Explorați Cărți electronice
Categorii
Explorați Cărți audio
Categorii
Explorați Reviste
Categorii
Explorați Documente
Categorii
LECT.DRD. VIORICA IOAN STUDENTA: Petrovici Dana SPECIALIZAREA:FINANTE-BANCI ANUL II, GRUPA I
7. Topul creditelor ipotecare la bancile din Romania 8. Creditul ipotecar in Romania - trecut , prezent si mai ales viitor 9. Rata dobanzii la credite ipotecare in 2009, comparativ la principalele banci ale Romaniei 10. De ce sunt creditele din Romania mai scumpe decat cele din UE?
Cezar Basno; Constantin Floricel; Nicolae Dardanac: Moneda, credit, banci Editura Didactica si Pedagogica, 2003 pagina 126 2 Legea nr. 34/2006 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare 3 Vasile Dedu: Management bancar, Editura Mondan, Bucuresti 1997 pagina 63 3
convenita - consimtita prin contract judiciara - acordata de organele judecatoresti Dobanda Are un caracter esential in definirea acordului de credit si de regula poate fi:
fixa - pe toata durata rambursarii variabila - cu modificari, previzibile stabilite de cele doua parti Ipoteca, din punct de vedere juridic, are la baza: Teoria titlului - ipoteca este un titlu executoriu ce transfera automat posesia proprietatii in cazul neindeplinirii unor obligatii Teoria garantiei - nu se realizeaza transferul real de proprietate, ci se garanteaza executarea unor obligatii doar pana la concordanta valorica cu acestea. O astfel de ipoteca permite debitorului sa retina posesia atat timp cat obligatiile sunt respectate. Unele tipuri speciale de ipoteci au fost dezvoltate ca raspuns la tipurile
particulare de conditii de finantare. Ipotecile de grup - folosite pentru finantarea noilor dezvoltari. Se pot dezmembra pe masura realizarii pentru a fi cedate prin scoatere din ipoteca de grup in vederea vanzarii a unor proprietati imobiliare 4. Ipotecile pe echipamente si dotari Ipoteca globala pe teren, constructii si echipamente si dotari aferente ce au devenit imobile prin destinatie. Se utilizeaza pentru finantarea achizitiei de echipamente si dotari chiar si pentru locuinte - accesorii de instalatii, accesorii si echipamente de finisaje, mobilier, tamplarie si pardoseli, echipamente casnice. Ipoteca deschisa In cadrul acestei ipoteci se pot suplimenta sumele fara constituirea uneia noi. Este foarte utila pentru asigurarea unor fonduri debitorului ipoteci necesare intretinerii si imbunatatirii proprietatii imobiliare ipotecate. Avantajoasa si pentru creditorul ipotecar deoarece evita devalorizarea proprietatii imobiliare prin degradare sau pastreaza nedegradata capacitatea debitorului pentru onorarea obligatiilor, nemaifolosind la credite pe termen scurt pentru intretinerea in bune conditii a proprietatii imobiliare ipotecate.
Ipoteca pentru finantarea partiala sau totala a pretului proprietatii care se ipotecheaza Proprietarul ce doreste sa vanda se constituie in creditor ipotecar incheie actul de vanzare - cumparare dar simultan primeste ca garantii ipotecare proprietatea imobiliara pentru un angajament de plata ulterior. Ipoteca de acoperire Este o ipoteca secundara ce se suprapune peste o ipoteca principala existenta. De obicei, debitorul ipotecar avanseaza o suma aproximativ egala cu diferenta dintre soldul debitor al creditului ipotecar initial si suma convenita pentru aranjamentul financiar de acoperire noului creditor ipotecar. In majoritatea cazurilor, imprumutatul ramburseaza creditorului ipotecar de acoperire care plateste detinatorului ipotecii initiale.
circumstantele in care, prin nerespectarea conditiilor de imprumut, debitorul poate pierde dreptul de proprietate
Modificari legi
Inca din martie 2005 se anunta modificarea Legii creditului ipotecar: Pachetul celor patru legi care vizeaza dezvoltarea ipotecare, aferent programulul PAL incheiat de Romania cu Banca Mondiala, este finalizat.Conform programului, termenul de adoptare a legislatiei primare, care vizeaza modificarea Legii creditului ipotecar, este luna martie, urmand ca pana in septembrie sa fie adoptata si legislatia aferenta pietei secundare. In prima etapa, cea care ar trebui sa fie adoptata in aceasta luna, se va modifica Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar si Legea bancilor de credit ipotecar. In cea de-a doua etapa, vor fi adoptate Legea obligatiunilor ipotecare si cea a securitizarii creantelor. S-a modificat L nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare prin Legea nr. 34 din 1 martie 2006 pentru modificarea si completarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare.
www.bnro.ro 6
Modificarea legii creditului ipotecar face o distinctie neta intre creditul ipotecar comercial (creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, prin care se finanteaza imobile cu alta destinatie decat rezidentiala - birouri etc.) si creditul ipotecar rezidential. Cea mai importanta modificare adusa de aceasta lege vizeaza accesul nerezidentilor la cumpararea de imobile pe baza unui astfel de imprumut. In plus, actul normativ subliniaza ca prin credit ipotecar nu se poate refinanta decat un alt credit ipotecar, ceea ce inseamna ca un al doilea credit, de nevoi personale, chiar daca a fost folosit pentru renovarea locuintei, nu poate fi refinantat tot cu ajutorul creditului ipotecar. Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare poate fi acordat exclusiv de catre institutiile autorizate, cu respectarea conditiilor prezentei legi si a legilor speciale de constituire si functionare a acestora. Ipoteca constituita pentru garantarea creditului ipotecar pentru investitii imobiliare dureaza pana la rambursarea integrala a tuturor sumelor datorate in temeiul respectivului contract, dispozitiile art. 1785 si 1786 din Codul civil nefiind aplicabile. In cazul in care partile convin astfel, prin act in forma autentica ipoteca va putea fi transferata asupra unui alt imobil. Ipoteca asupra imobilului initial inceteaza de drept la data inscrierii noii ipoteci. Pana la rambursarea integrala a creditului ipotecar pentru investitii imobiliare, imobilul ipotecat va putea fi instrainat numai cu acordul prealabil, in scris, al creditorului ipotecar. Acest acord va fi necesar in legatura cu fiecare instrainare determinata. Este interzisa acordarea de credite ipotecare pentru investitii imobiliare conditionata de acceptarea de catre client a altor servicii care nu au legatura cu operatiunea de creditare respectiva sau de vanzarea ori cumpararea de valori mobiliare emise de institutia autorizata care acorda creditul. In cazul ipotecarii unei constructii, imprumutatul va incheia un contract de asigurare acoperind toate riscurile aferente acesteia. Contractul de asigurare va fi incheiat si reinnoit astfel incat sa acopere intreaga durata de valabilitate a creditului. Vechea disputa legata de inscrierea ipotecii pe un bun viitor (pe o casa in constructie), in urma unei legi care a blocat jumatate de an piata constructiilor pe credit, este partial rezolvata acum. Noile prevederi impun doar notarea autorizatiei de constructie la Biroul de Carte Funciara pentru inscrierea ipotecii. Totusi, legea proprietatii ramane in vigoare, iar ea solicita si incheierea unui proces verbal de receptie intre primarie, antreprenor si beneficiar. In acest context, judecatorii pot aplica una dintre cele doua legi la alegere. Finantatorii sunt insa de parere ca legea creditului ipotecar, fiind una speciala, ar trebui sa aiba intaietate in ochii judecatorilor. Legea nr.
7
34 reglementeaza si posibilele cesiuni de creante. Singura problema este data de faptul ca legea securitizarii creantelor, cu care trebuie corelate amendamentele din Legea nr. 34, nu a primit inca girul parlamentarilor.
mai mic de 10%, maximum 15% din valoarea locuintei, si nu va mai trebui sa astepte sa stranga inainte la fel de multi bani.
Importanta
Creditul ipotecar reprezinta forma principala de finantare a tranzactiilor cu proprietati imobiliare in care partile implicate - debitorul si creditorul - vor lua deciziile cele mai favorabile lor. Aceste hotarari sunt influentate de urmatoarele aspecte 6: obiectivele ce spera sa le realizeze relatia anticipata intre beneficiile si costurile aferente proiectului gradul de risc implicat alternativele viabile privind realizarea si utilizarea Decizia creditorului de a avansa fonduri va fi afectata de urmatoarele elemente de analiza 1. 2. 3. 4. soliditatea proiectului care urmeaza a se finanta exprimata prin: perspectivele de venituri generate de proiect in favoarea debitorului rentabilitatea investitiei si conditiile din care decurg riscurile in special: al ratei dobanzii al puterii de cumparare evolutia pietei careia se adreseaza proiectui de investitie in proprietati imobiliare profitul posibil de obtinut din investitii alternative gradul de certitudine si favorabilitatea perspectivelor generale si locale pentru
proiectul de investitii 5. raportul de interese al momentului pentru lichiditate sau pentru venituri din
capitaluri imobilizate. Decizia debitorului de a folosi creditul ipotecar se va fundamenta cel putin pe urmatoarele considerente:
6
Cezar Basno; Constantin Floricel; Nicolae Dardanac: Moneda, credit, banci Editura Didactica si Pedagogica, 2003 pagina 139 10
estimarile profiturilor obtinute pe baza resurselor costul resurselor imprumutate comparativ cu veniturile aduse de resursele proprii riscurile implicate de imprumut si de investitia capitalurilor in proprietati imobiliare protejarea unei pozitii obtinute prin imprumuturi si investitii anterioare pentru domeniul proprietatilor imobiliare.
Politica concurentei
Se refera la confruntarea dintre proprietatile imobiliare existente si finantarea uneia noi, eventual prin credit ipotecar, aducandu-se astfel noi competitori pe piata. Manifestarea acestei politici se realizeaza prin doua practici, respectiv: protejarea proprietatilor imobiliare vechi - prin blocarea prin neparticiparea finantarii proiectelor de investitii noi, cu riscul de a pierde o buna piata pentru investirea fondurilor promovarea proiectelor noi de investitii in proprietati imobiliare - cu riscurile proprii unei investitii noi, dar in special cu cel al devalorizarii celor vechi constituite deja, in majoritatea cazurilor, ca ipoteci la credite angajate pentru realizarea lor.
Politica guvernamentala
In domeniul creditului ipotecar ca suport al finantarii proiectelor de investitii in proprietati imobiliare, politica guvemamentala se manifesta prin facilitati sau constrangeri. In functie de evolutia generala a economiei, spre recesiune sau prosperitate, statul va. incuraja, sau va obstructiona implicarea creditului ipotecar in finantarea proiectelor de investitii in proprietati imobiliare printr-o serie de masuri asupra: ratei dobanzii garantiile ipotecare concesiunile de terenuri taxele si impozitele pe proprietati si pe capitalurile reinvestite
Riscurile de creditare
12
O deosebita importanta in gestionarea cu succes a finantarii proprietatilor imobiliare o are evaluarea riscurilor creditarii ipotecare si eficacitatea programelor de suportare a acestora. In analiza de risc a creditelor ipotecare se vor avea in vedere cel putin aspectele legate de urmatoarele elemente8: debitorul proprietatea piata legile si reglementarilejuridice administrarea finantarii lerarhizarea acestora este dificil de realizat deoarece fiecare in felul sau este de maxima importanta pentru decizia financiara de creditare si pentru evaluarea riscurilor de investire.
Afecteaza in egala masura atat creditorul cat si debitorul, dar fiecare incearca sa preia daca este posibil o cota cat mai mica din acest risc.
Desi la prima vedere pare a fi risc al debitorului, totusi creditorul suporta si el un risc major prin posibilitatea imprumutatului de a intra in incapacitate de plata si trecerea la executarea silita a garantiilor.
Legea 34 din 1 martie 2006 si Normele nr. 3/2000 stabilesc clauzele obligatorii intr-un contract de credit ipotecar, in scopul protectiei imprumutatilor, si conditiile in care se incheie aceste contracte. Astfel, pentru obtinerea unui credit solicitantii trebuie sa depuna o cerere insotita de o serie de documente, atestand destinatia creditului si bonitatea financiara. Inspectorii de credite ai institutiei financiare vor intocmi un referat cuprinzand datele de identificare ale solicitantului, informatii referitoare la creditul solicitat (suma, scadenta, destinatia, garantiile), informatii despre bonitatea solicitantului etc. Pe baza referatului aprobat, cu cel putin 10 zile inainte de semnarea contractului, imprumutatorul va pune la dispozitie imprumutatului o oferta scrisa, cuprinzand toate conditiile contractului, precum si termenul de valabilitate a acestuia. Contractul de credit ipotecar va cuprinde conditiile de scadenta, dobanda, valoarea garantiilor, clauze privind neonorarea la scadenta a creditului si a dobanzii.
15
De asemenea, Legea 34 din 1 martie 2006 instituie obligativitatea incheierii de catre imprumutat a unui contract de asigurare privind bunurile ipotecate, valabil pe toata durata creditului ipotecar, in care imprumutatorul va figura ca beneficiar al politei de asigurare. Primele de asigurare vor fi achitate de catre imprumutat, odata cu rambursarea ratelor privind creditul ipotecar primit. In cazul in care imprumutatul este o persoana juridica, el va trebui sa incheie, pe langa contractul de asigurare amintit, un contract de asigurare pentru riscul nefinalizarii constructiilor pentru care s-a acordat creditul ipotecar, beneficiarul fiind imprumutatorul. Contractele de asigurare se vor incheia cu o societate de asigurari, imprumutatorul neavand dreptul sa impuna imprumutatului un anumit asigurator.
10
A treia ofert vine de la Banca Italo-Romena, cu aa numitul Credit Imobiliar. Dobnda anual efecvtiv este de 7,8% iar clientul trebuie s dea napoi 106.822 euro. n cazul creditelor ipotecare n lei, pe 25 de ani, cele mai ieftine oferte sunt urmtoarele: Primul n top este creditul ipotecar de la Banca Transilvania. n cazul unui mprumut n valoare de 200.000 de lei, cu o dobnd anual efectiv de 11,79% suma total de returnat este de 586.620 lei. La creditul Rezidential de la BCR, dobnda anual efectiv este de 13,28% , iar suma de returnat ajunge la 642.633 lei. Pentru aceeai sum de 200.000 de lei, n cazul creditul Imobiliar de la CEC, dobnda este 13,4%. Cel care se mprumut va avea de dat bncii aproape de trei ori ct a luat, i anume 649.945 lei. n ultima vreme, economitii le-au recomandat romnilor creditul n moneda n care primesc salariul, adic n lei, pentru a evita fluctuaiile valutare. Privind cifrele, pentru un credit ipotecar n euro, clientul ajunge s returneze bncii o sum cu aproximativ 95% mai mare decat cea mprumutat, iar pentru creditul n lei suma este cu 193% mai mare. Diferena ntre costurile creditului n euro i cel n lei este foarte mare. Specialitii prognozeaz ns c dobnda la euro va mai crete, iar cea pentru lei va scdea. De asemenea, avertizeaz ca atunci cnd este contractat un credit s se in cont de faptul c, peste civa ani, Romnia va adera la zona euro. Cu toate acestea nimeni nu poate spune la acest moment dac vor crete costurile pentru creditele n euro i nici dac mprumutul n valut este riscant.
18
11
La 8 februarie 1999 pretul mediu al unei astfel de garsoniere era de 9000 USD. Acest pret mediu s-a mentinut constant pana in luna aprilie 2003. Din aprilie 2003 si pana in decembrie 2003 pretul mediu al unei garsioniere de acest tip s-a dublat ajungand la 18.000 EUR - in acel moment decalaljul dintre EUR si USD nu era mare dupa cum urmeaza:
Aprilie 2003 : 9000 USD Iunie 2003: 10.900 USD August 2003: 15.500 USD Decembrie 2003: 18.000 USD
Ce a urmat dupa 2003 stim cu totii, preturile au urcat in continuu astfel incat in prezet aceeasi garsoniera o poti cumpara cu 80.000 EUR, daca ai noroc si gasesti de vanzare. Ce s-a intamplat de fapt in a doua jumatate a 2003? Ati putea crede ca romanii brusc au inceput sa castige mai multi bani. Dar lucrurile nu stau chiar asa. Haide sa ne uitam peste urmatorul grafic care ne infatiseaza evolutia creditului catre populatie in perioada 2002-2009. Datele au fost preluate de pe site-ul BNRO - rapoarte lunare care au fost comasate si sintetizate intr-un singur raport.
iu n
iu n
iu n
iu n
iu n
iu n
iu n
iu n
ia n
ia n
ia n
ia n
ia n
ia n
ia n
ia n
Ce concluzii putem trage analizand acest grafic: 1. In perioada Ian.2003-Dec.2003 imprumuturile pe termen lung in lei au cunoscut o crestere de 354% 2. Creditele pe termen lung (ipotecare in principal) au inceput sa detina o pondere din ce in ce mai mare in totalul creditelor in lei ajungand ca din Ianuarie 2005 sa le depaseasca. In Dec 2006 volumul de credite pe termen lung era cu 71% mai mare decat pe cel pe termen scurt - in lei. 3. In Ianuarie 2006 creditele in lei au depasit creditele in valuta ca volum. Dupa cum observam anul 2003 este important pentru sistemul bancar romanesc si pentru piata imobiliara. Brusc creditele ipotecare au inceput sa ia amploare,iar preturile caselor la fel. Dar care este cauza, sursa acestei cresteri? Am putea spune ca e vb de o crestere economica, dar parca este prea brusca. Raspunsul il gasim in comunicatele de presa ale BERD . In cadrul acestui comunicat aflam ca in ianuarie 2003 BERD a furnizat BCR o linie de credit in valoare de 50 milioane EUR pentru finantarea creditelor imobiliare. La acestea se adauga 20 milioane EUR finantare pentru BancPost cu aceeasi destinatie. Aceste finantari au fost continuate in perioada urmatoare prin acordarea de linii de finantare pentru Banca Transilvania -10 mil. EUR , HVB Bank -10 mil EUR si BancPost -20 mil EUR. Dupa cum observam startul cresterii pietei imobiliare a fost dat de cei din afara si nu a fost rezultatul unei evolutii naturale a economiei romanesti. In plus aceste fonduri nu au fost directionate catre construirea de noi locuinte si dezvoltarii urbane ci doar achizitionarii locuintelor. Cum fondul locativ in Romania este foarte limitat nu trebuie sa ne surprinda aceasta escaladare a preturilor la case. Evolutia preturilor la imobiliare a fost pusa in mare parte pe seama banilor negri din economie. Daca ar fi fost asa atunci evolutia creditelor catre populatie nu ar fi trebuit sa cunoasca o astfel de evolutie. Nu zic ca nu sunt bani negri, dar ca nu ei influenteaza piata.
21
Jocurile sunt facute din alta parte si au un singur scop: profitul. Este de ajuns sa ne uitam la evoluatia dobanzilor de referinta pentru EUR si RON ca sa vedem de ce BERD a finantat aceste credite catre populatie. Iar BERD este doar varful de lance al unor interese mult mai puternice. Acelasi lucru s-a intamplat si cu bursa de la noi, intrari de capital strain care au alimentat o bursa saraca in emitenti si in investitoti autohtoni, iar la primele probleme economice banii au inceput sa fie retrasi. Rezultatul: o cadere drastica a cotatiilor bursiere.
9. Rata dobanzii la credite ipotecare in 2009, comparativ la principalele banci din Romania
Principalele caracteristici ale unui credit la 8 dintre principalele banci din Romania: rata dobanzii, suma maxima ce poate fi imprumutata si durata maxima de creditare.
Tabel Nr. 113
Banca
Destinatie credit
Suma maxima
Moneda credit
Rata dobanzii
400.000
RON RON
13,50% 18,04%
300.000 750.000
RON RON
360 360
20,30% 17,50%
13
250.000 250.000
300.000
EUR
420
11,32%
25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 0 BCR Intesa San Paolo Bank Millenium Bank RBS ING BRD Banca Banca Transilvania Romaneasca 13,5 18,04 20,3 17,5 12,75 9,24 12 11,34
10. De ce sunt creditele din Romnia mai scumpe dect cele din UE ?
Autor: Raluca Barbuneanu, capital.ro Publicat: 29 Octombrie 2009 Romnii pltesc dobnzi i de dou ori mai mari la mprumuturile n euro, fa de cetenii din statele membre UE15. n zona euro, dobnda medie la mprumuturile noi de consum a fost de 6,51%, iar la cele ipotecare de doar 3%, arat datele Bncii Centrale Europene (BCE) care
14 15
Grafic intocmit de autor conform datelor statistice de pe site-urile bancilor Raluca Barbuneanu, 29 octombrie 2009 www.capital.ro 23
centralizeaz statistici din luna august. n Romnia, dobnzile la creditele n euro pentru locuine erau, n august de 6,85%, iar la cele de consum - de 9,93%, potrivit statisticilor BNR elaborate dup metodologia BCE. Prin urmare, costurile mprumuturilor ipotecare sunt aproape duble n Romnia, iar la creditele de consum, cu 52% mai mari. ns, chiar i n rndul rezidenilor din UE exist diferene mari la capitolul costul banilor. Cetenii din Austria sunt printre cei mai avantajai de nivelul dobnzilor. Dei capitalul austriac este predominant pe piaa bancar romneasc, politica din ara de origine se pare c n-a fost importat i la noi. BCR, Raiffeisen, Volksbank sunt bnci romneti cu acionari majoritari austrieci. La polul opus, Grecia, o alt ar din care provin investitorii la mai multe bnci romneti, are niveluri ale dobnzilor din zona euro: 8,51% la creditele ipotecare i 3,27% la cele pentru locuine. De unde vin diferenele? - Costurile finanrii pentru bnci: o banc din o ar cu rating A se va mprumuta mult mai ieftin dect una din Romnia, creia i se asociaz, n cel mai fericit caz doar parial, o parte din riscurile pe care le presupune un rating junk. - Marjele mari de profit ale bncilor: n ciuda crizei, bncile au reuti s rmn pe profit. La nivelul ntregului sistem bancar s-a raportat un ctig de 90 de milioane de lei dup primul semestru, bncile revenindu-i dup pierderile din prima parte a anului. n 2008, profiturile realizate de bncile din Romnia au fost de circa 4,4 miliarde de lei. n primele ase luni ale anului trecut, bncile romneti au raportat un profit de 1,9 miliarde de lei, - Legile cererii i ale ofertei: chiar dac au fost scumpe, creditele de la bncile romneti au avut cutare. Nivelul dobnzilor la creditele n euro pentru populaie n alte state membre UE: Austria
24
- overdraft: 6,36% - credite de consum (dobnda fix): 5,07% - credite ipotecare cu dobnda variabil: 3,21% Frana - overdraft: 10,70% - credite de consum (dobnda fix): 6,57% - credite ipotecare cu dobnda variabil: 3,65% Germania - overdraft: 10,58% - credite de consum (dobnda fix): 5,28% - credite ipotecare cu dobnda variabil: 3,48% Grecia - overdraft: 14,33% - credite de consum (dobnda fix): 8,51% - credite ipotecare cu dobnda variabil: 3,27% Italia - overdraft: 6,80% - credite de consum (dobnda fix): 8,80% - credite ipotecare cu dobnda variabil: 2,54% Spania - overdraft: 11,64% - credite de consum (dobnda fix): 9,04% - credite ipotecare cu dobnda variabil: 2,80% Romnia -overdraft (euro) : 18.54% - credite de consum (dobnda fix): 9,93% - credite ipotecare cu dobnda variabil: 6,85%
Bibliografie
Cezar Basno, , Constantin Floricel Nicolae Dardanac Teodor Rosca Vasile Dedu Moneda si Credit, Editura Samara, Cluj-Napoca, 1996, pagina 34 Management bancar, Editura Mondan, Bucuresti 1997, pagina 63.
25
Moneda, Credit, Banci, Editura Didactica si Pedagogica, 2003 paginile 126, 139-141
Vasile Tiurliuc
www.antena3.ro www.astrofinanciar.ro www.banca-romaneasca.ro www.bnro.ro www.brc.ro www.brd.ro www.bancatransilvania.ro www.capital.ro www.ing.ro www.intesasanpaolobank.ro www.rbs.ro
26