Septembre 2011

HABITAT ACTUALITE
COMMENT DEVELOPPER UN SECTEUR LOCATIF PRIVE DURABLE ? UNE COMPARAISON INTERNATIONALE

ANIL

(par Kath Scanlon 1) Le Royaume Uni souhaite encourager le dveloppement de son parc locatif priv. Le volume de celui-ci a diminu de faon considrable au cours du sicle dernier pour ne plus loger que 9% des mnages en 1988. Ce mouvement sest invers sous leffet de lintroduction des incitations linvestissement locatif au milieu des annes 90, des difficults croissantes des mnages pour accder la proprit et de la baisse du taux de propritaires. Aujourdhui 17% des mnages sont logs dans le parc priv. Pourtant, ni les propritaires, ni les locataires britanniques ne sont satisfaits du parc locatif priv. Pour les locataires, les loyers augmentent trop rapidement, surtout Londres. Quant aux bailleurs, ils jugent la rentabilit, plus-value comprise, insuffisante. Le rsultat est que le secteur locatif priv ne peut rpondre aux besoins de ceux qui ne peuvent accder la proprit, alors mme que les files dattente du locatif social sallongent rapidement. Cette situation prsente des analogies avec celle dautres pays europens dans lesquels le parc locatif social a autrefois jou un rle trs important. Pourtant, la plupart des gouvernements juge quun secteur locatif priv bien gr est ncessaire, notamment pour rpondre aux besoins de mnages moins traditionnels et plus mobiles quautrefois. Cest ce qui a incit la London School of Economics conduire une tude comparative internationale 2 laquelle lANIL a t associe. Les rsultats sont particulirement intressants pour la France qui, linstar, de plusieurs autres pays, souhaiterait voir les investisseurs institutionnels sintresser nouveau un secteur quils ont dlaiss dans les annes 70.
Les caractristiques du parc locatif priv La dfinition du parc locatif varie selon les pays, soit en rfrence la nature du bailleur, soit la nature du contrat, soit au fait que le niveau du loyer est celui du march, mais le plus
1 2

Chercheuse la LES (London school of economics) 2011 Towards a sustainable private rented sector / London school of economics London WC2A2AE

1 ANIL HABITAT ACTUALITE

souvent le parc locatif priv est dfini par ce quil nest pas, par exemple par opposition au parc locatif social. Dans la plupart des pays europens, la Suisse constituant la principale exception, le poids du parc locatif priv na cess de se rduire au cours du sicle dernier passant de statut doccupation majoritaire celui de statut rsiduel. Cette marginalisation sest accentue au cours des trente dernires annes, sous le double effet du dveloppement du parc locatif social et des progrs de laccession la proprit. Seuls le Royaume Uni et lIrlande font exception. Ce parc loge le plus souvent les jeunes, notamment les tudiants, les vieux, les personnes isoles avec ou sans enfants, les personnes ayant des bas revenus et les immigrants. La baisse du taux de propritaires au Royaume Uni pose la question dun parc locatif priv accessible aux classes moyennes. Le parc locatif est plutt fait dappartements, mme dans les pays o lindividuel domine. Aux Etats-Unis et au Danemark, ces appartements se trouvent en gnral dans des immeubles uniquement locatifs.
Parc locatif priv en % du parc total de logements depuis 1980
Pays Parc locatif priv en % du parc total de logement Dbut Dbut 1990 Dbut Dernires 1980 2000 annes La taille du parc augmente ces 30 dernires annes Royaume Uni 11 9 10 17 (Angleterre seule) Australie 21 22 23 25 La taille du parc diminue aprs 1980 mais augmente depuis 2000 France 25 21 21 22 Hong Kong 24 14 15 16 Irlande 13 10 7 10 Taille du parc identique depuis ces 30 dernires annes Allemagne Environ 60 Environ 60 Environ 60 Environ 60 USA 33 35 32 32 La taille du parc diminue aprs 1980 et se stabilise aprs 2000 Sude 21 20 17 17 Norvge 27 18 17 17 Suisse 59 59 56 Environ 56 La taille du parc diminue depuis ces 30 dernires annes Autriche 25 21 18 Belgique 27 24 20 Finlande 22 12 17 Danemark 22 18 18 Pays Bas 19 13 13 Espagne* 19 15 11 Evolution depuis 19802 Evolution depuis 2000

augmentation

augmentation

augmentation diminution diminution diminution identique identique diminution diminution diminution

augmentation augmentation augmentation augmentation identique identique identique identique non renseign diminution diminution diminution diminution diminution diminution

16 18 16 16 10 7

diminution diminution diminution diminution diminution diminution

* % des rsidences principales occupes. Il y a toujours un grand nombre de logements saisonniers et de vacances.

Qui sont les bailleurs ?

Pendant des annes, le souhait des pouvoirs publics au Royaume Uni tait de dvelopper et de maintenir la part des investisseurs institutionnels dans le secteur locatif priv. Le mme discours a cours aujourdhui en France. Cela correspond lide que des institutionnels greront ce parc de faon plus professionnelle, avec des cots infrieurs. Cela reflte aussi lide, au Royaume Uni, que les bailleurs personnes physiques sont souvent un peu crapules (scoundrel). Limage du M. Vautour de Daumier nest pas loin. Bref, des bailleurs institutionnels auraient pour vertu de rguler et de stabiliser le march. Aucune des tentatives faites pour attirer des investisseurs institutionnels na cependant t couron-ne de succs. Et la comparaison internationale rvle que dans le monde entier, la 2 ANIL HABITAT ACTUALITE

proprit des logements locatifs privs est entre les mains des personnes physiques. Cest mme le cas aux Etats-Unis qui sont souvent prsents comme un modle dans ce domaine. Mme en Suisse, o certaines institutions sont contraintes dinvestir dans le logement, plus de 60% du parc priv est entre les mains de personnes physiques. Rappelons quen France ce ratio est prs de 95%. Cela se fait sans nuire la stabilit du parc.
% d'habitation dans le locatif priv / Diffrents types de propritaires Personnes seules ou Institutionnels Autres couples 95.1 3.3 1.6 La plupart Trs peu La plupart Aucun Certains employeurs 86 14 86 6.7 7.2 : Organismes d'Etat 78 22 78 13 (y compris les REITS 5 : Coopratives et organismes but correspondants aux SIIC) non lucratif 4 : autre 75 25 63 61 60 44 8 Trs peu Trs peu 23 17 37 37 10 12 9 coopratives 1 : paroisses et autres 3 19 >50bailleurs professionnels

France Irlande Australie Belgique Espagne Norvge Etats-Unis Royaume Uni Suisse Allemagne Finlande Pays Bas Danemark * Autriche Sude

La plupart (corporation, organismes municipaux) Essentiellement des socits (dont les socits de personnes)

*Bailleurs professionnels, y compris les personnes prives dont cest lactivit professionnelle plein temps.

Les Irlandais se sont intresss aux obstacles qui dtournent les institutionnels de linvestissement locatif dans le logement. A leurs yeux, il sagit des frais de ladministration, qui sont plus lourds pour le logement que pour limmobilier commercial, des frais de gestion incompressibles parce que les dcisions dachat portent sur des petites units, du fait que les institutionnels nont pas accs aux incitations publiques (fiscales ou financires) qui ne bnficient quaux personnes physiques, linexistence de donnes fiables sur la rentabilit et plus largement un cadre juridique inadapt des rapports locatifs. Le fait que dans la plupart des pays, les pouvoirs publics peinent encourager les investisseurs institutionnels sintresser au logement, lequel demeure le fait des personnes prives, est lune des conclusions les plus intressantes de ce travail pour le lecteur franais. Pourtant ltat dtaill que dresse cette tude, de lenvironnement juridique et des diverses incitations financires et fiscales tournes vers linvestissement locatif, met en vidence des pratiques trs contrastes. Pour nvoquer que la dure du bail, elle est illimite en Allemagne, en Suisse, en Sude aux Pays Bas, dans la plupart des cas en Norvge et dans les immeubles entirement ddis la location au Danemark. En cas de vente, le bail simpose au nouvel acheteur, seule la reprise pour occupation personnelle permettant au propritaire dy mettre fin. Il reste que les deux pays qui comptent le parc locatif priv le plus important, lAllemagne et la Suisse, sont galement ceux o les droits du locataire sont les plus affirms. "Towards a sustainable private rented sector", LSE

3 ANIL HABITAT ACTUALITE


Date de publication : 22 novembre 2011 N ISNN : 09996-4304 Directeur de la publication : Bernard Vorms Comit de rdaction : Isabelle Coutoux du Tertre, Emmanuelle Bily, Jean Bosvieux, Lucy Clec'h, Batrice Herbert, Nicole Maury, Sylvie Merlin, Antonin Ollivier, Marie-Aude Quintin, Sandrine Zerbib

4 ANIL HABITAT ACTUALITE