Immobilier Et Société en Mutation Éléments de Réflexion Sur La Ville de Demain - WWW - Metrecarre.ma

#
1
201 3
Les Cahi er s de
l a chai r e I mmobi l i er et
Dvel oppement dur abl e
I mmobi l i er et soci t
en mutati on :
l ments de r fl exi on
sur l a vi l l e de demai n
You have the answer
*
Depuis sa cration en 1907, lESSEC cultive un modle spcifque fond
sur une identit et des valeurs fortes :
linnovation, louverture, la responsabilit et lexcellence.
Acteur europen de rfrence sur la scne acadmique mondiale, lESSEC
se donne pour mission de former les managers responsables de demain.
Sa pdagogie fonde sur lexprience de lindividu, le dveloppement de sa
crativit et de son esprit critique, lcoute et le questionnement se dcline
dans une gamme complte de programmes de la formation initiale la
formation continue pour former des entrepreneurs et des dirigeants dentreprise
ambitieux, conomiquement effcaces et socialement responsables.
Par son activit intense de recherche (plus de 700 articles et ouvrages au cours
des 5 dernires annes) et ses 18 chaires denseignement et de recherche,
associant professeurs et entreprises, lESSEC contribue lamlioration de la
conduite des organisations par la production de savoirs, concepts et mthodes de
management en phase avec les dfs du 21
e
sicle.
Face aux nouveaux enjeux de la globalisation, lESSEC poursuit son
dveloppement avec un objectif ambitieux : faire partie des 20 plus infuentes
Business Schools mondiales et simposer comme un acteur majeur de la
formation en Asie.
4 400tudiants dont 1 520 tudiants internationaux
5 000managers en formation permanente
90nationalits reprsentes sur les 3campus
42 000diplms travers le monde
*

L
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p
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s
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v
o
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s
Worldwide Rankings
no.2 Best Master in Finance no.5 Best Master of Science in Management
no.6 Top Business School for Entrepreneurship no.7 Top Executive Open Programs
You have the answer
*
Depuis sa cration en 1907, lESSEC cultive un modle spcifque fond
sur une identit et des valeurs fortes :
linnovation, louverture, la responsabilit et lexcellence.
Acteur europen de rfrence sur la scne acadmique mondiale, lESSEC
se donne pour mission de former les managers responsables de demain.
Sa pdagogie fonde sur lexprience de lindividu, le dveloppement de sa
crativit et de son esprit critique, lcoute et le questionnement se dcline
dans une gamme complte de programmes de la formation initiale la
formation continue pour former des entrepreneurs et des dirigeants dentreprise
ambitieux, conomiquement effcaces et socialement responsables.
Par son activit intense de recherche (plus de 700 articles et ouvrages au cours
des 5 dernires annes) et ses 18 chaires denseignement et de recherche,
associant professeurs et entreprises, lESSEC contribue lamlioration de la
conduite des organisations par la production de savoirs, concepts et mthodes de
management en phase avec les dfs du 21
e
sicle.
Face aux nouveaux enjeux de la globalisation, lESSEC poursuit son
dveloppement avec un objectif ambitieux : faire partie des 20 plus infuentes
Business Schools mondiales et simposer comme un acteur majeur de la
formation en Asie.
4 400tudiants dont 1 520 tudiants internationaux
5 000managers en formation permanente
90nationalits reprsentes sur les 3campus
42 000diplms travers le monde
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Worldwide Rankings
no.2 Best Master in Finance no.5 Best Master of Science in Management
no.6 Top Business School for Entrepreneurship no.7 Top Executive Open Programs
I mmobi l i er et soci t
en mutati on :
l ments de r fl exi on
sur l a vi l l e de demai n
Les Cahi er s de
l a chai r e I mmobi l i er et Dvel oppement dur abl e
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1
Sous la direction
d'Ingrid Nappi-Choulet et de Margot Beauchamps
La chaire Immobilier et Dveloppement durable tient remercier chacun des
intervenants de ce cahier qui ont cru en ce projet et accept de prendre part
cette aventure.
Nous remercions galement en particulier Liliane Guignier, directeur de la
communication, chef de cabinet Poste Immo, Graldine Lemoine, responsable
communication corporate Foncire des Rgions et Andranne Gallety, directeur
marketing & communication Forma pour leur accompagnement et leur
implication tout au long de ce projet.
Une mention spciale au MIPIM reprsent par Jean-Marc Andr qui nous a
accord sa confance pour ce premier numro des Cahiers de la Chaire.
Merci galement tous ceux qui ont aid sa mise en uvre : Pascal Constantin,
Vronique Zisswiller, Maka Seng, Olivier Barale, Anne-Lise Pnisson, Jason
Grundy, Guillaume Graftiaux, Romain Gailhac, Nicolas Maciocia, Maud Brossillon
et Vronique Guilloton.
Chaire Immobilier et Dveloppement durable, 2013
Tous droits de reproduction, d'adaptation et d'excution rservs pour tous les pays.
Parution du premier Cahier de la chaire Immobilier et Dveloppement durable
avec le soutien du MIPIM.
Le MIPIM est le premier forum mondial des professionnels de l'immobilier et une
place de march internationale. Il se tient chaque anne dbut mars au Palais des
Festivals de Cannes. Pour sa 24
e
dition, le MIPIM lance un nouvel espace ddi,
le MIPIM Innovation Forum, qui met en scne les initiatives innovantes destines
renforcer la valeur d'un portefeuille immobilier.
http://www.mipim.com
Sommaire
Introduction 19
Chapitre 1.
Regards croiss sur les mutations urbaines et sociales 25
- Entretien avec Jean Viard ........................................................................................................................................................................................... 27
Directeur de recherche CNRS au CEVIPOF
- Entretien avec Alain dIribarne ....................................................................................................................................................................... 34
Directeur de recherches au CNRS,
Fondation Maison des sciences de lhomme
- Entretien avec Pierre Veltz ...................................................................................................................................................................................... 40
Prsident-directeur gnral du conseil dadministration
de ltablissement public de Paris-Saclay
- Entretien avec Nicolas Gilsoul ......................................................................................................................................................................... 48
Grand Prix de Rome, architecte et paysagiste
Chapitre 2. Immobilier, innovation et entreprises 53
Nouvelles formes dorganisation du travail et immobilier dentreprise 55
- Entretien avec Ghislain Grimm ........................................................................................................................................................................ 55
Directeur associ de Forma, Paris
- Le point de vue dAlain Crozier .................................................................................................................................................................... 63
Prsident de Microsoft France, Paris
Diversit des stratgies immobilires 65
- Entretien avec Olivier Estve ............................................................................................................................................................................ 65
Directeur gnral dlgu de Foncire des Rgions, Paris
- Le point de vue de Laurence Barths ............................................................................................................................................. 74
Directrice gnrale adjointe de Dassault Systmes
Les nouveaux espaces de travail 77
- Entretien avec Frdric Bleuse ...................................................................................................................................................................... 77
Directeur gnral de Regus France
- Lexprience nerlandaise des Smart Work Centers vue par Ger Baron ....... 82
Directeur Amsterdam Innovation Motor, Pays-Bas
- Entretien avec Rachel Picard .............................................................................................................................................................................. 85
Directrice gnrale de Gares & Connexions, Paris
5
Le bail vert ou le dialogue au service de la performance nergtique 89
- Entretien avec Philippe Pelletier ................................................................................................................................................................ 89
Avocat associ, Lefvre Pelletier et associs,
Prsident du Plan Btiment Grenelle, Paris
Pour en savoir plus 92
Chapitre 3. Immobilier, innovation et
nouveaux modes de vie et de consommation 95
Nouveaux modes dhabiter la ville 97
- Entretien avec ric Lamoulen ........................................................................................................................................................................... 97
Directeur gnral de la SACVL, Socit anonyme
de construction de la Ville de Lyon
- Le point de vue de Michael Levie ........................................................................................................................................................ 104
Fondateur de CitizenM, Voorschoten, Pays-Bas
Le commerce lheure dInternet 106
- Entretien avec Jrme Le Grelle ........................................................................................................................................................... 106
Prsident de Convergences-CVL, Paris
- Le point de vue de Franois Bellanger ...................................................................................................................................... 112
Directeur de Transit City, think-tank de prospective
sur la ville et les modes de vie, Paris
La logistique urbaine dans la ville de demain 114
- Entretien avec Christian Clret ..................................................................................................................................................................... 114
Directeur de limmobilier du Groupe La Poste et
Directeur gnral de Poste Immo, Paris
- Le point de vue de Clemens Goss ....................................................................................................................................................... 120
Directeur de limmobilier dAmazon pour lEurope continentale, Luxembourg
Smart Grids: limmobilier connect son environnement 123
- Entretien avec Stphane Qur ................................................................................................................................................................. 123
Directeur du dveloppement urbain, Groupe GDF-Suez, Paris
- Le point de vue dAndr Santini ................................................................................................................................................................ 127
Dput-Maire dIssy-les-Moulineaux
Pour en savoir plus 129 7
Cre en janvier 2003, soutenue depuis 2010 par Poste Immo ainsi que par Foncire
des Rgions et Forma depuis 2012, la chaire Immobilier et Dveloppement durable
de lESSEC a pour objectif de favoriser la fois lenseignement et la recherche
en conomie, fnance et management de limmobilier en prenant en compte les
enjeux du dveloppement durable.
LESSEC est aujourdhui la premire grande cole de management en France et
parmi les premires en Europe crer un ple de comptence dans ce domaine,
la fois en formation initiale et en formation continue. La chaire forme les
tudiants de la Grande cole pour devenir de futurs spcialistes et managers
directement oprationnels dans des mtiers en perptuelle volution, dans un
contexte de fnanciarisation de limmobilier et en tenant compte des nouvelles
problmatiques de dveloppement durable. La chaire permet ses tudiants de
suivre des enseignements accrdits par la RICS.
La chaire est galement un lieu de production et de recherches acadmiques
orientes sur le management et la stratgie immobilire des entreprises et des
investisseurs. La confrence annuelle de la chaire est un moment de partage et de
rfexion entre universitaires et professionnels de limmobilier et de lenvironnement
urbain. En 2012-2013, la chaire sintresse en particulier aux stratgies des diffrents
acteurs de limmobilier de transformer leur patrimoine bti pour ladapter aux
nouveaux besoins et usages lis aux mutations technologiques et socitales.
www.essec-immobilier.com 8
N 1 - 2013 Cahier de la chaire Immobilier et Dveloppement durable
Ce premier numro des cahiers de la chaire Immobilier et
Dveloppement durable sintresse aux mutations de la
socit et de limmobilier qui dessinent peu peu notre
ville de demain. Au-del de la question des innovations
technologiques et techniques qui se sont multiplies ces
dernires annes, la socit est elle-mme en profonde
mutation, intgrant notamment de nouvelles formes
dorganisation du travail et de nouvelles gnrations
de salaris ainsi que de nouveaux modes de vie et de
consommation. Ces mutations sociales et culturelles sont
autant de facteurs de transformations de nos rapports
lespace, et notamment aux espaces btis des villes.
Dans le contexte de contraintes environnementales accrues,
nous souhaitons montrer que les acteurs de limmobilier
imaginent aujourdhui les pratiques qui dessineront la ville
de demain. Soutenus par Poste Immo, Foncire des Rgions
et Form'a, les travaux de la chaire reftent les mutations
de l'immobilier, c'est--dire la ncessit aujourd'hui de
penser l'immobilier en intgrant les nouveaux enjeux
environnementaux et les problmatiques managriales des
entreprises. Je les remercie de participer cette rfexion
sur les nouveaux enjeux de lindustrie et du secteur de
limmobilier.
Ingrid Nappi-Choulet
Professeur titulaire
de la chaire Immobilier et Dveloppement durable
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Avant-propos
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Poste Immo, loprateur immobilier global du Groupe La Poste, est un acteur
majeur avec un parc exceptionnel de 7,4 millions de mtres carrs, reprsentant
plus de 12 244 immeubles tertiaires, industriels et commerciaux sur lensemble du
territoire.
Filiale dun groupe historiquement inscrit dans une dmarche responsable et
citoyenne, Poste Immo place le respect de lenvironnement et la responsabilit
sociale au cur de sa stratgie.
www.poste-immo.fr
Avec un parc de plus de 13 000 immeubles rpartis sur
lensemble du territoire, limmobilier de la Poste rime avec
territorialit et proximit.
Les missions de service public qui fondent lidentit du
Groupe confrent son immobilier un rle singulier et
unique notamment dans sa vocation socitale.
Limmobilier levier dinnovation et de transformation
est au cur de la problmatique de changement de la
Poste aujourdhui totalement ouverte la concurrence :
performance conomique, conditions de travail, accueil du
public.
Depuis toujours la Poste avec ses bureaux de Poste mais
aussi avec ses locaux dactivit a prouv la pertinence
des btiments mixtes au cur des villes, prfguration
symbolique des valeurs et des usages de limmobilier de
demain.
Limmobilier ne peut plus se concevoir dans une vision
technique, juridique ou fnancire, il doit se penser comme
lintgrateur des problmatiques socitales au cur de la
cit, offreur de solutions et de services valeur ajoute,
construits avec lensemble de ses parties prenantes.
Tel est le champ de lambition daujourdhui et de demain
ouvert limmobilier de la Poste et port par sa fliale Poste
Immo.
Les atouts de Poste Immo pour russir cette ambition,
ce sont ses collaborateurs, des professionnels la double
culture immobilire et postale.
La chaire de lESSEC dmontre lengagement de Poste Immo
en faveur de la recherche en immobilier et des comptences
de demain.
Christian Clret
Directeur de limmobilier du Groupe La Poste,
Directeur gnral de Poste Immo
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Avant-propos
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Partenaire de la stratgie immobilire des entreprises, Foncire des Rgions
conoit leurs cts des solutions immobilires durables et innovantes avec un
double objectif : valoriser le patrimoine urbain existant et concevoir limmobilier
de demain. Foncire des Rgions dtient et gre un patrimoine d'environ 10 Md
lou principalement des grands comptes leaders de leur secteur. Cette culture
du partenariat responsable repose sur des valeurs et des savoir-faire cls : vision,
partenariat et expertise.
www.foncieredesregions.fr
Limmobilier se conjugue deux temps : au temps court des
cycles conomiques de plus en plus rapides et incertains, et
au temps long, durable, de la pierre et de la ville. Ds lors,
dans un environnement toujours plus contraint et soumis
des changements brutaux, comment concilier ou r concilier
les deux temporalits de notre activit ? Chez Foncire des
Rgions, nous avons pris le parti de nous appuyer sur deux
de nos atouts les plus puissants : notre adaptabilit et notre
engagement pour lexcellence. Lexcellence avec nous-
mmes, tout dabord, mais aussi et surtout, lexcellence
dans nos interactions avec nos parties prenantes : en cela, le
soutien la rfexion prospective et la recherche, mais aussi
la formation des talents de demain nous apparat comme
fondamental.
Forts de cette double dynamique, nous accompagnons
ainsi nos partenaires, les lus et les entreprises, dans
leur stratgie territoriale et immobilire en menant des
oprations urbaines denvergure, pour transformer et
repenser durablement le patrimoine daujourdhui et de
demain. Dvelopper de nouveaux espaces tertiaires aux
cts de grands utilisateurs, comme cest le cas Vlizy-
Villacoublay, construire la ville sur la ville, avec Euromed
Center Marseille, contribuer la rnovation du patrimoine
parisien, avec Carr Suffren, sont autant dexemples de la
vision long terme et responsable de la socit exprime par
Foncire des Rgions.
Une vision dexcellence que nous sommes fers de partager
aux cts de nos partenaires de la chaire Immobilier et
Dveloppement durable de lESSEC.
Christophe Kullmann
Directeur gnral de Foncire des Rgions
13
Avant-propos
14
14
Cabinet de conseil en immobilier dentreprise et en amnagement cr en
1990, Forma est prsent toutes les tapes du cycle de vie du bien immobilier :
stratgie immobilire, amnagement denvironnement de travail, management de
la mobilit. Cest travers le concept Imaginative Workplace que Forma a
traduit sa vision innovante des environnements de travail nouvelle gnration.
Forma est le premier cabinet spcialis en Conception & Amnagement
denvironnement de travail tre certif ISO 9001 et ISO 14001.
www.forma.fr
Ce nest pas une crise, cest un changement de monde .
Cest par cette affrmation que Michel Serres* nous
rappelle limmensit des bouleversements que connaissent
actuellement nos Socits en gnral et le monde de
lentreprise en particulier.
Les directions immobilires se retrouvent ainsi au cur
de la transformation de lentreprise, avec une formidable
opportunit dorchestrer ses mutations : optimisation des
ressources (localisation, surface, nergie), intgration
des nouvelles technologies, accueil des nouveaux modes
et nouveaux espaces de travail (nomadisme, tltravail,
telecentre, tiers lieux), attractivit des talents et intgration
des nouvelles gnrations dans les Campus dentreprise.
Cest dans ce contexte que Forma, en tant que conseil,
accompagne les directions immobilires avec des solutions
innovantes de conception des environnements de travail, et
sinscrit naturellement dans la recherche et lchange avec
les dcideurs de demain, au travers de notre partenariat
avec la chaire Immobilier et Dveloppement durable de
lESSEC, dont ces cahiers reftent une premire vision de
ce monde changeant !
Philippe David
Prsident de Forma
*Philosophe, historien des sciences et homme de lettres franais.
15
Avant-propos
Ingrid Nappi-Choulet
Ingrid Nappi-Choulet est chercheur et professeur lESSEC,
titulaire de la chaire Immobilier et Dveloppement durable quelle
a cre en 2003. Habilite diriger des recherches en gestion
et en amnagement-urbanisme, elle enseigne lconomie et le
management de limmobilier.
Elle est galement fondatrice et responsable de lOMI (Observatoire
du management immobilier).
Elle a crit de nombreux articles sur les cycles immobiliers et sur le management de
limmobilier dentreprise. Elle est lauteur de quatre ouvrages : Les bureaux, analyse dune
crise (ditions ADEF, 1997), Management et Marketing de limmobilier (ditions Dunod,
1999), Les mutations de l'immobilier : de la Finance au Dveloppement durable (ditions
Autrement, 2009) et Immobilier dentreprise : analyse conomique des marchs (ditions
Economica, 2010).
www.ingridnappichoulet.com
Margot Beauchamps
Margot Beauchamps, doctorante en gographie et amnagement
du territoire l'universit de Paris 1 - Panthon Sorbonne,
s'intresse aux mutations sociales et spatiales lies l'essor
des tlcommunications. Elle a intgr la chaire Immobilier et
Dveloppement durable de l'ESSEC en 2012 pour participer
l'animation de la recherche dans le domaine de l'immobilier et des
mutations urbaines.
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Introduction
Dans un monde urbain connaissant
des transformations sociales et spa-
tiales rapides, limmobilier est au cur
dun paradoxe. Conu pour marquer
durablement le paysage urbain, en
particulier dans le contexte europen
imprgn par la notion de patrimoine
architectural, limmobilier peut-il tre
une entre pertinente pour penser
la ville de demain, qui doit tre agile,
souple, ractive aux changements
rapides de la socit ? Dans un monde
de plus en plus mobile, comment
penser limmobilier qui fera la matire
de la ville de demain ?
Ce premier numro des Cahiers de la
chaire Immobilier et Dveloppement
durable entend montrer que les
acteurs de limmobilier doivent prendre
le temps dimaginer les pratiques qui
dessineront la ville de demain.
travers une vingtaine dentretiens
conduits auprs de chercheurs, dac-
teurs publics et du monde de lentre-
prise, en prise avec limmobilier, cet
ouvrage propose des clairages sur les
dfs que posent les mutations sociales
et urbaines aux acteurs de limmobilier,
sur les manires dont ces derniers y
rpondent aujourdhui et sur les inno-
vations qui esquissent la ville de
demain.
Ces enjeux concernent les acteurs de
limmobilier au sens large : investis-
seurs, matres douvrage, construc-
teurs, architectes, urbanistes, lus, etc.
Les rfexions quils suscitent doivent
tre engages diffrentes chelles,
temporelles et spatiales : du btiment
lchelle mtropolitaine, du temps du
retour sur investissement celui des
gnrations futures.
Le contexte de cette rfexion est
marqu par des mutations sociales,
conomiques, techniques qui ont pro-
fondment transform, en quelques
dcennies, nos socits : vieillissement
dmographique, allongement de la
dure de vie, mobilit gnralise des
individus et des entreprises, interna-
tionalisation de lconomie, fexibi-
lit accrue des modes de production,
essor des techniques dinformation et
de communication, transformation des
pratiques de loisirs, talement urbain,
crise cologique (rarfaction des res-
sources nergtiques, pollution des
eaux, des sols et de lair). Plus rcem-
ment, la gnralisation des outils de
tlcommunications mobiles, lessor
du commerce lectronique, ont en-
gendr de nouvelles manires dinte-
ragir, de travailler et de consommer.
Lensemble de ces pratiques sinscri-
vent dans lespace et modifent notre
rapport ce dernier, comme le sou-
ligne Jean Viard dans le premier cha-
pitre. Elles transforment galement
nos faons doccuper les logements,
les bureaux et les commerces et nos
faons de circuler dans les villes.
Les entreprises, soumises des exi-
gences de fexibilit accrues dans un
contexte de comptition internatio-
nale, ont connu au cours des dernires
dcennies des mutations successives
de leur mode dorganisation, comme
le rappelle Alain dIribarne dans le
premier chapitre. Ces transformations
dans lorganisation des modes de pro-
duction se traduisent spatialement
Les rfexions doivent sengager diffrentes
chelles, temporelles et spatiales: du btiment
lchelle mtropolitaine, du temps du retour sur
investissement celui des gnrations futures.
17
dans les stratgies immobilires des
entreprises. Les implantations privil-
gies par les entreprises ont vari au
cours du temps, en fonction des prix du
foncier, notamment, les distances par-
courues par les salaris tant une des
variables dajustement sur lesquelles
ont longtemps compt les entreprises.
Aprs un loignement des centres
urbains visant limiter les cots im-
mobiliers, les entreprises ont prouv
les limites, y compris conomiques,
dun mode dorganisation qui nglige
limportance du bien-tre des salaris,
observe Alain dIribarne. Avec Ghislain
Grimm et Olivier Estve, il constate
que nombre dentreprises ont rcem-
ment transform leur mode de mana-
gement pour inverser cette tendance,
parfois sous leffet de contraintes l-
gislatives et rglementaires. Les entre-
prises privilgient dsormais pour leurs
bureaux des implantations o leurs sa-
laris pourront se rendre facilement en
transport en commun et qui offriront
une grande diversit de services de
proximit au quotidien. La qualit des
amnagements intrieurs doit gale-
ment refter lattention grandissante
au bien-tre des salaris. La perfor-
mance des salaris et lesprit dinnova-
tion peuvent tre encourags par un
effort de conception du projet dentre-
prise, y compris du projet immobilier,
respectueux des besoins et du confort
des salaris, laissant place la convi-
vialit et aux jeux. Alain Crozier nous le
montre avec lexemple du sige pari-
sien de Microsoft.
Limmobilier commercial nchappe
pas laggiornamento ncessaire de
son fonctionnement. Lessor du com-
merce en ligne bouleverse les modes
de consommation et redfnit le rle
des surfaces commerciales, comme
le montrent Franois Bellanger et
Jrme Le Grelle. Il suscite galement
des enjeux logistiques nouveaux, long-
temps rests dans langle mort des r-
fexions urbanistiques, et qui se posent
galement en termes immobiliers,
comme en tmoignent Clemens Goss
et Christian Clret.
Les mnages ont galement suivi le
mouvement dun loignement des
centres urbains, mais laugmentation
constante des prix fonciers et immobi-
liers dans les centres des grandes ag-
glomrations ne permet pas ce retour
vers les centres que lon observe dans
limmobilier de bureau et limmobi-
lier commercial. Ltalement urbain
et lallongement des distances domi-
cile-travail exercent ainsi une pression
croissante sur lenvironnement, tant
lchelle locale, avec lartifcialisation
des sols qui dcoule de lmiettement
de la ville, qu lchelle globale avec
limpact des dplacements motori-
ss engendrs par ltalement. Avec
lentretien dric Lamoulen, celui de
Nicolas Gilsoul et celui de Jean Viard,
ce sont les voix du sociologue, de lar-
chitecte et du gestionnaire de parcs
de logements qui slvent lunisson
pour appeler une conception renou-
vele des environnements urbains lais-
sant une plus large place la nature
en ville pour rpondre au besoin de
verdure des citadins, qui conduit, en
mme temps que le renchrissement
du foncier, ltalement urbain.
Les dfs lis aux enjeux environne-
mentaux de la construction et de la
rnovation de limmobilier, mais aussi
aux mobilits urbaines, constituent
une opportunit pour acclrer les
changements dans lorganisation de
nos socits urbaines. Les exprimen-
tations sociales, architecturales et les
innovations techniques offrent des
perspectives intressantes pour imagi-
ner la ville de demain, qui se devra
dtre conome en nergie, surtout 18
dans un contexte de crise conomique.
Les technologies de linformation et de
la communication ouvrent la voie des
transformations dans la manire de
concevoir et de grer nos btiments,
notamment dans leur interaction avec
leur environnement. Enfn, elles sont
de plus en plus mobilises pour une
gestion plus effcace des services
urbains.
Lirruption du numrique dans la
plupart des actes de nos vies quoti-
diennes conduit la production dune
infnit de donnes, dinformations
chiffres ou smantiques sur les pulsa-
tions de la vie urbaine. Linformatisation
de la socit au cours des trente der-
nires annes, la diffusion plus rcente
des pratiques de tlcommunication
numrique, notamment mobiles, et le
fait quinstitutions, entreprises, parti-
culiers deviennent tous producteurs
de donnes, aboutit lmergence
dune couche informationnelle qui
se superpose aux diffrentes strates
de la ville. La convergence du num-
rique miniaturis et des tlcommuni-
cations, en particulier sans fl, permet
des objets, toujours plus nombreux,
de produire des informations et de les
communiquer, augmentant dautant
les traces numriques de nos pratiques
quotidiennes.
Le terme de ville intelligente est
de plus en plus mobilis non seule-
ment pour rendre compte de la crois-
sance des donnes numriques dis-
ponibles, mais surtout pour exprimer
lhorizon dattente que constitue une
ville capable de mettre proft cette
couche informationnelle au service
dune meilleure allocation et gestion
des ressources urbaines et dune meil-
leure effcacit des services en rseau.
Dans un contexte de congestion
urbaine, de congestion sur les rseaux
de transport, de crise du logement, de
pression sur les ressources nerg-
tiques et de crise des liquidits, la cir-
culation dinformations toujours plus
nombreuses ouvre la voie une trans-
formation des modes de vie, des ma-
nires de concevoir les projets urbains
et de grer les services urbains.
Dans la perspective de la rduction
des dpenses nergtiques, cette
couche informationnelle peut tre mo-
bilise dans le dploiement de smart
grids, cest--dire des rseaux de fux
dnergie (lectricit, ou gaz ou deau)
intelligents . Ces derniers reposent
sur lintgration de capteurs capables
dagrger des informations sur la
consommation et la production dner-
gie. En mesurant fnement et en temps
rel la consommation dnergie des
diffrents objets, des pices, des bti-
ments, aux diffrents moments de la
journe, de la semaine, ils permettent
aux consommateurs dadapter leurs
comportements, de reprer immdia-
tement les fuites et autres dysfonc-
tionnements, comme en tmoigne,
propos des parcs de logements, len-
tretien dric Lamoulen. Ces smart
grids permettent de passer dun
systme centralis de production, de
consommation et de gestion de lner-
gie, o la production de lnergie tait
le fait de quelques grands producteurs
dnergie dorigine essentiellement nu-
claire et hydrolectrique un modle
dcentralis permettant de tirer le
meilleur parti des nergies renouve-
lables disponibles localement (solaire,
olien, etc.). Cest sur ce principe que
peuvent se dvelopper des projets de
Lirruption du numrique dans la plupart des actes
de nos vies quotidiennes conduit la production
dune infnit de donnes, dinformations chiffres ou
smantiques sur les pulsations de la vie urbaine.
19
Introduction
Btiments nergie Positive (BEPOS).
Ces solutions techniques ne rendent
pas pour autant inutiles les dmarches
de sensibilisation, de dialogues autour
des usages vertueux des btiments du
point de vue de la consommation
nergtique. Cest tout le sens de la
dmarche du bail vert , que pr-
sente Philippe Pelletier dans le deu-
xime chapitre, et qui cre une ins-
tance de dialogue entre locataires et
propritaires des locaux usage de
bureaux et commerces.
une chelle plus large, du quartier
la ville, les smart grids permettent par
exemple dajuster lclairage public
la luminosit ambiante et la frquen-
tation des rues, dutiliser au cours de
la journe lnergie produite dans le
logement pour alimenter les bureaux
et quipements publics, comme lex-
plique Andr Santini propos du
projet IssyGrid Issy-les-Moulineaux.
Au-del de la question nergtique, la
couche informationnelle qui se tisse
dans la ville est mobilise dans la
plupart des services urbains et trans-
forme les mtiers de gestion de ces ser-
vices. Cela conduit, comme le souligne
Pierre Veltz, lmergence de nou-
veaux acteurs, au croisement des sec-
teurs de lnergie et de linformation,
qui prennent une importance nouvelle
dans la fabrique de la ville et de son
immobilier. Lentretien de Stphane
Qur, directeur du dveloppement
urbain du groupe GDF-Suez, dans le
troisime chapitre en tmoigne.
La couche informationnelle de la ville
qui merge permet galement dima-
giner de nouveaux modes de partages
des objets, mais aussi des espaces
privs. Dans un contexte de renchris-
sement des prix fonciers et immobiliers
dans les centres urbains, et de crise
fnancire, une partie des ressources
immobilires actuelles, quil sagisse de
logements, de parkings, de bureaux,
etc., est paradoxalement sous-utilise.
Lide de mettre proft les possibili-
ts offertes par Internet en mettant
en relation utilisateurs, propritaires
pour faciliter le partage dans le temps
de ces ressources immobilires trouve
un cho grandissant. Le dveloppe-
ment des espaces de travail fexibles,
lous la journe, dont tmoignent
les entretiens de Frdric Bleuse et de
Ger Baron, est une des manifestations
possibles de cette transition vers une
conomie immobilire plus en phase
avec les usages rels des espaces,
notamment de travail, usages bou-
leverss en particulier par lessor du
tltravail, comme le souligne Ghislain
Grimm. Ces innovations ne signent pas
la fn du bureau entendu comme lieu
de travail collectif propre une entre-
prise. Linnovation et le travail collec-
tif ncessitent encore bien souvent la
cration de lieux physiques facilitant
les changes entre collaborateurs,
comme le montrent Laurence Barths
et Olivier Estve. Les changes en
ligne viennent alors en complment de
ces relations noues en face face.
Si lessor des lieux de travail fexibles
ne signe pas la fn des bureaux, les
transformations des modes de vie, de
travail, de consommation, marqus par
une mobilit gnralise et par la fexi-
bilit quintroduisent les techniques
de tlcommunication, renouvellent
les enjeux de limmobilier de bureau.
Limmobilier de bureau est en effet tra-
vaill par les enjeux plus gnraux de
Ces innovations ne signent pas la fn du bureau
entendu comme lieu de travail collectif propre
une entreprise. Linnovation et le travail collectif
ncessitent encore bien souvent la cration de
lieux physiques facilitant les changes entre
collaborateurs.
20
lamnagement urbain et de lagence-
ment des btiments au sein des villes.
La valorisation croissante de la proxi-
mit comme horizon de la ville idale
conduit la plupart des contributeurs
de ce cahier insister sur la nces-
saire remise en cause de la segmen-
tation des fonctions au sein des villes.
Le bureau, comme les autres fonctions
des espaces immobiliers, doit tre
connect avec lensemble des res-
sources urbaines pour devenir un vri-
table lieu de vie, accessible et ouvert
sur la ville. Il ne peut donc plus tre
question de concevoir un immeuble de
bureau (pas plus quun immeuble de
logement) sans gard pour son mode
dinteraction avec la ville, les trans-
ports qui le desservent, les ressources
quoffre lenvironnement proche, rap-
pellent Olivier Estve, Ghislain Grimm.
Christian Clret insiste sur la nces-
sit de cette diversit des fonctions
lchelle de la proximit qui consti-
tue lessence de lurbanit et donne,
avec lexemple du projet de refonte
de la poste du Louvre, un aperu de
ce que pourraient constituer lavenir
des projets immobiliers ralisant cet
idal de multifonctionnalit. travers
lespace des gares, qui connaissent
des transformations profondes, Rachel
Picard montre que lessor des mobili-
ts favorise la mixit des usages des
lieux de transit.
Pour aborder limpact des volutions
sociales sur la ville et son immobilier,
ce premier numro des Cahiers de la
chaire Immobilier et Dveloppement
durable est organis en trois temps.
Le premier chapitre fait le point sur
les mutations sociales et urbaines
travers les regards de quatre person-
nalits, au croisement de la sociolo-
gie, de lconomie, de lurbanisme et
de larchitecture. Cette rfexion em-
brasse le temps long de lhistoire des
villes tout en proposant un clairage
sur les tendances luvre dans la
ville en construction.
Le deuxime chapitre tudie les rela-
tions entre limmobilier et lentreprise.
La premire section prsente lim-
pact des volutions de lorganisation
des entreprises sur la conception des
espaces de travail. La deuxime section
sintresse la diversit des stratgies
immobilires des entreprises. Dans
un troisime temps sont prsents
les nouveaux espaces qui mergent
avec lessor du travail nomade. Une
quatrime section de ce chapitre pr-
sente lintrt de l annexe verte au
bail sign entre locataires et propri-
taires pour la rduction des consom-
mations nergtiques des bureaux et
commerces.
Le troisime et dernier chapitre ques-
tionne les transformations des rapports
limmobilier en lien avec lvolution
des modes de vie et de consommation.
La premire section sintresse plus
particulirement au logement et lh-
tellerie. La deuxime section prsente
les impacts de lvolution des modes
de consommation pour les acteurs
de limmobilier commercial. Dans un
troisime temps, il sagit didentifer
les besoins en termes de logistique
urbaine lis ces nouveaux modes de
consommation. Louvrage se termine
sur les apports des technologies de
linformation dans la construction de la
ville de demain.
21
Introduction
Chapitre 1
Regards croiss
sur les mutations
urbaines et sociales
Penser limmobilier et la ville de demain ncessite
une analyse pralable des transformations
profondes de notre socit et de ses territoires.
Ce chapitre donne la parole quatre penseurs de
la socit en articulation avec son inscription
spatiale pour proposer quatre regards au
croisement de la sociologie, de lconomie,
de la gographie, de lurbanisme et de
larchitecture, ports par des personnalits
oprationnellement impliques dans la
transformation de nos villes et de nos socits
en tant qulu, amnageur, architecte
24
Ont particip ce chapitre :
Jean Viard
Alain dIribarne
Directeur de recherches au CNRS,
Fondation Maison des sciences de lhomme
Pierre Veltz
Chercheur en conomie et sociologie et
Prsident-directeur gnral du conseil dadministration
de ltablissement public de Paris-Saclay
Nicolas Gilsoul
Grand prix de Rome, architecte et paysagiste
25
Regards croiss sur les mutations urbaines et sociales Chapitre 1
Entretien avec Jean Viard
Sociologue et diplm en conomie, Jean
Viard analyse depuis plus de trente ans
lvolution des modes de vie des Franais et
porte une attention particulire laugmen-
tation du temps libre et aux pratiques qui en
dcoulent, la mobilit, et lvolution de
nos rapports lespace. Conseiller municipal
Marseille, il est galement vice-prsident
de la communaut urbaine Marseille Pro-
vence Mtropole, charg de la transforma-
tion du vieux port et des dchets. Il sint-
resse en tant que chercheur et en tant qulu
aux enjeux politiques des reconfgurations
de nos manires de vivre.
Quelles sont pour vous les
principales volutions sociales des
dernires dcennies ? En quoi une
entre par les temps sociaux est-elle
pertinente pour bien identifer leurs
enjeux ?
La dure de vie, et la vitesse laquelle
se droulent nos diffrentes activits,
sont les changements les plus radicaux
de nos socits. Car paradoxalement,
plus on a de temps, plus on va vite
pour lutiliser. La dure de vie a aug-
ment de 40 % en un sicle dans les
pays dvelopps et cette augmenta-
tion saccompagne dune densifcation
de lusage du temps : on tlphone en
voiture ou on coute la radio, on part
en voyage pour quatre jours, on lit des
livres plus courts Aujourdhui nous
continuons gagner trois heures de
vie par jour et en mme temps le temps
de sommeil sest rduit de deux, voire
trois heures par nuit en deux gnra-
tions. Autrement dit, notre vie active
augmente de cinq heures par jour par
rapport nos grands-parents et nous
avons gagn 21 ans de vie depuis 1950.
ct du temps objectif, mdical, le
temps disponible pour des activits sest
considrablement transform. Depuis
les annes 1920, la dure moyenne de
vie est passe de 500 000 700 000
heures tandis que la part consacre
au travail que lon estimait autour de
200 000 heures aprs la guerre de
1914, est estime aujourdhui moins
de 70 000 heures (en France, il faut
cotiser 63 000 heures pour avoir droit
la retraite). Les temps contraints,
sommeil et travail, qui taient majori-
taires aprs 1914, sont trs nettement
minoritaires un sicle plus tard : si lon
te les 30 000 heures consacres
en moyenne aux tudes, les 70 000
de travail et les 200 000 heures de
sommeil, il reste 400 000 heures dis-
ponibles pour dautres activits. Dont
100 000 que lon va passer devant la
La dure de vie et la vitesse
laquelle se droulent
nos diffrentes activits sont les
changements les plus radicaux
de nos socits.
400 000
Cest le nombre
moyen dheures
dont disposent
les Franais pour
leur temps libre
au cours dune vie.
26
tlvision ! Et ce qui est dcisif com-
prendre est que plus la vie est longue
plus on la vit par squences courtes
dans tous les domaines (affectifs, rsi-
dentiels, professionnels) car la vie est
assez longue pour que lon dispose de
plusieurs chances. On peut refonder
une famille, changer de vie, de mtier.
La question essentielle devenant qui
choisit et qui subit et comment la
socit produit des flets de scurisa-
tion pour les passages.
Quelles en sont les consquences
majeures ?
Une des consquences majeures est
que les normes et les valeurs qui se
construisaient essentiellement par la
socialisation dans le monde de travail
sont de plus en plus structures par les
activits lies au
temps libre et
lducation. La tl-
vision et les va-
cances ont t des
vecteurs puissants
de construction de
nouvelles normes sociales, de nou-
veaux rapports au corps, lesthtique,
aux jeux, aux voyages, la nature. Nos
pratiques urbaines ont t transfor-
mes par les vacances et lessor du
temps libre.
Lallongement de la dure de vie a
galement conduit lmergence
dune socit qui compte quatre g-
nrations et non plus seulement trois.
En moyenne, on perd ses parents 63
ans, ce qui a des rpercussions trs im-
portantes sur les modes de transmis-
sion culturelle mais aussi sur la trans-
mission du patrimoine, qui advient au
moment de la retraite et non plus au
mitan de lge adulte. Lhritage se
transforme plus en objets de loisirs
quen investissements.
Le changement du rapport au temps
et laugmentation des vitesses duti-
lisation de ce temps nous ont fait
passer dune culture de la sdentarit,
une culture du repaire, avec des dpla-
cements plus ou moins grands, une
culture de la mobilit avec des lieux
repres et des totems. Linvention dob-
jets techniques (du train la voiture et
au tlphone fxe puis portable et
Internet) nous a permis dlargir consi-
drablement notre chelle daction
par une mobilit physique ou virtuelle.
Nous sommes passs dune socit
o lon parcourait environ cinq kilo-
mtres par jour dans les annes 1950
une socit o lon en parcourt en
moyenne 45 par jour (les Amricains
en parcourent dj 70), sans compter
les kilomtres virtuels.
Ce rcit des bouleversements soci-
taux cache bien entendu de grandes
disparits mme si le
mouvement de fond
est vritablement
celui dune formi-
dable hausse des mo-
bilits. Ces ingalits
dans la mobilit sont
en train de restructurer nos territoires
politiques. Quand le prsident de la
Rpublique fait environ 500 kilomtres
par jour, certains citoyens ne sortent
pas de leurs quartiers ou de leurs vil-
lages, voire de leurs grands ensembles.
Il existe des quartiers de relgation, ce
qui dsigne, par contrecoup, des stra-
tgies politiques possibles pour dmo-
cratiser laccs la mobilit, physique
mais aussi virtuelle. Par exemple, la
gnralisation du haut dbit dans les
banlieues et le rural, ou lintgration du
dpart en vacances dans les projets
ducatifs. Ce bouleversement des
temps sociaux et des vitesses a bien
sr des consquences profondes sur le
rapport quentretiennent les groupes
sociaux aux territoires.
Nos pratiques urbaines ont
t transformes par
les vacances et lessor
du temps libre.
12 %
Cest la part du temps
consacr au travail.
27
Quels impacts ont ces
bouleversements sur les territoires ?
Laugmentation de la mobilit sest
accompagne de ltalement urbain et
de transferts massifs de populations
(fux de retraits migrants des rgions
productives aux grandes rgions
touristiques, fux vers Paris dtudiants
qui y restent quelques annes, etc.).
Cela conduit une nouvelle segmen-
tation du territoire selon diffrentes
dimensions (territoires productifs/ter-
ritoires rsidentiels ; centres urbains/
priphries, qui peuvent tre rurales
ou priurbaines). Les villes deviennent
les lieux du clibat, de la rencontre,
de linteraction (rencontre daffaire,
interaction culturelle, rencontre amou-
reuse), tandis que les familles, mais
aussi les entreprises qui sagrandissent,
tendent sinstaller dans le priurbain
(et pas seulement, loin de l, dans les
zones damnagements conues pour
favoriser linnovation). Les trajectoires
rsidentielles dessinent un cycle de
vie qui assigne aux mtropoles le rle
de hub de la mise en relation pour les
tudiants et jeunes actifs, mme si ces
trajectoires et le degr de mobilit dif-
frent selon les milieux sociaux.
cela sajoute un autre bouleverse-
ment majeur dans la construction du
lien social. La socialisation des indi-
vidus se fait de plus en plus dans le
cadre du domicile, qui sest ouvert : on
y reoit beaucoup plus quautrefois o
la rencontre extra-familiale se faisait
essentiellement dans lespace public.
Ce dernier ne joue plus quoccasion-
nellement ce rle (lors des manifesta-
tions, des matchs de football, du bal du
14 juillet, ou encore de catastrophes).
Le lien social sest privatis. Nous
changeons avec de plus en plus de
gens, mais dans lespace priv. Cest
ce que jappelle la civilisation du bar-
becue . Le jardin priv, dtenu par
50 % des Franais, devient un lieu de
sociabilit et prolonge louverture du
domicile sur le monde par Internet, la
tlvision, le tlphone. Notre socit
nest donc pas en manque de liens,
mais les liens se sont dvelopps dans
la sphre prive. Nous sommes dans
une socit du bonheur priv et du
malheur public. Si le sens de la commu-
naut nationale, ou celui de la commu-
naut europenne ou humaine peine
saffrmer, les individus parviennent
pour la plupart dployer des stra-
tgies conomiques, territoriales, so-
ciales, gagnantes ; 70 80 % des
Franais sestiment heureux dans leur
vie prive, professionnelle, sexuelle,
etc. Ce bonheur priv laisse de ct 20
30 % de la population qui se trouvent
dans des niches dexclusion : 1,5 million
de femmes levant seules leurs enfants
(consquence de la rupture des
couples) et deux millions denfants,
soit prs de quatre millions de per-
sonnes pauvres concentres dans les
quartiers populaires, qui reprsentent
la majorit des usagers des Restos du
cur. Mais il y a dautres poches dex-
clusion, les anciennes rgions indus-
trielles, les arrivants rcents, une partie
de la jeunesse
Les centres villes ne demeurent-ils
pas des lieux de construction du lien
social dans lespace public ?
Le groupe social le plus mobile dans
la ville est celui des jeunes et des cli-
bataires. Laccessibilit de ce groupe
Les villes deviennent les lieux du clibat, de la
rencontre, de linteraction (rencontre daffaire,
interaction culturelle, rencontre amoureuse), tandis
que les familles, mais aussi les entreprises qui
sagrandissent, tendent sinstaller dans le priurbain.
28
au cur de la ville est donc un enjeu
majeur. Les projets permettant de
relier aux centres-villes par les trans-
ports en commun les cits univer-
sitaires et les quartiers populaires,
qui concentrent la jeunesse, sont es-
sentiels dans lapprentissage par les
jeunes de la dynamique urbaine, de la
rencontre pratique, des stratgies de
construction de la mobilit. Et cette
mobilit physique est le corollaire dun
apprentissage de la mobilit qui sera
celle des vies amoureuses et profes-
sionnelles. La mme acculturation agit
dans les diffrents champs.
La ville contemporaine se construit
aussi partir des mobilits virtuelles
qui consolident les rseaux sociaux
(plus fortement ceux construits dans
la proximit que dans la distance).
Lducation linteraction en ligne et
aux mdias, en particulier pour les ca-
tgories populaires, est donc, paral-
llement lapprentissage de la ville,
essentielle dans la construction du lien
social. Il faut intgrer les jeunes des
milieux populaires dans la socit de la
mobilit par le virtuel en mme temps
que par la mobilit physique pour en-
richir leur rapport lespace et largir
leur palette dopportunits sociales et
culturelles. Lcole a un rle primordial
jouer dans lapprentissage de la mo-
bilit, notamment virtuelle. Les dparts
en vacances des jeunes, qui sont des
modes dexprimentation de la mobi-
lit, est un enjeu politique de la respon-
sabilit des collectivits territoriales.
Cet enjeu dapprentissage de larticu-
lation entre mobilit relle et mobilit
virtuelle est videmment crucial pour
le monde rural au sein duquel Internet
offre des opportunits nouvelles dac-
cder une offre culturelle, des oc-
casions dinteraction, en substitut de la
mobilit physique.
Quels enjeux politiques soulvent
ces transformations sociales et
territoriales ?
Aujourdhui, plus de 60 % des sala-
ris franchissent une limite commu-
nale en allant travailler, ce qui im-
plique une dissociation entre le lieu de
vote et celui du travail. En prenant en
compte les retraits et autres inactifs,
on constate que le cur de llectorat
est reprsent par des citoyens dfen-
dant des intrts de propritaires et
de locataires (la valeur de leur bien, le
silence, la scurit et de bonnes coles
pour leurs enfants), ce qui dessine une
dmocratie du sommeil qui occulte
les enjeux de dveloppement cono-
mique, de solidarit sociale avec les
plus dfavoriss, des grands projets.
Paralllement, la frquence accrue des
mobilits rsidentielles (six millions de
Franais, soit 10 % de la population,
dmnagent chaque anne) fait de
llectorat dune commune non plus un
stock mais un fux de population rsi-
dant en un temps T sur le territoire, ce
qui bouleverse la manire dont se
structure le dbat politique, autrefois
construit sur des antagonismes
sociaux construits dans la dure.
Le modle de la mobilit gnralise,
qui, pour la majorit de la population
fonctionne bien, ne dsigne plus de
projet commun. On nappartient plus
une classe sociale mais des en-
sembles de groupes dfnis par le
mtier, le revenu, lorigine, le genre, les
meurs, lge Nos appartenances mul-
tiples complexifent le jeu social et po-
litique. On change demploi en
moyenne tous les onze ans en France,
de partenaire amoureux tous les huit
ans. La question sociale que pose la
frquence de ces ruptures (profes-
sionnelles, familiales) est celle de la
marge de libert des individus. Certains
groupes ont une capacit choisir et
10 %
des Franais
dmnagent chaque
anne.
29
dautres subissent la dsaffliation. La
fgure du Sans Domicile Fixe est le reli-
quat de ces dsaffliations multiples
qui rsulte de cette mobilit subie.
Dans lensemble, les carts de res-
sources (patrimoine et revenus) se
sont rduits, mais lcart entre le 0,1 %
des plus riches et les plus pauvres se
sont accrus de telle sorte que ces deux
extrmes nont plus aucun rfrent
fnancier commun. Le groupe le plus
fragile est essentiellement constitu
de femmes et de jeunes. Les mres
dsafflies cumulent les handicaps
car les activits contraintes limitent
leur capacit daction, notamment
professionnelle, et donc leur revenu.
Alors que la pauvret daprs-guerre
concernait surtout les personnes
ges, les retraits ont aujourdhui un
revenu suprieur celui des jeunes
actifs, et de plus, stable. Ils sont majori-
tairement propritaires et sans enfant
charge. Do leurs aides massives
leurs petits-enfants.
La gestion individuelle de linvestisse-
ment foncier et immobilier dans une
socit de la rupture professionnelle
et familiale rapide devient extrme-
ment complexe. Lenjeu est de faire
de la rupture rpte un phnomne
positif quand il est choisi, alors que
le discours collectif reste largement
ngatif. La vrit est que plus la vie
est longue, plus elle offre de chances
pour exprimenter aprs des rup-
tures. Nous sommes dans une socit,
encore consolider et dmocratiser,
de chances multiples, en particulier
pour les jeunes.
Comment apprhendez-vous cette
catgorie des jeunes ?
Laugmentation dune vingtaine dan-
nes de la dure de vie depuis la fn de
la guerre conduit lmergence dun
nouvel ge. Alors que les annes 1950
et 1960 ont invent ladolescence, nous
voyons aujourdhui apparatre, entre 18
et 28 ans, une phase dexprimenta-
tion avec les jeunes adultes (dduca-
tion, des relations amoureuses, des bri-
colages professionnels, des stratgies
dhabitat). En fonction du capital sco-
laire et conomique, la mobilit profes-
sionnelle est plus ou moins choisie ou
subie, mais cela dessine un nouveau
modle culturel. La stabilit familiale
et professionnelle (premier enfant,
premier Contrat dure indtermine)
advient aujourdhui prs de dix ans plus
tard quaprs-guerre, autour de 28 ans
en moyenne. On peut voir ce nouvel
ge comme une priode dchecs, mais
il serait rducteur de ne considrer que
lexclusion subie, qui concerne certes
la partie non diplme de la jeunesse.
Cest galement un moment dinsta-
bilit passionnant, une longue priode
dapprentissages, damours, de ftes,
servant dinitiation au monde moderne,
bien plus complexe.
Les stabilits professionnelle et fami-
liale tant lies, lintgration par le lo-
gement des jeunes dfavoriss est une
des pistes suivre : la stabilit rsiden-
tielle qui contribue la mise en couple
et la construction familiale peut faire
merger le dsir de travail et donc din-
sertion professionnelle. Cest une des lo-
giques possibles dintgration. Aider les
jeunes entrer dans la socit de mobi-
lit ou rebondir aprs un rat (rupture
amoureuse, familiale qui conduit d-
cohabiter, rupture professionnelle) est
un impratif qui ncessite de construire
un projet politique commun.
Laugmentation dune vingtaine dannes
de la dure de vie depuis la fn de la guerre
conduit lmergence dun nouvel ge.
30
Faciliter laccs au logement pour les
jeunes ncessite notamment de revoir
en profondeur la gestion de lattribu-
tion des logements sociaux. La gestion
actuelle est absolument inadapte la
mobilit extrme de la socit actuelle.
Il faut aider les jeunes adultes dco-
habiter mme avant davoir un salaire,
inventer une politique de soutien puis-
sant vis--vis des familles monoparen-
tales, et uvrer la mobilit des
seniors dont 48 % dclarent dsirer
dmnager au moment de leur re-
traite. Aider cette moiti des retraits
qui le souhaitent dmnager, en par-
ticulier la partie rsidant en rgion pa-
risienne, vers leur rgion dorigine ou
vers les rgions attractives que sont le
grand Ouest et le Sud, notamment par
la mobilit entre diffrentes rgions au
sein du parc de logement social, serait
une manire de rduire la tension pour
laccs au logement, en particulier
Paris. On peut pour cela imaginer que
les bailleurs sociaux parisiens cons-
truisent dans ces rgions pour y loger
leurs retraits dmnager. Ces
derniers gagneraient en qualit de vie,
et cela librerait (pour un cot
moindre) une partie du parc HLM au
service de laccs au logement Paris
pour les plus jeunes.
Le cadre bti de nos vies est-
il adapt aux nouveaux enjeux
sociaux que vous dcrivez ?
Laugmentation du temps libre a
conduit limportation des pratiques
de vacances dans les villes. Le modle
vers lequel tend la ville daujourdhui
est donc celui dune ville haussman-
nienne permettant la mise en circula-
tion des personnes mais offrant dans
le mme temps des espaces de loisirs
se superposant lespace urbain tradi-
tionnel. En tmoigne le succs de Paris
Plage, du vlo en ville. Les amnage-
ments urbains renouvellent le rapport
la nature, aux corps, travers des
promenades urbaines qui rduisent la
place donne lautomobile au proft
du piton. Les amnagements des
berges et des littoraux dessinent de
nouvelles relations des citadins leau :
Bordeaux, Orlans renouent avec leur
feuve, Marseille avec la mer. La priva-
tisation du lien social, construit de plus
en plus dans lespace domestique, a
renforc le besoin de lieux publics, de
rencontres alatoires. La culture spa-
tiale des vacances se mlange la
culture spatiale de lurbanit autour
de lieux festifs et de territoires qui se
rapproprient leau, le vgtal. Notre
urbanit est ainsi devenue un mlange
entre la ville de Haussmann et le club
Med ou le camping. Et ce sont de
grands vnements qui en structurent
le temps l o, hier, le rythme des se-
maines et des saisons taient les seuls
marqueurs du temps.
Paralllement ce besoin durbanit
facilitant les rencontres alatoires dans
un environnement qui fait une place
nouvelle aux lments naturels , le
cadre intime du logement doit lui aussi
voluer. La dmocratisation du temps
libre produit un besoin de dmocrati-
ser laccs au soleil qui pourrait devenir
un objectif de lurbanisme. Prs dun
tiers des Franais dispose dune rsi-
dence secondaire (11 % du parc de lo-
gements correspond des rsidences
secondaires). Pour cette portion de
la population, lenvironnement urbain
extrmement dense dans lequel elle
volue au quotidien est compens par
La privatisation du lien social,
construit de plus en plus dans lespace
domestique, a renforc le besoin
de lieux de rencontres alatoires.
48 %
des sniors dclarent
dsirer dmnager
au moment de leur
retraite.
31
Faciliter laccs au logement pour les
jeunes ncessite notamment de revoir
en profondeur la gestion de lattribu-
tion des logements sociaux. La gestion
actuelle est absolument inadapte la
mobilit extrme de la socit actuelle.
Il faut aider les jeunes adultes dco-
habiter mme avant davoir un salaire,
inventer une politique de soutien puis-
sant vis--vis des familles monoparen-
tales, et uvrer la mobilit des
seniors dont 48 % dclarent dsirer
dmnager au moment de leur re-
traite. Aider cette moiti des retraits
qui le souhaitent dmnager, en par-
ticulier la partie rsidant en rgion pa-
risienne, vers leur rgion dorigine ou
vers les rgions attractives que sont le
grand Ouest et le Sud, notamment par
la mobilit entre diffrentes rgions au
sein du parc de logement social, serait
une manire de rduire la tension pour
laccs au logement, en particulier
Paris. On peut pour cela imaginer que
les bailleurs sociaux parisiens cons-
truisent dans ces rgions pour y loger
leurs retraits dmnager. Ces
derniers gagneraient en qualit de vie,
et cela librerait (pour un cot
moindre) une partie du parc HLM au
service de laccs au logement Paris
pour les plus jeunes.
Le cadre bti de nos vies est-
il adapt aux nouveaux enjeux
sociaux que vous dcrivez ?
Laugmentation du temps libre a
conduit limportation des pratiques
de vacances dans les villes. Le modle
vers lequel tend la ville daujourdhui
est donc celui dune ville haussman-
nienne permettant la mise en circula-
tion des personnes mais offrant dans
le mme temps des espaces de loisirs
se superposant lespace urbain tradi-
tionnel. En tmoigne le succs de Paris
Plage, du vlo en ville. Les amnage-
La privatisation du lien social,
construit de plus en plus dans lespace
domestique, a renforc le besoin
de lieux de rencontres alatoires.
48 %
des sniors dclarent
dsirer dmnager
au moment de leur
retraite.
laccs rgulier des maisons indivi-
duelles avec jardin. Pour les autres, il
importe de dmocratiser laccs un
petit espace extrieur priv. Si chaque
citadin disposait dun espace (terrasse,
petit jardin) prserv du regard des
autres et permettant de faire un petit
barbecue, davoir quelques plantes et
un petit point deau, cela permettrait
de rduire ltalement urbain, car une
des raisons pour lesquelles les gens
quittent les centres urbains tient leur
dsir de mener un mode de vie que le
logement urbain ne leur permet pas.
Retenons donc le rle considrable
des bouleversements de notre espace/
temps, son apport une culture de la
mobilit, pour comprendre le change-
ment dans nos socits. Un phno-
mne tant quantitatif que qualitatif.
Cela entrane que dans une socit o
le travail ne pse plus que 12 % du
temps collectif, les modes de vie do-
minent aujourdhui les logiques de pro-
duction, le soft attire le hard, lentre-
prise suit lhabitant, les grandes
appartenances hsitent et la socit
des vies compltes chres Jean
Fourasti nous impose son nouveau
rythme. Notre problme tant alors de
parfaire notre analyse de ce mouve-
ment et de trouver les voies pour plus
dgalit et de mieux vivre.
11 %
du parc de logements
correspond
des rsidences
secondaires.
32
Entretien avec Alain dIribarne
Directeur de recherches au CNRS, Fondation Maison des
sciences de lhomme
Sociologue et conomiste au sein du Laboratoire dco-
nomie et de sociologie du travail (LEST) Aix-en-Pro-
vence puis au LAIOS (Laboratoire danthropologie des
institutions et des organisations sociales) Paris, Alain
dIribarne est galement prsident du conseil scien-
tifque dActino, lobservatoire de la qualit de vie au
bureau. Il est spcialiste du lien entre travail et organi-
sation de lespace et sintresse la manire dont les
environnements de travail infuencent la performance
des entreprises et le bien-tre des travailleurs. Dans cet
entretien, il met en perspective lvolution des environ-
nements de travail en France au cours des dernires
dcennies avec le rapport de limmobilier dentreprise
avec la ville.
Quelles volutions a connu
lorganisation des entreprises au
cours des dernires dcennies ?
Comment ces volutions
organisationnelles se reftent-elles
en termes dimmobilier ?
Lvolution de lorganisation de lentre-
prise est lie la remise en cause, au
milieu des annes 1970 et au dbut des
annes 1980, du modle de croissance
de laprs-guerre fond sur lorganisa-
tion de la production dans une logique
de masse. Lpuisement de ce modle
daprs-guerre conduit les entre-
prises produire de la valeur sur les
services associs : on rentre alors dans
une socit de service mme si elle
reste industrielle. Les logiques de seg-
mentation des marchs, de singularisa-
tion et dinnovation se dveloppent et
le besoin de mieux connatre le client
pour mieux rpondre ses attentes,
ont pour consquence que lorganisa-
tion productive est revue pour rduire
le nombre de lignes hirarchiques,
pour favoriser la polyvalence des sala-
ris, dont les ouvriers et employs les
moins qualifs, afn de limiter les dys-
fonctionnements. Au cours des annes
1980 et 1990, le modle post-taylorien
qui prend le pas, prne lentreprise
fexible. Les volutions technologiques
contribuent la mobilit et lagilit
des entreprises, dsormais capables
dajuster rapidement leur organisa-
tion des contraintes changeantes et
aux marchs. La fnanciarisation de
lconomie fait du management et du
changement organisationnel des outils
au service du temps court dans un
contexte trs comptitif.
Cest dans cette perspective que la
rfexion sur les cots immobiliers de
lentreprise prend de limportance.
Dans ce contexte se dveloppent les
open spaces qui permettent de rduire
les surfaces occupes par lentreprise
et rpond galement la volont de
Au cours des annes 1980 et
1990, le modle post-taylorien qui
prend le pas, prne lentreprise
fexible.
33
favoriser la coopration en quipe
de projet, la transversalit, source de
crativit. Cette premire vague de
cration dopen spaces conduit un
rejet rapide de ce type despace qui
symbolise pour les salaris les nou-
veaux modes de management visant
un fort taux de retour sur investis-
sement, tout prix. Il sagissait de pla-
teaux faiblement personnalisables, fai-
blement appropriables, conus dans la
logique selon laquelle tout ce qui est
susceptible de crer une atmosphre
et est au service de la convivialit est
un surcot. Paralllement, les dmna-
gements et les implantations en pri-
phrie, parfois lointaine, inaccessible
en transport en commun ont t un
des moyens privilgis pour rduire les
cots fxes et donc amliorer les per-
formances de lentreprise.
Une srie dchecs a rvl aux entre-
prises que les prsupposs, les atten-
dus entraient en contradiction avec le
comportement des gens. La recherche
de rduction des cots par tous les
moyens a t contreproductive parce
que la logique conomique pure sap-
puyait sur des hypothses daccepta-
tion des contraintes par les salaris qui
se sont avres fausses. La capacit de
rsistance des salaris a t suffsam-
ment forte pour que les vertus atten-
dues du modle ne sappliquent pas.
Les entreprises se sont aperues que
la capacit dinsoumission perdure
mme avec des niveaux de chmage
levs. Traditionnellement on observe
trois manires pour le faible de sadap-
ter. La premire, que lon peut appeler
Voice consiste entrer en confit
(donner de la voix) ; la deuxime,
Exit consiste partir et la troisime,
lanomie consiste rester tout en
cessant de se simpliquer. Le taux
d exit tend diminuer en raison du
taux de chmage, le voice est ga-
lement affaibli par la dsorganisation
de la reprsentation collective. Reste
donc lanomie. Les entreprises, les plus
grandes en particulier, se plaignent de
laffaiblissement de limplication des
salaris et inventent de nouvelles ma-
nires de les motiver (y compris pour
les cadres intermdiaires, voire les
cadres suprieurs).
Ces checs ont conduit les entreprises
revoir leur stratgie et sintres-
ser aux notions de plaisir et de souf-
france au travail. On observe un retour
vers des lieux o les salaris peuvent
mieux articuler leur vie professionnelle
et leur vie personnelle. La question des
problmes de transport est rintgre
dans la problmatique immobilire.
Le constat, notamment que la rpar-
tition du travail domestique a volu
bien moins rapidement que la fmini-
sation de la population salarie, tous
les niveaux hirarchiques, conduisant
les femmes encaisser des distor-
sions importantes dans leur vie de tous
les jours, a oblig les entreprises se
poser la question du temps daccs
au lieu de travail et donc de la locali-
sation. Paralllement se sont dvelop-
ps de nombreux services aux salaris
de type ancillaires (garderies, etc.) pris
en charge par les entreprises soit di-
rectement, soit par des prestataires
de services locaux afn de prendre en
compte linadaptation des horaires de
ce type de service avec les horaires de
travail.
Un nouveau genre dopen space est
apparu pour prendre compte la fois
le bien-tre des salaris et les besoins
en termes de travail. En particulier,
StRESS
cest le premier mot
choisi pour qualifer le
travail par 78 % des actifs
devant intrt par
43 % (Sondage OBEA-In-
fraforces pour 20 Minutes et
France Info, octobre 2009).
Un nouveau genre dopen space est apparu pour
prendre compte la fois le bien-tre des salaris et
les besoins en termes de travail.
34
lidentifcation de besoins diversifs
en fonction des types de moments
dans le travail : besoin de concentra-
tion, de travail de groupe, (petits ou
grands groupes), besoins de collabo-
ration formelle, fortement structure,
ou au contraire dun fonctionnement
spontan. Les cahiers des charges
voluent : les architectes, les concep-
teurs, les space planners ont compris
quen facilitant lappropriation de les-
pace on permettait aux salaris dtre
plus productifs. De plus, ils conoivent
les espaces de travail et les btiments
en relation avec lidentit de lentre-
prise ou avec limage quelle souhaite
donner, ce qui conduit diversifer les
produits immobiliers et sloigner
des produits standards qui dominaient
jusque dans les annes 1990.
Pensez-vous que les pouvoirs publics
(par le biais de la rglementation
avec les plans de bien-tre au
travail) ont jou un rle plus
important que la volont de rendre
les entreprises plus performantes ?
Ou bien y a-t-il eu une convergence ?
Les entreprises sont trs contraintes
par lvolution du droit du travail et
surtout de la jurisprudence. La res-
ponsabilit pnale de lencadrement
des entreprises est de plus en plus
engage, des niveaux assez bas
dans la hirarchie. Incontestablement,
laugmentation considrable du risque
juridique a jou un rle moteur. En la
matire, un changement radical sest
opr quand la jurisprudence a fait
passer les entreprises dobligations
de moyens des obligations de rsul-
tat. Il est rsult, en effet, pour elles,
quen cas de mise en cause par un de
ses salaris, lentreprise ne peut plus
voquer pour sa dfense le fait quelle
a fait des efforts pour mettre en place
des pratiques prventives ou des pra-
tiques correctrices. Elle doit galement
pouvoir montrer quelle a obtenu des
rsultats de sorte que lassignation est
infonde ou mal fonde. Bien plus, au
cas o la situation pathogne ayant
entran un problme grave de sant
au travail serait constate et rsulterait
du comportement dun salari, il serait
de la responsabilit de lentreprise et
donc de lencadrement , dempcher
le salari davoir de telles pratiques.
Il en irait par exemple ainsi pour un
salari qui aurait, sur les lieux de travail,
des dures du travail inconsidres .
Inversement, en ce qui concerne le t-
ltravail, le cadre lgislatif et rgle-
mentaire a fait obstacle son dvelop-
pement. Les juristes dentreprise ont
frein les directions des ressources hu-
maines car le droit du travail considre
quen cas de travail domicile, lentre-
prise assume les mmes responsabili-
ts juridiques dans le logement que
dans le bureau. Le tltravail sest
malgr tout dvelopp en dehors de
tout cadre rglementaire, en quelque
sorte vampiris par le grand mouve-
ment de la mobilit qui, dabord avec
les ordinateurs portables puis avec les
tlphones et, surtout les smart-
phones, devient une pratique de travail
de plus en plus rpandue. Il existe en la
matire, dans la socit franaise, un
cart entre le fonctionnement rel des
entreprises et sa formalisation juri-
dique en raison paradoxalement de la
prgnance des lois et des textes rgle-
mentaires. Ce dcalage rend trs diff-
cile la lecture et lanalyse de la ralit.
Un autre domaine aujourdhui gale-
ment intressant suivre, en matire
dactions lgislatives et rglementaires
concernant le bti est celui de lco-
construction avec les volutions des
normes environnementales et, singu-
lirement, les normes nergtiques
et, en corollaire les labels ou certifca-
tions : Haute qualit environnementale,
9 %
Cest la part offcielle
des tltravailleurs
franais selon le
Centre danalyse
stratgique en 2009,
mais dans les faits,
58 % des cadres
travaillent chez eux en
rentrant le soir, 50 %
en week-end, 38 %
en congs ou en RTT
(sondage Tissot-Opinion
Way, Janvier, 2011).
35
Btiment basse consommation, etc.
Le plus intressant en relation avec
notre propos est que les premiers r-
sultats de retour dexprience sur
des immeubles en fonctionnement ont
montr que les co-performances
relles taient loin de celles thoriques
et que les carts provenaient pour les-
sentiel des comportements constats
des usagers du bti. De tels constats,
conduisent nouveau prendre en
compte les comportements humains
et les pratiques professionnelles dans
les rfexions et, surtout dans le calcul
des performances. Ainsi, dun point
de vue pratique, se retrouve pose
la mme question qui touche la re-
cherche de la performance : faut-il
chercher adapter les comportements
humains en les rationalisant en les
normalisant , travers par exemple
des actions de formation et/ou din-
citations et de coercitions, ou faut-il
procder au contraire des choix
techniques qui, prenant acte des com-
portements humains, chercheraient
sadapter eux, voir les mobiliser en
faveur des performances nergtiques
recherches. Le choix entre les deux
options nest pas neutre. En effet, si
l'on considre que c'est aux hommes
d'adapter leurs comportements et non
aux dispositifs techniques de s'adap-
ter aux comportements humains, on
fait peser des exigences supplmen-
taires sur des salaris dj saturs de
contraintes.
Enfn, au-del de leurs rles lgis-
latifs et rglementaires, en particu-
lier en matire durbanisme, il ne faut
pas oublier que les pouvoirs publics,
aussi bien ltat que les collectivits
locales de toutes sortes, sont gale-
ment des btisseurs importants par le
montant des travaux quils fnancent
et commanditent chaque anne, tant
de manire plus ou moins directe les
matres douvrage. Ils ont donc, en la
matire, non seulement une capacit
structurer des espaces btis, mais
aussi, une possibilit dexercer un rle
dexemplarit tant dans le domaine
architectural que dans celui des
amnagements.
Comment peuvent sarticuler le
temps long de nos cadres btis et le
temps court de linvestissement
immobilier ?
La ville et le bti cristallisent sur le
temps long les traces de lactivit
humaine. Comme tous les artefacts
techniques, ils portent les traces des
socits dans lesquelles ils ont t
conus, labors et mis en uvre et
ils traduisent les strates de ces soci-
ts. En tant que cadre de nos vies, ils
doivent tre effcaces pour le fonction-
nement conomique (lieu de produc-
tion et dchange de richesses) mais
galement en termes de cadre de vie
de bien-tre, de bonheur. Ces deux
dimensions du cadre bti de nos villes
nous obligent rfchir, entre autre,
sur larticulation des temporalits, celle
du temps long et celle du temps court.
Cette rfexion est dautant plus essen-
tielle que le temps conomique et le
temps social se distordent : sous lin-
fuence des fnanciers, le temps cono-
mique sest considrablement rac-
courci avec la logique du taux de
retour dinvestissements de plus en
plus exigeants. Lurbain et limmobilier
daujourdhui portent les traces de ces
contradictions. En creux, cela nous
En tant que matres douvrage, les pouvoirs publics
ont la capacit de structurer les espaces btis et
dexercer un rle dexemple tant dans le domaine
architectural que dans celui des amnagements.
36
rvle limportance de la vision dont
doivent tre porteurs le matre dou-
vrage et le commanditaire des ou-
vrages qui font la ville. Tradition-
nellement le prince clair tait le
commanditaire de lespace. Le cadre
bti des villes franaises, italiennes, al-
lemandes, espagnoles nous rvle lim-
portance quy revtaient les grandes
familles travers des btiments qui
sont aujourdhui presque tous devenus
des btiments publics. Il est ncessaire
didentifer les commanditaires dau-
jourdhui, la vision dont ils sont por-
teurs et la manire dont ils arbitrent
avec les contraintes conomiques aux-
quelles ils sont soumis.
La question centrale est celle de la
place de lhumain dans ces projets qui
font la ville. Lhumain est-il considr
seulement comme un cot ou gale-
ment comme une recette ? partir du
moment o lon considre quun inves-
tissement na de valeur que sil est va-
loris travers des activits humaines
et que celles-ci sont orchestres dans
le cadre dun systme dmocratique,
le cahier des charges pour la construc-
tion de lespace bti se fonde sur lide
de garantir un environnement o lhu-
main, libre, est capable de se mobiliser
car il trouve du sens dans ses activits,
o les modalits du vivre-ensemble
sont dfnies.
La construction de repres devient
absolument essentielle et renvoie
aux questions didentit individuelle
et didentit collective, de commu-
nication (artefacts techniques de la
communication, codes sociaux de la
communication). Or, la ville est bien
le cadre au sein duquel sorganisent
ces codes sociaux. On peut dfnir la
cit comme un espace dchange et
de vie, espace de vie en commun. Les
immeubles sont des composantes de
la cit : espace de travail, espace de
vie, bureaux (sous-composante dun
immeuble). De la cellule individuelle
du bureau la ville, la problmatique
est celle de larticulation des chelles
pour fabriquer de la cohrence.
un niveau suprieur, ce projet relve
du politique. Mais les entreprises sont
appeles de plus en plus assumer des
responsabilits beaucoup plus grandes
quauparavant, travers la notion de
Responsabilit sociale des entreprises.
Cette exigence mane la fois du poli-
tique et des salaris car le brouillage
des frontires entre vie prive et vie
professionnelle, la porosit des temps
et des lieux pose la question du sens
du travail. Ce systme clat cherche
se reconstruire sur une base ontolo-
gique. Cest pour cette raison que lon
a vu apparatre le concept de Work
Life Harmony qui consiste recher-
cher une harmonie qui englobe len-
semble des facettes de la vie dune
personne : vie professionnelle, fami-
liale, sociale, etc., et de ce fait, est
infniment plus exigeante que la re-
cherche dune harmonie sur le lieu de
travail qui ne prendrait pas en compte
les autres aspects de la personnalit
du salari. Lobjectif tait de rconci-
lier la vie hors travail avec celle dans
le travail, la vie de la cit sur les lieux
de travail. Aujourdhui on sinterroge
sur la manire de rarticuler dans une
perspective ontologique ces diffrents
temps et lieux qui se sont dissocis, en
particulier sous leffet des technolo-
gies de linformation.
La ville, lieu de vie (vivante et non
fossilise), lieu de construction et de
rinterprtation est un objet vivant.
Lun des enjeux majeurs poss aux
La ville est le cadre au sein duquel
sorganisent les codes sociaux.
37
urbanistes et aux btisseurs, est de se
rapproprier les lments du pass de
la ville pour y insrer les lments du
prsent, de faire en sorte que le cadre
bti ancien qui compose nos villes soit
adapt nos usages daujourdhui.
La manire dont la municipalit de
Bordeaux a rinvesti lancien port et
les quais de la Garonne est un exemple
de russite urbanistique. Il sagit dun
retour de la ville son histoire de ville
portuaire, fonction qui avait disparu
avec la disparition de la marine et du
port marchand. Le simple ramnage-
ment des quais permis aux citoyens
de se rapproprier cette partie de leur
ville et de son histoire. Ltape suivante
devrait tre de remettre en service les
bateaux sur le feuve.
Un enjeu tout aussi essentiel est dtre
capable de fabriquer du bien public
avec du bien priv. Le responsable du
bien public, llu, doit tre capable de
porter une vision et de mobiliser len-
semble des initiatives prives pour
construire le projet. Il faut galement
faire en sorte que les citoyens, qui sont
appels intervenir dans le cadre de
dmocraties participatives, nutilisent
pas leur capacit dmocratique uni-
quement pour bloquer les projets mais
quils deviennent au contraire moteurs
de ces projets.
38
Entretien avec Pierre Veltz
Chercheur en conomie et sociologie et
Prsident-directeur gnral du conseil dadministration de
ltablissement public de Paris-Saclay
Ingnieur de formation, chercheur en co-
nomie et sociologie, Pierre Veltz a t di-
recteur de lcole nationale des ponts et
chausses, aprs avoir travaill dans la pla-
nifcation urbaine au sein de ladministration
et aprs avoir t directeur des recherches
dans cette cole. Ses recherches portent
sur les transformations du travail, de lentre-
prise et des territoires, dans le contexte de
la mondialisation et de la rvolution num-
rique. Il est aujourd'hui prsident-directeur
gnral de ltablissement public de Paris-
Saclay, en charge du dveloppement du
cluster de Saclay.
Comment lespace bti peut-il
prendre en compte les mutations de
la socit ?
Je suis frapp par le fait que les villes,
les infrastructures, les btiments,
considrs comme des objets lourds
et inertes sont en ralit trs fexibles.
Nos villes, qui sont anciennes, se sont
adaptes une quantit de nouveaux
usages. Lvolution des usages (modes
de vie, de travail, le loisir, etc.) est le v-
ritable moteur du changement urbain.
Avec les outils nomades, notre rapport
lespace-temps du travail a consi-
drablement chang. Des mails pro-
fessionnels schangent dsormais le
week-end ou en pleine nuit, ce qui est
le signe dune redistribution profonde
de lorganisation du travail et des en-
treprises et donc des espaces qui leur
sont associs. Les Smart Work Centers
dvelopps aux Pays-Bas (voir lentre-
tien de Ger Baron dans le chapitre 2)
montrent que lon peut imaginer de
nouvelles articulations de la fonc-
tion travail avec lespace rsidentiel.
Lun des freins au tltravail est lina-
daptation de nos logements cette
fonction, mais leur transformation ou
lapparition de nouveaux espaces in-
termdiaires comme les tlcentres
ouvrent la voie de nouveaux usages
des espaces.
Il me semble que nous allons vers une
forme de dspcialisation des espaces
btis. Les urbanistes cherchent lutter
contre la sgrgation fonctionnelle
mais il ny a pas encore de remise en
cause profonde de la spcialisation
des espaces : nous continuons
construire des commerces, des usines,
des bureaux, des rsidences et des
lieux pour les loisirs, la culture. Lavenir
Lun des freins au tltravail est linadaptation de
nos logements cette fonction, mais leur
transformation ou lapparition despaces
intermdiaires comme les tlcentres ouvrent
la voie de nouveaux usages des lieux.
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39
pourrait nous rserver davantage de
lieux mixtes, comme le Rolex Learning
Center Lausanne qui est la fois un
restaurant, une bibliothque, un lieu de
passage.
Cela passera par la dspcialisation
des produits immobiliers qui devra
prendre en compte des usages plus
variables et plus fexibles et pourrait
avoir de grandes consquences sur la
notion de bureau, en particulier pour
les grandes mtropoles o les temps
de transports deviennent un peu
pesants pour les gens. Les tudes sur
la substitution entre tlcommunica-
tion et transport et les mcanismes de
substitution de lune lautre montrent
depuis longtemps que plus on com-
munique distance, plus on se dplace
galement, mme si les motifs de d-
placement changent car le temps
gagn par la tlcommunication en
libre pour dautres activits. Mais je
ferais volontiers lhypothse dun re-
centrage des activits des personnes
autour de la rsidence largie et plus
gnralement de lespace rsidentiel.
Les sparations rigides actuelles dans
la rglementation sont cet gard
contre-productives.
Comment pourrait-on introduire
plus de fexibilit dans cet usage
des espaces urbains ?
Une rglementation plus fexible pour
les Plans locaux de lurbanisme et pour
les baux conduirait une transition
conomique (avec de nouveaux pro-
duits immobiliers mixtes), mais aussi
une transition urbaine. Du fait de la
conception actuelle des espaces et
des btiments et de la rglementation,
on utilise mal le potentiel quoffrent
nos villes. Les espaces sont sous-utili-
ss : des bureaux pourraient se librer
et servir autre chose ; inversement
beaucoup de rsidences sont mal oc-
cupes. Cest ce qui se passe en
gnral dans les franges urbaines, les
friches. Cest pourquoi les friches sont
des lieux de cration. La formule de
Jane Jacobs Old buildings, new
ideas rsume bien le fait que les r-
volutions culturelles, intellectuelles, ar-
tistiques ou mme technologiques
naissent souvent dans les franges car
les btiments y sont moins chers et on
y renouvelle les usages de lespace,
avec une utilisation trs fexible des
btiments.
Les tudes de Marie-Hlne Massot sur
la ville cohrente montrent claire-
ment les effets de la rigidit dans laf-
fectation du parc de logements
sociaux. Le parc social dans une m-
tropole comme lIle-de-France est gr
par une myriade de socits et offces
HLM qui ont chacun leur public ce qui
conduit une situation extrmement
sous-optimale car les gens bougent
trs diffcilement de leurs logements.
Son ouvrage sur la ville cohrente
1

sappuie sur le recensement, lenqute
globale de transport et les bases de
prix des notaires pour proposer une
simulation de rallocation des loge-
ments visant rapprocher les gens de
leur emploi et diminuer les besoins de
dplacement en respectant au mieux
les prfrences des mnages. Cette si-
1 - Korsu Emre, Massot Marie-Hlne, Orfeuil Jean-Pierre, 2012, La
Ville cohrente, Penser autrement la proximit, La Documentation
franaise, 168 p.
Lavenir pourrait nous rserver
davantage de lieux mixtes.
45 %
Cest le taux
doccupation des
bureaux en France
Global Workplace Study
Unwired/Regus 2011.
La crise du logement nest pas que quantitative, elle
est surtout lie la rigidit du parc.
40
mulation permet destimer quelle est la
part des besoins de construction et
celle des besoins de mutation des
btiments.
Cette simulation thorique a montr
que dans une ville cohrente, cest-
-dire o lallocation des logements
serait davantage en adquation avec
les activits de chacun, les dplace-
ments pourraient tre considrable-
ment rduits, a fortiori, si le tltra-
vail se dveloppe. Le logement est
le point fxe par rapport au travail ;
on change plus facilement de travail
que de logement, sauf en situation de
crise de loffre demploi comme on a
aujourdhui. Le dveloppement des fa-
milles recomposes est aussi un frein
la mobilit rsidentielle. Fluidifer la
mobilit dans le logement et plus g-
nralement dans le btiment est une
ncessit. La crise du logement nest
pas que quantitative, elle est surtout
lie la rigidit du parc, aux obstacles,
aux mutations (le montant des droits
de mutation est trs lev).
Cette exigence de cohrence
rpond-elle la dfnition que vous
donneriez de la ville intelligente ?
La notion de ville intelligente a merg
pour rendre compte du fait que la ville
sest enrichie dune couche de donnes
produites par un ensemble dacteurs
(agences de transport, organismes
grs par les municipalits, entreprises
de services urbains en tout genre, par
les citadins eux-mmes) et mises dis-
position dautres acteurs, institutionnels
ou non. Ces donnes urbaines tendent
devenir publiques, gratuites et ruti-
lisables par des tiers qui peuvent pro-
poser divers services tirant parti de ces
informations numriques : applications
pour smartphones ou pour diverses
plateformes qui permettent chacun
dajuster ses pratiques, ses modes de
vie pour les optimiser, les rendre plus
effcaces, plus ludiques, et faciliter la vie
quotidienne. Labondance de donnes
urbaines mises disposition de tous
favorise llaboration de rponses nou-
velles aux problmes urbains de toutes
natures, doutils daides aux dcisions
petites et grandes. Ce mouvement
douverture des donnes tous, que
lon appelle lopen data, est encore
entrav par de nombreux acteurs qui
souhaitent garder la proprit de leurs
informations, mais dj des services
permettant doptimiser les choix de
toute nature se multiplient. Des dve-
loppeurs (start-up, grandes entreprises,
ou individus isols) proposent toujours
davantage dapplications nouvelles qui
transforment nos pratiques. Dautres
acteurs (grands groupes internatio-
naux, issus du secteur informatique ou
de la gestion des services urbains) se
saisissent de ces informations et pro-
posent un attirail de solutions nouvelles
pour rarticuler des domaines urbains
qui taient trs loigns.
Comment voyez-vous les solutions
cls en main proposs par ces
grands groupes ?
Jai t frapp par une prsentation
commerciale du groupe IBM qui sem-
blait apporter une rponse globale
tous les problmes urbains. Je ne crois
pas beaucoup cela. Il est par contre
vident que labondance de donnes
conjugue la capacit de tels acteurs
les traiter pour les transformer en in-
formations peut leur permettre dorga-
Labondance de donnes urbaines mises disposition
de tous en vue favorise llaboration de rponses
nouvelles aux problmes urbains de toutes natures,
doutils daides aux dcisions petites et grandes.
41
niser effcacement des solutions de co-
voiturage ou de gestion intelligente de
lnergie dans ou entre les btiments.
Le changement le plus profond intro-
duit par la couche informationnelle de
la ville consiste en lapproche de plus
en plus transversale de la gestion
urbaine. Les acteurs de la ville taient
auparavant cantonns dans des do-
maines spcifques. Les sujets trans-
versaux se redfnissent la faveur de
la circulation dinformations dun
champ urbain aux autres et cela favo-
rise la monte en puissance dacteurs
autrefois relativement marginaux sur
les questions urbaines et qui se pr-
sentent aujourdhui comme des
acteurs stratgiques de la ville : les
acteurs du numrique et ceux de
lnergie prennent ainsi une place
croissante ct des acteurs tradi-
tionnels de lurbain : btiments et
travaux publics et les Utilities. Quand
les premiers appels doffre pour les
villes durables et intelligentes ont t
lancs, dans lesprit de nombreux dci-
deurs, ces projets taient identifs
comme des travaux de gnie civil et de
construction/travaux publics. Rares
taient les ouvertures de nouveaux
acteurs. Les secteurs de la construc-
tion et du gnie civil ont dailleurs fait
leur aggiornamento et se positionnent
dsormais sur les nouveaux marchs
de la ville durable et intelligente en
nouant des alliances stratgiques. Des
consortiums se forment pour des
projets ponctuels, mais plus gnrale-
ment nous voyons apparatre des al-
liances qui ambitionnent de tenir len-
semble des maillons de la chane
urbaine.
Outre la dspcialisation des acteurs
privs de la ville, on constate gale-
ment linterconnexion autour de cer-
taines solutions techniques de diff-
rents sujets auparavant totalement
disjoints, comme lnergie dans le
transport et dans le logement. La pro-
blmatique du stockage de lnergie
conduit des rapprochements indits :
si la voiture lectrique se gnralise,
les batteries de voitures pourraient
devenir un moyen de stocker de lner-
gie produite localement par des res-
sources renouvelables pour la restituer
au rseau en priode de pointe.
La maison individuelle interconnecte
la voiture lectrique et fonctionnant
avec une nergie relativement propre
et autonome peut devenir une solution
cologique. Le discours sur la densit
et la compacit de la ville comme
rponse unique la question environ-
nementale est remis en question avec
ces interconnexions que nous com-
menons entrevoir. Lide quil y
aurait une forme urbaine optimale perd
de son vidence. Avec lmergence
de mixs nergtiques qui varient en
fonction des ressources et contraintes
locales et la possibilit dutiliser cette
nergie produite dans les btiments
pour recharger les voitures ou des
deux roues lectriques, le raisonne-
ment trs classique sur les formes ur-
baines mriterait dtre revisit.
Dautant que les besoins de mobilits
pourraient eux-mmes tre dclins
de manire plus conome. La couche
informationnelle que jvoquais prc-
demment permet de rationaliser le
recours la voiture en facilitant les dif-
frentes formes dautopartage (co-
voiturage, fotte publique de voiture,
etc.). Les accords conomiques autour
de solutions prouves vont tre pro-
bablement bouleverss par larrive de
La maison individuelle interconnecte la voiture
lectrique et fonctionnant avec une nergie
relativement propre et autonome peut devenir
une solution cologique.
42
nouveaux acteurs, comme Google par
exemple, qui commencent sinsrer
dans le champ de la mobilit, pour
linstant travers des solutions logi-
cielles, mais qui pourraient par la suite
faire vaciller les positions dacteurs tra-
ditionnels de la mobilit et de lindus-
trie automobile en particulier.
Dans ce nouveau concert des
relations entre acteurs urbains,
comment voyez-vous le rle des
pouvoirs publics ?
Les pouvoirs publics sont dans une
position diffcile car le monde qui pa-
raissait simple se complexife consid-
rablement et les amnageurs doivent
russir intgrer des contraintes mais
aussi des solutions indites apportes
par des acteurs nouveaux. Les pouvoirs
publics cherchent encore dfnir le
rle quils ont jouer dans le contexte
de constitution de nouveaux marchs.
Ils doivent crer les conditions dmer-
gence de ces marchs tout en garan-
tissant quils se dveloppent avec une
certaine quit.
Il est trs intressant dobserver la
fortune du concept de smart grid. Il fait
partie de ces mots-valises qui agglu-
tinent un certain nombre dides gn-
rales (ici la capacit piloter intelligem-
ment des rseaux dnergie pour en
optimiser la production et la consom-
mation) et sont capables de porter des
stratgies dacteurs. Il existe en France
plusieurs projets mais rares sont ceux
qui sont vraiment consistants. Nous
sommes dans une phase exprimen-
tale et le rle des pouvoirs publics est
la fois de favoriser ces expriences,
de faciliter les changes et les coop-
rations, notamment avec les acteurs
privs, car les solutions ne natront
pas de projets mens individuelle-
ment. Pour reprendre lexemple de
lopen data, les pouvoirs publics sont
videmment concerns par lacclra-
tion de ce mouvement et doivent pour
cela rendre publiques leurs donnes
mais leur rle des pouvoirs publics est
aussi et surtout de mettre en place les
conditions de dveloppement nces-
saires pour que puissent merger des
offres nouvelles et intressantes.
Cela signife notamment que toutes
les zones doivent tre couvertes en
matire daccs linformation urbaine,
quil ne doit pas persister ou apparatre
des zones de relgation nergtique.
La libralisation ne doit pas conduire
labandon des segments non ren-
tables de la population ou des terri-
toires. La position des pouvoirs publics
nest pas facile trouver car la tenta-
tion est grande, surtout dans un pays
de grande tradition tatique comme la
France, de vouloir faire la place des
acteurs privs pour limiter ce risque de
relgation.
La question nergtique, qui se dcline
de plus en plus localement avec lide
que les solutions se trouveront
travers des mixs nergtiques tirant
parti des ressources renouvelables
disponibles localement conduit les col-
lectivits territoriales redcouvrir le
rle quelles doivent jouer le domaine
de lnergie. Elles sont propritaires
de leur rseau, EDF tant un conces-
sionnaire. De nouveaux rapports sont
en train de sinstituer, avec parfois le
risque du surinvestissement public
comme on la connu une poque
dans le domaine des infrastructures de
tlcommunication.
Lide quil y aurait une forme urbaine optimale
perd de son vidence.
43
LOpration dIntrt National du
plateau de Saclay est-elle loccasion
de mettre en uvre de nouvelles
manires de dfnir des stratgies
territoriales ?
Le territoire du plateau de Saclay com-
porte plusieurs projets, dont un
immense campus dans la partie sud du
plateau. Ce campus comprendra plu-
sieurs quartiers mixtes, lun autour de
lcole polytechnique, lautre autour de
Suplec, qui accueilleront la fois des
tablissements denseignement sup-
rieur et de recherche, des entreprises
et de lhabitat. Il faut combiner intelli-
gemment ces diffrentes fonctions, ce
qui nous conduit dfnir une stratgie
dconomie territoriale sur ce grand
territoire de six kilomtres de long.
Cest un terrain idal notamment pour
dfnir une stratgie nergtique co-
hrente en travaillant trois niveaux :
au niveau du btiment, du quartier et
du territoire dans son ensemble. Nous
rfchissons des stratgies nerg-
tiques qui seraient fondes pour partie
sur les ressources locales (gothermie,
le bois) et sur la mise en place de
rseaux de chaleur. La gestion de leau
et des dchets, ainsi que la mobilit,
sont videmment des sujets com-
plexes pour lesquels nous mobilisons
galement des experts afn de dfnir
une stratgie cohrente plusieurs
chelles. Ce territoire est un lieu dex-
primentation idal, car il comprend
de nombreuses entreprises et de labo-
ratoires spcialiss sur ces questions.
Ils constituent un vivier mobiliser qui
nous incite adopter la dmarche dun
living lab, territoire vivant dexpri-
mentations de nouveaux modes de vie
et de gestion urbaine, tout en sassu-
rant que les solutions soient prouves
afn daccueillir habitants, tudiants et
salaris dans de bonnes conditions.
En quoi ce campus du plateau de
Saclay sera innovant ?
La construction sur ce territoire du
plus grand campus lchelle du pays
doit tre loccasion de rfchir des
modes de construction et de concep-
tion des btiments clairs sur les vo-
lutions de nos modes de vie et de
travail. Nous sommes aujourdhui pri-
sonniers de processus de programma-
tion trop rigides. Lexemple universi-
taire est trs rvlateur car nous
programmons des coles en projetant
dans lavenir le mode de fonctionne-
Lopration du plateau de
Saclay est un terrain idal pour
dfnir une stratgie nergtique
cohrente en travaillant
plusieurs niveaux : au niveau
du btiment, du quartier et du
territoire dans son ensemble.
Le territoire du plateau de Saclay combine des
enjeux nationaux et des enjeux locaux, notamment
autour de la prservation des espaces agricoles.
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13 %
Cest le poids du
Plateau de Saclay
dans la recherche
franaise, en nombre
de chercheurs
44
ment actuel des universits avec cours
magistraux en amphi, des salles de
classe plus ou moins bien dimension-
nes, des bibliothques, alors que ce
modle va certainement voler en
clats. Ne prvoit-on pas trop de bti-
ments ? Certaines coles, parfois
mme de grandes universits amri-
caines, demandent leurs tudiants de
suivre les cours depuis leur chambre.
Les rsidences tudiantes devraient
sadapter ces nouveaux usages,
comporter des lieux de projets collec-
tifs ou individuels. La fonction des bi-
bliothques (donner accs des ou-
vrages) est en grande partie dpasse.
Les bibliothques se transforment en
espaces de travail, de convivialit, de
projet, o les tudiants doivent pouvoir
bricoler surtout quand il sagit,
comme sur ce campus, dingnieurs.
Cest ce qui est mis en place au Mdia
Lab du MIT (Massachussetts Institute
of Technology). Il existe aujourdhui
des demandes latentes qui vont modi-
fer en profondeur le fonctionnement
dun campus, dune cole ou dune uni-
versit. Mais il est diffcile dintgrer
ces questions dans les mcaniques de
@ek\ej`\igfli`eefm\i
A
A
SE!NE AVAL
LA DEFENSE
PAR!S-SACLAY
0RLY-RUNC!S-
SE!NE-AM0NT
LE B0URCET
PLEYEL
R0!SSY
MARNE-LA-VALLE
Saint-Quentin
en Yvelines
Versailles
Paris
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LE B0URCET
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DELARECHERCHE
FRANA!SE
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ENLE-DE-FRANCE
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Le Plateau de Saclay dans le Grand Paris en construction.
Nous programmons des coles en projetant
dans lavenir le mode de fonctionnement
universitaire actuel, alors que ce modle va
certainement voler en clats.
45
programmation, de concours darchi-
tectes, essentiellement en raison des
rglementations. Dans le logement
tudiant par exemple, toutes les
chambres doivent tre accessibles aux
handicaps ce qui rduit drastique-
ment la place disponible.
Le projet de Rem Koolhaas et Clment
Blanchet pour lcole centrale a t
retenu pour son caractre innovant et
trs audacieux : il sagit dune grande
structure couverte abritant une espce
de petite ville traversante, ouverte au
public, reliant le Learning Center au
mtro, avec une organisation extr-
mement fexible des espaces par plots
abritant les labos, les amphis, les salles
de classes qui donnent sur cet espace
intrieur qui est public et dcoup en
diffrentes rues.
En ce qui concerne les logements tu-
diants, nous souhaitons en construire
une masse critique permettant de
crer une vie de campus qui nexiste
nulle part aujourdhui car chaque cole
a son petit parc de logements et les
tudiants des diffrentes coles
nchangent pas. Nous souhaitons mu-
tualiser les rsidences entre les diff-
rentes coles et les universits.
Lensemble de nos deux quartiers
comptera 8000 logements tudiants
et 7000 logements pour les mnages,
dont une proportion dun quart un
tiers en logement social.
13 %
Cest le poids du
plateau de Saclay
dans la recherche
franaise en nombre
de chercheurs.
46
Entretien avec Nicolas Gilsoul
Grand prix de Rome, architecte et paysagiste
Nicolas Gilsoul est architecte et docteur
en sciences. Il partage son nergie entre
son agence parisienne, des missions de
consultant et lenseignement. Professeur
lacadmie des beaux-arts de Bruxelles et
lcole nationale suprieure du paysage
de Versailles, il oriente ses recherches sur
le futur des villes. En 2011 il a t commis-
saire et scnographe de lexposition La
Ville fertile la Cit de larchitecture et
du patrimoine Paris. Observateur averti
des formes de reprsentations de la ville du
futur tant dans la fction littraire et cin-
matographique que dans les discours et les projets prospectifs architecturaux, il invite
replacer lhomme et lutopie crative au cur de la rfexion.
Comment dfnissez-vous le concept
de ville fertile?
La Ville fertile est un plaidoyer pour
une ville rsiliente, fexible et orga-
nique dans laquelle lhomme ne sop-
pose plus la nature mais invente
de nouveaux milieux hybrides, cra-
tifs et ressourant. Elle suggre de
nouvelles alliances et des symbioses
constructives.
laube du xxi
e
sicle, la triple crise
plantaire et la croissance dmogra-
phique nous invitent repenser nos
villes. Nous savons que la plupart de
nos enfants seront citadins et certaine-
ment hants comme nous, voire davan-
tage, par cet insatiable dsir de nature.
Nous rvons toujours de ce qui devient
rare. Les publicitaires, le cinma, lar-
chitecture et lart contemporain nous
immergent quotidiennement dans un
imagier luxuriant et nostalgique. Un
paradis perdu qui soppose larch-
type de la Cit obscure, tentaculaire et
verticale. Dun ct la plante Pandora
du flm Avatar, de lautre, la vision apo-
calyptique de Los Angeles dans Blade
Runner. Un archtype qui na du reste
pas beaucoup volu depuis le dbut
du xx
e
sicle, du Mtropolis de Fritz
Lang la cit numrique du rcent
Tron : Lhritage chez Disney. Or nous
savons aujourdhui, grce aux nou-
velles connaissances scientifques no-
tamment, que cette opposition entre
ville et nature na plus de sens, ni go-
graphiquement, ni sociologiquement,
ni mme cologiquement. La ville est
un milieu vivant, hybride, dans lequel
certaines espces animales et vg-
tales ont mut pour sadapter aux
dynamiques en place. La ville fertile
sappuie sur ce constat et cherche
stimuler linventivit de nouvelles al-
liances. Elle refuse le vert dcor pour
son seul exotisme ou sa nostalgie.
Elle sappuie sur toute la crativit
du vivant et lart de la mise en scne
pour infltrer les replis du tissu urbain
et offrir de nouveaux lieux habiter.
Soumise lalatoire de la vie, elle est
lcoute des changements climatiques
et des mtamorphoses plantaires. La
ville fertile est une alternative au futur
sombre de nos villes.
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Cette vision vous semble-t-elle
partage et applique?
Aux quatre coins de notre plante, des
expriences sont en cours. Nos villes
deviennent de nouveaux laboratoires
urbains. Il nous manque parfois le recul
du temps pour en estimer la justesse
des projets. Certaines rponses sins-
pirent directement de limaginaire de la
science-fction : villes sous-marines au-
tonomes conues par Rougerie, villes-
cratres creuses comme des puits
verticaux dans la crote du dsert et
dployant des jardins concentriques
nourris par la vapeur deau. Soul a fait
le pari deffacer lune de ses autoroutes
urbaines principales en cur urbain
et damnager la rivire qui coulait
dessous. New York planife des projets
damnagement de la baie dHudson
pour rpondre aux montes des eaux
et aux ouragans rguliers. Portland
a planif son extension loin dans les
terres, en dessinant un vaste rseau
de parcs et de rserves non construc-
tibles dans la tradition amricaine
du landscape urbanism initie par
Olmsted au xix
e
sicle. Montpellier et
Bordeaux sont en train de sinterroger
sur leur devenir en 2030, comparant
les hypothses de travail pour dgager
un schma directeur grande chelle.
Le sujet urbain est devenu plantaire
en quelques annes et les facilits de
communication rendent aujourdhui
les dialogues fertiles et les comparai-
sons enrichissantes.
Je vois au moins trois attitudes com-
plmentaires se mettre en place. La
premire infltre la ville, se dploie dans
ses dlaisss et ses interstices : prairies
suspendues sur les toits de Chicago,
promenade sauvage vingt mtres
au-dessus des rues de Lower
Manhattan, jardin conome sur les
ruines dune base sous-marine Saint-
Nazaire, berges hybrides du muse
dart de Seattle, jardin public en cur
dlot la Cour des senteurs de
Versailles. La deuxime attitude
change dchelle et cherche connec-
ter entre eux ces nouveaux vides
urbains ou vides biologiques dans
un rseau territorial. Plus que le corri-
dor cologique qui vient dune traduc-
tion simpliste de langlais, je prfre
limage dun continuum cologique
urbain, un systme de paysages qui
superpose la maille de la ville, une
trame de vie apaisante et rsiliente.
Dans ces deux attitudes, le jardin
public nest plus un simple lieu dagr-
ment ou une trame verte structurante.
Ils servent la ville, participent active-
ment son cologie. Ce sont des
fltres, des ponges, des bassins, des
relais, des niches, des digues. On y ac-
cueille les citadins mais on y gre aussi
leau de pluie et la biodiversit. On sou-
ligne travers eux la gographie, la
La ville fertile est un plaidoyer pour une ville
rsiliente, fexible et organique dans laquelle
lhomme ne soppose plus la nature
Du belvdre au jardin des Luxuriantes,
scnographie de l'exposition La Ville fertile
la Cit de l'architecture et du patrimoine Paris.
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topographie dun bassin versant et les
paysages dans lesquels crot la ville. Ils
absorbent, enrichissent, infltrent. La
dernire attitude est mes yeux moins
constructive, cest la fuite, labandon
de nos anciennes cits pour des villes
nouvelles, cologiquement autonomes
mais spares par une enceinte plus
ou moins visible. Lanthropologue Mike
Davis imagine que ces arches scuri-
ses seront bientt relies entre elles
au moyen de corridors cologiques
sous contrle et driveront sur un
ocan de bidonvilles. Sans aller aussi
loin dans la dystopie, on peut sinterro-
ger sur les conditions daccs des
quelques lus ces oasis privilgis.
Cette troisime attitude, de plus en
plus prsente dans les cofctions au
cinma de Wall-E 2012 se multi-
plie Pune aux portes de Bombay,
Phoenix en Arizona, dans le sud du
Portugal et aux portes du dsert dans
le Golfe. Certaines de ces villes bien
relles sont compares des orga-
nismes vivants et grs par une intelli-
gence artifcielle, renvoyant aux cycles
de lcrivain de science-fction Ian M
Banks. Ce dernier y rvlait pourtant le
cynisme dune utopie grinante. Le
plaidoyer de la Ville fertile cherche au
contraire inventer la ville sur la ville
pour rserver le reste du territoire et
ralentir ltalement par juxtaposition
dutopies.
Quelle forme de ville rpondrait
idalement, selon vous, aux
mutations de notre socit ?
Cest une ville qui rvle et souligne
le grand paysage qui laccueille. Je
pense aux doigts de fort urbaine qui
plongent au cur dHelsinki ou la
manire dont Vancouver fusionne avec
la baie, la montagne, les les et lhorizon
de lOcan Pacifque. Le dveloppe-
ment de Tokyo sest fait en respectant
le vaste territoire bois des collines,
aujourdhui gr en agroforesterie.
Cest une ville dans les rivires des-
quelles on peut se baigner parce que
leau y a t purife en amont par un
rseau paysager de bassins fltrants.
Je pense Stockholm ou Zrich par
exemple, qui offrent ainsi un cadre
ressourant malgr la densit de
population.
Cest une ville rsiliente, fexible, trans-
formable qui amne lhomme renouer
avec son milieu. Le risque fait partie de
ses fondements tout comme les res-
sources qui permettent de sen
dgager.
Cest une ville porte par une politique
ambitieuse au niveau des espaces
publics comme le sont Lyon, Nantes
ou New York aujourdhui. Une ville
aussi qui vite lcueil du tout piton.
Je pense la High Line de Manhattan,
lAtlanta Beltline, au cble de Rio qui
offrent une autre manire dtre piton
dans la ville sans la fger pour autant.
Cest une ville hybride qui nutilise pas
la Nature comme un simple dcor ou
qui la fge sous une cloche de verre
pour le bien de tous , mais qui se
construit avec les dynamiques natu-
Cour des senteurs de Versailles,
conue par Nicolas Gilsoul.
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Plan de la Cour des senteurs de Versailles.
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plaidoyer de la Ville fertile cherche au
contraire inventer la ville sur la ville
pour rserver le reste du territoire et
ralentir ltalement par juxtaposition
dutopies.
Quelle forme de ville rpondrait
idalement, selon vous, aux
mutations de notre socit ?
Cest une ville qui rvle et souligne
le grand paysage qui laccueille. Je
pense aux doigts de fort urbaine qui
plongent au cur dHelsinki ou la
manire dont Vancouver fusionne avec
la baie, la montagne, les les et lhorizon
de lOcan Pacifque. Le dveloppe-
ment de Tokyo sest fait en respectant
le vaste territoire bois des collines,
aujourdhui gr en agroforesterie.
Cest une ville dans les rivires des-
quelles on peut se baigner parce que
leau y a t purife en amont par un
rseau paysager de bassins fltrants.
Je pense Stockholm ou Zrich par
exemple, qui offrent ainsi un cadre
ressourant malgr la densit de
population.
Cest une ville rsiliente, fexible, trans-
formable qui amne lhomme renouer
avec son milieu. Le risque fait partie de
ses fondements tout comme les res-
sources qui permettent de sen
dgager.
Cest une ville porte par une politique
ambitieuse au niveau des espaces
publics comme le sont Lyon, Nantes
ou New York aujourdhui. Une ville
aussi qui vite lcueil du tout piton.
Je pense la High Line de Manhattan,
lAtlanta Beltline, au cble de Rio qui
offrent une autre manire dtre piton
dans la ville sans la fger pour autant.
Cest une ville hybride qui nutilise pas
la Nature comme un simple dcor ou
qui la fge sous une cloche de verre
pour le bien de tous , mais qui se
construit avec les dynamiques natu-
Plan de la Cour des senteurs de Versailles.
relles et la gestion du vivant. Je pense
aux forts urbaines de Michel Desvigne
sur le plateau de Saclay ou la Valle
Serpentine dans laquelle nous avions
propos un habitat anmophile en
Colombie britannique.
Cest une ville enfn qui offre, lcart
des agoras pour tous, une multitude
de belvdres intrieurs dans les
replis du tissu urbain. Une ville-jardin,
cisele par de courageuses architec-
tures, mlange des dernires techno-
logies biomimtisme par exemple
et de lart de la mise en scne. Aux
archispectacles je prfre une archi-
tecture motionnelle telle que la df-
nissait le mexicain Luis Barragan, un
socle stimulant limaginaire sur lequel
peut natre la vie.
Quelles attentes peut-on avoir
vis--vis des technologies ?
Les avances technologiques et scien-
tifques ouvrent des perspectives in-
dites pour le futur des villes. La palette
des outils disponibles est impression-
nante et invite la crativit que ce soit
en matire de gestion des fux, de fui-
difcation des rseaux, dinformation et
de partage en temps rel les smart
grids mais aussi en matire dcolo-
gie urbaine, de construction hybride,
de nouveaux matriaux inspirs par le
gnie naturel. Les nouvelles connais-
sances en matire de gnie vgtal et
de fonctionnement des milieux co-
systmiques sont aussi de formidables
moteurs dinvention. Paradoxalement,
la crise est rvlatrice dopportuni-
ts. mes yeux, tout ceci doit tre
au service de lutopie, du rve, du pari
sur le futur des villes. Les technolo-
gies ne sont pas une fn en soi. Elles
viennent nourrir un projet, une vision.
Pas le rgler aprs coup comme une
prothse mais enrichir la stratgie en-
visage, incliner la forme et la qualit
spatiale du projet. Lcomuse de
Nakdong pour lequel nous avions reu
un prix darchitecture en Core dploie
ainsi par exemple une technologie de
construction innovante qui va guider
la sdimentation de presqules et par-
ticiper dessiner les rives mouvantes
des marais migrateurs. Bruxelles, le
projet de jardin linaire sur la couver-
ture partielle des boulevards urbains
de la Petite Ceinture exploitait le gnie
vgtal et les technologies de gestion
hydraulique pour rpondre la dpol-
lution des eaux de surface.
Je milite pour dployer en marge des
continuums cologiques des corridors
de connaissances, alimentant cher-
cheurs et concepteurs.
Quels autres cueils identifez-
vous propos des diffrentes visions
de la ville de demain qui circulent
dans les discours architecturaux et
urbanistiques?
Lun des dangers rside comme je lai
expliqu dans la cration de bulles
coscurises de la taille dun quartier
Les avances technologiques et scientifques
ouvrent des perspectives indites pour le futur
des villes.
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50
de 100 habitants celui dune micro-
ville de 500 000 habitants comme
celles qui sortent de terre aujourdhui.
Rserves une lite, elles nourrissent
une pense proche des mouvements
dcologie anti-humaniste. Un autre
cueil est sans doute celui dune forme
de rcupration conomique des lieux
dlaisss qui deviennent soudain le
terreau fertile de nouveaux paradis
urbains. Afn de fnancer et de rendre
possible, par lacquisition dun foncier
priv, le dploiement dune fort ou
dune berge urbaine par exemple, le
site peut subir une forte gentrifcation.
La population en place est ainsi re-
pousse dautant en marge de ces
nouveaux centres. Le dernier cueil
sans doute est celui doublier que la
ville abrite des hommes et des femmes
qui sont autant dindividus et de per-
sonnalits riches et varies. Une vision
trop techniciste, au nom de lcologie
ou des crises socio-conomiques,
rduit lhomme aux seules donnes
quantifables. Lindividu devient alors
un consommateur dair et deau, un
producteur de dchets. Interchan-
geable, statistique parmi les statis-
tiques, il ne surprend plus. Lanalyste
peut alors dcider de son sort et
imposer sa vision dun monde meilleur
comme le montre de nombreux
romans de science-fction depuis
Wells. Je pense que cette drive nous
prive de lincroyable potentiel cratif
de chacun et appauvrit la rfexion sur
le futur des villes en reproduisant le
schma fonctionnaliste de la ville
moderne.
Nous sommes aujourdhui face une
situation trs diffrente du milieu du
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sicle. Nous vivons lre de la fni-
tude cologique, de la physique quan-
tique, du transhumanisme et des chan-
gements climatiques. Les modles
doivent tre rinvents sur les traces
de nos pres. Cest le pari de la Ville
fertile.
L'comuse de Nakdong en Core du Sud, conu par Nicolas Gilsoul.
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Nous vivons lre de la fnitude cologique, de
la physique quantique, du transhumanisme et des
changements climatiques.
Chapitre 2
Immobilier,
innovation et
entreprises
Lentreprise est en profonde transformation.
Linternationalisation des conomies, la rapidit
des innovations technologiques, lessor des enjeux
environnementaux, les effets de la crise fnancire
sont autant de phnomnes qui modifent les
modes dorganisation des entreprises et les
contraintes dans lesquelles elles voluent. Ce
chapitre vise faire le point sur les mutations
sociales et conomiques qui affectent la manire
dont les entreprises sinsrent dans lespace
urbain et dfnissent leur stratgie immobilire.
52
Ghislain Grimm
Alain Crozier
Olivier Estve
Laurence Barths
Directrice gnrale adjointe de Dassault Systmes, Vlizy
Frdric Bleuse
Directeur gnral de Rgus France
Ger Baron
Rachel Picard
Philippe Pelletier
Avocat associ, Lefvre et Pelletier associs, Paris
Prsident du Plan Btiment Grenelle en France
53
Immobilier, innovation et entreprises Chapitre 2
Nouvelles formes dorganisation
du travail et immobilier dentreprise
Sous leffet de lessor des TIC (Technologies de linformation et de la commu-
nication) et de mutations socio-conomiques plus larges, la conception des
projets immobiliers de bureaux des entreprises est invite se renouveler :
tltravail, mobilit forte des employs, exigence de fexibilit sont autant de
facteurs de transformation des entreprises. Ces volutions ncessitent de repen-
ser la manire damnager les lieux de travail. travers un entretien avec Ghislain
Grimm, qui, au sein du cabinet de conseil Forma, accompagne les entreprises
dans leur projet immobilier, et dAlain Crozier, prsident de Microsoft France, dont
le nouveau sige Issy-les-Moulineaux (sud-ouest de Paris) est emblmatique
dun projet immobilier adapt aux nouveaux modes dorganisation de lentreprise,
cette section de chapitre revient sur ces lames de fond qui transforment les en-
treprises et les conduisent inventer de nouvelles manires de concevoir leurs
espaces de travail, plusieurs chelles.
Entretien avec Ghislain Grimm
En tant que directeur associ, Ghislain
Grimm est responsable de la stratgie de
dveloppement de Forma, cabinet de
conseil en immobilier dentreprise et en
amnagement. Expert de la marque, de la
communication et des nouvelles technolo-
gies, passionn darchitecture et de design,
Ghislain Grimm a notamment accompagn
Microsoft dans la conception de son cam-
pus dIssy-les-Moulineaux, qui est dsor-
mais une rfrence en termes denvironne-
ment de travail.
Quelles sont les grandes volutions
sociales et conomiques qui
affectent lorganisation des
entreprises et la manire de
concevoir leur espace de travail ?
Je distinguerais trois facteurs dvolu-
tion, qui sont exognes lentreprise,
mais qui la transforment en profondeur.
Le premier facteur concerne lessor
de la Responsabilit sociale et envi-
ronnementale (RSE) qui modife lor-
ganisation des entreprises. En matire
dimmobilier et damnagement, cela
se traduit notamment par une ap-
proche respectueuse de lenvironne-
ment, mais la RSE ne se rduit pas ce
volet environnemental : les entreprises
portent galement une responsabi-
lit sociale envers le territoire au sein
54
duquel elles sont intgres.
Lentreprise se situe dans un cosys-
tme territorial avec lequel elle intera-
git de diffrentes manires. Quand les
siges sociaux de grandes entreprises
sinstallent Saint-Denis, au nord de
Paris, quelle valeur ap-
portent celles-ci au ter-
ritoire ? Crent-elles de
lemploi ? Les popula-
tions locales sont-elles
intgres dans leur
production de valeur ?
Pour des siges sociaux
du secteur tertiaire, on
peut constater une
inadquation entre loffre demplois
propose par lentreprise et les qualif-
cations des populations rsidentes ;
cependant, les services associs lim-
plantation dun immeuble de bureaux
gnrent des mtiers divers et varis.
Privilgier les entreprises locales pour
les services de restauration et les ser-
vices techniques et les impliquer dans
le projet est une manire danimer cet
cosystme territorial. Lentreprise a
galement une responsabilit sociale
envers ses propres employs. Le projet
dentreprise fait idalement partie int-
grante du dialogue social et doit
prendre en compte les objectifs de
lentreprise, sa stratgie et le niveau
dimplication des partenaires sociaux,
des collaborateurs, dans la construc-
tion mme du projet.
Le deuxime facteur dvolution
fondamental pour les entreprises
concerne les technologies de linfor-
mation et de la communication dont
lessor a un impact de taille sur lim-
mobilier et lamnagement des en-
treprises. Les innovations dans ce
domaine constituent une lame de fond,
et nous ne sommes quau dbut de
cette volution. Linformatisation des
entreprises a com-
menc se dvelop-
per dans les annes
1980. Le premier
Personal Computer
(PC) arrive sur le
march en 1981, et
avec lui, lide que
chaque poste de
travail doit tre
quip dun ordinateur. Ont suivi, dans
les annes 1990, larrive dInternet et
la miniaturisation des appareils qui a
permis lessor des terminaux mobiles
dans les annes 2000.
Privilgier les entreprises
locales pour les services de
restauration et les services
techniques et les impliquer
dans le projet stratgique de
lentreprise est une manire
danimer cet cosystme
territorial.
6
priphriques
informatiques
distincts permettront
dici 2020 daccder
au rseau de
lentreprise
(tude Citrix, aot 2012).
La portabilit des outils numriques et lessor des
usages de tlcommunication en situation de mobilit
font partie des vecteurs de transformation les plus
puissants de lorganisation des entreprises.
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Espace tlphonique du sige social de Nutricia.
La portabilit des outils numriques et
lessor des usages de tlcommunica-
tion en situation de mobilit font partie
des vecteurs de transformation les plus
puissants de lorganisation des entre-
prises : avec larrive de la 4G et le d-
veloppement de terminaux de plus en
plus performants et de plus en plus
petits, nous serons bientt quips de
vritables outils de travail nomade,
travers les tablettes numriques qui
sont appeles se gnraliser. Signe
rvlateur de leffacement des fron-
tires entre le travail et la vie person-
nelle, ces tablettes, initialement orien-
tes principalement vers des usages
ludiques, rpondent toujours plus eff-
cacement des usages professionnels,
notamment grce lintgration de cla-
viers et surtout grce au dveloppe-
ment du cloud computing. Ce dernier
consiste stocker lessentiel des
donnes et des fchiers de travail sur
des serveurs distants afn de pouvoir y
accder en sidentifant sur une inter-
face qui sera identique quel que soit le
terminal de connexion (ordinateur, ta-
blette, etc.). Les innovations technolo-
giques gagnent galement les lieux col-
lectifs comme les salles de runion ou
salles de travail communes travers,
dune part, les tableaux interactifs ou
les tables de runion interactives, et
dautre part les systmes de
visioconfrence.
Le travail collaboratif prend une di-
mension nouvelle travers les tableaux
interactifs qui ne sont plus de simples
crans de projection du contenu dune
tablette ou dun ordinateur portable,
mais un support partir duquel une
donne commune peut tre manipule
plusieurs mains. Avec la visioconf-
rence haute dfnition, connue sous le
nom de tlprsence, o lon voit son
interlocuteur taille relle, cest lexp-
rience mme de lchange distance
qui se trouve bouleverse : le son pro-
vient de lendroit o est projete
limage de la personne avec qui lon
communique, de sorte quaprs
quelques minutes, le dispositif tech-
nique sefface et lon oublie presque
que la personne se trouve distance.
Lexprience complte, immersive,
amliore signifcativement la qualit de
lchange : les runions sont plus
courtes, plus effcaces.
Le troisime facteur exogne
de transformation des entreprises
concerne la ncessit de se confron-
ter la diversit culturelle. Toutes les
entreprises, mme les PME, sont dans
une socit o lchelle des changes
est internationale. Les grands comptes
sinternationalisent et sont soit fournis-
seurs, soit clients de multinationales.
LOral, pour qui nous travaillons, a
longtemps t domin par une culture
Avec la visioconfrence haute
dfnition, connue sous le nom
de tlprsence, o lon voit son
interlocuteur taille relle, cest
lexprience mme de lchange
distance qui se trouve bouleverse.
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Espace de travail nomade chez Alstom.
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franaise, mais cest dsormais une en-
treprise multiculturelle : des directeurs
marketing viennent dAsie ; des chefs
de produit dmarrent leur carrire au
Brsil, puis partent pour le Canada et
poursuivent au sige en France. Au
sein du sige mondial du groupe
Clichy, en rgion pa-
risienne, les collabo-
rateurs, mme fran-
ais, baignent dans la
diversit culturelle.
La diversit en
termes doffre de
restauration, le fait de prendre en
considration la coexistence de diff-
rentes manires de travailler dans une
salle de runion sont des exigences
nouvelles pour gagner en effcacit. On
peut imaginer plusieurs scnarios d-
coulant de linternationalisation des
changes et des recrutements au sein
des entreprises. Cela peut conduire
lmergence dune nouvelle culture in-
ternationale, mais celle-ci est encore
inventer. On assiste plutt aujourdhui
une domination du modle anglo-
saxon concurrenc cependant par le
poids des conomies indienne, chinoise
ou brsilienne, porteuses dautres
codes culturels qui pourraient peu
peu simposer dans une partie des
multinationales.
La question culturelle se pose ga-
lement en termes de diversit des
cultures dentreprise : au-del des
innovations technologiques, les en-
treprises en concurrence comme
Microsoft, Google et Apple se livrent
des guerres de
marques qui passent
aussi par la mise en
avant dune culture
dentreprise. Ces
marques doivent se
distinguer, entretenir
une diffrence et capitaliser sur cette
distinction culturelle pour fdliser
leurs employs.
Enfn, le df de la diversit culturelle
concerne aussi les volutions dmo-
graphiques et notamment larrive de
nouvelles gnrations. Le milieu de
lentreprise fait coexister aujourdhui
quatre gnrations qui ont des modes
de fonctionnement individuels et col-
lectifs diffrents. Il ne sagit pas de les
opposer, mais dinventer des formes
dorganisation qui prennent en compte
cette diversit. La restauration est un
exemple clairant concernant les enjeux
de la diversit culturelle : le modle de
la cantine avec plateau-repas et caf
horaire traditionnel perdure en France,
mais paralllement se dveloppent des
caftrias ouvertes toute la journe
avec une restauration plus rapide mais
toujours attentive lquilibre nutrition-
nel, dans lesquelles on retrouve plus
souvent les collaborateurs de la g-
nration Y ou partageant une culture
dentreprise venue de ltranger.
Quels sont les impacts de
ces grandes volutions sur
lorganisation du travail et
lamnagement des espaces ?
Lmergence du travail collaboratif
affecte toutes les entreprises, ind-
Aujourdhui, en entreprise
quatre gnrations qui ont
des modes de fonctionnement
individuels et collectifs
diffrents se cotoient.
Espace de travail collaboratif du sige social dAlstom.
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pendamment de leur culture, leur
taille, leur secteur. Ce phnomne est
plus ou moins puissant selon les sec-
teurs, mais toutes les entreprises au-
jourdhui voient le mode collaboratif
prendre le pas sur le mode de produc-
tion trs linaire, trs individuel. La
journe type est de plus en plus ds-
tructure avec des squences de
travail plus nombreuses, plus varies et
comprenant une part non planife
croissante. Les journes sont rythmes
par une infnit de temps dchanges
qui prennent des formes multiples :
rituel du caf avec discussion infor-
melle suivi dun temps dchanges de
mails puis dune runion planife, au
sortir de laquelle simprovise une mi-
cro-runion avec un collaborateur
crois dans un couloir. Le djeuner
peut prendre diverses formes : de la
cantine au djeuner daffaire en
passant par le room-service ou la
pause sandwich. Il pourra tre suivi
dune visioconfrence, de temps
dchanges sur tlphone mobile, etc.
Cette diversit de squences aboutit
une multiplication des tches et micro-
tches accomplies dont la majorit
ntait pas planife.
Ces volutions sac-
compagnent dune
exigence forte de
ractivit et de
connectivit perma-
nente. Il faut tre en
mesure de rpondre
rapidement, dacc-
der une informa-
tion immdiatement. Les volutions
technologiques rpondent cette
exigence en mme temps quelles la
renforcent.
La fexibilit est un autre impratif qui
a des consquences sur la conception
des projets immobiliers : on ne peut
plus considrer que lorganigramme
sera le mme dans cinq ans. Le df au-
jourdhui est damnager lespace non
plus seulement selon lorganigramme
mais selon un mode-projet.
Paralllement au travail collabora-
tif dont lorganisation a chang, les
nouveaux modes de travail individuel
sont lun des facteurs essentiels dvo-
lution dans la conception de limmobi-
lier dentreprise. Ce travail individuel,
qui se fait de plus en plus distance,
peut prendre des formes multiples : le
tltravail dans le cadre dun contrat
avec horaires fxes est minoritaire, mais
on voit saffrmer le phnomne de no-
madisme et de la fexibilit. Le dve-
loppement de ces formes souples de
travail distance ncessite dvoluer
vers une culture du rsultat, base sur
la confance. Toutes les entreprises ne
sont pas prtes faire le pas, mais de
plus en plus de grands groupes com-
mencent avoir du recul sur leur ex-
prience de tltravail et mettent en
avant les bnfces
quils en retirent :
meilleure concentra-
tion dans les temps
de travail individuel,
bien-tre et perfor-
mance des collabo-
rateurs, grce une
diminution du temps
de dplacement, qui
permet de rduire la fatigue en aug-
mentant le temps de sommeil, rduc-
tion des cots immobiliers.
Lamnagement des environnements
de travail en France a galement t
infuenc par les contraintes lgisla-
tives et rglementaires travers, no-
tamment la mise en place de plans de
prvention des risques psychosociaux.
La fexibilit est un
autre impratif qui a
des consquences sur la
conception des projets
immobiliers : on ne peut plus
considrer que lorganigramme
sera le mme dans cinq ans.
Le dveloppement de ces formes souples de travail
distance ncessite dvoluer vers une culture du
rsultat, base sur la confance.
36%
des actifs travaillent
au moins une fois par
semaine depuis
leur domicile
(tude WITE 2.0,
juillet 2012).
58
En France, cette attention la qualit
de vie au travail a revtu un caractre
obligatoire en rponse des situations
de travail extrmes (stress, suicide en
entreprise), mais le phnomne doit
galement son essor des pratiques
qui viennent des pays nordiques
portant une attention plus grande la
convivialit et au bien-tre au travail
travers une rfexion globale qui intgre
des questions damnagement (design,
ergonomie, espace, qualit de lair et
de la lumire, etc.) et des questions de
management. Dans ces pays, le bien-
tre au travail ne se rduit pas une
rfexion mdicale, mais lattention
porte au cadre de vie conduit consi-
drer comme essentiels des espaces
de repos et de convivialit, non seule-
ment du point de vue des salaris, mais
aussi pour la productivit et perfor-
mance globale des entreprises. Cette
vision est encore peu partage dans la
culture des entreprises franaises, qui
au contraire craignent souvent, avec le
dveloppement des caftrias et
autres espaces de convivialit, de voir
le temps effectif de travail se rduire.
Pourtant, on voit bien merger un
modle dimmobilier dentreprise qui
rduit les contrastes entre le bureau et
la maison par la recherche dun univers
moins froid, moins impersonnel qui
passe par le choix de tissus, de cou-
leurs, de formes se rapprochant de
lunivers domestique, et par lappari-
tion, de plus en plus courante dans
lentreprise, des canaps. Pour son
campus Evergreen Montrouge, au
sud de Paris, le Crdit Agricole est all
jusqu confer lamnagement des
points de convivialit de chaque
plateau de bureaux un dcorateur
qui a conu le projet en conviant la
rfexion les quipes auxquelles ils
taient destins.
Enfn, le dernier lment marquant
dvolution en termes d'immobilier et
amnagement : cette volont forte des
entreprises de marquer leur culture et
leur identit travers leur projet immo-
bilier. Cela se traduit la fois par une
rfexion sur la localisation des bti-
ments, et en particulier, du sige social
et par le projet architectural et dam-
nagement de ces btiments.
quels objectifs doit rpondre un
projet immobilier pour sadapter
ces volutions ? Quels modles
voyez-vous merger ?
Le projet immobilier doit tre porteur
de force et de vision. De plus en plus,
Pour son campus Evergreen Montrouge, au sud
de Paris, le Crdit Agricole est all jusqu confer
lamnagement des points de convivialit de chaque
plateau de bureaux un dcorateur qui a conu
le projet en conviant la rfexion les quipes
auxquelles ils taient destins.
Espace accueil dun groupe multimdia.
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les directeurs gnraux commencent
sintresser leurs projets immobi-
liers non seulement en termes de r-
duction des cots, mais aussi en
termes de sens pour lentreprise. Le
fait, pour un groupe comme SFR, de
rassembler tous les collaborateurs sur
un mme site Saint-Denis au nord de
Paris, nest pas simplement une
manire de rationnaliser le parc immo-
bilier afn de rduire les cots mais il
doit aussi tre porteur de sens pour les
clients, les actionnaires, etc. Cela oblige
le comit excutif esquisser une vision
du projet au-del des objectifs trs
techniques, rationnels et fnanciers de
lentreprise. Cette logique, plus dvelop-
pe dans les pays du Nord, est encore
naissante en France.
Pour un groupe la recherche de per-
formance, de gain de productivit et
dinnovation, un projet immobilier qui
consiste rassembler tous les collabo-
rateurs sous un mme toit peut tre
un symbole fort quand il sagit, par
exemple, de passer dune organisation
en silos, des modes de travail plus
transversaux. Lamnagement peut
ainsi tre guid par un abaissement
des barrires hirarchiques, visuelles
et physiques. Bien entendu, une des
motivations reste souvent de rduire
les cots, mais limplication de chacun
est essentielle, et peut passer par lob-
jectif de rinvestir dans linnovation les
conomies fnancires ralises par le
projet immobilier. Savoir o les cono-
mies budgtaires sont affectes est un
facteur important de motivation.
La part croissante des espaces collec-
tifs est une des grandes tendances de
lamnagement des environnements de
travail. Dans tous les amnagements in-
trieurs se dveloppe une forte propor-
tion despaces dont lusage est la fois
collectif et fexible : lieux de convivialit,
de dtente, espaces accueillant des ser-
vices (conciergerie, salle de sport, diver-
sit de restaurants, etc.). Les espaces
de travail collaboratifs gagnent aussi en
importance : salles de runion, de salles
de projet modulaires dont on peut ais-
ment et rapidement modifer lusage.
Avec les possibilits quoffre le cloud
computing, on peut imaginer un autre
modle dimmobilier dentreprise fonc-
tionnant en hub. Connects en perma-
nence au sige de lentreprise qui en est
la fois lincarnation et le centre nerveux
(le hub), des bureaux satellites et des
lieux de travail individuels ( partir du
domicile notamment) offrent des
espaces de travail complmentaires. Le
hub est connect non seulement avec
les collaborateurs travaillant distance
mais aussi avec les clients et fournis-
seurs qui font partie de son rseau.
Lentreprise de demain, avec un vrai hub
trs connect au reste du monde et
son entreprise tendue, permettra ses
salaris de retrouver les mmes usages
en dehors du sige, dans des endroits
tiers (domicile, tlcentres, tiers-lieux).
Avec le dveloppement des technolo-
gies mobiles et du cloud computing, la
motivation principale pour se rendre au
sige de lentreprise devient la ncessit
de maintenir le lien social avec les colla-
borateurs pour se tenir inform. Le hub
doit donc offrir des espaces de vie col-
lective, favoriser les rencontres et consti-
tuer autant que possible un lieu symbo-
lique dune identit, dune culture
dentreprise, tout en offrant des techno-
logies rares, comme des salles de
Le projet immobilier doit tre
porteur de force et de vision.
Lentreprise de demain, avec un vrai hub trs connect
au reste du monde et son entreprise tendue,
permettra ses salaris de retrouver les mmes usages
en dehors du sige, dans des endroits tiers.
60
visioconfrence.
En complment de ces hubs, dautres
types despace de travail se dve-
loppent, comme les tiers-lieux ou les
espaces de coworking. Les tiers-lieux
sont des espaces qui capitalisent sur
les fux importants de personnes qui
transitent dans des lieux non ddis au
travail (aroports, gares, etc.) au sein
desquels on cr une parenthse travail
(comme le Lounge Aroport de Paris,
ou le Business Lounge Eurostar). Quant
aux lieux de coworking, ils sont conus
pour partager, pour des dures va-
riables, de quelques heures quelques
mois, des espaces de travail.
Pour que les stratgies immobilires
des entreprises conduisent consoli-
der des modles de villes agrables
vivre et durables sur le plan social, co-
nomique et environnemental, il importe
quelles soient cohrentes avec lobjec-
tif, partag par lensemble des acteurs,
de prserver ou renforcer la mixit
fonctionnelle des territoires sur les-
quels simplantent les entreprises.
Cette aspiration une intgration de
lentreprise des territoires urbains
vivants, facilement accessibles en
transport, et offrant des services diver-
sifs est de plus en plus partage par
les entreprises. Pour remdier la
transformation de certains quartiers en
ghettos dentreprises tertiaires, dser-
ts par les commerces, certaines villes,
comme la ville de Sceaux au sud de
Paris, ont propos aux commerants
un programme dadaptation de leurs
horaires ceux des cadres grce un
systme de dposes certains endroits
ou dhoraires largis pour certains ser-
vices comme la poste, le pressing, etc.
Lentreprise est ainsi profondment
transforme par des mutations so-
ciales. Elle peut tre porteuse de solu-
tions aux problmes de gaspillage
nergtique et de fatigue lis aux mou-
vements de transhumance quotidienne.
Ces solutions passent par des modles
dorganisation du travail qui nces-
sitent des changements culturels orien-
ts vers une plus grande confance en
lautonomie des collaborateurs.
Laspiration une intgration de lentreprise des
territoires urbains vivants, facilement accessibles en
transport, et offrant des services diversifs est
de plus en plus partage par les entreprises.

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Espace de bureau 3D de la SNCF (projet).
61
Le point de vue dAlain Crozier
Prsident de Microsoft France depuis juil-
let 2012 et collaborateur de Microsoft de-
puis 1994, Alain Crozier participe llabora-
tion de projets de transformation de
lentreprise dans un domaine o les cycles
dinnovation trs courts ncessitent une
adaptation permanente des processus aux
nouvelles activits. Dans cet entretien, Alain
Crozier montre limportance de lenvironne-
ment de lentreprise dans la conduite du
changement.
Quels sont les facteurs de dcision
pour le choix dimmeubles et
d'amnagements pour les
collaborateurs dans les fliales
internationales de Microsoft, et plus
particulirement en France Issy-
les-Moulineaux, au sud-est de Paris ?
Microsoft compte aujourdhui environ
94 000 collaborateurs, dont plus de
40 % travaillent en dehors des tats-
Unis, dans une centaine de pays, sur
plus de 640 sites prsents sur tous les
continents, ce qui reprsente plus de
trois millions de mtres carrs. Nous
possdons en propre une centaine de
sites, essentiellement concentrs sur
le campus du sige prs de Seattle
(aux tats-Unis) qui regroupe plus de
40 000 collaborateurs.
Toutes nos implantations, comme le site
dIssy-les-Moulineaux qui accueille sur
30 000 m
2
les 1 700 collaborateurs de
Microsoft France, Microsoft EMEA et
Microsoft R&D France, rpondent des
objectifs simples : favoriser une prsence
locale, au plus prs de notre cosys-
tme (clients, partenaires, mais aussi
institutions publiques, centres de re-
cherche, coles et universits, associa-
tions) au service de linnovation, tre ac-
cessible et ouvert, favoriser lmergence
des nouveaux modes de travail (com-
munication, travail collaboratif), facteurs
deffcacit et de bien-tre.
Quels nouveaux modes de travail lis
aux nouvelles technologies et aux
efforts ncessaires en matire de
dveloppement durable voyez-vous
merger pour lavenir ?
Les nouveaux modes de travail sont au
cur du dveloppement de la vision
de Microsoft pour lentreprise, cest
ce que nous appelons New World of
Work . On observe que le travail colla-
boratif se gnralise (intra et interentre-
prises), les communications sunifent
(convergence tlphonie, messagerie
instantane, audio et vidoconfrence,
etc.) les espaces de travail sont collabo-
ratifs et virtuels, connects aux rseaux
sociaux dentreprise, la mobilit (intra

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Nos implantations rpondent des objectifs simples :
favoriser une prsence locale, au plus prs de notre
cosystme (clients, partenaires, institutions publiques,
centres de recherche, coles et universits, associations),
tre accessible et ouvert, favoriser lmergence
des nouveaux modes de travail (communication, travail
collaboratif), facteurs deffcacit et de bien-tre.
62
et interentreprises) est rendue possible
pour tous, grce, notamment au cloud
computing qui rend les donnes acces-
sibles depuis lensemble des outils nu-
mriques (smartphones, tablettes, PC).
Microsoft sinscrit bien sr dans une
dmarche de dveloppement durable
qui se traduit par le choix de btiments
performants dun point de vue nerg-
tique, mais aussi favorisant des nou-
veaux comportements co-citoyens
chez nos collaborateurs : tri slectif,
mode de transport doux (vlo, navette
lectrique), visioconfrence pour viter
des dplacements professionnels.
Cet engagement sapplique aussi dans
le domaine des datacenters, ceux que
nous exploitons atteignent les plus
hauts standards en termes dcono-
mie dnergie. Nous menons aussi des
expriences innovantes comme notre
participation IssyGrid : un quartier
dIssy-les-Moulineaux au sein duquel
sont dploys des rseaux de distribu-
tion dlectricit intelligents (les smart
grid, voir lentretien avec Andr Santini
dans le troisime chapitre).
Les attentes des nouvelles
gnrations sont-elles un facteur
pris en compte et comment ?
La gnration Y, que lon qualife de
digital native qui arrive en entreprise
sattend y trouver les technologies les
plus avances quelle utilise au quoti-
dien dans sa vie personnelle (trs haut
dbit, tablette, smartphone, rseaux
sociaux). Cest un df pour le directeur
informatique qui doit aussi favoriser
laccs et lusage de ces nouvelles tech-
nologies tous dans lentreprise.
Chaque fliale peut-elle librement
adapter sa culture son implantation
et ses amnagements ?
Microsoft est une entreprise rsolu-
ment internationale, et ce ds son
origine. La fliale franaise a t ouverte
en 1983, soit huit ans seulement aprs
la cration de Microsoft Corporation
aux tats-Unis avec une stratgie
glocal : Think Global, Act Local .
En termes dimplantation, damnage-
ment et de dveloppement durable, si
les principes gnraux sont fxs
lchelon international, chaque pays les
adapte. Par exemple aux Pays-Bas, il
ny aura aucun bureau attribu au
sige de Schipol, le travail collaboratif
et le travail domicile tant particuli-
rement prgnants. En France, nous
avons privilgi louverture sur lext-
rieur (15 % de nos surfaces sont rser-
vs aux 100 000 visiteurs annuels du
site), mais aussi la diversit des espaces
de restauration si propres la culture
franaise !
Espace de convivialit et de travail du Campus Microsoft d'Issy-les-Moulineaux.

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Salle de runion du Campus Microsoft.

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Diversit des stratgies immobilires
Les contraintes dans lesquelles sinsrent les entreprises les conduisent adopter
une grande diversit de stratgies immobilires. Pour la localisation, comme
pour le type dimplantation, les critres de choix immobiliers varient en fonction
dun ensemble de paramtres avec lesquels les entreprises doivent composer.
travers un entretien avec Olivier Estve, qui accompagne au sein de Foncire des
Rgions les entreprises dans leur projet immobilier, et le point de vue de Laurence
Barths, qui explique le choix de Dassault Systmes pour un campus dentre-
prise, cette section de chapitre met en perspective les choix dimplantation des
grandes entreprises, mais aussi des entreprises plus petites en regard des volu-
tions urbaines rcentes.
Entretien avec Olivier Estve
Foncire des Rgions accompagne les en-
treprises dans la dfnition de leur stratgie
immobilire et la conduite de leurs diffrents
projets. Dans cet entretien, Olivier Estve,
qui a notamment accompagn Dassault
Systmes dans la conception de son campus
dentreprise Vlizy, fait le point sur la diver-
sit de ces stratgies immobilires quil met
en regard avec, la fois, la diversit des pro-
jets dentreprises et les volutions sociales et
urbaines rcentes.
Quelles sont les nouvelles
contraintes urbaines auxquelles
sont soumises les entreprises ?
Les principales volutions que lon
ait observes dans lespace urbain
concernent ltalement des villes, en
particulier en rgion parisienne, avec un
loignement croissant des lieux de rsi-
dence vers les priphries qui entrane
une saturation des routes et autres
rseaux de transports. Aujourdhui,
nous assistons une nouvelle ten-
dance de mixit des espaces urbains
lchelle du quartier et de concen-
tration autour des ples de transport.
Ce sont des lments qui ont des
consquences trs fortes sur les entre-
prises et leur politique immobilire. Il y
a vingt ans, les critres de choix dans
le lieu dinstallation dune entreprise
taient conomiques ou lis son
activit et son champ dinteraction.
Dsormais, le choix de localisation se
fait en prenant galement en consi-
dration lendroit do peuvent venir
lensemble des collaborateurs et leur
mode de dplacement.

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Le renchrissement des prix fonciers
et immobiliers dans les centres joue
galement sur lvolution des strat-
gies immobilires des entreprises.
Quand on compare les prix dans les
quartiers daffaires centraux Paris et
dans les premire et deuxime cou-
ronnes, on constate que lcart sest
creus. Cela est vrai non seulement
pour la rgion parisienne mais aussi
pour les grandes villes de province. De
plus, la forte densit des espaces cen-
traux limite les possibilits de construc-
tion : dans le centre de Paris, il est au-
jourdhui diffcile, voire impossible, en
dehors de quelques zones damnage-
ment, de construire un immeuble de
50 000 m. Or le modle de certaines
grandes entreprises a volu vers une
concentration dans des grands ples
et le regroupement des quipes ou des
diffrentes divisions, vers la mutualisa-
tion dun certain nombre de services
centraux (recherche et dveloppe-
ment, etc.).
Quelles volutions sociales jouent
galement sur les choix des
entreprises en matire dimmobilier
et damnagement ?
On constate que la relation lentre-
prise des jeunes gnrations est diff-
rente : on nentre plus dans une entre-
prise comme on entre en religion ,
avec lintention dy faire toute sa car-
rire et toute sa vie. On accorde, tout
au moins en France, une part plus im-
portante la qualit de vie, aux activi-
ts personnelles et extra-profession-
nelles, notamment grce la rduction
du temps de travail. Lespace de travail
doit voluer en offrant plus de fexibili-
t et en autorisant une plus grande
permabilit entre temps personnel et
temps de travail (service la personne,
ftness, etc.).
Les entreprises ont t amenes int-
grer lensemble de ces volutions dans
leur politique immobilire. Lexigence
croissante de comptitivit, dans un
contexte de concurrence internatio-
nale trs vive, contraint galement les
entreprises dans la dfnition de leur
stratgie immobilire.
Comment les entreprises ajustent-
elles leur stratgie immobilire
ces mutations sociales et urbaines ?
Les grandes entreprises privilgient
des stratgies immobilires permet-
tant de rassembler les collaborateurs
et de rduire le nombre dimplanta-
tions, la fois dans une logique de r-
Le modle de certaines grandes entreprises
a volu vers une concentration dans des grands ples et
le regroupement des quipes ou des diffrentes divisions,
vers la mutualisation dun certain nombre
de services centraux.
50 000 m
Il est aujourdhui diffcile,
voire impossible, de
construire un immeuble
offrant cette surface
Paris.
Immeuble EDF Grenoble.

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duction des cots et dans une logique
de management : il sagit de fdrer les
quipes. Beaucoup dentreprises sont
passes dune organisation multi-
sites deux ou trois sites comme
Thales, pour qui nous avons men une
opration Vlizy, au sud-ouest de
Paris. Lentreprise, qui comptait il y a
une quinzaine dannes plusieurs sites
importants en rgion parisienne, sest
largement concentre, notamment
dans le nord Gennevilliers et dans
louest Vlizy. Au-del de la recherche
de rduction des cots immobiliers et
de rorganisation des quipes (mixit
commercial/marketing/recherche et
dveloppement, etc.), la volont de
sinstaller dans des immeubles mo-
dernes est galement une motivation
forte, car ces derniers offrent plus de
confort pour les utilisateurs, plus de
fexibilit, plus deffcacit. Ils sont aussi
plus performants nergtiquement.
Enfn, dans le cas de Thales, on voit
bien que le choix de limplantation
dans des sites gographiquement dif-
frents permet de prendre en consid-
ration les lieux de rsidence des colla-
borateurs. Cette stratgie immobilire
rpondait la volont de satisfaire le
plus grand nombre, en mme temps
que de rationaliser les cots immobi-
liers, et de gagner en effcacit.
Le problme de la saturation des
rseaux routiers conduit les entre-
prises, et en particulier les plus grandes
qui ont les moyens de choisir, privil-
gier des implantations dans des zones
disposant dune excellente desserte
par les transports en commun. Cest
particulirement le cas Paris, et dans
le cadre du Grand Paris, on assistera
trs certainement un renforcement
des ples les mieux desservis, mais
La volont de sinstaller dans
des immeubles modernes est
galement une motivation forte,
car ces derniers offrent plus de
confort pour les utilisateurs,
plus de fexibilit, plus deffcacit.
Ils sont aussi plus performants
nergtiquement.
New Vlizy, campus Thales Vlizy en rgion parisienne.

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cela est aussi vrai pour les autres grandes
villes. Cette ide est vertueuse du point
de vue de la rduction des gaz effet de
serre, mais cest aussi intressant pour
lentreprise car, si ses collaborateurs
viennent plus facilement au bureau, avec
une moindre dpense de temps et
dnergie, leur qualit de vie sen trouve
amliore et ils sont plus disponibles et
plus effcaces.
Confort des utilisateurs, qualit de vie
et qualit des relations de travail sont
considrs comme des ingrdients in-
dispensables la comptitivit des
entreprises. On observe dailleurs que
les entreprises sont prtes faire des
efforts fnanciers pour lquipement et
lamnagement intrieur de leurs locaux.
Certaines prfreront payer un peu
moins cher en loyer pour consacrer plus
de moyens pour lamnagement ou pour
la technique du btiment plutt que de
chercher tout prix se maintenir dans
des immeubles vtustes en plein centre
de Paris. Aujourdhui, toutes les entre-
prises admettent que leffcacit dune
organisation est vraiment indissociable
de limmobilier et de lorganisation spa-
tiale. La faon dont travaille lentreprise
dtermine la faon dont on organise les
quipes ou loccupation dun immeuble
et vice versa. Cest tout lintrt des d-
marches cl en main . Certaines entre-
prises dcident en effet de faire appel
nous pour construire un projet immobi-
lier sur mesure , exactement limage
de leurs besoins. Cest la dmarche que
nous menons avec Thales ou Dassault
Systmes Vlizy (voir plus loin lentre-
tien avec Laurence Barths), avec EDF
Clermont-Ferrand ou Avignon. La
qualit de leur signature leur permet
dintresser des investisseurs pour
autant quils veuillent entrer dans une
dmarche partenariale. Toutes les
entreprises nen sont bien sr pas
encore l.
Paralllement loptique du sur-me-
sure , on remarque que la logique
dvolutivit du projet immobilier est de
plus en plus essentielle. Parmi les chan-
gements sociaux qui affectent les en-
treprises, on peut ajouter que les cycles
conomiques sont aujourdhui beau-
coup plus courts et que les technolo-
gies (notamment de linformation) ont
acclr considrablement le rythme
des volutions. Les entreprises doivent
sadapter beaucoup plus vite. Les d-
mnagements constituent souvent
une occasion de faire un saut dans le
changement. Il sagit dun moment trs
perturbant pour lentreprise : cela
consomme de lnergie et mobilise
lensemble des collaborateurs. Cest
une opration qui peut prendre deux
trois ans de temps de gestation.
Comment les grandes entreprises
prennent-elles en compte dans
leur projet immobilier la logique de
lvolutivit, en lien avec ces cycles
conomiques acclrs ?
Le df est de taille, mais fort heureu-
sement les effectifs ne varient pas
autant que cela et pas si rapidement.
Certaines entreprises sont structurelle-
ment en dcroissance deffectifs : les en-
treprises industrielles, celles des hautes
technologies, des tlcommunications
notamment parce quelles ont connu
des mutations technologiques dans
leur mtier. Aujourdhui, elles grent
cela par leur dmnagement, ainsi,
dans une ville en rgion, une entreprise
peut faire des plans deffectif de salaris
horizon de cinq ans et dimensionner
limmeuble pour la taille prvue de leur
Confort des utilisateurs, qualit de vie et qualit
des relations de travail sont considrs comme
des ingrdients indispensables la comptitivit
des entreprises.
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effectif cet horizon. Pour rpondre
aux besoins de locaux avant la rduc-
tion des effectifs au terme des cinq ans,
ils louent des surfaces complmentaires
dont ils pourront se dfaire facilement
par la suite. Lentreprise a toujours ten-
dance prendre la surface dont elle a
besoin ou dont elle aura besoin moyen
terme et organiser sa respiration en
louant des surfaces complmentaires
pour les besoins plus conjoncturels.
linverse, certaines entreprises ont des
dynamiques de croissance trs fortes
linstar de Dassault Systmes. Ainsi,
pour anticiper la croissance de leurs
effectifs, nous avions ngoci avec eux
une option dextension ds le dpart,
et le choix de Vlizy pour leur campus
sest fait aussi en raison de la disponi-
bilit dune rserve foncire ct du
campus. proximit des quatre b-
timents construits sur mesure pour
abriter leur sige, nous leur rservons
une surface potentielle pour une dure
trs longue (dix ou quinze ans).
Quen est-il de la stratgie
immobilire des petites et
moyennes entreprises (PME) ?
Globalement, les petites entreprises
ont les mmes aspirations que les
grandes, mais leurs moyens plus limits
les conduisent suivre le mouvement
plutt qu linitier. Les PME font rare-
ment appel des services immobiliers
ddis, ni ne les ont en interne, alors
que les grands comptes ont en perma-
nence des quipes ddies au projet et
la gestion immobilire. Elles sont ra-
rement prcurseurs pour faire merger
des ples tertiaires en premire ou
deuxime couronne. Mais cela ne veut
pas dire quelles nont pas de strat-
gie : elles cherchent des immeubles
plus effcaces. En gnral, on retrouve
les PME plutt dans des zones o il y a
dj une taille de march tertiaire signi-
fcative dote dun ple de transport,
de service la personne, etc. Les PME
peuvent y bnfcier des services de la
ville quelles ne peuvent pas se payer
seules. Une grande entreprise, telle
que Renault qui implante son techno-
centre Saint-Quentin-en-Yvelines, en
deuxime couronne parisienne, a les
moyens den faire une vritable ville :
vous y trouvez des banques, des salons
de coiffure, une agence de voyage,
etc. Une entreprise moyenne ne peut
russir attirer dans une zone nouvelle
ce niveau de services. Elle sinstallera
donc dans des endroits o elle bn-
fciera de ces amnits grce la pr-
sence dautres entreprises assez fortes
pour les attirer. En outre, la PME aura
tendance privilgier une localisa-
tion proche de ses clients. Quand on
regarde le quartier daffaires parisien
de La Dfense, cest un mixte de trs
grands comptes et de nombreuses
PME qui sont souvent les sous-trai-
tants de ces grands comptes. En tant
La Dfense, elles sont trs proches
dune grande partie de leurs clients.
Voici donc le mouvement gnral que
lon observe concernant les PME, mais
on voit aussi parfois un dirigeant ou
Immeuble France Tlcom Reims, France.

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Les petites entreprises ont les mmes aspirations
que les grandes, mais leurs moyens plus limits les
conduisent suivre le mouvement plutt qu linitier.
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une entreprise ayant une vision un peu
plus dynamique, qui dcide, si la taille
de la socit le permet, dune opra-
tion immobilire ddie. Dans ce cas,
la logique est souvent patrimoniale :
il sagit de dirigeants dentreprise qui
investissent dans limmobilier et qui
intgrent lentreprise dans leur inves-
tissement. Les immeubles sont alors la
plupart du temps de bonne qualit et
correspondent parfaitement aux aspi-
rations et aux besoins de lentreprise.
Quelles sont les innovations
rcentes dans le domaine de
limmobilier tertiaire ?
Au cours des cinq dernires annes,
cest indniablement dans le domaine
de la recherche dconomies dner-
gie et deffcacit de limmeuble quil
y a eu le plus de progrs. Linnovation
sest faite surtout sur la partie active
(systme de climatisation, de chauf-
fage, dclairage avec lessor des am-
poules basse consommation et des
dtecteurs de prsence qui graduent
lclairage en fonction de la lumino-
sit naturelle). On a galement fait un
bond sur lautomatisation et la Gestion
Technique des Btiments (GTB). Les
techniques de GTB ou de GTC (Gestion
Technique Centralise) existent depuis
longtemps mais taient souvent can-
tonnes quelques fonctions : scurit,
scurit incendie, pilotage de la climati-
sation. Aujourdhui ces techniques sont
largies davantage de fonctions (on
vient de parler notamment de lclai-
rage) et, surtout, on y a introduit plus
dintelligence, travers les capteurs
multiples et multisensoriels relis des
systmes logiciels capables dinter-
prter et de rpondre aux pulsations
de limmeuble. Cette technicisation de
la gestion des btiments pose dail-
leurs des problmes de ressources hu-
maines, car cela ncessite de recruter
des gestionnaires dun niveau de for-
mation de plus en plus lev. Lautre
pan qui a beaucoup volu est celui de
la conception des btiments et du choix
des matriaux, en dautres termes,
le volet passif de la performance
nergtique des btiments, qui repose
sur un travail avec les architectes. Des
efforts ont t faits pour rguler le
froid et lapport nergtique du soleil
en somme sur lenveloppe du btiment,
les isolants thermiques (isolation par
lextrieur, double faade, faade res-
pirante, etc.), sur lquilibre des parties
vitres (transparentes ou non).
Cest indniablement dans le
domaine de la recherche dconomies
dnergie et deffcacit de limmeuble
quil y a eu le plus de progrs.
2000
3000
cest le nombre de
collaborateurs que
peut accueillir une
tour ou un campus.
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Sige dEiffage Construction Vlizy, rgion parisienne.
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Quels ont t les facteurs favorables
lmergence de ces innovations ?
lorigine de ces volutions et innova-
tions, on trouve une volont de la part
de lentreprise daccder des bti-
ments de meilleure qualit mais surtout
moins chers. Les professionnels de la
construction, les investisseurs que
nous sommes et tous les profession-
nels du btiment avons t obligs de
travailler trouver des solutions, de la
mme manire que dans lindustrie au-
tomobile, qui produit aujourdhui des
voitures beaucoup plus performantes
et beaucoup moins chres. Quand la
perspective du Grenelle de lEnviron-
nement sest ouverte il a quelques
annes, beaucoup fantasmaient sur
des cots qui augmenteraient de 5 %,
10 % ou 15 %. On saperoit aujourdhui
quon peut parfaitement faire un bti-
ment basse consommation ou
haute qualit environnementale pour
un cot sensiblement quivalant
celui que lon avait pour un btiment
qui ne ltait pas, et ceci grce des
adaptations dordre architectural, dans
les matriaux et les techniques. Et lon
voit par exemple que la climatisation,
qui semblait il y a peu la panace, est
parfois dlaisse au proft dun travail
sur la rduction des apports extrieurs
de chaleur, signe que les choses vo-
luent, et les mentalits avec.
Le modle des campus dentreprise
sduit de plus en plus de grands
comptes qui recherchent un
environnement de travail agrable
et propice la coopration entre
collaborateurs. Quelles sont les
spcifcits de ce modle par
rapport celui de la tour ?
Ce quil y a de commun entre les im-
plantations de type campus ou tour
cest lespace quils veulent en un seul
et mme lieu : dans une unicit de lieu,
on peut accueillir 2 000 3 000 colla-
borateurs. Cest ce que recherchent
beaucoup de grands comptes. La dif-
frence majeure entre les deux types
dimplantation, cest leur emprise fon-
cire : la tour consomme peu despace
urbain et, cest peut-tre contre-intui-
tif, mais dun point de vue dveloppe-
ment durable, cette faible consomma-
tion despace propre la tour est
extrmement performante. Elle laisse
plus de place aux amnagements ext-
rieurs, permet de concentrer les trans-
ports et toutes les infrastructures sur
un site beaucoup plus restreint. Le
campus a lui besoin de plus despace
pour se dcliner. Quand on utilise le
terme de campus, il faut distinguer
dune part les immeubles, parfois d-
nomms campus , comme le sige
de Microsoft Issy-les-Moulineaux
(voir les entretiens de Ghislain Grimm
et dAlain Crozier), avec une organisa-
tion intrieure du btiment reprenant
le principe des universits avec des
espaces de convivialit, des caftrias,
des bibliothques, des zones o lon
peut sisoler pour travailler, et dautre
part, le campus, qui est un ensemble
de plusieurs btiments et despaces
Ce quil y a de commun entre les
implantations de type campus ou
tour cest leur capacit de loger
beaucoup de personnes au mme
endroit. La diffrence majeure entre
les deux types dimplantation,
cest leur emprise foncire.
Comme il nexiste pas de march de campus disponibles,
ce sont souvent des oprations cl en main,
des oprations nouvelles qui sont donc plus performantes.
70
extrieurs lamnagement trs
soign. Il sagit, sur le modle de ce
que nous avons dvelopp pour
Dassault Systmes, ou Thales Vlizy,
de sites en premire ou deuxime cou-
ronne parisienne avec des densits un
peu plus faibles, o lamnagement
global du site prsente lintrt de
pouvoir accueillir un nombre important
de collaborateurs dans un environne-
ment trs qualitatif et donc crer une
ambiance de travail et un espace
commun permettant les relations in-
formelles qui seront vecteurs de per-
formance pour lentreprise.
Le campus rpond aux objectifs de
recherche dconomies dans une
conjoncture diffcile et dorganisation
du travail avec plus dhorizontalit.
Comme il nexiste pas de march de
campus disponibles, ce sont souvent
des oprations cl en main , des
oprations nouvelles qui sont donc
plus performantes. Nanmoins, la tour
conserve toute son attractivit notam-
ment pour des socits de services
qui ont besoin dune implantation plus
urbaine.
Quelles sont les spcifcits de la
tour en termes dadaptation aux
contraintes environnementales ?
Pour les tours, on voit que la re-
cherche de performance nerg-
tique passe par des rnovations.
Nous sommes parmi les premiers
lavoir fait avec Suez Environnement,
pour qui nous avons restructur en-
tirement la Tour CB21 La Dfense
qui a obtenu les labels BREEAM
(Building Research Establishment
Environmental Assessment Method)
dans la catgorie good et Haute
Qualit Environnementale dans la ca-
tgorie Exploitation. Nous avons men
un programme de travaux trs ambi-
tieux. Nous avons par exemple chang
toute la faade, revu et remplac les
quipements techniques. La plupart
des tours anciennes, mmes rnoves,
nont pas ce niveau de performance.
Les tours nouvellement construites de-
meurent un produit cher. Il reste diff-
cile et cest bien normal, de faire des
conomies sur la scurit par exemple,
mme si lcart entre une tour et un im-
meuble de bureaux classique a beau-
coup diminu.
La tour est un vecteur dimage extra-
ordinaire : cest un objet architectural
trs visible et qui caractrise la puis-
sance de lentreprise et elle a tout son
sens dans les espaces les plus denses.
Il restera toujours des entreprises,
recherchant ce type de produit qui
permet dtre trs proche du centre de
Paris.
La Dfense, territoire daccueil des
3DS Campus de Dassault Systmes Vlizy

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La tour est un vecteur dimage
extraordinaire : cest un objet
architectural trs visible et qui
caractrise la puissance de
lentreprise et elle a tout son sens
dans les espaces les plus denses.
71
tours par excellence, est le plus grand
nud de transport europen, qui sera
encore renforc par larrive du RER
Eole, de futurs liens avec Roissy. Ce
quartier nest pas prs de perdre son
attractivit, notamment linternatio-
nal, mais on verra srement le modle
de la tour voluer vers une occupa-
tion partage entre de multiples en-
treprises. Bien souvent, ces quartiers
sont aussi des territoires dinnovation
architecturale et technique. Enfn, la
vue quune tour offre ses utilisa-
teurs installs aux tages suprieurs
reste une dimension exceptionnelle
de ce modle architectural. Compte
tenu de limpact dune tour, on ne peut
pas en construire nimporte o. Paris
a la chance davoir un quartier o ce
modle fonctionne bien, autant le d-
velopper. Il y a galement dautres
quartiers qui pourraient en accueillir
sans que cela ne soit un impact trop
important sur lenvironnement, comme
du ct de la Bibliothque Nationale
de France, dans le xiii
e
arrondissement.
Opposer les deux modles reviendrait
donc simplifer lextrme le dbat.
En effet, il y a autant de stratgies et
donc de choix possibles que dentre-
prises.
Intrieur de la tour CB21 La Dfense (Paris).

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Tour CB21 La Dfense.

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Le point de vue de Laurence Barths
Directrice gnrale adjointe de Dassault Systmes, Vlizy
En tant que directrice gnrale adjointe et
CPIO (Chief People & Information Offcer),
Laurence Barths participe l'labora-
tion dune vision pour lavenir de Dassault
Systmes (3DS) et accompagne lensemble
des collaborateurs dans ce projet dentre-
prise. En 2008, Dassault Systmes ras-
semble lensemble de ses collaborateurs
franciliens, jusqualors localiss sur onze
sites, pour sinstaller dans un campus den-
treprise Vlizy (3DS Campus Paris), dans
la deuxime couronne parisienne. Laurence
Barths revient dans cet entretien sur les
raisons qui ont motiv cette implantation et
sur les changements dans lorganisation des modes de travail qui en ont rsult.
Quelles taient les motivations de
Dassault Systmes pour simplanter
au sein dun campus dentreprise ?
Au moment o nous avons envisag
cette implantation, nous avions un
besoin despaces supplmentaires car
nous sommes en croissance perma-
nente, mais surtout, nous avons saisi
loccasion de cette rfexion immobi-
lire pour repenser notre identit et
notre manire de travailler. Nous sou-
haitions offrir nos collaborateurs un
environnement de travail performant
et agrable, qui rapproche physique-
ment ou virtuellement lensemble
de nos 10 000 collaborateurs dans
le monde et stimule la collaboration.
Louverture de ce campus en 2008 a
concid avec la mise en place dune
plateforme dinnovation sociale
3DSwYm centre autour de commu-
nauts de projets ou dexpertise et au
sein de laquelle tous les collaborateurs
interagissent. Ces deux espaces, phy-
sique et virtuel, sinscrivaient dans la
ligne directrice de notre projet dentre-
prise jusqu horizon 2020. Le campus
ainsi que notre plateforme dinnova-
tion ont permis dacclrer linnovation
au sein du groupe, en intgrant la di-
mension technologique et humaine et
en permettant chaque collaborateur
de prendre part au processus dinno-
vation de lentreprise.
Quels changements observez-vous
dans la manire de travailler depuis
votre installation sur ce campus ?
Le regroupement de nos quipes au
sein de ce campus de 65 000 m
2
nous
permet de disposer dun environne-
ment de collaboration et de manage-
ment bien plus performant que celui
que nous avions auparavant : amphi-
thtre de 300 personnes, salle de
ralit virtuelle, salle de tl-prsence,
nombreuses salles de visioconfrence,
et salon voyageurs pour accueillir nos
clients, partenaires et collaborateurs
venant de ltranger en leur offrant des
espaces privs avec douche, etc.
Forts de cette exprience en France,
nous avons cr dans ce mme esprit un
campus aux tats-Unis (3DS Campus
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Boston) pour regrouper nos 850 colla-
borateurs de cette rgion.
Encore une fois, cette approche par le
campus, associe la mise en place
de la plateforme dinnovation sociale
3DSwYm, a permis de renforcer la col-
laboration globale au sein du groupe,
de faciliter laccueil de notre cosys-
tme, et dinteragir plus effcacement
dans un environnement o les dimen-
sions motionnelles et non-structures
viennent sajouter aux dimensions ra-
tionnelles et structures.
Nos 3DS Campus sont imagins pour
favoriser les rencontres formelles et
informelles. Le tltravail nest pas en-
courag au sein du groupe car nous
pensons quil limite la richesse des
changes.
Quels services permettent de faire
du campus un vritable lieu de vie ?
Nos 3DS Campus sont des lieux uniques
pour apprendre et crer ensemble, nous
les avons voulus agrables vivre afn
de stimuler les nergies individuelles et
collectives. Pour faciliter le quotidien et
le bien-tre de nos collaborateurs, nous
avons mis diffrents services en place :
salle de sport, salle de musique, concier-
gerie avec courrier, achats de cadeaux,
pressing, lavage de voiture, dpt de
pain, etc. La proximit de la fort, la
possibilit demprunter des vlos, les
installations sur le campus encouragent
les activits sportives et renforcent la
socialisation entre collaborateurs. Ces
espaces permettent de nouveaux v-
nements, comme des confrences dans
lamphithtre sur des thmatiques di-
verses. Cette anne, nous avons accueilli
750 enfants de nos collaborateurs sur le
3DS Campus Paris pour quils dcou-
vrent lentreprise de leurs parents au
travers dactivits 3D .
Quand nous avons dcid de nous ins-
taller Vlizy, au sud de Paris, il tait
prvu que le tramway desservirait le
campus au moment de sa livraison,
mais il y a eu du retard et les travaux
ne sont pas encore termins. La pla-
teforme 3DSwYm a permis aux colla-
borateurs de prendre une part active
dans la recherche et la mise en place
de solutions comme par exemple le
covoiturage dynamique permettant
chacun de proposer ou rechercher
une place en voiture quelques minutes
avant son dpart du campus.
84 %
cest le pourcentage
dactifs travaillant
dans un bureau pour
qui la qualit de vie
au travail passe par
les relations humaines
(enqute Actino 2011).
73
Latrium du 3DS Campus Paris.

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Sur quels critres sest fait le choix
dune implantation Vlizy plutt
quailleurs ?
Plusieurs sites ont t tudis et cest
lquation dun ensemble de para-
mtres qui nous a incit carter cer-
taines options. Parmi les critres, la
surface disponible tait certes impor-
tante, mais il ne faudrait pas rduire le
choix du site cette raison. Nous avons
fait une tude sur le positionnement
gographique de nos collaborateurs et
Vlizy rpondait lexigence daccessi-
bilit. La proximit dentreprises tech-
nologiques, de clusters dinnovation,
de grandes coles, et des nombreux
centres de recherche du plateau de
Saclay tait aussi un atout majeur car
elle facilitait les synergies.
Des relations se sont galement ta-
blies avec les entreprises locales
travers des sujets relatifs aux infras-
tructures du territoire, et en particulier
le transport qui mobilise encore toutes
les socits de la rgion. Par ailleurs,
nous avons tabli des relations avec
nos pairs dans dautres entreprises
pour changer sur des sujets mtiers.

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Hall dun des quatre btiments du 3DS Campus Paris.
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Les nouveaux espaces de travail
Tiers-lieux, espaces de coworking, bureaux partags : avec laugmentation de la
mobilit et lessor des outils facilitant le travail nomade apparaissent de nouvelles
espces despaces de travail rpondant de nouveaux besoins. Ces espaces de
travail mergent selon une grande diversit de modles conomiques et font
dsormais partie intgrante des stratgies immobilires des entreprises, des trs
petites aux plus grands groupes avec, pour matre-mot, la fexibilit. travers
trois entretiens avec Frdric Bleuse (Regus France), avec Ger Baron (Amsterdam
Innovation Motor) et avec Rachel Picard (Gares et Connexions), cette section de
chapitre donne un aperu des diverses formes que peuvent prendre ces nou-
veaux espaces de travail.
Entretien avec Frdric Bleuse
Directeur gnral de Regus France
Regus est un groupe international dont
lobjet est la mise disposition despaces de
travail fexibles (location de bureaux, salles de
runion, de confrence et visioconfrence)
qui permettent aux entreprises dajuster avec
une grande fexibilit leur consommation
despace au plus prs de leurs besoins im-
mobiliers. Frdric Bleuse, directeur gnral
de Regus France, nous livre dans cet entre-
tien ses rfexions sur les changements des
modes de travail et des contraintes urbaines
dans lesquelles les entreprises voluent.
Regus a une histoire dj longue.
Pouvez-vous mettre en perspective
lvolution de vos activits avec les
mutations sociales et urbaines qui ont
jalonn ces vingt annes dexistence ?
Nous venons de fter nos vingt ans de
prsence en France. Le groupe, qui a, lui,
23 ans dexistence, est prsent aujourdhui
dans 95 pays et gre environ 1 200 sites
sur lensemble des continents. En vingt
ans, nous avons ouvert 58 sites en France
et Monaco dont 40 Paris et une petite
vingtaine en province.
Au dpart, limplantation de nos locaux
tait strictement limite aux centres-
villes et aux quartiers daffaires. Petit
petit, on sest rendu compte que les
pertes de temps dans les transports qui
occasionnent un cot et rduisent la pro-
ductivit des collaborateurs justifaient la
cration de lieux de travail plus proches

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Les pertes de temps dans les transports
occasionnent un cot et rduisent la
productivit des collaborateurs, ce qui justife
la cration de lieux de travail plus proches des
lieux de rsidence des salaris de nos clients.
76
des lieux de rsidence des salaris de
nos clients. Nos nouvelles ouvertures de
sites se font donc beaucoup en dehors
de ces centres villes et de ces quar-
tiers daffaire. Notre rfexion soriente
donc aujourdhui sur des implantations
situes au plus prs du domicile des sa-
laris, des entrepreneurs, plus prs des
nuds de communication. Ainsi, nous
essayons de nous positionner proxi-
mit et bientt lintrieur des gares (
la Gare de Lyon, proximit de la gare
de Nantes). Ces lieux sont trs demands
parce quils polarisent les fux, mais aussi
parce quils savrent des emplacements
idaux pour des bureaux dans la pers-
pective de rduire les temps des trans-
ports : si, venant de banlieue, vous arrivez
le matin la gare Saint-Lazare Paris,
vous pouvez rester y travailler plutt que
dajouter une demi-heure de mtro pour
vous rendre votre sige matin et soir.
Nous avons donc vocation nous posi-
tionner non plus uniquement dans les
quartiers daffaires, qui sont de plus trs
onreux, mais davantage en premire ou
deuxime couronne pour accompagner
le tltravail des salaris qui souhaitent
pouvoir travailler en dehors de leur lieu
de travail habituel une ou deux journes
par semaine.
Cette perspective exige un maillage trs
fn du territoire, notamment dans les
grandes villes. Nous testons dailleurs une
implantation dans une station-service sur
lautoroute A10 dans lEssonne (au sud
de Paris). Nous allons galement lancer
un premier site dans la gare du Mans,
55 minutes en TGV de Paris, qui va per-
mettre aux salaris du Mans qui montent
tous les jours Paris, et ils sont nom-
breux, de pouvoir travailler sur place un
ou deux jours par semaine afn dviter
deux heures de transport. Les externali-
ts positives de ce temps gagn sur les
transports sont importantes. Le report de
ces temps sur dautres activits, daprs
ce que montrent des tudes, sorganise
de la manire suivante : gnralement,
un tiers de ce temps gagn permet de
passer un peu plus de temps avec la
famille, un autre tiers, de dormir plus, et le
dernier tiers de travailler plus. Cest donc
un cercle vertueux pour lensemble des
acteurs, dautant plus que cela reprsente
une conomie considrable et que cela
participe la rduction des gaz effet
de serre. Lide est de rendre les salaris
et plus particulirement les cadres plus
effcaces dans leur travail en limitant les
dplacements qui peuvent tre vits et
en utilisant au mieux les temps morts.
Entre deux runions, entre un train et une
runion, nos salons daffaire permettent
de travailler pendant une demi-heure,
une heure, deux heures Les cadres et
les entrepreneurs sont submergs de
travail et le travail qui ne peut pas tre
fait pendant la journe sera fait le soir, le
week-end ou pendant les vacances, ce
qui rend lquilibre vie professionnelle/vie
prive plus diffcile trouver. Nous avons
fait une tude en juin dernier qui montrait
que 58 % des cadres allaient travailler
pendant leurs vacances, dont 4 % plus de
trois heures par jour.
Lorganisation des journes de travail a
t bouleverse par la place prise par les
Technologies de l'information et de la
communication (TIC) et surtout les tl-
phones et les mails. Il devient trs diffcile
de programmer sa journe et les
moments de concentration pour traiter
les dossiers de fond sont de plus en plus
diffciles prserver. Toutes les quatre
cinq minutes, une nouvelle information
par mail, un micro vnement (sollicita-
tion par tlphone ou par personne qui
frappe la porte) perturbe le programme
dactivits. Lexigence dimmdiatet
sest accrue avec la gnralisation des
smartphones et la possibilit dtre joint
par e-mail en permanence de nimporte
o. Mais ce nest pas parce que lon reoit
une information que lon peut la traiter
facilement de nimporte o travers un
58 %
des cadres travaillent
pendant leurs
vacances, dont 4 %
plus de trois heures
par jour.
77
smartphone. Cest pour cela que nous
mettons disposition de nos clients un
espace de bureau o ils vont tre ca-
pables de sintgrer dans un environne-
ment professionnel pour y travailler. Si je
reois mes e-mails dans le mtro ou en
train, ou dans un magasin, je peux avoir
besoin pour le traiter dun espace conu
pour travailler au plus proche de lendroit
o je me trouve.
Do lintrt dun maillage le plus fn
possible du territoire. Nous avons prs
de 60 sites en France, mais il nous faut
encore dvelopper un maillage beaucoup
plus resserr. Dans le prolongement de
lexprimentation mene dans lEssonne,
nous avons pour projet douvrir prochai-
nement 25 sites dans des stations-ser-
vice dans une grande ville dAllemagne.
Nous ne souhaitons pas accumuler des
sites les uns ct des autres dans une
mme zone daffaire. Cela naurait pas
de sens conomiquement, car une trop
forte densit comporte toujours un
risque de cannibalisation. Notre ide est
au contraire de multiplier les localisations
pour augmenter la fexibilit de laccs
nos services, services qui doivent tre
toujours innovants.
En quoi les services proposs par
REGUS sont-ils innovants ?
Le principe au cur de notre dveloppe-
ment est la fexibilit de lactivit de nos
clients. Lide initiale est tout simplement
de permettre aux entreprises dajuster
leurs charges immobilires en fonction de
lvolution de leur activit, de leur carnet
de commandes. On sait que quand une
entreprise sengage sur un bail de six ou
neuf ans, les dimensions de ses locaux
ne conviendront plus son activit au
bout de deux ans. Le dveloppement de
notre activit repose sur la frquence et
la rapidit avec laquelle les entreprises
se scindent, se regroupent, fusionnent.
Les directeurs immobiliers ont beaucoup
de diffcults mettre en adquation la
ressource immobilire avec les besoins
oprationnels et les contraintes budg-
taires. Nous aidons donc les entreprises
ajuster leur budget immobilier en jouant
la fois sur ladquation stricte et perma-
nente entre les besoins et les ressources
spatiales, et sur la localisation : pour une
entreprise prsente dans le 8
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arrondisse-
ment de Paris, quartier central daffaires,
et qui souhaiterait rduire son budget,
nous lui proposerons dautres localisa-
tions comme par exemple Boulogne-
Billancourt louest de Paris, ou lEst pa-
risien. Nos clients sont la fois des PME
ou TPE et de trs grands groupes qui les
utilisent nos locaux pour leur sige ou
pour des tablissements secondaires en
province ou ltranger, attirs par nos
baux de location trs fexibles.
Nous offrons galement laccs ponctuel
des espaces de travail, dont lagence-
ment a volu au cours de nos vingt ans
dexistence. la fn des annes 1990, les
Un Business Lounge Regus

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Le principe au cur de notre dveloppement est la
fexibilit de lactivit de nos clients. Lide initiale est
tout simplement de permettre aux entreprises dajuster
leurs charges immobilires en fonction de lvolution de
leur activit, de leur carnet de commandes.
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bureaux individuels taient encore le
modle dominant despace de travail. Les
open spaces se sont gnraliss par la
suite. Aujourdhui on assiste lmer-
gence des espaces de coworking ou de
business lounge. Cest donc ce type des-
pace que nous dveloppons pour nous
adapter la demande de clients qui
viennent de plus en plus pour des temps
trs courts (quelques dizaines de minutes,
quelques heures). Aujourdhui nous
vendons laccs au business lounge
lunit partir de cinq euros. Nous
sommes donc bien loin du bail commer-
cial utilis pour la consommation de
mtres carrs. ct de nos abonns
qui, pour 35 euros par mois, ont un accs
illimit nos salons daffaires sur Paris
o lon peut prendre un caf, rcuprer
un journal et travailler grce un espace
connect en wif, certains clients
viennent occasionnellement pour dix
minutes ou quelques heures. On vend
lheure de bureau au dtail, comme on
vendait une carte tlphonique il y a
15 ans. Les clients concerns sont plutt
des travailleurs indpendants, des start-
up, ou alors des groupes importants qui
font transiter leurs commerciaux par ces
sites.
Avez-vous une volont
duniformisation de lamnagement
intrieur de vos sites ?
Oui, cest une ncessit, mais nous rf-
chissons aussi par catgorie despace :
salon daffaire, espace de coworking,
espace individuel, etc. Nous avons ouvert
nos diffrents sites des priodes diff-
rentes, au cours desquels le design a
Salon daffaire Regus.

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Il y a une rduction de lespace individuel,
au proft de plus despaces collectifs.
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volu, le mobilier a chang. Il y a dix ans,
nos sites taient amnags avec de plus
grands bureaux, tout simplement parce
que nous avions des ordinateurs de
bureau qui taient de taille imposante,
avec une unit centrale et un cran. Il y
avait en gnral une imprimante par
bureau, ce qui nest plus le cas aujourdhui
car les besoins dimpression ne sont plus
les mmes. Il y a donc une rduction de
lespace individuel, au proft de plus des-
paces collectifs. Les espaces sont plus
partags, mais les ordinateurs fxes aussi,
car les dossiers confdentiels ny sont plus
stocks.
Nous exprimentons galement des
espaces collectifs, de type business
lounge, au sein duquel la concentration
est facilite par des bulles individuelles.
Les thinkpod sont des cabines semi-
ouvertes do lon peut tre isol du
monde extrieur par des cloisons d1,50
mtre de hauteur, tout en tant proxi-
mit des autres. Les personnes autour de
vous ne peuvent pas voir ce que vous
faites et vous pouvez travailler effcace-
ment. Lisolation phonique est vraiment
surprenante : en parlant doucement on
peut avoir une conversation tlphonique
sans dranger les personnes de lentou-
rage. Nous allons galement dvelopper
des cabines compltement fermes que
lon pourra poser nimporte o, notam-
ment dans les halls de gare.
Un thinkpod .

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Lexprience nerlandaise des
Smart Work Centers vue par Ger Baron
Au sein de lagence Amsterdam Innovation
Motor, mise en place pour favoriser linno-
vation dans la mtropole nerlandaise, Ger
Baron est responsable dun ensemble de
projets sinscrivant dans la dmarche, propre
aux Living Labs, dexprimentations menes
en partenariat avec un ensemble dacteurs
publics, privs, citoyens, etc. Il est lune des
principales fgures de linnovation territoriale
de la mtropole dAmsterdam, notamment
travers le projet Amsterdam Smart City dont
il a la charge. Il revient dans cet entretien sur
le projet Smart Work Centers visant dve-
lopper un rseau de lieux de travail partags lchelle mtropolitaine.
Quelles ont t les rfexions
lorigine du projet Smart Work
Centers ?
partir de 2007, nous avons engag une
rfexion sur la ncessit de prendre en
compte les changements trs rapides
des modes de travail. Le travail domi-
cile se dveloppe, mais le logement ne
rpond pas toujours ou pas pour tous
aux exigences dun lieu de travail. Nous
avons identif un besoin pour un troi-
sime genre de lieux o lon puisse se
concentrer, changer avec dautres per-
sonnes, mais qui soit plus proche du do-
micile que le sige de lemployeur.
Lobjectif de la municipalit dAmster-
dam tait de rduire les missions de
C02 dues aux dplacements domicile-
travail mais aussi, en tant quemployeur
de quelques 15 000 fonctionnaires, de
rduire les cots immobiliers.
Quelles ont t les diffrentes
tapes du projet ?
La premire tape fut de rassembler
quelques personnes autour dune carte
de la mtropole pour identifer les lieux
pertinents pour limplantation de lieux de
travail partags, les Smart Work Centers.
En 2008, le maire dAlmere inaugura,
dans cette petite ville vingt kilomtres
dAmsterdam, le premier Smart Work
Center, dvelopp par Cisco, qui servit de
base llargissement de notre rfexion
sur les nouveaux modes de travail, et la
manire de partager des bureaux et les
services associs.
Quels enseignements avez-vous tir
de cette premire exprience ?
Nous nous sommes rendu compte de
limportance de partir de lexprience
et des besoins de lusager pour conce-
voir des lieux o les gens aient envie de
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Nous avons identif un besoin pour un troisime
genre de lieux o lon puisse se concentrer, changer
avec dautres personnes, mais qui soit plus proche du
domicile que le sige de lemployeur.
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travailler. Notre erreur, concernant ce
premier Smart Work Center, qui na pas
connu le succs escompt, tait davoir
implant ce centre prs dun nud au-
toroutier, qui certes drainait du fux en
raison de la proximit de nombreux
restaurants et services o se ren-
contrent les entreprises, mais qui n-
cessitait de venir en voiture. Or, une fois
quon est install dans une confortable
voiture, pourquoi ne pas se rendre
jusquau sige de lemployeur ? Nous
avions rfchi en termes de densit de
trafc avec lide de rduire la conges-
tion automobile en crant des Smart
Work Centers dans des ples secon-
daires qui catalyseraient les fux.
Fort de cette premire exprience,
notre objectif suivant a t de dve-
lopper lchelle mtropolitaine un
rseau dense de Smart Work Centers
accessibles chacun vlo. Nous
avons aujourdhui 130 Smart Work
Centers lchelle du pays. Ce maillage
territorial trs fn est lune des cls de
leur succs actuel. Un autre facteur de
succs a t la mise en place par la ville
dAmsterdam dun label accord aux
Smart Work Centers sur les critres sui-
vants : qualit des infrastructures, de la
connectivit, existence de services das-
sistance pour les usagers des lieux, etc.
Le rseau des quelques 100 Smart Work
Centers estampills de ce label, appel
Double U, offre des environnements
de travail trs diffrents, des plus clas-
siques aux plus informels, de manire
rpondre la diversit des attentes
des usagers en termes dambiance de
travail. En somme, le succs de lexp-
rience amstellodamoise repose sur lac-
cessibilit des Smart Work Centers, tant
en termes gographique quen termes
de simplicit daccs : la ville expri-
mente maintenant un outil permettant
de dmatrialiser lenregistrement au
sein dun Smart Work Center et den-
voyer automatiquement une facture
lemployeur.
Quels sont les effets territoriaux que
vous observez aujourdhui aprs
quelques annes dexistence du
rseau des Smart Work Centers ?
Les retombes de limplantation de
Smart Work Center se font dj sentir
sur lconomie locale. Nous voyons peu
peu des ouvertures de restaurants et
dun ensemble de services destins
leurs utilisateurs se crer leurs alen-
tours. Ce succs conomique local
est aussi li au fait que les utilisateurs
de ces Smart Work Centers ont des
revenus plutt confortables. Il sagit
pour beaucoup dauto-entrepreneurs.
Le succs de ces centres a galement
permis de dvelopper les communau-
ts locales puisque les gens qui se
rendent dans les Smart Work Centers
proviennent des alentours et peuvent
Le maillage territorial trs fn est
lune des cls du succs actuel
des Smart Work Centers.
Bureau collectif dans un Smart Work Center nerlandais.

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ainsi nouer des relations plus soutenues
grce leur proximit rsidentielle.
Le dveloppement des Smart Work
Centers a-t-il permis de rduire le
trafc automobile ?
De manire gnrale, le trafc a t
rduit de 9 % en quatre ans dans la
mtropole dAmsterdam, mais il est dif-
fcile dattribuer ce rsultat au dvelop-
pement des Smart Work Centers. Cest
galement un effet de la crise cono-
mique. Ce que nous savons, cest que
des milliers de personnes travaillent
dsormais non plus dans des bureaux
ddis, mais dans des lieux tiers, qui
sont pour la grande majorit dentre eux
(95 %) situs une distance cyclable de
leur rsidence. Mais il faut prciser que
les Pays-Bas tant la nation du vlo, la
plupart des gens circulait dj en vlo.
Pour la municipalit dAmsterdam,
premier client des Smart Work
Center, quels ont t les bnfces
de ce changement radical de
lorganisation des services ?
La surface de bureaux occupe par la
municipalit a t rduite de 40 %, tant
en nombre de btiments occups qui
sont passs de 200 120, quen
nombre de mtres carrs. Mais la pre-
mire tape a t de transformer en
profondeur les modes de travail pour
favoriser la transversalit des changes
entre services. Ce chantier a t men
de 2008 2011. Ltape suivante a t
de mettre en place les outils collabora-
tifs rendant possible le fait pour les
employs de travailler de nimporte
quel lieu. Aujourdhui, 8 000 employs
de la ville dAmsterdam nont plus de
bureau ddi mais un accs aux Smart
Work Centers. Le premier bnfce ob-
jectivement mesurable est une prodi-
gieuse rduction des cots. Sil est
encore trop tt pour affrmer que la
transformation des modes de travail se
traduit par une amlioration des ser-
vices rendus aux citoyens, on observe
dj en interne des tendances fortes
la collaboration renforce entre ser-
vices et des gains deffcacit.
8000
Cest le nombre
demploys de la
ville dAmsterdam
se rendant au travail
dans des Smart Work
Centers proche de
leur domicile.
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Un Smart Work Center aux Pays-Bas.

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Quelles sont les volutions qui
affectent les gares ?
Les volutions qui affectent les gares
dcoulent de celles qui affectent la
socit en gnral, en particulier la
priurbanisation, la croissance des
mobilits et la diffusion des pratiques
numriques dans toutes les activits
humaines. La hausse des prix de lim-
mobilier dans les centres-villes conduit
les mnages sen loigner. Dans le
mme mouvement, les entreprises se
tournent vers de nouveaux ples ter-
tiaires en priphrie pour implanter
leurs siges sociaux. Ce double mouve-
ment des mnages et des entreprises
entrane une augmentation trs nette
des temps de transport, qui sest tra-
duite en le-de-France par une hausse
de vingt minutes par jour en cinq ans
des temps de transport en commun.
Lespace des gares est donc plus sol-
licit et accueille une densit de voya-
geurs plus importante.
La prise lectrique est devenue un
service presque " vital ", plus attendu
encore quune fontaine deau.
Entretien avec Rachel Picard
Gares & Connexions est la branche de la
SNCF ddie la gestion et aux projets
damnagement des gares franaises. Dans
une socit de plus en plus mobile, les gares
cristallisent des enjeux damnagement qui
dpassent lchelle du lieu daccueil des voya-
geurs. Rachel Picard, directrice gnrale de
Gares & Connexions, revient dans cet entre-
tien sur les volutions sociales et urbaines qui
transforment en profondeur les usages des
gares pour en faire de vritables lieux de vie,
et de plus en plus, des lieux de travail.
Quelles sont les volutions qui
affectent les gares ?
Les volutions qui affectent les gares
dcoulent de celles qui affectent la
socit en gnral, en particulier la
priurbanisation, la croissance des
mobilits et la diffusion des pratiques
numriques dans toutes les activits
humaines. La hausse des prix de lim-
mobilier dans les centres-villes conduit
les mnages sen loigner. Dans le
mme mouvement, les entreprises se
tournent vers de nouveaux ples ter-
tiaires en priphrie pour implanter
leurs siges sociaux. Ce double mouve-
ment des mnages et des entreprises
entrane une augmentation trs nette
des temps de transport, qui sest tra-
duite en le-de-France par une hausse
de vingt minutes par jour en cinq ans
des temps de transport en commun.
Lespace des gares est donc plus sol-
licit et accueille une densit de voya-
geurs plus importante.
Lubiquit et la diversit des pratiques
numriques, en particulier dans les si-
tuations de mobilit, entranent par ail-
leurs une hausse des attentes des
voyageurs en termes de services dans
les gares. Il convient de sadapter ces
exigences en fournissant non seule-
ment des moyens de se connecter aux
diffrents rseaux de tlcommunica-
tion, mais aussi des prises lectriques
pour permettre aux clients de rechar-
ger leurs tlphones, ordinateur, ta-
blette numrique. Nous sommes trs
lcoute de leurs attentes et nous les
questionnons en permanence sur leur

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20 mn
Cest la hausse
du temps de
dplacement en
transport en commun
par jour en le-de-
France en cinq ans.
La prise lectrique est devenue un
service presque " vital ", plus attendu
encore quune fontaine deau.

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Espace attente avec borne internet dans
le hall pasteur de la gare de Paris-Montparnasse. 83
niveau de satisfaction travers des
tudes cibles sur laccueil, lattente, le
confort, la propret et les services. La
prise lectrique est devenue un service
presque vital , plus attendu encore
quune fontaine deau, car leau peut
sacheter en bouteille. Pour enrayer la
hausse continue des temps de dpla-
cements, les entreprises rfchissent
aujourdhui des systmes dabonne-
ment des espaces de travail partags
et les gares pourraient devenir des
lieux daccueil de ces bureaux parta-
gs. Le travail en situation de noma-
disme, en particulier dans les gares est
dj pratiqu, aujourdhui, principale-
ment par les cadres suprieurs et les
dirigeants. Ces derniers bnfcient de
plus dautonomie dans leur travail, sont
frquemment en dplacement et ont
adopt des habitudes de travail dans
les centres daffaires, comme ceux pro-
poss par Regus par exemple (voir
prcdemment lentretien avec
Frdric Bleuse), dans les business
lounge disponibles dans les gares ou
aroports. Nous savons que les entre-
prises seront dans quelques annes
trs demandeuses despaces de travail
partags dans les gares. Certains
espaces de travail seront des lieux de
passage organiss en salles de ru-
nions, de travail individuel, partags
par de multiples entreprises et des in-
dpendants, et dautres seront lous
pour une socit donne. Ces services
se situeront tant dans les grandes
gares que dans les gares en
priphrie.
Comment rpondre la demande
de bureaux des entreprises dans
lespace relativement restreint des
gares ?
Les gares offrent encore beaucoup
despaces inoccups, en particulier en
tage. L o ces espaces existent, nous
orientons nos projets vers des services
de location de bureaux. Dans les gares
ne disposant pas de ces espaces am-
nageables en bureaux, nous construi-
rons des immeubles sur les terrains
dont nous disposons autour des gares.
Nous avons un partenariat avec Regus
pour dvelopper des centres daffaires
dans diffrentes gares. Ce partena-
riat avec Regus, expert de la fexibilit
des environnements de travail, nous
permet de rpondre de faon trs
rapide lvolution des attentes des
voyageurs.
Quels sont les autres services
innovants auxquels vous
rfchissez ?
Nous rhabilitons en ce moment les
services de consigne, qui sont trs
attendus par nos clients tant profes-
sionnels que touristes, qui ont souvent
besoin, de passage dans une ville, dun
point de dpt pour leurs bagages.
Nous nous heurtons cependant, pour
Les entreprises seront dans quelques annes trs
demandeuses despaces de travail partags dans les gares.
14 %
des actifs travaillent
au moins une fois
par semaine dans les
transports, 13 % dans
un htel, 10 % dans
des lieux publics
(tude WITE 2.0,
juillet 2012).

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Espace conu par Philippe Starck ddi aux voyageurs
daffaires de lEurostar Gare du Nord (Paris).
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le dveloppement de consignes intel-
ligentes (ou automatiques), au disposi-
tif rglementaire de scurit et de pr-
vention des attentats. Celui-ci exige un
contrle systmatique au rayon X au
moment du dpt. Cependant, nous
modernisons le service de consignes
par un amnagement et un design
adapts aux attentes des voyageurs.
Par ailleurs, le service Kiala
1
, disponible
dans dix-sept gares en France et dans
toutes les gares parisiennes, permet
aux voyageurs transitant par ces gares
mais aussi aux habitants du quartier de
s'y faire livrer des colis.
Enfn, pour rpondre une attente trs
forte de la part des voyageurs concer-
nant laccessibilit des gares, leur rela-
tion au quartier et la ville, et linfor-
mation sur ce niveau daccessibilit,
nous sommes entrain de dvelopper
un outil de visite virtuelle des gares,
gare 360 , qui permet de prparer
larrive en gare ou la sortie de la gare
que ce soit par bus, voiture, mtro,
pied ou vlo. Grce une interface en
ligne, depuis le domicile ou par smart-
phone, le voyageur peut sinformer de
toutes les possibilits dentrer dans la
gare en fonction du mode de dplace-
ment choisi et dun ventuel handicap
pour prparer le parcours depuis larri-
ve en gare jusquau quai.
En quoi les commerces peuvent-
ils contribuer faire des gares de
vritables lieux de vie ?
Il faut garder lesprit que la gare nest
pas un lieu de destination en termes de
commerces : les gares nont pas voca-
tion devenir des centres commer-
ciaux. Le commerce en gare est destin
servir de facilitateur du voyage ou du
1 - Socit franco-belge de logistique spcialise dans la mise
disposition des colis commands par Internet au plus proche des
consommateurs par le biais de partenariats avec des commerces de
proximit servant de relais.
trajet quotidien. Lorientation donne
est donc celle dune offre commerciale
utile, facile dutilisation et trs acces-
sible. Elle est donc cible sur des
besoins du quotidien : distributeurs au-
tomatiques de billets, bien entendu,
mais aussi presse, livre, restauration
rapide, et de plus en plus de bou-
tiques du quotidien , cest--dire des
commerces de proximit faisant offce
de dpannage pour un dner, un pique-
nique, un djeuner, mais aussi des vte-
ments pour enfants, ou encore des pro-
duits lis la sant. Il sagit doffrir des
lieux de commerces pour des achats
qui se font rapidement et rpondent
des besoins du quotidien, sur le lieu de
passage afn dviter des dplacements
supplmentaires pour des navetteurs
qui seront ravis de gagner du temps.
Mais cette recherche dune offre globale
de services quotidiens va au-del des
commerces. Dans les espaces situs
lextrmit de la gare, nous installons
des crches, comme la Gare du Nord,
en partenariat avec la mairie de Paris.
Ces crches sont destines des
parents qui transitent par les gares.

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Commerces au sein de la gare de Paris Saint-Lazare (Paris). 85
Toutes les gares ne pourront pas offrir
lensemble de ces services du quoti-
dien (et rpondre paralllement la
demande despaces de travail), mais
nous verrons merger plusieurs types
despaces de vie et de niveau de ser-
vices en fonction de la taille des gares
et des fux de voyageurs. Dans les
petites gares, on trouvera les fonda-
mentaux du service quotidien. Dans les
gares intermdiaires, les services de
type laboratoire danalyses mdicales,
pharmacie, boutiques de mode ou de
souvenirs devraient se gnraliser. En
fonction de lespace disponible en
gare, la taille du commerce de proxi-
mit variera de 40/50 m dans une
gare de taille moyenne 200/250 m
dans les gares centrales des plus
grandes villes. Quant aux services de
crches, ils se dvelopperont la fois
en fonction de lespace disponible, des
partenariats locaux et des besoins des
voyageurs.
Quels sont les principaux dfs pour
les gares dans la dcennie venir ?
Le principal df que doivent relever les
gares dans limmdiat concerne le
confort des voyageurs. Cest tout
dabord sur le confort thermique et la
qualit de la lumire que nous devons
concentrer nos efforts. Le bien-tre
physique et psychologique des voya-
geurs doit tre amlior et peut ltre
grce un travail sur la perception des
espaces, un travail sur lclairage, sur la
temprature de nos gares, qui sont au-
jourdhui glaciales au cur de lhiver.
Ce sont deux points faibles concernant
lquipement sur lesquels nous devons
travailler.
En ce qui concerne les services, nos
grands chantiers portent sur les ques-
tions de mobilit, daccessibilit tous
les modes, notamment le vlo. Pour
saligner sur lambition dont notre nom
de Gares & Connexions est porteur,
nos gares, ples dchanges entre de
multiples modes de dplacement,
doivent tre une terre daccueil de
tous ces modes : tramway, train, mtro,
vlo, vhicules lectriques. Cest un v-
ritable df que darticuler lensemble
de ces moyens daccder nos gares,
qui sont appels se dvelopper.
Notre capacit organiser et fuidifer
lensemble des fux gnrs par cette
multimobilit est un des enjeux de
lamlioration du confort des voya-
geurs.
Le principal df que doivent relever les gares dans
limmdiat concerne le confort des voyageurs.
Ple dchanges multimodal du Mans.
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Notre capacit organiser et
fuidifer lensemble des fux
gnrs par la multimobilit est un
des enjeux de lamlioration
du confort des voyageurs.
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Quels sont les principaux dfs pour
les gares dans la dcennie venir ?
Le principal df que doivent relever les
gares dans limmdiat concerne le
confort des voyageurs. Cest tout
dabord sur le confort thermique et la
qualit de la lumire que nous devons
concentrer nos efforts. Le bien-tre
physique et psychologique des voya-
geurs doit tre amlior et peut ltre
grce un travail sur la perception des
espaces, un travail sur lclairage, sur la
temprature de nos gares, qui sont au-
jourdhui glaciales au cur de lhiver.
Ce sont deux points faibles concernant
lquipement sur lesquels nous devons
travailler.
En ce qui concerne les services, nos
grands chantiers portent sur les ques-
tions de mobilit, daccessibilit tous
les modes, notamment le vlo. Pour
saligner sur lambition dont notre nom
de Gares & Connexions est porteur,
nos gares, ples dchanges entre de
multiples modes de dplacement,
doivent tre une terre daccueil de
tous ces modes : tramway, train, mtro,
vlo, vhicules lectriques. Cest un v-
ritable df que darticuler lensemble
de ces moyens daccder nos gares,
qui sont appels se dvelopper.
Notre capacit organiser et fuidifer
lensemble des fux gnrs par cette
multimobilit est un des enjeux de
lamlioration du confort des voya-
geurs.
Notre capacit organiser et
fuidifer lensemble des fux
gnrs par la multimobilit est un
des enjeux de lamlioration
du confort des voyageurs.
Le bail vert ou le dialogue au service
de la performance nergtique
Entretien avec Philippe Pelletier
Avocat associ, Lefvre Pelletier et associs, Paris
Prsident du Plan Btiment Grenelle en France
Philippe Pelletier pilote le comit stratgique
du Plan Btiment Grenelle mis en place en
janvier 2009 et confrm en septembre 2012
par le nouveau gouvernement. Ce Plan fait
confance la concertation des acteurs du
btiment et de limmobilier pour animer et
mettre en uvre le projet global de produc-
tion et de rnovation de nos btiments pour
assurer lhorizon 2050 leur sobrit ner-
gtique et leur faible empreinte environne-
mentale. Le bail vert en constitue lun des
outils, que Philippe Pelletier nous prsente
dans cet entretien.
En quoi consiste le bail vert ?
Cest le nom que lon donne commun-
ment laccord contractuel pass entre
un propritaire et son locataire en vue
de maintenir ou damliorer les perfor-
mances environnementales, spcia-
lement nergtiques, des lieux lous.
Cet accord vient le plus souvent sous
forme dannexe un bail commercial,
ce qui justife quon le dsigne parfois
sous le vocable d annexe verte , ou
plus spcifquement d annexe envi-
ronnementale au bail commercial ,
selon la dfnition retenue par larticle
8 de la loi n2010-788 du 12 juillet 2010
portant engagement national pour
lenvironnement, dite loi Grenelle 2, cet
article ayant t intgr au Code de
lenvironnement (article L.125-9).
qui sadresse ce bail ?
Dvidence, puisquil sagit dun accord
contractuel, il sadresse aux deux
parties : dabord au propritaire, cest-
-dire au bailleur investisseur qui y
trouve un double intrt, celui dorga-
niser la valorisation de son immeuble,
ou dempcher sa perte de valeur au
regard de ses performances environ-
nementales, et celui court terme de
disposer dun outil daide la ralisa-
tion des travaux qui devraient bientt
devenir obligatoires pour lui.
De son ct, le locataire y trouve aussi
intrt car laccord contractuel favori-
sera sa matrise des cots environne-
mentaux de limmeuble, et plus spcif-
quement la rduction de ses charges
dexploitation. Il aura aussi gard au
confort des utilisateurs qui sen trou-
vera amlior, et au regard positif que 87
88
sa clientle, de plus en plus attentive la
sobrit nergtique, portera sur les
locaux ainsi mieux intgrs dans leur
environnement.
Qui est concern par lobligation
lgale ?
La loi ne sintresse quaux locaux de
plus de 2000 m usage de bureaux
et de commerces : les baux conclus ou
renouvels depuis le 1er janvier 2012,
comme les baux en cours compter
du 14 juillet 2013, devront contenir une
annexe environnementale permettant au
premier chef un change dinformations
entre les parties au bail : cest un dcret
n 2011-2058 du 30 dcembre 2011, dont
la teneur suit les prconisations du plan
btiment Grenelle, qui organise cela.
quels enjeux rpond linstauration
de cette annexe obligatoire ?
Cest dans le cadre dun groupe de
travail mis en place par le Plan Btiment
Grenelle que lide de cette annexe en-
vironnementale est ne : il sagissait au
premier chef de favoriser le dialogue
entre les deux parties au bail, en instau-
rant une obligation dchange mutuel
dinformations utiles relatives aux
consommations nergtiques des lieux
lous. Au-del, les parties sont libres
dinscrire dans leur accord les enga-
gements quelles souhaitent mettre en
uvre. La loi se contente en effet de
dire quil est ncessaire quune concer-
tation sengage en vue de la rdaction
dune annexe environnementale. Le l-
gislateur pose donc une simple obliga-
tion de moyens, celle de convenir dun
accord, laissant la libert contrac-
tuelle le soin de dterminer le contenu
de laccord. Lenjeu principal est donc de
concertation.
En quoi consiste cet change
dinformations voulu par les textes ?
Lobjectif est doptimiser les perfor-
mances nergtiques et environnemen-
tales de limmeuble, ce qui nest pos-
sible que si chacune des parties permet
lautre davoir une connaissance meil-
leure de limmeuble, de ses quipe-
ments, des amnagements raliss par
le preneur, des spcifcits de son activi-
t. Il en va autant de lnergie et de leau,
que du traitement des dchets.
Lobligation dinformation est mutuelle,
donc quilibre, et elle est pragmatique
puisquelle sintresse aux performances
mesurables, ce qui suppose quelles
soient disponibles.
Cette obligation dinformation se double
de la mise en place dune concertation
de nature favoriser lvolution des
performances de limmeuble lou : l
encore, la libert contractuelle est sim-
plement encourage et en aucune faon
encadre.
Quel bilan peut-on tirer des
exprimentations de bail vert menes
depuis 2010 en France ?
lvidence, cet outil lgal bien peu
contraignant, et dont linexcution nest
assortie daucune sanction, a t bien
reu par la pratique. Lessentiel est que
les rendez-vous contractuels, que le bail
vert suscite, se produisent de plus en
plus souvent et que, lors de la ngocia-
tion dun bail lentre dans les lieux ou
lors de son renouvellement, la question
des performances environnementales
de limmeuble est dsormais pose sur
La question des performances
nergtiques de limmeuble est
dsormais pose sur la table de
discussion.
2000 m
2
cest le seuil partir
duquel les bureaux et
commerces sont
concerns par
le bail vert.
Il serait raisonnable que les btiments ayant un
autre usage se trouvent progressivement insrs
dans le champ des contrats verts
sa clientle, de plus en plus attentive la
sobrit nergtique, portera sur les
locaux ainsi mieux intgrs dans leur
environnement.
Qui est concern par lobligation
lgale ?
La loi ne sintresse quaux locaux de
plus de 2000 m usage de bureaux
et de commerces : les baux conclus ou
renouvels depuis le 1er janvier 2012,
comme les baux en cours compter
du 14 juillet 2013, devront contenir une
annexe environnementale permettant au
premier chef un change dinformations
entre les parties au bail : cest un dcret
n 2011-2058 du 30 dcembre 2011, dont
la teneur suit les prconisations du plan
btiment Grenelle, qui organise cela.
quels enjeux rpond linstauration
de cette annexe obligatoire ?
Cest dans le cadre dun groupe de
travail mis en place par le Plan Btiment
Grenelle que lide de cette annexe en-
vironnementale est ne : il sagissait au
premier chef de favoriser le dialogue
entre les deux parties au bail, en instau-
rant une obligation dchange mutuel
dinformations utiles relatives aux
consommations nergtiques des lieux
lous. Au-del, les parties sont libres
dinscrire dans leur accord les enga-
gements quelles souhaitent mettre en
uvre. La loi se contente en effet de
dire quil est ncessaire quune concer-
tation sengage en vue de la rdaction
dune annexe environnementale. Le l-
gislateur pose donc une simple obliga-
tion de moyens, celle de convenir dun
accord, laissant la libert contrac-
tuelle le soin de dterminer le contenu
de laccord. Lenjeu principal est donc de
concertation.
La question des performances
nergtiques de limmeuble est
dsormais pose sur la table de
discussion.
2000 m
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cest le seuil partir
duquel les bureaux et
commerces sont
concerns par
le bail vert.
Il serait raisonnable que les btiments ayant un
autre usage se trouvent progressivement insrs
dans le champ des contrats verts
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la table de la discussion.
La grande distribution a largement pl-
biscit cet outil contractuel qui sest
rpandu effcacement dans les centres
commerciaux. Le secteur des bureaux
et celui des commerces de centre-ville a
t ce jour moins dynamique pour se
saisir du bail vert et le gnraliser : sans
doute y a-t-il de la part des partenaires
au contrat un phnomne attentiste,
tant que les obligations de travaux de
rnovation imposes au parc tertiaire
ne seront pas connues. Limportant
est de relever que le mouvement est
engag et quil ne peut que samplifer.
Le bail vert a-t-il vocation
tre tendu dautres types de
btiments ?
Il faudra prendre un peu de recul sur
cette exprience, dont la gnralisation
nintervient quen 2013, pour apprcier
si une extension du bail vert peut tre
recherche. Elle pourrait alors sint-
resser aux locaux industriels, ou aux
locaux professionnels, voire aux locaux
dhabitation.
Ce mouvement de verdissement
sinscrit en effet dans une dmarche
beaucoup plus gnrale qui est celle
du dveloppement des contrats im-
mobiliers verts , cest--dire de lintro-
duction dans les contrats dhier, de la
recherche deffcacit nergtique ou
de performance environnementale des
btiments.
La prise en compte de ces paramtres
vient en effet modifer lquilibre
contractuel, fait appel de nouvelles
techniques, suscite linvention de ga-
ranties et de fnancements innovants,
bref constitue un rel enrichissement
de la documentation juridique, auquel
un cabinet davocats comme le mien
consacre beaucoup de temps de re-
cherche et dveloppement. Il serait
donc raisonnable que les btiments
ayant un autre usage se trouvent pro-
gressivement insrs dans le champ
des contrats verts, qui sont appels
tre rapidement gnraliss.
90
Pour en savoir plus
Voici quelques exemples de btiments emblmatiques de stratgies immobilires
adaptes aux nouvelles formes dorganisation de lentreprise.
Interpolis : une compagnie dassurances hollandaise prcurseur
rachete par Rabobank
Il y a une quinzaine dannes, la socit dassurances Interpolis a souhait
rformer en profondeur la culture du travail de ses collaborateurs et a lanc
un projet de rnovation de son sige pour accompagner cette rupture. Le
projet dimmobilier et damnagement a t conf trois architectes qui ont
cr au sein dun mme grand btiment, baptis le club house, trois univers
diffrents comprenant chacun peu prs la mme offre en termes de salles de
travail individuel, de salles de runion, de convivialit, de salles de formation, de
restauration, etc. Aucun bureau nest attitr, chaque collaborateur tant invit
utiliser un type despace en fonction de ce quil vient faire au sige. Le tltravail
est encourag pour rduire les dplacements. Le management est fond sur des
objectifs atteindre, avec une grande autonomie des collaborateurs. Confance et
convivialit sont au cur de ce nouveau mode de management. La satisfaction
de la clientle a t grandement amliore en incitant les collaborateurs adopter
le point de vue des clients et le temps moyen de rsolution dun problme client
a t signifcativement rduit grce une gestion plus transversale, facilite
par un amnagement des espaces qui abaisse les barrires hirarchiques et
favorise la communication entre diffrents services. Le succs de ce projet et
le dveloppement commercial ont t tels quaprs une suite de rachats et de
fusions, cette petite compagnie a t achete par le leader national dassurance,
Rabobank. Fort de lexprience dInterpolis, Rabobank sest lanc dans une refonte
complte de son management, qui sest accompagne dune rnovation de son
sige Utrecht, selon un programme la fois architectural et de management
appel Rabo unplugged.
90
91 91
La salle dinnovation participative de Bouygues Tlcom Issy-
les-Moulineaux (sud-ouest de Paris)
Le principe est de rendre plus effcace les sances de brainstorming grce
une quipe ddie, forme lanimation participative, qui prpare en amont
en dfnissant les objectifs de la runion, les questions poser et la nature des
rponses attendues avec le manager souhaitant convier des collaborateurs une
sance. La salle est conue pour favoriser la dynamique et la mise en uvre de
mtaplans grce des murs blancs, des chaises roulettes, des tableaux. Cet
exemple est emblmatique dun projet immobilier qui conjugue changements
managriaux et nouveau mode damnagement de lespace.
Le happen space dAccenture
Lors de la rnovation du sige parisien dAccenture, lide dun espace de
convivialit accueillant des vnements festifs hebdomadaires et offrant une
grande fexibilit dusage sest concrtise par la ralisation dun lieu de rencontres
lhappen space. Cet espace, qui peut tout aussi bien tenir lieu de discothque, de
salle de formation ou de salle de runion vise runir, loccasion dvnements
conviviaux, des collaborateurs travaillant essentiellement en mission lextrieur
du sige. Cette rnovation, qui sinscrivait dans un projet de refonte globale du
fonctionnement du sige, a t porte par la direction gnrale et non pas par la
direction immobilire, signe rvlateur de linscription des choix immobiliers dans
le projet dentreprise.
Chapitre 3
Immobilier,
innovation et
nouveaux modes
de vie et de
consommation
La ville est modele par nos modes de vies et de
consommation. Or, ceux-ci ont considrablement
chang au cours des dernires dcennies. Sous
linfuence de dynamiques dmographiques,
conomiques, technologiques et sociales, nos
usages de la ville ont t bouleverss. Limmobilier
commercial et logistique doit sadapter au
commerce lectronique, le logement lessor du
tltravail, au dsir la fois despaces verts et
daccessibilit ainsi qu de nouvelles contraintes
environnementales. Comment les acteurs de
limmobilier peuvent rpondre intelligemment des
exigences qui semblent parfois contradictoires ?
94
ric Lamoulen
Directeur gnral de la SACVL,
Socit anonyme de construction de la Ville de Lyon
Michael Levie
Jrme Le Grelle
Franois Bellanger
Directeur de Transit City, think-tank de prospective sur
la ville et les modes de vie, Paris
Christian Clret
Clemens Goss
Directeur de limmobilier dAmazon pour lEurope
continentale, Luxembourg
Stphane Qur
Directeur du dveloppement urbain,
Groupe GDF-Suez, Paris
Andr Santini
Dput-Maire dIssy-les-Moulineaux, France
95
Immobilier, innovation et nouveaux modes de vie et de consommation Chapitre 3
Nouveaux modes dhabiter la ville
Le logement est le refet de nos modes de vie. Lvolution de ces modes de vie au
cours des dernires dcennies infuence donc notre habitat. Nos manires dhabi-
ter la ville contribuent en forger la forme ; et nos mobilits physiques et vir-
tuelles, en particulier, la transforment en profondeur. Lhtel, qui propose des ma-
nires spcifques de vivre la ville, doit sadapter lui aussi aux attentes de citadins
dun nouveau genre. Cette section de chapitre se propose daborder ces enjeux
travers deux entretiens. Dans le premier, ric Lamoulen, qui travaille depuis
trente dans le secteur du logement, nous prsente la manire dont les acteurs de
limmobilier rsidentiel adaptent leurs stratgies aux volutions sociales et des
contraintes conomiques et environnementales nouvelles. Michael Levie, fonda-
teur dun concept innovant dhtels, nous prsente ensuite les enjeux de la trans-
formation du secteur htelier.
Entretien avec ric Lamoulen
Directeur gnral de la SACVL, Socit anonyme de
construction de la ville de Lyon
ric Lamoulen dirige la SACVL, principal oprateur
immobilier de la ville de Lyon, dont la municipalit est
lactionnaire principal. Les activits de loprateur se
partagent entre logement social, location et vente tant
de logements que de locaux commerciaux ou tertiaires.
ric Lamoulen revient dans cet entretien sur les volutions
dont il a t tmoin et acteur au cours de ces trente annes
dexprience dans limmobilier rsidentiel, dont une grande
partie au sein dorganismes de logement social.
Quelles sont les volutions sociales
qui ont un impact sur la manire
dutiliser et de concevoir les
logements ?
Les principales volutions qui touchent
le logement concernent les dynamiques
dmographiques (vieillissement de la
population, migrations et divorces, qui
sont deux lments moteurs du march
du logement), les contraintes cono-
miques et la monte de lindividualisme.
Le tropisme pavillonnaire, que lon peut
lier avec la monte de lindividualisme,
reste aujourdhui structurant dans la dy-
namique de limmobilier rsidentiel.
Dans la majorit des villes franaises, le
rythme de construction saccrot avec la
distance au centre. Cest le rsultat
dune part dun dfaut doffre prix
abordable proximit des centres et
dautre part de lattraction quexercent
96
sur les demandeurs de logement les
maisons individuelles avec jardin. Mme
si les gens prfreraient rsider proxi-
mit des services, la plupart dentre eux,
et spcifquement les couples avec
enfants, acceptent de faire un grand
nombre de kilomtres pour accder
des maisons individuelles en labsence
doffre abordable en zone centrale.
Malgr la hausse du prix du carburant,
larbitrage se fait au proft des priph-
ries de plus en plus lointaines, quitte
dvelopper des formes de mutualisa-
tion du transport : en tmoigne le
succs du covoiturage, quil soit ou non
encourag par les autorits locales par
le biais de limplantation daires de co-
voiturage. Les discours sur la ncessaire
densifcation et la lutte contre ltale-
ment urbain se heurtent la ralit de
cette demande de maison individuelle
avec jardin dont loffre est insuffsante.
Pour parvenir concilier la demande
pavillonnaire avec lexigence de densit
pose par les contraintes environne-
mentales, il faudra innover en particulier
sur lextension de lespace domestique
en dotant les logements de terrasses,
jardins et grands balcons, y compris en
milieu dense. Interrog, alors quil prenait
sa retraite aprs une carrire de matre
douvrage, sur ce qui prsentait selon
lui le plus dintrt parmi les innovations
architecturales dans le logement, un
haut responsable de lUnion nationale
des HLM prit le temps de rfchir avant
de rpondre : les gradins jardins . Ce
sont des immeubles lesthtique dis-
cutable, mais qui ont lavantage doffrir
chaque logement une terrasse assez
grande pour faire offce de petit jardin
quel que soit ltage, grce une dis-
position en gradins de formes varies.
Cette notion du dehors/dedans dans le
logement collectif ou en milieu urbain
dense me semble un axe de rfexion
dvelopper fortement en urbanisme et
architecture quitte remettre en cause
quelques dogmes de lurbanisme rgle-
mentaire comme le front de rue ou llot
lancienne .
Bon compromis, les projets de
maisons de ville connaissent un
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Un immeuble de gradins-jardins de Jean Renaudie dans lagglomration parisienne.
Les discours sur la lutte contre l'talement
urbain se heurtent la ralit de la demande de
maisons individuelles avec jardin.
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succs croissant. Ces maisons peuvent
prendre plusieurs formes : maisons ali-
gnes sur une rue avec de petits jardi-
nets derrire, lotissement pavillonnaire
mais dont les jardins occupent une
surface comparable celles des
maisons tout en prservant les vues des
vis--vis. Ces projets de quartiers
peuvent tre loccasion dinventer de
nouvelles formes urbaines rpondant
aux dsirs despaces verts privatifs et
larchitecture bioclimatique (correcte-
ment oriente) tout en limitant ltale-
ment urbain et les besoins de dplace-
ments. Ils facilitent une urbanisation
rationnelle proximit des services.
Notons que le niveau de services
optimum plbiscit par les Franais
correspond une ville de 5 000 habi-
tants. Mais ce peut tre aussi loccasion
de revisiter des modles durbanismes
traditionnels comme celui de la coure
des quartiers ouvriers du nord de la
France, qui rpondent effcacement
ces enjeux.
Les conditions daccs au logement
sont affectes par un phnomne
encore peu pris en compte par les
acteurs de limmobilier : la gnration
des 20-35 ans se trouve dans une si-
tuation qui na jamais t aussi mau-
vaise dun point de vue conomique
depuis les trente glorieuses. La rparti-
tion des richesses entre les diffrentes
classes dge ne leur a jamais t aussi
dfavorable. Les classes les plus ges
concentrent les ressources et le capital,
tandis que mme pour des jeunes qua-
lifs dmarrant leur vie professionnelle
dans de trs bonnes conditions, laccs
au logement dans les zones en tension
comme sur le march parisien nest pas
ais. En Angleterre, la rforme de laide
fnancire au paiement du loyer, qui
tait trs gnreuse et donc coteuse,
a incit une part importante de cette
classe dge changer de mode de
vie : la vie en colocation nest plus r-
serve aux tudiants, mais devient un
mode de logement ordinaire pour les
actifs, tant quils nont pas fond une
famille. Cette volution des modes de
vie en raison de contraintes cono-
miques aboutit un partage des
espaces au sein des logements, une
mutualisation accrue de certaines
fonctions du logement (accs au mul-
timdia, lectromnager, parfois vhi-
cule), non pas du fait de la volont in-
dpendante de personnes se
connaissant aspirant plus de partage,
mais par obligation. En France, le ph-
nomne de colocation rsulte dun
mlange de contraintes conomiques
lies la crise du logement et de choix
pour ce mode de vie.
Les attentes vis--vis du logement
ont-elles chang au cours des
dernires dcennies ?
Il faut tordre le cou certaines ides
reues, notamment celle de la demande
Programme de maisons de ville
dans lagglomration brestoise.
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Le phnomne de colocation rsulte dun mlange de
contraintes conomiques lies la crise du logement et
de choix pour ce mode de vie.
98
de grandes superfcies dans les loge-
ments. Les architectes sont souvent
trs soucieux de cette question des sur-
faces et des volumes, mais je ne suis
pas sr que les gens le soient autant.
Dans les faits, les expriences de loge-
ment aux volumes importants dans le
logement social ont surtout conduit
des revendications sur le montant des
charges. De plus, la su-
perfcie des logements
rapporte au nombre
de personnes y habi-
tant sest agrandie na-
turellement, car la taille
moyenne des mnages
sest rduite, en raison de la hausse des
divorces, de lallongement de la dure
de vie qui conduit une augmentation
du nombre de mnages composs de
veuf ou veuve, du clibat, etc. En re-
vanche, les gens tolrent de moins en
moins de devoir partager la mme
pice.
Lorganisation des pices lint-
rieur des logements a volu. Tradi-
tionnellement, les logements taient
trs cloisonns, et on observe quil y a
eu une tendance au dcloisonnement
des pices. Si dans beaucoup de loge-
ments, les cuisines se sont ouvertes sur
les espaces de vie, beaucoup de gens
restent attachs la sparation de
cette pice. Louverture des pices
vivre sur un petit espace extrieur pri-
vatif a pris de limportance. Les portes-
fentres sagrandissent pour donner
sur un balcon, une terrasse ou un jar-
dinet en logement collectif, un jardin
en logement individuel. Les pices de
transition (entre et couloirs) perdent
au contraire en importance. On a long-
temps diminu la largeur des couloirs
pour des questions de rationalit de
surface ; dsormais, si on ne peut les
viter, on les agrandit pour les rendre
accessibles aux personnes mobilit
rduite (PMR). Quant aux entres, elles
ont quasiment disparues de limmobi-
lier rsidentiel collectif. La sparation
entre pices de jour et pices de nuit
garde une certaine importance, mme
si les gens tolrent trs bien que lune
des chambres soit desservie depuis
le sjour. La taille du sjour reste un
lment essentiel du bien-tre dans un
logement, une tolrance relle sur lor-
ganisation des autres
pices transparat. Plus
rcemment la possibi-
lit dquiper les salles
de bains et les cuisines
sont devenus des fac-
teurs signifcatifs de lat-
tractivit des logements.
En ce qui concerne les types de loge-
ments, la demande de petits loge-
ments a cr tandis que la demande de
grands a dcr. Cela a conduit les pro-
moteurs privilgier la construction
de T3, considrs la fois comme un
grand petit logement et un petit
grand logement et de T2, afn de
minimiser leurs risques en terme de
ventes ou de location. Mais cette stra-
tgie des promoteurs a un effet inverse
car elle aboutit un dfcit de grands
logements, mme si la demande est
faible, et un surcrot de petits loge-
ments mme si la demande est forte,
car loffre se sur-adapte aux conditions
du march.
Quels sont actuellement les
domaines dinnovation dans
limmobilier rsidentiel ?
Les grands axes dinnovation portent
sur ladaptation des logements au
vieillissement et au handicap, la gestion
de la scurit, et la rduction des d-
penses nergtiques et deau.
La plus grande part des investisse-
ments relatifs aux conomies dner-
gie ou aux adaptations au vieillisse-
ment ne sont pas des investissements
Louverture des pices
vivre sur un petit espace
extrieur privatif a pris
de limportance.
99
technologiques mais des investisse-
ments dadaptation structurelle : des
pices deau adaptes, une accessibi-
lit renforce par des rampes ou des
monte-personnes, ou, pour les cono-
mies dnergie, lisolation, la rnovation
des fentres, des dispositifs de chauf-
fage, de ventilation etc. La partie tech-
nologique ne vient quen appoint, avec
par exemple, lvolution des normes
dinterphonie pour les adapter aux si-
tuations de handicap. La rglementa-
tion impose aujourdhui une accessi-
bilit aux personnes mobilit rduite
dans les logements neufs, mais on voit
aussi des innovations mises en uvre
loccasion de la construction de loge-
ments adapts au grand handicap ,
encourage par des dispositifs de
dfscalisation.
En raction laugmentation des actes
de dlinquance, la vido-protection
est en train de se dvelopper une
vitesse indite dans limmobilier rsi-
dentiel, dans les parties communes, les
espaces souterrains, les accs privatifs,
lensemble des espaces collectifs. Elle
a pour unique fonction dloigner les
comportements violents ou inciviques
hors des espaces rsidentiels, mais elle
ne fait que les dplacer sans rsoudre
le problme de linscurit urbaine en
gnral, qui nest pas de la responsa-
bilit des oprateurs immobiliers. Par
contre, ces derniers doivent assurer la
scurit et la tranquillit des gens quils
logent. Dans ce jeu de dplacement
des actes de violence ou dincivilit
induit par les dispositifs de vido-pro-
tection, les perdants seront ceux qui
ne squiperont pas. Le dveloppement
anarchique des premires annes laisse
peu peu place une gestion plus ra-
tionnelle de la vido-protection. Ces
dispositifs seront plus souvent combi-
ns avec lorganisation dune prsence
nocturne.
Un axe dinnovation essentiel me semble
le dveloppement des interfaces de
communication de donnes techniques
sur les logements. Notre intrt en tant
quoprateur est de diminuer le cot du
back-offce pour se donner les moyens
du dveloppement et de la relation
client. Accder automatiquement aux
donnes sur les consommations deau
et dlectricit, sur la temprature, lhu-
midit, la pollution intrieure de nos
logements permet de rduire consid-
rablement le temps de rsolution des
problmes. Parmi ces donnes, cer-
taines peuvent intresser le locataire, le
demandeur de logement ou loprateur
immobilier et ses prestataires.
Depuis peu, les exprimentations de
gestion automatise des informa-
tions sur les logements se sont multi-
plies, sans quun modle standardis
ait merg. Les prestataires fournis-
sant des systmes informatiques aux
oprateurs immobiliers ont compris
quun march souvre et commencent
intgrer les donnes techniques sur
les logements dans les systmes cen-
traux. Les oprateurs immobiliers dis-
posent de logiciels permettant de
grer un systme dinformation dans
lequel sont entres manuellement des
donnes sur les caractristiques tech-
niques des logements, mais aussi des
donnes sur les locataires, sur les de-
mandes de logement, la gestion des
baux, des contrats, la comptabilit, etc.
Linnovation consiste automatiser au
maximum la collecte des donnes et
lintgration dans le systme dinfor-
mation. Le principal oprateur informa-
tique de limmobilier rsidentiel, Sopra
Group, dont certains clients grent des
parcs de 200 000 logements, lance
une rfexion sur lautomatisation de la
collecte de donnes techniques grce
linstallation de divers types de cap-
teurs dans les logements.
En quipant les rseaux deau et dlec-
tricit de progiciels les rendant intel-
100
ligents , nous avions cr au sein du
parc de logements sociaux Le Toit
Angevin un cosystme permettant
damliorer les services rendus aux
locataires : gestion des dysfonction-
nements, information sur les consom-
mations dnergie et deau (avec pour
objectif un ajustement des comporte-
ments), et rduction des cots nerg-
tiques par une analyse en continue des
tempratures et des consommations
mais galement par effacement diffus
dans les logements chauffs individuel-
lement llectricit. Il sagit donc de
smart grid, puisque le dispositif renvoie
une gestion intelligente des rseaux.
Quels sont les obstacles lavance
rapide des smart grids, et plus
gnralement de la rduction de la
consommation, dans le logement ?
Cest un travail de longue haleine que
de convaincre lensemble des pres-
tataires de faire transiter les informa-
tions par un systme unique auquel le
locataire peut, de surcrot, se connecter
pour accder aux donnes. Dans lim-
mobilier tertiaire, ces systmes sont
bien plus avancs car les btiments
sont pilots par un systme ferm et
unique. Le logement collectif est un
systme ouvert. La logique technique
est plus forte dans limmobilier tertiaire,
alors que dans le rsidentiel, le com-
portement des usagers a un impact
bien plus important. Les comporte-
ments rduisent souvent limpact des
conomies dnergie prvues lors de
la construction de btiments basse
consommation. Les habitants sont peu
sensibiliss la question de lhumidit
interne du logement, au risque parfois
du pourrissement pour les logements
basse consommation et peu informs
sur limpact de leurs pratiques.
Malgr des gains nergtiques in-
dniables en comparaison avec les
moyennes observes sur les parcs de lo-
gements anciens, les rsultats obtenus
dans les logements basse consom-
mation sont plutt mauvais, avec une
consommation entre 20 et 30 % sup-
rieure celle attendue, lexception
des logements abritant une population
aise, trs sensibilise sur les questions
environnementales, ayant une compr-
hension globale du fonctionnement du
logement, et dont la consommation est
rduite parfois au-del mme des pr-
visions des modles ; mais ce rsultat
positif est galement d une sous-
occupation des logements par ce type
de population. Il conviendra sans doute
lavenir de calculer la consommation
dnergie par personne et non plus au
mtre carr. Nous obtiendrions alors
des rsultats diffrents de ceux sur les-
quels nous travaillons actuellement.
La sensibilisation des habitants est le
parent pauvre du systme. La rvolu-
tion socitale se fera peut-tre naturel-
lement avec le temps, mais si on veut
sapprocher rapidement de lobjectif de
rduction de la consommation prvu
par les modles, la question compor-
tementale devient essentielle. Elle est
dautant plus forte quand le logement
est conu pour rduire la consomma-
tion, alors que limpact du comporte-
ment est trs marginal dans une pas-
soire thermique .
Les smart grids sont un outil indit pour
sensibiliser les habitants aux usages
conomes de lnergie (voir entretiens
de Stphane Qur et Andr Santini
la fn de ce chapitre), condition de
mettre en place des dispositifs dinfor-
mation pertinents. Linformation en
La sensibilisation des habitants
est le parent pauvre du systme.
101
continu sur le niveau de consomma-
tion est peu effcace, contrairement aux
alertes en cas de surconsommation.
Parmi les dispositifs dalerte, le plus
effcace est le SMS, mais il ne faut pas
ngliger limportance du papier, mme
sil peut se limiter un bulletin rcapi-
tulatif trimestriel. Facturer leau non pas
en provision, mais en facture relle tous
les mois, dans un immeuble collectif, a
un impact certain car les gens voient
leur facture deau mensuelle osciller en
fonction de leurs comportements. En
ce qui concerne la rgulation de tem-
prature dans les immeubles collectifs
et chauffs collectivement, les opra-
teurs immobiliers sudois contrlent la
temprature et assurent une rgulation
purement technique tout en ragis-
sant la marge aux rclamations des
habitants. Cela fonctionne parce que le
chauffage est compris dans le loyer. En
France le locataire paie en sus, donc il
est plus attentif quand il sagit de chauf-
fage individuel que lorsque le chauffage
est collectif.
En France, les innovations en termes
de rduction des dpenses nerg-
tiques sont galement freines par le
systme de normes dans le logement
(Rglementation Thermique - ou RT
- 2005, puis RT 2012) qui imposent
des objectifs de consommation ner-
gtique maximale en kWh/m/an. La
norme BBC (Btiment basse consom-
mation) qui simpose aujourdhui avec
la RT 2012 a pour objectif une consom-
mation nergtique gale ou infrieure
50 kWh/m/an. Dans les faits, cet
objectif est trs rarement atteint dans
les constructions BBC. Plutt que dim-
poser des normes au mtre carr, on
pourrait inciter les oprateurs exp-
rimenter en sassurant de la meilleure
allocation possible de leurs investis-
sements en fonction de leur capacit
fnancire et du contexte de lopra-
tion. Cela ncessiterait certes une res-
ponsabilisation plus forte des opra-
teurs qui seraient moins guids dans
des chemins baliss, garantirait lqui-
libre conomique des oprations de
construction verte et savrerait plus
effcace car les conomies ralises
pourraient tre rinvesties plus ration-
nellement. Ce raisonnement est minori-
taire : comme dans dautres domaines,
en France, cest par la norme que lon
conduit le changement. Les diffcults
tiennent aussi au fait que le modle de
construction promu aujourdhui com-
prend la fois de lisolation, du chauf-
fage, de la ventilation, etc. Or, dans le
modle conomique, il est important de
distinguer la structure du btiment qui
durera trs longtemps (100 ans et plus)
et ce qui relve dun systme de chauf-
fage ou de divers quipements qui vont
durer dix ou quinze ans.
Dans la rgion du Tyrol en Italie, qui est
lune des plus avances dans ce
domaine, essentiellement dans le parc
locatif social, aprs avoir expriment
et contrl de nombreux immeubles
conus 50 kWh/m/an, on considre
que le rapport optimal entre linvestis-
sement et les rsultats effectivement
obtenus se situe aux alentours de
70 kWh/m/an. En Allemagne, la rapi-
dit avec laquelle les acteurs de limmo-
bilier se sont lancs dans les construc-
tions basse consommation a conduit
la mise en uvre de projets qui ne
sont pas viables conomiquement.
Lintgration de smart grids dans les
systmes dinformation des oprateurs
immobiliers devrait permettre de bien
mettre en vidence le rapport entre le
cot des investissements et les gains
aussi bien pour le locataire que pour
loprateur.
102
Le point de vue de Michael Levie
Fonde sur lide que les attentes des voya-
geurs lgard dun htel ont volu avec
les modes de vie et les manires de voya-
ger, CitizenM est une socit nerlandaise
dhtellerie proposant un nouveau genre
dhbergement haut de gamme petits prix,
destin des urbains nomades. Chambres
plus petites, les espaces communs devenant
le cur de lhtel, construction de lhtel
par assemblage de modules prfabriqus,
automatisation de certaines tches de r-
ception les htels CitizenM renouvellent
lide que lon se fait du luxe en misant sur le
confort et les attentes nouvelles des voyageurs. Michael Levie, fondateur de CitizenM, nous
livre son point de vue sur les volutions du secteur htelier.
Quelles sont les principales
volutions dans lhtellerie ?
Lindustrie htelire a trs peu volu
ces dernires annes. Elle est reste
en marge de lvolution de la socit,
les seules avances tant motives
par lappt du gain. Ainsi, pendant des
dcennies, les htels ont surtax les
charges tlphoniques aux clients et
lorsque les tlphones portables ont
pris le dessus, les hteliers ont surtax
laccs au Wif.
En quoi, linverse, CitizenM
innove ?
Le concept de CitizenM sest construit
autour dune analyse de lvolution de
la socit et du voyageur contemporain
hypermobile, notre march de niche.
Nous souhaitions partir de lexp-
rience de lutilisateur et nous avons d
apprcier chacune des composantes
du voyage. Nous avons identif les
sources de mcontentements lorsque
le voyageur arrive dans un htel et au
contraire les points positifs des offres
htelires. Mthodes de communica-
tion modernes, une attention spciale
de la part de nos ambassadeurs ,
les employs dhtels CitizenM, et un
accs facile aux besoins de nos clients
sont les cls du succs de nos htels.
Nos quipes amliorent sans cesse les
services offerts, depuis les cantines et
autres espaces collectifs (lounge, etc.),
aux chambres et jusquau site Web.
Notre concept est construit autour de
la satisfaction client. Nous analysons
donc constamment les retours qui
nous sont faits, notamment travers
les outils multimdias.
Une chambre de lhtel CitizenM de Londres.
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103
Sans rduire les services rendus aux
clients, nous avons pu rduire le
nombre de salaris, et donc le prix de
nos chambres, en simplifant et en au-
tomatisant certains aspects du proces-
sus daccueil et de rservation. Enfn,
lune de nos spcifcits est notre capa-
cit optimiser lutilisation de lespace.
Quelles sont les pistes de
renouvellement de lhtellerie ?
Nous avons identif deux lments
essentiels. Dans le dveloppement de
notre concept, nous avons t amens
faire face des diffcults de distri-
bution puisque de nombreuses tech-
nologies ntaient pas disponibles pour
notre industrie. Nous avons donc du
faire appel des fournisseurs moins
habituels de lindustrie htelire pour
certaines technologies, des fournis-
seurs qui ont grandement contribu au
succs de CitizenM et nous ont aid
repousser certaines frontires. Le deu-
xime lment important concerne la
formation de nos quipes dans cet envi-
ronnement o tout est fait pour le client.
Pour chacune de nos proprits, le re-
crutement est une tape cl, que nous
abordons en prenant le contre-pied de
ce qui se fait habituellement : nous re-
crutons dabord les employs qui seront
en contact direct avec le client puis
leurs managers et ainsi de suite jusqu
la direction gnrale dun htel. Ce pro-
cessus permet de sassurer de garder
le client aux centres de nos proccu-
pations en mettant les personnes leur
contact, nos ambassadeurs en avant.
Quelles sont les tendances des
annes venir dans le secteur de
lhtellerie ?
La conception du luxe a compltement
chang. Avant ostentatoire et dmesur,
le luxe se traduit aujourdhui par un
service trs personnalis. La rception
ne doit plus tre en or massif, mais le r-
ceptionniste doit connatre son client.
Cette personnalisation du luxe sinscrit
dans le service mais aussi travers le
produit. Dans nos chambres par exemple,
les clients peuvent choisir lambiance.
Linnovation peut sinscrire dans cette
personnalisation du service.
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Lextrieur de lhtel CitizenM de Glasgow.
La conception du luxe a compltement chang.
Avant ostentatoire et dmesur, le luxe se traduit
aujourdhui par un service trs personnalis.
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Un espace collectif de lhtel londonien de CitizenM.
104
Le commerce lheure dInternet
Dans une socit de plus en plus mobile qui voit merger de nouveaux modes
de mise en relation, mdiatiss par des crans, entre individus mais aussi entre
consommateurs et distributeurs, les comportements dachats dessinent un fonc-
tionnement urbain nouveau auquel les acteurs commerciaux doivent sadapter.
Dans un premier entretien, Jrme Le Grelle, prsident dune socit de conseil
en immobilier commercial, prsente les enjeux de ladaptation des stratgies im-
mobilires des distributeurs lvolution des modes de consommation. Sur ce
point, Franois Bellanger, fondateur dun think-tank de prospective urbaine, nous
offre un regard international.
Entretien avec Jrme Le Grelle
Fort dune longue exprience dans limmo-
bilier commercial, Jrme Le Grelle a fond
en 2009 Convergences, socit dtudes et
de conseil en urbanisme et en immobilier de
commerce, conforte en 2010 par lacquisi-
tion de la socit de conseil CVL. Il prsente
dans cet entretien lvolution des modes
de consommation sous leffet de muta-
tions sociales et son impact sur limmobilier
commercial.
Quels sont les effets de lvolution
de lorganisation des activits
individuelles et familiales sur les
modes de consommation ?
Lorganisation des activits des
mnages volue sous leffet de muta-
tions sociales profondes. Les struc-
tures familiales ont chang avec lessor
des familles monoparentales et de
lemploi des femmes qui implique des
transformations dans lorganisation
des activits familiales. La rduction du
temps de travail a conduit une indivi-
dualisation des temps sociaux et une
augmentation des mobilits. En quinze
ans, les schmas de dplacements se
sont complexifs et la part des dpla-
cements domicile/travail ou domicile/
lieu de consommation sest rduite au
proft de boucles de dplacements
motifs multiples. Tout ceci a un impact
fort sur les modes de consommation.
Lactivit hebdomadaire ou bihebdo-
madaire qui consistait se rendre en
voiture dans un endroit prcis pour
remplir un gros caddy de manire trs
programme a laiss place des actes
dachat clats en multiples lieux et
temporalits. Il existe aujourdhui mille
et une manires diffrentes de faire ses
courses : commerce de proximit, su-
permarch, Internet, etc. Cest lmer-
gence et le renforcement de ce que
105
lon appelle le multicanal .
Loffre commerciale a t longtemps
structure selon le principe tout sous
le mme toit ; il sagissait dattirer le
client par la richesse et la diversit de
loffre commerciale (y compris en
termes de gammes de prix) en un seul
lieu. Le schma sest invers : les en-
seignes, les commerants sont obligs
de se positionner au plus prs des
clients en multipliant les lieux dachat
jusque dans leur sphre domestique
travers Internet. La notion de com-
merce de proximit doit sentendre
dans un sens bien plus large que le
strict sens gographique : le terme ne
recouvre pas seulement les piceries
de quartier, mais il dsigne le principe
qui rgit dsormais la distribution et
qui consiste coller au plus prs du
programme dactivits des clients. Les
enseignes sapprochent du client
travers son cran, ou par la livraison,
par le drive
1
qui sinscrit tout fait
dans cette logique, puisquil sagit de
sagrger un fux que le client utilise
de manire rgulire et rcurrente.
Ces volutions impliquent une res-
tructuration de loffre commerciale
autour dimplantations de moindre
surface. Quand il sagissait dattirer les
clients en proposant loffre commer-
ciale la plus varie, les surfaces taient
ncessairement trs imposantes. On
ouvre dsormais trs peu, si ce nest
plus du tout dhypermarchs, alors
que lon observe un regain du dve-
loppement des implantations de 1000
2000 m offrant produits frais, un
peu de textiles et des produits du quo-
tidien. Toutes les enseignes alimen-
taires restructurent leur offre autour
de ce type de surfaces, alors quhisto-
riquement seuls quelques groupes sy
investissaient limage de Casino, afn
dtendre au maximum leur maillage
territorial pour tre au plus prs des
clients.
La ncessit pour les distributeurs de
capter les clients travers ces fux de
dplacements ou dinformation rend
essentielle la connaissance fne des
consommateurs travers, par exemple,
la constitution de bases de donnes
permettant de cibler au mieux les pu-
blicits en fonction de leurs intrts et
dplacements. Les nouvelles technolo-
gies et en particulier Internet (notam-
ment lInternet mobile) contribuent
la proximit entre consommateurs
et distributeurs. Les smartphones
crent un lien direct et permanent
avec les consommateurs. De nom-
breux centres commerciaux ont mis
en place des applications permettant
au client de senregistrer et de rece-
voir rgulirement certaines infor-
mations (animations, promotions) et

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Carrefour City,
lune des enseignes de proximit de centre-ville.
1 - Les drives sont des entrepts mis en place par les enseignes de la
grande distribution auprs desquels les clients peuvent rcuprer les
achats faits sur Internet sans descendre de leur voiture.
1000
2000 m
2

Cest la fourchette de
superfcie privilgie pour
la plupart des commerces
de proximit qui ouvrent
actuellement.
106
dtre inform en particulier lorsquon
sapproche des enseignes concernes
par les promotions. La diffcult est de
bien slectionner linformation pour ne
pas saturer le client. Les smartphones
deviennent un canal dachat de plus
en plus utilis pour passer commande,
en particulier pendant les priodes de
ftes. LInternet, notamment mobile,
permet galement de prparer les
achats en comparant les prix et les ca-
ractristiques des produits.
Dans ce contexte, comment les
centres commerciaux peuvent-ils
attirer les consommateurs ?
Comme le centre commercial perd sa
vocation utilitaire, il doit se dmarquer
en offrant lexceptionnel. Cest la stra-
tgie dUnibail-Rodamco qui intgre
systmatiquement, dans un environne-
ment renforc par des services et un
label 4 toiles
2
, des marques tran-
gres ou des marques trs forte
image ou notorit, comme Apple, et
qui sont capables damplifer les fux.
Mais convaincre de telles enseignes de
jouer dans un centre commercial ce
rle moteur dans la captation des fux
de consommateurs suppose davoir
dj une position solide pour garantir
ces marques le succs de lopration
grce une visibilit et un fux suff-
sants. Ces fux rsultent dune alchimie
complexe entre la qualit de loffre
commerciale, la taille du centre et sa
localisation. Les centres commerciaux
les plus performants sont situs sur
des nuds de communication extr-
mement importants lchelle dune
agglomration ou dans des environne-
ments urbains dots dune forte
densit de population et une diversit
de fonctions leur assurant une zone de
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Le centre commercial LAtoll dans lagglomration dAngers.
Comme le centre commercial perd sa vocation utilitaire,
il doit se dmarquer en offrant lexceptionnel.
2 - Le label shopping 4 toiles est dcern par Unibail-Rodamco
aux centres commerciaux satisfaisant un rfrentiel en 571 points
de contrles garantissant une trs haute qualit de services pour
les clients.
107
chalandise primaire importante grce
au cumul denseignes rares.
Dautres facteurs dattractivit comme
les aspects architecturaux et vne-
mentiels peuvent renforcer la capacit
dattraction, ce que lon peut appeler
leffet waouh . Dvelopp par La
Compagnie de Phalsbourg, le centre
commercial LAtoll dans lagglomra-
tion dAngers (ouest de la France) a
t rcompens par le label Valorpark
3

et reconnu comme lun des centres
commerciaux les plus innovants sur le
plan architectural. Il propose un envi-
ronnement soign grce lamnage-
ment dune promenade en plein air,
de petites navettes lectriques facili-
tant la circulation lintrieur du site.
Ces lments, sans tre dterminants,
sont importants car ils viennent renfor-
cer une image, lui donner de la puis-
sance, permettent de se diffrencier
dun autre site qui offrirait les mmes
caractristiques de fux. La localisation,
la visibilit et le fux sont les points fon-
damentaux : le commerce se nourrit de
fux, de rgularit, de rcurrence, de
quotidiennet, qui ne sont gnrs que
dans des lieux visibles et accessibles.
Quelles tendances urbaines
dessinent ces volutions
commerciales ?
Outre le rtrcissement des sur-
faces commerciales dj voqu, on
observe un retour vers les centres
urbains, un clatement et une adapta-
tion des types doffres commerciales
en fonction des lieux. Dans lalimen-
taire, la gamme des implantations de
distribution slargit : de lhypermar-
ch au petit commerce de proximit
en passant par la vente en ligne et le
drive , les surfaces commerciales
schelonnent de 80 m
2
20 000 m
pour une enseigne comme Carrefour.
Mais tous les secteurs (textile, culture,
loisir) ne pourront pas passer ncessai-
rement par ce large ventail de canaux
de vente, car certains produits corres-
pondent des comportements dachat
spcifques, des modes de slection
et de choix. Nous verrons donc cer-
tainement saffrmer des offres com-
merciales sexprimant au travers de
canaux trs diffrencis selon les sec-
teurs. Dans le textile, les achats par
Internet gagnent en importance, mais
ce canal reste soutenu par un rseau
de magasins en dur. Dans le secteur
de la culture et des loisirs, la part des
achats en lignes devient prpond-
rante, comme pour la Fnac ou Virgin.
Enfn, les marques investissent de plus
en plus dans des fagships (magasins
phares dune marque) et les showroom
(vitrine ou magasin thtralis), lieux
au travers desquels la marque affche
son identit, les autres magasins du
rseau devenant des botes aux
lettres , des lieux de livraison o lon
vient chercher son colis. Le multicanal
na pas fni dmerger, que lon parle
dj de cross canal, chaque acteur se
devant jouer de toutes ces possibilits,
tout simplement parce que son client
le fait dj.

Lclatement des modes de consom-
mation a un impact trs fort sur le
fonctionnement logistique des en-
seignes de distribution. Lessor du
commerce par Internet (voir lentre-
3 - Le Label Valorpark atteste la conformit de la ralisation dun parc
dactivits commerciales des critres damnagement de qualit et
vise revaloriser les entres de ville . http://www.valorpark.com/
Lclatement des modes de consommation a un
impact trs fort sur le fonctionnement logistique des
enseignes de distribution. Lessor du commerce par
Internet saccompagne de nouvelles problmatiques
de stockage et dacheminement des produits.
108
tien de Clemens Goss, Amazon dans
la section suivante) saccompagne de
nouvelles problmatiques de stockage
et dacheminement des produits qui
favorisent lmergence de solutions
innovantes comme des partenariats
entre enseignes de commerce lectro-
nique et enseignes traditionnelles qui
servent de relais. On assiste surtout
la convergence entre les deux types
de commerces, les enseignes de com-
merce en ligne ouvrant de petites sur-
faces commerciales pour rpondre la
problmatique du dernier kilomtre et
les groupes de distribution classique
dveloppant la part de leur vente en
ligne. La logistique urbaine est soumise
de fortes pressions dautant plus
que dans le domaine du textile par
exemple, le renouvellement des collec-
tions sest acclr. Zara a t la pre-
mire enseigne de textile renouveler
ses collections avec une extrme rapi-
dit : toutes les deux semaines, ce qui
en faisait un facteur dattractivit pour
le client, par la richesse de loffre et la
raret des produits. Le facteur cl de
cette stratgie repose sur une comp-
tence logistique indite. La puissance
de ce type denseignes sappuie tout
autant sur sa logistique que sur son
marketing ou son offre de produit.
Quel est le rle des collectivits
locales dans les mutations de
limmobilier commercial ?
Pour les villes, le commerce reprsente
un enjeu important. Tout dabord, il
rpond une demande essentielle
dapprovisionnement des populations
au sein de la ville, enjeu dont la nature
a volu avec lallongement de la dure
de vie : il sagit aussi de donner accs
des services et des commerces
des populations moins mobiles. Mais
surtout, travers le commerce se joue
la capacit renforcer le lien social par
les rencontres, lanimation des espaces
publics, leur scurisation. Le com-
merce est donc gnrateur damni-
ts urbaines mais il peut aussi engen-
drer des nuisances (trafc, pollution,
encombrement des parkings, etc.) que
les villes doivent grer.
De plus, les collectivits ont pris
conscience du rle quelles avaient
jouer dans le maintien des commerces
en centre-ville face la concurrence
des centres commerciaux de priph-
rie, ports par les hypermarchs et su-
permarchs et grs de manire coh-
rente en termes de positionnement et
doffre. Cependant, les curs de ville,
quartiers, ou rues commerantes
restent encore trop dmunis face
cette concurrence, notamment par
manque de vision et de moyen per-
mettant dinfuer sur la qualit et la co-
hrence de loffre dploye. Quun
secteur dactivit, port par sa propre
dynamique et ses moyens notamment
fnanciers, dcide de prendre pied
dans ces lieux, et rien ne pourra relle-
ment sy opposer. Ce fut le cas avec les
banques et les assurances, attires par
les positionnements des rues commer-
antes, des grandes comme des petites
villes. Leurs capacits fnancires les
placent en position de force pour re-
prendre les fonds de commerce tradi-
tionnels, les commerces de proximit
gnrateurs de fux rcurrents et quo-
tidiens. Si les succursales bancaires ou
assurantielles deviennent dominantes
au dtriment des commerces assurant
une diversit de services quotidiens
(boulangerie, boucherie, etc.), le tissu
commercial dprit et les fux de-
viennent pisodiques. Pour lutter
contre ce processus, les villes doivent
se doter de moyens comparables
ceux des centres commerciaux en im-
posant des rgles, en contrlant la
qualit de loffre commerciale travers
des dispositions rglementaires ou
109
lgales telles que le primtre de sau-
vegarde qui permet la ville de pr-
empter les cessions de fonds de com-
merce, dinterdire ou conseiller les
implantations de certaines activits en
fonction des rues. Il sagit dun enjeu
qui mrite une politique volontaire,
active et positive. De plus, au-del des
instruments rglementaires propres au
commerce, les villes doivent intgrer la
problmatique commerciale dans leur
projet urbain : assurer loffre commer-
ciale dans les nouveaux quartiers,
assurer la desserte des zones commer-
ciales, intgrer les contraintes de livrai-
son dans les projets urbains, etc.
Les villes sont galement confron-
tes la diffcult de matriser lurba-
nisation des entres de villes. Malgr
la vtust de certaines de ces zones
commerciales, elles reprsentent des
enjeux conomiques de premire im-
portance et les intrts privs sont dif-
fcilement conjugables avec la volont
des villes de contrler lextension de
ces zones de faible qualit urbanis-
tique. Lmergence de ces entres
de villes na t possible que parce
quelles offraient des rserves foncires
bon march et de taille importante sur
des lieux de passages visibles, acces-
sibles et drainant des fux importants
de consommateurs mais aussi parce
que les communes nont pas veill
la cohrence de leur organisation, ni
nont contraint les modes de construc-
tion, les choix de matriaux, etc. Les
collectivits doivent proposer une
vision globale de ces zones commer-
ciales en organisant la mutualisation
des parkings, en assurant la cohrence
des infrastructures et en garantissant
le respect de certaines rgles urba-
nistiques permettant datteindre une
meilleure qualit urbaine.
La lgislation concernant lurbanisme
commercial est en discussion travers
la loi de modernisation de lconomie
et les dbats portent notamment sur
le degr de matrise laisser aux col-
lectivits sur la destination des par-
celles en matire dactivits commer-
ciales. Les promoteurs et distributeurs
sont opposs un pouvoir fort des
collectivits sur ce plan, mais le posi-
tionnement du commerce et son arti-
culation lhabitat, aux lieux de travail
et lensemble des fonctions urbaines
constituent un vritable enjeu urbain
et de cohsion sociale. Il sera diffcile
de transformer les zones commer-
ciales dj implantes, mais il est es-
sentiel de doter les pouvoirs publics
locaux des moyens dune politique
urbaine cohrente, y compris sur las-
pect commercial.
Les villes sont confrontes la diffcult de matriser
lurbanisation des entres de villes.
110
Entretien avec Franois Bellanger
Directeur de transit City, think-tank de prospective sur
la ville et les modes de vie, Paris
Franois Bellanger dirige Transit-city, un programme
de rfexion sur lavenir des villes qui sappuie sur
ltude des changements sociaux dans le monde en-
tier. Au sein de ce programme, Escale(s), lObserva-
toire de la Distribution, est une cellule de veille et de
prospective sur les volutions du commerce. Attentif
aux contraintes nouvelles du monde dans lequel nous
voluons et aux innovations, Franois Bellanger nous
donne dans cet entretien quelques pistes sur lavenir
du commerce.
Quels sont les modes de
consommations innovants que vous
avez observs, appels se
dvelopper dans le futur ?
Le modle japonais, construit dans un
contexte de mobilit sans voiture, de
forte densit, avec des petits appar-
tements (petite cuisine, souvent sans
rfrigrateur), est novateur en termes
dusages du commerce de proximit.
Les Japonais font leurs courses chaque
jour loccasion de leurs dplace-
ments, dans les lieux de transit, sur leur
tlphone portable, dans des Konbini
ouverts 24h/24 proposant une mul-
titude de services de proximit. Seul
un centre commercial rpondant un
besoin fort peut attirer
les citadins japonais qui
ne se dplaceraient pas
pour trouver ce quils
peuvent commander
sur Internet. Cest donc
avec une approche so-
ciologique urbaine qua t conu le
Namba Park Osaka : il sagit dun parc
urbain abritant un centre commercial.
Le modle japonais prfgure le com-
merce de demain qui sorganisera
autour du gain de temps : il sagira
pour le client de limiter ses dplace-
ments, par trois moyens : la proximit
(modle du Konbini), lachat sur les
lieux de transit et lubiquit, avec les
achats depuis le tlphone portable.
Ce modle de consommation qui
prend de limportance un peu
partout conduit-il des innovations
dans limmobilier commercial ?
Ce nest pas des oprateurs immobi-
liers que provient linnovation dans le
commerce. Ces derniers continuent
faire btir comme depuis trente ans
des centres commerciaux qui ne trans-
forment pas la manire
de faire des achats, et
dont le modle, fond
sur la dpendance
lautomobile et qui
consiste accumu-
ler en un mme lieu le
maximum denseignes et dactivits
(cinma, loisirs), spuise. Cest pour-
tant le modle dominant, qui sexporte
en Europe de lEst, en Chine, etc.
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Le modle japonais
prfgure le commerce de
demain qui sorganisera
autour du gain de temps.
111
Quel sera le facteur dacclration
de cette transition dans les modes
de consommation ?
Cest laugmentation du prix de les-
sence qui peut enclencher la rvolu-
tion. Les acteurs traditionnels du com-
merce ne sadaptent pour le moment
qu la marge cette contrainte,
travers le drive , qui rduit les dpla-
cements en voiture en permettant de
retirer ses achats, faits sur Internet, au
fl dun trajet, pour viter les dtours.
La fnanciarisation de limmobilier com-
mercial ne pousse pas les acteurs tra-
ditionnels vers linnovation, tant que les
modles sur lesquels sont construits
les calculs de rendement fonctionnent.
Pour le moment, quand les nouveaux
centres commerciaux, toujours fonds
sur laccessibilit automobile, peinent
faire venir les clients, les acteurs tra-
ditionnels saventurent sur le terrain
des oprateurs de transport, comme
Carrefour qui a des lignes de bus
Pkin, Ikea qui a mis en place des
lignes de bus et de ferry pour relier
Manhattan son magasin au sud de
Brooklyn.
La fnanciarisation de limmobilier commercial ne
pousse pas les acteurs traditionnels vers linnovation.
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Le Namba Park Osaka.
112
La logistique urbaine
dans la ville intelligente
Les nouveaux modes de consommation prsents dans la section prcdente font
apparatre des dfs dune ampleur indite dans lapprovisionnement des villes.
travers un entretien de Christian Clret, directeur de limmobilier du Groupe La
Poste et un entretien de Clemens Goss, directeur de limmobilier dAmazon pour
lEurope, cette section de chapitre aborde la manire dont deux acteurs en prise
directe avec ces enjeux adaptent, par le renouvellement de leur stratgie immo-
bilire notamment, leur mode dintgration dans la ville.
Entretien avec Christian Clret
En tant que directeur gnral de Poste Immo,
fliale du Groupe La Poste, directeur de lim-
mobilier de ce groupe, prsident de lAsso-
ciation des directeurs immobiliers (ADI) et
co-prsident du Groupe RBR 2020, (rgle-
mentation btiment responsable) Christian
Clret est un prcieux tmoin des dfs aux-
quels est confront le secteur immobilier.
Il prsente dans cet entretien sa vision des
enjeux urbains et immobiliers lis lvolu-
tion des modes de vie et de consommation.
Comment percevez-vous les impacts
de lvolution des modes de vie
citadins sur la logistique ?
Parmi les tendances de fond, on peut
citer lvolution des modes de consom-
mation, avec notamment lessor du
e-commerce. Aujourdhui une majorit
des franais achtent par Internet, ce qui
modife en profondeur la structuration
de la logistique. Lessor du e-commerce
ne conduit pas plus dapprovisionne-
ment urbain, mais un changement
dans la manire dapprovisionner les
produits en ville : pour rsumer, tout,
partout, tout instant . On retrouve
cette tendance au-del du rapport au
e-commerce, puisque cest le rapport
la socit mme qui change. Avec
laffux permanent dinformations, on
doit pouvoir accder tout immdiate-
ment, o que lon soit.
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Le besoin dune plus grande mixit des espaces se fait
sentir pour rpondre au dsir daccder rapidement
tout ce qui ne peut pas tre dmatrialis.
113
Ainsi, en ville, on entretient galement
un rapport diffrent au temps, qui se
refte notamment travers les at-
tentes envers les temps de transport.
Le besoin dune plus grande mixit des
espaces se fait sentir pour rpondre au
dsir daccder rapidement tout ce
qui ne peut tre dmatrialis. Les
modes de vie urbains daujourdhui
renforcent ce besoin
dinstantanit pour
largir tous les champs
du possible.
Si lon ajoute que les
villes doivent tre
durables, cela signi-
fe que les moyens de
transports privilgis
doivent tres les modes doux ou col-
lectifs. Tout cela conduit valoriser la
proximit et la mixit des fonctions de
manire offrir une grande densit
dopportunits dans un espace res-
treint. La maille du quartier, correspon-
dant au rayon daction dun individu
par les modes doux, doit ainsi devenir
lhorizon de cet urbanisme de mixit
fonctionnelle et non plus comme cela
a t fait jusqu maintenant par seg-
mentation des villes en zones spci-
fques de bureaux, zones rsidentielles
et commerciales. Cela suppose dadap-
ter les btiments existants pour quils
puissent abriter des surfaces de travail,
de loisir, de stockage et de logistique
urbaine. Le bureau de poste, symbole
de la proximit, participe de cette
conception de la ville daujourdhui et
de demain.
En somme, lvolution des modes de
vie et de consommation suscite des
besoins dimmobilier logistique qui en
fait se rsument des points de stoc-
kage, dapprovisionnement, de dis-
tribution proximit des lieux de vie
urbaine, alors mme que ces dix der-
nires annes on avait loign de la
ville ces surfaces. Lvolution porte sur
la manire de faire transiter les fux de
biens de consommation plus que sur
le volume mme. Et cette volution,
qui est peine amorce, est le rsultat
la fois dune mutation des pratiques et
attentes sociales et de la ncessit de
rduire le cot environnemental de nos
dplacements. Lquilibre entre le cot
du transport et le cot de limmobi-
lier a t longtemps en
faveur dune segmen-
tation des fonctions et
de lloignement des
lieux de consommation
et de stockage ; mais
laugmentation du cot
de lnergie, en particu-
lier du ptrole, conju-
gue une congestion urbaine crois-
sante, font progressivement pencher la
balance vers la recherche de foncier en
ville, donc plus cher, en vue de rduire
le cot du dplacement.
Nous observons aujourdhui quun fais-
ceau dindices (congestion urbaine,
prix du carburant, cot environne-
mental du transport, individualisa-
tion des modes dapprovisionnement
travers le-commerce etc.) oblige
repenser les principes de la logistique
et suscite de nouveaux dfs : rduc-
tion des nuisances au sein de la ville,
besoin de points de desserte petits
mais nombreux et dissmins travers
les villes. Pour autant, si la conviction
de la ncessit de transformer les
modes dapprovisionnement des villes
est bien relle, il manque un facteur
dclencheur de type rglementaire
et/ou dune demande forte permet-
tant doprer cette mutation au-del
dexpriences de niches. Du point de
vue des entreprises, cest encore lat-
tente et lincertitude qui dominent
dfaut de lisibilit du modle cono-
mique court terme. Compte tenu de
ses atouts naturels en termes de pr-
sence urbaine, Poste Immo rfchit
Le bureau de poste,
symbole de la proximit,
participe de cette
conception de la ville
daujourdhui et de
demain.
114
la faon danticiper les consquences
sur limmobilier et accompagner les
besoins du Groupe en matire de logis-
tique urbaine.
Comment un acteur majeur de la
logistique comme le Groupe La
Poste ajuste sa stratgie
immobilire ces volutions ?
Limmobilier est un exercice dinvestis-
sements lourds sur le temps long. Ces
mutations ne se font donc pas du jour
au lendemain. Cependant, Poste Immo
a un parc unique qui se dploie au sein
mme des centres-villes avec les sur-
faces arrire des bureaux de poste et
avec des surfaces logistiques un peu
plus importantes en cur dagglom-
ration, mais galement en priphrie
avec des surfaces encore plus impor-
tantes. La Poste a donc ces points de
repres, mais elle doit galement sans
cesse repenser et ajuster ses modes
dapprovisionnement pour optimiser
ses schmas en fonction des volumes
transports et des arbitrages voqus
plus haut entre transport et immobilier.
La Poste est donc dans une recherche
permanente dquilibre entre besoin
de centralit et ncessit de maintenir
des nuds en priphrie, plus
abordables.
Le bureau de poste qui mle une
surface commerciale (la partie visible
Cityssimo : ce sont de petits points de retrait urbains pour les colis, ouverts jour et nuit.
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Depuis plus dun sicle, La
Poste a prouv la pertinence
de btiments extrmement
mixtes qui sont encore utiliss
aujourdhui.
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la faon danticiper les consquences
sur limmobilier et accompagner les
besoins du Groupe en matire de logis-
tique urbaine.
Comment un acteur majeur de la
logistique comme le Groupe La
Poste ajuste sa stratgie
immobilire ces volutions ?
Limmobilier est un exercice dinvestis-
sements lourds sur le temps long. Ces
mutations ne se font donc pas du jour
au lendemain. Cependant, Poste Immo
a un parc unique qui se dploie au sein
mme des centres-villes avec les sur-
faces arrire des bureaux de poste et
avec des surfaces logistiques un peu
plus importantes en cur dagglom-
ration, mais galement en priphrie
avec des surfaces encore plus impor-
tantes. La Poste a donc ces points de
Cityssimo : ce sont de petits points de retrait urbains pour les colis, ouverts jour et nuit.
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Depuis plus dun sicle, La
Poste a prouv la pertinence
de btiments extrmement
mixtes qui sont encore utiliss
aujourdhui.
pour le public) et des surfaces de
nature logistique avec les activits du
courrier qui y sont prsentes, voire du
tertiaire, prfgure la mixit dusage.
Depuis plus dun sicle, La Poste a
prouv la pertinence de btiments
extrmement mixtes qui sont encore
utiliss aujourdhui.
La Poste est galement implique
auprs dautres acteurs sur des projets
dintrts nationaux dans les grandes
villes : les amnageurs, notamment du
Grand Paris, ou de mtropoles comme
Bordeaux, tentent dintgrer les enjeux
de la logistique de demain dans leur
plan durbanisme et font donc appel
nous pour prendre en compte les
besoins en immobilier logistique dans
la ville de demain.
Notre conviction est que limmobilier
postal avec ses implantations en cur
de villes peut tre un atout majeur
dans le jeu de la logistique urbaine
venir. La Poste na jamais cess de faire
de la logistique en centre-ville. Quand
les autres acteurs ont quitt la ville, La
Poste sest maintenue, mme si elle la
fait dans des proportions moindres ces
dernires annes. Mme lchelle eu-
ropenne, La Poste est lun des rares
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Lentrept logistique de Poste Immo Bois dArcy
(rgion parisienne).
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Le bureau de poste, un espace du quotidien.
116
groupes postaux avoir prserv sa
prsence urbaine.
Les rfexions immobilires au sein du
Groupe La Poste sont trs infuences
par la ncessit de rpondre aux at-
tentes des clients. La Poste reoit deux
millions de clients par jour (lquivalent
de la population de Paris intra-mu-
ros !), ce qui en fait certainement lins-
titution franaise la plus en prise avec
cette problmatique de laccueil du
public. Le sujet de ladaptation aux
clients est donc en permanence au
cur de la question immobilire, qui
ne porte pas seulement sur lagence-
ment des surfaces accueillant le public,
mais aussi sur le rapport la ville, lac-
cessibilit, la situation de nos locaux.
Le Groupe La Poste est soumis une
obligation de service postal qui nces-
site un maillage extrmement fn du
territoire. Cest un df de rpondre la
fois cette exigence de proximit
envers les usagers et la contrainte
damnager dans un mme lieu des
surfaces commerciales, tertiaires et lo-
gistiques, sans oublier quil sagit aussi
de donner les moyens de travailler
276 000 collaborateurs au sein de La
Poste (quivalent la population de
Strasbourg, septime agglomration
franaise).
Comment limmobilier contribue-t-il
lmergence dune ville innovante
et durable ?
Penser limmobilier de demain, n-
cessite de concevoir le btiment en
linscrivant dans la vie dun quar-
tier, mais aussi, lchelle suprieure,
dans le fonctionnement mtropoli-
tain. Limmobilier doit, bien entendu,
rpondre lexigence de sobrit de
la consommation nergtique, mais
cette dmarche de construction na de
sens que si elle saccompagne dune
rfexion sur le lien entre le btiment
et son environnement. Il faut penser
conjointement le btiment et les mo-
bilits qui lui sont associes (mobi-
lit des salaris et des usagers qui se
rendent La Poste, mais aussi trans-
port des colis et courriers) pour per-
mettre de favoriser des dplacements
transitant par des modes nergtique-
ment sobres.
Cette dmarche se heurte au fait que
les procdures damnagement du ter-
ritoire sont segmentes en diffrents
domaines daction sur la ville : trans-
port, logement, activit conomique
La logistique reste encore dans langle
mort de la rfexion urbanistique. Or
les activits de La Poste la placent
lintersection de lensemble des probl-
matiques urbaines, en tant quacteur
logistique, service public de proximit,
banque, acteur commercial, etc. Cela
en fait un acteur privilgi tant par son
activit que par son immobilier pour
participer une rfexion transversale
sur la ville et son fonctionnement.
Lexprimentation de projets immobi-
liers attentifs linsertion des bti-
ments dans leur environnement est
freine non seulement par le fraction-
2 millions
cest le nombre de
clients que La Poste
reoit chaque jour.
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La Poste du Louvre accueille le public
depuis plus de 120 ans.
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nement des domaines daction sur la
ville, mais aussi par lincohrence entre
les chelles de dcisions et de rgle-
mentations urbanistiques et lchelle
de dploiement : le permis de
construire est dlivr par la commune,
ce qui conduit un morcellement terri-
torial extrme des dcisions en matire
de construction ; les tablissements
publics fonciers oprent lchelle
dun morceau dagglomration, qui
ne concide pas avec le territoire des
autorits comptentes pour dfnir les
schmas de transport. Lapproche trs
jacobine en matire de rglementation
ne favorise pas les innovations coh-
rentes avec les ralits locales : limpo-
sition dune rglementation dans le
domaine du btiment uniforme sur des
territoires trs diffrents, ne serait-ce
que du point de vue climatique freine
les exprimentations. Ce nest quau
prix dune dmarche partenariale et
transversale que les efforts en matire
de construction de btiments pren-
nent leur sens.
En quoi le projet de ramnagement
de la poste du Louvre rpond aux
enjeux de demain ?
Le projet de refonte de la poste du
Louvre, btiment emblmatique du pa-
trimoine du Groupe La Poste, en plein
cur de Paris, condense lui seul len-
semble des dfs que Poste Immo doit
relever pour adapter son patrimoine
immobilier aux nouveaux usages des
modes de travail et de consommation.
Les 35 000 m de cet ancien htel
des postes conu par larchitecte
Julien Guadet la fn du xix
e
sicle
vont tre entirement repenss pour
offrir un panel de nouveaux services.
La mixit fonctionnelle y est totale
puisque le lieu devra accueillir en plus
des activits postales, une halte garde-
rie, des logements sociaux, des com-
merces, des bureaux, un htel et un
commissariat. Louverture du btiment
sur le quartier est un des principes fon-
dateurs du projet. La vocation logis-
tique du lieu sera maintenue travers
la conservation et rnovation de lan-
cienne plateforme logistique, vritable
cathdrale industrielle. Cest donc une
rfexion globale sur larticulation des
diffrentes activits de La Poste et de
son rle vis--vis du quartier et louver-
ture sur la ville qui est engage dans
ce projet. Enfn, le projet doit rpondre
au df de ladaptation dun btiment
patrimonial du xix
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dernier aux normes
de construction les plus performantes
du Grenelle un cot acceptable.
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Poste du Louvre.
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Le point de vue de Clemens Goss
Directeur de limmobilier dAmazon pour lEurope
continentale, Luxembourg
En tant que directeur de limmobilier en Europe continentale,
Clemens Goss est charg de conduire Amazon vers lamlioration
permanente de ses services de distribution en saisissant les oppor-
tunits foncires qui rpondent le mieux sa stratgie. Amazon
est acteur majeur du changement dans le commerce en ligne,
changement qui entraine dans son sillon la distribution en gnral.
Clemens Goss nous livre ici son point de vue sur les volutions de
la logistique et de son immobilier.
Quels sont les
dfs auxquels
est confront
Amazon en
termes dimmobilier ?
Amazon cherche se positionner
comme lentreprise la plus centre sur
les besoins des consommateurs et est
donc extrmement attentive aux at-
tentes en termes de service des
consommateurs. Les consommateurs
souhaitent accder facilement une
large gamme de produits au meilleur
prix, tre assurs de la scurit des
paiements en ligne, tre livrs rapide-
ment et pouvoir retourner aisment et
gratuitement les produits en cas der-
reur dachat.
Cela conduit lentreprise mettre en
place des processus particulirement
fexibles et effcaces qui ncessitent
davoir le bon nombre demploys
correspondant au bon profl au bon
endroit. Limmobilier est un lment
essentiel de la chane de valeur. Les en-
trepts doivent tre toujours plus prs
des clients et du march du travail.
Le principal df est donc de trouver
des terrains la fois assez grands,
un prix raisonnable et proximit des
villes, voire en centre-ville. Sur un seul
site, Amazon cre au minimum plu-
sieurs centaines demplois permanents
plein-temps et des emplois dure
dtermine pour les priodes charges
comme celle des ftes. Il va donc lint-
rt commun pour un territoire de per-
mettre Amazon de crer ces emplois,
en particulier l o la demande dem-
plois est grande. En France, nous nous
heurtons cependant de fortes res-
trictions concernant la superfcie des
units de stockage et des procds
complexes pour obtenir des permis
de construire. Ces deux facteurs li-
mitent leffcacit de nos processus et
augmentent nos cots immobiliers et
donc, in fne, nos prix, ce qui est dfa-
vorable aux consommateurs franais.
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Limmobilier est un lment essentiel
de la chane de valeur.
Entrept logistique dAmazon Leipzig, Allemagne.
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Quelles sont les principales
volutions dans limmobilier
logistique et commercial ?
Dans le march de limmobilier logis-
tique, nous observons en ce moment
lmergence dune nouvelle catgorie
de btiments dveloppe par les dis-
tributeurs du e-commerce. Les inves-
tisseurs et promoteurs, qui peinent
saffranchir de la distinction classique
dans limmobilier logistique entre en-
trept et centre de tri, commencent
peu peu prendre conscience et
suivre cette volution. La plupart des
distributeurs en ligne ont besoin dim-
menses entrepts, de solutions de
stockage intelligentes et fexibles, de
lieux permettant de grer effcacement
les oprations dentre et de sortie des
produits et dun accs facilit aux ser-
vices postaux.
Lessentiel du travail consiste dans ce
genre de btiment transformer des
palettes en colis prts tre envoys.
Cest pourquoi le travail requiert bien
plus demploys que nen ncessitaient
les tches menes dans les btiments
logistiques classiques.
En consquence, les sites et btiments
doivent offrir plus daccessibilit (en
voiture, ce qui signife plus de parkings,
mais aussi en transport en commun),
plus despaces pour des bureaux, des
lieux de convivialit, de repos, plus de
toilettes. Dans ces lieux, fnalement
plus comparables des usines, la cra-
tion denvironnements de travail la
fois productifs et agrables est essen-
tielle pour le succs et lacceptation du
site. Les cantines, les installations de
scurit, la connectivit tendue len-
semble du btiment et les systmes de
chauffage, de climatisation et dclai-
rage performants sont des exigences
de plus en plus basiques la livraison
de ce type de btiment.
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Entrept logistique dAmazon Bad Hersfeld, Allemagne.
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Quels sont les impacts urbains
de ces volutions de limmobilier
commercial et logistique ?
La demande croissante de sites
urbains de distribution, de tri et de
livraison manant des enseignes de e-
commerce, des enseignes classiques
et des groupes postaux constitue un
renversement de tendance par rapport
lloignement des centres de limmo-
bilier logistique au cours des dernires
dcennies et ce renversement doit tre
pris en considration dans les projets
damnagement. Il est notamment n-
cessaire dintgrer des petits espaces
consacrs aux fonctions logistiques
dans les lieux fortement frquents.
Il est probable que les enseignes tradi-
tionnelles sorientent vers la cration
de showroom (ou magasin vitrine)
dans les centres-villes o les clients
pourront dcouvrir les produits et se
les faire livrer dans la journe un prix
raisonnable, ou se les faire livrer gra-
tuitement en quelques jours. Parmi ces
enseignes, celles qui disposent dun
grand nombre de magasins pourraient
se dfaire de la plupart de leurs bou-
tiques classiques pour amliorer leurs
services en organisant le stock global
en une ou deux units centrales de
stockage par ville prolonges par des
services de livraison rapide de colis.
Comment Amazon rpond-elle au
df du dernier kilomtre ?
La livraison du produit est une tape
essentielle dans la chaine de valeur
dAmazon puisque cest potentielle-
ment lunique contact en face face
avec le client. Amazon fait appel aux
rseaux postaux pour le transport et
le dernier kilomtre, mais la croissance
de son activit et lessor des achats
internationaux augmentent les risques
oprationnels car la fabilit de nos
partenaires varie selon les pays et les
rgions. Le temps, la qualit, et le cot
de la livraison constituent les facteurs
cls de la marge damlioration de nos
services. Amazon noue des relations
de long terme avec des enseignes lo-
gistiques puissantes et innovantes afn
damliorer constamment les services
de transport et de livraison. Mais cela
nexclut pas le dveloppement ou lex-
primentation de services en interne
pour certains segments de marchs.
Ainsi, Londres et dans les grandes
villes amricaines, ont t installes des
botes de dpts auprs desquels les
clients peuvent rcuprer leurs achats.
En Angleterre, nous avons galement
ouvert des dpts do transitent nos
propres vhicules pour le transport du
dernier kilomtre.
Quels bnfces peut-on attendre
des nouvelles technologies pour
amliorer les procds logistiques ?
Lintelligence des logiciels et la robo-
tisation de certaines tches pourraient
conduire lmergence dun nouveau
genre dentrepts. Les systmes dve-
lopps par lagence Kiva donnent une
ide de ce que pourraient devenir des
entrepts dans lesquels une bonne
partie du travail de mise en colis est
effectue par des robots. Ces robots
sont capables de fonctionner dans
lobscurit et en labsence dair condi-
tionn, ce qui permet de rduire la
consommation lectrique.
121
Smart Grids : limmobilier
connect son environnement
Les smart grids, que lon peut traduire par rseaux intelligents constituent
lun des axes dinnovation majeurs de limmobilier, et au-del, de la gestion des
infrastructures urbaines. Intgrer de lintelligence dans les rseaux de distribution
(lectricit, eau, gaz) en les quipant de capteurs, doutils de mesure communi-
quant, permet doptimiser la consommation de ces fuides de nombreuses ma-
nires. Cest ce que nous expliquent Stphane Qur, directeur du dvelopppe-
ment urbain de GDF-Suezet Andr Santini, dput-maire dIssy-les-Moulineaux
o vient dtre mis en place un smart grid.
Le point de vue de Stphane Qur
Directeur du dveloppement urbain, Groupe GDF-Suez, Paris
En tant que directeur du dveloppement urbain chez
GDF-Suez, Stphane Qur est linitiative de projets de
dveloppement de solutions de gestion urbaine des-
tination des collectivits territoriales. Il sagit de doter
ces dernires des outils permettant de mieux connatre
les circulations de toute nature dans la ville (personnes,
vhicules, nergie, eau) afn daffecter au mieux les
ressources et les infrastructures disponibles dans le
contexte de contraintes conomiques et environnemen-
tales fortes. Il replace dans cet entretien lapport des
smart grids dans la perspective plus globale de la ges-
tion des villes.
Quel peut tre lapport des
smart grids dans les projets de
dveloppements urbains durables ?
Je commencerais par replacer la ques-
tion des smart grids dans une probl-
matique plus gnrale. Les villes font
face des volutions profondes qui
modifent leur fonctionnement, leur
environnement. Elles sont en com-
ptition pour attirer les mnages et
les entreprises. Comptitivit cono-
mique et qualit de vie pour les habi-
tants sont les principaux leviers de
cette attractivit et les questions envi-
ronnementales deviennent de plus en
plus importantes dans cette quation.
Loptique du dveloppement durable
repose sur les trois piliers de lcono-
mique, du social et de lenvironnement.
Dans ce contexte, une approche par la
seule question nergtique nest pas
suffsante. Il est primordial davoir une
vision globale et une approche int-
gre du dveloppement et de lattrac-
tivit des villes. Pour y parvenir, des
122
changements dans la gouvernance
sont ncessaires afn que, ds la phase
de conception dun projet urbain, la
puissance publique, seule adopter
une vision globale de son projet, ras-
semble autour delle un certain nombre
dacteurs qui devront travailler en-
semble pour la ralisation des objec-
tifs et quelle intgre ce concert dac-
teurs, les fournisseurs dinfrastructures,
les investisseurs de limmobilier, les so-
cits du BTP, les fournisseurs doutils
technologiques, etc.
Cest en faisant dialoguer lensemble
des acteurs qui prennent part la
transformation de la ville que lon peut
mettre en place des modles fonction-
nant par exemple selon le principe de
lconomie circulaire. Celle-ci consiste
faire linventaire des ressources dis-
ponibles sur un territoire en consid-
rant que les dchets des uns peuvent
devenir des ressources prcieuses
pour dautres acteurs. Lobjectif est
de circonscrire une chelle territo-
riale restreinte la circulation des mat-
riaux et des nergies afn de limiter les
missions de gaz effet de serre et de
rduire les dchets. Les dchets mna-
gers, par exemple, peuvent ainsi servir
produire de lnergie ou devenir de
lengrais pour une production agricole
locale.
Lintelligence de ce que lon nomme
les smart grids, les rseaux intelli-
gents, repose non seulement sur une
innovation logicielle qui permet, grce
au numrique, de faire communiquer
lensemble des points du rseau (lec-
trique, deau, etc.), mais aussi sur la
capacit faire dialoguer des acteurs
par une gouvernance innovante. Les
smart grids sont des outils au service
de lapproche intgre, transversale
dun territoire et dune conomie cir-
culaire visant lautosuffsance ner-
gtique petite chelle : les nergies
renouvelables reposent gnralement
sur des ressources locales de produc-
tion dnergie et dpendent de res-
sources naturelles non continues. Les
smart grids permettent de trouver
dajuster la production la consomma-
tion dnergie et de stocker lnergie
quand elle est surabondante pour faire
face au prochain pic de consommation.
La question nergtique ne reprsente
quun lment de lutilit des nouvelles
technologies dans la gestion intel-
ligente des villes. Nous avons lanc
cette anne une plateforme intelli-
gente qui rassemble lensemble des
donnes dune ville disposition de
llu local et permet aux services de la
ville davoir une vision en temps rel de
lactivit de la ville sur de nombreux
plans : fonctionnement des infrastruc-
tures, trafc, etc. Cette plateforme, ali-
mente en donnes par des capteurs
ou des prestataires de service qui font
remonter linformation dont ils dis-
posent, permet une visualisation car-
tographique en temps rel du fonc-
tionnement de la ville. Il est possible
de mettre ces informations (ou une
partie) la disposition du public. En
croisant et cumulant les donnes, cette
plateforme permet de grer des situa-
tions de crise : crues du feuve, grandes
mares, ou encore pisodes mtoro-
logiques extrmes peuvent tre mo-
dliss et ces donnes croises avec
celles concernant le trafc automobile
afn de connatre les risques et dantici-
per les actions mettre en uvre (d-
viations, information en temps rel des
citoyens, etc.). Les applications de ce
type de plateformes sont infnies : on
peut croiser des donnes dclairage
public avec celle de la criminalit, in-
tgrer des informations concernant la
sant, etc.
123
Quels projets de smart grids menez-
vous ?
Nous sommes co-leader du projet
Greenlys Lyon et Grenoble qui consiste
analyser les habitudes comporte-
mentales des habitants en matire de
consommation lectrique lchelle de
quartiers. Nous avons un projet simi-
laire en Belgique une chelle un peu
plus large. Enfn, nous avons sign un
protocole avec la ville de Barcelone qui
a pour ambition de devenir une des ca-
pitales de la smart city . Le quartier
22@ est depuis dj plusieurs annes
la vitrine de la transition de la ville vers
une gestion intelligente des infrastruc-
tures et des ressources. Nous y avions
dvelopp le rseau de chauffage qui
fonctionne partir de lincinration des
dchets et le rseau de froid qui utilise
de leau de mer puise en profondeur
et nous y grons le systme nerg-
tique. Rcemment, lchelle de la ville
entire, la municipalit sest engage
dans le projet City protocol qui
repose sur une plateforme intelligente
que nous lui fournissons. Nous tra-
vaillons dans le cadre de ce partenariat
stratgique sur sept projets diffrents
concernant la mobilit, la consomma-
tion dnergie, des smart grids.
Dans ces diffrents projets, quels
sont vos rapports avec les acteurs
de limmobilier ?
Ils sont des interlocuteurs incontour-
nables de la production de la ville
avec qui nous travaillons systmati-
quement dans le cadre de nos projets
urbains. Les projets de rnovation
urbaine ou dco-quartier impliquent
ncessairement une coopration avec
les promoteurs, bailleurs sociaux, etc.
En fonction de lchelle laquelle se
dploie le projet (du btiment la ville,
en passant par le quartier), les sujets
de coopration change. Nous avons
une activit de facility management
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GDF-Suez a conclu en 2012 un accord avec la ville de Barcelone pour mettre en place et grer
une plateforme de gestion intelligente des services urbains.
124
qui concerne surtout lchelle de lim-
meuble, avec des questions dopti-
misation des consommations. Mais
certains sujets qui taient abords
gnralement lchelle du btiment
sont de plus en plus souvent abords
lchelle du quartier : la rcupration
des eaux de pluie, par exemple, peut se
faire lchelle du btiment comme
celle du quartier.
Les projets damnagement dun quar-
tier nous conduisent travailler avec
les socits damnagement aussi
bien quavec les socits dimmobilier
pour rfchir optimiser la produc-
tion, rcupration et consommation
des fuides travers des rseaux intel-
ligents (chaleur, rutilisation de la col-
lecte deau de pluie, lectricit). Les so-
lutions nergtiques diffrent selon les
contextes, les acteurs, les ressources et
les contraintes locales.
La gnralisation de ces rseaux
intelligents vous semble-t-elle
rencontrer des obstacles ?
La gnralisation de ces rseaux intel-
ligents ne peut se faire que si les gens
y trouvent un intrt et voient effec-
tivement rapidement le cot de leur
consommation deau et dnergie di-
minuer. Nous avons mis en place dans
des immeubles dhabitat social des
solutions de smart-metering : mesure
en temps rel de la consommation
des fuides (gaz, eau, lectricit) pour
permettre au gestionnaire du parc
social davoir une vision plus fne des
consommations afn de sensibiliser les
habitants en leur retournant linforma-
tion, mais aussi de dceler immdia-
tement les consommations anormales
lies des fuites, une mauvaise iso-
lation dans certains appartements ou
des comportements inadapts. Ces
rseaux intelligents, qui peuvent tre
vus comme une intrusion, ne sont ac-
cepts que sil y a un retour la fois
fnancier et en termes de confort pour
les utilisateurs.
Nous avons mis en place pour des
lyces en Alsace un contrat de per-
formance nergtique avec la rgion :
nous nous engageons un certain
niveau de performance nergtique
et environnementale et sommes p-
naliss si nous ne latteignons pas et
au contraire rcompenss si nous d-
passons ces performances. Ce projet
saccompagne dune sensibilisation
des tudiants et des professeurs aux
enjeux de lconomie dnergie. Le d-
ploiement des smart grids ncessite de
trouver des intrts partags par len-
semble des acteurs, do limportance
de la coopration et de la mise en
place dinstance de dialogue adapte,
impliquant galement habitants et
usagers.
125
Entretien avec Andr Santini
Dput-Maire dIssy-les-Moulineaux, France
Andr Santini est depuis 32 ans maire dIssy-
les-Moulineaux, commune au sud-ouest de
Paris qui se distingue par son dynamisme
conomique. En 2011 a t lanc Issy-les-
Moulineaux le premier smart grid de la r-
gion parisienne. Andr Santini nous prsente
dans cet entretien les points forts de ce pro-
jet et nous livre les ingrdients de sa recette
pour une ville attractive.
En quoi le projet IssyGrid est-il
innovant ?
Cest le premier site pilote en France
de rseau de distribution lectrique in-
telligent lchelle dun quartier. Pour
linstant, ce rseau concerne 10 000
personnes dans les bureaux sur un p-
rimtre de 160 000 m
2
dans le quartier
qui borde la Seine et il sera tendu par
la suite lco-quartier du Fort dIssy.
Lide est que lnergie produite par
ces nouveaux immeubles de bureaux
qui rpondent aux normes de la Haute
Qualit Environnementale et mme
pour certains de Trs Haute Qualit
Environnementale soit rcupre dans
la soire pour chauffer les immeubles
de logements. Ces derniers sont en
partie chauffs par la gothermie et ce
systme de redistribution de lnergie
produite sera un complment permet-
tant darriver une vritable indpen-
dance. Cest le seul dmonstrateur de
ce type dans le primtre du Grand
Paris. Lambition est donc doptimi-
ser la consommation et la production
dnergie pour viter les hauts pics de
consommation et rduire la facture
nergtique.
Quels sont les diffrents acteurs
linitiative du projet ?
Cest un consortium dentreprises qui
sont leader dans leur secteur respectif
(immobilier, tlcommunication, infor-
matique, production et distribution de
lnergie, infrastructures urbaines) aux-
quelles sont associes des petites et
moyennes entreprises. Ce consortium
couvre lensemble des domaines impli-
qus dans la mise en place de rseaux
intelligents ou smart grids.
Quel est le rle de la commune dans
le projet IssyGrid ?
La commune a un rle damna-
geur pour dfnir lusage des espaces
publics, pour assurer la mixit dusage
(bureaux, commerces logements
privs, logements sociaux, quipe-
ments). Elle a un rle de sensibilisation
de la population. Cest elle qui fdre
les nergies, donne les conditions, les
rgles du jeu des acteurs chargs
de lavance scientifque et techno-
logique. Elle doit porter une vision
davenir pour la ville. Nous travaillons
par exemple un projet de dvelop-
pement des vhicules lectriques qui
sadossera ce smart grid.

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Sur quel type dnergie repose le
projet ?
En priorit, nous avons recours lner-
gie solaire, photovoltaque, la cog-
nration pour limiter la consommation
dnergie fossile, et indirectement les
missions de gaz effet de serre. Nous
utilisons donc toute la panoplie des
nergies renouvelables classiques, et de
faon plus originale, la gothermie, avec
deux puits dune profondeur de 800
mtres situs dans le quartier du Fort
dIssy. La mise en uvre de ce rseau de
chauffage par gothermie a t facilite
par le fait que ce quartier tait encore
btir. Nous avons ainsi pu ajouter gale-
ment ce dispositif innovant la collecte
pneumatique des dchets. Cet coquar-
tier de 12 hectares et de 1 610 logements
dont un tiers de logements sociaux sera
aliment 78 % par la gothermie.
Quels sont les ingrdients
dun projet de ville rellement
intelligent ?
Il est ncessaire davoir un vrai projet
long terme. Transformer une ville,
cela prend du temps, le plus diffcile
tant de transformer les mentalits. Il
faut savoir sassocier avec dexcellents
architectes, porteurs dides nouvelles.
Dans le quartier de Seine Ouest sont
intervenus des architectes comme
Bernardo Fort-Brescia, Christian
Portzamparc. Un immeuble qui soit la
fois intelligent, esthtique, performant
nergtiquement cote plus cher, mais
le retour sur investissement est rapide
et trs grand, la fois pour linvestis-
seur, mais aussi pour la ville qui gagne
en attractivit, et pour les utilisateurs
et les habitants.

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IssyGrid, premier projet de smart grid du Grand Paris.
Pour en savoir plus
Le Rolex Learning Center de Lausanne
Inaugur en 2010 et conu par lagence darchitecture japonaise SANAA, le Rolex
Learning Center de lcole Polytechnique Fdrale de Lausanne fait fgure de
modle en matire de btiment destin la recherche favorisant linnovation. Ouvert
au public, la fois bibliothque, espace de travail, laboratoire dexprimentations,
lieu de confrences et espace de rencontre, de convivialit (avec une caftria
et un restaurant), il tmoigne de limbrication croissante des diffrents usages
des espaces btis. Cette mixit est propice la serendipit, cet art de faire des
dcouvertes par le hasard des rencontres et des lectures alatoires, qui stimule
linnovation. Le btiment est conu selon un vaste rectangle dun seul tenant, sans
cloison autre que vitres. Compos dun seul niveau, les diffrents espaces nen
sont pas moins identifs grce un sol distinguant plusieurs environnements par
lagencement dun rseau de pentes douces qui permettent une multitude de
circulations possibles. Le soutnement du toit, qui pouse la forme du sol et est
constitu de coques laissant passer par endroit la lumire naturelle, reprsente
une prouesse technique pour laquelle lentreprise BG a reu le Prix dIngnierie
Assiste par Ordinateur.
Larchitecture modulaire pour une ville plus fexible
Longtemps considres et conues comme solution palliative des situations
durgence, les constructions modulaires ont rcemment acquis leurs lettres
de noblesse grce de nombreux prix dcerns des projets architecturaux
sappuyant sur lassemblage de modules produits industriellement. Si ces
modules font partie du paysage urbain depuis le tournant de lindustrialisation
de la production immobilire, ce nest que depuis peu que leur prsence rime
avec qualit paysagre et architecturale. En permettant une construction bas
cot despaces btis rpondant de manire extrmement rapide des besoins
fuctuants, larchitecture modulaire largit la palette des solutions urbaines pour
concevoir des projets immobiliers et urbains capables dvolutivit, dans un
monde changeant et mobile.
Dans le domaine de limmobilier commercial, le Boxpark, dsign par ses
promoteurs comme le premier pop-up mall , soit un centre commercial
phmre, est constitu dun ensemble de containers amnags en boutiques,
cafs, lieux dexposition. Install depuis 2011 dans lest de Londres, il est conu
pour pouvoir tre aisment transfr vers un nouvel emplacement.
Dans le domaine du logement, Aquitanis, lOffce public de lhabitat de la
communaut urbaine de Bordeaux, a ainsi lanc un projet pilote de production de
logements modulaires en bois et basse consommation nergtique.
Lagence darchitecture Patriarches and Co a montr que lhbergement
durgence pouvait galement sinscrire dans la production urbaine de qualit avec
127
la livraison, Lyon, de La Maison de Rodolphe, un foyer daccueil pour personnes
sans abri avec animaux et pour familles avec jeunes enfants, mont en quatre
mois.
Les logements tudiants, dont les besoins dans une ville moyenne peuvent voluer
rapidement dans le temps, ont t un terrain dexprimentation de larchitecture
modulaire, tant aux Pays-Bas, o le mouvement a t initi, quen France, o le
centre rgional universitaire de Haute Normandie a t le matre douvrage dune
rsidence universitaire situe sur les docks ramnags du Havre et constitue de
blocs de logements construits partir de containers maritimes recycls.
Limmobilier scolaire et universitaire est lui aussi grandement affect par les
fuctuations danne en anne du nombre dlves, dtudiants, et donc de classes
ncessaires. Cest donc naturellement un domaine dexprimentation privilgie
de larchitecture modulaire, comme en tmoigne lcole Flotte ralise pour la ville
de Marseille en collaboration avec lentreprise de construction modulaire Algeco
et le cabinet darchitectes Marzials et Geel.
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ESSEC Business School - 41630312 - Janvier 2013
Chaire Immobilier et Dveloppement durable, 2013
Tous droits de reproduction, d'adaptation et d'excution rservs pour tous les pays.
Ce pr emi er numr o des Cahi er s de l a chai r e I mmobi l i er et Dvel oppement dur abl e pr opose de fai r e
l e poi nt sur l es mutati ons de l a soci t et de l i mmobi l i er qui tr ansfor ment nos vi l l es. tr aver s
une vi ngtai ne d entr eti ens avec des uni ver si tai r es et acteur s de l i mmobi l i er, i l s agi t d i denti fi er
l es enj eux auxquel s sont confr onts l es di ffr ents secteur s i mmobi l i er s dans un contexte de
changement accl r de nos soci ts. Essor de l a mobi l i t, r vol uti on numr i que, tr ansfor mati on des
modes de tr avai l , de consommati on, des pr ati ques cul tur el l es, vi ei l l i ssement dmogr aphi que, exi gence
de fl exi bi l i t dans l e monde pr ofessi onnel ces mutati ons soci al es et cul tur el l es sont autant de
facteur s de tr ansfor mati ons de nos r appor ts l espace et notamment aux espaces bti s.
Comment concevoi r auj our d hui l es l ogements, l es bur eaux, l es entr epts de demai n ? Ces cl assi fi cati ons
ne sont-el l es pas el l es-mmes r emi ses en cause par l mer gence de nouvel l es for mes de bti ments
hybr i des r pondant l exi gence de cohr ence dans l or gani sati on ur bai ne ? Dans l e contexte de
contr ai ntes envi r onnemental es accr ues, quel l es i nnovati ons auj our d hui nous per mettent d esqui sser
des pi stes de r fl exi ons sur l a vi l l e de demai n ?
Cet ouvr age a bnfi ci du souti en des tr oi s par tenai r es de l a chai r e I mmobi l i er et Dvel oppement
dur abl e de l ESSEC, Poste I mmo, Fonci r e des Rgi ons et For m a, ai nsi que de cel ui du MI PI M.
N
o
I SBN : 978-2-36456-070-3 www. essec-i mmobi l er. com

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