3CV+2: MODELO DE CALIDAD PARA LA CONSTRUCCIN DE LA VIVIENDA CONSTRUCCIN INTEGRAL EDICIN 11 Dr.

Salvador Garca Rodrguez, Tecnolgico de Monterrey, Departamento de Ingeniera Civil, Director, sgr@itesm.mx / Dr. Juan Pablo Sols Flores, Tecnolgico de Monterrey, Departamento de Ingeniera Civil, Profesor, jpsolis@itesm.mx La calidad de una vivienda debe tenerse en cuenta, y evaluarse, durante todo su proceso constructivo y no solo en su fase de acabados. Uno de los rasgos distintivos de la industria de la construccin de viviendas, es la variabilidad en la calidad del proceso y del producto final. Es comn encontrar que en las legislaciones y reglamentos, no existan lineamientos especficos que permitan definir el nivel de calidad que el usuario de una vivienda recibe como producto final. Vivienda que tendr que pagar buena parte de su vida y que forma parte de su patrimonio familiar (Garca et al., 2005). El Modelo 3cv+2, a travs de un sistema de aseguramiento de la calidad, busca reducir esa variabilidad en los procesos constructivos de la vivienda, y garantizarle un nivel alto de calidad, en base a parmetros constructivos tcnicamente comprobados (Garca et al., 2006). Este modelo ha establecido un precedente en Mxico, en la medicin y evaluacin de los procesos constructivos, utilizando una metodologa sencilla, con informacin numrica tcnicamente justificada. Involucra a los principales insumos, procesos y productos (entregables de cada proceso) en la construccin de una vivienda, y es congruente con la realidad tecnolgica del entorno y de cada empresa (materiales, mano de obra, herramientas, equipo, etc.). Utiliza parmetros constructivos que garantizan la calidad, y se adapta a las distintas formas de construir una vivienda y de administrar una empresa inmobiliaria. Genera cultura de calidad en esta industria, debido a que es conocido y desarrollado, desde los directivos hasta los obreros (Garca et al., 2006).

QU ES EL MODELO DE CALIDAD 3CV+2? Es un modelo que considera tres criterios de calidad para la vivienda (insumo-proceso-producto), ms dos auditoras, una interna y otra externa. Su objetivo principal es establecer bases y lineamientos que den forma y estructura al concepto de calidad durante los procesos constructivos de una vivienda. A travs de l, los involucrados conocen formas de hacer, revisar y evaluar el trabajo de construccin (Garca et al., 2005).
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El tamao de la muestra de viviendas a verificar y registrar ser definida por la empresa o por el auditor externo, y tiene que cumplir con al menos el 30% de la poblacin de dicho universo, si el contrato es mayor o igual a 10 viviendas; y con el 100%, si el contrato es menor a 10 viviendas (Rico, 1999). Por ejemplo, para un paquete de 40 viviendas, se muestrearn 12; y, para uno de 8 viviendas, se muestrearn las 8.

METODOLOGA MEDICIN Y EVALUACIN DEL MODELO 3CV+2 Esta metodologa define que cada auditora, dentro de cada proceso abierto, se evaluar realizando tres observaciones o mediciones en cada vivienda: si todas cumplen con el criterio de medicin, la calificacin ser de 3; si cumplen 2, ser de 2; y si cumple 1 o ninguno, ser de 1. Las herramientas de informacin que utiliza este modelo, son los planos y las especificaciones tcnicas del proyecto, y la matriz de aseguramiento de calidad que se muestra a continuacin:

El promedio de las calificaciones, dividida entre la mxima calificacin, nos arroja la evaluacin final del proceso expresada en porcentaje. Este nmero se coloca en la ltima columna de evaluacin en la matriz de aseguramiento de calidad. Para poder recibir el certificado con base al modelo 3cv+2, los procesos crticos debern tener una calificacin mnima de 90, y los principales, un mnimo de 80.

REPORTES DE CALIDAD EN LA APLICACIN DEL MODELO 3CV+2 En esta seccin se presenta un reporte mensual de las auditoras internas realizadas en base al modelo 3cv+2, en la Urbanizacin Jardines de Tultitln (JDT), ubicado en la Ciudad de Mxico, perteneciente a la Empresa Inmobiliaria GIG.
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En la tabla 1, se muestra un resumen de algunas auditoras internas de los procesos crticos, realizadas en los primeros das del mes de febrero del 2009.

La mayora de los contratistas presentan calificaciones porcentuales menores a noventa. La mnima evaluacin registrada fue de 66.7%. La empresa decidi remarcar con un fondo negro aquellas actividades que no cumplen con la expectativa de superar el 90% de evaluacin. En general, se puede decir que el promedio 91.6% es aceptable.

En la figura 2, se observa que los contratistas presentaron evaluaciones bajas en los conceptos de muros de planta baja y alta, losas de entrepiso y azotea, piso cermico y yesos. Es importante conocer los procesos constructivos crticos que no alcanzaron en el primer mes la mnima calificacin de 90%, para corregir su proceso constructivo y elevar la calidad del producto terminado.

DESARROLLO Y RESULTADOS GENERALES DE LA APLICACIN Actualmente, 52 empresas inmobiliarias de Mxico, utilizan el modelo 3cv+2 para asegurar la calidad en sus fraccionamientos; y 22 han recibido, al menos, un certificado de calidad para algunas de sus urbanizaciones. Las empresas inmobiliarias que utilizan el modelo, lo desarrollan hasta su fase de mejora, en 7.6 meses. Se han auditado ms de 55 urbanizaciones de diferentes niveles de vivienda, y ms de 1,500 viviendas, en estos 27 meses de aplicacin masiva del modelo. La evaluacin para otorgar la certificacin ocurre en un promedio de 15.21 horas, en campo. Existe en promedio una diferencia de 4.45, entre los resultados del
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porcentaje calidad, presentados en las auditoras internas en la fase de maduracin, con respecto a los resultados obtenidos en la fase de mantenimiento.

RESULTADOS PUNTUALES EN EMPRESAS INVOLUCRADAS Se logr una reduccin en la solicitud de aplicacin de las garantas por defectos en la construccin y servicio de las viviendas, de un 150%, a menos de un 10%, en algunas urbanizaciones participantes; y en otras, una reduccin de entre el 50% y 70% del costo del servicio post-venta. Se consigui la revisin, evaluacin y actualizacin de los procesos y procedimientos aplicados en la empresa; mejorndolos en base a nuevas herramientas de calidad. La base documental estableci en la empresa una medida clara de tolerancia o cumplimiento de calidad de cada uno de los procesos de construccin en la vivienda. El tener tolerancias y medidas claras, limita el uso del criterio del residente, supervisor o contratista, evitando malos entendidos y conflictos al momento de la realizacin, supervisin y aceptacin final de los trabajos. Al estar los procesos claramente identificados, y tener un control de inicio y terminacin de cada uno, se realizaron programas de obras ms controlados. Estos, se han ido perfeccionando y mejorando hasta obtener rangos de error mnimo. Se mejor el cumplimiento de entrega de todas las viviendas en los tiempos mnimos comprometidos con los clientes finales. Al tener los requisitos de calidad bien definidos se realiz un proceso de capacitacin y seleccin de contratistas y personal obrero, trabajando en conjunto con ellos para lograr los estndares establecidos. El modelo ha servido como una herramienta de seleccin y evaluacin de constructores y sub- contratistas; y ha establecido una herramienta de calificacin en el rubro de calidad, a los proveedores constructores, siendo considerado al momento de seleccionar o asignar obras. Existe una reduccin importante de las reparaciones, como las rebabas, resanes y ajustes. Se mejor la apariencia general de la obra; y se logr un rol ms activo de sus administradores. Actualmente se est trabajando para aplicar la metodologa del modelo 3cv+2 en otras reas del proceso productivo de la vivienda como: en el proceso de diseo, construccin y servicio de la vivienda; en el proceso de urbanizacin; y tambin en vivienda vertical. El objetivo es desarrollar en este ao, modelos sencillos y aplicables al proceso de diseo de la vivienda; al de urbanizacin de los fraccionamientos, y al servicio post-venta. Por otro lado, y como consecuencia de varias solicitudes formuladas por diferentes entidades gubernamentales de varios Estados Mexicanos, se est trabajando en el desarrollo de un modelo para asegurar la calidad de la construccin de la obra pblica: escuelas, clnicas, hospitales, caminos, agua potable y drenaje.

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