USUCAPION Por Guillermo D.

Apanowicz

El cdigo Civil refiere claramente a dos tipos de prescripciones para adquirir. La que se ha dado en llamar PRESCRIPCION CORTA O DECENAL (art. 3999) y la PRESCRIPCION CORTA O VEINTEAAL

POSESION DECENAL El comentario a este articulo refiere que en realidad no es una forma de adquirir , porque la cosa ya est adquirida , solo consolida la adquisicin hecha protegiendo a quien la ha obtenido de toda accion reivindicatoria. . REQUISITOS: POSESION CONTINUA POR 10 AOS( pblica , pacfica e JUSTO TITULO BUENA FE ininterrumpida) Debe ser legal , sin vicios de precaria , clandestina o violenta.

Y la PRESCRIPCION LARGA O VEINTEAAL 17711. Antes se requeran 30 aos.

(4015) :

Reformado por ley

REQUISITOS: POSESION CONTINUA POR 20 AOS ANIMO DE TENER LA COSA PARA SI NO REQUIERE BUENA FE NI JUSTO TITULO

POSESION: 2351. Habr posesion de las cosas, cuando una persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. Savigny sostena que la posesion es solo un hecho, efectos (la prescripcion y las acciones posesorias) Molitor dice que no es un derecho puramente real porque si bien la cosa esta sometida al poseedor este derecho no puede ser ejercido erga omnes. Si A es despojado por B y este a su vez es despojado por C, A solo tiene la accion y un derecho por sus

posesoria contra B, pero no contra C , es decir que el derecho que da la posesion es solo contra quien la ha violentado. Tampoco es un derecho personal porque no da derecho a la cosa sino un derecho en la cosa y se necesita el hecho. Participa de ambos. NO HAY QUE CONFUNDIR LA POSESION CON LA SIMPLE TENENCIA. 2352: El tenedor es quien tiene efectivamente una cosa, pero reconoce en otro la propiedad de esa cosa, y aunque tenga un derecho a la ocupacin . LA CAUSA DE LA POSESION NO PUEDE CAMBIARSE Ni por si ni por el transcurso del tiempo. (2353) LA POSESION QUE COMENZO SIENDO VICIOSA CONTINUA SIENDO VICIOSA.

COMO SE ADQUIERE LA POSESION: 2373: Por la aprehension de la cosa con la intencion de tenerla como suya. Aunque no este en contacto personal , debe estar en presencia de la cosa con la posibilidad fisica de tomarla. 2377: Por la tradicin : Cuando una persona entrega voluntariamente una cosa y este la recibe tambien voluntariamente 2379: En el caso de inmuebles la tradicin exige la realizacin de actos

materiales del que entrega la cosa con el asentimiento del que la recibe, o por actos materiales del que la recibe con el asentimiento del que la entrega2380. Puede hacerse la tradicin dessitiendo el poseedor de la posesion que tena y ejerciendo el adquirente actos posesiorios sin oposicin alguna. 2383. Cuando el adquirente no esta en tenencia del inmueble, para que se juzgue hecha la tradicin el inmueble debe estar libre de toda otra posesion y sin contradictor que se oponga.

POSESION DECENAL BUENA FE: 4006. La buena fe requerida es la creencia del poseedor sin duda alguna , que es el exclusivo seor de la cosa. Refiere este articulo que son

aplicables sobre la buena f las normas contenidas en el titulo que trata sobre la adquision de la posesin. El comentario refiere que La buena f es la creencia del poseedor de que aquel de quien recibe la cosa es el dueo y puede enajenarla. Art. 2356. La posesion es de buena f , cuando el poseedor , por ignorancia o error de hecho , se persuadiere de su legitimidad. poseedor de la legitimidad de su posesion. CUANDO DEBE EXISTIR LA BUENA FE: 2358 En el origen de la posesion y 4008. Basta que exista en el momento de la adquisicin. La buena fe se presume hasta que se pruebe lo contrario 2362 y 4008, salvo cuando la mala fe se presume. (Ejemplo 4009 El vicio de forma en el ttulo de la adquisicin) . Refiere a la creencia del

DIFERENCIAR LA SUCESION DE LA ACCESION O UNION DE POSESIONES Se dan en aquellos casos en que la persona que estaba usucapiendo fallece o transmite a otro , por acto legitimo, una posesion, que si bien cuenta con los atributos necesarios (publica pacifica e ininterrumpida) aun no se ha integrado en el plano temporal. , es decir que su trmino aun no se ha cumplido. . SUCESION UNIVERSAL: 4004 Como se contina la persona del causante , el sucesor universal contina poseyendo en la misma calidad que lo vena haciendo su causante. Aunque el sucesor sea de mala fe puede prescribir por 10 aos si su causante era de buena fe Pero si el causante era de mala fe, el sucesor de buena f no puede invocar la prescripcion decenal . Tendr que esperar que transcurran 20 aos. SUCESION PARTICULAR: universal, A diferencia de los que acontece con la sucesion contina la usucapin comenzada por el

en la que el heredero

causante, en la sucesion particular debe iniciar una nueva usucapion distinta de la de su autor. Debe reunir en su propia posesion todos los requisistos para comenzar a usucapir. Tanto la posesion del autor como la del sucesor particular deben ser idoneas para usucapir. Art. 4005 . Si es de buena fe puede prescribir aunque la posesion de su autor

hubiese sido de mala fe. Cuando el sucesor particular es de mala f no puede prescribir aunque su autor hubiere tenido buena fe.

UNION DE POSESIONES: Pueden unirse si las dos posesiones son legales Es facultativa. (art. 2475) Debe existir un vnculo jurdico entre ambos poseedores, ya que no basta la mera sucesion cronologica entre ambas posesiones . Debe existir un vinculo juridico consistente en una compraventa, permuta, cesion, donacion etc.) Ambas posesiones deben ser contiguas, es decir que no hayan sido interrumpidas En el caso de la posesion larga el tiempo de posesin de buena fe puede

completar el tiempo de mala fe, pero entre ellas debe existir un vinculo juridico. Se ha resuelto que si la sucesion ocurre despus de cumplida la prescripcion decenal , se tratara de un derecho adquirido incorporado definitivamente a su antecesor, pero si no estaba cumplida, la solucion es diferente: Si es sucesion a titulo particular se requiere que las posesiones sean de buena fe , se continuen inmediatamente sin estar separadas por una posesion de mala fe y que las posesiones se liguen por un vinculo de derecho. En cambio si se trata de prescripcion veinteaal (sin justo titulo ni buena fe) las posesiones pueden unirse sin el computo de requisitos exigidos por la decenal.

El comentario dice que el sucesor particular no contina la posesion de su autor , porque no hay identidad jurdica en las personas, no representan a su autor ni lo suceden en sus obligaciones . Admite que en ciertos casos tienen la facultad de unirse.El comentario al at. 2354: El sucesor singular puede unir a su posesion la de su autor, pero solo puede hacerlo con sus cualidades y vicios. Pero es una facultad del sucesor singular que puede o no hacer uso de ella. PUBLICA: No quiere decir que todo el mundo sepa de ella, sino que todos pueden enterarse de su existencia de una manera natural. Los acto clandestinos realizados a espaldas del dueo de la cosa no aprovechan la posesion. . La posesion aunque no haya sido fehacientemente conocida por el dueo se requiere que haya podido conocerla, para que se rechace el vicio de clandestinidad. La nota al art. 2479 refiere que los actos posesiorios ejecutado de noche y los trabajos subterraneos son reputados clandestinos. CONTINUA: La continuidad refiere a la sucesion de los actos realizados por el poseedor con animus domini. Son actos cumplidos a intervalos regulares. No hay que confundirla con la interrupcin. Una posesion puede ser discontinua pero no interrumpida. Para que haya discontinuidad se requiere omision del

poseedor. Para que haya interrupcin se requiere dueo o de un tercero.

un hecho, del poseedor, del

Las caracteristicas de publica y pacfica refiere a que debe ser legtima, es decir que no debe estar signada por vicios de precaria, clandestina , o violenta. (Ejemplo: No se podra prescribir un inmueble que ha sido comenzado a poseer porque se tiene amenazado de muerte al titular, es decir cuando la posesion se adquirio en forma violenta, es decir por vias de hecho o acompaada de violencia moral o fisica o por amenaza de fuerza o porque se obtuvo por un abuso de confianza. , es decir cuando se ha recibido la cosa con obligacin de restituirla o si es clandestina , es decir cuando se tomo o continu con actos ocultos o se tom en ausencia del poseedor. )

INMUEBLES QUE PUEDEN USUCAPIRSE : Los bienes del dominio pblico, al no ser susceptibles de apropiacin privada, no son susceptibles de ser usucapidos. El bien debe estar afectado al uso publico de una manera real y actual y no haber sido desafectado por el estado. (calles, plazas, edificios pblicos. Los bienes del dominio privado estatal pueden ser objeto de usucapion. INTERVERSION DEL TITULO: A partir de la intervrsion del ttulo el condmino y el heredero pueden prescribir. Tambien la persona que ha recibido un inmueble a ttiulo de comodatario o arrendatario. Debe probar claramente el hecho de haber empezado aposeer para si y esto deber inequivoco. Debe probar desde cuando empez a poseer para si. Si comenzo a poseer por otro se presume que continua poseyendo por otro mientras no se pruebe lo contrario . En el caso del condominio se ha declarado que si durante muchos aos el condomino percibi arrendamientos y se neg repetidamente a reintegrar a los condominos los de la posesion Ejemplos de derechos que estos pretendan , ejercitando actos posesorios a titulo personal y exclusivo, prescribe el inmueble. promiscua del condominio Debe acreditar el cambio en posesion exclusiva. Tener enc uentqa que el

estado de indivision de la cosa comun termina con la particin.

interversion del titulo : el condmino que celebra contrato de la cosa comun a su exclusivo nombre, ejecuta reparaciones por su cuenta y obtiene su inscripcin en los registrso fiscales a su nombre. Caso de la concubina que pretende prescribir un inmueble donde convivia en concubinato con otra persona fallecida, frente a la oposicin de los herederos. Se consider que era mera ocupante del inmueble a favor de este. y dicha ocupacin implicaba una representacin que conservaba la posesion de su cocubino y por ende obr

JUSTO TITULO: 4010. Es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez , sin consideracin a la condicion de la persona de quien emana. El comentario refiere a que la palabra titulo es utilizado para designar la causa de la adquision , no es referido ni al acto ni al instrumento que compruebe la adquisicin. Es justo titulo todo acontecimiento que hubiese investido del derecho al poseedor siempre y cuando ese acontecimiento emane de quien hubiese sido seor de la cosa. EL PAGO ES UN JUSTO TITULO.

TITULO PUTATIVO, TITULO SUFICIENTE y JUSTO TITULO , Alterini: Titulo suficiente implica un acto juridico que tiene por finalidad transmitir sobre la cosa el derecho real de que se trate. (dominio, usufructo etc.) que debe estar revestido de la formalidades exigidas por la ley (escritura pblica en materia de transferencia de inmuebles art. 1184) y el acto debe estar otorgado por persona capaz y legitimada al efecto Justo titulo : Refiere al acto jurdico otorgado por un disponente incapaz o falto de legitimacin , aunque reuna los demas requisitos (formalidades) . Por ejemplo un titulo de dominio otorgado por una persona que no es el dueo. El justo titulo debe reunir dos requisitos: su transmisibilidad. No pueden declarativos de debe estar para considerarse justo titulo los contratos que solo transmiten la tenencia de la cosa (locacion, comodato, deposito) tampoco los actos juridicos derechos como la particin o la transaccin. En segundo lugar

revstido de las solemnidades exigidas para su validez. Un titulo nulo por defecto de forma se considera inexistente y por ende no puede servir de base ususcapir

A mi criterio en la actualidad sera imposible que una persona que no es duea transmita por escritura un inmueble., salvo que mediare error en los informes registrales. En la adquisicin por subasta judicial si no se hubiera pagado el no se perfecciono la compraventa resto del precio y no se hubiera intimado y hubierqan transcurrido mas de 10 aos (sera inexigible el pago del precio) si bien subasta a mi entender sera justo titulo. pero existe el acta de remate donde consta que el bien fue adjudicado . El acta de

BOLETO DE COMPRAVENTA. El art. 2355 in fine: Se considera legtima la adquisicin de la posesion de inmuebles de buena fe , mediando boleto de compraventa. Recordar que para que opere la prescripcion tanto decenal como 20 aal la posesion debe ser CONTINUA, PUBLICA , PACIFICA E ININTERRUMPIDA.

De manera que no hay que confundir el carcter de la posesion (legitima o ilegitima) con el justo ttulo. El art. 2355 puede dar lugar a confusion cuando en su ultima parte refiere: Se considera legtima la adquisicin de la posesion mediando boleto de compraventa. El boleto de compraventa podr dar posesion legitima, con las multiples derivaciones de ello en el ambito posesorio , pero no importa el justo titulo de inmuebles de buena f,

La ley 24374 denominada de regularizacion dominial ha venido a dar un justo titulo . Por va de un acta notarial que se inscribe en el Registro de la Propiedad. Una vez inscripta el acta, es justo titulo para usucapir por 10 aos.

SUSPENSION DE LA PRESCRIPCION: La suspensin paraliza el curso de la prescripcion mientras dura la causa que la motiva, pero no afecta el tiempo ya transcurrido, que continua siendo util. Cuando la causa de la suspensin cesa la prescripcion se reanuda. La suspensin actua como un parntesis. INTERRUPCION DE LA PRESCRIPCION: La posesion interrumpida es una posesion acabada. INTERRUPCION por el hecho material de la desposesion. Para surtir efectos debe durar un ao. Pero si el usucapiente, desposeido por el propietario o un tercero, entabla antes del ao la accion posesoria para obtener la restitucion del inmueble, no habra interrupcin y la posesion continuaria , aun cuando la sentencia de restitucion hubiera sido dictada despus del ao . A los fines de la interrupcin no interesa que la nueva posesion sea ilegitima, injusta o violenta.

El art. 2455 establece que la posesion se pierde instantneamente mientras que en materia de usucacion los arts. 3984 y 3985 establecen un regimen de excepcion, al establecer que se pierde la posesion cuando el poseedor no inicia la accion correspondiente dentro del ao de haber sido desposeido. La interrupcin de la posesion se produce erga omnes y por ende aprovecha al propietario del inmueble. Tambien puede ser interrumpida por demanda judicial contra el poseedor Aunque sea interpuesta nate juez incompetente La demanda debe ser entablada por le titular del derecho . Demanda es en seentido amplio y comprnde las medidas cautelares. La C.S.J : Las gestiones administrativas no interrumpen la usucapion, aunque se trate de las que debieron preceder a la demanda judicial Hay autores que sostienen que la demanda, para que cause efecto interruptivo debe ser notificada y hecho esto, el efecto interruptivo se produce desde la fecha de su presentacion. Otros autores, basndose en letra del art. No exigen la notificacin.

CASOS EN QUE LA INTERRUPCION EFECTO: Art. 3987:

POR LA DEMANDA QUEDA

SIN

Por el desistimiento del actor o por la caducidad de instancia o si el

demandado gana el juicio por sentencia firme.3988. Por el compromiso hecho en escritura pblica en la que se deja librada la posesion o propiedad a juicio de arbitros. 3989: Por el reconocimiento expreso o tacito que el poseedor hace en favor de aquel contra quien prescribia. Implica la perdida del animus domini.

El efecto de la interrupcin de la posesion es hacer perder el tiempo en que se estuvo en posesion del inmueble. Es necesaria una nueva posesion. PROCEDIMIENTO: La usucapion puede interponerse como accion o bien como excepcion y en este caso debe recovenirse. COMPETENCIA MATERIAL art. 72 de la LOPJ Competencia residual.

COMPETENCIA TERRITORIAL: El del lugar de ubicacin del inmueble. TRAMITE:

La ley 14159 (1952) llamada Ley de Catastro en sus arts. 24 y 25 establece un procedimiento contencioso y sin bien son disposiciones de indole netamente procesal , fueron incorporadas al Cdigo Civil. Por ello fue cuestionada su constitucionalidad pero definitivamente se declar constitucional . Luego en el ao 1958 fue reformada por decreto 5756, que actualmente esta vigente. El art. 24 establece que al promoverse el juicio de usucapion de inmuebles deberan observarse las siguientes reglas: 1) El juicio deber ser carcter contencioso (Antes se admitia mediante un informacin sumaria) registral y deber entenderse con quien resulte ser titular de acuerdo a las constancis del catastro o Registro de la

Propiedad, acompaarse el respectivo certificado con la demanda. En nuestro rgimen procesal santafesino se libra Oficio al Registro a los fines de que informen quienes son los titulares registrales. acompaarse un certificado o informe . b) Se debe acompaar plano de mensura con la demanda suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina tecnica respectiva. c) Se admitir toda clase de pruebas pero el fallo no podr basarse Tambin puede

exclusivamente en la testimonial. Sera especialmente considerado el pago por el poseedor de impuestos o tasas aunque los recibos no figuren a nombre del poseedor. Estas disposiciones no rigen cuando la usucapion veinteaal se plantea como defensa. Hay jurisprudencia que determina que cuando se reconviene deben cumplirse con los requisitos del art. 24 .

NOTIFICACION DEL

PRIMER DECRETO

A LA PROVINCIA

(Ministerio de

Gobierno) y A LA MUNICIPALIDAD (Intendente) , quienes informarn si no hay interes fiscal comprometido y en su caso si lo hay , tomarn intervencin.

SE DEBE LIBRAR OFICIO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. CASO DE DESCONOCERSE EL DOMICLIO DE LOS TITULARES

REGISTRALES.

Se deben publicar edictos citandolos y en caso de que no

comparezcan se les debe nombrar defensor de oficio. (art.

Comparecido el defensor de Oficio se le corre traslado de la demanda. PRUEBA: Se debe probar cuando comenz a poseer. QUE PASA CUANDO EL DUEO SE VE EN LA IMPOSIBILIDAD DE ACCIONAR CONTRA EL POSEEDOR PORQUE SU DERECHO ESTA SUJETO A UNA el plazo de CONDICION O PLAZO. posesion. El art. 3953 refiere a los derechos en expectativa. Es decir a aquellos que nacen con el fallecimiento del causante o por donacion futura, no son prescriptibles sino desde la apertura de la sucesion en la cual deben ejercerse. El art. 3961 establece que igualmente

prescripcion comienza a correr para el poseedor desde la fecha en que tomo