Introduction

5 FORUM des OPCI Vers un repositionnement des OPCI ?

11 dcembre 2008

Mahdi MOKRANE
Directeur Recherche et Stratgie, AEW Europe

Deux rappels

Rappel : Le lgislateur avait deux motivations principales: Rpondre aux besoins du secteur immobilier franais Contribuer au dynamisme de la place de Paris Plus spcifiquement : Favoriser le rquilibrage des portefeuilles globaux Favoriser lexternalisation de patrimoines des collectivits et des entreprises

Les objectifs de ce nouveau produit

Dvelopper lpargne collective immobilire limage des fonds allemands,
anglais ou des REITS ;

Rpondre aux limites identifies sur les supports existants : La liquidit par la cration de poches financire et de liquidit ; Les souplesses de gestion :
Dtention indirecte dactifs immobiliers possible; Possibilit de procder des travaux de restructuration et de construction ; Recours leffet de levier ; Cration dun support proche des OPCVM dans son fonctionnement ; Un cadre fiscal simple et comptitif.

Rappel : les choix de routes en France

Direct Rentabilit totale espre Risque ex ante (volatilit, diversification) Liquidit Exposition au sous jacent immobilier Contrle Club Deal Fonds ferm Fonds Ouvert Immobilier Cot Fonds de fonds Produits drivs

++ + ++ +++ +++ + si march

+++ ++ + +++ +++

+ si march nouveau + + + si familier Permet de profiter de grosses oprations

+++ ++ + +++ ++

++ +++ ++ +++ +

++ ++ +++ ++ +

+++ +++ ++ +++ +

++ ++ + +++ ++

Cots dentre sur un march immobilier

nouveau

+ + + si
familier Fiert

++

++

+++

+++

Autre(s) facteurs

Libert de gestion

Responsabilit limite & Management spcialis

Liquidit sans la volatilit du cot

Fiscalit

Gestion dlgue Rmunration additionnelle

Produit structur Couverture

Direct
4
Source : AEW Europe

Indirect

Un contexte europen 2002-2007 favorable lhomognisation des vhicules

La gense OPCI sinscrit dans un contexte Europen trs actif en matire de
rforme des vhicules immobiliers

Cot : SIIC, UK-REIT, G-REIT, SIIQ, .. Non cot : assouplissement entre 2003 et 2007 des contraintes de dtention
dactifs : notion de participations et dactifs immobiliers compatibles en Italie et Portugal, et Allemagne

Peut-on dresser un premier tableau de ce qui sest pass depuis juillet 2007 ? Un peut tt aussi pour comparer les succs relatifs entre OPCI RFA et Grand
public surtout dans le contexte de 2008
5

Difficile de dresser bilan dans un contexte 2008 dont il est difficile de faire abstraction

Aperu du contexte en France

Evolutions compares des Foncires (EPRA France) et du CAC 40 2006-2008 (frquence hebdomadaire) - Base 100 en janv. 1990
500 450

EPRA France
400 350 300 250 200 150 100
5 7 7 7 8 8 00 8/ 2 30 /1 6 6 6 7 7 8 6 6 6 7 00 00 00 00 00 8 8 0/ 2 00

CAC 40

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2/ 2

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4/ 2

2/ 2

4/ 2

2/ 2

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0/ 2

2/ 2

4/ 2

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Source: Bloomberg, AEW EUROPE

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Perspective historique aux EU !

Evolutions compares des REITs aux Etats-Unis et de linflation Base 100 en janv. 1978

700 600 500 400 300 200 100 1978 1980 1982

1984

1994

1986

1988

1990

1992

1996

1998

2000

2002

2004

2006

Inflation
8
Source:: NAREIT, AEW Research

REIT Share P rices

2008

Dans le mme temps

A notre connaissance : 28 socits de gestions agres par lAMF (dont 5-6 grands acteurs) 41 OPCI agrs

Dont 3 grand public (dbut) Et 38 OPCI RFA 9 Dont une crasante majorit EL (effet de levier) 9 Motivations : Art.210 E (fiscalit), OPCI ddis (conservation de tout ou partie du contrle), et externalisation (cash) Public to Private (SIIC OPCI)

Estimation des Actifs sous gestion des OPCI : 4 5 Mds deuros. Prolongation du rgime 210 E de 3 ans (taux port 19%) Paradoxe apparent : Dichotomie ? SCPI Grand Public et OPCI
Institutionnel
9

LOPCI SPPICAV RFA EL Le concurrent de la SIIC ?

La SPPICAV RFA EL Fiscalit des valeurs mobilires Exonration des revenus et plus-values Obligation de distribuer 85 % des profits locatifs et 50 % des plus-values Pas de quota de liquidit Pas de plafond dendettement Possibilit dactions de nature diffrencie Trois ans pour atteindre les 15 M dANR Amortissement notionnel Instrument facilitateur de Club Deals

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Le choix de lindirect en France : SIIC et OPCI

SIIC : Produit qui a fait ses preuves aux EU et Australie (REIT) France : besoin de taille Avantage temporaire ? Ne doit pas tre uniquement un outil fiscal Reconfiguration du secteur encore venir Attire de nombreux investisseurs internationaux Particulirement actif sur le march de linvestissement en IdF depuis dbut 2006 OPCI : pas simplement l pour remplacer les SCPI Deux formes bien distinctes SPPICAV taxation sur les dividendes FPI un peu comme un fonds non cot, taxation sur les revenus Avantage : fiscalit, flexibilit, liquidit, effet de levier Challenges Gestion de la liquidit Valorisation des parts et expertise & non pas un prix de march Base de clients (grand public / institutionnels) et politique marketing

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Rle des foncires et des fonds sur linvestissement en France

Qui achte de limmobilier dinvestissement en France (2004-2006) ?

2004

2005

2006

2007

Foncires Fonds d'investissement Privs Institutionnels Total

17% 56% 5% 22% 100%

19% 50% 6% 25% 100%

43% 33% 4% 20% 100%

30% 34% 5% 31% 100%

Source: CBRE, AEW Europe

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Dans un contexte 2008 2009 difficile pour les SIIC*

2008 pour les foncires :

La dcote sur lactif net rvalu bloque les leves de capitaux Une capacit dendettement presque puise

Les modalits dinvestissement venir des foncires

Blocage des fonds propres & saturation de lendettement Redressement des rendements exigs (rappel: prime de risque actions en oct : 700 bp) Mutation SIIC OPCI Prfrence maintenue pour la promotion pour compte propre Commerces : pas de changement, jusqu quand ? Logement : mouvement sens unique Effet SIIC 2-3 : gel des cessions pendant 5 ans Effet SIIC 4 : rgime de suspension : cessions en 2008 Pas dhorizon de liquidation

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* Source : prsentation B. Faure-Jarrosson, IPD - 37me sminaire Gestion dactif immobilier -18 sept. 2008 - Quels investisseurs pour demain ?

Quelle place pour les OPCI ? Lexemple des PUTs en GB

GB : Dcomposition du stock immobilier investi (estim 381 Mds fin 2005)

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Source : Understanding Commercial Property Investment 2007 Edition, estimate for end-2005 based on research undertaken for the IPF by Cass Business School, DTZ, and IPD.

OPCI (grand public) : la liquidit

Importance fondamentale de la liquidit

Obligations de liquidit valeur des actifs parfois lie aux volumes de retraits et non un march
avec offre / demande

Comportement de la variable retraits en fonction :

De la typologie des porteurs de parts (homogne vs htrogne) : externalits positives ou

ngatives des porteurs de parts entre eux.

De la composition de lactif et du comportement des diffrentes poches : externalits

positives ou ngatives des poches dactifs actions & foncires et immobilires

Do le risque de phnomnes de retraits massifs (phnomne de run ) limage des dpts bancaires classiques (FIFO ; premier arriv premier servi) Expriences internationales rcentes :

Fonds ouverts allemands : Deux sries de retraits massifs et de fermetures de fonds en 3 ans GB : plusieurs fermetures de fonds fin 2007
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Les outils de gestion de la liquidit utiliss par le fonds immobiliers non cots en Europe
Allemagne Fonds ouverts Droit de remboursement March secondaire organis Frquence des points de remboursement (au moins mensuelle) Adaptation de la frquence de remboursement par le fonds Suspension des remboursements en cas de crise Fractionnement ou rationalisation des demandes de remboursements Ratio minimum de liquidits Possibilit de s'endetter pour effectuer les remboursements Diversification du sous jacent Espagne FII France SCPI Italie FII Portugal FII RU APUTS Suisse Fonds immobiliers FRANCE OPCI

x x

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x x

x x x

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x x x

x x x

Source : IEIF, Les Fonds Immobiliers Europens accessibles aux particuliers , nov. 2008

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Encore de nombreux enjeux / difficults et dfis relever

OPCI RFA : bon dmarrage (avantage de lindirect) Grand public : 2009 crucial Comment prsenter ? produit pur / produit
hybride Est-ce un contrat multi-supports ? Quelle segmentation de clientle (nouvelle clientle et/ou celle des SCPI) ?
Poche de liquidit 10% de liquidits au minimum

OPCI

Poche financire 0 30% en fonction du profil de lOPCI

Poche immobilire 60% dimmobilier au minimum immeubles, parts de socits prpondrance immobilire dont SCI, SCPI, OPCI, terrains btir

Prservation de la liquidit et gestion actif passif

complexe Quelle mthodologie de contrle des risques ? Quels Benchmarks ?

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Encore de nombreux enjeux / difficults et dfis relever

Tarification et transparence dans la prsentation des frais Challenges organisationnels (chane des acteurs) et industrialisation /
automatisation ncessaires (avec 5 acteurs majeurs intervenant pour le vhicule)

Certaines problmatiques fiscales encore prsentes (international) Quels relais au-del de lavantage fiscal ?

Elargissement de la base institutionnelle

La question de lligibilit aux contrats dAssurance Vie,

mais sans oublier linadquation entre dlai liquidit Ass. Vie UC (2 mois) et OPCI (6 mois)

Caisses autonomes de vieillesse Quid commercialisation ltranger ?

Le Timing dentre sur le march est loin dtre neutre

Sur le plan cyclique est-ce le BON moment ?
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La prsente publication a pour objet daider les investisseurs prendre leurs dcisions dinvestissements, elle na en revanche pas pour objet de fournir des conseils en investissement un investisseur en particulier. Les investissements mentionns et les recommandations ci-dessus peuvent ne pas tre appropris pour tous les investisseurs : les lecteurs doivent se faire leur propre opinion sur lopportunit de tels investissements et recommandations en fonction de leurs propres objectifs dinvestissements, exprience, statut fiscal et situation financire. La prsente publication provient de diffrentes sources dinformation dont nous pensons quelles sont fiables, mais aucune dclaration ou garantie nest dlivre en considration de lexactitude et de lexhaustivit de linformation dlivre aux prsentes. Les opinions contenues aux prsentes refltent le jugement actuel de lauteur : elles ne refltent pas ncessairement les opinions AEW Europe, de ses filiales ou de toutes filiales du groupe AEW Europe, et sont susceptibles dvoluer tout moment. Bien quAEW Europe fasse ses meilleurs efforts pour utiliser dans la prsente publications des informations pertinentes et jour, des erreurs ou des omissions peuvent parfois survenir. Le groupe AEW Europe ne saurait tre tenu pour responsable, de quelque faon que ce soit, de tout dommage direct ou indirect rsultant de lusage de la prsente publication. La prsente publication ne doit pas tre copie, transmise ou distribue des tiers sans lautorisation crite pralable AEW Europe.

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