INGENIERIA TECNICA TERRITORIAL S.A.

APARTAHOTEL
REFICAR - CARTAGENA
PREFACTIBILIDAD

Bogot, D.C., Junio de 2011

CONTENIDO
Capitulo I. PRESENTACIN DEL PROYECTO
1. JUSTIFICACION 2. ESTRUCTURACION DEL NEGOCIO 2.1. BENEFICIOS REGIONALES 2.2. EL PROYECTO Y LOS SERVICIOS QUE PRESTARA 2.3. PLANTEAMIENTO ESTRATEGICO DEL NEGOCIO a) ANLISIS DEL MERCADO b) ANLISIS DOFA c) PARTICIPANTES d) PROGRAMA DE EJECUCION DEL PROYECTO

Capitulo 2. CONDICIONES TCNICAS DEL PROYECTO

1. 2. 3. 4. 5. DATOS GENERALES CONDICIONES TECNICAS DE LAS INSTALACIONES ESPECIFICACIONES DE LA CONSTRUCCIN ACABADOS ZONAS COMUNES

Capitulo 3. ESTRUCTURACION FINANCIERA DEL PROYECTO

1. 2. INTRODUCCIN REQUERIMIENTOS DE INVERSIN INVERSIN INICIAL CAPITAL DE TRABAJO ESTRUCTURA DE INGRESOS TARIFA MEDIA ESTIMADA CAPACIDAD INSTALADA Y CAPACIDAD USADA : PERFIL DEL APARTAHOTEL EL ESTIMADO DE VENTAS ESTRUCTURA DE COSTOS ESTRUCTURA DE LOS ACTIVOS A INVERTIR DEFINICIN DE RECURSOS DE CREDITO

3.

4. 5. 6.

Capitulo 4. EVALUACION FINANCIERA DEL PROYECTO

DATOS DEL PROYECTO PARMETROS DEL PROYECTO PRODUCTOS INVERSIONES AMORTIZACIN DE INVERSIONES COSTOS FIJOS COSTOS VARIABLES RESULTADOS DEL PROYECTO: MATRIZ DE FLUJOS FINANCIAMIENTO EXTERNO - LNEAS DE CRDITO PRINCIPALES INDICADORES (CON FINANCIAMIENTO) FLUJOS (CON FINANCIAMIENTO)

Captulo 5. ESQUEMAS Y FOTOGRAFIAS Captulo 6. INFORMACION Y NORMA PARA EL LOTE

REFICAR - 2 Apartahotel

REFICAR - Apartahotel
Capitulo I.
1. JUSTIFICACION El proyecto que pretende desarrollar la firma INTTER SA, en el Municipio de Cartagena de Indias (Departamento de Bolvar), es un innovador planteamiento de Apartamentos con manejo Hotelero, dirigido fundamentalmente a atender la demanda de alojamiento del personal tcnico y profesional que requiere la actual ampliacin de la Refinera de Ecopetrol en Cartagena (REFICAR).

PRESENTACIN DEL PROYECTO

2. ESTRUCTURACION DEL NEGOCIO 2.1 Beneficios Regionales El proyecto BALCONES DEL PEON, permitir la generacin de empleo para los pobladores de la zona, as como el posicionamiento de la pequea y media industria hotelera en este municipio de vocacin turstica e industrial. El proyecto ofrecer sus unidades habitacionales, en primera instancia a Las empresas encargadas del suministro de personal para la obra de ampliacin y posteriormente una vez se concluya esta definir si se continua con la prestacin de servicios a las cajas de compensacin, que en la actualidad prestan servicios de turismo y recreacin en Cartagena y en los municipios aledaos, las cuales presentan continuamente dficit habitacional para sus programas recreativos; dndonos una ventaja estratgica en el cumplimiento de nuestro objeto. Como segunda alternativa, se ofrecer en venta los apartamentos, manteniendo el rgimen y por tanto las exenciones tributarias para este tipo de proyectos. De esta forma esperamos apoyar el turismo social primordialmente y a los trabajadores de los estratos medio y medio bajo, para los cuales los planes de turismo que se ofrecen en la regin siempre se salen de sus posibilidades econmicas.

2.2 El Proyecto y los Servicios que Prestara A continuacin se hace un resumen de los servicios que se prestaran en el ApartaHotel y sus respectivos precios:
REFICAR - 3 Apartahotel

Departamento de Alojamiento: Lo componen un total de 240 unidades habitacionales de los cuales 48 de una alcoba y 35 metros cuadrados, y 192 de tres alcobas y 58 metros cuadrados, las cuales tienen una capacidad de hospedaje de 3 personas cada una, con una tarifa diferencial entre $70.000 y $50.000 por persona por noche. El proyecto contara con el servicio de mucama, restaurante y lavandera a precios muy cmodos, al igual que parqueadero vigilado para los vehculos de los clientes. Departamento de Alimentos y Bebidas: Se prestara servicio de venta de todo tipo de bebidas y alimentos. Departamento de telecomunicaciones: El proyecto contar con servicio de telefona, tevecable e internet en cada apartamento y adems tendr un caf Internet, para uso de los clientes. Departamento comercial : El proyecto contara con una mini mercado, para la venta de artculos de primera necesidad, tal como jabones, toallas, artculos de aseo en general, alimentos, etc. Igualmente contara con locales comerciales que ofrecern todas las necesidades que demanden los clientes.

2.3 Planteamiento Estratgico del Negocio a) Anlisis del Mercado: Para la estructuracin de este negocio se realiz un estudio de mercado, donde se analiz la oferta y demanda de este tipo de servicio, observando la falta de oferta con las caractersticas que se pretende ofrecer, al igual de los pocos o ningn desarrollo hotelero, dirigido al personal al cual nos queremos enfocar, es decir la clase de trabajadores tcnicos y profesionales, que requiere el proyecto de Reficar y adicionalmente y sobre todo en lo que tiene que ver con calidad y precio. Este es el rango de clientes al cual est dirigido este proyecto y su potencial de venta estara asegurado por factores tales como: o o o Mercado cautivo de trabajadores tcnicos y profesionales para la industria petrolera. Ubicacin del proyecto (tan solo a 800 metros de la Refinera de Cartagena) Calidad de las instalaciones ofrecidas

b)

Anlisis Dofa: Las principales fortalezas y debilidades que se identifican para el proyecto son: FORTALEZAS o Imagen corporativa para la comercializacin del Proyecto. o Beneficios reales para los trabajadores tcnicos y profesionales para la industria petrolera a un destino turstico a precios econmicos.
REFICAR - 4 Apartahotel

o o o o

La calidad y cantidad de los recursos habitacionales con se ofrecern. Excelente ubicacin del terreno para realizar el proyecto. Los mejores precios del mercado en comparacin con la calidad del producto final entregado al usuario. La construccin de la va a la Isla de Bar, que aumentar considerablemente el flujo de turistas hacia este destino.

DEBILIDADES o La carencia de una imagen institucional, la cual se subsanar con la realizacin de Convenios con las empresas contratistas del personal especializado, los cuales son unos socios estratgicos de reconocido prestigio a nivel nacional y local. o El acceso al proyecto, el cual va a mejorar una vez se pavimente la va a Bar que ya se encuentra construida.

c)

Participantes Inversionistas: o Colocacin de los recursos de requeridos para la compre del terreno, la iniciacin del proyecto y la puesta en operacin del mismo. El monto estimado es la suma de $ 5.206 Millones. La Entidad Financiera: o Colocacin de los recursos de crdito al Promotor requeridos para la iniciacin del proyecto y la puesta en operacin del mismo. El monto estimado es la suma de $ 8.171 Millones. o Fideicomiso de Administracin para la puesta en marcha del proyecto. Constructor INTTER SA : o Gestin necesaria para llevar a cabo el proyecto general. o Aporta los conocimientos especficos y tecnolgicos para el diseo total del proyecto a desarrollar introducindole los detalles constructivos y de acabados que involucren tanto la tecnologa como la belleza requerida en este tipo de desarrollos. o Aporta sus conocimientos para el diseo tcnico del proyecto a desarrollar en lo relativo a arquitectura, topografa, estudios de suelos, diseo estructural, diseo hidrosanitario, elctrico, paisajismo y todos los dems necesarios para la ejecucin global del proyecto. o Aporta sus conocimientos y experiencia en la ejecucin de la obra y puesta en operacin del proyecto. o Aporte de recursos en calidad de inversionista. El monto estimado es la suma de $ 1.000000.000.oo.

REFICAR - 5 Apartahotel

d) Programa de ejecucin del Proyecto : La etapas principales de ejecucin del proyecto son : o Diseo y Constitucin de la estructura jurdica que realizara el proyecto. o Constitucin de encargo fiduciario para el manejo del proyecto. o Contrato de Crdito y otorgamiento de las garantas requeridas. o Compra del lote seleccionado para el ApartaHotel. o Diseo arquitectnico y de ingeniera del proyecto o Legalizacin del proyecto ante las entidades estatales para operacin. o Construccin del proyecto o Dotacin y adecuacin del proyecto en general. o Operacin del proyecto. o Liquidacin y cancelacin de costos del proyecto

REFICAR - 6 Apartahotel

Captulo 2. CONDICIONES TCNICAS DEL PROYECTO

1. DATOS GENERALES

Nombre del Proyecto : Ciudad : Direccin del Proyecto : Composicin :

APARTAHOTEL REFICAR Cartagena de Indias- Bolvar

Mamonal, nueva va a Bar, Lote No 7, Zona A, Porcin # 2

240 apartamentos y 100 parqueaderos

2.

CONDICIONES TECNICAS DE LAS INSTALACIONES

Las reas a construir son las que aparecen en el siguiente cuadro No. 1:
Cuadro No. 1

CUADRO GENERAL DE AREAS

SECTOR Area Bruta Area neta construible Zonas verdes Andenes y parqueaderos vias Parqueaderos TOTAL CESIONES SECTOR Area util Total Interiores Apartamentos Tipo 1 Apartamentos Tipo 3 Locales comerciales Tipo 1 Locales comerciales Tipo 2 Locales comerciales Tipo 3
No. Parqueaderos (incluye circulacion)

Area (m2) 8.953,13 6.152,40 241,35 590,63 1.968,75 2.800,73 Area (m2) Un 6,00 48,00 192,00 10,00

% 100,00% 68,72% 2,70% 0,00% 6,60% 21,99% 31,28% Area (m2) 6.152,40 6.990,60 1.680,00 11.203,20 240,00 1.968,75 12.883,20 1.098,00 240,00

35,00 58,35 24,00

19,69

100,00

Area construida apartamentos Area comun edificios Area construida locales Area salon comunal Area de restaurante Area de cocina Area de lavanderia 1,60 480,00 100,00 300,00 0,40 1,00

480,00 480,00 192,00 100,00 15.473,20

Total area construida

Restaurante: 1.6 m2 x persona Cocina: 40% del area restaurante

REFICAR - 7 Apartahotel

El proyecto se realizara en dos etapas, en las cuales se realizaran la construccin de las unidades que se observan en el siguiente cuadro No. 2:
Cuadro No. 2 ETAPAS DEL PROYECTO
Etapa I
Tipo area X TORRE #TORRES M2 CONST NUM PISOS APTOXPISO Unid

3 503,40 1 158,30 Soc Social Co Locales Ser Rest + lav

4,00 2,00

6.040,80 949,80 480,00 240,00 772,00 8.482,60

3,00 3,00

8,00 4,00

96,00 24,00 1,00 5,00 2,00 128,00

TOTALES
Etapa II
Tipo area X TORRE #TORRES

M2 CONST

NUM PISOS

APTOXPISO

aptos

3 1

503,40 158,30

4,00 2,00

6.040,80 949,80 6.990,60

3,00 3,00

8,00 4,00

96,00 24,00 120,00

TOTALES

La zona central comunal se conformara por un sector de piscina con un rea hmeda, un saln comunal compuesto de oficina, baos, zona social, terraza y portera, el cual se ubicara frente a la zona de piscina. La parte recreativa la conforma la piscina, canchas mltiples y saln comunal. Contar igualmente con un restaurante con capacidad para 300 comensales y una zona comercial. A nivel de cada torre, se cuenta con jardines paralelos a las edificaciones, tanto al frente como en la parte posterior de las mismas. Cada torre cuenta con balcones de los niveles 2 y 3, con un rea de 9.0 metros que refresca la arquitectura del conjunto en altura, al igual que una terraza comunal concebida para el disfrute de los residentes y turistas.

3.

ESPECIFICACIONES DE LA CONSTRUCCIN
Cimentacin: Se compone de una viga de amarre perimetral e interna, acompaada de una placa en concreto, la cual se fundir encima de una capa de recebo compactado. Desages: Se componen de dos cajas de inspeccin de 80 cms por 80 cms, adicionalmente la tubera se colocar en PVC en dimetros de 3, 4 y 6 pulgadas.
REFICAR - 8 Apartahotel

Mampostera: Concreto de 3.000 psi, fundido en obra, reforzado con malla electro soldada de calibre 7 mm y Bloque estructural de concreto. Estructura: Las placas y muros sern en Concreto de 3.000 psi, fundido en obra, reforzado con malla electro soldada de calibre 7 mm, por medio del sistema Contech. Cubiertas: Placa en concreto reforzado de 3.000 psi, impermeabilizada. Hidrulicas y Sanitarias: Sern en PVC, tipo pesado. Elctricas: Salidas y redes en PVC, rosetas y tomas en plstico. Carpintera: Puertas en madera, ventanera y marcos de puertas en aluminio, celosas en concreto. Puertas con pintura al duco. Pintura: Los muros de sala, comedor y alcobas sern estucados y con pintura en vinilo de color; las fachadas exteriores sern en Vinilo sobre Paete de color ocre y rojo,(por definir). Vidrios: 4 mm . Accesorios: Lavamanos y sanitario, ducha, cocina, extractor, estufa y lavaplatos, lavadero. Conexin Lnea Telefnica, internet, tevecable y Citfono. Sistema Hidroneumtico.

4.

ACABADOS
Pisos Alfa Cermica, Enchapes Cermica, Bao lavamanos y grifera, Cocina, Lavadero, Instalacin Lavadora y secadora, Alcobas Piso Cermica Alfa, Instalacin elctrica ventilador, Muros estucados y pintados vinilo, Techos en marmolina, Ventanera en Aluminio, Tipo 744 o proyectante vidrio 4mm, Puerta principal, Alcobas, baos y cocina, Cerraduras, Fachada en vinilo tipo Coraza sobre paete.

5.

ZONAS COMUNES
Saln central Saln comunal Canchas deportivas Piscina Parqueaderos Terrazas Cerramiento Vas pavimentadas Gas

REFICAR - 9 Apartahotel

Captulo 3. ESTRUCTURACION FINANCIERA DEL PROYECTO

3.1. INTRODUCCIN
Una vez definido el anteproyecto del Apartotel REFICAR, se procedi a establecer los estimativos de recursos de inversin. Para este objetivo se establecern los parmetros bsicos de un Apartahotel promedio, a los fines de calcular inicialmente los niveles de inversin por rubros, la capacidad de trabajo y el perfil del Apartotel, para luego definir la tarifa para la venta de las habitaciones, las depreciaciones de los activos, los niveles de venta por departamentos, los costos y gastos operativos y generales, el financiamiento de la inversin y el costo de la misma, para luego entrar a determinar el posible flujo de caja que sera la base para realizar la evaluacin de la rentabilidad del Proyecto.

3.2. REQUERIMIENTOS DE INVERSIN

Los requerimientos de inversin para todo el proyecto ascienden a un monto estimado del orden de 16.600 millones de pesos, equivalentes a 9.2 millones de dlares (TRM= $ 1.800). Ver Cuadro No. 5, Presupuesto general para todo el proyecto. A continuacin se establece los requerimientos de inversin para las diferentes etapas: INVERSIN INICIAL: El monto estimado de inversin inicial esta dado, por la compra del lote y los diseos tcnicos para acceder a la correspondiente licencia de construccin. El monto de inversin para esta etapa estara estimado en unos 970 millones de pesos, que incluye el terreno, diseos completos, licencia, y gastos notariales. CONSTRUCCION: La construccin se llevara a cabo en dos etapas como se observa en el cuadro No. 2, necesitndose para la primera etapa un monto estimado de 6.131 millones de pesos, que incluye las reas comunes (zona social, restaurante, lavandera, zona comercial, canchas deportivas y piscina) y la construccin de 120 apartamentos (la mitad del proyecto). La segunda etapa requiere una inversin del orden de 4.740 millones, que bsicamente es la construccin de otros 120 apartamentos. DOTACION:

REFICAR - 10 Apartahotel

La dotacin igualmente se llevara a cabo en dos etapas, en concordancia con las etapas constructivas, requiriendo para la primera etapa recursos del orden de 2.087 millones de pesos y para la segunda del orden de 1.410 millones. A continuacin se puede observar en los cuadros siguientes los requerimientos de recursos para cada etapa

Cuadro No. 3 PRESUPUESTO PRIMERA ETAPA

ANALISIS GENERAL DEL PROYECTO

PROYECTO : APARTAHOTEL REFICAR (Primera Etapa) COSTO DIRECTO
ZONAS INTERIOR (Edificios Tipo Apartahotel) ZONA COMERCIAL (Incluye Restaurante) ZONAS VERDES E INSTALACIONES DEPORTIVAS URBANISMO Subtotal A TOTAL COSTO DIRECTO M2 ETAPA 1 6.990,60 480,00 481,35 1.968,75 8.953,13 60,34% % V. TOTAL 3.145.770.000 168.000.000 31.287.750 354.375.000 3.699.432.750 COSTO M2 450.000 350.000 65.000 180.000 3.699.432.750

20-jun-11

COSTOS INDIRECTOS
TERRENO ADMINISTRACION DEL PROYECTO ESTUDIOS Y DISEOS GASTOS NOTARIALES IMPUESTOS DE CONSTRUCCION COSTO PROVISIONALES DE SERVICIOS PUBLICIDAD PROYECTO COMISIONES DE VENTAS POLIZAS DE SEGUROS COSTOS DIRECTOS DE OFICINA FINANCIEROS IMPREVISTOS GERENCIA Y CONSTRUCCION TOTAL COSTO INDIRECTO + TERRENO $ 80.000 19,36% 3,41% 3,59% 3,00% 2,57% 1,08% 0,00% 0,00% 1,35% 0,12% 0,00% 10,00% 15,30% 39,66% 716.250.000 126.250.000 132.648.867 12.000.000 95.000.000 40.000.000 0 0 50.000.000 4.500.000 0 369.943.275 885.400.588

0%

10,8%

2.431.992.730

TOTAL COSTOS DOTACIONES

DESCRIPCION GENERAL APARTAMENTO APARTAMENTO ADMINISTRACION RESTAURANTE COCINA LAVANDERIA LOCAL AREA 6.990,60 35,00 58,35 549,00 480,00 192,00 100,00 24,00 No. UNIDADES 1,00 24,00 96,00 1,00 300,00 1,00 1,00 10,00

100%

6.131.425.480

VR. DOTACION 100.000.000 7.654.000 11.815.200 66.054.000 65.310.000 425.000.000 100.480.000 1.270.000

VR. TOTAL 100.000.000 183.696.000 1.134.259.200 66.054.000 65.310.000 425.000.000 100.480.000 12.700.000

TOTAL DOTACIONES COSTO TOTAL DEL PROYECTO

2.087.499.200 8.218.924.680

LOS VALORES AQU PRESENTADOS SON INDICATIVOS, SE AJUSTARAN LUEGO DE TENER EL PROYECTO DEFINITIVO

REFICAR - 11 Apartahotel

Cuadro No. 4 PRESUPUESTO SEGUNDA ETAPA

ANALISIS GENERAL DEL PROYECTO

PROYECTO : APARTAHOTEL REFICAR (Segunda Etapa) COSTO DIRECTO
ZONAS INTERIOR (Edificios Tipo Apartahotel) ZONA COMERCIAL (Incluye Restaurante) ZONAS VERDES E INSTALACIONES DEPORTIVAS URBANISMO Subtotal A TOTAL COSTO DIRECTO M2 ETAPA 2 6.990,60 144,41 590,63 8.953,13 72,24% % V. TOTAL 3.303.058.500 0 9.855.641 111.628.125 3.424.542.266 COSTO M2 472.500 367.500 68.250 189.000 3.424.542.266

20-jun-11

COSTOS INDIRECTOS
TERRENO ADMINISTRACION DEL PROYECTO ESTUDIOS Y DISEOS GASTOS NOTARIALES IMPUESTOS DE CONSTRUCCION COSTO PROVISIONALES DE SERVICIOS PUBLICIDAD PROYECTO COMISIONES DE VENTAS POLIZAS DE SEGUROS COSTOS DIRECTOS DE OFICINA FINANCIEROS IMPREVISTOS GERENCIA Y CONSTRUCCION TOTAL COSTO INDIRECTO + TERRENO $ 80.000 0,00% 3,69% 0,00% 3,00% 0,00% 1,17% 0,00% 0,00% 1,46% 0,13% 0,00% 10,00% 15,30% 27,76% 0 126.250.000 0 12.000.000 0 40.000.000 0 0 50.000.000 4.500.000 0 342.454.227 740.902.112

0%

12,0%

1.316.106.339

TOTAL COSTOS DOTACIONES

DESCRIPCION GENERAL APARTAMENTO APARTAMENTO ADMINISTRACION RESTAURANTE COCINA LAVANDERIA LOCAL AREA 6.990,60 35,00 58,35 No. UNIDADES 1,00 24,00 96,00 -

100%

4.740.648.605

VR. DOTACION 100.000.000 7.654.000 11.815.200 0 0 0 0 0

VR. TOTAL 100.000.000 183.696.000 1.134.259.200 0 0 0 0 0

TOTAL DOTACIONES COSTO TOTAL DEL PROYECTO PARA LA SEGUNDA ETAPA

1.417.955.200 6.158.603.805

LOS VALORES AQU PRESENTADOS SON INDICATIVOS, SE AJUSTARAN LUEGO DE TENER EL PROYECTO DEFINITIVO

REFICAR - 12 Apartahotel

Cuadro No. 5 PRESUPUESTO GENERAL TODO EL PROYECTO

COSTOS GENERALES DE INVERSION

DESCRIPCION
INVERSION INICIAL
Lote, diseos, licencias Diseos, licencias y gastos notariales
716.250.000 251.648.867 COSTO PARA DESCRICION

COSTO PARA ETAPA

( $ COL)

COSTO PARA ETAPA ( USD)

967.898.867

537.722

PRIMERA ETAPA
Construcion zonas comunes y 120 apartamentos Dotacion zonas comunes y 120 apartamentos
5.163.526.613 2.087.499.200

7.251.025.813

4.028.348

SEGUNDA ETAPA
Construcion 120 apartamentos Dotacion 120 apartamentos
4.740.648.605 1.417.955.200

6.158.603.805

3.421.447

COSTO TOTAL DEL PROYECTO

14.377.528.485
TRM $

7.987.516
1.800

En lo referente a las dotaciones tenemos los siguientes presupuestos preliminares:

INSTALACIONES FISICAS Control General (I nternet, luz, aires)

Etapa

100.000.000 50.000.000 100.000.000

LAVANDERIA
Lav adoras con secadoras Mueble adicionales 25 4 4.000.000 120.000 100.000.000 480.000

100.480.000

LOCAL
Aires acondicionados Minisplit 12000 Ventiladores Telefono 1 2 1 850.000 150.000 120.000 850000 300000 120000

1.270.000

REFICAR - 13 Apartahotel

DESCRIPCION APARTAMENTO 35 M2
Muebles y Enseres Alcoba sencilla ejectiv a Tipo 1 Alcoba sencilla Tipo 3 Telev isores LD de 32 Nev eras de 8 pies Salas pequeas (4 puestos) Comedor (4 puestos) Tapetes pie de cama Juegos de bao Telfonos Ventiladores Aires acondicionados Minisplit 9000 Radios Dotacin Juegos de sabanas semidobles Juegos de sabanas sencillas Cobijas Cubrelechos Toallas Cocina Vajilla de 4 puestos Cubiertos 4 puestos Vasos Bandejas Ollas Cucharones Cuchillos Sartenes Limpiones Licuadoras

UN V/UNITARIO V/PARCIAL

V/TOTAL

DESCRIPCION
APARTAMENTO 58 M2 Muebles y Enseres Alcoba sencilla ejectiv a Tipo 1 Alcoba sencilla Tipo 3 Telev isores LD de 32 Nev eras de 8 pies Salas pequeas (4 puestos) Comedor (4 puestos) Tapetes pie de cama Juegos de bao Telfonos Ventiladores Aires acondicionados Minisplit 9000 Radios

UN V/UNITARIO V/PARCIAL

V/TOTAL

7.654.000
6.760.000 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1.500.000 1.000.000 850.000 750.000 1.200.000 1.200.000 30.000 60.000 120.000 150.000 650.000 100.000 1.500.000 850.000 750.000 1.200.000 1.200.000 30.000 60.000 120.000 300.000 650.000 100.000 468.000 2 2 2 1 1 4 2 2 1 2 2 2 1 96.000 78.000 120.000 120.000 18.000 102.000 18.000 3.600 12.000 18.000 6.000 9.000 30.000 1.800 144.000 192.000 240.000 36.000 426.000 102.000 18.000 14.400 24.000 36.000 6.000 18.000 60.000 3.600 144.000

11.815.200
10.060.000 3 1 1 1 1 1 1 1 4 3 3 1.500.000 1.000.000 850.000 750.000 1.200.000 1.200.000 30.000 60.000 120.000 150.000 650.000 100.000 3.000.000 850.000 750.000 1.200.000 1.200.000 30.000 60.000 120.000 600.000 1.950.000 300.000 1.296.000 6 6 6 1 1 6 2 2 1 2 2 2 1 96.000 78.000 120.000 120.000 18.000 122.000 24.000 3.600 12.000 18.000 6.000 9.000 30.000 1.800 144.000 468.000 720.000 108.000 459.200 122.000 24.000 21.600 24.000 36.000 6.000 18.000 60.000 3.600 144.000

Dotacin Juegos de sabanas semidobles Juegos de sabanas sencillas Cobijas Cubrelechos Toallas Cocina Vajilla de 6 puestos Cubiertos 6 puestos Vasos Bandejas Ollas Cucharones Cuchillos Sartenes Limpiones Licuadoras

ADMINISTRACION
Oficina Gerente: Escritorio Sillas Archiv ador Computador e impresora Biblioteca Utiles oficina Oficina Asistente: Computador e impresora Escritorio Sillas Utiles oficina Terrazas toldos Otras asadores, bar etc mesas terraza Recepcin: Mueble recepcion POS (facturador impresora) Computador e impresora Sillas Utiles oficina Diseo y Publicidad Mueble recepcion 1 3 1 1 1 1 1 1 3 1 8 2 20 180.000 90.000 120.000 1.800.000 180.000 120.000 1.800.000 144.000 90.000 180.000 2.000.000 10.000.000 500.000 180.000 270.000 120.000 1.800.000 180.000 120.000 1.800.000 144.000 270.000 180.000 16.000.000 20.000.000 10.000.000

66.054.000

RESTAURANTE Oficina Administrador: Escritorio Sillas Archiv ador Computador e impresora Biblioteca Utiles oficina Comedor Mesas en madera 1.50 x 1.50 Sillas manteles Platos ondos Platos pandos Platos pequelos Platos dulceros Posillos Juego cubiertos Jarras Vasos de cristal Otros

65.310.000 1 3 1 1 1 1 180.000 90.000 120.000 1.800.000 180.000 120.000 180.000 270.000 120.000 1.800.000 180.000 120.000

1 1 1 1 1 1

4.200.000 4.200.000 1.800.000 90.000 500.000 4.200.000

4.200.000 4.200.000 1.800.000 90.000 500.000 4.200.000

75 300 150 330 330 330 330 330 315 75 330 330

200.000 45.000 30.000 15.000 12.000 10.000 7.000 7.000 10.000 10.000 7.000 20.000

15.000.000 13.500.000 4.500.000 4.950.000 3.960.000 3.300.000 2.310.000 2.310.000 3.150.000 750.000 2.310.000 6.600.000

3.3

ESTRUCTURA DE GASTOS Y COSTOS

REFICAR - 14 Apartahotel

Para estimar los gastos operativos por departamentos, tomamos como base la experiencia del comportamiento de estos gastos en el sector, los cuales se comportan en trminos porcentuales de la siguiente forma: 5,30% para el departamento de habitaciones, el 7,50% para el departamento de alimentos y bebidas, el 12,40% para el departamento menores y los costos para el departamento de alimentos y bebidas, el 13,20% de su propia venta. Es decir que el total de estos costos de explotacin o costos operativos (costo de ventas) pueden representar entre un 20% a 30% de las ventas totales y el costo de la mano de obra en un 20% del costo de ventas, suponiendo que el nmero total de empleados corresponde al 0,80 por cada habitacin. En nuestro caso, el costo de la nmina total representa un 12% de las ventas totales. Es posible que otros gastos no distribuidos tales como gastos de administracin, marketing, mantenimiento, energa y agua, incluyendo algunos cargos fijos relacionados con los cargos por depreciacin e y otros no contemplados, representen el 30% de la venta total. 3.3.1 Gastos de personal: pago de nmina y sus respectivas prestaciones de ley.
ADMINISTRACION
Descripcin NOMINA MENSUAL Aseo: Personal de aseo Mantenimiento: Personal de mantenimiento Seguridad: Personal de seguridad Administracin: Personal de recepcin Asistente administrativ o Administrador Asesoras: Contador TOTAL NOMINA MENSUAL HABITACIONES Descripcin NOMINA MENSUAL Aseo: Personal de aseo Mucamas Personal de mucamas TOTAL NOMINA MENSUAL 8 600.000 $ 7.920.000 3 600.000 $ 2.970.000 Numero 11 Salario Total + PS(65%) 1 500.000 $ 500.000 2 1 1 1.500.000 950.000 3.500.000 $ 4.950.000 $ 1.567.500 $ 5.775.000 4 900.000 $ 5.940.000 2 850.000 $ 2.805.000 2 600.000 $ 1.980.000 Numero 13 Salario Total + PS(65%)

$ 23.517.500

$ 10.890.000

ALIMENTOS Y BEBIDAS
Descripcin NOMINA MENSUAL Aseo: Personal de aseo Cocina: Chef o jefe de cocina Cocineros Meseros TOTAL NOMINA MENSUAL 1 1.500.000 $ 2.475.000 $ 4.207.500 $ 5.940.000 4 600.000 $ 3.960.000 Numero 14 Salario Total + PS(65%)

3
6

850.000
600.000

$ 16.582.500 38 $ 50.990.000

Total personal administracion

3.3.2 Gastos de servicios pblicos: incluyen, agua, energa, gas, telecomunicaciones, tevecable, etc. El proyecto es catalogado como comercial, que indica los siguientes costos por servicio pblico:
REFICAR - 15 Apartahotel

GASTOS OPERATIVOS
Descripcion ENERGIA Valor Kilov atio : Estimado Kilov atios por mes : Valor total por mes : AGUA Valor por Metro Cbico (incluye alc.) : Estimado Metros Cbicos por mes : Valor total por mes : GAS Valor por Metro Cbico : Estimado Metros Cbicos por mes : Valor total por mes : TELECOMUNICACIONES Estimado mensual : $ 1.123 $ 1.739.837 Gas Personas 1 3 Admon 1.549 $ 176.853 $ $ 1.589 $ 5.008.533 3.152 114.954.497 650 Consumo V/unit V/parcial Vr. Total DESGLOSE POR SERVICIOS Energia Apartamento Total Kwh-mes 1 15.226,56 3 138.558,72 Admon 23.067,79 176.853,07 Agua Personas 1 3 Admon Total M3-mes 115,20 1.382,40 91,20 1.588,80

Kwh 150,00 220,00

Kwh-AA No. Aptos 167,22 48,00 501,66 192,00

M3 3,84 46,08 3,04 52,96

personas No. Aptos 48,00 48,00 576,00 192,00 38,00

240,00

65.000 $

15.600.000

$ 135.563.030

Total M3-mes 48,00 576,00 499,20 1.123,20

M3 1,00 3,00

48,00 48,00 192,00

3.3.3 o

Gastos operativos: Mantenimiento: Necesarios para llevar a cabo el mantenimiento de las instalaciones, ej: pintura, bombillos, aceite, filtros motores, etc., lo estimamos en:
GASTOS MANTENIMIENTO $ 25.000.000

Aseo: Necesarios para mantener el aseo de las instalaciones y de las habitaciones, ej: escobas, traperos, jabones, papel higinico, tratamiento agua de piscina, etc.
GASTOS POR ASEO $ 10.000.000

El clculo aproximado de estos costos estara dado por los siguientes elementos: Nomina, Servicios Pblicos y Gastos Operativos, as: Total costos de funcionamiento mensual = $50.990.000 + $135.563.030 + $35.000.000 = $ 221.553.030 para todo el proyecto. Inicialmente seria la mitad para la primera etapa.

3.3.4 Depreciaciones y Amortizaciones. La amortizacin de los activos nominales se har por 5 aos. Las instalaciones, maquinaria y equipos de dotacin, se depreciaran a 10 aos. Los acabados, como hacen parte de la estructura del hotel, sern depreciados a 20 aos.
REFICAR - 16 Apartahotel

A continuacin se ve el valor de las depreciaciones de los activos fijos y los activos nominales respectivamente:

Cuadro8.Montode depreciacionesactivosfijos INVERSION VIDAUTIL

MONTODE DEPRECIACION

Estructurayobranegra 20 Primerosacabados 20 Acabadosfinales 20 Instalacioneshidrulicasysanitarias 10 Instalacioneselctricasytelefnicas 10 Instalacionesmecnicas 10 Equiposde dotacin 10 Otrosequiposyamoblamiento 10 TOTALDEPRECIACINANUALPORACTIVOSFIJOS

85.271.127 42.934.515 41.539.844 94.966.164 353.553.388 227.571.884 384.664.687 103.085.569 1.333.587.178

Cuadro9.Montodeamortizacindeactivosnominales INVERSION VIDAUTIL

MONTODE DEPRECIACION

5 Honorariosasesoraprevia 5 Elaboracinde proyectoarquitectnico 5 Calculoproyectoestructural 5 Estudiosde ingenieria 5 Licenciade construccin,notariales Otrosgastosiniciales 5 TOTALDEPRECIACINANUALPORACTIVOSNOMINALES

2.000.000 9.285.421 6.632.443 10.611.909 11.960.000 1.000.000 41.489.773

3.4. ESTRUCTURA DE INGRESOS

TARIFA MEDIA ESTIMADA Esta tarifa se estimar de acuerdo al costeo exhaustivo por apartamento, incluyendo el componente de recuperacin de la inversin (pago del crdito), as como consultando los precios del mercado. A partir de los criterios establecidos podemos estimar la Tarifa Media posible a cobrar por persona por da en apartamento ejecutivo $ 70.000.oo y en apartamento estndar de $ 50.000.oo, lo que nos da una tarifa ponderada promedio de $ 52.000 por persona por noche para el primer ao.

CAPACIDAD INSTALADA Y CAPACIDAD USADA: PERFIL DEL APARTAHOTEL

REFICAR - 17 Apartahotel

Conociendo la capacidad instalada y definida la tarifa unitaria a cobrar por concepto de hospedaje, nos queda por establecer su capacidad real utilizada, para lo cual partimos del perfil del establecimiento que estamos dando al servicio para el sector industrial y turstico. Empricamente los Apartahoteles y de acuerdo con las estadsticas de este tipo de sitios, se ha establecido como parmetro de capacidad media al ao, considerando la el tipo de contratacin esperada, que esta podra ser del orden de un 80% de la capacidad total instalada. Para este proyecto en especial, en su primera etapa que podra ser de unos tres aos, en teora la ocupacin debera ser del 100%, sin embargo, consideramos prudente racionalizar este parmetro en trminos conservadores y lo situamos en el 80% para efectos de determinar los clculos ms ajustados a la realidad y a la relatividad de este tipo de negocio. A partir del ao 4, mantenemos el nivel de ocupacin del 80%. Considerando estos datos como aceptables, entonces podemos determinar el perfil del Apartahotel de esta manera, por persona por noche: Tipo 1: Apartamentos para 1 persona = 48 apartamentos Tipo 3: Apartamentos para 3 personas = 192 apartamentos Pax disponibles: 624 personas x 0,80 x 365 noches al ao = 227.760 habitaciones al ao vendidas. Ventas: 227.760 habitacines al ao x $ 54.080 = $ 9.853.808.640 venta anual por alojamiento. (Para el ao 2 con todo el apartahotel funcionando) En resumen tendramos que el nmero total de usuarios-noches o sea las pernoctaciones totales se ubicaran en: 227.760 usuarios-noches-ao

EL ESTIMADO DE VENTAS Para un Apartahotel de este tamao y de estas caractersticas con base en las estadsticas se estima una venta total de todos sus servicios incluyendo bebidas, telecomunicaciones y servicios menores, en aproximadamente 1,15 veces la venta de habitaciones. De esta venta total, se tiene igualmente por medios estadsticos, que ms o menos el 87% corresponde a la venta de habitaciones, la venta de alimentos y bebidas en un 7.5%, la venta de telecomunicaciones en un 2% y finalmente otras ventas y otros ingresos comerciales de 3,5%.

3.5. ESTRUCTURA DE LOS ACTIVOS A INVERTIR

3. 5.1 COMPOSICIN Y CUANTA DE LAS INVERSIONES EN CAPITAL FIJO

REFICAR - 18 Apartahotel

3.5.1.1 Determinacin de las inversiones en edificios y equipos, muebles y enseres. Las inversiones en activos fijos son aquellos que se realizan en bienes tangibles que son necesarios para adelantar la prestacin de unos servicios. Las inversiones que se planean hacer para la construccin y futura operacin del Apartahotel Reficar se ven en el siguiente cuadro:

Cuadro10.Inversionesenactivosfijos INVERSION Estructurayobranegra Primerosacabados Acabadosfinales Instalacioneshidrulicasysanitarias Instalacioneselctricasytelefnicas Instalacionesmecnicas Equiposde dotacin Otrosequiposyamoblamiento TOTALINVERSIONENACTIVOSFIJOS

MONTO

1.705.422.539 858.690.300 830.796.889 949.661.637 3.535.533.884 2.275.718.836 3.846.646.874 1.030.855.686 15.033.326.645

El valor comercial actual del lote es de $ 80.000 el m2. El lote tiene 8.953,13 m2 haciendo que la inversin para la compra del lote sea de $ 716.250.000. El resto de los activos nombrados en la tabla, son tomados de los costos estimados de la obra y calculados por la constructora. Como se ve el monto ms alto a pagar est dado por la estructura y obra negra que equivale al 26.4% de la inversin total en este tipo de activos. Los acabados totales (primeros acabados y acabados finales) representan el 26.1% del total. Se puede ver adems que las instalaciones ms costosas son las elctricas y telefnicas, ya que el hotel requiere estructuras e instalaciones especiales para poder ofrecer al cliente servicio telefnico en las habitaciones y adems servicio de Internet por medio de cableado estructurado. 3.5.1.2 Activos Nominales. Los activos nominales son las inversiones constituidas por los servicios o derechos adquiridos necesarios para poner en funcionamiento el proyecto. Son activos susceptibles de amortizar. Las inversiones que se planean por este aspecto se ven en el siguiente cuadro:

REFICAR - 19 Apartahotel

Cuadro11.Inversionesenactivosnominales MONTO INVERSION 10.000.000 Honorariosasesoraprevia 46.427.103 Elaboracinde proyectoarquitectnico 33.162.217 Calculoproyectoestructural 53.059.547 Estudiosde ingenieria 59.800.000 Licenciade construccin,notariales 5.000.000 Otrosgastosiniciales TOTALINVERSIONENACTIVOSNOMINALES 207.448.867

Los activos nominales que tienen ms peso dentro de la inversin total por este concepto son la elaboracin de proyecto arquitectnico y el clculo estructural. El primero constituye el 36.03% del total y el segundo concepto refleja el 36.11% del total.

3.5.2 ESTIMACIN DEL CAPITAL DE TRABAJO ESTIMATIVO DE CAPITAL DE TRABAJO: Las inversiones en capital de trabajo son el conjunto de recursos necesarios, en forma de activos corrientes, para comenzar la operacin normal del proyecto durante un ciclo productivo, para una capacidad y un tamao determinado. Para este proyecto es necesaria esta inversin, pues debe existir un capital con el cual se pueda cubrir la compra de un inventario inicial, incluyendo un porcentaje en efectivo para cubrir la operacin inicial y cualquier necesidad que se presente. Como un ciclo productivo se considera comprendido entre el primer desembolso para compra de materia prima y el recibo de dinero como producto de la venta quedando disponible para cancelar nuevos insumos. Para efectos de la preparacin y evaluacin de proyectos, el capital de trabajo se constituye en una inversin a largo plazo, ya que forma parte permanente de los activos corrientes necesarios para asegurar la operacin del proyecto. Los factores que componen el capital de trabajo son: inventarios y disponibilidad de efectivo. Para calcular el capital de trabajo del proyecto se utiliz el mtodo del ciclo productivo que consiste en determinar la cuanta de los costos de operacin, segn el rubro que se est calculando, que se deben financiar durante el ciclo productivo. Se determina multiplicando el costo de operacin del perodo por el nmero de das del ciclo productivo. Los inventarios manejan una rotacin de 15 das y el costo que se utiliz para determinar el capital de trabajo por este concepto fue el costo por alimentos y bebidas ya que es el nico inventario variable que se maneja dentro del hotel. Todos los clculos fueron hechos tomando un ao como de 360 das hbiles.
REFICAR - 20 Apartahotel

A continuacin se muestra un cuadro donde se detallan cada uno de los conceptos por capital de trabajo. Para el capital de trabajo, determinaremos los costos mensuales en que se incurrir para la operacin y administracin del Apartahotel, estimando que se necesitaran mnimo de dos (2) meses para lograr el despegue y estabilizacin del mercado que permitan la autocosteabilidad del proyecto. Total costos de funcionamiento mensual = $50.990.000 + $135.563.030 + $35.000.000 = $ 221.553.030 para todo el proyecto. Inicialmente seria la mitad para la primera etapa. Podemos establecer los requerimientos de capital de trabajo al multiplicar el valor de todos los costos, por una reserva de dos meses en los costos mensuales, es decir: CT = $ 110.776.515 x 2 meses = $ 221.553.030

El inventario inicial para 15 das se estima en $ 10.500.000

Cuadro12.Determinacindecapitalde trabajo DESCRIPCIN MONTO 221.553.030 Efectivodisponible 15 Rotacinde inventariosdas CAPITALDETRABAJO 221.553.030 Efectivodisponible 10.500.000 Inventarioinicial

3. 6.

DEFINICIN DE RECURSOS DE CREDITO

Se solicitar un crdito equivalente al 50% de la inversin total, y el 15% restante corresponde a la inversin patrimonial o capital propio. El crdito ser solicitado a travs de la lnea para Turismo que maneja FINDETER, a un plazo de ocho (5) aos con uno (1) de gracia. De lo anterior se deduce que con una cantidad de inversin igual a $ 16.342 millones, se requiere un prstamo del orden de $ 8.171millones, donde se establece devolver al banco el capital prestado ms los intereses por periodos trimestrales, durante cinco (5) aos, con un (1) ao de gracia, a una tasa de redescuento de DTF+9.5 TA. , ms cinco (5) puntos porcentuales por intermediacin, lo cual dara una tasa de inters ponderada aproximada del DTF + 14.5 T.A., equivalente al 18.5%

REFICAR - 21 Apartahotel

Capitulo 4. EVALUACION FINANCIERA DEL PROYECTO

Se emple un modelo tradicional de evaluacin, el cual comprende bsicamente los siguientes conceptos:
Costo de Capital. Cuando se planea la creacin de un proyecto se manejan distintas fuentes de financiamiento: con capital propio, con capital prestado o con una mezcla de los dos. En el caso del Apartahotel REFICAR en Cartagena, este se planea financiar 50% con capital propio y el restante con capital prestado. Es por esta razn que es necesario calcular el costo de capital promedio ponderado que sirva de tasa mnima de rendimiento para evaluar el proyecto, pues al identificar el costo del total del capital a invertir, el proyecto se puede evaluar frente a este porcentaje adicionando un porcentaje por mritos de riesgos que corren los inversionistas, determinando si este es lo suficientemente rentable para cubrir esa inversin y su costo. El WACC (costo promedio ponderado de capital) para este proyecto es del 17,25%. El costo de la deuda antes de impuestos es diferente al costo despus de impuestos ya que con este ltimo se dan beneficios tributarios generados por la deducibilidad de los intereses. En el caso de los costos de los aportes es el mismo puesto que dividendos no son deducibles tributariamente. La tasa de rentabilidad mnima atractiva es la tasa que plantea el inversionista para determinar la viabilidad del proyecto teniendo en cuenta el WACC y el riesgo que le asignen los inversionistas. La TREMA (tasa de rentabilidad mnima atractiva) para la evaluacin de este proyecto especfico fue determinada en un porcentaje del 20%. Valor Residual. Debido a que el proyecto muestra un crecimiento en sus flujos de caja, tanto del proyecto como del inversionista, y a su vez, el horizonte de tiempo es un poco limitado, se va a asumir que el porcentaje de ocupacin del ltimo ao se va a mantener as hasta el infinito y todos sus correspondientes flujos de caja van a ser trados al ltimo ao del horizonte de tiempo del proyecto. Esto se conoce como el valor residual el cual va a ser utilizado pues el plan de construccin del hotel va a ser de ms tiempo que 7 aos y si se liquidan activos fijos y capital de trabajo, estaramos castigando un proyecto que muestra beneficios a travs del tiempo. De igual manera, la utilizacin de este valor residual va a hacer del flujo de los inversionistas ms bajo que el del flujo del proyecto, pues como este ltimo tiene en cuenta toda la inversin al ser trados todos los flujos desde el infinito, generar un valor residual ms grande que el del inversionista. Evaluacin Financiera. La evaluacin financiera presentada mediante el modelo est hecha bajo un escenario establecido donde se financia el 50,0 % de la inversin inicial. Para hacer esta evaluacin se realizaron los siguientes flujos: Estado de resultados Flujo de fondos del proyecto Flujo de fondos del inversionista Presupuesto de efectivo Balance general proyectado
REFICAR - 22 Apartahotel

El estado de resultados es una herramienta que permite identificar y analizar los movimientos de ingresos y egresos que tiene la compaa. En el caso especfico del hotel a construir se tienen en cuenta los ingresos por ventas, los gastos y costos anuales segn cada departamento operado o no operado, los gastos financieros, depreciaciones y amortizaciones. A partir de esta herramienta se determinan la utilidad neta anual, la utilidad operativa y la utilidad antes de impuestos. En el flujo de fondos del proyecto se registran los ingresos gravables, que incluyen ingresos por ventas. De este ingreso se restan los costos deducibles de cada departamento operado y no operado adems de los impuestos, la depreciacin y la amortizacin. En este flujo no se tienen en cuenta ningn tipo de financiacin o gastos por servicio a la deuda. Esta herramienta sirve para medir la rentabilidad del proyecto. El flujo de fondos del inversionista, en cambio, adems de incluir lo visto en el flujo del proyecto incluye los gastos financieros y las amortizaciones haciendo ver la rentabilidad de los recursos colocados por el inversionista. El presupuesto de efectivo resalta exactamente el valor en caja que tendr la compaa en un momento determinado, en este caso anualmente. Es adems el que genera la cuenta de efectivo y caja del balance general. El balance general es una herramienta financiera que permite conocer detalladamente la situacin financiera y econmica de la compaa en un periodo determinado.

FINANCIAMIENTO
Fuentes De Financiamiento. En la actualidad FINDETER ( Financiera De Desarrollo Territorial) ofrece crditos de muy buenas condiciones para la financiacin de distintos sectores. En el sector de turismo, segn la ley general de turismo ( Ley 300 de 1996), podrn ser sujetas a financiacin las inversiones, planes, programas, y proyectos relacionados con el sector de acuerdo a la ley citada anteriormente. Las siguientes son las que ms se destacan: las inversiones para atencin al turista (Hotelera, hospedaje y sistemas de tiempo compartido), inversiones para la prctica de las modalidades de turismo ( ecoturismo, turismo metropolitano, turismo de aventura, etc.) e inversiones para servicios de apoyo a la actividad turstica (Agencias de viajes y turismo, alquiler de vehculos, el transporte de pasajeros, etc.) Dentro del sector se financia las siguientes inversiones elegibles: Adquisicin de bienes inmuebles o infraestructura fsica, dotacin, terrenos, equipos y maquinaria, su montaje, mantenimiento o instalacin. Inversiones para estudios o diseos, obras civiles y/o arquitectnicos de construcciones y obras complementarias, servicios de ingeniera requeridos para la ejecucin y puesta en marcha del proyecto, desarrollo, fortalecimiento, reestructuracin y transformacin de los beneficiarios elegibles. Inversin para la terminacin de proyectos e inversiones complementarias para la ejecucin eficiente de un proyecto. Gastos de derechos de escrituracin e impuestos generados por el acto de compraventa de inmuebles o terrenos adquiridos dentro del proyecto, capital de trabajo destinado a la operacin del proyecto,
REFICAR - 23 Apartahotel

publicidad, promocin, material de divulgacin inherente a la realizacin de campaas de formacin o cultura ciudadana. El anlisis financiero general se realiz a partir de tomar una financiacin del 50,0 % de la inversin inicial. Este dato se tom ya que los empresarios consideran esta opcin la ms viable. Sin embargo, requieren un estudio detallado para corroborar esto o tomar una decisin acertada.

ANLISIS DE FACTIBILIDAD El anlisis de factibilidad es un anlisis orientado a determinar la ventaja econmica de cada alternativa. En este caso la alternativa presentada y analizada inicialmente es bajo un escenario donde la inversin inicial es financiada por el 50,0% de su monto original. Valor Presente Neto. El valor presente neto (VPN) es una tcnica que consiste en traer a valor presente todos los ingresos del proyecto, utilizando la misma tasa de inters y comparar esta equivalencia con el valor presente de los egresos, incluyendo el desembolso inicial. El criterio de aceptacin de inversiones es que si el valor presente neto de los flujos de caja a una tasa dada de inters es mayor que cero, el proyecto es factible. En este proyecto se har el anlisis del VPN para el flujo de fondos del proyecto y el flujo de fondos del inversionista.

Con una tasa de inters equivalente a la TREMA, que es igual a 20% el VPN es igual a $ 15.021.743.664. Segn estos datos el proyecto es factible. Se concluye que el proyecto es lo suficientemente bueno, pues no solo cubre los costos de capital sino tambin tiene la caracterstica de crear valor, ya que la TIR del proyecto (42,97%) es mayor que la TREMA y el valor presente neto es mayor que cero. Para el inversionista se tuvo como resultado que con una tasa de inters equivalente a la TREMA (20%) el VPN del flujo de fondos del inversionista es igual a $ 17.480.394.677. A partir de esto se puede concluir que el proyecto financiado en un 50,0% es factible ya que el valor presente neto es mayor que cero y la TIR (102,4%) es mayor a la tasa mnima atractiva para los inversionistas definida en un 20%.

Tasa Interna De Retorno. La tasa interna de retorno tiene dos definiciones importantes: la matemtica financiera y la de interpretacin. La definicin matemtica financiera dice que la tasa interna de retorno es aquella tasa de inters que hace que el valor presente de los ingresos sea igual al valor presente de los egresos. Desde el punto de vista de interpretacin la TIR es la tasa de inters que se gana sobre la parte de la inversin involucrada en el proyecto al comienzo de cada periodo. El criterio de aceptacin es simple, si la TIR del proyecto o TIR del inversionista es mayor a la TREMA el proyecto es aceptado, es factible. A partir de los flujos mostrados en el numeral anterior se obtuvieron los siguientes resultados de TIR.

REFICAR - 24 Apartahotel

En el flujo de fondos del proyecto la TIR es igual a 42,97% lo cual es mayor a la TREMA 20%. Segn el criterio expuesto anteriormente se puede decir que el proyecto es factible. En el flujo de fondos del inversionista se presenta una TIR de 102,4% mayor que el 20% equivalente a la TREMA. Esto refleja que el proyecto es viable con el financiamiento del 50,0% de la inversin inicial.

CONCLUSIONES A partir de los estudios hechos se sacaron las siguientes conclusiones: Cartagena es una ciudad con muchos factores que la hacen atractiva para los negocios. Segn el estudio de mercados hecho, esta ciudad tiene una demanda de hospedaje para la zona industrial que resulta significativa, sin embargo no cuenta con una oferta que cumpla con las condiciones que requieren estos clientes para sus viajes de trabajo y/o negocios. El cliente para el Apartahotel es un hombre o mujer de trabajo tcnico o tecnlogo, que busca sentirse en casa, o en su oficina, aun estando fuera de ella. A partir del estudio de la competencia se concluy que existen en promedio un solo hotel bien en la zona que cumple con este perfil, el cual tiene una reducida capadidad. Las inversiones que se requieren hacer para la construccin del apartahotel deben ser inmediatas, estimndose realizar el 50% de este en los prximos seis meses y el restante el ao entrante. Las condiciones de calidad requeridas en el apartahotel son las especificaciones de un hotel tipo ejecutivo de nivel tcnico, lo cual hace que la inversin inicial y los costos sean altos. La ocupacin es el factor ms relevante para concluir que el proyecto hotelero es viable o no. El proyecto de construir un apartahotel de categora para personal tcnico y de negocios en En la zona de Mamonal en Cartagena es viable manteniendo la financiacin de la inversin inicial en un 50,0% y una ocupacin del orden del 80%, en su etapa inicial. Un proyecto de esta magnitud, en una ciudad como Cartagena es muy positivo, pues no solo la construccin sino tambin su operacin ser un generador importante de empleo, y la contribucin en impuestos a la regin, ya cuando este se encuentre operando, brindar a la ciudad nuevos ingresos que le servirn para su desarrollo como una de las mas importantes ciudades del pas.

REFICAR - 25 Apartahotel

Captulo 6. INFORMACION Y NORMA PARA EL LOTE

REFICAR - 27 Apartahotel

MAPA DEL SECTOR EN GENERAL

3 1 2

POSIBILIDADESDELOTESYSUUBICACIN
No. 1 2 3 4 Distanciaa REFICAR(mt) 2.200 1.500 800 3.300 AREA(m2) Valor$/m2 15.000 250.000 15.000 360.000 8.953 80.000 23.940 120.000 ValorTotal M$ 3.750,00 5.400,00 716,25 2.872,80

FOTOGRAFIA SATELITAL Google

POSIBILIDADESDELOTESYSUUBICACIN
No. 1 2 3 4 Distanciaa REFICAR(mt) 2.200 1.500 800 3.300 AREA(m2) Valor$/m2 15.000 250.000 15.000 360.000 8.953 80.000 23.940 120.000 ValorTotal M$ 3.750,00 5.400,00 716,25 2.872,80

MAPA DEL SECTOR

(Detalles Lotes)

3 1 2

PLANTEAMIENTO ARQUITECTONICO
Tipologa Edificacin

DISTRIBUCION APARTAMENTOS

PROYECTOS EN LA ZONA
APARTAHOTEL

PARADOR TEXACO

AVANCE PROYECTO REFICAR