IFRS Fonciere KPMG Etude

FDRATION DES SOCITS IMMOBILIRES ET FONCIRES
FINANCIAL SERVICES
Premire application des normes IFRS pour les socits foncires cotes franaises et europennes
Principales options retenues et incidences sur la prsentation des comptes
KPMG AUDIT
Premire application des normes IFRS pour les socits foncires cotes franaises et europennes 1
Sommaire
Introduction et prsentation de ltude Partie 1 : Thmes tudis

- Immeubles de placement (norme IAS 40) - Comptabilisation des charges refactures aux locataires (norme IAS 18) - Etalement des incentives proposs ou perus et traitement comptable des indemnits dviction (norme IAS 17) - Reclassement des actifs non courants dtenus en vue de la vente (norme IFRS 5) - Options relatives aux instruments financiers (normes IAS 32 et 39) - Traitement des cots demprunt (norme IAS 23) - Actualisation de la dette dexit tax (norme IAS 12)
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9 11 13 17 19 21 22
Partie 2 : Information financire analyse

- Informations stratgiques - Instances dirigeantes - Gestion des risques financiers - Actifs dvelopps par lentreprise - Immeubles de placement - Evolution des revenus locatifs par rapport lexercice prcdent - Cot des emprunts - Instruments financiers - Information financire des cinq derniers exercices - Calcul et prsentation de lActif Net rvalu et du Rsultat par actions
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23 24 26 28 30 36 36 37 38 39
Annexes
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2 Premire application des normes IFRS pour les socits foncires cotes franaises et europennes
Introduction
Prsentation de KPMG SA
Les comptences de KPMG en France dans le secteur immobilier
Dans une priode marque par le fort regain dintrt pour limmobilier, les professionnels de lindustrie immobilire ont adapt leur stratgie et leur organisation pour crer une activit structure et innovante, rpondant aux attentes de lensemble des acteurs conomiques. Le besoin croissant de scurisation des oprations complexes, conjugu aux impratifs de ractivit, amne les professionnels du secteur immobilier recourir des spcialistes. Pour rpondre ces nouveaux enjeux et aux problmatiques sectorielles spcifiques, KPMG a structur une large offre de services spcialiss, mise en uvre par une quipe dune cinquantaine de professionnels ddis en France et de prs de 1 200 lchelle internationale.
Parmi les principales missions menes rcemment par nos quipes de spcialistes :
Assistance dans le processus dintroduction en bourse Pilotage et coordination du projet, Rdaction du prospectus, Elaboration de linformation financire (pro-forma, prvisionnels), Optimisation des dlais dans la perspective de lobtention du statut SIIC .
Accompagnement dans le cadre de projets dacquisition ou de cession de patrimoine Prparation de data room, Prparation des informations mmorandums, Audit de portefeuilles de crances immobilires, Due diligences lies des projets dacquisitions ou de cessions, Assistance mthodologique et mise en uvre des diffrents modes de valorisation des actifs.
Assistance la gestion dynamique de vos actifs Inventaire de patrimoine et mise en place doutils informatiques ddis,
Optimisation des TRI et assistance dans la stratgie darbitrage, Analyse des ratios cls patrimoniaux et dexploitation, Examen des outils de contrle de gestion et mise en place doutils ddis au management, Oprations de titrisation de crances immobilires, financements structurs, Sale and Lease Back .
Externalisation de fonction et assistance spcifique Assistance aux directions immobilires dans la rflexion stratgique, Missions ponctuelles, Externalisation totale ou partielle de fonctions, Amlioration de la performance des systmes dinformation.
Audit lgal et contractuel Certification des comptes, Audit contractuel et validation de reporting, Commissariat aux apports et la fusion, Audits spcifiques (charges de fonctionnement).
Contrle interne et gestion des risques Mise en place dun dispositif cible de contrle interne, Ralisation dune cartographie des risques et formalisation dun manuel de procdures, Examen de la fiabilit des systmes dinformation.
Analyse des incidences de changement de rfrentiel (normes IFRS, US Gaap). Adoption de nouvelles normes comptables, Analyse des modalits de valorisation des actifs dans le cadre des normes IFRS, Conduite du projet de conversion, Assistance aux chiffrages des incidences, Gestion du changement (formations, manuel des principes comptables et procdures).
KPMG comprend parmi ses clients lensemble des acteurs du secteur immobilier :
Socits foncires,
SCPI, Promoteurs immobiliers et autres socits de services, Etablissements financiers, socits de crdit et compagnies dassurance, Fonds dinvestissements et asset managers, Directions immobilires de grands groupes commerciaux et industriels, Prestataires de services (property et facility managers, commercialisateurs), Logement social, Htellerie et activits de loisirs, Sites de locations on-line.
Lquipe Real Estate de KPMG constitue ainsi un ple de comptences contribuant valoriser la gestion de vos actifs et trouver les solutions lensemble de vos projets immobiliers.
KPMG, un acteur impliqu dans les problmatiques de la profession, notamment :
Prsidence du Best Practice Committee de lEuropean Public Real Estate Association (EPRA), Participation au groupe de travail sur les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) au Conseil National de la Comptabilit (CNC), Conseil de la Fdration des Socits Immobilires et Foncires (FSIF) dans le cadre dtudes spcifiques thmatiques.
Objectifs de ltude
Conformment au rglement europen (CE) n 2002-1606 du parlement Europen et du Conseil du 19 juillet 2002 (JOCE, 11 septembre 2002, L. 243-1) , toutes les socits cotes sur un march rglement en Europe ont d prsenter leurs comptes consolids, compter du 1er janvier 2005, conformment aux normes IFRS (International Financial Reporting Standards). Dans ce contexte, les socits foncires europennes cotes ont tabli leurs premiers tats financiers consolids en normes IFRS au 31 dcembre 2005.
Dans le prolongement de ltude ralise en juin 2006 sur la mise en place des normes IFRS par 14 socits foncires franaises cotes, la prsente tude vise prsenter un benchmark des pratiques observes dans le cadre de la premire publication des comptes consolids selon le rfrentiel IFRS, sur la base de lexamen des documents de rfrence.
Un premier bilan avait t dress par KPMG en juin 2006 sur base dentretiens auprs de 14 socits foncires franaises ayant opt pour le rgime fiscal de faveur SIIC . Il a fait ressortir le besoin pour les socits foncires dobtenir un clairage complmentaire sur les options retenues dans le cadre de la mise en uvre de certaines normes IFRS et sur la prsentation de linformation financire dans le rapport annuel.
Par consquent, KPMG a souhait conduire une seconde tude sur la base dun panel largi reprsentatif de lactivit, afin de :
Mettre en vidence les principales options retenues par les socits foncires tant franaises queuropennes, lors de la mise en place des normes IFRS, Analyser linformation financire de ces socits telle que communique dans leur rapport annuel, au regard des best practices proposes par lEuropean Public Real Estate Association (EPRA)1.
Cette tude a t ralise uniquement partir de lanalyse des rapports annuels et documents de rfrence de lexercice.
Best Practices Policy Recommendations, Rapport de janvier 2006
Echantillon
La segmentation de lchantillon en trois sous-groupes permettra une analyse plus fine des diffrentes pratiques observes.
Les socits foncires cotes composant notre chantillon peuvent tre rparties en trois sous-groupes :
Sous-groupe 1 : Les socits foncires franaises cotes depuis plus de 3 ans, savoir avant ladoption du statut SIIC (2003), les foncires cotes historiques : Affine, Bail Investissement, Foncire des Rgions, Gecina, Icade-EMGP, Klpierre, Silic, Socit Foncire Lyonnaise, Unibail. Sous-groupe 2 : Les socits foncires cotes depuis moins de 3 ans et dont lentre en Bourse a t notamment motive par ladoption du statut SIIC, les nouvelles foncires cotes : Altarea, Mercyalis, Mines de la Lucette, Paref, Socit de la Tour Eiffel, Vectrane. Sous-groupe 3 : Les socits foncires cotes paneuropennes ayant opt pour le statut SIIC pour la fraction de leur patrimoine dtenu en France : Corio (NL), Hammerson (GB), Rodamco Europe (NL), Wereldhave (NL).
Cette segmentation en sous-groupes permettra de tenir compte dans le cadre de cette analyse des spcificits ventuelles lies lhistorique de la foncire, dintgrer dventuelles diffrences culturelles, ainsi que des spcificits lies la date de cotation de la foncire.
Notre tude se structure en deux parties : dans la premire partie, nous analysons les diffrentes options retenues par les socits de lchantillon dans le cadre de cette premire mise en oeuvre. Dans la seconde partie, nous mettons laccent sur les incidences des normes IFRS sur la communication financire de ces socits, et sur ladquation de cette information financire au regard des recommandations de lEPRA.
Partie 1 : Thmes tudis

Nous avons identifi les principaux thmes lis la mise en place des normes IFRS et aux diffrentes options pouvant soffrir aux socits foncires. Nous avons tudi de faon transversale les thmes suivants pour les trois sous-groupes de notre chantillon :
Immeubles de placement (norme IAS 40) ; Comptabilisation des charges refactures aux locataires (norme IAS 18) ; Etalement des incentives proposs ou perus et traitement comptable des indemnits dviction (norme IAS 17) ; Reclassement des actifs non courants dtenus en vue de la vente (norme IFRS 5) ; Options relatives aux instruments financiers (normes IAS 32 et 39) ; Traitement des cots demprunt (norme IAS 23) ; Actualisation de la dette dexit tax (norme IAS 12).

Lanalyse comparative de linformation financire produite par les socits de lchantillon au travers de leur rapport annuel a port sur les points suivants conformment aux principales thmatiques releves par lEPRA :
Informations stratgiques ; Instances dirigeantes ; Gestion des risques financiers ; Actifs dvelopps par lentreprise ; Immeubles de placement : Prsentation du portefeuille immobilier ; Comptabilisation et valorisation des immeubles de placement ; Rmunration des experts immobiliers ;
Evolution des revenus locatifs par rapport lexercice prcdent ; Cot des emprunts ; Instruments financiers Information financire des cinq derniers exercices ; Calcul et prsentation de lActif Net Rvalu et du Rsultat par action
Limites de cette tude

Notre analyse est fonde sur les rapports annuels publis par les foncires. Ces rapports annuels prsentent des disparits en termes de niveau dinformation. Certaines foncires intgrent, par exemple, le rapport de gestion dans leur rapport annuel : cest le cas notamment des socits Gecina, Icade-EMGP, Klpierre, Mines de la Lucette, Silic et Unibail. Cette tude na pas pour objet de dlivrer une opinion de KPMG sur les principes IFRS retenus ni sur linformation financire publie par les socits tudies. Elle ne constitue pas une consultation technique engageant KPMG sur les diffrents thmes abords dans le cadre de cette tude.
Partie 1 : Thmes tudis

Immeubles de placement (norme IAS 40)
Selon la norme IAS 40, un immeuble de placement doit tre valu, lors de lacquisition, au prix dachat incluant les cots de transaction (honoraires juridiques, droits de mutation). Lentit doit ensuite choisir comme mthode comptable de valorisation des immeubles de placement soit le modle de la juste valeur, soit le modle du cot amorti et elle doit appliquer cette mthode de faon homogne tous ses immeubles de placement. La juste valeur correspond la valeur dexpertise hors droits, cest--dire sans dduction des cots de transaction lis la vente de limmeuble et doit reflter les conditions de march la date de clture. Le choix de la mthode comporte des incidences financires significatives sur le rsultat et/ou la situation nette de la foncire. Dans le cas de loption pour la mthode de la juste valeur, les variations de juste valeur doivent tre comptabilises en rsultat, conduisant ainsi une plus grande volatilit de ce dernier en fonction de la conjoncture du march immobilier. Se pose alors le problme des cots de transaction supports par la foncire lors de lacquisition ; ces derniers ntant pas valoriss dans la juste valeur, ils sont comptabiliss en rsultat ds le premier arrt suivant lacquisition si laugmentation de juste valeur est infrieure au montant de ces cots. Dans le cas de loption pour la mthode du cot amorti, toutes les socits de lchantillon ont procd une rvaluation libre de leur patrimoine dans les comptes sociaux lors de leur option pour le rgime SIIC, conformment loption propose par le statut. Cette rvaluation a t maintenue au bilan douverture IFRS conformment loption propose par IFRS 1. Les variations de valeur pour les immeubles dtenus la date de loption ont donc dj t prises en compte dans la situation nette. Par contre, les immeubles acquis aprs cette date sont comptabiliss au bilan leur cot dacquisition. Linformation relative la juste valeur du portefeuille immobilier doit tre mentionne dans les notes de lannexe. LEPRA recommande aux socits dappliquer, tous leurs immeubles de placement, la mthode de la juste valeur. Si une foncire dcide dappliquer la mthode du cot amorti, elle doit justifier les raisons de ce choix dans son rapport annuel.
La norme IAS 40 fixe les rgles dvaluation et de comptabilisation des immeubles de placement.
Tableau 1 Modalits de comptabilisation des immeubles de placement

Sous-groupe 1 Socit Foncire Lyonnaise Socit de la Tour Eiffel Foncire des Rgions Sous-groupe 2 Sous-groupe 3
La mthode de la juste valeur a t choisie par lintgralit des foncires paneuropennes, 2/3 des nouvelles foncires cotes et moins de 50% des foncires cotes historiques.
Mines de la Lucette
Bail Investissement
Hammerson
Icade-EMGP
Option pour la Juste Valeur Option pour la mthode du cot amorti
Plus de 60% des foncires de lchantillon ont opt pour la mthode de la juste valeur. Le choix pour cette option est cependant prdominant pour les foncires paneuropennes et les nouvelles foncires cotes tandis que moins de la moiti des foncires cotes historiques ont opt pour la juste valeur. Parmi les socits de lchantillon ayant opt pour la mthode du cot amorti, seules deux socits ont procd une rvision de la ventilation de la valeur comptable de chaque ensemble immobilier entre terrain et btiment, sur la base des donnes communiques par les experts immobiliers.
Wereldhave
Mercialys
Rodamco
Klpierre
Vectrane
Socits
Altara
Unibail
Gecina
Affine
Corio
Paref
Silic
Comptabilisation des charges refactures aux locataires (norme IAS 18)

Selon la norme IAS 18 Produits des activits ordinaires ; les facturations qui contribuent augmenter les capitaux propres de la foncire sont comptabilises en produits Ce principe est prcis par linterprtation amricaine de lEmerging Issues Task Force (EITF) 01-08 laquelle se rfre galement lEPRA. Cette interprtation distingue les transactions o la foncire opre en tant que :
Agent (modles 1 et 1 bis): un des critres de cette classification est labsence de risque de recouvrabilit ; dans ce cas, le chiffre daffaires factur est prsent net des cots correspondants au compte de rsultat. Principal (modles 2 et 2 bis): dans ce cas, le chiffre daffaires est prsent brut et les cots supports sont prsents en charges au compte de rsultat.
Cette problmatique sapplique aux charges locatives refactures aux locataires souvent leuro leuro , mais qui restent la charge de la foncire en cas de vacance ou de non recouvrement.
Les principes dIAS 18 ont t diversement interprts par les foncires cotes. Nous avons pu observer les prsentations suivantes, illustres au travers dexemples : Modle 1 :
Les foncires suivantes ont retenu la prsentation du modle 1 : Socit Foncire Lyonnaise, Unibail, Klpierre, Altara, Mercialys, Mines de la Lucette.
Revenus locatifs - Charges locatives non rcupres - Charges sur immeubles Loyers nets Rsultat oprationnel
1 000 (10) (50) 940 940
Modle 1 bis :
Les foncires suivantes ont retenu la prsentation du modle 1 bis : Silic, Paref, Rodamco Europe, Wereldhave.
Revenus locatifs + Charges locatives refactures - Charges supportes - Charges sur immeubles Loyers nets Rsultat oprationnel
1 000 100 (110) (50) 940 940
Modle 2 :
La prsentation du modle 2 a t retenue par Vectrane.
Produits des activits ordinaires Total des produits des activits ordinaires Charges externes non refactures Total des charges dexploitation Rsultat oprationnel
1 000 1 000 60 60 940
Modle 2 bis : Produits des activits ordinaires

Les foncires suivantes ont retenu la prsentation du modle 2 bis : Gcina, Hammerson.
1 000 1 000 (160) 100 60 940
Total des produits des activits ordinaires Charges sur immeubles Charges refactures Total des charges dexploitation Rsultat oprationnel
Remarque : les terminologies prsentes dans les exemples ci-dessus peuvent varier dune socit lautre. Les autres socits de lchantillon ont adopt une prsentation diffrente ou nont pas prcis la mthode retenue dans leur rapport annuel.
En conclusion, la plupart des socits ont choisi de communiquer sur une notion de loyer net (modles 1 et 1bis).
Etalement des incentives proposs ou perus et traitement comptable des indemnits dviction (norme IAS 17)
La norme IAS 17 Contrats de location prcise le traitement des revenus locatifs provenant des contrats de location simple, ainsi que des cots initiaux encourus par le bailleur :
Les revenus locatifs doivent tre comptabiliss en produits de faon linaire sur toute la dure du contrat de location moins quune autre base systmatique ne soit plus reprsentative de lchelonnement dans le temps de la diminution de lavantage retir de lutilisation de lactif lou . Les cots encourus pour lacquisition des revenus locatifs (frais de ngociation) doivent tre incorpors la valeur nette comptable de lactif lou et tals sur la dure du contrat.
Cependant, pour les socits ayant opt pour le modle de la juste valeur, ces cots ne sont pas valoriss dans la juste valeur des immeubles concerns. Ils sont donc comptabiliss en rsultat ds le premier arrt suivant le dbut du contrat de location, si laugmentation de juste valeur sur la priode est infrieure au montant de ces cots.
Il rsulte de ces principes que les incentives perus (exemple : droits dentre) et proposs (exemple : franchises de loyers, loyers progressifs) doivent tre tals linairement sur la dure de la location ou sur une autre base si elle savre plus pertinente.
Tableau 2.a Modalits de comptabilisation des incentives
Toutes les foncires de lchantillon talent les incentives sur la priode irrvocable du bail.
Les socits prcisant dans leur rapport annuel la mthode retenue pour ltalement des incentives ont toutes opt pour un talement sur la priode irrvocable du bail. Une foncire paneuropenne prcise dans son rapport annuel que dans le cas o la probabilit de non-renouvellement du bail est faible, les incentives seraient alors amortis sur la dure contractuelle du bail.
Concernant le traitement des indemnits dviction verses, il convient de distinguer deux cas :
Le remplacement dun locataire : les indemnits dviction verses aux prcdents locataires constituent un cot afin de contracter avec de nouveaux locataires ; la norme IAS 17 sapplique donc et les indemnits verses doivent tre incluses la valeur nette comptable de lactif lou et tales sur la dure du contrat. Dans le cas de loption pour la juste valeur (norme IAS 40), ces cots ntant pas inclus dans la valeur de march, il existe alors une incohrence lorsquun droit dentre est peru du nouveau locataire en compensation de lindemnit verse : le droit dentre est tal tandis que lindemnit est comptabilise en rsultat ds le premier arrt suivant si laugmentation de juste valeur sur la priode est infrieure au montant de cette indemnit. La restructuration des locaux : dans le cas dune restructuration, la norme IAS 16 Immobilisations corporelles sapplique ; celle-ci prvoit que le cot dune immobilisation corporelle doit tre comptabilis en tant quactif si, et seulement si, il est probable que les avantages conomiques futurs associs cet lment aillent lentit et si le cot de cet actif peut tre valu de faon fiable. Les indemnits verses peuvent tre actives dans le cot des travaux de restructuration si elles remplissent les conditions telles qunonces par la norme IAS 16.
Tableau 2.b Modalits de comptabilisation des indemnits dviction
Parmi les socits ayant prcis dans leur rapport annuel le traitement des indemnits dviction, deux tiers des socits activent et talent les indemnits verses dans le cas dun remplacement de locataire ou dune restructuration. Les socits concernes font, pour la plupart, partie des foncires cotes historiques.
La quasi-totalit des foncires cotes historiques procde lactivation, puis ltalement des indemnits dviction verses dans le cas dun remplacement de locataire ou dune restructuration.
Les principales conditions prcises dans le rapport annuel pour lactivation et ltalement des indemnits dviction la suite du remplacement dun locataire sont les suivantes :
location dans de meilleures conditions financires ; augmentation de la valeur de limmeuble confirme par lexpert ; existence dune ngociation avance pour la signature dun bail avec un nouveau locataire.
Reclassement des actifs non courants dtenus en vue de la vente (norme IFRS 5)
La norme IFRS 5 Actifs non courants dtenus en vue de la vente et activits abandonnes prcise que la vente de lactif doit tre hautement probable, afin de considrer que ce dernier est dtenu en vue de la vente. La norme considre que la vente dun actif est hautement probable ds lors que :
un plan de vente de lactif a t engag par un niveau de direction appropri ; lactif est activement commercialis un prix raisonnable par rapport sa juste valeur actuelle. Les actifs dtenus en vue de la vente doivent tre prsents sparment au bilan et valus au montant le plus bas entre leur valeur comptable et leur juste valeur diminue des cots de la vente.
Tableau 3 Fait gnrateur du reclassement des actifs non courants dtenus en vue de la vente
Le fait gnrateur du reclassement des actifs disponibles la vente pour les foncires cotes historiques correspond au mandat de vente ou la dcision de Comit.
Sur la base des informations communiques, le mandat de vente et la dcision de Comit constituent les principaux faits gnrateurs du reclassement des actifs disponibles la vente. Le fait gnrateur se situe ainsi relativement en amont dans le processus de vente.
Seules quatre socits de lchantillon prsentent sparment dans leur bilan les actifs dtenus en vue de la vente.
Options relatives aux instruments financiers (normes IAS 32 et 39)

La norme IAS 32 Instruments financiers : Prsentation prcise la dfinition dun instrument financier et sa prsentation dans les tats financiers. La norme IAS 39 Instruments financiers : comptabilisation et valuation traite de la comptabilisation initiale et de lvaluation dun actif ou dun passif financier ainsi que de la comptabilit de couverture. Ces normes sont applicables partir du 1er janvier 2005 mais ont pu tre appliques par anticipation louverture du premier exercice prsent en normes IFRS. Cette option dapplication anticipe permet damliorer la comparabilit des premiers comptes IFRS publis. Lentit doit valuer les instruments financiers leur juste valeur, sans aucune dduction au titre des cots de transaction qui peuvent tre encourus lors de leur vente ou dune autre forme de sortie. La comptabilit de couverture constitue une option pour les foncires ; lorsquelle est applique, deux principaux modles de couverture existent :
La couverture de juste valeur (fair value hedge) : une couverture de lexposition aux variations de la juste valeur dun actif ou dun passif comptabilis ou dun engagement ferme non comptabilis, ou encore dune partie identifie de cet actif, de ce passif ou de cet engagement ferme, qui est attribuable un risque particulier et qui peut affecter le rsultat ;
Le profit ou la perte rsultant de la rvaluation de linstrument de couverture la juste valeur (pour un instrument de couverture driv) doit tre comptabilis en rsultat et le profit ou la perte sur llment couvert doit ajuster la valeur comptable et tre comptabilis en rsultat.
La couverture de flux de trsorerie (cash flow hedge) : une couverture de lexposition aux variations de flux de trsorerie qui (i) est attribuable un risque particulier associ un actif ou un passif comptabilis (par exemple tout ou partie des paiements dintrts futurs sur une dette taux variable) ou une transaction prvue hautement probable et (ii) pourrait affecter le rsultat.
Loption pour la comptabilit de couverture a t retenue par la totalit des foncires paneuropennes.
La partie du profit ou de la perte sur linstrument de couverture qui est considre constituer une couverture efficace doit tre comptabilise directement en capitaux propres et la partie inefficace du profit ou de la perte sur instrument de couverture doit tre comptabilise en rsultat.
Tableau 4 Application des normes IAS 32 et 39
Aucune des nouvelles foncires cotes na opt pour la comptabilit de couverture.
Parmi les socits ayant opt pour la comptabilit de couverture, la majorit a mis en place une couverture des flux de trsorerie cash flow hedge .
Parmi les socits de lchantillon, seules quatre socits ont opt pour lapplication anticipe des normes IAS 32 et 39. Ces quatre socits sont des foncires cotes historiques. Loption pour la comptabilit de couverture a t retenue par toutes les socits paneuropennes et les 2/3 des foncires cotes historiques. Ces oprations de couverture sinscrivent dans le cadre de la gestion des risques de march et notamment les risques de change et de taux dintrt. Pour les socits ayant opt pour la comptabilit de couverture, la quasi-totalit des socits a mis en place une couverture cash flow hedge . Aucune nouvelle foncire cote na opt pour lapplication anticipe au 1er janvier 2004 des normes IAS 32 et 39 ni pour la comptabilit de couverture.
Traitement des cots demprunt (norme IAS 23)

La norme IAS 23 Cots demprunt prcise que les cots demprunt, cest--dire les intrts et autres cots supports par une entreprise dans le cadre dun emprunt de fonds, doivent tre comptabiliss en charges dans lexercice au cours duquel ils sont encourus. Cependant les cots demprunt directement attribuables la construction ou la production dun actif ligible peuvent tre incorpors dans le cot de cet actif. Il doit tre probable que ces cots gnrent des avantages conomiques futurs pour lentreprise et il faut que les cots puissent tre valus de faon fiable. Si les fonds sont emprunts spcifiquement en vue de lobtention dun actif ligible, les cots demprunt incorporer correspondent aux cots rels encourus diminus du produit ventuel obtenu du placement de ces fonds. Si les fonds sont emprunts de faon gnrale, les cots demprunt incorporer doivent tre dtermins en appliquant un taux de capitalisation aux dpenses relatives lactif. Ce taux de capitalisation est la moyenne pondre des cots demprunt applicables aux emprunts de lentreprise en cours au titre de lexercice, autres que les emprunts contracts spcifiquement dans le but de financer dautres actifs.
LEPRA recommande de capitaliser les frais financiers ds pendant la priode de dveloppement cest--dire :
Dbut de la priode : lorsque les dpenses pour le projet ont t inities, Fin de la priode : achvement de la construction (dlivre par le constructeur ou quasi-acheve) que le bien soit lou ou non et que le taux doccupation soit atteint ou non ; la priode de location de la construction nen fait pas partie.
Toutes les socits de lchantillon ont opt pour lincorporation des frais financiers aux actifs ligibles.
Actualisation de la dette dexit tax (norme IAS 12)

Loption pour le rgime SIIC a entran lexigibilit immdiate dun impt de sortie exit tax au taux de 16,5 % sur les plus-values latentes relatives aux immeubles et aux titres de socits de personnes non soumises limpt sur les socits. Cet exit tax est payable raison dun quart du montant le 15 dcembre de lanne de loption et le solde est tal sur les trois annes suivantes. La dette dexit tax est actualise par lensemble des foncires cotes historiques et des nouvelles foncires cotes. Les foncires paneuropennes ont adopt le statut SIIC pour la fraction de leur patrimoine dtenu en France. Elles sont donc concernes par lexit tax. Seules Hammerson et Corio font mention de lexit tax dans leur rapport annuel mais ne prcisent pas le traitement comptable retenu.

Informations stratgiques
Toutes les socits de lchantillon communiquent dans leur rapport annuel sur leur stratgie future. Les thmes rcurrents sont la politique dinvestissement par type dactif, la diversification du patrimoine, la ralisation dobjectifs financiers comme laugmentation du cash-flow courant ou encore le dveloppement de lactivit dans certains pays europens.
LEPRA recommande aux foncires de communiquer dans leur rapport annuel :
Une analyse de la stratgie passe incluant un point sur les russites et les difficults rencontres durant lexercice ; Une analyse du positionnement de la socit quant la nature de ses activits et leur volution en termes de march gographique et de ple dactivit ; Une analyse du march et les incidences sur lactivit de la socit ; La stratgie future de la socit incluant notamment les principaux axes de dveloppement, les objectifs financiers, les plans de cession dactifs, les restructurations envisages ; Les nouveaux challenges venir.
Tableau 5 Information sur la stratgie de la socit
Les nouveaux challenges venir sur lesquels communiquent les socits concernent principalement les problmatiques lies lenvironnement, au dveloppement durable et la satisfaction du client.
Instances dirigeantes
Toutes les foncires font apparatre dans leur rapport annuel des informations concernant leurs instances dirigeantes.
Dans le cadre des informations gnrales sur le management de la socit, lEPRA recommande de dtailler dans le rapport annuel les informations suivantes pour chaque membre du Conseil dAdministration ou du Directoire :
le nom, lge, le sexe ; la nationalit ; la date dexpiration du mandat ; la fonction/le rle ; la participation au comit daudit ou au comit des rmunrations ; les autres intrts/fonctions ; la photographie.
Cependant, les niveaux dinformation sont disparates au regard des diffrentes foncires. Les informations les plus communiques concernent le nom des dirigeants, la date dexpiration des mandats et la fonction des membres du Directoire ou du Conseil dAdministration.
LEPRA recommande galement de prciser, pour chaque membre du Conseil de Surveillance et pour les administrateurs extrieurs la socit, leur principal emploi ainsi que leurs antcdents professionnels incluant leurs fonctions prcdentes et leurs relations avec les actionnaires principaux.
Tableau 6 Information communique sur les instances dirigeantes Pour les membres du Directoire ou du Conseil dAdministration :
Nom/Age/Sexe Nationalit Date d'expiration du mandat Fonction/Rle Participation au comit d'audit ou au comit des rmunrations Autres intrts/fonctions Photographie
0% 21% 20% 40% 60% 80% 52% 68% 32%
85%
85%
95%
100%
Les principales informations telles que le nom, lge, la fonction et la date dexpiration du mandat concernant les membres du Directoire ou du Conseil dAdministration apparaissent dans le rapport annuel des foncires. Seules trois foncires cotes historiques ne communiquent que le nom des membres du Directoire ou du Conseil dAdministration, sans prciser leur ge et leur sexe. La nationalit est prcise par 11% des foncires cotes historiques, 50% des nouvelles foncires cotes et 75% des foncires paneuropennes. Environ 20% des foncires cotes historiques et 25% des foncires paneuropennes ne communiquent pas la date dexpiration des mandats des membres du Directoire ou du Conseil dAdministration. Toutes les nouvelles foncires cotes ont mentionn la date dexpiration des mandats. Deux tiers des socits de lchantillon prcisent la participation des membres du Directoire ou du Conseil dAdministration au comit daudit et/ou au comit des rmunrations.
Pour les membres du Conseil de Surveillance ou administrateurs externes la socit :

Les informations concernant les liens avec les actionnaires principaux ne sont mentionnes que dans un seul rapport annuel.
Relations avec les principaux actionnaires Fonctions prcdentes
33%
66%
Principal emploi
66%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Trois foncires communiquent des informations dans leur rapport annuel sur les membres du Conseil de Surveillance ou les administrateurs externes la socit. Deux tiers de ces foncires fournissent des informations sur les fonctions occupes prcdemment et le principal emploi des membres du Conseil de Surveillance.
Gestion des risques financiers

Les risques financiers peuvent tre dfinis ainsi :
Le risque de contrepartie : le risque quune partie un instrument financier manque une de ses obligations et amne de ce fait lautre partie subir une perte financire. Le risque de march : le risque que la juste valeur ou les flux de trsorerie futurs dun instrument financier fluctuent en raison de variations des prix du march. Le risque de march inclut deux principaux types de risques : le risque de change et le risque de taux dintrt. Le risque de change : le risque que la juste valeur ou les flux de trsorerie futurs dun instrument financier fluctuent en raison des variations des cours des monnaies trangres. Le risque de taux dintrt : le risque que la juste valeur ou les flux de trsorerie futurs dun instrument financier fluctuent en raison des variations des taux dintrt du march. Le risque de liquidit : le risque quune entit prouve des difficults honorer des engagements lis des passifs financiers.
LEPRA recommande de dtailler dans le rapport annuel la politique mene par la socit en termes de gestion des risques financiers et plus particulirement des risques de taux et de change. Nous avons largi notre analyse aux risques de march, risques de liquidit et risques de contrepartie.
Tableau 7 Information communique sur la gestion des risques financiers
La grande majorit des foncires communique dans leur rapport annuel sur les risques de taux et de change, ainsi que le recommande lEPRA.
Risque de contrepartie Risque de march Risque de change Risque de taux Risque de liquidit 0%
17%
33% 50% 44%
25%
33%
78% 75% 78% 83%
Sous-groupe 1
100%
Sous-groupe 2 Sous-groupe 3
100%
44% 50% 50%
20%
40%
60%
80%
100%
Le risque de taux est analys plus de 75% par toutes les socits de lchantillon au regard des fortes implications des taux dintrt sur lactivit des foncires.
La grande majorit des foncires communique sur le risque de change. Les foncires cotes historiques ainsi que les nouvelles foncires cotes prcisent dans leur rapport annuel quelles ne sont pas exposes au risque de change ; en effet, ces foncires investissent essentiellement en Europe.
Les risques de march, de liquidit et de contrepartie font lobjet dune communication dans le rapport annuel pour moins de 50% des socits de lchantillon avec des disparits en fonction des risques et des sous-groupes.
Les foncires cotes franaises communiquent davantage sur les risques de march et de liquidit, tandis que les foncires paneuropennes communiquent davantage sur les risques de liquidit et de contrepartie ; ces diffrences peuvent sexpliquer par les particularits des marchs sur lesquels sont prsentes les socits de chaque sous-groupe analys.
Actifs dvelopps par lentreprise

Afin de permettre une meilleure apprciation des risques de lentreprise lis aux actifs dvelopps, lEPRA recommande dindiquer dans le rapport annuel des informations additionnelles sur ces actifs incluant notamment des informations par sous portefeuille et par projet de dveloppement.
Information par sous portefeuille : les cots de dveloppement incluant les cots engags aujourdhui, les cots restant engager jusqu lachvement et les intrts capitaliss ; la surface locative.
Tableau 8.a Information par sous portefeuille
Linformation communique, par sousportefeuille, sur les actifs dvelopps par lentreprise est de manire gnrale peu dtaille.
Surface locative Intrts capitaliss Cots restant engager jusqu lachvement Cots engags aujourdhui
0%
20%
66%
Sous-groupe 1
22% 20% 55% 50%
Sous-groupe 2 Sous-groupe 3
40%
20%
40%
60%
80% 100%
Aucune socit ne mentionne dans son rapport annuel les intrts capitaliss relatifs aux actifs en dveloppement.
Prs de 50% des socits de lchantillon communiquent sur les cots engags aujourdhui. Par contre aucune socit ne communique sur les intrts capitaliss alors que 100% de lchantillon indiquent les porter lactif.
Les socits cotes franaises prcisent, pour 20% dentre elles, les cots restant engager jusqu lachvement.
Information par projet de dveloppement :

ladresse ; le type dactif ; la surface locative ; la date prvue dachvement ; le pourcentage de proprit ; ltat du projet.
Tableau 8.b Information par projet de dveloppement
Linformation communique, par projet de dveloppement, est de manire gnrale assez dtaille pour ce qui concerne ladresse, le type dactif et la surface locative.
Adresse Type dactif Surface locative Date prvue dachvement Pourcentage de proprit Etat du projet 0%
11% 20% 25%
66% 60% 75% 60% 55% 60% 77%
75%
Sous-groupe 1 Sous-groupe 2 Sous-groupe 3
50%
11%
22% 20%
20%
40%
60%
80% 100%
Les foncires de lchantillon communiquent essentiellement sur ladresse, le type dactif et la surface locative des projets de dveloppement.
En revanche, elles communiquent moins, de manire gnrale, sur les informations relatives ltat du projet, la date prvue dachvement et le pourcentage de proprit.
Immeubles de placement
Prsentation du portefeuille immobilier
LEPRA recommande de fournir une information dtaille pour lensemble du portefeuille immobilier incluant notamment la surface en m, le loyer moyen au m, le loyer annuel, le loyer de march, les cash flows, les profits oprationnels, la juste valeur, la vacance, les dates dexpiration des baux.
Tableau 9.a - Information par sous-portefeuille
Les informations par sousportefeuille les plus communiques par les foncires de lchantillon concernent la surface, le loyer annuel, le profit oprationnel, la juste valeur et la vacance.
Surface en m Loyer moyen au m Loyer annuel Loyer de march Cash flow Profit oprationnel Juste valeur Vacance Dates d'expiration des baux 10 plus gros locataires 0%
16% 17% 33% 44% 44% 16% 33% 44% 16% 44% 25%
66%
77% 75%
75%
88% 83%
66% 77% 50% 77% 50% 77% 75%
20%
40%
60%
80%
100%
Les foncires cotes historiques produisent linformation par sousportefeuille la plus complte en communiquant notamment sur le loyer de march, le cash flow attendu, la date dexpiration des baux et les locataires les plus significatifs ; tandis que les nouvelles foncires cotes et les paneuropennes communiquent peu ou pas sur ces lments.
Pour les principaux immeubles, lEPRA recommande de donner dans le rapport annuel une information immeuble par immeuble incluant notamment ladresse, la surface du terrain, la surface locative, le type dimmeuble, le taux doccupation, la date dacquisition, le pourcentage de dtention, la forme de dtention, lanne de construction ou de rnovation.
Tableau 9.b - Information concernant les principaux immeubles :
Toutes les socits de lchantillon communiquent sur leurs principaux immeubles avec une information plus ou moins dtaille en fonction des socits.
Adresse Surface du terrain Surface locative Type d'immeuble Taux d'occupation Date d'acquisition Pourcentage de dtention Forme de dtention (leasing) Anne de construction ou rnovation 0% 20%
16% 33% 25% 33% 50% 33% 55% 50% 44% 50% 44% 50%
77% 100%
100% 77% 100%
75% 75%
75%
40%
60%
80%
100%
Les foncires paneuropennes fournissent linformation la plus dtaille concernant leurs principaux immeubles. Quant aux foncires franaises, elles communiquent essentiellement sur ladresse, la surface locative, le type dimmeuble et la date dacquisition ; linformation sur les taux doccupation, le pourcentage de dtention et la forme de dtention tant moins prsente.
Comptabilisation et valorisation des immeubles de placement

Bien que lEPRA recommande de comptabiliser les immeubles de placement en juste valeur, lEPRA tient compte de la possibilit offerte par la norme IAS 40 et recommande, en fonction de la mthode retenue, de fournir dans le rapport annuel des informations complmentaires, tayant le choix de la socit.
Si la socit a opt pour le modle du cot, lEPRA recommande dindiquer dans le rapport annuel :
la justification du choix de cette mthode ; les modes damortissements utiliss ; les dures de vie ou taux d'amortissement utiliss ; la valeur comptable brute et le cumul des amortissements en dbut et fin de priode ; un tableau de variation des immeubles de placement mettant en vidence les entres (en distinguant les acquisitions, les dpenses ultrieures, les regroupements dentreprises), les sorties, les amortissements, les dprciations (IAS 36)
37 % des foncires, soit sept socits, ont opt pour la mthode du cot pour leurs immeubles de placement. Cinq dentre elles ont justifi ce choix dans leur annexe. Ces foncires ont toutes opt pour lamortissement linaire et prcisent les dures de vie ou taux damortissement utiliss ainsi que la valeur comptable brute et le cumul des amortissements en dbut et fin de priode. Un tableau de variation des immeubles de placement apparat dans les annexes et prsente au minimum la valeur brute et les amortissements des actifs. Si la socit a opt pour le modle de la juste valeur, lEPRA recommande dindiquer dans le rapport annuel :
la mthode de valorisation retenue ; les hypothses de calcul ; les donnes de march sur lesquelles se fonde lvaluation ; un tableau de variation des immeubles de placement mettant en vidence les entres (en distinguant les acquisitions, les dpenses ultrieures, les regroupements dentreprises), les sorties, les variations de juste valeur et les transferts de catgorie ;
lexplication et la quantification des variations dues aux ventuels changements de mthodologie de valorisation.
63% des foncires ont opt pour la mthode de la juste valeur. 80% de ces foncires fournissent dans leur annexe un tableau de variation des immeubles de placement mettant en vidence les principaux mouvements sur lexercice (acquisitions, cessions, variations de valeurs).
Nous avons analys linformation communique dans le rapport annuel par toutes les foncires de lchantillon concernant la mthode de valorisation retenue. En effet, quelle que soit loption retenue pour la valorisation des immeubles de placement, juste valeur ou cot amorti, toutes les foncires doivent indiquer dans leur rapport annuel la juste valeur des immeubles de placement.
Toutes les foncires font appel un ou plusieurs experts externes afin dvaluer leur patrimoine immobilier. Cette valorisation est effectue, pour la plupart des foncires, tous les semestres, comme le recommande lEPRA. A lexception de deux socits, toutes les foncires ont prcis dans leur rapport annuel les mthodes de valorisation retenues par les experts.
Les mthodes de valorisation sont les suivantes :
La mthode de capitalisation des revenus : cette mthode consiste apprcier le revenu locatif de lactif et lui appliquer un taux de rendement correspondant celui pratiqu sur le march pour un mme type dactif ; La mthode par comparaison directe : cette mthode consiste analyser les transactions observes sur le march pour des immeubles similaires ; La mthode des cash flows actualiss : cette mthode consiste actualiser les cash flows prvisionnels en tenant compte des augmentations de loyers prvisionnelles ainsi que des dpenses dinvestissement.
Les foncires cotes franaises appliquent deux ou trois de ces mthodes, afin de valoriser leur patrimoine immobilier, tandis que les foncires paneuropennes ne font tat que dune seule mthode de valorisation.
Tableau 10 Mthodes de valorisation des immeubles de placement :
100% 90% 80% 70% Une m thode de valorisation Deux m thodes de valorisation Trois m thodes de valorisation Non prcis
Les foncires paneuropennes utilisent principalement la mthode par comparaison directe ; la mthode des cash flows actualiss nest mentionne par aucune foncire paneuropenne.
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1 Sous-groupe Rmunration des experts immobiliers 2 3 Sous-groupe Sous-groupe
Rmunration des experts immobiliers

Dans le but de dmontrer lindpendance et lobjectivit des experts externes, valuant le patrimoine immobilier de la socit et donc damliorer la fiabilit des expertises externes, lEPRA recommande de rmunrer les experts immobiliers sur une base indpendante des rsultats de lvaluation. LEPRA recommande galement dindiquer dans le rapport annuel :
la base de rmunration des experts ; les honoraires verss aux experts autres que les honoraires relatifs aux valuations annuelles ; si les honoraires verss aux experts reprsentent plus de 10% de leur chiffre daffaires total.
Parmi les foncires analyses, une seule a suivi les recommandations de lEPRA et a prcis dans son rapport annuel les informations suivantes :
la base de rmunration des experts, savoir une base forfaitaire en fonction de la taille et de la complexit des actifs valus, indpendamment de la valorisation des actifs. les honoraires verss aux experts en distinguant les honoraires relatifs aux expertises et au conseil. les honoraires verss aux experts reprsentant plus de 10 % de son chiffre daffaires ; dans ce cadre, de nouveaux experts ont t nomms afin dvaluer une partie diffrente du portefeuille chaque anne.
Evolution des revenus locatifs par rapport lexercice prcdent

LEPRA recommande dindiquer en annexe lvolution des revenus locatifs par secteur gographique et par type dactifs au moins deux fois par an.
Toutes les socits de lchantillon ont indiqu dans leur rapport annuel lvolution des revenus locatifs entre 2004 et 2005. Les 3/4 des foncires paneuropennes ont indiqu dans leur rapport annuel cette volution par secteur gographique et par type dactif. Une nouvelle foncire cote communique cette information par secteur dactivit, contre 6 foncires cotes historiques. Deux foncires cotes historiques ont indiqu en annexe lvolution des loyers sur 5 ans entre 2001 et 2005.
Cot des emprunts

Selon lEPRA, les frais suivants peuvent tre capitaliss, avec information dans le rapport annuel du taux utilis :
les frais financiers moyens de la socit, les frais financiers marginaux en cas de changement de taux pour la dernire tranche de dette, les frais financiers spcifiques dans le cas dun prt spcifique (mortgage).
LEPRA recommande de dcrire dans le rapport annuel la mthode de capitalisation des intrts (taux dintrt, critre de capitalisation).
Seules 3 socits de lchantillon ont dcrit dans le rapport annuel la mthode de capitalisation des intrts, savoir les critres de capitalisation et le taux retenu pour deux dentre elles ; ces 3 socits sont des foncires paneuropennes.
Instruments financiers
Les normes IAS 32 et 39 ne prvoient plus dinformation fournir dans le rapport annuel. La norme IAS 32 renvoie dsormais la norme IFRS 7 Instruments financiers : informations fournir . La norme IFRS 7, homologue au niveau europen le 11 janvier 2006, nentrera en vigueur que pour les exercices commenant le 1er janvier 2007 ; cependant, une application anticipe de cette norme est recommande. Selon lEPRA, compte tenu de la complexit des normes IAS 32 et 39 et afin de faciliter la comprhension des lecteurs, les socits doivent indiquer dans leur rapport annuel :
Les foncires cotes historiques ont une communication globalement satisfaisante sur leurs instruments financiers et leurs dettes.
la composition des charges financires nettes comptabilises, les valeurs de march des instruments de couverture et/ou des dettes, la proportion de dettes couvertes et non couvertes, le cot moyen de la dette.
Tableau 11 Informations sur les instruments financiers

78% 67%
Com position des charges financires
25%
Les nouvelles foncires cotes communiquent principalement sur leurs dettes.
Valeur de m arch des instrum ents de couverture et de la dette Proportion des dettes couvertes et non couvertes
67% 75%
100% Sous groupe 1
0%
88% 50% 100% 100%
Sous groupe 2 Sous groupe 3
Cot m oyen de la dette
75% 20% 40% 60% 80%
0%
100% 120%
Les foncires cotes historiques communiquent de manire satisfaisante sur leurs instruments financiers et leurs dettes.
Les foncires paneuropennes ont une information financire htrogne.
Les nouvelles foncires cotes communiquent principalement sur leurs dettes. Les foncires paneuropennes ont une communication plus htrogne avec 3 socits sur 4 communiquant sur leur cot moyen de la dette et la valeur de march des instruments de couverture et de la dette, mais avec 1 socit sur 4 communiquant sur la composition des charges financires et 2 socits communiquant sur la proportion de dettes couvertes et non couvertes.
Information financire des cinq derniers exercices

Dans la mesure o les normes IFRS ne prcisent pas ltendue de linformation financire historique prsenter dans le rapport annuel, lEPRA recommande aux foncires dindiquer les informations financires cls sur une base consolide sur les cinq derniers exercices. LEPRA ne prcise cependant pas la nature de linformation fournir.
Tableau 12 - Information financire historique sur base consolide

Une grande proportion de foncires ne prsente pas dinformation financire historique sur une base consolide, comme cela est recommand par lEPRA.
Sur 5 derniers exercices Sur 4 derniers exercices Sur 3 derniers exercices Sur 2 derniers exercices Non communiqu Non applicable 0%
22% 25% 22% 11% 11% 17% 25% 33% 50% 17% 67%
20%
40%
60%
80% 100%
Linformation est, par contre, prsente sur une base sociale.
Linformation financire historique communique par les foncires, sur une base consolide, concerne essentiellement :
les principaux soldes du compte de rsultat, les cash flows, les dividendes nets, la valeur dexpertise du patrimoine, les acquisitions et les cessions, lactif net rvalu par action, la superficie locative, le taux doccupation financier, les fonds propres.
Calcul et prsentation de lActif Net Rvalu (ANR) et du Rsultat par action (EPS)
Compte tenu des impacts importants relatifs la mesure de la performance et la comparabilit de cette performance entre les diffrentes foncires, lEPRA fournit un guide de calcul de lActif net rvalu et du Rsultat par action en indiquant une liste des ajustements effectuer.
Les diffrents modles de calcul prsents par lEPRA :
Tableau 13 Calcul de lActif Net Rvalu

Les trois quarts des foncires cotes historiques, les deux tiers des nouvelles foncires cotes et la moiti des foncires paneuropennes prsentent le calcul de lANR tel que recommand par lEPRA.
Net asset value per share (NAV) NAV per share per the financial statements Effect of exercise of options, convertibles and other equity interests Diluted NAV, after the exercise of options, convertibles and other equity interests (i) Revaluation of investment properties, development properties held for investment and other non current investments (ii) Fair value of tenant leases held as finance leases (iii) Fair value of trading properties (iv) Fair value of financial instruments (v) Deferred tax Diluted EPRA NAV
Environ la moiti des foncires de lchantillon calcule un actif net rvalu en intgrant la fair value des dettes, nette dimpts. Ce calcul est effectu par 78% des foncires cotes historiques, 50% des foncires paneuropennes et 33% des nouvelles foncires cotes.
Tableau 14 Calcul de lActif Net Rvalu Triple net
Triple net asset value (NNNAV) Diluted EPRA NAV (i) Fair value of financial instruments (ii) Fair value of debt (iii) Deferred tax Diluted EPRA NNNAV
Tableau 15 Calcul du Rsultat par action

Seule une foncire de lchantillon prsente un calcul du Rsultat par action conformment aux recommandations de lEPRA ; il sagit dune foncire paneuropenne.
Earnings per share (EPS) Diluted EPS per IFRS income statement (i) Revaluation movement on investment properties, development properties held for investment and other investment interests (ii) Profits or losses on disposal of investment properties, development properties held for investment and other non current investment interests (iii) Tax on profit or losses on disposals (iv) Negative goodwill / goodwill impairment (v) Movement in fair value of financial instruments (vi) Deferred tax (vii) Minority interests in respect of the above Diluted EPRA EPS
Annexes
Echantillon
Total bilan (Millions ) Loyers nets (Millions ) Rsultat net (Millions )
Capitaux propres consolids Total Groupe (Millions ) Capitaux propres consolids Part Groupe (Millions ) Rsultat net part groupe (Millions ) 89,5 38,9 1 385,3 120,4 649,9 16,9 15,8 354,6 268,2 15,8 111,0 36,4 7,9 -0,4 5,0 589,1 554,4 1 282,0 192,0 2,1 2,2 30,5 2,6 10,9 6,8 1,2 21,9 7,6 6,0 20,5 2,2 0,1 -0,3 14,2 8,9 198,0 14,3 9,2 2,1 2,2 30,1 2,6 10,9 6,2 1,2 21,7 7,6 6,0 20,5 2,2 0,1 -0,3 14,2 8,9 197,6 14,3 9,2 Rsultat net par action Rsultat net dilu par action 1 379 836 2 810 1 880 5 082 202 422 1 140 1 236 305 413 167 1 120 26 18 2 672 3 126 5 272 1 542 145,2 103,9 400,7 409,0 446,0 27,9 60,3 276,0 131,8 29,6 34,2 30,4 11,1 3,9 3,9 268,7 249,2 503,0 151,8 94,7 38,9 1 525,7 145,9 659,7 17,2 15,9 591,2 268,5 15,8 117,2 36,4 7,9 -0,4 5,0 589,1 565,7 1 284,0 201,0 1 425 836 3 259 2 305 5 106 203 423 2 321 1 240 305 425 167 1 121 26 18 2 672 3 176 5 280 1 648
Valorisation Immeubles de Placement (Millions ) 2 167 1 390 6 001 7 047 8 234 337 687 4 499 1 446 618 600 467 894 108 36 4 240 4 958 8 831 2 015
Socit Foncire Lyonnaise Silic Unibail Klpierre Gecina Affine Icade-EMGP Foncire des Rgions Bail Investissement Socit de la Tour Eiffel Altara Vectrane Mercialys Mines de la Lucette Paref Corio Hammerson (1) Rodamco Wereldhave
2 428 1 585 7 375 6 242 8 940 615 846 5 661 1 973 759 975 521 1 152 127 80 4 634 3 176 9 380 2 441
Annexe 1 : Indicateurs cls des foncires de lchantillon au 31/12/2005
(1) Les rsultats sont exprims en Livre Sterling
Annexe 2 : Rcapitulatif des socits de l'chantillon et des sources d'informations utilises

La prsente tude sur l'information financire a t ralise partir d'un chantillon de 19 foncires cotes franaises et paneuropennes. Le tableau ci-dessous prsente les sources d'information qui ont t utilises afin de raliser cette tude.
Echantillon Socit Foncire Lyonnaise Silic Unibail Klpierre Gecina Affine Icade-EMGP Foncire des Rgions Bail Investissement Socit de la Tour Eiffel Altara Vectrane Mercialys Mines de la Lucette Paref Corio Hammerson Rodamco Wereldhave
Sources d'information Document de rfrence 2005 Rapport annuel 2005 Rapport annuel 2005 Rapport financier 2005 Rapport annuel 2005 Rapport financier / Rapport d'activit 2005 Rapport annuel 2005 Rapport annuel 2005 Rapport financier / Rapport annuel 2005 Rapport annuel 2005 Document de rfrence 2005 Rapport annuel 2005 Rapport annuel 2005 Document de rfrence 2005 Rapport annuel 2005 Rapport annuel 2005 Rapport annuel 2005 Rapport annuel 2005 Rapport annuel 2005
Premire dessocits normes IFRS pour les socits foncires cotes franaises et europennes 43 2 Premire application des normes application IFRS pour les foncires cotes franaises et europennes
Annexe 3 : Dtail du portefeuille dinvestissement par socit de lchantillon

Sous-groupe 1 Socit Foncire Lyonnaise Socit de la Tour Eiffel Sous-groupe 2 Sous-groupe 3
Foncire des Rgions
Mines de la Lucette
Bail Investissement
Hammerson
Icade-EMGP
Bureaux
81% 100% 38% 13% 52% 53% 55% 50% 38% 56%
50%
31%
35% 28%
8%
48%
Htels
4%
69%
Rsidentiels
6%
13%
NC
5%
2%
Loisirs
45%
8%
12%
50%
Centres commerciaux Comerces
14%
48% 87%
11%
25%
100%
90%
NC 53% 58% 90% 41%
Autres 5% 14% 3% 30% 45% 37% 25% 32% 10% NC 7% 14% 2% 9%
Wereldhave
Mercialys
Rodamco
Klpierre
Vectrane
Socits
Altara
Unibail
Gecina
Affine
Corio
Paref
Silic
kpmg.fr
Contacts
Rgis Chemouny Senior Manager KPMG Audit Immeuble Palatin 3 cours du Triangle F-92923 Paris la Dfense Cedex 01 55 68 68 18 rchemouny@kpmg.com
Dorian Kelberg Dlgu Gnral Fdration des Socits Immobilires et Foncires 46 rue de Rome 75008 Paris 01 44 90 82 36 fsif08@wanadoo.fr
ont galement contribu cet ouvrage : Sandie Belaisch, Manager KPMG Audit Valrie Boissou, Senior Manager KPMG Audit
Les informations contenues dans ce document sont d'ordre gnral, elles ne peuvent ni ne doivent servir de support des dcisions sans validation pralable par les professionnels ad hoc. Conformment aux rgles dontologiques de la profession, nous vous prions de bien vouloir rserver ce document votre usage personnel. KPMG Audit est un dpartement de KPMG S.A., socit anonyme d'expertise comptable et de commissariat aux comptes directoire et conseil de surveillance au capital social de 5 497 100 euros. 775 726 417 RCS Nanterre. Sige social : Immeuble Le Palatin - 3, cours du Triangle, 92939 Paris La Dfense Cedex. KPMG International est une cooprative de droit suisse qui ne propose pas de services des clients. Les services dcrits dans les prsentes sont fournis par les cabinets membres. KPMG International et ses cabinets membres lgalement distincts ne sont pas des socits parentes, des filiales, des agents, des partenaires ou des jointventures, et rien de ce qui est stipul dans les prsentes ne doit tre interprt comme tablissant une telle relation entre les parties. Aucun cabinet membre n'a le droit d'engager KPMG International ou les autres cabinets membres.
2007 KPMG S.A., cabinet franais membre de KPMG International, une cooprative de droit suisse. Tous droits rservs. Imprim en France. Conception - Ralisation : Dpt. M&C, Xerox Creative Services - Janvier 2007

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FDRATION DES SOCITS IMMOBILIRES ET FONCIRES

Introduction et prsentation de ltude Partie 1 : Thmes tudis

Partie 2 : Information financire analyse

KPMG, un acteur impliqu dans les problmatiques de la profession, notamment :

Best Practices Policy Recommendations, Rapport de janvier 2006

Partie 1 : Thmes tudis

Partie 2 : Information financire analyse

Limites de cette tude

Partie 1 : Thmes tudis

Tableau 1 Modalits de comptabilisation des immeubles de placement

Option pour la Juste Valeur Option pour la mthode du cot amorti

Comptabilisation des charges refactures aux locataires (norme IAS 18)

1 000 (10) (50) 940 940

1 000 100 (110) (50) 940 940

1 000 1 000 60 60 940

Modle 2 bis : Produits des activits ordinaires

1 000 1 000 (160) 100 60 940

Tableau 2.a Modalits de comptabilisation des incentives

Tableau 2.b Modalits de comptabilisation des indemnits dviction

Options relatives aux instruments financiers (normes IAS 32 et 39)

Tableau 4 Application des normes IAS 32 et 39

Aucune des nouvelles foncires cotes na opt pour la comptabilit de couverture.

Traitement des cots demprunt (norme IAS 23)

Actualisation de la dette dexit tax (norme IAS 12)

Partie 2 : Information financire analyse

LEPRA recommande aux foncires de communiquer dans leur rapport annuel :

Tableau 5 Information sur la stratgie de la socit

Pour les membres du Conseil de Surveillance ou administrateurs externes la socit :

Relations avec les principaux actionnaires Fonctions prcdentes

Gestion des risques financiers

Tableau 7 Information communique sur la gestion des risques financiers

33% 50% 44%

78% 75% 78% 83%

44% 50% 50%

Actifs dvelopps par lentreprise

Tableau 8.a Information par sous portefeuille

Information par projet de dveloppement :

Tableau 8.b Information par projet de dveloppement

66% 60% 75% 60% 55% 60% 77%

Sous-groupe 1 Sous-groupe 2 Sous-groupe 3

Tableau 9.a - Information par sous-portefeuille

66% 77% 50% 77% 50% 77% 75%

Sous-groupe 1 Sous-groupe 2 Sous-groupe 3

Tableau 9.b - Information concernant les principaux immeubles :

100% 77% 100%

Sous-groupe 1 Sous-groupe 2 Sous-groupe 3

Comptabilisation et valorisation des immeubles de placement

Les mthodes de valorisation sont les suivantes :

Tableau 10 Mthodes de valorisation des immeubles de placement :

Rmunration des experts immobiliers

Evolution des revenus locatifs par rapport lexercice prcdent

Cot des emprunts

Tableau 11 Informations sur les instruments financiers

Com position des charges financires

Les nouvelles foncires cotes communiquent principalement sur leurs dettes.

100% Sous groupe 1

88% 50% 100% 100%

Sous groupe 2 Sous groupe 3

Cot m oyen de la dette

75% 20% 40% 60% 80%

Information financire des cinq derniers exercices

Tableau 12 - Information financire historique sur base consolide

Sous-groupe 1 Sous-groupe 2 Sous-groupe 3

Linformation est, par contre, prsente sur une base sociale.