Sunteți pe pagina 1din 10

FACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE SI GESTIUNEA AFACERILOR SPECIALIZAREA:MDA ANUL:I

INVESTITII IMOBILIARE

Serfezi Luminita-Adriana

INVESTIIILE IMOBILIARE
Caracteristici generale Investiiile n imobile de tipul cldirilor i ntr-o mic msur n terenuri asigura pe o perioad lung de timp o bun protecie a capitalului impotriva eroziunii monetare. Aceste investitii ca , de altfel, toate investitiile trebuie apreciate in functie de urmatoarele criterii: rentabilitatea investitiei lichiditatea investitiei riscul investitiei Rentabilitatea oricrui plasament este direct legat de buna sntate a pieei respective. n domeniul imobiliar se impune efectuarea att a unei analize economice (cldiri de locuit, de vacan, birouri, terenuri agricole, pduri, etc.) ct i geografice (capital, mari orae, mediul rural). Fiind n general vorba de investiii pe termen lung, analiza perspectivelor de rentabilitate implic anticiparea pe o perioad foarte lung a evoluiei pieei, lucru greu de realizat dar, in acelasi timp de un real folos. Lichiditatea investitiei Chiar dac obiectivul recuperrii rapide a investiiei nu este un scop imediat pentru investitor, totui ea reprezint un criteriu de analiz fundamental. Aceasta deoarece valoarea unui activ este determinat de raportul dintre cererea i oferta pe pia. Astfel, pe o pia unde oferta depete cererea, lichiditatea nu v-a putea fi obinut dect printr-o reducere de pre. n acest domeniu, rentabilitatea poate fi direct proporional cu lichiditatea. Rata de rentabilitate a inchirierii se obine ca un raport ntre chirie i valoarea bunului i este mai mare la cldirile aa numite profesionale (destinate desfurrii unor activiti lucrative) dect la cele de locuit sau la terenurile agricole. Ea este superioar n cazul zonelor situate n centrul oraului, comparativ cu cele periferice. n funcie de obiectivul urmrit de ctre investitor, acesta va trebui s defineasc tipul de randament cutat: va alege ntre o rat de nchiriere ridicat (ex: birouri) sau un potential de valorificare bun (ex: imobile din marile orae avnd finisri i dotri de

Rentabilitatea investitiei

calitate). De asemenea este recomandabil s integreze incidena financiar i fiscal a fiecrei opiuni, lund n calcul cheltuielile de gestionare, ntreinere i reparaii precum i costul fiscal al investiiei. Riscul investitiei se descompune n urmtoarele elemente: - risc de venit legat de nenchiriere sau de neplata chiriei; - risc de capital legat de o scdere a cererii de pe piaa suport, datorat excesului de construcii, o modificare a comportamentului utilizatorilor, reglementri restrictive - riscul de subdiversificare a patrimoniului, datorat sumei necesare pentru investiie, mrimea acesteia limitnd accesul la acest tip de plasament. Metode de reducere a riscului la investiiile imobiliare Reducerea riscului prin selecia judicioas a investiiilor Un mod de a diminua riscul este investirea n proiecte mai putin riscante. Acceptarea doar a acelor oportuniti ale cror previziuni sunt bine determinate reduce riscul esenial la zero i elimin virtual incertitudinea asociat efectelor investiiilor Pe msur ce riscul crete, investitorul asteapt o rentabilitate mai mare pentru a compensa riscul suplimentar. Un produs nedorit al acestei strategii este reprezentat de eliminarea unor oportuniti care pot produce profituri mai mari. Diversificarea ca tehnic a gestiunii riscului Investitorii pot controla expunerea la risc prin luarea n considerare a relaiei dintre activele deja deinute i achiziiile poteniale. Din moment ce factorii care influeneaz profitabilitatea i valoarea de pia nu au impact uniform asupra tuturor propriet ilor, deintorii de portofolii diversificate pot previziona ctiguri mai stabile dect cele care ar rezulta din concentrarea forelor ntr-un singur proiect. Diversificarea portofoliului este o propunere relativ simpl pentru firmele mari care investesc n domeniul imobiliar. Acestea se pot diversifica din punct de vedere geografic pentru a reduce impactul caracteristicilor regionale asupra activitii economice. Sau, acestea pot achizitiona un mix de apartamente, cldiri de birouri, comer i altele. Muli investitori sunt supui nor constrngeri bugetare care pot complica diversificarea investiiilor. i acest lucru inseamn sacrificarea prin investirea n proprieti mici, diversificarea poate insemna nerealizarea rentabilitii ateptate. O soluie ar fi unirea tuturor fondurilor investitorilor care se confrunt cu aceeai dilem. Aceast abordare mai degrab popular a problemei se numete sindicalizare (asociere). Un aranjament frecvent implic un promotor care organizeaz asocierea i conduce intreaga afacere pentru un onorariu i un procent din proprietate, n vreme ce ali

investitori pasivi pot contribui la capital. Cele mai multe asocieri sunt organizate ca parteneriate limitate. Alt alternativ este cumprarea de aciuni de la companiile de investiii imobiliare. Cercetarea de pia ca tehnic de gestiune a riscului Investitorii imobiliari se bazeaz pe ipoteze despre abilitatea unei afaceri de a genera un venit pe o perioad mai extins. Riscul poate fi considerat ca o posibiliate de variaie ntre ipoteze i rezultatele actuale. Una dintre cele mai bune metode de a reduce variaia este elaborarea nor ipoteze mai precise. Studiile amnunite de pia reprezint un mijloc important n estimarea mai bun a rezultatelor de exploatare i n elaborarea nor previziuni mai veridice. Managementul proprietii element n gestiunea riscului Managerii proprietilor sunt persoanele care pot mri precizia previziunilor financiare. Accesul lor la informaiile de pia, cunostinele i experiena lor privind economia exploatrii proprietilor imobiliare sunt factori foarte importani pentru previziune. Managementul competitiv joac un rol important n obinerea rezultatelor conform ipotezelor. Managerii rezideni reprezint un element critic pentru controlul zilnic al operaiilor. Ei pot mri veniturile prin controlul gradului de neocupare i pierderile din chirii. Acetia pot pstra un nivel redus al cheltuielilor prin monitorizarea tuturor operaiunilor asigurnd o ntreinere preventiv. Transferul riscului ctre chiriai Condiiile de inchiriere permit adesea proprietarului s transfere anumite riscuri ctre chiria. Rambursarea cheltuielilor permite chiriailor s plateasca cheltuieli specifice de exploatare peste nivelul contractual. Chiriile nete oblig toi chiriaii s fie responsabili de plata tuturor cheltuielilor. O strategie suplimentar des ntlnit la inchirierile pe termen lung, coreleaz chiriile cu fluctuaiile unui indice al nivelului preurilor cum ar fi indicele preurilor de consum sau indicele preurilor de vnzare. Acest lucru transfer efectiv riscul puterii de cumprare la chiriai. Protecia pentru gestiunea riscului Acoperirea pe viitor (hedging), o practic comun pe pieele de tranzacii, poate reduce riscul pentru investitorii imobiliari. Opiunile de cumprare reprezint o form comun de protecie utilizat n domeniul imobiliar. Cnd se analizeaz un proiect de dezvoltare, un investitor poate cumpra o opiune de a achiziiona un anume amplasament. Acest lucru necesit timp de planificare, de a obine aprobri i de a asigura finanrile corespunztoare. Studiile de teren i cele efectuate de ingineri pot fi efectuate ct timp proprietatea este n opiune. Cumprarea de opiuni ctig timp pentru a elimina nesigurana asociat procesului de dezvoltare.

Angajamentele de finanare interimare sau standby reprezint un alt mecanism de protecie utilizat de investitori. Pentru evitarea contractrii unei rate nefavorabil de mare a dobnzii, un investitor care consider c ratele vor scade n timpul perioadei de construcie poate contracta un mprumut care se transfer chiriaului, dar aceasta este opiunea proprietarului. 1. Cldirile Investiiile n cldiri construite sau de construit reprezint forme de plasament care presupun pentru cel care realizeaz anumite constrngeri specifice: - este vorba de bunuri reale indivizibile care necesit existena unor fonduri importante; - nu exist o pia structurat de tip burs, ci o multitudine de piee ceea ce are ca rezultat o lichiditate foarte variabil n funcie de zona geografic, de destinaia cldirilor precum i practicarea unor preuri deseori greu de apreciat; - randamentul imediat este n general slab datorit: ratei de nchiriere relativ sczute, mai ales la imobilele de locuit; cheltuielilor de ntreinere mari, mai ales la imobilele vechi; fiscalitii n cretere, etc.n aceste condiii, alegerea ntre cumprare i nchiriere ine de o comparaie ntre rentabilitate i comoditate. Solicitarea de credite din partea doritorilor de imobile este mai mult decat necesara in conditiile economiei noastre . Spre exemplificare putem lua cazul unui cuplu de tineri cstorii, stabilii n Bucureti, angajai amndoi cu venituri de natur salarial la nivelul mediu pe economie. Avnd prin urmare, un buget de familie de cca. 500 EUR net, la nivelul lunii septembrie 2006, n ipoteza n care ar reui s economiseasc n fiecare lun echivalentul a 300 EUR ar reui ca n aproximativ 5-6 ani s-i achiziioneze cea mai ieftin locuin de pe piaa bucuretean o garsonier la periferie (minim 25.000 EUR). Acest orizont de timp este unul convenabil. La o analiz mai atent observm c dezideratul realizrii unei economii de 300 EUR lunar, este n cazul nostru unul imposibil de atins. La nivelul perioadei citate, conform datelor furnizate de ctre C.N.S., cheltuielile lunare strict necesare pentru doi aduli (mncare, transport, articole igienico-sanitare, excluznd mbrcminte) erau de minim 132 EUR/lun. Locuind cu chirie, cel mai ieftin 150 EUR/lun o garsonier la periferie . Dac adugm cheltuielile cu ntreinerea locuinei, plata energiei electrice i a telefonului (fix), vom obine o sum de nc 84 EUR/lun. Insumandu-le obtinem un total de 366 EUR/lun. n condiiile date,

cuplul nostu ar putea economisi 134 EUR/lun, ceea ce nseamn c s-ar muta n cas nou, dup aproximativ 15 de ani de munc. Aceasta n ipoteza n care cei doi ar renuna ca timp de 15 ani s i petreac altundeva concediul dect acas i ar exclude din start varianta de a avea copii pentru c n caz contrar, nu numai c nu ar reui s economiseasc nimic, ci ar fi nevoii s se mprumute. O analiz complet ar trebui s in cont de o mulime de factori care ar putea avea o influen decisiv asupra orizontului de timp menionat. Ar mai exista i soluia obinerii unor venituri suplimentare, n afara funciei de baz, din colaborare sau din o a doua slujb, aa cum se practic n mod curent n alte pri. Nu n ultimul rnd putem presupune c n urmtorii ani se va produce o majorare a salariului mediu n Romnia, datorit , investiiilor strine, accesului (in 2007) n U.E., etc. n acest caz capacitatea de economisire a cuplului nostru ar spori n mod semnificativ, iar cei 15 de ani s-ar transforma in 5 sau se vor putea gandi la un apartament cu doua camere. Studiile efectuate de ctre sociologi arata faptul c, n general, familiile sau cuplurile prefer s locuiasc n case individuale, cu grdin, situate n zone linitite ale oraului. Familiile fr copii i n special persoanele singure prefer cldirile colective, de tip bloc, situate dac este posibil, n zonele centrale ale oraului. De asemenea, odat cu naintarea n vrst, cu plecarea copiilor, cu ieirea din viaa activ i implicit, creterea cheltuielilor peste veniturile curente, oamenii prefer s renune la casele n care locuiesc, pe care le consider, greu de ntreinut, fie n favoarea copiilor, fie vnzndu-le. Ei se mut n general n locuine cu un numr de camere mai redus i de multe ori revin de la casele individuale la cele colective. De aici rezulta ca a vrea s locuieti ntr-un mare ora semnific deseori renunarea la proprietate, datorit preurilor mari i transformarea n chiria. O analiz a criteriilor de selecie a oportunitilor de plasament de pe piaa imobiliar, relev n primul rnd ataamentul oamenilor pentru aa-numitele bunuri reale. n ceea ce privete investiia n cldiri de locuit ea prezint urmtoarele avantaje: - acest tip de imobile constituie bunuri reale puin speculative care ofer pe termen lung o bun protecie mpotiva eroziunii monetare; - fa de alte tipuri de investiie imobiliare (birouri, magazine), necesit fonduri mai reduse;

- n multe ri (nu i n Romnia), construcia de locuine presupune acordarea unor avantaje fiscale beneficiarului (deduceri la plata impozitului pe venit de ex.); - o investiie bine aleas poate oferi bune perspective n ceea ce privete plus valoarea. Pe de alt parte, acest tip de investiie presupune i urmtoarele constrngeri specifice: - randamentul obinut n cazul nchirierii este slab fa de alte plasamente, el fiind redus de ctre fiscalitatea important (impozit pe cldiri, pe teren, pe venit) de cheltuielile de ntreinere i reparaii, etc.; - riscul locativ este real (riscul nenchirierii sau neplii chiriei); - cheltuielile de negociere relativ ridicate, n cazul achiziiei sau revnzrii proprietatii; - investiia este sensibil la mediul legislativ Factorii de care se ine seama la alegerea investiiei sunt: - mrimea sumei de investit sau capacitatea de economisire (cumparare pe credit) - nevoia de venituri imediate sau cutarea valorizrii patrimoniului. n ceea ce privete criteriile de alegere, valoarea unui bun imobiliar este legat de trei tipuri de parametri: - n cazul oraelor: nivel de activitate economic; mijloace de comunicaie; mijloace culturale (coli, univesiti, etc.); - sectorul sau cartierul: localizare i mediul nconjurtor; - imobilul: individual sau colectiv, nou sau vechi, caliti arhitecturale, elemente de confort: suprafa, numr de camere, etc. nainte de a investi trebuie s determinm: - regiunea: urban (capitale, orae mari), rural; - zona: centru ora, periferie apropiat, suburbii, localiti satelit; - tip de habitat: individual, colectiv; - tip de cldire: mic sau mare suprafa, nou sau veche, etc.; - posibiliti de nchiriere: mobilat, nemobilat; - eventuale formule particulare: ex.: case prin A.N.L.

2. Terenurile Sint o form de investiie sigur, dar trebuie fcut distincia ntre :

- terenurile destinate construciilor, care sunt investiii speculative angajate pe termen scurt, la care perspectivele sunt direct legate de condiiile de urbanizare ale zonei ; - alte investiii funciare (terenuri agricole, pduri), care sunt investiii pe termen lung, a cror evoluie depinde de date economice, sociale, juridice i fiscale specifice. 2.1 Terenurile de construit Se includ n aceast categorie terenuri avnd destinatia de a fi construite, imediat sau pe termen cert, obiectivul investitorului fiind acela de a realiza plus-valoare cu ocazia revnzrii urmat de o operaiune de construire. In cazul acestui plasament trebuie luai n considerare mai muli factori astfel: - economici: perspectivele de urbanizare a regiunii (activiti, demografie, mijloace de comunicaii), suprafaa rezervei funciare a zonei; - de reglementare: regulile de urbanism ce limiteaz libertatea n dreptul de a construi; - fiscali: drepturi de nregistrare, impozitarea plus-valorii, etc. Poate reprezenta o investiie cu rezultate aleatorii, de aceea ea este recomandabil n general profesionitilor n construcii. Cererea de terenuri se concentreaz cu precdere asupra celor destinate unor construcii industriale, dar i locuintelor. n Romania, Bucuretiul deine primul loc n tranzaciile cu terenuri, att n ceea ce privete gradul de interes al investiiilor, ct i nivelul maxim al preurilor. Cererea urmeaz aceeai tendin, lucru explicabil prin faptul c mai bine de jumtate din investiiile strine directe din Romnia se concentreaz n zon. Orice companie care dorete s investeasc la noi, va ncepe cu Bucuretiul, unde n funcie de obiectivul de activitate va avea nevoie de spaii de producie, depozite, birouri, locuine pentru angajai. Zonele turistice, reprezint de asemenea oportuniti de investiii, unde se nregistreaz numeroase achiziii, inclusiv n vederea revnzrii. Pe Valea Prahovei unde se construiesc cele mai multe case de vacan preurile la terenuri s-au dublat n ultimii 5 ani. 2.2 Terenurile agricole n principiu acestea reprezint bunuri reale, care nu sunt susceptibile de dispariie i care ofer perspective bune chiar cnd mediul economic este n criz. Datorit acestor

caracteristici plasamentul n terenuri agricole este considerat unul ntr-o valoare de refugiu (cu condiia s fie vorba de o investiie patrimonial pe termen lung). Atuurile acestei forme de plasament sunt urmtoarele: - reprezint o investiie puin expus unor fluctuaii majore de pre; - fiscalitate avantajoas in raport cu impozitarea veniturilor i a drepturilor de succesiune; - preuri sub valoarea real, datorate supraofertei i recesiunii din agricultur. Pe lng avantajele enunate, sunt prezente i o serie de neajunsuri: - risc climatic, legat de pierderi de recolt din cauza intemperiilor; - risc comercial, datorat evoluiei cererii naionale i internaionale de produse agricole - risc de gestiune i exploatare, astfel nct valoarea terenului este influenat de competena tehnic i comercial a celui care l exploateaz; - lichiditate slab a terenurilor agricole; - trend descendent, n termeni reali, a preurilor terenurilor i a veniturilor obinute din agricultur. Pe lng aceste aspecte menionate, n Romnia piaa este influenat i de o serie de particulariti care in de: situaia juridic incert a multor suprafee, frmiarea excesiv a fondului funciar, regresul din sectorul agricol i lipsa unei politici n domeniu stimulative i consecvente, etc. Astfel, dei n prezent 1 ha de teren agricol se poate cumpra cu preuri cuprinse ntre 25-50 milioane de lei, tranzaciile care se ncheie sunt puine. Aceasta i pentru c lipsa titlurilor de proprietate mpiedic transcrierea tranferului acesteia. De asemenea, frmiarea n parcele mici a fondului existent face aproape imposibil constituirea unor ferme rentabile (cu suprafee de 50-100 ha) dup modelul occidental, unde s se poat practica o agricultur modern. 2.3 Padurile pot fi att o investiie funciar ct i una industrial. Investitia funciara apare n situaia n care preul terenurilor forestiere evolueaz de o manier comparabil cu ceea a terenurilor agricole din zon. Valoarea terenului depinde i de ceea ce se gsete n subsol, de poziia sa, altitudine, de condiiile climatice care condiioneaz creterea arborilor etc.

Investiia industrial se datoreaza faptului ca solul produce copaci a cror vnzare este adaptat cerinelor de pe pia. Esenele sunt diverse (foioase, rinoase etc.) i caracteristicile fiecrui arbore difer n ceea ce privete rata de cretere anual, valoarea de pia, ciclul de via, etc. Pdurea, dac este exploatat corect, furnizeaz venituri relativ modeste comparativ cu investiiile iniiale, n schimb pe termen lung permite compensarea efectelor eroziunii monetare. Rentabilitatea plasamentului forestier este legat de urmtorii factori: - evoluia preului solului mpdurit - producia pdurii dat de tierile periodice i care corespunde creterii arborilor; - evoluia preului lemnului, care afecteaz nu doar valoarea lemnului tiat, ci i a stocului global de lemn pe picior; - veniturile anexe, precum nchirierea terenului pentru vntoare, fructe de pdure, care aduc ncasri suplimentare, uneori consistente. Ca i la alte plasamente, n cazul pdurilor rentabilitatea se descompune n plusvaloare de capital i n venit din exploatare. Cea dinti va fi primit la revnzarea terenului i are la origine creterea preului solului i a valorii stocului de lemn pe picior. A doua, provine din comercializarea butenilor tiai. Durata investiiei depinde de ciclul de producie al arborilor. Deoarece acesta este pentru cei mai muli de aproximativ 60 de ani, rezult c este vorba de o operaiune pe termen foarte lung. De asemenea investiiile n sectorul forestier sunt supuse i unor constrngeri de natur tehnic, legate de faptul c este greu de gsit o pdure de calitate i cu dimensiuni optime. Aceasta pentru c patrimoniul forestier este foarte frmiat, iar micile parcele nu permit o gestionare eficient. La acestea se adaug o serie de constrngeri financiare, deoarece ciclurile de producie lungi (40-60 ani) nu genereaz venituri regulate, un masiv forestier va permite tieri doar cnd populaia de arbori este suficient de vast i de diversificat. n Romnia exist n plus i o serie de constrngeri legate de cadrul de reglementare. n primul rnd, situaia proprietii asupra pdurilor este nc neclar. Procesul de restituire al acestora, nceput nc din 1990 pentru micile parcele se prelungete la nesfrit, iar punerea n posesie nu garanteaz i dreptul de proprietate.