Sunteți pe pagina 1din 66

F.

Vladut

P.F. A. F 20 /720 /2003, CIF 21781699 - DEVA

RAPORT DE EVALUARE
pentru

CLADIRI, TEREN SI MIJLOACE FIXE -S.C. ALMASERV S.A.VULCAN

SCOPUL EVALUARII: Determinarea valorii de piata

NOIEMBRIE 2010
1 Raport de evaluare

F.Vladut

P.F. A. F 20 /720 /2003, CIF 21781699 - DEVA

RAPORT DE EVALUARE
pentru

CLADIRI, TEREN SI MIJLOACE FIXE S.C. ALMASERV S.A. VULCAN

Beneficiar: S.P EURO QUALITY INSOLVENCY s.p.r.l.


-DEVA -

Executant : ing.VLADUT FELICIA Expert evaluator societati comerciale Expert evaluator bunuri mobile Expert evaluator imobiliare Membru titular A.N.E.V.A.R. Legitimatia nr. 5583

NOIEMBRIE 2010

Raport de evaluare

F.Vladut

P.F. A. F 20 /720 /2003, CIF 21781699 - DEVA

CUPRINS
Certificare Sumar Partea I - Aspecte generale 1.1 Obiectul evaluarii.Scopul si utilizarea raportului. Destinatar 1.2 Ipoteze si conditii limitative 1.3 Valoarea estimata. Data evaluarii 1.4 Dreptul de proprietate 1.5 Responsabilitatea fata de terti 1.6 Clauza de nepublicare 1.7 Surse de informatii 2. Partea II Proprietatea evaluata 2.1 Aspecte legale 2.2 Descrierea amplasamentelor 2.3Cea mai buna utilizare 2.4Analiza pietei imobiliare 3. Partea III Evaluarea 3.1 Procedura de evaluare 3.2 Etapele de evaluare 3.3Metoda patrimoniala 3.4Metoda capitalizarii directe 3.5Metoda comparatiei de piata Partea IV Concluzii Anexe -Fisa de evaluare constructii -Imagini foto (cladiri, masini, utilaje) -Carti tehnice masini -Plan ansamblu 4.

Raport de evaluare

F.Vladut

P.F. A. F 20 /720 /2003, CIF 21781699 - DEVA

CERTIFICARE

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute ,certific ca faptele prezentate in prezentul raport sunt adevarate si corecte. De asemenea certific ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele si conditiile limitative specifice si sunt analizele ,opiniile si concluziile personale ,neinfluentate de nici un factor. In plus, certific ca nu am nici un interes prezent sau de perspectiva care face subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legate de partile implicate. Analizele si opiniile personale au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele , recomandarile si metodologia de lucru recomandate de ANEVAR. Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator.In intocmirea raportului de evaluare evaluatorul se situeaza pe pozitia de evaluator extern Expertul evaluator are incheiat un contract de asigurare profesionala pentru eventualele daune izvorite in urma activitatii prestate pentru client

Evaluator : ing.Vladut Felicia Membru ANEVAR

NOIEMBRIE 2010
4 Raport de evaluare

F.Vladut

P.F. A. F 20 /720 /2003, CIF 21781699 - DEVA

SUMAR
Obiectul evalurii: Constructii, teren si mijloace fixe

S.C. ALMASERV S.A. VULCAN


Scopul evalurii: Determinarea valorii de piata a proprietatii Dreptul evaluat Dreptul de proprietate asupra cladirilor, terenului si utilajelor Data evaluarii 01.11.2010 Valori obtinute Cladiri 1.Abordarea prin metoda costurilor 2.Abordarea prin metoda capitalizarii directe Teren 1.Abordarea prin metoda reziduala 2.Abordarea prin metoda comparatiei de piata Valoare mijloace fixe mijloace de transport mijloace fixe-categ.II mijloace fixe de natura obiectelor de inventar-categ II mijloace fixe-categ.III mijloace fixe de natura obiectelor de inventar-categ III

= 394.608 lei = 412.184 lei = 206.316 lei = 265.264 lei = 20.000 lei = 34.990 lei = 8.080 lei = 4.300 lei = 1.470 lei

Valoare propus:
Cladiri Teren ( 6.891 mp) Mijloace fixe TOTAL = 394.608 lei (92.259 EURO) = 29,94 lei/mp (48.238 EURO ) = 68.840 lei (16.095 EURO) 667.764 LEI (156.592 EURO )

Cursul leu / EURO la data evaluarii a fost de : 1 EURO =4,2771 lei (01.11.2010) Valorile nu includ T.V.A.

Raport de evaluare

F.Vladut

P.F. A. F 20 /720 /2003, CIF 21781699 - DEVA

Partea I - Aspecte generale


1.1 Obiectul evaluarii. Scopul i utilizarea raportului. Destinatarul raportului de evaluare Proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare este reprezentata de Cladiri, teren si mijloace fixe, active ce apartin societatii comerciale S.C.ALMASERV S.A. - Vulcan Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii, apartinind S.C.ALMASERV S.A., aflata in faliment Prezentul raport de evaluare se adreseaz. societatii profesionale.EURO QUALITY INSOLVENCY sprl, in calitate de destinatar si client. 1.2 Ipoteze si conditii limitative Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele: IPOTEZE: Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietar si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare. Se presupune ca drepturile de proprietate asupra proprietatii evaluate sunt valabile si marketabile. Informatiile furnizate de catre terti sunt considerate de incredere dar nu se acorda garantii pentru acuratete. Toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte. Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii. Se presupune ca nu exista contaminanti si costul activitatii de decontaminare nu afecteaza valoarea; nu am fost informati de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta contaminantilor sau a materialelor periculoase. Evaluatorul nu a expertizat cladirea si nu a efectuat studii geotehnice ale terenului in cauza, considerand datele puse la dispozitia lui de catre beneficiar ca fiind surse de incredere. Se presupune ca proprietatea evaluata se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o nonconformitate ulterior evaluarii. Nu s-au luat in considerare implicatiile pe care le poate avea schimbarea destinatiei activului dupa vanzare. In calculele de evaluare nu s-a tinut cont de obligatiile de mediu din Planul de Conformare existent in Bilantul de mediu. Estimarile de exploatare continute in raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietii; prin urmare, datorita instabilitatii pietei, acestea se pot schimba functie de conditiile viitoare. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, fiind posibila existenta si a altor informatii de care evaluatorul nu a avut cunostinta. CONDITII LIMITATIVE: Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport. Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia. Evaluatorul, prin natura muncii sale , nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta privind subiectul evaluarii, in afara cazului cand s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil.
6 Raport de evaluare

F.Vladut

P.F. A. F 20 /720 /2003, CIF 21781699 - DEVA


Nici

prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitoare la valori si identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul scris al evaluatorului. 1.3Valoarea estimat. Data evalurii Evaluarea realizata conform prezentului raport reprezinta o estimare a valorii de piata a activelor, asa cum aceasta este definita in standardul IVS-1 (care are caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR) Acest standard este aplicabil valorii de piata a unei proprietati ,de obicei imobiliare si a elementelor conexe. Conform standardului amintit prin valoarea de piata se intelege: Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate poate fi schimbata la data evaluarii,intre un cumparator decis si un vanzator hotarat,intr-o tranzactie cu un pret determinat obiectiv ,dupa un marketing adecvat ,in care fiecare parte actioneaza in cunostinta de cauza,prudent si fara constrangeri. Intru-cit societatea este la data evaluarii in faliment, vinzarea nu va beneficia de o activitate de marketing corespunzatoare, iar vinzatorul va fi constrins sa vinda intr-o perioada de comercializare inadecvata so fara o publicitate rezonabila. In aceste conditii evaluatorul se exprima cu rezerve in ceea ce priveste valoarea de piata Evaluarea a fost facuta in luna noiembrie 2010. 1.4Dreptul de proprietate Proprietarul este S.C. ALMASERV S.A. VULCAN, prin Lichidator. 1.5Responsabilitatea fa de teri Prezentul raport de evaluare a fost realizat n baza informaiilor furnizate de proprietar, corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanele din Romnia, valoarea estimat de ctre evaluator este valabil la data prezentat n raport i ntr-un interval de timp limitat dup aceast dat. Acest raport de evaluare este destinat scopului precizat i numai pentru uzul destinatarului menionat la pct.1.1. Raportul este confidenial, strict pentru destinatar i evaluatorul nu accept nici o responsabilitate fa de o alt persoan, n nici o circumstan. 1.6Clauza de nepublicare Raportul de evaluare sau oricare alt referire nu poate fi publicat i nici inclus ntr-un document destinat publicitii fr acordul scris al evaluatorului, cu specificarea formei i contextului n care urmeaz s apar. 1.7Surse de informaii Sursele de informaii utilizate n raportul de evaluare sunt: -documentele puse la dispoziie de ctre beneficiar. -informatii privind situatia juridica a cladirilor, terenului si mijloacelor fixe -inspecia realizat la faa locului de ctre evaluator -catalog de standarde europene -indicii de actualizare a valorii constructiilor elaborati de Corpul Expertilor Tehnici din Romania si aprobati de M.L.P.A.T. -Evaluarea rapida a constructiilor - MATRIX ROM -Evaluarea proprietatii imobiliare-APPRASAIL INSTITUTE (editia romana) Veridicitatea si corectitudinea informatiilor primite de la beneficiar sunt in exclusivitate responsabilitatea acestuia.

Raport de evaluare

F.Vladut

P.F. A. F 20 /720 /2003, CIF 21781699 - DEVA

Partea II Proprietatea evaluata


Aspecte legale Constructiile, terenul si mijloacele fixe evaluate sunt proprietate S.C. ALMASERV S.A.VULCAN. Societatea se afla in procedura de faliment . Societatea ALMASERV cu sediul in Vulcan, judetul Hunedoara, a fost inscrisa la Oficiul Registrului Comertului cu numarul J 20/573/1999 si are cod unic de inregistrare RO 11970836
2.1

2.2Descrierea amplasamentului Imobilele se gasesc in orasul Vulcan, in zona a doua a orasului, zona industriala. Terenul are in plan o forma neregulata. Accesul la proprietate se face direct din strada. Imobilele sunt racordate la reteaua de energie electrica, apa potabila, gaz, telefon, canalizare stradala, incalzire centrala proprie. Amplasamentul terenului este ideal pentru destinatia actuala, deci este potrivit scopului in care este folosit. Descrierea cladirii Anul de punere in functiune a constructiilor este 1969. Descrierea, caracteristicile tehnice si functionale ale constructiilor a fost facuta pe larg in fisele de evaluare anexate 2.3. Cea mai buna utilizare Cand scopul unui raport de evaluare este acela de a estima valoarea de piata, analiza celei mai bune utilizari identifica utilizarea cea mai profitabila, competitiva a proprietatii. Conceptul de cea mai buna utilizare (CBU) este definit de Comitetul International pentru Standarde de Evaluare (IVSC), astfel: utilizarea cea mai probabila a unui activ (proprietate) care este posibila din punct de vedere fizic , permisibila din punct de vedere legal, fezabila din punct de vedere financiar justificata in mod corespunzator si din care rezulta cea mai mare valoare a actvului supus evaluarii. Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii: -cea mai buna utilizare a terenului liber -cea mai buna utilizare a proprietatii construite Conditiile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizari, au fost urmatoarele: -legal permisa -fizic posibila -financiar fezabila -maxim profitabila. Evaluatorul considera ca, in cazul activelor care fac obiectul prezentului raport, este necesara analiza celei mai bune utilizari a proprietatii. Motivul pentru care se face analiza celei mai bune utilizari a proprietatii este de a decide daca constructiile de pe amplasament ar trebui demolate, renovate sau daca trebuie pastrate in starea actuala. Ele trebuie pastrate in starea actuala doar atunci cand au valoare, adica venitul unei proprietati depaseste venitul ce ar putea fi obtinut printr o noua utilizare, dupa deducerea costului demolarii vechii constructii si construirea alteia noi sau renovarii si recompartimentarii celei existente. 2.4.Analiza pietei imobiliare Analiza de piata se realizeaza in scopul estimarii cererii pentru tipul de proprietate imobiliara supuse evaluarii. In acest scop se poate defini piata imobiliara ca interactiunea dintre persoanele (fizice sau juridice ) care schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii.Aceasta piata se defineste pe baza tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriasilor.Piata imobiliara este influentata de atitudinile, motivatiile si interactiunile vanzatorilor si cumparatorilor si are caracteristici diferite de cele ale pietelor eficiente ( este foarte sensibila la situatia pietei de munca si stabilirea veniturilor, deciziile de cumparare sunt influentate de
8 Raport de evaluare

F.Vladut

P.F. A. F 20 /720 /2003, CIF 21781699 - DEVA

tipul de finantare, durata rambursarii si rata dobanzii, este o piata care nu se autoregleaza, ci este afectata de multe reglementari guvernamentale si locale,informatiile despre tranzactii similare nu sunt imediat disponibile, exista decalaj intre cerere si oferta ) 2.4.1. Analiza cererii Cererea este cantitatea dintr-un tip de proprietate imobiliara care se doreste a fi cumparata sau inchiriata la diferite preturi, pe o anumita piata si intr-o anumita perioada de timp. Principalii factori luati in considerare in analiza cererii au fost : Populatia in aria pietei locale rata de crestere relativ constanta cu tendinta de scadere Atractivitatea zonei pentru investitii imobiliare zona linistita Tipologia locurilor de munca mici investitori Structura taxelor locale nu este diferita de restul pietei Disponibilitatea facilitatilor de transport acces auto Facilitati urbane toate Disponibilitatea fortei de munca- zona cu somaj Evolutia veniturilor populatiei din zona Modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica terenurile intravilane libere sunt deficitare 2.4.2. Analiza ofertei Oferta este cantitatea dintr-un tip de proprietate imobiliara disponibila pentru vanzare sau pentru inchiriere , la diferite preturi, pe o piata data, la o anumita perioada de timp. .Analiza ofertei porneste de la inventarierea proprietatilor imobiliare care sunt comparabile cu cea supusa vanzarii si anume : -stocul de proprietati existente ; -stocul de proprietati in constructie sau in curs de amenajare. Oferta competitiva a cuprins studierea si analizarea urmatorilor factori : -cantitatea si calitatea concurentei disponibile ; -volumul constructiilor noi ,concurente sau complementare -disponibilitatea sau pretul terenului liber ; -costurile de constructie (preturi unitare practicate ) -proprietati oferite curent (constructii vechi si noi ) -gradul de ocupare realizat -cauzele si numarul de proprietati vacante -transformarea pentru utilizari alternative -imprejurarile sociale -disponibilitatea creditelor pentru constructii -impactul reglementarilor locale asupra zonarii urbanistice si asupra volumului si costului constructiilor. 2.4.3.Echilibrul pietei Principiul echilibrului mentioneaza ca valoarea este creata si sustinuta atunci cand elemente contrastante , opuse sau care interactioneaza intre ele sunt in stare de echilibru. O problema care afecteaza echilibrul pietei este dificultatea finantarii achizitiei de proprietati imobiliare in actualele conditii cand rata dobanzii bancare este inca ridicata.Acest lucru se reflecta si in valoarea si volumul tranzactiilor , destul de scazute la data evaluarii. In urma analizei pietei imobiliare rezulta ca cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare evaluate o reprezinta cea prezenta, dar nu este exclus transformarea utilitatii existente intr-una alternativa : spatii administrative, spatii de productie sau depozitare

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Partea III - Evaluarea


3.1 Procedura de evaluare
Baza evaluarii realizata in acest raport este valoarea de piata, asa cum este definita in standardul IVS-1 Conform standardului amintit, prin valoare de piata se intelege:suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte actioneaza in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri. Metodologia aplicata este in concordanta cu Standardul de evaluare al proprietatilor imobiliare Pentru determinarea acestei valori, au fost aplicate: -metoda costurilor; -metoda capitalizarii directe

3.2 Etape de evaluare


a) Documentare privind datele tehnice Inspecia realizat la faa locului de ctre evaluator Stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului Analiza tuturor informaiilor culese i interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evalurii. Aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii. Selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport. Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR.
b) c) d) e) f)

CLADIRI 3.3 Metoda costurilor (patrimoniala )


Scopul evalurii patrimoniale este stabilirea valorii de reconstructie si a valorii ramase,n funcie de deprecierea acumulat, corespunzatoare lunii noiembrie 2010. Aplicarea acestei metode implic urmtoarele faze: 1.Determinarea valorii de reconstructie pentru cladiri 1.Estimarea deprecierii acumulate 2.Determinarea valorii ramase actualizate prin scaderea deprecierii acumulate din valoarea de reconstructie. 3.3.1 Evaluarea cladirilor Evaluarea a fost realizata conform Metodologiei pentru evaluarea cladirilor si constructiilor speciale din grupele 1 si 2 Indicativ GV-0001/0-95 - aprobat MLPAT cu ordinul 32/N/16.10.1995 si care prevede ca in lipsa documentatiei tehnico-economice de executie evaluarea prin valoarea de reconstructie determinata pe baza Cataloagelor de reevaluare, editia 1964 este cea mai indicata metoda. Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape: 1.Stabilirea valorii de reconstructie cu ajutorul Cataloagelor de reevaluare la nivelul preturilor din 01.01.1965 2.Actualizarea valorii de reconstructie la pretul zilei cu ajutorul sistemului de coeficienti de indexare elaborat de MLPAT. 3.Determinarea valorii ramase la acelasi nivel de preturi, prin estimarea deprecierii acumulate.

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

3.3.1.1. Determinarea valorii de reconstructie Valoarea de reconstructie reprezinta costul estimat pentru a construi la preturile curente, la data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructii, arhitectura, planuri de calitate si manopera, ingloband toate deficientele, supradimensionarile si deprecierile cladirii evaluate. Aceasta valoare s-a stabilit pe baza documentatiei pusa la dispozitie de catre beneficiarul acestui raport si a inspectiei si masuratorilor efectuate pe teren. Pentru determinarea valorilor unitare si totale a obiectului de constructii ce se evalueaza s-au parcurs urmatoarele etape: Documentare privind obiectivul care urmeaza a fi evaluat prin studierea planurilor partiale puse la dispozitie de beneficiar si stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale cladirilor Cercetarea obiectivului la fata locului si stabilirea dotarilor si instalatiilor precum si stabilirea starii tehnice a cladirilor Se efectueaza incadrarea cladirilor intr-unul din cataloagele de reevaluare Se determina valorile unitare de reconstructie, pe total si pe categorii de lucrari, precum si corectiile datorate abaterilor fata de prevederile din fisele catalogului Se calculeaza valoarea tehnica unitara si totala la nivelul de preturi de catalog 01.01.1965 Se actualizeaza valoarea tehnica, cu coeficienti MLPAT care sunt publicati trimestrial, iar pentru evaluarea corecta a evolutiei preturilor pe ultima perioada a evaluarii (6-7 luni) se utilizeaza un coeficient ce tine seama de evolutia preturilor pe piata constructiilor privind preturile manoperei, materialelor, utilajelor, transportului etc. 3.3.1.2. Estimarea deprecierii acumulate Deprecierea reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie ce poate apare din cauze fizice, functionale sau externe. Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeaza separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala si, respectiv, un procent global. Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire si cu care opereaza aceasta metoda sunt: Uzura fizica este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura etc.Aceasta poate avea doua componente: -uzura fizica recuperabila -uzura fizica nerecuperabila Neadecvare functionala este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii in punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate. Se poate manifesta sub doua aspecte: -neadecvare functionala recuperabila -neadecvare functionala nerecuperabila Depreciere economica (din cauze externe)- se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona, urbanismul, finantarea etc. Stabilirea uzurii fizice Gradele de uzura s-au stabilit pe elemente componente, respectiv:structura de rezistenta, finisaj exterior, finisaj interior, pardoseli, tamplarie, hidroizolatie, instalatii electrice, instalatii de incalzire, etc. Acestea au fost estimate tinand seama de urmatoarele aspecte de ordin general: Durata de viata consumata pentru structura de rezistenta; Starea finisajelor, data ultimei refaceri a acestora si durata de viata normata a lor; Starea instalatiilor, durata de viata, nivelul de reparatii sau inlocuire, datele executarii acestor lucrari Nivelul uzurilor s-a stabilit pe baza Normativului P 135/1999, anexa nr.45 , avizat de MLPAT cu Ordinul nr. 8/22.02.1999 si care stabileste coeficienti de uzura fizica a cladirilor si constructiilor speciale in functie de ponderea elementelor componente. Uzura fizica s-a dedus din costul de reconstructie in fisa de evaluare anexata
Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Stabilirea deprecierii din cauze externe Deprecierea din cauze externe (depreciere economica ) este utilitatea diminuata a unei cladiri datorita unei influente negative din mediul exterior. Ea poate fi cauzata de o serie de factori, cum ar fi declinul vecinatatii, localizarea proprietatii in localitate, regiune sau provincie, conditiile pietei locale s.a. Exista doua metode de estimare: Capitalizarea pierderii de profit sau de chirie atribuita influentelor negative . Compararea cu tranzactii de proprietatii similare care sufera aceleasi influente negative. La estimarea deprecierii din cauze externe se va tine seama de inadecvarea amplasarii activului supus evaluarii , precum si nivelul tranzactiilor actuale pe piata imobiliara. In calculul acestei deprecieri s-a avut in vedere diferenta dintre valoarea tehnica a fiecarei proprietati tranzactionabile distinct si valoarea de piata a acesteia, estimata pe baza capitalizarii veniturilor in conditiile concrete ale pietei imobiliare din Vulcan (nivel al chiriilor, rata de capitalizare) 3.3.1.3Estimarea valorii constructiilor prin metoda costurilor Valoarea ramasa s-a calculat prin deducerea deprecierii acumulate din valoarea de reconstructie, rezultand valoarea patrimoniala actualizata : Nr. crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Denumire Sediu administrativ-str.M.Viteazu Sediu administrativ-str.A.Iancu Garaje -str.A.Iancu Atelier -str.A.Iancu Atelier -str.A.Iancu Magazie -str.A.Iancu Atelier -str.A.Iancu Forja -str.A.Iancu Magazie -str.A.Iancu Magazie -str.A.Iancu Suprafata construita (mp) 276,95 277,23 111,01 246,19 85,17 193,98 19,92 62,28 178,01 59,73 Valoare de piata ( lei ) 218912 60157 14540 35450 8693 26853 2855 1961 21353 3834 Valoare de piata ( EURO) 51182 14065 3400 8288 2032 6278 668 458 4992 896

TOTAL

394608

92259

Valoarile estimate nu conin TVA. Fisele tehnice de evaluare in care sunt prezentate descrierea si valorile obtinute sunt anexate raportului.

Valoarea de piata apreciata prin metoda abordarii prin costuri este : 394.608 lei sau 92.259 EURO

3.4 Metoda capitalizarii directe


Metoda de randament aleasa pentru acest caz este metoda capitalizarii directe (sau metoda capacitatii beneficiare). Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati ) cumparate numai in masura in care cumparatorul ( investitorul ) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castiguri viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii. In cazul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice :
Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

-determinarea marimii fluxului anual reproductibil ( in cazul nostru castigul disponibil dupa impozitare). -stabilirea ratei de capitalizare sau a coeficientului multiplicator. Profitul net anual reproductibil (VNR) poate fi determinat fie pornind de la analiza evolutiei nivelului si structurii venitului si cheltuielilor obiectivului evaluat, fie identificandu-l cu asa numita capacitate beneficiara (CB ), definita prin veniturile nete pe care le poate genera proprietatea pentru furnizorii capitalului permanent pus la dispozitie (capital propriu sau capital imprumutat pe termen lung ). In cazul prezentului raport de evaluare pentru determinarea VNR s-a utilizat nivelul chiriei percepute de un potential chirias, pentru 1 mp suprafata utila inchiriata Inmultind aceasta chirie cu 12 luni, in conditiile in care 1 EURO = 4,2771 lei, se obtine valoarea chiriei pentru un an, aferenta tuturor spatiilor inchiriate Cheltuielile proprietarului ( amortizari, taxe, impozit pe venit, etc. ) se ridica, in general, la circa 5 15 % din venit. Scazind aceste cheltuieli se obtine venitul net reproductibil Rata de capitalizare (t ) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia un venit net se transforma in capital, respectiv valoare de investitie, indiferent de forma in care aceasta este realizata. Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit net in capital se face numai in cazul in care venitul net este de forma unei anuitati ( marimi egale anuale ) . Rata de capitalizare este influentata de mai multi factori, printre care gradul de risc, atitudinea pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital , nivelurile de impozitare, etc. Coeficientul multiplicator (k ), care nu este altceva decat inversul ratei de capitalizare, exprima numarul de ani de profituri nete pe care cumparatorul este dispus sa le plateasca. Aceasta inseamna ca satisfactia achizitionarii unei proprietati imobiliare se realizeaza in cazul in care cumparatorul va obtime un VNR anual in urmatorii k ani de exploatare a afacerii ( durata de recuperare a investitiei ). Conform literaturii de specialitate, in cazul in care se capitalizeaza un venit constant, profitul trebuie exprimat in termeni reali ( fara introducerea efectelor inflatiei). In cazul de fata , tinand seama de specificul proprietatii imobiliare si de cresterea riscului, s-a ales o rata de capitalizare medie de 25 %. Relatia de calcul a valorii de randament a activului prin metoda capitalizarii beneficiilor este : VCB = VNR x K = VNR x 1/ t In tabelul urmator este prezentata valoarea proprietatii imobiliare obtinuta prin metoda capitalizariipentru spatiile care se pot inchiria :
Nr. crt.

Denumire Sediu administrativ-str.M.Viteazu Sediu administrativ-str.A.Iancu Garaje -str.A.Iancu Atelier -str.A.Iancu Atelier -str.A.Iancu Magazie -str.A.Iancu Atelier -str.A.Iancu Forja -str.A.Iancu Magazie -str.A.Iancu Magazie -str.A.Iancu

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Suprafata Chirie/mp utila E/mp/luna (mp) 241 5 222 3 92 1 205 1 71 1 162 1 17 52 148 1 50 0,7

Valoare randament (lei) 210279 77481 16055 35774 12390 28270 25827 6108

TOTAL

412184

Valoarea de piata a cladirilor prin metoda capitalizarii directe este :


Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

412.184 lei sau 96.370 EURO

EVALUARE TEREN
Scopul evalurii patrimoniale este stabilirea valorii de piata a tereului , corespunzatoare lunii noiembrie 2010..Legea nr.54/1998 reglementeaza circulatia juridica a terenurilor .In acest cadru a inceput sa functioneze piata pamantului.Terenurile sunt recunoscute in general ca bunuri imobiliare de valori importante. Standardele de evaluare definesc,utilizeaza si recomanda pentru terenuri mai multe metode de estimare a valorii acestora, reprezentand in acelasi timp si cea mai buna practica. Acestea sunt : -comparatia directa de piata ; -metoda alocarii ; -extractia ; -parcelarea ; -metoda reziduala ; -capitalizarea chiriei brute. Comparatia directa este o metoda de evaluare uzuala pentru evaluarea terenurilor neagricole libere ( neocupate de constructii ) sau considerate a fi libere.Ea consta in analiza preturilor de vanzare si a caracteristicilor vanzarilor de terenuri, in compararea si ajustarea acestor preturi pentru a se ajunge la o valoare adecvata de piata pentru terenul supus evaluarii. Cateva elemente esentiale pentru aplicarea corecta e acestei metode de evaluare sunt : vanzarile de terenuri selectate pentru comparatie trebuie sa fi avut loc la date cat mai apropiate de data evaluarii si din aceeasi zona ; numar suficient de tranzactii ; criteriile de comparatie se refera la : drepturile de proprietate grevarea cu o ipoteca conditiile de finantare conditiile de vanzare ( motivatia ) conditiile pietei la data vanzarilor asezarea terenurilor caracteristicile fizice (marime, contur, deschidere, topografie, pozitie, priveliste ) utilitatile accesibile zonarea. Metoda alocarii Principiul pe care se bazeaza metoda consta in existenta unei ponderi ( proportii ) normale a valorii terenului in valoarea totala a unei proprietati construite ( deci teren + constructie ) care este, in general cunoscuta pentru diferite tipuri de proprietati.Aceasta pondere este cuprinsa pentru terenul cu constructii mai vechi, in general intre 20 30 % din valoarea proprietatii totale. Extractia este o varianta a metodei alocarii si consta in extragerea din pretul de vanzare al unei proprietati a valorii constructiei, calculata la costul de inlocuire net. Metoda parcelarii - se bazeaza pe ipoteza celei mai bune ( valoroase ) utilizari a fiecarei parcele derivate din divizarea unui teren mai mare. In stabilirea divizarii optime a unui teren de suprafata mare, se au in vedere cativa factori de influenta asupra valorii fiecarei parcele rezultate : conformitatea suprafetei parcelei cu reglementarile nationale si locale referitoare la suprafata minima, deschidere, topografie, calitatea solului, regimul constructiilor, alimentarea cu apa, drenaj, canalizare, strazi, trotuare ;
Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

structura cererii de loturi de teren existenta la data evaluarii ; existenta unor vanzari recente de loturi de teren asemanatoare cu parcelele rezultate din divizarea suprafetei mai mari. Metoda reziduala se bazeaza pe principiul contributiei celor doua tipuri de capital investit cladiri si teren - la obtinerea si deci si la defalcarea profitului net al intregii afaceri, rezultat dupa finalizarea unei proprietati detinute ca investitie si plasata pe terenul supus evaluarii. Metoda capitalizarii chiriei brute se aplica in cazul evaluarii terenurilor inchiriate si consta in capitalizarea chiriei incasate de proprietarul unui teren pe care l-a inchiriat, printr- un contract de inchiriere, unui intreprinzator sau utilizator.Rata de capitalizare este cea derivata de pe piata. Toate aceste metode sunt guvernate de principiul substitutiei, care este un principiu de prim rang si care spune ca : nici un cumparator ( investitor ) prudent nu va oferi pentru o proprietate un prt mai mare decat cel cu care ar putea cumpara o alta proprietate cu aceeasi utilitate si aceeasi atractivitate, intr- un interval de timp rezonabil 3.5 Evaluare teren 3.5.1 Metoda reziduala Aceasta metoda se aplica pentru evaluarea terenului din str. A.Iancu- Vulcan, in suprafata totala de 6.891 mp inscris in Cartea Funciara a localitatii Vulcan la nr.60774 cu Numar cadastral 264. In acest scop se determina asa numitul potential de dezvoltare adica se studiaza posibilitatea practica (fizica si permisa legal) ca acest teren sa fie amenajat si apoi sa fie construite cladiri cu diferite destinatii.Din discutia cu beneficiarul lucrarii a reiesit faptul ca acest teren va fi folosit pentru construirea unui spatiu comercial.Pentru aceasta, in urma unei analize detaliate cu antreprenorii unor astfel de investitii, indicatorii sintetizati ai proiectului ( deci ipotezele pentru evaluare ) sunt : 1. durata amenajarii terenului si finalizarea constructiei 12 luni ( 4 trim.) 2.perioada de vanzare a proprietatii rezultata 3 luni ( 1 trim. ) 3.chiria neta anuala estimata 21.000 Euro 4.rata de capitalizare adecvata 10 % 5.cheltuieli de amenajare si de constructie 100.000 Euro din care : - 20 % in trimestrul I - 30 % in trimestrul II - 20 % in trimestrul III - 30 % in trimestrul IV -onorarii profesionale 3000 Euro din care : - 70 % in trimestrul I - 30 % in trimestrul IV -comision pentru inchiriere 1792 Euro -cheltuieli cu vanzarea proprietatii 2,5 % din valoarea proprietatii rata anuala a dobanzii pentru finantarea cheltuielilor de amenajare si constructie, prin credit pe termen scurt 12 % cu compunere lunara profitul promotorului imobiliar 15 % din valoarea proprietatii cheltuieli pentru achizitionarea terenului 5 % din valoarea terenului Calculul dobanzilor @ 12 % / an, cu compunere lunara se face astfel : 12 luni 20.000 Euro x 12 % = 2.400 Euro 9 luni 30.000 Euro x 8,87 % = 2.661 Euro 6 luni 20.000 Euro x 5,82 % = 1.164 Euro 3 luni 30.000 Euro x 2,87 % = 861 Euro 3 luni 100.000 Euro x 2,87 % = 2.870 Euro
Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Total (rotunjit) = 9.956 Euro Estimarea valorii terenului prin metoda reziduala este prezentata in tabelul urmator : (1) (2) Valoarea proprietatii imobiliare 21.000 / 0,10 = 210.000 Cheltuieli : - de amenajare si constructii - onorarii profesionale - comision pentru inchiriere -comision cu vanzarea proprietatii ( 2,5 % ) - dobanda ( vezi calculul de mai sus ) Total cheltuieli : Profitul promotorului imobiliar ( 15 %) Valoarea terenului ( 1-2-3 ) Factor de actualizare @ 12 % si n = 15 luni Valoarea actualizata a terenului Cheltuieli pentru achizitionarea terenului ( 5 % ) Valoarea curenta a terenului TOTAL Valoarea unitara a terenului este urmatoarea: 48.238 Euro / 6.891 mp = 7,0 Euro / mp 210.000 E 100.000 E 3000 E 1792 E 5250 E 9956 E 120.001 E 31.500 E 58.499 E 0,868 50.777 E 2.539 E 48.238 E 48.238 E

(3) (4) (5) (6) (7) (8)

O alta procedura de calcul a valorii reziduale a terenului utilizeaza tehnica acumularilor cheltuielilor totale, generate de derularea proiectului investitiei imobiliare, pe parcursul celor 5 trimestre ( 15 luni ) Calculele sunt redate in tabelul de mai jos: Trim. 1 2 3 4 5 Natura cheltuielii Cheltuieli constructie Onorarii profesionale Cheltuieli constructie Cheltuieli constructie Cheltuieli constructie Onorarii profesionale Comision inchiriere Cheltuieli cu vanzarea Euro 20000 2100 30000 20000 30000 900 1792 5250 Flux de numerar net 22100 30000 20000 30900 7042 Sold perioada anterioara 22100 52763 72346 105476 Dobanda @3%/ trim 663 1583 2230 3164 Sold total

22100 52763 74346 105476 115682

Ca urmare: Valoarea proprietatii ( pret de vanzare ) Cheltuieli totale ( inclusiv dobanzi ) Profitul promotorului imobiliar @ 15 % Valoarea terenului Factor de actualizare @ 3 % /trim. si n= 15 luni ( 5 trim. ) Valoarea actualizata a terenului Cheltuieli pentru achizitionarea terenului ( 5 % ) Valoarea curenta a terenului Valoarea unitara a terenului este urmatoarea: 51.800 Euro / 6891 mp = 7,516 Euro / mp

210.000 Euro 115.682 Euro 31.500 Euro 62.818 Euro 0,868 54.526 Euro 2.726 Euro 51.800 Euro

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

O alta procedura pentru calcularea valorii reziduale a terenului este actualizarea fluxului de numerar net, generat de derularea proiectului de investitie imobiliara, pe parcursul celor 5 trimestre ( 15 luni ) Calculele sunt redate in tabelul de mai jos: Trim 1 2 3 4 5 Flux de numerar net (Euro) 22100 30000 20000 30900 7042 Factor de actualizare @ 3% pe trimestru 0,971 0,942 0,915 0,888 0,862 Flux de numerar net actualizat ( Euro ) 21459 28260 18300 27439 6070 101.528 Euro 27.153 Euro 181.020 Euro 52.339 Euro

Cheltuieli totale actualizate Profitul promotorului imobiliar actualizat ( 31500 x 0,862 ) Pretul de vanzare actualizat ( 210.000 x 0,862 ) Valoarea curenta a terenului ( 181.020-101.528-27.153 ) Valoarea unitara a terenului este urmatoarea: 52.339 Euro / 6891 mp = 7,595 Euro / mp

In concluzie, rezulta trei valori reziduale ale terenului posibil de achizitionat si construit.Dintre acestea se alege valoarea cea mai mica, deoarece ea reflecta conditiile pietei.Deci valoarea estimata de catre evaluator a terenului in suprafata de 6.891 mp este de 48.237,385 Euro , adica 206.316,119 lei (la un curs leu / Euro de 4,2771 lei ) Valoarea unitara a terenului este de 7,0 Euro / mp 3.5.2 Metoda comparatiei de piata Aceasta metoda isi are baza in analiza pietei si utilizeaza analiza comparativa, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparand apoi aceste proprietati cu cea de evaluat Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imibiliare este in relatie directa de tranzactionare a unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati, elemente care influenteaza preturile de tranzactie. Metoda este o abordare globala, care implica informatiile culese, urmand raportul cerere- oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media, la agentii imobiliare sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaza pe valoarea unitara rezultata in urma tranzactiilor cu terenuri similare, sau asimilabile efectuate in zona, sau zone comparabile Analiza pe criterii de piata a caracteristicilor si a datelor disponibile determina calculul si aplicarea corectiilor de comparatie pe urmatoarele elemente: drepturi de proprietate in cazul tranzactionarii unei proprietati inchiriate sau cu alt tip de sarcini, scadenta inchirierii/sarcinii depasind termenul tranzactiei; corectie pentru finantare in functie de aranjamentele financiare ale pretului tranzactiei ( eventuale finantari ale cumparatorului sub piata,plata in rate ) conditii ale pietei actualizare-ajustare conforma cu evolutia pietei intre cele 2 momente, impuse de inflatie si perceptia investitorilor privind schimbarea ( conditiilor ) pietei de-a lungul timpului scurs de la momentul incheierii contractului/tranzactiei si cel al evaluarii
Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

localizare cuantificarea micilor diferente necunoscute de piata de diferite locatii( ale accesului,
orientarii) caracteristici fizice diferentele intre caracteristicile fizice ale proprietatilor comparate ( dimensiune, calitatea constructiei, stilul arhitectural, materiale de constructie, varsta, utilitatea functionala, dimensiunea terenului, conditiile de mediu) caracteristici economice atributele proprietatii care influenteaza venitul net( in cazul proprietatilor aducatoare de profit, cheltuieli de exploatare, calitatea managementului, structura chiriilor,nivelul chiriilor, clauze contractuale de inchiriere) utilizarea diferenta intre utilizarea existenta si cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare comparabile si utilizarea proprietatii evaluate componente non-profit ale valorii elemente de definire a personalitatii proprietatii sau ale elemente ce influenteaza pretul. Din informatiile culese, urmand raportul cerere- oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media, -revista PubliTim s-a constatat ca tranzactiile de terenuri in zone similare se situeaza la valoarea de 9 EURO/ mp, astfel Valoarea totala a terenului in suprafata de 6891 mp, prin metoda comparatiei directe, este de 62.019,495 Euro sau 265.263,582 lei

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

EVALUAREA BUNURILOR MOBILE

Identificarea clientului si destinatarului Obiectul prezentei evaluari sunt bunurile mobile aflate in patrimonial S.C.ALMASERVS.A. Vulcan (in lichidare). Prezentul Raport de evaluare a fost intocmit in conformitate cu actele puse la dispozitie de catre proprietar si cu situatia constatata pe teren, ocazie cu care s-au efectuat verificarile necesare privind bunurile evaluate. Raportul a fost intocmit in urmatoarele ipoteze: g)informatiile furnizate sunt considerate autentice h)toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte Scopul evaluarii Evaluarea se face in scopul estimarii valorii de piata a utilajelor apartinind S.C.ALMASERVS.A., aflata in insolventa Data evaluarii, a inspectiei si a raportului Data evaluarii: 01.11.2010 Curs valutar BNR 1 EURO = 4,2771 lei Data inspectiei: 29.10.2010 Data intocmirii raportului de evaluare 01.11.2010 Identificarea bunurilor Exista doua proceduri majore de identificare si inventariere a bunurilor mobile: 6.macroidentificarea 7.microidentificarea In cazul prezentului raport de evaluare am ales procedeul de microidentificare 1. Microidentificarea este procesul de evidentiere a caracteristicilor individuale ale bunurilor. Se va evidential pentru fiecare din aceste bunuri marca, modelul, seria, capacitatea si dimensiunile fizice. Bunurile mobile pot fi identificate conform cartilor de identitate anexate. Dreptul de proprietate evaluat Bunurile evaluate sunt proprietatea S.C.ALMASERVS.A.Vulcan, conform cu actele de proprietate anexate. Definirea valorilor estimate Evaluarea este un proces de estimare a valorii care este, de fapt o calitate a bunului. Avind in vedere scopul prezentei evaluari, in lucrarea de fata va fi stabilita o valoare de piata. Valoarea de piata asa cum este definite de I.S.V.1 este suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un vinzator hotarit si un cumparator hotarit, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constringeri. Conformitatea Raportului cu acte normative si de reglementare Standardele internationale de evaluare editia a opta 2007 Standardele de evaluare elaborate de Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania HGR nr.2139/2004 pentru aprobarea Clasificarii pe grupe si duratelor normale de functionare a mijloacelor fixe Surse de informare La baza elaborarii prezentului Raport au stat datele si informatiile furnizate de: i)proprietarul bunurilor mobile j)publicatii referitoare la piata locala de utilaje si echipamente Observatii: s-a considerat ca toate informatiile obtinute sunt corecte si complete Ipoteze si conditii limitative Bunurile mobile s-au evaluat in ipoteza utilizarii in continuitate, in scopul proiectat initial si pentru care a fost achizitionat Conditiile limitative in care s-a efectuat evaluarea bunurilor mobile sunt urmatoarele: in vederea efectuarii evaluarii au fost luati in considerare toti factorii care au influentat asupra valorii obiectului evaluarii sin u au fost omise im mod deliberat informatii care, dupa cunostinta evaluatorului sunt corecte si rezonabile pentru intocmirea prezentului Raport. Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 21781699 Evaluatorul se considera degrevat de raspunderea existentei unor vicii ascunse privind obiectul evaluarii, factorii de mediu, etc. care ar putea influenta in vreun sens valoare bunurilor in cauza, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garantie referitoare la starea tehnica sau economica a acestora In timpul identificarii si inventarierii bunurilor supuse evaluarii, in unele cazuri, evaluatorul nu a putut inspecta parti acoperite si/ sau inccesibile ale obiectelor, fapt pentru care acestea sunt considerate in stare de functionate normala. Lucrarea s-a efectuat pe baza datelor prelevate la vizionarea bunurilor mobile, precum si a informatiilor furnizate de proprietar Metodologic, in elaborarea lucrarii s-a tinut seama de prevederile legale mentionate ulterior, de preturile de comercializare a bunurilor ce fac obiectul prezentului Raport , la cursul de schimb valutar de referinta la data evaluarii, precum si de starea reala a bunurilor evaluate la data efectuarii inspectiei. Principial, Raportul de expertiza-evaluare respecta Standardele, Recomandarile si Notele Corpului Expertilor tehnici din Romania si ale Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania, precum si materialul bibliografic de specialitate din care o parte este prezentat in lucrare. Rezultatele si informatiile cuprinse in interiorul lucrarii se considera a fi corecte, chiar daca redactarea nu a retinut, intotdeauna si integral detaliile metodologiei de evaluare care au condos la rezultate evidente. Valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezenta in Raport si intr-un interval de timp limitat. Descrierea starii tehnice Utilajele au fost achizitionate de nou si la mina a doua si sunt de provenienta romaneasca. In urma inspectiei a rezultat ca toate dotarile si accesoriile existau fizic , dar nu toate garantau buna functionare. Pentru aprecierea starii tehnice a bunurilor mobile trebuie sa se tina seama de deprecierea care a afectat componentele acestora. Cele trei elemente ale deprecierii sunt: Depreciere fizica Depreciere functionala Depreciere economica Descrierea si analiza pietei bunurilor Utilajele si echipamentele evaluate sunt de provenienta din Romania si au data fabricatiei intre anii 1977- 2001. Pentru aceste utilaje si echipamente exista piata atit pentru vinzarea lor cit si pentru inchiriere. Principalii cumparatori pentru aceste bunuri mobile sunt firmele de prestarii servicii care functioneaza pe piata locala sau nationala Analiza pentru cea mai buna utilizare Unul din principiile evaluarii proprietatii mobile il constituie principiul celei mai bune utilizari, care este definita, conform ISV astfel: Utilizarea cea mai probabila a unui activ ( proprietate) care este posibila din punct de vedere financiar, justificata in mod corespunzator si din care rezulta cea mai mare valoare a activului supus evaluarii. Criteriile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizari au fost urmatoarele: k)legal permisa l)fizic posibila m)financiar fezabila n)maxim profitabila Cunoasterea si intelegerea comportamentului pietei de utilaje similare este esentiala pentru conceptul de cea mai buna utilizare. In consecinta, cea mai buna utilizare este cea in continuitate ,respectiv, prestari servicii, utilaje necesare mecanizarii pentru firme cu specific in domeniul distributiei apei potabile EVALUAREA BUNURILOR MOBILE Metoda costurilor Valoarea determinata prin aceasta metoda presupune continuitatea utilizarii bunului potrivit scopului pentru care a fost proiectat si construit. Acest lucru este adecvat in situatia de fapt, deoarece sunt intrunite urmatoarele conditii: -bunul satisface o cerere economica prin utilitatea pe care o ofera - bunul are durata de utilizare ramasa rezonabila - continuarea utilizarii prezente este practica -utilizarea alternativa nu este fezabila Abordarea prin cost este aceea abordare care estimeaza valoare prin determinarea costului present ( de inlocuire sau reproducere, de nou ) al unui bun din care se deduc o serie de elemente de : o)depreciere fizica p)depreciere functionala si economica Depreciere fizica este pierdere de valoare ca rezultat al utilizarii si uzurii unui activ in functiune, din expunerea lui factorilor din mediul inconjurator. Factorii de baza in deprecierea fizica ai unui bun sunt: virsta si utilizarea acestuia ( inclusiv mediul de lucru) . Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 21781699 Deprecierea functionala este pierderea de valoare a proprietatii ca rezultat al progresului tehnologic, al aparitiei de noi tehnologii. Deprecierea functionala este independenta de orice deteriorare fizica a proprietatii. Factorii de baza in deprecierea functionala sunt: q)schimbarile de design r)schimbarile de materiale sau proces s)inadecvari t)supradimensionari u)lipsa de utilitate Deprecierea economica este o pierdere de valoare datorata unor factori externi activului cum ar fi: v)cerere redusa de produse similare w)concurenta acerba pe piata de utilaje x)inflatia y)legislatia de mediu Metoda costurilor nu poate fi aplicata intru-cit utilajele, in marea lor majoritate nu se mai fabrica pe piata din Romania, la performantele similare cu cele evaluate. Metoda comparatiei Metoda consta in analiza unor tranzactii recente de bunuri similare sau comparabile cu subiectul. In cazul de fata, ca tehnica de comparare, se va aplica identificarea directa, deoarece pe piatasecond hand exista bunuri mobile identice, corectiile limitindu-se la numarul de kilometrii parcursi si starea tehnica. In opinia evaluatorului, valorile de piata estimate la data de 01.11.2010 pentru utilaje si echipamente este cea determinate prin metoda comparatiei si sunt prezentate in tabelele urmatoare

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

MIJLOACE DE TRANSPORT

Denumire Autoutilitara Dacia Masina rid.containere Tractor 650 M Autoutilitara Mercedes Autoutilitara furgon Autospeciala Roman Remorca specializata Tractor 650 M TOTAL

Clasif. 2.3.2.1.1 2.1.24.5 2.3.2.2.5 2.3.2.2.2 2.1.24.2 2.1.24.2 2.3.2.2.6 2.3.2.2.5

Valoare inv. 22815,45 23500 2235,08 10924,37 2000 1797,89 823,53 14,22

Data inmatricularii 12.04.06 05.04.00 20.02.96 27.10.05 22.01.04 23.07.03 20.02.96 08.09.06

Nr. inmatriculare HD 06 XAL HD 03 JIX HD 02 HBV HD 06 TMY HD 04 XHX HD 03 BNH HD 80 CDP HD 07 CMD

Valoare de piata (lei) 3500 3000 1000 4500 2500 3000 1500 1000 20000

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

MIJLOACE FIXE - categoria II -

Nr. crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

Denumire Calculator 2666 mz - 5 buc Calculator tip server Sist.calcul AMD-SEMPRON 2600 Impr. Multifunct. KYOCER Laptop HP COMPAQ Compresor monofazic 320/min Motor Saviem -213558 Lama dezapezire Motocoasa MS 4510 DOLMAR Generator ESE 604 GHW Matura colectoare Euro WC ecologic - 2 buc Euro WC ecologic Ciocan demolator 1500 W Betoniera prof. 360 l Motospray benz.ME 25 Motofierastrau MF 361 Presa hidraulica Incarcator frontal Raspanditor mat.antiderapant Cilindru compactor Bitelli 3 Masina prelucrat tabla Qantu Ciocan rotopercutor 950 s Laptop fujitsu Siemens 1505 Sistem calcul AMD 2800/512/8 Masina de indoit tevi Inventor suduratech 220 Sistem LENOVO +MONITOR TOTAL

Cod clasificare 229 229 229 229 229 2.1.16.6 2.1.24.7 2.1.24.7 2.1.24.2 2.1.5.5 2.1.24.2 2.1.24.7 2.1.24.7 2.1.20.11 2.1.20.3.1 2.1.20.6 02.01.27 02.01.27 2.3.6.6.1 2.1.20.6 2,1,20.6 2.1.5.1 2.1.20.11 229 229 02.01.27 2.1.16.3.1.1 229

Valoare inventar(lei) 9406,8 2352,94 1985 2436,97 4047,46 3682,8 2521 12233,74 2356,2 7399,16 2444,63 5040 5040 4307,98 2999 9552,6 2172,59 8000 47417,4 24586,8 19318,2 7068,57 4210 3415,13 1848,74 2200 4732,87 2010,51

Val. reevaluata (lei) 150 100 50 100 200 2500 1000 3500 700 2500 10 400 200 1000 1200 500 1000 2500 4000 3500 3000 2500 1500 200 80 500 2000 100 34990

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

MIJLOACE FIXE DE NATURA OBIECTELOR DE INVENTAR


CATEGORIA II -

Nr.c rt. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Denumire Container - 2 buc. Sist. Calcul AMD SEMPRON 2600 2 buc Suflanta BG 85 Aparat sudura TLC MI0170 M Motofoarfeca STIHL H975/80 Calculator AMD Calculator AMD 256 ram Autoturism Dacia Nova Container Container - 13 buc. Container - 3 buc. Remorca tractor Ifron DKF 205 Generator acetilena Masina universala - abric Macara universala Betoniera fara motor Multicar M 25 TOTAL GENERAL

Cod clasificare 2.1.24.6 229 2.1.20.6 2.1.16.3.1.2 2.1.21.6 229 229 2.3.2.1.1 2.1.24.6 2.1.24.6 2.1.24.6 2.3.2.2.6 2.3.6.6.1 2.1.5.5 2.1.8.2 2.3.6.2.2 2.1.7.4 2.3.2.2.1

Valoare inventar 3483,96 3452,96 1677,9 1628,42 1638,66 1554,62 1512,61 1314,83 1071,24 14512,68 3329,64 509,65 21,62 1,42 11,61 27,11 413 151,23

Valoare reevaluata (lei) 600 100 750 350 650 50 50 700 100 1040 240 400 900 200 500 450 200 800 8080

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

MIJLOACE FIXE
- CATEGORIA III -

Nr.c rt. 1 2 3

Denumire Centrala telefonica 6116 Sistem alarma M Vitz.bl.91 Timplarie PVC geam+usa casierie TOTAL

Cod clasificare 322 322 34

Valoare inventar 1969,71 2451,85 3975,63 8397,19

Valoare reevaluata (lei) 300 500 3500 4300

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

MIJLOACE FIXE DE NATURA OBIECTELOR DE INVENTAR CATEGORIA III

Nr. crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Denumire Masa calculator Scaun ergonomic Birou 1,20 m Sistem telefon rarel Masa calculator Retur inalt 3102 Vitrina 3112 Dulap mic 3214 Dulap mediu 2 usi Dulap inalt 3213 Retur birou Usa aluminiu - geam Birou 1,60 m Fotoliu Telefon fix Mocheta 80 m Dulap mediu 2 usi Casetiera Copiator Lonier 7228 Comoda 3 sertare Birou 3100 Comoda calculator Scaun 320 Dulap mediu 2 usi Dulap mare TOTAL GENERAL

Cod clasificare 311 311 311 311 311 311 311 311 311 311 311 34 311 311 311 311 311 311 311 311 311 311 311 311 311

U/M 2 buc. 5 buc 12 buc 1 buc 1 buc 1 buc 2 buc 2 buc 1 buc 2 buc 1 buc 1 buc 2 buc 1 buc 2 buc. 80 m 2 buc 2 buc 1 buc 1 buc 1 buc 1 buc 1 buc 1 buc 2 buc

Valoare inventar 476,48 755,8 2570,4 275,77 103,03 188,97 584,02 552,38 346,6 1144,6 196 664,86 411,26 608,7 221,76 848,34 680,54 231,8 1344,54 317,91 279,97 172,14 131,26 347,24 947,38 14401,75

Valoare reevaluata (lei) 40 100 240 50 20 30 50 40 30 70 25 300 40 40 20 50 40 60 50 30 40 20 15 30 40 1470

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Partea IV. CONCLUZII


Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii evaluari, pentru a avea siguranta ca datele disponibile , tehnicile analitice, rationamentele si logica aplicate au condus la judecati consistente. 4.1.Valori obtinute Cladiri 1.Abordarea prin metoda costurilor 2.Abordarea prin metoda capitalizarii directe Teren 1.Abordarea prin metoda reziduala 2.Abordarea prin metoda comparatiei de piata

= 394.608 lei = 412.184 lei = 206.316 lei = 265.264 lei

Valoare mijloace fixe mijloace de transport = 20.000 lei mijloace fixe-categ.II = 34.990 lei mijloace fixe de natura obiectelor de inventar-categ II = 8.080 lei mijloace fixe-categ.III = 4.300 lei mijloace fixe de natura obiectelor de inventar-categ III = 1.470 lei 4.2.Analiza valorilor 1)Abordarea prin costuri Costul de inlocuire net calculat pe baza Cataloagelor de Reevaluare 1965 prezinta incredere in ceea ce priveste asemanarea intre constructia evaluata si solutia constructiva prevazuta in cataloage.Coeficientii de actualizare aplicati par a fi corecti daca luam ca baza pretul pe metru patrat de constructie noua comunicat de firmele de constructii din zona.in ceea ce priveste calculul uzurii, metodologia aplicata a fost suficient detaliata. De asemenea coeficientii de actualizare aplicati la valoarea din 1965 sunt corecti. In ceea ce priveste gradul de depreciere din cauze externe, acesta presupune o doza de retinere, datorita numarului insuficient de tranzactii de pe piata. 2) Abordarea pe baza de venit Valoarea rezultata exprima o utilizare eficienta a capitalului intru-cat valoarea acestuia este mai mare decat valoarea de reconstructie Previziunile aflate la baza evaluarii prin aceasta metoda presupun o oarecare retinere, dat fiind faptul ca rata de capitalizare s-a luat in calcul la un nivel acceptabil, pe baza experientei evaluatorului, acesta nedispunind de suficiente informatii concrete de pe piata imobiliara locala, pentru a calcula aceasta rata.Totusi calculul venitului brut s-a facut pe baza chiriei obtinute din informatii concrete de piata In opinia evaluatorului si respectand principiul prudentei, valoarea de piata cea mai apropiata a proprietatii este cea obtinuta din abordarea prin metoda costurilor Concluzii ( reconcilierea rezultatelor) In urma analizarii valorilor obtinute in raportul de evaluare, prin prizma celor prezentate in capitolul referitor la analiza pietei imobiliare, in opinia evaluatorului valoarea de oferta a proprietatii imobiliare analizate in conditiile in care plata se face integral la data vinzarii ar fi de :

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Cladiri Teren ( 6.891 mp) Mijloace fixe TOTAL

= 394.608 lei (92.259 EURO) = 29,94 lei/mp (48.238 EURO ) = 68.840 lei (16.095 EURO) 667.764 LEI (156.592 EURO )

Cursul leu / EURO la data evaluarii a fost de : 1 EURO =4,2771 lei (01.11.2010) Valorile nu includ T.V.A. Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele privind valoarea sunt urmatoarele : -valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in prezentul raport -pretul de tranzactionare se va putea situa si peste valoarea prezentata, in functie de cererea manifestata pentru tranzactionarea activului la momentul organizarii licitatiei adecvate pentru vanzare -in conditiile de constrangere aferente unei vanzari fortate ( executarea ipotecii ) pretul obtinut va putea diferi semnificativ de valoarea estimata -valoarea este o predictie -valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu -valoarea este subiectiva -evaluarea este o opinie asupra unei valori. -orientarea spre piata

Intocmit, Expert evaluator Ing. VLADUT FELICIA

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

ANEXE

FI DE EVALUARE A CONSTRUCIILOR

Denumire obiect

Sediu administrativVulcan, str.M.Viteazu 2. Cod de clasificare (cf.HG 2139/2004) 1.5.3 3.Durata normata de viata 40-60 ani 4. Data P.I.F.: 5. Suprafa construita: 276,95 mp 1992 nlime medie ponderata : 3,50 m

6. Caracteristicile construciei: Cladire tip parter si 4 etaje, spatiul evaluat este la parter cu destinatia de sediu administrativ. 6.1 Structura de rezisten:cadre din beton armat si zidarie de umplutura 6.2. Fundaii: din beton continue sub sirul de ziduri si izolate sub stilpi Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 21781699 6.3. nchideri i compartimentri: zidarie portanta din inlocuitori caramida cu grosimea de 30 cm la exterior. Are compartimentari interioare din zidarie de caramida de 25 cm 6.4. Planee: - din beton armat prefabricat tip chesoane 6.5. Acoperi: sarpanta din profiluri de beton armat, invelitoare din tigla 6.6. Finisaje: -medii 6.6.1.Fatade : tencuieli sclivisite 6.6.2 Interior: tencuieli gletuite si zugraveli in var 6.6.2.1 Pardoseli din beton mozaic 6.6.2.2. Timplarie : interioara din lemn si exterioara din profil PVC + geam termopan 7. Instalaii electrice: are instalatii de iluminat incandescent si fluorescent 8. Instalaii sanitare: are instalatii sanitare 9. Instalaii de nclzire: are incalzire centrala 10.Instalatie de paratraznet: da 11. Stabilirea elementelor de calcul Se face utiliznd elementele rezultate din releveele efectuate pe teren. Denumire Suprafa construit desfurat Ad Suprafata utila Au 12. Starea tehnic a cldirii Cantitate 276,95 mp 240,83 mp

n urma inspeciei n teren i a prelucrrii informaiilor furnizate de proprietarul spaiului n legtur cu reparaiile executate la cldire s-a constatat o stare tehnic relativ buna Rezultatele expertizei sunt sintetizate n tabelul urmtor:
Denumirea Subansamblului Structura de rezisten Anvelopa (nchideri, compartimentri, nvelitoare) Finisaje Instalaii funcionale raportul de evaluare, de: 0,4x 40 + 0,17 x 45 +0,25 x 55 + 0,18 x 65 = 49,1 % uzur mai mare decat cea recomandat de Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin M.L.P.A.T. nr. 2/N/20.01.1999 pentru cldiri cu aceeai destinaie, de acelai tip i aceeai stare fizic real. 13.Calcul de evaluare Evaluare la nivelul preurilor din anul 1965 Pondere din valoarea total 40,00% 17,00% 25,00% 18,00% 40 45 55 65 Grad de uzur real (%)

Conform celor prezentate n tabelul precedent, fcnd media ponderat, obinem un grad de uzur real, reinut i n

Pentru evaluarea Sediului administrativ s-a folosit Catalogul de evaluare nr 120, fisa nr.3,cladire tip parter si 4 etaje. Structura de rezistenta din schelet de beton armat, cu plansee din beton armat si acoperis terasa din beton armat izolat termic si hidrofug sau sarpanta din lemn si invelitoare din tigla sau

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

tabla.Inaltimea medie ponderata interioara de 3,50 m, instalatii electrice de iluminat , instalatii sanitare, instalatii de incalzire centrala, fara centrala termica proprie Fa de situaia standard din fia de reevaluare prezentat n paragraful precedent s-au constatat unele diferene, iar calculul s-a efectuat n tabelul urmtor:
Barem i corecii Construcii U.M. la care se aplic corecia Pre unitar (lei / U.M.) Cantitatea la care se aplic corecia 277 277 277 277 277 245.699 Pre total (lei)

mp mp mp mp mp

845 40 80 50 -128

234065 11080 22160 13850 -35456

Instalatii electrice Instalatii sanitare


Instalatii de incalzire corectie-inaltime Total (preturi 1965)

Valoarea de reconstructie la 01.11.2010 Pentru aducerea la zi a valorilor obinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplic indicii de actualizare a construciilor recomandai de C.E.T.-R. 92/2005, corespunztori grupei 1.5 D -cladiri administrative corelati cu coeficientul de crestere. Prin nmulirea acestor indici se obine un coeficient global de cretere de 2,213 245699 x 2,2013 = 543.731,887 lei Valoarea ramasa actualizata la 01.11.2010 - Se aplica coeficientul de uzura 1 u = 0,509 543.731,887 x 0,509 = 276.759,53 lei ( fara T.V.A. ) Se adauga valoarea amenajarilor ulterioare in valoare de 9.400 lei ( fatada din profil PVC+geam termopan) 276.759,53 +9400 = 286.159,53 lei - Se aplica un coeficient de neadecvare functionala de 10 % 286.159,53 x (1- 0,10 ) = 257.543,577 lei - Se aplica un coeficient de depreciere economica de 15 % 257.543,577 x ( 1-0,15 ) = 218.912,04 lei

VALOAREA RAMASA ACTUALIZATA = 218.912 LEI ( 51.182 EURO )


1 EURO = 4,2771 lei la data de 01.11.2010

FI DE EVALUARE A CONSTRUCIILOR

8.Denumire obiect 2. Cod de clasificare 4. Data P.I.F.:

Sediu administrativ Vulcan, str. A.Iancu, nr. 5 (cf.HG 2139/2004) 1.5.3 40-60 ani 1969 Raport de evaluare

3.Durata normata de viata

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 21781699 5. Suprafa construita: nlime medie ponderata : 277,23 mp 3,00 m 6. Caracteristicile construciei: Cladire tip parter cu destinatia de birouri. 6.1 Structura de rezisten:cadre din beton armat si zidarie de umplutura 6.2. Fundaii: din piatra 6.3. nchideri i compartimentri: zidarie portanta din caramida cu grosimea de 30 cm la exterior. Are compartimentari interioare din zidarie de caramida de 25 cm si 15 cm 6.4. Planee: - din beton armat prefabricat 6.5. Acoperi: sarpanta din lemn, invelitoare din tigla 6.6. Finisaje: -medii 6.6.1.Fatade : tencuieli sclivisite 6.6.2 Interior: tencuieli gletuite si zugraveli in var 6.6.2.1 Pardoseli din beton si dusumea 6.6.2.2. Timplarie : lemn 7. Instalaii electrice: are instalatii de iluminat 8. Instalaii sanitare: are instalatii sanitare 9. Instalaii de nclzire: are incalzire cu sobe pe combustibil solid 10.Instalatie de paratraznet: nu 11. Stabilirea elementelor de calcul Se face utiliznd elementele rezultate din releveele efectuate pe teren. Denumire Suprafa construit desfurat Ad Suprafata utila Au Cantitate 277,23 mp 221,80 mp

12. Starea tehnic a cldirii

n urma inspeciei n teren i a prelucrrii informaiilor furnizate de proprietarul spaiului n legtur cu reparaiile executate la cldire s-a constatat o stare tehnic relativ buna Rezultatele expertizei sunt sintetizate n tabelul urmtor:
Denumirea Subansamblului Structura de rezisten Anvelopa (nchideri, compartimentri, nvelitoare) Finisaje Instalaii funcionale raportul de evaluare, de: 0,4x 50 + 0,17 x 55 +0,25 x 75 + 0,18 x 70 = 60,7 % Pondere din valoarea total 40,00% 17,00% 25,00% 18,00% 50 55 75 70 Grad de uzur real (%)

Conform celor prezentate n tabelul precedent, fcnd media ponderat, obinem un grad de uzur real, reinut i n

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 21781699 uzur mai mare decat cea recomandat de Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin M.L.P.A.T. nr. 2/N/20.01.1999 pentru cldiri cu aceeai destinaie, de acelai tip i aceeai stare fizic real. 13.Calcul de evaluare Evaluare la nivelul preurilor din anul 1965

Pentru evaluarea Sediului administrativ s-a folosit Catalogul de evaluare nr 101, fisa nr.13,cladire tip parter. Structura de rezistenta din schelet de beton armat, cu plansee din beton armat si acoperis terasa din beton armat izolat termic si hidrofug sau sarpanta din lemn si invelitoare din tigla sau tabla. Inaltimea medie ponderata interioara de 3,0 m, instalatii electrice de iluminat , instalatii sanitare, instalatii de incalzire centrala, fara centrala termica proprie Fa de situaia standard din fia de reevaluare prezentat n paragraful precedent s-au constatat unele diferene, iar calculul s-a efectuat n tabelul urmtor:
Barem i corecii U.M. la care se aplic Pre unitar (lei corecia / U.M.) Cantitatea la care se aplic corecia 277 277 277 277 269.244 Pre total (lei) 227140 16620 12465 13019

Construcii

mp mp mp mp

820 60 45 47

Instalatii electrice Instalatii sanitare


Instalatii de incalzire Total (preturi 1965) Valoarea de reconstructie la 01.11.2010

Pentru aducerea la zi a valorilor obinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplic indicii de actualizare a construciilor recomandai de C.E.T.-R. 92/2005, corespunztori grupei 1.5 D -cladiri administrative corelati cu coeficientul de crestere. Prin nmulirea acestor indici se obine un coeficient global de cretere de 1,029 269244 x 1,029 = 277.052,076 lei Valoarea ramasa actualizata la 01.11.2010 - Se aplica coeficientul de uzura 1 u = 0,393 277.052,076 x 0,393 = 108.881,465 lei ( fara T.V.A. ) - Se aplica un coeficient de neadecvare functionala de 35 % 108.881,465 x (1- 0,35) = 70.772,952 lei - Se aplica un coeficient de depreciere economica de 15 % 70.772,952 x ( 1-0,15 ) = 60.157,009.lei

VALOAREA RAMASA ACTUALIZATA = 60.157 LEI ( 14.065 EURO )


1 EURO = 4,2771 lei la data de 01.11.2010

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

FISA DE EVALUARE A CONSTRUCTIILOR

1 Denumire obiect 2. Cod de clasificare 3.Durata normata de viata 4. Data P.I.F.: 5. Suprafa construita:

Garaje (cf.HG 2139/2004)

1.5.3 1967

40-60 ani nlime medie ponderata : 2,60 m

111,006 mp

6. Caracteristicile construciei: Cladire cu forma dreptunghiulara tip parter 6.1 Structura de rezisten:zidarie de caramida de 30 cm grosime 6.2. Fundaii: din beton continue sub sirul de ziduri 6.3. nchideri i compartimentri: zidarie portanta din caramida cu grosimea de 30 cm la exterior. Are compartimentari interioare 6.4. Planee: - din beton armat 6.5. Acoperi: tip terasa hidroizolata cu carton bituminos 6.6. Finisaje: -medii 6.6.1.Fatade : tencuieli sclivisite 6.6.2 Interior: tencuieli gletuite si zugraveli in var 6.6.2.1 Pardoseli din beton 6.6.2.2. Timplarie : metal 7. Instalaii electrice: are instalatii de iluminat 8. Instalaii sanitare: nu are instalatii sanitare 9. Instalaii de nclzire: nu are incalzire 10.Instalatie de paratraznet: nu 11. Stabilirea elementelor de calcul Se face utiliznd elementele rezultate din releveele efectuate pe teren. Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699 Denumire Cantitate 111,006 mp 92,50 mp

Suprafa construit desfurat Ad Suprafata utila Au 12. Starea tehnic a cldirii

n urma inspeciei n teren i a prelucrrii informaiilor furnizate de proprietarul spaiului n legtur cu reparaiile executate la cldire s-a constatat o stare tehnic relativ buna Rezultatele expertizei sunt sintetizate n tabelul urmtor:
Denumirea Subansamblului Structura de rezisten Anvelopa (nchideri, compartimentri, nvelitoare) Finisaje Instalaii funcionale raportul de evaluare, de: 0,4 x 55 + 0,17 x 65 +0,20 x 85 + 0,18 x 80 = 68,7 % uzur mai mare decat cea recomandat de Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin M.L.P.A.T. nr. 2/N/20.01.1999 pentru cldiri cu aceeai destinaie, de acelai tip i aceeai stare fizic real. 13.Calcul de evaluare Evaluare la nivelul preurilor din anul 1965 Pondere din valoarea total 40,00% 17,00% 20,00% 18,00% 55 65 85 80 Grad de uzur real (%)

Conform celor prezentate n tabelul precedent, fcnd media ponderat, obinem un grad de uzur real, reinut i n

Pentru evaluarea Garajelor (Dependinta izolata la cladiri administrative-asimilat) s-a folosit Catalogul de evaluare nr 124, fisa nr.11,cladire tip parter .Structura de rezistenta din zidarie de caramida, cu plansee din beton armat si invelitoare tip terasa izolata termic si hidrofug..Inaltimea medie ponderata interioara de 2,50 m, instalatii electrice de iluminat , instalatii sanitare, instalatii de incalzire centrala. Fa de situaia standard din fia de reevaluare prezentat n paragraful precedent s-au constatat unele diferene, iar calculul s-a efectuat n tabelul urmtor:
U.M. la care se Barem i corecii aplic corecia Pre unitar (lei / U.M.) Cantitatea la care se aplic corecia

Pre total (lei)

Construcii

mp mp

530 5

111 111 59.385

58830 555

Instalatii electrice
Total (preturi 1965)

Valoarea de reconstructie la 01.11.2010: Pentru aducerea la zi a valorilor obinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplic indicii de actualizare a construciilor recomandai de C.E.T.-R. 92/2005, corespunztori grupei 1.5.D -Cladiri administrative, corelati cu coeficientul de crestere. Prin nmulirea acestor indici se obine un coeficient global de cretere de 1,043 Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 21781699 59.385 x 1,043 = 61.938,555 lei Valoarea ramasa actualizata la 01.11.2010 - Se aplica coeficientul de uzura 1 u = 0,313 61.938,555 x 0,313 = 19.386,767 lei ( fara T.V.A. ) - Se aplica un coeficient de depreciere economica de 25 % 19.386,767 x ( 1-0,25 ) = 14.540,075.lei

VALOAREA RAMASA ACTUALIZATA = 14.540 LEI ( 3.400 EURO )


1 EURO = 4,2771 lei la data de 01.11.2010

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699 FISA DE EVALUARE A CONSTRUCTIILOR

1 Denumire obiect 2. Cod de clasificare 3.Durata normata de viata 4. Data P.I.F.: 5. Suprafa construita:

Magazie (cf.HG 2139/2004)

1.5.3 1967

40-60 ani nlime medie ponderata : 3,0 m

193,975 mp

6. Caracteristicile construciei: Cladire tip parter cu destinatia de magazie 6.1 Structura de rezisten: zidarie de caramida de 30 cm grosime 6.2. Fundaii: din beton continue sub sirul de ziduri 6.3. nchideri i compartimentri: zidarie portanta din caramida cu grosimea de 30 cm la exterior. Are compartimentari interioare 6.4. Planee: - din beton armat 6.5. Acoperi: sarpanta din lemn, invelitoare din tigla 6.6. Finisaje: -medii 6.6.1.Fatade : tencuieli sclivisite 6.6.2 Interior: tencuieli gletuite 6.6.2.1 Pardoseli din beton 6.6.2.2. Timplarie : lemn 7. Instalaii electrice: are instalatii de iluminat 8. Instalaii sanitare: are instalatii sanitare 9. Instalaii de nclzire: nu are incalzire 10.Instalatie de paratraznet: nu 11. Stabilirea elementelor de calcul Se face utiliznd elementele rezultate din releveele efectuate pe teren. Denumire Suprafa construit desfurat Ad Suprafata utila Au 12. Starea tehnic a cldirii Cantitate 193,975 mp 161,65 mp

n urma inspeciei n teren i a prelucrrii informaiilor furnizate de proprietarul spaiului n legtur cu reparaiile executate la cldire s-a constatat o stare tehnic relativ buna Rezultatele expertizei sunt sintetizate n tabelul urmtor:
Denumirea Subansamblului Structura de rezisten Anvelopa (nchideri, compartimentri, nvelitoare) Finisaje Pondere din valoarea total 40,00% 17,00% 20,00% 55 65 85 Raport de evaluare Grad de uzur real (%)

F.Vladut P.F.A, Deva, Instalaii funcionale raportul de evaluare, de:

F 20/720/2003, CIF 21781699 18,00% 80

Conform celor prezentate n tabelul precedent, fcnd media ponderat, obinem un grad de uzur real, reinut i n 0,4 x 55 + 0,17 x 65 +0,20 x 85 + 0,18 x 80 = 68,7 % uzur mai mare decat cea recomandat de Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin M.L.P.A.T. nr. 2/N/20.01.1999 pentru cldiri cu aceeai destinaie, de acelai tip i aceeai stare fizic real. 13.Calcul de evaluare Evaluare la nivelul preurilor din anul 1965

Pentru evaluarea Magazie s-a folosit Catalogul de evaluare nr 12o, fisa nr.16,cladire tip parter .Structura de rezistenta din zidarie de caramida, cu plansee din beton armat si invelitoare tip terasa sau sarpanta din lemn..Inaltimea medie ponderata interioara de 3,00 m, instalatii electrice de iluminat , instalatii sanitare, instalatii de incalzire centrala. Fa de situaia standard din fia de reevaluare prezentat n paragraful precedent s-au constatat unele diferene, iar calculul s-a efectuat n tabelul urmtor:
U.M. la care se Barem i corecii aplic corecia Pre unitar (lei / U.M.) Cantitatea la care se aplic corecia

Pre total (lei)

Construcii Instalatii electrice

mp mp mp

580 60 130

194 194 194 149.380

112520 11640 25220

Corectii-compartimentari din zidarie


Total (preturi 1965)

Valoarea de reconstructie la 01.11.2010: Pentru aducerea la zi a valorilor obinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplic indicii de actualizare a construciilor recomandai de C.E.T.-R. 92/2005, corespunztori grupei 1.5.D -Cladiri administrative, corelati cu coeficientul de crestere. Prin nmulirea acestor indici se obine un coeficient global de cretere de 1,021 149.380 x 1,021 = 152.516,980 lei Valoarea ramasa actualizata la 01.11.2010 - Se aplica coeficientul de uzura 1 u = 0,313 152.516,98 x 0,313 = 47.737,814lei ( fara T.V.A. ) -Se aplica un coeficient de neadecvare functionala de 25 % 47.737,814 x (1- 0,25) = 35.803,36 lei - Se aplica un coeficient de depreciere economica de 25 % 35.803,36 x ( 1-0,25 ) = 26.852,52.lei

VALOAREA RAMASA ACTUALIZATA = 26.853 LEI ( 6.278 EURO )


Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699 1 EURO = 4,2771 lei la data de 01.11.2010

FISA DE EVALUARE A CONSTRUCTIILOR

1 Denumire obiect 2. Cod de clasificare 3.Durata normata de viata 4. Data P.I.F.: 5. Suprafa construita:

Magazie (cf.HG 2139/2004)

1.5.3 1967

40-60 ani nlime medie ponderata : 3,0 m

178,008 mp

6. Caracteristicile construciei: Cladire tip parter cu destinatia de magazie 6.1 Structura de rezisten: zidarie de caramida de 30 cm grosime 6.2. Fundaii: din beton continue sub sirul de ziduri 6.3. nchideri i compartimentri: zidarie portanta din caramida cu grosimea de 30 cm la exterior. Are compartimentari interioare 6.4. Planee: - din beton armat 6.5. Acoperi: sarpanta din lemn, invelitoare din tigla 6.6. Finisaje: -medii 6.6.1.Fatade : tencuieli sclivisite 6.6.2 Interior: tencuieli gletuite 6.6.2.1 Pardoseli din beton 6.6.2.2. Timplarie : lemn 7. Instalaii electrice: are instalatii de iluminat 8. Instalaii sanitare: are instalatii sanitare 9. Instalaii de nclzire: nu are incalzire 10.Instalatie de paratraznet: nu 11. Stabilirea elementelor de calcul Se face utiliznd elementele rezultate din releveele efectuate pe teren. Denumire Suprafa construit desfurat Ad Suprafata utila Au 12. Starea tehnic a cldirii Cantitate 178,008 mp 148,34 mp

n urma inspeciei n teren i a prelucrrii informaiilor furnizate de proprietarul spaiului n legtur cu reparaiile executate la cldire s-a constatat o stare tehnic relativ buna Rezultatele expertizei sunt sintetizate n tabelul urmtor:
Denumirea Pondere din Grad de uzur real (%) Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699 Subansamblului

valoarea total 40,00% 17,00% 20,00% 18,00% 55 65 85 80

Structura de rezisten Anvelopa (nchideri, compartimentri, nvelitoare) Finisaje Instalaii funcionale raportul de evaluare, de: 0,4 x 55 + 0,17 x 65 +0,20 x 85 + 0,18 x 80 = 68,7 %

Conform celor prezentate n tabelul precedent, fcnd media ponderat, obinem un grad de uzur real, reinut i n

uzur mai mare decat cea recomandat de Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin M.L.P.A.T. nr. 2/N/20.01.1999 pentru cldiri cu aceeai destinaie, de acelai tip i aceeai stare fizic real. 13.Calcul de evaluare Evaluare la nivelul preurilor din anul 1965

Pentru evaluarea Magazie s-a folosit Catalogul de evaluare nr 12o, fisa nr.16,cladire tip parter .Structura de rezistenta din zidarie de caramida, cu plansee din beton armat si invelitoare tip terasa sau sarpanta din lemn..Inaltimea medie ponderata interioara de 3,00 m, instalatii electrice de iluminat , instalatii sanitare, instalatii de incalzire centrala. Fa de situaia standard din fia de reevaluare prezentat n paragraful precedent s-au constatat unele diferene, iar calculul s-a efectuat n tabelul urmtor:
U.M. la care se Barem i corecii aplic corecia Pre unitar (lei / U.M.) Cantitatea la care se aplic corecia

Pre total (lei)

Construcii Instalatii electrice

mp mp mp

580 60 130

178 178 178 137.060

103240 10680 23140

Corectii-compartimentari din zidarie


Total (preturi 1965)

Valoarea de reconstructie la 01.11.2010: Pentru aducerea la zi a valorilor obinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplic indicii de actualizare a construciilor recomandai de C.E.T.-R. 92/2005, corespunztori grupei 1.5.D -Cladiri administrative, corelati cu coeficientul de crestere. Prin nmulirea acestor indici se obine un coeficient global de cretere de 1,021 137.060 x 1,021 = 139.938,26 lei Valoarea ramasa actualizata la 01.11.2010 - Se aplica coeficientul de uzura 1 u = 0,313 139.938,26 x 0,313 = 43.800,675 lei ( fara T.V.A. ) -Se aplica un coeficient de neadecvare functionala de 25 % 43.800,675 x (1- 0,25) = 32.850,506 lei - Se aplica un coeficient de depreciere economica de 35 % 32.850,506 x ( 1-0,35 ) = 21.352,828.lei

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

VALOAREA RAMASA ACTUALIZATA = 21.353 LEI ( 4.992 EURO )


1 EURO = 4,2771 lei la data de 01.11.2010

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699 FISA DE EVALUARE A CONSTRUCTIILOR

1 Denumire obiect 2. Cod de clasificare 3.Durata normata de viata 4. Data P.I.F.: 5. Suprafa construita:

Magazie (cf.HG 2139/2004)

1.5.3 1967

40-60 ani nlime medie ponderata : 3,0 m

59,734 mp

6. Caracteristicile construciei: Cladire tip parter cu destinatia de magazie 6.1 Structura de rezisten: zidarie de inlocuitori caramida de 30 cm grosime 6.2. Fundaii: din beton continue sub sirul de ziduri 6.3. nchideri i compartimentri: zidarie portanta din caramida cu grosimea de 30 cm la exterior. Nu are compartimentari interioare 6.4. Planee: - din beton armat 6.5. Acoperi: sarpanta din lemn, invelitoare din tigla 6.6. Finisaje: -medii 6.6.1.Fatade : tencuieli sclivisite 6.6.2 Interior: tencuieli gletuite 6.6.2.1 Pardoseli din beton 6.6.2.2. Timplarie : lemn 7. Instalaii electrice: are instalatii de iluminat 8. Instalaii sanitare: nu are instalatii sanitare 9. Instalaii de nclzire: nu are incalzire 10.Instalatie de paratraznet: nu 11. Stabilirea elementelor de calcul Se face utiliznd elementele rezultate din releveele efectuate pe teren. Denumire Suprafa construit desfurat Ad Suprafata utila Au 12. Starea tehnic a cldirii Cantitate 59,734 mp 49,80 mp

n urma inspeciei n teren i a prelucrrii informaiilor furnizate de proprietarul spaiului n legtur cu reparaiile executate la cldire s-a constatat o stare tehnic relativ buna Rezultatele expertizei sunt sintetizate n tabelul urmtor:
Denumirea Subansamblului Structura de rezisten Anvelopa (nchideri, compartimentri, nvelitoare) Finisaje Pondere din valoarea total 40,00% 17,00% 20,00% 55 65 85 Raport de evaluare Grad de uzur real (%)

F.Vladut P.F.A, Deva, Instalaii funcionale raportul de evaluare, de:

F 20/720/2003, CIF 21781699 18,00% 80

Conform celor prezentate n tabelul precedent, fcnd media ponderat, obinem un grad de uzur real, reinut i n 0,4 x 55 + 0,17 x 65 +0,20 x 85 + 0,18 x 80 = 68,7 % uzur mai mare decat cea recomandat de Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin M.L.P.A.T. nr. 2/N/20.01.1999 pentru cldiri cu aceeai destinaie, de acelai tip i aceeai stare fizic real. 13.Calcul de evaluare Evaluare la nivelul preurilor din anul 1965

Pentru evaluarea Magazie s-a folosit Catalogul de evaluare nr 12o, fisa nr.16,cladire tip parter .Structura de rezistenta din zidarie de caramida, cu plansee din beton armat si invelitoare tip terasa sau sarpanta din lemn..Inaltimea medie ponderata interioara de 3,00 m, instalatii electrice de iluminat , instalatii sanitare, instalatii de incalzire centrala. Fa de situaia standard din fia de reevaluare prezentat n paragraful precedent s-au constatat unele diferene, iar calculul s-a efectuat n tabelul urmtor:
U.M. la care se Barem i corecii aplic corecia Pre unitar (lei / U.M.) Cantitatea la care se aplic corecia

Pre total (lei)

Construcii Instalatii electrice

mp mp mp

580 60 130

60 60 60 46.200

34800 3600 7800

Corectii-compartimentari din zidarie


Total (preturi 1965)

Valoarea de reconstructie la 01.11.2010: Pentru aducerea la zi a valorilor obinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplic indicii de actualizare a construciilor recomandai de C.E.T.-R. 92/2005, corespunztori grupei 1.5.D -Cladiri administrative, corelati cu coeficientul de crestere. Prin nmulirea acestor indici se obine un coeficient global de cretere de 1,01 46.200 x 1,01 = 46.662 lei Valoarea ramasa actualizata la 01.11.2010 - Se aplica coeficientul de uzura 1 u = 0,313 46662 x 0,313 = 14.605,206 lei ( fara T.V.A. ) -Se aplica un coeficient de neadecvare functionala de 25 % 14.605,206 x (1- 0,25) = 10.953,904 lei - Se aplica un coeficient de depreciere economica de 65 % 10.953,904 x ( 1-0,65 ) = 3.833,866.lei

VALOAREA RAMASA ACTUALIZATA = 3.834 LEI ( 896 EURO )


1 EURO = 4,2771 lei la data de 01.11.2010

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

FISA DE EVALUARE A CONSTRUCTIILOR

1 Denumire obiect 2. Cod de clasificare 3.Durata normata de viata 4. Data P.I.F.: 5. Suprafa construita:

Forja (cf.HG 2139/2004)

1.5.3 1967

40-60 ani nlime medie ponderata : 3,00 m

62,277 mp 6.1 Structura de rezisten: stilpi de metal 6.2. Fundaii: din beton

6. Caracteristicile construciei: Cladire cu forma dreptunghiulara tip parter

6.3. nchideri i compartimentri: Nu are compartimentari interioare 6.4. Planee: 6.5. Acoperi: sarpanta din metal, invelitoare din tabla 6.6. Finisaje: 6.6.1.Fatade : 6.6.2 Interior: 6.6.2.1 Pardoseli 6.6.2.2. Timplarie : 7. Instalaii electrice: nu are instalatii de iluminat 8. Instalaii sanitare: nu are instalatii sanitare 9. Instalaii de nclzire: nu are incalzire 10.Instalatie de paratraznet: nu 11. Stabilirea elementelor de calcul Se face utiliznd elementele rezultate din releveele efectuate pe teren. Denumire Suprafa construit desfurat Ad Suprafata utila Au 12. Starea tehnic a cldirii Cantitate 62,277mp 51,90 mp

n urma inspeciei n teren i a prelucrrii informaiilor furnizate de proprietarul spaiului n legtur cu reparaiile executate la cldire s-a constatat o stare tehnic satisfacatoare Rezultatele expertizei sunt sintetizate n tabelul urmtor:
Denumirea Subansamblului Structura de rezisten Anvelopa (nchideri, compartimentri, nvelitoare) Finisaje Pondere din valoarea total 40,00% 17,00% 20,00% 55 65 85 Raport de evaluare Grad de uzur real (%)

F.Vladut P.F.A, Deva, Instalaii funcionale raportul de evaluare, de:

F 20/720/2003, CIF 21781699 18,00% 80

Conform celor prezentate n tabelul precedent, fcnd media ponderat, obinem un grad de uzur real, reinut i n 0,4 x 55 + 0,17 x 65 +0,20 x 85 + 0,18 x 80 = 68,7 % uzur mai mare decat cea recomandat de Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin M.L.P.A.T. nr. 2/N/20.01.1999 pentru cldiri cu aceeai destinaie, de acelai tip i aceeai stare fizic real. 13.Calcul de evaluare Evaluare la nivelul preurilor din anul 1965

Pentru evaluarea Forjei s-a folosit Catalogul de evaluare nr 12o, fisa nr.15,cladire tip parter.schelet metalic si acoperis metalic cu invelitoare din tabla ondulata Inaltimea medie ponderata interioara de 2,50 m, Fa de situaia standard din fia de reevaluare prezentat n paragraful precedent s-au constatat unele diferene, iar calculul s-a efectuat n tabelul urmtor:
U.M. la care se Barem i corecii aplic corecia Pre unitar (lei / U.M.) Cantitatea la care se aplic corecia

Pre total (lei)

Construcii Total (preturi 1965)

mp

280

62 17.360

17360

Valoarea de reconstructie la 01.11.2010: Pentru aducerea la zi a valorilor obinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplic indicii de actualizare a construciilor recomandai de C.E.T.-R. 92/2005, corespunztori grupei 1.5.D -Cladiri administrative, corelati cu coeficientul de crestere. Prin nmulirea acestor indici se obine un coeficient global de cretere de 1,031 17.360 x 1,031 = 17.898,16 lei Valoarea ramasa actualizata la 01.11.2010 - Se aplica coeficientul de uzura 1 u = 0,313 17.898,16 x 0,313 = 5.602,124 lei ( fara T.V.A. ) -Se aplica un coeficient de neadecvare functionala de 65 % 5.602,124 x (1- 0,65) = 1.960,743 lei

VALOAREA RAMASA ACTUALIZATA = 1.961 LEI ( 458 EURO )


1 EURO = 4,2771 lei la data de 01.11.2010

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699 FISA DE EVALUARE A CONSTRUCTIILOR

1 Denumire obiect 2. Cod de clasificare 3.Durata normata de viata 4. Data P.I.F.: 5. Suprafa construita:

Atelier (cf.HG 2139/2004)

1.5.3 1967

40-60 ani nlime medie ponderata : 3,00 m

85,165 mp

6. Caracteristicile construciei: Cladire cu forma dreptunghiulara tip parter 6.1 Structura de rezisten:zidarie de caramida de 30 cm grosime 6.2. Fundaii: din beton continue sub sirul de ziduri 6.3. nchideri i compartimentri: zidarie portanta din caramida cu grosimea de 30 cm la exterior. Are compartimentari interioare 6.4. Planee: - din beton armat 6.5. Acoperi: sarpanta din lemn, invelitoare din tigla 6.6. Finisaje: -medii 6.6.1.Fatade : tencuieli sclivisite 6.6.2 Interior: tencuieli gletuite 6.6.2.1 Pardoseli din beton 6.6.2.2. Timplarie : lemn 7. Instalaii electrice: are instalatii de iluminat 8. Instalaii sanitare: nu are instalatii sanitare 9. Instalaii de nclzire: nu are incalzire 10.Instalatie de paratraznet: nu 11. Stabilirea elementelor de calcul Se face utiliznd elementele rezultate din releveele efectuate pe teren. Denumire Suprafa construit desfurat Ad Suprafata utila Au 12. Starea tehnic a cldirii Cantitate 85,165mp 71 mp

n urma inspeciei n teren i a prelucrrii informaiilor furnizate de proprietarul spaiului n legtur cu reparaiile executate la cldire s-a constatat o stare tehnic relativ buna Rezultatele expertizei sunt sintetizate n tabelul urmtor:
Denumirea Subansamblului Structura de rezisten Anvelopa (nchideri, compartimentri, nvelitoare) Finisaje Pondere din valoarea total 40,00% 17,00% 20,00% 55 65 85 Raport de evaluare Grad de uzur real (%)

F.Vladut P.F.A, Deva, Instalaii funcionale raportul de evaluare, de:

F 20/720/2003, CIF 21781699 18,00% 80

Conform celor prezentate n tabelul precedent, fcnd media ponderat, obinem un grad de uzur real, reinut i n 0,4 x 55 + 0,17 x 65 +0,20 x 85 + 0,18 x 80 = 68,7 % uzur mai mare decat cea recomandat de Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin M.L.P.A.T. nr. 2/N/20.01.1999 pentru cldiri cu aceeai destinaie, de acelai tip i aceeai stare fizic real. 13.Calcul de evaluare Evaluare la nivelul preurilor din anul 1965

Pentru evaluarea Atelier s-a folosit Catalogul de evaluare nr 107, fisa nr.12,cladire tip parter .Structura de rezistenta din zidarie de caramida, cu plansee din beton armat si acoperis din lemn si invelitoare din tigla.Inaltimea medie ponderata interioara de 3,00 m, instalatii electrice de iluminat , instalatii sanitare, instalatii de incalzire centrala. Fa de situaia standard din fia de reevaluare prezentat n paragraful precedent s-au constatat unele diferene, iar calculul s-a efectuat n tabelul urmtor:
U.M. la care se Barem i corecii aplic corecia Pre unitar (lei / U.M.) Cantitatea la care se aplic corecia

Pre total (lei)

Construcii

mp mp

430 60

85 85 41.650

36550 5100

Instalatii electrice
Total (preturi 1965)

Valoarea de reconstructie la 01.11.2010: Pentru aducerea la zi a valorilor obinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplic indicii de actualizare a construciilor recomandai de C.E.T.-R. 92/2005, corespunztori grupei 1.5.D -Cladiri administrative, corelati cu coeficientul de crestere. Prin nmulirea acestor indici se obine un coeficient global de cretere de 1,046 41.650 x 1,046 = 43.565,90 lei Valoarea ramasa actualizata la 01.11.2010 - Se aplica coeficientul de uzura 1 u = 0,313 43.565,9 x 0,313 = 13.636,126 lei ( fara T.V.A. ) -Se aplica un coeficient de neadecvare functionala de 25 % 13.636,126 x (1- 0,25) = 10.227,094 lei - Se aplica un coeficient de depreciere economica de 15 % 10.227,094 x ( 1-0,15 ) = 8.693,029 lei

VALOAREA RAMASA ACTUALIZATA = 8.693 LEI ( 2.032 EURO )


1 EURO = 4,2771 lei la data de 01.11.2010

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

FISA DE EVALUARE A CONSTRUCTIILOR

1 Denumire obiect 2. Cod de clasificare 3.Durata normata de viata 4. Data P.I.F.: 5. Suprafa construita: 246,188 mp

Atelier (cf.HG 2139/2004)

1.5.3 1967

40-60 ani nlime medie ponderata : 3,00 m

6. Caracteristicile construciei: Cladire cu forma dreptunghiulara tip parter 6.1 Structura de rezisten:zidarie de caramida de 30 cm grosime 6.2. Fundaii: din beton continue sub sirul de ziduri 6.3. nchideri i compartimentri: zidarie portanta din caramida cu grosimea de 30 cm la exterior. Are compartimentari interioare 6.4. Planee: - din beton armat 6.5. Acoperi: sarpanta din lemn, invelitoare din tigla 6.6. Finisaje: -medii 6.6.1.Fatade : tencuieli sclivisite 6.6.2 Interior: tencuieli gletuite 6.6.2.1 Pardoseli din beton 6.6.2.2. Timplarie : lemn 7. Instalaii electrice: are instalatii de iluminat 8. Instalaii sanitare: are instalatii sanitare 9. Instalaii de nclzire: nu are incalzire 10.Instalatie de paratraznet: nu 11. Stabilirea elementelor de calcul Se face utiliznd elementele rezultate din releveele efectuate pe teren. Denumire Suprafa construit desfurat Ad Suprafata utila Au 12. Starea tehnic a cldirii Cantitate 246,188 mp 205,20 mp

n urma inspeciei n teren i a prelucrrii informaiilor furnizate de proprietarul spaiului n legtur cu reparaiile executate la cldire s-a constatat o stare tehnic relativ buna Rezultatele expertizei sunt sintetizate n tabelul urmtor:
Denumirea Subansamblului Structura de rezisten Anvelopa (nchideri, compartimentri, nvelitoare) Pondere din valoarea total 40,00% 17,00% 55 65 Grad de uzur real (%)

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva, Finisaje Instalaii funcionale raportul de evaluare, de:

F 20/720/2003, CIF 21781699 20,00% 18,00% 85 80

Conform celor prezentate n tabelul precedent, fcnd media ponderat, obinem un grad de uzur real, reinut i n 0,4 x 55 + 0,17 x 65 +0,20 x 85 + 0,18 x 80 = 68,7 % uzur mai mare decat cea recomandat de Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin M.L.P.A.T. nr. 2/N/20.01.1999 pentru cldiri cu aceeai destinaie, de acelai tip i aceeai stare fizic real. 13.Calcul de evaluare Evaluare la nivelul preurilor din anul 1965

Pentru evaluarea Atelier s-a folosit Catalogul de evaluare nr 107, fisa nr.12,cladire tip parter .Structura de rezistenta din zidarie de caramida, cu plansee din beton armat si acoperis din lemn si invelitoare din tigla.Inaltimea medie ponderata interioara de 3,00 m, instalatii electrice de iluminat , instalatii sanitare, instalatii de incalzire centrala. Fa de situaia standard din fia de reevaluare prezentat n paragraful precedent s-au constatat unele diferene, iar calculul s-a efectuat n tabelul urmtor:
U.M. la care se Barem i corecii aplic corecia Pre unitar (lei / U.M.) Cantitatea la care se aplic corecia

Pre total (lei)

Construcii

mp mp

430 60

246 246 120.540

105780 14760

Instalatii electrice
Total (preturi 1965)

Valoarea de reconstructie la 01.11.2010: Pentru aducerea la zi a valorilor obinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplic indicii de actualizare a construciilor recomandai de C.E.T.-R. 92/2005, corespunztori grupei 1.5.D -Cladiri administrative, corelati cu coeficientul de crestere. Prin nmulirea acestor indici se obine un coeficient global de cretere de 1,044 120.540 x 1,044 = 125,843,76 lei Valoarea ramasa actualizata la 01.11.2010 - Se aplica coeficientul de uzura 1 u = 0,313 125.843,76 x 0,313 = 39.389,096 lei ( fara T.V.A. ) - Se aplica un coeficient de depreciere economica de 10 % 39.389,096 x ( 1-0,10) = 35.450,185lei

VALOAREA RAMASA ACTUALIZATA = 35.450 LEI ( 8.288 EURO )


1 EURO = 4,2771 lei la data de 01.11.2010

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699 FISA DE EVALUARE A CONSTRUCTIILOR

1 Denumire obiect 2. Cod de clasificare 3.Durata normata de viata 4. Data P.I.F.: 5. Suprafa construita:

Atelier (cf.HG 2139/2004)

1.5.3 1967

40-60 ani nlime medie ponderata : 2,80 m

19,919 mp

6. Caracteristicile construciei: Cladire cu forma dreptunghiulara tip parter 6.1 Structura de rezisten:zidarie de caramida de 30 cm grosime 6.2. Fundaii: din beton continue sub sirul de ziduri 6.3. nchideri i compartimentri: zidarie portanta din caramida cu grosimea de 30 cm la exterior. Nu are compartimentari interioare 6.4. Planee: - din beton armat 6.5. Acoperi: sarpanta din lemn, invelitoare din tigla 6.6. Finisaje: -medii 6.6.1.Fatade : tencuieli sclivisite 6.6.2 Interior: tencuieli gletuite 6.6.2.1 Pardoseli din beton 6.6.2.2. Timplarie : metal 7. Instalaii electrice: are instalatii de iluminat 8. Instalaii sanitare: nu are instalatii sanitare 9. Instalaii de nclzire: nu are incalzire 10.Instalatie de paratraznet: nu 11. Stabilirea elementelor de calcul Se face utiliznd elementele rezultate din releveele efectuate pe teren. Denumire Suprafa construit desfurat Ad Suprafata utila Au 12. Starea tehnic a cldirii Cantitate 19,919 mp 16,60 mp

n urma inspeciei n teren i a prelucrrii informaiilor furnizate de proprietarul spaiului n legtur cu reparaiile executate la cldire s-a constatat o stare tehnic relativ buna Rezultatele expertizei sunt sintetizate n tabelul urmtor:
Denumirea Subansamblului Structura de rezisten Anvelopa (nchideri, compartimentri, nvelitoare) Finisaje Pondere din valoarea total 40,00% 17,00% 20,00% 55 65 85 Raport de evaluare Grad de uzur real (%)

F.Vladut P.F.A, Deva, Instalaii funcionale raportul de evaluare, de:

F 20/720/2003, CIF 21781699 18,00% 80

Conform celor prezentate n tabelul precedent, fcnd media ponderat, obinem un grad de uzur real, reinut i n 0,4 x 55 + 0,17 x 65 +0,20 x 85 + 0,18 x 80 = 68,7 % uzur mai mare decat cea recomandat de Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin M.L.P.A.T. nr. 2/N/20.01.1999 pentru cldiri cu aceeai destinaie, de acelai tip i aceeai stare fizic real. 13.Calcul de evaluare Evaluare la nivelul preurilor din anul 1965

Pentru evaluarea Atelier s-a folosit Catalogul de evaluare nr 107, fisa nr.12,cladire tip parter .Structura de rezistenta din zidarie de caramida, cu plansee din beton armat si acoperis din lemn si invelitoare din tigla.Inaltimea medie ponderata interioara de 3,00 m, instalatii electrice de iluminat , instalatii sanitare, instalatii de incalzire centrala. Fa de situaia standard din fia de reevaluare prezentat n paragraful precedent s-au constatat unele diferene, iar calculul s-a efectuat n tabelul urmtor:
U.M. la care se Barem i corecii aplic corecia Pre unitar (lei / U.M.) Cantitatea la care se aplic corecia

Pre total (lei)

Construcii

mp mp

430 60

20 20 9.800

8600 1200

Instalatii electrice
Total (preturi 1965)

Valoarea de reconstructie la 01.11.2010: Pentru aducerea la zi a valorilor obinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplic indicii de actualizare a construciilor recomandai de C.E.T.-R. 92/2005, corespunztori grupei 1.5.D -Cladiri administrative, corelati cu coeficientul de crestere. Prin nmulirea acestor indici se obine un coeficient global de cretere de 1,46 9.800 x 1,46 = 14.308 lei Valoarea ramasa actualizata la 01.11.2010 - Se aplica coeficientul de uzura 1 u = 0,313 14.308 x 0,313 = 4.478,404 lei ( fara T.V.A. ) -Se aplica un coeficient de neadecvare functionala de 25 % 4.478,404 x (1- 0,25) = 3.358,803 lei - Se aplica un coeficient de depreciere economica de 15 % 3.358,803 x ( 1-0,15 ) = 2.854,982 lei

VALOAREA RAMASA ACTUALIZATA = 2.855 LEI ( 668 EURO )


1 EURO = 4,2771 lei la data de 01.11.2010

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Raport de evaluare

F.Vladut P.F.A, Deva,

F 20/720/2003, CIF 21781699

Raport de evaluare