CAUSAS DE EXTINCIN DEL ARRENDAMIENTO Son causas de extincin del arrendamiento: v La expiracin del termino fijado En caso de que

el arrendamiento se haya realizado por tiempo determinado este va a concluir el da que se haya establecido en el contrato de arrendamiento. En el arrendamiento puede existir la tacita de reconduccin la cual se establece si a la expiracin del termino fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesin de la cosa arrendada en este caso se presume renovado el arrendamiento. v Voluntad unilateral Esta es una causa de extincin de contrato cuando el arrendamiento no es por tiempo determinado es decir cuando no se ha establecido ni por la parte ni por la ley. v Perdida o destruccin de la cosa a) Prdida total de la cosa: Se considera total la perdida o destruccin de la cosa cuando impide absoluta e invenciblemente el uso de la cosa al cual este destinado b) La perdida parcial de la cosa va a ser causa de extincin del contrato. v Resolucin por incumplimiento culpable Cuando el arrendatario no cumpla con el vsb perjuicios que ocasione.El Mutuo Disenso.

el arrendatario ser responsable por los daos y

Expiracin del trmino fijado: Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el da prefijado, sin necesidad de desahucio (Art. 1.599 CCV). En relacin a la expiracin del arrendamiento por vencimiento del trmino es necesario considerar la institucin de la tcita reconduccin, mediante la cual si la expiracin del trmino fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesin de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran determinado su duracin . (Art. 1.600CCV). o Supuestos de la tcita reconduccin: Que el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado (por las partes o por la ley). Que el arrendatario quede en posesin de la cosa arrendada y que el arrendador lo haya dejado en esa posesin. o Efecto de la tcita reconduccin: es la presuncin de que se ha celebrado un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes respecto de la misma cosa y por el mismo precio, pero sin tiempo determinado por las partes. Voluntad unilateral: es causa de extincin del contrato cuando resulta de una clusula contractual y cuando el arrendamiento no es por tiempo determinado (ni por las partes ni por la ley) Prdida o destruccin de la cosa: o Prdida o destruccin total de la cosa (Art. 1.588 CCV) o Prdida o destruccin parcial de la cosa (Art. 1.588 CCV) o Prdida de los frutos de la cosa no extingue el contrato sino que slo puede producir reduccin del canon cuando se trata de arrendamientos de predios rsticos (Arts. 1.624 y 1.625 CCV) Resolucin por incumplimiento culpable: la resolucin por incumplimiento, sea legal o convencional responde al derecho comn, salvo en lo que respecta a los efectos de la misma en el tiempo, ya que el disfrute del arrendatario, cuando ha existido, es un hecho que no puede borrarse. As el arrendador puede exigir el pago de los alquileres vencidos con anterioridad a la resolucin y no est obligado a repetir los cnones percibidos sino cuando y en la medida en que se trate de cnones que correspondan a perodos de disfrute posteriores a la resolucin. La resolucin puede estar acompaada de la condena al pago de daos y perjuicios.

Enajenacin de la cosa arrendada: en nuestro CC Arts. 1.604 y 1.605, la presuncin se establece asi: o Se presume que el nuevo adquirente respetar el arrendamiento por todo el tiempo convenido si concurren dos hechos: a) que el contrato conste de instrumento pblico o de documento privado con fecha cierta: b) que el contrato original fuera por tiempo determinado. En todo caso, ser necesario que el contrato haya sido registrado si el arrendamiento del inmueble excede de seis aos (Art. 1.604 ap. nico y Arts. 1.920 ord. 5 y 1.924 CCV). o Se presume que el nuevo adquirente respetar el arrendamiento por todo el tiempo por el cual se reputan celebrados los contratos por el tiempo indeterminado, cuando no se renen las condiciones antes indicadas, siempre que el arrendatario tenga goce de la cosa con anterioridad a la enajenacin.

Ambas pueden ser desvirtuadas si se prueba la existencia de pacto en contrario.

Extincin de las Obligaciones Juan Andrs Orrego Acua1 EXTINCIN DE LAS OBLIGACIONES I.- Generalidades. 1.Concepto y Enumeracin .Los modos de extinguir las obligaciones son los actos o hechos jurdicos que ocasionan la liberacin del deudor de la prestacin a quese encuentra obligado.El artculo 1567 seala cuales son. A los que el mencionadebemos agregar la dacin en pago, el plazo extintivo y la muerte deldeudor o del acreedor en ciertos casos. 2.- Clasificacin .Suelen clasificarse desde diversos puntos de vista.a) Atendiendo si extinguen la obligacin satisfaciendo al acreedorcon la ejecucin de la prestacin debida u otra equivalente, o si por elcontrario, extinguen la obligacin sin procurar al acreedor ventajaalguna.Al primer grupo pertenecen el pago, la dacin en pago, lanovacin, la compensacin, la transaccin; al segundo grupopertenecen la confusin, la remisin, la nulidad, la resolucin, laprescripcin extintiva y la prdida fortuita de la cosa debida.b) Atendiendo a si extinguen la obligacin misma y actan por vadirecta; o si destruyen la fuente de la obligacin y la extinguen por vaconsecuencial.Al primer grupo pertenecen la prescripcin, el pago, la dacin enpago, la compensacin, la novacin, la perdida de la cosa debida; alsegundo grupo, la nulidad y la resolucin. II.- El mutuo consentimiento o resciliacin 1.- Concepto Conforme al artculo 1567, inciso 1, la obligacin puede extinguirse por una convencin en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consienten en darla por nula .No hay sin embargo un problema de nulidad de por medio, sino elmero consentimiento de las partes. La ley, en efecto, emplea Extincin de las Obligaciones Juan Andrs Orrego Acua2 impropiamente la expresin darla por nula refirindose a laconvencin objeto de la resciliacin. No hay en realidad vicio alguno denulidad, estamos ante una obligacin plenamente vlida.Por ello, ms correcto sera decir que la resciliacin es unaconvencin en que las partes interesadas, siendo capaces de disponerlibremente de lo suyo, consienten en dejar sin efecto una convencin ocontrato, extinguindose las obligaciones vigentes.Es importante destacar que las obligaciones deben estar vigentes,esto es, no cumplidas en su totalidad, pues si as fuere, en rigor ya nopodran resciliarse, por la sencilla razn de que no existiranobligaciones destinadas a extinguierse 1 . Tratndose de las obligaciones contractuales, el mutuoconsentimiento es una aplicacin del aforismo las cosas se deshacen de la misma manera como se hacen

.En armona con el precepto citado, el art. 1545 tambin disponeque el contrato puede ser invalidado por consentimiento mutuo.Excepcionalmente, un contrato puede dejarse sin efecto por lavoluntad de uno solo de los contratantes, mediante la revocacin. Asacontece en el mandato (art. 2163 nmeros 3 y 4) y en elarrendamiento, asumiendo este ltimo caso el nombre de desahucio RESOLUCIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO En caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato, la parte que lo hubiera cumplido tendr derecho a exigir el cumplimiento de la obligacin o a promover la resolucin del contrato. Causas de resolucin del contrato por el arrendador: - Falta de pago de la renta, o de cualquiera de las cantidades asumidas por el arrendatario. - Falta de pago de la fianza o su actualizacin. - Subarriendo o cesin no consentidos. - La realizacin por parte del arrendatario de obras en la finca no consentidas por el arrendador. - Daos causados por el arrendatario en la finca. - Que se realicen en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas, etc. - Que la vivienda no se destine a vivienda habitual y permanente del arrendatario. - Casos en los que el contrato se resuelve por resolverse el derecho del arrendador. Causas de resolucin del contrato por el arrendatario: - En caso de que el arrendador se negase a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para que sirva para su uso. - Cuando el arrendador no facilite el goce y uso pacfico de la vivienda, perturbando de hecho o de derecho al arrendatario en la utilizacin de la vivienda. Regulacin del arrendamiento a tiempo determinado Artculo 14 LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulacin y en los que no se haya pactado clusula de valor a los fines de la actualizacin peridica del canon de arrendamiento mensual, ste se ajustar cada vez que haya transcurrido un (1) ao de la relacin arrendaticia, de acuerdo al Indice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo perodo, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo. Artculo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artculo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el da del vencimiento del plazo estipulado, ste se prorrogar obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin hasta de un (1) ao o menos, se prorrogar por un lapso mximo de seis (6) meses. b) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin mayor de un (1) ao y menor de cinco (5) aos, se prorrogar por un lapso mximo de un (1) ao. c) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin de cinco (5) aos o ms, pero menor de diez (10) aos, se prorrogar por un lapso mximo de dos (2) aos. d) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin de diez (10) aos o ms, se prorrogar, por un lapso mximo de tres (3) aos.

Durante el lapso de prrroga legal, la relacin arrendaticia se considerar a tiempo determinado, y permanecern vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulacin, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulacin. Los contratos de arrendamientos son por tiempo determinado o indeterminado, y pueden hacerse por escrito o en forma verbal. Por la redaccin del artculo 34 del Decreto-Ley da la impresin de que los contratos portiempo determinado no se pueden celebrar verbalmente. Darle esa interpretacin no es correcto, ya que un contrato por tiempo determinado se puede efectuar verbalmente; es cuestin de pruebas. En los contratos por tiempo determinado, en la misma convencin las partes fijan el tiempo de duracin de los mismos, lo que no se hace en los contratos por tiempo indeterminado. Una de las grandes diferencias procesales con el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, la encontramos en que ahora el desalojo de inmuebles arrendados en forma verbal o por escrito a tiempoindeterminado no se ejerce administrativamente, sino en va judicial en procedimiento breve, independientemente de su cuanta (art. 33). Artculo 1.908 La hipoteca se extingue igualmente por la prescripcin, la cual se verificar por la prescripcin del crdito respecto de los bienes posedos por el deudor pero si el inmueble hipotecado estuviere en poder de tercero, la hipoteca prescribir por veinte aos. Artculo 1.909 La hipoteca renace con la acreencia cuando se anula el pago que la extingui. Artculo 1.910 Cuando la hipoteca renace, tiene efecto slo desde la fecha del nuevo registro, si el anterior ha sido cancelado. Sin embargo, si se hubiera cancelado la hipoteca dando en pago el inmueble hipotecado y esta operacin es anulada, la hipoteca renace retrotrayndose sus efectos a la poca en que fue constituida. Artculo 1.911 La cosa hipotecada que se vende en remate judicial, con citacin de los acreedores hipotecarios, pasa al comprador, despus que se pague el precio, libre de todo gravamen de hipoteca sobre ella, reputndose que dicho gravamen se ha trasladado al precio del remate. La venta en remate judicial no hace fenecer la accin reivindicatoria que tenga un tercero sobre la cosa que se remat, en el concepto de pertenecer dicha cosa en dominio al deudor. El subarrendamiento (Sotsarrendament) es un contrato por el cual el inquilino de una vivienda realquila una parte a otra persona. De esta manera, coexisten dos contratos diferentes: el que tiene el arrendador con el inquilino y el que tiene el inquilino con una tercera persona. La ley solo permite realquilar una parte de la vivienda y siempre que el propietario haya dado su consentimiento. Si el propietario no da su consentimiento el contrato de subarrendamiento no tiene ninguna validez y el propietario tiene el derecho de rescindir el contrato principal.

La renta del realquiler no puede ser nunca superior a la que el inquilino est pagando al propietario y la duracin del contrato de subarrendamiento estar supeditada a la duracin del contrato principal. No est permitido el alquiler como vivienda de un local comercial o industrial o un garaje. CESIN Y SUBARRENDAMIENTO Se entiende por subarrendamiento el arrendamiento celebrado por el arrendatario con un tercero (el subarrendatario) y por cesin de arrendamiento la cesin que hace el arrendatario a un tercero (cesionario) de los derechos que tiene frente al arrendador. Establecida la diferencia entre los conceptos de la cesin de arrendamiento y de subarrendamiento se siguen las siguientes consecuencias: 1. El subarrendamiento es frente al arrendador "res inter alios acta" de modo que el subarrendatario viene a ser un tercero que no tiene derechos ni deberes frente al arrendador derivados del subarrendamiento. En cambio, la cesin de arrendamiento, como cesin de crdito que es, surte efectos frente al arrendador desde que ste la acepte o desde que se le haya notificado. El canon que debe el subarrendatario al arrendatario puede diferir del pactado entre el arrendador y el arrendatario, mientras que el canon de arrendamiento permanece igual en el caso de cesin total. El subarrendatario tiene derecho de invocar frente al arrendatario todos los derechos que tienen los arrendatarios frente a sus arrendadores, mientras que los derechos que puede invocar el cesionario frente al arrendatario cedente son los derechos que le corresponden conforme a las normas de la cesin de crditos. El arrendatario tiene frente al subarrendatario el privilegio que la ley concede a los arrendadores; no as el arrendatario - cedente.

2. 3.

4.

Casos de subarriendo celebrados sin autorizacin LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

Artculo 15: Es nulo el subarrendamiento realizado sin autorizacin expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposicin, incurrirn en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolucin del contrato o el desalojo. Artculo 16: Los avisos de prensa o de cualquier otro medio de publicidad, a travs de los cuales se ofrezcan inmuebles en arrendamiento, tendrn carcter de oferta pblica. En consecuencia, el oferente queda obligado a cumplir con los trminos de la oferta y a no revocar sta sin justa causa. Hibido de subarrendar sin el consentimientoescrito del arrendador Como lo describe el artculo 1692del Cdigo Civil, el subarrendamiento debe contar con el asentimiento escrito del arrendador. Es decir, el arrendatario se encuentra prohibido de subarrendar el bien si que no cuenta con el consentimiento escrito del arrendador. El dar, o no, el asentimiento para autorizar la celebracin del subarrendamiento, es una decisin subjetiva y arbitraria del arrendador porque el Cdigo Civil, no ha establecido parmetros objetivos que deba cumplir el potencial subarrendatario,

como condiciones de solvencia, buen crdito o el otorgamiento de garantas, entre otros. En consecuencia, contar con la autorizacin escrita para subarrendar, es una obligacin reconocida por el Cdigo Civil(14), que debe cumplir el arrendatario. Queda claro que como obligacin de no hacer, en el supuesto que el arrendatario subarriende el bien -sin el consentimiento sealado-, el arrendador tendra la facultad de resolver el contrato de arrendamiento, en virtud de lo dispuesto por el artculo 1697 inciso 4 del Cdigo Civil(15). En cuanto a la oportunidad en que debe expresarse el asentimiento del arrendador debemos anotar que el Cdigo no seala que el mismo tenga que ser brindado necesariamente con anterioridad a la celebracin del subarrendamien-Si es que, en el supuesto negado por nosotros, se llegara a considerar que el subarrendamiento celebrado sin asentimiento del arrendador implica la invalidez del subarrendamiento, tendramos el absurdo de entender, por ejemplo, que solamente se puede aplicar la responsabilidad solidaria establecida en el artculo 1693 del Cdigo Civil nicamente para aquellos contratos de subarrendamiento que cuenten con la autorizacin del arrendador. Efectivamente, el artculo 1693 del Cdigo Civil seala que Tanto el subarrendatario como el arrendatario estn obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario. En consecuencia, ante la falta de asentimiento del arrendador, se considerara equivocadamenteque no existe contrato de subarrendamiento vlido y por ende, no existira tampoco subarrendatario. Es decir, lejos de la orientacin de las normas del Cdigo Civil, se incentivara la realizacin de contratos de subarrendamiento sin el asentimiento del arrendador, dado que sera ms eficiente y conveniente para el subarrendatario no asumir solidariamente las obligaciones

contenidas en el contrato de arrendamiento suscrito por su respectivo subarrendador. Como es evidente, este razonamiento no resulta en modo alguno coherente con las disposiciones del Cdigo Civil y adems nos llevara a la situacin contradictoria de entender que, pese a suscribirse un contrato entre el subarrendador y el subarrendatario, cualquier consecuencia o dao ocasionado por el subarrendatario, tendra que exigirse por la va de la responsabilidad extracontractual (porque supuestamente no existira un contrato vlido). Por todas las razones expresadas, concluimos que el subarrendamiento efectuado sin el asentimiento del arrendador, es un contrato vlido y exigible entre las partes que lo celebraron, lo cual implica que no se producir la nulidad o invalidez del subcontrato de arrendamiento. Sin perjuicio de ello, el arrendador quedar facultado para resolver el arrendamiento (contrato base), en aplicacin de lo dispuesto por el inciso 4 del artculo 1697 del Cdigo Civil.