Normas Internacionales de Valuacin 2003

International Valuation Standards Committee

International Valuation Standards Committee

12 George Street London United Kingdom SW1P3AD Telfono: 44 1442 879306 Facsmil: 44 1442 879306 Internet: http://www.ivsc.org Copyright 2003 International Valuation Standards Committee Todos los derechos reservados

Reconocimientos
La sexta edicin de las Normas Internacionales de Valuacin fue elaborada por un equipo de escritores dirigido por Michael R. Milgrim, PhD de Estados Unidos de Norteamrica. A Michael le auxiliaron John Rich, MA, FRICS, (Reino Unido) y Ray Westwood, LFAPI, (Australia). El Consejo de Administracin del IVSC est profundamente agradecido con el equipo de escritores, no slo por su enorme esfuerzo en la realizacin de esta edicin para que se publicara conforme a una escala de tiempo tan compleja, tambin por haber aportado su discernimiento y perspectiva a los anteproyectos de las normas y por su orientacin que ha mejorado de manera importante la calidad y utilidad de la sexta edicin. Muchos otros han contribuido al desarrollo de las Normas Internacionales de Valuacin. Los integrantes del Consejo de Administracin del IVSC, de la Junta de Normalizacin y de los Grupos de Expertos de manera voluntaria contribuyen mucho tiempo y experiencia para la preparacin de las normas. El IVSC tambin est agradecido a los individuos y organizaciones que respondieron a la invitacin para comentar sobre los borradores, asegurando as que los borradores finales reflejaran las demandas del mercado internacional. Contribuciones Financieras El IVSC agradece las contribuciones financieras de las siguientes organizaciones para el Proyecto de Normas del IVSC:
American Appraisal Associates American Society of Appraisers Appraisal Institute of Canada Appraisal Institute, U. S. Appraisal Institute of Canada ATIS Real Weatherhalls Australian Property Institute CB Richard Ellis, como CB Hillier Parker, en el R.U. Chesterton China Appraisal Society Cushman & Wakefield Healey & Baker DTZ Debenham Tie Leung Ltd. Hongkong Land Insignia Richard Ellis Ltd. Institut Franais de lExpertise Immobilire Jones Lang LaSalle King Sturge & Co. Knight Frank Land Securities Lend Lease Real Estate Investments The National Association of Romanian Valuers PricewaterhouseCoopers The Royal Institution of Chartered Surveyors Verband Deutoscher Hypothekenbanken e. V. (Association of German Mortgage Banks)

OFICINA INTERNACIONAL 12 Great George Street London SW1P3AD United Kingdom Tel/Fax: 44 1442 864064 Email: mtissier@ivsc.org http://www.ivsc.org 30 de Abril de 2003

Estoy encantado en presentar la sexta edicin de las Normas Internacionales de Valuacin. Esta es la publicacin final que concluye el Proyecto de Normas del IVSC. El Proyecto tuvo una duracin de tres aos desde 2000 a 2002 con el objetivo de que, al final, el IVSC habra preparado un conjunto de normas internacionales comprensivo y robusto para facilitar las transacciones transfronterizas que involucraran propiedad inmueble y contribuyeran a la estabilidad financiera tanto domstica como internacional. La sexta edicin representa el desarrollo de la anterior edicin 2001: los borradores han avanzado a declaraciones finales; los comentarios recibidos fortalecieron y mejoraron las normas y asesora existentes; y se ha introducido nuevo material. Tambin se han incluido algunos cambios editoriales conforme buscamos hacer que las normas sean ms amables para el usuario. Hemos seguido la gua que fijaron las Normas Internacionales de Contabilidad e introducido el concepto de subrayar. Ahora los principios bsicos a lo largo del libro se destacan en negrita para diferenciarlos de las discusiones y asesora de respaldo. Nos preocupa que, en un entorno internacional puede haber la tendencia en algunas jurisdicciones a considerar la asesora como optativa. Queda claro, sin embargo, que an cuando algunas porciones del texto en las Normas, Aplicaciones, y Notas de Asesora se presentan en negrita, la totalidad del documento es obligatoria, y cualquier valuacin que se prepare conforme a las NIV debe cumplir con todas las partes. An cuando hemos llegado al final del Proyecto de Normas, la tarea de aquel que fija normas nunca es completa, Queda an mucho trabajo por hacer. Uno de los objetivos del IVSC es lograr la convergencia de las normas nacionales de valuacin a un solo conjunto de normas globales de alta calidad. Para trabajar hacia esa norma, el IVSC ha creado una nueva Junta de Normalizacin para asesorar al Consejo de Administracin. Un mandato de la Junta de Normalizacin es trabajar muy de cerca con las entidades nacionales encargadas de fijar normas y los grupos regionales de Valuadores para que puedan armonizarse todas las agendas y reducir gradualmente las actuales diferencias entre normas. El IVSC tambin est comprometido en el desarrollo de Normas Internacionales de Valuacin que respalden las estructuras de revelacin que vienen desarrollando otras organizaciones internacionales. El 2005 es una fecha importante para la comunidad financiera y de negocios en muchos pases. Por supuesto que es la fecha para la cual muchos pases habrn adoptado las Normas Internacionales de Contabilidad. Las Normas Internacionales de Contabilidad exigen un solo conjunto de Normas Internacionales de Valuacin para lograr una medicin consistente de los activos que se reportan en los estados financieros. Hay crecientes indicios de que la profesin contable y de auditora requerir valuaciones que conformen con las Normas Internacionales de Valuacin a fin de lograr la aplicacin consistente y rigurosa de las Normas Internacionales de Contabilidad y posibilidad de comparacin ms all de las fronteras. El IVSC se mantiene atento al trabajo del Comit de Basilea para la Supervisin Bancaria conforme se mueve hacia la introduccin de nuevos requisitos internacionales de capital
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para los bancos y otras instituciones financieras. La importancia de los inmuebles como colateral para fines de prstamos bancarios hace altamente deseable una mayor armona de las normas de valuacin. Las Normas de Contabilidad del Sector Pblico estn siendo objeto de creciente reconocimiento alrededor del mundo. Tambin aqu el IVSC trabaja muy de cerca con el Comit del Sector Pblico de la Federacin Internacional de Contadores (IFAC PSC) quienes estn desarrollando estas normas. El IVSC tuvo la satisfaccin de ver que se hace referencia a las Normas Internacionales de Valuacin en la asesora publicada por el IFAC PSC en abril de 2002 para auxiliar a las entidades del sector pblico en la transicin de la contabilidad con base en el efectivo a la basada en acumulacin. Durante el tiempo que dur el Proyecto de Normas, las Normas, Aplicaciones y Asesora existentes quedaron sujetas a un riguroso proceso de revisin y se introdujeron diversos cambios. El Consejo de Administracin del IVSC anticipa ahora un periodo de estabilidad para las Normas Internacionales de Valuacin actuales an cuando continuara reflejando los cambios que requieran otras entidades. Esta edicin menciona los prximos cambios a las Normas Internacionales de Contabilidad que surgen del Proyecto de Mejoras del IASB pero podr ser necesaria mayor asesora y orientacin cuando se terminen estas. El IVSC tambin est esperando el resultado del trabajo del Grupo de Revaluacin del IASB. El Consejo de Administracin continuar respondiendo a las demandas del mercado para nueva asesora. Las reas actualmente en desarrollo incluyen la valuacin de inmuebles de comercializacin especializada, para fines de bursatilizacin, y de las industrias extractivas; valuacin masiva; y valuacin de los activos del sector pblico para informes financieros.
Para mantenerlos al da sobre cualesquiera cambios reales o propuestos a las Normas Internacionales de Valuacin, el IVSCV ha introducido un servicio de suscripcin. Les recomiendo que se suscriba (por conducto del sitio del IVSC en la red) para asegurar que reciben aviso de enmiendas, borradores, nuevas normas y copias del Boletn del IVSC. Les encarezco para que aprovechen este servicio.

Atentamente,
John Edge, FRICS Presidente del Comit Internacional de Normas de Valuacin

Cambios Entre la IVSC 2001 y la Sexta Edicin del IVSC (2003) Esta seccin provee una visin general de los cambios que se introdujeron en la sexta edicin de la Normas Internacionales de Valuacin. Dada la dinmica naturaleza de la profesin valuatoria, las versiones impresas de las Normas, sea en ingls o en traduccin, tienden a tener una vida corta. Se recomienda a los lectores consultar el sitio del IVSC en la red para obtener informacin sobre los proyectos actuales del IVSC e instrucciones sobre como obtener la copia ms actualizada de las Normas. Los principales cambios en la sexta edicin de las IVS (2203) incluyen la introduccin de una tercera Norma, Informando sobre la Valuacin ( publicada como Borrador de Nota de Asesora en el IVS 2001). IVA 1, Valuacin para Informes Financieros (tambin Borrador en el IVS 2001), ha sido revisado extensivamente y se publica ahora como documento final. Siguiendo su exposicin en el sitio del IVSC en la red, se publican como documentos finales tres nuevas Notas de Asesora: GN 5, Valuacin de Propiedad Personal, GN 10, Valuacin de Propiedades Agrcolas, y GN 11, Revisin de las Valuaciones. Otras dos Notas de Asesora que se publicaron como borradores en el IVS 2001 aparecen como documentos terminados en la sexta edicin: GN 8, Costo de Reposicin Depreciado, y GN 9, Anlisis de Flujo de Caja Descontado (la GN 9 apareci como ED GN 10 en el IVS 2001). Se modific el formato de las Notas de Asesora y algunas porciones se presentan en negrita. (An cuando el subrayado debe servir al lector dirigiendo su atencin a puntos crticos, todo en las Normas, Aplicaciones y Notas de Asesora tiene el mismo peso y es obligatorio cumplir con los principios y procedimientos que se presentan en todo el documento.) Los Comentarios del IVSC, que originalmente se concibieron para responder a cuestiones urgentes, se publican actualmente en el sitio del IVSC en la red. Un Comentario anterior, Valuacin en Mercados Emergentes, se dirige al ejercicio de la valuacin en muchas reas del mundo en donde la operacin y capitalizacin de los mercados financieros son cuestiones relativamente recientes. Se ha incluido como Documento Blanco en el IVSC 2003. Normas Internaciones de Valuacin (IVS)
IVS 1, se agreg el epig. 3.4; los epgrafes 4.1.1 y 4.1.2 son nuevos; los epgrafes 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 se eliminaron; la seccin 5 se reorganiz (los puntos en la seccin 5 de IVS 1 e IVS 2 se presentan ahora en la misma secuencia); el epg. 8.1 fue revisado. IVS 2, el epg. 4.2 es nuevo; los epgrafes 4.3, 4.4, 4.5 y 4.6 se eliminaron; la seccin 5 se reorganiz (los puntos en la seccin 5 de IVS 1 e IVS 2 se presentan ahora en la misma secuencia); el epg. 8.1 fue revisado. IVS 3, las secciones 1, 2 y 7 del antiguo Borrador para la Nota de Asesora se redujeron; se revis completamente la seccin 5; la seccin 6 y los epgrafes 3.5, 3.6, 4.1, 7.2,, y 8.2 son nuevos; los epgrafes 4.2 y 7.3 a 7.7 del antiguo Borrador para la Nota de Asesora fueron eliminados.

Aplicaciones Internacionales de Valuacin (IVA)

IVA 1, ahora, el enfoque de la IVA 1 se dirige hacia los activos del sector privado. La nueva IVA 3 (que se emitir en el segundo trimestre de 2003 como Borrador) se ocupar de los activos del sector pblico en donde su tratamiento para informes financieros es diferente al de los activos del sector privado. Los requisitos del Informe han pasado a ser el tema a que se dirige la IVS 3 (a la que se hace referencia en los epgrafes 5.5, 7.1 y 8.1) y se ha eliminado de la IVA 1 toda discusin de ello. Se introdujeron varias definiciones adicionales en la seccin 3 (epgrafes 3.3, 3.12 y 3.14 a 3.21). Las definiciones quedan contenidas en dos grupos: definiciones para las IVS y definiciones para las IVA. Los epgrafes 4.2, 5.4 y 5.6 son nuevos. La seccin 5 fue reorganizada y seis de los sub-epgrafes dentro del epgrafe 6.3 se cambiaron al Anexo A. Los epgrafes 6.2.5.4, 6.2.6 al 6.2.9, 6.4.3 a 6.4.6, 7.1 y 7.2 tambin son nuevos.

Cuando se informa sobre valuaciones de propiedades especializadas usando la metodologa de costo de reposicin depreciado, el IVSC ya no promueve el valor de uso actual para la tierra para fines de informes financieros. En su lugar debe usarse el Valor de Mercado de la tierra, mismo del que debe informarse ( epgrafes 3.2 y 5.3). El IASB ha introducido modificaciones mediante las cuales, en el futuro, los inmuebles objeto de arrendamiento de largo plazo podrn calificar para valuarse como propiedades de inversin. El IVA 1, (epg. 6.3.5) indica los cambios propuestos, que entrarn en vigor en enero de 2006, an cuando el IASB sugiere se apliquen antes. Se ha introducido alguna explicacin con relacin a la prueba de los activos por deterioro del valor (epg. 6.4.4), el IVSC continua en consulta con el IASB sobre las suposiciones que es apropiado hacer, cuando se valan inmuebles ocupados por el propietario. Se han actualizado o revisado diversas secciones del Anexo A (A3.2, A3.3, A4.2, A5.4, A 6.22, A6.23, A 6.24, A 6.3, A 6.3,2 y A6.3.4.1). Los epgrafes A6.6.1 A 6.6.4 se tomaron de la IVA1. El tratamiento de los intereses financieros se discute en el epgrafe A6.7. Para guiar a los valuadores con referencia a la base apropiada de valuacin conforme a la IAS 16, Inmuebles, Planta y Equipo, y la IAS 40, Propiedades de Inversin, se agreg un nuevo rbol de decisin. como Anexo C. IVA 2, los epgrafes 5.3, 5.8 y 8.1 se refieren ahora a la IVS 3.

Notas de Asesora
Todas las notas de Asesora se han reducido a un formato de seis partes. Algunas partes del texto en la seccin 5 se han colocado en negritas ) vase atrs). GN 1, Los epgrafes 4.1 y 5.16 son nuevos. Los epgrafes 5.6, 5.10, 5.11, 5.13.5, 5.22.2, 5.22,7, 5.24, 5.24.2 y 5.25 sufrieron revisin mnima. Los epgrafes 5.12.5.1 y 5.15.5.2 fueron eliminados. GN 2, el epgrafe 1.6 es nuevo y el epgrafe 4.3 ha sido actualizado. Los epgrafes 5.3, 5.5 y 5.8 fueron objeto de mnima revisin. Los epgrafes 5.11 y 5.12 fueron eliminados. GNs 3, 4, 6 y 7 no fueron revisadas. GNs 5, 10 y 11 son nuevas. GN 8 ha sido revisada de manera extensa para asegurar consistencia con la IVA 1. Se han revisado algunas definiciones y agregado otras a la Seccin 3 (epgrafes 3.1, 3.2, 3.4, 3.5, 3.8 y 3.9). Fueron revisados los epgrafes 4.1, 4.1.1 y 5.4. Los epgrafes 4.1.3, 5.3, 5.6 y 5.9 son nuevas. GN 9 (GN 10 en las IVS 2001) ahora ha sido denominada Anlisis de Flujo de Caja Descontado para Valuaciones con Base en Mercado y No Mercado. Los tres epgrafes de la seccin 1 fueron sujeto de revisin somera. El epgrafe 2.3 fue eliminado. Se han revisado tres definiciones /epgrafes 3.2, 3.5 y 4.6). La seccin 5 fue revisada ampliamente, en particular los epgrafes 5.1, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7 y 5.9.

Comentarios
Originalmente los Comentarios del IVSC se concibieron como un medio para responder a cuestiones urgentes. Por lo tanto han sido retirados del cuerpo de los documentos de las Normas y se publican en el sitio del IVSC en la red.

Documentos Blancos
La Valuacin en Mercados Emergentes fue publicada en la IVS 2002 como Comentario. Dada su pertinencia para el ejercicio de la valuacin en muchas reas del mundo en donde la operacin y capitalizacin de los mercados financieros son hechos de desarrollo reciente, se ha conservado este documento como un anexo de la sexta edicin del IVS (2003).

El Glosario refleja los cambios que se han hecho en las definiciones de varios de los componentes del documento e incorpora trminos introducidos en las nuevas Notas de Asesora. Se ha ampliado el nmero de temas en el ndice Temtico.

Contenido Introduccin
El Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC) Introduccin Asociados Logros del IVSC Sede El Estatuto del IVSC Las Normas Internacionales de Valuacin Objetivos y Alcance Organizacin de las Normas Internacionales Formato de las Normas, Aplicaciones y Notas de Asesora Fechas de Adopcin de los Documentos de las Normas

Conceptos y Principios Generales de Valuacin

Introduccin Conceptos de Terreno y Propiedad Conceptos de Bien Raz, Propiedad y Activo Precio, Costo, Mercado y Valor Valor de Mercado Mayor y Mejor Uso o Uso Mejor y Ms Productivo Utilidad Otros Conceptos Importantes Enfoques de Valuacin Resumen

Cdigo de Conducta
Introduccin Alcance Definiciones tica Competencia Revelacin Informe de Valores

Tipos de Propiedad
Introduccin Propiedad Real Propiedad Personal Negocios Intereses Financieros

Normas Internacionales de Valuacin

Introduccin a las Normas Internacionales de Valuacin IVS 1 Base de Valuacin de Valor de Mercado IVS 2 Bases de Valuacin distintas al Valor de Mercado IVS 3 Informando de la Valuacin

Aplicaciones Internacionales de Valuacin

IVS 1 Valuacin para Informes Financieros IVS 2 Valuacin para Propsitos de Prstamo

Notas de Orientacin
NO 1 NO 2 NO 3 NO 4 NO 5 NO 6 NO 7 NO 8 NO 9 Valuacin de Bienes Races Valuacin de Derechos Arrendamiento Valuacin de Planta y Equipo Valuacin de Activos Incorpreos Valuacin de Propiedad Personal Valuacin de Negocios Consideracin de Substancias Peligrosas y Txicas en la Valuacin Costo de Reposicin Depreciado (CRD) Anlisis de Flujo de Caja Descontado (FCD) para Valuaciones con Base en el Mercado y en No Mercado NO 10 Valuacin de Propiedades Agrcolas NO 11 Revisin de las Valuaciones

Comentario
Valuacin en Mercados Emergentes

Glosario ndice Temtico

Introduccin El Comit Internacional de Normas de Valuacin

Introduccin Asociados Logros del IVSC Sede La Constitucin del IVSC Las Normas Internacionales de Valuacin Objetivos y Alcance Organizacin de las Normas Internacionales Formato de las Normas, Aplicaciones y Notas de Asesoramiento Fechas de Adopcin de los Documentos de las Normas

IVSC International Valuation Standards Committee

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El Comit Internacional de Normas de Valuacin Introduccin Los cambios econmicos rpidos que tuvieron lugar en la dcada de los setenta, sirvieron para mejorar el reconocimiento por los participantes en el mercado de la importancia de las valuaciones profesionales de bienes. El paso acelerado de la globalizacin de los mercados de inversin subray marcadamente la necesidad de crear normas aceptadas a nivel internacional, para informar el valor de la propiedad. Era evidente que sin normas internacionales de valuacin exista la posibilidad potencial de crear confusin. Los puntos de vista diferentes de los distintos organismos nacionales profesionales de valuacin pueden llevar a malas interpretaciones no intencionales. Como respuesta a esta situacin, los miembros de un comit tcnico del Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) y los representantes de organizaciones estadounidenses de valuacin, empezaron a dialogar a finales de los setenta, lo que dio lugar a la creacin del Comit Internacional de Normas de Valuacin de Activos (The International Assets Valuation Standards Committee TIAVSC) en 1981. El Comit cambi su nombre en 1994 y ahora se conoce como el Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC). El IVSC es una asociacin desincorporada que incluye a asociaciones profesionales de valuacin de todo el mundo que estn obligadas por un solo Estatuto1. El IVSC ha tenido dos objetivos:
Formular y publicar, para el inters pblico, las Normas de valuacin para la valuacin de bienes y promover su aceptacin mundial; y

* Armonizar las Normas entre los Estados2 del mundo, identificar y revelar las diferencias en las declaraciones y/o aplicaciones de las Normas cuando estas se presenten.

El IVSC reconoce la diversidad de propsitos para los que se requieren las valuaciones de bienes, incluido su uso en estados financieros, decisiones para otorgar prstamos e hipotecas que garantizados por algn tipo de propiedad, transacciones que tienen que ver con transferencias de propiedad, litigios y pago de impuestos. El IVSC tambin publica las Notas de Orientacin relativas a aspectos especficos de valuacin y a la aplicacin de Normas en situaciones ms especficas de negocios y de prestacin de servicios. En particular, el IVSC ha procurado que las Normas Internacionales de Valuacin (NIV) sean reconocidas en las normas de contabilidad y en otras empleadas para informes, y que los Valuadores reconozcan qu es lo que se les exige conforme a las normas de otras disciplinas. El IVSC ha llevado a cabo tres revisiones de las Normas Internacionales de Valuacin que se publicaron en 1985, 1994/97 y en el ao 2000. La evolucin de estas Normas es prueba del reconocimiento por parte del IVSC de que el cambio es inevitable y continuo an cuando paulatino y no de fcil discernimiento. El desarrollo continuo de las Normas refleja el compromiso del IVSC para asegurar que las definiciones y la orientacin fundamental de la valuacin siga vigente en un mundo dinmico. Asociados El Comit Internacional de Normas de Valuacin se ha convertido en un autntico organismo internacional, tanto en trminos de sus asociados como de su misin. El Comit, fundado con la participacin de veinte asociaciones nacionales, ha crecido de tal
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El original emplea el vocablo constitucin, usual en lengua inglesa para el ordenamiento que rige a una corporacin o sociedad. 2 En todo este documento, la palabra Estado conlleva el mismo significado que tiene en su uso por las Naciones Unidas, que reconoce y hace referencia a sus miembros como Estados, v. gr., comunidades polticamente organizadas que tienen su propio aparato de gobierno y ocupan un territorio soberano. 11

forma que en el ao 2000 cuenta con asociaciones nacionales que representan a 35 Estados Miembros Plenos. Adems, once Estados tienen la condicin de Observadores y otros tres estn representados por Corresponsales. Las asociaciones miembro por estos estados se pliegan a los objetivos del IVSC respecto a la valuacin, y deben tener un nmero suficiente de miembros capaces de llevar a cabo valuaciones que cumplan con las Normas. Las asociaciones miembro apoyan las Normas y las Notas de Orientacin publicadas por el IVSC y se esfuerzan por lograr el reconocimiento de las Normas en cuanto sea pertinente en sus respectivos Estados. Se encarece a las asociaciones miembro, informar al IVSC sobre cualquier diferencia significativa que surja entre las Normas nacionales e internacionales, de manera que dichas diferencias puedan informarse a la comunidad internacional. El IVSC reconoce que los Valuadores deben actuar de forma legal y cumplir con las leyes y reglamentos de los Estados en donde ejercen. Las asociaciones Miembro trabajan con autoridades de regulacin y control tanto por disposicin de ley como voluntariamente y con otras sociedades profesionales para asegurar que las valuaciones cumplan con las Normas y Notas de Orientacin del IVSC. Tambin juegan un papel educativo y consultivo en el rea de normas de valuacin dentro de sus Estados respectivos. Logros del IVSC El Comit Internacional de Normas de Valuacin es una Organizacin No Gubernamental (ONG) miembro de las Naciones Unidas, registrado en el Consejo Econmico y Social de las Naciones Unidas en mayo de 1985. El IVSC trabaja de manera conjunta con los Estados Miembros y mantiene un enlace con organismos internacionales tales como la Organizacin para la Cooperacin y Desarrollo Econmico (OCDE), el Banco Mundial, el Fondo Monetario Internacional (FMI), la Organizacin Mundial de Comercio (OMC), la Comisin de la Unin Europea y el Banco para Conciliaciones Internacionales. El IVSC tambin mantiene una relacin estrecha con organismos normativos tales como el International Accounting Standards Committee (IASC), la International Federation of Accountants (IFA), el International Auditing Practice Committee de la IFA y la International Organization of Security Commissions (IOSCO). El IVSC proporciona a la profesin contable asesora y consejo relativo a la valuacin, procura coordinar sus Normas y programas de trabajo con las de disciplinas profesionales relacionadas tomando en cuenta el inters pblico, y coopera con los organismos internacionales para determinar y promulgar Normas nuevas. Sede La oficina sede internacional del IVSC se encuentra en Londres, Inglaterra.
12 George Street London United Kingdom SW1P3AD Telfono: 44 1442 879306 Facsmil: 44 1442 879306

Los asuntos financieros y rdenes se manejan en la Oficina financiera internacional del Comit en Canberra, Australia. Se puede obtener informacin sobre el Comit y sobre el desarrollo continuo de las Normas en el sitio del IVSC en la red http://www.ivsc.org/. Los funcionarios del IVSC, que son representantes designados de su(s) respectiva(s) asociacin(es) nacional(es), se seleccionan mediante eleccin entre pares de entre todos los representantes nacionales. Se elige un nuevo presidente cada tres aos. La direccin del IVSC est a cargo de un Consejo de Administracin, que incluye Miembros Plenos y Electos del Consejo as como el Presidente, dos Vicepresidentes, el Presidente Inmediato

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Anterior. El Consejo de Administracin delega la responsabilidad de revisar las normas y asesora actuales y la de producir nuevos borradores, cuando ello sea apropiado, al Junta de Normalizacin del IVSC. Los miembros de la Junta de Normalizacin se reclutan en una circunscripcin ms amplia que la de los institutos asociados al IVSC. Al determinar la integracin de la Junta de Normalizacin, el Consejo de Administracin del IVSC busca atraer a un grupo de personas con la mejor combinacin posible de habilidades tcnicas y experiencia de respaldo en relevantes mercados internacionales de negocios e inmobiliarios, quienes pueden contribuir al desarrollo de normas internacionales de valuacin de alta calidad. El Estatuto (Constitucin) del IVSC seala en detalle las previsiones para asociacin, administracin y operacin de la organizacin. Estatuto (Constitucin) del Comit Internacional de Normas de Valuacin Establecido en Melbourne, Australia en 1981. Este es el Estatuto Revisado adoptado conforme a las decisiones tomadas en la Asamblea General del Comit realizada en la Ciudad de Quebec, Canad el 16 de septiembre de 1995 y en Paris, Francia, el 7 de octubre de 1998.
1.0 Nombre El nombre del Comit ser el Comit Internacional de Normas de Valuacin (al que en adelante se har referencia como el Comit) Objetivos Los objetivos para los que se establece el Comit son: Para desarrollar normas verdaderamente internacionales de valuacin e informacin que satisfagan las necesidades de informacin financiera, de los mercados internacionales de propiedades y de la comunidad internacional de negocios; 2.2 Para desarrollar normas verdaderamente internacionales de valuacin e informacin que satisfagan las necesidades de los pases en desarrollo y recientemente industrializados y para auxiliar con la introduccin e instrumentacin de esas normas; 2.3 Para identificar en donde las normas locales o regionales difieren y trabajar hacia una mayor compatibilidad y armonizacin entre los requerimientos locales o regionales y las normas internacionales de valuacin. Sede Ejecutiva La Sede Ejecutiva del Comit estar en la ubicacin que el Comit en su oportunidad determina, tomando en cuenta las recomendaciones peridicas del Consejo de Administracin en esta materia. Se dar aviso del cambio de ubicacin de la Sede Ejecutiva comunicndolo inmediatamente a cada Estado Miembro (en adelante Estado Miembro) y a su Representante (al que en adelante se har referencia como el Representante). 4.0 Asociados 4.1 La asociacin en el Comit ser por conducto de Asociaciones, Sociedades o Instituciones nacionales de Valuacin que representen a sus respectivos Estados, cuyos Estados debern ser reconocidos como tales por las Naciones Unidas. Estos cuerpos profesionales debern satisfacer al Comit de que: i) Aceptan objetivos que se relacionan con la valuacin de activos; ii) Debe tener un nmero suficiente de miembros capacitado para llevar a cabo tales valuaciones; iii) Han satisfecho los requisitos de la Forma de Solicitud de Estado Miembro del Comit; y iv) Han continuado satisfaciendo tales requisitos. 2.1

2.0

3.0

13

5.0

Las Asociaciones, Sociedades o Instituciones nacionales de Valuacin elegibles se sometern a consideracin como candidatos a miembros en la Asamblea General Anual y requirindose para ser aceptados como miembros el voto de dos terceras partes del Comit. 4.3 La admisin de Asociaciones, Sociedades o Instituciones nacionales adicionales de cualquier Estado Miembro ya representado en el Comit requerir la recomendacin de la(s) Asociacin(es), Sociedad(es) o Institucin(es) nacional(es) existente(s) de ese Estado Miembro o el voto favorable de dos terceras partes del Comit. 4.4 Una vez admitido como asociado del Comit, un Estado Miembro continuar como tal siempre que mantenga su elegibilidad en los trminos del punto 4.1 y contine cumpliendo su obligaciones financieras hacia el Comit por conducto del organismo profesional pertinente. Representantes de Estado Miembro Despus de haber sido admitido como miembro del Comit cada Estado Miembro, representado por su(s) Asociacin(es), Sociedad(es) o Institucin(es) nacional(es) nacional(es) de Valuacin, deber designar un Representante (con un Suplente) ante el Comit notificndolo mediante comunicacin escrita al Director Ejecutivo, junto con cualesquiera cambios subsecuentes que ocurran a lo largo del tiempo en tal designacin. El Representante podr hacerse acompaar del Suplente en las reuniones del Comit y en las del Consejo de Administracin cuando tal Representante sea un Miembro Pleno o Electo del Consejo. El Suplente tendr el derecho de voz en tales reuniones pero no tendr derecho al voto.

4.2

6.0

Representantes No Miembros 6.1 Una Institucin que no satisfaga el criterio del Comit para ser miembro o no est en posibilidad de satisfacer sus obligaciones financieras para con el Comit puede, mediante el voto de dos tercios del Comit, hacerse representar en el Comit por un Observador. Tal Observador podr, en adelante, asistir a las sesiones del Comit y participar en los trabajos del Comit, pero no tendr derechos de votacin y no podr ostentarse como Representante de un Estado Miembro. 6.2 Cualquier Estado que no cuente con una Asociacin, Sociedad o Institucin nacional de Valuacin que satisfaga los requisitos del prrafo 4.1 anterior, podr, en base a dos tercios del voto del Comit, estar representado en el Comit a travs de un Corresponsal. Dicho(s) Corresponsal(es) se comprometer(n) a promover la formacin de tal Asociacin, Sociedad o Institucin nacional de Valuacin, y el(los) Corresponsal(es) ceder(n) el cargo al tiempo en que una Asociacin, Sociedad o Institucin nacional de Valuacin elegible de su Estado obtenga la calidad de miembro en el Comit. Los Corresponsales tendrn derecho de hablar en las Reuniones del Comit, pero no tendrn derecho de voto y no podrn ostentarse como Representantes de un Estado Miembro. 7.0 Consejo de Administracin 7.1 La administracin del Comit ser controlada por el Consejo de Administracin. Dicho Consejo de Administracin se compondr de; i) Miembros Plenos del Consejo, un Miembro Pleno del Consejo se define como el Representante de un Estado miembro cuya calidad inicial como Miembro Pleno del Consejo ha sido aprobada por el Consejo de Administracin y cuyo Estado Miembro ha pagado la suscripcin anual de Miembro Pleno del Consejo para el ao en cuestin. ii) Miembros Electos del Consejo, un Miembro Electo del Consejo se define como el Representante de un Estado Miembro que por escrito se compromete a pagar la suscripcin anual del Miembro Electo del Consejo, durante su perodo de cargo en el Consejo de Administracin, sujeto a lo siguiente; a) El nmero mximo de Miembros Electos del Consejo en cualquier ao no debe exceder uno menos que el nmero total de Miembros Plenos del Consejo para dicho ao. b) Uno de dichos Miembros Electos del Consejo ser el Representante del Pas en Vas de Desarrollo, debidamente nombrado conforme a los trminos del prrafo 14.

14

c)

La designacin de cada Miembro electo del Consejo, que no sea el Representante del Pas en Vas de Desarrollo, cuya asignacin est gobernada por las disposiciones del prrafo 14, ser de un perodo de tres (3) aos a partir de la fecha efectiva de dicha nominacin, al trmino de cuyo perodo, el Representante ser elegible para reeleccin. d) A partir de la fecha en que se adopte esta Clusula en el Estatuto (la Constitucin), un tercio de los miembros electos del Consejo, con excepcin del Representante de Pas en Vas de Desarrollo, renunciar cada ao durante el subsiguiente ciclo inicial de tres (3) aos, para permitir que la eleccin de los Miembros Electos del Consejo de reemplazo se lleve a cabo en cada ciclo sucesivo de tres (3) aos. Cada una de estas elecciones se llevar a cabo en la reunin del Consejo de Administracin que inmediatamente preceda el primer ao de cada uno de los nombramientos. e) A ms tardar 120 das antes de la fecha de dicha Reunin anual del Consejo de Administracin, el Secretario Ejecutivo deber circular a todos los Estados Miembros solicitudes para la propuesta del nmero requerido de Miembros Electos del Consejo. Las propuestas por escrito, incluyendo los compromisos mencionados en el prrafo 7.1ii), debern devolverse al Secretario Ejecutivo 60 das antes de dicha Reunin del Consejo de Administracin. Despus de haber tomado nota de dichas propuestas, el Consejo de Administracin designar el nmero requerido de Miembros Electos del Consejo para conformar el complemento de un tercio de los a miembros Electos del Consejo, considerando la limitacin mxima de Miembros Electos del Consejo Electo que se establece bajo los trminos del prrafo 7.1ii) a). 7.2 Los Miembros del Consejo de Administracin deben incluir, i) Al Presidente, designado de tiempo en tiempo conforme a los trminos de las disposiciones pertinentes del prrafo 9. ii) A dos Vicepresidentes, nombrados anualmente conforme a los trminos del prrafo 10. iii) Al Presidente Inmediato Anterior.

7.3 Todo miembro Pleno del Consejo y todo Miembro Electo del Consejo cuyo Estado Miembro se mantenga al corriente en sus obligaciones financieras para con el Comit, tendr derecho a un voto en una Reunin del Consejo de Administracin. En caso de que haya igualdad en los votos en dicha Reunin del Consejo de Administracin, el Presidente tendr voto de calidad. 7.4 El Consejo de Administracin deber formular las polticas, programas de trabajo, presupuestos anuales (incluidos los niveles de suscripcin) y Estados Financieros para que el Comit los ratifique. El ao financiero (el ao) del Comit correr del 1 de enero al 31 de diciembre. 7.5 El Consejo de Administracin designar a los funcionarios pertinentes del Consejo de Administracin y el Comit y presentar dichas designaciones ante el Comit para su ratificacin. 7.6 Cada ao, el Consejo de Administracin designar a un Director Ejecutivo en los trminos del epgrafe 13, y someter dicha designacin al Comit para su ratificacin. 7.7 El Consejo de Administracin establecer una Junta de Normalizacin y cada aos designar miembros que se desempeen en esa Junta de Normalizacin conforme a los trminos del epgrafe 11.

15

7.8

La responsabilidad de esa Junta de Normalizacin ser asumir la preparacin y actualizacin peridicas de las normas internacionales del Comit, y reportar sus correspondientes recomendaciones en cada reunin del Consejo de Administracin. 7.9 Ser responsabilidad del Consejo de Administracin proveer el personal del IVSC, que incluir un Director Ejecutivo y cualesquiera otras designaciones consideradas necesarias. A discrecin del Consejo de Administracin se podr permitir a un miembro del personal asistir y hablar en las juntas del IVSC, pero sin derecho a voto. 7.10 Tomando en cuenta las recomendaciones de la Junta de Normalizacin, el Consejo de Administracin establecer y posteriormente emitir normas internacionales de valuacin y publicaciones relacionadas con ellas, despus de publicar borradores para comentario y ratificacin por el Comit 7.11 El Consejo de Administracin deber reunirse inmediatamente antes de cada Asamblea General del Comit, y en otras ocasiones conforme lo requiera el Presidente. 7.12 En cualquier Reunin del Consejo de Administracin debidamente constituida un mnimo de cinco Miembros del Consejo de Administracin constituir qurum. 7.13 No sern vlidos los votos por poder ser en ninguna de las Reuniones debidamente constituidas del Consejo de Administracin. 8.0 Asambleas Generales 8.1 Una Asamblea General del Comit se llevar a cabo a ms tardar el da 30 de noviembre de cada ao, a la hora y en el lugar que determine el Consejo de Administracin. La Asamblea General mencionada arriba se llamar Asamblea General Anual. Las dems Asambleas Generales se llamarn Asambleas Generales Especiales. 8.2 Las Asambleas Generales Especiales del Comit sern convocadas en cualquier momento por el Secretario Ejecutivo bajo la direccin del Consejo de Administracin y debern convocarse a peticin escrita de por lo menos cinco Representantes ante el Consejo de Administracin o menos diez Representantes ante el Comit 8.3 Las Asambleas Generales Especiales se llevarn a cabo en la Sede Ejecutiva del Comit, a menos que el Consejo de Administracin decida lo contrario. 8.4 Se deber dar aviso de una Asamblea General a los Estados Miembros con veintiocho das de anticipacin por conducto de su(s) Representantes(s), y cada aviso deber especificar la naturaleza general de cualquier negocio que se pretenda tratar en la Asamblea General pertinente. 8.5 En cualquier Asamblea General, cada Estado Miembro tendr un voto. Un Representante de cualquier Estado Miembro podr nombrar por escrito, como apoderado al Representante de otro Estado Miembro para que asista a cualquier Asamblea General y hable y vote a nombre de quien le design. 8.6 Cuando los asuntos se sometan a voto en cualquier Asamblea General, todas las decisiones requerirn de una mayora de dos tercios de los votos emitidos. 8.7 Los asuntos a tratar en la Asamblea General Anual sern: i) Ratificar los anteproyectos de exposicin de las normas de valuacin y de publicaciones relativas entregadas al Consejo de Administracin. ii) Recibir el Informe Anual del Consejo de Administracin y de cualquier subcomit; iii) Recibir y ratificar los Estados Financieros del Comit para del ao precedente, as como los ingresos y egresos proyectados contra el presupuesto para el ao en curso;

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iv) Recibir y ratificar el presupuesto y las suscripciones propuestas por el Consejo de Administracin para el ao siguiente; v) Ratificar las designaciones hechas por el Consejo de Administracin, incluida la del Secretario Ejecutivo; vi) Llevar a cabo la transaccin de cualquier otro negocio cuyo aviso por escrito haya sido entregado al Secretario Ejecutivo por lo menos catorce das antes de dicha Reunin. 9.0 Presidente 9.1 Sujeto a las disposiciones del prrafo 9.4, el Presidente estar en funciones por un perodo de dos aos, que iniciar a partir de la conclusin de la Asamblea General Anual despus de la cual vence el cargo del Presidente saliente. 9.2 El Director Ejecutivo deber hacer llegar a todos los Estados Miembros, las solicitudes para la nominacin de Presidente Electo, a ms tardar 180 das antes de la segunda Asamblea General Anual presidida por el Presidente titular. Las nominaciones debern devolverse por escrito al Director Ejecutivo a ms tardar 120 das antes de dicha Asamblea. Despus de tomar nota de dichas nominaciones, el Consejo de Administracin designar al Presidente Designado para el perodo de dos aos, que siga a la segunda Asamblea General Anual presidida por el Presidente titular. El Consejo de Administracin informar al Comit su designacin en la dicha segunda Asamblea General Anual, para la ratificacin de tal nombramiento en dicha Asamblea. 9.3 Si por cualquier razn un Presidente titular no puede cumplir la totalidad de su perodo de dos aos, al separarse de su cargo, el Consejo de Administracin deber, dentro de los 60 das siguientes de haber sido notificado por el Presidente titular y/ o el Director Ejecutivo, iniciar la designacin del Presidente Designado como nuevo Presidente por el resto del periodo de dos aos del Presidente saliente. Dentro de los siguientes 60 das a partir de la toma de posesin el Director Ejecutivo deber comunicar a todos los Estados Miembros el nombre del nuevo Presidente. 9.4 La designacin del nuevo Presidente seguir posteriormente las disposiciones del prrafo 9.2 anterior, excepto que: i) El Presidente debidamente designado emprender sus tareas a partir de la fecha en que fue designado por el Consejo de Administracin, dicha designacin deber ratificarse en la Reunin General del Comit inmediata posterior. ii) Cuando la Reunin General sea una Reunin General Especial, dicho perodo de cargo correr por un mnimo menor o mayor que el perodo de tres aos segn corresponda, de manera que ste venza al trmino de la Reunin General Anual que se llevar a cabo en la fecha ms cercana a la fecha de los tres aos de la Reunin General Especial que es cuando dicha eleccin finaliza. 9.5 Un Presidente o un Vicepresidente que tome posesin como Presidente bajo los trminos del prrafo 9.3, podr reelegirse por un perodo de dos aos ms como mximo.

9.6 El Presidente, al asumir el cargo, puede dejar de representar a su Pas y el Pas tendr el derecho de designar un nuevo Representante en su lugar. Ese Representante tendr el poder de votar y el Presidente conservar el voto de calidad.
10.0 Vicepresidentes Cada ao, el Consejo de Administracin deber elegir de entre sus Miembros, a dos Vicepresidentes, quienes asumirn el cargo para el ao inmediato siguiente, uno de los cuales deber ser electo al mismo tiempo que el Presidente Designado para ese ao, y dar

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aviso al Comit de tales designaciones para su ratificacin en la Asamblea General Anual inmediata. 11.0 Junta de Normalizacin 11.1 El Consejo de Administracin establecer una Junta de Normalizacin, cuya funcin ser vigilar, monitorear, modificar, modificar y si fuere necesario producir las Normas Internacionales de Valuacin para su aprobacin por el Consejo de Administracin y ratificacin por el Comit. 11.2 La integracin de la Junta de Normalizacin, en primera instancia, deber comprender a un Presidente, un Presidente Delegado y cualquier otro miembro designado por el Consejo de Administracin cada ao para fungir en la Junta de Normalizacin. 11.3 El Consejo de Administracin tendr el derecho de hacer, de tiempo en tiempo, nombramientos adicionales a la Junta de Normalizacin de personas que no formen parte de los miembros del Consejo de Administracin. 12.0 Director Ejecutivo 12.1 El Comit deber ratificar la designacin anual de un Director Ejecutivo por parte del Consejo de Administracin. El Director Ejecutivo tendr el derecho de hablar en las Reuniones pero no tendr derecho de voto. 12.2 El Director Ejecutivo ser remunerado de manera razonable por los servicios prestados y se le reembolsarn los viticos y dems costos en que incurra por los viajes hacia y desde las Reuniones Generales del Consejo de Administracin para asistir a dichas reuniones. 12.3 El Director Ejecutivo desempear sus funciones de conformidad con los trminos de las condiciones de designacin que fijar el Consejo de Administracin de tiempo en tiempo. Registro del IVSC como entidad legal El Consejo de Administracin deber registrar al IVSC como una entidad legal pero obligada en los trminos de este Estatuto (Constitucin) y por cualesquiera leyes que sean aplicables a tales entidades legales, incluyendo, si ello fuere apropiado, leyes aplicables en atencin a su oficina registrada. 14.0 Representante de Pas en Vas de Desarrollo Sujeto a la recomendacin previa del Consejo de Administracin y a los trminos de las condiciones de nombramiento que sern establecidas por el Consejo de Administracin, el Comit deber ratificar la designacin del Consejo de Administracin del Representante de un Pas en Vas de Desarrollo en la siguiente Asamblea General Anual. 15.0 Disposiciones Financieras Los Estados Miembros debern, mediante suscripciones anuales establecidas por el Consejo de Administracin, cubrir los gastos adecuados y presupuestados del Comit as como los costos de las Reuniones, publicaciones y dems actividades aprobadas. Los viajes, hospedaje y dems gastos de los Representantes que asistan a las Asambleas Generales y del Consejo de Administracin, sern pagados por ellos mismos y el Comit no los reembolsar, a menos que el Comit as lo decida. 16.0 Poltica y Procedimientos 18

13.0

Las operaciones del Comit y del Consejo de Administracin se llevarn a cabo de acuerdo con un Manual de Polticas y Procedimientos que ser formulado por el Consejo de Administracin, sujeto subsecuentemente a las enmiendas que ocasionalmente determine el Consejo de Administracin.

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Las Normas Internacionales de Valuacin Objetivos y Alcance El desarrollo de las Normas Internacionales de Valuacin (NIV) se ha orientado por a tres objetivos principales
Para facilitar las transacciones transfronterizas y contribuir a la viabilidad de los mercados internacionales de bienes promoviendo la transparencia en los informes financieros, as como la fiabilidad de las valuaciones realizadas para asegurar prstamos e hipotecas, para transacciones que involucran transferencias de propiedad y para conciliaciones en litigios o asuntos fiscales; Para servir como un parmetro o gua profesional para los Valuadores alrededor del mundo, permitindoles de ese modo, responder a las exigencias de los mercados internacionales de propiedades para obtener valuaciones confiables y cumplir con los requisitos de informacin financiera de la comunidad internacional de negocios; y Para proporcionar Normas de valuacin e informes financieros que satisfagan las necesidades de los pases en vas de desarrollo y de reciente industrializacin.

Los usuarios de valuaciones realizadas conforme a las NIV podrn confiar en que dichas valuaciones las llevaron a cabo profesionales competentes que se apegan a las normas ms altas de conducta tica. Conforme se ampla el alcance de la prctica de la valuacin, el trmino valuacin de propiedades ha ganado ms aceptacin que el trmino restrictivo valuacin de activos, un trmino que se refiere a las valuaciones que se llevan a cabo principalmente para informes financieros. Un Valuador Profesional de Propiedades es una persona que posee la calificacin, habilidad y experiencia necesaria para estimar el valor generalmente de bienes races para una variedad de propsitos incluyendo transacciones que involucran la transferencia de a tenencia de propiedad, propiedad considerada como garanta para asegurar prstamos e hipotecas, propiedad sujeta a litigio o pendiente de arreglo por impuestos y propiedad tratada como activo fijo en informes financieros. Un Valuador Profesional de propiedades puede tambin poseer conocimientos especficos para realizar valuaciones de otras categoras de bienes, v. gr., bienes muebles, negocios, intereses financieros. Un Valuador Profesional de Activos es una persona con la preparacin, habilidad y experiencia necesaria para llevar a cabo la valuacin de tierra, edificaciones, y planta y maquinaria, generalmente para incorporacin en los estados financieros de las empresas. Las Normas Internacionales de Valuacin representan la prctica aceptada o mejor, en la profesin de Valuacin tambin conocida como Principios de Valuacin Generalmente Aceptados (PVGP). La intencin es que las Normas Internacionales de Valuacin y las normas nacionales de los Estados Miembros respectivos sean complementarias y de apoyo mutuo. El IVSC promueve que se revelen las diferencias entre las declaraciones y/o aplicaciones de las Normas Internacionales y nacionales de Valuacin. Las Normas Internacionales de Valuacin a veces requieren de un enfoque distinto al de la prctica local y/o de la reglamentacin nacional. En los casos en los que las dos difieran, se espera que los valuadores cuantifiquen y expliquen las diferencias consecuentes del valor. El anlisis detallado de la metodologa y de su aplicacin en tipos de propiedades o mercados especficos es competencia de literatura y educacin especializada. Por esta razn, el IVSC aconseja a todos los Valuadores profesionales valerse de programas de educacin continua a lo largo de su carrera. Las Normas Internacionales de Valuacin dictan lo que deben hacer los Valuadores mas no explican cmo se deben aplicar los procedimientos o metodologa especficos. El IVS reconoce que cada aplicacin est relacionada a un problema especfico de valuacin, cuya

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solucin depende de la capacidad del Valuador para seleccionar las tcnicas pertinentes y aplicar su juicio ms adecuado. En los casos en que las normas de otras disciplinas, tales como la contabilidad, puedan ser aplicables a las Valuaciones, el IVSC aconseja a los Valuadores de propiedades a enterarse del uso contable al que se someten sus avalos. Cuando se ha de hacer un avalo para un informe financiero u otra aplicacin contable, el Valuador debe cumplir tanto con los requisitos de las normas contables como con relacionados a la valuacin de bienes. Si hubiere algn conflicto entre los dos grupos de normas, el Valuador deber informar sobre esa situacin. Organizacin de las Normas Internacionales Diversos principios y tcnicas de valuacin se dan por conocidos dentro del ejercicio de la profesin de valuacin y estn bien establecidos en toda la comunidad internacional de negocios. Las discusiones abreviadas de dichos principios y tcnicas incluidas en las Normas, Aplicaciones, Notas de Orientacin y Comentarios no deben considerarse exhaustivas. Por tanto, es importante para el conocimiento y uso de estas Normas, que aunque las Normas, Aplicaciones o Notas de Orientacin pueden publicarse como secciones aparte, cada una es un componente de la totalidad de las normas. As, debe entenderse que las definiciones, el prefacio, los conceptos y principios de valuacin y dems elementos comunes pertenecen a cada uno de los componentes. Aunque se ha intentado elaborar cada parte del documento de las Normas como una partida auto contenida, los requerimientos del Cdigo de Conducta del IVSC y la IVS 3, Informes de Valuacin, se aplican a todos los elementos. Por tanto, el lector obtendr mayor beneficio con la lectura de todo el documento. Las amplias referencias cruzadas facilitan la tarea de bsqueda de las reas relativas en todo el texto. An cuando algunas porciones del texto en las Normas, Aplicaciones y Notas de Orientacin vienen en negrita, la totalidad del documento es obligatoria, y cualquier valuacin que se prepare conforme a las NIV debe cumplir con todas las partes del mismo.

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Estructura de las Normas, Aplicaciones, Notas de Asesora y Comentario

FUNDAMENTOS

HISTORIA, INTRODUCCIN, ESTATUTO, ORGANIZACIN Y FORMATO DE LAS NORMAS, CONCEPTOS Y PRINCIPIOS GENERALES DE VALUACIN

CDIGO DE CONDUCTA
TIPOS DE PROPIEDAD

PROPIEDAD REAL VALOR DE MERCADO NORMA 1 VALUACIONES DE VALOR DE MERCADO APLICACIN DE VALUACIN PARA INFORMES FINANCIEROS
VALUACIN DE PROPIEDAD INMUEBLE VALUACIN DE
NEGOCIOS

PROPIEDAD PERSONAL VALOR DIVERSO AL DE MERCADO NORMA 2 VALUACIONES PARA VALOR DE NO MERCADO APLICACIN DE VALUACIN PARA
FINES DE

NEGOCIOS

INTERESES FINANCIEROS

TIPOS DE VALOR

NORMAS

VER TABLA DE VALOR NO DE MERCADO

NORMA 3 INFORMES DE VALUACIN

APLICACIONES

PRSTAMO
VALUACIN DE PLANTA Y EQUIPO COSTO DE REPOSICIN DEPRECIADO (CRD) ACTIVOS INCORPREOS ANLISIS DE FLUJO DE CAJA DESCONTADO VALUACIN DE PROPIEDAD PERSONAL VALUACIN DE PROPIEDADES AGRCOLAS

NOTAS DE ORIENTACIN

VALUACIN DE INTERESES DE ARRENDAMIENTO CONSIDERACIN DE SUBSTANCIAS PELIGROSAS Y TXICAS EN VALUACIN

REVISIN DE LAS VALUACIONES DOCUMENTO BLANCO VALUACIN EN MERCADOS EMERGENTES GLOSARIO DE TRMINOS

ANEXOS

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Componentes de Valuacin que no son del Mercado VALOR DE NO MERCADO

VALOR EN USO

VALOR DE INVERSIN O VALA VALOR DE SALVAMENTO

VALOR DE NEGOCIO EN MARCHA VALOR ESPECIAL

VALOR ASEGURABLE VALOR DE MATRIMONIO

VALOR CATASTRAL O IMPOSITIVO

VALOR DE LIQUIDACIN O VENTA FORZOSA

El Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC) reconoce la complejidad de los procedimientos profesionales de valuacin, la diversidad de las situaciones de las propiedades, la dificultad que otras disciplinas profesionales pueden tener en la interpretacin de actividades de valuacin, los problemas en el uso y traduccin de la terminologa, y la necesidad primordial que tiene el pblico de obtener valuaciones profesionales bien fundadas elaboradas de acuerdo con las normas generalmente aceptadas. Por consiguiente, el contenido y formato de estas Normas se dise con estas consideraciones en mente y por lo tanto, el conocimiento de la estructura de las Normas es importante para su aplicacin. A continuacin se lista la organizacin de las Normas.
1. Introduccin - La introduccin presenta las generalidades de los orgenes de las Normas Internacionales de Valuacin, el trabajo del Comit Internacional de Normas de Valuacin, y el contexto general de las Normas. Tambin se da una explicacin de la organizacin de las Normas y se discute el propsito de su aplicacin. Conceptos y Principios Generales de Valuacin La discusin completa del conjunto de conocimientos que constituyen los mtodos y principios de valuacin, est ms all del alcance de estas Normas. Para fomentar la comprensin entre las disciplinas profesionales y para aminorar las dificultades que surgen por las barreras del idioma, el propsito de esta seccin es proporcionar un comentario sobre la estructura legal, econmica y conceptual bsica en la que se basa la disciplina de valuacin y sus Normas. La comprensin y dominio de estos conceptos y principios son cruciales para entender la valuacin y para aplicar estas Normas. Cdigo de Conducta - Un cdigo de conducta se refiere a los requisitos ticos y de competencia de los Valuadores en la prctica profesional. La conducta tica sirve para el inters pblico, mantiene la confianza que las instituciones financieras necesariamente otorgan a los servicios de los Valuadores, y funciona para beneficio de la misma profesin de valuacin. Asegura que los resultados de las valuaciones sean confiables, congruentes e imparciales. Tipos de Propiedades La propiedad raz, base de cualquier sistema de riqueza, se distingue de otras categoras de propiedad tales como bienes muebles, negocios e intereses financieros. Se discuten estos cuatro tipos de propiedad y las diferencias entre ellos. Tipos de Valor - Todos los avalos pueden clasificarse bajo dos categoras: los que se elaboran sobre la Base de Valor de Mercado y los que se elaboran sobre la Base de un Valor que no es de Mercado. Esta seccin menciona las diferencias entre estas bases de valor.

2.

3.

4. 5.

23

6.

7. 8.

9.

Normas - Dentro de la organizacin de Normas, Aplicaciones, Notas de Orientacin y Comentarios, las Normas se consideran fundamentales y permanentes. Las Normas 1 y 2 del IVSC tienen que ver respectivamente con el Valor de Mercado y con las bases de valuacin que no son de Valor de Mercado, y tambin sirven como base de las Aplicaciones Internacionales de Valuacin (IVA por sus siglas en ingls), relativas a la aplicacin de los avalos en contabilidad y para obtener crditos. Aplicaciones - Los avalos se elaboran para distintos propsitos, entre los cuales los estados financieros o cuentas relativas y garanta de prstamo o hipoteca son de especial importancia. Se discute la aplicacin de la valuacin para estos usos. Notas de Orientacin - En la prctica de la valuacin y entre los usuarios de los servicios de valuacin, frecuentemente surgen cuestiones que tienen que ver con la aplicacin de las Normas. Las Notas de Orientacin proporcionan una gua sobre asuntos especficos de valuacin y cmo deben aplicarse las Normas en situaciones ms especficas de negocios y de prestacin de servicios. Las Notas de Orientacin se consideran ms transitorias que las Normas y pueden enmendarse ocasionalmente con orientacin adicional del IVSC, ya que los negocios o las situaciones profesionales que requieren clarificacin asesora, se presentan ante el Comit para su atencin. Las Notas de Orientacin son un anexo importante a las Normas, pero por s mismas, no son declaraciones de Normas. Glosario - El glosario hace referencias cruzadas de los usos divergentes de la terminologa en la Comunidad Britnica de Naciones (la Commonwealth), en Amrica del Norte y en otras comunidades de habla inglesa; incluye definiciones de las disciplinas asociadas; y proporciona citas adecuadas para encontrar la definicin de los trminos en las Normas y en las Notas de Orientacin.

Formato de las Normas, Aplicaciones y Notas de Orientacin Cada una de las dos Normas se redacta enfocndose a un rea ampliamente relacionada de la prctica de valuacin. Cada Norma contiene las siguientes nueve secciones en cuanto ello se requiere.
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Introduccin Alcance Definiciones Relacin con las Normas Contables Declaraciones de las Normas Discusin Requisitos de Revelacin Disposiciones de Desviacin Fecha Efectiva

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Formato de las Normas

INTRODUCCIN

ALCANCE

DEFINICIONES

NORMA INTERNACIONAL DE VALUACIN

RELACIN CON LAS NORMAS DE CONTABILIDAD

DECLARACIN DE NORMAS

DISCUSIN

REQUISITOS DE REVELACIN

DISPOSICIONES SOBRE DESVIACIN

FECHA DE VIGENCIA

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Las Aplicaciones Internacionales de Valuacin tienen las siguientes secciones:

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Introduccin Alcance Definiciones Relacin con las Normas de Contabilidad Declaracin de Aplicacin Discusin Requisitos de Revelacin Disposiciones sobre Desviacin Fecha Efectiva

Cada una de las Notas de Orientacin trata con cuestiones que surgen en la prctica de la valuacin o de quienes utilizan los servicios de valuacin, que tiene relacin con la aplicacin de las Normas. Conforme sea apropiado, cada Nota de Orientacin contiene las siguientes seis secciones.
1. 2. 3. 4. 5. 6. Introduccin Alcance Definiciones Relacin con las Normas Contables Orientacin Fecha de Vigencia

Las Notas de Orientacin (NO) pueden dividirse en tres grupos. Cinco de la NO se dirigen a especficas a la valuacin de diferentes categoras de propiedad, incluyendo Propiedad Raz, Intereses de Arrendamiento, Planta y Equipo y Propiedad Personal. Dos de la NO tratan con propiedad o activos que se valan con base en el flujo de efectivo, incluyendo Activos Incorpreos y Negocios. Dos de las No proporcionan orientacin en la aplicacin de metodologas de valuacin (Costo de Reposicin Depreciado (CRD) y Anlisis de Flujo de Caja Descontado (FCD)). Al lector le ser til leer estos grupos de NO en conjunto debido a esos elementos comunes bsicos. De las tres NO de orientacin restantes, una se dirige a cuestiones ambientales (Consideracin de Substancias Peligrosas y Txicas), una trata con la valuacin de propiedades agrcolas, y la tercero proporciona orientacin en un rea de ejercicio profesional (Revisin de las Valuaciones). Fechas de Adopcin para los Documentos Normativos. La definicin de Valor de Mercado de las NIV y las primeras dos Normas Internacionales de Valuacin se adoptaron el 24 de marzo de 1994. Otras dos Normas que se adoptaron en esa oportunidad (NIV 3 y NIV 4) pasaron a ser Aplicaciones en julio del 2000. La tercera Norma Internacional de Valuacin y la primera Aplicacin Internacional de Valuacin (borrador en la edicin de las NIV en 2001) cobraron vigencia el 30 de abril de 2003. La Nota de Orientacin sobre la Consideracin de Substancias Peligrosas y Txicas en Valuacin fue adoptada el 19 de abril de 1996. La Nota de Orientacin sobre Valuacin de Planta y Equipo fue adoptada el 1 de julio de 1997, y la de Valuacin de Negocios, el 26 de abril de 1999. Las Notas de Orientacin sobre Propiedad Raz, Intereses de Arrendamiento, y Activos Incorpreos se adoptaron en julio de 2000. Las Notas de Orientacin sobre Valuacin de Propiedad Personal, Costo de Reposicin Depreciado

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(CRD), Anlisis de Flujo de Caja Descontado (FCD), Valuacin de Propiedades Agrcolas, y Revisin de Valuaciones fueron se adoptaron en abril de 2003. Durante la siguiente etapa, el Comit continuar desarrollando Normas, Aplicaciones, y Notas de Orientacin conforme los usuarios de las valuaciones y el mercado lo requieran. Formato de las Notas de Orientacin (NOr)

INTRODUCCIN

ALCANCE

DEFINICIONES

RELACIN CON LAS NORMAS DE CONTABILIDAD NOTAS DE ORIENTACIN

DECLARACIN DE NORMAS

DISCUSIN

REQUISITOS DE REVELACIN

DISPOSICIONES SOBRE DESVIACIN

FECHA DE VIGENCIA

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Conceptos y Principios Generales de Valuacin

Introduccin Conceptos de Tierra y Propiedad Conceptos de Bien Raz, Propiedad y Activo Precio, Costo, Mercado y Valor Valor de Mercado Mayor y Mejor Uso Utilidad Otros Conceptos Importantes Enfoques de Valuacin Resumen

IVSC

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International Valuation Standards Committee Conceptos y Principios Generales de Valuacin

1.0 Introduccin 1.1 La experiencia de los Valuadores Profesionales de Propiedades y el dilogo entre las naciones por medio del Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC) ha demostrado, salvo algunas excepciones, que existe un acuerdo mundial comn relativo al fundamento que apoya a la disciplina de valuacin. Las leyes locales y las circunstancias econmicas, en ocasiones requieren aplicaciones especiales (y a veces limitadas), pero los fundamentos de los mtodos y tcnicas de valuacin, generalmente son similares en todo el mundo. Uno de los objetivos del Comit Internacional de Normas de Valuacin es enunciar y promover estos fundamentos. 1.2 Las Normas, Aplicaciones y Notas de Orientacin (NOr) del IVSC se basan en estos fundamentos, pero el Comit considera que no es correcto tratar de expresar claramente todos los fundamentos adecuados dentro del cuerpo de cada Norma. En lugar de eso, esta seccin es un suplemento para cada Norma, y ofrece un panorama general de los fundamentos que son particularmente importantes para entender la profesin de valuacin y para aplicar las Normas. 2.0 Conceptos de Tierra y Propiedad 2.1 La Tierra es esencial para nuestras vidas y para nuestra existencia. Su importancia es tal, que atrae la atencin de abogados, gegrafos, socilogos y economistas. En la medida en que cada una de estas disciplinas se relaciona con la tierra y con los usos de la tierra, las sociedades y naciones del mundo se ven afectadas. 2.2 La valuacin de la tierra como baldo o de la tierra y sus mejoras, es un concepto econmico. Balda o con mejoras, de manera indistinta se hace alude a la tierra o suelo, como bien raz. El valor lo crea la utilidad del bien raz o la capacidad para satisfacer las necesidades y deseos de las sociedades humanas. Contribuyen al valor de un bien raz sus cualidades singulares de durabilidad, inamovilidad de ubicacin, lo relativamente limitado de la oferta y la utilidad especfica de un sitio dado. 2.3 La Propiedad es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y beneficios relacionado con la tenencia de un bien. La propiedad se integra con los derechos privados de propiedad que otorgan al propietario uno varios derechos especficos sobre lo que posee. Para diferenciar entre bien raz, que es una entidad fsica, y su propiedad, que es el concepto legal, la propiedad del bien raz se llama propiedad real o propiedad inmueble. En algunos Estados, el conjunto de derechos relativo a la propiedad del bien inmueble, se conoce como haz de derechos. El concepto de haz de derechos o propiedad de un bien raz puede compararse con un haz de palos, en el que cada palo representa un derecho distinto y separado que tiene el dueo de una propiedad, es decir, el dueo tiene derecho a utilizar, vender, arrendar, regalar o ejercer todos o ninguno de estos derechos. 2.4 La tenencia de un derecho sobre artculos distintos a los bienes races, se conoce como propiedad sobre bienes muebles3. La palabra propiedad, utilizada sin ms calificacin o identificacin, puede referirse a un bien inmueble, a un bien mueble o a otros tipos de propiedades tales como negocios o derechos financieros, o a un conjunto de estos. (Vase la Seccin 3 ms adelante y los Tipos de Propiedades). 2.5 Los Valuadores de Propiedades, Valuadores de Activos y Tasadores son quienes tratan con la disciplina especial de la economa relativa a la elaboracin y presentacin de informes sobre
3

El trmino ingles personal property que se contiene en la versin original de las Normas alude a la propiedad sobre cosas que pertenecen a la persona y que son distintas de los bienes o propiedad real. Se refiere en esencia a la propiedad sobre cosas corporales. En el lenguaje del Derecho en Castellano distinguimos entre bienes muebles e inmuebles, entendiendo que la propiedad en principio slo se refiere a cosas corporales an cuando en la actualidad se ha extendido considerablemente. 29

valuaciones. Como profesionales, los Valuadores deben satisfacer pruebas rigurosas de educacin, capacitacin, competencia y habilidades probadas. Tambin deben exhibir y mantener un Cdigo de Conducta (tica y competencia) y Normas de ejercicio profesional y ceirse a los Principios de Valuacin Generalmente Aceptados (PVGA). 2.6 Los cambios de precios en el tiempo resultan de los efectos especficos y generales de las fuerzas econmicas y sociales. Las fuerzas generales pueden ocasionar cambios en los niveles de precios y en el poder adquisitivo relativo de una divisa. Dejadas a su propio impulso, fuerzas especficas, tales como el cambio tecnolgico, pueden generar movimientos en la oferta y la demanda y ocasionar cambios significativos en los precios. 2.7 En la valuacin de bienes races se aplican muchos principios econmicos, estos incluyen los principios de oferta y demanda; de competencia, substitucin; anticipacin o expectacin; de cambio y otros. Un factor comn en estos principios es su efecto directo o indirecto en el grado de utilidad y productividad de una propiedad. Como consecuencia, puede decirse que la utilidad de un bien raz refleja la influencia mixta de todas las fuerzas del mercado que afectan al valor de una propiedad. 3.0 Conceptos de Bienes Races, Propiedad y Activo 3.1 Se define como bienes races o bienes inmuebles al suelo fsico y aquellos elementos de factura humana que se adhieren al suelo. Es la cosa fsica, tangible que puede verse y tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo. Las leyes locales dentro de cada Estado establecen las bases para diferenciar los bienes races de los bienes muebles, definidos abajo. An cuando se entiende que estos conceptos legales no se reconocen en todos los Estados, se adoptan aqu para distinguir importantes trminos y conceptos. 3.2 La propiedad real incluye todos los derechos intereses y beneficios relacionados con la propiedad de bienes races. La propiedad real se representa normalmente mediante alguna prueba de propiedad separada del bien raz fsico. Por tanto la propiedad real es un concepto no fsico. 3.3 Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpreos e incorpreos)4 que no son bienes races. Estos son cosas que no estn permanentemente adheridas a los bienes races y generalmente se caracterizan por su movilidad. 3.4 En la terminologa contable, los activos son recursos controlados por una empresa como resultado de eventos pasados y de los cuales se espera que fluyan algunos beneficios econmicos futuros a la empresa. La propiedad de un activo es por si un incorpreo. Sin embargo, el activo que se tiene puede ser corpreo o incorpreo.. 3.4.1 Los beneficios econmicos futuros incorporados en un activo podrn fluir a la empresa en varias formas, v. gr., mediante su uso sea individual o en combinacin con otros activos para producir bienes o servicios para su venta por la empresa, a travs de su cambio por otros activos, emplendolos para saldar un pasivo o distribuyndolo a los propietarios de la empresa. (Normas Internacionales de Contabilidad [IAS], F55). Un activo se reconoce en la hoja de balance cuando es probable que los beneficios econmicos futuros fluirn a la empresa y el activo tiene un costo o valor que puede medirse de manera confiable. (IAS, F89) 3.5 Las normas internacionales de contabilidad para informes financieros distinguen entre activos corpreos, incorpreos y de inversin. Son de particular importancia los siguientes trminos y conceptos:

3.4.2

3.5.1Activo Circulante. Son activos que no se entienden destinados a uso continuo en las actividades de la empresa. Son ejemplos de estos las acciones, acreedores, inversiones a
4

El texto en ingls emplea los trminos tangible e intangible, pero Academia y la terminologa legal de en los pueblos de habla espaola, reconocen corpreo e incorpreo, an cuando en la prctica contable se ha generalizado el uso de los dos vocablos comunes en la literatura contable de origen sajn. Se respeta la terminologa inglesa an reconociendo que el trmino intangible no se refiere precisamente a lo mismo en castellano que en ingls. 30

corto plazo y efectivo en caja y bancos. En ciertas circunstancias los bienes races, normalmente tratados como un activo fijo como se define adelante, pueden tratarse como un activo circulante. Los ejemplos incluyen la tierra o bienes races mejorados que se mantienen en inventario para venta.
3.5.2 Activos fijos o de largo plazo. Estos son activos corpreos e incorpreos que caen dentro de las dos amplias categoras siguientes: 3.5.2.1 Propiedades, planta y equipo. Activos que se entienden destinados a uso de manera continua en las actividades de una empresa incluyendo tierra y edificios, planta y equipo y otras categoras de activos adecuadamente identificadas; menos depreciacin acumulada. Propiedad, planta y equipo son activos corpreos o fsico. 3.5.2.2 Otros activos de largo plazo. Activos que no se tienen para usarse de manera continua en las actividades de una empresa, pero que se espera tener en propiedad a largo plazo, incluyendo inversiones de largo plazo, cuentas por cobrar a largo plazo, nombre comercial, inversiones tradas de atrs, y patentes, marcas y activos similares. Esta categora de activos incluye tanto activos fsicos o tangibles y activos incorpreos o no fsicos. Los activos incorpreos se consideran parcelas de bienes muebles y pueden incluir experiencia administrativa y de comercializacin, calificacin de crdito, nombre comercial y varios derechos legales o instrumentos (patentes, marcas registradas, derechos de autor, franquicias y contratos). 3.5.3 Cuando se sustentan los acuerdos contables de costos actuales o histricos, se marca una diferencia entre los activos operativos y de inversin. Los activos operativos se consideran un requisito para las operaciones del negocio en marcha o de la corporacin. Los activos de inversin que pertenecen a una corporacin, se consideran ajenos a los requisitos operativos del propietario corporativo. 3.6 La terminologa contable difiere en alguna manera de los trminos utilizados por los Valuadores. Dentro de las clasificaciones identificadas en el prrafo 3.5, los Valuadores se involucran principalmente con activos fijos. Tcnicamente es la propiedad del activo o el derecho de propiedad, lo que se vala mas que el activo corpreo o incorpreo en s. Este concepto distingue la diferencia entre el concepto econmico de valuar un activo objetivamente basndose en su habilidad de ser comprado y vendido en un mercado, de cualquier concepto subjetivo tal como suponer una base intrnseca u otra no de mercado. El concepto objetivo de mercado tiene, sin embargo, aplicaciones especiales para valuaciones inmobiliarias limitadas o no de mercado como se discute en la Norma IVSC 2. 3.7 El trmino depreciacin se usa en valuacin y contabilidad y puede llevar a confusin. Para evitar malos entendidos, los Valuadores pueden usar el trmino depreciacin o la expresin depreciacin acumulada en los mtodos de Costo de Reproduccin o Reposicin para referirse a cualquier prdida de valor a partir del costo total estimado nuevo. Tales prdidas pueden considerarse como atribuibles a deterioro fsico, obsolescencia tcnica o funcional u obsolescencia externa. El concepto reservas para depreciacin se refiere a registros hechos por los contadores como cargos al costo original de los activos bajo la convencin de costo histrico, independientemente de la base para tales registros. Muy importante, para los Valuadores la depreciacin acumulada es una funcin del mercado. Las reservas para depreciacin son una funcin de una convencin contable y no necesariamente reflejan el mercado. 4.0 Precio, Costo, Mercado y Valor 4.1 La imprecisin del lenguaje, particularmente en una comunidad internacional, puede y de hecho da lugar a malas interpretaciones y malos entendidos. Este es un problema particular cuando las palabras de uso comn en un idioma tambin tienen significados especiales dentro de cierta disciplina. Este es el caso de los trminos, precio, costo, mercado y valor cuando se utilizan en la disciplina de la valuacin.

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4.2 Precio es un trmino que se utiliza para la cantidad inicial que se pide, ofrece o paga por un bien o servicio. El precio de venta es un hecho histrico, ya sea que se revele pblicamente o que sea confidencial. Debido a las capacidades financieras, a las motivaciones o intereses especiales de cierto comprador y/o vendedor, el precio que se paga por los bienes o servicios puede o no tener alguna relacin con el valor que otros le asignan a los bienes o servicios. Sin embargo, el precio generalmente es un indicador de un valor relativo que el comprador y/o vendedor particular le dan a los bienes o servicios bajo circunstancias particulares. 4.3 Costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha completado es un hecho histrico. El precio pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para el comprador. 4.4 Un mercado es el entorno en el que se comercializan bienes y servicios entre compradores y vendedores a travs de un mecanismo de precios. El concepto de un mercado implica que los bienes y/o servicios pueden comercializarse entre compradores y vendedores sin ninguna restriccin indebida en sus actividades. Cada una de las partes responder a las relaciones de oferta y demanda y a otros factores de fijacin de precios, as como a sus capacidades y conocimientos, entendiendo la utilidad relativa de los bienes y/o servicios, y a las necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local, regional, nacional o internacional. 4.5 El Valor es un concepto econmico que se refiere al precio ms probable en que concluirn compradores y vendedores por un bien o servicio que est en venta. El valor no es un hecho sino un estimado del precio probable que se pagar por los bienes o servicios en un momento dado, de acuerdo con una definicin particular de valor. El concepto econmico de valor refleja el punto de vista del mercado sobre los beneficios que deriva quien posee el bien o recibe los servicio en la fecha efectiva de la valuacin. 4.6 Existen muchos tipos de definiciones relativas al valor (para consultar ejemplos, vase la Norma IVSC 2). Algunos valores definidos se usan comnmente en las valuaciones, otros se utilizan en situaciones especiales bajo circunstancias identificadas y reveladas cuidadosamente. Es de gran importancia para el uso y conocimiento de las valuaciones, que el tipo y la definicin de valor en cuestin se revelen de manera clara, y que sean adecuados para la tarea de valuacin particular. Un cambio en la definicin de valor puede tener un efecto significativo en los valores que se asignan a las propiedades. 4.7 Los Valuadores profesionales que poseen un conocimiento profundo del mercado de propiedades, conocen la interaccin de los participantes del mercado y por lo tanto, pueden juzgar los precios ms probables que se concluirn entre los compradores y vendedores de una propiedad en ese mercado, evitan usar el trmino valor por si solo, anteponindole algn adjetivo que describa el tipo de valor particular. Valor de Mercado o en algunos Estados Valor de Mercado Abierto, es el tipo de valor ms comn asociado a las valuaciones de propiedades, y se discute en la Norma Internacional de Valuacin 1. Aunque el uso comn posiblemente determina la idea de que Valor de Mercado es lo que busca a falta de una declaracin que dicte lo contrario, es muy importante que el Valor de Mercado, o cualquiera que sea la base de valor empleada, se identifique y defina de forma clara en cada encomienda de valuacin. 4.8 El concepto de valor contempla una suma monetaria asociada a la transaccin. Sin embargo, la venta de la propiedad valuada no es una condicin que se requiere para estimar el precio al que se debera vender si se vendiera en la fecha de la valuacin bajo las condiciones que se establecen en la definicin de Valor de Mercado. 4.9 El Valor de Mercado de un bien raz es una representacin de su utilidad reconocida por el mercado ms que por su condicin fsica. La utilidad de los activos para una empresa o persona fsica, puede diferir de aquella que un mercado o una industria en particular reconocen. Por tanto, es necesario que la valuacin de activos y los informes resultantes para propsitos contables, bajo la convencin que refleja los 32

efectos de los cambios de precios, establezca la diferencia entre los valores reconocidos en el mercado, los cuales deben reflejarse en los informes financieros y en los tipos de valores que no son de mercado. El Costo de Reposicin Depreciado (CRD) como se define en la Norma Internacional de Valuacin 2 y como se aplica en el caso de inmuebles especializados, puede considerarse un mtodo aceptable para llegar a un sustituto del Valor de Mercado. 4.9.1 Consideraciones similares a las que se expresan anteriormente, se aplican a la valuacin de propiedades distintas de los bienes races. A excepcin de donde se aplique correctamente el CRD, los informes financieros requerirn la aplicacin de mtodos de Valor de Mercado y la diferenciacin clara entre stos y los mtodos de Valor de No Mercado. 4.10 El costo total de una propiedad incluye todos los costos directos e indirectos de su produccin. Si el comprador incurre en costos de capital adicionales despus de la adquisicin, stos se agregarn al costo histrico de adquisicin para propsitos de costo contable. Dependiendo de cmo percibe el mercado la utilidad de dichos costos, stos pueden o no reflejarse totalmente en el Valor de Mercado de la propiedad. 4.11 Una estimacin de costo para una propiedad puede basarse o en una estimacin de costo de reproduccin o en una de costo de reposicin. Costo de Reproduccin es el costo de crear una replica virtual de la estructura existente, empleando el mismo diseo y materiales similares. Una estimacin de Costo de Reposicin contempla construir una estructura de utilidad comprable empleando diseo y materiales de uso actual en el mercado. (En algunos Estados se utiliza la expresin activo moderno equivalente para describir una estructura cuyo costo se estima sobre la base de reposicin). 5.0 Valor de Mercado 5.1 El concepto de Valor de Mercado refleja las percepciones y acciones colectivas de un mercado, y es la base para valuar la mayora de los recursos en economas basadas en mercado. Aunque las definiciones precisas pueden variar, el concepto de Valor de Mercado es conocido y aplicado de manera general. 5.2 Valor de Mercado se define como La cantidad estimada a la que se debe intercambiar una propiedad en la fecha de valuacin, entre un comprador y un vendedor dispuestos, en una transaccin prudente despus de una comercializacin adecuada, en donde las partes actan, con conocimiento, prudentemente y sin coaccin. 5.3 Es importante destacar que el estimado de Valor de Mercado que se obtiene profesionalmente, es una valuacin objetiva de los derechos de tenencia de una propiedad especfica a una fecha dada. Implcito dentro de esta definicin est el concepto de un mercado general que comprende la actividad y motivacin de muchos participantes ms que la idea preconcebida o inters creado de una persona en particular. El Valor de Mercado es un estimacin respaldada por el mercado que se desarroll de acuerdo con estas Normas. 5.4 La propiedad inmobiliaria se distingue de la mayora de los bienes y servicios debido al perodo relativamente ms largo de tiempo que se requiere para comercializar lo que viene a ser una mercanca relativamente carente de liquidez a fin de lograr un precio que representa su Valor de Mercado. Este tiempo de exposicin tpicamente mayor en ausencia de un mercado spot (un mercado en el que la mercanca est disponible para su venta inmediata), y la naturaleza y diversidad de las propiedades y de los mercados de propiedades, dan lugar a la necesidad de Valuadores Profesionales y Normas de Valuacin.

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5.5 En algunos Estados, se utiliza el trmino legal Valor Razonable de Mercado, como sinnimo de Valor de Mercado. No debe confundirse el Valor Razonable de Mercado con la expresin contable, Valor Razonable. (Vase prrafo 8.1 adelante) La postura del IVSC es que el trmino Valor de Mercado nunca necesita de ms calificaciones y que todos los Estados debern encaminarse hacia ese uso. 6.0 Uso Mejor y Ms Productivo5 6.1 El suelo subyace todo lo existente y con raras excepciones, tiene mayor permanencia que la vida de los individuos. Debido a la inamovilidad del suelo, cada fraccin de bien raz posee una ubicacin nica. La permanencia del suelo tambin significa que normalmente habr de sobrevivir a los usos y mejoras que la sociedad humana le imponga. 6.1.1 Las caractersticas singulares del suelo determinan su ptima utilidad, cuando se vala el suelo por separado de las mejoras a o en el suelo, los principios econmicos requieren que las mejoras a o en el suelo se valen atendiendo a si aportan o restan valor al conjunto de la propiedad. Por lo tanto, el Valor del Mercado del terreno tomando como apoyo el concepto de uso mejor y ms productivo refleja la utilidad y la permanencia del terreno en el contexto de un mercado con mejoras que constituyen la diferencia entre el valor del terreno solo y el Valor de Mercado total considerndolo como si estuviera mejorado. 6.2 La mayora de las propiedades se valan como un conjunto de terreno y mejoras. En tales casos, el Valuador normalmente estimar el Valor de Mercado tomando en cuenta el mayor y mejor uso de la propiedad conforme ha sido mejorado. 6.3 El uso mejor y ms productivo se define como: El uso ms probable de una propiedad que es posible fsicamente, justificado adecuadamente, permisible legalmente, econmicamente viable y que resulta en el mayor valor de la propiedad que se est valuando. 6.4 Un uso que no es permitido legalmente o fsicamente posible, no puede considerarse como el uso mejor y ms productivo. No obstante, un uso que es permitido legalmente y posible fsicamente podr requerir una explicacin por parte del Valuador para justificar por qu es razonablemente probable. Una vez que el anlisis establece que uno o ms usos son usos razonablemente probables, entonces se procede a probar su viabilidad econmica. El uso que resulta en el mayor valor, de acuerdo a las dems pruebas, se considera el mejor y ms productivo. 6.5 La aplicacin de esta definicin permite a los Valuadores evaluar los efectos de deterioro y obsolescencia en los edificios, las mejoras ms adecuadas para el terreno, la viabilidad de rehabilitacin y los proyectos de renovacin, as como muchas otras situaciones de valuacin. 6.6 En los mercados que se caracterizan por una volatilidad extrema o por un desequilibrio importante entre la oferta y la demanda, el uso mejor y ms productivo de una propiedad podra ser conservarla para un uso futuro. En otras situaciones, en donde se identifican varios tipos potenciales de uso mejor y ms productivo, el Valuador debe discutir dichos usos alternos as como los niveles futuros de ingresos y egresos
5

Se adopta aqu est traduccin de la frase inglesa highest and best use, en lugar de la traduccin literal mayor y mejor uso, que se ha extendido en Mxico, por considerar que expresa mejor el significado econmico del texto original conforme se entiende en los pases de habla inglesa. Adems, coincide con la expresin que se emplea en muchos otros pases hispano parlantes y con la contenida en Terminologa de Valuacin de Bienes Inmuebles, publicacin aprobada por la UPAV. 34

anticipados. Cuando el uso del terreno y la zonificacin estn pasando por un cambio, el uso mejor y ms productivo inmediato de una propiedad puede ser un uso temporal. 6.7 El concepto de uso mejor y ms productivo es una parte fundamental e integral de las estimaciones de Valor de Mercado. 7.0 Utilidad 7.1 El criterio clave en la valuacin de cualquier propiedad mueble o bien inmueble es su utilidad. Los procedimientos que se emplean en el proceso de valuacin, tienen el objetivo comn de defender y cuantificar el grado de utilidad de la propiedad que se est valuando. Este proceso requiere de la interpretacin del concepto de utilidad. 7.2 La utilidad es un trmino relativo o comparativo y no una condicin absoluta. Por ejemplo, la utilidad de un terreno agrcola se mide normalmente por su capacidad productiva. Su valor es una funcin de la cantidad y calidad de los productos perecederos que el terreno produce en un sentido agrcola, o de la cantidad y calidad de los edificios que son esenciales en la operacin agrcola. Sin embargo, si el terreno tiene un potencial de desarrollo, su productividad se mide por la forma productiva en que soportar un uso residencial, comercial, industrial o de uso combinado. Como consecuencia, el valor del terreno se establece evaluando su utilidad en trminos de los factores legales, fsicos, funcionales, econmicos y ambientales que gobiernan su capacidad productiva. 7.3 Fundamentalmente, la valuacin de propiedades se rige por la forma especfica en que se utiliza la propiedad y/o como se comercializara normalmente en el mercado. Para ciertas propiedades, la mejor utilidad se logra si la propiedad en cuestin se opera de manera individual. Otras propiedades tienen mayor utilidad si se operan como parte de un grupo de propiedades, por ejemplo, las propiedades que le pertenecen y manejan empresas tales como cadenas o tiendas de venta al detalle, restaurantes de comida rpida u hoteles. Por lo tanto, debe diferenciarse la utilidad de una propiedad individual y la utilidad de una propiedad que es parte de un grupo. El Valuador debe considerar a la propiedad igual que como la considera el mercado, ya sea como una entidad discreta o como parte de un agregado o cartera. Tpicamente, el Valuador estima e informa el valor de la propiedad como una entidad individual. Si el valor de la propiedad tomada como parte de un conjunto, cartera o portafolio, es distinto a su valor individual, dicho valor es el que se debe considerar e sobre el que se debe informar. 7.4 Las propiedades aisladas que constituyen operaciones independientes autocontenidas, normalmente cambian de dueo de manera individual y se valan como tales. Si tales propiedades tuvieran un valor mayor (o menor) que surge de la asociacin funcional o econmica con otras propiedades, dicho valor adicional o especial puede analizarse en el proceso de valuacin e informarse como corresponda, ya sea de acuerdo a las observaciones del Valuador o a las instrucciones reveladas por el cliente. Sin embargo, cualquiera de dichas estimaciones de valor no se le deber llamar Valor de Mercado sin tener una declaracin aclaratoria que lo apoye. 7.5 Una propiedad individual puede tener un valor adicional o especial por encima de su valor como una entidad aparte debido a su asociacin fsica o funcional, con una propiedad adyacente que le pertenece a un tercero o por el atractivo que ejerce para un comprador con otros intereses especiales. El grado o importe de tal valor adicional o especial, generalmente se reporta por separado Valor de Mercado. 7.6 La utilidad se mide con una perspectiva de largo plazo, generalmente durante la vida til normal de una propiedad o grupo de propiedades. Sin embargo, hay ocasiones en que algunas propiedades se vuelven redundantes, esto es que se eliminan de la produccin, se adaptan a un uso o funcin alterna, o tal vez sencillamente estn inactivas durante un tiempo especfico. En otros casos, las circunstancias del mercado externo, sean polticas o econmicas, pueden regir la reduccin en la produccin por un perodo de tiempo indefinido. En dichas situaciones, las valuaciones requieren de una experiencia y capacitacin especial, y el informe debe hacerse de acuerdo con las Normas Internacionales de Valuacin. Es muy importante, entonces, que el Valuador se asegure de dar una explicacin y revelacin completa de la definicin de valor, de dar los datos en los que se bas la valuacin y el alcance de las suposiciones o limitaciones especiales (si las hubiere) sobre las que se basa la valuacin. 7.7 De manera similar, algunas propiedades pueden no tener un grado de utilidad directamente discernible a la fecha de valuacin debido factores externos o econmicos, por ejemplo, las 35

propiedades situadas en regiones remotas, en Estados que estn experimentando condiciones voltiles de mercado, en Estados que no tienen economas de mercado, o en Estados que estn experimentando un cambio en sus sistemas econmicos. Los requisitos del informe de valuacin bajo las Normas Internacionales de Valuacin para las valuaciones que se encuentran en estas circunstancias, exigen la completa revelacin de la definicin de valor, de los datos que respaldan la valuacin y el alcance de las suposiciones o limitaciones especiales (si las hubiere) que rigen la valuacin. 7.8 Un efecto comn de la inseguridad poltica o econmica es el cambio de utilidad, ya sea en trminos de capacidad o eficiencia. La responsabilidad del Valuador en tales circunstancias es evaluar la expectativa en mercado de la duracin de tales eventos. Los paros o cierres temporales pueden tener poco o ningn impacto en los valores de las propiedades, en tanto que el cese de actividades por un perodo prolongado pueden dar como resultado una disminucin permanente en el valor. La propiedad o activo valuado deber verse a la luz de todos los factores internos y externos que influyen en su desempeo operativo. 8.0 Otros Conceptos importantes 8.1 La expresin Valor de Mercado y el trmino Valor Razonable que aparece comnmente en las normas de contabilidad, en general son compatibles, y a veces hasta son conceptos casi idnticos pero no en todos los casos. El Valor Razonable, un concepto contable, se define en las Normas Internacionales de Valuacin y en otras normas contables, como la cantidad por la que se podra intercambiar una propiedad, o por la que se puede liquidar una obligacin, entre partes dispuestas y con conocimiento en una transaccin libre. El Valor Razonable se usa frecuentemente para reportar Valores tanto de Mercado como de No Mercado, en estados financieros. En donde puede establecerse el Valor de Mercado de un activo, este valor se igualar al Valor Razonable. Cuando no pueda establecerse el Valor de Mercado de un activo, se llega a su valor usando un sustituto como el Costo de Reposicin Depreciado (CRD). 8.2 Los activos especializados son aquellos que rara vez, si acaso, se venden en el merado (abierto) salvo como parte del negocio del que forman parte. Tambin puede hacerse referencia a tales activos como activos de mercado limitado o de no mercado, dependiendo del grado de especializacin de su diseo, configuracin o aplicacin. Cuando la informacin comparativa de mercado est limitada o no existe una directamente comparable a la consideracin del Valuador, el proceso de valuacin puede volverse ms complejo. Sin embargo, es responsabilidad del Valuador desarrollar los datos y el razonamiento del mercado para apoyar y/o explicar la conclusin de valor. Aunque puede aplicarse cada mtodo de valuacin, y todos los mtodos aplicables deben considerarse, el mtodo de Costo de Reposicin Depreciado (CRD) se aplica comnmente para activos especializados. Cuando es posible, el Valuador obtiene el valor del terreno, el costo y las estimaciones de depreciacin acumulada, a partir de informacin de mercado, y explica la base de la estimacin de valor. Cuando las condiciones normales de mercado se altera o suspenden, o en donde los desequilibrios entre oferta y demanda llevan a precios de mercado que no satisfacen la definicin de mejor y ms productivo Valor de Mercado, el Valuador puede enfrentarse a un difcil problema de valuacin. Usando el concepto y definicin de Valor de Mercado, y aplicando informacin y razonamiento de mercado al proceso de valuacin, los Valuadores aseguran la pertinencia y utilidad para estados financieros de los valores de activos que reportan. Conforme disminuyen la disponibilidad y/o posibilidad de que sea aplicable la informacin de mercado, la encomienda de valuacin puede requerir un mayor grado de vigilancia profesional por parte del Valuador, experiencia y juicioso criterio.

8.3

8.4 Podr requerirse que un Valuador aplique una definicin particular de Valor de Mercado para satisfacer requisitos legales o reglamentarios. Si ello sucede, el Valuador debe revelar especficamente el hecho y describir el impacto de cualesquier diferencias que existan sobre el valor estimado. Cuando se emprende una tarea de valuacin de acuerdo con las 36

Normas Internacionales de Valuacin, el trmino Valor de Mercado siempre se apegar a la definicin de las NIV. 8.5 Todos los informes de valuacin deben especificar claramente el propsito y el uso que se pretende dar al avalo. Adems de otros requisitos del informe, incluyendo informes financieros, el informe debe identificar de manera especfica la clase de activo en donde se colocar cada activo y la base de dicha colocacin. Cada clase de activo debe explicarse explcitamente. 8.6 La estimacin e informacin de los valores de propiedades y activos, as como la orientacin relativa, estn dentro del alcance de estas Normas Internacionales de Valuacin, de las Aplicaciones y de las Notas de Orientacin. Para los Valuadores es crucial importancia la forma en que se han de compilar, transmitir e incorporar a los resultados de la valuacin los hallazgos de otros profesionales. El apropiado entendimiento de la terminologa es especial para los Valuadores y para aquellos que leen sus informes. El sano uso de la experiencia y conocimiento profesional y la correcta aplicacin de la metodologa tambin son esenciales. El propsito de estas Normas es servir a los objetivos comunes de las personas que elaboran valuaciones de propiedades y activos y de aquellos que han de apoyarse en sus resultados. 9.0 Enfoques de Valuacin 9.1 Las valuaciones de cualquier tipo, que se elaboran para estimar el valor de mercado o un valor definido que es de no mercado, requieren que el Valuador aplique uno o ms enfoques de valuacin. El trmino enfoque de valuacin en general se refiere a los mtodos analticos generalmente aceptados y de uso comn. En distintos Estados estos enfoques pueden conocerse como mtodos de valuacin. 9.2 Las valuaciones que se basan en el mercado normalmente emplean uno o ms enfoques de valuacin al aplicar el principio de substitucin. Este principio establece que una persona prudente no pagara ms por un bien o servicio que el costo de adquirir un bien o servicio sustituto igualmente satisfactorio, en ausencia de los factores complicados de tiempo, mayor riesgo o inconveniencia. El menor costo de la mejor alternativa, sea sustituto o el original, tiende a establecer el Valor de Mercado. 9.2.1 Los enfoques de valuacin incluyen: 9.2.1.1 Enfoque de costo. Este enfoque comparativo considera la posibilidad de que, como sustituto de la compra de cierta propiedad, uno podra construir otra propiedad que sea o una replica de la original o una que proporcionara una utilidad equivalente. En el contexto de los bienes races, generalmente no habra de justificarse pagar ms por cierta propiedad que el costo de adquirir un terreno similar y construir una estructura alterna, a menos que el tiempo no sea el debido, que existan inconvenientes o riesgos. En la prctica, el enfoque tambin tiene que ver con la estimacin de depreciacin de propiedades ms antiguas y/o menos funcionales en donde el estimado de costo nuevo excede de manera poco usual, el precio probable que se pagara por la propiedad valuada. 9.2.1.2 Enfoque de Comparacin de Ventas. Este enfoque comparativo considera las ventas de propiedades similares o sustitutas, as como datos relativos del mercado, y establece un estimado de valor utilizando procesos que incluyen la comparacin. En general, una propiedad que se vala (la propiedad sujeto) se compara con las ventas de propiedades similares que se comercializaron en el mercado abierto. Tambin pueden considerarse listas y ofertas. 9.2.1.3 Enfoque de Capitalizacin de Ingreso. Este enfoque comparativo considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se est valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalizacin. La capitalizacin relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y a un tipo de 37

valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso en un estimado de valor. Este proceso puede considerar relaciones directas (conocidas como tasas de capitalizacin), tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversin), o ambas. Por lo general, el principio de sustitucin sostiene que la corriente de ingreso que produce el mayor retorno proporcional a cierto nivel de riesgo, da lugar a la cifra de valor ms probable. 9.3 Las valuaciones basadas en no mercado pueden aplicar enfoques similares, pero normalmente involucran propsitos diferentes al de establece Valor de Mercado, por ejemplo: 9.3.1 Una compaa puede aplicar un enfoque de costo para comparar el costo de otros edificios con el costo de un edificio propuesto, como consecuencia, averiguan el precio rebajado o la bonificacin de una propiedad en particular que no estn de acuerdo con el mercado en general. Esta aplicacin se enfoca en una propiedad en particular y en lo que sera un costo que no es de mercado. El propietario de un terreno puede pagar un precio de bonificacin por una propiedad contigua. Al aplicar el enfoque comparativo de mercado para determinar el precio mximo que el dueo est dispuesto a pagar por el terreno contiguo, el Valuador obtiene una cifra que puede muy bien exceder su Valor de Mercado. En algunos Estados, dicha estimacin se llama Valor Especial de Compra. Un inversionista puede aplicar una tasa de retorno que no es de mercado y que es particular slo para ese inversionista. Al aplicar el enfoque de capitalizacin de ingreso para determinar el precio que el inversionista est dispuesto a pagar por una inversin particular con base en la tasa de retorno anticipada del inversionista, el Valuador obtendr el estimado de Valor de Inversin y no el Valor de Mercado.

9.3.2

9.3.3

9.4 El Costo de Reposicin Depreciado (DRC), es un mtodo sustituto aceptable para el Valor de Mercado de una propiedad especializada. El mtodo se aplica comnmente en una situacin de valuacin que involucra una propiedad para la cual no hay informacin de mercado fcilmente disponible o aceptable para analizar al desarrollar una estimacin de Valor de Mercado. 9.5 Cada enfoque de valuacin tiene mtodos de aplicacin alternos. La experiencia y capacitacin, las normas locales, los requisitos del mercado y los datos de mercado de que dispone el Valuador, se combinan para determinar el mtodo o mtodos que han de aplicarse. La razn por la que se cuenta con distintos mtodos o enfoques, es proporcionar al Valuador una serie de procedimientos analticos que finalmente se ponderarn y conciliarn para obtener un estimado final de valor, dependiendo del tipo de valor particular. 9.6 Los enfoques y mtodos de valuacin en general son comunes casi en todos los tipos de valuacin, incluidos bienes inmuebles, bienes muebles, negocios y derechos financieros. Sin embargo, la valuacin de los diferentes tipos de propiedades, incluye varias fuentes de datos que reflejan adecuadamente el mercado en donde la propiedad (y/o servicio o negocio) se valuar. Por ejemplo, los edificios individuales normalmente se venden y valan en el mercado de bienes races pertinente, mientras que los valores de las acciones del capital de una compaa que posee varios edificios, se reflejan a travs del mercado de valores correspondiente. 10.0 Resumen 10.1 El propsito de las Normas Internacionales de Valuacin es facilitar las transacciones transfronterizas de propiedades y contribuir a la viabilidad de los mercados globales promoviendo la transparencia en los informes financieros. Se hace nfasis en el uso de informacin real de mercado de la cual pueden obtener juicios profesionales informados relativos a la valuacin de propiedades.

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Cdigo de Conducta Introduccin Alcance Definiciones tica Competencia Revelacin Informe de los Valores

IVSC

International Valuation Standards Committee

Cdigo de Conducta 1.0 Introduccin

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Para la aplicacin operativa de las Normas Internacionales de Valuacin, es fundamental que las valuaciones, que se llevan a cabo de acuerdo con dichas normas, sean elaboradas por Valuadores Profesionales honestos y competentes, imparciales y sin ningn inters, cuyos reportes sean claros, que no sean confusos y que revelen todos los aspectos importantes para el entendimiento correcto de la valuacin. Los Valuadores siempre deben promover y conservar la confianza pblica en la profesin de valuacin. 2.0 Alcance 2.1 Los valuadores cumplen con estas Normas por eleccin propia o por que as lo exige la ley o la reglamentacin, o por instrucciones de los clientes o de quienes utilizarn el avalo. Una valuacin que se dice elaborada de acuerdo a las Normas Internacionales de Valuacin obliga al Valuador a apegarse a este Cdigo de Conducta. 2.2 Este Cdigo no tiene autoridad legal formal, y su propsito es solamente servir como complemento a las reglas, estatutos y reglamentos de las sociedades u organizaciones nacionales que rigen o supervisan la actividad de los Valuadores. 2.3 Las valuaciones que se elaboran conforme a estas Normas normalmente seran aceptables para los usuarios finales slo cuando hayan sido realizadas por un profesional capacitado, socio de un cuerpo nacional profesional reconocido que cuida que se cumpla con las normas de calificacin, competencia, experiencia, tica y revelacin en la valuacin. En los pases en donde todava no existe una infraestructura de valuacin profesional regulada y capacitada, la responsabilidad principal recae sobre los clientes usuarios, de manera que stos deben calificar la idoneidad de los Valuadores que llevarn a cabo la tarea de valuacin. 3.0 Definiciones 3.1 Las suposiciones son aquellas que se consideran ciertas. Las suposiciones incluyen hechos, condiciones o situaciones que afectan el sujeto de, o el enfoque de una valuacin que pueden no ser susceptibles de, ni precisar verificacin. Existen cuestiones que, una vez declaradas, han de aceptarse para entender la valuacin. Todas las suposiciones que subyacen a una valuacin deben ser razonables. Todas las valuaciones dependen hasta cierto punto de la adopcin de suposiciones. En particular, la definicin de Valor de Mercado incluye suposiciones para asegurar la congruencia del enfoque y el Valuador puede requerir de suposiciones posteriores relativas a los hechos que no se pueden conocer o a los hechos que pueden determinarse. 3.2 Las Condiciones de Limitacin son restricciones que se imponen a las valuaciones. Las condiciones de limitacin pueden imponerse por: los clientes (por ejemplo, cuando no se le permite al Valuador investigar por completo uno o ms factores significativos que pueden afectar al avalo); el Valuador (por ejemplo, cuando el cliente no puede publicar todo o alguna parte del Informe del Avalo o el Certificado de Valuacin sin el consentimiento previo por escrito del Valuador sobre la forma y el contexto en el que debe presentarse); o las leyes o reglamentos locales. 3.3 Un Valuador es una persona que posee la calificacin, capacidad y experiencia necesarias para llevar a cabo la valuacin. En algunos Estados, se requiere de una licencia para que una persona pueda actuar como Valuador. El Valuador debe ser una persona de buena reputacin que: haya obtenido un grado acadmico apropiado en un centro reconocido de enseanza o que tenga calificacin acadmica equivalente; tenga experiencia adecuada y sea competente en valuar en el mercado y categora del activo;

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conozca, entienda y pueda emplear correctamente los mtodos y tcnicas reconocidas que son necesarias para producir una valuacin creble; sea miembro de un organismo de valuacin nacional profesional reconocido, y que cumpla todos los requisitos de este Cdigo de Conducta. Si en alguno de los Estados no existe la calificacin acadmica adecuada, como se menciona anteriormente, el Valuador debe tener el nivel de capacitacin y experiencia suficientes en la valuacin y ser uno de los siguientes:

socio de un organismo de valuacin nacional profesional reconocido, o que tenga la licencia de un gobierno, o que sea asignado por los Tribunales o por una Autoridad equivalente. En algunos Estados, para ejercer como Valuador, se requiere por ley tener una licencia o certificado otorgado por un organismo independiente. 3.4 Un Valuador Interno es aquel que est empleado por la empresa que posee los activos, o por la oficina de contabilidad responsable de elaborar los registros y/o informes financieros de la empresa. Un Valuador Interno, generalmente es capaz de cumplir con todos los requisitos de independencia y objetividad profesional que se estipulan conforme a este Cdigo de Conducta, pero por motivos de presentacin y regulacin pblica no siempre puede ser aceptable para cumplir con el papel de Valuador independiente en ciertos tipos de asignaciones. 3.5 Un Valuador Externo es aquel que no tiene ningn vnculo importante, ni est asociado con Valuadores de la compaa cliente ni con el objeto de la asignacin. 3.6 Toda vez que todos los Valuadores que llevan a cabo asignaciones bajo las Normas Internacionales de Valuacin, deben cumplir con los requisitos de imparcialidad, de objetividad profesional y revelacin que se requieren conforme este Cdigo de Conducta, tales Valuadores cumpliran los requisitos de independencia que pueden estar relacionados con muchas asignaciones. Con algunos clientes, y en ciertos Estados, pueden aplicarse restricciones adicionales al trmino Valuador Independiente, por ley o reglamentacin, bajo circunstancias especficas. El propsito de este Cdigo no es definir los diferentes grados de independencia que van ms all de la norma de independencia que ya es un requisito conforme a este Cdigo. 4.0 Etica Los Valuadores deben en todo momento mantener un alto nivel de honestidad e integridad, y llevar a cabo sus actividades de una forma que no sea perjudicial para los clientes, para el pblico, para su profesin o para su organismo de valuacin profesional nacional respectivo. 4.1 Integridad 4.1.1 Un Valuador no debe actuar de una forma que sea engaosa o fraudulenta. 4.1.2 Un Valuador no debe elaborar y comunicar un informe que sabe que contiene opiniones y anlisis falsos, imprecisos o parciales. 4.1.3 Un Valuador no debe contribuir a, o participar en, un servicio de valuacin que otros Valuadores razonables no consideraran justificado. 4.1.4 Un(a) Valuador(a) debe actuar legalmente y cumplir con las leyes y reglamentos del Estado en donde el o ella ejercen, o donde se lleva a cabo la asignacin. 4.1.5 Un Valuador no debe afirmar o revelar a sabiendas, una interpretacin errnea o calificacin profesional que el o ella no posee. 4.1.6 Un Valuador no debe utilizar intencionalmente, afirmaciones o publicidad falsa, engaosa o exagerada con el afn de asegurar las asignaciones. 4.1.7 Un Valuador debe asegurar que cualquier miembro del personal o subordinado que le ayude en la asignacin, se apegar a este Cdigo de Conducta. 4.2 Conflicto de Intereses

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4.2.1 Un Valuador no debe actuar para dos o ms partes involucradas en el mismo asunto, a menos que tenga el consentimiento por escrito de los involucrados. 4.2.2 Un Valuador debe tomar todas las precauciones razonables para asegurar que no surja ningn conflicto de tarea entre los intereses de sus clientes y de los de otros clientes, del Valuador, de su firma, parientes, amigos o asociados. Los conflictos potenciales deben revelarse por escrito antes de aceptar las instrucciones. Si posteriormente surge un conflicto de que el Valuador cobre conocimiento, ste lo debe revelar de inmediato. Si el Valuador se entera de dichos conflictos despus de haber realizado el avalo, la revelacin deber hacerse dentro de un perodo de tiempo razonable. 4.3 Confidencialidad 4.3.1 El Valuador debe en todo momento, tratar los asuntos del cliente con la discrecin y confidencialidad apropiados. 4.3.2 El Valuador no debe revelar informacin sensible basada en hechos que obtuvo de un cliente, ni los resultados de una asignacin realizada por un cliente, a nadie que no est autorizado especficamente por el cliente, salvo en casos en que se requiera hacerlo por ley, como en situaciones en las que el Valuador debe cumplir con ciertos procesos cuasi judiciales dentro del organismo de valuacin nacional profesional al que pertenece. 4.4 Imparcialidad 4.4.1 El Valuador debe llevar a cabo la asignacin con la independencia, objetividad e imparcialidad ms estricta, y sin incluir sus intereses personales. 4.4.2 El Valuador no debe aceptar una asignacin que incluya el informe de opiniones y conclusiones predeterminadas. 4.4.3 Los honorarios relativos a la asignacin no debern depender del resultado predeterminado de cualquier avalo o de otro consejo independiente y objetivo contenido en el informe de valuacin. 4.4.4. El Valuador no debe depender de la informacin crtica proporcionada por un cliente o por alguna otra parte, sin calificacin o confirmacin adecuada de una fuente independiente, a menos que la naturaleza y el grado de dicha dependencia se especifique como condicin de limitacin. 4.4.5 El Valuador no debe aceptar una asignacin en la que se deban informar condiciones hipotticas supuestas que es muy poco probable que se lleven a cabo en un perodo de tiempo razonable. 4.4.6 Las condiciones hipotticas que sean una posibilidad razonable pueden informarse, siempre y cuando estn acompaadas de cierta explicacin tanto de los prospectos para llevar a cabo la hiptesis como de la consideracin de valor que refleja la situacin real predominante, por ejemplo, una situacin en la que el cliente quiere saber cul ser el valor de un terreno que est por desintoxicares. 4.4.7 El Valuador no debe utilizar ni depender de conclusiones infundadas que se basan en el perjuicio de cualquier tipo, ni deber informar conclusiones que reflejen una opinin de que dicho perjuicio es necesario para mantener o maximizar el valor. 4.4.8 Al revisar el informe de otro Valuador, un Valuador debe mostrar un juicio imparcial y justificar sus razones para estar de acuerdo o no con las conclusiones de su informe. 5.0 Competencia El Valuador debe tener el conocimiento, la habilidad y experiencia para terminar la asignacin de manera eficiente en relacin a una norma profesional aceptable. Solo aquellos Valuadores que puedan acatar la definicin de Valuador mencionada en las Definiciones (prrafo 3.3 anterior) debe llevar a cabo el trabajo relativo a estas Normas.

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5.1 Aceptacin de las Instrucciones 5.1.1 Antes de aceptar una asignacin o de acordar llevar a cabo cualquier tarea, el Valuador debe identificar correctamente el problema a tratar y deber estar seguro(a) de que tiene la experiencia y el conocimiento, o en caso de que la asignacin sea en otro continente, debe tener la capacidad para relacionarse con un profesional que tenga la experiencia y el conocimiento de las fuerzas del mercado, del idioma y de la legislacin para llevar a cabo la asignacin de manera competente. 5.2 Ayuda Externa 5.2.1 Cuando se contraten los servicios de ayuda externa necesaria para complementar las habilidades del Valuador, ste debe primero establecer que las personas que le ayuden tengan las habilidades y los principios ticos que se requieren. 5.2.2 Cuando se requiera la ayuda externa, debe obtenerse el consentimiento del cliente, as como la identidad de las personas que ayudarn, y el grado de su participacin deber revelarse en el informe del Valuador. 5.3 Eficiencia y Diligencia 5.3.1 El Valuador debe actuar de manera eficiente y rpida al llevar a cabo las instrucciones del cliente, y deber mantenerlo informado respecto a su avance. 5.3.2 Las instrucciones debern rechazarse cuando las circunstancias excluyen la suficiente y diligente consulta, calidad de trabajo y terminacin dentro de un perodo de tiempo razonable. 5.3.3 Antes de presentar el informe de valuacin, se deben recibir instrucciones por escrito del cliente y/o confirmadas por escrito por el Valuador con suficiente detalle de manera que no se de lugar a malas interpretaciones. 5.3.4 Un El Valuador debe hacer las consultas e investigaciones diligentes para asegurar que los datos del anlisis en la valuacin son los correctos y que se puede confiar en ellos. 5.3.5 Un Valuador debe elaborar un archivo de trabajo por cada tarea y que, al trmino de stas, contengan una copia fiel en papel o en forma electrnica (respaldada correctamente), de todos los informes, correspondencia y memoranda escrita, adems de las notas de archivo adecuadas que comprueben las opiniones del Valuador a travs consulta, de comparacin objetiva, deduccin y clculo. 5.3.6 El archivo de trabajo para cada asignacin, deber conservarse por un perodo de al menos cinco aos despus de haber terminado la asignacin. 6.0 Revelacin Es muy importante que los Valuadores elaboren y comuniquen sus anlisis, opiniones y conclusiones a los usuarios de sus servicios, a travs de informes que sean significativos y no engaosos, y que revelen cualquier cosa que pueda afectar su objetividad. 6.1 El informe de valuacin debe establecer una descripcin clara y precisa del alcance de la asignacin, de su propsito y uso, revelando cualquier suposicin, caso hipottico o condiciones de limitacin l que afecten directamente las valuaciones, y cuando sea necesario, indicar su efecto sobre el valor. 6.2 El informe de valuacin debe proporcionar suficiente informacin para describir el trabajo que se llev a cabo, las conclusiones a las que se lleg y el contexto en el que se consideraron. 6.3 El Valuador debe revelar cualquier relacin directa o indirecta, personal o corporativa con la propiedad o compaa que objeto de cualquier asignacin y que pudiera dar lugar a un conflicto potencial de intereses. 43

6.4 Cuando el Valuador acte como Valuador Interno, debe revelarse en el informe de valuacin, la relacin que tiene con la entidad que controla el activo. 6.5 Cuando el Valuador acte como Valuador Externo pero que tambin ha trabajado para el cliente por honorarios, dicha relacin deber revelarse, a menos que un tercero que se apoye en la valuacin, considere que la objetividad del Valuador se ve comprometida. 6.6 Debe revelarse cualquier limitacin a la calidad del servicio que el Valuador pueda ofrecer, ya sea debido a que se le impongan restricciones externas o peculiares para el Valuador o para la asignacin. Cuando haya requerido de ayuda externa, el Valuador debe revelar la identidad de las personas que lo ayudarn, el grado o dependencia y la naturaleza de dicha ayuda. 6.7 El Valuador debe restringir la publicacin de una valuacin o sus conclusiones, sin consentimiento, de manera que pueda controlar hasta cierto punto, la forma y el contexto en la que se revelarn pblicamente sus valuaciones. 6.8 El Valuador debe revelar cualquier desviacin de las Normas Internacionales de Valuacin. 6.8.1 Las Normas se idearon para la mayora de las situaciones y no pueden adaptarse para cada contingencia. Habr ocasiones en las que la desviacin de las Normas sea inevitable. Cuando surjan dichas situaciones, es muy poco probable que la desviacin constituya un incumplimiento de estas Normas, siempre y cuando dicha desviacin sea razonable, que cumpla con los principios de tica y con las medidas de competencia, y que se proporcione un razonamiento por cada desviacin en el informe de valuacin. 7.0 Informando los Valores Las asignaciones de valuacin pueden tratar con una o ms propiedades. El estilo del informe de valuacin debe adaptarse a la naturaleza de la asignacin y a las necesidades del cliente, cumpliendo con ciertos requisitos mnimos relativos del contexto. 7.1 Este epgrafe presenta el contenido mnimo de cualquier informe o certificado. Deben incluirse los siguientes puntos: La identidad del Valuador y la fecha del informe; Las instrucciones, fecha, propsito y uso de la valuacin; La base de la valuacin, incluido el tipo y definicin de valor; La identidad, tenencia y lugar(es) de los derecho que se valuarn; La fecha y el grado de las inspecciones; Cualquier suposicin y condicin limitante; referencia a la aplicabilidad de estas Normas y cualquier revelacin necesaria; la firma del Valuador; y la certificacin especfica hecha por el Valuador en una forma prescrita de acuerdo a los requisitos de algunos Estados.

7.2 Cuando se est informando sobre una sola propiedad o un conjunto de propiedades, sera correcto que el informe detalle la informacin que se utiliz como base de la valuacin y que se informe el razonamiento empleado para llegar a las conclusiones. Cuando se prepara un informe, para una cartera de propiedades, que se utilizar en una auditora, el nivel de informacin detallada que se requiere para cada una de las propiedades dentro de la cartera puede ser menos exhaustivo. 7.3 No se debe pensar que esta seccin representa las consultas, investigacin y anlisis necesarios para llevar a cabo una valuacin correcta, sino como la informacin mnima que debe presentarse en el informe.

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Tipos de Propiedades Introduccin Bienes Inmuebles Bienes Muebles Empresas (Negocios) Derechos Financieros

IVSC

International Valuation Standards Committee

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Tipos de Propiedades
1.0 Introduccin La propiedad raz representan una porcin considerable de la riqueza del mundo, y su valuacin es fundamental para la viabilidad de los mercados globales financieros y de propiedades. La propiedad inmobiliaria ha de distinguirse de otras categoras de propiedades, es decir de propiedades o bienes muebles6, negocios y derechos financieros. Sin mayor calificacin o identificacin, la palabra propiedad puede referirse a todas o a cualquiera de estas categoras. Debido que los Valuadores se encuentran a menudo con encomiendas de tipos de propiedades que no son bienes inmuebles, o propiedades cuyo valor incluye varias categoras de propiedades, es esencial tener un claro entendimiento de cada tipo de propiedad y sus caractersticas distintivas. Aunque la divisin tpica de propiedad en cuatro categoras discretas se conoce desde hace mucho tiempo, en las dcadas recientes han proliferado entidades e instrumentos nuevos. El marco de referencia aceptado con toda comodidad incorpor estas nuevas clases de propiedad y se est haciendo cada vez ms necesario en el ejercicio de la valuacin estar familiarizado con estos tipos especializados de propiedades y derechos. El Comit Internacional de Normas de Valuacin reconoce los cuatro tipos de propiedades siguientes: propiedad raz, propiedad personal, empresas (negocios) e intereses financieros. 2.0 Propiedad Raz 2.1 La propiedad raz representa derechos sobre bienes inmuebles. Estos derechos normalmente se registran en un documento formal, como un ttulo o un contrato de arrendamiento. Por tanto, la propiedad es un concepto legal diverso del bien raz, el cual representa un activo fsico. La propiedad raz comprende todos los derechos, intereses, y beneficios relacionados con la propiedad del inmueble. Por el contrario, el bien raz comprende la tierra en s, todo aquello que de manera natural afecte a la tierra, y todas las cosas ligadas de manera fija a la tierra, tales como edificios y mejoras al sitio. 2.1.1 El trmino propiedad real7 se utiliza a veces para diferenciar la propiedad raz o bienes races de cosas de propiedad personal, que en ciertos Estados, se conoce legalmente como bienes muebles.8 2.2 La combinacin de todos los derechos relativos a la propiedad de bienes inmuebles, a veces se conoce como el paquete de derechos. Estos pueden incluir el derecho a usar, ocupar, entrar, vender, arrendar, legar, donar o ejercer cualquiera o ninguno de los anteriores. En muchas situaciones, algunos derechos especficos se pueden separar del conjunto y transferirse, arrendarse o enajenarse por el Estado. 2.2.1 Los derechos o participaciones sobre bienes inmuebles derivan de los derechos legales. Los derechos legales quedan definidos por las leyes del Estado en que existen. Los derechos legales normalmente estn sujetos a limitaciones externas impuestas por el Estado, tales como impuestos (prediales/territoriales), adquisicin forzosa (expropiacin /compra obligatoria), reglamentacin (potestad policial/planificacin/zonificacin poder/planeacin/zonificacin), o apropiacin por el estado en casos de intestado (reversin/bienes vacantes). 2.2.2 La tenencia o dominio absoluto sujeta slo a las limitaciones impuestas por el Estado, se conoce como propiedad absoluta9. 2.2.3 Los arrendamientos son convenios contractuales que crean otros derechos sobre los bienes inmuebles. Bajo un contrato de arrendamiento, el arrendador o propietario mantiene los
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La expresin legal inglesa personal property slo puede traducirse al castellano como bienes o propiedad mueble, legalmente diversa de la propiedad o los bienes inmuebles. 7 El texto en lengua inglesa emplea el vocablo realty cuyo significado es: 8 En la versin oficial en ingls se emplea el trmino tcnico legal personalty, 9 Los trminos legales utilizados en la versin en lengua inglesa son fee simple estate y freehold. 47

derechos de propiedad, en algunos Estados se conoce como los derechos del arrendador, otorgando o cediendo los derechos de uso y ocupacin al inquilino. Los derechos que adquiere el inquilino o arrendatario bajo el contrato de arrendamiento, se conocen en algunos Estados como los derechos del arrendatario, que son los derechos de uso y ocupacin por un perodo de tiempo bajo ciertas condiciones. 2.2.3.1 Los subarrendamientos se crean cuando el inquilino o arrendatario que ya tiene un contrato de arrendamiento transfiere a un tercero, subarrendatario, los derechos que tiene como arrendatario, o inquilino, es decir, el derecho de utilizar y ocupar la propiedad. 2.2.3.2 El Valuador analiza si las condiciones del arrendamiento pueden afectar el valor de la propiedad. 2.2.4 Adems de las restricciones impuestas por el Estado, se pueden imponer otras limitaciones legales a los derechos inherentes a la propiedad inmobiliaria. 2.2.4.1 Las restricciones en el ttulo y los convenios de restriccin, inherentes al terreno, afectan el uso, desarrollo y transmisin de la propiedad. 2.2.4.2 Las servidumbres son derechos incorpreos sobre propiedad raz que transfieren el uso, pero no la propiedad, d una parte de esa propiedad. Los derechos de va son derechos o privilegios que se adquieren mediante el uso o por contrato para transitar sobre una porcin o franja de terreno que pertenece a un tercero. 2.2.5 Se pueden asociar a los bienes inmuebles otros derechos importantes de propiedad y financieros. 2.2.5.1 Los derechos parciales o fraccionarios sobre la propiedad raz se crean mediante la divisin legal de los derechos de propiedad. Por ejemplo, los bienes inmuebles no se poseen nicamente en patrimonio nico, tambin puede pertenecerle a corporaciones (accionistas), sociedades, tenencias conjuntas y tenencias en comn. 2.2.5.2 Los fideicomisos crean otro tipo de derechos en los derechos de bienes inmuebles. Los derechos de un beneficiario bajo un fideicomiso se conocen como el equitativo o derechos de capital, en contraposicin a los derechos legales del(los) fiduciario(s). (Se dice que un beneficiario tiene un ttulo equitativo en tanto que el ttulo legal lo tiene(n) el(los) fiduciario(s). 2.2.5.3 Los valores o los derechos financieros se crean a travs de una hipoteca prendaria en donde la propiedad se utiliza como colateral para asegurar el financiamiento, o se hace un cargo sobre la propiedad. La posicin de capital del propietario en la propiedad se considera un derecho financiero separado. 2.3 Los bienes inmuebles, en la terminologa contable, normalmente se encuentran en la categora de activos fijos o de largo plazo. A veces, los bienes inmuebles pueden considerarse activos circulantes, por ejemplo, cuando el terreno o el bien raz mejorado est en inventario para su venta. 2.3.1 El activo es el derecho que se tiene sobre el bien raz, es decir, el activo es la propiedad raz. 2.3.2 Lo que se vala es la propiedad sobre el activo ms que el inmueble como entidad fsica. 2.3.3 Cuando se compra y vende la propiedad de un activo en el mercado, los participantes en el mercado atribuyen valores especficos a la propiedad de derechos particulares sobre bienes races. Estos valores atribuidos por los participantes en el mercado, forman la base objetiva para estimar el Valor de Mercado de los bienes inmuebles. 2.4 La valuacin de inmuebles se lleva a cabo por distintas razones que incluyen las siguientes categoras: informes financieros, transacciones que involucran la de transferencia de propiedad, prstamos e hipotecas que se garantizan por medio de las propiedades, litigios, asuntos fiscales y

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asesora o toma de decisiones para inversin. A excepcin de la ltima categora, el Valor de Mercado es la base de valor en las siguientes agrupaciones: 2.4.1 Valuaciones de activos fijos que se elaboran para estados financieros y cuentas relativas para reflejar el efecto de los cambios de precios o de los valores actuales; 2.4.2 Valuaciones para ayudar a un comprador en prospecto a establecer una oferta, para ayudar a un vendedor en prospecto a establecer un precio inicial aceptable, o para ayudar a ambas partes a determinar el precio de venta para una transaccin propuesta; valuaciones para establecer la base para reorganizar o fusionar la propiedad de varias propiedades; 2.4.3 Valuaciones que se requieren para estimar el valor de una propiedad colateral que se ofrece para un prstamo hipotecario propuesto o para establecer una base para asegurar o respaldar un crdito sobre la propiedad; 2.4.4 Valuaciones que se llevan a cabo para una adquisicin forzosa (procesos de expropiacin/adjudicaciones), en litigios o arbitrajes relativos a disputas por contratos o derechos parciales y liquidacin de daos ocasionados por daos o violaciones ambientales; 2.4.5 Valuaciones que se requieren para estimar el valor catastral; para dividir los activos en susceptibles de depreciacin y aquellos que no lo son y como consecuencia estimar la depreciacin aplicable; o para determinar los impuestos de o sobre donaciones; 2.4.6 Valuaciones y asignaciones subordinadas que se llevan a cabo para un amplio espectro de clientes, por ejemplo, inversionistas, aseguradoras, ajustadores de seguros, rematadores o liquidadores y consejos de zonificacin (relativo a los efectos posibles de las propuestas de planificacin) as como para una diversidad de propsitos, por ejemplo, anlisis de mercado y de factibilidad, anlisis de costo/beneficio, para determinar el valor en libros en la emisin de acciones nuevas (o revisiones de las mismas), y para establecer programas prospectivos de rentas y disposiciones de arrendamiento. 2.5 En cualquier valuacin de inmuebles, deben identificarse las caractersticas pertinentes de la propiedad. Las caractersticas de la propiedad incluyen: 2.5.1 la localizacin, la descripcin fsica y legal, y los atributos econmicos o de generacin de ingresos; 2.5.2 los derechos inmobiliarios (privada absoluta, derechos del arrendador y del arrendatario, subarrendamiento) que se van a valuar; 2.5.3 cualquier propiedad mueble, accesorios comerciales o partidas incorpreas que no son bienes inmuebles pero que estn incluidos en la valuacin (vase el epgrafe 3.2 ms adelante); 2.5.4 cualquier servidumbre, restriccin, gravamen, arrendamiento, convenios o impuesto especial conocido sobre la propiedad u otros aspectos de naturaleza similar, y 2.5.5 si la propiedad en cuestin es un derecho parcial o fraccionario o un segmento fsico de una parcela de tierra ms grande. 2.6 La valuacin de un bien inmueble puede estar influenciada por consideraciones especiales tales como: 2.6.1 El requisito de analizar la fusin de derechos (Valor de Matrimonio, o de Ensamblage) o la separacin de derechos de propiedad (Valor Componente); 2.6.2 Los efectos de posibles cambios de zonificacin y desarrollo de infraestructura, por ejemplo, la ampliacin del sistema de servicios pblicos o el acceso a corredores; 2.6.3 Los mercados deprimidos caracterizados por una demanda dbil, y por una sobre oferta y por pocas transacciones de venta, en donde es difcil que las estimaciones de Valor de Mercado apoyen la base de la evidencia actual o histrica. En dichas circunstancias, el enfoque de las participantes del mercado puede dirigirse a otros indicadores de valor o desempeo de la propiedad.

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2.7 Los enfoques de costo, comparativo de mercado y la capitalizacin de ingreso y los mtodos asociados con estos enfoques generalmente se aplican a la valuacin de inmuebles. Un Valuador comnmente conciliar las indicaciones que se derivan de dos o ms de estos enfoques o mtodos relativos. Los tres enfoques se basan en el principio de substitucin, el cual establece que cuando hay disponibilidad de varias mercancas, bienes o servicios similares o equivalentes, el de menor precio es el que atrae la mayor demanda y ms amplia distribucin. 2.7.1 El enfoque de costo establece el valor del inmueble estimando el costo para adquirir un terreno y construir un edificio nuevo de igual utilidad o para adaptar una propiedad existente al mismo uso sin incurrir en un costo indebido por el retraso. Comnmente se agrega una estimacin del incentivo empresarial o de las prdidas/utilidades del promotor a los costos del terreno y de la construccin. Para propiedades antiguas, el enfoque de costo desarrolla un estimado de depreciacin que incluye las partidas de deterioro fsico y de obsolescencia funcional. 2.7.1.1 En algunos Estados, se aplica un mtodo de Costo de Reposicin Depreciado (DRC) para llegar a un sustituto del Valor de Mercado de propiedades especializadas (ver Conceptos y Principios Generales de Valuacin IVS, epgrafe 8.2 y las Nota de Orientacin sobre Valuacin de Bienes Inmuebles NO 1, Prrafo 5.11.1.) 2.7.1.2 Una estimacin que se deriva del enfoque de costo representa el valor de los derechos de propiedad privada absoluta en la propiedad. Si la propiedad se renta/tiene sujeta a derecho de arrendamiento est sujeta a otros derechos parciales, el Valuador debe hacer un ajuste para reflejar los derechos especficos sobre el inmueble que se est valuando. 2.7.1.3 El Costo y el Valor de Mercado se relacionan ms estrechamente cuando las propiedades son nuevas. El enfoque de costo se aplica comnmente en las valuaciones de construcciones nuevas o recientes, y en construcciones, adiciones o renovaciones en proyecto. No obstante, las estimaciones de costo tienden a establecer el lmite superior que los compradores en el mercado pagaran por dichas propiedades. El enfoque de costo tambin es til en la valuacin de propiedades especializadas o para propsitos especiales, que casi nunca se venden. Aplicado a propiedades ms antiguas en donde es difcil obtener presupuestos y determinar la depreciacin, el enfoque de costo puede generar una indicacin de valor de no mercado. 2.7.2 El enfoque de comparativo de mercado establece lmites sobre el Valor de Mercado para inmuebles, examinando los precios que se pagan comnmente por propiedades que compiten por compradores con la propiedad en estudio. Se investigan las ventas para asegurar que las partes involucradas en la transaccin estuvieron tpicamente motivadas. Los precios de venta que reflejan una motivacin distinta a la del tpico participante del mercado, es decir, las transacciones de compradores especiales que estn dispuestos a pagar una bonificacin por una propiedad en particular, se deben eliminar. 2.7.2.1 La propiedad en estudio (la propiedad que se est valuando) se compara con los precios de venta (listas y ofertas) de propiedades similares que se han vendido recientemente en el mercado (abierto). Se analizan los precios de venta, aplicando unidades adecuadas de comparacin y se ajustan las diferencias con la que se estudia con base en los elementos de comparacin (ver la Nota de Orientacin sobre Bienes Inmuebles, NO 1, epgrafes 5.12.4 y 5.22). 2.7.2.2 Al aplicar el enfoque comparativo de mercado, el Valuador debe considerar los derechos de propiedad que se valuarn para asegurar que los derechos de propiedad en la propiedad en estudio sean los mismos que se relacionan con propiedades comparables. Si no es este el caso, es necesario hacer uno o varios ajustes al comparativo de mercado. 2.7.2.3 El enfoque de comparacin de ventas tiene una aplicabilidad especialmente amplia y es persuasivo siempre que existan suficientes datos de mercado. Los datos obtenidos al 50

aplicar este enfoque, pueden aplicarse en los enfoques de costo y de capitalizacin del ingreso. Sin embargo, el grado de confianza del mtodo de comparacin de mercado puede verse limitado, cuando las condiciones del mercado se ven afectadas por cambios repentinos o por la volatilidad, o en valuaciones de propiedades especializadas o para propsitos especiales, que casi nunca se venden. 2.7.3 En el enfoque de capitalizacin del ingreso, el Valor de Mercado para el inmueble se establece por la capacidad que tiene ste para generar ingresos. El enfoque de capitalizacin de ingreso tambin depende del principio de anticipacin, el cual reconoce que el valor se crea por la expectativa de beneficios futuros (flujo de ingreso). 2.7.3.1 La capitalizacin del ingreso considera los datos de ingresos y egresos comparativos para establecer el ingreso neto de operacin de la propiedad sujeto. La capitalizacin se lleva a cabo aplicando una sola tasa (tasa de capitalizacin global, o el rendimiento de todos los riesgos) al ingreso de un solo ao, o aplicando una tasa de rendimiento o de descuento (reflejando las tasas de retorno sobre la inversin) a una serie de ingresos durante un perodo de tiempo proyectado (ver la Nota de Orientacin sobre Bienes Inmuebles NO 1, Prrafo 5.13 a 5.13.5). 2.7.3.2 Debido a que los inversionistas generalmente se enfocan a la tasa de retorno, las suposiciones de las estimaciones de valor que se obtienen mediante la capitalizacin del ingreso, pueden compararse con el desempeo de otras propiedades y de inversiones financieras. 2.7.3.3 La capitalizacin del ingreso se aplica frecuentemente al 100% de las propiedades (incluyendo a todos los accionistas o socios) de los derechos de capital en una propiedad arrendada. 3.0 Propiedad Mueble 3.1 La propiedad mueble se refiere a la propiedad de un derecho sobre artculos que no son bienes races. Estos artculos pueden ser corpreos, tales como bienes muebles, o incorpreos, tales como una deuda o patente. La propiedad mueble corprea representa los derechos sobre cosas que no estn fijas de manera permanente al bien raz y generalmente se caracterizan porque se pueden mover. En algunos Estados, los bienes de propiedad personal se conocen legalmente como muebles para diferenciarlos inmuebles (ver el prrafo 2.1.1). 3.2 Algunos ejemplos de propiedad mueble incluyen derechos sobre: 3.2.1 Objetos identificables, porttiles y corpreos que el pblico en general considera personales, por ejemplo, mobiliario, bienes susceptibles de coleccionar y aparatos. La propiedad de los activos circulantes de una empresa, los inventarios comerciales y suministros, se consideran propiedad mueble o personal. 3.2.1.2 En algunos Estados, los anteriores se conocen como bienes muebles personales. 3.2.2 Los accesorios que no son inmuebles, tambin conocidos como accesorios comerciales o accesorios del arrendatario (accesorios y aditamentos), los fija el arrendatario en el inmueble y los utiliza para llevar a cabo el comercio o negocio. Las mejoras hechas por el arrendatario, son mejoras o anexos fijos realizados al terreno o edificios, instalados y pagados por el arrendatario para satisfacer sus necesidades. El arrendatario puede remover los accesorios comerciales o del arrendatario al trmino del contrato de arrendamiento y su remocin no ocasiona un dao serio al bien raz. Las mejoras del arrendatario o de los derechos del arrendatario, son acabados o accesorios, tales como divisiones y salidas construidas en el sitio. La vida til de las mejoras del arrendatario puede ser mayor o menor que el plazo del contrato de arrendamiento. Si es mayor que el contrato de arrendamiento, el arrendatario puede ser objeto de una compensacin que refleje el nivel en que ha aumentado el valor del inmueble rentado debido a las mejoras realizadas por el arrendatario.

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3.2.2.1 Por aadidura, la categora anterior puede incluir edificios especializados no permanentes, maquinaria y equipo que en algunos Estados se conoce como Planta y Maquinaria. 3.2.2.2 En otros Estados, el trmino Mobiliario, Accesorios y Equipo (MAyE) incluye las dos categoras descritas en el prrafo 3.2.1 y 3.2.2. 3.2.3 El capital neto de trabajo y los valores, o activos netos circulantes, representan la suma de los activos lquidos menos los pasivos a corto plazo. El capital neto de trabajo puede incluir efectivo, valores de comercializacin y suministros lquidos menos los pasivos actuales tales como cuentas por pagar y crditos a corto plazo. 3.2.4 Los activos incorpreos son derechos inherentes de entidades incorpreas. Algunos ejemplos de derechos incorpreos de propiedad incluyen el derecho a recuperar una deuda y el derecho a obtener una utilidad por una idea. Es decir, es un derecho recuperar, o ganar, a diferencia de la entidad misma, es decir, la deuda o la idea, que es la propiedad y a la que se le asigna el valor. 3.3 Una valuacin que incluye tanto bienes muebles como bienes inmuebles, debe identificar la propiedad mueble y considerar sus efectos sobre la estimacin de valor que se da. 3.3.1 Las valuaciones de propiedad mueble pueden ser un elemento de una encomienda ms amplia. La definicin de valor bajo la que se vala una propiedad mueble, debe ser congruente con el propsito de la valuacin de la propiedad, independientemente de que el propsito sea vender, renovar o demoler la propiedad. La propiedad debe valuarse conforme a su Valor de Mercado, Valor de Rescate o Valor de Liquidacin, v. g., el valor de los bienes muebles de un hotel que fue vendido como entidad comercial contra el valor de los bienes muebles en un hotel que fue vendido despus de que el hotel cerr sus operaciones. (Vase NIV 2, epgrafes 3.9 y 3.10). 3.3.2 El Valuador debe ser capaz de diferenciar la propiedad mueble de la propiedad inmobiliaria y en ocasiones se le puede requerir excluirla, v. g., en encomiendas que se acometen para fines relacionados con el gobierno tales como imposicin o expropiacin. 3.3.3 En una valuacin de activos empresariales, el Valuador debe considerar si dichos activos deben valuarse como parte de un negocio en marcha o como activos separados. 3.4 El Valuador debe estar familiarizado con las costumbres locales para en cuanto a estar en aptitud de saber si un bien nominalmente tratado como mueble. Puede revertir a inmueble al trmino de la ocupacin, especialmente si su remocin y reubicacin hubieren de resultar en dao costoso para el artculo en s o al edificio en el que se localiza se considera mueble o inmueble. En ciertas circunstancias, un bien que permanentemente fijado y que normalmente se considera propiedad mueble, puede convertirse en una propiedad inmueble al trmino de la ocupacin, especialmente si su remocin y cambio de ubicacin resultara en un dao costoso para el propio bien o para el edificio en donde se encuentra ste. 3.5 Las tcnicas que se utilizan en los tres enfoques de valuacin pueden aplicarse a la valuacin de propiedad mueble. 3.5.1 Si el Valuador encuentra que la propiedad mueble incluida en la propiedad sujeta a valuacin es superior o inferior a la que se encuentra comnmente en propiedades comparables, el Valuador debe hacer las consideraciones necesarias para tomar en cuenta el valor diferencial que contribuye la propiedad mueble. 3.5.2 En ciertas encomiendas, podra ser que un Valuador tuviera que determinar el grado de deterioro fsico, obsolescencia funcional y econmica que afecta a los bienes de propiedad mueble. Dicha determinacin tambin habr de considerar la vida econmica remanente del(los) edificio(s) con la que est asociada la propiedad mueble en cuestin.

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4.0

Empresas10 4.1 Una empresa es cualquier entidad comercial, industrial de servicio o de inversin que enfocada a un fin econmico. Generalmente, los negocios son empresas lucrativas que operan para proporcionar productos y servicios al consumidor. Los trminos compaa operadora , que es un negocio que realiza un actividad econmica haciendo, vendiendo o intercambiando un producto o servicio y negocio en marcha, que es una empresa normalmente vista como una operacin que continuar en el futuro previsible sin la intencin ni la necesidad de liquidacin o de materialmente reducir la escala de sus operaciones, estn ntimamente relacionados con el concepto de empresa de negocios. 4.2 Las empresas de negocios se constituyen como entidades legales, una empresa puede constituirse como sociedad o no hacerlo.

4.2.1 Algunos ejemplos de empresas constituidas desde el punto de vista mercantil incluyen propiedades nicas, empresas conjuntas y sociedades generales y limitadas. 4.2.1 Algunos ejemplos de empresas constituidas como sociedades mercantiles incluyen corporaciones cuyos directivos poseen la totalidad de las acciones y corporaciones pblicas cuyas acciones estn disponibles para el pblico o que ya le pertenecen al pblico en general. 4.2.3 Otras formas legales de empresas de negocios incluyen convenios fiduciarios, en donde el control se deposita sea en fiduciarios corporativos, y entidades mltiples que combinan sociedades matrices y sociedades o empresas asociadas o subsidiarias, derechos sobre sociedades y fideicomisos. 4.3 Las empresas mercantiles cubren una amplia gama de actividades econmicas tanto en el sector privado como en el pblico. Las actividades de negocios incluyen manufactura, comercio de mayoreo y menudeo, hospedaje, atencin a la salud y servicios financieros, legales, educativos y sociales entre otros. Las empresas mercantiles establecidas para proveer servicios de infraestructura al pblico, v.g., servicios pblicos, se establecen en muchos Estados como compaas controladas por, pero no de propiedad del gobierno. 4.3.1 Las empresas de inversin o compaas controladoras, que mantienen los derechos de control de compaas subsidiarias por el hecho de poseer acciones de esas compaas, incluyen inmuebles y negocios agrcolas, entre otros. 4.3.2 Propiedades tales como hoteles; gasolineras; restaurantes; y cinematgrafos, llamadas indistintamente propiedades asociadas con una empresa mercantil, propiedades con potencial comercial, propiedades especializadas para comercializacin o entidades operativas, se valan sobre la base de Valor de Mercado, pero su Valor de Mercado incluye componentes de valor que constituyen al terreno, edificios, muebles, activos incorpreos y el negocio en s. Debido a que estas propiedades se venden comnmente en el mercado como un paquete operativo, puede ser difcil identificar por separado terreno, edificio y otros valores, por lo que se debe cuidar de identificar los componentes de la propiedad incluidos en la valuacin. 4.4 Conforme a la terminologa contable, tanto los activos corpreos como los incorpreos se incluyen entre los activos de una empresa mercantil. 4.4.1 Los activos corpreos incluyen a los activos circulantes, activos de largo plazo tales como bienes races, accesorios, equipo y bienes muebles corpreos. 4.4.2 Los activos incorpreos, que se consideran propiedad mueble incorprea, incluyen la habilidad administrativa, capacidad de comercializacin a mercadotecnia, solvencia de crdito, una fuerza laboral establecida, una planta operativa, nombre comercial o favor de la clientela y la propiedad de diversos derechos e instrumentos legales (v.g., patentes, derechos de autor, franquicias y contratos).
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En Mxico y otros pases de Amrica Latina suele usar como sinnimo de este vocablo negocios, como traduccin del ingls business. 53

4.4.2.1 El favor de la clientela o nombre comercial11 incluye dos componentes distintos: el favor del cliente especfico o relativo a un inmueble o inherente a la propiedad, y el favor o buena voluntad de carcter personal que se asocia al propietario o gerente. 4.5 La valuacin de empresas se lleva a cabo para una variedad de propsitos: (Vase la Nota de Orientacin sobre Valuacin de Empresas, NO 6, epgrafe 5.0) 4.5.1 La adquisicin y disposicin de una empresa individual, la fusin de sociedades o la estimacin del valor de las acciones de capital social propiedad de los accionistas del negocio. 4.5.2 Las valuaciones de empresas se usan frecuentemente como base para distribuir y reflejar el Valor en Uso (vea la Norma Internacional de Valuacin 2, epgrafe 3.1) de los diversos activos de una empresa. Las valuaciones de empresas tambin pueden proporcionar la base para estimar el grado de obsolescencia de los activos fijos especficos de una empresa. 4.6 Las valuaciones de empresas pueden basarse en el Valor de Mercado de la entidad mercantil. El Valor de Mercado de una empresa no es necesariamente equivalente al Valor en Uso de la empresa. Las valuaciones que se hacen para informes financieros casi siempre deben informar el Valor Razonable, que puede o no ser equivalente al Valor de Mercado. En dichas situaciones, el Valuador debe indicar si el valor satisface o no las definiciones tanto de Valor de Mercado como de Valor Razonable (ver Conceptos y Principios, epgrafe 8.1). Las valuaciones de negocios en marcha (definido en Tipos de Propiedad, epg. 4.1) generalmente se basan en Valor en Uso. Para fines de informes financieros, el Valor en Uso tiene un significado especfico de conformidad con la Norma Internacional de Contabilidad 36, Deterioro de los Activos, la cual distingue al trmino de su uso comn en la prctica de la valuacin 4.7 El Valuador debe definir claramente la empresa (v.g., compaa operadora, compaa controladora, compaa comercial especializada), los derechos de propiedad de la empresa, o valores (v.g., sociedades cerradas o sociedades que cotizan en bolsa y acciones de fideicomisos de inversin) que se valan. 4.7.1 Un derecho de propiedad puede ser indiviso, dividido entre accionistas, y/o puede involucrar un derecho mayoritario y uno minoritario. 4.7.2 El Valuador debe considerar los derechos, privilegios y condiciones ligadas a los derechos de propiedad, sea en forma corporativa, de sociedad o de propiedad absoluta. 4.8 Las valuaciones de empresas utilizan tres enfoques para el valor. En general, los Valuadores concilian los indicadores que se derivan de dos o ms de estos enfoques y los mtodos correspondientes. (Ver Nota de Orientacin sobre Valuacin de Negocios, NO 6, epgrafe 6.7). 4.8.1 Un enfoque de valor basado en los activos, examina el balance de la empresa que reporta todos los activos, corpreos e incorpreos y todos los pasivos a Valor de Mercado, o a un monto apropiado segn los libros. Cuando se utiliza un enfoque basado en los activos en encomiendas que involucran empresas en operacin que se valan como negocio en marcha, la estimacin de valor obtenida debera considerarse junto con la(s) estimacin(es) de valor de otro(s) enfoque(s). 4.8.2 Un enfoque de valor de capitalizacin de ingreso calcula el valor presente del ingreso o beneficios anticipados con vista a su crecimiento y oportunidad, el riesgo correlativo y el valor del dinero en el tiempo. El ingreso se convierte en una indicacin de valor sea por la capitalizacin directa de un nivel de ingreso representativo, o por un anlisis de flujo de efectivo descontado o mtodo de dividendos, en el que los ingresos en efectivo estimados para una secuencia de perodos futuros se convierten a valor presente mediante la aplicacin de una tasa de descuento.
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Se usan estas dos expresiones para traducir el ingls Goodwill. 54

4.8.3 Un enfoque de valor por comparacin de ventas, compara el negocio en estudio con negocios similares, derechos de propiedad sobre negocios o con valores que se han vendido en el mercado abierto. Los negocios comparables deben estar en la misma industria que el que se estudia y responder a las mismas variables econmicas. Las fuentes tpicas de datos incluyen el mercado de adquisiciones en el que se compran y venden entidades de negocios completas, transacciones anteriores sobre la propiedad del negocio en cuestin y mercados accionarios pblicos en los que se comercializan los derechos de propiedad de empresas similares. 5.0 Intereses Financieros 5.1 Los intereses financieros sobre una propiedad resultan de la divisin legal de los derechos de propiedad sobre empresas e inmuebles (v.g., sociedades, sindicaciones, corporaciones, coarrendamiento, sociedades en participacin), de la cesin contractual de un derecho de opcin para adquirir o vender propiedades (v.g., bienes races, acciones u otros instrumentos financieros) a un precio establecido dentro de un perodo de tiempo especificado, o de la creacin de instrumentos de inversin garantizados por activos de bienes races consolidados. 5.1.1 Los derechos de propiedad pueden dividirse legalmente para crear sociedades en donde dos o ms personas son dueas de un negocio o propiedad y comparten sus utilidades y prdidas. 5.1.1.1 Una sociedad en nombre colectivo (general) es un convenio de propiedad en el que todos los socios comparten la inversin de ganancias y prdidas y cada uno es totalmente responsable de todas las obligaciones. 5.1.1.2 Una sociedad limitada es un convenio de propiedad que incluye socios generales y limitados; los socios generales administran el negocio y asumen toda la responsabilidad de la deuda de sociedad, mientras que los socios limitados son pasivos y responsables nicamente dependiendo del grado de sus aportaciones de capital. 5.1.2 Otras entidades legales relativas a las sociedades son los consorcio y las asociaciones en participacin. 5.1.2.1 Con frecuencia, un consorcio lo organiza un socio general. Los inversionistas en el consorcio se vuelven socios limitados. Un consorcio rene fondos para la adquisicin y desarrollo de proyectos de bienes races u otras empresas comerciales. 5.1.2.2 Una asociacin en participacin es una combinacin de dos o ms entidades que se unen para llevar a cabo un proyecto especfico. Una empresa conjunta es distinta a una sociedad ya que su duracin es limitada y especfica de un proyecto. 5.1.3 Una opcin es un acuerdo para mantener abierta una oferta para comprar, vender o arrendar bienes inmuebles por un perodo especificado y a un precio establecido. Una opcin crea un derecho contractual, el ejercicio del cual est sujeto al cumplimiento de condiciones especficas. El tenedor puede elegir o finalmente no elegir ejercer la opcin. En este aspecto, una opcin difiere de un contrato para comprar o vender una propiedad. Las opciones de compra tambin pueden estar inscritas en los contratos de arrendamiento. Las opciones de compra frecuentemente contienen la provisin de que ciertas partes de todas las rentas pagadas pueden aplicarse al precio de compra. 5.1.4 La inversin en bienes races a travs de la tenencia de valores o instrumentos que garantizan tanto posicin de la deuda como la del capital, representa una alternativa para la tenencia directa de la propiedad. Los inversionistas pueden poseer y comercializar las acciones de un derecho sobre una propiedad o grupo de propiedades de la misma forma en que compraran y venderan acciones corporativas.

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5.1.4.1 El mercado de dichos valores incluye a un sector privado o institucional (sociedades, corporaciones, fondos de pensin/jubilacin y compaas aseguradoras) y a un sector pblico (inversionistas independientes que cotizan en el mercado de valores). 5.1.4.2 Los instrumentos de inversin en valores incluyen fideicomisos de inversin de bienes races (REITs12 por sus siglas en ingls) (fideicomisos de unidad o de inversin inmueble), obligaciones hipotecarias con colateral (CMOs13), valores comerciales respaldados con hipotecas (CMBSs14), compaas operadoras de bienes races (REOCs15) y cuentas separadas o unidas. 5.2 Los derechos financieros son activos incorpreos y pueden incluir; 5.2.1 los derechos inherentes a la tenencia en propiedad de un negocio o inmueble, es decir, de utilizar, ocupar, vender, arrendar o administrar; 5.2.2 los derechos inherentes en un contrato que otorga la opcin para comprar, o un contrato de arrendamiento que contiene opcin de compra, es decir, la de ejercer o no ejercer; o 5.2.3 los derechos inherentes a la propiedad de un valor (v. g., tener o deshacerse de l). 5.3 Los derechos financieros requieren de una valuacin por diversas razones. 5.3.1Se puede incluir un derecho financiero entre los activos de un socio. Para establecer el valor total de los activos propiedad de un socio, debe determinarse el valor de los derechos financieros. O un socio puede decidir vender su derecho o derechos, o el derecho pudo haber pasado a formar parte de una sucesin sujeta a impuestos de sucesin o herencia y a juicios testamentarios. Un socio general puede tambin adquirir derechos con el propsito de transferirlos a una sociedad limitada. 5.3.2 Las opciones de compra, que normalmente se obtienen por poco dinero, crean un apalancamiento considerable, cuyo impacto debe considerarse en el precio final de la transaccin. Las opciones de compra de arrendamiento restringen la posibilidad de comercializacin de la propiedad arrendada, y pueden limitar el Valor de Mercado de la propiedad arrendada y/o de los derechos del arrendatario. 5.3.3 Las valuaciones de instrumentos de inversin en valores se hacen para suscribir y clasificar los valores antes de que se lleve a cabo la oferta pblica inicial. 5.4 La Norma Internacional de Contabilidad, IAS 32, Instrumentos Financieros: Revelaciones y Presentacin, epgrafe 5, define activo financiero, pasivo financiero, instrumento financiero, instrumento de capital, instrumento (financiero) compuesto y activos y pasivos financieros monetarios. De conformidad con la IAS 32, una empresa debe revelar informacin relativa al Valor Razonable de cada clase de activo financiero y pasivo financiero, tanto reconocidos como no reconocidos. Cuando se comercializa un instrumento financiero en un mercado activo o lquido, su precio de mercado cotizado proporciona la mejor evidencia de Valor Razonable.(IAS 32, 77, 81) 5.4.1 Un activo financiero es cualquier activo que es a) efectivo; b) un derecho contractual para recibir efectivo u otro activo financiero de otra empresa; c) un derecho contractual para intercambiar instrumentos financieros con otra empresa bajo condiciones que son potencialmente favorables; o d) un instrumento de capital de otra empresa. 5.4.1.1 Los ejemplos comunes de activos financieros que representan un derecho contractual para recibir efectivo en el futuro son a) cuentas comerciales por cobrar y por
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Real Estate Investment Trust. Collateralized Mortgage Obligations. 14 Commercial Mortgage-backed Securities 15 Real Estate Operating Companies. 56

pagar; b) documentos por cobrar y por pagar; c) prstamos por cobrar y por pagar; y d) bonos cobrables y pagaderos. 5.4.2 Un pasivo financiero es cualquier pasivo que establece una obligacin contractual a) para entregar efectivo u otro activo financiero a otra empresa; o b) para intercambiar instrumentos financieros con otra empresa bajo condiciones que son potencialmente desfavorables. (Una empresa puede tener una obligacin contractual que puede solucionar ya sea pagando los activos financieros o pagando con sus propios valores de capital). 5.4.2.1 Los ejemplos comunes de responsabilidad financiera que representan a una obligacin contractual para aportar efectivo en el futuro son a) cuentas comerciales por pagar y por cobrar; b) documentos por cobrar y por pagar; c) crditos por cobrar y por pagar; y d) bonos por cobrar y por pagar. 5.4.3 Un instrumento financiero es cualquier contrato que da lugar a un activo financiero de una compaa y a un pasivo financiero o instrumento de capital de otra empresa. Los instrumentos financieros van desde los instrumentos primarios tradicionales tales como bonos hasta varias formas de instrumentos financieros derivados: 5.4.3.1 Los instrumentos financieros derivados otorgan a una de las partes el derecho contractual para intercambiar activos financieros con otra parte bajo condiciones que son potencialmente favorables, o una obligacin contractual para intercambiar activos financieros con otra parte bajo condiciones que son potencialmente desfavorables. Los derechos y obligaciones contractuales que no involucran la transferencia de un activo financiero pero que proveen para la liquidacin mediante recibo o entrega de un activo fsico solamente (v.g., una opcin, futuros o un contrato anticipado16 sobre una mercanca como la plata) no estn dentro del alcance de la definicin de instrumento financiero. (IAS 32, A9, 14, A13). 5.4.3.2 Los instrumentos financieros derivados crean derechos y obligaciones, al transferir entre las partes del instrumento, uno o ms riesgos financieros (v.g., riesgo de precio, riesgo de crdito, riesgo de liquidez, riesgo de flujo de efectivo) inherentes de un instrumento financiero. 5.4.3.3 Muchos tipos de instrumentos financieros derivados incorporan un derecho u obligacin para hacer un intercambio futuro, incluyendo permutas de divisas o de tasas de inters, los acuerdos sobre tasas de inters mximas, mnimas y medias, compromisos para conceder prstamos, las lneas emisin de pagars y letras de cambio (IAS 32, A12). 5.4.3.4 Un arrendamiento financiero se considera un instrumento financiero pero un arrendamiento operativo no se considera instrumento financiero (IAS 32, A6) 5.4.4 Un instrumento de capital es cualquier contrato que demuestra un derecho residual de los activos de una empresa despus de deducir todos sus pasivos. 5.4.4.1 Los ejemplos de instrumentos de capital incluyen acciones comunes, ciertos tipos de acciones preferenciales y garantas u opciones para suscribir o comprar acciones en la empresa que los emite (IAS 32, A7). 5.4.4.2 Una opcin u otro instrumento similar adquirido por una empresa que le otorga el derecho de volver a adquirir sus propios instrumentos de capital no es un activo financiero de la empresa (IAS 32, A7). 5.4.5 Un instrumento (financiero) compuesto es un instrumento financiero que, desde la perspectiva de quien lo emite, contiene un elemento tanto de pasivo como de capital.
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Forward contract 57

5.4.6 Los activos financieros monetarios y los pasivos financieras (tambin conocidas como instrumentos financieros monetarios) son activos y responsabilidades financieras que se recibirn o pagar en cantidades de dinero fijas o determinadas. 5.5 El valor del conjunto de los distintos derechos financieros sobre un inmueble pueden ser mayores o menores que la suma de los derechos individuales de esa propiedad. 5.5.1 El valor del 100% de los derechos de propiedad (incluyendo a todos los accionistas o socios) en las propiedades de productos que le pertenecen a sociedades o corporaciones, probablemente excedern el valor agregado de los derechos minoritarios de las propiedades. De igual forma, el valor de una cartera REIT, que representa a un conjunto de propiedades distintas, posiblemente difiera de la suma de los valores de todas las propiedades que conforman la cartera, esto es una consecuencia atribuible al conjunto especfico de propiedades en la cartera y/o a la administracin de la cartera. 5.5.2 Un Valuador estima el valor de todos los derechos de la propiedad antes de tratar con todos los derechos de propiedad desagregados o fragmentados. 5.5.3 En encomiendas que incluyen derechos financieros, el Valuador debe identificar claramente el derecho de propiedad preciso que se est valuando, ya sea la mayora o minora de los derechos de propiedad de un negocio o propiedad, un derecho contractual, o los derechos de propiedad minoritarios o mayoritarios de una inversin inmobiliaria representada por acciones. El Valuador debe examinar los convenios contractuales que existen entre las partes o la escritura constitutiva (estatuto o contrato de asociacin) para constatar el porcentaje de acciones o el aporte que representan los derechos financieros de la propiedad. 5.6 La valuacin de los derechos financieros incluye consideraciones especializadas. Por tanto, el Valuador debe adaptar el enfoque o enfoques de valuacin a la naturaleza del derecho financiero que se est valuando. 5.6.1 Los tres enfoques pueden ser adecuados en la valuacin de propiedades que le pertenecen a una sociedad general. 5.6.1.1 Cuando se analizan ventas comparables en el enfoque de comparativo de mercado, el Valuador determina si los artculos que no son bien raz se incluyeron en el precio de compra. Si se incluyeron estos artculos se debern identificar, y el efecto que tuvieron en el valor deber considerarse y estimarse. 5.6.2 En situaciones en las que un socio general ha adquirido derechos de la sociedad o de la corporacin para venderlos como derechos limitados de sociedad, el Valuador considera el efecto que tienen los conceptos distintos de los inmuebles sobre el precio de la transaccin. Estos conceptos pueden incluir financiamiento especial, garantas de ocupacin o ingreso y servicios de administracin. 5.6.3 Las opciones de compra se consideran al costo al comprador cuando se ejerce la opcin. As, el costo de una opcin de compra que ha sido ejercido, ha de agregarse al precio de venta de los inmuebles. El Valuador considera el efecto del apalancamiento o del mecanismo producido por la opcin de compra sobre el precio final de transaccin de un inmueble. Cuando se ejerce una opcin de compra sobre un arrendamiento y se abonan los pagos anteriores de renta al precio de compra, dichos pagos se tratan como pagos a plazo. 5.6.4 Las unidades o acciones de una inversin en valores inmobiliarios se cotizan en los mercados donde se comercializan dichos valores. Las valuaciones de activos inmobiliarios que son parte de un paquete de instrumentos de inversin pueden requerirse para propsitos de suscripcin o cotizacin, antes de una oferta pblica inicial. En estas situaciones, el Valuador aplica aquellos enfoques y mtodos que son congruentes con las caractersticas de generacin de ingresos del inmueble.

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Introduccin a las Normas Internacionales de Valuacin

Introduccin Mercados Precio, Costo y Valor Bases de Valor de Mercado y de No Mercado Comunicacin de los Resultados de la Valuacin

IVSC

International Valuation Standards Committee

Introduccin a las Normas

Internacionales de Valuacin 1, 2 y 3

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Desarrollando y Comunicando la Valuacin

Las valuaciones se desarrollan sobre la base del Valor de Mercado de un activo o sobre bases distintas al Valor de Mercado. En el centro de todas las valuaciones estn los conceptos de marcado, precio, costo y valor. Estos conceptos son pertinentes para valuaciones basadas en Valor de Mercado y para aquellas basadas en criterios de no mercado. La clara comunicacin de los resultados de la valuacin y del entendimiento de cmo se han obtenido esos resultados, reviste igual importancia para la tarea de los Valuadores. Un Informe de Valuacin bien preparado satisface esas funciones. Por tanto resulta ms que apropiado que las Normas Internacionales de Valuacin se dirijan a cada uno de estos tres aspectos fundamentales: NIV 1, Base de Valuacin de Valor de Mercado; NIV 2, Bases de Valuacin Diversas al Valor de Mercado; y NIV 3, Informando la Valuacin.

Bases de Valor de Mercado y de No Mercado

1.0 Introduccin En el nivel ms fundamental el valor se crea y sostiene por la interaccin de cuatro factores asociados con cualquier producto, servicio o mercanca. stos son utilidad, escasez, deseo y poder de compra. 1.1 El funcionamiento del principio econmico de oferta y demanda refleja la compleja interaccin de los cuatro factores del valor. La oferta de un bien o servicio se ve afectada por su utilidad y atractivo. La disponibilidad de un bien o servicio queda limitada por su escasez y controles efectivos sobre poder de compra de consumidores potenciales. La demanda de un bien o servicio tambin se crea por su utilidad, influenciada por su escasez y cuan deseable es y restringida por los lmites sobre el poder de compra. 1.2 El uso para el cual se produce un bien o servicio y la escasez o disponibilidad limitada, del bien o servicio generalmente se consideran factores relacionados con la oferta. Las preferencias y poder de compra de los consumidores, que reflejan el deseo del bien o servicio y definen su accesibilidad comercial, se consideran generalmente factores relacionados con la demanda. 2.0 Mercados Un mercado es un medio en el que se intercambian bienes, servicios y mercancas entre compradores y vendedores por la va del mecanismo de precio. El concepto de mercado implica la habilidad de compradores y vendedores de llevar a cabo sus actividades sin restriccin. 2.1 El principio de oferta y demanda estipula que el precio de un bien, servicio o mercanca vara de inversamente a la oferta del mismo y directamente con su demanda. 2.2 En mercados de propiedades, la oferta representa la cantidad de derechos de propiedad disponibles para venta o arrendamiento a diversos precios en un mercado dado dentro de un periodo de tiempo dado, suponiendo que los costos de mano de obra y produccin permanecen constantes. 2.3 La demanda est constituida por el nmero de posibles compradores o arrendatarios que buscan tipos especficos de derechos de propiedad a diversos precios en un mercado dado, dentro de un periodo de tiempo dado, suponiendo que otros factores como poblacin, ingresos, precios futuros y preferencia de los consumidores permanecen constantes. 3.0 Precio, Costo y Valor La distincin entre precio, costo y valor se ha discutido atrs (ver seccin 4.0 de Conceptos y Principios). Estas distinciones de terminologa son importantes para la operacin de los mercados debido a la relacin funcional especfica que cada uno describe, v. g., el precio se refiere al cambio real del bien o servicio; el costo refleja el gasto que implica producir el bien o

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servicio; el valor representa el precio ms probable que se habra de concluir entre compradores y vendedores de un bien o servicio que esta disponible para compra. 3.1 Precio es un concepto que se relaciona con el cambio de una mercanca, bien o servicio. El precio es el monto que se ha pedido, ofrecido o pagado por el mismo. Una vez que se ha llevado a cabo la transaccin, el precio, sea que se revele o no, pasa a ser un hecho histrico. El precio representa la interseccin de la oferta y la demanda.

3.2 El costo es un concepto relacionado con la produccin, distinto del intercambio, que se define como la cantidad de dinero que se requiere para crear o producir una mercanca, bien o servicio. Una vez que el bien se ha terminado o el servicio prestado, el costo pasa a ser un hecho histrico. 3.3 El concepto de valor se enfoca al precio ms probable que se habra de concluir entre compradores y vendedores de un bien o servicio disponible para su adquisicin. El valor establece el precio hipottico o terico, en que sera ms probable que concluyeran compradores y vendedores por el bien o servicio. As, el valor no es un hecho, sino una estimacin del precio ms probable que habra de pagarse por un bien o servicio disponible para su compra en un tiempo dado. 3.4 Adems de la habilidad de ser comprado y vendido por los participantes del mercado, v.g., compradores y vendedores, el valor de un bien o servicio puede derivar de la utilidad econmica alternativa o funciones asociadas con ella o puede reflejar condiciones atpicas o inusuales del mercado. 3.4.1 Los dueos de una propiedad ocupada por un negocio o empresa, inversionistas en la propiedad, aseguradores de la propiedades, tasadores o funcionarios catastrales, liquidadores o sndicos y compradores motivados atpicamente o compradores especiales puede asignar diferentes valores a la misma propiedad por razones igualmente racionales y vlidas. 3.4.2 Se han desarrollado definiciones especiales de valor, que ofrecen una perspectiva sobre los valores alternos que pueden asignarse a un bien o servicios, El uso del trmino valor, por tanto, siempre debe calificarse mediante la definicin especfica aplicable. 4.0 Base de Valor de Mercado y No de Mercado El concepto de Valor de Mercado est ligado a la percepcin y comportamiento colectivo de los participantes en el mercado. Reconoce diversos factores que pueden influenciar las transacciones en un mercado y distingue stas de otras consideraciones intrnsecas o ajenas al mercado que afectan al valor. 4.1 Las valuaciones de propiedad basadas en el mercado suponen la operacin de un mercado en el que las transacciones ocurren sin restriccin de fuerzas ajenas al mercado. 62

Precio en Dlares (1,000)

4.1.1 Las valuaciones basadas en el mercado deben identificar e incluir la definicin de Valor de Mercado usada en la valuacin. 4.1.2 Las valuaciones basadas en el mercado deben determinar el uso mejor y ms productivo o uso ms probable, del activo inmobiliario, que es un determinante significativo de su valor. 4.1.3 Las valuaciones basadas en el mercado se desarrollan a partir de datos especficos de(los) mercado(s) apropiado(s) y mediante mtodos y procedimientos que tratan de reflejar los procesos de deduccin de los participantes en esos mercados. 4.1.4 Las valuaciones basadas en el mercados se realizan mediante la aplicacin de los enfoques de costo, comparaciones de ventas, y capitalizacin del ingreso al valor. Los datos y criterio empleados en cada uno de estos enfoques deben derivar del mercado. Dependiendo de su aplicacin, el enfoque de costo puede o no producir una indicacin de Valor de Mercado. 4.2 Las valuaciones de propiedad que no se basan en el mercado usan mtodos que consideran la utilidad o funciones econmicas de un activo, distintas a su habilidad de ser comprado y vendido por los participantes en el mercado, o el efecto de condiciones de mercado inusuales o atpicas. 4.2.1 Las valuaciones basadas en no mercado deben incluir la definicin de valor aplicada en la valuacin, v.g., valor en uso, valor de negocio en marcha, valor de inversin o vala, valor asegurable, valor fiscal o catastral, valor de rescate, valor de salvamento, valor de liquidacin o valor especial. El informe de valuacin debe asegurar que el valor as definido no haya de entenderse como Valor de Mercado. 4.2.2 El Costo de Reposicin Depreciado (CRD) es un mtodo sustituto aceptable usado en informacin financiera para derivar un valor relacionado con el mercado para propiedades de propsito especial o de mercado limitado. 4.2.3 Las valuaciones que no se basan en el mercado deben emplear procedimientos apropiados y analizar suficiente informacin para producir una estimacin de valor razonable. 5.0 Comunicar los Resultados de la Valuacin 5.1 El contenido y presentacin del Informe de Valuacin son de importancia crtica para: 5.1.1 comunicar la conclusin de valor al cliente y usuario(s) de la valuacin, y 5.1.2 confirmar la base de la valuacin/definicin de valor, el propsito de la valuacin, y cualesquiera suposiciones o condiciones de limitacin en que se apoye la valuacin. 5.2 Para contribuir a guiar al lector a lo largo de los procedimiento y evidencia usados por el Valuador al desarrollar la valuacin, el Informe de Valuacin puede tambin presentar los procesos analticos y datos empricos usados para llegar a la conclusin de valor. 5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4 5.3.5 el nombre del Valuador y las fechas para las cuales es aplicable la estimacin de valor, la propiedad y los derechos de propiedad o intereses sujetos a valuacin, las fechas de la valuacin y del informe de valuacin, la amplitud de la inspeccin, que son aplicables esta Normas y cualesquiera desviaciones que se hayan requerido.

Otra informacin esencial contenida en el Informe de Valuacin incluye:

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NIV 1 Bases de Valuacin de Valor de Mercado

Introduccin
Alcance Definiciones Relacin con las Normas de Contabilidad Declaracin de Normas Discusin Exigencias de Revelacin Provisiones de Desviacin Fecha de Vigencia

International Valuation Standards Committee

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Norma 1 Normas Internacionales de Valuacin Bases de Valuacin de Valor de Mercado

Esta Norma debe leerse en el contexto del material de respaldo y orientacin de aplicacin contenida en el Prefacio y en el Captulo de Conceptos y Principios Generales de Valuacin. 1.0 Introduccin 1.1. El objetivo de esta Norma es proporcionar una definicin comn de Valor de Mercado. Esta Norma tambin explica los criterios generales que se relacionan con esta definicin y su aplicacin en la valuacin de bienes cuando el propsito y funcin de la valuacin pide la estimacin del Valor de Mercado. 1.2 El Valor de Mercado es un representacin de valor de cambio o del importe que un bien producira si se ofreciese para venta en el mercado abierto en la fecha de valuacin bajo circunstancias que satisficieran los requisitos de la definicin de Valor de Mercado. Para estimar el Valor de Mercado, un Valuador debe primero estimar el uso mejor y mas productivo o el uso mas probable (ver los Conceptos y Principios Generales de Valuacin de IVSC, par. 6.3). Ese uso puede ser para el uso actual de la propiedad o para algn uso alterno. Estas determinaciones se hacen a partir de lo que el mercado indica. 1.3 El Valor de Mercado se estima mediante la aplicacin de mtodos y procedimientos que reflejan la naturaleza del bien y las circunstancias bajo las cuales ese bien mas probablemente se comercializara en el mercado abierto. Las mtodos mas comunes para estimar el Valor de Mercado incluyen el enfoque de costo, enfoque de comparacin de ventas, y el enfoque de capitalizacin de ingresos, incluyendo el anlisis de flujo de efectivo descontado. 1.4 Todos los mtodos de medicin, tcnicas y procedimientos de Valor de Mercado, si son aplicables y se aplican apropiada y correctamente, llevan a una expresin comn de Valor de Mercado cuando se basen en criterios derivados del mercado. La Comparacin de Ventas u otros mtodos de comparacin de mercado deben surgir de observaciones de mercado. Los costos de construccin y la depreciacin debern determinarse mediante referencia a un anlisis de estimacin de costo y depreciacin acumulada basado en el mercado. El Mtodo de Ingresos Capitalizados o el Mtodo de Flujo de Caja Descontado debern basarse en flujos de caja determinados por el mercado y en tasas de retorno derivadas del mercado. An cuando la disponibilidad de datos y las circunstancias relacionadas con el mercado o con el activo mismo determinarn cuales mtodos de valuacin son mas pertinentes y apropiados, el resultado de usar cualquiera de los procedimientos sealados ser Valor de Mercado si cada mtodo se basa en datos derivados del mercado. 1.5 La manera en que ordinariamente se comercializara el bien en el mercado abierto distingue la aplicabilidad de los varios mtodos o procedimientos para estimar el Valor de Mercado. Cuando se basa en informacin de mercado, cada mtodo es un mtodo comparativo. En cada situacin valuatoria uno o ms mtodos son generalmente representativos de las actividades del mercado abierto. El Valuador habr de considerar cada uno de los mtodos en toda encomienda de Valor de Mercado y determinar cuales de ellos son mas apropiados. 2.0 Alcance 2.1 La NIV 1 se aplica al Valor de Mercado de la propiedad, normalmente bienes inmuebles y elementos relacionados. Exige que el bien bajo consideracin se visualice como si estuviese ofrecido en venta en el mercado (abierto), en contraste con ser valorado como parte de un negocio en marcha o para otros fines. 3.0 Definiciones 3.1 Valor de Mercado, para los efectos de esta Norma, se define como sigue: Valor de Mercado es el monto estimado por el cual se intercambiara un activo a la fecha de valuacin entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociacin directa despus de adecuada comercializacin en la que las partes hayan cada una actuado con conocimientos, prudencia y sin coaccin.

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3.2 El trmino propiedad se utiliza porque es el objeto de estas Normas en la valuacin de propiedad. Puesto que estas Normas comprenden informes financieros, puede sustituirse el trmino activo para aplicacin general de la definicin. Cada elemento de la definicin tiene su propio marco conceptual. 3.2.1El monto estimado... se refiere al precio expresado en trminos de dinero (normalmente moneda local), pagadero por el activo en una transaccin directa de mercado. El Valor de Mercado se mide como el precio mas probable que razonablemente puede obtenerse en el mercado por el vendedor y el precio mas ventajoso que razonablemente puede obtener el comprador. Esta estimacin especficamente excluye un precio inflado o deflactado por condiciones o circunstancias especiales, tales como arreglos de financiamiento, venta o retroarrendamiento atpicos, consideraciones o concesiones especiales otorgadas por quienquiera que est asociado a la venta o cualquier elemento de Valor Especial (como se define en la Norma IVSC 2) 3.2.2 ...un activo debera intercambiarse... se refiere al hecho de que el valor de un activo es un importe estimado mas que un precio de venta predeterminado o realizado. Es el precio al cual el mercado espera que una transaccin que satisface todos los otros elementos de la definicin de Valor de Mercado debera concluirse en la fecha de valuacin. 3.2.3 ... en la fecha de valuacin... exige que el Valor de Mercado estimado sea especfico en cuanto a tiempo a una fecha dada. Debido a que los mercados y las condiciones de mercado pueden cambiar, el valor estimado puede ser incorrecto o inapropiado en cualquier otro tiempo. El importe de la valuacin reflejar el estado y circunstancias actuales de mercado a la fecha efectiva de valuacin y no de manera indistinta a una fecha anterior o futura. La definicin tambin supone intercambio simultneo y la formalizacin del contrato de la venta sin variacin alguna de precio que pudiera en alguna otra forma hacerse en una operacin de Valor de Mercado. 3.2.4 ...entre un comprador dispuesto... se refiere a uno que est motivado, pero no obligado a comprar. Este comprador no est sobre interesado ni determinado a comprar a cualquier precio. Este comprador es tambin uno que compra conforme a las realidades del mercado corriente y conforme a las expectativas corrientes del mercado, mas que conforme a un mercado imaginario o hipottico que no se puede demostrar o anticipar que existe. El comprador que se supone, no pagara un precio mas alto que el que el mercado reclama. El propietario actual del activo se incluye entre aquellos que constituyen el mercado. Un Valuador no debe hacer suposiciones irreales en relacin a las condiciones de mercado ni suponer un nivel de valor de mercado por sobre aquel que es razonablemente alcanzable. En algunos pases se omite la referencia explcita a un comprador dispuesto de la definicin de valor de mercado para enfatizar esta responsabilidad. 3.2.5 ...un vendedor dispuesto... no es un vendedor que est ansioso ni uno forzado a vender a cualquier precio, ni uno preparado para esperar a que se llegue a un precio que no se considere razonable en el mercado actual. El vendedor dispuesto est motivado a vender el activo en condiciones de mercado al mejor precio que se puede alcanzar en el mercado abierto despus de adecuada comercializacin, cualquiera que sea ese precio. Las circunstancias fcticas del propietario actual del activo no son parte de la consideracin puesto que el vendedor dispuesto es un propietario hipottico. 3.2.6 ...en una transaccin directa... es una entre partes que no tienen ninguna relacin particular o especial (por ejemplo, compaa propietaria y compaa subsidiaria o arrendador y arrendatario) que puede hacer que el nivel de precio sea diverso o no caracterstico en el mercado o que resulte inflado debido a un elemento especial de valor. La transaccin de Valor de Mercado se presume entre partes no relacionadas, cada una de las cuales acta de manera independiente. 3.2.7 ...despus de adecuada comercializacin... significa que el activo habr estado expuesto al mercado en la forma mas apropiada para efectuar su venta al mejor precio que razonablemente puede obtenerse conforme a la definicin de Valor de Mercado. El tiempo de exposicin podr variar conforme a las condiciones de mercado, pero deber ser suficiente para

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permitir que el activo sea conocido por un nmero adecuado de compradores potenciales. El periodo de exposicin es anterior a la fecha de valuacin. 3.2.8 ...en el que las partes han actuado cada una con conocimiento y prudencia... presume que tanto el comprador dispuesto como el vendedor dispuesto estn razonablemente informados de la naturaleza y caractersticas del activo, sus usos presente y potencial y el estado del mercado a la fecha de valuacin. Cada uno se presume, adicionalmente, que acta para su propio inters con ese conocimiento y de manera prudente busca el mejor precio para su propia posicin en la transaccin. La prudencia se mide en referencia al estado del mercado a la fecha de valuacin, no con el beneficio de retrovisin en una fecha posterior. No es necesariamente imprudente el que un vendedor venda un bien en un mercado con precios a la baja a un precio que es menor que los niveles previos del mercado. En tales casos, como lo es en otras situaciones de compra y venta en mercado con precios cambiantes, el comprador o vendedor prudente han de actuar conforme a la mejor informacin de mercado disponible en el momento. 3.2.9 ...y sin coaccin... establece que cada una de las partes esta motivada para participar en la transaccin, pero ninguna est obligada ni indebidamente coaccionada para finiquitarla. 3.3 Se entiende el Valor de Mercado como el valor estimado de un activo sin tener en cuenta los costos de venta o de compra y sin compensacin por cualesquiera impuestos asociados. 3.4 Uso Mejor y Ms Productivo (UMMP). El uso ms probable de una propiedad, que es fsicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permisible, financieramente factible, y que resulta en el valor ms alto de la propiedad que se est valuando. 4.0 Relacin con las Normas de Contabilidad 4.1 La valuacin para informacin financiera, a la que se dirige la Aplicacin Internacional de Valuacin 1 (AIV 1), deber leerse en conjunto con esta norma. 4.1.1 La AIV 1, Valuacin para Informacin Financiera, provee orientacin a Valuadores, Contadores y al Pblico sobre las normas de valuacin que afectan a la contabilidad. El Valor Razonable de los activos fijos usualmente es su Valor de Mercado. (Ver Conceptos y Principios Generales de Valuacin, epg. 8.1). 4.1.2 Cuando no hay evidencia de Valor de Mercado debido a la naturaleza especializada de los activos fijos y porque los mismos rara vez se venden salvo como parte de una entidad empresarial en operacin, se valan a su Costo de Reposicin Depreciado (CRD) (Norma Internacional de Contabiliad 16 [IAS 16]). 4.2 Hay numerosos ejemplos de trminos que se usan indistintamente por los Valuadores y los Contadores. Algunos llevan a malos entendidos y posibles abusos en las Normas. La NIV 1 define Valor de Mercado y discute criterios para establecer el Valor de Mercado. Otros trminos importantes se definen en las NIV 1 y 2 y contribuyen a los requisitos mas especficos que se discuten en la AIV 1, Valuacin para Informacin Financiera. 5.0 Declaracin de Normas Para desarrollar valuaciones que cumplan con estas Normas y los Principios de Valuacin Generalmente Aceptados (PVGA), es obligatorio que los Valuadores se apeguen a lo dispuesto en todas las secciones del Cdigo de Conducta que se refieren a tica, Competencia, Revelacin y a como Informar (ver secciones 4, 5, 6 y 7). 5.1 Al desarrollar e informar sobre una estimacin de Valor de Mercado, el Valuador deber

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5.1.1 completar y exponer en forma inteligible la valuacin de tal manera que no resulte desorientadora; 5.1.2 asegurarse que la estimacin de Valor de Mercado est basada en datos derivados del mercado; 5.1.3 asegurarse que la estimacin de Valor de Mercado se lleva a cabo usando mtodos y tcnicas apropiadas; 5.1.4 proporcionar suficiente informacin que permita a aquellos que lean y se apoyen en el informe entender completamente sus datos, razonamiento, anlisis y conclusiones; y 5.1.5 cumplir los requisitos de la NIV 3 al reportar la valuacin. Consecuentemente, el Valuador deber 5.1.5.1 definir el valor que se ha de estimar y sealar el propsito de y el uso que se pretende dar a la valuacin, la fecha efectiva de valuacin y la fecha del informe, 5.1.5.2 identificar y describir claramente la propiedad y los derechos o intereses de propiedad que han de valuar; 5.1.5.3 describir el alcance /extensin del trabajo a que se hace frente y el detalle con que se inspeccion la propiedad; 5.1.5.4 sealar cualesquiera suposiciones y condiciones limitantes sobre las cuales se base la valuacin; 5.1.5.5 explicar amplia y completamente las bases /enfoques de valuacin aplicados y las razones que dan lugar a su aplicacin y conclusiones; y 5.1.5.6 incluir una Declaracin de Cumplimiento (Certificacin de la Valuacin) firmada, que haga constar la objetividad, contribuciones personales, e imparcialidad del Valuador, la inexistencia de honorarios profesionales u otra compensacin, contingentes, aplicabilidad de las Normas y otras revelaciones. 6.0 Discusin 6.1 El concepto y la definicin de Valor de Mercado son fundamentales para todo el ejercicio de la valuacin. Un breve resumen de los fundamentos econmicos esenciales y de procedimiento se expone en los Conceptos y Principios Generales de Valuacin y Cdigo de Conducta, documentos sobre los cuales se predican ests Normas. 6.2 El concepto de Valor de Mercado no depende de que se realice una transaccin real en la fecha de valuacin. Mas bien, el Valor de Mercado es una estimacin del precio que se debera realizar en una venta a la fecha de valuacin bajo las condiciones de la definicin de Valor de Mercado. El Valor de Mercado es una representacin del precio que un vendedor y un comprador acordaran a ese tiempo bajo la definicin de Valor de Mercado, habiendo tenido cada uno, previamente, tiempo para investigar otras oportunidades y alternativas de mercado, no obstante el hecho de que pudiera tomar algn tiempo para preparar contratos formales y la documentacin de cierre necesaria. El concepto de Valor de Mercado presume un precio negociado en un mercado abierto y competitivo, circunstancia que ocasionalmente da lugar al uso del adjetivo abierto antes de las palabras Valor de Mercado. Las palabras abierto y competitivo no tienen significado absoluto. El mercado para un activo podra ser un mercado internacional o un mercado local. El mercado podra consistir de numerosos vendedores y compradores o caracterizarse por un nmero limitado de participantes. El mercado en el que se expone el activo para su venta no es un mercado restrictivo o constreido por definicin. Expuesto de manera inversa, la omisin de la palabra abierto no indica que la transaccin sera privada o cerrada. 6.4 Las valuaciones de mercado se basan generalmente en informacin de bienes comparables. El proceso de valuacin requiere que el Valuador realice pesquisas adecuadas y pertinentes, lleve a cabo anlisis competente y derive juicios informados y sostenibles. En estos procesos los Valuadores no aceptan datos sin verificacin, pero deben considerar todas pruebas, tendencias, operaciones comparables y dems informacin pertinente del mercado. En donde las informaciones de mercado son limitadas o esencialmente no existen 69

6.3

(como por ejemplo con ciertos bienes especializados), el Valuador debe revelar de manera adecuada la situacin y debe estipular si la estimacin resulta de alguna manera afectada por lo inadecuado de los datos. Todas la valuaciones exigen que el Valuador emplee su juicio, pero los informes deben revelar si el Valuador basa el apoyo de la estimacin de Valor de Mercado en pruebas de mercado o si el estimado est mas fuertemente basado en el criterio del Valuador dada la naturaleza del bien o la falta de datos comparables de mercado. 6.5 Dado que las condiciones cambiantes son caractersticas de los mercados, los Valuadores deben considerar si la informacin disponible refleja y satisface los criterios de Valor de Mercado.

6.5.1Los periodos de cambio rpido en las condiciones de mercado se tipifican por precios rpidamente cambiantes, condicin a la que comnmente se hace referencia como desequilibrio. Un periodo de desequilibrio puede prolongarse durante varios aos y constituir la condicin de mercado actual, as como futura esperada. En otras circunstancias los cambios econmicos rpidos pueden dar lugar a datos errticos de mercado. Si algunas ventas estn fuera de la lnea de mercado, el Valuador generalmente les conceder menos peso. An as puede ser posible para el Valuador juzgar con base en los datos disponibles en donde se ubica de manera realista el nivel del mercado. Los precios de transacciones individuales pueden no ser prueba del Valor de Mercado, pero el anlisis de tales datos de mercado debe tomarse en consideracin en el Proceso de Valuacin.
6.5.2 En mercados pobres o en declinacin puede o no haber un gran nmero de vendedores dispuestos. Algunas, pero no necesariamente todas, las transacciones pueden involucrar elementos de coaccin financiera (o de otro tipo) o condiciones que reducen o eliminan la autntica voluntad de ciertos propietarios para vender. Los Valuadores deben tomar en cuenta todos los factores pertinentes en tales condiciones de mercado y atribuir el debido peso a las transacciones individuales que crean adecuadas para reflejar el mercado. Los liquidadores y sndicos normalmente tienen lo obligacin de obtener el mejor precio en la disposicin de un activo. Las ventas, sin embargo, pueden llevarse a cabo sin mercadeo adecuado o sin un periodo adecuado de mercadeo. El Valuador debe juzgar tales transacciones para determinar hasta que grado satisfacen la definicin de Valor de Mercado y el peso que debe atribuirse a los datos correspondientes. 6.5.3 Durante los periodos de transicin del mercado que se caracterizan por precios que caen o suben rpidamente existe el riesgo de sobre o sub-valuacin si se da un peso exagerado a la informacin histrica o si se hacen suposiciones injustificadas en relacin a mercados futuros. En estas circunstancias los Valuadores deben cuidadosamente analizar y reflejar las acciones y actitudes del mercado, cuidando que sus informes revelen completamente los resultados de sus pesquisas y averiguaciones. 6.6 El concepto de Valor de Mercado tambin presume que una operacin de valor de mercado un bien estar libre y adecuadamente expuesto en el mercado durante un periodo razonable de tiempo y con razonable publicidad. Se presume que esta exposicin ocurre antes de la fecha efectiva de valuacin.. Los mercados de activos fijos generalmente difieren de los de acciones, bonos y otros activos circulantes. Los activos fijos tienden a ser singulares. Usualmente se venden con menor frecuencia y en mercados que son menos formales y eficientes que, por ejemplo, los valores listados en la Bolsa. Mas an, los activos fijos son menos lquidos. Por estas razones y porque los activos fijos no se cambian comnmente en una bolsa pblica, la aplicacin del concepto de Valor de Mercado requiere el uso de suposiciones tales como exposicin adecuada en el mercado a lo largo de un periodo razonable de tiempo para permitir adecuada exposicin en el mercado y la conclusin de la negociacin.

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6.7 Los inmuebles de productos que se tienen como inversin a largo plazo por un empresa inmobiliaria, fondo de pensin o jubilacin, fideicomiso inmobiliario o propietario similar generalmente se valan sobre la base de la enajenacin individual del activo sujeta a un plan ordenado. El valor conjunto de tales activos vistos o tratados como cartera o como un grupo integrado de inmuebles podra exceder a, o ser menor que, la suma del Valor de Mercado de cada activo tomado individualmente. 6.8 Todas las valuaciones deber referirse al propsito y uso que se pretende dar a la valuacin. Adems de otras exigencias sobre la manera de informar, el Valuador deber exponer con exceso de claridad en que clase ha sido colocado cada activo si el propsito de la valuacin tiene relacin con la preparacin de estados financieros. 6.9 En circunstancias especiales el Valor de Mercado puede expresarse como una cantidad negativa. Estas situaciones incluyen algunos inmuebles en arrendamiento a largo plazo, bienes especializados, inmuebles obsoletos cuyos costos de demolicin exceden el valor del terreno, algunos inmuebles afectados por contaminacin ambiental y otros. 7.0 Exigencias de Revelacin 7.1. Los Informes de Valuacin no deben desorientar. Las valuaciones que se realizan con el propsito de estimar e informar en relacin al Valor de Mercado deben satisfacer los requisitos de la seccin 5 anterior. Los informes debern contener un alusin especfica a la definicin de Valor de Mercado que se establece en esta Norma, junto con referencia especfica en cuanto a como ha sido visto el bien en relacin a su utilidad o a su uso mejor y ms productivo (o uso ms probable) y una exposicin de todas las suposiciones sustantivas. 7.2 Al hacer estimaciones de Valor de Mercado el Valuador deber identificar claramente la fecha efectiva de valuacin (la fecha a la cual se refiere el valor que se estima), el propsito y funcin de la valuacin y aquellos criterios que resulten pertinentes y apropiados para asegurar la adecuada y razonable interpretacin de los resultados, opiniones y conclusiones del Valuador. 7.3 An cuando el concepto, uso y aplicacin de expresiones alternas de valor puede ser apropiado en ciertas circunstancias, el Valuador debe asegurarse que si se obtienen e informa sobre tales valores alternos, no habrn de entenderse como representando el Valor de Mercado. 7.4 Cuando las valuaciones se practican por un Valuador Interno, v. g. uno que sea empleado de la empresa propietaria de los activos o del despacho contable responsable de la preparacin de los registros e/o informes financieros de la empresa, deber revelarse de manera especfica en el Certificado o Informe de Valuacin la existencia y la naturaleza de tales relaciones. 8.0 Provisiones de Desviacin 8.1 En la aplicacin de esta Norma las desviaciones debern conformar con las instrucciones que provee la NIV 3, Informes de Valuacin. 9.0 Fecha de Vigencia 9.1 Esta Norma Internacional de Valuacin entr en vigor el 1 de julio de 2000.

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NIV 2 Bases de Valuacin diversas del Valor de Mercado

Introduccin
Alcance Definiciones Relacin con las Normas de Contabilidad Declaracin de Normas Discusin Exigencias de Revelacin Provisiones de Desviacin Fecha de Vigencia

International Valuation Standards Committee

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Norma 2
Normas Internacionales de Valuacin

Bases de Valuacin Diversas del Valor de Mercado

Esta Norma debe leerse en el contexto del material de respaldo y orientacin de aplicacin contenida en el Prefacio y en el Captulo de Conceptos y Principios Generales de Valuacin. 1.0 Introduccin 1.1. Los objetivos de sta Norma son dobles: primero, identificar y explicar las bases de valor diversas del Valor de Mercado y establecer normas para su aplicacin; y segundo, distinguirlas del Valor de Mercado. 1.2 An cuando la mayora de las valuaciones profesionales, particularmente las valuaciones de activos a que se hace referencia en la Aplicacin Internacional de Valuacin 1 (AIV 1), Valuacin para Informacin Financiera, involucran Valor de Mercado, hay circunstancias que requiere bases diferentes al Valor de Mercado. Es esencial que tanto Valuador como usuarios de la valuacin entiendan claramente la distincin entre Valor de Mercado y las valuaciones con base de Valor de No Mercado y los efectos (si los hubiere) que las diferencias entres estos conceptos pudieran tener sobre la aplicabilidad de la valuacin. 1.3 El Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC) busca evitar la incidencias de malos entendimientos o falsas interpretaciones internacionales entre los Estados en relacin al uso y aplicacin de bases de valuacin no de mercado. Los Valuadores responsables de aplicar estas Normas deben asegurar que se seleccionan bases adecuadas, usando todos los medios razonables para mejorar el entendimiento de los usuarios de la valuacin, evitando circunstancias que puedan desorientar al pblico e informando estimaciones objetivamente apoyadas. 2.0 Alcance 2.1 Esta Norma presenta y explica bases de valuacin distintas al Valor de Mercado. 3.0 Definiciones 3.1 Valor en Uso es el valor que una propiedad especfica tiene para un uso especfico por una usuario especfico y por tanto, no esta relacionado con el mercado. Este tipo de valor se enfoca al valor con el que una propiedad especfica contribuye a la empresa de la que es parte, sin atender al uso mejor y ms productivo de la propiedad o al monto en numerario que podra realizarse a su venta. La definicin contable de Valor en Uso es el valor presente de los flujos futuros de efectivo que se espera derivarn del uso continuado del activo y de su desapropiacin al final de su vida til. (Ver Norma Internacional de Contabilidad 36, epg. 5 [IAS 36, epg. 5]). 3.2 Propiedad con Mercado Limitado es aquella propiedad que, debido a las condiciones de mercado, caractersticas singulares u otros factores, atrae relativamente pocos compradores potenciales en un tiempo particular. La caracterstica distintiva de las Propiedades de Mercado Limitado no es que sean incapaces de venderse en el mercado (abierto), sino que la venta de tales propiedades generalmente requiere un periodo de comercializacin mayor que el que es comn para propiedades ms fcilmente vendibles. 3.3 Propiedad Especializada, de Propsito Especial o Especialmente Diseada es aquella que, debido a su naturaleza especializada tiene una utilidad restringida para usos o usuarios particulares y rara vez, si acaso, se venda en el mercado (abierto) salvo como parte de una venta del negocio o empresa de la cual forma parte (llamada empresa ocupante), debido a su singularidad que surge de la naturaleza y diseo especializado del(os) edificio(s), su configuracin, tamao, localizacin u otros, v. g., una refinera petrolera. An cuando cada uno de los enfoques de valuacin se puede aplicar a propiedades especializadas y deben considerarse todos los mtodos aplicables, la metodologa de Costo de Reposicin Depreciado se usa comnmente. (ver Conceptos y Principios, epig. 4.9 y 8.3 y NIV 2, epig. 3.8). 3.4 Valor de Inversin o Vala es el valor de la propiedad para un inversionista o clase de inversionistas en particular, para objetivos de inversin identificados. Este concepto subjetivo relaciona propiedad especfica con un inversionista, grupo de inversionistas o entidad especfica con objetivos o criterios de

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3.5

3.6 3.7

3.8

inversin identificables. El Valor de Inversin o Vala de un activo puede ser mayor o menor que el Valor de Mercado de esa partida de activo. No debe confundirse el trmino Valor de Inversin o Vala con el Valor de Mercado de una propiedad de inversin. Sin embargo, el Valor de Mercado puede reflejar diversas evaluaciones individual del Valor de Inversin o Vala, de esa propiedad particular. El Valor de Inversin o Vala est asociado con Valor Especial. (Ver epig. 3.11, adelante). Valor de Negocio en Marcha. El valor de la empresa en conjunto. El concepto involucra la valuacin de una empresa activa a partir de la cual se puede hacer la asignacin o distribucin, del valor total de negocio en marcha a las partes constitutivas atendiendo a la forma en que contribuyen al todo, pero ninguna de esas componentes en s constituye base para el Valor de Mercado. Por tanto, el concepto de Valor de Negocio en Marcha slo puede aplicarse a una propiedad que es parte constitutiva de una negocio o empresa. Valor Asegurable es el valor de la propiedad dado por las definiciones contenidas en un contrato o pliza de seguros. Valor Fiscal, Catastral o Gravable es un valor que se basa en definiciones contenidas en el cuerpo de disposiciones fiscales vigentes relacionadas con la tasacin, gravmenes, imposicin o contribuciones de la propiedad. An cuando algunas jurisdicciones pueden citar el Valor de Mercado como base de la tasacin, los mtodos usados para estimar el valor pueden producir resultados que difieren del Valor de Mercado que ha quedado definido en la Norma Internacional de Valuacin. Por tanto, no puede considerarse que el Valor Fiscal, Catastral o Gravable satisface la definicin de Valor de Mercado dada en la NIV 1 salvo que de manera explcita se estipule lo contrario. El Costo de Reposicin Depreciado (CRD) es un mtodo de valuacin sustituto aceptable que se usa en la informacin financiera para llegar a un valor relacionado con el mercado para propiedades Especializadas y de Mercado Limitado. El CRD se basa en una estimacin del Valor Actual de Mercado para la tierra, mas los costos brutos de reposicin (o reproduccin) de las mejoras menos deducciones por deterioro fsico y todas las formas pertinentes de obsolescencia y optimizacin. Nota: A fin de ser consistente con la IAS 16, se requiere modificar esta definicin. En cuanto sea posible se presentar un borrador de la nueva definicin. El resultado combina elementos de mercado y no de mercado. Se hace referencia a una estimacin derivada por el mtodo de CRD sealando que valuado haciendo referencia al CRD. Este resultado est sujeto a la adecuada rentabilidad potencial o potencial de servicio de la empresa por el uso de los activos en su conjunto, un supuesto que puede aceptarse o rechazarse. El Costo de Reposicin Depreciado es una aplicacin especfica del enfoque de costo. El enfoque de costo puede aplicarse en estimaciones de Valor de Mercado siempre que todos los elementos del mtodo se deriven de evidencias del mercado (abierto). Estas aplicaciones diferentes de costo no deben confundirse ni malinterpretarse al hacer, presentar o aplicar estimaciones de Valor de Mercado. La distincin entre el enfoque de costo y la aplicacin especfica del Costo de Reposicin Depreciado se discute en Conceptos y Principios, epig. 8.3. Continuidad entre Valores de Mercado y No Mercado y el Instrumental Analtico Disponible
Valor de Mercado Valor de No - Mercado

Instrumental Analtico Enfoque de Costo (Mtodo del Contratista o Enfoque de Suma

Instrumental Analtico Mtodo de CRD

74

Datos de Mercado

Nmero de Suposiciones sobre Incrementos de Valor

Categoras de Propiedades Propiedades no Especializadas Categoras de Propiedades Propiedades Especializadas y de Merado Limitado

3.9 Valor de Rescate. El valor de un inmueble, excluyendo el suelo, en el supuesto de la desapropiacin de los materiales de que est constituido, en lugar de para uso continuado sin hacer reparaciones especiales o adaptacin. Se puede reportar como el monto bruto o neto de los costos de desapropiacin y, en este ltimo caso, puede igualarse al valor neto de realizacin. (Ver valor neto de realizacin, Anexo A de la AIV 1, Valuacin para Informacin Financiera, epg. A 65.) En cualquier caso, debern identificarse las componentes incluidas o excluidas. 3.10 Valor de Liquidacin o Venta Forzada. El importe que razonablemente se podra recibir de la venta de la propiedad dentro de un marco de tiempo muy corto para satisfacer el marco de tiempo de comercializacin de la definicin de Valor de Mercado. En algunos Estados el valor de venta forzosa en particular puede tambin involucrar un vendedor no dispuesto y un comprador o compradores que compran con pleno conocimiento de la desventaja del vendedor. 3.11 Valor Especial. Trmino que se relaciona con un elemento extraordinario de valor superior y por arriba del Valor de Mercado. El Valor Especial podra surgir, por ejemplo, por la asociacin fsica, funcional o econmica de un inmueble con algn otro inmueble, como el inmueble vecino. Es un incremento de valor que podra ser aplicable a un propietario o usuario especial o a un propietario o usuario potencial del inmueble mas que al mercado en general; esto es, el Valor Especial solamente es aplicable a un comprador con inters especial. Valor de Fusin, el incremento de valor que resulta de la fusin de dos o ms intereses sobre una propiedad, representa un ejemplo especfico de Valor Especial. El Valor Especial podra asociarse con elemento de Valor de Negocio en Marcha y con Valor de Inversin o Vala.. El Valuador debe asegurarse de que tales criterios se distinguen del Valor de Mercado, aclarando cualesquiera suposiciones que haya hecho. 3.12 Valor para Prstamo Hipotecario. El valor del inmueble conforme lo determina el Valuador cuando hace una evaluacin prudente de la posible comercializacin de la propiedad en el futuro, tomando en cuenta aspectos sustentables de largo plazo del inmueble, las condiciones normales y locales de mercado, y el uso actual y usos alternos apropiados de la propiedad. No pueden tomarse en cuenta elementos especulativos en la evaluacin del valor para prstamo hipotecario. El valor para prstamo hipotecario deber documentarse de manera clara y transparente. La definicin de valor para prstamo hipotecario citada atrs est contenida en la legislacin europea (Directiva 98/32/EC del Parlamento Europeo y del Consejo de 22 de junio de 1998). El valor para prstamo hipotecario es un concepto de valor-enriesgo que se usa en varios pases europeos para fines de prstamos inmobiliarios, que se basa en los aspectos sustentables de la propiedad y restringe la tasacin del valor de la propiedad a las caractersticas econmicas permanentes del inmueble y al ingreso que con administracin apropiada producira un inquilino cualquiera. Este enfoque de valuacin es una tradicin establecida en varios mercados europeos bien desarrollados.

75

3.13 Otras expresiones de valor referidas especficamente a planta y equipo y/o a situaciones especiales, se definen en la Nota de Orientacin 3, (NO 3) Valuacin de Planta y Equipo. 4.0 Relacin con las Normas de Contabilidad 4.1 La valuacin para fines de informacin financiera, a la que se enfoca la Aplicacin Internacional de Valuacin 1, deber leerse conjuntamente con esta norma. 4.1.1 La AIV 1, Valuacin para Informacin Financiera, proporciona orientacin a Valuadores, Contadores y al Pblico con relacin a las normas que afectan la contabilidad. El Valor Razonable de los activos fijos usualmente es su Valor de Mercado (ver Conceptos y Principios Generales de Valuacin de las NIV, epig. 8.1). Cuando no hay evidencia de Valor de Mercado debido a la naturaleza especializada de los activos fijos y porque rara vez se venden salvo que sea como parte de un negocio en operacin, se valan conforme a su Costo de Reposicin Depreciado (NIC 16).

4.1.2

4.2

Hay numerosos ejemplos de trminos que se usan indistintamente por Valuadores y por Contadores. Algunos se prestan a malos entendimientos y posibles abusos de las Normas. La NIV 1, define Valor de Mercado y discute los criterios para establecer el Valor de Mercado. En las NIV 1 y 2 se discuten otros trminos importantes contribuyendo a los requisitos ms especficos que se discuten en la AIV 1, Valuacin para Informacin Financiera. 5.0 Declaracin de Normas Para realizar valuaciones que cumplen con estas Normas y Principios de Valuacin Generalmente Aceptados (PVGA), es obligatorio que los Valuadores se adhieran a todas las secciones del Cdigo de Conducta que se refieren a tica, Competencia, Revelacin e Informes (secciones 4, 5, 6 y 7)

5.1 Al desarrollar e informar sobre una estimacin de Valor de No Mercado, el Valuador deber 5.1.1 exponer completa e inteligiblemente la valuacin en forma tal que no resulte desorientadora; 5.1.2 asegurar que la estimacin de valor se basa en datos y circunstancias apropiadas a la encomienda; 5.1.3 asegurar que la estimacin de valor se hace usando mtodos y tcnicas apropiados; 5.1.4 proporcionar suficiente informacin para permitir a quienes lean y se apoyen en el informe entender completamente sus datos, razonamiento, anlisis, y conclusiones; y 5.1.5 cumplir con los requerimientos de la Norma Internacional de Valuacin 3, al reportar la valuacin. Consecuentemente, el Valuador deber 5.1.5.1 definir el valor que est estimando y declarar el propsito de y uso que se pretende dar a la valuacin, la fecha efectiva de valuacin, y la fecha del informe; 5.1.5.1.1 establecer la distincin de que la valuacin que se reporta no es una estimacin de Valor de Mercado si la estimacin se hace sobre una base diferente a la de Valor de Mercado. 5.1.5.2 identificar y describir con claridad la propiedad y los derechos o intereses que se estn valuando; 5.1.5.3 describir el alcance/extensin del trabajo que se asume y el detalle con el cual se hizo la inspeccin de la propiedad; 5.1.5.4 sealar cualesquiera suposiciones y condiciones limitantes sobre las que se basa la valuacin; 5.1.5.5 explicar amplia y completamente las bases/enfoques de valuacin que se aplicaron y las razones para su aplicacin y conclusiones; e 5.1.5.6 incluir una Declaracin de Cumplimiento (Certificado de Valuacin) firmada en la que se de fe de la objetividad, contribucin profesional, imparcialidad del Valuador, la inexistencia de honorarios u otra compensacin contingentes, as como el hecho de que son aplicables las Normas y otras revelaciones.

76

5.2 An cuando el concepto, uso y aplicacin de bases o valor de no mercado pueden ser apropiados en ciertas circunstancias, el Valuador debe asegurar que si se encuentra y reporta tal valor, no habr de ser interpretado, razonablemente, como una representacin de Valor de Mercado. 6.0 Discusin 6.1 El Valor en Uso (ver epgrafe 3.1) es un Valor no de Mercado medido desde la perspectiva de un usuario en particular. En ocasiones se hace referencia al Valor en Uso como valor para un usuario o propietario particular. Valor a Cambio (ver Norma Internacional de Valuacin 1, epig. 1.2 y sigs.) es el valor reconocido por un mercado en el que el intercambio de propiedad del activo hipottica o tericamente se realiza. La definicin de Valor de Mercado de IVSC adecuada a los informes financieros esta basada en el principio de valor a cambio y no en el de valor en uso. 6.2 Las expresiones valor en uso y valor a cambio, sin explicacin, pueden dar lugar a malos entendimientos. Deben evitarse cuando haya posibilidad de confusin. 6.3 Los inmuebles pueden valuarse sobre bases diferentes al Valor de Mercado o pueden cambiar de manos a precios que no reflejan el Valor de Mercado como ha quedado definido. Tales bases alternas pueden ser reflejo de una perspectiva de utilidad ajena al mercado o de condiciones inusuales y no de mercado. Los ejemplos incluyen valor en uso, valor de inversin o vala, valor de negocio en marcha, valor asegurable, valor fiscal o catastral, valor especial, valor de liquidacin o venta forzosa, y valor de rescate (o de salvamento) (ver 3.0 arriba, y sigs.). 6.4 El Valor de Negocio en Marcha expresa el valor que se asigna a un negocio establecido, no a cualquiera de sus partes constitutivas. El valor que se asigna a los activos individuales que forman una parte de un negocio en marcha se basa en su contribucin al todo, a la que comnmente se hace referencia como su Valor en Uso cuando se relaciona con un negocio especifico y su propietario. No esta relacionado con el mercado (ver epig.3.5). 6.5 Sera solamente coincidencia que el Valor en Uso de un inmueble fuera igual a su Valor de Mercado. El Valor en Uso de un inmueble tendera a ser mas alto que el Valor de Mercado si la empresa operadora fuera capaz de emplearlo de una manera mas til y rentable que el productor tpico del mismo producto o servicio. Por otra parte, el Valor en Uso podra ser menor que el Valor de Mercado en condiciones en que la empresa no estuviese utilizando el activo a su mxima capacidad y eficiencia. El Valor en Uso tambin podra ser mayor que el Valor de Mercado si la empresa poseyera derechos especiales de produccin, contratos extraordinarios, patentes y licencias singulares, buen nombre especial17 y otros activos incorpreos que no seran transferibles a otro propietario. 6.6 Puede corresponder un Valor Especial a un inmueble en razn de una ubicacin singular, una situacin temporal bajo condiciones de mercado excepcionales o un premio pagadero por un comprador que tenga inters especial (ver 3.11). El Valor de Fusin, el incremento de valor que resulta de la fusin de dos o ms intereses sobre una propiedad, representa un ejemplo especfico de Valor Especial. Tales elementos de Valor Especial pueden reportarse por separado del Valor de Mercado establecido conforme a la definicin que se da en estas Normas. El Valor Especial no deber incorporarse a una estipulacin de Valor de Mercado, puesto que tal procedimiento
17

El original en ingls usa el trmino goodwill. 77

podra ser desorientador y por omisin indicara que tal elemento de incremento de valor no es especial. 6.8 Una venta forzosa involucra un precio que surge de la disposicin bajo circunstancias extraordinarias o atpicas, que usualmente reflejan un periodo de comercializacin inadecuado sin publicidad razonable y a veces reflejan una condicin de vendedor involuntario o venta bajo presin o coaccin. Por estas razones, el precio asociado con una venta forzosa o angustiada, llamado Valor de Venta Forzosa, no es representativo del Valor Mercado. El precio pagado en una venta forzada o angustiada es un hecho. Generalmente no es fcilmente predecible por un Valuador debido a la naturaleza y extensin de las suposiciones subjetivas y conjeturas que deben hacerse al formular una opinin de este tipo. Un Valor o precio de Venta Forzosa tambin puede llamarse Precio de Liquidacin. 6.9 El Valor de Rescate (ver epg. 3.9) ordinariamente es una expresin del valor actual que se espera de un inmueble, sin incluir la tierra, que ha llegado al final de su esperanza de vida til en trminos de su propsito y funcin original. El concepto de Valor de Rescate es que el activo se vala para venta de lo que sea recuperable mas que para el propsito para el que originalmente se destin. En este contexto, el Valor de Rescate tambin se conoce en la terminologa contable como el importe neto realizable para un activo que ya no tiene uso para una empresa (ver epig. 3.9). 6.9.1 El Valor de Rescate no implica que el bien no tiene mas vida uso til. El bien vendido para rescate podra reconstruirse, convertirse a un uso similar o diferente o proporcionar partes de recambio para otros bienes que an sean utilizables. En el extremo, el Valor de Rescate puede representar una expresin del valor de chatarra o el valor de reutilizacin. 7.0 Exigencias de Revelacin 7.1 Los informes de valuacin no deben ser desorientadores. Las normas particulares de informacin pueden variar entre los Estados, pero es responsabilidad del Valuador incorporar cuando menos aquellos conceptos que se listan atrs bajo el epgrafe 5.1. Para valuaciones basadas en Valor no de Mercado es particularmente necesario que el propsito y uso contemplado de la valuacin se explique claramente y que se haga una completa revelacin de las bases para el estimado de valor, su aplicabilidad y limitaciones. 7.2 Todo informe de valuacin preparado conforme a base distinta al Valor de Mercado deber contener una Declaracin de Condiciones Contingentes y Limitantes o alguna revelacin similar. No obstante esta disposicin, el Valuador no deber usar la Declaracin de Condiciones Contingentes y Limitantes para justificar la desviacin con respecto a estas Normas. 7.3 Al realizar una valuacin sobre una base distinta del Valor de Mercado un Valuador no deber hacer suposiciones que sean irrazonables a la luz de los hechos comprobables a la fecha efectiva de valuacin. Todas las suposiciones debern exponerse en todos los informes. 7.4 Cada Informe de Valuacin preparado sobre una base diversa al Valor de Mercado deber contener una Certificacin de Valor del Valuador/Declaracin de Cumplimiento, o un certificado que haga constar que el Valuador ha satisfecho las prescripciones indicadas en el Cdigo de Conducta del IVSC, seccin 7.1, e NIV 1, epg. 5.1.8. En particular, deber distinguirse entre el Valor de Mercado y cualquier otra forma de valuacin que se aplique. 7.5 Si se hace una valuacin por un Valuador Interno, v. g., uno que sea empleado de la empresa propietaria de los activos o del despacho contable responsable de la preparacin del estados e informes financieros de la empresa, deber revelarse de manera especfica en el Informe de Valuacin o Certificado de Valuacin la existencia y naturaleza de tal relacin. 78

7.6 Los dems aspectos del informe debern ser congruentes con stas Normas. 8.0 Provisiones de Desviacin 8.1 Al aplicar esta Norma cualquier desviacin de conformar con las instrucciones provistas en NIV 3, Informes de Valuacin. 8.2 Si se pide a un Valuador que lleve a cabo un trabajo que se desve de esta Normas, el Valuador podr aceptar y realizar tales servicios solamente si: 8.2.1 determina que el trabajo no tender a desorientar al cliente, usuarios del informe o servicios o al pblico; 8.2.2 explica al cliente que el trabajo encomendado involucra una suposicin especial o desviacin con relacin a stas Normas que debe revelarse de manera completa en el informe y en las exposiciones que el Valuador debe hacer ante terceros como resultado de la encomienda; y 8.2.3 establece como condicin de su contratacin que cualquier suposicin especial o desviacin se revele en cualquier documento publicado en que se haga referencia a la opinin del Valuador. 9.0 Fecha de Vigencia 9.1 Esta Norma Internacional entra en vigor el 1 de julio de 2000.

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Norma 3 Normas Internacionales de Valuacin Informe de la Valuacin

Introduccin
Alcance Definiciones Relacin con las Normas de Contabilidad Declaracin de Normas Discusin Exigencias de Revelacin Provisiones de Desviacin Fecha de Vigencia

International Valuation Standards Committee

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Norma 3
Normas Internacionales de Valuacin Informe de la Valuacin
1.0 Introduccin 1.1 La importancia crtica de un Informe de Valuacin, el paso final en el proceso de valuacin, radica en comunicar la conclusin de valor y confirmar la base de valuacin, el propsito de la valuacin y cualesquiera suposiciones o condiciones de limitacin que subtiendan la valuacin. Tambin pueden incluirse en el Informe de Valuacin los procesos analticos e informacin emprica usada para llegar a la conclusin de valor, para guiar al lector a lo largo de los procedimientos y pruebas que el valuador ha usado para desarrollar la valuacin. 1.2 El Informe de Valuacin indica la conclusin de valor. Contiene el nombre del Valuador y la fecha de la valuacin. Identifica la propiedad y los derechos de propiedad sujetos de la valuacin, la base de la valuacin y el uso que se pretende dar a la valuacin. Revela todas las suposiciones y condiciones de limitacin, especfica las fechas de valuacin y del informe, describe la amplitud de la inspeccin, hace referencia a la aplicabilidad de estas Normas y cualesquiera revelaciones, e incluye la firma del Valuador. 1.3 Debido al papel clave que juega el Informe de Valuacin para comunicar la conclusin de valuacin a los usuarios y terceros lectores, esta Norma estipula los siguientes como objetivos principales: 1.3.1 1.3.2 Discutir los requisitos de informacin consistentes con la mejor prctica de ejercicio profesional. Identificar los elementos esenciales que deben incluirse en los Informes de Valuacin.

2.0. Alcance 2.1 Los requisitos de informacin a que alude esta Norma se aplican a toda clase de Informes de Valuacin. 2.2 El cumplimiento de estos requisitos de informacin incumbe tanto a Valuadores Internos como Externos. 2.3 Algunas instrucciones que involucran valuaciones realizadas para fines y tipos de propiedad especficos, v. g., informes financieros, y de prstamos, pueden diferir de aquellas dictadas para otros tipos de encomiendas. Se recomienda al lector consultar las secciones de las Normas Internacionales de Valuacin (IVS) que se refieren a esas situaciones, v. g., Aplicacin Internacional 1 y 2 (AIV 1 y AIV 2). 3.0 Definiciones 3.1 Informe de Valuacin. Un documento que registra las instrucciones para la encomienda, la base y propsito de la valuacin, y los resultados del anlisis que llev a la opinin de valor. Un Informe de Valuacin tambin puede explicar el proceso analtico desarrollado al llevar a cabo la valuacin y presentar informacin pertinente usada en los anlisis. Los Informes de Valuacin pueden ser orales o escritos. El tipo, contenido y extensin del informe puede variar de acuerdo con el usuario para el que se prepare, requisitos legales, tipo de propiedad y la naturaleza y complejidad de la encomienda. En ocasiones se usan indistintamente los trminos Informe de Valuacin y Certificado de Valuacin. En algunos Estados (el R. U.) el trmino Certificado de Valuacin designa un documento en el que el Valuador certifica el monto de valor de la propiedad. El Certificado de Valuacin usualmente es un carta breve, an cuando puede tambin llevar la forma de un informe detallado. Incluye la fecha de valuacin; propsito de la encomienda; fecha del certificado; suposiciones en las que se apoya la valuacin; y el nombre, direccin y competencia del Valuador. La Certificacin de Valor en la forma en que se usa en otros Estados (los EE. UU. de A.) es una declaracin en la que el Valuador afirma que los hechos presentados son correctos, los anlisis quedan limitados nicamente por las suposiciones a que se hace referencia, los honorarios del Valuador no dependen en manera alguna de cualquier aspecto del informe y el Valuador ha llevado a cabo la encomienda de conformidad con normas ticas y profesionales.

81

Informe Oral. La comunicacin verbal a un cliente o ante un tribunal sea como prueba pericial o mediante deposicin, de los resultados de una valuacin. Un informe comunicado a un cliente de manera oral debe estar respaldado por una carpeta de trabajo y seguirse por lo menos mediante un resumen escrito de la valuacin. 3.3 Informe Escrito. La comunicacin de los resultados de una valuacin a un cliente en forma escrita, que incluye medios electrnicos de comunicacin. Los informes escritos pueden ser pueden ser documentos narrativos detallados que contienen todos los materiales pertinentes examinados y anlisis realizados para llegar a una conclusin de valor o documentos narrativos abreviados pertinentes, que incluyen actualizaciones peridicas de valor, formatos usados por agencia de gobierno y de otra ndole, o cartas a los clientes. 3.4 Especificaciones para la Encomienda de Valuacin. El primer paso en Proceso de Valuacin, que establece el contexto y el alcance o extensin de la encomienda y resuelve cualquier ambigedad en torno a la cuestin o problema de valuacin. El trmino es similar al de instrucciones al Valuador o instrucciones para la valuacin que se emplea en algunos Estados. El Valuador se asegura que los anlisis, informacin y conclusiones presentadas en el informe satisfagan las especificaciones para la encomienda. Las especificaciones para la encomienda de valuacin incluyen los siete elementos siguientes: 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.4.5 3.4.6 3.4.7 Una identificacin de la propiedad real, personal (planta y maquinaria); muebles, accesorios, y equipo (MA y E), negocio u otra sujeto de la valuacin y otras clases de propiedad incluida en la valuacin adems de la categora principal de propiedad. Una identificacin de los derechos de propiedad (propiedad exclusiva individual, sociedad o derechos parciales) que han de valuarse. El uso que se pretende dar a la valuacin y cualesquiera limitaciones que se relacionen con ello; y la identificacin de cualesquiera subcontratistas o agentes y su contribucin. Una definicin de la base o tipo de valor que se busca. La fecha a la cual ha de ser aplicable la estimacin de valor y la fecha para la que se espera el informe. Una identificacin del alcance o amplitud de la valuacin y del informe. Una identificacin de cualesquiera condiciones contingentes o de limitacin sobre las que se base la valuacin.

3.2

3.5

3.6

4.0 4.1 4.2

Declaracin de Cumplimiento. Una declaracin afirmativa en la que se atestigua el hecho de que Valuador se ha ceido a los requisitos ticos y profesionales del Cdigo de Conducta de las IVS al llevar a cabo la encomienda. En algunos Estados la Declaracin de Cumplimiento se conoce como Certificacin de Valuacin. Ver los epgrafes 5.1.11 y 5.1.11.1, para el contenido de una Declaracin de Cumplimiento. Suposiciones especiales, inusuales o extraordinarias. Antes de formalizar la adquisicin de una propiedad, un comprador prudente en el mercado, de manera normal lleva a cabo una tarea de prudente investigacin (due dilligence) haciendo inquisitorias acostumbradas sobre la propiedad. Es normal que el Valuador haga suposiciones sobre el resultado ms probable de este proceso de prudente investigacin y que se apoye en informacin real con relacin a tales cuestiones conforme la proporcione el cliente. Pueden ser suposiciones especiales, inusuales o extraordinarias cualesquiera suposiciones adicionales relacionadas con cuestiones cubiertas en el proceso de prudente investigacin, o pueden tener relacin con otras, tales como la identidad del comprador, el estado fsico de la propiedad, la presencia de contaminantes ambientales (v. g., contaminacin del agua fretica), o la habilidad para volver a desarrollar la propiedad. (ver epg. 5.1.7.) Relacin con las Normas de Contabilidad En donde sea aplicable, el Informe de Valuacin deber satisfacer o exceder los requerimientos de las Normas Internacionales de Informacin Financiera (IFRS) y las Normas Internacionales de Contabilidad para el Sector Pblico (IPSAS). La Valuacin para Informes Financieros, a la que se enfoca la IVA 1, debe leerse conjuntamente con esta Norma. 82

5.0 Declaracin de Norma Para llevar a cabo valuaciones que cumplen con estas Normas y los Principios de Valuacin Generalmente Aceptados (PVGA), es obligatorio que los Valuadores se adhieran a todas las secciones del Cdigo de Conducta de las IVS que se refieren a tica, Competencia, Revelacin e Informacin (secciones 4, 5, 6 y 7). 5.1 Cada Informe de Valuacin deber: 5.1.1 exponer de manera clara y precisa las conclusiones de la valuacin de manera que no lleve a confusin; 5.1.2 identificar al cliente, el uso que se habr de dar a la valuacin y las fechas pertinentes: 5.1.2.1 5.1.2.2 5.1.2.3 5.1.3 la fecha a la cual se aplica la estimacin de valor. la fecha del informe, y la fecha de la inspeccin.

especificar la base de valuacin, incluyendo el tipo y definicin de valor;

5.1.3.1 Se informarn por separado Valor de Mercado y Valor de No Mercado cuando cualesquiera componente(s) de la propiedad se valen sobre la base de Costo de Reposicin Depreciado (CRD). 5.1.4 identificar y describir los: los derechos de propiedad o intereses que han de valuarse; caractersticas fsicas y legales de la propiedad, y clases de propiedad incluidas en la valuacin diversas de la categora principal de propiedad;

5.1.4.1 5.1.4.2 5.1.4.3

5.1.5 describir el alcance/ extensin del trabajo usado para desarrollar la valuacin; 5.1.6 especificar todas las suposiciones y condiciones de limitacin de las que depende la conclusin de valor; 5.1.7 identificar suposiciones especiales, inusuales o extraordinarias y dirigirse a la probabilidad de que tales condiciones habrn de ocurrir; 5.1.8 incluir una descripcin de la informacin y datos que se examinaron, del anlisis de mercado llevado a cabo, de los enfoques de valuacin y los procedimientos seguidos, y el razonamiento que respalda los anlisis, opiniones y conclusiones contenidos en el informe. 5.1.9 contener una declaracin que informe al usuario que el informe es confidencial para el Valuador y el(los) usuario(s) a quien(es) se dirige y que el Valuador no puede aceptar responsabilidad por el uso de la valuacin por terceros que se apoyen en l; 5.1.10 contener una clusula que especficamente prohba la publicacin del informe en todo o en parte, o cualquier referencia al mismo, o a las cifras de valuacin contenidas en l, o los nombres y afiliacin profesional de los Valuadores, sin la aprobacin escrita del Valuador; 5.1.11 incluir una Declaracin de Cumplimiento en sentido de que la valuacin se ha realizado de conformidad con las NIV, revelar cualquier desviacin con respecto a los requerimientos especficos de las NIV y proveer una explicacin sobre tal desviacin de acuerdo con el Cdigo de Conducta de las NIV; 5.1.11.1 Cada declaracin de cumplimiento deber confirmar que: las declaraciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde consta al Valuador;

83

los anlisis y conclusiones solamente estn limitados por las suposiciones y condiciones que se mencionan en el informe; el Valuador no tiene inters en la propiedad en estudio (y si lo tiene, que quede especificado); los honorarios del Valuador son o no dependientes de cualquier aspecto del informe; la valuacin se llev a cabo conforme a un cdigo de tica y normas de comportamiento; el Valuador ha satisfecha requisitos de educacin profesional; el Valuador tiene experiencia en la localidad y categora de propiedades que se estn valuando; el Valuador ha (o no ha) hecho una inspeccin personal de la propiedad, y nadie, con excepcin de los especificados en el informe, ha proporcionado asistencia profesional en la preparacin del informe;

Incluir el nombre, calificacin profesional y firma del Valuador. 5.2 Cuando se transmite electrnicamente los Informes de Valuacin, un Valuador deber tomar las medidas razonables para proteger la integridad de los datos y texto en el informe y asegurar que no ocurran errores en la transmisin. El software debera proveer seguridad de transmisin. 5.2.1 Deben identificarse el origen, fecha y hora de envo as como el destino, fecha y hora de recibo. El programa de cmputo debe permitir confirmacin de que la cantidad de datos y texto transmitido corresponde con lo recibido y debe consignar el informe como slo para lectura para todos con excepcin del autor. El Valuador debe asegurarse que la(s) firma(s) electrnica(s) est(n) protegida(s) y completamente bajo control del Valuador mediante palabras clave (nmero NIP), accesorios de hardware (tarjetas seguras), u otros medios. Una firma incluida electrnicamente en un informe se considera autntica y conlleva el mismo nivel de responsabilidad que una firma manuscrita en una copia impresa del informe. El Valuador debe conservar una copia electrnica real y una copia impresa de todo informe transmitido en forma electrnica durante el periodo que la Ley en su jurisdiccin estipule, en cualquier caso no menos de cinco aos. Los archivos de respaldo de informes transmitidos electrnicamente pueden conservarse en medios electrnico, magntico o cualquier otro.

5.2.2

5.2.3

5.3 La presentacin que ha de darse al Informe de Valuacin es decisin del Valuador y el cliente tomando como base las instrucciones o especificaciones para la encomienda. 5.4 El tipo, contenido y extensin de un informe dependen del usuario a quien se entiende dirigido el informe, de requerimientos legales, tipo de propiedad, y la naturaleza y complejidad de la cuestin o problema de valuacin. La Nota de Orientacin 5 Valuacin de Propiedad Personal (epg. 5.6) trata lo concerniente al contenido requerido para informes de valuaciones de bienes personales. 5.5 Para todos los Informes de Valuacin, de conservarse suficiente documentacin en la carpeta de trabajo para respaldar los resultados y conclusiones de la valuacin y debe guardarse durante un periodo de por lo menos cinco aos despus de la terminacin. 6.0 Discusin 6.1 El contexto dentro del cual se informa una cifra de valuacin es tan importante como la base y precisin del nmero en s. La conclusin de valor debe hacer referencia a las evidencias del mercado, y a los procedimientos y razonamiento que respaldan esa conclusin. 6.2 Comunicar la respuesta a la cuestin de valuacin planteada de manera consistente y lgica exige un enfoque metodolgico que permite al usuario entender los procedimientos que se han seguido y la pertinencia que revisten para la conclusin. 6.3 El informe debe transmitir al lector un claro entendimiento de las opiniones expresadas por el Valuador y ser fcilmente legible e inteligible para alguien que no tenga conocimiento previo de la propiedad.

84

El informe debe demostrar claridad, transparencia y consistencia de enfoque.

6.4 7.1 7.2 El Valuador debe mostrar precaucin antes de permitir que la valuacin sea utilizada por fines o propsitos diferentes del originalmente acordado. 7.0 Exigencias de Revelacin Cuando se llevan a cabo valuaciones por un Valuador Interno, debe hacerse revelacin especfica en el Informe de Valuacin de la existencia y naturaleza de la relacin entre el Valuador y la entidad que controla el activo. Si un Valuador est involucrado en una encomienda de valuacin en una posicin diversa de la de Valuador, por ejemplo, como agente independiente o imparcial, como consultor o asesor de una entidad de negocios, o como mediador, el Valuador debe revelar el papel especfico que ha asumido en cada encomienda. 8.0 Provisiones de Desviacin No se permite desviacin alguna de los requerimientos para que una Informe de Valuacin exponga claramente y con precisin las conclusiones de la valuacin y revele con toda claridad cualesquiera suposiciones y condiciones de limitacin que afectan la valuacin y la conclusin de valor. Si se pide a un Valuador que lleve a cabo una encomienda de valuacin que se desva de estos requerimiento o pide algo menos, o diferente del, trabajo que normalmente se realiza en cumplimiento con las NIV y el Cdigo de Conducta de las NIV, el Valuador debe aceptar y llevar a cabo tales servicios solamente cuando pueden satisfacerse las siguientes condiciones: El Valuador determina que las instrucciones no tendern a confundir a los usuarios para los que se prepara. El Valuador determina que la valuacin no es tan limitada que los resultados ya no sern fiables y crebles para el propsito y uso que se intenta dar a la valuacin. El Valuador hace saber al cliente que las instrucciones para la encomienda involucran desviacin con respecto a estas Normas que debe revelarse detalladamente en el Informe de Valuacin.

8.1 8.2

8.2.1 8.2.2 8.2.3 8.3

En cualesquiera circunstancias que involucren desviacin en cuanto a informar sobre Valor de Mercado, el Valuador debe identificar claramente que la valuacin sobre la que se informe es diversa del Valor de Mercado. 9.0 Fecha de Vigencia 9.1 Esta Norma Internacional de Valuacin rige a partir del 30 de abril de 2003.

Aplicacin Internacional de Valuacin 1 Valuacin para Informacin Financiera

(Adoptada 2003)

Introduccin
Alcance Definiciones Relacin con las Normas de Contabilidad

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Aplicacin Discusin Exigencias de Revelacin Provisiones de Desviacin Fecha de Vigencia Anexo A (Antecedentes Contables) Anexo B (rbol de Decisin) Anexo C (rbol de Decisin)

International Valuation Standards Committee

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Aplicacin Internacional de Valuacin 1

Valuacin para Informacin Financiera (Adoptada 2003)
El material para esta Aplicacin se toma de las Normas Internacionales de Contabilidad (IAS) publicadas por el International Accounting Standards Board (IASB). En esta publicacin de las Normas Internacionales de Valuacin se reproducen extractos de las NIC, con el permiso del IASB. El texto aprobado de la Normas Internacionales de Contabilidad (IAS) es el que se publica en lengua Inglesa por el IASB, pueden obtenerse copias directamente de IASB, 30 Cannon Street, London EC4M 6HX, Reino Unido, correo-e: publications@iasc.org.uk. Las IAS, borradores para discusin y otras publicaciones del IASC estn protegidas por el copyright del IASB. IAS, IASC, IASB e International Accounting Standards son marcas registradas del IASB y no debern usarse sin la autorizacin del International Accounting Standards Board.

Introduccin
1.1 El objetivo de esta Aplicacin es explicar los principios que se aplican a valuaciones preparadas para uso en estados financieros y cuentas relativas de entidades empresariales. 1.2 Esta aplicacin enfoca el criterio que deben observar los Valuadores al preparar valuaciones para uso en estados financieros y cuentas relacionadas con ellos. Tambin discute conceptos que deben ser entendidos por contadores, autoridades reguladoras y otros usuarios de los servicios de valuacin. Se espera que los Valuadores que se involucran en trabajos de esta naturaleza han de tener un claro entendimiento de los conceptos y principios de contabilidad, que se delinean en el Anexo A de esta Aplicacin. Con fines de certeza tcnica los Valuadores siempre deben referirse a las Normas de Contabilidad internacionales o internaciones pertinentes. La aplicacin de bases de valuacin a los principios contables es similar tanto en el sector pblico como en el privado. El Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC) emitir una Aplicacin que se enfoque a cualesquiera variaciones con respecto a los activos del sector pblico y su tratamiento en informes financieros conforme a las Normas Internacionales de Contabilidad para el Sector Pblico (IPSAS). 1.3 La adhesin del Valuador a definiciones basadas en el mercado, objetividad y total revelacin de cuestiones relevantes dentro de un formato apropiado y fcilmente comprensible por el usuario son requisitos fundamentales de la valuacin para informes financieros. Cuando las propiedades especializadas impiden el uso exclusivo de conceptos de Valor de Mercado, esta Aplicacin proporciona los elementos para el tratamiento apropiado y revelacin en las valuaciones. 2.0 Alcance Esta Aplicacin se aplica a todas las valuaciones de clases de activos incluidos en cualquier estado financiero, comprendidos dentro de las aptitudes y competencia de los Valuadores. 2.2 Las Normas Internacionales de Valuacin facilitan las transacciones transfronterizas y la viabilidad de mercados globales mediante la harmonizacin y transparencia de la informacin financiera. Como tal, esta Aplicacin se desarrolla en el contexto de las Normas Internacionales de Contabilidad. An cuando hay un fuerte impulso hacia la convergencia de las normas nacionales y la Normas Internacionales de Contabilidad (IAS), algunas normas nacionales an difieren de las IAS. 2.3 La Normas Internacionales de Contabilidad (IAS) adoptan dos modelos para el reconocimiento de los activos inmobiliarios en el balance: un modelo de costo, generalmente el tratamiento de punto de referencia, y un modelo de Valor Razonable, siendo este ltimo un tratamiento alterno que se permite solamente en ciertos casos especificados. En donde se aplica el modelo de Valor Razonable, se requiere 2.1

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la revaluacin actual del activo, y esta Aplicacin se enfoca a esas circunstancias particulares en donde deben reportarse valores de Mercado y en ocasiones de No Mercado. 2.4 Los requisitos legislativos, reglamentarios, contables o de jurisprudencia pueden obligar a modificaciones de esta Aplicacin en algunos pases o bajo ciertas condiciones. Cualquier desviacin debida a tales circunstancias debe referirse y claramente explicarse en el Informe de Valuacin. 3.0 Definiciones Definiciones en las Normas Internacionales de Valuacin 3.1 Valor de Mercado. En todo el mundo los negocios y otras organizaciones llevan la contabilidad de sus actividades mediante el mantenimiento de registros financieros conocidos como cuentas en las que se registran todas las partidas de ingreso y gasto. El trmino empresas se usa de manera genrica para todos los negocios y otras organizaciones para incluir tanto organizaciones que se operan para utilidad y beneficio de sus propietarios y aquellas que proveen servicios al pblico y pueden no estar enteramente motivadas por el inters de lucro. 3.2 Costo de Reposicin Depreciado (CRD). Un mtodo aceptable usada en la informacin financiera para llegar a un sustituto de Valor de Mercado de propiedades especializadas y de mercado limitado, para las cuales no se dispone de evidencias de mercado. El CRD se basa en una estimacin de Valor de Mercado para Uso Existente (VMUE) de la tierra ms el costo bruto de reposicin (o reproduccin) de la mejoras menos descuentos por deterioro fsico y todas las formas pertienentes de obsolescencia y optimizacin (epg. 3.8 NIV 2, Bases de Valuacin Diversas al Valor de Mercado.) Nota: A fin de mantener consistencia con la IAS 16, se requiere una modificacin de esta definicin. Tan pronto como sea posible se expedir un borrador de la nueva definicin propuesta. 3.3 Mejoras. Edificaciones, estructuras o modificaciones hechas a la tierra, de naturaleza permanente, que involucren erogacin de trabajo y capital, con la intencin de acrecentar el valor o utilidad de la propiedad. Las mejoras tienen diferentes patrones de uso y vidas econmicas. 3.4 Propiedades Especialidades para Comercializacin. In muebles con potencial de comercializacin, tales como hoteles; estaciones de gasolina; restoranes; o similares, cuyo Valor de Mercado puede incluir otros activos adems de la sola tierra y edificios. Estas propiedades comnmente se venden en el mercado como un paquete en operacin que puede hacer difcil o imposible la identificacin aislada y por separado del valor de la tierra, edificio, propiedad personal, activos incorpreos y la empresa o negocio en si (Tipos de Propiedades, epg. 4.3.2). 3.5 Propiedad Especializada. Una propiedad que rara vez, si acaso se vende en el mercado abierto, excepto por la va de la venta de la empresa de la cual es parte (llamada empresa ocupante) debido a su singularidad que deriva de la naturaleza y diseo especializado del(os) edificio(s), su configuracin, localizacin, u otros. Definiciones de la Normas Internacionales de Contabilidad 3.6 Valor Razonable. La cantidad por la cual puede ser intercambiable un activo entre un comprador y un vendedor informados y dispuestos, en una transaccin libre. (IAS 16, epg. 6) 3.7 Importe Depreciable. El costo de un activo, o la cantidad que lo sustituya en los estados financieros, una vez se ha deducido el residual (IAS 16,epg. 6). 3.8 Valor Residual. Es la cantidad neta estimada que la empresa espera obtener de un activo al final de la vida til, despus de haber deducido los eventuales costos derivados de la desapropiacin. 3.9 Propiedades Ocupadas por el Dueo. Son propiedades que se tienen (por parte del dueo o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para uso en la produccin o suministro de bienes o servicios o bien para fines administrativos (IAS 40, epg. 5). 3.10 Propiedades de Inversin. Propiedades (terrenos o un edificio en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueo o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para ganar rentas o plusvala o ambas, en lugar de para:

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a) b)

su uso en la produccin o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos, o para su venta en el curso ordinario de las operaciones. (IAS 40, epg. 5) Nota: En su Borrador de Mejoras Propuestas a las Normas Internacionales de Contabilidad (emitido en mayo de 2002) el IASB propuso una enmienda para esta definicin. Se eliminarn totalmente las palabras (por el dueo o por arrendador conforme a un arrendamiento financiero). Se introducir texto adicional para permitir que la propiedad que se tenga sujeta a un arrendamiento operativo pueda clasificarse como propiedad de inversin y contabilizarse como si fuera un arrendamiento financiero condicionado a que satisfaga criterios estrictos. (ver epg. 6.3.5 adelante). La IAS 40 revisada entrar en vigor para los estados financieros anuales que cubran los periodos que se inicien en o despus del 1 de enero de 2005. Se aconseja la aplicacin anticipada (despus de la publicacin de la Norma revisada que est programada para el segundo trimestre de 2003).

3.11 Activos Circulantes Un activo que se espera habr de realizarse en, o se tiene para venta o consumo en, el curso normal del ciclo de operacin de la entidad; o b) se tiene principalmente con el propsito de comercializacin o a corto plazo y se espera habr de realizarse dentro de un periodo de doce meses a artir de la fecha del balance; o c) es efectivo o un activo equivalente a efectivo que no tiene un uso restringido (IAS 1, epg. 57). 3.12 Importe en Libros de un Activo. Es el importe por el que tal elemento aparece en el balance general, una vez deducida la amortizacin o depreciacin acumuladas y el deterioro de valor que, eventualmente, le correspondan. (IAS 36, epg. 6) 3.13 Depreciacin. Es la distribucin sistemtica del valor depreciable de un activo entre los aos de su vida til estimada (IAS 16, epg. 6; IAS 36, epg. 6) 3.14 Valor Razonable Menos Costos de Ventas. Importe que puede obtenerse de la venta de un activo o unidad generadora de efectivo en una transaccin libre entre partes conocedoras y dispuestas, menos los costos de desapropiacin. (IAS 36, epg. 6) 3.15 Valor Neto Realizable. El precio estimado de venta de un activo en el curso normal de la operacin, menos estimados para terminar su produccin y los necesarios para llevar a cabo la venta (IAS 2). El valor neto realizable se refiere al importe neto que una entidad espera obtener de la venta de inventario en el curso normal de operacin . El valor razonable refleja el importe por el cual el mismo inventario podra intercambiarse en el mercado entre compradores y vendedores conocedores y dispuestos. El primero es un valor especfico para la entidad; el segundo no lo es. El valor neto realizable de los inventarios puede no ser igual al valor razonable menos los costos de venta. (IAS 2, epg. 6; IAS 2, epg. 7). 3.16 Importe Recuperable. El importe recuperable de un activo es o unidad generadora de efectivo es el mayor entre su valor razonable menos costos de desapropiacin y su valor en uso. (IAS 36, epg. 6). 3.17 Importe Revaluado. El valor razonable de un activo a la fecha de revaluacin menos cualesquiera depreciacin subsiguiente acumulada y prdidas por deterioro subsiguiente acumuladas (IAS 16, epg. 31). 3.18 Propiedades, Planta y Equipo. Son los activos tangibles que: a) posee una empresa para su uso en la produccin o suministro de bienes y servicios, para arrendarlos a tercero o para propsitos administrativos; y b) se espera usar durante ms de un periodo econmico (IAS 16, epg. 6). a)

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3.19 Valor de Uso. Es el valor presente de los flujos futuros estimados de efectivo que se esperan de un activo o de una unidad generadora de efectivo, tanto de su funcionamiento continuado en el tiempo, como de su eventual desapropiacin al final de la vida til (IAS 36, epg.6), 3.20 Vida til . Cualquier de: a) El periodo de tiempo durante el cual se espera utilizar el activo por parte de la empresa; o bien b) El nmero de unidades de produccin o similares que se esperan obtener del mismo por parte de la empresa. (IAS 16, epg. 6; IAS 36, epg. 6; IAS 38, epg. 8). En relacin con arrendamientos, la vida til se define como: El periodo de tiempo estimado, contado desde el inicio del plazo de arrendamiento pero sin estar limitado por l, a lo largo del cual la empresa espera consumir los beneficios econmicos incorporados al activo arrendado (IAS 17, epg. 4). 3.21 Vida Econmica. a) El periodo de tiempo durante el cual se espera que el activo sea econmicamente utilizable por uno o ms usuarios; o bien b) El nmero de unidades de produccin o similares que se esperan obtener del activo mismo por uno o ms usuarios (IAS 17, epg. 4). 3.22 Prdida por Deterioro. Es la cantidad en que excede el importe en libros de un activo o de una unidad generadora de efectivo, a su importe recuperable (IAS 36, epg. 6). 4.0 Relacin con las Normas de Contabilidad 4.1 Esta Aplicacin debe usarse conjuntamente con NIV 1, NIV 2 y NIV 3 y en el contexto de las Normas Internacionales de Contabilidad (IAS) publicadas por el International Accounting Standards Board (IASB). 4.2 Las valuaciones de activos en la actualidad son una opcin conforme a la IAS 16, Inmuebles, Planta y Equipo; y la IAS 39, Activos Intangibles (base alterna de medicin); IAS 40, Propiedades de Inversin (modelo de valor razonable an cuando an si se elige el modelo de costo, deber revelarse el valor razonable); y la IAS 20, Subvenciones del Gobierno (subvenciones de activos no monetarios). En la actualidad tambin se requieren valuaciones de activos de conformidad con la IAS 22, Combinaciones de Negocios (medicin inicial de activos identificables adquiridos), IAS 19 Beneficios a los Empleados (activos que se tienen en un fondo de largo plazo de beneficios a los empleados); IAS 36, Deterioro de los Activos (precio neto de venta); y IAS 41 Agricultura. Estas referencias no son necesariamente exhaustivas. 5.0 Aplicacin Para llevar a cabo valuaciones que satisfacen esta Aplicacin y los Principios de Valuacin Generalmente Aceptados (PVGA), es obligatorio que los Valuadores se adhieran a todas las secciones del Cdigo de Conducta relativas a tica, Competencia, Revelacin e Informes (secciones 4, 5, 6 y 7). 5.1 Clasificacin de Activos. Los Valuadores debern solicitar de los directores de la entidad propietaria una lista de los activos que han de valuarse, designndolos como activos operativos, v. g., activos necesarios para las operaciones de la entidad, o activos no operativos, que son propiedades que se tienen para desarrollo futuro, inversin, o activos que son excedentes para las operaciones de la entidad. 5.2 Base de Valor. Los activos valuados para informes financieros se valuarn como sigue, salvo que las circunstancias y la amplitud de revelaciones apropiadas lo justifiquen:

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5.2.1 Todas las propiedades no especializadas se valuarn sobre la base de Valor de Mercado conforme a su uso mejor y ms productivo. 5.2.1 Las propiedades especializadas debern valuarse usando el CRD de conformidad con la NIV 2. 5.3 Distribucin del Valor. Como lo requiere la IAS 16, los Valuadores debern prorratear los valores de los que informan, distribuyendo el valor separadamente al elemento tierra, sobre la base de Valor de Mercado a su mayor y mejor uso, y a las mejoras. Puede adems requerirse a los Valuadores que proporcionen asesora sobre las vidas tiles a lo largo de las cuales debern depreciarse las mejoras. 5.4 Distribucin entre Componentes de las Mejoras. Cuando as se requiera, el valor deber prorratearse a cada componente fsico de un activo de acuerdo con su vida til o patrn de uso. 5.4.1 5.4.2 Valor Residual. Cuando se le solicite, el Valuador deber proveer una estimacin del valor residual del(os) activo(s) a fin de que pueda determinarse con precisin el monto a depreciar. Vida til. Cuando se le solicite, el Valuador deber proveer una estimacin de la vida til remanente del(os) activo(s) 5.5 La conclusin de valuacin deber reportarse de conformidad con la NIV 3, Informes de Valuacin. 5.6 Los Valuadores debern asegurarse que los informes contienen suficiente informacin para satisfacer todos los requerimientos de las IAS que se enumeran a continuacin cuando se preparan estados financieros: 5.6.1 IAS 16 (revisada en 1998) epgrafe 64, requiere entre otras, las siguientes revelaciones Cuando las partidas de inmuebles, planta y equipo se cargan segn importes revaluados deber revelarse lo siguiente: a) la base usada para revaluar los activos; b) la fecha efectiva de revaluacin; c) si estuvo involucrado un Valuador Independiente (Nota: las NIV interpretan esto como un Valuador Externo); En su Borrador de Mejoras Propuestas a las Normas Internacionales de Contabilidad (emitido en mayo de 2002) el IASB propuso una enmienda a la IAS 16 para exigir revelacin adicional de lo siguiente: d) los mtodos y suposiciones significativas aplicadas al estimar los valores razonables de los activos; y e) hasta que grado se determinaron los valores razonables de los activos haciendo referencia directa a precios observables en un mercado activo o transacciones reciente de mercado en operaciones directas o se establecieron usando algunas otra tcnicas de valuacin.

La IAS 16 revisada entrar en vigor para los estados financieros anuales que cubran los periodos que inician en o despus del 1 de enero de 2005. Se aconseja la aplicacin anticipada (despus de la publicacin de la Norma revisada que est programada para el segundo trimestre de 2003).
5.6.2 La IAS 49, epgrafe 66, requiere, entre otras las siguientes revelaciones

91

los mtodos y suposiciones significativas aplicadas para determinar el valor razonable de propiedades de inversin, incluyendo una declaracin de si la determinacin de valor razonable ha sido apoyada por evidencia de mercado o se bas esencialmente en otros factores (que la entidad debe revelar) debido a la naturaleza de lapropiedad y falta de informacin comparable de mercado; y b) hasta que grado el valor razonable de propiedades de inversin (medido o revelado en los estados financieros) se basa en una valuacin por un valuador independiente (las NIV interpretan esto como Externo) que posee una calificacin profesional reconocida y pertinente y quien tiene experiencia reciente en la localizacin y categora de la propiedad de inversin que se est valuando. 5.7 6.0 Enlace con los Auditores A peticin del cliente y con sujecin a consentimiento apropiado, los Valuadores discutirn y explicarn abiertamente las valuaciones con los auditores de la entidad. Discusin 6.1 Valor de Mercado y Valor Razonable. An cuando a veces se usan indistintamente e informalmente entre Valuadores y Contadores en bsqueda de un piso comn, las expresiones Valor de Mercado y Valor Razonable no son siempre necesariamente sinnimos. (Ver Anexo A, epgrafe A6.4). 6.1.1 El Valor Razonable segn la IAS 16, usualmente es Valor de Mercado pero en un mercado inactivo podra considerarse como una definicin ms amplia que la de Valor de Mercado dentro de la NIV, y podra incluir mtodos relacionados de no mercado, incluyendo costo de reposicin depreciado. 6.1.2 El epgrafe 29 de la IAS 40 reconoce que el Valor Razonable para propiedades de inversin usualmente es lo mismo que su Valor de Mercado. Los epgrafes 27 a 46 proporcionan una consideracin detallada del modelo de Valor Razonable en el contexto de propiedades de inversin. 6.2 IAS 16. Propiedad, Planta y Equipo. 6.2.1 La IAS 16 esencialmente se ocupa de propiedad ocupado o usada por el dueo. 6.2.2 La IAS 16 provee un tratamiento de punto de referencia de los activos en el epgrafe 28, como sigue: Con posterioridad a su reconocimiento inicial como activo, todos los elementos de las propiedades, planta y equipo, deben ser contabilizados a su costo de adquisicin menos la depreciacin acumulada practicada y el importe acumulado de cualesquiera prdidas por deterioro del valor que hayan sufrido a lo largo de su vida til. 6.2.3 El tratamiento alterno permitido, que requiere revaluaciones peridicas, est contenido en el epgrafe 29 como sigue: Con posterioridad al reconocimiento inicial como activo, todo elemento de las propiedades debe ser contabilizado a su valor revaluado, que viene dado por su valor razonable, en el momento de la revaluacin, menos la depreciacin acumulada practicada posteriormente y el importe acumulado de las prdidas por deterioro de valor que haya sufrido el elemento. Las revaluaciones deben ser hechas con suficiente regularidad, de manera que el importe en libros, en todo momento, no difiera significativamente del que podr determinarse utilizando el valor razonable en la fecha del balance. 6.2.4 Identificacin de la Clase de Propiedad. Conforme a la IAS 16, epgrafe 60, se requiere identificar la propiedad de acuerdo a su clase. El propsito de esta identificacin es auxiliar a quienes preparan los estados financieros para que cumplan con los requerimientos de la IAS 16, epgrafe 60 (Revelacin), que en parte seala:

a)

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En los estados financieros debe revelarse con respecto a cada clase de elementos de las propiedades, planta y equipo, la siguiente informacin: a) las bases de medicin utilizadas para determinar el importe en libros bruto y, cuando hayan sido utilizadas varias, debe desglosarse el importe en libros bruto que corresponde a cada base de medicin en cada clase de elementos de las propiedades, planta y equipo. Cuando un elemento se revala, debe revaluarse la totalidad de la clase a la que pertenece a fin de evitar revaluaciones selectivas y el que se reporte una mezcla de costos y valores razonables referidos a fechas diferentes. Para este propsito una clase de activo es un agrupamientode activos de naturaleza y uso similar en las operaciones de una entidad. 6.2.5 Propiedades Ocupadas por el Dueo. Por razones reglamentarias o de otras igualmente vlidas se puede requerir al Valuador que suponga o: 6.2.5.1 Posesin vacante, que supone que una propiedad no tiene ocupantes en la actualidad. El informe o certificado de valuacin debe referirse al valor derivado de evidencias de mercado para ventas en posesin vacante de propiedades comparables. Este enfoque refleja la reposicin del activo a su costo ms bajo; o 6.2.5.2 Ocupacin de la propiedad, lo cual refleja el beneficio continuado del activo para la empresa. En algunas jurisdicciones, se supone un arrendamiento ficticio y los flujos de efectivo capitalizados para llegar a la cifra de valor razonable. 6.2.5.3 Los enfoques anteriores producirn conclusiones de valor diferentes, y el IVSC ha pedido clarificacin al IASB en cuanto a cul enfoque deber aplicarse. 6.2.5.4 Arrendamientos Inter compaa. La propiedad ocupada por una compaa subsidiaria sujeto a un arreglo interno de arrendamiento dentro de un grupo puede valuarse a Valor de Mercado tomando en cuenta esos arreglos para los propsitos de la informacin financiera dentro de las compaas subsidiarias. Sin embargo, al nivel de consolidacin del grupo, deber valuarse como una propiedad ocupada por el dueo. El epgrafe 14 de la IAS 40, Propiedades de Inversin, ofrece la siguiente explicacin: En algunos casos, una empresa tiene una propiedad que arrienda a la controladora o a otra subsidiaria del mismo grupo, y es ocupada por stas. Esta propiedad no podr ser calificada como de inversin, en los estados financieros consolidados que incluyen a ambas empresas, dado que se trata de una propiedad ocupada por el dueo, desde la perspectiva del grupo en su conjunto. Sin embargo, desde la perspectiva individual de la empresa que la tiene, la propiedad es de inversin si cumple con la definicin del prrafo 4. Por lo tanto, el arrendador tratar la propiedad como de inversin en sus estados financieros. 6.2.5.5 La separacin entre propiedad ocupada por el dueo y propiedad de inversin no est bien definida dentro de las Normas Internacionales de Contabilidad, y la clasificacin no es consistentes entre Estados. El Anexo C a la AIV 1 es un rbol de decisin para auxiliar en la determinacin de que constituye una propiedad de inversin (Ver Anexo C, epg. A6.2.4.2.) La IAS 40 ofrece la siguiente explicacin sobre que constituye propiedad de inversin: Si estas partes no pueden ser vendidas separadamente, la propiedad nicamente se calificar como propiedad de inversin si slo una parte insignificante se utiliza en la produccin o suministro de bienes o servicios, o para fines administrativos. Se requiere juicio para determinar si una propiedad puede ser calificada como propiedad de inversin. La empresa desarrollar criterios para poder ejercer tal juicio en forma coherente, de acuerdo con la definicin de los prrafos 5 al 11. El prrafo 66 (a) requiere que la empresa revele dichos criterios cuando la clasificacin resulte difcil (IAS 40, epg. 12). 6.2.6 Propiedades Especializadas. La IAS 16, no provee indicacin sobre la determinacin del valor razonable cuando no hay datos fiables de mercado. En estas 93

circunstancia, la valuacin de no mercado de propiedades especializadas, haciendo referencia al CRD, como se explicacin la NIV 2, requiere apropiada revelacin en la Certificacin del Valuador o Informe de Valuacin. Para discusin del CRD vease Nota de Orientacin (NO) 8. 6.2.7 Separacin en Componentes.18 En el Borrador de Mejoras Propuestas a las Normas Internacionales de Contabilidad (emitida en mayor de 2002) el IASB propuso una enmienda a la IAS 16 que hace ms nfasis en la distribucin del valor del activo a los componentes de un activo con diferentes vidas tiles. Esto impone mayor obligacin a los Valuadores para producir esa informacin requerida. La IAS revisada estar en vigor para los estados financieros anuales que cubran periodos que empiecen en o despus del 1 de enero de 2005. Se recomienda la aplicacin ms temprana (despus de la publicacin de Norma revisada programada para el segundo trimestre de 2003). 6.2.8 Frecuencia de Revelacin. El epgrafe 32 de la IAS 16, estipula: La frecuencia de las revaluaciones depende de los movimientos de los valores razonables de los conceptos de propiedad, planta y equipo que se estn revaluando. Cuando el valor razonable de un activo revaluado difiere significativamente de su importe en libros, se hace necesaria una revaluacin adicional. Algunos conceptos de propiedad, planta y equipo pueden experimentear movimientos significativos y voltiles de valor razonable necesitando por tanto revaluacin anual. Esas revaluaciones frecuentes son innecesarias para conceptos de propiedad, planta y equipo con slo movimientos insignificantes del valor razonable. En su lugar, puede ser suficiente la revaluacin cada tres o cinco aos. 6.3 IAS 40, Propiedad de Inversin 6.3.1 La propiedad de inversin se selecciona para tratamiento individual conforme a la IAS 40. La Norma permite a las entidades elegir entre los siguientes modelos contables: a) Un Modelo de Valor Razonable. La propiedad de inversin debera medirse a su valor razonable y reconocer los cambios en estado de ingresos; o b) Un Modelo de Costo. El modelo de costo histrico es el tratamiento de punto de referencia en la IAS 16. Una entidad que elige el modelo de costo (histrico) deber, no obstante, revelar el valor razonable de su propiedad de inversin. 6.3.2 El Anexo B de este documento reproduce el Apndice A de la IAS 40, que es un rbol de decisin que resume como determina una entidad si aplica la IAS 40, Propiedad de Inversin; la IAS 16, Propiedad, Planta y Equipo; o la IAS 2, Inventarios. 6.3.3 Costos de Transaccin. El valor razonable de propiedad de inversin no se reduce por los costos de transaccin en que podra incurrirse a la venta. Esta prescripcin est acorde con el uso del Valor de Mercado como base apropiada de reconocimiento contra el valor neto de ventas. 6.3.4 Propiedades en Arrendamiento. En la actualidad la IAS 40 no permite que un arrendatario trate su inters en propiedad que tiene sujeta a un arrendamiento operativo como propiedad de inversin an si el arrendatario adquiri su inters a cambio de un fuerte pago adelantado o si el arrendamiento es por un plazo largo. La IAS clasifica todos los arrendamientos o como arrendamientos operativos o como arrendamientos financieros y la IAS 17, Arrendamiento se ocupa de la forma en que se contabilizan estos activos. (Ver Anexo A, epgrafe A6.2.2.)

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Se utiliza como traduccin del vocablo ingls componentization. 94

En su Borrador de Mejoras Propuestas a la Normas Internacionales de Contabilidad (emitido en mayo de 2002) el IASB propuso que la definicin de propiedad de inversin se enmiende para permitir que el inters de propiedad que se tiene sujeto a un arrendamiento operativo califique como propiedad de inversin siempre que a) se satisfaga el resto de la definicin de propiedad de inversin; y b) el arrendatario use el modelo de valor razonable expuesto en la IAS 40, epgrafes 27 49. Adems, se requiere que un arrendatario que clasifica una derecho de propiedad que se tiene sujeto a un arrendamiento operativo como propiedad de inversin lo contabilice como si fuera un arrendamiento financiero. La IAS 40 revisada estar en vigor para los estados financieros anuales que cubran periodos que empiecen en o despus del 1 de enero de 2005. Se recomienda la aplicacin ms temprana (despus de la publicacin de Norma revisada programada para el segundo trimestre de 2003). 6.3.5 Valuaciones Externas. Se alienta, pero no se requiere, a las entidades a que determinen el valor razonable de propiedades de inversin con base en una valuacin por un Valuador independiente (Externo) quien tiene calificacin profesional reconocida y relevante y quien ha tenido experiencia reciente en la localidad y categora del la propiedad de inversin que se est valuando (IAS 40, epg. 26). 6.4 Otros Requerimientos conforme a las Normas Internacionales de Valuacin 6.4.1 Portafolios. Se denomina como portafolio a una coleccin o conjunto de propiedades que tienen por un solo dueo y se administran de manera conjunta. 6.4.1.1 El Valor de Mercado de tales activos se visto o tratado como un portafolio o un conjunto de propiedades podra exceder o ser inferior a la suma del Valor de Mercado de cada activo individual. En donde sea este el caso, debera informarse por separado a los directores o fiduciarios. 6.4.1.2 A reportar los activos en un portafolio, deber identificarse el conjunto de propiedades valuado a su Valor de Mercado, separndolas de aquellas valuadas conforme a CRD a fin de satisfacer los requisitos de revelacin y evitar cualquier confusin potencial. 6.4.2 Derechos Financieros. Se describen en la seccin 5 de los Tipos de Propiedades en las NIV. Por su propia naturaleza estos derechos son diversos y, en particular en el caso de derechos sobre propiedades raz, usualmente singulares. La base sobre la cual pueden valuarse los derechos financieros lo determina la Norma Contable conforme a la cual se les reconoce o revela (Anexo A, epg. A6.7). Por lo tanto los Valuadores debern consultar con la administracin y los auditores la manera en que el derecho financiero ha de presentarse. 6.4.3 Valuaciones de Empresas. Las valuaciones de empresas en su conjunto, como se describe en la NO 6, Valuacin de Empresas, no se reconocen como tales de acuerdo a las Normas Internacionales de Contabilidad. Las valuaciones de empresas y de los componentes de las mismas pueden utilizarse como una base para hacer la distribucin de varios activos, particularmente derechos financieros como se ha descrito atrs en el epgrafe 6.4.2, en la preparacin de los estados financieros. 6.4.4 Propiedades que se Tienen para Venta en el Curso Ordinario de Negocios. Las valuaciones de propiedades que se tienen para su venta en el curso ordinario de negocios debern satisfacer los requisitos de la IAS 2, Inventarios. Estas propiedades se miden conforme a su valor neto de realizacin que deber ser Valor de Mercado menos los costos de venta. 6.4.5 Deterioro. Conforme a la IAS 16, Deterioro de los Activos, se requiere que una entidad revise, en la fecha de cada balance, si hay indicacin de que una activo puede haber sufrido deterioro. La revisin por deterioro examina si el importe recuperable ha cado por 95

debajo del importe en libros (que puede haber estado basado en costos o en una valuacin (anterior) ajustndose luego por depreciacin o deterioro anterior). El establecimiento de importe recuperable implica la identificacin del ms alto entre el precio neto de venta (Valor de Mercado menos costo de venta), en la que el Valuador tendr su papel, y el valor en uso, prerrogativa de la direccin (Ver tambin AIV 1 Anexo A, epg.. A6.3.4.1.) 6.4.6 Mercados Alterados. Cuando los mercados han sido alterados o suspendidos, los Valuadores deben mantenerse alerta en sus anlisis como se explica en la NIV 1, epgrafe 6.5. Segn la IAS 20, Informacin Financiera en Economas Hiperinflacionarias, se requiere que los Valuadores evalen el valor que aparece en el balance. 6.4.7 Agricultura. Dependiendo de cual Norma es la apropiada en las circunstancias, las valuaciones de activos agrcolas deben cumplir con los requisitos de la IAS 16, Propiedad, Planta y Equipo; IAS 40, Propiedad de Inversin; o la IAS 41, Agricultura. La NO 11, Valuacin de Propiedades Agrcolas, recoge estas Normas del IASB. 7.0 Requisitos de Revelacin 7.1 El Valuador deber hacer todas las revelaciones que se requieren conforme a la NIV 3, Informe de Valuacin. 7.2 Para las revelaciones que se requiere conforme a las Normas Internacionales de Contabilidad, vanse epgrafes 5.6.1 y 5.6.2. 7.3 El Valuador deber revelar el marco reglamentario y cualesquiera desviaciones que se requieran con relacin a estas Normas para cumplir con la legislacin, reglamentacin (incluyendo reglas de contabilidad) y costumbre, local. 8.0 Disposiciones de Desviacin 8.1 Al ceirse a esta Aplicacin, cualesquiera desviaciones deben conformar con las disposiciones dadas en la NIV 3, Informe de Valuacin. 9.0 Fecha de Vigencia 9.1 Esta Aplicacin Internacional de Valuacin entra en vigor el 30 de abril de 2003

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Valuacin Para Informacin Financiera

Anexo A

Bases Contables de la AIV 1

Introduccin Propsito de la Contabilidad Normas Internacionales y Nacionales de Contabilidad Conceptos y Convenciones Contables Estructura, Contenido y Caractersticas de las Cuentas Activos

IVSC International Valuation Standards Committee

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Bases Contables de la AIV 1

A1.0 Introduccin
El propsito de este Apndice es proveer una visin general de algunos de los principios contables principales y fijarlos en el contexto de las Normas Internacionales de Contabilidad(IAS). A.1.1 Para los propsitos de la Aplicacin Internacional de Valuacin 1 (AIV 1), los estados financieros se definen como registros financieros formales con contenido y forma de presentacin prescritos en atencin a los intereses comunes de informacin de un amplio grupo de terceros usuarios no necesariamente identificables. Hay un cierto grado de responsabilidad pblica de rendicin de cuentas asociado con los estados financieros que se formulan dentro de un marco reglamentario de normas de contabilidad y la ley. A.1.2 Los usuarios de estados financieros incluyen inversionistas actuales y futuros, empleados, prestamistas, proveedores y otros acreedores mercantiles, clientes, gobiernos y sus agencias, y el pblico. An cuando no se pueden satisfacerse todas las necesidades de informacin de todos estos usuarios mediante los estados financieros, hay necesidades comunes de todos los usuarios. Como lo los inversionistas son proveedores del capital de riesgo, la provisin d estados financieros que satisfagan sus necesidades muy probablemente satisfar la mayora de las necesidades de los otros usuarios.

A2.0 Propsito de las Cuentas A2.1. En todo el mundo las empresas y otras organizaciones llevan cuenta de sus actividades manteniendo registros financieros conocidos como cuentas en las que se registran todos los conceptos de ingreso y gasto . El trminos entidades se usa de manera colectiva para todas la empresas y otras organizaciones a fin de incluir organizaciones que se operan para producir ganancia a sus dueos y aquellas que proveen servicios al pblico y pueden no estar motivadas nicamente por el lucro. Las cuentas se preparan y arman en diferentes formas para satisfacer diferentes propsitos:
A.2.1.1Las cuentas administrativas o cuentas internas, las usan quienes administran entidades para controlarlas y guiarlas en las actividades cotidianas. Se estructuran y presentan para proporcionar toda clase de informacin que ayude en la toma de decisiones dentro de la entidad. No son para publicarse y no estn sujetas a regulacin externa. A2.1.2 Los estados financieros con propsito general se usan para informar sobre la posicin financiera y desempeo de una entidad y cambios correspondientes. En la mayora de los Estado, la legislacin establece el requisito que las entidades corporativas, incluyendo las que se operan para beneficio pblico ms que para generar ganancias, presenten con periodicidad anual, estados financieros con forma y contenido prescrito. Estos estados son usados por y sirven a otros ajenos a la organizacin para propsitos varios, v. g., para tomar decisiones de inversin, decisiones de prstamo y decisiones de crdito, o para promover la imagen corporativa y buenas relaciones pblicas. Los estados financieros se preparan de acuerdo con normas de contabilidad. Usualmente estn sujetos a auditoria independiente por auditores profesionales cualificados. El uso e informacin de valuaciones dentro de estos estados financieros es el tema de la API 1. A.2.1.3 Otros. Algunos Estados establecen leyes que requieren que las entidades preparen y presenten cuentas en forma prescrita para propsitos particulares tales como evaluacin para impuestos. A.2.2 El objetivo de la informacin financiera de acuerdo con las normas de contabilidad es representar imparcialmente la posicin financiera, desempeo y flujos de efectivo de una entidad para la cual se emiten los informes. As, las normas contables no solamente se enfocan a la valuacin de entidad en s.

A.2.3 La mayora de los Estado imponen leyes que, en mayor o menor grado, regulan la forma y contenido de los estados financieros. Esa reglamentacin local incluye normas de

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contabilidad que promulgan corporaciones reguladoras y/u las organizaciones profesionales de contadores en los Estado en cuestin. El papel de los contadores profesionales independientes es expresar una opinin en cuanto a si los estados financieros se han preparado, en todos los aspectos pertinentes, de conformidad con esas normas contables. A3.0 Normas Internacionales y Nacionales de Contabilidad A3.1 Con la creciente globalizacin de las actividades empresariales, ha habido un movimiento hacia la harmonizacin de las prcticas contables sobre una base internacional. Hay diferencias de forma. contenido y terminologa entre las normas de contabilidad publicadas en diferentes pases. Significativamente, sin embargo, hay muchas reas de enfoque comn. A3.2 En 1973, se form el Comit Internacional de Normas de Contabilidad (IASC) con el objetivo de lograr uniformidad en los principios de contabilidad para el sector privado alrededor del mundo. Hay 41 Normas Internacionales de Contabilidad vigentes. En 2001, el IASC adopt una nueva estructura, y se form la Fundacin IASC (IASC Foundation). Tiene los siguientes cuerpos componentes: los Fiduciarios; la Junta Internacional de Normas de Contabilidad (IASB); el Consejo Asesor de Normas (SAC); y el Comit Internacional de Interpretacin sobre la Informacin Financiera (IFRIC). El IASC emiti Normas Internacionales de Valuacin (NIC) e Interpretaciones de las Normas Internacionales de Contabilidad (SIC). La IASB emitir Normas Internacionales de Informacin Financiera (IFRS) e Interpretaciones de las Normas Internacionales de Informacin Financiera (IFRIC). La IASB utiliza el acrnimo IFRSs para referirse a las IAS, SIC e IFRIC. Adems, la IASB ha resuelto que las IAS y SIC seguirn aplicndose a menos y hasta que sean enmendadas o retiradas. Muchos Estados estn transitando a la adopcin de las Normas Internacionales de Contabilidad (IAS). A3.3 En 1977 naci la Federacin Internacional de Contadores (IFAC). El Comit del Sector Pblico de IFAC est desarrollando un conjunto base de normas de contabilidad recomendadas para entidades del sector pblico a las que se hace referencia como Normas Internacionales de Contabilidad del Sector Pblico (IPSAS). Las IPSAS se basan en las Normas Internacionales de Contabilidad, en donde los requerimientos de esas Normas son aplicables al sector pblico. El Comit tambin est desarrollando IPSAS que se ocupan con cuestiones de contabilidad del sector pblico, a las que no se enfocan las IFRS o las IAS. El IVSC est desarrollando una Aplicacin para presentacin en borrado como IVA 3, Valuacin para Informacin de Activos del Sector Pblico. A4.0 Conceptos y Convenciones Contables A4.1 Es importante distinguir entre convenciones de contabilidad de costo corriente, que hasta la fecha han tenido amplia aceptacin, y el tratamiento alterno permitido conforme a los conceptos contables de costo histrico, que permite que los activos se reconozcan a valores actualizado peridicamente, conocido como el modelo de valor razonable. Tradicional y ms comnmente, la contabilidad se ha producido conforme a la convencin de costo histrico en donde los elementos de los estados financieros se reconocen y asientan en el balance y en estado de ingresos a su costo histrico. A pesar de la investigacin sobre el uso de una convencin de costo corriente para reflejar los precios cambiantes y valores actuales, no fue adoptado ampliamente el costo corriente. Sin embargo, recientemente ha habido una clara tendencia para que las IAS se muevan hacia el uso del modelo de valor razonable, y prosigue el debate internacional sobre los mritos respectivos de la contabilidad por valor razonable comparada con el costo histrico. A4.2 Las IAS se desarrollan dentro de un marco conceptual tal que los elementos de los estados financieros se identifican y tratan en una manera que es universalmente
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aplicable. As, las Normas no se ocupan de manera individual de cada tipo de negocio o empresa. Las IAS tratan de enfocar lo esencial a fin de evitar hacer tan complejas las Normas que no puedan aplicarse efectivamente en todo el mundo. En vista dela amplia gama de actividades que comprende la informacin financiera, estos conceptos son por s amplios. En distintos momentos esto generalmente puede dar lugar a tensiones entre la perspectiva amplia de los contadores y la perspectiva del Valuador, que es relativamente limitada a un activo especfico de un tipo identificable. La diferencia se ilustra ampliamente comparando los conceptos de Valor Razonable (un trmino contable) y Valor de Mercado (un trmino de valuacin) como se tratan en el epgrafe 6.1 de esta Aplicacin y en la NIV 1, seccin 3. A4.3 En mayo de 2000, la Organizacin Internacional de Comisiones de Valores (IOSCO) resolvi recomendar a sus miembros que acepten estados financieros que cumplan con las IAS para cotizaciones transfronterizas. Casi todos los pases en el mundo lo hacen as en la actualidad. Sin embargo, dos mercados mundiales importantes an requieren conciliacin de las IAS con las normas contables domsticas los Estados Unidos (en donde se aplican los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados de los EE UU (USGAAP)) y Canad (en donde se aplican los GAAP canadienses). Tanto la Comisin de Valores y Bolsa de los EE UU y la Administracin Canadiense de Valores estn actualmente en un proceso de consulta sobre la posibilidad de mayor aceptacin de las IAS. A4.4 Desde el punto de vista del Valuador, la diferencia contable ms significativa entre las IAS y USGAAP es el tratamiento de activos como propiedad, planta y equipo y propiedades de inversin en el balance con posterioridad al reconocimiento inicial. Expresado en la forma ms simple, las USGAAP requieren que el costo histrico sea la nica base para el reconocimiento continuado de esos activos, en tanto que la IAS permiten dos opciones: o el costo conocido como el tratamiento por punto de referencia, o importe revaluado, conocido como el tratamiento alterno permitido (ver AIV 1, epgrafe 2.3). Es importante notar que ambas convenciones, la de las IAS y las de USGAAP son esencialmente convenciones de costo histrico en muchos aspectos salvo por el trato diferente que se da a los activos. El tratamiento alterno permitido por las IAS es el que involucra el trabajo de Valuadores en muchas partes del mundo.
A4.4.1 Ambas convenciones requieren que los activos, como quiera que se reconozcan, se revisen subsiguientemente y se ajusten teniendo en cuenta la depreciacin y gastos posteriores. (el modelo de Valor Razonable de las IAS no permite la depreciacin para propiedades de inversin).

A4.5 Dentro del marco de informacin financiera, las Normas Internacionales de Valuacin se ocupan principalmente de la determinacin de valores actuales y por ellos su enfoque ser por lo general hacia el cumplimiento de las convenciones adoptadas por la Junta Internacional de Normas de Contabilidad. No obstante, se han desarrollado NIV con relacin principios de contabilidad generalmente aceptados que se aplican en muchas naciones y, por tanto, habrn de ser aceptables para usarse con sujecin a esas otras normas de contabilidad. A5.0 Estructura, Contenido y Caractersticas Cualitativas de la Contabilidad A5.1 El contenido de un estado financiero incluye el balance general, estado de resultados (estado de prdidas y ganancias), estado de cambios en la posicin financiera, notas y otro material explicativo como polticas contables aplicadas.
A5.2 El propsito de los estados financieros se estipula en la Norma Internacional de Contabilidad 1 (IAS 1), como:

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 Los estados financieros constituyen una representacin financiera estructurada de la situacin financiera y de las transacciones llevadas a cabo por la empresa. El objetivo de los estados financieros, con propsitos de informacin general es suministrar informacin acerca de la situacin y desempeo financieros, as de los flujos de efectivo, que sea til a un amplio espectro de usuarios al tomar sus decisiones econmicas. Los estados financieros tambin muestran los resultados de la gestin que los administradores han hecho de los recursos que se les han confiado. Para cumplir este objetivo, los estados financieros suministran informacin acerca de los siguientes elementos de la empresa: a) b) c) activos; pasivos; patrimonio neto;

d) ingresos y gastos, en los cuales se incluyen las prdidas y ganancias; y e) flujos de efectivo. Esta informacin, junto con la contenida en las notas de los estados financieros, ayuda a los usuarios a predecir los flujos de efectivo futuros, particularmente en lo que se refiere a la distribucin temporal y grado de certidumbre de la generacin de efectivo y otros medios lquidos equivalentes. La informacin sobre la posicin financiera se proporciona de esencialmente en una hoja de balance. La informacin sobre desempeo se presenta principalmente en un estado de resultados. La informacin sobre cambios en la posicin financiera se proporciona en los estados financieros mediante un estado separado. La aplicacin de las Normas Internacionales de Valuacin se enfoca principalmente a los activos dentro del balance general, an cuando el tratamiento de y movimiento en los valores de los activos puede reflejarse dentro del estado de ingresos y gastos. Se reconoce un activo en el balance general cuando es probable que fluyan a la entidad los beneficios econmicos futuros, y el activo tiene un costo o valor que puede medirse de manera fiable.

A5.3 Los estados financieros se dirigen a una amplia gama general de terceros usuarios no necesariamente identificables, y por lo tanto, es importante que satisfagan ciertas caracterstica cualitativas. El cumplimiento con el Cdigo de Conducta del IVS asegura que las valuaciones satisfagan estas condiciones.
A5.3.1 Fiabilidad. Para ser til, la informacin tambin debe ser fiable. La informacin tienen la cualidad de fiabilidad cuando est libre de error fundamental y prejuicio y los usuarios pueden depender de ella en el entendimiento de que representa fielmente aquello que pretende representar o razonablemente podra esperarse que represente. En muchos casos, deben estimarse costo o valor; el razonable uso de estimaciones es una parte esencial de la preparacin de estados financieros y no mina su fiabilidad. Sin embargo, cuando no puede hacerse una estimacin razonable, la partida no se reconoce en el balance o estado de resultados. Siempre que sea posible la evidencia y datos de mercado deben soportar a la valuacin a fin de lograr fiabilidad. Cuando quiera que esa evidencia o datos sea limitada o no se tenga, como en el caso de la metodologa de Costo de Reposicin Depreciado, es importante que los juicios subjetivos, como sobre la vida de un edificio o su depreciacin, sean sustentables. A5.3.2 Neutralidad. Para ser fiable, la informacin contenida en estados financieros debe ser neutral, esto es, estar libre de tendencias. Los estados financieros no son neutrales si, mediante la seleccin o presentacin de la informacin, influyen en la toma de una decisin o resultado a fin de lograr un fin o resultado predeterminado. Los Valuadores aseguran que sus valuaciones se toman en el contexto apropiado y sin presentacin selectiva asegurando que la exposicin pblica de la valuacin solamente habr de ser permitida con el consentimiento del Valuador en cuanto a forma y contexto.

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A5.4 Negocio en Marcha. Los estados financiero se preparan normalmente en el supuesto de que la entidad es un negocio en marcha y continuar en operacin en el futuro previsible. Se asume que la entidad no tiene la intencin ni la necesidad de liquidar ni reducir significativamente la escala de sus operaciones; si existe tal intencin o necesidad, los estados financieros han de prepararse con una base diferente y, si es as, debe revelarse la base. Ciertas bases de valor, como venta forzosa o liquidacin no son compatibles con el concepto de negocio en marcha. A6.0 Activos A6.1 Las Normas Internacionales de Valuacin se ocupan principalmente del elemento activos de los estados financieros. Las siguientes Normas Internacionales de Contabilidad son la principal referencia para el tratamiento de activos en los estados financieros:
IAS 16 IAS 17 IAS 36 IAS 38 IAS 40 Propiedad, Planta y Equipo Arrendamientos Deterioro de los Activos Activos Intangibles Propiedad de Inversin

IAS 41 Agricultura

A6.2 Activos. En la terminologa contable, los activos son recursos controlados por una entidad como resultado de sucesos pasados y del que la entidad espera obtener en el futuro beneficios econmicos. Los beneficios econmicos futuros incorporados en un activo pueden fluir a la entidad en varias formas, v. g., a travs de su uso sea individual o en combinacin con otros activos para producir bienes y servicios para venta, mediante intercambio por otros activos, para la liquidacin de un pasivo, o por la va de distribucin a los dueos de la entidad. (Ver Conceptos y Principios Generales de Valuacin, epg. 3.4.1.) Las normas de contabilidad clasifican los activos en diversas formas que no son siempre mutuamente exclusivas pero que, hasta cierto punto, determinarn su tratamiento contable. Los activos de tratan de manera diferente dependiendo de su se clasifican como tangibles o intangibles, corrientes o activos no corrientes, y cada uno de los agrupamientos puede traslaparse. As algunos activos tangibles pueden ser corrientes y otros no corrientes; algunos activos intangibles pueden ser corrientes y otros no corrientes.
A6.2.1Activos Tangibles e Intangibles. Los activos pueden clasificarse como tangibles o intangibles. Propiedad, planta y equipo (IAS 16), y Propiedades de Inversin (AS 40), tienen forma fsica y cuando la propiedad es absoluta, pueden llamarse activos tangibles. La propiedad de o el derecho a usar una activo tangible frecuentemente puede separarse de la entidad fsica. As la propiedad o derecho a usar una activo puede pasar a ser un activo intangible. Los activos intangibles incluiran propiedad personal intangible tal como favor del cliente;19 varios derechos legales; o instrumentos como patentes, marcas registradas, derechos de autor, franquicias, y contratos. Conforme a las Normas Internacionales de Contabilidad el criterio para reconocer los activos intangibles (IAS 38) son ms rigurosas y se aplican reglas estrictas a la fiabilidad de medicin y la necesidad de mercados activos antes del reconocimientos a valor corriente.

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El original en ingls usa la expresin goodwill. 102

A6.2.2 Arrendamientos. Los derechos de un arrendatario conforme a un arrendamiento pareceran ser un activo intangible; sin embargo, se tratan especficamente bajo la IAS 17, Arrendamientos, y no bajo la IAS 38, Activos Intangibles. Segn la IAS 17 los arrendamiento se clasifican o como arrendamientos financieros o como arrendamientos operativos. La IAS 17 define un arrendamiento financiero como un tipo de alquiler en el que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y ventajas inherentes a la propiedad del activo. La titularidad del mismo puede o no ser eventualmente transferida. La IAS 17 define un arrendamiento operativo como cualquier acuerdo de alquiles distinto al arrendamiento financiero. Sin embargo, el prrafo 11 de la IAS 17 amplia ms para estipular que una caracterstica de los terrenos es, normalmente, su vida econmica indefinida y, si la titularidad de los mismos no pasa al arrendatario hasta el trmino del plazo del arrendamiento, aquel no recibir todos los riesgos y ventajas sustanciales que inciden en la propiedad hasta el final de la operacin. La consecuencia es los arrendamiento sobre propiedad inmueble generalmente se clasificarn como arrendamientos operativos lo que en este momento significa que muchos de esos arrendamientos se excluyen se consideracin bajo la IAS 40, Propiedad de Inversin, para la cual solamente califican los arrendamientos financieros. (Ver AIV 1, epgrafe 6.3, y Apndice A, A6.6.) La relevancia de esto para los Valuadores y sus clientes es que un arrendamiento largo con baja renta otorgado a cambio de un pago anticipado no obstante tendra que ser tratado como un arrendamiento operativo conforme a la IAS 17, prrafo 25 que establece como una Norma las cuotas derivadas de los arrendamientos operativos deben ser reconocidas como gastos en el estado de resultados de forma lineal, en el transcurso del plazo del arrendamiento, salvo que resulte ms representativa otra base sistemtica de reparto, por reflejar ms adecuadamente el patrn temporal de los beneficios de arrendamiento para el usuario. Algunas normas nacionales no siguen esta convencin. Esos arrendamientos de largo plazo pueden tratarse conforme a una base similar a la prescrita en IAS 16, Propiedad, Planta y Equipo, y reconocerse a Valor Razonable en el balance general. A partir de 2005 es probable que las inversiones en arrendamientos de largo plazo puedan incluirse bajo la definicin de Propiedad de Inversin siguiendo las revisiones a las IAS 17 y 40 y entonces contabilizarse como arrendamientos financieros. (Ver AIV 1, epg. 6.3.5.) A6.2.3 Activo Corrientes. Desde la perspectiva del Valuador, los activos corrientes, que pueden ser tangibles o intangibles, son, por tanto, aquellos que efectivamente se tienen por motivos comerciales para venderse durante el ciclo de operacin de la entidad, normalmente doce meses. (Ver AIV 1, epg. 6.4.4.) Un ejemplo seran casas construidas y vendidas por los constructores como su actividad comercial normal. Los activos corrientes se tratan conforme a la IAS2, Inventarios, y apareceran en el balance general al ms bajo de costo o valor neto realizable. Las valuaciones de activos corrientes en conexin con estados financieros, por lo tanto, seran poco usuales puesto que seran identificados esencialmente como bienes de comercio. A6.2.4 Activo no corrientes. Estas es la clasificacin que se da a todos los activos que no son activos corrientes. Estos caen dentro de las tres siguientes categoras amplias: A6.2.4.1 Propiedad, Planta y Equipo (IAS 16). Activos que se tienen para uso sobre una base continua en las actividades de una entidad incluyendo tierra y edificios, propiedad, planta y equipo; depreciacin acumulada; y otras categoras de activos debidamente identificados. Propiedad, Planta y Equipo son por s activos tangibles o fsicos, pero su propiedad o derecho a usarlos puede ser intangible. A6.2.4.2 Propiedad de Inversin (IAS 40). El Anexo C a la AIV 1 presenta un rbol de decisin que puede usarse para determinar que constituye una propiedad de inversin. (Ver tambin AIV 1, epg. 6.2.5.5.) la IAS 40, prrafo 7, ofrece la siguiente orientacin adicional: La propiedad de inversin no incluye: a) propiedad que se tiene para uso en la produccin o suministro de bienes o servicios o para fines de administracin (ver IAS 16);

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b) propiedades que se tienen para venderse en el curso normal de las operaciones del negocio (ver IAS 2); c) propiedades que estn siendo construidas o mejoradas para uso futuro como propiedades de inversin. La IAS 16 se aplica a dichas propiedades hasta que la construccin o desarrollo estn terminadas, fecha en la que se convierten en propiedades de inversin y quedan sujetas a la IAS 40. Sin embargo, la IAS 40 s es de aplicacin a las propiedades de inversin existentes que estn siendo mejoradas nuevamente para uso futuro como propiedades de inversin; d) un derecho que se tiene por un arrendatario bajo una arrendamiento operativo, an cuando fuera un derecho de largo plazo adquirido a cambio de un fuerte pago adelantado (ver IAS 17); e) activos biolgicos fijados a la tierra relacionados con una actividad agrcola (ver IAS 41, Agricultura); f) derechos minerales, la exploracin para y la extraccin de minerales, petrleo, gas natural y recursos no renovables similares. A6.2.4.2.1 En ocasiones ser difcil determinar si una propiedad debera clasificarse como una propiedad de inversin conforme a la IAS 40. Estro puede depende del grado de dualidad de propsito con que se utiliza la propiedad. Los prrafos 8 14 de la IAS 40 proveen orientacin sobre estas situaciones. Los ejemplos incluiran: Servicios Auxiliares. Estos pueden cubrir desde los servicios que se proporcionan a los huspedes de un hotel hasta los que se prestan a los arrendatarios de un edificio de oficinas. Usos Mltiples. La ocupacin de una propiedad puede compartirse entre el propietario y un arrendatario, que tambin podra incluir una acuerdo entre una entidad propietaria y una subsidiaria. A6.2.4.3 Otros activos no corrientes. Activos que nos tiene la intencin de utilizar de manera continua en las actividades de la entidad pero que se espera tener en propiedad durante un plazo largo incluyendo inversiones de largo plazo; cuentas por cobrar de largo plazo; favor del cliente; gastos que se traen del ejercicio anterior; y patentes, marcas registradas y activos similares. Esta categora de activos incluye activos tangibles o fsicos y activos intangibles o inmateriales.

A6.3 Reconocimiento de Activos en el Balance General. Un activo se reconoce en el balance general cuando es posible que:
i) es probable que la empresa obtenga beneficios econmicos futuros derivados del mismo. En trminos de propiedad esto significa beneficios como el derecho ocupar desarrollar actividades comerciales desde un edificio, o el producto manufacturado de una pieza de maquinaria, y el costo del activo para la empresa puede ser medido con suficiente fiabilidad. Algunos activos intangibles como favor del cliente y propiedad intelectual surgen o se crean a travs del tiempo, ms que por adquisicin a un precio mesurable. En donde no puede efectuarse de manera fiable la medicin, no se reconocer el activo. Los activos que califican para ser incluidos en el balance general se miden inicialmente al costo y al principio se hace referencia a ste como el importe en libros de acuerdo con las IAS. Una vez reconocido en el balance, conforme a las dos convenciones predominantes, el importe en libros de los activos no corrientes se ajusta anualmente por los gastos, depreciacin y deterioro subsiguientes. (Conforme al modelo de valor razonable, la propiedad de inversin y los activos financieros no estn sujetos a depreciacin.) Bajo la convencin que toma en cuenta los precios cambiantes, comnmente se hace referencia al importe en libros como el importe revaluado, que se encuentra mediante una valuacin o revaluacin

ii)

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peridica de los activos, sta es el tema de la AIV 1. Con relacin a esto, el costo corriente neto de reposicin de un activo formar la base para su valuacin en donde puede hacerse una estimacin de Valor de Mercado. (Ver Conceptos y Principios Generales de Valuacin, epg. 8.3.) A6.3.1 Los gastos subsiguientes slo se reconocen como activos, v. g., se agregan al importe en libros, cuando ese gasto mejor la condicin del activo ms all de el nivel normal reconocido de desempeo original. Esto incluira aumento de superficie de piso a un edificio o la modificacin de una planta, que aumentar su velocidad de operacin, pero no incluira la reparacin y mantenimiento ordinarios, que se consideraran como un gasto inmediato. A6.3.2 La depreciacin es un proceso usado por los contadores en un intento de simular el desgasto o consumicin de la capacidad productiva de un activo a lo largo de su vida til. Es normal que una entidad aplique un proceso sistemtico de medir la depreciacin a lo largo de la vida til de un activo y que revele la base usada, tal como la lnea recta o tasa constante sobre valor neto en libros como una declaracin de poltica contable. No todos los activos se depreciacin con tasas similares, y para los Valuadores es particularmente significativo el hecho de que las mejoras se deprecian, la tierra generalmente no se considera susceptible de depreciacin, salvo en situaciones como extraccin mineral o relleno. Es un requisito que los Valuadores distribuyan la estimacin de valor de la propiedad inmueble entre mejoras y tierra. A6.3.3 De conformidad con la convencin favorecida por las USGAAP, una vez que se registra en el balance los activos no corrientes o de largo plazo, siguen cargados a su valor histrico menos cualquier depreciacin acumulada. A6.3.4 Las IAS y ciertas normas nacionales tambin registran los activos no corrientes a costo histrico menos cualquier depreciacin acumulada y deterioro en el balance general (importe en libros), pero permiten un tratamiento alterno mediante el cual la propiedad, planta y equipo pueden sujetarse a revaluacin peridica a valor razonable. Este principio tambin se aplica con limitaciones a la Propiedad de Inversin (IAS 40). (Ver AIV 1, epg. 6.3.) Segn la IAS 16, a partir de cada revaluacin el activo se lleva segn un importe revaluado. En donde se adopta el tratamiento alterno de revaluacin, deber seguir un patrn regular y aplicarse a todos los activos dentro de esa clase de activos. Este tratamiento alterno involucra el trabajo de los Valuadores que operan en esos Estados para adoptar esta convencin.

A6.3.4.1 Deterioro. Los importes en libros de los activos, con algunas excepciones, son revisados por los directores en atencin a la viabilidad financiera en cada fecha de balance aplicando la prueba de importe recuperable prescrita en la IAS 36, Deterioro de los Activos, que se resume en la AIV 1, epg. 6.4.5.
Un componente esencial de la prueba del importe recuperable, la determinacin del valor en uso es prerrogativa absoluta de los directores y puede tomar en cuenta cuestiones de administracin, conexiones comerciales, propuestas de reestructuracin y muchos otros factores que normalmente se incluyen en las valuaciones de empresas que utilizan el valor presente de flujos de efectivo futuros. Se han fijado ciertas restricciones para la determinacin del valor en uso por los directores en el sentido de que deben excluirse el favor del pblico generado internamente, los impuestos y cuestiones financieras. En donde, de conformidad con la AIV 1, el valor razonable de activos especializados se ha calculado mediante la metodologa de costo de reposicin depreciado sealndose a los directivos para su inclusin en los estado financieros, debe recordarse que los importes en libros quedar sujetos a la prueba de viabilidad financiera mediante la aplicacin de la prueba de monto recuperable por los directivos, que considerar el valor en uso. Se dice que el valor razonable, precio neto de venta y Valor de Mercado son especficos del activo, en tanto que el valor en uso es especfico de la entidad.

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El costo de reposicin depreciado de activos especializados y su valor per se no son de manera alguna cifras idnticas. Los Valuadores deben estar conscientes, sin embargo, que las determinaciones de CRD no solamente reflejan la depreciacin fsica sino que deben incluir tambin aspectos de obsolescencia funcional/tcnica/ y econmica/externa. (Ver NO 8.) Estas cuestiones son especficas del activo y deben tomar en cuenta las condiciones de mercado para el activo en particular a la fecha de valuacin. Puesto que la obsolescencia funcional/tcnica/ y econmica/externa cada una son aspectos esenciales de las determinaciones de valor en uso y CRD, los Valuadores debern discutir estos asuntos con los directivo y administradores financieros en el proceso de llegar a sus conclusiones.

A6.4 Valor Razonable es la cantidad por la cual puede ser intercambiado un activo, entre un comprador y un vendedor experimentados, en una transaccin libre.(IAS 16). El Valor Razonable y el Valor de Mercado pueden ser equivalentes cuando el Valor Razonable rene todos los requerimientos de la definicin de Valor de Mercado en la NIV 1, seccin 3.0. El Valor Razonable tambin representa el valor del potencial de servicio de un activo para cualquier entidad o poseedor del activo, v. g., los beneficios econmicos futuros involucrados en el activo en trminos de su potencial para contribuir directa o indirectamente, al flujo de efectivo y equivalentes de efectivo a la entidad. El potencial de servicio se mide como el nivel de capacidad productiva que debera reemplazarse si se privara a la entidad del activo. En tanto que el Valuador proporciona una estimacin del valor del activo a los directores y(o contadores de la entidad, son ellos los que deciden se la estimacin de valor satisface la prueba de Valor Razonable.
El Valor Razonable incorpora el concepto de Valor de Mercado. Sin embargo, el trmino Valor Razonable es un trmino genrico usado en contabilidad. El concepto de Valor Razonable es ms amplio del el de Valor de Mercado, que es especfico de la propiedad. El Valor Razonable puede comprender un sustituto de Valor de Mercado en circunstancias en las que no es fcilmente identificable el Valor de Mercado. A6.4.1 el Valor Razonable se usa en las IAS en diversas circunstancias (con la misma definicin y significado general) al contabilizar tanto activos como pasivos, incluyendo contabilidad de arrendamientos, costos de pensiones, combinaciones de empresas, reconocmiento de ingresos, e instrumentos financieros as como en las revaluaciones de activos. De hecho, se usa en diversas Normas Internacionales de Valuacin. el Valor Razonable de un activo para los fines de los estados financieros variar, por lo tanto, dependiendo de las circunstancias particulares y puede no necesariamente incluir Valuadores. El Valor Razonable sera Valor de Mercado cuando hay un mercado. Cuando no hay mercado, deben usarse otras tcnicas como el costo de reposicin depreciado para estimar el Valor Razonable. Se pretende que la estimacin resultante represente lo podra ser el Valor Razonable. El Valor Razonable como se aplica a propiedades de inversin se define en detalle en la IAS 40. En el Apndice B de la IAS 40, la IASB reconoce que la profesin de Valuacin tendr un papel importante en la puesta en prctica de la Norma (IAS 40). De conformidad con esto, al desarrollar esta orientacin sobre el Valor Razonable de propiedad de inversin, la Junta consider no solamente orientacin similar en (su) otra literatura, sino tambin las Normas Internacionales de Valuacin (NIV). La IASB tambin cree que (su) concepto de Valor Razonable es similar al concepto de Valor de Mercado del IVSC y que la orientacin en los prrafos 29 30 y 32 38 de la Norma (IAS 40) es, en esencia (y en gran parte textualmente tambin) idntica que la orientacin en la AIV 1. La definicin de Valor Razonable que se usa en las Normas de contabilidad intencionalmente es menos precisa que la definicin de Valor de Mercado de la NIV puesto que necesita englobar una gran variedad de circunstancias. El Valor de Mercado se usa generalmente en contabilidad como una medida ms precisa, siguiendo el concepto de Valor de Mercado de las NIV, y es una forma ms precisa de satisfacer la definicin de Valor Razonable, que es adecuada en circunstancias particulares.

106

A6.5 El valor neto realizable es el precio estimado de venta de un activo en el curso normal de la operacin, menos los costos estimados para terminar su produccin y los necesarios para llevar a cabo la venta (IAS 2). El valor neto realizable se usa slo en el contexto de la IAS 2, Inventarios, para propiedades que se tienen para desapropiacin. En esas circunstancias, la cifra igualara con el Valor de Mercado menos costos de venta en donde se satisfacen todos los requerimientos de la definicin de Valor de Mercado. A6.6. La propiedad de inversin se selecciona para tratamiento individual bajo la IAS 40. A la propiedad de inversin son aplicables esencialmente los mismo principios que a otros activos no corrientes del balance general, salvo que en donde una entidad elige el modelo contable de costo, tambin debera revelar el Valor Razonable de su propiedad de inversin. Hay tambin dos diferencias en el tratamiento de la propiedad de inversin bajo el modelo de Valor Razonable: 1) no hay depreciacin, y 2) los cambios en Valor Razonable van al estado de ingresos, y no a excedente por revaluacin.
A6.6.1 Una entidad debera aplicar el modelo elegido a toda su propiedad de inversin. El cambio de un modelo a otro debera hacerse solamente si el cambio resultara en una presentacin ms apropiada. La IAS 40 seala que es altamente improbable que tal fuera el caso para el cambio del modelo de Valor Razonable al modelo de costo. A6.6.2 Equipo. Hay necesidad de evitar el doble conteo de la propiedad de inversin y activos y pasivos reconocidos por separado. El equipo integral, como elevadores y acondicionadores de aire, normalmente se incluye en la propiedad de inversin ms que reconocerse por separado. A6.6.3 Gastos Futuros de Capital. El Valor Razonable de la propiedad de inversin no refleja los gastos futuros de capital que mejorarn o acrecentarn el activo y no refleja los beneficios futuros relacionados con este gasto futuro. La interpretacin del IVSC es que, en tanto que el Valor de Mercado refleja gasto potencial para beneficiar la propiedad (as como los riesgos e incertidumbre asociados con cualquier suceso futuro), en el clculo actual no puede suponerse certeza alguna de que el suceso llegue a tener lugar. A6.6.4 Fiabilidad. El la IAS 40, prrafo 47, hay una suposicin disputable de que una entidad podr determinar con fiabilidad el Valor Razonable de una propiedad de inversin de manera continua. Sin embargo, se reconoce que no siempre es posible lograrlo. A6.6.4.1 Propiedades de Reciente Adquisicin. En el caso de propiedad de reciente adquisicin, puede ser evidente que al principio no puede medirse el Valor Razonable con fiabilidad. En tales casos, una entidad debe medir esa propiedad de inversin conforme al tratamiento de punto de referencia de la IAS 16 y seguir aplicndolo hasta la desapropiacin de la propiedad. Esto debe identificarse y revelarse por separado. A6.6.4.2 Propiedad de Inversin Existente. Si una entidad ha registrado previamente una propiedad de inversin a su Valor Razonable, deber seguir hacindolo as hasta la desapropiacin (o hasta que sufra cambio sustancial tal como ocupacin del dueo o remodelacin) an si la evidencia para su medicin a Valor Razonable pasa a ser menos disponible.

A6.7 Intereses Financieros. Estos se tratan de acuerdo con las siguientes Normas Internacionales de Contabilidad:
IAS 11. Contratos de Construccin. Esta Norma prescribe el tratamiento de las ganancias derivas de un contrato de construccin como una partida de ingresos. El derecho a participacin en el capital que se obtiene por un resultado exitoso de un desarrollo inmobiliario se tratara como un activo contingente conforme a la Ias 37. Provisiones. Pasivos Contingentes y Activos Contingentes. IAS 27. Estados Financieros Consolidados y Contabilizacin de las Inversiones en Subsidiarias. Esta Norma se aplica a la preparacin y presentacin de estados financieros consolidados de un grupo de entidades bajo el control de una controladora y a las inversiones en subsidiarias, dentro de los estados financieros individuales que la controladora presenta por separado. Prescribe como han de reflejarse los intereses minoritarios en una

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subsidiaria. Un activo de la subsidiaria debera valuarse en su totalidad de acuerdo con las Normas Internacionales de Valuacin antes de contabilizar cualesquiera intereses minoritarios. IAS 28. Contabilizacin de las Inversiones en Empresas Asociadas. Una asociada es una empresa en la que el inversionista posee una influencia significativa, pero no es una empresa subsidiaria ni un negocio en conjunto suyo. Se prescriben dos mtodos para el tratamiento de las inversiones en una asociada: un mtodo de la participacin y un mtodo de costo. Un activo de la asociada se valuara en su totalidad de conformidad con las Normas Internacionales de Valuacin. Un Valuador de Empresas podra informar sobre el valor del capital propio. IAS 31. Informacin Financiera Sobre los Intereses en Negocios Conjuntos. Esta Norma es aplicable en la contabilizacin de los intereses en negocios conjuntos y en la informacin de los activos, pasivos, ingresos y gastos de negocios conjuntos en los estados financieros de los participantes en un negocio conjunto e inversionistas independientemente de las estructuras o formas bajo las cuales se desarrollan las actividades del negocio conjunto. Considera en cada caso operaciones, activos y entidades conjuntamente controladas y prescribe la consolidacin proporcional como un tratamiento de punto de referencia con el mtodo de participacin como tratamiento alterno. Un activo de un negocio conjunto se valuara en su totalidad de conformidad con las Normas Internacionales de Valuacin previo a la consolidacin proporcional en estados financieros de los participantes en un negocio conjunto o inversionistas. Un Valuador de Empresas puede informar sobre el valor del capital propio. IAS 32. Instrumentos Financieros: Presentacin e Informacin a Revelar. Se define un instrumento financiero como cualquier contrato que da lugar, simultneamente, a un activo financiero en una entidad y un pasivo financiero o instrumento de capital en otra entidad. La Norma especficamente excluye intereses reconocidos o revelados conforme a las IAS 27, 28 y 31 como se ha descrito. Los ejemplos de instrumentos financieros incluyen depsitos de efectivo, prstamos, bonos, recibos de depsito20, opciones, derivados y arrendamientos financieros. Para cada clase de activo financiero y pasivo financiero, tanto reconocido como no reconocido, una entidad debe revelar informacin sobre Valor Razonable. Si no es prctico hacerlo se requieren otras revelaciones. El Valor Razonable de un instrumento financiero puede determinarse a partir del Valor de Mercado o por otra metodologa reconocida, la cual siempre deber revelarse junto con las suposiciones significativas. i) Se da una definicin especfica al Valor de Mercado dentro de la IAS 32, en los siguientes trminos. Valor de Mercado es la cantidad que se puede obtener por la venta, o que se puede pagar por la adquisicin, de un instrumento financiero en un mercado activo. Se define un mercado activo en la IAS 38 (vase adelante). ii) Por lo tanto, deber notarse que esto difiere significativamente de la definicin de Valor de Mercado prescrita por la IVS 2, Base de Valuacin de Valor de Mercado. iii) Cuando un instrumento financiero se intercambia en una mercado activo y lquido, su precio de cotizacin proporciona la mejor evidencia de Valor Razonable. Cierto instrumentos financieros en efecto estn comprendidos dentro de las habilidades e incumbencia de los Valuadores, quienes valuarn e informaran sobre tales activos de conformidad con Las Normas Internacionales de Valuacin. Un arrendamiento financiero, definido y descrito en la IAS 17, Arrendamientos, se identifica en la IAS 32, Apndice A.6 como un instrumento financiero. Ciertos edificios, que se tienen bajo arrendamiento pueden entenderse en la categora de arrendamientos financieros, en contraposicin a los arrendamientos de terreno, que son arrendamientos operativos y como tales no se consideran como instrumentos financieros. IAS 37. Provisiones. Pasivos Contingentes y Activos Contingentes. Esta Norma determinara el tratamiento de los derechos potenciales a la participacin de capital que se obtiene por un
20

Warrants 108

resultado exitoso de un contrato de construccin inmueble. Un activo contingente se revela, pero nos e reconoce, conforme a la IAS 37 cuando un es probable un flujo de beneficios hacia la empresa. Cuando la realizacin es casi cierta, el activo ya no es un activo contingente y se reconoce segn otra norma apropiada. Un pasivo contingente tal como el posible requerimiento para limpiar contaminacin causada por sustancias riesgosas se revelara conforme esta Norma y se reconocera como pasivo una vez que se hubiera convertido en una obligacin probable. IAS 38 Activos Intangibles. Esta Norma prescribe la contabilizacin y revelacin de activos intangibles que se tratan especficamente en otras Normas Internacionales de Contabilidad. Excepcionalmente. Los activos intangibles individuales producto de una valuacin de empresas (ver NO 6, Valuaciones de Empresas), puede reflejarse en los estados financieros a un importe revaluado, conforme un tratamiento alterno permitido, siempre quesean susceptibles de valuacin fiable por referencia a un mercado activo. Se define un mercado activo como un mercado en el que se dan todas las condiciones siguientes: a) los bienes o servicios ofrecidos en el mercado son homogneos; b) se pueden encontrar en todo momento compradores o vendedores para un determinado bien o servicio; y c) los precios estn disponibles para el pblico. Los ejemplos dados incluyen, permisos de taxi transferibles, licencias de pesca, y cuotas de produccin.

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Valuacin Para Informacin Financiera

Anexo B

rbol de Decisin

rbol de Decisin

IVSC International Valuation Standards Committee

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rbol de Decisin El Anexo B reproduce el Apndice A de la Norma Internacional de Contabilidad, IAS 40. Propiedad de Inversin, que es un rbol de decisin mediante el cual se resume como determina una entidad si aplica la IAS 40 para propiedad de inversin; IAS 16, Propiedad, Planta y Equipo, para propiedad ocupada por el dueo; o IAS 2, Inventarios, para propiedad que se tiene para venta en el curso ordinario de negocios.
INICIO

Si

SE TIENE LA PROPIEDAD PARA VENTA EN EL CURSO ORDINARIO DE NEGOCIOS NO EST OCUPADA

POR EL DUEO LA NPROPIEDAD O ?

USAR IAS 2

Si

USAR IAS 16 (TRATAMIENTO

DE PUNTO DE REFERENCIA O EL ALTERNO PERMITIDO) USAR IAS 16 (TRATAMIENTO DE PUNTO DE REFERENCIA O EL ALTERNO PERMITIDO HASTA LA TERMINACIN)

EST EN PROCESO DE CONSTRUCCIN O DE DESARROLLO? No ES UNA PROPIEDAD DE

INVERSIN

SI

QUE MODELO SE SELECCIONA PARA TODAS LAS PROPIEDADES DE INVERSIN?

MODELO DE COSTO

USAR IAS 16 (PUNTO DE REFERENCIA) CON REVELAICON DE LA IAS 40

MODELO DE VALOR RAZONABLE

USAR IAS 40

Nota: En casos excepcionales conforme al modelo de valor razonable, la evidencia puede indicar claramente que la entidad no podr determinar el valor razonable sobre una base continua de manera fiable. Una entidad mide la propiedad usando el tratamiento de punto de referencia de la IAS 16, y mide todas sus dems propiedades de inversin al valor razonable.

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Valuacin Para Informacin Financiera

Anexo B

rbol de Decisin

rbol de Decisin

IVSC International Valuation Standards Committee

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rbol de Decisin El siguiente rbol de decisin puede utilizarse para determinar que constituye una propiedad de inversin. Clasificacin de Activos para la IAS 16 y la IAS 40 para Propsito de Valuacin
ACTIVO INMOBILIARIO
SI SE TRATA DE UN ACTIVO EXCEDENTE PARA LOS REQUERIMIENTOS DE A ENTIDAD O TIENE STA LA INTENCIN DE VENDERLO?

NO

SI

EST CLASIFICADA LA PROPIEDAD COMO UNA INVERSIN?

NO

IAS 40

IAS 16

VALOR RAZONABLE

VALOR RAZONABLE

VALOR NETO DE VENTA

ES UNA PROPIEAD ESPECIALIZADA?

NO

SI

VALOR DE MERCADO

VALOR DE MERCADO

VALOR DE NO-MERCADO

VALOR DE MERCADO MENOS COSTOS DE DESAPROPIACIN

COSTO DE REPOSICIN DEPRECIADO

113

Aplicacin Internacional de Valuacin 2

Valuacin para Propsitos de Prstamo

Introduccin Alcance Definiciones Relacin con las Normas de Contabilidad Aplicacin Discusin

Exigencias de Revelacin
Previsiones de Desviacin Fecha de Vigencia

IVSC International Valuation Standards Committee

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Aplicacin Internacional de Valuacin 2 Valuacin para Propsitos de Prstamo

1.0 Introduccin
1.1 El objetivo de la Aplicacin Internacional de Valuacin 2 (AIV 2) es ofrecer orientacin a los Valuadores al prepara valuaciones para garanta de crdito, hipotecas y obligaciones. La AIV 2, proporciona un marco dentro del cual los Valuadores pueden desempear encomiendas de valuacin para instituciones de prstamo y otras que proporcionan financiamiento que habr de ser garantizado con activos fijos especficos ms que por el crdito general de un individuo o empresa. La asesora de los Valuadores puede ampliarse a otras reas, pero esta Norma slo se ocupa de las valuaciones de propiedades para garanta de crdito, hipotecas y obligaciones. 1.2 Muchos arreglos de financiamiento se garantizan mediante activos especficos. Las garantas que se aceptan para un prstamo, hipoteca u obligacin en otros arreglos de financiamiento pueden definirse mas ampliamente. En algunas instancias se compromete el como garanta valor neto de una empresa sin tomar en cuenta los activos especficos. Los Valuadores normalmente se refieren a Valor de Mercado al valuar activos especficos para garantizar un financiamiento. En ocasin podrn tratar con Valor de Negocio en Marcha, Valor de Liquidacin u otros tipos de valor dependiendo de las leyes, circunstancias y los requerimientos de la parte garantizada, pero aquellos que proporcionan financiamiento generalmente se interesan en el Valor de Mercado. 1.3 An cuando los inmuebles varan en cuanto a ubicacin, utilidad, edad, adecuacin y otros factores, los principios de valuacin no varan. Es importante que los Valuadores apliquen consistentemente los principios de valuacin dentro de los alcances de stas Normas, realizando evaluaciones objetivas que sean pertinentes a las necesidades de y claramente entendidas por, los usuarios de la valuacin. 2.0 Alcance 2.1 Esta Aplicacin se aplica en todas las circunstancias en que se requieran Valuadores para aconsejar o informar a instituciones de prstamo u otros proveedores de capital de deuda cuando el objetivo de la valuacin se relaciona con prestamos, hipotecas u obligaciones. Esta Norma deber verse como una extensin de la Norma IVSC 1.

Definiciones
3.1 Valor de Mercado como se define en la IVS 1 sigue siendo el fundamento del trabajo del Valuador. Se define como: Valor de Mercado es el monto estimado por el cual se intercambiara una propiedad a la fecha de valuacin entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociacin directa despus de adecuada comercializacin en la que las partes hayan actuado cada cual con conocimiento, prudencia y sin coaccin. Se usa el trmino propiedad en el epgrafe 3.1 porque el enfoque de este documento es la valuacin de propiedades. El uso del trmino propiedad debera ayudar a distinguir valuaciones para prstamos y otros tipos de encomiendas de valuacin de aquellas para informes financieros que tratan con los activos reflejados en los libros de una empresa/entidad. 3.3 Todos los mtodos de medicin, tcnicas y procedimientos para valuacin de Valor de Mercado llevarn, si son aplicables y si se aplican de manera apropiada y correcta, a una expresin comn de Valor de Mercado cuando se basan en criterios de mercado. Los mtodos de Comparacin de Ventas y otros de comparacin de mercado debern partir de observaciones de mercado. Los costos de construccin y la depreciacin debern determinarse haciendo referencia a un anlisis de estimacin de costo y depreciacin acumulada basados en el mercado. El enfoque de capitalizacin del ingreso o el mtodo de flujo de caja descontado (FCD) debern basarse en flujos de caja determinados por el mercado o en tasas de retorno tomadas del mercado. An cuando los datos disponibles y las circunstancias relacionadas con el mercado o el activo en si determinarn los mtodos de valuacin ms pertinentes y 3.2

115

3.4

3.5

3.6

4.1.

apropiados, el resultado de usar cualquiera de los procedimientos antes dichos debe ser Valor de Mercado si cada mtodo se basa en datos obtenidos del mercado. La forma en que normalmente se realizara el inmueble en el mercado abierto establece la diferencia de aplicabilidad de los diversos enfoques o procedimientos de estimar el Valor de Mercado . Cuando se basa en informacin de mercado, cada mtodo es un mtodo comparativo. En cada situacin de valuacin uno o mas mtodos son generalmente mas representativos de las actividades del mercado (abierto). El Valuador considerar cada mtodo en toda comisin de Valor de Mercado y determinar cuales mtodos son mas apropiados. Aquellos que busquen garantas para un financiamiento o traten de evaluar el estado de esa garanta, algunas veces habrn de solicitar valuaciones sobre base distinta del Valor de Mercado. En esas circunstancias el Valuador deber obtener las definiciones reglamentarias que puedan ser aplicables y proceder con cualquier valuacin sobre una base distinta del Valor de Mercado slo si esa valuacin no es contraria a las leyes y reglamentos aplicables y no habr de ser desorientadora en cualquier otro sentido. Bajo tales circunstancias es usual para los Valuadores incluir una estimacin de Valor de Mercado u otra informacin de ese tipo en relacin al punto en que una estimacin no de Valor de Mercado pueda diferir del Valor de Mercado. La Norma IVS 2 proporciona definiciones de valor que difieren del Valor de Mercado. El Valuador deber tener particular precaucin para evitar cualquier situacin en que estimaciones de Valor de NoMercado puedan confundirse estimaciones de Valor de Mercado. An cuando puede haber circunstancias en las que son apropiadas estimaciones de Valor no de Mercado, quienes utilizan tales valuaciones debern ser advertidos que tales valores pueden no ser y generalmente no son, realizables en el mercado. 4.0 Relacin con las Normas de Contabilidad Las valuaciones realizadas para revelacin financiera pblica no necesariamente satisfacen las mismas calificaciones que aquellas que se realizan en conexin con garanta de prstamo, hipoteca u obligaciones. Por ejemplo, el concepto de Costo de Reposicin Depreciado (CRD), cuando se usa como un sustituto para un valor relacionado con el mercado, generalmente no es apropiado para fines de garanta. Uno de los principios en que se sustenta la valuacin para informes financieros es el supuesto de continuidad de la empresa o del negocio. Consecuentemente, puede requerirse que al Valuador que tase el valor de activos empresarios como propiedad inmueble para la cual hay un mercado limitado o no existe mercado. Sin embargo, esa suposicin no se aplica a propiedad contra la cual se han de garantizar prstamos. 5.0 Aplicacin Para realizar valuaciones que cumplen con esta Aplicacin y con los Principios de Valuacin Generalmente Aceptados (PVGA), es obligatorio que los Valuadores se adhieran a todas las secciones del Cdigo de Conducta de las NIV relativas a tica, Competencia, Revelacin e Informacin (secciones 4, 5, 6 y 7). 5.1 Al llevar a cabo valuaciones de activos cuyos resultados hayan de usarse para obtener prestamos, hipotecas y obligaciones, los Valuadores normalmente debern estimar el Valor de Mercado de tales activos conforme a estas Normas Internacionales. 5.2 Cuando las circunstancias, reglamentacin y leyes proveen o exigen desviacin con relacin al Valor de Mercado y slo en tales circunstancias, los Valuadores debern aplicar aquellas definiciones de valor y los procedimientos que sean apropiadas. Esta desviacin deber claramente sealarse y explicarse en el certificado o informe de valuacin, junto con una identificacin y definicin del tipo de valor estimado y una explicacin de las razones que justifican la desviacin. Si hay una diferencia substancial entre el Valor de Mercado de los activos y un tipo de valor alterno del cual se informe, este hecho debe asentarse en el certificado o informe de valuacin y discutirse con el cliente. 5.3 La base para la contratacin del Valuador debe quedar claramente asentada en cualesquiera informes o certificados que hayan de usarse por terceros y todos los informes debern presentarse en tal forma que no permitan que personas razonables la puedan considerar

116

desorientadora. La conclusin de valuacin se reportara de conformidad con la NIV 3, Informes de Valuacin. 5.4. En ciertos Estados, las normas de ejercicio profesional de la valuacin establecen requisitos especficos para la valuacin de inmuebles asociados con prestamos, hipotecas y obligaciones. Generalmente el cumplimiento con sus requerimientos produce resultados que son compatibles con esta Norma Internacional, an cuando la observancia de esta es un asunto separado. Cualesquiera desviaciones debern explicarse claramente. 5.5 Un alto porcentaje de los crditos corporativos y privados de bancos y otras instituciones financieras se obtienen mediante un gravamen sobre activos especficos. Para aceptar la comisin de valuar en tales circunstancias los Valuadores debern tener un entendimiento comprensivo de los requisitos de tales instituciones y de la estructura de los trminos y arreglos de acuerdo de prstamo. Algunas veces los prestamistas requieren que se mantengan confidenciales algunos trminos concernientes al prstamo especfico, pero esto no libera al Valuador de la obligacin de tener un conocimiento general del proceso de prstamo. 5.6 El Valuador debe exponer la valuacin en el contexto del mercado y proveer una evaluacin de los riesgos relacionados con la propiedad que se est valuando, tanto en el presente como en el futuro. Cualquier volatilidad inusual en el valor de la propiedad especfica o del mercado de propiedades comparables, debe mencionarse en el Informe o Certificado de Valuacin. 5.7 Informes y estimaciones de valuacin claros, objetivos, pertinentes y entendibles son importantes para todas las valuaciones para prstamos que hayan de garantizarse mediante activos inmobiliarios. Las valuaciones cuyo propsito se relaciona con obligaciones, cuando estas tienen una cotizacin pblica, pueden caer dentro de reglas especiales. Los Valuadores debern constatar, entender y cumplir con todos los requisitos especiales relativos a tales valuaciones. 5.8 El Valuador deber hacer las revelaciones que resulten apropiadas a una encomienda dada y debern satisfacer las Normas de informacin que se discuten en la NIV 3, Informes de Valuacin y en la seccin 7, que se presenta adelante. 6.0 Discusin 6.1 En general los requisitos de las valuaciones para prstamos que han de garantizarse por activos inmobiliarios son similares a las que corresponden a otras comisiones de Valor de Mercado. En particular, es necesario establecer e informar en relacin a la base para cualquier desviacin con respecto a las normas. Como se discute adelante, varios tipos de propiedades requieren consideracin especial. 6.2 Propiedades de inversin 6.2.1 Las propiedades generadoras de ingresos se valan usualmente de manera individual, pero las instituciones de crdito pueden desear saber el valor del inmueble como parte de un cartera inmobiliaria. En tales circunstancias, deber expresarse claramente la distincin entre esos enfoques potencialmente diferentes. 6.2.2 A los prestamistas interesa en particular conocer la opinin del Valuador sobre la seguridad del servicio de la deuda sobre un prstamo o la capacidad del inmueble de satisfacer los pagos de inters y el pago al principal (en donde sea aplicable) a lo largo del plazo de prstamo. 6.2.3 Para inmuebles de inversin, se recomienda que los Valuadores distingan entre rendimientos brutos apalancados y sin apalancamiento. De manera similar, se debern asentar las referencias a Tasas Internas de Retorno (TIR) sea que estn o no apalancadas por la deuda. Tambin explicarse cualquier consideracin impositiva especial debe. 6.3 Inmuebles ocupados por el propietario 6.3.1 Los inmuebles ocupados por el propietario debern valuarse sobre la base de posesin vacante, v. g., tierra o inmueble con edificaciones sobres la que se tienen derechos de propiedad pero que no est ocupada en la actualidad, y tomando en cuenta el uso mejor y

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mas productivo.21 Esto no presume la exclusin del propietario como parte del mercado, pero si requiere que cualquier ventaja especial de la ocupacin por el propietario, que pudiera no reflejarse en una valuacin del negocio, se separe del valor de la propiedad. En el caso de incumplimiento del arreglo financiero, la garanta para el financiamiento solamente se puede asegurar mediante un cambio de ocupante. Si se requiere que el Valuador produzca un base de valuacin diferente, el certificado o informe de valuacin tambin deber referir el valor derivado de la investigacin de mercado de ventas inmuebles similares en posesin vacante. 6.4 Propiedades especializadas 6.4.1Las propiedades especializadas, que por definicin tienen limitada posibilidad de comercializacin y derivan su valor de ser parte de una empresa (ver Conceptos y Principios Generales de Valuacin, prrafo 8.2 y AIV 1, prrafo 6.2 y sig.), pueden no ser adecuados como garanta separada para prestamos. Si se han de ofrecer como garanta de prstamo individual o colectivamente, debern valuarse sobre la base de su uso mejor y mas productivo suponiendo posesin vacante, explicando todas las suposiciones ampliamente. De conformidad con la AIV 1, el mtodo de valuacin de costo de reposicin depreciado se aplica usualmente a inmuebles especializados cuando se carece de datos de mercado, pero no debe confundirse con mtodos de mercado (incluyendo un enfoque de costo basado enteramente en el mercado) en valuaciones para garanta de crdito. 6.5 Propiedades Normalmente Valuados como Entidades de Comercio 6.5.1 Ciertas clases de inmuebles, incluyendo pero no limitadas a hoteles y otros negocios relacionados con el esparcimiento, usualmente se valan conforme a una cuidadosa tasacin del nivel de ingreso sostenible que se deriva de la informacin contable o sus proyecciones, excluyendo cualquier ventaja comercial que se deriva de contar con un operador con dotes de administracin superiores a la media. En tales casos debe hacerse saber al prestador la diferencia significativa en valor que puede existir entre un negocio en operacin y uno en el que o: 6.5.1.1 El negocio est cerrado; 6.5.1.2 Se ha retirado el inventario; 6.5.1.3 Las licencias, certificados, acuerdos de franquicia o los permisos han sido retirados o estn en riesgo; 6.5.1.4 El inmueble ha sido afectado por vandalismo; o existen 6.5.1.5 Otras circunstancias que pueden impedir el comportamiento en futura operacin. 6.5.2 El Valuador puede tambin ampliar su asesora para cubrir fluctuaciones futuras potenciales en el estado del inmueble como garanta. Por ejemplo, si el flujo de caja libre del inmueble depende fuertemente de un determinado inquilino, inquilinos de una sola industria u otra condicin que pudiera causar inestabilidad en el futuro, el Valuador deber sealar estos hechos en el informe o certificado de valuacin. En ciertos casos la determinacin del valor del inmueble para uso alterno con posesin vacante puede ser apropiado. 6.6 Propiedades para Desarrollar

21

En algunos textos se traduce la expresin inglesa best and highest use, como mayor y mejor uso. Se ha preferido, en este caso la frase consignada, que se entiende refleja mejor la idea. N. de. T. 118

6.6.1 Las propiedades que no generan ingreso y que se tienen para desarrollo o como sitios para desarrollo con edificios no especializados debern valuarse considerando los controles y limitaciones existentes y potenciales para el desarrollo. Cualquier suposicin en relacin a factores de planificacin y otros sustantivos debe ser razonable y debe expresamente anotarse en el certificado o informe de valuacin. 6.6.2 La periodicidad y programacin de desembolso en el contrato de prstamo debe discutirse con el prestador y proveer valuaciones de merado peridicas a lo largo del ciclo de desarrollo. 6.6.3 El mtodo apropiado para la valuacin de inmuebles para desarrollar depender de estado del inmueble para desarrollar a la fecha efectiva de valuacin y el grado al que el inmueble pueda pre venderse o pre rentarse. El mtodo debe discutirse y acordarse con el prestamista antes de emprender la valuacin. El Valuador debe tener cuidado de: 6.6.3.1 Tomar en cuenta las diferencias de tiempo entre la fecha de terminacin del desarrollo y la fecha efectiva de valuacin. El efecto adicional de los requisitos de desarrollo sobre costos e ingresos, usando descuento de valor presente cuando sea apropiado, habr de reflejarse en este anlisis; 6.6.3.2 Indicar adecuadamente los cambios anticipados en el mercado durante el periodo de desarrollo remanente; 6.6.3.3 Considerar de manera apropiada e indicar los rangos de riesgos asociados con el desarrollo; y 6.6.3.4 Considerar y revelar cualesquiera relaciones especiales conocidas entre las partes involucradas en el desarrollo. 6.7 Activos No Renovables 6.7.1Hay problemas especiales asociados con las valuaciones de activos no renovables. Debe darse especial atencin a la duracin y perfil del prstamo incluyendo fecha de pago de inters y capital en cuanto se relacionan con la amplitud el activo y el programa establecido para su extraccin o uso. 6.7.2 Un alquiler que exceda la renta econmica y por tanto crea una ventaja especial para el arrendador, puede constituir un activo inmobiliario asociado con el bien raz al que se aplica. En tales casos el arrendamiento puede constituir un activo consumible ya que cualquier valor atribuible disminuye conforme se van cubriendo las rentas y el trmino del contrato disminuye. 6.8 El Valuador 6.8.1 La naturaleza y amplitud de la encomienda son particularmente importantes para el Valuador y para el usuario de los servicios del Valuador. 6.8.2 En algunas jurisdicciones la legislacin de los servicios financieros requiere autorizacin o registro especial cuando la asesora se refiere no solamente al valor del inmueble, sino tambin al aspecto de valores tales como capital, mezzanine* y otros intereses participativos, esquemas de inversin colectiva o crditos sindicados. 6.8.3 Debido a las especiales circunstancias fiduciarias involucradas con la mayora de los contratos de garanta de crdito, hipoteca y obligaciones, es particularmente importante que el Valuador sea independiente mas que relacionado con una de las partes involucradas
*

El trmino mezzanine implica en la prctica Anglo Sajona un concepto de apalancamiente esencialmente financiero relacionado con los bienes inmuebles en particular. Un prstamo mezzanine sera un prstamo menos convencional que queda respaldado o garantizado por una parcela especificada de inters en bienes reales pero no por el activo fsico. Se utiliza el trmino en la lengua original por no haberse encontrado el equivalente en la literatura financiera mexicana. (N. del T.) 119

en la relacin financiera actual o proyectada. Tambin es importante que el Valuador posea o pueda obtener, experiencia apropiada en relacin al tipo particular de inmueble y ubicacin para la propiedad involucrada. 7.0 Requisitos de Revelacin 7.1 Los informes de valuacin no deben ser desorientadores. En general tales informes preparados para valuaciones de acuerdo con la Norma IVSC 3 satisfarn los requisitos de informacin que se discuten en la Seccin 5 de la Norma IVSC 1. En particular debern contener una referencia especfica a la definicin de Valor de Mercado como queda estipulada en esta Norma TIAVSC, junto con referencia especfica a como se visto en trminos de su utilidad y uso mejor y mas productivo el inmueble. 7.2 Tales valuaciones tambin debern referirse a la fecha especfica de valuacin (la fecha ala cual se aplica el estimado de valor), el propsito y funcin de la valuacin y aquellos criterios que sean pertinentes y apropiados para asegurar la adecuada y razonable interpretacin de lo investigado por el Valuador, sus opiniones y conclusiones. 7.3 An cuando el concepto, uso y aplicacin de expresiones alternas de valor puede ser apropiado bajo ciertas circunstancias, el Valuador deber asegurarse de que tales valores alternos, si se determinan y reportan, son legales y apropiados y no pueden interpretarse como representacin del Valor de Mercado.. 7.4 Al informar una estimacin de Valor de Mercado para garanta de prstamo, hipotecas y obligaciones, el Valuador deber: 7.4.1 Exponer completa e inteligiblemente la valuacin y el informe de valuacin de manera que no se preste a desorientar. 7.4.2 Proporcionar suficiente informacin para permitir a quienes lean y se apoyen en el informe un completo entendimiento de los datos, razonamiento, anlisis y conclusiones que soportan las determinaciones, opiniones y conclusiones del Valuador. 7.4.3 Estipular cualesquiera suposiciones o condiciones limitantes sobre las cuales se basa la valuacin. 7.4.4 Claramente identificar y describir el inmueble que se vala. 7.4.5 Identificar el inters o los intereses que se valan. 7.4.6 Definir el valor que se estima e indicar el propsito de la valuacin, la fecha efectiva de valuacin y la fecha del informe. 7.4.7 Explicar total y completamente las bases de valuacin aplicada y las razones para su aplicacin y conclusiones. 7.4.8 Incluir un certificado profesional de objetividad, imparcialidad, aportaciones profesionales, aplicabilidad de Normas y otras revelaciones relevantes, debidamente firmado. 8.0 Disposiciones de Desviacin 8.1 Al ceirse a esta Aplicacin, cualesquiera desviaciones debern conformar con las directrices marcadas en la NIV 3, Informes de Valuacin. 9.0 Fecha de Vigencia 9.1 Esta Norma Internacional entr en vigor el 1de julio de 2000.

120

Notas de Orientacin Nota de Orientacin 1: Propiedad Inmobiliaria Nota de Orientacin 2: Intereses sobre Arrendamiento Nota de Orientacin 3: Valuacin de Planta y Equipo Nota de Orientacin 4: Valuacin de Activos Incorpreos Nota de Orientacin 5: Valuacin de Propiedad Personal Nota de Orientacin 6: Valuacin de Empresas Nota de Orientacin 7: Consideracin de Sustancias Peligrosas y Txicas en Valuacin. Nota de Orientacin 8: Costo de Reposicin Depreciado (CRD) Anexo Nota de Orientacin 9: Anlisis de Flujo de Caja Descontado para Valuaciones de Mercado y de No Mercado Nota de Orientacin 10: Valuacin de Propiedades Agrarias Nota de Orientacin 11: Revisin de las Valuaciones

IVSC

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International Valuation Standards Committee Nota Internacional de Orientacin de Valuacin No. 1

Valuacin de Propiedad Inmobiliaria (Revisada en 2003)

1.0 Introduccin 1.1 Los Conceptos y Principios Generales de Valuacin del Comit Internacional de Normas de Valuacin fijan trminos y conceptos que son fundamentales para todas las valuaciones. El propsito de esta Nota de Orientacin No. 1 (NO 1) es ampliar esos fundamentos para que sean mejor entendidos en la valuacin de bienes o propiedad inmueble. 1.2 La propiedad inmobiliaria constituye una porcin sustancial de la riqueza del mundo. Si las operaciones de los mercados inmobiliarios han de establecerse sobre valuaciones confiables, debe haber Normas generalmente acordadas mediante las cuales los Valuadores determinen e informen sobre el Valor de Mercado y otros tipos de valores. El debido entendimiento y correcta aplicacin de esta Norma inevitablemente promover la viabilidad de transacciones internacionales y domsticas sobre propiedad inmobiliaria, mejorar posicin relativa de la propiedad inmueble entre otras alternativas de inversin y reducir las instancias de fraude y abuso. 1.3 El trmino propiedad en sentido legal puede definirse como la apropiacin ms que como la entidad fsica de tierra, edificio y bienes muebles personales. En este contexto, el IVSC identifica cuatro tipos generales de propiedad: 1.3.1 Propiedad Inmueble (NO 1) 1.3.2 Propiedad Mueble (NO 3, 4 y 5) 1.3.3 Empresas (NO 6) 1.3.4 Intereses Financieros 1.4 Como con otros tipos de propiedades, hay mtodos comnmente acordados y generalmente aceptados para valuar propiedad inmobiliaria. Es importante para el Valuador y los usuarios de los servicios de valuacin que los mtodos apropiados sean completamente entendidos, competentemente aplicados y satisfactoriamente explicados. Al satisfacer este objetivo, los Valuadores contribuyen a la validez y confiabilidad de las estimaciones de Valor de Mercado y por tanto, al bienestar de los mercado en los que ejercen. 1.5 La promocin del entendimiento y el evitar abusos en el mercado requieren que el Valuador y el usuario de los servicios de valuacin distingan claramente entre los tipos de propiedad. El no hacerlo puede dar por resultado decisiones de mercado impropias o equivocadamente tomadas y mala interpretacin de los valores que se reportan. Sobre o sub valuar es un resultado comn cuando se confunden mezclan los tipos de propiedad. Lo mismo es cierto cuando la terminologa o comunicacin se exponen indistinta o equivocadamente. 1.6 Los Valuadores de propiedad inmobiliaria reconocen las complejidades de los mercados y los bienes races que se compran y venden en ellos. Las diferencias en los mercados de bienes races y en entre las propiedades individuales se reflejan con precisin y confiabilidad cuando se siguen los Principios de Valuacin Generalmente Aceptados. 1.7 En todos los Estados asociados al IVSC, se reconoce que la valuacin de bienes inmuebles requiere educacin, entrenamiento y experiencia especiales. As como el surgimiento de sociedades profesionales de valuacin al nivel nacional atestigua la necesidad que tiene el mercado de Valuadores competentes y altamente ticos dentro de cada pas, la globalizacin de los mercados inmobiliarios y el establecimiento del IVSC reflejan la necesidad en el mercado de que los Valuadores adopten mtodos consistentes en todo el mundo. La NO 1, Propiedad Inmobiliaria, provee una marco internacional para la aplicacin de mtodos generalmente aceptados para la valuacin la propiedad inmobiliaria. 1.8 La relacin en la NO 8, que se ocupa de la valuacin de negocios y la NO 1, que se ocupa de la valuacin de propiedad inmobiliaria, debe entenderse claramente. La propiedad raz se vala

122

como un entidad distinta, v. g., como activos fsicos a los que se aplican derechos de propiedad particulares. Por ejemplo, un edificio de oficinas, una residencia, una factora u otros tipos de inmuebles generalmente incorporan una componente de tierra subyacente. La valuacin de negocios. Sin embargo, la valuacin de negocios vala una entidad de negocios de la cual la propiedad inmobiliaria puede ser una componente. Para los propsitos de las encomiendas de Valor de Mercado, la propiedad inmobiliaria siempre se vala de acuerdo a la Norma Internacional de Valuacin 1 (NIV 1). Cuando se incorpora una estimacin de valor de una propiedad inmobiliaria como un elemento de una valuacin de negocios, es una estimacin de Valor de Mercado de la propiedad. Como se discute en la NO 1, esta convencin es distinta de la inaceptable prctica de intencionalmente desarrollar un Valor de Mercado para una propiedad inmueble como una distribucin de valor de un negocio en marcha. 1.9 An cuando la Orientacin contenida en la NO 1 no necesariamente sigue paralela a la prctica especfica de todos los Estados, presenta un enfoque sistemtico que refleja Principios de Valuacin generalmente Aceptados (PVGA). Es importante que los Valuadores y usuarios de servicios de valuacin estn conscientes de la Normas Internacionales de Valuacin. 1.10 No es el objetivo de la NO 1 proporcionar Orientacin especfica sobre como debe realizarse una valuacin dada o sobreseer la calificacin para o procedimientos aplicados por Valuadores Profesionales. Estas se enfocan dentro de los programas de entrenamiento de cada Estado. La intencin del IVSC es establecer el marco y los requisitos para la valuacin de bienes inmuebles que sirva para armonizar la prctica de la valuacin en el mundo. 2.0 Alcance 2.1 Esta Nota de Orientacin se provee para auxiliar en el proceso de producir o de utilizar valuaciones de propiedad inmueble. 2.2 Lo elementos principales de la NO 1 incluyen: 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 Una identificacin de los trminos y definiciones clave; Un resumen del Proceso de Valuacin y su razn; Elaboracin sobre la importancia de principios y conceptos; Una discusin de los requisitos apropiados de revelacin y de informacin; Ejemplos de abusos y malos entendimientos; y Una presentacin de Orientacin de propiedad inmueble.

2.3 La aplicacin especfica de procedimientos cuantitativos y cualitativos de valuacin est fuera del alcance de la NO 1. Es importante destacar, sin embargo, que los Valuadores estn entrenados en esos procedimientos y que los procedimientos generalmente se incluyen en la prctica aceptada. En la aplicacin, los Valuadores de manera comn aplican diversos procedimiento en cada valuacin y lo concilian los resultados a una indicacin final de Valor de Mercado u otro valor especificado. 3.0 Definiciones 3.1 Los Conceptos y Principios Generales de Valuacin definen los conceptos de tierra y propiedad, bien raz, propiedad, y activo; precio, costo y valor; Valor de Mercado, Uso Mejor y Ms Productivo y utilidad. El Glosario de Trminos define adems muchos de los conceptos y trminos tcnicos usados a lo largo de las Normas y Notas de Orientacin. Las siguientes definiciones son especficas a la GN 1 y se incluyen para conveniencia del lector. 3.2 Datos de Comparables. Datos generalmente usados en un anlisis de valuacin para desarrollar estimaciones de valor. Los Datos de Comparables se refieren a propiedades que tienen caractersticas similares a las de la propiedad que se est valuando (la propiedad en cuestin). Tales datos incluyen precios de venta, rentas, ingresos y egresos y tasas de capitalizacin y rendimiento derivadas del mercado. 3.3 Elementos de Comparacin. Son caractersticas especficas de las propiedades y transacciones que hacen que los precios que se pagan por los bienes inmuebles varen. Los Elementos de Comparacin incluyen, pero no estn limitados a, los siguientes: derechos de propiedad que se transfieren, trminos del 123

financiamiento, condiciones de la venta, condiciones del mercado, ubicacin y caractersticas fsicas y econmicas (ver epg. 5.22 y sigs., de este documento para una presentacin completa de los Elementos de Comparacin. 3.4 Uso Mejor y Ms Productivo. El uso ms probable de una propiedad que es fsicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permisible, financieramente factible y que resulta en el valor ms alto de la propiedad que se est valuando. (Ver Conceptos y Principios Generales de Valuacin, seccin 6). 3.5 Un Mercado. El entorno en el que mercancas, bienes y servicios se intercambian entre compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio. 3.6 Valor de Mercado. Definiciones que se incluyen en Conceptos y Principios Generales de Valuacin y en la Norma Internacional de Valuacin 1, seccin 3. 3.7 Derechos de Propiedad. Los derechos que estn relacionados a la propiedad de un bien raz. Incluyen el derecho a desarrollar o no desarrollar la tierra, arrendarlas a otros, cultivarla, extraer minerales, modificar su topografa, subdividirla, fusionarla y usar para depositar deshechos. En ocasiones se hace a la combinacin de estos derechos de propiedad como el paquete de derechos inherentes a la propiedad de un bien raz. Los Derechos de Propiedad tpicamente estn sujetos a restricciones pblicas o privadas tales como servidumbres, derechos de paso, densidad, zonificacin y otras restricciones del fraccionamiento que pueden gravar la propiedad. 3.8 Bien Raz. Tierra y todas las cosas que son una parte natural de la tierra, v. g., rboles, y minerales, as como todas las cosas que le son adheridas por las personas, v. g., edificios y mejoras al sitio. Todos los accesorios permanentes ligados al edificio como plomera, sistemas de calefaccin y enfriamiento, cableado elctrico y elementos integrados a la edificacin como elevadores o ascensores, tambin son parte de un Bien Raz. El Bien Raz incluye todos los elementos adheridos, tanto bajo como sobre el suelo. Ver tambin Conceptos y principios as como el Glosario de Trminos. 3.9 Propiedad Raz. Todos los derechos, intereses y beneficios relacionados con la propiedad de Bienes Races. La Propiedad Raz es un concepto legal distinto del de bien raz, que es un activo fsico. Tambin pueden haber limitaciones potenciales sobre los derechos de propiedad. (Ver Tipos de Propiedad, epg., 2.2.1 y 2.2.4.) 3.10 Unidades de Comparacin. De manera tpica se usan dos componentes para desarrollar un factor (v. g., el precio por unidad de medida o una razn tal como la se produce dividiendo el precio de venta de un inmueble entre su ingreso neto, v. g., factor (o multiplicador) de ingreso neto o aos de compra) que refleja diferencias entre inmuebles y facilita el anlisis en los tres enfoque al valor. 3.11 Enfoque de Costo. Uno de los enfoques al valor comnmente aplicados en estimaciones de Valor de Mercado y muchas otras situaciones de valuacin. El Costo de Reposicin Depreciado (CRD), se considera un mtodo sustituto aceptable para derivar un valor relacionado con el mercado de inmuebles con mercado limitado o inmuebles especializados en donde los datos pertinentes son escasos o inexistentes. 3.0 Relacin con las Normas de Contabilidad 4.1 Para una discusin general de los requerimientos contables para las valuaciones de propiedades, la utilidad del Valor de Mercado en la promocin de objetividad y aptitud de comparacin en las valuaciones de propiedad raz, y la importancia de continuar con la independencia de las Normas Contables y de Valuacin, vase la AIV 1. 5.0 Orientacin 5.1 El valor, en su sentido ms amplio, se define como la relacin entre algo que se tiene en propiedad y un individuo o individuos que quiere(n) tomar en propiedad. Para distinguir entre la amplia relacin subjetiva que puede darse entre personas, los Valuadores deben identificar un tipo particular de valor como la base de cualquier valuacin. El Valor de Mercado es el tipo de valor ms comn, pero tambin existen Valores-de-No- Mercado. (Ver Introduccin a las Normas y Normas Internacionales de Valuacin 1 y 2, atrs.) 5.1.1 El Valor de Mercado ha evolucionado en concepto y definicin bajo la influencia de las fuerzas de mercado y en respuesta a varios principios de economa de los bienes races. Mediante la aplicacin de una definicin de valor como Valor de Mercado en las

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valuaciones, los Valuadores y los usuarios de sus servicios disponen de un plan de anlisis objetivo. 5.1.2 Cuando el propsito de una valuacin es el Valor de Mercado, el Valuador debe aplicar las definiciones, procesos y mtodos consistentes con la NIV 1. 5.2 Cuando el propsito de la valuacin es un tipo de valor distinto del Valor de Mercado, el Valuador deber aplicar la definicin de valor apropiada y deber sujetarse a la Norma Internacional de Valuacin 2 y las NO aplicables. Es responsabilidad del Valuador evitar tanto malos entendimientos como aplicaciones equvocas potenciales de la estimacin de valor en situaciones en las que el propsito de la encomienda es un valor diverso al Valor de Mercado. Las revelaciones apropiadas, la identificacin y definicin de trminos y la estipulacin de limitaciones en cuanto a la aplicacin de la valuacin y el informe de valuacin, aseguran su cumplimiento. 5.3 La figura 1 1 de la NO ilustra el Proceso de Valuacin como se aplica en muchos Estados. El proceso refleja Principios de Valuacin Generalmente Aceptados (PVGA) y virtualmente se sigue en todos los Estados, sea que explcitamente se sigan o no los pasos particulares. Los principios de donde deriva este proceso son comunes a todos los Estados. An cuando el proceso puede usarse para aplicaciones de Valor de Mercado o Valor de No-Mercado. Las aplicaciones de Valor de Mercado exigen el desarrollo de valuaciones nicamente sobre la base de datos de mercado. 5.4 Debe distinguirse una valuacin de un Informe de Valuacin. La valuacin incluye toda la investigacin, datos, razonamiento, anlisis y conclusiones necesarios para llegar a una estimacin de valor. Un Informe de Valuacin comunica esos procesos y conclusiones. An cuando los requerimientos difieren entre Estado, conforme a estas Normas es un requisito que se mantengan registros adecuados para demostrar que se sigui el Proceso de Valuacin y que las conclusiones son crebles y confiables. Estos registros deben estar disponibles en caso de subsecuentemente se haga una razonable investigacin. (Vase Cdigo de Conducta, epg. 5.3.5 y 5.3.6.) En la prctica algunas formas de informe pueden representar de manera incompleta la base necesaria para la valuacin. Si el informe es en cualquier forma limitado, el Valuador generalmente identificar y distinguir entre el alcance de la valuacin y aquel del informe. 5.5 Es apropiado y se acostumbra que las instrucciones del cliente (ver Epg. 5.6) se expongan por escrito en una carta o contrato de servicios. En situaciones de Valor de Mercado tambin es comn que se establezca la independencia , o situacin externa, del Valuador en una declaracin afirmativa. El acuerdo tambin expone la relacin de negocios entre el Valuador y el cliente, los honorarios y trminos de pago, instrucciones y limitaciones especiales, una identificacin de las Normas que se aplicarn y otras cuestiones pertinentes. 5.6 Como indica la figura 11 de esta NO, un Valuador y un cliente de valuacin deben acordar el contexto y alcance de la valuacin. La definicin de la encomienda incluye: 5.6.1 5.6.2 5.6.3 5.6.4 5.6.5 5.6.6 5.6.7 Una identificacin del inmueble involucrado en la valuacin; Una identificacin de los derechos de propiedad que deben valuarse; El uso que se intenta dar a la valuacin y cualesquiera limitaciones relativas; Una definicin del tipo de valor buscado; La fecha a la cual aplicar la estimacin de valor; Una identificacin del alcance de la valuacin y del informe; y Una identificacin de cualesquiera condiciones contingentes o de limitacin sobre las que haya de basarse la valuacin.

5.7 Al ejecutar lo pasos de un anlisis preliminar y seleccin y coleccin de datos, sugeridos en el Proceso de Valuacin, el Valuador se familiariza con el mercado general y la propiedad en cuestin, procediendo as a una posicin desde la cual pueden hacerse anlisis ms especficos. 5.7.1 Los datos econmicos generales se obtienen a nivel de vecindario, ciudad, regin y an nacional e internacional, dependiendo de la propiedad involucrada, Los factores sociales, econmicos, gubernamentales y ambientales que puedan tener influencia en el Valor de

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Mercado (u otro tipo de valor definido) se examinan para entender mejor la propiedad en cuestin. Se investigan en detalle cualesquiera otras fuerzas especficas que deban ser consideradas. 5.7.2 Tambin se recaban y examinan datos especficos de la propiedad o datos ms directamente relacionados a la propiedad que se est valuando y a propiedades comparables. Estos incluyen datos del sitio y las mejoras, datos de costo y depreciacin, datos de ingresos y gastos, datos de capitalizacin y tasa de rendimiento, historias de propiedad y utilizacin y otra informacin que se determine como significativa y que generalmente toman en consideracin en sus negociaciones y transacciones los compradores y vendedores interesados.

126

Figura 1 1 de la Nota de Orientacin El Proceso de Valuacin Definicin de la Encomienda

Identificar el Inmubles Identificar los Derechos de de Propiedad Uso de la Valuacin Definir el Valor Fecha del Valor Alcance de la Encomienda Otras Condiciones de Limitacin

Seleccin y Recoleccin de Datos para Anlisis Preliminar

GENERAL (Regional, de la ciudad y del veciendario) SOCIAL Econmica GUBERNAMENTAL AMBIENTAL ESPECFICA (Datos del inmuebles en estudio y de los comparables) COSTO Y DEPRECIACIN INGRESOS Y GASTOS TASA DE CAPITALIZACIN HISTORIA DE PROPIEDAD USO DE LA PROPIEDAD OFERTA Y DEMANDA COMPETITIVA (El mercado de estudio) INVENTARIO DE PROPIEDADES COMPETITIVAS VENTAS Y OFERTAS DESOCUPACIONES Y OFERTAS ESTUDIOS DE DEMANDA TASAS DE ABOSROCIN

Anlisis de Uso Mejor y Ms Productivo Suelo considerado como baldo Inmueble conforme ha sido mejorado Especificado en trminos de Uso, Tiempo y Participantes del Mercado

Estimacin del Valor de la Tierra

Aplicacin de los Enfoque se Valuacin

Enfoque de Costo Enfoque de Comparacin de Ventas Enfoque de Capitalizacin del Ingreso

Conciliacin de Indicadores de Valor y Estimacin Final de Valor

Informe de Valor Definido

127

5.73 Se analizan las caractersticas de oferta y demanda del mercado ms probable para el inmueble para desarrollar un inventario de inmuebles que compiten con el inmueble en cuestin por participacin en el mercado as como un inventario de inmuebles existentes por adaptar o nuevos inmuebles por construir, que aumentarn la oferta competitiva. Se analizan los mercados para determinar las tendencias de mercado, relaciones entre oferta y demanda, tasas de absorcin y otra informacin especfica del mercado. 5.8 Una vez que se ha recabado y analizado la anterior informacin, el Valuador debera estar en posicin de determinar usos de suelo posibles para el inmueble en cuestin. Puesto que diferentes parcelas inmobiliarias pueden tener diferentes potenciales de uso, el primer paso obligado en la seleccin de comparables de ventas y otra informacin es determinar el Uso Mejor y Ms Productivo (UMMP) de la propiedad en cuestin. El Valuador considera tanto el uso mejor y ms productivo de la tierra como si estuviera balda y el uso mejor y ms productivo del inmueble conforme ha sido mejorado. (Ver la discusin del UMMP en Conceptos y Principios), epgr. 6.0 y sigs.) 5.8.1 El concepto de UMMP se basa en la idea de que an cuando dos parcelas inmobiliarias pueden tener similitud fsica y parecerse mucho una a otra, puede haber diferencias significativas en cuanto a como pueden usarse. Como puede ptimamente usarse un inmuebles es la base para determinar su Valor de Mercado. Los determinantes bsicos del UMMP incluyen las respuestas a las siguientes cuestiones: El uso sugerido es razonable y posible? Es legal el uso o hay una posibilidad razonable de que la autorizacin legal para el uso puede obtenerse? Es financieramente viable el uso sugerido? Y De los usos que satisfacen las primeras cuatro pruebas, el UMMP seleccionado es el uso de mxima productividad del suelo?

5.8.2

5.9 Para la valuacin de la tierra se emplean diversos mtodos. Su aplicabilidad difiere de acuerdo con el tipo de valor estimado y la disponibilidad de datos. Para estimaciones de Valor de Mercado, cualquier mtodo elegido debe soportarse por datos de mercado. 5.10 En muchos, pero no en todos, los Estados se reconocen tres enfoques de valuacin en el Proceso de Valuacin: costo, ventas y capitalizacin del ingreso. Las leyes de algunos Estado impidan o limitan la aplicacin de uno o ms de estos enfoques. A menos que existan tales restricciones o que existan otras razones obligatorias para una omisin en particular, es razonable que el Valuador considere cada uno de los enfoques. En algunos Estados se estipula el uso de cada enfoque a menos que el Valuador pueda demostrar falta de informacin de apoyo y otra razn vlida para la omisin de un enfoque en particular. Cada enfoque se basa, en parte, en el Principio de Sustitucin, que sostiene que cuando estn disponibles varias mercancas, bienes o servicios similares o conmensurables, el de precio ms bajo atrae la mayor demanda y ms amplia distribucin. En lenguaje simples, el precio establecido por un mercado para un inmueble tiene como lmite los precios que de manera comn se pagan por inmuebles que compiten con l por una participacin en el mercado, las alternativas financieras de invertir el dinero en otra parte y el costo de edificar un nuevo inmueble o de adaptar el viejo a un uso similar a aquel del inmueble en cuestin (el inmueble que se est valuando). 5.11 El enfoque de costo, conocido tambin como el mtodo del contratista, se reconoce en la mayora de los Estados. En cualquier aplicacin, el enfoque de costo establece valor estimando los costos de adquirir la tierra y construir un nuevo edificio con igual utilidad o adaptar el viejo al mismo uso sin gastos indebidos imputables a retrasos. El costo de la tierra se suma al costo total de la construccin. (En donde es aplicable, comnmente se agrega al costo total de construccin un incentivo empresarial o utilidad / prdida del promotor) El enfoque de costo establece el lmite superior de lo que el mercado normalmente pagara por un inmueble dado cuando es nuevo. Para una propiedad ms vieja, se toma alguna previsin

128

para las varias formas de depreciacin acumulada (deterioro fsico: funcional o tcnico, obsolescencia; y obsolescencia econmica o externa) se resta para estimar el precio que se aproxima al Valor de Mercado. Dependiendo de la amplitud de informacin de mercado disponible para los clculos, el enfoque de costo puede producir una indicacin directa de Valor de Mercado. 5.11.1 El Costo de Reposicin Depreciado (CRD) es un mtodo sustituto aceptable para derivar un valor relacionado con el mercado para inmuebles de mercado limitado y especializados en donde la informacin pertinente es escasa o no existe. El CRD puede usarse para informes financieros cuando no puede determinarse el Valor de Mercado. (Vase NO 8, CRD.) 5.12 El enfoque de comparacin de ventas reconoce que los precios de los inmuebles los determina el mercado. Por tanto puede calcularse una indicacin del Valor de Mercado a partir de un estudio de precios de mercado para inmuebles que compiten entre si por una participacin del mercado. Los procesos de comparacin aplicados son fundamentales para el Proceso de Valuacin. 5.12.1 Cuando se dispone de informacin y datos, el enfoque de comparacin de ventas es el enfoque ms directo y sistemtico para estimar el valor. 5.12.2 Cuando los datos son insuficientes, la aplicabilidad del enfoque de comparacin de ventas puede quedar limitada. Sin embargo, la insuficiencia de investigacin por el Valuador no es una excusa para omitir este enfoque en donde hay datos disponibles o razonablemente pudieran obtenerse. (Ver Seccin 6.7 y sig. Para la discusin de investigacin de mercado, verificacin de datos, procedimiento de ajuste e indicaciones de conciliacin.) 5.12.3 Despus de acopiar y verificar los datos de ventas, deben seleccionarse y analizarse una o ms unidades de comparacin. Las unidades de comparacin usan dos componentes para producir un factor ( v. g., el precio por unidad de medida o una relacin tal como la producida al dividir el precio de venta de un inmueble entre su ingreso neto, v.g., multiplicador de ingreso neto o compra de aos) que refleja diferencias precisas entre inmuebles. Las unidades de comparacin que los compradores y vendedores en un mercado dado usan al tomar sus decisiones de compra o venta asumen relevancia especial y puede asignrseles mayor peso. 5.12.4 Los elementos de comparacin son caractersticas especficas de los inmuebles y transacciones que dan lugar a que los precios pagados por la propiedad inmueble varen. Son consideraciones cruciales en el enfoque de comparacin de ventas. 5.12.5 Para hacer comparaciones directas entre una venta de inmueble comparable y el inmueble en cuestin, una Valuador debe considerar posibles ajustes basados en diferencias en los elementos de comparacin. Los ajustes pueden reducir las diferencias entre cada comparable y el inmueble en estudio. Los Valuadores aplican mtodos cuantitativos y/o cualitativos para analizar las diferencias y estimar los ajustes. 5.13 El enfoque de capitalizacin de ingresos puede aplicarse en encomiendas de Valor de Mercado y en otros tipos de valuaciones. Sin embargo, para aplicaciones de Valor de Mercado, es necesario desarrollar y analizar informacin de mercado relevante. Este enfoque difiere de manera distintiva del desarrollo de informacin subjetiva para un propietario especfico o el reflejo o punto de vista de un analista o inversionista particular. 5.13.1 El enfoque de capitalizacin del ingreso se basa en los mismos principios aplicables a otros enfoques de valuacin. En particular, se apoya en el Principio de Anticipacin, empleando procesos que consideran el valor presente de beneficios de ingreso futuro esperados. 5.13.2 Como con otros enfoques el enfoque de capitalizacin del ingreso slo puede utilizarse con confianza cuando hay informacin comparativa disponible. Cuando no est disponible tal informacin, el enfoque puede usarse para anlisis general, pero no para el propsito de comparacin directa de mercado. El enfoque de capitalizacin del ingreso es particularmente importante para inmuebles que se compran y venden sobre la base de su capacidad y caractersticas de ingreso y en situaciones en las que hay pruebas del mercado que soportan los diversos elementos 129

incorporados en el anlisis. No obstante, la precisin matemtica de los procedimiento usados en el enfoque no debe confundirse con una indicacin de la precisa exactitud de los resultados. 5.13.3 Para el enfoque de capitalizacin del ingreso es importante la investigacin de mercado en diversas formas. Adems de proveer informacin especfica que habr de ser procesada, la investigacin de mercado tambin proporciona informacin cualitativa para determinar a que grado existe aptitud de comparacin y auxiliar en la ponderacin de la aplicabilidad de los resultados del anlisis. Por tanto, el enfoque no es solamente cuantitativo o matemtico, sino que tambin requiere evaluaciones cualitativas. 5.13.4 Una vez que se completa la investigacin de mercado apropiada y se han desarrollado los datos de comparacin, los Valuadores analizan el estado de ingresos y egresos del inmueble en estudio. Este paso involucra el estudio de los ingresos y egresos histricos del inmueble que se est considerando y de otros inmuebles competitivos de los cuales se cuenta con datos. Subsecuentemente se genera un flujo de caja (que se basa en un estado de operacin reconstruido) que refleja las expectativas del mercado, elimina las experiencias especiales de un propietario en particular y proporciona un formato que auxilia en el anlisis restante. El propsito de este paso es estimar el ingreso que puede general el inmueble, mismo ser capitalizado a una indicacin de valor. Esta estimacin puede reflejar ingresos y gastos para un solo ao o para una serie de aos (Vase tambin epg. 6.12.) 5.13.5 Habiendo concluido un estado de operacin reconstruido, el Valuador debe seleccionar un medio de capitalizacin. La capitalizacin directa aplica una tasa global o tasa de todo los riesgos que, cuando divide el ingreso neto de operacin estabilizado para un solo aos produce una indicacin de valor. La capitalizacin directa se usa en mercados en los que particularmente se cuenta con buena evidencia. La capitalizacin de rendimiento considera el valor del dinero en el tiempo y se aplica a una serie de ingresos netos de operacin para un periodo de aos. Un mtodo llamado anlisis de flujo de efectivo descontado es un ejemplo destacado de capitalizacin de rendimiento. (Ver Nota de Orientacin 9.) Para estimar Valor de Mercado puede aplicarse la capitalizacin directa, la capitalizacin de rendimiento (o ambas), si las tasas de capitalizacin y rendimiento estn soportadas apropiadamente por el mercado. Si se aplican correctamente, ambos procedimientos resultan en la misma estimacin de valor. 5.13.1 En algunos Estados, los estados operativos reconstruidos especifican que la proyeccin de ingresos esta sujeta al supuesto de que la propiedad est sujeta a administracin competente o a un operador eficiente, medio. 5.14 Los tres enfoques al valor son independientes uno de otro an cuando todos ellos se basan en los mismos principios econmicos. Los tres enfoques tienen como intencin desarrollar una indicacin de valor, pero la conclusin final de valor depende de la consideracin de todos los datos y procesos empleados y la conciliacin de los indicadores de valor derivados de los diferentes enfoques a una estimacin final de valor. Como se muestra en la figura NO 1- 1, al proceso de conciliacin le sigue un informe del valor definido. 5.15 Los requisitos para los informes de valuacin se enfocan en el Cdigo de Conducta de las NIV y el la NIV 3, Informes de Valuacin. 5.16 Cuando hay suficiente informacin de mercado para respaldar la valuacin, se deriva un Valor de Mercado. En otras circunstancias, en donde hay insuficiente informacin de mercado o se han girado instrucciones especiales, el resultado ser un Valor de No-Mercado. 5.17 La existencia de diferentes tipos de valor no debe confundir a los Valuadores o usuarios de los servicios de valuacin. Valor de Mercado, el tipo de valor que ms comnmente se busca en el mercado, es diferente de todos los dems tipos de valor. Cada uno de los otros tipos de valor tiene su propia lgica y aplicacin y deber investigarse solamente en un contexto apropiado. Mediante informes apropiados, adecuada revelacin y discusin, y la certeza de que el tipo de valor identificado en el informe de valuacin se adecua al propsito y uso sealado de la valuacin, el Valuador auxilia al mercado en su dependencia en las valuaciones. 5.18 Los vocablos mercado y mercados involucran propiedades, compradores, vendedores y algn grado de competencia. Si una propiedad elegida para comparacin no compite o no puede competir en el 130

mismo mercado que la propiedad que se est valuando, es posible que la propiedad de comparacin corresponde a un mercado diferente. 5.19 Se hace referencia a la totalidad de derechos de propiedad privada asociados con una propiedad en particular como propiedad absoluta, un derecho de propiedad absoluta, o algn otro trmino apropiado dependiendo de el Estado en que se ubique. 5.20 En cualquier anlisis de datos comparables, es esencial que las propiedades de las cuales se recaban los datos comparables tengan caractersticas similares a las de la propiedad que se est valuando. Estas incluyen caractersticas legales, fsicas, de ubicacin y uso que son consistentes con las de la propiedad en estudio y reflejan condiciones en el mercado en donde compite la propiedad en estudio. En los tres enfoques de valuacin, para desarrollar ajustes, deben sealarse y analizarse las diferencias. 5.20.1 En el enfoque de costo, los datos comparables se refieren a los costos de edificar o desarrollar, y se hacen ajustes para tomar en cuenta diferencias en cantidades, calidades y utilidad. Adems, se lleva a cabo anlisis de datos comparables de tierra y de depreciacin. (Ver discusin de Costo de Reposicin Depreciado (CRD) en el epg. 5.11.1, atrs) 5.20.2 En el enfoque de comparacin de ventas, se ajustan datos de ventas de comparables para reflejar las diferencias entre cada propiedad comprable y la propiedad en estudio. Los elementos de comparacin incluyen derechos inmobiliarios que se transmiten, trminos de financiamiento, condiciones de venta, gastos hechos inmediatamente despus de la compra, condiciones de mercado, localizacin, caractersticas fsicas, caractersticas econmicas, uso y los componentes no inmobiliarios de una venta. 5.20.3 En el enfoque de capitalizacin del ingreso, los datos de comparables incluyen informacin sobre renta, ingreso, gastos y sobre tasas de capitalizacin y rendimiento. Las categoras de datos de ingreso y gasto comparables que se usan en las proyecciones de ingreso y gastos futuros y en el desarrollo de las tasas de capitalizacin y de rendimiento deben ser idnticas. 5.21 Se seleccionan unidades de comparacin adecuadas para llevar a cabo anlisis apropiados. Pueden usarse diferentes unidades de comparacin, dependiendo del tipo de propiedad y el enfoque de los anlisis. Los edificios de oficinas y propiedades con bodegas pueden compararse usando precio por metro pie cuadrado de rea rentable. En algunos mercados, la comparacin de inmuebles para bodegas puede utilizar precio por metro o por pie cbico; los apartamentos pueden compararse usando precio por unidad departamental o piso; las propiedades agrarias pueden compararse usando rendimiento del cultivo por hectrea o por acre o Unidades Animales (UA) soportables por hectrea o por acre. Las unidades de comparacin solamente son tiles si se seleccionan y aplican de manera consistente a la propiedad en estudio y a las propiedades comparables en cada anlisis y ms de cerca reflejan las unidades de comparacin usadas por compradores y vendedores en un mercado especfico. 5.22 Los elementos de comparacin identifican caractersticas especficas de las propiedades y transacciones que pueden explicar variaciones de precios. El anlisis de mercado identifica cuales elementos son especialmente sensibles. Los siguientes elementos de comparacin se consideran bsicos en anlisis de ventas comparables. 5.22.1 Derechos inmobiliarios que se transmiten. Es esencial una identificacin precisa de los derechos de propiedad inmueble que se transmiten en cada transaccin comparable seleccionada para el anlisis, porque el precio siempre se predica en funcin de los derechos que se estn transmitiendo. 5.22.2 Trminos de financiamiento. Cuando diferentes arreglos de financiamiento pueden ocasionar que el precio que se paga por una propiedad difiera del de otra propiedad idntica, deben entenderse, analizarse y tomarse en cuenta en su totalidad, los tipos y condiciones de los arreglos financieros. 5.22.3 Condiciones de venta. Las motivaciones especiales de las partes en una transaccin pueden en muchas ocasiones afectar los precios pagados y an convertir algunas transacciones en de nomercado. Los ejemplos de condiciones especiales de venta incluyen un precio ms alto pagado por un comprador debido a que un terreno tuvo valor de fusin, o matrimonio; se pag un precio menor porque el vendedor tena prisa por concluir la venta; una relacin financiera, de negocios o familiar 131

entre las parte involucradas en la transaccin; consideraciones impositivas inusuales; falta de exposicin de la propiedad en el mercado (abierto); o el prospecto de un procedimiento litigioso prolongado. 5.22.4 Gastos hechos inmediatamente despus de la compra son gastos que habra que hacer al adquirir la propiedad y que un comprador informado puede negocia en el precio de compra. Los ejemplos incluyen el costo de reparar o reemplazar estructuras o partes de estructuras, el costo de remediar contaminacin ambiental, o los costos asociados con cambios de zonificacin para permitir el desarrollo. 5.22.5 Condiciones de mercado. Las condiciones de mercado a la fecha de la transaccin de venta de una propiedad comparable puede diferir de las que se dan a la fecha de valuacin de propiedad en estudio. Los factores que impactan las condiciones de mercado incluyen valores inmobiliarios rpidamente crecientes o decrecientes, cambios en las leyes impositivas, restricciones o moratorias para la edificacin, fluctuaciones en la oferta y demanda, o cualesquiera combinaciones de fuerzas que trabajen en concierto para alterar las condiciones de mercado de una fecha a otra. 5.22.6 Localizacin. La localizacin de las propiedades comparables vendidas y de la propiedad en estudio se comparan para determinar si la localizacin y el entorno inmediato estn influenciando los precios pagados. Las diferencias extremas de localizacin pueden indicar que una transaccin no es verdaderamente comparable y debe descalificarse. 5.22.7 Caractersticas fsicas. Se describen y analizan por el Valuador atributos como tamaos, calidad de construccin, y condicin fsica e la propiedad en estudio y las propiedades comprables. Si las caractersticas fsicas de una propiedad comparable difieren con respecto a la propiedad en estudio, se considera cada una de las diferencias, y el Valuador deber ajustar por el impacto de cada una de esas diferencias sobre el valor. 5.22.8 Caractersticas econmicas. Cualidades como el ingreso, gastos de operacin, disposiciones sobre arrendamiento, administracin y mezcla de inquilinos, se utilizan para analizar inmuebles que generan ingresos. 5.22.9 Uso. La zonificacin y otras restricciones y limitaciones afectan el uso de los inmuebles. Si hay una diferencia entre el uso actual y el uso mejor y ms productivo de una propiedad comprable y la que se est estudiando, deber considerarse cuidadosamente su impacto sobre el valor. Generalmente, slo propiedades con igual o similar uso mejor y ms productivo se utilizan como comprables. 5.22.10 Componentes no inmobiliarios de la venta. Los bienes muebles o propiedad personal, intereses de negocio, y otros conceptos que no constituyen propiedad inmueble pueden quedar incluidos en el precio de transaccin o en los derechos de propiedad que se valan. Estos componentes debern analizarse por separado de la propiedad inmueble. Ejemplos tpicos de propiedad personal son el mobiliario, accesorios y equipo (MAyE) en un hotel o restaurante. 5.23 Al aplicar el enfoque de comparacin de ventas un Valuador sigue un procedimiento sistemtico. El Valuador habr de: 5.23.1 Investigar el mercado para desarrollar informacin de mercado apropiada de propiedades similares que compiten por una participacin del mercado con la que se estudia; esta informacin variar segn los diferentes tipos de propiedad pero de manera comn habr de incluir el tipo de inmueble, fecha de venta, tamao, ubicacin y otra informacin pertinente. 5.23.2 Verificar la informacin confirmando si es correcta y si los trminos y condiciones de la venta son consistentes con los requerimientos del Valor de Mercado; en donde se encuentren diferencias, el Valuador determinar si los datos reclaman solamente consideracin general. 5.23.3 Seleccionar elementos de comparacin relevantes (v . g., precio por metro o pie cuadrado; precio por cuarto; multiplicador de ingreso, o aos desde que se compr; u otros) y desarrollar un anlisis comparativo para cada unidad. 5.23.4 Compara las propiedades vendidas con la propiedad en estudio usando los elementos de comparacin y ajustando el precio de venta de cada inmueble comparable cuando se dispone de datos para soportar tales ajustes. Como alternativa, el Valuador puede usar los datos de ventas 132

5.23.5

para acotar o determinar un rango probable de valores para el inmueble. Si se encuentra que los datos no son suficientemente comparables, deber eliminarse la propiedad vendida como una comparable. Reconciliar los resultados a una indicacin de valor. En donde las condiciones de mercado son indefinidas, o cuando un conjunto de datos de venta muestra grados variables de nivel de comparacin, puede ser aconsejable desarrollar una gama de indicadores de valor.

5.24 El uso mejor y ms productivo subtiende el anlisis para todas las encomiendas de Valor de Mercado. Para la determinacin del uso mejor y ms productivo de una propiedad inmueble, es esencial contar con un claro entendimiento del comportamiento del mercado inmobiliario. Puesto que las fuerzas de mercado crean el Valor de Mercado, la interaccin entre las fuerzas de mercado y el uso mejor y ms productivo es de importancia fundamental. El uso mejor y ms productivo identifica el uso ms rentable entre los usos potenciales que se puedan dar al inmueble, y, por tanto, es impulsado por el mercado. 5.24.1 Es posible que el uso mejor y ms productivo (UMMP) de la tierra como si estuviera balda y el UMMP de un terreno con mejoras sean diferentes. En muchos Estados, puede ser ilegal demoler edificios an cuando sea posible un uso ms productivo. En donde la demolicin y limpieza del sitio son legales y posibles, los costos asociados con ellos pueden hacer econmicamente inviable una nueva construccin. As, es posible que haya una diferencia entre el UMMP de la tierra como si estuviera balda y el predio como ha sido edificado. El Valuador debe analizar y reportar estas consideraciones, y distinguir claramente cuando UMMP ha seleccionado. El Valuador tambin debe respaldar la seleccin del UMMP. 5.24 2 En muchos Estados, es necesario hacer una estimacin del valor de la tierra tomando como base el UMMP como si no hubiera mejoras a la tierra. Esta determinacin del UMMP, por supuesto, es necesaria su la tierra est balda, pero tambin proporciona una base econmica para juzgar la productividad de las mejoras cuando existen. La prctica tambin involucra el anlisis de informacin de mercado para determinar el grado de depreciacin acumulado que puede existir en las mejoras. En otros Estados o en situaciones en donde hay poca, si acaso, informacin de mercado con respecto a ventas de tierra balda, es posible que no pueda estimarse el valor de la tierra. Las normas locales en cada Estado prescriben lo que debe hacerse en esas situaciones, pero cualquier caso tales restricciones debern entenderse clara y completamente. 5.25 Los mtodos primarios para valuar la tierra son 5.25.1 Una tcnica de comparacin de ventas para la valuacin de tierra involucra la comparacin directa del inmueble en cuestin con fracciones de tierra similares para las cuales hay disponibles datos reales de recientes transacciones de mercado. An cuando las ventas son lo mas importante, el anlisis de listas de ofertas y precios ofrecidos por predios similares que compiten con la que se estudia puede contribuir a una mejor comprensin del mercado. 5.25.2 Una tcnica de desarrollo de una subdivisin22 tambin puede aplicarse a la valuacin de la tierra. Este proceso implica proyectar la subdivisin de un inmueble en particular para generar una serie de lotes, desarrollando los ingresos y gastos asociados con el proceso y descontando los ingresos netos resultantes a una indicacin de valor. Esta tcnica puede ser sostenible en algunas situaciones, pero est sujeta a una serie de suposiciones que podra resultar sumamente difcil asociar con la definicin de Valor de Mercado. Se aconseja precaucin en el desarrollo de suposiciones sostenibles, sobre las cuales de aconseja al Valuador hacer una completa revelacin.

22

Subdivisin: fraccionamiento en Mxico, urbanizacin, loteo y otras expresiones similares en diversos pases de habla hispana. 133

En donde no hay disponibilidad de comparaciones directas de tierra, pueden aplicarse con precaucin los siguientes mtodos. 5.25.3 La distribucin es una tcnica indirecta de comparacin que desarrolla una razn entre el valor de la tierra y el de las mejoras o alguna otra relacin entre los componentes del inmueble. El resultado es una medida que distribuye el precio de mercado total entre la tierra y las mejoras para fines de comparacin. La extraccin es otra tcnica indirecta de comparacin (a veces llamada de abstraccin). Provee una estimacin de valor de las mejoras mediante la aplicacin de un anlisis de costo menos depreciacin y restando el resultado del precio total de otros inmuebles comprables en los dems aspectos. El residuo es una indicacin del posible valor de la tierra. La tcnica residual de la tierra para la valuacin de la tierra tambin aplica datos de ingresos y gastos como elementos en su anlisis. Un anlisis financiero del ingreso neto que puede obtenerse mediante un uso generador de ingresos; del ingreso neto se hace una deduccin que toma en cuenta el rendimiento financiero que requieren las mejoras. El ingreso restante se considera residual para la tierra y se capitaliza en una indicacin de valor. El mtodo est limitado a inmuebles de productos y es ms aplicable en inmuebles nuevos para los cuales se requieren menos suposiciones. La tierra tambin puede valuarse por capitalizacin de la renta del suelo. Si la tierra tiene capacidad de generar una renta del suelo de manera independiente, esa renta puede capitalizarse a una indicacin de Valor de Mercado en donde exista suficiente informacin de mercado. Debe tenerse cuidad; sin embargo, de no dejarse desorientar por trminos y condiciones especiales en un arrendamiento de renta del suelo que no necesariamente sea representativo de un mercado en particular. Adems, puesto que las rentas de terrenos pueden haberse fijado muchos aos antes de la fecha de valuacin, las rentas citadas pueden resultar anticuadas, y ser difcil obtener tasas actuales para capitalizacin del ingreso.

5.25.4

5.25.5

5.25.6

5.26 Un mercado de bienes races puede definirse como la interaccin de individuos o entidades que cambian derechos de propiedad inmueble por otros activos, tpicamente dinero. Los mercados inmobiliarios especficos se definen por el tipo de propiedad inmueble, ubicacin, potencial de produccin de ingresos, caractersticas tpicas de los inquilinos, actitudes y motivaciones de los inversionistas tpicos y otros atributos reconocidos por aquellos individuos o entidades que participan en el cambio de propiedades inmuebles. A su vez los mercados de bienes races estn sujetos a una amplia variedad de influencias sociales, econmicas, gubernamentales y ambientales. 5.26.1 En comparacin con mercados de bienes, valores o mercancas, los mercados de bienes races an se consideran ineficientes. Esta caracterstica se atribuye a una variedad de factores incluyendo la oferta relativamente inelstica y la localizacin fija de la propiedad inmobiliaria. Consecuentemente, la oferta de bienes races no se ajusta rpidamente en respuesta a cambios en la demanda de mercado. La inversin en bienes races que relativamente carece de liquidez, involucra grandes sumas de dinero para las cuales puede no ser fcilmente asequible el financiamiento adecuado. Los Valuadores deben reconocer estas ineficiencias, y su entendimiento de las caractersticas particulares del mercado y/o sub-mercado de bienes races deber producir anlisis crebles y objetivos para los clientes a los que sirven.

5.26.2

5.27 El uso del enfoque de costo usualmente es el ms apropiado cuando los inmuebles son nuevos o con construccin relativamente nueva. En mercados deprimidos, la obsolescencia econmica o externa debe factorizarse dentro de la indicacin de valor derivada del enfoque de costo. El enfoque puede ser persuasivo cuando las estimaciones de valor de la y depreciacin se respaldan con pruebas o evidencia del mercado. 6.0 Fecha de Vigencia 6.1 Esta Orientacin Internacional de Valuacin entr en vigor el 30 de Abril de 2003.

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135

Nota Internacional de Orientacin No. 2 Valuacin de Intereses de Arrendamiento

1.0 Introduccin 1.1. Los Conceptos y Principio Generales de Valuacin del IVSC hacen una distincin entre bienes raz, la cosa fsica tangible (ver Conceptos y Principios, Seccin 3.0) y propiedad inmueble que se refiere a los derechos, intereses y beneficios relacionados con la tenencia en propiedad de los bienes races. Los intereses o derechos de arrendamiento son una forma de propiedad inmueble, que deriva de la relacin contractual (cuyos trminos se transmiten mediante un contrato de arrendamiento) entre un arrendador, aquel que detenta la propiedad de un inmueble que se renta a otro y un arrendatario o inquilino, quien de manera tpica recibe el derecho temporal de usar la propiedad arrendada a cambio de pagos de renta u otra consideracin econmica de valor. 1.2 En varios Estados pueden derivarse distinciones adicionales entre el uso y ocupacin de inmuebles por periodos muy cortos (como por ejemplo el boleto para una funcin de teatro) y los trminos y condiciones que requiere la calificacin de un acuerdo contractual como un arrendamiento. 1.3 Para evitar malos entendidos o falsa representacin, los Valuadores y usuarios de servicios de valuacin deben reconocer la importante distincin entre las cuestiones fsicas y legales involucradas al considerar derechos de arrendamientos. Por ejemplo, dado que la tierra no gravada por un contrato de arrendamiento es legalmente diferente del arriendo (la posicin legal del arrendatario o inquilino) y de la propiedad arrendada (la posicin legal del arrendador) la valuacin de mercado de estos derechos se desarrolla sujeta a diferentes supuestos an cuando los derechos de arrendamiento gravan a la misma tierra. Un contrato de arrendamiento puede especificar, por ejemplo, que el arrendatario no tiene derecho de vender o transferir los derechos del arrendatario, haciendo que carezcan de posibilidad de comercializacin. Su valor para el arrendatario, por lo tanto, solamente se apoya en los derechos de uso y ocupacin. An cuando el arrendamiento no puede venderse durante este periodo, tiene valor monetario para el arrendador en la forma de ingreso. 1.4 Esta clase de tenencia es, como para el caso de intereses de propiedad absoluta, comn a todas las clases de activos de propiedad que se valan. Un inmueble puede comprender uno o ms intereses legales, cada uno de los cuales tendr un Valor de Mercado. 1.5 En ninguna circunstancia se considera apropiado valuar posiciones de arrendamiento por separado y despus agregarlas como una indicacin del valor definido del inmueble. Los contratos de arrendamiento establecen derechos inmobiliarios singulares que son diferentes de la propiedad absoluta o libre del inmueble. 1.6 En la actualidad la Norma Internacional de Contabilidad 40 (IAS 40) Propiedad de Inversin, no permite que un arrendatario trate un inters en inmuebles que se tienen sujetos a un arrendamiento operativo como una inversin inmobiliaria, an cuando el arrendatario haya adquirido el inters a cambio de un sustancial pago anticipado o si el arrendamiento es a muy largo plazo. La IAS clasifica todos los arrendamientos como arrendamientos operativos o financieros, y la IAS 17, Arrendamiento, trata sobre la contabilidad de estos activos. Como parte de su Proyecto de Mejoras del 2002, la Junta Internacional de Normas de Contabilidad )IASB) propuso que se enmendara la definicin de propiedad de inversin para permitir que los intereses de propiedad que se tienen por un arrendatario conforme a una arrendamiento operativo califiquen como propiedad de inversin, siempre que a) se satisfaga el resto de la definicin de propiedad de inversin; y b) el arrendatario usa el modelo de valor razonable expuesto en la IAS 40, epgrafes 27 49. Adems, se requiere que el arrendatario que clasifica un derecho de propiedad inmueble conforme a un arrendamiento operativo como propiedad de inversin contabilice el arrendamiento como si fuera un arrendamiento financiero. La IAS 16, Propiedad, Planta y Equipo, revisada, ser obligatoria para los estados financieros que cubran periodos que empiecen en o despus de Enero de 2005. Se alienta la aplicacin

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anticipada (despus de la publicacin de la Norma revisada que est programada para el segundo trimestre de 2003). 1.7 Las relaciones entre los intereses legales en la misma propiedad pueden ser complejas y hacer ms confusas por la diferente terminologa usada para describir los diversos intereses. Esta Nota de Orientacin (NO) busca enfocar y clarificar estos temas. 2.0 Alcance 2.1 Esta Nota de Orientacin expone definiciones, principios y consideraciones importantes en la valuacin de intereses de arrendamiento y los informes relativos. 2.2 Esta Nota de Orientacin debe aplicarse haciendo referencia particular a los Conceptos y Principios General del IVSC y a las Normas IVSC 1 y 2. 2.3 Esta Nota de Orientacin es aplicable en Estados en donde el arrendatario detenta un inters sobre la tierra y o edificios, que se entiende como una entidad legal separada. Un inters de arrendamiento se subordina a un inters superior que en s puede ser otro inters de arrendamiento por un trmino mayor o el inters final de propiedad absoluta o libre. 3.0 Definiciones 3.1 Los trminos bsicos para la definicin y valuacin de intereses legales incluyen los siguientes: 3.1.1 Propiedad Absoluta:23 representa la propiedad a perpetuidad de la tierra. 3.1.2 Arrendamiento: un arreglo contractual mediante el cual los derechos de usos y posesin se transfieren del propietario legal de un inmueble (a quien se conoce como propietario o arrendador) a cambio de la promesa por otro (denominado inquilino o arrendatario) de pagar rentas conforme lo prescribe el contrato de arrendamiento. En la prctica los derechos y deberes de as partes pueden ser complejos y dependen de los trminos especificados de su contrato. 3.1.3 Inters del Arrendador: el inters que conserva el arrendador en cualquiera de las circunstancias que se sealan adelante en los epg. 3.1.5, 3.16 0 3.1.7. 3.1.4 Inters del Arrendamiento: tambin conocido como Inters del Arrendatario, Inters del Inquilino o Estado de Arrendamiento. El inters de propiedad creado por los trminos de contrato de arrendamiento ms que por los derechos de propiedad inmobiliaria subyacentes. El derecho de arrendamiento est sujeto a los trminos de un arreglo especfico de arrendamiento, fenece en un periodo de tiempo especificado y puede ser susceptible de subdivisin o subarrendamiento a otras partes. 3.1.5 Inversin Absoluta o Propiedad Absoluta Sujeta a Inters(es) de Arrendamiento: igual que el Inters de Propiedad Arrendada, que representa el inters de propiedad de un arrendador propietario de inmueble que est sujeto a arrendamiento(s) a otro(s). 3.1.6 Arrendamiento Principal o Arrendamiento Maestro: un arrendamiento a una sola entidad que se entiende ser la otorgante de arrendamientos subsecuentes a subarrendatarios que sern los inquilinos en posesin de las instalaciones arrendadas. 3.1.7 Inters del Arrendamiento Maestro: igual al Inters de Arrendador Intermedio, representa el inters intermedio entre un derecho superior, como el de propiedad absoluta y el inters de un sub o infra arrendamiento como el de los inquilinos en posesin. El propietario del inters sobre arrendamiento maestro es por tanto y a la vez, inquilino con respecto al inters o derecho superior y arrendador para los intereses subordinados. 3.1.8 Tipos de Arrendamientos 3.1.8.1 Arrendamiento de Suelo: de manera usual, un arrendamiento de largo plazo sobre el terreno que permite al arrendatario mejorar o edificar sobre el terreno y disfrutar los beneficios correspondientes durante el trmino del arrendamiento. 3.1.8.2 Arrendamiento Revolvente o Arrendamiento en Por ciento: una disposicin de arrendamiento en la cual algunos o todos los montos de renta que han de pagarse se basan en un porcentaje de los ingresos derivados de esa unidad arrendada por el inquilino. Es
23

Se traduce el trmino ingls Freehold Interest, conforme a la definicin mexicana. Puede ser diferente en otros pases de habla hispana137

comn que tales arreglos incluyan una renta mnima garantizada o base, cuyo monto no depende de las operaciones del inquilino, as como una renta porcentual o de participacin sobre los ingresos de operacin mayores que cierto monto. 3.1.9 Tipos de Rentas

3.1.9.1 Renta de Mercado: el monto estimado por el cual se arrendara un inmueble o un espacio dentro de un inmueble a la fecha de valuacin entre un arrendador dispuesto y un arrendatario dispuesto en trminos de arrendamiento apropiados en una operacin a distancia despus de comercializacin apropiada, en donde las partes habran actuado cada una con conocimientos, prudencia y sin presin. Si los trminos del arrendamiento difieren de los que el mercado considerara apropiados, v. g., la norma de mercado, entonces la renta aplicable a ese arrendamiento tambin variara para reflejar esos trminos. 3.1.9.2 Renta de Contrato: la renta especificada en un acuerdo de arrendamiento dado; an cuando una renta contractual dada puede ser igual a la renta de mercado, en la prctica pueden diferir sustancialmente, en particular cuando se trata de arrendamientos antiguos con trminos de arrendamiento fijos. 3.1.9.3 Renta Revolvente o Renta de Participacin: cualquier forma de acuerdo de arrendamiento en el que el arrendador recibe una forma de renta que se basa en las utilidades del arrendatario. Una renta porcentual es un ejemplo de una renta de participacin. 3.1.10 Una renta que es mucho mayor que la renta de mercado constituye una Renta excesiva . Tal renta, si acaso se considera, se capitaliza comnmente a una tasa de descuento muy superior debido al riesgo ms alto y a las inseguridades asociadas con las consecuencias de la desventaja del inquilino. Desde el punto de vista del arrendatario, debido al pago de una renta excesiva puede surgir un Valor de Mercado negativo de los derechos de arrendamiento (ver adelante epg. 5.18). En algunos Estados cualquier valor que se asigna a una renta excesiva se considera como propiedad personal debido a que su base surge del contrato, no del bien raz. 3.1.11 Componentes Tpicos del Valor 3.1.11.1 El valor alodial o de propiedad absoluta se considera generalmente como la suma del valor presente de los ingresos netos anticipados que habrn de recibirse durante el arrendamiento mas el valor presente del valor anticipado de la propiedad cuando el propietario recupere el uso y posesin. En la prctica, el tipo de valor (v. g., Valor de Mercado) debe identificarse, definirse y ser apropiado a la situacin. 3.1.11.2 Arriendo es el valor de los derechos de arrendamiento. An cuando los derechos de propiedad que se transfieren al arrendatario incluyen los derechos de uso y posesin, generalmente se compensan por la obligacin de pagar un monto sostenido de renta por tales derechos. Por tanto el valor de arriendo surge solamente cuando haya una diferencia positiva entre el valor de mercado del inmueble y la renta contractual. En donde la renta contractual excede la renta de mercado, puede darse una valor de arriendo negativo. En la prctica, el tipo de valor (v. g., Valor de Mercado) debe identificarse, definirse y ser apropiado a la situacin. 3.1.11.3 Valor de Fusin es el exceso de valor, si lo hay, producido por la fusin de dos o mas intereses de arrendamiento sobre una propiedad sobre de y superando la suma de los valores de esos derechos individuales. 3.1.12 Venta y Retro arrendamiento: una operacin simultnea de venta de un bien raz y arrendamiento de la propiedad al vendedor. El comprador se convierte en arrendador o hacendado y el vendedor en arrendatario o inquilino. Puesto que pueden haber circunstancias o relaciones singulares entre las partes. Las transacciones de venta y retro arrendamiento pueden o no involucrar trminos tpicos de mercado. 138

3.2 Las definiciones de arrendamiento establecidas en las Normas Internacionales de contabilidad son: 3.2.1 Arrendamiento Operativo es un arrendamiento en el cual el arrendador retiene sustancialmente todos los riesgos de propiedad del inmueble arrendado (Ver Clasificacin de Arrendamientos en IAS 17). 3.2.2 Arrendamiento Financiero es un arrendamiento que sustancialmente transfiere todos los riesgos y recompensas incidentales a la propiedad de un activo al arrendatario. El ttulo puede eventualmente transferirse o no. (IAS 17.3) 4.0 RELACIN CON LAS NORMAS DE CONTABILIDAD 4.1 Cuando un derecho de arrendamiento tiene un corto periodo antes de expirar o de la fecha de revisin conforme a renta de mercado, puede que el Valor de Mercado de ese derecho de arrendamiento no sea pertinente. Por tanto, el Valuado deber discutir con los directivos si deben valuarse esos derechos de corto plazo. Si se omiten de la valuacin de un portafolio completo, el informe deber contener una referencia a la omisin y a las razones por lasa cuales sus valores no son pertinentes. 4.2 El tratamiento contable de los arrendamientos, como se define atrs en el epgrafe 3.2, es como sigue: 4.2.1 Arrendamientos en los Estados Financieros de Arrendadores

4.2.1.1 Arrendamientos Operativos. Bajo un arrendamiento operativo, los riesgos y recompensas relativos a la propiedad de un activo recaen en el arrendador. Por lo tanto, el activo se trata por el arrendador como un activo susceptible de depreciar. La depreciacin, o revaluacin, de activos arrendados deber hacerse sobre una base consistente con la poltica normal de depreciacin o revaluacin del arrendador para activos similares. 4.2.1.2 Arrendamientos Financieros. Un activo que se tiene sujeto a un arrendamiento financiero deber reconocerse en el balance no como inmueble, planta o equipo sino como cuenta por cobrar en un importe igual a la inversin neta en el arrendamiento. En arrendamiento financiero, de manera sustancial todos los riesgos y recompensas relativas a la propiedad los transfiere el arrendador al arrendatario. As, el arrendador trata las rentas por recibir como repago del capital ms el ingreso por financiamiento para reembolsar al arrendador por su inversin y servicios. 4.2.1 Arrendamientos en los Estados Financieros de Arrendatarios

4.2.1.1 Arrendamientos Operativos: El cargo a ingresos bajo un Arrendamiento Operativo deber ser el gasto de renta para el periodo contable. 4.2.1.2 Arrendamientos Financieros: Estos se deben reconocer tanto como un activo cuanto como un pasivo en la hoja de balance de un arrendatario en montos iguales, al inicio del arrendamiento, al justo valor de la propiedad arrendada o, si es menor, al valor presente del mnimo de los pagos de arrendamiento. Por tanto, al inicio del arrendamiento, el activo y el pasivo para las rentas futuras se reconocen en la hoja de balance en iguales montos. Debido al funcionamiento del Arrendamiento Financiero, el activo y el riegos correspondiente difcilmente sern iguales en monto despus de la fecha de iniciacin del arrendamiento. 4.3 Actualmente se consideran posibles cambios a las Normas Internacionales de Contabilidad sobre el tratamiento de los arrendamientos. Un Documento de Posicin G4+1 bajo el ttulo Arrendamientos: Implementacin de un Nuevo Enfoque se emiti para comentario por el equipo del Comit Internacional de Normas de Contabilidad en Febrero de 2000. El arrendamiento es un negocio global, y las diferencias en Normas de Contabilidad pueden llevar a niveles de carencia de aptitud de comparacin considerables. La IASB tiene un proyecto de investigacin vigente buscando mejorar la contabilidad de los 139

arrendamientos desarrollando un enfoque que es ms consistente con el marco conceptual de las definiciones de activos y pasivos. El proyecto puede dar por resultado una enmienda a o el reemplazo de la IAS 17.

5.0 Orientacin
5.1 Los intereses de arrendamiento se valan conforme a los mismos principios generales que la propiedad absoluta, pero reconociendo las diferencias creadas por el contrato de arrendamiento que gravan el inters absoluto, lo que puede hacer que el inters no sea susceptible de comercializacin o se vea restringido. 5.2 Los intereses de arrendamiento, en particular, frecuentemente quedan sujetos a convenios restrictivos o previsiones de alineacin. 5.3 Para fines contables la propiedad absoluta sujeta a intereses de arrendamiento se considera como Propiedad de Inversin y como tal, se vala sobre la base de Valor de Mercado. Los interese de arrendamiento maestro tambin se valan comnmente sobre la base de Valor de Mercado. 5.4 En algunos Estados el arrendatario puede tener un derecho legal para comprar los intereses del arrendador, usualmente la propiedad absoluta o puede tener un derecho absoluto o condicional para renovar el arriendo por un periodo determinado de aos. El Valuador deber dirigir la atencin a la existencia de tales derechos e indicar en el Informe o Certificado de Valuacin si se han tomado en cuenta o no. 5.5 Es importante que el Valuador est apropiadamente familiarizado con los trminos y condiciones del arrendamiento y las disposiciones legales que afectan al inters arrendado en particular. Al considerar como valuar apropiadamente derechos de arrendamiento, el Valuador puede tener necesidad de buscar asesora o clarificacin sobre la correcta clasificacin de los derechos de arrendamiento a fin de desarrollar la valuacin de una manera apropiada. 5.6 Para promover el entendimiento y evitar abuses potenciales, los Valuadores deben tomar los pasos necesarios para asegurar que el desempeo de las instrucciones llevar a conclusiones que no son desorientadoras y a la vez son apropiadas a las circunstancias. 5.7 Al desarrollar una valuacin de un inters arrendado, un Valuador debe estar consciente de, entender y correctamente aplicar aquellos mtodos y tcnicas de valuacin que son necesarios para producir una valuacin creble que no sea desorientadora. 5.8 El Valuador debe hacer revelaciones claras, sin ambigedades e inequvocas al comunicar las valuaciones de intereses de arrendamiento. Estas incluirn las revelaciones delineadas en las Normas Internacionales de Valuacin 1, 2 y 3 (NIV 1, 2, y 3)y en la Aplicacin internacional de Valuacin 1 (AIV 1). Los requisitos de los informes de valuacin se tratan en el Cdigo de Conducto de las NIV, y en la NIV 3. Informes de Valuacin. 5.9 Deber valuarse como entidad separada cada inters de arrendamiento sobre una propiedad y no tratarlos como fusionados con otro inters. Debido a las restricciones incorporadas en un documento de arrendamiento, los valores del inters del arrendador y/o del arrendamiento pueden verse reducidos. De manera similar, una fusin de esos intereses podra crear un aumento sobre la suma de los valores de los intereses individuales. Con frecuencia se hace referencia a este valor de intereses fusionados como Valor de Matrimonio y deber hacerse referencia a l en el Informe de Valuacin solamente por va de asesora suplementaria. Pueden hacerse clculos con base en una fusin para una valuacin basada en suposiciones especficas solamente y cuando el Informe del Valuador est debidamente calificado. 5.10 La valuacin de intereses de arrendamiento, incluyendo los que se discuten atrs en el epg., 5.9, requieren clculos matemticos. Los Valuadores deben cuidar de distinguir entre los resultados matemticos y el peso que puede asignar a esos resultados el mercado aplicable. 5.11 Al analizar transacciones de renta, el Valuador deber tomar en cuenta cualquier elemento que incentive el arrendamiento, concesiones o pagos de primas que pudieran tener algn efecto sobre la renta de mercado. 5.12 De tiempo en tiempo pueden presentarse diferencias entre la renta de contrato y la renta de mercado, debido a cambios en la oferta y demanda en el mercado de arrendamientos. En un mercado de rentas a la baja, el inmueble puede pasar a estar sobre rentado (v. g., la renta de contrato excede a la renta de mercado) y hacer que sea ms difcil enajenar el inters de arrendamiento salvo mediante el pago

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de una prima inversa, lo que implica un Valor de Mercado negativo. En un mercado a la alza, la renta contractual del arrendamiento puede convertirse en renta de reversin (un beneficio financiero a lo largo del tiempo que resta al arrendamiento) y el inters de arrendamiento podr atraer una Valor de Mercado positivo. 5.13 Los convenios de arrendamiento onerosos pueden afectar de manera adversa el Valor de Mercado de un inters de arrendamiento. El Valuador en su informe debe dirigir la atencin a este hecho cuando las circunstancias lo exigen. La situacin ms comn en que esto surge involucra restricciones sobre asignacin o el derecho de subarrendar. No es extrao encontrar un convenio de arrendamiento que prohbe o impone condiciones sobre la asignacin de todo o parte del Inters. Algunas veces hay una clusula que confiere al arrendador el derecho de determinar u obtener la anulacin del contrato de arrendamiento si el arrendatario cae en bancarrota o entra en liquidacin salvo que sea voluntaria para fines de reestructuracin financiera. 5.14 Cuando un convenio de arrendamiento afecta el Valor de Mercado, su efecto debe tomarse en cuenta por el Valuador. El Valuador debe dirigir la atencin a convenios no usuales yu onerosos, que puedan afectar el valor del inters y comentar su efecto en el informe. Los ejemplos incluyen: 5.14.1 Restricciones sobre el Uso Un acuerdo sobre uso puede restringir el uso de la propiedad a una clase particular de uso o a un oficio o tipo de negocio especficos. Tales restricciones sern relevantes al determinar los valores tanto de renta como de capital siempre que la restriccin no sea tan severa que impida la venta. En muchas instancias, el efecto ser el de reducir valores pero, en algunas circunstancias, podrn crearse valores de monopolio. 5.14.2 Deterioro y/o Rehabilitacin El deterioro acumulado, como consecuencia de infraccin de los convenios, puede ser sustancial. Los costos de rehabilitacin de los locales, despus de haber sido acondicionados por el inquilino, pueden ser considerables. 5.16.3 Derechos para Adquirir otros Intereses Un arrendatario puede tener el derecho legal o una opcin en el documento de arrendamiento para comprar la propiedad absoluta. 5.16.4 Opciones o Derechos para Rescindir o Renovar Un contrato de arrendamiento puede contener una opcin para que el arrendador o el arrendatario renueve o rescinda el arrendamiento, sea como derecho o bajo ciertas circunstancias enunciadas. 5.15 Las valuaciones de intereses de arrendamiento pueden ser complejas, haciendo ms difcil encontrar y aplicar apoyo de mercado pertinente para informar sobre Valores de Mercado. Se advierte a los Valuadores y usuarios de servicios de valuacin que deben tener especial cuidado en la seleccin de Valuadores calificados, en la identificacin del propsito y uso que se tiene la intencin de dar a la valuacin, identificacin y definicin de trminos y en el detalle y explicacin de discusiones y revelaciones apropiadas. 5.16 Arrendamientos Entre Compaas Asociadas 5.16.1 Cuando una propiedad queda sujeta a un acuerdo de arrendamiento o inquilinato entre dos compaas del mismo grupo, es aceptable tomar en cuenta la existencia de esa acuerdo cuando se valan para fines de estados financieros, siempre que ese acuerdo se haya hecho bajo trminos de trato a distancia prudente, conforme a la prctica

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comercial normal. Sin embargo, a la consolidacin de las hojas de resultados y el balance de esas compaas a las Cuentas del Grupo, debe hacerse caso omiso de la existencia de ese arrendamiento valundose la propiedad como si estuviera ocupada por el propietario. Si se pide producir una valuacin tomando en cuenta un contrato entre compaas, el Valuador debe revelar en el informe la relacin entre las partes del contrato o convenio. 5.17 Mejoras a lo Arrendado 5.17.1 Se acostumbre que algunas propiedades se tomen en arrendamiento en un estado fsico que no soporta la ocupacin para los fines del negocio sin trabajos de edificacin y acondicionamiento adicional para satisfacer los requisitos de un usuario en particular. Los ejemplos incluyen: tiendas nuevas o unidades de venta al detalle terminadas slo en su envolvente en forma tal que el ocupante ha de proveer componentes como fachada comercial, cielos rasos colgantes, acabados de pisos y muros; edificios industriales genricos que el ocupante adapta para satisfacer un oficio o proceso particular; y oficinas en las que el ocupante provee las divisiones interiores conforme a sus necesidades. 5.17.2 En las circunstancias anteriores, los directores pueden decidir que el valor de tal propiedad para el negocio, despus de la adaptacin, debera obtenerse en cualquiera de las siguientes formas, dependiendo de las polticas contables que se estn usando: a) Valor de Mercado a la fecha de valuacin, en el estado despus de ejecutadas las mejoras; o b) Valor de Mercado a la fecha de valuacin, en el estado antes de la adaptacin y, como un importe separado, el Costo de Reposicin Depreciado de los trabajos de adaptacin o mejora. 5.17.3 La valuacin de arrendamientos, exige que se ejerza especial cuidado en asegurar qu es lo que se ha de valuar; por ejemplo, el Valuador debe determinar el efecto, si lo hubiere, de mejoras anteriores que hayan podido realizarse por los inquilinos. Lo que se ve y nota durante una inspeccin de la propiedad en relacin a las edificaciones puede no ser aquello que debe reflejarse en la valuacin. Si, en ausencia de licencias documentales, no es posible confirmar la amplitud de las mejoras, el Valuador debe proceder con base en supuestos debidamente asentados. 5.18 Valores de Mercado negativos 5.18.1 Cuando los derechos de arrendamiento son pasivos para un emprendimiento, se dice que tienen un Valor de Mercado negativo. 5.18.2 Los Valores de Mercado negativos pueden surgir, por ejemplo, sobre intereses de arrendamiento en donde la renta contractual reservada conforme al arrendamiento excede a la renta de mercado. Tales valores pueden ser el resultado de acuerdos onerosos establecidos por el arrendatario, que pueden resultar en costos que excedern el valor que de otra manera podra darse a los derechos suponiendo que se han satisfecho las obligaciones impuestas por estos acuerdos. 5.18.3 Si ha de mostrarse en los estados financieros el Valor de Mercado positivo de los activos de un emprendimiento, entonces es apropiado que tambin se muestre el Valor de Mercado negativo de sus pasivos. Informar como valor de un inters que es un pasivo como nulo no indicara la verdadera posicin. Cualquier Valor de Mercado negativo debe reportarse por separado en el Certificado o Informe de Valuacin y no debera compensarse contra el Valor de Mercado positivo de otra propiedad. 5.19 Debido a la complejidad relativa de la valuacin de los intereses de arrendamiento, es esencial que el cliente o el abogado del cliente provea al Valuador con copias de todos los

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contratos o, en caso de un inmueble con mltiples inquilinos, muestras de los contratos tipo junto con una relacin de los trminos de los dems arrendamientos.

6/0 Fecha de Vigencia

6.1 Esta Orientacin Internacional de Valuacin entro en vigor el 1 de julio de 2000.

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Nota Internacional de Orientacin en Valuacin No. 3

Valuacin de Planta Equipo
1.0 Introduccin 1.1 El objetivo de esta Nota de Orientacin es proveer clarificacin y orientacin a los Valuadores en la preparacin de valoraciones de Planta y Equipo. Como se define adelante, Planta y Equipo colectivamente constituyen una clase general de propiedad distinta de la real, clasificada para propsitos contables como activos tangibles24. La Aplicacin Internacional de Valuacin 1 (AIV 1) se ocupa de los requisitos de valuacin para fines de informes financieros. Esta NO tiene la intencin de clarificar y extender esa discusin a los activos tangibles distintos de los reales o races y distinguir las valoraciones para fines de informes financieros de otras bases de valoracin que pueden aplicarse a situaciones de informes no financieros. 1.2 Planta y Equipo pueden valorarse por una variedad de razones. Cuando se valoran para propsito de informe financiero, la planta, maquinaria y equipo se valan en la misma forma que otros activos, aplicando conceptos de Valor de Mercado y costo de reposicin depreciado (CRD) de acuerdo con la AIV 1. Cuando el propsito de la valoracin es diverso al informe financiero, la planta, maquinaria y equipo se valan aplicando una base de valuacin apropiada y distinguiendo claramente los resultados del Valor de Mercado si se aplica una base de Valor de No-Mercado. 1.3 Planta y equipo se combinan para constituir una amplia variedad de situaciones que requieren habilidosa evaluacin de la utilidad de la propiedad valorada y cuidadosa consideracin de las caractersticas fsicas, funcionales y econmicas de tal propiedad. Como propiedad personal tangible, planta y equipo pueden venderse en conjuncin con una diversidad de otros activos tangibles e intangibles, agrupados o vendidos separadamente o divididos en componentes separados y luego vendidos. Los mtodos de valuacin disponibles incluyen: 1.3.1 1.3.2 1.3.3 enfoque de comparacin de ventas. enfoque de costo (aplicacin de costo reposicin depreciado), y enfoque de capitalizacin del ingreso.

1.4 El IVSC busca evitar la incidencia de equivocaciones, errores o malos entendidos internacionales dentro de los Estados en relacin con la valoracin de planta y equipo. Los Valuadores que aplican las Normas IVSC y esta Orientacin tienen la responsabilidad de seleccionar los mtodos de valuacin apropiados, mejorando el entendimiento de los usuarios de la valuacin, evitando circunstancias que pudieran desorientar al pblico y reportando objetivamente valuaciones respaldadas. 2.0 Alcance 2.1 Esta NO comprende definiciones, principios y consideraciones importantes en la valuacin e informacin relacionada con planta y equipo. 2.2. Esta orientacin deber aplicarse con referencia especial a las Normas 1 y 2 (NIV 1 y 2) y la AIV 1. De manera saliente estas Norma distinguen entre la base de valuacin de Valor de Mercado y valuaciones diversas al Valor de Mercado y entre las valuaciones para propsito de informes financieros y las destinadas a otros propsitos. 3.0 Definiciones 3.1 Planta y Equipo. Activos tangibles diversos a los inmuebles, cuyo propsito es generar ingresos para su propietario. Adelante se presentan las definiciones relevantes: 3.1.1 Planta. El conjunto de activos que puede incluir edificios especializados no permanentes, maquinaria y equipo.
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La traduccin es literal, an cuando en el Derecho Mexicano y en otros del mundo Hispano se usa con frecuencia el trmino corpreo. 144

3.1.2 Maquinaria. Las mquinas individuales o conjuntos de mquinas. Una mquina es un aparato que usa o aplica fuerza mecnica, que tiene varias partes cada una con funcin definida que en conjunto realizan un determinado tipo de trabajo. 3.1.3 Equipo. Activos anexos que se usan para auxiliar en el cumplimiento de la funcin de la empresa. 3.2 Valor de Mercado se define en la NIV 1: Valor de Mercado es el monto estimado por el cual se intercambiara un activo a la fecha de valuacin entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociacin directa despus de adecuada comercializacin en la que las partes hayan cada una actuado con conocimientos, prudencia y sin coaccin. 3.3. Valor en Uso se define en la NIV 2. Puede ser la base de valuacin para planta y equipo cuando los activos han de valuarse como parte de un negocio en marcha bajo la premisa de negocio en marcha. El valor de los activos de un negocio en marcha puede ser considerablemente diferente del Valor de Mercado de los activos. Tales valoraciones no derivan de Valor de Mercado y debern distinguirse y explicarse cuidadosamente por el Valuador. 3.4 La AIV 1 cubre las bases de Valor de Mercado conforme se aplican a los informes financieros. 3.5 Otras definiciones de Valor de No-Mercado que pueden aplicarse en varios tipos de valuaciones de planta y equipo incluyen las siguientes: 3.5.1 Valor de Liquidacin o de Venta Forzada se define en la NIV 2. Cualquiera de estos trminos se refiere al importe que razonablemente podra recibirse de la venta de una propiedad en un marco de tiempo demasiado corto para satisfacer el marco de tiempo de comercializacin de la definicin de Valor de Mercado. En algunos Estados el valor de liquidacin de venta rozada puede tambin involucrar un vendedor obligado o no dispuesto y un comprador o compradores que compran con pleno conocimiento de la desventaja del vendedor. Estos valores no consideran los costos de preparacin o de instalacin, puesto que el flujo de ingresos asociado con los activos no soporta tales costos. Puede hacerse distincin en cuanto al tiempo a lo largo del cual ha de ocurrir la venta y en cuanto a su localizacin. 3.5.2 Valor de Rescate25 se define en la NIV 2. Es el valor de un activo, excluyendo el suelo, considerando la venta de los materiales de que est constituido, en lugar de para uso continuado sin hacer reparaciones especiales o adaptacin. Se puede reportar como el monto bruto o neto de los costos de la venta y, en el ltimo caso, puede igualar al valor neto de realizacin. Se presume que algunos componentes del activo son susceptibles de reutilizacin. El valor de rescate tambin puede llamarse valor de rezaga. 3.5.3 Costo de Reposicin de Seguro o Valor Asegurable. El costo de reposicin depreciado nuevo conforme lo define la pliza de seguro, menos el costo de reposicin depreciado nuevo de los conceptos expresamente excluidos en la pliza, si los hubiere. 3.5.4 Valor Realizable en Remate o Almoneda. Es el monto estimado que se esperara lograr en una subasta adecuadamente promovida, conducida y con adecuada asistencia de postores. Normalmente presume que la venta se realiza en sitio y que se ofrecen a la venta en la misma oportunidad esencialmente todos los activos en la relacin de inventario. 3.5.5 Valor de Reinstalacin. El costo necesario para remplazar, reparar o reconstruir la propiedad asegurada a una condicin substancialmente igual a, pero no mejor o mas amplia que, en su condicin como nueva. 3.5.6 Valor de Indemnizacin El costo necesario para reemplazar, reparar o reconstruir la propiedad asegurada a una condicin substancialmente igual a, pero no mejor ni mas extensiva que, su condicin a la fecha en que ocurri el siniestro tomando en cuenta la edad, condicin y vida til remanente.
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En algunos pases de habla hispana se utiliza el trmino valor de salvamento. 145

4.0 Relacin con las Normas de Contabilidad 4.1 Planta y equipo son activos tangibles que, cuando estn presentes, sern reflejados en las valuaciones para informes financieros. Como otros activos tangibles, planta y equipo se valan a Valor de Mercado. Cuando sea aplicable se utilizar alguna base de costo de reposicin depreciado (CRD) (Ver AIV 1). 4.2. Si se informe sobre otra base de valuacin, como en seguros, liquidacin u otras aplicaciones especiales, el informe definir cualesquiera bases de valor relevantes que se hayan aplicado y las diferenciar del Valor de Mercado. 4.3. La Norma Internacional de Contabilidad 16 (IAS 16), epg. 31, proporciona indicacin directa sobre la aplicacin del CRD a planta y equipo: El valor razonable de partidas de planta y equipo usualmente es su valor de mercado determinado mediante avalo. Cuando no hay evidencia de valor de mercado debido a la naturaleza especializada de la planta y equipo y dado que estos elementos rara vez se venden, salvo como parte de un negocio que contina en operacin, se valan a su costo de reposicin depreciado. 4.4. El costo de reposicin depreciado (CRD) se aplica tpicamente en ausencia de datos de ventas de comparables. Se hace referencia a una estimacin derivada del CRD como valuada con referencia al CRD. Este resultado est sujeto al adecuado potencial de rentabilidad o potencial de servicio de la entidad por el uso de los activos como un todo, una suposicin que puede aceptarse o rechazarse. Si los directores de la entidad creen que el potencial de rentabilidad de la empresa no es suficiente para cargar la estimacin de CRD, pueden adoptar una cifra inferior en sus cuentas, efectivamente convirtiendo la estimacin de CRD a valor en uso. Corresponde al Valuador, sin embargo, estipular si la valuacin a que se lleg mediante el CRD se sujet a la prueba de rentabilidad potencial de los directores. 5.0 Orientacin 5.1 Las situaciones de valuacin de planta y equipo son variadas y las circunstancias podrn incluso requerir la estimacin de ms de un solo tipo de valor en una misma encomienda. De conformidad con esto la planta, y equipo se valuarn conforme a una base que sea apropiada para las circunstancias y debidamente definida en el informe de valuacin. 5.2 Para efectos de informes financieros, los elementos que componen la planta y equipo deben separarse en las categoras de propiedad para uso existente, sobrante y de inversin de acuerdo a lo previsto en la AIV 1. An cuando este proceso puede ser extenso y frecuentemente es complicado cuando hay grandes inventarios de elementos por valuar, la identificacin y clasificacin apropiada y detallada de los activos que constituyen la planta y equipo son requisitos fundamentales para realizar una valuacin. Las instrucciones del cliente en relacin a estas clasificaciones debern obtenerse al inicio de la encomienda de valuacin. 5.3 Si un Valuador acepta una encomienda de valuacin en la que no se dieron instrucciones especficas en cuanto a la definicin de valor que ha de usarse, el Valuador de manera independiente completar las necesarias pesquisas e investigacin para identificar apropiadamente la definicin de valor pertinente. 5.4 Los Valuadores debern hacer revelaciones claras, sin ambigedades e inequvocas al comunicar valuaciones de planta y equipo como se seala en las NIV 1, 2 y 3. Los requerimientos para los informes de valuacin de exponen en el Cdigo de Conducta de las NIV y el la NIV 3, Informes de Valuacin. 5.5 Para asegurar el entendimiento del cliente y del usuario del Informe de Valuacin y para evitar abusos potenciales, los Valuadores darn los pasos necesarios para asegurar que el desempeo de la encomienda no llevar a una conclusin que sea equvoca o inapropiada para las circunstancias. 5.6 Al desarrollar una valuacin de planta y equipo, los Valuadores deben estar conscientes de, entender y aplicar correctamente os mtodos y tcnicas de valuacin que sean necesarios para producir una valuacin que no sea desorientadora.

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5.7 An cuando el concepto, uso y aplicacin de las bases de valor de no-mercado pueden ser apropiadas bajo ciertas circunstancias, el Valuador es responsable de asegurar que si ha de encontrarse e informarse sobre tal valor, no ser razonablemente entendido como una representacin de Valor Mercado. 5.8 Las valuaciones claramente estipularn si los activos de planta y equipo se han valuado in situ o ex situ (en el sitio de ubicacin o fuera de l). 5.9 El Valor de Mercado de planta y equipo se apoya en la creencia de que un comprador prudente no pagara ms por un activo o grupo de activos que el costo de adquirir un(os) sustituto(s) igualmente deseable(s) en el mercado. En la valuacin de planta y equipo, el costo del(os) sustituto(s) frecuentemente incluye los costos para hacer productivo(s) al(os) activo(s). A estos costos se les llama en ocasiones costos de preparacin o costos de arranque. Con frecuencia se incluyen en estos costos gastos asociados como ingeniera, transporte, instalacin, conexin a los servicios pblicos y arranque. 5.10 Planta y equipo incluyen instalaciones y medios de apoyo para procesos o manufactura que se disean para desempear una funcin especfica predeterminada. Dispositivos y aditamentos no inmobiliarios, de tipo movible o no, que se ocupan en el procesamiento, manufactura o armado de los productos desde la etapa de materia prima hasta el producto terminado. Conceptos de los que se informa por separado como inventarios de materiales, productos terminados, patentes y similares no se incluyen. As, es esencial para el proceso de valuacin que todos los elementos que han de valuarse ni se omitan ni se tomen en cuenta de manera repetida en la valuacin y en el informe resultantes. 5.11 Planta y equipo pueden dividirse de una manera general en cuatro categoras: 5.11.1 Maquinaria y equipo que puede haberse instalado en su totalidad en conexin con los procesos industriales o comerciales del ocupante, Equipo que incluye muebles y mobiliario, accesorios y aditamentos, vehculos, existencias, moldes y herramienta suelta, entre otras. Edificios fabriles e industriales que estn altamente integrados con los procesos o equipo que envuelven y soportan y estructuras de naturaleza especializada, y Servicios a los edificios que normalmente se incluyen en la valuacin de tierra y edificios. Los servicios de los edificios que se incluyen en planta y equipo pueden incluir electricidad, gas, agua, calefaccin espacial, agua caliente, aire acondicionado y ventilacin, proteccin de incendio y seguridad, drenaje y elevadores, ascensores/montacargas y gruas, entre otros cuando se proveen como parte de los procesos industriales que desarrolla el ocupante.

5.11.2 5.11.3 5.11.4

5.12 Para valuaciones que tienen que ver con valor de liquidacin, o venta forzosa, el cliente generalmente especifica el marco de tiempo para la venta requerida, que puede variar desde un periodo relativamente largo (siempre menor que el que se requiere para Valor de Mercado) a un periodo ms corto, urgente. En algunas instancias, la venta puede ser en almoneda. En otras, una venta puede ser mediante corretaje o en una combinacin con otros activos para una venta en paquete. La manera en que se hace la oferta, el marco de tiempo involucrado, y la ubicacin de los activos al tiempo de la venta son cuestiones que exigen adecuada revelacin en el Informe de Valuacin. 6.0 Fecha de Vigencia 6.1 Esta Orientacin Internacional de Aplicacin y Desempeo entr en vigor el 1 de julio de 1997.

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Nota Internacional de Orientacin en Valuacin No. 4

Activos Intangibles26
1.0 Introduccin

1.1 El Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC) adopt esta Nota de Orientacin (NO) para mejorar la consistencia y calidad de la valuacin de activos incorpreos en la comunidad internacional para beneficio de los estados financieros y de los usuarios de valuaciones de activo incorpreos. 1.2 Las valuaciones de activos incorpreos comnmente se solicitan y realizan sobre la base de valuacin para Valor de Mercado, aplicando las previsiones de la Norma Internacional de Valuacin 1 (NIV 1). En donde se emplean otras bases de valuacin con la debida explicacin y revelacin, se aplican las disposiciones de la NIV 2. 1.3 En general los conceptos, procesos y mtodos aplicados en la valuacin de activos incorpreos son los mismos que para otros tipos de valuacin. Ciertos trminos pueden tener diferentes significados o usos. Tales diferencias se convierten en materia importante de revelacin cuando se usan. Esta Orientacin expone importantes definiciones utilizadas en la valuacin de activos incorpreos. 1.4 Los Valuadores y usuarios de servicios de valuacin deben tener cuidado en distinguir entre el valor de activos incorpreos individuales e identificables y las consideraciones de negocio en marcha, incluyendo aquellas que se encuentran en la valuacin de intereses sobre propiedad inmobiliaria. Un ejemplo de esto ltimo son las valuaciones de inmuebles con potencial de comercializacin. 2.0 Alcance 2.1 Esta NO se proporciona para auxiliar en el proceso de emitir o de utilizar valuaciones de activos incorpreos. 2.2 Esta Orientacin no tiene la intencin de servir de base para responsabilidad civil y no deber crear presuncin o evidencia alguna de que se ha violado una obligacin legal. 2.3 Adems de los elementos que son comunes a otras NO de las Normas Internacionales de Valuacin, esta NO contiene una discusin ms amplia del proceso de valuacin de activos incorpreos. Se incluye sta para tipificar lo que comnmente se involucra en las valuaciones de activos incorpreos y para proporcionar una base de comparacin con otros tipos de valuaciones, pero no deber considerarse como obligatorio o limitativo excepto en los trminos que establece esta NO o de alguna otra manera en las NIV. 2.4 Dado que otros principios bsicos de valuacin, las Normas Internacionales de Valuacin y otras Notas de Orientacin tambin son aplicables a la valuacin de activos incorpreos, esta NO deber entenderse incorporando todas las porciones aplicables de las NIV. 3.0 Definiciones 3.1 Valor en Libros 3.1.1 Con relacin a los activos, el costo capitalizado de un activo menos la depreciacin acumulada, agotamiento o amortizacin como est consignado en los libros de contabilidad del negocio. 3.1.2 Con respecto a una empresa/entidad mercantil, la diferencia entre el total de activos (con depreciacin, agotamiento y amortizacin) y el total de pasivos de un negocio como se consignan en el balance. Es sinnimo de valor neto en libros, valor neto y capital de los accionistas.
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En espaol acadmico el trmino intangible no tiene la misma acepcin que en lengua inglesa. En el uso legal y jurdico de los pases de habla espaola se utiliza de manera general en leyes y cdigos la palabra incorpreo. No obstante, la profesin contable lo ha adoptado sin discusin como traduccin del vocablo ingls de igual escritura. En esta traduccin se conserva el ttulo con el vocablo usado en el original en lengua inglesa, prefiriendo a lo largo del texto el trmino legal castellano.

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3.2 Empresa/Entidad Mercantil. Una organizacin comercial, industrial o de servicio que desarrolla una actividad econmica. 3.3 Capitalizacin 3.3.1 La conversin de ingreso a valor 3.3.2 La estructura de capital de un negocio 3.3.3 El reconocimiento de una erogacin como activo de capital en lugar de un gasto del periodo. 3.4 Factor de Capitalizacin. Cualquier multiplicador o divisor utilizados para convertir ingreso a valor. 3.5 Tasa de Capitalizacin. Cualquier divisor (generalmente expresado como un por ciento) que se usa para convertir un flujo de ingreso en valor. 3.6 Flujo de Efectivo 3.6.1 Flujo Bruto de Efectivo. Ingreso neto mas depreciacin y otros cargos no realizados en efectivo. 3.6.2 Flujo Neto de Efectivo de Capital Propio. Flujo bruto de efectivo, menos aumentos al capital de trabajo (los decrementos se suman), menos gastos de capital, menos decrementos de capital invertido en deuda principal, ms incrementos de capital invertido en deuda principal es igual al flujo neto de efectivo para capital invertido. 3.6.3 Flujo Neto de Efectivo de Capital Invertido. Flujo neto de efectivo de capital propio ms pagos antes de ajustes de impuestos, menos incrementos netos en deuda principal es igual a los flujos netos de efectivo de capital invertido. 3.7 Tasa de Descuento. Una tasa de rendimiento utilizada para convertir una suma monetaria, pagadera o por recibirse en el futuro, a valor presente. Debe correlacionarse una media ponderada de la tasa de descuenta aplicada a los incorpreos y la tasa de descuento aplicada a bienes tangibles con la media ponderada del costo de capital para la empresa. 3.8 Vida Econmica. El periodo a lo largo del cual una propiedad podr utilizarse con utilidad. La vida econmica puede variar por Estado dependiendo del nivel de desarrollo industrial y la atmsfera de regulacin en cada Estado. * 3.9 Fecha Efectiva. La fecha en o para la cual se aplica la opinin del Valuador (tambin se denomina Fecha de Valuacin, y/o Fecha de referencia). 3.10 Empresa. Ver Empresa/Entidad Mercantil. 3.11 Negocio en Marcha. Una empresa en operacin. 3.12 Valor de Negocio en Marcha 3.11.1 La premisa de valor de un negocio o de un inters sobre l, como empresa en operacin. 3.11.2 Elementos incorpreos de valor en un negocio en operacin que resultan de factores tales como: contar con una fuerza de trabajo entrenada; una planta operable; y disponer de las necesarias autorizaciones, licencias, sistemas y procedimientos 3.13 Reputacin.27 Aquel activo incorpreo que surge como resultado de un nombre, reputacin, patrocinio de la clientela, ubicacin, producto y factores similares que no han sido identificados o valuados por separado pero que generan beneficios econmicos. 3.14 Enfoque de Capitalizacin del Ingreso. Una forma general de estimar una indicacin de valor de un activo incorpreo en donde el valor se estima convirtiendo los beneficios anticipados a un valor de capital.
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Se traduce aqu el vocablo ingls goodwill. 149

3.15 Activos Incorpreos. Activos que se manifiestan por sus propiedades econmicas. No tienen que sustancia fsica; conceden derechos y privilegios a su propietario, y generalmente le generan un flujo de ingreso. Los Activos Incorpreos se pueden clasificar entendiendo que derivan de: Derechos, Relaciones, Incorpreos Agrupados o Propiedad Intelectual. 3.15.1 Los Derechos existen conforme a los trminos de un contrato, escrito o no, que produce beneficios econmicos a las partes. Ejemplos de esto son los contratos de abastecimiento, contratos de distribucin, contratos de provisin, y permisos de licencias, entre otros. 3.15.2 Las Relaciones entre partes generalmente son no contractuales, pueden ser de corta duracin y tener gran valor para las partes. Ejemplos son la fuerza de trabajo reclutada, relaciones con clientes, relaciones con proveedores, con distribuidores y relaciones estructurales entre las partes, entre otras. 3.15.3 Los Incorpreos Agrupados son el valor residual del activo incorpreo que queda despus de que se han valuado todos los activos incorpreos identificables y se han deducido del valor total de los activos incorpreos. Los conceptos alternos incluyen clientela o patrocinio, utilidades excedentes y valor residual. A los incorpreos agrupados frecuentemente se les da el nombre de reputacin. De la reputacin se ha dicho en diversas pocas, que es la tendencia de los clientes a regresar a un establecimiento comercial, el ingreso extra generado por un negocios por sobre un rendimiento justo de los activos identificados y el valor adicional de la empresa como un todo por cobre el valor agregado de sus activos constituyentes identificables. 3.15.4 La Propiedad Intelectual es una clasificacin especial de activos incorpreos porque est protegida por la ley contra el uso no autorizado por terceros. Ejemplos de esto son las marcas o nombres comerciales o registradas, los derechos de autor, patentes, marcas de fbrica, secretos del negocio, la habilidad o destreza y el conocimiento especializado. 3.15.5 En general, la profesin contable limita el reconocimiento de los activos incorpreos individuales a aquellos que son comnmente reconocibles, tienen una vida remanente legal o contractual y/o han de ser individualmente transferibles y separables de la empresa o negocio. 3.16 Propiedad Incorprea. Los derechos y privilegios que se conceden al propietario de activos incorpreos. 3.17 Vida Legal. La vida que la ley permite para un activo incorpreo. 3.18 Enfoque de Mercado. Una manera general de estimar una indicacin de valor para un activo incorpreo usando uno o ms mtodos que comparen el sujeto en estudio con activos similares que han sido vendidos. 3.19 Valor de Mercado. Ver la NIV 1, epgrafe 3.1. 3.20 Tasa de Rendimiento. Un monto de ingreso (prdida) y/o cambio de valor realizado o esperado sobre una inversin, que se expresa como un por ciento de esa inversin. 3.21 Costo de Reposicin Nuevo. El costo corriente de un artculo similar nuevo que tenga la utilidad ms cercana a la del artculo que se est valuando. 3.22 Fecha del Informe. La fecha del Informe de Valuacin. Puede ser la misma o distinta de la fecha de valuacin. 3.23 Costo de Reproduccin Nuevo. Costo corriente de un artculo nuevo idntico. 3.24 Enfoque de Valuacin. En general, una forma de estimar valor usando uno o ms mtodos especficos de valuacin. (Ver las definiciones de: Enfoque con Base en Activos, Enfoque de Mercado y Enfoque de Ingreso). 3.25 Mtodo de Valuacin. Dentro de los enfoques de valuacin, una forma especfica de estimar el valor. 3.26 Procedimiento de Valuacin. El acto, manera y tcnica de llevar a cabo los pasos de un mtodo de valuacin. 150

3.27 Razn de Valuacin. Un factor en donde un valor o precio sirve como numerador y la informacin financiera, de operacin o fsica sirve como denominador. 3.28 Valor en Uso. Este tipo de valor se enfoca al valor que un bien especfico contribuye a la empresa de la cual es parte, sin tomar en cuenta el uso mejor y ms productivo del bien o el importe monetario que podra realizarse a su venta. El Valor en Uso es el valor que un bien o propiedad especfica tiene para un uso especfico para un usuario especfico y por tanto no tiene relacin con el mercado. 4.0 Relacin con las Normas de Contabilidad 4.1 De manera comn las valuaciones de activos incorpreos se usan como base para hacer la distribucin del valor de varios activos para auxiliar en establecimiento o reexpresin de los estados financieros. En este contexto, los Valuadores de Activos Iincorpreos reflejan el Valor de Mercado de los componentes individuales de la hoja de balance de una negociacin a fin de satisfacer las Normas de contabilidad que tienen relacin con la convencin que refleja el efecto de los precios cambiantes. 4.2 Otras consideraciones relativas a la relacin de las valuaciones de activos incorpreos y las Normas de contabilidad son similares a las provisiones discutidas en la Aplicacin Internacional de Valuacin 1 (AIV 1.) 4.3 La Norma Internacional de Contabilidad 38 (IAS 38) prescribe el tratamiento contable para los activos incorpreos, discute los criterios que debe satisfacer un activo incorpreo para ser reconocido, especifica el importe cargada de los activos incorpreos, y establece los requerimientos para las revelaciones sobre activos incorpreos. 5.0 Orientacin 5.1 Las valuaciones de activos incorpreos pueden requerirse para un nmero de usos posibles incluyendo adquisicin y disposicin de empresas o partes de empresas, fusiones, venta de un activo incorpreo y similares. 5.1.1 En donde el propsito de la valuacin requiere una estimacin de Valor de Mercado, el Valuador deber aplicar las definiciones, procesos y metodologa de Valor de Mercado consistentes con lo previsto en la NIV 1. 5.1.2 Cuando una encomienda pide una base de valor diferente al Valor de Mercado, el Valuador deber identificar claramente el tipo de valor involucrado, definir tal valor y tomar los pasos necesarios para diferenciar la estimacin de valor de una estimacin de Valor de Mercado. 5.2 Si, segn opinin del Valuador, algunos aspectos de la encomienda indican que es necesaria y apropiada una desviacin con respecto a cualquier previsin de las Normas Internacionales de Valuacin o de esta NO, deber considerarse tal desviacin para ser revelada junto con la razn de invocar la desviacin. 5.3 El Valuador debe dar los pasos necesarios para asegurar que todas las fuentes de datos en las que se apoya son fiables y apropiadas para la valuacin que se le confa. En muchas instancias estar ms all del alcance de los servicios del Valuador llevar a cabo una verificacin completa de las fuentes secundarias y terciarias de datos. Consecuentemente, el Valuador tomar las medidas razonables para verificar la precisin y aceptabilidad de las fuentes de datos que se acostumbra en los mercados y localidad de la valuacin. 5.4 Los Valuadores de activos incorpreos frecuentemente se apoyan en informacin recibida del cliente o de los representantes del cliente. El Valuador deber citar la fuente de cualquier dato de este tipo en sus informes orales o escritos, debiendo verificar razonablemente los datos siempre que sea posible. Los requisitos para los Informes de Valuacin de exponen en el Cdigo de Conducta de las NIV, y en la NIV 3, Informes de Valuacin. 151

5.5 An cuando muchos principios, mtodos y tcnicas de valuacin de activos incorpreos son similares a los que se usan en otros campos de valuacin, las valuaciones de activos incorpreos requieren educacin, entrenamiento, aptitudes, habilidad y experiencia especial. 5.6. Una descripcin de la encomienda de valuacin debe incluir: 5.6.1 identificacin de(los) activo(s) incorpreo(s) o los derechos de propiedad sobre el (los) activo(s) incorpreo(s), que han de valuarse; 5.6.2 la fecha efectiva de valuacin; 5.6.3 la definicin de valor; 5.6.4 el propietario del los derechos o inters; 5.6.5 el propsito y uso de la valuacin. 5.7 Los factores que deben considerarse por el Valuador de Activos Incorpreos incluyen: 5.7.1 Los derechos, privilegios o condiciones que van ligados al inters o derecho de propiedad. 5.7.1.1 Los derechos de propiedad se asientan en diversos documentos legales, En varios estados o en algunas jurisdicciones legales, estos documentos pueden llamarse patentes, marcas de fbrica, marcas, conocimientos, bases de datos, derechos de autor, para sealar algunos. 5.7.1.2 Quienquiera que detente la propiedad del inters est obligado por los documentos del activo incorpreo. Podr haber derechos y condiciones contenidos en un acuerdo o en un intercambio de correspondencia y estos derechos pueden o no ser transferibles a un nuevo propietario del inters. 5.7.2 5.7.3 5.7.4 5.7.5 La vida econmica o vida legal remanente del activo incorpreo. La capacidad de generar ingresos de los activos incorpreos. La naturaleza de los activos incorpreos y su historia. Puesto que el valor reside en el beneficio de la futura propiedad o tenencia, la historia es valiosa en tanto que puede proveer una gua sobre las expectativas de los activos incorpreos para el futuro. La perspectiva econmica que pueda afectar a los activos incorpreos, incluyendo el panorama poltico y la poltica del gobierno. Cuestiones como paridad cambiara, inflacin, tasas de inters pueden afectar a los activos incorpreos que operan en diferentes sectores de la economa de manera muy distinta. La condicin y perspectiva de la industria especfica que puede afectar a los activos incorpreos en cuestin. El valor incorpreo puede tambin contenerse en activos no diferenciados, frecuentemente llamado reputacin. Ntese que el valor de reputacin en este contexto es similar a la reputacin en el sentido contable en que ambos son el valor residual (costo histrico en trminos contables) despus de que se han tomado en cuenta todos los dems activos. Transacciones anteriores en la propiedad del inters de los activos incorpreos en cuestin. Otra informacin de mercado, v.g., tasas de retorno sobre inversiones alternas, etc. Los precios de mercado para la adquisicin de activos incorpreos o de derechos sobre activos incorpreos similares. 5.7.10.1 Frecuentemente, en particular en el uso de transacciones de adquisicin, es difcil o imposible obtener informacin adecuada. An cuando pueda conocerse el precio real de la transaccin, el Valuador puede desconocer que garantas e indemnidad haya dado el vendedor, que trminos se dieron o recibieron o que impacto tuvo la planeacin fiscal sobre la transaccin. 5.7.10.2 Siempre deben usarse con cuidado la informacin y datos de activos comparables e inevitablemente ser necesario hacer numerosos ajustes.

5.7.6 5.7.7

5.7.8 5.7.9 5.7.10

152

5.7.11 Ajuste de los estados financieros histricos para estimar las habilidades econmicas de y perspectivas para, los activos incorpreos. 5.7.12 Cualquier otra informacin que el Valuador considera pertinente. 5.8 Enfoques de valuacin de activos incorpreos 5.8.1 El enfoque de costo, frecuentemente denominado el costo para recrear (El enfoque de costo tambin se conoce como el enfoque de activo ajustado). 5.8.1.1 El enfoque con base en costo se funda en el Principio de Sustitucin, v. g., un activo no vale ms de lo que costara reemplazar todas las partes que lo constituyen. 5.8.1.2 En la ejecucin del enfoque de costo se debe estimar el costo de cada paso de creacin del activo, incluyendo la utilidad de quien lo desarrolla, usando las teoras y conocimiento disponibles a la fecha de valuacin. 5.8.2 Enfoque de capitalizacin del ingreso en la valuacin de activos incorpreos

5.8.2.1 El enfoque de ingreso estima el valor de un activo incorpreo o del inters de propiedad sobre un activo incorpreo calculando el valor presente de los beneficios previstos o anticipados. Los dos mtodos ms comunes del enfoque de ingreso son capitalizacin del ingreso y flujo de caja descontado. 5.8.2.1.1 En la capitalizacin (directa) del ingreso, un nivel representativo de ingreso se divide por una tasa de capitalizacin o se multiplica por un factor de ingreso, para convertir el ingreso a valor. 5.8.2.1.2 El Valuador tpicamente distribuye el ingreso a los diversos activos incorpreos. Debe tenerse cuidado para que el ingreso distribuido a todos los activos individuales no exceda el ingreso disponible para todos los activos. 5.8.2.1.3 En teora, el ingreso puede consistir en una variedad de tipos de ingreso y flujo de efectivo. En la prctica, la medida del ingreso generalmente es el ingreso antes o despus de impuestos. Si se usan los mtodos de capitalizacin la vida econmica de los activos debe ser infinita o muy larga. 5.8.2.1.4 En el anlisis de FCD y/o en el mtodo de dividendos, se estiman los ingresos en numerario para cada uno de varios periodos futuros. Estas cantidades recibidas se convierten a valor mediante la aplicacin de una tasa de descuento utilizando tcnicas de valor presente. Podran utilizarse muchas definiciones de flujo de caja. Los mtodos de descuento son ms comnmente utilizados para activos incorpreos con vidas econmicas finitas. El periodo de tiempo cubierto por los mtodos de descuento normalmente es el ms corte entre la vida econmica y la vida legal (el periodo definible a lo largo del cual el activo o derechos inherentes est legalmente protegido). 5.8.2.1.4.1 La vida econmica se mide a lo largo del periodo en que puede esperarse que los activos incorpreos proporcionen al propietario un rendimiento econmico sobre los activos. Un ejemplo es el software de computadora que puede tener una esperanza de vida de treinta y seis meses antes de que sea necesario sustituirlo con una versin actualizada. 5.8.2.1.4.2 La vida legal se mide a lo largo del periodo durante el cual el activo incorpreo puede quedar protegido por la ley. Un ejemplo es una patente que tiene una vida definible en su comienzo y que paulatinamente, a lo largo del tiempo se reduce a cero. 5.8.2.1.5 Las tasas de capitalizacin y las tasas de descuento se obtienen del mercado y se expresan como mltiplos de precio (derivada de datos sobre negocios o 153

transacciones comercializados pblicamente). O una tasa de inters (derivada de datos sobre inversiones alternas). 5.8.2.2 El ingreso o beneficios esperados se convierten a valor usando clculos que consideren el crecimiento esperado y la oportunidad de los beneficios, el riesgo asociado con el flujo de beneficios y el valor del dinero en el tiempo. 5.8.3 Enfoque (de comparacin de ventas de) mercado a la valuacin de activos incorpreos 5.8.3.1 El enfoque de mercado compara el bien en estudio con activos incorpreos similares o intereses de propiedad sobre activos incorpreos y valores que se han vendido en el mercado abierto. 5.8.3.2 Las dos fuentes ms comunes de datos usados en el enfoque de mercado son mercados en los cuales se comercializa o intercambia la propiedad de los intereses sobre activos incorpreos similares y transacciones anteriores en la propiedad del activo incorpreo en estudio. 5.8.3.2.1 Debe existir una base razonable para la comparacin con y la confianza en los activos incorpreos similares en el enfoque de mercado. Estos activos incorpreos similares debern estar en la misma industria o en una industria que responda a las mismas variables econmicas. La comparacin debe hacerse de manera que tenga significado y no desoriente. 5.8.3.3 Mediante el anlisis de las adquisiciones de activos incorpreos el Valuador frecuentemente calcula razones de valuacin, que usualmente son el precio dividido por alguna expresin o medida de ingreso o de activos netos. Debe tenerse cuidado al calcular o seleccionar estas tasas. 5.8.3.3.1 La(s) razon(es) o relacin(es) seleccionada(s) debe(n) proporcionar informacin significativa sobre el valor de los activos incorpreos. 5.8.3.3.2 Los datos de los activos incorpreos empleados para el clculo de las tasas deben ser precisos. 5.8.3.3.3 El clculo de las razones debe ser preciso. 5.8.3.3.4 Si los datos se promedian el periodo de tiempo considerado y el mtodo de promediar deben ser apropiados. 5.8.3.3.5 Todos los clculos deben hacerse en la misma forma tanto para los activos incorpreos similares como para los activos incorpreos que se estudian. 5.8.3.3.6 La informacin o dato(s) de precio(s) deben ser vlidos para la fecha de valuacin. 5.8.3.3.7 En donde sea apropiado, pueden ser necesarios ajustes para hacer ms comparables los activos incorpreos similares y los activos incorpreos que se valan. 5.8.3.3.8 Puede ser necesario hacer ajustes para artculos inusuales, no recurrentes o inoperantes. 5.8.3.3.9 Las tasas seleccionadas debe ser apropiadas dadas las diferencias de riesgo y las expectativas de los activos incorpreos similares y los activos incorpreos en estudio. 5.8.3.3.10 Podrn calcularse varias indicaciones de valor toda vez que se pueden elegir y aplicar diversos factores de valuacin a los activos incorpreos que se valan. 5.8.3.4 Cuando se utilizan transacciones anteriores sobre el activo intangible que se est valuando para proveer orientacin en la valuacin, puede ser necesario hacer ajustes para tomar en cuenta el paso del tiempo y para cambios en las circunstancias de la economa, la industria y los activos incorpreos. 154

5.9 Procesos de conciliacin 5.9.1 La conclusin de valor deber basarse en: 5.9.1.1 la definicin de valor, y 5.9.1.2 toda la informacin pertinente necesaria a la fecha de valuacin considerando el alcance de la encomienda. 5.9.2 La conclusin de valor tambin habr de basarse en los indicadores de valor de los mtodos de valuacin aplicados. 5.9.2.1 La seleccin y confianza en los enfoques, mtodos y clculos apropiados depende del juicio y criterio del Valuador. 5.9.2.2 El Valuador debe usar criterio al determinar el peso relativo que ha de darse a cada una de las estimaciones de valor a que se llega durante el proceso de valuacin. El Valuador debera de explicar la racionalizacin y justificacin de los mtodos de valuacin usados y de la ponderacin de los mtodos en que se apoy al llegar a la reconciliacin de valor con que concluye. 6.0 Fecha Efectiva 6.1 Esta Orientacin Internacional entr en vigor el 1 de Julio de 2000

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Nota Internacional de Orientacin en Valuacin No. 5 Valuacin de Propiedad Personal 1.0 Introduccin 1.2 El Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC) adopt esta Nota de Orientacin (NO) para mejorar la consistencia y calidad de las valuaciones de propiedad personal para beneficio de los usuarios de servicios de valuacin de propiedad personal. 1.2 Las valuaciones de propiedad personal comnmente se solicitan y realizan sobre la base de valuacin para Valor de Mercado, aplicando las previsiones de la Norma Internacional de Valuacin 1 (NIV 1). En donde se emplean otras bases de valuacin con la debida explicacin y revelacin, se aplican las disposiciones de la NIV 2. 1.3 An cuando algunos trminos pueden tener definiciones alternas, y la posibilidad de aplicacin de mtodos especficos puede divergir, la teora, conceptos, y procesos aplicados en la valuacin de propiedad personal son fundamentalmente los mismos que para otros tipos de valuacin. Cuando se utilizan trminos que tienen diferente significado, es importante que se revelen esas diferencias. Esta NO expone importantes definiciones utilizadas en la valuacin de propiedad personal. 1.4 Los Valuadores y usuarios de servicios de valuacin deben tener cuidado en distinguir entre los componentes del mercado y el correspondiente Valor de Mercado de propiedades personales. Un ejemplo de tales diferencias es el Valor de mercado de propiedades vendidas en almoneda contra el de propiedades vendidas por o adquiridas de negociantes particulares en donde el precio negociado no se revela al pblico. Otro ejemplo sera el Valor de Mercado de propiedad personal vendida al mayoreo frente al valor de mercado del(os) mismo(s) artculo(s) en venta al menudeo. 2.0 Alcance 2.1 Esta NO se provee para auxiliar en el proceso de formular o utilizar valuaciones de propiedad personal 2.2. Adems de los elementos que son comunes a otras Aplicaciones y Notas de Orientacin en las Normas Internacionales de Valuacin, esta NO contiene una discusin ampliada del Proceso de Valuacin para propiedades personales. Se incluye sta para tipificar lo que comnmente se involucra en las valuaciones de propiedad personal y proporcionar una base de comparacin con otros tipos de valuaciones. 2.3 Debido a que los principios bsicos de valuacin y las Normas, Aplicaciones y Notas de Orientacin del IVSC tambin son aplicables a la valuacin de propiedad personal, debe entenderse que esta NO incorpora todas las dems secciones pertinentes de las NIV. 2.4 Planta y equipo (PyE) es una categora de propiedad personal, pero la valuacin de PyE se discute en la NO 3. 3.0 Definiciones 3.1 Precio de Almoneda. El precio es que la puja finalmente aceptada en una almoneda pblica; puede o no incluir cualesquiera honorarios o comisiones. Ver tambin Precio de Martillero, Venta de Trato Personal. 3.2 Susceptibles de Coleccionar. Trmino ampliamente descriptivo para objetos que se coleccionan debido al inters que despiertan por su rareza, novedad o singularidad. En algunos Estado, el trmino puede aplicarse a obras de arte, antigedades, gemas y joyera, instrumentos musicales, colecciones numismticas y filatlicas, libros raros y material de archivo, entre otros. En otras partes el trmino se utiliza normalmente para estas y una gran variedad de otros artculos que no se encuentran en otra categora. 3.3 Enfoque de Costo. Un enfoque comparativo al valor de la propiedad u otro activo que considera como un sustituto para la compra de una propiedad dada, la posibilidad de construir otra propiedad que es equivalente a la original o una que podra proporcionar igual utilidad sin que resulte costos indebido por el retraso. La estimacin del Valuador se basa en el costo de reproduccin o reposicin de la propiedad o activo en estudio , menos la depreciacin total. 156

3.4 Enfoque de Costos para la Valuacin de Obra de Arte. Un enfoque comparativo para el valor de obras de arte que considera como un sustituto de la compra de una obra de arte dada la posibilidad de crear otra obra de arte que sustituya la original, La estimacin del Valuador se basa en el costo de reproduccin o reposicin de la obra de arte involucrada y la naturaleza de la reposicin, v.g., si ha de ser nuevo por viejo, en base a indemnizacin, una rplica, o un facsmil. Nuevo por viejo se refiere al costo de comprar el mismo artculo o, si no esta disponible, un artculo de naturaleza y condicin similar en el mercado de menudeo de obras de arte nuevas. Base de indemnizacin se refiere al costo de reponer un artculo con uno similar en condicin similar en el mercado de artculos de arte y antigedades de segunda. Una replica es una copia del artculo original, tan parecida como sea posible al original en trminos de la naturaleza, calidad, y edad de los materiales pero creada por medios modernos de construccin. Un facsmil es una copia exacta del artculo original, creada con materiales de una naturaleza, calidad y edad muy cercana y utilizando mtodos del periodo original. 3.5 Accesorios y Aditamentos.. La totalidad de las mejoras integrales a una propiedad, que se valan colectivamente. Ver 3.6 Mobiliario, Aditamentos y Equipo. (MAyE) Un trmino usado en Estado Unidos para hacer referencia a la propiedad personal ms y las mejoras hechas por el inquilino. Ver tambin Propiedad Personal. 3.7 Bienes y Mobiliario Personal. En algunos Estados, un trmino que se usa para identificar objetos porttiles y tangibles considerados por el pblico como propiedad personal. Ver tambin Propiedad Personal. 3.8 Precio de Martillero. La puja aceptada y anunciada, excluyendo cualesquiera honorarios o comisiones y, por tanto, no necesariamente el precio de compra. Ver tambin Precio de Almoneda, Venta de Trato Privado. 3.9 Enfoque de Capitalizacin del Ingreso. Un enfoque comparativo al valor que considera los datos de ingreso y gasto relacionado con la propiedad que se est valuando y estima el valor a travs de un proceso de capitalizacin. 3.10 Valor Intrnseco. En algunos Estados, el importe que se considera, tomando como base de una evaluacin de hechos disponibles, ser la valacierta o real de un artculo. Un concepto de largo plazo de Valor de No Mercado que suaviza las fluctuaciones de corto plazo del precio. 3.11 Mejoras a lo Arrendado o Mejoras del Inquilino. Mejoras o adiciones fijas a la tierra o edificios, instaladas y pagadas por el inquilino ara satisfacer las necesidades del inquilino; usualmente removidas por el inquilino al trmino del contrato; la remocin no causa dao al resto del inmueble. Ver tambin Propiedad Personal, --------3.12 Enfoque de Comparacin de Ventas. Una forma general de estimar una indicacin de valor de propiedad personal o un derecho de propiedad sobre propiedad personal, usando uno o ms mtodos que comparan lo que se est valuando con propiedades similares o derechos de propiedad sobre propiedades similares. Este enfoque de valuacin de propiedad personal depende del conocimiento y experiencia del Valuador en el mercado as como d los datos registrados sobre artculos comparables. 3.13 Valor de Mercado. Ver NIV 1, epgrafe 3.1. 3.14 Propiedad Personal. Un concepto legal que se refiere a todos los derechos, intereses y beneficios relacionado con la propiedad en bienes diversos a los inmuebles. En ciertos Estados, los bienes de propiedad personal se designan legalmente como bienes muebles a diferencia de los inmuebles, que puede referirse o a propiedad raz o a bienes races. Los bienes de propiedad personal pueden ser tangibles, como un mueble, o incorpreo, como una deuda o una patente. Normalmente los bienes tangibles de propiedad personal no se encuentran fijados de manera permanente a los inmuebles y generalmente se caracterizan por su movilidad. Ver tambin De Coleccin; Instalaciones y Accesorios;

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Muebles; Accesorios y Equipo (MAyE); Bienes y Mobiliarios Personal; Mejoras a lo Arrendado o Mejoras del Inquilino; Planta y Equipo; Accesorios del Oficio o Accesorios del Inquilino. 3.15 Bienes Muebles. Un trmino legal usado en algunos Estados para designar bienes de propiedad personal a diferencia de inmuebles, que puede referirse tanto a propiedad raz como a bienes races. Los bienes muebles incluyen bienes tangibles e incorpreos que nos son bienes races. Ver tambin Propiedad Peronal. 3.16 3.17 3.0 Definiciones 3.1 Las definiciones pertinentes que se incluyen en esta Orientacin comprenden las siguientes: 3.1.1 Valor de Negocio en Marcha. El valor de la empresa como un todo. El concepto involucra la valuacin de una empresa en operacin de la cual puede hacerse una distribucin o prorrateo del Valor de Negocio en Marcha a las partes constitutivas tomando en cuenta la forma en que contribuyen al todo, pero en el que ninguna de esta partes por si constituyen Valor de Mercado. (ver Norma IVSC 2) 3.1.2 Valor en Uso. El valor que un inmueble especfico tiene para un uso especfico para un usuario especfico; por tanto no tiene relacin con el mercado. (Ver Norma IVSC 2). Este tipo de valor enfoca el valor que el inmueble especfico contribuye a la empresa de la cual es parte, sin tomar en cuenta el uso mejor y mas productivo del inmueble o el importe monetario que se podra obtener a su venta. 4.0 Relacin con las Normas de Contabilidad 4.1. Conforme a las Normas Internacionales de Valuacin, el monto de que ha de informarse en una valuacin o revaluacin de activos reflejados en un informe financiero es el Valor de Mercado a menos que las circunstancias requieran otra base aceptable y se haga la debida revelacin en sentido contrario. 4.2 El modelo de valuacin que proponen los contadores para informes financieros da especial reconocimiento al concepto de negocio en marcha o de valor para el negocio El Valor para el Negocio de un activo se mide como el menor entre su Costo Neto de Reposicin Actual y su Monto Recuperable. Este enfoque considera un activo en trminos de las oportunidades que se abren al dueo en relacin a ese activo, v.g. reemplazarlo, conservarlo o venderlo. Las definiciones importantes incluyen: 4.2.1 Costo Neto de Reposicin Actual es el costo de adquirir, al menor costo, el servicio potencial remanente del activo en la fecha dada en la hoja de balance; es un valor de registro. 4.2.2 Valor de Uso es la mxima cantidad recuperable por continuar conservndolo en propiedad, mas la disposicin final del activo; y 4.2.3 Valor Neto Realizable es la estimacin de lo que generara la venta del activo, menos los costos de venta. Es un valor de descarga. 4.2.4 Monto Recuperable es el que resulte mayor de valor de uso y valor neto realizable. 4.3 Para auxiliar en la presentacin de los valores de los activos en los informes financieros, los valuadores deben aplicar el concepto de Valor Neto de Reposicin Actual, que es un concepto de mercado. Como se explica en la Norma IVSC 3, los inmuebles que se tienen como inversin o son excedentes a la operacin de la empresa se valan conforme el mercado. Los inmuebles ocupados para fines del negocio se valan en el mercado, pero para su uso existente. El CRD se aplica sujeto a la rentabilidad potencial cuando ninguno de estos enfoques de valor puede aplicarse. 4.4 Algunos inmuebles especializados, incluyendo de manera particular los que se refieren a servicios pblicos, pueden no ser susceptibles de valuacin en el mercado abierto. La naturaleza especialidad del inmueble y otros factores pueden resultar en una ausencia o 158

escasez de informacin comparativa de mercado a partir de la cual estimar el Valor de Mercado. Las tcnicas de Costo de Reposicin Depreciado (CRD) pueden ser apropiadas en estas circunstancias bajo el supuesto de que ste se sostendr en lugar del Valor de Mercado, sujeto a la viabilidad econmica del sector industrial o de comercio. Para reflejar los valores en informes financieros, tales estimaciones de valor debern hacerse sin tomar en cuenta un propietario o usuario particular y habrn de apoyarse con informacin tan representativa del comportamiento del mercado como sea le posible desarrollar al Valuador. 5. Orientacin de Aplicacin y Desempeo

5.1 Al preparar asesora e informar en relacin a valores derivados sobre la base de Valor de Negocio en Marcha, los Valuadores debern identificar claramente tal enfoque, las razones para su aplicacin en el encargo particular, distinguir sus resultados de los de una valuacin de Valor de Mercado y describir sus procesos analticos e informacin de apoyo. 5.2 Si se requiere que los Valuadores distribuyan los valores de propiedades individuales como parte de un Negocio en Marcha, deber aplicarse el concepto de Valor en Uso. 5.3 Adems de los requisitos normales de informacin que se proveen mediante esta Orientacin, los Valuadores deben hacer explicaciones y revelaciones claras e inequvocas de la definicin y naturaleza del Valor de Uso y o Valor de Negocio en Marcha en toda encomienda de este tipo y asegurar que estos conceptos quedan claramente explicados para evitar malos entendidos, aplicaciones equvocas o confusin con el Valor de Mercado. 5.4 Los Valuadores debern evitar aceptar encomiendas que piden tipos de valuacin que el Valuador sabe son inaplicables para el uso que se pretende dar a la valuacin. Por ejemplo, si se contrata a un Valuador para valuar una propiedad para fines de informe financiero o para garanta de crdito hipoteca y obligaciones, no deber informarse el Valor de Negocio en Marcha. Si se pide al Valuador que reporte mas de un tipo de valor en una sola encomienda, el informe deber establecer claramente las bases para cada uno y diferenciar la aplicabilidad de cada uno a la luz del uso que se intenta dar al informe de avalo. 5.5 Ciertos tipos de inmuebles se venden en ocasiones como combinacin de bienes reales y bienes muebles. Tomado en conjunto como clase de propiedad difieren de la tierra y edificaciones, que pueden valuarse en conjunto o por separado a su Valor de Mercado. Por ejemplo, empresas mercantiles como hoteles o restoranes pueden venderse en el mercado abierto como una unidad con equipo de cocina, cuchillera y losa, mobiliario, blancos y dems incluidos en la venta de tierra y edificaciones. 5.5.1 Cuando se valan como una unidad, se utilizan las pruebas que proporciona el mercado para apoyar la valoracin y, en donde es posible,, la distribucin del Valor de Mercado entre las componentes. Una valuacin de este tipo incluir la consideracin de precios pagados por combinaciones similares de activos, flujos de ingreso operativo, flujos de caja libres, ingresos y gastos de arrendamiento, tasas de capitalizacin y otros indicadores derivados del mercado. 5.5.2 La valuacin de propiedades con potencial de negocio que se comercializan como una unidad que combina bienes races y componentes muebles es comn y para la mayora de las propiedades pueden encontrarse datos de mercado en los cuales basar la valuacin. Cuando existe informacin de mercado para tierra y edificaciones separadas del precio del conjunto, el Valuador deber informar de tales pruebas y, en donde sea posible, reflejar la distribucin del Valor de Mercado total entre tierra, edificios y otros activos.

159

6.0

Criterios Fundamentales Generales

6.1 Las polticas de contabilidad a lo largo del mundo reconocen el concepto de negocio en marcha como uno de los supuestos en que se apoya la preparacin de informes financieros. Sin embargo, el concepto de negocio en marcha deber distinguirse del tipo de valor que habr de aplicarse en una encomienda de valoracin dada. Por ejemplo, las valuaciones para efectos de informes financieros no aplicaran el Valor de Negocio en Marcha, pero reconoceran el concepto de negocio en marcha al reflejar el Valor de Mercado o un valor desarrollado por el mtodo de FCD. 6.2. El concepto de Valor en Uso no considera la venta separada de un activo en el mercado abierto. El Valor en Uso es una representacin del valor de contribucin de un activo a la operacin continuada de una empresa; v.g. su valor de uso como parte de un negocio en marcha. 6.3 Cuando se consideran activos individuales sobre la base de su contribucin a un negocio en marcha, los conceptos de uso alterno o uso mejor y mas productivo no son factores que deban considerarse. 6.4 El valor de la tierra en conjuncin con el concepto de Valor de Negocio en Marcha, si se requiere una valuacin separada, es un reflejo del valor contributivo de la tierra al valor de la empresa de la cual es parte. El mismo concepto se aplica a cualquier otra propiedad de la cual se pueda estimar un valor separado que pueda distribuirse bajo los conceptos de Valor de Negocio en Marcha y Valor en Uso. 7.0 Requisitos de Revelacin 7.1. Las valoraciones que se realizan con el propsito de estimar e informar el Valor de Negocio en Marcha o el Valor en Uso debern contener una referencia especfica a la definicin que se expone en las Normas ISVC 1 y 2 y revelar que el valor o valores de que se informa no se predican ni pretenden ser estimaciones de Valor de Mercado. 7.2 Tales valuaciones debern tambin referir la fecha a la que se aplica la valuacin, el propsito y funcin de la valuacin y todos los criterios pertinentes y apropiados para asegurar una razonable interpretacin de lo determinado por el Valuador, sus opiniones y conclusiones. 7.3 Si se efecta una valoracin por un Valuador interno, v.g., uno que sea empleado o de la empresa propietaria de los activos o del despacho contable bajo cuya responsabilidad se preparan los registros e informes financieros de la empresa, deber haber una revelacin especfica en el certificado o informe de valuacin de la existencia y naturaleza de cualquier relacin de este tipo. 8.0 Disposiciones en Relacin a Excepciones 8.1. En algunos Estados, un Valuador podr estar obligado a usar o a referirse a una definicin particular de Valor de Uso o Valor de Negocio en Marcha para cumplir con ciertos criterios legales o reglamentarios de la jurisdiccin en la cual se prestan los servicios valuatorios. Si los resultados de la valuacin han de informarse fuera de tal jurisdiccin, en donde sean aplicables las normas internaciones, o cuando una definicin local puede ser objeto de una posible interpretacin equivoca, el Valuador deber tambin referirse a la definicin que contiene esta Orientacin y explicar cualquier diferencia que la disparidad entre las definiciones pueda tener sobre la valuacin..

160

9.0

Fecha Efectiva

9.1 Esta Orientacin Internacional de Aplicacin y Desempeo para Valuacin entra en efecto el 19 de abril de 1996.

161

Nota Internacional de Orientacin en Valuacin No. 6 Valuacin de Empresas

1.0 Introduccin 1.1 El Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC) adopt est Nota de Orientacin (NO) para mejorar la consistencia y calidad de las valuaciones de empresas en la comunidad internacional para beneficio de los usuarios de estados financieros y usuarios de valuaciones de negocios. 1.2 Las valuaciones de empresas generalmente se solicitan y ejecutan sobre la base de valuacin de Valor de Mercado aplicando las previsiones de la Norma IVSC 1. En donde se usan otras bases de valuacin, con la debida explicacin y revelacin, se aplican las previsiones de la NIV 2. 1.3 En general los conceptos, procesos y mtodos aplicados en la valuacin de empresas son los mismos que para otros tipos de valuaciones. Ciertos trminos tienen diferente significado y uso. Esas diferencias se convierten en importantes revelaciones en dondequiera que se usen. Esta Orientacin presenta importantes definiciones utilizadas en la valuacin de negocios. 1.4 Los Valuadores y usuarios de los servicios de valuacin deben cuidar de distinguir entre el valor de una entidad empresarial, la valuacin de los activos de propiedad de tal entidad, y las varias aplicaciones posibles de las consideraciones de negocios o negocio en marcha que se encuentran en la valuacin de derechos sobre propiedad inmobiliaria. Un ejemplo de esto ltimo es la valuacin de inmuebles con potencial de comercializacin. (Ver Tipos de Propiedad, epg. 4.3.2.) 2.0 Alcance 2.1 Esta NO se proporciona para auxiliar en el proceso de emitir o usar valuaciones de empresas. 2.2 Adems de los elementos que son comunes a otras a NO a las Normas Internacionales de Valuacin, esta NO contiene una discusin ms amplia del proceso de valuacin de empresas. Se incluye para tipificar lo que de manera comn est involucrado en la valuacin de empresas y proporcionar una base de comparacin con otros tipos de valuaciones, pero no debe considerarse ni como obligatorio ni como limitativo excepto en los trminos que seala esta NO o en otra parte de las Normas Internacionales de Valuacin. 2.3 Puesto que tambin son aplicables a la valuacin de empresas otros principios de valuacin, las Normas Internacionales de Valuacin y Notas de Orientacin, debe entenderse que esta NO incorpora todas las dems porciones aplicables de las NIV. 3. 3.1 3.2 3.3 3.3.1 3.3.2 Definiciones*

Valor Ajustado en Libros: El valor en libros que resulta cuando el importe de uno o ms activos o pasivos se agrega, elimina o modifica en relacin a los montos reportados en los libros. Enfoque Basado en Activos: Un medio de estimar el valor de un negocio y/o los derechos del capital propio sobre el mismo, usando mtodos basados en el Valor de Mercado de los activos individuales menos los pasivos. Valor en Libros: Con respecto a los activos, el costo capitalizado de un activo menos la depreciacin acumulado, desgaste o amortizacin como se consigna en los libros de contabilidad del negocio. Con relacin la empresa, la diferencia entre el total de activos (neto de depreciacin, desgaste y amortizacin) y el total de pasivos de un negocio como estn consignados en el balance. 3.4 Valuador de Empresas: Persona que por su educacin, entrenamiento y experiencia esta capacitada para realizar la valuacin de una empresa, de los derechos de propiedad sobre una empresa, valores o activos incorpreos. 3.5 Empresa Mercantil: Una entidad comercial, industrial, de servicio o inversin que se dedica a una actividad econmica.

Se respeta en este listado el orden alfabtico del original en lengua inglesa, que no corresponde al orden alfabtico castellano. 162

3.6 3.7 3.7.1 3.7.2 3.7.3 3.8 3.9 3.11 3.13 3.14 3.15 3.16 3.17 3.18 3.19

Valuacin de Empresas: El acto o proceso de llegar a una opinin de o estimar el valor de un negocio o empresa o un inters o derecho sobre ella. Capitalizacin: La conversin de ingreso a valor La estructura de capital de una empresa El reconocimiento de una erogacin como activo o bien de capital en lugar de cmo gasto en el periodo. Factor de Capitalizacin: Cualquier multiplicador que se utiliza para convertir ingreso a valor. 3.9 Tasa de Capitalizacin: Cualquier divisor (generalmente expresado como un por ciento) que se usa para convertir ingreso a valor. Estructura de Capital: La composicin del capital invertido. 3.11 Flujo de Efectivo: El ingreso neto menos depreciacin y otros cargos no en efectivo (tambin llamado flujo bruto de efectivo). Control: El poder de dirigir la administracin y la poltica de una empresas. Prima de control: El valor adicional inherente en el inters controlador en contraste con el inters minoritario, que refleja su poder de control. Descuento por Carecer de Control: Un monto o por ciento deducido de la participacin pro rata del valor de 100 por ciento de un inters sobre el capital de un negocio par reflejar la ausencia de alguno d todos los poderes de control. Tasa de Descuento: La tasa de retorno utilizada para convertir una suma monetaria, pagadera o por recibir en el futuro, a valor presente. Vida Econmica. El periodo de tiempo a lo largo del cual la propiedad podra utilizarse de manera rentable. Fecha Efectiva:La fecha para la que es aplicable la opinin de valor del Valuador (A la que tambin se denomina Fecha de Valuacin o Fecha de referencia). Empresa: Ver Empresa Mercantil Negocio en Marcha: Una empresa en operacin 3.20 Valor de Negocio en Marcha El valor de una empresa o de los derechos sobre ella, como empresa en operacin. Elementos incorpreos de valor en una empresa que resultan de factores tales como: tener una fuerza de trabajo entrenada, una planta operativa y contar con las licencias, sistemas y procedimientos necesarios.

3.19.1 3.19.2

3.20

Favor del Pblico, Reputacin*: El activo incorpreo que se obtiene como resultado del nombre, reputacin, patrocinio de la clientela, ubicacin, productos y otros factores similares que no han sido identificados y/o valuados por separado, pero que generan beneficios econmicos. 3.22 Compaa Controladora: Una empresa que recibe rendimientos o producto por sus activos. 3.23 Enfoque de Capitalizacin del Ingreso: Una forma general de estimar el valor de una empresa, derechos de propiedad sobre una empresas o valores, usando uno o mas mtodos mediante los cuales el valor se determina convirtiendo los beneficios esperados en un valor de capital. 3.24 Capital Invertido: La suma a largo plazo de deuda y capital de una empresa. 3.25 Inters Mayoritario: Posicin de propiedad superior al 50% del poder votante. 3.26 Control Mayoritario: El nivel o grado de control que proporciona una posicin mayoritaria. 3.27 Enfoque de Mercado: Una forma general de estimar una indicacin de valor de una empresa, derechos de propiedad sobre una empresa o valores utilizando uno o ms mtodos que comparan el sujeto con empresas, derechos de propiedad y valores similares, que han sido efectivamente vendidos. 3.28 Valor de Mercado: Vase la NIV 1, epgrafe 3.1.
*

En el original se emplea el trmino GOODWILL, que tiene diversas traducciones al castellano. 163

3.29

Descuento por aptitud de Comercializacin: Un importe o porcentaje que se substrae aritmticamente de los derechos del capital de propiedad para tomar en cuenta la falta de atraccin mercantil del bien. 3.30 Inters Minoritario: Posicin de propiedad inferior al 50% del poder votante en un negocio o empresa. 3.31 Descuento Minoritario: Un Descuento por Falta de Control que se aplica al inters minoritario. 3.32 Activos Netos: Activo total menos pasivo total. Ingreso Neto: Ingresos menos erogaciones, incluyendo impuestos. 3.33 Flujo Neto de Efectivo: Durante un periodo de operacin, el monto de efecto que queda despus de que han sido satisfechas todas las necesidades de efectivo del negocio. El flujo neto de efectivo se define de manera tpica como el efectivo a disposicin del capital propio o capital invertido. Flujo Neto de Efectivo al Capital Propio: Se describe usualmente mediante la siguiente ecuacin: Ingreso neto despus de impuestos, mas depreciacin y otros cargos no en efectivo, menos aumento al capital de trabajo, mas aumentos en deuda que paga inters sin tomar en cuenta el repago. 3.34.2 Flujo Neto de Efectivo sobre Capital Invertido: Tpicamente se describe con la siguiente ecuacin. Ganancia antes de inters e impuestos, menos impuesto sobre la renta, menos depreciacin y otros cargos no de efectivo, menos gastos de capital, menos aumentos al capital de operacin. 3.34 3.35 3.36 3.37 3.38 3.39 3.40 3.41 3.42 3.43 4. Compaa Operadora: Una empresa que realiza una actividad econmica, haciendo, vendiendo o intercambiando un producto o servicio. Tasa de Retorno: Un monto de ingreso (prdida) y/o cambio en el valor realizado o anticipado sobre una inversin, expresado como un por ciento de esa inversin. Costo de Reposicin Nuevo: El costo corriente de un tem similar nuevo que tenga la equivalencia utilitaria mas cercana a la del tem que se vala. Fecha del Informe: La fecha del informe. Puede ser la misma que o distinta de la Fecha Efectiva. Costo de Reproduccin Nuevo: El costo corriente de un tem nuevo idntico. Enfoque de Valuacin: En trminos generales, una forma de estimar el valor usando uno o ms mtodos de valuacin especficos. (Vanse las definiciones de Enfoque con Base en Activos, Enfoque de Mercado y Enfoque de Ingresos.) Mtodo de Valuacin: Dentro de los enfoques, una forma especifica de estimar el valor. Procedimiento de Valuacin: La accin, modo y tcnica de ejecutar los pasos de un mtodo de valuacin. Tasa de Valuacin: Un factor en el cual un valor o precio se emplea como denominador y la informacin financiera, operativa o fsica se usa como numerador. Capital de Trabajo: La cuanta o importe en que los activos actuales exceden a los pasivos actuales. Relacin con las Normas de Contabilidad

3.33.1

4.1 Las valuaciones de empresas se usan comnmente como base para hacer la distribucin de los diversos activos para auxiliar en el establecimiento o reexpresin de los estados financieros. En este contexto, los Valuadores de empresas reflejan el Valor de Mercado de todas las componentes de la hoja de balance de un negocio a fin de satisfacer las Norma de Contabilidad tomando en cuenta la convencin que refleja el efecto de los precios cambiantes. 4.2 En algunas instancias la valuacin de la empresa proporciona una base para estimar el grado de obsolescencia de ciertos activos fijos. En esta aplicacin la valuacin de empresas puede o no ser la principal razn para la valuacin, sino que se hace necesaria la combinacin de servicios del Valuador de Empresas y, por ejemplo, un Valuador de Inmuebles, para lograr la adecuada distribucin y reflejar el Valor de Mercado de los activos que han de reflejarse en un estado financiero.

164

4.3 Otras consideraciones relativas a la relacin entre las valuaciones de empresas y las Normas de Contabilidad son similares a las provisiones que se discutieron en la Aplicacin Internacional de Valuacin 1 (AIV 1.) 5.0 Orientacin 5.1 Pueden requerirse valuaciones de empresas para un amplio numero de posibles usos incluyendo adquisicin y disposicin de negocios individuales, fusiones, valuacin de lo que corresponde a los accionistas y otros. 5.1.1 5.1.2 Cuando el propsito de la valuacin requiere una estimacin de Valor de Mercado, el Valuador deber aplicar las definiciones, procesos y metodologa consistentes con sus provisiones en la NIV 1. Cuando una encomienda pida una base de valor diferente al Valor de Mercado, el Valuador deber identificar con toda claridad el tipo de valor involucrado, definir tal valor y dar los pasos necesarios para difereciar la estimacin de valor de una estimacin de Valor de Mercado. Si, conforme a la opinin del Valuador, ciertos aspectos de la encomienda indican que ha de ser necesaria y apropiada una desviacin de cualquier previsin de las Normas o de esta Orientacin, deber revelarse tal desviacin y claramente estipular la razn para recurrir a ella en todos los informes (orales o escritos) que emita el Valuador. Los requisitos para los Informes de Valuacin se exponen en el Cdigo de Conducta de las NIV y en la NIV 3, Informes de Valuacin. El Valuador deber tomar los pasos que se requieran para asegurar que todas las fuentes de datos en las que se apoye son confiables y apropiadas para la valuacin que se le confa. En muchos casos estar mas all del alcance de los servicios del Valuador el realizar una verificacin completa de todas las fuentes secundarias y terciarias de datos. En consonancia con esto el Valuador deber tomar las providencias que razonablemente sean usuales en los mercados y localidad de la valuacin para verificar la precisin y lgica de las fuentes de datos. Los Valuadores de empresas deben frecuentemente apoyarse en los servicios de otros Valuadores y/u otros profesionales. Un ejemplo comn es el confiar en un Valuador de Bienes Inmuebles para valuar la componente inmobiliaria propiedad de una empresa. Cuando se empleen los servicios de otros peritos, el Valuador de Empresas deber: tomar los pasos de verificacin que sean necesarios para asegurar que tales servicios se ejecutan de manera competente y que las conclusiones en que se apoya son razonables y crebles; o revelar el hecho de que no se han dado estos pasos. Los Valuadores de Empresas deben apoyarse frecuentemente en informacin recibida del cliente o de los representantes del cliente. Debe citar el Valuador en todos los informes orales o escritos, la fuente de toda informacin de este tipo en la que se haya apoyado y en cuanto ellos sea posible deber verificar de manera razonable la informacin siempre que sea posible. Aun cuando muchos principios, mtodos y tcnicas de la valuacin de negocios son similares a otros campos de valuacin, la valuacin de negocios requiere educacin, entrenamiento, aptitudes y experiencias especiales. Negocio en marcha tiene varios significados en contabilidad y en valuacin. En algunos contextos, negocio en marcha sirve como una premisa conforme a la cual los Valuadores y contadores consideran una empresa como un negocio establecido que seguir operando indefinidamente. 5.7.1 La premisa de negocio en marcha sirve como una alternativa para la premisa de liquidacin. La adopcin de una premisa de negocio en marcha permite que la empresa se vale ms arriba del valor de liquidacin y es esencial para el desarrollo del Valor de Mercado de la empresa. 5.7.1.1 En liquidaciones, el valor de la mayora de los activos incorpreos (v. g., reputacin) tiende a cero, y el valor de todos los activos tangibles refleja la circunstancia de liquidacin. Los gastos asociados done la liquidacin (honorarios de 165

5.2

5.3

5.4

5.4.1 5.4.2 5.5

5.6 5.7

5.8

5.9

venta, comisiones, impuestos, otros costos de cierre, costos administrativos durante el proceso de cierre, y la prdida de valor en el inventario) tambin se calculan y deducen de la estimacin del valor de la empresa. Estar al corriente de la actividad actual del mercado y el conocimiento de los desarrollos econmicos y tendencias relevantes son esenciales para las valuaciones de empresas competentes. A fin de estimar el Valor de mercado de una empresa, los Valuadores de Empresas identifican y evalan el impacto de tales consideraciones en sus valuaciones e Informes de Valuacin. Una descripcin de una encomienda de valuacin de empresas debe incluir 5.9.1 5.9.2 5.9.3 5.9.4 5.9.5 El negocio, derechos de propiedad sobre el negocio o valores a valuar; La fecha efectiva de valuacin; La definicin de valor; Los derechos de propiedad; El propsito de la valuacin.

5.10 5.11 6. 6.1 Discusin Estar al corriente de la actividad actual del mercado y tener conocimiento de los desarrollos y tendencias econmicas pertinentes, son esenciales para la valuacin de empresas competente. A fin de estimar el Valor de Mercado de un negocio, los Valuadores de empresas identifican y evalan el impacto de tales consideraciones en sus valuaciones e informes de valuacin. Una descripcin de la encomienda de valuacin de negocios debe incluir: El negocio, derechos de propiedad sobre el negocio o valores a valuar; La fecha efectiva de valuacin; La definicin de valor; Los derechos de propiedad; El propsito de la valuacin. Los factores a considerar por el Valuador de negocios incluyen: 6.3.1 Los derechos, privilegios o condiciones que conlleva el inters de propiedad, sea que se tenga en forma corporativa, asociacin o propiedad simple. 6.3.1.1 Los derechos de propiedad se definen en varios documentos legales. En distintos Estados estos documentos pueden denominarse escritura constitutiva, escritura de asociacin, estatuto, para sealar algunos. 6.3.1.2 Quienquiera que posea el inters de propiedad est obligado por los documentos del negocio. El convenio del propietario o la correspondencia intercambiada pueden contener derechos y condiciones y tales derechos pueden o no ser transferibles a un nuevo propietario del inters. 6.3.1.1 Los documentos pueden contener restricciones sobre la transmisin del inters y pueden contener provisiones que gobiernen la base de valuacin que debe ser adoptada en caso de transmisin del inters. Por ejemplo, los documentos pueden estipular que el inters que ha de transferirse deber valuarse como una fraccin a pro rata del valor total de la emisin de capital accionario emitido an cuando el inters que ha de transferirse representa solamente un inters minoritario. En cada caso los derechos del inters que se vala y los derechos que lo ligar a cualesquiera otra clase de intereses deben considerarse de salida.

6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.2.4 6.2.5 6.3

166

6.3.2 6.3.3

6.3.4 6.3.5 6.3.6 6.3.7

La naturaleza del negocio y la historia del negocio. Puesto que el valor reside en el beneficio de propiedad en el futuro, la historia en valiosa porque puede orientar en cuanto a las expectativas del negocio en el futuro. La perspectiva econmica que puede afectar al negocio en cuestin, incluyendo la perspectiva poltica y la poltica gubernamental. Cuestiones como las tasas de cambio, tasas de inflacin y de inters pueden afectar de manera muy diferente a negocios que operan en diferentes sectores de la economa. La condicin y perspectivas de la industria especfica que puedan afectar al negocio en cuestin. Los activos, pasivos, capital y condicin financiera de la empresa. Las utilidades y capacidad de pago de dividendos de la empresa. Si el negocio tiene valor incorpreo28 o no.

6.3.7.1 El valor incorpreo puede estar incorporado en activos incorpreos identificables tales como patentes, marcas registradas, derechos de autor, marcas de fbrica, conocimientos, bases de datos, etc. 6.3.7.2 Tambin puede quedar contenido el valor incorpreo en activos no diferencias, algunas veces llamado nombre comercial. Ntese que el valor del nombre comercial en este contexto es similar al de nombre comercial en sentido contable en que ambos son el valor residual (costo histrico en trminos contables) despus de que han sido tomados en cuenta todos los dems activos. 6.3.7.3 Si la empresa tiene activos incorpreos el Valuador debe asegurar que el valor de los incorpreos queda completamente reflejado, sea que se hayan valuado por separado los activos incorpreos identificables o no. 6.3.8 6.3.9 Transacciones previas sobre los intereses de propiedad del negocio en cuestin. El tamao relativo del inters de propiedad que ha de valuarse.

6.3.9.1 Hay diferentes niveles de control o falta de control. En algunas instancias podr obtenerse el control efectivo con menos del 505 de los derechos de voto. An si una persona posee ms del 50% de los derechos de voto y tiene el control operativo, podra haber ciertas acciones, tal como cerrar el negocio (v.g., poner todo en orden antes de que pueda disolverse la empresa), que pueden requerir un voto afirmativo de ms del 50% y an pueden requerir un voto afirmativo de todos los propietarios. 6.3.9.2 Es esencial que el Valuador tenga presentes las restricciones y condiciones legales que surgen a travs de las leyes del Estado en que la empresa existe. 6.3.10 6.3.11 Otros datos de mercado, v. g., tasas de retorno sobre inversiones alternas, ventajas del control, desventajas de falta de liquidez, etc. Los precios de mercado de acciones o derechos de participacin que se comercialicen en forma pblica o precios de adquisicin de intereses de negocios o de empresas dedicadas a la misma o similar actividad.

6.3.11.1 Con frecuencia, particularmente en el uso de transacciones de adquisicin, es difcil o imposible obtener informacin adecuada. An cuando puede conocerse el precio real de transaccin, el Valuador puede no conocer las garantas e indemnidades que fueron otorgadas por el vendedor, que condiciones se dieron o recibieron, si se tom efectivo u otros activos de la empresa antes de la adquisicin o que impacto tuvo la planificacin impositiva sobre la transaccin. 6.3.11.2 Los datos de comparacin deben usarse siempre con cuidado, inevitablemente habr necesidad de hacer numerosos ajustes. Cuando se empleen precios de mercado comercializado pblicamente se debe tener en mente que los precios de mercado son de
28

Se traduce intangible por incorpreo, por las razones que han quedado expuestas. 167

transacciones sobre pequeas cantidades propiedad de tenedores minoritarios. El precio encontrado en la adquisicin de una empresa en su totalidad representa 100% de la empresa. Deben hacerse ajustes por las diferencias que surjan debido a diferentes niveles de control. 6.3.12 Cualquier otra informacin que el Valuador crea pertinente.

6.4 Uso de los estados financieros 6.4.1 Son tres las metas del anlisis y ajustes financieros:

6.4.1.1 Entender la relacin que existe entre los estados de prdidas y ganancias y la hoja de balance, incluyendo las tendencias a lo largo del tiempo, para evaluar el riesgo inherente en las operaciones del negocio y los prospectos de comportamiento en el futuro. 6.4.1.2 Comparacin con empresas similares para evaluar parmetros de riesgo y valor; y 6.4.1.3 El ajuste de estados financieros histricos para estimar las habilidades econmica de y los prospectos para la empresa. 6.5 Para auxiliar en el entendimiento de la economa de y el riesgo en un interese empresarial, los estados financieros deben analizarse en trminos de 1) dineros, 2) porcentajes (por ciento de ventas por partidas del estado de ingresos y por ciento del total de activos por conceptos en la hoja de balance) y 3) razones29 financieras.

6.3.1

6.3.2

6.3.3

El anlisis en trminos de dinero como queda asentado en los estados financieros se usa para establecer tendencias y relaciones entre las cuentas de ingresos y gasto en un inters empresarial a lo largo del tiempo. Estas tendencias y relaciones se usan para evaluar el flujo de ingreso esperado en el futuro, junto con el capital que se necesitar para permitir que la empresa provea ese flujo de ingresos. El anlisis en trminos de porcentajes compara cuentas en los estados de prdidas y ganancias a los ingresos y cuantas en las hojas de balance al total de activos. El anlisis de porcentaje se usa para comparar tendencias en las relaciones, v. g., entre partidas de ingresos y de gastos, o entre cuentas de la hoja de balance, para el negocioe en cuestin a lo largo del tiempo y entre negocios similares. El anlisis en trminos de razones financieras se usa para comparar el riesgo relativo de la empresa en cuestin a lo largo del tiempo y entre negocios similares.

6.4 Se ajustes comunes a los registros financieros del negocio para mejor aproximar la realidad econmica
tanto delo flujo de ingresos como de la hoja de balance. 6.6.1 Los ajustes a los estados financieros debern hacerse a la informacin financiera reportada para partidas que sean pertinentes y significativos para el proceso de valuacin. Los ajustes pueden ser apropiados por las siguientes razones:

6.4.1.1 Para ajustar los ingresos y egresos a niveles que sean razonablemente representativos de operaciones
continuas esperadas;

6.4.1.2 Para presentar los datos financieros del negocio en estudio y de las empresas de orientacin para
comparacin sobre base consistente;

6.4.1.3 Para ajustar a partir de Valores de Mercado de los que se ha informado; 6.4.1.4 Para ajustar por activos y pasivo no operativo y el ingreso y egreso respectivo; y
El trmino ingls que se traduce es ratios, que se utiliza con el mismo significado en algunos textos en castellano, hemos preferido la traduccin por el trmino castellano usual. 168
29

6.4.1.5 Para ajustar por ingresos y egresos no econmicos

6.6.2 El que un ajuste sea apropiado o no, puede depende del grado de control que tiene quien detenta la propiedad del inters que se est valuando. Para intereses controladores, incluyendo la propiedad del inters del 100%, la mayora de los ajustes pueden ser apropiados si el propietario pudiera hacer los cambios que el ajuste implica. Para la valuacin de intereses minoritario, cuyos propietarios no tienen la habilidad para cambiar la mayora de loas partidas, el Valuador debe cuidar que se refleje la realidad cuando considere hacer los ajustes. Los ajustes comunes incluyen: 6.6.2.1 La eliminacin del impacto en el estado de ingresos de eventos no recurrentes y el impacto en la hoja de balance si lo hubiere. Puesto que estos eventos pueden no volver a ocurrir, un comprador del inters no esperara incurrir en ellos y no los incluira en el flujo. Pueden requerirse ajustes en impuestos. Este tipo de ajustes son apropiados de manera tpica para valuaciones de intereses mayoritarios y minoritario. Los ejemplos de eventos no recurrentes incluyen: 6.6.2.1.1 6.6.2.1.2 6.6.2.1.3 Huelgas, si no son usuales. Arranque de nuevas plantas. Fenmenos meteorolgicos como inundaciones, ciclones, etc.

6.6.2.1 El Valuador debe tener extremo cuidado al ajustar para partidas no recurrentes cuando quiera que las partidas no recurrentes se presenten en la mayora de los aos pero en cada ao aparecen como resultado de diferentes eventos. Muchos negocios tienen partidas no recurrentes cada ao y el Valuador debe hacer provisiones de contingencia para estas partidas. 6.6.2.3 La eliminacin del impacto de partidas no operativas fe la hoja de balance y del estado de ingresos en el contexto de la valuacin del inters de un accionista controlador, En el contexto de la valuacin del inters de un accionista minoritario, estos ajustes podran no ser apropiados. Si las partidas no operativas estn en la hoja de balance, deben removerse y valuarse por separado del negocio operativo. Las partidas no operativas deben valuarse a Valor de Mercado. Pueden requerirse ajustes a los impuestos. Debern tomarse en cuenta los costos de venta. Los ajustes al estado de ingresos debers incluir la remocin tantos del ingreso como del egresos que resultan de los activos no operativos, incluyendo los impactos de impuestos. Los ejemplos de partidas no operativas y de los ajustes apropiados incluyen: 6.6.2.6.1 Personal que no es esencial. Elimnense el gasto de compensacin, impuestos relacionados con el gasto de compensacin y ajstese el impuesto sobre la renta. El Valuador debe tener cuidado de hacer ajustes por partidas tales como personal que no es esencial al llega a una cifra de utilidades sostenible. A menos que el Valuador sepa que el adquiriente o quienquiera que se ala persona para la que trabaja el Valuador, realmente tiene el poder de control para hacer el cambio y tiene intencin de deshacerse de personal que no es esencial, existe un riesgo de sobre valuar el negocio si los gastos se suman a la utilidad. 6.6.2.6.2 Activos no esenciales (v. g., un aeroplano). Eliminar el valor del aeroplano y cualesquiera activos y pasivos asociados de la hoja de balance (despus de que ha sido valuada la empresa el activo no esencial se suma al valor de negocio conciliado neto de los costos de disposicin, incluyendo impuestos, si los hubiere). Elimnese el impacto de tener la propiedad del aeroplano del estado de ingresos, incluyendo gastos de apoyo (combustible, tripulacin, hangar, impuestos, mantenimiento, etc.) e ingresos (ingresos por renta o contratos). 6.6.2.6.3 Los activos redundantes (excedentes o no necesarios para los requisitos del negocio) debern discutirse de manera similar con partidas no operativas. Tales partidas de activos redundantes incluyen principalmente: licencias, franquicias, derechos de autor y patentes no empleadas; inversiones en tierra, edificios de arrendamiento y equipo excesivo; inversiones en otras empresas; portafolio de valores susceptibles de comercializacin; y,

169

efectivo excedente o depsitos a plazo. El valor neto realizable de los activos redundante (libre de impuesto sobre la renta y costos de venta) debe sumarse al flujo de efectivo neto de operacin. Especialmente en el primer ao del periodo de pronstico especificado. 6.6.2.7 Podra ser necesario ajustar la depreciacin a partir de la depreciacin fiscal o contable sealada en los estados financieros, a una estimacin de depreciacin econmica o para comparar de manera ms precisa la depreciacin usada en empresas similares. Podra ser necesario hacer ajustes en los impuestos. 6.6.2.8 Podra ser necesario ajustar la contabilidad del inventario para comparar con mayor exactitud con empresas similares, cuyas con cuentas pueden llevarse sobre bases diferentes a las del negocio en cuestin, o para reflejar con mayor precisin la realidad econmica. Los ajustes de inventario pueden ser diferentes cuando se considere el estado de ingresos y cuando se considere el balance. Por ejemplo, primeras entradas primeras salidas (un mtodo de costear el inventario que supone que las existencia primero adquiridas sern las primero vendidas) puede representar ms exactamente el valor del inventario cuando se construye una hoja de balance con valor de mercado. Pero al examinar el estado de ingresos, ltimas entradas primeras salidas (un mtodo de costo de inventario que supone que las existencias ms recientemente adquiridas sern las primero vendidas) puede representar ms exactamente el nivel de ingresos en tiempos de inflacin o deflacin. Podra ser necesario ajustar por impuestos. 6.6.2.9 Podr ser necesario ajustar la compensacin al(os) propietario(s) para reflejar el costo de mercado de sustituir el trabajo del(os) propietario(s). Puede ser necesario considerar personal no esencial. Podr ser necesario hacer ajustes por impuestos. Puede ser necesario revisar cuidadosamente los contratos de servicios para ajustar en atencin al valor (ms que el monto visible de costo) de terminar los contratos de personal superior. 6.6.2.10 Podra ser necesario ajusta el de costo de partidas referentes a arrendamientos u otros tipos de contratos con entidades con las que se tiene relacin de asociacin, para reflejar pagos a valor de mercado. Podra ser necesaria hacer ajustes por impuestos 6.6.3 En el contexto de la valuacin de un inters no controlador en la entidad podran dejar de hacerse algunos ajustes que hubieran de hacerse en el contexto de la valuacin de todo el negocio puesto que el inters no controlador no tendra la aptitud de hacer el ajuste. 6.6.4 Se hacen ajustes a los estados financieros con el propsito de auxiliar al Valuador para llegar a una conclusin de valor. Si el Valuador acta como consultor para el comprador o el vendedor en una transaccin propuesta, los ajustes debern entenderse por el cliente. Por ejemplo, el comprador que propone debera entender que el valor derivado despus de los ajustes puede representar el mximo que debera pagarse. Si el comprador no cree que puedan hacerse mejorar financieras o de operacin, puede ser apropiado un precio menor. 6.6.5 Los ajustes hechos deber describirse y respaldarse completamente. El Valuador deber tener sumo cuidado al hacer ajustes a los registros histricos. Tales ajustes debern discutirse totalmente con el cliente. El Valuador solamente deber hacer ajustes una vez que ha tenido suficiente acceso al negocio para respaldar su validez. 6.7 Enfoques en la valuacin de empresas 6.7.1 Enfoque de valuacin de negocios basado en los activos

6.7.1.1 En valuacin de negocios el enfoque con base en los activos puede ser similar al enfoque de costo usado por los Valuadores de diferentes tipos de activos. 6.7.1.2 El enfoque con base en los activos se funda en el principio de sustitucin, v. g., un activo no vale ms de lo que costara reemplazar todas las partes que lo constituyen.

170

6.7.1.3 En la ejecucin del enfoque con base en los activos, se sustituye la hoja de balance basada en el costo con una hoja de balance en la que todos los activos, corpreos e incorpreos y todos los pasivos se consigna a Valor de Mercado u otra valuacin corriente apropiada. Puede tambin ser necesario considerar los impuestos. Si son aplicables valores de mercado o de liquidacin, puede ser necesario considerar los costos de venta y otros gastos. 6.7.1.4 El enfoque con base en los activos debe considerarse en valuaciones de intereses controladores en las entidades de negocios que involucran uno o ms de los siguientes: 6.7.1.4.1 6.7.1.4.2 Una empresa de inversin o tenedora30, tal como una empresa inmobiliaria o una empresa agraria; y Un negocio que se vala sobre una base diversa a la de negocio en marcha.

6.7.1.5 El enfoque con base en los activo no debera ser el nico enfoque de valuacin usados en encomiendas que tienen relacin con empresas en operacin que se valan como negocio en marcha salvo que vendedores y compradores acostumbren usarlo. En tales casos, el Valuador debe respaldar la seleccin de este enfoque. 6.7.1.6 Si la valuacin no es sobre la base de negocio en marcha, los activos debern valuarse sobre una base de Valor de Mercado o conforme a una base que suponga un periodo de tiempo de exposicin en el mercado recortado, si ello es apropiado. En este tipo de valuacin deben tomarse en cuenta todos los costos relacionados con la venta de los activos o el cierre del negocio. Los activos incorpreos, como el favor del cliente, pueden no tener valor en estas circunstancias, an cuando puedan retener su valor otros activos incorpreos como patentes, marcas de fbrica o marcas registradas. 6.7.1.7 Si la empresa controladora simplemente tiene la propiedad y recibe ingresos por inversin en el inmueble, deben obtenerse Valores de Mercado para cada una de las propiedades. 6.7.1.8 Si ha de valuarse una empresa de inversin controladora los valores, tanto cotizados como no cotizados, la liquidez del inters y el tamao del inters pueden ser relevantes y pueden llevar a una desviacin con respecto al precio cotizado. 6.7.2 Enfoque de ingresos en valuacin de negocios 6.7.2.1 El enfoque de ingreso estima el valor de un negocio, inters de propiedad sobre un negocio o valores calculando el valor presente de los beneficios anticipados. Los dos mtodos ms comunes de enfoque de ingresos son la capitalizacin del ingreso y flujo de efectivo o dividendos descontado. 6.7.2.1.1En los mtodos de capitalizacin del ingreso, un nivel de ingresos representativo se divide por una tasa de capitalizacin o se multiplica por factor de ingreso, para convertir el ingreso a valor. En teora, el ingreso puede ser una variedad de definiciones de ingreso y flujo de efectivo. En la prctica, el ingreso medido usualmente es o un ingreso antes de impuestos o un ingreso despus de impuestos. La tasa de capitalizacin debe ser apropiada para la definicin de ingreso usada. 6.7.2.1.2 En el anlisis de flujo futuro de caja descontado y/o en el mtodo de dividendos, se hace una estimacin del efectivo a recibir para cada uno de diversos periodos futuros. Estos ingresos se convierten a valor mediante la aplicacin de una tasa de descuento usando tcnicas de valor presente. Podran usarse muchas definiciones de flujo de efectivo. En la practica se usan normalmente flujo neto de efectivo (el flujo de efectivo que podra distribuirse a los accionistas) o dividendos reales (particularmente en el caso de accionistas
30

Se traduce as el vocablo ingls holding, que en algunos textos en castellano suele emplearse sin traduccin. 171

minoritarios). La tasa de descuente debe ser apropiada a la definicin de flujo de efectivo usada. 6.7.2.1.3 Las tasas de capitalizacin y de descuento se derivan del mercado y se expresan como un mltiplo del precio (derivado de datos sobre negocios o transacciones comercializadas de manera pblica) o una tasa de inters (derivada de datos sobre inversiones alternas). 6.7.2.2 El ingreso o beneficios anticipados se convierten a valor usando clculos que consideran el crecimiento esperado y la oportunidad de los beneficios, el riesgo asociado con el flujo de los beneficios y el valor del dinero en el tiempo. 6.7.2.2.1 6.7.2.2.2 El ingreso o beneficios anticipados debern estimarse considerando la estructura de capital y el comportamiento histrico de la empresa; panorama esperado para le empresa, y factores especficos del sector y econmicos. El enfoque de ingresos requiere la estimacin de una tasa de capitalizacin, cuando se capitaliza ingreso para llevar al valor o de una tasa de descuento, cuando se descuenta un flujo de efectivo. Al estimar la tasa apropiada, el Valuador deber considerar factores como el nivel de las tasas de inters, tasa de retorno esperadas por los inversionistas sobre inversiones similares y el riesgo inherente en el flujo de beneficios esperado. En mtodos descontados, el crecimiento esperado se considera explcitamente al estimar el flujo de beneficios futuro. En mtodos de capitalizacin, crecimiento esperado es un ajuste a la tasa de capitalizacin. La relacin, expresada como frmula, es tasa de descuento menos crecimiento de largo plazo esperado, igual a tasa de capitalizacin. La tasa de capitalizacin o tasa de descuento deber ser consistente con el tipo de beneficios anticipados que se use. Por ejemplo, debern usarse tasas antes de impuestos con beneficios antes de impuestos; tasas netas despus de impuestos debern usarse con flujos de beneficios netos despus de impuestos, y debern usarse tasas de flujo de efectivo con beneficios netos de flujo de efectivo. Cuando el ingreso pronosticado se expresa en trminos nominales (precios corrientes), deben usarse tasas nominales, y cuando el ingreso pronosticado se expresa en trminos reales (precios nivelados), deben usarse tasas reales. De manera similar, la tasa esperada de crecimiento del ingreso a largo plazo deber documentarse y expresarse en trminos nominales o reales.

6.7.2.2.3 6.7.2.2.4 6.7.2.2.5

6.7.2.2.6

6.7.3

Enfoque de mercado en la valuacin de negocios

6.7.3.1 El enfoque de mercado compara el bien en estudio con negocios, intereses sobre negocios y valores similares que se han vendido en el mercado (abierto). 6.7.3.2 Las tres fuentes ms comunes de datos usados en el enfoque de mercados son mercados pblicos de acciones en los que se comercializan los intereses sobre negocios similares, el mercado de adquisicin en el que se venden y compran negocios completos y transacciones anteriores sobre la propiedad del negocio en cuestin. 6.7.3.3 Debe haber una base razonable de comparacin con y apoyo en los negocios similares en el enfoque de mercado. Estos negocios similares deben estar en el mismo sector industrial que el que se vala o en un sector que responde a las mismas variables econmicas. La comparacin deber hacerse en una manera que tenga sentido y no deber desorientar. Los factores a considerar en si existe una base de comparacin razonable, son: 6.7.3.3.1 Similitud con el negocio en estudio en trminos de caractersticas empresariales cualitativas y cuantitativas. 6.7.3.3.2 Cantidad de datos y aptitud de los mismos para su verificacin. 6.7.3.3.3 Si el precio de los negocios similares representa transacciones a distancia.

172

6.7.3.3.4

6.7.3.3.5

Se requiere una bsqueda completa, imparcial, de negocios similares para establecer la independencia y confiabilidad de la valuacin. La bsqueda debe incluir criterios simples, objetivos para seleccionar los negocios similares. Debe hacerse un anlisis comparativo de similitudes y diferencias cuantitativas y cualitativas entre los negocios similares y el negocio en cuestin.

6.7.3.4 Mediante el anlisis de negocios que se comercian o se han adquirido de manera pblica, el Valuador frecuentemente calculo razones de valuacin, que usualmente son precio dividido por alguna medida de ingreso o activos netos. Debe tenerse cuidado al calcular y elegir estas razones. 6.7.3.4.1 La razn debe proporcionar informacin significativo sobre el valor del negocio. 6.7.3.4.2 Los datos de negocios similares usados para computar la razn deben ser precisos. 6.7.3.4.3 El clculo de las razones debe ser exacto. 6.7.3.4.4 Si se promedian los datos, el perodo de tiempo considerado y los mtodos de promediar deben ser apropiados. 6.7.3.4.5 Todos los clculos deben hacerse en la misma forma para los negocios similares y el negocio en estudio. 6.7.3.4.6 Los datos de precios usados en la razn deben ser vlidos a la fecha de valuacin. 6.7.3.4.7 En donde se apropiado, podr ser necesario hacer ajustes para hacer ms comparables los negocios similares y el negocio en estudio. 6.7.3.4.8 Podr ser necesario hacer ajustes para partidas no usuales, no recurrentes y no operativas. 6.7.3.4.9 Las razones seleccionadas deben ser apropiadas dadas las diferencias en riesgo y expectativas de los negocios similares y el negocio en estudio. 6.7.3.4.10 Podrn calcularse varias indicaciones de valor puesto que podrn seleccionares y aplicarse diversos multiplicadores de valor al negocio en estudio. 6.7.3.4.11 Debern hacerse ajustes apropiados debido a las diferencias en el inters de propiedad que se estudia y los intereses de propiedad en los negocios similares con relacin a control o falta de control, potencial de comercializacin o falta de l, si son aplicables. 6.7.3.5 Cuando se usan transacciones previas en el negocio en cuestin para proveer orientacin, podr ser necesario hacer ajustes debido al paso del tiempo y por circunstancias cambiantes en la economa, en el sector de negocios y en el negocio. 6.7.3.6 La reglas anecdticas o reglas empricas, pueden ser tiles en la valuacin de un negocio, inters de propiedad sobre un negocio o valor. Sin embargo no debe darse peso sustancial a las indicaciones derivadas de tales reglas a menos que pueda demostrarse que compradores y vendedores se apoyan de modo significativo en ellas. 6.8 Proceso de Conciliacin 6.8.1 La conclusin de valor deber basarse en:

6.8.1.1 La definicin de valor; 6.8.1.2 El propsito de y el uso que se intenta dar a la valuacin; 6.8.1.3 Toda la informacin pertinente necesaria a la fecha de valuacin teniendo en cuenta el alcance de la encomienda.

173

6.8.2.

La conclusin de valor tambin habr de basarse en estimaciones de valor derivadas de los mtodos de valuacin aplicados.

6.8.2.1 La seleccin de y dependencia en los enfoques, mtodos y clculos apropiados depende del criterio del Valuador. 6.8.2.2 El Valuador deber de aplicar juicioso criterio al estimar el peso relativo que habr de darse a cada una de las estimaciones de valor a que se llega durante el proceso de valuacin. El Valuador deber proporcionar el razonamiento y justificacin para los mtodos de valuacin usados y para la ponderacin de los mtodos en que se apoy para llegar a la conciliacin de valor. 3.0 Requisitos de Revelacin 7.1 El Valuador puede informar la conclusin de valor en forma escrito u oral. 7.2 Un informe de valuacin de negocios describe los resultados de una valuacin, anlisis u opinin de negocios. Al grado en que ello sea posible y apropiado, cada informe de valuacin de negocios oral o escrito debe enfocar las siguientes cuestiones sustantivas: 7.2.1 Firma y Certificacin. El Valuador que firma un informe de valuacin asume responsabilidad por las declaraciones hechas en el informe escrito. 7.2.2 Suposiciones y Condiciones de Limitacin. 7.2.2.1 Se presume que las exposiciones de hechos contenidas en el informe son ciertas y correctas. 7.2.2.2 El Valuador debe identificar las fuentes de datos en que se apoy, indicar si fue preciso apoyarse en datos proporcionados por terceros y si se apoy en datos de terceros, estipular si el Valuador hizo una verificacin adicional de tales datos. 7.2.2.3 Los anlisis, opiniones y conclusiones que se reportan solamente estn limitados por las suposiciones y condiciones de limitacin expuestas y son los anlisis, opiniones y conclusiones profesionales imparciales, personales. 7.2.2.4 El Valuador debe estipular que no tiene inters presente o prospectivo sobre la propiedad que es sujeto del informe y que no hay inters personal o prejuicio con respecto a las partes involucradas. Si existe tal inters o prejuicio, debe revelarse. 7.2.2.5 El informe debe contener una declaracin de que una valuacin es vlida solamente a la fecha de valuacin indicada y para el propsito estipulado. 7.2.3 Descripcin de la Encomienda de Valuacin.

7.2.3.1 El inters en cuestin debe describirse claramente. En valuaciones de negocios, como valuaciones de bienes inmuebles, es posible valuar la totalidad de una propiedad o una fraccin de la misma. En valuacin de negocios es necesario revelar si se est valuando la entidad o un inters fraccionario y si el inters se refiere a un negocio ms que a uno o ms activos individuales que pueden ser propiedad de la empresa. Una premisa fundamental de la valuacin, sean de un negocio, porcin de un negocio o de activos propiedad de un negocio, es que lo que se vala es el derecho de propiedad identificado. 7.2.3.2 Deben describirse otros tipos o clases de formas de propiedad sobre el bien en cuestin si tienen impacto sobre la conclusin de valor. 7.2.3.3 Deben expresarse claramente la fecha de valuacin. 7.2.3.4 Debe exponerse y definirse la definicin de valor. 7.2.3.5 Deben enunciarse las premisas y suposiciones que sena importantes para el valor. 7.2.3.6 Debe enunciarse claramente el propsito y uso de la valuacin. 7.2.3.7 Debe estipularse el alcance de la valuacin. 7.2.3.8 Debe sealarse la fecha de preparacin del informe. 7.2.4 Una descripcin del Negocio se enfocara a lo siguiente:

174

7.2.4.1 7.2.4.2 7.2.4.3 7.2.4.4 7.2.4.5 7.2.4.6 7.2.4.7 7.2.4.8 7.2.4.9 7.2.4.10 7.2.4.11 7.2.4.12 7.2.4.13 7.2.4.14 7.2.4.15 7.2.5

Fuentes de informacin usadas; Tipo de organizacin (sociedad mercantil, sociedad civil, etc.); Panorama de la economa y del sector industrial; Historia; Productos, servicios, mercados y clientes; Sensibilidad a factores estacionales y cclicos; Competencia; Operaciones; Proveedores; Instalaciones, incluyendo activos principales, tanto tangibles como incorpreos; Empleados; Administracin; Estructura de propiedad; Perspectivas de la empresa; Transacciones anteriores sobre intereses similares en la empresa.

Anlisis Financiero

7.2.5.1 El informe debe incluir anexos que resumen las hojas del balance y estados de ingresos para un perodo de tiempo apropiado dado el propsito de la valuacin y la naturaleza de la empresa en cuestin. 7.2.5.2 Deben explicarse completamente los ajustes que se hayan hecho a los datos financieros histricos registrados. 7.2.5.3 Deben discutirse las suposiciones clave para las proyecciones de las hojas de balance y estados de ingresos. 7.2.5.4 Debe discutirse el comportamiento financiero de la empresa a lo largo del tiempo y si es apropiado, una comparacin con empresas similares. 7.2.6 Metodologa de Valuacin.

7.2.6.1 Deben discutirse los mtodos de valuacin usados y las razones para su uso. 7.2.6.2 Deben discutirse los clculos y la lgica que se hayan seguido en la aplicacin de los mtodos de valuacin. 7.2.6.3 Debe discutirse la derivacin de variables tales como tasas de descuento, tasas de capitalizacin y multiplicadores de valuacin. 7.2.6.4 Deben discutirse la lgica y datos que soportan el uso de premios o descuentos. 7.2.6.5 Debe discutirse la lgica detrs de la conciliacin de las diversas estimaciones de valor a una sola estimacin de valor. 7.2.7 7.2.8 7.3 Confidencialidad del Informe. No se proporcionarn copias del informe a nadie fuera del cliente sin el permiso especfico del cliente salvo que lo ordene un juzgado de jurisdiccin competente. Documentacin y Conservacin. El Valuador deber documentar apropiadamente y conservar toda la informacin y productos de trabajo durante un periodo razonable de tiempo.

7.4 7.5

Un Valuador puede involucrarse en encomiendas de valuacin de negocios en varias formas, v. g., como agente independiente o imparcial, como consultor o asesor a una entidad de negocios o como mediador entre empresa de negocios. El Valuador deber revelar el papel especfico asumido en cada encomienda (Ver epg. 7.2.2.3 y 7.2.2.4 y epg. 8.2.) Otros requisitos generales de revelacin para la valuacin de empresas son idnticos a los requisitos reflejados en la IVA 1, Seccin 6. En particular es una obligacin del Valuador asegurar que el informe de valuacin se prepare y comunique competentemente para que no sea desorientador. Dentro de la Seccin 6 de esta Nota de Orientacin se discuten otras revelaciones importantes que son especficas a valuaciones de negocios. 175

4.0 Provisiones de Desviacin 8.1 En algunos Estados, un Valuador puede estar obligado a usar o referirse a una definicin particular de Valor de Mercado para satisfacer ciertos criterios legales o estatutarios de la jurisdiccin en la que se prestan los servicios de valuacin. Si de informa el resultado de la valuacin fuera de tal jurisdiccin, en donde se aplique las normas internaciones o en donde una definicin local pueda prestarse a mala interpretacin, el Valuador deber tambin referirse a la definicin contenida en las Normas IVSC. 8.2 En general no se considera que los Valuadores de negocios sean responsables del trabajo desarrollado por los auditores o de las decisiones o instrucciones dadas por los directores de una empresa. En el proceso de una valuacin de negocios, en donde se reciben instrucciones de los auditores o directores y el Valuador de negocios determina que la aceptacin de tales instrucciones no ser inapropiada o desorientadora, el Valuador puede desviarse de la prctica normal de valuacin de negocios cuando tal desviacin se revele y explique apropiadamente. 5.0 Fecha de Vigencia 9.1 Esta Nota Internacional de Orientacin en Valuacin entro en vigor el 1 de Julio de 2000.

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Nota Internacional de Orientacin en Valuacin No. 7

Consideracin de Substancias Peligrosas y Txicas en Valuacin

1.0 Introduccin 1.1 El objetivo de esta Nota de Orientacin (NO) es para auxiliar a los Valuadores en la preparacin de valuaciones cuando substancias peligrosas o txicas puedan tener influencia en los valores de la propiedad. 1.2 Las substancias peligrosas y txicas se incluyen entre un nmero de factores ambientales posibles que, cuando es apropiado, son tomados en consideracin por los Valuadores. Esta NO se limita a la consideracin de substancias peligrosas o txicas porque los otros factores ambientales que pueden encontrarse en las Valuaciones tpicamente se involucran menos con los temas cientficos y tcnicos asociados, incluyendo la legislacin relativa. 1.3 Esta NO enfoca los conceptos, principios y consideraciones generales que guan a los Valuadores en la preparacin de valuaciones cuando estn presentes materiales peligrosos o txicos que puedan tener influencia en los valores de la propiedad. Tambin discute conceptos que deben entenderse por los contadores, autoridades reguladoras y otros usuarios de los servicios de valuacin. 1.4 Los Valuadores rara vez estn calificados en las reas legales, cientficas y otras de ndole tcnico frecuentemente involucradas en la evaluacin de los riesgos asociados con substancias peligrosas o txicas. Los Valuadores comnmente dependern de la opinin pericial de otros. Como se especfica en la Norma Internacional de Valuacin 1 (NIV 1), la dependencia significativa en la asesora pericial de otros debe revelarse y explicarse en el contexto de la propiedad en cuestin en el Informe o Certificado de Valuacin. 1.5 Para la aplicacin de esta NO es fundamental la adherencia del Valuador a valuaciones con base en el mercado, objetividad y la completa revelacin de asuntos pertinentes. De manera similar, los Valuadores estn obligados a escribir informes de valuacin que sean razonablemente entendidos por los clientes y otras personas. La obligacin de claridad y completa revelacin es particularmente importante cuando se involucran cuestiones cientficas, tcnicas y legales. 1.6 Esta NO tambin prev el adecuado tratamiento y revelacin de las cuestiones relativas a substancias peligrosas o txicas cuando se valan propiedades especializadas y en otras situaciones que impiden la aplicacin de los conceptos de Valor de Mercado. 2.0 Alcance 2.1 Esta NO es aplicable a todas las valuaciones de propiedad incluyendo planta, maquinaria y equipo. Las disposiciones especiales de la NO deben observarse cuando se sabe o razonablemente se cree que estn presentes substancias peligrosas o txicas que pueden influir sobre el Valor de Mercado de la propiedad. 2.2. Requisitos legislativos, reglamentarios o de contabilidad o los de una jurisdiccin legal, pueden obligar a la modificacin de esta NO en algunos pases y bajo ciertas condiciones.

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3.0 Definiciones 3.1. Substancias peligrosas o txicas en el contexto de esta NO involucran materiales especficos que, por su presencia o proximidad, pueden tener efecto adverso sobre el valor de la propiedad debido a su capacidad de causar dao a formas de vida. Tales materiales pueden estar incorporados en las mejoras a o en el sitio o encontrarse en o sobre la tierra. Tambin pueden est fuera del sitio, pero en su cercana. En algunas instancias pueden encontrarse en el aire. 3.1.1 En un uso ms general diverso a esta Orientacin, los factores ambientales pueden caracterizarse como influencias externas a la propiedad que se vala que pueden tener efecto positivo, efecto negativo o efecto nulo sobre el valor de la propiedad. Las substancias peligrosas o txicas pueden encontrarse en o sobre la tierra de la propiedad valuada. 3.2. Substancia peligrosa dentro del contexto de la valuacin es cualquier material dentro, alrededor o cerca de la propiedad que se est valuando que tiene suficiente forma, cantidad y biodisponibilidad para crear un impacto negativo sobre el Valor de Mercado de la propiedad. 3.3. Txico describe el estatus de un material, sea gas, lquido o slido, que en forma, cantidad y ubicacin a la fecha de valuacin tiene la capacidad de causar dao a formas de vida. Toxicidad se refiere al grado o extensin de tal capacidad. 4.0 Orientacin de Aplicacin y Comportamiento 4.1 An cuando las expresiones Valor de Mercado y Valor Razonable pueden no siempre ser sinnimos (ver Normas Internacionales de Valuacin 1 y 2 [NIV 1 y 2]) cada tipo de valor refleja el comportamiento del mercado bajo las condiciones contenidas en cada definicin. Al grado en que os valores de la propiedad sobre los que se reporta cualquier tipo de valor puede verse afectado por sustancias txicas o peligrosas, son necesarias apropiada discusin y la aplicacin de procedimientos de valuacin apropiados a las circunstancias al hacer e informar la valuacin. 4.2 Esta NO es aplicable a todas las circunstancia que involucran la revelacin abierta de valores inmobiliarios, sea que se reporten individualmente o en conjunto, cuando puedan tener efecto adverso sobre esos valores sustancias peligrosas o txicas. Adems del posible efecto de tales consideraciones sobre las propiedades que se valan, es posible que haya otros consideraciones adicionales tales como los costos de curacin o restauracin, costos de mantenimiento o monitoreo, riesgos a terceros o reglamentarios, y otros similares. As, la adecuada revelacin y manejo son esenciales en valuaciones usadas para preparar estados financieros y cuentas relacionadas con ellos. 4.3 En el curso de la realizacin ordinaria de valuaciones de activos, el Valuador recibir instrucciones de los Directores de la empresa conforme lo previene la NIV 1. Cualesquiera instrucciones especiales al Valuador en relacin al manejo de cuestiones relacionadas con substancias peligrosas o txicas que puedan tener impacto negativo sobre el valor de la propiedad son revelaciones importantes que han de discutirse por el Valuador en el Informe o Certificado de Valuacin bajo la NIV 1. Estas vendrn acompaadas por la explicacin del Valuador en relacin a como se manejaron estas cuestiones en el Proceso de Valuacin; cualesquiera suposiciones que se hagan; y el efecto, cualquiera que sea, de tales consideraciones sobre el valor de que se informa. 4.4 An cuando los efectos de las substancias peligrosas o txicas se derivan del mercado en una encomienda de Valor de Mercado, tales efectos pueden no ser tan fcilmente discernibles cuando se vala una propiedad para la cual el mtodo de Costo de Reposicin Depreciado es apropiado. De conformidad con la NIV 1, al aplicar el mtodo de CRD, los Valuadores debern aplicar los principios de esta NO hasta donde sea posible y debern revelar completamente la extensin de sus anlisis y las bases para sus conclusiones. 4.5 La definicin contable de prdida por deterioro es el importe por el cual el monto cargado de un activo excede su monto recuperable (IAS 36, epg 5). El impacto negativo de materiales peligrosos o txicos que estn presentes en una propiedad puede contribuir a su deterioro. La prdida por deterioro que sufre 178

la propiedad en donde estn presentes tales sustancias puede incluir el efecto adverso de esas sustancias obre el valor de la propiedad. 5.0 Orientacin 5.1 En la negociacin con un cliente o cliente potencial sobre materias relacionadas con la valuacin de propiedades cuando hay presentes condiciones ambientales conocidas o que razonablemente puede descubrirse que pueden tener influencia adversa sobre los valores de la propiedad, el Valuador deber revelar al cliente la profundidad de su conocimiento, experiencia y competencia para tratar con la situacin. 5.1.1 Si los factores ambientales se conocen o se sospecha que existen al tiempo en que el Valuador y el posible cliente estn discutiendo la encomienda potencial, el Valuador debe asegurarse de que el cliente entiende las obligaciones de competencia y revelacin del Valuador y que el emprender la comisin de ninguna manera comprometer esas obligaciones. 5.1.2 Si los factores ambientales se descubren despus de iniciar los trabajos de la encomienda, el Valuador deber hacer al cliente las revelaciones de conocimiento, experiencia y competencia que se especifican en esta Orientacin y despus cumplir con todos los dems requisitos de revelacin que establecen las NIV. 5.2 Reconociendo que muchas situaciones ambientales requerirn asesora sobre cuestiones fsicas, legales, cientficas y tcnicas de otro orden, si la encomienda es por otras razones aceptables tanto para el cliente como para el Valuador, el Valuador deber dar los pasos necesarios para completar el trabajo de manera competente. Estos pasos podrn incluir el estudio personal apropiado, asociacin con otro Valuador que ha adquirido el conocimiento, experiencia y competencia necesarios u obtener asesora profesional de otros que poseen el conocimiento, experiencia y competencia requeridos. 5.3 La revelacin de la existencia de cualesquiera substancias peligrosas o txicas que puedan tener efecto adverso sobre el valor de una propiedad se incluye entre los requisitos de informacin de las NIV 1, 2 y 3. Tambin es requisito que el Valuador exponga la forma en que se trat ese factor en el trabajo. Si la encomienda pide la valuacin de la propiedad como si no existiera tal factor ambiental, deber hacerse una completa revelacin de las suposiciones limitantes y el informe debe cumplir con la declaracin de normas que se expone atrs.(Ver epg. 5 y 5.2) Los requisitos para los informes de valuacin se tratan en el Cdigo de Conducta y la NIV 3, Informes de Valuacin. 5.4 Si existe deterioro en una propiedad, el Valuador deber estimar el valor de la propiedad con si el deterioro hubiese sido eliminado. En donde sea posible, el Valuador deber identificar el costo de remediar; pero si esto no es posible, el Valuador deber revelar el hecho de que la propiedad ha sufrido deterioro. 5.5 Si una propiedad se vala como si no estuviera afectada por substancias peligrosas y se sabe o sospecha que existen tales substancias, el Informe de Valuacin deber contener una explicacin que claramente limita el alcance de la valuacin, una declaracin apropiada de propsito y conclusiones apropiadamente calificadas y una restriccin contra el uso de la conclusin de la valuacin sin anexar una revelacin que descubra la calificacin y su explicacin. 5.6 Los nombres y naturaleza de la asesora pericial de otros que hayan contribuido informacin especfica en relacin con los efectos de los factores ambientales sobre la propiedad debern reconocerse en el Informe de Valuacin. 5.7 En donde no haya factores ambientales conocidos que puedan tener efecto adverso sobre el valor de la propiedad, el Valuador deber, como cuestin de prctica usual, incluir en el Informe una condicin contingente y limitante u otra rectificacin indicando que la valuacin fue hecha bajo el supuesto de que no se tena conocimiento de la existencia de tales factores a la fecha de la valuacin, pero que si tales factores llegaran a existir podran tener un efecto adverso sobre el valor.

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5.8 Hay una preocupacin creciente en todo el mundo en relacin a los efectos de las substancias peligrosas o txicas sobre vidas y bienes. Muchos riesgos potenciales han sido identificados recientemente y es posible que se agreguen otros a lo largo del tiempo conforme se hacen descubrimientos nuevos y adicionales y se invocan controles subsecuentes por los gobiernos o los exige el mercado. 5.9 Algunas substancias peligrosas o txicas pueden tener efecto material sobre os valores de la propiedad. Sin embargo, como los Valuadores normalmente se ocupan de Valores de Mercado, lo saliente en las encomiendas con base en Valor de Mercado es la reaccin del mercado a estas substancias. Con el paso del tiempo puede determinarse que substancias que una vez se crey no tenan efecto adverso sobre el valor de la propiedad si lo tienen. A la inversa, puede encontrarse que materiales de los que se crey tenan un efecto substancial tienen poco o ningn efecto sobre el valor de la propiedad o tienen ese efecto slo bajo ciertas condiciones de mercado. 5.10 El manejo de los temas fsicos, legales, cientficos y tcnicos involucrados con las substancias peligrosas o txicas frecuentemente est ms all de las aptitudes del Valuador. Sin embargo, el papel del Valuador en la consideracin de tales factores se facilitar si: 5.10.1situaciones que involucran substancias ambientalmente sensitivas se reconocen y tratan conforme a esta Orientacin, sea que se encuentren antes de iniciar la encomienda o subsecuentemente a su comienzo; 5.10.2 se cuenta con el apoyo adecuado de asesora y auxilio profesional de terceros cuando se requieren habilidades, conocimiento, entrenamiento y experiencia especiales, asegurando que se explica y reconoce tal auxilio en el Informe de Valuacin; 5.10.3 se da el tratamiento adecuado (a) a la influencia de las substancias peligrosas o txicas en el proceso de valuacin o, como alternativa, (b) si el proceso de valuacin ha de excluir la consideracin de tales cuestiones, se revelan de manera apropiada todas las suposiciones hechas, el propsito del anlisis y el efecto posible de las suposiciones sobre el valor que se ha definido; 5.10.4 se hace un esfuerzo razonable para asegurar que los informes y las estimaciones de valor que contienen no se prestan a mala interpretacin y pueden aplicarse razonablemente slo para el propsito para el fueron hechos. 5.11 Se espera de los Valuadores que apliquen correctamente aquellos mtodos y tcnicas reconocidas que son necesarias para cumplir con esta Orientacin. Cuando se valan propiedades sujetas a alguna sustancia peligrosa o txica que influye adversamente sobre el valor de la propiedad, el Valuador deber aplicar los procesos necesarios para reflejar adecuadamente cualesquiera de esas prdidas de valor, cuidando de no aumentar ni reducir los efectos sobre el valor. En una encomienda de Valor de Mercado es la responsabilidad del Valuador reflejar el efecto de mercado sobre la condicin o circunstancia particular. 5.12. Se advierte a los Valuadores que puede haber considerable controversia entre los expertos legales, cientficos y de otra ndole de cuya asesora puede ser necesario que dependa el Valuador. Podrn encontrarse diferencias particulares en los mtodos y extensin de la limpieza, mantenimiento o sobre vigilancia que pueden asociarse con las substancias peligrosas o txicas y los costos asociados. 5.12.1Las encomiendas pueden requerir la valuacin de la propiedad afectada bajo el supuesto de que cualquier efecto de valor de las substancias peligrosas o txicas se excluye del valor de que se informa. Tales encomiendas son aceptables, siempre que la valuacin resultante no sea equvoca, que el cliente est informado de y de acuerdo con esta suposicin limitante y que el Informe de Valuacin exponga claramente la limitacin y las razones que dan lugar a ella.

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5.12.2 Debido a cuestiones tcnicas ambientales frecuentemente involucradas, es comn que los Valuadores, directamente o por medio del cliente , busquen asesora de y se apoyen en las opiniones de aquellos que poseen calificacin apropiada para evaluar problemas que involucran substancias peligrosas o txicas. Los Valuadores deben revelar el nivel y naturaleza de confianza depositada en tales opiniones. 5.13 Los Valuadores y usuarios de servicios de valuacin debe reconocer que el efecto de una sustancia peligrosa o txica en particular puede variar ampliamente atendiendo a diferencias en propiedades, localizacin y mercados. Los efectos adversos sobre el valor pueden variar desde ninguno hasta aquellos que son ms que costos de curar y remediar. Estos ltimos pueden presentarse, por ejemplo, en donde el uso mejor y ms productivo de la propiedad afectada resulta cambiado por la condicin y la aptitud de comercializacin y otra utilidad de la propiedad resulta alterada. En cualquier caso, es responsabilidad del Valuador investigar y reflejar los efectos del factor ambiental sobre una propiedad particular en su mercado. 5.14 En la encomienda tpica de valuacin, el Valuador no poseer las habilidades para hacer la determinaciones legales, cientficas o tcnicas relacionadas con sustancias peligrosas o txicas, u otros factores ambientales que puedan tener efecto adverso sobre el valor. Es importante para la credibilidad y utilidad del valor sobre el que se informa que si existen tales condiciones, se consideren y reporten apropiadamente. 5.14.1 Cuando el Valuador sabe que una sustancia peligros o txica est presente en la propiedad especificada en la encomienda de valuacin, el Valuador debe seguir todos los requerimientos de esta Orientacin. Normalmente, cualesquiera peritos tcnicos en cuya asesora pueda apoyarse en Valuador sern contratados por el cliente u otros. 5.14.2 Cuando el Valuador tiene alguna razn para creer que una sustancia peligrosa o txica puede estar presente, el Valuador debe inmediatamente hacer del conocimiento del cliente la preocupacin y solicitar de l que tome las medidas necesarias para resolver cuestiones pertinentes. Al manejar esta preocupacin sobre una base privada y confidencial el Valuador evita actividades que en si podran afectar el valor de la propiedad involucrada 5.15 Las lneas de orientacin sobre la responsabilidad del Valuador de observar, localizar, e identificar sustancias o circunstancias txicas o peligrosas pueden variar de tiempo en tiempo dentro y entre jurisdicciones. En general, la determinacin de la naturaleza, amplitud y efectos fsicos de condiciones ambientales est ms all del alcance del servicio de los Valuadores. 5.16 Al tratar con substancias peligrosas o txicas el Valuador deber investigar todas las cuestiones relacionadas de una manera confidencial a fin de no despertar especulacin innecesaria en relacin a la propiedad. 5.17 No es extrao que personas no familiarizadas con el tema de substancias peligrosas o txicas supongan que si hay un efecto fsico de tales substancias, debe haber una reaccin econmica adversa. La experiencia de mercado muestra que puede haber y frecuentemente hay, importantes diferencias entre las percepciones del pblico en general y los efectos de mercado reales debidos a la presencia de tales substancias. El papel de Valuador es evitar tales suposiciones y cuidadosamente considerar todos los factores significativos, llevar a cabo una competente investigacin de mercado y reflejar las actitudes relevantes del mercado en relacin a la situacin en los Informes de Valuacin. 6.0 Fecha de Vigencia 6.1 Esta Orientacin de Aplicacin y Comportamiento entr en vigor el 19 de abril de 1996.

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Nota Internacional de Orientacin en Valuacin No. 8

Costo de Reposicin Depreciado (CRD)
1.0 Introduccin 1.1. El propsito de esta Nota de Orientacin es informar a los usuarios y preparadores de informes de valuacin la correcta interpretacin del trmino costo de reposicin depreciado en la prctica internacional de valuacin. 1.2. Para fines de informacin financiera, el CRD se considera como un mtodo aceptable para llegar a un sustituto del Valor de Mercado de propiedades especializadas o propiedades con mercado limitado para las cuales no se dispone de informacin de mercado. 2.0 Alcance 2.1 Esta NO presenta los procedimientos que deben seguir los miembros de la Profesin de Valuacin al adoptar una base de costo de reposicin depreciado en conexin con La Norma Internacional de >Valuacin 2 (NIV 2), Bases de Valuacin Distintas al Valor de Mercado, y La Aplicacin Internacional de Valuacin 1 )AIV 1), Valuacin para Informes Financieros. 3.1 Costo de Reposicin Depreciado (CRD). Un mtodo aceptable usada en informacin financiera para llegar aun sustituto del Valor de Mercado de propiedades especializadas y de mercado limitado, para las cuales no se dispone de evidencia de mercado. El CRD se basa en una estimacin de Valor de Mercado para Usa Actual (VMUA) de la tierra, mas los costos actuales de reposicin(o reproduccin) de las mejoras menos descuentos por deterioro fsico y todas las formas pertinentes de obsolescencia y optimizacin (NIV 2, Bases de Valuacin Distintas al Valor de Mercado, epg. 3.8). El CRD puede escribirse o como un metodologa de valuacin o como una base para valor /valor definido. Nota: A fin de conservar consistencia con la IAS 16, se requiere una modificacin de esta definicin. Se presentar un borrador de la nueva definicin que se proponga tan pronto como sea posible. 3.2 Propiedades especializadas. Propiedades que rara vez, si acaso, se venden en el mercado (abierto), salvo por la va de la venta de empresa entidad de la que son parte, debido a sus singularidad, que surge de la naturaleza y diseo especializados de los edificios, su configuracin, tamao, localizacin y otras caractersticas. Consecuentemente, por lo general no pueden identificarse ventas comparables fiables para propiedades especializadas. 3.3 Propiedades con mercado limitado.. Propiedad que debido a las condiciones de mercado, caractersticas singulares, u otros factores atrae relativamente pocos compradores potenciales. 3.4 Valor de Mercado para Uso Actual (VMUA). El importe estimado por el cual debera intercambiarse la tierra, considerando posesin vacante, basada en la continuacin de su uso actual, entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transaccin directa despus de adecuada comercializacin en donde las partes habran actuado con conocimiento, prudencia, y sin coaccin.En el contexto de la metodologa del CRD, el Valor de Mercado para Uso Actual de la tierra se aplica al desarrollar una parte del modelo de CRD. La estimacin de CRD que se reporta deber, no obstante, reflejar el Valor de Mercado del componente tierra con base en su uso mejor y ms productivo. Debe hacerse notar que las Normas Internacionales de Contabilidad ya no reconocen el VMUA y que la base de valuacin de VMUA ha sido remitida a estudio por el IVSC.

3.0 Definiciones

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3.5 Mejoras. Edificios, estructuras o modificaciones de naturaleza permanente a la tierra, que involucran gasto de trabajo y capital, y que tienen la intencin de mejorar el valor o utilidad de la propiedad. Las mejoras tienen diferentes patrones de uso y vidas econmicas. 3.6 Rentabilidad Adecuada. Cuando se ha valuado un activo mediante referencia al CRD, la rentabilidad adecuada es la prueba que deben aplicar los directores/administradores de la entidad para asegurar que la entidad puede respaldar la estimacin de CRD. Cuando los directores/administradores de la entidad encuentran que la estimacin de CRD no satisface la prueba de rentabilidad adecuada, la estimacin asentada representa el valor en uso del activo. 3.7 Potencial de Servicio. La capacidad de proveer bienes y serviciois de conformidad con los objetivos de la entidad, sea que esos objetivos sean la generacin de flujos netos de efectivo o la provisin de bienes y servicios de un volumen y cantidad dadas a los respectivos beneficiarios. En el sector pblico, el concepto de potencial de servicio sustituye a la prueba de rentabilidad adecuada que se aplica en el sector privado. 3.8 Activo Equivalente Moderno (AEM). Una estructura similar a un estructura existente y que tienen equivalente capacidad productiva, que podra construirse usando materiales, tcnicas y diseo moderno. El costo de reposicin es la bases que se utiliza para estimar el costo de construir un activo equivalente moderno (Terminologa de l Comunidad Britnica). 3.9 Deterioro. Cuando el importe recuperable cae por debajo del importe cargado en libros. Norma Internacional de Contabilidad 36 (IAS 36) epg. 5. 3.10 Valor en uso. El valor presente de los flujos de efectivo+ futuros estimados que se espera habrn de surgir del uso continuado de un activo y de su disposicin al final de su vida til (IAS 36, epg. 5). El valor que una propiedad especfica tiene para un uso esoecfico pata uyn usuario especfico y, por tanto, relacionado con no-mercado. 3.11 Optimizacin. El proceso de ded considerar el deterioro fsico y la obsolescencia funcional/tcnica en un activo inmobiliario, y determinar los medios ms econmicos de reproducir el potencial de servicio del activo. Los costso de mejorar y remediar son pasivos contingentes que habrn de estimarse y revelarse en conjuncin con el proceso de optimizacin. 4.0 Relacin de las Normas de Contabilidad 4.1 El CRD se aplica en informes financieros de activos inmobiliarios como un medio de derivar el valor razonable en donde hay insuficientes daos de mercado para llegar a una estimacin mediante enfoques basados en el mercado. 4.1.1 La IAS 16, Propiedad, Planta y Equipo, se refiere a activos ocupados por el propietario a diferencia de la Propiedad de Inversin (IAS 40). La IAS 16, epg. 31, instruye a los Valuadores que apliquen el CRD en la valuacin de planta y equipo en donde no hay evidencia de Valor de Mercado. La IAS 16 guarda silencio con respecto a los inmuebles en donde no se dispone de esa evidencia, pero se considera que es aplicable el CRD. 4.1.2 La IAS 36, epg. 58, se ocupa del deterioro de los activos. 4.1.3 Las Normas Internacionales de Valuacin para el Sector Piblico (IPSAS) las publica la IFAC. La IPSAS 17, Propiedad, Planta y Equipo, epgrafes 42 y 43, prescribe el uso del costo de reposicin depreciado pata valuar tanto propiedades especializadas y otras estructuras fabricadas por el hombre as como elementos de planta y equipo de naturaleza especializada. 4.1.4 El Comit del Sector Pblico de la IFAC tiene planes para presentar un borrador sobre deterioro ms adelante en el 2003. Dicho borrador discutir la medicin de la prdida por deterioro en potencial de servicio. 5.0 Orientacin 5.1 Deben distinguirse los inmuebles que generalmente se venden en el mercado (abierto) de las propiedades especializadas y de mercado limitado . (Ver NIV 2, Bases de Valuacin Distintas al Valor de Mercado).

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5.1.1 El hecho de que una propiedad pueda satisfacer la definicin de propiedad especializada o propiedad con mercado limitado no lleva automticamente a la conclusin de que debe adoptarse la base de valuacin de CRD. An cunado una propiedad tiene las caractersticas de propiedad especializada o propiedad con mercado limitado, pude ser posible llevar a cabo una valuacin usando el enfoque de costo, el enfoque de comparacin de mercado, y/o el enfoque de capitalizacin del ingreso. 5.2 No existiendo evidencia de mercado, el CRD se considera como un mtodo/base aceptable para llegar a un sustituto del Valor de Mercado de propiedades especializadas o con mercado limitado. No obstante, la metodologa de CRD incorpora observaciones del mercado por el Valuador con relacin al valor de la tierra, costo actual y tasas de depreciacin. 5.3 El clculo del CRD, an cuando de no-mercado, habr de basarse en criterios que visualizan una transaccin entre partes racionales, e informadas. 5.4 El CRD puede describirse o como una metodologa o como una base de valor/valor definido. 5.5 La metodologa de CRD requiere que se valen por separada dos elementos de la propiedad inmueble: tierra y mejoras 5.5.1 Al aplicar la metodologa de CRD, el Valuador deber: 5.5.1.1 Valuar la tierra a su Valor de Mercado para Uso Actual. 5.5.1.2 Evaluar el costo actual de reposicin de las mejoras menos consideraciones que reflejen: Deterioro fsico Obsolescencia tcnica o funcional Obsolescencia econmica o externa

5.5.1.3 Evaluar el deterioro fsico de las mejoras, que es resultado de uso y desgaste a lo largo del tiempo y carencia del mantenimiento necesario. Pueden emplearse diferentes mtodos de valuacin para estimar el monto requerido para rectificar la condicin fsica de las mejoras. 5.5.1.3.1 Algunos mtodos se apoyan en estimaciones de elementos especficos de depreciacin y cargos de los contratistas; 5.5.1.3.2 Otros mtodos se apoyan en comparaciones unitarias directas entre propiedades en condiciones similares. 5.5.1.4 Evaluar la obsolescencia funcional/tcnica ocasionada por avances en tecnologa que crean activos nuevos con la capacidad de una ms eficiente entrega de bienes y servicios. 5.5.1.4.1 Los mtodos modernos de produccin pueden dejar obsoletos o parcialmente obsoletos en trminos de equivalencia actual de costos, a los activos previamente existentes. 5.5.1.4.2 De manera usual el descuento por obsolescencia funcional/tcnica se estima adoptando los costos de un activo moderno equivalente.

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5.5.1.5 Evaluar la obsolescencia econmica/externa que resulta de influencia externas que afecta el valor de la propiedad en estudio. 5.5.1.5.1 Los factores externos pueden incluir cambios en la economa, que afectan la demanda de los bienes y servicios, y, por consiguiente, la rentabilidad de las entidades de negocios. 5.5.1.6 Estimar todas las formas pertinentes de deterioro y obsolescencia remediables, incluyendo los costos de optimizacin que se requiera para rectificar la propiedad a fin de optimizar su productividad. 5.5.1.7 Calcular la suma del Valor de Mercado para Uso Actual de la tierra y el Costo de Reposicin Depreciado de las mejoras (costo bruto actual de reposicin de las mejoras menos descuentos por deterioro fsico y todas las formas pertinentes de obsolescencia) como la estimacin del CRD. 5.5.1.8 En el caso de planta y maquinaria, el mtodo de clculo del CRD es el mismo pero excluye el elemento tierra. 5.6 Para fines del informe, el Valuador deber 5.6.1 Valuar la tierra a su Valor de Mercado conforme a su uso mejor y ms productivo; 5.6.2 Reportar el valor de la tierra a su Valor de Mercado; 5.6.3 Reportar la diferencia entre a suma de la estimacin del CRD (epg. 5.5.1.6) y el valor de la tierra a su Valor de Mercado (epg. 5.6.2) como el valor de las mejoras. 5.7 En donde el Valor de Mercado de la tierra excede a la estimacin del CRD, la estimacin del CRD se considera redundante y el Valuador deber reportar nicamente el Valor de Mercado. 5.8 Los ejemplos A y B en el Anexo a esta Nota de Orientacin ilustran como la composicin de la estimacin de CRD, compuesto de tierra y mejoras, cambia para fines del informe cuando el uso actual de la tierra y el valor de la tierra para uso actual son diferentes del uso mejor y ms productivo de la tierra y el Valor de Mercado resultante para la tierra. 5.9 A travs de un proceso de observacin del mercado, los Valuadores pueden estar en posibilidad de determinar tasas de depreciacin y estimaciones de vida til remanente para los edificios y otras mejoras existentes en comparacin con edificios nuevos o recientemente repuesto y otras mejoras. 5.9.1 Las tasa de depreciacin analizadas pueden ser globales o derivadas por separado de los elementos fsicos, funcionales y econmicos de depreciacin. 5.9.2 Las transacciones inmobiliarias constantemente refleja patrones cambiantes en las tasas de depreciacin y estimaciones de vida econmica remanente debido a las influencias del mercado. Los Valuadores deberan identificar estos cambios y tener la habilidad de usarlos para respaldar las tasas de depreciacin usadas en el CRD. 5.10 La apropiada aplicacin del CRD muy probablemente habr de reproducir los procesos deductivo de un comprador potencial que est buscando esa instalacin, pero que, con slo un mercado limitado como referencia, debe apoyarse en conceptos de costo y utilidad. En la aplicacin del CRD, el Valuador deber asegurarse que se han considerado todos los elementos clave de una transaccin de mercado. Estos incluyen 5.10 1 un claro entendimiento del activo, su funcin y su entorno; 5.10 2 recopilacin de suficiente informacin para determina la vida fsica remanente (para estimar el deterioro fsico) y la vida econmica del activo; 5.10.3 conocimiento de los requerimientos de la empresa (para estimar la obsolescencia funcional/tcnica;

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5.10 4 conocimiento de lo requerimientos futuros de la industria (para estimar la obsolescencia econmica/externa); 5.10.5 familiaridad con la clase de propiedad mediante acceso a informacin de mercado disponible; 5.10.6 conocimiento suficiente para determinar el impacto de la obsolescencia econmica/externa sobre el valor de las mejoras en donde el Valor de Mercado de la tierra conforme al uso mejor y ms productivo es significativamente mayor que el valor de la tierra en su uso actual. 5.11 Para una entidad del sector privado con activos especializados que para su viabilidad se apoya en una o mas operaciones que generan efectivo, la adopcin de una estimacin de CRD debe quedar sujeta a la prueba de adecuada rentabilidad de los activos que posee la entidad. 5.12 Para una entidad del sector pblico sin flujos de efectivo o con flujos de efectivo limitados, la anterior prueba de adecuada rentabilidad queda sustituida por una prueba de potencial adecuado de servicio. 5.12.1 El potencial de servicio se mide como el nivel de capacidad productiva que debera reemplazarse si la entidad fuera privada del activo. 5.12.2 Los gobiernos nacionales y locales hacen particular nfasis en la prueba de potencial adecuado de servicio al informar porque muchas agencias utilizan activos del sector pblico en el contexto de una obligacin para con el pblico en general. 5.12.3 La prueba de potencial adecuado de servicio, la cual determina si el activo satisface los requerimientos fijados para su capacidad productiva, generalmente es asumida por los directores/administradores de la entidad. 5.13 La conclusin de la valuacin debe reportarse de conformidad con la NIV 3, Informes de Valuacin. 5.13.1 5.13.2 El Valuador deber revelar que el resultado ha quedado sujeto a la prueba de adecuada rentabilidad o potencial de servicio, que es responsabilidad llevar a cabo a los directores/administradores de la entidad. Cuando se informa la valuacin de un portafolio de inmuebles que comprenden una mezcla de algunos valuados sobre la base de Valor de Mercado y otros valuados sobre la base de CRD, el Valuador no deber sumar los valores de las dos clases para obtener una sola cifra, sino que deber reportar los valores como dos categoras distintas.

6.0 Fecha de Vigencia 6.1 Esta Nota de Orientacin Internacional de Valuacin entro en vigor el 30 de abril de 2003

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Anexo
Ejemplo A: Ilustracin de (a) la metodologa para determina la conclusin de CRD con base en el Valor de Mercado para Uso Actual de la tierra (Columna A) y (b) la distribucin de la conclusin de CRD para fines de informes basado en el Valor de Mercado para la tierra (Columna B).
En este ejemplo, el valor de las mejoras, en la distribucin para fines de informe, se distingue en parte por el exceso en al Valor de Mercado de la tierra sobre el Valor de Mercado para Uso Existente de la tierra.
MEJORAS Edificio Industrial de 10,000 m2 Costo de Reposicin $ 5,000,000 Columna A Metodologa $5,000,000 1,250,000 - Obsolescencia funcional - Obsolescencia econmicas 1,000,000 500,000 Columna B Distribucin $5,000,000 1,250,000 1,000,000 2,000,000 Amplitud de la obsolescencia econmica adicional = CRD de las mejoras Valor de la tierra 3,000,000 4,500,000 2,250,000 750,000

Costo de Reposicin Menos

Uso actual de la tierra: Industrial 10 acres @ $300,000/acre = $3,000,000 Valor de Mercado para Uso Existente TIERRA 10 acres =

Uso Mejor y Ms Productivo de la tierra: Habitacional 10 acres @ $450,000/acre = $4,500,000 Valor de Mercado de la tierra

CONCLUSIN Costo De Reposicin Depreciado Distribuido entre: - Elemento Edificios/Mejoras - Elemento tierra

$5,250,000 750,000 $4,500.000

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Ejemplo B: Ilustracin de (a) la metodologa para determina la conclusin de CRD con base en el Valor de Mercado para Uso Actual de la tierra (Columna A) y (b) el Valor de Mercado adoptado con base en el Valor de Mercado para la tierra (Columna B).
En este ejemplo, el valor de las mejoras, queda totalmente extinguido por el exceso en el Valor de Mercado de la tierra para Uso Existente. El clculo del CRD es redundante y se reporta el Valor de Mercado de la propiedad.
MEJORAS Edificio Industrial de 10,000 m2 Costo de Reposicin $ 5,000,000 Columna A Metodologa $5,000,000 1,250,000 1,000,000 500,000 Columna B Distribucin $5,000,000 1,250,000 1,000,000 2,750,000 Amplitud de la obsolescencia econmica adicional = CRD de las mejoras Valor de la tierra 2,250,000 3,000,000 750,000 6,000,000

Costo de Reposicin Menos - Deterioro fsico - Obsolescencia funcional - Obsolescencia econmica

Uso actual de la tierra: Industrial 10 acres @ $300,000/acre = $3,000,000 Valor de Mercado para Uso Existente TIERRA 10 acres = $6,000,000 $0 $6,000,000

Uso Mejor y Ms Productivo de la tierra: Habitacional 10 acres @ $600,000/acre = $6,000,000 Valor de Mercado de la Tierra

CONCLUSIN Valor de Mercado Distribuido entre: - Elemento Edificios/Mejoras - Elemento tierra

189

Nota Internacional de Orientacin en Valuacin No. 9

Anlisis de Flujo de Efectivo Descontado para Valuaciones Basadas en Mercado y en NoMercado
5.0 Introduccin 1.3. El anlisis de flujo de efectivo descontado (FED) es una tcnica financiera de modelacin basada en suposiciones explcitas relativas a los ingresos y egresos proyectados de un inmueble o negocio. Tales supuestos se relacionan con la cantidad, calidad, variabilidad, oportunidad y duracin de los flujos de entrada y salida que se descuentan a valor presente. Los anlisis de FED, con datos y tasas de descuento apropiados y sustentables, es una de las metodologas aceptadas dentro del enfoque de capitalizacin para valuacin. El anlisis de FED ha logrado amplia aplicacin debido en parte al avance de tecnologa de computacin. El anlisis de FED se aplica en valuaciones de propiedad inmobiliaria, empresas, y activos incorpreos; en anlisis de inversin; y como un procedimiento contable para estimar valor en uso. El uso del anlisis de FED ha aumentado sustancialmente en los sectores de valuacin institucionales, de propiedad de inversin y empresas y frecuentemente es requerido por clientes, aseguradoras, asesores financieros y administradores y gestores de portafolios. 1.4. Las valuaciones por FED, como en el caso de otras valuaciones basadas en ingreso, se establecen sobre el anlisis de datos histricos y suposiciones hechas sobre las condiciones futuras del mercado que afectan oferta, demanda, ingresos, gastos, y potencial de riesgo. Estas suposiciones determinan la capacidad de ganancias de una propiedad inmueble o empresa para la cual se ha proyectado el patrn sw ingresos y gastos/egresos. 1.5. El objetivo de esta Nota de Orientacin (NO) es prescribir Principios de Valuacin Generalmente Aceptados (PVGA), y medidas de buen ejercicio y debido esmero que deben seguir los Valuadores al llevar a cabo anlisis de FED para valuaciones con abse en mercado y no-mercado y para distinguir entre aplicaciones de anlisis de FED en estos dos diferentes tipos de encomiendas de valuacin. 6.0 Alcance 2.1 Esta NO se aplica a valuaciones de mercado y de no-mercado desarrolladas mediante anlisis de FED. Discute la estructura y componentes de los modelos de FED y los requisitos de informes para valuaciones basadas en el anlisis de FED. 2.2 El alcance de esta NO se extiende a lo razonable y sustentable de los supuestos sobre los que se basa el anlisis de FED. Los supuesto hechos en cualquier valuacin directamente afectan a la conclusin de valor. De conformidad con el Cdigo de Conducta de las Normas Internacionales de Ablucin, todas los suposiciones en que se apoya una valuacin deben ser posibles, razonables y sustentables. 3.0 Definiciones 3.1 Anlisis de Flujo de Efectivo Descontado (FED). Una tcnica financiera de modelacin basada en suposiciones explcitas relativas a los ingresos y egresos proyectados de un inmueble o negocio. Como una metodologa aceptada dentro del enfoque de ingreso en valuacin, el anlisis de FED involucra la proyeccin de una serie de flujos peridicos de efectivo sea a un inmueble en operacin, a un inmueble por desarrollar, o a una empresa. A estas series de flujo de efectivo proyectado se les aplica una tasa de descuente apropiada, derivada del mercado para establecer una indicacin del valor presente del flujo de ingresos asociado con le propiedad o empresa. En el caso de propiedades inmobiliarias en operacin, el flujo peridico de efectivo se estima como el ingreso bruto menos vacos y prdidas por impago y menos gastos de operacin/egresos. Entonces la serie peridica de ingresos netos de operacin, junto con una estimacin del valor de reversin/terminal, que se espera al final del periodo de proyeccin, se descuenta. En el caso de propiedades inmuebles por desarrollar, las estimaciones de salidas de capital, costos de desarrollar, y el ingreso de ventas que se esperan se estiman para llegar a una serie de flujos netos de efectivo que entonces se descuentan a lo largo del los periodos de desarrollo y comercializacin. En el caso de empresas, se descuentan las estimaciones de flujos peridicos de efectivo y el valor de la empresa al final del periodo de proyeccin. 3.2. Modelado Financiero. La proyeccin del patrn de ingreso o flujo d4 efectivo peridico de una empresa o propiedad a partir del cual pueden calcularse medidas de rendimiento financiero. Las proyecciones de ingreso o de flujo de efectivo se generan a travs del uso de un modelo financiero que toma en cuenta las

190

3.3.

3.4.

3.5.

3.6.

4.1 4.2

4.3

5.1.

relaciones histricas entre montos de ingreso, gasto y capital as como proyecciones de esas variables. El modelado financiero tambin puede usarse como una herramienta de gestin para probar expectativas de desempeo de la propiedad, medir la integridad y estabilidad del modelo del FED , o como un mtodo para reproducir los pasos dados por los inversionistas al tomar decisiones que involucran la adquisicin, venta, o tenencia de un inmueble o empresa. Anlisis de Inversin. Un estudio realizado para fines de desarrollo e inversin, la evaluacin del desempeo de la inversin, o el anlisis de una transaccin que involucra propiedades de inversin- Los anlisis de inversin se denominan indistintamente estudios de viabilidad (econmica), anlisis de mercado o de comercializacin, o estudios de proyeccin financiera. Tasa de Descuento Una tasa de retorno usada para convertir una suma monetaria, pagadera o por cobrar en el futuro, a valor presente. Tericamente debera reflejar el costo de oportunidad del capital, v. g., la tasa de retorno que puede generar el capital si se le dan otros usos que tenga riesgo similar. Tambin se le llama tasa de rendimiento. Tas Interna de Retorno (TIR). La tasa de descuento que iguala el valor presente del flujo neto de efectivo de un proyecto con el valor presente dela inversin de capital. Es la tasa a la cual el Valor Presente Neto (VPN) es igual a cero. La TIR refleja tanto el rendimiento sobre el capital invertido y el rendimiento de la inversin original, que son consideraciones bsicas de inversionistas potenciales. Or lo tantom derivar la RIT de anlisis de transacciones de mercado de propiedades simiales que tienen patrones de ingreso similares es un mtodo apropiado para desarrollar tasas de descuento de mercado para uso en valuaciones para llegar al Valor de Mercado. Valor Presente Neto (VPN). La medida de la diferencia entre los ingresos descontados, flujos de entrada, y los costos, o flujos de salida, en un anlisis de FED. En una valuacin que se hace para llegar al Valor de Mercado, en donde los flujos de entrada y de salida descontados y la tasa de descuentos se han derivado del mercado, el VPN que resulta debera ser indicativo del Valor de Mercado para el enfoque de ingresos. 4.0. Relacin con las Normas de Contabilidad El descuento es un procedimiento normal que empleado por los contadores al considerar el valor del dinero en el tiempo. Las Normas Internacionales de Contabilidad (NIC) prescriben un procedimiento de descuento para estimar el valor en uso de un activo. Una estimacin de valor en uso involucra a) estimar los flujos de entrada y salida futuros que habrn de obtenerse por el uso continuado del activo y de su disposicin final y b) aplicar la tasa de descuento apropiada a esos flujos de efectivo futuros. (IAS 36, epg. 26) L IAS 36, epg. 48, estipula que la tasa (o tasas) de descuento deber(n) ser tasa (o tasas)( antes de impuestos que refleja(n) evaluaciones actuales del mercado sobre el valor del dinero en el tiempo y los riesgos especficos del activo. La(s) tasa(s)de descuento no debera reflejar riesgos para los cuales se han ajustado las estimaciones. Tambin es cierto que pueden usarse otras medidas de ingreso o flujo de efectivo siempre que la(s) tasa(s) de descuento se relacionen adecuadamente con el(os) flujo(s) de ingreso(s). 5.0 Orientacin Los modelos de flujo de efectivo descontado sed estructuran con relacin a un trmino o duracin especificada. En el anlisis de propiedad inmuebles, an cuando eventos como la revisin de rentas, renovacin del contrato, regeneracin o rehabilitacin pueden afectar el trmino de anlisis, tpicamente a este trmino lo impulsa un comportamiento de mercado que es caracterstico para la clase de propiedad y su sector de mercado. Por ejemplo, el trmino de anlisis para propiedades de inversin de manera tpica es de cinco a diez aos.

La frecuencia de flujos de entrada y de salida (mensual, trimestral, anual) tambin debe ser derivada del mercado. Como en el caso de otras metodologas aceptadas, lo flujos de entrada y de salida deberan ser apropiada y razonablemente respaldados. Un valor de rescate/terminal puede basarse en el ingreso neto para el ao que sigue al ltimo ao del anlisis de FED o al ingreso neto del ltimo ao del anlisis de FED. La seleccin del mtodo para calcular el valor de rescate/terminal depende de los usos de los inversionistas en el rea de mercado, y los Valuadores deberan reflejar esos usos y revelar completamente el mtodo seleccionado. 191

Como con todos los otros componentes del anlisis de FED, la tasa de descuento tambin debera reflejar datos del mercado, v. g., otras tasas de descuento derivadas del mercado. Las tasas de descuento deberan seleccionarse de inmuebles o empresas comparables en el mercado. Para que estas propiedades sean comparables, las entradas, gastos, riesgo, inflacin, tasas reales de retorno y las proyecciones de ingresos para las propiedades deben ser similares a las de la propiedad que se estudia. 5.1.1 Los clculos de valor presente de los flujos de efectivo frecuentemente se calculan usando tasas de descuento apropiadas para cada clase de flujo de efectivo. Un valor de rescate/terminal se capitaliza con una tasa de capitalizacin terminal, o rendimiento de rescate, y descontado a valor presente con una tasa de descuento apropiada. En muchas instancias, se usa una sola tasa de descuento para todos los flujos de efectivo. 5.1.2 Los flujos de efectivo y precios de venta de propiedades comparables pueden analizarse para derivar tasas de descuento de mercado o tasas internas de retorno (TIR). 5.1.3 Puede desarrollarse el modelo de FED sobre la base de flujo de efectivo antes de impuestos, despus de impuestos, o nominal, o real (ajustado por inflacin). La TIR debe calcularse sobre la misma base de flujo de efectivo antes de impuestos, despus de impuestos, o nominal, o real usada para el flujo de efectivo. El modelo de FED debe ser consistente en la aplicacin de las anteriores opciones, y el anlisis de los comparables de mercado debe reflejar el mismo enfoque. 5.2. De conformidad con el Cdigo de Conducto de las NIV, es obligacin del Valuador identificar los componentes del anlisis de FED, incluyendo los siguientes: 5.2.1 un periodo de proyeccin dentro del cual se especifican la fecha de inicio del flujo de efectivo y el nmero y trmino de periodos; 5.2.2 los componentes de flujos de entrada y flujos de salida agrupado por categora y la razn que respalda su seleccin; 5.2.2.1 Para la valuacin de propiedad inmobiliaria, el flujo de entrada incluye ingresos de rentas y servicios del inquilino ajustados por prdidas de cobranza y vacos en el caso de inmuebles terminados o propiedades edificadas, y por ingreso de ventas en el caso de inmueble en desarrollo. 5.2.2.2 Para valuacin de inmuebles, el flujo de salida incluye gastos fijos y variables, fondo de reserva para reposicin/renovacin, erogaciones de capital, en donde sea aplicable; para propiedades por o en proceso de desarrollar, debern identificarse los costos duros y blandos. 5.2.2.3 Para valuaciones de empresas, con mucha frecuencia el flujo de efectivo incluye todos los flujos de efectivo de entrada y de salida, tanto de naturaleza operativa como de capital. Entonces el flujo de efectivo descontado representa el dinero que un inversionista podra retirar de la empresa dejando efectivo suficiente para fondear sus operaciones y crecimiento. 5.2.3 financiamiento de la deuda o servicio de la deuda (pago de inters y capital) por periodo y la tasa efectiva anual conforme a al cual se calcula el inters peridico, si es aplicable; 5.2.4 los flujos netos de efectivo por periodo (suma de flujos de ingreso menos la suma de flujos de egreso); 5.2.5 la tasa o tasas de descuento que se aplican a los flujos netos de efectivo y el razonamiento detrs de ello y el respaldo para su seleccin; 5.2.6 la tasa de capitalizacin terminal/rendimiento de reversin que se aplica para calcular el valor de rescate/terminal y el razonamiento en que se apoya su eleccin; y 5.2.7 una lista de todas las suposiciones en que se apoya el anlisis.

192

5.3. Ell anlisis de FED utilizar evidencia de mercado y de manera tpica refleja los procesos de pensamiento expectativas y percepciones de los inversionistas y otras actores en el mercado. Como una tcnica de pronstico, el FED no debe juzgarse sobre la base de si ,finalmente se realiz el pronstico especfico de FED, o no sino ms bien sobre lel grado de respaldo de mercado para el pronstico de FED a la fecha en que fue hecho. 5.3.1 Cuando se usa el FED para desarrollar una estimacin de Valor de Mercado, la valuacin debera satisfacer todos los criterios para estimaciones de Valor de Mercado sealadas en la NIV 1. 5.4. Cuando un cliente proporciona al Valuador requisitos especficos que no corresponden a los de estimaciones de Valor de Mercado en cuanto al periodo de tenencia, trminos de financiamiento, impuestos o tasa de descuento, la estimacin de valor resultante debe considerarse Valor de No-Mercado. El resultado es una estimacin de valor/vala de inversin especfico para las suposiciones proporcionadas ms que una estimacin de Valor de Mercado. 5.5. El anlisis de FED tambin puede usarse para probar la validez de puntos de vista convencionales mediante anlisis de supuestos variables. El resultado de esto tipo de anlisis de sensibilidad es valor de inversin/vala. 5.5.1 Si se usa el FED en esta forma, los resultados deben identificarse como Valor de No-Mercado, y la valuacin deber satisfacer todos los criterios para valuaciones basadas en no-mercado como se exponen en la NIV 2. 5.6. Un Valuador debera realizar suficiente investigacin para asegurar que las proyecciones de flujo de efectivo y las suposiciones que forman la base para el modelo de FEWD son apropiadas y razonables para el mercado en estudio. 5.6.1 Como un ejemplo, el anlisis de arrendamiento por arrendamiento para soportar una proyeccin de flujo de efectivo para un inmuebles con mltiples inquilinos deber enfocar la renta contractual y la renta de mercado, fechas de terminacin de contrato y de revisin del arrendamiento, graduacin de renta/rentas escalonadas, gastos de operacin/egresos, traspaso de gastos/costos recuprables, incentivos contractuales, gastos de capital, y cualesquiera otras provisiones especficas aplicables. 5.6.2 Las suposiciones sobre crecimiento o decrecimiento en el ingreso apoyarse en anlisis de condiciones econmicas y de mercado. Los cambios en gastos de operacin/egresos debern reflejar todas las tendencias de gastos y tendencias especficas para conceptos salientes de gasto. 5.6.3 Los resultados del anlisis de FED deber probarse y revisarse para detectar errores y verificar cuan razonables son. 5.7. Para derivar tasas de descuento y capitalizacin terminar, un Valuador usa varias fuentes de datos e informacin sobre bienes races y mercados de capital. Adems de datos sobre flujos de ingresos y precios de reventa de inmuebles o empresas comparables, las encuestas de opinin de inversionistas e ndices de rendimiento son tiles al seleccionar tasas de descuento siempre que el mercado para la propiedad en estudio sea consistente con el mercado para lo propiedad adquirida por los inversionistas consultados en la encuestas. 5.8. Es responsabilidad del Valuador asegurar que la informacin de control es consistente con la evidencia del mercado y la perspectiva que prevalece en el mercado. Ms an, el Valuador que supervisa la construccin del modelo de FED o la seleccin del modelo un registrado o patentado es responsable de la integridad de ese modelo en trminos de correccin terica y matemtica, de la magnitud de los flujos de efectivo y de lo apropiado de toda la informacin de entrada. Un Valuador debe tener adecuada experiencia y conocimiento del mercado para estructurar el flujo de efectivo y proveer otros insumos al modelo.

193

5.9. Al reportar los resultados de un anlisis de FED, un Valuador deber ceirse a los requerimientos del Cdigo de Conducto de las NIV y a la AIV 3, Informes de Valuacin. 5.9.1 5.9.2 Deben hacerse revelaciones bajo todas las circunstancias descrita en le NIV3, epgrafes 5.11, 7.0 y 8.2.3. Las suposiciones explcitas que se usan como insumos para el anlisis son inherentes al anlisis de FED. Para que los usuarios de servicios de valuacin dispongan de la habilidad de reproducir los resultado, el Valuador debe revelar las suposiciones y el soporte para su uso al desarrollar el modelo de FED. Usando ejemplos de propiedades inmobiliarias, estos incluyen pero nos e limitan a 5.9.2.1 la fecha de iniciacin, trmino y frecuencia utilizados en el modelo; 5.9.2.2 la renta y otros ingresos proyectados y la tasa conforme a la cual se proyecta que cambie el ingreso; 5.9.2.3 los gastos de operacin proyectados y la tasa conforme a la cual se proyecta que cambiarn los gastos; y 5.9.2.4 el tratamiento de los costos de terminacin/incumplimiento de contrato, vacos y prdidas por cobranza. 5.9.3 El Valuador debe

5.9.3.1 indicar la tasa efectiva anual conforme a la cual se calcula el inters peridico, en donde el financiamiento de la deuda o sericio de la deuda (pago de inters y capital) es una componente del flujo peridico de efectivo proyectado; 5.9.3.2 especificar la(s) tasa(s) de impuestos usadas, en donde ello sea aplicable; 5.9.3.3 explicar el razonamiento en que se sustenta cualquier provisin para conceder incentivos en los contratos de arrendamientos, en donde ello sea aplicable; 5.9.3.4 explicar el tratamiento de cualquier erogacin de capital en que se haya incurrido para la adquisicin o mejoramiento de la propiedad o empresa; 5.9.3.5 explicar la base para la adopcin de la tasa de capitalizacin terminal/rendimiento de rescate y la tasa de descuento adoptada; y 5.9.3.6 identificar el modelo de flujo de efectivo descontado por el nombre del propietario o, si se trata de programa registrado, mediante el nombre del producto y su versin; describir los mtodos y suposiciones inherentes en el modelo; y especificar las fechas en que se desarrollo y empleo el modelo. 6.0. Fecha de Vigencia 6.1 Esta Nota Internacional de Orientacin en Valuacin entr en vigor el 30 de abril de 2003.

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Nota Internacional de Orientacin en Valuacin No. 10

Valuacin de Propiedades Agrcolas
1.0 Introduccin 1.1 En muchas regiones del globo las tierras dedicadas a la produccin de bienes agrcolas representan el mayor y con frecuencia nico recurso y base econmica de la regin. 1.2 Las tierras dedicadas a uso agrcola son el principal y frecuentemente nico objeto de servicios de valoracin para una multitud de razones incluyendo la transferencia privada y pblica de la tenencia de la tierra, impuestos, determinacin de colateral para financiamiento, y estudios econmicos, de uso de suelo y de inversin. Las valoraciones confiables de tierras agrcolas son esenciales para asegurar la disponibilidad de capital necesario para, promover el uso productivo de la tierra, mantener la confianza de los mercados de capital, y reunir las necesidades generales para la informacin financiera. 1.3 Proveer un servicio de valoracin confiable y preciso requiere que el Valuador posea un profundo conocimiento y entendimiento de los elementos fsicos y econmicos que afectan la capacidad productiva de las tierras agrcolas y el valor de las mercancas que se producen en ellas. 1.4 Las caractersticas fsicas y econmicas de las tierras agrcolas difieren de las de entornos no agrcolas o urbanos en grados de importancia 1.4.1 Los suelos en un entorno urbano deben hacerse aptos para soportar las mejoras que se apoyan en ellos. En propiedades agrcolas, el suelo es el principal agente en produccin, variando en su capacidad para soportan una cantidad dada de una mercanca o clase de mercancas en particular. En ambientes urbanos el uso y/o goce econmico de la propiedad y/o de las comodidades que provee pueden permanecer sin cambio a lo largo de un periodo de aos y an pueden estar garantizadas por un arreglo contractual. En tanto que para algunas propiedades agrcolas, el mismo uso puede extenderse a una larga duracin (v.g., bosques cosechados despus de 25 aos), para otras, los beneficios econmicos pueden variar de un ao a otro dependiendo de la mercanca que es capaz de producir la propiedad. El flujo de ingresos asociado con propiedad agrcola variar de un ao a otro nuevamente dependiendo del tipo de agricultura para la que se usa, las mercancas producidas y la mayor naturaleza cclica de los mercados de esas mercancas.

1.4.2

1.4.3

2.0 Alcance 2.1 Esta NO comprende 2.1.1 Aquellas caractersticas asociadas con propiedades agrcolas, y 2.1.2 Los requerimientos bsicos de las Normas y Aplicaciones de Valuacin en cuanto son aplicables a la valuacin de propiedades agrcolas.

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3.0 Definiciones Los usos agrcolas de las propiedades pueden clasificarse en varios grandes grupos, cuyas definiciones son. 3.1 Ranchos de sembrado. Propiedades agrcolas que se usan para el cultivo de mercancas que tpicamente se siembran y cosechan dentro de un ciclo de doce meses. Las propiedades usadas para produccin de cultivos anuales pueden sostener ms de un tipo de cultivo anual en el mismo periodo y pueden o no hacer uso de regado para producir cultivos. Algunas mercancas son cultivos anuales que pueden dejarse en el suelo ms all de un ciclo de doce meses, segn las previsiones contractuales o en circunstantes en que las condiciones de mercado son desfavorables. Estos cultivos durarn ms de una ao pero se consideran menos que permanentes. Ver tambin tierra irrigada, plantacin perenne. 3.2 Tierra Irrigada. Las tierras usadas para producir cosechas o forraje para ganado y que requieren la aplicacin de agua distinta de aquella de lluvia natural se conocen como ranchos de sembrado irrigados o tierras de pastoreo irrigadas. Las propiedades que carecen de fuente de agua diversas de la lluvia natural se conocen como propiedades de tierra agrcola seca o tierras de secano. 3.3 Cultivos Perennes. Los cultivos que se obtiene de plantas que tienen una vida que se extiende ms all de un ao o un ciclo de cosecha. Ejemplos son viedos y huertos. Estos tipos de propiedades pueden tener inversin de capital significativa en plantas y las plantas representan un activo susceptible de depreciacin. Ver tambin bosques/bosques maderables. 3.4 Instalaciones Especializadas para Ganado. Ver granjas lecheras, ranchos/estaciones ganaderas. 3.5 Ranchos/Estaciones Ganaderas. Propiedades agrcolas usadas para criar y engordar animales como reses, borregos, cerdos, cabras, caballos y combinaciones de stos. El uso real de estas propiedades puede asumir muchas formas. Los animales pueden engendrarse, criarse y venderse dentro de la operacin de la propiedad. Pueden comprarse animales pequeos y luego criarlos dentro de la propiedad. Los animales pueden criarse para consumo o como pie de cra. El alimento para los animales puede producirse en la propiedad, importarse o proveerse de ambas fuentes. Las propiedades usadas para la produccin y engorda de ganado tendrn inversin significativa de capital en mejoras estructurales (corrales, refugios para el ganado, cobertizos, cercas para divisin) y en el ganado, el cual puede o no ser susceptibles de depreciacin dependiendo de las leyes y reglamentos de la jurisdiccin local. 3.6 Granjas Lecheras. Propiedades agrcolas usadas para la produccin de leche de vacas u otros productos lcteos. Estas propiedades de manera usual tienen importantes mejoras estructurales (establos, salas de ordea, silos y equipo). El alimento puede producirse en la propiedad, importarse o proveerse por ambas fuentes. 3.7 Bosques/Bosques Maderables. Propiedad agrcola usada para el cultivo de rboles distintos a los de huerto que se cosechan peridicamente a lo largo de periodos de crecimiento (10 a 20 o ms aos). Se les considera propiedades agrcolas porque producen un cultivo, v. g., madera, an cuando ese cultivo requiere una largo periodo de crecimiento. Ver tambin plantaciones perenne. 3.8 Propiedades Especializadas o de Propsito Especial. Propiedades agrcolas que de manera tpica no producen un cultivo sino que se dedican al manejo, procesamiento o almacenamiento de cultivos despus de la cosecha. Estas propiedades con frecuencia habrn de tener una base de tierra pequea que est intensamente desarrollada con mejoras estructurales (elevadores de granos) y equipo (maquinaria para cargar)- Las propiedades tambin pueden clasificarse como de propsito especial debido a la naturaleza de la mercanca que producen. Ejemplos de ello son granjas hortcolas, granjas avcolas, granjas que producen semilla certificada, flores frescas y para la cra de caballos de raza o establos de entrenamiento. 3.9 Unidad Integrada. Una entidad agrcola que tiene propiedad comn de todo o parte del proceso que involucra la produccin y comercializacin de sus productos o mercancas. Definiciones de las Normas Internacionales de Contabilidad. 3.10 Actividad Agrcola. Administracin de una empresa para la transformacin biolgica de animales o plantas vivas (activos biolgicos) para su venta, en producto agrcola o en activos biolgicos adicionales. (Ver Norma Internacional de Contabilidad 41 [IAS 41] Agricultura). 3.11 Activo Biolgico. Animales y plantas vivos que se desarrollan para venta, para transformarse en productos agrcolas o en activos biolgicos adicionales. 196

4.0 Relacin con Normas de Contabilidad

4.1. Las Normas Internacionales de Contabilidad 16 (Propiedad, Planta y Equipo) 40, (Propiedad de Inversin), y 41 (Agricultura) son aplicables a la valuacin de propiedad agraria. Una entidad acata la IAS 16 o IAS 40, dependiendo de cual Norma es apropiada para las circunstancias. La IAS 16 requiere que la tierra se mida sea a su costo menos cualquier depreciacin menoscabo acumulados o a un monto revaluado. La IAS 40 requiere que la tierra que se tiene como propiedad de inversin se value a su valor razonable , a costo menos depreciacin acumulada y perdidas acumuladas por menoscabo. La IAS 41, no que establece principio nuevo alguno para la tierra relacionado con actividad agrcola, requiere que los activos biolgicos fsicamente fijos a la tierra (v.g., los rboles plantados en un bosque) se midan a su valor razonable menos los costos estimados en el punto de venta, por separado de la tierra. 4.2 La IAS 41 reconoce que puede no existir un mercado separado para los activos biolgicos ligados a la tierra pero que puede existir un mercado activo para los activos combinados v.g., los activos biolgicos, tierra en bruto y mejoras al suelo, como paquete. Una entidad puede, por tanto, usar informacin relativa a los activos combinados para determinar el valor razonable para los activos biolgicos. El valor razonable de la tierra en bruto y las mejoras a la tierra puede deducirse del valor razonable de los activos combinados para llegar al valor razonable de los activos biolgicos. (ver IAS 31, epg. 25.) La IAS 41 tambin provee orientacin sobre como determinar el valor razonable para un activo biolgico o produccin agrcola en donde existe un mercado activo as como en ausencia de un mercado activo. 4.3 Los activos de propiedad agrcola pueden clasificarse como: Tierra Mejoras estructurales Planta y maquinaria (fijos en la tierra) Planta y maquinaria (que no estn fijos a la tierra) Activos biolgicos (fijos en la tierra) Activos biolgicos (que no estn fijos a la tierra El Valor Razonable/Valor de Mercado de los activos biolgicos es el valor contributivo, o agregado que dan a la tierra. La IAS 41 requiere que los activos biolgicos se midan cuando inicialmente se reconocer y a la fecha de cada hoja de balance. 4.4 La IAS 16 recomiendo valuaciones frecuentes, declarando que puede ser suficiente cada tres a cinco aos. La IAS 40 requiere revaluacin cada ao.

197

5.0 Orientacin 5.1 Caracterizan a las propiedades agrcolas diversas formas de produccin de mercancas y mtodos de operacin. Estas propiedades tambin pueden representar varias combinaciones de tierra, edificios, equipo y cultivos. Los principios de valuacin generalmente aceptados (PVGA) son tan aplicables a propiedades agrcolas como lo son a la valuacin de otras formas de propiedad inmueble. 5.1.1 El Valuador debe tener competencia en la valuacin de los diversos activos que integran la propiedad (Ver Cdigo de Conducto IVS, seccin 5.0 Competencia.) 5.2 El Valor de Merado debe reconocerse como la base fundamental de la valuacin (IVS 1). 5.2.1 El Valuador deber llegar al Valor de Mercado para la propiedad agrcola asegurando que la valuacin es orientada al mercado 5.2.1 Para informes financieros, el Valuador debe distribuir el Valor de Mercado de acuerdo a los requerimientos de la IAS. Para orientacin se refiere al lector a la IVA 1. 5.3 En donde se usan otras bases de valuacin, stas deben distinguirse de la base de Valor de Mercado. 5.3.1 Cuando se estimen valores diversos del Valor de Mercado como se requiere para efectos de informes financieros, tablas de depreciacin, o propsitos de impuestos, el Valuador debe asegurar que la distincin est claramente definida y anotada. 5.4 Elementos no Inmobiliarios 5.4.1 Cuando se hace la valuacin de una propiedad agrcola que puede incluir elementos no inmobiliarios como ganado, cosechas almacenadas y equipo, el Valuador necesita entender cuando un cultivo u otra mercanca es propiedad real y cuando puede convertirse en propiedad personal. Los rboles maderables, por ejemplo, son parte de la propiedad inmueble en tanto es tan creciendo pero se convierten en propiedad personal cuando se retiran de la tierra. 5.5 El Valuador debe entender la naturaleza singular de los factores productivos agrcolas, mercados de mercancas, prcticas de produccin y ciclos en la regin de mercado. 5.5.1 En la valuacin de propiedades agrcolas, los aspectos fsicos y ambientales de la propiedad cobran gran importancia. Estos incluyen factores tales como clima, tipos de suelo y su capacidad productiva, la disponibilidad o ausencia de agua para riego, y la alimentacin y capacidad de carga para ganado. Los factores externos que deben considerarse incluyen la disponibilidad y adecuacin de instalaciones de apoyo requeridas para almacenaje, procesamiento y transportacin. La
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importancia relativa de estos factores variar dependiendo del tipo de agricultura para la cual es apta o se usa la propiedad. El Valuador necesita considerar a la vez factores internos y externos al hacer una determinacin de la clase de agricultura para la cual es ms apropiada la propiedad. 5.5.2 Atendiendo a la definicin de Valor de Mercado siempre deber llevarse a cabo un anlisis del uso mejor y ms productivo a fin de 1) garantizar que se ha de continuar un uso agrcola, especialmente cuando es aparente que otro uso de suelo, v. g., desarrollo como fraccionamiento ocasionado por la intrusin por expansin urbana o suburbana, podra ser ms apropiado, y 2) determinar s el uso agrcola especfico ha de continuarse. 5.5.3 En donde se instruye especficamente al Valuador que ignore usos distintos al uso agrcola actual, la valuacin resultante no necesariamente habr de indicar el Valor de Mercado de la propiedad, y esto deber revelarse completamente.

5.6 La estimacin de un ingreso estabilizado a la propiedad agrcola debe basarse en los patrones y ciclos de cultivo en el rea de mercado. 5.6.1 El flujo de efectivo a las propiedades agrcolas es una funcin a la vez del ciclo de produccin que se sigue en la propiedad y de fuerzas cclicas como los mercados de mercancas. El Valuador del deber entender el impacto de estos ciclos sobre los flujos de efectivo. La valuacin de la propiedad ha de basarse en el patrn de ingresos estabilizado que es consistente con los ciclos de produccin que comnmente se practican en la regin en la que est localizada la propiedad. 5.7 El Valuador de propiedad agrcola que tiene ms de una componente fsica o clase de uso agrcola debe enunciar claramente si el valor de cada componente o uso es su contribucin de valor como parte de toda la propiedad o su valor como un componente separado y autnomo. 5.7.1 Los diversos componentes de una propiedad completa pueden tener un valor como partes separadas que es mayor o menor que su valor como parte del todo. El Valuador debe determinar si cada componente debe valuarse individualmente o como una parte de toda la propiedad. Las propiedades agrcolas pueden manejarse para producir simultneamente ms de una clase de mercanca basndose en condiciones fsicas diferentes dentro de la propiedad o en decisiones de la administracin. En la valuacin de propiedades agrcolas en las que se cultivan y cosechan en diferentes tiempos productos de ms de una clasificacin agrcola, el valor de cada clasificacin agrcola debe basarse en su contribucin al valor total de la propiedad y no en su valor cultivos considerada sola. El uso agrcola de la propiedad puede requerir extensivas mejoras en edificacin, v. g., establos, silos, equipo de ordea. Tales mejoras, an cuando son un requisitos para la apropiada operacin de la propiedad, con frecuencia son secundarias al activo principal que es el suelo. Su
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5.7.2

5.7.3

valor debe basarse en su contribucin al valor de la propiedad independientemente de su costo u otra medida. Tpicamente, tales mejoras tienen un valor en uso, v. g., su valor contributivo a la empresa/entidad. En aquellas ocasiones en puede requerirse una distribucin de valor entre los activos, de deber tomarse esa distribucin como una indicacin del valor individual de las mejoras como activos separados. 5.8 Los requerimientos de los informes de valuacin se han enfocado en el Cdigo de Conducto de IVS y en IVS 3, Informes de Valuacin. 6.0 Fecha de Vigencia 6.1 Esta Nota de Orientacin Internacional de valuacin entr en vigor el 30 de abril de 2003.

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Nota Internacional de Orientacin en Valuacin No. 11

Revisin de Valuaciones
1.0 Introduccin 1.1 Una revisin de valuacin es una revisin del trabajo de un Valuador llevada a cabo por otro Valuador que ejercer un juicio imparcial. 1.2 Dada la necesidad de asegurar la exactitud, lo apropiado, y calidad de los Informes de Valuacin, las revisiones de valuaciones han pasado a ser una parte integral del ejercicio de la valuacin. En la revisin de la valuacin se consideran la correccin, consistencia, lo razonable y completo de la valuacin. 1.2.1 Una revisin de valuacin puede requerir una verificacin de credibilidad de la valuacin sujeta a revisin, y prueba su fortaleza enfocndose sobre 1.2.2.1 la aparente adecuacin y pertinencia de los datos usados y las inquisiciones hechas; 1.2.2.2 cuan apropiados han sido los mtodos y tcnicas empleados; 1.2.2.3 si los anlisis, opiniones, y conclusiones son apropiados y razonables; y 1.2.2.4 si el producto general presentado satisface o excede los Principios de Valuacin Generalmente Aceptados (PVGA). 1.3 Las revisiones de valuaciones se llevan a cabo por una variedad de razones, incluyendo: 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.3.4 El debido esmero requerido para informes financieros y administracin de activos; Informes periciales en procedimientos y circunstancias legales; Una base para decisiones empresariales; y Para determinar si un informe satisface los requisitos reglamentarios, en donde:

1.3.4.1 Las valuaciones se usan como parte del proceso de prstamo hipotecario, especialmente hipotecas aseguradas o reguladas por gobiernos, y 1.3.4.2 Si es necesario probar si los Valuadores han satisfecho las normas y requisitos reglamentarios dentro de su jurisdiccin. 2.0 Alcance 2.1 Los requerimientos en esta NO se aplican al desarrollo e informacin de revisiones de valuaciones. 2.2 El cumplimiento de las exigencias de esta NO es incumbencia de cualquier Valuador quien, en funcin de supervisin y de gerencia, firma una revisin de valuacin, aceptando por lo tanto responsabilidad por el contenido de esa revisin. 3.0 Definiciones 3.1 Revisin de Valuacin. Una encomienda de valuacin que cubre una gama de tipos y propsitos. La principal caracterstica que todas las revisiones de valuacin tienen en comn es que un Valuador ejercita juicio imparcial al considerar el trabajo de otro Valuador. Una revisin de valuacin puede soportar la misma conclusin de valor en la valuacin bajo revisin o podra resultar en desacuerdo con esa conclusin de valor. Las revisiones de valuacin proporcionan una verificacin de credibilidad sobre la valuacin as como una verificacin sobre la fuerza del trabajo del Valuador que la desarroll, con respecto al conocimientos, experiencia e independencia del Valuador. En algunos Estados la revisin de valuacin tambin puede ser una actualizacin hecha por un a de la misma empresa de valuacin que realiz la valuacin original.

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Las organizaciones de valuacin alrededor del mundo distinguen entre varios tipos de revisiones, v. g., revisiones administrativa (de cumplimiento), revisiones tcnicas, revisiones de escritorio, revisiones de campo, revisiones para asegurar que la valuacin ha sido realizada de conformidad con las normas profesionales (en donde se aceptan las bases de valuacin usadas en la valuacin que est siendo revisada), revisiones que recopila informacin general del mercado para soportar o rechazar una conclusin de valuacin, y revisiones que examinan datos especficos en la valuacin bajo revisin con datos comparables de un grupo de muestra. 3.2 Revisiones Administrativas (de Cumplimiento). Una valuacin realizada por un cliente o usuario de servicios de valuacin como un ejercicio de debido esmero cuando se ha de utilizar la valuacin para fines de toma de decisin tales como seguros, comprar o vender la propiedad. Tambin se lleva a cabo una revisin administrativa para asegurar que la valuacin satisface o excede los requisitos de cumplimiento o lineamientos de un mercado especfico y, como mnimo, se apega a los Principio de Valuacin Generalmente Aceptados (PVGA). 3.3 Revisin Tcnica. Una revisin de valuacin llevada a cabo por una Valuador para formar una opinin sobre si los anlisis, opiniones, y conclusiones en el informe bajo revisin son apropiadas, razonables y sostenibles. 3.4 Revisin de Escritorio. Una revisin que se limita a los datos presentados en el informe, que pueden o no confirmarse de manera independiente. Generalmente se realiza usando una lista de verificacin de tems. Quien revisa verifica la exactitud de los clculos, lo razonable de los datos, lo apropiado de la metodologa y el cumplimiento con los lineamientos fijados por el cliente, requisitos reglamentarios, y las normas profesionales. Ver tambin revisin de campo. 3.5 Revisin de Campo. Una revisin de valuacin que incluye inspeccin del exterior y en ocasiones el interior de la propiedad en estudio y posiblemente inspeccin de las propiedades comparables para confirmar los datos proporcionados en el informe. Generalmente se lleva a cabo usando una lista de verificacin que cubre las cuestiones examinadas en la revisin de escritorio y podran tambin incluir la confirmacin de datos de mercado, investigacin para obtener datos adicionales, y verificacin de los programas de cmputo usados en la preparacin del informe. Ver tambin revisin de escritorio. 4.0 Relacin con las Normas de Contabilidad 4.1 La relacin entre las normas de contabilidad y el ejercicio de la valuacin se discute en la NIV 1. 5.0 Orientacin

5.1 Al llevar a cabo un revisin de valuacin, el Valuador Revisor deber 5.1.1 identificar al cliente y usuarios a los que se dirige la Revisin de Valuacin, el uso de que se pretende dar a las opiniones y conclusiones del Valuador Revisor valuacin, y el propsito de la encomienda; 5.1.2 identificar la propiedad en estudio, la fecha de la revisin de la valuacin, la propiedad y el derecho de propiedad valuados en el informe sujeto a revisin, la fecha del informe que se revisa, la fecha efectiva de la opinin en el informe que se revisa, y al(os) Valuador(es) que llevaron a cabo el informe sujeto a revisin; 5.1.3 identificar el alcance del proceso de valuacin que ha de llevarse a cabo; 5.1.4 identificar todas las suposiciones y condiciones de limitacin de la revisin de valuacin; 5.1.5 desarrollar una opinin sobre cuan completo es el informe bajo revisin dentro de los alcances del trabajo aplicable a la encomienda; 5.1.6 desarrollar una opinin en cuanto a la adecuacin y pertinencia aparentes de los datos y cualesquiera ajustes;

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5.1.7 desarrollar una opinin sobre lo apropiado de los mtodos y tcnicas usadas y desarrollar las razones para estar de acuerdo o en desacuerdo con el informe sujeto a revisin: y 5.1.8 desarrollar una opinin sobre si los anlisis, opiniones y conclusiones en el trabajo sujeto a revisin son apropiadas, razonables y sostenibles. 5.2 Al informar los resultados de una revisin de valuacin, el Valuador Revisor deber 5.2.1 estipular la identidad del cliente y usuarios a los que se dirige, el uso que se intenta dar a los resultados de la encomienda, y el propsito de la encomienda; 5.2.2 estipular la informacin que debe identificarse de acuerdo con los epgrafes 5.1.1 5.1.4 que se presentan atrs; 5.2.3 estipular la naturaleza, amplitud, y detalle del proceso de revisin que se acomete; 5.2.4 estipular las opiniones, razones, y conclusiones que se requieren en los epgrafes 5.15 5.1.6, presentados atrs; 5.2.5 indicar si se incluye toda la informacin pertinente que se conoce; 5.2.6 incluir en el informe de revisin una Declaracin de Cumplimiento firmada. 5.3 El Valuador Revisor no deber considerar eventos que afecten a la propiedad o al mercado que hayan tenido lugar despus de la valuacin, sino solamente informacin que haya estado libremente disponible en el mercado al tiempo de la valuacin. 5.4. El Valuador Revisor deber explicar ampliamente las razones para concordar o estar en desacuerdo con las conclusiones del informe de valuacin. 5.4.1 En donde el Valuador Revisor concuerda con las conclusiones de un informe de valuacin, debern explicarse y revelarse completamente las razones para tal conformidad. 5.4.2 Cuando el Valuador Revisor no concuerda con las conclusiones de un informe de valuacin, debern explicarse y revelarse completamente las razones para tal desacuerdo. 5.4.3 Cuando el Valuador Revisor no est en posesin de todos los hechos e informacin en que se apoy el Valuador, el Valuador Revisor debe revelar las limitaciones de sus conclusiones. 5.5 Cuando el alcance del trabajo que se acomete es suficiente para constituir una nueva valuacin, tal valuacin debe sujetarse a los requisitos de las Normas Internacionales de Valuacin y el Cdigo de Conducta de las NIV. 6.0 Fecha de Vigencia 6.1 Esta Nota Internacional de Orientacin de Valuacin entr en vigor el 30 de Abril de 2005.

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Documento Blanco de Valuacin Internacional Valuacin en Mercados Emergentes

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Documento Blanco de Valuacin Internacional

Valuacin en Mercados Jvenes31

Este Comentario debera leerse de manera particular con referencia a las Normas Internacionales de Valuacin 1 y 2, Aplicaciones Internacionales de Valuacin 1 y 2 y al Cdigo de Conducta.
1.0 Introduccin 1.1. Debido a la importancia que los mercados de inmuebles y los mercados de capital representan para el crecimiento econmico, las normas de valuacin para todo tipo de propiedades, activos de capital y valores comprados y vendidos en esos mercados son de importancia crtica. La introduccin y puesta en prctica de las normas de valuacin es esencial para la consolidacin de los mercados de propiedades y capital en las economas en desarrollo. Uno de los tres objetivos que se ha fijado Comit Internacional de Normas de Valuacin es, por tanto, proveer Normas de valuacin que satisfagan las necesidades de los pases emergentes y recientemente industrializados. 1.2 El propsito del IVSC al emitir un Documento Blanco sobre la Valuacin en Mercados Jvenes es doble. La intencin del Documento Blanco es: 1.2.1 1.2.2 proporcionar orientacin especfica a los Valuadores en mercados jvenes; y contribuir a los esfuerzos de los bancos e instituciones internacionales, regionales y nacionales para reestructurar y/o fortalecer los sistemas financieros en los mercados jvenes.

1.3 Las especiales caractersticas econmicas, legales e institucionales de los mercados jvenes plantean problemas particulares a los Valuadores que trabajan en estos mercados. Algunas de estas caracterstica pueden tambin ser evidentes en mercados ms desarrollados, pero tenderan a prevalecer ms en los mercados jvenes e incluyen: 1.3.1 Un marco legal pobre o inadecuado que no permite el funcionamiento eficiente del mercado inmobiliario. Un marco legal comprehensivo, incluyendo un compendio de leyes inmobiliarias, es sine qua no para el funcionamiento de un mercado inmobiliario. Por ejemplo, en muchos mercados jvenes, la propiedad, sea que se define como un derecho especfico (derecho de uso), o un grupo de derechos e interese, o el paquete de derechos completo, puede no estar garantizada por la ley. La planificacin del uso del suelo es particularmente importante para que los Valuadores realicen anlisis de uso mejor y ms productivo (UMMP) (ver definicin en el Glosario de Trminos) que representa la base para formar una opinin de Valor de Mercado. Para que un inmueble satisfaga el criterio de permisividad legal, su uso debe ser conforme con las leyes de planificacin o cdigos de zonificacin. 1.3.2 La falta de informacin publicada o la dificultad para obtener informacin relacionada con datos de transacciones, as como otros necesarios para valuaciones adecuadas.

En mercados jvenes los Valuadores pueden encontrar los datos confiables sobre transacciones y otros datos salientes del mercado no son suficientes sea porque la publicacin de tales datos no es an la norma establecida o porque el pueblo es ms conservador en cuanto a revelar abiertamente tal informacin. 1.3.3 Mayor volatilidad de los mercados inmobiliarios
Se ha traducido el trmino ingls emerging, como joven evitando el uso del vocablo emergente, porque refleja mejor el concepto de mercados con poca o escasa madurez que recin se abren y estn inmersos en un proceso de transicin de mercados regulados y poco o nada transparentes a mercados dentro de una economa de mercado abierto. Los mercados en cuestin no estn brotando, ni han aparecido o surgido, tampoco destacan por sobre lo que los rodea. El vocablo empleado sugiere mejor la idea de mercados inmaduros en proceso de estructuracin. (N. del. T,)
31

205

En los mercados jvenes, tanto factores internos, como la deficiente recoleccin y diseminacin de informacin sobre el mercado y factores externos, como la susceptibilidad a repentinos flujos de capital, pueden llevar a volatilidad econmica. 1.3.4 Falta de Valuadores profesionalmente formados Los anlisis de los Valuadores profesionales son esenciales para respaldar la toma de decisiones de los participantes en el mercado. El mercado de propiedades no puede operar eficientemente si se carece de valuaciones confiables. El papel central de los Valuadores profesionales en el funcionamiento eficiente de los mercados de propiedades debe entenderse y apreciarse mejor por los usuarios de los servicios de valuacin, los reguladores, el gobierno y el pblico en general. 1.3.5 Normas Nacionales Anticuadas En los mercados jvenes puede ser que las normas nacionales de valuacin estn actualmente sujetas a revisin. An cuando se consideren provisionales estas normas tambin se reconocen como legalmente vlidas. Cuando existe esta situacin, debe revelarse y la asociacin nacional debe hacer todos los esfuerzos para asegurar que la nueva norma nacional fortalezca la prctica de valuacin de calidad como lo reflejan las IVS. 1.3.6 Presin externa Debido a la dbil o inexistente regulacin de las cuestiones de valuacin por los supervisores de los mercados de capital y financieros y por la propia profesin de valuacin, los Valuadores en ocasiones quedan sujeto a presiones indebidas o excesivas de las partes interesadas tal como instituciones y clientes para valuar en forma diversa a la que sealan los Principios de Valuacin Generalmente Aceptados (PVGA). 1.3.6 Excesiva o insuficiente intervencin del gobierno

Los gobiernos pueden interferir en los marcos econmico, legal e institucional que subyacen el mercado inmobiliario en forma tal que impida su eficiente funcionamiento. Los efectos de largo plazo de esa interferencia pueden incluir la indebida asignacin de recursos o el desequilibrio y distorsiones en el mercado inmobiliario. Por otro lado la falta de entendimiento por el gobierno o la ausencia de un papel de apoyo pueden impedir el funcionamiento eficiente del mercado inmobiliario. 1.3.7 Creciente importancia de la propiedad incorprea

En las antiguas economas planificadas o autoritarias, muchos de los derechos incorpreos de propiedad no se reconocan de manera abierta y completa. Esas economas estn hoy en transicin para convertirse en economas de mercado y los derechos incorpreos de propiedad han adquirido especial importancia como una categora reconocida de propiedad. 2.0 Definiciones 2.1 Mercado Joven Un mercado que est creciendo en tamao y sofisticacin y se encuentra en una economa nacional, que est en transicin a hacerse ms desarrollada y basada en el mercado. Un mercado joven puede ser un mercado financiero con una corta historia de operacin y/o un bajo nivel de capitalizacin. Las caractersticas comunes de los mercados jvenes pueden incluir cambios estructurales significativos en la economa nacional; desarrollo rpido de los marcos poltico, legal e institucional; y la transicin de una economa planificada o autoritaria a una economa basada en el mercado. Como resultado los mercados jvenes estn siendo crecientemente globalizados.

206

2.2 Marco Legal. Un cuerpo comprehensivo de leyes vigentes que prescriben los derechos e intereses asociados con el ejercicio de la propiedad as como los poderes ejercidos por el gobierno sobre la propiedad. 2.3 Planificacin del Uso del Suelo. El programa propuesto por la autoridad local para el uso futuro de un rea de conformidad con un o varios usos particulares del suelo. La planificacin del uso del suelo proporciona la base para la zonificacin. 3.0 Discusin 3.1 De salida debe decirse que an cuando este Documento Blanco reconoce las circunstancias especiales de los mercados jvenes, los Valuadores que trabajan en esos mercados no deben usar este Documento Blanco como una va para dejar de aplicar los conceptos y principios centrales de PVGA. 3.1 Bases de Valor de Mercado 3.2.1 La base fundamental de valuacin en las Normas Internacionales de Valuacin 2001 es el Valor de Mercado. Cualquier estimacin de Valor de Mercado se basa en la suposicin de que hasta cierto punto existe un mercado activo y que funciona. El grado a que un mercado joven es operativo depende de su relativo tamao, madurez y sofisticacin. An cuando en algunas economas en vas de desarrollo los mercados activos de inmuebles pueden proveer a los Valuadores suficiente informacin de transacciones y otros datos pertinentes para estimar el Valor de Mercado, en otros la informacin de mercado puede no se tan fcil de obtener. La informacin bsica sobre la propiedad puede no estar disponible o la calidad de los datos que se obtienen puede no reflejar el mercado. Dado el mercado limitado, el Valuador puede tener necesidad de invertir mayor esfuerzo al estudiar las circunstancias de mercado que han tenido impacto sobre la informacin de transacciones seleccionada para usarse como datos de comparacin. Los ajustes adecuados a los datos debern soportarse con anlisis lgicos y consistentes. Sin embargo, un volumen o nmero de ajustes irrazonable impide el uso de esos datos como datos de comparacin. Cuando un Valuador no puede llevar a cabo una valuacin basndose en informacin del mercado o cuando slo parte de la valuacin puede respaldarse con pruebas del mercado, el Valuador debe revelar esta limitacin al usuario de la valuacin e identificar cualquier parte del mismo basada en datos distintos de aquellos susceptible de obtener en el mercado. Cualesquiera suposiciones hechas en la valuacin tambin deben revelarse. En los mercados jvenes, las leyes de planificacin del uso del suelo pueden no haber sido publicadas de manera explcita o carecer de vigencia para ser aplicables por las autoridades de planificacin. La determinacin del UMMP (ver definicin en el Glosario de Trminos), por lo tanto, puede ser difcil o cuando ms subjetiva. Las Valuadores deben aplicar especial juicio al justificar una conclusin de UMMP, por tanto, en donde no puedan realizarse los anlisis de UMMP o en donde tales anlisis se predican sobre un nmero crecido de suposiciones, el Valuador debe dar a conocer esta circunstancia. Bases diversas al Valor de Mercado Las Normas Internacionales de Valuacin 1 y 2 marcan una clara distincin entre las valuaciones basadas en Valor de Mercado y valuaciones basadas en valores diversos al Valor de Mercado. Las bases de valuacin distintas al Valor de Mercado pueden usarse para estimar valor-en-uso o el valor que una propiedad especfica tiene para un uso especfico de un usuario especfico, a diferencia de valor-de-cambio, que es el sustento de las valuaciones basadas en Valor de Mercado. Debido a la falta o insuficiencia de datos de transaccin y otros pertinentes requeridos para valuaciones basadas en el mercado, los Valuadores en mercados jvenes en ocasiones llegan a estimaciones de valor distintas al Valor de Mercado sin proporcionar clarificacin adecuada que esas estimaciones de valor son de hecho valuaciones no basadas en el mercado. Bajo la Norma NIV 2, se requiere que las valuaciones de no-mercado, dondequiera que se lleven a cabo, se identifiquen claramente como valuaciones que no estn basadas en el mercado. 207

3.2.2

3.2.3

3.2.4

3.3 3.3.1

3.3.2

3.3.3

La metodologa de valuacin de Costo de Reposicin Depreciado o CRD, que puede no quedar completamente soportada por datos del mercado (ver la grfica de Continuidad entre Valores de Mercado y No de Mercado en la IVS 2001), se considera una metodologa aceptable para llegar a un sustituto del Valor de Mercado de inmuebles especializado o inmuebles con un mercado limitado. El CRD es un mtodo particularmente til en los mercados jvenes en los que los datos de transaccin son escasos y en donde la informacin sobre costos de construccin puede ser ms fcilmente asequible. Sin embargo los Valuadores deben identificar claramente las limitaciones de una estimacin derivada de la metodologa de CRD. Debe darse cuidadosa consideracin al principio de uso consistente cuando la valuacin de basa en el CRD, especialmente en donde la informacin disponible es una mezcla o combinacin de datos de mercado y no de mercado. Valuaciones para Informes Financieros En las valuaciones para informes financieros (Aplicacin Internacional de Valuacin 1), se requiere que los Valuadores en mercados jvenes tomen en cuenta los conceptos y principios expuestos en las Normas Internacionales de Contabilidad y entiendan las diferencias entre esas normas de contabilidad y las normas nacionales de contabilidad del pas en que se lleva a cabo la valuacin. Normalmente, las normas nacionales de contabilidad tienen precedencia sobre las normas internacionales porque esas normas estn respaldadas y son aplicables conforme a la ley de la nacin. Las necesidades de informacin del cliente son crticas porque el informe financiero generalmente se adecua a estas necesidades. Valuaciones para Fines de Prstamo

3.4 3.4.1

3.5

3.5.1 En la valuacin para propsitos de prstamo (Aplicacin Internacional de Valuacin 2), los Valuadores en economas jvenes pueden estar sujetos a presin particular por los clientes. Los Valuadores deben trabajar con las autoridades reguladoras para asegurar que la reglamentacin queda claramente estipulada, enunciada, entendida y debidamente aplicada. 3.5.1 Los prestamistas deben distinguir entre valuaciones hechas para hipotecas residenciales y valuaciones hechas para proyectos de mayor envergadura. Debido a la naturaleza en desarrollo de los mercados jvenes, los proyectos comerciales y residenciales tienden a ser de gran escala y las valuaciones para proyectos requieren estudios de mercado y factibilidad previos a la estimacin de valor. 3.6 Cdigo de Conducta 3.6.1 El Cdigo de Conducta IVS en el epgrafe 2.3 estipula que En aquellos pases en donde no existe la infraestructura para una profesin entrenada y reglamentada de valuacin, la responsabilidad primaria para asegurar lo adecuado de los Valuadores para asumir la tarea recae sobre el cliente. No obstante los Valuadores en mercados jvenes deben en todo tiempo adherirse a las provisiones del Cdigo de Conducta IVS y no puede tolerarse desviacin alguna con respecto a ese Cdigo. El Cdigo de Conducta IVS en el epgrafe 5.0 contiene las provisiones de competencia IVS. Sin desechar la necesidad de respetar estas provisiones en lo general, se reconoce que la definicin de Valuador del epgrafe 3.3 del Cdigo de Conducta puede no siempre conformar con la situacin en un mercado joven en el que puede no haber ni la calificacin apropiada ni un cuerpo de Valuadores suficientemente entrenados y experimentados. Finalmente vale la pena reiterar el epgrafe 6.8.1 del Cdigo de Conducta IVS:

3.6.2

3.6.3

Las normas de proponen para situaciones generales y no pueden prever cada eventualidad. Habr ocasiones en que es inevitable desviarse de estas Normas. Cuando surgen tales 208

situaciones, la desviacin no necesariamente constituira una infraccin de esta Normas, siempre que tal desviacin se razonable, satisfaga los principios de tica y medidas de competencia y que se fundamente el razonamiento o justificacin para tal desviacin en el informe de valuacin. 4.0 Recomendaciones Atendiendo a los dos objetivos de este Documento Blanco las recomendaciones se dirigen a los Valuadores que realizan valuaciones en mercados jvenes, con consejos para los bancos comerciales y otros prestamistas as como a los bancos de desarrollo internacionales, regionales y nacionales e instituciones que supervisan cualquier reestructuracin y/o fortalecimiento de los sistemas financieros en los mercados venes. 4.6 Recomendaciones para Valuadores 4.1.1 La base de Valor de Mercado debe reconocerse como la base fundamental de valuacin. 4.1.2 En cuanto se usen otras bases deben distinguirse de la base de Valor de Mercado. 4.1.3 En las valuaciones para informes financieros los Valuadores que informan deben entender la relacin entre las normas de valuacin y las de contabilidad y entre la Normas Internacionales de Contabilidad y las normas nacionales de contabilidad. 4.1.4 En las valuaciones para fines de prstamo los Valuadores deben cumplir sus encomiendas independientemente en tanto que trabajan con las autoridades reguladoras para resistir las presiones de los clientes promoviendo y apoyando reglamentacin clara y aplicable. 4.1.5 Al iniciar toda valuacin deben especificarse claramente por escrito las condiciones e instrucciones de la encomienda. 4.1.6 La observancia del Cdigo de Conducta del IVS es obligatoria para todos los Valuadores que trabajan en mercados jvenes. 4.1.7 Cada Norma, Aplicacin y Nota de Orientacin Internacional de Valuacin incluye secciones sobre revelacin y desviacin. En circunstancias de mercado en las que las desviacin de las Normas es inevitable, las Normas Internacionales de Valuacin piden la revelacin de todas las desviaciones y el razonamiento que las justifica. 4.2 Asesora para bancos e instituciones internacionales, regionales y nacionales de desarrollo 4.2.1 Los bancos y otras instituciones financieras que prestan para hipotecas residenciales as como para proyectos comerciales y residenciales debe asegurar el cumplimiento de la Aplicacin Internacional de Valuacin 2 Valuacin para Fines de Prstamo. Los Valuadores deben ser Valuadores Externos/Independientes, ya que solamente los Valuadores Externos/Independientes pueden proveer garanta adecuada de responsabilidad profesional a la institucin de crdito. En los casos en que se empleen Valuadores Internos se recomienda que la funcin de valuacin sea independiente de la funcin de aprobacin del crdito/prstamo y que se revele debidamente en el informe de valuacin el hecho de que se trata de una valuacin interna. 4.2.2 Al contratar Valuadores para llevar a cabo una encomienda, las instituciones de crdito debern especificar claramente por escrito las condiciones e instrucciones de contratacin para la encomienda desde el principio. 4.3 Asesora a bancos e instituciones, internacionales, regionales y nacionales de desarrollo. 4.3.1 Los bancos e instituciones de desarrollo deben reconocer la importancia de valuaciones realizadas por Valuadores profesionalmente calificados que cumplen con las Normas Internacionales de Valuacin y este Documento Blanco.

209

4.3.2 La necesidad de normas de valuacin debera verse dentro del marco de promover polticas que minimicen los desequilibrios en el mercado de inmuebles y de la reestructuracin y fortalecimiento de los mercados inmobiliarios y los sistemas financieros de los mercados jvenes. 4.3.2 Los usuarios de valuaciones preparadas para informes financieros v. gr., para inclusin del valor de un activo en los libros de contabilidad, deben asegurarse el cumplimiento de la Aplicacin Internacional de Valuacin 1 Valuacin para Informes Financieros. Los Valuadores deben llevar a cabo sus encomiendas actuando de manera independiente. 4.3.4 Las instituciones con funciones de regulacin sobre la profesin de valuacin debern asegurar la adecuada oportunidad para su desarrollo puesto que esta profesin es crucial para un mercado inmobiliario que funcione adecuadamente y por extensin para que la economa haga lo propio. 5.0 Fecha de Emisin

Este Documento Blanco Internacional de Valuacin fue emitido el 1 de Julio de 2001

210

Glosario de Trminos para las Normas Internacionales de Valuacin

211

Glosario de Trminos para las Normas Internacionales de Valuacin La sexta edicin de las Normas Internacionales de Valuacin comprende

Introduccin Concepto y Principios Generales de Valuacin Cdigo de Conducta Tipos de Propiedades Normas Internacionales de Valuacin Introduccin a las Normas Internacionales de Valuacin NIV 1: Base de Valuacin de Valor de Mercado NIV 2: Bases de Valuacin diversas al Valor de Mercado NIV 3: Informes de Valuacin

Aplicaciones Internacionales de Valuacin AIV 1: Valuaciones para Informacin Financiera AIV 2: Valuaciones para Propsito de Prstamo

Notas de Orientacin, de las cuales hay once

NO 1: NO 2: NO 3: NO 4: NO 5: NO 6: NO 7: NO 8: NO 9:

Valuacin de Bienes Races Valuacin de Derechos Arrendamiento Valuacin de Planta y Equipo Valuacin de Activos Incorpreos Valuacin de Propiedad Personal Valuacin de Negocios Consideracin de Substancias Peligrosas y Txicas en la Valuacin Costo de Reposicin Depreciado (CRD) Anlisis de Flujo de Caja Descontado (FCD) para Valuaciones con Base en el Mercado y en No Mercado NO 10: Valuacin de Propiedades Agrcolas NO 11: Revisin de las Valuaciones Documento Blanco Valuacin en Mercados Jvenes Glosario

212

Las Normas Internacionales de Contabilidad a que se hace referencia en el Glosario son

Marco para la Preparacin y Presentacin de Estados Financieros IAS 1, Presentacin de Estados Financieros IAS 16, Propiedades, Planta y Equipo IAS 17, Arrendamientos IAS 22, Combinaciones de Negocios IAS 27, Estados Financieros Consolidados y Contabilizacin de Inversiones en Subsidiarias IAS 28, Contabilizacin de Inversiones en Empresas Asociadas IAS 31, Informacin Financiera de los Intereses en Negocios Conjuntos IAS 32, Instrumentos Financieros: Presentacin e Informacin a Revelar IAS 36, Deterioro de los Activos IAS 38, Activos Intangibles IAS 39, Instrumentos Financieros: Reconocimiento y Medicin IAS 40, Propiedades de Inversin IAS 41, Agricultura

Las Normas Internacionales de Contabilidad del Sector Pblci a que se hace referencia en el Glosario incluyen
IPSAS 16, Propiedades de Inversin IPSAS 17, Propiedades, Planta y Equipo.

213

(Se sigue el orden alfabtico del original en Ingls)

Reserva para Depreciacin Cargos hechos por los contadores para compensar los costos originales de los activos bajo la convencin de costo histrico en algunos Estados, independientemente de la base para tales cargos. Los cargos para depreciacin son una funcin de una convencin contable y no necesariamente reflejan el mercado. Cualquier prdida en el valor a partir del estimado total de costo nuevo. En un momento dado, el monto acumulado de depreciacin que ha sido asentado en libros para un activo en particular, La depreciacin acumulada se calcula como la diferencia entre el valor de un activo nuevo y el valor actual de avalo del activo que se vala. Tambin se denomina Depreciacin, Vase Reserva para Depreciacin, Depreciacin Cuando se ha valuado un activo haciendo referencia al CRD, la adecuada rentabilidad es la prueba que deben aplicar los directores/administradores de la entidad para asegurar que la entidad puede respaldar la estimacin de CRD. En donde los directores/administradores de la entidad determinan que la estimacin de CRD no satisface la prueba de rentabilidad adecuada, la estimacin escrita representa el valor en uso del activo. Una revisin de valuacin llevada a cabo por un cliente o usuario de servicios de valuacin como un ejercicio sobre debido esmero cuando la valuacin ha de usarse para fines de toma de decisiones tales como garantizar, comprar o vender la propiedad. Un Valuador puede, en ocasiones, llevar a cabo una revisin administrativa para auxiliar a un cliente en estas funciones. Tambin se realiza una revisin administrativa para asegurar que la valuacin satisface o superar los requisitos o lineamientos de cumplimiento de un mercado especfico y, como mnimo, satisface los Principios de Valuacin Generalmente Aceptados (PVGA). El valor en libros que resulta cuando se agrega, elimina o modifica con relacin al que est asentado, el importe de uno ms activos o pasivos. Un mtodo para estimar la depreciacin acumulada aplicando al costo nuevo de la propiedad la relacin de la vida efectiva del activo a su vida econmica til. La gestin de una empresa para la transformacin biolgica de animales vivos o plantas (activos biolgicos) para su venta, a productos agrcolas, o en activos biolgicos adicionales. Ver Tasa de Capitalizacin Una de dos opciones permitidas bajo NIC 16 (29) para la medicin subsiguiente al reconocimiento inicial de un activo. Tambin llamada base de monto revaluado (un tem de propiedad, planta y equipo debe cargarse a un valor revaluado, que ser su justo valor a la fecha de revaluacin menos cualquier depreciacin acumulada subsecuente y prdidas por dao o deterioro subsecuentes. Vea tambin Tratamiento de Referencia. Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 3.7 Conceptos y Principios Generales de Valuacin 3.4

Depreciacin Acumulada

Rentabilidad Adecuada

NO 8, 3.6

Revisin Administrativa (de Cumplimientos)

NO 11, 3.2

Valor Ajustado en Libros Mtodo edad-vida Actividad Agrcola Rendimiento de Todo Riesgo (RTR) Tratamiento Alterno

NO 6, 3.1

IAS 41, 5

214

Valuador Anualidad Anticipacin Valor de Coleccin Valor Catastral, Predial, Impositivo

Ver Valuador Profesional de Propiedades Una serie de pagos hechos o recibido a intervalos sea a perpetuidad o durando un nmero fijo de periodos. Ver Principio de Anticipacin Ver Valor Componente, Valor de Matrimonio Un valor que se basa en definiciones contenidas dentro de las leyes aplicables relacionadas con la tasacin, valoracin fiscal y/o imposicin sobre los inmuebles. An cuando algunas jurisdicciones se puede citar el Valor de Mercado como la base de tasacin fiscal, la metodologa puede producir resultados que difieren del Valor de Mercado como se define aqu. (i) Un recurso propiedad de o controlado por una empresa como resultado de eventos pasados y del cual se espera que fluyan algunos beneficios econmicos en el futuro. La propiedad de una activos es en s un incorpreo. Sin embargo, el activo que se tienen puede ser corpreo o incorpreo. (ii) Un recurso controlado por una empresa como resultado de eventos pasados y de la cual se espera que en el futuro fluyan beneficios econmicos para al empresa. (iii) Una partida de inmueble, planta y equipo debe reconocerse como un activo cuando: a) es probable que los beneficios econmicos futuros asociados con el activo fluirn a la empresa; y b) el costo del activo para la empresa puede medirse de manera confiable. El trmino se usa para designar bienes reales y muebles, tanto corpreos como incorpreos. La propiedad de un activo es en s un bien incorpreo. Vase tambin Activos Circulantes, Activos Fijos o de Largo Plazo, Activos de Inversin, Activos Operativo, Activo Especializado, Activo Sobrante. Un enfoque de valuacin que examina el balance de una empresa que reporta todos los activos, tangibles e incorpreos, y todos los pasivos a Valor de Mercado, o un importe cargado apropiado. Cuando se usa un enfoque basado en los activos en encomiendas que involucran empresas en operacin valuadas como negocios en marcha, la estimacin de valor obtenida debera considerarse junto con las estimaciones de valor de otro(s) enfoque(s). En el mercado inmobiliario, esta expresin se aplica a la valuacin de tierra, edificios y/o planta y maquinaria generalmente para incorporarlos a los estados contables de la compaa. En tales casos, la propiedad del activo no necesariamente se transfiere, pero la valuacin interesa a los accionistas o se requiere para adquisiciones, ofertas pblicas o hipotecas. En otros mercados, adems del mercado inmobiliario, este trmino generalmente se refiere a la valuacin de una activo para venta, compra u otro propsito. Ver Valuador Profesional de Activos

NIV 2, 3.7

Activo

Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 3.4

Valuacin Basada en los Activos

NO 6, 4.2, 6.7

Valuacin de activos

Valuador de Activos

215

Suposiciones

Almoneda, Subasta Precio de Almoneda Valor Realizable en Almoneda

Suposiciones que se aceptan como ciertas, Los supuesto involucran hecho, condiciones o situaciones que afectan al bien objeto de, o al enfoque de, una valuacin pero que pueden no ser susceptibles o merecedores verificacin. Son cuestiones que, una vez declaradas, han de aceptarse para entender la valuacin. Todas las suposiciones en que se se sustenta una valuacin deben ser razonables. Ver tambin Suposiciones Especiales, Inusuales o Extraordinarias Una venta generalmente en pblico, en la cual la propiedad se venda al mejor postor, siempre que el monto ofrecido iguale o exceda cualquier precio de reserva establecido. El precio que finalmente se acepta en una subasta pblica; puede o no incluir cualesquiera honorarios o comisiones. Ver tambin Precio de Martillero, Venta de Trato Privado. El monto que se ha estimado podra obtenerse en una almoneda. Normalmente se supone que la venta se lleva a cabo en el sitio y que sustancialmente todos los activos en el inventario se ofrecen para su venta al mismo tiempo. Una de dos opciones permitidas conforme a la NIC 16, 28 para medicin subsiguiente al reconocimiento inicial de un activo. Tambin conocida como la basa de costo o modelo de costo (un tem de propiedad, planta y equipo debera cargarse al costo menos la depreciacin acumulada y cualesquiera prdidas por daos). Ver tambin Tratamiento Alternativo Animales vivos o plantas (dentro del contexto de actividad agrcola. Bienes y tierra sin dueo aparente. Cuando una persona muere intestada sin parientes designados en la sucesin, toda la propiedad de la persona pasa al gobierno. Ver tambin Reversin. Con respecto a los activos, el costo capitalizado de un activo menos la depreciacin acumulada, desgaste o amortizacin como aparece en los libros de contabilidad del negocio. Con respecto a una empresa mercantil, la diferencia entre el total de los activos (neto con depreciacin, desgaste y amortizacin) y el total de pasivos de un negocio como aparecen en la hoja de balance. Es sinnimo de valor neto en libros y capital de los accionistas. Ver tambin Valor en Libros Ajustado Un sitio desarrollado, generalmente localizado en una zona urbana. El trmino brown field es de uso en la Comunidad Britnica. Ver tambin Campo Verde La combinacin de derechos asociado con la propiedad de bienes inmuebles. El concepto de paquete de derechos asemeja el derecho de propiedad a un haz o manojo de palillos en el que cada palillo representa un derecho distinto y separado del dueo de la propiedad, v.gr., el derecho de usar, vender, arrendar, ceder o escoger ejercer todos o ninguno de esos derechos. Ver Empresa Mercantil Un entidad comercial, industrial, de servicio o de inversin

Cdigo de Conducta, 3.1

NO 5, 3.1 NO 3, 3.5.4

Tratamiento de Punto de Referencia

Activos Biolgicos Bona Vacantia

IAS 41, 5

Valor en Libros

NO 4, 3.11, 3.12; NO 6, 3.3.1, 3.32

Campo Marrn

Paquete de derechos

Conceptos y Principio Genarles de Valuacin, 2.3; Tipos de Propiedad, 2.2 Tipos de 216

Negocio Empresa/Entidad

Mercantil

dedicada a una actividad econmica; generalmente una empresa con fines lucrativos. Un empresa mercantil puede no estar constituida como sociedad (empresa de un solo propietario, asociacin) o constituida como sociedad (sociedad cerrada o con acciones en venta abierta) o asumir la forma de arreglos fiduciarios o entidades mltiples. Los derechos de propiedad en un negocio pueden ser indivisos, divididos entre accionistas y/o involucrar un inters mayoritario y un inters minoritario. Los negocios pueden valuarse mediante un enfoque basado en los activos el enfoque de capitalizacin o el enfoque de comparacin El acto o proceso de llegar a una opinin o estimacin del valor de un negocio o una empresa o los intereses correspondientes. Una persona que, en virtud de su educacin, entrenamiento y experiencia est calificado para llevar a cabo la valuacin de una empresas, un derecho de propiedad sobre una empresas y/ activos incorpreos. (i) La conversin de ingresos a valor. (ii) En valuacin de negocios, el trmino puede referirse a la estructura de capital de una empresa mercantil. (iii) En valuacin de negocios, este trmino tambin puede referirse al reconocimiento de un desembolso como activo de capital en lugar de cmo un gasto del periodo. El mtodo de llegar al valor de una propiedad tomando como referencia al rendimiento neto y un por ciento esperado de rendimiento o producto. En algunos Estados, la capitalizacin se refiere a la conversin de un flujo de ingreso a capital usando un solo factor de conversin. Cualquier multiplicador o divisor usado para convertir ingreso a valor. Ver tambin Tasa de Capitalizacin, Multiplicador de Ingreso, Razn de Valuacin. Cualquier divisor (generalmente expresado como porcentaje) que se usa para convertir ingreso a valor. La composicin del capital invertido. Ver monto neto registrado El ingreso neto peridico real o estimado, producido por las entradas y gastos/egresos en la operacin y reventa final de un inmueble de productos. Flujo de efectivo bruto: El ingreso neto despus de impuestos menos conceptos no de efectivo tales como depreciacin y amortizacin es el flujo de efectivo bruto. Flujo neto efectivo de capital: El flujo bruto de efectivo menos las adiciones al capital de trabajo (las disminuciones se suman), menos los gastos de capital, menos disminuciones en el principal de deuda capital invertido, ms incrementos en el principal de capital de deuda invertido es el flujo neto de efectivo de capital. Flujo neto de efectivo de capital invertido: El flujo neto de

Propiedad, 4.1. 4.2, 4.7, 4.8; NO 6, 3.5

Valuacin de Empresas Valuador de Empresas Capitalizacin

NO 6, 3.6 No 6, 3.4

Factor de Capitalizacin

NO 4. 3.4; NO 6, 3.8

Tasa de Capitalizacin (Tasa de Todos los Riesgos) Estructura de Capital Monto Registrado Flujo de Efectivo

NO 4, 3.5, NO 6, 3.9 NO 6, 3.10

NO 4, 3.6

NO 4, 3.6; NO 6, 3.34.1 NO 4, 3.6; NO 217

Certificado de Valor Certificacin de Valor De coleccin Datos de comparacin

efectivo de capital ms pagos de inters neto de ajustes por impuestos menos los incrementos en el principal de deuda es el flujo neto de efectivo de capital invertido. Ver Certificacin de Valor Datos generalmente usado en el anlisis de valuacin para desarrollar estimaciones de valor; los datos comparables se relacionan con propiedades que tienen caractersticas similares a la propiedad que se vala. Tales datos incluyen precios de venta, rentas y gastos. Un procedimiento de valuacin que usa precios o rentas de activos similares al en estudio como base para estimar su Valor de Mercado para venta y renta. El enfoque considera la venta de activos similares (sustitutos) e informacin de mercado relativa y establece una estimacin de valor por proceso de comparacin. Tambin llamado Enfoque de Comparacin de Ventas La suposicin de base es que un inversionista no pagara ms por una propiedad que lo que el o ella tendra que pagar por una propiedad similar con utilidad comparable. Ver Revisin Administrativa. Una declaracin afirmativa qe da fe del hecho que el Valuador se ha sujetado a los requisitos ticos y profesional del Cdigo de Conducta de las NIV al llevar a cabo la encomienda. En algunos Estados, la Declaracin de Cumplimiento se conoce como Certificacin de la Valuacin. La NIV 3, 5.1.11.1 trata del contenido de la declaracin de cumplimiento El valor de aquellos componentes creados por la separacin de los derechos de propiedad. Ver tambin Valor de Matrimonio. De conformidad con los procedimiento y prcticas legales, la toma por el gobierno de la propiedad privada para uso pblico mediante el pago de compensacin como lo previene la ley. En la Comunidad Britnica se utiliza la expresin inglesa compulsory aquisition/purchase. Los trminos condemnation and damages, se usan en la Amrica del Norte. El acto o proceso de ejercer el derecho de Ver Activo de Heredad y Conservacin Ver Principio de Uso de Consistente. La renta especificada por un arreglo de arrendamiento dado; an cuando una renta de contrato dada puede igualarse a la renta de mercado, en la prctica difieren sustancialmente, particularmente para arrendamientos viejos con trminos de renta fijos. Ver Enfoque de Costo El poder de manear directamente la administracin y la poltica de una empresa o negocio. El valor adicional inherente al derecho de control que refleja su poder de control contrastado con el inters minoritario. Ver tambin Descuento por Falta de Control.

6,3.34.2

NO 5, 3.2 NO 1, 3.0

Mtodo de Ventas Comparables (Mtodo de Mercado o de Comparacin Directa de Mercado)

Revisin de Cumplimiento Declaracin de Cumplimiento

NIV 3,3.5

Valor de Componente Compra/Adquisicin Forzosa

Tipos de Propiedad 2.6.1

Expropiacin Activo de Conservacin Uso Consistente Renta contractual

NO 2, 3.1.9.2

Mtodo de contratista Control Prima de Control

NO 6, 3.12 NO 6, 3.13

218

Costo

(Mtodo) Enfoque de Costo

(i) El precio pagado por bienes o servicios se convierte en costo para el comprador. (ii) El monto que se requiere para crear o producir el bien o servicios. (iii) El monto de efectivo o equivalente de efectivo pagado o el justo valor de otras consideraciones entregadas para adquirir un activo a la fecha de su adquisicin o construccin. Uno de los mtodos para valuar inmuebles u otros activos con base en el costo de reproduccin o reposicin de la propiedad o activo menos depreciacin ms el valor de l tierra en el caso de propiedad inmueble. El enfoque considera la posibilidad de que, como sustituto por la compra de un activo dado, uno construira otro activo que es o una rplica del original o uno que proporcionara igual utilidad. Un enfoque comparativo al valor de las obras de arte que considera la posibilidad de crear otra obra de arte que reemplace al original como sustituto de la compra de una obra de arte dada. La estimacin del Valuador se basa en el costo de reproduccin o reposicin de la obra de arte en cuestin, y la naturaleza de la reposicin, v. g.,m si habr de ser nuevo por viejo, con una base de indemnizacin, rplica , o un facsmil. Nuevo por viejo se refiere al costo de comprar el mismo artculo o, si no est disponibles, uno de naturaleza y condicin similar en el mercado de venta al detalle de obras de arte. Base de indemnizacin se refiere al costo de reponer un artculo con uno en condicin similar en el mercado de venta al detalle de obras de arte y antigedades usadas. Una rplica es una copia del artculo original, tan parecida como sea posible al original en trminos de la naturaleza, calidad y edad de los materiales pero creada por medios modernos de construccin. Un facsmil es una copia exacta del artculo original, creada con materiales de naturaleza, calidad y edad muy similares y usando mtodos de construccin de periodo del original. Propiedades agrcolas usados para cultivar mercancas que tpicamente se siembran y cosechan dentro de un ciclo de doce meses. Las propiedades usadas para produccin de cosechas anuales pueden producir ms de un tipo de cultivo anual durante el mismo periodo y pueden o no usar riego para producir cultivos. Algunas mercancas son cultivos anuales que pueden dejarse en el suelo ms all del ciclo de doce meses, conforme a provisiones contractuales o en circunstancias en las que las condiciones de mercado son desfavorables. Estos cultivo durarn ms de un ao despus de la cosecha del primer ao pero se consideran menos que permanentes. Ver tambin Tierra de Riego, Cultivos Perennes Aquellas partidas de depreciacin fsica y obsolescencia funcional que son econmicamente factibles de correccin. i) Un activo que no se tiene con la intencin de usarlo de manera continua en las actividades de la empresa, tales como existencias, obligaciones que se deben a la empresa, inversiones de corto plazo, y efectivo en bancos. En ciertas circunstancias los bienes races, normalmente un activo fijo, pueden tratarse como un activo

Enfoque de Costo para Valuar Obras de Arte

Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 4.3, 4.10; Introduccin a las NIV 1, 2 y 3, 3.2 Conceptos y Principios Generales de Valuacin,, 9.3.1; Tipos de Propiedades, 2.7.1; NO 1, 5.11; NO 5, 3.3 NO 5, 3.4

Granjas de Cultivo

NO 10, 3.1

Depreciacin Curable Activos Circulantes

Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 3.5.1

219

Convencin de Costo Corriente (Contabilidad)

circulante. Los ejemplos incluyen bienes inmuebles mejorados que se tienen como inventario para venta. ii) Un activo que: a) Se espera habr de realizarse en, o se tiene para venta o consumo en, el proceso normal del ciclo de operacin de la entidad; o b) Se tiene principalmente para fines de comercializacin o por corto plazo y se espera habr de realizarse dentro de los doce meses a partir de la fecha del balance; o c) Es efectivo o un activo equivalente a efectivo cuyo uso no est restringido. Todos los dems activos deberan clasificarse como activos no circulantes. Ver tambin Activo No-Circulantes Un mtodo de preparar la contabilidad de una compaa en la que los activos fijos de registran al valor para el negocio basado en costos corrientes en lugar de histricos. Esto se refiere al costo actual de adquirir un activo sustituto que proporcione el mismo servicio. Ver tambin Convencin de Costo Histrico Propiedades agrcolas usadas para la produccin de lecha de vacas u otros productos lcteos. Estas propiedades generalmente tienen mejoras estructurales amplias, (establos, salas de ordea, silos) y equipo (comederos, mquinas de ordear). El alimento puede producido en el sitio, importado o provisto por ambas fuentes. Ver Expropiacin Reconocimiento escrito o prueba de deuda, especialmente acciones emitidas como garanta contra dinero obtenido en prstamo por una empresa. Limitaciones legales, generalmente sobre el uso o intensidad de usa, que van asociadas a la tierra independientemente de quien sea el propietario. Ver Especificaciones para la Encomienda de Valuacin El nmero de posibles compradores o arrendatarios que buscan tipos especficos de derechos inmobiliarios en un mercado dado dentro de un periodo dado de tiempo, suponiendo que otros factores como poblacin, precios futuros y preferencias de los consumidores permanecen constantes. Ver tambin, Mercado, Principio de Oferta y Demanda, Oferta. i) Prdida en valor del costo nuevo ocasionada por deterioro fsico, obsolescencia funcional (tcnica) y/u obsolescencia econmica (externa). Tambin llamada depreciacin acumulada. ii) La distribucin sistemtica del monto susceptible de depreciacin de un activo a lo largo de su vida til. En contabilidad, depreciacin se refiere a una o ms deducciones hechas para fines contables (o impositivos) para permitir la reduccin real o supuesta en el valor de capital (costo) de un activo en un periodo supuesto o prescrito. Ver tambin Reservas para Depreciacin.

IAS 1, 57

Granjas Lecheras

NO 10, 3.6

Daos Obligaciones Restricciones del Ttulo y Convenios de Restriccin Definicin de Encomienda de Valuacin Demanda (En un mercado inmobiliario)

Tipos de Propiedades 2.2.4

Introduccin a la NIV 1 y NIV 2, 2.3

Depreciacin

Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 3.7 IAS 16.6; IAS 36.5

220

Monto Susceptible de Depreciacin

i) El costo histrico de un activo u otro importe sustituido por el costo histrico tal como el monto revaluado, menos el valor residual estimado de ese activo. ii)El costo de un activo, u otro importe sustituido por el costo en los estados financieros, menos su valor residual. El CRD es un mtodo de valuacin usado en informacin financiera para llegar a un sustituto del Valor de Mercado de propiedades especializadas o de mercado limitado, para las cuales no se dispone de evidencia de mercado. El CRD se basa en una estimacin de Valor de Mercado para Uso Actual de la tierra, ms el costo bruto de reposicin (o reproduccin) de las mejoras menos rebajas por deterioro fsico y todas las formas pertinentes de obsolescencia y optimizacin. El CRD puede describirse como una metodologa o como una base de valuacin/valor definido. Nota: A fin de mantener consistencia con la IAS 16, se requiere una modificacin de esta definicin. Tan pronto como sea posible se publicar un borrador de la nueva definicin propuesta. Se hace referencia al resultado, que incluye un componente de Valor de No-Mercado, como estimacin de Costo de Reposicin Depreciado. Este resultado queda condicionado a la adecuada rentabilidad potencia o potencial de servicio de la empresa. i) en un contexto de mercado, el costo para el propietario-ocupante de ir al mercado para comprar un activo de repuesto; tambin llamado Costo Corriente Neto de Reposicin. ii)En un contexto no-de-mercado, el valor de un activo para su propietario actual, igual al ms alto entre el valor de utilidad para ese propietario y el valor de disposicin o desecho del activo. En el segundo contexto, el valor de privacin es un ejemplo de una base de valuacin que refleja el concepto de valor en uso de nomercado de un activo como parte de un negocio en marcha y al que en ocasiones se alude como valor ptimo de privacin. Vase tambin Valor de Negocio en Marcha, Prdida por Deterioro, Potencial de Servicio. Una revisin de valuacin que est limitada a los datos presentados en el informe, que pueden o no confirmarse de manera independiente. Generalmente se realiza usando una lista de verificacin de conceptos. El revisor verifica la exactitud de los clculos, lo razonable de los datos, lo apropiado de la metodologa y el cumplimiento con los lineamientos fijados por el cliente, requisitos reglamentarios, y las normas profesionales. Llevar a cabo cualesquiera operaciones de edificacin, ingeniera, minera u otras dentro de, en, sobre o debajo del suelo o el hecho de hacer cualquier cambio material en el uso de cualquier edificio o terreno. Un monto o porcentaje que se deduce de una parte prorata del valor del cien por cien del derecho de capital en un negocio, para reflejar la ausencia de parte o todos los poderes de control. Ver tambin Prima de Control Costos asociados directamente con la produccin fsica de un activo, tales como mano de obra y materiales.

IVS 1, 3.18.5.2

Costo de Reposicin Depreciado (CRD)

IAS 4.4 IVS 2, 3.8

Valor de Privacin

Revisin de Escritorio

Desarrollar

Descuento por Falta de Control

NO 6, 3.1

Costos Directos

221

Tasa de Descuento Anlisis de Flujo de Efectivo Descontado (FED)

Mtodo de los Dividendos Servidumbre

Un tasa de retorno usada para convertir una suma monetaria, pagadera o que se recibir en el futuro, a valor presente. Una tcnica financiera de modelacin basada en suposiciones explcitas relativas a los ingresos y egresos proyectados de un inmueble o negocio. Como una metodologa aceptada dentro del enfoque de ingreso en valuacin, el anlisis de FED involucra la proyeccin de una serie de flujos peridicos de efectivo sea a un inmueble en operacin, a un inmueble por desarrollar, o a una empresa. A estas series de flujo de efectivo proyectado se les aplica una tasa de descuente apropiada, derivada del mercado para establecer una indicacin del valor presente del flujo de ingresos asociado con le propiedad o empresa. En el caso de propiedades inmobiliarias en operacin, el flujo peridico de efectivo se estima como el ingreso bruto menos vacos y prdidas por impago y menos gastos de operacin/egresos. Entonces la serie peridica de ingresos netos de operacin, junto con una estimacin del valor de reversin/terminal, que se espera al final del periodo de proyeccin, se descuenta. En el caso de propiedades inmuebles por desarrollar, las estimaciones de salidas de capital, costos de desarrollar, y el ingreso de ventas que se esperan se estiman para llegar a una serie de flujos netos de efectivo que entonces se descuentan a lo largo del los periodos de desarrollo y comercializacin. En el caso de empresas, se descuentan las estimaciones de flujos peridicos de efectivo y el valor de la empresa al final del periodo de proyeccin. Las aplicaciones ms ampliamente usadas del anlisis de FED son la tasa interna de retorno (TIR) y el valor presente neto (VPN). Las tcnicas pueden usarse para la valuacin de tierra e inversiones y para la evaluacin de proyectos. Ver Anlisis de Flujo de Efectivo Descontado Derechos no posesorios (incorpreos) sobre bienes races que confieren el uso pero no la propiedad, de una porcin de ese inmueble. Ver tambin Derecho de Paso (i) El nmero de aos a lo largo de los cuales se espera prestar servicios de valor econmico, v.gr., el tiempo que resta durante el que un activo generar utilidades. (ii) El periodo a lo largo del cual se espera que un activo habr de ser econmicamente utilizable por uno o ms usuarios o el nmero unidades de produccin o unidades similares que se espera habrn de obtenerse del activo por uno ms usuarios. Un prdida de valor debida a factores externos al activo en estudio. La obsolescencia econmica tambin se llama obsolescencia ambiental o de localizacin. Los ejemplos de obsolescencia econmica son cambios en la competencia o uso de suelo en el entorno como una planta industrial cerca de un rea residencial. Se estima incurable dado que el costo de remediar el problema no es prctico. Vase Renta de Mercado La edad aparente de un activo comparada con la de un activo

NO 9, 3.1

Tipos de Propiedad 2.2.4

Vida Econmica

Obsolescencia Econmica

Renta Econmica Edad Efectiva

222

nuevo de su tipo. El monto de mantenimiento y cuidado dado a un edificio contribuir a determinar su edad efectiva. Un edificio con cinco aos de edad puede tener una edad efectiva de diez aos debido al mal mantenimiento del mismo. La fecha para la cual la opinin del Valuador se aplica. Tambin se hace referencia a ella como Fecha de Valuacin y/o La Fecha. Caractersticas especficas de las propiedades y transacciones que ocasionan que los precios pagados por lo inmuebles varen. Los elementos de comparacin incluyen los derechos que se transfieren, trminos de financiamiento, condiciones de la venta, condiciones de mercado, ubicacin y caractersticas fsicas y econmicas. Un mercado que est creciendo en tamao y sofisticacin y se encuentra en una economa nacional, que est en transicin a hacerse ms desarrollada y basada en el mercado. Un mercado joven puede ser un mercado financiero con una corta historia de operacin y/o un bajo nivel de capitalizacin. Las caractersticas comunes de los mercados jvenes pueden incluir cambios estructurales significativos en la economa nacional; desarrollo rpido de los marcos poltico, legal e institucional; y la transicin de una economa planificada o autoritaria a una economa basada en el mercado. Como resultado los mercados jvenes estn siendo crecientemente globalizados. El derecho del gobierno de tomar la propiedad privada para uso pblico mediante el pago de una compensacin justa En los Estados Unidos se usa el trmino eminent domain. Ver tambin Adquisicin Forzosa, Condenacin Un derecho o inters sobre propiedad inmobiliaria que puede apreciar o depreciar el valor de la propiedad pero que no impide su transferencia por el dueo. Los ejemplos incluyen servidumbres y convenios restrictivos. Veas Empresa Mercantil Influencias externas al inmueble que se vala que pueden tener efecto positivo, efecto negativo o ninguno efecto sobre el valor de la propiedad. Pueden encontrarse substancias txicas o peligrosas en o fuera del inmueble que se vala. Esto incluye activos auxiliares o secundarios que se usan para apoyar el funcionamiento de la empresa. Los derechos de un beneficiario bajo un fideicomiso en contraposicin a los derechos legales del(los) fiduciario(s). Se dice que un beneficiario tiene un ttulo equitativo en tanto que el ttulo legal lo tiene(n) el(los) fiduciario(s). El derecho del gobierno a asumir la titularidad de propiedad de un inmueble cuando su dueo muere sin testar o sin herederos. Ver tambin Bona Vacantia Una renta que es mayor que la renta de mercado; tale alquiler, si acaso se considera, comnmente se capitaliza a una tasa de descuento ms alta debido al mayor riesgo e incertidumbre potencial asociados con las consecuencias de la desventaja de arrendatario. Desde el punto de vista del arrendatario, es por el pago de una renta excesiva que puede surgir un derecho de renta negativa de mercado para el inquilino. En algunos Estados

Fecha efectiva Elementos de Comparacin

NO 1, 3

Mercado Joven

Derecho de Expropiacin Gravamen

Empresa/Entidad Factores ambientales

NO 7, 3.1.1

Equipo Equitativo o Derecho de Capital. Reversin Renta excesiva

NO 3, 3.1.3 Tipos de Propiedad 2.2.5.2

NO 2, 3.0

223

Valor de Uso Existente (Actual) Transferencias de Gastos (Costos Recuperables) Gastos Obsolescencia Externa Valuador Externo

cualquier valor que se asigne a una renta excesiva se considera como bien mueble porque su deriva de un contrato, de del inmueble. Ver Valor de Mercado para Uso Actual Una forma de escalar la renta en la cual el inquilino paga una parte directa de los costos de operacin. Ver gastos de operacin Ver Obsolescencia Econmica Un Valuador sin ligadas materiales significativas con o asociacin con Valuadores de, la empresa cliente o el bien sujeto de la valuacin. Ver tambin Valuador Independiente, Valuador Interno. i)El monto por el que se intercambiara un activo o saldara un pasivo, entre partes conocedoras, dispuestas en una transaccin directa. En contabilidad, el valor razonable anticipa una venta que podra ocurrir en circunstancias diversas y en condiciones diferentes a aquellas que prevalecen en el mercado (abierto) para la disposicin normal y ordenada de los activos. Estas incluyen la posibilidad en una venta bajo condiciones de apuradas de corto plazo u otras circunstancias no contempladas en la definicin de Valor de Mercado. ii)El trmino valor razonable tambin se utiliza en acciones legales para obtener una cifra para el arreglo de disputas entre las partes, las circunstancias de la cual pueden no satisfacer la definicin de Valor de Mercado. Por tanto justo valor no es sinnimo de Valor de Mercado. iii)El valor razonable puede representar el valor potencial de servicio se un activo, v.gr., los beneficios econmicos futuros comprendidos en el activo en trminos de su potencial para contribuir, directa o indirectamente, al flujo de efectivo y equivalentes de efectivo de la entidad. La tenencia en propiedad absoluta del inmueble sujeta solamente a las limitaciones impuesta por el Estado. Una revisin de valuacin que incluye inspeccin del exterior y en ocasiones el interior de la propiedad en estudio y posiblemente inspeccin de las propiedades comparables para confirmar los datos proporcionados en el informe. Generalmente se lleva a cabo usando una lista de verificacin que cubre las cuestiones examinadas en la revisin de escritorio y podran tambin incluir la confirmacin de datos de mercado, investigacin para obtener datos adicionales, y verificacin de los programas de cmputo usados en la preparacin del informe. Ver tambin revisin de escritorio. Un arrendamiento que sustancialmente transfiere todos los riesgos y recompensas ligadas a la propiedad de un activo al arrendatario. El ttulo de propiedad puede eventualmente transferirse o no. Ver tambin Arrendamiento de Operacin Cualquier activo que es a) efectivo; b) derechos contractuales para Cdigo de Conducta 3.4

Valor Razonable

Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 8.1; IAS 16.6, 17.3, etc; IPSAS 16.6;IVA 1, 3.1. A6.4 y sig.

AIV 1, A6.4

Propiedad Absoluta Revisin de Campo

Tipos de Propiedad 2.2.2 NO 11, 3.5

Arrendamiento Financiero

IAS 17, 3

Activo Financiero

IAS 32, 5 224

Instrumento Financiero

Intereses Financieros

recibir efectivo u otro activo financiero de otra empresa; c) un derecho contractual para intercambiar instrumentos financieros con otra empresa bajo condiciones que son potencialmente favorables; o d) un instrumento de capital de otra empresa. Cualquier contrato que da a lugar tanto a un activo financiero de una empresa como a un pasivo financiero o instrumento de capital de otra empresa. Los instrumentos financieros van desde los tradicionales instrumentos primarios hasta varias formas de instrumentos derivados. Los intereses i) creados por las promesas de hipoteca en donde la propiedad se usa como colateral para obtener financiamiento o se establece un cargo sobre la propiedad; o ii) que representan los derechos del capital del propietario. Los intereses o derechos financieros tambin resultan de la divisin legal de la propiedad de derechos sobre el negocio y la propiedad raz (v.gr., asociaciones, sindicaciones, compaas, co arrendamientos, sociedades en participacin), de la cesin contractual de una opcin para comprar o vender inmuebles a un precio establecido dentro de un periodo de tiempo especfico, o por la creacin de instrumentos de inversin garantizados por un paquete de activos inmobiliarios (instrumentos de inversin garantizados). Cualquier pasivo que es una obligacin contractual a) para entregar efectivo u otros activo financiero a otra empresa; o b) para intercambiar instrumentos financieros con otra empresa bajo condiciones que son potencialmente desfavorables. La proyeccin del patrn peridico de ingresos o de flujo de efectivo de una empresa o un inmueble a partir del cual se pueden calcular mediciones de rendimiento financiero. Las proyecciones de ingresos o de flujo de efectivo se generan mediante el uso de un modelo financiero que toma en cuenta las relaciones histricas entre los importes de ingreso, gasto y capital, as como las proyecciones de esas variables. El modelado financiero puede tambin usarse como un instrumento de administracin para probar las expectativas de comportamiento de la propiedad, para calibrar la integridad y estabilidad del modelo de FED o un mtodo para reproducir los pasos que toman los inversionistas al hacer decisiones que involucran la compra, venta o tenencia de una propiedad o empresa.. Ver tambin Anlisis de Flujo de Efectivo Descontado. i)En contabilidad, estos comprenden la hoja de balance y el estado ingresos y egresos (Cuenta de Prdidas y Ganancias). Son declaraciones escritas de la situacin financiera de una persona fsica o moral. ii)Un juego completo de estados financieros incluye los siguientes componentes: a) hoja de balance; b) estado de ingresos; c) estado que muestra; o_ 1)todos los cambios en el capital; o 2)cambios en el capital distintos a aquellos que surgen de transacciones de capital con los propietarios y la distribucin a los propietarios.

IAS 32, 5

Tipos de Propiedad 2. 2.5.3

Tipos de propiedad 5.1

Pasivo Financiero

IAS 32, 5

Modelado Financiero

NO 9, 3.2

Estados Financieros

225

d) Estado de flujo de efectivo; y e) Polticas contables y notas explicativas. (iii) Registros financieros de contenido y forma prescritos para publicacin en el inters de la necesidad de informacin comn de una amplia gama de terceros usuarios que nos necesariamente son identificables. Hay una medida de rendicin de cuentas al pblico asociada con los estados financieros que se desarrollan centro del marco de regulacin de las normas de contabilidad y la ley. Los estados financieros se usa para informar sobre la posicin financiera y el desempeo de una empresa. Estos son activos corpreos e incorpreos que caen en dos amplias categoras, concretamente inmueble planta y equipo y otros activos de largo plazo. Ver Instalaciones artesanales y accesorios del inquilino (i) Valor de Mercado Abierto, con la provisin de que el vendedor tiempo impuesto un lmite de tiempo para el cierre de la venta que no puede considerarse como un periodo de tiempo razonable, tomando en cuenta la naturaleza del activo, su ubicacin y el estado del mercado. (ii) El importe que razonablemente podra recibirse de la venta de la propiedad dentro de un marco de tiempo demasiado corto para satisfacer el marco de tiempo de oferta en el mercado de la definicin de Valor de Mercado. En algunos Estados el valor de venta forzada puede tambin involucrar un vendedor no dispuesto y un comprador o compradores que compran con conocimiento de la desventaja del vendedor. Propiedad agraria usada para el cultivo de rboles no de huerto que se cosechan peridicamente a lo largo de periodos de crecimiento amplios (10, 20 o ms aos). Se consideran propiedades agrarias porque su producen una cosecha, v. g., madera, an cuando el producto cosechado requiere un periodo de crecimiento muy largo. Ver tambin Plantos Perennes. Ver Intereses Parciales Esto se refiere a una heredad que se tiene a perpetuidad. El derecho de propiedad absoluta que representa la propiedad a perpetuidad sobre la tierra Tambin llamada Propiedad Absoluta Sujeta a Derechos de Arrendamiento; tiene el mismo significado que los derechos de arrendamiento y representa el derecho de propiedad del arrendador que tiene en propiedad bienes races que son sujeto de arrendamiento(s) a otro(s). Generalmente se considera como la suma del valor presente de los ingresos netos anticipados que habrn de recibirse bajo la renta ms el valor presenta de la propiedad cuando el arrendador recupere la posesin y uso. En la prctica, el tipo de valor (v.gr., Valor de Mercado) debe identificarse, definirse y ser apropiado a la situacin. Un prdida de valor debida a cambios en los gustos, preferencias, innovaciones tcnicas o normas del mercado. (iii)

Activos fijos o de largo plazo Instalaciones y Accesorios Valor de venta forzada (liquidacin)

Silvicultura/Bosques Maderables

NO 10, 3.7

Intereses Fraccinales Propiedad privada absoluta Derechos de Propiedad Absoluta Inversin en Propiedad Absoluta

Tipos de Propiedad, 2.2.2 NO 2, 3.1.1 NO 2, 3.1.5

Valor de Propiedad Absoluta o de Arrendamiento

NO 2, 3,1.11.1

Obsolescencia Funcional

226

Muebles, Instalaciones y Equipo PVGP Negocio en marcha

La obsolescencia funcional incluyo costos de capital excesivos o costos de operacin excesivos. Puede ser curable o incurable. Un trmino usado en algunos Estados para referirse a bienes puebles corpreos ms instalaciones y mejoras hechas por el inquilino. Principios de Valuacin Generalmente Aceptados; lo que se considera la mejor forma de ejercicio en la profesin de Valuacin Los estados financieros generalmente se preparan en el supuesto de que la es un negocio en marcha y que continuar en operacin en el futuro previsible. Por tanto se supone que la empresa no tiene ni la intencin ni la necesidad de liquidar y materialmente reducir la escala de sus operaciones; si existe esa intencin o necesidad, puede ser necesario que los estados financieros se preparen conforme a una base diferente y, si es as, debe revelarse la base empleada. Una empresa en operacin. Negocio en marcha tambin sirve como una premisa bajo la cual Valuadores y contadores consideran a un negocio como una empresa establecida que continuar indefinidamente en operacin. La adopcin de una premisa de negocio en marcha permite que la empresa se vale por sobre el valor de liquidacin y es esencial para el desarrollo del Valor de Mercado de la empresa. El valor del negocio como un todo, sujeto a adecuado potencial de rentabilidad o de servicio de la empresa, con todos sus activos, pasivos, favor del cliente o reputacin y potencialidad. Si el predio usado es propiedad de la empresa forma parte del valor de negocio en marcha sobre la base de su valor para el negocio. El concepto involucra la valuacin de una empresa que habr de continuar operando de la cual se puede hacer una distribucin o reparto del valor general de negocio en operacin a las partes constitutivas en la forma en que contribuyen al todo pero ninguna de las componentes en s constituye Valor de Mercado. Ver tambin Valor de Privacin. El valor de un negocio o un inters o derecho sobre l, como una empresa en operacin. Los elementos incorpreos de valor en una empresa mercantil que resultan de factores tales como tener una fuerza de trabajo entrenada; una planta operativa; y disponer de las licencias, sistemas y procedimientos necesarias. El ingreso neto inicial a la fecha de la transaccin o valuacin expresada como un porcentaje del precio de venta o valuacin. El trmino going-in capitalization rate, es de uso en los Estados Unidos de Amrica, initial yield se emplea en la Comunidad Britnica. En ciertos Estados, el trmino que se usa para objetos corpreos, identificables, porttiles considerados por el pblico como propiedad personal. Ver tambin Bienes Muebles

Tipos de Propiedad, 3.2.2.2, NO 5, 3.6 Introduccin/Obje tivos y Alcance de la NIV Marco Conceptual de las NIC, 23; AIV 1, A5.4

NO 4, 3.6; NO 6, 3.19.1 NO 6, 3.19.2, 5.7.1

Valor de negocio en marcha

NIV 2, 3.5, 6.4

NO 4, 3.12.1, 3.12.2; NO 6, 3.20.1 NO 6, 3.20.2

Tasa de Capitalizacin de Entrada (Rendimiento Inicial) Bienes y Muebles Personales

Tipos de Propiedad, 3.2.1; NO 5, 3.7

227

Reputacin, nombre comercial, favor del cliente

i)Este es un activo incorpreo, pero comercializable basado en la probabilidad de que los clientes habrn de continuar acudiendo a las mismas instalaciones en donde se lleva a cabo el negocio bajo un determinado nombre, o donde se venden bienes y servicios proporcionados bajo una marca comercial, con el resultado de que es viable que haya una sostenida posibilidad de obtener una utilidad aceptable. La reputacin puede estar relacionada con el inmueble o ser inherente a la propiedad. O puede ser en gran parte o totalmente personal. En tal caso, el elemento de reputacin pueden extinguirse con la venta de la propiedad. Aquel activo incorpreo que surge como resultado el nombre, reputacin, favor de la clientela y factores similares que no han sido identificados y/o valuados por separado pero que generan beneficios econmicos. ii) Cualquier excedente del costo de adquisicin por sobre el inters del comprador en el justo valor de los activos y pasivos identificables que se adquieren en la fecha de formalizacin de la transaccin. Tipos de Propiedad, 4.4.2.1

NO 4, 3.13; NO 6, 3.21

NIC 22, 41

Campo Verde

Arrendamiento del Terreno Precio de Martillero Sustancia Peligrosa

Arrendamiento Principal o Arrendamiento Maestro Derechos de Arrendamiento Principal (Derecho o Inters de Arrendador Emparedado)

Un sitio no desarrollado para el cual se propone desarrollo; los campos verdes de usualmente se localizan en la periferia, o fuera de un rea urbana. El trmino green field se usa en la Comunidad Britnica. Ver tambin Campo Caf De manera usual un arrendamiento de largo plazo del suelo en el que se permite al arrendatario mejorar la o edificar en la tierra para disfrutar esos beneficios durante el trmino de arrendamiento. La puja aceptada y anunciada, libre de todos los honorarios y comisiones y, por tanto, no necesariamente el precio de compra. Ver tambin Precio de Almoneda, Venta de Trato Privado En el contexto de la valuacin, cualquier material dentro, alrededor, o cerca de la propiedad que se vala que tiene suficiente forma, cantidad y bio-disponibilidad para crear un impacto sobre el Valor de Mercado de la propiedad. Un arrendamiento a una sola entidad, cuya intencin es ser la tenedora de subsecuentes arrendamientos a subarrendadores que sern los inquilinos en posesin del inmueble arrendado. Un inters de Arrendador Emparedado; representa los derechos intermedios entre un derecho superior, tal como la propiedad absoluta y un derecho de sub o infra arrendamiento, tal como la de inquilino en posesin. El tenedor del derecho de arrendamiento principal es a la vez un arrendatario, con relacin al derecho superior y un arrendador, para el derecho subordinado. El trmino leasehold interest se utiliza en la Comunidad Britnica; sandwich lessor interest, se utiliza en los Estados Unidos de Amrica

NO 2, 31.8.1 NO 5, 3.8 NO 7, 3.2

NO 2, 3.1.6

NO 2, 3.1.7

Activo Patrimonial y de Conservacin

Esta definicin es consistente con la definicin de 228

Uso mejor y ms productivo Convencin de costo histrico (contabilidad)

El uso ms probable de un activo que es fsicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permisible, financieramente viable y que resulta en el ms alto valor del activo que se est valuando. (i) La convencin tradicional de contabilidad para preparacin de los estados financieros sobre la base de costos en efecto incurridos por el propietario actual. El uso de esta convencin contable puede no reflejar el valor subyacente de los activos a la fecha en que se formulan las cuentas. Tanto la Prctica de Contabilidad Generalmente Aceptada de las Normas Internacionales como la de los Estados Unidos son esencialmente convenciones de costo histrico en la mayora de los aspectos salvo por el tratamiento diferente que se da a los activos. El tratamiento alterno conforme a las Normas Internacionales es el que involucra el trabajo de los Valuadores en el mundo en general. (ii) Los activos se asientan al monto de efectivo o equivalente de efectivo pagado o al justo valor de la contraprestacin dada para adquirirlos a la fecha de su adquisicin. Los pasivos se asientan en el monto de los ingresos recibidos a cambio por la obligacin o en algunas circunstancias (por ejemplo, impuesto sobre la renta), a los montos de efectivo o equivalente de efectivo, que se espera habra de pagarse para satisfacer los pasivos en el curso normal de negocios. Una empresa que mantiene un inters controlador en compaas subsidiarias en virtud de la posesin de acciones en esas compaas; una empresa que recibe rendimientos sobre sus activos. Cuando el importe recuperable cae por debajo del importe cargado en libros. Ver Importe Cargado en Libros, Prdida por Deterioro, Importe Recuperable El monto por el cual el importe cargado en libros de un activo excede a su importe recuperable. Edificios, estructuras, o modificaciones a la tierra, de naturaleza permanente, que involucran gasto de trabajo y capital, y hechas con la intencin de acrecentar el valor o utilidad de la propiedad. Las mejoras tienen patrones de uso y vidas econmicas diferentes. Ver tambin Tierra, Valor de las Mejoras. Ver Ingreso Neto Un enfoque comparativo para llegar al valor que considera datos de ingreso y gastos relativos a la propiedad que se vala y estima el valor por un proceso de capitalizacin. La capitalizacin relaciona el ingreso (generalmente ingreso neto) y un tipo definido de valor convirtiendo un importe de ingreso en una estimacin de valor. Este proceso considera relaciones directas (en las cuales se aplica una tasa global de capitalizacin o un rendimiento sobre todos los riesgos al ingreso de un solo ao), tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversin) aplicadas a una serie de ingresos sobre

activo patrimonial en la IPSAS 17, 8 Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 6.3 Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 8.7

Marco Conceptual de la NIC, 100 (a)

Holding (Negocio de Inversin) Deterioro

Tipos de Propiedades, 4.3.1; NO 6, 3.22 NIC 36.5

Prdida por Deterioro Mejoras

NIC 16, 6; NIC 36.5; NIC 38, 7 AIV 1, 3.3; NO 8, 3.5

Ingreso Ingreso (Enfoque de Capitalizacin)

Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 9.3.3, Tipos de Propiedad 2.7.3; NO 1, 5.13; NO 5, 3.9

229

Multiplicador de Ingreso (Aos desde la Compra)

un periodo proyectado o ambas. El enfoque de ingreso refleja el principio de anticipacin. La razn entre el precio de venta o valor de una propiedad y el ingreso anual medio o expectativa de ingreso medio anual; puede aplicarse sobre el ingreso bruto o neto. Se aplica al ingreso para llegar al valor de capital. El trmino income multiplier, es usual en los Estados Unidos de Amrica; la expresin aos desde la compra, se utiliza en la Comunidad Britnica. Ver tambin Factor de Capitalizacin; Mtodo de Inversin, Razn de Valuacin Aquellos elementos de deterioro fsico y obsolescencia funcional que no es econmicamente viable curar Es el costo necesario para reponer, reparar o reconstruir el inmueble asegurado a una condicin sustancialmente igual a, pero no mejor ni ms extensa que, su condicin al tiempo en que ocurri el siniestro tomando en consideracin edad, condicin y vida til remanente Un Valudaor que satisface los requisitos especficos de independencia que pueden condicionar muchas encomiendas y que se aplican por la reglamentacin o por ley para algunos clientes y en ciertos Estados. Costos asociados con la construccin o manufactura que no pueden realmente identificarse en el activo. Los ejemplos incluyen seguros, costos de financiamiento e impuestos durante la construccin, honorarios del arquitecto, costos de administracin y gastos legales.

Depreciacin Incurable Valor de Indemnizacin

NO 3, 3.6.6

Valuador Independiente Costos Indirectos

Cdigo de Conducta 3.6, AIV 2, 6.8.3

Infraestructura

Esta definicin es consistente con la definicin de activo patrimonial en la IPSAS 17, 21 Vase Tasa de Capitalizacin de Entrada Es el costo de reposicin nuevo depreciado conforme lo define la pliza de seguro, menos el costo de reposicin nuevo depreciado aquellos elementos o conceptos especficamente excluidos en la pliza, si los hubiere. Activos que se manifiesta por sus propiedades econmicas; no tienen sustancia fsica; otorgan derechos y privilegios a su propietario. Los Activos Incorpreos pueden clasificarse como derivados de: Derechos; Relaciones; Incorpreos Agrupados; o Propiedad Intelectual. En general, la profesin contable limita el reconocimiento de activos incorpreos individuales a aquellos que son: comnmente reconocibles; tienen una vida legal o contractual remanente; y/o deben ser individualmente transferibles y separables de la empresa. Un activo no monetario identificable, sin sustancia fsica que se tiene para uso en la produccin o suministro de bienes o servicios, NIC 38, 7 NO 3, 3.5.3

Rendimiento inicial Valor asegurable (o costo de reposicin de seguro) Activo incorpreo

NO 4, 3.16

230

Propiedad Incorprea Tasa interna de retorno (TIR)

para renta a terceros, o para servicios administrativos. Los derechos y privilegios que se otorgan al dueo de activos incorpreos La tasa de descuento que iguala el valor presente del flujo de efectivo neto de un proyecto con el valor presente de la inversin de capital. Es la tasa a la cual el Valor Presente Neto (VPN) es igual a cero. La TIR refleja tanto el retorno sobre el capital invertido y el retorno de la inversin original, que son consideraciones bsicas de inversionistas en potencia. Por lo tanto, la derivacin de la TIR a partir de anlisis de transacciones de mercado de propiedades similares que tiene patrones de ingreso comparables es un mtodo apropiado de desarrollar tasas de descuento para uso en valuaciones a fin de llegar al Valor de Mercado. Es la tasa de retorno que descuenta e iguala la inversin inicial con el valor presente de todos los flujos de efectivo futuros. Es un mtodo usado en el anlisis de flujo de efectivo descontado para encontrar la tasa de retorno implcita o esperada del proyecto. La TIR es la tasa de retorno que da un valor presente neto (VPN) cero. Un Valuador que est empleado o por la empresa propietaria de los activos o por el despacho de contadores responsable de preparar los registros financieros y/o informes de la empresa. Un Valuador Interno generalmente es capaz de satisfacer todos los requisitos de independencia y objetividad profesional que exige el Cdigo de Conducta, pero por razones de presentacin pblica y reglamentarias puede no siempre ser aceptable para satisfacer el papel de Valuador Independiente en cierto tipo de encomiendas. En algunos Estados, el monto que se considera, sobre la base de una evaluacin de hechos disponibles, ser la vala cierta o real de un tem. Un concepto de No-Mercado de largo plazo, que suaviza la fluctuaciones de precio de corto plazo. La suma de deuda y capital en trminos de largo plazo en un negocio. i)Usar una suma de capital para adquirir un activo que se espera habr de producir un flujo aceptable de ingresos y/o apreciarse en valor de capital. ii)El trmino tambin se usa para referirse a un activo adquirido para fines de inversin. Ver tambin Propiedad de Inversin

NO 4, 3.16 NO 9, 3.5

Valuador Interno

Cdigo de Conducta 3.4

Valor Intrnseco

NO 5, 3.10

Capital Invertido Inversin

NO 6, 3.24

Propiedad de Inversin

i) En bienes races, la propiedad que se tiene para fines de arrendamiento a terceros, para posible ocupacin pro el propietario en el futuro o para desarrollo futuro para obtener ingreso por rentas o utilidades a su reventa. ii)Inmuebles (tierra o un edificio o parte de un edificio o ambos) que se tiene (por el propietario o por el arrendatario bajo un arrendamiento financiero) para obtener rentas o apreciacin de capital o ambos, en lugar de:

IAS 40, 4; IPSAS 16, 6; NIV 1, 6.2.5.5, 6.3 Y sigs., A6.2.4.2. 231

(a) para uso en la produccin o suministro de bienes o servicios o para fines administrativo, o (b) venta en el transcurso ordinario de los negocios. Nota: En su Borrador de Mejoras Propuestas a las Normas Internacionales de Contabilidad (emitido en Mayo de 2002) la IASB propuso una enmienda a esta definicin. Las palabras (por el propietario o por el arrendatario bajo un arrendamiento financiero) se eliminarn completamente. Se introducir texto adicional para permitir que los inmuebles que se tienen sujetos a un arrendamiento operativo sean clasificados como propiedad de inversin y contabilizados como si fueran un arrendamiento financiero siempre que satisfagan criterios estrictos. La NIC 40 revisada entrar en vigo para los estados financieros que cubran periodos que se inicien en o despus del 1 de Enero de 2005. Se recomienda la aplicacin anticipada (despus de la publicacin de la Norma revisada, que se tiene programada para el segundo trimestre de 2003). La vala o valor de una propiedad para un inversionista o una clase de inversionistas en particular para propsitos definidos de inversin. Este concepto subjetivo relaciona propiedad especfica a un inversionista o grupo de inversionistas especfico con objetivos y/o criterios de inversin identificables. El trmino valor de inversin no debera confundirse con el valor de mercado de una propiedad de inversin. El trmino, investment value, se emplea en la Estados Unidos de Amrica; worth (vala) es el vocablo que se usa en la Comunidad Britnica. Las tierras que se usan para producir cultivos o forraje para ganado y que requieren aplicacin de agua diversa de la obtenida directamente de la lluvia natural se denominan granjas de cultivos de regado o tierra de pastoreo irrigada. Las propiedades que carece de una fuente de agua diversa de la lluvia natural se conocen como propiedades agrcolas de secano. Una combinacin de dos o ms entidades que se unen para emprender un proyecto especfico; difiere de la sociedad en que est limitada en duracin y es especfica para el proyecto. Un arreglo contractual mediante el cual dos o mas partes acometen una actividad econmica que est sujeta a control conjunto La superficie del mundo, el espacio que se extiende por debajo de ella hasta el centro del mundo y el espacio por sobre ella que se extiende hacia los cielos. La propiedad de la tierra y los derechos ligados a esa propiedad estn, no obstante, sujetos a las leyes de un Estado en lo particular. La valuacin de la tierra como si estuviera balda y de la tierra y las mejoras a y sobre la tierra, es un concepto econmico. Sea que est balda o mejorada, la tierra tambin se conocer como bienes races. 232

Valor de Inversin (Vala)

IVS 2, 3.4

Tierra de Regado

NO 10, 3.2

Asociacin en Participacin

Tipos de Propiedad 5.1.2.2 NIC 31, 2 Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 2.1, 2.2

Tierra

Planificacin del Uso del Suelo

Arrendamiento

Derechos de Arrendamiento

Derechos de Hacienda Arrendada

Ver tambin Propiedad, Bienes Races, Propiedad Raz. El programa propuesto por una autoridad local para el futuro desarrollo de un rea de conformidad con un(os) uso(s) particular(es) del suelo. La planificacin del uso del suelo, que representa una forma del poder de regulacin que ejerce el gobierno, proporciona la base para la zonificacin. i) Un arreglo contractual mediante el cual se transfieren los derechos de uso y posesin del propietario del inmueble (llamado casero o arrendador) a cambio de la promesa por otro (llamado inquilino o arrendatario) de pagar rentas conforme lo prescribe el contrato de arrendamiento. En la prctica los derechos y deberes de las partes pueden ser complejos y dependen de los trminos especificados en su contrato. ii) Un acuerdo mediante el cual el arrendador transfiere al arrendatario a cambio de un pago o una serie de pagos el derecho de usar un activo por un periodo de tiempo acordado. Tambin conocido como, Derechos del Arrendatario, Derechos del Inquilino o Estado de Arrendamiento; el derecho de propiedad creado por los trminos de un contrato de arrendamiento en lugar de los derechos bsicos de la propiedad de bienes races. El derecho de arrendamiento est sujeto a los trminos de un arreglo de arrendamiento especfico, termina en un tiempo especfico y puede ser susceptible de subdivisin o subarrendamiento a terceros. Los derechos de propiedad que el propietario o arrendador retiene sobre la propiedad arrendada mediante los derechos de uso y ocupacin se transfieren a un inquilino o arrendatario; el derecho de propiedad sobre una propiedad arrendada. Comprese con Derecho de Arrendamiento El inters o derecho del inquilino o arrendatario sobre la propiedad arrendada incluyendo los derechos de uso y ocupacin por un periodo especificado de tiempo a cambio del pago de una prima y/o renta. Los derechos de arrendamiento pueden tener diversa duracin tal como 25, 60 y 99 aos, etc. Mejoras fijas o adiciones a la tierra o edificios, instaladas y pagadas por el inquilino para satisfacer las necesidades del inquilino; pueden removerse por el inquilino al trmino del arrendamiento; la remocin no causa dao grave al inmueble. Ver tambin Bienes Muebles, Instalaciones Artesanales, Instalaciones del Inquilino Ver Derechos del Arrendatario El valor de los derechos de arrendamiento; an cuando los derechos de propiedad que se conceden al arrendatario incluyen los derechos de uso y posesin, generalmente se equilibran por la obligacin de pagar un monto de renta continuo por esos derechos. Por tanto, el valor de arrendamiento surge solamente cuando hay una diferencia positiva entre la renta de mercado para el inmueble y la renta de contrato. Cuando la renta contratada excede a la renta

Valuacin en Mercados Jvenes, Documento Blanco, 2.3 NO 2, 3.11

IAS 17.3 NO 2, 3.1.4

Tipos de Propiedad 2.2.3

Derecho de arrendamiento

Tipo de Propiedad 2.2.3

Mejoras a cargo del Inquilino

Tipos de Propiedad 3.2.2

Derechos por el Arrendamiento Valor de Arrendamiento

233

Derechos de Propiedad

Marco Legal

de mercado, puede darse un valor negativo de arrendamiento. En la prctica, el tipo de valor (v.gr., Valor de Mercado) debe haberse identificado, definido y se apropiado a la situacin. Un derecho o inters sobre propiedad raz; los derechos de propiedad estn definidos en la leyes de un Estado y de manera usual estn sujetas a limitaciones externas impuestas por el Estado, v.gr., contribuciones, expropiacin, reglamentacin o apropiacin en casos de intestado o sucesin vacante. Un cuerpo amplio cuerpo de leyes aplicables que prescriben los derechos e intereses asociados con la propiedad de los inmuebles as como el poder que ejerce el gobierno sobre la propiedad. El periodo de proteccin legal o contractual que la ley permite para el activo incorpreo. Una persona a lal cual se renta la propiedad bajo un arrendamiento, El arrendatario se denomina comnmente inquilino. Ver Derechos del Arrendamiento Aquel que es dueo de los derechos para usar un activo, que se transfiere a otro (arrendatario) bajo un acuerdo de arrendamiento. El arrendador se conocer como dueo o casero. Los derechos que son propios del arrendador Inmueble que, debido a condiciones de mercado, caractersticas singulares u otros factores, atrae relativamente pocos compradores potenciales en un tiempo determinado. La caracterstica central distintiva de inmuebles de mercado limitado no es que no son susceptibles de venta en el mercado abierto, sino que la venta de tales inmuebles generalmente requiere un periodo de comercializacin ms dilatado que el que es comn para inmuebles de ms fcil comercializacin. Restricciones que se imponen a la valuacin por los clientes, el Valuador o por disposicin de legislacin local. Ver Valor de Venta Forzosa Un persona designada por el juzgado o por los acreedores de una compaa, o por los socios de la compaa con el propsito de que lleve a cabo su liquidacin. Propiedades agrarias que se usan para creaar y alimentar animales como ganado, borregos, cerdos, cabras, caballos o combinaciones ellos. El uso real de estas propiedades puede asumir muchas formas. Los animales pueden ser engendrados, criados, y vendidos dentro de la operacin de la propiedad. Pueden adquirirse animales jvenes de fuera de la propiedad y luego criarse en ella. Los animales pueden criarse para consumo o como pie de cra. El alimento para los animales puede producirse en la propiedad, importarse o suministrarse por ambos medios. Las propiedades usadas para la produccin y engorda de ganado tienen inversin significativa de capital en mejoras estructurales, corrales, refugios para el ganado, cobertizos, cercos de divisin) y el ganado, el cual puede o no ser sujeto de depreciacin dependiendo de las leyes y reglamentos de la jurisdiccin local.

Tipos de Propiedad 2.2.1

Vida Legal Arrendatario Derechos del Arrendatario Arrendador Derechos de Arrendador Propiedad de Mercado Limitado

Valuacin en Mercados Jvenes, Documento Blanco, 2.2 NO 4, 3.17

NO 2, 3.0 IVS 2, 3.2

Condiciones de Limitacin Valor de Liquidacin Liquidador Ranchos/Estaciones Ganaderas

Cdigo de Conducta 3.2

NO 10, 3.5

234

Garanta de Prstamo Maquinaria

Un activo que se designa para estar legalmente disponible al prestamista para realizacin y recuperacin del dinero que se debe una vez que el acreditado ha cado en mora. Una mquina es un aparato que uso o aplica fuerza mecnica, tiene varias partes cada una con una funcin definida y en conjunto realizan ciertos tipos de trabajo. Para fines de valuacin, esto incluye mquinas individuales o conjuntos de mquinas. El grado de control que proporciona la posicin de mayora. La posicin de propiedad de ms de 50% del poder votante en un negocio. Cuentas usadas por aquellos que administracin las empresas para comprobar y guiarlas en las actividades cotidianas. Se presentan para auxiliar en la toma de decisiones dentro de la empresa, no son para publicacin ni estn sujetas a reglamentacin externa. Es el medio en que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores a travs de mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y/o servicios para ser intercambiados entre compradores y vendedores sin restriccin indebida en sus actividades. Un mercado puede ser local, nacional o internacional. Vase tambin Demanda, Principio de Oferta y Demanda, Oferta

NO 3, 3.1.2

Control Mayoritario Derecho Mayoritario Cuentas de la Administracin o Cuentas Internas Mercado

NO 6, 3.26 NO 6, 3.26 AIV 1, A.2.1.1

Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 4.4; Introduccin a las NIV 1, 2, y 3, 2.0.

Enfoque de Mercado

Cualquier enfoque al valor basado en el uso de datos que reflejen transacciones de mercado y razonamiento que refleja el pensamiento de los participantes en el mercado. Una forma general de estimar una indicacin de valor para un activo usando uno o ms mtodos que comparan el bien en cuestin con activos similares que han sido vendidos. El monto estimado por el cual debera arrendarse en la fecha de valuacin una propiedad o un espacio dentro de una propiedad, entre un arrendador dispuesto y un arrendatario dispuesto en trminos apropiados en una operacin a distancia despus de comercializacin adecuada en la que las partes han actuado con conocimiento, prudentemente y sin presin indebida. Si los trminos del contrato difieren de los que el mercado considerara apropiado, v.gr., la norma de mercado, entonces la renta de mercado aplicable a ese arrendamiento tambin debera variar para reflejar esos trminos. Tambin llamada Renta Econmica El valor estimado por el cual se debera intercambiar una propiedad en la fecha de valuacin entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una operacin a distancia despus de adecuada comercializacin en la que las partes han actuado cada una con conocimiento, prudentemente y sin indebida presin. El concepto de Valor de Mercado refleja la percepcin y acciones colectivas de un mercado y es la base para valuar la mayora de los recursos en las economas basadas en el mercado. El Valor de NO 4, 3.18; NO 6, 3.27 NO 2, 3.1.9.1

Renta de Mercado

Valor de Mercado

IVS 1, 3.1

235

Valor de Mercado para Uso Actual (VMUA) (o Valor de Uso Actual)

Mercado derivado de manera profesional es una valuacin objetiva de derechos de propiedad identificados sobre una propiedad especfica a una fecha dada. Valor de Mercado para Uso Actual. En 1998 el CINC y el CINV abandonaron el concepto de Valor de Mercado para Uso Actual y lo eliminaron de sus normas. Esta decisin surgi de la consideracin de las revisiones a la NIC 22 (Combinaciones de Negocios) y se lleg a la conclusin de que las referencias al uso actual o esperado eran inconsistentes con la definicin de justo valor y que no deberan hacer caso omiso de esa definicin. El concepto de justo valor definido hace referencia a un precio de transaccin. En un mercado eficiente, no puede necesariamente decirse que los precios de transaccin reflejan de manera pura el uso actual o de manera pura un uso alterno porque diferentes participantes en el mercado pueden bien tener diferente visin. Las referencias al uso actual y uso esperado se eliminaron de la NIC 22 y la referencia tambin se elimin de la NIC 16 (Inmuebles, Planta y Equipo). Puesto que el concepto de Valor de Mercado para Uso Actual se desarrollo especficamente para uso en los informes financieros, no debera por tanto seguirse usando por los Valuadores cuando reportan valores que han de emplearse en estados financieros preparados conforme a las Normas Internacionales de Contabilidad. Debe, sin embargo, hacerse notar que el concepto no ha sido abandonado universalmente por los entes nacionales de normalizacin contable y permanece en uso en algunas jurisdicciones. La anterior definicin del concepto en las NIV esa el mono estimado por el cual debera intercambiarse un activo, en posesin vacante en la fecha de valuacin, basado en el hecho de uso continuado, entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transaccin a distancia despus de adecuada comercializacin en la que las partes habra actuado con conocimiento, prudentemente y sin indebida presin. An cuando se aplica el concepto de posesin vacante, se supone que la empresa que ocupa la propiedad continuar la operacin del uso actual del activo. Un monto o porcentaje que se deduce de los derechos del capital en una empresa para reflejar la falta de viabilidad de comercializacin. El exceso de valor, si lo hubiere, producido por la fusin de una o ms intereses o derechos (de arrendamiento) sobre una propiedad, arriba de y por sobre de los valores de esos derechos individuales. Vase Arrendamiento Principal Todos los informes de valuacin deben exponer clara y exactamente las conclusiones del valuador en forma tal que no sea desorientador. Deben incluirse diez elementos en todos los informes de valuacin: 1) la identidad del Valuador y la fecha del informe; 2) la identidad del cliente; 3) las instrucciones, fecha de la estimacin de valor, propsito y uso que se pretende dar a la valuacin; 4) la base de valuacin, incluyendo tipo y definicin de valor; 5) la identidad, tenencia y localizacin(es) de los intereses o derechos de propiedad que han de valuarse; 6) la fecha y la

NO 8, 3.4

Descuento por Viabilidad de Comercializacin Valor de Matrimonio (Valor de Coleccin) Arrendamiento Maestro Contenido Mnimo del Informe de Valuacin

NO 6, 3.29 IVS 2, 3.11

Cdigo de Conducta, 7.1; NIV 3, 5.1

236

Descuento de Minora Derechos de Minora Activo Moderno Equivalente (AME)

Valor de Prstamo Hipotecario (VPH)

Activos Netos Importe Neto en Libros

Flujo Neto de Efectivo

amplitud de las inspecciones; 8) cualesquiera suposiciones y condiciones de limitacin; y cualesquiera suposiciones especiales, inusuales, o extraordinarias; 9 una declaracin de cumplimiento de que la valuacin se ha desarrollado de acuerdo con esta Normas y cualesquiera revelaciones necesarias; y 10) la calificacin profesional y firma del Valuador. Conforme se requiere en algunos Estados, certificacin especfica del Valuador en la forma establecida. Los informes de valuacin pueden con frecuencia describir la informacin y datos examinados, los anlisis de mercado llevados a cabo, los enfoques y procedimientos de valuacin que se siguieron, y el razonamiento en que se sustentan los anlisis, opiniones y conclusiones Un descuento por falta de control que se aplica a los derechos de minora Posicin de propiedad menores que el 50% del poder votante en una negocio. Un trmino que se usa en algunos Estados haciendo referencia a una estructura similar a una estructura existente y capacidad productiva similar que podra edificarse usando materiales, tcnica y diseo modernos. El costo de reposicin es la basa que se usa ara estimar el costo de construir un activo moderno equivalente. El valor de la propiedad determinado por el Valuador haciendo una prudente evaluacin del potencial futuro de comercializacin del inmueble tomando en cuenta los aspectos de la propiedad sustentables a largo plazo, las condiciones de mercado normales y locales y usos alternos apropiados de la propiedad. No pueden tomarse en cuenta en la estimacin del valor para prstamo hipotecario usos especulativos. El valor para prstamo hipotecario deber documentarse de manera transparente y clara. Total de activos menos total de pasivos. Bajo la convencin de costo histrico, el monto neto cargado representa el monto bruto cargado menos la depreciacin acumulada. Tambin se hace referencia a l como el monto neto revaluado encontrado mediante la indexacin de costos histricos o la valuacin o revaluacin peridica de los activos. Ver tambin Importe Cargado Durante un periodo de operacin, el monto de efectivo que queda despus de que se han satisfecho todas las necesidades de efectivo del negocio. El flujo neto de efectivo se define tpicamente como el efectivo disponible para el capital o capital invertido. Ver tambin Flujo de Efectivo i) El costo en que se incurrira en el mercado al adquirir un activo sustituto igualmente satisfactorio. ii) El costo de comprar, al menor costo, el potencial de servicio remanente del activo a la fecha de la hoja de balance; es un valor de cargo. iii) Puesto de manera simple, es el costo de reposicin menos depreciacin. Ingresos menos egresos, incluyendo impuestos. Ver tambin Gastos de Operacin Un mtodo usado en el anlisis de flujo de efectivo descontado para encontrar la suma de dinero que representa la diferencia entre

NO 6, 3.31 NO 6, 3.30 NO 8, 3.8

NIV 2, 3.12 (dela Directiva 98/32/EC del Parlamento Europeo y del Consejo de 22 de Junio 1998) NO 6, 3.32 IVA 1, A6.3

NO 6, 3.34

Costo Neto de Reposicin Corriente

Ingreso Neto de Operacin Valor presente neto (VPN)

NO 6, 3.33 NO 9, 3.6

237

Valor neto realizable

el valor presente de todos los flujos de ingreso y todos los flujos de egreso de efectivo asociados con el proyecto mediante el descuento de cada una a la tasa de retorno requerida o a la tasa proyectada. i) El precio de venta estimada de un activo durante el curso normal de los negocios, menos los costos de venta y los costos de terminacin. ii) Es el producto estimado de la venta de un activo, menos los costos de venta; se trata de un valor de salida. El valor neto realizables es equiparable al Valor de Mercado menos los costos de disposicin slo cuando se renen todos los requisitos de la definicin de Valor de Mercado. Esto incluye, en particular, suficiente tiempo para que se llegue a dar una transaccin de mercado. El Valor de Mercado de manera ordinaria es una cantidad bruta o, de manera ms apropiada un valor de vista anterior a la deduccin de los costos de disposicin. El importe que se podra obtener de la venta de un activo en una operacin a distancia entre partes dispuestas, menos el costo de disposicin. Activos tangibles e incorpreos, que caen en dos amplias categora, a saber propiedad, planta y equipo y otros activos de largo plazo. Las valuaciones de propiedades pueden basarse en consideraciones de utilidad o funciones econmicas del bien distintas a su habilidad de ser vendido o comprado por los participantes del mercado o los efectos de condiciones no usuales o atpicas de mercado. Ver tambin Valor Fiscal o de Impuestos, Valor de Negocio en Marcha, Valor de Inversin o Vala, Valor de Liquidacin o Valor de Venta Forzosa, Valor Especial, Valor de Matrimonio, Valor en Uso. En el sector pblico, un activo excedente o uno, que no se considera necesario para l produccin de los bienes y servicios que produce la entidad, pero que se tiene para inversin, desarrollo o venta, o se usa para algn propsito comercial que no tiene relacin con la operacin de la entidad o las obligaciones legales, para la satisfaccin de las cuales se estableci la entidad. Ver Activo de Inversin, Activo Sobrante. Ver tambin Activo de Operacin. Una prdida de valor debida a una disminucin en la utilidad de la propiedad a causa de deterioro, cambios de tecnologa, en los patrones de comportamiento y gustos del pueblo o en cambios ambientales. Una empresa que desempea una actividad econmica haciendo, vendiendo o intercambiando un producto o servicio. Los gastos en que se incurre al generar ingresos. En bienes races, estos gastos incluyen pero no necesariamente estn limitados a, impuesto predial, seguros, reparaciones y mantenimiento y cuota de administracin. Cuando se restan los gastos de operacin al ingreso bruto se 238

Precio Neto de Venta Activos NoCirculantes Bases de Valuacin No de Mercado

NIC 36, 5 Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 3.5.2 Introduccin a las NIV 1, 2 y 3, 4.2.1

Activos que no son de operacin

Obsolescencia

Compaa en Operacin Gastos de Operacin (Salidas)

NO 6, 3.35

Arrendamiento Operativo

obtiene el ingreso neto de operacin. El trmino, operating expenses, se emplea en los Estados Unidos de Amrica; outgoings se usa en la Comunidad Britnica. Un arrendamiento que no sea un arrendamiento financiero. Un arrendamiento se clasifica como un arrendamiento operativo si sustancialmente no transfiere todos los riesgos y recompensas que se entienden inherentes a la calidad de dueo. Ver tambin Arrendamiento Financiero. Un activo que se considera requisito para las operaciones de una entidad (un negocio en marcha o una compaa). En el sector pblico, los activos operativos comprenden tres categoras: infraestructura, propiedades especializadas como activos patrimoniales, y propiedades no especializadas como edificios de oficinas municipales. Ver tambin Activo de Inversin, Activo No-Operativo, Activo Sobrante. El mejoramiento o correccin de un inmueble para optimizar su productividad. El proceso de considerar el deterioro fsico y la obsolescencia funcional/tcnica en un activo inmobiliario, y determinar los medios ms econmicos de reproducir el potencial de servicio del activo. Los costos de mejorar y remediar son pasivos contingentes que debern estimarse y revelarse en conjunto con el proceso de optimizacin. El trmino optimization, se usa en la Comunidad Britnica. Un acuerdo para mantener abierta una oferta para comprar, vender o arrendar bienes inmuebles por un periodo especfico a un precio establecido. Una opcin crea un derecho contractual, cuyo ejercicio generalmente est condicionado al cumplimiento se condiciones especificadas. El resultado de una valuacin comunicado verbalmente a un cliente o presentado ante un tribunal sea como testimonio pericial o mediante declaracin (deposicin). Un informe comunicada oralmente a un cliente debera respaldarse con una carpeta de trabajo y como mnimo seguirse con un resumen escrito de la valuacin. Ver tambin Informe Escrito Ver Gastos de Operacin Inmueble que tiene el dueo (o por el arrendatario bajo un arrendamiento financiero) para uso en la produccin o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos. Derecho inmobiliarios creado por la divisin legal de los derechos de propiedad. Por ejemplo, los bienes inmuebles no solamente son apropiados por una sola personas, sino que pueden tenerse por sociedades (accionistas), asociaciones, arrendamientos conjuntos y arrendamientos comunes. Ver Renta de Rotacin Un derecho de propiedad en el cual dos o ms personas de manera conjunta son propietarias de un negocio, inmueble y comparten sus utilidades y prdidas. Las sociedades pueden ser generales o limitadas. Ver Renta de Contrato

NIC 17, 3 NIC 17, 6 Clasificacin de Arrendamientos Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 3.5.3

Activo Operativo

Optimizacin

NO 8, 3.11

Opcin

Tipos de Propiedades, 5.1.3

Informe Verbal (Oral)

NIV 3, 3.2

Salidas Inmueble Ocupado por el Propietario Derechos Parciales o Fraccionarios

NIC 40,4; IPSAS 16.6

Renta de Participacin Sociedad Civil

Renta Pasada

239

Arrendamiento de Porcentaje Plantos Perennes

Ver Renta de Rotacin Cultivos que se obtienen de plantas que tienen una vida que se extiende ms all de un ao o ciclo de cosecha. Los ejemplos son viedos y huerto. Estos tipos de propiedades pueden tener inversin de capital significativa en las plantas. Que representan un activo sujeto a depreciacin. Ver Silvicultura/Bosques Maderables Un concepto legal que se refiere a todos los derechos, intereses y beneficios relacionados con la propiedad de bienes distintos de los inmuebles. En ciertos Estados, los bienes de propiedad personal se conocen como bienes muebles para distinguirlos de los inmuebles, que puede referirse tanto a la propiedad raz como a los bienes races. Los tems de propiedad personal (bienes muebles) pueden ser corpreos, como muebles o incorpreos, como una deuda o patente. Los elementos de propiedad personal corprea por lo regular no se fijan de manera permanente al bien raz y generalmente se caracterizan por su movilidad. La propiedad personal puede valuarse de acuerdo con su Valor de Mercado, valor de salvamento, o valor de liquidacin. Pueden aplicarse las tcnicas usadas en los tres enfoques de valuacin en la valuacin de propiedad personal. Ver tambin De Coleccin; Instalaciones y Accesorios; Muebles, Instalaciones y Equipo; Bienes y Muebles Personales; Mejoras a lo Arrendado o Mejoras el Inquilino; Planta y Equipo; Instalaciones del Oficio o Instalaciones del Inquilino. Un trmino legal en algunos Estados que se utiliza para designar los tems de propiedad personal (bienes muebles) pueden ser corpreos, como muebles o incorpreos, como una deuda o patente. Una prdida de valor debido al decaimiento de la condicin fsica. El periodo durante el cual un activo es susceptible de uso tomando en cuenta factores tales como su condicin y si satisface o est en posibilidad de satisfacer las normas aceptadas y requisitos reglamentarios. Un conjunto de activo que puede incluir edificios especializados no permanentes, maquinara y equipo. Activos que se tienen con intencin de usarse sobre base continua en las actividades de una empresa/entidad incluyendo edificios especializados, edificios no permanentes; maquinaria (mquinas individuales o colecciones de mquinas, instalaciones, y mejoras al arrendamiento); y otras categoras de activos adecuadamente identificados Activo tangibles que: a) se tienen por una empresa/entidad para uso en la produccin o suministro de bienes o servicios, para arrendamiento a otros, o para fines administrativos; y b) se espera que se usen a lo largo de un periodo de tiempo. Ver tambin Propiedad Personal. Ver Planta y Equipo Ver Valor de Matrimonio Un conjunto de varias propiedades que se tiene o administra por 240 NO 10, 3.3

Propiedad personal (Bienes muebles)

Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 2.4, 3.3,,2.11,3.1,3.2,3 .3.,3.5; NO 5, 3.14

Bienes muebles

Deterioro fsico Vida fsica

Planta Planta y Equipo

Tipos de Propiedades, 3.2.2

NO 3, 3.1; NO 5, 3.16

Planta y Maquinaria Valor de Integracin Portafolio

Poderes del Estado

Prima (Prima de Arrendamiento) Valor presente Valor presente de $1 por periodo

Precio

Principio de Anticipacin Principio de Uso Consistente

una sola entidad. Poderes que ejerce el estado, que imponen ciertas limitaciones sobre los derechos de propiedad. Los poderes del estado o incluyen impuestos, adquisicin/compra forzosa, regulacin y la apropiacin en casos de intestados. Ver tambin Valor Tasado, Fiscal o Impositivo; Bona Vacantia; Adquisicin/Compra Forzosa; Expropiacin; Reversin; Planificacin del Uso del Suelo El precio pagado por un arrendatario actual o en prospecto al arrendador, generalmente como anticipacin de la renta o para que la renta se reduzca a menos de lo que de otra forma hubiera de pagarse. El valor monetario actual de flujos de efectivo futuros. El valor o suma de capital a la fecha actual del derecho a recibir $1 por perido durante un nmero dado de periodos futuros, cuando cada entrega peridica ha sido descontada a una tasa seleccionada de inters y los valores presentes individuales se agregan. Es sinnimo de Compra de un Ao. El monto pedido, ofrecido o pagado por un bien o servicio. El concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercanca, bien o servicio. Una vez que se ha realizado el intercambio, el precio, sea que se haga pblico o se mantenga en confidencia, se convierte en un hecho histrico. El precio pagado representa la interseccin de la oferta y la demanda. Ver tambin Costo, Valor El valor se crea por la expectativa de beneficios futuros. El principio de que la tierra no puede valuase sobre la base de un uso cuando las mejoras se valan sobre la base de otro. El principio de uso consistente debe atenderse cuando est cambiando el uso del suelo y cuando las propiedades estn dedicadas a usos temporales transitorios. Las mejoras que no representan el uso mejor y ms productivo de la tierra, pero que tienen vida fsica remanente sustancial, pueden tener un uso nterin de valor temporal, ningn valor, o an un valor negativo si su remocin implica costos sustancial. Una persona prudente no pagar ms por un bien o servicio que el costo de adquirir un bien o servicio sustituto igualmente satisfactorio, en ausencia de factores de complicacin como tiempo, mayor riesgo o inconveniente. El costo ms bajo de la mejor alternativa, sea un sustituto o el original, tiende a establecer Valor de Mercado. Este principio es fundamental para los tres enfoques de Valor de Mercado El precio de un bien servicio o mercadera vara de manera inversa a la oferta del artculo i directamente con la demanda del mismo. Ver tambin Demanda, Mercado, Oferta Una venta negociada y cerrada entre personas en lugar de mediante subasta pblica u otro mtodo. El precio de venta pagado en una venta de trato privado generalmente no se conoce salvo por las partes que intervienen en la transaccin. Ver tambin Precio de Subasta. Precio de Martillero. El proceso de transferir la propiedad de bienes del estado a manos privadas; la privatizacin generalmente se lleva a cabo mediante la distribucin de acciones en una industria anteriormente de

Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 4.2; Introduccin a las NIV 1, 12 y 3, 3.1. Tipos de Propiedad 2.7.3

Principio de Sustitucin

Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 9.2

Principio de Oferta y Demanda Venta de Trato Privado

Introduccin a las NIV 1, 2 y 3, 2.1 NO 5, 3.17

Privatizacin

241

Valuador Profesional de Activos

Valuador Profesional de Inmuebles

Propiedad

Compaa Inmobiliaria Propiedad, planta y equipo (PP y E)

propiedad del estado, a los ciudadanos, la transferencia directa de unidades residenciales a sus ocupantes, la restitucin de propiedad a quienes antes del advenimiento de la nacionalizacin fueron dueos, o sus descendientes, o mediante la venta de la propiedad a inversionistas locales o extranjeros. Una persona con la calificacin habilidad y experiencia necesaria para realizar valuaciones de tierra, edificios y/o planta y maquinaria, generalmente para fines de incorporacin a los estados financieros de la compaa. Ver tambin Valuador Profesional de Inmuebles Una persona que posee la calificacin, habilidad y experiencia necesaria para estimar el valor generalmente valor de propiedad raz para muy diversos propsitos incluyendo transacciones que involucran transferencias de propiedad, inmuebles considerados como colateral para garantizar prstamos e hipotecas, inmuebles sujetos a litigio o pendientes de arreglo de impuestos e inmuebles tratados como activos fijos en los informes financieros. Un Valuador Profesional de Inmuebles tambin posee experiencia especfica para realizar la valuacin de otras categoras de bienes, v.g., bienes muebles, negocios e intereses financieros. Ver tambin Valuador Externo, Valuador Independiente, Valuador Interno, Valuador Profesional de Activos, Valuador. Un concepto legal que comprende todos los intereses, derechos y beneficios relacionados con la tenencia absoluta de un bien. La propiedad consiste de derechos privados de posesin y tenencia, que confieren al dueo un inters especfico sobre la cosa apropiada. Para distinguir entre bienes races, una entidad fsica y su propiedad, un concepto legal, la propiedad sobre bienes races se denomina propiedad inmobiliaria o propiedad real. La propiedad de un inters sobre un bien diverso de los inmuebles se denomina como propiedad mueble. Ver tambin el Paquete de Derechos, Bienes Muebles, Propiedad Inmueble. Una empresa controladora en bienes races. i) Activos que se tienen para usos de manera continua en las actividades de una empresa incluyendo tierra y edificaciones, planta y maquinaria, depreciacin acumulada y otras categoras de activos adecuadamente identificados. ii) Activos corpreos que: a) se tienen por una empresa para uso en la produccin o suministro de bienes o servicios, para renta u otros o para fines administrativos; y b) se espera que se usen durante ms de un periodo. Los derechos asociados con la propiedad de bienes inmuebles. Estos incluyen el derecho de usar el inmueble, venderlo, arrendarlo, donarlo o cederlo, desarrollarlo, cultivarlo, extraer minerales de l, alterar su topografa, subdividirlo, fusionarlo, usarlo para tirar desechos o decidir no ejercer ninguno de estos derechos. En ocasiones se alude a la combinacin de los derechos de propiedad como el paquete de derechos. Los derechos de propiedad usualmente estn sujetos a restricciones pblicas y privadas tales como servidumbres, derechos de va, zonificacin, densidad de desarrollo especificada y otras restricciones que pueden pesar sobre el inmueble.

Introduccin/Obje tivos y Alcances de las NIV Introduccin/Obje tivos y Alcances de las NIV; 5,3.18

Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 2.3, 2.4

Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 3.5.2.1

Derechos de Propiedad

NO 1, 3.0

242

Valuador de Inmuebles Propiedad con potencial de comercializacin (Propiedad Especializada de Comercializacin) Edificio Pblico

Ver Valuador Profesional de Inmuebles Ver Propiedad Especializada para Comercializacin Inmuebles tales como hoteles, estaciones de gasolina, restoranes o similares que pueden valuarse a Valor de Mercado, reconociendo la inclusin de activos diversos solamente tierra y edificaciones. Estas propiedades comnmente se venden en el mercado como un paquete en operacin que podra hacer difcil o imposible la identificacin separada de los valores de tierra, edificios, muebles, activos incorpreos y el negocio en s. Un edificio que se utiliza para alguna funcin comunitaria o social y se tiene bajo propiedad pblica. Ejemplos incluyen juzgados, centros municipales, escuelas, crceles, bibliotecas, hospitales, clnica, y vivienda social o pblica. Inmueble de propiedad o arrendado por el gobierno o autoridad legtima y administrado por una agencia gubernamental o cuasi gubernamental, para proporcionar algn servicio o bien pblico esencial. Las propiedades del sector pblico comprenden diferentes tipos de activos, incluyendo inmuebles convencionales as como activos patrimoniales y de conservacin, infraestructura, plantas de servicios pblicos, activos recreativos, y edificios pblicos (v. g., instalaciones militares), cada una de las cuales constituye inmuebles, planta y equipo. Las propiedades del sector pblico tambin pueden clasificarse como activos operativos, nooperativos o excedentes. Ver tambin Activo Patrimonial y de Conservacin, Infraestructura, Activo No-Operativo, Activo Operativo, Edificio Pblico, Planta de Servicios Pblicos. Activo Recreativo. Una propiedad que a) produce un servicio o bien para consumo del pblico en general; y b) usualmente es un proveedor monoplico o casi monoplico sujeto a alguna forma de control gubernamental. Un importe de ingreso (prdida) y/o cambio en valor que se realiza o anticipa sobre una inversin, expresado como por ciento de esa inversin. Ver Valor Fiscal/Tasado Fsicamente la tierra y todas las cosas que de manera natural forman parte de ella as como aquellas cosas que el hombre ha ligado a la tierra. Ver tambin Tierra, Propiedad Real (Inmobiliaria)

Activo del Sector Pblico

Planta de Servicio Pblico

Tasa de Retorno Valor gravable Bien raz

NO 4, 3.20 NO 6, 3.36 Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 3.1 Tipos de Propiedades, 2.0 Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 3.2 Tipos de Propiedades, 2.1 Tipos de Propiedades, 2.1.1 NIC Marco Conceptual, 82, 243

Propiedad Real (Inmueble)

Un concepto legal que se refiere a todos los derechos, intereses y beneficios relacionados con la propiedad de bienes races. Un inters en bienes races normalmente se registra en un documento formal como un ttulo o un contrato de arrendamiento. Un trmino legal utilizado en algunos Estados para designar bienes races o propiedad inmobiliaria a diferencia de bienes muebles o personales. El proceso de incorporacin, en el balance general o en el estado de resultados, una partida que cumpla la definicin del elemento

Inmueble Reconocimiento

Monto recuperable Costo Recuperable Activo Recreativo

correspondiente, satisfaciendo adems los siguientes criterios: a) es probable que cualquier beneficio econmico futuro asociado con la partida llegue a, o salga de la empresa; y b) la partida tenga un costo o valor que pueda ser medido con fiabilidad. El reconocimiento involucra la descripcin de la partida con palabras y por medio de una cantidad monetaria , as como la inclusin de la partida en cuestin en los totales del balance general o del estado de resultados. Las partidas que satisfacen los criterios de reconocimiento deberan reconocerse en el balance general o en el estado de resultados. La falta de reconocimiento de estas partidas no se puede paliar mediante la descripcin de las polticas contables seguidas, ni tampoco a travs de notas u otro material explicativo. El mayor entre el precio neto de venta de un activo (valor neto realizable) y su valor en uso. Ver Transferencias de Gastos Un inmueble de propiedad pblica que a) se administra por o a nombre de autoridades del gobierno nacional, municipal o local; y b) provee un uso recreativo para el pblico en general. Los ejemplos incluyen parques; reas de juegos; cinturones verdes; andadores y veredas; piscinas; canchas y campos deportivos; y otros inmuebles equipados con instalaciones recreativas y atlticas. Este es el costo necesario para reestablecer, reparar o reconstruir la propiedad asegurada a una condicin sustancialmente la misma que, pero no mejor ni ms amplia que, en su condicin como nueva. Ver Contrato de Arrendamiento, Renta de Mercado, Arrendamiento Revolvente Ajustes ascendentes de la renta que se basan en algn cambio externo o indexacin, y que se especifican en una clusula del contrato de arrendamiento. (El trmino rent escalations, es de uso en Norteamrica; stepped rents, es de uso en la Comunidad Britnica. a) El costo de remplazar un activo con uno igualmente satisfactorio. b) Normalmente se deriva del costo actual de adquisicin de un activo similar, nuevo o usado, o de equivalente capacidad de produccin o potencial de servicio. El costo de reposicin presume el uso de materiales, tcnicas y diseo modernos. Ver tambin Costo de Reproducci, La fecha del informe de valuacin. Puede ser la misma o diferente de la fecha de valuacin. El costo actual de reproduccin de un artculo idntico. El costo actual de construccin una rplica de estructuras existentes, utilizando el mismo diseo y materiales de construccin similares. En el mercado de obras de arte, el costo de reproduccin es equivalente al costo de crear un facsmil del artculo original. Ver tambin Enfoque de Costo para Valuar Obras de Arte, Costo

83.

NIC 36.5; AIV 1, 6.4.4

Valor de Reintegracin Renta Escalar Rentas (Rentas Escalonadas)

NO 3, 3.5.5

Costo de Reemplazo (Nuevo)

Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 4.11, NO 4, 3.21; NO 6, 3.37 NO 4, 3.22; NO 6, 3-38 Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 4.11; NO 4, 3.23; NO 6, 3.39

Fecha del Informe Costo de Reproduccin (Nuevo)

244

Precio de Reserva Valor Residual

Acuerdos Restrictivos Monto Revaluado

Rendimiento de Reversin Derecho de Va, Servidumbre de Paso. Venta y Retro Arrendamiento

de Reposicin El ms bajo precio aceptable fijado por el vendedor. El importe neto que una entidad espera obtener por un activo al final de su vida til despus de deducir los costos esperados de desapropiacin. El valor remanente de un activo al final de un periodo de tiempo prescrito (en esta definicin, valor residual es similar a valor de rezaga). Ver Restricciones en el Ttulo i) El valor del inmueble, planta y equipo conforme se establece por avalo o valuacin normalmente llevada a cabo por valuadores profesionalmente calificados. ii) El valor razonable de un activo a la fecha de revaluacin menos cualquier depreciacin acumulada subsecuente y prdidas acumuladas debidas a deterioro subsecuente. Ver tambin tratamiento Alternativo. Ver Tasa de Capitalizacin Terminal El derecho o privilegio, adquirido por uso o contrato, para pasar por una porcin o franja de terreno propiedad de otro. La simultnea venta de un inmueble y arrendamiento de la propiedad al vendedor. El comprador se convierte en arrendador o dueo y el vendedor en arrendatario o inquilino. Dado que puede haber circunstancias o relaciones singulares entre las partes, las transacciones de venta y retroarrendamiento pueden o no involucrar trminos tpicos de mercado. Un enfoque comparativo para valuar que considera las ventas de propiedades similares o sustituibles y datos de mercado relacionados y establece una estimacin de valor mediante un proceso que involucran comparacin. En general, se compara una propiedad por valuar con ventas de propiedades similares que han sido efectuadas en el mercado abierto. Tambin pueden considerarse listas o ofertas. Un forma general de estimar una indicacin de valor para propiedades personales o el inters del dueo en una propiedad personal, usando uno o ms mtodos que comparan el bien a valuar con propiedades similares o con los intereses del dueo en propiedades similares. Este enfoque a la valuacin de propiedades personales depende del conocimiento del mercado y la experiencia que posea el Valuador as como de la informacin registrada sobre bienes comparables. Tambin llamado Mtodo de Comparacin de Ventas. El valor de un inmueble, excluyendo la tierra, como si como si se realizarn solamente los materiales que contiene, en lugar de considerar la continuacin de su uso sin reparaciones o adaptaciones especiales. Puede darse como el costo bruto o neto de eliminacin y, en este ltimo caso, puede igualarse al valor netos de realizacin. Es la vala esperada del activo al final de su vida til. El concepto de valor de rescate es que el activo se vala para disposicin del salvamento ms que para el propsito para el originalmente se proyect. Ver Derechos Arrendatario Principal

NIC 16,6; NIC 38,7; IPSAS 17,12

NIC 16,29

Tipos de Propiedad, 2.2.4.2 NO 2,3.1.12

Enfoque de Comparacin de Rentas

Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 9.3.2

Valor de Rescate, o Valor de Salvamento

NIV 2, 2.3.9

Derechos de Arrendatario

245

Intermedio Valor de Rezaga

Instrumentos Garantizados de Inversin

Potencial de Servicio

El valor que un activo susceptible de depreciacin tendr al final de su vida previsible, como se determin o podra haber sido determinada en la fecha en que fue adquirido o que fue proporcionada por la persona que hizo la entrega. Instrumentos que garantiza posiciones de deuda y capital que se compran y venden en un mercado privado o sector de mercado institucional y en un mercado del sector; los ejemplos incluyen fideicomisos de inversin inmobiliaria (REITs), obligaciones hipotecarias respaldadas con colateral (COMs) valores comerciales respaldado por hipoteca (CMBSs), compaas operadores de inmuebles (REOCs) y fondos separados o mezclados entre si. La capacidad de proveer bienes y servicios de conformidad con los objetivos de la entidad, sea que esos objetivos sean la generacin de flujos netos de efectivo o la provisin de bienes y servicios de un volumen, cantidad y calidad particulares a los beneficiarias o derecho-habientes. En el sector pblico, el concepto de potencial de servicio sustituye a los flujos de efectivo del mercado libre y la prueba de adecuada rentabilidad que se aplican en el sector privado. La prueba de potencial de servicio, que determina si un activo cumple los requisitos fijados para su capacidad productiva, generalmente la llevan a cabo los directores/administradores de la entidad. Los beneficios econmicos futuros contenidos en el activo en trminos de su potencial para contribuir, directa o indirectamente, al flujo de efectivo y equivalentes de efectivo de la entidad. El potencial de servicio se mide como el nivel de capacidad productiva que habra necesidad de remplazar si la entidad quedar privada del activo. En trminos cuantificables, el sostenimiento del potencial de servicio se expresa como vida til remanente o capacidad productiva remanente. El trmino service potential, es de uso en la Comunidad Britnica Antes de completar la adquisicin de una propiedad, un comprador prudente en el mercado, ejercita debido y necesario esmero haciendo las pesquisas usuales sobre la propiedad. Es normal que un Valuador haga suposiciones en cuanto a la resultado ms viable de ese proceso de debido esmero y que se apoye en informacin real sobre aquellas cuestiones que proporcione el cliente. Las suposiciones especiales, inusuales o extraordinarias pueden ser cualesquiera suposiciones relativas a cuestiones cubiertas en el proceso de debido esmero, o pueden tener relacin con tras cuestiones, tales como la identidad del comprador, el estado fsico de la propiedad, la presencia de contaminantes ambientales (v. g., contaminacin del agua en el suelo), o la habilidad de regenera la propiedad. Ver tambin Suposiciones Ver Propiedades Especializadas Ver Granjas Lecheras, Ranchos/Estaciones Ganaderas Propiedades inmuebles que rara vez, si acaso, se venden en el

Tipos de Propiedad, 5.1.4

NO 8, 3.7

Suposiciones Especiales, Inusuales o Extraordinarias

NIV 3, 3.6

Activos Especialmente Diseados Instalaciones Ganaderas Especializadas Propiedades

Conceptos y 246

Especializadas

Propiedades Agrcolas Especializadas, o para Propsito Especial

Propiedades para Propsito Especial Propiedades Especializadas para Comercializacin.

mercado abierto, excepto por va de la venta del negocio del cual son parte (llamado el negocio ocupante), debido a su singularidad originada por la naturaleza y diseo especializado de los edificios, su configuracin, tamao, localizacin u otros factores. Los ejemplos incluyen refineras, estaciones generadores, muelles, instalaciones manufactureras especializadas, instalaciones pblicas, iglesias, museos, e inmuebles localizados en ubicaciones geogrficas particulares por razones de operacin o negocio. Tambin se puede hacer referencia a esos inmuebles o activos como activos limitados o no de mercado. Comnmente se usa el mtodo de Costo de Reposicin Depreciado (CRD) en la valuacin para fines de informes financieros de inmuebles especializados, con la adecuada revelacin. Tambin se les llama propiedades para propsito especial o de uso especial Propiedades agrcolas que de manera tpica no producen una cosecha sino que se usan para el manejo, procesamiento o almacenamiento del producto de la cosecha. Estos inmuebles frecuentemente se asientan en una superficie de terreno relativamente pequea que est intensamente desarrollada con mejoras estructurales (elevadores de granos) y equipo (maquinaria para izar). Los inmuebles tambin pueden clasificarse de acuerdo a la naturaleza de lo que producen. Por ejemplo hay huertos, granjas avcolas, granjas que producen semillas certificadas o flores frescas, y establos para la cra o entrenamiento de caballos de carreras. Ver Propiedades Especializadas Inmuebles con potencial de comercializacin, tales como hoteles; estaciones de gasolina; restoranes; y similares, cuyo Valor de Mercado puede incluir otros activos a ms de la tierra y edificios. Estas propiedades comnmente se venden en el mercado como un paquete operativo que puede hacer difcil o imposible la identificacin por separado del valor de la tierra, edificio, propiedad personal, activos incorpreos, y el negocio en s. Tambin llamada propiedad con potencial de comercializacin. Los trminos, specialized trading property y property with trading potential, se usan enla Comunidad Britnica. Valor que refleja la prima que un dueo de tierra podra pagar por sobre el Valor de Mercado por un terreno adyacente. Ver tambin Valor Especial Ver Propiedades Especializadas. Un trmino que se relaciona con un elemento extraordinario de valor ms all de y sobre el Valor de Mercado. El valor especial puede surgir, por ejemplo, por la asociacin fsica, funcional o econmica de una inmueble con otro inmueble tal como uno adyacente. Es un incremento de valor que podra ser aplicable a un propietario o usuario en particular o posible usuario o propietario del inmueble, ms que al mercado en general; esto es, a un comprador con un inters especial. El valor especial podra asociarse con un valor de negocio en marcha. El Valuador

Principios Generales de Valuacin, 8.2; NIV 1, 3.5; NO 8,3.2

NIV 10, 3.8

Tipos de Propiedad, 4.3.2; AIV 1, 3.4

Valor para Comprador Especial Propiedades de Uso Especial Valor Especial

Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 9.4.2 NIV 2, 3.11

247

Especificaciones para la Encomienda de Valuacin

debe asegurarse que tales criterios se diferencian del Valor de Mercado, aclarando cualesquiera suposiciones hechas. El primer paso en Proceso de Valuacin, el cual establece el contexto y alcance/amplitud de la encomienda y resuelve cualquier ambigedad que involucre al tema o problema de valuacin. El trmino es similar al de instrucciones al Valuador que se usa en algunos Estados. Un Valuador se asegura que los anlisis, informacin y conclusiones presentados en el informe se ajustan a las especificaciones para la encomienda. Las especificaciones para la encomienda de valuacin incluyen los siete elementos siguientes: 1. Una identificacin de la propiedad inmueble, personal (planta y maquinaria); muebles, instalaciones y equipo (MI&E), empresa u otra sujeto a la valuacin y otras clases de propiedad incluidas en la valuacin adems de la categora principal; 2. Una identificacin de los derechos de propiedad (nico propietario, asociacin, o inters parcial) que han de valuarse; 3. El uso que se pretende dar a la valuacin y cualesquiera limitantes relacionadas con ello; y la identificacin de cualesquiera subcontratistas o agentes y su contribucin; 4. Una definicin de la base o tipo de valor que se busca; 5. La fecha para la cual se aplica la estimacin de valor y la fecha del informe que se espera; 6. Una identificacin del alcance/amplitud de la valuacin y del informe; y 7. Una identificacin de cualesquiera condiciones contingentes y de limitacin en que se basa la valuacin. Ver Renta Escalada Una posicin de arrendamiento creado cuando un arrendatario o inquilino en un arrendamiento anterior transfiere a un tercero, un subarrendatario, los derechos que el arrendatario o inquilino disfruta. Ver tambin Arrendamiento Principal o Arrendamiento Maestro, Derechos de Arrendamiento Principal. El egreso subsiguiente relacionado con una partida de propiedades, planta y equipo que ya ha sido reconocido y que debe agregarse al importe en libros del activo cuando sea probable que de los mismos se deriven beneficios econmicos futuros, adicionales a los originalmente evaluados siguiendo pautas normales de rendimiento para el activo existente. Cualquier otro gasto posterior debe ser reconocido como un gasto del periodo en que sea incurrido. Ver Enfoque de Costo La cantidad de intereses o derechos inmobiliarios disponibles para su venta o arrendamiento a varios precios en un mercado dado dentro de un periodo dado, suponiendo que los costos de mano de

NIV 3, 3.4

Rentas Escalonadas Subarrendamiento

Tipos de Propiedades, 2.2.3.1

Egreso Subsiguiente

NIC 16, 23

Enfoque de Suma Oferta (en el Mercado Inmobiliario)

Introduccin a las NIV 1, 2 y 3, 2.2

248

Activo Sobrante (Excedente) Sindicacin

Activos Corpreos, Activos Tangibles Valor gravable Obsolescencia Tcnica Revisin Tcnica

Inters del Inquilino Tasa de Capitalizacin Terminal, (Tasa de Reversin)

Bosques Maderables Txico

Instalaciones Artesanales o Instalaciones del Inquilino Entidad de Comercializacin Entidad de Comercializacin Potencial de Comercializacin

obra y produccin permanece constantes. Ver tambin Demanda, Mercado, Principio de Oferta y Demanda. Un activo que tiene en propiedad una empresa pero que se considera superfluo para las operaciones empresariales. El Valor de Mercado de un activo sobrante se determina por su uso mejor y ms productivo. Una entidad legal relacionada con la sociedad; frecuentemente organizada por u socio general con inversionistas como socios limitados, en donde los fondos se combinan para la adquisicin y desarrollo de proyectos inmobiliarios o emprendimientos de negocios. Activos con una presencia fsica. Los ejemplos incluyen tierra y edificios, planta, maquinaria, instalaciones y accesorios, herramientas y equipo y activos que el curso de la construccin y desarrollo. Ver Valor Tasado, Valor Fiscal. Un trmino usado por los Valuadores Profesionales de Propiedades, Planta y Equipo para Obsolescencia Funcional. Una revisin de valuacin llevada a cabo por un Valuador para formar una opinin en cuanto a si los anlisis, opiniones, y conclusiones en el informe sujeto a revisin son apropiadas, razonables y sostenibles. Vase Inters del Arrendamiento La tasa de capitalizacin usada para convertir el ingreso a una indicacin del valor anticipado de la propiedad al final del periodo de tenencia o el valor de reventa de la propiedad. En Estados Unidos de Amrica, la tasa de capitalizacin terminal tambin se conocer como una tasa de capitalizacin residual o una tasa de capitalizacin de salida. En la Comunidad Britnica, se conoce como tasa de reversinVer Silvicultura/Bosques Maderables El condicin de un material, sea gas, lquido o slido, que en su forma, cantidad y ubicacin a la fecha de la valuacin tiene la capacidad de causar dao a formas de vida. La toxicidad se refiere al grado o amplitud de tal capacidad. Instalaciones o accesorios no inmobiliarios ligados al inmueble por el inquilino y usados para llevar a cabo su oficio o negocio. Ver tambin Mejoras al bien Arrendado, Mejoras del Arrendatario, Bienes Muebles. Ver Inmueble con Potencial de Comercializacin. Ver Propiedad Especializada de Comercializacin Ganacias futuras que habrn de derivarse de la venta de bienes y productos, v. g., combustible, alimentos y bebidas, o la provisin de instalaciones especializadas para alojamiento, estacionamiento, juego, o entretenimiento. El potencial de comercializacin se asocia con la categora de las propiedades (estaciones de gasolina, restoranes, hoteles, casino, cinematgrafos, y teatros), el Valor de Mercado de los cuales incluye no solamente la tierra, edificios y propiedad sino tambin incorpreos, tales como prestigio, favor del cliente y el negocio en s. Ver Derechos Equitativos o de Equidad Tambin llamado Arrendamiento Porcentual; un arrendamiento

Tipos de Propiedad, 5..1.2.1

NO 11, 3.3

NO 7, 3.3

Tipos de Propiedad, 3.2.2; NO 5, 3.19

Fideicomiso Arrendamiento

NO 2, 3.1.8.2 249

Revolvente

Renta Revolvente

Vida til

Unidad(es) de Comparacin

Utilidad

provisional en el que algunos de o todos los importes de renta a pagar se basan en un porcentaje de los ingresos derivados de esa unidad por el arrendatario. Es comn que tales arreglos incluya un mnimo garantizado o una renta base, cuyo monto no depende de las operaciones del arrendatario, as como una renta porcentual o de participacin en las ingresos de operacin por sobre un monto sealado. Tambin llamada Renta en Participacin; cualquier forma de arreglo de pago por arrendamiento en el cual el arrendador recibe una forma de renta que se basa en los ingresos del arrendatario. Una renta porcentual es un ejemplo de una renta en participacin. Cualquier de a) el periodo a lo largo del cual se espera habr de usarse por una entidad un activo susceptible de depreciacin; o b) el nmero de unidades de produccin o similares que se espera podrn obtenerse de un activo por la entidad. De manera tpica un factor producido por dos componentes, que refleja diferencias precisas entre inmuebles y facilita el anlisis, v.gr., precio por metro o pie cuadrado, o la relacin del precio de venta de un inmueble a su ingreso neto (Multiplicador de Ingreso Neto/Compra de un Ao). Un trmino relativo o de comparacin ms que una condicin absoluta, que se refiere al grado en que un bien o servicio es til. La utilidad de la tierra agrcola se mide por su capacidad de produccin. Si la tierra tiene potencial para desarrollo, su productividad se mide por cuan bien soportar un uso residencial, comercial, industrial o mixto. La utilidad ptima para algunos inmuebles se logra si se operan sobre una base individual. Otros inmuebles tienen mayor utilidad si se opera como parte de un grupo de inmuebles o se tienen y administran dentro de un conjunto o portafolio de inmuebles. La utilidad generalmente se mide con una perspectiva de largo plazo, de modo ordinario a lo largo de la vida til de un inmueble o grupo de inmuebles. Cuando una propiedad pueda no tener un grado de utilidad fcilmente discernible a la fecha de valuacin, se requiere la completa revelacin de la definicin de valor, datos de apoyo y la extensin de la suposiciones especiales o condicionantes de limitacin. En inmuebles esto se refiere al derecho de posesin de tierra o inmueble construido con respecto de la cual no hay ocupante actual. El trmino, vacant posesion, se usa en la Comunidad Britnica El proceso de estimar valor. En general, una forma de estimar valor que emplea uno o ms mtodos especficos de valuacin. Dependiendo de la naturaleza y propsito de la propiedad pueden aplicarse tres enfoques. Estos son los enfoques de comparacin de ventas, de costo, y de capitalizacin del ingreso. Su aplicacin permitir al Valuador determinar Valor de Mercado u otro valor diferente al Valor de Mercado.

NO 2, 3.1.9.3

NIC 16,6; NIC 17,3; NIC 36,5;IPSAS 17,12 NO 1, 3.0

Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 7.2, 7.3, 7.6, 7.7

Posesin Vacante

Valuacin Enfoque de Valuacin

Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 9.1; NO 4, 3.25; NO 5, 3.20; NO 6, 3.40

250

Encomienda de Valuacin Instrucciones al Valuador Certificado de Valuacin Fecha de Valuacin Mtodo de Valuacin Procedimiento de Valuacin Razn o Relacin de Valuacin Informe de Valuacin (de Avalo)

Ver Enfoque con Base en los Activos, Mtodo de Ventas Comparables, Enfoque de Costo, Enfoque de Ingreso (Capitalizacin), Enfoque de Mercado, Principio de Sustitucin, Enfoque de Comparacin de Ventas. Ver Definicin de la Encomienda de Valuacin Ver Especificaciones para la Encomienda de Valuacin Un documento en el que un Valuador certifica el monto de la valuacin La fecha para la cual se aplica la opinin de valor del Valuador. Tambin conocida como Fecha Efectiva y/o A la Fecha de. Dentro de los enfoques de valuacin, una forma especfica de estimar un valor. El acto, manera y tcnica de llevar a cabo los pasos de un mtodo de valuacin. Un factor en el cual un valor o precio sirva como el numerador y los datos financieros, de operacin o fsicos como denominador. Ver tambin Factor de Capitalizacin, Multiplicador de Ingreso. Un documento que registra las instrucciones para la encomienda de valuacin, la base y propsito de la valuacin, y los resultados de los anlisis que llevaron a la opinin de valor. Un Informe de Valuacin puede tambin explicar los procesos analticos desarrollados al llevar a cabo la valuacin, y presentar informacin significativa usada en los anlisis. Los informes de Valuacin pueden ser orales o escritos. El tipo, contenido, y extensin de un informe vara de acuerdo con el usuario para el que se realiza, los requisitos legales, el tipo de propiedad, y la naturaleza y complejidad de la encomienda. Los trminos, certificado de valuacin e informe de valuacin, en ocasiones se usan indistintamente. Como se emplea en algunos Estados (RU), el trmino certificado de valuacin, designa un documento en el cual el Valuador certifica el monto de valuacin de la propiedad. Usualmente, el certificado de valuacin es una carta breve, an cuando tambin puede tener la forma de un informe detallado. Incluye la fecha de valuacin; propsito de la encomienda; fecha de la certificacin; suposiciones en las que se basa la valuacin; y el nombre, direccin y competencia del Valuador. La certificacin de valor como se usa en otros Estados (EUA) es una declaracin en la cual el Valuador afirma que los hechos presentados son correctos, los anlisis quedan limitados nicamente por las suposiciones reportadas, el honorario del Valuador no depende en aspecto alguno del informe, y el Valuador ha desarrollado la valuacin cumpliendo con las normas ticas y profesionales. Ver tambin Contenido Mnimo de un Informe de Valuacin Una encomienda de valuacin que cubre una gama de tipos y propsitos. La principal caracterstica que todas las revisiones de valuacin tienen en comn es que un Valuador ejercita juicio imparcial al considerar el trabajo de otro Valuador. Una revisin de valuacin puede soportar la misma conclusin de valor en la valuacin bajo revisin o podra resultar en desacuerdo con esa conclusin de valor. Las revisiones de valuacin proporcionan una

NO 4, 3.25; NO 5, 3.21; NO 6, 3.41 NO 4, 3.27; NO 5, 3.22; NO 6, 3.42 NO 4, 3.28; NO 6, 3.43

Revisin de Valuacin

NO 11, 3.1

251

verificacin de credibilidad sobre la valuacin as como una verificacin sobre la fuerza del trabajo del Valuador que la desarroll, con respecto al conocimientos, experiencia e independencia del Valuador. En algunos Estados la revisin de valuacin tambin puede ser una actualizacin hecha por un a de la misma empresa de valuacin que realiz la valuacin original. Las organizaciones de valuacin alrededor del mundo distinguen entre varios tipos de revisiones, v. g., revisiones administrativa (de cumplimiento), revisiones tcnicas, revisiones de escritorio, revisiones de campo, revisiones para asegurar que la valuacin ha sido realizada de conformidad con las normas profesionales (en donde se aceptan las bases de valuacin usadas en la valuacin que est siendo revisada), revisiones que recopila informacin general del mercado para soportar o rechazar una conclusin de valuacin, y revisiones que examinan datos especficos en la valuacin bajo revisin con datos comparables de un grupo de muestra. Normas de Valuacin Valor Las Normas Internacionales de Valuacin (IVS), salvo que estipulacin en contrario. El precio en el que ms probablemente concluiran compradores y vendedores de un bien o servicio que est disponible para su adquisicin. El valor establece el precio hipottico o terico en el que es ms probable que compradores y vendedores concluyan por el bien o servicio. El valor no es un hecho, sino una estimacin del precio que ms probablemente se pagara por un bien o servicio en un tiempo dado de acuerdo con una definicin particular de valor. Ver tambin Costo, Precio. i) Es el valor conforme lo reconoce el mercado al cual tericamente se efecta el intercambio del activo. La definicin del IVSC de Valor de Mercado para fines apropiados de informacin financiera se basa en el principio de valor de cambio. ii) El valor, en trminos de efectivo, de una propiedad que se trueca por otro activo o activos. El efectivo es el patrn o de medida de mediante el cual se evala el valor comparativo de cada uno de los activos. i) El valor presenta del flujo de efectivo estimado que se espera habr de surgir del uso continuo de un activo y de su desapropiacin al trmino de su vida til. Debe notase que la definicin anterior, que se aplica en la informacin financiera, considera el valor de un activo al final de su vida til. Este significado difiere de la forma en que el trmino se usa comnmente en la prctica de la valuacin. ii) El valor que una propiedad especfica tiene para un uso especfico para un usuario especfico y por tanto est relacionado con no-mercado. Este tipo de valor se enfoca en el valor que la propiedad especfica contribuye a la empresa de la cual forma parte, sin considerar el uso mejor y ms productivo de la propiedad o el importe monetario que pudiera obtenerse a 252

Conceptos y Principios Generales de Valuacin, 4.5; Introduccin a las NIV 1,2 y 3, 3.3 NIV 2, 6.1, 6.2

Valor de Cambio

Valor en Uso

NIC 36,5;AIV 1, A6.3.4.1; NO 8, 3.10

Valuador

Activo No Renovable Capital de Trabajo Vala Informe Escrito

Aos a Partir de la Compra

su venta. Aquel que posee la competencia, habilidad y experiencia necesaria para realizar una valuacin. En algunos Estados, se requiere licencia antes de que uno pueda actuar como Valuador. Ver tambin Valuador Profesional de Inmuebles. Un activo cuyo valor en trminos reales generalmente perder valor (se depreciar) con el paso del tiempo. Los ejemplos incluyen arrendamientos y derechos de extraccin El monto por el cual el activo circulante excede al pasivo circulante. Ver Valor de Inversin El resultado de una valuacin comunicado al cliente por escrito, el cual incluye comunicacin electrnica. Los informes escritos pueden ser documentos narrativos detallados que contienen todo el material pertinente examinado y los anlisis desarrollos para llegar a la conclusin de valor, o documentos narrativos abreviados, incluyendo actualizaciones peridicas de valor, formas usadas por agencias de gobierno y de otro tipo, o cartas a los clientesVer tambin Informe Oral. Ver Valor Presente de $1 Por Periodo. Multiplicador del Ingreso.

Cdigo de Conducta, 3.3

NO 6, 3.44 NIV 3, 3.3

253