Sunteți pe pagina 1din 8

LECTIA 4

NOTIUNI DE EVALUARE IMOBILIARA


Evaluarea exprim o opinie asupra unei valori. Evaluarea imobiliar este o analiz, o opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte, ale unei anumite proprietti imobiliare, exprimat de o persoan impartial specializat n analiza si evaluarea propriettilor (evaluatorul imobiliar). Criteriile pe baza crora se ajunge la estimarea valorii finale fundamentate si semnificative sunt: adecvarea, precizia, cantitatea de informatii. Opinia evaluatorului este perceptia acestuia referitor la cel mai probabil pret ntr-o tranzactie obiectiv. Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata , la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv ,dupa o activitate de marketing corespunzatoare ,in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri. Principalele categorii de valoare ce pot fi estimate : - valoarea de investitie = valoarea unei proprietati fata de un anumit investitor anume ,raportata la cerintele specifice ale acestuia ( la cererea investitorului ) - valoarea de utilizare = valoarea pe care o anumita proprietate o are pentru o utilizare specifica si pentru un anumit utilizator ( proprietati cu utilizari speciale ) - valoarea de schimb = valoarea unei proprietati pentru un investitor ,in general - valoarea de asigurare = valoarea unei proprietati data de unele definitii continute in polita sau contractul de asigurare - valoarea de impozitare = valoarea care se bazeaza pe definitii continute in legile care se refera la impozitarea proprietatii - valoarea de recuperare = valoarea unei proprietati ,cu exceptia terenului, data de valorile materiale recuperabile - valoarea de garantare a creditului ipotecar = valoarea proprietatii determinata printr-o estimare prudenta, fara a fi luate in considerare elementele speculative

- valoarea de lichidare (vanzare fortata ) = suma ce ar putea fi primita ,in mod rezonabil, din vanzarea unei proprietati , intr-o perioada de timp prea scurta pentru a fi conforma cu perioada de marketing necesara , specificata in definitia valorii de piata. Necesitatea evaluarii a. Transferul de proprietate sau al folosinei Scopul evalurii n aceste situaii este: s ajute potenialii cumprtori n luarea deciziilor de a oferi preuri de cumprare; s ajute potenialii vnztori de a determina preuri de vnzare acceptabile; s stabileasc o baz pentru schimbul de proprieti imobiliare; s stabileasc o baz pentru reorganizare sau fuziune a proprietilor; s determine condiiile de plat pentru o anumit tranzacie; s determine cuantumul chiriei.

b. Finanarea i creditul n aceste cazuri prin evaluare: se estimeaz valoarea garaniei oferite pentru o propunere de credit cu ipotec; se asigur investitorului o baz solid pentru a cumpra valori mobiliare asigurate de proprietate se stabilete o baz pentru deciziile referitoare la asigurarea sau garantarea unui credit cu o proprietate imobiliar. c. Compensarea n caz de expropiere Prin evaluare: se estimeaz valoarea de pia a unei proprieti ca un tot, nainte de expropiere; se estimeaz valoarea de pia a ceea ce rmne dup expropiere; se estimeaz daunele la o proprietate avariat. d. Impozitarea Evaluatorul are misiunea: s estimeze valoarea n cauz; s separe activele depreciabile cum ar fi construciile, de activele nedepreciabile, - cum ar fi terenul i s estimeze nivelul deprecierii; s determine taxele pentru moteniri sau donaii;

s estimeze valoarea patrimoniului istoric sau cultural. e. Alte situaii Rolul evaluatorului este: s stabileasc ealonarea chiriei; s stabileasc fezabilitatea unei construcii sau program de renovare s ajute firmele s cumpere locuine pentru salariaii transferai; s satisfac cerinele asiguratului i asigurtorului; s ajute la fuziunea firmelor, emisiunea aciunilor sau reevaluarea contabil; s estimeze valoarea de lichidare pentru o vnzare forat sau licitaie; s asiste clientul n probleme de investiii, inclusiv obiectivele, alternativele, resursele, restriciile i programarea n timp; s acorde consultan comisiilor de urbanism, judectorilor, planificatorilor referitor la efectele probabile ale aciunilor propuse; s arbitreze ntre pri aflate n litigiu; s determine tendinele cererii i ofertei pe pia; s determine situaia pieelor imobiliare.

Principii in evaluarea imobiliara Principiile substituiei, schimbrii, contribuiei i al celei mai bune utilizri sunt considerate cele mai importante i vor fi detaliate mai jos. Principiul substituiei menioneaz o alternativ cu o utilitate sau productivitate egal, innd cont de factorul timp. n evaluare se presupune c un cumprtor are urmtoarele trei alternative: a) s cumpere o proprietate existent cu o utilitate egal cu cea n cauz. Aceasta reprezint abordarea prin comparaie pe pia cu tranzaciile anterioare pentru a estima valoarea de pia; b) s cumpere un teren i s construiasc pentru a avea o proprietate cu o utilitate egal cu cea n cauz. Aceasta constituie baz pentru abordarea prin costuri a estimrii valorii de pia; c) s cumpere o proprietate ce produce venituri de aceeai mrime i cu aceleai riscuri ca i proprietatea n cauz. Aceasta este baza abordrii prin venituri n estimarea valorii de pia. Principiul schimbrii cere ca evaluatorul s sesizeze cauzele i efectele forelor cererii i ofertei studiind tendinele lor i impactul lor asupra valorilor proprietilor imobiliare. Acest principiu oblig la specificarea datei evalurii. Principiul contribuiei poate fi interpretat i prin estimarea pierderii de valoare atunci cnd un factor de producie (sau un component al su) lipsete. Acest principiu permite efectuarea unor corecii n cazul comparaiei cu tranzaciile

anterioare i totodat asigur o baz pentru estimarea uzurii datorate unor lipsuri (deficiene) sau plusuri ale proprietii n abordarea prin costuri. Principiul celei mai bune utilizri implic o utilizare legal, posibil i probabil a proprietii imobiliare care i va da cea mai mare valoare n prezent, pstrndu-i utilitatea. Acesta este cazul construciilor nepotrivite celei mai bune utilizri a terenului i care construcii nu reprezint o valoare adugat terenului. Principalii pasi in evaluarea unui bun imobil 1. Documentarea asupra proprietatii imobiliare de catre evaluator imobiliar - identificarea proprietatii imobiliare; - identificarea drepturilor de proprietate asupra obiectivului evaluarii ; - stabilirea scopului evaluarii imobiliare si tipul de valoare ce trebuie determinata ; - vizitarea fizica a proprietatii de evaluat , efectuarea de fotografii atat la interior cat si la exterior, solicitarea de copii ale documentelor proprietatii (titlul de proprietate actul de vanzare-cumparare, donatie, succesiune, etc. plan cadastral, autorizatie de construire) 2. Centralizarea si analiza datelor si informatiilor - colectarea si analiza datelor si informatiilor relevante; aceste date si informatii trebuie sa contina elementele necesare pentru aplicarea metodelor de evaluare (metoda costurilor, analiza celei mai bune utilizari, metoda comparatiei directe, etc.) - se stabileste conformitatea cu standardele, ipotezele specifice, conditiile limitative si sursele de informare ; 3. Elaborarea unui raport de evaluare imobiliara Procesul de evaluare a proprietatii imobiliare se finalizeaza prin intocmirea unui raport de evaluare . Acesta este un document scris in care sunt cuprinse instructiunile pentru procesul de evaluare , baza de evaluare - tipul de valoare , scopul evaluarii si rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. Raportul evaluari imobiliare explica procesele analitice care au fost parcurse in cursul evaluarii si prezinta informatiile semnificative care au fost folosite in analiza .Tipul, dimensiunea si continutul unui raport de evaluare variaza in functie de tipul proprietatii , cerintele legale si de natura si complexitatea procesului de evaluare imobiliara. Pasul 1: inspectia proprietatii de catre Expertul Evaluator Consta in:

- identificarea proprietatii - identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate: ce contine proprietatea, a cui este, identificarea sarcinilor - utilizarea evaluarii: scopul si ce tip de valoare trebuie determinata (Valoarea de piat este cel mai obisnuit tip de valoare asociat cu evaluarea propriettilor. Este foarte important ca valoarea de piat sau oricare alt tip de valoare estimat s fie identificat si definit foarte clar n orice misiune de evaluare, desi se poate duce c valoarea de piat este cea vizat n absenta unei specificri) - inspectia fizica a proprietatii de evaluat: identificarea si analiza amplasamentului si constructiilor, aprecierea starii tehnice.Solicitarea de documente de la proprietar/client(titlul de proprietate asupra imobilului-actul de vanzare-cumparare, donatie, succesiune, etc; cadastru; extras de carte funiciara, certificat de urbanism, autorizatie de construire). Fotografierea proprietatii. Discutii cu proprietarii/clientii. Pasul 2: centralizarea tuturor informatiilor si analiza lor a) colectarea si analiza datelor/informatiilor relevante: in functie de natura proprietatii de evaluat. Aceste informatii trebuie sa contina elemente pentru aplicarea metodelor de evaluare, respectiv: - informatii despre costuri de inlocuire si/sau reparatii - informatii despre tranzactii realizate cu proprietati comparabile sau despre oferte de tranzactionare - informatii despre veniturile generabile de proprietatile comparabile Se analizeaza toate informatiile culese si se interpreteaza rezultatele din punct de vedere al evaluarii. b) se stabilesc limitele si ipotezele care vor sta la baza elaborarii raportului; se deduc si estimeaza conditiile limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la derularea tranzactiei. c) se stabilesc ce metode de evaluare sunt adecvate pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare de evaluat. Pasul 3: elaborarea raportului Raportul de evaluare este un document care inregistreaza instructiunile pentru o anumita misiune de evaluare, baza de evaluare (tipul de valoare) si scopul evaluarii ca si rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. Deasemenea , un raport de evaluare poate sa explice procesele analitice care au fost parcurse in cursul evaluarii si sa prezinte informatiile semnificative care au fost folosite in analiza. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul,

continutul si dimensiunea unui raport variaza in functie de destinatar, de cerintele legale, de tipul proprietatii si de natura si complexitatea misiunii de evaluare. Raportul scris: este rezultatul unei evaluari comunicat clientului in scris. Rapoartele scrise pot fi documente narative detaliate, care sa contina materiale pertinente examinate si analizele realizate pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente narative sintetizate cum ar fi actualizari periodice ale valorilor, formulare utilizate de catre guvern sau de alte agentii sau scrisori catre clienti. Raport verbal: este rezultatul unei evaluari, comunicat verbal unui client sau prezentat in justitie ca marturie de expert sau depozitie. Un raport de evaluare comunicat verbal unui client trebuie sa fie sustinut de un dosar de lucru si urmat cel putin de un rezumat scris al evaluarii. Capitolele pe care, obligatoriu, orice raport de evaluare trebuie s le cuprind sunt descrise n standardele internationale de evaluare, pe care Asociatia National a Evaluatorilor Autorizati din Romnia (ANEVAR) le-a adoptat si n conformitate cu care evaluatorii imobiliari si desfsoar activitatea. Modul de ordonare al acestora n cadrul raportului sunt lsate la libera alegere a evaluatorului, din acest punct de vedere standardul fiind destul de flexibil. Raportul trebuie s se bazeze pe o investigatie cuprinztoare, s aib o organizare logic, o argumentatie solid si o exprimare clar. Raportul de evaluare este un document care, prin modul de prezentare si terminologia sa, trebuie s exprime o opinie clar, neechivoc si suficient de detaliat pentru a garanta c informeaz corect despre toate aspectele-cheie si c nu poate da nastere la nentelegeri asupra situatiei reale si asupra valorii estimate a propriettii evaluate. Cuprinsul unui raport de evaluare CUPRINSUL RAPORTULUI DE EVALUARE CAPITOLUL 1 DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE 1.1. Identificarea evaluatorului, a beneficiarului raportului si a proprietarului bunului imobil 1.2. Obiectul evaluarii 1.3. Scopul si utilizarea evaluarii 1.4. Definitia valorii de piata 1.5. Forma de exprimare a valorii 1.6. Bazele evaluarii.Ipoteze si conditii limitative 1.6.1. Ipoteze

1.6.2. Conditii limitative 1.7. Declaratia evaluatorului 1.8. Responsabilitatea fata de terti 1.9. Data inspectiei bunului imobil si intocmirii raportului CAPITOLUL 2 PREZENTAREA PROPRIETATII 2.1. Descrierea pietei imobiliare specifice 2.1.1. Definirea pietei.Analiza datelor specifice in piata bucures teana 2.1.2. Piata proprietatii piata apartamentelor 2.2. Datele specifice proprietatii evaluate 2.2.1. Piata locala a proprietatii 2.2.2. Oferte competitiva a apartamentelor din zona 2.2.3. Cererea de apartamente aferente zonei 2.2.4. Echilibrul pietei 2.3. Prezentarea proprietatii imobiliare 2.3.1. Localizarea proprietatii.Datele amplasamentului 2.3.2. Situatia juridica.Istoria proprietatii 2.3.3. Descrierea constructiei 2.3.4. Descrierea fizica a proprietatii CAPITOLUL 3 CEA MAI BUNA UTILIZARE A PROPRIETATII CAPITOLUL 4 METODELE DE EVALUARE 4.1. Introducere generala 4.2. Evaluarea proprietatii 4.2.1. Metoda comparatiei directe 4.2.2. Metoda de randament 4.2.2.1. Date de piata zonale 4.2.2.2. Metoda capitalizarii directe a veniturilor 4.2.3. Metoda costurilor CAPITOLUL 5 ANALIZA REZULTATELOR.CONCLUZII 5.1. Recapitularea rezultatelor 5.2.Analiza rezultatelor. Concluzii ANEXE SCHITE, PLANURI, FOTOGRAFII ,ACTE