Sunteți pe pagina 1din 12

NEMTEANU OANA ELENA Master-Drept Privat

GARANTIA CONTRA EVICTIUNII.

Garania pentru eviciune a evoluat n timp, fiind o instituie clasic a dreptului civil. O analiz la zi, n lumina ultimelor soluii jurisprudeniale i comentarii doctrinare, nu este deloc lipsit de interes, cu att mai mult cu ct legislaia noastr este ntr-o permanent schimbare, impus att de evoluia raporturilor juridice, ct i ca urmare a necesitii alinierii legislaiei la aquis-ul comunitar i la legislaia internaional, n general. Se numete eviciune pierderea proprietaii lucrului, in total ori n parte, sau tulburarea cumprtorului n exercitarea prerogativelor de proprietar. Termenul de eviciune provine din latinescul evictio, - onis care nseamn deposedare, ceea ce nseamn c o persoan pierde dreptul su asupra unui lucru ntruct prin justiie s-a recunoscut unui ter un drept concurent cu al evinsului 1. n dreptul nostru, Codul civil prevede c una dintre obligaiile principale ale vnztorului este aceea de a preda bunul, de unde concluzia c, n msura n care dobnditorul este evins, tulburat, i se acord posibilitatea de a se ntoarce mpotriva autorului su. Obligaia de garanie este considerat un efect accesoriu al contractului, garantul trebuind totdeauna s atepte s fie tulburat, iar apoi s acioneze n garanie. Reglementat de Codul civil romn ca o form de rspundere a vnztorului, n realitate, eviciunea este o garanie, fiind autonom i abstract, independent de ideea de culp. Codul nostru civil folosete termenul de rspundere atunci cnd trateaz eviciunea (de exemplu, art. 1336: vnztorul rspunde ctre cumprtor), spre deosebire de textul Noului Cod Civil (art. 1695 vnztorul este de drept obligat s l garanteze pe cumprtor mpotriva eviciunii). Contractul de vanzare-cumparare este contractul prin care una dintre parti (vanzatorul) transfera
proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti (cumparatorul), care se obliga in schimb sa plateasca

Potrivit Dicionarului explicativ al limbii romne, eviciunea nseamn: pierdere a posesiunii unui bun (imobil) ca urmare a exercitrii de ctre o alt persoan a dreptului su asupra aceluiai bun; privare de un lucru obinut legal ca urmare a unei sentine sau a exercitrii de ctre altcineva a dreptului su n privina aceluiai lucru; deposedare de un lucru obinut legal, suferit n urma unei sentine sau a unui drept exercitat ntr-un anumit fel de cineva. 1

vanzatorului pretul bunului vandut. Contractul de vanzare-cumparare este un contract bilateral, sinalagmatic, cu titlu oneros, consensual, translativ de proprietate. Nu este de esenta contractului de vanzare-cumparare transmiterea dreptului de proprietate, ci numai de natura sa, prin acesta putandu-se transmite si un drept real, un drept de creanta sau un drept din domeniul proprietatii intelectuale, chair si drepturi asupra unei universalitati. Drepturilor personale nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter strict personal (contracte intuitu personae) nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare.

Vanzarea este un contract sinalagmatic, prin incheierea lui nascandu-se obligatii reciproce intre partile contractante. Este un contract cu titlu oneros, deoarece partile ,prin incheierea acestui contract , urmaresc dobandirea unui interes patrimonial. Vanzarea este in principiu, un contract comutativ, partile cunoscand inca de la incheierea contractului existenta si intinderea obligatiilor reciproce; acestea nu depind de un eveniment viitor si incert ca in cazul contractelor aleatorii. Vanzarea este un contract, de regula, consensual ,incheiat de parti prin simplul acord de vointa. De la aceasta regula s-au formulat si exceptii, in cazuri special prevazute de lege, prin care contractul devine solemn. Un exemplu in acest sens este vanzarea terenurilor pentru care se cere forma autentica ad validitatem. Vanzarea-cumpararea este un contract translativ de proprietate, inca de la realizarea acordului de vointa proprietatea stramutandu-se de la vanzator la cumparator, odata cu riscul pieirii bunului. In materie de vanzare, obligatiile vanzatorului se interpreteaza in favoarea cumparatorului. Fata de cumparator, vanzatorul are doua obligatii principale prevazute de legiuitor: obligatia de a preda lucrul vandut si obligatia de a-l garanta contra evictiunii si contra viciilor. Din dispozitiile art. 1672 C.Civ. decurge dubla infatisare a obligatiei de garantie, vanzatorul fiind obligat sa-i garanteze cumparatorului atat linistita folosinta a lucrului, adica sa-l garanteze contra evictiunii, cat si utila folosinta a lucrului contra viciilor. Obligaia vnztorului de a garanta cumprtorul pentru eviciune2 este prevzut n art. 1695 C. civ.: vnztorul este de drept obligat, dup natura contractului de vnzare, a rspunde ctre cumprtor de eviciunea total sau parial a lucrului vndut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect i care n-ar fi declarate la facerea contractului3. Codul civil vizeaza, in mod special, evictiunea provenind din fapta unui tert, dar este firesc ca obligatia de garantie pentru evictiune sa opereze mult mai puternic atunci cand este vorba de un fapt personal al vanzatorului. Este firesc, chiar si in virtutea principiului general de executare cu
2 3

n limba latin evictio, - onis nseamn deposedare. Pentru o privire comparativ a se vedea textul art. 1626 din Codul civil francez. 2

buna-credinta a obligatiilor, sa fie angajata raspunderea vanzatorului pentru tulburarile provenind din propriul sau fapt. Vanzatorul nu se poate sustrage in niciun mod de la raspunderea ce ar rezulta dintr-un fapt personal al sau, acelasi articol adaugand ca orice conventie contrara e nula. Este o obligatie negativa ce tine de insasi esenta contractului de vanzare-cumparare. Se numeste fapt personal orice fapt sau act anterior vanzarii, dar tainuit fata de cumparator, sau ulterior vanzarii, dar neprevazut in contract, savarsit de catre vanzator sau succesorii sai universali sau cu titlu universal de natura a-l tulbura pe cumparator in linistita folosinta a lucrului. Poate fi vorba de o tulburare de fapt, precum deposedarea, sau de o tulburare de drept prin care vanzatorul ar invoca un drept nerezervat in contract. Obligatia de garantie contra evictiunii nu se limiteaza la vanzator, putand fi subiect pasiv al acestei obligatii si avanzii sai-cauza, precum si succesorii sai universali sau cu titlu universal. Fata de tulburarile provenite din partea acestor persoane, cumparatorul se poate apara invocand exceptia de garantie : cine trebuie sa garanteze pentru evictiune, nu poate sa evinga. In cazul succesorilor cu titlu particular nu se poate opune exceptia de garantie, ei nefiind tinuti de obligatiile personale contractate de autorul lor. Dac contractul de vnzare-cumprare se ncheie printr-un intermediar (mandatar, de exemplu), atunci rspunderea pentru eviciune aparine vnztorului, iar nu mandatarului. Totui, dac mandatarul se comport ca un vnztor aparent (de exemplu, n cazul unei simulaii prin interpunere de persoane), atunci el va rspunde de eviciune fa de cumprtor4. Obligatia de garantie este o obligatie indivizibila. In cazul in care impotriva cumparatorului s-a declansat o actiune, vanzatorului sau mostenitorilor sai incumba o obligatie de a face, de a-l apara. Dupa producerea evictiunii garantia pentru evictiune imbraca forma obligatiei de a da, adica de a-l despagubi pe cumparator; in acest caz obligatia devine divizibila intre co-vanzatori sau comostenitori. FAPTUL PERSONAL. Garania faptului personal al vnztorului este perpetu, ea avand n vedere att tulburrile de fapt, ct i pe cele de drept. Cum am amintit, obligaia de garanie opereaz mai puternic atunci cnd eviciunea provine dintr-un fapt personal al vnztorului. Acest fapt poate fi anterior vnzrii i tinuit fa de

Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol. I Vnzarea-cumprarea. Schimbul, ediia a IV-a, actualizat de Lucian Mihai, Romeo Popescu, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2007, p. 100. 3
4

cumprtor sau ulterior vnzrii i neprevzut n contract, prin care vnztorul sau succesorii si (universali sau cu titlu universal) l tulbur pe cumprtor n linitita folosin a lucrului Se numete fapt personal orice fapt sau act, anterior vnzrii, dar tinuit fa de cumprtor, sau ulterior vnzrii, dar neprevzut n contract, svrit de ctre vnztor sau succesorii si universali sau cu titlu universal de natur a-l tulbura pe cumprtor n linitita folosin a lucrului, indiferent c este vorba de o tulburare de fapt, sau de o tulburare de drept (de exemplu, vnztorul invoc un drept de uzufruct sau de abitaie, nerezervat prin contract, asupra lucrului vndut).

TULBURARE DE FAPT

Prin tulburare de fapt se nelege svrirea de ctre vnztor a unui act material prejudiciabil asupra bunului vndut, nefondat pe un drept. n astfel de condiii este firesc, avnd n vedere buna-credin, c o astfel de mprejurare atrage rspunderea vnztorului. Prin urmare, vnztorul trebuie s se abin de a svri orice fapte materiale care pot cauza cumprtorului o stanjenire a folosinei bunului spre a nu contraveni obligaiei de garanie provenind din propria fapt . n doctrina juridic se consider c tot n categoria tulburrilor de fapt provenind de la vnztor intr i svrirea unui act juridic de ctre acesta, de exemplu, vnzarea unui bun a doua oar, dup ce formase obiectul unui contract de vnzare5, ori nchirierea bunului dup ncheierea contractului de vnzare-cumprare6. n practic, cele mai multe aplicaii n materie se refer la raporturile de vecintate, care pot fi, juridice7 sau de fapt. Raporturile izvorte din lege constau n aa-numitele servitui naturale (de exemplu, servitutea de scurgere a apelor naturale) i servitui legale (cum este servitutea de vedere, servitutea de trecere pentru folosirea unui loc nfundat, distana plantaiilor etc.). n doctrina juridic se consider c acestea nu sunt adevrate servitui, ci limite normale ale exercitrii dreptului de proprietate, care impun proprietarilor nvecinai s se comporte astfel nct s promoveze relaii normale de vecintate; de aceea, ele nu se incadreaza in categoria obligatiilor. Raporturile de vecintate izvorte din voina prilor creeaz obligaii referitoare la unele ngrdiri, denumite obligaii de a tolera sau obligaii de a suporta (de exemplu, obligaia pe care i-o

Fr. Deak, op. cit., ediia a IV-a, Vol. I, 2007, p. 100 Camelia Toader, op. cit., p. 16. 7 Raporturile juridice de vecintate pot rezulta fie din lege, fie din voina prilor.
5 6

asum proprietarului fondului aservit de a efectua lucrrile necesare exerciiului unei servitui de trecere).

TULBURARI DE DREPT Asa cum am enuntat, vanzatorul datoreaza garantie cumparatorului chiar impotriva tulburarilor de drept pe care el insusi le-ar produce. Acestuia ii este interzis, deci, sa evinga, adica sa incerce sa reia dreptul transmis prin contract, chiar daca ar putea invoca un titlu. Prin urmare, vnztorul nu poate aduce atingere dreptului cumprtorului, invocnd existena unui drept real sau a unui drept de crean: proprietate, servitute, uzufruct, superficie sau locaiune, ntruct, n caz contrar, dac ar ncerca, intentnd n acest scop o aciune n care de exemplu ar invoca unul dintre aceste drepturi, chiar dobndite ulterior vnzrii, cumprtorul sau subdobnditorii si se pot apra eficient prin invocarea excepiei de garanie. Aceast aprare de fond8, care poate fi caracterizat ca o excepie de fond peremtorie 9 i relativ10, poate paraliza aciunea reclamantului vnztor. Aceast excepie este din punct de vedere procedural distinct de excepia de garanie care este aplicabil pentru o ipotez diferit: a tulburrii de ctre un ter, cnd se impune chemarea n garanie a vnztorului de ctre cumprtorul acionat n justiie de ctre un ter, i care este dilatorie11, iar nu peremtorie. Fiind un mijloc de aprare, aceast excepie este imprescriptibil. Cu toate acestea, vanzatorul pastreaza dreptul de a pune in discutie validitatea vanzarii sau executarea obligatiilor cumparatorului. El poate cere anularea sau constatarea nulitatii vanzarii sau poate introduce o actiune in rezolutiune pentru neexecutarea obligatiilor de catre cumparator, fara ca in aceste cazuri sa fie pusa in discutie obligatia de garantie. Se subnelege c dup vnzare, dac se ivete vreo nenelegere cu privire la determinarea exact a obiectului contractului, vnztorul o poate pune n discuie fr a nclca obligaia de garanie mpotriva eviciunii provenind din propria fapt. Mihaela Tbrc, Excepiile procesuale n procesul civil, ediia a II-a, revzut i adugit, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006; Theodor Mrejeru, Excepii privind instana i procedura de judecat, Editura RAI, Bucureti, p. 81. 9 Excepiile peremptorii tind la respingerea sau anularea cererii ori la stingerea procesului. 10 Excepiile relative privesc nclcarea unor norme dispozitive i pot fi invocate numai de partea interesat i numai ntr-un anumit termen (prima zi de nfiare sau termenul urmtor celui n care s-a svrit neregularitatea). 11 Excepia dilatorie duce n caz de admitere, la declinarea competenei i astfel la amnarea judecii.
8

CONVENTII PRIVITOARE LA GARANTIA FAPTULUI PERSONAL Vanzatorul raspunde pentru evictiunea ce ar rezulta dintr-un fapt personal al sau, orice conventie contrara fiind nula. Regulile elaborate in materia evictiunii au caracter, in principiu, supletiv, in contractele de vanzare-cumparare fiind des introduse clauze pentru agravarea, dar mai ales, atenuarea garantiei.

Efectele garaniei faptului personal. Garantia datorata de instarinator produce efecte diferite dupa cum evictiunea s-a produs printr-un fapt al vanzatorului sau prin exercitarea de catre acesta a unui drept. n situaia n care intervin asemenea fapte personale ale vnztorului, cumprtorul se poate apra prin invocarea excepiei de garanie, conform creia cine trebuie s garanteze pentru eviciune, nu poate s eving 12. Vnztorul nu-l poate evinge pe cumprtor nici direct, nici indirect i nici n urma dobndirii unei noi caliti pe care nu o avea n momentul vnzrii. Prin insusi faptul vanzarii, el a transmis cumparatorului nu doar toate drepturile actuale , dar si pe cele susceptibile a fi dobandite in viitor. Obligaia de garanie pentru eviciune a vnztorului este patrimonial, astfel nct, dup moartea sa, ea se transmite succesorilor si (universali sau cu titlu universal). Excepia de garanie poate fi invocat deci de cumprtor dac adevratul proprietar l motenete pe vnztor i apoi revendic bunul vndut. Excepia de garanie nu poate fi opus succesorilor cu titlu particular ai vnztorului, ntruct acetia, dobndind numai un bun special i particular, nu sunt inui de obligaiile autorului lor. Obligaia de garanie a vnztorului pentru fapte proprii vizeaz att tulburarea direct a cumprtorului, ct i eviciunea indirect, realizat prin intermediul unui ter. Astfel, dac vnztorul vinde un lucru de dou ori, la dou persoane diferite i dac al doilea cumprtor i-a transcris titlul de dobndire asupra imobilului sau a intrat cu bun credin n posesia bunului mobil, naintea primului cumprtor, atunci vnztorul va rspunde de eviciune fa de primul cumprtor, cauza eviciunii fiind ulterioar vnzrii i provenind din faptul personal al vnztorului13.
12 13

A se vedea D. Alexandresco, op. cit., p. 286 i urm. A se vedea Fr. Deak, St. Crpenaru, op. cit., p. 55. 6

Garania contra eviciunii rezultnd din fapta unui ter. Vanzatorul este de drept obligat a raspunde catre cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect si care n-ar fi declarate la facerea contractului. Obligaia de garanie pentru eviciune a vnztorului exist i atunci cnd tulburarea cumprtorului provine din partea unui ter. Pentru a fi antrenat obligaia de garanie pentru eviciune a vnztorului este necesar ndeplinirea cumulativ a trei condiii14: existenta unei tulburari de drept; anterioritatea cauzei evictiunii in raport cu incheierea contractului; cauza eviciunii s nu fi fost cunoscut de cumprtor. La aceste trei conditii se mai adauga, uneori, necesitatea unei actiuni in justitie de catre tert impotriva cumparatorului, insa obligaia de garanie contra eviciunii nu este condiionat de aciunea n justiie a terului.

TULBURAREA DE DREPT Nu orice tulburare a linititei folosine a bunului cumprat atrage obligaia de garanie a vnztorului pentru eviciune, ci trebuie s fie vorba despre o tulburare de drept15. Astfel, pentru simplele tulburri de fapt, care se produc fr ca terul s invoce un drept asupra bunului cumprat, cumprtorul se poate apra singur, prin mijloacele prevzute de lege16. Simpla tulburare de fapt nu are un temei juridic. Pentru ca obligaia de garanie s funcioneze, este necesar ca tulburarea cumprtorului s fie actual, efectiv sau cel puin iminent i nu numai eventual. Nu este admisibila chemarea vanzatorului in garantie in ipoteza in care cumparatorul este victima unui furt, a unor degradari sau a unei deturnari de clientela, acesta avand la indemana cai deschise oricarui proprietar. Terul poate invoca fie un drept real (dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, sarcini nedeclarate), fie un drept de crean( un contract de locatiune). Aciunea sa n justiie poate fi o aciune n revendicare, o aciune ipotecar, o aciune confesorie, o aciune posesorie etc. Indiferent de buna sau reaua credin a vnztorului, el va rspunde de obligaia de garanie pentru eviciune (deci este indiferent dac vnztorul a cunoscut sau nu cauza de

Fr. Deak, op. cit., p. 80; Eugeniu Safta Romano, op. cit, p. 51 i urm. Iosif R. Urs, Smaranda Angheni, Drept civil. Contracte civile, op. cit., p. 37 16 De exemplu, dac cumprtorul este tulburat de un ter, care ajunge s ocupe imobilul cumprat de el, cumprtorul se poate apra singur, fie pe calea unei aciuni posesorii, fie pe calea petitorie a cererii n revendicare imobiliar. 7
14 15

eviciune)17.

TULBURAREA PRIN INVOCAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

Daca dreptul exercitat de tert contra cumparatorului are drept consecinta evingerea acestuia, suntem in ipoteza vanzarii lucrului altuia. Problema vanzarii lucrului altuia priveste doar bunurile individual determinate, deoarece bunurile determinate generic pot fi vandute valabil chiar daca nu apartineau vanzatorului la data incheierii contractului. ntr-o asemenea situaie, va trebui s distingem dup cum consimmntul prilor a fost afectat de eroare sau, dimpotriv, contractul s-a ncheiat n cunotin de cauz. n cazul n care prile tiau c bunul vndut nu aparine vnztorului, contractul de vnzare-cumprare este lovit de nulitate absolut, avnd o cauz ilicit. Deci daca ambele parti au fost de rea-credinta, contractul este nul absolut in virtutea adagiului fraus omnia corrumpit. O mica parte a doctrinei considera contractul valabil, acordul de vointa trebuind interpretat in sensul ca vanzatorul s-a obligat sa procure mai tarziu proprietatea asupra bunului.Corecta este prima solutie: contractul este lovit de nulitate absoluta, nefiind apt sa produca niciun efect. Adevaratul proprietar poate invoca el insusi nulitatea, iar cumparatorul nu se poate folosi de art. 937 C.civ. Dac ambele pri sau cel puin cumprtorul a fost n eroare, respectiv a considerat c lucrul vndut este proprietatea vnztorului, vnzarea este anulabil pentru eroare asupra calitii eseniale a vnztorului, care a fost considerat proprietar al lucrului. De aici decurg urmatoarele consecinte: Cumprtorul poate invoca nulitatea relativ a contractului pe cale de aciune, n

cazul n care a pltit preul sau pe cale de excepie, dac preul nu s-a pltit. Vnztorul nu poate cere anularea contractului chiar dac a fost de bun-credin,

ntruct eroarea comis asupra propriei persoane nu poate vicia contractul. Fiind ter fa de contract, adevratul proprietar nu va putea cere anularea acestuia

dect dac este vorba despre un caz de nulitate absolut. n schimb, el poate intenta o aciune n revendicare, n cadrul creia cumprtorul va putea opune adevratului proprietar uzucapiunea sau poate apela la garantia pentru evictiune impotriva vanzatorului. Daca intre timp adevaratul proprietar ratifica vanzarea sau vanzatorul devine

proprietar al bunului nici cumparatorul nu va mai putea cere anularea contractului.


17

T.S., col. civ., decizia 2557/1955 n Repertoriu de practic judiciar pe anii 1952-1969, p. 59. 8

Contractul cu privire la vanzarea bunului altuia este inopozabil adevaratului proprietar, deci, el nu isi pierde drepturile. Daca nu a iesit din posesia bunului va opune cu succes drepul sau de proprietate, iar daca bunul nu se afla in posesia sa, are la indemana actiunea in revendicare.

EFECTELE GARANTIEI IN CAZUL EVICTIUNII CONSUMATE

Dupa ce evictiunea s-a produs, vanzatorul(sau succesorii sai universali sau cu titlu universal) va fi tinut de obligatia de a da daca cumparatorul pretinde angajarea raspunderii pentru pagubele suferite. Daca exista mai multi vanzatori sau succesori ai aceluias vanzator obligatia va fi divizibila; va fi insa solidara atunci cand evingerea prin confiscarea bunului decurge dintr-o infractiune savarasita de catre unul dintre vanzatori. Raspunderea vanzatorului pentru prejudiciul suferit de cumparator prin evictiune este independenta de culpa, aceasta din urma influentand doar cuantumul despagubirilor.Vanzatorul raspunde dupa cum evictiunea produsa a fost totala sau partiala.

EVICTIUNEA TOTALA

In acest caz efectele sunt asemanatoare rezolutiunii pentru neexecutarea contractului. Vanzarea este un contract sinalagmatic, deci i se aplica regulile specifice contractelor sinalagmatice, inclusiv rezolutiunea pentru neexecutare. Rezolutiunea nu opereaza nici in cazul acesta de drept, ci este judiciara; ramane la aprecierea instantei daca va pune capat raportului contractual sau este suficient sa acorde daune. Cumparatorul are interesul sa ceara obligarea la despagubiri ca urmare a garantiei contra evictiunii decat sa invoce nulitatea vanzarii deoarece sistemul de despagubire a cumparatorului evins in totalitate este mai favorabil decat cel care ar rezulta din nulitatea relativa in cazul vanzarii lucrului altuia. Potrivit art. 1702 C. civ. cumparatorul evins are dreptul de a cere de la vanzator: restituirea pretului; fructele, daca este dator a le intoarce proprietarului care l-a evins; spezele instantei deschise de dansul in contra vanzatorului si ale celei deschise de invingator in contra sa; daune interese si spezele contractului de vanzare. Prin urmare, cumparatorul are parte de o despagubire integrala, ca efect al rezolutiunii contrctului. Vnztorul este obligat s restituie cumprtorului integral preul primit, potrivit art. 1701 C. civ. Avnd n vedere c drepturile cumprtorului legate de lucru se transmit asupra 9

subdobnditorului, vnztorul este obligat s restituie preul primit de la cumprtor, indiferent dac subdobnditorul a primit bunul cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Dac, la data eviciunii, lucrul vndut se afl de o valoare inferioar sau a suferit deteriorri ori prin neglijena cumprtorului, ori prin evenimente independente de cumprtor, vnztorul nu se poate apra de a restitui preul ntreg. Astfel, dac valoarea lucrului vndut s-a micorat ulterior ncheierii contractului i pn la momentul eviciunii, indiferent dac sunt cauze fortuite sau a intervenit neglijena cumprtorului, vnztorul va trebuie s restituie integral preul fixat prin contract i nu valoarea bunului din momentul producerii eviciunii18. Dar dac cumprtorul a tras foloase din stricciunile cauzate lucrului, atunci vnztorul nu va restitui preul integral, ci va avea dreptul de a opri din pre o sum egal cu valoarea foloaselor trase de cumprtor conform art 1701 alin.2.

In ipoteza in care actiunea este introdusa de catre un subdobanditor al bunului impotriva vanzatorului solutia este diferita dupa cum transmiterea s-a facut cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Daca este vorba despre un subdobanditor cu titlu gratuit , acesta are dreptul de a pretinde de la vanzatorul autorului sau pretul platit in acel contract. Daca bunul a fost dobandit cu titlu oneros, este de notorietate faptul ca prin contract toate drepturile si accesoriile bunului se transmit subdobanditorului, inseamna ca fiind cesionar inclusiv al actiunii in garantie contra evictiunii, subdobanditorul, indiferent ca este universal, cu titlu universal sau cu titlu particular, are exact aceleasi drepturi pe care autorul sau le avea, inclusiv dreptul de a obtine pretul pe care acela l-a platit. Potrivit art. 1702 din C. civ. cumprtorul are dreptul la valoarea fructelor naturale i civile ale bunului, n msura n care cumprtorul a fost obligat s le restituie ctre terul evingtor. Daca bunul nu este frugifer, cumparatorul are dreptul, in orice caz, la dobanda pretului. ntruct, potrivit art. 928 C. civ., posesorul de bun credin dobndete fructele lucrului posedat, este vorba despre fructele percepute de cumprtor dup ce a luat cunotin de drepturile terului asupra lucrului, deci dup ce a devenit de rea-credin. Dar cumprtorul este de reacredin numai fa de terul evingtor, fa de vnztor el rmnnd un cumprtor de buncredin, ceea ce justific dreptul lui la valoarea fructelor restituite terului. Buna-credinta se prezuma, dar intentarea actiunii in justitie impotriva posesorului face sa inceteze buna-credinta. Daca vanzatorul chemat in garantie declara ca nu are mijloace juridice cu care sa-l apere pe Cumprtorul fiind proprietarul lucrului are dreptul de a face cu lucrul su ceea ce voiete - D. Alexandresco, op. cit., p. 294. 10
18

cumparator, declarandu-se de acord cu restituirea pretului si a daunelor, dar cu toate acestea cumparatorul continua singur procesul si il pierde, vanzatorul nu mai poate fi tinut de contravaloarea fructelor. Ar fi injust, pretentia cumparatorului ar aparea ca un abuz de drept. Pentru acoperirea integrala a prjudiciului suferit cumparatorul are dreptul sa ceara cheltuielile de judecata pe care le-a suportat. Art. 1702 C. civ. prevede c vnztorul trebuie s plteasc cumprtorului cheltuielile de judecat ocazionate de eviciune. Obligaia vnztorului subzist att pentru cheltuielile procesului din care a rezultat eviciunea, ct i pentru eventualul proces n regres dintre cumprtor i vnztor; De asemenea, vnztorul, va fi obligat s restituie cumprtorului spezele contractului de vindere, deci cheltuielile contractului, dac aceste cheltuieli s-au suportat de cumprtor la ncheierea contractului. Aceste cheltuieli pot cuprinde taxele de nstrinare i autentificare, taxe de radiere i nmatriculare, onorariu de avocat, onorariu de notar, taxe de intabulare etc.; Astfel, potrivit art. 1701 alin.3 C. civ., vnztorul datoreaz cumprtorului diferena dintre pre i sporul de valoare al bunului, adic diferena dintre preul achiziionrii bunului i valoarea actual a bunului vndut, dac ntre momentul vnzrii i cel al eviciunii s-a creat un asemenea spor de valoare. Acest lucru de datoreaz indiferent dac vnztorul a fost de buncredin sau de rea-credin i indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare n afara datorrii acestui spor de valoare, potrivit art. 1702 alin 2 C. civ. vnztorul de buncredin este obligat s restituie cumprtorului cheltuielile necesare i cheltuielile utile. Dup cum rezult din art. 1702 alin 3 C. civ.: dac vnztorul a vndut cu rea-credin fondul altuia, el va fi dator s ntoarc cumprtorului toate spezele ce va fi fcut, i cele de simpl plcere. Aceasta nseamn c, n cazul vnztorului de rea-credin, acesta va datora, singur, i cheltuielile voluptuarii (fcute de cumprtor n scop de lux sau de plcere) Cumparatorul are dreptul de a pretinde, tot cu titlu de despagubire, anumite cheltuieli pe care le-a facut cu bunul pana la momentul evictiunii. Trebuie distins intre cheltuieli necesare conservarii bunului, cheltuieli utile care tind la ameliorarea si sporirea valorii bunului si cheluieli voluptuarii, facute in scop de lux sau placere. In concluzie, pretul se restituie intotdeauna, altfel ar fi detinut fara cauza. Ideea de garantie deroga de la principiul echitatii in sensul ca pretul se va restitui integral, indiferent daca valoarea sa a scazut din cauze fortuite sau prin fapta cumparatorului.

EVICTIUNEA PARTIALA 11

i n caz de eviciune parial, se deosebesc mai multe aspecte19. Astfel, eviciunea parial const n pierderea de ctre cumprtor a unei cote ideale din dreptul de proprietate , fie a unei parti din lucru , fie restrngerea sau negarea in orcie forma a drepturilor pe care el credea ca le-a dobandit asupra bunului. In ceea ce priveste evictiunea partiala, legea acorda cumparatorului dreptul de a opta intre rezolutiunea vanzarii si mentinerea contractului cu obligarea vanzatorului la despagubiri. Aa cum rezult din art. 1703 C. civ. dac cumprtorul este evins numai de o parte a lucrului i aceasta are, n privina totului, o aa nsemntate nct cumprtorul n-ar fi cumprat lucrul fr acea parte, el poate strica vnzarea. n acest caz, avnd n vedere c eviciunea parial este att de important nct cumprtorul, dac ar fi avut cunotin, nu ar fi cumprat lucrul, atunci cumprtorul va putea solicita instanei de judecat rezoluiunea contractului20. n cazul n care aciunea cumprtorului n rezoluiunea contractului se va admite, atunci cumprtorul va restitui vnztorului lucrul, n starea n care se afl dup eviciunea parial, iar vnztorul va restitui integral preul i l va despgubi pe cumprtor, la fel ca n cazul eviciunii totale. Codul sugereaza ideea unei erori in care s-a gasit cumparatorul, dar consecinta nu este nulitatea contractului, ci rezolutiunea. n situaia n care cumprtorul nu obine sau nu solicit rezoluiunea contractului, atunci cumprtorul, potrivit are dreptul s primeasc de la vnztor valoarea prii de care a fost evins de la momentul producerii eviciunii, iar nu doar o parte proporional din pre. Aceasta nseamn c vnztorul nu se va putea libera oferind o parte din pre, proporional cu partea evins, indiferent de scderea sau de mrirea lucrului de la momentul vnzrii i pn la eviciune, ci va fi obligat la plata valorii prii evinse la data producerii eviciunii. Vanzatorul ar putea fi tinut si de plata contravalorii fructelor pe care cumparatorul le datoreaza evingatorului, o parte din cheltuielile contractului, precum si cheltuielile de judecata. Pe de alta parte, daca dupa vanzare valoarea bunului a scazut, pierderea va fi suportata in parte si de catre cumparator, deoarece vanzarea etse mentinuta, iar cumparatorul n-ar putea pretinde o parte proportionala din pret, ci doar repararea exacta a prejudiciului suferit.

Iosif R. Urs, Smaranda Angheni, Drept civil. Contracte civile, op. cit, p. 39; Radu I. Motic, Florin Moiu, op. cit, p. 142 i urm. 20 Problema de a se ti dac eviciunea parial este destul de nsemnat pentru a conduce la rezoluiunea vnzrii-cumprrii este o chestiune de fapt, lsat la aprecierea instanei judectoreti, n funcie de probele administrate n cauz. 12
19