PARA LA OBTENCIN DEL VALOR DE PERMUTA, DE LIQUIDACIN O DE REMATE

TAMBIN LLAMADO VALOR DE REALIZACIN O VALOR MNIMO DE SUBASTA a. Introduccin Este es un Supuesto PROPIO del proponente, no lo he tomado de sensibilizada por m, en mis dictmenes, pero que despus de perfilando hasta llegar a la ecuacin que aqu expongo. ninguna bibliografa y debo decir que solamente ha sido

CLCULO DEL FACTOR LUFER

ms de una dcada y media de estarlo utilizando, la he ido En consecuencia, les comparto la manera en que YO hago este tipo de correcciones (no obedece a otra cosa que al sentido comn y a la realidad local sumada mi prctica por estos 20 correcta, pero si me admite una mayor tranquilidad en mi partes (ni Cliente, ni Entidad Prestamista) y es ms equitativo

aos) y que no pretendo que sea la ideal o la matemticamente conciencia pues no creo estar perjudicando a ninguna de las que cualquier porcentaje fijo de castigo o del conocido Ms o para la concrecin de muchos negocios.

menos que nunca deja tranquilo a nadie e incluso es obstculo Cuando les digo, que les comparto, no quiere decir que ustedes modificarlo o cambiarlo de acuerdo a su voluntad

deban hacerlo IGUAL a como yo lo hago, pues pueden conocimiento, pues debo ser sincero y decirles que este Factor

y
Pgina

Corrector no lo he sensibilizado mas all de mis propios

peritajes. (A m y a mis clientes les ha funcionado, pero les sugiero que ustedes lo hagan con prudencia y juicio) Mucho sabr agradecer a los colegas Matemticos, o

Economistas, o cualquier tasador curioso como Yo, que se dedique a evaluar y sensibilizar esta frmula propuesta. Hacer Clic AQU para ir a Link de Archivo b. Planteamiento Se trata de aplicarle un correctivo al Valor Comercial de un universal aceptacin. Bien, obtenido mediante metodologa valuatoria adecuada y de

Este correctivo se obtendr mediante una frmula propuesta con la que se genera el Factor Es decir: En algunas oportunidades, entidades financieras o prestatarias Permuta, para Liquidacin, o para Remate
LUFER

o Factor de correccin para

(hipotecaria o prendaria) para respaldar un prstamo, y en consecuencia, estas entidades nos solicitan a los tasadores la

de dinero, reciben el ofrecimiento de una Garanta Real,

(como en las casas de empeo ocurre con un televisor, o un equipo de msica, etc.).

valoracin de bienes que cumplirn la funcin de PRENDA

Existe en estos servicios de avalos, una asesora adicional que podemos prestar a nuestros clientes (satisfaccin al cliente que genera honorarios aadidos) y es la de informar a ellos, por bien tasado. cuanto sera apropiado avalar o garantizar o permutar (recibir) el

Pgina

Esta situacin es ms cotidiana de lo que se piensa, y la ilustracin a nuestros clientes de un valor adecuado y ajustado a la realidad del momento para facilitar la negociacin de un Bien, ventajismos de cualquiera de las partes y se

es por dems un beneficio para las partes, pues impide los exclusivamente a sus verdaderos negocios, vender carros o vender apartamentos y no a recibir barato un carro para ganar ms o quizs por esa razn dejar de venderlo. Ejemplos:

sien

Recepcin de un apartamento de menor valor en una negociacin de otro apartamento en un proyecto nuevo o de un vendedor que tenga un bien de mayor valor mayor valor, o nuevo

Recepcin de un vehculo como parte de pago de otro de Pues Bien, cuando esto me ocurre (tengo entre mis clientes una CASA de EMPEO con muchas sucursales a nivel Nacional), hago el avalo de la Prenda (Mueble o Inmueble) como lo dictan las normas universales de tasacin y una vez obtenido el VALOR un adecuado VALOR DE LIQUIDACIN O DE REMATE, COMERCIAL procedo a efectuarle una correccin, para encontrar de realizacin rpida o de subasta del bien, pues para la entidad

es decir un valor

financiera su negocio no es el de hacerse vendedor de bienes

por otros bienes o que maneja una casa de empeo, su objetivo recibe como prenda cuando se le siniestra un prstamo, o al

sino la intermediacin financiera y para el que acepta permutas

comercial es el de convertir en efectivo rpidamente el bien que

Pgina

desea es convertir los vehculos o apartamentos que recibe en

vendedor de apartamentos o de un proyecto inmobiliario, lo que

permuta

apalancamiento financiero c. Factor

en

efectivo

rpidamente,

para

pagar

menos

al que me refiero obedece a la frmula financiera siguiente:

El Factor de reduccin por Liquidacin o Remate o de Permuta

Donde: FLUFER i n Co Cd

Factor de Reduccin Tasa Activa efectiva mensual (promedio de los 6 Bancos con mayor colocacin del pas) Tiempo estimado para cierre de venta (economa normal de 1 a 6 meses, pero pudiera ser mayor) Coeficiente de Oferta Coeficiente de Demanda d. Componente Financiero
1

1 = (1 (0 )) (1 + )

El primer componente de la frmula (1+) que se emplea, corresponde a una operacin financiera Finanzas), y coincide con el componente de la frmula de Valor Actual o Valor Presente, que permite encontrar un capital en tiempo presente cuando es conocido su Valor Futuro. e. Componente de Mercado El segundo componente de la Frmula (1 (0 )), representa los gastos de ejecucin y venta en los que se incurrira por capital de Hoy un capital futuro (Ingeniera Econmica o que Descuenta a

concepto del proceso de liquidacin, remate o subasta, si se quisiera liquidar el bien de inmediato, por ser producto de una permuta.

llegase a siniestrar el prstamo (crdito), o simplemente, si se

Pgina

Este componente se determina de acuerdo al estatus para ese encuentra el bien valorado o el tipo de garanta real ofrecida en prenda o en hipoteca. (Oferta y Demanda).

momento econmico del segmento de mercado en el que se

En resumen, el Valor comercial del bien entregado en prenda, adems de ser actualizado a valor presente (componente (segundo componente) dependiendo del tipo de garanta real financiero), debe ajustarse por la condicin del mercado

(muy apetecida, o muy ofertada, etc.) y el balance (o desbalance) del mercado para ese bien, es decir cul es la condicin de la mercado especfico al cual pertenece. f. Consideracin Final Prenda) obtenido en el peritaje de avalo, est reflejado para un El Valor Comercial del Bien (Inmueble, Maquinaria, Equipo o Oferta y la Demanda para un bien similar y en el segmento de

el avalo (de acuerdo a su experiencia y conocimiento del mercado). Para corregir ese valor y sugerir un Valor de Liquidacin o de Remate, se deben obtener los datos siguientes: 1. Tasa activa efectiva mensual: Esta tasa es la que en promedio cobraran los bancos por una colocacin normal de emprstito a cualquiera de sus clientes. Es decir, corresponde a la Tasa que seguramente en promedio le consultan las pginas web del Banco de la Repblica o El cobrara un Banco al Prestamista. Para su clculo se Banco Central de la nacin y se promedian las tasas activas

en un periodo que corresponde estimar el experto que efecta

tiempo prudencial de comercializacin, con un cierre de venta

Pgina

reales (no subsidiadas) de los 6 Bancos con mayores colocaciones del pas. 2. El nmero n de meses (o perodos) Este dato se obtiene de una suma de perodos a. El primer perodo se obtiene de la consulta directa al Prestamista, pues l es quien determina momento se hace exigible la ejecucin de la garanta

en qu

y le dir si al mes, a los dos meses o a los 7 das tiempo es cero).

(Cuando se trata de Permutas normalmente este b. La segunda corresponde al tiempo en que el experto prev que pudiera liquidarse o rematarse el bien en el mercado, (conservadora). de una manera prudencial y normal

3. Estimacin del componente de mercado se presenta una

tasador que efecta la correccin y a su vez mitigue la subjetividad que pudiera generar en el Factor aplicacin de este segundo componente
LUFER

propuesta que permita controlar y limitar el capricho del

la

a. Sustentado en la experiencia personal y la juiciosa

observacin y simulacin de distintos escenarios por

ms de 23 aos el proponente de este factor ha construido la Tabla 1 Obtencin del Componente del
Mercado

ms adelante.

para su uso particular, y que se presenta

b. Vale acotar de que la Tabla 1 se comparte con la

Pgina

salvedad de que debe ser calibrada o modificada y

analizada

emprica:
Condicin de Oferta Excesiva Considerable Alta Regular Balanceada Moderada Baja Escasa Exigua

sus valoraciones, pues no tiene fuente cientfica sino

Tabla 1 Obtencin del Componente del Mercado

antes de aplicarla, por cada uno de los usuarios en

detalladamente

mediante

simulaciones

Coef. Oferta Co 0.600 0.550 0.500 0.450 0.400 0.350 0.300 0.225 0.150

Condicin de Demanda Exigua Escasa Baja Moderada Balanceada Regular Alta Considerable Excesiva

Coef. Demanda Cd 0.600 0.550 0.500 0.450 0.400 0.350 0.300 0.225 0.150

Pgina

EJEMPLO DE APLICACIN DEL FACTOR

acerca a una entidad que le puede prestar

LUFER

El dueo de un Equipo para la industria de la construccin, se el dinero

rpidamente, pero sta le pide algo en garanta (Casa de empeo).

Una vez establecida la propuesta de negocio entre el Gerente de la Casa de Empeo y el solicitante del prstamo este es el resumen de su preacuerdo: El Gerente de la Casa de empeo, le dice cuanto es la Tasa debe entregarle algn bien como Garanta Prendaria.

de Usura que le puede cobrar por el emprstito, pero que

El Dueo del equipo, le responde que est de acuerdo con la tasa de usura que le propone y que necesita que le presten $ 125.000.000 COP, para lo cual, l puede darle en tiene en su planta.

garanta, una Bomba Estacionaria para Concreto Fluido que

El Gerente de la Casa de Empeo, nos llama y nos hace el

encargo del avalo, sin ningn tipo de explicaciones o cometarios de cuanto quiere el Dueo de la Bomba en Prstamo, Bomba Estacionaria. y nos pide que le demos un Valor de Liquidacin para esa EL PERITAJE DE TASACIN Como resultado del Peritaje que realizamos, de la Bomba Estacionaria de Concreto Fluido con dos motores Disel como nuestro INFORME, y en el cual se aprecia el valor arrojado.

Pgina

se observa en la ficha tcnica siguiente (Hoja de Resumen) de

Se sabe que el dueo de la misma, desea obtener un dinero de urgencia para hacer una negociacin muy favorable y que se espera obtener con esta garanta ni es de nuestra incumbencia. La Valoracin se realiza en Diciembre del 2006 presenta en muy pocas ocasiones pero no sabemos cunto

Pgina

Adems se recaud la siguiente informacin del mercado y del valor de liquidacin. Observaciones: equipo que pudiera ser importante al momento de obtener su

De estas observaciones concluimos que el estatus de la Oferta de estos equipos es Escasa y que la Demanda es Alta, adems la tasa promedio encontrada, fue de 1.675% efectiva mensual Adems en nuestro anlisis logramos determinar que un equipo de esa naturaleza pudiera encontrar un comprador en un tiempo que normalmente transcurren de manera previa, antes de mximo de 3 meses, a los cuales hay que sumarle otros 3 meses considerar que el cliente no va poder honrar el pago y el equipo se debe liquidar para que la Casa de empeo no pierda dinero en esta operacin.

Pues Bien, en nuestra asesora al dueo de la casa de empeo hacemos los siguientes clculos en el rango de 3 a 6 meses:

Pgina

10

1 = (1 (0.225 0.3)) (1 + 0.01675)6 (6 ) = .

De cuyos resultados podremos decirle confiablemente al Gerente de la Casa de Empeo lo siguiente: 1. La mquina Cubre una garanta mxima de $ 113.945.000, y si se le hace un seguimiento juicioso y se le incorpora una clusula de que al primer mes en que incumpla los permitir al gerente tomar las siguientes decisiones: puede prestar $ 119.767.000

pagos o a los 60 das el equipo ser rematado, lo que a. A la primera cuota vencida se remata el equipo y le b. A la segunda cuota incumplida se remata el equipo y le puede prestar $ 117.795.000 puede prestar $ 115.854.000 c. A la Tercera cuota Vencida se remata el equipo y le

Pgina

11

Hay que recordar que en las casas de empeo las cuotas o considerar en la asesora.

intereses se pagan por mes anticipado, lo cual hay que Debo repetir que esta ecuacin financiera es una herramienta observan su conformacin es muy sencilla, ya que trae a Valor avalando una garanta prendaria.

que YO he utilizado exitosamente en mis dictmenes y si Presente (descuenta) el valor al que se supone que se est En economas con altas incidencias inflacionarias es bueno efectuar algunos correctivos adicionales, lo que yo hara al menos llevando el valor obtenido del dictamen pericial a un

Valor Futuro, usando aunque sea de manera precaria como mnimo el IPC y luego ese valor lo descontara a la tasa de la formula.

Tambin por analoga se puede usar este Factor de reduccin para encontrar un potencial Valor de Liquidacin de un Bien Inmueble o de otros bienes. Slo que hay que en primera apropiado al del mercado.

instancia sensibilizar la ecuacin para que surta el efecto ms

Pgina

12