UNIVERSIDAD MILITAR NUEVA GRANADA

Facultad de Ciencias Econmicas

Vacacional: Evaluacin y Formulacin de Proyectos
Docente Sergio Valdivia
Viviana Martnez Barbosa
Lina Ospino Perez
Miercoles, 12 de junio de 2013

1. La McC ha obtenido permiso para construir un edificio de departamentos de 25 unidades.

El cuadro siguiente incluye el clculo acerca del costo del edificio y las posibilidades de financiamiento.
En la tabla # 2, encontramos el clculo de los ingresos y gastos durante el primer ao de propiedad.

Despus de 5 aos la compaa vende el edificio al precio de $ 280.000

El ingreso en concepto de alquileres y los gastos operativos del primer ao son representativos de los
que corresponden los cuatro aos siguientes
La compaa est sujeta a un impuesto directo sobre la renta del 30 %
La compaa tiene otro ingreso con el cual compensar sus prdidas
El costo de capital para la compaa es del 10 % anual, y
El prstamo total se amortiza durante un perodo de cinco aos.
Se pide:
a. Determinar la TIR de esta inversin.
b. Si los Ingresos estimados para cada ao son $ 60,000. Cul sera el VPN y la TIR?. Todo lo dems
queda constante.
c. Si los impuestos suben a 50% y se toman los datos del caso (b), Cul sera el VPN y la TIR?

SOLUCIN
EDIFICIO
Costo Total
Financiacin Externa
Financiacin Interna

AOS

$
$
$

266,500
230,000
36,500

100%
86%
14%

MUEBLES Y ACCESORIOS
Costo Total
$
44,500
Financiacin Externa
$
30,000
Financiacin Interna
$
14,500

ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS

1
2
3

Ingresos
Gastos Operacionales
UTILIDAD OPERACIONAL
Depreciacin Edificio
Depreciacin Mueb y Acc.
Intereses Edificio
Intereses Muebles y Acc.
UAI
Imporrenta
UNDI
AOS
FNCDI
-$
VPFNCDI
VPN
TIR

-$

30%

311,000

1.0000
311,000
($ 73,440.80)
4%

AOS
Ingresos
Gastos Operacionales
UTILIDAD OPERACIONAL
Depreciacin Edificio
Depreciacin Mueb y Acc.
Intereses Edificio
Intereses Muebles y Acc.
UAI
Imporrenta
30%
UNDI
AOS
FNCDI
-311,000
FNCDI
1.0000
VP FNCDI
-311,000
VPN
-20,369.8
TIR
8%

Ingresos
Gastos Operacionales
UTILIDAD OPERACIONAL
Depreciacin Edificio
Depreciacin Mueb y Acc.
Intereses Edificio
Intereses Muebles y Acc.
UAI
Imporrenta
UNDI

40,000
9,500
30,500
5,388
5,958
13,010
1,960
4,184
1,255
2,929
1
14,275

40,000
9,500
30,500
5,388
5,958
10,408
1,568
7,178
2,153
5,025
2
16,371

40,000
9,500
30,500
5,388
5,958
7,806
1,176
10,172
3,052
7,121
3
18,466

40,000
9,500
30,500
5,388
5,958
5,204
784
13,166
3,950
9,216
4
20,562

40,000
9,500
30,500
5,388
5,958
2,602
392
16,160
4,848
11,312
5
294,940

0.90909
12,977.05

0.82645
13,529.38

0.75131
13,874.04

0.68301
14,044.23

0.62092
183,134.50

TIR MENOR AL 10%

El proyecto se debe rechazar, porque
no genera la rentabilidad esperada por
los inversionistas.

ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS

1
2
3
60,000
60,000
60,000
9,500
9,500
9,500
50,500
50,500
50,500
5,388
5,388
5,388
5,958
5,958
5,958
13,010
10,408
7,806
1,960
1,568
1,176
24,184
27,178
30,172
7,255
8,153
9,052
16,929
19,025
21,121
1
2
3
28,275
30,371
32,466
0.9091
0.8264
0.7513
25,704
25,100
24,392

4
60,000
9,500
50,500
5,388
5,958
5,204
784
33,166
9,950
23,216
4
34,562
0.6830
23,606

5
60,000
9,500
50,500
5,388
5,958
2,602
392
36,160
10,848
25,312
5
308,940
0.6209
191,827

TIR MENOR AL 10%

El proyecto se debe rechazar, porque
no genera la rentabilidad esperada por
los inversionistas.

ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS

1
2
3
60,000
60,000
60,000
9,500
9,500
9,500
50,500
50,500
50,500
5,388
5,388
5,388
5,958
5,958
5,958
13,010
10,408
7,806
1,960
1,568
1,176
24,184
27,178
30,172
50%
12,092
13,589
15,086
12,092
13,589
15,086

4
60,000
9,500
50,500
5,388
5,958
5,204
784
33,166
16,583
16,583

5
60,000
9,500
50,500
5,388
5,958
2,602
392
36,160
18,080
18,080

AOS
FNCDI
FNCDI
VP FNCDI
VPN
TIR

-311,000
1.000
-311,000
-$ 42,814.04
6%

1
23,438
0.9091
21,307

2
24,935
0.8264
20,607

3
26,432
0.7513
19,859

4
27,929
0.6830
19,076

TIR MENOR AL 10%

El proyecto se debe rechazar, porque
no genera la rentabilidad esperada por
los inversionistas.

5
301,708
0.6209
187,337

IOS
100%
67%
33%

ver soporte
ver soporte

no explicado
en clase

no explicado
en clase

DEPRECIACION
En lnea recta:

EDIFICIO
Valor

Vida Util

1 ao

2 ao

3 ao

4 ao

5 ao

Demolicin

1,500

40

38

38

38

38

38

Intermediario, abogado

7,000

40

175

175

175

175

175

Inters del prestamo

4,000

40

100

100

100

100

100

Honorario del arquitecto

11,000

40

275

275

275

275

275

Construccin, edif y pav.

190,000

40

4,750

4,750

4,750

4,750

4,750

Urbanizacin

2,000

40

50

50

50

50

50

5,387.5

5,387.5

5,387.5

5,387.5

5,387.5

MUEBLES Y ACCESORIOS
Valor

Vida Util

1 ao

2 ao

3 ao

4 ao

Alfombras

14,000

2,333

2,333

2,333

2,333

2,333

Accesorios

12,000

10

1,200

1,200

1,200

1,200

1,200

Cortinas

1,500

300

300

300

300

300

Muebles

17,000

2,125

2,125

2,125

2,125

2,125

5,958.3

5,958.3

5,958.3

5,958.3

5,958.3

Periodo
1
2
3
4
5

Saldo
Interes
230,000 13,010
184,000 10,408
138,000
7,806
92,000
5,204
46,000
2,602

Cuota
46,000
46,000
46,000
46,000
46,000

Periodo
1
2
3
4
5

Saldo
Interes
30,000
1,960
24,000
1,568
18,000
1,176
12,000
784
6,000
392

Cuota
6,000
6,000
6,000
6,000
6,000

INTERESES
EDIFICIO
Prestamo
Inters
Periodos
Cuota

5 ao

230,000
5.657%
5
46,000

MUEBLES Y ACCESORIOS
Prestamo
30,000
Inters
6.533%
Periodos
5
Cuota
6,000

2. Se han propuesto los siguientes antecedentes de un proyecto de inversin:

A) En el peor de los casos:
Inversin = $ 358.959
Valor Residual = $ 100.509

(No incluye costos financieros ni impuestos a las utilidades).

El proyecto se financiar con prstamo equivalente al 60% de la inversin inicial en 4 cuotas
anuales iguales, al 12% anual.
El impuesto a las utilidades es de 25% y, para determinar la base imponible, se puede
como costos anuales de depreciacin de no ms de un 60% de
la inversin inicial repartido en 5 cuotas iguales, y los intereses efectivamente pagados.

PROYECTO A
Costo Total
$ 358,959
Financiacin Externa
$ 215,375
Financiacin Interna
$ 143,584

AO
Ingresos
Gastos Operacionales
UTILIDAD OPERACIONAL
Depreciacin
Intereses
Ingreso por vta activo
Valor libros del activo
UAI
Imporrenta
25%
UNDI
AO
FNCDI
-$
358,959
FACTOR ACT
1.08
VP FNCDI
-$
358,959

100%
60%
40%

ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS

2
3
4

59,827
43,075
25,845
0

62,818
43,075
20,437
0

65,960
43,075
14,381
0

69,258
43,075
7,597
0

55,406
43,075
0
0

-9,093
0
-9,093
1
33,982
0.9259
31,465

-694
0
-694

8,504
2,126
6,378

2
42,381
0.8573
36,335

3
49,453
0.7938
39,258

18,586
4,646
13,939
4
57,014
0.7350
41,907

12,331
3,083
9,248
5
52,323
0.6806
35,610

VPN
TIR

-$

83,312
1.33%

TIR MENOR AL 8%
El proyecto se debe rechazar, porque
no genera la rentabilidad esperada por
los inversionistas.

SOPORTES
DEPRECIACION
En lnea recta:
Inversin total
Periodos

$ 215,375
$ 43,075

INTERESES
PROYECTO A
Prestamo
Inters
Periodos
Cuota

215,375
12.00%
4
-70,909

Periodo
0
1
2
3
4

Saldo
215,375
170,311
119,840
63,312

CORREGIDO
Interes
25,845
20,437
14,381
7,597

Cuota
-70,909
-70,909
-70,909
-70,909

VALOR RESIDUAL (vta activo)

Valor activo
Depreciacion acumulada
Valor en libros
Utilidad (vr residual-vr libros)

358,959
215,375
143,584
-43,075

Se pide:
Calcular VPN y TIR para pronunciarse sobre este proyecto estimando que la tasa de costo de capital pertinente para el
inversionista se ubique entre 6% (mejor de los casos) y 8% (peor de los casos). El costo de capital es anual.

44,325
0
0
100,509
143,584
1,250
313
938
6
144,522
0.6302
91,073

SOPORTES

Amortizacin
170,311
119,840
63,312
0

pertinente para el
s anual.

B) En el mejor de los casos

Inversin = $ 323.063
Valor Residual = $ 115.585

El proyecto se financiar con un prstamo equivalente al 60% de la inversin inicial en 5 cuotas iguales al 10% anual.
El impuesto a las utilidades es del 20% y, para determinar la base imponible se puede considerar como costos anuales de
depreciacin de no ms de un 70% de la inversin inicial repartido en 5 cuotas iguales, y los intereses efectivamente
pagados.

PROYECTO B
Costo Total
$ 323,063
Financiacin Externa
$ 193,838
Financiacin Interna
$ 129,225

AO
Ingresos
Gastos Operacionales
UTILIDAD OPERACIONAL
Depreciacin
Intereses
Ingreso por vts activo
Valor en libros
UAI
Imporrenta
20%
UNDI
AO
FNCDI
-$ 323,063
FACTOR ACT
1.06
VP FCNDI
-$ 323,063
VPN
-2,296
TIR
6%

100%
60%
40%

9691890.0%

ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS

1
2
3
4

64,613
45,229
19,384
0
0
0
0
0
1
45,229
0.9434
42,669

55,406
45,229
4,649
0
0
5,529
1,106
4,423
5
49,652
0.7473
37,103

67,843
45,229
16,209
0
0
6,405
1,281
5,124
2
50,353
0.8900
44,814
TIR IGUAL AL 6%

71,237
45,229
12,716
0
0
13,292
2,658
10,634
3
55,862
0.8396
46,903

69,258
45,229
8,874
0
0
15,155
3,031
12,124
4
57,353
0.7921
45,429

DEPRECIACION
En lnea recta:
Inversin total
Periodos

$
$

226,144
45,229

INTERESES
PROYECTO B
Prestamo
Inters
Periodos
Cuota

Periodo
1
2
3
4
5

Saldo
193,838
162,088
127,162
88,745
46,485

Valor Activo
Depreciacin acumulada
Valor en libros

323,063
226,144
96,919
18,666
3,733

193,838
10.00%
5
-51,134

CORREGIDO
Interes
19,384
16,209
12,716
8,874
4,649

Cuota
-51,134
-51,134
-51,134
-51,134
-51,134

VALOR RESIDUAL (vta activo)

Utilidad (vr residual -vr libros)

Impuesto

20%

Se pide:
Calcular VPN y TIR para pronunciarse sobre este proyecto estimando que la tasa de costo de capital pertinente para el
inversionista se ubique entre 6% (mejor de los casos) y 8% (peor de los casos). El costo de capital es anual.

s iguales al 10% anual.

como costos anuales de
eses efectivamente

44,325
0
0
115,585
96,919
62,991
12,598
147,312
6
147,312
0.7050
103,849

Amortizacin
162,088
127,162
88,745
46,485
0

pital pertinente para el

al es anual.