LECTIA 6

NOTIUNI PRIVIND SISTEMUL DE CREDITARE

Banca este definita ca fiind o entitate economica de stat sau particulara ale carei functiuni principale sunt: 1. atragerea mijloacelor banesti temporar disponibile ale clientilor in conturile deschise acestora; 2. acordarea de credite pe diferite termene; 3. efectuarea de viramente intre conturile clientilor si de transferuri in conturile deschise la alte banci; 4. emiterea de instrumente de credit si efectuarea de tranzitii cu asemenea instrumente; 5. vanzarea-cumpararea de valuta si alte operatiuni valutare. Creditul Reprezinta operatiunea prin care se iau in stapanire imediata resurse (de regula, sub forma de capital) in schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare. In mod normal, returnarea acestor resurse se face insotita de plata unei dobanzi ce remunereaza pe imprumutator. Cea mai mare parte a relatiilor de credit privesc mobilizarea capitalurilor disponibile si a economiilor, realizandu-se pe piata monetara sau financiara. Cele doua elemente ce stau ia baza definirii creditului sunt: resursele creditului relatiile creditului Operatiunea de creditare mai presupune existenta si asumarea unor riscuri de catre creditori si respectiv angajarea unor garantii in favoarea acestuia de catre debitori. Garantiile se pot structura astfel: 1. Garantia personala reprezinta angajamentul luat de o terta persoana (garant) de a plati creditorului datoria in cazul in care debitorul se afla in incapacitate de plata si cuprinde: Garantia personala simpla ofera garantului posibilitatea de a negocia indeplinirea obligatiilor sale de plata in sensul de a cere executarea primordiala a debitorului sau sa raspunda numai pentru partea sa, in cazul in care exista mai multi garanti.

 Garantia personala solidara obliga garantul, daca este solicitat de creditor sa plateasca concomitent, sau chiar inaintea debitorului, daca aparent prezinta conditii preferabile de solvabilitate. 2. Garantiile reale se aplica asupra unor proprietati ale creditorului sau altor terte persoane (garanti) si cuprinde: Retinerea - asigura creditorului dreptul de a solicita proprietatea unui bun al debitorului atat timp cat nu a fost achitata integral o datorie ce se refera la acel bun. Pentru realizarea acestui drept trebuie indeplinite conditiile: bunul corporal detinut de debitor sa aiba o legatura cu creanta creanta trebuie sa fie certa si exigibila Gajarea - este actul prin care debitorul remite creditorului un bun in garantia creditului (gajul) ceea ce de regula se face cu deposedare. Daca gajarea are loc fara deposedare, creditorul primeste un titlu de recunoastere a gajului care este necesar sa fie publicat. Creditorul titular al gajului are, in virtutea gajarii, urmatoarele drepturi: dreptul de preferinta - de a fi platit inaintea altor creditori, in cazul vanzarii bunului ce reprezinta garantia dreptul de urmarire - in cazul in care se schimba proprietarul dreptul de retinere - posibilitatea de a pastra obiectul gajului dreptul de vanzare - vanzarea in justitie a bunului gajat Ipoteca - reprezinta actul prin care debitorul acorda creditorului dreptul asupra unui bun imobil aflat in proprietatea sa, fara deposedare si cu publicarea pentru autentificare. Creditorul titular al ipotecii i se confera urmatoarele drepturi: de preferinta de urmarire Din punct de vedere juridic, ipoteca poate fi: legala - prevazuta de lege convenita - consimtita prin contract judiciara - acordata de organele judecatoresti Privilegiul este dreptul acordat de lege creditorului de a avea prioritate in a fi platit atunci cand dispune de o garantie asupra patrimoniului unui debitor. Privilegiile pot fi: generale - cand garantia este asupra intregului patrimoniu speciale - cand garantia este asupra unor parti de patrimoniu (mobiliar, imobiliar) Creditorul privilegiat dispune de drepturile: de preferinta

de urmarire

Termenul de rambursare In general se poate structura ca: scurt - de la 24 de ore pana la 1 an mediu - peste 1 an pana la 5 ani lung - peste 5 ani pana la 50 de ani Dobanda Are un caracter esential in definirea acordului de credit si de regula poate fi: fixa - pe toata durata rambursarii variabila - cu modificari, previzibile stabilite de cele doua parti Acordarea (tranzactionarea creditului) Poate avea loc consimtirea creditului: in cadrul unei tranzactii unice (acordarea unui imprumut, angajarea unui depozit, vanzarea unei obligatiuni) esalonat - la intervale prestabilite sau chiar - credit deschis - fara specificarea intervalelor de acordare ca in cazul cartilor de credit sau a liniilor de credit Consemnarea si transferabilitatea Se realizeaza consemnarea relatiilor de credit prin diverse forme de inscrisuri -instrumente de credit Aceste forme de consemnare cuprind: obligatiile celor doua parti: a creditorului - de a plati debitorului suma angajata -a debitorului - de a rambursa suma primita, precum si de a achita veniturile accesorii (dobanda) conditiile de acordare si de rambursare a creditului garantiile prevazute a se acorda Prin transferul instrumentelor de credit se realizeaza cesiunea de creante si totodata in functie de necesitati sau optiuni creditorul poate transforma creanta in bani. Dintre criteriilor ce pot delimita principalele tipuri de raporturi de credit in functie de interdependentele care le caracterizeaza si le diferentiaza mentionez: persoana creditorului modalitatea specifica de formare si utilizare a capitalurilor disponibile persoana debitorului modul de folosire al capitalului imprumutat obiectul creditului si sfera de utilizare

 duratele de constituire a capitalului disponibil si de utilizare de catre imprumutati Leasing-ul este o operatiune comerciala prin care o parte denumita locator/finantator transmite pentru o perioada determinata dreptul de folosinta a unui lucru al carui proprietar este catre alta parte, denumita utilizator, la solicitarea acesteia din urma, contra unei plati periodice, denumita rata de leasing, iar la sfarsitul perioadei de leasing locatorul/finantatorul se obliga sa respecte dreptul de optiune al utilizatorului de a cumpara bunul, de a prelungi contractul de leasing ori de a inceta raporturile contractuale. Contractul de leasing In Romania, contractul de leasing este reglementat prin Ordonanta Guvernamentala nr. 51/1997, republicata in Monitorul Oficial nr. 9 din 12.01.2000, operatiunile de leasing constituind o noua categorie de fapte de comert care se adauga la cele prevazute de art. 3 Cod Comercial. Elementele contractului de leasing sunt: Partile: - locatorul/finantatorul; - utilizatorul. Descrierea exacta a bunului care face obiectul contractului de leasing; Valoarea totala a contractului de leasing; Valoarea ratelor de leasing si termenul de plata a acestora; Perioada de utilizare in sistem de leasing a bunului; Clauza privind obligatia asigurarii bunului.

a.

b. c. d. e. f.

Partile intr-un contract de leasing sunt: a. Utilizatorul (locatarul) - clientul solicitarilor sau beneficiarul lucrului; b. Finantatorul operatiunii - creditorul sau cumparatorul bunului (de regula, este o societate comerciala specializata); c. Furnizorul (vanzatorul) - constructorul, producatorul sau fabricantul lucrului. Obiect al operatiunilor de leasing il pot constitui bunurile imobile, bunurile mobile de folosinta indelungata aflate in circuitul civil, cu exceptia inregistrarilor pe banda audio si video, a pieselor de teatru, manuscriselor, brevetelor si a drepturilor de autor. Statistic, obiect al leasingului il formeaza in special echipamentul de calcul, aparatele si instrumentele de masura, mijloacele de transport, masinile unelte, masinile agricole.

Utilizatorul poate opta pentru cumpararea bunului inainte de sfarsitul perioadei de leasing, daca partile convin astfel si daca utilizatorul achita toate obligatiile asumate prin contract. Creditele imobiliare si ipotecare Sunt o modalitate simpla de a-ti cumpara o locuinta sau un teren, de a-ti construi o casa sau de a-ti moderniza, extinde sau termina locuinta pe care o ai cu ajutorul unei sume de bani pe care ti-o imprumuta banca. Suma imprumutata o vei returna sub forma unor rate lunare pe o perioada cuprinsa intre 3 si 20 de ani, in functie si de destinatia imprumutului. Bancile din Romania va pun la dispozitie diferite modalitati de credite. In aceasta sectiune vom face o evaluare a posibilitatilor de credit pentru proprietati imobiliare in Romania. Creditele imobiliare sau ipotecare pot fi folosite: pentru cumpararea sau constructia unei locuinte, pentru modernizarea / extinderea unui imobil, pentru achizitia unui teren si viabilizarea acestuia, sau pentru refinantarea unor imprumuturi similare. Principala diferenta dintre un credit ipotecar si unul imobiliar este mecanismul de ajustare a dobanzilor variabile. In cazul creditelor ipotecare, rata dobanzii se calculeaza prin adaugarea unei marje de dobanda fixe asupra indicilor monetari de referinta. Legea privind creditul ipotecar prevede ca, pe parcursul contractului, dobanda la credit se modifica doar in paralel cu aceste repere. Indicii monetari utilizati sunt BUBOR pentru dobanzile la lei, EURIBOR - la euro si LIBOR - la dolari si reprezinta ratele de dobanda la care bancile se imprumuta intre ele, in functie de moneda utilizata. In schimb, creditele imobiliare nu sunt reglementate printr-o lege specifica, astfel ca bancile au o mai mare libertate in construirea produselor. In acest caz, dobanzile variabile se ajusteaza in functie de politica institutiei finantatoare, care tine cont atat de evolutia indicilor monetari de referinta de mai sus, cat si de factori interni - modificarea strategiei comerciale, a obiectivelor sale financiare etc. Creditul punte este un produs special in categoria creditelor pentru locuinte. Imprumutul este destinat persoanelor care detin o locuinta si vor sa o vanda pentru a cumpara alta. Spre deosebire de un imprumut normal care se ramburseaza in timp, in mai multe rate, creditele punte au si optiunea de a putea fi rambursate integral la scadenta. Astfel, imprumutul este restituit dupa vanzarea imobilului detinut initial in proprietate, iar pe perioada contractului se plateste numai dobanda. Pe langa destinatiile clasice, creditele imobiliare / ipotecare pot fi folosite si pentru refinantarea unui credit similar contractat in trecut. Aceasta solutie este recomandata de regula persoanelor care au in derulare un imprumut la o dobanda

mult mai mare decat cea existenta pe piata in prezent. Apelul la un asemenea credit le permite clientilor sa-si diminueze, uneori substantial, costul cu dobanda.

LECTIA 7

INFORMATIZAREA IMOBILIARA
Principalele dispozitive informatice utilizate in agentia imobiliara: Desktop calculator de tip clasic , la care monitorul este aezat pe carcasa unitatii centrale ce se afl pe birou; Tower acel calculator la care carcasa unitaii centrale este mai ngust dar mai nalt dect la desktop i este aezat lng monitor sau de cele mai multe ori sub mas; Palm PC - se utilizeaz ca bloc notes, agend telefonica, calculator de baza, calendar, etc. Facilitai: posibilitatea transferului de date prin PC recunoaterea scrisului de mn, accesarea internet-ului. Datorita dimensiunilor reduse procesarea textelor este destul de dificil. PDA (Personal Digital Assistant) - dispozitiv de dimensiuni foarte mici, poate fi purtat n mn, combin faciliti de calcul, telefon fax cu cele de reea, folosesc un stilou special n locul tastaturii, recunoate vocea i scrisul de mn. Are preuri mari i aplicatii limitate. Laptop calculator uor de transportat cu sursa independent de alimentare. Laptop-urile au componente uoare i mici, tastaur, afiaj cu cristale lichide (LCD) nlocuitor de mouse. Sunt cele mai costisitoare dintre cele prezentate aici La acestea se adauga diferite periferice : imprimanta, videoproiector, monitoare pentru clienti, panouri electronice exterioare de date etc. Comunicarea informatizata retelistica imobiliara Internetul este o reea global de calculatoare conectate ntre ele pentru a pune n comun informaii i alte resurse. Orice calculator conectat la Internet poate s comunice cu orice alt calculator legat la Internet, astfel nct Internetul poate fi vizualizat ca o reea uria alctuit din milioane de reele de calculatoare din ntreaga lume (LAN +MAN +WAN). O reea este format din calculatoare care au rol de client i calculatoare cu rol de server (arhitectura client-server). Un server este un calculator care furnizeaz

servicii, cum ar fi distribuirea e-mail-urilor sau a paginilor Web, n timp ce clientul este un calculator care se conecteaz la server pentru a solicita i primi informaii de la acesta sau pentru a accesa resursele disponibile acolo. Fiecare calculator conectat la Internet are atribuit un numr unic de identificare, care reprezint adresa Internet. Deoarece utilizatorul reine mai greu un numr, acesta este dublat de un nume, cunoscut ca nume de domeniu. De exemplu, pentru site-ul Primriei Bucureti vei obine acelai rezultat daca vei scrie n bara de adrese din browser 193.231.239.1 sau www.pmb.ro Intranetul este o reea privat din interiorul unei firme sau instituii, prin care se transmit documente, se permite accesul la baze de date, se asigur instruirea personalului i comunicarea ntre angajai i se distribuie software. Spre deosebire de Internet, reeaua Intranet deservete numai personalul din cadrul organizaiei i de aceea este necesar implementarea unui sistem de parole prin care s asigure confidenialitatea datelor. Calculatoarele din interiorul Intranetului nu sunt accesibile din exteriorul reelei, ns pot accesa att resursele interne ct i resursele oferite de serverele din Internet. Acest lucru este posibil cu ajutorul unui dispozitiv numit firewall (nu exist o traducere exact n limba romn, site-ul Microsoft l denumete paravan de protecie Internet). Extranetul este o extensie a reelei Intranet care folosete tehnologia Internet pentru a conecta reelele private Intranet ale unor organizaii care doresc s colaboreze pentru a-i partaja o resurs important - informaia. Astfel, extranetul asigur structurarea informaiilor pe trei niveluri: public, privat i mixt. Software utilizat in agentiile imobiliare: Principalele programe informatice ce se ruleaza in cadrul unei agentii imobiliare sunt : 1. programe tip Office utilizate la redactarea contractelor, ofertelor, anumite evidente, transmitere si receptionare de informatii in mediul intranet, internet si extranet etc. 2. programe de baze de date utilizate la tinerea evidentei, actualizarea clientilor si ofertelor agentiei, prezentare, update site etc. 3. programe de preluare a informatiilor tip oferta de la furnizori specializati in colectare si transmitere acest fel de date 4. programe de preluare si prelucrare a imaginilor digitale 5. programe de evidenta fiscala etc.