Sunteți pe pagina 1din 50

CAPITOLUL 1

EVALUAREA ECONOMICO FINANCIAR A NTREPRINDERII. PRINCIPII I REGULI DE EVALUARE

1.1. DEFINIIE. NECESITATEA I ESENA EVALURII


Evaluarea reprezint activitatea prin care se estimeaz valoarea de pia a unui bun, a unui grup de active sau a totalitii activelor corporale i necorporale, indiferent dac acestea aparin unei organizaii, unei ramuri economice sau distincte. Prin evaluare se reflect rezultatul unei judeci care se bazeaz pe apreciere, pe analize, calcule sau expertize, stabilind valoarea afacerii (organizaiei, entitii) la un moment dat, msurarea avuiei reale i a potenialului acesteia de a-i mri bogia n viitor. Evaluarea ntreprinderii presupune i determinarea capacitii sale de a genera fluxuri de numerar, de care va beneficia proprietarul organizaiei ntruct aceasta este un bun care la rndul ei genereaz bunuri. Evaluarea ntreprinderii, n ansamblul ei, este necesar pentru o multitudine de solicitri i scopuri din care enumerm: vnzarea-cumprarea ntreprinderii (afacerii); vnzarea-cumprarea unei participaii la ntreprindere; lichidarea unei companii; fuziunea cu alte firme; divizarea activitii n mai multe uniti operaionale distincte; stabilirea bazei de impozitare pe proprietate; scopuri legale precum: exproprieri, moteniri, litigii, pretenii legate de despgubiri, dispute ntre acionari; estimarea aportului n natur adus la constituirea unei alte ntreprinderi sau n cazul unei asocieri temporare; aprecierea cursului aciunii unei ntreprinderi cotate la burs; majorri de capital; estimarea eficienei economice reale a capitalului investit; aprecierea managementului valorii firmei. n esen, din cele prezentate, se deduce faptul c evaluarea este un complex de tehnici, procedee i metode prin care un bun, o grup de bunuri, un activ economic, un activ sau element

tangibil, o ntreprindere n ansamblul su sunt aduse, din punct de vedere valoric, la nivelul pieei i prin care i se asigur comparabilitatea cu acestea, sau ntr-o accepiune mai restrns a evalua integral sau n parte o ntreprindere const n a determina zona cea mai profitabil n care s-ar putea situa, preul la care o tranzacie s-ar putea ncheia n condiii normale de pia. Rspunznd diferitelor cerine din viaa ntreprinderii, evaluarea constituie un instrument de orientare a operatorilor economici n spaiul economic al rii i nu numai. Evaluarea economic i financiar este singurul tip de evaluare bazat pe expertiz i diagnostic i care are drept obiectiv determinarea valorii de pia (valorii de circulaie) a bunurilor i ntreprinderii sau a unor valori derivate din valoarea de pia.

1.2. PRINCIPIILE EVALURII


Evaluarea ntreprinderii are la baz urmtoarele principii: (1) Principiul anticiprii presupune faptul c valoarea unei firme provine din beneficiile viitoare anticipate care urmeaz s fie obinute din deinerea sau utilizarea unei proprieti avnd n vedere starea pieelor internaionale, naionale, regionale sau locale la un moment dat i evoluia acestora n continuare. (2) Principiul schimbrii potrivit cruia schimbarea constituie rezultatul relaiei cauzefect n cadrul forelor care influeneaz valoarea proprietilor reale. Factorii (interni i externi) care acioneaz asupra ntreprinderii conduc la schimbri inevitabile cu implicaii n modificarea valorii firmei. (3) Principiul celei mai bune utilizri demonstreaz faptul c valoarea unei ntreprinderi este dat de valoarea rezultat n urma evalurii. (4) Principiul substituiei (al preului) presupune c valoarea atractiv a unei ntreprinderi este determinat de preul cel mai mic n condiiile existenei mai multor proprieti. (5) Principiul costului de oportunitate exprim c aprecierea valorii ntreprinderii este dat de decizia cumprtorului. Prin costul de oportunitate se msoar tocmai ctigul obinut prin renunarea la cea mai bun variant urmrindu-se maximizarea utilitii sau minimizarea efortului. (6) Principiul contribuiei const n aceea c valoarea unui factor de producie sau a unei pri componente a proprietii depinde fie de mrimea contribuiei pe care o are la valoarea ntregului, fie de mrimea cu care se reduce valoarea ntregului n absena acestuia. n literatura de specialitate, sunt i alte definiri i clasificri privind principiile evalurii, ns la elaborarea raportului de evaluare trebuie avute n vedere transparena, consistena i coerena aciunii de evaluare a firmei.

1.3. CLASIFICAREA EVALURILOR


Operaiunea de clasificare a evalurilor este realizat avnd n vedere necesitatea cunoaterii valorii reale ale bunurilor tangibile i intangibile supuse evalurii. Pentru o mai bun sistematizare, se poate realiza o grupare a evalurilor dup mai multe criterii. (a) Dup obiectul supus evalurii, avem: evaluri de bunuri tangibile, cum ar fi: maini, utilaje, cldiri i construcii speciale, instalaii i instrumente de automatizri, terenuri cu destinaii agricole i neagricole, stocuri de materii prime, materiale, produse finite, i altele; evaluri de elemente intangibile (care nu mai pot fi percepute prin atingere) ce contribuie la meninerea i dezvoltarea activitii firmei, ca de exemplu: vadul comercial, poziia cldirii; evaluri de active economice; evaluri de grupe de bunuri care pot ndeplini o funcie comun fr a se constitui n active distincte; evaluri de ntreprinderi n totalitatea lor.

(b) Dup metoda de evaluare utilizat, avem: evaluri patrimoniale care vizeaz exclusiv latura patrimonial a ntreprinderii (activul net contabil, activul net corectat, valoarea de lichidare, valoarea substanial); evaluri bazate pe capacitatea ntreprinderii de a produce rezultate economice utile pentru proprietar; evaluri bursiere; evaluri combinate.

(c) Dup obiectul sau scopul urmrit, avem: evaluri contabile care urmresc s redea n contabilitate micrile i evoluia patrimoniului ntreprinderilor; evaluri administrative care se execut n general pentru determinarea masei impozabile; evaluri economice sunt cele care fac obiectul disciplinei i se efectueaz n scopul identificrii valorii unei ntreprinderi sau al unui activ al acestuia.

(d) Dup relaiile evaluatorilor cu ntreprinderea, avem: evaluri interne sunt realizate de specialiti din ntreprindere i vizeaz activitatea curent a acesteia sau unele elemente patrimoniale. O form esenial de evaluare intern este evaluarea contabil care cuantific i exprim n uniti valorice mijlocele materiale, creanele, obligaiile, costurile, veniturile i rezultatele financiare; evaluri externe sunt realizate de specialiti sau societi specializate n baza unor relaii contractuale stabilite cu ntreprinderea.

1.4. FAZELE I ETAPELE N REALIZAREA UNEI EVALURI


Pentru evaluarea unei ntreprinderi, trebuie parcurse urmtoarele etape: I. Faza iniial Etapa 1. Cunoaterea patrimonial Etapa 2. Pregtirea aciunii de evaluare II. Faza de realizare Etapa 3. Identificarea situaiilor financiare Etapa 4. Diagnosticul de evaluare i analiza fundamental Etapa 5. Determinarea componentelor fundamentale ale evalurii Etapa 6. Evaluarea propriu-zis III. Faza concluziilor Etapa 7. Elaborarea raportului de evaluare Etapa 8. Documentarea i justificarea lucrrilor de evaluare

1.5. DEONTOLOGIA PROFESIONAL N EVALUARE


Evaluatorul este o persoan care, pe lng pregtirea de specialitate ntr-un domeniu concret (economic, tehnic, juridic, informatic), trebuie s cunoasc metodologia evalurii i s respecte o seam de norme de comportament pe care le gsim n toate sistemele de standardizare. Majoritatea standardelor de evaluare abordeaz, pe lng problemele metodologice, i pe cele privind evaluatorul sub aspectul pregtirii profesionale i a inutei morale i consider c un evaluator este o persoan care trebuie s ndeplineasc mai multe cerine:

deine o calificare corespunztoare obinut cu licen la o instituie universitar; are experiena profesional i este n msur s evalueze ntreprinderea; este calificat n domeniul evalurii, calificare atestat printr-o diplom acordat de o instituie acreditat; are capacitatea de analiz i sintez.

Pregtirea i dreptul de a profesa i sunt recunoscute evaluatorului de ctre asociaia de evaluatori din care face parte i al crui statut l respect (ANEVAR, CECCAR). Prin statutul asociaiei se prevede linia de conduit care s garanteze realizarea unor evaluri corecte care au la baz teoria de evaluare larg acceptat i respectarea unor principii de baz privind etica profesional, precum: integritatea, obiectivitatea, independena profesional, competena profesional, secretul profesional, etc.. Un evaluator elaboreaz o lucrare n calitate de consultant, de arbitru sau de expert neutru. Situaia de consultant este frecvent ntlnit avnd rolul de a elabora lucrri fr s afecteze obiectivitatea i cerinele standardelor de evaluare. Metodele i tehnicile de evaluare sunt diverse iar evaluatorul poate stabili pentru aceeai ntreprindere mai multe evaluri n funcie de metoda utilizat. Ceea ce este interzis unui consultant ca s nu fie i evaluator al unor clieni care negociaz o afacere n calitate de parteneri cu interese opuse. n calitate de arbitru este solicitat evaluatorul pentru a elabora un studiu obiectiv neprtinitor n folosul mai multor pri care au anumite interese fa de ntreprindere. Ca expert neutru evaluatorul poate elabora un studiu la cererea unei instane de judecat, a unei instituii sau a statului pentru care evalueaz elementele ce fac obiectul unor cauze legale, fiscale sau care intr n sfera intereselor statului. Fa de beneficiari dar i fa de teri, evaluatorul are i anumite rspunderi ce pot fi de natur profesional, civil sau penal. Rspunderea profesional se manifest ca i n cazul oricrei profesii prin exigene care restricioneaz desfurarea unei activiti de ctre persoanele care nu posed calificarea corespunztoare. Nencadrarea n exigenele profesiei i nerealizarea lucrrilor la nivelul cerut atrage dup sine descalificarea i pierderea funciei sau a locului de munc. n plus, membrii asociaiei de evaluatori se angajeaz s aib un anumit comportament etic n concordan cu standardele asociaiei sau cu standardele de referin. Rspunderea civil are loc n baza contractului civil dintre evaluator i client prin care evaluatorul i asum obligaii privind coninutul, calitatea i confidenialitatea lucrrii. n cazul nclcrii prevederilor contractuale, evaluatorul va suporta consecinele prevzute de clauzele contractuale sau de standardele n domeniu.

Rspunderea penal apare mai rar atunci cnd evaluatorul ncalc prevederile Codului Penal privind activitatea pe care o desfoar.

CAPITOLUL 2
ANALIZA DIAGNOSTIC ETAP PREMERGTOARE EVALURII NTREPRINDERII

2.1. NECESITATEA I ETAPELE ANALIZEI DIAGNOSTIC


Determinarea situaiei reale a unei ntreprinderi, stabilirea cauzelor care influeneaz performanele acesteia, au la baz cercetri specifice sub denumirea de analiz diagnostic, diagnosticare sau diagnoz. Analiza diagnostic se refer la ntreg ansamblul de msuri i mijloace care stau la baza obinerii informaiilor, formularea concluziilor i stabilirea msurilor necesare pentru realizarea obiectivelor. Analiza diagnostic este necesar n mai multe situaii: identificarea posibilitilor de cretere a performanelor la o ntreprindere cu o situaie normal; stabilirea alternativelor pentru ntreprinderile n dificultate; restructurarea ntreprinderilor; informarea prilor interesate cu privire la starea organizaiei, performanele acestora sau a dificultilor cu care se confrunt; identificarea noilor surse de avantaje concureniale; fundamentarea strategiei pentru orice tip de organizaie. Analiza situaiilor prezentate stabilete diagnosticul firmei avnd un triplu rol: cognitiv, explicativ i predictiv. Pe baza concluziilor desprinse se formuleaz aciuni i strategii menite s nlture aspecte negative constatate i s contribuie la creterea performanelor sistemului analizat. Necesitatea analizei diagnostic este determinat i de obinerea informaiilor care stau la baza proiectrii viitorului ntreprinderii iar realitatea acestora este dependent n mare msur de priceperea echipei de evaluatori, de capacitatea acestora de a sesiza situaiile care reprezint alternativele viabile. Realizarea analizei diagnostic presupune realizarea urmtoarelor etape: (a) cunoaterea preliminar const, de regul, prin ncheierea contractului sau conveniei pentru studiul de evaluare ntre evaluator i ntreprinderea supus evalurii. n aceast etap se obin informaii cu privire la: prezentarea ntreprinderii;

dinamica activitii (preluat din indicatorii cantitativi i calitativi); caracterizarea nivelului tehnic i tehnologic al firmei; caracteristici constructive i funcionale ale sistemului de management, structura organizatoric, sistemul informaional, sistemul decizional, sistemul metodologic; numrul personalului; scurt caracterizare a sectorului i ramurii.

(b) pregtirea aciunii este o condiie esenial realizrii analizei diagnostic care s permit o evaluare corect a obiectivelor solicitate de beneficiar. n aceast etap se stabilesc metodele i tehnicile de evaluare care vor fi utilizate obinndu-se astfel majoritatea informaiilor necesare evalurii propriu-zise. Tot n aceast etap se elaboreaz i un proiect al cercetrii n care se detaliaz obiectivele i ipotezele de lucru pentru fiecare etap n parte. (c) culegerea informaiilor este o etap n care se pune valoare priceperea specialistului i a operatorilor n investigarea surselor de informaii, n abordarea persoanelor i n explicarea problemelor n adaptarea la situaii neprevzute. Aceast etap necesit cel mai mare volum de resurse i de timp ntruct culegerea informaiilor presupune stabilirea surselor care pot fi i surse interne i surse externe. Sursele externe de informaii sunt constituite din: evidenele tehnico-operative i financiar contabile; surse existente n ntreprindere referitoare la situaia acesteia i la activitatea desfurat, elaborate pentru soluionarea unor probleme similare sau nrudite; documente elaborate n cadrul edinelor Consiliului de Administraiei sau cu ocazia Adunrii Generale a Asociailor; documente ntocmite cu ocazia unor controale externe efectuate de experi sau alte persoane cu atribuiuni n acest domeniu. Sursele externe ofer informaii cu privire la poziionarea ntreprinderii n cadrul sectorului, zonele geografice i zonele administrativ-teritoriale pentru analiza comparativ a potenialului acestuia. Vor fi utilizate att informaii istorice referitoare la sursele de materii prime, produse, cererea i oferta de mrfuri, preuri practicate, indicatori demografici i sociali, ct i date de previziune: previziuni economice generale, previziuni comerciale, previziuni demografice, previziuni sectoriale. (d) formularea concluziilor este o component a analizei diagnostic n urm creia se coreleaz informaiile i se rein concluziile general valabile pentru ntreaga stare a ntreprinderii. Ca urmare a formulrii concluziilor se stabilete punctajul maxim pentru fiecare indicator n funcie de domeniul analizat precum i relaiile de interdependen dintre acetia. n funcie de concluziile generale se pot stabili punctele tari i punctele slabe ale diagnosticului ntreprinderii.

(e) redactarea raportului de analiz diagnostic care va prezenta detaliat fiecare component, concluzii desprinse i concluzii finale cu starea i perspectivele firmei analizate. Rezultatele analizei se sistematizeaz ntr-un document special care conine piese scrise i desenate, fotografii, anexe sintetice i care pot fi nsoite i de alte documente probatorii pentru concluzia analizei diagnostic (filme, diapozitive, chestionare completate de persoane anchetate, mostre, etc.). De regul, un raport de analiz diagnostic cuprinde: 1. pagina de titlu care conine elemente referitoare la denumirea ntreprinderii, numele evaluatorului, numrul contractului sau a comenzii pe baza cruia/creia s-a emis raportul, locul elaborrii, data finalizrii, etc.; 2. 3. 4. cuprinsul, care este o list a capitolelor i subcapitolelor evideniate n raportul de evaluare; rezumatul este o sintez a raportului de analiz elaborat pentru manageri sau persoane n afara ntreprinderii; coninutul detaliat al raportului ncepe cu prezentarea problematicii analizei diagnostic, obiectivele i ipotezele de lucru, motivele care au determinat realizarea analizei diagnostic; 5. ntreprinderea i mediul vor fi prezentate sintetic i se vor reda informaii despre specificul ntreprinderii, oferta acesteia i mediul concurenial, piaa i caracteristicile structurate din punct de vedere geografic, componentele mediului economic i influena acestora asupra strii actuale i viitoare a ntreprinderii, piaa de referin; 6. 7. 8. 9. etc.. metodologia de cercetare se refer la dou etape centrale ale cercetrii: culegerea informaiilor i prelucrarea acestora; concluziile i recomandrile sistematizeaz constatrile cercettorului, evaluarea rezultatelor i sintetizeaz direciile de aciune posibile i consecinele acesteia; bibliografia este obligatorie indicndu-se principalele lucrri, studii anterioare, surse de informaii; anexele vor fi ataate raportului, fiind prezentate sub form de tabele, grafice,

2.2. DOMENIILE ANALIZEI DIAGNOSTIC


Pentru evaluarea unei ntreprinderi, diagnosticul acesteia trebuie s se structureze pe mai multe direcii precum: diagnosticul tehnic, juridic, al resurselor umane, comercial, economicofinanciar.

2.2.1. DIAGNOSTICUL TEHNIC


Aceast denumire a diagnosticului presupune o cercetare amnunint a factorilor tehnici de producie, a tehnologiilor de fabricaie a produselor, a organizrii produciei i a muncii. Obiectivele diagnosticului tehnic se refer la: evaluarea rezultatelor ntreprinderii sub aspect tehnic prin precizarea punctelor forte i critice att sub aspect cantitativ cat i calitativ; definirea pe termen scurt, mediu i lung a obiectivelor privind dezvoltarea i competitivitatea ntreprinderii pornind de la situaia actual i evoluia tehnologic, precum i strategiile concureniale. Analiza diagnostic a domeniului tehnic trebuie s rspund la urmtoarele ntrebri: - dac rezultatele tehnice sunt satisfctoare i au contribuit cu eficacitate la realizarea obiectivelor generale; - dac sunt adaptate tehnologiei de fabricaie la realizarea produselor ateptate pe pia; - dac resursele materiale i umane sunt performante pentru realizarea produciei programate. Analiza acestui domeniu al diagnosticului, de regul, este realizat de experi tehnici i se refer la modul de utilizare a terenurilor, cldirilor, tehnicilor de fabricaie (informaiile sunt preluate din datele prelucrate ale analizei economico-financiare).

2.2.2. DIAGNOSTICUL JURIDIC


Acest diagnostic i propune s clarifice aspectele juridice legale avnd ca obiectiv cnd este cazul aprecierea riscurilor inerente la care poate s fie supus ntreprinderea. n scopul elaborrii diagnosticului juridic este necesar a se cerceta aspecte legate de: dreptul comercial care analizeaz i cerceteaz documentele juridice generale: contracte de societate, statutul, registrul AG, registru edinelor Consiliului de Administraie, registrul edinelor comitetului de direcie, registrul acionarilor, registrul aciunilor, etc.; dreptul civil prin care se analizeaz existena actelor i contractelor privind dreptul de proprietate, modul de exploatare a ntreprinderii, finanarea pe termen mediu i lung, aprovizionarea i vnzarea produselor i serviciilor ntreprinderii, asigurarea societii, aciunile juridice n curs; dreptul muncii prin care se cerceteaz aspecte legate de existena contractelor de munc individuale i colective, conveniile de munc, controlul organismelor de

asigurri sociale, parteneri sociali i probleme legate de acestea (sindicate, conflicte sociale), inerea evidenei personaluli; dreptul fiscal urmrete nregistrarea ntreprinderii la organele abilitate de administraia financiar, achitarea obligaiilor fiscale, rezultatele controlului fiscal, etc.; dreptul mediului latur cu care se verific dac ntreprinderea are autorizaie de mediu, dac sunt litigii de aceste aspecte cu alte firme.

2.2.3. DIAGNOSTICUL RESURSELOR UMANE


Acest tip de diagnostic urmrete cunoaterea resurselor umane att sub aspect cantitativ cat i calitativ, utiliznd un sistem adecvat de indicatori (numrul mediu de salariai, numrul maxim de personal, structura personalului, fluctuaia i circulaia persoanelor, productivitatea muncii). Obiectivele diagnosticului resurselor umane sunt legate de msurarea performanelor sociale i evaluarea potenialului uman.

2.2.4. DIAGNOSTICUL COMERCIAL


Acest domeniu al diagnosticului vizeaz operaiunile privind desfacerea produciei ntreprinderii i piaa ei de aprovizionare. Obiectivul de baz al diagnosticului comercial const n estimarea pieei actuale i poteniale a ntreprinderii i a locului ei pe pia. n cadrul diagnosticului comercial se recomand a fi abordate aspecte eseniale: evoluia vnzrilor, analiza structural a vnzrilor pe produse i piee de desfacere, analiza clienilor ntreprinderii, analiza repartiiei vnzrilor n funcie de ciclul de via al produselor, analiza furnizorilor ntreprinderii, studierea concurenei. Analiza evoluiei vnzrilor urmrete realizarea cifrei de afaceri care cuprinde vnzrile de bunuri, lucrri i servicii pentru stabilirea unei imagini ct mai reale a evoluiei cifrei de afaceri, deci a performanelor comerciale ale firmei, este necesar ca aceasta s fie exprimat n preuri comparabile corelat cu dinamica vnzrilor de pe piaa sectorului de activiti. Astfel, se scot n relief aspecte privind ntrirea sau diminuarea poziiei ntreprinderii pe pia. Vnzrile unei ntreprinderi trebuie (corelate) abordate de echipa de evaluatori sub diverse unghiuri de vedere astfel nct s fie obinute informaii analitice despre evoluia acestora. O condiie ca activitatea unei ntreprinderi s se desfoare conform programelor prestabilite, o reprezint existena unei clientele permanente. Analiza clienilor ofer n acelai timp i posibilitatea cercetrii structurale a cifrei de afaceri, urmrindu-se gruparea clienilor n buni i ri platinci.

n analiza diagnosticului comercial, un rol deosebit trebuie s-l aib studiul pieei de aprovizionare care urmeaz criteriile care au stat la baza alegerii furnizorilor, gruparea acestora pe furnizori de materii prime, materiale, semifabricate, utiliti, calitatea bunurilor aprovizionate, modul de utilizare a resurselor aprovizionate. Studiul concurenei este o component a diagnosticului comercial prin care se determin concurenii actuali ct i cei poteniali ai ntreprinderii. Avnd n vedere complexitatea studiului concurenei, acesta presupune urmtoarele aspecte: prezentarea i cunoaterea principalilor concureni; determinarea cotei de pia; cercetarea posibilitilor de penetrare pe diferite segmente de pia; organizarea i eficiena distribuiei produselor.

2.2.5. DIAGNOSTICUL ECONOMICO-FINANCIAR


Pentru utilitatea informaiilor pe care le ofer evaluatorului diagnosticul economicofinanciar, acesta este elementul cel mai important al diagnosticului general ntruct sintetizeaz sub form financiar toate celelalte elemente analizate anterior i conine majoritatea informaiilor necesare etapei de evaluare propriu-zise a organizaiei. Obiectivele diagnosticul economico-financiar sunt: avizarea evidenei contabile n funcie de modul n care ntocmirea documentelor contabile se ncadreaz n cerinele regulilor i principiilor care reglementeaz aceast activitate, de veridicitatea nregistrrii n condiiile n care sunt arhivate documentele contabile; evaluarea situaiilor economico-financiare prin aprecieri asupra evoluiei potenialului economic. Realizarea evalurii obiectivelor prezentate trebuie precedat de expertizarea contabil a firmei i auditarea situaiilor financiare a exerciiilor financiare ncheiate. Principalele documente folosite la elaborarea acestui diagnostic sunt: bilanul i contul de profit i pierdere. Bilanul este documentul contabil cel mai important pentru evaluator deoarece ofer o imagine clar a patrimoniului acumulat de ntreprindere de-a lungul existenei sale, precum i a rezultatelor financiare obinute n exerciiul financiar care s-a ncheiat. Analiza pe bilan efectuat de evaluator urmrete probleme legate de fondul de rulment, necesarul de fond de rulment, trezorerie, precum i indicatorii lichiditii i ai solvabilitii, capacitatea de autofinanare a firmei, etc.. Analiza contului de profit i pierdere efectuat de evaluator, conduce la apreciere asupra indicatorilor de rezultate, cifra de afaceri, valoarea adugat, excedentul brut din exploatare, rentabilitate, etc..

ntocmirea diagnosticului economico-financiar impune evaluatorului concentrarea asupra unor elemente specifice, cum ar fi: studiul activului net, rezultatul exploatrii, echilibrul economic, echilibrul financiar, rentabilitatea activitii ntreprinderii, etc.

CAPITOLUL 3
METODE DE EVALUARE A NTREPRINDERII

3.1. METODE DE EVALUARE PATRIMONIAL


Noiunea de patrimoniu este legat de persoanele fizice sau persoanele juridice ce desfoar acte de comer, se refer la elementele patrimoniale care pot fi exprimate n uniti monetare. Metodele de evaluare patrimonial nu in seama de capacitatea ntreprinderii de a produce efecte economice utile pentru proprietar i nici de evoluia rezultatelor economicofinanciare n perspectiv. Aceste metode sunt recomandate n cazul divizrii, lichidrii firmelor i ntr-o anumit msur n cazul fuziunilor. Principalele metode de evaluare patrimonial sunt: metode bazate pe activul net al ntreprinderii; metode bazate pe valoarea substanial; metodele capitalurilor permanente necesare exploatrii.

La baza acestor metode se afl principiul substituiei conform cruia un activ sau o ntreprindere valoreaz cel puin ct suma costurilor de nlocuire a tuturor prilor componente. Din acest motiv, abordarea patrimonial de evaluare este considerat i abordare pe baz de costuri. Toate aceste metode pleac de la ultimul bilan (bilanul contabil) sau de la un anumit bilan ntocmit special n scopul evalurii i prin diferite corelaii i calcule stabilesc o anumit valoarea a ntreprinderii. Principalele avantaje ale evalurii prin metodele patrimoniale sunt: elementele necesare se sistematizeaz dup un model cunoscut i anume dup bilan; se cunoate structura valorii firmei pe componente i pot fi identificate componentele cu o pondere mai mare n valoare; valoarea obinut poate fi un punct de plecare obiectiv n negociere; utilizeaz tehnici cunoscute ale metodelor contabile de evaluare.

Metoda are ns i unele dezavantaje, precum:

calculul activului net corectat este greoi i de durat, acesta fiind, de altfel, principalul inconvenient al metodei; de multe ori, pentru evaluare sunt necesari i specialiti n domenii distincte, cum ar fi: n terenuri, n construcii, echipamente anumite, imobilizri corporale, etc; n cazul n care echipa este format din evaluatori prea exigeni, durata evalurii i costul acesteia pot crete considerabil; durata prea mare a evalurii poate duce la ntrzieri n raport cu oportunitile sau la obinerea unei valori care s nu mai corespund cu realitatea n momentul efecturii tranzaciei.

3.1.1. METODA ACTIVULUI NET


Activul net este patrimoniul net al ntreprinderii, adic partea din patrimoniu care aparine de drept acionarilor. Acesta poate fi determinat direct din bilan pies important a situaiilor financiare dar nu poate fi utilizat n vederea stabilirii valorii ntreprinderii dect dup efectuarea unor corecii i ajustri. n vederea evalurii prin metoda activului net, se parcurg mai multe etape: I. obinerea bilanului; II. separarea elementelor patrimoniale care compun activul n dou grupe: a) elemente n afara exploatrii; b) elemente necesare exploatrii: secii de producie, depozite. III. reevaluarea elementelor de activ; IV. elaborarea bilanului dup reevaluare; V. calculul valoric (matematic) a activului net corectat. Parcurgerea acestor etape necesit att cunotine de contabilitate ct i unele cunotine tehnice speciale, fapt ce impune de mai multe ori participarea la evaluare a mai multor specialiti avnd calificri diferite. Documentul de baz de la care pleac un evaluator este bilanul, pe baza cruia se determin situaia net: ANC = A D sau: ANC = A (D + d), unde: ANC = activul net contabil; A = activul total al ntreprinderii; D = datorii; d = dividende de achitat acionarilor. Cnd se calculeaz activul net contabil, provizioanele pentru riscuri i cheltuieli i provizioanele de regularizare (venituri nregistrate n avans) sunt asimilate datoriilor.

Valoarea ntreprinderii obinut prin astfel de calcule este numit valoare contabil net i poate oferi o prim imagine a valorii probabile, dar prezint abateri de la realitate din mai multe motive dintre care exemplificm: este influenat de costuri istorice; nu ine seama de efecte utile pe care le aduce firma proprietarilor; nu ia n consideraie elementele intangibile pe care le conine firma.

3.1.2. METODA ACTIVULUI NET CORECTAT


Utilizarea acestei metode presupune folosirea bilanului n determinarea activului net contabil (ANC), dar acestuia s-i fie aduse unele corecii activului i pasivului contabil. n aceste condiii: ANcorectat = ANC Corecii de Activ Corecii de Pasiv a) Coreciile aduse Activului bilanier constau n: determinarea faptic privind activele care nu mai sunt necesare i sunt neutilizabile; stabilirea surplusului de active care nu sunt necesare firmei; stabilirea activelor care nu sunt utilizabile n alte scopuri dect pentru realizarea obiectului de activitate de baz al ntreprinderii; Aceste active vor fi nscrise n liste separate de evaluatori. determinarea activelor cu un grad ridicat de uzur i cu randament sczut.

b) Coreciile aduse Pasivului bilanier constau n: determinarea realitii provizioanelor pentru riscuri i cheltuieli; realitatea i necesitatea creditelor pe termen lung; realitatea obligaiilor n valut; alte corecii.

3.1.3. METODE BAZATE PE VALOAREA SUBSTANIAL


Valoarea substanial este dat de ansamblul mijloacelor de dotare ale ntreprinderii care sunt utilizate n realizarea obiectului de activitate prevzut n statutul de funcionare. Valoarea substanial are la baz ipoteza continurii activitii de ctre ntreprindere i punct de plecare activul net corectat n funcie de elementele luate n calcul se utilizeaz mai multe categorii de valori: valoarea substanial brut; valoarea substanial redus; valoarea substanial net.

Valoarea substanial brut (VSB) este dat de valoarea total a activelor utilizate n vederea realizrii obiectivului de activitate, indiferent de proveniena lor. Pentru calculul acestei valori se pleac de la Ancorectat i se fac n continuare urmtoarele corecii: se adaug valoarea bunurilor pe care ntreprinderea le folosete dar al cror proprietar nu este i care nu sunt evideniate n bilan, cum ar fi: utilaje nchiriate sau mprumutate, utilaje obinute prin leasing, utilaje sau alte bunuri n locaie de gestiune, terenuri sau spaii luate n arend sau concesionare (denumite bunuri strine utilizate de unitate Bsu); se scade valoarea bunurilor care nu particip n nici un fel la realizarea obiectului de activitate, precum bunurile uzate fizic sau moral, stocuri inutilizabile, cldiri de locuit sau cu alt destinaie cumprate pentru plasarea capitalului, dac acestea nu au fost sczute cnd s-a calculat Ancorectat (bunuri proprii inutilizabile Bn); se scade valoarea bunurilor care figureaz n activul bilanului dar sunt date cu chirie sau n locaie respectiv bunuri proprii nchiriate (Bpr); se adaug valoarea datoriei pe termen scurt, mediu i lung i valoarea rmas a cheltuielilor de constituire (D), astfel valoarea substabial brut se determin: VSB = Ancorectat + Bsu Bn Bpr + D Valoarea substanial redus (VSR) se calculeaz prin corectarea valorii substaniale brute cu datoriile exigibile pe termen foarte scurt sau scurt i care nu sunt purttoare de dobnzi sau sunt acordate cu o rat mic a dobnzii cum ar fi: contribuia acionarilor la cheltuieli, dividende lsate la dispoziia ntreprinderii, credite comerciale acordate de furnizori; obligaii fa de personal, bugetul statului n limitele prevederilor legale. VSR = VSB De unde: De = datorii de exploatare Valoarea substanial net (VSN) se calculeaz plecnd de la valoarea substanial brut, din care se scad datoriile indiferent de termenul de scaden i nivelul dobnzilor. VSN = VSB D Aceasta este cea mai apropiat de Ancorectat iar n condiii normale de exploatare se apropie i de valoarea calculat prin metodele economico-financiare ntruct reflect condiiile normale i are n vedere toate elementele care contribuie la realizarea profitului.

3.1.4. METODA CAPITALURILOR PERMANENTE NECESARE EXPLOATRII


Capitalurile unei ntreprinderi sunt imobilizri n activele corporale, activele nete corporale, stocuri sau se afl sub forma lichiditilor, reprezentnd n fapt activul economic al ntreprinderii.

Capitalurile permanente necesare exploatrii sunt cele care ar trebui s fie utilizate pentru a crea o afacere similar la momentul evalurii. Kpex = Aex+ NFR unde: Kpex = capitalurile permanente necesare exploatrii Aex = activele de exploatare NFR = necesarul de fond de rulment Activele de exploatare conin activele legate direct de exploatare cu precizarea c nu sunt incluse imobilizrile financiare, cheltuielile de constituire, construciile cu alte destinaii, etc..

3.1.5. LIMITELE EVALURII PATRIMONIALE


Valoarea patrimonial reflect acumulrile realizate de ntreprindere n timp dar nu i utilitatea acestora pentru proprietar. n tranzacii, de aceast valoare va ine seama vnztorul dac rentabilitatea ntreprinderii este sczut, iar cumprtorul de utilitatea ntreprinderii, respectiv de capacitatea acesteia de a realiza venituri i va urmri acest aspect n preul de cumprare. Att vnztorul ct i cumprtorul trebuie s aib n vedere anumite limite ale evalurii patrimoniale: aceasta reprezint o parte din valoarea global a ntreprinderii, cealalt fiind dat de valoarea elementelor necorporale; se obine printr-un volum mare de calcul, multe avnd la baz estimri ale specialitilor (grad de uzur, corecii asupra unor elemente de pasiv, i altele); nu are n vedere viitorul ntreprinderii.

Specialitii consider c eficacitatea acestei metode crete dac sunt ndeplinite urmtoarele condiii: posibilitatea reevalurii elemnetelor de activ pe baza comparaiilor de pia; prima de risc a societii s fie redus; societatea s menin un volum semnificativ de investiii; s existe posibilitatea determinrii cu certitudine a pragului de rentabilitate a ntreprinderii.

3.2. METODE DE EVALUARE PRIN RENTABILITATE I RANDAMENT 3.2.1. EVALUAREA PRIN RENTABILITATE

n principal, aceaste metode deriv din teoria utilitii care confer o anumit valoare unui bun cumprat numai n msura n care cumprtorul ateapt i realizeaz anumite rezultate din exploatarea bunului respectiv. Se practic mai multe categorii de evaluri: (1) Valoarea prin rentabilitate care are la baz capitalizarea venitului i const n corectarea profitului mediu cu un multiplicator (k) care reprezint rata de plasament a disponibilitilor pe piaa financiar. Acest coeficient este inversul ratei de capitalizare i exprim numrul de ani de profituri nete pe care cumprtorul este dispus s-l plteasc. n consecin, valoarea de rentabilitate este: Vr = P k = P , i k= 1 i

De aici, rezult c valoarea de rentabilitate este direct proporional cu capacitatea ntreprinderii de a produce profit i invers proporional cu cota de plasament a disponibilitilor pe piaa financiar. O asemenea metod se practic n ipoteza n care se consider c ntreprinderea funcioneaz o perioad nedeterminat iar variaia profitului mediu este nesemnificativ. n aplicarea acestei metode, o importan deosebit o reprezint corelaia dintre ratele de actualizare i nivelul de rentabilitate pe care l realizeaz firma n raport cu cea estimat. Dac n operaiunea de evaluare se practic o rentabilitate sub nivelul ratei de actualizare, aceast situaie este n defavoarea cumprtorului. (2) Valoarea de rentabilitate limitat. Aceast valoare se bazeaz pe actualizarea profiturilor anuale viitoare limitate la un numr de ani. ntruct numrul de ani poate influena sensibil valoarea, se ia n calcul aa numita valoare rezidual. n aceaste condiii, valoarea este dat de relaia de calcul:
n

Vi =
i =1

Pn Vr + n (1 + i ) (1 + i ) n

unde: Pn profitul net previzionat; Vr valoarea rezidual; i factorul de actualizare; n numrul de ani pt. care se previzioneaz profitul. Valoarea rezidual exprim valoarea posibil de realizat dup ncheierea duratei de via a investiiilor (prin vnzare, prin valorificarea pieselor, subansamblelor rezultate la casare). De obicei, dup ndeplinirea duratei tehnice, valoarea rezidual ajunge aproape la zero sau la mrimi nesemnificative pentru gestiunea financiar a firmei. (3) Valoarea de rentabilitate continu. Potrivit acestui procedeu, se consider c valoarea ntreprinderii este dat de profitul mediu previzionat ca un fel de rent perpetu la care se

adaug valoarea de rentabilitate. Astfel, vnztorul, prin preul tranzaciei, dorete s-i recupereze profitul cedat ca sum fix anual i valoarea actualizat a acestuia pe durat nedeterminat. n consecin, valoarea de rentabilitate continu se determin pe baza relaiei: Vrc = P + P i

unde: Vrc valoarea de rentabilitate continu; P profit mediu anual previzionat; i factorul de actualizare. (4) Valoarea de rentabilitate prin aciuni. Aceast valoare se bazeaz pe multiplicarea profitului estimat cu raportul pre/ctig pe aciuni realizat n ultimul an. Dei nu tot profitul net se repartizeaz ca dividend, el constituie un element esenial pentru aprecierea valorii unei aciuni i implicit a ntreprinderii. Metoda se aplic pentru ntreprinderile cotate, ceea ce nu exclude posibilitatea utilizrii ei cu anumite corective i pentru cele necotate la burs. Pentru determinarea valorii respective se folosete relaia:

V = P PER =

k V pa + (1 k )Vra n

unde: V valoarea de rentabilitate prin aciuni; PER raportul pre/ctig pe aciune; k coeficientul specific sectorului de activitate; n numrul de aciuni al societii comerciale; Vpa valoarea patrimonial net sau activul net contabil; Vra valoarea de rentabilitate prin aciune. Literatura de specialitate dezvolt i alte procedee cu diferite denumiri, dar care constituie variante ale celor menionate i care sunt mai puin folosite.

3.2.2. EVALUAREA PRIN VALOAREA DE RANDAMENT


Valoarea economic a ntreprinderii este dat att de valoarea actual ct i de posibilitatea existenei de cretere a acestora. Noiunea de randament este definit n general ca fiind capacitatea de a produce efectul util ntr-o unitate de timp sau pe o caracteristic funcional. Metodele de evaluare pe baz de randament au n vedere, n esen, tocmai capacitatea ntreprinderii, a capitalului investit, de a realiza venit, de a produce profit, acordarea de dividende, etc.

n funcie de modul de exprimare a randamentului, se practic diferite procedee de stabilire a valorii de randament pe baza calculului, care au la baz rezultate ce trebuie obinute n situaii existente i viitoare n condiii specifice ale ntreprinderii. De regul, n activitatea practic de evaluare, pentru exprimarea randamentului se folosete profitul i/sau dividendele. Aplicarea acestei metode presupune definirea conceptului de actualizare i de capitalizare i aplicarea formulelor de calcul specifice. Actualizarea este o metod ce asigur comparabilitatea unor parametri economici i indicatori financiari ce se realizeaz n perioade de timp diferite. Actualizarea se realizeaz i se exprim cu ajutorul a dou procedee tehnice dup cum este luat n considerare factorul timp: n viitor este tehnica de capitalizare; n trecut este actualizarea propriu-zis.

Judecata de baz a actualizrii este aceea de a aduce la zi o sum de bani investit. n conformitate cu aceast judecat un leu investit astzi, peste 1 an echivaleaz cu o sum mai mare, adic (1+i), unde i reprezint coeficientul de actualizare peste n ani. Valoarea aceluiai leu investit n prezent semnific o sum egal cu (1+i)n. n general, o sum de bani x investit azi, peste n ani va fi egal cu valoare y calculat prin relaia: y = x (1+i)n Dac dorim s cunoatem ce valoare va avea suma investit x peste n ani utilizm relaia de calcul:
x= y , (1 + i ) n

unde: (1+i)n rata (factor) de fructificare;


1 rata (factor) de actualizare. (1 + i) n

Astfel, regula de aplicare a celor doi factori este urmtoare: dac dorim s rezulte n viitor valoarea realizat n prezent se folosete factorul de fructificare; dac dorim s rezulte n prezent anumite valori ce se realizeaz n viitor, atunci se folosete factorul de actualizare. Alegerea ratei de actualizare nu este ntmpltoare, ci se face n funcie de anumite criterii, de regul, rata de actualizare este format din rata de baz care corespunde unor plasamente fr risc i se stabilete la nivelul obligaiunilor de stat sau o rat de rentabilitate considerat normal (12-15%). A doua component o formeaz prima de risc care este cu att mai mare cu ct instabilitatea economic i politic este mai accentuat. Rata de actualizare cu risc se poate determina pe baza relaiei:

i = i n (1 + R )

unde: in rata neinflaionist; R rata de risc care potrivit uzanelor internaionale poate lua valori ntre 0,25 2. Dac ntreprinderea utilizeaz mprumuturi pe termen mediu i lung, n stabilirea ratei de actualizare se ine seama i de structura financiar, calculndu-se costul mediu ponderat pe baza relaiei:
CMP = Rf Cp Ci +d (1 c) Cp + Ci Cp + Ci

unde: CMP costul mediu ponderat; Rf rentabilitatea financiar a capitalului propriu Cp capitalul propriu Ci capitalul mprumutat pe termen mediu i lung; d procentul mediu al dobnzii pentru capitalul mprumutat; c cota medie de impozit. Rata neinflaionist se determin astfel:

in =

ij r 1+ r

unde: ij rata inflaionist (creterea economic real); r rata inflaiei

3.2.3. METODA FLUXURILOR DE DISPONIBILITI ACTUALIZATE (DISCOUNTED CASH-FLOW (DCF))


Cash-flow-ul reprezint fluxul de trezorerie disponibil pe care l degaj un activ sau o societate, ns mrimea acestuia pornete de la capacitatea beneficiarului, exprimat prin profitul net (Pn), la care se adaug toate celelalte fluxuri create de agentul economic (amortismentele (Am), provizioanele (Pr)) i se scad nevoile de finanare a activitilor curente (investiii pentru meninerea potenialului actual al agentului economic (Ir)) i variaia nevoii de fond de rulment (NFR). Astfel, cash-flow-ul se determin: CF = Pn + Am + Pr Ir - NFR Exist mai multe metode de evaluare pe baza fluxurilor de disponibiliti, cea mai des utilizat fiind discounted cash-flow (DCF), care s-ar traduce flux de trezorerie redus att prin actualizare ct i prin intreruperea n anul de prognoz cnd se calculeaz valoarea rezidual a activului sau a societii respective. Potrivit acestei metode, formula de evaluare este:

V ( DCF ) =

CF Ir Vr + n (1 + t ) (1 + t ) n

unde: V(DCF) valoarea activului sau a societii evaluate prin fluxul de trezorerie; Ir investiii de rennoire sau de meninere; Vr valoarea rezidual; t rata de actualizare; n ultimul an de prognoz. Esena acestei metode const n nsumarea fluxurilor de disponibiliti care rmn n fiecare an n ntreprindere pn n anul n cnd se apreciaz c proprietarul ar trebui s-i reconsidere modul de abordare al afacerii, n acest an n se stabilete valoarea rezidual a ntreprinderii. Potrivit acestei metode, evaluarea ntreprinderii se face n funcie de viitorul ei avnd n vedere principiul financiar potrivit cruia valoarea unui activ este egal cu valoarea actual a plusului net de disponibiliti (CF) susceptibile de a fi degajate n viitor de ctre activul respectiv. Aplicarea acestei metode se face n patru etape succesive: I. Calculul fluxului de lichiditi nete istorice (n 3 ani anteriori datei evalurii), calculat pe baza relaiei: CF = EBE NFR Ir Imp/pr + Rezultatul financiar + + Valoarea net a activelor cedate II. Proiectarea fluxului de lichiditi nete pe o perioad ct mai lung posibil, dar compatibil cu orizontul de prognoz al ntreprinderii. Aceasta presupune o cunoatere a fluxurilor de trezorerie rezultate din vnzarea mrfurilor (produselor), nivelul costurilor i al preurilor, cheltuielile de capital, etc. III. Determinarea valorii ce urmeaz a fi adugat la suma fluxurilor degajate de ntreprindere. La sfritul perioadei proiectate, ntreprinderea posed o anumit valoare care trebuie estimat dac se consider valoarea contabil, valoarea rezidual, aceasta ar reprezenta valoarea rezultat din valorificarea activelor. Practic, valoarea rezidual se calculeaz cel mai frecvent prin formula:

Vr = z CFn ,
unde: z - este un multiplu rezidual la CF actualizat din ultimul an prognozat, avnd de regul valoarea cuprins ntre 3 i 6, stabilit n funcie de sectorul de activitate. Multiplicatorul rezidual z se poate obine i prin modelul Gordon, respectiv:
z= 1 k g

unde: k rata de actualizare, respectiv costul mediu al capitalului firmei;

g creterea pe termen lung a ratei de cretere care trebuie s fie inferioar ratei de cretere a economiei. n legtur cu valoarea rezidual, se pot observa urmtoarele reguli: valoarea rezidual este valoarea ntreprinderii la sfritul ultimululi an n luat n analiz; cu ct anul n este mai ndeprtat i rata actualizrii mai mare, cu att valoarea rezidual se micoreaz apropiindu-se de zero; cu ct n este mai aproape i rata actualizrii mai redus, cu att valoarea rezidual este mai mare.

3.3. ABORDRI BAZATE ATT PE PATRIMONIU CT I PE PERFORMANA FINANCIAR (METODE COMBINATE)


Metodele combinate presupun luarea n considerare sub o form sau alta de exprimare att a patrimoniului ct i a indicatorilor calitativi referitori la performanele financiare ale ntreprinderii. Metodele de evaluare combinate se mpart n dou mari grupe n funcie de tehnicile utilizate, i anume: tehnici bazate pe ponderarea ntre o valoare patrimonial i una prin rentabilitate; tehnici bazate pe asocierea la valoarea patrimonial a unuia sau mai multe elemente intangibile.

3.3.1. METODA PRACTICIENILOR


Aceast metod const n ponderarea valorilor patrimoniale i valorilor prin rentabilitate determinnd media aritmetic simpl, astfel valoarea global este:

Vg =

ANcorectat + 2

CB i

unde: Vg valoarea global a ntreprinderii; ANcorectat activul net corectat (i valoarea patrimonial); CB/i valoarea prin rentabilitate. Valoarea global a ntreprinderii poate s fie i o medie ponderat determinat:

Vg =

k1 ANcorectat + k 2 k1 + k 2

CB 2

unde: k1, k2 coeficieni de ponderare, ce pot lua cel mult valoarea 5.

3.3.2. METODA RETAIL

Aceast metod este o variant a metodei practicienilor, unde: Vg = ANcorectat + CB y 2

unde: Vg valoarea global a ntreprinderii; ANcorectat activul net corectat; CB capacitatea beneficiar; y multiplicator capitalistic. Prin aceast metod CB se exprim prin dividende, iar y (multiplicator capitalistic) poate lua valori ntre 1,5 i 5.

3.3.3. METODE BAZATE PE GOOD-WILL


Good-will-ul ntreprinderii se mai numete i metoda indirect n care valoarea global a ntreprinderii este calculat potrivit relaiei:

CB ANcorectat GW = i 2
Potrivit acestei metode, valoarea unei ntreprinderi se determin prin asocierea la valoarea patrimonial a unor elemente intangibile, precum: superprofitul care poate s fie nregistrat n contabilitate i a unor elemente care nu pot s fie nregistrate n patrimoniu cu referire la reputaia ntreprinderii, superioritatea produselor, amplasamentul, clientela, bonitatea i solvabilitatea fa de teri, poziia fa de organismele publice i administrative, competena tehnic (licen, brevete, mrci, laboratoare, etc.), competena comercial (promovare, publicitate, clieni, vad comecial, etc.), competena managerial (calitatea personalului, performana managerilor, cadrele cheie, etc.). n aceste condiii, valoarea global se determin:
V g = ANcorectat + GW

Dac se ia n calcul poziia ntreprinderii pe pia, valoarea global a firmei se determin potrivit relaiei: V g = ANcorectat + unde: ANC activul net corectat; CB capacitatea beneficiar care este profitul; ANC i pragul de rentabilitate a ntreprinderii; CB - ANC i superprofitul (superbeneficiu) sau renta de Goodwill; i rata neutr de plasament a disponibilitilor pe piaa financiar; t rata de capitalizare sau actualizare. Valoarea global a ntreprinderii poate s fie determinat i prin: a) aplicarea unui multiplicator (k) la capacitatea beneficiar a ntreprinderii. Astfel: CB ANcorectat i t

V g = ANcorectat + k CB

Unde: k poate lua valori ntre 1,5 i 5 Aceast metod se folosete, de regul, pentru ntreprinderi industriale mici i mijlocii.

b) utilizarea good-will-ului calculat pe baza capacitii beneficiare (CB) exprimat prin fluxurile de disponibiliti nete, adic cash-flow (CF). Astfel:
V g = ANcorectat + k CF

Pentru evaluarea good-will-ului se utilizeaz urmtorii parametri: Active investite: n funcie de metodele de evaluare a GW se folosesc 3 modaliti de calcul al activelor investite: ANcorijat, valoarea substanial (brut sau net) i K permanente necesare exploatrii; Capacitatea beneficiar: n funcie de metodele de evaluare, coreciile care se aduc profiturilor din bilanuri sunt diferite; Rata de remunerare a activului: difer n funcie de metoda de evaluare reinut. Astfel:
Active investite (A)
Activul net corijat (ANcorectat) Valoarea substanial brut (VSB) Valoarea substanial net (VSN) Capitaluri proprii necesare exploatrii (CPNE)

Profit (B)
Rezultatul net Rezultatul net naintea cheltuielilor financiare Rezultatul net Rezultatul net naintea cheltuielilor financiare aferente mprumuturilor pe termen mediu i lung

Rata de remunerare a activelor (R)


Costul capitalului propriu Costul mediu ponderat al capitalurilor (CMPC) Costul capitalului propriu Costul mediu ponderat al capitalului fr datorii pe termen scurt

Costul capitalului propriu corespunde remunerrii pe care o ateapt acionarul pentru deinerea unei pri din capitalul nreprinderii, tot astfel cum costul datoriei corespunde remuneraiei celui care a pus banii mprumutai (credite). n condiiile n care beneficiul i dividendul rmn constante n timp, costul capitalului propriu se determin astfel: k= B , V unde: B beneficiul; V valoarea aciunilor.

n condiiile n care o parte din profitul net este reinvestit, rata de remunerare a acionarului cuprinde ca i componente: dividendul i creterea. Creterea va atrena o modificare a dividendelor viitoare i o cretere a valorii ntreprinderii, ceea ce compenseaz pentru acionar reinerea unei pri din beneficiul prezent (partea repartizat n rezerve). n acest caz, costul capitalului va fi: k= D +g V V valoarea aciunii;

unde: D dividendul pe aciune;

g rata de cretere a beneficiilor (g depinde de rentabilitatea beneficiilor investite), unde: g = b p unde: b rata de reinere a beneficiului prezent; p rata de rentabilitate a beneficiilor investite legat de rentabilitatea K propriu De regul, costul capitalului propriu corespunde rentabilitii sperate de acionar, care ine cont, n deciziile sale de a investi, de nivelul dobnzilor fr riscuri (obligaii de stat) i de riscurile n raport cu un coeficient de solvabilitate al aciunii n raport cu indicele general de pia.

CAPITOLUL 4
ABORDRI PRIN ANALOGIE N EVALUAREA NTREPRINDERII
Metodele analogice sau comparabile se bazeaza pe comparatii efectuate cu tranzactii biidentificate, realizate in conditii similare si care se refera la investitia apropiata de cele pe care ne propunem sa le evaluam. Un activ pe care dorim sa-l evaluam valoreaza cat valoreaza activele comparabile in tranzactii efectiv realizate pe piete organizate. O astfel de comparatie nu poate fi pertinenta decat in masura in care conditiile precise de realizare sunt clare si complet cunoscute. Abordarea prin analogie are la baza urmatoarele rationamente: valoarea de piata se obtine prin analiza tranzactiilor cu intreprinderea similare si relevante, compararea acestor intreprinderi cu firma de evaluat si in final estimarea valorii acesteia prin utilizarea unei chei de conversie care poart denumirea de multiplicator; nu se cere ca intreprinderea baza de comparatie sa fie identica cu cea supusa evaluarii, ci sa fie similara si relevanta; similara se refera la natura intreprinderii si se exprima prin analiza comparativa a unor indicatori cantitativi si calitativi; relevant se refera la asteptarile unui potential cumparator cu privire la riscurile preluate, performante probabile, etc. Elementele de analiza comparativa precum: dimensiunea firmei, data tranzactiei, motivatia partilor, marimea pachetului luat in tranzactie, tipul tranzactiei se reduc formal la rate de evaluare care reprezinta raportul intre pretul tranzactiei si indicatori economici sau financiari, precum profitul, activul net contabil, fluxurile de trezorerie, cifra de afceri, etc. Aceste rate trebuie sa fie consistente, adica sa furnizeze informatii pertinente, modul de calcul sa fie exact si uniform, perioadele de timp sa fie adecvate.

4.1. RAPORTUL PRE BENEFICIU (PER)


PER-ul este un indice bursie care pune in relatie pretul si beneficiul actual, adica numarul de ani de beneficii pe care un investitor este dispus sa-l plateasca pentru procurarea unui titlu. In esenta, PER-ul exprima de cate ori piata bursiera recunoaste beneficiul unei intreprinderi.
PER = Cursul actiunii cot ata la bursa Beneficiul pe actiune

PER-ul este utilizat pe toate pietele financiare, mondiale si constituie un element de referinta in cazul tranzactiilor cu societati sau actiuni necotate. PER-ul pentru anul in curs la o

intreprindere care coteaza este dat de cursul actual al actiunii raportat la beneficiul net pe actiune estimat pentru anul in curs pe masura ce ne apropiem de sfarsitul exercitiului. PER-ul anului curent devine si PER-ul anului urmator. PER-ul poate sa fie calculat in orice moment, pe fiecare intreprindere, produs, lucrare, serviciu, iar regulile pietei impun publicitate atunci cand se doreste PER-ul la bursa. Pentru aceasta trebuie sa tinem seama de urmatoarele reguli : pentru ca doi indicatori PER sa fie comparabili trebuie sa dispuna de doi indicatori, anume: beneficiu pe actiune sa fie omogeni ceea ce presupune reguli omogene de amortizare, aceleasi reguli de determinare si corectare a beneficiului; ntreprinderile sa fie comparabile ca obiect de activitate si perspective de crestere; cresterea viitoare este unul din factorii determinanti ai PER.

Aprecierea PER-ului in general se face pe trei criterii: nivelul ratei neutre de plasament a disponibilitatilor pe piata financiara (dobanda la imprumuturile de stat); cresterea anticipata a societatii; factorii de incertitudine sau de risc.

Metoda PER poate s fie complicat prin compararea unor rate precum: cursul aciunii/ cash-flow, cursul aciunii/cifra de afaceri, dividendul/cursul actiunii, care definete n final i valoarea de randament.

4.2. ALI MULTIPLICATORI AI PIEEI


In materie de comparatie pe piata se intalnesc trei mari tipuri de agregate stabilite in functie de referentialul bursier disponibil, si anume : Multipli de activ net; Multipli de cash- flow; Multipli care conduc la o valoare de piata.

Multipli de activ net se aplica in evaluarea intreprinderilor ale caror imobilizari corporale fac obiectul unor veritabile piete si exprima de cate ori a fost multiplicatorul activ net reevaluat in cererea si oferta de piata. Multipli de cash-flow exprima valoarea firmei prin crestere ca urmare a multiplicarii fluxurilor de trezorerie. Multipli care conduc la o valoare de piata au in vedere la stabilirea valorii intreprinderii, existenta legaturii dintre valoare si rentabilitate, determinand capitalurile angajate si efectuarea de

analize comparative, pornind de la criteriul: cifra de afaceri, excedentul brut din exploatare, excedentul net de exploatare.

4.3. MODELUL LUI BATES


Se aplica atunci cand un investitor urmareste sa-si plaseze cat mai bine capitalul su, urmarind exclusiv valoarea viitoare a actiunii sale in sensul ca dividendele si pretul de revanzare al actiunii trebuie sa creasca, astfel valoarea unei actiuni este :

Va =

D3 Di D1 D2 Pt + + + ........ + + ........... + 2 3 i (1 + i ) (1 + i ) (1 + i ) (1 + i ) (1 + i ) t
D dividendele; Pt pretul de revanzare al actiunii in anul t

unde: Va valoarea actiunii;

4.4. MODELUL GORDON SHOPIRO


Aceast metod se aplica atunci cand dividendele cresc cu o rata constanta, dupa relatia:
Va = D t g

unde: Va valoarea actiunii; t costul capitalului propriu;

D dividendul distribuit/incasat; g rata de crestere a dividendelor.

4.5. VALOAREA DE RANDAMENT


Esenta acestei metode se bazeaza pa dividendele si randamentul actionarului realizand o legatura intre valoarea de piata si rentabilitate pentru actionar. Randamentul este :
r= D p

unde : r randament ; D divident incasat/ distribuit ; P pretul actiunii. La nivelul sectorului sau al pietei se poate stabili randamentul mediu ( r ), adica suma dividendelor sectorului, raportata la capacitatea bursiera a sectorului care este luat ca referin pentru a determina valoarea de piata a unui titlu. In aplicarea acestei metode trebuie precizat daca: se lucreaza cu dividendul brut sau net; pentru referentialul de comparatie se foloseste media aritmetica simpla, ponderata sau media randamentelor observate pe piata.

Aplicarea acestei metode se face impreuna cu alte metode de evaluare a firmelor.

CAPITOLUL 5
EVALUAREA TITLURILOR MOBILIARE

Evaluarea actiunii unei societati pe actiuni conduce la evaluarea intreprinderii avand in vedere: piata prin care se negociaza actiunile (burse de valori); patrimoniul societatii ca ansamblu al performantelor trecute si acumulate; rezultatele societatii (capacitatea beneficiara ca indicator al acumularilor potentiale); perspectivele pe termen mediu ca indicator al cresterii economice; imaginea intreprinderii in fata tertilor; modul in care societatea isi stapaneste tehnologia; calitatea personalului.

Valoare bursiera au numai firmele care coteaza la bursa si sunt indeplinite conditiile cerute pentru folosirea referintelor bursei provenind din preluarea cotatiilor la bursa ale actionarilor firmei, cotatii rezultate din confruntarea cererii si ofertei de titluri. Valoarea bursiera nu este totdeauna semnificativa pentru ca se bazeaza numai pe aprecieri externe si cotatiile pot evolua sub influenta unor factori straini firmei considerate.

5.1. EVALUAREA TITLURILOR CARE NU COTEAZ


Pentru evaluarea titlurilor care nu sunt cotate la bursa trebuie avut in vedere influenta factorilor juridici si economici. In cazul factorilor juridici trebuie s se in seama de contractele de societate prin care se creaza o persoana distincta in care sunt evidentiati asociatii (actionarii), proprietatea asupra bunurilor aduse ca aport, transferate juridic din patrimoniul asociatilor in cel al societatii create, asociatii (actionarii) care au devenit proprietari asupra acestor bunuri sau actiuni (parti sociale) care sunt considerate titluri de valoare. In ceea ce priveste factorii economici trebuie avut in vedere ca valoarea actiunii trebuie determinata tinand seama de mediul economic general, de contextul general in care societatea i desfasoara activitatea. Pentru evaluarea titlurilor (actiunilor) necotate la bursa, in practica de specialitate se porneste de la analiza contabila si pot fi utilizate urmatoarele metode: Metoda compararii; Metoda bazata pe estimarea valorii globale a intreprinderii; Metode bazate pe capitalizare.

a) Metoda compararii presupune aplicarea a doua tehnici de evaluare: Tehnici bazate pe vanzari anterioare Aplicarea acestei tehnici presupune verificarea daca vanzarile anterioare s-au realizat in conditii comparabile in ceea ce priveste: activitatea societatii si toate conditiile in care aceasta se desfasoara care trebuie sa fie aceleasi; numarul de actiuni vandute, pretul in cazul unui pachet majoritar nu poate fi comparat celui unui pachet minoritar, iar pretul unui numar redus de actiuni nu poate fi comparat celui unei participatii chiar minoritara. Tehnici bazate pe comparatii bursiere Informatiile bursiere nu pot fi utilizate decat pentru aprecierea valorii actiunii societatii importante susceptibile de a fi cotate la bursa si cand numarul de actiuni vandute nu este de natura sa modifice echilibrul de putere, de decizie in cadrul societatii. De regula, informatiile bursiere pot fi utilizate cand se evalueaza societatile necotate pentru a determina : Rata de capitalizare in cazul valorii de randament sau de productivitate; Coeficientul multiplicator care se aplica la marja bruta de autofinantare; Coeficientul multiplicator care se aplica la capacitatea beneficiarilor.

b) Metoda bazat pe estimarea valorii globale a societatii poate fi pus in practica daca se respecta urmatoarele etape: Calculul valorii globale a societatii; Repartizarea valorii globale a societatii intre diferite categorii de titluri si calculul valorii pachetului detinut de fiecare actionar. Pentru o actiune care nu coteaza se pot stabili urmatoarele valori : Valori patrimoniale: o Valoarea contabil determinata pe baza activului net contabil, unde:
Va = ANC Nr . de actiuni

unde: Va valoarea actiunii; ANC activ net contabil. o Valoarea intrinsec determinata pe baza activului net corectat al intreprinderii:
Va = ANcorectat Nr . de actiuni

o Valoarea de lichidare este valoarea intrinseca cheltuieli de lichidare:


Va = Activ net corectat Cheltuieli de lichidare Nr . de actiuni

Valoarea prin rentabilitate: o Valoarea de randament care reprezinta suma plasata pe piata financiara la o rata de

capitalizare ce exprima dorinta de rentabilitate, genereaza un venit egal cu dividendele actiunii, astfel:
Va Dividende Rata de capitalizare

o Valoarea de productivitate sau financiara reprezinta suma plasata pe piata financiara la o rata de capitalizare care genereaza un venit egal cu castigul pe actiune, astfel :
Va = Beneficiul pe actiune Rata de capitalizare

Cel mai direct mod de a aborda problema evaluarii unei actiuni dintr-un pachet comun consta in a estima nivelul probabil al castigurilor pe actiune si in a capitaliza aceste castiguri la o rata de actualizare adecvata care reflecta sperantele de recompensa in limitele preferintelor personale ale investitorului pentru risc, asa incat valoarea actiunii devine :
Va = Castigurile proiectate pe actiune Rata de actualizare( speranta de revenire a investitorului )

c) Metode bazate pe capitalizarea veniturilor In esenta, aceste metode au la baza marimea, regularitatea si trendul platii dividendului catre actionari, caracteristici care determina valoarea actiunii. Abordarea valorii actiunii pe calea capitalizarii dividendului presupune proiectarea dividendelor scontate pe actiune, iar apoi, actualizarea lor cu o rata de revenire normata, adecvata pentru investitor. In legtura cu aceasta abordare apar cateva probleme: nivelul curent al dividendelor platite este probabil sa creasca la randul lui; probleme este de a face proiectii realiste ale dividendelor viitoare, chiar daca performantele trecute reprezinta singurul aspect calauzitor; evaluarea actiunilor pa baza dividendelor viitoare de achitat depinde de matoda de calcul utilizata.

Cea mai utilizat metod este modelul dividendului actualizat sau modelul cresterii dividendului prezentat :
Va = d r g

unde :

d dividende; r rata de actualizare; g rata de crestere.

Evaluarea prin modelul dividendului actualizat include implicit orice apreciere viitoare la burs a valorii pachetului, datorita investirii de catre management a partii de profit in crestere, care fac posibila cresterea dividendelor. Este insa foarte important de retinut ca modelul ar conduce la rasounsuri lipsite de validitate pentru o firma care creste din dividende mai mari decat rata de actualizare. Ceea ce trebuie sa se inteleaga desigur este faptul ca prognozarea unei configuratii a dividendelor este in multe privinte problematic. In acest caz evaluatorul trebuie sa caute o aproximare rezonabila. Exemplu: daca d este mai mare, rentabilitatea financiara este mai mare. D>(rg) r>g

5.2. EVALUAREA TITLURILOR CARE COTEAZ


O evaluare rapida a actiunilor care se coteaza la bursa se face pe baza metodologiilor stabilite de organismele la bursa, avand in vedere rationamente legate de capacitatea beneficiara a intreprinderii sau valoarea de randament fara referinte la valoarea ei patrimoniala. Una dintre cele mai recomandate metode consta in stabilirea valorii actiunii la nivelul cel mai mic dintre : Pretul mediu ponderat al valorilor mobiliare respective la ultima sedinta in care a fost supusa tranzactiilor; Pretul de inchidere din cadrul aceleiasi sedinte cu conditia ca pretul de inchidere sa rezulte din tranzactionarea a cel putin 0,5% din valoarile mobiliare ale emitentului de acelasi tip si clasa aflate in circulatie. Daca cerinta cantitativa de 0,5% nu este indeplinita, valoarea de piata este data de pretul mediu ponderat al valorilor mobiliare respective.

Modelele cele mai cunoscute de evaluare bursiera poarta numele de: Moldawski si Bates.

Modelul Moldawski indica faptul ca la evaluarea actiunilor se utilizeaza indicele scontat PER (raport pret/beneficiu). Aplicarea acestui model conduce la doua aspecte de retinut privind indicele PER care trebuie retinut: Primul aspect se refera la semnificatia ca indicele PER intr-o tranzactie indica cate castiguri anuale plateste cumparatorul actiunii din castigurile sale pentru a satisface pretul acesteia, astfel PER este determinat ca un raport intre:
PER = Pr etul platit pe actiune(investitie) Castigul pe actiune( dividende, beneficiu net )

Inversul indicelui PER este o rata de castig sau de revenire la capitalul investit de unde rezulta ca investitia este pretul pe actiune, iar castigul este o crestere a averii actionarului, parte prin dividendul platibil si partea ramasa dupa redistribuire pentru reinvestire. Al doilea aspect se refera la natura specifica a castigului actionarului care nu trebuie confundat cu nici o alta forma de exprimare a rezultatului. Actionarul cumpara deci la un anumit pret o actiune in speranta ca va incasa un dividend acceptabil ca va putea incasa oricand in viitor cat timp va functiona intreprinderea, cel putin pretul platit pe actiune si in cazul reinvestirii unei parti din profitul nedistribuit valoarea actiunii lui va creste. Utilizarea modelului poate fi completata cu comparatii ale valorii PER scontat (calculat sau teoretic) cu ratele medii de randament consemnate pe piata bursiera.

Modelul Bates consta in calcularea valorii unei actiuni prin actualizarea dividendelor viitoare la care se adauga valoarea sfarsitului perioadei, adica la suma actualizata a dividendelor variabile potrivit relatiei :
n

Va = Dt (1 + r )
t =1

+ Vn (1 + r ) n

unde: t anul in care se calculeaza valoarea actiunii sau pachetului de actiuni; D valoarea dividendelor in anul t; n numarul de ani; Vn valoarea actiunilor la sfarsitul perioadei de functionare a firmei; (1+r) rata de actualizare.

CAPITOLUL 6
EVALUAREA ACTIVELOR ABORDATE PE BAZA STANDARDELOR INTERNATIONALE DE EVALUARE

6.1. EVALUAREA TERENURILOR


Standardele de evaluare utilizeaza si recomanda sase metode (proceduri) de estimare a valorii terenurilor, reprezinta in acelasi timp si cea mai buna metoda practica. Toate cele sase proceduri (metode) sunt derivate din cele trei abordari ale valorilor recunoscute de standardele profesionale de evaluare : o o o Metode bazate pe comparati ; Metode bazate pe venituri (randament); Metode bazate pe costuri.

Conform standardului international de evaluare (IVSCV1) care poart denumirea de evaluarea proprietatii imobilelor, metodele de evaluare a terenurilor sunt : o o o o o o Tehnica comparatiei vanzarilor (metoda comparatiei directe); Repartizarea (alocarea); Extractia sau observatia; Tehnica parcelarii; Tehnica reziduala a terenurilor; Capitalizarea rentei financiare.

Metoda comparatiei directe a vanzarilor se aplica la evaluarea tuturor tipurilor de proprietati (terenuri) n conditiile: unui numar suficient de tranzactii recente; unor informatii suficiente si relevante pe piata.

Aplicarea acestei metode are la baza principiul substitutiei, potrivit caruia nici un cumparator (investitor) prudent nu va oferi pentru o proprietate un pret mai mare decat cel cu care ar putea cumpara o alta proprietate cu aceeasi utilitate si aceeasi atractivitate intr-un interval de timp rezonabil. Valoarea de piata a unei proprietati (teren) este in relatie directa cu preturile unor proprietati (terenuri) comparabile (simultan sau similare) si competitive.

Metoda

comparatiei directe se utilizeaza la evaluarea terenurilor libere sau care se

considera libere pentru scopul evaluarii si pentru vanzarea de terenuri comparabile. Evaluatorul inainte de realizarea lucrarii propriu-zise de evaluare, trebuie sa fie documentat pe baza informatiilor referitoare la amplasarea terenurilor, tipul de proprietate, pretul terenului in zona, certitudinea informatiilor oferite de terti. Informatiile necesare evaluatorului trebuie sa fie intr-o cantitate suficienta fiind prelucrate prin patru etape extrem de importante : I. acumulare; II. III. IV. Analiza de finete; Control; Explicatii. Investigare, cercetare,

Pentru aplicarea metodei de comparatie a vanzarilor, pe langa cantitatea de date si informatii suficiente sunt necesare elemente de comparatie si criterii de comparatie. Informatiile necesare aplicarii acestei metode sunt: terenului); proprietatea terenului de evaluat, astfel : Preturile si data tranzactiei; Drepturile de proprietate transmise; Motivatia participantilor pe piata; Amplasament, localizare, orientare; Caracteristici fizice; Utilitati disponibile, inclusiv drumuri de acces; Zonarea; Utilizarea. Date despre tranzactii (contracte), oferte de proprietate (la terenuri) comparabile si competitive cu Descrierea corecta si completa a proprietatii (teren) de evaluat (conform fisei de date sau potrivit fisei

Terenurile de evaluat cat si terenurile comparabile vor fi identificate si localizate distinct pe un plan de incadrare in zona (determinare prin dimensiunile loturilor de teren). Elementele de comparatie utilizate in aceasta metoda sunt : Dreptul de proprietate transmis; Conditii de finantare; Conditii de vanzare; Conditiile pietei; Restrictiile legale;

Localizare, zonare, orientare; Caracteristicile fizice; Caracteristicile economice; Utilitatile disponibile (inclusiv drumuri de acces); Utilizarea CMBU Cea mai buna utilizare.

Practica a demonstrat ca aceste elemente de comparatie nu sunt limitate, si in functie de anumite situatii se iau in calcul si alte elemente. Elementele de comparatie ale proprietatii (terenuri) de evaluat si comparabile (similare) care au consecinta si influenteaza valoarea. Pentru evaluare este recomandabil sa fie luate in calcul perechi de elemente comparative pentru a izola efectul unei singure caracteristici. Criteriile de comparatie sunt componente adecvate ale proprietatii (teren) definite in scopul comparatiei si anume: pret/m2, pret/ar, pret/ha. In aplicarea metodei comparatiei directe se parcurg urmatoarele etape de baza: I. Cercetarea pietei pentru a obtine informatii; II. Verificarea riguroasa a informatiilor; III. Alegerea criteriului de comparatie; IV. Compararea proprietatilor similare cu cea de evaluat pe baza elementelor de comparatie, utilizand grila de date; V. Ajustarea adecvata a pretului tranzactiei (oferta), a proprietatilor comparabile; VI. Analiza rezultatelor; VII. Alegerea si estimarea valorii finale. Corectiile (ajustarile) pot fi de doua feluri: a) b) Corectii absolute: se determina in unitati monetare si se ajusteaza pretul tranzactiei in plus sau in minus; Corectii procentuale: se utilizeaza pentru a ajusta diferentele de localizare sau de modificare in conditiile pietei.

Metoda repartizrii (alocrii) are la baza principiul echilibrului care presupune ca in mod normal exista un raport tipic intre valoarea terenului si valoarea proprietatii, lucru valabil pentru anumite localizari. Acest raport este mai sigur pentru constructiile noi, iar la cele vechi creste raportul valoare teren sau valoare proprietate. Estimarea este relativa, incerta pentru ca se pot ridica constructii mai scumpe sau mai ieftine pe loturi de teren de valoare egala. Metoda alocarii poate fi utilizata la estimarea valorii terenurilor atunci cand numarul tranzactiei este foarte mic sau nu se fac tranzactii.

Metoda extraciei este o varianta a metodei alocarii, valoarea terenului fiind calculata prin deducerea valorii constructiei determinata prin costul si deprecierea din valoarea totala a proprietatii, astfel valoarea ramasa reprezinta valoarea terenului. Credibilitatea in valoarea estimata prin metoda extractiei este data de precizia cu care este estimata valoarea constructiei, motiv penrtu care este recomandata in evaluarea din zonele rurale, deoarece ponderea valorii constructiei in valoarea totala a proprietatii este relativ scazuta si usor de apreciat. Metoda parcelrii Parcelarea este identica cu divizarea terenului in vederea vanzarii, inchirierii sau efectuarii de constructii individuale pe fiecare parcela. Aceasta metoda se recomanda la evaluarea terenurilor pentru care cea mai buna utilizare este parcelarea si este caracteristica loturilor mari de teren. Pentru aplicarea metodei este necesar efectuarea unor lucrari de specialitate, respectiv a unui studiu de evaluare privind dezvoltarea proprietatii si care sa raspunda la urmatoarele probleme fundamentale: dimensiunea loturilor, orientarea, alimentarea cu utilitati, amenajari diverse (mprejmuiri, ci de acces). Dezvoltarea imobiliara prin parcelare creeaza o valoare suplimentara peste valoarea terenurilor respective. In faza urmatoare se face o analiza comparativa cu loturi (parcele) de teren construite si dupa corectiile necesare se va estima care este valoarea de vanzare probabila, durata de construire si rata de absorbtie a parcelelor de catre piata. Estimarea se face in conditiile celei mai bune utilizari si ca urmare a parcelarii pot aprea pe pia urmatoarele situatii posibile: teren nepregatit, teren pregatit partial si teren pregatit complet. In vanzarea parcelelor pot sa apara unele particularitati, in sensul ca exista foarte putine tranzactii comparabile si durata mare de efectuare a unei tranzactii. Aplicarea metodei parcelarii impune luarea in calcul a tuturor componentelor referitoare la : teren, costurile de dezvoltare (amenajare) si veniturile intreprinzatorului (investitorului). Toate aceste elemente in evaluare au o valoarea simetrica. In costul de exploatare se cuprind cheltuieli cu amenajarea terenului, echiparea cu utilitati, cile de acces, certificatul de urbanism, autorizatii de construire, etc. Evaluarea in ce priveste a treia componenta referitoare la veniturile intreprinzatorului se refera la cheltuieli de marketing, finantare, salarii, proiecte (studii), profit, etc. In realizarea acestei evaluari se ivesc greutati legate de lipsa informatiilor credibile pe piata. De asemenea, selectarea ratei de actualizare este dificila, deoarece aceasta trebuie sa reflecte riscul unic dat de natura unicat a unui anumit proiect care se poate modifica in timp. Abordarea prin aceasta metoda este credibila daca se pot estima cat mai aproape de realitate randamentul optim (al parcelei), rata de absorbtie de catre piata a parcelelor respective, preturile de vanzare, costurile de dezvoltare mai ales cele indirecte.

Metoda valorii reziduale

Metoda se utilizeaza atunci cand nu exista date si performante suficiente referitoare la terenuri similare libere si are la baza principiul echilibrului si contributiei (echilibru dintre factorii de productie: teren, capitalul investit, managementul afacerii, forta de munca). Prin aceasta abordare, valoarea finala estimata este cu atat mai aproape de realitate cu cat valoarea constructiei atasate terenurilor si venitul generat de proprietate pot fi estimate mai precis, iar ratele de capitalizare atat pentru teren cat si pentru constructie pot fi extrase de pe piata. Pentru aplicarea acestei metode se parcurg urmatoarele etape procedurale : I. Se determina mai intai valoarea constructiei (actuala sau ipotetica) care exprima cea mai buna utilizare (CMBU); II. Se estimeaza apoi venitul net din exploatare obtinut din inchirierile pe piata si cheltuielile de aplicare la data evaluarii; III. Se estimeaza ce parte din venit se atribuie constructiilor (cladirilor) pe baza valorii nete a acestora si rate de capitalizare penrtu cladire extrase de pe piata la data evaluarii; IV. Prin diferen rezult partea de venit atribuit terenului; V. Venitul atribuit terenului se capitalizeaza cu o rata de capitalizare de pe piata aferenta terenului si se obtine astfel valoarea acestora.

Metoda capitalizarii rentei funciare Renta funciara reprezinta suma platita pentru dreptul de ocupare si utilizare a terenului in conformitate cu clauzele contractului de inchiriere (de arendare). Metoda se aplica cand exista informatii de pe piata inchirierilor imobiliare (a terenurilor) privind chiria si rata de capitalizare. Ratele de capitalizare de pe piata specifica se utilizeaza pentru transferul rentei funciare in valoarea terenului. Aceasta abordare este valabila cand exista informatii privind vanzari de terenuri inchiriate comparabile ce indica nivelul venitului (a rentei) si ratele de capitalizare. Metoda capitalizarii rentei funciare este adecvata in special in cazul evaluarii terenurilor agricole si a celor inchiriate.

n afara celor ase metode recunoscute din standardele profesionale de evaluare (europene si internationale), pentru evaluarea terenurilor la nivel national s-au utilizat si se utilizeaza si tehnici statistice (tehnica normativa sau administrativa, tehnica comparatiei prin bonitate). Se apeciaza ca aceste tehnici de evaluare a terenurilor utilizeaza elemente statistice extrase de pe pia sau comparate si ajustate motivat. Rezultatele pot fi luate in calcul pentru selectarea si propunerea valorii finale.

6.2 EVALUAREA CONSTRUCIILOR 6.2.1. ETAPELE ANALIZEI CONSTRUCIILOR SUPUSE EVALUARII


Evaluarea constructiilor existente depinde in mare masura de utilitatea lor pentru activitatea productiva. Aceasta presupune o analiza minima a trasaturilor constuctiei prin cunoasterea si destinatia acesteia productiei de locuit, constructiilor speciale, etc., ceea ce impune si utilizarea de procedee specifice. Analiza construciilor in scopul evaluarii de se desfasoara in 5 etape, astfel nct rezultatul sa conduca la valoarea rezonabil, dupa cum urmeaza: I. Prima etap este o analiza a situatiei scriptice a mijloacelor fixe din grupa constructiei. Aceasta prima etapa a procesului de evaluare confera evaluatorului imaginea volumului de munca si durata evaluarii. II. A doua etap consta in verificarea starii constructiei, proces in care echipa de evaluatori studiaza caracteristicile fizice ale fiecarei constructii, iar in urma analizei caracteristicilor acestora se trag concluzii si asupra deprecierii. De asemenea, echipa de evaluatori va trebui sa efectueze deplasari in vecinatatea intreprinderii supuse evaluarii pentru a obtine date pe piata referitoare la valoarea terenului si in urma posibilitatilor, informatii despre eficienta acestor unitati productive, despre spatiile ce sunt inchiriate, despre terenurile libere si unitatile disponibile. III. A treia etap consta in evaluarea constructiilor prin metoda costurilor comparatiei sau de randament, scopul analizei fiind selectarea metodei sau metodelor de evaluare care determina valoarea de pe piata. Prin metoda costurilor, evaluatorul va trebui sa determine costul de inlocuire sau de reconstructie al constructiei, apoi sa analizeze din punct de vedere al deprecierii fizice si functionale. Evaluatorul poate efectua aceasta anliza cunoscand caracteristicile fizice ale constructiei: inaltimea, inchiderile perimetrale, iluminatul natural, caracteristicile energetice cat si pe cele functionale. Prin metoda comparatiei pot fi analizate constructii asemanatoare pentru care se cunosc date de piata privind pretul unei tranzactii, precum si caracteristicile pietei la data tranzactiei. Metedele de randament pe care le poate aborda evaluatorul sunt strns legate de pozitia constructiei in cadrul intreprinderii. Culegerea datelor referitoare la veniturile realizate din exploatarea acestora la vanzarea unor proprietati asemanatoare permit evaluatorului sa aprecieze ratele de capitalizare sau de actualizare, si in final sa stabileasca valoarea de piata. In cazul constructiilor abandonate de proprietar sau de utilizator, evaluatorul poate determina valoarea neta, grade ridicate de uzura si costuri mari pentru adaptarea pentru reutilizare. In acest caz, deprecierea efectiva este analizata pentru starea fizica a constructiilor si

amplasamentelor acestora, ca si pentru accesul si preferinta pentru noile cladiri din localizarile suburbane. IV. A patra etap o reprezinta descrierea constructiei. Este un capitol important prin informatiile pe care le prezinta, informatii utile pentru toate metodele de evaluare. De asemenea, descrierea in amanunt a constructiei ofera beneficiarului lucrari de evaluare, date asupra utilizarilor, posibile alternative. Descrierea unei constructii poate demonstra estimarea utilizarii optime, deoarece, caracteristicile fizice care afecteaza utilizarea probabila corespunzatoare pot fi dezvoltate astfel, ca estimarea utilizarii optime sa urmareasca tipul constructiei descrise. In metoda comparatiei de piata, descrierea constructiei are o mare importanta, deoarece reflecta diferentele fizice existente intre constructiile comparabile. V. A cincea etap consta in concluziile evaluarii constructiei. Prezinta date referitoare la motivarea selectarii metodei de evaluare pentru evaluarea fiecarei constructii din intreprindere, decizia operationala pentru data la care a fost inlocuit raportul de evaluare, conjunctura pietei, vecinatatile si deprecierea externa.

6.2.2. VERIFICAREA SITUATIILOR SCRIPTICE


Situatia scriptica ofera evaluatorului o imagine care sa reflecte la datele si informatiile constructiilor existente si sunt preluate din balanta mijloacelor fixe. Transmiterea datelor si informatiilor respective sunt obligatii contractuale ale beneficiarului raportului de evaluare. Din balanta mijloacelor fixe evaluatorul va extrage datele necesare evaluarii, respectiv anul de punere in functiune, codul de clasificare care certifica durata normala de functionare (utilizare) in ani, valoarea de inventar de la ultima reevaluare, iar in final valoarea ramasa actualizata. De asemenea, informatiile respective pot fi preluate din fisa mijlocului fix in care sunt consemnate anul si luna punerii in functiune, codul de clasificare care stabileste durata normala de functionare conform legislatiei de la data punerii in functiune in ani, pana la data care se recupereaza investitia. Analiza balantei de verificare poate oferi informatii despre inregistrarea separata a instalatiilor tehnice din constructii, costuri aferente montarii utilajelor, despre vaklorile ramase actualizate. In realizarea evaluarii un rol important este determinat de planul cadastral a incintei sau incintelor. Acest plan cadastral face parte din documentatia pe care firma a solicitat obtinerea titlului de proprietate asupra terenului si a determinarii valorii lui contabile. De asemenea, planul cadastral ofera informatii importante despre amplasamentul cladirilorsi al constructiilor speciale, pozitia retelelor idelitare, retelelor de transport, suprafata de teren construita si suprafata totala a incintei.

Evaluatorul sau echipa de evaluatori va solicita si planurile cladirilor, planuri pe baza carora au fost executate lucrari de constructie si instalatiifunctionale. Pentru evaluatori sunt importante planurile de fundatie, planurile de suprastructuri ale cladirii, planul de arhitectura, planul de instalatii electrice, sanitare, de incalzire si ventilatie. Realizarea unei evaluari complete presupune ca in raport sa fie cuprinse informatii despre planul de retele din incinta in care sa fie evidentiat amplasamentul retelelor de apa, de canalizare menajera si pluviala, lichide tehnologice, termoficare, gaze, amplasamentul gospodariei de apa si combustibil, etc.

6.2.3 VERIFICAREA SITUATIEI TERENULUI


In practica de evaluare a constructiilor se impune ca evaluatorul sa verifice intreaga incinta sau incintele intreprinderii in teren, a obiectivelor supuse evaluarii. Exista situatii in care balanta mijloacelor fixe prezinta un numar redus de nume de inventar cuprinzand doar cladirile din incinta, iar constructiile speciale existente in teren sunt omise. De asemenea, se constata incadrari pentru coduri de clasificare altele decat cele specifice constructiilor respective, incadrari care modifica duratele normale de functionare, astfel incat unele dintre constructii fie ca au devenit mijloace fixe de natura obiectelor de inventar, fie au fost amortizate inainte de termen. Se recomanda ca verificarea sa inceapa cuconstructia care are valoarea contabila cea mai mare. In acest sensevaluatorul va lua act de numarul de inventar a constructiei, de numarul cadastral, de codurile de clasificare si alte informatii necesare evaluarii. Un rol important este al specialistului in materie de constructie din cadrul echipei de evaluator. Acesta va urmari structura de rezistenta a constructiilor, dimensiunile acestora, termenul de constructie, concordanta dintre constructia propriuzisa si documentatia tehnica, calitatea materialelor incorporate, finisajul interior si exterior al peretilor, pardoselelor si al tavanelor, etc. Verificarea constructiei se va extinde si asupra instalatiilor functionale, electrice, sanitare si de incalzire si ventilatie, instalatii cu pondere insemnata in costul constructiei, cu durate de viata fizice medii sau scurte, cu variante si multipli de eficienta. Finalizarea activitatii de verificare a situatiei in teren, implica echipa de evaluatori in preluarea planuli de constructii si instalatii pentru fiecare dintre cladiri si a planului de executie pentru retelele idelitare din incinta. Pe baza acestora, se vor verifica suprafetele construite si desfasurat construite, cantitatile de lucrari executate, solutiile de amplasare si fixare a instalatiilor tehnologice pe structura cladirii, extinderile cladirilor executate fara corespondent intr-un numar de inventar.

6.2.4. EVALUAREA CONSTRUCTIILOR


Acest capitol al activitatii propriu - zise de evaluare a constructiilor poate fi realizat prin metode inscrise in cele ale abordarii: abordarea prin costuri, abordarea pe baza de venituri si abordarea prin constructii pe piata. A. Abordarea prin costuri: presupune ca evaluatorul sa estimeze diferenta pe care un cumparator o percepe intre proprietatea evaluata si o cladire nou construita cu utilitate optima si cu aceeasi depreciere fizica. Evaluatorul trebuie sa calculeze costul de reconstructie al unei cladiri la data evaluarii apoi sa estimeze si sa scada toate tipurile de depreciere. Costul de constructie este costul se realizare al unei constructii noi identice cu cele supuse evaluarii la data evaluarii. Evaluatorul poate de la bun inceput sa calculeze costul de de inlocuire a unui activ model echivalent pentru cladirea existenta, iar apoi sa identifice formele de depreciere. Abordarea prin costuri obliga evaluatorul: sa determine costul de inlocuire la data evaluarii iar aceasta implica estimarea costurilor directe si indirecte; sa determine marimea formelor de depreciere respectiv, fizica, functionala si externa, toate trei formand deprecierea cumulata ; sa scada din costul de inlocuire deprecierea cumulata sau forme ale deprecierii cumulate obtinand valoarea ramasa actualizata (sau costul de inlocuire net). Pentru estimarea costului de inlocuire se pot utiliza trei metode : metoda comparatiilor unitare pret/barem ; metoda costurilor segregate ; metoda devizelor. Metoda comparatiilor unitare prt/barem: foloseste principiul recunoasterii costurilor de reconstructie pentru constructiile similare, ajustate, deci diferentele fizice de amplasament sau de conditii specifice zonei (zonarea seismica, amplasarea in orase mari, distanta de treansport). Se preiau costurile cunoscute pentru cladiri similare si se stabileste un cost pe unitate de masura (mp) in suma absoluta. Aceste costuri unitare variaza in functie de dimensiunea cladirii, de inaltimea pe nivel, de valoarea instalatiilor functionale, de calitatea finisajului interior, etc. Metoda este simpla, practica si des folosita dar actualizarea la data efectiva a evaluarii trebuie luata in calcul pentru a se putea efectua comparatia. In sprijinul evaluatorilor sunt editate cataloage de evaluare rapida pentru cladiri, de tip, civil, administrativ, industrial si pentru depozitare unde sunt prevazute preturile de constructie care sunt actualizate cu indicii trimestriali elaborati de institutii autorizate. Acesti indici sunt purtatori de TVA. Metoda costurilor agregate : este mai buna ca precizie fata de metoda comparatiilor unitare, deoarece se bazeaza pe costurile normate pentru componentele structurale considerate instalate. Are marele avantaj al structurarii costurilor insumand elemente de constructii si instalatii pentru care deprecierea este estimata in functie de durata fizica a materialelor componente. Aceasta metoda ofera posibilitatea sa determine si ponderea valorica a unui element din totalul

lucrarilor de constructii si instalatii. Avantajul deosebit oferit de aceasta metoda consta in usurinta combinatiilor exprimate pe elemente cu durata de viata fizica diferita sau cu deficiente semnificative astfel incat in urma scaderii deprecierii efective a fiecarui element, rezulta valoarea ramasa a acestuia prin insumarea valorii ramase ale fiecarui element, se obtine valoarea ramasa actualizata a cladirii. Metoda divizelor : considerata cea mai precisa dintre toate metodele de evaluare cunoscute deoarece este sustinuta de antemasuratori pentru lucrarile efectiv realizate la o cladire, are incadrari ca articole simple de deviz, indicatoare le republicane de deviz, sunt stabilite consumuri specifice pentru materiale, manopera si utilaje pentru constructie. In ce priveste deprecierea, aceasta are un rol deosebit in realizarea evaluarii intrucat depecierea efectiva rezulta din cumularea deprecierii fizice si functionale care se scade din costul de reconstructie sau partial din costul de inlocuire. Deprecierea efectiva se poate considera o pierdere valorica fata de costul de reconstructie sau de inlocuire iar forma deprecierii poate fi fizica, functionala si externa. Deprecierea fizica este evidentiata prin uzura din utilizare, vechime, defecte functionale, fisuri, degradari ale structuri ale materialelor, etc. Aceasta uzura se apreciaza in procente si este strans legata de calitatea mediului in care se desfasoara activitatea. Uzura fizica este mai mare intr-un mediu agresiv decat intr-un mediu normal, un rol important in aceasta depreciere il are tipul materialului folosit si calitatea activitatii de intretinere in procesul de exploatare. Deprecierea functionala este cauzata de supradimensionarea cladirii sau a unora dintre elementele constructiilor, de sistemul constructiilor inadecvat, cu desfasurarea activitatii interioare de costurile de intretinere mult prea mari. Deprecierea externa numita si economica este cauzata de influenta factorilor externi, ca de exemplu : modificari in structura populatiei, in activitatea economica in reteaua de utilitati de schimbarea conditiilor de mediu, aparitia de noi reglementari legislative si de standarde sau restrictii locale. Durata de viata economica este perioada in care se estimeaza ca un bun este utilizabil economic, dar insa durata de viata ramasa reprezinta perioada de timp pentru care constructiile noi, participa la amortizarea capitalului investit fiind apte sa genereze beneficii viitoare pentru proprietar. Durata de viata fizica este de obicei mai mare decat durata de viata economica, deoarece sistemul structural, durata de viata fizica a meterialelor componente, reparatiile si intretinerea corespunzatoare si reparatiile capitale, maresc durata de viata economica. Sunt situatii exceptionale (explozii, incendii, seisme) cand durata de viata fizica a constructiilor devine mai mica decat durata de viata economica ca urmare a deteriorarilor suferite. Deprecierea efectiva este determinata pe baza urmatoarelor metode de estimare : metoda bazata pe durata de viata economica ; metoda bazata pe durata de viata economica modificata ; metoda sugregarii ;

tehnicile de comparare a uzurii ; tehnicile de capitalizare a veniturilor ; metoda duratei de viata fizica. Determinarea deprecierii pe baza duratei de viata economica presupune cunoasterea vechimii efective si durata de viata economic. Raportul dintre aceste doua valori se multiplica cu costul de reconstructie sau cu costul de inlocuir. Aceasta metoda este considerata ca fiind cea mai simpla insa de multe ori estimarea deprecierii omite diferenta dintre elementele constructiei care au fost remediate dintre elementele constructiei, cu durata de viata lunga sau cu durata de viata scurta ca si uzura fizica nerecuperabila. Metoda duratei de vita economica modificata presupune analiza deprecierilor recuperabile si determinarea marimii de reconstructie si determinarea marimii acesteia. Scaderea marimii deprecierii recuperabile din costul de reconstructie sau de inlocuire mareste durata de viata economica ramasa sau se poate spune ca scade vechimea efectiva a constructiilor. Metoda segregarii da posibilitatea ca fiecare tip de depreciere ca si efectul acestora costului constructiei sa fie exprimate in mod distinct . Literatura de specialitate mentioneaza existenta a cinci tipuri de depreciere pe care metoda segregarii le poate lua in considerare. Acestea sunt : deprecierea fizica recuperabila ; deprecierea fizica nerecuperabila ; deprecierea functionala recuperabila ; deprecierea functionala nerecuperabila ; deprecierea externa. Deprecierea fizica recuperabila : se refera la elementele constructiei care necesita reparatii si pot fi reparate la data evaluarii. Evaluatorii considera deprecierea recuperabila numai in cazul in care costul remedierii plus un mic profit adaugat este mai mic decat cresterea de valoare a constructiei.Exemple de depreciere fizica recuperabila sunt : reparatii ale elementelor de tinichigerie (jgheaburi si burlanuei) ; zugravelile si accesoriile de instalatii sanitare. Deprecierea fizica nerecuperabila : se refera la uzura fizica a elementelor care nu mai poate fi recuperata. Elementele de constructie pot avea o durata de viata lunga sau scurta in functie de natura materialelor din care sunt construite. Estimarea deprecierii fizice nerecuperabile se face dupa ce din costul de reconstructie sau de inlocuire a fost scazuta deprecierea (uzura) fizica recuperabila. Deprecierea fizica nerecuperabila se calculeaza prin inmultirea raportului dintre vechimea scriptica si durata de viata fizica a elementelor de constructie cu costul de reconstructie sau de inlocuire a elementelor cu viata scurta sau cu viata lunga, astfel : Durata fizica nerecuperabila = (Durata scrptica / Durata fizica) * costul elementelor Deprecierea functionala recuperabila : se refera la pierderea de valoare rezultata din schimbarile in timp la aspectul constructiei sau din proiectare. Pentru ca deficienta sa fie remediata

este necesara o cheltuiala care pentru a fi recuperabila trebuie sa fie mai mica decat cresterea de valoare a constructiei. Deprecierea functionala recuperabila : se poate regasi sub trei aspecte : depreciere recuperabila : care necesita adaugiri, care este suma suplimentara datorata instalarii unui element nou dupa executia cladirii si nu in timpul construirii acesteia ; deprecierea recuperabila care necesita inlocuire sau modernizare si se masoara ca un cost al elementului nou din care se scade cuantumul de uzura fizica si valoarea redusa adaugandu-se costul demontarii si costul instalarii. Valoarea ramasa poate fi recuperata prin refolosirea elementului respectiv. Rezulta astfel o valoare de recuperare mai mare care se atribuie intregului cost pentru ca elementul poate sa fie folosit in alta parte, contribuind cu o noua valoare. Un exemplu ar fi : modernizarea unui grup sanitar prin inlocuirea obiectelor sanitare bune, dar vechi si folosirea acestora (cu valoarea ramasa) pentru un nou grup sanitar ; deprecierea recuperabila din supradimensionare care exista numai atunci cand valoarea adaugata prin inlaturarea deficientei este mai mica decat costul acesteia. In metoda costul de inlocuire net, deprecierea recuperabila din supradimensionare nu este luata in calcul deoarece la estimarea costului de inlocuire brut s-a avut in vedere numai cheltuielile necesare construirii unui substitut modern care sa deserveasca necesitatii de exloatare, deci excluzandu-se o supradimensionare. Deprecierea functionala nerecuperabila : se refera la deprecierea cauzata de deficientele incluse sau neincluse in costul de reconstructie sau la supradimensionare. Analiza deprecierii pentru deficienta inclusa in cost din care nu trebuie sa fie inclusa este cuantificata ca un cost curent nou din care se scade uzura fizica atribuita minus valoarea adaugata prin supradimensionare. Deprecierea din cauze externe : poate fi cauzata din influente negative externe atribuite fie amplasamentului, fie constructiei. Daca deprecierea externa este atribuita constructiei se analizeaza pierderea de venit aferent constructiei prin rata de capitalizare pe constructie. Daca deprecierea se datoreaza amplasamentului, aceasta se determina prin ajustarea localizarii, in acest caz deprecierea nu se aplica valorii terenului dar trebuie utilizata pentru a testa pierderea din valoarea din localizarea terenului. Determinarea deprecierii prin comparatia uzurii similare presupune experienta, specializare si o cunoastere amanuntita a proprietatilor vandute in scopul identificarii corecte a diferentelor intre proprietatea ce se evalueaza si proprietatile comparabile tranzactionate pe care evaluatorul trebuie sa le cuantifice. Metod duratei de viata fizica : presupune cunoasterea pe baza experientei a duratei de utilizare in timp pe care un material poate sa-si pastreze exploatarea, caracteristicile fizice stabilite prin proiectare.

B. Abordarea prin venit Metoda de evaluare pe baza de venit este utilizata in special pentru cladirile generatoare de venit, cum ar fi : cladirile comertciale ; industriale cu destinatie generala sau depozitele. In evaluarea pe baza de venit, evaluatorul ia in considerare conditiile concrete de utilizare a cladirilor si venitul posibil a fi realizat. Evaluarea pe baza de venit se face in cazul in care cladirea este detinuta de proprietar si participa la afacere, venitul fiind determinat pentru utilizarea existenta. Proprietarul va obtine venitul net pentru o perioada data, venit care poate fi convenit in valoarea cladirii. In cazul evaluarii cladirilor catalogate ca investitii imobiliare, abordarea pe baza de venit este determinata de marimea chiriei, caz in care este analizata si cladirea si constructiile anexe ce participa la obtinerea venitului. Deasemeni este de apreciat si venitul obtinut din inchirierea terenului pe care sunt amplasate cladiri generatoare de venit. Chiriile trebuir privite in legatura cu venitul brut, apoi va trebui sa fie determinata chiria neta prin aprecierea gradului de ocupare, cuntumul cheltuielilor fixe si a celor variabile. Deasemeni, evaluatorul trebuie sa determine rata de capitalizare avand ca sursa de informare tranzactiile de vanzare- cumparare atunci cand aceasta exista sau pe baza unui rationament deductibil plecand de la o o regula generala (rata profitului pe piata generata) la un caz specific (rata de capitalizare pentru o proprietate data). Metoda de evaluare a constructiei pe baza de venit elimina timpul necesar pentru ca evaluatorul sa obtina amanuntele pentru costul cladirilor, masurarea deprecierii si estimarea ei sau de comparare a caracteristicilor cladirilor cu cele ale cladirilor comparabile recent vandute. Documentarea pentru evaluarea pe baza de venit se face ca estimarea valorii sa fie mai convingatoare , demonstreaza ca la baza ei nu stau informatii despre piata ci o analiza a venitului brut, a cheltuielilor si a ratei de capitalizare. y = x ( 1+ i) n cand este la fel y=

x(1 + i)
t =1

cand chiria si rata de actualizare fluctueaza. T = numarul ani de functionare

Literatura de specialitate promoveaza tehnica reziduala pentru ca cladirea, pornind de la premisa ca valoarea terenului (amplasament) poate fi apreciata independent. Evaluatorul va determina prin analiza pietei, rata de capitalizare a terenului si implicit va determina anual pentru remunerarea valorii terenului. Din venitul anual total al prprietatii teren si constructie se scade venitul net anual alocabil terenului si obtine astfel venit net din exploatarea cladirii. Aceasta se capitalizeaza cu rata de capitalizare aferenta cladirii pentru a se calcula valoarea cladirii. Se poate spune ca tehnica reziduala aplicata pentru cladiri stabileste aportul valoric al cladirii la valoarea totala a proprietatii stabilind daca respectiva cladire este fezabila economic.

C. Abordarea prin piata denumita si metoda comparatiei de piata sau metoda directa este o metoda de evaluare care duce la cea mai credibila valoare a unei constructii cu conditia existentei unei informatii de piata suficiente asupra tranzactiilor cu constructii similare. Practica a demonstrat cei care detin constructii industriale(de productie si administrative ) diferite care nu sunt tranzactionate in mod frecvent ca active individuale nu pot aplica metoda de evaluare de abordare prin piata. Din cauza numarului mare de corectii pentru diferente dintre doua cladiri industriale tranzactionate se poate ajunge la punctul in care comparatia devine lipsita de valididate si nefolositoare. Pentru comparatie este bine sa fie selectate numai vanzarile efective intre doua parti independente in care pretul a fost stabilit in mod obiectiv. Daca analiaz este efectuata corect si avand informatii suficiente si concludente se pot aprecia diferentele dintre cladiri prin corectii asupra preturilor prin tranzactionare. In literatuara de specialitate informatiile de vanzare vor fi urmarite pe baza unor reguli de prezentare si ierarhizare, precum : Daca tranzactia include numai termenul, preturile vor fi prezentate in valuta convertibile(EURO) transformata in lei la cursul zileidin data evaluarii. Daca sunt incluse si cladirile se va prezenta un pret total pe m2 din totalul suprafetei desfasurate construite a cladirilor si a terenurilor. Acest mod de apreciere este justificat deoarece evaluarile trebuie sa reflecte preturile de piata si nu sa stabileasca valoarile care ar trebui platite. Daca valoarea totala trebuie sa fie alocata pe parti componente, respectiv pe valoarea cladirii si a terenului, acestea trebuie sa provina din tranzactii care arata acelasi grad de utilizare ; Comparatia cu proprietatea subiect trebuie efectuata in termeni concreti si precisi pentru ca beneficiarul si clientul lucrarii sa poata ajunge la aceeasi concluzie cu evaluatorul dupa analiza datelor complete la analiza vanzarilor ; Selectarea si retinerea corectiilor intr-un tabel al vanzarilor pentru corectia de timp, localizare, marime, forma sau alte trasaturi unde vanzarea difera de proprietatea evaluata. Trebuie sa fie promovate elemente de comparatie esentiale ; Experienta evaluatorului este esentiala pentru selectarea elementelor de corectie astfel incat cele neesentiale sa nu informeze negativ un client necunoscator ; In cazul in care cladirea evaluata face parte dintr-un grup industrial care beneficiaza de un personal de inalta calificare, fiecare cladire vanduta se compara, analizand facilitatile oferite, precum parcarea, distanta pana la periferie si dotari care creaza avantajele cladirii evaluate. In concluzie, evaluarea presupune selectarea tranzactiilor celor mai concludente, verificarea lor, alegerea celor care sunt comparabile in timp in ceea ce priveste conditiile de vanzare si zona geografica. Se vor prezenta anlize referitoare la modul cum au fost stabilite preturile de vanzare pentru a fi comparate, trasaturile esentiale ale tranzactiilor selectate pentru comparatie.

6.3. EVALUAREA CONSTRUCTIILOR SPECIALE


Constructiile speciale sau specializate sunt definite ca fiind constructii care se vand rar sau niciodata. Astfel de constructii specializate se regasesc atasate cladirilor rezidentiale, comerciale sau industriale participand la desfasurarea activitatii productive sau functionale(turnurile de apa, turnurile de racire, hidrocentralele, centralele atomice). Standardul de evaluare recomanda pentru acest gen de constructii, aprecierea costurilor necesare pentru a se construi un substitut modern, care sa asigure aceleasi functiuni cu cel al constructiei specializate evaluate, deci, aplicarea metodei cunoscuta sub denumirea costului de inlocuire neta. Pentru teren, evaluarea se face pe principii de piata, dar pentru constructie se foloseste metoda costurilor, evaluatorul selectand dintre procedee pe acelea pe care le considera ca pot promova valoarea cea mai reala. Dupa stabilirea costului de reconstructie la data evaluarii se va analiza deprecierea efectiva formata de regula de uzura fizica si cea functionala agabaritica. Cei implicati in trnzactia unor astfel de constructii speciale nu sunt dispusi sa plateasca mai mult pentru astfel de constructii daca pretul de achizitie a unei constructiide dimensiuni mai mici care sa satisfaca cerintele in continuare a activitatii din care sa fie dedusa uzura fizica aferenta perioadei de timp si intretinerii.