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FRANCISCO JAVIER VEGA SANCHEZ 08/05/13

ARQUITECTURA BSICA
Anlisis para la dignificacin de la vivienda social
PUNTOS A EVALUAR Limpieza y formato Introduccin Originalidad y desarrollo de la temtica Conclusiones Bibliografa TOTAL
OBSERVACIONES
Muy competente (2) Competente (1.8) Medianamente competente (1.5) Poco competente (1) No competente (0.5)

INTRODUCCION En el siguiente ensayo se habla sobre las condiciones actuales en cuestiones de mercado econmico de las contructoras de las viviendas sociales y del dficit generado en la actualidad tanto en calidad como en cantidad. DESARROLLO Cules son las necesidades de la poblacin en materia de vivienda, cules las condiciones de la economa y las posibilidades de financiamiento para satisfacer esa demanda y cules las estrategias que plantean los empresarios de la construccin, son algunas de las cuestiones que aqu se tratan. Un tema que preocupa a muchos mexicanos, desarrollado a partir de una rica informacin de primera mano. Mxico enfrenta un gran rezago en vivienda, cada ao se necesita construir ms de 600 mil. Aunque los programas gubernamentales han logrado que el dficit habitacional no crezca tan rpido, en los ltimos cinco aos se fren la construccin de casas y departamentos de inters social a consecuencia del cierre absoluto del crdito por parte de la
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banca privada. El reto para el ao 2020 es edificar 16 millones de viviendas ms.

Las empresas constructoras se han abocado a buscar soluciones para contrarrestar el dficit, tanto de vivienda como de ingresos en sus negocios, con un argumento slido: la produccin de vivienda, adems de responder a demandas sociales, reproduce con caractersticas propias el perfil cclico del conjunto de la actividad econmica del pas. Segn los expertos, la fase de recuperacin econmica del sector de la construccin tarda ms que en muchos otros sectores. Sin embargo, una vez superada la cada, el crecimiento es ms acelerado que en el resto de la actividad econmica. En las fases de recesin, el decrecimiento se produce antes y ms rpidamente.

CONCLUSIONES El escenario est dado para la reactivacin de la industria de la construccin, sin embargo, es necesario que las actividades del subsector vivienda se desenvuelvan y adecuen para lograr acercar lo ms posible precio de vivienda y capacidad adquisitiva de los compradores; que el mercado ofrezca cantidad, calidad y tipos de productos suficientes para satisfacer toda la demanda y fomentar la posibilidad de eleccin por parte del usuario, con lo que se incrementar la competencia entre productos, y que se desarrolle la competitividad entre las empresas constructoras.

BIBLIOGRAFIA
La vivienda en Mxico: construyendo anlisis y propuestas

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Primera edicin: octubre de 2006 D.R. Centro de Estudios Sociales y de Opinin Pblica Cmara de Diputados / LIX Legislatura

LA VIVIENDA SOCIAL EN MXICO PA S ADO - P R E S ENT E - FUTURO ? Mt r o . A r q . J a v i e r S n c h e z C o r r a l Sistema Nacional de Creadores de Arte Emisin 2008 Julio 2012

Vivienda social en Mxico (1940-1999): actores pblicos, econmicos y sociales* Beatriz Garca Peralta - 2010 Universidad Nacional Autnoma de Mxico (UNAM).

La vivienda popular en Mxico.Retos para el siglo xxi | Pensar el futuro de Mxico | COLECCIN CONMEMORATIVA DE LAS REVOLUCIONES CENTENARIAS Primera edicin, 30 de mayo de 2011 dr 2011 Universidad Autnoma Metropolitana

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n respecto al ltimo punto, Loperena Santacruz refiere que la Cmara ha logrado abatir los costos de 1994 a la fecha en 30 por ciento a montos reales, con base en tecnologa avanzada, ingeniera financiera e imaginacin. En relacin con los crditos, en el ltimo trimestre de 1999 el Infonavit, Nacional Financiera, Bancos y Sofoles lograron un convenio para dotar de crdito puente a la Lnea II de INFONAVIT con lo cual se beneficiar a pequeos desarrolladores que podrn construir vivienda para familias de dos y medio salarios o menos, propiciando que haya trabajo para las constructoras que emplean gran cantidad de mano de obra, la mayor parte de sta no calificada. La accin conjunta de los involucrados, refiere la vicepresidencia de vivienda de la CMIC, garantiza para los derechohabientes y para los desarrolladores de vivienda beneficios reales. "Hemos logrado homologar criterios con propsitos y fines comunes con una rectora por parte de la Sedesol, para dar a la vivienda el lugar que le

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corresponde como prioridad nacional", seala Loperena, y agrega que con el convenio se contribuir a cumplir los objetivos planteados: reactivar el sector de la construccin y propiciar la realizacin de viviendas que permitan disminuir el dficit de casa-habitacin de inters social. Respecto a la bursatilizacin, durante la reunin de Vivienda organizada por la CMIC que tuvo lugar en noviembre pasado, se dijo que con las condiciones y modificaciones que se plantean en el esquema financiero mexicano para este ao se fortalecer la bursatilizacin a travs del nuevo producto Fovi, lo cual permitir atraer ms recursos hacia la institucin. "Fovi se ha caracterizado por subsidios a tasas, pero los programas de vivienda no pueden crecer, es necesaria una poltica de subsidios al frente para trabajar con tasas de mercado", se mencion, adems de que Fovi cuenta con recursos suficientes para seguir operando, 12 mil millones de pesos de capital ms garantas por 35 mil, lo que hace un global de 47 mil millones; la suma de capital y garantas supera su cartera, sta es la fortaleza de Fovi. Por lo que toca a la participacin de la banca, se pretende que pueda detonar programas de ahorro para la poblacin en general, sean derechohabientes del Infonavit o del sector informal, o de Fovissste. En este contexto, tambin se est discutiendo la posibilidad de que las Afores participen, lo que abaratara enormemente los crditos puente, "porque al otorgar un crdito puente, va a poder tener certeza, asegurar una tasa a quien los est fondeando, sea un banco o una Sofol, situacin que abre el financiamiento de vivienda media tambin". Por otra parte, el Banco de Mxico, en el caso de los Udibonos a 10 aos, concesion a dos bancos para participar en un sistema de mercado de moderno. "Si bien la banca no ha otorgado crditos en los ltimos aos, ahora lo que vamos a tener es un pujante mercado de bonos. Y creo que vamos a ver una explosin en las emisiones en el mercado de bonos".

Avances concretos
El Infonavit y el Fovissste nacieron como los grandes productores de vivienda que cubriran el dficit habitacional. Los resultados de esas polticas se agotaron a mediados de los aos ochenta, por lo que el Estado adopt medidas por las que muchas de las responsabilidades, poderes e instrumentos se transfirieron al "mercado". Ante esa situacin, los dos organismos se conviertieron en instituciones financieras y el sector privado en el productor de la vivienda que necesitan los derechohabientes de ambos organismos. El Infonavit, despus del letargo de 1997 y parte de 1998, super en

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1999 su meta de crditos. El Fovissste, por su parte, ha reiniciado el proceso de financiamiento a los trabajadores al servicio del Estado: para 1999 financi ms de 15 mil viviendas. La CORETT y el programa PISO incorporados a Sedesol plantean una poltica de vivienda en la que los elementos necesarios para combatir los rezagos de la construccin de vivienda queden dentro de un solo responsable del sector. De acuerdo con los especialistas, el financiamiento de Fovi, Infonavit y Fovissste seguir creciendo. Sin embargo, falta un buen trecho para crear los instrumentos que permitan hacer realidad el financiamiento a la produccin de vivienda. Para 1999, el Infonavit se puso como meta otorgar 160 mil crditos; el nmero fue rebasado: alcanz los 170 mil, y debido a que no trabaja con recursos fiscales, se propuso un programa de asignacin de crditos de 18 meses con el cual dar certidumbre a los inversionistas. Esta institucin prev en el largo plazo, al ao 2010, otorgar 2 millones y medio de crditos con un promedio de 200 mil viviendas anuales. Al cierre del ao pasado esperaba resultados en la mejora del sistema de subastas para los primeros meses del 2000. El Infonavit se considera un buen sistema de induccin para la construccin y oferta de viviendas en lugares donde no las hay. Durante 1999, Fovi deton la construccin de cerca de 80 mil viviendas. En lo que toca a las Sofoles, existen alrededor de 27 autorizadas, 17 de ellas estn en la vivienda y 14 operan como intermediarios financieros del Fovi. A junio de 1999, las Sofoles representaban 97por ciento de la colocacin de crditos Fovi. De los crditos, 63 por ciento se ha destinado a vivienda con valor menor o igual a cien salarios mnimos. Se estn financiando viviendas con valor de 90 mil a 278,179 pesos; predomina la casa sola con posibilidades de crecimiento. Al da de hoy, hay sucursales de alguna Sofol en diversos estados de la Repblica y empieza a generarse la competencia por el crdito, lo cual est generando el ofrecimiento de mejores condiciones a los desarrolladores de vivienda. La participacin de las Sofoles est concentrada en los segmentos bajos de la pirmide de valores de las viviendas, encontrndose actualmente 63 por ciento de los crditos en viviendas con valor menor 2 o igual a cien salarios mnimos, convivienda de Prosavi, hasta 100 m , con tres recmaras y dos y medio baos en las viviendas de 190 salarios. Este ltimo tipo de casas corresponde a los nuevos cajones abiertos por Fovi a partir del mes de agosto; las subastas han tenido tal demanda que las primeras tres de 1999 se saturaron

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completamente y Fovi tuvo que disear un esquema especial para poder cubrir los requerimientos de los promotores de las reas metropolitanas. Este nuevo tipo de viviendas est cubriendo una demanda insatisfecha en los ltimos cinco aos. Por el tipo de clientes que las estn comprando, se puede observar que cubren parte del mercado de vivienda media baja, con acreditados conservadores que prefieren una casa que ellos puedan ampliar y mejorar, pero con un esquema muy accesible en sus pagos y cuyo riesgo de incremento en las cuotas mensuales no exista. Por lo que respecta al financiamiento a la vivienda media y residencial, este es un segmento prcticamente no cubierto por las Sofoles. Sin embargo, varias instituciones han estado realizando colocaciones de papel de mediano plazo para incursionar en este tipo de viviendas, por lo que los analistas consideran que se empezar a ver muy pronto esquemas interesantes a plazos de tres, cinco y siete aos que puedan ayudar a satisfacer la demanda. Las Sofoles han estado fortaleciendo su situacin financiera a travs de esquemas de autorregulacin y agresivos programas de reservas para riesgos crediticios. En este contexto, "las acciones para el ao 2000 tienen como finalidad vincular la oferta con la demanda; considerar los componentes sectoriales como son suelo, infraestructura e impacto urbano y prevenir los requerimientos de materiales de construccin con el uso de nuevas tecnologas", refiere Pedro Loperena. El programa de Fovi se ha expandido en los ltimos aos; de 51, 664 viviendas en 1995, a 71, 711 viviendas programadas en 1999, lo ha significado pasar de una derrama de crdito de 3, 125.6 millones de pesos en 1995 a un estimado de cierre de 10, 866.4 millones de pesos en 1999. Con el objeto de acercar el crdito a los usuarios, con el apoyo financiero de Fovi se ha impulsado el desarrollo de intermediarios financieros especializados en atencin del sector vivienda,. Tal es el caso de las Sofoles, de las cuales 14 cuentan con registro en Fovi para acceder a crditos hipotecarios, con una cartera de ms de 15 mil millones de pesos. Por otro lado, Banobras, como agente financiero del gobierno federal, contrat con el Banco Mundial un crdito por 500 millones de dlares que se ejerci en una tercera parte durante 1999. Ya se trabaja para lograr las primeras emisiones de bonos respaldados por hipotecas, a fin de poder atraer hacia el sector vivienda recursos

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de las empresas aseguradoras y administradoras de pensiones. SABA QUE Cerca de 80% de la poblacin vive en ciudades. El resto est dispersa en 150 mil localidades pequeas. Los centros de las ciudades se estn despoblando. 70% de la mancha urbana es de origen irregular. La regularizacin ocurre a destiempo (proporcin de uno a tres). Se observa ausencia o insuficiencia de reservas territoriales aptas. Existe un rezago habitacional de 4.7 millones de viviendas (3.5 mejoramiento, 1.3 nuevas) Se requieren ms de 700 mil viviendas anuales (los organismos no cubrieron ni 200 mil en 1998) y mejorar otras tantas. El crdito inaccesible para 60% de la poblacin econmicamente activa. El sector informal tiene baja capacidad de pago, sus ingresos son menores a 2.5 salarios mnimos. Existe hacinamiento y deterioro habitacional: 57% de las familias habitan en viviendas con dos o menos cuartos y 25% de las viviendas tienen materiales inadecuados. Falta financiamiento para ampliacin, reparacin y mejoramiento y para vivienda usada y en renta.

SABA QUE De los 80,499 millones de pesos del valor anual por tipo de obra de las empresas afiliadas a la CMIC, la edificacin representa 35%; transporte 19%; petrleo y petroqumica 18%; otras construcciones 16%; agua, riego y saneamiento 6%; electricidad y comunicaciones 6%. 7% de las viviendas cuentan con 6 o mas cuartos; 20% con 4 y 5 cuartos; 24% con 3 cuartos; 25% con 2 cuartos y 24% con 1 cuarto. El techo de 60% de las viviendas es de concreto; los muros de 78% de las mismas son de tabique; los pisos de 84% son de cemento. 93% de las viviendas cuenta con energa elctrica; 51% con drenaje; 54% con agua entubada. El promedio de ocupantes por vivienda es4.5.

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Los requerimientos de vivienda por ao ascienden a 700 mil.

Corporacin Geo: financiamiento adaptado al mercado


La construccin de vivienda es una prioridad gubernamental y privada. Algunas constructoras han encontrado en este nicho una posibilidad no slo de sostenerse, sino de crecer. Corporacin GEO ha desplazado, en operaciones y finanzas, a constructoras del tipo de ICA o Tribasa, las que a travs de la ejecucin de obra pblica se colocaban a la cabeza de las empresas del sector. Los resultados del grupo en la Bolsa Mexicana de Valores al cuarto trimestre de 1999 indicaron un importante crecimiento: 25,803 viviendas vendidas e ingresos por 4,195 millones de pesos. Estos nmeros significan un incremento de 27.5 por ciento en ventas con respecto a 1998, as como 30.2 por ciento de aumento en ingresos acumulados, adems de un incremento de 29.2 por ciento en su utilidad bruta y 44.2 por ciento en su utilidad neta. Adicionalmente, GEO logr superar sus metas financieras fijadas a principios de 1999, al reducir sus cuentas por cobrar de 67.1 a 50.4 por ciento, registrar un EBITDA de 95.3 millones de dlares y mejorar su flujo de caja libre, el cual pas de -923.4 pesos en 1998 a -47.5 millones de pesos en 1999. El presidente de Corporacin GEO, Luis Orvaanos, seal que "los resultados obtenidos por la empresa durante 1999 reflejan que la estrategia de crecimiento de GEO ha sido exitosa en cuanto ha logrado cumplir con las metas planteadas y superar los resultados financieros pronosticados". Para muchos analistas, el xito de Corporacin GEO, la desarrolladora lder de vivienda de inters social en Mxico, radica en que se ha adaptado al mercado y las circunstancias de ste a travs de su sistema de financiamiento Geofcil, el cual presenta peculiaridades. Por ejemplo, en Morelos firm un convenio para que los trabajadores independientes, no asalariados, que carecen de recursos para pagar un enganche o tienen algn inconveniente para obtener un crdito hipotecario accedan a este. Este grupo de personas tendrn la posibilidad de adquirir una casa propia, al depositar su enganche en una sociedad de inversin, que les dar rendimientos mensuales superiores a la inflacin desde los primeros mil pesos que inviertan. El sistema diseado por GEO facilita tambin a todo trabajador que no cuenta con dinero ahorrado para pagar el enganche y los gastos de

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escrituracin para que rena lo requerido, en el tiempo establecido y de acuerdo con sus posibilidades econmicas. Como ventaja adicional, Geofcil permite que las personas que no tienen un buen historial crediticio ingresen a este sistema generando un nuevo historial para adquirir una vivienda propia. Las metas deCorporacin GEO para el 2000 son amplias: incrementar su margen de participacin en el mercado mexicano (actualmente tiene 25 por ciento) y continuar como la constructora nmero uno del pas. Geo pretende que 50 por ciento de sus ingresos de este ao provengan de las operaciones fuera de Mxico (tiene fuerte presencia en Chile y Estados Unidos).

Consorcio ARA: alta rentabilidad por su integracin vertical


El consorcio Ara tiene ms de 25 aos en el mercado; "inicialmente fue sectorizado como un negocio de construccin de vivienda, alguna gente no nos tomaba en cuenta, decan despectivamente: Hacen casitas. Y hoy, haciendo casitas, ocupamos un lugar muy im portante dentro de la industria", dice DonalForseck Orive, director de finanzas de la compaa, quien afirma que el mpetu, el jaln en el sector, se est yendo hacia la construccin de vivienda. No erraron el camino. Forseck hace una revisin del sector: Considera que el gran problema de la construccin, como contratista, es la volatilidad de los contratos: un da puede estar uno tronndose los dedos y liquidando gente porque no hay trabajo, y al otro tener una carga importante. Esa situacin los llev a convertirse en su proveedor de obra: "las tres alternativas para serlo eran ubicarnos como un desarrollador industrial, comercial o de vivienda". Se inclinaron por la tercera opcin porque las otras dos tienen una alta ciclicidad con base en los periodos econmicos del pas; adems, porque en Mxico se cuenta con organismos proveedores de vivienda que dan una dinmica muy particular al negocio, una dinmica de certidumbre, y tambin debido a que existe un dficit enorme de casas-habitacin. Una vez ubicados en su nicho, la estrategia del Consorcio Ara fue la reinversin de utilidades; adquirieron terrenos y hoy cuentan con la reserva territorial ms grande de Mxico. "Nos dimos cuenta de que es muy buen negocio de volumen con mrgenes pequeos, por ello decidimos cuidar los costos", seala Forceck. Debido a lo anterior, optaron por integrarse verticalmente, convertirse en sus propios proveedores: "Detectamos los terrenos, los compramos, conseguimos las licencias, diseamos las casas, las comunidades, las construimos, producimos nuestro propio concreto

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(somos el tercer premezclador ms importante de la repblica), adocreto, somos dueos de la cimbra, vendemos, hacemos nuestra publicidad, todo el paquete; por lo tanto, no necesitamos pedir prestado para seguir creciendo, es un crculo que se tiene que estar cuidando". El Consorcio Ara sali a la bolsa en l996; en ese ao hicieron 3,600 casas, y durante el cuarto trimestre del 1999 construyeron 5,400 casas: en un trimestre hicieron ms que en un ao. Forcekc lo atribuye a que estn integrados verticalmente. "Hoy estamos en un momento en el que nos estn presionando para hacer ms vivienda; los organismos que financian vivienda y nosotros estamos generando reingenieras para poder crecer, aunque nuestra tnica no es cmo le hago para crecer ms, sino pensar cunto quiero crecer para mantener mi salud operativa y financiera", seala el ejecutivo. Agrega que actualmente hay un nfasis en vivienda, que estamos viendo constructoras, tradicionalmente de infraestructura, tratando de entrar al mercado; que los nmeros y las acciones invitan pero se debe de tomar en cuenta que la construccin representa 40 por ciento del precio de venta, y que el resto es administracin, ventas, conseguir la tierra, permisos, pagar los impuestos, etctera. "La construccin es un eslabn dentro de la cadena, ah radica la importancia de nuestra integracin vertical", reitera. "Es la mejor manera para controlar calidad y costos y no se comparten utilidades, como resultado, tenemos el mejor margen de rentabilidad que cualquier desarrolladora de vivienda". Esta compaa piensa invertir durante este ao tres mil 500 millones de pesos en la construccin de 15 mil 170 viviendas de diferentes segmentos: "para este ao estimamos incrementar nuestro volumen de ventas e ingresos a casi 17 por ciento". Lo anterior implica l5 por ciento de crecimiento. "No nos interersa ser el ms grande, nos interesa ser, y somos, el ms rentable", menciona Forceck, y aade que en la medida en que se puedan enfocar en zonas de alto poder adquisitivo dentro del pas, de alto dinamismo, como son la zona metropolitana, la zona turistica de Cancn, la de maquila de Ciudad Jurez, Tijuana, etctera, podrn vender ms casas al mejor precio y, por lo tanto, "nuestro margen de utilidades ser bueno; no nos interesa cubrir todo el mapa de Mxico con el logotipo de ARA".

Instituto Mexicano del Cemento y del Concreto, A.C. Revista Construccin y Tecnologa Mayo 2000
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Scripta Nova
REVISTA ELECTRNICA DE GEOGRAFA Y CIENCIAS SOCIALES
Universidad de Barcelona. ISSN: 1138-9788. Depsito Legal: B. 21.741-98 Vol. VII, nm. 146(028), 1 de agosto de 2003

TREINTA AOS DE VIVIENDA SOCIAL EN LA CIUDADDE MXICO : NUEVAS NECESIDADES Y DEMANDAS


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FRANCISCO JAVIER VEGA SANCHEZ 08/05/13 Judith Villavicencio Blanco Ana Mara Durn Contreras Universidad Autnoma Metropolitana, Mxico

Treinta aos de vivienda social en la Ciudad de Mxico: nuevas necesidades y demandas (Resumen) A pesar de que por ms de treinta aos ha existido una accin habitacional apoyada por el estado, en Mxico y especialmente en la Ciudad de Mxico persiste un grave problema de vivienda. Para superarlo se requiere no slo de mayores recursos y una poltica habitacional que recupere su contenido social sino, tambin, de programas que tomen en cuenta limitaciones que se detectan en el proceso de uso (habitar) de la vivienda y que tienen que ver con: las caractersticas demogrficas de los habitantes, la tipologa y caractersticas fsicas de la vivienda, las formas de relacin social que permite establecer y los aspectos poltico administrativos del proceso.
Palabras clave: vivienda social, poltica habitacional, proceso de uso (habitar).

Thirtyyears of social housing in Mexico City: new necessities and requirements (summary) For more thanthirtyyearsthestate has supportedimportantinvestment in social housing, but in Mexico and especially in Mexico City, seriousproblems of housingstillpersist. In ordertoovercometheseproblemsnotonlyenoughresources and a housingpolicywith a clear social emphasis are requiredbut, also, programsthattakeintoaccountlimitationsthat are detectedobservingthewayhomes are usedbythefamiliesthatinhabitantthemmust be implemented. Theaspectsthatwehavehavebeenabletodetect as particularlyimportantthroughourresearch are relatedwith: thedemographiccharacteristics of theinhabitants, thetypology and physicalfeatures of thehousing, theforms of social interactionsthatinhabitantsestablish, and theadministrativeaspectsinvolved.
Key words: social housing, housingpoliticy, use of dwelling.

El problema de la vivienda y la vivienda social en Mxico Como casi todos los pases de A. Latina, Mxico ha sufrido y sufre de un serio “problema de vivienda” entendido ste como la carencia que experimenta
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una familia de un lugar adecuado donde habitar. Tambin, como en casi todas partes, este problema se agudiz a partir de los aos cuarenta y cincuenta del siglo XX, cuando la poblacin de nuestros pases pas de ser fundamentalmente rural a predominantemente urbana. Por eso, se dice que si bien la carencia de vivienda adecuada es una caracterstica del campo, el problema de la vivienda se ha concentrado en las reas urbanas, especialmente en las grandes ciudades y reas metropolitanas del pas. Frente a este problema que, como se sabe, afecta fundamentalmente a los sectores de menores ingresos de la poblacin, el Estado ha intervenido de varias maneras. Por una parte ha impulsado y promovido la vivienda social, entendida como una vivienda nueva, terminada que satisface a una parte de la demanda. Por otro, ha desarrollado programas alternativos a la vivienda terminada, consistentes en: apoyo para el mejoramiento de vivienda existente, vivienda progresiva (vivienda que se termina gradualmente) y terrenos con servicios bsicos. Pero sin duda el ms importante cuantitativa y cualitativamente es el de vivienda terminada. (Cuadro 1).
Cuadro 1 Mxico: programas de vivienda apoyados por el estado. 1997-2000
Ao Vivienda nueva Vivienda progresiva 28.668 15.030 40.571 42.662 126931 Mejoram.de vivienda 344.493 207.586 136.905 94.579 783563 Terrenos con serv. 17.006 18.315 4.813 3.276 43410

1997 1998 1999 2000 Total perodo

176.618 189.368 281.355 336.271 983612

Fuente: SEDESOL. Estadsticas de vivienda. Varios aos.

Sin embargo, a pesar de los esfuerzos efectuados, la vivienda social ha estado lejos de disminuir el problema habitacional. Si bien cuantificar la demanda no satisfecha es difcil, principalmente por las complicaciones para calificar a la vivienda deteriorada, oficialmente se reconoce que en el ao 2000, con una poblacin total de 97.483.412 personas y 21.942.535 viviendas particulares, exista un rezago de 4 millones 291 mil acciones[1]; es decir casi 20% del inventario existente. Adicionalmente desde el ao 2000 hasta el ao 2010 se requerirn por lo menos 731,500 nuevas viviendas anualmente lo cual ms que duplica lo que se ha efectuado hasta ahora an en los aos de mayor auge econmico en el pas.. (Cuadro 2.)
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El fracaso de la accin habitacional del Estado en Mxico ha tenido que ver con varios factores. En primer lugar, la falta de recursos suficientes (acorde con las necesidades) para orientarlos a la inversin en vivienda social. En la ltima dcada, la inversin en esta vivienda se mantuvo generalmente en 0.9% del PIB con aos como 1994 en que lleg a 1.1 por ciento o 1997 en que descendi a 0.7 por ciento. En segundo lugar hay que mencionar la carencia, especialmente desde fines de la dcada de los ochenta, de una poltica habitacional con contenido social a pesar de que el discurso oficial plantea siempre que la oferta debe orientarse hacia los ms pobres[2] En estos aos, la accin de los organismos estatales ha sido contemplada como un apoyo o impulso a la economa (bsicamente por la creacin de empleos que esta actividad supone) y no como una actividad importante para el bienestar de la poblacin. (Villavicencio, 2000). En consecuencia, los programas habitacionales, especialmente los de vivienda nueva terminada, son cada vez menos accesibles para las familias de bajos ingresos que, segn datos oficiales (INEGI, 2001) para el ao 2000 constituan cuando menos el 41 por ciento de los hogares del pas (que son los que reciben ingresos menores a 3 salarios mnimos), o el 63.3 por ciento de ellos (que recibe ingresos menores a 5 salarios mnimos)[3].
Cuadro 2 Mxico: necesidades de vivienda (nmero de unidades)
Perodo Hasta ao 2000 (rezago) Ao 2001-2010 (aualmente) Ao 2001-2010 (todo el perodo) Total hasta 2010 Vivienda nueva 1.811.000 Mejoramiento de vivienda 2.480.000 Total de acciones

4.291.000

731.584

398.162

1.129.746

7.315.840 9.126.000

3.981.620 6.461.620

11.297.460 15.588.460

Fuente: SEDESOL. Programa Sectorial de Vivienda 2001-2006.

En tercer trmino, la accin habitacional ha fallado porque los programas que se han aplicado desde hace muchos aos no parecen considerar las verdaderas caractersticas demogrficas, sociales y culturales de la poblacin demandante y, tampoco, los problemas que existen en las viviendas que se les han ofrecido hasta ahora. Menos an se conocen las aspiraciones y reivindicaciones en relacin al tipo de vivienda a la que aspira la familia
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mexicana, la cual ha experimentado cambios profundos en las ltimas dcadas, cambios que no parecen estar contemplados en la actual oferta habitacional de tipo social. Todo esto ha llevado a una situacin muy particular de las reas urbanas, especialmente en las grandes ciudades del pas. En ellas, la vivienda social no ha constituido nunca la va principal para que los ms pobres obtengan vivienda, de tal forma que no ms de un 20 por ciento de la demanda ha sido satisfecha con esta oferta. Sucede entonces que alrededor del 60 por ciento de la poblacin, que es la que ha quedado fuera de los esquemas de beneficiarios y est limitada econmicamente para recurrir al mercado formal, ha tenido que autoproducir su vivienda en largos procesos de autoconstruccin, generalmente en suelo irregular, en el cual han debido introducir tambin los servicios y el equipamiento. Es cierto que en algunos de estos casos las familias han podido obtener el apoyo de programas de vivienda progresiva o mejoramiento de vivienda, pero lo comn es que asuman particularmente los costos, el esfuerzo y el sacrificio de este proceso. En consecuencia, es indispensable que el problema de la vivienda en Mxico se enfrente de una manera diferente. Para esto es fundamental una voluntad poltica de los responsables del sector que permita reorientar la poltica habitacional en la bsqueda de un mayor objetivo social. Por lo tanto hay que desarrollar propuestas que contemplen no slo aspectos como las formas de produccin, los recursos necesarios, los esquemas de financiamiento adecuados y el papel que deben cumplir los diferentes agentes involucrados sino, tambin definir programas habitacionales que contemplen la diversidad de la demanda que proviene de las familias de bajos ingresos as como sus requerimientos y aspiraciones en cuanto a la vivienda que desean. La eleccin de una vivienda de autogestin, no siempre es resultado de las dificultades econmicas y de procedimientos que implica para los ms pobres el acceder a la vivienda nueva terminada que ofrecen los programas sociales. En muchos casos es tambin la bsqueda de una vivienda que se adapta mejor a los requisitos y necesidades actuales de la familia. Por eso, en este trabajo se intenta profundizar en el estudio de las limitaciones que tienen los programas habitacionales de vivienda terminada de cara a las nuevas necesidades y demandas de la familia mexicana en la actualidad. Nos centramos para ello, por la dimensin que encarna y la disponibilidad de informacin que sobre ella se dispone, en el caso especfico de la Ciudad de Mxico. El crecimiento urbano y la vivienda en la Ciudad de Mxico Entender la vivienda social en la Ciudad de Mxico requiere conocer ciertos antecedentes concernientes al proceso de desarrollo urbano y, especialmente, sobre la formacin de sus reas habitacionales en las ltimas dcadas. Para esto debe aclararse que, como Ciudad de Mxico, se considera a la Zona Metropolitana de la Ciudad de Mxico (ZMCM), que es el rea urbana formada por el Distrito Federal (capital del pas) y 27 municipios pertenecientes a otra entidad federativa (el Estado de Mxico) que se han unido o
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conurbado con el rea urbana del Distrito Federal (DF). Esta extensa zona urbana (de aproximadamente 155.000 H de superficie) constituye, en realidad, una sola y gran ciudad aunque desde el punto de vista poltico administrativo no se la considere as y el Gobierno Local del DF (subdividido a su vez en 16 delegaciones polticas) tenga atribuciones slo en aproximadamente la mitad del territorio. La otra parte depende, administrativamente, de 27 alcaldes y para ciertos aspectos, del Gobernador del Estado de Mxico. El poblamiento y la vivienda en la ZMCM El origen de esta gran extensin urbana es el rea hoy contemplada en cuatro delegaciones centrales del DF donde se ubica el Centro Histrico. Esta era la extensin de la ciudad en los aos cuarenta cuando comenz el proceso acelerado de crecimiento poblacional, la incorporacin de nuevo suelo al rea urbana destinado fundamentalmente a vivienda y, ya en los cincuentas, la conurbacin con los municipio ms cercanos al centro. En un complejo proceso de crecimiento y redensificacin del rea urbana incorporada entre los cuarentas y el momento actual, la Ciudad de Mxico se extendi, por una parte, hacia el sur y el poniente en base a la creacin de fraccionamientos destinados principalmente a sectores medios y altos aunque tambin, cuando el suelo no era de buena calidad (inundable, en barrancas, etc.), en base a fraccionamientos irregulares destinados a poblacin de bajos ingresos. Por otra parte, el proceso de poblamiento se orient tambin hacia el norte, mezclndose con las reas industriales y hacia el oriente donde exista suelo ms barato ya sea por su irregularidad jurdica o por sus malas condiciones de habitabilidad y donde se pudieron asentar los grupos ms pobres. El tipo de suelo disponible y la existencia o no existencia de una administracin que orientara, planificara y controlara el proceso de desarrollo urbano, fueron determinantes para la localizacin de la vivienda social y su complemento, la vivienda popular autogestionada en la Ciudad de Mxico. As, mientras el DF tuvo suelo barato o reservas territoriales de propiedad pblica disponibles, la vivienda social nueva se ubic en esta parte principalmente en las periferias pero, tambin, en zonas ms cntricas como resultado de procesos de renovacin urbana (aos cincuenta y sesenta) o de reconstruccin (despus de los sismos de 1985). Cuando este suelo disminuy, los organismos pblicos y sus programas de vivienda nueva se dirigieron hacia el norte de la ciudad, concentrndose en algunos municipios conurbados (Naucalpan, Ecatepec, Tlanepantla, Cuautitln Izcalli). La vivienda autogestionada por los sectores populares que, como ya se dijo, ha sido la alternativa habitacional ms importante para la poblacin de bajos ingresos, se ubic tambin en zonas perifricas del DF. Sin embargo, porque en la capital exista un mayor control por parte de las autoridades y una menor oferta de suelo, tendi a concentrarse progresivamente en los municipios conurbados del oriente de la Ciudad de Mxico (Nezahualcoyotl, Chimalhuacn, Chalco) donde haba ms oferta de suelo barato y menor control de los procedimientos con que se ofreca . Dada la mala calidad de la vivienda que,
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por lo general, caracteriza en un comienzo a estos procesos informales, ha sido en estas zonas donde se han concentrado los programas oficiales de mejoramiento de vivienda o de apoyo a la vivienda progresiva. La vivienda social en la Ciudad de Mxico Las primeras viviendas que se efectuaron en la Ciudad de Mxico vinculadas a programas de apoyo oficial para demandantes de bajos ingresos, fueron fraccionamientos de vivienda unifamiliar efectuados por el Gobierno de la ciudad (en ese entonces se llamaba Departamento del Distrito Federal) entre 1932 y 1934 y se destinaron a obreros (108 casas) y a maestros (205 casas) aunque desde 1920 inversionistas privados haban empezado a construir edificios de departamentos para alquilar a familias pobres de la ciudad.(Barragn, 1994) Posteriormente, en los aos cuarenta, como respuesta al aumento de la demanda habitacional, empezaron a ejecutarse los primeros programas de vivienda social para ciertos grupos de derechohabientes (trabajadores del Estado). Pero fue slo al comienzo de los aos setentas cuando se crearon los mecanismos que permitieron una accin pblica de gran magnitud y alcance. Pero, a fines de los ochentas, se produjeron cambios importantes en el pas que modificaron las condiciones en que se haba venido produciendo la vivienda social y esto ha tenido efectos substanciales para la poblacin demandante. En lo que sigue se describen estas etapas y la vivienda que caracteriz cada perodo. Los inicios: la vivienda en renta (1945-1972) En 1947-1948, el Banco Hipotecario Nacional destin recursos para la construccin del primer conjunto de vivienda social en la Ciudad de Mxico (Unidad Miguel Alemn) con 1080 viviendas en total, localizado en lo que entonces eran reas urbanas de nueva incorporacin hacia el sur de la ciudad . A este conjunto, entre 1949 y 1970, le siguieron varios otros con tamaos que variaron entre 900 y 12.000 viviendas. El ms conocido entre ellos fue “Nonoalco-Tlatelolco” construido entre 1959 y 1964, que cont, originalmente, con 11960 viviendas y se emplaz en un rea central de vivienda deteriorada (denominada Herradura de Tugurios) que se expropi con el fin de desarrollar un proceso de renovacin urbana. Este conjunto fue parcialmente destruido en el sismo que afect a la Ciudad de Mxico en 1985. Muy influidos por las propuestas de Le Corbusier y las experiencias europeas , los conjuntos de esta poca en la Ciudad de Mxico tenan edificios de varios pisos, viviendas con superficies que variaron entre 60 y 120 m2 y un importante equipamiento social y reas verdes en su interior. Como vivienda social, fueron promovidos por las instituciones pblicas de seguro social para los trabajadores, especialmente los burcratas y trabajadores de empresas pblicas y privadas . Al igual que en el caso europeo, esta vivienda fue ofrecida en alquiler a los beneficiados y los propios organismos promotores se encargaron de la administracin y el mantenimiento de los conjuntos

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La vivienda social para los trabajadores (1972-1995) A principios de los aos setenta, la oferta de vivienda social en la forma y tipo que se haba venido haciendo estaba en crisis. Por un lado, la cantidad que se poda ofrecer era insuficiente para la demanda existente [4]; por otro lado, los organismos promotores y encargados de estas viviendas haban demostrado su incapacidad para administrarlas y, sobre todo, para mantenerlas habitables para los inquilinos. Por eso, en una coyuntura en la que el gobierno de entonces requera fortalecer sus relaciones con los sectores de trabajadores y en la que el petrleo daba a Mxico una ilusin de riqueza nacional, desde 1970 se destinaron importantes recursos para la construccin de nueva vivienda social y se establecieron nuevos mecanismos para la accin del Estado. Por esto, se dice que fue en este perodo cuando comenz verdaderamente la construccin de vivienda social en Mxico. En primer lugar, se crearon fondos pblicos especiales para ser destinados a la vivienda social as como organismos especficos, de alcance nacional, para administrar esos fondos. Entre otros destaca INFONAVIT, que ha sido el Instituto que ha manejado el fondo de la vivienda para los trabajadores (con aportes pblicos y de las empresas para sus trabajadores) y que desde su creacin (un poco ms de treinta aos) ha dado vivienda a ms de un milln y medio de familias mexicanas. En segundo trmino, se estableci que la nueva vivienda social deba ser ofrecida en propiedad a los derechohabientes y las que hasta ese momento se rentaban fueron vendidas generalmente a sus ocupantes. Sin embargo, dentro de la tradicin corporativista que caracteriz (despus de la revolucin) las relaciones del Estado mexicano con la sociedad, la postulacin a una vivienda no poda hacerse individualmente sino que deba efectuarse en un grupo de demandantes representado por un lder social. Esto permiti que muchas familias de muy bajos recursos pudieran obtener vivienda, apoyadas por el grupo, pero tambin facilit y promovi la corrupcin y la especulacin por parte de los lderes y otros agentes involucrados en el proceso. Por ltimo, la creacin de diversos organismos para promover la vivienda social reparti y diferenci a los posibles beneficiarios, normalmente a partir del tipo de actividad econmica que desempeaban los jefes de familia (obrero asalariado, empleado del estado, trabajador por cuenta propia, etc.). Esto diversific tambin las caractersticas de la vivienda que se ofreca y la modalidad de programa al cual se poda postular (vivienda terminada, vivienda progresiva, terreno con servicios, etc.). En estas condiciones, por las caractersticas de la demanda y el tipo de suelo disponible, la vivienda social que se ofreci en todo este perodo en la Ciudad de Mxico fue, fundamentalmente, vivienda nueva en conjuntos habitacionales y, en menor medida, ya que no aprovechaban intensamente el suelo, programas de vivienda progresiva, de autoconstruccin o terrenos con servicios.[5]. En un principio, los conjuntos con vivienda
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terminada se ubicaron en lo que entonces era periferia urbana del DF, hacia el sur y el oriente, y en la medida en que el suelo de las reservas del Estado se agot o se vendi, empezaron a ubicarse hacia el norte, en los municipio conurbados y en torno a las principales vas de comunicacin que salan de la ciudad (ver figura 1). Entre 1985 y 1987, sin embargo, hubo una importante ocupacin de predios centrales que fueron expropiados para ejecutar vivienda social; pero esto fue el resultado de un programa especial de reconstruccin a raz de los sismos del ao 85 y, no ha vuelto a repetirse la experiencia. Cabe sealar que a pesar de que para entonces ya se perciban los problemas de habitabilidad de los conjuntos, la oferta de este perodo no slo mantuvo esta tipologa sino que la llev a lmites extremos. Surgieron as verdaderas ciudades dentro de la ciudad siendo uno de los ms representativos el Conjunto El Rosario, localizado en el lmite entre el DF y el municipio de Tlalnepantla (Estado de Mxico). En un rea de 240 Ha, se construyeron 17.263 viviendas de tipo unifamiliar, en duplex y en edificios multifamiliares. Estas viviendas estn agrupadas en supermanzanas, concepto muy de moda en esa poca. Tiene un importante equipamiento propio (centros deportivos, parques, plazas, oficinas de servicios, etc.) que ocupa ms del 30 por ciento de la superficie total y vialidades internas y estacionamiento que ocupan otro 30 por ciento. Evidentemente, no toda la vivienda social del perodo se concentr en conjuntos como El Rosario. Hubo tambin conjuntos ms pequeos, especialmente los que se hicieron en el centro con el programa de reconstruccin, y tambin los que promovieron durante los ochentas los organismos de vivienda del Gobierno (local) del Distrito Federal. Como es de suponer, en los conjuntos ms pequeos se eliminaron el equipamiento y las reas de uso social dejando solamente algunos jardines y circulaciones internas para peatones y estacionamientos. De igual manera, la vivienda propiamente tal fue hacindose progresivamente ms pequea que la que se ofreca en el perodo anterior, hasta llegar a superficies no mayores de 45-50 m2. Entre 1988 y 1995 se aplicaron en el pas numerosas medidas de ajuste y cambio estructural orientadas, principalmente, a modificar el papel del estado en la produccin de bienes y servicios y a ampliar la participacin del sector privado en lo que hasta entonces haban sido atribuciones y responsabilidades pblicas. En relacin con la vivienda social, esto tuvo efectos importantes pues se produjeron profundas modificaciones en los objetivos, contenidos y alcances de los programas habitacionales que se empezaron a ejecutar desde entonces; en sntesis, en este perodo la ha accin habitacional del estado perdi poco a poco el carcter social y de apoyo a los sectores ms pobres que, en mayor o menor medida, la haba distinguido en las dcadas anteriores. La vivienda social de mercado (1995 en adelante) Uno de los cambios importantes en los programas de vivienda social efectuados desde 1995 tiene que ver con los aspectos econmicos. Por un lado, el Estado ha reducido (y casi
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eliminado) su participacin en la dotacin de recursos, y actualmente estos provienen fundamentalmente del capital privado, algunos crditos externos, el aporte patronal para sus trabajadores y, por supuesto, el aporte de los demandantes. Sucede, entonces, que si bien algunos de los antiguos organismos pblicos siguen existiendo, su papel en este momento (como en el caso de INFONAVIT) es proporcionar crditos con tasas de inters preferenciales (muy cercanas a la de la banca hipotecaria) pero que deben ser complementados con crditos de la banca o de sociedades de financiamiento de vivienda barata (SOFOLES) para poder comprar el tipo de vivienda social que se ofrece en el mercado. En consecuencia, quienes tienen ahora un papel protagnico en la oferta de vivienda social son unas pocas grandes empresas constructoras e inmobiliarias) que se encargan de todo el proceso (compra de suelo, construccin, obtencin de crdito a la demanda y venta de la vivienda). Por lo tanto, el precio de la vivienda social ha aumentado (en trminos de la calidad que se ofrece) y tambin es ms caro el crdito para adquirir esta vivienda [6]. Otro de los cambios que se han producido en este perodo tiene que ver con la forma de postular de los beneficiarios. La compra de una vivienda es ahora un trmite individual y prcticamente han desaparecido las demandas grupales. Esto, si bien ayuda a disminuir la corrupcin y los abusos que se daban en el perodo anterior, ha dificultado enormemente la postulacin de demandantes con pocos ingresos ya que stos no alcanzan a cumplir con los requisitos que exige la banca para proporcionar crdito. Por ltimo, hay que mencionar que a partir de 1995 ha cambiado mucho el tipo de vivienda que se ofrece. A pesar de conocerse bien los problemas que se daban en los grandes conjuntos habitacionales, la apertura de una nueva oferta de suelo hacia el norte de la ciudad (pero ahora en municipios verdaderamente alejados del centro) y la intervencin de promotores privados que han logrado comprar grandes extensiones de terrenos, ha posibilitado nuevamente la formacin y produccin de enormes fraccionamientos con vivienda social. Pero estos nuevos fraccionamientos difieren de los antiguos conjuntos habitacionales porque ofrecen vivienda unifamiliar en uno o dos niveles siguiendo el modelo de la vivienda propia para la familia mexicana con jardn y lugar para el automvil, a precios econmicos. Uno de los casos ms representativos de esta nueva tipologa es el Centro Urbano San Buenaventura localizado en el Municipio conurbado de Ixtapaluca, que comprende casi 20.000 viviendas distribuidas en seis secciones. La impresin que dan las viviendas al observar sus fachadas, es de una bonita casa familiar. Sin embargo, se trata en realidad de viviendas duplex, (una en la planta baja y otra en el nivel superior) o pegadas, que tienen entre 45 y 60 m2; en algunas secciones se han agrupado como reas privadas con acceso restringido, a la manera de las viviendas construidas para las familias de ingresos altos en otras partes de la ciudad. El conjunto tiene vas de comunicacin internas, reas para equipamiento social y comercio, jardines y reas verdes; limita parcialmente con conjuntos
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habitacionales ms tradicionales (de INFONAVIT) y est emplazado entre carreteras principales de acceso a la Ciudad de Mxico por el oriente. Es importante mencionar que est contemplado en un Plan de Centro de Poblacin Estratgico del Municipio al que pertenece, lo que rara vez se hizo en pocas anteriores con los grandes conjuntos. Problemas y demandas en relacin con la vivienda social Como parte final de este trabajo se presenta una sntesis de los principales problemas que presenta actualmente la vivienda social en la Ciudad de Mxico. Esta sntesis no considera aquellos aspectos vinculados con los factores y etapas de la produccin de la vivienda, sino los relacionados con las diferentes dimensiones de su proceso de uso, de el habitar. Se trata, entonces, de evaluar la vivienda fundamentalmente a partir de observar su comportamiento o funcionamiento una vez habitada y, tambin, a sus habitantes[7]. Problemas vinculados a las caractersticas sociodemogrficas y econmicas de los beneficiados El problema ms grave que se presenta actualmente en relacin con la vivienda social en la Ciudad de Mxico es el cambio que se ha producido (hacia niveles superiores) del perfil socioeconmico de los beneficiados atendidos (Cuadro 3); en otras palabras, hay indicios claros que la nueva poltica habitacional, con sus formas de postulacin y las condiciones que exige a los demandantes, est dejando fuera del acceso a una vivienda adecuada a las familias ms pobres; adems, tampoco existe otro tipo de soluciones habitacionales (programas) que puedan, por ahora, responder aunque sea parcialmente a sus demandas[8]
Cuadro 3 Distrito Federal: algunos indicadores socioeconmicos de jefes de familiabeneficiados con vivienda social entre 1987 y 2000
Indicador Hogares beneficiados entre 1987 y 1992 Hogares beneficiados entre 1993 y 1995 Hogares beneficiados entre 1996 y 2000

1)Ingresos ($1995) Promedio jefe Promedio familiar Promedio per cpita 2) Situacin laboral Obreros (% jefes activos) 14.8 11.4 0.8 $ 1.419,7 $ 2.366,5 $ 594,8 $ 1.747,6 $ 2.751,4 $ 763,8 $ 3.872,0 $ 6.096,0 $ 1.806,0

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Empleados (% jefes activos) Cuenta propia (% jefes activos) Patrn o empresario (idem) Desocupado (% jefes activos) 37.9 39.3 4.3 3.4 53.7 29.2 4.4 1.4 74.3 23.3 1.2

Fuente: encuestas propias aos 1995 y 2000. Estudio exploratorio en Conjuntos de FONHAPO y FIVIDESU .

Este cambio del perfil socioeconmico de los beneficiarios est produciendo al interior de los conjuntos de inters social una heterogeneidad y fuertes diferencias entre los habitantes, que se expresan en conflictos originados por las distintas formas de usar la vivienda y las diversas aspiraciones que la familia tiene en relacin con su vida cotidiana. Si bien se dice que la mezcla social es una forma de mejorar el nivel general de una zona de habitacin, esto no ha sido ni estudiado ni demostrado para el caso de los conjuntos en la Ciudad de Mxico. Otro de los problemas detectados al observar la vivienda social en la Ciudad de Mxico es su incompatibilidad con las caractersticas demogrficas actuales de la familia en esta ciudad y el hacer caso omiso de la heterogeneidad que existe en este sentido. Como en gran nmero de pases Mxico, y en especial su capital, ha experimentado cambios demogrficos importantes al menos desde 1970. Por un lado, la familia extensa tradicional dio paso a la familia nuclear, menos numerosa que la anterior y, ahora, ambas estn viendo aumentar los casos de familias monoparentales (especialmente con jefes mujer), las familias jvenes sin hijos y las familias unipersonales (personas solas). Actualmente, el promedio de personas por hogar en conjuntos de vivienda social en el DF es de 3,63 personas pero hay hogares con una persona (6.8%) y hogares con ms de seis personas (3.4%) Frente a esto, la vivienda social ofrece normalmente soluciones muy similares de dos habitaciones para dormir, una sala comedor, un bao y una cocina. Problemas vinculados a la tipologa de vivienda Si bien en un perodo (aos ochentas) los conjuntos habitacionales disminuyeron su tamao (en nmero de viviendas) por lo general estos han tendido a ser grandes. El nmero de viviendas promedio que tienen los 540 conjuntos de 100 y ms viviendas identificados en el Distrito Federal es de 680 viviendas y, si se consideran los 1078 que tienen 40 o ms viviendas, el tamao promedio es de 400 viviendas; adems, como se dijo, actualmente tienden a ser todava ms grandes. Pero, al mismo tiempo, el gran tamao no ha significado que los conjuntos (salvo los que se efectuaron en un principio) tengan el tipo y la magnitud de reas de uso social suficientes para las demandas de los habitantes. O si las tienen, stas estn deterioradas, presentan inseguridad y hasta peligro, se les ha modificado su uso o han sido apropiadas para usos privados por algunos de sus propios habitantes o grupos externos.
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En estas condiciones, se detectan dos problemas importantes. El primero de ellos tiene que ver con las dificultades al interior de los conjuntos para que los ocupantes desarrollen una serie de actividades propias de esta tipologa como son: juegos de nios, reuniones sociales o de participacin, deportes para jvenes, espacios de descanso para ancianos, etc. Esto se ve agravado por las limitaciones en el diseo de la vivienda propiamente tal, que (como se dijo) no se adapta a las diferencias demogrficas y tipologas de las familias El otro problema dice relacin con la insercin espacial y social de estos conjuntos en su barrio. Por lo general, dado el tamao que tienen y la falta de una planificacin adecuada a nivel local, cuando los conjuntos se han localizado en reas ya urbanizadas, han irrumpido en una traza urbana ya existente; por lo general esto ha modificado la vida urbana que exista y ha producido un rechazo de quienes ah residan. Pero tambin los habitantes de los conjuntos se han aislado de su entorno, perdiendo la posibilidad de desarrollar una vida barrial satisfactoria. Del mismo modo, cuando los conjuntos se han localizado en la periferia (como est sucediendo ahora) simplemente no existe un entorno con el cual interactuar social y espacialmente lo cual se ve agravado por la falta de servicios pblicos y equipamiento cotidiano. En estas situaciones, es evidente que no se est construyendo ciudad. Problemas vinculados a la dimensin social del habitar Las limitaciones espaciales de la tipologa habitacional y las diferencias socioeconmicas de los habitantes parecen tener relacin directa con los problemas que se dan entre vecinos de un mismo conjunto. Por lo general, quienes han llegado a vivir a los conjuntos, incluso cuando se trata de grupos de demandantes que han luchado juntos durante aos por conseguir la vivienda, son incapaces de establecer relaciones de amistad y/o buena vecindad entre ellos aun con el paso de los aos. Sucede entonces que al poco tiempo surgen conflictos muchas veces serios entre las familias, que tienen su origen en las formas en que cada uno desarrolla su vida cotidiana: el ruido por las noches, las peleas por las mascotas, los problemas con los nios, el volumen de las radios, el hacer sentir diferencias sociales o de ingresos, el descuido con las reas de usos social, son todos problemas que sealan los usuarios de estas viviendas independientemente del tamao que tenga el conjunto. Por lo general, las personas colocan estos problemas en el comportamiento de los otros , resaltando la falta de educacin o cultura que los caracteriza y diferencindose de esas conductas. Esta situacin parece contradecir lo que se ha sealado para el caso de otras tipologas habitacionales (como las viviendas populares de autogestin) en dnde sobresalen las relaciones entre vecinos y la creacin de redes de apoyo entre las familias. Sin embargo, se han detectado tambin ciertas conductas solidarias entre las familias de los conjuntos, especialmente en casos de situaciones graves o de emergencias (muertes, divorcios, robos, desempleo, etc) por lo que la magnitud real y las causas de estos problemas requiere ser estudiada con mayor profundidad
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Problemas vinculados a la dimensin poltico institucional del habitar En esta dimensin se incluyen los aspectos vinculados a la relacin que se da, una vez entregada la vivienda, entre quienes las habitan y las instancias pblicas que tienen que ver con el proceso de habitar. En el caso de la Ciudad de Mxico, los problemas surgen, bsicamente, por la falta de la presencia pblica en esta etapa lo que lleva a situaciones de deterioro de la vivienda y de la vida privada y colectiva El problema ms grave en este sentido tiene que ver con la administracin de los conjuntos con vivienda social. Como se sabe, los organismos que han producido esta vivienda no han tenido, al menos desde los aos ochentas, ninguna participacin en la administracin de los programas una vez entregados, y los gobiernos locales no han intervenido en ello. Por lo tanto los habitantes de conjuntos deben contratar el servicio de administracin (y pagar el costo que ello implica) u organizarse para hacerlo entre ellos (autoadministracin). En la mayor parte de los conjuntos existe, tericamente, la autoadministracin pero realmente sta funciona slo en parte de ellos. Ya sea porque hay una carencia crnica de recursos (puesto que los habitantes no suelen pagar sus cuotas de administracin) o porque la organizacin que se dan los vecino no funciona, existen grandes dificultades para que se organice la vida social y se mantengan en buen estado las reas de uso colectivo y la vivienda misma. De ah el deterioro fsico y la abundancia de conflictos que caracterizan a los conjuntos sociales hoy en da. El otro problema importante que se presenta al estudiar esta dimensin es la carencia de una normatividad efectiva que apoye la administracin (cuando hay) y controle las formas de uso y apropiacin de las reas privadas (la vivienda) y, sobre todo, las de uso colectivo. Hasta ahora existe slo una ley que norma la propiedad en condominio y establece cierta reglamentacin sobre derechos y deberes de quienes habitan este tipo de propiedad (mayoritaria entre quienes reciben vivienda social) pero esta ley no seala quienes deben hacer cumplir los reglamentos ni finca responsabilidades o penas para quienes no los cumplan. Adems, se ha comprobado que los habitantes de los conjuntos desconocen mayoritariamente esta ley y su normatividad. Por ltimo, hay que mencionar el problema que representa la cultura del no pago que se da en los habitantes de vivienda social y que se refiere tanto al no pago de la vivienda en s, como de los gastos que ocasiona el habitarla; se trata de servicios como agua, luz, telfono, o el impuesto predial y tambin, como ya se dijo, la administracin y mantenimiento de lo colectivo. En parte esta situacin se debe sin duda a los pocos ingresos que reciben algunas de las familias que han llegado a estas viviendas, pero fundamentalmente tiene que ver con la falta de conciencia ciudadana que ha promovido la actitud demasiado tolerante que tuvieron por muchos aos las autoridades tanto de los organismos de vivienda como de los gobiernos locales y los servicios pblicos en la ciudad. Esto, en condiciones en que el Estado asuma de diferentes formas las prdidas o carteras vencidas de los ms pobres. Esta
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actitud ha comenzado a cambiar en los ltimos aos, pero ha sido difcil modificar a fondo estas tendencias. Conclusiones Los antecedentes expuestos hasta ahora muestran que la Ciudad de Mxico, y el pas en general, enfrentan actualmente uno de los retos ms serios en relacin con el problema de la vivienda y la vivienda social. Se trata fundamentalmente de resolver la gran carencia habitacional que existe pero, principalmente, la que afecta a la poblacin de ms bajos ingresos. Para esto, es necesario reorientar la actual poltica habitacional pero, tambin, es fundamental buscar y formular soluciones y programas nuevos que contemplen las caractersticas sociodemogrfica y las aspiraciones de las familias demandantes y superen los problemas que se dan hoy en da en la vivienda existente. Por lo tanto, independientemente de los procesos de produccin y formas de acceso y financiamiento que los caracterice, estos nuevos programas deben ser muy variados en cuanto al tipo de vivienda que ofrecen y cuidar que la respuesta habitacional que contengan permita recuperar la vida colectiva y barrial de las personas y que sea parte del ordenamiento urbano y la construccin y reconstruccin de esta enorme ciudad. Pero tambin es fundamental que estas propuestas permitan promover e impulsar una relacin entre lo pblico y lo privado que fomente la participacin real de la poblacin y sobre todo, ayude a la formacin de una conciencia ciudadana basada en la responsabilidad y el respeto de las leyes y las personas. Notas
[1] El trmino “accin” se ha venido utilizando desde hace mucho en Mxico y hace referencia a una vivienda nueva o al mejoramiento de una vivienda existente. Por eso se aclara que el rezago o dficit de 4 millones 291 acciones al ao 2000 est constituido por 1 milln 800 mil nuevas viviendas y el resto es mejoramiento de viviendas existentes. [2] Por ejemplo, el ltimo Programa Sectorial de Vivienda (SEDESOL, 2001, pg.40) plantea que: "de la oferta habitacional que Mxico requiere producir anualmente para satisfacer las necesidades de nueva vivienda, cerca de 500,000 unidades (68.6%) se destinaran a satisfacer la demanda del segmento de poblacin con ingresos menores a 3 salarios mnimos. Mientras que el 82.7% de la produccin habitacional debe dirigirse a los estratos de poblacin con ingresos menores a 5 salarios mnimos" [3] Al cambio oficial en marzo de 2003, tres salarios mnimos equivalen aprox. a Euros 320 y 5 salarios mnimos equivalen a Euros 531. [4] La poca oferta de este tipo de vivienda haba obligado a los sectores de bajos ingresos a buscar , ya desde los aos cincuenta, otras vas de solucin habitacional especialmente, como se ha dicho, la autoconstruccin en colonias populares perifricas o el alquiler en viviendas deterioradas del centro de la ciudad (las vecindades)

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[5] Hay que recordar que la gran demanda proveniente de los sectores ms pobres se satisfaca por la va de las colonias populares de autogestin. [6] Las empresas mexicanas que ms han destacado en esta actividad son: Consorcio Ara, Corporacin GEO, SARE, grupo Inmobiliario y Grupo SADASI [7] Los antecedentes para esta parte del trabajo provienen de estudios (algunos ya publicados) que se han venido efectuando desde 1995 por el Equipo de Vivienda del Observatorio de la Ciudad de Mxico de la Univ. Autnoma Metropolitana Azcapotzalco. [8] A partir del ao 2001, el nuevo gobierno de la Ciudad de Mxico, que est en manos del izquierdista Partido de la Revolucin Democrtica, ha intentado enfrentar este problema con programas orientados hacia los ms pobres. Sin embargo, es difcil todava evaluar los alcances o xitos de sus acciones en relacin con este objetivo.

Bibliografa BARRAGN, Juan Ignacio. Cien aos de vivienda en Mxico. Historia de la vivienda en una ptica econmica y social. Monterrey (Mxico) URBIS, 1994. ESQUIVEL, M. Teresa. Nuevas experiencias de habitar la ciudad: los centros urbanos en el Estado de Mxico. Ponencia presentada en el VI Encuentro de Cultura y Ciudades Contemporneas, Guadalajara (Mxico), Sept. 2002, CIESSAS Oc.- Univ. de Guadalajara Instituto Nacional de Estadstica, Geografa e Informtica. (INEGI) XI Censo General de Poblacin y Vivienda 1990 .Mxico, 1992 Instituto Nacional de Estadstica, Geografa e Informtica (INEGI). XII Censo General de Poblacin y Vivienda 2000 .Mxico, 2001 Secretara de Desarrollo Social (SEDESOL). Programa Sectorial de Vivienda 2001-2006 Mxico, 2001. Secretara de Desarrollo Social (SEDESOL), Estadstica de Vivienda 1997, Mxico, 2001. Secretara de Desarrollo Social (SEDESOL), Comisin Nacional de Fomento a la Vivienda, Direccin General de Poltica y Fomento al Financiamiento de la Vivienda. Estadstica de Vivienda 1998-2000. (CD-rom). Mxico, 2002. VILLAVICENCIO, Judith. La poltica habitacional en Mxico. Una poltica con contenido social?.In CORDERA, Rolando y ZICCARDI, Alicia (coordinadores) Las Polticas Sociales en Mxico al fin del Milenio (pg 263-288). Mxico: UNAM- Porra, 2000.

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VILLAVICENCIO, Judith. Aciertos y errores de una poltica habitacional. Revista Ciudades, 1999, Ao 11, no 44, p. 15-22
Copyright Judith Villavicencio y Ana Mara Durn, 2003 Copyright Scripta Nova, 2003

Ficha bibliogrfica: VILLAVICENCIO, J. y DURN, A. M. Treinta aos de vivienda social en la Ciudad de Mxico: nuevas necesidades y demandas. Scripta Nova. Revista electrnica de geografa y ciencias sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de agosto de 2003, vol. VII, nm. 146(028). <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-146(028).htm> [ISSN: 1138-9788]

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