Sunteți pe pagina 1din 12

LECTIA 2

CODUL DE MASURARE
1.1 Scopul codului de msurare Scopul codului de msurare este acela de a defini termenii i metodele de msurare a dimensiunilor, suprafeelor (ariilor) i volumelor folosite n cuprinsul rapoartelor de evaluare a proprietilor imobiliare, pentru construcii i teren. n nelesul prezentului cod de msurare, aria reprezint msura unei mrimi bidimensionale (suprafa), iar volumul msura unei mrimi tridimensionale, ambele exprimndu-se n valori numerice. n cuprinsul rapoartelor de evaluare, ariile se exprim n metri ptrai, cu o zecimal, iar volumele n metri cubi, fr zecimal. 1.2 Legtura cu standarde de arii i volume Codul de msurare este n concordan cu : STAS 4908/1985 (Arii i volume convenionale) SR ISO 31-1/IULIE 1995 STAS 7468/1980 (Calcularea gradului de ocupare al terenului la amplasarea lucrrilor de investiii) STAS 1434/1983 (Linii, cotare, semne convenionale, indicator) 1.3 Aria de aplicabilitate Codul de msurare se adreseaz specialitilor n evaluarea proprietilor imobiliare i agenilor imobiliari, pentru utilizarea corect i unitar a terminologiei i metodelor de msurare a dimensiunilor, suprafeelor (ariilor) i volumelor pentru construcii i teren. 1.4 Structura codului de msurare Codul de msurare este structurat n dou pri: I - Msurarea construciilor II - Msurarea terenului Elementele principale ale codului de msurare sunt: - identificarea termenilor i definirea lor; - explicarea acestor termeni i a modului de msurare; - aria de aplicabilitate a termenilor; i - exemple de determinare a diferitelor tipuri de caracteristici dimensionale, nsoite de diagramele aferente.

2. PARTEA I. MSURAREA CONSTRUCIILOR. 2.1 Arii msurate pe conturul exterior al cldirii Ariile msurate pe conturul exterior al cldirii sunt: AC - aria construit AC-ap - aria construit pe apartament Aniv - aria nivelului Ad - aria desfurat Adc - aria desfurat construit AET - aria exterioar total AT - aria total 2.1.1 Definiii ale ariilor msurate pe conturul exterior al cldirii Ac - Aria construit: aria seciunii orizontale a cldirii, la cota +/- 0,00 (cota pardoselii finite a parterului), msurat pe conturul exterior al pereilor. n aria construit nu intr: - rezalidurile cu aria mai mic de 0,4 m2; - niele cu aria mai mare de 0,4 m2; - treptele exterioare i terasele neacoperite; - ariile curilor interioare, ale curilor exterioare de lumin sau de acces (denumite n mod curent curi englezeti) mai mari de 4 mp. Pentru construcii subterane i subsoluri, aria construit se msoar la cota finit a pardoselii i se consider aria seciunii orizontale, cuprins n conturul exterior al pereilor, inclusiv grosimea stratului de protecie al izolaiei. Pentru construcii amplasate pe teren n pant, aria construit se msoar n plane orizontale n trepte, n funcie de teren i de specificul construciei. AC-ap - Aria construit pe apartament: suma ariilor utile ale apartamentului, logiilor i balcoanelor i a cotei pri din suprafeele prilor comune ale cldirilor (spltorii, usctorii, casa scrii, inclusiv anexele pentru colectarea gunoaielor, casa liftului etc.) la care se adaug suprafaa aferent ocupat de pereii interiori i exteriori ai aparta-mentului. n cazul nclzirii cu combustibil solid se adaug suprafaa aferent sobelor i cazanelor de baie. Aniv - Aria nivelului: aria seciunii orizontale a cldirii la nivelul respectiv, delimitat de conturul su exterior. Observaie: podul nu se consider nivel (etaj), iar mansarda da. Aria nivelului se msoar la 1 m deasupra pardoselii finite. Include: - aria nivelurilor intermediare; - aria teraselor circulabile pentru diferite funciuni;

- aria balcoanelor interioare (n cazul teatrelor, cinematografelor, aulelor i ale altor sli similare); - aria subpantelor; - aria balcoanelor i logiilor; - aria porticelor de circulaie i gangurilor de trecere, dac acestea nu au nlimea mai mare dect a unui etaj, se consider aferente numai primului nivel deservit; - aria coridoarelor exterioare; - aria scrilor exterioare de acces ntre niveluri intr n calculul ariei nivelului deservit; - aria ncperilor cu nlime liber mai mare de 1,80 m (de exemplu subsol, ncperile motoarelor de ascensor, pompe etc. pri ieite i nchise pentru iluminatul subsolurilor, ncperi la mansarde etc.); - aria rampelor exterioare i a scrilor de acces de la magazii, depozite etc. - aria aferent lucarnelor n cazul mansardelor dac h >1,8 m. Exclude: - copertinele cu suprafee mai mici de 4 m2 i adncimea mai mic de 2 m; - profilele ornamentale i corniele; - nvelitoarele, terasele necirculabile (rezultate din retragere) de peste nivelul imediat inferior; - golurile mai mari de 4 m2, fiecare n parte numai la curi de lumin i curi englezeti; - aria aferent lucarnelor n cadrul mansardelor, dac nlimea este mai mic de 1,80 m. Ad - Aria desfurat: suma ariilor tuturor nivelurilor Ad = Aniv Adc - Aria desfurat construit (la locuine): Adc = Ad - aria subsolului. AET - Aria exterioar total: aria cldirii, msurat prin exterior, la fiecare nivel (similar cu Ad). AT - Aria total: suma ariilor construite ale cldirii, la fiecare nivel (similar cu Ad). 2.2 - Arii msurate pe conturul interior al cldirii Ariile msurate pe conturul interior al cldirii sunt: AIT- aria interioar total AIN - aria interioar net Aper - aria pereilor Au - aria util 2.2.1 Definiii ale ariilor msurate pe conturul interior al cldirii

AIT- Aria interioar total: aria cldirii delimitat de conturul interior al pereilor exteriori, la fiecare nivel. AIN - Aria interioar net: aria util (utilizabil) n cadrul cldirii, delimitat de conturul interior al pereilor exteriori, la fiecare nivel. Aper - Aria pereilor: suma ariilor proieciilor orizontale ale seciunilor pereilor, panourilor i stlpilor exteriori i interiori i ale courilor. Observaie Cotele de dimensionare sunt cele din planurile de ansamblu conform STAS 1434-83. Aria pereilor se determin pe baza grosimii zidurilor. La calculul ariei pereilor nu se iau n considerare pereii amovibili care nu ntrerup continuitatea pardoselilor. Au - Aria util: Aria desfurat, mai puin aria pereilor. 2.3 Arii cu utilizare special Ariile cu utilizare special sunt: - pentru proprieti rezideniale: Au-ap - aria util a apartamentului; Aloc-ap - aria locuibil pe apartament. - pentru proprieti industriale: Aexp - aria de exploatare; Aaux - aria auxiliar; Acirc - aria de circulaie; Aan - aria anex. - pentru proprieti comerciale: An-com - aria necesar comercial; Acom - aria comercial; Adep - aria de depozitare; Acom-aux - aria comercial auxiliar; Atm - aria total msurat. 2.3.1 Proprieti rezideniale Au-ap - Aria util a apartamentului: suma tuturor ariilor utile ale ncperilor din apartament (camere de locuit, bi, WC, buctrii, spaii de depozitare i de circulaie din interiorul apartamentului). Nu se cuprind: aria logiilor i balcoanelor, pragurile golurilor de ui ale trecerilor cu deschideri pn la 1,00 m, niele de radiatoare, precum i suprafeele ocupate de sobe i cazane de baie (cte 0,50 m2 pentru fiecare sob i cazan de baie) n cazul n care nclzirea se face cu

sobe. n cazul locuinelor duplex, rampa, mai puin palierele nu se cuprind n suprafaa util a apartamentului. Aloc-ap - Aria locuibil pe apartament: suma ariilor destinate pentru locuit (camera de zi, dormitoarele). 2.3.2 Proprieti industriale Aexp - Aria de exploatare: suma ariilor utile destinate procesului tehnologic principal. Include: - depozitele care servesc procesele tehnologice de transformare (fermentare, maturizare, uscare, rcire etc.) sau care, prin instalaii speciale de climatizare, mpiedic procese de alterare, creeaz medii septice etc. - depozite interoperaionale pentru producie neterminat. Aaux - Aria auxiliar: suma ariilor utile destinate tehnologiilor ajuttoare procesului tehnologic principal. Exemplu de Aaux: aria destinat atelierului de ntreinere utilaje. Exclude: - depozitele care servesc procesele tehnologice de transformare (fermentare, maturizare, uscare, rcire etc.) sau care, prin instalaii speciale de climatizare, mpiedic procese de alterare, creeaz medii septice etc. - depozite interoperaionale pentru producie neterminat. Acirc - Aria de circulaie Include: - suma ariilor windfagurilor, holurilor, coridoarelor, scrilor i ascensoarelor de folosin comun; - suma ariilor din interiorul cldirilor destinate liniilor CF (delimitate de gabarite) i a cilor carosabile amenajate exclusiv circulaiei de camioane, electromotoare etc. Exclude: - scrile pn la 1 m lime i pasarelele nenchise de perei; - culoarele de circulaie ntre utilaje i bancurile de lucru i suprafeele de deservire a utilajelor i a bancurilor de lucru. Aan - Aria anex: suma ariilor utile ce nu fac parte din : Aexp + Aaux + Acirc 2.3.3 Proprieti comerciale

An-com - Aria necesar comercial: ariile slilor de vnzare, consumaie, ariile spaiilor pentru rezerva de mrfuri i aria auxiliar (ateliere de retu i cabin de prob, camere de audiii, vizionare i depanare pentru RTV, buctrii, camere de preparare, laboratoare, cmri, oficiu, spltor de vase, spaii pentru recepia i expediia mrfurilor, vestiare). Acom - Aria comercial Include: - spaii de depozitare i spaii auxiliare formate de compartimentri nonstructurale, a cror existen trebuie menionat; - suprafee cu intrnduri i arcade generate de amplasarea i modelul vitrinei magazinului. Exclude: - spaii de depozitare i spaii auxiliare formate de compartimentri structurale; - vitrine de expunere care trebuie identificate separat. Adep - Aria de depozitare: aria interioar net a unui magazin care nu face parte din aria comercial i care este utilizat exclusiv pentru depozitarea mrfurilor. Acom-aux - Aria comercial auxiliar: toate ariile interioare nete care nu sunt incluse n aria comercial i n aria de depozitare dar care pot fi utilizate n exploatare. Atm - Aria total msurat: aria total a cldirii inclus n partea dominant din nlime, exceptnd spaiile de parcare i rampele de ncrcare (sau similare) ce se situeaz n afara axei de baz a cldirii. n general, nu este utilizat n cazul nchirierii i se calculeaz etaj cu etaj. Prin goluri verticale majore se neleg scrile, casa liftului, coloanele de ventilaie, evi, canalizare i altele similare. Sunt incluse n aceast definiie curile interioare, luminatoarele i alte deschideri similare situate deasupra planeului finisat. Nu sunt incluse: - intrndurile verticale construite pentru uzul special al clientului care a nchiriat birouri aflate pe mai multe etaje. - stlpii de rezisten, spaiile pentru cablurile electrice verticale sau de reele telefonice i spaiile pentru conducte. 2.4 Spaii nchiriabile Spaiul nchiriabil pe nivel este aria total msurat pe nivel din care se scad golurile verticale majore pe acelai nivel. n general, este acelai pe toat

durata de via a construciei i este rareori afectat de modificrile dimensiunilor i/sau configuraiei interioare. Aria utilizabil pe nivel reprezint aria util pe nivelul respectiv. Spaiul utilizabil pe nivel reprezint suma ariilor utile (utilizabile) ale spaiilor exclusive (spaii pentru birouri, spaii comerciale, depozitare etc.) i ale spaiilor comune pe nivel. Suma ariilor utilizabile pe nivel poate diferi pe durata de via a cldirii, de exemplu prin reamenajarea (remodelarea) spaiului interior pe nivel. Spaiul comun pe nivel reprezint suma ariilor utile ale spaiilor comune de pe nivel ca, de exemplu: spltorii, curtorii, panouri de comand, centrale telefonice, ateliere, casa lifturilor, culoare publice etc. care sunt disponibile n primul rnd pentru utilizarea lor de ctre chiriaii de pe acel nivel. Spaiul comun al cldirii reprezint suma ariilor utile ale spaiilor comune ale cldirii utilizate de ctre chiria, dar care nu sunt incluse n spaiile exclusive (pentru birouri, depozitare, comerciale etc.). Aceste suprafee pot include: curi interioare, spaii pentru portar sau paz, sli de conferin, sli de ateptare sau fumoare, spaii pentru servirea mesei, centre de sntate, cabinete dentare, spaii pentru pstrarea obiectelor sau spaii de toalet (duuri), spaii pentru coresponden, spaii pentru pompieri, curi nchise situate n afara zidurilor, spaii centrale, cum sunt spaiile pentru echipamente i utilaje. Se specific n mod expres c sunt excluse din spaiul comun al cldirii spaiile comune pe nivel, spaiile de parcare, pri din rampele care sunt n afara liniei cldirii i golurile verticale majore. Indicele R/U pe nivel este factorul de conversie care, aplicat la spaiul utilizabil, formeaz spaiul de baz nchiriabil al suprafeei birourilor, al suprafeei comerciale sau al spaiului comun din cldire.comerciale, depozitare etc.) i al suprafeei comune din cldire i partea aferent acestora din spaiul comun al etajului (nivelului). Spaiul de baz nchiriabil se determin prin aplicarea indicelui R/U pe nivel la suprafaa birourilor, la suprafaa comercial etc. i/sau la suprafaa comun din cldire. Suprafaa total a spaiului nchiriabil pentru un chiria, care ocup mai multe nivele, reprezint suma tuturor spaiilor nchiriabile de pe fiecare nivel aferent. Suma spaiilor de baz nchiriabile de pe un nivel este egal cu suprafaa nchiriabil a acelui nivel.

Suprafaa nchiriabil a cldirii reprezint suma tuturor suprafeelor nchiriabile pe nivel. Indicele R/U al cldirii este factorul de conversie care distribuie spaiul comun din cldire. Spaiul nchiriabil reprezint spaiul utilizabil al unui spaiu deinut n exclusivitate (pentru birouri, spaiu comercial etc.) cu o cot aferent de spaiu comun pe nivel. Spaiul nchiriabil se determin prin aplicarea indicelui R/U la spaiul deinut n exclusivitate. Suma total a tuturor spaiilor nchiriabile este egal cu spaiul nchiriabil al cldirii. 2.5 Dimensiuni Dimensiunile folosite sunt : Ft - faada total; Fn - faada net; Lt-mg - limea magazinului; Ad-mg - adncimea magazinului; Ad-c - adncimea construit. Ft - Faada total: lungimea exterioar total, n linie dreapt, de-a lungul faadei cldirii, de la marginea extern a pereilor exteriori sau de la partea central a pereilor comuni. Fn - Faada net: faada exterioar total a magazinului msurat ntre partea interioar a pereilor exteriori sau partea interioar a stlpilor de rezisten. Include: - rama vitrinei i intrarea n magazin. Exclude: - intrndurile, uile sau cile de acces spre alte ncperi. Lt-mg - Limea magazinului: limea interioar dintre prile interioare ale pereilor exteriori, n partea din fa a magazinului sau n alt punct de referin Ad-mg - Adncimea magazinului: msurtoarea efectuat de la vitrin pn la partea din spate a ariei comerciale. Include: - grosimea vitrinei (sau a oricrei structuri portante)

Ad-c - Adncimea construit: msurtoarea extern maxim efectuat la parterul cldirii ntre pereii din fa i cei din spate. 2.6 Volume Vniv - Volumul nivelului: produsul dintre aria nivelului i nlimea lui . Iniv - nlimea nivelului se msoar: - pentru un nivel curent, ntre feele finite ale pardoselilor inferioare i superioare, care delimiteaz nivelul superior respectiv; - pentru ultimul nivel, la cldirile cu pod, ntre faa finit a pardoselii i faa superioar a umpluturii sau a pardoselii i podului, dup caz; - pentru podul utilizat, ntre faa finit a pardoselii i conturul exterior al nvelitorii; - pentru ultimul nivel, la cldirile fr pod, ntre faa finit a pardoselii i conturul exterior al nvelitorii. Vt - Volumul total: suma volumelor tuturor nivelurilor. Vint - Volumul interior: produsul dintre aria interioar total i nlimea interioar. Iint - nlimea interioar: nlimea dintre suprafaa nivelului structural i partea inferioar a celui mai jos punct al plafonului sau acoperiului structural.

3. PARTEA a II-a. MSURAREA TERENULUI


Suprafee aferente terenului* sunt:

Suprafaa incintei (ST / Si): suprafaa total delimitat a teritoriului (incintei) / terenului. Suprafaa construit (SC): suma suprafeelor ocupate definitiv cu cldiri, construcii inginereti i speciale, utilaje i construcii tehnologice de depozitare, de instalaii i de transport realizate suprateran, cu unul sau mai multe niveluri, nchise total sau parial sau complet deschise. Suprafaa aferent reelelor (Sr): suma suprafeelor ocupate de reele exterioare avnd funciuni tehnologice i de instalaii amplasate n subteran (liber sau n canale), suprateran (pe supori) sau aerian (pe estacade), ca de exemplu: conducte de ap industrial, menajer (potabil), de incendiu, cald sau rece, tratat sau netratat; conducte de canalizare (ape industriale, menajere, pluviale); conducte pentru diveri ageni termici (ap, abur), ageni tehnologici sau de nclzire a construciilor; conducte de gaze, conducte pentru transportul fluidelor; conducte pentru transportul pneumatic al materialelor pulverulente; cabluri i conducte electrice etc. Suprafaa aferent cilor de transport (St): suma suprafeelor cilor de transport: drumuri,ci ferate, navale, aeriene, pietonale (supraterane i subterane), inclusiv lucrrile inginereti specifice aferente acestora (lucrri de art, taluzuri, ramblee, deblee, diguri, ndiguiri, tunele, peroane etc.), precum i amenajrile funcionale specifice (traversri, parcri, transbordri, acces la rampe, spaii de manevr), conductele ce deservesc rampele de descrcarencrcare de vagoane cistern la liniile de garaj etc. Suprafaa liber (Sl): suma suprafeelor de teren, altele dect cele menionate mai sus sau determinate de distanele obligatorii ntre construcii, reele i instalaii, stabilite conform reglementrilor legale n vigoare. (suprafaa de protecie i de siguran - Sp). Suprafaa ocupat (So): suma suprafeelor construite, aferente reelelor i aferente cilor de transport. Indicatorii cantitativi i calitativi ai terenului: a) de ocupare a terenului Procentul de ocupare a terenului (POT) / Gradul de ocupare a terenului (G): raportul dintre suprafaa ocupat (suma suprafeelor construite, aferente reelelor i aferente cilor de transport) i suprafaa incintei (total).

POT / G (%) = So (SC + Sr + St + Sl) / ST x 100 ; b) de utilizare a terenului Coeficientul de utilizare a terenului (CUT): raportul dintre suma suprafeelor (axile) desfurate ale tuturor construciilor (SD) i suprafaa incintei (total). CUT = SD / ST Not: n planurile urbanistice (PUG, PUZ, PUD), n certificatele de urbanism i n documentaiile cadastrale, prin POT se nelege raportul dintre suprafaa construit i suprafaa incintei (total). POT (%) = SC / ST x 100