XIII.

DIFERENCIA ENTRE EL MTODO DE MERCADO Y MTODO DE RENTABILIDAD AVALU COMERCIAL MTODO DE MERCADO MTODO DE RENTABILIDAD Este mtodo es un poco ms complicado de aplicar, ya que se ha demostrado que muchos propietarios no tienen previo conocimiento sobre la capacidad de renta de sus bienes, ya que la propiedad raz se ha visto involucrada nicamente por la mayora de propietarios como una necesidad bsica que compete nicamente para brindar un servicio habitacional. AVALU CATASTRAL El Avalo Catastral consiste en la determinacin del valor de los predios, obtenidos mediante investigacin y anlisis estadstico del mercado inmobiliario. El Avalo Catastral de cada predio se establece por la suma de los avalos parciales practicados tanto a los terrenos como a las edificaciones en l comprendidas. De acuerdo a la medida adoptada por la Administracin Distrital ningn predio ser objeto de actualizacin catastral, de esta manera El Avalo Catastral para el ao 2007 ser el resultado del avalo que tena el predio en el ao 2006 ms el incremento anual que se realiza normalmente (ndice de Valoracin Urbana y Rural - IVIUR)

Es el mtodo ms sencillo de aplicar, pero es de sumo cuidado la seleccin de la informacin a utilizar. Esta debe ser similar al inmueble objeto del avalu.

Cuando se va a aplicar este mtodo en una inmueble que cuenta con diferentes usos como habitacional y comercial por ejemplo, se tiene que tener en cuenta que el valor del metro cuadrado residencial es diferente al comercial y por ello es necesario implementar diversas fuentes de informacin que nos permitan conocer los valores indicados para la aplicacin del mtodo.

Para la obtencin de una buena la informacin que sea precisa y certera se pueden encontrar diversas fuentes confiables como de la cmara de comercio o la lonja de propiedad raz.

A pesar de saber que ambos avalos son indirectos o que simplemente las variables utilizadas para la ejecucin de cada uno de ellos no son constantes en el tiempo, cada una utiliza diferentes medios para procurar obtener casi los mismos resultados

Para la determinacin del avalo catastral se tienen en cuenta el estudio realizado en la zona correspondiente, que se establece a partir de puntos seleccionados dentro del barrio, y as establecer valores unitarios del terreno, mediante el anlisis de la informacin de precios del mercado inmobiliario. Para la determinacin de los valores unitarios de las

Se aplica a esta metodologa informacin sobre la antigedad de cada inmueble, si es un inmueble con graves daos en su estructura o acabados o si ha sufrido alguna mejora. La dotacin de servicios pblicos y la calidad que se cuenten de estos tambin es un factor importante para tener en cuenta.

Para la aplicacin de este mtodo se deben conocer los tanto los ingresos como los gastos que del inmueble se hagan, como tambin la tasa de inters de oportunidad de la zona producto del avalu.

edificaciones, la valoracin se efecta teniendo en cuenta el uso que tenga la construccin adems de variables tales como: reas de terreno, reas construdas, vetustez, entre otros datos; comparando esta informacin con la que reposa en la base de datos del censo catastral obtenida en los procesos de formacin y conservacin catastral. Las tarifas del impuesto predial son fijadas por el Concejo de Bogot, en el Acuerdo 105 de 2003 y su asignacin depende del estrato, uso y avalo del predio. Es el contribuyente quien realmente conoce el uso dado al inmueble, el que debe elegir la tarifa. Desde luego, la eleccin debe corresponder a la realidad fsica y la administracin se reserva, en cumplimiento de la normativa vigente, la potestad de fiscalizacin y verificacin del efectivo cumplimiento de los deberes.

Teniendo en cuenta los valores obtenidos de los avalos realizados con anterioridad mostrados a continuacin: AVALOS POR MTODO DE MERCADO Habitacional en propiedad $51500.000 horizontal

Ao 2013

AVALOS POR MTODO DE RENTABILIDAD Habitacional en propiedad $54400.000 Ao 2013 horizontal

AVALU CATASTRAL Habitacional en propiedad horizontal $48553.000 Ao 2013

Para permitirnos comparar los avalos se tendr en cuenta el avalu catastral, este debe corresponder al 70% del avalu comercial. Pero segn la ley 1450 del 2011 el avalu catastral no podr ser inferior al sesenta por ciento (60%) del valor comercial de los predios. Si $48553.000 son el 70% del avalu comercial, cunto equivaldra el valor comercial del predio? Valor comercial= $69361.428 La diferencia entre el avalo por mtodo de mercado y por rentabilidad con respecto al valor del avalo comercial dado por catastro es el siguiente: $69361.428-$51500.000= $17861.428 $69361.428-$54400.000= $14961.428 Los avalos realizados dieron como resultado valores un tanto similares. Por lo que podemos decir que es eficaz tener en cuenta estos tres mtodos para ver el incremento del avalu de un bien inmueble teniendo en cuenta todos los factores mencionados con anterioridad. Por lo pronto las diferencias que se marcaron pudieron ser producto de una falta de actualizacin sobre el predio o pro alguna inconsistencia en cuando a la captura de los datos. XIV. CDIGO COLOMBIANO DE TICA DEL AVALUADOR

PREMBULO El Profesional Avaluador asume el ejercicio de la tasacin de valores de bienes objeto de comercio o transaccin y sirve de consultor confiable en todos los casos de duda sobre los valores reales de bienes o servicios. Aunque el ejercicio de estas actividades tiene disciplinas acadmicas diferentes, al participar de un gnero Comn de ellas debe, desde los ngulos tico y jurdico, ajustarse a normas mnimas de conducta. Algunas de esas normas mnimas que regulan su conducta en relacin con la comunidad, con los clientes, con los colegas y el Gobierno se determinan en este Cdigo de Etica Profesional. El Consejo Nacional de Avaluadores est facultado para establecer las normas generales que regulan la profesin de avaluador y por consiguiente de reformar o complementar este Cdigo Etico para mantener su vigencia y operatividad prctica y a su vez sirve de tribunal de ltima instancia para la apelacin de

tallos emitidos por los Consejos Regionales a estos ltimos corresponde exigir a las agremiaciones afiliadas a sus miembros el recto cumplimiento de las presentes normas. ARTICULO lo. Todas las entidades gremiales reconocidas por el Registro Nacional de Avaluadores, tales como las Lonjas, Asociaciones Inmobiliarias, Sociedades Colombianas de Avaluadores, etc., estn obligadas a cumplir a hacer cumplir a sus afiliados el presente Cdigo de tica, las tarifas, las sanciones por transgresiones que les sean impuestas y las dems normas establecidas por el Consejo Nacional de Avaluadores o por los Consejos Regionales. ARTICULO 2o. El Profesional Avaluador debe reconocer que se actividad se realiza en un medio social y por lo tanto, est obligado a guardar severamente los preceptos que, en una u otro forma, regulan su conducta en sociedad: oral, derecho lealtad, urbanidad. La primera, en cuanto racionalmente le seala por simple deduccin lgica los rudimentos de su comportamiento; el segundo en cuanto le prescribe las reglas que, inspiradas en el sentido de justicia, se encaminan a realizar el bien comn; la tercera en cuanto virtud y patrn que dignifican su trato con los colegas y clientes; y la cuarta, en cuanto es patrimonio de hombres civilizados, que debe ser conservado con dedicacin y orgullo. ARTICULO 3o. Este conjunto de normas de conducta, obligan ante todo en cuanto a su espritu. La conciencia en lo perseguidos, el modo legtimo de alcanzarlos debe ser esencial directriz de su observancia. Cualquier desviacin de sus normas y la interpretacin acomodaticia de ellos constituyen una violacin de stas. ARTICULO 4o. La profesin de avaluador exige capacidad y competencia; de all que el avaluador debe conocer la esencia y modalidades de su especialidad. Est moralmente obligado a acrecentar su formacin acogiendo nueva enseanza o informacin que tenga relacin con los servicios que presta y a buscar el consejo colaboracin de los expertos en otras profesiones afines ARTICULO 5o. El conocimiento del medio en el cual el avaluador adelanta su actividad, la forma usual del ejercicio de la Valuacin as corno la adecuada y oportuna informacin de todos los factores que afectan el bien y la tenencia del mismo, son obligacin especfica del Avaluador, por lo que es su responsabilidad e tanto de las condiciones del mercado de los bienes sobre los cuales hace la tasacin.

ARTICULO 6o. Del Avaluador, como de ningn otro profesional, se exige un dominio universal de cuanto aspecto toca con el objeto de su profesin. Pero la buena fe y la prudencia en su ejercicio deben indicarle a requiere invocar el auxilio de otros profesionales y no invadir sectores de los cuales tiene un conocimiento precario o estn reservados por la Ley a otras profesiones ARTICULO 7o. Al emitir un juicio sobre el valor de una propiedad, el Avaluador deber efectuar un anlisis cuidado todos los factores que rodeen y puedan afectar el bien a avaluar. ARTICULO 8o. En el caso de que un avaluador necesite asesora especializada en un campo fuera de su esfera de competencia debe informar al cliente el nombre de la persona que habr de prestrsela.

ARTICULO 9o. Cuando quiera que un Avaluador presente una opinin oral o escrita del valor de bienes por un honorario su opinin deber estar apoyada en informacin obtenida que reposa en un archivo la cual deber ir corno mnimo lo siguiente: 1. Una descripcin de la propiedad 2. El bien tasado 3. Condiciones limitantes 4. Cualquier inters existente o contemplado 5. Fecha aplicable 6. La base del razonamiento incluyendo los datos del mercado aplicables y/o el clculo de la capitalizacin. 7. Valor definido. ARTICULO 10. El Avaluador tiene la obligacin de llevar a cabo una investigacin exhaustiva de todos los factores que afectan favorable o desfavorablemente el bien objeto del avalo y est en la obligacin de revelrselo cliente, evitando exageraciones o representaciones falsas de la informacin suministrada. ARTICULO 11. El Avaluador tiene legtimo derecho a una justa remuneracin por sus servicios o labores. Para la fijacin del monto de sus honorarios deber tornar como base las tarifas mnimas adoptadas por el Consejo Nacional de Avaluadores,

facultad que podr ste delegar en los Consejos Regionales cuando as lo considere conveniente. No es lcito cobrar honorarios inferiores a dichas tarifas. ARTICULO 12. El Avaluador no deber comprometerse a suministrar servicios profesionales en relacin con un bien en e cual posea un inters actual o anticipado, a no ser que dicho inters sea revelado especficamente a toda las partes afectadas.

ARTICULO 13. El Profesional. Avaluador est obligado a la reserva profesional. No le es lcito divulgar la informacin que ha tenido acceso en razn de un negocio determinado si de su divulgacin puede derivarse perjuicio a sus clientes o a terceros. ARTICULO 14. Corresponde a los Consejos Regionales de Avaluadores corno autoridades locales y al Consejo Nacional de Avaluadores como Autoridad Nacional, velar por el fiel cumplimiento de los principios consagrados en este Cdigo, y de sus disposiciones disciplinarias y atender, conforme a sus Reglamentos, a la imposicin de las sanciones a los inscritos que los desconozcan e incumplan. ARTICULO 15. Si el Avaluador es acusado de prctica no tica o se le solicita que presente evidencia en cualquier procedimiento o investigacin disciplinaria deber presentar todos los hechos ante el tribunal correspondiente. ARTICULO 16. El profesional Avaluador debe someterse al fallo que emitan los tribunales correspondientes. ARTICULO 17. El profesional Avaluador se abstendr de hacer comentarios sobre la actuacin de otro profesional Avaluador. Si su opinin es oficialmente solicitada, sta deber ser dada con absoluto apego a la realidad, con cortesia y con integridad profesional. ARTICULO 18. Denunciar con franqueza y sin reservas actos ilegales o contrarios a la moral o a la tica en la prctica de la Avaluacin, a fin de que, conocidos los hechos por la autoridad competente, estos puedan ser sancionados o corregidos. ARTICULO 19. Respetar a la competencia, abstenindose de toda prctica desleal y de toda accin que le d a si mismo o a su firma una ventaja indebida.

ARTICULO 20. El Avaluador no deber solicitar ni requerir directa o indirectamente los servicios ni la vinculacin de empleado ni de un contratista independiente que est en la organizacin de otro Avaluador sin el con miento previo del colega afectado. ARTICULO 21. El ejercicio de la profesin de Avaluador se desarrolla en medio de la comunidad y por ello, adems de satisfaccin de los legtimos intereses individuales debe cumplirse en forma tal que contribuya al desarrollo y bienestar general del pas. ARTICULO 22. El profesional Avaluador debe prestar toda su colaboracin a las autoridades nacionales, seccionales municipales, individualmente o a travs d la entidad gremial a la cual se encuentra afiliado; su ciudad en el medio ms adecuado para ofrecer y desarrollar sus capacidades en beneficio del mayor nmero de habitantes de su armnico desarrollo. ARTICULO 23. Es deber del Avaluador proteger al pblico contra el fraude, representacin falsa y prcticas no ticas en las transacciones de bienes,. El debe esforzarse por eliminar en su comunidad cualesquier practica que pudier ser nociva para el pblico o traer descrdito a esta profesin. ARTICULO 24. La publicidad como medio para captar y conservar la clientela debe usarse con tal seriedad y claridad no sea motivo de engao o de falsas expectativas que puedan inducir a error al pblico en general. ARTICULO 25. No es licito, en ningn caso. acordar con otro profesional o con un tercero formas de obtener ventajas ilegtimas en los negocios que se han recibido en encargo. La colusin, sancionada como delito es la conducta ms indigna que pueda asumir un profesional. Cuando el profesional Avaluador debe atender, por solicitud de las partes, asuntos en los cuales se presenten intereses opuestos, debe actuar con un alto sentido de equidad. ARTICULO 26. En el mejor inters de la sociedad, de sus socios y de su propio negocio, el Avaluador debe estar dispuesto a compartir voluntariamente con otros Avaluadores sus experiencias. Debe ser leal al Consejo de Avaluadores tanto Regional como Nacional y prestar su colaboracin en los trabajos que dichos Consejos le puedan encomendar.

ARTICULO 27. El Avaluador debe abstenerse de suministrar directa o indirectamente fondos o recursos a funcionarios con el fin de lograr o mantener negocios, o para influir en la decisin favorable de asuntos pendientes, o para obtener ventajas en la aplicacin de la Ley. ARTICULO 28. Las transgresiones a este Cdigo Etico, a las tarifas o a cualquier otra norma que reglamente el ejercicio profesional del Avaluador, de acuerdo a lo expresado en el prembulo y en el Artculo Primero de este Cdigo, debern ser juzgadas en conciencia por el Consejo Regional correspondiente, en primera instancia y su apelacin por ltima instancia ser competencia del Consejo Nacional de Avaluadores. Las penas que se impongan como consecuencia de los fallos emitidos debern ajustarse al siguiente criterio: a. Cuando la transgresin no tenga efectos que puedan medirse en trminos de dinero, la pena que se impondr al transgresor consistir en la suspensin de su inscripcin en el Registro Nacional de Avaluadores por el perodo de tiempo que el Consejo que le juzgue considere est en justa proporcin a la falta cometida. En este caso se le exigir al Avaluador la devolucin del carnet. Cuando se niegue a devolverlo se le impondr como sancin adicional la no revalidacin del mismo. b. Cuando la transgresin tenga efectos que se puedan tasar en dinero, en funcin del perjuicio causado a colegas, a clientes o a terceros en general, la pena mnima ser igual al valor de los honorarios que han Correspondido o que pudieran llegar a corresponder, por el servicio profesional o la actuacin del avaluador transgresor, aplicando las tarifas vigentes para el caso. El Consejo que juzga podr, en razn de la gravedad de la falta, aumentar el valor de esta sancin econmica, la cual en todos los casos correr a cargo del avaluador transgresor y a favor del afectado; el Juicio deber establecer las condiciones de lugar, tiempo y modo del pago de la sancin impuesta. c. Podr el Consejo que lo juzgue y en funcin de la gravedad del caso exigir a la entidad gremial inscrita que sancin a su vez al Avaluador afiliado con las penas que dicho Consejo determine. d. El Consejo que lo juzgue podr imponer penas que sean el resultado de la aplicacin de una o varias las sanciones. ARTICULO 29. Cualquiera de las entidades gremiales a las cuales se refiere el Artculo Primero de este Cdigo de Etica, que se negare a cumplir cualquiera de las normas que aqu se sealan, deber ser sancionada por Consejo Nacional de Avaluadores, en una primera instancia mediante comunicacin escrita

debidamente motivada en donde se sealen los trminos de tiempo, lugar y modo que deba cumplir o de lo contrario proceder a una suspensin temporal de su calidad de entidad gremial afiliada, con la consecuente notificacin motivada a las entidades del Gobierno, de la Banca y del Comercio que normalmente demanden servicio del avalo para que conozcan del caso. ARTICULO 30. Se establece la modalidad de normas de prctica como el compendio de las conclusiones de experiencias que permiten la adecuada interpretacin del Cdigo de tica. Estas normas se implementan por el Consejo Nacional de Avaluadores cada vez que sea necesario y son de obligada aceptacin por todos los inscritos al Registro Nacional de Avaluadores y a las entidades gremiales reconocidas, descritas en el artculo 1 del presente Cdigo de tica.

NORMAS DE PRCTICA NORMA DE PRCTICA 11-1 Para los servicios de Consejera, no contemplados en las tarifas, la fijacin de honorarios deber ser establecida libremente por el Avaluador teniendo en cuenta el trabajo realizado, atendiendo a sus circunstancias relevantes de tiempo, lugar, calidad de esfuerzo intelectual empleado, costumbres de las plazas. NORMA DE PRCTICA 28-1 Cuando se aplique la sancin prevista en el artculo 28 literal b. del Cdigo de tica y se trate de un avalo impugnado por el cliente ante un Consejo Regional y el fallo que este Consejo determine sea condenatorio al profesional responsable del avalo en cuestin, la pena mnima se interpreta como el valor igual a s honorarios, los cuales debern ser restituidos al cliente si ya hubieran sido cancelados, o de la anulacin la cuenta o factura de cobro si su pago estuviera pendiente.