Les REITs outre-Atlantique

Fonds immobiliers cots et non cots, Mensuel, SIIC+ Edit

avr 112013

Les REITs ont su dmontrer leur capacit gnrer des rendements stables tout en bnficiant dune transparence fiscale. Mais quelques diffrences subsistent avec le modle europen. Les Etats-Unis, pays fondateur du concept des REITs (Real Estate Investment Trusts), ont cr ce statut au Congrs amricain (Real Estate Investment Trust Act) en 1960. Mise en place pour permettre aux investisseurs individuels de bnficier des mmes possibilits dinvestissement en immobilier que les investisseurs institutionnels, les REITs leur permettent ainsi daccder de fait une large diversification des risques et une gestion professionnelle. Fin octobre 2012, leur capitalisation atteignait 580 milliards de dollars auprs de 157 vhicules, ce qui reprsentait les deux tiers de la capitalisation mondiale des REITs. > Une rglementation stable et peu contraignante Pour tre qualifie de REIT, une entreprise doit avoir la plupart de ses actifs et de ses revenus lis linvestissement en immobilier et distribuer chaque anne, sous forme de dividendes, au moins 90% de son rsultat net. En contrepartie, elle a le droit de dduire fiscalement les dividendes verss de son rsultat, avant de supporter limpt sur les socits. Dans les faits, les REITs distribuent lintgralit de leur rsultat, ce qui leur procure de facto une transparence fiscale totale et, en cas de rsultat, net ngatif, les pertes ne sont fiscalement pas transfrables aux investisseurs. La raison dune telle transparence fiscale repose sur le fait que la dtention et la gestion immobilire ne gnrent pas des rentabilits sur capitaux aussi leves que les activits oprationnelles comme lindustrie ou les services. Elles ne peuvent ainsi tre attractives financirement que si elles ne supportent pas la double imposition au niveau du rsultat de lentreprise et des dividendes perus par les actionnaires. Ainsi, la rglementation et la fiscalit appliques aux REITs ont t trs stables au cours du temps et ont mme t moins contraignantes avec le temps. En 1986, la fiscalit applique aux REITs a t tendue aux entreprises qui non seulement possdent de limmobilier mais galement grent et oprent la plupart des types dactif immobilier gnrant des revenus. En 1999, le taux de distribution minimum a t abaiss de 95% 90%.

> Des diffrences de taille avec le modle europen

Face au modle REIT en vigueur en Europe, deux diffrences institutionnelles majeures apparaissent. La premire repose sur le fait quun REIT amricain na pas besoin dtre cot en Bourse. Il na mme pas besoin de faire appel public lpargne, mme si en pratique les REITs sont effectivement cots dans leur trs grande majorit afin de lever facilement des capitaux. La seconde tient au fait quun REIT amricain peut avoir comme actif soit de limmobilier en direct (Equity REITs qui reprsentent 85% de la capitalisation totale), soit des crances immobilires scurises par des hypothques sur les biens immobiliers ainsi financs (Mortgage REITs). La grande majorit des Mortgage REITs est dailleurs implique dans le financement de limmobilier rsidentiel. Le succs des US REITs tient ainsi en premier lieu ce quelles ont dlivr la performance quon attendait delles. En effet, une rentabilit de type immobilier est certes infrieure celle que lon peut viser dans lindustrie et les services, mais reste beaucoup plus stable et trs resiliente sur longue priode (cf. tableau). Ainsi, le rendement des Equity REITs atteint 12% par an ds que lhorizon dinvestissement dpasse la dure dun cycle immobilier, cest--dire environ dix ans. Celle des Mortgage REITs est plus faible, rsultant du fait quelles ne bnficient pas de la plusvalue immobilire. Enfin, lautre cl du succs vient de leur capacit dadaptation aux besoins des investisseurs grce une grande varit de loffre immobilire propose travers leur forte spcialisation (cf. graphique). La diffrence avec lEurope est dailleurs frappante dans ce domaine puisque les secteurs rsidentiels et de sant sont largement plus reprsents que celui des bureaux. La performance boursire des US REITs en 2012 signe la fin de la crise financire Les US REITs enregistrent une performance globale de 20% en 2012 contre 16% pour lindice S&P 500. Non seulement la performance du secteur est excellente mais le risque des US REITs a considrablement diminu : la volatilit des cours a chut des deux tiers depuis le pic de 2009. Le march dimmobilier dentreprise aussi bien que rsidentiel est port par la faiblesse des livraisons de neuf sauf dans certains segments de bureaux trs localiss comme Washington DC ou Manhattan mid-town. Les principales menaces pour la conjoncture du march en 2013 rsident dans lintense activit dmission de capital par les REITs, qui pourrait amener une baisse de la rentabilit, ou dans une hausse brutale des taux dintrt qui ne serait pas motive par une acclration de la croissance conomique. Pierre Schoefller Senior Advisor, IEIF