Sunteți pe pagina 1din 35

Introducere: Extinderea pieei n Moldova piaa ipotecar a cunoscut o dezvoltare impresionant n ultimii civa ani, fiind ntemeiat mai

ales pe principiile competiionale ale economiei de pia. A sporit numrul de creditori, care acord credite pentru termene mai lungi (10 ani au devenit o perioad standard; unul dintre creditori a lansat recent un produs ipotecar cu un termen de 15 ani), cu dobnzi mai joase (14% n general). De cele mai multe ori, ratele dobnzilor sunt flotante, dar dat fiind tendina de reducere a ratelor dobnzilor, nici una dintre bnci nu a semnalat o cretere a ratelor dobnzilor n ultimii ani. Mrimea creditului raportat la valoarea bunului (CRV) este n cretere, raportul fiind de 60-70% fiind deja disponibil pentru mprumutaii calificai, pentru credite pentru necesitile familiei. Cei mai muli dintre creditori accept doar garanii reale; nu exist un sistem de garanii personale, conturi de depozit substaniale, urmrirea direct a salariului i alte metode de asigurare folosite deseori n alte piee ipotecare la etapa iniial de dezvoltare. Privitor la portofoliile ipotecare creditorii privai nu au raportat dect foarte puine nclcri sau lipsa acestora, la fel ca i lipsa cazurilor de neplat, datorat n parte creterii brute a valorii bunurilor, n particular n Chiinu, unde este situat marea parte a pieei ipotecare. Creditorii, funcionarii guvernamentali i responsabilii de reglementare, companiile de construcii i agenii imobiliari deopotriv sunt convini i optimiti n ceea ce privete viitorul creditelor ipotecare. O banc mare se ateapt ca creditele pentru necesiti personale de toate tipurile, inclusiv creditele ipotecare rezideniale s constituie circa 13 procente din ntregul portofoliu creditar la finele anului 2006; la sfritul anului 2005 creditele pentru necesiti personale constituiau circa 3 4%. Exist o cerere sporit de credite ipotecare din partea populaiei n general.Evidena statistic dus de ageniile imobiliare mai mari din Chiinu arat

c 60% dintre potenialii cumprtori au nevoie de un credit ipotecar pentru a -i procura locuina pe care i-o doresc. Concepia general a reformei juridice

B.

Creterea rapid a sectorului ipotecar a survenit n pofida lipsei unui cadru juridic pe deplin dezvoltat i coerent. Au fost adoptate deja msuri reformatoare eseniale pentru a spori eficiena unor pri aparte ale sistemului, cum au fost cele referitoare la nregistrarea bunurilor imobile, exercitarea drepturilor ipotecare i gajarea proprietii imobiliare n temeiul unor acorduri de garanie. Cu toate acestea, abordarea n cauz a dus la fragmentarea reglementrii legislative a sectorului ipotecar, care include Legea cu privire la gaj, Legea cadastrului bunurilor imobile, Codul civil, Codul de procedur civil, Codul de executare i altele. Ministerul Economiei i Comerului dirijeaz eforturile guvernului de a elabora o nou lege exhaustiv privind ipoteca. Legea cu privire la ipotec va mbunti i clarifica principiile fundamentale i regulile care guverneaz piaa ipotecar primar, a crei cretere, la rndul su, va contribui la dezvoltarea pieei secundare.[1] Suplimentar noii Legi cu privire la ipotec, vor fi propuse modificri ale altor legi relevante pentru sectorul ipotecar i vor fi recomandate ajustri ale unor pri ale cadrului de reglementare, adecvate la etapa actual de dezvolatere a pieii ipotecare. Aceast Prezentare incorporeaz n anex o list de impedimente sistemice referitoare la piaa primar i secundar, care, dei nu sunt incluse n acest efort de reformare, vor trebui soluionate dac se ateapt ca reforma propus s aduc beneficiile anticipate, n vederea sporirii accesului la finanarea construciei de locuine n Moldova .

II.

Elementele-cheie ale reformei juridice

n general i n contextul legilor privind ipoteca n alte ri ale regiunii, n Moldova legislaia actual ofer o baz adecvat pentru creditele ipotecare. Sigurana manifestat de creditori i creterea pieei ipotecare confirm acest fapt. Cu toate acestea, toi participanii principali din acest sector sunt de acord c anumite elemente ale cadrului juridic au nevoie de perfecionare. n cele ce urmeaz sunt prezentate principalele recomandri ale Concepiei:

A.

Abordarea Legii privind ipoteca

Necesitatea unei noi Legi exhaustive privind ipoteca n Moldova este un fapt ce se bucur de o larg susinere. n afar de faptul c va soluiona anumite probleme strict juridice, noua lege va contribui la sporirea ncrederii n sigurana, transparena i accesibilitatea sistemului de finanare ipotecar. Legea va spori interesul pentru finanarea ipotecar, va demonstra angajamentul statului de creare a unui fundament solid pentru asigurarea eficienei sectorului i va egala ansele actorilor prin asigurarea competiiei loiale ntre creditori. Este sugerat urmtoarea concepie a noii legi: Noua Lege privind ipoteca va folosi, n msura n care este posibil i adecvat, terminologia i instrumentele juridice care exist deja n legislaia autohton. Obiectivul unei asemenea restructurri este de a obine o erodare minim a cadrului juridic existent, asigurnd, n acelai timp, consolidarea i nivelul necesar de detalizare pentru regimul de finanare ipotecar. Legea cu privire la gaj va rmne legea general referitoare la garaniile reale, privind bunurile mobile i imobile, fiind operate modificrile i ajustrile necesare. Totui, Capitolul 3 al legii va fi abrogat, fcndu -se o trimitere la noua Lege privind ipoteca, care va deveni, astfel, lex specialis n raport cu Legea cu

privire la gaj. Prevederile Codului civil referitoare la creditarea ipotecar vor rmne n vigoare, cu introducerea unor modificri minore, n caz de necesitate, fiind urmrit conformitatea cu principiile noii Legi privind ipoteca. Aceast abordare este similar celei adoptate n rile vecine, care au realizat de curnd reforma legislaiei privind ipoteca. n Romnia, Legea mprumuturilor ipotecare, Nr. 190/1999, cu modificrile recente, constituie lex specialis; iar Codul civil rmne a fi lex generalis. Dat fiind relaia dintre cele dou legi menionate (specialis v. generalis), Legea mprumuturilor ipotecare stabilete c prevederile Art. 1775 Cod civil nu sunt aplicabile ipotecilor constituite ca garanii pentru investiii n bunuri imobile, n conformitate cu prezenta lege. n Ucraina, Legea privind ipotecile, intrat n vigoare la 1 ianuarie 2004, este una dintre cele patru legi, recent adoptate, care reglementeaz tranzaciile ipotecare. Aceast lege este tratat ca lex specialis. Legea modific legi anterioare, mai vechi, i abrog expres Partea II a Legii gajului, care reglementa ipoteca nainte ca Legea privind ipotecile s fi intrat n vigoare. Coninutul Legii privind ipoteca

B.

Noua Lege privind ipoteca urmeaz a fi elaborat n scopul definirii clare a condiiilor de exercitare a drepturilor i obligaiilor ipotecare. Legea va cuprinde urmtoarele subiecte: Ce este ipoteca i cum se constituie (prin contract sau prin efectul legii)

Care persoane pot contracta credite ipotecare

Cine poate fi debitor pe ipotec Cum este ntocmit un contract de ipotec i ce prevederi trebuie s includ Legalizarea, nregistrarea i perfectarea drepturilor ipotecare Abilitatea expres de a nregistra simultan titlul i drepturile ipotecare Bunurile care pot fi ipotecate, inclusiv prevederi speciale asupra construciilor nefinisate i a raportului dintre construcie i teren Caracterele creanei asigurate prin ipotec Posesia, folosirea i dispunerea de bunul ipotecat Exercitarea drepturilor ipotecare ale creditorului temeiul i procedurile de sechestrare a bunului vizat i trecerea dreptului de proprietate; excepiile opuse de debitor Prioritatea drepturilor creditorului (creditorilor) la exercitarea dreptului de ipotec Drepturile debitorului la informaie, n calitate de consumator Transmiterea sau cesiunea de drepturi n ipotec Temeiuri i proceduri de ncetare sau modificare a ipotecii Opiuni de refinanare a creditelor ipotecare (obligaiuni sau conferirea de caracter de valoare mobiliar; urmeaz a fi subiectul unor legi i reglementri ulterioare)

III. de preocupare

Aspecte speciale ale legislaiei moldoveneti n vigoare, ca motive

Anumite probleme concrete, identificate n cadrul juridic existent sau rezultnd din absena regulilor n legile actuale vor beneficia de o tratare special n noua Lege privind ipoteca. Prezenta Concepie include o enumerare a acestora, ntruct ele vor reprezenta cea mai important (dei nu unica) abatere de la practicile actuale. Acestea includ: Definiia creditului ipotecar

A.

n actuala practic moldoveneasc, creditul ipotecar este un credit destinat procurrii locuinelor construite recent sau existente, titlul de proprietate asupra locuinei n cauz servind drept garanie pentru credit. Creditele comerciale cu alte destinaii pot fi i ele garantate prin gajarea imobilelor cu destinaie locativ. Asemenea credite, deseori denumite n alte ri credite garantate prin capital locativ" (home equity credits), permit debitorului s valorifice proprietatea asupra casei de locuit pentru a investi ntr-o afacere sau a-i acoperi cheltuielile personale. n Moldova se observ o incertitudine privind faptul dac asemenea credite constituie credite ipotecare. Aceast ezitare i are, probabil, sorgintea, n faptul c n Romnia se distinge clar ntre cele dou tipuri de credite, pe criterii de scop, instituii care le ofer i reglementri aplicabile. n majoritatea statelor, orice creditor ipotecar, care respect anumite calificri, poate oferi cele dou tipuri de credite ipotecare i ele sunt calificate, la general, ca ipoteci. Dei creditele ipotecare pentru afaceri sau pentru necesiti personale pot fi mai riscante, creditorii ar putea s le ofere n condiii mai puin favorabile, iar autoritile le-ar putea privi diferit sub aspectul gestiunii riscurilor. Aceasta nu constituie temei pentru o distincie terminologic n Legea privind ipoteca.

Recomandare: Definiia creditului ipotecar trebuie s includ orice credit asigurat prin bunuri imobile, care rmn n proprietatea debitorului. Legea nu trebuie s disting n baza destinaiei creditului. Care sunt instituiile care pot acorda credite ipotecare; este oare necesar ca activitile de finanare ipotecar s fie reglementate; protecia

B. toate

consumatorului Bncile, instituiile financiare i companiile care acord mprumuturi, dar nu accept depozite, pot aciona n calitate de creditori ipotecari. Urmare a analizei pieei ipotecare i n lumina celor mai recente tendine de dezvoltare a acesteia, nu ar fi binevenit restrngerea desfurrii activitilor de creditare ipotecar astfel nct s fie desfurate doar de instituii de credit speciale, cu condiia unei reglementri corespunztoare (a se vedea mai jos). n situaia n care toate instituiile de credit pot acorda mprumuturi ipotecare, apare ntrebarea dac toate activitile de creditare ipotecar ar trebui s fie reglementate. . Instituiile care nu accept depozite nu sunt supravegheate n prezent de vreo agenie guvernamental din Moldova, dei prevederile Legii cu privire la organizaiile microfinanare li s-ar putea aplica. Dei instituiile care nu accept depozite nu au nevoie de reglementri prudeniale sau de gestiune a riscurilor, activitile lor n sfera finanrii ipotecare trebuie supravegheate i reglementate.Trebuie stabilite exigene de estimare a capitalului i riscurilor, pentru a proteja investitorii n asemenea instituii, dar i ca parte a supravegherii generale a unei piee ipotecare solide i stabile.Protecia consumatorului i cerinele de raportare aplicate bncilor i altor instituii financiare trebuie s se aplice de aceeai manier i creditorilor care nu accept depozite.

n prezent, proprietarii de bunuri din Moldova sunt prost informai despre drepturile lor in calitate de mprumutai ipotecari. Pentru majoritatea cetenilor moldoveni, ca i oriunde, propria locuin este cel mai valoros bun pe care l vor stpni vreodat. Informarea privind drepturile i obligaiile proprietarului este important ndeosebi n contextul creditelor ipotecare, atunci cnd exist pericolul pierderii dreptului de proprietate, ca urmare a nclcrii clauzelor contractului de ipotec. Dat fiind durata creditului ipotecar, costul relativ i complexitatea contractului, accesul la o informaie inteligibil este crucial. Decizia dac Banca Naional a Moldovei urmeaz s reglementeze i s supravegheze ntregul sector al creditrii ipotecare sau o alt agenie va reglementa i supraveghea instituiile care nu accept depozite va fi luat dup discuii cu factorii de decizie relevani, mai ales n lumina discuiilor curente de creare a unui organism unic de supraveghere i reglementare n domeniul financiar n Moldova. n replic la creterea instituiilor financiare i intensificarea interaciunii dintre ele, se observ o tendin global spre crearea unor organisme administrative unitare i integrate, care s monitorizeze sectorul financiar. Unii experi, totui, consider n continuare c autoritile de monitorizare separate sunt mai eficiente n raport cu trsturile unice ale fiecrui tip de instituie financiar. O dat cu crearea Autoritii de Supraveghere Finanicar (ASF), Regatul Unit a exercitat o influen special n ceea ce privete tendina ctre o supraveghere unitar; alte state care au adoptat abordarea supravegherii integrate, includ: Danemarca, Irlanda, Suedia, Norvegia, Kazahstan i Germania. n cteva ri n tranziie, inclusiv Polonia i Croaia, Banca Central continu s autorizeze i s supravegheze doar bncile, ns majoritatea celorlalte instituii financiare, inclusiv creditori ipotecari nebancari, sunt supravegheate de alte autoriti. n Rusia cea mai mare parte a funciilor de supraveghere financiar este deinut de Banca Central; Comitetul de Supraveghere Bancar al acesteia reglementeaz i supravegheaz toate bncile i instituiile creditare, nregistrnd i emisiunile de valori mobiliare

ale acestora. n Ucraina exist trei entiti administrative pentru sectorul financiar; toate bncile sunt reglementate de ctre Banca Central, pieele de capital sunt controlate de Comisia Valorilor Mobiliare, iar celelalte entiti (d.e. companii de asigurare, fonduri de pensii, uniuni de credit i companiile de finanare ipotecar) se afl sub controlul Comisiei de Stat pentru Reglementarea Pieelor de Servicii Financiare. n concluzie, practica in alte ri ofer soluii diverse, astfel opiunea optim este la discreia Moldovei. Recomandare: Activitatea de creditare ipotecar a tuturor entitilor bnci, instituii financiare i creditori non-depozitari are nevoie de reglementare i monitorizare. Legea privind ipoteca trebuie s includ msuri obligatorii de protecie a consumatorilor, acestea fiind aplicabile oricrei entiti care ofer credite ipotecare, iar executarea lor fiind asigurat de ctre Banca Naional i/sau orice alt autoritate de supraveghere. Msurile vor cuprinde dezvluirea informaiei privind condiiile creditrii, plafoanele dobnzilor i alte costuri ale creditului (precum ar fi, rambursare anticipat i/sau penalitile de ntrziere), ntemeiat pe contractul de ipotec, exprimat ntr-un limbaj simplu de neles. Materialele publicitare ale creditorului nu trebuie s conin informaie incomplet sau care induce n eroare. Debitorii trebuie s fie ndreptii s pretind explicaii scrise, expuse ntr-un limbaj inteligibil, cu privire la clauzele contractuale, inclusiv procedurile de executare silit, i la alte probleme care l vizeaz pe mprumutat, precum i s primeasc de la creditor un raport anual privind ipoteca.[2] Trebuie, de asemenea, prevzute sanciuni i alte msuri n caz de nclcare a msurilor de protecie a consumatorului. Probleme referitoare la titlul confirmtor i nregistrare

C.

Titlul confirmtor asupra apartamentelor nefinisate

n Moldova Titlul de proprietate asupra unui apartament privat nu este nregistrat la cadastru dect atunci cnd apartamentul a fost finisat i aprobat pentru locuit. Cumprtorilor li se cere, deseori, s ncheie acorduri de investiii i s achite ntregul pre nainte de finisarea construciei. ntruct n majoritatea cazurilor cumprtorii nu dispun de suma suficient, ei urmeaz s contracteze un credit ipotecar, pentru care, ns, trebuie s ofere o garanie corespunztoare. Bncile au ncercat variate msuri de creditare a procurrii apartamentelor, inclusiv nregistrarea n registrul gajului bunurilor mobile[3] a dreptului cumprtorului, decurgnd din acordul de investiii, i creditarea asigurat prin alte bunuri. Cu toate acestea, imposibilitatea nregistrrii la cadastru a dreptului asupra unui apartament nefinisat sporete att riscurile mprumutatului, ct i cele ale creditorului, n cazul n care construcia nu va fi finisat vreodat sau calitatea construciei este mai joas dect standardele stabilite. Creditorii i-au exprimat chiar ngrijorarea c investitorul poate vinde acelai apartament unui alt cumprtor, privnd creditorul de garania pentru creditul acordat. Cea mai mare parte a creditelor ipotecare din Moldova privete apartamente cu form de proprietate n condominiu, att n blocurile recent construite, ct i n cele privatizate, anterior aflate n proprietatea statului. Noiunea de condominiu este definit n legea respectiv (legea moldoveneasc a fost adoptat n martie 2000) ca fiind un complex unic de bunuri imobiliare, ce include terenul n hotarele stabilite i blocurile (blocul) de locuine, n care o parte din bunuri se afl n proprietate privat, iar altele se afl n proprietatea comun indiviz a proprietarilor de bunuri individuale.[4] Fiecare apartament separat mpreun cu cota sa n bunurile comune constituie un bun imobil susceptibil de nregistrare, impozitare, nstrinare i altele asemenea. [5] n economiile dezvoltate i n majoritatea rilor n tranziie din regiune, investitorul care construiete un bloc cu mai multe apartamente este obligat s

nainteze un document, denumit Declaraie de Condominiu, nsoit de un plan al blocului, dreptul de proprietate asupra acestuia, ca tot ntreg, fiind nregistrat nainte s devin posibil vnzarea unitilor constitutive. Atunci cnd cadastrul nregistreaz blocul, de regul n proprietatea investitorului, fiecrui apartament i se atribuie un numr sau sub-numr cadastral. La vnzarea fiecrui apartament, trecerea dreptului de proprietate este consemnat n cadastru. Acest lucru permite nregistrarea n perioada construciei a drepturilor asupra unor asemenea uniti patrimoniale, cum ar fi cele generate de contractele de vnzare-cumprare sau creditele, ce urmeaz a fi garantate prin apartamentul propriu -zis. Aceasta procedur ar fi foarte util n Moldova, deoarece ar oferi creditorilor garanii mai sigure la asumarea unor angajamente de credit ipotecar n perioada construciei sau la acordarea propriu-zis creditului pn la finalizarea apartamentului. Recomandare: Legea privind ipoteca trebuie s includ prevederi speciale referitoare la ipotecarea imobilelor n curs de construcie, aplicabile n cazul creditelor ipotecare acordate investitorului, pentru realizarea construciei, i cumprtorilor de apartamente particulare n curs de construcie. Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile trebuie modificat pentru a oferi proceduri de nregistrare a apartamentelor separate, precum i a blocurilor cu multe apartamente n curs de construcie. Legea cu privire la condominiu trebuie modificat pent ru a obliga investitorul, care construiete apartamentele, s nregistreze Declaraia de Condominiu i s prezinte descrieri juridice i tehnice ale apartamentelor particulare i a cotelor ce le revin n proprietatea comun, precum i ale blocului n general. Va fi, probabil, necesar i modificarea altor acte normative. nregistrarea ipotecii mpreun cu nregistrarea transferului dreptului de proprietate n cazul tranzaciilor de vnzare-cumprare, cumprtorul nregistreaz contractul de vnzare-cumprare la notar i la cadastru. Dac are loc i ipotecarea, conform relatrilor funcionarilor cadastrali, este posibil prezentarea contractului de

vnzare-cumprare i a contractului care instituie garania, pentru nregistrare simultan. Cu toate acestea, dat fiind c aceast procedur simultan era prevzut expres n reglementrile anterioare privind nregistrarea, dar nu este stabilit n reglementrile actuale, unii notari consider c aceasta nu mai este permis i refuz s autentifice contracte de vnzare-cumprare i ipotec n acelai timp. Pentru a evita confuziile, nregistrarea simultan trebuie stipulat expres prin lege. Recomandare: Legea privind ipoteca trebuie s stabileasc posibilitatea naintrii spre nregistrare simultan a contractelor de vnzare-cumprare i de constituire a ipotecii. Aciunile terilor privitor la drepturile asupra bunului ipotecat (revendicare, expropriere, confiscare) Actualmente legea este incert n ceea ce privete protecia de care poate beneficia creditorul, atunci cnd un ter ntreprinde aciuni care afecteaz bunul ipotecat, pretinznd proprietatea asupra bunului. Asemenea mprejurri ar putea surveni att dup luarea bunului n posesie, ntru exercitarea drepturilor ipotecare, sau cu alte ocazii, de-a lungul termenului ipotecii. n art. 483 (1) Codul civil prevede c n cazul unei pretenii a unui ter privind proprietatea asupra bunului, soldate cu reuit, creditorul este n drept s cear executarea nainte de termen a obligaiei garantate i s pretind rambursarea complet a creditului de ctre mprumutat. Dei, este un drept important, acesta nu ar trebui folosit n calitate de remediu primar, deoarece executarea anticipat a ipotecii poate fi n detrimentul creditorului, care se poate pomeni n situaia zdrnicirii, n fapt, a efectelor urmrite prin constituirea garaniei pentru creditul acordat. Pentru a preveni prejudicierea intereselor sale, creditorul trebuie s aib

dreptul s fie notificat privind aciunea terului n instan de a -i fi recunoscut dreptul de proprietate i s intervin n proces i s se opun preteniilor terului.

Recomandare: Legea privind ipoteca va prevedea, dreptul creditorului ipotecar de a interveni ntr-un proces intentat de un ter, pretinznd c are un drept asupra bunului ipotecat, precum i de a opune orice excepii disponibile i de a uza de toate remediile juridice aflate la dispoziia debitorului, chiar dac acesta nu le exercit personal. Debitorului i se va cere s notifice pe creditor despre existen a unor asemenea procese; neexecutarea acestei obligaii va fi privit ca o nclcare a contractului de ipotec. Obligaia de notificare trebuie s fie inclus i n contracultip de mprumut al creditorului. Probleme legate de exercitarea dreptului de ipotec

D.

Legislaia moldoveneasc a fost reformat esenial n ultimii ani n ceea ce privete drepturile creditorului de exercitare a drepturilor ipotecare dup neonorarea obligaiilor garantate. Legea acord o prioritate cert n ceea ce privete ncasrile din vnzarea forat i posibilitatea, n marea majoritate a cazurilor, de a lua n posesie i vinde bunul ipotecat fr intervenia instanei de judecat i recurgerea la procedura complicat a licitaiei. Bancherii moldoveni i-au exprimat ncrederea n normele care asigur exercitarea prerogativelor ipotecare prin nsui faptul c se mulumesc n exclusivitate cu un drept de garanie real pentru asigurarea creditelor ipotecare. Acest fapt contrasteaz cu instituia creditrii ipotecare n alte ri n tranziie, inclusiv Croaia i alte ri ale fostei Iugoslavii, unde bancherii pretind o combinaie de garanii, inclusiv garanii personale ale terilor, gajarea a nc unui imobil, constituirea de depozite pecuniare, dreptul la reineri automate din salariu, precum i emiterea de cambii.

Dei normele legale privind exercitarea drepturilor ipotecare n Moldova sunt suficient de solide i potrivite pentru o pia restrns de debitori selectai cu grij, acestea ar putea beneficia, totui, de mbuntiri, n special n contextul pregtirii pentru o pia primar accesibil unei poriuni mai largi a populaiei i cel al iniierii pieei secundare, ntruct investitorii studiaz foarte minuios mijloacele de realizare a drepturilor ipotecare. Multe din problemele menionate la acest capitol sunt anticipative, ntruct au fost ntreprinse puine aciuni de exercitare a dreptului de ipotec mpotriva debitorilor din actualele portofolii. Ele trebuie corectate, totui, nainte de nceperea extinderii pieei. Problemele care urmeaz s fie soluionate sunt urmtoarele: Debitorii dispun de posibiliti prea largi de contestare a prelurii bunurilor ipotecate Creditorii pot prelua bunurile fr a fi necesar vreo procedur n contencios n conformitate cu Codul de procedur civil sau Codul de executare. Creditorul poate obine o ordonan judectoreasc emis n absena celeilalte pri, pe care debitorul o poate contesta n cteva zile de la recepionare. Dei Codul de executare conine o list de temeiuri pentru suspendarea executrii, instana are, totui, o putere discreionar considerabil pentru a decide dac motivul de suspendare este unul solid. Din momentul n care este emis ncheierea de suspendare, poate urma iniierea unui proces n contencios. Acest fapt submineaz intenia i scopul legii de a oferi creditorilor dreptul de sechestrare i vnzare a bunului ipotecat fr intervenia instanei de judecat, precum i intenia de a conferi documentelor ipotecare un caracter executabil prin nsi natura lor. n majoritatea rilor cu sistem de drept continental, un document sau o crean autentificat notarial este susceptibil de executare imediat, n caz de neplat a datoriei, iar obieciile care ar putea s zdrniceasc dreptul creditorului la o soluionare instantanee sunt limitate.

Un exemplu de lege care prevede o list restrns de temeiuri de contestare a executrii ipotecii stabilete urmtoarele: Debitorul poate intenta o aciune n instana de judecat n vederea mpiedicrii sau amnrii vnzrii de ctre creditor a bunului ipotecat, n temeiul unui document nregistrat, doar pentru urmtoarele temeiuri: (1) creana este inexistent sau este ntemeiat pe aciuni frauduloase; (2) ipoteca este inexistent sau este ntemeiat pe aciuni frauduloase; (3) creana nu este scadent; (4) creana a fost executat n ntregime; sau (5) procedura de vnzare prevzut de lege a fost nclcat. Punctele 1 i 2 menionate mai sus nu pot fi invocate mpotriva deintorului unei ip oteci nregistrate. Debitorul are sarcina probaiunii temeiurilor contestaiei naintate. O asemenea norm este n prezent examinat n vederea modificrii Legii privind ipoteca n Armenia.[6] Codul civil al Bulgariei, n Art. 250 stabilete c debitorul poate contesta executarea iniiat de creditor, dac va prezenta dovezi scrise convingtoare a faptului c suma adjudecat nu este datorat. Recomandare: Excepiile permise mpotriva prelurii bunului n cadrul ipotecii trebuie specificate n Legea privind ipoteca. Acest lucru va contribui la mpiedicarea debitorului, s uzeze de un judector ngduitor, mpiedicnd preluarea bunului pentru motive personale, cum ar fi b oala, insolvena, pierderea locului de lucru i altele asemenea.[7]

Normele privind evacuarea nu ofer o protecie adecvat creditorilor Eecul de a asigura accesul creditorului la un bun liber de locatari afecteaz grav abilitatea acestuia de a recupera soldul ipotecii i costurile procedurii de exercitare a drepturilor ipotecare.Drepturile legale de folosin ale copiilor i membrilor

familiei, incluznd un Cod locativ desuet, datnd din perioada sovietic, pot ncetini substanial procesul sau afecta caracterul vandabil al bunului dup nclcarea obligaiei garantate. Recomandare: Legea privind ipoteca (susinut i de modificarile necesare de a fi introduse Codul Locativ) trebuie s prevad c drepturile de ocupare a bunului, aparinnd proprietarului/debitorului i altor persoane care locuiesc n cas cu permisiunea celui dinti, vor fi stinse n cazul ncetrii dreptului de folosin al proprietarului/debitorului, iar dac este nevoie de uzarea de proceduri judiciare pentru a evacua locatarii care refuz s elibereze spaiile, aceasta trebuie s fie o procedur rapid. Dac contractul de ipotec i preavizul de evacuare dup preluarea bunului sunt valabile, locatarii nu trebuie s poat opune vreo excepie contra ordonanei de evacuare. Unica excepie de la aceast regul este cazul chiriailor, avnd un contract de locaiune valabil. Chiriailor li s permite s ocupe spaiile dup preluarea imobilului, pentru durata locaiunii, n calitate de chiriai ai creditorului sau ai cumprtorului, care a procurat bunul de la creditor n urma prelurii. O problem special este dreptul soului, care locuiete n cas fr vreun drept de proprietate, dat fiind c bunul a fost procurat sau motenit nainte de cstorie. n acest caz, este oportun ca legea s prevad c locuina familiei nu poate fi ipotecat fr acordul scris al soului neproprietar, iar acestuia trebuie s i se acorde posibilitatea consilierii juridice independente nainte de a-i exprima acordul. Viziunile i experiena privind acest aspect sunt mprite, dar att timp ct acordul este exprimat la momentul ncheierii contractului de ipotec, creditorul va evita incertitudinea procedural, atunci cnd evacuarea va deveni necesar.

Conflictul de notificare i termene dintre Codul de executare i precedentul Cod de procedur civil

Creditorii relateaz c prevederile noului Cod de executare (2005) nu ofer protecia privind notificarea i termenele de executare, pe care le stabilea vechiul Cod de procedur civil (normele privind executarea). Prevederile Codului de procedur civil erau mai avantajoase pentru creditori, dar n prezent ei sunt obligai s respecte Codul de executare, care este mai recent. Recomandare: Modificarea normelor privind notificarea i termenele de sechestrare i vnzare a bunului ipotecat, prevzute de Codul de executare, pentru a le aduce n conformitate cu prevederile referitoare la executarea silit, prevzute n vechiul Cod de procedur civil.

Aspecte nejuridice referitoare la exercitarea drepturilor ipotecare Unele probleme privind exercitarea drepturilor ipotecare nu pot fi soluionate n sine prin adoptarea noii Legi privind ipoteca, dar trebuie avute n vedere de ctre legiuitori i supraveghetori o dat cu dezvoltarea pieei, dat fiind c pot genera necesitatea de ajustare a Legii privind ipoteca n viitor. Acestea includ: Lipsa experienei tuturor prilor implicate. Aceasta rezult din absena fenomenului neexecutrii obligaiilor garantate n portofoliul curent de credite ipotecare. Exist o mare divergen de opinii cu privire la timpul necesar prelurii i vnzrii bunului care asigur creditul ipotecar, de la dou luni la trei i mai muli ani. Durata este imprevizibil n orice caz, din cauza imposibilitii de a prevedea dac debitorul va invoca vreo excepie i va strmuta procedura n instana de judecat. Unica experien raportat pn n prezent se refer la preluarea locuinei, creditul fiind folosit pentru scopuri comerciale credit ne-ipotecar n legislaia moldoveneasc. Totui, procedura pentru asemenea credite este aceeai ca i

pentru creditele ipotecare, iar bancherii relateaz c asemenea preluri i vnzri au decurs fr dificultate. Preocupri privind eficiena judectori i executori. n afar de lipsa experienei personalului instanelor, inclusiv executorii, este rspndit pe larg opinia, conform creia instanele sunt foarte lente i vor refuza preluarea, atunci cnd debitorul va prezenta o aprare care provoac comptimire, mai ales cnd n locuin sunt i copii. O asemenea abordare ar putea fi o reminiscen a regimului socialist, n care dreptul la locuin era privit ca un drept practic inalienabil. Problema poate fi soluionat la modul optim prin instruirea i informarea publicului, n vederea sensibilizrii cu privire la efectele unui executri silite laxe creditarea devine mai scump pentru toi, dac este permis evitarea onorrii obligaiilor de ct re cei care nu pltesc. n afar de aceasta, creditorii nu trebuie s aib sarcina de a asigura cazare celor care sunt incapabili sau refuz s-i achite datoriile.

IV.

Pregtirea pieei secundare

O pia ipotecar secundar viguroas are un rol primar n sporirea caracterului accesibil al locuinelor, mrind afluxul de fonduri canalizate pe termen lung ctre sectorul locativ i stimulnd o mai bun gestiune a riscurilor inerente creditrii n acest sector. Piaa secundar permite canalizarea fondurilor din piaa de obligaiuni ctre piaa de locuine. Istoricete, n economiile n curs de dezvoltare elaborarea i implementarea unui cadru legal i regulator pentru piaa secundar are o perioad de maturizare ndelungat, de-a lungul creia piaa primar crete i devine tot mai organizat. Ar fi o dovad de perspicacitate din partea autoritilor i a creditorilor s anticipeze o asemenea evoluie, n timp ce piaa primar continu s se dezvolte i sunt ntreprinse eforturi de legiferare i re glementare adecvat a acesteia. Aceasta pentru c doar ipotecile care corespund unor standarde

de calitate nalte vor prezenta interes pentru investitorii iniiali n valori mobiliare ipotecare.

A.

Probleme actuale care mpiedic dezvoltarea pieei secundare

O pia ipotecar primar subdezvoltat Existena unei piee ipotecare primare suficient de dezvoltate reprezint o precondiie recunoscut pentru o pia ipotecar secundar viguroas. Acesta este un factor-cheie, ntruct investitorii care formeaz piaa secundar nu au o legtur direct cu piaa primar, dect prin intermediul pachetelor creditare sau a instrumentelor obligaionale procurate, fiind api s-i calculeze riscurile n baza garaniilor oferite de piaa primar. Pentru investitori este esenial s aib ncredere n caracterul necondiionat al titlului procurat i nregistrarea acestuia, formalizarea garaniilor reale, abilitatea de a prelua bunul i de a-i exercita eficient drepturile de garanie asupra debitorului care nu execut. Suplimentar, pentru a decide s investeasc ntr-o pia secundar, investitorii se bizuie din plin pe datele istorice, oferite direct de potenialii contractani sau de birourile de eviden a istoricului creditar. Posibilitatea oferirii unei asemenea informaii (d.e., cea referitoare la cazurile de neexecutare sau nclcri) este, de fapt, realizabil doar acolo unde piaa ipotecar primar a atins o anumit amplitudine, parcurgnd cel puin un ciclu imobiliar. Mai mult, nivelul de dezvoltare este foarte important, ntruct implementarea instrumentelor pieei secundare, cum sunt obligaiunile sau valorile mobiliare ipotecare, poate fi foarte costisitoare; aceast mprejurare reclam anumite praguri ale volumului tranzaciilor, pentru a justifica cheltuielile asociate.

Dei n ultimii doi ani piaa ipotecar din Moldova a cunoscut o cretere impresionant, piaa primar se afl nc la o etap embrionar. Numrul contractelor ipotecare pe pia, actualmente, rmne relativ mic. Aceasta mpiedic dezvoltarea pieei secundare. ns, numai trecerea timpului i o economie continu i stabil vor soluiona problema n cauz. Lipsa actual a cererii Dezvoltarea pieei secundare depinde, de asemenea i n mare msur, de cererea de instrumente pe termen lung ale pieei de capital, cum ar fi valorile mobiliare ipotecare (VMI). O asemenea cerere trebuie s fie examinat n lumina tipurilor de instrumente investiionale (de ex. coninutul documentelor, calcularea costurilor i gestiunea riscurilor) anterior conceperii produsului potrivit pentru piaa secundar. Cu alte cuvinte, oferta trebuie s se muleze pe cererea existent. n prezent, n Moldova lipsete cererea pentru produse gen VMI, dat fiind lichiditatea nalt a pieei, lipsa de maturitate a pieei de obligaiuni i absena instituiilor investiionale primordiale, cum sunt fondurile mutuale i fondurile private de pensii. Partea pozitiv a lucrurilor const n existena unei anume cereri printre investitorii instituionalizai, cum sunt companiile de asigurri, n vederea investirii n produse VMI. Companiile de asigurri i asum obligaii pe termen lung, tinznd, astfel, s achiziioneze creane pe termen lung, adaptate la fluxurile lor bneti i necesitile investiionale (vezi, ns, problemele regulatorii menionate n continuare). Lipsa standardizrii Un element important pentru pregtirea pieei secundare se refer la nevoia de standardizare a pieei primare. Realizarea unei piee secundare eficiente i durabile este posibil numai prin instituirea standardelor recunoscute pentru o asemenea

pia, dat fiind c investitorii pieei de capital se bizuiesc pe standarde i devin mai ncreztori de pe urma aplicabilitii acestora. Standardizarea documentaiei juridice care st la baza ipotecii, a metodologiei de evaluare a bunurilor, a rapoartelor de evaluare, a rapoartelor creditare, a proceselor i documentelor de formalizare i nregistrare a titlurilor, precum i de colectare i transmitere a informaiei relevante sunt cteva aspecte majore ale pieei primare, care au nevoie de standardizare n procesul de pregtire pentru piaa secundar. Legislaia/reglementarea inadecvat a sectoarelor relevante Dup cum s-a menionat mai sus, n timp ce investitorii locali instituionalizai, cum sunt companiile de asigurri i fondurile de pensii, constituie cumprtorii primari ai valorilor mobiliare ipotecare sau a unor instrumente similare, cadrul legal i normativ actual interzice companiilor de asigurri s investeasc n instrumente financiare. Este nevoie de elaborarea unui cadru normativ care s faciliteze accesul companiilor de asigurri pe pieele de capital i crearea unor participani similari, cum ar fi fondurile de pensii i fondurile mutuale de investiii. Actualmente, legislaia i reglementrile referitoare la piaa de capital, asigurri i fondurile de pensii este inadecvat. Abordri recomandate pentru Moldova

B.

Este important definirea timpurie a unei strategii i implementarea acesteia pe termen lung. Anume aceast perspectiv de durat este avut n vedere n Prezentarea Conceptului. Dat fiind lipsa actual a cererii, nu este necesar la moment elaborarea i adoptarea actelor normative referitoare la valorile mobiliare, garantate prin ipotec, sau chiar la obligaiunile ipotecare. Este, ns, esenial ca piaa s fie monitorizat

atent, pentru a identifica de timpuriu necesitile de refinanare i cererea pentru investiii, n vederea oferirii unor conductori corespunztori pentru aceste procese. Principalele instrumente ale pieei secundare, care au o probabilitate mare de dezvoltare n Moldova sunt, nainte de toate, obligaiunile ipotecare, iar ulterior atunci cnd piaa va fi suficient de mare i bine -dezvoltat valorile mobiliare ipotecare. Acestea sunt descrise n cele ce urmeaz. Obligaiunile ipotecare Obligaiuni garantate prin ipotec pot fi obligaiunile generice, cu dobnd fix, garantate prin bunuri, sau obligaiuni ipotecare acoperite, de model european actual, care se bucur de o reglementare evoluat i strict. Asemenea obligaiuni sunt definite ca obligaiuni generale ale emitentului, garantate prin ipotecarea contractual sau legal a bunurilor, care rmn la balana emitentului de obligaiuni. Primul pas, ntreprins de mai multe ri n tranziie din regiune, n evoluia ctre piaa secundar, a fost emiterea de obligaiuni ipotecare acoperite, similare tradiionalelor Pfandbriefe germane.[8] Emiterea de obligaiuni ipotecare acoperite reclam o legislaie i reglementare special a urmtoarelor probleme: Conceptul i definiia obligaiunilor ipotecare; Uzul termenului obligaiuni ipotecare acoperite limitat la emisiunile care corespund cerinelor legale i normative. Criteriile de eligibilitate a emitenilor. Reglementarea obligaiunilor ipotecare care agenie va reglementa emiterea, nregistrarea i cotarea pe pia.

Cerinele crora le vor corespunde bunurile oferite drept garanie primar pentru obligaiunile ipotecare care bunuri pot sau nu deveni garanii pentru mprumuturile ipotecare care stau la baza obligaiunilor, exigenele privind asigurarea bunului ipotecat, cerinele de executare a condiiilor mprumutului etc. Cerine de evaluare a imobilelor ipotecate. Garania de substituire (bunurile emitentului, altele, dect creditele ipotecare, care pot asigura obligaiunile ipotecare). Ce poate forma obiectul unor asemenea garanii (d.e., mijloace bneti, valori mobiliare, imobile); limita cotei din garanie care poate consta din garanii de substituire. nregistrarea ipotecii constituite de emitent. nscrierea n registru confirm garania obligatarului, fr a fi necesar o nregistrare ulterioar n vreun registru de stat. Substituirile sau completrile n registru, legate de procurarea de obligaiuni suplimentare. Controlul registrului garaniilor: Un auditor independent, desemnat cu permisiunea ageniei de reglementare, care ar supraveghea constituirea i inerea registrului; programare controalelor i cerinelor de raportare. Caracteristicile obligaiunilor ipotecare forma, scadena, rscumprarea, amortizarea, dobnda fix sau flotant. Separarea bunurilor ipotecate de alte bunuri ale emitentului i confirmarea drepturilor de plat ctre obligatari.

Excluderea bunurilor gajate din masa debitoare a emitentului, relaia dintre insolvabilitate i neexecutarea de ctre emitent, i remediile n caz de insolvabilitate sau alt neexecutare. Executarea silit i sanciunile ce urmeaz s fie aplicate de autoriti.

Securitizarea Cel de-al doilea model al pieei secundare este fenomenul care, deseori, trece sub termenul de valoare mobiliar ipotecar" sau securitizarea, n condiiile creia un drept existent de ipotec este transmis investitorilor fr a fi necesar implicarea emitentului valorii mobiliare, iar bunurile ipotecate sunt excluse de la balana emitentului. Plata n baza unor asemenea valori mobiliare ipotecare depinde n ntregime sau n cea mai mare parte de fluxurile bneti din creditele ipotecare. n unele piee dezvoltate, securitizarea ipotecilor formeaz fundamentul unei piee secundare solide. Aceasta reclam nu numai o lege preliminar vznd o asemenea securitizare, dar i un cadru contabil i fiscal de susinere. Exist cteva aspecte legale cruciale referitoare la convertirea n valori mobiliare: Abilitatea de a crea o entitate cu obiective speciale (EOS) care s se poat distana de insolvabilitatea debitorului ipotecar iniial i s fie scutit de impozitul pe venit i TVA. Caracterul transferabil al activelor ipotecare prin cesiune de creane i obligaii asociate bunurilor ipotecate. Abilitatea de transferare a bunurilor ca vnzare real, nu doar ca garanie pentru finanarea datoriilor. Transferul bunurilor de la balan trebuie s fie ireversibil i neafectat de insolvabilitatea debitorului iniial.

Transferul de bunuri trebuie s fie realizabil fr impozite i taxe de timbru descurajatoare. Transferul bunurilor trebuie s fie posibil fr notificarea persoanei care i -a asumat obligaie i permis n contextul ipotecilor primare. Debitorul iniial trebuie s fie apt s execute ipoteca fr a periclita vnzrile reale. Investitorii trebuie s aib posibilitatea realizrii prerogativelor incorporate n valorile mobiliare i cea a exercitrii eficiente a drepturilor de proprietate. Fiecare fin aceste modele obligaiuni i securitizare reclam cheltuieli i ofer beneficii aparte, n dependen de necesitile emitentului i cererea pieei. Experiena recent demonstreaz, totui, c obligaiunile simple, garantate prin ipoteci sunt mai bine primite n pieele n dezvoltare i c acestea ar putea fi mai potrivite pentru Moldova. Mai mult, schimbrile ateptate n reglementrile bancare internaionale vor modifica ablonul preferenial privind tehnicile de securitizare, bazate pe persistena bunului la balana debitorului iniial sau eliminarea lui de la aceast balan, fcnd ca alegerea ntre cele dou modele s fie mai puin semnificativ. Nu este recomandabil ca, la o etap timpurie de dezvoltarea a pieelor de capital i ipotecare, Legea privind ipoteca s se concentreze asupra uneia dintre formele instrumentelor pieei secundar e, ntemeiate pe instituia ipotecii, excluzndu-le pe celelalte. Dimpotriv, Legea trebuie s asigure potenialitatea tuturor acestor opiuni pentru viitor. Recomandare: Noua Lege privind ipoteca trebuie s fie suficient de flexibil pentru a permite dezvoltarea n viitor a majoritii tipurilor de valori mobiliare ipotecare, existente pe piaa actual.Aceasta nu nseamn, ns, c n prezent trebuie elaborate acte legislative speciale: acestea nu vor folosi la nimic i vor constitui o aseriune

fals a caracterului pregtit al pieei secundare. De fapt, chiar ar putea mpiedica ncheierea tranzaciilor, atunci cnd va veni momentul. Opiunile de structurare a tranzaciilor trebuie lsate pe seama emitenilor, care le vor determina n contextul necesitilor schimbtoare i al pieelor financiare, rmnnd ca guvernul Moldovei s fie sensibil la semnalele recepionate i s reacioneze repede (a se vedea, de asemenea, anexa, privitor la impedimentele sistemice, care trebuie soluionate). Experiena a dou state vecine (Ucraina i Romnia) par deosebit de potrivite pentru studiul posibilei evoluii a pieei. Recomandare: Pentru a facilita dezvoltarea, la timpul su, a unui sistem cuprinztor de emitere a obligaiunilor ipotecare i a valorilor mobiliare ga rantate prin ipoteci, se recomand implementarea n prezent a urmtoarelor elemente: O gajare facil i sigur a drepturilor de ipotec (inclusiv nregistrarea n Registrul gajului) Cesionarea facil i sigur a drepturilor de ipotec i adoptarea de ct re creditori a prevederilor relevante standard pentru contractul de credit ipotecar nscrierea n Registru Gajului, care s legalizeze dreptul de gaj asupra drepturilor de ipotec a deintorilor de obligaiuni, fr necesitatea de a nregistra ulterior n vreun registru de stat Revizuirea Legii insolvabilitii, ntru identificarea posibilitilor de a asigura excluderea bunurilor ipotecate din masa debitoare n cazul insolvabilitii emitentului (separearea n caz de insolvabilitate)

IV.

Concluzie

Piaa ipotecar din Moldova cunoate o cretere rapid i se dezvolt n conformitate cu principiile pieei, creterea competiiei i stabilizarea economiei,

favoriznd stabilirea unor condiii tot mai convenabile pentru debitorii corespunztori. n ceea ce privete cadrul legal, Moldova dispune de legi suficient de solide, care poteneaz activitile vizate, dar absena unei Legi privind ipoteca este de natur s afecteze creterea de mai departe a pieei. Contradiciile dintre diversele legi existente creeaz confuzie printre actorii din aceast sfer. Creditorii comerciali recurg la variate i riscante proceduri pentru a compensa lipsa de claritate a legii, n particular referitor la marea parte a sectorului, legat de creditarea construciei sau procurrii de apartamente n curs de construcie. Noua Lege privind ipoteca trebuie s elimine aceste incertitudini. Un element primar i o problem fundamental este concepia general a reformei. O dat cu elaborarea proiectului de lege, va fi nevoie de luarea unor decizii strategice cu privire la multe aspecte, privind nevoia ca ele s fie impuse prin lege sau acte normative sau s fie lsate la latitudinea creditorilor, ca parte a practicilor de afaceri. Este recomandabil, n msura posibilitii, s fie adoptat a doua optinune, deoarece, de obicei, este mult mai eficient. Spre exemplu, n pieele dezvoltate, asigurarea vieii i bunurilor, evaluarea independent a bunurilor i verificarea istoriei creditare nu sunt impuse, n mod normal, de legea privind ipoteca, dar sunt valorificate la scar universal, ca parte a bunelor practici sau a standardelor de calitate. n alte ri acestea pot fi impuse prin reglementri de gestiune a riscurilor, adoptate de supraveghetorul (supraveghe torii) creditrii ipotecare. Spre exemplu, n Romnia, Banca Naional reglementeaz raportul credit-valoare i raportul venitului net la obligaiile de deservire a datoriilor pentru toate creditele ipotecare.[9] n cele mai mult ri, legiuitorii prevd stimulente pentru a ncuraja bncile s adopte practici prudeniale, n defavoarea impunerii lor directe. Asemenea modaliti de stimulare includ permiterea acordrii numai a acelor credite care respect anumite standarde de calitate, spre a se califica pentru

o echilibrare avantajoas a riscurilor sau pentru a fi folosite pentru obligaiuni ipotecare sau valori mobiliare ipotecare.[10] Recomandare: Se recomand ca, n msura posibilitilor, noua Lege privind ipoteca i modificrile asociate se adopte o abordare liberal i s reziste tentaiei de a supra-reglementa, nelsnd pe viitor o anume libertate de aciune pentru factorii de decizie, n contextul viitoarei evoluii regulatoare i legale, n special n lumina dezvoltrii de mai departe a pieei.

Anexa

Barierele sistemice i instituionale pentru dezvoltarea pieei ipotecare n baza principiilor economiei de pia

Suplimentar absenei unei Legi exhaustive privind ipoteca exist numeroase bariere sistemice n calea unei creteri continue i la scar larg a sectorului ipotecar, care sunt expuse n Anex. Aceste bariere nu vor constitui o preocupare a reformei, dar rmn, totui, a fi importante pentru dezvoltarea general a pieei ipotecare n Moldova. Informaia credibil despre piaa ipotecar este insuficient Pentru a avea o nelegere mai clar despre mrimea i eficiena pieei ipotecare, bncile centrale din cele mai multe ri cer creditorilor s raporteze asupra volumului i statutului de plat a creditelor ipotecare. Aceasta este oportun pentru a urmri creterea pieei i identificarea potenialelor probleme ale neexecutrii i gestiunii riscurilor pentru fiecare banc n parte i pentru sistem n general. Instituiile financiare nebancare trebuie supuse acelorai cerine de raportare ctre banca central sau organul de reglementare, dac aceasta nu este banca central. Sectorul asigurrilor nu este suficient dezvoltat Cei mai muli dintre creditorii ipotecari din Moldova cer ca bunurile s fie asigurate cel puin contra pieirii fortuite, dar unii creditori nu cer mprumutailor s asigure bunurile n vreun fel, fiind de opinia c asigurarea este costisitoare i c va descuraja creterea portofoliului. Asigurarea pentru caz de pieire sau deteriorare a bunului trebuie s constituie o cerin minim. Legea cu privire la gaj acord

creditorului gajist dreptul prioritar la suma despgubirii de asigurare la survenirea cazului asigurat (Capitolul III, art.9), dar aceast norm nu reclam asigurarea tuturor bunurilor ipotecate. n cele mai multe piee dezvoltate, asigurarea de bunuri i de via, contractat de debitorul ipotecar n favoarea creditorului, este obligatorie. Att asigurarea de via, ct i cea de bunuri vor reduce substanial riscurile creditorului, iar atunci cnd piaa asigurrilor se va dezvolta suficient, asigurarea nu va constitui o povar excesiv asupra debitorilor. Evaluarea bunurilor bazat pe principiile pieei nu este suficient dezvoltat. Conceptul de valoare de pia este cunoscut bancherilor i agenilor imobiliari, dar nu este folosit eficient dect destul de rar. Este larg rspndit un sistem duplicitar de ncheiere a contractelor de vnzare-cumprare a bunurilor imobile, ca o metod de evitare a creterii de capital i a taxelor imobiliare. Cadastrul se afl la etapa incipient de dezvoltare a unui program de determinare a valorii de pia pentru fiecare bun nregistrat, necesar pentru intrarea n vigoare a noilor reguli de impozitare n anul 2007. Valoarea cadastral actual deseori nu constituie dect 10% din valoarea de pia. Evalurile independente nu sunt impuse prin lege, dect n cazul unei proceduri de executare silit, iar unele bnc i nu le folosesc n evaluarea bunurilor pentru a determina mrimea admisibil a creditului ipotecar. Nu exist un sistem de raportare creditar sau un sistem de referine creditare. n prezent creditorii duc lipsa accesului la informaie credibil i complet privind istoricul creditar al debitorilor. Instituirea unui sistem de raportare obligatorie a informaiei negative nerambursarea creditelor de consum, neplata serviciilor comunale i altele asemenea, precum i a informaiei pozitive, ar spori substanial abilitatea creditorilor de a acorda credite i de a-i gestiona riscurile. n prezent,

parlamentul examineaz un proiect de lege privind crearea birourilor de istoric creditar; adoptarea acestuia trebuie ncurajat. Un sistem eficient de raportare creditar reclam schimbri n reglementrile bancare privind drepturile debitorilor la confidenialitate. Nu exist documentaie standardizat pentru creditare ipotecar Din mai multe motive, exist o cerere mic pentru piaa secundar, care s finaneze credite ipotecare prin intermediul pieei de capital, att din partea bncilor, ct i a potenialilor investitori. Aceasta nu constituie o surpriz la etapa actual a dezvoltrii pieei moldoveneti. Bncile au lichiditate nalt, exist o marj larg ntre costul fondurilor i ratele dobnzilor ipotecare, iar volumul depozitelor cunoate o cretere rapid. Totui, bncile i ali creditori trebuie s ia n consideraie standardizarea documentelor creditare, a procedurilor de acordare i deservire a creditelor, precum i adoptarea unor standarde minime de calitate n domeniu, dat fiind creterea rapid a pieei. Aceasta le va permite crearea unor rezerve ipotecare, care vor constitui fundamentul instrumentelor bazate pe ipotec n viitor. Revizuirea bazei legislative n domeniul companiilor de asigurare (i a fondurilor de pensii) pentru a le permite s investeasc n instrumente financiare Reglementarea i dezvoltarea fondurilor private de asigurri, de pensii i a fondurilor mutuale de investiii este inadecvat, acetia fiind principalii investitori n valorile mobiliare ipotecare. Abilitile de estimare a riscurilor creditare i/sau gestiune a raportului bun/obligaie sunt restrnse.

n Moldova bancherii sunt limitai n posibilitile de dezvoltare a abilitilor necesare pentru o pia ipotecar solid. n particular, este necesar elaborarea de modele pentru evaluarea venitului nesalarial, n vederea acordrii creditelor i estimrii riscurilor creditare, precum i pentru gestiunea raportului bun/obligaie. Bncile folosesc depozitele pentru a finana ipotecile, iar o mare parte a economiilor depozitate provin din transferuri de peste hotare i nu din veniturile salariale. Instruirea n sfera estimrii depozitelor de baz va contribui la gestiunea mai eficient de ctre creditori a activitii creditare ipotecare. Piaa ipotecar este n mod excesiv ntemeiat pe activitatea n construcii, att n sectorul bancar, ct i n cel al instituiilor de construcie a locuinelor, sprijinit e de stat Majoritatea creditelor n construcii sunt condiionate de un depozit substanial (50%) pentru obinerea dreptului asupra unui apartament aflat n construcie i achitarea deplin la finalizarea apartamentului, nainte de trecerea dreptului de proprietate. Companiile de construcii i creditorii transfer o parte excesiv a riscurilor asupra cumprtorilor, care nu sunt protejai suficient n termeni de finalizare a construciei, durat a transferului dreptului de proprietate sau pre final de procurare. Bugetul de stat i cel al municipiului Chiinu ofer, negndit, dobnzi sporadice i ntreprind subvenionarea construciilor (prin scutire de TVA) garantnd att contractele achizitorilor, ct i finalizarea construciei. Aceste subvenii favorizeaz companiile de construcii, bncile i muli cumprtori care pot s contracteze credite n condiii comerciale. Este mai bine ca fondurile statale s fie investite n stimularea real a creditrii, care ar beneficia debitorii cu venituri medii, cum ar fi asigurarea ipotecar sau garantarea creditelor acordate n condiii comerciale. Sectorul ipotecar este privit ca o soluie pentru problemele de asigurare cu locuine.

Exist o percepie larg-rspndit, dar incorect, conform creia o pia ipotecar eficient va soluiona anumite probleme sociale, cum este lipsa unor locuine accesibile pentru familiile cu venituri joase. Aceasta nu este, nemijlocit, o problem legal sau de reglementare, dar factorii de decizie trebuie s aib grij s nu perpetueze acest mod de gndire. Unii oficiali opineaz c o nou lege de calitate privind ipoteca ar rezulta n stabilirea unor dobnzi de 5-7% i termene de creditare mai lungi, ceea ce ar face creditele accesibiile practic tuturor cetenilor moldoveni. Fiind dezvoltat adecvat, piaa ipotecar, ntemeiat pe principii comerciale, se va extinde pentru a ngloba familiile din sectorul superior al clasei sociale medii. Stimulentele creditare, acoperite de debitori, cum ar fi asigurarea n caz de neexecutare a ipotecii, vor contribui, n ultim instan, la extinderea numrului de contractani de credite. O pia ipotecar de orientare social va avea nevoie de subvenii statale considerabile, care sunt costisitoare i nerecomandate .

[1] Termenul pia secundar se refer la mprumuturile financiare ipotecare, mediate prin lansarea unei multitudini de instrumente ale pieei de capital, de regul obligaiuni ipotecare i valori mobiliare ntemeiate pe ipotec. [2] Ansamblul legislativ de protecie a consumatorului, promulgat de Uniunea European poate servi ca model. A se vedea Comisia European C (2001) 447, Codul recomandat de conduit privind informaia precontractual n sfera creditelor pentru necesiti casnice. [3] inut de Ministerul Justiiei. [4] Aceasta este definiia prevzut de cele mai bune practici internaionale. [5] Acest lucru este aplicabil indiferent dac proprietarii cldirii au format o asociaie de administrare a bunurilor-proprietate comun. O asemenea organizaie

nu afecteaz dreptul de proprietate asupra componentelor cldirii, dar asociaiile proprietarilor trebuiesc ncurajate s asigure ntreinerea i folosina corespunztoare a cldirii, ceea ce va contribui la meninerea valorii garaniei, n cazul mprumuturilor ipotecare garantate prin proprietatea n condominiu. Unele bnci din ri n tranziie, cum ar fi Armenia, unde fondul privatizat de locuine este administrat n condominiu, nregistrarea asociaiilor fiind, ns, opional, nu acord creditul, dect dac exist o asociaie a proprietarilor, nregistrat legal, sau o alt entitate gestionar, care s administreze bunurile-proprietate comun din cadrul cldirii. Conceptul proprietii n condominiu pare a fi puin dezvoltat la momentul actual n Moldova, fiind privit ca o entitate care poate fi creat de ctre proprietarii prilor comune ntr-o cldire i nu ca o form de proprietate. Totui, practicile utilizate n alte state n privina proprietii n condominiu pot fi ajustate pentru a beneficia sectorul construciilor i ipotecar n Moldova. [6] A se vedea, de asemenea: Legea procedurii de executare, Bosnia-Herzegovina, Art. 47, care stabilete nou temeiuri permise de contestare a unui document de executare. [7] Problemele sociale de acest gen trebuie soluionate prin alte mijloace, dect refuzarea accesului creditorului la bunul ipotecat, n cazul nclcrii obligaiilor creditare. Asistena social oferit de guvern ar fi mai nimerit n acest scop. Stricteea procedurilor protejeaz i pe debitor, de rnd cu creditorul. Experiena altor ri demonstreaz, c tergiversarea procedurii judiciare nainte de vnzarea bunului duce la diminuarea valorii de vnzare a acestuia. Procedurile excesiv de lungi reduc probabilitatea beneficiului financiar ca rezultat al eecului de executare, att pentru creditor, ct i pentru debitor. [8] Actualmente, piaa european a obligaiunilor acoperite este de circa 1.7 miliarde de euro. Obligaiunile emise n economiiile n curs de dezvoltare din regiune Ungaria, Polonia, Republica Ceh, Bulgaria, Letonia i Slovacia constituie 7.3% din ntreaga pia european a obligaiunilor ipotecare. Din 1996 n

aceste 6 ri a fost nregistrat un total de 223 de emisiuni de obligaiuni ipotecare. Federaia Ipotecar European, Raport asupra pieei europene a obligaiunilor ipotecare, ianuarie 2006. [9] n Romnia, raportul credit-valoare nu poate depi 75%; raportul creanelor ipotecare ctre venitul net (dup taxare) nu poate depi 35%. [10] n prezent, Comisia European nu a adoptat o poziie privind reglementarea creditelor ipotecare, coninutul contractului de credit sau procedura de executare n cadrul statelor-membre ale Uniunii Europene. CE studiaz n prezent aceste probleme, recunoscnd necesitatea crescnd de armonizare i coeren transfrontalier. A se vedea Raportul Verde privind creditul ipotecar n UE, Comisia Comunitilor Europene, iulie 2005.