NDICE.

PRESENTACIN.

PAG.

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OBJETIVO.
CAPTULO I. 1 MARCO JURDICO. CAPTULO II. 2 2.1 DEFINICIONES. Glosario de Trminos. CAPTULO III. 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 OPERACIONES CATASTRALES PARA LA VALUACIN Inspeccin Ocular, Objetivo y Operacionalidad. Datos que debe contener el croquis de localizacin de la manzana y el predio. Sembrado de las construcciones en el predio y clasificacin de tipologas existentes. Lineamientos Tcnicos de Valuacin. Procedimientos de Valuacin Inmobiliaria. Reporte fotogrfico. CAPTULO IV. 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 VALUACIN DE PREDIOS URBANOS, SUBURBANOS Y RSTICOS. Predios urbanos. Por su rgimen de propiedad. Clasificacin del suelo urbano. Factores en el proceso de valuacin de predios. Factores de eficiencia de suelo Factor resultante de la tierra. CAPTULO V. 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 VALUACIN DE CONSTRUCCIONES. Tipologas de Construccin. Habitacional Precaria. Habitacional Unifamiliar Econmico. Habitacional Unifamiliar de Inters Social. Habitacional Unifamiliar Medio. Habitacional Unifamiliar Bueno.

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12 12 14 14 15 16 21

21 21 21 22 22 23 30

30 30 32 35 37 38 40

5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 5.15 5.16 5.17 5.18 5.19 6 6.1 6.2 6.3

Habitacional Unifamiliar Muy Bueno. Habitacional Unifamiliar Especial. NH1 Precaria. NH2 Econmica. NH3 Media. NH4 Buena. NH5 Muy Buena. NH6 Lujo. NH7 Especial. AEAC Anuncios espectaculares y Antenas de Telefona y Comunicacin. Descripcin de elementos constructivos de acuerdo a las tipologas de Construccin. Mritos y Demritos de las Construcciones. Tabla de Valores Unitarios segn tipologa. CAPITULO VI RGIMEN DE CONDOMINIOS Condominios. Clculo de indivisos. Mtodo de valuacin de condominios.

43 45 48 48 49 49 50 50 51 51 52 53 55 55 55 56 67

PRESENTACION.

La Presidencia Municipal de Oaxaca de Jurez tiene a bien presentar EL MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TCNICOS DE VALUACIN INMOBILIARIA, PARA EL MUNICIPIO DE OAXACA DE JUREZ, que contiene las polticas y criterios, que debern aplicar las personas que practiquen avalos catastrales dentro del municipio con fines recaudatorios para el pago de las contribuciones establecidas en el marco normativo municipal.

Es facultad del H. Ayuntamiento y Gobierno Municipal, tal como lo establecen los artculos 115 de la CONSTITUCIN POLTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS y 113 CONSTITUCIN POLTICA DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE OAXACA regular la actividad que sobre valuacin inmobiliaria catastral se presenta para inscribir o modificar los registros existentes, en el catastro municipal. Por lo que este manual establece los procedimientos y criterios que se requieren para establecer las cuotas equitativas.

El Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria es obligatorio para los peritos valuadores registrados en el Municipio de Oaxaca de Jurez, as como para los notarios pblicos, contribuyentes y personal que labora en el H. Ayuntamiento, ya que a travs de este se establece el clculo del pago de contribuciones, Impuesto Predial, Impuesto Sobre Traslado de Dominio, regularizaciones y/o modificaciones, como lo son subdivisin, desmembr, fusin etc. Por lo anterior, es necesaria la autorizacin por parte el H. Cabildo.

El municipio de Oaxaca de Jurez hace un reconocimiento a la labor y apoyo que realiz el COLEGIO ANTEQUERA DE PROFESIONALES EN VALUACION A.C. para la realizacin de este manual. OBJETIVO. Este Manual tiene como objetivo establecer la Normatividad en Materia de Valuacin Catastral que ser aplicada de manera particular en todos los predios ubicados en el Municipio de Oaxaca de Jurez, Oaxaca, conforme a sus caractersticas fsicas y de ubicacin, empleando para ello los Valores Catastrales Unitarios de Suelo y Construccin publicados.

CAPTULO I. 1.-MARCO JURDICO. CONSTITUCIN POLTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS. ARTCULO 27, PRRAFOS I y III. La Nacin tendr en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el inters pblico, as como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiacin, con objeto de hacer una distribucin equitativa de la riqueza pblica, cuidar de su conservacin, lograr el desarrollo equilibrado del pas y el mejoramiento de las condiciones de vida de la poblacin rural y urbana. En consecuencia, se dictarn las medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras pblicas y de planear y regular la fundacin, conservacin, mejoramiento y crecimiento de los centros de poblacin; para preservar y restaurar el equilibrio ecolgico; para el fraccionamiento de los latifundios; para disponer, en los trminos de la ley reglamentaria, la organizacin y explotacin colectiva de los ejidos y comunidades; para el desarrollo de la pequea propiedad rural; para el fomento de la agricultura, de la ganadera, de la silvicultura y de las dems actividades econmicas en el medio rural, y para evitar la destruccin de los elementos naturales y los daos que la propiedad pueda sufrir en perjuicio de la sociedad. ARTCULO 31, FRACCIN IV. Son obligaciones de los mexicanos: IV. Contribuir para los gastos pblicos, as de la Federacin, como del Distrito Federal o del Estado y Municipio en que residan, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes. ARTCULO 36, FRACCIN I, PRRAFO PRIMERO. Son obligaciones del ciudadano de la Repblica: I. Inscribirse en el catastro de la municipalidad, manifestando la propiedad que el mismo ciudadano tenga, la industria, profesin o trabajo de que subsista; as como tambin inscribirse en el Registro Nacional de Ciudadanos, en los trminos que determinen las leyes. ARTCULO 73, FRACCIONES XIX y XXIX. El Congreso tiene facultad: XIX. Para fijar las reglas a que deba sujetarse la ocupacin y enajenacin de terrenos baldos y el precio de stos; XXIX-C. Para expedir las leyes que establezcan la concurrencia del Gobierno Federal, de los Estados y de los Municipios, en el mbito de sus respectivas competencias, en materia de asentamientos humanos, con objeto de cumplir los fines previstos en el Prrafo Tercero del artculo 27 de esta Constitucin;

ARTCULO 115, FRACCIN IV Y V. IV. Los Municipios administrarn libremente su hacienda, la cual se formar de los rendimientos de los bienes que les pertenezcan, as como de las contribuciones y otros ingresos que las legislaturas establezcan a su favor, y en todo caso: a) Percibirn las contribuciones, incluyendo tasas adicionales, que establezcan los Estados sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamiento, divisin, consolidacin, traslacin y mejora as como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles. Los Municipios podrn celebrar convenios con el Estado para que ste se haga cargo de algunas de las funciones relacionadas con la administracin de esas contribuciones. V. Los Municipios, en los trminos de las leyes federales y estatales relativas, estarn facultados para: a) Formular, aprobar y administrar la zonificacin y planes de desarrollo urbano municipal; En lo conducente y de conformidad a los fines sealados en el prrafo tercero del artculo 27 de esta Constitucin, expedirn los reglamentos y disposiciones administrativas que fueren necesarios;

ARTCULO 121. En cada Estado de la Federacin se dar entera fe y crdito de los actos pblicos, registros y procedimientos judiciales de todos los otros. El Congreso de la Unin, por medio de leyes generales, prescribir la manera de probar dichos actos, registros y procedimientos, y el efecto de ellos, sujetndose a las bases siguientes: I. II. Las leyes de un Estado slo tendrn efecto en su propio territorio y, por consiguiente, no podrn ser obligatorias fuera de l. Los bienes muebles e inmuebles se regirn por la ley del lugar de su ubicacin.

CONSTITUCIN POLTICA DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE OAXACA. ARTCULO 113, FRACCIN II. Los municipios a travs de sus ayuntamientos, administrarn libremente su hacienda, la cual se compondr de sus bienes propios y de los rendimientos que estos produzcan, as como de las contribuciones e ingresos que la legislatura del estado establezca a su favor y en todo caso: Percibirn las contribuciones, incluyendo tasas adicionales que establezca el estado sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamiento, divisin, consolidacin, traslacin y mejoras, as como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles. LEY DE INGRESOS DEL MUNICIPIO DE OAXACA DE JUREZ, OAXACA, PARA EL EJERCICIO FISCAL 2013. ARTCULO 15.- La realizacin de los avalos que se soliciten por cualquier dependencia municipal deber realizarse por el rea de valuacin inmobiliaria dependiente de la Unidad de Catastro Municipal o en su defecto, por personas fsicas que se encuentren registradas como perito valuador ante la Direccin de Ingresos Municipal. Para registrarse como perito valuador, se deber cumplir con los siguientes requisitos: I.- Ser ciudadano mexicano; II.- Tener ttulo profesional de Ingeniero Civil, Ingeniero Arquitecto, Arquitecto y Corredor Pblico, o en su caso acreditar su especialidad, arte u oficio ante la Direccin de Ingresos; III.- Tener cdula de la Direccin General de Profesiones, dependiente de la Secretara de Educacin Pblica;

IV.- Que tenga la acreditacin de perito valuador de bienes inmuebles otorgada por un colegio profesional, acreditado ante la Secretara de Educacin Pblica (SEP); V.- Estar en ejercicio de su profesin y tener como mnimo una experiencia de dos aos en valuacin inmobiliaria, inmediatamente anterior a la fecha de su solicitud, misma que ser acreditada por el colegio profesional que emita la acreditacin de la fraccin anterior. VI.- Que tenga conocimientos suficientes de los procedimientos y lineamientos tcnicos, as como del mercado de bienes inmuebles de Oaxaca de Jurez, para lo cual la autoridad fiscal emitir los lineamientos generales con el fin de corroborarlos. La Direccin de Ingresos dependiente de la Tesorera Municipal generar con dichos documentos y requisitos un registro de valuadores inmobiliarios municipales que determinar los peritos autorizados para emitir avalos fsicamente factibles para el catastro municipal mismo que se encontrar disponible en el sitio de la pagina web del municipio. ARTCULO 35.- La determinacin de las bases gravables, para el cobro de las contribuciones inmobiliarias, Impuesto Predial e Impuesto sobre Traslado de Dominio, se realizar en los trminos de la presente Ley, aplicando supletoriamente, en lo que se oponga, la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Oaxaca, de acuerdo a las tablas de valores unitarios de terreno y construccin que se describe a continuacin: I.-Para calcular el valor del suelo: Se deber consultar la tabla correspondiente que se encuentra en la Ley de Ingresos para el Municipio de Oaxaca de Jurez, Oaxaca, Ejercicio Fiscal 2013. Debiendo aplicar invariablemente los valores descritos de acuerdo con la clave de suelo y la clave de construccin que le corresponda, de conformidad con la tabla de valores de uso de suelo establecida en el artculo 39 de la presente ley. II.- Para calcular el valor de la construccin o construcciones se utilizarn los siguientes parmetros de valor. Se deber consultar la tabla correspondiente que se encuentra en la Ley de Ingresos para el Municipio de Oaxaca de Jurez, Oaxaca, Ejercicio Fiscal 2013. Los valores catastrales, inmobiliarios o bajo cualquier otra denominacin, determinados por Autoridades de otros niveles de gobierno distintos al municipal, o por perito valuador autorizado por la Direccin de Ingresos Municipal o por institucin bancaria con licencia expedida por la Comisin Nacional Bancaria y de Valores, podrn ser utilizados como valor de referencia para determinar las bases gravables de las contribuciones inmobiliarias municipales, nicamente cuando los valores se adecuen a las tablas de valores unitarios de suelo y construccin, o en su caso el valor que resulte que sea superior a estos valores fiscales, emitidos en documento oficial que contenga el avalo comercial o inmobiliario practicado, en donde se especifique de manera particular que clave de valor de terreno y que clave de valor de suelo se utilizaron de acuerdo a la zonificacin aprobada en la presente Ley. ARTCULO 36.- Para la aplicacin de la zonificacin de valores unitarios de terreno y construcciones se estar a lo dispuesto en el artculo 39 de la presente ley. Por lo que respecta al valor y la tipologa de la construccin, adems de lo dispuesto por el artculo 35, fraccin II, ser aplicable lo establecido en el Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria para el Municipio de Oaxaca de Jurez. Para efectos de las claves aplicables a la zonificacin de los valores de suelo, stas podrn estar conformadas en forma numrica o alfanumrica, comprendindose los dos primeros dgitos como el identificador de la agencia, los siguientes dos dgitos como el identificador de la colonia y los ltimos dos dgitos como el identificador de la regin o zona de valor fiscal, pudiendo contener tambin un identificador de letras A;B;C;D;E, que identifican la subregin o subzona de valor a que corresponda cada clave.

ARTCULO 38.- Las Autoridades podrn determinar presuntivamente el valor fiscal mediante la realizacin de un avalo fiscal, el cual servir para estimar la base gravable y determinar las contribuciones inmobiliarias. ARTCULO 39.- Para la aplicacin de los impuestos en materia inmobiliaria, los sujetos obligados al pago, estn regulados por la siguiente tabla de valores de uso de suelo que contiene la Agencia Municipal, nombre de la colonia, clave de identificacin catastral, zonificacin y valor unitario de suelo por metro cuadrado. Se deber consultar la tabla correspondiente que se encuentra en la Ley de Ingresos para el Municipio de Oaxaca de Jurez, Oaxaca, Ejercicio Fiscal 2013. CAPTULO XIII. DERECHOS PRESTADOS POR LA TESORERA MUNICIPAL. ARTCULO 128.- Por los servicios y trmites que se presten a travs de la Tesorera Municipal causarn derechos conforme a la siguiente tarifa: Se deber consultar la tabla correspondiente que se encuentra en la Ley de Ingresos para el Municipio de Oaxaca de Jurez, Oaxaca, Ejercicio Fiscal 2013. CAPTULO II. 2. DEFINICIONES. 2.1 Glosario de Trminos. Para los efectos de este Manual de Procedimientos, se establecen las siguientes definiciones: ACCESORIOS (ELEMENTOS).- Son aquellos que se consideran indispensables para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, es decir, que se convierten en elementos caractersticos del bien analizado. AGOSTADERO: Sirve para pastizales y normalmente se encuentra en las faldas de los cerros o en cerros completos o terrenos que no se usan para la agricultura. BASE CATASTRAL.- Es el valor asignado a un bien inmueble, para efectos del cobro de Impuesto Predial y Traslado de Dominio; el cual deber tomarse el de mayor valor entre el valor declarado por el contribuyente y el del avalo realizado por el perito valuador registrado ante el municipio. BIEN INMUEBLE.- El suelo y las construcciones adheridas a l, as como todo lo que est unido a un predio de manera fija, de modo que no pueda separarse sin causarle deterioro al mismo o al objeto que se separe; y en general los que considere como tales el Cdigo Civil del Estado de Oaxaca. CATASTRO.- Es un sistema de informacin territorial para usos mltiples, estructurado por los registros documentales, grficos y alfanumricos que contienen la informacin cuantitativa y cualitativa de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Municipio de Oaxaca de Jurez (inventario), sin importar la tenencia de la tierra: ejidal, comunal, propiedad privada, propiedad del estado. CATEGORA DE LA CONSTRUCCIN.- Es la clasificacin de acuerdo al costo de los principales elementos de la construccin, siendo stos: econmico, medio y bueno.

COEFICIENTE DE CONSTRUCCIN.- Es el factor que se le aplica al valor de una construccin en particular, el cual puede ser de diversa ndole. COEFICIENTE DE SUELO.- Es el factor que se le aplica al valor del suelo para determinar su valor de manera particular, el cual puede ser de diversa ndole. CONDOMINIO.- Es el inmueble, construido en forma vertical, horizontal o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente, perteneciente a distintos propietarios y con elementos o partes comunes de carcter indivisibles. CONDOMINO.- Es la persona fsica o moral, en calidad de propietario o que haya celebrado contrato por el que, de cumplirse en sus trminos, llegue a ser propietario, est en posesin de uno o ms de los departamentos, casas o locales del inmueble susceptible de aprovechamiento independiente y con partes de uso comn indivisibles, que tiene un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un rea determinada en la que ejercen plenos actos de dominio y derecho de copropiedad sobre los elementos comunes. CORREDOR CARRETERO.- Comprende los lotes con frente a carreteras o vas de acceso a la ciudad se caracteriza por la presencia de usos especficos de la zona como son bodegas, talleres, locales industriales y hoteles, generalmente su nivel de consolidacin puede ser bajo, medio y alto. CORREDOR URBANO.- Comprende los predios con frente a una vialidad importante, se caracteriza por la presencia constante de locales comerciales y oficinas en planta baja, mezclados con vivienda en la parte alta o posterior del frente. En algunos casos la concentracin de actividades de corredor se extiende a los lotes colindantes abarcando a veces manzanas completas. Existen dos tipos de corredores urbanos: alta y baja Intensidad. DATOS PERSONALES.- Segn la Ley de Transparencia y Acceso a la Informacin Pblica para el Estado de Oaxaca y la de Proteccin de Datos Personales del Estado de Oaxaca, son aquellos referentes al nombre del propietario o poseedor, domicilio, ubicacin del predio, valor catastral, medidas y colindancias, as como la vinculacin de los anteriores con la fotografa de la propiedad o cualquier informacin existente en el Banco de Datos existente. DEMRITO.- Es el resultado de la aplicacin de los factores que disminuyen el valor del inmueble y se expresa en porcentajes, que pueden ser de diversa ndole. DESMEMBRE.- Parte de la subdivisin de un predio con la autorizacin correspondiente de la Direccin General de Ordenamiento Urbano, Centro Histrico y Medio Ambiente Sustentable del Municipio de Oaxaca de Jurez. FEDATARIO.- Las personas dotadas de fe pblica que intervengan en operaciones inmobiliarias, vinculadas al objetivo del catastro. FRACCIONAMIENTO.- Lotificacin mayor a 25 lotes que incluye reas de donacin, reas de vialidades y reas verdes, existen para vivienda y parques industriales y sern autorizados por la Direccin General de Ordenamiento Urbano, Centro Histrico y Medio Ambiente Sustentable del Municipio de Oaxaca de Jurez. IMPUESTO PREDIAL.- Es un tributo con el cual se grava una propiedad o posesin inmobiliaria, o contribucin que hacen los ciudadanos que son dueos de un inmueble, ya sea vivienda, despacho, oficina, edificio o local comercial, que se pagar conforme a las tasas aplicables previstas en la Ley de Ingresos Municipal Vigente.

INSTALACIONES ESPECIALES.- Son aquellas que se consideran indispensables para el tipo de inmueble. LEVANTAMIENTO.- Conjunto de actividades topogrficas, fotogramtricas y de informacin catastral en campo efectuadas para obtener las caractersticas fsicas de un bien inmueble. LEY DE INGRESOS DEL MUNICIPIO DE OAXACA DE JUREZ.- Disposicin normativa que contempla la estimacin de ingresos del Municipio de Oaxaca de Jurez durante un ao calendario, de conformidad con las bases establecidas en la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, la Constitucin Poltica del Estado Libre y Soberano de Oaxaca, y dems legislacin aplicable. LOTE.- Fraccin de terreno cuyos linderos estn determinados fsica y/o legalmente. LOTE CON PANCOUPE.- Lote en esquina con achatamiento en el vrtice que forma la esquina, el cual no deber ser mayor de 25 metros. LOTIFICACIN.- Divisin de un terreno hasta en 25 partes o lotes sin destinar reas de donacin o reas verdes. De medida estndar. MANUAL DE PROCEDIMIENTOS LINEAMIENTOS TCNICOS.- Conjunto de normas, reglas y procedimientos que integran los mtodos y criterios adecuados para llevar a cabo la valuacin, con apego a la normatividad vigente. MANZANA.- rea debidamente delimitada por vas, reas pblicas y zonas federales que puede contener uno o ms predios. MENSURA.- Medicin efectuada por la autoridad catastral de bienes inmuebles. MRITO.- Es el incremento resultado de la aplicacin de los factores que aumentan el valor de un inmueble y se expresa en porcentajes y puede ser de diversa ndole. NOMBRE DEL PROPIETARIO O POSEEDOR.- Es el dato que aparece en el documento con el que ampara tal circunstancia; cuando existan varios propietarios o poseedores, se registrar el nombre del primero de ellos, seguido de la expresin y copropietarios o y coposeedores. OBRAS COMPLEMENTARIAS.- Son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble. PADRN CARTOGRFICO.- Es el conjunto de mapas, planos, fotografa, impresos y archivos digitales de los mismos que permiten conocer en forma grfica, la localizacin y las caractersticas cuantitativas de los inmuebles ubicados en el Estado. PADRN CATASTRAL.- Es el conjunto de registros de informacin catastral en los que se asientan las caractersticas de los bienes inmuebles que deben ser del conocimiento de las autoridades catastrales para ejercer sus atribuciones en trminos de Ley. PANCOUP O CHAFLN.- Es una lnea recta (a veces curva pero no es lo correcto) que une dos lneas perpendiculares suavizando el vrtice de tal modo que permita el libre trnsito y giro de vehculos. El mnimo es de 3m de radio, lo que facilita que los autos den vuelta de una calle a la otra. PERITO VALUADOR.- Es el profesionista que cuenta con conocimientos tericos, prcticos y experiencia sobre valuacin de bienes inmuebles, con constancia de registro expedida por el Municipio de Oaxaca de Jurez.

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PLANO DE MANZANA.- Es aqul que contiene el permetro de la misma, as como los parapetos o el parmetro de las manzanas contiguas, nombre de las calles circundantes, orientacin, as como la localizacin de esta en la zona. PLANO DE PREDIO.- Es aquel que contiene el permetro y medidas de ste, localizacin dentro de la manzana, orientacin y nombre de las calles circundantes. PLANO DE SECTOR.- Es aqul que contiene informacin planimtrica y/o altimtrica de una zona de la localidad o poblacin, as como su localizacin en la misma. PLANO DE ZONAS HOMOGNEAS DE VALOR.- Es aquel que contiene las zonas de valor que presenta una zona con caractersticas de igualdad que se generan dentro de la ciudad, para formar grandes extensiones de terreno con igual nmero de poblacin, densidad de construccin, servicios y equipamiento entre otros, el cual lleva a homogenizar totalmente y que representan una zona de valor total. PREDIO.- Es la porcin de terreno comprendida dentro de un permetro, con construcciones o sin ellas, pudiendo ser sub-urbano o urbano, que pertenezca en propiedad o posesin a una o varias personas. PREDIO EN CONDOMINIO.- Es el espacio horizontal ocupado por la unidad constructiva, ya sea que est ubicado en la planta baja o en la planta alta o superior. PREDIOS RSTICOS.- El predio rstico es aquel que estando fuera de los lmites de las ciudades o poblaciones, sea por su naturaleza, susceptible de actividades agropecuarias y en general de cualquier otra actividad econmica primaria; los predios rsticos tambin se localizan dentro de las reas de influencia de las ciudades o poblaciones. RGIMEN EN CONDOMINIO.- Rgimen jurdico conforme al cual una persona llamada condmino, a la vez que es propietaria individual y exclusiva de un espacio arquitectnico, es tambin copropietaria de los elementos y partes comunes del inmueble que forma parte. PROPIEDAD OFICIAL (FEDERAL, ESTATAL O MUNICIPAL).- Es aquella que tiene normalmente utilidad pblica y que se encuentra debidamente registrada en el catastro de la localidad y en el Registro Pblico de la Propiedad. PROPIEDAD PRIVADA.- Se denomina as al derecho que tenemos los mexicanos al dominio de la tierra que nos otorga la Constitucin Federal de los Estados Unidos Mexicanos para poseerla trabajarla o habitarla y de esa manera usufructuarla para lo cual es necesario formalizarla a travs de un documento legal (escritura, acta de posesin o documento que compruebe la propiedad debidamente registrada en el catastro de la localidad y en el Registro Pblico de la Propiedad). SECTOR.- Es la subdivisin tcnico-administrativa realizada en una zona catastral, establecida por las Autoridades municipal, en la que agrupa a un nmero determinado de manzanas. TIPOLOGA.- Es la clasificacin de las construcciones en dos grupos: antigua y moderna, identificadas con categoras de inmueble: econmico, medio y bueno, e identificado con tres estados de conservacin malo, regular y bueno. USO DE CONSTRUCCIN.- Es la clasificacin de acuerdo a su uso y podrn ser: habitacional, de producto, industrial y/o de apoyo a la produccin y obras complementarias. VALOR CATASTRAL.- Es el producto de la aplicacin de los valores unitarios, por unidad, tipo de terreno y construccin aprobados por Ayuntamiento, multiplicados por las superficies respectivas y que

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sirve como base gravable para la determinacin del Impuesto Predial y Traslacin de Dominio, de los inmuebles en el municipio de Oaxaca de Jurez. VALOR COMERCIAL O DE MERCADO.- Es el valor que resulta de la investigacin de los valores de suelo y construccin a travs de su oferta y demanda para un bien inmueble en particular. VALOR UNITARIO DE SUELO.- Es el valor por unidad de superficie que el Municipio le asigna al suelo y que se encuentra dentro de los rangos publicados por el Peridico Oficial del Estado. VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIN.- Es el valor por unidad de superficie construida y publicado en el peridico oficial del estado para las distintas tipologas de construccin. VALUACIN.- Es el procedimiento por medio del cual se determina el valor de la base catastral de un bien inmueble, aplicando las Tablas de Valores de Suelo y de Construccin a un predio en particular. ZONA CATASTRAL.- rea de una poblacin que presenta caractersticas urbanas y socioeconmicas homogneas. ZONA DE VALOR CATASTRAL.- Delimitacin geogrfica que establecen las autoridades municipales de un rea o superficie urbana que contienes valores catastrales. CAPTULO III. 3. OPERACIONES CATASTRALES PARA LA VALUACIN. Conforme a la Ley de Catastro del Estado de Oaxaca vigente, la valuacin catastral tiene por objeto asignar mediante procedimientos tcnicos, un valor determinado a los inmuebles ubicados en el Municipio, de acuerdo a lo establecido en dicha Ley y su Reglamento. Para determinar el valor catastral, se emplean la zonificacin catastral y los valores unitarios aprobados por el Congreso del Estado, que correspondan tanto para el terreno como para la construccin. La Autoridad Catastral podr emitir un avalo catastral en el marco de los programas que se realicen para actualizar el padrn catastral o a iniciativa de los propietarios o poseedores cuando estn dentro de los supuestos que contempla la Ley, que pueden ser: a) b) c) d) Como predio inscrito por primera vez (avalo nuevo). Cuando el valor del predio tenga una antigedad de un ao. Cuando en el predio se efecten mejoras, adiciones o modificaciones; Cuando parte del predio o la totalidad sea objeto de traslado de dominio o modifique su situacin jurdica. e) Cuando el predio cambie de tipo de predio (rstico a urbano). f) Cuando una construccin est habilitada o en su caso ya se encuentre habitada, an y cuando no se haya terminado, y g) Porque el propietario o poseedor lo solicite.

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Para la emisin de un avalo catastral se debern seguir cuatro pasos fundamentales, los cuales sern descritos en este captulo y son: La inspeccin ocular, el levantamiento catastral, la asignacin de la clave catastral y la emisin del avalo catastral. 3.1 Inspeccin ocular: objetivo y operatividad. El objetivo principal de la inspeccin ocular, para fines de emisin de avalo catastral, es corroborar la informacin del predio a valuar, con base en sus caractersticas fsicas y legales. Para ello, cuando se

va realizar un trmite ante la Autoridad Catastral en donde se tiene que emitir un avalo catastral (avalo nuevo, actualizacin, manifiesto catastral o traslado de dominio) previamente se tramita la inspeccin, comprobando la autoridad que ya fueron cubiertos los derechos establecidos en la Ley de Ingresos vigente a la fecha de la emisin, y que el solicitante ya cumpli con los requisitos necesarios de acuerdo al tipo de trmite. La inspeccin permite recabar los datos generales del predio, de la manzana y/o de la zona de ubicacin del mismo; ya que durante este proceso se recorrer el bien a valuar y se verificarn los datos fsicos del predio y, en su caso de la construccin, comunicndole al propietario la necesidad de realizar una medicin o levantamiento catastral. Adicionalmente se realizar el reporte fotogrfico. En la inspeccin ocular realizada al predio, se analizan 7 aspectos importantes que son: datos catastrales, datos del propietario o poseedor, datos de ubicacin del predio, datos fsicos del predio, medidas y colindancias, datos fsicos de la construccin, e Identificacin de tipologas de Construcciones existentes. a) Datos Catastrales. En este rubro se indicar la fecha de reporte de la inspeccin ocular, el nmero de folio de la UCMO (Unidad Catastral del Municipio de Oaxaca), y se corroborar y en su caso asignar la clave catastral y la cuenta predial correspondiente. b) Datos del Propietario o Poseedor. En este rubro se consignan los datos de la o las personas fsicas y/o morales que tienen la propiedad o posesin del predio. Es importante considerar que no siempre se da el caso de que el propietario o poseedor viva en el inmueble que se va a valuar. c) Datos de Ubicacin del Predio. En este rubro se deber consignar, en primer lugar, la zona de valor, la cual est indicada en la Ley de Ingresos del Municipio vigente. Ello permite ubicar el inmueble a valuar, asignar su correspondiente valor unitario de suelo, y tambin identificar su uso del suelo. Los datos correspondientes al equipamiento en la zona donde se ubica el predio, facilitan que a futuro se considere una nueva propuesta de valor catastral unitario de suelo. Esta informacin permite, tambin, diferenciar entre un predio rstico y uno urbano. Para el caso de la vialidad se deber indicar el tipo y material de sta. d) Datos Fsicos del Predio. Se refieren a los datos especficos y cualitativos del predio, como son: ubicacin en la manzana; relieve (topografa); porcentaje de pendiente; si es baldo o si tiene construccin; su forma geomtrica; su profundidad o fondo, as como su frente. Estos dos ltimos, indicados en metros. e) Medidas y Colindancias. Esta informacin se genera de los documentos legales presentados (escrituras, levantamiento topogrfico, traslado de dominio, etc.). En el formato del Avalo Catastral, en el espacio de fuente de informacin se anotar el nombre del documento de donde se obtienen los datos. Cabe sealar la importancia de identificar stos, ya que en caso de existir diferencias considerables, se debern consignar contra lo visto en campo.

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f) Datos Fsicos de la Construccin. Si al realizar la inspeccin ocular al predio motivo del avalo, se observan una o ms construcciones, stas se debern desglosar. La superficie se refiere a los metros cuadrados construidos y en el uso del suelo del inmueble, se indicar el detectado en la inspeccin, con las observaciones correspondientes. Esta informacin permitir cuantificar el monto de lo edificado sobre el predio, para asignarle el correspondiente valor unitario catastral, de acuerdo al tipo (habitacional, comercial y/o industrial, etc.). g) Identificacin de Tipologas de Construcciones existentes. Finalmente, en el caso de que el inmueble cuente con diferentes construcciones, stas se debern describir por su clave y tipo, si est en avance constructivo o terminado; su edad en aos; su estado de conservacin, el cual podr ser bueno, regular o malo; los niveles construidos y su correspondiente rea en metros cuadrados. Esta informacin nos permite clasificar los tipos de construccin y su estado de conservacin. Los datos referidos son necesarios para asignar el Valor Unitario Catastral indicado en la Ley de Ingresos del Municipio. Es importante que en el formato de inspeccin ocular se asiente el nombre y registro del perito que realiz dicho trabajo y el nombre de la persona que corrobor la inspeccin de dicho inmueble y en ambos casos se deber signar el documento. 3.2 Datos que debe contener el croquis de localizacin de la manzana y el predio. Para una identificacin precisa del lote o inmueble por valuar, el croquis que deber dibujarse en el formato correspondiente deber contener: la macrolocalizacin en donde aparezca la ubicacin del terreno o inmueble dentro de la manzana o bloque en donde se encuentre y a partir de este en un radio aprox. de 300 mts. Las manzanas y nombres de calles, sin olvidar la orientacin correspondiente, la microlocalizacin que debe contener las medidas perimetrales del terreno y las de sus diagonales, las distancias de este hacia sus esquinas derecha e izquierda, el ancho de las calles derecha e izquierda, el ancho de la calle adyacente al terreno, nombre de calles, orientacin correspondiente y sus coordenadas de georreferencia por medio del GPS.

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3.3 Sembrado de las construcciones en el predio y clasificacin de tipologas existentes. Este inciso nos indica el procedimiento que debemos de seguir para dibujar en el formato de valuacin de la UCMO el o los volmenes construidos en el terreno que se requiere valuar, los diferentes niveles que los compongan as como sus diferentes tipologas, todo lo anterior con el fin de determinar las reas de construccin correspondientes que al aplicarles los valores unitarios establecidos por la Ley de Ingresos del Municipio, con sus diferentes factores de mritos y demritos y obtener el valor catastral de las construcciones. Como complemento al levantamiento del terreno tenemos la medicin de las construcciones, las que al ser edificadas generalmente con ngulos de 90, facilitan el levantamiento, todas estas mediciones realizadas con cinta. Cuando la geometra de las construcciones es irregular, existen dos formas muy usuales de medirlas: a) Por azotea. b) Por tierra.

Hacerlo por azotea facilita el levantamiento, ya que est libre de obstculos, permite detectar posibles niveles de menor rea que no son visibles desde el piso, as como descubrir pozos de luz que a veces pasan inadvertidos. 3.4 Lineamientos Tcnicos de Valuacin. 1.- Los avalos a que se refiere este manual debern satisfacer los requisitos de forma y contenido, as como los que prev el propio manual. 2.- Para poder emitir un avalu fiscal, el contribuyente deber presentar ante el departamento correspondiente como mnimo la siguiente documentacin:

REQUISITOS Copia de cdula catastral. (cotejada ante la Unidad de Catastro Municipal). Solicitud de trmite catastral. Formato de Tesorera. requisitado. Copia de escrituras, acta de posesin o ttulo de propiedad. Copia de la credencial de elector del contribuyente o gestor. Copia del comprobante de domicilio. Copia predial. Croquis de ubicacin del predio o inmueble. Permiso de subdivisin o fusin ante la dependencia de ordenamiento del comprobante de pago Debidamente

FRACC. I X X

FRACC. II

FRACC. III

FRACC. IV X X

FRACC. V X X

FRACC. VI

FRACC. VII

X X

X X

X X

X X

X X

X X

X X

15

urbano. Licencia de construccin, planos O O O O O O

arquitectnicos Uso de suelo y nmero oficial.

O O

O O

O O

O O

Fraccin I.-Requisitos para la integracin de un expediente. (tabla 1.0).

SIMBOLOGA. X O DOCUMENTOS NECESARIOS PARA TRMITE POR PARTE DEL CONTRIBUYENTE. O GESTOR. DOCUMENTOS OPCIONALES SEGN EL TRMITE.

Fraccin II.- Se anexar la siguiente documentacin en casos de trmites especiales. a) Acta constitutiva y/o poder que acredite la personalidad del representante legal. Se solicitar este tipo de documentacin cuando el propietario se presente como persona moral. b) Acta de nacimiento. Ser solicitada en casos que el propietario sea un menor de edad. c) Adjudicacin testamentaria. Este documento ser necesario cuando el contribuyente realice un traslado en base a una adjudicacin, solicitando a la vez copia del testamento o del proyecto de adjudicacin ante un notario. d) Adjudicacin intestamentaria. Para este tipo de caso ser necesario una copia de la resolucin judicial. Porcentajes de traslado. Para poder definir el porcentaje correcto, se solicitar copia de antecedente (escritura anterior). a) 50% de traslado en sociedad conyugal. En este tipo de trmite ser indispensable la copia del antecedente de propiedad as como la copia del acta de matrimonio. b) Integracin de condominios. Deber presentar el permiso de rgimen de condominio otorgado por la dependencia de Ordenamiento Urbano. 3.- Los avalos comerciales o de valores de mercado cuya antigedad no sea mayor a seis meses, que sean emitidos por peritos autorizados ante el Municipio; debern contar con la aprobacin del titular de la Tesorera Municipal para su validez y aplicacin en pagos de impuesto predial y de traslado de dominio. As mismo se presentarn en formatos debidamente formulados, sellados, firmados sin omisiones ni alteraciones, escritos a mquina o a computadora, incluyendo las hojas complementarias y memorias de anlisis que abunden o aclaren un punto especfico.

16
4- Una vez integrada la documentacin de acuerdo al tipo de trmite a realizar, el contribuyente o gestor deber presentarlo ante el Departamento de Registro Catastral para su previo cotejo, autorizacin y posteriormente la emisin del avalu fiscal inmobiliario por parte del departamento de valuacin inmobiliaria. 5.- Los avalos tendrn una vigencia de un ao contando a partir de la fecha en que fueron practicados, siempre y cuando no cambien las caractersticas fsicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario. 6.- Las personas autorizadas y/o registradas, estn obligadas a guardar copia de los avalos que practiquen o de aquellos que auxilien en su prctica, segn sea el caso; durante 5 aos posteriores a su emisin, as como de cualquier otra informacin que sirva como sustento para cualquier aclaracin o requerimiento de las autoridades fiscales. 7.- Si el contribuyente est en desacuerdo con el resultado otorgado o se detecta alguna discrepancia o anomala en el proceso de emisin del avalu o verificacin, ste ser remitido a el rea de verificacin y valuacin inmobiliaria, el cul designar a un verificador as como la fecha, hora y el pago de los derechos establecidos en la Ley de Ingresos Vigente, para la inspeccin fsica u ocular del inmueble. 3.5 Procedimientos de Valuacin Inmobiliaria. 1.- El rea de verificacin y valuacin inmobiliaria con base en este manual, se acatar al siguiente captulo para la realizacin de una verificacin ocular o fsica del predio y/o bien inmueble.

A. Levantamiento a cinta. Este se emplea cundo el terreno es sensiblemente horizontal, descubierto y accesible. El levantamiento de un terreno con cinta se efecta dividiendo en triangulo y tomando suficientes medidas de lados, alturas, ngulos de los tringulos que permitan calcular el resto de los lados y ngulos necesarios para dibujarlo y calcular la superficie.
M

Para fijar las posiciones de los puntos del terreno, se traza una figura llamada polgono de base o poligonal, que siga aproximadamente el permetro del terreno que se desea levantar. El polgono de base se transforma en una figura rgida dividindolo en tringulos bien conformados; es decir, lo ms cerca posible del equiltero. El levantamiento con cinta comprende dos clases de trabajo los cuales son divididos tanto en campo como en gabinete. A1.-Mtodo de Biangulacin. Este mtodo consiste en la localizacin de un punto M a partir de una recta A-B (punto A y B conocidos), por medio de los ngulos (a y b), medidos en cada extremidad de la recta. (Fig. 1.0). A2.- Mtodo de Dilaceracin.
b a
a b

B
Fig. 1.0.- Mtodo de Biangulacin.

B
Fig. 2.0.- Mtodo de Dilaceracin.

17

Este mtodo consiste en la localizacin de un punto M a partir de una recta A-B (puntos A y B conocidos), por medio de las distancias (a y b), medidas en cada extremidad de la recta. (Fig. 2.0). A3.- Mtodo de Triangulaciones. Este mtodo consiste en determinar las coordenadas de una serie de puntos distribuidos en tringulos: partiendo de dos conocidos (A y B) que definen la base, y midiendo todos los ngulos de los tringulos: Si A y B son dos puntos de coordenadas conocidas (A-B es la base), para calcular las coordenadas de C, basta medir los ngulos a, c y b, estos ngulos se determinan estacionando en A, B y C, y tomando las lecturas horizontales a los otros vrtices. (Fig. 3.0).

BASE
Norte

B D d AB a c

b C E

Fig. 3.0.- Mtodo de Triangulaciones.

Puesto que en este mtodo hay que medir los ngulos de los tringulos es necesario que haya visibilidad desde cada vrtice de un tringulo a los otros dos. La utilidad del mtodo es distribuir puntos con coordenadas conocidas por una zona. Esos puntos pueden servir para tomar los detalles que se quieran representar en un plano o como apoyo para otros mtodos. A4.- Mtodo de lneas de Liga. Se aplica cuando el terreno por sus caractersticas topogrficas, no permita ver tres vrtices consecutivos del polgono de base. El procedimiento consiste en medir los lados del polgono de base, as como las lneas que unen perfectamente dos puntos con lados contiguos, adems de medir el polgono general para determinar la longitud de cada uno de sus lados. Figura 4.0
20.25 3.62 2.62 3.62 12.16 2.62 4.54

3.85 4.54

3.85

RECTANGULO DIRECTOR.

A5.- Mtodo de Alineaciones.

27.98 35.25 28.34 35.25

Consisten en identificar el polgono por levantar en un mapa escala 1:500, cuyos lados se puedan medir con cinta. Con este mtodo se prolongan los lados del polgono, que pueden ser los muros de una construccin o los linderos de una 4.33 12.35 propiedad, hasta su encuentro con 3.67 los dos lados del rectngulo, 4.66 4.66 3.07 3.07 midiendo las distancias de los vrtices del rectngulo a los puntos 4.33 3.67 20.25 en los que los alineamientos prolongados interceptan los lados del Fig. 4.0.- Croquis Mtodo de Alineaciones. mismo. Adems de medir los lados del polgono. Este mtodo es adecuado para levantar permetros de construcciones irregulares. a) Levantamiento por azotea. Este mtodo facilita el levantamiento, ya que est libre de obstculos, permite detectar posibles niveles de menor rea que no son visibles desde el piso, as como descubrir cubos de luz que a veces pasan inadvertidos. Figura 5.0 El procedimiento es el siguiente: 1. Verificar ocularmente la geometra de la construccin 2. Medir lados y diagonales de las figuras obtenidas. 3. Obtener los ngulos que configuren la forma de las construcciones a travs de mediciones triangulares. 4. Procesamiento de gabinete para la obtencin de las reas.

18

18,323

6,8

16,204

5,325

MACEDONIO ALCALA

TERRENO = 574.93 m

LOTE EN ESQUINA

11,1

221.28 m

61.54 X 2 NIV. = 123.08 m 89.19 X 3 NIV. = 267.30 m

1,546

PATIO DE SERVICIO

PATIO DE SERVICIO

3,5 8,58
134.58 X 2 NIV. = 269.16 m

5,654

12,655

4,356
TERRENO = 323.62 m LOTE INTERMEDIO MAYOR AL PROMEDIO

33.52 X 3 NIV. = 100.57m

PATIO DE SERVICIO

4,6

14,865

Fig. 5.0 Levantamiento por azotea.

24,3

34

162.88 X 2 NIV. = 325.76 m

23,155

5,475

VIALIDAD

ALLENDE

b) Levantamiento por tierra. El procedimiento es el siguiente: 1. Medir todos los lados de la construccin. 2. Obtener los ngulos que configuren la forma de las construcciones a travs de mediciones triangulares apoyndose en la prolongacin virtual de los lados para poder aplicar la triangulacin correspondiente. 3. Procesamiento de gabinete para la obtencin de las reas. Medicin por encadenamiento de un terreno en pendiente. La medicin de un terreno cuya pendiente supera el 5%, requiere que el mismo tipo de instrumento de medicin se use de una manera diferente para medir las distancias horizontales de acuerdo al siguiente procedimiento:
L

24,58

VIALIDAD

19

ENCADENADOR 1

ENCADENADOR 2

C INTA

P
ESCARPADO,

PLOMADA

TERRENO NATURAL

ESTACA

1.- Marque la lnea recta con jalones en los Q extremos y con piquetes intermedios, recordando trabajar con pendiente abajo para la obtencin de Fig. 6.0.- Medicin por encadenamiento. FIGURA. C mayor precisin. En este caso el encadenador delantero debe sostener horizontalmente el instrumento de medicin. Cuando el instrumento de medicin est correctamente instalado y bien extendido el encadenador delantero determina el punto exacto en el que colocar la estaca mediante una plomada. (Fig. 6.0 y 7.0).
SECCION LONGITUDINAL
TERRENO NATURAL

Nota: En terrenos con una pendiente ms pronunciada conviene utilizar un instrumento de medicin ms corto, por ejemplo: de 5 mts., en lugar de 10 mts.

MARCAS INTERMEDIAS CON ESTACAS

B
TERRENO NATURAL

Fig. 7.0.- Medicin por encadenamiento.

SECCION LONGITUDINAL

Medicin de terrenos accidentados. Frecuentemente las distancias se deben medir sobre terrenos accidentados, o sea con crestas, montculos, rocas, zanjas o cursos de agua. En muchos la cuerda, cadena o cinta de medicin se debe lanzar por encima de los obstculos por lo cual es importante observar las siguientes reglas (Fig. 6.0 y 7.0): 1.- Mantener el instrumento de medicin bien extendido. En caso de necesidad, la cinta o cuerda se puede acortar enrollndola en la mano. 2.- Mantener el instrumento de medicin en posicin horizontal utilizando un nivel para asegurar una mayor precisin. 3.- En caso de necesidad utilizar una plomada para linear exactamente la extremidad con la cinta mtrica y el piquete utilizado para marcar el terreno. En los suelos muy duros o terrenos rocosos, es imposible utilizar estacas para sealar. En esos casos conviene sealar los puntos intermedios mediante objetos fcilmente visibles, por ejemplo, piedras pintadas o trozos de madera. Ser importante verificar que tales marcas no vuelen con el viento o en su caso rueden, as mismo se puede trazar una seal sobre el suelo mediante un bastn o una marca de tiza sobre una piedra. Medicin con Telmetro Laser GLM profesional. (250 VF). Se en entiende por telmetro el sistema ptico que permite calcular sin moverse de un sitio la distancia que hay desde l a otro, teniendo un rango de medicin interior de 0.05 cm a 250 metros lineales, con una precisin de medicin de 1.0 mm, el alcance aumenta cuanto mejor sea reflejado el rayo laser por la superficie (de forma dispersa y sin resplandecer) y cuanto mayor sea el contraste del haz de luz del lser respecto a la luz ambiente (interiores, crepsculo). Distancia mxima a calcular de acuerdo al mtodo de medicin. TIPO TERRENO.
Plano Semi plano
Fig. 8.0.- Telemetro laser

20

DE

CINTA MTRICA.
50.00 mts. 20.00 mts, si permite tener una horizontal correcta. En tramos que permitan controlar la horizontal y tensin.

TELMETRO.
250.00 mts. 250.00 mts, si permite tener un haz de luz horizontal. En tramos que permitan controlar la horizontal, para el haz de luz.

Quebrado

Precisin en las medidas de distancias. TIPO DE TERRENO.

Plano Semi plano Quebrado

CINTA MTRICA.
4 cm / 100 m 10 cm / 100 m 20 cm / 100 m

TELMETRO.
5 mm 5 mm/km (o sea un error de 0.25mm para 50 m) Precisin final = 5.25 mm = 5 mm

3.6 Reporte fotogrfico. Como complemento de la inspeccin fsica ocular, el Perito Valuador Catastral, complementar su reporte , insertando en el formato y en los espacios designados para el caso, un reporte fotogrfico del terreno o inmueble por valuar con fotografas que aun en el trabajo de gabinete pueda identificarse con precisin las caractersticas fsicas y de construccin del terreno o del inmueble. Estas fotografas debern ser tomadas de manera digital a color, en formato .JPG, insertadas con pie de foto y en las que se debe apreciar lo siguiente: 1. Fachada o fachadas del terreno o del inmueble. 2. Entorno urbano del terreno o del inmueble por ambos lados. 3. Vistas interiores panormicas cuando se trate de terreno que pueden ser de norte a sur; de sur a norte; de oriente a poniente; o de poniente a oriente. (mnimo 2 fotografas interiores). Cuando se trate de inmuebles las vistas interiores de: sala, comedor, cocina, baos, estudio, escaleras, recmaras, pasillos, cocheras, patios de servicio, cobertizos y azoteas. CAPTULO IV. 4.-VALUACIN DE PREDIO URBANOS, SUBURBANOS Y RSTICOS. 4.1.- Predios urbanos. Los predios urbanos son los todos aquellos que cuentan con una infraestructura urbana completa, (agua, drenaje, electricidad, pavimentos y banquetas). Los predios suburbanos son los que estn en proceso de transformacin a urbanos. Ser aquel que se encuentre fuera del rea de influencia de una poblacin, y su destino o uso sea para el desarrollo urbano o que se encuentran contemplados dentro de los planes de desarrollo de un centro de poblacin para crecimiento futuro y que en la actualidad no cuentan con servicios pblicos. 4.2.- Por su rgimen de propiedad. I. Propiedad privada. El concepto de propiedad privada hace referencia al poder jurdico completo de una persona sobre una cosa; el derecho que tiene un particular, persona fsica o moral, para usar, gozar y disponer de un bien, con las limitaciones establecidas en la ley, de acuerdo con las modalidades que dicte el inters pblico y de modo que no se perjudique a la colectividad. Propiedad comunal. Se denomina bien comunal o procomn (de pro, provecho, y comn) a un determinado ordenamiento institucional en el cual la propiedad est atribuida a un

21

II.

conjunto de personas en razn del lugar donde habitan y que tienen un rgimen especial de enajenacin y explotacin. De esa forma, ninguna persona individual tiene un control exclusivo sobre el uso y la disposicin de un recurso particular bajo el rgimen de comn. III. Propiedad ejidal. Se le reconoce como aquella forma de propiedad en que un determinado nmero de personas conforma un ejido que no es otra cosa que una porcin de tierra destinada a la produccin agrcola o ganadera por aquellas personas que se encuentran unidas a dicha organizacin, y que tiene como caracterstica que solamente pueden ser propiedad de los miembros del ejido y hasta en un 5% de la totalidad del mismo para cada uno. Propiedad en condominio. Conforme al artculo 3 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, se le denominar al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, y susceptibles de aprovechamiento independientemente por tener salida propia a un elemento comn de aquel o a la va pblica y que perteneciera a distintos propietarios. Estos tendrn un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva, y adems, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para el adecuado uso o disfrute.

IV.

4.3.- Clasificacin del suelo urbano. Para efectos de la verificacin, los terrenos urbanos se clasifican: Segn su forma. Segn su ubicacin en la manzana. Segn su topografa. 4.4.- Factores en el proceso de valuacin de predios. Para efectos del proceso de valuacin se deben de considerar los siguientes factores: 1.- Valor Unitario del Suelo. 2.- rea de valor. 3.- Corredor de valor. 4.- Factores de eficiencia del suelo: a.- Factor de zona. b.- Factor de forma. c.- Factor de ubicacin en la manzana. d.- Factor de topografa. e.- Factor de superficie. f.- Factor de frente. 1.-Valor Unitario del Suelo. 1.1.- En la investigacin de campo se debe considerar lo siguiente: a)- Localizacin.- Ubicar el predio en un plano de la ciudad, determinando la zona (habitacional, comercial, industrial, mixta). b).- Acceso a la zona y calle.- Determinar las vialidades primarias, secundarias, carretera, camino asfaltado, pavimento de concreto, empedrado, terracera, ancho de calle, camelln o sin camelln. fzo ffo fub fto fsu ffr

22

c).- Servicios de la zona.- agua, drenaje, energa elctrica, alumbrado pblico, y otros (como tv por cable). d).- Tipo de pavimentos y banquetas.- Determinar tipo de pavimentos y banqueta, y estado de conservacin. e).- Uso de suelo.- Segn planes de desarrollo si es habitacional, comercial, servicios, industrial, mixto. f).- ndice de saturacin.- Porcentaje de construccin que se observa en la zona. g).-Nivel socioeconmico.- Clase social de la zona: bajo medio, alto, muy alto. h).- Equipamiento urbano en la zona.- Existencia de escuelas, mercado, hospitales, clnicas, iglesia, oficinas. k).- Servicios municipales.- Recoleccin de basura, seguridad, etc. l).- Calidad de proyecto de la zona.- Determinar si existe planeacin urbana de la zona. 1.2.-Investigacion de los valores de suelo urbano. De acuerdo con la ubicacin se deben investigar los valores de suelo urbano en la zona referida o en similares, de seis lotes a la compra y venta realizadas recientemente. Para determinar valores catastrales se deben de consultar las Tablas de Valores de Suelo, autorizadas por el municipio y por el Congreso del Estado, recientes y vigentes, para ser aplicadas. 2.-rea de valor. Con la informacin clasificada de la zona, considerando los servicios, infraestructura, equipamiento, y los valores de suelo, se puede determinar si la zona tiene reas de valor que deben de tomarse en cuenta para establecer los valores de calle. 3.- Corredores de valor. Con la observancia de la zona, y la consulta de los planes de desarrollo urbano se establece si existen corredores de valor en la ubicacin del predio que se vala, para que stos sean considerados. 4.5 .- Factores de eficiencia del suelo A.- Factor de zona (fzo). Factor que influye en el valor de un predio segn su ubicacin dentro de un rea de valor especfica, para la aplicacin de este factor se entender por: a. Calle moda, aqulla cuyas caractersticas de trfico vehicular, anchura, calidad de carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en el rea de valor en donde se ubique el inmueble. Factor de zona (fzo). Caractersticas. nico frente a la calle moda de la zona. Ningn frente a calle superior a la calle moda y al menos uno a la calle moda. Al menos un frente a corredor de valor. Al menos un frente en calle a calle superiora la calle de moda o a un parque o plaza. nico frente o todos a calle inferior secundaria a la calle de moda. (fzo) 1.00 1.00 1.00 1.20 0.80

23

B.- Factor de forma (ffo). 1) Lotes regulares: se considerarn como predios regulares, los terrenos que presenten forma cuadrangular, con ngulos que no difieran mas de 20 grados del ngulo recto; asimismo, son regulares los predios situados en esquina con el vrtice que forma la esquina achatado ( en pancoupe) y aquellos de forma triangular con dos o tres frentes a la calle. Figura 9.0

CALLE

20 70

AL LE

2) Lotes irregulares: todo lote que no cumpla la caracterstica anterior. Factor que influye en el valor unitario del rea o corredor de valor, en su aplicacin a un predio de forma irregular, es decir, que no es de forma rectangular. Figura 10.0

CALLE
20

CALLE
EN PANCOUPE

20 90

CALLE

CALLE

CALLE

( A)

(B)

(C)

CALLE
90

CALLE

CALLE

CALLE

(D)

(E)

Fig. 9.0 Lotes regulares

(F)

24

20

20

70

70

110

110 70

20

CALLE

CALLE

CALLE

Fig. 10.0 Lote irregular.

a).- Rectngulo inscrito ri. El mayor rectngulo que puede inscribirse en un predio haciendo coincidir su frente con l, o uno de los frentes del predio. b).- reas restantes ar. Las reas del predio que quedan fuera del rectngulo inscrito. c).- Porcin anterior pa. La parte del rectngulo inscrito cuyo fondo no es mayor que tres veces el frente. Incluye adems todos los rectngulos que pueden inscribirse en las reas restantes que tengan frente a alguna va de acceso.

d).- Porcin posterior pp. La parte del rectngulo inscrito que no es porcin anterior. Incluye adems todos los rectngulos que pueden inscribirse en las reas restantes sin frente en una va de acceso. e).- reas irregulares con frente a la calle ac. Las reas restantes con frente a alguna va de acceso que no forman parte de la porcin anterior. f).- reas irregulares anteriores ai. Las reas restantes sin frente a alguna va de acceso que no forman parte de la porcin posterior. El cuadrado se entender como un caso particular del rectngulo. Factor de forma (ffo). Caractersticas. Lotes regulares. Caractersticas. Lotes irregulares. rea del Rectngulo inscrito. reas restantes y porciones fuera del rectngulo inscrito. factor (ffo) 1.00 factor (ffo) 1.00 0.80

C.- Factor de ubicacin en la manzana fub. Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al rea o corredor de valor en su aplicacin a un predio, en funcin de la posicin del mismo en la manzana en que se ubica. Descripcin por ubicacin de predio figura 11.0 1.- Cabecero de manzana: son terrenos que presentan colindancias con tres calles de las cuales dos de ellas en forma paralela. 2, 3 y 9.- Lote intermedio regular: Son terrenos donde algunos de sus C A L L E lados forman vrtices con ngulos de 90, y uno de sus lados es colindante 9 con una vialidad. 8 4.- Lote intermedio con acceso propio: considerado como un terreno de forma irregular ya que 10 5 1 4 6 cuenta con una gran profundidad en su acceso, as como la comunicacin a una vialidad. 7 2 5.- Lote intermedio con 2 frentes a 3 calles distintas sin ser esquina: Terreno donde dos de sus lados C A L L E 11 colindan con vialidades ya sean primarias o secundarias (considerando como terreno de Fig. 11.0 Croquis de ubicacin del predio dentro de la manzana forma regular). 6.- Lote intermedio con tres frentes a calles distintas si ser esquina: Considerando como un terreno de forma regular, donde tres de sus lados colindan con una vialidad y no forman esquinas entre ellas.
C A L L E C A L L E

25

7.- Lote esquina de forma regular: Considerado as, ya que mas de sus tres lados se encuentran con ngulos de 90 y entre ellas 2 de sus calles forman un cruce. Factor de ubicacin (fub). Caractersticas. Sin frente a la va de circulacin. Con frente a una sola va de circulacin. Con frente a dos vas de circulacin. Con frente a tres vas de circulacin. Con frente a cuatro o ms vas de circulacin. factor (fub) 0.70 1.00 1.15 1.25 1.35

D.- Factor de topografa (fto). Dentro de los elementos fsicos de los predios se consideran las condiciones topogrficas para llevar a cabo su clasificacin en: Terreno a nivel: es cuya superficie est sensiblemente a nivel medio de la calle al frente del lote, con una pendiente mxima del 5%. (Fig. 12.0).

ARROYO VEHICULAR

BANQUETA PEND. DEL 0% AL 5 %

SECCION TRANSVERSAL

TERRENO NATURAL

26

Fig. 12.0.- Croquis de Terreno a nivel.

Terreno escarpado hacia arriba: es aquel lote cuya superficie media tiene pendiente ascendente respecto al nivel de la calle. (Fig. 13.0).
L

ARROYO VEHICULAR

BANQUETA TERRENO NATURAL

SECCION TRANSVERSAL

Fig. 13.0 Escarpado hacia arriba.

Terreno escarpado hacia abajo: Es aquel cuya superficie media tiene una pendiente descendiente respecto al nivel de la calle frente al lote. (Fig. 14.0).

L
ARROYO VEHICULAR BANQUETA

SECCION TRANSVERSAL

Fig. 14.0 Escarpado hacia abajo.

Terreno elevado: es aquel cuya superficie media es sensiblemente horizontal y esta a un nivel superior respecto al nivel de calle al frente del lote. (Fig. 15.0).
L

TERRENO NATURAL

ELEV.

27

BANQUETA

ARROYO VEHICULAR

SECCION TRANSVERSAL

Fig. 15.0 Terreno elevado.

Terreno Hundido: Es aquel cuya superficie media es sensiblemente horizontal y esta a nivel inferior respecto al nivel de calle frente al lote. (Fig. 16.0).

BANQUETA

ARROYO VEHICULAR

HUN.
SECCION TRANSVERSAL

Fig. 16.0 Terreno hundido.

TERRENO NATURAL

Terreno rugoso: Es aquel que presenta la mayor parte de la superficie rea rocosa en diferentes formalidades. (Fig. 17.0).
L
ROCA

BANQUETA

ARROYO VEHICULAR

RUGOSIDAD

SECCION TRANSVERSAL

TERRENO NATURAL

Factor de topografa (fto).

Fig. 17.0 Terreno rugoso.

Caractersticas. Lote con pendiente a nivel. Lote con pendiente hacia arriba. Lote con pendiente hacia abajo. Lote elevado. Lote hundido. Lote accidentado o rugoso.

factor (fto) 1.10 1.05 0.95 1.00 0.90 0.90

E.- Factor de superficie (fsu). Factor que afecta el valor unitario del rea o corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda, para la determinacin de este factor se entender por: lote moda, al lote cuyo tamao se repite ms en el rea o en el corredor de valor. Factor de superficie (fsu). Factor (rlm) Hasta 2.00 De 2.10 a 3.00 De 3.01 a 4.00 De 4.01 a 5.00 De 5.01 a 6.00 De 6.01 a 7.00 De 7.01 a 8.00 De 8.01 a 9.00 De 9.01 a 10.0 De 10.01 a 11.00 Factor de superficie (fsu) Clave h5 h1 h2 h4 h8 Tipo habitacional hasta 50 hab/ha. habitacional hasta 100 hab/ha. habitacional hasta 200 hab/ha. habitacional hasta 400 hab/ha. habitacional plurifamiliar. Superficie 1,000 500 250 125 600 Factor (fsu) 1.00 0.98 0.96 0.94 0.92 0.90 0.88 0.86 0.84 0.82 Factor (rlm) de 11.01 a 12.00 de 12.01 a 13.00 de 13.01 a 14.00 de 14.01 a 15.00 de 15.01 a 16.00 de 16.01 a 17.00 de 17.01 a 18.00 de 18.01 a 19.00 de 19.01 a 20.00 en adelante Factor (fsu) 0.80 0.78 0.76 0.74 0.72 0.70 0.68 0.66 0.64 0.62

28

h2s habitacional c/servicios hasta 200 h/ha. h4s habitacional c/servicios hasta 400 h/ha. h2i,h4i habitacional con industria mezclada h2is,h4is habitacional industria y servicios mezc. iv industrial vecinal ia industrial aislada Nota: el factor resultante de la tierra nunca ser menor de 0.60. F.- Factor de frente (ffr).

250 125 500 500 500 2,000

Factor que influye en el valor unitario del rea o corredor de valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos. El valor unitario de un lote con frente diferente a 7.00 mts. se obtendr multiplicando el valor unitario de la calle a la que se tiene frente por un factor de frente (f.f). Factor de frente (ffr). Caractersticas factor (ffr) Frente igual o mayor a 7.00 mts. 1.00 Frente igual o mayor a 4.00 mts. y menor a 7.00 mts. 0.80 Frente menor a 4.00 mts. 0.60 Nota: los predios cuyo frente tenga como mnimo una dimensin de 6.90 mts. se considerarn con frente de 7.00 mts. G.- Demrito en relacin de frente con respecto a su profundidad. r=p/f 1.50 1.60 1.70 1.80 1.90 2.00 2.10 2.20 2.30 2.40 2.50 2.60 2.70 2.80 2.90 3.00 3.10 3.20 3.30 3.40 3.50 3.60 3.70 3.80 % del valor 1.2 1.18 1.15 1.13 1.12 1.1 1.09 1.07 1.06 10.5 1.04 1.03 1.02 1.01 1.01 1.00 0.99 0.98 0.97 0.97 0.96 0.95 0.94 0.94 r=f/p 5.10 5.20 5.30 5.40 5.50 5.60 5.70 5.80 5.90 6.00 6.10 6.20 6.30 6.40 6.50 6.60 6.70 6.80 6.90 7.00 7.10 7.20 7.30 7.40 % del valor 0.85 0.85 0.84 0.83 0.83 0.82 0.82 0.81 0.81 0.80 0.79 0.79 0.78 0.78 0.77 0.76 0.76 0.75 0.75 0.74 0.74 0.73 0.73 0.72 r= f/p 8.70 8.80 8.90 9.00 9.10 9.20 9.30 9.40 9.50 9.60 9.70 9.80 9.90 10.00 10.10 10.20 10.30 10.40 10.50 10.60 10.70 10.80 10.90 11.00 % del valor 0.65 0.64 0.64 0.63 0.63 0.62 0.62 0.62 0.61 0.61 0.60 0.60 0.59 0.59 0.59 0.58 0.58 0.58 0.57 0.57 0.57 0.56 0.56 0.56

29

3.90 4.00 4.10 4.20 4.30 4.40 4.50 4.60 4.70 4.80 4.90 5.00

0.93 0.93 0.92 0.91 0.90 0.90 0.89 0.88 0.88 0.87 0.87 0.86

7.50 7.60 7.70 7.80 7.90 8.00 8.10 8.20 8.30 8.40 8.50 8.60

0.71 0.71 0.70 0.70 0.69 0.69 0.68 0.68 0.67 0.66 0.66 0.65

11.10 11.20 11.30 11.40 11.50 11.60 11.70 11.80 11.90 12.00

0.55 0.55 0.55 0.54 0.54 0.54 0.53 0.53 0.53 0.53

4.6 Factor resultante de la tierra. El factor resultante de la tierra ser: frt= fzo x ffo x fub x fto x fsu x ffr Este factor frt nunca debe ser menor a 0.60. El frt se multiplica por el valor del suelo para obtener el factor resultante del terreno, el cual se multiplica por la superficie del predio. CAPITULO V. 5.1 TIPOLOGAS DE CONSTRUCCIN Dentro de este apartado se analizarn los predios que cuentan con edificaciones u otros tipos de estructuras realizadas por el hombre, las cuales estn identificadas dentro de las tablas de valores unitarios de construccin. En el caso de existir construcciones en el predio que no estn determinadas en esta tabla, se realizar un anlisis independiente para calcular cada una de stas. Por su periodo de tiempo: I. ANTIGUO: Los inmuebles que se consideran antiguos son los que fueron construidos a partir de la poca colonial; es decir, durante los siglos XVI, XVII, XVIII, as como los del uso del concreto armado. MODERNO: En la arquitectura, se relaciona con el empleo de las edificaciones realizadas por mquinas o procesos industriales muy tcnicos, Estas nuevas formas fueron hechas con materiales industrializados con el acero y concreto, donde se inicia la utilizacin del concreto armado, parte aguas que determina el modernismo en la construccin.

30

II.

Por su uso y estado de conservacin. La calidad de los acabados de construccin, las dimensiones de sus espacios (por ejemplo recamara, salas, etc.), la disponibilidad de amenidades (aire acondicionado, cocinas integrales), instalaciones elctricas (intensidad y tipo de iluminacin), clase de equipamiento (por ejemplo sanitario) entre otros elementos, as como el grado de mantenimiento que se presente, hace que tengan variaciones en su costo, siempre y cuando se encuentren las condiciones mnimas habitables.

Para efecto de aplicar las tipologas de construccin mencionadas en la tabla anterior, considerando el uso al que se les dedica, es decir al aprovechamiento genrico que tiene el inmueble y el rango de niveles de construccin, se clasificarn de acuerdo a lo siguiente. a) Habitacional. b) No habitacional. Por avance de obra.- Se aplicar solamente cuando la construccin se encuentra en proceso de terminacin, pero ya est habitada. Para ello se considera los siguientes niveles de edificacin. I. OBRA NEGRA: Se considera cuando los avances de la construccin son de un 40% a un 60%, es decir; que se han ejecutado los trabajos correspondientes a: cimentacin, muros, castillos o columnas, losas o cubiertas, canalizacin de ductos para instalacin elctrica, hidrulica y sanitaria. OBRA GRIS: La construccin presenta un avance de un 80%, se consideran recubrimiento de muros (repellados), firmes de concreto, instalacin elctrica, hidrulica y sanitaria habilitada (en uso).

II.

III.

OBRA TERMINADA: Se considera cuando los avances de la construccin se han ejecutado de un 90% a 100%, considerando la etapa de acabados segn la tipologa de construccin.

Estado de conservacin.- Aun y cuando el estado de conservacin se puede plantear como un factor, los municipios del Estado de Oaxaca publican los valores catastrales unitarios de construccin de acuerdo al Tipo y el Estado de Conservacin, considerando los tres probables: I. Bueno.- Construccin nueva o en buen estado, pudiendo estar dentro de esta clasificacin an y cuando le falte pintura o reparaciones menores, (grietas pequeas o humedad aislada). Regular.- Construccin con acabados en proceso, falta de pintura, elementos estructurales con pequeas grietas, humedad en muros, falta de barniz o de esmalte en puertas, ventanas o protecciones y algunas piezas rotas en el caso de pisos y lambrines. Malo.- Las construcciones cuyos acabados estn desprendindose (aplanados inservibles), herrera con fuerte avance de corrosin, gran cantidad de vidrios rotos, muebles, sanitarios con deficiente funcionamiento y algunos elementos estructurales con fallas como grietas y que necesitan reparacin mayor a su remplazo. Construccin casi estado de abandono.

31

II.

III.

Por su Uso Habitacional (H).- Se refiere a las edificaciones en donde residen individual o colectivamente las personas o familias y comprende todo tipo de vivienda a la que se incluyen los cuartos de servicio, patios, andadores, estacionamientos, cocheras, jaulas de tendido y elementos asociados a sta. Tambin se incluyen orfanatos, asilos, casas cuna, conventos y similares, clasificndose a su vez en:

5.2 HABITACIONAL PRECARIA HP. USO: Edificaciones destinadas a casa- habitacin, en su mayora en P.B., de ni-vel socioeconmico bajo, localizadas en agencias y zona perifrica del Municipio y en donde el uso del suelo es habitacional.

CARACTERSTICAS: Infraestructura: servicios aislados de agua, drenaje sanitario, alumbrado pblico, telfono, pavimentos, banquetas, transporte pblico y de servicios, etc.; equipamiento urbano: escuelas, tianguis y comercios aislados etc.; elementos de construccin: cimientos de mampostera de piedra o zapatas de concreto armado; Estructura: muros de tabicn de concreto vibrocomprimido, tabique rojo y de adobe, cadenas y castillos de concreto armado; techos de lmina galvanizada o de asbesto cemento; Acabados interiores: aplanados de muros rsticos de mortero y muros rsticos aparentes; Pisos de terracea y otros de cemento pulido concreto escobillado; Ventanas y puertas exteriores de perfil estructural; Ausencia de lambrines en baos y cocina; Muebles sanitarios de porcelana blanca y en cocina fregadero de material y calentador de gas; Instalaciones elctricas y sanitarias visibles; Tanque de almacenamiento de agua.

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FOTO 1. CASA HABITACIN: FACHADA

VISTA DEL ENTORNO URBANO DEL INMUEBLE.

VISTA INTERIOR DE RECMARAS.

FOTO 2. CASA HABITACIN: FACHADA PRINCIPAL.

VISTA DE LAS CONSTRUCCIONES INTERIORES.

VISTA ENTORNO URBANO DEL INMUEBLE.

33

FOTO 3. CASA HABITACIN: FACHADA PRINCIPAL.

VISTA ENTORNO URBANO DEL INMUEBLE.

VISTA INTERIOR DE UNA HABITACIN.

TIPOLOGA: PRECARIA. PORCENT. DEL TOTAL 12% RANGO /PUNT.

CLAVE

HABITACIONAL PRECARIA HP.

A B C D E F

Cimentacin subestructura. Estructura. Entrepisos Techos. Servicios. Instalaciones Bsicas. Pisos.

Sin cimientos, estructura de madera o material reciclado. Lmina o madera.

23% 18%

Cartn negro. Letrina o sanitario exterior. Elctrica. Tierra apisonada.

21% 7% 12%

Acabados y Fachadas.

No tiene.

Complementos.

Diversos materiales reciclados.

7%

34
TOTAL Bueno Estado de Conservacin. Regular Malo 100% 1.00 0.84 0.76

5.3 HABITACIONAL UNIFAMILIAR ECONMICO USO:

HUE.

Edificaciones destinadas a casa- habitacin, en su mayora en P.B., de nivel socioeconmico bajo, localizadas en agencias, colonias populares y zona perifrica del Municipio y con uso de suelo que puede ser habitacional o mixto.

CARACTERSTICAS: Infraestructura: servicios aislados de agua, drenaje sanitario, alumbrado pblico, telfono, pavimentos de asfalto, concreto terracera, banquetas, transporte pblico y de servicios, etc.; Equipamiento urbano: escuelas, tianguis y comercios aislados etc.; Elementos de Construccin: cimientos de mampostera de piedra o zapatas de concreto armado; Estructura: muros de tabicn de concreto vibrocomprimido, tabique rojo, cadenas y castillos de concreto armado; Techos de losas de concreto armado bveda de ladrillo; Acabados interiores: aplanados de muros rsticos de mortero y muros rsticos aparentes; pisos de cemento pulido; ventanas y puertas exteriores de perfil estructural; ausencia de lambrines en baos y cocina; muebles sanitarios de porcelana blanca y en cocina fregadero de material de lmina de acero inoxidable y calentador de gas; instalaciones elctricas y sanitarias visibles y ocultas; Cisterna para agua.

35

FOTO 1. CASA HABITACIN: FACHADA PRINCIPAL Y VISTA INTERIOR.

FOTO 2. CASA HABITACIN: FACHADA PRINCIPAL Y VISTA INTERIOR.

TIPOLOGA ECONMICO. HABITACIONAL UNIFAMILIAR ECONMICO HUE. CLAVE PORCENT. DEL TOT. 24% RANGO /PUNT.

A B C

Cimentacin subestructura. Estructura. Entrepisos Techos. Servicios. Instalaciones Bsicas.

Piedra. Block de cemento o tabique.

14% 15%

Teja de Barro, bveda de ladrillo sola o con vigas de madera. 1 bao, calentador de lea, lavadero y fregadero. Hidrulica. Sanitaria. Elctrica.

D E

4%

4% 3% 4% concreto pulido o 6%

Pisos.

Firme de escobillado.

Acabados y Fachadas.

Repellado de mezcla; plafones aparentes, pisos de concreto pulido o escobillado. Muebles econmicos. Fierro estructural ligero, ngulo. Sencillos.

10%

36

Complementos. Herrera: Ventanas Vidriera: Carpintera: closets Pinturas Puertas y

4% 4% 3% 3%

Madera rstica. Acrlica. TOTAL Bueno

2% 100% 1.00 0.84 0.76

Estado de Conservacin.

Regular Malo

5.4 HABITACIONAL UNIFAMILIAR DE INTERS SOCIAL HUIS. USO: Edificaciones destinadas a casa habitacin, construidas en P.B. y P.A, de nivel socioeconmico medio, localizadas en su mayora en fraccionamientos o desarrollos habitacionales propios para inters social, ubicadas en lugares donde el uso de suelo es habitacional.

CARACTERSTICAS: Infraestructura: servicios de agua, drenaje sanitario, alumbrado pblico, telfono, internet, T.V. por cable, pavimentos, banquetas, transporte pblico y de servicios, etc.; Equipamiento urbano: en un radio aprox. de 1,000 mts. existen escuelas, oficinas, bancos, mercado, parques, etc.; Elementos de construccin: Cimientos a base de losas de cimentacin y contratrabes corridas de concreto armado; Estructura: muros de tabique rojo o tabicon de concreto vibrocomprimido; Techos de losas concreto armado o vigueta y bovedilla; Acabados interiores: de muros aplanados finos de mortero o texturizados y en plafones texturizados; Pisos de loseta de cermica; Ventanas y puertas de perfil de aluminio natural; Lambrines en baos de loseta de cermica en rea de regadera, muebles sanitarios econmicos, en cocina fregadero de lamina de acero inoxidable; Instalaciones: hidrosanitaria y elctrica ocultas y calentador de gas automtico; Carpintera: con puertas de tablero de melanina o triplay esmaltado; Cisterna.

37

FOTO 1. CASA HABITACIN: FACHADA PRINCIPAL Y VISTA INTERIOR.

FOTO 2. CASA HABITACIN: FACHADA PRINCIPAL Y VISTA INTERIOR.

HABITACIONAL UNIFAMILIAR MODERNA DE INTERES SOCIAL HUIS. VIDA TIL 100.00 100.00 100.00 30.00 20.00 15.00 25.00 20.00 20.00 30.00 15.00

CLAVE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

CONCEPTO Cimentacin.

% 11.50%

PONDERACIN 11.50% 26.95% 15.00% 0.50% 0.22% 1.31% 1.41% 1.41% 1.47% 2.85% 0.82% 63.45%

Estructura: muros, cadenas, castillos, 26.95% trabes y losas. Trabes y losas. Impermeabilizaciones. Pisos. Acabados y recubrimientos. Cancelera. Carpintera. Instalaciones hidrulica y sanitaria. Instalacin elctrica. Pintura. TOTAL 15.00% 1.67% 1.11% 8.75% 5.62% 7.06% 7.35% 9.50% 5.49% 100.00%

60 AOS

38
5.5 TIPO HABITACIONAL UNIFAMILIAR MEDIO USO: HUM.

Edificaciones destinadas a casa -habitacin que pueden ser en P.B. y P.A. de nivel socioeconmico medio, localizadas en el permetro del Centro Histrico, agencias, fraccionamientos y zona perifrica del Municipio.

CARACTERSTICAS: Infraestructura: servicios de agua, drenaje sanitario, alumbrado pblico, telfono, pavimentos, banquetas, transporte pblico y de servicios,, etc.; Equipamiento urbano: escuelas, oficinas, bancos, mercado, etc.; Elementos de Construccin: cimientos de mampostera de piedra o zapatas de concreto armado; Estructura: muros de tabicn de concreto vibro comprimido, tabique rojo, mixtos con adobe, piedra y tabique, cadenas, castillos, trabes y losas de concreto armado y otras con techos de bveda de ladrillo y viguera de madera con ladrillo aparente; Acabados interiores: aplanados de muros y plafones finos de mortero, pulidos de cal, de yeso, texturizados o muros rsticos; pisos de losetas de granito o de cermica; ventanas y puertas exteriores de perfil estructural, tubulares o de aluminio; lambrines en baos y cocina con loseta de cermica; muebles sanitarios de porcelana blanca o de color y en cocina fregadero de lmina de acero inoxidable comnmente integrado en mueble de material o prefabricado y calentador de gas; instalaciones elctricas y sanitarias ocultas; Cisterna.

FOTO 1. FACHADA PRINCIPAL.

ENTORNO URBANO.

39

VISTA VOLUMTRICA EN EL INTERIOR.

VISTA DE LOS INTERIORES.

TIPO HABITACIONAL UNIFAMILIAR MODERNA MEDIO HUM.

FOTO 1. ENTORNO URBANO Y ACCESO AL INMUEBLE AL FONDO.

VISTA VOLUMTRICA EN EL INTERIOR.

HABITACIONAL UNIFAMILIAR MEDIO CLAVE CONCEPTO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Cimentacin.

HUM. % 7.05% VIDA UTIL 100.00 100.00 100.00 50.00 65.00 65.00 70.00 60.00 50.00 60.00 30.00 PONDERACION 7.05% 12.25% 10.50% 0.84% 0.72% 19.02% 3.93% 6.86% 5.86% 1.52% 2.06% 70.60% 70 AOS

Estructura: muros, cadenas, 12.25% castillos, trabes y losas. Trabes y losas. Impermeabilizaciones. Pisos. Acabados y recubrimientos. Cancelera. Carpintera. 10.50% 1.67% 1.11% 29.26% 5.62% 11.43%

Instalaciones hidrulica y sanitaria. 11.72% Instalacin elctrica. Pintura. TOTAL 2.53% 6.86% 100.00%

40
5.6 HABITACIONAL UNIFAMILIAR BUENO HUB.

USO:

Edificaciones destinadas a habitacin familiar que pueden ser en P.B. y P.A. de nivel socioeconmico medio alto, localizadas en su mayora en fraccionamientos y otras en la zona entre el polgono del Centro Histrico y Polgono Municipal.

CARACTERSTICAS:

Infraestructura: Servicios de agua, drenaje sanitario, alumbrado pblico, telfono, televisin por cable, sky e internet, pavimentos, banquetas, transporte pblico y de servicios, etc.; Equipamiento urbano: escuelas, oficinas, bancos, mercado, etc.; Elementos de Construccin: cimientos de zapatas de concreto armado; Estructura: muros de tabicn de concreto vibrocomprimido y tabique rojo, cadenas, castillos, trabes y losas de concreto armado; Acabados interiores: aplanados de muros y plafones finos de mortero, pulidos de cal, de yeso, texturizados, muros aparentes de tabique o piedra y lambrines de madera; o pisos de losetas de cermica y laminados; ventanas y puertas de madera maciza fina y barnizadas y de aluminio; vidriera comnmente filtrasol;

lambrines en baos y cocina con loseta de cermica; muebles sanitarios de porcelana blanca o de color y en cocina fregadero de lmina de acero inoxidable comnmente integrado en mueble de material o prefabricado y calentador de gas; instalaciones elctricas y sanitarias ocultas; cisterna.

FOTO 1. FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE Y VISTA INTERIOR.

41

FOTO 2. FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE Y VISTA INTERIOR.

TIPOLOGA: BUENO.
CLAVE

TIPO HABITACIONAL UNIFAMILIAR BUENO HUB. Cimentacin subestructura. Estructura. Entrepisos y Techos. Servicios. Instalaciones Bsicas. y

PORCENT. DEL TOTAL

RANGO /PUNT.

A B C D E

Zapatas aisladas o corridas. Tabique rojo recocido, block. Losa de concreto maciza y aligerada. 2 1/2 a 3 1/2 baos, lavadero, fregadero, cocineta y calentador de gas automtico. Hidrulica. Sanitaria. Elctrica.

15% 10% 12% 4% 3% 2% 4% 1% 1% 1% 2% 1% alfombra 9% 10% 3% 8% 4% 7% 3% 100% 1.00 0.84

Instalaciones especiales.

Telfono. Interfn. Gas estacionario. Cisterna. T.V. Cable.

42

F G H

Pisos. Acabados y Fachadas. Complementos. Ventanas. Vidriera. Carpintera: closets. Pinturas. Puertas y

Loseta esmaltada, terrazo, calidad media o buena.

Pasta y tirol, cintilla, plafones de tirol. Muebles de calidad media y accesorios de porcelana, azulejo o cermicas. Herrera de perfiles laminados y aluminio. Especiales y biselados. Madera de pino y fina. Vinlicas, esmalte, acrlica y barniz. TOTAL Bueno

Estado de Conservacin. Regular

Malo 5.7 HABITACIONAL UNIFAMILIAR MUY BUENO HUMB. USO :

0.76

Edificaciones destinadas a casa -habitacin unifamiliar que pueden ser en P.B. y P.A. de nivel socioeconmico alto, localizadas en su mayora en fraccionamientos denominados residenciales y en la zona de San Felipe del Agua de este Municipio.

CARACTERISTICAS: Infraestructura: Servicios de agua, drenaje sanitario, alumbrado pblico, telfono, televisin por cable, sky e internet, pavimentos, banquetas, transporte pblico y de servicios,, etc.; Equipamiento urbano: escuelas, oficinas, bancos, mercado, etc.; Elementos de Construccin: cimientos de zapatas de concreto armado; Estructura: muros de tabicn de concreto vibrocomprimido y tabique rojo, cadenas, castillos, trabes y losas de concreto armado; acabados interiores: aplanados de muros y plafones finos de mortero, pulidos de cal, de yeso, texturizados, muros aparentes de tabique o piedra y lambrines de madera; pisos de losetas de granito, mrmol, terrazo, nix, cermica, madera laminados; Ventanas y puertas de madera maciza fina y barnizadas, de aluminio anodizado, o de PVC; vidriera comnmente filtrasol; lambrines en baos y cocina con loseta de cermica; muebles sanitarios de porcelana blanca o de color y en cocina fregadero de lmina de acero inoxidable comnmente integrado en mueble de material o prefabricado y calentador de gas; instalaciones elctricas y sanitarias ocultas; cisterna.

43

FOTO 1.- FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE Y VISTA INTERIOR.

TIPOLOGA: MUY BUENO

FOTO 2.- FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE Y ENTORNO URBANO.

44

CLAVE

TIPO HABITACIONAL UNIFAMILIAR MUY BUENO HUMB. Cimentacin subestructura. Estructura. Entrepisos Techos. Servicios. Instalaciones Bsicas. y Zapatas y/o contratrabes, columnas y trabes. Tabique rojo recocido. Losa de concreto maciza y aligerada. 2 1/2 a 3 1/2 baos, lavadero, fregadero, cocineta, calentador de gas o elctrico automtico. Hidrulica. Sanitaria. Elctrica. Telfono. Interfn. Gas estacionario. Cisterna. T.V. Cable. Antena Parablica. Aire acondicionado. Alarma vs. Robo. Hidroneumtico. Loseta esmaltada, mrmol, parquet, alfombra buena calidad. Pasta y tirol, cintilla, plafones de tirol o falso plafn; cintilla. Muebles de lujo y accesorios cromados de lujo. Aluminio anodizado buena calidad 3". Especiales o de 6 mm. Madera fina. Vinlica, esmalte, acrlica y barniz. TOTAL Bueno

PORCENT. DEL TOT. 14% 10% 12% 3%

RANGO /PUNT.

A B C D E

Instalaciones esp.

Pisos.

2% 1% 4% 0.30% 0.30% 0.40% 1.00% 1.00% 0.30% 1.00% 0.40% 1.00% 10% 15%

45

Acabados y Fachadas.

Complementos. Cancelera. Vidriera. Carpintera: Puertas y closets. Pinturas.

7% 5% 3% 5% 3% 100% 1.00 0.84 0.76

Estado de Conservacin

Regular Malo

5.8

HABITACIONAL UNIFAMILIAR ESPECIAL HUESP.

USO:

Edificaciones destinadas a casa -habitacin unifamiliar que pueden ser en P.B. P.B. Y P.A. de nivel socioeconmico alto, localizadas en su mayora en fraccionamientos denominados residenciales y en la zona de San Felipe del Agua de este Municipio.

CARACTERSTICAS: Infraestructura: Servicios de agua, drenaje sanitario, alumbrado pblico, telfono, televisin por cable, sky e internet, pavimentos, banquetas, transporte pblico y de servicios, etc.; equipamiento urbano en un radio de 1,000 mts: escuelas, oficinas, bancos, mercado, etc.; elementos de construccin: cimientos de zapatas de concreto armado; estructura: muros de tabicn de concreto vibrocomprimido y tabique rojo, cadenas, castillos, trabes y losas de concreto armado; acabados interiores: aplanados de muros y plafones con texturizados, pastas acrlicas, palladio o recubrimientos con maderas finas o de mrmol, nix o similares, muros aparentes de piedra; pisos de losetas cermica importada, mrmol, terrazo, nix, madera o laminados; ventanas y puertas de madera maciza fina y barnizadas o de aluminio anodizado o de PVC; vidriera comnmente doble y filtrasol; lambrines en baos y cocina con loseta de cermica importada o mrmol; muebles sanitarios de porcelana importada de color y en cocina muebles integrales de laminados o de madera maciza de cedro con cubiertas comnmente de mrmol; calentador de gas de paso con gas estacionario para el servicio; instalaciones sanitarias, hidrulicas y elctricas ocultas, instalacin de hidroneumtico, alberca con sistema de filtrado de agua y cisterna de almacenamiento de agua.

46

FOTO 1. FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE Y VISTA INTERIOR.

FOTO 2. FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE Y VISTA INTERIOR.

No Habitacional (NH).- Se refiere a todo inmueble que no se ubique en el supuesto anterior y que para efectos de determinar su tipo se divide en: I. II. Construcciones que cuentan con cubiertas o techos (completos o semicompletos). L Hoteles D Deportes C Comercio O Oficinas S Salud

A Abasto I Industria K Comunicaciones E Educacin

Construcciones que no poseen cubiertas o techos, en uso no habitacional PE - Estacionamientos, patios y plazuelas J Jardines PC - Canchas Deportivas P- Panteones

a. (L) Hoteles.- Se refiere a las edificaciones destinadas a prestar servicio de alojamiento temporal, comprendiendo hoteles, moteles, casas de huspedes, albergues y similares. b. (D) Deportes.- Se refiere a aquellas edificaciones e instalaciones en donde se practican ejercicios de acondicionamiento fsico y/o se realicen y se presenten todo tipo de espectculos deportivos, tales como: centros deportivos, clubes, pistas, canchas, gimnasios, balnearios, albercas pblicas y privadas, academias de acondicionamiento fsico y artes marciales, estadios, autdromos, plazas taurinas, arenas de box y luchas, veldromos, campos de tiro, centros de equitacin y lienzos charros, as como instalaciones similares. c. (C) Comercio.- Se refiere a las edificaciones destinadas a la prestacin o contratacin de servicios o la comercializacin o intercambio de artculos de consumo y en general cualquier mercadera, tales como: tiendas, panaderas, farmacias, boticas, drogueras, tiendas de auto servicio, tiendas departamentales, centros comerciales, venta de materiales de construccin y electricidad, ferreteras, madereras, vidrieras, venta de materiales y pinturas, renta y venta de artculos, maquinaria, refacciones, llantas, salas de belleza, peluqueras, tintoreras, sastreras, baos, instalaciones destinadas a la higiene fsica de las personas, sanitarios pblicos, saunas y similares, laboratorios fotogrficos, servicios de limpieza y mantenimiento de edificios, servicios de alquiler y en general todo tipo de comercios. Tambin incluye a las edificaciones destinadas al consumo de alimentos y bebidas, entre otros: restaurantes, cafeteras, fondas, cantinas, bares, cerveceras, pulqueras, video bares, centros nocturnos y salas de fiestas, entre otros.

47

d. (O) Oficinas.- Se refiere a aquellas edificaciones destinadas al desarrollo empresarial, pblico o privado, tales como: oficinas empresariales, corporativas, de profesionistas, sucursales de banco, casas de cambio, oficinas de gobierno, representaciones exclusivas para ese uso y sus accesorios, instalaciones destinadas a la seguridad del orden pblico y privado, agencias funerarias, de inhumaciones, mausoleos y similares, as como despachos mdicos de diagnstico. e. (S) Salud.- Se refiere a aquellas edificaciones destinadas a la atencin, diagnstico, tratamiento y rehabilitacin de las personas afectadas por enfermedades o accidentes, tales como: unidades mdicas, clnicas, hospitales, sanatorios, maternidades, laboratorios clnicos y radiolgicos, consultorios, centros de tratamiento de enfermedades crnicas y similares.

f.

(Q) Cultura.- Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas al desarrollo de actividades culturales, tales como: salas de lectura, hemerotecas, y archivos, galeras de arte, museos, centros de exposicin, planetarios, observatorios, teatros, auditorios, cines, salas de conciertos, cinetecas, centros de convenciones, casas de cultura, academias de danza, msica, pintura y similares. As como, las edificaciones destinadas a las actividades de culto religioso, comprende templos, capillas, iglesias, sinagogas, mezquitas y similares.

g. (A) Abasto.- Se refiere a las edificaciones e instalaciones pblicas y privadas destinadas al almacenamiento, tales como: centros de acopio y transferencia de productos perecederos y no perecederos, bodegas, silos, tolvas, almacn de granos, de huevo, de lcteos, de abarrotes, centrales y mdulos de abasto, rastros, frigorficos, obradores, mercados e instalaciones similares. h. (I) Industria.- Se refiere a cualquier instalacin o edificacin destinada a ser fbrica o taller, relacionada con la industria extractiva, manufacturera y de transformacin, de ensamble, de bebidas, de alimentos, agrcola, pecuaria, forestal, textil, del calzado, siderrgica, metalmecnica, automotriz, qumica, televisiva, cinematogrfica, electrnica y similares. Tambin incluye las instalaciones para el almacenamiento de maquinaria, materias primas y productos procesados, as como aquellas destinadas al alojamiento de equipos e instalaciones relacionadas con los sistemas de agua potable, drenaje, energa elctrica, servicios de limpia, disposicin de desechos slidos y similares. Comprende tambin a aquellas destinadas al almacenamiento o suministro de combustible para vehculos o para uso domstico e industrial, tales como: gasolineras e inmuebles de depsito y venta de gas lquido y combustibles. Asimismo, se incluyen las edificaciones e instalaciones destinadas a prestar servicios de reparacin y conservacin de bienes muebles y herramientas, tales como: talleres de reparacin, lubricacin, alineacin y balanceo de vehculos, maquinaria, lavadoras, refrigeradores, bicicletas, de equipo elctrico, vulcanizadoras, carpinteras, talleres de reparacin de muebles y similares. i. (K) Comunicaciones.- Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas a transmitir o difundir informacin, hacia o entre las personas, incluye las edificaciones o instalaciones destinadas al traslado de personas y bienes, as como a los espacios reservados para el resguardo y servicio de vehculos y similares, tales como: correos, telgrafos, telfonos, estaciones de radio, televisin, y similares, terminales de autobuses urbanos, taxis, peseros, terminales y estaciones de autobuses forneos y de carga, estacionamientos cubiertos, ya sean pblicos o privados, encierros e instalaciones de mantenimiento de vehculos, terminales areas, helipuertos, estaciones de ferrocarril, embarcaderos, muelles y dems edificios destinados a la actividad del transporte. (E) Educacin.- Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas al desarrollo de actividades de enseanza: guarderas, jardines de nios, bsica, media, escuelas tcnicas, superior, postgrado, especial y de enseanza e investigacin, especializadas y similares. Por lo cual para determinar la tipologa de dichas construcciones se sujetara en base a la siguiente clasificacin:

48

j.

III.

5.9.-

NH1 PRECARIA:

Esta tipologa se caracteriza por; cuartos con usos mltiples sin divisiones; servicios mnimos incompletos; muros sobre suelo, de tabicn sin refuerzos; ventanas de madera o fierro, techos de lmina metlica, o de cartn; pisos habilitados con padeceras, o de materiales ptreos burdos; instalaciones incompletas visibles. (Tabla 8.0)

NH1B

NH1R

NH1M

Bueno.

Regular.

Malo.
Tabla. 8.0.- Tipologa Uso No Habitacional Especial.

5.10.- NH2 ECONMICA: El tipo de construcciones cuenta con espacios semi-separados por usos; muros de tabique, tabicn, piedra comn de cara lisa o block hueco de concreto con refuerzos elementales, con o sin acabados de aplanados sencillos de mortero o yeso, repellado de mezcla en interiores, plafones aparentes o de mezcla, recubrimiento de azulejo de calidad econmica; ventanera de fierro estructural, tubular de aluminio sencillo, herrera de ngulo, vidriara sencilla, pintura vinlica y esmaltada; techos de lozas macizas de concreto armado o ligeros, prefabricados econmicos, o de ladrillo sobre vigas de madera con algn claro corto de hasta 3.00 metros, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales con claro mayor que libra la estructura de hasta 5.00 metros y alturas de piso a techo de hasta 3.00 metros; cimientos de piedra o zapatas corridas de concreto armado, castillos columnas, cadenas de cerramiento; pisos de firme de concreto simple o pulido, loseta vidriada, alfombra; instalaciones hidrulica y sanitaria elementales; y elctricas bsicas visibles. (Tabla 9.0)

49

NH2B

NH2R

NH2M

Bueno.

Regular.

Malo.
Tabla 9.0.- Tipologa Uso No Habitacional Econmica.

5.11.- NH3 MEDIA: Los espacios diferenciados por uso de estas construcciones son; espacios pequeos y continuos diferenciados por usos; muros de piedra brasa, tabique, tabicn, prefabricados, o block hueco; con acabados de cemento o yeso; recubrimientos de azulejo , herrera de aluminio, perfil laminado, cortina metlica, vidriera doble, pintura vinlica, esmalte, acrlico y barniz; ventanera de aluminio, fierro estructural o tubular; techos de lozas macizas de concreto armado prefabricadas, reticulares aligeradas de bveda catalana o madera con teja, con algn claro corto de hasta 4 metros, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales, con claro mayor que libra la estructura de 5.01 a 8.00 metros, y con alturas de piso a techo de hasta 5.00 metros; pisos de firme de concreto simple o pulido; instalaciones hidrulicas y sanitarias completas y con instalaciones elctricas entubadas ocultas o visibles. (Tabla 9.0).
NH3B NH3R NH3M

Bueno.

Regular.

Malo.
Tabla. 10.0.- Tipologa Uso No Habitacional Media.

5.12.- NH4 BUENA: Son las construcciones con espacios de distribucin propia para su vestbulos, pasillos bien definidos con buena funcionalidad; muros de piedra, de tabique, tabicn o similar, prefabricados de ensamble sencillo, o de block hueco, con acabados de aplanados de mortero, yeso o pasta, repellado de mezcla y yeso en interiores y exteriores; ventanera en perfiles de aluminio, fierro estructural, tubular o PVC techos de concreto armado, prefabricados ligeros, reticulares mixtos, de lmina estructural metlica o de asbesto, o de bveda de ladrillo; con algn claro corto de hasta 5.00 mts., y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales, con claro mayor que libra la estructura de 8.01 a 10.00 metros, y con alturas de piso a techo de hasta 6.00 metros; pisos de concreto acabado pulido, con o sin recubrimientos; instalaciones hidrulicas, sanitarias, gas estacionario y elctricas, u otras ocultas o visibles; as como elevador, aire acondicionado y cisterna. (Tabla 10.0)

50

NH4B

NH4R

NH4M

Bueno.

Regular.

Malo.

5.13.- NH5 MUY BUENA: Son las construcciones con espacios y alturas adecuadas a sus funciones; muros en sus diferentes NH5B modalidades; ventanera en perfiles de aluminio, de fierro estructural, tubular, o PVC; cubiertas y entrepisos; techos o losas o cubiertas o entrepisos aligerados, o reticulares, o de concreto armado, o de armaduras compuestas ligeras, o arcos autoportantes, o prefabricados, o losacero, o multipanel, con y/o sin plafones, domos o tragaluces medianos con algn claro corto de hasta 5.50 mts, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales con claro mayor que libra la estructura de 10.01 mts. a 12 mts., y con alturas de piso a techo de hasta 8.00 metros; pisos de firmes de concreto sin acabado rstico, pulido o escobillado; instalaciones hidrulicas, sanitarias y elctricas, u otras ocultas y/o Bueno. visibles. (Tabla 11.0). Tabla. 11.0.- Tipologa Uso No Habitacional Muy Buena. 5.14.- NH6 LUJO: Son las construcciones con proyecto especfico para su uso; ventanera de aluminio con perfiles semiestructurales o PVC, o madera; techos o losas o cubiertas o entrepisos de losas reticulares, o tridimensionales, o viga T pretensada o postensada, armaduras convencionales de peso mediano, horizontales o inclinadas, arcos portantes armados, domos o tragaluces con algn claro corto de hasta 6.50 metros, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales con claro mayor que libra la estructura de 12.01 a 15.00 metros, y con alturas de piso a techo de hasta 10.00 metros; pisos de concreto simple o armado; instalaciones hidrulicas, sanitarias y elctricas, u otras visibles u ocultas. (Tabla 12.0)

a.

51

NH6B

NH6B

Bueno.

Bueno.
Tabla. 12.0.- Tipologa Uso No Habitacional Lujo

5.15.- NH7 ESPECIAL:

Son los edificios inteligentes o construcciones proyectadas con alta funcionalidad; muros en sus diferentes modalidades; ventanera estructural pesada de acero, de aluminio o de madera; losas, techos, cubiertas o entrepisos con estructuras metlicas pesadas, articulaciones, armaduras compuestas, cubiertas tridimensionales, o sustentadas con tensores, pretensadas o postensadas, con algn claro corto mayor a 6.50 mts, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales, con claro mayor que libra la estructura de 15.00 mts. en adelante, y con alturas de piso a techo mayor a 12.00 mts.; zapatas y contra trabes de concreto armado pisos de concreto simple o armado, mosaico, cermica; instalaciones hidrulicas sanitarias, elctricas y otras visibles u ocultas; cisterna, telfono, caldera, equipo contra incendio, elevador; muebles de buena calidad, azulejos en reas hmedas y aluminio. (Tabla 11.0).

NH7B

Bueno.
Tabla. 11.0.- Tipologa Uso No Habitacional Especial.

5.16.- AEAC ANUNCIOS ESPECTACULARES Y ANTENAS DE TELEFONA Y COMUNICACIN: Los anuncios colocados en los predios, adosados a las fachadas de los inmuebles, o sobre las azoteas de los mismos, las antenas de comunicacin colocadas en piso o en azotea, por ser elementos de equipamiento en el campo de la urbanizacin, deben de valuarse en funcin de su valor de factura o de comercializacin.

52

FOTO 1. ANUNCIOS ESPECTACULARES

FOTO 2. ANTENAS DE TELEFONA Y COMUNICACIN.

5.17

Descripcin de elementos constructivos de acuerdo a las tipologas de Construccin:

CIMIENTOS: Bases de las construcciones que estn debajo de la superficie de la tierra y en la que se apoya toda la construccin. TIPOS DE CIMIENTOS: Pueden ser de mamposteria de piedra de cantera, losa integral de concreto armado con contratrabes, zapatas aisladas y corridas de concreto armado y que son elementos sobre los que se desplantan las edificaciones. MUROS Y ESTRUCTURA: Son elementos que funcionan como soporte, rigidez y estabilidad de las construcciones y que ademas sirven para delimitar o distribuir los espacios arquitectonicos.- Los muros pueden ser de tabique rojo, de tabicon de concreto vibrocomprimido y placas de concreto armado y la estructura formada pro cadenas, castillos, columnas, trabes y losas de concreto armado. ARMADURAS: Son elementos estructurales que sirven para salvar grandes claros conformados por columnas, trabes y vigueria de acero estructural. LOSA RETICULAR: Es una losa aligerada mendiante nervaduras y casetones de poliuretano o cualquier otro material ligero, con una capa de concreto armado denominada de compresin y que son utilizadas en edificios con grandes claros. TECHO DE BOVEDA: Techumbre elaborada en obra de tabique rojo recocido, hecho a mano junteadas con cemento arena, colocadas sin cimbra.

53

LOSAS DE VIGUETA Y BOVEDILLA: Esta integrada por vigueta de concreto preforzado; Bovedilla o Dovela de materiales ligeros; capa de compresion o firme, con malla electro soldada. TIPOS DE APLANADOS: Son los recubrimientos o acabados que se le aplican a muros y plafones y que pueden ser de: aplanados finos y rsticos de mortero, aplanados cacahuateados de mortero, aplanados texturizados de marmolina y cemento blanco en sus diferentes tipos de granulometra y de pastas acrilicas, yeso pulido y otros. PLAFONES: Son elementos que comunmente se utilizan para cubrir una estructura de concreto de acero o instalaciones de aire acondicionado, elctricas y de sonido y que su aplicacin responde a un proyecto decorativo. Pueden ser plafones corridos o plafones registrables de materiales como: yeso, tablaroca, madera, aluminio y muchos ms. LOSETA DE CERMICA: Son mosaicos, ladrillos o baldosas que sirven para pisos y recubrimientos de muros, de formas diferentes como cuadrados, rectangulares u otros, de poco grosor y de diferentes tamaos, con acabados rsticos o pulidos, Las hay ceramicas, refractarias etc. CORNISA: Coronamiento compuesto de molduras, o cuerpo voladizo que sirve de remate de muros, de ventanas y de puertas, utilizados comunmente en casas del tipo colonial.- Pueden ser de pasta de yeso, de tabique forjado recubierto con mortero o yeso de piedra labrada. DIFERENTES TIPOS DE PISOS: a) De concreto simple, repellado, escobillado o con cemento pulido. b) De ladrillo rojo, cuadrado, rectangular, hexagonal, etc. c) Adoquin de concreto vibrocomprimido en diferentes formas. d) De piedra labrada en diferentes tamaos y formas. e) De granito. f) De mrmol. g) De mosaico de cemento marmoleado liso o decorado. h) De madera en duela y parquet. i) Laminados. CARPINTERA: Como elementos de terminacion de una construccin estn las puertas de madera maciza y triplay de pino, cedro, caoba, etc. y ventanas con madera maciza de los mismo materiales antes sealados. HERRERA: Como elementos de terminacin de una construccin en puertas, ventanas, rejas y portones, se fabrican con perfiles estructurales o tubulares y tableros de lmina lisa o acanalada. VIDRIERA: sta puede ser sencilla, medio doble y especial, con transparencia natural o en filtrasol. 5.18 Mritos y Demritos de las Construcciones.

54

Como es de suponerse, la vida o edad de las construcciones por valuar se encuentra en funcin de la calidad y caractersticas de los materiales empleados en la construccin de cada inmueble, y considerar que tambien con el paso de los aos las construcciones sufren remodelaciones, accin que permite con ello reducir su tiempo de deterioro y que por lo general el procedimiento para aplicar los

factores de edad es el que se recurre a las estadsticas en relacion a la edad estimada de haberse construido.

FACTORES DE DEMRITO POR EDAD PARA CONSTRUCCIONES. EDAD EN AOS. RECIENTE O EN CONSTRUCCIN. DE 1 - 2 DE 3 - 5 DE 6 - 10 DE 11 - 20 DE 21 - 40 DE 41 - 60 DE 61 - 80 DE 81 - 100 DE MS DE 100 1.00 0.95 0.90 0.85 0.80 0.75 0.70 0.65 0.60 0.60

OBRAS EN PROCESO DE CONSTRUCCIN. PARTIDA CIMENTACIN. MUROS, CADENAS Y CASTILLOS. LOSA DE CONCRETO. ACABADOS. AVANCE PORCENTUAL. FACTOR AVANCE. P/PARTIDA ACUM. ACUMULADO 25% 25% 25% 25% 25% 50% 75% 100% 0.25 0.50 0.75 1.00

55

Estado de Conservacin. Los estados de conservacion de las construcciones y sus correspondientes porcentajes de acuerdo a sus caractersticas estn indicados en cada una de las tipologas de construccin.

5.19

Tabla de Valores Unitarios segn Tipologa

TABLA DE VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCION

CLAVE
HP HUE HUIS HUM HUB HUMB HUESP NH1 NH2 NH3 NHA NH5 NH6 NH7 HABITACIONAL PRECARIA.

TIPOLOGIA

PRECIO UNITARIO M2 $468.47 $1,323.17 $2,913.83 $4,098.72 $6,244.63 $7,298.02 $8,982.47 $562.16 $1,587.80 $3,496.60 $4,918.46 $7,493.56 $8,757.62 $10,778.96

HABITACIONAL UNIFAMILIAR ECONMICO. HABITACIONAL UNIFAMILIAR DE INTERS SOCIAL. HABITACIONAL UNIFAMILIAR MEDIO. HABITACIONAL UNIFAMILIAR BUENO. HABITACIONAL UNIFAMILIAR MUY BUENO. HABITACIONAL UNIFAMILIAR MODERNA ESPECIAL. PRECARIA. ECONMICA. MEDIA. BUENA. MUY BUENA. LUJO. ESPECIAL. AEAC ANUNCIOS ESPECTACULARES Y ANTENAS DE TELEFONA Y COMUNICACIN TIPO DE ESTRUCTURA LIGERA ESPECIAL O DE ARMADURA

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VALOR UNITARIO POR M2 $260.00 $550.00

CAPITULO VI 6. RGIMEN DE CONDOMINIOS. 6.1 Condominios: Se le denomina condominio al conjunto de edificios de departamentos, de pisos, de viviendas, de casas, de locales comerciales, de naves de un inmueble, de lotes de terreno, as como de terrenos delimitados en los que hubiera servicios de infraestructura urbana, construidos en forma vertical, horizontal, mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia, a un elemento comn de aquel o a la va pblica y que perteneciera a distintos propietarios, los que tendrn un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre una unidad de propiedad exclusiva y, adems un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso y disfrute.

6.2 Clculo de Indivisos. El Clculo de indivisos deber reflejar el diferente valor de cada unidad tanto por su uso (comercial, oficinas, habitacional, estacionamiento), como por su localizacin dentro del conjunto (planta baja, vista a la calle, interior, plantas altas), Los indivisos se calculan estableciendo una proporcin entre la parte privada y el total del conjunto.

20.00 ML

6.3 Mtodo de Valuacin de Condominios. En la valuacin de condominios se pueden presentar 2 casos: a). Valuacin de todo el conjunto: en este caso se proceder a efectuar o aplicar los mtodos usualmente tradicionales y hacer un anlisis para obtener el valor. 1. Valor directo: se calcula mediante la suma de todos los costos tanto directos como indirectos que intervinieron en el condominio. Clculo de indivisos en condominio.
60.00M2 9.00M2 60.00M2
30.00 ML

60.00M2

60.00M2

57

rea Total= 600 m2 12 Departamentos= 60 M2 rea privativa= 60 m2 Indivisos terreno= 600/12 =50 = 0.834 de la sup. Divisin Valor de calle $ 1000.00 Depto. Valor de construccin $1080 Terreno 56.00 + 50 ind. = 106 m2 106 X 1000 = 106000

indivisos de la construccin 9.00 X 4 nib. = 36 /16 = 2.25

64800 + 2160 = 66960

construccin 60 X 1080 = 64800 + 2 indiviso

Oaxaca de Jurez, Oax. Mes de Noviembre del 2012

M. VAL. ARQ. JESS RENDN VSQUEZ

M. VAL. ING. ARQ. ALEJANDRO REYNA ROMERO

A.C.

58

PRESIDENTE Y VICEPRESIDENTE DEL COLEGIO ANTEQUERA DE PROFESIONALES EN VALUACIN

CONSEJO DIRECTIVO 2011 - 2012

M. VAL. ARQ. JESS RENDN VSQUEZ M. VAL. ARQ. ARTURO VILLA MARTNEZ PRESIDENTE SECRETARIO M. VAL. ING. ARQ. ALEJANDRO REYNA ROMERO VICEPRESIDENTE M. VAL. ARQ. ALEJANDRO QUIROZ MAZA TESORERO

M. VAL. ING. JOS MANUEL ARRONA ROBLES SRIO. DE M. VAL. ING. ENRIQUE YESCAS NOCEDAL SRIO. DE ASUNTOS GREMIALES DESARROLLO PROFESIONAL

Av. Hidalgo 1511 Centro Oaxaca, Oax. C.P. 68000 Tel / Fax: ( 951) 515-8545 518-4588 capv_10@hotmail.com