COMPAGNIE NATIONALE DES EXPERTS IMMOBILIERS *

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CNEI/ SPE/La thorie de la rente foncire Ste Maxime, le 14/11/2009

La thorie de la rente foncire, la spculation et le cash flow spculatif immobilier (*)

(*) Version originelle revue par souci didactique en pages 4 et 5 selon les conseils de Jrme VIGNOLLES, confrre expert
Adam SMITH, clbre conomiste Ecossais (1723 1790) a jet les premiers fondements de la thorie dite du libralisme conomique dont on parle beaucoup et souvent pjorativement. Adam SMITH est ainsi considr comme le pre de lconomie politique et le prcurseur de la science conomique. Partant du principe de la rarfaction des biens et du principe des rendements dcroissants, David RICARDO, non moins clbre conomiste Anglais (1772 1823), inspir par Adam SMITH a labor le concept de la rente foncire. (voir page 6 la base de cette thorie) Je vais essayer dtre bref, prcis et simplificateur pour vous lexpliquer.

I)

Capital et revenus du capital :

Supposons que vous avez un capital (appel K) de 1.000.000 . Le taux dintrt pour les placements terme sans risque propos par les tablissements bancaires, est fix 5 (taux appel i soit 5% dans notre exemple). 100 Le revenu financier annuel (appel RFA) sera, dans notre exemple de : RFA = 1.000.000 x 5 = 50.000 100 Lquation est donc

RFA = (k) x (i)

o : Revenu Financier Annuel = (Capital) x (taux dintrt) soit 50.000 = 1.000.000 x 5% Cette quation : RFA = (k )x (i) quivaut : K = RFA i o : Capital plac (k) = Revenu financier annuel (RFA) soit dans notre exemple 1.000.000 = 50.000 taux dintrt (i) 5% La formule parat rbarbative aux non matheux mais prenez des exemples concrets, in fine, cest simple.

II) Rente foncire et valeur des terres productives (ou terrain productifs) :
On peut, trs schmatiquement (et les conomistes de formation voudront bien men excuser) dfinir la rente foncire comme la somme des produits financiers que procure une terre. Appelons ces produits PAT (Produits Annuels de la Terre) Appelons la valeur de la terre VT (Valeur de la Terre ou du terrain) Appelons (i) le taux dintrt (le mme taux que pour les placements financiers) La thorie de David RICARDO consiste assimiler la notion financire de capital et revenus du capital celle de Terre et revenus de la terre . La formule mathmatique est identique. Ainsi

RFA = (k) x (i)

quivaut

PAT = (VT) x (i)

K = RFA i

quivaut

VT = PAT i

Cette quation veut dire que la valeur dune terre productrice, ou dun terrain productif, en se basant sur un taux quivalent celui dun placement financier terme sans risque se calcule comme suit : VT = PAT = 50.000 = 1.000.000 i 5% O VT = Valeur de la Terre ou du Terrain = 1.000.000 dans notre exemple PAT = Produits Annuels de la Terre ou du terrain = 50.000 dans notre exemple Lensemble tant li par un taux de placement financier ou taux de rendement (i), de 5%.

La notion de PAT (Produits Annuels de la Terre ou du Terrain) pouvant sappliquer par exemple un terrain lou un exploitant agricole, un bail construction, etc Mais quen est-il de lapplication de cette thorie aux terrains btir ?

III) Spculation et cash flow immobilier :

Le prix dun terrain constructible est obtenu par lapplication du calcul du promoteur qui consiste partir de la somme des prix de vente des appartements ou villas, ou terrains lotis, soustraire tous les cots du prix de revient (architecte, constructions, VRD, frais financiers, publicit, etc) et dont la rsultante est le prix, la valeur du terrain (notre VT). Ce prix est proportionnel bien videmment la SHON constructible. Et la division du prix du terrain par la SHON totale constructible donne le prix au m de SHON du terrain. La question qui se pose nous est : Que vaut une terre ou un terrain non constructible et non productif ? (on ne peut le louer, le construire, le cultiver). Si on applique la thorie de RICARDO la valeur dun tel terrain peut-tre ngative ! (cot des assurances, frais de dbroussaillement, taxe foncire, etc alors quil nengendre aucun revenu). Certains terrains (par exemple les anciens terrains industriels pollus par des dchets radioactifs par exemple et inconstructibles) ont en effet une valeur actuelle ngative. Si on leur applique le calcul du promoteur le terrain vaut zro car zro m de SHON x prix du m de SHON (quel quil soit) = zro. Mais, et cest l que la spculation immobilire intervient : Supposons, lexemple, innocent, quun promoteur, anticipe la constructibilit dun terrain (il va, par exemple, faire prsenter son gendre aux prochaines lections municipales.afin que celui-ci fasse en sorte quil devienne constructible dans 10 ans) [hypothse 1] Supposons ensuite que le terrain inconstructible sera bnficiaire dune constructibilit de 10.000 m de SHON et que le m de SHON vaille 500 . Ce terrain vaudrait sil tait actuellement constructible : 10.000 m SHON x 500/m SHON = 5.000.000 ! Mais, il sera, peut-tre, constructible et dans 10 ans.[ hypothse 2] Alors comment lestimer, ce jour ?

4 Il faut pour cela se mettre la place du promoteur, qui pour la circonstance devient spculateur et stratge politique la fois. La rponse tient dabord dans la notion du taux de chance que le promoteur donne au changement de statut urbanistique du terrain (changement de zone) et celui quil se donne de russir conqurir la mairie (dans lexemple, irraliste ( !?) que nous avons choisi en faisant lire son gendre). Supposons que les tudes dimpact (SCOT, PAD, etc) impliquent ce changement lhorizon de 10 ans (ou 15 ans 20 ans). Le promoteur va considrer, par exemple, que son taux de chance est de 50% au terme des 10 ans. [ hypothse 3] Le promoteur va par exemple considrer que ses chances de gagner les lections municipales et donc de rendre constructible le terrain avec une SHON de 10.000 m sont de 60% (pourcentage que lon peut modifier). [ hypothse 4 ] La rsultante mathmatique des hypothses 3 et 4 donne 50 x 60 = 30% (0,30) qui est 100 100 lesprance mathmatique de voir ce terrain devenir constructible dans les 10 ans venir. La thorie du cash flow immobilier consiste valuer la valeur dun bien immobilier en capitalisant les revenus quil procure en les ramenant leur valeur actuelle. Si on postule que les revenus procurs par ce terrain inconstructible sont nuls mais que sa valeur est reprsente par lesprance mathmatique comme dfinie ci-dessus soit : (10.000 m x 500/m) x 50 x 60 = 5.000.000 x 0,30 = 1.500.000 100 100 On peut considrer cette valeur de 1.500.000 comme un revenu sur 10 ans de 1.500.000 = 150.000 /an 10 ans 1.500.000 est alors la valeur du terrain spculative dans 10 ans et 150.000 les revenus quil procure dans ce cas, par an, en cas de vente. Mais il sagit l de la valeur du terrain dans 10 ans. Que vaut il aujourdhui ? La mthode du cash flow spculatif immobilier rpond cette question avec la formule suivante :

VT =

Revenus (1 + i)

5 O Revenus = valeur du terrain comme calcule ci-dessus ramene sa valeur de revenus annuelle. i = Taux dactualisation = obtenu par la sommation de la rentabilit financire pour placement terme sans risque + le taux dinflation + le prix de lilliquidit = (par exemple) 5% +2% +4% = 11% n = terme de notre priode = 10 ans, date laquelle le terrain va devenir constructible. Si nous appliquons cette formule lexemple retenu ci-dessus avec les diverses hypothses, la valeur du terrain devient VT = Revenus = 150.000 + 150.000 +.+ 150.000 = (1 + i) (1 + 11%) (1+ 11%)2 (1+11%)10 = 150.000 + 150.000 + 150.000 +.+ 150.000 = (1,11)1 (1,11)2 (1,11)3 (1,11)10 = 135135 + 121743 + 109679 ++ 52828 == 883.000

(Je porte votre attention que, pour ce cas de figure,mon confrre Jrme Vignolles,
prconise la formule suivante : VT (valeur daujourdhui)= valeur de demain x 10 (dans 10 ans) (1+ i)t Soit dans lexemple choisi = 150.000 x 10 (1+ 11%)10 = 528.000 environ

.)

Cest, dans le cadre des hypothses retenues ce que peut proposer un marchand de biens, un promoteur (vreux, inform, malin ( !?)), un propritaire terrien non averti. Pour vous aider mieux comprendre voyons un deuxime exemple : Constructibilit du terrain dans 10 ans : 20.000 m de SHON Valeur du terrain dans 10 ans : 20.000 m x 500 /m = 10.000.000 Chances de le voir constructible = 90 % Chances de gagner les lections = 90 % Valeur du terrain en esprance mathmatique = 10.000.000 x 90 x 90 = 8.100.000 100 100 Valeur ramene sa valeur de revenus annuels = 8.100.000 = 810.000 /an 10 ans Valeur de lactualisation = 5% + 2%+2% = 9% (pourcentages pouvant varier)

La valeur du terrain, dans ces hypothses, selon la mthode du cash flow spculatif immobilier ressort :

VT + Revenus = 810.000 = 5.198.000 (environ) (1 + i) (1 + 9%)

En prenant le mme exemple mais avec une constructibilit qui demeure 10.000 m au lieu de 20.000 m dans lexemple prcdent, on arrive :

VT + Revenus = 405.000 = 2.599.000 (environ) (1 + i) (1 + 9%)

On peut critiquer cette mthode, les postulats, les taux, etc mais comment croyez-vous que certains acheteurs viennent proposer des prix qui peuvent paratre exorbitants pour des terrains (actuellement) inconstructibles ? Dans nos exemples le terrain est valu 0 , 883.000 , 2.599.000 , 5.198.000 ! La rponse est quils ils raisonnent peu ou prou (consciemment ou inconsciemment) comme indiqu ci-dessus. Jattends sereinement la critique des thoriciens cette mthode (voir ci-aprs page 7 la base de la thorie de D. RICARDO sur la rente foncire) que jai conue pour un paysan qui nen revenait pas quon lui propose 500.000 pour un terrain inconstructible (mais qui pourrait valoir 10.000.000 dans 10 ans (ou zro). Jajoute pour conclure que lhypothse du spculateur qui prsente son gendre aux lections municipales est purement fictive car si par absurde le gendre gagnait les lections et arrivait rendre le terrain constructible il deviendrait immdiatement marchands de biens, achterait le terrain, dmissionnerait du conseil municipal et ..finirait devant le tribunal pnal pour dlit diniti et le tribunal civil pour dol.Malgr tout cela il pourrait devenir trs riche car il aurait pu acheter 883.000 (ou 2.599.000 ou 5.198.000 ) un terrain qui vaudrait 10.000.000 dans 10 ans. Si, en sus, il peut construire, avec des prts bancaires, son gain spculatif pourra tre multipli grce leffet de levier bancaire. Vous voyez, tout cela, ne peut exister ! A. MANZON : expert immobilier CNEI PS : A la suite de llaboration de ma thorie du cash flow, spculatif immobilier plusieurs propritaires terriens mont propos dtre leur gendre pour que leur terrain qui vaut zro passe une VT de 10.000.000 . Ntant pas polygame jai videmment refus. Par contre certains , plus malins ,veulent monter des listes aux prochaines municipales avec moi-mme comme tte de liste. Je REFLECHIS ..car jhsite devenir, dabord, banquier

Base de la thorie de David RICARDO sur la rente foncire

La rente foncire R (loyer ou fermage) quivaut plus ou moins au Revenu annuel procur par la terre ou le terrain Le prix de la terre P correspond la capitalisation de la rente foncire

C est le Capital plac contre intrts i est le taux Taux dintrt de rfrence Y est le Revenu annuel du capital (C) plac au taux dintrt (i) En matire de finances C= Y Capital = Revenu quivaut la formule suivante : i Taux dintrt C = Y Y = C. i = 100.000 x 5% = 5.000 i Par extrapolation P (le prix de la terre) = C (Capital plac) R (= loyer, fermage, revenu annuel de la terre) = Y (revenu annuel du capital) Si C = Y cela quivaut P = R i i Si par exemple une terre se loue ou rapporte en exploitation agricole 10.000 /an et que i = 5% Le prix de la terre = P = R = 10.000 = 200.000 i 5 100 A revenu constant : Si (i) baisse P et } augmentent C

Si (i) augmente P et } baissent