L'AVANT CONTRAT

En principe, l'accord sur la chose et sur le prix vaut vente; mais toutes les conditions d'une vente sont rarement runies lorsque les parties envisagent cette opration. Les ventes immobilires, notamment, devront faire l'objet d'un acte authentique par devant notaire. Le notaire devant runir un certain nombre de pices, cela implique parfois des dlais assez longs. L'engagement du vendeur et de l'acqureur, en attendant la signature de l'acte dfinitif, est alors assur par un avant-contrat. Il existe plusieurs types d'avant-contrats : les plus importants sont la promesse unilatrale de vente et le compromis de vente. Il existe aussi des promesses unilatrales d'achat.

1. La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente : Le compromis de vente est le contrat par lequel deux parties promettent rciproquement l'une d'acheter, l'autre de vendre l'immeuble, moyennant un prix dtermin. C'est cette hypothse que vise larticle 1589 du Code civil lorsqu'il assimile le compromis la vente proprement dite: la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement rciproque des deux parties sur la chose et sur le prix . L'acceptation du compromis vaut engagement dfinitif d'acheter. Comme la promesse unilatrale, le compromis peut tre tabli par acte sous seing priv ou par acte authentique. Dpt de garantie, clause pnale Il est trs souvent prvu dans le compromis un dpt de garanti, une clause pnale, plus rarement des arrhes ou un ddit, et il faudra dterminer dans la promesse la nature exacte du versement convenu et sa destination. Le dpt de garantie habituellement prvu dans les compromis, ne constitue pas un ddit, ni un acompte. Il nest pas vers au vendeur, mais dpos sur un compte squestre spcial ouvert soit ltude, soit lagence immobilire. Destin garantir la bonne excution du contrat et la bonne volont de lacqureur, il simpute sur le prix en cas de ralisation de la vente, et sauf cas particulier, est rembours en cas de non ralisation pour une raison non imputable lacqureur. La clause pnale est la clause par laquelle le dbiteur, s'il manque son engagement, devra verser au crancier une somme d'argent dont le montant, fix l'avance, est indpendant du prjudice caus. Elle peut tre stipule l'encontre du vendeur s'il fait obstacle la ralisation du contrat, mais aussi l'encontre de l'acqureur si la vente ne se ralise pas ou intervient tardivement par sa faute

Conditions suspensives La condition suspensive a pour objet un vnement futur et incertain, ce qui signifie qu'on ne doit pas savoir au moment du compromis, si cet vnement va se produire ou non. Ce n'est que si cet vnement se ralise que la promesse synallagmatique sera efficace, et cette efficacit remontera au jour de la signature du compromis. Plusieurs conditions suspensives sont trs frquentes dans les compromis de vente. Lorsque le compromis porte sur un immeuble usage d'habitation ou sur un terrain destin l'dification d'un tel immeuble, le compromis doit indiquer si le prix sera pay avec ou sans l'aide d'un prt. Si l'acqureur dcide de recourir un prt, le compromis est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du prt. Dans le cas contraire, l'acqureur doit apposer de sa main, une mention reconnaissant qu'il ne pourrait pas se prvaloir de la protection instaure par la loi dite Loi Scrivener du 13 juillet 1979. Le droit de premption est un droit reconnu dans certains cas l'Administration ou certains organismes de droit priv d'acqurir la proprit d'un bien lors de son alination par prfrence tout autre acqureur. Bien videmment, le compromis est conclu sous la condition suspensive que les personnes titulaires d'un droit de premption ne l'exercent pas. Le compromis peut galement tre conclu sous la condition suspensive que les documents d'urbanisme dont le notaire sollicitera la dlivrance ne rvleront pas de servitudes susceptibles de porter gravement atteinte la consistance ou la valeur du bien. Une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire peut aussi tre incluse dans le compromis. La ralisation de la vente : Dans la plupart des cas, les conditions suspensives tant ralises, les parties au compromis sont convoques par le notaire pour signer l'acte authentique qui constituera le vritable titre de proprit de l'acqureur.

2. La promesse unilatrale de vente : La promesse unilatrale de vente ou option, est la convention par laquelle le vendeur consent au candidat acqureur, bnficiaire de la promesse, la facult d'acqurir son bien au prix fix, lorsque celui-ci manifestera son intention d'acheter. Si le bnficiaire accepte la promesse qui lui est faite, il ne prend pas immdiatement l'engagement d'acheter; il a une option sur le bien, qu'il lve s'il prend la dcision d'en devenir propritaire. Si le bnficiaire n'accepte pas la promesse qui lui est faite celle-ci ne constitue qu'une simple offre que le promettant peut retirer tout moment.

Forme et contenu de la promesse unilatrale de vente La promesse unilatrale de vente peut tre conclue par acte authentique ou sous seing priv. Diverses dispositions lgislatives ont eu pour effet de rendre obligatoire l'insertion de certaines clauses protectrices du bnficiaire de la promesse ou encore la remise celui-ci de documents visant clairer son consentement. Obligations du promettant avant la leve de l'option Tant que le dlai de l'option n'est pas expir ou que le bnficiaire n'a pas renonc l'acquisition, le promettant se trouve tenu de ne pas vendre son bien au profit de toute personne qui ne serait pas bnficiaire de l'option. Il ne peut, par exemple, accepter une offre plus avantageuse. Le promettant est tenu pendant la dure du dlai prvu par la promesse. Toutefois, aucun texte n'impose la stipulation d'un dlai dans la promesse de vente. L'indemnit d'immobilisation Comme le promettant se prive pendant un temps de ses prrogatives, il est quitable qu'il reoive une indemnit en compensation de son engagement: c'est l'indemnit d'immobilisation. L'indemnit reste dpose, soit entre les mains de l'agent immobilier soit le plus souvent l'tude du notaire charg de la vente, jusqu' l'expiration du dlai prvu. Elle est acquise et verse au promettant si le bnficiaire ne lve pas l'option malgr la ralisation des conditions prvues dans la promesse. Elle vient en dduction du prix si la vente se ralise. Elle est restitue en cas de non-ralisation de l'une des conditions. Lenregistrement obligatoire de la promesse unilatrale de vente : Est nulle, toute promesse unilatrale de vente affrente un immeuble si elle n'est pas constate par un acte authentique ou par un acte sous seing priv enregistr dans le dlai de dix jours compter de son acceptation par le bnficiaire. Cette acceptation ne s'entend pas de la leve de l'option, mais du fait, pour le bnficiaire, de prendre acte de l'offre de vente sans assumer aucune obligation d'achat. L'utilit de la publicit foncire La publicit des promesses unilatrales de vente n'est pas obligatoire. C'est une simple facult ouverte pour l'information des usagers. Toutefois, le bnficiaire peut avoir un grand intrt ce que la promesse soit publie, notamment si le promettant vendait son immeuble un tiers en dpit de la promesse. La publication facilite la preuve de la fraude du tiers auquel le promettant, lui-mme de mauvaise foi, vendrait le bien au mpris de ses engagements envers le bnficiaire. La leve de loption : C'est par la leve de l'option que le bnficiaire va manifester sa volont d'acheter le bien, objet de la promesse. Le promettant ayant dj donn irrvocablement son accord pour vendre, le contrat de vente est donc form lors de la leve de l'option. La leve de l'option n'est lgalement soumise aucune condition de forme. Quelle que soit la forme selon laquelle elle est faite, sauf stipulation contraire de la promesse, elle suffit

rendre la vente parfaite. Toutefois, en pratique, les formes et modalits de la leve de l'option doivent tre prcises avec soin dans la promesse si l'on veut que le bnficiaire ne devienne propritaire sans avoir pay le prix et les frais.

3. La promesse unilatrale dachat : La promesse d'achat constitue l'inverse de la promesse de vente. Un candidat acheteur (le promettant) promet d'acheter un bien lorsque le propritaire se dcidera vendre; seul le promettant est engag, pas le propritaire. De telles promesses sont rares. Elles sont soumises aux mmes rgles que la promesse de vente. Toutefois, contrairement la promesse unilatrale de vente, la promesse unilatrale d'achat n'est pas soumise l'obligation de l'enregistrement et n'encourt pas la sanction de nullit attache cette formalit. Quelle que soit la forme de lavant contrat, le vendeur, ou le promettant, a lobligation de fournir lacqureur ou bnficiaire, un dossier de diagnostics techniques conformment la rglementation en vigueur.