CUPRINS

Cuvnt nainte.
Lista abrevierilor
Capitolul I. Patrimoniul.
Seciunea I. Noiunea i elementele patrimoniului
1. Consideraii generale
2. Noiunea juridic de patrimoniu..
3. Elementele patrimoniului
Seciunea a IIa. Caracterele juridice ale patrimoniului..
1. !atrimoniul este o uni"ersalitate juridic
2. #rice persoan are un patrimoniu..
3. !atrimoniul este unic.
$. %i"i&i'ilitatea patrimoniului
(. !atrimoniul este inaliena'il.
Seciunea a IIIa. )unciile patrimoniului..
1. *ajul general al creditorilor c+irogra,ari.
2. Su'rogaia real
3. -ransmisiunea uni"ersal i transmisiunea cu titlu uni"ersal.
Capitolul II. Drepturile patrimoniale.
Seciunea I. Noiunea i clasi,icarea drepturilor patrimoniale
1. %repturile reale i drepturile de crean
2. Comparaie .ntre drepturile reale i drepturile de crean..
3. Categorii juridice intermediare..
$. Clasi,icarea drepturilor reale.
Seciunea a IIa. /unurile..
1. Noiunea de 'un .n 0ec+iul Cod ci"il.
2. Noiunea de 'un .n Noul Cod ci"il..
3. Clasi,icarea 'unurilor potri"it Noului Cod ci"il.
Capitolul III. Posesia.
Seciunea I. 1eglementarea2 Noiunea i Elementele posesiei..
1. 1eglementarea i de,inirea posesiei .n 0ec+iul Cod ci"il
2. 1eglementarea i de,inirea posesiei .n Noul Cod ci"il
3. Elementele posesiei
$. %etenia precar..
(. Inter"ertirea precaritii
1

Seciunea a IIa. %o'3ndirea2 do"ada i .ncetarea posesiei..
1. %o'3ndirea posesiei..
2. %o"ada posesiei
3. 4ncetarea posesiei.
Seciunea a IIIa. Calitile i "iciile posesiei.
1. Calitile posesiei.
2. 0iciile posesiei
Seciune a I0a. E,ectele posesiei.
1. !re&umia de proprietate.
2. %o'3ndirea ,ructelor ca e,ect al posesiei de 'uncredin
3. 5ciunile posesorii.
$. 6uarea unor msuri pentru conser"area 'unului posedat..
Capitolul IV. Dreptul de proprietate privat
Seciunea I. 1eglementarea2 de,inirea2 o'iectul i titularii
dreptului de proprietate pri"at.
1. 1eglementarea dreptului de proprietate pri"at.
2. %e,inirea dreptului de proprietate pri"at..
3. #'iectul dreptului de proprietate pri"at.
$. -itularii dreptului de proprietate pri"at..
Seciunea a IIa. Coninutul dreptului de proprietate pri"at..
1. 7us possidendi..
2. 7us utendi
3. 7us a'utendi
Seciunea a IIIa. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
pri"at..
1. Caracterul a'solut.
2. Caracterul e8clusi"
3. Caracterul perpetuu..
Capitolul V. Limitele e!er"itrii dreptului de proprietate privat..
Seciunea I. 6imite materiale .n e8ercitarea dreptului de proprietate
pri"at.
1. Consideraii generale..
2. 6imitele materiale .n e8ercitarea dreptului de proprietate pri"at
asupra terenurilor..
Seciunea a IIa. 6imite juridice .n e8ercitarea dreptului de
2
proprietate pri"at
1. 6imite legale .n e8ercitarea dreptului de proprietate
pri"at
2. 6imite con"enionale .n e8ercitarea dreptului de proprietate
pri"at
3. 6imite judiciare .n e8ercitarea dreptului de proprietate
pri"at
Capitolul VI. Re#imul $uridi" al bunurilor imobile proprietate
privat.
Seciunea I. 1egimul juridic al terenurilor proprietate pri"at
1. 1eglementare
2. %o'3ndirea dreptului de proprietate pri"at asupra terenurilor
de ctre cetenii strini i apatri&i.
3. Circulaia juridic a terenurilor..
Seciunea a IIa. 1egimul juridic al construciilor proprietate
pri"at.
1. 1eglementare.
2. %o'3ndirea dreptului de proprietate pri"at asupra construciilor prin
edi,icare
3. %o'3ndirea dreptului de proprietate pri"at asupra construciilor
i altor spaii potri"it 6egii nr.91:1;;< i 6egii nr.=(:1;;2
$. %o'3ndirea dreptului de proprietate pri"at2 asupra imo'ilelor cu
destinaia de locuin2 potri"it 6egii nr.112:1;;( .
(. %o'3ndirea dreptului de proprietate pri"at asupra imo'ilelor potri"it
6egii nr.1<:2<<1
9. 1econstituirea dreptului de proprietate pri"at asupra unor construcii2
potri"it 6egii nr.1:2<<<.
>. Circulaia juridic a construciilor
Capitolul VII. Limitri temporare sau de%initive ale dreptului de
proprietate privat prin re"&i'i(ie) e!propriere *i "on%is"are..
Seciunea I. 1ec+i&iia
1. 1eglementare.
2. /unurile rec+i&iiona'ile
3. E"idena 'unurilor rec+i&iiona'ile.
$. !rocedura e,ecturii rec+i&iiei de 'unuri.
(. %repturile proprietarilor 'unurilor rec+i&iionate.
Seciunea a IIa. E8proprierea.
1. 1eglementare
3
2. Natura juridic i de,inirea e8proprierii..
3. !rincipiile e8proprierii..
$. /unurile supuse e8proprierii..
(. !rocedura e8proprierii
9. E,ectele e8proprierii.
>. 5plicarea .n timp a pre"ederilor legale pri"ind e8proprierea.
Seciunea a IIIa. Con,iscarea..
1. 1eglementare
2. Con,iscarea e8tins.
Capitolul VIII. Dreptul de proprietate publi"
Seciunea I. Noiunea o'iectul i coninutul dreptului de proprietate
pu'lic
1. Consideraii generale..
2. Noiune
3. #'iectul proprietii pu'lice.
$. Su'iectele proprietii pu'lice.
(. ?oduri de do'3ndire a proprietii pu'lice
9. Stingerea dreptului de proprietate pu'lic.
>. Coninutul dreptului de proprietate pu'lic
=. 6imitele e8ercitrii dreptului de proprietate pu'lic..
;. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate pu'lic
Seciunea a IIa. %repturile reale corespun&toare proprietii
pu'lice.
1. %reptul de administrare
2. %reptul de concesiune.
3.%reptul de ,olosin gratuit asupra 'unurilor proprietate
pu'lic
Capitolul I+. De'membrmintele dreptului de proprietate privat.
Seciunea I. Consideraii preliminare..
1. Noiune
2. Enumerare
3. E"aluarea de&mem'rmintelor
Seciunea a IIa. %reptul de super,icie
1. 1eglementare i de,inire
2. Caracterele juridice ale dreptului de super,icie.
3. %o'3ndirea dreptului de super,icie..
$. 4ntinderea i e8ercitarea dreptului de super,icie..
(. 4ncetarea dreptului de super,icie..
$
9. E,ectele .ncetrii dreptului de super,icie..
Seciunea a IIIa. %reptul de u&u,ruct..
1. Noiune
2. Caracterele juridice ale dreptului de u&u,ruct.
3. #'iectul dreptului de u&u,ruct..
$. %o'3ndirea dreptului de u&u,ruct..
(. %repturile i o'ligaiile u&u,ructuarului.
9. %ispo&iii speciale pri"ind drepturile i o'ligaiile u&u,ructuarului .n
unele ca&uri speciale
>. %repturile i o'ligaiile nudului proprietar
=. Stingerea u&u,ructului
;. C"asiu&u,ructul.
Seciunea a I0a. %reptul de u& i a'itaie
1. Consideraii generale
2. %reptul de u&.
3. %reptul de a'itaie
$. %reptul a'itaie al soului supra"ieuitor
Seciunea a 0a. %reptul de ser"itute.
1. Noiune.
2. Caracterele juridice ale dreptului de ser"itute.
3. Clasi,icarea ser"ituilor..
$. Constituirea dreptului de ser"itute..
(. E8ercitarea dreptului de ser"itute..
9. Stingerea dreptului de ser"itute..
Seciunea a 0Ia. )iducia
1. 1eglementare i de,inire
2. Natura juridic a ,iduciei
3. !rile contractului de ,iducie..
$. Coninutul contractului de ,iducie..
(. #'ligaiile ,iduciarului.
9. 1spunderea ,iduciarului.
>. 4nlocuirea ,iduciarului..
=. %enunarea2 modi,icarea i re"ocarea contractului de ,iducie.
;. 4ncetarea contractului de ,iducie..
1<. E,ectele .ncetrii contractului de ,iducie
Seciunea a 0II. 5dministrarea 'unului altuia.
1. 1eglementare.
2. Calitatea de administrator al 'unului altuia.
(
3. 5dministrarea simpl
$. 5dministrarea deplin
(. 1egimul juridic al administrrii .n general.
9. #'ligaiile administratorului
>. 5dministrarea colecti" i delegarea..
=. 1eparti&area pro,iturilor i a pierderilor..
;. 4ncetarea administrrii.
Capitolul +. ,odalit(ile $uridi"e ale dreptului de proprietate
privat..
Seciunea I. Consideraii preliminare i clasi,icare..
1. Consideraii generale..
2. !roprietatea re&olu'il
3. !roprietatea anula'il..
$. !roprietatea comun.
Seciunea a IIa. !roprietatea comun pe cotepri.
1. Noiune
2. Caracteri&are..
3. %i,erena dintre coproprietate i indi"i&iune..
Seciunea a IIIa. Coproprietatea comun pe cotepri o'inuit sau
temporar.
1. Consideraii generale.
2. -rsturile coproprietii o'inuite.
3. E8ercitarea atri'utului ,olosinei .n ca&ul coproprietii..
$. 5ctele de administrare a coproprietii.
(. E8ercitarea dreptului de a culege ,ructele
9.E8ercitarea dreptului de dispo&iie .n ca&ul coproprietii
>. #'ligaiile coproprietarilor.
Seciunea a I0a. 4ncetarea coproprietii comune pe cotepri prin
partaj
1. Consideraii generale
2. !artajul..
3. E,ectele partajului..
$. #'ligaia de garanie .ntre coproprietari
(. %es,iinarea partajului
Seciunea a 0a. Coproprietatea ,orat..
1. Noiune
2. Ca&urile de coproprietate ,orat..
3. E8ercitarea coproprietii ,orate
9
Seciunea a 0Ia. Coproprietatea ,orat asupra prilor comune din
cldirile cu mai multe etaje sau apartamente.
1. Noiunea prilor comune.
2. Sta'ilirea cotelorpri.
3. 5tri'uirea .n ,olosin e8clusi" a prilor comune..
$. 5ctele juridice pri"ind cotele pri.
(. %repturile i o'ligaiile coproprietarilor..
9. 4ncetarea destinaiei ,olosinei comune..
Seciunea a 0IIa. Coproprietatea asupra despriturilor comune
1. !re&umia de coproprietate i semnele de necomunitate..
2. #'ligaia de construire a despriturilor comune
3. C+eltuielile de .ntreinere i reparare a despriturilor comune..
$. %repturile i o'ligaiile coproprietarilor .n legtur cu construciile i
instalaiile a,late .n legtur cu &idul comun.
(. 4nlarea &idului comun
9. %o'3ndirea coproprietii asupra despriturilor
Seciunea a 0IIIa. !roprietatea periodic
1. Consideraii generale..
2. Noiunea de proprietate periodic
3. Naterea proprietii periodice..
$. 1egimul juridic al actelor .nc+eiate de coproprietari..
(. %repturile i o'ligaiile coproprietarilor..
9. 4ncetarea proprietii periodice..
Seciunea a I@a. !roprietatea comun .n de"lmie..
1. Noiune.
2. %reptul de proprietate comun .n de"lmie a soilor..
3. E8ercitarea dreptului de proprietate comun .n de"lmie
$. 4ncetarea proprietii comune .n de"lmie
Capitolul +I. ,oduri de dobndire a drepturilor reale.
Seciunea I. Consideraii generale i clasi,icare
1. Consideraii generale..
2. Clasi,icare.
Seciunea a IIa. 5ccesiunea
1. Noiune
2. Clasi,icare
3. 5ccesiunea imo'iliar natural..
$. 5ccesiunea imo'iliar arti,icial..
>
(. 5ccesiunea mo'iliar
Seciunea a IIIa. A&ucapiunea.
1. Noiune
2. %omeniul de aplicare
3. !osesia ,undament al u&ucapiunii.
$. Clasi,icarea u&ucapiunii.
(. A&ucapiunea imo'iliar e8trata'ular.
9. A&ucapiunea imo'iliar ta'ular..
>. 1eglementri comune u&ucapiunii imo'iliare..
=. A&ucapiunea mo'iliar.
Seciunea a I0a. 1eglementarea u&ucapiunii .n 0ec+iul Cod ci"il..
1. 1eglementare
2. %omeniul de aplicare
3. A&ucapiunea de 3< de ani..
$. A&ucapiunea de la 1< la 2< de ani.
(. 4nceputul i s,3ritul termenului u&ucapiunii
9. 4ntreruperea prescripiei ac+i&iti"e.
>. Suspendarea prescripiei ac+i&iti"e.
=. 7onciunea posesiilor..
;. E,ectele u&ucapiunii.
Seciunea a 0a. E,ectele posesiei de 'uncredin cu pri"ire la 'unurile
mo'ile..
1. Consideraii generale.
2. !re&umia de titlu de proprietate.
3. #po&a'ilitatea ,a de teri..
$. %o'3ndirea dreptului de proprietate mo'iliar prin posesia de 'un
credin..
(. E,ectul ac+i&iti" al posesiei de 'uncredin2 potri"it 0ec+iului Cod
ci"il.
Seciunea a 0Ia. #cupaiunea.
1. Noiune..
2. /unurile pierdute.
3. %o'3ndirea dreptului de proprietate prin ocupaiune asupra
te&aurului..
Seciunea a 0IIa. 5lte moduri de do'3ndire a dreptului de proprietate
pri"at
1. -radiiunea.
2. Botr3rea judectoreasc
=
Capitolul +II. -prarea dreptului de proprietate *i a drepturilor
reale prin"ipale.
Seciunea I. !re&entare general.
1. !reci&ri preala'ile..
2. Clasi,icarea mijloacelor juridice ci"ile de aprare a dreptului de
proprietate i a altor drepturi reale
Seciunea a IIa. 5ciunea .n re"endicare..
1. Noiune
2. Caracterele juridice ale aciunii .n re"endicare
3. E8ercitarea aciunii .n re"endicare.
$. 5ciunea .n re"endicare imo'iliar.
(. 5ciunea .n re"endicare mo'iliar.
9. E,ectele aciunii .n re"endicare.
Seciunea a IIIa. 5ciunea negatorie2 con,esorie i .n grniuire..
1. 5ciunea negatorie
2. 5ciunea con,esorie..
3. 5ciunea .n grniuire
Seciunea a I0a. 5prarea dreptului de proprietate pu'lic i a drepturilor
reale .ntemeiate pe dreptul de proprietate pu'lic
1. 5ciunea .n re"endicare .ntemeiat pe dreptul de proprietate
pu'lic.
2. Caracterele juridice ale aciunii .n re"endicare .ntemeiat pe dreptul de
proprietate pu'lic..
3. !ro'a dreptului de proprietate pu'lic .n cadrul aciunii .n
re"endicare
$. 5prarea drepturilor reale principale .ntemeiate pe dreptul de
proprietate pu'lic..
Capitolul +III. Publi"itatea imobiliar.
Seciunea I. Consideraii generale pri"ind pu'licitatea imo'iliar.
1. Noiune..
2. )unciile pu'licitii imo'iliare..
3. Istoricul sistemelor de pu'licitate imo'iliar
Seciunea a IIa. Sistemul de pu'licitate imo'iliar reglementat de Codul
ci"il i 6egea nr.>:1;;9.
1. Consideraii preliminare..
2. 1egimul general al cadastrului.
;
3. Cartea ,unciar
$. !rincipiile crii ,unciare..
(. 4nscrierile .n cartea ,unciar.
9. !rocedura de .nscriere .n cartea ,unciar.
Seciunea a IIIa. 5ciunile de carte ,unciar
1. Consideraii generale.
2. 5ciunea .n prestaie ta'ular..
3. 5ciunea .n justi,icare ta'ular..
$. 5ciunea .n recti,icare ta'ular
(. 1spunderea pentru inerea de,ectuoas a crii ,unciare.

DR.P/ CIVIL. DR.P/URIL. R.-L. PRINCIP-L..
1<
C-PI/0LUL I.
P-/RI,0NIUL
Se"(iunea I
No(iunea *i elementele patrimoniului.
12. Considera(ii #enerale. Noiunea de patrimoniu2 des ,olosit2
desemnea&2 .n accepiunea curent2 a"erea sau a"uia unei persoane. Ea are o
origine latin patrimonium2 care pro"ine din puterea e,ului de ,amilie2 pater
familias, a crui autoritate unic i nelimitat asupra ,amiliei Cpater familias
appellatur qui in domo dominium habet se re,er i la 'unuri i persoane C et in
res et in personas deducitur2 .ntro perioad .n care proprietatea pri"at a
trium,at.
5"3nd .n "edere di"ersitatea legislati" care e"oc noiunea de
patrimoniu2 acest termen2 .ntro accepiune mai larg2 desemnea& ,ie un
patrimoniu cultural naional ce conine 'unuri culturale ale unei naiuni2 ,ie un
patrimoniu ling"istic2 'iologic cu ,auna i ,lora unei ri2 geogra,ic sau un
patrimoniu comun al umanitii2 etc. Aneori2 o grupare de 'unuri care au aceeai
natur sau acelai regim juridic este desemnat prin termeni sinonimi noiunii de
patrimoniu2 precum ,ond2 domeniu i care e"oc un ansam'lu2 o totalitate de
'unuri.
%incolo de aceste accepiuni generale ale noiunii de patrimoniu ,olosite
.n mod curent2 .n dreptul ci"il noiunea de patrimoniu ne interesea& din punct
de "edere juridic.
Noiunea juridic de patrimoniu are ca punct de plecare teoria personalist
a patrimoniului care pune .n e"iden legtura dintre unitatea patrimoniului i
persoana titularului suD patrimoniul, fiind o emanaie a personalitii i
expresia forei juridice cu care o persoan este investit ca atare, rezult c
numai persoanele fizice i morale pot avea un patrimoniu; c orice persoan
are cu necesitate un patrimoniu, chiar dac ea nu posed n prezent nici un bun,
c o persoan nu poate avea dect un sin!ur patrimoniu, n sensul propriu al
cuvntului"
Alterior2 a aprut .n doctrin teoria patrimoniului de a,ectaiune sau a
patrimoniului scop2 .n care ideea de a,ectaiune este de,initorie pentru
patrimoniu i care nu mai leag unitatea patrimoniului de persoana titularului
su2 ci de scopul cruia .i este a,ectat patrimoniul. !e msur ce su'iectele
colecti"e de drept au ,ost recunoscute2 at3t .n dreptul pu'lic2 dar mai ales .n
dreptul pri"at2 natura juridic a patrimoniului a rmas .n continuare legat de
persoan2 ca titular a patrimoniului2 de unde i unitatea sa2 dar i de ideea de
a,ectaiune a acestuia2 aceasta de"enind .ns temeiul recunoaterii di"i&i'ilitii
patrimoniului .n mai multe mase de 'unuri cu regimuri juridice distincte2 dar
11
numai .n ca&urile pre"&ute de lege pentru a .mpiedica depersonali&area
patrimoniului.

13. No(iunea $uridi" de patrimoniu. 4n de,inirea noiunii de
patrimoniu2 doctrina are ca punct de plecare raportul juridic ci"il pri"it .n
elementele sale constituti"eD pri2 coninut2 o'iect. Pr(ile sau su'iectele de
drept ci"il sunt persoanele ,i&ice i persoanele juridice2 ca titulare de drepturi i
o'ligaii ci"ile2 potri"it art. 2( C. ci". Con(inutul raportului juridic ci"il este dat
de totalitatea drepturilor su'iecti"e ci"ile i a o'ligaiilor ci"ile pe care le au
prile raportului juridic ci"il. 0bie"tul raportului juridic ci"il const .n
conduita prilor2 adic .n aciunile sau inaciunile la care sunt .ndrituite prile
sau de care sunt inute s le respecte.
%repturile su'iecti"e ci"ile i o'ligaiile corelati"e2 care alctuiesc
coninutul raportului juridic ci"il2 pot ,iD patrimoniale) adic au un coninut
economic i personal nepatrimoniale2 care nu au un asemenea coninut. 4n
acest conte8t2 numai drepturile su'iecti"e ci"ile i o'ligaiile ci"ile cu "aloare
economic2 adic cele patrimoniale2 au rele"an pentru de,inirea noiunii de
patrimoniu. Ele pot ,i cercetate i separat2 unul c3te unul2 ca aparin3nd unui
su'iect de drept2 dar i ca un ansam'lu2 ca o .nsumare2 o uni"ersalitate juridic
i prin aceasta din urm se ajunge la noiunea juridic de patrimoniu.
4n literatura juridic de specialitate2 noiunea juridic de patrimoniu a
primit mai multe de,iniii2 patrimoniul ,iind considerat ca Ctotalitatea
drepturilor i obli!aiilor cu valoare economic ce aparin unui subiect de
drept"
5li autori au a,irmat c Cpatrimoniul nfieaz universalitatea
raporturilor de drept, care au acelai subiect activ i pasiv, n msura n care
aceste raporturi sunt evaluabile n bani prin efectul lor final, distincte fiind de
bunurile la care se refer sau ca Cansamblul drepturilor i obli!aiilor unei
persoane care au sau reprezint o valoare pecuniar sau economic, adic se
pot evalua n bani"
Anii autori2 re,erinduse i la 'unurile care pot e8ista .n componena unui
patrimoniu2 lau de,init ca Ctotalitatea drepturilor i obli!aiilor avnd valoare
economic, a bunurilor la care se refer aceste drepturi, aparinnd unei
persoane ale crei nevoi sau sarcini este destinat s le satisfac" ?enionarea
'unurilor .n de,iniia patrimoniului a ,ost criticat .n literatura juridic de
specialitate art3nduse c2 .n concepia Codului ci"il2 drepturile patrimoniale
sunt considerate 'unuri2 iar re,erirea la un drept cuprinde i o re,erire implicit
la 'unul asupra cruia acesta poart.
%eci2 .n legtur cu de,iniia patrimoniului2 tre'uie su'liniat c .n
componena sa intr drepturile i o'ligaiile cu un coninut economic2 dar nu i
'unurile care ,ormea& o'iectul acestora.
12
Anii autori2 .n legtur cu noiunea de patrimoniu2 au artat c .n acesta ar
intra numai drepturile i o'ligaiile cu coninut economic2 ca 'unuri incorporale2
aduc3nduse .n acest sens dou argumente considerate ,undamentale.
Sa a,irmat2 .n acest sens2 c patrimoniul este o noiune juridic2 deci o
realitate intelectual i prin urmare2 el poate ,i ,ormat tot din elemente
intelectuale2 adic din drepturi i o'ligaii patrimoniale2 respecti" 'unuri
incorporale2 iar nu din 'unuri materiale corporale.
4n al doilea r3nd2 sa argumentat din punct de "edere practic c dac .n
patrimoniu ar ,i incluse drepturile patrimoniale i 'unurile care ,ormea&
o'iectul acestora2 sar ajunge la o dedu'lare a "alorii economice2 ceea ce ar
denatura raportul dintre acti"ul i pasi"ul patrimonial.
a. No(iunea $uridi" de patrimoniu n le#isla(ia "ivil. %e la .nceput2
tre'uie preci&at c nu e8ist o de,iniie legal a noiunii de patrimoniu .n
legislaia ci"il2 noiunea de patrimoniu ,iind utili&at ,r a ,i de,init at3t de
0ec+iul i Noul Cod ci"il2 c3t i de legislaia special.
4n acest sens2 re,eriri la noiunea juridic de patrimoniu se regsesc .n
unele legi speciale care reglementea& .n,iinarea di"erselor persoane juridice i
pentru care patrimoniul este unul din elementele de 'a& constituti"eD
#rdonana *u"ernului nr. 29:2<<< cu pri"ire la asociaii i ,undaii2 .n
care2 potri"it art.9 al.2 lit. ,2 actul constituti" al unei societi tre'uie s cuprind2
su' sanciunea nulitii a'solute2 meniuni re,eritoare la patrimoniul su iniialE
art.1( i art.19 lit. , 2 care se re,er la patrimoniul ,undaiilorE
6egea nr.31:1;;< pri"ind societile comerciale2 care .n art.21< al.3
"or'ete de ree"aluarea patrimoniului societilor comercialeE art.2$<
reglementea& .mprirea .ntregului patrimoniu al unei societi care .i
.ncetea& e8istena prin di"i&areE
6egea nr.21(:2<<1 pri"ind administraia pu'lic local2 care pre"ede .n
art.11;D Cconstituie patrimoniu al unitilor administrativ#teritoriale bunurile
mobile i imobile care aparin domeniului public al unitii administrativ#
teritoriale, domeniului privat al acesteia, precum i drepturile i obli!aiile cu
caracter patrimonial"
b. No(iunea $uridi" de patrimoniu n Ve"&iul Cod "ivil. 0ec+iul Cod
ci"il2 .n art. 1>1= C. ci".2 care consacr gajul general al creditorilor c+irogra,ari2
se apropie de de,inirea patrimoniului2 deoarece conine unele elemente
de,initorii ale patrimoniului atunci c3nd ,ace re,erire la .ndatoririle2 'unurile
mo'ile i imo'ile2 pre&ente i "iitoare Coricine este obli!at personal este inut
de a ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile i imobile,
prezente i viitoare"
%e asemenea2 .n art. >=1 C. ci".2 este utili&at noiunea de patrimoniu
atunci c3nd se re,er la Cseparaia patrimoniului defunctului de acela al
13
eredelui sau .n art. >=$ C. ci". Ccreditorii eredelui nu pot cere separaia
patrimoniilor n contra creditorilor succesiunii"
4n legtur cu separaia de patrimonii atunci c3nd se reglementea&
conser"area pri"ilegiului real imo'iliar .n ca&ul succesiunilor se ,ace re,erire la
patrimoniu .n art. 1>$3 C. ci". Ccreditorii i le!atarii, care cer separaia
patrimoniului defunctului, conserv privile!iul lor asupra imobilelor
succesiunii n faa creditorilor erezilor sau reprezentanilor defunctului prin
inscripia acestui privile!iu, n termen de $ luni de la data deschiderii
succesiunii"
". No(iunea $uridi" de patrimoniu n Noul Cod "ivil. %ei conine o
reglementare consacrat patrimoniului2 .n art. 3133 din Cartea I. C%espre
persoaneF2 Noul Cod ci"il nu conine o de,iniie direct a noiunii de
patrimoniu. 5st,el2 .n art. 232$ al.1 C. ci".2 care are o reglementare similar cu
art. 1>1= din "ec+iul Cod ci"il2 se de,inete2 .n mod indirect patrimoniul prin
enumerarea unor elemente de,initorii ale acestuia Ccel care este obli!at personal
rspunde cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare"
%e asemenea2 actualul Cod ci"il cuprinde o serie de dispo&iii care e"oc
noiunea de patrimoniu i care ,ac o aplicaie particular a acestei noiuniD
art. 1=> C. ci". care enumer patrimoniul propriu2 printre elementele
constituti"e ale persoanei juridiceD C orice persoan juridic trebuie s aib o
or!anizare de sine stttoare i un patrimoniu propriu, afectat realizrii unui
scop licit i moral, n acord cu interesul !eneralFE
art. >;2 al. 1 C. ci". care reglementea& calitatea de administrator al
patrimoniului altei persoaneD persoana care este mputernicit, prin le!at sau
convenie, cu administrarea unuia sau mai multor bunuri, a unei mase
patrimoniale sau a unui patrimoniu care nu i aparine are calitatea de
administrator al bunului altuiaD
art. ;(3 C. ci". care de,inete motenireaD Cmotenirea este transmiterea
patrimoniului unei persoane fizice decedate ctre una sau mai multe persoane
n fiin;
art. ;=9 C. ci".2 care de,inete legatulD Cle!atul este dispoziia
testamentar prin care testatorul stipuleaz ca, la decesul su, unul sau mai
muli le!atari s dobndeasc ntre!ul su patrimoniu, o fraciune din acesta
sau anumite bunuri determinate;
art. ;;( al. 1 C. ci". care reglementea& e,ectele su'stituiei ,idei
comisar cu pri"ire la 'unuri2 atunci c3nd o li'eralitate poate ,i gre"at de o
sarcin i Cproduce efecte numai cu privire la bunurile care au constituit
obiectul liberalitii i care la data decesului instituitului pot fi identificate i se
afl n patrimoniul su;
art. 1<<$ C. ci". care instituie independena patrimonial a instituitului
care nu este inut s dea socoteal dispuntorului ori motenitorilor acestuiaE
1$
art. 1<3( C. ci". cu pri"ire la coninutul testamentuluiD testamentul
conine dispoziii referitoare la patrimoniul succesoral sau la bunurile ce fac
parte din acesta, precum i la desemnarea direct sau indirect a le!ataruluiFE
art.1<>; C. ci". cu pri"ire la dreptul de administrare al e8ecutorului
testamentarD C executorul testamentar are dreptul s administreze, pe o perioad
de cel mult & ani de la data deschiderii motenirii, chiar dac testatorul nu i#a
conferit n mod expres acest drept;
art. art.111$ al.2 C. ci". cu pri"ire la e,ectele acceptrii moteniriiD
Cmotenitorii le!ali i le!atarii universali sau cu titlu universal rspund pentru
datoriile i sarcinile motenirii numai cu bunurile din patrimoniul succesoral,
proporional cu cota fiecruia2 iar2 potri"it alin.$2 C n cazul nstrinrii
bunurilor motenirii dup deschiderea acesteia, bunurile intrate n patrimoniul
succesoral prin efectul subro!aiei pot fi afectate stin!erii datoriilor i
sarcinilor motenirii;
4 art. 111( C. ci". cu pri"ire la .ntocmirea in"entarului asupra 'unurilor
din patrimoniul succesoral2 de ctre notar2 la cererea succesi'ililor2 creditorilor
motenirii sau a oricrei persoane interesateD Csuccesibilii, creditorii motenirii
i orice persoan interesat pot cere notarului competent s dispun efectuarea
unui inventar al bunurilor din patrimoniul succesoral, toate cheltuielile care se
vor face n acest scop fiind n sarcina motenirii"
%ac succesibilii sau persoanele care dein bunuri din patrimoniul
succesoral se opun, efectuarea inventarului este dispus de ctre instana
judectoreasc de la locul deschiderii motenirii"
4 art. 111; al. 1 C. ci". care reglementea& acceptarea ,oratD
Csuccesibilul care, cu rea credin, a sustras ori a ascuns bunuri din
patrimoniul succesoral sau a ascuns o donaie supus raportului ori reduciunii
este considerat c a acceptat motenirea, chiar dac anterior renunase la ea;
art. 112( C. ci". care de,inete se&inaD pe ln! stpnirea de fapt
exercitat asupra patrimoniului succesoral, sezina le confer motenitorilor
sezinari i dreptul de a administra acest patrimoniu i de a exercita drepturile
i aciunile defunctului;
art. 113< i 1131 C. ci". atunci c3nd reglementea& petiia de ereditate
,ace trimitere la patrimoniul succesoralE
art. 1132 C. ci". care de,inete certi,icatul de motenitor i care ,ace2 de
asemenea2 trimitere la patrimoniul succesoral.
-oate aceste dispo&iii din 0ec+iul Cod ci"il i Noul Cod ci"il2 la care am
,cut trimitere2 demonstrea& importana patrimoniului .n dreptul ci"il.
1 5. .lementele patrimoniului. !ornind de la de,iniia reinut i dat
noiunii de patrimoniu2 re&ult c acesta cuprinde dou elementeD acti"ul
patrimonial i pasi"ul patrimonial.
1(
a. -"tivul patrimonial. 5cti"ul patrimonial repre&int totalitatea
drepturilor su'iecti"e cu "aloare economic care pot ,i e"alua'ile .n 'ani. 4n
acest sens2 putem "or'i de drepturile reale i cele de crean2 ,iind deci e8cluse
din noiunea de patrimoniu drepturile personal nepatrimoniale2 cum ar ,i cele
reglementate de art.><>3 C. ci".2 precum2 dreptul la li'era e8primare2 dreptul la
"iaa pri"at2 dreptul la demnitate2 dreptul la propria imagine2 dreptul la nume2
etc.
4n legtur cu drepturile personale nepatrimoniale sa e8primat opinia c2
dei ele sunt e8cluse din patrimoniul unei persoane2 ele pot ,ace parte din
patrimoniu atunci c3nd2 prin .nclcarea lor2 se cau&ea& un prejudiciu ca urmare
a "tmrii acestor drepturi i se d natere dreptului de a pretinde o reparaie
pecuniar.
5ceast opinie a ,ost criticat .n literatura de specialitate2 art3nduse c
dreptul la o despgu'ire pecuniar este un drept distinct de dreptul personal
nepatrimonial. 5cest drept la despgu'ire2 ca drept de crean .mpotri"a
autorului ,aptei ilicite2 .n cuantumul sta'ilit de pri sau de instan2 ,ace parte
din patrimoniul persoanei "tmate2 ,iind e"alua'il .n 'ani. 4nclcarea dreptului
personal nepatrimonial care nu ,ace parte din patrimoniul persoanei2 constituie
situaia premis pentru naterea dreptului patrimonial la o reparaie pecuniar
pentru prejudiciul creat persoanei "tmate .n cadrul rspunderii ci"ile
delictuale2 drept care prin natura sa patrimonial "a ,i inclus .n patrimoniul
persoanei "tmate.
5tunci c3nd prin .nclcarea unor drepturi personale nepatrimoniale se
impune repararea daunelor morale prin elemente nepatrimoniale2 acestea nu "or
intra .n coninutul patrimoniului persoanei "tmate.
%in patrimoniul persoanei nu ,ac parte drepturile i .ndatoririle pu'lice
sau politice2 cele pri"ate2 cele generate de raporturile de ,amilie2 aciunile de
stare ci"il. Nu "or ,i .n a,ara patrimoniului drepturile asupra unor 'unuri
insesi&a'ile sau cele ataate e8clusi" persoanei Gdreptul de a re"oca o donaie
pentru ingratitudineH.
5cti"ul patrimonial2 din punct de "edere economic2 poate ,i .mprit .n
capital i "enituri.
2. Capitalul. Capitalul2 ca e8presie "aloric a unor 'unuri din patrimoniul
unei persoane2 poate ,i producti" sau neproducti". Capitalul producti" este cel
productor de "enituri2 cum ar ,iD un imo'il .nc+iriat ce produce c+irii2 o sum
de 'ani .mprumutat ce produce do'3nd2 capitalul social la o societate
comercial ce produce di"idende. Capitalul neproducti" poate ,i o 'i'liotec cu
cri2 un imo'il ne.nc+iriat2 etc.
Natura capitalului poate ,i sc+im'at de titular2 acesta put3nd de"eni din
producti" neproducti" sau in"ers.
19
3. Veniturile. 5cestea repre&int ,oloase periodice reali&ate de o anumit
persoan i care ,ac s intre .n patrimoniul acesteia "alori aprecia'ile .n 'ani.
Ele au o origine di"ers i se pot concreti&a .n sume de 'ani pro"enite din
e8ploatarea unui 'un producti"D c+iriile .ncasate prin .nc+irierea unui imo'il2
do'3nda la sumele .mprumutate2 salariul. 0eniturile pot consta i din 'unuri .n
natur2 precum produsele o'inute din arendarea unui teren.
5. Valori mar#inale patrimoniale. 1ecent .n literatura juridic a ,ost
semnalat e8istena unor "alori denumite valori mar!inale patrimoniale2 care
,r a ,i incluse .n patrimoniu sunt str3ns legate de personalitatea titularului i nu
pot ,i .nstrinate2 dar care tind s se patrimonializeze. 4n acest sens2 este
capacitatea de munc a unei persoane2 .n msura .n care o acti"itate pro,esional
constituie pentru ea at3t o surs se "enituri c3t i un capital. 4n s,era acestor
acti"iti pro,esionale intr pro,esiile li'erale i clientela lorD clientela
a"ocatului2 notarului2 medicului2 ar+itectului. 4n sprijinul teoriei c ,ora de
munc este un element al patrimoniului sa in"ocat regimul matrimonial2 c3nd .n
comunitatea de 'unuri tre'uie inclus i ,ora de munc a unui so sau2 .n ca&ul
incapacitii de munc2 indemni&aia destinat s repare aceast incapacitate.
5ceast teorie a ,ost respins argument3nduse c ,ora de munc nu este un
'un2 ci o surs de "aloare2 ea repre&ent3nd un potenial uman care se consum i
se regenerea& .n persoan.
b. Pasivul patrimonial. !asi"ul patrimonial cuprinde datoriile2
o'ligaiile2 sarcinile e"alua'ile .n 'ani2 pe care le are o persoan. 5cestea const
.nD
o'ligaia de a da2 adic de a transmite sau constitui un drept realE
o'ligaia de a ,ace2 adic de a e8ecuta o prestaie po&iti"E
o'ligaia de a nu ,ace2 adic de a nu ,ace ce"a2 ceea ce .n lipsa acestei
o'ligaii ai ,i putut s ,aci.
S.C6IUN.- - II4-
Cara"terele $uridi"e ale patrimoniului.
1 2. Patrimoniul este o universalitate $uridi" 7universitas iuris). 5a
cum am "&ut din de,iniia juridic a patrimoniului2 acesta cuprinde drepturile i
o'ligaiile cu coninut economic pri"ite .n totalitatea lor2 ce aparin unui su'iect
de drept. !atrimoniul este o uni"ersalitate juridic2 constituie un tot unitar2 o
uni"ersalitate de drepturi i o'ligaii cu "aloare economic2 cu o e8isten de
sine stttoare2 distinct2 de drepturile i o'ligaiile indi"iduale2 dei el e8ist .n
i prin elementele sale componente. Indi,erent de sc+im'rile i modi,icrile
care se produc .n pri"ina drepturilor i o'ligaiilor ce alctuiesc coninutul su2
patrimoniul .i pstrea& identitatea juridic. 4n acest sens2 el a ,ost comparat cu
1>
un recipient .n care tot timpul se adaug sau se ia ce"a sau cu Cun adevrat cont
curent al subiectului de drept, n care sunt trecute toate drepturile i toate
obli!aiile acelui subiect i al crui coninut este supus unei continue micri,
prin apariia de noi drepturi i obli!aii, prin stin!erea sau modificarea
continu a celor vechi. !ri"it ca uni"ersalitate juridic2 patrimoniul cuprinde
at3t drepturi i o'ligaii pre&ente2 dar i "iitoare2 potri"it art.232$ al.1 C. ci". i
care scot .n e"iden permanena i continuitatea patrimoniului ca realitate
juridic pe durata e8istenei titularului su. !atrimoniul2 ca uni"ersalitate de
drept2 are o latur pasi" i una acti"2 e8ist3nd o str3ns corelaie .ntre ele2 iar
.n cadrul uni"ersalitii acti"ul cuprinde pasi"ul.
4 Universalitatea de %apt 7universitas facti). Ani"ersalitatea de ,apt este
un ansam'lu de 'unuri2 o grupare de elemente2 o colecie de o'iecte a cror
reuniune se .ntemeia& pe o simpl legtur de ,apt2 potri"it "oinei titularului de
patrimoniu2 dar care nu are o e8isten independent i nici un pasi" propriu.
4nstrinarea 'unurilor .n cadrul uni"ersalitii de ,apt duce la dispariia acesteia.
# 'i'liotec sau o colecie de ta'louri ,ormea& o uni"ersalitate de ,apt2 iar
.nstrinarea unor 'unuri din aceast uni"ersalitate duce la diminuarea .ntregului
p3n la dispariie.
Ani"ersalitile de ,apt sunt deci mase de 'unuri care primesc o anumit
destinaie prin "oina titularului2 aa cum sunt crile dintro 'i'liotec2 coleciile
de orice ,el2 turmele de animale domestice. -ot o uni"ersalitate de ,apt a ,ost
considerat i ,ondul de comer.
4n Codul ci"il2 uni"ersalitatea de ,apt este reglementat .n art. ($1 C. ci".2
care pre"ede c o uni"ersalitate de ,apt este constituit dintrun ansam'lu de
'unuri care aparin aceleiai persoane i au o destinaie comun sta'ilit prin
"oina acesteia sau prin lege. /unurile care alctuiesc uni"ersalitatea de ,apt pot2
.mpreun sau separat2 s ,ac o'iectul unor acte sau raporturi juridice distincte.
5st,el2 potri"it art. 23(> C. ci".2 .n coro'orare cu art. 239= C. ci".2
uni"ersalitatea de 'unuri mo'ile sau imo'ile2 pre&ente ori "iitoare2 corporale sau
incorporale2 a,ectate acti"itii unei .ntreprinderi pot ,ace o'iectul unei ipoteci
con"enionale.
1 3. 0ri"e persoan are un patrimoniu. !otri"it art. 2( C. ci".2
su'iectele de drept ci"il sunt persoane ,i&ice i juridice2 ca titulare de drepturi i
o'ligaii ci"ile. Calitatea de su'iect de drept ci"il este legat de e8istena unui
patrimoniu2 iar participarea la .nc+eierea de raporturi juridice "a duce la
do'3ndirea de drepturi i asumarea de o'ligaii care compun patrimoniul. #rice
persoan ,i&ic sau juridic are un patrimoniu2 acesta ,iind inerent persoanei2
aceast trstur ,iind denumit i realitatea patrimoniului i re&ult din art. 31
al.1 C. ci". C'rice persoan fizic sau juridic este titular a unui patrimoniu
care include toate drepturile i datoriile ce pot fi evaluate n bani i aparin
acestuia"
1=
#rice persoan2 indi,erent de statutul social2 are un patrimoniu2 iar
e8istena acestuia nu depinde de cantitatea de drepturi i o'ligaii pecuniare ori
de raportul dintre acti"ul i pasi"ul patrimonial. Nu e8ist patrimoniu ,r
titular2 patrimoniul ,iind un atri'ut al personalitii. !atrimoniul este o "ocaie2 o
potenialitate2 acesta e8ist .ntotdeauna Cchiar i atunci cnd o persoan nu are
nicio avere actual; ea are totui un patrimoniu, deoarece este suficient s
existe drepturi eventuale, neexercitate, adic numai posibilitatea de a exercita
drepturi pentru a constitui un patrimoniu"
5"3nd .n "edere c2 potri"it art. 39 C. ci".2 Cdrepturile copilului sunt
recunoscute de la concepiune, ns numai dac el se nate viu, se poate spune
c patrimoniul apare .nainte de naterea persoanei.
4n acest ca&2 .n pri"ina coninutului capacitii de ,olosin anticipate2
acesta este mai restr3ns i se re,er doar la drepturile ci"ile ale copilului2 nu i la
o'ligaii2 ,iind o msur de ,a"oare pentru copilul conceput2 el primind o
uni"ersalitate care are numai latura acti".
!entru persoana juridic2 e8istena unui patrimoniu este cerut de lege2 ca
o condiie esenial2 pentru e8istena acesteia. !otri"it art. 2<( al.3 C. ci".2
Cpersoanele juridice supuse nre!istrrii pot, chiar de la data actului de
nfiinare s dobndeasc drepturi i s i asume obli!aii, ns numai n
msura necesar pentru ca persoana juridic s ia fiin n mod valabil" %in
aceste dispo&iii re&ult c e8istena patrimoniului precede do'3ndirea
personalitii juridice2 acord3nd "iitoarei persoane juridice o capacitate de
,olosin anticipat i limitat.
1 5. Patrimoniul este uni". Indi,erent c "or'im de persoane ,i&ice sau
persoane juridice2 indi,erent de c3te drepturi i o'ligaii ar a"ea un su'iect de
drept i indi,erent de mrimea patrimoniului2 o persoan nu poate a"ea dec3t un
singur patrimoniu. 5cest lucru este e"ident at3ta timp c3t noiunea juridic de
patrimoniu desemnea& totalitatea drepturilor i datoriilor cu coninut economic
aparin3nd unei persoane. An su'iect de drept nu poate ,i titularul mai multor
patrimonii2 nici c+iar atunci c3nd o persoan ,i&ic este asociat unic .ntro
societate comercial cu rspundere limitat. 4n acest ca&2 asociatul unic este
titularul unui patrimoniu unic2 compus i din dreptul ce .l are asupra prilor
sociale cu care a contri'uit la .n,iinarea societii comerciale2 ca persoan
juridic. Societatea comercial ast,el constituit2 ,iind ea .nsi un su'iect de
drept2 are un patrimoniu propriu2 distinct de cel al asociatului unic care a
.n,iinato.
1 8. Divi'ibilitatea patrimoniului. Anicitatea patrimoniului nu e8clude
di"i&i'ilitatea sa2 nee8ist3nd nicio contradicie .ntre ideea de unitate a
patrimoniului i de di"i&i'ilitate a sa. !atrimoniul unui su'iect de drept2 dei
unic2 poate ,i di"i&at .n mai multe categorii2 grupe sau mase de drepturi i
1;
o'ligaii2 ,iecare dintre ele a"3nd o anume destinaie sau a,ectaiune i deci2 un
anumit regim juridic distinct i determinat.
Codul ci"il conine pre"ederi e8prese consacrate di"i&i'ilitii
patrimoniului. 5st,el2 potri"it art. 31 al.2 C. ci".2 patrimoniul unei persoane
,i&ice sau juridice2 .n ca&urile i condiiile pre"&ute de lege2 poate ,ace o'iectul
unei di"i&iuni sau a,ectaiuni. ?asele patrimoniale2 denumite de art. 31 al.3 C.
ci".2 patrimonii de a%e"ta(iune2 Csunt masele patrimoniale fiduciare constituite
potrivit dispoziiilor (itlului )* al +rii a )))#a, cele afectate exercitrii unei
profesii autorizate, precum i alte patrimonii determinate potrivit le!iiF. %e
asemenea2 potri"it art. 32 al.1 C. ci".2 atunci c3nd o asemenea di"i&iune sau
a,ectaiune e8ist2 trans,erul drepturilor i o'ligaiilor dintro mas patrimonial
.n alta se ,ace cu respectarea condiiilor pre"&ute de lege i ,r a prejudicia
drepturile creditorilor asupra ,iecrei mase patrimoniale2 iar potri"it al.22
asemenea trans,eruri nu constituie .nstrinare. %ispo&iiile codului ci"il redate
mai sus su'linia&2 .nc o dat2 unicitatea patrimoniului i a di"i&rii sale2 dar2 .n
acelai timp2 i ideea c .n urma di"i&rii o persoan nu are mai multe
patrimonii2 ci mai multe mase patrimoniale2 denumite patrimonii de a,ectaiune.
a. No(iunea de mas patrimonial. ?asa patrimonial este ,ormat din
drepturi i o'ligaii pecuniare care .mprumut unele trsturi ale patrimoniului
ca uni"ersalitatea2 ast,el c i ele pot ,i pri"ite ca uni"ersaliti2 din acest punct
de "edere. %e aici re&ult urmtoarele trsturiD
,iecare mas patrimonial are o e8isten independent ,a de drepturile
i o'ligaiile componenteE
are o limitare .n timp2 determinat de scopul creia .i este a,ectatE
conine2 de regul2 at3t drepturi c3t i o'ligaii patrimonialeE
di"i&area patrimoniului .n mai multe mase de drepturi i o'ligaii
pecuniare are un temei legal.
4ntinderea rspunderii patrimoniale este parial limitat la ,iecare mas
patrimonial .n legtur cu care sa nscut creana unui creditor. 5tunci c3nd
masa patrimonial nu este su,icient pentru satis,acerea creanei2 creditorul
poate s urmreasc alte 'unuri din patrimoniul de'itorului cu respectarea
anumitor reguli legale. 4n acest sens2 sunt dispo&iiile art. 232$ al.3 C. ci".2
Ccreditorii ale cror creane s#au nscut n le!tur cu o anumit diviziune a
patrimoniului, autorizat de le!e, trebuie s urmreasc mai nti bunurile care
fac obiectul acelei mase patrimoniale" %ac acestea nu sunt suficiente pentru
satisfacerea creanelor, pot fi urmrite i celelalte bunuri ale debitorului"
!rin e8cepie de la regula instituit mai sus2 art. 232$ al.$ C. ci". dispune
bunurile care fac obiectul unei diviziuni a patrimoniului afectate exerciiului
unei profesii autorizate de le!e pot fi urmrite numai de creditorii ale cror
creane s#au nscut n le!tur cu profesia respectiv" ,ceti creditori nu vor
putea urmri celelalte bunuri ale debitorului"
2<
4n conclu&ie2 se poate spune c2 dei masele patrimoniale ,uncionea& ca
un tot i pot ,i pri"ite ca o uni"ersalitate juridic compus din acti" i pasi"2 din
elemente pre&ente i "iitoare2 unitatea patrimonial asigur comunicarea dintre
di,erite mase patrimoniale.
b. -pli"a(ii ale unit(ii *i divi'ibilit(ii patrimoniului.
2. # prim aplicaie o gsim .n ca&ul persoanelor cstorite .n patrimoniul
crora gsim .n regimul comunitii legale 'unuri comune i proprii. !otri"it art.
33; C. ci".2 'unurile do'3ndite .n timpul regimului comunitii legale de oricare
dintre soi sunt2 de la data do'3ndirii lor2 'unuri comune .n de"lmie ale
soilor2 distincte de 'unurile proprii ale ,iecrui so2 enumerate .n art. 3$< C. ci".
i care suntD
'unurile do'3ndite prin motenire legal2 legat sau donaie2 cu e8cepia
ca&ului .n care dispuntorul a pre"&ut2 .n mod e8pres2 c ele "or ,i comuneE
'unurile de u& personalE
'unurile destinate e8ercitrii pro,esiei unuia dintre soi2 dac nu sunt
elemente ale unui ,ond de comer care ,ace parte din comunitatea de 'unuriE
drepturile patrimoniale de proprietate intelectual asupra creailor sale i
asupra semnelor distincti"e pe care lea .nregistratE
'unurile do'3ndite cu titlu de premiu sau recompens2 manuscrisele
tiini,ice sau literare2 sc+iele i proiectele artistice2 proiectele de in"enii i alte
asemenea 'unuriE
indemni&aia de asigurare i despgu'irile pentru orice prejudiciu
material sau moral adus unuia dintre soiE
'unurile2 sumele de 'ani sau orice "alori care .nlocuiesc un 'un propriu2
precum i 'unul do'3ndit .n sc+im'ul acestoraE
,ructele 'unurilor proprii.
%e asemenea2 art. 3(1 C. ci". arat care sunt datoriile comune ale
soiilor2 care constituie latura pasi" a patrimoniuluiD
o'ligaiile nscute .n legtur cu conser"area2 administrarea sau
do'3ndirea 'unurilor comuneE
o'ligaiile pe care leau contractat .mpreunE
o'ligaiile asumate de oricare dintre soi pentru acoperirea c+eltuielilor
o'inuite ale cstorieiE
repararea prejudiciului cau&at prin .nsuirea2 de ctre unul dintre soi2 a
'unurilor aparin3nd unui ter2 .n msura .n care2 prin aceasta2 au sporit 'unurile
comune ale soilor.
)iecare din cele dou mase de 'unuri i datorii a,erente2 redate mai sus2 au
regimuri juridice distincte2 urmrirea ,iecrei mase de 'unuri de ctre creditorii
soilor se "a ,ace2 .n principiu2 asupra masei de 'unuri .n legtur cu care sa
nscut creana2 iar .n ca&ul .n care acestea sunt ne.ndestultoare se poate urmri
celelalte mase de 'unuri .n 'a&a rspunderii su'sidiare. 5st,el2 potri"it art.3(1
C. ci".2 soii rspund cu 'unurile comune pentru datoriile comune ale lor2 iar
21
potri"it art.3(3 C. ci".2 Cbunurile comune nu pot fi urmrite de creditorii
personali ai unuia dintre soi"
+u toate acestea, dup urmrirea bunurilor proprii ale soului debitor,
creditorul su personal poate cere partajul bunurilor comune, ns numai n
msura necesar pentru acoperirea creanei sale"
-unurile astfel mprite devin bunuri proprii"
%e asemenea2 potri"it art. 3(2 al.1 C. ci".2 Cn msura n care obli!aiile
comune nu au fost acoperite prin urmrirea bunurilor comune, soii rspund
solidar, cu bunurile proprii" .n acest caz, cel care a pltit datoria comun se
subro! n drepturile creditorului pentru ceea ce a suportat peste cota # parte ce
i#ar reveni din comunitate dac lichidarea s#ar face la data plii datoriei"
/oul care a pltit datoria comun n condiiile al"0are un drept de
retenie asupra bunurilor celuilalt so pn la acoperirea inte!ral a creanelor
pe care acesta i le datoreaz"
3. # alt aplicaie o gsim .n materia motenirii2 din care re&ult c
patrimoniul motenitorului este di"i&at .n dou mase partaja'ile. 5st,el2 potri"it
art. 111$ al.2 C. ci".2 Cmotenitorii le!ali i le!atarii universali sau cu titlu
universal rspund pentru datoriile i sarcinile motenirii numai cu bunurile din
patrimoniul succesoral, proporional cu cota fiecruia"
%e asemenea2 potri"it art. 11(9 al.1 Cod ci"il2 Cnainte de partajul
succesoral, creditorii personali ai unui motenitor nu pot urmri partea
acestuia din bunurile motenirii"
5. # alt aplicaie o gsim .n ca&ul patrimoniului statului i al unitilor
administrati" teritoriale2 patrimoniu care este di"i&at .n dou mase patrimoniale2
potri"it art. ((3 C. ci". i art. (($ C. ci".2 .n 'unuri de u& sau interes pri"at i
cele de u& sau interes pu'lic. Cele dou mase de 'unuri au regimuri juridice
distincte2 primul ,iind gu"ernat de dreptul comun2 potri"it art. ((( C. ci".2 art.
((9 C. ci". i art. 121 al.2 din 6g. nr.21(:2<<12 iar cel deal doilea de dispo&iiile
art.=91 Cod ci"il i art. 12< al.2 din 6g. nr.21(:2<<12 care pre"d c 'unurile
proprietate pu'lic sunt inaliena'ile2 imprescripti'ile i insesi&a'ile2 proprietatea
nu se stinge prin neu& i nu poate ,i do'3ndit de teri prin u&ucapiune sau
posesia de 'uncredin2 ele put3nd ,i date .n condiiile legii2 .n administrare2
,olosin sau pot ,i concesionate ori .nc+iriate.
8. # alt aplicaie a unitii i di"i&i'ilitii patrimoniului o regsim .n
acti"itatea des,urat .n cadrul pro,esiilor autori&ate2 precum a"ocai2 medici2
notari2 e8ecutori judectoreti2 ar+iteci i care permit ca o mas patrimonial s
,ie destinat e8ercitrii pro,esiei. 4n acest sens2 a"em dispo&iiile art. 33 al.1 C.
ci".2 Cconstituirea masei patrimoniale afectat exercitrii n mod individual a
unei profesii autorizate se stabilete prin actul ncheiat de titular, cu respectarea
condiiilor de form i publicitate prevzut de le!e, iar potri"it art.232$ al.$
C. ci".2 Cbunurile care fac obiectul unei diviziuni a patrimoniului afectate
22
exerciiului unei profesii autorizate de le!e, pot fi urmrite numai de creditorii
ale cror creane s#au nscut n le!tur cu profesia respectiv" ,ceti creditori
nu vor putea urmri celelalte bunuri ale debitorului"
9. Instituirea ,iduciei .n Noul Cod ci"il2 care este2 potri"it art. >>3 Cod
ci"il2 operaiunea juridic de constituire a ,iduciei ce determin o di"i&are a
patrimoniului ,iduciarului2 ,iind reglementate relaiile dintre masa patrimonial
,iduciar i restul patrimoniului ,iduciarului i patrimoniul constituitorului
,iduciei2 potri"it art. >=( >=> C. ci". %in dispo&iiile art.>=( C. ci". re&ult cD
Cdeschiderea procedurii insolvenei mpotriva fiduciarului nu afecteaz masa
patrimonial fiduciar2 iar dispo&iiile art.>=9 C. ci". limitea& rspunderea .n
,uncie de separaia maselor patrimonialeD Cbunurile din masa patrimonial
fiduciar pot fi urmrite, n condiiile le!ii, de titularii de creane nscute n
le!tur cu aceste bunuri sau de acei creditori ai constituitorului care au o
!aranie real asupra bunurilor acestuia i a crei opozabilitate este dobndit,
potrivit le!ii, anterior stabilirii fiduciei" %reptul de urmrire poate fi exercitat i
de ceilali creditori ai constituitorului, ns numai n temeiul hotrrii
judectoreti definitive de admitere a aciunii prin care a fost desfiinat sau a
devenit inopozabil, n orice mod, cu efect retroactiv, contractul de fiducie"
(itularii creanelor nscute n le!tur cu bunurile din masa
patrimonial fiduciar nu pot urmri dect aceste bunuri, cu excepia cazului n
care, prin contractul de fiducie, s#a prevzut obli!aia fiduciarului sau1i a
constituitorului de a rspunde pentru o parte sau pentru tot pasivul fiduciei" .n
acest caz, va fi urmrit mai nti activul masei patrimoniale fiduciare, iar apoi,
dac este necesar, bunurile fiduciarului sau1i ale constituitorului, n limita i n
ordinea prevzute n contractul de fiducie"
4n acelai sens2 sunt i dispo&iiile art.>=> C. ci". pri"ind rspunderea
,iduciarului pentru prejudiciile cau&ateD Cpentru prejudiciile cauzate prin acte de
conservare sau administrare a masei patrimoniale fiduciare, fiduciarul
rspunde numai cu celelalte drepturi cuprinse n patrimoniul su"
1 9. Patrimoniul este inalienabil. 5a cum am "&ut2 potri"it art. 31 C.
ci".2 orice persoan ,i&ic sau juridic este titulara unui patrimoniu2 acesta ,iind
inerent persoanei. %e aici re&ult c patrimoniul rm3ne legat de persoana
titularului su at3ta "reme c3t aceasta este .n ,iin2 el ,iind inaliena'il. 5ceast
inaliena'ilitate pri"ete patrimoniul persoanei .n .ntregul su2 ca universitas
iuris i nu .n indi"idualitatea elementelor care .l compun.
%repturile din cuprinsul patrimoniului pot ,i .nstrinate2 gre"ate de
sarcini2 modi,icate2 datoriile pot ,i e8ecutate sau se pot asuma noi datorii2 dar
toate acestea nu ec+i"alea& cu .nstrinarea patrimoniului ca uni"ersalitate
juridic.
23
a. /ransmiterea patrimoniului n "a'ul persoanelor %i'i"e. # persoan
,i&ic nu poate transmite prin acte .ntre "ii 2inter vivosH .ntregul su patrimoniu.
03n&area motenirii pre"&ut de art. 1>$> C. ci". sau e8istena altor ,orme de
.nstrinare a motenirii cu titlu oneros sau gratuit .n 'a&a art. 1>($ C. ci".2 nu
contra"ine inaliena'ilitii patrimoniului2 deoarece o'iectul transmiterii nu este
patrimoniul .n .ntregul su2 ci anumite drepturi sau datorii e8istente .n
patrimoniul transmitorului sau doar o anumit mas din patrimoniul acestuia.
Nici atunci c3nd "or'im de "3n&area unei moteniri desc+ise nu suntem .n
situaia unei .nstrinri a patrimoniului unei persoane. 4n acest ca& a"em .n
"edere dispo&iiile art. ;(3 C. ci".2 potri"it croraD Cmotenirea este transmiterea
pasivului unei persoane fizice decedate ctre una sau mai multe persoane n
fiin .n coro'orare cu art. ;($ C. ci".2 care pre"ede cD Cmotenirea unei
persoane se deschide n momentul decesului acesteia. %e aici re&ult c atunci
c3nd "or'im de inaliena'ilitatea patrimoniului2 a"em .n "edere patrimoniul
persoanei .n "ia i nu decedate i deci2 "3n&area .ntregului patrimoniu .n acest
ca& .i produce e,ectele .n momentul .ncetrii din "ia a autorului motenirii.
b. /ransmiterea patrimoniului n "a'ul persoanelor $uridi"e. 4n ca&ul
persoanelor juridice poate opera o transmitere a .ntregului patrimoniu al
acestora. !otri"it art. 232 C. ci".2 reorgani&area persoanei juridice are ca e,ect
.n,iinarea2 modi,icarea sau .ncetarea acesteia. 1eorgani&area persoanei juridice
se reali&ea& potri"it art. 233 al.1 C. ci".2 prin ,u&iune2 di"i&are sau trans,ormare.
4n cadrul ,u&iunii2 indi,erent c este prin a'sor'ie sau contopire2 drepturile i
o'ligaiile persoanei juridice se trans,er .n patrimoniul noii persoane juridice2
potri"it art. 23( C. ci". Nici .n acest ca& .ns nu putem "or'i2 .n realitate2 de o
aliena'ilitate a patrimoniului care ar contra&ice principiul inaliena'ilitii.
5ceast transmitere a patrimoniului persoanei juridice are loc potri"it art. 233
al.1 C. ci". prin reorgani&area persoanei juridice2 care se ,ace prin ,u&iune2
di"i&are total sau parial sau trans,ormare. -oate aceste ca&uri la care se
adaug di&ol"area sau des,iinarea repre&int2 potri"it art. 2$$ C. ci".2 moduri de
.ncetare a persoanei juridice i deci2 .n aceste ca&uri nu putem "or'i de o
aliena'ilitate a patrimoniului persoanei juridice care ar contra&ice principiul
inaliena'ilitii.
4n ca&ul persoanelor juridice2 transmiterea patrimoniului prin acte .ntre "ii
este posi'il doar ca o e8cepie .n ca&ul reorgani&rii prin di"i&area parial2
atunci c3nd operea& o transmisiune cu titlu uni"ersal a patrimoniului2 potri"it
art. 239 al.3 C. ci".D Cdivizarea parial const n desprinderea unei pri din
patrimoniul unei persoane juridice care continu s existe i n transmiterea
acestei pri ctre una sau mai multe persoane juridice care exist sau care se
nfiineaz n acest mod"
:n %inal) n privin(a re#imului $uridi" #eneral apli"abil persoanelor
$uridi"e prev'ut de Noul Cod "ivil) trebuie pre"i'at ") potrivit art.2; din
Le#ea nr.<2=3>22 de punere n apli"are a Le#ii nr.3;<=3>>? privind Codul
2$
"ivil) a"esta se apli" *i persoanelor $uridi"e n %iin( la data intrrii sale n
vi#oare) ns numai n msura n "are prin le#ile apli"abile %ie"rei
persoane $uridi"e nu se prevede alt%el.
S.C6IUN.- - III4-
@UNC6IIL. P-/RI,0NIULUI
!lec3nd de la trsturile sale de,initorii2 patrimoniul repre&int o
importan practic prin ,unciile pe care le .ndeplinete. 5cestea suntD
gajul general al creditorilor c+irogra,ariE
su'rogaia realE
4 transmisiunea uni"ersal i cu titlu uni"ersalE
1 2. Aa$ul #eneral al "reditorilor "&iro#ra%ari. Creditorii c+irogra,ari
sunt o categorie de creditori care nu 'ene,icia& de o garanie real destinat s
asigure .ndeplinirea unei o'ligaii patrimoniale. !otri"it Codului ci"il2 garaniile
reale sunt ipoteca reglementat de art. 23$3 I 2$>; C. ci". i gajul reglementat
de art. 2$=<2$;$ C. ci". %ispo&iiile art. 232$ al. 1 C. ci". instituie gajul general
al creditorilor c+irogra,ari asupra patrimoniului de'itoruluiD Ccel care este
obli!at personal rspunde cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i
viitoare" 3le servesc drept !aranie comun a creditorilor si" 5ceast
pre"edere e8pres d posi'ilitatea creditorilor c+irogra,ari s e8ecute silit
acti"ul patrimoniului de'itorului2 atunci c3nd acesta din urm nu .i .ndeplinete
.n mod "oluntar o'ligaiile patrimoniale. !osi'ilitatea e8ecutrii silite se 'a&ea&
pe ideea c patrimoniul de'itorului constituie o'iectul gajului general al
creditorilor c+irogra,ari. 4n realitate2 gajul general al creditorilor c+irogra,ari nu
este o garanie i2 cu at3t mai puin2 o garanie real2 deoarece el e8prim puterea
comun pe care toi creditorii c+irogra,ari o au asupra patrimoniului unic al
de'itorului2 patrimoniu ,ormat din pasi"ul i acti"ul acestuia.
%in caracterul comun al puterii creditorilor c+irogra,ari re&ult principiul
egalitii creditorilor c+irogra,ari redat de dispo&. art. 2329 al.1 C. ci".D Fpreul
bunurilor debitorului se mparte ntre creditori proporional cu valoarea
creanei fiecruia, afar de cazul n care exist ntre ei cauze de preferin ori
convenii cu privire la ordinea ndestulrii lor, iar potri"it al.2 Ccreditorii care
au acelai ran! au deopotriv drept la plat, proporional cu valoarea creanei
fiecruia dintre ei"
Potrivit art.293 din Le#ea nr.<2=3>22) dispo'i(iile art.353B al.2 C. "iv.
se apli" n "a'urile n "are "reditorii tre" la e!e"utarea silit a "rean(elor
lor prin valori%i"area bunurilor sesi'abile ale debitorului) iar dispo'i(iile
art.353B al.3 C. "iv. se apli" n "a'ul n "are mai mul(i "reditori de(in
ipote"i sau privile#ii "u privire la a"ela*i bun al debitorului) tre" la
e!e"utarea silit a "rean(elor lor prin valori%i"area respe"tivului bun.
2(
Creditorii c+irogra,ari pot urmri acti"ul e8istent .n patrimoniul
de'itorului la scaden2 at3t drepturile patrimoniale e8istente .n momentul
naterii datoriei2 dar i cele care intr .n patrimoniul de'itorului p3n la
scaden.
4n acest sens sunt dispo&iiile art. 232$ C. ci". care ,olosete sintagma de
Cbunuri prezente i viitoare" %reptul de gaj general al creditorilor c+irogra,ari
e8prim puterea acestora asupra patrimoniului de'itorului i nu se con,und cu
urmrirea e,ecti" a acti"ului patrimonial2 el constituind doar temeiul acestei
urmriri. %e'itorul "a putea .nc+eia acte juridice2 inclusi" de .nstrinare cu
pri"ire la drepturile sale patrimoniale2 acte care pot ,i .ns cen&urate de creditorii
c+irogra,ari .n 'a&a dreptului de gaj general2 pe calea aciunii re"ocatorii2
pre"&ut de art. 1(92 al. 1 Cod ci"il2 dac actele de .nstrinare au caracter
,raudulos Cdac dovedete un prejudiciu, creditorul poate cere s fie declarate
inopozabile fa de el actele juridice ncheiate de debitor n frauda drepturilor
sale, cum sunt cele prin care debitorul i creeaz sau i mrete o stare de
insolvabilitateF.
*ajul general al creditorilor c+irogra,ari2 ca ,uncie a patrimoniului2 poate
,i diminuat .n pri"ina s,erei sale de aplicare p3n la dispariie2 atunci c3nd
de'itorul constituie garanii reale imo'iliare cu pri"ire la drepturile sale.
Caracterul di"i&i'il al patrimoniului permite speciali&area gajului general
al creditorilor c+irogra,ari2 .n sensul c "or putea urmri numai 'unurile
aparin3nd masei patrimoniale .n legtur cu care sa nscut creana.
%ac 'unurile nu sunt su,iciente pentru satis,acerea creanei2 ei "or putea
s urmreasc2 cu respectarea anumitor reguli2 i celelalte 'unuri din patrimoniul
de'itorului2 potri"it art.232$ al.3 C. ci".DFcreditorii ale cror creane s#au
nscut n le!tur cu o anumit diviziune a patrimoniului, autorizat de le!e,
trebuie s urmreasc mai nti bunurile care fac obiectul acelei mase
patrimoniale" %ac acestea nu sunt suficiente pentru satisfacerea creanelor, pot
fi urmrite i celelalte bunuri ale debitorului"
%e la regula redat mai sus2 Codul ci"il a instituit i e8cepia pre"&ut de
art. 232$ al.$ C. ci". bunurile care fac obiectul unei diviziuni a patrimoniului
afectate exerciiului unei profesii autorizate de le!e pot fi urmrite numai de
creditorii ale cror creane s#au nscut n le!tur cu profesia respectiv" ,ceti
creditori nu vor putea urmri celelalte bunuri ale debitorului"
Potrivit art.292 din Le#ea nr.<2=3>22) dispo'i(iile art.3538 al.8 C. "iv.
se vor apli"a n "a'ul n "are pro%esionistul *i operea' divi'iunea
patrimoniului dup intrarea n vi#oare a Codului "ivil. Creditorii prev'u(i
la art.3538 al.8 C. "iv. in"lud *i statul *i or#anele %is"ale.
# aplicare a speciali&rii gajului general al creditorilor c+irogra,ari o
gsim .n ca&ul comunitii de 'unuri a soilor2 .n care2 aa cum sa "&ut2
creditorii personali ai unuia dintre soi pot urmri numai 'unurile proprii ale
soului de'itor2 potri"it art.3(3 C. ci". 4n msura .n care acestea sunt
ne.ndestultoare2 ei "or putea cere partajul 'unurilor comune pentru acoperirea
29
creanelor lor2 iar 'unurile atri'uite prin partaj de"in proprii i "or putea ,i
urmrite numai .n considerarea acestei caliti de 'unuri proprii.
*ajul general al creditorilor c+irogra,ari ale cror creane nu sunt
garantate cu un anume 'un din patrimoniul de'itorilor este pre"&ut .n 0ec+iul
Cod ci"il .n art.1>1=2 care este similar cu art.232$ al.1 din Noul Cod ci"il.
!otri"it acestor dispo&iii2 Coricine este obli!at personal este inut de a
ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i
viitoare"
1 3. Subro#a(ia real. Su'rogaia sau .nlocuirea2 .n dreptul ci"il2 este de
dou ,eluriD personal i real. Su'rogaia personal const .n .nlocuirea unei
persoane cu alta .ntrun raport juridic o'ligaional2 cum este ca&ul terului care
pltete .n locul de'itorului i care se su'rog .n drepturile creditorului2 potri"it
art. 1(;3 C. ci".
Cea care e8plic .ns2 dar care2 .n acelai timp2 .ndeplinete i o alt
,uncie important a patrimoniului ce decurge din trsturile acestuia este
su'rogaia real. Su'rogaia real const .n .nlocuirea unui 'un cu altul2 a unui
element patrimonial cu altul sau a unei "alori cu alta2 .nlocuire ce are loc .n mod
automat ,r a ,i necesar o pre"edere e8pres a legii.
4n literatura de specialitate sa e8primat opinia c su'rogaia ar tre'ui
cutat .n noiunea de ,ungi'ilitate2 .neleas .ntrun sens larg. 5ceast opinie a
,ost criticat art3nduse c ,ungi'ilitatea nu poate e8plica su'rogaia real
pentru c2 de esena su'rogaiei reale2 este tocmai ne,ungi'ilitatea2 iar dac
'unurile sunt ,ungi'ile nu se mai ridic pro'lema .nlocuirii i nici a pstrrii
,inalitii .n patrimoniu. Su'rogaia real tre'uie s ,ie admis .ntotdeauna c3nd
este "or'a de pstrarea "alorii unui 'un supus unei a,ectaiuni speciale sau
atunci c3nd tre'uie asigurat restituirea unei mase de 'unuri. Ea nu operea&
numai la ni"elul di,eritelor mase de 'unuri atunci c3nd patrimoniul este di"i&at
ast,el2 ci i la ni"elul .ntregului patrimoniu2 care nu este supus "reunei di"i&ri
pe temeiul ideii de a,ectaiune.
Su'rogaia real este de trei ,eluriD
su'rogaia real uni"ersal este atunci c3nd .nlocuirea se aplic
.ntregului patrimoniuE
su'rogaia real cu titlu uni"ersal este atunci c3nd .nlocuirea se aplic
unei mase patrimonialeE
su'rogaia cu titlu particular const .n .nlocuirea unui element
patrimonial cu un alt element patrimonial2 elemente pri"ite .n indi"idualitatea
lor 2ut sin!uli4"
a. Subro#a(ia real "u titlu universal. 4n literatura de specialitate2
su'rogaia real uni"ersal i cu titlu uni"ersal mai sunt desemnate i prin
noiunea de Csubro!aie real !eneralF. 5ceast su'rogaie este e8plicat prin
noiunea de patrimoniu pri"it ca uni"ersalitate juridic. Caracterul de
2>
uni"ersalitate juridic a patrimoniului este cel care permite sc+im'ul permanent
de "alori .n coninutul su2 "alorile nou intrate lu3nd locul celor ieite2
do'3ndind ast,el po&iia juridic a"ut de acestea din urm.
Su'rogaia real general reali&ea& coninutul gajului general al
creditorilor c+irogra,ari2 care "or urmri elementele patrimoniale a,late .n
patrimoniul de'itorului la data e8ecutrii creanei2 c+iar dac acestea sunt altele
dec3t cele e8istente .n momentul naterii datoriei2 indi,erent c3te .nlocuiri
succesi"e au a"ut loc. 4nlocuirea nu are .n "edere calitile ,i&ice ale 'unurilor
care ,ormea& o'iectul drepturilor i o'ligaiilor pecuniare2 ci "aloarea
economic a acestor elemente patrimoniale. Su'rogaia real general ine
seama i de caracterul di"i&i'il al patrimoniului2 ea urm3nd s se produc .n
interiorul ,iecrei mase de 'unuri asigur3ndui destinaia i menin3ndui
regimul juridic. 5st,el2 .n ca&ul persoanelor cstorite2 'unurile do'3ndite .n
timpul regimului comunitii legale potri"it art. 33;C. ci".2 sunt 'unuri comune
.n de"lmie. /unurile do'3ndite cu mijloace comunitare2 precum "eniturile
din munc i cele asimilate potri"it art. 3$1 C. ci".2 "or ,i incluse tot .n masa
'unurilor comune2 iar 'unurile do'3ndite din "aloarea 'unurilor proprii
enumerate de art.3$< C. ci". se "or .ncadra tot .n categoria 'unurilor proprii.
b. Subro#a(ia real "u titlu parti"ular. Su'rogaia real cu titlu
particular2 spre deose'ire de su'rogaia real general2 nu este legat de
,uncionarea patrimoniului2 nu operea& .n mod automat2 ci numai atunci c3nd
este pre"&ut .n mod e8pres de lege. Codul ci"il pre"ede su'rogaia real cu
titlu particular .n art. 233< C. ci".2 care reglementea& strmutarea garaniilorD
Cdac bunul !revat a pierit ori a fost deteriorat, indemnizaia de asi!urare sau,
dup caz, suma datorat cu titlu de desp!ubire este afectat la plata creanelor
privile!iate sau ipotecate, dup ran!ul lor"
/unt afectate plii acelorai creane sumele datorate n temeiul
exproprierii pentru cauz de utilitate public sau cu titlu de desp!ubire pentru
n!rdiri ale dreptului de proprietate stabilite prin le!e"
An alt ca& de su'rogaie real cu titlu particular este cel pre"&ut de art.
>$= al.2 C. ci".2 care arat c atunci c3nd 'unul care ,ormea& o'iectul
u&u,ructului a ,ost distrus .n .ntregime sau .n parte2 uzufructul va continua
asupra desp!ubirilor pltite de teri sau, dup caz, asupra indemnizaiei de
asi!urare dac aceasta nu este folosit pentru repararea bunului"
%e asemenea2 tot o su'rogaie real cu titlu particular este i cea pre"&ut
de art.23(3 C. ci".D Cdac n urma partajului sau a unui alt act constitutiv ori
translativ de drepturi constituitorul pstreaz vreun drept asupra unei pri
materiale din bun, ipoteca ce fusese constituit asupra unei cote # pri indivize
din dreptul asupra bunului, se strmut de drept asupra prii respective din
bun, ns numai n limita valorii cotei pri indivize"
.n caz contrar, ipoteca se strmut de drept asupra sumelor cuvenite
constituitorului"
2=
An alt ca& de su'rogaie real cu titlu particular este cel pre"&ut de art.
23;2 C. ci". cu pri"ire la e8tinderea ipotecii asupra produselorD ipoteca se
extinde asupra fructelor i productelor bunului mobil ipotecat, precum i asupra
tuturor bunurilor primite de constituitor n urma unui act de administrare ori de
dispoziie ncheiat cu privire la bunul mobil ipotecat"
/e consider, de asemenea, a fi un produs al bunului mobil ipotecat orice
bun care l nlocuiete sau n care trece valoarea acestuia"
%e asemenea2 .n materia ipotecii mo'iliare2 su'rogaia real cu titlu
particular este reglementat de art.23;3 C. ci".D Ccel care achiziioneaz un bun
n cursul obinuit al activitii unei ntreprinderi care nstrineaz bunuri de
acelai fel dobndete bunul liber de ipotecile constituite de nstrintor, chiar
dac ipoteca este perfect, iar dobnditorul cunoate existena acestuia"
.n acest caz, ipoteca se strmut asupra preului sau altor bunuri
rezultate din nstrinarea bunului ipotecat"
Potrivit art.2<3 din Le#ea nr.<2=3>22) n apli"area prevederilor
art.35?5 al.5 C. "iv.) da" prin "onstituirea noii #aran(ii este a%e"tat ran#ul
ipote"ii e!istente) "reditorul ipote"ar trebuie s4*i e!prime a"ordul "u
privire la "onstituirea noii #aran(ii.
Ji .n 0ec+iul Cod ci"il au ,ost reglementate di"erse ca&uri de su'rogaie
real cu titlu particular2 .n acest sens ,iind art.1>21 0ec+iul Cod ci"ilD Ccnd un
imobil, recolte sau alte bunuri mobile vor fi fost asi!urate n contra incendiului
sau n contra oricrui alt caz fortuit, suma ce se va datora de ctre asi!uratori
va trebui, dac nu va fi fost cheltuit n reparaia obiectului asi!urat, s fie
afectat la plata creanelor privile!iate i ipotecare, dup ran!ul fiecreia
dintre ele"
,semenea se va urma i cu orice desp!ubire va fi datorit de ctre o a
treia persoan, pentru pierderea total sau deteriorarea obiectului nsrcinat
de un privile!iu sau o ipotec"
%in aceste dispo&iii re&ult c2 .n acest ca& de su'rogaie real cu titlu
particular2 intr2 pe l3ng ipoteci2 i pri"ilegiile speciale2 inclusi" gajul care2
potri"it art.1>3< pct.3 0ec+iul Cod ci"il i art.1>33 al.1 0ec+iul Cod ci"il2 este
asimilat unui pri"ilegiu special.
%in e8aminarea prin comparaie a acestor dispo&iii cu cele din art.233<
Noul Cod ci"il2 re&ult c acestea din urm au e8tins acest ca& de su'rogaie
real cu titlu particular la toate pri"ilegiile i ipotecile.
1 5. /ransmisiunea universal *i transmisiunea "u titlu universal.
5ceasta const .n transmiterea .ntregului patrimoniu sau a unei ,raciuni
din patrimoniu de la o persoan la alta. 6a decesul unei persoane ,i&ice sau .n
ca& de reorgani&are a unei persoane juridice2 drepturile i o'ligaiile care
compun patrimoniul se transmit altui su'iect de drept. C3nd .ntregul patrimoniu
se transmite altei persoane2 transmisiunea este uni"ersal2 iar atunci c3nd se
transmite doar o cot parte din aceasta2 transmisiunea este cu titlu uni"ersal.
2;
4ntre transmisiunea uni"ersal i cea cu titlu uni"ersal nu e8ist o di,eren
calitati"2 ci doar una cantitati"2 transmi3nduse at3t acti"ul c3t i pasi"ul
patrimonial.
4n pri"ina persoanelor ,i&ice2 transmisiunea patrimoniului se reali&ea& la
decesul acesteia2 transmisiunea put3nd ,i uni"ersal sau cu titlu uni"ersal2
succesorii culeg3nd at3t acti"ul c3t i pasi"ul succesiunii. 4n acest ca&2 se spune
c succesorii sunt continuatorii personalitii autorului lor2 .n realitate .ns
aceast continuitate este sim'olic i nu strict juridic2 deoarece e8ist drepturi
i o'ligaii care .ncetea& la decesul autorului i care nu se transmit
motenitorilor .mpreun cu patrimoniul din care au ,cut parte. 4n acest sens2
sunt drepturile i o'ligaiile Cintuitu personaeF2 cum ar ,i dreptul de u&u,ruct2
dreptul de u&2 dreptul de a'itaie.
4n ca&ul persoanelor juridice2 este posi'il o transmisiune cu titlu
uni"ersal i .n timpul e8istenei acesteia2 atunci c3nd aceasta este supus
reorgani&rii prin di"i&are parial2 potri"it art. 239 al.3 C. ci".D Cdivizarea
parial const n desprinderea unei pri din patrimoniul unei persoane
juridice care continu s existe i n transmiterea acestei pri ctre una sau
mai multe persoane juridice care exist sau care se nfiineaz n acest mod
care se coro'orea& cu art. 23> al.2 C. ci".D Cn cazul divizrii pariale, cnd o
parte din patrimoniul unei persoane juridice se desprinde i se transmite unei
sin!ure persoane juridice deja existente sau care se nfiineaz n acest mod,
reducerea patrimoniului persoanei juridice divizate este proporional cu
partea transmis"
C-PI/0LUL II
DR.P/URIL. P-/RI,0NI-L.
S.C6IUN.- I
No(iunea *i "lasi%i"area drepturilor patrimoniale.
1 2. Drepturile reale *i drepturile de "rean(.
4n ,uncie de natura coninutului lor2 drepturile su'iecti"e ci"ile se .mpart
.n drepturi patrimoniale care au un coninut economic e"alua'il .n 'ani i
drepturi personal nepatrimoniale al cror coninut nu poate ,i e8primat .n 'ani.
%repturile patrimoniale se clasi,ic2 la r3ndul lor2 .n drepturi reale i drepturi de
crean.
Drepturile reale. %reptul real Cjus in re este acel drept patrimonial .n
"irtutea cruia titularul su .i poate e8ercita atri'utele asupra unui 'un .n mod
direct ,r inter"enia altei persoane. %reptul real este un raport care se sta'ilete
.ntre persoane cu pri"ire la un 'un i nu un raport .ntre persoane i 'un. 4n acest
3<
,el2 se poate recunoate caracterul social al raportului juridic ci"il care pri"ete
un drept real2 iar .n cadrul acestui raport juridic su'iectul acti" este determinat2
iar su'iectului pasi" nedeterminat .i re"ine o'ligaia general de a nu ,ace nimic
de natur a st3njeni e8ercitarea dreptului real de ctre titularul su Go'ligaia
general de non ,acereH.
Drepturile de crean. %reptul de crean Cjus ad personamF este dreptul
patrimonial .n temeiul cruia su'iectul acti"2 creditorul2 poate pretinde
su'iectului pasi"2 de'itorul2 s ai' o anumit conduit2 adic s dea2 s ,ac sau
s nu ,ac ce"a.
1 3. Comparaie ntre drepturile reale i drepturile de crean. 4ntre
drepturile reale i drepturile de crean e8ist o serie de asemnri dar i
deose'iri.
a. asemnri C drepturile reale i drepturile de crean sunt drepturi
patrimoniale2 iar titularii lor sunt cunoscui.
b. deosebiriC
- sub aspectul subiectului pasiv2 pe c3nd .n ca&ul dreptului real nu este
cunoscut su'iectul pasi"2 ,iind nedeterminat2 .n ca&ul dreptului de crean este
cunoscut titularul o'ligaiei corelati"e2 care este de'itorul.
# sub aspectul coninutului obli!aiei corelative2 .n ca&ul dreptului real
su'iectului pasi" nedeterminat .i re"ine o'ligaia general negati"2 de Cnon
,acereF2 de a nu ,ace nimic de natur a aduce atingere dreptului real2 iar
dreptului de crean .i corespunde o'ligaia de'itorului de a a"ea o conduit
determinat2 aceea de a da Gaut dareH2 a ,ace Gaut ,acereH ori a nu ,ace Gaut non
,acereH.
# din punct de vedere numeric, drepturile reale sunt limitate2 pe c3nd
drepturile de crean sunt nelimitate.
# din punct de vedere al duratei2 drepturile reale pot ,i perpetue sau
constituite pe o durat mare de timp2 spre deose'ire de drepturile de crean care
au o durat limitat .n timp.
# din punct de vedere al opozabilitii, drepturile reale ca drepturi a'solute
sunt opo&a'ile Cer!a omnesF2 pe c3nd drepturile de crean ca drepturi relati"e
sunt opo&a'ile Cstricto sensuF numai de'itorilor.
# drepturile reale spre deosebire de drepturile de crean prezint dou
prero!ative suplimentareD dreptul de urmrire i dreptul de preferin" %reptul
31
de urmrire este ,acultatea con,erit titularului dreptului real de a urmri2 de a
pretinde 'unul la care se re,er dreptul su real din m3na oricrui sar a,la.
%reptul de pre,erin este ,acultatea con,erit titularului dreptului real de a a"ea
prioritate2 pre,erin ,a de orice alt drept2 put3nd sl "alori,ice .naintea
titularilor altor drepturi.
1 5. Cate#orii $uridi"e intermediare. 6a limita dintre drepturile reale i
drepturile de crean sunt situate dou categorii juridice intermediare o'ligaii
propter remF2 denumite i o'ligaii reale de a ,ace i o'ligaii Cscriptae in
rem denumite i o'ligaii opo&a'ile terilor.
a" 'bli!aiile propter rem sunt .ndatoriri care decurg din stp3nirea
anumitor 'unuri i o'lig numai .n legtur cu acele 'unuri2 sunt un accesoriu al
unui drept real2 ade"rate sarcini ce incum' titularului unui drept real. 5ceste
o'ligaii .i au i&"orul .n lege sau .n con"enia prilor.
4n acest sens2 e8empli,icm o'ligaia ce re&ult din art. >$ din 6egea
)ondului )unciar nr.1=:1;;12 prin care toi deintorii de terenuri agricole sunt
o'ligai s asigure culti"area acestora i protecia solului.
%e asemenea2 potri"it art. 921 din Noul Cod ci"il2 proprietarul este o'ligat
s permit trecerea pe ,ondul su a reelelor edilitare ce deser"esc ,ondurile
.n"ecinate sau din aceeai &on.
-ot ast,el2 potri"it art. 922 din Noul Cod ci"il2 proprietarul este o'ligat s
permit ,olosirea ,ondului su pentru e,ectuarea unor lucrri necesare ,ondului
.n"ecinat. %ispo&iiile art. 992 din Noul Cod ci"il o'lig pe proprietarii
,ondurilor .n"ecinate s contri'uie la constituirea unei desprituri comune.
%e asemenea2 prin con"enia prilor2 proprietarul ,ondului aser"it .i
poate asuma anumite o'ligaii pentru asigurarea u&ului i utilitii ,ondului
dominant2 potri"it art. >(; al.1 din Noul Cod ci"il.
#'ligaiile reale propter rem2 accesorii ale dreptului real2 se "or transmite
noului titular care este inut s le respecte.
'. 'bli!aii scriptae in rem. 5ceste o'ligaii denumite i o'ligaii
opo&a'ile terilor2 se caracteri&ea& prin aceea c sunt str3ns legate de posesia
unui 'un2 .nc3t creditorul nu poate o'ine satis,acerea dreptului su dec3t dac
posesorul actual al 'unului "a ,i o'ligat s respecte acest drept2 dei nu a
participat direct la ,ormarea raportului de o'ligaie.
5st,el2 potri"it art.1=11 din Noul Cod ci"il2 dac 'unul dat .n locaiune
este .nstrinat2 dreptul locatarului este opo&a'il de'itorului at3t .n ca&ul
imo'ilelor c3t i al mo'ilelor. 5ceast o'ligaie su'&ist .n ca&ul imo'ilelor dac
locaiunea a ,ost notat .n cartea ,unciar sau dac data cert a locaiunii este
anterioar datei certe a .nstrinrii2 iar .n ca&ul mo'ilelor dac locatarul a
.ndeplinit ,ormalitile de pu'licitate .n ca&ul 'unurilor supuse unor asemenea
32
,ormaliti sau dac la data .nstrinrii 'unul se a,la .n ,olosina locatarului
atunci c3nd mo'ilele nu sunt supuse unor ,ormaliti de pu'licitate.
c. %repturile de creaie intelectual"
%repturile de creaie intelectual sunt considerate ca o categorie juridic
intermediar .ntre drepturile patrimoniale i personal nepatrimoniale. 5ceste
drepturi con,er titularului prerogati"ele speci,ice drepturilor patrimoniale2 dar
i cele speci,ice drepturilor nepatrimoniale2 alturi de atri'ute de ordin moral.
5st,el2 potri"it art. 1 din 6egea nr.=:1;;92 pri"ind drepturile de autor i
drepturile cone8e2 dreptul de autor asupra unei opere literare2 artistice sau
tiini,ice2 precum i asupra altor opere de creaie intelectual este legat de
persoana autorului i comport atri'ute de ordin moral i patrimonial. 5tri'utele
de ordin patrimonial sunt speci,ice drepturilor reale2 deoarece autorul lor are un
drept de proprietate asupra o'iectului .n care se materiali&ea& opera sa
originalD manuscris2 pictur2 sculptur2 gra,ic.
5utorul are .n acelai timp i un drept de crean2 deoarece .n urma
"alori,icrii operei prin .nc+eierea unui contract de editare are dreptul de a ,i
remunerat. !rin punerea .n "aloare a operei titularului acesteia i se con,er jus
possidenti, jus utendi, jus fruendi i jus abutendi, .ntro ,orm speci,ic.
5propierea de dreptul de proprietate lea impus .n lim'ajul juridic ca drepturi de
proprietate intelectual2 industrial i artistic.
1 8. Clasi%i"area drepturilor reale. !otri"it Noului Cod ci"il2 drepturile
reale sunt enumerate .n art. ((1 C. ci".D dreptul de proprietate2 dreptul de
super,icie2 dreptul de u&u,ruct2 dreptul de u&2 dreptul de a'itaie2 dreptul de
ser"itute2 dreptul de administrate2 dreptul de concesiune2 dreptul de ,olosin2
drepturi reale de garanie i alte drepturi crora legea le recunoate acest
caracter.
%reptul de proprietate2 ca drept real principal2 se pre&int potri"it art. ((2
C. ci". .n dou ,ormeD dreptul de proprietate pri"at i dreptul de proprietate
pu'lic.
4n ,uncie de criteriul autonomiei2 a e8istenei de sinestttoare2 drepturile
reale se .mpart .n drepturi reale principale i drepturi reale accesorii.
%repturile reale principale au o e8isten de sinestttoare .n raport cu
alte drepturi reale sau de crean.
%repturile reale accesorii nu au o e8isten de sinestttoare2 ele ,iind
a,ectate garantrii unor drepturi de crean.
%repturile reale constituite pe temeiul dreptului de proprietate pu'lic
suntD dreptul de administrare2 dreptul de concesiune i dreptul de ,olosin.
%reptul de proprietate pri"at poate ,i de&mem'rat2 atri'utele acestui
drept put3nd ,i e8ercitate de alte persoane.
33
!e temeiul dreptului de proprietate pri"at se constituie
de&mem'rmintele acestuia2 care sunt tratate pe larg de Noul Cod ci"il2 .n -itlul
III I C%ezmembrmintele dreptului de proprietate privat i care suntD dreptul
de super,icie2 dreptul de u&u,ruct2 dreptul de u&2 dreptul de a'itaie2 dreptul de
ser"itute.
4n pri"ina dreptului de concesiune i a dreptului real de ,olosin
.ntemeiate pe dreptul de proprietate pri"at al Statului sau al comunitilor
locale sa e8primat opinia c ele nu pot ,i considerate de&mem'rminte ale
dreptului de proprietate pri"at2 deoarece natura lor de drept ci"il este alterat de
elemente de drept administrati" pri"itoare la naterea2 e8ercitarea i stingerea
lor.
%repturile reale accesorii sunt denumite de art. ((1 pct. 1< C. ci". drepturi
reale de garanie. 5cestea suntD
dreptul de ipotec care este un drept real asupra 'unurilor mo'ile sau
imo'ile a,ectate e8ecutrii unei o'ligaii2 potri"it art. 23$$ C. ci".E
dreptul de gaj reglementat de art. 2$=< i urmt. C. ci".E
4 pri"ilegiile2 potri"it art. 2333 C. ci".2 sunt pre,erine acordate de lege
unui creditor .n considerarea creaiei sale.
dreptul de retenie reglementat de art. 2$;( C. ci".
S.C6IUN.- - II4-
DUNURIL.
12. No(iunea de bun n Ve"&iul Cod "ivil. 0ec+iul Cod ci"il2 dar i
literatura de specialitate a .ntre'uinat termenul de Cbun .ntrun sens mai
restr3ns sau mai larg.
:n sens restrns) prin bunuri sau desemnat lucrurile asupra crora pot
e8ista drepturi patrimoniale. 5cest sens2 se regsete .n art.$>; Cod ci"il Cpoate
avea cineva asupra bunurilor, sau un drept de proprietate sau un drept de
folosin sau numai servitute"
:n sens lar#) prin bunuri sunt desemnate at3t lucrurile c3t i drepturile
pri"itoare la acestea2 sens ,olosit de art.$>( al.1 C. ci".D Coricine poate dispune
liber de bunurile ce sunt ale lui"
%in aceste dispo&iii i nu numai2 re&ult c nu sa ,cut .ntotdeauna o
distincie net .ntre lucruri i 'unuri de Codul ci"il.
/unurile se deose'esc de lucruri prin ,olosirea unor criterii de
di,ereniereD criteriul utilitii pentru om2 "aloarea economic i criteriul
aproprierii su' ,orma drepturilor patrimoniale.
/unurile nu se con,und nici cu drepturile patrimoniale2 'unurile ,iind
doar un o'iect al drepturilor patrimoniale.
Codul ci"il2 dar i legislaia ci"il2 .n general2 nu au dat o de,iniie a
'unului.
3$
Dunul a ,ost de,init n sens restrns ca ,iind "aloarea economic ce este
util pentru satis,acerea ne"oilor materiale i spirituale ale omului i care .i este
suscepti'il de apropriere G.nsuireH2 su' ,orma drepturilor patrimoniale.
# noiune des ,olosit .n dreptul ci"il i .n str3ns legtur cu cea de
'unuri este aceea de patrimoniu.
!rin patrimoniu2 aa cum sa "&ut2 se .nelege totalitatea drepturilor i
o'ligaiilor patrimoniale care aparin persoanelor ,i&ice sau juridice.
%e aici re&ult c .ntre aceste noiuni e8ist corelaia parte.ntreg2 iar
'unurile pot ,i pri"ite indi"idual2 ut sin!uli, dar i ca o uni"ersalitate juridic ce
constituie latura acti" a patrimoniului.
13. No(iunea de bun n Noul Cod "ivil. Codul ci"il actual de,inete
'unurile .n art.(3(2 potri"it cruiaD Csunt bunuri lucrurile, corporale sau
necorporale, care constituie obiectul unui drept patrimonial"
4n legtur cu 'unurile necorporale amintite de dispo&iiile redate mai sus2
tre'uie preci&at c intr .n aceast categorie2 potri"it opiniilor e8primate .n
literatura de specialitate2 drepturile reale2 altele dec3t dreptul de proprietate2
proprietile incorporale2 titlurile de "aloare i drepturile de creaie.
4n pri"ina proprietilor incorporale2 ,ac parte din aceast categorieD
'unurile a cror e8isten depinde de acti"itatea i de puterea creatoare a
omului G,ondul de comer2 dreptul de proprietate industrial2 dreptul de autor i
drepturile cone8e acestoraHE
titlurile de "aloare care includ "alorile mo'iliare2 cum ar ,i aciunile2
o'ligaiunile2 instrumentele ,inanciare deri"ate sau orice alte titluri de credit
.ncadrate de Comisia Naional de 0alori ?o'iliare .n aceast categorie2 precum
i e,ectele de comer Gcam'ia2 'iletul la ordin2 ceculHE
4 drepturile de crean.
%e aici re&ult c .n noiunea de 'un intr acele 'unuri necorporale care
constituie o'iectul unui drept patrimonial i care sunt ele .nsele apropia'ile2
ne,iind su,icient ca 'unul necorporal s ai' doar o "aloare economic.
15. Clasi%i"area bunurilor potrivit Noului Cod "ivil. 5ceast
clasi,icare a 'unurilor o gsim .n Codul ci"il2 .n Cartea a IIIa I %espre bunuri2
-itlul I I -unurile i drepturile reale n !eneral2 Capitolul I %espre bunuri n
!eneral2 Seciunea I %espre distincia bunurilor.
%in dispo&iiile enumerate mai sus re&ult urmtoarea clasi,icare a
'unurilorD
a. Dunuri "orporale *i ne"orporale. 5ceast clasi,icare2 ,r a ,i
enumerat e8pres de Codul ci"il2 o regsim atunci c3nd art.(3( C. ci". de,inete
termenul de 'un2 art3nd c sunt 'unuri lucrurile corporale sau necorporale.
Dunurile "orporale sunt acele 'unuri care au o e8isten material2 ,iind
uor percepti'ile simurilor omului. ?ajoritatea 'unurilor sunt 'unuri corporale.
3(
Intr .n aceast categorie i dreptul de proprietate2 deoarece acesta se con,und
cu 'unurile care constituie o'iectul su.
Dunurile ne"orporale sunt "alori economice care au o e8isten ideal
a'stract2 ne,iind percepti'ile simurilor omului. 5ceast clasi,icare are la 'a&
drept criteriu modul de percepere al 'unurilor. Sunt 'unuri necorporale2 aa cum
sa "&ut2 drepturile reale2 altele dec3t dreptul de proprietate2 proprietile
incorporale2 titlurile de "aloare2 drepturile de crean.
5ceast clasi,icare a 'unurilor corporale i necorporale are importan su'
aspectul regimului juridic care este di,erit i care "a ,i scos .n e"iden atunci
c3nd "om trata dreptul de proprietate i de&mem'rmintele acestuia2 dar i
posesia ca stare de ,apt.
b. Dunuri mobile *i imobile. !otri"it art. (39 C. ci".2 'unurile sunt
mo'ile sau imo'ile. Clasi,icarea 'unurilor .n mo'ile i imo'ile se ,ace .n ,uncie
de natura 'unului i de cali,icarea dat de lege.
Dunurile imobile. !otri"it art.(3> C. ci". acestea suntD terenurile,
izvoarele i cursurile de ap, plantaiile prinse n rdcini, construciile i orice
alte lucrri fixate n pmnt cu caracter permanent, platformele i alte instalaii
de exploatare a resurselor submarine situate pe platoul continental, precum i
tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat n acestea cu caracter
permanent" %in aceast enumerare re&ult c 'unurile sunt imo'ile prin natura
lor2 dar i imo'ile prin destinaie2 acestea din urm ,iind acele 'unuri care prin
natura lor sunt 'unuri mo'ile2 .ns prin destinaia lor sta'ilit de proprietar legea
le declar imo'ile.
!entru a ,i .n pre&ena unui imo'il prin destinaie este necesar s e8iste un
raport de accesorietate Gde a,ectareH .ntre 'unul mo'il i imo'il prin natura lui2 la
care este .ncorporat cu caracter permanent 'unul mo'il .n mod natural sau
arti,icial.
Codul ci"il .n art.(3= sta'ilete c rm3n sau de"in 'unuri imo'ileD
materialele separate n mod provizoriu de un imobil, pentru a fi din nou
ntrebuinate, att timp ct sunt pstrate n aceeai form, precum i prile
inte!rante ale unui imobil care sunt temporal detaate de acesta, dac sunt
destinate spre a fi reinte!rate"
5aterialele aduse pentru a fi ntrebuinate n locul celor vechi devin
bunuri imobile din momentul n care au dobndit aceast destinaie"
4n literatura de specialitate au ,ost considerate imo'ile prin o'iectul la
care se aplic2 drepturile reale asupra imo'ilelor2 altele dec3t dreptul de
proprietate2 drepturile de crean corelati"e obli#a(iei de a da un imo'il2 precum
i aciunile .n justiie care au ca scop "alori,icarea unui drept real asupra unui
'un imo'il.
4 Dunurile mobile. !otri"it art.(3; al.1 C. ci".2 'unurile pe care legea nu
le consider imo'ile sunt 'unuri mo'ile. Intr .n aceast categorie at3t 'unurile
mo'ile prin natura lor2 dar i prin determinarea legii2 potri"it art.(3; al.2 C. ci".D
Fsunt bunuri mobile i undele electroma!netice sau asimilate acestora, precum
39
i ener!ia de orice fel produse, captate i transmise, n condiiile le!ii, de orice
persoan i puse n serviciul su, indiferent de natura mobiliar sau imobiliar
a sursei acestora"
4n categoria 'unurilor mo'ile prin determinarea legii2 literatura de
specialitate a inclus drepturile reale asupra unui lucru mo'il2 altele dec3t dreptul
de proprietateE drepturile de crean corelati"e obligaiei de a da un lucru mo'il2
obligaiei de a face i o'ligaiei de a nu ,aceE drepturile de creaie intelectual
care cuprind drepturile de proprietate intelectual2 drepturile de autor i
drepturile cone8e acestoraE aciunile .n justiie re,eritoare la un drept mo'iliarE
,ondurile de comerE aciunile i prile sociale .n societile comercialeE rentele.
%ispo&iiile art.($< a.1 C. ci".2 spre deose'ire de "ec+iul Cod ci"il2
reglementea& i bunurile mobile prin anti"ipa(ie care suntD Cbo!iile de
orice natur ale solului i subsolului, fructele neculese nc, plantaiile i
construciile ncorporate n sol devin mobile prin anticipaie atunci cnd, prin
voina prilor, sunt privite n natura lor individual n vederea detarii lor"
%e aici re&ult c 'unurile mo'ile prin anticipaie sunt acele 'unuri care
prin natura lor sunt imo'ile2 dar2 prin "oina lor2 prile le pri"esc ca mo'ile .n
considerarea a ceea ce "or de"eni .n "iitor.
?ai tre'uie amintit c dreptul de proprietate asupra unui 'un imo'il nu
este un 'un imo'il prin o'iectul la care se aplic2 ci un 'un imo'il prin natura
lui.
4n concepia Codului ci"il2 dreptul de proprietate este .ncorporat i
materiali&at .n o'iectul su i se con,und cu 'unul care .i ,ormea& o'iectul.
Codul ci"il .n art.($2 arat regulile aplica'ile drepturilor purt3nd asupra
'unurilor Cdac nu se prevede altfel, sunt supuse re!ulilor referitoare la
bunurile imobile i drepturile reale asupra acestora"
+elelalte drepturi patrimoniale sunt supuse, n limitele prevzute de le!e,
re!ulilor referitoare la bunurile mobile"
Clasi,icarea 'unurilor .n mo'ile i imo'ile pre&int importan datorit
regimului lor juridic di,eritD
.n pri"ina e,ectelor posesiei2 pentru 'unurile mo'ile posesia de 'un
credin justi,ic pre&umia de titlu de proprietate potri"it art. ;3( C. ci".2
asigur opo&a'ilitatea ,a de teri potri"it art.;39 C. ci".2 justi,ic do'3ndirea
proprietii potri"it art. ;3> C. ci".E
pentru 'unurile imo'ile2 posesia poate conduce la do'3ndirea proprietii
prin u&ucapiune2 potri"it art.;3< i art.;31 C. ci".E
pu'licitatea .nstrinrilor se aplic .n principiu .n materia 'unurilor
imo'ileE
constituirea i trans,erul drepturilor reale sunt supuse unor cerine
speciale pre"&ute de legeE
competena teritorial la instanele de judecat i nu numai este di,erit
.n ,uncie de cum 'unul este mo'il sau imo'il.
3>
". Dunuri %un#ibile *i bunuri ne%un#ibile. !otri"it art.($3 al.1 C. ci".2
'unurile sunt ,ungi'ile sau ne,ungi'ile. Sunt bunuri %un#ibile2 potri"it al.2 al
art.($3 C. ci".2 'unurile determinate prin numr2 msur sau greutate2 .nc3t pot ,i
.nlocuite unele prin altele .n e8ecutarea unei o'ligaii.
Dunurile ne%un#ibile sunt 'unuri care nu pot ,i .nlocuite unele cu altele
.n e8ecutarea unei o'ligaii.
Dunurile determinate #eneri" sunt2 .n principiu2 bunuri %un#ibile2 iar
bunurile determinate individual sunt2 .n principiu2 bunuri ne%un#ibile.
Caracterul de 'un ,ungi'il sau ne,ungi'il este dat de natura 'unului2 dar i
de "oina prilor2 potri"it art.($3 al.3 C. ci".D Cprin act juridic, un bun fun!ibil
prin natura sa poate fi considerat ca nefun!ibil"
Importana acestei clasi,icri re&ult din c+iar de,iniia acestor 'unuri i
pri"ete aprecierea "ala'ilitii plii.
4n acest sens2 sunt dispo&iiile .n materie de .mprumut. !otri"it art.219$
al.1 C. ci".D Cn lipsa unei stipulaii contrare, mprumutatul este inut s restituie
aceeai cantitate i calitate de bunuri pe care a primit#o, oricare ar fi creterea
sau scderea preului acestora, iar potri"it art.219$ al. 3 C. ci".D Cdac nu este
posibil s se restituie bunuri de aceeai natur, calitate i n aceeai cantitate,
mprumutatul este obli!at s plteasc valoarea lor la data i locul unde
restituirea trebuia s fie fcut"
%e asemenea2 potri"it art.>39 al.2 C. ci".2 dac turma dat .n u&u,ruct nu a
pierit .n .ntregime2 Cuzufructuarul este obli!at s nlocuiasc animalele pierite
cu cele de prsil"
d. Dunuri "onsumptibile *i bunuri ne"onsumptibile. !otri"it art.($$
al.1 C. ci".2 'unurile sunt consumpti'ile i neconsumpti'ile. Sunt bunuri
"onsumptibile2 potri"it art.($$ al.2 C. ci". 'unurile mo'ile a cror .ntre'uinare
o'inuit implic .nstrinarea sau consumarea su'stanei. 4n acest sens suntD
alimentele2 com'usti'ilii2 etc.
Dunurile ne"onsumptibile sunt acele 'unuri care pot ,i ,olosite .n mod
repetat ,r s ,ie necesar2 pentru aceasta2 consumarea su'stanei sau
.nstrinarea lor. Intr .n aceast categorie cldirile2 terenurile2 mainile2 etc.
!otri"it art.($$ al.3 C. ci". un 'un consumpti'il prin natura sa poate
de"eni neconsumpti'il dac2 potri"it "oinei prilor prin act juridic i se sc+im'
.ntre'uinarea.
-re'uie preci&at c2 dei .n majoritatea ca&urilor2 'unurile consumpti'ile
sunt i ,ungi'ile2 iar cele neconsumpti'ile sunt ne,ungi'ile i deci2
consumpti'ilitatea nu tre'uie con,undat cu ,ungi'ilitatea2 cele dou clasi,icri
nu se suprapun. 4n acest sens2 este e8emplul clasic de 'un consumpti'il i
ne,ungi'il2 ultima sticl cu "in dintro recolt de "in cele'r. %e asemenea2 pot
e8ista i 'unuri neconsumpti'ile dar ,ungi'ile2 cum ar ,i e8istena a dou sau
mai multe cri din aceeai ediie.
3=
5ceast clasi,icare are importan la sta'ilirea naturii contractului de
.mprumut ce se .nc+eie .n sensul c 'unurile consumpti'ile pot ,orma o'iectul
numai al contractului de consumaie2 potri"it art.21(= C. ci".2 iar 'unurile
neconsumpti'ile pot ,orma o'iectul contractului de ,olosin2 potri"it art.21$9 C.
ci".
%e asemenea2 regimul juridic pri"ind u&u,ructul este di,erit2 .n sensul c
drepturile i o'ligaiile u&u,ructuarului sunt di,erite .n ,uncie de 'unul care
constituie o'iectul u&u,ructului i care poate ,i consumpti'il sau neconsumpti'il2
potri"it art.>12 C. ci".2 art. >13 C. ci".
e. Dunuri divi'ibile *i bunuri indivi'ibile. !otri"it art.($( al.1 C. ci".2
'unurile sunt di"i&i'ile sau indi"i&i'ile. Sunt bunuri indivi'ibile) potri"it
art.($( al.2 C. ci".2 'unurile care nu pot ,i .mprite .n natura lor2 ,r a li se
sc+im'a destinaia. Sunt bunuri divi'ibile acele 'unuri care pot ,i .mprite .n
natura lor2 ,r a li se sc+im'a destinaia.
!otri"it art.($( al.3 C. ci".2 prin act juridic un 'un di"i&i'il prin natura lui
poate ,i considerat indi"i&i'il2 potri"it "oinei prilor.
Clasi,icarea acestor 'unuri pre&int importan .n materia partajului.
4n acest sens2 potri"it art.9>9 al.2 C. ci".2 dac un 'un este indi"i&i'il sau
nu este comod partaja'il .n natur2 la partaj se "a atri'ui ,ie unui coproprietar .n
sc+im'ul unei sulte date .n ,a"oarea celorlali coproprietari2 ,ie 'unul "a ,i
"3ndut la licitaie pu'lic.
%e asemenea2 aceast clasi,icare are importan i .n materia e8ecutrii
o'ligaiilor2 potri"it art.1$21 i urmtoarele C. ci".
%. Dunuri prin"ipale *i bunuri a""esorii. !otri"it art.($9 al.1 C. ci".2
'unurile sunt 'unuri principale i 'unuri accesorii. Dunul a""esoriu este acel
'un care a ,ost destinat2 .n mod sta'il i e8clusi"2 .ntre'uinrii economice a
altui 'un2 c3t timp satis,ace aceast utili&are. Dunul prin"ipal este 'unul care
poate ,i ,olosit .n mod independent ,r s ,ie destinat .ntre'uinrii economice a
altui 'un. %estinaia comun a 'unului poate ,i sta'ilit numai de proprietarul
am'elor 'unuri2 potri"it art.($9 al.2 C. ci".
/unurile accesorii2 .n ca&ul unor pre"ederi contrare2 urmea& situaia
juridic a 'unului principal2 inclusi" .n ca& de .nstrinare sau de gre"are a
'unului principal2 potri"it art.($9 al.3 C. ci". 5tunci c3nd calitatea de 'un
accesoriu .ncetea&2 potri"it "oinei prilor2 aceasta nu poate ,i opus unui ter
care a do'3ndit anterior drepturi pri"itoare la 'unul principal.
%e asemenea2 separarea temporar a unui 'un accesoriu de 'unul
principal nu .nltur calitatea de 'un accesoriu2 iar drepturile unui ter pri"itoare
la un 'un nu pot ,i .nclcate prin trans,ormarea 'unului principal .n 'un
accesoriu.
Nu e8ist suprapunere .ntre clasi,icarea drepturilor reale .n principale i
accesorii i clasi,icarea 'unurilor .n principale i accesorii.
3;
Clasi,icarea 'unurilor .n principale i accesorii pri"ete 'unurile .n
materialitatea luiE asupra unui 'un principal poate s e8iste un drept real
accesoriu2 cum este de e8emplu gajul asupra unui autoturism2 dup cum asupra
unui 'un accesoriu e8ist un drept real principal Gc+eia unui lact este
proprietatea unei persoaneH.
#. Dunuri %ru#i%ere *i bunuri ne%ru#i%ere. 5ceast clasi,icare2 ,r a ,i
pre"&ut .n mod e8pres .n Codul ci"il .n Seciunea I %espre distincia
'unurilor2 re&ult din Seciunea a IIa a Codului ci"il I !rodusele 'unurilor.
%in dispo&iii art.($9 al.1 C. ci". re&ult c sunt bunuri %ru#i%ere acele
'unuri care produc ,ructe ,r a diminua su'stana 'unului2 iar bunurile
ne%ru#i%ere sunt acele 'unuri care nu pot produce ,ructe ,r a consuma
su'stana 'unului.
!otri"it art.($= al.1 C. ci".2 ,ructele suntD naturale2 industriale i ci"ile.
@ru"tele naturale sunt2 potri"it art.($= al. 2 C. ci".2 produsele directe i
periodice ale unui 'un2 o'inute ,r inter"enia omului2 cum ar ,i acelea pe care
pm3ntul le produce de la sine2 producia i sporul animalelor.
@ru"tele industriale sunt2 potri"it art.($= al.3 C. ci".2 produsele directe i
periodice ale unui 'un2 o'inute ca re&ultat al inter"eniei omului2 cum ar ,i
recoltele de orice ,el.
@ru"tele "ivile sunt2 potri"it art.($= al.$ C. ci".2 "eniturile re&ultate din
,olosirea 'unului de ctre o alt persoan .n "irtutea unui act juridic2 precum
c+iriile2 aren&ile2 do'3n&ile2 "enitul rentelor i di"idendele.
%istincia dintre aceste trei categorii de ,ructe pre&int interes pri"ind
modul lor de do'3ndire. 4n acest sens2 potri"it art. ((< al.1 C. ci".2 ,ructele se
cu"in proprietarului2 dac prin lege nu se dispune alt,el. %reptul de proprietate
asupra ,ructelor naturale i industriale se do'3ndete la data separrii de 'unul
care lea produs2 potri"it art.((< al.2 C. ci".2 iar dreptul de proprietate asupra
,ructelor ci"ile se do'3ndete &i cu &i. )ructele nu tre'uie con,undate cu
productele care sunt i ele produse ale 'unurilor.
!otri"it art.($; C. ci".2 productele sunt produsele o'inute dintrun 'un cu
consumarea sau diminuarea su'stanei acestuia2 precum copacii unei pduri2
piatra dintro carier i alte asemenea.
%istincia cu pri"ire la ,ructe2 dar i cu pri"ire la ,ructe i producte
pre&int importan .n materia u&u,ructului2 deoarece u&u,ructuarul are dreptul
de a culege ,ructele 'unului .ntocmai ca proprietarul2 cu .ndatorirea de ai
conser"a su'stana potri"it art.><3 C. ci".
%e asemenea2 .n ,uncie de natura ,ructelor2 drepturile i o'ligaiile
u&u,ructuarului i ale nudului proprietar sunt di,erite2 potri"it art.><; i
urmtoarele Cod ci"il.
&. Dunuri proprietate publi" *i bunuri proprietate privat. !otri"it
art.((2 C. ci".2 proprietatea este pu'lic sau pri"at. Sunt bunuri proprietate
$<
publi"2 potri"it art.(($ al.1 C. ci".2 'unurile statului i ale unitilor
administrati"teritoriale care2 prin natura lor sau prin declaraia legii2 sunt de u&
sau de interes pu'lic2 dac au ,ost legal do'3ndite de ctre acesta. /unurile
proprietate pu'lic sunt reglementate i de art. 139 din Constituia 1om3niei2 dar
i de o serie de legi speciale care sta'ilesc 'unurile care ,ormea& o'iectul
e8clusi" al proprietii pu'lice.
6egea cadru care reglementea& regimul juridic al proprietii pu'lice este
6egea nr.213:1;;= pri"ind proprietatea pu'lic i regimul juridic al acesteia.
Sunt bunuri proprietate privat 'unurile care2 potri"it art.((3 C. ci".2
sunt de u& sau de interes pri"at i care aparin persoanelor ,i&ice2 persoanelor
juridice de drept pri"at sau de drept pu'lic2 inclusi" 'unurile care alctuiesc
domeniul pri"at al statului i al unitilor administrati"teritoriale. -re'uie
preci&at2 de asemenea2 c e8ist numeroase reglementri speciale pri"ind
'unurile proprietate pri"at2 ca2 de alt,el2 i pentru proprietatea pu'lic2 dintre
care cele mai cunoscute sunt 6egea nr.1=:1;;1 pri"ind ,ondul ,unciar2 6egea
nr.1<:2<<1pri"ind regimul juridic al unor imo'ile preluate .n mod a'u&i" .n
perioada 9 martie 1;$(22 decem'rie 1;=;2 6egea locuinei nr.11$:1;;92 6egea
nr.112:1;;( pri"ind reglementarea situaiei juridice a unor imo'ile cu destinaia
de locuine trecute .n proprietatea statului2 etc.
5ceast clasi,icare a 'unurilor pre&int importan su' aspectul regimului
juridic2 deoarece2 potri"it art.((3 al.$ C. ci".2 'unurile care ,ac o'iectul
proprietii pri"ate2 indi,erent de titular2 sunt i rm3n .n circuitul ci"il2 dac prin
lege nu se dispune alt,el2 ele pot ,i .nstrinate2 pot ,ace o'iectul unei urmriri
silite i pot ,i do'3ndite prin orice mod pre"&ut de lege.
Spre deose'ire de acestea2 'unurile proprietate pu'lic2 potri"it art.=91 C.
ci".2 sunt inaliena'ile2 imprescripti'ile i insesi&a'ile2 nu se sting prin neu& i nu
pot ,i do'3ndite de teri prin u&ucapiune sau2 dup ca&2 prin posesia de 'un
credin asupra 'unurilor mo'ile2 ele put3nd ,i date2 .n condiiile legii2 .n
administrate sau ,olosin i pot ,i concesionate ori .nc+iriate.
%e aici re&ult c 'unurilor proprietate pri"at li se aplic regimul juridic
de drept comun2 spre deose'ire de 'unurile proprietate pu'lic care au un regim
juridic special2 care derog de la regimul juridic de drept comun.
i. Dunurile "omune *i bunurile proprii ale so(ilor. !otri"it art.33; C.
ci".2 sunt bunuri "omune n devlm*ie 'unurile do'3ndite .n timpul regimului
comunitii legale de oricare dintre soi de la data do'3ndirii lor. Sunt 'unuri
comune i "eniturile din munc2 sumele de 'ani cu"enite cu titlu de pensie .n
cadrul asigurrilor sociale i altele asemenea2 precum i "eniturile cu"enite .n
temeiul unui drept de proprietate intelectual2 indi,erent de data do'3ndirii lor2
.ns numai .n ca&ul .n care creana pri"ind .ncasarea lor de"ine scadent .n
timpul comunitii2 potri"it art.3$1 C. ci".
Sunt bunuri proprii ale so(ilor 'unurile pre"&ute de art.3$< C. ci".
$1
'unurile do'3ndite prin motenire legal2 legat sau donaie2 cu e8cepia
ca&ului .n care dispuntorul a pre"&ut2 .n mod e8pres2 c ele "or ,i comuneE
'unurile de u& personalE
'unurile destinate e8ercitrii pro,esiei unuia dintre soi2 dac nu sunt
elemente ale unui ,ond de comer care ,ace parte din comunitatea de 'unuriE
drepturile patrimoniale de proprietate intelectual asupra creaiilor sale i
asupra semnelor distincti"e pe care lea .nregistratE
'unurile do'3ndite cu titlu de premiu sau recompens2 manuscrisele
tiini,ice sau literare2 sc+iele i proiectele artistice2 proiectele de in"enii i alte
asemenea 'unuriE
indemni&aia de asigurare i despgu'irile pentru orice prejudiciu
material sau moral adus unuia dintre soiE
'unurile2 sumele de 'ani sau orice "alori care .nlocuiesc un 'un propriu2
precum i 'unul do'3ndit .n sc+im'ul acestoraE
,ructele 'unurilor proprii.
5ceast clasi,icare are importan deoarece regimul juridic este di,erit2
'unurilor proprii ale soilor li se aplic regimul juridic de drept comun2 ,iecare
so put3nd ,olosi2 administra i dispune li'er de 'unurile sale2 .n condiiile legii2
potri"it art.3$2 C. ci".2 pe c3nd 'unurile comune .n de"lmie au un regim
juridic special2 potri"it art.3$3 i urmtoarele C. ci".

18. -lte "lasi%i"ri ale bunurilor. 6iteratura de specialitate o,er i alte
clasi,icri ale 'unurilor2 .n ,uncie de di"erse criterii. 6a acest punct ne "om
ocupa de alte clasi,icri ale 'unurilor2 a"3nd .n "edere c ele nu sunt enumerate
.n Seciunea I a Codului ci"il I C%espre distincia bunurilorF2 dar e8istena lor
re&ult2 .n mod indirect2 din dispo&iiile Codului ci"il i legislaiei ci"ile.
a. Dunuri a%late n "ir"uitul "ivil *i bunuri s"oase din "ir"uitul "ivil.
5ceast clasi,icare a 'unurilor pornete de la regimul circulaiei juridice a
'unurilor.
Dunurile a%late n "ir"uitul "ivil sunt acele 'unuri care pot ,i do'3ndite
sau .nstrinate prin acte juridice2 .n a,ara ca&urilor pre"&ute de lege.
Dunurile s"oase din "ir"uitul "ivil sunt acele 'unuri care nu pot ,ace
o'iectul unui act juridic ci"il translati" sau constituti" de drepturi reale.
Noiunea de 'unuri a,late .n circuitul ci"il sau de 'unuri scoase din
circuitul ci"il "i&ea&2 .n realitate2 ,ie inaliena'ilitatea unor 'unuri2 dar care pot
,orma o'iectul unor acte juridice netranslati"e de proprietate2 ,ie regimul juridic
restricti" al circulaiei anumitor 'unuri.
Su' acest ultim aspect2 'unurile a,late .n circuitul ci"il au2 de regul2 un
regim juridic de drept comun2 .n acest sens sunt 'unurile o'iect al proprietii
pri"ate care2 potri"it art.((3 al.$ C. ci".2 sunt i rm3n .n circuitul ci"il dac prin
lege nu se dispune alt,el.
$2
/unurile scoase din circuitul ci"il au un regim juridic special .n pri"ina
circulaiei unor asemenea 'unuri.
b. Dunuri determinate individual *i bunuri determinate #eneri".
Dunurile determinate individual) numite *i bunuri "erte Eres certa
sunt acele 'unuri care2 potri"it naturii sau "oinei prilor e8primat prin act
juridic2 se indi"iduali&ea& prin .nsuiri proprii2 speci,ice. 4n acest sens2 este un
autoturism2 indi"iduali&at prin serie2 numr de .nmatriculare sau o cas
indi"iduali&at prin localitate2 strad2 numr.
Dunuri determinate #eneri" Eres !eneraF sunt acele 'unuri care se
indi"iduali&ea& prin .nsuirile speciei sau categoriei din care ,ac parte2 prin
,olosirea unor criterii ca2 numr2 greutate2 msur. 4n acest sens2 sunt alimentele2
'anii2 etc.
4n cali,icarea unor asemenea 'unuri2 se are .n "edere nu numai natura
'unului respecti"2 dar i "oina prilor e8primat .n act juridic2 deoarece2 dei
un 'un prin natura lui este generic2 poate ,i cali,icat de pri ca 'un determinat
indi"idual. 4n acest sens2 este e8emplul clasic i anume2 un e8emplar al unei
cri dintro anumit ediie care2 dei este un 'un determinat generic2 prin "oina
prilor poate ,i pri"it ca un 'un determinat indi"idual prin restituirea aceluiai
e8emplar care poart o dedicaie scris de autorul crii i nu restituirea altor
e8emplare de carte din aceeai ediie.
5ceast clasi,icare a 'unurilor pre&int importan .n actele translati"e de
drepturi realeD
.n ca&ul 'unurilor certe2 dreptul real se transmite .n momentul .nc+eierii
contractului2 potri"it art.19>$ C. ci".D Ccu excepia cazurilor prevzute de le!e,
ori, dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de
drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu
a fost predat ori preul nu a fost pltit nc"
.n ca&ul 'unurilor de gen2 dreptul real se transmite .n momentul
indi"iduali&rii2 potri"it art.19>= C. ci".D atunci cnd vnzarea are ca obiect
bunuri de !en, inclusiv bunuri dintr#un !en limitat, proprietatea se transfer
cumprtorului la data individualizrii acestora prin predare, numrare,
cntrire, msurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura
bunuluiF.
.n ca&ul e8ecutrii directe2 potri"it art.1>29 al.3 C. ci".2 c3nd contractul
nu a ,ost e8ecutat din culpa "3n&torului2 cumprtorul are dreptul de a cumpra
'unuri de acelai gen2 pe c+eltuiala "3n&torului prin intermediul unei persoane
autori&ate.
". Dunuri sesi'abile *i bunuri insesi'abile.
Dunurile sesi'abile sunt 'unuri care sunt suscepti'ile de a ,orma o'iect al
urmrii silite2 iar bunurile insesi'abile sunt acele 'unuri care nu pot ,i urmrite
silit pentru reali&area unei creane 'neti.
$3
C-PI/0LUL III
P0S.SI-
S.C6IUN.- I
Re#lementarea) No(iunea *i .lementele posesiei
1 2. Re#lementarea *i de%inirea posesiei n Ve"&iul Cod "ivil.
0ec+iul Cod ci"il ,ace re,erire la posesie2 ca stare de ,apt2 sau la posesor
.n art. 1;<; i 1;1< C. ci".2 ,iind menionat i .n art. ;>2 C. ci". -ermenul de
posesor este utili&at .n mod direct .n art. $=( i $=9 C. ci". i indirect .n art. $=>
C. ci". !osesia2 ca stare de ,apt2 este2 de asemenea2 reglementat .n Cap. II
%espre posesiunea cerut pentru a prescrie2 .n art. 1=$9 1=92 C. ci".
!osesia este de,init .n art. 1=$9 al.2 C. ci". caD Cdeinerea unui lucru sau
folosirea de un drept, exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n
numele nostru" 5ceast de,iniie a ,ost criticat .n literatura de specialitate ca
,iind ine8act i incomplet. Este ine8act prin ,olosirea unor termeni ca
Cdeinerea unui lucru, care amintete de detenia precar2 .n care detentorul nu
stp3nete 'unul pentru el2 ci pentru altul2 cre3nduse ast,el o con,u&ie .ntre
posesia ca stare de ,apt i detenie. !e de alt parte2 prin utili&area sintagmei
Cfolosirea de un drept se creea& con,u&ia .ntre posesie ca stare de ,apt i
e8istena unui drept. %e,iniia dat de 0ec+iul Cod ci"il este incomplet2
deoarece nu are .n "edere elementul intenional2 psi+ologic al posesiei 2animus4
i nu menionea& elementul material al posesiei Gcorpus4. 5ceast ultim critic
nu a ,ost susinut de unii autori2 art3nduse c .n msura .n care posesia este
e8ercitat Cde noi nine sau de altul n numele nostru, re&ult2 .n mod clar2
elementul intenional2 psi+ologic al posesiei.

1 3. Re#lementarea *i de%inirea posesiei n Noul Cod "ivil.
Codul ci"il actual reglementea& posesia .n Cartea a IIIKa C%espre
bunuri 2 -itlul 0III I 6osesia, prin dispo&iiile cuprinse .n art. ;19;(2 C. ci".
!osesia este de,init .n art. ;19 al.1 C. ci". caD Cexercitarea n fapt a
prero!ativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de ctre persoana care
l stpnete i care se comport ca un proprietar"
%e,iniia dat posesiei prin noua reglementare este mult mai complet i
e8act2 c+iar dac nu a"em o re,erire e8pres la elementul intenional Canimus,
acesta re&ult3nd2 .n mod indirect2 din sintagma Cse comport ca un proprietar.
%ispo&iiile art. ;19 al.2 C. ci". ne arat c stp3nirea material sau
e8ercitarea unei puteri de ,apt de ctre o persoan asupra unui 'un cu intenia i
$$
"oina de a se comporta ca proprietar se aplic i atunci c3nd persoana se
comport ca un titular al altui drept real2 cu e8cepia drepturilor reale de
garanie.
4n legtur cu noiunea de posesie2 tre'uie preci&at c ea nu tre'uie
con,undat cu dreptul de proprietate2 posesia este o stare de ,apt2 iar proprietatea
o stare de drept. !roprietarul sau titularul altui drept real e8ercit posesia .n
temeiul unei Cputeri de dreptF2 actele materiale de stp3nire au la 'a& acest
drept2 pe c3nd cel care e8ercit posesia ca stare de ,apt nu are la 'a& nici un
drept2 el e8ercit Cputerea de faptF ca i cum ar a"ea un drept2 pe care .n realitate
nu .l are. !osesia ca stare de ,apt se distinge i de posesie ca atri'ut al dreptului
de proprietate2 .n acest din urm ca& starea de ,apt se suprapune peste starea de
drept. %in punct de "edere al posesorului2 posesia apare ca ,iind mani,estarea
e8terioar a unui drept pe care posesorul nu .l are. !osesia este protejat de lege
i produce anumite e,ecte juridice ca stare de ,apt2 ,r s ,ie un drept su'iecti"2
datorit aparenei de drept pe care o creea&.
1 5. .lementele posesiei. !entru a e8ista2 posesia cuprinde .n mod
necesar dou elemente2 unul material corpus i altul psi+ologic Canimus.
a. Elementul material corpus" 5cest element const .n totalitatea
,aptelor materiale de stp3nire2 trans,ormare i ,olosin e8ercitat asupra
lucrului. Constituie acte materiale de stp3nire2 deinerea lucrului2 ,olosirea sa2
culegerea ,ructelor2 e,ectuarea unor trans,ormri2 modi,icri sau completri ale
lucrului. Elementul material al posesiei se e8ercit i prin .nc+eierea unor acte
juridice cu pri"ire la un 'un2 cum ar ,i contractele de depo&it sau de .nc+iriere.
!uterea material asupra lucrului poate ,i e8ercitat personal de posesor sau de
un repre&entant al su2 situaie .n care posesia se e8ercit Ccorpore alieno 2 ca
.n ca&ul mandatarului2 depo&itarului2 comodatarului2 locatarului.
b. Elementul psihologic animus. Elementul intenional2 psi+ologic
animus rem sibi habendi const .n "oina de a stp3ni lucrul pentru sine2 ca un
ade"rat titular al dreptului de proprietate sau a altui drept real. Elementul
intenional tre'uie .ntrunit c+iar .n persoana posesorului2 neput3nd ,i e8ercitat
prin altcine"a Canimo alieno. Codul ci"il .n art. ;1> al.2 instituie i o e8cepie
.n ca&ul persoanelor lipsite de capacitate de e8erciiu i persoanelor juridice care
e8ercit posesia prin repre&entantul lor legal. 5tunci c3nd lipsete acest element2
aceast repre&entare su'iecti" care d semni,icaia actelor de stp3nire2 nu mai
putem "or'i de posesie2 ci de o detenie precar.
18. Deten(ia pre"ar. Stp3nirea lucrului de ctre o persoan pentru altul2
,r intenia de a se comporta ca un ade"rat proprietar sau titular al unui drept
real constituie o detenie precar. %e aici re&ult c ceea ce caracteri&ea&
detenia precar este lipsa elementului psi+ologic CanimusF. %etenia precar
$(
presupune e8istena elementului material Ccorpus2 dar .n pri"ina elementului
psi+ologic acesta nu este animus possidendiF2 ci Canimus deinendi.
%etentorul precar are stp3nirea material a 'unului Ccorpus2 .ns acest
element este e8ercitat .n 'a&a unui titlu2 dar i Cprin simpla n!duin a
proprietarului bunului2 potri"it art. ;1= al.12 lit. d2 te&a a IIKa C. ci". 4n acest
sens2 potri"it art.;1= C. ci".2 au calitate de detentori precariD locatarul2
comodatarul2 depo&itarul2 creditorul gajist sau titularul dreptului de super,icie2
u&u,ruct2 u&2 a'itaie sau ser"itute ,a de nuda proprietate sau cel care deine
temporar un 'un al altuia sau .l stp3nete cu .ngduina acestuia. %in
e8aminarea dispo&iiilor art. ;1= al.1 lit. c C. ci".2 re&ult c cel care stp3nete
singur 'unul2 .n calitate de coproprietar2 a ,ost scos din categoria posesorilor i
trecut .n categoria detentorilor precari .n proporie cu cotelepri ce re"in
celorlali coproprietari.
19. Intervertirea pre"arit(ii. 5a cum am "&ut2 do'3ndirea posesiei
.nseamn do'3ndirea celor dou elemente constituti"e Canimus i corpus"
%etentorul precar are Ccorpus2 iar .n pri"ina elementului intenional are
Canimus detinendi2 .n loc de Canimus possidendi. Inter"ertirea precaritii
.nseamn trans,ormarea acesteia .n posesie util prin trans,ormarea lui animus
detinendi .n Canimus possidendi2 dar i .ntregirea elementului Ccorpus 2 care
.n ca&ul deteniei precare este e8ercitat .n limita dreptului constituit de posesor
.n ,a"oarea detentorului precar. Inter"ertirea precaritii .n posesie urmea& a ,i
anali&at prin prisma dispo&iiilor art. ;1; al.2 C. ci".2 care instituie pre&umia
relati" de continuitate a deteniei Cdetenia precar, odat dovedit, este
prezumat c se menine pn la proba intervertirii sale" %e aici decurge
necesitatea de a ,ace do"ada contrar a acestei pre&umii atunci c3nd anali&m
ca&urile de inter"ertire a precaritii .n posesie2 ca&uri enumerate .n art. ;2< C.
ci". -re'uie2 de asemenea2 preci&at2 a"3nd .n "edere dispo&iiile art. ;2< C. ci".2
c detentorul precar nu poate2 prin simpla sa mani,estare de "oin2 s
trans,orme detenia precar .n posesie. ?ani,estarea de "oin a detentorului
precar tre'uie .nsoit i de un act juridic2 potri"it art. ;2< al.12 lit. a i c C. ci".
sau ,apt juridic potri"it art. ;2< al.1 lit. ' C. ci". Inter"ertirea precaritii are
rele"an at3t .n materia 'unurilor imo'ile2 potri"it art. ;2< C. ci".2 c3t i .n cea
mo'iliar2 potri"it art. ;3> C. ci". -re'uie2 de asemenea2 preci&at c2 .n ca&ul
pre"&ut de art. ;2< al.12 lit. a i c C. ci". i art. ;3> C. ci".2 este necesar i 'una
credin. 4n materie imo'iliar2 'una credin se 'a&ea&2 pentru imo'ilele
.nscrise .n cartea ,unciar2 pe consultarea acesteia2 iar .n ca&ul imo'ilelor
ne.nscrise .n cartea ,unciar i pentru 'unurile mo'ile2 pe con"ingerea c
do'3nditorul sau posesorul nu cunoate i nici nu tre'uie s cunoasc2 dup
.mprejurri2 lipsa calitii de proprietar a celui de la care a do'3ndit 'unul2
potri"it art. ;2< al.2 C. ci". i art. ;3= C. ci".
0ec+iul Cod ci"il .n art.1=(= C. ci". pre"edea patru ca&uri .n care era
posi'il inter"ertirea precaritii .n posesie util2 acestea constituind2 .n acelai
$9
timp2 i e8cepii de la regula instituit de art.1=(( 0ec+iul C. ci".2 potri"it cruia2
odat .nceput detenia precar se presupune c ea a ,ost conser"at tot timpul.
5ceste ca&uri suntD
c3nd deintorul lucrului primete cu 'uncredin de la o a treia
persoan2 alta dec3t ade"ratul proprietar2 un titlu translati" de proprietate .n
pri"ina lucrului ce deine Gart.1=(= pct.1 0ec+iul C. ci".H. E8empli,icm .n acest
sens2 ca&ul locatarului unui imo'il care cumpr 'unul .nc+iriat de la o alt
persoan dec3t locatorul2 consider3nd cu 'uncredin c "3n&torul a de"enit
.ntre timp proprietarul 'unului. %in acest moment2 locatarul .ncepe s
stp3neasc 'unul Canimo sibi habendi de"enind din detentor precar posesor.
c3nd deintorul lucrului neag dreptul celui de la care "ine posesiunea2
prin acte de re&isten la e8erciiul dreptului su Gart.1=(= pct. 2 0ec+iul C. ci".H.
5ctele de re&isten tre'uie s ai' semni,icaia inteniei deintorului de a se
comporta pe "iitor ,a de 'un ca un ade"rat proprietar2 neg3nd dreptul celui
care ia predat aceast detenie. Simplul re,u& al c+iriaului de a plti c+iria
solicitat de proprietar nu poate a"ea aceast semni,icaie. Inter"ertirea
precaritii .n posesie util re&ult .ns din re,u&ul c+iriaului de a mai plti
c+iria 'unului2 moti"at de .mprejurarea c nu .i mai recunoate calitatea de
proprietar locatorului sau pentru c c+iriaul pretinde c el .nsui este proprietar.
c3nd deintorul strmut posesiunea lucrului2 printrun act cu titlu
particular translati" de proprietate2 la altul care este de 'uncredin Gart.1=(=
pct.3 0ec+iul C. ci".H. /unacredin a terului const .n con"ingerea sa c a
do'3ndit 'unul de la ade"ratul proprietar.
c3nd transmisiunea posesiunii din partea deintorului la altul se ,ace
printrun act cu titlu uni"ersal2 dac acest succesor uni"ersal este de 'un
credin Gart.1=(= pct. $ C. ci".H. 5ceast soluie a ,ost criticat .n literatura de
specialitate2 argument3nduse c succesorul uni"ersal se su'stituie .n toate
drepturile i o'ligaiile autorului2 indi,erent de 'una sau reaua credin2 ast,el
.nc3t ar tre'ui s rm3n o'ligat i la restituirea 'unului.
Codul ci"il actual2 spre deose'ire de cel "ec+i2 reine doar trei ca&uri de
inter"ertire a deteniei precare .n posesie2 potri"it art. ;2< C. ci".2 cu preci&area
c aceast enumerare este limitati" .n 'a&a art. ;2< al.1 C. ci".
:n le#tur "u a"este "a'uri) trebuie amintit ") potrivit art.;2 din
Le#ea nr.<2=3>22 pentru punerea n apli"are a Le#ii nr.3;<=3>>? privind
Codul "ivil) dispo'i(iile art.?3> C. "iv. se apli" numai "a'urilor de
intervertire aprute ulterior intrrii n vi#oare a Codului "ivil.
!otri"it art.;2< Noul Cod ci"il2 aceste ca&uri suntD
a. Dac detentorul precar ncheie cu bun credin un act translativ de
proprietate cu titlu particular cu o alt persoan dect cu proprietarul
bunului. Contractul translati" de proprietate poate ,i un contract de "3n&are
cumprare2 de sc+im'2 donaie2 rent "iager2 etc. %ispo&iiile art. ;2< al.1 lit. a
C. ci". impun2 .n mod e8pres2 'una credin a detentorului precar2 'una credin
.neleas potri"it dispo&iiilor art. ;2< al.2 C. ci".
$>
b. Dac detentorul precar svrete mpotriva posesorului acte de
reisten neechivoce n privina inteniei sale de a ncepe s se comporte ca
un proprietar! n acest ca" intervertirea nu se va produce ns mai nainte de
mplinirea termenului prevut pentru restituirea bunului. !entru acest ca& de
inter"ertire2 pre"&ut de art.;2< al.1 lit. ' C. ci".2 sunt necesare acte de re&isten
neec+i"oce2 care s ai' semni,icaia inteniei detentorului precar de a se
comporta pe "iitor ,a de 'un ca un ade"rat proprietar. 1e&istena neec+i"oc
poate ,i o .mprejurare de ,apt sau de drept din care re&ult2 .n mod neec+i"oc2 c
detentorul precar .ncepe s se mani,este ca un ade"rat proprietar neg3nd
dreptul celui care ia predat deinerea 'unului. Simpla .mprejurare a c+iriei
nepltite2 a re,u&ului de a plti c+iria2 din partea locatarului2 sau c locatorul nu
solicit c+iria nu are semni,icaia de re&isten neec+i"oc. 4n sc+im'2 re,u&ul
c+iriaului de a plti c+iria pentru c nu .i mai recunoate calitatea de proprietar
locatorului sau atunci c3nd c+iriaul consider c el este proprietar are
semni,icaia de re&isten neec+i"oc. 4n ca&ul descris de art. ;2< al.1 lit. ' C.
Ci".2 inter"ertirea precaritii .n posesie nu se "a produce mai .nainte de
.mplinirea termenului pre"&ut pentru restituirea 'unului2 iar detentorul precar
nu tre'uie s ,ie de 'un credin.
c. Dac detentorul precar nstrinea bunul" printr-un act translativ de
proprietate cu titlu particular" cu condiia ca dobnditorul s fie de bun
credin. 4n acest ca&2 pre"&ut de art.;2< al.1 lit. c C. ci".2 inter"ertirea
precaritii .n posesie se produce nu .n persoana detentorului precar2 ci .n
persoana terului do'3nditor2 cu condiia ca acesta s ,ie de 'un credin.
S.C6IUN.- - II4-
Dobndirea) dovada *i n"etarea posesiei.
12. Dobndirea posesiei. %o'3ndirea posesiei se ,ace prin .ntrunirea
celor dou elemente animus i Ccorpus" %e regul2 am'ele elemente tre'uie
e8ercitate de aceeai persoan. Elementul material poate ,i e8ercitat i prin
repre&entant2 iar elementul intenional poate ,i e8ercitat prin repre&entant .n
ca&urile limitati" pre"&ute de art. ;1> al.2 C. ci".2 Cpersoanele lipsite de
capacitate de exerciiu i persoanele juridice exercit posesia prin
reprezentantul lor le!al"
13. Dovada posesiei. %o"edirea posesiei implic do"edirea e8istenei
elementelor sale componente CanimusF i Ccorpus. Elementul material corpus
const3nd .n acte materiale de stp3nire poate ,i do"edit prin orice mijloc de
pro'. Elementul psi+ologic este mai di,icil de do"edit2 de aceea Codul ci"il a
$=
instituit2 prin dispo&iiile art. ;1;2 o .ntreit pre&umie legal relati" cu pri"ire
la posesie2 detenie i proprietate. 5st,el2 potri"it art. ;1; al.1 C. ci".2 a"em o
pre&umie relati" de posesie Cpn la proba contrar, acela care stpnete
bunul este prezumat posesor. %ispo&iiile art. ;1; al.3 C. ci". instituie
pre&umia de proprietate pn la proba contrar, posesorul este considerat
proprietar cu excepia imobilelor nscrise n cartea funciar" E8cepia
instituit .n acest ca&2 .n pri"ina imo'ilelor .nscrise .n cartea ,unciar2 se
corelea& cu dispo&iiile art. ==( C. ci".2 prin care Csub rezerva unor dispoziii
le!ale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar
se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n
cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscriere"
%repturile reale se vor pierde sau stin!e numai prin radierea lor din
cartea funciar, cu consimmntul titularului, dat prin nscris autentic
notarial"
4n pri"ina deteniei precare2 art.;1; al.2 C. ci". arat c2 odat do"edit2
ea este pre&umat c se menine p3n la pro'a inter"ertirii ei2 ca&urile de
inter"ertire ,iind enumerate limitati" de art. ;2< C. ci".
%ispo&iiile art. ;2< al.2 Cod ci"il de,inesc 'una credin a do'3nditorului
.n ca&ul imo'ilelor .nscrise sau nu .n cartea ,unciarD Cn cazul imobilelor
nscrise n cartea funciar, dobnditorul este de bun credin dac nscrie
dreptul n folosul su, ntemeindu#se pe cuprinsul crii funciare" .n celelalte
cazuri, este de bun credin dobnditorul care nu cunotea i nici nu trebuia,
dup mprejurri, s cunoasc lipsa calitii de proprietar a celui de la care a
dobndit bunul"
15. :n"etarea posesiei. !osesia .ncetea& odat cu pierderea unuia sau a
am'elor elemente componente Canimus i Ccorpus"
!otri"it art. ;21 C. ci".2 posesia .ncetea& prinD
a. transformarea sa n detenie precar;
'. nstrinarea bunuluiE
c. abandonarea bunului mobil sau nscrierea n cartea funciar a
declaraiei de renunare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil;
d. pieirea bunului;
e. trecerea bunului n proprietate public;
,. nscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraului sau
municipiului, dup caz, conform art" 778 al"& +" civ";
g. deposedare, dac posesorul rmne lipsit de posesia bunului mai mult
de un an"
-re'uie preci&at c menionarea ca&urilor de la art. ;21 lit. ', C. ci".2
implic pierderea simultan a celor dou elemente ale posesiei. ?omentul
pierderii posesiei .n ipote&a pierderii elementului material Ccorpus este di,erit
.n ,uncie de natura 'unului. 4n ca&ul 'unurilor mo'ile2 dac se pierde elementul
material2 pierderea posesiei "a ,i imediat dac sunt .ndeplinite cerinele
$;
posesiei2 potri"it art. ;3> C. ci". %ac 'unul este imo'il sau mo'il i nu sunt
.ndeplinite cerinele art. ;3> C. ci".2 posesorul pstrea& posesia solo animo2
dei a pierdut elementul material2 dac nu a trecut un an de la deposedare2
potri"it art. ;21 lit. g C. ci". %e alt,el2 potri"it art. ;(1 al.1 C. ci".2 condiia
pentru introducerea unei aciuni posesorii este aceea de a nu ,i trecut un an de la
tul'urare ori deposedare panic sau "iolent.
S.C6IUN.- - III4-
Calit(ile *i vi"iile posesiei
12. Calit(ile posesiei. !entru ca posesia s produc e,ectele pre"&ute de
lege2 ea tre'uie s ,ie util2 adic s ai' anumite caliti2 potri"it art. ;22 al.1 C.
ci". 0ec+iul Cod ci"il2 cu pri"ire la calitile posesiei2 a pre"&ut .n art. 1=$> C.
ci".D Cca s se poat prescrie, se cere o posesie continu, nentrerupt,
netulburat, public i sub nume de proprietarF. %in aceste dispo&iii re&ult c2
printre calitile posesiei2 aceea de a ,i neec+i"oc nu este enumerat2 dar
literatura juridic i practica judiciar au reinut necesitatea .ntrunirii i acestei
caliti.
Codul ci"il actual nu enumer calitile posesiei2 ci numai "iciile sale2
art3nd .n art.;22 al.2 C. ci". c nu este util posesia discontinu2 tul'urat sau
clandestin2 preci&3nd c pentru a produce e,ectele pre"&ute de lege2 posesia
tre'uie s ai' anumite caliti2 adic s ,ie util2 potri"it art.;22 al.1 C. ci". %e
aici re&ult calitile posesiei i anume2 ca aceasta s ,ie continu2 netul'urat i
pu'lic2 adic2 .ntrun cu"3nt2 util.
Cu pri"ire la calitile posesiei tre'uie preci&at c cele trei caliti sunt
"erita'ile caliti ale posesiei2 ine8istena lor nea,ect3nd e8istena posesiei2 dar o
.mpiedic s produc e,ectele pre"&ute de lege. Celelalte dou cerine ca
posesia s ,ie ne.ntrerupt i su' nume de proprietar sunt ade"rate condiii
pentru e8istena posesiei. 4n acest sens2 ne.ntreruperea posesiei are ca e,ect
dispariia acesteia2 iar stp3nirea unui 'un ,r intenia de Ca poseda sub nume
de proprietar ec+i"alea& cu lipsa elementului Canimus i deci2 cu ine8istena
posesiei.
1 3. Vi"iile posesiei. 0iciile posesiei sunt contrariul calitilor posesiei2 iar
art. ;22 al.2 C. ci". le enumerD discontinuitatea2 "iolena i clandestinitatea.
-re'uie preci&at c ec+i"ocul nu este un "iciu al posesiei2 posesia ,iind ec+i"oc
atunci c3nd nu se cunoate dac posesorul are sau nu elementul intenional
Canimus sibi habendi. !ractica judiciar i doctrina au reinut ec+i"ocul2 ca
"iciu al posesiei2 .n ca&ul stp3nirii 'unului comun de un singur coproprietar. 4n
(<
Noul Cod ci"il2 coproprietarul care stp3nete singur 'unul comun a ,ost scos
din categoria posesorilor i trecut .n categoria detentorilor precari2 .n proporie
cu cotelepri ce re"in celorlali coproprietari2 potri"it art. ;1= lit. c C. ci".
a. Discontinuitatea. !otri"it art. ;23 C. ci".2 Cposesia este discontinu
atta timp ct posesorul o exercit cu intermitene anormale n raport cu natura
bunului" 5cest "iciu al posesiei are .n "edere e8ercitarea cu intermitene a
elementului material al posesiei Ccorpus2 e8ercitare care se aprecia&2 de la ca&
la ca&2 .n ,uncie de natura 'unului mo'il sau imo'il i de circumstane sau
.mprejurri. %iscontinuitatea2 ca "iciu al posesiei2 nu tre'uie con,undat cu
.ntreruperea acesteia2 aceasta din urm ,iind re&ultatul inter"eniei unui ter i
are drept consecin .ncetarea posesiei. 4n acest sens2 sunt dispo&iiile art. ;21 lit.
g C. ci".2 care arat c posesia .ncetea& prin deposedare2 dac posesorul rm3ne
lipsit de posesia 'unurilor mai mult de un an. %iscontinuitatea nu conduce la
.ncetarea posesiei2 ci la "icierea ei. Sarcina pro'ei .n ca&ul discontinuitii re"ine
celui ce o in"oc2 deoarece calitatea posesiei de a ,i continu se pre&um2
potri"it art. ;22 al. 2 C. ci".2 care ,ace trimitere la pre&umia legal relati" de
utilitate a posesiei. %iscontinuitatea este un "iciu temporar al posesie2 aa cum
re&ult din art. ;2> C. ci".D Cposesia viciat devine util ndat ce viciul
nceteaz" 5cest "iciu poate ,i in"ocat de orice persoan interesat2 potri"it art.
;29 al.1 C. ci".D Cdiscontinuitatea poate fi opus posesorului de ctre orice
persoan interesat"
%iscontinuitatea ca "iciu al posesiei "i&ea& at3t 'unurile mo'ile c3t i
imo'ile2 iar .n pri"ina 'unurilor mo'ile se "or a"ea .n "edere cerinele art. ;3>
C. ci".
b. #iolena. 5cest "iciu al posesiei este contrariul calitii posesiei de a ,i
netul'urat. !otri"it art.;2$ C. ci".D Cposesia este tulburat atta timp ct este
dobndit sau conservat prin acte de violen, fizic sau moral, care nu au
fost provocate de o alt persoan" Nu tre'uie con,undat "iolena2 ca "iciu al
posesiei2 cu "iolena "iciu de consimm3nt din materia .nc+eierii actelor
juridice. Sarcina pro'ei .n ca&ul "iolenei2 ca "iciu al posesiei2 re"ine celui care
in"oc acest "iciu2 potri"it dispo&iiilor art. ;22 al.2 C. ci".2 care ,ace trimitere la
pre&umia legal relati" de utilitate a posesiei. 0iolena2 ca "iciu al posesiei2
spre deose'ire de discontinuitate2 este un "iciu relati"2 potri"it art. ;29 al.2 C.
ci".2 .n sensul c ea poate ,i in"ocat numai de persoana care este tul'urat.
5cest "iciu al posesiei este temporar2 ca i discontinuitatea2 deoarece2 potri"it
art. ;2> C. ci".2 posesia de"ine util dup .ncetarea "iolenei. !entru cel care a
intrat .n stp3nirea 'unului2 prin "iolen2 posesia de"ine util numai dac a
trecut un an de la tul'urare2 potri"it art. ;(1 al.1 C. Ci". 0iciul "iolenei posesiei
se aplic at3t .n ca&ul posesiei 'unurilor mo'ile c3t i imo'ile.
(1
c. Clandestinitatea. !otri"it art. ;2( C. ci".D Cposesia este clandestin,
dac se exercit astfel nct nu poate fi cunoscut" 5cest "iciu al posesiei se
raportea& numai la persoana care o in"oc2 nea"3nd rele"an necunoaterea
posesiei de ctre alte persoane pentru care posesia poate ,i clandestin2 .ns
ne"iciat .n raport cu persoana care cunoate posesia.
Nu este su,icient ca persoana care in"oc acest "iciu s nu cunoasc
posesia2 este necesar ca aceasta s nu ,i a"ut posi'ilitatea s o cunoasc2 lipsa de
diligen imput3nduse acesteia. Sarcina pro'ei2 .n ca&ul clandestinitii2 re"ine
celui care in"oc acest "iciu al posesiei2 ,iind aplica'ile .n acest ca& dispo&iiile
art. ;22 al.2 Cod ci"il2 care instituie pre&umia legal relati" de utilitate a
posesiei ce presupune i caracterul pu'lic al acesteia.
Clandestinitate2 ca "iciu al posesiei2 este relati"2 .n sensul c ea poate ,i
in"ocat2 potri"it art. ;29 al.2 C. ci".2 numai de persoana ,a de care posesia
este clandestin. 5cest "iciu al posesiei este temporar2 deoarece2 potri"it art. ;2>
C. ci".2 posesia de"ine util dup .ncetarea clandestinitii. 0iciul clandestinitii
se aplic2 de regul2 'unurilor mo'ile2 ,iind mai greu de imaginat aplicarea sa .n
ca&ul 'unurilor imo'ile.
S.C6IUN.- - IV4-
.@.C/.L. P0S.SI.I
%ei posesia este o stare de ,apt2 potri"it legii ea produce anumite e,ecte
juridice. Calitatea general2 necesar pentru naterea e,ectelor juridice ale
posesiei este utilitatea2 ast,el potri"it art. ;22 al.1 C. ci".D C n afara situaiilor
prevzute de le!e, nu poate produce efecte juridice dect posesia util.
.%e"tele $uridi"e ale posesiei sunt urmtoareleC
posesia creea& o pre&umie de proprietateE
posesorul de 'un credin al unui 'un do'3ndete proprietatea asupra
,ructelor 'unului posedatE
posesia este aprat prin aciunile posesoriiE
posesia poate duce la do'3ndirea dreptului de proprietate imo'iliar prin
u&ucapiuneE
posesia de 'un credin poate duce la do'3ndirea proprietii mo'iliareE
posesia duce la do'3ndirea proprietii mo'iliare2 prin ocupaiune.
4n aceast seciune2 urmea& a ,i pre&entate primele trei e,ecte juridice ale
posesiei2 celelalte e,ecte "or ,i pre&entate atunci c3nd "or ,i anali&ate modurile
de do'3ndire ale dreptului de proprietate.
(2
12. Pre'um(ia de proprietate. !otri"it art. ;1; al.1 C. ci".D pn la
proba contrar, acela care stpnete bunul este prezumat posesor2 iar potri"it
al.3 Cpn la proba contrar, posesorul este considerat proprietar, cu excepia
imobilelor nscrise n cartea funciar" 5ceste dispo&iii legale instituie o
pre&umie relati" pri"ind e8istena elementului intenional al posesiei
Canimus2 dar i a pre&umiei de proprietate .n ,a"oarea posesorului. !re&umia
de proprietate operea& indi,erent dac posesorul este de 'un sau rea credin2
iar ,ora sa juridic este di,erit .n ,uncie de natura 'unului posedat.
4n 0ec+iul Cod ci"il pre&umia de proprietate a posesiei este reglementat
.n art.1=($ C. ci".D Cposesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de
proprietar, dac nu este probat c a nceput a poseda pentru altul" 4n ca&ul
'unurilor imo'ile2 aceast pre&umie este relati"2 dar ea de"ine a'solut .n
ca&ul 'unurilor mo'ile2 potri"it regulii .nscrise .n art.1;<; al.1 0ec+iul C. ci".
Clucrurile mictoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fr s fie trebuin
de vreo cur!ere de timp"
a" 6rezumia de proprietate n materie imobiliar" 4n materie imo'iliar2
posesia creea&2 de regul2 o pre&umie relati" de proprietate. Cel ce deine un
'un imo'il este considerat posesor i2 pe cale de consecin2 proprietar2 iar .ntro
aciune .n re"endicare2 .n care acesta are calitatea de p3r3t2 este scutit de a ,ace
do"e&i .n sprijinul dreptului su pre&umat. %einerea material a 'unului este
determinant pentru sta'ilirea calitii procesuale pasi"e .ntro aciune .n
re"endicare .n ,aa instanei. 4ntro asemenea aciune2 rsturnarea pre&umiei de
proprietate instituit de art. ;1; al.3 C. ci".2 re"ine reclamantului2 dar nu i a
pre&umiei relati"e instituit de art. ;1; al.1 C. ci".2 care "i&ea& pre&umia
elementului intenional Canimus. 1sturnarea pre&umiei2 instituit de art. ;1;
al.1 C. ci".2 re"ine p3r3tului2 el a"3nd interesul s demonstre&e c stp3nete
'unul nu .n calitate de posesor2 ci de detentor precar.
b" 6rezumia de proprietate n materie mobiliar" !re&umia de
proprietate2 instituit de art. ;1; al.3 C. ci".2 operea& i .n materie mo'iliar2
.ns2 spre deose'ire de cea imo'iliar2 semni,icaia ei juridic este redus2 ea
,iind a'sor'it .n pre&umia de titlu de proprietate instituit de art. ;3( C. ci".D
Coricine se afl la un moment dat n posesia unui bun mobil este prezumat c
are un titlu de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunului"
4n pri"ina pre&umiei de titlu de proprietate2 instituit de art. ;3( C. ci".2
tre'uie a"ute .n "edere i dispo&iiile art. 12>( C. ci".2 care reglementea&
situaia transmiterii succesi"e a unui 'un mo'il i .n care posesorul de 'un
credin este pre,eratD Cdac cineva a transmis succesiv ctre mai multe
persoane proprietatea unui bun mobil corporal, cel care a dobndit cu bun
credin posesia efectiv a bunului, este titular al dreptului, chiar dac titlul su
are dat ulterioar"
(3
3ste de bun credin dobnditorul care, la data intrrii n posesie, nu a
cunoscut i nici nu putea s cunoasc obli!aia asumat anterior de
nstrintor" %ac niciunul dintre dobnditori nu a obinut posesia efectiv a
bunului corporal i creana fiecruia de predare a bunului este exi!ibil, va fi
preferat cel care a sesizat cel dinti instana de judecat"
13. Dobndirea %ru"telor "a e%e"t al posesiei de bun "redin(. Codul
ci"il2 .n art. ($>2 arat c produsele 'unurilor sunt ,ructele i productele.
%istincia dintre ,ructe i producte este dat de caracterul lor periodic i
conser"area su'stanei 'unului care le produce. 5st,el2 potri"it art. ($= al.1 C.
ci".D Cfructele reprezint acele produse care deriv din folosirea unui bun, fr a
diminua substana acestuia" 9ructele sunt: naturale, industriale i civile"
9ructele civile se numesc i venituri"
!roductele sunt2 potri"it art. ($; C. ci".D produsele obinute dintr#un bun
cu consumarea sau diminuarea substanei acestuia, precum copacii unei pduri,
piatra dintr#o carier i altele asemenea"
5ceast clasi,icare o regsim .n 0ec+iul Cod ci"il .n art.(22 i art.(23 C.
ci".
a" %obndirea fructelor de ctre proprietar" Codul ci"il instituie regula
cuprins .n art. ((< al.12 potri"it cruia Cfructele i productele se cuvin
proprietarului, dac prin le!e, nu se dispune altfel" Su' aspectul do'3ndirii
dreptului de proprietate asupra ,ructelor naturale i industriale2 ideea de
separaiune are rele"an2 potri"it art. ((< al.2 C. ci".D Cdreptul de proprietate
asupra fructelor naturale i industriale se dobndete la data separrii de bunul
care le#a produs" 4n pri"ina ,ructelor ci"ile2 dreptul de proprietate se
do'3ndete &i cu &i2 potri"it art. ((< al.3 C. ci".
!otri"it dispo&iiilor art.$=3 din 0ec+iul Cod ci"il2 ,ructele se do'3ndesc
de proprietar pe temeiul dreptului de accesiune2 dispo&iie criticat .n literatura
de specialitate2 a"3nd .n "edere c dreptul de a culege ,ructele aparin .n primul
r3nd proprietarului2 .n coninutul dreptului su a,l3nduse i atri'utul culegerii
,ructelor Cjus fruendiF.
b" %obndirea fructelor de posesorul de bun credin" !otri"it art. ;$=
al.1 C. ci".D posesorul de bun credin dobndete dreptul de proprietate
asupra fructelor bunului posedat" 5ceste dispo&iii constituie e8cepia de la
regula general instituit de art. ((< al.1 C. ci".2 prin care ,ructele re"eneau
proprietarului. 4n 'a&a acestei e8cepii2 care de"ine regul pentru posesorul de
'un credin2 proprietarul 'unului care redo'3ndete posesia 'unului pe calea
aciunii .n re"endicare nu "a ,i .ndreptit s cear restituirea ,ructelor de la
posesorul de 'un credin. Noiunea de 'un credin este de,init de Codul
ci"il .n mod di,ereniat. 4n ca&ul ,ructelor produse de imo'ilele .nscrise .n cartea
($
,unciar2 Cbuna credin se apreciaz n raport cu condiiile cerute terilor
pentru a respin!e aciunea n rectificare, potri"it art.;$= al.3 C. ci".
E8amin3nd dispo&iiile art. ;<= al.$ C. ci". re&ult c sunt a"ute .n "edere
condiiile pre"&ute de art. ;<1 al.2 C. ci".D Cterul dobnditor este considerat de
bun credin numai dac, la data nre!istrrii cererii de nscriere a dreptului
n folosul su, sunt ndeplinite urmtoarele condiii:
a" nu a fost nre!istrat nicio aciune prin care se contest cuprinsul
crii funciare;
b" din cuprinsul crii funciare nu rezult nicio cauz care s justifice
rectificarea acesteia n favoarea altei persoane; i
c" nu a cunoscut, pe alt cale, inexactitatea cuprinsului crii funciare"
5tunci c3nd este "or'a de imo'ile ne.nscrise .n cartea ,unciar i 'unuri
mo'ile2 potri"it art. ;$= al.$ C. ci".D Cposesorul este de bun credin atunci
cnd are convin!erea c este proprietarul bunului, n temeiul unui act translativ
de proprietate, ale crui cauze de ineficacitate nu le cunoate i nici nu ar
trebui, dup mprejurri, s le cunoasc" -una credin nceteaz din momentul
n care cauzele de ineficacitate i sunt cunoscute" !otri"it art. ;$= al.( C. ci".2
posesorul de rea credin tre'uie s restituie ,ructele percepute2 precum i
contra"aloarea acelora pe care a omis s le perceap. !osesorul tre'uie s ,ie de
'un credin la data perceperii ,ructelor2 iar ,ructele percepute anticipat re"in
posesorului .n msura .n care 'una sa credin se menine la data scadenei
acestora2 potri"it art. ;$= al.2 C. ci". )undamentul juridic al do'3ndirii ,ructelor
de posesorul de 'un credin2 potri"it art. ;$= al.1 C. ci".2 are la 'a& principiul
ec+itii care are o du'l semni,icaieD pe de o parte2 este sancionat proprietarul
pentru neglijena i pasi"itatea sa2 iar pe de alt parte2 este recompensat
posesorul pentru 'una sa credin.
0ec+iul Cod ci"il pre"ede do'3ndirea ,ructelor de ctre posesorul de
'uncredin .n art.$=( C. ci".D Cposesorul nu cti! proprietatea fructelor
dect cnd posed cu bun#credin, la cazul contrariu, el este dator de a
napoia productele, mpreun cu lucrul, proprietarului care l revendic, iar
noiunea de 'uncredin o regsim .n art.$=9 C. ci"D Cposesorul este de bun#
credin cnd posed ca proprietar n puterea unui titlu translativ de
proprietate ale crui viciuri nu#i sunt cunoscute" %in aceste dispo&iii re&ult
c este de 'uncredin posesorul care .i .ntemeia& con"ingerea c are un
drept de proprietate asupra unui 'un pe 'a&a unui Cjust titlu" 7ustul titlu este un
titlu translati" de proprietate care este ine,icace2 iar aceast ine,icacitate pro"ine
,ie din anularea titlului atunci c3nd acesta pro"ine de la ade"ratul proprietar2 ,ie
eman de la alt persoan dec3t ade"ratul proprietar.
15" -"(iunile posesorii" !osesia2 ca stare de ,apt2 este aprat2 .n mod
direct2 prin intermediul aciunilor posesorii. 5ciunile posesorii au ,ost de,inite
.n literatura de specialitate ca acele aciuni prin care posesorul .i poate apra
posesia2 ca stare de ,apt2 .mpotri"a oricrei tul'urri2 pentru a menine aceast
((
stare ori pentru a redo'3ndi posesia atunci c3nd ea a ,ost pierdut. !otri"it art.
;$; al.1 C. ci".2 prin aciunile posesorii se urmrete pre"enirea ori .nlturarea
oricrei tul'urri a posesiei sau restituirea 'unului. !rin aciunile posesorii se
apr starea de ,apt a posesiei2 ,r a se pune .n discuie e8istena dreptului
asupra lucrului2 prin aceasta deose'induse de aciunile petitorii2 care pun .n
discuie .nsui dreptul real asupra 'unului. 5ciunile posesorii au ,ost cali,icate
ca aciuni reale2 deose'induse2 .ns2 de aciunile petitorii care sunt i ele aciuni
reale. 5ciunile posesorii2 c+iar dac apr uneori indirect un drept real2 nu sunt
aciuni reale pentru c prin ele sar "alori,ica un drept real2 ele au o asemenea
cali,icare pentru c pot ,i introduse .mpotri"a oricrei persoane care tul'ur
e8ercitarea panic a posesiei sau la deposedat pe posesor de 'unul su. 4n ca&
de tul'urare a posesiei sau deposedare de lucru2 posesorul este .ndreptit s
pretind i despgu'iri pentru prejudiciile cau&ate2 potri"it art. ;$; al.1 C. ci".
5ciunile posesorii pot ,i introduse2 potri"it art. ;(< al.1 C. ci".2 i .mpotri"a
proprietarului2 .ns2 potri"it al.22 ele nu pot ,i introduse .mpotri"a Cpersoanei
fa de care exist obli!aia de restituire a bunului. %e asemenea2 potri"it art.
;$; al.2 C. ci".2 e8erciiul aciunilor posesorii este recunoscut i detentorului
precar2 care poate s in"oce e,ectele recunoscute posesiei2 potri"it art. ;1= al.2 c.
ci".2 numai .n ca&urile i limitele pre"&ute de lege. 4n acest sens sunt i
dispo&iiile art.9>9 C. pr. ci".2 potri"it croraD Ccererile posesorii pot fi fcute i
de cel care deine lucrul n interesul su propriu, n temeiul unui contract
ncheiat cu posesorul, afar numai dac tulburtorul este cel pentru care el
deineF. %e asemenea2 aciunile posesorii pot ,i utili&ate potri"it art.9>( C. pr.
ci". i pentru ocrotirea ser"ituilor continue i aparente.
5ciunile posesorii au ,ost clasi,icate at3t de doctrin c3t i de
jurispruden .n aciunea n complngere2 care este o aciune posesorie general
i .n aciune n reintegrare2 care este o aciune posesorie special. %istincia
dintre cele dou aciuni sa ,cut .n ,uncie de natura tul'urrii2 care poate ,i cu
"iolen sau ,r "iolen.
a" ,ciunea n compln!ere. Este aciunea posesorie general2 de drept
comun2 prin care se solicit instanei .nlturarea unei tul'urri o'inuite a
posesiei. 5ceast aciune posesorie poate ,i e8ercitat .n toate ca&urile2
indi,erent de natura tul'urrii. !entru e8ercitarea acestei aciuni sunt necesare
.ndeplinirea a trei condiiiD
1H S nu ,i trecut un an de la data tul'urrii sau deposedrii. 5ceast
condiie este comun i pentru e8ercitarea aciunii posesorii .n reintegrare2
potri"it art. ;(1 al.1 C. ci". 4n pri"ina naturii juridice a acestui termen2 acesta
este un termen de prescripie e8tincti"2 aa cum este cali,icat de art. ;(1 al.1 C.
ci". %e aici re&ult c .i sunt aplica'ile dispo&iiile pri"ind calculul2 .ntreruperea2
suspendarea i repunerea .n termenul de prescripie e8tincti". !otri"it art. 2(13
C. ci".2 termenul de prescripie de un an poate ,i in"ocat de persoana interesat
(9
numai .n prim instan2 prin .nt3mpinare2 sau2 .n lipsa in"ocrii2 cel mai t3r&iu
la primul termen de judecat la care prile sunt legal citate.
2H 1eclamantul tre'uie s ,ac do"ada c a posedat 'unul cel puin un an2
potri"it art. ;$; al.1 C. ci". -ermenul de un an msoar durata posesiei utile2
necesar pentru ca ea s poat ,i protejat juridic pe calea aciunilor posesorii.
3H !osesia tre'uie s ,ie util2 potri"it art. ;22 al.1 C. ci".
4n do"edirea posesiei utile i a termenului de un an se aplic pre&umia
legal instituit de art. ;1; al. 1 C. ci".2 pre&umie ce poate ,i rsturnat prin
do"ada contrar. !erioada .n care posesia este "iciat nu se ia .n calcul2
put3nduse spune c ea este2 practic2 suspendat pe aceast perioad.
%in dispo&iiile art.9>$ al.1 C. pr. ci". re&ult e8istena unei condiii
comune pentru e8ercitarea aciunilor posesorii i anume aceea s nu ,i trecut un
an de la tul'urare sau deposedare2 acest termen ,iind considerat un termen de
prescripie e8tincti". %e asemenea2 potri"it Codului de procedur ci"il2 pentru
e8ercitarea acestei aciuni este necesar .ndeplinirea condiiilor pre"&ute de
art.9>$ al.1 pct. 2 C. pr. ci".2 prin care reclamantul tre'uie s ,ac do"ada c a
posedat cel puin un an2 iar potri"it art.9>$ al.1 pct.3 C. pr. ci".2 posesia tre'uie
s .ntruneasc condiiile pre"&ute de art.1=$9 i 1=$> C. ci".2 adic s e8iste o
posesie care s ,ie continu2 ne.ntrerupt2 netul'urat2 pu'lic i su' nume de
proprietar.
b" ,ciunea n reinte!rare" Este aciunea posesorie special prin care se
pretinde repunerea .n situaia anterioar atunci c3nd a inter"enit o deposedare
sau tul'urare cu "iolen. 4n legtur cu aceast aciune2 unii autori au e8primat
opinia c2 .n realitate ar e8ista o singur aciune posesorie i aceasta ar ,i cea
general2 de drept comun. 5ciunea posesorie .n reintegrare poate ,i utili&at
numai .n ca&ul tul'urrii posesiei prin "iolen i2 potri"it art. ;(1 al.2 C. ci".2 ea
poate ,i introdus i de cel care e8ercit o posesie "iciat2 indi,erent de durata
posesiei. !entru e8ercitarea acestei aciuni posesorii2 se cere .ndeplinit o
singur condiie care este comun i aciunii posesorii .n compl3ngere2 i anume2
s nu ,i trecut un an de la data tul'urrii sau deposedrii.
18. Luarea unor msuri pentru "onservarea bunului posedat. !e l3ng
aciunile posesorii2 Noul Cod ci"il a pre"&ut o protecie juridic special a
posesiei prin luarea unor msuri pentru conser"area 'unului posedat2 potri"it art.
;(2 al.1 C. ci". %in aceste dispo&iii legale re&ult c pentru e"itarea pericolului
sau .ncetarea lucrrilor asupra 'unului posedat tre'uie s e8iste moti"e
temeinice s se considereD
c 'unul posedat poate ,i distrus ori deterioratE
distrugerea sau deteriorarea s se ,ac de un lucru a,lat .n posesia altei
persoaneE
(>
distrugerea sau deteriorarea s se ,ac ca urmare a unor lucrri2 precum
ridicarea unei construcii2 tierea unor ar'ori ori e,ectuarea unor spturi pe
,ondul .n"ecinat.
!3n la soluionarea cererii2 potri"it art. ;(2 al.2 C. ci".2 posesorul sau2
dup ca&2 cealalt parte poate ,i o'ligat la plata unei cauiuni lsat la
aprecierea instanei numai .n dou situaiiD
dac instana dispune2 .n mod pro"i&oriu2 deplasarea lucrului ori
.ncetarea lucrrilor2 situaie .n care cauiunea se sta'ilete .n sarcina posesorului2
ast,el .nc3t s se poat repara prejudiciul ce sa cau&at p3r3tului prin aceast
msurE
dac instana .ncu"iinea& meninerea lucrului .n starea sa actual ori
continuarea lucrrilor2 cauiunea se sta'ilete .n sarcina p3r3tului2 ast,el .nc3t s
se asigure posesorului sumele necesare pentru resta'ilirea situaiei anterioare.
C-PI/0UL IV
DR.P/UL D. PR0PRI./-/. PRIV-/G
S.C6IUN.- I
Re#lementarea de%inirea obie"tul *i titularii dreptului de proprietate
privat
12. Re#lementarea dreptului de proprietate privat. %reptul de
proprietate pri"at are o reglementare constituional2 ,iind pre"&ut .n art. $$
din Constituia 1om3niei2 ca un drept ,undamental al ceteanului2 proprietatea
pri"at ,iind garantat i ocrotit .n mod egal de lege2 indi,erent de titular.
!otri"it dispo&iiilor constituionale pre"&ute .n art. 1392 dreptul de proprietate
pri"at este cons,init2 art3nduse .n aliniatul ( c proprietatea pri"at este
in"iola'il2 .n condiiile legii organice.
%reptul de proprietate pri"at este inclus i .n reglementrile
internaionale consacrate drepturilor omului2 reglementri care potri"it art.11
al.2 din Constituia 1om3niei2 ,ac parte din dreptul intern2 iar .n ca&ul .n care
e8ist neconcordane .ntre actele i tratatele pri"itoare la drepturile
,undamentale ale omului2 la care 1om3nia este parte2 i legile interne2 au
prioritate reglementrile internaionale2 cu e8cepia ca&ului .n care Constituia
sau legile interne conin dispo&iii mai ,a"ora'ile. 4n acest sens2 sunt dispo&iiile
art.$ C. ci".D Cn materiile re!lementate de prezentul cod, dispoziiile privind
drepturile i libertile persoanelor vor fi interpretate i aplicate n concordan
cu +onstituia, %eclaraia ;niversal a %repturilor 'mului, pactele i celelalte
tratate la care <omnia este parte"
%ac exist neconcordane ntre pactele i tratatele privitoare la
drepturile fundamentale ale omului, la care <omnia este parte, i prezentul
(=
cod, au prioritate re!lementrile internaionale, cu excepia cazului n care
prezentul cod conine dispoziii mai favorabile"
!rintre reglementrile internaionale importante care consacr i apr
dreptul de proprietate pri"at2 menionm %eclaraia Ani"ersal a %repturilor
#mului2 care pre"ede .n art. 1> c orice persoan are dreptul la proprietate i
nimeni nu poate ,i pri"at2 .n mod ar'itrar2 de proprietatea sa. %e asemenea2 o alt
reglementare o constituie Con"enia European a %repturilor #mului i a
6i'ertilor )undamentale2 care a de"enit o'ligatorie pentru ara noastr dup
rati,icarea aderrii la Consiliul Europei2 .n anul 1;;$2 i care include dreptul de
proprietate .n categoria drepturilor omului.
!otri"it art. 1 al.1 din !rotocol adiional nr. 1 al Con"eniei2 orice
persoan ,i&ic sau juridic are dreptul la respectarea 'unurilor sale i nimeni nu
poate ,i lipsit de proprietatea sa dec3t pentru cau& de utilitate pu'lic2 .n
condiiile pre"&ute de lege i de principiile generale ale dreptului internaional.
4n materiile reglementate de pre&entul cod2 Normele %reptului Aniunii
Europene se aplic .n mod prioritar2 indi,erent de calitatea sau statutul prilor.
Codul ci"il rom3n acord o mare importan proprietii pri"ate2 pe care o
reglementea& .n Cartea a IIIa C%espre bunuriF -itlul II2 6roprietatea privat2
art. ((( 9=9 C. ci".
13. De%inirea dreptului de proprietate privat. Codul ci"il .n art. (((
al.1 de,inete proprietatea pri"at ca ,iind Cdreptul titularului de a poseda, folosi
i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de
le!e" %in aceste dispo&iii legale re&ult c dreptul de proprietate este de,init
prin enumerarea prerogati"elor pe care i le con,er titularului su i prin
indicarea modului .n care aceste prerogati"e pot ,i e8ercitate. %e aici re&ult c
dreptul de proprietate pri"at poate ,i de,init caD un drept real principal care
aparine oricrui subiect de drept asupra oricrui bun, cu excepia celor care
formeaz obiectul exclusiv al proprietii publice i care i confer titularului
atributele posesiei, folosinei i dispoziiei, n mod exclusiv, absolut i perpetuu,
n limitele stabilite de le!e"
4n 0ec+iul Cod ci"il2 dreptul de proprietate pri"at este de,init .n art.$=<
C. ci".D Cproprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura i dispune de un
lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de le!e"
15. 0bie"tul dreptului de proprietate privat. %reptul de proprietate
pri"at2 din punct de "edere al o'iectului su2 poate ,i orice 'un2 cu e8cepia
'unurilor care ,ac o'iectul e8clusi" al proprietii pu'lice2 potri"it art. 139 al.3
din Constituie. %ispo&iiile art. ((3 al.1 C. ci". arat cD Csunt obiect al
proprietii private toate bunurile de uz sau de interes privat aparinnd
persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public,
inclusiv bunurile care alctuiesc domeniul privat al statului i al unitilor
administrativ#teritoriale" %reptul de proprietate pri"at asupra terenurilor2
(;
potri"it art. ((; al.1 C. ci".D Cse ntinde i asupra subsolului i a spaiului de
deasupra terenului, cu respectarea limitelor le!ale, iar potri"it al.3D Capele de
suprafa i albiile acestora aparin proprietarului terenului pe care se
formeaz sau cur!, n condiiile prevzute de le!e" 6roprietarul unui teren are,
de asemenea, dreptul de a apropia i de a utiliza, n condiiile le!ii, apa
izvoarelor i a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatic, precum i
apele pluviale" !roprietarul2 potri"it al.2 al art. ((; C. ci".D Cpoate face,
deasupra i n subsolul terenului, toate construciile, plantaiile i lucrrile pe
care le !sete de cuviin, n afara de excepiile stabilite de le!e, i poate tra!e
din ele toate foloasele pe care acestea le#ar produce" 3l este inut s respecte, n
condiiile i n limitele determinate de le!e, drepturile terilor asupra resurselor
minerale ale subsolului, izvoarelor i apelor subterane, lucrrilor i instalaiilor
subterane i altor asemenea"
18. /itularii dreptului de proprietate privat. !otri"it art. ((3 al.1 C.
ci".2 titularii dreptului de proprietate pri"at pot ,i persoanele ,i&ice2 persoanele
juridice de drept pri"at sau de drept pu'lic2 statul i unitile administrati"
teritoriale.
0" 6ersoanele fizice" 4n sistemul dreptului ci"il rom3n2 orice persoan
,i&ic are aptitudinea de a do'3ndi drepturi patrimoniale2 c+iar i .nainte de
natere2 potri"it regulii .nscrise .n art. 39 C. ci".2 drepturile copilului sunt
recunoscute de la concepiune, ns numai dac el se nate viu" Nu pot ,i
do'3ndite de persoanele ,i&ice .n proprietate pri"at2 'unurile care ,ac o'iectul
e8clusi" al proprietii pu'lice2 potri"it art. 139 al.3 din Constituie. 4n pri"ina
cetenilor strini i apatri&ilor2 potri"it art. $$ al.2 din ConstituieD Cpot dobndi
dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate
din aderarea <omniei la ;niunea 3uropean i din alte tratate internaionale
la care <omnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin
le!e or!anic i prin motenire le!al" 4n acest sens2 6egea nr.2$>:2<<( a
statuat c cetenii strini i apatri&ii pot do'3ndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor2 .n condiiile legii speciale2 aceast lege ,iind 6egea nr.312:2<<(2
pri"ind do'3ndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii
strini i apatri&ii2 precum i de persoanele juridice strine.
&" 6ersoanele juridice de drept privat i de drept public" !ersoanele
juridice de drept pri"at2 constituite potri"it art. 1;< C. ci".2 .n una din ,ormele
pre"&ute de lege i persoanele juridice de drept pu'lic2 .n,iinate prin lege sau
prin acte ale autoritilor administraiei pu'lice centrale sau locale potri"it art.
1;1 C. ci".2 pot ,i titulare ale dreptului de proprietate pri"at. %istincia .ntre
cele dou categorii de persoane juridice se ,ace dup regimul juridic aplica'il2
cele de drept pu'lic .i des,oar acti"itatea .n domenii de interes pu'lic2 iar
cele de drept pri"at .i des,oar acti"itatea pentru satis,acerea unor interese
9<
personale sau colecti"e. 4n pri"ina terenurilor2 persoanelor juridice strine le
sunt aplica'ile dispo&iiile 6egii nr. 312:2<<(.
=" /tatul i unitile administrativ#teritoriale" !otri"it art.223 C. ci".2 .n
raporturile ci"ile .n care se pre&int nemijlocit2 .n nume propriu2 ca titular de
drepturi i o'ligaii2 Statul particip2 prin ?inisterul )inanelor !u'lice2 a,ar de
ca&ul .n care legea sta'ilete un alt organ .n acest sens2 iar unitile
administrati"teritoriale2 prin organele pre"&ute de lege. -oate 'unurile din
patrimoniul statului sau din cel al unitilor administrati"teritoriale2 care nu ,ac
o'iect al proprietii pu'lice2 constituie domeniul lor pri"at. 5cest criteriu de
determinare este ,olosit .n art. $ de 6egea nr. 213:1;;= pri"ind proprietatea
pu'lic i regimul juridic al acesteia.
S.C6IUN.- - II4-
Con(inutul dreptului de proprietate privat
Codul ci"il de,inete dreptul de proprietate .n art. ((1 al.1 C. ci".2 prin
enumerarea prerogati"elor pe care i le con,er titularul su i care repre&int
coninutul dreptului de proprietate pri"at. 5ceste prerogati"e suntD dreptul de a
poseda2 de a ,olosi i dispune de un 'un i con,igurea& puterea pe care
proprietarul o are asupra lucrului. 6iteratura de specialitate2 dar i Codul ci"il2 .n
reglementarea coninutului dreptului de proprietate pri"at2 ,olosete trilogia
clasicD jus utendi, jus fruendi i jus abutendi" 4n 0ec+iul Cod ci"il prerogati"ele
dreptului de proprietate pri"at re&ult din dispo&iiile art.$=< C. ci".2 prin care
proprietatea este Cdreptul de a se bucura i dispune de un lucruF2 prin sintagma
Cde a se bucuraF .neleg3nduse at3t posesia c3t i ,olosina 'unului.
12. Hus possidendi. !osesia este e8presia juridic a apropierii i stp3nirii
'unului care constituie o'iectul dreptului de proprietate i st la 'a&a tuturor
celorlalte atri'ute ale dreptului de proprietate. !osesia se e8ercit .n momentul
apropierii 'unului i este perpetu p3n .n momentul pierderii stp3nirii 'unului
sau a dreptului de proprietate. Ca atri'ut al dreptului de proprietate2 posesia nu
se con,und cu posesia ca stare de ,apt a apropierii i stp3nirii unui 'un. 5t3t
proprietarul c3t i posesorul au atri'utul posesiei prin stp3nirea 'unului2 numai
c2 .n ca&ul proprietii2 titularul ei are posesia 'unului .n calitate de proprietar i
deci2 posesia2 .n acest ca&2 este un element de drept i nu unul de ,apt.
13. Hus utendi. )olosina unui 'un cuprinde2 .n sens juridic2 utili&area
lucrului Gusus sau jus utendi42 dar i culegerea ,ructelor 'unului 2jus fruendi4"
!rin aceasta2 dreptul de ,olosin2 ca atri'ut al dreptului de proprietate2 se
deose'ete de dreptul de ,olosin2 ca drept real autonom.
91
a4 jus utendi sau usus" Este atri'utul dreptului de proprietate care .i
permite proprietarului s ,oloseasc 'unul potri"it cu natura i destinaia
acestuia. %reptul proprietarului de a se ,olosi de 'unul su implic i aspectul
negati" de a nu u&a de 'un2 aspect ce poate ,i .ngrdit prin lege. !otri"it art. (92
al.1 C. ci".2 dreptul de proprietate pri"at nu se stinge prin neu&. Neu&ul
proprietarului nu se re,er doar la nee8ercitarea dreptului de u&2 ca atri'ut al
dreptului de proprietate2 ci la nee8ercitarea tuturor atri'utelor dreptului de
proprietate i deci a dreptului de proprietate .n .ntregul su. %ei neu&ul
proprietarului nu este sancionat prin prescripia e8tincti"2 terul posesor poate
do'3ndi 'unul prin u&ucapiune sau .ntrun alt mod2 .n ca&urile i condiiile
anume determinate de lege2 potri"it art. (92 al.1 C. ci". Neu&ul nu se con,und
cu a'andonul 'unului. 4n acest sens2 potri"it art. (92 al.2 C. ci". .n coro'orare cu
art. ((3 al.2 ,ra&a a IIa C. ci".2 .n ca&ul imo'ilelor nu mai poate opera
a'andonul2 ci numai renunarea la dreptul de proprietate prin declaraii .n ,orm
autentic .nscris .n cartea ,unciar2 situaie .n care dreptul de proprietate asupra
'unului este do'3ndit .n domeniul pri"at de comun2 ora sau municipiu2 dup
ca&.
Potrivit art.99 din Le#ea nr.<2=3>22) dispo'i(iile art.995 al.3 C. "iv. se
apli" numai mo*tenitorilor des"&ise) dup intrarea n vi#oare a Codului
"ivil.
%e asemenea2 .n art.>99 C. ci". se pre"ede renunarea la dreptul de
proprietate asupra ,ondului aser"it .n .ntregime sau .n parte2 declaraia de
renunare ,iind supus .nscrierii .n cartea ,unciar. 4n 0ec+iul Cod ci"il2 aceast
ipote& este reglementat .n art.932 C. ci".2 Cn cazul chiar unde proprietarul
fondului supus este nsrcinat prin titlu a face cu cheltuiala sa lucrrile
trebuincioase pentru a se servi de servitute sau a o pstra, el poate totdeauna a
se scuti de aceast sarcin, lsnd fondul supus n dispoziia proprietarului
fondului crui se cuvine servitutea"
4n ca&ul 'unurilor consumpti'ile2 care .i pierd su'stana prin
.ntre'uinare2 utili&area lor ec+i"alea& cu dreptul de dispo&iie material.
b4 >us fruendi 2fructus4" )ructele2 potri"it art. ($= al.1 C. ci".2 sunt
produsele care deri" din ,olosirea unui 'un ,r a diminua su'stana acestuia2
spre deose'ire de producte care consum su'stana lucrului. Este posi'il ca
anumite producte s ,ie considerate ,ructe prin "oina proprietarului. 4n acest
sens2 se poate "or'i de culegerea ,ructelor .n situaia e8ploatrii unei pduri2 .n
mod ealonat2 ,r a se ajunge la de,riarea total a acesteia. 6a r3ndul lor2
,ructele sunt2 potri"it art. ($= al.2$ C. ci".2 naturale2 industriale i ci"ile.
!roprietarul do'3ndete ,ructele naturale i industriale prin separarea lor de
'unul care lea produs2 prin di"erse acte materiale potri"it art. ((< al.2 C. ci".2
iar pe cele ci"ile2 prin .nc+eierea unor contracte .ntre proprietar i tere persoane.
!roprietarul are latitudinea de a culege sau nu ,ructele2 pasi"itatea acestuia .n
pri"ina ,ructelor naturale i industriale are semni,icaia unei dispo&iii materiale
92
asupra lor. %reptul de a .ncasa ,ructele ci"ile este un drept de crean care se
prescrie .n termenul general de prescripie de 3 ani2 potri"it art. 2(1> C. ci".2 iar
pasi"itatea proprietarului2 .n acest ca&2 este pri"it ca o e8ercitare negati" a
atri'utului ,olosinei.
0ec+iul Cod ci"il reglementea&2 aa cum sa "&ut2 dreptul de a culege
,ructele .n art.$=3 C. ci".2 dispo&iie ce a ,ost criticat2 deoarece dreptul de a
culege ,ructele aparine proprietarului nu .n puterea dreptului su de accesiune2
ci .n puterea dreptului su de proprietate2 culegerea ,ructelor ,iind un atri'ut al
acestui drept.
15. $us abutendi. %enumit i Cabusus, acesta repre&int dreptul de a
dispune de lucru2 este un atri'uit al dreptului de proprietate i .m'rac dou
,ormeD dispo&iia material i juridic.
a4 dispoziia material" 5ceasta const .n posi'ilitatea proprietarului de a
dispune de lucrul su2 put3nd modi,ica2 trans,orma2 consuma sau distruge
su'stana lucrului. %reptul de dispo&iie material este cel care di,erenia&
dreptul de proprietate de celelalte drepturi2 titularii acestora din urm a"3nd
o'ligaia e8ercitrii acestora prin conser"area su'stanei lucrului.
b4 dispoziia juridic" Este prerogati"a titularului dreptului de proprietate
de a .nstrina acest drept prin acte juridice .ntre "ii G"3n&are2 donaie2 contract de
.ntreinere2 de rent "iagerH2 pentru cau& de moarte GlegateH sau de a .nstrina
unele atri'ute ale dreptului de proprietate cu consecina naterii unor
de&mem'rminte ale acestui drept2 de a constitui garanii reale sau renunarea la
dreptul de proprietate. %ispo&iia juridic se reali&ea& asupra dreptului de
proprietate i nu asupra 'unului care ,ormea& o'iectul acestui drept. 5supra
'unului se e8ercit acte materiale2 ca mani,estare a atri'utelor dreptului de
proprietate sau ca mani,estare a dispo&iiei materiale. 5tunci c3nd dispo&iia
material "i&ea& distrugerea 'unului2 poate a"ea loc c+iar pierderea dreptului
de proprietate2 aceasta din urm ,iind o consecin juridic a e8ercitrii
dispo&iiei materiale.
c4 inalienabilitatea" 6egiuitorul poate s pre"ad anumite limite .n
e8ercitarea dispo&iiei juridice a titularului dreptului de proprietate2 cum ar ,iD
dreptul de preemiune2 autori&area preala'il2 dreptul de pre,erin. Cea mai
gra" limitare a acestui atri'ut al dreptului de proprietate este inaliena'ilitatea2
adic interdicia prin care este limitat2 p3n la des,iinare2 dreptul de dispo&iie
juridic asupra 'unurilor proprietate pri"at. 5ceste limitri sau interdicii .n
materia dreptului de proprietate pri"at au un caracter temporar2 e8empli,ic3ndu
se .n acest sens dispo&iiile 6egii nr. 112:1;;(2 care prin art. ; a pre"&ut
interdicia de .nstrinare a imo'ilelor do'3ndite .n 'a&a acestei legi pe o
perioad de 1< ani de la cumprare. !re"ederi asemntoare le regsim .n 6egea
93
nr.1<:2<<12 pri"ind regimul juridic al unor imo'ile preluate .n mod a'u&i" .n
perioada 9 martie 1;$(22 decem'rie 1;=; sau .n 6egea nr.1=:1;;1 a ,ondului
,unciar.
Noul Cod ci"il a pre"&ut inaliena'ilitatea .n art.929 C. ci".2 potri"it
cruiaD proprietarul poate s consimt la limitarea dreptului su prin acte
juridice, dac nu ncalc ordinea public i bunele moravuri i a sta'ilit .n
art.92> 92; C. Ci". condiiile i domeniul de aplicare2 condiiile de
opo&a'ilitate i sanciunile pentru nerespectarea clau&ei de inaliena'ilitate.
S.C6IUN.- - III4-
Cara"terele $uridi"e ale dreptului de proprietate privat
%ispo&iiile art. ((( al.1 C. ci". enumer caracterele juridice ale dreptului
de proprietate pri"at atunci c3nd de,inete aceast proprietate2 art3nd c
titularul dreptului de proprietate pri"at are dreptul de a poseda2 ,olosi i dispune
de un 'un2 .n mod e!"lusiv) absolut i perpetuu2 acestea din urm
constituind caracterele juridice ale dreptului de proprietate pri"at.
0ec+iul Cod ci"il2 .n art.$=< C. ci".2 a menionat doar dou din caracterele
dreptului de proprietate pri"at i anume2 acelea de a ,i e8clusi" i a'solut.
12. Cara"terul absolut. %reptul de proprietate este un drept real a'solut2
.n sensul c e8istena sa nu depinde de niciun alt drept care si ser"easc drept
temei al constituirii2 de,ininduse prin el .nsui i nu prin raportare la alte
drepturi. 5cest drept este singurul care permite titularului s e8ercite toate
prerogati"ele pe care i le con,er un asemenea drept2 .n putere proprie i interes
propriu. -oate celelalte drepturi reale se constituie pe 'a&a dreptului de
proprietate2 iar e8ercitarea atri'utelor acestora se ,ace con,orm unei puteri
deri"ate transmise de proprietar. E8istena unor restricii .n e8ercitarea dreptului
de proprietate nu limitea& sau anulea& caracterul a'solut al acestuia2
proprietarul ,iind li'er s e,ectue&e toate actele materiale i juridice care nu sunt
inter&ise de lege. Caracterul a'solut al dreptului de proprietate .l ,ace opo&a'il
tuturor Ger!a omnes4, toate celelalte persoane ,iind o'ligate s nu ,ac nimic de
natur ai aduce atingere.
13. Cara"terul e!"lusiv. 5cest caracter const .n ,aptul c este singurul
drept care .i con,er titularului su posi'ilitatea de a e8ercita singur toate
atri'utele dreptului de proprietate. !entru a su'linia acest caracter sa a,irmat c
el unete dou ideiD monopolul titularului dreptului de proprietate pri"at asupra
'unului su i e8cluderea terilor2 inclusi" a autoritilor pu'lice2 de la
e8ercitarea prerogati"elor proprietii. 6imitarea dreptului de proprietate prin
constituirea de&mem'rmintelor sale nu anulea& acest caracter2 deoarece ea se
,ace prin consimirea titularului dreptului de proprietate2 pe de o parte2 iar pe de
9$
alt parte2 aceasta are caracter temporar2 dreptul de proprietate pstr3nd "ocaia
re.ntregirii atri'utelor dup .ncetarea de&mem'rmintelor. -re'uie preci&at c
e8clusi"itatea dreptului de proprietate pri"at este limitat i .n ca&ul
coproprietii2 c3nd atri'utele dreptului de proprietate aparin i sunt e8ercitate
de mai multe persoane cu pri"ire la acelai lucru corporal2 dar numai .n pri"ina
,raciei din dreptul de coproprietate care .i re"ine ,iecrui coproprietar.
E8clusi"itatea dreptului de proprietate pri"at este2 de asemenea2 limitat i prin
sta'ilirea2 aa &iselor2 ser"itui naturale i legale ori prin instituirea ser"ituilor
administrati"e. 5ceste ser"itui2 prin numrul lor i prin caracterul lor de
e8cepie2 nu anulea& caracterul e8clusi" al dreptului de proprietate pri"at.
%e asemenea2 caracterul e8clusi" este limitat i atunci c3nd un 'un
,rugi,er se a,l .n stp3nirea unui posesor de 'uncredin2 care potri"it art.;$=
al.1 C. ci". do'3ndete proprietatea ,ructelor.
15. Cara"terul perpetuu. %reptul de proprietate pri"at este perpetuu
pentru c el durea& c3t timp e8ist 'unul2 indi,erent de sc+im'rile succesi"e
ale titularilor acestui drept. 5tunci c3nd trans,erul dreptului de proprietate se
reali&ea& prin motenire sau prin acte .ntre "ii2 aceste sc+im'ri repre&int2 de
asemenea2 o mani,estare a caracterului su perpetuu2 iar acest caracter repre&int
premi&a transmiterii dreptului de proprietate. Natura 'unului in,luenea& acest
caracter2 cum ar ,i ca&ul 'unurilor consumpti'ile. Caracterul perpetuu al
dreptului de proprietate este pus .n e"iden i prin ,aptul c acesta nu se stinge
prin neu&2 potri"it art. (92 al. 1 C. ci".2 ,iind imprescripti'il su' aspect e8tincti".
El poate ,i do'3ndit prin u&ucapiune sau .ntrun alt mod2 .n ca&urile i condiiile
determinate de lege potri"it art. (92 al. 1 ,ra&a a IIa C. ci".2 dar .n acest ca& se
poate "or'i de un nou drept de proprietate cu un alt titular. 5tunci c3nd dreptul
de proprietate este a,ectat temporar de anumite condiii sau stipulaii cuprinse .n
actele translati"e de proprietate2 nu suntem .n pre&ena unei proprieti
temporare2 ci a unui mecanism speci,ic de transmitere a dreptului de proprietate
de la un titular la altul. 6imitarea temporal a e8istenei dreptului de proprietate
este dat de momentul pieirii 'unului2 potri"it art.(92 al.1 ,ra&a I C. ci".2 de
stingerea lui pe cale natural i care are caracter e8cepional. Stingerea juridic a
dreptului de proprietate pri"at poate a"ea loc pe calea e8proprierii prin naterea
dreptului de proprietate pu'lic2 prin trans,erul unui 'un din domeniul pri"at .n
domeniul pu'lic al statului sau al comunitilor locale sau prin naterea unui alt
drept de proprietate pri"at asupra aceluiai 'un2 ca .n ca&ul accesiunii2
u&ucapiunii.
C-PI/0LUL V
LI,I/.L. .+.RCI/GRII DR.P/ULUI D. PR0PRI./-/.
PRIV-/G
9(
S.C6IUN.- I
Limitele materiale n e!er"itarea dreptului de proprietate privat
12. Considera(ii #enerale. %reptul de proprietate pri"at2 dei este un
drept a'solut2 nu este i nelimitat .n pri"ina e8ercitrii sale. 5ceast limitare .n
e8ercitarea dreptului de proprietate pri"at re&ult din necesitatea asigurrii unui
ec+ili'ru .ntre interesele indi"iduale i interesul general2 c3t i din ,uncia
social pe care proprietatea o are. !remisele limitrii le gsim .n dispo&iiile
constituionale .nscrise .n art. $$ al. 1 te&a a IIa din Constituia 1om3niei2
potri"it crora2 dei dreptul de proprietate pri"at este garantat2 coninutul i
limitele acestui drept sunt sta'ilite de lege. %e asemenea2 Codul ci"il .n art. (((
al. 1 C. ci".2 atunci c3nd red prerogati"ele i caracterele dreptului de proprietate
pri"at ,ace re,erire la limitele sta'ilite de lege. 4n e8aminarea limitelor
e8ercitrii dreptului de proprietate pri"at tre'uie s distingem .ntre limitele
materiale i limitele juridice.
6imitele materiale au .n "edere 'unurile corporale2 .n acest sens ,iind
dispo&iiile art. ((9 al. 1 C. ci".D Cdreptul de proprietate poate fi exercitat n
limitele materiale ale obiectului su" ,cestea sunt limitele corporale ale bunului
care formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu n!rdirile stabilite prin
le!e"
4n ca&ul limitelor materiale2 "oina legiuitorului are un rol su'sidiar .n
raport cu limitele materiale date de limitele corporale ale 'unului ce ,ace
o'iectul dreptului de proprietate pri"at. 6imitele juridice "i&ea& coninutul
juridic al dreptului de proprietate dat de atri'utele acestuia2 ideea consacrat .n
art. ((9 al. 2 C. ci".D Cprin le!e poate fi limitat exercitarea atributelor dreptului
de proprietate" 6imitele juridice .i pot a"ea temeiul .ns i .n "oina
proprietarului2 potri"it art. ((9 al.3 C. ci".D Cexercitarea dreptului de proprietate
poate fi limitat i prin voina proprietarului, cu excepiile prevzute de le!e"
%e asemenea2 limitele juridice .i au temeiul i .n "oina judectorului
potri"it art. 93< al.2 C. ci". 4n acest sensD n cazul n care prejudiciul cauzat ar
fi minor n raport cu necesitatea sau utilitatea desfurrii activitii
prejudiciabile de ctre proprietar, instana va putea ncuviina desfurarea
acelei activiti" +el prejudiciat va avea ns dreptul la desp!ubiri"
4ngrdirile care pot ,i aduse prin lege dreptului de proprietate nu tre'uie s
ating ,ondul acestui drept2 s .l des,iine&e2 limitele e8ercitrii tre'uie s
respecte principiul proporionalitii2 iar legile restricti"e tre'uie s ai' un
caracter organic.
Cerina e8istenei unui raport re&ona'il de proporionalitate .ntre
mijloacele i scopul a"ut .n "edere2 inclusi" .n materia limitrilor2 care pot ,i
aduse dreptului de proprietate pri"at2 a ,ost e"ideniat cu caracter de principiu
i .n jurisprudena Curii Europene a %reptului #mului
99
6imitele e8ercitrii dreptului de proprietate pot ,i sta'ilite .n interes pri"at
sau pu'lic2 .n acest sens sunt dispo&iiile art. 9<2 al.2 C. ci".2 care re,erinduse la
limitele legale pre"edeD Climitele le!ale n interes privat pot fi modificate ori
desfiinate temporar prin acordul prilor" 6entru opozabilitate fa de teri este
necesar ndeplinirea formalitilor de publicitate prevzute de le!e"
13. Limitele materiale n e!er"itarea dreptului de proprietate privat
asupra terenurilor. !otri"it art. ((; al.1 C. ci".D Cproprietatea terenurilor se
ntinde i asupra subsolului i a spaiului de deasupra terenului, cu respectarea
limitelor le!ale. !lec3nd de la aceste dispo&iii legale2 re&ult c dreptul de
proprietate pri"at asupra terenurilor se .ntinde asupra supra,eei acestora2 cu
ape sau ,r ape2 a su'solului2 dar i asupra spaiului a,lat deasupra terenului2
a"3nd ast,el o con,iguraie special2 de unde i di,icultile care apar .n legtur
cu limitele e8ercitrii dreptului de proprietate asupra lor. 4n 0ec+iul Cod ci"il
limitele materiale ale dreptului de proprietate asupra terenurilor sunt pre"&ute
.n art.$=; C. ci".
a4 limitele materiale n exercitarea dreptului de proprietate asupra
terenului fr ape" -erenurile care ,ac o'iectul dreptului de proprietate pri"at
tre'uie s ,ie delimitate .n pri"ina supra,eei lor. 4ntre proprietarii terenurilor
.n"ecinate apar2 adeseori2 litigii determinate de insu,iciena elementelor
re,eritoare la supra,a sau "ecinti sau de di,erenele e8istente .ntre
supra,eele i "ecintile menionate .n titlu i situaia real a acestora. 4n ca&ul
e8istenei unor ne.nelegeri .n legtur cu supra,aa terenurilor .n"ecinate2
grniuirea este instrumentul juridic prin care se sta'ilesc limitele materiale ale
e8ercitrii dreptului de proprietate pri"at2 potri"it art. (9< C. ci".D Cproprietarii
terenurilor nvecinate sunt obli!ai s contribuie la !rniuire prin
reconstituirea hotarului i fixarea semnelor corespunztoare, suportnd, n mod
e!al, cheltuielile ocazionate de aceasta. %e asemenea2 proprietarul are dreptul
de .ngrdire a terenului potri"it art. (91 C. ci".D Corice proprietar poate s#i
n!rdeasc proprietatea, suportnd, n condiiile le!ii, cheltuielile ocazionateF.
4n acest sens2 sunt i dispo&iiile art.(=$ i art.(=( din 0ec+iul Cod ci"il2
care reglementea& aciunea .n grniuire i dreptul de a .ngrdi proprietatea.
b4 limitele materiale n exercitarea dreptului de proprietate asupra
spaiului de deasupra terenului" !otri"it art. ((; al.1 C. ci".2 proprietarul
terenului este i proprietarul spaiului de deasupra terenului p3n la limita
spaiului aerian care ,ace o'iectul e8clusi" al proprietii pu'lice potri"it art. 139
al.3 din Constituie. 6imita de .nlime p3n la care proprietarul .i poate
e8ercita dreptul de proprietate pri"at este sta'ilit2 uneori2 din considerente de
ur'anism2 prin autori&aia de construcie2 .n ,uncie de localitate i cartier
potri"it 6egii nr. (<:1;;1 i 6egii nr.3(<:2<<1. 4n aceste limite2 proprietarul .i
poate e8ercita dreptul su asupra spaiului deasupra terenului su2 potri"it art.
9>
((; al. 2 C. ci".D Cproprietarul poate face, deasupra i n subsolul terenului,
toate construciile, plantaiile i lucrrile pe care le !sete de cuviin, n afar
de excepiile stabilite de le!e, i poate tra!e din ele toate foloasele pe care
acestea le#ar produce" 3l este inut s respecte, n condiiile i n limitele
determinate de le!e, drepturile terilor asupra resurselor minerale ale
subsolului, izvoarelor i apelor subterane, lucrrilor i instalaiilor subterane i
altor asemenea"
c4 limitele materiale n exercitarea dreptului de proprietate privat
asupra subsolului terenurilor" !otri"it art. ((; al. 1 C. ci".2 dreptul de proprietate
pri"at se .ntinde i asupra su'solului terenurilor. 6imitele materiale .n
e8ercitarea dreptului de proprietate .n acest ca& sunt sta'ilite de legiuitor .n
interes pu'lic. !otri"it art. 139 al.3 din Constituie2 Cbo!iile de interes public
ale subsolului ?""fac obiectul exclusiv al proprietii publice" %e aici re&ult
c dreptul de proprietate poate ,i e8ercitat i asupra su'solului p3n la limita
'ogiilor de interes pu'lic2 celelalte 'ogii put3nd ,ace o'iectul dreptului de
proprietate pri"at. # alt limitare a dreptului de proprietate pri"at asupra
su'solului este dat i de art. $$ al.( din ConstituieD Cpentru lucrri de interes
!eneral, autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti
imobiliare, cu obli!aia de a desp!ubi proprietarul pentru daunele aduse
solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile
autoritii. -oate aceste limitri sunt consacrate i .n art. ((; al.2 C. ci".
d4 limitele materiale n exercitarea dreptului de proprietate privat
asupra terenurilor cu ape" !otri"it art. ((; al.3 C. ci".2 apele de supra,a i
al'iile acestora aparin proprietarului terenului pe care se ,ormea& sau curg2 .n
condiiile pre"&ute de lege. !roprietarul unui teren are2 de asemenea2 dreptul de
a apropia i a de a utili&a2 .n condiiile legii2 apa i&"oarelor i a lacurilor a,late pe
terenul respecti"2 apa ,reatic2 precum i apele plu"iale. 6a aceste dispo&iii
legale se adaug i cele cuprinse .n art. 9<$ 9<; C. ci".2 pri"ind ,olosirea apelor
care2 potri"it art. 91< C. ci".2 Cse completeaz cu re!lementrile speciale n
materia re!imului apelor"
S.C6IUN.- - II4-
Limitele $uridi"e n e!er"itarea dreptului de proprietate privat
5a cum sa "&ut2 limitele e8ercitrii dreptului de proprietate pri"at2 .n
,uncie de "oina juridic pe care se .ntemeia&2 se clasi,ic .nD
limite legale sta'ilite de legiuitorE
limite judiciare sta'ilite de instanele de judecatE
limite "oluntare sta'ilite de proprietar.
9=
4n pri"ina limitelor legale sta'ilite de legiuitor2 .n concepia "ec+iului
Cod ci"il au ,ost denumite i ser"itui naturale i legale. 6imitele naturale au ,ost
reglementate de dispo&iiile art.(>= I (=(2 iar ser"ituile legale de dispo&iiile
art.(=991; C. ci".
%enumirea de ser"itui naturale i legale a ,ost criticat de literatura de
specialitate2 ele ne,iind "erita'ile ser"itui2 ci limitri ale e8ercitrii dreptului de
proprietate pri"at. %e aceea2 .n noul Cod ci"il2 aa&isele ser"itui naturale i
legale au ,ost incluse .n capitolul consacrat limitelor juridice ale dreptului de
proprietate pri"at. 5ceste limitri legale .n e8ercitarea dreptului de proprietate
pri"at constituie reguli pri"ind protecia mediului i 'una "ecintate2 aa cum
re&ult din dispo&iiile art.9<3 C. ci".D Cdreptul de proprietate obli! la
respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asi!urarea bunei vecinti,
precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit le!ii sau obiceiului,
revin proprietarului" ?ai tre'uie preci&at2 .n pri"ina limitrilor legale pri"ind
raporturile de "ecintate i dispo&iiile constituionale cuprinse .n art. $$ al.> din
Constituie.
12. Limite le#ale n e!er"itarea dreptului de proprietate privat.
5ceste limite .n e8ercitarea dreptului de proprietate pri"at au .n "edere
raporturile de "ecintate i sunt reglementate .n Codul ci"il2 .n art. 9<$92( C.
ci".2 iar .n 0ec+iul Cod ci"il .n art.(>=(=( C. ci".
:n privin(a apli"rii dispo'i(iilor art.B>34B39 C. "iv.) trebuie pre"i'at
") potrivit art.9? din Le#ea nr.<2=3>22 de punere n apli"are a Le#ii
nr.3;<=3>>? privind Codul "ivil) a"este dispo'i(ii nu se apli" situa(iilor
$uridi"e ns"ute anterior intrrii n vi#oare a a"estuia.
a. limite legale privind folosirea apelor" 6imitele legale .n e8ercitarea
dreptului de proprietate pri"ind ,olosirea apelor "i&ea& regulile pri"ind curgerea
,ireasc sau pro"ocat a apelor2 re,eritoare la irigaii2 .ntre'uinarea i&"oarelor
i pictura streinii.
04 <e!uli privind cur!erea fireasc a apelor" 5cestea sunt sta'ilite potri"it
art. 9<$ C. ci". !otri"it acestor reguli2 proprietarul ,ondului in,erior nu poate
.mpiedica2 .n nici un ,el2 curgerea ,ireasc a apelor pro"enite de pe ,ondul
superior2 iar dac aceast curgere cau&ea& prejudicii primului ,ond2 proprietarul
acestuia poate cere autori&area justiiei pentru a ,ace pe ,ondul su lucrrile
necesare sc+im'rii direciei apelor2 suport3nd c+eltuielile oca&ionate. 6a r3ndul
su2 proprietarul ,ondului superior este o'ligat s nu e,ectue&e nicio lucrare de
natur s agra"e&e situaia ,ondului in,erior.
&4 <e!uli privind cur!erea provocat a apelor" !otri"it art. 9<( C. ci".2
proprietarul ,ondului in,erior nu poate .mpiedica curgerea pro"ocat de
proprietarul ,ondului superior sau de alte persoane2 aa cum este ca&ul apelor
9;
care 3nesc pe acest din urm ,ond2 datorit unor lucrri su'terane .ntreprinse
de proprietarul acestuia2 al apelor pro"enite din secarea terenurilor mltinoase2
al apelor ,olosite .ntrun scop casnic2 agricol sau industrial2 dac aceast curgere
precede "rsarea .ntrun curs de ap sau .ntrun an. !roprietarul ,ondului
superior este o'ligat2 potri"it art.9<( al.2 C. ci".2 s aleag calea i mijloacele de
scurgere de natur s aduc prejudicii minime ,ondului in,erior2 ,iind dator la
plata unor despgu'iri juste i preala'ile ctre proprietarul ,ondului in,erior.
5ceste o'ligaii decurg3nd din curgerea pro"ocat a apelor nu se aplic atunci
c3nd pe ,ondul in,erior se a,l o construcie2 .mpreun cu grdina i curtea
a,erent2 sau un cimitir2 potri"it art.9<( al.3 C. ci".
=4 <e!uli referitoare la iri!aii" !roprietarul care "rea s ,oloseasc pentru
irigarea terenului su apele naturale i arti,iciale de care poate dispune2 .n mod
e,ecti"2 are dreptul2 potri"it art. 9<9 C. ci".2 ca2 pe c+eltuiala sa e8clusi"2 s ,ac
pe terenul ri"eranului opus lucrrile necesare pentru captarea apei2 urm3nd ca
dispo&iiile art. 9<( al.2 i 3 C. ci". s se aplice .n mod corespun&tor.
@4 'bli!aia proprietarului cruia i prisosete apa" !roprietarul cruia .i
prisosete apa pentru necesitile curente este o'ligat potri"it art. 9<> C. ci".2 ca2
.n sc+im'ul unei juste i preala'ile compensaii2 s o,ere surplusul proprietarului
care nu ar putea procura apa necesar pentru ,ondul su dec3t cu o c+eltuial
e8cesi". 5cest proprietar nu poate ,i scutit de aceast o'ligaie2 su' prete8tul
acordrii surplusului de ap o alt destinaie dec3t satis,acerea necesitilor
curente. 4n sc+im'2 el poate pretinde despgu'iri suplimentare proprietarului
a,lat .n ne"oie2 dac do"edete e8istena real a destinaiei pretinse.
A4 .ntrebuinarea izvoarelor" !otri"it art.9<= C. ci".2 proprietarul poate
acorda orice .ntre'uinare i&"orului e8istent pe ,ondul su2 ,r a aduce atingere
drepturilor do'3ndite de proprietarul ,ondului in,erior2 el nu poate .ns s .i
sc+im'e cursul2 dac prin aceast sc+im'are ar lipsi locuitorii unei localiti de
apa necesar pentru satis,acerea ne"oilor curente. !roprietarul ,ondului pe care
se a,l i&"orul poate2 potri"it art. 9<; C. ci".2 s cear repararea prejudiciilor
cau&ate de persoana care2 prin lucrrile e,ectuate2 a secat2 a micorat ori a alterat
apele sale i poate pretinde resta'ilirea situaiei anterioare dac starea de ,apt o
permite2 atunci c3nd apa era indispensa'il pentru e8ploatarea ,ondului su.
5ceste dispo&iii pre"&ute de art. 9<; C. ci". se aplic2 .n mod corespun&tor2 .n
ca&ul .n care i&"orul se .ntinde pe dou ,onduri .n"ecinate2 in3nduse seama de
.ntinderea i&"orului pe ,iecare ,ond.
$4 6ictura streinii" 4n 'a&a art. 911 C. ci".2 proprietarul este o'ligat s
.i ,ac streaina casei sale2 ast,el .nc3t apele pro"enite de la ploi s nu se scurg
pe ,ondul proprietarului "ecin.
><
b. limite legale privind distana i lucrrile intermediare cerute pentru
anumite construcii" lucrri i plantaii" 5ceste limite "i&ea& distana minim
.n construcii i distana pentru ar'ori2 .n ,uncie de .nlimea lor.
04 %istana minim n construcii" !otri"it art. 912 C. ci".2 orice
construcii2 lucrri sau plantaii se pot ,ace de ctre proprietarul ,ondului numai
cu respectarea unei distane minime de 9< cm ,a de linia de +otar2 dac nu se
pre"ede alt,el prin lege sau prin regulamentul de ur'anism2 ast,el .nc3t s nu
aduc atingere drepturilor proprietarului "ecin. %e la distana minim sta'ilit
de legiuitor2 se pot ,ace derogri prin acordul prilor e8primat .ntrun .nscris
autentic.
&4 %istana minim pentru arbori" Cu e8cepia ar'orilor mai mici de 2 m
.nlime2 a plantaiilor i a gardurilor "ii i .n lipsa unor dispo&iii pre"&ute .n
lege2 regulamentul de ur'anism sau a o'iceiului locului2 ar'orii tre'uie sdii la
o distan de cel puin 2 m ,a de linia de +otar. 4n ca&ul nerespectrii acestor
dispo&iii pre"&ute .n art. 913 al.1 C. ci".2 proprietarul "ecin este .ndreptit s
cear scoaterea sau2 dup ca&2 tierea la .nlimea cu"enit a ar'orilor2
plantaiilor ori gardurilor "ii2 pe c+eltuiala proprietarului pe ,ondul cruia sunt
ridicai ar'orii. %e asemenea2 proprietarul ,ondului peste care se .ntind
rdcinile sau ramurile ar'orilor aparin3nd proprietarului "ecin are dreptul de a
le tia i de a pstra ,ructele c&ute .n mod natural pe ,ondul su.
c. limitri legale privind vederea asupra proprietii vecinului" 5cestea
"i&ea& ,ereastra sau desc+iderea .n &idul comun2 distana minim pentru
,ereastra de "edere i ,ereastra de lumin.
04 9ereastra sau deschiderea n zidul comun" !otri"it art. 91$ C. ci".2 este
inter&is s se ,ac ,ereastr sau desc+idere .n &idul comun2 ,r acordul
proprietarilor acestui &id.
&4 %istana minim pentru fereastra de vedere" )ereastra de "edere2
'alconul sau alte asemenea lucrri care sunt orientate ctre ,ondul "ecin tre'uie
s ai' o distan de 2m p3n la ,ondul .ngrdit sau ne.ngrdit aparin3nd
proprietarului "ecin2 .n 'a&a art. 91( al.1 C. ci". !otri"it art. 91( al.2 C. ci".2
dac aceste lucrri nu sunt paralele cu linia de +otar spre ,ondul .n"ecinat2 ele
sunt inter&ise la o distan mai mic de 1m. 5ceast distan se calculea& de la
punctul cel mai apropiat de linia de +otar2 e8istent pe ,aa &idului .n care sa
desc+is "ederea2 sau2 dup ca&2 pe linia e8terioar a 'alconului p3n la linia de
+otar. 4n ca&ul lucrrilor neparalele2 distana se calculea& tot perpendicular2 de
la punctul cel mai apropiat al lucrrii de linia de +otar i p3n la aceast linie.
>1
=4 9ereastra de lumin" !otri"it art. 919 C. ci".2 dispo&iiile pri"ind
distana minim pentru ,ereastra de "edere pre"&ut la art. 91( C. ci". nu
e8clud drepturile proprietarului de ai desc+ide2 ,r limit de distan2 ,erestre
de lumin2 dac sunt ast,el construite s .mpiedice "ederea spre ,ondul
.n"ecinat.
d. limitri legale privind dreptul de trecere. %reptul de trecere2
reglementat de dispo&iiile art. 91> 92( C. ci".2 nu se con,und cu ser"itutea de
trecere2 ca de&mem'rm3nt al dreptului de proprietate2 el ,iind o limitare .n
e8ercitarea dreptului de proprietate i apare ca o o'ligaie ,ireasc ce se impune
proprietarilor unor imo'ile2 ca reguli aplica'ile raporturilor de "ecintate
corespun&toare unor necesiti de ordin social.
04 %reptul de trecere" !otri"it art. 91> C. ci".2 proprietarul ,ondului care
este lipsit de acces la calea pu'lic are dreptul s i se permit trecerea pe ,ondul
"ecinului su pentru e8ploatarea ,ondului propriu. 5ceast trecere tre'uie s se
,ac .n condiii de natur s aduc o minim st3njenire e8ercitrii dreptului de
proprietate asupra ,ondului ce are acces la calea pu'lic2 iar .n ca&ul .n care mai
multe ,onduri "ecine au acces la calea pu'lic2 trecerea se "a ,ace pe ,ondul
cruia i sar aduce cele mai puine prejudicii. 5cest drept de trecere este potri"it
art. 91> al.3 C. ci". imprescripti'il i se stinge .n momentul .n care ,ondul
dominant do'3ndete un alt acces la calea pu'lic. 5tunci c3nd lipsa accesului la
calea pu'lic pro"ine din "3n&are2 sc+im'2 partaj sau alt act juridic2 potri"it art.
91= C. ci".2 trecerea nu "a putea ,i cerut dec3t celor care au do'3ndit partea de
teren pe care se ,cea anterior trecerea. %ac lipsa accesului la calea pu'lic este
imputa'il proprietarului care pretinde dreptul de trecere2 acest drept poate ,i
sta'ilit numai cu consimm3ntul proprietarului ,ondului care are acces la calea
pu'lic i cu plata du'lului despgu'irii2 potri"it art. 91= al.2 C. ci". 4ntinderea
i modul de e8ercitare al dreptului de trecere se determin prin .nelegerea
prilor2 prin +otr3re judectoreasc sau printro ,olosin continu timp de 1<
ani. -ermenul de prescripie pentru dreptul la aciunea .n despgu'ire este de 3
ani2 potri"it art. 2(1> C. ci". i .ncepe s curg din momentul sta'ilirii dreptului
de trecere potri"it art. 92< al. 1 C. ci". 4n situaia .n care dreptul de trecere a
.ncetat2 proprietarul ,ondului aser"it este o'ligat s restituie despgu'irea
.ncasat2 cu deducerea pagu'ei su,erite .n raport cu durata e,ecti" a dreptului
de trecere2 potri"it art. 92< al.2 C. ci".
&4 %reptul de trecere n cazul unor situaii speciale" Codul ci"il
reglementea& dreptul de trecere .n ca&ul unor situaii speciale2 cum este dreptul
de trecere pentru utiliti2 pentru e,ectuarea unor lucrri2 pentru reintrarea .n
posesie sau .n ca& de stare de necesitate2 potri"it art. 92192$ C. ci".
>2
a4 dreptul de trecere pentru utiliti" !otri"it art. 921 al.1 C. ci".2
proprietarul este o'ligat s permit trecerea prin ,ondul su a reelelor edilitare
ce deser"esc ,onduri .n"ecinate sau din aceeai &on2 de natura conductelor de
ap2 ga& sau altele asemenea2 a canalelor i a ca'lurilor electrice su'terane ori
aeriene2 dar i a oricror alte instalaii sau materiale cu acelai scop. 5ceast
limitare legal adus dreptului de proprietate pri"at a ,ost denumit ser"itute
administrati" de trecere2 deoarece ea a ,ost instituit nu .n interes pri"at2 ci .n
interes pu'lic2 .n ,a"oarea autoritilor pu'lice competente sau a acelora crora li
sa acordat dreptul de a reali&a asemenea reele edilitare. 5ceast o'ligaie
su'&ist numai pentru situaia .n care trecerea prin alt parte ar ,i imposi'il2
periculoas sau ,oarte costisitoare2 potri"it art. 921 al.2 C. ci". 4n toate ca&urile2
.ns2 proprietarul are dreptul la plata unei despgu'iri juste2 iar c3nd este "or'a
de utiliti noi2 despgu'irea tre'uie s ,ie i preala'il. !otri"it art. 921 al.$ C.
ci".2 de la acest drept de trecere sunt e8ceptate cldirile2 curile i grdinile
acestora2 dac dreptul de trecere are ca o'iect conducte i canale su'terane2 .n
ca&ul .n care acestea sunt utiliti noi.
b4 dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri" %ispo&iiile art. 922
C. ci". au reglementat dreptul de trecere pentru e,ectuarea unor lucrri necesare
,ondului .n"ecinat2 precum i accesul "ecinului pentru tierea crengilor i
culegerea ,ructelor .n sc+im'ul unei despgu'iri2 dac este ca&ul. 5cest drept se
nate potri"it al.22 care ,ace trimitere la art. 921 al.2 C. ci".2 numai dac trecerea
prin alt parte Car fi imposibil, periculoas sau foarte costisitoare" %reptul de
trecere2 reglementat de aceste dispo&iii legale2 nu are .n "edere dreptul de
trecere pre"&ut .n art. 91> al.1 C. ci".2 pri"ind e8ploatarea ,ondului aser"it. El
"i&ea& dreptul de trecere pentru e,ectuarea unor lucrri necesare ,ondului
.n"ecinat2 cum ar ,i .ntreinerea i repararea ,ondului sau a cldirilor e8istente pe
acest ,ond2 trecerea ,iind limitat .n timp i oca&ional.
c4 dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie" !otri"it art. 923 C. ci".2
proprietarul unui ,ond nu poate .mpiedica accesul altuia pentru a redo'3ndi
posesia unui 'un al su ajuns .nt3mpltor pe acest ,ond2 dac a ,ost .ntiinat .n
preala'il. 4n toate ca&urile2 .ns2 proprietarul ,ondului are dreptul la o just
despgu'ire pentru prejudiciile oca&ionate de reintrarea .n posesie2 precum i
pentru cele pe care 'unul lea cau&at ,ondului su. 5cest drept este oca&ional i
limitat .n timp. 4n completarea acestor dispo&iii legale din Codul ci"il2 tre'uie
preci&at c e8ist i reglementri speciale .n alte domenii2 precum cel minier2
petrolier sau energie electric2 care d dreptul la anumite lucrri. %e asemenea2
limitrile legale ale e8ercitrii dreptului de proprietate pre"&ute de art. 9<$
92( C. ci".2 se completea& cu dispo&iiile legilor speciale pri"ind regimul
juridic al anumitor 'unuri2 cum ar ,i terenurile i construciile de orice ,el2
pdurile2 'unurile din patrimoniul naional cultural2 'unurile sacre ale cultelor
religioase2 precum i alte asemenea 'unuri.
>3
d4 starea de necesitate" !otri"it art. 92$ C. ci".2 .n ca&ul .n care o
persoan a ,olosit sau a distrus un 'un al altuia pentru a se apra pe sine ori pe
altul de un pericol iminent2 proprietarul 'unului distrus are dreptul s cear o
despgu'ire ec+ita'il numai de la cel care a ,ost sal"at. 5ceast despgu'ire nu
poate ,i pretins de proprietarul care a pro"ocat sau a ,a"ori&at apariia
pericolului.
13. Limite "onven(ionale n e!er"itarea dreptului de proprietate
privat. 4n cadrul raporturilor de "ecintate2 limitarea e8ercitrii dreptului de
proprietate pri"at poate a"ea loc i prin "oina proprietarului. 5st,el2 potri"it
art. 929 C. ci".2 Cproprietarul poate s consimt la limitarea dreptului su prin
acte juridice, dac nu ncalc ordinea public i bunele moravuri"
!rin "oina proprietarului2 potri"it actelor juridice2 este posi'il
restr3ngerea unor sau a mai multor atri'ute ale dreptului de proprietate pri"at2
,r ca prin aceasta s se constituie un de&mem'rm3nt al dreptului de
proprietate pri"at. !rin acte juridice2 proprietarul poate si restr3ng e8erciiul
proprietii2 dar i s e8tind s,era de e8ercitare a dreptului de proprietate al
"ecinului.
a4 clauza de inalienabilitate convenional" Cea mai se"er limitare a
e8ercitrii dreptului de proprietate pri"at prin acte juridice este
inaliena'ilitatea.
!rin inaliena'ilitatea con"enional se .nelege interdicia instituit prin
acte juridice2 cu pri"ire la dreptul de dispo&iie juridic asupra 'unurilor
proprietate pri"at. E8istena acestei limitri pri"ind e8ercitarea dispo&iiei
juridice a titularului dreptului de proprietate are la 'a& principiul li'ertii de
"oin. !ornind de la dispo&iiile art. 929 Cod ci".2 prin care proprietarul poate
s consimt la limitarea dreptului su prin acte juridice2 dac nu .ncalc ordinea
pu'lic i 'unele mora"uri2 Codul ci"il .n art. 92> al.1 C. ci". a pre"&ut
admisi'ilitatea unei asemenea clau&e. 5st,elD Cprin convenie sau testament se
poate interzice nstrinarea unui bun, ns numai pe o durat de cel mult @8 de
ani i dac exist un interes serios i le!itim" (ermenul ncepe s cur! de la
data dobndirii bunului"
:n apli"area a"estor dispo'i(ii le#ale) trebuie avute n vedere
dispo'i(iile art.B> din Le#ea nr.<2=3>22 pentru punerea n apli"are a Le#ii
nr.3;<=3>>? privind Codul "ivil. Potrivit a"estor dispo'i(ii) valabilitatea *i
e%e"tele $uridi"e ale "lau'ei de inalienabilitate instituite prin "onven(ie sunt
#uvernate de le#ea n vi#oare la momentul n"&eierii "onven(iei.
Valabilitatea "lau'ei de inalienabilitate instituit prin testament este
#uvernat de le#ea n vi#oare la data n"&eierii a"estuia) iar e%e"tele "lau'ei
sunt #uvernate de le#ea n vi#oare la data des"&iderii su""esiunii.
4n situaia .n care interesul care a justi,icat clau&a de inaliena'ilitate a
disprut sau dac un interes superior o impune2 do'3nditorul poate ,i autori&at
>$
de instan s dispun de 'un. 4n situaia .n care la .nc+eierea unui contract
clau&a de inaliena'ilitate a ,ost determinant i ea de"ine nul2 "a atrage
nulitatea .ntregului contract. 4n contractele cu titlu oneros2 caracterul
determinant se pre&um p3n la pro'a contrar. !otri"it art. 92> al.$ C. ci".D
Cclauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se nate
obli!aia de a transmite n viitor proprietatea, ctre o persoan determinat sau
determinabil" Stipularea clau&ei de inaliena'ilitate nu oprete transmiterea
'unului pe cale de succesiune.
b4 clauza de inalienabilitate i opozabilitatea" Codul ci"il conine i
dispo&iii pri"ind opo&a'ilitatea clau&ei de inaliena'ilitate .n art. 92= C. ci".
!otri"it acestor dispo&iii2 clau&a de inaliena'ilitate nu poate ,i in"ocat
.mpotri"a do'3nditorilor 'unului sau a creditorilor proprietarului care sa o'ligat
s nu .nstrine&e dec3t dac este "ala'il i .ndeplinete condiiile de
opo&a'ilitate.
!entru a ,i opo&a'il2 clau&a de inaliena'ilitate tre'uie s ,ie supus
,ormalitilor de pu'licitate pre"&ute de lege2 dac este ca&ul. 4n ca&ul
'unurilor mo'ile2 "or ,i aplica'ile regulile pre"&ute pentru do'3ndirea
proprietii prin posesia de 'un credin. %ac aceast clau& a ,ost pre"&ut
.ntrun contract cu titlu gratuit2 ea "a ,i opo&a'il i creditorilor anteriori ai
do'3nditorului. 4n ca&ul .n care condiiile de opo&a'ilitate nu sunt .ndeplinite2
'ene,iciarul clau&ei de inaliena'ilitate nu este lipsit de dreptul de a pretinde
daune interese proprietarului care nu se con,ormea& acestei o'ligaii.
c4 sanciunea nerespectrii clauzei de inalienabilitate" Codul ci"il a
introdus .n art. 92; C. ci". sanciuni pentru nerespectarea clau&ei. 5st,el2
.nstrintorul poate s cear re&oluiunea contractului .n ca&ul .nclcrii clau&ei
de inaliena'ilitate de ctre do'3nditor.
4nstrintorul i terul pot2 de asemenea2 s cear anularea actului de
.nstrinare su'sec"ent .nc+eiat cu nerespectarea clau&ei2 dac inaliena'ilitate a
,ost stipulat .n ,a"oarea terului. /unurile pentru care sa stipulat
inaliena'ilitatea nu pot ,i supuse urmririi2 at3ta timp c3t clau&a produce e,ecte2
dac prin lege nu se pre"ede alt,el. %ispo&iiile legale pri"ind inaliena'ilitatea
completea& dispo&iiile art. 232; C. ci". pri"ind clau&ele de insesi&a'ilitate.
!otri"it art.232; al. 1 C. ci".D Ccondiiile cerute pentru validitatea
clauzelor de inalienabilitate se aplic n mod corespunztor clauzelor prin care
se stipuleaz insesizabilitatea unui bun"
15. Limite $udi"iare n e!er"itarea dreptului de proprietate privat.
4nc de la .nceput tre'uie preci&at c e8ist o di,eren .ntre limitele
juridice i limitele judiciare .n e8ercitarea dreptului de proprietate pri"at.
6imitele juridice .n e8ercitarea dreptului de proprietate pri"at sunt pre"&ute de
lege2 ,iind sta'ilite de legiuitor2 pe c3nd limitele judiciare .n e8ercitarea
>(
dreptului de proprietate pri"at sunt sta'ilite de judector2 .n a'sena unor
pre"ederi legale. Este ade"rat c i2 .n ca&ul limitelor juridice2 judectorul
inter"ine2 numai c .n acest ca& inter"enia acestuia se limitea& la a aprecia
dac i .n ce msur limitele instituite de lege au ,ost sau nu .nclcate. Spre
deose'ite de acestea2 .n ca&ul limitelor judiciare2 judectorul inter"ine pentru a
institui anumite limite .n e8ercitarea dreptului de proprietate pri"at2 limite care
nu sunt pre"&ute de lege ca .n ca&ul limitelor juridice.
6imitele juridice .n e8ercitarea dreptului de proprietate pri"at includ2 aa
cum sa "&ut2 pe l3ng cele judiciare2 i limite legale i con"enionale. 6a 'a&a
,undamentrii limitelor judiciare .n e8ercitarea dreptului de proprietate pri"at
st principiul ec+itii. Instana de judecat2 prin judector2 aprecia& dac
proprietarul2 prin e8ercitarea dreptului su de proprietate2 cau&ea&
incon"eniente mai mari dec3t cele normale .n relaiile de "ecintate. 4n acest
sens2 sunt dispo&iiile art. 93< al.1 C. ci".D dac proprietarul cauzeaz, prin
exercitarea dreptului su de proprietate, inconveniente mai mari dect cele
normale n relaiile de vecintate, instana de judecat poate, din considerente
de echitate, s l obli!e la desp!ubiri n folosul celui vtmat, precum i la
restabilirea situaiei anterioare, atunci cnd acest lucru este posibil" 4n ca&ul
.n care prejudiciul cau&at este minor .n raport cu necesitatea sau utilitatea
des,urrii acti"itii prejudiciare de ctre proprietar2 instana "a putea
.ncu"iina des,urarea acelei acti"iti2 .ns cel prejudiciat "a a"ea dreptul la
despgu'iri. %ac prejudiciul este iminent sau ,oarte pro'a'il2 instana poate s
.ncu"iine&e2 pe cale de ordonan preedinial2 msurile necesare pentru
pre"enirea pagu'ei potri"it art. 93< al.3 C. ci".
:n privin(a limitelor $uridi"e prev'ute de art.B5> C. "iv.) se vor avea
n vedere dispo'i(iile art.B2 din Le#ea nr.<2=3>22 de punere n apli"are a
Le#ii nr.3;<=3>>? privind Codul "ivil) potrivit "rora) a"este dispo'i(ii se
apli" numai in"onvenientelor "au'ate dup data intrrii n vi#oare a
Codului "ivil.
C-PI/0LUL VI
R.AI,UL HURIDIC -L DUNURIL0R I,0DIL.
PR0PRI./-/. PRIV-/G
S.C6IUN.- I
Re#imul $uridi" al terenurilor proprietate privat
12. Re#lementare. 1egimul juridic al terenurilor proprietate pri"at
este reglementat at3t de Constituie i de Codul ci"il2 dar i de di"ersele legi
speciale. 4n acest sens2 a"em 6egea nr.312:2<<( pri"ind do'3ndirea dreptului de
proprietate pri"at asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatri&ii i de
>9
ctre persoanele juridice strine2 6egea nr.1=:1;;1 pri"ind ,ondul ,unciar2 6egea
nr.19;:1;;> pentru modi,icarea i completarea 6egii ,ondului ,unciar
nr.1=:1;;12 6egea nr.>:1;;9 pri"ind cadastrul i pu'licitatea imo'iliar2 6egea
nr.1:2<<< pri"ind reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
agricole i celor ,orestiere2 solicitate potri"it pre"ederilor 6egii ,ondului ,unciar
nr.1=:1;;1 i ale 6egii nr.19;:1;;>2 6egea nr.$9:2<<= pri"ind Codul sil"ic.
13. Dobndirea dreptului de proprietate privat asupra
terenurilor de "tre "et(enii strini *i apatri'i. !otri"it art.$$ al.2 din
ConstituieD Ccetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate
privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea <omniei
la ;niunea 3uropean i din alte tratate internaionale la care <omnia este
parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin le!e or!anic,
precum i prin motenire le!al"
%in aceste dispo&iii constituionale re&ult c cetenii strini i apatri&ii
pot do'3ndi dreptul de proprietate pri"at asupra terenurilor .n trei situaiiD
.n condiiile re&ultate din aderarea 1om3niei la Aniunea EuropeanE
.n condiiile re&ultate din alte tratate internaionale la care 1om3nia este
parteE
prin motenire legal.
5ceste dispo&iii constituionale sunt completate de 6egea nr.312:2<<(.
aI dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor n
"ondi(iile re'ultate din aderarea Romniei la Uniunea .uropean. !otri"it
art.3 din 6egea nr.312:2<<(2 ceteanul unui stat mem'ru2 apatridul cu
domiciliul .ntrun stat mem'ru sau .n 1om3nia2 precum i persoana juridic
constituit .n con,ormitate cu legislaia unui stat mem'ru2 pot do'3ndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor .n aceleai condiii cu cele pre"&ute de lege
pentru cetenii rom3ni i pentru persoanele juridice rom3ne. 5ceast regul
operea& potri"it art.$ din lege2 la .mplinirea unui termen de ( ani de la data
aderrii 1om3niei la Aniunea European2 pentru reedine secundare2 respecti"
sedii secundare. %reptul de proprietate asupra terenurilor agricole2 pdurilor i
terenurilor ,orestiere poate ,i do'3ndit la .mplinirea unui termen de > ani de la
data aderrii 1om3niei la Aniunea European2 potri"it art.( al.1 din lege2 cu
e8cepia ,ermierilor care des,oar acti"iti independente i care sunt2 dup
ca&D
ceteni ai statelor mem're sau apatri&i cu domiciliul .ntrun stat
mem'ru2 care .i sta'ilesc reedina .n 1om3niaE
apatri&i cu domiciliul .n 1om3nia.
Calitatea de ,ermier care des,oar acti"iti independente poate ,i
do"edit cu documente emise sau eli'erate de autoritile competente din statul
mem'ru sau de pro"enien. 5patri&ii cu domiciliul .n 1om3nia ,ac do"ada
>>
acestei caliti cu atestatul eli'erat .n acest sens de ctre ?inisterul 5griculturii2
!durilor i %e&"oltrii 1urale.
5ceste persoane au o'ligaia de a nu sc+im'a destinaia terenurilor
agricole2 pdurilor i a terenurilor ,orestiere2 pe durata perioadei de tran&iie2
potri"it art.( al.( din 6egea nr.312:2<<(.
bI dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor n
"ondi(iile re'ultate din alte tratate interna(ionale la "are Romnia este
parte. !otri"it art.9 din 6egea nr.312:2<<(D Ccetenii strini, apatrizii i
persoanele juridice aparinnd statelor tere, pot dobndi dreptul de proprietate
asupra terenurilor n condiiile re!lementate prin tratate internaionale, pe baz
de reciprocitateF2 ,r ca acest drept s poat ,i do'3ndit .n condiii mai
,a"ora'ile dec3t cele aplica'ile ceteanului sau persoanei juridice constituite .n
con,ormitate cu legislaia unui stat mem'ru al Aniunii Europene.
%in aceste dispo&iii legale re&ult c cetenii strini i apatri&ii2 precum
i persoanele juridice2 alii dec3t cei enumerai .n art.3 din lege2 pot do'3ndi
proprietatea pri"at asupra terenurilor .n condiiile reglementate de alte tratate
internaionale .n a,ar de cel al Aniunii Europene2 dar2 .n acest ca&2 se cere
.ndeplinit i condiia reciprocitii care tre'uie s ,ie pre"&ut .n asemenea
tratate.
5ceste dispo&iii sunt completate cu cele din art.> din 6egea nr.312:2<<(2
care a modi,icat art.9 din #A* nr.;2:1;;> pri"ind stimularea in"estiiilor
directe2 care pre"d cD Co societate comercial, persoan juridic rezident sau
nerezident, poate dobndi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile, n
msura necesar derulrii activitii sale, potrivit obiectului social, cu
respectarea dispoziiilor le!ale privind dobndirea dreptului de proprietate
privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de
ctre persoane juridice strine"
%ispo&iiile redate mai sus sunt aplica'ile numai societilor comerciale
care sunt persoane juridice strine2 deoarece2 .n ca&ul persoanelor juridice de
naionalitate rom3n2 do'3ndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se
,ace potri"it dreptului comun.
"I dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de "tre
"et(enii strini *i apatri'i prin mo*tenire le#al. !otri"it art.$$ al.2 din
Constituie2 cetenii strini i apatri&ii pot do'3ndi dreptul de proprietate pri"at
asupra terenurilor prin motenire legal.
4n ca&ul motenirii2 aceast instituie este supus regulilor pre"&ute de
dispo&iiile de drept internaional pri"at pre"&ute .n Cartea a 0IIa din Codul
ci"il2 a"3nduse .n "edere dispo&iiile art.2<> din 6egea nr.>1:2<11 pentru
punerea .n aplicare a 6egii nr.2=>:2<<; pri"ind Codul ci"il.

>=
15. Cir"ula(ia $uridi" a terenurilor. 4nc de la .nceput tre'uie
preci&at c2 odat cu intrarea .n "igoare a Noului Cod ci"il2 -itlul @ I Circulaia
juridic a terenurilor din 6egea nr.2$>:2<<( pri"ind re,orma .n domeniul
proprietii i justiiei2 precum i unele msuri adiacente2 a ,ost a'rogat prin
art.23< lit. aa din 6egea nr.>1:2<<1 de punere .n aplicare a Codului ci"il.
%e aici re&ult c2 .n pre&ent2 circulaia juridic a terenurilor este
reglementat de dispo&iiile Noului Cod ci"il2 .n pri"ina constituirii i
transmiterii dreptului de proprietate pri"at care are la 'a& principiul li'ertii
de a dispune2 ce se regsete .n art.122 potri"it croraD Coricine poate dispune
liber de bunurile sale, dac le!ea nu prevede n mod expres altfel"
Bimeni nu poate dispune cu titlu !ratuit, dac este insolvabil"
Noul Cod ci"il consacr2 de asemenea2 principiul consensualismului .n
materia constituirii i trans,erului drepturilor reale. !rincipalele dispo&iii din
Codul ci"il care creionea& regimul juridic al imo'ilelor2 .n general2 i care se
aplic i terenurilor2 sunt urmtoareleD
art.12>3 al.1 C. ci".D Cdrepturile reale se constituie i se transmit prin
acordul de voin al prilor, chiar dac bunurile nu au fost predate, dac acest
acord poart asupra unor bunuri determinate, ori prin individualizarea
bunurilor, dac acordul poart asupra unor bunuri de !enF2 iar potri"it al.3
Cdispoziiile n materie de carte funciar, precum i dispoziiile speciale
referitoare la transferul anumitor cate!orii de bunuri rmn aplicabile"
art.19>9 C. ci".D Cn materie de vnzare de imobile, strmutarea
proprietii de la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte
funciar.
art.=>> C. ci".D Cdrepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar
sunt drepturi tabulare" 3le se dobndesc, se modific i se stin! numai cu
respectarea re!ulilor de carte funciarF.
art.==( al.1 i 2 C. ci".D Csub rezerva unor dispoziii le!ale contrare,
drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar, se dobndesc,
att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar,
pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea"
%repturile reale se vor pierde sau stin!e numai prin radierea lor din
cartea funciar, cu consimmntul titularului dat prin nscris autentic notarial"
,cest consimmnt nu este necesar dac dreptul se stin!e prin mplinirea
termenului artat n nscriere ori prin decesul sau, dup caz, prin ncetarea
existenei juridice a titularului, dac acesta era o persoan juridic.
art.=== C. ci".D Cnscrierea n cartea funciar se efectueaz n baza
nscrisului autentic notarial, a hotrrii judectoreti rmase definitiv, a
certificatului de motenitor sau n baza unui alt act emis de autoritile
administrative, n cazul n care le!ea prevede aceasta"
%in aceste dispo&iii legale re&ult c actele juridice de .nstrinare a
dreptului de proprietate2 dar i acelea de constituire sau stingere a
de&mem'rmintelor acestui drept i al cror o'iect .l constituie terenurile
>;
.nscrise .n cartea ,unciar2 tre'uie .nc+eiate .n ,orm autentic. 5ctul autentic
.ns nu este constituti" sau translati" de proprietate sau de alte drepturi reale2 el
constituind titlul .n 'a&a cruia aceste drepturi se inta'ulea& .n cartea ,unciar.
%e aici re&ult c numai inta'ularea .n cartea ,unciar "a produce e,ectul
translati" sau constituti" de drepturi reale.
%e la principiul li'ertii de a dispune2 .n a,ar de dispo&iiile
constituionale2 regsim unele e8cepii reglementate de Noul Cod ci"il2 dar i de
legile speciale.
aI "lau'a de inalienabilitate prev'ut de Codul "ivil. !otri"it art.92>
C. ci".2 prin con"enie sau testament se poate inter&ice .nstrinarea unui 'un pe o
durat de cel mult $; de ani2 dac e8ist un interes serios i legitim.
4n ca&ul .n care interesul care a justi,icat clau&a de inaliena'ilitate a
'unului a disprut sau dac un interes superior o impune2 instana poate s
autori&e&e pe do'3nditor s dispun de 'un. 5tunci c3nd clau&a de
inaliena'ilitate stipulat .ntrun contract este declarat nul2 aceast nulitate
poate atrage nulitatea .ntregului contract2 dac ea a ,ost determinant la
.nc+eierea contractului2 iar .n ca&ul contractelor cu titlu oneros2 caracterul
determinant se pre&um p3n la pro'a contrar.
Clau&a de inaliena'ilitate este su'.neleas .n con"eniile din care se nate
o'ligaia de a transmite pe "iitor proprietatea ctre o persoan determinat sau
determina'il.
5ceast clau& de inaliena'ilitate este inoperant .n ca&ul transmiterii
'unului pe cale de succesiune2 c+iar dac este stipulat.
bI inalienabilitatea temporar prev'ut de Le#ea nr.2;=2??2.
!otri"it art.32 din 6egea nr.1=:1;;12 terenurile atri'uite potri"it art.1;
al.12 art.21 i art.$3 din lege2 nu pot ,i .nstrinate prin acte .ntre "iii2 timp de 1<
ani2 socotii de la .nceputul anului urmtor celui .n care sa ,cut .nscrierea
proprietii2 su' sanciunea nulitii a'solute a actului de .nstrinare.
Constatarea nulitii poate ,i cerut .n justiie de ctre primrie2 pre,ectur2
procuror2 precum i de ctre orice persoan interesat.
%e asemenea2 potri"it art.2= al.(= din 6egea nr.1:2<<<2 supra,eele
,orestiere a,late .n proprietate comun2 con,orm naturii acestora2 .n cadrul
,ormelor asociati"e2 rm3n .n proprietate indi"i& pe toat durata e8istenei lor.
?em'rii ,ormelor asociati"e a,lai .n de"lmie sau indi"i&iune nu pot
.nstrina propriile cotepri unor persoane din a,ara acestora. -erenurile acestor
,orme asociati"e2 de asemenea2 nu pot ,i .nstrinate .n nici un mod2 .n .ntregime
sau .n parte2 iar .n ca&ul di&ol"rii ,ormelor asociati"e2 proprietatea indi"i& a
acestora "a trece .n proprietatea pu'lic a consiliilor locale .n ra&a crora se a,l
terenurile respecti"e.
!otri"it art.3$ din 6egea nr.$9:2<<= pri"ind Codul sil"ic2 terenurile
,orestiere proprietate pu'lic a statului nu ,ac o'iectul constituirii dreptului de
=<
proprietate sau al "reunui de&mem'rm3nt al acestuia. !roprietate ,orestier nu
poate ,i di"i&at su' limita de 1 +a2 iar .n ca&ul .n care2 prin desc+iderea unei
succesiuni2 din cau&a numrului de motenitori se creea& posi'ilitatea
nerespectrii acestei limite2 se constituie motenirea .n ,a"oarea unui:unor
motenitor:motenitori2 la ni"elul minim pre"&ut mai sus2 cu plata de sult de
ctre cel:cei .n ,a"oarea cruia:crora sa constituit motenirea.
S.C6IUN.- - II4-
Re#imul $uridi" al "onstru"(iilor proprietate privat
12. Re#lementare. 1egimul juridic al construciilor proprietate
pri"at este reglementat de numeroase acte normati"e2 care "i&ea& at3t
edi,icarea construciilor2 ca principal modalitate de do'3ndire a dreptului de
proprietate2 dar i do'3ndirea proprietii .n 'a&a unor legi speciale.
4n pri"ina edi,icrii construciilor2 principalele reglementri le regsim .n
6egea nr.(<:1;;1 pri"ind autori&area e8ecutrii lucrrilor de construcii2 6egea
nr.3(<:2<<1 pri"ind amenajarea teritoriului i ur'anismul. %o'3ndirea
proprietii .n 'a&a unor legi speciale o gsim reglementat .n 6egea nr.91:1;;<
pri"ind "3n&area de locuine construite din ,ondurile statului ctre populaie2
6egea nr.=(:1;;2 pri"ind "3n&area de locuine i spaii cu alt destinaie2
construite din ,ondurile statului i din ,ondurile unitilor economice sau
'ugetare de stat2 6egea nr.112:1;;( pri"ind reglementarea situaiei juridice a
unor imo'ile cu destinaia de locuine trecute .n proprietatea statului2 6egea
nr.1<:2<<1 pri"ind regimul juridic al unor imo'ile preluate .n mod a'u&i" .n
perioada 9 martie 1;$(22 decem'rie 1;=;2 etc.
13. Dobndirea dreptului de proprietate privat asupra
"onstru"(iilor prin edi%i"are. Edi,icarea construciilor constituie principala
modalitate de do'3ndire a proprietii pri"ate asupra acestora2 regimul juridic al
acestora ,iind dat de 6egea nr.(<:1;;1 i 6egea nr.3(<:2<<1.
!otri"it art.1 din 6egea nr.(<:1;;12 construciile ci"ile2 industriale2
agricole sau de orice alt natur se pot reali&a numai cu respectarea autori&aiei
de construire i a reglementrilor pri"ind proiectarea i e8ecutarea construciilor.
!rocedura de autori&are a e8ecutrii lucrrilor de construcii .ncepe odat
cu depunerea cererii pentru emiterea certi,icatului de ur'anism .n scopul
o'inerii ca act ,inal a autori&aiei de construire i cuprinde mai multe etape
pre"&ute .n art.2 al.2
1
din lege.
aI "erti%i"atul de urbanism. !otri"it art.9 al.1 din 6egea nr.(<:1;;12
certi,icatul de ur'anism este actul de in,ormare prin care autoritile pre"&ute la
art.$ din legeD
,ac cunoscute solicitantului in,ormaiile pri"ind regimul juridic2
economic i te+nic al terenurilor i construciilor e8istente la data solicitrii2 .n
=1
con,ormitate cu pre"ederile planurilor ur'anistice i ale regulamentelor a,erente
acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului2 a"i&ate i apro'ate potri"it
legiiE
4 sta'ilesc cerinele ur'anistice care urmea& s ,ie .ndeplinite .n ,uncie
de speci,icul amplasamentuluiE
sta'ilesc lista cuprin&3nd a"i&ele i acordurile necesare .n "edere
autori&riiE
.ncunotinea& solicitantul sau in"estitorul cu pri"ire la o'ligaia de a
contacta autoritatea competent pentru protecia mediului2 .n scopul o'inerii
punctului de "edere sau al actului administrati" al acesteia necesare .n "ederea
autori&rii.
Certi,icatul de ur'anism este un act administrati" de in,ormare2
o'ligatoriu i care nu con,er dreptul de e8ecutare a lucrrilor de construire2
amenajare sau plantare i nici dreptul de des,iinare a unei construcii.
!otri"it art.9 al.9 din 6egea nr.(<:1;;12 certi,icatul de ur'anism este
o'ligatoriu i .n urmtoarele situaiiD
4 .n "ederea concesionrii de terenuri potri"it legiiE
.n "ederea adjudecrii prin licitaie a proiectrii lucrrilor pu'lice .n ,a&a
de studiu de ,e&a'ilitateE
4 pentru cereri .n justiie i operaiuni notariale pri"ind circulaia
imo'iliar atunci c3nd operaiunile respecti"e au ca o'iect .mpreli ori comasri
de parcele solicitate .n scopul reali&rii de lucrri de construcii2 precum i
constituirea unei ser"itui de trecere cu pri"ire la un imo'il.
E,ectuarea acestor operaiuni juridice .n lipsa certi,icatului de ur'anism
sunt lo"ite de nulitate.
bI autori'a(ia de "onstruire. !entru e,ectuarea lucrrilor pre"&ute la
art.3 din 6egea nr.(<:1;;12 este necesar autori&aia de construire care este un
act administrati" de autoritate2 emis de autoritatea pu'lic local. 5ceasta se
emite .n 'a&a documentaiei pentru autori&area lucrrilor de construcii2
ela'orat .n condiiile legii2 .n temeiul i cu respectarea pre"ederilor
documentaiilor de ur'anism2 a"i&ate i apro'ate.
!otri"it art.2 din 6egea nr.(<:1;;12 autori&aia de construire constituie
actul ,inal de autoritate al administraiei pu'lice locale pe 'a&a cruia este
permis e8ecutarea lucrrilor de construcii corespun&tor msurilor pre"&ute
de lege re,eritoare la amplasarea2 conceperea2 reali&area2 e8ploatarea i
postutili&area construciilor.
5utori&aia de construire2 ,iind un act administrati"2 poate ,i atacat .n ,aa
instanelor de contenciosadministrati"2 potri"it 6egii nr.(($:2<<$ a
contenciosuluiadministrati".
5ciunea .n contenciosadministrati" poate ,i ,ormulat at3t de persoana
"tmat .ntrun drept al su ori .ntrun interes legitim2 dar i de pre,ect2 din
o,iciu2 sau la sesi&area anumitor organe de control2 iar odat cu introducerea
=2
aciunii se poate solicita instanei judectoreti suspendarea autori&aiei de
construire sau de des,iinare i oprirea e8ecutrii lucrrilor p3n la soluionarea
pe ,ond a cau&ei2 potri"it art.12 din 6egea nr.(<:1;;1.
4n Capitolul III pri"ind C<spunderi i /anciuni2 legea pre"ede ,aptele
care constituie in,raciuni i contra"enii2 modul de constatare a acestora2
sanciunile care se impun .n ca&ul nerespectrii dispo&iiilor legale pri"ind
disciplina .n construcii2 inclusi" des,iinarea construciilor.
15. Dobndirea dreptului de proprietate privat asupra
"onstru"(iilor *i a altor spa(ii) potrivit Le#ii nr.B2=2??> *i Le#ii nr.;9=2??3.
!rin aceste acte normati"e sa reglementat "3n&area de locuine i spaii cu alt
destinaie construite at3t din ,ondurile statului2 c3t i al unitilor economice sau
'ugetare de stat.
!otri"it acestor legi2 locuinele construite din ,ondurile statului pot ,i
cumprate de titularii contractelor de .nc+iriere2 cetenii rom3ni cu domiciliul
.n ar2 cu plata integral sau .n rate a preului. Cumprarea locuinelor .n scopul
re"3n&rii sau .nc+irierii era inter&is2 potri"it art.$ din %ecretul 6ege
nr.91:1;;<. Alterior2 prin adoptarea 6egii nr.=(:1;;22 locuinele care nu au ,cut
o'iectul unui contract de .nc+iriere sau pentru care nu au ,ost emise ordine de
repartiie2 au putut ,i "3ndute prin licitaie pu'lic. -ot prin licitaie pu'lic au
putut ,i "3ndute i locuinele care au a"ut ca titular de contract de .nc+iriere o
persoan juridic2 cu e8cepia celor .nc+iriate de persoane juridice2 ,r scop
lucrati"2 potri"it art.9 din 6egea nr.=(:1;;2.
%e asemenea2 pot ,i "3ndute2 .n condiiile legii2 prin licitaie pu'lic2 i
spaiile destinate acti"itilor de comer i prestri de ser"icii2 de mic industrie
i oricror alte acti"iti similare care se a,l .n proprietatea regiilor autonome
speciali&ate .n administrarea locuinelor sau ale consiliilor locale.
4n ca&ul .n care .ntro cldire sunt mai multe locuine i spaii cu alt
destinaie2 odat cu dreptul de proprietate asupra acestora2 se do'3ndete i
dreptul de proprietate pe cotepri de construcii i instalaii2 precum i asupra
dotrilor care prin natura lor nu se pot ,olosi dec3t .n comun.
!otri"it art.1< din 6egea nr.=(:1;;22 dreptul de proprietate se do'3ndete
i asupra terenului a,erent cldirii2 aa cum a ,ost determinat prin autori&aia de
construcie sau prin ,iele te+nice de msurtori ale terenului a,erent cldirii.
!entru persoanele care do'3ndesc locuinele .n condiiile %ecretului 6ege
nr.91:1;;< i ale 6egii nr.=(:1;;22 atri'uirea terenului se ,ace .n condiiile 6egii
nr.1=:1;;12 iar persoanele care nu pot do'3ndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor .n 1om3nia2 "or primi2 su' ,orm de concesiune2 cotele de terenuri
a,erente pe durata e8istenei cldirii.
%reptul de proprietate se determin pe cote2 proporional cu supra,aa
construit a locuinelor i a spaiilor cu alt destinaie.
=3
18. Dobndirea dreptului de proprietate privat asupra imobilelor
potrivit Le#ii nr.223=2??9. !otri"it acestei legi2 ,otii proprietari i motenitorii
acestora2 persoane ,i&ice ai imo'ilelor cu destinaia de locuine trecute .n
proprietatea statului sau a altor persoane juridice2 dup 9 martie 1;$(2 cu titlu2 i
care se a,lau .n posesia acestora la data de 22 decem'rie 1;=;2 'ene,icia& de
restituirea .n natur2 prin redo'3ndirea dreptului de proprietate asupra
apartamentelor .n care locuiesc .n calitate de c+iriai sau a celor care sunt li'ere.
4n ca&ul .n care apartamentele nu sunt li'ere i nu pot ,i restituite .n natur2
proprietarii i motenitorii acestora sunt .ndreptii s solicite acordarea de
despgu'iri2 aceste despgu'iri put3nd ,i acordate i acelor persoane care2 dei
.ndeplinesc condiiile pentru restituirea .n natur2 optea& pentru acordarea de
despgu'iri.
!ersoanele .ndreptite la restituirea .n natur a apartamentelor sau la
acordarea de despgu'iri "or depune cereri .n termen de 9 luni de la intrarea .n
"igoare a legii2 iar dup e8pirarea acestui termen2 c+iriaii I titulari de contract
ai acestor apartamente2 care nu se restituie .n natur ,otilor proprietari sau
motenitorilor acestora pot opta pentru cumprarea acestor apartamente2 cu plata
integral sau .n rate a preului.
#dat cu restituirea .n natur i do'3ndirea dreptului de proprietate asupra
apartamentelor se do'3ndete i dreptul de proprietate asupra terenurilor
a,erente. 4n ca&ul .n care apartamentul care se restituie .n natur se a,l .ntro
cldire cu mai multe apartamente2 ,otii proprietari sau motenitorii acestora
do'3ndesc cotaparte din proprietatea indi"i& asupra tuturor prilor de
construcii i instalaii2 precum i asupra dotrilor care prin natura lor nu se pot
,olosi dec3t .n comun2 urm3nd s se procede&e .n acest ,el i .n pri"ina
terenurilor2 cotele de proprietate determin3nduse proporional cu supra,aa
construit.
19. Dobndirea dreptului de proprietate asupra imobilelor potrivit
Le#ii nr.2>=3>>2. !otri"it acestei legi2 imo'ilele preluate .n mod a'u&i" de stat2
de organi&aiile cooperatiste sau de orice alte persoane juridice2 .n perioada 9
martie 1;$(22 decem'rie 1;=;2 precum i cele preluate de stat .n 'a&a 6egii
nr.13;:1;$< pri"ind rec+i&iiile i nerestituite2 se restituie .n natur sau atunci
c3nd restituirea .n natur nu este posi'il2 se "or sta'ili msuri reparatorii prin
ec+i"alent2 care pot ,i com'inate.
5rt.2 din 6egea nr.1<:2<<1 de,inete imo'ilele preluate .n mod a'u&i"2 iar
.n art.3 sta'ilete persoanele .ndreptite la msurile reparatorii2 const3nd .n
restituirea .n natur sau .n ec+i"alent.
%e asemenea2 prin art.9 din lege sunt de,inite imo'ilele care pot ,ace
o'iectul legii de restituire .n natur sau prin ec+i"alent2 .n"eder3nduse .n art.=
imo'ilele care nu intr su' incidena acestei legi.
!otri"it art.1 al.2 din 6egea nr.1<:2<<12 msurile reparatorii prin
ec+i"alent "or consta .n compensarea cu alte 'unuri sau ser"icii o,erite .n
=$
ec+i"alent de ctre entitatea in"estit2 potri"it legii cu soluionarea noti,icrii2 cu
acordul persoanei .ndreptite sau despgu'iri acordate .n condiiile pre"ederilor
speciale pri"ind regimul sta'ilirii i plii despgu'irilor a,erente imo'ilelor
preluate .n mod a'u&i".
6egea pre"ede2 de asemenea2 procedurile de restituire2 drepturile i
o'ligaiile persoanelor "i&ate de aceste proceduri2 precum i sanciunile ce pot ,i
aplicate prin .nclcarea dispo&iiilor legii.
1B. Re"onstituirea dreptului de proprietate privat asupra unor
"onstru"(ii) potrivit Le#ii nr.2=3>>>. !otri"it art.31 din 6egea nr.1:2<<<2
construciile de pe terenurile ,orestiere care se retrocedea& .n 'a&a acestei legi
i care au ,cut parte din e8ploataia ,orestier la data trecerii .n proprietatea
statului2 se restituie ,otilor proprietari sau2 dup ca&2 motenitorilor acestora2 iar
.n ca&ul .n care aceste 'unuri imo'ile nu mai e8ist se "or acorda despgu'iri.
Construciile de pe terenurile ,orestiere2 inclusi" cele de corectare a
torenilor2 drumurile ,orestiere2 sediile de cantoane sil"ice2 ca'anele de
"3ntoare2 pepinierele2 alte amenajri sil"ice2 instalaii sau mijloace ,i8e2
inclusi" cele a,late .n curs de e8ecuie2 amplasate .n supra,eele care ,ac o'iectul
retrocedrii2 trec .n proprietatea persoanelor ,i&ice sau juridice crora li sa
reconstituit dreptul de proprietate asupra terenurilor2 potri"it art.31 al.3 din
6egea nr.1:2<<<. 5ceast trecere se aplic cu condiia deinerii .n proprietate a
supra,eelor minime pentru constituirea unui ocol sil"ic2 .n proprietate
indi"idual sau .n asociere cu alte persoane ,i&ice sau juridice. 5ceste 'unuri2
pre"&ute la al.32 trec .n proprietate pri"at cu o'ligaia pstrrii destinaiei
acestora2 e8ploatarea i .ntreinerea acestora ,iind e,ectuate de ctre ocolul sil"ic
care asigur administrarea pdurii.
Sediile ocoalelor sil"ice trec .n proprietatea persoanelor juridice sau ,i&ice
dac supra,aa care se retrocedea& acestora2 indi"idual sau .n asociere2 este mai
mare dec3t jumtate din supra,aa administrat de respecti"ul ocol sil"ic2
anterior retrocedrii.
1<. Cir"ula(ia $uridi" a "onstru"(iilor. Construciile proprietate
pri"at sunt .n circuitul ci"il2 ele put3nd ,i .nstrinate prin acte juridice
translati"e de proprietate2 .nc+eiate .n ,orm autentic2 potri"it art.1<
1
din 6egea
locuinei nr.11$:1;;92 su' sanciunea nulitii a'solute.
5ctul autentic nu este .ns prin el .nsui constituti" sau translati" de
proprietate sau alte drepturi reale2 deoarece2 .n acest ca&2 sunt aplica'ile
dispo&iiile art.==( C. ci".2 inta'ularea ,iind cea care produce e,ectul constituti"
sau translati" al drepturilor reale.
=(
C-PI/0LUL VII
LI,I/GRI /.,P0R-R. S-U D.@INI/IV. -L. DR.P/ULUI
D. PR0PRI./-/. PRIV-/G PRIN R.CJIKI6I.) .+PR0PRI.R. LI
C0N@ISC-R.
S.C6IUN.- I
Re"&i'i(ia
12. Re#lementare.
1ec+i&iia este reglementat de 6egea nr.132:1;>> pri"ind rec+i&iiile de
'unuri i prestrile de ser"icii .n interes pu'lic2 ,iind modi,icat i completat
prin 6egea nr.$1<:2<<$.
1ec+i&iia de 'unuri este o limitare a e8ercitrii dreptului de proprietate
prin cedarea temporar a ,olosinei unor 'unuri mo'ile sau imo'ile de ctre
agenii economici2 instituiile pu'lice2 persoanele ,i&ice i persoanele juridice.
5ceast limitare a ,olosinei 'unurilor are caracter e8cepional2 ,iind luat
.n ca&ul declarrii mo'ili&rii pariale sau totale a ,orelor armate ori a strii de
r&'oi la instituirea strii de asediu sau de urgen sau .n ca&ul pre"enirii2
locali&rii i .nlturrii urmrilor unor de&astre2 la .nceputul sau .n timpul
acestor situaii.
1ec+i&iiile de 'unuri au drept scop re&ol"area pro'lemelor materiale de
orice natur2 asigurarea condiiilor de cartiruire sau ca&are necesare ,orelor
destinate aprrii2 autoritilor pu'lice2 sinistrailor2 re,ugiailor2 populaiei
a,ectate de consecinele r&'oiului i pri&onierilor de r&'oiE ,uncionrii
agenilor economici i instituiilor pu'lice i a sistemelor de telecomunicaii i
cilor de comunicaii.
13. Dunurile re"&i'i(ionabile. !otri"it art.( din 6egea nr.132:1;;>2
'unurile se rec+i&iionea& de la proprietarii sau deintorii lor legali2 nimeni
neput3nd ,i o'ligat de a da un 'un dac .n momentul cererii nu .l are .n posesie
sau .n ,olosin legal2 odat cu 'unurile rec+i&iionate ,iind predate i
ec+ipamentele a,erente ,r de care nu pot ,i utili&ate. Ele "or a"ea starea
te+nic i de calitate necesar ,olosirii lor .n scopul pentru care se
rec+i&iionea&.
0or ,i rec+i&iionate urmtoarele 'unuriD
mijloacele de transport cu traciune animal2 auto2 ,ero"iare2 aeriene i
na"aleE
instalaii portuare i daneE
=9
sisteme2 instalaii i te+nic de aerodrom2 de comunicaii i de
telecomunicaiiE
surse de alimentare energeticeE
te+nic de calculE
te+nic i materiale topogra,ice2 tipogra,ice2 audio"i&uale2 de construcii
i de ci ,erateE
car'uranilu'ri,iani2 utilaje i materiale pentru transportul i
depo&itarea acestoraE
cldiriE
terenuriE
piese de sc+im' i materiale pentru .ntreinere i reparaiiE
utilaje i materiale pentru dotarea atelierelor de reparaiiE
articole de ec+ipament2 de protecie2 de regie2 de gospodrie i de igien
personalE
alimente i materiale pentru preparat2 ser"it2 distri'uit i transportat
+ranE
animaleE
,urajeE
te+nic2 aparatur i materiale sanitar"eterinare.
15. .viden(a bunurilor re"&i'i(ionabile. 4n "ederea e,ecturii
rec+i&iiilor de 'unuri2 autoritile pu'lice .mpreun cu alte autoriti sunt
o'ligate .n ra&a lor de acti"itate s "eri,ice2 potri"it art.; al.2 din 6egea
nr.132:1;;>D inerea e"idenei de ctre agenii economici2 instituiile pu'lice i
alte persoane juridice deintoare ale 'unurilor rec+i&iiona'ileE "eri,icarea
strii te+nice a mijloacelor de transport auto2 na"ale2 aeriene2 a te+nicii de
construcii2 portuare i de aerodrom2 rec+i&iiona'ileE "eri,icarea e8istenei
materialelor2 alimentelor2 car'uranilor2 lu'ri,ianilor2 precum i a altor 'unuri
rec+i&iiona'ile2 sta'ilite prin planul de mo'ili&are.
5utoritile administraiei pu'lice locale2 persoanele juridice i ,i&ice2
proprietare sau deintoare legale de 'unuri reparti&ate prin planul de rec+i&iii2
sunt o'ligate s comunice date pri"ind e8istena2 starea i caracteristicile
'unurilor2 la cererea 'ene,iciarilor.
Sc+im'rile sur"enite .n e"idena i .n starea 'unurilor cuprinse .n planul
de rec+i&iii apro'at se comunic de ctre proprietarii sau deintorii legali2
semestrial autoritilor2 iar *u"ernul poate dispune periodic recensm3ntul
anumitor categorii de 'unuri supuse rec+i&iiei.
!roprietarii i deintorii legali ai 'unurilor supuse rec+i&iiei sunt
o'ligai s le declare i2 la cerere2 s le pre&inte comisiilor de recensm3nt2 iar
autoritile administraiei pu'lice sunt o'ligate s in e"idena acestor 'unuri .n
uniti ,i&ice i "alorice.
=>
18. Pro"edura e%e"turii re"&i'i(iei de bunuri. /unurile se
rec+i&iionea& numai .n 'a&a ordinului de predare emis de autoritile militare2
ordin care se .nm3nea& proprietarului sau deintorului legal. 6a predarea
'unurilor rec+i&iionate se .nc+eie un proces"er'al care cuprinde anumite date
de identi,icare ce "i&ea& pe 'ene,iciarul rec+i&iiei2 starea i "aloarea 'unurilor
la data rec+i&iiei.
19. Drepturile proprietarilor bunurilor re"&i'i(ionate. !roprietarii
'unurilor rec+i&iionate au dreptul la despgu'iri2 iar pe perioada rec+i&iiei
acetia sau deintorii legali sunt scutii de impo&ite i de plata ta8elor pentru
'unurile rec+i&iionate2 iar o'ligaiile ce decurg din contractele legal .nc+eiate
se suspend.
!entru sta'ilirea cantitilor de 'unuri rec+i&iiona'ile2 a despgu'irilor i
soluionarea unor e"entuale litigii ce decurg din rec+i&iionare2 potri"it art. 2<
din 6egea nr.132:1;>>2 se .n,iinea& comisii mi8te de rec+i&iii i Comisia
Central de 1ec+i&iii.
Comisiile mi8te de rec+i&iii sta'ilesc cantitile de 'unuri ce pot ,i
rec+i&iionate i propun limitele preurilor pentru principalele 'unuri
consumpti'ile rec+i&iiona'ile. Botr3rile acestor comisii sunt o'ligatorii pentru
toate persoanele ,i&ice i juridice i sunt aduse la .ndeplinire de ctre autoritile
administraiei pu'lice locale2 ageni economici2 instituii pu'lice i alte persoane
juridice.
Comisia Central de 1ec+i&iii2 pe 'a&a propunerilor ,cute de comisiile
mi8te de rec+i&iii2 sta'ilete preurile principalelor 'unuri consumpti'ile
necesare .n "ederea estimrii ,ondurilor ,olosite la plata despgu'irii acestor
'unuri2 preuri ce "or ,i pu'licate .n ?onitorul #,icial. 5ceast Comisie
Central de 1ec+i&iii anali&ea& i re&ol" i contestaiile la +otr3rile
comisiilor mi8te de rec+i&iii.
%espgu'irile pentru 'unurile neconsumpti'ile rec+i&iionate se ,ace
potri"it art.2( al.1 lit. a I c din legeD
prin c+irie a crei modalitate de calcul se sta'ilete prin +otr3re a
*u"ernuluiE
prin acordarea di,erenei de "aloare corespun&toare pentru 'unurile
care se restituie cu degradri majoreE
prin acordarea unui 'un similar sau prin plata contra"alorii 'unului2
sta'ilit .n ,uncie de starea lui2 de gradul de u&ur la momentul rec+i&iionrii
.n ca&ul .n care2 din moti"e o'iecti"e2 acesta nu mai poate ,i restituit.
!entru 'unurile consumpti'ile2 despgu'irile se acord prin ac+itarea la
preul pieei .n momentul prelurii 'unurilor2 iar .n ca&ul apariiilor unor
prejudicii pentru 'unurile pre"&ute la art.2( al.1 lit. a I c din lege2 e"aluarea
acestora se ,ace de ctre o comisie de e8peri2 iar cuantumul despgu'irilor la
ni"elul unitilor administrati" teritoriale se a"i&ea& .n mod o'ligatoriu de
==
comisia mi8t de rec+i&iii2 plata ,c3nduse de 'ene,iciarii pre"&ui la art.2>
din lege.
6ic+idarea proceselor"er'ale de rec+i&iie se ,ace .n timpul i prin
modalitile de plat sta'ilite prin +otr3re de gu"ern2 iar nepre&entarea acestor
procese"er'ale la lic+idare .n termen de 3 ani de la pu'licarea .n ?onitorul
#,icial a datei .nceperii plii are drept consecin pierderea dreptului la
despgu'iri.
Contestaiile sau reclamaiile ,cute dup acest termen se consider
prescrise2 iar .n ca&ul pierderii proceselor"er'ale de rec+i&iie Comisia
Central de 1ec+i&iii poate +otr. eli'erarea unui duplicat numai dup
declararea anulrii proceselor"er'ale .n ?onitorul #,icial.
6a .mplinirea termenelor sau la .ncetarea cau&elor care au determinat
rec+i&iia2 'unurile se restituie prin proces"er'al de restituire.
Contestaiile pri"ind preurile practicate2 "aloarea de despgu'ire a
'unurilor rec+i&iionate .nscrise .n documentele o,iciale i modul de ac+itare a
acestora se adresea& comisiei mi8te de rec+i&iii .n cel mult ;< de &ile de la
data .nc+eierii procesului"er'al de restituire. Botr3rile comisiei mi8te de
rec+i&iii pot ,i contestate .n cel mult ;< de &ile de la primirea lor la Comisia
Central de 1ec+i&iii care2 .n ca&ul admiterii contestaiei prin +otr3rea
pronunat2 ,i8ea& i preul care urmea& a ,i ac+itat. 5ceast +otr3re a
Comisiei Centrale de 1ec+i&iii poate ,i atacat .n justiie .n cel mult 3< de &ile
de la primirea acesteia2 termenul ,iind de decdere2 potri"it art.3< al.$ din lege.
6egea mai pre"ede categoriile de 'unuri care sunt scutite de rec+i&iii2
precum i sanciunile ce pot inter"eni .n ca&ul nerespectrii dispo&iiilor legale
pri"ind rec+i&iionarea 'unurilor.
S.C6IUN.- - II4-
.+PR0PRI.R.-
12. Re#lementare. E8proprierea este reglementat at3t .n Constituie2 .n
art.$$ al.3 i 92 dar i .n 6egea nr.33:1;;$ pri"ind e8proprierea pentru cau& de
utilitate pu'lic i .n Botr3rea *u"ernului nr. (=3:1;;$ de apro'are a
1egulamentului pri"ind procedura de lucru a comisiilor pentru e,ectuarea
cercetrii preala'ile .n "ederea declarrii utilitii pu'lice pentru lucrri de
interes naional sau de interes local. %e asemenea2 .n acest conte8t tre'uie
amintit i 6egea nr.2((:2<1<2 pri"ind e8proprierea pentru cau& de utilitate
pu'lic2 necesar reali&rii unor o'iecti"e de interes naional2 judeean i local.
6egea nr.33:1;;$ alctuiete dreptul comun .n materia e8proprierii.
E8proprierea este2 de asemenea2 amintit .n art. (92 al.3 C. ci".2 potri"it
cruiaD Cexproprierea se poate face numai pentru o cauz de utilitate public
stabilit potrivit le!ii, cu just i prealabil desp!ubire, fixat de comun acord
=;
ntre proprietar i expropriator" .n caz de diver!en asupra cuantumului
desp!ubirilor, acesta se stabilete pe cale judectoreascF.
13. Natura $uridi" *i de%inirea e!proprierii. 4n legtur cu natura
juridic a e8proprierii pentru cau& de utilitate pu'lic2 sa spus c aceasta este
o e8cepie de la caracterul in"iola'il al dreptului de proprietate pre"&ut de
art.139 al. ( din Constituie i de la caracterul a'solut al dreptului de
proprietate2 e8proprierea ,iind considerat cea mai se"er restricie adus
dreptului de proprietate pri"at. 4ntro alt opinie2 sa a,irmat c e8proprierea2
alturi de con,iscare2 este o cau& de .ncetare a dreptului de proprietate2
distinct de limitrile aduse acestui drept i c ea constituie o e8cepie de la
caracterul perpetuu al proprietii2 iar odat cu stingerea dreptului de proprietate
pri"at prin e8propriere se nate dreptul de proprietate pu'lic asupra 'unului
imo'il e8propriat2 aduc3nduse ca argument dispo&iiile art.> al.1 lit. c din
6egea nr.213:1;;=2 potri"it cruia2 e8proprierea este un mod de do'3ndire a
dreptului de proprietate pu'lic.
4n pri"ina naturii juridice a e8proprierii2 ne raliem punctului de "edere
potri"it cruia aceasta nu are ca e,ect stingerea dreptului de proprietate pri"at2
ci Copereaz o transformare calitativ a proprietii: din proprietatea privat
n proprietate public, .m'ri3nd argumentele aduse .n acest sens i care
re&ult din dispo&iiile art.2= din 6egea nr.33:1;;$.
E8proprierea a ,ost de,init .n literatura de specialitate ca o Coperaiune
juridic complex, compus din acte juridice de drept public i de drept privat
i care are ca efect principal trecerea forat a unui bun imobil din proprietatea
privat n proprietatea public, n vederea executrii unor lucrri de utilitate
public cu o dreapt i prealabil desp!ubireF.
Ea a mai ,ost de,init i ca instituie juridic de drept pu'lic care const
.n ac+i&iia ,orat2 cu titlu oneros2 pentru cau& de utilitate pu'lic2 .n condiiile
legii i su' control judiciar2 a unor 'unuri imo'ile proprietate pri"at.
15. Prin"ipiile e!proprierii. %in dispo&iiile art.$$ al.3 i 9 din
Constituie2 art.1 din 6egea nr.33:1;;$ i art. (92 al.3 C. ci".2 re&ult c
e8proprierea se poate ,ace numai pentru cau& de utilitate pu'lic dup o
dreapt i preala'il despgu'ire2 prin +otr3re judectoreasc.
Coninutul acestor dispo&iii legale redau principiile care stau la 'a&a
e8proprierii.
aI .!isten(a unei "au'e de utilitate publi". E8proprierea se poate ,ace
numai pentru lucrri de utilitate pu'lic care2 potri"it art.( din 6egea
nr.33:1;;$2 Cse declar pentru lucrri de interes naional sau de interes local"
6ucrrile de utilitate pu'lic sunt enumerate de art.9 din lege2 iar utilitatea
pu'lic pentru lucrrile de interes naional se declar de ctre *u"ern2 iar pentru
lucrrile de interes local de ctre consiliile judeene i Consiliul *eneral al
;<
?un. /ucureti. 5tunci c3nd lucrrile de utilitate pu'lic se des,oar pe
teritoriul mai multor judee2 utilitatea pu'lic se declar de comisia compus
din preedinii consiliilor judeene2 iar .n ca& de de&acord2 utilitatea pu'lic
poate ,i declarat de *u"ern. 4n ca&ul altor lucrri dec3t cele pre"&ute .n art.9
din lege2 utilitatea pu'lic se declar .n ,iecare ca& .n parte prin lege2 ca i .n
ca&ul unor situaii e8cepionale2 c3nd indi,erent de natura lucrrilor2 sunt supuse
e8proprierii lcaele de cult2 monumente2 ansam'luri i situri istorice2 cimitire
i alte ae&minte de "aloare naional deose'it ori localiti ur'ane sau rurale
.n .ntregime.
4n legtur cu monumentele2 ansam'lurile i siturile istorice care ,ac
parte din domeniul pu'lic2 potri"it art. ( al.1 din 6egea nr.1=:1;;12 unii autori
iau e8primat opinia c .n acest ca& nu mai este necesar e8proprierea tocmai
datorit apartenenei lor la domeniul pu'lic. 4ntro alt opinie2 cu re,erire la
'unurile enumerate mai sus2 sa considerat c aceast enumerare a art.( al.1 din
6egea nr.1=:1;;1 indic doar calea prin care asemenea 'unuri pot ,i de&a,ectate
pentru reali&area unor lucrri de utilitate pu'lic2 ,r s se pun pro'lema
e8proprierii lor. 4n legtur cu aceste aspecte .mprtim opinia e8primat .n
literatura de specialitate2 potri"it creia2 indi,erent dac anumite lucrri de
utilitate pu'lic sunt pre"&ute .n legi speciale i indi,erent dac se .ncadrea&
sau nu .n una din categoriile enumerate de art.9 din 6egea nr.33:1;;$2 este
necesar procedura pre"&ut de aceast lege pri"ind declararea utilitii
pu'lice. -re'uie amintit c pentru e8proprierea unor monumente istorice i a
&onelor de protecie a acestora este necesar a"i&ul ?inisterului Culturii2
Cultelor i !atrimoniului2 potri"it 6egii nr. $22:2<<1 pri"ind protecia
monumentelor istorice.
!otri"it art.= din lege2 declararea utilitii pu'lice se ,ace numai dup
e,ectuarea unei cercetri preala'ile i condiionat de .nscrierea lucrrii .n
planurile ur'anistice i de amenajare a teritoriului2 apro'ate potri"it legii2 pentru
localiti sau &one unde se intenionea& e8ecutarea ei2 de ctre comisii numite
de gu"ern sau autoritile judeene compuse potri"it art. ; din lege.
Cercetarea preala'il are rolul de a sta'ili dac e8ist elemente care s
justi,ice interesul naional sau local2 a"antajele economicosociale2 ecologice
sau de orice alt natur care susin necesitatea lucrrilor i care nu pot ,i
reali&ate pe alte ci dec3t prin e8propriere2 precum i .ncadrarea .n planurile de
ur'anism i de amenajare a teritoriului2 apro'ate potri"it legii.
1e&ultatul cercetrilor preala'ile "a ,i consemnat .ntrun proces"er'al
care se "a .nainta autoritilor care urmea& s declare utilitatea pu'lic2 iar
actul de declarare al utilitilor pu'lice se aduce la cunotin pu'lic prin
a,iare la sediul consiliului local .n a crui ra& este situat imo'ilul sau prin
pu'licare .n ?onitorul #,icial2 .n ca&ul declarrii utilitii pu'lice de interes
naional. 4n ca&ul declarrii utilitii pu'lice de interes local2 actul de declarare
se a,iea& la sediul consiliului local .n a crui ra& este situat imo'ilul i se
pu'lic .n presa local.
;1
!otri"it art. 11 al.2 din lege2 nu sunt supuse o'ligati"itii pu'licitii
actele prin care se declar utilitatea pu'lic .n "ederea e8ecutrii unor lucrri
pri"ind aprarea rii i sigurana naional.
bI .!isten(a unei desp#ubiri drepte *i prealabile. 5a cum re&ult
at3t din dispo&iiile 6egii nr.33:1;;$ i ale Codului ci"il2 dar i din Constituie2
e8proprierea .n tot sau .n parte se poate ,ace numai dup o dreapt i preala'il
despgu'ire.
!otri"it art.29 din 6egea nr.33:1;;$2 despgu'irea se compune din
"aloarea real a imo'ilului i din prejudiciul cau&at proprietarului sau altor
persoane .ndreptite. 6a calcularea cuantumului despgu'irilor2 e8perii i
instana "or ine seama de preul cu care se "3nd .n mod o'inuit imo'ilele de
acelai ,el .n unitatea administrati"teritorial la data .ntocmirii raportului de
e8perti&2 precum i de daune aduse proprietarului sau altor persoane
.ndreptite2 lu3nd .n considerare do"e&ile pre&entate de acetia.
4n ca&ul e8proprierilor pariale2 dac partea de imo'il rmas
nee8propriat "a do'3ndi un spor de "aloare2 ca urmare a lucrrilor ce se "or
reali&a2 e8perii "or putea propune instanei o e"entual reducere numai a
daunelor.
%in e8aminarea dispo&iiilor art.1 din 6egea nr.33:1;;$2 dar i din
celelalte dispo&iii care reglementea& e8proprierea2 re&ult c despgu'irea
tre'uie s ,ie nu numai dreapt2 ci i preala'il2 aceasta constituind o garanie
acordat persoanelor e8propriate.
18. Dunurile supuse e!proprierii. !otri"it art.2 din 6egea nr.33:1;;$2
pot ,i e8propriate 'unurile imo'ile proprietatea persoanelor ,i&ice sau a
persoanelor juridice2 cu sau ,r scop lucrati"2 precum i cele a,late .n
proprietatea pri"at a comunelor2 oraelor2 municipiilor i judeelor. %in aceste
dispo&iii re&ult c numai 'unurile imo'ile pot ,orma o'iectul e8proprierii2
precum i drepturile reale constituite asupra acestor 'unuri.
!e de alt parte2 numai imo'ilele proprietate pri"at pot ,i e8propriate
indi,erent de titularul lor2 cu e8cepia ca&ului .n care acestea aparin statului. 4n
acest ca&2 trecerea 'unului din proprietatea pri"at a statului .n proprietate
pu'lic se ,ace potri"it 6egii nr.213:1;;=2 ne,iind ne"oie de e8propriere.
/unurile proprietate pu'lic nu pot ,ace o'iectul e8proprierii2 c+iar dac
este "or'a de domeniul pu'lic al unei comune2 ora sau jude.
19. Pro"edura e!proprierii. %in dispo&iiile 6egii nr.33:1;;$2 dar i din
1egulamentul apro'at prin Botr3rea *u"ernului nr. (=3:1;;$ re&ult c
procedura de e8propriere cuprinde mai multe etapeD etapa declarrii utilitii
pu'lice2 msuri premergtoare e8proprierii2 etapa judiciar a e8proprierii i
procedura sta'ilirii i plata despgu'irilor.
;2
aI .tapa de"larrii utilit(ii publi"e. %eclararea utilitii pu'lice este
iniiat2 de regul2 de iniiatorul lucrrii de utilitate pu'lic2 care2 .n cele mai
multe ca&uri2 nu se con,und cu e8propriatorul.
!entru declararea utilitii pu'lice a lucrrilor care justi,ic e8proprierea
sunt necesare2 potri"it art.= din lege2 e,ectuarea unor cercetri preala'ile de
ctre comisiile numite de *u"ern2 de consiliul judeean sau de !rimarul *eneral
al ?un. /ucureti2 declararea utilitii ,iind condiionat de .nscrierea lucrrii .n
planurile ur'anistice i de amenajare a teritoriului2 apro'ate con,orm legii2
pentru localitile sau &onele unde se intenionea& e8ecutarea ei.
Cercetarea preala'il "a sta'ili dac e8ist elemente care s justi,ice
interesul naional sau local pentru e8propriere2 a"antajele economicosociale2
ecologice sau de orice alt natur care susin necesitatea lucrrilor i care nu pot
,i reali&ate pe alte ci2 precum i .ncadrarea .n planurile de ur'anism i de
amenajare a teritoriului2 re&ultatul cercetrii ,iind consemnat .ntrun proces
"er'al ce se "a .nainta *u"ernului2 consiliului judeean sau Consiliului *eneral
al ?un. /ucureti i care "a ,i adus la cunotina pu'lic.
Atilitatea pu'lic se declar de ctre *u"ern pentru lucrrile de interes
naional i de ctre consiliile judeene sau Consiliul *eneral al ?un. /ucureti
pentru lucrrile de interes local sau de o comisie compus din preedinii
consiliilor judeene .n ca&ul pre"&ut de art. > al.2 din lege2 iar .n ca&ul
de&acordului dintre acetia2 de ctre *u"ern.
%up declararea utilitii pu'lice2 e8propriatorul2 aa cum este el de,init
.n art.12 al.2 din lege2 "a e8ecuta planuri cuprin&3nd terenurile i construciile
propuse spre e8propriere2 cu indicarea proprietarilor i a o,ertelor de
despgu'ire2 care "or ,i depuse spre consultare la consiliul local al comunei2
oraului sau municipiului pe teritoriul crora sunt situate imo'ilele.
!ropunerile de e8propriere a imo'ilelor .mpreun cu procesele"er'ale
care consemnea& re&ultatul cercetrilor preala'ile se "or noti,ica persoanelor
,i&ice2 titulare ale drepturilor reale .n termen de 1( &ile de la pu'licarea actului
de declarare a utilitii pu'lice.
4mpotri"a propunerilor de e8propriere2 proprietarii i titularii altor
drepturi reale asupra imo'ilelor pot ,ace .nt3mpinare .n termen de $( de &ile de
la primirea noti,icrii la primarul comunei2 oraului sau municipiului pe al crui
teritoriu se a,l imo'ilul. !rimarul "a .nregistra .nt3mpinrile2 "a consemna
o,ertele de despgu'iri i preteniile proprietarilor sau persoanelor titulare de
alte drepturi reale2 iar .n termen de 3< de &ile .ntregul dosar .mpreun cu
e"entualele .nt3mpinri "a ,i .naintat la Secretariatul *eneral al *u"ernului
pentru lucrrile de interes naional2 iar pentru cele de interes local la consiliul
judeean sau Consiliul *eneral al ?un. /ucureti.
4nt3mpinrile "or ,i soluionate .n termen de 3< de &ile de comisiile
instituite .n acest sens i alctuite2 potri"it art.1( din lege2 din specialiti din
domeniul de acti"itate .n care se reali&ea& lucrarea de utilitate pu'lic2
proprietari de imo'ile i primarul localitii.
;3
%in aceste comisii2 potri"it art.1( al.3 din lege2 nu pot ,ace parte
proprietarii imo'ilelor .n cau&2 rudele i a,inii p3n la al patrulea grad2
inclusi"2 persoanele care dein ,uncii .n administraia pu'lic local sau
central i care au interes .n e8ecutarea lucrrilor i nici mem'rii comisiei care
au declarat utilitatea pu'lic.
Comisia constituit .n acest ,el anali&ea& documentele pre&entate2
ascult pe cei interesai i poate cere in,ormaii i date suplimentare din o,iciu
sau la solicitarea celor care i sau adresat. #,erta e8propriatorului2 preteniile
proprietarului i ale titularilor altor drepturi reale .mpreun cu susinerile
acestora se "or ,ormula i depune .n scris i se "or consemna .ntrun proces I
"er'al2 potri"it art.1> din lege.
4n urma deli'errii2 comisia poate s accepte punctul de "edere al
e8propriatului sau .l poate respinge2 printro +otr3re moti"at2 i "a consemna2
dac este ca&ul2 .n"oiala dintre pri su' semntura acestora2 +otr3re ce se "a
comunica prilor .n termen de 1( &ile de la adoptare.
!otri"it art.1; din lege2 .n ca&ul .n care comisia respinge propunerile
e8propriatorului2 acesta poate re"eni cu noi propuneri cu re,acerea
corespun&toare a planurilor2 propuneri care "or urma procedura sta'ilit de
lege i e8pus anterior.
4n ca&ul .n care i noile propuneri ,ormulate de e8propriator "or ,i
respinse2 acesta2 precum i proprietarii sau celelalte persoane titulare de drepturi
reale asupra imo'ilului propus spre e8propriere2 "or putea contesta +otr3rea
comisiei .n termen de 1( &ile de la comunicare la Curtea de 5pel .n ra&a creia
se a,l situat imo'ilul2 .n 'a&a 6egii nr.(($:2<<$ pri"ind contenciosul
administrati"2 contestaia ,iind scutit de ta8 i se soluionea& de urgen i cu
precdere.
4n situaia reali&rii unor o'iecti"e de interes naional2 judeean i local2
e8ist reglementarea special pre"&ut .n 6egea nr.2((:2<1<2 care sta'ilete
cadrul juridic pentru luarea msurilor necesare e8ecutrii lucrrilor pre"&ute .n
art.1 din lege2 lucrrile de utilitate pu'lic ,iind enumerate .n art.2 din lege.
!otri"it art.3 din aceast lege2 pot ,i e8propriate 'unurile imo'ile
proprietatea persoanelor ,i&ice sau a persoanelor juridice2 cu sau ,r scop
lucrati" i a oricror alte entiti2 precum i cele a,late .n proprietatea pri"at a
comunelor2 oraelor2 municipiilor i judeelor2 pe care se reali&ea& lucrri de
utilitate pu'lic2 de interes naional2 judeean i local.
Etapele procedurii de e8propriere2 potri"it acestei legi2 suntD
apro'area indicatorilor te+nicoeconomici ai lucrrilor de interes
naional2 judeean sau localE
consemnarea sumei indi"iduale a,erente2 repre&ent3nd plata
despgu'irii pentru imo'ilele care ,ac parte din coridorul de e8propriere i
a,iarea listei proprietarilor imo'ilelorE
trans,erarea dreptului de proprietateE
,inali&area ,ormalitilor a,erente procedurii de e8propriere.
;$
bI .tapa $udi"iar n pro"edura e!proprierii. !otri"it art. 21 din 6egea
nr.33:1;;$2 soluionarea cererilor de e8propriere este de competena
-ri'unalului judeean sau al ?unicipiului /ucureti .n ra&a cruia este situat
imo'ilul pentru e8propriere. -ri'unalul "a ,i sesi&at de e8propriator pentru a se
pronuna asupra e8proprierii2 .n ca&ul .n care nu sa ,cut .nt3mpinare .mpotri"a
propunerii de e8propriere sau dac aceast cale de atac a ,ost respins2 potri"it
6egii nr.33:1;;$. !reedintele instanei "a ,i8a termen i "a dispune citarea
proprietarilor2 a posesorilor sau a altor titulari de drepturi reale sau a oricror
persoane cunoscute care pot justi,ica un interes legitim asupra imo'ilelor
propuse a ,i e8propriate. Soluionarea cererii de e8propriere se "a ,ace cu
participarea o'ligatorie a procurorului2 iar instana "a "eri,ica dac sunt
.ntrunite condiiile cerute de lege pentru e8propriere i "a sta'ili cuantumul
despgu'irilor i suma cu"enit ,iecrei pri2 +otr3rea ,iind supus recursului2
.n condiiile Codului de procedur ci"il.
"I Pro"edura stabilirii *i plata desp#ubirilor. !otri"it art.2$ din 6egea
nr.33:1;;$2 .n ca&ul .n care prile se .n"oiesc .n ,aa instanei asupra
e8proprierii i despgu'irilor2 aceasta "a lua act de .n"oial i "a pronuna o
+otr3re de,initi". 5tunci c3nd prile sau numai unele dintre ele se .n"oiesc
doar cu pri"ire la e8propriere2 dar nu i asupra despgu'irii2 instana "a lua act
numai de aceast .n"oial2 urm3nd s sta'ileasc ulterior despgu'irea.
Instana "a putea +otr. i .n lipsa prilor titulare de drepturi asupra
imo'ilului2 dac acestea au ,ost legal citate.
4n situaia .n care e8propriatorul cere e8proprierea numai a unei pri din
teren sau din construcie2 iar proprietarul solicit e8proprierea total2 instana "a
aprecia .n raport cu situaia real dac e8proprierea .n parte este posi'il2 iar .n
ca& contrar "a dispune e8proprierea total.
!entru sta'ilirea despgu'irilor2 potri"it art.2( din lege2 instana "a
constitui o comisie de e8peri compus dintrun e8pert numit de instan2 unul
desemnat de e8propriator i un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse
e8proprierii.
!otri"it art.29 din 6egea nr.33:1;;$2 despgu'irea se compune din
"aloarea real a imo'ilului i din prejudiciul cau&at proprietarului sau
persoanelor .ndreptite2 iar la cuantumul despgu'irilor e8perii i instana "or
ine seama de preul cu care se "3nd .n mod o'inuit imo'ilele de acelai ,el .n
unitatea administrati"teritorial la data .ntocmirii raportului de e8perti&2
precum i de daunele aduse proprietarului sau altor persoane .ndreptite a"3nd
.n "edere i do"e&ile pre&entate de acestea.
4n raportul de e8perti&2 e8perii "or de,alca despgu'irile cu"enite
proprietarului de cele ce se cu"in titularilor altor drepturi reale.
4n ca&ul e8proprierii pariale2 dac partea de imo'il rmas nee8propriat
"a do'3ndi un spor de "aloare2 ca urmare a lucrrilor ce se "or reali&a .n urma
;(
e8proprierii2 e8perii "or putea propune instanei o e"entual reducere a
daunelor.
6a primirea re&ultatului e8perti&ei2 instana .l "a compara cu o,erta i
preteniile ,ormulate de pri2 iar despgu'irea acordat de instan nu "a putea
,i mai mic dec3t cea o,erit de e8propriator i nici mai mare dec3t cea
solicitat de e8propriat sau de alt persoan interesat.
Competena i procedura acestei aciuni .n justiie este cea reglementat
de art.212> din 6egea nr.33:1;;$.
!otri"it 6egii nr.2((:2<1<2 dup apro'area indicatorilor te+nico
economici2 a documentaiilor de ur'anism i amenajarea teritoriului sau a
documentaiilor topocadastrale2 e8propriatorul are o'ligaia consemnrii
sumelor indi"iduale repre&ent3nd plata despgu'irii la dispo&iia proprietarilor
de imo'ile a,ectai de e8propriere2 precum i o'ligaia a,irii listei imo'ilelor
ce urmea& a ,i e8propriate i care ,ac parte din coridorul de e8propriere2
anterior noti,icrii proprietarilor. 4n termen de 3< de &ile calendaristice de la
data noti,icrii2 potri"it art.= al.2 din lege2 proprietarii imo'ilelor cuprinse .n
list au o'ligaia pre&entrii la sediul e8propriatorului .n "ederea sta'ilirii unei
juste despgu'iri.
!otri"it art.1= din lege2 .n termen de ( &ile de la emiterea deci&iei de
e8propriere2 e8propriatorul numete Comisia de "eri,icare a dreptului de
proprietate ori a altui drept real .n temeiul cruia cererea a ,ost ,ormulat i
constat acceptarea sau neacceptarea cuantumului despgu'iri de ctre
proprietar sau titularii altor drepturi reale asupra imo'ilelor supuse e8proprierii.
!lata despgu'irilor se ,ace .n 'a&a cererilor adresate de ctre titularii
drepturilor reale i de ctre orice persoan care justi,ic un interes legitim2
cereri care "or ,i depuse .n termen de 1< &ile de la data aducerii la cunotin
pu'lic a e8proprierii.
%o"ada dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale asupra
imo'ilelor e8propriate se ,ace prin orice mijloc de pro' admis de lege.
Solicitantul are o'ligaia s complete&e documentaia depus pri"ind
calitatea de titular al dreptului real pentru care solicit despgu'irea .n termen
de 1( &ile de la solicitare2 .n ca& contrar2 comisia "a consemna .ntrun cont
'ancar desc+is pe numele solicitantului despgu'irea2 iar eli'erarea acesteia se
"a ,ace numai la data la care solicitantul .i "a do"edi dreptul2 potri"it legii.
!otri"it art.1; al.( din 6egea nr.2((:2<1<2 .n situaia .n care titularii
drepturilor reale nu depun cererea i documentele do"editoare2 e8propriatorul
"a noti,ica acestora sumele propuse pentru plata despgu'irilor i le "a
consemna .ntrun cont 'ancar desc+is pe numele e8propriatului.
%e asemenea2 potri"it art.1; al.9 din lege2 dac despgu'irile sunt cerute
.n concurs sau .n contradictoriu de mai multe persoane aparent .ndreptite2
despgu'irile se "or consemna pe numele tuturor2 urm3nd s ,ie .mprite
potri"it legii ci"ile i ele "or ,i eli'erate numai titularilor drepturilor do"edite
prin acte autentice i +otr3ri judectoreti de,initi"e i ire"oca'ile sau prin
;9
certi,icatul de motenitor. 6itigiile .ntre persoanele aparent .ndreptite am3n
eli'erarea despgu'irilor consemnate.
4n ca&ul .n care imo'ilul e8propriat este proprietatea unei persoane
decedate2 despgu'irea se "a consemna pe seama de,unctului i "or ,i eli'erate
numai succesorilor care .i "or do"edi calitatea de motenitor.
5tunci c3nd imo'ilele e8propriate ,ac o'iectul unei succesiuni2 iar
succesorii nu sunt cunoscui sau nu pot pre&enta certi,icat de motenitor2 dac
procedura succesoral este desc+is2 despgu'irea se "a consemna pe seama
succesiunii.
4n ca&ul .n care procedura succesoral nu este desc+is2 un repre&entant al
e8propriatorului poate solicita in,ormaii asupra desc+iderii succesiunii2 iar
despgu'irea "a ,i consemnat .ntrun cont distinct pe seama succesiunii i "a ,i
eli'erat numai succesorilor care .i "or do"edi calitatea cu certi,icatul de
motenitor sau cu +otr3rea judectoreasc de,initi" i ire"oca'il.
4n situaia .n care e8ist noti,icri de restituire pentru imo'ilele ce ,ac
o'iectul 6egii nr.1<:2<<1 i care ,ac parte din coridorul de e8propriere2 acestea
"or ,i e8propriate sau2 dup ca&2 trans,erate .n domeniul pu'lic al statului i .n
administrarea autoritilor pre"&ute la art.2 din 6egea nr.2((:2<1<.
4n ca&ul e8istenei unor situaii litigioase2 altele dec3t cele pre"&ute de
art.1; al.( i 9 din lege2 sumele a,erente e8proprierii se "or consemna pe
numele persoanelor a,late .n litigiu.
4n situaia .n care titularul sau unul dintre titularii dreptului real a,lai .n
concurs nu este de acord cu despgu'irea sta'ilit2 aceasta se "a consemna pe
numele acestora i "a ,i eli'erat .n 'a&a cererii ,ormulate2 care "a ,i .nsoit de
acte autentice sau de +otr3rea judectoreasc de,initi" i ire"oca'il de
sta'ilire a cuantumului despgu'irii ori de declaraia autentic de acceptare a
cuantumului despgu'irii2 pre"&ute .n +otr3rea de sta'ilire a despgu'irii.
Botr3rea de sta'ilire a cuantumului despgu'irii se comunic
solicitantului celorlali titulari2 c+iar i apareni2 i se a,iea& .n e8tras la sediul
consiliului local pe ra&a cruia se a,l situat imo'ilul.
!otri"it art.21 din lege2 e8propriatorul este o'ligat .n termen de cel mult
;< de &ile de la data emiterii +otr3rii de sta'ilire a cuantumului despgu'irii s
e,ectue&e prin trans,er 'ancar sau numerar plata despgu'irilor ctre titularii
drepturilor asupra imo'ilelor e8propriate.
E8propriatul nemulumit de cuantumul despgu'irilor se poate adresa
instanei judectoreti .n termenul general de prescripie care curge de la data la
care ia ,ost comunicat +otr3rea de sta'ilire a despgu'irii2 su' sanciunea
decderii2 ,r a putea contesta trans,erul dreptului de proprietate ctre
e8propriator2 iar e8ercitarea cilor de atac nu suspend e,ectele +otr3rii de
sta'ilire a cuantumului despgu'irilor i ale trans,erului dreptului de
proprietate.
?otenitorii e8propriatului de,unct se pot adresa instanei .n acelai
termen general de prescripie2 care curge de la data acceptrii succesiunii.
;>
5ciunea ,ormulat de cei nemulumii se soluionea& potri"it
dispo&iiilor art.212$ din 6egea nr.33:1;;$2 .n ceea ce pri"ete sta'ilirea
despgu'irii.
!rocedura de e8propriere c3t i o'iecti"ele de utilitate pu'lic care ,ac
o'iectul acestei legi nu pot ,i suspendate sau sistate la cererea "reunei persoane
care in"oc e8istena unor litigii pri"ind posesia ori proprietatea imo'ilului
e8propriat.
Cererile adresate instanei de judecat pentru sta'ilirea2 .n contradictoriu
cu Statul 1om3n sau cu unitile administrati"teritoriale2 a dreptului la
despgu'ire i cuantumul acesteia2 sunt scutite de ta8a judiciar de tim'ru i
sunt de competena instanelor de drept comun2 potri"it art.23 al.1 din lege.
5ceste dispo&iii nu sunt aplica'ile litigiilor a"3nd ca o'iect sta'ilirea
dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra imo'ilelor e8propriate.
1B. .%e"tele e!proprierii. E8proprierea produce e,ecte at3t .n pri"ina
titularilor dreptului de proprietate2 a titularilor altor drepturi reale2 dar i cu
pri"ire la unele drepturi personale asupra imo'ilului e8propriat.
aI /rans%erul dreptului de proprietate. !rincipalul e,ect al e8proprierii
.l constituie2 potri"it art.2= al.1 din 6egea nr.33:1;;$2 trans,erul dreptului de
proprietate asupra 'unurilor supuse e8proprierii .n patrimoniul e8propriatorului
i care se produce de .ndat ce o'ligaiile impuse acestuia prin +otr3re
judectoreasc au ,ost .ndeplinite.
6egea nr.33:1;;$ pre"ede .n art.3<33 o'ligaia de plat a despgu'irilor
care se ,ace .n orice mod con"enit de lege sau2 .n lipsa acordului2 de ctre
instan2 care "a sta'ili termenul de plat ce nu "a depi 3< de &ile de la data
rm3nerii de,initi"e a +otr3rii.
4n ca&ul e8istenei unor creditori pri"ilegiai sau a altor creditori sta'ilii
prin +otr3re judectoreasc2 acetia urmea& s ,ie pli din drepturile cu"enite
cu titlu de despgu'ire2 iar suma se "a consemna de ctre e8propriator2 urm3nd
a ,i .mprit potri"it legii ci"ile.
4n ca&ul proprietii comune pe cotepri2 prin +otr3rea de e8propriere
se .mparte despgu'irea .n raport de cotelepri ale coproprietarilor.
!otri"it 6egii nr.2((:2<1<2 .n termen de ( &ile de la e8pirarea termenului
de 3< de &ile pre"&ut la art.= al.2 din lege2 e8propriatorul are o'ligaia emiterii
deci&iei de e8propriere2 deci&ie care constituie titlu e8ecutoriu pentru predarea
'unului imo'il2 at3t .mpotri"a celor e8propriai c3t i .mpotri"a celor care
pretind un drept legat de 'unul imo'il e8propriat2 p3n la soluionarea de,initi"
i ire"oca'il a litigiului legat de proprietatea 'unului e8propriat.
Contestaia asupra deci&iei de e8propriere nu suspend trans,erul
dreptului de proprietate asupra 'unurilor imo'ile .n cau&.
%eci&ia de e8propriere se emite i produce e,ecte i .n situaia .n care
proprietarii imo'ilelor cuprinse .n list nu se pre&int .n termenul de 3< de &ile
;=
pre"&ut la art.= al.2 din lege2 nu pre&int un titlu "ala'il sau nu sunt cunoscui
proprietarii2 precum i .n situaia succesiunilor nedesc+ise sau a succesorilor
necunoscui ori nu se ajunge la o .nelegere pri"ind "aloarea despgu'irii.
-rans,erul dreptului de proprietate asupra imo'ilelor .n proprietatea
pu'lic a statului sau a unitilor administrati"teritoriale i .n administrarea
e8propriatorului operea& de drept la data emiterii actului administrati" de
e8propriere de ctre e8propriator2 ulterior consemnrii sumelor a,erente
despgu'irii.
%up e,ectuarea trans,erului dreptului de proprietate2 e8propriatorul
solicit inta'ularea dreptului de proprietate asupra culoarului de e8propriere .n
'a&a documentaiei .ntocmite pentru ,iecare unitate administrati"teritorial .n
parte. Alterior operaiunii de inta'ulare2 e8propriatorul are o'ligaia de a .ncepe
lucrrile .ntrun termen considerat re&ona'il .n ,uncie de comple8itatea
acestora.
!ersoanele .ndreptite s solicite despgu'iri au posi'ilitatea de a ,ace
do"ada dreptului de proprietate .n ,aa comisiei de "eri,icare a dreptului de
proprietate ori a altui drept real asupra imo'ilelor e8propriate.
!rocedura de e8propriere2 c3t i o'iecti"ele de utilitate pu'lic ce ,ac
o'iectul acestei legi nu pot ,i suspendate sau sistate la cererea "reunei persoane
care in"oc e8istena unor litigii pri"ind posesia ori proprietatea imo'ilului
e8propriat.
Scoaterea de,initi" ori temporar a terenurilor necesare pentru
o'iecti"ele de interes naional2 judeean i local din circuitul agricol sau din
,ondul ,orestier naional2 se e8ceptea& de la plata ta8elor pre"&ute de 6egea
nr.1=:1;;1 a ,ondului ,unciar2 a 6egii nr.$9:2<<= pri"ind Codul sil"ic i a 6egii
nr.13=:2<<$ pri"ind .m'untirile ,unciare.
!otri"it art.2= din 6egea nr.2((:2<1<2 'unurile imo'ile proprietate
pu'lic a unitilor administrati"teritoriale care sunt a,ectate de lucrrile de
utilitate pu'lic trec2 .n condiiile legii2 .n proprietatea pu'lic a statului i .n
administrarea repre&entanilor e8propriatorilor2 .n termen de 3< de &ile de la
.ntiinarea unitilor administrati"teritoriale2 cu e8cepia lucrrilor de
construcie2 de drumuri de interes judeean i cele a,erente de&"oltrii
aeroporturilor2 de interes local.
/unurile pre"&ute anterior pot ,i trans,erate2 dup ,inali&area lucrrilor2
.n proprietatea unitilor administrati"teritoriale i .n administrarea unitilor
administraiei pu'lice locale i nu pot ,i .nstrinate pe perioada e8istenei
lucrrilor de utilitate pu'lic.
!otri"it art.2= al.3 din lege2 .n ca&ul 'unurilor imo'ile a,late .n
proprietatea pu'lic sau pri"at a statului i .n administrarea instituiilor
pu'lice2 institutelor de cercetarede&"oltare2 regiilor autonome i a oricror altor
autoriti pu'lice .n,iinate prin legi speciale2 .n "ederea reali&rii o'iecti"elor
de importan naional2 pre"&ute .n lege2 trans,erul dreptului de administrare
;;
se e,ectuea& prin Botr3rea *u"ernului .n termen de ma8im 1( &ile de la data
apro'rii indicatorilor te+nicoeconomici ai o'iecti"elor.
4n ca&ul 'unurilor a,late .n proprietatea pri"at a comunelor2 oraelor2
municipiilor i judeelor2 trans,erul dreptului de proprietate operea& .n
condiiile acestei legi dup consemnarea sumelor indi"iduale.
5ctele juridice care se .nc+eie dup data a,irii +otr3rii pri"ind
cuantumul despgu'irilor sunt lo"ite de nulitate a'solut.
%e asemenea2 sunt lo"ite de nulitate a'solut actele juridice prin care se
,ace trecerea din e8tra"ilan .n intra"ilan2 precum i cele prin care se ,ace
trecerea din domeniul pu'lic .n domeniul pri"at al unitilor administrati"
teritoriale2 re,eritoare la imo'ilele e8propriate2 dup data pu'licrii Botr3rii
*u"ernului sau a autoritilor administraiei pu'lice locale de apro'are a
indicatorilor te+nicoeconomici potri"it art.( din lege.
bI Punerea n posesie. !otri"it art. 31 din 6egea nr.33:1;;$2 eli'erarea
titlului e8ecutoriu i punerea .n posesie a e8propriatorului se "a putea ,ace
numai pe 'a&a unei .nc+eieri a instanei2 care constat .ndeplinirea o'ligaiilor
pri"ind despgu'irea2 dar nu mai t3r&iu de 3< de &ile de la data plii.
!unerea .n posesie asupra terenurilor culti"ate sau a celor cu plantaii se
"a ,ace numai dup ce recolta a ,ost culeas2 cu e8cepia ca&ului .n care .n
"aloarea despgu'irii a ,ost cuprins i "aloarea estimati" a recoltei neculese.
4n ca&urile pre"&ute la art.32 din 6egea nr.33:1;;$2 atunci c3nd urgena
este impus de e8ecutarea imediat a unor lucrri care interesea& aprarea rii2
ordinea pu'lic i sigurana naional sau .n ca& de calamiti naturale2 dup ce
instana constat c utilitatea pu'lic a ,ost declarat2 poate dispune2 prin
+otr3re2 punerea de .ndat .n posesie a e8propriatorului2 cu o'ligaia ca acesta
s consemne&e .n termen de 3< de &ile2 pe numele e8propriailor sumele
sta'ilite pentru despgu'ire2 potri"it procedurii pre"&ut de lege i descris
anterior.
!otri"it art.2; din 6egea nr.33:1;;$2 orice locaie .ncetea& de drept la
data rm3nerii de,initi"e a +otr3rii de e8propriere. 4n ca&ul e8proprierii unor
cldiri cu destinaie de locuin2 e"acuarea persoanelor care le ocup .n mod
legal2 .n calitate de proprietari i a c+iriailor al cror contract de .nc+iriere a
,ost per,ectat .n mod legal .nainte de .nscrierea lucrrii .n planuri ur'anistice i
de amenajare a teritoriului2 nu se "a putea ,ace dec3t dup asigurarea de ctre
e8propriator a spaiului de locuit2 la cererea acestor persoane2 .n modalitatea
pre"&ut .n +otr3rea judectoreasc de e8propriere2 cu respectarea
dispo&iiilor art.29 din 6egea nr.33:1;;$.

"I Situa(ia drepturilor reale. !otri"it art.2= al.3 din 6egea nr.33:1;;$2
u&ul2 u&u,ructul2 a'itaia2 super,icia i orice alte drepturi reale2 c3t i
concesionarea i atri'uirea .n ,olosin se sting prin e,ectul e8proprierii2 titularii
acestor drepturi a"3nd dreptul la despgu'iri.
1<<
Botr3rea de e8propriere "a sta'ili despgu'irea acestor titulari2 iar
cuantumul despgu'irii "a ,i sta'ilit potri"it dispo&iiilor art.29 din 6egea
nr.33:1;;$. 4n pri"ina ser"ituilor naturale i celor legale2 care sunt considerate
potri"it noilor dispo&iii din Codul ci"il simple limite .n e8ercitarea dreptului
de proprietate .n raporturile de "ecintate2 dar i a ser"ituilor sta'ilite prin ,apta
omului2 dac acestea sunt compati'ile cu u&ul sau interesul pu'lic2 rm3n
"ala'ile potri"it art.13 al.1 din 6egea nr.213:1;;=2 coro'orate cu cele din art.2=
al.2 te&a a IIa din 6egea nr.33:1;;$.
dI Subro#a(ia real "u titlu parti"ular. !otri"it art.2= al.2 din 6egea
nr.33:1;;$2 ipoteca i pri"ilegiul se strmut de drept asupra despgu'irilor
sta'ilite. 5ceste dispo&iii legale reglementea& un ca& de su'rogaie real cu
titlu particular2 prin +otr3rea judectoreasc de e8propriere urm3nd s ,ie
menionai creditorii pri"ilegiai sau ali creditori2 potri"it art.33 din lege2 care
urmea& s ,ie pli din drepturile cu"enite cu titlu de despgu'ire
e8propriailor.
e. Dreptul de prioritate la n"&iriere. !otri"it art.3$ din 6egea
nr.33:1;;$2 dac imo'ilul e8propriat este o,erit pentru .nc+iriere .naintea
utili&rii lui .n scopul pentru care a ,ost e8propriat2 iar e8propriatul este .n
situaia de al utili&a2 el are un drept de prioritate pentru ai ,i .nc+iriat .n
condiiile legii. 4n legtur cu acest drept2 .n literatura de specialitate2 acest
drept a ,ost cali,icat ca un drept de preemiune2 a crui .nclcare "a ,i
sancionat cu nulitatea relati" a contractului de .nc+iriere.
%I Dreptul la retro"edare a imobilului e!propriat. !otri"it art.3( din
6egea nr.33:1;;$2 dac .n termen de un an 'unurile imo'ile e8propriate nu au
,ost utili&ate potri"it scopului pentru care au ,ost preluate de la e8propriat sau2
dup ca&2 lucrrile nu au ,ost .ncepute2 ,otii proprietari pot s cear
retrocedarea lor2 dac nu sa ,cut o nou declarare de utilitate pu'lic. 4n acest
ultim ca&2 ,otii proprietari "or ,i noti,icai la adresa iniial comunicat
e8propriatorului .n "ederea plii despgu'irii cu"enite pentru imo'ilul
e8propriat.
Cererea de retrocedare se introduce la tri'unal .n termenul general de
prescripie2 care curge de la data noti,icrii pre"&ut la art.3( din 6egea
nr.33:1;;$. 4n acest ca& de retrocedare2 tri'unalul2 "eri,ic3nd temeiurile cererii2
care sunt pre"&ute de lege .n art.3(2 "a dispune retrocedarea2 iar preul
imo'ilului se "a sta'ili2 ca i .n ca&ul e8proprierii2 ,r a putea .ns depi
despgu'irea actuali&at.
#I Dreptul prioritar de dobndire. 4n situaia .n care lucrrile pentru
care sa ,cut e8proprierea nu sau reali&at2 iar e8propriatorul dorete
.nstrinarea imo'ilului2 ,ostul proprietar care a ,ost e8propriat are2 potri"it
1<1
art.3> din 6egea nr.33:1;;$2 un drept prioritar la do'3ndire2 la un pre ce nu
poate ,i mai mare dec3t despgu'irea actuali&at.
4n scopul .nstrinrii2 e8propriatorul .l "a noti,ica pe ,ostul proprietar .n
condiiile art. 3(2 adic la adresa iniial comunicat e8propriatorului .n "ederea
plii despgu'irii2 iar dac ,ostul proprietar nu optea& pentru cumprare .n
termen de 2 luni de la primirea noti,icrii2 imo'ilul poate ,i .nstrinat .n mod
li'er.
4n ca&ul .n care dreptul prioritar de do'3ndire este .nclcat2 ,ostul
proprietar se poate su'stitui .n drepturile cumprtorului2 pltind acestuia preul
.n limita pre"&ut de art.3> al.1 din 6egea nr.33:1;;$2 precum i c+eltuielile
oca&ionate de "3n&are. 5cest drept de su'stituire se e8ercit .n termen de 2 luni
de la data comunicrii .nc+eierii prin care sa dispus .nscrierea .n cartea
,unciar .n ,olosul cumprtorului.
4n ca& de su'stituire2 ,ostul proprietar preia locul cumprtorului2
su'stituinduse acestuia din urm .n toate drepturile i o'ligaiile nscute din
contractul .nc+eiat cu .nclcarea dreptului prioritar de do'3ndire.
#,erta de plat urmat de consemnaiune se "a aplica .n mod
corespun&tor .n ca& de su'stituire.
!rocesul"er'al .nc+eiat de e8ecutorul judectoresc prin care se constat
primirea plii de ctre terul cumprtor sau2 dup ca&2 .nc+eierea e8ecutorului
judectoresc de constatare a consemnrii plii preului de ctre terul
cumprtor2 rmas de,initi"2 ine loc de titlu de proprietate2 urm3nduse a se
aplica dispo&iiile .n materie de carte ,unciar.
5cest drept prioritar de do'3ndire a imo'ilului a ,ost considerat ca un
drept de preemiune al ,ostului proprietar la cumprarea imo'ilului e8propriat2
iar .n concurs cu alte drepturi de preemiune el are un rang superior.
4n situaia .n care e8propriatorul nu respect acest drept2 .nstrin3nd
'unul altei persoane2 ,ie .nainte de noti,icare2 ,ie .nainte de primirea acceptrii
o,ertei de "3n&are2 acceptare ,cut .n termenul de 9< de &ile2 ,ostul proprietar
e8propriat are dreptul s introduc o aciune pentru nulitatea relati" a
contractului de "3n&arecumprare2 consider3nduse c este "or'a despre o
dispo&iie legal care ocrotete un interes particular.
1<. -pli"area n timp a prevederilor le#ale privind e!proprierea.
6egea nr.33:1;;$ pri"ind e8proprierea imo'ilelor pentru cau& de utilitate
pu'lic se aplic imo'ilelor e8propriate dup procedura pre"&ut de aceast
lege i nu imo'ilelor e8propriate prin decrete adoptate .naintea intrrii .n
"igoare a acestei legi. 5cest punct de "edere a ,ost con,irmat i prin deci&iile
Curii Constituionale.
!ractica instanelor judectoreti a con,irmat acest punct de "edere2 .n
sensul c dreptul de retrocedare se poate nate numai pentru imo'ilele care au
,ost e8propriate .n temeiul 6egii nr.33:1;;$2 dar nu i pentru imo'ilele
e8propriate potri"it legislaiei anterioare.
1<2
Alterior2 Curtea Suprem de 7ustiie i alte instane de judecat prin
%eci&ia nr. 0I2 pronunat .n Seciile Anite2 a statuat c dispo&iiile art.3( din
6egea nr.33:1;;$ sunt aplica'ile i .n ca&ul cererilor prin care se solicit
retrocedarea unor 'unuri imo'ile e8propriate anterior intrrii .n "igoare a
acestei legi2 dac nu sa reali&at scopul pentru care sa dispus e8proprierea.
Sa considerat c legea nou ar ,i aplica'il2 deoarece nee,ectuarea
lucrrilor pentru care sa dispus e8proprierea constituie un e,ect nereali&at2 iar
dac legiuitorul ar ,i dorit ca aceast situaie s nu cad su' incidena art.3( din
6egea nr.33:1;;$2 ar ,i pre"&uto .n mod e8pres. 4n acest ca&2 dac lucrrile
pentru care sa dispus e8proprierea nu au .nceput2 termenul de un an .n care
tre'uie solicitat retrocedarea imo'ilului "a .ncepe s curg de la data intrrii .n
"igoare a 6egii nr.33:1;;$.
1ecent2 potri"it unei deci&ii prin care sa admis recursul .n interesul legii2
4nalta Curte de Casaie i 7ustiie a decis c pre"ederile art.3( din 6egea
nr.33:1;;$ pri"ind e8proprierea pentru cau& de utilitate pu'lic nu se aplic .n
ca&ul aciunilor a"3nd ca o'iect imo'ilele e8propriate .n perioada 9 martie
1;$(22 decem'rie 1;=;2 aciuni introduse dup intrarea .n "igoare a 6egii
nr.1<:2<<1.
S.C6IUN.- - III4-
C0N@ISC-R.-
12. Re#lementare. ?sura con,iscrii care presupune lipsirea titularului
de dreptul su de proprietate pri"at este reglementat at3t .n Constituie2 c3t i
.n legile speciale. !otri"it art.$$ al.; din ConstituieD Cbunurile destinate,
folosite sau rezultate din infraciuni ori contravenii pot fi confiscate numai n
condiiile le!ii2 iar potri"it art.$$ al.=D Caverea dobndit licit nu poate fi
confiscat" +aracterul licit al dobndirii se prezum"
%e asemenea2 potri"it art.(92 al.$ C. ci".D Cnu pot fi supuse confiscrii
dect bunurile destinate sau folosite pentru svrirea unei infraciuni ori
contravenii sau cele rezultate din acestea"
Codul penal i legislaia penal pre"d ca&urile i condiiile .n care se
poate dispune con,iscarea 'unurilor destinate2 ,olosite sau re&ultate din
in,raciune. 5st,el2 potri"it art.11= al.1 Cod penal2 sunt supuse "on%is"rii
spe"ialeC
a4 bunurile produse prin svrirea faptei prevzute de le!ea penal;
1<3
bH bunurile care au fost folosite, n orice mod, la svrirea unei
infraciuni, dac sunt ale infractorului sau dac, aparinnd altei persoane,
aceasta a cunoscut scopul folosirii lor" ,ceast msur nu poate fi dispus n
cazul infraciunilor svrite prin pres;
c4 bunurile produse, modificate sau adaptate n scopul svririi unei
infraciuni, dac au fost utilizate la comiterea acesteia i dac sunt ale
infractorului" +nd bunurile aparin altei persoane confiscarea se dispune
dac producerea, modificarea sau adaptarea a fost efectuat de proprietar ori
de infractor cu tiina proprietarului;
d4 bunurile care au fost date pentru a determina svrirea unei fapte
sau pentru a rsplti pe fptuitor;
e4 bunurile dobndite prin svrirea faptei prevzute de le!ea penal,
dac nu sunt restituite persoanei vtmate i n msura n care nu servesc la
desp!ubirea acesteia;
f4 bunurile a cror deinere este interzis de le!e"
.n cazul prevzut n alin"204 lit" b, dac valoarea bunurilor supuse
confiscrii este vdit disproporionat fa de natura i !ravitatea infraciunii,
se dispune confiscarea n parte, prin echivalent bnesc, innd seama de
urmarea infraciunii i de contribuia bunului la producerea acesteia"
.n cazul prevzut n alin"204 lit" b i c, dac bunurile nu pot fi confiscate,
ntruct nu sunt ale infractorului, iar persoana creia i aparine nu a cunoscut
scopul folosirii lor, se confisc echivalentul n bani al acestora"
%ac bunurile supuse confiscrii nu se !sesc, n locul lor se confisc
bani i bunuri pn la concurena valorii acestora"
%e asemenea, potrivit art"007
0
+od penal, se confisc bunurile i banii
obinui din exploatarea sau folosirea bunurilor supuse confiscrii, cu excepia
bunurilor prevzute n alin"204 lit" b i c"
)nstana poate s nu dispun confiscarea bunului dac acesta face parte
din mijloacele de existen, de trebuin zilnic ori de exercitare a profesiei
infractorului sau a persoanei asupra creia ar putea opera msura confiscrii
speciale"
4n aplicarea dispo&iiilor art.11= lit. ' din Codul penal prin coro'orare cu
art.1> al.1 din 6egea nr.1$3:2<<< pri"ind con,iscarea special a mijlocului de
transport .n ca& de in,raciune de tra,ic de droguri2 4nalta Curtea de Casaie i
7ustiie prin Seciile Anite2 a admis recursul .n interesul legii i prin deci&ia nr.
@0III: 2<<(2 a sta'ilit c msura con,iscrii speciale se "a dispune numai .n
ca&ul .n care se do"edete c mijlocul de transport a ser"it e,ecti" la reali&area
laturii o'iecti"e a uneia dintre modalitile normati"e ale in,raciunilor
pre"&ute de art.21< din 6egea nr.1$3:2<<<2 precum i .n ca&ul .n care se
do"edete c mijlocul de transport a ,ost ,a'ricat2 pregtit ori adaptat .n scopul
reali&rii laturii o'iecti"e a acestor in,raciuni.
6egislaia contra"enional pre"ede2 de asemenea2 ca&urile i condiiile .n
care se poate dispune con,iscarea 'unului.
1<$
!otri"it art.( al.32 lit. a din #* nr.2:2<<1 pri"ind regimul juridic al
contra"eniilor2 sanciunile contra"enionale complementare ce se pot aplica .n
ca&ul s"3ririi unei contra"enii const i .n con,iscarea 'unurilor destinate2
,olosite sau re&ultate din contra"enii.
13. Con%is"area e!tins. 4n pre&ent2 .n stadiu de proiect2 se a,l
modi,icarea i completarea art.112 Cod penal i art.11= Cod penal pri"ind
con,iscarea e8tins2 prin care se .ncearc transpunerea .n legislaia naional a
art.3 din %eci&iaIcadru 2<<(:212:75I a Consiliului pri"ind con,iscarea
produselor2 a instrumentelor i a 'unurilor2 a"3nd legtur cu in,raciunea.
C-PI/0LUL VIII
DR.P/UL D. PR0PRI./-/. PUDLICG
S.C6IUN.- I
No(iunea obie"tul *i "on(inutul dreptului de proprietate publi"
12. Considera(ii #enerale. 5"3nd .n "edere numeroasele reglementri cu
caracter general sau special care pri"esc proprietatea pu'lic2 a e8istat .n acest
sens .n legislaie o terminologie di"ers care ,olosete noiuni precum2 'unuri
domeniale2 domeniul pu'lic2 domeniul pri"at2 dreptul de proprietate pu'lic.
!orninduse de la dispo&iiile constituionale care pre"d .n art. 139 al.1
din Constituie2 c proprietatea este pu'lic sau pri"at i de la enumerarea
'unurilor care ,ac parte e8clusi" din proprietatea pu'lic .n art. 139 al.3 din
Constituie2 sa a,irmat c proprietatea pu'lic poate ,i de domeniu pu'lic sau
pri"at2 nee8ist3nd o identitate .ntre cele dou noiuni.
5cest punct de "edere a ,ost com'tut2 preci&3nduse c noiunea de
domeniu pu'lic sau de domenialitate are o conotaie de ordin istoric care in de
domeniul coroanei.
Sa preci&at c 'unurile domeniale sunt 'unuri care aparin statului sau
unitilor administrati"teritoriale i asupra crora aceste su'iecte de drept
e8ercit ,ie un drept de proprietate pu'lic2 ,ie un drept de proprietate pri"at2
calitatea de 'un domenial ,iind o premis a apartenenei la domeniul pu'lic sau
pri"at.
Noiunea de domeniu pu'lic este ec+i"alent cu cea de proprietate
pu'lic i determin 'unurile care ,ac o'iectul dreptului de proprietate pu'lic.
E8ist o di,eren .ntre domeniul pu'lic i domeniul pri"at2 .n sensul c
'unurile care ,ac parte din domeniul pu'lic au un regim juridic special2 pe c3nd
'unurile din domeniul pri"at au un regim juridic de drept comun.
1<(
!rincipalele dispo&iii pri"ind proprietatea pu'lic le regsim .n
Constituia 1om3niei2 .n art. 139 al.1 i $2 6egea nr. 213:1;;= pri"ind
proprietatea pu'lic i regimul juridic al acesteia2 6egea nr. 1=:1;;1 a ,ondului
,unciar2 6egea nr. 21(:2<<1 a administraiei pu'lice locale2 6egea nr.$9:2<<=
pri"ind Codul sil"ic.
13. No(iune. !otri"it art. =(= C. ci".D Cproprietatea public este dreptul
de proprietate ce aparine statului sau unei uniti administrativ#teritoriale
asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraia le!ii, sunt de uz ori
de interes public, cu condiia s fie dobndite prin unul dintre modurile
prevzute de le!e"
!ornind de la aceste dispo&iii din Codul ci"il2 .n doctrin2 dreptul de
proprietate pu'lic a ,ost de,init ca un Cdrept real principal, inalienabil,
insesizabil i imprescriptibil, care confer titularului su atributele de posesie,
folosin i dispoziie asupra unui bun care prin natura sa sau prin declaraia
le!ii este de uz sau de utilitate public, atribute care pot fi exercitate n mod
absolut, exclusiv i perpetuu, cu respectarea limitelor materiale i juridice"
15. 0bie"tul propriet(ii publi"e. !otri"it art.(($ al.1 C. ci".D Cbunurile
statului i ale unitilor administrativ#teritoriale, care, prin natura lor sau prin
declaraia le!ii, sunt de uz sau de interes public formeaz obiectul proprietii
publice, ns numai dac au fost le!al dobndite de ctre acestea"
!ornind de la aceste dispo&iii coro'orate cu cele din art. =(= C. ci".2
re&ult c pentru determinarea 'unurilor care ,ac o'iectul proprietii pu'lice
principalul criteriu este destinaia acestor 'unuri2 care este redat prin sintagma
uz sau interes public"
%e asemenea2 din aceste dispo&iii legale mai reiese i ,aptul c uzul sau
interesul public re&ult ,ie din natura 'unului ,ie din "oina legiuitorului
e8primat prin lege.
Sunt 'unuri de Cuz public acele 'unuri care prin natura lor sunt de
,olosin general2 cum ar ,iD pieele2 drumurile2 pdurile2 parcurile pu'lice.
Sunt 'unuri de Cinteres public acele 'unuri care prin natura lor sunt
destinate a ,i ,olosite ori e8ploatate .n cadrul unui ser"iciu pu'lic2 cum ar ,iD
cile ,erate2 cldirile instituiilor pu'lice ca2 teatre2 mu&ee. 5cest criteriu al
u&ului pu'lic sau interesului pu'lic a ,ost con,irmat at3t de Curtea
Constituional c3t i de practica instanelor judectoreti.
%in e8aminarea dispo&iiilor art. (($ al.1 C. ci". i ale art.=(= i =(; al. 2
C. ci".2 re&ult i o alt cerin legal pentru ca 'unurile de u& sau interes pu'lic
s ,ac parte din proprietatea pu'lic a statului sau a unitilor administrati"
teritoriale i anume aceea2 ca aceste 'unuri C s fie dobndite prin unul din
modurile prevzute de le!e, cu respectarea pre"ederilor legale .n "igoare la
data do'3ndirii lor.
1<9
-re'uie preci&at c u&ul sau interesul pu'lic este ,olosit drept criteriu
pentru apartenena unui 'un la proprietatea pu'lic nu numai de Codul ci"il2 dar
i de alte legi speciale2 cum ar ,iD 6egea nr. 21(:2<<1 a administraiei pu'lice
locale2 6egea nr. 213:1;;= pri"ind proprietatea pu'lic i regimul juridic al
acesteia2 6egea nr. 1=:1;;1 pri"ind ,ondul ,unciar.
4n legtur cu 'unurile care ,ac o'iectul proprietii pu'lice2 tre'uie
preci&at c ele se .mpart .n 'unuri care ,ac o'iectul e8clusi" al proprietii
pu'lice i 'unuri care ,ac o'iectul proprietii pu'lice2 dar i pri"ate2 .n sensul
c se pot regsi at3t .n proprietatea pu'lic c3t i pri"at. 5st,el2 potri"it art. 139
al.3 din ConstituieD Cbo!iile de interes public ale subsolului, spaiul aerian,
apele cu potenial ener!etic valorificabil, de interes naional, plajele, marea
teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental,
precum i alte bunuri stabilite de le!ea or!anic, fac obiectul exclusiv al
proprietii publice"
5ceste dispo&iii constituionale sunt reluate de Codul ci"il .n art. =(;al.1
C. ci".D Cconstituie obiect exclusiv al proprietii publice bo!iile de interes
public ale subsolului, spaiu aerian, apele cu potenial ener!etic valorificabil,
de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei
economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de le!ea
or!anic"
+elelalte bunuri care aparin statului ori unitilor administrativ#
teritoriale fac parte, dup caz, din domeniul public sau din domeniul privat al
acestora, ns numai dac au fost, la rndul lor, dobndite prin unul dintre
modurile prevzute de le!e
6a r3ndul lor2 'unurile proprietate pu'lic ,ac parte din domeniul
naional2 judeean sau local potri"it art. =9< al.1 C. ci".2 iar aceast delimitare se
,ace2 .n condiiile legii2 potri"it art. =9< al.2 C. ci".
!otri"it art. =9< al.3 C. ci".2 'unurile care ,ormea& o'iectul e8clusi" al
proprietii pu'lice a statului sau a unitilor administrati"teritoriale2 potri"it
unei legi organice2 nu pot ,i trecute din domeniul pu'lic al statului .n domeniul
pu'lic al unitii administrati"teritoriale sau in"ers2 dec3t ca urmare a
modi,icrii legii organice. 4n celelalte ca&uri2 trecerea unui 'un din domeniul
pu'lic al statului .n domeniul pu'lic al unitilor administrati"teritoriale i
in"ers se ,ace .n condiiile legii.
18. Subie"tele propriet(ii publi"e. !otri"it art. 139 al.2 din Constituie
i art. =(= C. ci".2 precum i a altor legi speciale2 su'iecte ale dreptului de
proprietate pu'lic pot ,i statul sau unitile administrati"teritoriale.
4n litigiile pri"ind dreptul de proprietate pu'lic al statului2 acesta este
repre&entat2 potri"it art. 12 al.( din 6egea nr.213:1;;=2 de ?inisterul )inanelor.
Anitile administrati"teritoriale .n litigiile re,eritoare la dreptul de
proprietate pu'lic sunt repre&entate de consiliile judeene2 Consiliul *eneral al
?un. /ucureti sau de consiliile locale.
1<>
5ceste organe dau mandat scris preedintelui consiliului judeean sau
primarului2 care2 la r3ndul lor2 pot delega un ,uncionar pu'lic sau un a"ocat
si repre&inte .n ,aa instanelor potri"it art. 12 al.( din 6egea nr. 213:1;;=.

19. ,oduri de dobndire a propriet(ii publi"e. !rin art.> din 6egea
nr. 213:1;;= pri"ind proprietatea pu'lic i regimul juridic al acesteia sau
pre"&ut principalele moduri de do'3ndire a dreptului de proprietate pu'licD
pe cale naturalE
prin ac+i&iii pu'lice e,ectuate .n condiiile legiiE
prin e8propriere pentru cau& de utilitate pu'licE
prin acte de donaie sau legate acceptate de *u"ern2 de consiliul
judeean sau de consiliul local2 dup ca&2 dac 'unul .n cau& intr .n domeniul
pu'licE
prin trecerea unor 'unuri din domeniul pri"at al statului sau al unitilor
administrati"teritoriale .n domeniul pu'lic al acestora2 pentru cau& de utilitate
pu'licE
prin orice alte moduri pre"&ute de lege.
%e asemenea2 potri"it art. =93 C. ci".2 dreptul de proprietate pu'lic se
do'3ndeteD
a. prin ac+i&iie pu'lic e,ectuat .n condiiile legiiE
'. prin e8propriere pentru cau& de utilitate pu'lic2 .n condiiile legiiE
c. prin donaie sau legat2 acceptat .n condiiile legii2 dac 'unul2 prin
natura lui sau prin "oina dispuntorului2 de"ine de u& ori de interes pu'licE
d. prin con"enie cu titlu oneros2 dac 'unul2 prin natura lui sau prin
"oina do'3nditorului2 de"ine de u& ori de interes pu'licE
e. prin trans,erul unui 'un din domeniul pri"at al statului .n domeniul
pu'lic al acestuia sau din domeniul pri"at al unei uniti administrati"
teritoriale .n domeniul pu'lic al acesteia2 .n condiiile legiiE
,. prin alte moduri sta'ilite de lege.
%in coro'orarea acestor dispo&iii legale re&ult c do'3ndirea dreptului
de proprietate pu'lic pe cale natural nu a mai ,ost reinut de Codul ci"il2
menionarea sa ,iind inutil2 aceste 'unuri ,iind proprietate pu'lic .n 'a&a art.
139 al.3 din Constituie ori a altor legi speciale. %e asemenea2 proprietatea
pu'lic prin acte de donaie se poate ,ace numai .n ,orm autentic su'
sanciunea nulitii a'solute2 potri"it art. 1<11 C. ci".
4n pri"ina trecerii 'unurilor din domeniul pri"at al statului sau unitilor
administrati"teritoriale .n domeniul pu'lic2 acesta se ,ace prin Botr3re a
*u"ernului2 a consiliului judeean sau local ori a Consiliului *eneral al ?un.
/ucureti2 potri"it art. = al.1 din 6egea nr.213:1;;=.
4n legtur cu do'3ndirea dreptului de proprietate pu'lic prin alte
moduri sta'ilite prin lege2 potri"it art.=93 al.1 lit. , C. ci".2 tre'uie preci&at c
legea tre'uie s ai' un caracter organic2 potri"it art. >3 al.3 lit. m din
Constituie.
1<=
1B. Stin#erea dreptului de proprietate publi". !otri"it art. =9$ C. ci".D
dreptul de proprietate public se stin!e dac bunul a pierit ori a fost trecut n
domeniul privat, dac a ncetat uzul sau interesul public, cu respectarea
condiiilor prevzute de le!e"
4n acelai sens2 sunt i dispo&iiile art. 1< al.1 din 6egea nr. 213:1;;=2
care pre"d c dreptul de proprietate pu'lic .ncetea& ,ie prin pieirea 'unului
care ,ormea& o'iectul su2 ,ie prin trecerea acestui 'un .n domeniul pri"at.
-recerea unui 'un din domeniul pu'lic .n domeniul pri"at se ,ace2
potri"it procedurii pre"&ute de art. 1< al.2 din 6egea nr. 213:1;;= prin
Botr3rea *u"ernului2 a consiliului judeean sau local2 a Consiliului *eneral al
?un. /ucureti2 iar +otr3rea poate ,i atacat .n condiiile legii la instana de
contencios administrati" competent .n a crei ra& teritorial se a,l 'unul.
%ispo&iiile speciale pri"ind trecerea unor categorii de 'unuri din
domeniul pu'lic .n domeniul pri"at conine i 6egea nr.1=:1;;1 pri"ind ,ondul
,unciar i 6egea nr. 33:1;;$ prin e8proprierea pentru cau& de utilitate pu'lic.
1<. Con(inutul dreptului de proprietate publi". !otri"it art. 2 din
6egea nr. 213:1;;=D statul sau unitile administrativ#teritoriale exercit
posesia, folosina i dispoziia asupra bunurilor care alctuiesc domeniul
public, n limitele i n condiiile le!ii"
5ceste dispo&iii in,irm opinia e8primat .n literatura de specialitate2
potri"it creia asupra 'unului din domeniul pu'lic nu se regsete e8erciiul
prerogati"elor con,erite de dreptul de proprietate2 pentru c ele ser"esc
,olosinei pu'lice i nu se pot .nstrina ,iind inaliena'ile i pentru c2 .n
principiu2 ele nu produc nici un "enit2 titularul domeniului pu'lic nea"3nd dec3t
un drept de conser"are i supra"eg+ere a 'unurilor a,ectate ,olosinei pu'lice.
!rerogati"ele dreptului de proprietate pu'lic se .n,iea&2 spre
deose'ire de proprietatea pri"at2 .n ,orme speci,ice2 a"3nd .n "edere c
proprietatea pu'lic este e8presia juridic a apropierii comunitare a 'unurilor.
1;. Limitele e!er"itrii dreptului de proprietate publi". !otri"it art.
=92 C. ci".2 dreptul de proprietate pu'lic este suscepti'il de orice limite
reglementate de lege sau de Codul ci"il pentru dreptul de proprietate pri"at2 .n
msura .n care acestea sunt compati'ile cu u&ul sau interesul pu'lic cruia .i
sunt destinate 'unurile a,ectate.
Incompati'ilitatea se constat prin acordul dintre titularul proprietii
pu'lice i persoana interesat2 iar2 .n ca& de di"ergen2 pe cale judectoreasc.
4n aceste ca&uri2 persoana interesat are dreptul la o just i prompt
despgu'ire din partea titularului proprietii pu'lice.
%e asemenea2 potri"it 6egii nr. 213:1;;=2 e8ercitarea dreptului de
proprietate pu'lic se ,ace potri"it art. 2 din lege2 .n limitele i .n condiiile
legii.
1<;
1?. Cara"terele $uridi"e ale dreptului de proprietate publi". 5a
cum sa "&ut2 titularii dreptului de proprietate pri"at pot dispune de un 'un .n
mod e8clusi"2 a'solut i perpetuu. 5ceste caractere le regsim i la dreptul de
proprietate pu'lic2 .n acest ca& .ns ele se mani,est .ntro manier speci,ic i
duc la crearea unui regim juridic distinct2 care este dat de e8ercitarea lor .n
regim de drept pu'lic.
%i,erenele de regim juridic .ntre cele dou ,orme de proprietate
deose'esc ,undamental proprietatea pu'lic de cea pri"at2 ,r s e8iste o
ocrotire pre,erenial a proprietii pu'lice. 4n acest sens2 amintim %eci&ia
Curii Constituionale2 care a statuat c art. $$ al.2 din Constituie2 prin care
proprietatea pri"at este garantat i ocrotit .n mod egal de lege2 indi,erent de
titular2 nu pune semnul egalitii .ntre cele dou proprieti2 dar nici nu instituie
un regim pre,erenial proprietii pu'lice2 di,erena dintre ele ,iind dat de
regimul lor juridic di,erit.
An alt argument .n sensul celor e8puse mai sus2 .l constituie mijloacele
juridice comune de aprare a dreptului de proprietate pri"at.
!re"ederile art. =9( C. ci".2 consacrate aprrii dreptului de proprietate
pu'lic2 prin al.32 ,ac trimitere la art. (93 C. ci".2 care reglementea& aciunea .n
re"endicare pentru aprarea dreptului de proprietate pri"at2 de unde re&ult c
aprarea dreptului de proprietate pu'lic se poate ,ace ,olosind mijloace de
drept comun2 ,r a e8ista un regim juridic pre,erenial.
1egimul juridic al proprietii pu'lice este pus .n e"iden de Constituie2
de unele legi speciale i de Codul ci"il.
!otri"it art. 139 al.$ te&a I din Constituie Cbunurile proprietate public
sunt inalienabile"
6egea nr. 213:1;;= pri"ind proprietatea pu'lic i regimul juridic al
acesteia pre"ede .n art. 11 al.1 c 'unurile din domeniul pu'lic sunt
inaliena'ile2 imprescripti'ile i insesi&a'ile.
%e asemenea2 6egea nr. 21(:2<<1 a administraiei pu'lice locale2
re,erinduse la proprietatea pu'lic a unitilor administrati"teritoriale2 pre"ede
cD Cbunurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile,
imprescriptibile i insesizabile"
Codul ci"il .n art. =91 al.1 pre"ede2 .n mod e8pres2 c Cbunurile
proprietate public sunt inalienabile, imprescriptibile i insesizabile"
%in dispo&iiile legale enumerate mai sus2 dar i din alte dispo&iii2
re&ult caracterele juridice ale dreptului de proprietate pu'lic care este
inaliena'il2 imprescripti'il i insesi&a'il.
aI Dreptul de proprietate publi" este inalienabil. !rin caracterul
inaliena'il al dreptului de proprietate pu'lic se .nelege interdicia .nstrinrii
'unurilor care compun aceast proprietate prin acte juridice de drept pri"at2 dar
11<
i a imposi'ilitii do'3ndirii unor asemenea 'unuri de ctre teri2 prin orice alt
mod de do'3ndire reglementat de lege.
!otri"it art. 11 al.2 din 6egea nr. 213:1;;=2 nerespectarea acestei
interdicii conduce la nulitatea a'solut a actelor de .nstrinare.
%e&mem'rmintele dreptului de proprietate pu'lic sunt i ele "i&ate de
aceast interdicie .n principiu2 deoarece2 potri"it art. 13 din 6egea nr. 213:1;;=
ser"ituile asupra 'unurilor din domeniul pu'lic sunt "ala'ile numai .n msura
.n care aceste ser"itui sunt compati'ile cu u&ul sau interesul pu'lic cruia .i
sunt destinate 'unurile a,ectate. 4n pri"ina ser"ituilor "ala'il constituite
anterior intrrii 'unului .n domeniul pu'lic2 se "or menine dac sunt
compati'ile cu u&ul sau interesul pu'lic cruia .i sunt destinate 'unurile
a,ectate2 potri"it art.13 al.2 din 6egea nr. 213:1;;=.
4n acest sens2 sunt i dispo&iiile Codului ci"il care pre"d .n art. >>< al.2
C. ci".D Cservitutea se stin!e, de asemenea, prin exproprierea fondului aservit,
dac servitutea este contrar utilitii publice creia i va fi afectat bunul
expropriat"
4n literatura de specialitate nu e8ist un punct de "edere unitar .n pri"ina
posi'ilitii constituirii ser"ituilor prin ,apta omului2 a"3nd .n "edere
dispo&iiile art. 13 din 6egea nr. 213:1;;=.
Anele opinii au susinut c pre"ederile art. 13 din 6egea nr. 213:1;;=
tre'uie interpretate .n sensul c e8clud posi'ilitatea constituirii prin ,apta
omului a unor asemenea ser"itui de&mem'rminte ale dreptului de proprietate2
deoarece dispo&iiile art. 139 al.$ din Constituie inter&ic asemenea constituiri2
c+iar dac ar ,i compati'ile cu u&ul sau interesul pu'lic.
5lturi de ali autori nu .mprtim acest punct de "edere i apreciem c
proprietatea pu'lic poate ,i de&mem'rat2 prin constituirea unor ser"itui
create prin ,apta omului2 ,r ca aceasta s semni,ice o .nstrinare a 'unului
care s .ncalce principiul inaliena'ilitii.
4n argumentarea acestui punct de "edere a"em dispo&iiile Codului ci"il2
care ,ace distincie .ntre limitri .n e8ercitarea dreptului de proprietate pri"at i
ser"ituile "erita'ile2 dispo&iii care se aplic potri"it art.(($ al.2 C. ci". i
dreptului de proprietate pu'lic .n msura .n care sunt compati'ile cu acesta.
Codul ci"il pre"ede2 .n mod e8pres2 .n pri"ina ser"ituilor2 .n art. >>< al.2
C. ci".2 posi'ilitatea meninerii acestora2 deci i al constituirii lor2 .n ca&ul
e8proprierii2 dac nu sunt contrare utilitii pu'lice creia .i "a ,i a,ectat 'unul
e8propriat.
%e asemenea2 potri"it art.=92 al.1 C. ci".2 dreptul de proprietate pu'lic
este suscepti'il de orice limite reglementate de lege sau de pre&entul cod pentru
dreptul de proprietate pu'lic2 .n msura .n care acestea sunt compati'ile cu
u&ul sau interesul pu'lic cruia .i sunt destinate 'unurile a,ectate.
5ceste argumente de te8t ,ac posi'il e8istena unor "erita'ile ser"itui
care sunt constituite prin ,apta omului asupra dreptului de proprietate pu'lic2
cu condiia ca ele s nu ,ie contrare utilitii pu'lice.
111
Inaliena'ilitatea nu este incompati'il cu e8istena unor drepturi reale
corespun&toare proprietii pu'lice2 .n acest sens sunt dispo&. art. =91 al.3 C.
ci".2 Cn condiiile le!ii, bunurile proprietate public pot fi date n administrare
sau n folosin i pot fi concesionate ori nchiriate"
%repturile reale enumerate mai sus nu sunt acte de .nstrinare sau de
do'3ndire a unor 'unuri din proprietatea pu'lic2 ele repre&int moduri speciale
de punere .n "aloare2 de e8ploatare a acestor 'unuri .n regim de drept pu'lic.
-recerea unor 'unuri din domeniul pu'lic .n domeniul pri"at al statului2
care poate ,i ,cut .n 'a&a unor acte administrati"e2 nu constituie o e8cepie de
la principiul inaliena'ilitii.
4n acest sens2 potri"it art. 1< al.2 i 3 din 6egea nr. 213:1;;=2 trecerea din
domeniul pu'lic .n domeniul pri"at se ,ace2 dup ca&2 prin +otr3re a
*u"ernului2 a consiliului judeean2 a Consiliului *eneral al ?un. /ucureti sau
a consiliului local2 dac prin Constituie sau prin lege nu se dispune alt,el.
Botr3rea de trecere a 'unului .n domeniul pri"at poate ,i atacat .n condiiile
legii la instana de contenciosadministrati" competent .n a crei ra&
teritorial se a,l 'unul.
%e asemenea2 potri"it art. ; din aceeai lege2 trecerea unui 'un din
domeniul pu'lic al statului .n domeniul pu'lic al unei uniti administrati"
teritoriale se ,ace la cererea consiliului judeean2 a Consiliului *eneral al ?un.
/ucureti sau a consiliului local prin +otr3rea *u"ernului. -recerea unui 'un
din domeniul pu'lic al unei uniti administrati"teritoriale .n domeniul pu'lic
al statului se ,ace la cererea *u"ernului prin +otr3rea consiliului judeean2 a
Consiliului *eneral al ?un. /ucureti sau a consiliului local.
Codul ci"il permite2 potri"it art. =9< al.3 ,ra&a a IIa2 trans,erul din
domeniul pu'lic al statului .n domeniul pu'lic al unitilor administrati"
teritoriale i in"ers2 a 'unurilor care nu ,ormea& o'iectul e8clusi" al statului
sau unitilor administrati" teritoriale.
b. Dreptul de proprietate publi" este insesi'abil. 5cest caracter
juridic al dreptului de proprietate pu'lic este o consecin a inaliena'ilitii
acestei proprieti i const .n imposi'ilitatea urmrii 'unurilor proprietate
pu'lic de ctre creditori .n "ederea reali&rii creanelor lor.
5cest caracter juridic al dreptului de proprietate pu'lic presupune2 .n
acelai timp2 i imposi'ilitatea constituirii garaniilor reale asupra acestor
'unuri2 .n acest sens ,iind dispo&iiile art. 11 al.1 lit. ' din 6egea nr. 213:1;;=2
potri"it crora Cnu pot fi supuse executrii silite i asupra lor nu se pot
constitui !aranii reale"
". Dreptul de proprietate publi" este impres"riptibil. 5cest caracter
juridic al dreptului de proprietate pu'lic este i el o consecin a
inaliena'ilitii acestui drept.
112
!otri"it art. 11 al.1 lit. c din 6egea nr. 213:1;;=2 pri"ind proprietatea
pu'lic i regimul juridic al acesteia2 'unurile din domeniul pu'lic nu pot ,i
do'3ndite de ctre alte persoane prin u&ucapiune sau prin e,ectul posesiei de
'uncredin asupra 'unurilor mo'ile.
Codul ci"il reglementea& .n mod e8pres caracterul imprescripti'il al
dreptului de proprietate pu'lic .n art. =91 al.1 C. ci".2 preci&3nd .n urmtorul
alineat c proprietatea asupra 'unurilor pu'lice nu se stinge prin neu& i nu
poate ,i do'3ndit de teri prin u&ucapiune sau2 dup ca&2 prin posesia de 'un
credin asupra 'unurilor mo'ile.
S.C6IUN.- - II4-
Drepturile reale "orespun'toare propriet(ii publi"e
-itularii dreptului de proprietate pu'lic2 statul i unitile administrati"
teritoriale2 au pe l3ng calitatea de su'iect de drept pu'lic i calitatea de su'iect
de drept pri"at i .n aceast du'l calitate .i e8ercit dreptul de proprietate
pu'lic.
1egimul juridic al dreptului de proprietate pu'lic este o sinte&
insepara'il de elemente de drept pu'lic i de drept pri"at2 iar e8ercitarea
atri'utelor sale nu mai este posi'il doar prin acte i ,apte juridice de drept
pri"at2 ci i de drept pu'lic.
E8ercitarea dreptului de proprietate pu'lic poate ,i ,cut .n mod direct
de ctre titulari prin autoritile competente.
4n acest sens2 *u"ernului 1om3niei2 prin 6egea nr. ;<:2<<12 ia ,ost
atri'uit Cfuncia de administrare a proprietii statului, prin care se asi!ur
administrarea proprietii publice i private a statului, precum i !estionarea
serviciilor pentru care statul este responsabil"
4n ca&ul proprietii pu'lice a unitilor administrati"teritoriale2
e8ercitarea direct a dreptului de proprietate pu'lic se ,ace potri"it art. 39 al.2
lit. c din 6egea nr. 21(:2<<12 de ctre consiliul local pentru domeniul pu'lic i
pri"at al comunei2 oraului sau municipiului i de ctre consiliul judeean2
potri"it art. ;1 al.1 lit. c2 pentru cel al judeului. E8ercitarea dreptului de
proprietate pu'lic poate ,i ,cut .ns i .n mod indirect prin constituirea unor
drepturi reale corespun&toare proprietii pu'lice.
4n acest sens2 a"em dispo&iii constituionale2 care .n art. 139 al.$ pre"d
c 'unurile proprietate pu'lic pot ,i date .n administrare regiilor autonome ori
instituiilor pu'lice sau pot ,i concesionate ori .nc+iriate i pot ,i2 de asemenea2
date .n ,olosin gratuit instituiilor de utilitate pu'lic.
%area .n ,olosin gratuit a 'unurilor proprietate pu'lic este
reglementat i de 6egea nr. 213:1;;= pri"ind proprietatea pu'lic i regimul
juridic al acesteia i de 6egea nr. 21(:2<<1 pri"ind administraia local.
113
!otri"it art. 1> din 6egea nr. 213:1;;=2 Statul i unitile administrati"
teritoriale pot da imo'ilele din patrimoniul lor2 .n ,olosin gratuit2 pe termen
limitat2 persoanelor juridice ,r scop lucrati"2 care des,oar acti"itate de
'ine,acere sau de utilitate pu'lic2 ori ser"iciilor pu'lice.
%e asemenea2 potri"it art. 123 al.1 din 6egea nr. 21(:2<<12 consiliile
locale i judeene +otrsc ca 'unurile ce aparin domeniului pu'lic sau pri"at2
de interes local sau judeean2 dup ca&2 s ,ie date .n administrarea regiilor
autonome i instituiilor pu'lice2 s ,ie concesionate ori s ,ie .nc+iriate2 iar prin
art. 12 al.1 din 6egea nr. 213:1;;=2 'unurile din domeniul pu'lic pot ,i date2
dup ca&2 .n administrarea regiilor autonome2 a pre,ecturilor2 a autoritilor
administraiei pu'lice centrale i locale2 a altor instituii pu'lice de interes
naional2 judeean sau local.
4n pri"ina Codului ci"il2 art. =99 pre"ede2 .n mod e8pres2 drepturile reale
corespun&toare dreptului de proprietate pu'lic ce se e8ercit .n mod indirect
pe care le enumerD dreptul de administrare2 dreptul de concesiune i dreptul de
,olosin cu titlu gratuit.
12. Dreptul de administrare. %reptul de administrare are
reglementri2 aa cum sa "&ut2 at3t constituionale c3t i .n legi speciale. 4n
Codul ci"il2 dreptul de administrare este reglementat .n art. =9> =>< C. ci".
a. /itularii dreptului de administrare. !otri"it art.=9= al. 1 C. ci".2
dreptul de administrare aparine regiilor autonome sau2 dup ca&2 autoritilor
administraiei pu'lice centrale sau locale i altor instituii pu'lice de interes
naional2 judeean ori local.
4n pri"ina regiilor autonome2 tre'uie preci&at c acestea au ,ost .n,iinate
prin 6egea nr. 1(:1;;< pri"ind reorgani&area unitilor economice de stat2 ca
regii autonome i societi comerciale2 ele a"3nd .n patrimoniul lor 'unuri .n
proprietate2 dar i 'unuri asupra crora e8ercit un drept de administrare.
Instituiile pu'lice sunt su'iecte de drept pu'lic2 constituite pe 'a&e
constituionale2 prin acte administrati"e normati"e2 ,r scop lucrati"2 au un
patrimoniu propriu2 iar dreptul de administrare asupra 'unurilor din domeniul
pu'lic2 atri'uite acestor instituiii2 ,ace parte din patrimoniul lor. 5ceste
instituii pu'lice pot ,i de interes naional2 judeean sau local.
!otri"it art. 12 al.1 din 6egea nr. 213:1;;=2 instituiile pu'lice de interes
naional2 judeean sau local pot 'ene,icia de dreptul de administrare2 ,iind
menionate .n acest sens pre,ecturile i autoritile administraiei pu'lice
centrale sau locale.
b. Constituirea dreptului de administrare. 5cest drept se poate
constitui potri"it art. 12 al.2 din 6egea nr. 213:1;;= i art. =9> al.1 C. ci". prin
+otr3re a *u"ernului2 a consiliului judeean sau a consiliului local sau a
Consiliului 6ocal al ?un. /ucureti.
11$
5tri'uirea 'unurilor din proprietatea pu'lic .n administrarea acestora se
,ace prin acte administrati"e2 .ntre titularul dreptului de proprietate pu'lic i
titularul dreptului de administrare2 e8ist3nd raporturi administrati"e i nu de
drept ci"il.
". Cara"terele $uridi"e ale dreptului de administrare. %reptul de
administrare2 ca drept real corespun&tor dreptului de proprietate pu'lic2 are
aceleai caractere ca i dreptul de proprietate pu'lic2 adic este inaliena'il2
imprescripti'il i insesi&a'il.
d. Con(inutul $uridi" al dreptului de administrare. 5a cum re&ult
din art. 12 al.3 din 6egea nr. 213:1;;=2 posesia2 ,olosina i dispo&iia sunt
atri'ute care ,ormea& coninutul juridic al dreptului de administrare.
!otri"it art. =9= al.2 C. ci".2 titularii dreptului de administrare pot ,olosi i
dispune de 'unuri date .n administrare .n condiiile sta'ilite de lege i2 dac este
ca&ul2 de actul de constituire.
Coninutul dreptului de administrare este deci asemntor cu cel al
dreptului de proprietate pu'lic2 dar nu identic cu acesta2 a"3nd .n "edere c el
este constituit pe 'a&a acestuia din urm.
!osesia e8ercitat .n temeiul dreptului de administrare nu di,er2 .n
pri"ina elementului material2 de cel al titularului dreptului de proprietate
pu'lic2 iar .n pri"ina elementului psi+ologic2 acesta corespunde dreptului de
administrare i nu dreptului de proprietate pe 'a&a cruia sa ,ormat.
)olosina2 ca atri'ut al dreptului de administrare2 permite titularului
acestui drept s utili&e&e 'unurile domeniului pu'lic .n scopul reali&rii
o'iectului su de acti"itate2 .ns .n limitele u&ului i interesului pu'lic.
-itularii dreptului de administrare "or putea culege ,ructele .n ca&ul
'unurilor ,rugi,ere2 dar .n mod di,erit2 dup cum sunt regii autonome sau
instituii pu'lice.
1egiile autonome2 potri"it art. 9 din 6egea nr.1(:1;;<2 ,iind .ntreprinderi
care ,uncionea& pe principii economice2 "or putea culege ,ructele pentru
acoperirea c+eltuielilor necesare des,urrii acti"itii.
4n ca&ul instituiilor pu'lice2 culegerea ,ructelor se poate ,ace numai .n
mod e8cepional2 atunci c3nd legea le permite s se ,inane&e i din "enituri
e8tra'ugetare.
!otri"it art.19 al.2 din 6egea nr.213:1;;=2 .n ca&ul ,ructelor ci"ile2 dac
contractul de .nc+iriere se .nc+eie de ctre titularul dreptului de administrare2
acesta are dreptul s .ncase&e din c+irie o cotparte .ntre 2<(<L2 sta'ilit2
dup ca&2 prin Botr3rea *u"ernului2 a consiliului judeean2 a Consiliului
*eneral al ?unicipiului /ucureti sau a consiliului local prin care sa apro'at
.nc+irierea.
%reptul real de administrare2 ,iind constituit pe 'a&a dreptului de
proprietate pu'lic2 nu are atri'utul dispo&iiei juridice2 a"3nd .n "edere
11(
caracterul inaliena'il al acestuia din urm2 caracter ce se transmite i dreptului
de administrare.
4n anumite condiii i cu pri"ire la anumite 'unuri proprietate pu'lic2
precum terenuri2 pduri2 'ogiile su'solului2 cldiri2 edi,icii2 titularului
dreptului de administrare i se poate recunoate doar un drept de dispo&iie
material. 5cesta este sensul ,olosit de art. =9= al.2 C. ci".2 potri"it cruia2
titularul dreptului de administrare Cpoate dispune de bunul dat n administrare
, .n condiiile sta'ilite de lege i de actul de constituire.
%e asemenea2 potri"it art. =9> al.2 C. ci".2 autoritile care constituie
dreptul de administrare2 controlea& i modul de e8ercitare a acestui drept.
e. :n"etarea dreptului de administrare. !otri"it art. =9; C. ci".2 dreptul
de administrare .ncetea& odat cu .ncetarea dreptului de proprietate pu'lic sau
prin actul de re"ocare emis2 .n condiiile legii2 dac interesul pu'lic o impune2
de organul care la constituit.
4n pri"ina re"ocrii dreptului de administrare2 potri"it art. 12 al.3 din
6egea nr. 213:1;;=D dreptul de administrare va putea fi revocat numai dac
titularul su nu i exercit drepturile i nu i execut obli!aiile nscute din
actul de transmitere
%e asemenea2 potri"it art.12 al.$ din 6egea nr. 213:1;;=2 .n litigiile
pri"itoare la dreptul de administrare2 .n instan2 titularul acestui drept "a sta .n
nume propriu2 iar .n litigiile re,eritoare la dreptul de proprietate asupra 'unului2
titularul dreptului de administrare are o'ligaia s arate instanei cine este
titularul dreptului de proprietate2 potri"it pre"ederilor Codului de procedur
ci"il2 iar .n ca&ul nerespectrii acestor o'ligaii rspund pentru prejudiciile
cau&ate2 dar nerespectarea poate duce la re"ocarea dreptului de administrare.
1e"ocarea a ,ost de,init ca operaiunea juridic prin care organul
emitent al unui act administrati" sau organul su ierar+ic superior des,iinea&
actul. 1e"ocarea poate inter"eni p3n .n momentul .n care actele administrati"e
iau produs e,ecte prin e8ecutarea sau intrarea lor .n circuitul altor raporturi
juridice.
!ractica instanelor judectoreti a reinut c2 .n situaia .n care actul
administrati" a ,ost emis prin .nclcarea unei norme de drept imperati"e sau
pro+i'iti"e ori a ,ost emis prin mijloace ,rauduloase sau ca re&ultat al unui "iciu
de "oin2 eroare2 dol2 "iolen2 iar organul administrati" constat aceast
situaie dup ce actul ia produs e,ectele2 prin e8ecutarea de drept ori prin
trecerea lui .n s,era altor ramuri de drept2 produc3nd alte e,ecte juridice2 calea
legal de des,iinare a actului administrati" ilegal nu mai poate ,i re"ocarea
actului2 ci anularea acestuia de ctre o instan judectoreasc2 la cererea
organului administrati".
%in coro'orarea art. =9> al.1 C. ci". cu art. =9; C. ci". re&ult c
re"ocarea se ,ace de organul care a constituit dreptul de administrare printrun
act de natura celui prin care a ,ost constituit dreptul.
119
1e"ocarea dreptului de administrare se poate ,ace nu numai ca o
sanciune aplicat de autoritile care lau constituit2 dar i atunci c3nd interesul
pu'lic o impune2 potri"it art. =9; C. ci".
%reptul de administrare2 ,iind constituit pe temeiul dreptului de
proprietate pu'lic poate .nceta i .n condiiile art. 1< al.2 din legea nr.
213:1;;=2 atunci c3nd 'unurile din domeniul pu'lic sunt trecute .n domeniul
pri"at.
1eorgani&area sau des,iinarea unei regii autonome sau instituii pu'lice
duce la .ncetarea dreptului de administrare.
%. Natura dreptului de administrare. %reptul de administrare este un
drept real constituit pe temeiul dreptului de proprietate pu'lic2 el se constituie
i se e8ercit .n regim de drept pu'lic.
5cest drept de administrare .n raporturile de drept pu'lic care se
constituie .ntre cei doi titulari este inopo&a'il ,a de cel care la constituit.
4n raporturile de drept pri"at2 dreptul de administrare este opo&a'il
tuturor put3nd ,i aprat prin mijloace de drept ci"il2 cum ar ,i aciunea .n
re"endicare2 posesie2 grniuire sau negatorie.
5rt.=>< C. ci". pre"ede c aprarea dreptului de administrare re"ine
titularului dreptului2 dispo&iiile art.9;9 al.1 C. ci". urm3nd s se aplice .n mod
corespun&tor.
13. Dreptul de "on"esiune. %reptul de concesiune potri"it art.=99 C.
ci". este un drept real corespun&tor proprietii pu'lice. 5t3t Constituia
1om3niei2 .n art.139 al.$2 c3t i numeroase alte acte normati"e conin
reglementri re,eritoare la concesiune. -re'uie preci&at c dreptul de
concesiune se constituie nu numai .n legtur cu unele 'unuri2 dar i .n legtur
cu lucrri pu'lice i ser"icii pu'lice2 potri"it #A* nr.3$:2<<9 pri"ind atri'uirea
contractelor de ac+i&iie pu'lic2 a contractelor de concesiune de lucrri pu'lice
i a contractelor de concesiune de ser"icii.
%reptul de concesiune care "i&ea& numai 'unurile proprietate pu'lic a
statului i unitilor administrati"teritoriale are o reglementare speciala .n #A*
nr.($:2<<9 pri"ind regimul contractelor de concesiune de 'unuri proprietate
pu'lica2 .n aplicarea creia au ,ost emise Norme metodologice aplica'ile prin
B* nr.19=:2<<>.
5a cum sa "&ut2 dreptul de administrare se constituie i se e8ercit .n
regim de drept pu'lic.
%reptul de concesiune este reglementat .n Codul ci"il .n art.=>1=>3 C.
ci".2 care conin dispo&iii generale pri"ind coninutul2 e8ercitarea i aprarea
dreptului de concesiune2 legea speciala #A* nr.($:2<<9 ,iind cea care detalia&
acest drept i la care ,ace trimitere art.=>1 al.3 C. ci".
11>
aI /itularii dreptului de "on"esiune asupra bunurilor proprietate
publi".
!otri"it art.9 din #A* nr.($:2<<92 calitatea de concesionar o poate a"ea
orice persoan ,i&ic sau juridic2 rom3n ori strin2 dispo&iii preluate i de
Codul ci"il .n art.=>1 al.2 C. ci". Ccalitatea de concesionar o poate avea orice
persoan fizic sau persoan juridic"
!otri"it art.( din #A* nr.($:2<<92 calitatea de concedent .n numele
statului2 judeului2 oraului sau comunei o auD
ministerele sau alte organe de specialitate ale administraiei pu'lice
centrale2 pentru 'unurile proprietate pu'lic a statuluiE
consiliile judeene2 consiliile locale2 Consiliul *eneral al ?un.
/ucureti sau instituiile pu'lice de interes local2 pentru 'unurile proprietate
pu'lic a judeului2 oraului sau comunei.
-re'uie preci&at c titular al dreptului de proprietate pu'lic asupra
'unurilor este statul i unitile administrati"teritoriale i numai ele au calitatea
de concedent2 toate celelalte autoriti acionea& nu .n nume propriu2 ci .n
numele statului2 judeului2 oraului sau comunei. %eci2 dreptul celorlalte
autoriti de a .nc+eia contracte de concesiune se .ntemeia& pe dreptul de
proprietate pu'lic al statului i unitilor administrati"teritoriale .n numele
crora .nc+eie aceste contracte de concesiune.
bI Constituirea dreptului de "on"esiune. %reptul de concesiune se
constituie prin contract de concesiune care este un contract administrati"
potri"it 6egii nr.(($:2<<$ pri"ind contenciosuladministrati". !otri"it art.1 al.2
din #A* nr.($:2<<92 contractul de concesiune este acel contract .nc+eiat .n
,orm scris prin care o autoritate pu'lic2 denumit concedent2 transmite pe o
perioad determinat unei persoane2 denumit concesionar2 care acionea& pe
riscul i rspunderea sa2 dreptul i o'ligaia de e8ploatare a unui 'un proprietate
pu'lic .n sc+im'ul unei rede"ene.
Contractul de concesiune conine o parte reglementar cu clau&e
o'ligatorii2 c+iar dac nu sunt cuprinse .n contract i o parte propriu&is
contractual. Clau&ele pre"&ute .n caietul de sarcini constituie partea
reglementar a contractului potri"it art.$$ al.2 lit. a din Normele metodologice2
iar clau&ele sta'ilite de pri prin acordul lor2 partea propriu&is contractual.
4nc+eierea contractului de concesiune este precedat de o procedur
administrati" de iniiere i de o procedur de atri'uire a contractului de
concesiune pe 'a&a licitaiei sau prin e8cepie2 pe 'a&a de negociere direct.
-re'uie preci&at c2 potri"it art.=>1 al.3 C. ci".D Cprocedura de
concesionare, precum i ncheierea, executarea i ncetarea contractului de
concesiune sunt supuse condiiilor prevzute de le!e i de aceea nu mai intrm
.n amnunte asupra acestor elemente.
11=
"I Cara"terele dreptului de "on"esiune. %reptul de concesiune2 ca i
dreptul de proprietate pu'lic2 pe temeiul cruia este constituit2 este inaliena'il2
insesi&a'il i imprescripti'il i are un caracter temporar.
4n 'a&a art.= din #A* ($:2<<9 su'concesionarea este inter&is2 iar
potri"it art.(1 al.32 contractul de concesiune tre'uie s conin interdicia pentru
concesionar de a su'concesiona2 .n tot sau .n parte2 unei alte persoane2 o'iectul
concesiunii2 cu e8cepia ca&urilor .n care su'concesionarea este permis potri"it
acestei ordonane.
%reptul de concesiune este inaliena'il2 dar i insesi&a'il2 concesionarul
neput3nd s constituie garanii reale asupra 'unurilor proprietate pu'lic primite
.n concesiune2 ,iind .n acelai timp i imprescripti'ile instincti" i ac+i&iti". 4n
acest sens2 sunt dispo&iiile art.=>2 al.1 C. ci". potri"it crora su' sanciunea
nulitii a'solute2 concesionarul nu poate .nstrina i nici gre"a 'unul dat .n
concesiune sau2 dup ca&2 'unurile destinate ori re&ultate din reali&area
concesiunii i care tre'uie2 potri"it legii sau actului constituti"2 s ,ie predate
concedentului la .ncetarea2 din orice moti"e2 a concesiunii.
!otri"it art.> din #A* ($:2<<92 dreptul de concesiune are un caracter
limitat .n timp2 put3nd ,i constituit pe o perioada de $; de ani i prelungit prin
acordul prilor pe o perioad egal cu cel mult jumtate din durata sa iniial.
dI Con(inutul $uridi" al dreptului de "on"esiune. !otri"it art.=>1 al.1
C. ci".2 concesionarul are dreptul i2 .n acelai timp2 o'ligaia de e8ploatare a
'unului2 .n sc+im'ul unei rede"ene i pentru o durat determinat2 cu
respectarea condiiilor pre"&ute de lege i a contractului de concesiune.
!entru e8ploatarea 'unului el are dreptul s posede2 s ,oloseasc i s
dispun de 'unul concesionat. El are dreptul potri"it art.=>2 al.1 C. ci". de a
e,ectua orice acte materiale sau juridice pentru a asigura e8ploatarea 'unului. 4n
coninutul dreptului de concesiune intr ,olosina 'unului care tre'uie s se ,ac
cu respectarea condiiilor pre"&ute de lege i a contractului de concesiune
potri"it art.=>1 al.1 C. ci". )olosina 'unului cuprinde2 aa cum pre"ede .n mod
e8pres art.=>2 al.2 C. ci". i culegerea ,ructelor2 concesionarul a"3nd .n acelai
timp i un drept de dispo&iie material prin do'3ndirea .n proprietate a
productelor.
Concesionarul .n sc+im' nu are dispo&iie juridic2 aceast interdicie
,iind pre"&ut2 aa cum sa artat .n art.=>2 al.1 te&a a IIa.
!otri"it art.=>2 al.3 C. ci".2 e8ercitarea dreptului de concesiune este
supus controlului din partea concedentului2 .n condiiile legii i ale contractului
de concesiune.
eI :n"etarea dreptului de "on"esiune. #rdonana de Argen a
*u"ernului nr.($:2<<9 menionea& .n art.(> ca&urile de .ncetare a contractului
de concesiune care sunt2 .n acelai timp2 i cau&e de .ncetare a dreptului de
concesiuneD
11;
la e8pirarea duratei sta'ilite .n contractul de concesiuneE
.n ca&ul .n care interesul naional sau local o impune2 prin denunarea
unilateral de ctre concedent2 cu plata unei despgu'iri juste i preala'ile .n
sarcina acestuia2 .n ca& de de&acord ,iind competent instana de judecatE
.n ca&ul nerespectrii o'ligaiilor contractuale de ctre concesionar2 prin
re&iliere de ctre concedent2 cu plata unei despgu'iri .n sarcina
concesionaruluiE
.n ca&ul nerespectrii o'ligaiilor contractuale de ctre concedent2 prin
re&iliere de ctre concesionar2 cu plata unei despgu'iri .n sarcina
concedentuluiE
la dispariia dintro cau& de ,or major2 a 'unului concesionat sau .n
ca&ul imposi'ilitii o'iecti"e a concesionarului de a le e8ploata2 prin renunare2
,r plata unei despgu'iri.
-re'uie preci&at c la .ncetarea contractului de concesiune2 potri"it art.(>
al.2 din #A* nr.($:2<<92 concesionarul este o'ligat s restituie .n deplin
proprietate2 li'er de orice sarcin2 'unul concesionat.
4n a,ara ca&urilor de .ncetare a contractului de concesiune enumerate mai
sus i care sunt o'ligatorii2 prile pot s pre"ad i alte cau&e de .ncetare a
concesiunii.
%I -prarea dreptului de "on"esiune. !otri"it art.=>3 C. ci".2 aprarea in
justiie a dreptului de concesiune re"ine concesionarului2 dispo&iiile art.9;9
al.1 C. ci". aplic3nduse .n mod corespun&tor.
15. Dreptul de %olosin( #ratuit asupra bunului proprietate
publi". !otri"it art.=99 C. ci". dreptul real de ,olosin cu titlu gratuit este un
drept real corespun&tor dreptului de proprietate pu'lic. 1eglementarea sa
constituional potri"it art.139 al.$ din Constituie este reluat de art.1> din
6egea nr.213:1;;= i art.12$ din 6egea nr.21(:2<<1.
Codul ci"il reglementea& dreptul de ,olosin gratuit .n art.=>$=>( C.
ci".
a" 'biectul dreptului de folosina !ratuit asupra bunurilor proprietate
public"
5t3t dispo&iiile constituionale c3t i cele din Codul ci"il nu limitea&
s,era 'unurilor proprietate pu'lic asupra crora se poate constitui acest drept
real2 el put3nduse constitui at3t asupra 'unurilor imo'ile c3t i mo'ile
aparin3nd statului i unitilor administrati"teritoriale.
b" (itularii dreptului de folosin asupra bunurilor proprietate public"
!otri"it art.139 al.$ din Constituie2 dreptul real de ,olosin gratuit se
poate constitui .n ,a"oarea instituiilor de utilitate pu'lic2 dispo&iii reluate i
de art.=>$ al.1 C. ci".
12<
6egea nr.213:1;;= .n art.1> i 6egea nr.21(:2<<1 .n art.12$ preci&ea& c
dreptul real de ,olosin se poate constitui .n ,a"oarea persoanelor juridice ,r
scop lucrati"2 care des,oar acti"itate de 'ine,acere sau de utilitate pu'lic ori
a ser"iciilor pu'lice.
Natura de utilitate pu'lic este de,init .n art.3= din #* nr.29:2<<< cu
pri"ire la asociaii i ,undaii.
6rin utilitate public se nele!e orice activitate care vizeaz atin!erea
unor scopuri benefice n domenii de interes public !eneral sau al unor
colectivitii"
Ser"iciul pu'lic este de,init de 6egea nr.(($:2<<$ a contenciosului
administrati"2 care2 .n art.2 lit. m2 arat c ser"iciul pu'lic este acti"itatea
organi&at sau2 dup ca&2 autori&at de o autoritate pu'lic .n scopul satis,acerii
unui interes legitim pu'lic. Ser"iciul pu'lic "i&ea& .ns i organismul sta'ilit
de stat ori de autoritile administraiei pu'lice locale pentru satis,acerea unui
interes pu'lic.
%reptul real de ,olosin gratuit asupra 'unurilor proprietate pu'lic se
poate constitui numai .n ,a"oarea persoanelor juridice de drept pri"at2 cele de
drept pu'lic 'ene,iciind de dreptul de administrare.
c" +onstituirea i ncetarea dreptului de folosin !ratuit asupra
bunurilor proprietate public. !otri"it art.=>$ al.3 C. ci".2 dispo&iiile pri"ind
constituirea i .ncetarea dreptului de administrare se aplic2 .n mod
corespun&tor2 i dreptului de ,olosin gratuit.
d" +aracterele juridice ale dreptului real de folosin !ratuit asupra
bunurilor proprietate public"
%reptul de ,olosin gratuit ,iind constituit pe 'a&a dreptului de
proprietate pu'lic este2 ca i acesta2 inaliena'il2 imprescripti'il i insesi&a'il.
!otri"it art.=>$ al.1 C. ci".2 el se poate constitui pe termen limitat ,r s
se pre&inte limitele .n timp a acestui termen.
e" +oninutul juridic al dreptului real de folosin !ratuit asupra
bunurilor proprietate public"
-itularul dreptului real de ,olosin gratuit poate s posede2 s ,oloseasc
'unul proprietate pu'lic2 posesia repre&ent3nd stp3nirea 'unului .n calitate de
titular al dreptului de ,olosin i nu de proprietar.
4n pri"ina ,ructelor potri"it art.=>$ al.2 C. ci".2 titularul dreptului de
,olosin .n lipsa unor dispo&iii contrare nu 'ene,icia& de ,ructele ci"ile ale
'unului. %in aceast pre"edere e8pres re&ult c el poate 'ene,icia de ,ructele
naturale i industriale.
!otri"it art.=>( C. ci". aprarea dreptului de ,olosin cu titlu gratuit
re"ine titularului dreptului2 dispo&iiile art.9;9 al.1 C. ci". aplic3nduse .n mod
corespun&tor.
121
C-PI/0LUL I+
D.K,.,DRG,IN/.L. DR.P/ULUI D. PR0PRI./-/.
PRIV-/G
S.C6IUN.- I
Considera(ii preliminare.
12. No(iune. %reptul de proprietate este cel mai complet drept real2
deoarece con,er titularului su toate atri'utele care ,ormea& coninutul sau
juridicD dreptul de posesie, folosin i dispoziie. 5ceste atri'ute e8ercitate
.mpreun de titularul dreptului de proprietate pri"at asupra unui 'un2 pot ,i
e8ercitate i separat de alte persoane dec3t titularul dreptului de proprietate2 cu
e8cepia dreptului de dispo&iie care rm3ne titularului dreptului de proprietate.
4nstrinarea dreptului de dispo&iie2 ca atri'ut al dreptului de proprietate2 duce
.n mod ine"ita'il la .nsi pieirea dreptului de proprietate pri"at. 4nstrinarea
celorlalte dou atri'ute ale dreptului de proprietate pri"at "a duce la limitarea
acestui drept2 dar nu la dispariia sa. %reptul de dispo&iie cu cele dou
componente ale sale2 rmas titularului dreptului de proprietate este diminuat2
dispo&iia juridic ,iind pstrat dar numai .n legtur cu nuda proprietate2 iar
dispo&iia material este e8ercitat de nudul proprietar .n msura .n care nu este
st3njenit e8erciiul de&mem'rm3ntului.
%e&mem'rmintele dreptului de proprietate pot lua natere2 uneori2 i
prin limitarea e8ercitrii posesiei i ,olosinei .n ,a"oarea unor tere persoane2
ca .n ca&ul ser"ituilor.
!osi'ilitatea e8istentei de&mem'rmintelor dreptului de proprietate o
regsim .n art. ((( al. 2C.ci". Fn condiiile le!ii, dreptul de proprietate privat
este susceptibil de modaliti i dezmembrminte, dup cazF.
%e&mem'rmintele dreptului de proprietate au ,ost de,inite .n literatura
de specialitate ca Cdrepturi reale principale, derivate asupra unui bun
proprietatea altei persoane, ce se constituie sau se dobndesc prin transferarea
unor elemente din coninutul juridic al dreptului de proprietate al bunului
respectiv ctre o alt persoan sau prin exercitarea concurent a acestor
elemente de ctre proprietarul bunului i o alt persoanF.
%e&mem'rmintele dreptului de proprietate au o e8isten de sine
stttoare i ,ac parte din categoria drepturilor reale principale2 sunt opo&a'ile
erga omnes2 inclusi" proprietarului care lea constituit.
4n literatura de specialitate2 porninduse de la inaliena'ilitatea dreptului
de proprietate pu'lic2 cons,init .n art.139 al.$ din Constituie2 sa e8primat
opinia imposi'ilitii constituirii oricror de&mem'rminte ale dreptului de
proprietate pu'lic. 5li autori2 dei susin c de&mem'rmintele dreptului de
122
proprietate pri"at sunt incompati'ile cu dreptul de proprietate pu'lic2
consider c ar putea ,i constituite ser"itui care nu sunt "erita'ile
de&mem'rminte alte dreptului de proprietate2 ci simple limite de e8ercitare a
acestui drept. 4n legtur cu aceast contro"ers ne raliem opiniei2 potri"it
creia dreptul de proprietate pu'lic poate ,i de&mem'rat prin crearea unor
"erita'ile ser"itui sta'ilite prin ,apta omului2 cu condiia ca prin aceasta s nu
,ie limitat sau a,ectat u&ul ori interesul pu'lic. 5ceast opinie este argumentat
de dispo&iiile art.13 al.1 din 6egea nr. 213:1;;=2 adoptat ulterior2 care pre"d
cD Cservituile asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai n
msur n care ele sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt
destinate bunurile afectate, iar potri"it art.13 al.2 Cservituile valabil
constituite anterior intrrii bunului n domeniul public se menin n condiiile
prevzute la al"0"
4n pri"ina limitrii e8ercitrii dreptului de proprietate pu'lic2 Codul
ci"il .n art.=92 al.1 pre"ede cD Cdreptul de proprietate public este susceptibil
de orice limite re!lementate de le!e sau de prezentul cod pentru dreptul de
proprietate privat, n msura n care aceste servitui sunt compatibile cu uzul
sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile afectate"
5ceste dispo&iii nu pot a"ea .n "edere dec3t ser"ituile sta'ilite prin
,apta omului2 deoarece cele naturale i legale nu sunt "erita'ile ser"itui2 ci
limitri normale pri"ind e8erciiul dreptului de proprietate pri"at2 care sunt2
oricum2 compati'ile cu dreptul de proprietate pu'lic.
An alt argument al posi'ilitii constituirii de&mem'rmintelor asupra
proprietii pu'lice este dat i de art.>>< al.2 C. ci".2 potri"it cruiaD Cservitutea
se stin!e, de asemenea, prin exproprierea fondului aservit, dac servitutea este
contrar utilitii publice creia i va fi afectat bunul expropriat"
13. .numerare. Codul ci"il tratea& de&mem'rmintele dreptului de
proprietate pri"at .n -itlul III C%ezmembrmintele dreptului de proprietate
privat, art.9;3>>22 pe care le enumerD super,icia2 u&u,ructul2 u&ul2 a'itaia
i ser"itutea. 6a acestea se adaug drepturile reale de ,olosina i dreptul de
concesiune a 'unurilor proprietate pri"at a statului i unitilor administrati"
teritoriale.
4n legtur cu dreptul de concesiune constituit pe temeiul dreptului de
proprietate pri"at i dreptul real de ,olosin2 .n literatura de specialitate sa
opiniat c acestea nu sunt de&mem'minte ale dreptului de proprietate2
deoarece regimul lor juridic conine at3t elemente de drept pri"at c3t i
elemente de drept pu'lic .n ceea ce pri"ete constituirea2 e8ercitarea i .ncetarea
lor2 ele ,iind drepturi reale distincte.
%e&mem'rmintele dreptului de proprietate pri"at pot lua natere .n cele
mai di"erse moduri2 iar potri"it art.==( al.1 C. ci".D Csub rezerva unor dispoziii
reale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar
123
se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n
cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea"
15..valuarea de'membrmintelor. %e&mem'rmintele dreptului de
proprietate2 ,iind drepturi patrimoniale2 sunt e"alua'ile .n 'ani. E"aluarea
acestor de&mem'rminte2 spre deose'ire de dreptul de proprietate pri"at2 nu
se poate ,ace .n mod direct prin raportare la cerere i o,ert. %e aceea2 .n
literatura de specialitate au ,ost e"ideniate mai multe criterii de e"aluare2 unele
proprii altor drepturi.
4n ca&ul de&mem'rmintelor dreptului de proprietate care presupun
,olosina .ntregului 'un Gu&u,ruct2 u&2 a'itaie i drept de ,olosin asupra
terenului2 inclusi" .n dreptul de super,icieH2 e"aluarea se ,ace prin e8perti&2 .n
,uncie de durata de&mem'rmintelor i de contra"aloarea ,olosinei pe unitatea
de timp Go lun2 un anH2 aplic3nduse criteriile din materia locaiunii. 5ceste
criterii sunt ,olosite de Codul ci"il .n art. 9;> al.1 pentru e"aluarea prestaiei
super,iciaruluiD Cn cazul n care superficia s#a constituit cu titlu oneros, dac
prile nu au prevzut alte modaliti de plat a prestaiei de ctre superficiar,
titularul dreptului de superficie datoreaz, sub form de rate lunare, o sum
e!al cu chiria stabilit pe piaa liber, innd seama de natura terenului, de
destinaia construciei n cazul n care aceasta exist, de zona n care se afl
terenul, precum i de orice alte criterii de determinare a contravalorii
folosinei"
%ac criteriile economice artate anterior nu pot ,i aplicate2 .n mod
e8cepional se poate recurge la soluia adoptat de legiuitor .n materie ,iscal2
potri"it art.1(1
(
al.3 din Normele metodologice nr.$$3:C:<>.<>. 1;;;2 pentru
aplicarea #rdonanei *u"ernului nr.12:1;;= pri"ind ta8ele de tim'ru pentru
acti"itatea notarialD Cla constituirea sau transmiterea dezmembrmintelor
dreptului de proprietate, impozitul se determin la valoarea declarat de pri,
dar nu mai puin de &CD din valoarea orientativ stabilit prin expertiza
ntocmit de +amera Botarilor 6ublici" ,ceast valoare se va stabili i la
stin!erea pe cale convenional sau prin consimmntul titularului a acestor
dezmembrminte"
Soluia descris mai sus2 sa artat .n literatura de specialitate2 c este
raional pentru de&mem'rmintele care includ .n coninutul lor prerogati"ele
,olosinei .ntregului 'un2 dar ea nu se justi,ic .n ca&ul dreptului de ser"itute2
pentru care sa propus s ,ie raportat cota de 2<L nu la "aloarea de circulaie a
.ntregului imo'il2 ci la "aloarea de circulaie a prii din ,ondul aser"it asupra
cruia acest de&mem'rm3nt se e8ercit.
4n pri"ina e"alurii nudei proprieti2 sa propus scderea "alorii
de&mem'rm3ntului din "aloarea de circulaie a 'unului care ,ormea& o'iectul
dreptului de proprietate sau sta'ilirea unei "alori pe 'a& de e8perti&2 iar dac
aplicarea acestor criterii nu este posi'il se poate recurge la soluia pre"&ut de
art.1(1
(
al.$ din Normele de aplicare a Codului ,iscalD Cla transmiterea nudei
12$
proprieti, impozitul se determin la valoarea declarat de pri, dar nu mai
puin de 7CD din valoarea orientativ stabilit prin expertizele +amerei
Botarilor 6ublici"
%e asemenea2 potri"it art.3 lit.j din 6egea nr.1$9:1;;> pri"ind ta8ele
judiciare de tim'ru2 .n ca&ul aciunilor posesorii i cererilor care au ca o'iect
ser"itui2 ta8a se "a calcula .n condiiile art.2 al.1 din lege2 la o "aloare sta'ilit
la 2<L din "aloarea 'unului a crui posesie se solicit sau asupra cruia se
solicit constituirea unei ser"itui.
S.C6IUN.- - II4-
DR.P/UL D. SUP.R@ICI.
12. Re#lementare *i de%inire. %reptul de super,icie este un
de&mem'rm3nt al dreptului de proprietate i nu a a"ut o reglementare direct
.n 0ec+iul Cod ci"il2 de aceea o parte a doctrinei i practicii judiciare la
contestat. -emeiul legal al dreptului de super,icie la constituit dispo&iiile
art.$;2 0ec+iul Cod ci"il2 care consacr dreptul de accesiune imo'iliar
arti,icial2 aceast consacrare ,iind o derogare de la regula instituit de aceste
dispo&iiiD Corice construcie, plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra
pmntului sunt prezumate a fi fcute de ctre proprietarul acelui pmnt, cu
cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn ce se dovedete din contra"
4n pre&ent2 Codul ci"il reglementea& super,icia .n art. 9;3><2 C. ci".
!otri"it art. 9;3 C. ci".D Csuperficia este dreptul de a avea sau de a edifica o
construcie pe terenul altuia, deasupra ori n subsolul acelui teren, asupra
cruia superficiarul dobndete un drept de folosin"
Potrivit art.B; din Le#ea nr.<2=3>22) pentru punerea n apli"are a
Le#ii nr.3;<=3>22 privind Codul "ivil) dispo'i(iile art.B?54<>3 C. "iv.) "are
re#lementea' super%i"ia) nu se apli" dreptului de super%i"ie "onstituit
naintea intrrii n vi#oare a Codului "ivil.
%reptul de super,icie este un drept real principal imo'iliar care reunete
.n coninutul su juridic dreptul de proprietate pe care o persoan2 numit
super,iciar2 .l are asupra construciei2 dar i asupra plantaiilor i a altor lucrri
autonome cu caracter dura'il2 potri"it art.><2 C. ci".2 edi,icate pe teren2
deasupra ori .n su'solul su2 asupra cruia super,iciarul do'3ndete un drept de
,olosin.
%reptul de super,icie este un de&mem'rm3nt al dreptului de proprietate2
care .n construcia sa juridic include suprapunerea a dou drepturi de
proprietateD dreptul de proprietate asupra construciei2 plantaiilor i a altor
lucrri autonome cu caracter dura'il2 edi,icate sau care urmea& a ,i edi,icate de
super,iciar i dreptul de proprietate asupra terenului aparin3nd altei persoane
asupra cruia super,iciarul do'3ndete un drept de ,olosin. 5cest
de&mem'rm3nt al dreptului de proprietate include ,olosina asupra terenului2
12(
.ns el nu se reduce doar la dreptul de ,olosin2 ci cuprinde i jus possidendi2 ca
atri'ut al dreptului de proprietate2 care este di"i&at .ntre nudul proprietar i
super,iciar.
%reptul de super,icie include2 .ns2 .n coninutul su juridic2 parial2 i
atri'utul dispo&iiei asupra 'unului su' cele dou aspecteD material i juridic.
5spectul material const .n posi'ilitatea amenajrii terenului .n "ederea
construirii pe el2 ceea ce implic o trans,ormare material a 'unului2 iar su'
aspect juridic ,olosina asupra terenului din coninutul juridic al super,iciei
poate ,i transmis odat cu dreptul de super,icie unor tere persoane.
4n literatura de specialitate sa ,cut preci&area c super,icia se .n,iea&
su' dou ,orme2 una deplin i alta incipient. Cea deplin "i&ea& e8istena
construciei2 plantaiei sau altor lucrri cu caracter dura'il la data constituirii
super,iciei2 iar cea incipient "i&ea& edi,icarea pe "iitor a acestora2 ulterior
constituirii super,iciei.
13. Cara"terele $uridi"e ale dreptului de super%i"ie. %in consideraiile
anterioare cu pri"ire la dreptul de super,icie2 re&ult urmtoarele caractere
juridice ale acestui dreptD
a4 dreptul de superficie este un drept real imobiliar ce se poate constitui
numai asupra 'unurilor imo'ile. Iniial2 el poate a"ea ca o'iect numai terenul2
iar ulterior i construcia2 dar i plantaia. %ei art. 9;3 al.1 C. ci". se re,er
numai la construcii2 tre'uie a"ute .n "edere i dispo&iiile art. ><2 C. ci".2
potri"it crora Cdispoziiile referitoare la superficie se aplic i n cazul
plantaiilor, precum i a altor lucruri autonome cu caracter durabil"
b4 dreptul de superficie este un drept temporar" %reptul de super,icie
durea& c3t durea& e8istena construciei2 plantaiei sau a altor lucrri
autonome cu caracter dura'il2 dar nu mai mult de ;; ani2 potri"it art. 9;$ C.
ci".2 iar la .mplinirea termenului el poate ,i re.nnoit. %reptul de super,icie poate
,i constituit i pentru un termen mai scurt2 iar dac e8istena acestui termen mai
scurt nu poate ,i do"edit2 se pre&um c durata super,iciei este de ;; de ani.
c4 dreptul de superficie este imprescriptibil sub aspect extinctiv" !otri"it
art. 9;9 al.2 C. ci".D Caciunea confesorie de superficie poate fi intentat
mpotriva oricrei persoane care mpiedic exercitarea dreptului, chiar i a
proprietarului terenului"
%reptul la aciune este imprescriptibil"
4n literatura de specialitate sa e8primat opinia c acest drept se mai
caracteri&ea& i prin aceea c este re&ultatul de&mem'rrii dreptului de
proprietate asupra terenului i .n ,orma sa deplin2 al suprapunerii acestui drept
cu dreptul de proprietate asupra construciei2 plantaiei sau altor lucrri cu
caracter dura'il. %e asemenea2 sa susinut c acest drept are un coninut juridic
129
"aria'il2 .n ,uncie de ,orma sa incipient sau deplin2 dar i .n ,uncie de
.ntinderea de&mem'rrii dreptului de proprietate asupra terenului2 ,iind .n
acelai timp i un drept perpetuu prin natura sa2 deoarece durata lui se .ntinde pe
.ntreaga durat a e8istenei construciei2 plantaiei sau a altor lucrri.
15. Dobndirea dreptului de super%i"ie. !otri"it art. 9;3 al.2 C. ci".D
Cdreptul de superficie se dobndete n temeiul unui act juridic, precum i prin
uzucapiune sau prin alt mod prevzut de le!e" %ispoziiile n materie de carte
funciar rmn aplicabile"
a4 dobndirea dreptului de superficie prin act juridic" Indi,erent de ,orma
sa2 dreptul de super,icie poate ,i do'3ndit prin act juridic. 5ctul juridic la care
,ace trimitere art. 9;3 al.2 C. ci". poate ,i un contract .nc+eiat .ntre proprietarul
terenului i super,iciar2 care2 la r3ndul su2 poate s .nc+eie un alt contract prin
care s transmit acest drept unei tere persoane.
!otri"it art.9;( al.$ C. ci".2 .n ca&ul e8istenei unei construcii2 dreptul de
,olosin asupra terenului se poate .nstrina sau ipoteca numai odat cu
proprietatea asupra construciei.
Codul ci"il a reglementat i dou ca&uri speciale de constituire a
super,icieiD
!rimul ca& este cel reglementat de art. 9;3 al.3 C. ci".2 potri"it cruiaD
superficia se poate nscrie i n temeiul unui act juridic prin care proprietarul
ntre!ului fond a transmis exclusiv construcia ori a transmis terenul i
construcia, n mod separat, ctre dou persoane, chiar dac nu s#a stipulat
expres constituirea superficiei;
5l doilea ca& este reglementat de art. 9;3 al.$ C. ci".2 potri"it cruiaD Cn
situaia n care s#a construit pe terenul altuia, superficia se poate nscrie pe
baza renunrii proprietarului la dreptul de a invoca accesiunea n favoarea
constructorului" %e asemenea, ea se poate nscrie n favoarea unui ter, pe baza
cesiunii dreptului de a invoca accesiunea" 4n acest ca&2 .ntre proprietarul
terenului i cel care a construit nu e8ist un act juridic de constituire a
super,iciei2 ast,el c proprietarul terenului poate do'3ndi dreptul de proprietate
asupra construciei prin accesiune. 4nscrierea renunrii de a in"oca accesiunea
de proprietarul terenului duce la do'3ndirea dreptului de super,icie de ctre
constructor. %ac2 .ns2 proprietarul terenului transmite dreptul de a in"oca
accesiunea .n ,a"oarea unui ter i acesta .nscrie acest drept2 terul "a do'3ndi
dreptul de super,icie.
5ctul juridic prin care se do'3ndete un drept de super,icie poate ,i i un
legat. 4n acest sens2 potri"it art. 1<(9 al.2 lit. ' i c C. ci".2 testatorul poate
transmite proprietatea sa sau un de&mem'rm3nt al acesteia. !rin legat se poate
transmiteD Cfie un dezmembrmnt al proprietii asupra totalitii sau a unei
cote#pri din motenire; fie proprietatea sau un dezmembrmnt asupra
12>
totalitii ori asupra unei cote#pri din universalitatea bunurilor determinate
dup natura sau proveniena lor"
b4 dobndirea dreptului de superficie prin uzucapiune" !otri"it art. 9;3
al.2 C. ci".2 dreptul de super,icie se poate do'3ndi i prin u&ucapiune. 4n ca&ul
u&ucapiunii2 do'3ndirea dreptului de super,icie se ,ace potri"it regulilor care
gu"ernea& do'3ndirea dreptului de proprietate prin u&ucapiune2 aa cum este
reglementat .n Codul ci"il .n art. ;3< i urmtoarele.
c4 dobndirea dreptului de superficie de soi n timpul cstoriei" 4n
timpul cstoriei2 soii pot edi,ica o construcie2 o plantaie sau o lucrare pe
terenul 'un propriu al unuia dintre ei. 4n acest ca&2 soul neproprietar al
terenului do'3ndete un drept de super,icie care are .n coninutul su dreptul de
proprietate .n de"lmie asupra construciei i dreptul de ,olosin asupra
terenului. 5cest mod de constituire a super,iciei este posi'il potri"it actualului
Cod ci"il2 numai .n ca&ul regimului comunitii de 'unuri2 reglementat de art.
33; C. ci". Cu pri"ire la temeiul juridic al constituirii dreptului de super,icie de
ctre soi2 nu e8ist unanimitate2 unii autori au considerat c acest temei juridic
este legea2 iar alii au considerat c temeiul juridic .l repre&int ,aptul juridic .n
sens restr3ns.
18. :ntinderea *i e!er"itarea dreptului de super%i"ie. !otri"it art. 9;(
al.1 C. ci".D Cdreptul de superficie se exercit n limitele i n condiiile actului
constitutiv" .n lipsa unei stipulaii contrare, exercitarea dreptului de superficie
este delimitat de suprafaa de teren pe care urmeaz s se construiasc i de
cea necesar exploatrii construciei sau, dup caz, de suprafaa de teren
aferent i de cea necesar exploatrii construciei edificate" 4n ca&ul
e8istenei lucrrilor .n momentul constituirii dreptului de super,icie2
super,iciarul2 potri"it art. 9;( al.2 C. ci".2 .n a'sena unei stipulaii contrare2 nu
poate modi,ica structura construciei2 dar o poate .ns demola2 cu o'ligaia de a
o reconstrui .n ,orma iniial. 5tunci c3nd super,iciarul nu respect aceast
interdicie i modi,ic structura construciei2 proprietarul terenului2 potri"it
art.9;( al.3 C. ci".2 poate s cear .n termen de 3 ani .ncetarea dreptului de
super,icie sau repunerea .n situaia anterioar. %ac se cere repunerea .n situaia
anterioar2 curgerea termenului de prescripie de 3 ani este suspendat p3n la
e8pirarea duratei super,iciei.
!otri"it art. 9;( al.$ C. ci".D Ctitularul poate dispune, n mod liber, de
dreptul su" +t timp construcia exist, dreptul de folosin asupra terenului se
poate nstrina ori ipoteca numai odat cu dreptul de proprietate asupra
construciei" 4n ca&ul .n care super,icia sa constituit cu titlu oneros potri"it
art. 9;> al.1 C. ci".D Cdac prile nu au prevzut alte modaliti de plat a
prestaiei de ctre superficiar, titularul dreptului de superficie datoreaz, sub
form de rate lunare, o sum e!al cu chiria stabilit pe piaa liber, innd
12=
seama de natura terenului, de destinaia construciei, n cazul n care aceasta
exist, de zona n care se afl terenul, precum i de orice alte criterii de
determinare a contravalorii folosinei" 4n ca& de ne.nelegere .ntre pri2
potri"it art. 9;> al.2 C. ci".2 suma datorat proprietarului terenului "a ,i sta'ilit
pe cale judectoreasc.
19. :n"etarea dreptului de super%i"ie. Codul ci"il reglementea&
ca&urile de .ncetare a super,iciei i potri"it art. 9;=2 dreptul de super,icie se
stinge prin radierea din cartea ,unciar .n una din urmtoarele cau&eD
la e8pirarea termenuluiE
prin consolidare2 dac terenul i construcia de"ine proprietatea aceleiai
persoaneE
prin pieirea construciei2 dac e8ist stipulaie e8pres .n acest sensE
.n alte ca&uri pre"&ute de lege.
1B. .%e"tele n"etrii dreptului de super%i"ie. E,ectele .ncetrii
super,iciei sunt di,erite2 .n ,uncie de ca&urile de .ncetare a acesteiaD
a" efectele ncetrii superficiei prin expirarea termenului" 4n acest ca&2
potri"it art. 9;; al.1 C. ci".D Cn absena unei stipulaii contrare, proprietarul
terenului dobndete dreptul de proprietate asupra construciei edificate de
superficiar prin accesiune, cu obli!aia de a plti valoarea de circulaie a
acesteia de la data expirrii termenului"
!otri"it art. 9;; al.2 C. ci".D Ccnd construcia nu exista n momentul
constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este e!al sau mai
mare dect aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obli!area
constructorului s cumpere terenul la valoarea de circulaie pe care aceasta ar
fi avut#o, dac nu ar fi existat construcia" +onstructorul poate refuza s
cumpere terenul dac ridic, pe cheltuiala sa, construcia cldit pe teren i
repune terenul n situaia anterioar" 4n ca&ul a'senei unei .nelegeri contrare
.nc+eiate cu proprietarul terenului2 potri"it art. 9;; al.3 C. ci".2
de&mem'rmintele consimite de super,iciar se sting .n momentul .ncetrii
dreptului de super,icie. %e asemenea2 ipotecile care gre"ea& dreptul de
super,icie se strmut de drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului2
.n ca&ul pre"&ut de art. 9;; al.1 C. ci".2 iar .n ca&ul pre"&ut de art. 9;; al. 2
te&a I C. ci".2 ele se e8tind de drept asupra terenului2 iar .n ca&ul pre"&ut de
alin.2 te&a a IIa se strmut de drept asupra materialelor. Ipotecile constituite
cu pri"ire la teren pe durata e8istenei super,iciei nu se e8tind cu pri"ire la
.ntregul imo'il .n momentul .ncetrii dreptului de super,icie .n ca&ul pre"&ut la
art. 9;; al.1 C. ci". Ele se strmut de drept asupra sumei de 'ani primit de
proprietarul terenului .n ca&ul pre"&ut la art. 9;; al.2 te&a I sau se e8tind de
drept cu pri"ire la .ntregul teren2 .n ca&ul pre"&ut de art. 9;; al.2 te&a a IIa.
12;
b" efectele ncetrii superficiei prin consolidare" !otri"it art. ><< al.1 C.
ci".2 .n ca&ul .n care dreptul de super,icie se stinge prin consolidare2 .n a'sena
unei stipulaii contrare2 de&mem'rmintele consimite de super,iciar se menin
pe durata pentru care au ,ost constituite2 dar nu mai t3r&iu de .mplinirea
termenului iniial al super,iciei. Ipotecile nscute pe durata e8istenei super,iciei
potri"it art. ><< al. 2 C. ci".2 se menin2 ,iecare2 .n ,uncie de o'iectul asupra
crora sau constituit.
c" efectele ncetrii superficiei prin pieirea construciei" 4n ca&ul .n care
dreptul de super,icie se stinge prin pieirea construciei2 potri"it art.><1 C. ci".2
drepturile reale care gre"ea& dreptul de super,icie se sting2 dac legea nu
pre"ede alt,el. 4n pri"ina ipotecilor nscute cu pri"ire la nuda proprietate
asupra terenului2 pe durata e8istenei dreptului de super,icie se menin asupra
dreptului de proprietate re.ntregit.
S.C6IUN.- - III4-
Dreptul de u'u%ru"t
12. No(iune. !otri"it art. ><3 C. ci".D Cuzufructul este dreptul de a folosi
bunul altei persoane si de a cule!e fructele acestuia, ntocmai ca proprietarul,
ns cu ndatorirea de a#i conserva substana.F %in aceast de,iniie re&ult c
u&u,ructul ia natere prin de&mem'rarea dreptului de proprietate cu pri"ire la
acelai 'unD o persoan numita u&u,ructuar "a ,olosi 'unurile i "a culege
,ructele .n proprietate2 iar proprietarul 'unului2 numit nudul proprietar2 "a a"ea
nuda proprietate. %eci2 u&u,ructuarul "a a"ea atri'utele posesiei i ,olosinei2 iar
nudul proprietar dreptul de dispo&iie asupra 'unului. %reptul de proprietate
asupra 'unului "a continua s e8iste2 coninutul su ,iind ,ormat numai din
dreptul de dispo&iie2 celelalte dou atri'ute Cjus utendiF i Cjus fruendiF ,iind
e8ercitate de u&u,ructuar.
%reptul de u&u,ruct i dreptul nudei proprieti sunt drepturi distincte
autonome2 cei doi titulari ne,iind coproprietari ai 'unului. Spre deose'ire de
de,iniia dat de Noul Cod ci"il2 concis i clar2 "ec+iul Cod ci"il a de,init
u&u,ructul su' urmtoarea ,orm2 .n art.(1> C. ci". Cuzufructul este dreptul de a
se bucura cineva de lucrrile ce sunt proprietatea altuia, ntocmai ca nsui
proprietarul lor, ns cu ndatorirea de a le conserva substana"
Le#ea nr.<2=3>22 prevede n art.B? " dreptul de u'u%ru"t n %iin( *i
dup intrarea n vi#oare a Codului "ivil) se e!er"it potrivit dispo'i(iilor
a"estuia) da" nu se prevede alt%el prin pre'enta le#e.
13. Cara"terele $uridi"e ale dreptului de u'u%ru"t. Caracterele juridice
ale acestui drept sunt urmtoarele D
13<
a" uzufructul este un drept real" %reptul de u&u,ruct este un drept real
pentru c el o,er titularului su posi'ilitatea de a e8ercita anumite prerogati"e
asupra unui 'un ,r concursul altei persoane. 5cest drept este opo&a'il Cer!a
omnes2 inclusi" proprietarului2 care este o'ligat s nu ,ac nimic de natur a
tul'ura e8ercitarea sa normal. %ac are ca o'iect 'unuri corporale2 u&u,ructul
con,er titularului su dreptul de urmrire i dreptul de pre,erin2 atri'ute
speci,ice drepturilor reale.
b" dreptul de uzufruct este un drept temporar. Coninutul temporar este
introdus de noul Cod ci"il atunci c3nd u&u,ructul este constituit .n ,a"oarea unei
persoane ,i&ice2 durata acestuia este durata "ieii u&u,ructuarului. Caracterul
temporar i durata acestuia re&ult din dispo&iiile art. ><= al.1 C. ci".
Cuzufructul n favoarea unei persoane fizice este cel mult via!er.F 5ceast
dispo&iie legal nu e8clude posi'ilitatea ca u&u,ructul s ,ie constituit pe o
perioad mai mic dec3t a "ieii u&u,ructuarului.
4n legtur cu u&u,ructul "iager2 .n literatura juridic de specialitate sa
a,irmat c acest drept are un caracter aleatoriu2 deoarece nu se tie c3t timp "a
tri u&u,ructuarul.
!otri"it art.><= al.$ C. ci".D Cuzufructul constituit pn la data la care o
alt persoan va ajun!e la o anumit vrst dureaz pn la acea dat, chiar
dac acea persoana ar muri nainte de mplinirea vrstei stabilite.F 5ceast
dispo&iie legal "ine .n completarea dispo&iiilor din primul alineat2 ne,iind o
e8cepie de la durata "iager a u&u,ructului2 deoarece acest drept "a .nceta dac
u&u,ructuarul moare .nainte de data sta'ilit potri"it art.><= al.$ C. ci".
%ac u&u,ructul este constituit .n ,a"oarea unei persoane juridice2 durata
dreptului "a ,i de cel mult 3< de ani2 iar dac a ,ost constituit cu depirea
acestui termen2 durata lui se "a reduce de drept la 3< de ani2 potri"it art.><= al.2
C. ci". %in aceste dispo&iii re&ult c at3t .n ca&ul persoanei ,i&ice c3t i .n
ca&ul persoanei juridice2 dac nu sa pre"&ut durata u&u,ructului2 se pre&um
c este "iager pentru persoanele ,i&ice2 iar pentru persoanele juridice are o
durata de 3< de ani2 potri"it art.><= al.3 C. ci".
c" dreptul de uzufruct este un drept transmisibil. !otri"it art.>1$ al.1 C.
ci".D Cn absena unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul su
unei alte persoane fr acordul nudului proprietar, dispoziiile n materie de
carte funciar fiind aplicabile"
4n ca&ul cedrii u&u,ructului potri"it art.>1$ al.2 C. ci".D Cuzufructuarul
rmne dator exclusiv fa de nudul proprietar numai pentru obli!aiile nscute
nainte de cesiune" 4ntre momentul cesiunii i noti,icarea cesiunii2
u&u,ructuarul cedent i u&u,ructuarul cesionar rspund solidar pentru
.ndeplinirea tuturor o'ligaiilor ,a de nudul proprietar. %up noti,icarea
cesiunii2 potri"it art.>1$ al.3 C. ci".D uzufructuarul cesionar este dator fa de
nudul proprietar pentru toate obli!aiile nscute dup notificarea cesiunii" .n
131
acest caz, uzufructuarului i se aplic, n mod corespunztor, dispoziiile le!ale
n materia fideiusiunii"
!otri"it art.>1$ al.$ C. ci".D Cdup cesiune, dreptul de uzufruct continu,
dup caz, pn la mplinirea termenului iniial sau pn la decesul
uzufructuarului iniial" %e asemenea2 potri"it art.>$$ C. ci".2 dac nudul
proprietar nu pltete datoriile u&u,ructului uni"ersal sau cu titlu uni"ersal2
creditorii pot s urmreasc 'unurile date .n u&u,ruct. !otri"it 0ec+iului Cod
ci"il2 dreptul de u&u,ruct a ,ost considerat netransmisi'il. 5cest caracter sa
dedus din dispo&iiile art.((> 0ec+iul Cod ci"il2 prin care2 .n ca&ul persoanei
,i&ice2 u&u,ructul nu se transmite la motenitori2 .n sc+im' u&u,ructuarul poate
ceda emolumentul dreptului su G'ene,iciulH potri"it art.(3$ C. ci".
Cuzufructuarul se poate bucura el nsui sau nchiria altuia sau ceda exerciiul
dreptului su" %atorit caracterului su incesi'il2 dreptul de u&u,ruct a ,ost
considerat ca a"3nd un caracter intuitu personae. %e la caracterul su incesi'il a
e8istat i e8cepia pre"&ut de art.1>(< al.2 0ec+iul Cod ci"il2 care permite
ipotecarea u&u,ructului asupra imo'ilelor i accesoriile lor i de art.$=2 al.2 C.
pr. ci".2 care permite urmrirea silit imo'iliar a dreptului de u&u,ruct asupra
unui lucru imo'il.
/rebuie pre"i'at ") potrivit art.<> din Le#ea nr.<2=3>22) dispo'i(iile
prev'ute de art.<28 din Noul Cod "ivil se apli" indi%erent de data
"onstituirii u'u%ru"tului. :n "a'ul u'u%ru"tului "onstituit prin "onven(ie
n"&eiat anterior intrrii n vi#oare a Codului "ivil) a"esta este *i rmne
in"esibil) mai pu(in n "a'ul n "are pr(ile "onvin alt%el.
15. 0bie"tul dreptului de u'u%ru"t. !otri"it art.><9 C. ci".2 pot ,ace
o'iectul u&u,ructului Corice bunuri mobile sau imobile, corporale ori
incorporale, inclusiv o mas patrimonial, o universalitate de fapt ori o cot#
parte din acestea"
%e asemenea2 potri"it art.><> C. ci".D Cuzufructul poart asupra tuturor
accesoriilor bunului dat n uzufruct, precum i asupra a tot ce se unete sau se
ncorporeaz n acesta"
4n legtur cu o'iectul dreptului de u&u,ruct2 noul Cod ci"il cuprinde
dispo&iii speciale prin care a ,ost reglementat2 .n mod e8pres2 u&u,ructul asupra
creanelor G art.>3= C. ci". H2 asupra rentei "iagere G art.>3; C. ci". H2 asupra
capitalului G art.>$< C. ci". H2 asupra ,ondului de comer G art.>$( C. ci". H.
!lec3nd de la o'ligaia instituit de art.><3 C. ci".2 pri"ind o'ligaia
u&u,ructuarului de ai conser"a su'stana2 re&ult c dreptul de u&u,ruct se poate
constitui asupra oricrui 'un2 cu e8cepia 'unurilor consumpti'ile2 care pot ,ace2
potri"it art.>12 C. ci". o'iectul unui c"asiu&u,ruct. 0ec+iul Cod ci"il
reglementea& .n mod similar u&u,ructul .n pri"ina o'iectului su .n art.(2< C.
ci". Cuzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri mobile i imobile"
132
18. Dobndirea dreptului de u'u%ru"t. !otri"it art. ><$ al.1 C. ci".D
Cuzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri
prevzute de le!e, dispoziiile n materie de carte funciar fiind aplicabile.F %e
asemenea2 potri"it art.><$ al.2 C. ci". Cuzufructul se poate constitui numai n
favoarea unei persoane existente" %e aici re&ult c2 .n cau&2 sunt aplica'ile
pentru persoanele ,i&ice2 prin coro'orare2 i dispo&iiile art.39 C. ci". potri"it
crora Cdrepturile copilului sunt recunoscute de la concepiune, ns numai
dac el se nate viu2 iar pentru persoanele juridice2 dispo&iiile art.2<( al.3 C.
ci".2 prin care acestea pot do'3ndi drepturi depline i asuma o'ligaii de la data
actului de .n,iinare i nu de la .nregistrare2 dar numai .n msura necesar2
pentru ca persoana juridica s ia ,iin .n mod "ala'il.
%in aceste dispo&iii legale re&ult c u&u,ructul se poate do'3ndi prin
"oina omului concreti&at printrun act juridic su' ,orma con"eniei sau
testamentului. %e asemenea2 potri"it art.(1= din 0ec+iul Cod ci"il2 Cuzufructul
se stabilete prin le!e sau prin voina omului"
a" 6rin convenie. A&u,ructul se poate constitui direct prin transmiterea
de ctre proprietar a atri'utelor posesiei i ,olosinei 'unurilor2 pstr3nd pentru
sine nuda proprietate. A&u,ructul se poate constitui prin con"enie i .n mod
indirect prin transmiterea nudei proprieti unei alte persoane2 proprietarul
rein3nd pentru sine atri'utele posesiei i ,olosinei. 4n ca&ul unui partaj "oluntar
suntem .n pre&ena unei constituiri pe 'a& de con"enie2 prin care un
coproprietar primete nuda proprietate2 iar cellalt u&u,ructul. %ac are
constituit un asemenea drept dintro motenire2 u&u,ructuarul nu poate ,ormula o
aciune de partaj .mpotri"a nudului proprietar2 deoarece nu se a,l .n indi"i&iune
cu acesta.
b" 6rin testament" A&u,ructul se poate constitui ,ie prin transmiterea
legatarului u&u,ructul i motenitorilor nuda proprietate sau in"ers2 legatarul s
ai' nuda proprietate i motenitorii legali u&u,ructul.
c" 6rin uzucapiune. A&u,ructul se poate constitui i prin u&ucapiune2 .ns
acest mod este lipsit de importan practic2 deoarece cel care a .nceput posesia
'unului "a urmri s do'3ndeasc proprietatea 'unului i nu doar un
de&mem'rm3nt al dreptului de proprietate.
19. Drepturile *i obli#a(iile u'u%ru"tuarului.
a" %repturile uzufructuarului" Codul ci"il dedic o seciune special
drepturilor u&u,ructuarului.
potri"it art. ><( C. ci".2 care ,ac trimitere la art. 9;9 al.1 C. ci".2
u&u,ructuarul poate intenta aciunea con,esorie de super,icie .mpotri"a oricrei
133
persoane care .mpiedic e8ercitarea dreptului2 c+iar i .mpotri"a proprietarului
terenuluiE
potri"it art. ><; C. ci".2 .n lips de stipulaie contrar2 u&u,ructuarul are
,olosina e8clusi" a 'unului2 inclusi" dreptul de a culege ,ructele acestuia.
)ructele naturale i industriale percepute dup constituirea u&u,ructului aparin
u&u,ructuarului potri"it art. >1< te&a I2 iar ,ructele ci"ile se cu"in acestuia
proporionat cu durata u&u,ructului2 dreptul de a le pretinde do'3ndinduse &i cu
&i. 4n pri"ina ,olosinei 'unului2 atunci c3nd u&u,ructul poart asupra unor
'unuri care2 ,r a ,i consumpti'ile2 se u&ea& ca urmare a utili&rii lor2
u&u,ructuarul are dreptul de a le ,olosi ca un 'un proprietar i potri"it destinaiei
lor2 iar la data stingerii u&u,ructului le "a restitui .n starea .n care se a,l la
aceast dat. 5cest drept de a culege ,ructele naturale2 industriale i ci"ile .n
0ec+iul Cod ci"il este pre"&ut .n art.(21(2( C. ci".2 dispo&iii care redau i
semni,icaia celor trei ,eluri de ,ructe i modul lor de percepere.
potri"it art. >13 al.3 C. ci".2 u&u,ructuarul poate s dispun de 'unuri ca
un 'un proprietar2 dac aceste 'unuri2 ,r a ,i consumpti'ile2 se deteriorea&
rapid prin utili&are2 iar la s,3ritul u&u,ructului el "a restitui "aloarea pe care ar
,i a"uto 'unul la aceast din urm datE
u&u,ructuarul2 potri"it art. >1$ C. ci".2 are dreptul la cesiunea
u&u,ructului. 5st,el2 .n a'sena unei pre"ederi contrare2 el poate ceda dreptul su
unei alte persoane2 ,r acordul nudului proprietar2 aplic3nduse .n acest ca&
dispo&iiile .n materie de carte ,unciar. 4n ca& de cedare2 u&u,ructuarul "a
rm3ne dator e8clusi" ,a de nudul proprietar numai pentru o'ligaiile nscute
.nainte de cesiune. !3n la noti,icarea cesiunii2 u&u,ructuarul i cesionarul
rspund solidar pentru .ndeplinirea tuturor o'ligaiilor ,a de nudul proprietar.
%up noti,icarea cesiunii2 cesionarul este dator2 ,a de nudul proprietar2 pentru
toate o'ligaiile nscute dup noti,icarea cesiunii2 iar .n acest ca&
u&u,ructuarului i se aplic .n mod corespun&tor dispo&iiile legale din materia
,ideiusiunii. %up cesiune2 dreptul de u&u,ruct continu2 dup ca&2 p3n la
.mplinirea termenului iniial sau p3n la decesul u&u,ructuarului iniialE
u&u,ructuarul are dreptul de a .nc+iria sau2 dup ca&2 de a arenda 'unul
primit .n u&u,ruct potri"it art. >1( C. ci". 6ocaiunile de imo'ile .nc+eiate de
u&u,ructuar i .nscrise .n cartea ,unciar sunt opo&a'ile proprietarului sau
motenitorilor acestuia2 dup stingerea u&u,ructului2 prin decesul u&u,ructuarului
sau2 dup ca&2 la .ncetarea e8istenei juridice a u&u,ructuarului2 p3n la
.mplinirea termenului locaiunilor2 dar nu mai mult de 3 ani de la .ncetarea
u&u,ructului. 1e.nnoirile de .nc+irieri de imo'ile sau de arendri ,cute de
u&u,ructuar i .nscrise .n cartea ,unciar .nainte de e8pirarea contractelor iniiale
sunt opo&a'ile proprietarului i motenitorilor acestuia2 pe o perioad de cel
mult 9 luni ori2 dup ca&2 de un an2 dac la data stingerii u&u,ructului nu au ,ost
puse .n e8ecutare2 aceste locaiuni neput3nd dura mai mult de 3 ani de la data
stingerii u&u,ructului. 4n ca&ul .n care u&u,ructul sa stins prin e8pirarea
13$
termenului2 locaiunile .ncetea& .n toate ca&urile odat cu stingerea
u&u,ructuluiE
Potrivit art.<2 din le#ea nr.<2=3>22) dispo'i(iile art.<29 al.348 din
Codul "ivil se apli" numai n "a'urile n "are n"&eierea sau rennoirea
"ontra"telor de lo"a(iune ori de arendare are lo" dup intrarea n vi#oare a
Codului "ivil.
u&u,ructuarul2 potri"it art. >19 C. ci".2 poate pretinde despgu'ire pentru
lucrrile adugate unui imo'il2 atunci c3nd acestea sunt necesare. El nu poate
pretinde despgu'iri pentru lucrrile adugate unui imo'il dac acestea nu sunt
necesare i nici pentru .m'untirile aduse unui 'un mo'il2 c+iar dac prin
acestea sa sporit "aloarea 'unului. 4n situaia .n care lucrrile sau .m'untirile
au ,ost ,cute ,r .ncu"iinarea proprietarului2 acesta poate cere o'ligarea
u&u,ructuarului la ridicarea lor i readucerea 'unului .n starea .n care ia ,ost
.ncredinat. A&u,ructuarul "a putea cere o indemni&aie ec+ita'il pentru
lucrrile necesare adugate2 dar i pentru celelalte lucrri adugate sau pentru
.m'untirile ,cute cu .ncu"iinarea proprietarului2 dac prin acestea sa sporit
"aloarea 'unului. 4n ca&ul lucrrilor autonome ,cute de u&u,ructuar asupra unui
imo'il2 se "or aplica .n mod corespun&tor2 .n lips de stipulaie sau dispo&iie
legal contrar2 dispo&iiile din materia accesiunii imo'iliare arti,icialeE
potri"it art. >1> C. ci".2 .n situaia .n care u&u,ructul cuprinde pduri
tinere destinate de proprietarul acestora unor tieri periodice2 u&u,ructuarul
poate s e8ploate&e aceste pduri2 pstr3nd ordinea i c3timea tierii potri"it
regulilor sta'ilite de proprietar .n con,ormitate cu dispo&iiile legale. !entru
prile lsate netiate .n timpul u&u,ructului2 u&u,ructuarul nu poate pretinde
"reo despgu'ire. 4n pri"ina ar'orilor care se scot din pepiniere2 ,r degradarea
acestora2 tre'uie preci&at c acetia nu ,ac parte din u&u,ruct dec3t cu o'ligaia
u&u,ructuarului de a se con,orma dispo&iiilor legale .n ceea ce pri"ete
.nlocuirea lorE
potri"it art. >1= al. 1 C. ci".2 u&u,ructuarul poate s e8ploate&e prile de
pduri .nalte care au ,ost destinate tierii regulate2 ,ie c aceste tieri se ,ac
periodic pe o .ntindere de pm3nt determinat2 ,ie c se ,ac numai pentru un
numr de ar'ori alei pe toat supra,aa ,ondului. 5ceast e8ploatare
u&u,ructuarul o ,ace con,orm3nduse dispo&iiilor legale i ,olosinei o'inuite a
proprietarului. 4n celelalte ca&uri2 care e8ced art. >1= al.1 C. ci".2 u&u,ructuarul
nu poate tia ar'orii .nali2 dar "a putea .ntre'uina ar'orii c&ui accidental
pentru a ,ace reparaiile la care este o'ligat. 4n acest scop2 el poate s taie ar'orii
tre'uincioi2 cu .ndatorirea de a constata aceast tre'uin .n pre&ena nudului
proprietar potri"it art. >1= al.2 C. ci".E
u&u,ructuarul2 potri"it art. >1; C. ci".2 poate lua din pduri araci pentru
"ii2 produse anuale sau periodice ale ar'orilor2 cu respectarea ,olosinei o'inuite
a proprietarului i .n limitele dispo&iiilor legaleE
13(
u&u,ructuarului i se cu"in2 de asemenea2 potri"it art. >2< C. ci".2 pomii
,ructi,eri ce se usuc i cei c&ui accidental2 cu o'ligaia .ns de ai .nlocuit cu
aliiE
potri"it art. >21 C. ci".2 u&u,ructuarul2 .n condiiile legii2 se ,olosete
.ntocmai ca nudul proprietar de carierele de piatr i de nisip ce sunt .n
e8ploatare la constituirea u&u,ructului. 4n ca&ul .n care e8ist cariere nedesc+ise2
u&u,ructuarul nu are nici un drept asupra acestora i nici asupra comorii ce sar
putea descoperi .n timpul u&u,ructuluiE
u&u,ructuarului .i re"in do'3n&ile produse .n cursul u&u,ructului la
sumele depuse la o instituie de credit aleas de pri2 .n ca&ul "3n&rii cerut de
nudul proprietar instanei pentru 'unurile ce se u&ea& prin ,olosin potri"it art.
>2> al.2 C. ci". 4n acest ca&2 u&u,ructuarul "a putea cere si ,ie lsate o parte
din 'unurile mo'ile necesare ,olosinei sale sau ,amiliei sale2 cu o'ligaia de a le
restitui la stingerea u&u,ructului.
.n ca&ul u&u,ructului cu titlu particular potri"it art. >32 C. ci".2
u&u,ructuarul nu este o'ligat la plata datoriilor pentru care ,ondul este ipotecat2
iar dac le "a plti are aciune contra nudului proprietar.
4n 0ec+iul Cod ci"il2 drepturile u&u,ructuarului sunt reglementate de
dispo&iiile art.(21(3; C. ci".
b" 'bli!aiile uzufructuarului:
A&u,ructuarul are2 pe l3ng dreptul de a ,olosi 'unul i culege ,ructele
acestuia .ntocmai ca proprietarul2 i o'ligaia de ai conser"a su'stana.
%reptului u&u,ructuarului .i corespunde o'ligaia corelati" a acestuia de a ,olosi
'unul Cntocmai ca proprietarulF potri"it art.><3 C. ci". sau Cca un bun
proprietarF potri"it art.>13 al. 1 C. ci". 5ceast o'ligaie se regsete .n 0ec+iul
Cod ci"il .n art.(1> C. ci".2 care .n ,ormulare este aproape identic cu cea din
art.><3 Noul Cod ci"il2 iar .n art.($1 din "ec+iul Cod ci"il su' ,ormularea Cca
un bun printe de familie"
potri"it art. >23 C. ci".2 u&u,ructuarul "a prelua 'unurile .n starea .n care
se a,l la data constituirii u&u,ructului i "a intra .n posesia lor2 dup
in"entarierea 'unurilor mo'ile i constatarea strii .n care se a,l imo'ilele2 cu
e8cepia ca&ului .n care u&u,ructul unui 'un mo'il este do'3ndit prin
u&ucapiune. 4ntocmirea in"entarului se ,ace numai .n pre&ena nudului proprietar
ori dup noti,icarea acestuia.
4n 0ec+iul Cod ci"il2 o'ligaia de a .ntocmi in"entarul 'unurilor mo'ile i
de a constata starea .n care se a,l 'unurile imo'ile se regsete .n art.($< C. ci".
u&u,ructuarul este inut .n e8ercitarea dreptului su s respecte destinaia
dat 'unurilor de nudul proprietar2 cu e8cepia ca&ului .n care se asigur o
cretere a "alorii 'unului sau2 cel puin2 nu se prejudicia& .n nici un ,el
interesele proprietarului2 potri"it art. >2$ C. ci". %ispo&iiile din Noul Cod ci"il
incluse .n art.>2$ C. ci". a preluat regula .nscris .n art.(1> din 0ec+iul Cod
ci"il2 prin care u&u,ructuarul nu are dreptul s sc+im'e destinaia 'unului
139
sta'ilit de proprietar2 dar i e8cepia de la aceast regul pre"&ut de art.(3;
al.2 0ec+iul Cod ci"ilD Cuzufructuarul nu poate, la ncetarea uzufructului, cere
vreo desp!ubire pentru mbuntirile ce ar pretinde c a fcut, chiar cnd
printr# nsele ar fi sporit valoarea lucrului" 3l sau motenitorii si pot ns
ridica o!linzi, tablouri i alte ornamente, pe care le#ar fi aezat, cu ndatorire
de a restabili localul n starea ce a fost mai nainte"
u&u,ructuarul este o'ligat2 potri"it art. >2( C. ci".2 s despgu'easc pe
nudul proprietar pentru orice prejudiciu cau&at prin ,olosirea necorespun&toare
a 'unurilor date .n u&u,ructE
u&u,ructuarul este o'ligat2 .n lipsa unei stipulaii contrare2 s depun o
garanie pentru .ndeplinirea o'ligaiilor sale potri"it art. >29 C. ci". Sunt scutii
de aceast o'ligaie "3n&torul i donatorul care iau re&er"at dreptul de
u&u,ruct. 4n ca&ul .n care u&u,ructuarul este scutit de garanie2 instana poate
dispune depunerea unei asemenea garani sau luarea unor msuri conser"atorii
atunci c3nd u&u,ructuarul2 prin ,apta sa ori prin starea de insol"a'ilitate .n care
se a,l2 pune .n pericol drepturile nudului proprietar. !otri"it art. >2> C. ci".2
dac u&u,ructuarul nu poate o,eri o garanie2 instana2 la cererea nudului
proprietar2 "a numi un administrator al imo'ilelor i "a dispune ca ,ructele ci"ile
.ncasate i sumele ce repre&int contra"aloarea ,ructelor naturale i industriale
percepute s ,ie depuse la o instituie de credit aleas de pri2 iar u&u,ructuarul2
.n acest ca&2 "a .ncasa numai do'3n&ile a,erente. 4nt3r&ierea .n depunerea
garaniei nu a,ectea& dreptul u&u,ructuarului de a percepe ,ructele care i se
cu"in de la data constituirii u&u,ructului. #'ligaia u&u,ructuarului de a da
cauiune se regsete .n 0ec+iul Cod ci"il .n art.($1($$ C. ci".
u&u,ructuarul este o'ligat s e,ectue&e reparaiile de .ntreinere a
'unului2 cu e8cepia reparaiilor mari care sunt .n sarcina nudului proprietar
potri"it art. >2; al.1 i 2 C. ci". Sunt reparaii mari acelea care au ca o'iect o
parte important din 'un i care implic o c+eltuial e8cepional2 cum ar ,i cele
re,eritoare la consolidarea ori rea'ilitarea construciilor pri"ind structura de
re&isten2 &idurile interioare i:sau e8terioare2 acoperiul2 instalaiile electrice2
termice ori sanitare a,erente acestora2 la .nlocuirea sau repararea motorului ori
caroseriei unui automo'il sau a unui sistem electronic .n ansam'lul su.
1eparaiile mari sunt .n sarcina u&u,ructuarului atunci c3nd sunt determinate de
nee,ectuarea reparaiilor de .ntreinere. 5tunci c3nd nudul proprietar nu
e,ectuea& la timp reparaiile mari2 u&u,ructuarul le poate ,ace pe c+eltuiala sa2
potri"it art. >3< al.2 C. ci".2 nudul proprietar ,iind o'ligat s restituie
contra"aloarea lor p3n la s,3ritul anului .n curs2 actuali&at la data plii.
4n pri"ina reparaiilor mici2 potri"it art. >3< al.1 C. ci".2 u&u,ructuarul
este o'ligat s .l .ntiine&e pe nudul proprietar despre necesitatea acestora.
5t3t u&u,ructuarul2 c3t i nudul proprietar nu "or ,i o'ligai s
reconstruiasc ceea ce sa distrus datorit "ec+imii 'unului ori dintrun ca&
,ortuit. #'ligaia la reparaiile de .ntreinere sunt pre"&ute .n 0ec+iul Cod ci"il2
.n art.($(($> C. ci".
13>
u&u,ructuarul suport toate sarcinile i c+eltuielile oca&ionate de litigiile
pri"ind ,olosina 'unului2 culegerea ,ructelor ori .ncasarea "eniturilor2 potri"it
art. >33 C. ci". %ac 'unul este asigurat pe durata u&u,ructului2 primele de
asigurare sunt pltite de u&u,ructuar. 5ceste o'ligaii le regsim .n 0ec+iul Cod
ci"il2 reglementate .n art.($=($; C. ci".
u&u,ructuarul este o'ligat2 potri"it art. >3$ C. ci".2 s aduc de .ndat la
cunotina nudului proprietar orice u&urpare a ,ondului i orice contestare a
dreptului de proprietate2 su' sanciunea o'ligrii la plata de daune interese.
u&u,ructuarul este o'ligat2 .n ca& de pieire .n .ntregime a turmei de
animale2 din cau&e neimputa'ile acestuia2 s restituie pieile animalelor ori
"aloarea acestora potri"it art. >39 C. ci". %ac turma nu a pierit .n .ntregime2
u&u,ructuarul este o'ligat s .nlocuiasc animalele pierite cu cele de prsil.
1B. Dispo'i(ii spe"iale privind drepturile *i obli#a(iile u'u%ru"tuarului
n unele "a'uri spe"iale. 4n legtur cu o'iectul dreptului de u&u,ruct2 noul Cod
ci"il cuprinde dispo&iii speciale prin care a ,ost reglementat2 .n mod e8pres2
u&u,ructul asupra creanelor G art.>3= C. ci". H2 asupra rentei "iagere G art.>3; C.
ci". H2 asupra capitalului G art.>$< C. ci". H2 asupra ,ondului de comer G art.>$( C.
ci". H.
a" dispoziii speciale n cazul uzufructului asupra creanelor" !otri"it art.
>3> C. ci".2 u&u,ructul asupra unei creane este opo&a'il terilor .n aceleai
condiii ca i cesiunea de crean i cu .ndeplinirea ,ormalitilor de pu'licitate
pre"&ute de lege. A&u,ructuarul are dreptul s .ncase&e potri"it art. >3= C. ci".2
capitalul2 s perceap do'3n&ile creanei i s .ndeplineasc toate actele necesare
pentru conser"area ori .ncasarea do'3n&ilor. %e asemenea2 titularul de crean
poate ,ace toate actele de dispo&iie care nu aduc atingere drepturilor
u&u,ructuarului. %up plata creanei2 u&u,ructul continu asupra capitalului cu
o'ligaia u&u,ructuarului de al restitui creditorului la stingerea u&u,ructului.
A&u,ructuarul este o'ligat s suporte toate c+eltuielile i sarcinile re,eritoare la
do'3n&i2 potri"it art. >3= al. 3 C. ci".
b" dispoziii speciale n cazul uzufructului rentei via!ere" 4n ca&ul rentei
"iagere2 potri"it art. >3; C. ci".2 u&u,ructuarul are dreptul de a percepere pe
durata u&u,ructului su "eniturile do'3ndite &i cu &i2 ,iind o'ligat numai la
restituirea "eniturilor .ncasate cu anticipaie.
c" dispoziii speciale n cazul uzufructului asupra capitalului" %reptul de a
spori capitalul care ,ace o'iectul u&u,ructului2 cum ar ,i cel de a do'3ndi "alori
mo'iliare aparine .ns nudului proprietar2 u&u,ructuarul a"3nd dreptul numai la
e8ercitarea u&u,ructului asupra 'unurilor ast,el do'3ndite2 potri"it art. >$< al.1
C. ci". %ac nudul proprietar cedea& dreptul su2 'unul do'3ndit .n urma
.nstrinrii este predat u&u,ructuarului care "a da socoteal la s,3ritul
u&u,ructului. !otri"it art. >$1 al.1 C. ci".2 dreptul de "ot a,erent unei aciuni sau
altei "alori mo'iliare2 unei pri indi"i&e2 unei cotepri din dreptul de
proprietate sau oricrui alt 'un aparine u&u,ructuarului. Cu toate acestea2
13=
potri"it art. >$1 al.2 C. ci".2 aparine nudului proprietar "otul care are ca e,ect
modi,icarea su'stanei 'unului principal2 cum ar ,i capitalul social sau 'unul
deinut .n coproprietate ori sc+im'area destinaiei acestui 'un sau .ncetarea
societii2 reorgani&area ori .ncetarea persoanei juridice sau2 dup ca&2 a unei
.ntreprinderi.
1eparti&area e8ercitrii dreptului de "ot2 .n alte condiii dec3t cele
pre"&ute la art. >$1 al.1 i 2 C. ci".2 nu este opo&a'il terilor2 .n a,ara ca&ului
.n care acetia au cunoscuto .n mod e8pres2 potri"it art. >$1 al. 3 C. ci".
%i"idendele a cror distri'uire a ,ost apro'at .n condiiile legii de
adunarea general .n timpul u&u,ructului se cu"in u&u,ructuarului de la data
sta'ilit prin +otr3rea adunrii generale.
Codul ci"il2 .n art. >$3 C. ci". reglementea& o'ligaiile nudului
proprietar2 .n sensul c atunci c3nd u&u,ructuarul uni"ersal sau cu titlu uni"ersal
pltete datoriile a,erente masei patrimoniale sau unei pri din aceasta2 date .n
u&u,ruct2 nudul proprietar tre'uie s restituie sumele a"ansate la stingerea
u&u,ructului ,r nicio do'3nd. %ac u&u,ructuarul nu pltete aceste datorii2
potri"it art. >$3 al. 2 C. ci".2 nudul proprietar poate2 la alegere2 s le plteasc el
.nsui sau s "3nd o parte su,icient din 'unurile date .n u&u,ruct. %ac nudul
proprietar a pltit aceste datorii2 u&u,ructuarul datorea& do'3n&i pe toat durata
u&u,ructului. !otri"it art.>$3 al.3 C. ci".2 legatarul u&u,ructului uni"ersal ori cu
titlu uni"ersal este o'ligat s ac+ite .n proporie cu o'iectul u&u,ructului i ,r
nici un drept de restituire2 legatele cu titlu particular2 a"3nd ca o'iect o'ligaii de
.ntreinere sau de rent "iager. 4n ca&ul .n care plata datoriilor nu se ,ace
potri"it modului pre"&ut la art. >$3 C. ci".2 creditorii pot s urmreasc
'unurile date .n u&u,ruct .n 'a&a art. >$$ C. ci".
d. dispoziii speciale n cazul uzufructului asupra fondului de comer"
!otri"it art. >$( C. ci".2 .n lipsa unei stipulaii contrare2 u&u,ructuarul unui ,ond
de comer nu poate s dispun de 'unurile ce .l compun2 iar .n ca&ul .n care
dispune de aceste 'unuri are o'ligaia de a le .nlocui cu altele similare i de
"aloare egal.
1<. Drepturile *i obli#a(iile nudului proprietar.
a" %repturile nudului proprietar:
4 nudul proprietar are dreptul de a .nstrina 'unul .n 'a&a dreptului de
dispo&iie pe care la pstrat. 4n acest sens2 nudul proprietar poate s "3nd2 s
done&e2 s sc+im'e2 s ipotec+e&e sau s gaje&e ori s gre"e&e cu alte sarcini
nuda proprietateE
nudul proprietar poate s .nlocuiasc o ser"itute .n ,olosul 'unului care
"a pro,ita i u&u,ructuaruluiE
.n ca&ul .n care 'unul piere2 nudul proprietar "a .ncasa indemni&aia de
asigurareE
13;
.n ca&ul e8proprierii2 nudul proprietar "a .ncasa .n parte despgu'irile
su,erite pentru pierderea 'unului potri"it 6g. 33:1;;$2 pri"ind e8proprierea
pentru cau& de utilitate pu'licE
dreptul nudului proprietar la protecia juridic a nudei proprieti2 .n
acest sens el "a putea e8ercita aciunea .n re"endicare .mpotri"a terilor2 dar i
aciunile posesorii. 6a .ncetarea dreptului de u&u,ruct2 nudul proprietar "a putea
e8ercita aciunea posesorie general c+iar i .mpotri"a u&u,ructuaruluiE
nudul proprietar are dreptul de a cere .ncetarea u&u,ructului pentru a'u&
.n ,olosin sau de a cere respectarea modului normal de ,olosin a lucrului
potri"it art. >$> C. ci". 5cest drept este reglementat .n "ec+iul Cod ci"il .n
art.((= C. ci".
b" 'bli!aiile nudului proprietar:
s se a'in de la orice act juridic sau ,apt material care ar .mpiedica sau
tul'ura e8erciiul normal al u&u,ructuluiE 4n "ec+iul Cod ci"il2 aceste o'ligaii
sunt reglementate .n art.(3; al.1 C. ci".E
art.>2; alin.2 arat c reparaiile mari sunt .n sarcina nudului proprietar2
iar dac acesta nu le e,ectuea&2 u&u,ructuarul le poate ,ace pe c+eltuiala sa2
nudul proprietar ,iind o'ligat s restituie contra"aloarea lor p3n la s,3ritul
anului .n curs2 actuali&at la data pliiE 4n "ec+iul Cod ci"il2 aceast o'ligaie
este reglementat .n art.($( C. ci".E
c+eltuielile i sarcinile proprietii re"in nudului proprietar potri"it art.
>3( al.1 C. ci". %ac aceste c+eltuieli au ,ost suportate de u&u,ructuar2 nudul
proprietar este o'ligat la ram'ursarea acestora2 iar c3nd u&u,ructul este cu titlu
oneros2 nudul proprietar datorea& acestuia i do'3nda legal.
1;. Stin#erea u'u%ru"tului pe "ale prin"ipal. !otri"it art. >$9>$= C.
ci".2 u&u,ructul se stinge ,ie pe cale principal2 ,ie .n ca& de a'u& de ,olosin sau
.n ca& de pieire a 'unului.
a" /tin!erea uzufructului pe cale principal. 5cesta se stinge .n
urmtoarele ca&uri2 potri"it art.>$9 al.1 C. ci".D
moartea u&u,ructuarului ori2 dup ca&2 .ncetarea personalitii juridiceE
ajungerea la termenE
consolidare2 atunci c3nd calitatea de u&u,ructuar i de nud proprietar se
.ntrunesc .n aceeai persoanE
renunarea la u&u,ructE
neu&ul timp de 1< ani sau2 dup ca&2 timp de 2 ani .n ca&ul u&u,ructului
unei creaneE -"este dispo'i(ii se apli" potrivit art.<3 din Le#ea nr.<2=3>22)
drepturilor de u'u%ru"t "onstituite ulterior intrrii n vi#oare a Codului
"ivil.
!otri"it art.>$9 al.2 C. ci".2 u&u,ructul se stinge prin decesul ori2 dup ca&2
.ncetarea e8istenei juridice a u&u,ructuarului c+iar dac termenul nu sa
1$<
.mplinit2 iar potri"it al.32 .n ca&ul imo'ilelor sunt aplica'ile dispo&iiile .n
materie de carte ,unciar.
b" /tin!erea uzufructului in caz de abuz de folosin 2art"E@E +" civ"4. 4n
acest ca&2 u&u,ructul poate .nceta la cererea nudului proprietar atunci c3nd
u&u,ructuarul a'u&ea& de ,olosina 'unului2 aduce stricciuni acestuia ori las
ca 'unul s se degrade&e. Creditorii u&u,ructuarului pot inter"eni .n proces
pentru conser"area drepturilor lor i2 de asemenea2 ei se pot angaja s repare
stricciunile i pot o,eri garanii pentru "iitor.
Instana poate dispune potri"it art. >$> al.3 C. Ci".2 dup .mprejurri2 ,ie
stingerea u&u,ructului2 ,ie preluarea ,olosinei 'unului de ctre nudul proprietar2
cu o'ligaia acestuia de a plti u&u,ructuarului o rent pe durata u&u,ructului.
%ac 'unul este imo'il2 pentru garantarea rentei2 instana poate dispune
.nscrierea unei ipoteci .n cartea ,unciar.
Potrivit art.<5 din Le#ea nr.<2=3>22) dispo'i(iile art.<8< C. "iv. se
apli" *i n "a'ul u'u%ru"tului "onstituit anterior intrrii n vi#oare a
Codului "ivil) da" abu'ul de %olosin( este svr*it ulterior a"estei date.
c" /tin!erea uzufructului in caz de pieire a bunului . !otri"it art. >$= al.1
C. ci".2 u&u,ructul se stinge .n ca&ul .n care 'unul a ,ost distrus .n .ntregime
dintrun ca& ,ortuit. %ac 'unul a ,ost distrus .n parte2 u&u,ructul "a continua
asupra prii rmase.
4n toate ca&urile2 u&u,ructul "a continua asupra despgu'irilor pltite de
ter sau2 dup ca&2 asupra indemni&aiei de asigurare2 dac aceasta nu este
,olosit pentru repararea 'unului. !otri"it art. >$= al. 2 C. ci".2 care ,ace
trimitere la art. >12 C. ci".2 .n ca&ul .n care u&u,ructul cuprinde i 'unuri
consumpti'ile2 cum ar ,i 'ani2 gr3ne2 'uturi2 u&u,ructuarul are dreptul de a
dispune de ele2 cu o'ligaia .ns de a restitui 'unuri de aceeai cantitate2 calitate
i "aloare sau2 la alegerea proprietarului2 contra"aloarea lor la data stingerii
u&u,ructului.
Potrivit art.<8 din Le#ea nr.<2=3>22) dispo'i(iile art.<8; al.3 C. "iv. se
apli" n toate "a'urile n "are bunul a %ost distrus ulterior intrrii n
vi#oare a Codului "ivil.
4n 0ec+iul Cod ci"il2 stingerea u&u,ructului este reglementat .n art.((>
(9$ C. ci". Ca&urile de stingere a dreptului de u&u,ruct sunt similare cu cele din
Noul Cod ci"il.
1?. Cvasiu'u%ru"tul. !otri"it art. >12 C. ci".2 dac u&u,ructul cuprinde2
printre altele2 i 'unuri consumpti'ile2 cum ar ,i 'ani2 gr3ne2 'uturi2
u&u,ructuarul are dreptul de a dispune de ele2 .ns cu o'ligaia de a restitui
'unuri de aceeai cantitate2 calitate i "aloare sau2 la alegerea proprietarului2
contra"aloarea lor la data stingerii u&u,ructului. %in aceste dispo&iii legale
re&ult c o'ligaia u&u,ructuarului de a pstra su'stana lucrului potri"it art. ><3
1$1
C. ci".2 nu mai e8ist. 4n realitate2 .n acest ca& nu se mai de&mem'rea& dreptul
de proprietate2 ci se transmite c+iar dreptul de proprietate asupra 'unurilor
consumpti'ile.
S.C6IUN.- - IV4-
Dreptul de u' *i abita(ie
12. Considera(ii #enerale. %reptul de u& i a'itaie au o reglementare
comun .n Codul ci"il .n art. >$;>($ C. ci". Cele dou drepturi sunt
de&mem'rminte ale dreptului de proprietate2 ,iind mani,estri particulare ale
dreptului de u&u,ruct2 de aceea2 potri"it art. >($ C. ci".2 dispo&iiile speciale cu
pri"ire la aceste dou drepturi se completea& .n mod corespun&tor cu cele
pri"itoare la u&u,ruct. Spre deose'ire de u&u,ruct2 titularii celor dou drepturi nu
le pot ceda2 ei e8ercit3nd atri'utele con,erite de lege pentru ne"oile lor i ale
,amiliei lor.
4n 0ec+iul Cod ci"il cele dou drepturi2 ,iind considerate mani,estri
particulare ale dreptului de u&u,ruct2 sunt reglementate .mpreun .n art.(9((>(
C. ci".2 .n mod asemntor cu cele din Noul Cod ci"il.
1 3. Dreptul de u'. %reptul de u& este un drept real2 un de&mem'rm3nt al
dreptului de proprietate i este de,init potri"it art.>$; C. ci". ca ,iindD Cdreptul
unei persoane de a folosi lucrul altuia i de a#i cule!e fructele naturale i
industriale numai pentru nevoile proprii i ale familiei sale" %reptul de u&
poate a"ea ca o'iect orice 'un mo'il sau imo'il a,lat .n proprietate pri"at2 cu
e8cepia imo'ilelor care au destinaia de locuin.
%reptul de u& se constituie potri"it art.>(1 C. ci".2 .n temeiul unui act
juridic sau prin alte moduri pre"&ute de lege. El nu poate ,i cedat2 iar 'unul
care ,ace o'iectul acestui drept nu poate ,i .nc+iriat sau2 dup ca&2 arendat
potri"it art.>(2 C. ci".2 ,iind deci2 su' acest aspect2 un drept strict personal.
4ntinderea drepturilor u&uarului este dat .n art.>(3 C. ci".2 titularul
dreptului de u& este .ndreptit s perceap toate ,ructele naturale i industriale
produse de 'un i este dator s plteasc toate c+eltuielile de cultur i
reparaiile de .ntreinere .ntocmai ca si u&u,ructuarul. 4n situaia .n care2 potri"it
art.>(3 al.2 C. ci"2 titularul dreptului de u& nu este .ndreptit s perceap dec3t
o parte din ,ructe2 "a suporta c+eltuielile de cultur sau de .ntreinere2 .n
proporie cu partea de care se ,olosete.
1 5. Dreptul de abita(ie. 5cest drept este de,init .n art. >(< C. ci" ca
,iindD C dreptul titularului de a locui n locuina nudului proprietar mpreun cu
soul si copiii si, chiar dac nu a fost cstorit sau nu avea copii la data la
care s#a constituit abitaia, precum i cu prinii ori alte persoane aflate n
ntreinere"
1$2
%reptul de a'itaie este2 de asemenea2 un drept real2 un de&mem'rm3nt al
dreptului de proprietate i are ca o'iect un imo'il cu destinaia de locuin.
-itularul dreptului de a'itaie2 ca i .n ca&ul dreptului de u&2 nu poate ,i dec3t o
persoan ,i&ic2 iar ser"itutea dreptului de a'itaie este limitat de ,olosirea
locuinei pentru ne"oile sale i ale ,amiliei sale. %ac .n momentul constituirii
dreptului de a'itaie2 titularul acestui drept era necstorit sau nu a"ea copii2
ulterior el poate e8tinde e8erciiul acestui drept i asupra soiei2 copiilor2
prinilor2 or altor persoane a,late .n .ntreinere.
%e asemenea2 potri"it art. >(1 C. ci"2 dreptul de a'itaie se constituie .n
temeiul unui act juridic sau prin alte moduri pre"&ute de lege i el nu poate ,i
cedat2 iar 'unul ce ,ace o'iectul acestui drept nu poate ,i .nc+iriat potri"it
art.>(2 C. ci".
4n legtura cu constituirea dreptului de a'itaie tre'uie preci&at c acest
drept poate ,i constituit i indirect2 prin .nstrinare de ctre proprietar a nudei
proprieti cu reinerea pentru el a dreptului de a'itaie. !e durata dreptului de
a'itaie2 nudul proprietar nu are dreptul s ,oloseasc locuina ,r acordul
titularului dreptului de a'itaie care este singurul .ndreptit s e8ercite atri'utul
,olosinei locuinei.
Ca i .n ca&ul dreptului de u&2 titularul dreptului de a'itaie potri"it art.>(3
C. ci".2 .n ca&ul .n care ,olosete .ntreaga locuin .n interesul su i al ,amiliei
sale2 "a ,i inut de toate o'ligaiile u&u,ructuarului2 iar dac ocup o parte din
locuin "a ,i o'ligat la c+eltuieli de .ntreinere2 .n proporie cu partea pe care o
ocup.
-itularul dreptului de a'itaie .n temeiul titlului prin care i sa constituit
acest drept2 poate s .i apere .n justiie dreptul su2 ,ie pe calea unei aciuni
personale sau prin e8ercitarea aciunii con,esorii.
4n 0ec+iul Cod ci"il2 dreptul de a'itaie2 potri"it art.(>3 C. ci".2 nu poate
,i .nc+iriat i nici cesionat2 cu e8cepia pre"&ut de art.(>2 al.2 C. ci".2 potri"it
creia2 el poate .nc+iria Cpartea casei ce nu locuieteF.
1 8. Dreptul de abita(ie al so(ului supravie(uitor. Codul ci"il .n
art.;>3 reglementea& un drept de a'itaie special al soului supra"ieuitor2
asupra casei .n care a locuit p3n la data desc+iderii motenirii2 dac aceast
cas ,ace parte din 'unurile motenirii.
!entru a 'ene,icia de acest drept special de a'itaie sunt necesare .ntrunite
mai multe condiiiD
s nu ,ie titular al niciunui drept real de a ,olosi o alt locuin
corespun&toare ne"oilor saleE
s ,ie "or'a de o cas .n care a locuit p3n la data desc+iderii moteniriiE
aceast cas s ,ac parte din 'unurile motenirii.
%reptul de a'itaie al soului supra"ieuitor reglementat .n art.;>3 C. ci".
este gratuit2 inaliena'il i insesi&a'il2 potri"it art.;>3 al.2 C. ci".
1$3
Cu pri"ire la e8erciiul acestui drept2 potri"it art.;>3 al.3 C. ci".D Coricare
dintre motenitori poate cere fie restrn!erea dreptului de abitaie, dac
locuina nu este necesar n ntre!ime soului supravieuitor, fie schimbarea
obiectului abitaiei, dac pune la dispoziia soului supravieuitor o alt
locuin corespunztoare"
5cest drept de a'itaie se stinge la partaj2 dar nu mai de"reme de un an de
la data desc+iderii motenirii. El poate .nceta .nainte de .mplinirea termenului de
un an2 dac soul supra"ieuitor se recstorete Gart.9>3 al.$ C. ci".H.
%e aici re&ult c acest drept de a'itaie este temporar2 a"3nd o durata
minim de un an de la desc+iderea motenirii2 cu e8cepia ca&ului .n care soul
sa recstorit i o durat ma8im2 limitat de partajul motenirii. 5cest drept de
a'itaie al soului supra"ieuitor este personal2 inaliena'il i insesi&a'il.
6itigiile .n legtur cu acest drept special de a'itaie reglementat de art.;>3
C. ci".2 se judec2 potri"it art.;>3 al.( C. ci".2 de urgen .n camera de consiliu i
se soluionea& de instana competent s judece partajul motenirii.
%reptul de a'itaie al soului supra"ieuitor .l regsim reglementat .n art.$
din 6egea nr.31;:1<.<9.1;$$ pentru dreptul de motenire al soului
supra"ieuitor2 a"3nd i .n acest ca& un caracter special ,a de reglementarea
dreptului de a'itaie din 0ec+iul Cod ci"il2 pe care o regsim .n art.(9((>(
0ec+iul Cod ci"il.
S.C/IUN.- - V4-
Dreptul de servitute
12. No(iune. !otri"it art.>(( al.1 C. ci".D Cservitutea este sarcina care
!reveaz un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar.F
%in aceast de,iniie dat de Codul ci"il re&ult c ser"itutea presupune
e8istena a dou imo'ile aparin3nd la doi proprietari di,erii2 din care unul este
gre"at cu o sarcin i poart denumirea de ,ond aser"it pentru u&ul sau utilitatea
celuilalt imo'il care poarta denumirea de ,ond dominant. Atilitatea re&ult
potri"it art.>(( al.2 C. ci". din destinaia economic a ,ondului dominant sau
const .ntro sporire a con,ortului acestuia2 iar potri"it art. >(= C. ci".D
Cservitutea se poate constitui n vederea unei utiliti viitoare a fondului
dominant"
-ermenul de ser"itute este ,olosit uneori .n sens larg i prin el se
desemnea& i acele limite .n e8ercitarea deplin a prerogati"elor dreptului de
proprietate impuse ,ondului aser"it pentru ,olosul ,ondului dominant. 5ceste
limite au ,ost desemnate drept ser"itui naturale care se nasc din situaia locului
i ser"itui legale2 dar2 .n realitate2 ele sunt simple limite de e8ercitare normal a
dreptului de proprietate .n raporturile de "ecintate2 iar nu de&mem'rminte ale
dreptului de proprietate. 5ceste limite sunt reglementate de Noul Cod ci"il .n
1$$
Capitolul III CFimitele juridice ale dreptului de proprietate privatF2 clasi,icate
.n limite legale2 limite con"enionale i judiciare i au ,ost pre&entate .ntrun
capitol anterior. 4n sens restr3ns2 ser"itutea desemnea& dreptul real ca
de&mem'rm3nt al dreptului de proprietate.

13.Cara"terele $uridi"e ale dreptului de servitute. %in reglementarea
dat ser"ituii .n art.>((>>2 C. ci". re&ult principalele caractere juridice ale
dreptului de ser"ituteD
aI dreptul de ser"itute este un de&mem'rm3nt al dreptului de proprietate
pri"at2 deoarece permite trans,erul unor prerogati"e din coninutul juridic al
acestui drept ctre titularul ,ondului dominant. 5cest drept este cu mult mai mult
dec3t o simpl limitare a prerogati"elor dreptului de proprietate care gre"ea&
,ondul aser"it2 este un de&mem'rm3nt al acestui drept. %reptul de ser"itute ca
sarcin se constituie .n ,a"oarea ,ondului dominant i nu al titularului acestui
,ond2 de unde i a,irmaia c ser"itutea pune imo'ilul asupra creia poart .n
ser"iciul imo'ilului 'ene,iciar.
bI dreptul de ser"itute este2 .n acelai timp2 i un drept real imo'iliar
deoarece are ca o'iect un imo'il prin natura sa2 din care unul este imo'il
dominant2 iar cellalt este imo'il aser"it. 5cest drept implic e8istena a cel
puin dou imo'ile .n"ecinate aparin3nd la doi proprietari di,erii.
"H dreptul de ser"itute este un accesoriu al ,ondului dominant i o sarcin
impus ,ondului aser"it. %e aici re&ult c ser"itutea se constituie .ntre dou
,onduri i nu .ntre titularii celor dou ,onduri.
Constituinduse pentru u&ul i utilitatea ,ondului dominant2 ,iind un
accesoriu al dreptului de proprietate asupra acestui ,ond2 dreptul de ser"itute
urmea& soarta dreptului de proprietate al ,ondului dominant i nu "a putea ,i
.nstrinat2 urmrit sau ipotecat dec3t .mpreun cu dreptul de proprietate asupra
,ondului dominant.

dI dreptul de ser"itute are caracter perpetuu. 5cest caracter decurge din
,aptul c dreptul de proprietate asupra ,ondului dominant are caracter perpetuu2
iar dreptul de ser"itute este un accesoriu al dreptului de proprietate asupra
,ondului dominant.
%reptul de ser"itute are un caracter perpetuu prin natura sa i nu prin
esena sa2 deoarece el durea& c3t e8ist ,ondul dominant i ,ondul aser"it i se
stinge atunci c3nd are loc consolidarea celor dou ,onduri potri"it art.>>< al.1
lit. a Cod ci"il sau dac nu a inter"enit o alta cau& de stingere a ser"ituilor.
eI dreptul de ser"itute este indi"i&i'il2 .n sensul c ser"itutea gre"ea&
.ntregul ,ond aser"it i pro,it .ntregului ,ond dominant.
1$(
4n practica judiciar2 sa decis c .n ca&ul coproprietii asupra ,ondului
dominant2 nu este necesar acordul tuturor coproprietarilor pentru constituirea
ser"ituii2 dac aceasta pro,it tuturor.
4n noul Cod ci"il2 .n urma .mpririi at3t a ,ondului dominant2 c3t i
aser"it2 potri"it art.>9; al. 1 i 2 Cod ci"il2 ser"itutea se "a pstra .n 'ene,iciul
sau sarcina oricruia dintre cei care au primit .n natur imo'ilul sau o parte din
acesta. %e la aceast regul2 sa instituit e8cepia pre"&ut de art.>9; al.3 Cod
ci"il.
13.Clasi%i"area servitu(ilor. Clasi,icarea ser"ituilor se ,ace potri"it
dispo&iiilor art.>9<>92 Cod ci"il2 .n ,uncie de criteriile pre"&ute de aceste
dispo&iii.
a. Servitu(ile aparente *i neaparente. 5ceast clasi,icare se ,ace .n
,uncie de e8istena atestat sau nu a unui semn "i&i'il de ser"itute. !otri"it
art.>9< al.2 Cod ci"il Cservituile aparente sunt acelea a cror existen este
atestat de un semn vizibil de servitute, cum ar fi o u, o fereastr, un
apeduct2 iar potri"it al.3 Cservituile neaparente sunt acelea a cror existen
nu este atestat de vreun semn vizibil de servitute, cum ar fi servitutea de a nu
construi ori de a nu construi peste o anumita nlime"
b. :n %un"(ie de modul de e!er"itare. Ser"ituile sunt continue sau
necontinue potri"it art.>91 al.1 Cod ci"il. %ervituile continue sunt acelea al
cror exerciiu este sau poate fi continuu fr a fi necesar faptul actual al
omului, cum ar fi servitutea de vedere or servitutea de a nu construi" %ervituile
necontinue sunt acelea pentru a cror existen este necesar faptul actual al
omului, cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport"

". :n %un"(ie de e!er"i(iu unor prero#ative ale dreptului de
proprietate) potri"it art.>92 Cod ci"il2 ser"ituile sunt po&iti"e i negati"e.
%ervituile poitive sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant
exercit o parte din prero!ativele dreptului de proprietate asupra fondului
aservit, cum ar fi servitutea de trecere"
%ervituile negative sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit
este obli!at s se abin de la exercitarea unora dintre prero!ativele dreptului
su de proprietate, cum ar fi servitutea de a nu construi"
Potrivit Ve"&iului Cod "ivil2 servitu(ile au %ost "lasi%i"ate a"3nd .n
"edere mai multe criteriiD
1. %up ori!inea sau modul lor de constituire2 potri"it art.(>> C. ci".2
ser"ituile se .mpart .nD
1$9
servitui naturale sunt cele care .i au originea .n situaia natural a
lucrurilor Gser"itutea de scurgere natural a apelor2 grniuirea2 .ngrdirea
proprietiiHE
servitui le!ale sunt cele care se sta'ilesc prin lege .n considerarea
utilitilor pu'lice sau .n interesul comun al proprietarilor ,ondurilor .n"ecinate
G&idul sau anul comun2 pictura streinii2 ser"itutea de trecere2 distana
plantaiilorHE
servitui stabilite prin fapta omului sunt cele stabilite prin titlu
Gcon"enie2 testament2 u&ucapiuneH.
5ceast clasi,icare a ,ost criticat .n literatura de specialitate2 deoarece2 pe
de o parte2 at3t ser"ituile naturale c3t i cele legale .i au i&"orul .n lege2 iar pe
de alt parte2 ele nu sunt "erita'ile ser"itui2 ci limitri normale .n e8ercitarea
dreptului de proprietate .n cadrul raporturilor de "ecintate2 singurele ser"itui
"erita'ile ,iind cele sta'ilite prin ,apta omului.
2. %up obiectul lor2 servituile sunt urbane i rurale2 potri"it art.921 C.
ci". Ser"ituile ur'ane sunt cele sta'ilite .n ,olosul cldirilor2 indi,erent de natura
ur'an sau rural a localitilor .n care sunt situate2 iar cele rurale sunt ser"ituile
sta'ilite .n ,a"oarea terenurilor.
3. %up coninutul lor, servituile sunt pozitive i ne!ative. Ser"ituile
po&iti"e dau posi'ilitatea proprietarului ,ondului dominant s s"3reasc acte
de ,olosin asupra ,ondului aser"it2 cum ar ,i ser"itutea de trecere. Ser"ituile
negati"e impun proprietarului ,ondului aser"it limitri .n e8ercitarea dreptului
de proprietate2 cum ar de e8emplu2 ser"itutea de a nu planta la o anumit
distan ,a de +otar.
$. %up modul de exercitare2 potri"it art.922 C. ci".2 servituile sunt
continue i necontinue" Ser"ituile continue sunt acelea care e8ist i se e8ercit
,r a ,i necesar ,aptul actual al omului Gser"itutea de "edereH. Ser"ituile
necontinue au ne"oie de ,apta actual a omului pentru e8istena i e8ercitarea lor
Gser"itutea de trecereH.
(. %up felul n care se manifest, servituile sunt aparente i neaparente"
Ser"ituile sunt aparente atunci c3nd se mani,est prin lucrri e8terioare G#
,ereastr2 o u2 un drumH. Ser"ituile sunt neaparente c3nd nu se mani,est prin
lucrri e8terioare Gser"itutea de a nu planta la o distan mai mic dec3t cea
pre"&ut de lege.
18. Constituirea dreptului de servitute. !otri"it art.>(9 Cod ci"il2
ser"itutea se poate constitui .n temeiul unui act juridic ori prin u&ucapiune2
dispo&iiile .n materie de carte ,unciar rm3n3nd aplica'ile.
a" constituirea dreptului de servitute prin act juridic. Ser"ituile se pot
constitui prin act juridic2 .n .nelesul de con"enie2 ,iind e8ceptate actele juridice
unilaterale2 cu e8cepia testamentului. 4n acest sens2 sa preci&at c testatorul
care are .n proprietate dou imo'ile poate testa c3te un imo'il la dou persoane
1$>
di,erite sta'ilind un raport de ser"itute .ntre cele dou imo'ile. !otri"it noului
Cod ci"il care a adoptat caracterul constituti" al .nscrierilor .n cartea ,unciar i
.n 'a&a art.>(9 Cod ci"il2 ser"ituile se "or putea constitui numai prin act juridic
autentic .nscris .n cartea ,unciarE
b" constituirea dreptului de servitute prin uzucapiune. !otri"it art.>(9 Cod
ci"il2 ser"itutea se poate constitui i prin u&ucapiune. 5ceste dispo&iii tre'uie
coro'orate cu dispo&iiile art.>93 Cod ci"il2 care pre"d cD Cprin uzucapiune
tabular poate fi dobndit orice servitute, iar prin uzucapiune extratabular
pot fi dobndite numai servituile pozitive"
A&ucapiunea ta'ular i e8trata'ular este reglementata .n art. ;3< i
;31 Cod ci"il.

19. .!er"itarea dreptului de servitute. %reptul de ser"itute ca
de&mem'rm3nt al dreptului de proprietate intr .n coninutul raportului juridic
care se sta'ilete .ntre proprietarii celor dou ,onduri i care este dat de
drepturile i o'ligaiile ce re"in acestora. 5ceste drepturi i o'ligaii dei di,er
.n ,uncie de modul de constituire a ,iecrei ser"itui2 Codul ci"il sta'ilete totui
c3te"a reguli generale pri"ind e8ercitarea i conser"area ser"ituilor .n art. >9(
>9; Cod ci"il2 grupate .n Seciunea C%repturile i obli!aiile proprietarilor"

a. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant.
4 Drepturile proprietarului %ondului dominant. !otri"it art.>9( al.1 Cod
ci"ilD Cn lipsa vreunei prevederi contrare, proprietarul fondului dominant poate
lua toate masurile i poate face, pe cheltuiala sa, toate lucrrile pentru a
exercita i conserva servitutea" %e aici re&ult c aceste c+eltuieli "i&ea&
lucrrile necesare pentru constituirea2 e8ercitarea i conser"area ser"ituii.
5tunci c3nd lucrrile e,ectuate pentru e8erciiul ser"ituii sunt necesare i pro,it
celor dou ,onduri2 potri"it art.>9( al.2 Cod ci"il c+eltuielile legate de
conser"area acestor lucrri re"in celor doi proprietari2 proporional cu a"antajele
pe care le o'in2 .n msura .n care lucrrile e,ectuate pentru e8erciiul ser"ituii
sunt necesare i pro,it inclusi" ,ondului aser"it2 .n ca& contrar ele urm3nd a ,i
suportate numai de proprietarul ,ondului dominant. 4n toate ca&urile .n care
celelalte lucrri necesare pentru e8ercitarea i conser"area ser"ituilor re"in
proprietarului ,ondului aser"it2 potri"it art.>99 Cod ci"ilD Cacesta se va putea
exonera de obli!aie renunnd la dreptul de proprietate asupra fondului aservit
n ntre!ime sau asupra prii din fondul aservit necesare pentru exercitarea
servituii n favoarea proprietarului fondului dominant"

4 0bli#a(iile proprietarului %ondului dominant. !roprietarul ,ondului
dominant este o'ligat s e8ercite ser"itutea .n limitele actului juridic de
constituire a acesteia. 4n acest sens2 potri"it art.>9= Cod ci"ilD C proprietarul
1$=
fondului dominant nu poate a!rava situaia fondului aservit i nu poate produce
prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituii"
b. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului aservit.
4 Drepturile proprietarului %ondului aservit. !roprietarul ,ondului aser"it
.i "a e8ercita .n continuare dreptul su de proprietate2 .n ,orm restr3ns
datorit de&mem'rm3ntului acelui drept prin constituirea ser"ituii. %e
asemenea2 potri"it art.>9> al.2 Cod ci"ilD Cdac are un interes serios i le!itim,
proprietarul fondului aservit va putea schimba locul prin care se exercit
servitutea n msura n care exercitarea servituii rmne la fel de comod
pentru proprietarul fondului dominant" 4n ca& de ne.nelegere instana este cea
care "a aprecia interesul legitim i serios in"ocat de proprietarul ,ondului
aser"it.
0bli#a(iile proprietarului %ondului aservit. !otri"it art.>9> al.1 Cod
ci"ilD C proprietarul fondului aservit este obli!at s se abin de la orice act
care limiteaz ori mpiedica exerciiul servituii" ,stfel, el nu va putea schimba
starea locurilor ori strmuta exercitarea servituii n alt loc"
5a cum sa "&ut2 de la aceast o'ligaie e8ist e8cepia instituit de art.>9>
al.2 Cod ci"il.
%in lecturarea dispo&iiilor art.>99 Cod ci"il re&ult c proprietarul
,ondului aser"it prin actul juridic de constituire a ser"ituii .i poate asuma
o'ligaia de a suporta c+eltuielile lucrrilor necesare pentru e8ercitarea i
conser"area ser"ituilor.
1 B. Stin#erea dreptului de servitute. !otri"it art. >>< al.1 Cod ci"il2
ser"ituile se sting pe cale principal2 prin radierea lor din cartea ,unciar pentru
una din urmtoarele cau&eD
aH consolidarea2 atunci c3nd am'ele ,onduri ajung s ai' acelai proprietarE
!otri"it art.>>< al.2 Cod ci"ilD C servitutea se stin!e, de asemenea, prin
exproprierea fondului aservit, dac servitutea este contrar utilitii publice
creia i va fi afectat bunul expropriat.F 5cest ca& constituie un mod special de
consolidare .n care am'ele ,onduri ajung s ai' acelai proprietar.
An mod special de consolidare al celor dou ,onduri2 .n ca&ul ser"ituilor de
trecere este i rscumprarea acestei ser"ituii. !otri"it art. >>2 Cod ci"ilD
Mservitutea de trecere va putea fi rscumprat de proprietarul fondului aservit
dac exist o disproporie vdit ntre utilitatea care o procur fondului
dominant i inconvenientele sau deprecierea provocat fondului aservit"
'H renunarea proprietarului ,ondului dominantE
c H ajungerea la termenE
dH rscumprareaE
eH imposi'ilitatea de,initi" de e8ercitareE
1$;
,H neu&ul timp de 1< aniE
5cest termen de neu& de 1< ani2 potri"it art.>>1 al.1 Cod ci"il2 .ncepe s
curg de la data ultimului act de e8erciiu al ser"ituilor necontinue ori de la data
primului act contrar ser"ituilor continue.
E8ercitarea ser"ituii de ctre un coproprietar ori de ctre u&u,ructuar2
potri"it art.>>1 al.2 Cod ci"il2 pro,it i celorlali coproprietari2 respecti" nudului
proprietar.
gH dispariia oricrei utiliti a acestoraE


S.C6IUN.- - VI4-
@idu"ia
12. Re#lementare *i no(iune. Codul ci"il reglementea& pentru prima
dat2 .n mod unitar2 ,iducia .n -itlul I0. C9iducia art.>>3>;1 C. ci".
!otri"it art.>>3 C. ci".D Cfiducia este operaiunea juridic prin care unul
sau mai muli constituitori transfer drepturi reale, drepturi de crean,
!aranii ori alte drepturi patrimoniale sau un ansamblu de asemenea drepturi,
prezente ori viitoare, ctre unul sau mai muli fiduciari care le exercit cu un
scop determinat, n folosul unuia sau mai multor beneficiari"
,ceste drepturi alctuiesc o mas patrimonial autonom, distinct de
celelalte drepturi i obli!aii din patrimoniile fiduciarilor"
)iducia repre&int o aplicaie a ideii de unicitate i di"i&i'ilitate a
patrimoniului. 5a cum sa "&ut2 potri"it art.31 al.2 C. ci".2 patrimoniul poate
,ace o'iectul unei di"i&iuni sau unei a,ectaiuni2 .n ca&urile i condiiile
pre"&ute de lege2 iar art.31 al.3 C. ci". enumer2 printre patrimoniile de
a,ectaiune2 masele patrimoniale ,iduciare constituite potri"it -itlului I0 din
Cartea a IIIa Codului ci"il.
-re'uie preci&at c2 .n urma di"i&rii patrimoniului2 persoanele nu au mai
multe patrimonii2 ci mai multe mase patrimoniale cu caracter autonom2 distincte
de celelalte drepturi i o'ligaii din patrimoniile ,iduciarilor. )iducia a ,ost
preluat din Codul ci"il ,rance&2 care prin 6egea nr.2<<>211 din 1;.<2.2<<>2 a
introdus .n Cod2 -itlul @I0 I %espre ,iducie i din Codul ci"il Nue'ec Gart.
129<12;=H2 la origine regsinduse .n dreptul roman i .n instituia speci,ic
din commonlaO a trustului.
!otri"it art.>>$ C. ci".2 ,iducia este sta'ilit prin lege sau prin contract
.nc+eiat .n ,orm autentic2 iar atunci c3nd ea este sta'ilit prin lege2
dispo&iiile Codului ci"il completea& dispo&iiile legii .n msura .n care nu
sunt contrare acesteia.
13. Natura $uridi" a %idu"iei. !lec3nd de la de,iniia dat de Codul ci"il
.n art.>>32 re&ult c ,iducia din punct de "edere al naturii sale juridice este o
operaiune juridic care are ca o'iect drepturi patrimoniale2 pre&ente i "iitoare
1(<
sau un ansam'lu de asemenea drepturi. 5ceste drepturi alctuiesc o mas
patrimonial distinct de drepturile i o'ligaiile din patrimoniile ,iduciarilor i
are o a,ectaiune special2 i&"oarele ,iduciei ,iind legea sau contractul .n ,orm
autentic. %e aici re&ult c ,iducia nu este un contract2 natura sa juridic ,iind
dat de coninutul su i nu de ,orma pe care o .m'rac acest coninut.
%in lecturarea Codului ci"il re&ult c i alte drepturi patrimoniale se pot
do'3ndi prin contract2 ,r a ,i identi,icate din punct de "edere al naturii
juridice cu contractul. 4n acest sens2 sunt dreptul de proprietate2 super,icia2
u&u,ructul2 u&ul2 a'itaia2 ser"itutea2 etc.
15. Pr(ile "ontra"tului de %idu"ie. !otri"it art.>>9 C. ci". prile .n
contractul de ,iducie sunt constituitorul i ,iduciarul. Constituitorul poate ,i
orice persoan ,i&ic sau juridic2 iar .n a'sena unei stipulaii contrare2
constituitorul poate2 .n orice moment2 s desemne&e un ter2 care s .i repre&inte
interesele .n e8ecutarea contractului i care s .i e8ercite drepturile nscute din
contractul de ,iducie2 potri"it art.>>= C. ci".
Calitatea de ,iduciar o poate a"ea numai instituiile de credit2 societile
de in"estiii i de administrare a in"estiiilor2 societile de ser"icii de in"estiii
,inanciare2 societile de asigurare i de reasigurare legal .n,iinate2 precum i
notarii pu'lici i a"ocaii2 indi,erent de ,orma de e8ercitare a pro,esiei2 potri"it
art. >>9 al. 2 i 3 C. ci".2 calitatea de ,iduciar ,iind e8pres i limitati" pre"&ut
de lege.
4n pri"ina 'ene,iciarilor ,iduciei2 din coro'orarea acestor dispo&iii
legale cu cele din art.>>> C. ci". re&ult c acetia nu sunt pri .n contractul de
,iducie2 nee8ist3nd limitri .n persoana acestora. %in dispo&iiile art.>>> C. ci".
re&ult c 'ene,iciarul ,iduciei poate ,i constituitorul2 ,iduciarul sau o ter
persoan2 de aici re&ult3nd c 'ene,iciarul ,iduciei poate cumula i calitatea de
constituitor i pe cea de ,iduciar.
18. Con(inutul "ontra"tului de %idu"ie. !otri"it art.>>; C. ci".
contractul de ,iducie tre'uie s cuprind2 su' sanciunea nulitii a'soluteD
a. drepturile reale2 drepturile de crean2 garaniile i orice alte drepturi
patrimoniale trans,erateE
'. durata trans,erului2 care nu poate depii 33 de ani .ncep3nd de la data
.nc+eierii saleE
c. identitatea constituitorului sau a constituitorilorE
d. identitatea ,iduciarului sau a ,iduciarilorE
e. identitatea 'ene,iciarului sau a 'ene,iciarilor ori cel puin regulile care
permit determinarea acestoraE
,. scopul ,iduciei i .ntinderea puterilor de administrare i de dispo&iie
ale ,iduciarului ori ale ,iduciarilor.
!otri"it art.>=3 C. ci".2 contractul de ,iducie tre'uie s cuprind condiiile
.n care ,iduciarul d socoteal constituitorului cu pri"ire la .ndeplinirea
1(1
o'ligaiilor sale. %e asemenea2 ,iduciarul tre'uie s dea socoteal2 la inter"ale
preci&ate .n contractul de ,iducie2 'ene,iciarului i repre&entantului
constituitorului2 la cererea acestora.
!otri"it art.>>( C. ci".2 contractul de ,iducie este lo"it de nulitate
a'solut2 dac prin el se reali&ea& o li'eralitate indirect .n ,olosul
'ene,iciarului.
)iducia este opo&a'il terilor de la data menionrii sale .n 5r+i"a
Electronic de *aranii 1eale ?o'iliare2 potri"it art.>=1 al. 1 C. ci".
4nscrierea drepturilor reale imo'iliare2 inclusi" al garaniilor reale
imo'iliare2 care ,ac o'iectul contractului de ,iducie se ,ace i .n cartea ,unciar2
pentru ,iecare drept .n parte2 potri"it art.>=1 al.2 C. ci".
4n ca&ul .n care ,iduciarul acionea& .n contul masei patrimoniale
,iduciare2 el poate s ,ac meniunea e8pres .n acest sens2 cu e8cepia ca&urilor
.n care acest lucru este inter&is prin contractul de ,iducie2 potri"it art.>=2 al.1
C. ci".
%e asemenea2 c3nd masa patrimonial ,iduciar cuprinde drepturi a cror
transmitere este supus pu'licitii .n registrul de pu'licitate2 ,iduciarul poate
solicita s se menione&e denumirea ,iduciarului i calitatea .n care acionea&.
4n toate ca&urile .n care constituitorul sau 'ene,iciarul solicit acest lucru
.n con,ormitate cu contractul de ,iducie2 ,iduciarul "a tre'ui s .i preci&e&e
calitatea .n care acionea&. 4n ca& contrar2 dac actul este pgu'itor pentru
constituitor2 se "a considera c actul a ,ost .nc+eiat de ,iduciar .n nume propriu.
19.0bli#a(iile %idu"iarului. !otri"it art.>=< C. ci". ,iduciarul are
o'ligaii de natur ,iscal2 .n sensul c tre'uie s .nregistre&e contractul de
,iducie i modi,icrile sale2 su' sanciunea nulitii a'solute2 .n termen de o
lun de la data .nc+eierii acestora2 la organul ,iscal competent s administre&e
sumele datorate de ,iduciar 'ugetului general consolidat al statului. 5tunci c3nd
masa patrimonial ,iduciar cuprinde drepturi reale imo'iliare2 acestea sunt
.nregistrare .n condiiile pre"&ute de lege2 su' sanciunea nulitii a'solute2 la
compartimentul de specialitate al autoritii administraiei pu'lice locale
competent pentru administrarea sumelor datorate 'ugetelor locale ale unitilor
administrati"teritoriale .n ra&a crora se a,l imo'ilul2 urm3nd s ,ie aplica'ile
dispo&iiile de carte ,unciar. %esemnarea ulterioar a 'ene,iciarului2 .n ca&ul .n
care acesta nu este preci&at .n contractul de ,iducie2 tre'uie ,cut2 su'
sanciunea nulitii a'solute2 printrun act scris i .nregistrat .n condiiile
descrise mai sus. %ac pentru transmiterea unor drepturi este necesar
.ndeplinirea unor cerine speciale de ,orm se "a .nc+eia un act separat cu
respectarea cerinelor legale. 4n toate aceste ca&uri2 lipsa .nregistrrilor ,iscale
atrage aplicarea sanciunilor administrati"e pre"&ute de lege.
!otri"it art.>=3 C. ci".2 contractul de ,iducie tre'uie s cuprind condiiile
.n care ,iduciarul d socoteal constituitorului cu pri"ire la .ndeplinirea
o'ligaiilor sale. %e asemenea2 ,iduciarul tre'uie s dea socoteal2 la inter"ale
1(2
preci&ate .n contractul de ,iducie 'ene,iciarului i repre&entantului
constituitorului2 la cererea acestora.
4n raporturile cu terii2 potri"it art.>=$ C. ci".2 se consider c ,iduciarul
are puteri depline asupra masei patrimoniale ,iduciare2 acion3nd ca un "erita'il
i unic titular al drepturilor .n cau&2 cu e8cepia ca&ului .n care se do"edete c
terii a"eau cunotin de limitarea acestor puteri.
)iduciarul "a ,i remunerat potri"it .nelegerii prilor2 iar .n lipsa acesteia2
potri"it regulilor care c3rmuiesc administrarea 'unurilor altuia.
1B. Rspunderea %idu"iarului. !otri"it art.>=( C. ci".D Cdeschiderea
procedurii insolvenei mpotriva fiduciarului nu afecteaz masa patrimonial
fiduciar"
1spunderea ,iduciarului se ,ace in3nduse seama de principiul
separaiei maselor patrimoniale.
!otri"it art.>=9 C. ci". 'unurile din masa patrimonial ,iduciar pot ,i
urmrite2 .n condiiile legii2 de titularii de creane nscute .n legtur cu aceste
'unuri sau de acei creditori ai constituitorului care au o garanie real asupra
'unurilor acestuia i a crei opo&a'ilitate este do'3ndit2 potri"it legii2 anterior
sta'ilirii ,iduciei. %reptul de urmrire poate ,i e8ercitat i de ceilali creditori ai
constituitorului2 .ns numai .n temeiul +otr3rii judectoreti de,initi"e de
admitere a aciunii prin care a ,ost des,iinat contractul de ,iducie .nc+eiat .n
,rauda dreptului lor de crean.
-itularii creanelor nscute .n legtur cu 'unurile din masa patrimonial
,iduciar nu pot urmri dec3t aceste 'unuri2 cu e8cepia ca&ului .n care2 prin
contractul de ,iducie2 sa pre"&ut o'ligaia ,iduciarului sau:i a constituitorului
de a rspunde pentru o parte sau pentru tot pasi"ul ,iduciei. 4n acest ca&2 "a ,i
urmrit mai .nt3i acti"ul masei patrimoniale ,iduciare2 iar apoi2 dac este
necesar2 'unurile ,iduciarului sau:i ale constituitorului2 .n limita i .n ordinea
pre"&ute .n contractul de ,iducie.
!entru prejudiciile cau&ate prin actele de conser"are sau administrare a
masei patrimoniale ,iduciare2 ,iduciarul rspunde numai cu celelalte drepturi
cuprinse .n patrimoniul su2 potri"it art.>=> C. ci".
1<. :nlo"uirea %idu"iarului. !otri"it art.>== C. ci".2 dac ,iduciarul nu
.i .ndeplinete o'ligaiile sau pune .n pericol interesele care iau ,ost
.ncredinate2 constituitorul2 repre&entantul su sau 'ene,iciarul poate cere .n
justiie .nlocuirea ,iduciarului i numirea unui administrator pro"i&oriu al masei
patrimoniale ,iduciare. !3n la soluionarea cererii de .nlocuire2 constituitorul2
repre&entantul su2 sau .n lipsa acestora2 'ene,iciarul "a numit un administrator
pro"i&oriu al masei patrimoniale ,iduciare2 iar .n ca&ul .n care acetia
desemnea& concomitent un administrator pro"i&oriu2 "a pre"ala desemnarea
,cut de constituitorul ori de repre&entantul su legal.
1(3
?andatul administratorului pro"i&oriu .ncetea& .n momentul .nlocuirii
,iduciarului sau .n momentul respingerii de,initi"e a cererii de .nlocuire2
soluionarea cererii reali&3nduse de urgen i cu precdere.
Numirea noului ,iduciar i a administratorului pro"i&oriu poate ,i dispus
de instana de judecat numai cu acordul acestora.
4n ca&ul .n care instana de judecat a numit un nou ,iduciar2 acesta "a
a"ea toate drepturile i o'ligaiile pre"&ute .n contractul de ,iducie.
Constituitorul2 repre&entantul acestuia2 noul ,iduciar sau administratorul
pro"i&oriu poate s .nregistre&e aceast modi,icare a ,iduciei2 aplic3nduse .n
mod corespun&tor dispo&iiile art. >=< i >=1. 4nlocuirea ,iduciarului se produce
numai dup aceast .nregistrare.
1;. Denun(area) modi%i"area *i revo"area "ontra"tului de %idu"ie.
!otri"it art.>=; C. ci".2 contractul de ,iducie poate ,i denunat unilateral
de ctre constituitor2 c3t timp nu a ,ost acceptat de ctre 'ene,iciar.
%up acceptarea de ctre 'ene,iciar2 contractul nu poate ,i modi,icat sau
re"ocat de ctre pri ori denunat unilateral de ctre constituitor dec3t cu
acordul 'ene,iciarului sau2 .n a'sena acestuia2 cu autori&area instanei
judectoreti.
1?. :n"etarea "ontra"tului de %idu"ie. 6a .mplinirea termenului sau
prin reali&area scopului urmrit2 dac aceasta inter"ine .nainte de .mplinirea
termenului2 contractul de ,iducie .ncetea&2 potri"it art.>;< C. ci".
El .ncetea&2 de asemenea2 .n ca&ul .n care toi 'ene,iciarii renun la
,iducie2 iar .n contract nu sa preci&at cum "or continua raporturile ,iduciare .ntr
o asemenea situaie. %eclaraiile de renunare sunt supuse acelorai ,ormaliti
de .nregistrare ca i contractul de ,iducie. 4ncetarea se produce la data ,inali&rii
,ormalitilor de .nregistrare pentru ultima declaraie de renunare.
Contractul de ,iducie .ncetea& i .n momentul .n care sa dispus
desc+iderea procedurii insol"enei .mpotri"a ,iduciarului sau .n momentul .n
care se produc2 potri"it legii2 e,ectele reorgani&rii persoanei juridice.
12>. .%e"tele n"etrii "ontra"tului de %idu"ie. !otri"it art.>;1 C.
ci".2 la .ncetarea contractului de ,iducie2 masa patrimonial ,iduciar e8istent .n
acel moment se trans,er la 'ene,iciar2 iar .n a'sena acestuia2 la constituitor.
Contopirea masei patrimoniale ,iduciare .n patrimoniul 'ene,iciarului
sau al constituitorului se "a produce numai dup plata datoriilor ,iduciare.
1($
S.C/IUN.- - VII4-
-D,INIS/R-R.- DUNULUI -L/UI-
12. Re#lementare. %reptul de administrare este un drept real potri"it
art.((1 pct.> C. ci". 5dministrarea 'unului altuia o gsim reglementat .n
dispo&iiile art. >;2=(> C. ci". 5ceste dispo&iii se aplic .n toate ca&urile de
administrare a 'unului altuia .n a'sena unor dispo&iii legale speciale2 potri"it
art.>;$ C. ci".
13. Calitatea de administrator al bunului altuia. !oate a"ea calitatea de
administrator al 'unului altuia2 potri"it art.>;2 al.1 C. ci".2 persoana
.mputernicit prin legat sau con"enie2 cu administrarea unuia sau mai multor
'unuri2 a unei mase patrimoniale sau a unui patrimoniu care nu .i aparine.
4n ca&ul .n care .mputernicirea se reali&ea& prin legat2 ea .i "a produce
e,ecte numai dac este acceptat de administratorul desemnat. 4n ca&ul
administratorului persoan ,i&ic2 acesta tre'uie s ai' capacitatea deplin de
e8erciiu.
5dministrarea 'unurilor altuia se ,ace2 de regul2 printro remuneraie ce
se acord administratorului2 care poate ,i sta'ilit ,ie prin actele constituti"e sau
prin .nelegerea ulterioar a prilor2 ori prin lege. C3nd remuneraia nu a ,ost
sta'ilit2 potri"it modalitilor descrise mai sus2 aceast lips este suplinit de
instana de judecat care prin +otr3re judectoreasc "a sta'ili cuantumul
acesteia2 in3nd seama de u&ane2 iar .n lipsa acestora de "aloarea ser"iciilor
prestate de administrator. 4n ca&ul .n care persoana care administrea& 'unurile
altuia nu are acest drept sau nu este autori&at .n acest sens2 ea nu are dreptul la
remuneraie2 .n acest ca& ,iind aplica'ile regulile de la gestiunea de a,aceri
reglementat de art. 133<13$< C. ci".
Codul ci"il reglementea& dou ,orme de administrare2 administrarea
simpl i administrarea deplin.
15. -dministrarea simpl. !otri"it art.>;( C. ci".2 administrarea simpl
const .n e,ectuarea de ctre persoana .mputernicit a tuturor actelor necesare
pentru conser"area 'unurilor2 precum i actele utile pentru ca acestea s poat ,i
,olosite con,orm destinaiei lor o'inuite.
a. -tribu(iile administratorului n "adrul administra(iei simple.
!otri"it art.>;9 C. ci".2 cel .mputernicit cu administrarea simpl are
urmtoarele atri'uiiD
s culeag ,ructele 'unurilor i s e8ercite drepturile a,erente
administrrii acestoraE
s .ncasea& creanele administrate2 eli'er3nd .n mod "ala'il c+itanele
corespun&toareE
1((
s e8ercite drepturile a,erente "alorilor mo'iliare pe care le are .n
administrare2 precum dreptul de "ot2 de con"ersie i de rscumprareE
administratorul este o'ligat s continue modul de ,olosire sau de
e8ploatare a 'unurilor ,rugi,ere ,r a sc+im'a destinaia acestora2 cu e8cepia
ca&ului .n care este autori&at de ctre 'ene,iciar sau2 .n ca& de .mpiedicare a
acestuia2 de ctre instana judectoreasc2 potri"it art.>;> C. ci"E
administratorul poate2 totodat2 s modi,ice in"estiiile e,ectuate anterior
do'3ndirii de ctre acesta a calitii sale ori e,ectuate de el .nsui .n calitate de
administrator2 potri"it art. >;= C. ci".
administratorul este o'ligat s in"esteasc sumele de 'ani a,late .n
administrarea sa .n con,ormitate cu dispo&iiile pre&entului titlu re,eritoare la
plasamentele considerate prudente. Sunt pre&umate a ,i sigure plasamentele
sta'ilite periodic de /anca Naional a 1om3niei i de Comisia Naional a
0alorilor ?o'iliare2 potri"it art. =31 C. ci". 5dministratorul +otrte cu pri"ire
la e,ectuarea plasamentelor .n ,uncie de randament i de creterea estimat a
"alorii i "a cuta s reali&e&e un porto,oliu di"ersi,icat care s produc "enituri
,i&ice i "aria'ile .ntro proporie sta'ilit .n ,uncie de conjunctura economic.
4n legtur cu plasamentele pre"&ute la art.=31 C. ci".2 /anca Naional a
1om3niei i Comisia Naional a 0alorilor ?o'iliare a sta'ilit prin
1egulamentul nr.1(:1<:2<112 categoriile de plasamente considerate sigure.
!otri"it art.2 din 1egulament2 sunt considerate plasamente sigureD
plasamentele .n titluri de stat emise de statul rom3nE
plasamentele .ncredinate unei instituii de credit2 ast,el cum este
de,init .n #A* nr.;;:2<<9 pri"ind instituiile de credit i adec"area capitalului2
apro'at cu modi,icri i completri prin 6egea nr.22>:2<<>2 cu modi,icrile i
completrile ulterioare2 autori&at s ,uncione&e pe teritoriul 1om3niei2 de
natura depo&itelor garantate de o sc+em de garantare o,icial recunoscut2
potri"it art.3 din #* nr.3;:1;;9 pri"ind .n,iinarea i ,uncionarea ,ondului de
garantare a depo&itelor .n sistemul 'ancar2 repu'licat2 cu modi,icrile i
completrile ulterioare2 i .n limita pla,onului de garantare aplica'il con,orm
#* nr.3;:1;;9.
%e asemenea2 administratorul nu "a putea ac+i&iiona mai mult de (L din
aciunile aceleiai societi comerciale i nici nu "a putea ac+i&iiona aciuni2
o'ligaiuni sau alte "alori mo'iliare ale unei persoane juridice care nu ia
.ndeplinit o'ligaia de plat a di"idendelor ori do'3n&ilor sau acorda
.mprumuturi unor asemenea persoane juridice. !otri"it art.=33 C. ci".2
administratorul "a putea depo&ita sumele de 'ani care .i sunt .ncredinate la o
instituie de credit sau de asigurare ori la un organism de plasament colecti"2 .n
msura .n care depo&itul este ram'ursa'il la "edere sau .n urma unui a"i& de
ma8imum 3< de &ile. 5dministratorul poate2 de asemenea2 e,ectua depune pe
perioade mai lungi .n msura .n care acestea sunt garantate integral de )ondul de
garantare a depo&itelor .n sistemul 'ancar sau2 dup ca&2 de )ondul de protejare
a asigurailor potri"it art. =33 al.2 C. ci". 4n lipsa garaniei pre"&ut mai sus2
1(9
administratorul nu "a putea e,ectua depuneri pe perioade mai lungi2 cu e8cepia
ca&ului .n care instana .l autori&ea& .n acest sens i .n con,ormitate cu regulile
determinate de aceasta. 5dministratorul "a putea menine plasamentele e8istente
la data prelurii ,unciei2 c+iar dac acestea nu sunt considerate sigure i "a
putea2 totodat2 s dein "alori mo'iliare care le .nlocuiesc pe cele deinute
anterior ca urmare a reorgani&rii2 lic+idrii sau ,u&iunii persoanei juridice
emitente.
!otri"it art. =3( C. ci".2 dac administratorul .i .ndeplinete atri'uiile .n
con,ormitate cu dispo&iiile art. =31=39 C. ci".2 pri"ind plasamentele
considerate sigure2 se pre&um c el a acionat prudent. 4n situaia .n care
administratorul a e,ectuat un alt plasament dec3t cel menionat la art. =31 C. ci".
i care nu a ,ost autori&at e8pres de ctre 'ene,iciar2 "a ,i inut s repare
prejudiciul re&ultat ,r a se ine seama de e8istena "reunei culpe. !otri"it art.
=39 C. ci".2 administratorul tre'uie s indice calitatea sa i persoana
'ene,iciarului pentru plasamentele ,cute .n cursul administrrii2 .n ca& contrar
plasamentul i pro,itul "or re"eni tot 'ene,iciarului. %ac plasamentele sunt
nerenta'ile2 administratorul "a acoperi personal pierderile cau&ate
'ene,iciarului.
b. Re#imul a"telor de dispo'i(ie. !otri"it art.>;; C. ci".2 c3nd
administrarea are ca o'iect un 'un indi"idual determinat2 administratorul "a
putea s .nstrine&e cu titlu oneros 'unul sau s .l gre"e&e cu o garanie real2
atunci c3nd este necesar pentru conser"area "alorii 'unului2 ac+itarea datoriilor
ori meninerea modului de ,olosin potri"it destinaiei o'inuite a 'unului2
numai cu autori&area 'ene,iciarului sau2 .n ca& de .mpiedicare a acestuia ori .n
ca&ul .n care acesta nu a ,ost .nc determinat2 a instanei judectoreti.
An 'un supus pericolului deprecierii sau pieirii imediate poate ,i
.nstrinat ,r aceast autori&are. C3nd administrarea are ca o'iect o mas
patrimonial sau un patrimoniu2 administratorul poate s .nstrine&e un 'un
indi"idual determinat sau s .l gre"e&e cu o garanie real ori de c3te ori este
necesar pentru 'una administrare a uni"ersalitii. 4n celelalte ca&uri2 este
necesar autori&area preala'il a 'ene,iciarului sau2 dup ca&2 a instanei
judectoreti. 4nc+eierea actului de .nstrinare .n lipsa autori&rii preala'ile
cerute2 potri"it art.>;; C. ci".2 atrage2 .n ca&ul .n care cau&ea& prejudicii2
o'ligaia de reparare integral i repre&int moti" de .nlocuire a
administratorului.
18. -dministrarea deplin. !otri"it art.=<< C. ci".2 persoana
.mputernicit cu administrarea deplin este inut s conser"e i s e8ploate&e .n
mod pro,ita'il 'unurile2 s sporeasc patrimoniul sau s reali&e&e a,ectaiunea
masei patrimoniale2 .n msura .n care aceasta este .n interesul 'ene,iciarului.
!entru aducerea la .ndeplinire a o'ligaiilor sale2 administratorul "a putea
s .nstrine&e2 cu titlu oneros2 'unurile sau s le gre"e&e cu un drept real ori
1(>
c+iar s le sc+im'e destinaia2 precum i s e,ectue&e orice alte acte necesare sau
utile2 inclusi" orice ,orm de in"estiie potri"it art.=<1 C. ci".

19. Re#imul $uridi" al administrrii n #eneral. 5cesta este dat de
o'ligaiile administratorului ,a de 'ene,iciar i ale administratorului i
'ene,iciarului .n raport cu terii.
a. 0bli#a(iile administratorului %a( de bene%i"iar.
4 !otri"it art. =<2 C. ci".2 administratorul 'unurilor altuia acionea&
numai .n limitele puterilor ce .i sunt con,erite i este inut2 .n e8ercitarea
atri'uiilor sale2 s respecte o'ligaiile ce .i incum' potri"it legii2 actului
constituti" sau .nelegerii ulterioare a prilor.
5dministratorul nu "a ,i rspun&tor pentru pieirea 'unurilor pricinuit de
,ora major2 "ec+imea sau natura perisa'il a 'unurilor ori de ,olosirea
o'inuit i autori&at a acestora.
5dministratorul tre'uie s acione&e cu diligena pe care un 'un proprietar
o depune .n administrarea 'unurilor sale2 potri"it art. =<3 al.1 C. ci". -otodat2
potri"it alin.22 el tre'uie s acione&e cu onestitate i loialitate .n "ederea
reali&rii optime a intereselor 'ene,iciarului sau a scopului urmrit.
!otri"it art. =<$ C. ci".2 administratorul nu .i poate e8ercita atri'uiile .n
interesul su propriu sau al unei tere persoane.
5dministratorul este o'ligat s e"ite apariia unui con,lict .ntre interesul
su propriu i o'ligaiile sale de administrator.
4n msura .n care administratorul .nsui este i 'ene,iciar2 acesta este inut
s .i e8ercite atri'uiile .n interesul comun al tuturor 'ene,iciarilor2 prin
acordarea unui tratament egal interesului su i al celorlali 'ene,iciari.
5dministratorul este o'ligat s .l anune de .ndat pe 'ene,iciar despre
orice interes pe care lar a"ea .ntro anumit acti"itate i care este de natur s .l
pun .ntro situaie de con,lict de interese2 precum i drepturile pe care lear
putea in"oca .mpotri"a 'ene,iciarului sau a 'unurilor administrate2 indic3nd2
dup ca&2 natura i "aloarea drepturilor respecti"e2 cu e8cepia intereselor si
drepturilor nscute din actul constituti" al administrrii2 potri"it art. =<( C. ci".
!otri"it art. =<9 al.1 C. ci".2 .n timpul e8ercitrii calitii sale2
administratorul nu "a putea de"eni parte la niciun contract a"3nd ca o'iect
'unurile administrate sau s do'3ndeasc2 alt,el dec3t prin succesiune2 orice ,el
de drepturi asupra 'unurilor respecti"e sau .mpotri"a 'ene,iciarului.
!rin e8cepie2 administratorul "a putea .nc+eia actele menionate mai
sus2 cu .mputernicirea e8pres a 'ene,iciarului sau2 .n ca& de .mpiedicare a
acestuia sau .n ca&ul .n care acesta nu a ,ost .nc determinat2 a instanei
judectoreti.
5dministratorul este o'ligat s in o e"iden a 'unurilor sale proprii
distinct de cea a 'unurilor preluate .n administrare. 5ceast o'ligaie su'&ist i
1(=
.n ca&ul .n care2 la preluarea 'unurilor 'ene,iciarului administrrii2 nu a ,ost
.ntocmit un in"entar2 potri"it art. =<> C. ci".
4n a'sena acordului 'ene,iciarului sau a .mputernicirii con,erite prin lege2
prin actul constituti" ori prin .nelegerea ulterioar a prilor2 administratorul
este o'ligat s nu ,oloseasc .n propriul su a"antaj 'unurile administrate2
precum i datele sau in,ormaiile care .i par"in .n "irtutea administrrii2 potri"it
art. =<= C. ci".
5dministratorul nu "a putea dispune cu titlu gratuit de 'unurile sau
drepturile care .i sunt .ncredinate2 cu e8cepia ca&ului .n care interesul unei
'une administrri o impune2 potri"it art. =<; C. ci".
5dministratorul poate sta .n justiie pentru orice cerere sau aciune
re,eritoare la administrarea 'unurilor i poate inter"eni .n orice cerere sau
aciune a"3nd drept o'iect 'unurile administrate2 potri"it art. =1< C. ci".
%ac e8ist mai muli 'ene,iciari2 concomiteni sau succesi"i2
administratorul este inut s acione&e cu imparialitate2 in3nd cont de drepturile
i interesele ,iecruia dintre ei2 potri"it art. =11 C. ci".
4n aprecierea limitelor rspunderii administratorului i a despgu'irilor
datorate de acesta2 instana judectoreasc "a putea reduce .ntinderea acestora2
in3nd cont de circumstanele asumrii administrrii sau de caracterul gratuit al
ser"iciului administratorului2 potri"it art. =12 C. ci".
Cel puin o dat pe an administratorul .i "a pre&enta 'ene,iciarului o dare
de seam a gestiunii sale2 potri"it art.=$2 C. ci". i care potri"it art.=$3 al.1 C.
ci".2 ea tre'uie s cuprind toate in,ormaiile necesare "eri,icrii e8actitii
acesteia2 iar la cererea persoanei interesate2 darea de seam poate ,i audiat de
ctre un e8pert independent.
4n ca&ul .n care administratorul se opune auditrii2 persoana interesat
poate s solicite instanei judectoreti desemnarea unui e8pert independent
pentru a "eri,ica darea de seam.
%ac sunt mai muli administratori2 potri"it art. =$$ C. ci".2 acetia "or
.ntocmi o singur dare de seam2 cu e8cepia ca&ului .n care atri'uiile lor au
,ost reparti&ate prin lege2 prin actul constituti" sau de ctre instana
judectoreasc2 iar aceast reparti&are a ,ost respectat.
5dministratorul este o'ligat2 .n 'a&a art. =$( C. ci".2 s .i permit
'ene,iciarului2 .n orice moment2 e8aminarea registrelor i a documentelor
justi,icati"e ce au legtur cu gestiunea sa.
b. 0bli#a(iile administratorului *i ale bene%i"iarului n raporturile "u
ter(ii.
&. 'bligaiile i rspunderea administratorului n raporturile cu terii.
!otri"it art.=13 C. ci".2 administratorul care2 .n limitele puterilor
con,erite2 .i asum o'ligaii .n numele 'ene,iciarului sau al ,iduciarului2 pentru
1(;
masa patrimonial ,iduciar2 nu "a ,i inut personal rspun&tor ,a de terii
contractani.
5dministratorul este personal rspun&tor ,a de terii cu care
contractea& dac se o'lig .n nume propriu2 su' re&er"a drepturilor deinute de
acetia .mpotri"a 'ene,iciarului sau2 dup ca&2 a ,iduciarului2 pentru masa
patrimonial ,iduciar.
5dministratorul care .i depete puterile este inut personal ,a de terii
cu care a contractat2 .n msura .n care acetia nu au cunoscut ,aptul depirii
puterilor ori 'ene,iciarul nu a rati,icat .n mod e8pres sau tacit actul .nc+eiat de
administrator cu depirea puterilor con,erite potri"it art. =1$. C. ci".
Se consider o depire a puterilor con,erite2 potri"it art. =1( C. ci".2 ,apta
administratorului de a e8ercita .n mod indi"idual atri'uiile pe care tre'uie s le
e8ercite .mpreun cu altcine"a.
!rin e8cepie de la aceasta2 nu constituie o .nclcare a puterilor e8ercitarea
acestora .ntrun mod mai a"antajos dec3t acela care .i era impus prin actul de
.mputernicire.
(. )spunderea beneficiarului fa de terii.
!otri"it art. =19 al.1 C. ci". 'ene,iciarul rspunde ,a de teri pentru
prejudiciile pricinuite .n mod culpa'il de administrator .n e8ercitarea atri'uiilor
sale numai p3n la concurena c3tigului o'inut2 aceast rspundere re"enindui
i .n ca&ul masei patrimoniale ,iduciare.
#rice persoan care2 a"3nd capacitate deplin de e8erciiu2 creea&
aparena despre o alt persoan c este administratorul 'unurilor sale2 potri"it
art. =1> C. ci".2 "a ,i inut de toate contractele pe care aceast din urm
persoan le .nc+eie cu terii de 'uncredin.
1B. 0bli#a(iile administratorului.
!otri"it art. =1= C. ci". administratorul nu este o'ligat s ,ac in"entarul2
s su'scrie o poli de asigurare sau s ,urni&e&e o alt garanie pentru 'una
e8ecutare a .ndatoririlor sale2 .n a'sena unei clau&e a actului constituti"2 a
.nelegerii ulterioare a prilor2 a unei dispo&iii legale contrare sau a unei
+otr3ri judectoreti pronunate la cererea 'ene,iciarului sau a oricrei persoane
interesate.
4n ca&ul .n care o asemenea o'ligaie a ,ost sta'ilit .n sarcina
administratorului prin lege sau prin +otr3re judectoreasc2 administratorul "a
putea solicita instanei judectoreti2 pentru moti"e temeinice2 s ,ie dispensat de
.ndeplinirea ei.
4n soluionarea acestor cereri2 instana judectoreasc "a ine seama de
"aloarea 'unurilor2 de situaia prilor2 precum i de alte circumstane.
19<
Instana nu "a putea admite cererea de sta'ilire a o'ligaiei
administratorului pri"ind in"entarul2 garaniile sau asigurarea2 dac pe aceast
cale sar .nclca o clau& contrar din actul constituti" sau din .nelegerea
ulterioar a prilor.
4n ca&urile .n care administratorul este o'ligat s .ntocmeasc un in"entar2
potri"it art.=2< C. ci".2 acesta tre'uie s cuprind o enumerare complet a
'unurilor .ncredinate sau a coninutului masei patrimoniale ori a patrimoniului
supus administrrii.
In"entarul conine2 ori de c3te ori este ca&ulD
aH datele de identi,icare a 'unurilor imo'ile i descrierea 'unurilor
mo'ile2 cu indicarea "alorii acestora2 iar .n ca&ul unei uni"ersaliti de
'unuri mo'ile2 o identi,icare corespun&toare a uni"ersalitii
respecti"eE
'H identi,icarea sumelor de 'aniE
cH lista instrumentelor ,inanciare.
%e asemenea2 .n ca&ul administrrii unei mase patrimoniale sau a unui
patrimoniu2 in"entarul cuprinde lista datoriilor i se .nc+eie cu o recapitulaie a
acti"ului i pasi"ului.
5dministratorul are o'ligaia s noti,ice 'ene,iciarului2 prin scrisoare
recomandat cu con,irmare de primire2 data i locul .ntocmirii in"entarului.
In"entarul se .ntocmete ,ie prin .nscris autentic2 ,ie prin .nscris su' semntur
pri"at cuprin&3nd data i locul .ntocmirii i semnat de autor i de 'ene,iciar2 iar
.n a'sena acestuia din urm2 de 2 martori. Constatrile cu pri"ire la care
'ene,iciarul nu a ,cut o'ieciuni au deplin ,or pro'ant ,a de acesta din
urm.
4n msura .n care patrimoniul administrat cuprinde 'unuri de u& personal
ale titularului sau2 dup ca&2 ale de,unctului2 .n in"entar se ,ace o meniune de
ordin general cu pri"ire la acestea2 descriinduse doar o'iectele de
.m'rcminte2 .nscrisurile personale2 'ijuteriile sau o'iectele de u& curent a
cror "aloare indi"idual depete ec+i"alentul .n lei al sumei de 1<< euro
potri"it art.=21 C. ci".
/unurile indicate .n in"entar sunt pre&umate a ,i .n 'un stare la data
.ntocmirii acestuia2 cu e8cepia ca&ului .n care in"entarul cuprinde o meniune
contrar agreat de 'ene,iciar sau2 .n a'sena acordului 'ene,iciarului2
meniunea este .nsoit de un document do"editor potri"it art.=22 C. ci".
# copie a in"entarului "a ,i predat de administrator persoanei care la
desemnat i 'ene,iciarului2 precum i oricrei alte persoane interesate despre
care are cunotin.
In"entarul poate ,i ,cut pu'lic numai .n ca&urile i potri"it procedurii
pre"&ute de lege.
#rice persoan interesat poate contesta .n justiie in"entarul sau oricare
dintre meniunile coninute de acesta i "a putea solicita .ntocmirea unui nou
in"entar2 cu participarea unui e8pert judiciar.
191
!otri"it art.=2$ C. ci".2 c+iar i .n a'sena unei o'ligaii sta'ilite prin lege2
prin actul constituti" sau prin .nelegerea prilor ori prin +otr3re
judectoreasc2 administratorul poate asigura 'unurile .ncredinate .mpotri"a
riscurilor o'inuite2 precum ,urtul sau incendiul2 pe c+eltuiala 'ene,iciarului sau
a patrimoniului ,iduciar.
5dministratorul poate su'scrie2 totodat2 o poli de asigurare
pro,esional pentru 'una e8ecutare o'ligaiilor sale.
C+eltuielile prilejuite de asigurare sunt .n sarcina 'ene,iciarului sau ale
patrimoniului ,iduciar2 .n ca&ul .n care administrarea este e,ectuat cu titlu
gratuit.
1<. -dministrarea "ole"tiv *i dele#area.
4n ca&ul .n care sunt desemnate mai multe persoane .n calitate de
administratori2 dac legea sau actul de desemnare nu pre"ede alt,el2 +otr3rile se
iau prin "oina majoritii acestora potri"it art.=2( C. ci".
5dministratorii "or putea e,ectua .n mod indi"idual acte de conser"are2
potri"it art.=29 C. ci".
4n ca&ul .n care nu se pot lua +otr3ri .n mod "ala'il din cau&a opunerii
constante a unora dintre administratori2 celelalte acte de administrare a 'unurilor
altuia "or putea ,i ,cute2 .n ca& de urgen2 cu autori&area instanei
judectoreti.
4n msura .n care ne.nelegerile dintre administratori persist2 iar
administrarea este serios a,ectat2 instana "a putea dispune2 la solicitarea
oricrei persoane interesate2 una sau mai multe dintre urmtoarele msuriD
aH sta'ilirea unui mecanism simpli,icat de adoptare a +otr3rilorE
'H reparti&area atri'uiilor .ntre administratoriE
cH con,erirea "otului decisi"2 .n ca& de paritate de "oturi2 unuia dintre
administratoriE
dH .nlocuirea administratorului sau2 dup ca&2 a administratorilor crora le
este imputa'il situaia creat.
5dministratorii sunt rspun&tori .n mod solidar pentru .ndeplinirea
atri'uiilor lor2 potri"it art.=2> C. ci".
Cu toate acestea2 .n ca&ul .n care atri'uiile sunt reparti&ate prin lege2 actul
de desemnare sau +otr3re judectoreasc2 iar reparti&area a ,ost respectat2
,iecare administrator este rspun&tor doar pentru partea sa de administrare.
!otri"it art.=2= al.1 C. ci".2 se pre&um c administratorul a apro'at toate
+otr3rile adoptate de ceilali administratori i "a rspunde pentru acestea .n
solidar cu ei .n msura .n care nu sa opus .n momentul adoptrii +otr3rii i nu
a noti,icat aceast opo&iie 'ene,iciarului .ntrun termen re&ona'il.
Se pre&um c administratorul a apro'at +otr3rea adoptat .n a'sena sa
.n msura .n care nu .i ,ace cunoscut opo&iia celorlali administratori i
192
'ene,iciarului .ntrun termen re&ona'il de la data la care a luat cunotin de
+otr3rea respecti".
%e asemenea2 administratorul nu "a rspunde .n situaia .n care nu a putut2
pentru moti"e temeinice2 s noti,ice opo&iia sa .n condiiile alin. G1H.
El .i poate delega parial atri'uiile sau poate .mputernici un ter s .l
repre&inte la .nc+eierea unui act determinat2 potri"it art.=2; C. ci".
5dministratorul nu poate delega unei tere persoane administrarea
general sau e8erciiul unei puteri discreionare2 cu e8cepia ca&ului .n care
delegarea se ,ace ctre un coadministrator i "a rspunde pentru ,aptele celui
su'stituit .n msura .n care 'ene,iciarul nu a autori&at .n mod e8pres
su'stituirea2 iar .n ca&ul .n care autori&area e8ist2 rspunde numai pentru lipsa
de diligen .n alegerea i .ndrumarea .nlocuitorului.
5ctele prin care repre&entantul administratorului a .nclcat pre"ederile
actului de desemnare sau u&anele sunt inopo&a'ile 'ene,iciarului2 iar acesta se
poate .ndrepta .mpotri"a repre&entantului administratorului pentru prejudiciile
su,erite2 c+iar dac era autori&at e8pres s .ncredine&e repre&entarea.
1;. Reparti(ia pro%iturilor *i a pierderilor.
!otri"it art.=3> C. ci". repartiia pro,itului i a pierderilor .ntre
'ene,iciarul ,ructelor i cel al capitalului se "a reali&a .n con,ormitate cu
pre"ederile actului constituti".
4n lipsa unei indicaii e8prese .n act2 repartiia se ,ace ec+ita'il2 in3nd
seama de o'iectul administrrii2 de circumstanele care au dat natere la
administrare2 precum i de practicile conta'ile general acceptate.
!otri"it art.=3= C. ci". contul de "enituri se "a de'ita cu sumele
repre&ent3nd urmtoarele c+eltuieli i alte c+eltuieli de natur similar2 .n
urmtoarea ordineD
aH impo&itele i ta8ele pltite2 a,erente 'unurilor administrateE
'H jumtate din remuneraia administratorului i din c+eltuielile re&ona'ile
e,ectuate de acesta pentru administrarea comun a capitalului i a do'3n&ilorE
cH primele de asigurare2 costurile reparaiilor minore2 precum i celelalte
c+eltuieli o'inuite ale administrriiE
dH c+eltuielile e,ectuate pentru conser"area drepturilor 'ene,iciarului
,ructelor i jumtate din costurile prilejuite de descrcarea judiciar de gestiune2
.n msura .n care instana judectoreasc nu dispune alt,elE
eH costurile amorti&rii 'unurilor2 cu e8cepia celor utili&ate .n scop
personal de ctre 'ene,iciar.
5dministratorul "a putea reparti&a c+eltuielile importante pe o perioad de
timp re&ona'il2 pentru a menine "eniturile la un ni"el constant.
%e asemenea2 contul de capital se "a de'ita cu sumele repre&ent3nd
c+eltuieli care nu sunt trecute .n de'itul contului de "enituri2 precum c+eltuielile
re,eritoare la in"estiiile de capital2 .nstrinarea de 'unuri2 conser"area
193
drepturilor 'ene,iciarului capitalului sau a dreptului de proprietate a 'unurilor
administrate.
Contul de capital se "a de'ita2 totodat2 cu sumele repre&ent3nd ta8e i
impo&ite pltite asupra c3tigurilor din capital2 c+iar i atunci c3nd legea
special le cali,ic impo&ite pe "enit.
/ene,iciarul ,ructelor este .ndreptit la "enitul net re&ultat din
administrarea 'unurilor .ncep3nd cu data pre"&ut .n actul constituti" sau2 .n
lipsa unei asemenea date2 de la momentul .nceperii administrrii ori2 dup ca&2 al
decesului testatorului.
5tunci c3nd 'ene,iciarul este proprietarul 'unului ,rugi,er2 ,ructele se
do'3ndesc potri"it regulilor pre"&ute la art. ((< alin. G2H i G3H2 iar .n ca&ul .n
care 'ene,iciarul este o ter persoan2 se aplic .n mod corespun&tor regulile
pre"&ute la art. >1< i >11.
%i"idendele i distri'uiile unei persoane juridice se datorea& de la data
indicat .n +otr3rea de distri'uie sau2 .n lipsa acesteia2 de la data +otr3rii
respecti"e2 iar 'ene,iciarul nu "a a"ea dreptul la plata di"idendelor sta'ilite
ulterior momentului .ncetrii dreptului su.
1?. :n"etarea administrrii.
!otri"it art.=$9 C. ci". cau&ele de .ncetare a administrrii suntD
aH prin stingerea dreptului 'ene,iciarului asupra 'unurilor administrateE
'H prin e8pirarea termenului sau .mplinirea condiiei stipulate .n actul
constituti"E
cH prin .ndeplinirea scopului administrrii sau prin .ncetarea cau&ei care a
dat natere administrriiE
dH prin denunarea de ctre 'ene,iciar a actului de desemnare2 ca urmare a
solicitrii comunicate administratorului2 prin scrisoare recomandat cu
con,irmare de primire2 de a restitui 'unurile de .ndatE
eH prin .nlocuirea administratorului de ctre 'ene,iciar sau de ctre
instana judectoreasc2 la cererea altei persoane interesateE
,H prin decesul2 punerea su' interdicie judectoreasc2 renunarea
administratorului ori supunerea acestuia la procedura insol"eneiE
gH prin punerea su' interdicie judectoreasc a 'ene,iciarului sau
supunerea acestuia la procedura insol"enei2 .n msura .n care aceasta a,ectea&
'unurile administrate.
!otri"it art.=$> C. ci". administratorul poate renuna la atri'uiile sale2 pe
'a&a noti,icrii adresate2 prin scrisoare recomandat cu con,irmare de primire2
'ene,iciarului i2 dup ca&2 celorlali administratori sau persoanei .mputernicite
s desemne&e un .nlocuitor.
Noti,icarea "a cuprinde un termen de prea"i& re&ona'il2 care s .i permit
'ene,iciarului s numeasc un alt administrator sau s preia el .nsui
administrarea 'unurilor2 .n ca& contrar2 administratorul "a repara prejudiciul
cau&at prin renunarea sa intempesti".
19$
1enunarea administratorului produce e,ecte de la data e8pirrii
termenului de prea"i&.
?oartea sau punerea su' interdicie a administratorului "a ,i comunicat
'ene,iciarului i2 dup ca&2 celorlali administratori2 de ctre motenitorii
acestuia sau e8ecutorul testamentar ori de ctre tutorele administratorului.
?otenitorii2 e8ecutorul testamentar i tutorele2 dup ca&2 sunt o'ligai s
.ntreprind2 .n pri"ina oricrei a,aceri .ncepute2 orice msur imediat care este
necesar pentru pre"enirea producerii unei pierderi2 precum i s dea socoteal
i s predea 'unurile ctre persoana .ndreptit.
!otri"it art.=$; C. ci".2 o'ligaiile asumate ,a de teri2 ulterior .ncetrii
administrrii2 de un administrator de 'uncredin sunt pe deplin "ala'ile i .l
o'lig pe 'ene,iciar sau2 dup ca&2 pe ,iduciar.
5ceste pre"ederi se aplic i .n ca&ul o'ligaiilor asumate de administrator
ulterior .ncetrii administrrii2 atunci c3nd aceasta este o consecin necesar sau
o msur necesar pentru pre"enirea pierderilor.
/ene,iciarul sau ,iduciarul este de asemenea inut de o'ligaiile asumate
,a de terii care nu au cunoscut ,aptul .ncetrii administrrii.
)iduciarul rspunde numai .n limitele acti"ului masei patrimoniale
,iduciare.
12>. Darea de seam *i predarea bunurilor.
!otri"it art.=(< C. ci". la .ncetarea raporturilor de administrare2
administratorul "a pre&enta o dare de seam ,inal 'ene,iciarului i2 dup ca&2
administratorului .nlocuitor sau celorlali administratori. 4n ca&ul .ncetrii
simultane a raporturilor de administrare ale mai multor administratori2 acetia
"or pre&enta o singur dare de seam2 cu e8cepia ca&ului .n care atri'uiile
acestora sunt separate.
%area de seam "a cuprinde toate datele necesare pentru a permite
"eri,icarea e8actitii sale. 1egistrele i celelalte documente justi,icati"e "or
putea ,i consultate de persoanele interesate2 iar acceptarea drii de seam de
ctre 'ene,iciar .l descarc pe administrator.
4n ca&ul .n care oricare dintre 'ene,iciari nu accept darea de seam2
administratorul poate cere instanei judectoreti s o .ncu"iine&e2 iar instana
judectoreasc "a dispune e,ectuarea unei e8perti&e de specialitate2 ori de c3te
ori se consider necesar.
4n lipsa unei stipulaii contrare2 administratorul pred 'unurile
administrate la locul unde se gsesc acestea.
!otri"it art.=(3 C. ci". administratorul este o'ligat s predea tot ce a
primit .n e8ercitarea atri'uiilor sale2 c+iar dac plata primit de la ter este
nedatorat 'ene,iciarului sau2 dup ca&2 ,iduciarului2 pentru masa patrimonial
,iduciar.
19(
5dministratorul este2 de asemenea2 o'ligat s restituie orice pro,it sau
orice alt a"antaj patrimonial reali&at .n ,olos personal prin utili&area ,r
permisiune a datelor i a in,ormaiilor o'inute .n "irtutea calitii sale.
5dministratorul care a ,olosit ,r permisiune un 'un este o'ligat s .l
indemni&e&e pe 'ene,iciar sau2 dup ca&2 pe ,iduciar2 .n contul masei
patrimoniale ,iduciare cu ec+i"alentul ,olosinei 'unului.
C+eltuielile administrrii2 inclusi" cele oca&ionate de pre&entarea drii de
seam i de predarea 'unurilor2 sunt .n sarcina 'ene,iciarului sau2 dup ca&2 a
,iduciarului2 pentru masa patrimonial ,iduciar.
4n ca&ul renunrii2 denunrii actului de desemnare sau al .nlocuirii
administratorului2 'ene,iciarul ori ,iduciarul2 .n contul masei patrimoniale
,iduciare2 are .n sarcin2 pe l3ng c+eltuielile menionate mai sus2 i plata
remuneraiei cu"enite administratorului .n raport cu durata acti"itii sale.
!otri"it art.=(( C. ci". administratorul datorea& do'3n&i asupra soldului
de la data acceptrii ori a .ncu"iinrii judiciare a drii de seam sau2 dup ca&2
de la data noti,icrii prin scrisoare recomandat cu con,irmare de primire sau
prin orice alt mijloc pre"&ut de lege.
/ene,iciarul sau ,iduciarul2 pentru masa patrimonial ,iduciar2 datorea&
do'3n&i pentru sumele cu"enite administratorului doar de la punerea .n
.nt3r&iere.
5dministratorul poate deduce din soldul administrrii2 remuneraia care .i
este datorat de 'ene,iciar sau de ,iduciar2 .n contul masei patrimoniale
,iduciare2 pentru acti"itatea sa.
5dministratorul are drept de retenie asupra 'unului administrat p3n la
plata integral a datoriei ,a de el.
4n ca& de pluralitate de 'ene,iciari2 acetia sunt inui solidar la
.ndeplinirea o'ligaiilor ,a de administrator.
C-PI/0LUL +
,0D-LI/G6IL. HURIDIC. -L. DR.P/ULUI D. PR0PRI./-/.
PRIV-/G
S.C6IUN.- I
Considera(ii preliminare *i "lasi%i"are
12. Considera(ii #enerale. %reptul de proprietate pri"at ca orice drept
patrimonial se pre&int de regul Cpur i simpluF aparin3nd .n e8clusi"itate unui
singur titular. Aneori2 .ns2 proprietatea pri"at asupra unui 'un Cut sin!uliF sau
asupra unei uni"ersaliti poate aparine mai multor su'iecte de drept2 iar
e8istena sa .n patrimoniul unei persoane s ,ie incert. 4n aceste ca&uri2 dreptul
199
de proprietate este a,ectat de modaliti2 care constituie situaii de e8cepie2
e8istena lor ,iind pre"&uta .n art. ((( al.2 Cod ci"il C n condiiile le!ii,
dreptul de proprietate privat este susceptibil de modaliti i dezmembrminte,
dup caz"
?odalitile dreptului de proprietate pri"at pot ,i regsite i .n ca&ul
celorlalte drepturi reale principale .ntemeiate pe dreptul de proprietate pri"at2
iar multe dintre acestea2 cel puin teoretic2 c+iar i .n ca&ul dreptului de
proprietate pu'lic i al drepturilor reale principale .ntemeiate pe acesta.
?odalitile dreptului de proprietate pri"at suntD
c" proprietate re&olu'ilE
d" proprietate anula'ilE
e" proprietate comunE
Noul Cod ci"il a reglementat i proprietatea periodic2 .n Capitolul 0
art.9=>9;2 Cod ci"il2 aceasta constituind un ca& particular de coproprietate
,orata potri"it art.9$9 al.1 pct.1 C. ci".
13. Proprietatea re'olubil. %reptul de proprietate re&olu'il sau
re"oca'il ia natere .n temeiul unui act translati" de proprietate a,ectat de o
condiie re&olutorie2 e8istena dreptului .n patrimoniul do'3nditorului ,iind
nesigur.
!otri"it art.1$<1 Cod ci"il coro'orat cu art.13;; Cod ci"il2 condiia
re&olutorie este acea condiie care presupune un e"eniment "iitor i nesigur i a
crei .ndeplinire determina des,iinarea o'ligaiei.
4ndeplinirea condiiei produce e,ecte retroacti"e potri"it art.1$<> al.1 C.
ci"ilD Ccondiia ndeplinit este prezumat a produce efecte retroactiv, din
momentul ncheierii contractului, dac din voina prilor, natura contractului
ori dispoziiile le!ale nu rezult contrariulF. !otri"it art.1$<> al.$ C. ci".D
Catunci cnd condiia rezolutorie produce efecte retroactive, n caz de
ndeplinire, fiecare dintre pri este obli!at s restituie celeilalte prestaiile pe
care le#a primit n temeiul obli!aiei, ca i cum acesta nu ar fi existat niciodat"
%ispoziiile privitoare la restituirea prestaiilor se aplic n mod
corespunztor" Ne.ndeplinirea condiiei "a duce la consolidarea dreptului
do'3nditorului corelati" cu stingerea dreptului .nstrintorului.
Aneori2 condiia re&olutorie poate ,i pre"&uta de lege. 5st,el2 potri"it
art.1<31 C. ci".2 orice donaie .nc+eiata .ntre soi este re"oca'il .n timpul
cstoriei2 iar donatorul poate2 .n acest timp2 oric3nd2 re"oca donaia2 dreptul de
proprietate al soului donatar asupra 'unului depin&3nd de .mprejurarea
re"ocrii sau nu a donaiei.
An e8emplu de proprietate re&olu'il este cel reglementat de art.1>(=
1>92 C. ci". i care pri"ete "3n&area cu opiunea de rscumprare.
!otri"it art.1>(= C. ci".D Cvnzarea cu opiune de rscumprare este o
vnzare afectat de condiie rezolutorie prin care vnztorul i rezerv dreptul
de a rscumpra bunul sau dreptul transmis cumprtorului"
19>
'piunea de rscumprare nu poate fi stipulat pe un termen mai mare de
A ani" %ac s#a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la A ani2
iar potri"it art.1>(; al.3 C. ci".D Cn cazul n care vnztorul nu exercit
opiunea n termenul stabilit, condiia rezolutorie care a afectat vnzarea este
considerat a nu se fi ndeplinit, iar dreptul cumprtorului se consolideaz"
0ec+iul Cod ci"il a reglementat dou ca&uri .n care condiia era pre"&ut
de legeD
potri"it art.=39 0ec+iul Cod ci"ilD Corice donaiuni prin acte ntre viii
fcute de persoane ce n#au copiii sau descendeni existeni n timpul facerii lor,
oricare ar fi valoarea acestor donaiuni i sub orice titlu s#ar fi fcut, fie chiar
donaiunea mutual sau remuneratorie, fie n fine, donaiunea n favoarea
marita!iului fcut soilor de oricare alt persoan, afar de ascendenii lor,
sunt revocate de drept, dac donatorul, n urma donaiunii, dobndete un copil
le!itim, un postum sau chiar cnd a le!itimat pe un copil natural, prin
marita!iu subsecvent"
potri"it art.;3> 0ec+iul Cod ci"ilD Corice donaiune fcut ntre soi n
timpul marita!iului este revocabil"
<evocarea se poate cere de femeie, fr nicio autorizaie"
' asemenea donaiune nu este revocabil pentru c n urm s#au nscut
copii"
15. Proprietatea anulabil. C3nd un act translati" de proprietate este
a,ectat de un moti" de nulitate relati"2 dreptul de proprietate do'3ndit .n acest
,el este anula'il. 5ctul juridic lo"it de nulitate relati" poate ,i con,irmat2 e8pres
sau tacit2 iar .n acest ca& dreptul de proprietate al do'3nditorului se consolidea&
cu e,ect retroacti".
!3n la acest moment e8ist doi titulari ai dreptului de proprietate pri"at
care au "ocaia e8erciiului dreptuluiD transmitorul care se comport ca un
titular su' condiie suspensi"a i do'3nditorul ca un titular su' condiie
re&olutorie. 4n lipsa con,irmrii2 actul translati" de proprietate se des,iinea& ca
urmare a aciunii .n anulare2 nulitatea in"ocat de partea interesat este o nulitate
relati"2 prescripti'il .n termenul general de prescripie de 3 ani potri"it
art.2(1> C. ci".
E,ectul anulrii actului translati" de proprietate se produce retroacti"2 at3t
.n raporturile dintre pri c3t i ,a de tere persoane2 potri"it principiului
resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis.

18. Proprietatea "omun. !roprietatea comun este acea modalitate a
dreptului de proprietate ce se caracteri&ea& prin ,aptul c dreptul de proprietate
aparine .n acelai timp asupra unui 'un sau unor 'unuri mai multor titulari care
e8ercit atri'utului dreptului de proprietate .mpreuna i .n acelai timp2 potri"it
art.931 C. ci".
!roprietatea comuna .m'rac2 potri"it art.932 C. ci".2 urmtoarele ,ormeD
19=
proprietatea pe cotepri G coproprietate H E
proprietatea .n de"lmie Gde"lmia H E
6a r3ndul su2 proprietatea comuna pe cotepri poate ,i o'inuit sau
,orat potri"it art.932 al.2 C. ci". i ea se 'ucur de pre&umia de coproprietate
potri"it art.933 C. ci".D Cdac bunul este stpnit n comun, coproprietatea se
prezum, pn la proba contrar"
S.C6IUN.- - II4-
Proprietatea "omun pe "ote4pr(i.
1 2. No(iune. !roprietatea comuna pe cotepri sau coproprietatea este
acea ,orm de proprietate comun2 .n care un 'un .n materialitatea sa aparine .n
acelai timp mai multor proprietari2 ,iecare dintre ei a"3nd o cotparte ideal i
a'stract din dreptul de proprietate asupra 'unului.
13. Cara"teri'are. %in de,iniia redat mai sus re&ult c dreptul de
proprietate comun pe cotepri se caracteri&ea& prin urmtoareleD
'unul ne,racionat .n materialitatea sa aparine .n acelai timp mai multor
titulari2 ,iecare dintre ei a"3nd numai o cotparte ideal i a'stract din dreptul
de proprietate asupra 'unului. Cotele pri din dreptul de proprietate asupra
'unului nedi"i&at .n materialitatea sa se regsesc asupra oricreia dintre cele mai
mici particule materiale ale 'unuluiE
niciunul dintre coproprietari nu este titular e8clusi" al unei ,raciuni
materiale din 'un2 .n ca& contrar ar ,i o proprietate e8clusi" i nu o proprietate
comuna pe cotepriE
,iecare coproprietar este titular e8clusi" asupra coteipri ideale2 a'stracte
din dreptul de proprietate asupra 'unului. /unul .n materialitatea sa este
nedi"i&at2 dar dreptul asupra 'unului este ,racionat. 5ceast di"i&are se e8prim
prin procente 2(L2 $(L2 etc. sau prin ,racie 1:22 1:3 etc.
!otri"it art.933 C. ci".D Ccoproprietatea se bucur de o prezumie relativ
de coproprietate, dac un bun este stpnit n comun"
15. Di%eren(a dintre "oproprietate *i indivi'iune. Indi"i&iunea este o
modalitate a patrimoniului i are ca o'iect o uni"ersalitate de drepturi i o'ligaii
patrimoniale2 pe c3nd coproprietatea are ca o'iect un 'un corporal2 indi"idual
determinat. 4n acest sens2 sa spus c proprietatea comun pe cotepri este o
modalitate a dreptului de proprietate2 pe c3nd indi"i&iunea este o modalitate a
patrimoniului.
!otri"it art.932 al.2 C. ci". proprietatea poate ,i o'inuit sau ,orat.
S.C6IUN.- - III4-
Proprietatea "omun pe "ote4pr(i obi*nuit sau temporar.
19;
1 2. Considera(ii #enerale. 5ceast ,orm de coproprietate constituie
regula general .n materie de coproprietate i pstrea& trsturile caracteristice
ale coproprietii2 aa cum re&ult din dispo&iiile art.93$ al.1 C. ci".D fiecare
coproprietar este titularul exclusiv al unei cote#pri din dreptul de proprietate
i poate dispune n mod liber de aceasta n lips de stipulaie contrar"
Coproprietatea o'inuita are un caracter temporar i poate .nceta prin
partaj judiciar2 posi'iliti ce re&ult indirect din dispo&iiile art.932 al.3 C. ci".
!roprietatea comun pe cotepri o'inuit poate lua natere prin orice
mod de do'3ndire a dreptului de proprietate pri"at2 precum motenire2
con"enie2 u&ucapiune2 .ncetarea comunitii de"lmae a soilor ca e,ect al
des,acerii cstoriei.
13. /rsturile "opropriet(ii obi*nuite.
!rincipalele trsturi ale coproprietii o'inuite sau temporare sunt
urmtoareleD
aH ,iecare coproprietar are un drept e8clusi" asupra unei cotepri ideale
din dreptul de proprietateE
'H niciunul dintre coproprietari nu are un drept e8clusi" asupra unei pri
determinante din 'un .n materialitatea saE
cH cotele pri din drept sunt pre&umate a ,i egale2 potri"it art.93$ al.2
,ra&a I C. ci".2 pre&umie relati" ce poate ,i rsturnat prin pro'a contrar. %ac
'unul a ,ost do'3ndit prin act juridic2 pro'a contrar nu se poate ,ace dec3t prin
.nscrisuri potri"it art.93$ al.2 ,ra&a a IIa C. ci".E
dH ,iecare coproprietar poate dispune .n mod li'er de cota sa parte din
dreptul de coproprietate2 .n lips de stipulaie contrar2 potri"it art.93$ al.1 te&a
aIIa. %e aici re&ult c ,iecare coproprietar se comporta ca i cum ar ,i
proprietar e8clusi" .n legtur cu cota sa de proprietate.
eH coproprietarii "or .mpri 'ene,iciile i "or suporta sarcinile
coproprietii .n proporie cu cota lor parte din drept potri"it art.93( C. ci".
,H atri'utele dreptului de proprietate se e8ercit concomitent de
coproprietari potri"it regulii unanimitii. 5ceast regul re&ult din ,aptul c
'unul care constituie o'iectul coproprietii este nedi"i&at .n materialitatea sa2
niciunul dintre coproprietari nu stp3nesc .n e8clusi"itate o parte din 'un .n
materialitatea sa.
E8ercitarea atri'utului posesiei ca e8presie juridic a aproprierii i
stp3nirii 'unului se ,ace .n comun cu ceilali coproprietari2 potri"it regulii
unanimitii.
)iecare coproprietar poate2 potri"it art. 9$< C. ci". Cs fac acte de
conservare cu privire la bunul comun fr acordul celorlali coproprietari"
1><
5ciunea posesorie poate ,i e8ercitat de un singur coproprietar .mpotri"a
terilor neproprietari2 ea a"3nd "aloarea juridic a unui act de conser"are2 soluie
consacrat .n art. 9$2 al.2 te&a 1.
15. .!er"itarea atributului %olosin(ei n "a'ul "opropriet(ii.
!otri"it art.939 al.1 C. ci".D Cfiecare coproprietar are dreptul de a folosi
bunul comun n msura n care nu schimb destinaia i nu aduce atin!ere
drepturilor celorlali coproprietari"
5tunci c3nd ,olosina 'unului este e8ercitat .n mod e8clusi" de un
coproprietar .mpotri"a "oinei celorlali coproprietari2 acesta poate ,i o'ligat la
despgu'iri2 .n 'a&a art.939 al.2 C. ci".
!otri"it art.93; C. ci".2 modul de ,olosire a 'unului comun se sta'ilete
prin acordul coproprietarilor2 iar .n ca& de ne.nelegere2 prin +otr3re
judectoreasc.
18. -"tele de administrare a "opropriet(ii. 5ctele de administrare
sunt menite s pun .n "aloare un 'un. !otri"it art.9$1 al.1 C. ci".D Cactele de
administrare, precum ncheierea sau denunarea unor contracte de locaiune,
cesiunile de venituri imobiliare i altele asemenea, cu privire la bunul comun
pot fi fcute numai cu acordul coproprietarilor ce dein majoritatea cotelor#
pri"
%e la aceste dispo&iii legale se poate deroga2 potri"it art.9$$ al.1 C. ci".
printrun contract de administrare a coproprietii .nc+eiat cu acordul tuturor
coproprietarilor.
Coproprietarul sau coproprietarii interesai pot2 potri"it art.9$1 al.3 C.
ci".D Ccere instanei s stabileasc acordul coproprietarului aflat n
imposibilitate de a#si exprima voina sau care se opune n mod abuziv la
efectuarea unui act de administrare indispensabil meninerii utilitii sau valorii
bunului"
!otri"it art.9$1 al.2 C. ci".D Cacordul coproprietarului nu poate fi suplinit
n cazul actelor de administrare care limiteaz n mod substanial posibilitatea
unui coproprietar de a folosi bunul comun n raport cu cota sa parte ori care
impun acestuia o sarcin excesiv prin raportare la cota sa parte sau la
cheltuielile suportate de ctre ceilali coproprietari nu vor putea fi efectuate
dect cu acordul acestuia"
Dispo'i(iile art.B82 C. "iv. se apli" potrivit art.B3 din Le#ea
nr.<2=3>22) numai a"telor $uridi"e n"&eiate dup intrarea n vi#oare a
Codului "ivil.
19. .!er"itarea dreptului de a "ule#e %ru"tele. !otri"it art.93> C. ci".D
fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor,
proporional cu cota lor parte din drept"
1>1
Coproprietarul care a suportat singur c+eltuielile producerii sau culegerii
,ructelor are dreptul la restituirea acestor c+eltuieli de ctre coproprietari .n
proporie cu cotele lor pri2 potri"it art.93= al.1 C. ci".
)ructele naturale sau ,ructele industriale ale 'unului comun .nsuite de
ctre un coproprietar2 ,ac parte din masa partaja'il c3t timp ele nu au ,ost
consumate ori .nstrinate sau nu au pierit i pot ,i identi,icate distinct. 4n ca&
contrar2 coproprietarul interesat are dreptul la despgu'iri2 cu e8cepia ca&ului .n
care ,ructele au pierit .n mod ,ortuit. %reptul la aciunea .n despgu'iri este
supus prescripiei2 potri"it dreptului comun2 potri"it art.93= al.2 C. ci".
%reptul de a reclama ,ructele ci"ile ale 'unului comun .nsuite de ctre un
coproprietar este supus prescripiei de drept comun2 potri"it art.93= al.3 C. ci".
1B. .!er"itarea dreptului de dispo'i(ie n "a'ul "opropriet(ii. 5ctele
de dispo&iie material nu pot ,i e,ectuate dec3t cu acordul tuturor
coproprietarilor potri"it principiului unanimitii. 5ctele materiale de .ntreinere
sau reparare a 'unului2 considerate acte de e8ercitare a ,olosinei2 pot ,i
e8ercitate direct de coproprietari.
5ctele de dispo&iie juridic tre'uie s respecte regula unanimitii2 ,iind
o'ligatoriu acordul e8pres al tuturor coproprietarilor. 5ceast o'ligati"itate
re&ult .n mod e8pres din dispo&iiile art.9$1 al.$ C. ci".D Corice acte juridice de
dispoziie cu privire la bunul comun, actele de folosin cu titlu !ratuit,
cesiunile de venituri imobiliare i locaiunile ncheiate pe termen mai mare de =
ani, precum i actele care urmresc exclusiv nfrumusearea bunului nu se pot
ncheia dect cu acordul tuturor coproprietarilor" 'rice act juridic cu titlu
!ratuit va fi considerat act de dispoziie"
5ciunea .n re"endicare a ,ost considerat ca un act de dispo&iie juridic2
deoarece ea are ca scop recunoaterea dreptului de proprietate al reclamantului
asupra 'unului .n litigiu i readucerea lui .n patrimoniul acestuia2 iar nu simpla
recunoatere a dreptului de proprietate asupra unei cote ideale2 nedeterminate .n
materialitatea sa. %ac este introdus ,r acordul tuturor coproprietarilor ea "a
,i respinsa ca inadmisi'il. 5ceast regul a unanimitii a ,ost considerat .n
practica CE%# ca o .nclcare a dreptului la un proces ec+ita'il atunci c3nd
atragerea .n proces a tuturor coproprietarilor are cau&e o'iecti"e.
!ractica instanelor rom3neti care impuneau aplicarea strict a regulii
unanimitii .ntro aciune .n re"endicare2 cre3nd o o'ligaie disproporionat .n
sarcina reclamanilor i care a,ecta .nsi su'stana dreptului lor de a a"ea acces
la o instan2 drept garantat de art.9 11 din Con"enia European a %repturilor
#mului a ,ost a"ut .n "edere de Noul Cod ci"il. 5st,el2 potri"it art.9$3 al.1 C.
ci".D Cfiecare coproprietar poate sta sin!ur n justiie, indiferent de calitatea
procesual, n orice aciune privitoare la coproprietate, inclusiv n cazul
aciunii n revendicare"
%e asemenea2 potri"it art.9$2 al.2 C. ci".D Ccoproprietarului vtmat i se
recunoate dreptul ca nainte de partaj, s exercite aciunile posesorii mpotriva
1>2
terului care ar fi intrat n posesia bunului comun n urma ncheierii actului" .n
acest caz, restituirea posesiei bunului se va face n folosul tuturor
coproprietarilor, cu daune#interese, dac este cazul, n sarcina celor care au
participat la ncheierea actului"
4n pri"ina actului juridic .nc+eiat cu .nclcarea dreptului unui
coproprietar de ai da consimm3ntul2 practica dominant a instanelor
judectoreti i a doctrinei2 a considerat c un asemenea act de dispo&iie
juridic este a,ectat de o condiie re&olutorie p3n la partaj2 care are un e,ect
retroacti"2 potri"it art.>=9 0. C. ci".
4n soluionarea acestei pro'leme sa e8primat i opinia potri"it creia
tre'uie reinterpretat e"enimentul cu "aloare de condiie i cali,icarea acestei
condiii ca una suspensi".
4n acest sens2 e"enimentul cu "aloare de condiie suspensi" este
includerea 'unului comun la partaj .n lotul coproprietarului care a consimit la
.nc+eierea actului de dispo&iie juridic. %ac 'unul este inclus .n lotul acestuia2
condiia este .ndeplinita2 iar do'3nditorul care p3n la partaj era proprietar su'
condiie suspensi"2 de"ine proprietar2 iar transmitorul pierde dreptul su.
%ac 'unul la partaj este inclus .n lotul coproprietarului strin de actul de
dispo&iie2 condiia nu este .ndeplinita2 iar prile se gsesc .n situaia .n care
actul juridic de dispo&iie nu a ,ost .nc+eiat.
5ceast interpretare a e"enimentului cu "aloare de condiie i cali,icarea
acestei condiii ca una suspensi" a ,ost .m'riat de noul Cod ci"il i potri"it
art.9$2 al.2 C. ci".D Ccoproprietarului vtmat i se recunoate dreptul ca, nainte
de partaj, s exercite aciunile posesorii mpotriva terului care ar fi intrat n
posesia bunului comun n urma ncheierii actului" .n acest caz, restituirea
posesiei bunului se va face n folosul tuturor coproprietarilor, cu daune#interese,
dac este cazul, n sarcina celor care au participat la ncheierea actului"
5ceste dispo&iii tre'uie corelate cu cele din art.9=< C. ci".2 care consacr
e,ectul ex nunc al partajului i nu e,ectul Cex tuncFD Cfiecare coproprietar
devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, dup caz, al sumelor de bani ce
i#au fost atribuite numai cu ncepere de la data stabilit n actul de partaj, dar
nu mai devreme de data ncheierii actului n cazul mprelii voluntare, sau,
dup caz, de la data rmnerii definitive a hotrrii judectoreti"
4n pri"ina creditorilor2 potri"it art. 9>= al.3 C. ci".D Ccreditorii care au un
drept de !aranie asupra bunului comun ori cei a cror crean s#a nscut n
le!tur cu conservarea sau administrarea acestuia au dreptul s urmreasc
silit bunul, n minile oricui s#ar !si, att nainte, ct i dup partaj"
4n pri"ina garaniilor constituite de un coproprietar asupra cotei sale pri
potri"it art.9=2. C. ci".D Cse strmut de drept asupra bunului atribut acestuia
sau, dup caz, a sumelor de bani care i#au fost atribuite prin partajF. %e
asemenea2 potri"it art.9>= al.1 C. ci".2 e8ist un drept de opiune .n ,a"oarea
creditorilor unui coproprietar careD Cpot urmri silit cota lui parte din dreptul
asupra bunului comun sau pot cere instanei mpreala bunului, caz n care
1>3
urmrirea se va face asupra prii de bun sau, dup caz, asupra sumei de bani
cuvenite debitorului"
4n ca&ul .n care creditorii aleg "3n&area silit a cotei pri din dreptul de
proprietate pe care o are de'itorul potri"it art.9>= al.2 C. ci".D Cexecutorul
judectoresc i va notifica pe ceilali coproprietari cu cel puin dou sptmni
nainte de data stabilit pentru vnzare, ntiinndu#i despre ziua, ora i locul
licitaiei" Fa pre e!al, coproprietarii vor fi preferai la adjudecarea cotei#
pri"
1<. 0bli#a(iile "oproprietarilor. !otri"it art.93( C. ci".2 coproprietarii
"or .mpari 'ene,iciile i "or suporta sarcinile coproprietii2 proporional cu
cota lor parte din drept.
Sarcinile menionate .n dispo&iiile de mai sus se re,er la .ntregul 'un2
,iind sarcini comune. !entru c+eltuielile 'unului comun art.9>> C. ci". pre"ede
cD Coricare dintre coproprietari poate cere stin!erea datoriilor nscute n
le!tur cu coproprietatea i care sunt scadente ori devin scadente n cursul
anului n care are loc partajul"
S.C6IUN.- - IV4-
:n"etarea "opropriet(ii "omune pe "ote4pr(i prin parta$
12.Consideratii #enerale. Coproprietatea o'inuit poate .nceta .n
moduri di,erite2 ,ie prin do'3ndirea de un coproprietar a cotelor pri din
drepturile celorlali coproprietari prin contract2 u&ucapiune2 motenire2 ,ie prin
pieirea 'unului sau e8propriere. 4n a,ara acestor moduri2 e8ist i o cale special
de .ncetare a coproprietii o'inuite indicat de art.932 al.$ C. ci".2 .n
comparaie cu coproprietatea ,orat i anume partajul.
13.Parta$ul. 4mpreala sau partajul este operaia juridic prin care
.ncetea& at3t coproprietatea c3t i indi"i&iunea. !rin partaj2 coproprietatea se
trans,orm .n drepturi de proprietate e8clusi" ,ie asupra 'unului .n .ntregul su2
asupra unei pri materiale din 'un sau asupra ec+i"alentului "aloric al acestora.
!artajul este reglementat .n C/eciunea a A#a" 6artajulF art.99;9=9 C.
ci". 1egulile instituite de dispo&iiile legale amintite mai sus2 sunt reguli
comune2 deoarece ele se aplic coproprietii2 de"lmiei potri"it art.9=9 C. ci".
i partajului succesoral potri"it art.11$3 al.2 C. ci".2 .n msura .n care nu sunt
incompati'ile cu acesta.
Potrivit art.BB din Le#ea nr.<2=3>22) dispo'i(iile art.BB?4B;B C. "iv.
sunt apli"abile "onven(iilor de parta$ n"&eiate dup intrarea n vi#oare a
Codului "ivil.
1>$
De asemenea) a"este dispo'i(ii se apli" *i parta$ului $udi"iar) atun"i
"nd "ererea de "&emare n $ude"at a %ost introdus dup intrarea n
vi#oare a Codului "ivil.
!artajul poate ,i cerut pentru .ncetarea coproprietii de oricare dintre
coproprietari.
!otri"it art.99; C. ci".2 aciunea de partaj este imprescripti'ilD Cncetarea
coproprietii prin partaj poate fi cerut oricnd, afar de cazul n care partajul
a fost suspendat prin le!e, act juridic ori hotrre judectoreasc"
!rin +otr3re judectoreasc partajul poate ,i suspendat potri"it art.9>3 C.
ci".D Cinstana sesizat cu cererea de partaj poate suspenda pronunarea
partajului, pentru cel mult un an, pentru a nu se aduce prejudicii !rave
intereselor celorlali coproprietari" %ac pericolul acestor prejudicii este
nlturat nainte de mplinirea termenului, instana, la cererea prii interesate,
va reveni asupra msurii, de aici decurg3nd ideea c suspendarea "i&ea&
pronunarea soluiei de partaj i nu e8ercitarea aciunii de partaj.
4n ca&ul .n care suspendarea partajului a a"ut loc prin con"enie potri"it
art.9>2 C. ci".D Cconveniile privind suspendarea partajului nu pot fi ncheiate
pentru o perioada mai mare de A ani" .n cazul imobilelor, conveniile trebuie
ncheiate n form autentic i supuse formalitilor de publicitate prevzute de
le!e"
!artajul poate ,i cerut i pe calea aciunii o'lice de ctre creditorii unui
coproprietar2 iar potri"it art.9>= al.$ C. ci".D Cconveniile de suspendare a
mprelii pot fi opuse creditorilor numai dac, nainte de naterea creanelor,
au dobndit dat cert n cazul bunurilor mobile sau a fost autentificate n
cazul bunurilor imobile i s#au ndeplinit formalitile de publicitate prevzute
de le!e, dac este cazul"
%e asemenea2 potri"it art. 9>; al.1 C. ci".D Ccreditorii personali ai unui
coproprietar vor putea s intervin, pe cheltuiala lor, n partajul cerut de
coproprietari ori de un alt creditor" 3i nu pot ns s atace un partaj efectuat,
afar numai dac acesta s#a fcut n lipsa lor i fr s se in seama de
opoziia pe care au fcut#o, precum i n cazurile cnd partajul a fost simulat
ori s#a fcut astfel nct creditorii nu au putut s intervin n proces"
%ispo&iiile de mai sus sunt aplica'ile2 potri"it art.9>; al.2 C. ci". i .n ca&ul
creditorilor care au un drept de garanie asupra 'unului comun ori al celor a
cror crean sa nscut .n legtur cu conser"area sau administrarea acestuia.
4n ca&ul u&ucapiunii2 partajul este inadmisi'il potri"it art.9>( C. ci".D
partajul poate fi cerut chiar atunci cnd unul dintre coproprietari a folosit
exclusiv bunul, afar de cazul n care acesta l#a uzucapat, n condiiile le!ii"
4n ca&ul .n care o'iectul partajului .l constituie .mpreli ori comasri de
parcele solicitate .n scopul reali&rii de lucrri de construcii2 este necesar
emiterea unui certi,icat de ur'anism i a autori&aiei de construire2 .n ca& contrar2
operaiunile juridice e,ectuate .n lipsa acestora sunt lo"ite de nulitate2 potri"it
art.9 al.9 lit. c din 6egea nr.(<:1;;1.
1>(
!artajul poate ,i ,cut potri"it art.9>< C. ci". Cprin bun nvoial sau prin
hotrre judectoreasca, n condiiile le!ii
%ispo&iiile art.9>9 C. ci" sta'ilesc regulile cu pri"ire la modul de
.mprire a 'unurilor comuneD Cpartajul bunurilor comune se va face n natur,
proporional cu cota parte a fiecrui coproprietar"
%ac bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil n natur,
partajul se va face n unul din urmtoarele moduri :
a" atribuirea ntre!ului bun, n schimbul unei sulte, n favoarea unuia ori a
mai multor coproprietari, la cererea acestora;
b" vnzarea bunului n modul stabilit de coproprietari, ori, n caz de
nenele!ere la licitaie public, n condiiile le!ii, i distribuirea preului ctre
coproprietari proporional cu cota#parte a fiecruia dintre ei"
4n ca&ul partajului con"enional2 potri"it art.9>$ C. ci".2 dac un
coproprietar este lipsit de capacitate de e8erciiu ori are capacitate de e8erciiu
restr3nsa2 partajul "a putea ,i ,cut prin 'un .n"oial numai cu autori&area
instanei de tutel2 precum i2 dac este ca&ul2 a ocrotitorului legal.
15. .%e"tele parta$ului. !otri"it art.9=< al.1 C. ci".D Cfiecare
coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, dup caz, al sumelor
de bani ce i#au fost atribuite numai cu ncepere de la data stabilit n actul de
partaj, dar nu mai devreme de data ncheierii actului, n cazul mprelii
voluntare, sau, dup caz, de la data rmnerii definitive a hotrrii
judectoreti"
%e aici re&ult c actul de partaj2 spre deose'ire de 0ec+iul Cod ci"il2 are
un caracter constituti" i nu declarati".
E,ectele constituti"e nu se produc .n ca&ul imo'ilelor potri"it art.9=< al.2
C. ci".2 deoareceD n cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc
numai dac actul de partaj ncheiat n form autentic sau hotrrea
judectoreasca rmasa definitiv, dup caz, au fost nscrise n cartea funciar"
!otri"it art.9=1 C. ci".D Cactele ncheiate, n condiiile le!ii, de un
coproprietar cu privire la bunul comun rmn valabile i sunt opozabile celui
cruia i#a fost atribuit bunul n urma partajului"
Noul Cod ci"il prin art.9=2 C. ci". instituie un ca& de su'rogaie real cu
titlu particular prilorD C!araniile constituite de un coproprietar asupra cotei
sale pri se strmut de drept asupra bunului atribuit acestuia sau, dup caz, a
sumelor de bani care i#au fost atribuite prin partaj"
!artajul poate constitui temei al u&ucapiunii ta'ulare potri"it art.;31 C.
ci".2 pentru c el are un e,ect constituti" care presupune trans,erul drepturilor
.ntre coproprietari.
18. 0bli#a(ia de #aran(ie ntre "oproprietari. Codul ci"il
reglementea& o'ligaia de garanie pentru e"iciune i "icii ascunse potri"it
art.9=3 C. ci".D Ccoproprietarii i datoreaz, n limita cotelor# pri, !aranie
1>9
pentru eviciune i vicii ascunse, dispoziiile le!ale privitoare la obli!aia de
!aranie a vnztorului aplicndu#se n mod corespunztor"
9iecare este obli!at s l desp!ubeasc pe coproprietarul prejudiciat
prin efectul eviciunii sau al viciului ascuns" %ac unul dintre coproprietari este
insolvabil, partea datorat de acesta se va suporta, proporional, de ctre
ceilali coproprietari, inclusiv de coproprietarul prejudiciat"
+oproprietarii nu datoreaz !aranie dac prejudiciul este urmarea faptei
svrite de un alt coproprietar, sau dac au fost scutii prin actul de partaj"
19. Des%iin(area parta$ului. !otri"it art. 9=$ C. ci".D Cpartajul prin
bun nvoiala poate fi desfiinat pentru aceleai cauze ca i contractele"
6artajul fcut fr participarea tuturor coproprietarilor este lovit de
nulitate absolut"
6artajul este ns valabil chiar dac nu cuprinde toate bunurile comune;
pentru bunurile omise se poate face oricnd un partaj suplimentar"
%e asemenea2 potri"it art.9=( C. ci".D Cnu poate invoca nulitatea relativ
a partajului prin bun nvoial coproprietarul care, cunoscnd cauza de
nulitate, nstrineaz n tot sau n parte bunurile atribuite"
S.C6IUN.- - V4-
Coproprietatea @or(at
12. No(iune. )a de proprietatea comuna pe cotepri2 care are un
caracter temporal2 proprietatea ,orat are un caracter permanent2 indi,erent de
"oina coproprietarilor i nu poate .nceta prin partaj judiciar2 potri"it art.932 al.3
C. ci". %e regul2 'unurile care ,ac o'iectul proprietii ,orate sunt 'unuri
accesorii2 pe l3ng alte 'unuri principale2 proprietate e8clusi"2 ,iind deci .n
pre&ena a dou drepturi de proprietate distincteD dreptul de proprietate e8clusi"
ce aparine ,iecrui titular asupra 'unului principal i dreptul de proprietate
,orat asupra 'unurilor considerate ca accesorii pe l3ng 'unurile principale2
drept care aparine tuturor coproprietarilor.
13. Ca'urile de "oproprietate %or(at. !otri"it art.9$9 C. ci".2 se a,l
.n coproprietate ,orat urmtoarele 'unuriD
aH 'unurile pre"&ute la art.9$;2 art.99<2 art.9=> i art.11$1 C. ci".
%ispo&iiile art.9$; C. ci". enumer 'unurile care sunt considerate pri comune2
dac prin lege sau prin act juridic nu se pre"ede alt,el. /unurile pre"&ute de
art.99< C. ci". sunt &idul2 anul i orice alt despritur .ntre dou ,onduri
pre&umate a ,i .n proprietate comun a "ecinilor2 dac nu re&ult contrariul din
titlul de proprietate2 dintrun semn de comunitate ori dac proprietatea comun
nu a de"enit proprietate e8clusi" prin u&ucapiune2 .n condiiile legii. /unurile
pre"&ute de art.9=> C. ci". sunt 'unuri mo'ile i imo'ile care ,ormea& o'iectul
1>>
proprietii periodice. /unurile pre"&ute de art. 11$1 C. ci". sunt 'unuri care
constituie amintiri de ,amilie i care stau mrturie istoriei acesteia2 precum
corespondena purtat de mem'rii ,amiliei2 ar+i"ele ,amiliale2 decoraiile2
armele de colecie2 portretele de ,amilie2 documentele2 precum i orice alte
'unuri cu semni,icaie moral deose'it pentru ,amilieE
bI 'unurile comune necesare sau utile pentru ,olosirea a 2 imo'ile "ecine2
situate pe linia de +otar .ntre acestea2 cum ar ,i potecile2 ,3nt3nile2 drumurile i
i&"oareleE
"I 'unurile comune a,ectate utili&rii a dou sau a mai multor ,onduri2
cum ar ,i o central termic sau alte instalaii care deser"esc dou sau mai multe
cldiri2 un drum comun .ntrun cartier de locuine sau alte asemenea 'unuriE
dH orice alt 'un comun pre"&ut de lege. E8empli,icm .n acest sens
dispo&iiile art. $9 din 6egea nr.1=:1;;12 pri"ind terenurile aparin3nd
composesoratelor i o'tilor i art. 29 i 2= din 6egea nr. 1:2<<< care pre"d
,ormele asociati"e de proprietate asupra terenurilor cu "egetaie ,orestier2
punilor i ,3neelor2 o'ti de moneni .n de"lmie2 o'ti r&eeti nedi"i&ate2
composesorate2 o'ti de cumprare2 pduri grnicereti2 pduri ur'ariale2
comune politice2 cooperati"e sau alte comuniti i ,orme asociati"e cu di,erite
denumiri.
15. .!er"itarea "opropriet(ii %or(ate. !otri"it art. 9$> al.1 C. ci".2
,iecare coproprietar poate e8ercita ,olosina 'unului comun2 cu condiia s
respecte destinaia acestuia i s permit e8ercitarea ,olosinei de ctre ceilali
coproprietari.
5tunci c3nd 'unul comun are caracter accesoriu .n raport cu un 'un
principal2 ,iecare proprietar poate2 potri"it art. 9$> al.2 C. ci".2 s e8ercite
dispo&iia juridic cu pri"ire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra
'unului comun numai odat cu e8ercitarea dreptului de dispo&iie asupra 'unului
principal.
C+eltuielile pentru .ntreinerea i conser"area 'unului comun se suport .n
mod proporional cu cotaparte din drept a ,iecrui coproprietar. C3nd 'unul
comun are caracter accesoriu2 .n a'sena unei con"enii contrare2 cotaparte din
drept a ,iecrui coproprietar se sta'ilete .n ,uncie de .ntinderea 'unului
principal2 potri"it art.9$> al.3 C. ci".
S.C6IUN.- - VI4-
Coproprietatea %or(at asupra pr(ilor "omune din "ldirile "u mai
multe eta$e sau apartamente
12. No(iunea pr(ilor "omune. %ac .ntro cldire sau .ntrun ansam'lu
re&idenial e8ist spaii cu destinaie de locuin sau cu alt destinaie a"3nd
proprietari di,erii2 prile din cldire care2 ,iind destinate .ntre'uinrii spaiilor
1>=
respecti"e2 nu pot ,i ,olosite dec3t .n comun i ,ormea& o'iectul unui drept de
coproprietate ,orat.
!rile comune sunt 'unuri accesorii .n raport cu spaiile locati"e2 care
constituie 'unuri principale .n sensul art. ($9 C. ci".
Coproprietatea ,orat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe
etaje sau apartamente este reglementat prin dou legi specialeD 6egea
nr.11$:1;;9 pri"ind locuina i 6egea nr.23<:2<<> pri"ind .n,iinarea2
organi&area i ,uncionarea asociailor de proprietari. 6a acestea se adaug B*
nr.1(==:2<<> pentru apro'area Normelor metodologice de aplicare a 6egii nr.
23<:2<<> pri"ind .n,iinarea2 organi&area i ,uncionarea asociailor de
proprietari. Noile dispo&iii din Codul ci"il pri"ind acest ca& de coproprietate
,orat constituie dreptul comun i repre&int cadrul general de reglementare a
acestei coproprieti. 4n legtur cu aceste reglementri speciale tre'uie preci&at
c2 potri"it art. 23< lit.'' din 6egea nr. >1:2<11 de punere .n aplicare a Noului
Cod ci"il2 se a'rog c+iar dac acestea sunt cuprinse .n legi speciale. %e aici
re&ult c dispo&iiile contrare din legile speciale pri"ind coproprietatea ,orat
sunt .nlturate de la aplicare2 .n acest ca&2 ne,uncion3nd cele dou reguli de
interpretare sistematic a legii ci"ileD
norma general nu derog de la norma special C!eneralia specialibus
dero!antE
norma special derog de la norma general Cspecialia !eneralibus
dero!ant.
4n ,inal2 tre'uie2 de asemenea2 amintit2 .n legtur cu organi&area i
,uncionarea coproprietii ,orate asupra prilor comune din cldirile cu mai
multe etaje sau apartamente2 dispo&iiile art.9(; C. ci".2 potri"it croraD Cn cazul
cldirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau n cazul ansamblurilor
rezideniale formate din locuine individuale, amplasate izolat, niruit sau
cuplat, n care exist proprieti comune i proprieti individuale, se constituie
asociaia de proprietari care se or!anizeaz i funcioneaz n condiiile le!ii.
!otri"it art.9$; C. ci".2 sunt considerate pri comune2 .n msura .n care
prin lege ori prin act juridic nu se pre"ede alt,elD
1H terenul pe care se a,l cldirea2 compus at3t din supra,aa construit2 c3t
i din cea neconstruit necesar2 potri"it naturii sau destinaiei construciei2
pentru a asigura e8ploatarea normal a acesteiaE pentru e"entuala supra,a
e8cedentar proprietarii sunt titularii unei coproprieti o'inuiteE
2H ,undaia2 curtea interioar2 structura2 structura de re&isten2 pereii
perimetrali i despritori dintre proprieti i:sau spaiile comune2 acoperiul2
terasele2 scrile i casa scrilor2 +olurile2 pi"niele i su'solurile
necompartimentate2 re&er"oarele de ap2 centralele termice proprii i
ascensoareleD
3H instalaiile de ap i canali&are2 electrice2 de telecomunicaii2 de
.ncl&ire i de ga&e de la 'ranament:racord p3n la punctul de distri'uie ctre
1>;
prile a,late .n proprietate e8clusi"2 canalele plu"iale2 paratrsnetele2 antenele
colecti"e2 precum i alte asemenea priE
$H alte 'unuri care2 potri"it legii sau "oinei prilor2 sunt de ,olosin
comun.
Courile de ,um i de aerisire2 precum i spaiile pentru spltorii i
usctorii sunt considerate pri comune e8clusi" pentru coproprietarii care
utili&ea& aceste utiliti .n con,ormitate cu proiectul cldirii.
13. Stabilirea "otelor4pr(i. !otri"it art. 9(2 C. ci".2 cotelepri se
sta'ilesc .n dou moduriD
aH printro stipulaie pre"&ut .n titlul de proprietateE
'H .n lipsa stipulaiei prin raportarea supra,eei utile a ,iecrui spaiu
locati" la totalul supra,eei utile a spaiilor locati"e din cldire.
15. -tribuirea n %olosin(a e!"lusiv a pr(ilor "omune. !otri"it art.
9(< C. ci".2 prile comune pot ,i atri'uite coproprietarilor .n ,olosin e8clusi"
numai dac prin aceasta nu sunt le&ate drepturile celorlali coproprietari.
%eci&ia de atri'uire .n ,olosin e8clusi" tre'uie adoptat cu o majoritate
de dou treimi din numrul coproprietarilor i al cotelorpri. 4n cldirile unde
sunt constituite asociaii de proprietari2 deci&ia se adopt de ctre adunarea
general2 cu aceeai majoritate.
18. -"tele $uridi"e privind "otele4pr(i. !otri"it art. 9(1 C. ci".2 cota
parte din dreptul de proprietate asupra prilor comune are caracter accesoriu .n
raport cu dreptul de proprietate asupra spaiului din cldire care constituie 'unul
principalE .nstrinarea sau ipotecarea coteipri nu se "a putea ,ace dec3t odat
cu dreptul asupra spaiului care constituie 'unul principal.
19. Drepturile *i obli#a(iile "oproprietarilor
a. Drepturile *i obli#a(iile "oproprietarilor n e!er"itarea dreptului de
%olosin(.
!otri"it art. 9(3 C. ci".2 ,iecare coproprietar poate ,olosi2 .n condiiile
acordului de asociere2 at3t spaiul care constituie 'unul principal2 c3t i prile
comune2 ,r a aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari i ,r a
sc+im'a destinaia cldirii. 4n ca&ul ine8istenei acordului de asociere
e8ercitarea dreptului de ,olosin se "a ,ace potri"it dispo&iiilor cuprinse .n art.
9$> C. ci".2 care reglementea& regimul juridic general al coproprietii ,orate.
b. C&eltuielile le#ate de ntre(inerea) repararea *i e!ploatarea pr(ilor
"omune. )iecare coproprietar2 .n situaia ine8istenei unor pre"ederi legale sau
.nelegeri contrare2 "a suporta c+eltuielile legate de .ntreinerea2 repararea i
1=<
e8ploatarea prilor comune .n proporie cu cota parte a ,iecruia. !rin
e8cepie2 c+eltuielile legate de prile comune ,olosite e8clusi" de ctre unii
dintre coproprietari cad potri"it art. 9($ C. ci".2 .n sarcina acestora.
". 0bli#a(ii le#ate de "onservarea "ldirii. !otri"it art. 9(( C. ci".2
proprietarul are i o'ligaii de conser"are a cldirii2 el ,iind o'ligat .n acest sens
s asigure .ntreinerea spaiului care constituie 'unul principal2 ast,el .nc3t
cldirea s se pstre&e .n stare 'un. !entru e,ectuarea lucrrilor necesare
conser"rii cldirii i .ntreinerii prilor comune2 coproprietarii sunt o'ligai s
permit accesul .n spaiile care constituie 'unuri principale pentru e,ectuarea
acestor lucrri. 4n ca&ul .n care prin permiterea accesului sau cau&at prejudicii2
ei "or ,i despgu'ii de ctre asociaia de proprietari sau2 dup ca&2 de ctre
proprietarul .n interesul cruia au ,ost e,ectuate lucrrile potri"it art. 9(9 al.2 C.
ci".
d. Re#uli apli"abile n "a'ul distru#erii "ldirii. Codul ci"il a instituit
reguli aplica'ile .n ca&ul distrugerii cldirii ce ,ace o'iectul coproprietii
,orate. 5st,el2 potri"it art. 9(> al.1 C. ci".2 .n ca&ul .n care cldirea a ,ost
distrus .n .ntregime ori .ntro proporie mai mare de jumtate din "aloarea ei2
orice coproprietar poate2 .n lipsa unei .nelegeri contrare2 s solicite "3n&area la
licitaie pu'lic a terenului i a materialelor de construcie care au re&ultat .n
urma distrugerii. 4n ca&ul .n care distrugerea este mai mic dec3t cea pre"&ut
.n alineatul 12 coproprietarii "or ,i o'ligai s contri'uie la re,acerea prilor
comune proporional cu cotele pri. %ac unul sau mai muli coproprietari2 .n
acest ca&2 re,u& sau nu pot s participe la re,acere2 ei "or ,i o'ligai s cede&e
celorlali coproprietari cotele lor pri din dreptul de proprietate2 preul urm3nd
s se sta'ileasc de pri sau2 .n ca& de ne.nelegere2 de instana de judecat.
1B. :n"etarea destina(iei %olosin(ei "omune.
!otri"it art. 9(= al.1 C. ci".2 .ncetarea destinaiei de ,olosin comun
pentru prile comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate
+otr. moti"at cu o majoritate de dou treimi din numrul coproprietarilor2 .n
acest ca& ,iind aplica'ile dispo&iiile pri"itoare la coproprietatea o'inuit i
temporar. Cu toate acestea2 potri"it art. 9(= al.2 C. ci".2 .nstrinarea sau
ipotecarea se poate reali&a numai dac e8ist o majoritate de dou treimi din
numrul coproprietarilor.
4n ca&urile pre"&ute la alineatul 1 i 22 coproprietarii care nu au "otat ori
sau opus la .nstrinare sau la ipotecare au dreptul la o despgu'ire just sta'ilit
prin con"enie ori2 .n ca& de ne.nelegere2 pe cale judectoreasc potri"it art. 9(=
al.3 C. ci".
Constatarea .ncetrii destinaiei de ,olosin comun pentru aceste pri se
,ace prin +otr3re a adunrii generale a asociaiei de proprietari adoptat cu o
majoritate de dou treimi din numrul coproprietarilor. Imo'ilul sau partea din
imo'il care re&ult din .ncetarea destinaiei ,olosinei comune se .nscrie .n mod
1=1
corespun&tor .n cartea ,unciar pe 'a&a documentaiei cadastrale .ntocmit .n
acest scop.
S.C6IUN.- - VII4-
Coproprietatea asupra despr(iturilor "omune.
Coproprietatea asupra despriturilor comune este reglementat de
dispo&iiile art.99<999 C. ci". Potrivit art.B8 din Le#ea nr.<2=3>22) a"este
dispo'i(ii se apli" situa(iilor $uridi"e ns"ute dup intrarea n vi#oare a
Codului "ivil.
12. Pre'um(ia de "oproprietate *i semnele de ne"omunitate. Codul
ci"il .n art. 99< C. ci". a instituit pre&umia de coproprietate asupra
despriturilor comuneD Czidul, anul, precum i orice alt despritur ntre
dou fonduri sunt prezumate a fi n proprietatea comun a vecinilor, dac nu
rezult contrariul din titlul de proprietate, dintr#un semn de necomunitate ori
dac proprietatea comun nu a devenit proprietate exclusiv prin uzucapiune,
n condiiile le!iiF. 4n pri"ina pre&umiei de coproprietate i a e8istenei
semnelor de necomunitate2 art. 99< al.2 C. ci". ,ace trimitere la art. 991 C. ci".
!otri"it art. 991 al.1 C. ci".2 e8ist semn de necomunitate a &idului atunci c3nd
culmea acestuia este dreapt i perpendicular spre un ,ond i .nclinat spre
cellalt ,ond. 4n acest ca&2 este pre&umat a ,i .n proprietate e8clusi" a
proprietarului ,ondului2 ctre care este .nclinat coama &idului. 5ceste dispo&iii
instituite de art. 991 al.1 C. ci". se .ntregesc cu dispo&iiile art. 991 al.3 C. ci".2
care pre"d c "or ,i considerate semne de necomunitate orice alte semne care
,ac s se pre&ume c &idul a ,ost construit e8clusi" de unul dintre proprietari.
4n pri"ina anului2 potri"it art. 991 al.2 C. ci".2 e8ist semn de
necomunitate atunci c3nd pm3ntul este aruncat ori .nlat e8clusi" pe o parte a
anului2 acesta ,iind pre&umat a ,i .n proprietatea e8clusi" a proprietarului
,ondului pe care este aruncat pm3ntul.

13. 0bli#a(ia de "onstruire a despr(iturilor "omune. !otri"it art. 992
C. ci".2 oricare dintre "ecini poate o'liga pe proprietarii ,ondurilor .n"ecinate s
contri'uie la construirea unei desprituri comune. 4n lipsa unor dispo&iii legale2
a regulilor de ur'anism sau o'iceiului locului2 .nlimea &idului comun se
sta'ilete de pri ,r .ns a depi 2 m2 socotinduse .n aceast .nlime i
coama &idului.
15. C&eltuielile de ntre(inere *i reparare a despr(iturilor "omune.
Coproprietarii sunt inui2 potri"it art. 993 al.1 C. ci".2 s suporte c+eltuielile
oca&ionate de .ntreinerea i repararea despriturilor comune proporional cu
dreptul ,iecruia. 4n legtur cu aceast o'ligaie2 tre'uie preci&at c ,iecare
coproprietar poate s nu participe la c+eltuielile de .ntreinere i reparare2
renun3nd .n acest ca& la dreptul su de proprietate asupra despriturilor
1=2
comune2 urm3nd s se aplice dispo&iiile .n materie de carte ,unciar.
Coproprietarul nu "a putea ,i aprat de a participa la c+eltuieli2 .n ca&ul .n care
are o construcie sprijinit de &idul comun ori .n ca&ul .n care trage un alt ,olos
din e8ploatarea despriturii comune.
18. Drepturile *i obli#a(iile "oproprietarilor n le#tur "u
"onstru"(iile *i instala(iile a%late n le#tur "u 'idul "omun. !otri"it art. 99$
C. ci".2 oricare dintre coproprietari are dreptul s sprijine construcii ori s
instale&e grin&i .n &idul comun cu o'ligaia de a lsa 9 cm spre cellalt
coproprietar i ,r a a,ecta dreptul acestuia de a sprijini construciile sale ori de
a instala propriile grin&i .n &idul comun. %e asemenea2 un coproprietar "a a"ea
dreptul de a scurta grin&ile puse de "ecinul su p3n la jumtatea &idului comun2
.n ca&ul .n care ar dori s instale&e el .nsui grin&i ori s construiasc un co de
,um .n acelai loc.
19. :nl(area 'idului "omun. #ricare dintre coproprietari poate s .nale
&idul comun2 cu .ndatorirea de a suporta singur c+eltuielile de .nlare peste
limita &idului comun2 precum i c+eltuielile de reparare a prii comune a
&idului2 ca urmare a .nlrii acestuia potri"it art. 99( al.1 C. ci". 4n ca&ul .n care
&idul nu poate re&ista .nlrii2 proprietarul care dorete s ,ac aceast .nlare
este dator s reconstruiasc &idul .n .ntregime2 lu3nd din ,ondul su supra,aa
pentru a asigura grosimea necesar &idului nou ridicat potri"it art. 99( al.2 C.
ci". 0ecinul care nu a contri'uit la .nlare poate do'3ndi coproprietatea2 pltind
jumtate din "aloarea actuali&at a materialelor i a manoperei ,olosite i2 dac
este ca&ul2 jumtate din "aloarea terenului .ntre'uinat pentru .ngroarea &idului.
1B. Dobndirea "opropriet(ii asupra despr(iturilor. !otri"it art. 999
C. ci".2 "ecinul care nu a contri'uit la reali&area despriturii comune poate
do'3ndi un drept de coproprietate asupra acesteia2 dac pltete jumtate din
"aloarea actuali&at a materialelor i a manoperei ,olosite i2 dup ca&2 jumtate
din "aloarea terenului pe care despritura a ,ost construit. 4n acest ca&2
urmea& s ,ie aplicate dispo&iiile .n materie de carte ,unciar.
S.C6IUN.- - VIII4-
Proprietatea periodi"
12. Considera(ii #enerale. 4n literatura juridic de specialitate sau
e8primat opinii di"erse .n legtura cu proprietatea periodic ca ,orm a
proprietii comune2 ,iind recunoscut sau contestat. 4n pre&ent2 .n Codul ci"il
ea este reglementat2 .n mod e8pres2 .n art.9=>9;2 C. ci".2 ea ,iind considerat
un ca& particular de coproprietate ,orat potri"it art.9$9 al.1 pct.1 C. ci".
1=3
Potrivit art.B< din Le#ea nr.<2=3>22) dispo'i(iile art.B;<4B?3 C. "iv. nu
adu" atin#ere prevederilor "uprinse n 0UA nr.28=3>22 pentru prote"(ia
"onsumatorilor la n"&eierea *i e!e"utarea "ontra"telor privind dobndirea
dreptului de %olosin( pe o perioad determinat a unuia sau a mai multor
spa(ii de "a'are) a "ontra"telor pe termen lun# privind dobndirea unor
bene%i"ii pentru produsele de va"an() a "ontra"telor de revn'are) pre"um
*i a "ontra"telor de s"&imb.
13. No(iunea de proprietate periodi". !otri"it art.9=> C. ci".2 putem
"or'ii de proprietate periodicD Cori de cte ori mai multe persoane exercit
succesiv i repetitiv atributului folosinei specific dreptului de proprietate
asupra unui bun mobil sau imobil, n intervale de timp determinate, e!ale sau
ine!ale"
%in aceast de,iniie re&ult c proprietatea periodic se caracteri&ea&
prinD
e8istena mai multor titulariE
prerogati"ele dreptului se e8ercit .n mod succesi" i repetat de ctre
titulari2 .n inter"ale de timp determinate egale sau inegaleE
e8ercitarea succesi" i repetat pri"ete atri'utul ,olosinei speci,ic
dreptului de proprietateE
are ca o'iect 'unuri mo'ile i imo'ile.
15. Na*terea propriet(ii periodi"e. !otri"it art.9== C. ci".D
Cproprietatea periodic se nate n temeiul unui act juridic, dispoziiile n
materie de carte funciar aplicndu#se n mod corespunztor"
5ctul juridic la care ,ac trimitere dispo&iiile de mai sus poate s ,ie un
legat sau o con"enie. Constituirea proprietii periodice prin con"enie
constituie o derogare de la dispo&iiile art.9>2 C. ci". care limitea& la o perioada
de ( ani con"eniile pri"ind am3narea .mprelii.
18. Re#imul $uridi" al a"telor n"&eiate de "oproprietari. !entru
perioada de timp care .i re"ine spre ,olosina 'unului care ,ormea& o'iectul
proprietii pri"ate2 orice coproprietar poate .nc+eia2 .n condiiile legii2 acte
precum2 .nc+irierea2 "3n&area2 ipotecarea i altele asemenea2 potri"it art.9=; al.1
C. ci". %e aici re&ult c ,iecare coproprietar poate .nc+eia acte de dispo&iie
juridic cu pri"ire la cota sa parte din drept. 5ctele de dispo&iie material nu se
pot e8ercita dec3t cu acordul tuturor titularilor potri"it regulii unanimitii2 .n
acest sens ,iind dispo&iiile art.9;< al.2 C. ci". Cactele prin care se consum n
tot sau n parte substana bunului pot fi fcute numai cu acordul celorlali
coproprietari" 6a .ncetarea inter"alului de timp2 ,iecare coproprietar este
o'ligat s predea 'unul G,olosina 'unuluiH coproprietarului .ndreptit sl
,oloseasc .n urmtorul inter"al de timp2 potri"it art.9;< al.3 C. ci".
1=$
5ctele de administrare sau de dispo&iie pri"ind cotaparte din dreptul de
proprietate a,erent unui alt inter"al de timp sunt inopo&a'ile titularului cotei
pri respecti"e2 urm3nd s se aplice dispo&iiile art.9$2 al.2 i art.9$3 C. ci".2 .n
mod corespun&tor.
4n raport cu terii cocontractani asemenea acte de administrare sau de
dispo&iie sunt anula'ile. Coproprietarii pot .nc+eia2 potri"it art.9;< al.$ C. ci".2
contracte de administrare2 iar .n ca&ul .n care oricare dintre coproprietari
denun contractul2 acesta .i .ncetea& e8istena. 4n legtur cu ,olosina 'unului
care ,ormea& o'iectul proprietii periodice2 aceasta "i&ea& at3t utili&area
'unului Cius utendiF2 c3t i culegerea ,ructelor Cius fruendiF2 iar actele de
conser"are tre'uie s respecte dispo&iiile art.9;< al.1 C. ci".
19. Drepturile *i obli#a(iile "oproprietarilor. )iecare coproprietar este
o'ligat2 aa cum sa "&ut2 s e8ercite actele de administrare sau de dispo&iie
pri"ind cotaparte din dreptul de proprietate2 potri"it inter"alului de timp a,erent.
%e asemenea2 actele de conser"are tre'uie ,cute cu respectarea dispo&iiilor
art.9;< al.1 ,ra&a I C. ci". !entru reparaiile mari2 coproprietarul care a"ansea&
c+eltuielile necesare are dreptul la despgu'iri .n raport cu "aloarea drepturilor
celorlali coproprietari. !otri"it art.9;1 C. ci".2 .n ca&ul .n care unul dintre
coproprietari tul'ur .n mod gra" e8ercitarea proprietii periodice2 acesta "a
putea ,i e8clus prin +otr3re judectoreasc2 la cererea proprietarului "tmat2
iar e8cluderea "a putea ,i dispus numai dac unul dintre ceilali coproprietari
sau un ter cumpr cotaparte a celui e8clus. 4n acest ca&2 dup rm3nerea
de,initi" a .nc+eierii de admitere .n principiu2 .n a'sena .nelegerii prilor2 se
"a sta'ili preul "3n&rii silite pe 'a& de e8perti&2 iar dup consemnarea
preului la 'anca sta'ilit de instan2 se "a pronuna +otr3rea care "a ine loc
de contract de "3n&arecumprare. %up rm3nerea de,initi" a acestei +otr3ri2
do'3nditorul .i "a putea .nscrie dreptul .n cartea ,unciar2 iar transmitorul "a
putea s ridice suma consemnat la 'anca sta'ilit de instan2 potri"it art.9;1
al.9 C. ci".
Nerespectarea o'ligaiilor pri"ind e8ercitarea dreptului de proprietate
periodic poate atrage i plata de despgu'iri2 potri"it art.9;1 al.1 C. ci".
1B. :n"etarea propriet(ii periodi"e. !otri"it art. 9;2 C. ci".2
proprietatea periodic .ncetea& prin radierea din cartea ,unciar .n temeiul
do'3ndirii de ctre o singur persoan a tuturor cotelorpri din dreptul de
proprietate periodic2 precum i .n alte ca&uri pre"&ute de lege.
S.C6IUN.- - I+4-
Proprietatea "omun n devlm*ie
1=(
12. No(iune. !roprietatea comun .n de"lmie este o ,orm a
proprietii comune .n care titularii si nu au determinat cotaparte ideal din
dreptul de proprietate asupra unor 'unuri ne,racionate .n materialitatea lor. %in
aceast de,iniie a dreptului de coproprietate .n de"lmie2 re&ult c 'unul nu
este ,racionat .n materialitatea sa2 iar titularii si nu au nici mcar o cot ideal
a'stract din drept.
Codul ci"il .n art. 99> arat c e8ist proprietate .n de"lmie atunci
c3nd2 prin e,ectul legii sau .n temeiul unui act juridic2 dreptul de proprietate
aparine concomitent mai multor persoane2 ,r ca "reuna dintre acestea s ,ie
titularul unei cote pri determinate din dreptul de proprietate asupra 'unului
sau 'unurilor comune.
%in e8aminarea dispo&iiilor art. 99= C. ci".2 re&ult c regimul
comunitii legale constituie dreptul comun .n materia proprietii de"lmae2
care completea& dispo&iiile legii prin care ea se nate2 iar atunci c3nd i&"orul
proprietii .n de"lmie este actul juridic se aplic dispo&iiile care
reglementea& regimul comunitii legale. !roprietatea comun .n de"lmie o
gsim reglementat .n cadrul relaiilor de ,amilie i anume2 dreptul de
proprietate de"lmae a soilor asupra 'unurilor do'3ndite de oricare dintre ei .n
timpul cstoriei.
Potrivit art.B9 din Le#ea nr.<2=3>22) dispo'i(iile art.BB< *i art.BB; C.
"iv.) "are re#lementea' proprietatea "omun n devlm*ie) se apli"
numai a"telor $uridi"e n"&eiate dup intrarea n vi#oare a Codului "ivil.
13. Dreptul de proprietate "omun n devlm*ie a so(ilor. !otri"it
art. 312 C. ci".2 "iitorii soi pot alege ca regim matrimonialD comunitatea legal2
separaia de 'unuri sau comunitatea con"enional. /unurile do'3ndite .n timpul
regimului comunitii legale de oricare dintre soi sunt2 de la data do'3ndirii lor2
'unuri comune .n de"lmie potri"it art. 33; C. ci". !entru a nu se crea
con,u&ie2 Codul ci"il .n art. 3$< preci&ea& 'unurile care2 dei sunt do'3ndite .n
timpul cstoriei2 nu sunt 'unuri comune2 ci sunt 'unuri proprii ale ,iecrui so.
%in e8aminarea dispo&iiilor din Codul ci"il pri"ind comunitatea con"enional2
reglementat de art.39939= C. ci".2 re&ult c i .n ca&ul comunitii
con"enionale2 'unurile pe care soii .neleg s le includ .n comunitate "or ,ace
o'iectul proprietii comune .n de"lmie. 4n acest sens2 sunt dispo&iiile
art.39= C. ci".2 care pre"d c regimul juridic al comunitii con"enionale se
completea& cu dispo&iiile legale pri"ind regimul comunitii legale. Con"enia
matrimonial poate deroga de la dispo&iiile pri"ind regimul comunitii legale2
potri"it art.399 C. ci".2 numai .n condiiile i limitele pre"&ute de art.39> C. ci".
!otri"it art.39> C. ci".2 con"enia matrimonial se poate re,eri la unul sau mai
multe din urmtoarele aspecteD
includerea .n comunitate2 .n tot sau .n parte2 a 'unurilor do'3ndite sau a
datoriilor proprii nscute .nainte ori dup .nc+eierea cstoriei2 cu e8cepia
'unurilor pre"&ute de art.3$< lit. ' i c C. ci".E
1=9
restr3ngerea comunitii la 'unurile sau datoriile anume determinate .n
con"enia matrimonial2 indi,erent dac sunt do'3ndite sau2 dup ca&2 nscute
.nainte sau .n timpul cstoriei2 cu e8cepia o'ligaiilor pre"&ute de art.3(1 lit.
c C. ci".E
o'ligati"itatea acordului am'ilor soi pentru .nc+eierea anumitor acte de
administrare2 iar .n acest ca&2 dac unul dintre soi se a,l .n imposi'ilitate de
ai e8prima "oina sau se opune .n mod a'u&i"2 cellalt so poate s .nc+eie
singur actul2 .ns numai cu .ncu"iinarea preala'il a instanei de tutelE
includerea clau&ei de preciput2 e8ecutarea acestei clau&e se ,ace .n
natur sau2 dac acest lucru nu este posi'il2 prin ec+i"alent2 din "aloarea
acti"ului net al comunitiiE
modaliti pri"ind lic+idarea comunitii con"enionale.
4n situaia .n care "iitorii soi nu au .nc+eiat o con"enie matrimonial prin
care s aleag un alt regim matrimonial dec3t cel al comunitii legale2 se "a
aplica regimul comunitii legale de 'unuri.
Potrivit art.3< din Le#ea nr.<2=3>22) indi%erent de data n"&eierii
"storiei) n "eea "e prive*te rela(iile lor personale *i patrimoniale) so(ii
sunt supu*i dispo'i(iilor Codului "ivil) de la data intrrii sale n vi#oare.
15. .!er"itarea dreptului de proprietate "omun n devlm*ie.
E8ercitarea dreptului de proprietate comun .n de"lmie este reglementat
di,erit de Noul Cod ci"il ,a de 0ec+iul Cod al ,amiliei.
a. .!er"itarea dreptului de proprietate "omun n devlm*ie potrivit
Codului %amiliei. 5ceast e8ercitare se ,ace potri"it art.3( Codul ,amiliei2 prin
careD Csoii administreaz i folosesc mpreun bunurile comune i dispun tot
astfel de ele" 'ricare dintre soi, exercitnd sin!ur aceste drepturi, este socotit
c are i consimmntul celuilalt so" %e aici re&ult c prin lege sa instituit o
pre&umie legal de mandat tacit reciproc .ntre soi2 .n e8ercitarea prerogati"elor
dreptului de proprietate2 pre&umie relati" ce poate ,i rsturnat prin do"ada
contrar. 5ceast pre&umie este limitat2 potri"it art.3( al.2 Cod ,amiliei2
deoarece niciunul dintre soi nu poate .nstrina i nici nu poate gre"a un teren
sau o construcie ce ,ace parte din 'unurile comune dac nu are consimm3ntul
e8pres al celuilalt so. E8istena consimm3ntului e8pres este o garanie2 o
msur de protecie pentru soi2 iar ine8istena lui este sancionat cu nulitatea
relati".
b. .!er"itarea dreptului de proprietate "omun n devlm*ie potrivit
Noului Cod "ivil. Noul Cod ci"il nu mai cuprinde o dispo&iie consacrat
mandatului tacit reciproc2 dar reglementea& mandatul contractual i judiciar .n
e8ercitarea2 .n general2 a drepturilor2 indi,erent de regimul matrimonial. 5st,el2
potri"it art. 31$ C. ci".2 un so poate s dea mandat celuilalt so sl repre&inte
pentru e8ercitarea drepturilor pe care le are2 potri"it regimului matrimonial. %e
1=>
asemenea2 potri"it art.31( al.1 C. ci".2 .n ca&ul .n care unul dintre soi se a,l .n
imposi'ilitate de ai mani,esta "oina2 cellalt so poate cere instanei de tutel
.ncu"iinarea de al repre&enta pentru e8ercitarea drepturilor pe care le are2
potri"it regimului matrimonial2 iar aceasta2 prin +otr3re2 "a sta'ili condiiile2
limitele i perioada de "ala'ilitate a acestui mandat.
Dispo'i(iile art.529 al.2 C. "iv. sunt apli"abile potrivit art.3; din Le#ea
nr.<2=3>22 *i "storiilor n"&eiate nainte de intrarea n vi#oare a Codului
"ivil) da" imposibilitatea unuia dintre so(i de a4*i mani%esta voin(a
intervine sau se men(ine *i dup intrarea n vi#oare a Codului "ivil.
4n a,ara altor ca&uri pre"&ute de lege2 mandatul .ncetea& atunci c3nd
soul repre&entat nu se mai a,l .n situaia pre"&ut la art.31( al.1 C. ci". sau
c3nd este numit un tutore sau un curator. 4n ca&ul mandatului judiciar2
dispo&iiile art.3$9 i art.3$> C. ci". urm3nd s se aplice .n mod corespun&tor.
4n ca&ul actelor de dispo&iie care pun .n pericol gra" interesele ,amiliei2
potri"it art.319 C. ci".2 prin .nc+eierea de ctre un so a unor asemenea acte2
cellalt so poate cere instanei de tutel ca pentru o durat determinat dreptul
de a dispune de anumite 'unuri s poat ,i e8ercitat numai cu consimm3ntul
su e8pres. %urata acestor msuri poate ,i prelungit2 ,r .ns a putea depi .n
total 2 ani2 iar +otr3rea de .ncu"iinare a msurii se comunic .n "ederea
e,ecturii ,ormalitilor de pu'licitate imo'iliar sau mo'iliar2 dup ca&. 5ctele
.nc+eiate cu nerespectarea +otr3rii judectoreti sunt anula'ile2 iar dreptul la
aciune se prescrie .n termen de un an2 care .ncepe s curg de la data c3nd soul
"tmat a luat cunotin de e8istena actului. Ji .n acest ca&2 dispo&iiile art.3$9
i art.3$> C. ci". sunt aplica'ile .n mod corespun&tor.
Dispo'i(iile art.52B C. "iv. sunt apli"abile *i n "a'ul "storiilor n
%iin( la data intrrii n vi#oare a Codului "ivil) potrivit art.3? din Le#ea
nr.<2=3>22) da" a"tele $uridi"e "are pun n peri"ol #rav interesele %amiliei
sunt svr*ite de unul dintre so(i *i dup a"east dat.
%ispo&iiile art.31> C. ci". reglementea& independena patrimonial a
soilor2 indi,erent de regimul matrimonial ales2 potri"it cruia2 dac prin lege nu
se pre"ede alt,el2 ,iecare so poate s .nc+eie orice acte juridice cu cellalt so
sau cu tere persoane i de asemenea2 poate s ,ac singur2 ,r consimm3ntul
celuilalt2 depo&ite 'ancare2 precum i orice alte operaiuni .n legtur cu aceste
depo&ite. 4n raport cu societatea 'ancar2 soul titular al contului are c+iar i
dup des,acerea sau .ncetarea cstoriei2 dreptul de a dispune de ,ondurile
depuse2 dac2 prin +otr3re judectoreasc e8ecutorie2 nu sa decis alt,el. %e
asemenea2 .n art.31= C. ci". este reglementat dreptul de in,ormare prin care
,iecare so poate si cear celuilalt s .l in,orme&e cu pri"ire la 'unurile2
"eniturile i datoriile sale2 iar .n ca& de re,u& nejusti,icat2 se poate adresa
instanei de tutel2 care poate sl o'lige pe soul celui care a sesi&ato sau pe
orice ter s ,urni&e&e in,ormaiile cerute i s depun pro'ele necesare .n acest
sens. -erii pot s re,u&e ,urni&area in,ormaiilor cerute atunci c3nd2 potri"it
legii2 re,u&ul este justi,icat de pstrarea secretului pro,esional. 5tunci c3nd
1==
in,ormaiile solicitate de un so pot ,i o'inute2 potri"it legii2 numai la cererea
celuilalt so2 re,u&ul acestuia de a le solicita nate pre&umia relati" c
susinerile soului reclamant sunt ade"rate. !e l3ng aceste dispo&iii2 care
reglementea& regimul matrimonial .n general2 Codul ci"il consacr i dispo&iii
pri"ind e8ercitarea drepturilor .n cadrul comunitii legale. 5a cum sa "&ut2
'unurile do'3ndite .n timpul regimului comunitii legale de oricare dintre soi2
sunt de la data do'3ndirii lor 'unuri comune .n de"lmie ale soilor2 iar
potri"it art.3$3 al.1 C. ci".2 calitatea de 'un comun nu tre'uie s ,ie do"edit2
do"ada 'unurilor soilor urm3nd s se ,ac potri"it dispo&iiilor art.3$3 al.2 i 3
C. ci". #ricare dintre soi2 potri"it art.3$$ C. ci".2 poate cere s se ,ac meniuni
.n cartea ,unciar ori2 dup ca&2 .n alte registre de pu'licitate pre"&ute de lege2
despre apartenena unui 'un la comunitate. !otri"it art.3$( C. ci".2 .n pri"ina
actelor de conser"are2 de ,olosin i de administrare2 ,iecare so are dreptul de a
,olosi 'unul comun ,r consimm3ntul e8pres al celuilalt so2 cu e8cepia
ca&ului sc+im'rii de destinaie a 'unului comun2 care nu se poate ,ace dec3t
prin acordul soilor. %e asemenea2 ,iecare so poate .nc+eia singur acte de
conser"are2 acte de administrare cu pri"ire la oricare dintre 'unurile comune2
precum i acte de do'3ndire a 'unurilor comune. !otri"it art. 3$( al.3 C. ci".2 i
.n ca&ul actelor de conser"are2 de ,olosin i de administrare sunt aplica'ile
dispo&iiile art.322 C. ci". !otri"it art.3$( al.$ C. ci".2 .n msura .n care
interesele sale legate de comunitatea de 'unuri au ,ost prejudiciate printrun act
juridic2 soul care nu a participat la .nc+eierea actului nu poate pretinde dec3t
daune interese de la cellalt so2 ,r a ,i a,ectate drepturile do'3ndite de terii de
'uncredin.
Codul ci"il2 .n mod detaliat2 a reglementat regimul locuinei de ,amilie2
care potri"it art.321 al.1 C. ci".2 este locuina comun a soilor sau2 .n lips2
locuina soului la care se a,l copii.
%in coro'orarea dispo&iiilor art.3$( al.3 C. ci". cu cele pre"&ute de
art.322 C. ci".2 re&ult c2 ,r consimm3ntul scris al celuilalt so2 niciunul
dintre soi2 c+iar dac este proprietar e8clusi"2 nu poate dispune de drepturile
asupra locuinei ,amiliei i nici nu poate .nc+eia acte prin care ar ,i a,ectat
,olosina acesteia. !otri"it art.322 al.2 C. ci".2 un so nu poate deplasa din
locuin 'unurile ce mo'ilea& sau decorea& locuina ,amiliei i nu poate
dispune de acestea ,r consimm3ntul scris al celuilalt so2 iar2 .n ca&ul .n care
consimm3ntul este re,u&at ,r un moti" legitim2 cellalt so poate cere
instanei de tutel s autori&e&e .nc+eierea actului. Soul care nu ia dat
consimm3ntul la .nc+eierea actului poate cere anularea lui .n termen de un an
de la data la care a luat cunotin despre acesta2 dar nu mai t3r&iu de un an de la
data .ncetrii regimului matrimonial. !otri"it art.322 al.( C. ci".2 .n lipsa notrii
locuinei ,amiliei .n cartea ,unciar2 soul care nu ia dat consimm3ntul nu
poate cere anularea actului2 ci numai daune interese de la cellalt so2 cu
e8cepia ca&ului .n care terul do'3nditor a cunoscut2 pe alt cale2 calitatea de
1=;
locuin a ,amiliei2 aceste dispo&iii urm3nd s se aplice .n mod corespun&tor i
actelor .nc+eiate cu .nclcarea pre"ederilor art.322 al.2 C. ci".
Dispo'i(iile art.533 C. "iv. sunt apli"abile potrivit art.5> din Le#ea
nr.<2=3>22 *i n "a'ul "storiilor n %iin( la data intrrii n vi#oare a
Codului "ivil) da" a"tele de dispo'i(ie asupra lo"uin(ei %amiliei ori asupra
bunurilor "are mobilea' sau de"orea' lo"uin(a %amiliei ori deplasarea
a"estora din lo"uin() au intervenit dup a"east dat.
!otri"it art.3$9 al.1 C. ci".2 actele de .nstrinare sau de gre"are cu drepturi
reale a"3nd ca o'iect 'unuri comune nu pot ,i .nc+eiate dec3t cu acordul am'ilor
soi. Cu toate acestea2 oricare dintre soi poate dispune singur2 cu titlu oneros2 de
'unurile mo'ile comune a cror .nstrinare nu este supus2 potri"it legii2
anumitor ,ormaliti de pu'licitate2 .n acest ca& rm3n3nd aplica'ile dispo&iiile
art.3$( al.$ C. ci". Sunt e8ceptate de la pre"ederile art.3$9 al.1 C. ci". darurile
o'inuite.
5ctul .nc+eiat ,r consimm3ntul e8pres al celuilalt so2 potri"it art.3$>
C. ci".2 atunci c3nd el este necesar2 potri"it legii2 este anula'il. -erul do'3nditor
care a depus diligena necesar pentru a se in,orma cu pri"ire la natura 'unului2
este aprat de e,ectele nulitii2 urm3nd a ,i aplica'ile dispo&iiile art.3$( al.$ C.
ci".
Codul ci"il reglementea&2 .n mod amnunit2 i regimul juridic al
'unurilor comune care2 potri"it art.3$= C. ci".2 pot ,ace o'iectul unui aport la
societi2 asociaii sau ,undaii2 .n condiiile legii.
5st,el2 potri"it art.3$; al.1 C. ci".2 su' sanciunea pre"&ut de art.3$> C.
ci".2 niciunul dintre soi nu poate singur2 ,r consimm3ntul scris al celuilalt
so2 s dispun de 'unurile comune ca aport la o societate sau pentru do'3ndirea
de pri sociale2 ori2 dup ca&2 de aciuni. 4n ca&ul societilor comerciale ale
cror aciuni sunt tran&acionate pe o pia reglementat2 soul care nu ia dat
consimm3ntul scris la .ntre'uinarea 'unurilor comune2 nu poate pretinde
dec3t daune interese de la cellalt so2 ,r a ,i a,ectate drepturile do'3ndite de
teri. 4n ca&ul pre"&ut mai sus2 calitatea de asociat este recunoscut soului care
a aportat 'unul comun2 dac prile sociale sau aciunile sunt 'unuri comune.
Soul asociat e8ercit singur drepturile ce decurg din aceast calitate i poate
reali&a singur trans,erul prilor sociale ori2 dup ca&2 al aciunilor deinute.
Calitatea de asociat poate ,i recunoscut i celuilalt so2 dac acesta ia
e8primat "oina .n acest sens2 .n acest ca& ,iecare dintre so are calitatea de
asociat pentru prile sociale sau aciunile atri'uite .n sc+im'ul a jumtate din
"aloarea 'unului2 dac2 prin con"enie2 soii nu au stipulat alte cotepri. !rile
sociale sau aciunile ce re"in ,iecruia dintre soi sunt 'unuri proprii.
!otri"it art.3(< Cod ,amiliei2 ,iecare so poate dispune prin legat de partea
ce i sar cu"eni2 la .ncetarea cstoriei2 din comunitatea de 'unuri.
Dispo'i(iile art.589459> C. "iv. sunt apli"abile potrivit art.58 din
Le#ea nr.<2=3>22 *i "storiilor n %iin( la data intrrii n vi#oare a Codului
1;<
"ivil) da" a"tul sau %aptul $uridi" "u privire la un bun "omun a intervenit
dup a"east dat.
%ispo&iiile art. 3(1 C. ci". pre"d c soii rspund cu 'unurile comune2 .n
principal2 pentru datoriile comune2 care suntD
o'ligaiile nscute .n legtur cu conser"area2 administrarea sau
do'3ndirea 'unurilor comuneE
o'ligaiile pe care leau contractat .mpreunE
o'ligaiile asumate de oricare dintre soi pentru acoperirea c+eltuielilor
o'inuite ale cstorieiE
repararea prejudiciului cau&at prin .nsuirea2 de ctre unul dintre soi2 a
'unurilor aparin3nd unui ter2 .n msura .n care2 prin aceasta2 au sporit 'unurile
comune ale soilor.
)iecare din cele dou mase de 'unuri i datorii a,erente2 redate mai sus2 au
regimuri juridice distincte2 urmrirea ,iecrei mase de 'unuri de ctre creditorii
soilor se "a ,ace2 .n principiu2 asupra masei de 'unuri .n legtur cu care sa
nscut creana2 iar .n ca&ul .n care acestea sunt ne.ndestultoare se poate urmri
celelalte mase de 'unuri .n 'a&a rspunderii su'sidiare. 5st,el2 potri"it art.3(1
C. ci".2 soii rspund cu 'unurile comune pentru datoriile comune ale lor2 iar
potri"it art.3(3 C. ci".D Cbunurile comune nu pot fi urmrite de creditorii
personali ai unuia dintre soi"
+u toate acestea, dup urmrirea bunurilor proprii ale soului debitor,
creditorul su personal poate cere partajul bunurilor comune, ns numai n
msura necesar pentru acoperirea creanei sale"
-unurile astfel mprite devin bunuri proprii"
%e asemenea2 Codul ci"il2 potri"it art. 3(2 C. ci".2 a instituit rspunderea
su'sidiar pentru datoriile comuneD Cn msura n care obli!aiile comune nu au
fost acoperite prin urmrirea bunurilor comune, soii rspund solidar, cu
bunurile proprii" .n acest caz, cel care a pltit datoria comun se subro! n
drepturile creditorului pentru ceea ce a suportat peste cota # parte ce i#ar reveni
din comunitate dac lichidarea s#ar face la data plii datoriei"
/oul care a pltit datoria comun n condiiile al"0 are un drept de
retenie asupra bunurilor celuilalt so pn la acoperirea inte!ral a creanelor
pe care acesta i le datoreaz"
0eniturile din munc ale unui so2 precum i cele asimilate acestora nu pot
,i urmrite pentru datoriile comune asumate de ctre cellalt so2 cu e8cepia
celor pre"&ute la art.3(1 lit.c C. ci".2 adic a o'ligaiilor asumate de oricare
dintre soi pentru acoperirea c+eltuielilor o'inuite ale cstoriei.
Dispo'i(iile art.5924598 C. "iv. sunt apli"abile potrivit art.59 din Le#e
anr.<2=3>22 *i "storiilor n %iin( la data intrrii n vi#oare a Codului "ivil)
da" datoria s4a ns"ut dup a"east dat.
1$. :n"etarea propriet(ii "omune n devlm*ie. !otri"it art.3=( C.
ci".2 .n ca&ul di"orului2 regimul matrimonial .ncetea& .ntre soi la data
1;1
introducerii cererii de di"or2 de oricare dintre soi sau am3ndoi2 .mpreun2 iar .n
ca&ul di"orului prin acordul lor2 pot cere instanei de di"or s se constate c
regimul matrimonial a .ncetat de la data separaiei .n ,apt2 aceste pre"ederi ,iind
aplica'ile i .n ca&ul di"orului prin acordul soilor pe cale administrati" sau
prin procedura notarial.
Dispo'i(iile art.5;9 C. "iv. privind n"etarea re#imului matrimonial se
apli") potrivit art.85 din Le#ea nr.<2=3>22) numai n "a'ul divor(ului "are
intervine dup data intrrii n vi#oare a Codului "ivil.
!otri"it art.3=9 C. ci".2 actele menionate la art.3$9 al.2 C. ci".2 precum i
actele din care se nasc o'ligaii .n sarcina comunitii2 .nc+eiate de unul dintre
soi dup data introducerii cererii de di"or2 sunt anula'ile2 dac au ,ost ,cute .n
,rauda celuilalt so2 dispo&iiile art.3$( al.$ C. ci". rm3n3nd aplica'ile.
Dispo'i(iile art.5;B C. "iv. sunt apli"abile potrivit art.88 din Le#ea
nr.<2=3>22 numai n "a'ul n "are "ererea de divor( este introdus dup
intrarea n vi#oare a Codului "ivil) iar a"tele $uridi"e sunt n"&eiate de un
so( n %rauda "eluilalt so( dup data introdu"erii "ererii de divor(.
6a .ncetarea comunitii de 'unuri2 potri"it art.3(( C. ci".2 aceasta se
lic+idea& prin +otr3re judectoreasc sau act autentic notarial2 iar p3n la
,inali&area lic+idrii2 comunitatea su'&ist at3t .n pri"ina 'unurilor c3t i a
o'ligaiilor. C3nd comunitatea de 'unuri .ncetea& prin decesul unuia dintre soi2
lic+idarea se ,ace .ntre soul supra"ieuitor i motenitorii soului decedat2 iar .n
acest ca&2 o'ligaiile soului decedat se di"id .ntre motenitori2 proporional cu
cotele ce le re"in din motenire. %ac regimul comunitii de 'unuri .ncetea&
prin des,acerea cstoriei2 ,otii soi2 potri"it art.3(9 C. ci".2 rm3n coproprietari
.n de"lmie asupra 'unurilor comune p3n la sta'ilirea coteipri ce re"ine
,iecruia.
!otri"it art.3(> al.1 C. ci".2 .n cadrul lic+idrii comunitii2 ,iecare dintre
soi preia 'unurile sale proprii2 dup care se "a proceda la partajul 'unurilor
comune i la regulari&area datoriilor. 4n acest scop2 potri"it art.3(> al.2 C. ci".2
urmea& s se determine mai .nt3i cotaparte ce re"ine ,iecrui so2 pe 'a&a
contri'uiei sale at3t la do'3ndirea 'unurilor comune2 c3t i la .ndeplinirea
o'ligaiilor asumate2 instituinduse pre&umia c2 p3n la pro'a contrar2 se
pre&um c soii au a"ut o contri'uie egal. 4n acest ca&2 urmea& s se aplice .n
mod corespun&tor dispo&iiile artr.39$ al.2 C. ci".
!otri"it art.3(= C. ci".2 'unurile comune ale soilor pot ,i .mprite i .n
timpul regimului comunitii2 .n totalitate sau .n parte2 prin act .nc+eiat .n ,orm
autentic notarial2 .n ca& de 'un .n"oial2 ori pe cale judectoreasc2 .n ca& de
ne.nelegere2 urm3nd s se aplice .n mod corespun&tor pre"ederile art.3(> al.2
C. ci". /unurile atri'uite ,iecrui so prin partaj de"in 'unuri proprii2 iar cele
ne.mprite rm3n 'unuri comune. 1egimul comunitii nu .ncetea& dec3t .n
condiiile legii2 c+iar dac toate 'unurile comune au ,ost .mprite potri"it
dispo&iiilor art. 3(= C. ci".
1;2
Potrivit art.5B din Le#ea nr.<2=3>22) dispo'i(iile artr.59; C. "iv. sunt
apli"abile *i "storiilor n %iin( la data intrrii n vi#oare a Codului "ivil)
da" a"tul de mpr(ire a bunurilor "omune se n"&eie dup a"east dat.
:n "a'ul "ererilor de mpr(ire a bunurilor "omune a%late n "urs de
$ude"at n prim instan( la data intrrii n vi#oare a Codului "ivil 7>2
o"tombrie 3>22I) instan(a de $ude"at poate dispune mpr(irea bunurilor
"omune n timpul "storiei) %r a mai %i ne"esar e!aminarea motivelor
temeini"e.
4n ,inal2 tre'uie amintit c2 potri"it art.3(; C. ci".2 orice con"enie
contrar regimului comunitii legale2 reglementat de Codul ci"il2 este lo"it de
nulitate a'solut2 .n msura .n care nu este compati'il cu regimul comunitii
con"enionale.
C-PI/0LUL +I
,0DURI D. D0DMNDIR. - DR.P/URIL0R R.-L.
S.C6IUN.- I
Considera(ii #enerale *i "lasi%i"are
12. Considera(ii #enerale. %reptul de proprietate2 dar i alte drepturi
reale se pot do'3ndi prin di,erite mijloace juridice care pot ,i acte sau ,apte
juridice. 0ec+iul Cod ci"il2 .n art.9$$9$( din Cartea a IIIa I %espre di,erite
moduri prin care se do'3ndete proprietatea2 a enumerat modurile de do'3ndire
a dreptului de proprietateD prin succesiune2 prin legate2 prin con"enie i prin
tradiie2 prin accesiune sau .ncorporaiune2 prin prescripie2 prin lege i prin
ocupaiune. 5ceast enumerare a ,ost criticat .n literatura de specialitate ca
,iind incomplet i ine8act. Ea este incomplet2 ne,iind menionate unele
moduri de do'3ndire a dreptului de proprietate2 precum +otr3rea
judectoreasc2 posesia de 'uncredin a 'unurilor mo'ile2 do'3ndirea .n
proprietate a ,ructelor de posesorul de 'uncredin. 5ceast clasi,icare este i
ine8act2 deoarece ,ace distincie .ntre succesiune i legate2 dei succesiunea
desemnea& at3t succesiunea legal c3t i testamentar i deci2 legatul este inclus
.n succesiune. !e de alt parte2 nu se ,ace distincie .ntre proprietatea pu'lic i
pri"at2 iar .n pri"ina proprietii pu'lice unele moduri de do'3ndire nu pot
opera .mpotri"a acestei proprieti. %e asemenea2 unele moduri de do'3ndire
enumerate2 dei se re,er doar la dreptul de proprietate2 se aplic i
de&mem'rmintelor dreptului de proprietate pri"at. Noul Cod ci"il rspunde .n
parte criticilor ,ormulate2 iar .n art.((> C. ci". enumer modurile de do'3ndire a
proprietiiD Cdreptul de proprietate se poate dobndi, n condiiile le!ii, prin
convenie, motenire le!al sau testamentar, accesiune, uzucapiune, ca efect al
posesiei de bun#credin n cazul bunurilor mobile i al fructelor, prin
ocupaiune, tradiiune, precum i prin hotrre judectoreasc, atunci cnd ea
este translativ de proprietate prin ea nsi"
1;3
.n cazurile prevzute de le!e, proprietatea se poate dobndi prin efectul
unui act administrativ"
6rin le!e se pot re!lementa i alte moduri de dobndire a dreptului de
proprietate"
4n acest capitol2 urmea& a ,i tratate numai o parte din modurile de
do'3ndire a dreptului de proprietate i anumeD +otr3rea judectoreasc2
ocupaiunea2 tradiiunea2 accesiunea2 u&ucapiunea2 do'3ndirea drepturilor
mo'ile prin posesia de 'uncredin potri"it art. ;3> C. ci". i proprietatea
aparent. Celelalte moduri de do'3ndire a proprietii "or ,i tratate .n cadrul
proprietii pu'lice2 .n materia persoanei juridice2 a motenirii sau .n materia
o'ligaiilor.
13. Clasi%i"are. %reptul de proprietate i celelalte drepturi reale pot ,i
clasi,icate .n pri"ina modului de do'3ndire potri"it mai multor criteriiD
aI dup .ntinderea do'3ndirii2 pot ,i moduri de do'3ndire uni"ersale sau
cu titlu uni"ersal2 c3nd se do'3ndete o .ntreag uni"ersalitate sau o ,raciune
din aceasta Gsuccesiunea legal i testamentarH i cu titlu particular2 c3nd se
do'3ndete proprietatea unui 'un singular Gcontractul2 legatul cu titlu particularHE
bI dup caracterul transmisiunii2 sunt moduri de do'3ndire cu titlu oneros
prin plata unui ec+i"alent Gcontractul cu titlu onerosH i cu titlu gratuit2 ,r
aceast plat prin ec+i"alent Gdonaia2 u&ucapiuneaH.
"I dup momentul .n care operea& transmisiunea2 sunt moduri de
do'3ndire .ntre "ii GcontractulH i moduri de do'3ndire pentru cau& de moarte
Gsuccesiunea legal i testamentarH.
dI dup situaia juridic a 'unului .n momentul do'3ndirii2 sunt moduri de
do'3ndire originare i moduri de do'3ndire deri"ate. ?odurile de do'3ndire
originare nu implic o transmisiune juridic a acestui drept de la o persoan la
alta2 dreptul nsc3nduse direct din patrimoniul titularului2 precum u&ucapiunea2
ocupaiunea. ?odurile de do'3ndire deri"ate implic un trans,er al dreptului de
proprietate de la o persoan la alta2 precum con"enia2 succesiunea.

S.C6IUN.- - II4-
-""esiunea
12. No(iune. !otri"it art. (9> C. ci".D Cprin accesiune, proprietarul
unui bun devine proprietarul a tot ce se alipete cu bunul ori se ncorporeaz n
acesta, dac le!ea nu prevede altfel" %in aceste dispo&iii legale re&ult c
accesiunea const .n .ncorporarea material a unui lucru mai puin important
.ntrun lucru mai important. 5st,el2 dac lucrurile au aparinut unor titulari
di,erii2 titularul 'unului mai important de"ine proprietar i asupra 'unului mai
puin important2 acesta din urm ,iind un accesoriu al primului. Anirea dintre
1;$
cele dou lucruri nu este o simpl alipire2 ,iind necesar i e8istena relaiei
dintre accesoriu i principal2 ca de alt,el i .n ca&ul .ncorporrii. 6egtura de
accesorialitate se mani,est printro unire material a celor dou lucruri aa de
puternic .nc3t desprirea lor nu mai este posi'il ,r deteriorarea sau
distrugerea total sau parial a acestora. Anirea sau .ncorporarea se produce .n
mod natural sau prin inter"enia omului. /unurile care aparin proprietii
pu'lice nu pot ,ace o'iectul do'3ndirii dreptului de proprietate prin accesiune.
5tunci c3nd unirea sau .ncorporarea celor dou lucruri din care unul accesoriu i
altul principal aparin aceluiai proprietar2 nu putem "or'i de accesiune. %e
asemenea2 nu se poate nate dreptul de proprietate prin accesiune atunci c3nd
lucrul accesoriu ,ace parte din categoria Cres nullis"
13. Clasi%i"are. 4n ,uncie de natura 'unului2 accesoriu sau principal2
accesiunea este mo'iliar c3nd 'unurile sunt mo'ile i imo'iliar c3nd cele dou
'unuri sunt imo'ile. 5"em o accesiune imo'iliar i atunci c3nd 'unul principal
este imo'il i 'unul accesoriu este un 'un mo'il. 6a r3ndul su2 accesiunea
imo'iliar2 .n ,uncie de modul .n care se produce unirea sau .ncorporarea celor
dou 'unuri este o accesiune imo'iliar natural care se produce pe cale
natural2 ,r inter"enia omului i imo'iliar arti,icial care are loc prin
inter"enia omului potri"it art. (9= C. ci". 4n ca&ul accesiunii imo'iliare
arti,iciale2 unirea sau .ncorporarea poate a"ea loc prin ,apta proprietarului
'unului sau a unei alte persoane.
15. -""esiunea imobiliar natural. 5ceast accesiune are loc prin
unirea lucrului accesoriu la lucrul principal .n mod natural ,r inter"enia
omului.
Codul ci"il reglementea& urmtoarele ca&uri de accesiune imo'iliar
naturalD alu"iuneaE a"ulsiuneaE al'iile r3urilor2 insulelor i prundiurilorE al'iile
prsite i accesiunea animalelor.
a. -luviunile. !otri"it art. (9; C. ci".D Cadu!irile de teren la malurile
apelor cur!toare revin proprietarului fondului riveran, numai dac ele se
formeaz treptat"
%e asemenea2 proprietarul ,ondului ri"eran do'3ndete potri"it art. (>< C.
ci". i Cterenul lsat de apele cur!toare care s#au retras treptat de la rmul
respectiv"
%in aceste dispo&iii legale re&ult c alu"iunea are loc prin dou moduriD
creterile de pm3nt care au loc treptat i cu caracter de,initi"2 prin unirea
lor cu rmulE
retragerea apelor curgtoare.
!entru e8istena alu"iunii este necesar ca adugirile de teren s se ,ac pe
cale natural i nu .n urma unor lucrri reali&ate pe al'iile r3ului.
5lu"iunea este e8clus .n ca&ul terenului lsat de apele stttoare potri"it
art. (>1 al.1 C. ci".D Cproprietarul terenului nconjurat de heleteie, iazuri,
1;(
canale i alte asemenea ape stttoare nu devine proprietarul terenurilor
aprute prin scderea temporar a acestor ape sub nlimea de scur!ere"
4n ca&ul .n care aceste ape acoper terenul .n urma unor re"rsri
sporadice2 proprietarul terenului nu do'3ndete dreptul de proprietate asupra
acestor terenuri potri"it art. (>1 al.2 C. ci".
5ceste dispo&iii din Codul ci"il tre'uie coro'orate cu cele din 6egea nr.
1<>:1;;92 prin care alu"iunea2 ca mod de do'3ndire a dreptului de proprietate2
este limitat numai .n pri"ina apelor proprietate pri"at2 ,iind e8cluse apele care
aparin domeniului pu'lic. 5st,el2 potri"it art. 3 al.1 din aceast lege2 aparin
domeniului public al statului apele de suprafa cu albiile lor minore, cu
lun!imi mai mari de A Gm i cu bazine hidro!rafice ce depesc suprafaa de 0C
Gm
&
"
5l'iile minore mai mici de (Pm
2
i cu 'a&ine +idrogra,ice ce nu depesc
supra,aa de 1<Pm
2
2 pe care apele nu curg permanent2 aparin proprietarului pe
care acestea se ,ormea& sau curg2 potri"it art. 2 din 6egea nr.1<>:1;;9.
b. -vulsiunile. !otri"it art. (>2 C. ci".D Cproprietarul terenului de la care
o ap cur!toare a smuls brusc o poriune din teren, alipind#o la terenul altui
proprietar riveran, nu pierde dreptul de proprietate asupra prii desprinse
dac o revendic n termen de un an de la data faptului" %in aceste dispo&iii
legale re&ult c2 spre deose'ire de alu"iune2 .n care adugirile de teren se ,ac
treptat2 .n ca&ul a"ulsiunii adugirea are loc prin smulgerea 'rusc a unui mal
din terenul care aparine altui proprietar i alipirea lui la terenul proprietarului
ri"eran. !roprietarul terenului nu pierde dreptul de proprietate asupra prii
depuse2 dac o re"endic .n termenul de un an de la data desprinderii. -ermenul
de un an2 la care ,ac trimitere dispo&iiile legale citate mai sus2 este un termen de
decdere2 deoarece la e8pirarea lui se produce e,ectul ac+i&iti" .n ,a"oarea
proprietarului terenului principal i se stinge dreptul proprietarului terenului
accesoriu.
5"ulsiunea nu poate opera .n ca&ul proprietii pu'lice atunci c3nd
poriunea de teren a aparinut acestei proprieti2 deoarece proprietatea pu'lic
este inaliena'il i2 .n acelai timp2 i imprescripti'il.
". -""esiunea albiilor rurilor) insulelor *i prundi*urilor. !otri"it art.
(>3 C. ci".D Calbiile rurilor aparin proprietarilor riverani, cu excepia acelora
care, potrivit le!ii, fac obiectul proprietii publice"
)nsulele i prundurile care nu sunt n le!tur cu terenurile, avnd malul
la nivelul mediu al apei, revin proprietarului albiei"
%ac insula aparine proprietarilor riverani i trece peste jumtatea apei,
fiecare dintre ei are dreptul de proprietate asupra prii de insul ce se ntinde
spre el pornind de la jumtatea apei"
1;9
4n ca&ul .n care o ap curgtoare2 ,orm3ndui un 'ra nou2 .nconjoar
terenul unui proprietar ri"eran2 el rm3ne proprietar asupra insulei ast,el create2
potri"it art. (>$ C. ci".
-re'uie preci&at c2 potri"it art. (>( C. ci".2 al'ia prsit de o ap
curgtoare care ia ,ormat un nou curs2 "a a"ea regimul juridic sta'ilit .n legea
special2 deci2 .n acest ca&2 legea special este cea care reglementea&
a"ulsiunea.
d. -""esiunea natural asupra animalelor. !otri"it art. (>9 C. ci".D
Fanimalele domestice rtcite pe terenul altuia i revin acestuia din urm, dac
proprietarul nu le revendic n termen de =C de zile de la data declaraiei fcut
la primrie de ctre proprietarul terenului"
6orumbeii, iepurii, petii i alte asemenea animale care trec pe fondul
altui proprietar aparin acestuia ct timp rmn pe fond, cu excepia cazului n
care trecerea a fost provocat prin fraud sau prin artificii"
<oiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia
numai dac proprietarul roiului nu l urmrete sau nceteaz s l urmreasc
timp de dou zile"
5ccesiunea reglementat de aceste dispo&iii legale are .n "edere2 pe de o
parte2 animalele domestice2 iar pe de alt parte2 animalele sl'atice2 precum
porum'eii2 iepurii2 petii i alte animale asemntoare acestora i al'inele.
-ermenul pre"&ut .n aceste dispo&iii legale de 3< &ile i de 2 &ile este
di,erit .n ,uncie de categoria de animale i este un termen de decdere care
curge2 .n ca&ul animalelor domestice2 de la data declaraiei ,cut la primrie. 4n
ca&ul animalelor sl'atice2 accesiunea are loc numai dac trecerea nu a ,ost
pro"ocat prin ,raud sau prin manopere arti,iciale.
Potrivit art.9< din Le#ea nr.<2=3>22) dispo'i(iile art.9<B C. "iv. se
apli" situa(iilor ns"ute dup intrarea n vi#oare a Codului "ivil.
18. -""esiunea imobiliar arti%i"ial.
a. No(iune. 5ccesiunea imo'iliar arti,icial este un mod de do'3ndire
a proprietii .n care unirea sau .ncorporarea are loc prin inter"enia omului
re&ultat din ,apta proprietarului sau a altei persoane. !otri"it art.(>> al.1 C.
ci".D Cconstruciile, plantaiile i orice alte lucrri efectuate asupra unui imobil,
denumite n continuare lucrri, revin proprietarului acelui imobil dac, prin
le!e sau act juridic, nu se prevede altfel" !roprietarul imo'ilului poate s
reali&e&e lucrarea cu materialele sale sau cu materialele altuia2 iar dreptul de
proprietate asupra lucrrii se nate .n ,a"oarea proprietarului imo'ilului din
momentul .nceperii lucrrii2 pe msura reali&rii ei2 dac prin lege sau act
juridic2 nu se pre"ede alt,el2 potri"it art. (>> al.2 C. ci".
Noul Cod ci"il preci&ea& .n art. (>= c lucrrile e,ectuate pot ,i
autonome sau adugate2 cu caracter dura'il sau pro"i&oriu.
1;>
6ucrrile autonome pre"&ute de art. (>= al.2 C. ci". sunt construciile2
plantaiile i orice alte lucrri cu caracter de sine stttor reali&ate asupra unui
imo'il.
6ucrrile adugate potri"it art. (>= al.3 C. ci". au caracter de sine stttor
i pot ,iD
necesare2 atunci c3nd .n lipsa acestora imo'ilul ar pieri sau sar
deterioraE
utile2 atunci c3nd sporesc "aloarea economic a imo'iluluiE
"oluptuare2 atunci c3nd sunt ,cute pentru simpla plcere a celui care le
a reali&at2 ,r a spori "aloarea economic a imo'ilului.
Indi,erent de natura lucrrilor sau durata acestora2 art. (>; C. ci". instituie
o pre&umie legal relati" .n ,a"oarea proprietarului imo'iluluiD orice lucrare
este prezumat a fi fcut de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa i c este
a lui, pn la proba contrar"
6roba contrar se poate face cnd s#a constituit un drept de superficie,
cnd proprietarul imobilului nu i#a intabulat dreptul de proprietate asupra
lucrrii noi sau n alte cazuri prevzute de le!e"
b. Ca'uri de a""esiune imobiliar arti%i"ial.
Codul ci"il reglementea& mai multe ca&uri de accesiune imo'iliar
arti,icial.
2. Lu"rri reali'ate de proprietarul imobilului "u materialele altuia.
4n acest ca&2 potri"it art. (=< al. 1 C. ci".2 proprietarul imo'ilului de"ine
proprietarul lucrrii2 neput3nd ,i o'ligat la des,iinarea acesteia i nici la
restituirea materialelor .ntre'uinate. !roprietarul materialelor are numai dreptul
la contra"aloarea materialelor2 precum i la repararea2 .n condiiile legii2 a
oricror alte prejudicii cau&ate potri"it art. (=< al.2 C. ci".
3. Lu"rri autonome "u "ara"ter durabil reali'ate asupra imobilului
altuia. 5cest ca& este reglementat .n art.(=1 i art.(=2 C. Ci". i are .n "edere
dou ipote&e .n care autorul lucrrii autonome cu caracter dura'il asupra
imo'ilului altuia poate s ,ie de 'uncredin sau de reacredin.
/unacredin a autorului lucrrii este de,init .n art. (=9 C. ci".2 potri"it
cruiaD Cautorul lucrrii este de bun#credin dac se ntemeiaz fie pe
cuprinsul crii funciare n care, la data realizrii lucrrii, era nscris ca
proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobndire nesupus nscrierii n cartea
funciar, dac, n ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciar i nu a cunoscut
pe nicio alt cale viciul titlului su"
+u toate acestea, nu poate invoca buna#credin cel care construiete n
lipsa sau cu nerespectarea autorizaiilor cerute de le!e"
%ispoziiile alineatelor 0 i & sunt aplicabile i autorului lucrrii care se
ntemeiaz pe un drept de superficie sau pe orice alt drept care, potrivit le!ii, i
1;=
permite, realiznd o lucrare asupra imobilului altuia, s devin proprietarul
acesteia"
4n legtur cu reauacredin2 tre'uie e"ideniate dispo&iiile art. (;3 C.
ci".2 .n 'a&a crora2 autorul de reacredin al lucrrii nu poate s opun
proprietarului terenului pasi"itatea pe care ar ,i "dito pe durata reali&rii
lucrrii. %e asemenea2 potri"it art. (;> C. ci".2 lucrrile ,cute de un detentor
precar sunt supuse2 .n mod corespun&tor2 regulilor aplica'ile autorului de rea
credin.
4n ipote&a pre"&ut de art.(=1 C. ci".2 "nd autorul lu"rrii a %ost de
bun4"redin( potri"it art. (=1 al.2 i 3 C. ci".2 proprietarul imo'ilului are
dreptulD
s cear instanei s dispun .nscrierea sa .n cartea ,unciar ca proprietar
al lucrrii2 pltind2 la alegerea sa2 autorului lucrrii ,ie "aloarea materialelor i a
manoperei2 ,ie sporul de "aloare adus imo'ilului prin e,ectuarea lucrriiE
s cear o'ligarea autorului lucrrii s cumpere imo'ilul la "aloarea de
circulaie pe care acesta ar ,i a"uto dac lucrarea nu sar ,i e,ectuat.
!rescripia dreptului la aciune al autorului lucrrii2 pri"ind plata
indemni&aiei2 potri"it art.(;1 al.1 C. ci". nu curge c3t timp el este lsat de
proprietar s dein imo'ilul. %e asemenea2 autorul lucrrii de 'uncredin
potri"it art. (;1 al.2 C. Ci".2 are un drept de ipotec legal asupra imo'ilului
pentru plata indemni&aiei i poate cere .nscrierea dreptului de ipotec .n 'a&a
con"eniei .nc+eiate .n ,orm autentic sau a unei +otr3ri judectoreti2 potri"it
dispo&iiilor art. (=; C. ci".
4n ipote&a pre"&ut de art.(=2 al.1 C. ci".2 "nd autorul lu"rrii a %ost
de rea4"redin(2 proprietarul imo'ilului are dreptulD
s cear instanei s dispun .nscrierea .n cartea ,unciar ca proprietar al
lucrrii2 cu plata2 la alegerea sa2 ctre autorul lucrrii2 a jumtate din "aloarea
materialelor i a manoperei ori din sporul de "aloare adus imo'iluluiE
s cear o'ligarea autorului lucrrii la des,iinarea acesteiaE
s cear o'ligarea autorului lucrrii s cumpere imo'ilul la "aloarea de
circulaie pe care acesta ar ,i a"uto dac lucrarea nu sar ,i e,ectuat.
5tunci c3nd proprietarul optea& pentru o'ligarea autorului lucrrii la
cumprarea imo'ilului2 .n a'sena .nelegerii prilor2 proprietarul poate cere
instanei judectoreti sta'ilirea preului i pronunarea unei +otr3ri care s in
loc de contract de "3n&arecumprare. 4n acest ca&2 proprietarul imo'ilului are
un drept de ipotec legal asupra acestuia pentru plata preului de ctre autorul
lucrrii. %in aceste dispo&iii legale re&ult c2 .n acest ca&2 proprietarul
imo'ilului poate s aleag s de"in proprietar2 s cear des,iinarea lucrrii sau
s o'lige pe autorul lucrrii s cumpere imo'ilul. 4n ca&ul .n care proprietarul
imo'ilului optea& pentru des,iinarea lucrrii2 potri"it art. (=2 al.2 C. ci".2
des,iinarea lucrrii se "a ,ace cu respectarea dispo&iiilor legale .n materie2 pe
c+eltuiala autorului acesteia2 care este inut totodat s repare orice prejudicii
cau&ate2 inclusi" pentru lipsa de ,olosin.
1;;
5. Lu"rri adu#ate "u "ara"ter durabil reali'ate asupra imobilului
altuia.
5a cum sa "&ut2 potri"it art. (>= al.3 C. ci". lucrrile adugate cu
caracter dura'il asupra imo'ilului autorului sunt de trei ,eluriD necesare2 utile i
"oluptuoare.
a4 lucrrile adu!ate necesare. 4n acest ca&2 potri"it art. (=3 al.1 C. ci".2
proprietarul imo'ilului do'3ndete dreptul de proprietate asupra lucrrii
adugate necesare din momentul e,ecturii acesteia2 pltind autorului c+eltuielile
re&ona'ile ,cute de acesta2 c+iar dac imo'ilul nu mai e8ist.
%ac lucrarea a ,ost e,ectuat cu reacredin2 din suma datorat de
proprietarul imo'ilului se "a putea deduce "aloarea ,ructelor imo'ilului2
diminuat cu costurile necesare o'inerii acestora.
b4 Fucrri adu!ate utile" 5rt. (=$ C. ci". distinge dup cum autorul
lucrrii adugate este de 'uncredin sau reacredin.
1. %ac autorul lucrrii utile este de 'un credin2 potri"it art.(=$ al.1
C. ci". proprietarul imo'ilului de"ine proprietarul lucrrii din momentul
e,ecturii acesteia2 cu plata2 la alegerea saD
aH a "alorii materialelor i a manopereiE sau
'H a sporului de "aloarea adus imo'ilului.
2. %ac autorul lucrrii utile este de reacredin2 proprietarul imo'ilului
are dreptulD
aH s de"in proprietarul lucrrii2 .n ,uncie de regimul acesteia2 cu sau
,r .nscriere .n cartea ,unciar2 dup ca&2 pltind2 la alegerea sa2 autorului
lucrrii2 ,ie jumtate din "aloarea materialelor i a manoperei2 ,ie jumtate din
sporul de "aloare adus imo'iluluiE sau
'H s cear o'ligarea autorului lucrrii la des,iinarea acesteia2 cu
repunerea imo'ilului .n situaia anterioar i plata de dauneinterese.
-re'uie preci&at c2 potri"it art.(=$ al.3 C. ci".2 indi,erent c autorul
lucrrilor utile este de 'uncredin sau reacredin atunci c3nd "aloarea
lucrrii este considera'il2 proprietarul imo'ilului poate cere o'ligarea autorului
s .l cumpere la "aloarea de circulaie pe care imo'ilul ar ,i a"uto dac lucrarea
nu sar ,i e,ectuat.
c4 Fucrrile adu!ate voluptuare. 4n acest ca&2 potri"it art. (=( al. 1 C.
ci".2 proprietarul imo'ilului are dreptulD
1H s de"in proprietarul lucrrii2 ,r .nscriere .n cartea ,unciar i ,r
nicio o'ligaie ctre autorul lucrriiE
2H s cear o'ligarea autorului de reacredin al lucrrii2 la des,iinarea
acesteia2 cu readucerea imo'ilului .n situaia anterioar i plata de daune
interese.
4n situaia .n care autorul lucrrii "oluptuare a ,ost de 'uncredin
potri"it art. (=( al.2 C. ci". poate s o ridice .nainte de restituirea imo'ilului
ctre proprietar2 cu condiia de a readuce imo'ilul la situaia anterioar.
2<<
8. Lu"rrile reali'ate par(ial asupra imobilului autorului. 5ceast
ipote& nu era reglementat de "ec+iul Cod ci"il. 4n noul Cod ci"il2
reglementarea se regsete .n art. (=> C. ci".2 iar soluia adoptat de legiuitor se
.ntemeia& pe ideea de coproprietate.
Ipote&a re&ultat de aceste noi dispo&iii are .n "edere 'unacredin sau
reauacredin a autorului lucrrii2 pe de o parte2 iar pe de alt parte2 caracterul
dura'il sau pro"i&oriu al lucrrii.
!otri"it art.(=>al.1 C. ci".2 .n ca&ul lucrrii cu caracter dura'il reali&ate
cu 'uncredin parial asupra imo'ilului autorului i parial pe terenul
proprietarului "ecin2 acesta din urm poate cere .nscrierea .ntro nou carte
,unciar a unui drept de coproprietate al "ecinilor asupra imo'ilului re&ultat2
inclu&3nd terenul a,erent2 .n raport cu "aloarea contri'uiei ,iecruia.
5tunci c3nd instana este in"estit s sta'ileasc .ntinderea indemni&aiei
sau a despgu'irii2 ea "a ine seama de "aloarea de circulaie a 'unului2
calculat la data +otr3rii judectoreti potri"it art.(;( C. ci".
5tunci c3nd do'3ndirea dreptului de proprietate e8clusi" sau pe cote
pari2 este condiionat2 potri"it reglementarilor din aceast seciune2 de
.nscrierea .n cartea ,unciar2 .nscrierea se ,ace .n temeiul con"eniei prilor2
.nc+eiat .n ,orm autentic2 sau2 dup ca&2 al +otr3rii judectoreti potri"it
art.(=; C. ci".
!3n la data .nc+eierii con"eniei sau a introducerii aciunii la instana de
judecat de ctre cel .ndreptit la .nscrierea .n cartea ,unciar2 potri"it art.(;<
C. ci".2 autorul lucrrii .i poate ridica materialele2 iar dac lucrarea a ,ost
e,ectuat cu reacredin2 autorul acesteia "a putea ,i o'ligat2 dac este ca&ul2 i
la daune interese.
9. Reali'area lu"rrii asupra imobilului autorului "u materialele unui
ter(.
5ceast ipote& a ,ost reglementat .n noul Cod ci"il i se regsete .n
art.(;$ C. ci".2 care pre"ede c atunci c3nd nu sunt .ndeplinite condiiile legale
pentru do'3ndirea 'unurilor mo'ile prin posesia de 'unacredin2 cel care
reali&ea& o lucrare asupra imo'ilului altuia ,olosind materialele unui ter2 este
o'ligat la plata contra"alorii materialelor2 precum i la repararea2 .n condiiile
legii2 a oricror alte prejudicii cau&ate.
B. Ca'uri spe"iale de a""esiune.
5ccesiunea imo'iliar arti,icial este .n principal str3ns legat de dreptul
de proprietate pri"at. E8ist situaii de e8cepie c3nd accesiunea imo'iliar
arti,icial este posi'il .n ca&ul dreptului de super,icie sau a oricrui alt drept
real asupra imo'ilului altuia i care .i permite s do'3ndeasc proprietatea
asupra lucrrii reali&ate asupra acelui imo'il2 .n ca& de accesiune a"3nd .n mod
2<1
corespun&tor drepturile i o'ligaiile reglementate pentru proprietarul
imo'ilului2 dac nu sa pre"&ut alt,el .n momentul constituirii dreptului real.
%ac este "or'a de lucrri autonome cu caracter dura'il e,ectuate de
titularul unui drept real asupra imo'ilului altuia care nu .i permite s
do'3ndeasc proprietatea asupra lucrrii reali&ate asupra acelui imo'il2 potri"it
art.(;9 al.2 C. ci". se "or aplica dispo&iiile art. (=2 C. ci". i art. (=> al.2 C.
ci".
!otri"it art.(;9 al.3 C. ci".2 pentru lucrrile adugate e,ectuate de titularul
unui drept real asupra imo'ilului altuia care nu .i permite s do'3ndeasc
proprietatea lucrrii reali&ate asupra acelui imo'il se aplic2 .n mod
corespun&tor2 dispo&iiile art.>19 C. ci".2 .n lipsa unei pre"ederi contrare.
%ispo&iiile art. >19 C. ci". reglementea& drepturile u&u,ructuarului
cerute nudului proprietar la .ncetarea u&u,ructului pentru lucrrile adugate i
.m'untirile ,cute.
19. -""esiunea mobiliar.
!rin accesiune mo'iliar se .nelege unirea a dou 'unuri mo'ile2 care
aparin unor proprietari di,erii sau con,ecionarea ori o'inerea unui 'un de
ctre o persoan2 prin munca sa2 ,olosind materialele altuia. 4n acest sens2 sunt
dispo&iiile art.(;= al.1 C. ci".D Cbunul mobil produs cu materialele altuia
aparine celui care l#a confecionat sau, dup caz, proprietarului materialelor,
n funcie de raportul dintre manoper i valoarea materialelor, determinat la
data confecionrii bunului"
0ec+iul Cod ci"il a reglementat trei ca&uri de accesiune mo'iliarD
adjunciunea2 speci,icaiunea i con,u&iunea.
a. -d$un"(iunea. 5ceasta const .n unirea a dou 'unuri mo'ile care
aparin la doi proprietari di,erii2 pentru reali&area unui 'un care ,ormea& un
singur tot i care se poate despri i conser"a ,iecare .n parte dup desprire.
4n acest sens suntD .nrmarea unui ta'lou2 montarea unei pietre preioase
.ntrun inel.
!otri"it art.9<< C. ci". .n ca&ul .n care se unesc dou 'unuri mo'ile a"3nd
proprietari di,erii2 ,iecare poate pretinde separarea 'unurilor dac prin aceasta
cellalt proprietar nu ar su,eri un prejudiciu mai mare de o &ecime din "aloarea
'unului su.
4n ca&ul .n care prejudiciul este mai mare de o &ecime prin separarea
celor dou 'unuri reunite la adjunciune2 precum i .n ca&ul con,u&iunii2 "a
opera accesiunea mo'iliar .n ,a"oarea proprietarului 'unului principal2 .n
condiiile pre"&ute pentru speci,icaiune potri"it art.(;=(;; C. ci".2 aa cum
pre"ede art.9<1 C. ci".
b. Spe"i%i"a(iunea. 5ceasta const .n reali&area unui 'un mo'il nou cu
materialele altuia de ctre o persoan care ,olosete munca sa.
2<2
Noul Cod ci"il a reglementat numai speci,icaiunea2 potri"it art.(;= i
(;; C. ci".
!otri"it art.(;= C. ci".2 'unul mo'il produs cu materialele altuia aparine
celui care la con,ecionat sau2 dup ca&2 proprietarului materialelor2 .n ,uncie
de raportul dintre manoper i "aloarea materialelor2 determinat la data
con,ecionrii 'unului.
4n acest sens2 e8empli,icm con,ecionarea unui costum dintro sto,2
reali&area unei statui din marmur2 etc.
!roprietarul 'unului reali&at prin accesiune datorea& despgu'iri egale
cu "aloarea manoperei sau dup ca&2 cu "aloarea materialelorG art.(;= al2 C.
ci". H.
5tunci c3nd2 potri"it art.(;; C. ci". "aloarea materialelor este egal cu
manopera sau e8ist o di,eren nesemni,icati"2 proprietatea asupra 'unului
este comun i se e8ercit .n condiiile Seciunii a IIa2 Cap I0 din pre&entul
titlu2 care reglementea& coproprietatea o'inuit.
". "on%u'iunea sau ameste"ul repre&int unirea a dou sau mai multe
'unuri mo'ile a"3nd proprietari di,erii pentru ,ormarea unui 'un nou .n care
'unurile iniiale .i pierd din "ala'ilitate i nu mai pot ,i separate. E8empli,icm
.n acest sens reali&area unui aliaj din dou metale di,erite.
S.C6IUN.- - III4-
U'u"apiunea
12. No(iune. A&ucapiunea sau prescripia ac+i&iti" Ceste un mod de
dobndire a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale prin posesia
exercitat n termenul i condiiile prevzute de le!e"
%in aceast de,iniie re&ult cel mai important e,ect al posesiei2 atunci
c3nd aceasta se prelungete .n timp2 u&ucapiunea repre&ent3nd .n acelai timp i
o sanciune a pasi"itii ade"ratului proprietar ,a de 'unul su.
!e l3ng ,uncia sa ac+i&iti"2 u&ucapiunea .n materie de proprietate
imo'iliar are i o ,uncie pro'atorie2 .nltur3nd regula impus de C probatio
diabolica.
13. Domeniul de apli"are. !rin u&ucapiune pot ,i do'3ndire drepturi
reale principale2 adic drepturile de proprietate i de&mem'rmintele sale2
u&u,ructul2 u&ul2 a'itaia2 super,icia i ser"ituile potri"it art.;3< C. ci".
4n pri"ina ser"ituilor potri"it art.>93 C. ci".2 prin u&ucapiunea ta'ular
poate ,i do'3ndit orice ser"itute2 iar prin u&ucapiunea e8trata'ular pot ,i
do'3ndite numai ser"ituii po&iti"e.
%e asemenea2 potri"it art.;2= C. ci". posesorul poate do'3ndi pe l3ng
proprietatea asupra 'unului i proprietatea asupra ,ructelor produse de acesta.
2<3
4n temeiul u&ucapiunii pot ,i do'3ndite 'unuri imo'ile2 dar i 'unuri
mo'ile2 acestea din urm primind o consacrare e8pres .n art. ;3; C. ci".
!ot ,i do'3ndite prin u&ucapiune numai drepturile reale principale care au
ca o'iect 'unuri suscepti'ile de posesie2 adic 'unuri corporale indi"idual
determinate i care sunt .n circuitul ci"il. Nu pot ,i do'3ndite prin u&ucapiune
'unurile comune2 'unuri de gen sau uni"ersaliti.
%e asemenea2 potri"it art. ;2; C. ci". nu pot ,i u&ucapate 'unurile care2
.nainte sau dup intrarea .n posesie2 au ,ost declarate prin lege inaliena'ile.
%e aici re&ult c dreptul de proprietate pu'lic i drepturile reale
constituite pe temeiul acestora nu pot ,i do'3ndite prin u&ucapiune.
!otri"it art.139 al.$ din Constituie2 'unurile proprietate pu'lic sunt
inaliena'ile .n acelai sens ,iind i dispo&iiile art.11 al.1 din 6egea nr.213:1;;=
sau art.( al.2 din 6egea nr.1=:1;;1.
!ot ,i do'3ndite prin u&ucapiune i drepturile de proprietate pri"at .n
care titular este statul sau o comunitate local.
!otri"it art.( al.2 din 6egea nr.213:1;;= Cdreptul de proprietate al
statului sau al unitilor administrativ teritoriale asupra bunurilor din domeniu
privat este supus re!imului juridic de drept comun, dac le!ea nu dispune
altfel"
Nu pot ,i do'3ndite prin u&ucapiune dreptul real de ,olosin gratuit i
dreptul de accesiune constituite pe temeiul dreptului de proprietate pri"at
aparin3nd statului sau unitilor administrati"teritoriale2 naterea lor ,iind
supus regimului de drept pu'lic.
15. Posesia %undament al u'u"apiunii.
5a cum am "&ut2 cel mai important e,ect al posesiei c3nd aceasta se
prelungete .n timp este u&ucapiunea. %eci2 pentru a do'3ndi un drept de
proprietate prin u&ucapiune este necesar e8istena unei posesii.
!otri"it art.;22 al.1 C. ci".2 .n a,ara situailor pre"&ute de lege2 nu poate
produce e,ecte juridice dec3t posesia util2 iar potri"it art.;32 al.2 C. ci".2 "iciile
posesiei suspend cursul u&ucapiunii.
Simpla detenie precar a 'unului nu poate duce la do'3ndirea dreptului
de proprietate prin u&ucapiune2 ca&urile .n care stp3nirea unui 'un de ctre un
detentor precar nu constituie posesie sunt enunate .n art.;1= C. ci".
18.Clasi%i"area u'u"apiunii. Noul Cod ci"il reglementea&
u&ucapiunea .n art. ;2=;3$ C. ci". si art.;3; C. ci". %in aceste reglementri
re&ult c pot ,ace o'iect al do'3ndirii dreptului de proprietate prin u&ucapiune
at3t 'unurile imo'ile c3t i cele mo'ile i deci2 u&ucapiunea poate ,i mo'iliar
i imo'iliar.
6a r3ndul ei2 u&ucapiunea imo'iliar reglementat potri"it art.;3<;3$ C.
ci". poate ,i e8trata'ular i ta'ular.
2<$
Potrivit art.;3 din Le#ea nr.<2=3>22) dispo'i(iile art.?5>4?58 C. "iv.
re%eritoare la u'u"apiunea imobiliar se apli" numai n "a'urile n "are
posesia a n"eput dup data intrrii n vi#oare a a"estuia. Pentru "a'urile
n "are posesia a n"eput nainte de a"east dat) sunt apli"abile dispo'i(iile
re%eritoare la u'u"apiune) n vi#oare la data n"eperii posesiei. :n "a'ul
imobilelor pentru "are) la data n"eperii posesiei) nu erau des"&ise "r(i
%un"iare) rmn apli"abile dispo'i(iile n materie de u'u"apiune din Codul
"ivil din anul 2;B8.
A&ucapiunea .n regimul de carte ,unciar a a"ut o aplicaie e8cepional
.n condiiile art.2> i 2= din %ecretul6ege nr.11(:1;3=2 care a cunoscut dou
,orme2 u&ucapiunea e8trata'ular i u&ucapiunea ta'ular. 5st,el2 potri"it art.2>
din %ecretul6ege nr.11(:1;3=2 .n ca&ul .n care sau .nscris2 ,r cau& legitim)
drepturi reale care pot ,i do'3ndite .n temeiul u&ucapiunii2 ele "or rm3ne
"ala'il do'3ndite2 dac titularul dreptului lea posedat cu 'uncredin2 potri"it
legii timp de 1< ani.
!otri"it art.2= din %ecretul6ege nr.11(:1;3=2 cel ce a posedat un 'un
nemictor .n condiiile legii timp de 2< de ani2 dup moartea proprietarului
.nscris .n cartea ,unciar2 "a putea cere .nscrierea dreptului u&ucapat.
%e asemenea2 putea cere .nscrierea dreptului su cel ce a posedat un 'un
nemictor2 .n condiiile legii2 timp de 2< de ani2 socotit de la data .nscrierii .n
cartea ,unciar a declaraiei de renunare la proprietate.
Ji .n aceste ca&uri2 pentru a putea u&ucapa2 posesia tre'uia s .ntruneasc
aceleai condiii cu cele ale u&ucapiunii de drept comun2 pre"&ute .n 0ec+iul
Cod ci"il2 potri"it art.1=$> i urmtoarele Cod ci"il2 iar potri"it art.2; din
%ecretul6ege nr.11(:1;3=D Cregulile pri"itoare la prescripiune se "or aplica
prin asemnare la socotirea termenului de u&ucapiune2 precum i la .ntreruperea
i suspendarea ei.
Alterior2 regimul de carte ,unciar instituit prin 6egea nr.>:1;;9 a
cadastrului i pu'licitii imo'iliare nu a mai consacrat ca&urile speciale de
u&ucapiune pre"&ute de %ecretul6ege nr.11(:1;3=2 aplic3nduse dispo&iiile
de drept comun reglementate de 0ec+iul Cod ci"il2 care urmea& s ,ie e8puse
.ntro seciune separat.
19. U'u"apiunea imobiliar e!tratabular.
A&ucapiunea imo'iliar e8trata'ular este reglementat .n art.;3< C.
ci".2 potri"it cruia2 dreptul de proprietate asupra unui imo'il i
de&mem'rmintele sale pot ,i .nscrise .n cartea ,unciar2 .n temeiul u&ucapiunii2
.n ,olosul celui care la posedat timp de 1< ani2 dacD
proprietarul .nscris .n cartea ,unciar a decedat ori2 dup ca&2 ia .ncetat
e8istenaE
a ,ost .nscris .n cartea ,unciar declaraia de renunare la proprietateE
imo'ilul nu era .nscris .n nicio carte ,unciar.
2<(
%in aceste dispo&iii re&ult c dreptul de proprietate asupra unui imo'il
poate ,i do'3ndit prin u&ucapiunea e8trata'ular .n cele trei ca&uri enumerate
mai sus.
a. Condi(iile u'u"apiunii e!tratabulare. !entru do'3ndirea dreptului de
proprietate prin u&ucapiune e8trata'ular tre'uie .ndeplinite mai multe condiii.
E8istena acestor condiii re&ult at3t din dispo&iiile legale care reglementea&
u&ucapiunea .n general2 i u&ucapiunea imo'iliar e8trata'ular .n special2 dar
i din dispo&iiile generale care reglementea& posesia. 5ceste condiii sunt
urmtoareleD
1H Cele pre"&ute de art.;3< al.1 C. ci".D
proprietarul .nscris .n cartea ,unciar a decedat ori2 dup ca&2 ia .ncetat
e8istenaE
a ,ost .nscris .n cartea ,unciar declaraia de renunare la proprietateE
imo'ilul nu era .nscris .n nicio carte ,unciar.
Cu pri"ire la decesul i .ncetarea e8istenei proprietarului .nscris .n cartea
,unciar2 dispo&iiile art.;3< C. ci". au .n "ederea at3t proprietari persoane
,i&ice2 c3t i persoanele juridice.
2H u&ucapatul ia .nregistrat cererea de .nscriere .n cartea ,unciar .nainte
ca o ter persoan si ,i .nregistrat propria cerere de .nscriere a dreptului .n
,olosul su2 pe 'a&a unei cau&e legitime2 .n cursul sau c+iar dup .mplinirea
termenului de u&ucapiune.
3H posesia s ,ie util. 5ceast condiie re&ult din dispo&iiile art.;22 C.
ci".2 potri"it crora numai o posesie util produce e,ecte. Nu suntem .n pre&ena
unei posesii utile c3nd aceasta este "iciat.
$H posesia s dure&e 1< ani. 5ceast condiie re&ult din dispo&iiile
art.;3< al.1 C. ci". -ermenul de 1< ani potri"it art.;32 al.1 C. ci". nu .ncepe s
curg .n ca&urile pre"&ute la art.;3< al.1 lit. a si '2 .nainte de data decesului
persoanei ,i&ice sau2 dup ca&2 a .ncetrii e8istenei persoanei juridice
proprietare sau .nainte de data .nscrierii declaraiei de renunare la proprietate2
c+iar dac intrarea .n posesie sa produs la o dat anterioar.
4n ca&ul pre"&ut la art.;3< al.1 lit. c2 termenul de 1< ani .ncepe s curg
.n momentul .n care u&ucapatul a intrat .n posesia imo'ilului.
(H u&ucapatul s cear .nscrierea dreptului su de proprietate .n cartea
,unciar2 iar aceast cerere s ,ie admis. %e aici re&ult c2 pe l3ng e8istena
celorlalte condiii2 inclusi" a termenului de 1< ani2 pentru do'3ndirea dreptului
de proprietate prin u&ucapiune este necesar ca acest drept s ,ie .nscris .n cartea
,unciar. 5ceste condiii re&ult din coro'orarea dispo&iiilor art.;3< C. ci". cu
dispo&iiile art. ==( al.1 si 2 C. ci".2 care reglementea& do'3ndirea i stingerea
drepturilor reale asupra imo'ilelor.
?ani,estarea de "oina a u&ucapatului tre'uie s .m'race ,orma
declaraiei de .nscriere a u&ucapiunii in cartea ,unciar2 momentul do'3ndirii
dreptului de proprietate ,iind momentul .nregistrrii acestei cereri. 4n acest sens
2<9
sunt i dispo&iiile art.=;< al.1 C. ci" cu pri"ire la data producerii e,ectelor
.nscrierii2 potri"it crora .nscrierile .n cartea ,unciar .i "or produce e,ectele la
data .nregistrrii cererilor.
b. .%e"tele u'u"apiunii imobiliare e!tratabulare. A&ucapiunea
imo'iliar e8trata'ular produce at3t un e,ect ac+i&iti"2 c3t i un e,ect e8tincti".
E,ectul e8tincti" re&ult din dispo&iiile art.;3$ C. ci". potri"it crora
dispo&iiile pri"ind u&ucapiunea se completea&2 .n mod corespun&tor2 cu cele
pri"itoare la prescripia e8tincti".
E,ectul ac+i&iti" se produce .n persoana u&ucapatului care de"ine
proprietar asupra 'unului u&ucapat.
E,ectul e8tincti" se produce .n ca&ul persoanei ,i&ice decedate2
motenitorilor acesteia2 iar .n ca&ul persoanei juridice a crei e8isten a .ncetat
.n modurile pre"&ute de art.2$$ C. ci".2 succesorului acesteia.
4n ca&ul 'unurilor a'andonate sau la care sa renunat prin declaraia
autentic potri"it art.(92 al.2 C. ci". acestea intr .n domeniu pri"at al comunei2
oraului sau municipiului.
4n momentul .mplinirii termenului u&ucapiunii2 .n persoana u&ucapatului
se nate un drept potestati" de opiune care este un act juridic unilateral ce
.m'rac ,orma cererii de .nscriere a u&ucapiunii .n cartea ,unciar.
4n ca&ul des,urrii unui proces2 aceast cerere poate ,i ,cut potri"it
art.2(13 C. ci". numai .n prim instan2 prin .nt3mpinare2 sau cel mai t3r&iu la
primul termen de judecat la care prile sunt legal citate. -re'uie a"ute .n
"edere i dispo&iiile art.2(12 C. ci". potri"it crora prescripia poate ,i opus
numai de cel .n ,olosul cruia curge2 personal sau prin repre&entat2 i ,r a ,i
inut s produc "reun titlu contrar ori s ,i ,ost de 'uncredin.
1B. U'u"apiunea imobiliar tabular.
a. Re#lementare. !otri"it art.;31 al.1 C. ci".2 drepturile celui care a
,ost .nscris2 ,r cau& legitim2 .n cartea ,unciar2 ca proprietar al unui imo'il
sau titular al unui alt drept real2 nu mai pot ,i contestate c3nd cel .nscris cu
'uncredin a posedat imo'ilul timp de ( ani dup momentul .nregistrrii
cererii de .nscriere2 dac posesia sa a ,ost ne"iciat.
%in aceste dispo&iii legale re&ult c u&ucapiunea ta'ular se aplic
dreptului de proprietate i celorlalte drepturi reale principale .nscrise .n cartea
,unciar2 ,r cau& legitim.
!rin sintagma C fr cauz le!itim C se desemnea&2 de regul2 un titlu
de do'3ndire a dreptului de proprietate sau a unui drept real principal a,ectat de
o cau& de nulitate a'solut i care2 .n principiu2 eman de la ade"ratul
proprietar.
2<>
b. Condi(iile u'u"apiunii imobiliare tabulare. !entru do'3ndirea
dreptului de proprietate sau a altui drept real principal asupra unui imo'il prin
u&ucapiunea ta'ular2 tre'uie .ndeplinite urmtoarele condiiiD
1H titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real a do'3ndit acest
drept ,r cau& legitim2 adic a,ectat de o nulitate a'solut2 deci .n 'a&a unui
titlu ne"ala'il.
2H dreptul la care se re,er titlul s ,ie .nscris .n cartea ,unciar.
3H titularul dreptului s ,ie de 'uncredin.
!otri"it art.;31 al.2 C. ci".D C este suficient ca buna#credin a titularului
dreptului nscris n cartea funciar s existe n momentul nre!istrrii cererii
de nscriere i n momentul intrrii n posesie"
$H posesia s ,ie ne"iciat2 adic utilE
(H titularul dreptului s posede imo'ilul timp de ( ani de la .nscrierea .n
cartea ,unciar.
". .%e"tele u'u"apiunii imobiliare tabulare.
Spre deose'ire de u&ucapiunea imo'iliar e8trata'ular care a"ea un
e,ect ac+i&iti" i e8tincti"2 .n ca&ul u&ucapiunii imo'iliare ta'ulare2 aceste dou
e,ecte nu se mai produc. 4n ca&ul u&ucapiunii imo'ilelor ta'ulare temeiul
do'3ndirii dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale .l constituie c+iar
titlul care a ,ost .nscris ,r cau&a legitim .n cartea ,unciar.
?omentul do'3ndirii dreptului este momentul .nregistrrii cererii de
.nscriere a acestui drept.
1<. Re#lementri "omune u'u"apiunii imobiliare.
Indi,erent c "or'im de u&ucapiunea imo'iliar ta'ular sau
e8trata'ular2 dispo&iiile Codului ci"il conin reglementri comune aplica'ile
acestora.
aH E,ectul suspensi" al "iciilor posesiei.
Indi,erent c ne a,lm .n pre&ena unei u&ucapiuni imo'iliare
e8trata'ulare sau ta'ulare una din condiiile cerute pentru a se putea u&ucapa
este aceea ca posesia s ,ie util2 adic ne"iciat. 0icierea posesiei nu duce
.ntotdeauna la imposi'ilitatea do'3ndirii drepturilor reale prin u&ucapiune2
deoarece potri"it art.;32 al.2 C. ci". "iciile posesiei suspend cursul
u&ucapiunii. %eci "iciile posesiei au un caracter suspensi" cu pri"ire la cursul
prescripiei ac+i&iti"e.
%ispo&iiile enunate mai sus cu pri"ire la coninutul suspensi" al "iciilor
posesiei este .n concordan i cu cele coninute .n art. ;2> C. ci".2 potri"it
crora posesia "iciat de"ine util .ndat ce "iciul .ncetea&. Coninutul
suspensi" al "iciilor posesiei nu .nltur timpul scurs anterior apariiei "iciului
posesiei2 care poate ,i unit cu timpul scurs dup .ncetarea acestui "iciu.
'H 7onciunea posesiilor. !otri"it art. ;33 C. ci".2 ,iecare posesor este
considerat c .ncepe .n persoana sa o nou posesie2 indi,erent dac 'unul a ,ost
2<=
transmis cu titlu uni"ersal sau particular2 iar posesorul actual poate s uneasc
posesia sa cu a autorului su2 atunci c3nd in"oc .mplinirea termenului pentru
u&ucapiune2 potri"it art.;33 al.2 C. ci".
cH Cursul prescripiei ac+i&iti"e. !otri"it art.;3$ C. ci".2 dispo&iiile
pre&entei seciuni se completea&2 .n mod corespun&tor2 cu cele pri"itoare la
prescripia e8tincti".
%e aici re&ult c regulile prescripiei e8tincti"e cu pri"ire la modul de
calcul al termenului2 .ntrerupere2 suspendare2 .mplinire2 "or ,i aplica'ile
cursului prescripiei ac+i&iti"e.
1;. U'u"apiunea mobiliar
a. De%ini(ie. !otri"it art.;3; C. ci".D Cacela care posed bunul altuia
timp de 0C ani, n alte condiii dect cele prevzute n prezenta seciune, poate
dobndi dreptul de proprietate, n temeiul uzucapiuniiF. %in coro'orarea
acestor dispo&iii cuprinse .n art.;3; C. ci". cu cele din art. ;3> i ;3= C. ci".
re&ult c ori de c3te ori proprietatea mo'iliar nu poate ,i do'3ndit prin
posesia de 'uncredin a unui 'un mo'il2 proprietatea mo'iliar poate ,i
do'3ndit prin prescripia ac+i&iti" de 1< ani.
b. Re#imul $uridi" al u'u"apiunii mobiliare. 5cesta este dat de
dispo&iiile art.;3; C. ci". care ,ac trimitere la art.;32 al.2 C. ci".2 art.;33 C. ci".
si art. ;3$ C. ci".
%in dispo&iiile art.;32 al.2 C. ci".2 la care se ,ace trimitere2 re&ult
e,ectul suspensi" al "iciilor posesiei .n ca&ul u&ucapiunii imo'iliare2 iar art.;33
C. ci". i art.;3$ C. ci". se re,er la jonciunea posesiilor i la ,aptul c regulile
prescripiei e8tincti"e se aplic i prescripiei ac+i&iti"e. %in aceste dispo&iii
re&ult c aspectele redate cu pri"ire la u&ucapiunea imo'iliar2 la care ,ace
trimitere art.;3; C. ci".2 tre'uie a"ute .n "edere i la regimul juridic al
u&ucapiunii mo'iliare.
S.C6IUN.- - IV4-
Re#lementarea u'u"apiunii n Ve"&iul Cod "ivil.
12. Re#lementare. A&ucapiunea este reglementat .n 0ec+iul Cod
ci"il .n Cartea a IIIa2 -itlul @@ I CDespre pres"rip(ieF2 care se completea&
cu unele pre"ederi din decretul nr. 19>:1;(= pri"ind prescripia e8tincti" i ale
%ecretului 6ege nr.11(:1;3= pentru uni,icarea dispo&iiilor pri"itoare la crile
,unciare2 aplica'il pro"inciilor supuse regimului de pu'licitate imo'iliar prin
"ec+ile cri ,unciare.

2<;
13. Domeniul de apli"are. !rin u&ucapiune se poate do'3ndi at3t
dreptul de proprietate c3t i de&mem'rmintele sale2 precum u&u,ructul2 u&ul2
a'itaia2 super,icia2 ser"ituile continue i aparente. Nu pot ,ace o'iectul
u&ucapiunii acele 'unuri care2 potri"it Constituiei sau legilor speciale2 sunt
inaliena'ile i imprescripti'ile2 precum 'unurile proprietate pu'lic.
Codul ci"il .n art.1=$$ pre"edeDCnu se poate prescrie domeniul lucrurilor
care, din natura lor proprie sau printr#o declaraie a le!ii, nu pot fi obiecte de
proprietate privat, ci sunt scoase afar din comer"
4n sistemul 0ec+iului Cod ci"il2 u&ucapiunea este de dou ,eluriD
u&ucapiunea de 3< de ani i u&ucapiunea de la 1< la 2< de ani.
15. U'u"apiunea de 5> de ani. A&ucapiunea de 3< de ani este
reglementat .n art.1=;< Cod ci"il2 ea ,iind cunoscut i su' denumirea de
uzucapiunea lun!. !entru ca un drept de proprietate sau un alt drept real s
poat ,i do'3ndit prin u&ucapiunea de 3< de ani2 sunt necesare .ndeplinirea a
dou condiiiD
posesia s ,ie util2 adic s nu ,ie a,ectat de "iciile posesieiE
posesia s ,ie e8ercitat ne.ntrerupt timp de 3< de ani.
%in dispo&iiile art.1=;< Cod ci"il re&ult c cele dou condiii enumerate
mai sus sunt necesare i su,iciente pentru ca o persoan s poat u&ucapa2
aceasta ne,iind o'ligat s pre&inte "reun titlu2 put3nd ,i de 'un sau de rea
credin.
A&ucapiunea nu operea& de drept la .mplinirea termenului de 3< de ani2
,iind necesar ca acela .n ,a"oarea cruia a curs prescripia si mani,este "oina
de a do'3ndi dreptul de proprietate sau alt drept real asupra 'unului pe care la
posedat2 mani,estare de "oin ce poate ,i ,cut potri"it art.1=$3 C. ci". de
u&ucapant2 de creditorii si c+irogra,ari sau de orice alt persoan interesat.
5ceast mani,estare de "oin .i are ,undamentul .n dispo&iiile art.1=$1
C. ci". i2 plec3nduse de la aceste dispo&iii2 .n literatura de specialitate sa
artat c u&ucapiunea are o structur comple8 care reunete ,aptul juridic al
posesiei .n sens restr3ns i un act juridic unilateral prin care se e8ercit un drept
de opiune2 ca drept potestati".

18. U'u"apiunea de la 2> la 3> de ani. 5ceast u&ucapiune mai este
denumit i uzucapiunea scurt i este reglementat .n art.1=;(1=;; C. ci".
!otri"it art.1=;( C. ci".D Ccel ce cti! cu bun#credin i printr#o just
cauz un nemictor determinat, va prescrie proprietatea aceluia prin ece ani,
dac adevratul proprietar locuiete n circumscripia tribunalului judeean
unde se afl nemictorul i prin doueci de ani" dac locuiete afar din
acea circumscripie"
%in aceste dispo&iii re&ult c u&ucapiunea scurt tre'uie s
.ndeplineasc urmtoarele condiiiD
posesia s se .ntemeie&e pe o just cau& Gjust titluHE
21<
posesia s ,ie de 'uncredinE
posesia s ,ie e8ercitat ne.ntrerupt de la 1< la 2< de ani2 potri"it
distinciilor pre"&ute de lege.
Ca i .n ca&ul u&ucapiunii lungi i .n ca&ul acestei u&ucapiuni este
necesar mani,estarea de "oin a celui interesat de a do'3ndi un drept de
proprietate sau un drept real asupra 'unului pe care la posedat.
a. posesia trebuie s se ntemeie'e pe un $ust titlu. 5cesta mai este
numit i $usta "au' i este de,init .n art.1=;> C. ci".2 Cjusta cauz este orice
titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul, etc"
%e aici re&ult c justul titlu sau justa cau& poate ,i orice act translati"
de proprietate2 care din di"erse moti"e nu poate trans,era dreptul de proprietate
sau un alt drept real i care s pro"in de la o alt persoan dec3t ade"ratul
proprietar.
7ustul titlu tre'uie s ,ie un act care are o e8isten real2 neput3nd ser"i
ca ,undament pentru prescripia scurt un titlu putati" care e8ist numai .n
imaginaia posesorului.
!orninduse de la aceste condiii2 doctrina i practica judiciar au
considerat c justul titlu este un titlu translati" de proprietate2 .n acest sens ,iind
tran&acia2 care este asimilat actului translati" i +otr3rea judectoreasc de
adjudecare a unui 'un sau cea prin care se constat o con"enie translati" de
drepturi.
Nu poate constitui just titlu con"eniile de locaiune2 depo&it2 comodat2
con"eniile de .mpreal care au caracter declarati" de drepturi sau certi,icatul
de motenitor care nu constituie titlu de proprietate i con,irm doar calitatea de
motenitor i .ntinderea drepturilor succesorale2 promisiunea 'ilateral de
"3n&arecumprare.
!otri"it art.1=;> C. ci". titlul nul2 adic cel a,ectat de o cau& de nulitate
a'solut2 nu poate ser"i drept temei al u&ucapiunii scurte.
b. posesia trebuie s %ie de bun4"redin(. !otri"it art.1=;= C. ci".D
Cbuna#credin este credina posesorului c, cel de la care a dobndit imobilul,
avea toate nsuirile cerute de le!e spre a#i putea transmite proprietatea"
%e aici re&ult c 'unacredin este credina posesorului c a do'3ndit
'unul de la ade"ratul proprietar2 nea"3nd du'ii asupra calitii acestuia.
/unacredin tre'uie s e8iste .n momentul do'3ndirii posesiei 'unului
imo'il2 potri"it art.1=;= al.2 C. ci". i se pre&um potri"it art.1=;; C. ci".
". posesia trebuie s se e!er"ite n timpul prev'ut de le#e. !entru a
conduce la do'3ndirea dreptului de proprietate prin u&ucapiunea scurt2 posesia
ca durat .n timp are dou limiteD de 1< ani i de la 1< la 2< de ani.
5tunci c3nd proprietarul locuiete .ntro localitate a,lat .n ra&a aceluiai
tri'unal judeean2 unde se a,l imo'ilul2 durata posesiei tre'uie s ,ie de 1< ani.
211
%ac ade"ratul proprietar locuiete .ntrun jude di,erit de cel al siturii
imo'ilului2 posesia tre'uie s ,ie de 2< de ani. 5tunci c3nd proprietarul a locuit
.n di,erite perioade de timp at3t .n circumscripia tri'unalului judeean .n care
se a,l situat imo'ilul2 dar i .n a,ara acestei circumscripii2 timpul necesar
pentru in"ocarea u&ucapiunii scurte se calculea& potri"it art.1=;9 C. ci".
!otri"it acestor dispo&iii2 la numrul anilor c3t proprietarul a locuit .n
circumscripia aceluiai tri'unal judeean .n care se a,l situat imo'ilul2 se
adaug un numr du'lu de ani c3t a locuit .n ra&a altui tri'unal2 du'l3nduse
ast,el numrul anilor rmai p3n la .mplinirea termenului de 1< ani2 de aceea
legea "or'ete de u&ucapiunea de 1< p3n la 2< de ani.
E8emplul clasic .n acest sens este acela .n care ade"ratul proprietar a
locuit 9 ani .n circumscripia teritorial a -ri'unalului %olj i $ ani .n cea a
-ri'unalului #lt2 urm3nd ca cei $ ani locuii pe ra&a altui tri'unal s se du'le&e
i s se adauge la cei 9 ani locuii .n %olj2 ast,el .nc3t termenul necesar pentru
prescripie este de 1$ ani.
19. :n"eputul *i s%r*itul termenului u'u"apiunii. 1egulile pri"ind
calculul u&ucapiunii2 indi,erent c "or'im de u&ucapiunea scurt sau lung2 le
regsim .n dispo&iiile art.1==91==; C. ci".
-ermenul de prescripie se calculea& pe &ile i nu pe ore2 &iua a"3nd 2$
de ore i .ncepe la mie&ul nopii i se s,3rete la mie&ul nopii urmtoare2 iar
&iua .n care .ncepe prescripia nu se ia .n calcul2 prescripia socotinduse
.nc+eiat la .mplinirea ultimei &ile a termenului.
1B. :ntreruperea pres"rip(iei a"&i'itive. 4ntreruperea prescripiei
ac+i&iti"e are ca e,ect .nlturarea e,ectelor posesiei anterioare .ntreruperii2
a"3nd .n "edere c2 printre condiiile cerute de lege pentru a u&ucapa2 este
enumerat i condiia pre"&ut de art.1=$> C. ci".2 aceea ca posesia s ,ie
ne.ntrerupt.
Este deci necesar pentru a u&ucapa ca o nou prescripie integral s
curg pentru a putea do'3ndi un drept real.
!otri"it art.1=93 C. ci".2 .ntreruperea prescripiei este de dou ,eluriD
ci"il i natural.
aH .ntreruperea natural a prescripiei are loc .n urmtoarele ca&uri2
potri"it art.1=9$ C. ci".D
c3nd posesorul este i rm3ne lipsit mai mult de un an de posesia
'unului2 indi,erent de autorul deposedriiE
c3nd lucrul cu pri"ire la care se e8ercit posesia este declarat2 potri"it
legii2 imprescripti'il.
212
'H .ntreruperea ci"il a prescripiei. 4n aceast pri"in2 ca&urile de
.ntrerupere a prescripiei ac+i&iti"e sunt considerate comune cu cele aplica'ile
prescripiei e8tincti"e.
4n acest sens2 prescripia se .ntrerupeD
4 prin recunoaterea dreptului a crui aciune se prescrie2 ,cut de ctre
cel .n ,olosul cruia curge prescripiaE
4 prin cererea de c+emare .n judecat ori prin ar'itrare2 c+iar dac aceasta
a ,ost introdus la o instan sau la un organ ar'itral necompetentE
4 printrun act .nceptor de e8ecutare.
1<. Suspendarea pres"rip(iei a"&i'itive. !rin suspendarea
prescripiei ac+i&iti"e2 spre deose'ire de .ntrerupere2 nu se .nltur timpul scurs
anterior cau&ei de suspendare2 ast,el c2 dup .ncetarea suspendrii2 prescripia
.i reia cursul socotinduse i timpul scurs .nainte de suspendare.
4n doctrin2 sa socotit c dispo&iiile art.1=>$2 1==( C. ci". au ,ost
modi,icate .n pri"ina cau&elor de suspendare prin dispo&iiile art.13 i 1$ din
%ecretul nr.19>:1;(=.
5ceste cau&e de suspendare sunt urmtoareleD
c3t timp cel .mpotri"a cruia curge prescripia este .mpiedicat de un ca&
de ,or major s ,ac acte de .ntrerupereE
4 c3t timp cel care se pretinde proprietar ori cel care in"oc u&ucapiunea
se a,l .n r3ndurile ,orelor armate ale 1om3niei2 iar acestea sunt puse pe picior
de r&'oiE
4 .ntre prini sau tutore i cei care se a,l su' ocrotirea lor2 .ntre curator
i acei pe care .i repre&int2 precum i .ntre orice alt persoan care2 .n temeiul
legii sau al +otr3rii judectoreti2 administrea& 'unurile altora i cei ale cror
'unuri sunt ast,el administrate2 prescripia nu curge c3t timp socotelile nu au
,ost date i apro'ateE
4 prescripia nu curge .mpotri"a celui lipsit de capacitate de e8erciiu2 c3t
timp nu are repre&entant legal i nici .mpotri"a celui cu capacitate restr3ns2 c3t
timp nu are cine si .ncu"iine&e acteleE
prescripia nu curge .ntre soi .n timpul cstoriei.
1;. Hon"(iunea posesiilor. !otri"it art.1=9< C. ci".D Corice posesor
are facultatea, spre a putea opune prescripia, s uneasc posesiunea sa cu
posesiunea autorului su. %in aceste dispo&iii re&ult posi'ilitatea jonciunii
posesiilor2 adic unirea posesiei u&ucapantului2 adic a posesorului actual cu
posesia e8ercitat de autorul su pentru a putea do'3ndi .n ,inal dreptul de
proprietate prin u&ucapiune. !rin autor2 se .nelege persoana care ia transmis
posesia 'unului2 ,r s ,ie proprietarul acestui 'un.
!entru a in"oca jonciunea posesiilor sunt necesare .ndeplinirea mai
multor condiiiD
s ,ie "or'a de o posesie i nu de o detenie precarE
213
posesorul actual s ,i do'3ndit 'unul .n temeiul unui raport juridic cu
autorul de la care urmea& si primeasc propria posesie i nu pe ci de ,aptE
!osesorul actual "a tre'ui s continue posesia cu toate "iciile sau
calitile sale2 .n acest ca&2 .n literatura juridic2 au ,ost puse .n e"iden
urmtoarele consecineD
dac posesia u&ucapantului este de aceeai natur cu cea a autorului su2
am'ele ,iind de 'un sau de rea credin2 .ntotdeauna "a ,i .n a"antajul
posesorului actual s in"oce jonciunea posesiilorE
atunci c3nd u&ucapantul este de reacredin2 iar autorul su posesor de
'uncredin2 cu just titlu2 timpul .n care cei doi au posedat "a putea ,i unit
pentru ca posesorul actual s u&ucape&e2 dar el nu se "a putea pre"ala dec3t de
u&ucapiunea de 3< de aniE
.n situaiile .n care do'3nditorul este posesor de 'uncredin i are just
titlu2 iar autorul a ,ost posesor de reacredin2 do'3nditorul "a putea opta
pentru una din cele dou atitudiniD
s .nceap o nou prescripie de 1<2< de ani2 ,r a putea 'ene,icia
de durata posesiei autorului suE
s continue posesia autorului su2 do'3ndind dreptul de proprietate
prin u&ucapiunea de 3< de ani2 soluie ce poate ,i adoptat dac timpul care a
mai rmas p3n la .mplinirea termenului de 3< ani este mai mic de 1< ani.

1?. .%e"tele u'u"apiunii. Ca i .n ca&ul Noul Cod ci"il2 curgerea
timpului msoar durata posesiei care este necesar pentru do'3ndirea dreptului
de proprietate2 dar2 .n acelai timp2 msoar i durata pasi"itii titularului
dreptului i care este necesar pentru stingerea dreptului material la aciune.
%e aici re&ult c odat .mplinit prescripia2 ea produce retroacti" e,ecte2
.n sensul c u&ucapantul este considerat proprietar din prima &i a posesiei sale.
!osesorul poate in"oca2 pe cale de aciune sau prin e8cepie2 do'3ndirea
proprietii prin u&ucapiune2 aceasta put3nd ,i in"ocat i de creditorii
posesorului pe calea aciunii o'lice2 ,r a putea ,i in"ocat de instan din
o,iciu2 potri"it art.1=$1 C. ci".
%up .mplinirea prescripiei2 potri"it art.1=3= C. ci".2 u&ucapantul poate
renuna e8pres sau tacit la e,ectele u&ucapiunii2 dar2 potri"it art.1=$3 C. ci".2
renunarea la u&ucapiune nu este opo&a'il terilor.
4n ca&ul .n care renunarea este ,cut .n ,rauda drepturilor creditorilor
u&ucapantului2 aceasta poate ,i re"ocat pe calea aciunii pauliene.
S.C6IUN.- - V4-
.%e"tele posesiei de bun4"redin( "u privire la bunurile mobile
21$
12. Considera(ii #enerale. !osesia2 dei este o simpl stare de ,apt2
produce anumite e,ecte juridice .n pri"ina 'unurilor mo'ile2 aa cum re&ult
din dispo&iiile art. ;3(;3= C. ci". i art. ;$< C. ci". 2 care constituie sediul
materiei. 5ceste e,ecte suntD
a. posesia mo'iliar creea& o pre&umie de titlu de proprietateE
'. posesia asigur opo&a'ilitatea ,a de teriE
c. posesorul de 'uncredin do'3ndete dreptul de proprietate
mo'iliar.
13. Pre'um(ia de titlu de proprietate.
!otri"it art.;3( C. ci".D Foricine se afl la un moment dat n posesia unui
bun mobil este prezumat c are un titlu de dobndire a dreptului de proprietate
asupra bunuluiF2 iar potri"it art" ;1; al.3 C. ci".D Fpn la proba contrar,
posesorul este considerat proprietar, cu excepia imobilelor nscrise n cartea
funciar" %in aceste dispo&iii legale re&ult c2 p3n la pro'a contrar2
posesorul este pre&umat c are un titlu de proprietate asupra 'unului2 c este
proprietar asupra 'unului a,lat .n posesia sa. 5ceast pre&umie2 care operea&
.n ,a"oarea persoanelor2 se .ntemeia& pe o alt pre&umie potri"it creia starea
de ,apt coincide cu starea de drept i posesorul 'unului este i proprietarul su.
Se poate spune2 cu alte cu"ine2 c pre&umia de titlu de proprietate are la
'a& pre&umia re,eritoare la elementul CanimusF2 pe temeiul e8istenei
elementului Ccorpus.
!re&umia instituit de art. ;3( C. ci". implic2 .n acelai timp2 i
pre&umia c posesorul 'unului are o posesie real asupra 'unului care este o
posesie util. %e aici re&ult necesitatea ca posesorul 'unului s nu ,ie un
simplu detentor precar2 iar posesia pe care o e8ercit s nu ,ie "iciat.
5ceast pre&umie2 potri"it creia posesorul este considerat proprietar2
este o pre&umie legal relati" i care poate ,i rsturnat prin pro'a contrar
potri"it art. ;1; al.3 C. ci". 5tunci c3nd posesorul este un simplu detentor
precar2 ade"ratul proprietar tre'uie s ,ac doar do"ada precaritii titlului
acestuia2 iar atunci c3nd posesia nu este util2 el tre'uie s ,ac doar do"ada
posesiei "iciate.
15. 0po'abilitatea %a( de ter(i. 5ceast ,uncie a posesiei re&ult din
dispo&iiile art. ;39 C. ci".2 potri"it cruiaD Fcu excepia cazurilor prevzute de
le!e, posesia de bun#credin a bunului mobil asi!ur opozabilitatea fa de
teri a actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale. 5ceast
opo&a'ilitate operea& atunci c3nd proprietarul 'unului mo'il .nstrinea& prin
acte juridice constituti"e sau translati"e de drepturi reale2 'unul ctre
do'3nditori succesi"i2 ,iind pre,erat do'3nditorul care posed 'unul.
18. Dobndirea dreptul de proprietate mobiliar prin posesia de
bun4"redin(. !e l3ng pre&umiile create de dispo&iiile art. ;3( i ;39 C.
21(
ci".2 posesia creea& i e,ectul ac+i&iti" de proprietate .n ,a"oarea posesorului
'unului mo'il2 potri"it art. ;3> al.1 C. ci".D Cpersoana care, cu bun#credin,
ncheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros
avnd ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul
lurii sale n posesie efectiv. 4n legtur cu aceste e,ect ac+i&iti"2 .n literatura
de specialitate sa e8primat opinia c posesorul de 'uncredin al unui 'un
mo'il poate in"oca .n ,a"oarea sa 'ene,iciul do'3ndirii dreptului de proprietate
asupra acelui 'un2 dar nu poate ,i o'ligat s do'3ndeasc acest drept. %eci
acesta are .n momentul posesiei un drept de opiune de a ,i sau nu proprietar
asupra 'unului mo'il2 .n ,a"oarea acestei opinii ,iind dispo&iiile art. 2(12 al.2
C. ci". potri"it cruia2 Cor!anul de jurisdicie nu poate aplica prescripia din
oficiu" ?ai tre'uie preci&at c dispo&iiile art. ;3> C. ci". se aplic nu numai .n
legtur cu do'3ndirea proprietii mo'iliare2 dar i potri"it art. ;3> al.( C. ci".
.n legtur cu do'3ndirea dreptului de u&u,ruct i a dreptului de u& asupra unui
'un mo'il2 acestea ,iind de&mem'rminte ale dreptului de proprietate.
%ispo&iiile art. ;3> C. ci". pri"ind do'3ndirea dreptului de proprietate
asupra unui 'un mo'il reglementea& dou ipote&e pre"&ute .n alineatele 1 i 2
ale acestuia.
a. ipote'a prev'ut de art. ?5< al.2 C. "iv. !otri"it acestor dispo&iii
legaleD Cpersoana care, cu bun#credin, ncheie cu un neproprietar un act
translativ de proprietate cu titlu oneros avnd ca obiect un bun mobil devine
proprietarul acelui bun din momentul lurii sale n posesie efectiv" E,ectul
ac+i&iti" al posesiei de 'uncredin se aplic 'unurilor mo'ile corporale2
indi"idual determinate2 cu e8cepia 'unurilor mo'ile care sunt accesorii unui
imo'il potri"it art. ;3> al.$ C. ci". sau a altor 'unuri e8ceptate de lege2 cum ar ,i
'unurile din domeniul pu'lic2 monede aparin3nd patrimoniului cultural
naional mo'il potri"it 6egii nr. 1=2:2<<<. %e asemenea2 potri"it art. ;$< C.
ci".2 sunt asimilate 'unurilor corporale i titlurile la purttor .n msura .n care2
prin legi speciale2 nu se dispune alt,el. 4n pri"ina persoanelor care pot in"oca
dispo&iiile art. ;3> al.1 C. ci".2 acestea pot ,i cele care au calitatea de posesor i
care au do'3ndit 'unul de la un detentor precar sau de la o alt persoan
asimilat acestuia2 acestea din urm ,iind desemnate de sintagma Ccu un
neproprietar"
!entru ca posesia s produc e,ectul ac+i&iti" este necesar ca ea s
.ntruneasc anumite cerine2 .n mod cumulati". 5st,el2 posesia tre'uie s ,ie
real2 util2 de 'uncredin i .ntemeiat pe un titlu cu caracter oneros.
!osesia este real atunci c3nd am'ele sale elemente Canimus i CcorpusF
sunt e8ercitate simultan.
Atilitatea posesiei re&ult din dispo&iiile art. ;22 al.1 C. ci". potri"it
cruia2 numai o posesie util produce e,ecte juridice. # posesie util este cea
lipsit de "icii2 adic s ,ie o posesie continu2 panic i pu'lic.
219
4n pri"ina continuitii tre'uie preci&at c nu se cere pentru do'3ndirea
proprietii o anumit durat a acesteia .n timp2 iar celelalte dou caliti2
caracterul pu'lic i panic se pre&um .n 'a&a art. ;22 al.2 C. ci".
!osesia2 de asemenea2 tre'uie s ,ie de 'uncredin2 deoarece numai
'unacredin a posesorului duce la do'3ndirea dreptului de proprietate asupra
'unului mo'il.
Este de 'uncredin2 potri"it art. ;3= al.1 C. ci".D posesorul care nu
cunotea i nici nu trebuia, dup mprejurri, s cunoasc lipsa calitii de
proprietar a nstrintorului" /unacredin tre'uie s e8iste potri"it art. ;3=
al.2 C. ci". la data intrrii .n posesia e,ecti" a 'unului. %e asemenea2 'una
credin se pre&um p3n la pro'a contrar potri"it art. 1$ al.2 C. ci".
!entru a opera transmiterea dreptului de proprietate a 'unului mo'il2 din
coninutul art. ;3> al.1 C. ci". re&ult i necesitatea e8istenei unui titlu
translati" de proprietate sau a unui titlu constituti" a altui drept real care se
.nc+eie cu un neproprietar. 5cest titlu translati" de proprietate constituie un
just titluF2 .n sensul c el se 'a&ea& pe con"ingerea posesorului c a do'3ndit
'unul mo'il de la ade"ratul proprietar. -itlul translati" de proprietate tre'uie s
,ie cu titlu oneros i nu gratuit2 adic s pro"in din "3n&are2 sc+im'2 donaie.
b. ipote'a prev'ut de art. ?5< al.3 C. "iv. !otri"it art. ;3> al.2 C.
ci".D bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de bun#
credin, dac aciunea este intentat, sub sanciunea decderii, n termen de =
ani de la data la care proprietarul a pierdut stpnirea material a bunului"
%in aceste dispo&iii legale re&ult2 de asemenea2 do'3ndirea dreptului de
proprietate asupra unui 'un mo'il de ctre posesorul de 'uncredin2
do'3ndire condiionat .ns de nere"endicarea 'unului .ntrun termen de 3 ani
de proprietarul care a pierdut stp3nirea material a 'unului. !entru do'3ndirea
proprietii .n ipote&a pre"&ut de art. ;3> al.2 C. ci". se cer .ndeplinite
anumite cerine2 din care unele sunt asemntoare cu cele anali&ate .n ipote&a
pre"&ut de art. ;3> al.1 C. ci". Sunt asemntoare .n cele dou ipote&e
cerinele cu pri"ire la 'unurile care pot ,i do'3ndite i cele cu pri"ire la posesie.
Spre deose'ire de prima ipote& pre"&ut de art. ;3> al.1 C. ci".2 .n care
se cerea ca posesorul s do'3ndeasc 'unul de la un detentor precar sau de la
orice persoan asimilat acestuia2 .n ipote&a a doua pre"&ut de art. ;3> al.2 C.
ci".2 posesorul de 'uncredin poate s do'3ndeasc un 'un pierdut sau ,urat
de la un gsitor sau +o. 4n acest ca&2 spre deose'ire de primul2 proprietarul
'unului a ,ost deposedat de 'un .mpotri"a "oinei sale prin di,erite mijloace
,rauduloase sau prin pierdere. 4n ca&ul .n care 'unul a ,ost a'andonat2 nu ne
a,lm .n ipote&a pre"&ut de art. ;3> al.2 C. ci".2 pe care o anali&m2 deoarece
.n ca&ul a'andonului 'unului2 dreptul de proprietate se do'3ndete prin
ocupaiune i nu prin posesia de 'uncredin.
Ipote&a pre"&ut de art. ;3> al.2 C. ci". implic i o alt cerin i
anume2 aceea a trecerii unui termen de 3 ani de la data la care proprietarul a
21>
pierdut stp3nirea material a 'unului. 4n acest ca&2 do'3ndirea proprietii
'unului mo'il nu se mai produce instantaneu2 ca .n ca&ul pre"&ut de art. ;3>
al.1 C. ci".2 ,iind necesar .mplinirea acestui termen.
-ermenul de 3 ani a ,ost pre"&ut .n interesul proprietarului 'unului
mo'il2 care nu pierde proprietatea p3n la .mplinirea termenului. -ermenul
pre"&ut de art. ;3> al.2 C. ci". este un termen de decdere. !roprietarul
'unului poate s re"endice 'unul de la posesorul de 'uncredin .n termen de
3 ani printro aciune .n re"endicare .n care tre'uie s ,ac do"ada2 pe l3ng
dreptul su de proprietate2 i a .mprejurrii c 'unul a ,ost pierdut sau ,urat.
". situa(ia re#lementat de art. ?5< al.5 C. "iv. !otri"it art. ;3> al.3 C.
ci".D dac bunul pierdut sau furat a fost cumprat dintr#un loc ori de la o
persoan care vinde n mod obinuit bunuri de acelai fel ori dac a fost
adjudecat la o licitaie public, iar aciunea n revendicare a fost introdus
nuntrul termenului de = ani, posesorul de bun#credin poate reine bunul
pn la indemnizarea sa inte!ral pentru preul pltit vnztorului"
4n literatura de specialitate2 sa opiniat c aceste dispo&iii nu
reglementea& o a treia ipote& de do'3ndire a dreptului de proprietate asupra
'unurilor mo'ile2 di,erit de cele pre"&ute .n art. ;3> al.1 i 2 C. ci".
%ispo&iiile art. ;3> al.3 C. ci". repre&int o completare a dispo&iiilor art.
;3> al.2 C. ci". i "i&ea& drepturile pe care posesorul de 'uncredin le are .n
ca&ul .n care 'unul este re"endicat .n termenul de 3 ani de proprietarul care a
pierdut stp3nirea material a 'unului. !entru a 'ene,icia de dreptul de
proprietate pre"&ut de art. ;3> al.3 C. ci".2 este necesar ca posesorul s ,ie de
'uncredin .n pri"ina 'unului pierdut sau ,urat i sl do'3ndeasc .n dou
moduriD
1H s ,ie cumprat dintrun loc ori de la o persoan care "inde .n mod
o'inuit 'unuri de acelai ,elE
2H s ,ie adjudecat la o licitaie pu'lic.
4n situaia pre"&ut de art. ;3> al.3 C. ci".2 pe l3ng 'unacredin a
posesorului e8ist i repre&entarea sau eroarea comun c persoana care
.nstrinea& 'unul este proprietarul 'unului. 5ceast eroare este dat ,ie de
locul .n care se "3nd asemenea 'unuri2 cum ar ,iD '3lciuri2 t3rguri2 etc.2 ,ie de
persoana care "inde .n mod o'inuit asemenea 'unuri sau de o adjudecare la o
licitaie pu'lic.
5tunci c3nd aciunea .n re"endicare a ,ost introdus .nainte de .mplinirea
termenului de 3 ani2 posesorul de 'uncredin 'ene,icia& de dreptul de
crean i de dreptul de retenie .mpotri"a proprietarului. 4n acest sens2 sunt
dispo&iiile art. ;3> al.3 partea ,inal C. ci".2 prin care Cposesorul de bun#
credin poate reine bunul pn la indemnizarea sa inte!ral pentru preul
pltit vnztorului"
%reptul de crean conine indemni&aia integral pentru preul pltit
"3n&torului2 indemni&aie ce poate ,i cerut i de la "3n&tor2 .n acest ca&2 .ns2
21=
.n 'a&a art. 19;( C. ci".2 care constituie temeiul juridic al o'ligaiei de garanie
contra e"iciunii.
%reptul de retenie2 reglementat de art.1$;( i urmtoarele C. ci".2 const
.n reinerea 'unului mo'il p3n la plata integral a preului pltit "3n&torului.
19. .%e"tul a"&i'itiv al posesiei de bun4"redin() potrivit
Ve"&iului Cod "ivil. 5cest e,ect .l regsim reglementat .n dispo&iiile art.1;<;
C. ci".D Clucrurile mictoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fr s fie
trebuin de vreo cur!ere de timp.
+u toate acestea, cel ce a pierdut sau cel cruia s#a furat un lucru, poate
s#l revendice, n curs de = ani, din ziua cnd l#a pierdut sau cnd i s#a furat,
de la cel la care#l !sete, rmnnd acestuia recurs n contra celui de la care
l are"
%e asemenea2 potri"it art.1;1< C. ci".D Cdac posesorul actual al lucrului
furat sau pierdut l#a cumprat la blci sau la tr! sau la o vindere public sau
de la un ne!utor care vinde asemenea lucruri, proprietarul ori!inar nu poate
s ia lucrul napoi dect ntorcnd posesorului preul ce l#a costatF.
%in aceste dispo&iii legale re&ult c 0ec+iul Cod ci"il reglementea&
dou moduri de do'3ndire a dreptului de proprietate asupra 'unurilor mo'ile i
anume2 primul mod este reglementat de dispo&iiile art.1;<; Cod ci"il2 care are
corespondent .n art.;3> al.1 din Noul Cod ci"il2 iar al doilea mod este
reglementat de art.1;<; al.2 Cod ci"il2 care are corespondent .n art.;3> al.2 din
Noul Cod ci"il.
%e asemenea2 dispo&iiile art.1;1< Cod ci"il are corespondent .n
dispo&iiile art.;3> al.3 din Noul Cod ci"il.
%in aceste dispo&iii re&ult e,ectul ac+i&iti" al posesiei de 'uncredin
asupra 'unurilor mo'ile2 e,ect ce nu poate ,i in"ocat din o,iciu de judector2
a"3nd .n "edere dispo&iiile art.1=$1 C. ci".
!orninduse de la dispo&iiile art.1=($ Cod ci"il2 potri"it croraD
Cposesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac
nu este probat c a nceput a poseda pentru altulF2 sa instituit de ctre legiuitor
o pre&umie a'solut de proprietate .n ,a"oarea posesorului2 instituit potri"it
regulii .nscris .n art.1;<; Cod ci"il2 con,orm creia2 posesia de 'uncredin
asupra unui 'un mo'il "alorea& proprietate.
5ceast posesie .ncetea& s opere&e atunci c3nd se ,ace do"ada c
posesorul este de reacredin i2 de asemenea2 ea nu operea& .n ca&ul
'unurilor care aparin e8clusi" proprietii pu'lice2 potri"it art.139 al.3 din
Constituie.
S.C6IUN.- - VI4-
0"upa(iunea
21;
12. No(iune. !otri"it art. ;$1 al.1 C. ci".D Cposesorul unui lucru
mobil care nu aparine nimnui devine proprietarul acestuia, prin ocupaiune,
de la data intrrii n posesie, ns numai dac aceasta se face n condiiile
le!ii"
%in aceste dispo&iii legale re&ult c ocupaiunea este un mod de
do'3ndire a proprietii 'unurilor mo'ile prin luarea .n posesie a unui asemenea
'un2 cu intenia de a de"eni proprietar.
#cupaiunea2 ca mod de do'3ndire a dreptului de proprietate2 presupune
.ntrunirea a dou elementeD posesia i lucrul mo'il2 care Cnu aparine nimnuiF.
!osesia tre'uie s ,ie util2 deoarece2 aa cum sa "&ut2 numai o posesie
util produce e,ecte juridice2 potri"it art. ;22 al.1 C. ci".
4n pri"ina duratei2 nu este necesar curgerea unui anumit termen2 data
do'3ndirii proprietii coincide cu data intrrii .n posesie.
Intrarea .n posesie tre'uie s se ,ac .n condiiile legii2 e8empli,ic3ndu
se .n acest sens intrarea .n posesie a animalelor sl'atice2 .n ca&ul "3natului sau
al petelui .n ca&ul pescuitului. 5l doilea element important .n ca&ul ocupaiunii
este ca lucrul s nu aparin nimnui.
Sintagma Clucrul mobil s nu aparin nimnui nu se reduce la
'unurile ,r stp3n2 deoarece acestea din urm sunt doar una din categoriile de
lucruri care nu aparin nimnui.
!otri"it art. ;$1 al.2 C. ci".D Csunt lucruri fr stpn lucrurile mobile
abandonate, precum i bunurile care, prin natura lor, nu au un proprietar, cum
sunt animalele slbatice, petele i resursele acvatice vii din bazinele piscicole
naturale, fructele de pdure, ciupercile comestibile din flora spontan, plantele
medicinale i aromatice i altele asemenea"
6ucrurile ,r stp3n Cres nullisF2 la r3ndul lor2 nu se reduc doar la
lucrurile a'andonate Cres derelictae 2 acestea din urm ,iind o specie de lucruri
,r stp3n.
6ucrurile a'andonate au a"ut c3nd"a un stp3n2 iar prin a'andon2 care
este un mod de stingere a proprietii2 au de"enit din nou suscepti'ile de
apropiere2 put3nd ,ace o'iectul ocupaiei.
%e asemenea2 lucrurile a'andonate nu se con,und nici cu lucrurile
gsite2 deoarece 'unurile pierdute continu s aparin proprietarului su2
potri"it art. ;$2 al.1 C. ci".
6ucrurile care nu aparin nimnui nu se con,und2 de asemenea2 cu
lucrurile comune Cres communis Gaerul2 ra&ele soarelui2 apa mriiH2 care prin
natura lor nu sunt suscepti'ile de a ,orma o'iectul dreptului de proprietate.
%in coninutul art. ;$1 C. ci". re&ult c 'unurile imo'ile nu pot ,i
do'3ndite .n proprietate prin ocupaiune.
!otri"it art. ==; al.2 C. ci".2 .n situaia e8istenei unor asemenea 'unuri
imo'ile ,r stp3n2 acestea de"in proprietatea comunei2 oraului sau
municipiuluiD Cprin hotrrea consiliului local, cu respectarea dispoziiilor
22<
le!ale privind transferul drepturilor reale imobiliare, dac o alt persoan nu
a solicitat nscrierea lor n temeiul uzucapiunii"
%e asemenea2 potri"it 6egii nr. $21:2<<22 "e+iculele ,r stp3n sau
a'andonate pe terenurile aparin3nd domeniului pu'lic sau pri"at al statului sau
unitilor administrati"teritoriale2 aparin acestora.
1 3. Dunuri pierdute. -re'uie preci&at2 pentru .nceput2 c e8ist o
di,eren .ntre 'unuri pierdute i 'unuri a'andonate.
/unurile a'andonate sunt acele 'unuri asupra crora proprietarul ia
mani,estat .n mod unilateral "oina de a stinge dreptul de proprietate. !otri"it
art. (92 al.2 C. ci".2 proprietarul poate a'andona 'unurile mo'ile2 iar dreptul se
stinge .n momentul prsirii 'unului. %e aici re&ult c2 .n ca&ul a'andonului2
este su,icient ca proprietarul si e8ercite dispo&iia material asupra 'unului.
4n ca& de renunare asupra proprietii 'unului2 dispo&iia material este
.nsoit i de dispo&iia juridic asupra 'unului. %o"ada a'andonrii 'unului se
poate ,ace prin orice mijloc de pro'2 pentru anumite lucruri2 legea instituind
anumite pre&umii legale2 relati"e2 ca .n ca&ul 'unurilor pre"&ute de art. ;$1
al.3 C. ci". Clucrurile mobile de valoare foarte mic sau foarte deteriorate care
sunt lsate ntr#un loc public, inclusiv pe un drum public sau ntr#un mijloc de
transport n comun, sunt considerate bunuri abandonate"
/unurile pierdute sunt acele 'unuri care prin pierderea lor nu se stinge
dreptul de proprietate asupra acestora i deci nu pot ,i do'3ndite prin
ocupaiune2 potri"it art. ;$2 al.1 C. ci".2 Cbunul mobil pierdut continu s
aparin proprietarului su"
4n pri"ina 'unurilor pierdute i gsite2 Codul ci"il a instituit o
procedur special de restituire potri"it art. ;$2;$( C. ci".
5st,el2 .n 'a&a art. ;$2 al.2 i 3 C. ci".D C!sitorul bunului este obli!at
ca, n termen de 0C zile, s l restituie proprietarului ori, dac acesta nu poate
fi cunoscut, s l predea or!anului de poliie din localitatea n care a fost !sit"
,cesta are obli!aia de a pstra bunul timp de $ luni, fiind aplicabile n acest
sens dispoziiile privitoare la depozitul necesar"
'r!anul de poliie va afia la sediul su i pe pa!ina de internet un
anun privitor la pierderea bunului, cu menionarea tuturor elementelor de
descriere a acestuia"
5tunci c3nd 'unul a ,ost gsit .n loc pu'lic2 potri"it art. ;$3 C. ci".2 el
"a ,i predat pe 'a& de proces"er'al2 persoanei care deine un titlu2 altul dec3t
titlul de proprietate pu'lic2 asupra locului respecti".
4n termen de 3 &ile de la data prelurii 'unului pierdut2 aceast persoan
este o'ligat s .l predea2 pe 'a& de proces"er'al2 organelor de poliie din
localitate.
4n acelai termen2 anunul menionat de art.;$2 al.3 C. ci". se "a a,ia la
locul unde a ,ost gsit 'unul.
221
%ac datorit .mprejurrilor sau naturii 'unului2 pstrarea sa ar tinde
si diminue&e "aloarea ori de"ine prea costisitoare2 'unul gsit "a ,i "3ndut
prin licitaie pu'lic2 con,orm legii. 4n acest ca&2 drepturile i o'ligaiile legate
de 'un se "or e8ercita .n legtur cu preul o'inut .n urma "3n&rii potri"it art.
;$$ C. ci".
/unul sau preul o'inut din "alori,icarea 'unului gsit se "a remite
proprietarului2 potri"it art. ;$( al. C. ci".2 dac acesta .l pretinde2 su' sanciunea
decderii2 .n termenul pre"&ut de art. ;$2 al.2 te&a a IIa C. ci".2 adic de 9
luni2 .ns nu mai .nainte de se ac+ita c+eltuielile legate de pstrarea 'unului. %e
asemenea2 .n ca&ul 'unurilor cu "aloare comercial2 proprietarul este o'ligat s
plteasc gsitorului o recompens repre&ent3nd a &ecea parte din pre sau din
"aloarea actual a 'unului. 5ceast o'ligaie de plat a recompensei nu e8ist .n
ca&ul pre"&ut de art. ;$3 C. ci".2 adic atunci c3nd 'unul a ,ost gsit .n loc
pu'lic2 dac gsitorul este persoana care deine spaiul ori un repre&entant sau
un angajat al acesteia. 4n ca&ul .n care proprietarul a ,cut o,ert pu'lic de
recompens2 gsitorul are dreptul de a opta .ntre suma la care sa o'ligat
proprietarul prin aceast o,ert i recompensa ,i8at de lege2 or sta'ilit de
instana de judecat.
!otri"it art. ;$( al.$ C. ci".2 dac 'unul sau preul nu este pretins de
proprietarul originar2 el "a ,i considerat lucru ,r stp3n i remis gsitorului pe
'a& de proces"er'al2 care do'3ndete dreptul de proprietate prin ocupaiune.
%o"ada ocupaiunii se ,ace prin procesul"er'al menionat sau prin
orice alt mijloc de pro'. 4n ca&ul .n care gsitorul re,u& s preia 'unul sau
preul2 acesta re"ine comunei2 oraului sau municipiului pe teritoriul cruia a
,ost gsit i intr .n domeniul pri"at al acesteia2 potri"it art. ;$( al.( C. ci".
15. Dobndirea dreptului de proprietate prin o"upa(iune asupra
te'aurului. !otri"it art. ;$9 al.1 C. ci".D tezaurul este orice bun mobil ascuns
sau n!ropat, chiar involuntar, n privina cruia nimeni nu poate dovedi c
este proprietar" %reptul de proprietate asupra te&aurului descoperit .ntrun 'un
imo'il sau .ntrun 'un mo'il aparine .n cote egale proprietarului acestor 'unuri
.n care a ,ost descoperit i descoperitorului. 5ceste dispo&iii nu se aplic2
potri"it art. ;$9 al.2 C. ci".2 'unurile mo'ile culturale2 cali,icate ast,el potri"it
legii2 care sunt descoperite ,ortuit sau ca urmare a unor cercetri ar+eologice
sistematice i nici acelor 'unuri care2 potri"it legii2 ,ac o'iectul proprietii
pu'lice.
4n ,inal2 tre'uie preci&at c dispo&iiile din Codul ci"il pri"ind
ocupaiunea se aplic potri"it art. ;$> C. ci".2 .n mod corespun&tor2 i
persoanelor care2 pe un alt temei2 au dreptul la restituirea 'unului pierdut.
S.C6IUN.- - VII4-
-lte moduri de dobndire a dreptului de proprietate
222
12. /radi(iunea. !rin tradiiune se .nelege predarea material a
'unului i este pre"&ut ca mod de do'3ndire a dreptului de proprietate pri"at
.n art. ((> al.1 C. ci". 5ceast ,orm de do'3ndire a dreptului de proprietate
pri"at a a"ut o importan deose'it .n dreptul roman2 unde predarea 'unului
semni,ica trans,erul dreptului de proprietate.
4n codul ci"il2 tradiiunea2 ca mod de do'3ndire a dreptului de proprietate
pri"at2 se aplic 'unurilor mo'ile corporale2 potri"it art. 1<11 al.$ C. ci".D
bunurile mobile corporale cu o valoare de pn la &A"CCC lei pot face obiectul
unui dar manual, cu excepia cazurilor prevzute de le!e"
%arul manual se ncheie valabil prin acordul de voine al prilor, nsoit
de tradiiunea bunului"
%e asemenea2 potri"it art.;; din 6egea nr. 31:1;;< cu pri"ire la
societile comercialeD Cdreptul de proprietate asupra aciunilor la purttor se
transfer prin simpla tradiiune a acestora, .n acelai sens Codul ci"il pre"ede
.n art. 1(== al.3 C. ci". creana ncorporat ntr#un titlu la purttor se
transmite prin remiterea material a titlului"
13. Jotrrea $ude"toreas"
%reptul de proprietate se poate do'3ndi i prin +otr3re judectoreasc
potri"it art. ((> al.1 C. ci".D Cdreptul de proprietate se poate dobndi ?""prin
hotrre judectoreasc, atunci cnd ea este translativ de proprietate prin ea
nsi" %e aici re&ult c +otr3rea judectoreasc2 atunci c3nd suplinete
"oina unei pri la .nc+eierea unui contract2 c+iar translati" sau constituti" de
drepturi reale2 nu este prin ea .nsi un mod de do'3ndire a dreptului de
proprietate. 4n acest ca&2 temeiul juridic al do'3ndirii dreptului de proprietate
este contractul2 care are la 'a& mani,estarea de "oin a prilor i care se
.nc+eie .ns .n anumite condiii particulare. 4n acest sens2 sunt dispo&iiile art.
1<=2 C. ci".D Ccontractul se ncheie prin ne!ocierea lui de ctre pri sau prin
acceptarea fr rezerve a unei oferte de a contracta"
3ste suficient ca prile s se pun de acord asupra elementelor eseniale
ale contractului, chiar dac las unele elemente spre a fi convenite ulterior ori
ncredineaz determinarea acestora unei alte persoane"
.n condiiile prevzute la alineatul &, dac prile nu ajun! la un acord
asupra elementelor secundare ori persoana creia i#a fost ncredinat
determinarea lor nu i#a o decizie, instana va dispune, la cererea oricreia
dintre pri, completarea contractului, innd seama, dup mprejurri, de
natura acestuia i de intenia prilor"
Independent de suplinirea consimm3ntului unei pri2 +otr3rea
judectoreasc constituie un mod de do'3ndire a dreptului de proprietate .n
223
ca&ul pre"&ut de art.39 din 6egea nr.33:1;;$ pri"ind e8proprierea pentru cau&
de utilitate pu'lic. !otri"it acestor dispo&iii2 dac imo'ilele e8propriate nu au
,ost utili&ate potri"it scopului pentru care au ,ost e8propriate .n termen de un an
de &ile i dac nu sa ,cut o nou declarare de utilitate pu'lic2 ,otii proprietari
pot cere retrocedarea. Botr3rea tri'unalului de retrocedare2 la preul sta'ilit de
instan2 constituie .n acest ca& un mod de do'3ndire al dreptului de proprietate.
%e asemenea2 +otr3rea instanei de judecat care dispune restituirea .n
natur a imo'ilului prin admiterea contestaiei ,ormulat de persoana
.ndreptit .mpotri"a deci&iei sau2 dup ca&2 a dispo&iiei moti"ate de
respingerea noti,icrii sau a cererii de restituire .n natur de ctre persoana
deintoare a imo'ilului potri"it art.29 al.3 din 6egea nr.1<:2<<12 constituie un
mod de do'3ndire a dreptului de proprietate pri"at asupra 'unurilor imo'ile.
C-PI/0LUL +II
-PGR-R.- DR.P/ULUI D. PR0PRI./-/. LI - DR.P/URIL0R
R.-L. PRINCIP-L.
S.C6IUN.- I
Pre'entare #eneral
12. Pre"i'ri prealabile. Ca orice drept su'iecti"2 i dreptul de
proprietate2 indi,erent de ,orma sa pu'lic sau pri"at2 ca i celelalte drepturi
reale2 sunt aprate prin di"erse mijloace juridice care aparin di"erselor raporturi
de drept.
4n acest sens2 amintim e8cepia de neconstituionalitate2 aciunile .n
contenciosadministrati"2 procedurile de urmrire penal2 cererile .naintate
jurisdiciilor speciale administrati"e cu caracter ,acultati"2 procedurile
des,urate .n ,aa autoritilor naionale de control i de reglementare .n
di,erite domenii sau procedurile des,urate .n ,aa instanelor internaionale2
care constituie instrument de garantare i ocrotire a drepturilor reale principale.
*arantarea i ocrotirea dreptului de proprietate o regsim .n Constituia
1om3niei. 5st,el2 potri"it art. $$ al.22 proprietatea pri"at este garantat i
ocrotit .n mod egal2 indi,erent de titular2 potri"it art. 139 al.2 proprietatea
public este !arantat i ocrotit prin le!e?F2 iar potri"it art. 139 al. (
proprietatea privat este inviolabil, n condiiile le!ii or!aniceF. ?ijloacele
de drept ci"il care asigur aprarea dreptului de proprietate repre&int Cacele
aciuni prin care proprietarul tinde s nlture atin!erile ce sunt aduse
dreptului su i s ajun! la restabilirea lui*. !entru a 'ene,icia de mijloacele
juridice de aprare2 dreptul de proprietate i2 .n general2 drepturile reale tre'uie
22$
do'3ndite i e8ercitate cu 'uncredin2 cu respectarea legii2 a ordinii pu'lice i
'unelor mora"uri.
!rincipiul 'uneicredine are o consacrare constituional2 ce se regsete
.n art. (> din Constituie.
%e asemenea2 Codul ci"il preci&ea& .n art.1$ al. 1 C. ci".D Cc orice
persoan fizic sau juridic trebuie s i exercite drepturile i s i execute
obli!aiile civile cu bun#credin, n acord cu ordinea public i bunele
moravuri2 iar potri"it art.1( C. ci".2 Cnici un drept nu poate fi exercitat n
scopul de a vtma sau p!ubi pe altul ori ntr#un mod excesiv i nerezonabil,
contrar bunei#credine2 iar art. (93 al.3 C. ci".2 Cdreptul de proprietate
dobndit cu bun#credin, n condiiile le!ii, este pe deplin recunoscut"
-re'uie amintite aici i dispo&iiile art. (3 al.1 din Constituie2 potri"it
crora2 restr3ngerea e8erciiului unor drepturi se poate ,ace numai prin lege2 .n
ca&urile limitati" i e8pres pre"&ute2 iar potri"it alin.22 restr3ngerea poate ,i
dispus numai dac este necesar .ntro societate democratic i tre'uie s ,ie
proporional cu situaia care a determinato2 s ,ie aplicat .n mod
nediscriminatoriu i ,r a aduce atingere e8istenei dreptului.
13. Clasi%i"area mi$loa"elor $uridi"e "ivile de aprare a dreptului de
proprietate *i a altor drepturi reale. 4n literatura de specialitate2 mijloacele de
drept ci"il care asigur aprarea dreptului de proprietate i a altor drepturi reale
au ,ost clasi,icate .n mijloacele juridice nespeci,ice i mijloace juridice
speci,ice.
a. ,i$loa"e $uridi"e nespe"i%i"e de aprare a dreptului de proprietate.
5ceste mijloace2 numite i indirecte2 apr .n mod direct2 drepturile de crean
care iau natere din raporturile juridice o'ligaionale i prin aceasta .n mod
indirect dreptul de proprietate. Intr .n aceast categorie aciunile .n e8ecutarea
contractelor2 .n rspunderea contractual2 aciunile .ntemeiate pe .m'ogirea
,r just cau& sau aciuni Cex delictu2 etc.
b. ,i$loa"e $uridi"e spe"i%i"e de aprare a dreptului de proprietate.
5ceste mijloace se .ntemeia& pe aciuni .n justiie care au la 'a& dreptul de
proprietate sau ,aptul posesiei. Ele mai sunt numite i aciuni reale i care sunt2
la r3ndul lor2 de dou ,eluriD aciuni petitorii i aciuni posesorii.
+ciunile petitorii sunt aciunile .ntemeiate pe un drept real principal i
apr acest drept2 iar aciunile posesorii sunt aciunile .ntemeiate pe posesia
unui 'un i apr posesia ca stare de ,apt.
5ciunile posesorii au ,ost pre&entate anterior .n capitolul pri"ind posesia2
urm3nd ca .n pre&entul capitol s pre&entm aciunile petitorii care ser"esc la
aprarea dreptului de proprietate sau ale altor drepturi reale principale. 5ciunile
petitorii care apr dreptul de proprietate i drepturile reale principale suntD
aciunea .n re"endicare2 aciunea .n grniuire2 aciunea negatorie i con,esorie i
aciunea .n prestaie ta'ular.
22(
S.C6IUN.- - II4-
-C6IUN.- :N R.V.NDIC-R.
12. No(iune. 5ciunea .n re"endicare este mijlocul cel mai energic de
aprare a dreptului de proprietate2 ,iind de,init .n doctrin ca acea aciune ci"il
real prin care proprietarul care a pierdut posesia 'unului su cere restituirea
acestuia. 4n mod ,rec"ent2 aciunea .n re"endicare a ,ost de,init ca aciunea
proprietarului neposesor .mpotri"a posesorului neproprietar2 de,iniie care
repre&int o redare sintetic a re"endicrii2 dar care nu este .ns cuprin&toare.
Noul Cod ci"il2 ca i cel "ec+i2 nu de,inete aciunea .n re"endicare2 dar
pre"ede .n art. (93 al.1 c Cproprietarul unui bun are dreptul de a#l revendica de
la posesor sau de la o alt persoan care l deine fr drept"
13. Cara"terele $uridi"e ale a"(iunii n revendi"are. 5ciunea .n
re"endicare este o aciune real2 petitorie2 imprescripti'il .n principiu2 su'
aspect e8tincti".
a. +ciunea n revendicare este o aciune real. 5ciunea .n re"endicare
este o aciune real2 deoarece se .ntemeia& pe .nsui dreptul de proprietate2 ca
drept real2 asupra unui 'un2 .nsoind i apr3nd acest drept2 spre deose'ire de
aciunile personale care se .ntemeia& pe un drept de crean2 ca un drept
personal. %reptul de proprietate2 ,iind un drept real2 opo&a'il erga omnes i
aciunea .n re"endicare poate ,i .ndreptat .mpotri"a oricrei persoane care
deine 'unul ,r drept. 5ceasta deose'ete aciunile reale de cele personale2
deoarece acestea din urm pot ,i .ndreptate numai .mpotri"a de'itorului din
raportul juridic o'ligaional.
b. +ciunea n revendicare este o aciune petitorie. Este o aciune
petitorie aciunea .n re"endicare2 deoarece ea pune .n discuie .nsui dreptul de
proprietate al reclamantului care "a tre'ui s ,ac do"ada2 .ntrun e"entual
litigiu2 dreptului su de proprietate2 care constituie o'iect al aciunii .n
re"endicare. 5ceast aciune tinde s sta'ileasc e8istena dreptului de
proprietate2 spre deose'ire de aciunea posesorie2 care are la 'a& posesia ca
stare de ,apt i asigur protecia juridic a acesteia. 4n acest sens2 instana
suprem a decis c aciunea .n re"endicare pri"ete soluionarea unui con,lict
.ntre pri care se poart asupra dreptului de proprietate.
c. +ciunea n revendicare este" n principiu" imprescriptibil" sub aspect
e,tinctiv. Imprescripti'ilitatea aciunii .n re"endicare decurge din caracterul
229
perpetuu al dreptului de proprietate2 care necesit o protecie juridic deplin i
din punct de "edere al imprescripti'ilitii su' aspect e8tincti".
Caracterul imprescripti'il al aciunii .n re"endicare este pre"&ut .n mod
e8pres .n art.(93 al. 2 C. ci".2 Cdreptul la aciune n revendicare este
imprescriptibil, cu excepia cazurilor n care prin le!e se dispune altfel"
5cest caracter imprescripti'il al aciunii .n re"endicare nu e8clude
posi'ilitatea ca o alt persoan2 p3r3t .ntro aciune .n re"endicare2 s in"oce
prescripia ac+i&iti"2 do'3ndirea proprietii 'unurilor mo'ile prin posesia de
'uncredin sau orice alt mod de do'3ndire pre"&ut de lege.
4n legtur cu acest caracter al aciunii .n re"endicare2 tre'uie preci&at c
majoritatea doctrinei i practicii judiciare a considerat2 potri"it "ec+iului Cod
ci"il2 c aciunea este imprescripti'il2 e8ist3nd .ns i opinii care au a,irmat
caracterul prescripti'il al acesteia .n termenul general de prescripie de 3< de ani
pre"&ut de art.1=;< C. ci".2 cu e8cepia situaiilor .n care legea pre"ede termene
de prescripie mai scurte.
d. +ciunea n revendicare este o aciune n realiare. Este o aciune .n
reali&area dreptului aciunea .n re"endicare2 deoarece prin ea se tinde nu numai
la constatarea dreptului2 dar i la reali&area lui prin restituirea stp3nirii
materiale. 5ciunea .n re"endicare tinde .n primul r3nd la constatarea dreptului
de proprietate2 iar apoi2 ca o consecin a constatrii2 la restituirea stp3nirii
'unului2 care are semni,icaia reali&rii dreptului. %e aici re&ult c atunci c3nd
reclamantul are stp3nirea material a 'unului2 aciunea .n re"endicare
promo"at de acesta "a ,i respins ca lipsit de interes2 .n acest ca&2 el a"3nd
.ns desc+is calea unei aciuni .n constatare a dreptului su pentru a .nltura
orice incertitudine asupra acestuia.
15. .!er"itarea a"(iunii n revendi"are. 5ciunea .n re"endicare2 ,iind o
aciune petitorie2 sa considerat c ea nu poate ,i e8ercitat dec3t de proprietarul
e8clusi" al 'unului2 titular al dreptului de proprietate. 4n acest sens2 sa decis c
aciunea .n re"endicare nu poate ,i intentat de un coindi"i&ar .mpotri"a
celorlali2 deoarece acetia au numai cote pri ideale asupra 'unului.
%e asemenea2 .n acelai sens2 sa considerat c un proprietar a,lat .n
indi"i&iune nu "a putea re"endica singur 'unul2 ne,iind proprietarul e8clusi" al
acestuia2 iar .n acest ca& tre'uie respectat regula unanimitii2 deoarece aciunea
.n re"endicare are caracterul unui act de dispo&iie.
Alterior2 acest punct de "edere al doctrinei i practicii judiciare a ,ost
contestat2 e8prim3nduse i opinia potri"it creia aciunea .n re"endicare este un
act de conser"are care tinde la readucerea 'unului re"endicat .n posesia
proprietarului i la .ntreruperea prescripiei. %in aceast opinie re&ult c2 .n
ca&ul proprietii comune pe cotepri2 aciunea .n re"endicare poate ,i
,ormulat i de un singur coproprietar.
22>
4n pre&ent2 .n practica judiciar2 sa decis c .n ca&ul proprietii comune
pe cotepri aplicarea regulii unanimitii se "a ,ace .n ,uncie de jurisprudena
CE%#2 care2 ,r a nega regula unanimitii2 impune ca aplicarea ei s se ,ac .n
,uncie de circumstanele ,iecrei cau&e .n parte2 urm3nd s se anali&e&e dac
aplicarea acestei reguli repre&int o msur disproporionat ,a de scopul
legitim urmrit.
%e asemenea2 Curtea European a %repturilor #mului a considerat c
aplicarea rigid a regulii unanimitii .n jurisprudena naional este de natur s
.ncalce dreptul reclamantului la un proces ec+ita'il2 garantat de art. 9 1 din
Con"enie2 su' aspectul accesului li'er la justiie.
-re'uie preci&at c .n practica judiciar sa pus pro'lema admisi'ilitii
aciunii .n re"endicare .ntemeiat pe dispo&iiile dreptului comun GCodul ci"ilH2
a"3nd ca o'iect re"endicarea imo'ilelor preluate .n mod a'u&i" .n perioada 9
martie 1;$(22 decem'rie 1;=;2 ,ormulat dup intrarea .n "igoare a 6egii
nr.1<:2<<1.
4nalta Curte de Casaie i 7ustiie2 prin Seciile Anite2 a sta'ilit c potri"it
principiului specialia !eneralibus dero!antF2 .n ca&ul concursului dintre legea
special i legea general se aplic legea special2 iar persoanele crora le sunt
aplica'ile dispo&iiile 6egii nr.1<:2<<1 nu au posi'ilitatea de a opta .ntre calea
pre"&ut de acest act normati" i aplicarea dreptului comun .n materia
re"endicrii.
%e asemenea2 persoanele care au utili&at procedura 6egii nr.1<:2<<1 nu
mai pot e8ercita ulterior aciunea .n re"endicare2 a"3nd .n "edere regula Celecta
una via i principiul securitii raporturilor juridice consacrat .n jurisprudena
CE%#.
!ersoanele e8ceptate de la procedura pre"&ut de 6egea nr.1<:2<<12
precum i cele care din moti"e independente de "oina lor nu au putut s
utili&e&e aceast procedur .n termenele legale2 au desc+is calea aciunii .n
re"endicare a 'unului litigios2 dac acesta nu a ,ost cumprat cu 'uncredin i
cu respectarea dispo&iiilor 6egii nr.112:1;;(2 de ctre c+iriai.
4n pre&ent2 Codul ci"il permite introducerea aciunii .n re"endicare de
oricare dintre coproprietari .mpotri"a oricror coproprietari potri"it art. 9$3 al.1
C. ci".D Cfiecare coproprietar poate sta sin!ur n justiie, indiferent de calitatea
procesual, n orice aciune privitoare la coproprietate, inclusiv n cazul
aciunii n revendicare"
%e asemenea2 potri"it art.9$3 al.3 C. ci".D Ccnd aciunea nu este
introdus de toi coproprietarii, prtul poate cere instanei de judecat
introducerea n cauz a celorlali coproprietari, n calitate de reclamani, n
termenul i condiiile prevzute n +odul de procedur civil pentru chemarea
n judecat a altor persoane"

22=
18. -"(iunea n revendi"are imobiliar. 1egimul juridic al aciunii .n
re"endicare este di,erit .n ,uncie de 'unurile mo'ile sau imo'ile la care se
re,er sau .n raport de apartenena 'unurilor la proprietatea pu'lic sau pri"at.
4n ca&ul aciunii .n re"endicare imo'iliar2 urmea& a ,i anali&ate dou
reguli de 'a&D imprescripti'ilitatea aciunii i pro'a dreptului de proprietate.
a. -"(iunea n revendi"are imobiliar este impres"riptibil. 4n "ec+ea
reglementare a Codului ci"il2 art. 1=;< a pre"&ut c aciunea .n re"endicare2 ca
aciune real2 este prescripti'il .n termen de 3< de ani2 dar literatura de
specialitate i practica judiciar2 pornind de la caracterul perpetuu al dreptului de
proprietate2 au admis caracterul imprescripti'il al acestei aciuni.
4n acest sens2 instana suprem a sta'ilit c Corict ar dura pasivitatea
proprietarului, acesta nu este deczut din dreptul de a revendica bunul, chiar
dac a lsat s treac mai mult de =C de ani"
4n sprijinul imprescripti'ilitii au ,ost in"ocate i dispo&iiile art. 9 al.2
din 6egea nr.213:1;;=2 care permit re"endicarea 'unurilor preluate de stat ,r
titlu "ala'il2 dac nu ,ac o'iectul unor legi speciale de reparaie i care conin
ideea imprescripti'ilitii aciunii .n re"endicare.
%e la principiul imprescripti'ilitii aciunii .n re"endicare imo'iliare
e8ist i unele e8cepii pre"&ute de art. (2< Cod pr. ci". i art.$;= 0ec+iul Cod
ci"il .
4n pre&ent2 Codul ci"il consacrat2 .n mod e8pres2 .n art. (93 al.2 C. ci".
imprescripti'ilitatea aciunii .n re"endicare2 cu e8cepia ca&urilor .n care prin
lege se dispune alt,el.
b. Proba dreptului de proprietate.
5nali&a aciunii .n re"endicare imo'iliar su' aspectul pro'ei dreptului de
proprietate2 urmea& s se ,ac a"3nd .n "edere dispo&iiile din cele dou Coduri
ci"ile.
0" 6roba dreptului de proprietate n *echiul +od civil. 4n cadrul aciunii .n
re"endicare se aplic regula general .nscris .n art. 119; C. ci".2 potri"it creia
Ccel ce face o propunere naintea judecii trebuie s o dovedeasc"
1eclamantul .ntro aciune .n re"endicare tre'uie s ,ac do"ada c el este
titularul dreptului de proprietate asupra 'unului re"endicat Cactori incubit
probatio. 4n ,a"oarea p3r3tului posesor operea& pre&umia dedus din ,aptul
posesiei2 el ,iind un Cbeatus possidens"
5tunci c3nd reclamantul do"edete dreptul su de proprietate2 p3r3tul este
o'ligat2 la r3ndul su2 s pro'e&e titlul su de proprietate.
4n practica judiciar2 do"edirea proprietii a ,ost un demers destul de
di,icil care sa datorat ,ie ine8istenei actelor juridice sau impreci&iei acestora2
,ie e8istenei unor principii2 cum ar ,i acela al relati"itii actelor juridice sau al
consensualismului.
22;
4n sistemul legislaiei noastre ci"ile2 c+iar i e8istena titlurilor de
proprietate2 nu este su,icient .n do"edirea proprietii2 deoarece .nscrisurile
translati"e de proprietate nu constituie o pro' a'solut2 singurele .n acest sens
,iind considerate modurile originare de do'3ndire a dreptului de proprietate2
precum ocupaiunea2 accesiunea sau u&ucapiunea.
!entru a depi aceste di,iculti .n do"edirea dreptului de proprietate2
practica judiciar i doctrina au cristali&at mai multe reguli pe care urmea& s le
redm .n mod succintD
dac am'ele pri pre&int titluri scrise de proprietate2 care pro"in de la
acelai autor2 "a a"ea c3tig de cau& cel care a .ndeplinit primul ,ormalitile de
pu'licitate imo'iliar2 potri"it principiului Cqui prior tempore, potior iureF
,c3nd ast,el dreptul do'3ndit opo&a'il er!a omnes . 4n ca&ul .n care niciuna
dintre pri nu a .ndeplinit aceste ,ormaliti2 "a c3tiga partea al crei titlu are
data cea mai "ec+eE
.n ca&ul .n care reclamantul i p3r3tul pre&int titluri de proprietate
scrise2 dar care pro"in de la autori di,erii2 instana "a "eri,ica titlurile acestor
autori i "a da e,icien titlului care pro"ine de la autorul al crui drept este
pre,era'ilE
4 c3nd numai reclamantul are titlu de proprietate2 el "a c3tiga procesul2
dac titlul eman de la un ter i are dat cert anterioar posesiei p3r3tuluiE
dac numai p3r3tul are titlu2 aciunea reclamantului "a ,i respins2
deoarece acesta a do"edit legitimitatea posesiei sale.
%in cele e8puse anterior2 re&ult c pro'a dreptului de proprietate se ,ace
.n ,uncie de i&"orul juridic pe care se .ntemeia& cererea .n re"endicare a
reclamantului2 adic actul juridic sau ,aptul juridic.
4n ca&ul actului juridic2 urmea& s se aplice regulile pre"&ute de
art.11;1 0ec+iul Cod ci"il2 iar .n ca&ul ,aptului juridic2 do"ada se poate ,ace prin
orice mijloc de pro'2 potri"it art.11;= 0ec+iul Cod ci"il.
4n pri"ina u&ucapiunii2 aa cum sa "&ut2 aceasta a ,ost reglementat at3t
de 0ec+iul Cod ci"il2 c3t i de %ecretul6ege nr.11(:1;3=.
5cesta din urm sa aplicat .n regiunile unde a ,uncionat regimul de
pu'licitate imo'iliar2 'a&at pe crile ,unciare2 care a pre"&ut dou ca&uri de
u&ucapiuneD u&ucapiunea ta'ular reglementat de art.2> din lege i u&ucapiunea
e8trata'ular reglementat de art.2= din lege.
Alterior2 a ,ost adoptat 6egea nr.>:1;;9 a Cadastrului i pu'licitii
imo'iliare2 care nu a mai preluat sistemul %ecretului6ege nr.11(:1;3= pri"ind
u&ucapiunea.
4n ca&ul u&ucapiunii urmea& s se aplice2 dup adoptarea acestei legi2
dispo&iiile 0ec+iului Cod ci"il2 care "or a"ea .n "edere2 su' acest aspect2
principiul aplicrii legii ci"ile .n timp.
A&ucapiunile .ncepute i care sau .mplinit .n &onele unde ,uncionau
crile ,unciare2 .nainte de intrarea .n "igoare a 6egii nr.>:1;;9 .i "or produce
e,ectele potri"it %ecretuluiK6ege nr.11(:1;3=2 iar pentru u&ucapiunile .ncepute
23<
i al cror termen nu sa .mplinit .i "or produce e,ectele .n raport de dispo&iiile
0ec+iului Cod ci"il.
!entru u&ucapiunile .ncepute dup anul 1;;92 c3nd a intrat .n "igoare
6egea nr.>:1;;92 se "or aplica pre"ederile Codului ci"il.
%up intrarea .n "igoare a Noului Cod ci"il se "or a"ea .n "edere
dispo&iiile art.=2 din 6egea nr.>1:2<112 potri"it crora dispo&iiile art.;3<;3$
din Codul ci"il2 re,eritoare la u&ucapiunea imo'iliar2 se aplic numai .n
ca&urile .n care posesia a .nceput dup data intrrii .n "igoare a acestuia.
!entru ca&urile .n care posesia a .nceput .nainte de aceast dat2 sunt
aplica'ile dispo&iiile re,eritoare la u&ucapiune .n "igoare la data .nceperii
posesiei.
4n ca&ul imo'ilelor pentru care la data .nceperii posesiei2 nu erau desc+ise
cri ,unciare2 rm3n aplica'ile dispo&iiile .n materie de u&ucapiune din "ec+iul
Cod ci"il de la 1=9$.
&" 6roba dreptului de proprietate n Boul +od civil" Nici noile
reglementri aduse de Codul ci"il i 6egea nr. >:1;;9 nu elimin .n totalitate
di,icultile pe care prile le .nt3mpin .n do"edirea dreptului de proprietate2 .n
cadrul unei aciuni .n re"endicare. 4n acest sens2 sunt dispo&iiile art. 32 lit. a din
6egea nr. >:1;;92 .n care .nscrierile .n cartea ,unciar nu produc opo&a'ilitate
,a de teri2 iar potri"it art. ==( al.1 C. ci".2 su' re&er"a unor dispo&iii legale
contrare2 drepturile reale asupra imo'ilelor cuprinse .n cartea ,unciar se
do'3ndesc2 at3t .ntre pri2 c3t i ,a de teri2 numai prin .nscrierea lor .n cartea
,unciar2 pe 'a&a actului sau ,aptului care a justi,icat .nscrierea. %e aici re&ult
e8istena i a altor dispo&iii prin care .nscrierile .n cartea ,unciar nu au e,ect
constituti". !e de alt parte2 incertitudinea .n pri"ina elementelor care alctuiesc
situaia material a imo'ilelor "a e8ista i dup ,inali&area lucrrilor cadastrului
general2 proprietarul imo'ilului .nscris .n cartea ,unciar put3nd cere oric3nd
modi,icarea meniunilor din cartea ,unciar2 potri"it art.33 al.3 din 6egea nr.
>:1;;9 i art. ;1$ C. ci".
-oate acestea impun aplicarea .n continuare .n do"edirea dreptului de
proprietate a regulilor pre&entate anterior2 ori de c3te ori ne a,lm .n ,aa unor
imo'ile ne.nscrise .n cartea ,unciar i care au ,ost do'3ndite .nainte de intrarea
.n "igoare a noilor reglementri2 dar i asupra imo'ilelor cu pri"ire la care
dreptul de proprietate poate ,i do'3ndit potri"it legii2 ,r .nscrierea .n cartea
,unciar potri"it art.==> al.1 C. ci".D Cdrepturile reale se dobndesc fr
nscrierea n cartea funciar cnd provin din motenire, accesiune natural,
vnzare silit, expropriere pentru cauz de utilitate public, precum i n alte
cazuri expres prevzute de le!e"
-re'uie amintit .n do"edirea dreptului de proprietate i e8istena
pre&umiei de care se 'ucur posesorul 'unului potri"it art.;1; al.3 C. ci".
pn la proba contrar, posesorul este considerat proprietar, cu excepia
imobilelor nscrise n cartea funciar"
231
%e asemenea2 dispo&iiile art. ;<< C. ci". instituie pre&umia e8istenei sau
ine8istenei unui drept ta'ularD Cdac n cartea funciar s#a nscris un drept real
n folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist n folosul ei"
%ac un drept real s#a radiat din cartea funciar, se prezum c acel
drept nu exist"
%ovada contrar se poate face numai n cazurile prevzute la art" 77E +"
civ", precum i pe calea aciunii n rectificare"
4n ca&ul imo'ilelor .nscrise .n cartea ,unciar2 do"ada dreptului de
proprietate potri"it art.(9( C. ci". se ,ace cu e8trasul de carte ,unciar.
Potrivit art.9B din Le#ea nr.<2=3>22) dispo'i(iile art.9B9 C. "iv. se
apli" numai dup %inali'area lu"rrilor de "adastru pentru %ie"are unitate
administrativ4teritorial *i des"&iderea) la "erere sau din o%i"iu) a "r(ilor
%un"iare pentru imobilele respe"tive) n "on%ormitate "u dispo'i(iile Le#ii
"adastrului *i a publi"it(ii imobiliare nr.<=2??B) republi"at) "u
modi%i"rile *i "ompletrile ulterioare.
Pn la data prev'ut mai sus) ns"rierea n "artea %un"iar a
dreptului de proprietate *i a altor drepturi reale) pe ba'a a"telor prin "are
s4au transmis) "onstituit ori modi%i"at n mod valabil) se %a"e numai n s"op
de opo'abilitate %a( de ter(i.
19. -"(iunea n revendi"are mobiliar.
4n cadrul aciunii .n re"endicare mo'iliar2 urmea&2 de asemenea2 s
e8aminm pro'a dreptului de proprietate i imprescripti'ilitatea aciunii .n
re"endicare.
a. Proba dreptului de proprietate.
0" 6roba dreptului de proprietate n *echiul +od civil. 4n materia
re"endicrii mo'iliare e8ist dispo&iiile .nscrise .n art. 1;<; al.1 C. ci".2
Clucrurile mictoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fr s fie trebuin
de vreo cur!ere de timp"
5ceast dispo&iie a ,ost redat .n literatura de specialitate prin regula c
posesia de 'uncredin "alorea& proprietate.
!osesia 'unurilor mo'ile instituie o pre&umie a'solut2 juris et de jure 2
de proprietate2 care ,ace ca re"endicarea 'unurilor mo'ile s de"in aproape
imposi'il. 5plicarea art.1;<; al. 1 C. ci". impune .ndeplinirea anumitor
condiiiD
proprietarul s se ,i desesi&at "oluntar de 'unul su mo'il2
.ncredin3ndul printrun contract unui detentor precar Gdepo&itar2 c+iria2
comodatarHE
detentorul precar2 ,r consimm3ntul proprietarului2 s .nstrine&e
'unul mo'il unei tere persoane care este de 'uncredin i care a intrat .n
posesia 'unuluiE
posesia terului do'3nditor s ,ie real i util.
232
1egula .nscris .n art. 1;<; al. 1 C. ci". se aplic .n ca&ul .n care
ade"ratul proprietar sa desesi&at de lucrul mo'il .n mod "oluntar2
.ncredin3ndul detentorului precar.
%ispo&iiile art. 1;<; al.2 C. ci". .nltur aplicarea regulii .nscris .n
primul alineat2 ori de c3te ori lucrul a ,ost pierdut de proprietar sau ia ,ost ,urat.
&" 6roba dreptului de proprietate n Boul +od civil"
%ispo&iiile art. ;3( C. ci". instituie o pre&umie de titlu de proprietate
oricine se afl la un moment dat n posesia unui bun mobil este prezumat c
are un titlu de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunului"
!osesia de 'uncredin constituie2 dac sunt .ndeplinite condiiile
pre"&ute de art. ;3> C. ci".2 un mod de do'3ndire a dreptului de proprietate
asupra 'unurilor mo'ile2 iar aciunea .n re"endicare .mpotri"a p3r3tului "a ,i
respins ca ne,ondat.
!otri"it art. (93 al.3 C. ci".2 dreptul de proprietate do'3ndit cu 'un
credin2 .n condiiile legii2 este pe deplin recunoscut. 1egimul special al aciunii
.n re"endicare mo'iliar a ,ost redat atunci c3nd am e8aminat do'3ndirea
proprietii mo'iliare prin posesia de 'uncredin.
%in dispo&iiile art. ;3; C. ci". re&ult c2 .n cadrul unei aciuni .n
re"endicare2 p3r3tul poate opune reclamantului do'3ndirea dreptului de
proprietate prin u&ucapiune.
b. -"(iunea n revendi"are mobiliar este impres"riptibil. 5ciunea
.n re"endicare a 'unurilor mo'ile este imprescripti'il su' aspect e8tincti"2
art.(93 al.2 C. ci". ne,c3nd distincie .ntre re"endicarea 'unurilor mo'ile i
imo'ile.
". Restituirea bunurilor mobile potrivit Le#ii nr.2;3=3>>>. 6egea
nr.1=2:2<<< "i&ea& protejarea patrimoniului cultural naional mo'il i instituie
un regim juridic special pri"ind restituirea 'unurilor culturale care au prsit
ilegal teritoriul unui stat mem'ru al Aniunii Europene.
!otri"it art.99 din lege2 orice stat mem'ru al Aniunii Europene poate cere
!arc+etului de pe l3ng 4nalta Curte de Casaie i 7ustiie e,ectuarea de cercetri
.n "ederea descoperirii 'unului i a posesorului sau deintorului unui 'un
cultural determinat care a prsit ilegal teritoriul statului mem'ru al A.E.
4n ca&ul descoperirii unui asemenea 'un2 aciunea .n restituire a 'unului
cultural care a prsit ilegal teritoriul unui stat mem'ru al Aniunii Europene2
este introdus de statul interesat la Curtea de 5pel /ucureti2 .mpotri"a
posesorului sau detentorului 'unului.
5ciunea .n restituire "a ,i respins ca inadmisi'il atunci c3nd la data la
care a ,ost ,ormulat2 ieirea de pe teritoriul statului mem'ru al Aniunii
Europene a 'unului nu mai pre&int caracter ilicit.
233
5ceast aciune .n restituire se prescrie .n termen de un an de la data la
care statul mem'ru al Aniunii Europene a luat la cunotin despre locul unde se
a,l 'unul cultural i despre identitatea posesorului sau detentorului2 dar nu mai
t3r&iu de 3< de ani de la data la care 'unul cultural a prsit ilegal teritoriul
acelui stat.
1estituirea 'unului este de competena Curii de 5pel /ucureti i aceasta
dispune restituirea 'unului atunci c3nd se sta'ilete c 'unul a crui restituire se
solicit este un 'un cultural .n sensul dispo&iiilor art.93 din lege2 iar prsirea
teritoriului naional al statului mem'ru a a"ut un caracter ilegal2 potri"it art.9$
din lege.
4n ca&ul admiterii unei asemenea aciuni2 instana +otrte i acordarea
unor despgu'iri ec+ita'ile posesorului 'unului cultural2 precum i instituiei
speciali&ate care a e,ectuat msuri de conser"are a 'unului pre"&ut de lege.
5cordarea despgu'irilor este condiionat potri"it art.>< al.2 din lege
numai dac posesorul 'unului a ,cut do"ada tuturor diligenelor cu oca&ia
ac+i&iionrii 'unului respecti"2 instituinduse i un drept de retenie .n ,a"oarea
posesorului2 iar .n ca&ul neplii acestor despgu'iri .n 3 ani de la data rm3nerii
ire"oca'ile a +otr3rii judectoreti de restituire2 dreptul statului mem'ru de a
intra .n posesia 'unului cultural se prescrie.
1B. .%e"tele a"(iunii n revendi"are. E,ectele aciunii .n re"endicare cu
pri"ire la 'unurile mo'ile sau imo'ile "i&ea& trei aspecteD restituirea lucrului2
restituirea ,ructelor i restituirea c+eltuielilor necesare i utile.
aH restituirea lu"rului. C3nd aciunea .n re"endicare este admis2 instana
de judecat "a recunoate reclamantului dreptul de proprietate i "a o'liga pe
p3r3t s restituie lucrul. ?eniunea pri"itoare la restituirea lucrului .n
dispo&iti"ul +otr3rii judectoreti este o'ligatorie2 deoarece .n ca& contrar
reclamantul nu "a 'ene,icia e,ecti" de restituire2 iar aciunea .n re"endicare ar ,i
ine,icient i +otr3rea judectoreasc nu ar mai repre&enta un mijloc de aprare
a dreptului de proprietate. !entru a da e,icien +otr3rii judectoreti2 art.(93
al.$ C. ci". a pre"&ut c +otr3rea judectoreasc prin care sa admis aciunea .n
re"endicare este opo&a'il i poate ,i e8ecutat i .mpotri"a terului do'3nditor
.n condiiile Codului de procedur ci"il.
1estituirea lucrului se ,ace .n natur2 iar dac 'unul a pierit din culpa
p3r3tului sau a ,ost .nstrinat2 acesta "a ,i o'ligat la despgu'iri potri"it art. (99
al.1 C. ci".2 dar i la restituirea productelor sau a contra"alorii acestora.
%espgu'irile "or ,i e"aluate .n raport cu momentul restituirii acestora.
bI restituirea %ru"telor. !otri"it art. ;$= al.1 C. ci".2 posesorul de 'un
credin do'3ndete dreptul de proprietate asupra ,ructelor 'unului posedat2 el
ne,iind o'ligat s le restituie.
23$
!osesorul tre'uie s ,ie de 'uncredin la data perceperii ,ructelor2 iar
,ructele ci"ile percepute anticipat re"in posesorului .n msura .n care 'una sa
credin se menine la data scadenei acestora.
/unacredin a posesorului se aprecia& .n raport de distinciile ,cute de
dispo&iiile art.;$= al.3 i $ C. ci".
!osesorul de reacredin sau detentorul precar "a ,i o'ligat potri"it art.
(99 al.2 C. ci". s restituie ,ructele produse de 'un p3n la .napoierea 'unului
ctre proprietar2 dar numai la cerere. %e asemenea2 posesorul de reacredin "a
,i o'ligat potri"it art. ;$= al.(C. ci". s restituie nu numai ,ructele percepute2 dar
i contra"aloarea acelora pe care a omis s le perceap2 la cerere.
"I restituirea "&eltuielilor ne"esare *i utile. !otri"it art. (99 al.3 C. ci".2
.n ca&ul admiterii aciunii .n re"endicare ,ormulat de reclamantul proprietar2
acesta poate ,i o'ligat2 la cerere2 s restituie posesorului "&eltuielile ne"esare pe
care acesta lea ,cut. C+eltuielile necesare sunt acele c+eltuieli ,cute pentru
conser"area lucrului. Cererea la care se re,er dispo&iiile art. (99 al.3 C. ci".
poate ,i ,cut .n cadrul procesului .n 'a&a unei cereri recon"enionale2 ,ie .n
'a&a unei cereri separate .n cadrul unei aciuni ulterioare promo"at de p3r3t.
6a cererea p3r3tului2 proprietarul "a putea ,i o'ligat potri"it art.(99 al.( C.
ci". i la restituirea c+eltuielilor necesare pentru producerea i culegerea
,ructelor sau a productelor.
4n pri"ina "&eltuielilor utile2 adic a acelor c+eltuieli care aduc un spor
de "aloare lucrului2 potri"it art. (99 al.$ C. ci".2 acestea se restituie2 la cererea
p3r3tului2 .n limita sporului de "aloare2 dac prin lege nu se pre"ede alt,el.
!otri"it art. (99 al.9 i > C. ci".2 p3r3tul are un drept de retenie asupra
produselor p3n la restituirea c+eltuielilor ,cute pentru producerea i culegerea
acestora2 cu e8cepia ca&ului .n care proprietarul ,urni&ea& p3r3tului o garanie
.ndestultoare. %reptul de retenie nu poate ,i e8ercitat .n nici un ca& asupra
'unului ,rugi,er sau c3nd intrarea .n stp3nirea material a 'unului sa ,cut prin
"iolen ori ,raud sau c3nd produsele sunt 'unuri perisa'ile ori sunt supuse2 ca
urmare a trecerii unei perioade scurte de timp2 unei scderi semni,icati"e a
"alorii lor.
4n pri"ina "&eltuielilor voluptuare) care repre&int c+eltuielile ,cute
pentru simpla plcere sau agrementul autorului2 proprietarul2 potri"it art.(99 al.=
C. ci".2 nu este dator s le acopere2 iar posesorul are dreptul de ai .nsui
lucrrile e,ectuate cu aceste c+eltuieli numai dac prin aceasta 'unul nu se
deteriorea&.
!otri"it art.(99 al.; C. ci".2 dispo&iiile alineatelor 32 $ i = se aplic
numai .n acele situaii .n care c+eltuielile nu se concreti&ea& .ntro lucrare nou2
.n acest ca& ,iind incidente dispo&iiile corespun&toare din materia accesiunii
imo'iliare arti,iciale.
23(
S.C6IUN.- - III4-
-"(iunea ne#atorie "on%esorie *i n #rni(uire
12. -C6IUN.- N.A-/0RI..
a. No(iune. 5ciunea negatorie este acea aciune prin care titularul
dreptului de proprietate asupra unui 'un cere instanei de judecat s constate
prin +otr3re judectoreasc c p3r3tul nu are un drept real2 de&mem'rm3nt al
dreptului de proprietate asupra acelui 'un i sl o'lige s .ncete&e e8erciiul
nelegitim al acestui drept.
b. -semnri *i deosebiri ntre a"(iunea ne#atorie *i a"(iunea n
revendi"are.
5ciunea negatorie se aseamn cu aciunea .n re"endicare2 am'ele
aciuni constituind mijloace de aprare a dreptului de proprietate2 prin care
reclamantul2 proprietar al 'unului2 solicit instanei si recunoasc acest drept.
4n acelai timp2 cele dou aciuni se deose'esc .ntre ele2 .n aciunea .n
re"endicare reclamantul nu are stp3nirea material a lucrului pe care o are
p3r3tul2 pe c3nd .n ca&ul aciunii negatorii reclamantul are stp3nirea material a
lucrului2 iar p3r3tul pretinde c are un drept real2 de&mem'rm3nt al dreptului de
proprietate asupra acestuia Gu&2 u&u,ruct2 a'itaie2 ser"itute2 super,icieH.
%e aici re&ult c .n ca&ul aciunii negatorii2 reclamantul nu solicit
restituirea stp3nirii materiale asupra lucrului2 ci doar s se constate e8istena
dreptului su de proprietate asupra acestuia i ine8istena unui de&mem'rm3nt
al dreptului de proprietate al p3r3tului asupra aceluiai lucru.
Su' acest aspect2 aciunea negatorie este o aciune .n constatare2 iar
temeiul ei juridic .n "ec+ea reglementare .l regsim .n dispo&iiile art.111 al.1
Cod pr. ci".2 Cpartea care are interes poate s fac cerere pentru constatarea
existenei sau neexistenei unui drept"
Noul Cod ci"il reglementea& aciunea negatorie .n mod e8pres .n art. (9$
al.1 C. ci".2 Cproprietarul poate intenta aciunea ne!atorie contra oricrei
persoane care pretinde c este titularul vreunui drept real, altul dect cel de
proprietate, asupra bunului su"
". Cara"terele $uridi"e ale a"(iunii ne#atorii. %in dispo&iiile redate de
art. (9$ C. ci". re&ult c aciunea negatorie este o aciune real2 petitorie2
imprescripti'il i .n constatare. 5ciunea negatorie este o a"(iune real
deoarece se re,er la un drept real asupra unui 'un. Este o a"(iune petitorie
deoarece pune .n discuie e8istena unui drept i apr acest drept i nu posesia
ca stare de ,apt.
Ea este2 .n acelai timp2 i impres"riptibil su' aspect e8tincti"2 aceasta
re&ult3nd .n mod e8pres din art. (9$ al.2 C. ci".2 Cdreptul la aciunea ne!atorie
este imprescriptibil" 5ciunea negatorie este2 .n acelai timp2 i o aciune n
"onstatare i nu .n reali&are2 deoarece proprietarul lucrului2 .n calitate de
239
reclamant2 cere s se constate e8istena dreptului su i ine8istena altui drept
real dec3t cel de proprietate .n persoana p3r3tului.
13. -C6IUN.- C0N@.S0RI..
a. No(iune. 5ciunea con,esorie este aciunea prin care reclamantul cere
s se constatate prin +otr3re judectoreasc e8istena unui drept real2
de&mem'rm3nt al dreptului de proprietate asupra unui 'un proprietatea altei
persoane i o'ligarea p3r3tului la respectarea acestui drept.
b. -semnri *i deosebiri ntre a"(iunea "on%esorie *i a"(iunea n
revendi"are. 5ciunea con,esorie se aseamn cu aciunea .n re"endicare2
deoarece prin cele dou aciuni se tinde la aprarea unui drept su'iecti". Ea se
deose'ete de aciunea .n re"endicare2 deoarece nu apr dreptul de proprietate2
ci unul dintre de&mem'rmintele acestuia2 put3nd ,i intentat c+iar i .mpotri"a
proprietarului.
". Re#lementare. 5ctualul Cod ci"il conine2 .n mod e8pres2 dispo&iii
pri"ind aciunea con,esorieD
art.9;9 C. ci". care consacr aciunea con,esorie de super,icie Caciunea
confesorie de superficie poate fi intentat mpotriva oricrei persoane care
mpiedic exercitarea dreptului, chiar i a proprietarului terenului"
art.><( C. ci". care consacr aciunea con,esorie de u&u,ruct i care ,ace
trimitere la art. 9;9 C. ci".E
art. >($ C. ci". prin care dispo&iiile pri"ind u&ul i a'itaia se
completea& .n mod corespun&tor cu cele pri"itoare la u&u,ructE
art. >(> C. ci". care consacr aciunea con,esorie de ser"itute i care ,ace
trimitere la dispo&iiile art. 9;9 C. ci".2 care se aplic .n mod corespun&tor.
d. Cara"terele $uridi"e ale a"(iunii "on%esorii. 5ciunea con,esorie este
o aciune real2 petitorie2 imprescripti'il i .n reali&are. Este o a"(iune real
deoarece se re,er la un drept real2 de&mem'rm3nt al dreptului de proprietate i
este petitorie2 deoarece pune .n discuie i apr un de&mem'rm3nt al dreptului
de proprietate. 5ciunea con,esorie este impres"riptibil2 potri"it art. 9;9 al. 2
C. ci".2 care reglementea& aciunea con,esorie de super,icie i la care ,ace
trimitere reglementarea care "i&ea& aciunile con,esorii2 a,erente celorlalte
drepturi reale2 de&mem'rminte ale dreptului de proprietate i care au ,ost
enumerate mai sus. Este o aciune n reali'are) deoarece printro asemenea
aciune se cere nu numai constatarea de&mem'rmintelor dreptului de
proprietate2 dar i o'ligarea la respectarea acestor drepturi.
15. -C6IUN.- :N ARGNI6UIR..
23>
a. No(iune. *rniuirea este operaia de delimitare prin semne e8terioare a
dou proprieti .n"ecinate care aparin unor titulari di,erii. %reptul i o'ligaia
de grniuire este reciproc i se .ncadrea& .n limitele normale de e8ercitare a
dreptului de proprietate .n raporturile de "ecintate. %ac nu e8ist con,lict
.ntre titularii ,ondurilor .n"ecinate2 grniuirea este o simpl operaiune
material de delimitare a proprietilor2 reali&at prin acordul prilor. 4n ca& de
con,lict2 determinarea limitelor dintre proprieti se ,ace de instan pe calea
aciunii .n grniuire. 5ciunea .n grniuire este ,olosit at3t .n ca&ul ine8istenei
unei delimitri .ntre proprieti2 dar i atunci c3nd ele e8ist2 dar nu au ,ost
sta'ilite prin .nelegerea prilor sau prin +otr3re judectoreasc i sunt
contestate de pri.
b. Re#lementare. *rniuirea .n "ec+ea reglementare a Codului ci"il o
regsim .n art. (=$ C. ci".2 potri"it cruiaD Corice proprietar poate obli!a pe
vecinul su la !rniuirea proprietii lipite de a sa; cheltuielile !rniuirii se
vor face pe jumtate" 4n pre&ent2 o'ligaia de grniuire este reglementat .n
art. (9< C. ci".D proprietarii terenurilor nvecinate sunt obli!ai s contribuie
la !rniuire prin reconstituirea hotarului i fixarea semnelor corespunztoare,
suportnd, n mod e!al, cheltuielile ocazionate de aceasta"
5ciunea .n grniuire poate ,i introdus i de un singur proprietar2
potri"it art.9$3 al. 1 C. ci". An coproprietar nu poate introduce aciunea .n
grniuire .mpotri"a altui coproprietar2 o'ligaia de grniuire re"enind
proprietarilor sau coproprietarilor terenurilor .n"ecinate.
". Cara"tere $uridi"e. 5ciunea .n grniuire este o aciune real2
petitorie2 imo'iliar2 imprescripti'il i .n reali&are. Caracterul real al acesteia
decurge din .mprejurarea c ea se .ntemeia& pe dreptul de proprietate sau pe un
alt drept real2 de&mem'rm3nt al dreptului de proprietate2 precum u&u,ruct2
super,icie2 ,r a putea ,i promo"at2 de c+iria sau arenda2 dar care poate ,i
promo"at .mpotri"a acestora cu o'ligaia introducerii .n cau& a lor. 5ciunea
.n grniuire este o a"(iune petitorie2 deoarece prin reconstituirea +otarului i
,i8area semnelor corespun&toare se apr dreptul de proprietate.
*rniuirea este o a"(iune imobiliar2 deoarece ea delimitea& potri"it
art. (9< C.ci". terenurile .n"ecinate.
5ciunea .n grniuire este impres"riptibil a"3nd .n "edere c ea apr
un drept de proprietate care este perpetuu i care nu se stinge prin neu& potri"it
art. (92 al.1 C. ci".
*rniuirea este i o a"(iune n reali'are) deoarece ea tinde2 pe l3ng
recunoaterea dreptului de proprietate2 i la reali&area lui prin reconstituirea
+otarului i ,i8area semnelor corespun&toare .n limitele crora se "or e8ercita
prerogati"ele dreptului de proprietate.
4n ca&ul aciunii .n grniuire nu se contest dreptul de proprietate2 ci
limitele terenului la care se re,er acest drept2 spre deose'ire de aciunea .n
23=
re"endicare .n care se contest .ntinderea dreptului de proprietate2 iar cel care
contest tre'uie s ,ac do"ada dreptului su. 5tunci c3nd odat cu grniuirea
se re"endic i o parte din terenul .n"ecinat2 aciunea "a a"ea un caracter
comple8 .n re"endicare i grniuire.
d. .%e"tele a"(iunii n #rni(uire. 5ciunea .n grniuire produce e,ecte
.n pri"ina sta'ilirii liniei de +otar prin reconstituirea lui i ,i8area unor semne
corespun&toare. 5utoritatea de lucru judecat a +otr3rii judectoreti se
limitea& .n ca&ul intentrii unei aciuni ulterioare .n grniuire la reconstituirea
+otarului prin semne corespun&toare care nu au disprut. C+eltuielile
oca&ionate de grniuire2 adic de operaia material a delimitrii2 "or ,i
suportate2 .n mod egal2 de cei doi proprietari .n"ecinai. 5ceste c+eltuieli
oca&ionate de grniuire sunt di,erite de c+eltuielile de judecat oca&ionate de
e8istena unui proces .n instan pri"ind grniuirea.
S.C6IUN.- - IV4-
-PGR-R.- DR.P/ULUI D. PR0PRI./-/. PUDLICG LI -
DR.P/URIL0R R.-L. :N/.,.I-/. P. -C.S/-
12. -"(iunea n revendi"are ntemeiat pe dreptul de proprietate
publi". 5a cum sa "&ut2 titularii dreptului de proprietate pu'lic sunt Statul
i unitile administrati"teritoriale asupra 'unurilor care prin natura lor sau prin
declaraia legii sunt de u& sau de interes pu'lic.
%reptul de proprietate pu'lic este aprat2 ca orice drept real2 pe calea
aciunii .n re"endicare atunci c3nd un ter neag un asemenea drept.
4ntro aciune .n re"endicare calitatea de reclamant o au titularii dreptului
de proprietate pu'lic2 Statul ,iind repre&entat de ?inisterul )inanelor2 iar
unitile administrati"teritoriale de consiliile judeene2 Consiliul *eneral al
?un. /ucureti sau de consiliile locale2 care dau un mandat scris preedintelui
consiliului judeean sau primarului i care2 la r3ndul lor2 pot s desemne&e un
,uncionar de stat sau un a"ocat care s .i repre&inte potri"it art. 12 al.( din
6egea nr.213:1;;=. 4n ca&ul .n care aciunea .n re"endicare este introdus de
titularii dreptului de administrare sau de concesiune2 acetia au o'ligaia s
arate instanei cine este titularul dreptului de proprietate potri"it pre"ederilor
Codului de procedur ci"il.
4n acelai sens2 sunt i dispo&iiile art.=9( C. ci".2 potri"it crora2
o'ligaia aprrii .n justiie a proprietii pu'lice re"ine titularilor acestei
proprieti2 iar titularii drepturilor corespun&toare proprietii pu'lice sunt
o'ligai s .l in,orme&e pe proprietar cu pri"ire la orice tul'urare adus
dreptului de proprietate pu'lic i sl introduc .n proces pe titularul dreptului
23;
de proprietate pu'lic2 urm3nd ca dispo&iiile art.(93 C. ci".2 pri"ind aciunea .n
re"endicare2 s ,ie aplicate .n mod corespun&tor.
13. Cara"terele $uridi"e ale a"(iunii n revendi"are ntemeiat pe
dreptul de proprietate publi". 5a cum sa "&ut2 dreptul de proprietate
pu'lic este inaliena'il2 imprescripti'il i insesi&a'il i de aceea i aciunea .n
re"endicare .ntemeiat pe un asemenea drept este o aciune real2 petitorie2
imprescripti'il i .n reali&are. 5ciunea .n re"endicare este imprescripti'il at3t
su' aspect e8tincti"2 c3t i ac+i&iti"2 .n acest sens sunt i dispo&iiile art.11 al.1
din 6egea nr. 213:1;;=2 care sta'ilesc c 'unurile din domeniul pu'lic nu pot ,i
do'3ndite de alte persoane prin u&ucapiune2 prin e,ectul posesiei de 'un
credin sau prin orice alt mod de do'3ndire. 5ctele juridice .nc+eiate cu
.nclcarea acestor dispo&iii sunt lo"ite de nulitate a'solut2 potri"it art.11 al.2
din 6egea nr.213:1;;=.
15. Proba dreptului de proprietate publi" n "adrul a"(iunii n
revendi"are. Statul sau unitile administrati"teritoriale tre'uie s ,ac do"ada
dreptului de proprietate pu'lic potri"it dreptului comun. 4mprejurarea c aceti
titulari ai dreptului de proprietate pu'lic posed un anumit 'un2 cre3nd
aparena c el ,ace parte din domeniul pu'lic2 nu este su,icient pentru a ,ace
do"ada dreptului de proprietate pu'lic. %ispo&iiile art. 3 al.1 din 6egea nr.
213:1;;= preci&ea& c 'unurile din domeniul pu'lic tre'uie s ,i ,ost
do'3ndite de stat sau de unitile administrati"teritoriale prin modurile
pre"&ute de lege. 4nscrierea unui 'un .n in"entarul .ntocmit i apro'at potri"it
procedurilor pre"&ute de art.1;21 din 6egea nr. 213:1;;=2 nu creea& i nu
constituie un titlu de proprietate2 ci doar o pre&umie de apartenen la domeniul
pu'lic. 4n acest sens2 potri"it art. 21 al.3 din 6egea nr.213:1;;=2 in"entarele
.ntocmite i .nsuite de autoritile locale se trimit gu"ernului care prin +otr3re
atest apartenena 'unurilor la domeniul pu'lic judeean sau de interes local.
4n mod constant2 instana suprem a statuat c .n procedura pre"&ut de
art.1;21 din 6egea nr.213:1;;= pri"ind proprietatea pu'lic i regimul juridic
al acesteia2 atestarea proprietii pu'lice se ,ace prin documentaia .ntocmit de
comisiile de in"entariere sta'ilite prin lege la ni"elul unitilor administrati"
teritoriale care tre'uie .nsuite2 dup ca&2 de consiliile judeene2 locale sau
Consiliul *eneral al ?un. /ucureti2 prin +otr3re. In"entarele .ntocmite i
.nsuite sunt doar acte administrati"e2 premergtoare emiterii +otr3rii de
*u"ern2 de atestare a domeniului pu'lic. 6a r3ndul ei2 Botr3rea de *u"ern nu
repre&int un act constituti" de proprietate2 ea are doar un e,ect declarati"2 care
nu poate produce consecine juridice at3ta timp c3t ea nu are la 'a& acte
do"editoare ale proprietii .n ,a"oarea autoritilor locale.
6itigiile cu pri"ire la delimitarea domeniului pu'lic al statului2 judeelor2
comunelor2 oraelor sau al municipiilor sunt de competena instanelor de
contenciosadministrati" potri"it art. 23 din 6egea nr. 213:1;;=.
2$<
18. -prarea drepturilor reale prin"ipale ntemeiate pe dreptul de
proprietate publi". %reptul de proprietate pu'lic se e8ercit .n mod direct
de ctre titularii acestui drept2 dar i indirect potri"it art. =99 C. ci".2 prin
dreptul de administrare2 de concesiune i de ,olosin cu titlu gratuit care
constituie drepturi reale corespun&toare proprietii pu'lice.
5prarea .n justiie a acestor drepturi re"ine titularilor lor potri"it
dispo&iiilor .nscrise .n art. =>< al.1 C. ci".2 art.=>3 al.1 C. ci". i art.=>( al.1 C.
ci".
4n acelai sens2 sunt dispo&iiile art. 12 al.$ i 9 din 6egea nr. 213:1;;=
care preci&ea& c .n litigiile pri"itoare la dreptul de administrare2 concesiune2
.nc+iriere2 .n instan titularii acestor drepturi "or sta .n nume propriu.
4n litigiile re,eritoare la dreptul de proprietate asupra 'unurilor2 titularii
drepturilor reale constituite pe 'a&a dreptului de proprietate pu'lic au o'ligaia
s arate instanei cine sunt titularii dreptului de proprietate pu'lic2 iar
ne.ndeplinirea acestei o'ligaii atrage rspunderea lor pentru prejudiciile
cau&ate2 put3nd duce c+iar la re"ocarea acestor drepturi.
%ispo&iiile art. =>< al.2 C. ci".2 art. =>3 al.2 C. ci". i art.=>( al.2 C. ci".
pri"ind aprarea acestor drepturi reale constituite pe 'a&a dreptului de
proprietate pu'lic ,ac trimitere la dispo&iiile art. 9;9 al.1 C. ci".2 care
reglementea& aciunea con,esorie de super,icie. 5cesta este argumentul pentru
care o asemenea aciune a ,ost cali,icat ca o aciune con,esorie2 ,iind de,init
ca acea aciune prin care titularul unui drept real constituit pe 'a&a dreptului de
proprietate pu'lic solicit instanei de judecat recunoaterea dreptului i
restituirea stp3nirii materiale a 'unului de la p3r3t.
Sarcina pro'ei .ntro asemenea aciune re"ine reclamantului2 iar do"ada
drepturilor reale poate ,i ,cut prin .nscrisurile re,eritoare la modul de
constituire a acestor drepturiD
dreptul de administrare prin Botr3rea *u"ernului2 a consiliului
judeean sau a consiliului local2 potri"it art. =9> al.1 C. ci".E
dreptul de concesiune prin contractul de concesiune potri"it art. =>1 C.
ci".E
dreptul de ,olosin gratuit prin actul de constituire care poate ,i
Botr3rea de *u"ern2 +otr3rea consiliului judeean sau a consiliului local2
potri"it art. =>$ al.3 C. ci".2 care ,ace trimitere la art. =9> al.1 C. ci".

C-PI/0LUL +III
2$1
PUDLICI/-/.- I,0DILI-RG
S.C6IUN.- I.
Considera(ii #enerale privind publi"itatea imobiliar

12. No(iune. !rin pu'licitate imo'iliar se .nelege Ctotalitatea
mijloacelor juridice pre"&ute de lege prin care se e"idenia& situaia material
i juridic a imo'ilelor2 .n mod pu'lic2 pentru a ocroti securitatea static i
securitatea dinamic a circuitului ci"il re,eritor la asemenea 'unuriF.
%e aici re&ult c prin pu'licitate imo'iliar se reali&ea& at3t securitatea
static prin care se atest e8istena drepturilor imo'iliare ale persoanelor ,i&ice
i juridice2 c3t i securitatea juridic dinamic care con,er celor interesai date
certe cu pri"ire la situaia juridic a imo'ilelor.
13. @un"(iile publi"it(ii imobiliare. Securitatea static i dinamic a
drepturilor reale imo'iliare se reali&ea& prin ,unciile pu'licitii imo'iliare
care di,er la ,iecare sistem de pu'licitate imo'iliar.
@un"(ia in%ormativ sau de"larativ 4 prin care se aduce la cunotina
pu'lic situaia material i juridic a imo'ilelor i care nu condiionea&
naterea drepturilor reale imo'iliareE
@un"(ia de opo'abilitate %a( de ter(i 4 prin .ndeplinirea ,ormalitilor
de pu'licitate se reali&ea& opo&a'ilitatea ,a de teriE
@un"(ia "onstitutiv sau translativ 4 .ndeplinirea ,ormalitilor
speci,ice duce la constituirea sau transmiterea drepturilor realeE
@un"(ia a"&i'itiv 4 .nscrierea .n registrul de pu'licitate a unui drept
real imo'iliar .n ,a"oarea unui do'3nditor cu titlu oneros i de 'uncredin are
ca e,ect ac+i&iionarea acestui drept2 dac sunt .ndeplinite toate condiiile
pre"&ute de legeE
@un"(ia probatorie 4 prin .nscrierea .n registrul de pu'licitate a unui
drept real imo'iliar .n ,olosul unei persoane2 cu respectarea cerinelor legale2 se
pre&um e8istena dreptului .n ,a"oarea acelei persoane2 iar dac dreptul a ,ost
radiat se pre&um c el nu e8ist.
15. Istori"ul sistemelor de publi"itate imobiliar. !e teritoriul rii
noastre au e8istat urmtoarele sisteme de pu'licitate imo'iliarD
Sistemul re#istrelor de trans"rip(iuni *i ins"rip(iuni reglementat de
Codul ci"il i Codul de procedur ci"il i care sa aplicat .n ?untenia2 #ltenia2
?oldo"a i %o'rogea. 5cest sistem a ,ost numit i sistemul publi"it(ii
personale2 deoarece registrele de pu'licitate a drepturilor reale se in pe numele
proprietarilor i nu pe imo'ile2 situaia juridic a imo'ilelor ,iind greu de
cunoscut2 mai ales .n ca&ul unor proprietari succesi"i2 ,iind su,icient omisiunea
unui singur proprietar pentru a ,ace ine,icient pu'licitatea. 4n aceste registre2 se
,ac transcrieri i .nscrieri care au caracter de opo&a'ilitate ,a de teri2 iar
2$2
.nscrierile au "aloare relati" deoarece nu se cercetea& "ala'ilitatea sau
legalitatea .nscrisurilor pre&entate pentru inscripie sau transcripieE
4 Sistemul "r(ii %un"iare reglementat prin %ecretul6ege nr. 11(:1;3= a
,ost aplicat .n -ransil"ania2 /anat i Nordul ?oldo"ei. 5cest sistem a ,ost
numit i sistemul publi"it(ii reale deoarece transcrierile se ,ac pe imo'ile i
nu pe proprietari2 ,iecare imo'il a"3nd o carte ,unciar .n care sunt e"ideniate
toate sc+im'rile ce inter"in .n situaia sa material i juridic. %repturile reale
imo'iliare .nscrise .n cartea ,unciar se numesc drepturi ta'ulare2 iar prin
opo&iie cu acestea e8ist drepturile e8trata'ulare2 ce se do'3ndesc potri"it art.
29 din lege prin succesiune2 accesiune2 "3n&are imo'iliar silit i e8propriere.
4nscrierea drepturilor reale .n cartea ,unciar are e,ect constituti" de
drepturi. !otri"it art. 22 i 23 din %ecretul 6ege nr. 11(:1;3=2 cel care sa
o'ligat la constituirea2 transmiterea sau modi,icarea unui drept real imo'iliar
este o'ligat s predea .nscrisurile pentru e,ectuarea acestor operaii sau pentru
radierea dreptului din cartea ,unciar. 4n ca& de re,u&2 persoana .ndreptit se
poate adresa instanei de judecat printro aciune2 pentru a dispune inta'ularea
sau radierea dreptului2 aciunea ,iind cunoscut ca o a"(iune n presta(ie
tabular2 care a ,ost considerat din punct de "edere al naturii juridice ca o
aciune real i imprescripti'ilE
4 Sistemul intermediar al "r(ilor de publi"itate %un"iar reglementat
de 6egea nr.2$2:1;$>2 aplica'il parial .n unele localiti din ,ostul jude Il,o"E
4 Sistemul intermediar al "r(ilor de eviden( %un"iar reglementat de
6egea nr. 193:1;$9 i care sa .n,iinat la cererea persoanelor interesate .n
localitile din -ransil"ania2 unde crile ,unciare au ,ost distruse2 sustrase sau
pierdute din cau&a r&'oiuluiE
4 Sistemul de publi"itate "u "ara"ter real reglementat prin 6egea nr.
>:1;;9 i care este .ntemeiat pe crile ,unciare .n care .nscrierile au e,ect de
opo&a'ilitate ,a de teriE
4 Sistemul de publi"itate "u "ara"ter real reglementat de Noul Cod
ci"il2 .ntemeiat pe crile ,unciare .n care .nscrierile au e,ect constituti" sau
translati" de drepturi reale imo'iliare.
4n legtur cu aceste sisteme de pu'licitate imo'iliar tre'uie preci&at c
prin 6egea nr. >1:2<112 pentru punerea .n aplicare a 6egii nr. 2=>:2<<; pri"ind
Codul ci"il2 se a'rog %ecretul 6ege nr. 11(:1;3= pentru uni,icarea dispo&iiilor
pri"itoare la crile ,unciare2 potri"it art. 23< lit. gE prin art. 23< lit. P se a'rog
6egea nr. 193:1;$92 iar potri"it art.23< lit. l se a'rog 6egea nr. 2$2:1;$>.
S.C6IUN.- - II4-
SIS/.,UL D. PUDLICI/-/. I,0DILI-RG R.AL.,.N/-/ D.
C0DUL CIVIL LI L.A.- NR.<=2??B.
2$3
12. Considera(ii preliminare. Noul sistem de pu'licitate imo'iliar este
reglementat .n Codul ci"il .n -itlul 0II CCartea %un"iarF i de 6egea nr.
>:1;;9 I 6egea cadastrului i pu'licitii imo'iliare.
%ispo&iiile legale care au reglementat celelalte sisteme de pu'licitate
imo'iliar au ,ost a'rogate prin 6egea nr.>1:2<11 pentru punerea .n aplicare a
6egii nr. 2=>:2<<; pri"ind Codul ci"il2 odat cu intrarea sa .n "igoare la <1
octom'rie 2<11. Noul sistem de pu'licitate imo'iliar .ntemeiat pe 6egea nr.
>:1;;9 este de aplicare imediat2 ceea ce .nseamn c toate actele i ,aptele
juridice pri"ind imo'ilele pentru care legea pre"ede anumite ,ormaliti de
pu'licitate "or ,i .nscrise .n noile cri ,unciare. E,ectele noilor .nscrieri .n
crile ,unciare e8istente sau .n cele noi sunt cele pre"&ute de 6egea nr. >:1;;92
adic de opo&a'ilitate ,a de teri i nu constituti"e sau translati"e de drepturi
reale imo'iliare2 .nscrierile a"3nd caracter de,initi". !u'licitatea imo'iliar se "a
reali&a potri"it 6egii nr. >:1;;9 prin cri ,unciare a cror 'a& te+nic o "or
constitui documentele cadastrale2 legea reglement3ndo .n -itlul I I 1egimul
general al cadastrului i pu'licitii imo'iliare.
Codul ci"il nu conine reglementri re,eritoare la documentele cadastrale
ale localitilor sau cu pri"ire la structura crii ,unciare.
13. Re#imul #eneral al "adastrului. !otri"it art. 1 din 6egea nr. >:1;;92
cadastrul general2 alturi de cartea ,unciar2 ,ormea& un sistem unitar i
o'ligatoriu de e"iden te+nic2 economic i juridic a tuturor imo'ilelor de pe
.ntregul teritoriu al rii2 iar entitile de 'a& ale acestui sistem sunt parcela2
construcia i proprietarul. Imobilul este de%init de art. 2 al.9 din Le#ea
nr.<=2??B caD C una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, de
pe teritoriul unei uniti administrativ#teritoriale, indiferent de cate!oria de
folosin aparinnd unui proprietar sau mai multor proprietari, n cazul
coproprietii, care se identific printr#un numr cadastral unic i se nscrie
ntr#o carte funciar
!rin par"el se n(ele#e potrivit art. 2 al.< din Le#ea nr.<=2??B)
-suprafaa de teren cu o sin!ur cate!orie de folosin"
Codul "ivil de%ine*te imobilul n art. ;<B al. 5 caD Cuna sau mai multe
parcele de teren alturate, indiferent de cate!oria de folosin, cu sau fr
construcii, aparinnd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti
administrativ#teritoriale i care sunt identificate printr#un numr cadastral
unic"
Cadastrul general se organi&ea& la ni"elul ,iecrei uniti administrati"
teritoriale2 pe sectoare cadastrale2 acestea ,iind unitatea de supra,a delimitat
de elemente liniare sta'ilite .n timp I osele2 ape2 canale2 diguri2 ci ,erate2 etc.
i care cuprind unul sau mai multe imo'ile alturate.
Sistemul de cadastru i carte ,unciar potri"it art.2 al.2 din 6egea nr.
>:1;;9 are trei o'iecti"e principaleD
2$$
identi,icarea2 descrierea i .nregistrarea .n documentele cadastrale a
imo'ilelor prin natura lor2 msurarea i repre&entarea acestora pe +ri i planuri
cadastrale2 precum i stocarea datelor pe suporturi in,ormaticeE
identi,icarea i .nregistrarea proprietarilor2 a posesorilor i altor
deintori legali de imo'ileE
,urni&area datelor necesare sistemului de impo&ite i ta8e pentru
sta'ilirea corect a o'ligaiilor ,iscale ale contri'ua'ililor solicitate de instituiile
a'ilitate.
5ceste o'iecti"e ale cadastrului sunt reali&ate prin trei ,uncii pre"&ute
de art. ; din 6egea nr.>:1;;9D
)uncia te+nic a cadastrului se reali&ea& prin determinarea limitelor
dintre imo'ilele .n"ecinate2 pe 'a& de msurtori. 6ucrrile de msurtori se
e8ecut prin orice metod gra,ic2 numeric2 ,otogrammetric sau com'inate.
4n cadrul ,unciei economice a cadastrului se e"idenia& elementele
te+nice necesare sta'ilirii "alorilor impo&a'ile ale imo'ilelor sau2 dup ca&2 a
impo&itelor ori ta8elor pe aceste imo'ile.
)uncia juridic a cadastrului se reali&ea& prin identi,icarea deintorilor
imo'ilelor i .nscrierea .n cartea ,unciar.
6a ni"elul unitilor administrati"teritoriale etapele procesului de
cadastru potri"it art.1< al. 1 din 6egea nr.>:1;;92 const .nD
204 .nceperea lucrrilor tehnice de cadastru se stabilete prin ordin al
directorului !eneral al ,!eniei Baionale, care se public n 5onitorul 'ficial
al <omniei, 6artea ), i cuprinde identificarea sectoarelor cadastrale" Fa
nivelul unitii administrativ#teritoriale, etapele procesului de cadastru constau
n:
a4 ntiinarea proprietarilor sau a posesorilor privind nceperea lucrrilor;
b4 identificarea limitelor unitii administrativ#teritoriale, delimitarea i
marcarea hotarelor administrative ale acestora;
c4 stabilirea sectoarelor cadastrale;
d4 identificarea amplasamentelor imobilelor n cadrul sectoarelor
cadastrale;
e4 identificarea titularilor drepturilor reale i a posesorilor, precum i
preluarea copiilor actelor juridice doveditoare;
f4 nre!istrarea nenele!erilor ntre proprietarii nvecinai cu privire la
hotare;
!4 recepia documentelor tehnice cadastrale de ctre oficiile teritoriale;
h4 publicarea documentelor cadastrale;
i4 soluionarea contestaiilor de ctre oficiul teritorial;
j4 modificarea coninutului documentelor tehnice cadastrale, n urma
soluionrii contestaiilor, i actualizarea evidenei conform lucrrilor de
nre!istrare realizate dup perioada de afiare;
G4 deschiderea noilor cri funciare;
2$(
l4 nchiderea vechilor evidene, prin ordin al directorului !eneral al ,!eniei
Baionale, care se public n 5onitorul 'ficial al <omniei, 6artea );
m4 comunicarea ncheierii de nscriere, a extrasului de carte funciar pentru
informare, precum i a extrasului din noul plan cadastral;
n4 arhivarea documentelor care stau la baza lucrrilor de cadastru i
nscrierea n cartea funciar"
2&4 Fucrrile tehnice de cadastru se realizeaz utilizndu#se reprezentarea
!rafic a limitelor unitilor administrativ#teritoriale, precum i a limitelor
intravilanelor, deinute de oficiile teritoriale" Hotarele unitilor administrativ#
teritoriale sunt delimitate i marcate de ctre comisia de delimitare, stabilit n
acest scop prin ordin al prefectului" %elimitarea unitilor administrativ#
teritoriale se face prin materializarea la teren a limitelor recunoscute de ctre
acestea, n condiiile le!ii" <e!ulamentul de or!anizare i funcionare a
comisiilor de delimitare se aprob prin ordin al ministrului administraiei i
internelor, care se public n 5onitorul 'ficial al <omniei, 6artea )"
2=4 5odificarea limitelor teritoriale ale unitilor administrativ#teritoriale
privete nfiinarea, renfiinarea sau reor!anizarea unitilor administrativ#
teritoriale, care se or!anizeaz potrivit le!ii"
/ub sanciunea inopozabilitii, pn la data de =0 decembrie &C0@, vor
solicita deschiderea crilor funciare potrivit prevederilor prezentei le!i, cu
scutire de la plata tarifelor:
a4 titularii drepturilor reale transcrise n vechile re!istre de transcripiuni#
inscripiuni;
b4 titularii drepturilor reale nscrise n crile funciare n zonele
cooperativizate, deschise potrivit %ecretului#le!e nr" 00A108=7, n baza unor
documentaii care nu sunt ntocmite n sistemul naional de coordonate
stereo!rafic 08EC;
c4 titularii drepturilor reale nscrise n crile funciare deschise n
baza Fe!ii nr" &@&108@E pentru transformarea crilor funciare provizorii n
cri de publicitate funciar i a %ecretului nr" &"0@&108=C"
%ocumentele te+nice ale cadastrului sunt potri"it art. 11 al.1 din 6egea
nr. >:1;;9D
a4 planul cadastral;
b4 re!istrul cadastral al imobilelor cuprinse n sectorul cadastral;
c4 opisul alfabetic al proprietarilor imobilelor din sectorul cadastral"
1egistrul cadastral al imo'ilelor i planul cadastral stau la 'a&a
completrii sau2 dup ca&2 a .ntocmirii din o,iciu a crilor ,unciare2 la
,inali&area msurtorilor cadastrale la ni"elul sectoarelor cadastrale.
%ocumentele te+nice pentru ,iecare sector cadastral se a,iea& prin grija
o,iciului teritorial la primria unitii administrati"teritoriale .n cau&2 iar
titularii sarcinilor .nscrise .n registrele de transcripiuni i inscripiuni "or
solicita re.nnoirea .nscrierii acestora .n crile ,unciare .n termen de 3< &ile de
la a,iare2 potri"it art.11
2
al.1 din 6egea nr. >:1;;9.
2$9
Cererile de recti,icare a documentelor te+nice ale cadastrului se
,ormulea& .n termen de 3< de &ile de la a,iare2 .n scris i sunt .nsoite de
documente do"editoare2 iar o,iciul teritorial soluionea& aceste cereri prin
.nc+eiere de carte ,unciar .n termen de 3< de &ile de la depunere.
E,ectuarea lucrrilor cadastrale2 .ntocmirea i pstrarea documentelor
te+nice 'a&ate pe aceste lucrri i reali&area acti"itii de pu'licitate imo'iliar
sunt coordonate i controlate de 5genia Naional de Cadastru i !u'licitate
Imo'iliar2 ca instituie pu'lic cu personalitate juridic2 unica autoritate .n
domeniu. 6a ni"elul ,iecrui jude i mun. /ucureti se .n,iinea& o,icii de
cadastru i pu'licitate imo'iliar2 ca uniti cu personalitate juridic2 iar la
ni"elul unitilor administrati"teritoriale se .n,iinea& 'iroul de cadastru i
pu'licitate imo'iliar .n su'ordinea o,iciilor teritoriale.
!otri"it art. 1= al.1 din 6egea nr. >:1;;9D Cactivitatea de publicitate
imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de re!istratori de carte
funciar i este n responsabilitatea unui re!istrator ef, iar n cadrul birourilor
teritoriale n responsabilitatea unui re!istrator coordonator"
15. Cartea %un"iar.
a. Considera(ii #enerale. !otri"it art. =>9 al.1 i 2 C. ci".2 cartea ,unciar
descrie imo'ilele i arat drepturile reale ce au ca o'iect aceste 'unuri2 iar .n
ca&urile pre"&ute de lege2 pot ,i .nscrise .n ea i alte drepturi2 ,apte sau
raporturi juridice2 dac au legtur cu imo'ilele .nscrise .n ea.
Sistemul de pu'licitate imo'iliar .ntemeiat pe cartea ,unciar conine o
e"iden riguroas a imo'ilelor. An element ,undamental al cadastrului i
pu'licitii imo'iliare este2 aa cum sa "&ut2 parcela2 de,init de art.1 al.> din
6egea nr. >:1;;92 i imo'ilul de,init de art.=>9 al.3 C. ci".2 care dup .nscrierea
sa .n cartea ,unciar nu mai poate s ,ie modi,icat dec3t cu respectarea regulilor
de carte ,unciar.
!otri"it art. =>= al.2 C. ci".2 aceeai carte ,unciar nu poate cuprinde
dec3t un singur imo'il2 iar2 potri"it al.32 mai muli proprietari nu pot ,i .nscrii
.n aceeai carte ,unciar dec3t dac se a,l .n coproprietate pe cotepri ori .n
de"lmie.
Imo'ilul .nscris .n cartea ,unciar se poate modi,ica potri"it art.=>; C.
ci".2 prin alipiri2 dac mai multe imo'ile alturate se unesc .ntrun singur imo'il
sau dac se adaug o parte dintrun imo'il la un alt imo'il2 or2 dup ca&2 se
mrete .ntinderea acestuia. Imo'ilul .nscris .n cartea ,unciar se poate modi,ica
i prin de&lipiri2 dac se desparte o parte din imo'il sau se micorea&
.ntinderea acestuia.
4n mod similar2 6egea nr. > :1;;92 .n art. $2 i urmtoarele reglementea&
modi,icarea con,iguraiei imo'ilului care se ,ace prin alipiri2 de&lipiri i prin
mrirea sau micorarea .ntinderii acestuia. Spre deose'ire de lege2 Codul ci"il
.n noiunea de alipire a inclus i ipote&a mririi .ntinderii unui imo'il2 iar .n
noiunea de de&lipire a inclus i situaia micorrii .ntinderii unui imo'il.
2$>
5tunci c3nd alipirea sau de&lipirea se ,ace asupra unui imo'il gre"at cu
sarcini2 aceast modi,icare nu se poate ,ace dec3t cu consimm3ntul titularilor
acelor sarcini2 iar re,u&ul titularilor sarcinilor poate ,i cen&urat de instan2
potri"it art. =>; al.3 C. ci".
4n ca&ul .n care creditorii ipotecari consimt la alipire sau de&lipire2 dar i
la alipirea imo'ilului gre"at la un alt imo'il2 .n lips de con"enie contrar2
ipotecile "or lua rang dup cele ce gre"ea& imo'ilul la care sa ,cut alipirea.
!otri"it art. =>; al.( C. ci".2 operaiunile de modi,icare a imo'ilului
.nscris .n cartea ,unciar prin alipiri sau de&lipiri au caracter material i nu
implic nici un trans,er de proprietate.
4n ca& de alipire sau de&lipire2 imo'ilele re&ultate se "or transcrie .n cri
,unciare noi2 cu menionarea noului numr cadastral pentru ,iecare imo'il2 iar
cartea ,unciar sau "ec+ile cri ,unciare se "or .nc+ide ,r a se mai putea
redesc+ide pentru alte .nscrieri2 potri"it art. ==< al.1 C. ci". %ac .ntregul imo'il
.nscris .n cartea ,unciar a ,ost transcris2 aceasta se "a .nc+ide i nu "a mai
putea ,i redesc+is pentru noi .nscrieri.
!otri"it art. $3 din 6egea nr. >:1;;92 .nscrierile e,ectuate cu oca&ia alipiri
sau de&lipirii .n cartea ,unciar sunt ,ie transcrieri2 atunci c3nd imo'ilul trece
dintro carte ,unciar .n alta2 ,ie re.nscrieri2 dac transcriinduse o parte din
imo'il .ntro alt carte ,unciar2 restul se trece .n "ec+ea carte ,unciar2 cu
menionarea noului numr cadastral2 iar dac .ntregul imo'il .nscris .n cartea
,unciar a ,ost transcris2 aceasta se "a .nc+ide i nu "a mai putea ,i redesc+is
pentru noi .nscrieri.
4n ca&ul coproprietii2 .n cartea ,unciar "or ,i .nscrii toi coproprietarii
cu indicarea prii indi"i&e a ,iecrui proprietar2 potri"it art. $$ din 6egea nr.
>:1;;9.
4n ca&ul unui imo'il cu construcie ,ormat din mai multe uniti locati"e
GcondominiuH2 din care unele pri sunt comune indi"i&e2 iar altele sunt
indi"iduale2 se .ntocmete o carte ,unciar colecti" pentru .ntreaga construcie
i c3te o carte ,unciar indi"idual pentru ,iecare proprietate indi"idual2 care
poate ,i repre&entat din apartamente sau spaii cu alt destinaie dec3t cea de
locuin2 iar prin asimilare poate ,i de,init condominiu i un tronson cu una sau
mai multe scri din cadrul cldirii de locuit2 .n condiiile .n care se poate
delimita proprietatea comun2 potri"it art. $( al.1 din 6egea nr.>:1;;9.
%reptul de proprietate comun ,orat i perpetu pe prile comune ale
unui imo'il se "alori,ic numai .mpreun cu dreptul de proprietate e8clusi"
care poart asupra acestuia sau a unei pri determinate din aceasta2 potri"it al.2
al art. $( din 6egea nr.>:1;;9.
!rin e8cepie de la dispo&iiile al.22 .ncetarea destinaiei de ,olosin
comun pentru prile comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente
se poate +otr. moti"at cu o majoritate de dou treimi din numrul
coproprietarilor2 potri"it al.3 din 6egea nr.>:1;;9. 4n acest ca&2 dispo&iiile
pri"itoare la coproprietatea o'inuit i temporar de"in aplica'ile2 dar
2$=
.nstrinarea sau ipotecarea se poate reali&a numai dac e8ist o majoritate de
dou treimi din numrul coproprietarilor2 potri"it al.$ din lege.
4n ca&urile pre"&ute la al.3 i $2 coproprietarii care nu au "otat sau au
"otat .mpotri"a .nstrinrii sau ipotecrii2 au dreptul la o despgu'ire just
sta'ilit prin .nelegere ori pe cale judectoreasc.
!otri"it art. 9 din 6egea nr. >:1;;92 constatarea .ncetrii destinaiei de
,olosin comun pentru aceste pri se ,ace prin +otr3rea adunrii general a
asociaiei de proprietari adoptat cu o majoritate de dou treimi din numrul
coproprietarilor. Imo'ilul sau partea din imo'il re&ultat din .nstrinare se "a
.nscrie .n cartea ,unciar2 urm3nd procedura cadastral juridic reglementat de
art. $( al.1 din 6egea nr.>:1;;9.
Imo'ilele ce aparin domeniului pu'lic i domeniului pri"at al statului sau
al unitilor administrati"teritoriale se "or .nscrie .n cri ,unciare speciale ale
acestor uniti pe care sunt situate2 cu e8cepiile pre"&ute de lege2 potri"it art.
$9 al.1 din 6egea nr.>:1;;9.
b. No(iunea de "arte %un"iar. 5"3nd .n "edere dispo&iiile 6egii
>:1;;92 sa considerat c sintagma Ccarte funciarF are multe accepii2 din care
se "a reine noiunea de carte ,unciar ca .nscris autentic cu caracter pu'lic.
:n sens restrns2 cartea ,unciar a ,ost de,init caD Cun nscris autentic i
cu caracter public, care cuprinde descrierea imobilelor i artarea drepturilor
reale corespunztoare, precum i indicarea, dup caz, a drepturilor de crean,
a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice n le!tur cu imobilele nscrise
n cartea funciar, fie n scopul dobndirii sau stin!erii unor drepturi reale, fie
n vederea opozabilitii lor fa de teri, fie, n sfrit, numai n scopul
informrii altor persoane"
:n sens lar#) intr .n aceast noiune at3t cartea ,unciar propriu&is2 dar
i documentele care o .ntregesc2 planul cadastral de identi,icare a imo'ilelor2
.nscrisurile pe 'a&a crora se ,ace .nscrierea i registrul general de intrare.
Codul ci"il nu conine o de,iniie a crii ,unciare2 dar art.=>9 al.1 i 22
care redau scopul i o'iectul crii ,unciare2 cuprinde unele elemente ale
noiunii de carte ,unciar.
". Stru"tura "r(ii %un"iare.
!otri"it art. 1; din 6egea >:1;;92 cartea ,unciar este alctuit din titlu2
indic3nd numrul ei i numele localitii .n care este situat imo'ilul2 precum i
din trei pri.
Partea I re%eritoare la des"rierea imobilelor va "uprindeC
a4 numrul de ordine i cel cadastral al imobilului;
b4 suprafaa imobilului, destinaia, cate!oriile de folosin i, dup caz,
construciile;
2$;
c4 planul imobilului cu vecintile i descrierea imobilului constituie anexa
la partea ) a crii funciare, ntocmit conform re!ulamentului aprobat prin
ordin cu caracter normativ al directorului !eneral al ,!eniei Baionale, care se
public n 5onitorul 'ficial al <omniei, 6artea )"
Partea II4a re%eritoare la ns"rierile privind dreptul de proprietate va
"uprindeC
a4 numele proprietarului;
b4 actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate,
precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept;
c4 strmutrile proprietii;
d4 servituile constituite n folosul imobilului;
e4 faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i
aciunile privitoare la proprietate;
f4 orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s#ar face n titlu, n partea )
sau a ))#a a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute"
Partea a III4a re%eritoare la ns"rierile privind de'membrmintele
dreptului de proprietate *i sar"ini va "uprindeC
a4 dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, concesiune,
administrare, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privile!iile
imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de crean;
b4 faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i
aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte;
c4 sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale;
d4 orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s#ar face cu privire la
nscrierile fcute n aceast parte"
!otri"it art.1> al.3 i $ din 6egea >:1;;92 Ccrile funciare ntocmite i
numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti alctuiesc, mpreun,
re!istrul cadastral de publicitate imobiliar al acestui teritoriu ce se ine de
ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raz teritorial de
activitate este situat imobilul respectiv 2al" =4"
2@4 ,cest re!istru se ntre!ete cu re!istrul de intrare, cu planul cadastral, cu
re!istrul cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al imobilelor i
numrul de ordine al crilor funciare n care sunt nscrise, cu un index
alfabetic al proprietarilor i cu o map n care se pstreaz cererile de
nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor
sau faptelor juridice supuse nscrierii"
18. Prin"ipiile "r(ii %un"iare. 5t3t Codul ci"il c3t i 6egea nr.>:1;;9
redau .n cuprinsul lor principiile crii ,unciare2 care pot ,i deduse din
ansam'lul acestor reglementri.
aI Prin"ipiul publi"it(ii inte#rale. !otri"it acestui principiu2 .n cartea
,unciar se .nscriu toate drepturile reale imo'iliare2 principale sau accesorii2 iar
2(<
sistemul de pu'licitate imo'iliar .ntemeiat pe cartea ,unciar are un caracter
real2 deoarece e"idena se ine pe imo'ile i ast,el .n orice moment se poate ti
situaia material i juridic a imo'ilelor inta'ulate.
%ispo&iiile art. =>9 al.1 i 2 C. ci". pre"d cD Cn cartea funciar sunt
descrise imobilele i arat drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri 2al"04"
2&4 .n cazurile prevzute de le!e pot fi nscrise n cartea funciar i alte
drepturi, fapte sau raporturi juridice, dac au le!tur cu imobilele cuprinse n
cartea funciar"
%repturile reale imo'iliare tre'uie .nscrise .n cartea ,unciar pentru ca
titularii lor s poat dispun de ele.
!otri"it art.29 al. 1 i 2 din 6egea nr.>:1;;92 dreptul de proprietate i
celelalte drepturi reale sunt opo&a'ile ,a de teri2 ,r .nscrierea .n cartea
,unciar atunci c3nd pro"in din succesiune2 accesiune2 "3n&are silit i
u&ucapiune sau .n ca&ul statului i a oricrei persoane atunci c3nd sunt
do'3ndite prin e,ectul legii2 prin e8propriere sau prin +otr3re judectoreasc.
-itularii acestor drepturi do'3ndite prin modurile artate mai sus2 nu pot2
.ns2 dispune de ele dec3t dup ce acestea au ,ost .nscrise2 .n preala'il2 .n cartea
,unciar.
4n acelai sens2 sunt i dispo&iiile art. ==> al.1 C. ci".2 care pre"d c
drepturile reale se do'3ndesc ,r .nscriere .n cartea ,unciar c3nd pro"in din
motenire2 accesiune natural2 "3n&are silita2 e8propriere pentru cau& de
utilitate pu'lic2 precum i .n alte ca&uri e8pres pre"&ute de lege.
5ceste dispo&iii legale nu in,irm principiul pu'licitii integrale2
deoarece2 potri"it art.==> al.2 i 3 C. ci".2 .n ca&ul "3n&rii silite2 dac urmrirea
imo'ilului nu a ,ost .n preala'il notat .n cartea ,unciar2 drepturile reale ast,el
do'3ndite nu "or putea ,i opuse terilor do'3nditori de 'uncredin2 iar .n
ca&ul drepturilor do'3ndite2 potri"it al.12 titularii acestor drepturi nu "or putea
dispune de ele prin cartea ,unciar dec3t dup ce sa ,cut .nscrierea2 .n acelai
sens2 ,iind i dispo&iiile art.29 al.12 3 din 6egea nr.>:1;;9.
%e aici re&ult c drepturile reale do'3ndite potri"it dispo&iiilor art. ==>
al.1 C. ci". i art. 29 al.1 i 2 din 6egea nr.>:1;;9 i ne.nscrise .n cartea
,unciar2 nu pot ,ace o'iectul unor acte juridice de dispo&iie2 iar sanciunea
unor asemenea acte este inopo&a'ilitatea ,a de teri i nu nulitatea.
4nscrierea unor acte i ,apte juridice re,eritoare la dreptul de crean2
starea i capacitatea persoanelor .n legtur cu imo'ilele din cartea ,unciar este
,acultati"2 iar .nscrierea altor2 dei o'ligatorie2 se ,ace numai pentru in,ormarea
terilor i nu pentru opo&a'ilitate2 aa cum pre"ede .n mod e8pres art.;<3 C. ci".
!otri"it acestor dispo&iii legale pre"&ute .n art. ;<3 C. ci".2 se "or putea
nota .n cartea ,unciar2 ,r .ns ca opo&a'ilitatea ,a de teri s depind de
aceast .nscriereD
1H incapacitatea sau restr3ngerea2 prin e,ectul legii2 a capacitii de
e8erciiu ori de ,olosinE
2H declaraia de utilitate pu'lic .n "ederea e8proprierii unui imo'ilE
2(1
3H orice alte ,apte sau raporturi juridice care au legtur cu imo'ilul i
care sunt pre"&ute .n acest scop de lege.
!rincipiul pu'licitii integrale este .ntregit de posi'ilitatea cercetrii
cuprinsului crii ,unciare de orice persoan2 independent de justi,icarea
"reunui interes.
4n acest sens2 sunt dispo&iiile art.$1 i 9= din 6egea nr.>:1;;9 i
dispo&iiile art.==3 C. ci".2 care pre"d cD orice persoan, fr a fi inut s
justifice vreun interes, poate cerceta orice carte funciar, precum i celelalte
documente cu care aceasta se ntre!ete, potrivit le!ii" 5apa cu nscrisurile
care au stat la baza efecturii nscrierilor n cartea funciar poate fi consultat
de orice persoan interesat, cu respectarea dispoziiilor le!ale cu privire la
prelucrarea datelor cu caracter personal i liber circulaie a acestor date
2al"04"
2&4 Fa cerere, se vor elibera extrase sau copii certificate, conforme cu
exemplarul ori!inal aflat n arhiv"
2=4 Bimeni nu va putea invoca faptul c nu a avut cunotin de
existena vreunei nscrieri efectuate n cartea funciar sau, dup caz, a unei
cereri de nscriere nre!istrate la biroul de cadastru i publicitate imobiliar.
bI Prin"ipiul relativit(ii ns"rierilor n "artea %un"iar. 5cest
principiu a ,ost de,init ca acea regul potri"it creia .nscrierea unui drept .n
cartea ,unciar se poate ,ace numai .mpotri"a aceluia care2 la .nregistrarea
cererii2 era .nscris sau urma a ,i .nscris ca titular al dreptului asupra cruia
.nscrierea urmea& s se ,ac. !rincipiul relati"itii .nscrierilor .n cartea
,unciar nu se con,und cu principiul relati"itii contractelor2 deoarece el se
re,er la continuitatea .nscrierilor .n cartea ,unciar2 .n sensul c el asigur
caracterul ne.ntrerupt al lanului de do'3nditori ai drepturilor reale imo'iliare.
5cest principiu este consacrat de art.22 lit. a din 6egea nr.>:1;;9 i art. =;3 al.1
lit. a C. ci".2 care pre"ede c .nscrierea unui drept real se poate e,ectua numai
.mpotri"a aceluia care2 la data .nregistrrii cererii2 este .nscris ca titular al
dreptului asupra cruia .nscrierea urmea& s ,ie ,cut.
Sanciunea .nscrierilor ,cute cu .nclcarea principiului relati"itii este
nulitatea a'solut a acestora2 cu consecina radierii lor2 iar .n a'sena acordului
prii interesate numai prin introducerea unei aciuni .n recti,icare2 potri"it
art.3$ pct.1 din 6egea nr. >:1;;9 i art.;<= al.1 pct. 1 din Codul ci"il.
6egea nr. >:1;;9 reglementea& i unele e8cepii de la acest principiu2
potri"it art.22 lit. '2 art.23 i art.2$.
4n acest sens2 sunt i unele dispo&iii pre"&ute .n art.=;3=;( Cod ci"il.
4n 'a&a acestor dispo&iii din Codul ci"il2 .nscrierea .n cartea ,unciar se
poate ,aceD
potrivit art"78= al"0 lit" b +" civ", mpotriva aceluia care, nainte de a fi
fost nscris, i#a !revat dreptul, dac amndou nscrierile se cer deodat;
2(2
- potrivit art"78@ +" civ", n cazul n care un drept supus nscrierii n
cartea funciar a fcut obiectul unor cesiuni succesive fr ca nscrierile s fi
fost efectuate, cel din urm ndreptit nu va putea cere nscrierea dreptului n
folosul sau dect dac solicit, odat cu nscrierea acestuia, i nscrierea
dobndirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu nscrisuri ori!inale
sau copii le!alizate, dup caz"
# potrivit art"78A +" civ", nscrierile ntemeiate pe obli!aiile defunctului
se vor putea svri i dup ce dreptul a fost nscris pe numele motenitorului,
ns numai n msura n care motenitorul este inut de aceste obli!aii"
"I Prin"ipiul disponibilit(ii 7neutralit(iiI ns"rierilor n "artea
%un"iar.
4nscrierile .n cartea ,unciar2 potri"it acestui principiu se ,ac numai la
cererea persoanei .ndreptite sau a repre&entatului su legal sau con"enional2 a
creditorilor pe calea aciunii o'lice2 iar .n ca&urile pre"&ute de lege la cererea
autoritilor pu'lice competente. %e aici re&ult c registratorului de carte
,unciar .i este inter&is s e,ectue&e .nscrieri ,r o cerere din partea persoanelor
pre"&ute mai sus. 4nclcarea acestui principiu duce la nulitatea .nscrierii pe
'a&a pl3ngerii ,ormulate .mpotri"a .nc+eierii prin care sa dispus .nscrierea sau
pe calea aciunii .n recti,icare2 potri"it art.3$ pct.1 din 6egea nr.>:1;;9.
%e la acest principiu e8ist i e8cepii2 adic ca&uri .n care .nscrierile .n
cartea ,unciar se pot ,ace din o,iciu i care sunt limitati" pre"&ute de 6egea
nr.>:1;;9 sau de 1egulamentul de organi&are i ,uncionare a 'irourilor de
cadastru i pu'licitate imo'iliar.
5ceste e8cepii se re,er la .ntocmirea2 completarea sau reconstituirea
ulterioar a crilor ,unciare distruse2 pierdute sau care au de"enit ne,olosi'ile2
.nscrierea pri"ilegiilor i ipotecilor legale2 .ndreptarea erorilor materiale
s"3rite cu prilejul .nscrierilor sau radierilor operate .n cartea ,unciar.
dI Prin"ipiul le#alit(ii ns"rierilor n "artea %un"iar. *arantarea
e8istenei i "ala'ilitii drepturilor2 actelor2 ,aptelor sau a altor raporturi
juridice cu pri"ire la imo'ilele inta'ulate2 constituie o ,orm de protecie a
acestora i a terilor.
*arantarea i protecia dau coninut principiului legalitii su' cele dou
aspecte ale saleD legalitatea ,ormal i material.
6egalitatea ,ormal .nseamn c registratorul de carte ,unciar poate
.nscrie numai actele i ,aptele juridice pre"&ute sau permise de lege.
6egalitatea material o'lig pe registratorul de carte ,unciar s cercete&e
dac cererea de .nscriere sau titlul pe care se .ntemeia& cererea .ntrunete
condiiile pre"&ute de lege2 iar .n ca&ul nerespectrii acestora2 urmea& ca
aceasta s ,ie respins printro .nc+eiere moti"at.
2(3
eI Prin"ipiul spe"ialit(ii ns"rierilor n "artea %un"iar. !otri"it
acestui principiu2 .nscrierile .n cartea ,unciar tre'uie s ,ie precise i complete
pentru a ,ace posi'il con,igurarea clar a situaiei materiale i juridice a
imo'ilelor inta'ulate2 .n acest sens2 ,iind dispo&iiile art.=>9==< C. ci". i
art.1;2 $2$(2 $= i (( din 6egea nr.>:1;;9.
%I Prin"ipiul priorit(ii ns"rierilor n "artea %un"iar. !otri"it acestui
principiu2 cel care ia .nregistrat primul cererea de .nscriere .n cartea ,unciar a
unui drept ta'ular2 "a ,i socotit ade"ratul titular al dreptului .nscris .n concurs
cu alte persoane care nu au solicitat .nscrierea sau cererea de .nscriere are o dat
ulterioar. 5cest principiu .i gsete e8presia .n adagiul latin Cqui prior
tempore potior iure" Numeroasele dispo&iii pre"&ute .n 6egea nr. >:1;;9 i
Codul ci"il redau acest principiu2 eloc"ente .n acest sens ,iind dispo&iiile art.
=;1 C. ci".2 care reglementea& con,lictul dintre terii do'3nditori de la un autor
comunD Cn cazul n care dou sau mai multe persoane au fost ndreptite s
dobndeasc, prin acte ncheiate cu acelai autor, drepturi asupra aceluiai
imobil care se exclud reciproc, cel care i#a nscris primul dreptul va fi socotit
titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului n temeiul cruia s#a
svrit nscrierea n cartea funciar"
%in aceste dispo&iii legale re&ult c prioritatea .nscrierilor este dat nu
de data do'3ndirii dreptului ta'ular2 ci de data .nregistrrii cererii de .nscriere .n
cartea ,unciar2 a"3nd .n "edere c .n sistemul 6egii nr. >:1;;9 e8ist o
di,eren de timp .ntre data do'3ndirii dreptului ta'ular cu e,ect .ntre prile
actului juridic i data .nregistrrii cererii de .nscriere .n cartea ,unciar2 cu e,ect
de opo&a'ilitate ,a de teri. !rincipiul prioritii .nscrierilor .n cartea ,unciar
nu .i pierde semni,icaia nici .n sistemul Codului ci"il2 .n care momentul
do'3ndirii drepturilor ta'ulare coincide cu momentul .nregistrrii cererii de
.nscriere2 potri"it art. ==( al.1 C. ci".
Importana principiului este dat2 pe de o parte2 de e8istena unei
di,erene de timp .ntre momentul do'3ndirii dreptului ta'ular i momentul
.nregistrrii cererii de .nscriere a acestuia .n cartea ,unciar2 iar pe de alt parte2
de dispo&iiile tran&itorii de punere .n aplicare a unor dispo&iii din Codul ci"il2
printre care i art.==( al.1 C. ci".
5st,el2 potri"it art. (9 din 6egea nr.>1:2<11 de punere .n aplicare a 6egii
nr.2=>:2<<;2 pri"ind Codul ci"il2 dispo&iiile art.==( al.1 C. ci".D Cse aplic
numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ#teritorial i deschiderea, la cerere sau din oficiu, a crii
funciare pentru imobilele respective, n conformitate cu dispoziiile Fe!ii
cadastrului i publicitii imobiliare nr"E1088$, republicat, cu modificrile i
completrile ulterioare.
4nscrierile .n cartea ,unciar .i "or produce e,ectele de opo&a'ilitate ,a
de teri de la data .nregistrrii cererii2 potri"it art.2( al.1 din 6egea nr.>:1;;9.
2($
Codul ci"il reia aceste dispo&iii mult mai nuanat .n art.=;< al.1 C. ci".D
Cdac prin le!e nu se prevede altfel, nscrierile n cartea funciara i vor
produce efectele de la data nre!istrrii cererilor, inndu#se ns cont de data,
ora i minutul nre!istrrii acestora n toate cazurile n care cererea a fost
depus personal, prin mandatar ori notar public sau, dup caz, comunicat
prin telefax, pota electronic ori prin alte mijloace ce asi!ur transmiterea
textului i confirmarea primirii cererii de nscriere cu toate documentele
justificativeF.
Noiunea de .nregistrare a cererii de .nscriere are .n "edere momentul
primirii cererii ctre /iroul de carte ,unciar2 iar do"ada acestui moment se ,ace
cu .nscrierile ,cute .n registrele interne2 dar i prin orice alt mijloc de pro' .n
,uncie de modalitatea transmiterii cererii.
4nregistrarea cererilor de .nscriere determin2 potri"it art. 2( al.1 din
6egea nr.>:1;;92 rangul .nscrierilor2 ,r a se ,ace distincie .n ,uncie de
o'iectul cererii2 .ns rele"an pre&int2 su' acest aspect2 doar drepturile reale
imo'iliare accesorii cum sunt dreptul de ipotec i pri"ilegiile imo'iliare2
deoarece numai acestea pot coe8ista .n concuren.
4n acest sens2 ,ormularea din art. =;< al.2 C. ci". este mult mai e8plicit
Cn cazul drepturilor de ipotec, ordinea nre!istrrii cererilor va determina i
ran!ul acestora"
%in aceste dispo&iii legale re&ult c .n ca&ul drepturilor reale principale
care se e8clud2 registratorul de carte ,unciar "a respinge orice cerere de
.nscriere care este ulterioar primei cereri2 iar .n ca&ul drepturilor reale
imo'iliare accesorii2 registratorul "a admite cererea de .nscriere a acestora2
numai c ele "or a"ea ranguri di,erite.
4n pri"ina rangului ipotecilor2 art.=;< al.3 ( C. ci". pre"edeD Cdac mai
multe cereri s#au primit n aceeai zi prin pot sau curier, drepturile de
ipotec vor avea acelai ran!, iar celelalte drepturi vor dobndi numai
provizoriu ran! e!al, urmnd ca instana s se pronune, la cererea oricrei
persoane interesate, asupra ran!ului i, dac va fi cazul, asupra radierii
nscrierii nevalabile 2al"=4"
2@4 .n cazul n care dou sau mai multe drepturi au primit provizoriu ran!
e!al, potrivit dispoziiilor alin" 2=4, va fi preferat, indiferent de data cert a
titlurilor aflate n concurs, cel care a fost pus n posesia bunului sau, dup caz,
cel fa de care debitorul i#a executat cel dinti obli!aiile ce i incumb, cu
excepia drepturilor de ipotec care vor avea acelai ran!" .n situaia n care
nici unul din dobnditori n#a fost pus n posesia bunului sau, dup caz,
debitorul nu i#a executat obli!aiile fa de niciunul dintre ei, va fi preferat cel
care a sesizat cel dinti instana de judecat n temeiul dispoziiilor prezentului
articol"
2A4 %ispoziiile alin" 2=4 i 2@4 se aplic i atunci cnd, n aceeai zi, o
cerere de nscriere a fost depus ori comunicat n condiiile alin" 204, iar alta
primit prin pot sau curier"
2((
.!"ep(ii de la prin"ipiul priorit(ii ns"rierilor n "arte %un"iar.
!otri"it unor dispo&iii din 6egea nr.>:1;;9 i din Codul ci"il2 e,ectul
.nscrierii se produce nu .n ,uncie de data .nregistrrii cererii de .nscriere2 ci de
o alt dat care este sta'ilit de lege sau de instana de judecat i care
constituie e8cepii de la principiul prioritii .nscrierilor. 5ceste e8cepii suntD
E8cepia pre"&ut de art.29 al.1 i 2 din 6egea nr.>:1;;9 i art.==> C.
ci".2 cu preci&area c aceste e8cepii reglementate de cele dou acte normati"e
sunt similare.
5st,el2 potri"it art.==> C. ci".D drepturile reale se dobndesc fr
nscriere n cartea funciar cnd provin din motenire, accesiune natural,
vnzare silita, expropriere pentru cauz de utilitate public, precum i n alte
cazuri expres prevzute de le!e 2al"04"
2&4 +u toate acestea, n cazul vnzrii silite, dac urmrirea imobilului
nu a fost n prealabil notat n cartea funciar, drepturile reale astfel dobndite
nu vor putea fi opuse terilor dobnditori de bun # credin"
2=4 .n cazurile prevzute la alin" 204, titularul drepturilor astfel dobndite
nu va putea ns dispune de ele prin cartea funciar dect dup ce s#a fcut
nscrierea"
%e asemenea2 potri"it art.29 al.1 i 2 din 6egea nr.>:1;;92 C dreptul de
proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr
nscrierea n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare
silit i uzucapiune" ,ceste drepturi se vor nscrie, n prealabil, dac titularul
nele!e s dispun de ele 2al"04"
G2H .n aceleai condiii sunt opozabile fa de teri i drepturile reale
dobndite de stat i de orice persoan, prin efectul le!ii, prin expropriere sau
prin hotrri judectoreti"
E8cepia pre"&ut de art.2= din 6egea nr.>:1;;9 i art.=;2 C. ci".
!otri"it art.2= din 6g. >:1;;9D Cdobnditorul anterior poate cere
instanei judectoreti s acorde nscrierii sale ran! preferenial fa de
nscrierea efectuat la cererea unui ter care a dobndit ulterior imobilul cu
titlu !ratuit sau care a fost de rea#credin la data ncheierii actului"
Codul ci"il .n art.=;2 pre"ede dispo&iii similare dar mai cuprin&toareD
cel care a fost ndreptit, printr#un act juridic valabil ncheiat, s nscrie un
drept real n folosul su poate cere radierea din cartea funciar a unui drept
concurent sau, dup caz, acordarea de ran! preferenial fa de nscrierea
efectuat de alt persoan, ns numai dac sunt ntrunite urmtoarele =
condiii:
a4 actul juridic n temeiul cruia se solicit radierea sau acordarea
ran!ului preferenial s fie anterior aceluia n baza cruia terul i#a nscris
dreptul;
2(9
b4 dreptul reclamantului i cel al terului dobnditor s provin de la un
autor comun;
c4 nscrierea dreptului n folosul reclamantului s fi fost mpiedicat de
terul dobnditor prin violen sau viclenie, dup caz"
<adierea sau acordarea ran!ului preferenial poate fi cerut i dac
violena ori viclenia a provenit de la o alt persoan dect terul dobnditor,
dar numai dac acesta din urm a cunoscut sau, dup caz, trebuia s cunoasc
aceast mprejurare la data ncheierii contractului n baza cruia a dobndit
dreptul intabulat n folosul su"
%reptul la aciune se prescrie n termen de = ani de la data nscrierii de
ctre ter a dreptului n folosul su.
E8cepia pre"&ut de art.$> al.$ din 6egea nr. >:1;;9. !otri"it acestor
dispo&iii legale2 cererea de .nscriere .n cartea ,unciar se "a depune la 'irourile
teritoriale ale o,iciului teritorial i "a ,i .nsoit de .nscrisul original sau de
copia legali&at de pe acesta2 prin care se constat actul sau ,aptul juridic a crui
.nscriere se cereE copia legali&at se "a pstra .n mapa 'iroului de cadastru i
pu'licitate imo'iliar.
4n ca&ul +otr3rii judectoreti2 se "a pre&enta o copie legali&at2 cu
meniunea c este de,initi" i ire"oca'il.
Cererile de .nscriere se "or .nregistra de .ndat .n registrul de intrare2 cu
menionarea datei i a numrului care re&ult din ordinea cronologic a
depunerii lor.
%ac mai multe cereri au ,ost depuse deodat la acelai 'irou teritorial2
drepturile de ipotec i pri"ilegiile "or a"ea acelai rang2 iar celelalte drepturi
"or primi numai pro"i&oriu rang egal2 urm3nd ca prin judecat s se +otrasc
asupra rangului i asupra radierii .nc+eierii ne"ala'ile.
4nscrierile .n cartea ,unciar se e,ectuea& la cererea prilor interesate2 cu
e8cepia ca&urilor .n care legea pre"ede .nscrierea din o,iciuE cererea de
.nscriere se .ndreapt la 'iroul unde se a,l cartea ,unciar .n care urmea& s se
,ac .nscrierea.
Inta'ularea sau .nscrierea pro"i&orie poate ,i cerut de orice persoan care2
potri"it .nscrisului original2 +otr3rii judectoreti sau +otr3rii autoritii
administrati"e2 urmea& s strmute2 s constituie2 s modi,ice2 s do'3ndeasc
sau s sting un drept ta'ular.
4nscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot ,i ceruteD
aH de mandatarul general al celui .ndrituitE
'H de oricare dintre titularii aceluiai drept.
Creditorul a crui crean cert i e8igi'il este do"edit printrun .nscris
sau printro +otr3re judectoreasc2 ori .n ca&urile anume pre"&ute de lege
printro deci&ie a autoritii administrati"e2 "a putea cere instanei2 .n numele i
.n ,olosul de'itorului su2 .nscrierea unui drept ta'ular sau radierea unei sarcini.
2(>
%e'itorul care a pltit "ala'il creana ipotecar a unui cesionar ne.nscris .n
cartea ,unciar poate cere radierea ipotecii2 dac .n,iea& .nscrisul original al
cesiunii i c+itana do"editoare a plii.
%ispo&iiile legale redate "or a"ea .n "edere drepturile reale accesorii
imo'iliare care .n msura .n care nu se poate di,erenia .n timp momentul
,iecrei cereri de .nscriere2 drepturile "or a"ea rang egal. 4n ca&ul drepturilor
reale principale care au ,ost .nscrise pe 'a&a unor cereri .nregistrate ulterior ,a
de prima cerere de .nscriere se impune radierea primelor prin dispo&iia
instanei de judecat2 ca urmare a anulrii .nc+eierii pe 'a&a creia sa ,cut
cererea.
# alt e8cepie se regsete .n materia pri"ilegiilor legale imo'iliare2
unde rangul pre,erenial se do'3ndete .n ,uncie de data naterii creanei
garantate2 dar numai .n msura .n care au ,ost .nscrise .n termenele .n care
rangul este conser"at de lege. 4n acest sens2 sunt dispo&iiile art. 233$ C. ci".2
care reglementea& opo&a'ilitatea pri"ilegiilor Cprivile!iile sunt opozabile
terilor fr s fie necesar nscrierea lor n re!istrele de publicitate, dac prin
le!e nu se prevede altfel2 iar .n ca&ul creanelor2 dispo&iiile art. 233( C. ci".
Ccreditorul privile!iat este preferat celorlali creditori, chiar dac drepturile
acestora s#au nscut ori au fost nscrise mai nainte"
4n ca&ul pri"ilegiilor2 potri"it art. 2339 C. ci".2 rangul acestora se
sta'ilete prin lege.
#I Prin"ipiul %or(ei probante a ns"rierii drepturilor reale n "artea
%un"iar. 5cest principiu mai este cunoscut i ca prin"ipiul publi"it(ii
materiale i are la 'a& e8istena a dou pre&umii relati"e instituite de 6egea
nr. >:1;;92 .n art. 3<2 potri"it cruiaD Cdac n cartea funciar s#a nscris un
drept real, n condiiile prezentei le!i, n folosul unei persoane, se prezum c
dreptul exist n folosul ei, dac a fost dobndit sau constituit cu bun#credin,
ct timp nu se dovedete contrariul"
%ac un drept s#ar radia din cartea funciar, se prezum c acel drept
nu exist"
5ceste dou pre&umii se regsesc i .n art.;<< C. ci".D Cdac n cartea
funciar s#a nscris un drept real n folosul unei persoane, se prezum c
dreptul exist n folosul ei"
%ac un drept real s#a radiat din cartea funciar, se prezum c acel
drept nu exist"
%ovada contrar se poate face numai n cazurile prevzute la art" 77E,
precum i pe calea aciunii n rectificare"
!rincipiul ,orei pro'ante este consacrat .n art. 31 din 6egea nr.>:1;;92
potri"it cruia cuprinsul crii ,unciare .n a,ara .ngrdirilor i e8cepiilor legale2
se consider e8act numai .n ,olosul acelei persoane care2 .n "irtutea unui act
juridic cu titlu legal2 a do'3ndit cu 'uncredin un drept real .nscris .n cartea
,unciar. %o'3nditorul este considerat de 'uncredin dac2 la data
2(=
.nregistrrii cererii de .nscriere a dreptului .n ,olosul su2 nu a ,ost notat nici o
aciune prin care se contest cuprinsul crii ,unciare sau dac din titlul
transmitorului i din cuprinsul crii ,unciare nu reiese "reo neconcordan
.ntre aceasta i situaia juridic real.
Codul ci"il consacr acest principiu .n art. ;<1 C. ci".2 potri"it cruiaD
sub rezerva unor dispoziii le!ale contrare, oricine a dobndit cu bun#
credin vreun drept real nscris n cartea funciar, n temeiul unui act juridic
cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului nscris n folosul su, chiar dac,
la cererea adevratului titular, dreptul autorului su este radiat din cartea
funciar"
(erul dobnditor este considerat de bun#credin numai dac, la data
nre!istrrii cererii de nscriere a dreptului n folosul su, sunt ndeplinite
urmtoarele condiii:
a4 nu a fost nre!istrat nicio aciune prin care se contest cuprinsul crii
funciare;
b4 din cuprinsul crii funciare nu rezult nicio cauz care s justifice
rectificarea acesteia n favoarea altei persoane; i
c4 nu a cunoscut, pe alt cale, inexactitatea cuprinsului crii funciare"
%ispoziiile prezentului articol sunt aplicabile i terului care a dobndit cu
bun#credin un drept de ipotec n temeiul unui act juridic ncheiat cu
titularul de carte funciar ori cu succesorul su n drepturi, dup caz"
%ispoziiile prezentului articol nu pot fi ns opuse de o parte
contractant celeilalte i nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal,
dup caz"
%in e8aminarea dispo&iiilor art.;<; al.2 i 3 C. ci". re&ult c principiul
pu'liciti materiale se aplic i .n ca&ul de'itorului cu titlu gratuitD fa de
terele persoane care au dobndit cu bun#credin un drept real prin donaie
sau le!at cu titlu particular, aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei
dreptului la aciunea de fond, nu se va putea introduce dect n termen de A
ani, socotii de la nre!istrarea cererii lor de nscriere 2al"&4"
%e asemenea, sub rezerva prescripiei dreptului la aciunea n fond,
aciunea n rectificare, ntemeiata exclusiv pe dispoziiile art" 8C7 alin" 204 pct"
0 i &, se va putea ndrepta i mpotriva terelor persoane care i#au nscris
vreun drept real, dobndit cu bun#credin i printr#un act juridic cu titlu
oneros sau, dup caz, n temeiul unui contract de ipotec, ntemeindu#se pe
cuprinsul crii funciare" .n aceste cazuri, termenul va fi de = ani, socotii de la
data nre!istrrii cererii de nscriere formulate de ctre dobnditorul nemijlocit
al dreptului a crui rectificare se cere, cu excepia cazului cnd ncheierea,
prin care s#a ordonat nscrierea care face obiectul aciunii n rectificare, a fost
comunicat celui ndreptit, caz n care termenul va fi de un an de la
comunicarea acesteia 2al"=4"
2(;
&I Prin"ipiul opo'abilit(ii %a( de ter(i a drepturilor reale imobiliare
ns"rise n "artea %un"iar) potrivit Le#ii <=2??B. !otri"it art.2( al.1 te&a I
din 6egea nr.>:1;;92 .nscrierile .n cartea ,unciar .i "or produce e,ectele de
opo&a'ilitate ,a de teri de la data .nregistrrii cererilor2 regul con,irmat de
dispo&iiile art.21 din lege pri"ind modi,icarea coninutului unui drept ce
gre"ea& un drept real imo'iliar i de art.2< al.2 te&a I i a IIa din 6egea
nr.>:1;;92 potri"it cruia2 drepturile reale se sting numai prin .nscrierea radierii
lor din cartea ,unciar2 cu consimm3ntul titularului dreptului2 iar acest
consimm3nt nu este necesar dac dreptul se stinge prin moartea titularului
dreptului sau prin .mplinirea termenului artat .n .nscriere.
%in aceste dispo&iii re&ult c stingerea drepturilor reale prin radiere
asigur nu numai opo&a'ilitatea ,a de teri2 dar i e,ectul constituti" de
drepturi2 dar numai .n ceea ce pri"ete radierea dreptului din cartea ,unciar.
4n pri"ina drepturilor do'3ndite potri"it art.29 al.1 i 2 din 6egea
nr.>:1;;92 e,ectul de opo&a'ilitate ,a de teri se produce independent de
.nscrierea acestor drepturi .n cartea ,unciarD Cdreptul de proprietate i
celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscrierea n cartea
funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune"
,ceste drepturi se vor nscrie, n prealabil, dac titularul nele!e s dispun de
ele"
.n aceleai condiii sunt opozabile fa de teri i drepturile reale
dobndite de stat i de orice persoan, prin efectul le!ii, prin expropriere sau
prin hotrri judectoreti"
!otri"it art.29 al.3 din lege2 titularul acestor drepturi Cnu poate s
dispun de ele dect dup ce acestea au fost nscrise n prealabil n cartea
funciarF.
!rincipiul opo&a'ilitii ,a de teri nu se aplic .nscrierilor care au ca
o'iect situaia material a imo'ilului2 potri"it art.32 lit. a din 6egea nr.>:1;;92
supra,aa terenurilor2 destinaia2 categoria de ,olosin2 "aloarea sau alte
asemenea aspecteE
%e aici re&ult c este posi'il modi,icarea acestor .nscrieri ca urmare a
msurtorilor ,cute2 iar potri"it art. 91 din 6egea nr.>:1;;9D Cdac se constat
unele diferene ntre suprafeele nscrise n actele de proprietate i situaia real
din teren, rezultat din msurtorile executate pentru ntocmirea cadastrului,
consiliile locale i vor ntiina pe proprietarii interesai"
6lusurile i minusurile de teren de pe aceeai unitate administrativ#
teritorial se compenseaz ntre proprietarii n cauz"
6lusurile i minusurile de teren se stabilesc de ctre persoanele autorizate
care efectueaz msurtorile i se comunic celor n cauz i primarilor"
iI Cara"terul "onstitutiv sau translativ al ns"rierii n "artea %un"iar
potrivit Codului "ivil. !otri"it art.==( C. ci".D Csub rezerva unor dispoziii
29<
le!ale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar
se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n
cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea"
%repturile reale se vor pierde sau stin!e numai prin radierea lor din
cartea funciar, cu consimmntul titularului, dat prin nscris autentic
notarial" ,cest consimmnt nu este necesar dac dreptul se stin!e prin
mplinirea termenului artat n nscriere ori prin decesul sau, dup caz, prin
ncetarea existenei juridice a titularului, dac acesta era o persoan juridic"
%ac dreptul ce urmeaz s fie radiat este !revat n folosul unei tere
persoane, radierea se va face cu pstrarea dreptului acestei persoane, cu
excepia cazurilor anume prevzute de le!e"
Hotrrea judectoreasca definitiv sau, n cazurile prevzute de le!e,
actul autoritii administrative va nlocui acordul de voin sau, dup caz,
consimmntul titularului"
%in aceste dispo&iii legale re&ult caracterul constituti" sau translati" al
drepturilor reale imo'iliare .nscrise .n cartea ,unciar.
5ctul juridic .nc+eiat .ntre pri produce e,ecte .ntre acestea .n materia
o'ligaiilor p3n la .nscrierea .n cartea ,unciar2 dar nu i .n pri"ina constituirii
sau transmiterii drepturilor reale imo'iliare.
%o'3ndirea drepturilor reale imo'iliare este posi'il prin e8cepie de la
dispo&iiile art.==( C. ci".2 ,r .nscriere .n cartea ,unciar atunci c3nd potri"it
art.==> al.1 C. ci".2 pro"in din motenire2 accesiune natural2 "3n&are silit2
e8propriere pentru cau& de utilitate pu'lic2 precum i .n alte ca&uri pre"&ute
e8pres de lege2 iar potri"it al.22 .n ca&ul "3n&rii silite2 dac urmrirea
imo'ilului nu a ,ost notat .n preala'il .n cartea ,unciar2 drepturile reale ast,el
do'3ndite nu "or putea ,i opuse prilor do'3nditori de 'uncredin.
4n ca&urile pre"&ute la al.12 titularii drepturilor ast,el do'3ndite nu "or
putea dispune de ele prin cartea ,unciar dec3t dup ce sa ,cut .nscrierea2
potri"it al.3.
4n pri"ina caracterului constituti" sau translati" al .nscrierilor .n cartea
,unciar potri"it Codului ci"il2 tre'uie preci&at c2 potri"it art.(9 din 6egea
nr.>1:2<<1 pentru punerea .n aplicare a 6egii nr. 2=>:2<<; pri"ind Codul ci"il2
dispo&iiile art.==( C. ci". pri"ind do'3ndirea i stingerea drepturilor reale
asupra imo'ilelor i dispo&iiile art.==9 C. ci". pri"ind modi,icarea drepturilor
reale asupra imo'ilelor2 se aplic numai dup ,inali&area lucrrilor de cadastru
pentru ,iecare unitate administrati"teritorial i desc+iderea2 la cerere sau din
o,iciu2 a crilor ,unciare pentru imo'ilele respecti"e2 .n con,ormitate cu
dispo&iiile 6egii nr.>:1;;9 a cadastrului i a pu'licitii imo'iliare.
!3n la aceast dat2 .nscrierea .n cartea ,unciar a dreptului de
proprietate i a altor drepturi reale pe 'a&a actelor prin care sau transmis2
constituit ori modi,icat .n mod "ala'il2 se ,ace numai .n scop de opo&a'ilitate
,a de teri.
291
19. :ns"rierile n "artea %un"iar. 5a cum sa artat .n literatura de
specialitate2 noiunea de .nscriere .n cartea ,unciar are dou .nelesuriD unul n
sens lar# care cuprinde toate meniunile care se pot ,ace .n cartea ,unciar i
altul n sens restrns care2 potri"it art.==1 C. ci".2 suntD inta'ularea2 .nscrierea
pro"i&orie i notarea.
4n acelai sens2 sunt i dispo&iiile art.29 al.$ din 6egea nr.>:1;;92 potri"it
crora) ns"rierile sunt de trei %eluriC
aH inta'ularea2 a"3nd ca o'iect .nscrierea de,initi" a drepturilor realeE
'H .nscrierea pro"i&orie a drepturilor reale su' condiia justi,icrii
ulterioareE
cH notarea2 a"3nd ca o'iect .nscrierea drepturilor personale2 a actelor i
,aptelor juridice re,eritoare la starea i capacitatea persoanelor2 aciunilor i
cilor de atac .n justiie2 precum i a msurilor de indisponi'ili&are2 .n legtur
cu imo'ilele din cartea ,unciar.
:n" de la n"eput) trebuie pre"i'at ") potrivit art.<B *i art.<< din
Le#ea nr.<2=3>22) dispo'i(iile art.;<B4?29 C. "iv. privitoare la "a'urile)
"ondi(iile) e%e"tele *i re#imul ns"rierilor n "artea %un"iar se apli" numai
a"telor *i %aptelor $uridi"e n"&eiate sau) dup "a') svr*ite ori produse
dup intrarea n vi#oare a Codului "ivil.
:ns"rierile n "artea %un"iar e%e"tuate n temeiul unor a"te ori %apte
$uridi"e n"&eiate sau) dup "a') svr*ite ori produse anterior intrrii n
vi#oare a Codului "ivil) vor produ"e e%e"tele prev'ute de le#ea n vi#oare la
data n"&eierii a"estor a"te ori) dup "a') la data svr*irii sau produ"erii
a"estor %apte) "&iar da" a"este ns"rieri sunt e%e"tuate dup data intrrii n
vi#oare a Codului "ivil.
De asemenea) potrivit art.<; din Le#ea nr.<2=3>22) privile#iile
spe"iale imobiliare *i ipote"ile le#ale) ns"ute pn la intrarea n vi#oare a
Codului "ivil) pot %i ns"rise *i dup a"east dat) %ie n ve"&ile re#istre de
publi"itate imobiliar) da" pentru imobilele #revate nu sunt des"&ise "r(i
%un"iare noi n "ondi(iile art.9;
2
din Le#ea nr.<=2??B) republi"at) "u
modi%i"rile *i "ompletrile ulterioare) %ie n noile "r(i %un"iare) potrivit
dispo'i(iilor a"estei din urm le#i.
Privile#iile spe"iale imobiliare) ns"rise %ie n ve"&ile re#istre de
publi"itate imobiliar) %ie n noile "r(i %un"iare pn la intrarea n vi#oare
a Codului "ivil sau) dup "a') n "ondi(iile prev'ute la al.2) se "onvertes"
deplin drept n ipote"i le#ale dup e!pirarea unui termen de un an de la
intrarea n vi#oare a Codului "ivil sau) dup "a') de la data ns"rierii *i se
vor supune dispo'i(iilor Codului "ivil.
De la data intrrii n vi#oare a Codului "ivil) privile#iile spe"iale
imobiliare prev'ute n le#i spe"iale devin ipote"i le#ale *i vor %i supuse
re#imului prev'ut de Codul "ivil pentru ipote"i le#ale.
Potrivit art.<? din Le#ea nr.<2=3>22) n "a'ul n "are) pentru prima
dat) s4au ns"ris n "artea %un"iar) %r "au' le#itim) drepturile reale
292
potrivit art.9;2
2
din Le#ea nr.<=2??B) republi"at) "u modi%i"rile *i
"ompletrile ulterioare) ter(ii dobnditori "u titlu oneros ai vreunui drept
real imobiliar) ntemeindu4se) "u bun4"redin() pe "uprinsul "r(ii
%un"iare) nu se pot prevala "ontra adevra(ilor proprietari) strini de
"artea %un"iar) de dispo'i(iile art.?>2 din Codul "ivil sau ale art.52 din
Le#ea nr.<=2??B) republi"at) "u modi%i"rile *i "ompletrile ulterioare)
dup "a') "t timp nu s4a mplinit termenul de u'u"apiune tabular
prev'ut de Codul "ivil sau da") n a"est termen) s4a ns"ris o a"(iune prin
"are se "ontest "uprinsul "r(ii %un"iare.
Dispo'i(iile de mai sus nu sunt apli"abile *i ns"rierilor e%e"tuate
nainte de intrarea n vi#oare a Codului "ivil. :n a"est "a') sunt apli"abile
dispo'i(iile de drept "omun privitoare la u'u"apiune) n vi#oare la data
intrrii n posesia imobilului.
De asemenea) potrivit art.;> din Le#ea nr.<2=3>22) "ererile de
ns"riere) pre"um *i a"(iunile n $usti(ie) ntemeiate pe dispo'i(iile Le#ii
nr.<=2??B) republi"at) "u modi%i"rile *i "ompletrile ulterioare) indi%erent
de data introdu"erii lor) vor %i solu(ionate potrivit normelor materiale n
vi#oare la data n"&eierii a"tului sau) dup "a') la data svr*irii ori
produ"erii %aptului $uridi" #enerator al dreptului supus ns"rierii) "u
respe"tarea normelor pro"edurale n vi#oare n momentul introdu"erii lor.
a. Intabularea. !otri"it art.==1 al.2 C. ci".2 inta'ularea .n cartea ,unciar
are ca o'iect drepturi ta'ulare care sunt2 potri"it art.==> C. ci".D Cdrepturile
reale imobiliare nscrise n cartea funciar i care se dobndesc, se modific i
se stin! numai cu respectarea re!ulilor de carte funciar"
!otri"it art.2< al.1 i 2 din 6egea nr.>:1;;92 inta'ularea drepturilor reale
imo'iliare se ,ace pe 'a&a actului prin care acestea sau constituit ori sau
transmis .n mod "ala'il sau pe 'a&a +otr3rii judectoreti ori a actului sau .n
ca&urile pre"&ute de lege2 a actelor emise de autoritile competente.
Su' acest aspect2 dispo&iiile art.=== C. ci". sunt mai restricti"e2
.nscrierea .n cartea ,unciar e,ectu3nduse .n 'a&a .nscrisului autentic notarial2 a
+otr3rii judectoreti rmas de,initi"2 a certi,icatului de motenitor sau .n
'a&a unui alt act emis de autoritile administrati"e2 .n ca&urile .n care legea
pre"ede aceasta.
4nscrierea drepturilor reale asupra imo'ilelor are caracter constituti"
potri"it art.==( al.1 C. ci". i se "or pierde i stinge prin radierea din cartea
,unciar2 potri"it art.==( al.2 $ C. ci". Inta'ularea produce e,ecte imediate i
de,initi"e din momentul cererii de .nscriere2 potri"it dispo&iiilor din 6egea
nr.>:1;;9 Gart.212 222 art.2( al.1 i art.29 al.13H.
Su' acest aspect2 Codul ci"il .n art.=;< al.1 pre"edeD Cdac prin le!e nu
se prevede altfel, nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de la
data nre!istrrii cererilor, inndu#se ns cont de data, ora i minutul
nre!istrrii acestora n toate cazurile n care cererea a fost depus personal,
293
prin mandatar ori notar public sau, dup caz, comunicat prin telefax, pot
electronic ori prin alte mijloace ce asi!ur transmiterea textului i
confirmarea primirii cererii de nscriere cu toate documentele justificative"
4n ca&ul drepturilor de ipotec2 ordinea .nregistrrii cererilor "a determina
i rangul acestora.
!otri"it al.3 al art.=;< C. ci".2 dac mai multe cereri sau primit .n aceeai
&i prin pot sau curier2 drepturile de ipotec "or a"ea acelai rang2 iar celelalte
drepturi "or do'3ndi numai pro"i&oriu rang egal2 urm3nd ca instana s se
pronune2 la cererea oricrei persoane interesate2 asupra rangului i2 dac "a ,i
ca&ul2 asupra radierii .nscrierii ne"ala'ile.
%e asemenea2 potri"it art.=;< al.$ C. ci". 2 .n ca&ul .n care dou sau mai
multe drepturi au primit pro"i&oriu rang egal2 potri"it dispo&iiilor alin. G3H2 "a
,i pre,erat2 indi,erent de data cert a titlurilor a,late .n concurs2 cel care a ,ost
pus .n posesia 'unului sau2 dup ca&2 cel ,a de care de'itorul ia e8ecutat cel
dint3i o'ligaiile ce .i incum'2 cu e8cepia drepturilor de ipotec care "or a"ea
acelai rang. 4n situaia .n care nici unul din do'3nditori na ,ost pus .n posesia
'unului su2 dup ca&2 de'itorul nu ia e8ecutat o'ligaiile ,a de niciunul
dintre ei2 "a ,i pre,erat cel care a sesi&at cel dint3i instana de judecat .n
temeiul dispo&iiilor pre&entului articol.
%ispo&iiile al.3 i $ se aplic i atunci c3nd .n aceeai &i o cerere de
.nscriere a ,ost depus ori comunicat .n condiiile al.12 iar alta primit prin
pot sau curier.
Codul ci"il reglementea& .n art.==>al.1 i 2 C. ci". do'3ndirea unor
drepturi reale ,r .nscriere .n cartea ,unciar. 4n acest ca&2 potri"it art.==> al.3
C. ci".2 titularul drepturilor ast,el do'3ndite nu "a putea .ns dispune de ele prin
cartea ,unciar dec3t dup ce sa ,cut .nscrierea.
4n art.=;1 C. ci". se reglementea& con,lictul dintre terii care au do'3ndit
drepturi de la acelai autor2 ,iind socotit titularul dreptului ta'ular cel care ia
.nscris primul dreptul.
%e asemenea2 art.=;2 C. ci". reglementea& .nscrierile .n cartea ,unciar
atunci c3nd terul do'3nditor este de reacredin. !otri"it acestor dispo&iiiD
Ccel care a fost ndreptit, printr#un act juridic valabil ncheiat, s nscrie un
drept real n folosul su poate cere radierea din cartea funciar a unui drept
concurent sau, dup caz, acordarea de ran! preferenial fa de nscrierea
efectuat de alt persoan, ns numai dac sunt ntrunite urmtoarele =
condiii:
a4 actul juridic n temeiul cruia se solicit radierea sau acordarea
ran!ului preferenial s fie anterior aceluia n baza cruia terul i#a nscris
dreptul;
b4 dreptul reclamantului i cel al terului dobnditor s provin de la un
autor comun;
c4 nscrierea dreptului n folosul reclamantului s fi fost mpiedicat de
terul dobnditor prin violen sau viclenie, dup caz"
29$
<adierea sau acordarea ran!ului preferenial poate fi cerut i dac
violena ori viclenia a provenit de la o alt persoan dect terul dobnditor,
dar numai dac acesta din urm a cunoscut sau, dup caz, trebuia s cunoasc
aceast mprejurare la data ncheierii contractului n baza cruia a dobndit
dreptul intabulat n folosul su"
%reptul la aciune se prescrie n termen de = ani de la data nscrierii de
ctre ter a dreptului n folosul su.
4nscrierea drepturilor reale .n ca&ul actelor juridice succesi"e se ,ace .n
'a&a art.=;$ C. ci".2 potri"it cruia2 .n ca&ul .n care un drept supus .nscrierii .n
cartea ,unciar a ,cut o'iectul unor cesiuni succesi"e ,r ca .nscrierile s ,i
,ost e,ectuate2 cel din urma .ndreptit nu "a putea cere .nscrierea dreptului .n
,olosul su dec3t dac solicita2 odat cu .nscrierea acestuia2 i .nscrierea
do'3ndirilor succesi"e anterioare pe care le "a do"edi cu .nscrisuri originale sau
copii legali&ate2 dup ca&.
4n ca&ul .nscrierilor .ntemeiate pe o'ligaiile de,unctului2 acestea se "or
putea s"3ri i dup ce dreptul a ,ost .nscris pe numele motenitorului2 .ns
numai .n msura .n care motenitorul este inut de aceste o'ligaii2 potri"it
art.=;( C. ci".
!ersoanele .mpotri"a crora se poate ,ace .nscrierea unui drept real sunt
pre"&ute .n mod restricti" de art.=;3 C. ci".
4nscrierea unui drept real se poate e,ectua numaiD
aH .mpotri"a aceluia care2 la data .nregistrrii cererii2 este .nscris ca titular
al dreptului asupra cruia .nscrierea urmea& s ,ie ,cutE
'H .mpotri"a aceluia care2 .nainte de a ,i ,ost .nscris2 ia gre"at dreptul2
dac am3ndou .nscrierile se cer deodat.
?odi,icarea drepturilor reale asupra imo'ilelor potri"it art.==9 C. ci". se
,ace potri"it regulilor sta'ilite pentru do'3ndirea sau stingerea drepturilor reale2
dac prin lege nu se dispune alt,el.
!roprietarul poate renuna la dreptul de proprietate2 potri"it art.==; C.
ci".2 printro declaraie autentic notarial .nregistrat la 'iroul de cadastru i
pu'licitate imo'iliar pentru a se .nscrie radierea dreptului.
4n acest ca&2 comuna2 oraul sau municipiul2 dup ca&2 poate cere
.nscrierea dreptului de proprietate .n ,olosul su2 .n 'a&a +otr3rii consiliului
local2 cu respectarea dispo&iiilor legale pri"ind trans,erul drepturilor reale
imo'iliare2 dac o alt persoan nu a solicitat .nscrierea .n temeiul u&ucapiunii.
4n situaia 'unurilor gre"ate de sarcini reale2 unitatea administrati"
teritorial care a preluat 'unul este inut .n limita "alorii 'unului.
b. :ns"rierea provi'orie n "artea %un"iar. !otri"it art.==1 al.2 C. ci".2
.nscrierea pro"i&orie are ca o'iect drepturi ta'ulare asupra crora .n momentul
.nscrierii e8ist o incertitudine2 care dup .ncetarea acesteia .nscrierea de"ine
de,initi". 4nscrierea pro"i&orie se ,ace numai .n ca&urile anume pre"&ute de
lege.
29(
4nscrierea pro"i&orie are ca e,ect2 potri"it art.=;; al.1C. ci".2 do'3ndirea2
modi,icarea sau stingerea unui drept ta'ular de la data .nregistrrii cererii2 su'
condiia i .n msura justi,icrii ei.
7usti,icarea unei .nscrieri pro"i&orii se ,ace cu consimm3ntul celui
.mpotri"a cruia sa e,ectuat .nscrierea pro"i&orie2 dat .n ,orm autentic2 sau .n
temeiul unei +otr3ri judectoreti de,initi"e. 4n acest din urm ca&2 dispo&iiile
art. =;9 i =;> se aplic2 .n mod corespun&tor2 i aciunii .n justi,icare ta'ular
Gal.2H.
7usti,icarea radierii dreptului de ipotec se ,ace .n temeiul +otr3rii
judectoreti de "alidare rmase de,initi"2 al consimm3ntului creditorului dat
.n ,orm autentic2 al procesului"er'al .ntocmit de e8ecutorul judectoresc prin
care se constat acceptarea plii sau2 dup ca&2 al .nc+eierii .ntocmite de acesta
prin care se constat e,ectuarea plii2 rmas de,initi" Gal.3H.
7usti,icarea unei .nscrieri pro"i&orii .i .ntinde e,ectul asupra tuturor
.nscrierilor care sau ,cut condiionat de justi,icarea eiE nejusti,icarea unei
.nscrieri pro"i&orii atrage2 la cererea celui interesat2 radierea ei i a tuturor
.nscrierilor care sau ,cut condiionat de justi,icarea ei Gal.$H.
!otri"it art.==2 C. ci".2 drepturile reale su' condiie suspensi" sau
re&olutorie nu se inta'ulea&2 ele put3nd ,i .nscrise pro"i&oriu2 iar termenul
e8tincti" sau sarcina li'eralitii se "a putea arta at3t .n cuprinsul inta'ulrii2
c3t i al .nscrierii pro"i&orii.
%e asemenea2 potri"it art.=;= C. ci".2 .nscrierea pro"i&orie .n cartea
,unciar se poate cere2 .n a,ara altor ca&uri pre"&ute de lege2 .n urmtoarele
situaiiD
1H dac dreptul real do'3ndit este a,ectat de o condiie suspensi" ori
re&olutorie sau dac pri"ete ori gre"ea& o construcie "iitoareE .n ca&ul
.nscrierii pro"i&orii a"3nd ca o'iect o construcie "iitoare2 justi,icarea acesteia
se ,ace .n condiiile legiiE
2H dac2 .n temeiul unei +otr3ri care nu este .nc de,initi"2 partea c&ut
.n pretenii a ,ost o'ligat la strmutarea2 constituirea sau stingerea unui drept
ta'ular ori cel care administrea& 'unurile unei alte persoane a ,ost o'ligat s
dea o garanie ipotecarE
3H dac de'itorul a consemnat sumele pentru care a ,ost .nscris ipotecaE
$H dac se do'3ndete un drept ta'ular .nscris pro"i&oriuE
(H dac am'ele pri consimt doar pentru e,ectuarea unei .nscrieri
pro"i&orii.
6egea nr.>:1;;9 .n art.2; al.2 enumer situaiile .n care poate ,i cerut
.nscrierea pro"i&orieD
aH c3nd dreptul real ce se cere a ,i .nscris este a,ectat de o condiie
suspensi"E
'H c3nd se solicit inta'ularea unui drept real .n temeiul unei +otr3ri
judectoreti ce nu a rmas ire"oca'ilE
299
cH dac se do'3ndete un drept ta'ular care2 anterior2 a ,ost .nscris
pro"i&oriuE
dH dac de'itorul a consemnat sumele pentru care a ,ost .nscris ipoteca
ori pri"ilegiul imo'iliarE
eH dac pentru soluionarea cererii sunt necesare .nscrisuri suplimentare2
care nu aduc .ns atingere ,ondului dreptului ce se cere a ,i .nscris i nu
,undamentea& noi capete de cerere.
4n acest din urm ca&2 solicitantul "a ,i .ntiinat pentru a depune .ntrun
termen sta'ilit2 dup ca&2 de registrator .nscrisurile necesare2 su' sanciunea
radierii .nscrierii pro"i&orii. %ac .nscrisurile "or ,i depuse .n termenul ,i8at2 se
"a proceda la justi,icarea .nscrierii pro"i&orii2 printro .nc+eiere dat de
registratorul de carte ,unciar Gal.3H.
7usti,icarea .nscrierii pro"i&orii se "a ,ace .n temeiul consimm3ntului
celui .n contra cruia sa e,ectuat .nscrierea pro"i&orie2 a unei +otr3ri
judectoreti ire"oca'ile ori a .nc+eierii registratorului de carte ,unciar2 .n
situaia ultimului ca& de .nscriere pro"i&orie menionat Gal.$H.
7usti,icarea radierii dreptului de ipotec se "a ,ace .n 'a&a
consimm3ntului dat .n ,orm autentic al titularului dreptului de ipotec ori .n
temeiul unei +otr3ri judectoreti de,initi"e i ire"oca'ile Gal.(H.
". Notarea n "artea %un"iar. !otri"it art.==1 al.2 C. ci".2 notarea .n
cartea ,unciar se re,er la .nscrierea altor drepturi2 acte2 ,apte sau raporturi
juridice .n legtur cu imo'ilele cuprinse .n cartea ,unciar.
%e asemenea2 potri"it art.=>9 al.2 C. ci".2 .n ca&urile pre"&ute de lege
pot ,i .nscrise .n cartea ,unciar i alte drepturi2 ,apte2 sau raporturi juridice2
dac au legtur cu imo'ilele cuprinse .n cartea ,unciar.
%ispo&iiile art.;<2 al.2 C. ci". pre"d c2 n afara altor cazuri prevzute
de le!e, sunt supuse notrii n cartea funciar:
1H punerea su' interdicie judectoreasc i ridicarea acestei msuriE
2H cererea de declarare a morii unei persoane ,i&ice2 +otr3rea
judectoreasc de declarare a morii i cererea de anulare sau de recti,icare a
+otr3rii judectoreti de declarare a moriiE
3H calitatea de 'un comun a unui imo'ilE
$H con"enia matrimonial2 precum i modi,icarea sau2 dup ca&2
.nlocuirea eiE
(H destinaia unui imo'il de locuin a ,amilieiE
9H locaiunea i cesiunea de "enituriE
>H aportul de ,olosin la capitalul social al unei societiE
=H interdicia con"enional de .nstrinare sau de gre"are a unui drept
.nscrisE
;H "3n&area ,cut cu re&er"a dreptului de proprietateE
1<H dreptul de a re"oca sau denuna unilateral contractulE
29>
11H pactul comisoriu i declaraia de re&oluiune sau de re&iliere unilateral
a contractuluiE
12H antecontractul i pactul de opiuneE
13H dreptul de preempiune nscut din con"eniiE
1$H intenia de a .nstrina sau de a ipotecaE
1(H sc+im'area rangului ipotecii2 poprirea2 gajul sau constituirea altei
garanii reale asupra creanei ipotecareE
19H desc+iderea procedurii insol"enei2 ridicarea dreptului de administrare
al de'itorului supus acestei msuri2 precum i .nc+iderea acestei proceduriE
1>H sec+estrul2 urmrirea imo'ilului2 a ,ructelor ori "eniturilor saleE
1=H aciunea .n prestaie ta'ular2 aciunea .n justi,icare i aciunea .n
recti,icareE
1;H aciunile pentru aprarea drepturilor reale .nscrise .n cartea ,unciar2
aciunea .n partaj2 aciunile .n des,iinarea actului juridic pentru nulitate2
re&oluiune ori alte cau&e de ine,icacitate2 aciunea re"ocatorie2 precum i orice
alte aciuni pri"itoare la alte drepturi2 ,apte2 alte raporturi juridice .n legtur cu
imo'ilele .nscriseE
2<H punerea .n micare a aciunii penale pentru o .nscriere .n cartea
,unciar s"3rit printro ,apt pre"&ut de legea penal.
!rin teri se .nelege2 potri"it art.;<2 al.3 C. ci".2 orice persoan care a
do'3ndit un drept real sau un alt drept .n legtur cu imo'ilul .nscris .n cartea
,unciar.
%repturile2 ,aptele sau alte raporturi juridice care2 potri"it art.=>9 al.2 C.
ci".2 au legtur cu imo'ilele cuprinse .n cartea ,unciar2 de"in opo&a'ile
terelor persoane e8clusi" prin notare2 potri"it art.;<2 al.1 C. ci".2 dac nu se
do"edete c au ,ost cunoscute pe alt cale2 .n a,ara ca&ului .n care din lege
re&ult c simpla cunoatere a acestora nu este su,icient pentru a suplini lipsa
de pu'licitate.
4n ca& de con,lict de drepturi care pro"in de la un autor comun2
dispo&iiile art.=;<=;22 art.=;9 i art.=;> C. ci". se aplic .n mod
corespun&tor.
Se "or putea nota .n cartea ,unciar2 ,r ca opo&a'ilitatea ,a de teri s
depind de aceast .nscriere2 potri"it art.;<3 C . ci".D
1H incapacitatea sau restr3ngerea2 prin e,ectul legii2 a capacitii de
e8erciiu ori de ,olosinE
2H declaraia de utilitate pu'lic .n "ederea e8proprierii unui imo'ilE
3H orice alte ,apte sau raporturi juridice care au legtur cu imo'ilul i
care sunt pre"&ute .n acest scop de lege.
Notarea inteniei de a .nstrina sau de a ipoteca .n ,olosul unei anumite
persoane poate ,i notat de proprietarul unui imo'il2 .n acest ca& urm3nd s se
arate i suma ce corespunde o'ligaiei garantate2 potri"it art.;<$ al. 1 C. ci".
29=
%ac .nstrinarea sau ipotecarea se reali&ea& .n termen de 3 luni de la
notarea inteniei de a .nstrina sau de a ipoteca2 dreptul .nscris "a a"ea rangul
notarii Gal.2H.
!otri"it art. ;<( C. ci".2 notarea inteniei de a .nstrina sau de a ipoteca
.i pierde e,ectul prin trecerea unui termen de 3 luni de la data .nregistrrii
cererii.
5nul2 luna i &iua .n care notarea .i pierde e,ectul "or ,i menionate at3t .n
notare2 c3t i .n .nc+eierea ce a dispuso.
Notarea antecontractelor i a pactelor de opiune se ,ace potri"it art.;<9
al.1 C. ci".D Cpromisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de
proprietate asupra imobilului sau un alt drept n le!tur cu acesta se poate
nota n cartea funciar, dac promitentul este nscris n cartea funciar ca
titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub
sanciunea respin!erii cererii de notare, prevede termenul n care urmeaz a fi
ncheiat contractul" Botarea se poate efectua oricnd n termenul stipulat n
antecontract pentru executarea sa, dar nu mai trziu de $ luni de la expirarea
lui"
!romisiunea se "a putea radia dac cel .ndreptit nu a cerut instanei
pronunarea unei +otr3ri care s in loc de contract2 .n termen de 9 luni de la
trecerea termenului ,i8at pentru .nc+eierea lui sau dac2 .ntre timp2 imo'ilul a
,ost de,initi" adjudecat .n cadrul "3n&rii silite de ctre un ter care nu este inut
s rspund de o'ligaiile promitentului G al.2H.
1adierea se "a dispune din o,iciu2 dac2 p3n la e8pirarea termenului de 9
luni pre"&ut la alin. G2H2 na ,ost cerut .nscrierea dreptului care a ,cut o'iectul
promisiunii2 cu e8cepia ca&ului c3nd cel .ndreptit a cerut notarea .n cartea
,unciar a aciunii pre"&ute la alin. G2H. %e asemenea2 promisiunea se "a radia
din o,iciu .n toate ca&urile c3nd2 p3n la .nc+eierea contractului amintit mai sus
ori p3n la soluionarea de,initi" a aciunii pre"&ute la alin. G2H2 imo'ilul a ,ost
de,initi" adjudecat .n cadrul "3n&rii silite de ctre un ter care nu este inut s
rspund de o'ligaiile promitentului Gal.3H.
%ispo&iiile articolului ;<9 C. ci". se aplic prin asemnare i pactelor de
opiune notate .n cartea ,unciar. 4n aceste ca&uri2 dac2 p3n la e8pirarea
termenului stipulat .n contract pentru e8ercitarea opiunii2 'ene,iciarul pactului
nu solicita2 .n 'a&a declaraiei de opiune i a do"e&ii comunicrii sale ctre
cealalt parte2 inta'ularea dreptului ce urmea& a ,i do'3ndit2 se "a dispune din
o,iciu radierea pactului .nscris .n ,olosul su Gal.$H.
Notarea nu scoate imo'ilul din circuitul ci"il2 .ns2 prile .i asum
riscurile atunci c3nd .nc+eie acte juridice care au ca o'iect drepturi la care se
re,er notarea.
1B. Pro"edura de ns"riere n "artea %un"iar. !otri"it art.==$ C. ci".2
procedura de .nscriere .n cartea ,unciar se "a sta'ili prin lege. 5ceast
procedur este reglementat de 6egea nr.>:1;;9 i Normele de aplicare a ei.
29;
!otri"it art.$> din 6egea nr.>:1;;92 cererea de .nscriere .n cartea ,unciar
se "a depune la 'irourile teritoriale ale o,iciului teritorial i "a ,i .nsoit de
.nscrisul original sau de copia legali&at de pe acesta2 prin care se constat actul
sau ,aptul juridic a crui .nscriere se cereE copia legali&at se "a pstra .n mapa
'iroului de cadastru i pu'licitate imo'iliar.
4n ca&ul +otr3rii judectoreti2 se "a pre&enta o copie legali&at2 cu
meniunea c este de,initi" i ire"oca'il Gal.2H.
Cererile de .nscriere se "or .nregistra de .ndat .n registrul de intrare2 cu
menionarea datei i a numrului care re&ult din ordinea cronologic a
depunerii lor Gal.3H.
%ac mai multe cereri au ,ost depuse deodat la acelai 'irou teritorial2
drepturile de ipotec i pri"ilegiile "or a"ea acelai rang2 iar celelalte drepturi
"or primi numai pro"i&oriu rang egal2 urm3nd ca prin judecat s se +otrasc
asupra rangului i asupra radierii .nc+eierii ne"ala'ile Gal.$H.
4nscrierile .n cartea ,unciar se e,ectuea& la cererea prilor interesate2 cu
e8cepia ca&urilor .n care legea pre"ede .nscrierea din o,iciuE cererea de
.nscriere se .ndreapt la 'iroul unde se a,l cartea ,unciar .n care urmea& s se
,ac .nscrierea Gal.(H.
Inta'ularea sau .nscrierea pro"i&orie poate ,i cerut de orice persoan
care2 potri"it .nscrisului original2 +otr3rii judectoreti sau +otr3rii autoritii
administrati"e2 urmea& s strmute2 s constituie2 s modi,ice2 s do'3ndeasc
sau s sting un drept ta'ular Gal.9H.
4nscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot ,i cerute potri"it al.>D
aH de mandatarul general al celui .ndrituitE
'H de oricare dintre titularii aceluiai drept.
Creditorul a crui crean cert i e8igi'il este do"edit printrun .nscris
sau printro +otr3re judectoreasc2 ori .n ca&urile anume pre"&ute de lege
printro deci&ie a autoritii administrati"e2 "a putea cere instanei2 .n numele i
.n ,olosul de'itorului su2 .nscrierea unui drept ta'ular sau radierea unei sarcini
Gal.=H.
%e'itorul care a pltit "ala'il creana ipotecar a unui cesionar ne.nscris
.n cartea ,unciar poate cere radierea ipotecii2 dac .n,iea& .nscrisul original
al cesiunii i c+itana do"editoare a plii Gal.;H.
!otri"it art.$= din 6egea nr.>:1;;92 .n ca&ul .n care registratorul admite
cererea2 dispune inta'ularea sau .nscrierea pro"i&orie prin .nc+eiere2 dac
.nscrisul .ndeplinete urmtoarele condiiiD
aH este .nc+eiat cu respectarea ,ormelor prescrise de legeE
'H identi,ic corect numele sau denumirea prilor i menionea& codul
numeric personal2 numrul de identi,icare ,iscal2 codul de .nregistrare ,iscal
sau codul unic de .nregistrare2 dup ca&2 atri'uit acestoraE
cH indi"iduali&ea& imo'ilul printrun numr de carte ,unciar i un numr
cadastral sau topogra,ic2 dup ca&E
2><
dH este .nsoit de o traducere legali&at2 dac actul nu este .ntocmit .n lim'a
rom3nE
eH este .nsoit2 dup ca&2 de o copie a e8trasului de carte ,unciar pentru
autenti,icare sau a certi,icatului de sarcini ce a stat la 'a&a .ntocmirii actuluiE
,H este .nsoit de do"ada ac+itrii tari,ului de pu'licitate imo'iliar2 cu
e8cepia scutirilor legale.
5numite tipuri de .nscrieri .n cartea ,unciar pot ,i dispuse prin .nc+eiere
de ctre asistentulregistrator2 .n temeiul ordinului de delegare a atri'uiilor de
registrator2 emis de ctre directorul general al 5geniei Naionale Gal.1
1
H.
4nc+eierea "a cuprinde determinarea dreptului sau a ,aptului2 indicarea
numrului cadastral al imo'ilului i al crii ,unciare2 precum i a prii crii
,unciare .n care urmea& a se ,ace .nscrierea. %e asemenea2 se "or indica
po&iiile ce au ,ost radiate i numele celui .n ,a"oarea sau .mpotri"a cruia sau
,cut .nscrierile2 indi,erent de ,elul lor Gal.2H.
4n ca&ul .n care identi,icarea cadastral a imo'ilului nu este posi'il2 pe
'a&a datelor e8istente2 "or ,i ,olosite documentaii cadastrale .ntocmite i
recepionate con,orm pre"ederilor pre&entei legi Gal.3H.
!otri"it art. $; din 6egea nr.>:1;;92 dac registratorul constat c cererea
de .nscriere .n cartea ,unciar i actele depuse .n justi,icarea acesteia nu
.ntrunesc condiiile legale2 aceasta se "a respinge printro .nc+eiere moti"at.
%espre respingerea cererii se "a ,ace meniune .n registrul de intrare2 .n dreptul
.nregistrrii acesteia2 precum i .n cartea ,unciar.
!otri"it art.(< din 6egea nr.>:1;;92 .nc+eierea se comunic celui care a
cerut .nscrierea sau radierea unui act sau ,apt juridic2 precum i celorlalte
persoane interesate potri"it meniunilor din cartea ,unciar2 cu pri"ire la
imo'ilul .n cau&2 .n termen de 1( &ile de la pronunarea .nc+eierii2 dar nu mai
t3r&iu de 3< de &ile de la data .nregistrrii cererii Gal.1H.
!ersoanele interesate pot ,ormula cerere de ree8aminare a .nc+eierii de
admitere sau de respingere2 .n termen de 1( &ile de la comunicare2 care se
soluionea& prin .nc+eiere de ctre registratorule, din cadrul o,iciului
teritorial .n ra&a cruia este situat imo'ilul Gal.2H.
4mpotri"a .nc+eierii registratoruluie, emise potri"it alin. G2H se poate
,ormula pl3ngere .n termen de 1( &ile de la comunicare. Cererea de ree8aminare
i pl3ngerea .mpotri"a .nc+eierii se depun la 'iroul teritorial i se .nscriu din
o,iciu .n cartea ,unciar. #,iciul teritorial este o'ligat s .nainte&e pl3ngerea
judectoriei .n a crei ra& de competen teritorial se a,l imo'ilul2 .nsoit de
dosarul .nc+eierii i copia crii ,unciare Gal.2
1
H.
!l3ngerea .mpotri"a .nc+eierii se poate depune i direct la judectoria .n a
crei ra& de competen teritorial se a,l imo'ilul2 situaie .n care instana "a
solicita din o,iciu 'iroului teritorial comunicarea dosarului .nc+eierii i copia
crii ,unciare2 precum i notarea pl3ngerii .n cartea ,unciar Gal.2
2
H.
Botr3rea pronunat de judectorie poate ,i atacat cu apel Gal.3H.
2>1
Botr3rea judectoreasc de,initi" i ire"oca'il se comunic2 din o,iciu2
'iroului teritorial de ctre instana care sa pronunat ultima asupra ,ondului
Gal.$H.
4nscrierea ,cut .n temeiul acestei +otr3ri judectoreti .i produce
e,ectele de la .nregistrarea cererii de .nscriere la 'iroul teritorial Gal.(H.
4n ca&ul respingerii pl3ngerii prin +otr3re judectoreasc de,initi" i
ire"oca'il2 notrile ,cute se radia& din o,iciu Gal.9H.
!otri"it art. (<
1
din 6egea nr.>:1;;92 soluionarea pl3ngerii .mpotri"a
.nc+eierii de carte ,unciar2 a aciunii .n justi,icare ta'ular2 .n recti,icare2
precum i prestaie ta'ular se ,ace ,r citarea o,iciului teritorial.
!otri"it art. (2 din 6egea nr.>:1;;92 .n ca&ul .n care o carte ,unciar
urmea& a ,i .ntocmit ori completat prin .nscrierea unui imo'il care nu a ,ost
cuprins .n nici o alt carte ,unciar2 precum i .n ca&ul .n care o carte ,unciar a
,ost distrus2 pierdut ori a de"enit ne,olosi'il2 .n tot sau .n parte2 din di,erite
cau&e2 .ntocmirea2 completarea i reconstituirea2 dup ca&2 se ,ace de ctre
registratorul de la 'iroul teritorial2 la cerere sau din o,iciu2 cu acordul celor
interesai2 pe 'a&a unei .nc+eieri. 4n acest scop se ,olosesc toate .nscrisurile i
documentaiile te+nice e8istente2 pri"itoare la imo'ilele .n cau&2 precum i
situaia dreptului de proprietate.
4nc+eierea poate ,i atacat2 dup ca&2 .n condiiile art. (< alin. G2H.
!otri"it art. ($ din 6egea nr.>:1;;92 notarul pu'lic care a .ntocmit actul
pri"itor la un drept ta'ular este o'ligat s cear din o,iciu .nscrierea .n cartea
,unciar la 'iroul teritorial .n a crei ra& de acti"itate se a,l imo'ilul. %espre
e8ercitarea acestei o'ligaii se "a ,ace meniune e8pres .n cuprinsul actului sau2
dup ca&2 al certi,icatului de motenitor. ?eniunea se "a ,ace .n ca&ul .n care
pentru 'unurile din masa succesoral sa desc+is carte ,unciar sau e8ist
documentaie cadastral. 6a autenti,icarea actelor prin care se constituie2 se
modi,ic sau se stinge un drept real imo'iliar2 notarul pu'lic "a solicita un e8tras
de carte ,unciar pentru autenti,icare sau2 dup ca&2 certi,icat de sarcini. !e
perioada "ala'ilitii e8trasului de carte ,unciar pentru autenti,icare2
registratorul nu "a e,ectua nici un ,el de .nscriere .n cartea ,unciar2 cu e8cepia
aceleia pentru care a ,ost eli'erat e8trasul Gal.1H.
Instana judectoreasc "a transmite2 .n termen de 3 &ile2 +otr3rea rmas
de,initi" i ire"oca'il2 constituti" sau declarati" asupra unui drept real
imo'iliar2 la 'iroul de carte ,unciar al judectoriei .n a crei ra& de acti"itate se
a,l imo'ilul Gal.2H.
Instana judectoreasc nu "a trece la de&'aterea .n ,ond a aciunii pri"ind
des,iinarea actului juridic supus .nscrierii2 dac acesta nu a ,ost .nscris2 .n
preala'il2 pentru in,ormare2 .n cartea ,unciar Gal.3H.
!otri"it art. (( din 6egea nr.>:1;;92 dreptul de proprietate asupra
construciilor se .nscrie .n cartea ,unciar .n 'a&a autori&aiei de construire i a
procesului"er'al de recepie la terminarea lucrrilor2 precum i a unei
documentaii cadastrale Gal.1H.
2>2
4n ca&ul construciilor reali&ate .nainte de intrarea .n "igoare a 6egii nr.
$(3:2<<1 pentru modi,icarea i completarea 6egii nr. (<:1;;1 pri"ind
autori&area e8ecutrii lucrrilor de construcii i unele msuri pentru reali&area
locuinelor2 .nscrierea se ,ace .n 'a&a Gal.1
1
HD
aH autori&aiei de construire sau2 .n lipsa acesteia2 a certi,icatului prin care
se atest c imo'ilul este .nregistrat .n registrul agricol2 precum i .n e"idenele
,iscale2 eli'erat de primarul unitii administrati"teritoriale unde este amplasat
aceast construcieE
'H documentaiei cadastrale.
%reptul de proprietate asupra construciilor se poate .nscrie .n cartea
,unciar i pe stadii de e8ecuie2 .n 'a&a urmtoarelor documente Gal.1
2
HD
aH autori&aiei de construireE
'H procesului"er'al pri"ind stadiul ,i&ic al reali&rii construciei2 a"i&at de
repre&entantul autoritii administraiei pu'lice emitente a autori&aiei de
construireE
cH documentaiei cadastrale.
Ipoteca se poate .nscrie numai asupra unui imo'il .n .ntregul su sau
asupra coteipri aparin3nd unui coproprietar. %ac ipoteca sa constituit
asupra unei pri din construcie2 ea "a ,i .nscris at3t asupra acesteia c3t i
asupra cotei corespun&toare din prile comune indi"i&e Gal.2H.
Ipoteca constituit asupra unui 'un "iitor se poate inta'ula .n condiiile
legii pri"ind creditul ipotecar pentru in"estiiile imo'iliare2 dac .n preala'il a
,ost notat e8istena autori&aiei de construire i notarea procesului"er'al de
recepie parial Gal.3H.
4n toate ca&urile c3nd prin lege se acord un pri"ilegiu imo'iliar sau o
ipotec legal pentru garantarea "reunui drept sau creane2 acestea se "or .nscrie
din o,iciu .n cartea ,unciar2 cu e8cepia situaiei .n care prile renun .n mod
e8pres la acest 'ene,iciuE .nscrierea pri"ilegiului sau a ipotecii legale se ,ace2 de
regul2 .n temeiul .nscrisului din care re&ult creana pri"ilegiat sau care
con,er dreptul de a lua o inscripie ipotecar Gal.$H.
!ri"ilegiile sau ipotecile legale se "or .nscrie pentru suma pre"&ut .n
.nscrisE dac creana nu este determinat2 pentru suma ma8im artat .n cerere2
precum i cuantumul do'3n&ii. 4n toate ca&urile2 pri"ilegiile se .nscriu i capt
rang numai .n condiiile determinate de legea care lea instituit2 iar .n lipsa
"reunei meniuni .n aceast lege2 ele primesc rang potri"it dispo&iiilor legale
pri"itoare la .nscrierea ipotecilor Gal.(H.
C3nd .n .nscrisul do"editor al "3n&rii se .n"ederea& c preul nu a ,ost
pltit ori nu a ,ost pltit .n .ntregime2 pri"ilegiul pentru garantarea preului
datorat se .nscrie din o,iciu2 .n ,olosul "3n&torului Gal.9H.
%ac "3n&area a ,ost des,iinat2 pri"ilegiul se "a radia din o,iciu Gal.>H.
%ispo&iiile alin. G$H se "or aplica .n mod corespun&tor .n ca&ul
sc+im'ului sau .mprelii2 pentru di,erena de "aloare datorat .n 'ani Gal.=H.
2>3
!ri"ilegiul pentru garantarea preului datorat de coproprietarul adjudecatar
al imo'ilului supus .mprelii se "a .nscrie .n temeiul actului de adjudecare
Gal.;H.
%ac ipoteca creanei no"ate a ,ost re&er"at pentru garantarea noii
creane2 aceasta se "a .nscrie2 .n rangul "ec+ii ipoteci sau "ec+iului pri"ilegiu2 .n
temeiul .nscrisului care ,ace do"ada no"aiunii Gal.1<H.
Cel su'rogat .n drepturile creditorului ipotecar sau pri"ilegiat "a putea
cere .nscrierea strmutrii dreptului de ipotec sau pri"ilegiului .n temeiul
.nscrisurilor ce do"edesc su'rogarea Gal.11H.
S.C6IUN.- a III4a
-"(iunile de "arte %un"iar
12. Considera(ii #enerale. 5a cum sa "&ut2 aprarea drepturilor reale
se ,ace prin mijloace juridice nespeci,ice i mijloace juridice speci,ice2 .n care
intr i aciunile de carte ,unciar.
5ciunile de carte ,unciar sunt acele aciuni .n justiie care au ca o'iect
.nscrierile .n cartea ,unciar2 prin care se asigur protecia juridic drepturilor
reale principale.
5ceste aciuni suntD aciunea .n prestaie ta'ular2 aciunea .n justi,icare
ta'ular i aciunea .n recti,icare ta'ular.
13. -"(iunea n presta(ie tabular. 5a cum sa "&ut2 .nscrierea .n
cartea ,unciar se ,ace pe 'a&a unor .nscrisuri do"editoare2 iar aceast .nscriere
are2 potri"it art.==( C. ci".2 caracter constituti" sau translati" de drepturi.
%e aceea2 art.2> al.1 i 2 din 6egea nr.>:1;;9 a instituit o'ligaia pentru
cel care sa o'ligat s strmute sau s constituie .n ,olosul altuia un drept real
asupra unui imo'il2 s .i predea toate .nscrisurile necesare pentru .nscrierea
dreptului2 iar .n ca&ul .n care un drept .n cartea ,unciar se stinge2 titularul este
o'ligat s predea celui .ndreptit .nscrisurile necesare radierii.
%ac aceste o'ligaii nu sunt .ndeplinite2 cel .ndreptit2 potri"it art.2>
al.3 din 6egea nr.>:1;;92 are posi'ilitatea e8ercitrii unei aciuni .n prestaie
ta'ular2 care const .n posi'ilitatea persoanei interesate s solicite instanei s
dispun .nscrierea .n cartea ,unciar2 aciune care are caracter imprescripti'il2
potri"it art.2> al.$ din lege.
5ciunea .n prestaie ta'ular poate ,i o aciune .n prestaie ta'ular
obi*nuit i spe"ial.
a. -"(iunea n presta(ie tabular obi*nuit. 5ceast aciune este
reglementat .n art.=;9 C. ci".D n cazurile n care cel obli!at s transmit, s
constituie ori s modifice n folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu
i execut obli!aiile necesare pentru nscrierea n cartea funciar, se va putea
2>$
cere instanei judectoreti s dispun nscrierea; dreptul la aciune este
prescriptibil n condiiile le!ii"
%ac aciunea n prestaie tabular a fost notat n cartea funciar,
hotrrea judectoreasc se va nscrie, din oficiu, i mpotriva acelora care au
dobndit vreun drept tabular dup notare"
%e asemenea2 potri"it art.2> al.3 din 6egea nr.>:1;;92 .n situaia .n care
cel o'ligat nu pred .nscrisurile2 persoana interesat "a putea solicita instanei s
dispun .nscrierea .n cartea ,unciar. Botr3rea instanei de judecat "a suplini
consimm3ntul la .nscriere al prii care are o'ligaia de a preda .nscrisurile
necesare .nscrierii.
!otri"it art.2> al.( din 6egea nr.>:1;;92 aciunea .n prestaie ta'ular se "a
.ndrepta i .mpotri"a terului do'3nditor .nscris .n cartea ,unciar2 dac sunt
.ntrunite cumulati" urmtoarele condiiiD
aH actul juridic .n 'a&a cruia se solicit prestaia ta'ular s ,ie .nc+eiat
anterior celui .n 'a&a cruia a ,ost .nscris dreptul terului .n cartea ,unciarE
'H terul s ,i do'3ndit imo'ilul cu titlu gratuit sau2 dac la do'3ndit cu
titlu oneros2 s ,ie de reacredin.
5ciunea .n prestaie ta'ular se .ndreapt .mpotri"a celui care sa o'ligat
la constituirea2 transmiterea sau modi,icarea unui drept real imo'iliar2 iar
dreptul la aciune este prescripti'il .n condiiile legii2 potri"it art.=;9 al.1 te&a a
IIa C. ci".
b. -"(iunea n presta(ie tabular spe"ial. Ea este reglementat de
art.=;> C. ci". i se .ndreapt .mpotri"a terului do'3nditor .nscris anterior .n
cartea ,unciar2 dac sunt .ndeplinite dou condiiiD
dac actul juridic in"ocat de reclamant este anterior celui .n temeiul
cruia a ,ost .nscris dreptul terului do'3nditorE
terul do'3nditor s ,i ,ost de reacredin la data .nc+eierii actuluiE
%reptul la aciune .mpotri"a terului se prescrie .n termen de 3 ani de la
data .nscrierii de ctre acesta2 a dreptului .n ,olosul su2 cu e8cepia ca&ului .n
care dreptul la aciune al reclamantului contra antecesorului ta'ular sa prescris
mai .nainte.
Cele dou reglementri sunt di,erite2 aciunea .n prestaie ta'ular
special reglementat de Codul ci"il cere ca terul do'3nditor s ,ie de rea
credin la .nc+eierea actului2 indi,erent dac acesta este cu titlu oneros sau
gratuit2 pe c3nd .n ca&ul aciunii ta'ulare speciale reglementat de 6egea
nr.>:1;;92 terul do'3nditor tre'uie s ,ie de reacredin numai .n ca&ul
do'3ndirii cu titlu oneros.
%o'3nditorul este de 'uncredin2 potri"it art.31 al.2 din 6egea
nr.>:1;;92 dac2 la data .nregistrrii cererii de .nscriere a dreptului .n ,olosul su2
nu a ,ost notat nici o aciune prin care se contest cuprinsul crii ,unciare sau
dac din titlul transmitorului i din cuprinsul crii ,unciare nu reiese "reo
neconcordan .ntre aceasta i situaia juridic real.
2>(
15. -"(iunea n $usti%i"are tabular. %enumirea acestei aciuni re&ult
din pre"ederile art.=;; al.2 ,ra&a a IIa C. ci". E8istena ei re&ult din
dispo&iiile art.=;; al.1 C. ci".2 potri"it crora2 .nscrierea pro"i&orie .n cartea
,unciar are ca e,ect do'3ndirea2 modi,icarea sau stingerea unui drept ta'ular2
Csub condiia i n msura justificrii ei.
4n mod similar2 este reglementat aceast aciune i .n art.2; din 6egea
nr.>:1;;9.
7usti,icarea .nscrierii se ,ace2 potri"it art.2; al.$ din 6egea nr.>:1;;92 .n
temeiul consimm3ntului celui .n contra cruia sa e,ectuat .nscrierea
pro"i&orie2 a unei +otr3ri judectoreti ire"oca'ile ori a .nc+eierii
registratorului de carte ,unciar2 .n situaia ultimului ca& de .nscriere pro"i&orie
menionat2 iar2 potri"it al.(2 justi,icarea radierii dreptului de ipotec se "a ,ace
.n 'a&a consimm3ntului dat .n ,orm autentic al titularului dreptului de
ipotec ori .n temeiul unei +otr3ri judectoreti de,initi"e i ire"oca'ile.
4n aceste ca&uri2 pentru a putea "or'i de o aciune .n justi,icare ta'ular
este necesar e8istena unui drept real a,ectat de o condiie suspensi".
!otri"it art.;12 C. ci".D Cdreptul afectat de o condiie suspensiv se va
radia din oficiu, dac nu se dovedete ndeplinirea condiiei care afecteaz
dreptul, n termen de A ani de la nscriere 2al"04"
(ot astfel se va radia condiia rezolutorie, dac nu s#a cerut, n temeiul ei,
radierea dreptului nscris sub o asemenea modalitate, timp de 0C ani de la
nscriere 2al"&4"
18. -"(iunea n re"ti%i"are tabular. !otri"it art.;<> al. 1 C. ci".2 atunci
c3nd o .nscriere ,cut .n cartea ,unciar nu corespunde cu situaia juridic
real2 se poate cere recti,icarea acesteia.
Situaia juridic real tre'uie s re&ulte2 potri"it art.;<> al.3 C. ci".2 dintr
o recunoatere ,cuta de titularul .nscrierii a crei recti,icare se solicit2 prin
declaraie dat .n ,orm autentic notarial2 ori dintro +otr3re judectoreasc
de,initi" pronunat .mpotri"a acestuia2 prin care sa admis aciunea de ,ond .
5ciunea de ,ond poate ,i2 dup ca&2 o aciune .n anulare2 re&oluiune2
reduciune sau orice alt aciune .ntemeiata pe o cau& de ine,icacitate a actului
juridic.
!rin re"ti%i"are se .nelege radierea2 .ndreptarea sau corectarea oricrei
.nscrieri ine8acte e,ectuate .n cartea ,unciar2 potri"it art. ;<>al.2 C. ci".
%e asemenea2 potri"it art.33 al.2 din 6egea nr.>:1;;92 prin rectificare se
.nelege radierea2 .ndreptarea sau menionarea .nscrierii oricrei operaiuni2
suscepti'il a ,ace o'iectul unei .nscrieri .n cartea ,unciar.
1ecti,icarea inta'ulrii sau .nscrierii pro"i&orii se ,ace de orice persoan
interesat2 potri"it art.;<= al.1 C. ci".2 dacD
2>9
1H .nscrierea sau .nc+eierea nu este "ala'il ori actul .n temeiul cruia a
,ost e,ectuat .nscrierea a ,ost des,iinat2 .n condiiile legii2 pentru cau&e ori
moti"e anterioare sau concomitente .nc+eierii ori2 dup ca&2 emiterii luiE
2H dreptul .nscris a ,ost greit cali,icatE
3H nu mai sunt .ntrunite condiiile de e8isten a dreptului .nscris sau au
.ncetat e,ectele actului juridic .n temeiul cruia sa ,cut .nscriereaE
$H .nscrierea .n cartea ,unciar nu mai este2 din orice alte moti"e2 .n
concordan cu situaia juridic real a imo'ilului.
C3nd dreptul .nscris .n cartea ,unciar urmea& a ,i recti,icat2 titularul lui
este o'ligat s predea celui .ndreptit2 odat cu consimm3ntul dat .n ,orma
autentic notarial pentru e,ectuarea recti,icrii i .nscrisurile necesare2 iar .n
ca& contrar2 persoana interesat "a putea solicita instanei s dispun .nscrierea
.n cartea ,unciar. 4n acest din urm ca&2 +otr3rea instanei de judecat "a
suplini consimm3ntul la .nscriere al prii care are o'ligaia de a preda
.nscrisurile necesare recti,icrii.
5ciunea .n recti,icare poate ,i introdus concomitent sau separat2 dup
ce a ,ost admis aciunea de ,ond2 c3nd este ca&ul. Ea poate ,i ,ormulat at3t
.mpotri"a do'3nditorului nemijlocit2 c3t i .mpotri"a terilor do'3nditori2 cu
titlu oneros sau cu titlu gratuit2 .n condiiile pre"&ute la art.;<; C. ci".2 cu
e8cepia aciunii .ntemeiat pe dispo&iiile al.1 pct.3 i $2 care nu poate ,i
pornit .mpotri"a terilor care iau .nscris "reun drept real2 do'3ndit cu 'un
credin i printrun act juridic cu titlu oneros sau2 dup ca&2 .n temeiul unui
contract de ipotec2 .ntemeinduse pe cuprinsul crii ,unciare.
4n pri"ina termenelor de e8ercitare a aciunii .n recti,icare2 potri"it
art.;<; al.1 C. ci".2 su' re&er"a prescripiei dreptului la aciunea .n ,ond2
aciunea .n recti,icare este imprescripti'il ,a de do'3nditorul nemijlocit2
precum i ,a de terul care a do'3ndit cu reacredin dreptul .nscris .n ,olosul
su. %ac aciunea de ,ond introdus pe cale separat a ,ost admis2 aciunea .n
recti,icare este2 de asemenea2 imprescripti'il at3t .mpotri"a celor care au ,ost
c+emai .n judecat2 c3t i .mpotri"a terilor care au do'3ndit un drept real dup
ce aciunea de ,ond a ,ost notat .n cartea ,unciar.
%e asemenea2 potri"it al.22 ,a de terele persoane care au do'3ndit cu
'uncredin un drept real prin donaie sau legat cu titlu particular2 aciunea .n
recti,icare2 su' re&er"a prescripiei dreptului la aciunea de ,ond2 nu se "a putea
introduce dec3t .n termen de ( ani2 socotii de la .nregistrarea cererii lor de
.nscriere.
%ispo&iiile art.;<; al.3 C. ci". pre"d c su' re&er"a prescripiei
dreptului la aciunea .n ,ond2 aciunea .n recti,icare .ntemeiata e8clusi" pe
dispo&iiile art. ;<= alin. G1H pct. 1 i 22 se "a putea .ndrepta i .mpotri"a terelor
persoane care iau .nscris "reun drept real2 do'3ndit cu 'uncredin i
printrun act juridic cu titlu oneros sau2 dup ca&2 .n temeiul unui contract de
ipotec2 .ntemeinduse pe cuprinsul crii ,unciare. 4n aceste ca&uri2 termenul "a
,i de 3 ani2 socotii de la data .nregistrrii cererii de .nscriere ,ormulate de ctre
2>>
do'3nditorul nemijlocit al dreptului a crui recti,icare se cere2 cu e8cepia
ca&ului c3nd .nc+eierea2 prin care sa ordonat .nscrierea care ,ace o'iectul
aciunii .n recti,icare2 a ,ost comunicat celui .ndreptit2 ca& .n care termenul
"a ,i de un an de la comunicarea acesteia.
4n pri"ina e,ectelor admiterii aciunii .n recti,icare2 dispo&iiile art.;1< C.
ci". pre"dD Chotrrea prin care se admite rectificarea unei nscrieri nu va
aduce atin!ere drepturilor nscrise n folosul celor care nu au fost pri n
cauz"
%ac ns aciunea n rectificare a fost notat n cartea funciar,
hotrrea judectoreasc de admitere se va nscrie, din oficiu, i mpotriva
acelora care au dobndit vreun drept tabular dup notare, care se va radia
odat cu dreptul autorului lor"
!otri"it art.;11 C. ci".2 .n lipsa consimm3ntului titularului2 orice
persoan interesat "a putea cere recti,icarea unei notri .n ca&urile pre"&ute la
art. ;<=2 precum i ori de c3te ori2 din alte cau&e2 notarea nu este sau a .ncetat s
,ie e8act.
1ecti,icarea se "a .ncu"iina .n temeiul unei +otr3ri judectoreti
de,initi"eE dreptul la aciune este imprescripti'il.
%ispo&iiile art. ;1< rm3n aplica'ile.
1ecti,icarea notrii .n cartea ,unciar se deose'ete de recti,icarea
inta'ulrii sau .nscrierii pro"i&orii prin ,aptul c ea poate ,i introdus .n lipsa
consimm3ntului titularului2 nu numai .n ca&urile pre"&ute de art.;<= C. ci".2
dar i ori de c3te ori2 din alte cau&e2 notarea nu este sau a .ncetat s ,ie e8act.
1ecti,icarea .nscrierilor .n cartea ,unciar se poate ,ace ,ie pe cale
amia'il2 prin declaraia autentic notarial a titularului dreptului ce urmea& a
,i radiat sau modi,icat2 ,ie .n ca& de litigiu2 prin +otr3rea judectoreasc
de,initi".
4n pri"ina e,ectelor recti,icrii notrii .n cartea ,unciar rm3n aplica'ile
dispo&iiile art.;1< C. ci".
Erorile materiale2 potri"it art. ;13 C. ci".2 s"3rite cu prilejul .nscrierilor
e,ectuate .n cartea ,unciar2 altele dec3t cele care constituie ca&uri de
recti,icare2 se pot .ndrepta la cerere sau din o,iciu. %ispo&iiile art. ;<;;11
sunt aplica'ile .n mod corespun&tor.
4n acest sens2 potri"it art.;1$ C. ci".2 proprietarul imo'ilului .nscris .n
cartea ,unciar "a putea cere oric3nd modi,icarea meniunilor din cartea
,unciar pri"itoare la descrierea2 destinaia sau supra,aa acestuia2 .n condiiile
legii.
4n pri"ina drepturilor condiionale2 dreptul a,ectat de o condiie
suspensi" se "a radia din o,iciu2 dac nu se do"edete .ndeplinirea condiiei
care a,ectea& dreptul2 .n termen de ( ani de la .nscriere. -ot ast,el2 se "a radia
condiia re&olutorie2 dac nu sa cerut2 .n temeiul ei2 radierea dreptului .nscris
su' o asemenea modalitate2 timp de 1< ani de la .nscriere.
2>=
19. Rspunderea pentru (inerea de%e"tuoas a "r(ii %un"iare. Codul
ci"il .n art.;1( conine dispo&iii speciale pri"ind rspunderea delictual .n
materie de carte ,unciar.
!otri"it acestor dispo&iii2 cel prejudiciat printro ,apt s"3rit2 c+iar din
culp2 .n pstrarea i administrarea crii ,unciare "a putea cere o'ligarea2 .n
solidar2 la plata de despgu'iri a o,iciului teritorial de cadastru i pu'licitate
imo'iliar de la locul siturii imo'ilului i a persoanei rspun&toare de
prejudiciul ast,el cau&at2 dac prejudiciul nu a putut ,i .nlturat2 .n tot sau .n
parte2 prin e8ercitarea aciunilor i cilor de atac pre"&ute de lege.
%reptul la aciune se prescrie .ntrun termen de un an2 socotit din &iua .n
care cel "tmat a cunoscut ,aptul pgu'itor2 .ns nu mai t3r&iu de 3 ani de la
data c3nd sa s"3rit ,apta prin care sa cau&at prejudiciul. !rescripia este
suspendat prin e8ercitarea aciunilor i cilor de atac pre"&ute de lege pentru
.nlturarea e,ectelor ,aptei pgu'itoare.
6egea nr.>:1;;9 cuprinde numai dispo&iii pri"ind rspunderea penal i
administrati"2 e8prim3nduse opinia c .n aceast materie rm3n aplica'ile
dispo&iiile de drept comun pri"ind rspunderea ci"il delictual reglementat
de art.13(>13>$ C. ci".
2>;