Sunteți pe pagina 1din 100

ACADEMIA COMERCIALA SATU MARE

Conf.Dr.Vergil Popescu
INVESTITII IMOBILIARE












-2009-
2
3

Cuprins

PARTEA I ECONOMIA PAMANTULUI SI URBANIZAREA .......................................................... 6
Capitolul I Economia pamantului ......................................................................................................... 6
1.1. Concepte privind notiunea de pamant ................................................................................................. 6
1.2. Clasificarea fondului funciar .............................................................................................................. 8
1.3. Piata Imobiliara ................................................................................................................................... 9
1.3.1. Factorii care influenteaza piata imobiliara ................................................................................. 10
1.3.1.1. Ciclurile economice .............................................................................................................. 10
1.3.1.2. Politica monetar .................................................................................................................. 11
1.4. Piata imobiliara rezidentiala .............................................................................................................. 13
1.4.1. Factorii care influenteaza cerearea imobiliara: ........................................................................... 13
1.4.2. Factorii care influenteaza oferta imobiliara ................................................................................ 14
1.5. Piata imobiliara nerezidentiala .......................................................................................................... 14
1.5.1. Spatiul comercial sau de afaceri; ................................................................................................ 14
1.5.2. Spatiile de birou .......................................................................................................................... 15
1.5.3. Spatiile industriale si de depozitare ........................................................................................... 15
Capitolul II Probleme ale urbanismului ................................................................................................. 16
2.1. Sistematizarea .................................................................................................................................... 16
2.1.1. Planul de amenajare a teritoriului national ................................................................................. 16
2.1.2. Planul de amenajare a teritoriului zonal ...................................................................................... 17
2.1.3. Planul de amenajare a teritoriului judetean ................................................................................. 17
2.1.4. Planul de amenajare municipala, oraseneasca sau comunala ...................................................... 17
2.1.5. Indicatorii de ocupare i utilizare urbana .................................................................................... 18
2.2. Clasificarea Localitatilor urbane ....................................................................................................... 19
2.3. Orasul ................................................................................................................................................ 19
2.3.1. Cartierele ..................................................................................................................................... 20
2.3.2. Microzonele ................................................................................................................................ 20
2.3.3. Centrul ......................................................................................................................................... 20
2.3.4. Utilizarea planurilor .................................................................................................................... 21
2.3.5. Oraul i istoria sa ....................................................................................................................... 22
2.3.6. Perspectivele oraului ................................................................................................................ 23
2.3.7. Oraul i Locuitorul ................................................................................................................... 24
2.4. Spatiul periurban ............................................................................................................................... 25
2.4.1. Terenurile .................................................................................................................................... 27
2.4.2. Circulaia terenurilor: .................................................................................................................. 27
2.4.3. Clasificarea terenurilor ................................................................................................................ 28
Capitolul III Evidenta si Publicitatea Imobiliara ................................................................................... 30
3.1. Sistemul publicitatii personale .......................................................................................................... 30
3.2. Sistemul publicitatii reale sau al cartilor funciare ............................................................................ 30
3.3. Obiectivele activitatii cadastrale ....................................................................................................... 31
3.4. Elaborarea documentatiei cadastrale ................................................................................................. 32
3.5. Numerotarea cadastrala ..................................................................................................................... 33
3.6. Continutul Cartilor Funciare ............................................................................................................. 33
3.7. Categorii de Inscriere in Cartea Funciara .......................................................................................... 35
PARTEA II MANAGEMENTUL INVESTITIILOR IMOBILIARE .................................................. 36
Capitolul IV Caracteristicile juridice ale activitatii imobiliare ........................................................... 36
4.1. Caracteristicile dreptului de proprietate ............................................................................................ 36
4.1.1. Clasificarea drepturilor reale ....................................................................................................... 36
4.2. Drepturi de creanta ............................................................................................................................ 37
4.3. Elementele dreptului de proprietate .................................................................................................. 37
4.3.1. Obiectul proprietatii: ................................................................................................................... 37
4.3.2. Caracteristicile dreptului de proprietate ...................................................................................... 38
4
4.3.3. Formele dreptului de proprietate ................................................................................................. 38
Capitolul V Proprietatea funciara ........................................................................................................... 40
5.1. Descriere si delimitare ....................................................................................................................... 40
5.2. Clasificarea terenurilor ...................................................................................................................... 40
5.3. Circulatia juridica a terenurilor ......................................................................................................... 42
5.4. Regimul juridic al apelor ................................................................................................................... 42
5.5. Regimul juridic al constructiilor ........................................................................................................ 42
5.6. Modalitatile juridice de existenta a dreptului de proprietate ............................................................. 42
5.7. Restrictiile sau ingradirile dreptului de proprietate ........................................................................... 43
5.7.1. Restrictii de interes general, economic si social, public ............................................................. 44
5.7.2. Restrictii de interes individual, privat ........................................................................................ 44
5.7.2.1. Servituti naturale ................................................................................................................... 44
5.7.2.2. Servituti legale ...................................................................................................................... 44
5.7.3. Ingradiri conventionale ............................................................................................................... 44
5.7.4. Ingradiri pe cale judecatoreasca ................................................................................................. 44
5.8. Modul de dobandire a dreptului de proprietate ................................................................................. 44
5.9. Dezmembramintele dreptului de proprietate ..................................................................................... 46
5.9.1. Uzufructul ................................................................................................................................... 46
5.9.2. Uzul ............................................................................................................................................. 46
5.9.3. Abitatia ........................................................................................................................................ 46
5.9.4. Servitutea .................................................................................................................................... 46
5.10. Alte drepturi reale ............................................................................................................................ 47
5.11. Contractul ....................................................................................................................................... 48
5.11.1. Conditiile de validitate ale contractului ................................................................................... 49
5.11.2. Obiectul contractului ................................................................................................................ 50
5.11.3. Cauza contractului..................................................................................................................... 50
5.11.4. Forma contractului ................................................................................................................... 50
5.11.5. Puterea obligatorie a contractului ............................................................................................. 50
5.11.6. Documente auxiliare ale contractului ..................................................................................... 51
Capitolul VI Evaluarea bunurilor imobiliare ....................................................................................... 54
6.1. Necesitatea evalurii .......................................................................................................................... 54
6.2. Valoarea proprietii .......................................................................................................................... 54
6.3. Principiile evalurii ........................................................................................................................... 55
6.3.1. Schimbarea .................................................................................................................................. 55
6.3.2. Substituia.................................................................................................................................... 55
6.3.3. Contribuia .................................................................................................................................. 56
6.3.4. Cea mai bun utilizare ................................................................................................................. 56
6.3.5. Anticiparea .................................................................................................................................. 56
6.4. Analiza si evaluarea construciilor .................................................................................................... 56
6.5. Construcii speciale ........................................................................................................................... 56
6.5.1 . Cldirile ...................................................................................................................................... 56
6.5.1.1. Categorii de subsisteme ........................................................................................................ 57
6.5.1.2. Elemente de rezisten ......................................................................................................... 57
6.5.1.3. Compartimentarea constructiei ............................................................................................. 57
6.5.1.4. Structurile ............................................................................................................................. 59
6.5.1.4.1. Structurile din lemn ........................................................................................................... 59
6.5.1.4.2. Elementele constructive .................................................................................................... 59
6.5.1.4.3. Structurile metalice ............................................................................................................ 60
6.5.1.4.4. Structuri din beton armat. ................................................................................................. 60
6.5.1.4.4.1.Turnarea structurilor de beton armat ............................................................................... 61
6.5.1.4.4.2. Elementele structurii ...................................................................................................... 61
6.5.1.4.5. Sistemul de nchidere ......................................................................................................... 62
6.5.1.4.5.1. Perei portani.................................................................................................................. 62
6.5.1.4.5.2. Perei neportani .............................................................................................................. 63
5
6.5.1.4.6. Compartimentarea interioar ............................................................................................. 63
6.5.1.4.7. Instalaii ............................................................................................................................. 63
Capitolul. VII Metode de evaluarea a bunurilor imobiliare ................................................................. 64
7.1. Metoda comparaiei directe ............................................................................................................... 64
7.1.1 Raportul cerere-ofert pe piaa imobiliar ................................................................................... 64
7.1.2. Etapele metodei comparaiei directe ........................................................................................... 65
7.1.3. Elementele metodei de evaluare ................................................................................................. 65
7.1.4. Tehnicile cantitative .................................................................................................................... 67
7.1.5. Corecii cantitative ...................................................................................................................... 67
7.1.6. Alegerea valorii ........................................................................................................................... 68
7.2. Metoda randamentului ....................................................................................................................... 68
7.2.1. Principiul cererii i ofertei .............................................................................................................. 69
7.2.2. Principiul substituiei .................................................................................................................. 69
7.2.3. Principiul contribuiei ................................................................................................................. 69
7.2.4. Principiul celei mai bune utilizri ............................................................................................... 69
7.3. Metoda capitalizarii directe ............................................................................................................... 70
7.3.1. Rata de capitalizare ..................................................................................................................... 71
7.3.2. Selectarea ratei din tranzacii comparabile ................................................................................. 71
7.3.3. Analiza pe componentele structurii de finanare......................................................................... 72
7.3.4. Analiza pe componentele investiiei imobiliare .......................................................................... 72
7.3.5. Metoda actualizarii fluxurilor .................................................................................................... 73
7.4. Metoda costurilor .............................................................................................................................. 75
7.4.1. Principiul substituiei .................................................................................................................. 75
7.4.2. Principiul echilibrului ................................................................................................................. 75
7.4.3. Cea mai bun utilizare ................................................................................................................. 75
7.5. Analiza rezultatelor .......................................................................................................................... 77
7.5.1. Raport de evaluare ...................................................................................................................... 78
Capitolul VIII Creditul imobiliar ............................................................................................................. 79
8.1. Sursele imprumutului imobiliar contemporan ............................................................................... 80
8.2. Relatia dintre risc si venit ................................................................................................................ 82
8.3. Valoarea in timp a banilor ................................................................................................................ 82
8.3.1. Valoarea viitoare a unei sume de bani ........................................................................................ 82
8.3.2 Valorea prezenta a unei sume de bani care se stie a fi in viitor .................................................. 82
8.3.3. Valoarea prezenta a unei anuitati ................................................................................................ 83
8.4. Determinarea marimii unei plati de acumulare anuala ...................................................................... 84
8.5. Calcularea ratelor pentru imprumuturi .............................................................................................. 85
ANEXE ....................................................................................................................................................... 92
Tehnici cantitative .................................................................................................................................... 92
Tehnici calitative ...................................................................................................................................... 93
Antecontract de vanzare-cumparare ......................................................................................................... 94
Contract de comision ................................................................................................................................ 97
Contract de inchiriere ............................................................................................................................... 98
Bibliografie ............................................................................................................................................... 100

6

PARTEA I ECONOMIA PAMANTULUI SI URBANIZAREA

Capitolul I Economia pamantului

Economia pamantului constituie acea ramura a stiintei economice care studiaza modul de
alocare a resurselor limitate furnizate de catre pamant, in conditiile social economice si
politice ale organizarii umane.
Desi opereaza cu notiuni economice generale: cost, investitie, pret,venit si profit,
economia pamantului, avand un caracter profund practic, incearca mai mult sa gaseasca
solutii decat sa dezvolte teorii in acest domeniu.
Ca ramura a stiintei economice, prin comportamentul uman, economia pamantului
prezinta cele mai complexe legaturi cu celelalte domenii de activitate umana, cum ar fi:
istorie, drept, psihologie, stiinte politice, geografie, geologie si stiinte naturale, inginerie si
arhitectura, etc.

1.1. Concepte privind notiunea de pamant
Datorita cadrului unitar socio-politico-economic al formei de existenta umana, in
procesul intelegerii pamantului, omul a atribuit acestuia mai multe forme conceptuale.
Conceptul fizico-biologic in care pamantul formeaza mediul natural ce
furnizeaza omului suportul fizic al vietii cu spatiul de suprafata, aerian si subteran, care
prin calitatile lor fizico-chimice si cele ale locatiei asigura resursele materiale ale
existentei. Din acest punct de vedere, pamantul reprezinta un spatiu limitat in care are loc
viata, iar in acest sens el nu poate fi nici distrus nici extins. El reprezinta volumul aerului,
suprafata cu apele si cu relieful sau, subsolul cu bogatiile pe care omul le disloca zilnic
din locul lor spre a le utiliza.
Oferta fizica a pamantului se refera la existenta resurselor oferite de catre acesta
luandu-se in considerare specificul utilizarii lor pe o unitate conventionala de suprafata, a
unei regiuni, tari sau pe intregul sau.
Putem spune, ca din puctul de vedere al vietii, oferta generala a pamantului in totalitatea
ei, este formata de cadrul fizico-biologic ca raspuns al unei cereri dinamice, mereu
crescande a umanitatii.
Conceptul economic al pamantului pe care omul l-a denumit fond funciar, a
condus la formarea de atitudini speciale de abordare a relatiilor privind pamantul si
resursele sale; el are mai multe abordari si prezinta atitudinea activa a omului in procesul
de alocare si utilizare a resurselor naturale, disponibile si opereaza cu concepte ca: efort,
valoare, cost, produs, profit si rezultat.
Chiar de la inceputul sau, stiinta economica a stabilit calitatea pamantului fiind
primul factor de productie, notiune ce se refera la faptul ca orice proces al crearii bunrilor
necesare existentei sociale nu este conceput fara aportul pamantului, alaturi de actiunea
constienta a muncii si a capitalului. In acelasi timp, unitatea reala a produselor furnizate
direct de catre partea vie, naturala a pamantului, impreuna cu celelate produse obtinute pe
seama resurselor extrase si prelucrate din pamant, formeaza bunul de consum general al
umanitatii.
Pe de alta parte, trebuie acceptata si intelegerea faptului ca pamantulu este o forma
a capitalului. Afirmatia se bazeaza pe faptul ca pamantul are un comportament identic cu
7
celelalte forme ale capitalului deoarece prin actiunea omului asupra lui, pamantul
inglobeaza acumulari si investitii care ii imbunatatesc calitatile, il fac mai eficient
crescandu-i valoarea. Consideram ca exprimarea logica prin expresia de fond funciar
acordata pamantului, stabileste tocmai legatura de similitudine dintre capacitatea acestuia
de a produce profituri. Pamantul isi creste valoarea sa prin procese de investitii, de
acumulare, anexare si inglobare de alte bunuri imobile, care conduc la imbunatatirea
calitatii valorii capitalului numit pamant.
Starile de unicitate fizica si monopol ale pamantului, au reflectat importanta
notiunii juridice de proprietate si apoi cea cea de locatie, care impreuna au condus la
stabilirea unui sistem de clasificare a pamantului prin prisma conditiilor obiective ale
desfasurarii actiunii umane. Astfel, sistemul de calasificari ale fondului funciar inglobeaza
pe langa criterii fizico-geografice unice si caracteristicile actiunii umane, respectiv a
gradului de utilizare extensiva sau intensiva a pamantului.
Astfel, in functie de conditii social-economice date, se stabilesc corelatiile naturale
si valorice intre capacitatea ofertei pe diferite categori, tipuri si clase de pamant, pe
posibilitatile gradelor de utilizare al acestia si in sfarsit pe rezultatele asteptate ale actiunii
umane.
Ca urmare a acestor clasificari, oferta economica apare ca un concept ce exprima
abilitatea omului de a utiliza pamantul, bazat pe faptul ca suprafata sa fizica limitata si
aspectele juridice ale proprietatii prezinta permanent constrangeri in procesul utilizarii
sale.
In paralel trebuiesc luate in considerare diversitatile generale fizico-natuarale care exista
intre zonele pamantului si care se refera la:
- calitatea solului de suprafata;
- lumina si temperatura;
- precipitatiile si accesul la sursele de apa;
- topografia terenului si posibilitatea de scurgere;
- existenta facilitatilor de transport si distanta dintre facilitatile de produce si piata sau
locul lor de consum;
Exista o cerere relativa de utilizare pentru orice categorie si tip din intregul fond funciar
care este deja exploatat la timpul prezent sau poate fi activat in viitor. Astfel si utilizarea
urbana este o functie a conditiilor economice, de conjugare a variabilelor sale ca: surse
materiale, posibilitati de constructii, transport si servicii. Abordarea limitei fizice a ofertei
trebuie corelata cu impactul pe care l-ar avea o alta disponibilitate a pamantului fata de
costurile necesare schimbarii sau ale dezvoltarii sale, in vederea satisfacerii unei nevoi
specifice care reprezinta de fapt cererea relativa;

Conceptul socio-politic, se refera la continutul social-cultural al atitudinii
diferitelor grupari umane in procesul actiunii lor asupra resurselor pamantului si este
aplicat institutional datorita organizarii administrativ teritoriale.
Omul, fiind o fiinta sociala, actioneaza sub restrictiile organizarii politice in cadrul careia
se manifesta constrangerea colectiva asupra individului; deaceea credinta, obiceiurile,
legea si traditia influenteaza diferentiat comportamentul interuman in raport cu resursa
principala a pamantului, numita fond funciar.
8

1.2. Clasificarea fondului funciar
Exista mai multe criterii de clasificare a pamantului; in primul rand, daca ne gandim
ca din punct de vedere fizic acesta prezinta initial numai doua variante: de uscat si apa.
Omul, prin natura sa, este o fiinta adaptata vietii uscatului, pe suprafata caruia locuieste si
din care isi extrage majoritatea bunurilor necesare vietii sale;
Nu toata suprafata uscatului poate fi utilizata de catre om, datorita structurii sale
biologice, locatia optima a vietii umane este de regula concentrata in functie de altitudine:
intre zero si 2500 metri, ceeace a determinat o alta clasificare fizica a pamantului, intre
ses, deal si munte.
Calitatea pamantului cuprinde: legaturile climaterice, vegetatia specifica iar
diversitatea conditiilor naturale ale suprafetei uscate a pamantului favorizeaza in mod
diferit formele de stabilire a vietii umane. Astfel existenta obiectiva a resursellor naturale
ale pamantului influenteaza formele de concentrare si de organizare ale locatiilor socio-
economice, ale comunitatii umane de la sat, oras, metropola, etc. Legatura dintre resursele
naturale oferite si posibilitatea de exploatare a acestora in vederea satisfacerii nevoilor
comunitatii umane, a condus la recunoasterea urmatoarelor forme de separare, a
organizarii suprafetelor de pamant numite zone:
Rezidentiale reprezinta acele zone sau locatii organizate administrativ care sunt
destinate desfasurarii vietii social-culturale. Fata de oricare loc al asezarii umane, pozitia
oricarei suprafete de teren este incadrata in doua zone, numite: intravilan sau extravilan.
Difentierea celeor doua zone este administrativa in functie de facilitatile urbane curente,
oferite in vederea locuirii acestora. Zona intravilana cuprinde locuintele individuale si
colective ale oamenilor, locatiile ce furnizeaza serviciile administrative, culturale si sociale
locuitorilor si beneficiaza de toate utilitatile si facilitatile urbane. Zona extravilana
apartine administrativ tot comunitatii dar, ea nu beneficiaza de toate facilitatile urbane si
reprezinta sursa locativa de dezvoltare urbana.
Comerciale - sunt acele suprafete dotate cu constructii sau amenajari imobiliare
speciale care sunt destinate asigurarii populatiei cu marfuri si servicii prin intermediul
schimbului de valori.
Industriale - reprezinta acele obiective imobiliare special organizate, in care are loc
prelucrarea bunurilor economice in vederea obtinerii de utilitati necesare consumului
uman.
Agricole - formeaza totalitatea suprafetelor supuse proceselor de producere a
bunurilor vegetale si animale necesare hranei si existentei comunitatii. In functie de
posibilitatile naturale si economice ale specificului proceselor de productie si al produselor
obtinute, aceasta zona este divizata in suprafete arabile, pasuni, fanete, vii, livezi si
terenuri cu apa.
Forestiere-sunt cele ocupate de paduri aflate fie in exploatare fie in dezvoltare.
Exploatari minerale-sunt acele zone in care sunt executate operatiuni de acces si
prelucrare initiala a bogatiilor minerale de la suprafata sau subterane.
Recuperare, agrement si refacere sunt acele spatii cu facilitati imobiliare naturale
si construite in scopul mentinerii capacitatilor functionale, fizice si intelectuale a
oamenilor.
9
Conservare-sunt suprafetele in care componentele mediului natural sunt protejate,
deoarece sunt necesare mentinerii unui echilibru ecosistemic, sau reprezinta marturii ale
trecutului biologic sau istoric de impotanta locala, nationala sau internationala.
Speciale-sunt acele suprafete utilizate pentru transportul bunurilor economice, a
serviciilor de depozitare, neproductive sau de protectie a comunitatilor administrativ
teritoriale. Complexitatea satifacerii nevoilor existentei umane nu poate fi conceputa fara
existenta facilitatilor de miscare a bunurilor si serviciilor de la locul producerii acestora la
locul de consum. Se poate spune ca gradul de utilizare a pamantului este determinat si de
caile de transport, de posibilitatile de accesibilitate fata de resursele oferite care
diferentiaza cele doua locatii principale productie si consum. Clasificarea pamantului si
pozitia activa a omului fata de acesta determina existenta unor posibilitati multiple de
utilizare a unui lot de pamant, care implicit conduc la eficiente diferite. Apare astfel o
varianta de masurare a eficientei produse de aceasta resursa exprimata prin expresia celei
mai bune utilizari ca fiind o functie probabila a veniturilor produse de catre o parcela, de
o anumita categorie, clasa si locatie, atribuindu-ise acesteia diferite utilizari in functie de
dorinta proprietarului si respectiv de posibilitatea realizarii investitiilor.
In perspectiva celei mai bune utilizari, masurarea valorii si a capacitatii pamantului
de a produce venituri plaseaza astfel diferitele categorii de folosinta: 1. Utilizari
comerciale si industriale; 2. rezidentiale; 3. agricole; 4. paduri; 5. speciale;
Cel care a analizat primul acesti factori a fost Johann Heinrich von Thunen, care in
anul 1826 a elaborat si primul concept de organizare urbana concentrica.
Clasificarea pamantului din punct de vedere fizico-economic mentionata mai sus
raspunde atat interesului individual cat si al celui national, unde, pe langa importanta sa
economico-administrativa, indeplineste si rolul de sursa principala a veniturilor de stat.
In Romania, pe baza acestei clasificari, Codul fiscal stabileste in amanunt
urmatoarele departajari ale fondului funciar in vederea impozitarii.
Terenul intravilan construit in cadrul localitatilor este impartit pe patru zone
(A:B:C:D) avand la randul lor sase ranguri ( 0;I:II:III: IV:V). Suprafata intravilana
neconstruita are noua, (9) categorii de folosinta: livada, vie, padure, vegetatie forestiera,
arabil, pasune, faneata, drumuri si cai ferate si teren neproductiv.

Suprafata extravilana are 4 zone calitative (A:B:C:D;) si 10 categorii de folosinta, prin
care se face deosebirea dintre pamantul care este productiv si cel care, datorita
investitiilor, urmeaza sa produca in viitor astfel : vie pe rod, livada pe rod, arabil, teren cu
amenajari piscicole,constructii, pasune, faneata, padure sau vegetatie forestiera, teren cu
apa, vie pana la intrare pe rod*,livada pana la intrare pe rod*, padure sau vegetatie
forestierea pana la 20 ani*,drumuri si cai ferate*, teren neproductiv*; cele marcate cu *
urmeaza a produce in viitor si nu sunt impozitate de catre stat.

1.3. Piata Imobiliara
Datorita sistemului general al incluziunii vietii sociale, in studiul si analiza pietei
imobiliare se practica metoda integratoare, cea pornind de la elementele si factorii generali
macro economici si sociali catre cei specifici, particulari, a caror influenta este localizata
pe spatii mai restranse si le imprima acele caracteristici ce le individualizeaza.
Starea pietei imobiliare nationale influenteaza segmentele de piata regionala si apoi locala,
care la randul lor datorita unicitatii si a particularitatii elementelor lor constitutive pot, ca
10
unitati de sine statatoare, sa prezinte anumite abateri specifice, in functie de conjunctura
locala, care uneori ii poate imprima mai multa libertate fata de piata nationala.
1.3.1. Factorii care influenteaza piata imobiliara
n procesul analizei, un loc important l are cadrul economic general, al mediului intern i
internaional n care se desfoar activitatea economico-financiara. Trebuie analizate
relaiile la nivelul economiei naionale, cum ar fi venitul naional, rata dobnzii, omajul,
n vederea determinrii n primul rnd a ciclului n care se afl economia.

1.3.1.1. Ciclurile economice
Ciclul economic are mai multe faze, fr a le include n mod obligatoriu ntr-o evoluie
ordonat a stadiilor sale.
- Dezvoltare sau Prosperitate-producia este n continu cretere, preul investiiilor i
al titlurilor financiare nregistreaz creteri cu rezultate pozitive, este perioada n care
investitile imobiliare sunt in crestere ca volum si pret.
- Vrf sau Punct culminant-creterea se oprete, moment favorabil pentru lichidarea
poziiilor de pe unele segmente de pia a titlurilor financiare, ceea ce constituie o
presiune de scaderea a randamentelor investitiilor financiare.
- Recesiune-economia se afl n declin pe o perioad de la 6 la 18 luni, preul aciunilor
scade, dar deintorii titlurilor financiare de credit beneficiaz de ctiguri
suplimentare, ntruct inflaia i dobnda scad n aceast perioad, dar aceasta nu atrage
alte investitii pe credit.
- Revenire-este o perioad care are loc dup recesiune, economia rii cunoscnd o
perioad de renviorare.
- Depresiune este o perioad mai lung de reducere a creterii economice, n care preul
titlurilor financiare i al mrfurilor crete; de exemplu: producia industrial, vnzrile
de produse industriale, venitul personal, etc.
Sunt mai multe conceptii privind ciclurile economice care in unele perioade au capatat si
alte denumiri in functie de elementul predominant al perioadei respective cum ar fi:
stagflatie ca o combinatie intre stagnare si inflatie;
Masurarea statistica a ciclurilor economice a demonstrat ca miscarea economica generala
este supusa urmatoarelor perioade de evolutie:
- miscarea economica pe termen mai lung sau secular, in care perioadele de depresiune
sunt de circa 20 de ani sau mai mult si care considera ca miscarea economica este lenta,
deoarece multi dintre factorii care o provoaca sunt ascunsi si greu de evaluat deoarece
miscarile lor zilnice sunt uneori imperceptibile. Sunt date ca exemplu: acumularea
capitalului, pietele noi si dezvoltarea tehnologica, precum si cresterea populatiei.
- Miscarea economica pe termen major este considerata a cuprine o perioada de
expansiune mai mare decat cea de declin si se incadreaza in cicluri variabile de la 6 la
13 ani.
- Ciclul minor, care are o durata de la doi la noua ani, cu o medie de 3,5 ani, fiind legata
de operatiunile ce privesc ajustarea stocurilor si a cheltuielilor pe termen scurt.
- Variatiile sezoniere au loc si in activitatile imobiliare, in special la constructia acestora
,care este influentata de starea vremii.
In analiza lor si indicatorii economico-financiari sunt comparai cu ciclul economic,
astfel:
11
- Indicatori paraleli-sunt cei care, n evoluia lor, urmeaz ciclul economic, cum ar fi:
salariile, numrul de ore lucrate, volumul mrfurilor vndute, rata omajului, etc.
- Indicatori de perspectiv-sunt cei care ating valorile lor maxime sau minime naintea
nceperii unui ciclu economic, permind previziunea tipului de ciclu economic ce
urmeaz; de exemplu, indicii sintetici ai bursei, cererile de aprobare pentru construcii,
numrul mediu de ore lucrate sptmnal, cantitatea de bani n circulaie
Indicatori retrospectivi-ating valori maxime sau minime n urma ncheierii unui ciclu
economic; de exemplu: dobnda, raportul inventar - vnzare, profitul societilor, creterea
ponderii vnzrilor pe credit.
Privind existenta ciclurilor economice, influenta politica a statului se refera la actiuni de
reducere sau majorare a cheltuielilor de stat, a impozitelor, reglementarea cheltuielilor
sociale si de somaj precum si alte metode de politica monetara.

1.3.1.2. Politica monetar
Prin banca sa principal, statul aplic diferite metode de control a cantitii de bani,
necesare unei funcionri propice a economiei. Punerea de acord a cererii i ofertei curente
de bani cu cererea i oferta de credite pe termen scurt i lung, corelate cu nevoia activitii
economico-sociale, const n agilitatea organului de stat de a controla cantitile de bani,
aflate n circulaie.
Cantitatea de bani existent n circulaie la un moment dat este alctuit din mai multe
categorii de bani:

1. banii imediai-ce constau n numerar n circulaie i bani de cont curent, depuneri ale
persoanelor fizice i juridice, cu restituire imediat i depozite ale bncilor mutuale i
cecuri care in loc de bani, ca mijloc de plat
2. banii pe termen scurt sunt banii depui ca economii la termen fix sau sume minime
prestabilite, certificate de valoare care acoper credite comerciale acordate pe termen
scurt, bani ai fondurilor mutuale investii n hrtii cu valoare comercial, titluri
financiare de stat pe termen scurt, depozite i tranzacii de reglare a stocului de bani
existent n bncile comerciale
3. banii pe termen lung sunt formai din titluri financiare emise de stat pe termen lung.

Banca principal a rii dispune de o serie de mijloace prin care i poate aplica politica sa
monetar-financiar.

a) Stabilirea rezervei minime obligatorii
Banca principal stabilete care sunt cantitile de numerar minime pentru toate instituiile
bancare, astfel ca circulaia monetar s nu sufere discontinuiti. ntre banca principal i
celelalte instituii financiare exist contracte de mprumut interbancar pe termen nelimitat,
de tip stand-by, mprumutul fiind rambursabil la cererea creditorului, pe baz de preaviz
de circa 1-2 zile. De regul, mprumutul se face la rata minim a dobnzii - discount.
b) Licitaii cu titluri financiare de stat n scopul reglrii disponibilitilor de bani lichizi
Ori de cte ori statul, prin banca sa principal micoreaz cantitatea de bani pe pia,
dobnzile cresc, iar preul obligaiunilor scade. Dac banca principal vinde titluri
financiare, aceasta nseamn c bncile vor dispune de mai puini bani lichizi, dobnda
avnd o tendin de cretere. Dac banca principal cumpr titluri financiare de la alte
12
bnci, nseamn c acestea din urm i mresc disponibilitatea de bani lichizi i prin
aceasta se exercit o presiune n direcia reducerii dobnzilor.

c) Efectul multiplicator al depozitelor de bani asupra creditelor
Orice depozit de numerar efectuat ctre o banc, impune acesteia ca o parte s fie
utilizat n completarea rezervei minime obligatorii, urmnd ca cealalt parte s fie plasat
n investiii. Dac plasamentul are loc printr-o alt banc, aceasta la rndul su va proceda
la divizarea plasamentului pe cele dou pri: rezerve i plasament. Astfel, pe total, un
depozit iniial care urmeaz un plasament pe dou nivele, are un efect multiplicator asupra
banilor utilizai. Dac presupunem c rezerva minim obligatorie este de 20%, atunci un
depozit de 1000 uniti monetare vor fi divizat la prima banc n 200 unitati rezerv
obligatorie i 800 unitati plasament, iar la nivelul al doilea, n 160 unitati rezerv
obligatorie i 640 unitati plasament. Astfel c suma plasamentelor (800 +640) depete
depozitul iniial de 1000 uniti monetare.
d) Stabilirea marjei pentru tranzaciile din piata de capital
Prin creterea acesteia, investitorii vor apela mai puin la tranzaciile n marja, iar o bun
parte din aceti bani va fi cheltuit n alte domenii; cnd banca central va reduce aceast
pondere, va ncuraja mai mult tranzaciile cu valori mobiliare pe credit si o parte mai mare
a capitalului disponibil n societate va lua drumul investiiilor financiare.
Prin definitie piata imobiliara in general, cuprinde totalitatea relatiilor dintre stat,
producatorii si consumatorii de bunuri imobiliare, formata pe segmentele specifice ale
participantilor sai.
Atat oferta cat si cererea imobiliara au o conotatie privind compunerea fizico-structurala,
geografica si juridica.
In ceea ce priveste compunerea fizico-structurala aceasta are un caracter profund istoric
si priveste gradul de facilitati urbane si de confort acordate prin mijloace imobiliare.
Caracteristicile fiecarei perioade sunt reflectate in stil, arhitectura, spatii, dotare imobiliara
si respectiv materiale de constructii utilizate. Datorita faptului ca produsele imobiliare au
durata lunga de functionare, in orice perioada se afla pe piata produse de diferite varste cu
grade diferite de satisfacere. Investitiile imobiliare prevad pe langa crearea de produse pe
locatii noi si modernizarea celor vechi care, datorita locatiei, vor produce avantaje
deosebite investitorilor.
Pe de alta parte, traditia privind viata familiala si structura populatiei isi pune amprenta
asupra tipurilor si spatiilor de locuinta care trebuie sa satisfaca cererea, stabilind numarul
de locuinte pe clase pentru personele individuale si a celor familiale sub forma
garsonierilor, apartamentelor cu diferite numere de camere, precum si suprafata caselor de
locuit. Daca avem in vedere ca satisfacerea imobiliara se referea la structurile rezidentiale,
comerciale si industriale, acestea, la randul lor, cuprind cate doua segmente de piata: cea
deja existenta, care implica circulatia activelor imobiliare construite in perioada anterioara
si segmentul activelor nou create.
Caracteristica geografica-consta in aceea ca, atat cererea cat si oferta se manifesta nu
numai pe locatiile vechilor asezaminte urbane cat si pe locatii noi. Atunci cand
comunitatea inregistreaza o dezvoltarea mare, zonele limitrofe capata valoare prn
extinderea urbanizarii.
Din punct de vedere juridic, produsele imobiliare se pot realiza si pot apartine unor
persone individuale sau organizate sub forma asocierilor economice sau financiare, din
13
care nu putem exclude si unitatile administrative ale statului, care are si dezvolta activitate
imobiliara proprie. Din acest punct de vedere obiectivele imobiliare pot fi construite in
scopul exploatarii proprii individuale sau cu scop economic pentru a fi inchiriate.
In ceea ce priveste ciclurile pietei imobiliare, majoritatea analistilor considera ca aceastea
influenteaza si este influentata de ciclurile generale , dar ca perioadele imobiliare sunt mai
lungi si mai accentuate.
Analizele privind ciclurile imobiliare au avut inceputul lor cu circa 180 ani in urma, iar
conditiile si conceptiile privind dezvoltarea urbana au evoluat ceea ce a determinat ca
durata ciclurilor sa se schimbe de la 17,3 ani la o perioada de 9,6 ani.
Datorita faptului ca productia imobiliara este de durata, greu de substituit sau de inlocuit,
exploartarea acesteia se intinde pe perioade mari cererea si oferta imobiliara prezinta
particularitatea miscarii elementelor sale mai lent ceea ce face sa nu fie comparabila cu
celelate produse. Elaesticitatea cereii si a ofertei imobiliare actioneaza diferit, astfel,
costurile de exploatare imobiliara pot inregistra cresteri datorita diminuarii incasarilor de
la chiriasi, in timp ce odata cu cresterea pretului la materialele de constructii exista
posibilitatea sa creasca si oferta. Atfel spus, daca cererea unui produs oarecare scade,
producatorul poate reduce productia; in domeniul imobiliar, daca datorita conditiilor
economice intr-o perioada cererea imobiliara scade, (datorita greutatilor financiare,
oamenii vor incerca sa locuiasca in comun) oferta ramane aproximativ aceeasi,
constructiile incepute trebuie terminate.
In cazul constructiilor industriale, in perioadele de depresiune, se utilizeaza din ce in ce
mai putin spatiu si se pot demoda datorita nefunctionarii sau schimbarii procesului de
productie, ceea ce impune o noua investitie imobiliara.

Piata imobiliara este intr-un fel atipica deorece nu se poate forma precum celelate piete
unde pot exista simultan multi cumparatori si multi vanzatori. In primul rand, piata
imobiliara nu poate fi in intregime cunoscuta pentru a fi standardizata, in acelasi mod pe
care il aplicam in piata bunurilor. De aceea nu li se poate atasa atributul de piata
eficienta. In majoritatea timpului exista ori o piata a vanzatorilor, cand oferta este mica
fata de cerere sau o piata a cumparatorilor cind cererea este mica.

1.4. Piata imobiliara rezidentiala
In viata lor practica oamenii se ingrijesc sa obtina cat mai multe rezultate din investitiile
lor in pamant, asa ca ei vor decide cum sa utilizeze fondul funciar.
- Consideram ca o prima functie a pietei este aceea de a stabili modul de utilizare a
fondului funciar. Prin utilizarea cea mai eficienta se urmareste tocmai obtinerea celor
mai bune avantaje economice din exploatarea pamantului dar, in conditiile restrictiilor
impuse de zonarea fondului funciar si cele privind de starea proprietatii asupra
terenurilor.
- Cea de a doua functie a pietei imobiliare consta in ajustarea spatiului de utilizare in
concordanta cu cererea. Atunci cand cererea va influenta pretul pentru o perioada mai
extinsa se procedeaza la alocarea de mai mult pamant im vederea construirii de noi
facilitati imobiliare care vor conduce la stabilizarea sau scaderea pretului.
1.4.1. Factorii care influenteaza cerearea imobiliara:
- Tendinta de crestere si structura pe varste si ocupatii a populatiei;
14
- Gradul de ocupare a fortei de munca arata indirect variatia puterii de cumparare a
populatiei, care se poate transforma in stimulent al cererii de locuinte.
- Marimea salariilor, in special variatia acestora indica daca sunt sau nu oportunitati de
crestere a cererii de spatii de locuit sau comerciale.
- Rata casatoriilor este interpretata ca un semn de crestere a cererii viitoare;
- Convietuirea comuna consta in utilizarea locuintelor de catre mai multe familii inrudite
sau de generatii diferite, care locuiesc in acelasi spatiu, mai ales in conditiile in care
economia prezinta rezultate slabe;
1.4.2. Factorii care influenteaza oferta imobiliara
- In mod arbitrar, in functie de localitate sau zona, unitatile imobiliare vacante considera
ca un procent de 5% reprezinta un coeficient normal al rezervei imediate de spatii
imobiliare. O crestere a procentului catre 15% va indica faptul ca vanzarile noilor spatii
construite vor avea de suferit datorita acoperiri cererii imediate de catre stocul existent
in oferta imobiliara.
O importanta deosebita pare a avea intelegerea factorilor care determina investitia in spatii
imobiliare pentru inchiriat, care se refera la analiza urmatoarelor elemente:
- Ce tipuri de locuinta se afla in cea mai mare nevoie;
- Care sunt locatiile din zonele cele mai dorite;
- Cat costa pamantul si constructia in acea locatie, precum si care este oferta de munca
specializata in domeniu imobiliar;
- Care sunt costurile de operare a unei proprietati inchiriate;
- Care este rentabilitatea capitalului fata de celelate alternative de investitii;

In ceea ce priveste indicatorii specifici ai pietei imobiliare mentionam:
- numarul tranzactiilor imobiliare trebuie evidentiate la nivel local si national, analitic, pe
categorii de tranzactii: vanzari intre persoane diferite fata de vanzarile intre rude;
variatia contractelor de inchiriere fata de rezilierea lor;
- Tranzactii imobiliare nefinalizate; fie inainte de incheierea actelor de vanzare
cumparare cele care datorita conditiilor economice nu se pot derula pana la maturitatea
lor;
Dupa obtinerea acestor valori este necesara prelucrarea datelor pentru a se determina
diferiti coeficienti de legatura privind starea trecuta, actuala si prognozarea viitoarei reactii
asteptate a pietei imobiliare. Datele se grupeaza pe variatii absolute, pe medii si pe diferiti
indicatori care pot reflecta corelatii ale pietei imobiliare cu alte elemente economico-
sociale, luandu-se ca baza valorile din anumiti ani considerati a avea pozitie de referinta.

1.5. Piata imobiliara nerezidentiala
Spatiul pietei nerezidentiale este reglementat prin zonarea municipalitatii si cuprinde trei
segmente: spatiul comercial sau de afaceri, birouri, industrial si depozitare.
1.5.1. Spatiul comercial sau de afaceri;
Procesul de zonare al acestei categorii deriva din clasificarile bunurilor si serviciilor
consumabile de catre populatia rezidentiala si este in functie de stadiul si calitatea
mijloacelor de transport care fac legatura intre zonele rezidentiale si aceste locatii.
15
- Bunuri de consum comune, imediate, necesare vietii cotidiene si solicitate cu cea mai
mare frecventa, uneori zilnic; ele trebuie sa se gaseasca la indemana locuitorilor, fara a
utiliza mijloace de transport pentru deplasare;
- Bunuri de calitati, stiluri si preturi diferite a caror prezentare se inscrie in tendintele de
actualizare sezoniera cu larga accesibilitate;
- Bunuri de calitati speciale sunt produsele cu grad de tehnicitate superioare sau marci
consacrate, fiind la moda, consumatorii se deplaseaza in zonele de distribuire ale
acestora;
Spatiul comercial sau de afaceri este divizat in trei categorii:
- centrul de afaceri al orasului;
- centrul sectorial al orasului;
- vecinatatile comerciale;
1.5.2. Spatiile de birou
Se gasesc in general in centrul orasului dar si in centrele comerciale din districtele
orasului. Ocuparea sptiilor din centru conduc la asigurarea clientilor de prestigiul si
importanta afacerii.

1.5.3. Spatiile industriale si de depozitare
Sunt limitate de reglementarile urbane si localizate in functie de mijloacele de transport,
comunicatie, alimentare cu apa, canalizare si electricitate catre zonele limtrofe ale
orasului.
16

Capitolul II Probleme ale urbanismului
Datorit evoluiei societii, in special evolutiile economice si cele politice, criteriile de
organizare social se modific n timp, iar conceptul modern al urbanismului reflecta
tocmai rezultatul actual al organizarii si sistematizarii continue ale fondului funciar n
vederea asigurrii calitii vieii in conditiile cresterii gradului de concentrare al
comunitatilor umane.

2.1. Sistematizarea
Sistematizarea reprezinta procesul general de optimizare a gestionarii fondului
funciar si se refer, simultan, la cadrul construit, cadrul natural, populaia i economia
zonei. Ea este o tiin interdisciplinar, la realizarea sa participnd arhiteci-urbaniti,
energeticieni, hidrotehnicieni, geografi, psihologi, sociologi, demografi, economiti,
agronomi, silvicultori, etc..
Caracteristica dominant a aciunii de sistematizare o constituie dinamismul n timp i
spaiu, in sensul c n practica, urbanismul modern abordeaz concomitent organizarea
spaiului, realizat de-a lungul timpului in concordanta cu prevederile actuale, dar si cu
cerintele si nevoile de perspectiva ale comunitatii. Sistematizarea are loc pe urmatoarele
nivele:
- La sol sistematizarea de suprafa privete amplasarea n teritoriu a cldirilor cu
diverse destinaii, a spaiilor de recreare, a cilor de comunicaie, etc.
- In aer sistematizarea de nlime ordoneaz volumetria localitii, regimuri de
nlime, stabilete servitui pentru aeroporturi, culoare pentru turnuri i antene de
telecomunicaii, ci de comunicaie suspendate, etc.)
- In subsol sistematizarea subteran avnd ca obiect amplasarea lucrrilor edilitare,
traseelor de metrou, pasajelor subterane carosabile sau pietonale, tunelurilor,
depozitelor, lucrrilor subterane de aprare civila, etc.)
n funcie de mrimea zonei studiate, se distinge o sistematizarea general, care se
ocup de spaii ample pornind de la nivelul ntregii ri i ajungnd pn la nivelul
teritoriului orenesc sau comunal si o sistematizare local, care are n vedere organizarea
spaiului ncepnd de la nivelul oraului sau comunei, n ansamblu, mergnd pn la
detalierea unor zone restrnse ale acestora.
2.1.1. Planul de amenajare a teritoriului national
n cadrul sistematizrii teritoriale se elaboreaz aa numitul plan de amenajare a
teritoriului national, care reprezint un ansamblu de studii referitoare la o suprafa de
teren definit de granitele teritoriale i prin care se stabilesc, pe baza analizei multi-
criteriale a situaiei existente, aciunile i msurile de adoptat pe o perioad determinat de
timp. Planurile de amenajare orienteaz aplicarea unor politici, la nivel naional i zonal, n
domeniul organizrii spaiului, cu scopul optimizri utilizrii resurselor naturale, a
resurselor de munc i a modului de repartiie a populaiei, a dezvoltrii infrastructurilor
tehnico-edilitare, astfel nct s se asigure un echilibru permanent ntre acestea i condiiile
de protecie a mediului.Se disting urmtoarele tipuri de planuri de amenajare a teritoriului.
Planul de amenajare al teritoriului national reprezint un ansamblu de documentaii cu
caracter de sintez, care stabilete strategii, prevederi i msuri ce determin prioritile
dezvoltrii n cadrul teritoriului Romniei, n acord cu cerinele regionale i continentale.
17
Activitatea de elaborare a planului are un caracter continuu. Prevederile acestuia sunt
perfectibile i constituie elemente obligatorii de tem pentru amenajarea teritoriilor
componente.
2.1.2. Planul de amenajare a teritoriului zonal
Se ntocmeste pentru o zon cu caracteristici comune geografice, istorice, economice,
sau de alt natur i cuprinde, n ntregime sau parial, teritoriul administrativ al mai
multor judee, fiind preluate prevederile pentru teritoriul respectiv din planul national.
2.1.3. Planul de amenajare a teritoriului judetean
Se elaboreaz pentru teritoriul administrativ al unui jude sau al municipiului Bucureti. El
cuprinde i detaliaz prevederile din planurile nationale si zonale referitoare la judeul
respectiv sau la municipiul Bucureti, iar la randul lui are rol coordonator n dezvoltarea
unitilor administrative componente pe baza unor planuri locale.
Planurile de amenajare a teritoriului inter-orasenesc sau inter-comunal se ntocmesc
pe baza prevederilor mentionate mai sus pentru teritoriile n cadrul crora exist sau se
preconizeaz cooperri n activitatea economic, n utilizarea resurselor naturale comune,
n realizarea unor construcii sau amenajri de utilitate public.
2.1.4. Planul de amenajare municipala, oraseneasca sau comunala
Se refer la dezvoltarea proprie a localitii i este corelat cu obiectivele i politicile
de amenajare a teritoriului la nivel naional, zonal, judeean, inter-orenesc sau inter-
comunal. n cadrul sistematizrii locale se elaboreaz:
- Planul urbanistic general (PUG) ce reprezint documentaia care stabilete
obiectivele, aciunile i msurile de dezvoltare pentru o localitate existent sau viitoare.
Acestei documentaii i se asociaz un Regulament de urbanism al localitii
respective. Planul urbanistic general se elaboreaz de regul mpreun cu planul de
amenajare a teritoriului respectiv si se coreleaza cu planul urbanistic general i cu
prevederile acestuia. Pe baza acestor documente se elibereaz Certificatele de
urbanism i Autorizaiile de construire sau de desfiinare.
Valabilitatea unui plan este, de regul,de la 5 pn la 10 ani, cu excepia cazurilor cnd
intervin elemente deosebite care justific actualizarea documentaiei. Planul are
posibiliti de corectare permanent, n funcie de detalierea dezvoltrilor pariale pe
care le prevd planurile urbanistice zonale si de detalii.
- Planul urbanistic zonal (PUZ) este documentaia care se refer la o zon dintr-o
localitate, existent sau viitoare, prin care se analizeaz situaia existent i se
precizeaz toate elementele urbanistice necesare eliberrii Certificatelor de urbanism
i Autorizaiilor de construire sau desfiinare. Elaborarea PUZ poate fi determinat
de intenia realizrii unui obiectiv sau a unui ansamblu care va avea o influen
urbanistic ntr-o zona mai extins, zon care nu se suprapune neaprat cu zonele i
subzonele stabilite prin planul urbanistic zonal.
- Planul urbanistic de detaliu (PUD) Stabilete condiiile de amplasare i execuie pe
un anumit teren a uneia sau mai multor construcii cu destinaie precizat, innd seam
de prevederile celorlalte documentaii de urbanism i de condiiile particulare generate
de teren, de vecinti i de cerinele funcionale.
n funcie de complexitatea obiectivului de investiie, de caracteristicile vecintilor,
de gradul de detaliere din planul urbanistic general sau cel zonal, administraia local
18
poate iniia sau solicita prin certificatul de urbanism elaborarea planul urbanistic de
detaliu.
De asemenea, planul urbanistic de detaliu poate fi elaborat i la iniiativa unui
investitor, n vederea obinerii Certificatului de urbanism. n planul urbanistic de detaliu se
includ date referitoare la dimensiunea, funciunea i aspectul construciilor viitoare. Date
suplimentare privitoare la coninutul acestor documentaii precum i semnele i culorile
convenionale folosite sunt precizate n Monitorul Oficial nr. 228/14.11.1991.

Planul urbanistic general al localitatii reprezint suportul i instrumentul operaional de
baz, el prezint strategia, prioritile i reglementrile de urbanism aplicate n utilizarea
terenurilor i construciilor referitoare la urmtoarele capitole:
1. Delimitarea intravilanului, respectiv a zonelor construite sau destinate construciilor;
2. mprirea teritoriului n zone funcionale i organizarea relaiilor dintre acestea, n
funcie de natura activitilor dominante;
3. Volumul i natura potenialului uman, resursele de munc, aspectele sociale privind
mobilitatea populaiei i ocuparea resurselor de munc, repartiia i structura populaiei
n cadrul localitii;
4. Potenialul economic i posibilitile de dezvoltare;
5. Stabilirea caracteristicilor circulaiilor care urmeaz s se conserve, s se modifice sau
s se creeze (tipul de transport n comun, cile pietonale, pistele pentru bicicliti,
pieele, etc.);
6. Stabilirea regimului de nlime a construciilor; Evidenierea formei de proprietate
asupra terenurilor
7. Fixarea amplasamentelor rezervate obiectivelor de utilitate public i ale altor lucrri
de instalaii de interes general
8. Delimitarea zonelor protejate sau de pus n valoare din motive de ordin istoric,
arhitectural, artistic, sau peisagistic i stabilirea msurilor ce se impun
9. Delimitarea zonelor cu interdicie definitiv sau temporar de construire
10. Delimitarea zonelor ce pot fi reabilitate prin operaiuni iniiate i urmrite de primrie
11. Dezvoltarea sistemului de reele tehnico-edilitare
12. Reabilitarea, protecia i conservarea mediului, identificarea i eliminarea surselor de
poluare, epurarea apelor, eliminarea deeurilor, msuri de protecie a mediului, apei i
solului
2.1.5. Indicatorii de ocupare i utilizare urbana
Stabilesc valori proportionale ale structurii imobiliare si ale terenurilor din diferite unitati
administrativ tertoriale sau diferite zone din ora, acetia fiind:
a. Procentul de ocupare a terenului (POT) exprim procentual raportul dintre
suprafaa ocupat la sol de cldiri i suprafa total a terenului considerat
POT =
S
construcii
x 100
S
teren

b. Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) exprim raportul dintre suma
suprafeelor desfurate ale tuturor cldirilor i suprafa terenului considerat
CUT =
S
desfurat cldiri

S
teren

19

Cunoaterea acestor reglementri i a implicaiilor pe care ele le vor avea n viitor
asupra unei anumite proprieti este esenial pentru impulsionarea circulatiei imobiliare.

2.2. Clasificarea Localitatilor urbane
n funcie de mrime, distingem:
a) orae foarte mari, ntre 500.000 1.000.000 de locuitori
b) orae mari, ntre 100.000 500.000 de locuitori
c) orae mijlocii, ntre 20.000 100.000 de locuitori
d) orae mici, sub 20.000 de locuitori

Dup rolul lor n teritoriu, sunt orae de:
Categoria I (peste 400.000 locuitori) orae mari, cu funciuni complexe, centre
economice i social-culturale de importan naional, cu raze de influen ce cuprind
teritorii largi (Bucureti, Cluj, Timioara, Craiova, etc.)
Categoria a II-a (ntre 300.000 400.000 locuitori) orae mari cu funciuni complexe,
a cror importan depete teritoriul judeean (Ploieti, Oradea, Sibiu, etc.)
Categoria a III-a (ntre 100.000 300.000 locuitori) orae cu funciuni economice i
social-culturale de importan judeean (Sf. Gheorghe, Alba Iulia, Rmnicu
Vlcea,Vaslui, etc.)
Categoria a IV-a (ntre 20.000 100.000 locuitori) centre industriale (Hunedoara, etc.)
Categoria a V-a (sub 20.000 locuitori) orae cu activiti economice i rol de servire
social-cultural de importan local (Babadag, Nsud, Panciu, etc.)
Categoria a VI-a staiuni baleno-climaterice i turistice (Sinaia, Buteni, Climneti,
etc.)
Categoria de tranziie viitoare centre economice i social-culturale cu caracter urban
Cunoaterea tipului localitii, a interesului pe care ea l reprezint n zon, a sensului su
de dezvoltare, a caracteristicilor proprietilor imobiliare, a puterii financiare a locuitorilor
si permite agentului imobiliar identificarea tipului de proprieti imobiliare ce vor fi
tranzacionate cu precdere n acel ora i precizarea clienilor int pentru proprietile
expuse spre vnzare.

2.3. Orasul
In general, la nivelul oraului, aria central e mai dens construit, n timp ce spre
extremiti, apar spaii mari de producie, cartiere rezideniale cu regim mic de nlime
sau prin intermediul unor cartiere cu densiti mai reduse, se ajunge la zone semi-rurale, n
care locuirea se suprapune cu utilizarea agricol a terenului.
Identificarea pe harta localitii a diferitelor zone i urmrirea evoluiei lor n timp vor fi
de un real folos pentru a se evidenia mai uor zonele de interes actual i de perspectiv,
schimbarea preferinelor clienilor, raportul cerere-ofert pe tipuri de proprieti.
Un anumit tip de proprietate poate fi atractiv (uor vandabil) sau mai puin atractiv
(greu vandabil), n funcie de zona n care este situat. E bine s existe pentru fiecare tip
de proprietate (apartament n bloc, cas cu teren, vil cu teren, spaii comerciale. spaii de
producie, terenuri libere, etc.), date statistice care s evidenieze att cerinele specifice
acelui tip de proprietate ct i situaia cererii i a ofertei. Aceste date vor fi corelate cu
zonificarea funcional la nivelul localitii i la nivelul cartierului sau microzonei.
20
Pentru a fi bine informat, locuitorul, investitorul sau finantatorul trebuie s neleag oraul
n care i desfoar activitatea sub dou aspecte:
- la nivel global, studiindu-l ca pe un organism n continu micare i dezvoltare
- la nivelul elementelor sale componente: zone i cartiere legate ntre ele prin reeaua
stradal.

mprirea localitii pe zone are n vedere urmtoarele criterii:
a) Prezena, importana i raza de deservire a diferitelor grupri funcionale (locuire,
comer, administraie, activiti de producie, de petrecere a timpului liber, spaii verzi,
etc.) evideniindu-se cooperrile interzonale;
b) Asigurarea utilitilor;
c) Sigurana (sigurana ceteanului, prezena noxelor, a pericolului de explozie, a
pericolului de incendiu, etc.);
d) Valorificarea cadrului natural;
e) Plastica arhitectural, regimul de nlime.
2.3.1. Cartierele
Sunt elementele componente ale oraselor, la nivelul cartierului se constituie ca puncte de
interes:
- zona central care grupeaz funciuni economice, administrative i de recreare;
- centre comerciale, uniti de nvmnt i de ocrotire a sanataii dispersate n teritoriu
2.3.2. Microzonele
Sunt teritorii restrnse ca suprafa avnd caracteristici comune (funcionale, de cadru
construit, de structur a populaiei, etc.) ce formeaz cartierele.
Traficul are o nsemntate major n cadrul localitii o are reeaua stradal. Dup
importan participrii lor la funcia traficului, strzile pot fi clasificate n:
- strzi de categoria I magistrale, bulevarde;
- strzi de categoria a II-a strzi de legtur;
- strzi de categoria a III-a strzi colectoare
- strzi de categoria a IV-a strzi de deservire local

Strzile de categoria I i a II-a alctuiesc reeaua principal de strzi care preia fluxurile
importante de trafic, n special transportul n comun.
2.3.3. Centrul
Este locul n care funciunile i valorile urbane ating intensitatea maxim. n raport de
mrimea localitii i de modalitile de organizare ale dotrilor se disting mai multe
posibiliti de structurare a centrului cum ar fi:
- Amenajri singulare cu caracter central (n localiti foarte mici);
- Ansamblu cu caracter central constituit prin gruparea principalelor dotri n jurul unor
piee sau n lungul unor artere de circulaie (n localiti mici);
- Centru orenesc unic (n localiti mici spre medii);
- Sistem policentric orenesc alctuit din gruparea mai multor ansambluri distincte pe
un sistem de axe urbane (n localiti de mrime medie).
- Zon central alctuit ca o grupare ordonat de centre n care unele centre locale au
semnificaie de interes orenesc (specific pentru oraele mari i foarte mari).
21
n Bucureti, se remarc nucleul central care se suprapune aproximativ nucleului istoric,
zona central limitrof nucleului central, centre de interes urban situate pe principalele
direcii de dezvoltare ale oraului i centre de cartier.
2.3.4. Utilizarea planurilor
Pentru o localitate mai mic, cu 2-3 strzi principale, desluirea i explicarea unui
plan de sistematizare sunt foarte simple, mai ales c teritoriul supus ateniei este
binecunoscut de toat lumea. Dar, cu ct localitatea este mai mare i zona studiat nici
mcar nu mai ncape ntr-o plan, ci trebuie cutat ntr-o map de lucru, situaia se
complic.
Simpla alturare a planelor devine o problem datorit lipsei reperelor de orientare, cum
ar fi, de exemplu, continuitatea unei artere principale de circulaie.
Trebuie tiut c planurile de sistematizare sau cele cadastrale, prezentate pe mai
multe plane se altur cu ajutorul codificrilor pe care acestea le au pe marginea fiecarei
laturi prin care se indic i plana de legtur i locul de alipire. Planele sunt redactate
avnd n vedere punctele cardinale, vertical fiind pe axa nord-sud, cu nordul n sus, i
orizontal pe direcia est-vest, cu estul la dreapta.
Pentru aprecierea distanelor, planele sunt redactate la o anumit dimensiune
comparativ cu cea real, aceast proporie fiind precizat prin scara desenului. Scara
reprezint raportul dintre distana real din teren i cea reprezentat pe plan.
De exemplu: scara 1:2000 ne spune c orice distan de pe plan este n realitate de
2.000 de ori mai mare, aa cum scara 1:1 reprezint, n desen, chiar dimensiunea real a
obiectului.
n vederea nscrierii n planuri a tuturor elementelor definitorii, fr a ncrca inutil
desenul, se utilizeaz anumite simboluri i culori standardizate denumite semne i culori
conveniona1e.
Pe planul turistic al oraului Roma, de exemplu, sunt reprezentate, ntr-un aa-numit
limbaj internaional intuitiv, toate monumentele istorice importante sub forma unor mici
desene aproximativ asemntoare cu imaginea lor real. Acestea nu sunt reprezentri
convenionale. Ele ocup foarte mult spaiu, pe care n planele de sistematizare nu ni-l
putem permite i atunci prezentm simbolic o biseric, o ap curgtoare, un bulevard, o
zon verde, etc. Traseul reelelor edilitare apare sub forma unor linii ntrerupte care conin
litera iniial a tipului de instalaie: E pentru reele electrice, A pentru ap, C pentru
canalizare, etc.
Sunt terenuri amplasate destul de central n ora, care, n acte, artau promitor, dar
care aveau aproape dou treimi din subsol ocupate de trasee i cmine de vizitare ale
reelelor magistrale de conducte termice fcnd imposibil i ilegal orice alt construcie.
Prezena pe teren a unui post de transformare ridic probleme similare.
Desigur, unele reele edilitare pot fi deviate, dar numai cu aprobarea organelor
competente, n condiiile impuse de acestea i ntotdeauna pe cheltuiala proprietarului
(solicitantului). n aceleai condiii, un post de transformare se poate dezafecta, dup ce
proprietarul a construit i a echipat, conform aprobrilor obinute i normativelor n
vigoare, un post de transformare similar n interiorul noii cldiri. Preul unor astfel de
lucrri atinge valori considerabile, care pot pune sub semnul ntrebrii eficiena investiiei
ntr-un teren care are asemenea probleme.
22
Prezena unui aeroport pe planuri ne semnaleaz faptul c unghiul de zbor al
avioanelor, mai ales pe direcia pistelor, limiteaz drastic, pe distane largi, regimul de
nlime al construciilor sau apropierea de zone de interes naional sau protejate prin lege
limitand posibilitile de a fructifica avantajele terenului. O unitate militara sau prezena
unui depozit aparinnd Ministerului Aprrii sau Ministerului de Interne n vecintatea
terenului analizat micoreaz mult ansele acestuia de a fi vndut sau cumprat, datorit
interdiciilor de tot felul ce vor opera asupra cldirilor construite aici.
Studiind cotele de nivel din planuri, mai ales n apropierea malurilor rurilor sau lacurilor,
putem deduce care sunt zonele inundabile, pe care orice construcie fr amenajri extrem
de costisitoare, ar fi n pericol.
Observnd c o anumit zon este lipsit de reele de alimentare cu ap, deducem c
locuitorii se alimenteaz cu ap de la puuri forate, proprii. O deplasare n teritoriu i
verificarea cotei de nivel la care se afl apa din puuri ne pot releva, cu oarecare
aproximaie, nivelul apelor freatice. Astfel, vom evita s tranzacionm, n necunotin de
cauz, un teren n care apele freatice se afl foarte aproape de suprafa, fapt care impune
msuri suplimentare de hidroizolare i unde se poate construi doar dup executarea unui
sistem costisitor de drenuri ce poate depi uneori chiar valoarea viitoarei cldiri.
Lipsa de atenie n citirea cotelor de nivel din planuri poate conduce la calificarea
unui teren ca fiind atractiv, pe cnd acesta, n realitate, reprezint o rp, unde realizarea
unei construcii este foarte dificil sau de cele mai multe ori chiar imposibil.
n anumite localiti din provincie, vechile lucrri miniere, saline etc. pot provoca mari
greuti n efectuarea oricrei tranzacii, datorit gradului mare de periculozitate al
terenurilor din aceste zone.
Uneori se ntlnesc situaii care, aparent, sunt normale: terenul, actele, reelele
edilitare sunt aa cum se doresc i totui putem fi departe de adevr. Observnd la fa
locului panta terenului, crpturile din colurile caselor existente, nclinaia copacilor spre
o anumit direcie, aplecarea gardurilor i fisurarea lor trebuie s ne gndim c este vorba
de o zon de teren aflat n alunecare.
O alt situaie critic e cea a terenurilor cu tasri inegale, pe care construciile
existente sunt fie puternic fisurate, fie au rmas pur i simplu suspendate n anumite
poriuni, pmntul din dreptul lor fiind lsat. Aceste indicii, de obicei, nu apar n planurile
de sistematizare, ele putnd fi observate numai la fa locului, de o persoan cu pregtirea
necesar.
2.3.5. Oraul i istoria sa
nainte de a studia un plan mai vechi, este necesar s fim informai cu privire la
modificrile denumirii strzilor. Orict vei cuta B-dul Ferdinand pe un plan al
Bucuretiului din anii 80 nu vei gsi dect B-dul Dimitrov. Cunoaterea denumirilor
vechi i actuale este necesar n nelegerea actelor de proprietate sau de vnzare-
cumprare mai vechi, sau, uneori pentru a nelege la ce adres se refer persoanele foarte
n vrst, care nu preiau noile denumiri nici dup 20-30 de ani de la schimbare. Fierria lui
Predoleanu nu mai exist de zeci de ani, dar i astzi mult lume denumete astfel zona din
faa fostei statui de la Obor.
Parcurgerea din plcere sau curiozitate a planurilor vechi ale Bucuretiului v va aduce, pe
lng nelegerea profesional a evoluiei oraului, i argumente de a prezenta valoarea
istoric a unei zone.
23
La Timioara, zona Cetii se bucur de o mare apreciere att datorit frumuseii
ei, ct i afluenei de turiti, care a dus la dezvoltarea spaiilor comerciale.
n strintate, zonele istorice ale oraelor se bucur de un tratament cu totul aparte,
ceea ce are ca rezultat creterea accentuat a valorii imobilelor din imediata
apropiere.Acest curs se desfoar n plin centru istoric al oraului Bucureti. Privind n
jur, se poate observa c tratamentul urbanistic aplicat aici de municipalitate nu a pus n
valoare imobilele i terenurile dect ntr-o foarte mic msur. Este bine s tii c ruinele
palatului din vecintate erau ascunse, acum circa 40 de ani, sub un amalgam de locuine
insalubre, construite chiar deasupra lor.
Pe terenurile pe care, cu zeci de ani n urm, s-au aflat construcii pot exista n
prezent hrube, subsoluri, pivnie vechi care vor complica mult lucrrile de execuie pentru
noile construcii. De un real folos, n acest caz, sunt documentaiile proprii privind istoria
cldirilor pe amplasamentul propus.
Cunoaterea istoriei poziionrii n ora a vechilor gropi de gunoi sau a depozitelor
de materiale rezultate din demolri relev informaii eseniale cu privire la situaia unor
terenuri libere, care, n prezent, sunt spaii verzi, atractive ca poziie, dar improprii
construciilor.
Oraul trebuie studiat n ansamblul lui, privind att n trecut, prin cunoaterea
istoriei sale, ct i n viitor, cu ajutorul planurilor de sistematizare, pentru a-i nelege
dezvoltarea i a determina, chiar cu aproximaie, zonele de interes pentru afacerile
imobiliare. Mergnd la expoziii care au ca tem prezentarea propunerilor de sistematizare,
urmrind comunicatele Ministerului Lucrrilor Publice Teritoriului i Locuinei, citind
presa i extrgnd ideile semnificative privind execuia de ansambluri sau obiective noi,
vei ti din timp ce zone vor deveni intr-un an sau doi centre de interes pentru agenii
imobiliari.
2.3.6. Perspectivele oraului
Lund contact cu noutile i perspectivele dezvoltrii oraului Bucureti, vei afla,
de exemplu, c este luat n calcul varianta de a se realiza nc o zon central ntre Piaa
Unirii i Parcul Tineretului, denumit, deocamdat, Centrul de sud.
n capital, se caut s se realizeze o mai mare suprafa verde, o mai fluent
circulaie pe axele principale, descongestionarea centrului i lrgirea zonei de locuire prin
crearea cartierelor rezideniale spre margine, unde principala caracteristic s fie confortul
chiar n detrimentul parcurgerii unei distane mai mari pn n ora.
De asemenea, este n studiu realizarea unei noi linii de centur, datorit faptului c
oraul, prin extindere continu, a ajuns s nghit centurile, s le depeasc, i s fie
lipsit de posibiliti de ocolire. Noua centur va fi trasat pe un cerc aproximativ care, de
aceast dat, va avea o raz de 40 km., fa de circa 15-20 km., ct are n prezent. Atunci
cnd acest proiect va ajunge n faza de aplicare va determina o cretere a valorii terenurilor
limitrofe i se vor face multe speculaii pe aceast tema.
n apropierea Grii Basarab, se prevede executarea unui pasaj ce va trece peste calea
ferat, fapt ce va determina o modificare radical a zonei. Este luat n discuie
posibilitatea mutrii Grii de Nord n zona Grii Basarab.
Prevederile privitoare la extinderea, lrgirea, sau corectarea cilor de comunicaie,
sau cele privitoare la executarea unor lucrri de interes public ne conduc la ideea c exist
24
limitri specifice de construire n acea zon sau c o parte din terenurile aflate n
vecintate vor fi expropriate.
Extinderile de reele anunate de Societatea Distrigaz Sud arat clar unde va crete
valoarea proprietilor. Prezena centralelor tehnice proprii ne sugereaz imediat amenajri
interioare, finisaje de calitate, confort crescut, chiar extinderi de locuine sau cumprri de
case n vederea consolidrii i reabilitrii.
Dezvoltarea reelei de metrou va crete de asemenea valoarea imobilelor situate pe
acest traseu.
Stabilind zonele de interes prezente i viitoare, realizm faptul c acestea evolueaz
continuu, se mica, se extind, se deplaseaz, avnd o viat aparte neleasa numai de
profesioniti. Evoluia se face uneori lent, aproape insesizabil, alteori devine ocant de
evident. Nimeni nu ar fi dat, acum 20 de ani, vreo ans de vnzare terenurilor din strada
Iancu Nicolae sau din alte zone situate la marginea oraului (dac vnzarea ar fi fost
posibil), unde acum apar noi i noi construcii, unele n incinte ermetice, bine pzite,
adugnd noi valene noiunii de locuire, securitate i confort.
Vilele ultimului deceniu, cu spaii generoase, dar prost executate din punct de
vedere energetic, vor fi n bun msura, peste 10-20 de ani, prsite de cei care le
construiesc astzi i care, atunci, nu vor mai avea puterea financiara s le ntrein. Este
bine de tiut c, vnzarea imobilelor trebuie s fie nsoita de Certificatul energetic, care s
specifice gradul de izolare termic a cldirilor, stabilindu-se astfel cldirile care sunt mari
consumatoare de energie datorit materialelor i tehnologiilor de execuie inadecvate care
au fost folosite. Costul lucrrilor de reabilitare pe care proprietarul va trebui s le fac este
foarte mare. n acel moment, piaa imobiliar va nregistra variaii semnificative n planul
preurilor. Cldiri care, astzi, par comparabile ca amplasament, suprafee, numr de
ncperi, etc., implicit ca pre, vor fi atunci net difereniate prin rezultatul Certificatului
energetic.
O privire asupra modului n care se desfoar activitatea de construcii la nivelul
sectoarelor capitalei ne permite s observm c sectoarele 1 i 2 sunt pe primele locuri, cu
38% i, respectiv, 17%, din volumul total, n timp ce sectoarele 4 i 5 se situeaz pe
ultimele locuri cu 9% i, respectiv, 11%. Din aceste date, se poate spune c sectoarele 1 i
2 reprezint zone active, de interes pe pia, unde au fost ncheiate, de curnd, multe
tranzacii. Activitatea intens de construcii ntr-o anumit zon nseamn, de fapt,
dezvoltare urban, fapt care va atrage n viitor i ali investitori.
n Bucureti, n anul 2002, construcia de locuine noi a crescut cu 57%, extinderile i
supraetajrile cu 30%, iar lucrrile de amenajri interioare au nregistrat o cretere de
133%. Faptul c amenajrile au crescut cu acest procent reprezint un semnal clar al
creterii valorii fondului construit prin finisaje deosebite.
2.3.7. Oraul i Locuitorul
Din ce n ce mai frecvent, clienii investitori si finantatorii pretind o consiliere
profesionist i onest din partea specialistilor imobiliari. Acesta nu mai este doar un
simplu intermediar care se ocup de telefoane, anunuri publicitare i organizarea
vizionrilor, ci devine un specialist n domeniu, operand cu noiuni de urbanism,
arhitectur, construcii, instalaii, dar i de psihologie i sociologie.
25
Analiznd cele dou pri implicate - cea care vinde i cea care cumpr - se va
acorda un plus de atenie n aciunea de convingerea celui care cumpra pentru c acesta
determin ncheierea tranzaciei la suma sperat de ctre vnztor.
Cumparatorul va fi studiat i din punct de vedere al situaiei familiale, al nivelului
educaional, al situaiei materiale, al ateptrilor sale, astfel nct s i se poat face rapid o
ofert complet i adecvat, eliminndu-se perioadele lungi de tatonri, n care i se
prezint multe proprieti dar nici una nu i se potrivete. Astfel, apropierea viitoarei
proprieti de o coal bun l va determina pe clientul care are copil mic s cumpere, dup
cum apropierea de un stadion va fi foarte important pentru un client microbist. Cel care
dorete s cumpere o proprietate pentru a dezvolta spaii destinate produciei va fi atras de
o zon unde exist alte spaii de producie n care se desfoar activiti complementare
cu care ar putea stabili relaii de cooperare benefice pentru afacerea sa i unde
infrastructura sistemului de comunicaii (rutiere, feroviare, etc.) este deja pus la punct.

2.4. Spatiul periurban
Reprezinta o zon aflat n vecintatea marilor orae, implicit a capitalei, unde se
tranzacioneaz suprafee mari de teren, se construiesc, se vnd, se cumpr i se
nchiriaz vile, spaii comerciale, spaii de producie i de depozitare. Teritoriul periurban
devine astfel o zon cu potenial pe piaa imobiliar.
Prin prevederile planurilor de urbanism, unele terenuri au trecut din extravilan n
intravilan, mrind perimetrul construibil al oraului, unele comune limitrofe au fost practic
nghiite, ceea ce dovedete dinamica dezvoltrii Bucuretiului i expansiunea lui cu
precdere spre nord.
Desigur c i preurile terenurilor au crescut odat cu accentuarea dezvoltrii
comunei. Astfel, pentru loturi, n general, de cte 800 m
2
, n funcie de poziia acestora,
preurile care se desfurau pe o scar de la 20 la 80 USD/m
2
, au ajuns la 1000-4000 euro.
Majoritatea construciilor noi au ariile desfurate cuprinse ntre 300 i 400 m
2
, fiind
alctuite din demisol + parter + etaj sau mansard locuibil. Costul acestora variaz, n
general, de la 100.000 la 500.000 Euro.
Spre deosebire de Pipera, n zona Bneasa s-au fcut unele erori, din punct de vedere al
sistematizrii, ceea ce a dus la o densitate foarte mare a construciilor n detrimentul
spaiilor verzi, pentru care nu a mai rmas suficient loc. Datorit distanelor mici dintre
locuine aici s-a accentuat sentimentul de disconfort, fiecare curte avnd vizibilitate
dinspre 3 sau 4 vecini.
Firmele care au cumprat iniial terenurile au creat aceasta aglomerare foarte mare, avnd
n vedere n primul rnd utilizarea la maxim a fiecrui metru ptrat de teren, cu precdere
pentru construcii, i mult mai puin pentru spaiu verde. n acest fel, au aprut i alipiri de
vile tip cazarm, cu faade, volumetrie i compartimentri aproape identice, extrem de
dezagreabile, asemnndu-se cu aglomerrile de barci etajate ale muncitorilor din
antiere.
Extinderea zonei Pipera a dus i la dezvoltarea altor funciuni cum ar fi: Universitatea
American, policlinica, supermarket-ul, piaa agro-alimentar, i chiar o filial a Primriei
Voluntari prevzut cu spaii pentru poliie. De asemenea, tot aici se va construi un
supermarket pentru materiale de construcie i articole de grdinrit.
n unele cazuri, dezvoltarea zonelor periurbane poate fi rodul iniiativei unor persoane
particulare, cu putere financiar, intuiie i dorina de valorificare a cadrului natural
26
existent. n nordul Bucuretiului, se afla localitatea Corbeanca, amplasat de-a lungul unei
osele ce leag DN1 de localitatea Buftea. Aceasta are n adncime, mai ales pe partea
dreapta, locuri cu o valoare natural deosebit ce includ lacuri, pduri i unde, n trecut,
terenurile erau utilizate exclusiv pentru agricultur.
Prin investiiile fcute de mai muli ntreprinztori particulari, care au apreciat n mod
deosebit zona lacului, a nceput construcia unor adevrate cartiere rezideniale, cum ar fi,
de exemplu, Paradisul Verde. Astfel, aflat la nceputul execuiei sale i cu o perspectiv de
cretere de cca. 5-6 ori, acest loc a atras deja o bun parte din populaia capitalei, mai ales
dintre cei cu posibiliti financiare. Fat de alte localiti care urmeaz s fie utilate
corespunztor cu reele edilitare, n acest caz, dezvoltarea destul de rapid a Paradisului
Verde a atras dup sine i a accelerat extinderea reelelor electrice, de gaze, de canalizare
ce se afl n curs de realizare i a cror amplasare s-a putut face unitar prin gndirea
ansamblului pe toate etapele sale de dezvoltare.
Acesta este unul din puinele cazuri n care, n prezent, se poate organiza sistematizarea
unei zone, fr obligativiti, plecnd de la un teren de nai multe sute de hectare complet
liber.
Preurile terenurilor n Paradisul Verde se situeaz n jurul valorii de 40USD/m
2
,
nregistrnd o cretere spectaculoas fa de preul mediu de acum 6-7 ani, care era undeva
ntre 5 i 11 USD/m
2
.
Un exemplu de dezvoltare a teritoriului periurban se poate vedea n ultimii ani i n
comuna Pantelimon. Construciile rezideniale au cunoscut o mare dezvoltare aici, mai
ales dup aprobarea Planului urbanistic general (PUG) din anul 2000.
Preul iniial destul de sczut al terenului ntre 5 i 25 lei / m
2
, apropierea de Bucureti,
dar i existena unor utiliti importante, curent electric i gaze naturale cu o reea de peste
30 km., au dus la creterea volumului de construcii.
n acest caz, prezena reelelor edilitare ntr-un teren disponibil a determinat revigorarea
pieei imobiliare. n anul 2001, primria comunei a eliberat cca. 300 de Autorizaii de
construire.
Loturile de teren, destul de mari, de cca. 1.000m
2
, permit execuia unor locuine cu ariile
desfurate cuprinse ntre 300 i 700m
2
. Acestea au, n majoritate, un regim de nlime de
subsol + parter + etaj sau mansard locuibil, iar preul lor variaz ntre 100.000 USD i
300.000 USD, n cazul celor cu piscin sau funciuni deosebite la subsol (fitness, cram,
saun, etc.)
n principal, vilele cuprind garaj, central termic, living de 40-50m
2
, buctrie deschis,
dormitoare cu dressing, iar mansarda este destinat activitilor recreative.
Valoarea construciilor este dat i de calitatea deosebit a finisajelor: vopsele lavabile,
parchet, gresie, iar nchiderile sunt realizate cu tmplrie, P.V.C. i geam termoizolator.
O valoare n plus o d zonei i apariia hipermarket-ului Selgros, care a determinat i
asfaltarea unor strzi, nlocuirea conductelor vechi de canalizare sau electrificarea unor
artere.
In viitor, sunt prevzute modernizarea staiei de ap i extinderea reelei aferente.
Toate aceste lucrri noi, ce duc implicit la dezvoltarea urban a comunei, fac zona
Pantelimon deosebit de interesant pentru agenii imobiliari care, prin activitatea lor, pot
accelera procesul ei de dezvoltare.
n vederea desfurrii cu profesionalism a activitii lor, agenii imobiliari trebuie s
stpneasc i modul de clasificare a terenurilor, pentru a le putea determina cu uurin
27
categoria, modul de circulaie, potenialul lor i de a putea intui preul n funcie de natura
terenului i poziia n localitate.
2.4.1. Terenurile
Sunt suprafete in general neconstruite, care se clasific n funcie de poziia sau n raport
cu locaia:
a. Teren intravilan, aflat n interiorul limitei ce marcheaz, pe planuri, perimetrul
construibil al localitii
b. Teren extravilan, situat n afara perimetrului construibil al localitii.
In functie de destinaie
- Teren aflat n circuit agricol sau forestier; poate fi n intravilan sau n extravilan. Ele
sunt difereniate n planurile de urbanism dup tipul de vegetaie: arabil, puni, fnee,
vii, livezi, pduri. Pentru realizarea construciilor pe un teren agricol aflat n intravilan
este necesar solicitarea scoaterii din circuitul agricol a suprafeei pe care se va
construi. Dac scoaterea din circuitul agricol e solicit de primul proprietar, taxele sunt
minime.
- Teren aflat n categoria ,,curi construcii, destinat construciei cldirilor i
amenajrilor. Aceste tipuri de terenuri apar pe planuri difereniate prin culori
convenionale n funcie de destinaia precis a fiecruia:
- zona central i alte zone cu funciuni complexe de interes public
- zona de locuire i funciuni complementare
- zona de uniti de producie
- zona de parcuri, recreare, turism i/sau balnear
- zona de gospodrie comunal (cimitire,etc.)
- Terenuri cu destinaii speciale rezervate pentru ci de comunicaie rutiere, feroviare,
navale, aeriene, pentru reele tehnico-edilitare, pentru exploatri, pentru alte destinaii
speciale (in intravilan sau n extravilan).
- Terenuri care se constituie ca zone protejate cu valoare istoric, ecologic, peisagistic,
zone protejate pe baza normelor sanitare, zone protejate de importan local, difereniate
i ele n planuri prin culori convenionale; (n intravilan sau n extravilan).
- Terenuri cu interdicie temporar sau definitiv de construire, cu restricii privind
regimul de nlime a cldirilor sau privind aliniamentul parcelelor fa de cile de
comunicaie
Natura dreptului de proprietate si sarcini:
- Terenuri aflate n domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale.
- Terenuri aflate n domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale.
- Terenuri care se afl n proprietate privat a persoanelor fizice sau juridice.
- Terenuri proprietate privat deinute de un singur proprietar.
- Terenuri proprietate privat deinute de mai muli proprietari n indiviziune.
- Terenuri ipotecate sau nu.
- Terenuri cu servitute (aeriana sau la sol).
2.4.2. Circulaia terenurilor:
a. Terenuri care vor fi trecute n domeniul public din proprietatea privat a
persoanelor fizice sau juridice, sau din domeniul privat al statului sau al unitilor
administrativ-teritoriale.
28
b. Terenuri care vor fi trecute n domeniul privat al unitilor administrativ-
teritoriale.
c. Terenuri aflate n domeniul public sau privat, destinate concesionrii.
d. Terenuri aflate n domeniul privat, destinate schimbului.
2.4.3. Clasificarea terenurilor
Caracteristicile fizice:
a. Terenuri plate sau cu panta foarte mic
b. Terenuri cu pante accentuate. Acest tip de teren implic sistematizare vertical de
amploare (spturi, umpluturi) pentru realizarea cldirilor care se traduc n costuri
suplimentare pentru viitorul proprietar.
c. Terenuri aflate sub ape.
d. Terenuri neproductive (stncrii, bolovniuri, rpe, gropi pentru deeuri diverse,
depozite de materiale rezultate din demolri, etc.) improprii construirii.
e. Terenuri cu riscuri naturale previzibile (inundabile, cu pericol de alunecare,
avalane, umpluturi netasate).
Dup gradul de ocupare
- Liber de orice sarcin.
- Parial ocupat de construcii sau/i de arbori.
- Cu restricii privind constituirea unor zone de protecie n vecintatea liniilor de nalta
tensiune, posturilor de transformare, puurilor de ap, etc.
- Grevat de lucrri de sistematizare subteran. Acestea pot fi n principal lucrri sau
galerii edilitare i mai rar pasaje rutiere i pietonale, ci de comunicaie rutiere,
transport pe ine (metrou), garaje, depozite, lucrri de aprare (adposturi de aprare
civil), centrale hidro-electrice. Prezena lucrrilor subterane pe teren poate face ca
execuia construciilor pe care i le propune cumprtorul s fie greu de realizat sau
chiar imposibil.
Dup reglementrile legale specifice:
a. Terenuri ce nu vor fi afectate de realizarea prevederilor cuprinse n planurile de
urbanism.
b. Terenuri ce urmeaz a fi expropriate total sau parial pentru lucrri de interes
public (lrgiri de drumuri, strzi noi, construcii de interes public, etc.)
Zonificarea localitii corelat cu distribuia n teritoriu a cererii i ofertei evideniaz
preferinele locuitorilor n privina tipului de proprietate i amplasamentul acestuia.
Analiza pieei reliefeaz zonele cu potenial unde tranzacionarea imobiliar se va
intensifica.
Datele generale cuprinse n cartarea localitii i cartierului/microzonei raportate la
proprietatea prezentat spre vnzare constituie avantaje exterioare acesteia, dar care i
pot spori gradul de atractivitate, influeneaz i grbesc decizia cumprtorului,
susinnd n acelai timp preul vnztorului. Proprietatea imobiliar, la fel ca orice
marfa, are nevoie de o prezentare adecvat pentru a fi atractiv.
n cazul cldirilor este bine s se pun la dispoziia posibilului cumprtor date privitoare
la amplasament, regimul de nlime, sistemul constructiv (lemn, zidrie cu planee din
lemn sau din beton armat, cadre sau diafragme din beton armat, structura metalic,
etc.), aria construit (suprafa la sol a construciei msurat pe conturul exterior al
pereilor de faad), aria desfurat (suprafaa subsolului, parterului, etajelor i
29
mansardei locuibile msurat pe conturul exterior al pereilor de faad), aria util
(suprafa tuturor ncperilor), suprafa spaiilor de depozitare pentru proprietile
comerciale i de producie, distribuia funcional pe cldiri i n cadrul cldirii pe
niveluri, gradul de finisare interior i exterior, prezena dotrilor (central termic
proprie, aer condiionat, piscin, saun, sal de sport, ser, camere frigorifice, pod
rulant etc.), asigurarea cu utiliti (ap, canalizare, gaz, termoficare, energie electric,
instalaii speciale pentru spaiile de producie, etc.).

30


Capitolul III Evidenta si Publicitatea Imobiliara

Toate personele care au interese privind detinerea si exploatarea bunurilor
imobiliare sunt interesate sa existe o evidenta clara, transparenta si reala a situatiei
funciare, care se realizeaza prin publicitatea imobiliara, unica la nivel national.
In Romania, pana in anul 1996 au existat doua sisteme diferite de inregistrare a bunurilor
imobiliare.

3.1. Sistemul publicitatii personale
Are la baza registrelor de transcriptiuni si instructiuni care tineau evidenta pe numele
persoanelor beneficiare si era aplicat in Dobrogea,Oltenia, Moldova si Muntenia si se
compunea din:
1. Registrul de transcriptiuni in care se mentioneaza:
- Actele tranzitive de proprietate intre vii, sau actele constitutive de Drepturi reale
imobiliare;
- Ordonantele de adjudecare;
- Actele de expropriere pentru cauza de utilitate publica;
- Renuntari la drepturile reale transcrise;
- Hotarari judecatoresti care constatau existenta unui drept real Imobiliar;
- Cesiuni de venituri pe termene mai mari de doi ani;
- Contracte de locatie imobiliara pe termen mai mare de trei ani.

2. Registrul de Inscriptiuni cuprinde:
- Evidenta ipotecilor si a privilegiilor, cu exceptia privilegiului vanzatorului de imobil;
Dezavantajul acestui sistem consta in aceea ca asigura o publicitate partiala fiind omise de
la inregistrare:
- Transmisiunile pentru caz de moarte, hotararile judecatoresti care declara desfiintarea
unui act juridic si impartirea unui indiviz, cand imobilul cade in lotul unui copartas;
- Notarul public nu era obligat sa verifice legalitate si valabilitatea actului inregistrat,
ceea ce determina indoieli privind valabilitatea actului;
- Inscrierea nu constituie o dovada ca un drept exista sau o garantie a acestuia ci are
numai caracter informativ pentru terti;
- Un tert dobanditor era expus timp de 30 de ani la evictiune datorita unor vicii ale
actelor anterioare titlului, sau unor sarcini necunoscute;
- Inregistrarea fiind facuta pe persoane ingreuneaza determinarea adevaratului proprietar
al unui imobil;

3.2. Sistemul publicitatii reale sau al cartilor funciare
Se bazeaza pe inregistrarea bunurilor imobiliare, a fost reglementat prin Decret-
Lege 115/1938 fiind aplicat in Banat, Nordul Moldovei si Transilvania, maajoritatea
prevederilor sale sunt pastrate in noua lege; Cartile funciare se intocmeau pe localitati
si cuprindeau trei parti:
- Foaia de avere cu numarul corpului funciar, numarul topografic, descrierea imobilului,
alipirile,deslipirile, suprafata si observatii;
31
- Foaia de proprietate cuprindea inscrieri privind dreptul de proprietate, cu numar de
ordine, numele proprietarului si date de identificare, si numarul incheierii de carte
funciara care a ordonat inscrierea in foaia de avere; observatii (numarul cartii funciare
in care se face transcrierea dreptului)
- Foaia de sarcini cu numar de ordine, drepturile de uz, uzufruct, abitatie,sau inchiriere
drept de ipoteca, sechestru si urmarire a imobilului si modificari asupra drepturilor din
aceasta foaie. In plus continea fapte juridice si actiuni privitoare la drepturile tabulare;

Cadastrul este un sistem general, unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si
juridica aplicat fondului imobiliar dintr-un cadru national, prin care se realizeaza
identificarea si reprezentarea pe harti si planuri cadastrale.
In prezent, activitatea de cadastru este reglementata de Legea 7/1996; ea este organizata
pe structura administrativ teritoriala a tarii. Astfel la nivel national functioneaza Oficiul
National de Cadastru Geodezie si Cartografie ca institutie publica subordonata guvernului.
La nivel judetean si la nivelul Bucurestiului sunt organizate oficii de cadastru, si respectiv
birouri in celelalte localitati.
Oficiul National de Cadastru Geodezie si Cartografie organizeaza, conduce, indruma si
controleaza executarea lucrarilor specifice de geodezie, topografie, fotogrametrie,
teledetectie, cadastru si cartografie; elaboreaza norme si metodologi de lucru, avizeaza
continutul topografic al hartilor, planurilor

3.3. Obiectivele activitatii cadastrale
- Identifica, inregistreaza si masoara terenurile si bunurile imobiliare atasate acestora, pe
care le descrie in documente cadastrale, le reprezinta pe harti si planuri bunurile
imobile si stocheaza datele funciare pe suporturi informatice;
- Asambleaza si integreaza datele furnizate;
- Asigura publicitatea imobiliara si opozabilitatea drepturilor de proprietate fata de terti
prin identificarea si inregistrarea proprietatilor si a detinatorilor de bunuri imobile;
- Furnizeaza datele sistemului de impozite si taxe pentru stabilirea corecta a obligatiilor
fiscale ale proprietarilor de bunuri imobile;
Anumite ministere, regii, institutii centrale si alte persoane juridice pot organiza cadastre
specializate pe domeniile: agricol, forestier, al apelor, industrial , extractiv, transporturi,
protectie a naturii si zone cu risc ridicat privind calamnitatile si poluarea, iar informatiile
obtinute sunt puse si la dispozitia Oficiului National de Cadastru Geodezie si Cartografie.

a) Functia tehnica a cadastrului consta in determinarea prin masurare a pozitiei,
configurarea si marimea suprafetei terenurilor pe destinatii, categorii de folosinta, si a
constructiilor pe proprietatile inscrise. .
In primul rand, lucrarile tehnice se desfasoara la nivele administrativ teritoriale si
cuprind:
- marcarea prin borne a unitatilor administrativ teritoriale;
- marcarea prin borne a limitelor intravilane ale localitatilor;
- Identificarea bunurilor imobile, pe baza actelor de proprietate sau a posesiei sub
numele proprietarilor;
- Masurarea parcelelor, stabilirea destinatiilor acestora, categoriilor de folosinta si a
proprietarilor acestora;
32
- Incadrarea terenurilor si a constructiilor pe categorii, zone si clase de folosinta;
- Inregistrarea eventualelor litigii privind hotarele si actualizare planurilor cadastrale;
Documentele tehnice ale cadastrului general cuprind registre, fise si planuri:
- registrul cadastral al parcelelor;
- registrul cadastral al proprietarilor;
- registrul corpurilor de proprietate;
- indexul alfabetic al proprietarilor si domiciliul acestora;
- fise centralizatoare, partida cadastrala pe proprietari si si pe categori de folosinta;
- Planul cadastral ca sinteza a datelor din registrele cadastrale

b) Functia economica consta in determinarea valorii economice a bunurilor imobile
(parcele si constructii) pe baza destinatiilor si a categoriilor de folosinta, relizate pe
baza studiilor pedologice care se actualizeaza periodic, la 10 ani, iar pentru domeniile
agrochimice, la patru ani.
c) Functia juridica consta in identificarea proprietarilor pe baza actului de proprietate,
sau a posesiei exercitate sub numele de proprietar, prin publicitatea imobiliara
efectuata prin birourile de carte funciara ale judecatoriilor.

3.4. Elaborarea documentatiei cadastrale
Are caracter nedefinitiv pana la introducerea cadastrului general. Aceasta se efectueaza de
catre persoane fizice autorizate de catre Oficiului National de Cadastru Geodezie si
Cartografie sau de catre oficiul judetean de specialitate pe baza urmatoarei documentatii
cadastrale tehnice care trebuie sa cuprinda:
a) In cazul apartamentelor situate in blocuri:
- Cerere tip de atribuire a numarului cadastral, conform instructiunii aprobate prin
Ordinul Oficiului National de Cadastru Geodezie si Cartografie 946/2000;
- Fisa bunului imobil si desenul;
- Planul amplasamentului in conformitate cu Ordinul Oficiului National de Cadastru
Geodezie si Cartografie 452/1992;
- Copie a actului de proprietate;
- Copie a actului de identitate;
- Declaratie pe propie raspundere;
- Memoriu tehnic;
- Releveul constructiei in cazul in care aceasta este grevata de sarcini sau are mai multi
proprietari;
b) Pentru terenuri cu sau fara constructii, suplimentar mai cuprinde:
- Planul de incadrare in zona a terenului;
- Inventarul de coordonate: puncte noi si vechi de contur ale bunului imobiliar si calculul
analitic al suprafetelor;
c) Pentru terenuri dobandite de societati comerciale, in conformitate cu HG 834/1991, mai
trebuie sa cuprinda:
- Copie a documentatiei avizate de stat pentru emiterea titlului de proprietate;
- Radierea din plan a constructiilor care nu mai exista;
- Complectarea planului cu constructiile noi;
- Copie a certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului;
- Copii de identificare ale societatii comerciale;
33
d) Pentru terenuri dobandite pe baza Legii Fondului Funciar 18/1991, mai cuprinde:
- Copie a extrasului planului de parcelare vizat de Oficiul de Cadastru, amenajare si
organizarea Teritoriului Agricol (pentru terenurile extravilane), sau a procesului verbal
de punere in posesie;
- Planul de incadrare in zona pentru terenurile din extravilan;
- Copie a actului de proprietate( titlut sau ordinul prefectului)
Dosarele se intocmesc in patru exemplare. Aceste exemplare nu sunt identice prin datele
pe care le contin si se adreseaza Biroului de Carte Funciara al Oficiului Judetean de
Cadastru.

3.5. Numerotarea cadastrala
Unitatile administrativ teritoriale sunt identificate prin codul SIRUTA publicat de
Institutul national de Statistica si Studii Economice.
In cartea Funciara Nedefinitiva, bunurile imobiliare sunt numerotate provizoriu cu cifre
arabe de la 1 la n in functie de ordinea solicitarilor. Parcelele mai mici de 150m intravilan
si 500m extravilan nu se numeroteaza ci se incadreaza in suprafetele si categoriile de
folosinta a parcelelor alaturate;
- Daca bunul imobil nu a mai fost evidentiat in Cartea Funciara si se transmite dreptul
de proprietate asura sa uneia sau mai multor persoane, fiecare parte va avea un numar
cadastral provizoriu inscris in continuarea ultimului numar atribuit, constituindu-se
astfel numere cadastrale pentru bunurile imobiliare viitoare. Ex. (201 si 202)
- In cazul in care va avea loc o dezlipire dintr-o parcela deja inscrisa, noile parcele
inscrise vor fi identificate prin fractionarea numarului initial astfel: (201/1; 201/2,
201/3)
- In cazul alipirii bunurilor imobiliare se atribuie un numar nou ce contine prin legare,
inscrierea numerelor individuale ale parcelelor astfel, identificarea numerelor vechi 201
si 202 va deveni prin alipire (201-212)
- Imobilele inscrise inainte de 1 iulie 1999 prin dezlipire sau prin alipire vor avea
numere noi;
In cazul apartamentelor
- Se va deschide o Carte Funciara Colectiva a blocului (201), iar daca apartamentele au
numerotarea apartamentelor este de la 1 la n, pe intregul bloc va rezulta 201/12; Daca
numerotarea se face de la 1 la n pe fiecare scara atunci va avea intercalat numarul
scarii: 201/5/12;
- Apartamentele din subsol vor avea indicativul minus in functie de numarul nivelelor de
subsol, astfel pentru nivelul al doilea de subsol va fi: 201/-2.
- Spatiul comercial de la parter se va numerota in functie de proprietar prin numarul
zero: 201/0/1 pentru un proprietar, sau 201/0/3 pentru trei proprietari;

3.6. Continutul Cartilor Funciare
Obiectul cartii funciare il constituie imobilele formate din terenuri si bunurile incorporate
natural sau artificial.
Cartile funciare reprezinta un sistem de publicitate si evidenta complet bazat pe
identificarea topogarafica a imobilelelor care reflecta starea tabulara, adica a modificarilor
ce intervin in situatia materiala si juridica a acestora.
34
Prin starea tabulara se intelege totalitatea drepturilor reale inscrise in cartea funciara care
privesc un imobil.
Sistemul are la baza Legea 7/1996 care a pastrat principiile dreptului civil mentionate si in
Decretul Lege 115/1938 care sunt urmatoarele:
- Principiul consensului in urma caruia orice constituire, modificare, transmitere sau
stingere a drepturilor reale are loc prin acordul de vointa a proprietarului, sau a celui
care da si a celui care ia, adica in favoarea caruia se stramuta dreptul;
- Principiul opozabilitatii drepturilor reale inscrise in cartea funciara consta in aceea ca
oricand contractul de transfer a proprietatii, desi legal dupa dreptul civil, este
recunoscut dupa inscrierea sa in cartea funciara. Sunt si exceptii in Decretul Lege
115/1938 cum ar fi:vanzarea silita, exproprierea, accesiune si drepturile care provin din
cauza de moarte care pot fi exersate numai inscrierea in carea funciara.
- Principiul publicitatii stabileste ca toate drepturile sunt opozabile tertilor cand sunt
inscrise in cartea funciara pentru ca se prezuma ca sunt exacte, publice, iar starea
tabulara este cea materiala.
- Principiul specialitatii conform caruia fiecare operatiune inscrisa in cartea funciara
trebuie sa fie precis determinata, astfel incat sa se deosebeasca de oricare alta deja
inscrisa.
- Principiul legalitatii adica biroul de carte funciara se supune numai legii, ier principiul
pastrarii neutralitatii impune a nu participa la actele juridice incheiate intre parti.
- Principiul prioritatii sau al rangului serial stabileste ca inscrierile in cartea funciara isi
produc efecte la data inregistrarii cererii, iar rangul acestora se stabileste in functie de
data si ora inscrierii; sunt cazuri de stabilire a rangului si prin hotarare judecatoreasca;
- Principiul oficialitatii in sensul ca biroul de cadastru verifica legalitatea cererii si a
actelor in baza carora se cere inscrierea in cartea funciara.
Avantajul acestui sistem este ca pe de o parte asigura o evidenta clara a bunului imobiliar,
de la intrarea sa in circuitul civil, operand toate modificarile materiale si juridice ale
acestuia prin reparcelare, alipire sau dezlipire, constituirea, inscrierea, stramutarea,
modificarea sau stingerea drepturilor reale si a mentionerii beneficiarilor acestora.
Cartile funciare fac deosebirea dintre bunurile imobiliare aflate in circuitul civil si cele
care apartin domeniului public si privat al statului, care sunt inscrise in alte carti funciare
speciale.

Elementele de baza ale cartii funciare sunt: parcela, constructia si proprietarul.
- Parcela reprezinta un imobil cu sau fara constructie, determinata in hartile topografice
si individualizata printr-un numar cadastral. Una sau mai multe parcele de pe teritoriul
unei localitati care apartine aceluiasi proprietar, formeaza un corp de proprietate sau
un corp funciar; acesta se poate modifica fizic prin alipire si dezlipire si este notat cu
cifre romane.
- Constructia este imobilul realizat prin edificare si este inscris in aceeasi carte funciara
in care este inscris terenul;
- Proprietarul este persoana fizica sau juridica, individuala sau colectiva, privata sau de
drept public;

Cartea funciara cuprinde un numar, inscrierea localitatii si cuprinde trei parti:
1. Partea I cuprinde patru elemente:
35
- Descrierea imobilului cu identificarea numarului de ordine si a celui cadastral;
- Suprafata terenului exprimata in mp prin transformarea unitatilor vechi (jugare,stanjeni,
pogoane, prajini),
- Categoria de folosinta (constructii = casa de caramida;teren agricol (arabil, pasune,
livada); teren neagricol (paduri fanete, ape, stuf); teren neproductiv (drumuri,
constructii industriale, cai ferate)
- Valoarea impozabila, stabilita de catre oficiile de cadastru
2. Inscrieri ale dreptului de proprietate si ale documentelor pe care se bazeaza aceasta si
are patru rubrici;
- Numarul curent este numarul de ordine sub care s-a facut operatiunea cu trimiteri la
foaia I
- Numele proprietarului, (chiar si porecla);
- Mentioneaza modalitatea de dobandire a proprietatii insotita de actele notariale,sub
semnatura privata sau hotarari judecatoresti; forma de proprietate (exclusiva, comuna
in devalmasie, sau indiviza;
- Servitutile stabilite in favoarea imobilului;
- Faptele juridice care determina aparitia, modificarea sau stingerea drepturilor reale, sau
personale, actiuni referitoare la proprietate;
- Alte indrumari sau insemnari privind partea intai si a doua a cartii funciare.
3. Partea a treia cuprinde:
- Dezmembramintele dreptului de proprietate: uzufruct, uz, abitatie, servituti in
defavoarea imobilului, superficie si sarcini (ipoteci si privilegii);
- Fapte juridice si drepturi personale si actiuni privitoare la drepturile reale inscrise in
aceasta parte;
- Urmaririle imobiliare, sechestrul asupra veniturilor imobilului;
- Alte insemnari si modificari cu privire la inscrierile din aceasta parte.

3.7. Categorii de Inscriere in Cartea Funciara
- Intabularea este o inscriere cu caracter definitiv a unui drept real imobiliar pe baza unui
act de constituire de drept sau tranzitiv de drept. In DecretLege 115/1938 intabularea
avea efect constitutiv de drept, iar dupa Legea 7/1996 produce numai doua efecte:
opozabilitatea fata de terti la data inregistrarii cererii si determinarea rangului de
inscriere;
- Inscrierea provizorie in cazul in care se dobandesc niste drepturi reale afectate de o
conditie suspensiva, sau in cazul in care hotararea judecatoreasca pe care se bazeaza
inscrierea nu este definitiva;
Notarea este o inscriere provizorie a altor raporturi juridice, a incapacitatilor, a drepturilor
personale, a actiunilor si a cailor de atac in justitie, a masurilor de indisponibilizare in
legatura cu imobilul din cartea funciara;
36
PARTEA II MANAGEMENTUL INVESTITIILOR IMOBILIARE

Capitolul IV Caracteristicile juridice ale activitatii imobiliare

Patrimoniul formeaza totalitatea drepturilor si obligatiilor care apartin unei persoane
determinate si care au un continut economic, ce se poate exprima, masura in bani.
Drepturi reale sunt acelea care se pot exercita direct, fara a fi necesara interventia unui alt
subiect de drept, deoarece orice alt subiect are obligatia de a se abtine pentru a nu
impiedica exercitarea.
Dreptul de proprietate este acel drept real care confera titularului sau.(persoana fizica sau
juridica), dreptul de a poseda, de a folosi si de a dispune liber de un lucru, in mod exclusiv
si perpetuu, intr-un cadru de respectare a legii.

4.1. Caracteristicile dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate prezinta urmatoarele caracteristici:
- absolute, opozabile tuturor, proprietarul cere celorlalte persoane sa-i respecte dreptul
sau,asa cum si el este obligat sa respecte drptul altora. In virtutea acestei caracteristici,
proprietarul are un drept de urmarire, de a pretinde bunul si un drept de preferinta,
adica proprietarul are prioritate in satisfacere fata de cei veniti ulterior la revendicare
(senioritate) aceluias drept;
- limitate ca numar;
- au ca obiect lucruri determinate;
- individuale, coproprietatea constituie o exceptie;
- numai subiectul activ este determinant;
- Exclusive-isi exercita singur prerogativele;
- continutul obligatei-este de a nu face ceva impotriva legii;
- perpetue, dureaza atat timp cat exiata bunul si nu se stinge prin neuz.
- actiunea urmareste lucru nu posesorul si se intenteaza la locul unde este bunul;
Obligatii reale de a face sunt indatoriri legale sau contractuale legate de drepturi sau de
posesie; cele legale isi au izvorul intr-o lege, iar cele conventionale sunt realizate prin
acord de vointa;
In legatura cu unele drepturi de creanta. obligatiile sunt reale de a face si sunt opozabile
tertilor.
4.1.1. Clasificarea drepturilor reale
1. Dupa natura bunului: imobiliare si mobiliare;
2. Existenta proprie: - principale si accesorii;

a) Drepturi reale principale:
- drept de proprietate- publica si privata;
- Drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate => uzufruct= C.Civ.517; uz
C.Civ.565; abitatie C.Civ.565; servitute C.Civ.576;superficie C.Civ.492;
b) Drepturi reale reglementate prin acte normative:
- a) administrare art.135/5 Constitutie; legea 15/1991;Legea 69/1991; si drept la
folosinta;
- b) bunuri proprietate publica-atribuite organizatiilor cooperatiste si obstesti;
37
- c) terenuri agricole Legea 18/1991 art..19 alin.3;
- d) terenuri proprietate de stat atribuite pentru constructii de locuinte Legea 18/1991
art.26;
- e) drept de concesiune legea 50/1991 terenuri atribuite persoanelor fizice pentru
constructii; bunuri din proprietatea statului atribuite regiilor autonome si societatilor
comerciale , legea 15/1990; terenuri din domeniul privat al statului legea 18/1991;
dreptul de preemptiune asupra circulatiei juridice a terenurilor legea 54/1998;
c) Drepturi reale accesorii care insotesc si garanteaza anumite drepturi de creanta si au
existenta proprie, independenta:
- 1) drept de gaj si amanet ( cu deposedare si fara) 1685 Cod Civil.
- 2) drept de ipoteca dreptul creditorului de a fi platit cu prioritate din pretul bunului
ipotecat si de a urmari bunul respectiv;
- 3) privilegiile sunt drepturi reale asupra bunurilor mobile si imobile care confera unor
creditori garantia de a fi platiti cu prioritate fata de creditorii mai vechi;

4.2. Drepturi de creanta
Sunt drepturi subiective, patrimoniale care confera titulatului, subiectului activ (creditorul)
posibilitatea de a pretinde subiectului pasiv (debitorul) de a face, a nu face si a da sub
consecinta aplicarii unei constrangeri statale;
- sunt relative, numai asupra unor persoane;
- sunt nelimitate;
- pot avea ca obiect lucruri determinabile, certe, sau generice;
- ambele subiecte sunt determinate;
- este nevoie de intractiunea ambelor subiecte de drept;
- continutul obligatiei este de a face, a nu face si a da;
- actiunea urmareste debitorul si se intenteaza la domiciliul acestuia;

4.3. Elementele dreptului de proprietate
In conformitate cu articolul 480 din codul civil proprietatea este dreptul ce-l are cineva de
a se bucura si de a dispune de un lucru in mod exclusiv,si absolut insa in limitele
determinate de lege.
Proprietatea comporta mai multe sensuri si reprezinta cel mai important raport
fundamental de apropiere de catre oameni a bunurilor economice sau naturale, materiale
si imateriale, care sunt necesare trebuintelor lor fizice si spirituale intr-un cadru social
descris si impus de catre o institutie juridica.
4.3.1. Obiectul proprietatii:
depaseste cadrul economico-material coordonand intreaga activitate umana cu conotatii
care se refera la: proprietatea imobiliara, mobiliara, intelectuala, a numelui, asupra
produsului si uzufructul actual sau viitor, prfecum si asupra unor creante.

De cele mai multe ori proprietatea este sinonima cu dreptul de proprietate care ar cuprinde
in sens obiectiv ansamblul normelor juridice care stabilesc relatiile de proprietate. De
aceea, in sens restrans sau subiectiv, dreptul de proprietate se refera la bunurile corporale
mobile si imobile ca drept patrimonial, real si absolut, in urma carora proprietarul, ca
38
persoana fizica sau juridica isi exercita atributele de posesie (uzus), de folosinta (fructus)
si de dispozitie (abusus).

- Posesia (uzus) reprezinta prerogativa proprietarului de a avea si stapani in fapt bunul,
(Art. 1846 Codul Civil) in mod direct si nemijlocit, in nume propriu, prin puterea sa
proprie; ea reprezinta o stare de fapt prin care proprietarul isi realizeaza scopul sau de
utilizare economica a propietatii sale in mod direct.
Posesia are si un sens de drept sau mijlocit deoarece proprietarul poate sa actioneze si
prin alte persoane care exercita stapanirea lucrului in numele si in interesul
proprietarului (fiduciar)
- Folosinta (fructus) reprezinta esenta dreptului de proprietate, (Art. 482 si 483 Codul
Civil) deoarece fructele sau produsele obiectului posedat se obtin prin puterea dreptului
de accesiune si reprezinta scopul proprietatii. Fructele naturale, industriale, civile;
(produse industriale si civile = chirii,dobanzi,,rente si arende) In situatia coproprietatii,
fiecare coproprietar este indreptatit la impartirea fructelor proportional cu cota sa de
participare.

- Dispozitia (abuzus) confera proprietarului dreptul de a dispune liber de bunul sau, dar
in limitele determinate de lege, pentru a nu avea loc o exercitare abuziva sau a limitand
exercitiu unui alt drept de proprietate.
4.3.2. Caracteristicile dreptului de proprietate
- Caracter absolut si inviolabil prevazut in art 135 pnctul 6 din Constitutie si are doua
limite: 1. exproprierea pentru cauza utilitatii publice; 2. Exproprierea pentru lucrari de
interes public.
- Caracter exclusiv-isi exercita singur, independent atributele de proprietar, dar in
limitele legii;
- Caracter perpetuu si transmisibil
- Caracter individual coproprietatea este o exceptie Art. 728 Codul Civil prevede ca
nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune;
- Caracter legal exercitarea prerogativelor de proprietar sunt determinate de lege
4.3.3. Formele dreptului de proprietate
a) Dreptul de proprietate publica
Este prevazut in Art. 135 pct.2 si 3 din Constitutie
Modurile dobandirii proprietatii de stat:
- Nationalizarea.
- Reproductia largita
- Exproprierea (pentru cauza de utilitate publica)
- Rechizitia
- Confiscarea
- Bunuri fara stapan, abandonate, succesiuni vacante
- Comoara sau tezaurul
- Amenda- civila,contraventionala, penala;
- Impozite si taxe;
- Bunuri ramase dupa lichidarea unor persoane juridice
39
- Dobandirea de bunuri din patrimoniul national-cultural
- Dobandirea de catre stat a terenului aferent constructiilor instrainate Legea 58/1974;
- Dobandirea unor terenuri Lege 4/1973;
- Dobandirea unor locuinte Legea 4/73
- Dobandirea de terenuri agricole
- Trecerea in proprietate de stat a unor imobile
- Trecerea unor bunuri in proprietate de stat
Acte normative sunt: Legile 18/1991; 15/1990 si Decrete 9/1989; 61/1990


b) Dreptul de proprietate privata
Articolul 135 pct, 2 Constitutie
Proprietatea privata este ocrotita, deci garantata prin interpretare, nu direct, fiind
inviolabila conform articolului 135 punctul 6;
Proprietatea privata este diferentiata de alte drepturi reale sau de creanta prin puterea si
interesul propriu, care reprezinta conduita proprietarului si care trebuie exercitate in
conditiile legii;
Propietatea privata este:
- Alienabila fara diferentiere, raportata la titular sau obiect Exemplu: terenurile
proprietate privata sunt si raman in circuitul civil indiferent de titular;
- Prescriptibila sub aspect achizitiv si imprescriptibila sub aspect extinctiv
(uzucapiune);
- Sesizabila, poate fi urmarita de creditori;

40

Capitolul V Proprietatea funciara

Dreptul la proprietate asupra unui imobil sau corp de proprietate care apartine unui singur
titular, atrage consecinta ca numai proprietarul va putea fi inscris in cartea funciara a
acelui imobil.
In cazul proprietatii comune ori in indiviziune sunt inscrisi toti proprietarii, mentionandu-
se partile chiar daca acestea sunt egale intre ele.
Dreptul de coproprietate fortata asupra partilor comune intr-un imobil nu poate fi transmis
sau valorificat decat impreuna cu dreptul de proprietate individuala.
Dreptul de proprietate poate fi radiat prin renuntare de catre proprietar care va fi inscris in
cartea funciara.

5.1. Descriere si delimitare
Art.489-491 Codul civil Dreptul de proprietate cuprinde fata si subfata terenului;
Delimitarea suprafetei terenului
- Granituirea (Articolul 584 Cod Civil) cheltuielile de granituire sunt suportate pe
jumatate de vecini;
- Ingradirea proprietatii - Articolul 585 Cod Civil)

Delimitarea pe inaltime cuprinde teste contradictorii, dar aplicabile astfel spatiul aerian
este proprietate de stat Constitutie 135 pct.4; dar exista si spatiu privat atat cat este
necesar interesului proprietarului cu respectarea legii 50/ 1991 construirea pe verticala;
56/1992 frontiera de stat; Decret 95/1991 regimul spatiului aerian; Cod Civil 490 .
Delimitarea in adancime Constitutie 135 pct. 4 bogatiile subsolului apartin domeniului
public, iar 41 pct 4 autoritatea publica poate folosi subsolul cu despagubire; deci conditii
de folosire art. 610 Cod Civil si Legea 50/1991 proprietarul poate folosi subsolul in limita
legii;

5.2. Clasificarea terenurilor
In raport de destinatie
- agricola;
- forestiera;
- aflate permanent sub ape;
- intravilan;
- destinatie speciala;

In raport de titularul dreptului:
- domeniul public in interes national sau local
- domeniul privat;

Constituirea si reconstituirea dreptului de proprietate Lege 18/1991 Fondului Funciar
a) Reconstituirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor aflate in patrimoniul
fostelor CAP;
- membrii CAP;
- persoane stramutate si deportate
41
- Minim 0,5 ha de persoana max 10ha in echivalent arabil pe familie;
- Comunitatile de cult;
- Centrul patriahal 200ha
- Centre eparhiale 100 ha
- Protoieriile si filiale urban si rural 10ha

b) Constituirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor aflate in patrimoniul
fostelor CAP;
- Membrii cooperatori fara aport de pamant in CAPsau mai putin de 5000mp;
- Persoane care au lucrat ca angajati la CAP = paticipanti la revolutie;

c) Reconstituirea si constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor intravilane
apartinand domeniului privat al statului sau unitatilor administrativ teritoriale.
Conform prevederilor din articolul 36 (5) din legea 18, se restituie prin decizia prefecturii
la propunerea primariilor, fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora la cerere:
- Terenuri fara constructii din intravilan preluate prin Decretul 712/1996;
- Terenuri situate in intravilan atribuite pe durata constructiilor proprietate personala si
ca urmare a preluarii terenurilor in conditiile legii 58/1974;

d) Reconstituirea si constituirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor
agricole, are loc in doua situatii;

- Terenuri aflate in patrimoniul unor societati comerciale, rezultate a reorganizarii
unitatilor agricole de stat ca efect al legii 15/1990 prin care fosti proprietari pot deveni
actionari la aceste societati, proportional cu detinerile anterioare, fara a lua in
considerare mai mult de 10 ha de familie.
- Terenurile agricole fara constructii, sau amenajari de interes public, tot pana la 10ha,
din terenurile aflate la dispozitia primariilor.
- Pana la 5000mp echivalent arabil de familie, personalului care lucreaza in serviciile
publice comunale.

e) Reconstituirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor forestiere articolul 5
Lege 18/1991 care prevede ca va fi limitata la nu mai mult de 30ha care trebuiesc
exploatate numai in regim silvic.

Obligatia si drepturile detinatorilor de terenuri privind folosirea terenurilor, executarea de
lucrari pentru protectia si ameliorarea solului se face respectand Art.de la 74 din
Legea18/1991 prin care toti detinatorii de terenuri sunt obligati sa le cultive; in caz contrar
se recurge somatie si amenda pentru proprietari si pierderea dreptului de folosinta in cazul
in care acestia au numai acest drept
- Schimbarea categoriei de folosinta;
- Scoaterea definitiva a terenului din circuitul agricol;
- Executarea lucrarilor pentru protectia si ameliorarea solului;
- Constituirea de perimetre de ameliorare pentru terenurile care si-au pierdut total sau
partial capacitatea de productie si se acorda ajutor tehnic gratuit.

42
5.3. Circulatia juridica a terenurilor
Din punct de vedere al circulatiei juridice, sunt urmatoarele categorii de terenuri;
1. terenurile din domeniul public sunt scoase din circuitul civil daca nu se prevede altfel,
dreptul de proprietate al lor fiind imprescriptibil;
2. terenurile aflate in proprietatea privata sunt redate si raman in circuitul civil si pot fi
instrainate prin acte juridice intre vii, cu exceptiile de suprafata limita la 500ha pe
familie; si nu apatrizilor sau cetatenilor straini;
3. Conform legii 54/1998 instrainarea terenurilor intravilane se face cu repectarea
dreptului de preemtiune gradual al coproprietarilor, vecinilor si arendasilor. Oferta 45
zile, vanzatorul alege dintre ofertanti sau daca nu-i convine pretul, se adreseaza
tertilor.
4. Conform art. 1405 Cod Civil, contractul de schimb intre terenuri este consensual si
solemn conform Legii 54/1998. Schimbul este admis daca nu exista litigii asupra lor.
5. Arendarea lege 16/1994 restrictie-societatile de productie, comerciale si de cercetare
care au in administrare proprietati de stat nu pot da in arendare bunurile agricole.

5.4. Regimul juridic al apelor
Este reglementat de Codl Civil in art.578-583 iar Constitutia Art. 135 alin.4 apele cu
potential energetic, cele folosite in interes public si marea teritoriala fac obiectul exclusiv
al proprietatii publice si sunt scoase din circuitul civil.
3. Apele pluviale apartin proprietarului fondului pe care se afla si ele pot fi retinute; nici
un proprietar de fond funciar nu poate face lucrari care sa afecteze fondurile inferioare
sau superioare.
4. Apele de izvor apartin proprietarului terenului; ea poate fi lasata sa treaca pe alt fond;
ea este subiect de drept prin incheiere de acte sau intelegeri
5. Apele curgatoare marginase confera drepturi egale la toti riverenii sa ia apa pentru
irigatii, sa ia pietris si sa pescuiasca.
6. Daca pe teritoriul unui proprietar trece apa el poate sa foloseasca ambele maluri dar
trebuie sa-lase iesirea libera.

5.5. Regimul juridic al constructiilor
Noile reglementari prevad ca persoanele fizice si juridice pot detine si construi mai multe
locuinte, care daca sunt construite cu autorizare, beneficiaza de reduceri fiscale pe
perioade de 10 ani, daca nu au o alta proprietate si pe perioade de 5 ani daca au deja o alta
proprirtate.

5.6. Modalitatile juridice de existenta a dreptului de proprietate
1. Proprietatea anulabila-exprima starea vremelnica de incertitudine a proprietatii,
transmisa printr-un act anulabil, datorita vicierii, absentei consintamantului, sau lipsa
de discernamant. Anulbilitatea este prescriptiva cand actul se consolideaza.

2. Proprietatea rezolubila-cand trecerea proprietatii la o alta persoana a avut loc sub
conditia rezolutorie; sunt doi proprietari: transmitatorul este proprietar sub conditie
suspensiva, iar dobanditorul sub conditie rezolutorie. Cod civil 937. Donatiile intre soti
care nu au copii; sotul donator revoca proprietatea cand se naste copilul, daca nu se
43
naste, dreptul de proprietate se va consolida. Se poate realiza si prin conventie, ca
vanzare cu pact de rascumparare:
- pendente conditione proprietarul sub conditie rezolutorie se comporta ca proprieter
pur si simplu, administreaza si culege fructele;
- eveniente conditione - cand indeplinirea conditiei duce la disparitia dreptului de
proprietate cu efect retroactiv, In cazul terenurilor, cand legea 18/1991 acorda cele
5000mp, se pun conditii: dobanditorul nu detine terenuri in alte localitati, ori renunta la
ele si se stabileste in localitate, cultivand terenul, iar nerespectarea lor atrage pierderea
dreptului de proprietate.

3. Proprietatea comuna-cand doua sau mai multe persoane isi exercita posesia, folosinta
si dispozitia;
a) In cote parti, cand obiectul este determinat si ramane nefractionat, dar dreptul se
fractioneaza in cote parti aritmetice; se obtine prin succesiune si conventie,
accesiune uzucapiune si ocupatiune;iar cand obiectul este o universalitate juridica se
numeste indiviziune;
Cota parte obijnuita, temporara (C.civ 485/6) prevede:
- Exercitarea dreptului de folosinta colective trebuie sa nu impiedice ceilalti coproprietari
sa-l exercite pe al lor si sa nu schimbe destinatia bunului;
- Exercitarea dreptului de posesie = pluralitati de posesii, sau daca coproprietarii
hotaresc, posesia poate fi a unuia sau a unui tert, dar aceasta posesie un poate fi
invocata ca motiv in uzucapiune;
- Exercitarea dreptului de dispozitie principiul-unanimitatii
Incetarea proprietatii in cote parti; instrainarea catre un tert, obtinerea dreptului excusiv de
proprietate a unui fost coproprietar; pieirea bunului;
- Partajul de folosinta = o imparteala provizorie, nu poate fi posibil prin hotarare
judecatoreasca ci prin consintamant.
- Partajul de proprietate (c ,civ.728) pune capat proprietatii colective se realizeaza
voluntar sau prin invoiala sau pe cale judiciara
- Proprietatea comuna pe cote parti, fortata sau perpetua, se caracterizeaza prin aceea ca
starea de indiviziune se mentine impotriva vointei individuale si ea nu poate fi
instrainat (ex casa scarii, calea de acces)
- Zidul comun;
- Santul comun;
- Gardul comun;
- Coproprietatea asupra lucrurilor comune, apreciate ca fiind accesoriala unor fonduri
vecine: fantani, ipoteci sunt coproprietati fortate or ale unui drept de servitute
- Conventia de indiviziune

b) Proprietatea comuna in devalmasie bunurile comune sunt nefractionate iar
proprietarii nu au nici cote din dreptul de proprietate. Devalmasia ia nastere prin
lege sau prin conventia partilor; prezumtia mandatului tacit reciproc

5.7. Restrictiile sau ingradirile dreptului de proprietate
Garantarea dreptului prin Constitutie Art.41. pct1/6 iar Codul Civil precizeaza ca
atributele dreptului de proprietate sunt determinate de lege.
44
Restrictiile izvoresc din lege, din conventia partilor sau prin hotarare judecatoreasca. Se
cunosc urmatoarele tipuri de restrictii:
5.7.1. Restrictii de interes general, economic si social, public
- interes edilitar si estetica urbana Legile 50/1991 si 18/ 1991;
- interes de salubritate si sanatate publica Constitutie 41/6
- interes cultural,istoric si arhitectural Legea 50/1991(rezervatii istorice si de arhitectura,
parcuri nationale, zone restrictive;
- interes economic general sau interes fiscal (utilizarea subsolului, ameliorare de
terenuri,liniile de telecomunicatii, regim de monopol- cultura de tutun, servituti
aeronautice Decret 95/1979, interes de aparare, zona de frontiera legea 56 /1992
5.7.2. Restrictii de interes individual, privat
Decurg din nevoia de asigurare a raporturilor de buna vecinatate, iar Codul Civil in
art.576-619, le denumeste servituti naturale si legale;

5.7.2.1. Servituti naturale
- obligatia de granituire si de a contribui la ingradirea proprietatii;
- ingradirea scurgerii apelor; ingradirea izvoarelor.

5.7.2.2. Servituti legale
- Trecerea pe locul vecinului (Cod civil 616)
- Vederea pe proprietatea vecinului - deschiderea ferestrei, balcoane, terase (1,9m) si
streasina (Cod Civil 615) plantarea de arbori (de la 2 la 0,5m) ocol de vite (Cod Civil
610) zidul gardul si santul Cod civil (590-606).
5.7.3. Ingradiri conventionale
Sunt ocazionate de contractul de vanzare sau donatie ele sunt numai temporare
(art.8030si 1310 cod civil).
5.7.4. Ingradiri pe cale judecatoreasca
- efectuarea de sapaturi care ar produce slabirea terenului vecin
- permisiunea de a intra pe teren pentru a efectua reparatii la ziduri de despartire;
- deranjarea prin zgomot, miros etc, ingradirea vederii;

5.8. Modul de dobandire a dreptului de proprietate
a) Dupa intinderea dobandirii;
- cu titlu universal la un patrimoniu sau la o parte;
- cu titlu particular bunuri determinate;
- Cod Civil 644si 645
b) Momentul transmisiunii de proprietate;
- dobandire intre vii: conventia, traditiunea, accesiunea, prescriptia, ocupatiunea si legea;
- dobandire pentru cauza de moarte (mortis causa) succesiunea si legatul;

c) Situatia juridica a bunului in momentul dobandirii;
- dobandirea originala- cand bunul nu a apartinut nimanui in momentul dobandirii;
ocupatiunea;
45
- dobandirea derivata de la o alta persoana

d) Caracterul transmisiunii;
- dobandirea gratuita- legatul, donatia, succesiunea;
- dobandirea cu titlu oneros, cand dobanditorul este obligat sa dea, sa faca- traditiunea si
conventia.

1. Conventia sau Contractul (Cod civil 971 si 1295) este modul de dobandire al
proprietatii si al drepturilor reale prin consimtamantul partilor chiar cand inca nu s-a
facut traditiunea lucrului;

2. Accesiunea sau incorporatiunea (Cod civil 448) un lucru mai putin se important
inglobeaza un altul mai important; scensiunea imobiliara poate fi:

a) Accesiunea naturala
aluviunea- crestere pe nesimtite a malurilor;
- avulsiunea- ruperea unei bucati de pamant care se alipeste la o alta, daca nu este
revendicata intr-un an, dreptul de proprietate asupra bucatii ramane la cel la care s-a
alipit;
- insulele si prundisul, raman tot ale proprietarilor anterior formarii;
- pamanturile ramase dupa retragerea apelor lacurilor iazurilor si helesteelor raman la
fostul proprietar;
- ascensiunea animalelor salbatice se fac ale noastre cat timp raman pe fondul nostru;

b) Accesiunea artificiala, constructia sau plantatia (Cod civil 492/494) sunt prezumate
a fi efectuate de catre proprietar; legea 50/1991
- constructorul de buna credinta, atunci propietarul pastreaza lucarea si achita cheltuiala
materiala;
- constructorul de rea credinta atunci proprietarul pamantului pastreaza lucrarea si
plateste sau cere demolarea acesteia;

3. Accesiunea-mobiliara unirea a doua bunuri mobile apartinand unor proprietari diversi
ori producerea unui bun cu materialul unuia si munca altuia; Proprietarul bunului
principal va dobandi si proprietatea celuilalt bun.
- Adjonctiunii unirea a doua bunuri (inelul si piatra sau tabloul si rama) se rezolva pe
baza criteriului de valoare;
- Specificatiunea-prelucrarea si transformarea unei materii apartinand unei alte persoane
(lucru cu materialul altuia: tamplaru, croitorul) daca specificatiunea are loc fara stirea
proprietarului, utilizatorul poate da aceeasi materie proprietarului;
- Confuziunea (amestecul) din care cele doua nu se mai pot recunoaste se rezolva prin
vindere si impartire a valorii;

4. Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva este posesia neintrerupta si ne nociva a lucrului
in timpul stabilit de lege;
- Uzucapiunea de 30 ani posesor de buna si de rea credinta, posesia este utila, nu are
titlu. timpul se calculeaza in zile si pentru bunuri generice;
46
- Uzucapiunea de 120 ani ani posesor de buna credinta, cand are titlu just act tranzitiv
nefinalizat, posesia este utila, nu are titlu. timpul se caluculeaza in zile si pentru bunuri
generice;

5. Traditiunea-predarea sau remiterea materiala a bunului.

6. Ocupatiunea luarea in posesie a unui bun care nu apartine nimanui (apa de baut,
vanatul pescuitul) bunuri parasite;

7. Hotararea judecatoreasca este declarativa de drept adica recunoaste partii un drept
subiectiv anterior sau atributive de drepturi (vanzarea silita).

5.9. Dezmembramintele dreptului de proprietate
Dezmembramintele dreptului de proprietate constau in situatia in care proprietarul
pastreaza numai o parte din atributele proprietatii, urmand ca cealalta parte sa apartina
unei alte persoane. Deamembramintele formeaza alte drepturi reale derivate din dreptul de
proprietate, care sunt urmatoarele:
5.9.1. Uzufructul
Este reglementat prin codul civil 517-564, este un drept real, principal derivat din dreptul
de proprietate pe care dobanditorul il poate opune tuturor inclusiv proprietarului. Acest
drept confera unei persoane numite uzufructuar, posesia si folosinta unui bun, dar fara a-i
schimba substanta, deoarece dispozitia apartine unei alte persoane, numite nud proprietar,
care ramane cu atributul de dispozitie;
Uzufructul se constituie prin testament sau prin contract pentru orice bun si pentru
dreptul de creanta; Folosinta este mai complexa deoarece uzufructuarul poate inchiria,
vinde fructele si constitui ipoteca asupra dreptului de uzufruct.
Stingerea prin: moartea uzufrucuarului,expirarea termenului, confuziune, cind se
intalnesc ambele atribute in aceeasi persoana; neuz timp de 30 ani;
5.9.2. Uzul
Este o varianta restransa a dreptului de uzufruc, avandu-l numai pe cel de folosinta. Uzul
este prevazut in Codul civil 557-564 ca un drept limitat numai pentru folosinta strict
personala a titularului si a familiei sale, el nu poate fi transmis unui tert;
5.9.3. Abitatia
Consta in folosirea unei case de locuit ce apartine unei alte persoane; bunul nu poate fi
cedat sau ipotecat;
5.9.4. Servitutea
prevazuta in Codul Civil 576-643, este un drept real principal derivat din dreptul de
proprietate, este perpetuu si indivizibil. Reprezinta sarcina care apasa asupra unui fond
numit aservit ce apartine unui proprietar in favoarea unui fond numit fond dominant care
apartine unei alte persoane. Dreptul de servitute se perpetueaza si se aplica numai in
bunuri imobiliare. Un exemplu este dreptul de trecere.

47
1. Superficia este un drept real, principala reprezentand un dezmembramant al dreptului
de proprietate numai pentru constructii si plantatii, reprezinta dreptul unei persoane
numita superficiar asupra lucrarilor aflate pe un teren proprietatea altuia, superficiarul
avand numai dreptul de folosinta; Dreptul de superficie ia nastere prin conventie si este
consemnat si intabulat. Sotul si copii pot construi pe terenul sotului sau parintelui care,
apoi, prin dezlipire poate deveni proprietate de sine statatoare. Legile 58/1974 si
59/1974 au scos terenurile din circuitul civil, nefiind posibil dreptul de superficie pana
la legea 18/1991.

5.10. Alte drepturi reale
1. Dreptul de administrare este constituit printr-un act administrativ. Sunt doua opinii ca
fiind un drept sau nu, el este opozabil tuturor cu exceptia statului. Legea 69/1991;
18/1991; HG 706/1994; Dreptul de administrare este real, insesizabil, imprescriptibil.
Titularul dreptului de administrare stapaneste bunul dar nu-l poseda si nici folosinta, ci
numai dispozitria materiala sau juridica adica il poate inchiria, concesiona si il poate
aduce ca aport in asociere.

2. Dreptul de folosinta-exercita dreptul ca un adevarat proprietar, culege fructele si
uneori si producsele (taiere de arbori, exploatare de resurse) aqvand dispozitia deplina
Este prevazut in legile: 15/1990;35/1991; 69/1991 18/1991.

3. Dreptul de concesiune este un drept real, bazat pe contract, care confera
concesionarului, persoana fizica sau juridica, posesia si folosinta bunului transmis de
concedent o autoritate de stat. Este un drept temporar,izvoraste dintr-un contract
administrativ, cu titlu oneros. Este inalienabil, titularul nu poate sa dispuna de dreptul
sau incheind acte juridice. Posesia este animus adica cesionarul stapaneste bunul cu
credinta ca nu este al sau,Folosinta culege fructele. Dispozitia nu poate incheia acte
tranzitive dar de conservare da,

4. Posesia este o stare de fapt (cod civil 1846-59) care produce efecte juridice care
constau in stapanirea materiala sau exercitarea unei puteri de fapt de catre o persoana
asupra unui bun , cu intentia de a se comporta ca proprietar sau titular al unui drept
real. Posesia presupune doua elemente: unul material, corpus de stapanire, de
transformare si folosinta exercitate direct sau prin savarsirea unor acte juridice cu
privire la acel bun (comodat ,locatiune, depozit, etc) . Si elementul psihologic animus
inseamna intentia posesorului de a exercita stapanirea pentru sine in nume de
proprietar sau in calitate de titular al unui drept real.

- Detentia precara este posesia cu ingaduinta proprietarului pe baza unui titlu
(conventional, legal sau juridic) caruia ii lipseste elementul animus domini deoarece
(depozitarul locatarul, mandatarul, comodatarul, carausul, creditorul gajist) exercita
stapanirea pentru altul nu pentru sine.

- Pierderea posesiei prin vanzare, donatie, disparitia lucrului (furt,distrugere) sau prin
disparitia elementului intentional. (vinde sau foloseste).

48
- Conditiile posesiei: sa fie utila,, netulburata,publica si sub nume de
proprietar.neintrerupta, si neechivoca.

- Viciile posesiei sunt: discontinuitatea; violenta activa sau pasiva, clandestina, adica nu
este publica, echivocul, cand nu se cunoaste daca posesorul are sau nu elementul
intentional, doua persoane stapanesc acelasi bun, ori in cazul coproprietatii cand unul
dintre copropietari svarsete singur acte de de stapanire.

- Efectele posesiei
Posesia creeaza prezumtia dreptului de proprietate (absoluta pentru un bun mobil si
relativa pentru un bun imobil) in favoarea posesorului. (1854 si 1909 Cod civil)
- Posesorul de buna-credinta asupra unui bun mobil dobandeste cu titlu de proprietate
fructele bunului.
- Posesia utila imobila duce prin uzucapiune (prescriptia achizitiva) la dobandirea
dreptului de proprietate. Actiunile posesorii (Cod procedura civila 674-676)- cand
posesorul unui bun imobil cere justitiei aparare impotriva tulburarii sau deposedarii.
(complangerea si reintegrarea, cand tulburarea sau deposedarea au avut loc prin
violenta )

Dreptul de ipoteca
Ipoteca este un drept real accesoriu, care are ca obiect un bun imobiliar al debitorului sau
al unei alte persoane, fara deposedare si care, confera creditorului ipotecar dreptul de a
urmari acel imobil in stapanirea orcui se va afla si de a fi platit cu prioritate fata de alti
creditori din pretul acelui bun.
Proprietarul poate constitui si alte ipoteci asupra bunului si chiar poate vinde bunul, dar
ipoteca continua sa-l greveze, deoarece aceasta se inscrie in cartea funciara prin intabulare
sau inscriere provizorie ceea ce ii asigura publicitatea fata de terti. .
Ipoteca ia nastere prin conventie sau printr-o prevedere legala, ea poate fi instrainata prin
cesiune.
Ipoteca poate fi conventionala pentru asigurarea unei pretentii determinate sau
determinabile, dar exacta pentru a putea fi inscrisa in cartea funciara.

5. Privilegiile
Sunt garantii ce se acorda creditorului cu drept de preferinta pentru incasarea creantei,
fata de ceilalti creditori. Ele imprumuta caracterul ipotecilor si vor fi achitate in ordine a
senioritatii adica, a rangului lor de inscriere in cartea funciara.
Ex. privilegiul constructorului, privilegiul sultei in cazul iesirii din indiviziune, a asociatiei
de proprietari in cazul neplatii cheltuielilor comune., preferinta cheltuielilor de judecata,
garantia de evictiune pe care trebuie sa o aduca cel care instraineaza un bun in sensul ca
dobanditorul nu trebuie tulburat in posesia sa.
Creditul imobiliar nu este supus prescriptiei de 15 ani.

5.11. Contractul
Contractul sau conventia este un act juridic format prin acordul a doi sau mai multi
subiecti de drept- persoane fizice sau juridice- cu scopul constituirii sau stingerii unor
raporturi juridice intre ei.
49
Realizarea contractului are la baza acordul de vointa intre parti, adica prin intalnirea
ofertei de a contracta expusa de catre o parte, cu acceptarea acesteia de catre cealalta parte.
Prin oferta de contract se intelege o propunere, formulata intr-un mod serios, ferm,
neechivoc si precis, exprimata in forma scrisa sau verbala, care este adresata in mod public
sau directionata unei alte persoane subiect de drept.
In functie de natura juridica a ofertei si obiectul contractului, raspunderea ofertantului
privind o eventuala acceptare poate fi ferma, in cazul in care aceasta cuprinde toate
specificatiile obiectului de contract, sau indicativa in cazul in care nu toate specificatiile
obiectului de contract sunt mentionate.
Transmiterea ofertei pune ofertantul in situatia de a incheia contractul daca acesta a ajuns
la destinatar in termenul de acceptare si a fost acceptata de catre acesta.
Acceparea ofertei poate fi scrisa, verbala sau tacita si se considera valabila daca aceasta a
fost efectuata in concordanta cu oferta, inainte ca aceasta din urma sa fi fost revocata sau
caduca (ofertantul a devenit incapabil de incheierea contractului).
5.11.1. Conditiile de validitate ale contractului
Pot fi de fond sau de forma si sunt de regula stabilite de lege si de partile contractante. In
primul rand, mentionam ca din punct de vedere legal, nu toate persoanele au capacitatea de
a incheia contracte.
Unele conditii sunt intrinseci, generale sau de fond si prevazute in Codul Civil, cum ar fi:
capacitatea de contractare, consimtamantul valabil al partii care se obliga si existenta unui
obiect de contract si o cauza morala si licita.
Conditiile de forma privesc atat partile contractante cat si obiectul de contract si sunt
specifice in functie de acestea, fiind legate de solemnitatea actului juridic.
In ceea ce priveste conditiile conventionale de validitate ale contractului, acestea sunt
stabilite de catre parti sub rezerva de a nu crea confuzii, echivoc, cu alte exprimari
cuprinse in document.
Problemele consimtamantului privesc manifestarea hotararii (serioase, exprese, sau tacite)
de a incheia contractul prin exprimarea libera a vointei partilor si nu prin eroare, violenta
sau dol, care constituie vicii de consimtamant si trebuie probate:
a) Eroarea consta in reprezentarea gresita a realitatii si poate fi:
- eroarea de fapt constand in reprezentarea gresita a unui fapt privind calitatile persoanei
sau bunului;
- eroarea de drept fiind reprezentarea gresita a realitatii dintr-o lege sau norma juridica;

b) Violenta reprezinta constrangerea exercitata asupra unei persoane, pentru a o determina
sa incheie un contract. Violenta consta dintr-o amenintarea cu un rau fizic, moral sau
patrimonial si trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii;
- sa aibe un anumit grad de intensitate;
- sa fie injusta;
- sa fie directionata (impotriva subiectului, rudelor);
- sa provina de la contractant sau tert;

c) Dolul reprezinta acel viciu de consimtamant intentionat provocat de catre o parte
contractanta prin manipulare, masinatiuni si mijloace viclene In general, dolul
cuprinde un element subiectiv manifestat cu rea-credinta ce induce o persoana pentru a
50
contracta si un element obiectiv care consta in acele manopere frauduloase prin care se
materializeaza intentia de inducere in eroare.
- Dolul principal-cand eroarea provocata constituie cauza pentru care victima a incheiat
contractul;
- Dolul secundar sau incidental cand eroarea provocata nu a fost indreptata spre
constituirea unui inechilibru suferit de catre o parte din contract.
Daca dolul este opera unui tert reprezentant al unei parti sau in complicitate cu acesta,
poate determina de la anularea contractului la obtinerea de despagubiri.
5.11.2. Obiectul contractului
Consta in crearea unei obligatii care priveste o prestatie, de a da, a face sau a nu face cu
privire la un bun (obiectul de contract) sau o actiune, atitudine privind acest bun, care
trebuie sa:
- existe in prezent sau viitor; (bunuri inventate, ceate pentru transfer de riscuri si
obligatii)
- sa fie determinat sau determinabil (individualizat sau in specie);
- sa fie inclus in circuitul civil;
- sa apartina debitorului prestatiei; (contracte futures si optiuni par a fi intre debitori)
5.11.3. Cauza contractului
Cauza contractului trebuie sa fie reala sau realizabila, licita si morala, ea corespunde
normelor si regulilor de convietuire sociala. Cauza contractului poate fi mentionata in mod
expres, in scris, caz in care dovada inexistentei sale trebuie sa fie de acelasi rang, adica,
printr-o dovada exprimata tot in scris. In cazul in care cauza nu a fost stipulata in scris, ea
se prezuma si se poate dovedi prin orice mijloc legal admis ca proba.
Scopul, in dualitatea exprimarii sale ca fiind direct sau indirect, constituie unitatea cauzei
contractului.
In raport cu natura sa juridica, putem spune ca scopul direct al oricarei parti care se obliga
a incheia un contract, il constituie satisfacerea unei nevoi prin prestatia contrapartii.
Astfel, in contractul de vanzare/cumparare, scopul vanzatorului consta in prestatia
contrapartii de plata a pretului in schimbul bunului iar cel al cumparatorului de obtinerea
bunului, de livrarea sa de catre vanzator in schimbul pretului. Scopul direct apare ca un
element abstract, invariabil si obiectiv. In ceea ce priveste scopul indirect, acesta este un
element concret, variabil si subiectiv si difera de la parte la parte deoarece priveste nevoile
materiale si culturale, morale ale satisfacerii.
5.11.4. Forma contractului
In conformitate cu Codul Civil, valabilitatea unui contract nu este exclusiva numai formei
scrise, deorece in multe cazuri acordul verbal sau tacit este suficient.
Exista totusi contracte pentru care legea prevede indeplinirea unor cerinte de forma
autentica pentru indeplinirea conditiei de validitate.
5.11.5. Puterea obligatorie a contractului
Contractul, fiind rezultatul unui acord de vointa, devine obligatoriu partilor care trebuie sa-
si execute toate obligatiile asumate in conformitate cu clauzele contractuale si de aceea, in
principiu nu poate fi modificat decat tot cu acordul partilor sau alte clauze prevazute de
lege.
51
Deoarece contractul reprezinta o realitate sociala, in conformitate cu prevederile Codului
Civil, el trebuie respectat si de alte persoane care nu au participat la incheierea sa,
devenind astfel opozabil unor categorii de terti, care sunt in legatura cu partile
contractante, cum sunt:
- Succesorii universali care dobandesc toate drepturile si obligatiile partilor contractante
care au decedat;
- Succesorii cu titlu particular care dobandesc numai un drept subiectiv determinat;
- Creditorii chirografari care isi pot realiza creantele din patrimoniul debitorului si nu au
o garantie reala ca in cazul privilegiului, gajului sau ipotecii.
In opozitie cu obligatiile asumate numai de catre parti, drepturile rezultate din contracte
pot fi si in favoarea unor persoane numite beneficiari, care nu au luat parte la contract,
cum ar fi cel de asigurare.
5.11.6. Documente auxiliare ale contractului
n cazul proprietilor care sunt achiziionate n vederea construirii, reamenajrii sau
consolidrii, se vor solicita organelor locale toate informaiile legate de prevederile
planurilor de urbanism privitoare la terenul n cauz, destinaia construciilor ce pot fi
amplasate, regimul de nlime, retragerile fa de limitele terenului, procentul de ocupare
a terenului, coeficientul de utilizare a terenului, etc.
De asemenea, se vor studia planurile cadastrale care cuprind proprietatea n cauz,
pentru a evalua situaia existent n acel moment: numrul cadastral, forma n plan a
proprietii, cldirile situate pe acel teren, sesiznd i cernd lmuriri cu privire la
eventualele neconcordane, vecintile, tipul i traseul lucrrilor edilitare existente,
observarea lucrrilor edilitare care strbat terenul n discuie, distanele de protecie fa de
acestea, vegetaia arborescent masiv, orientarea fa de punctele cardinale, numrul i
tipul cilor de circulaie (strzi, ci ferate, ci navigabile, ci aeriene, etc.), dotrile mari
din zon, sesizarea servituilor care greveaz proprietatea, etc.
Informarea complet cu privire la lucrrile subterane care strbat terenul sau care, prin
amplasarea lor, impun rezervarea unor poriuni din teren pentru protecia lor sau pentru
accesul echipelor de intervenie are o importan deosebit deoarece n aceasta situaie
suprafa util a proprietii se poate diminua considerabil.
In cazul tranzactiei imobiliare, cumprtorul va fi ntiinat c, nainte de a ncepe orice
lucrare de amenajare, construire, consolidare sau desfiinare, cu excepia reparaiilor
curente, care nu modific aspectul i configuraia iniial a imobilului, este obligat,
conform prevederilor legale, s parcurg urmtorii pai:
- Solicitarea eliberrii de ctre administraia public local a Certificatului de urbanism
prin care va lua la cunotin elementele care caracterizeaz regimul juridic, economic
i tehnic al imobilului, stabilite prin evidenele existente i prin documentaiile de
urbanism aprobate.
- Regimul juridic se refer la situarea terenului n intravilan sau extravilan, dreptul de
proprietate i servituile care greveaz asupra acestuia, instituirea unui regim special
asupra imobilului (zone protejate, interdicii temporare sau definitive de construcie n
zone declarate de interes public, etc.).
- Regimul economic precizeaz folosina actual a proprietii, destinaia viitoare stabilit
prin documentaiile de urbanism aprobate i reglementrile fiscale specifice localitii
sau zonei respective.
52
- Regimul tehnic stabilete procentul de ocupare al terenului (POT), coeficientul de
utilizare al terenului (CUT), dimensiunile minime sau maxime ale parcelelor, echiparea
cu utiliti, circulaia pietonilor i autovehiculelor, accesele i parcajele, alinierea
terenului i construciilor fa de strzile adiacente, distanele construciilor fa de
proprietile vecine, regimul de nlime i caracteristicile volumetrice, sistemul
constructiv i principalele materiale de construcie permise, aspectul construciei dac
acesta a fost prevzut prin regulamentele aprobate , modul de executare a
construciilor, lucrrile conexe de interes public necesare funcionrii obiectivului.
- Obinerea tuturor avizelor, aprobrilor, i elaborarea studiilor de specialitate i a
expertizelor solicitate prin Certificatul de urbanism i includerea lor n documentaia
pentru obinerea Autorizaiei de construire sau/i a Autorizaiei de desfiinare.
- Solicitarea eliberrii Autorizaiei de construire sau/i a Autorizaiei de desfiinare pe
baza documentaiei care conine avizele, acordurile, studiile, expertizele specificate n
Certificatul de urbanism i Proiectul pentru obinerea Autorizaiei de
construire/desfiinare (PAC) verificat de verificatori atestai de Ministerul Lucrrilor
Publice, Teritoriului i Locuinelor.
- Documentaiile pentru obinerea Certificatului de urbanism i a Autorizaiei de
construire/desfiinare vor fi elaborate de un colectiv condus de un arhitect cu drept de
semntur.
- Pentru un amplasament se pot elibera mai multe Certificate de urbanism, mai multor
solicitani ale cror cereri pot avea interese identice sau diferite. Lista Certificatelor de
urbanism este public, putnd fi consultat la primria sau la prefectura emitent.
Perioada de valabilitate, situat ntr-un interval cuprins ntre 3 i 24 de luni, n funcie
de caracteristicile urbanistice ale zonei, poate fi prelungit pentru o perioad de maxim
12 luni. n interiorul perioadei de valabilitate, toate Certificatele de urbanism emise au
putere egal. Pn la expirarea perioadei de valabilitate, trebuie depus documentaia
pentru obinerea Autorizaiei de construire/desfiinare. Depirea acestui interval de
timp presupune solicitarea unui nou Certificat de urbanism.
- Perioada de valabilitate a Autorizaiei de construire / desfiinare este stabilit de
emitent, n funcie de interesul public i gradul de complexitate al lucrrii i nu poate
depi 12 luni, interval n care trebuie s nceap lucrrile de execuie. Autorizaia de
construire/desfiinare i pierde valabilitatea dac s-au modificat condiiile, datele, sau
coninutul documentaiei care au stat la baza eliberrii acesteia. Durata executrii
lucrrilor este specificat prin Autorizaia de construire/desfiinare. n cazul n care
construcia nu a fost executat integral pn la data stabilit, Autorizaia de
construire/desfiinare poate fi prelungit, o singur dat, cu cel mult 1 an, la solicitarea
titularului, formulat cu cel puin 15 zile nainte de termenul stabilit pentru terminarea
lucrrilor. n situaia n care lucrrile de execuie nu au fost finalizate n termenul
stabilit prin Autorizaie, sau prin prelungirea acesteia, construcia poate fi continuat
numai dup eliberarea, n condiiile legii, a unei noi Autorizaii.
- Pentru obinerea Certificatului de Urbanism, se achit o tax calculat n funcie de
suprafaa total a terenului, n timp ce pentru obinerea Autorizaiei de
construire/desfiinare se va plti o tax de 0,5 % din valoarea estimat a investiiei.
- n prezent, exist muli proprietari care au, pentru proprietile lor puse n vnzare,
dup caz, planul urban zonal sau de detaliu, Certificat de urbanism, diverse avize,
Autorizaie de construire/desfiinare.Desigur c, pentru cumprtor, acest fapt poate
53
constitui, la prima vedere, un avantaj, deoarece beneficiaz de nite etape de avizare i
proiectare parcurse deja, economisind n acest fel timp i bani. Se impune ns o analiz
atent a acestor acte, pentru a stabili dac ele pot fi cu adevrat folosite de cumprtor
i aduc astfel un plus de valoare proprietii.n primul rnd trebuie vzut dac actele
sunt n perioada lor de valabilitate, dac s-a fcut deja o prelungire a perioadei lor de
valabilitate i se determin timpul rmas care trebuie s fie destul de lung pentru a
permite cumprtorului s continue demersul. Printr-un studiu atent al acestor
documente trebuie vzut dac mrimea, destinaia i toi ceilali parametri ai viitoarelor
construcii corespund n totalitate cerinelor cumprtorului, cci orice modificare duce
la pierderea valabilitii actelor deja emise i implica reluarea ntregului proces de
aprobare.n situaia n care se vnd proprieti cu cldiri aflate n execuie sau n curs de
desfiinare, se analizeaz n plus dac lucrrile care au rmas de executat se pot fizic
realiza n timpul rmas pn la termenul stabilit prin Autorizaie sau prin prelungirea
acesteia. Dac acest lucru nu este posibil, cumprtorul trebuie s tie c va putea
continua lucrrile numai dup obinerea unei noi Autorizaii.
54


Capitolul VI Evaluarea bunurilor imobiliare
Procesul de evaluare reprezint un set de proceduri i tehnici coerente i ordonate, care
conduc la estimarea proprietii imobiliare si sunt prezentate ntr-un raport de evaluare cu
continutul tipizat.

6.1. Necesitatea evalurii
Necesitatea evalurii imobiliare rezult din multitudinea situaiilor n care investitorul,
proprietarul sau finantatorul trebuie s ia decizii sau s se stabileasc strategia privind
gestionarea sau circuitul unei proprieti imobiliare.
- Realizarea unui program de utilizare eficient a proprietii imobiliare;
- Transferul de proprietate sau de folosin;
- Finanarea proprietii;
- Impozitarea proprietii;
- Asigurarea proprietii pentru pagube aduse proprietii;
- Compensarea pentru daune;
- Partajul, asocierea si divizarea de proprietati;

6.2. Valoarea proprietii
Pentru a avea valoare sau a prezenta interes pe piaa imobiliar, proprietatea imobiliar
trebuie s prezinte anumite caracteristici:
1. Utilitatea capacitatea de a satisface cerine sau trebuine omeneti.
2. Raritatea relativ adic, oferta trebuie s fie ntr-un raport relativ stabil fa de cerere.
3. Transferabilitatea adic dreptul de proprietate s poat trece cu o uurin relativ de
la un proprietar la altul.
De asemenea, proprietatea trebuie s fie amplasat ntr-un mediu guvernat de legi, n care
exist o ordine relativ stabil.
Categorii de valoare ale proprietii imobiliare sunt: de pia; de investiie; de utilizare;
de reconstrucie;de nlocuire; de schimb; de asigurare; de lichidare si de casare.

Valoarea de pia se definete ca fiind preul (n numerar) cel mai probabil contra cruia,
la data evalurii, o proprietate poate fi schimbat ntre vnztor i cumprtor, hotri dar
prudeni, n cadrul unei tranzacii corecte, care a urmat unui marketing adecvat i n care
ambele pri acioneaz n cunotin de cauz i fr constrngeri.
Definiia valorii de pia dat de Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare
este:
Valoarea de pia este mrimea estimat pentru care o proprietate ar fi schimbat, la
data evalurii, ntre un vnztor hotrt i un cumprtor hotrt, ntr-o tranzacie
echilibrat, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de
cauz, prudent i fr constrngeri.

La determinarea valorii trebuie sa se ia in calcul urmatoarele elemente:
4. mrimea estimat nseamn cel mai probabil pre ce se poate obine n mod rezonabil,
n condiiile date;
55
5. data evalurii impune ca estimarea s fac referire la o dat precis, astfel nct
mrimea estimat s reflecte condiiile reale ale pieei imobiliare, la momentul dat;
6. vnztor hotrt / cumprtor hotrt definete un vnztor / cumprtor motivat n a
achiziiona / vinde o proprietate imobiliar, dar nu obligat s cumpere / vnd
respectiva proprietate;
7. tranzacie echilibrat presupune independena prilor implicate n tranzacie:
vnztorul i cumprtorul nu sunt rude, sau firmele nu au acelai patronat, sau nu
exist impuneri n alegerea cumprtorului;
8. marketing adecvat presupune c proprietatea a fost anunat la vnzare printr-o
publicitate care permite obinerea celui mai bun pre;
9. fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri presupune
c cele dou pri implicate n tranzacie sunt bine i corect informate, acioneaz
prudent i motivat, dar fr a fi forate s ncheie tranzacia respectiv.

Cele mai des utilizate tipuri de valori ale bunurilor imobiliare sunt:
- Valoarea de investiie reprezint valoarea unei anumite proprieti fa de un anumit
investitor, raportat la cerinele specifice ale acestuia; de obicei, valoarea de investiie
se determin la cererea acelui investitor.
- Valoarea de utilizare reprezint valoarea unei anumite proprieti imobiliare fa de o
anume utilizare. Valoarea de utilizare este indicat a fi determinat pentru proprietile
cu utilizri speciale.
- Valoarea de schimb este valoarea unei proprieti pentru un investitor general
(investitor mediu), deosebita de valoarea de investiie specific unui investitor anume.

6.3. Principiile evalurii
La stabilirea valorii unei proprieti imobiliare trebuie sa se urmareasca respectarea
urmatoarelor principii:
6.3.1. Schimbarea
Relaia dintre cerere i ofert este ntr-o dinamic permanent, ducnd la variaii ale valorii
de pia a unui imobil in timp. Un imobil are o valoare n momentul ntocmirii raportului
de evaluare i o alt valoare, peste cteva luni, cnd un constructor finalizeaz, n aceeai
zon, cteva blocuri cu apartamente similare. Principiul schimbrii l oblig pe evaluator
s specifice data evalurii, n raportul su. Cel care estimeaz valoarea unei proprieti
trebuie s atrag atenia beneficiarului c valoarea indicat este valabil pentru momentul
respectiv i c poate s nu mai fie aceeai, dup un anumit timp.
6.3.2. Substituia
Valoarea de pia este influenat i de preul de achiziie a unei alte proprieti care are
caracteristici similare (fizice sau de producie) cu proprietatea n discuie.
Pentru un cumprtor, valoarea unui apartament este dat de valoarea la care el poate s
cumpere un apartament similar (fizic i ca locaie).
Pentru un cumprtor, valoarea unei proprieti nu poate fi mai mare dect preul la care el
poate s cumpere un teren similar i s construiasc o cas asemntoare ca utilitate i
caracteristici.
56
Pentru un investitor, valoarea unei proprieti este dat de preul la care el poate s
achiziioneze o alt proprietate (posibil diferit de prima), dar care produce venituri de
aceeai mrime i cu aceleai riscuri ca i proprietatea n cauz.
6.3.3. Contribuia
Contribuia prilor componente valoarea global a proprietii este dat de aportul
valoric al factorilor de producie (capitalul, munca, managementul) i al componentelor
proprietii imobiliare.
Exemplu:
Capital: proprietate 100 + capital 10 = proprietate 115
proprietate 100 + capital 40 = proprietate 200
Management: proprietatea 100 + management bun = proprietate 130
proprietatea 100 + management slab = proprietate 95
6.3.4. Cea mai bun utilizare
Presupune utilizarea legal, posibil i probabil, care este fizic posibil i fezabil
financiar i care va da cea mai mare valoare n prezent unei proprieti imobiliare. Este
prima analiz care trebuie efectuat de evaluator iar proprietatea trebuie evaluat n
contextul celei mai bune utilizri gsite.

Un teren are o anumit valoare dac este folosit ca livad, dar o alt valoare dac este liber
i se poate construi pe el.
O construcie care, n prezent, este folosit drept un cmin de nefamiliti, dar are o aezare
relativ bun, are o anumit valoare. Dar, transformat n hotel, va avea o alt valoare.
Magazinul UNIREA. n prezent, utilizat exclusiv ca magazin. Cea mai bun utilizare ar fi
una mixt: magazine i birouri, cum probabil, vor face noii proprietari.
6.3.5. Anticiparea
Valoarea de pia este influentat i de valoarea actualizat a ctigurilor sau satisfaciilor
anticipate, generate de proprietate.

6.4. Analiza si evaluarea construciilor
Construciile sunt produse complexe, imobile, legate direct de teren i n contact cu mediul
natural, amplasate in scopul crearii de condiii pentru adpostirea i/sau desfurarea
activitii umane.
Din punct de vedere al funcionalitii lor, construciile se clasific, n dou mari categorii:

6.5. Construcii speciale
Construcii, n general deschise, al cror rol este crearea condiiilor optime pentru
desfurarea activitii umane (reele edilitare, poduri, drumuri, tunele, baraje, etc.).
6.5.1 . Cldirile
Cldirile sunt construcii nchise, prezint un interes deosebit ntruct aparin, n
general, domeniului privat i au, deci, posibilitatea de tranzacionare pe pia.
Din punct de vedere al destinaiei, cldirile se mpart n trei mari categorii:
1. Cldiri civile includ cldirile pentru locuit, comer, nvmnt, cultur, sport,
administraie, etc.;
57
2. Cldiri. industriale - includ cldirile necesare desfurrii activitii de producie
(fabrici, hale, ateliere,etc.), de depozitare (magazii de materii prime, depozite, etc. ) sau
cldiri anexe (centrale termice, posturi trafo., staii de pompare, etc.);
3. Cldiri agrozootehnice destinate produciei, prelucrrii sau depozitarii produselor din
acest domeniu de activitate (agricultur: - silozuri, hambare, oproane, etc.; viticultur:-
staii de vinificaie; legumicultur: sere; zootehnie: ferme de animale;etc.).

6.5.1.1. Categorii de subsisteme
Cldirile sunt prezentate ca un sistem complex, alctuit dintr-un ansamblu de
subsisteme interconectate i n contact direct cu mediul nconjurtor, care acioneaz
mpreun pentru realizarea funciilor pentru care sunt destinate.
Subsistemele astfel definite pot ndeplini simultan una sau mai multe funcii si pot fi
mprite n urmtoarele categorii:
- Structura - avnd ca funcie de baza sigurana n exploatare a cldirii i aciunile care o
solicit (cutremure, vnturi foarte puternice, etc.)
- Anvelopa (sau ansamblul de nchidere) - avnd ca funcie de baza separarea spaiilor
construite de aciunea mediului nconjurtor (uneori pot face parte - total sau parial -
din subsistemul structurii);
- Compartimentarea (pe orizontal perei; pe vertical - planee), care are ca funcie de
baza definirea i delimitare spaiilor interioare ale unei cldiri (i acest subsistem poate
face parte integral sau parial din subsistemul structurii);
- Echipamentele i finisajul - care cuprind toate elementele necesare unei funcionri
normale a cldirii.

6.5.1.2. Elemente de rezisten
Un criteriu foarte important de clasificare a cldirilor este modul de dispunere a
elementelor de rezisten a unei cldiri i de realizare a structurii:
- structuri cu perei portani (diafragme) care pot fi realizai din zidrie, beton armat
monolit sau elemente prefabricate din beton armat;
structuri din cadre (schelet portant realizat din stlpi verticali i grinzi orizontale), care pot
fi formate din beton armat turnat monolit, lemn sau metal;
- structuri mixte care reprezint o combinaie a primelor dou tipuri de structuri, fiind
realizate din cadre i perei portani;
- structuri speciale realizate sub forme mai deosebite (arcade, bolti, structuri suspendate,
etc.).

6.5.1.3. Compartimentarea constructiei
Subsistemul compartimentare este realizat din dou tipuri de elemente: elementele
orizontale (denumite planee), care realizeaz o compartimentare pe vertical i
elementele verticale (perei) care realizeaz compartimentarea pe orizontal.
La compartimentarea pe vertical, spaiul delimitat ntre dou planee se numete nivel.
Numrul de nivele ale unei cldiri este determinat de restriciile planurilor urbanistice, de
destinaia i funciile pentru care este proiectat cldirea i de condiiile economico-
financiare. Componentele cladirii sunt: subsolul, parterul, etajele, acoperisul, podul si
terasa.
58
Parterul este primul nivel situat peste cota terenului amenajat; nivelul pardoselii
parterului este considerat cota +/- 0,00 a cldirii.
Subsolul nivelul situat sub cota +/- 0,00, respectiv parial sau total sub cota terenului
natural amenajat; n cazul n care nivelul respectiv se afla parial sub cota terenului
(rmnnd ngropat cca. 1,001,50 m.), el poart denumirea de demisol i este
iluminat i aerisit natural; dac nivelul se afla integral sub cota terenului (pot fi mai
multe nivele), atunci el este iluminat i aerisit artificial (subsol).
Etaje nivelele de deasupra parterului se numesc etaje; n cazul n care deasupra
parterului se afla un nivel cu nlime mai mic dect a etajelor curente, acesta poarta
denumirea de mezanin, urmtorul nivel fiind considerat etajul 1.
Acoperiul - este realizat deasupra ultimului etaj, fiind de dou tipuri:
Pod cnd acoperiul este realizat cu pante mari, nchiznd un spaiu care poarta aceasta
denumire;
Teras - cnd acoperiu1 se realizeaz cu pant redus.
Cota unui nivel este cota pardoselii nivelului respectiv.
Compartimentarea pe orizontal se realizeaz prin perei despritori (ziduri) n care sunt
realizate goluri de trecere dintr-o parte n alta. Aceti perei pot fi perei fici (portani sau
nu) sau perei modulari, care pot realiza compartimentri diferite ale spaiului interior, n
funcie de cerinele specifice (acest tip de perei se folosete la cldirile de birouri,
permind modificri, rapide i fr costuri mari, ale compartimentrilor interioare).
Alte criterii dup care se mai pot clasifica cldirile sunt:
- criterii de ca1itate - cldiri ce satisfac cerine ridicate;
- cldiri ce satisfac cerine medii;
- cldiri ce satisfac cerine obinuite.
- dezvoltarea pe vertical - cldiri cu un singur nivel (n gen. parter)
- cldiri cu mai multe nivele (inclusiv n subsol)
Pentru ca o cldire s poat ndeplini funciile complexe pentru care a fost realizata,
trebuie s ndeplineasc anumite cerine de performan:
- Rezisten i stabilitate - capacitatea materialelor, subansamblelor, subsistemelor i a
sistemului cldire, n totalitate, de a nu depi n exploatare strile limit de rezisten i
stabilitate (de a nu prezenta deformri plastice).
- Durabilitate - este determinat de durata de exploatare n timp a principalelor elemente
ale construciei (i a construciei n ansamblu), fr a-i pierde funciile de baz
Durabilitatea unei cldiri poate fi :
- ridicat (gradul I) funcionare 100 ani sau peste
- medie (gradul II) funcionare 50-100 ani
- normal (gradul III) funcionare 20-50 ani
- provizorie funcionare pn n 20 ani
- Rezistena la foc - capacitatea construciei (i a elementelor sale) de a rezista, fr a se
deforma, sau a-i pierde stabilitatea, la solicitrile termice i mecanice produse n timpul
sau din cauza unui incendiu.
- Rezistena la umiditate - capacitatea materialelor i a elementelor de construcie de a
rezista la aciunea distructiv a apei (umflri, erodri, mucegaiuri, exfolieri, etc.).
- Rezistena la cicluri de nghe-dezghe (gelivitate) - capacitatea materialelor i a
elementelor de construcie de a rezista la un anumit numr de cicluri nghe-dezghe
(determinat de durabilitatea construciei).
59
- Rezistena la aciunea biologic a microorganismelor - fenomen ntlnit n general la
materiale de origine organic (elemente constructive realizate din materiale lemnoase).
- Rezistena la coroziune - capacitatea de a rezista la aciunea distructiv a unor ageni
agresivi din mediul nconjurtor.
Sistemul cldire, n ansamblu, este alctuit din subsisteme, care, la rndul lor, sunt
alctuite din elemente de construcie realizate din diferite materiale i care sunt ntr-o
relaie de interdependen.

6.5.1.4. Structurile
Din punct de vedere a! materialelor din care se pot realiza structurile cldirilor (cel mal
important subsistem), ele se pot clasifica n trei mari categorii:

6.5.1.4.1. Structurile din lemn
Structurile din lemn se folosesc, n general, la realizarea unor structuri de rezisten la
locuinele unifamiliale, fiind ntlnite n mediul rural, la construcii cu un nivel sau dou.
Avantajele construciilor din lemn:
prelucrare uoar;
execuie n orice anotimp;
montare, demontare i remontare uoar i cu costuri mici a unor construcii sau elemente
de construcii;
consum de energie (prelucrare i execuie) foarte mic, comparativ cu alte materiale;
durabilitate n timp;
coeficient de dilatare i conductibilitate redus.
Dezavantajele construciilor din lemn:
existenta defectelor de structur n materialul lemnos;
limitarea ca lungimi, seciuni i sortimente de material;
materialul este degradabil (prin putrezire) i inflamabil, necesitnd msuri de protecie
speciale;
stocurile de materiale au posibilitatea de aprovizionare limitat de condiii naturale.

6.5.1.4.2. Elementele constructive
Principalele elemente ntlnite la structura unei construcii de lemn sunt: talpa inferioar,
grinda (talpa superioar), stlpul si diagonala.
In construcii se folosesc dou mari categorii de materiale din lemn:
material lemnos avnd diferite stadii i forme de prelucrare;
lemn rotund sau ecarisat (prelucrat cu faa plan): bile, prjini, lemn semi-rotund, grinzi,
rigle, scndura etc.
produse finite: indrila, lambriuri, duumele, parchet etc.
materiale de construcie compozite:
- lemn lamelar, obinut prin ncleierea mai multor elemente de lemn ecarisat
- lemn stratificat
- produse derivate (furnir, placaj, PAL, PFL, parchet stratificat, etc.)
In general, construciile cu structur din lemn se realizeaz n sistem cadre (schelet portant
cu stlpi i grinzi) sau n structuri mixte, acestea putnd fi executate cu ajutorul
mbinrilor demontabile sau nedemontabile, n ateliere sau direct pe antier.

60
6.5.1.4.3. Structurile metalice
Sunt folosite n mod uzual, datorit unor caracteristici specifice metal materialelor la
realizarea urmtoarelor tipuri de construcii:
- Cldiri industriale cu deschideri i nlimi mari i cu regim de lucru greu, cu vibraii i
ocuri;
- Cldiri nalte, cu mai mu!t de 15-20 de etaje, unde greutatea structurii proprii este mult
mai mic dect la structurile din beton armat;
- Construcii inginereti nalte: turnuri pentru antene de televiziune i telecomunicaii,
stlpi de nalt tensiune, stlpi pentru instalaii de transport pe cablu, etc.;
- Structuri pentru acoperiuri cu mari deschideri: sli de spectacole (stadioane) sau
expoziii, hangare de avioane, etc.;
- Structuri de susinere pentru utilaje (fixe sau mobile) sau poduri rutiere: instalaii de
foraj, macarale, poduri rulante, ci ferate etc.;
- Structuri nchise: recipiente, rezervoare, conducte, etc.;

Avantajele constructiilor cu structuri metalice sunt:
- grad sporit de siguran n exploatare, datorit structurii omogene i a rezistenelor
mecanice mari;
- posibiliti largi de industrializare, de standardizare i de aprovizionare;
- raport optim ntre rezistena mecanica i greutatea proprie a structurii;
- etaneitate la trecerea fluidelor;posibilitatea realizrii n orice anotimp;
- posibilitatea realizrii unor structuri i construcii demontabile i remontabile pe alte
amplasamente;

Dezavantajele majore de care trebuie inut cont la realizarea unor construcii metalice sunt:
- Rezistena relativ mic la aciunea coroziv a agenilor agresivi;
- Rezistena mecanic redus, la temperaturi mari i chiar pierderea total a rezistenei, la
temperaturi de peste 600 C.

Datorit prelucrrii relativ uoare a materialelor metalice folosite la realizarea
construciilor, acestea se regsesc n foarte multe i variate forme: profile laminate sau
extrudate, pentru grinzi i stlpi, evi i tuburi, table, platbande, armturi, srme, nituri,
uruburi, piulie, material adaos pentru sudura electric, etc.
Metodele principale de asamblare la astfel de construcii sunt prin sudura (structura
nedemontabila), nituire (structura demontabil prin distrugerea niturilor) sau prin bulonare
(structura demontabila).

6.5.1.4.4. Structuri din beton armat.
Construciile realizate cu structuri din beton armat sunt cele mai rspndite i deci cele
care prezint interesul cel mai mare pentru activitatea unui agent imobiliar.
Betonul este un material obinut prin amestecarea unor materiale precum liani (n
general, ciment), agregate (n general, nisip sau pietri), ap i eventual aditivi pentru
controlul procesului de ntrire sau pentru mbuntirea proprietilor ulterioare ntririi.
Dac amestecul cu apa se face ulterior preparrii sale (n antier, nainte de turnare),
betonul poarta denumirea de beton uscat. Dup amestecul cu apa, betonul se prezint sub
forma unei paste consistente (beton proaspt) care poate lua uor forma i dimensiunile
61
tiparelor n care este turnat (cofraje). Dup un anumit timp de la turnare, betonul se
ntrete, transformndu-se ntr-un material solid, cu rezisten mecanic bun la
compresiune, dar redus la ntindere. Din acest motiv, betonul simplu nu poate fi folosit la
elemente care sunt supuse la ntindere sau ncovoiere.
Pentru a se obine un material de construcii cu bune caracteristici i la ntindere, s-a
asociat betonul cu oelul, sub form de bare, profile laminate sau srme, numite, generic,
armturi. Betonul obinut n urma acestei asocieri poarta denumirea de beton armat.

Armturile sunt asocieri ale betonului cu otelul pentru a-i conferi o rezistenta
mecanica mai mare. Obinerea unui material de construcii cu bune caracteristici este
asigurat de conlucrarea foarte bun ntre beton i oel: priza (fora de aderen) foarte
bun ntre cele dou materiale, coeficieni de dilatare termic foarte apropiai, care nu
provoac dilatri diferite i, deci, nu duce la desprinderea armturii de beton i protejarea
armturii de ctre beton mpotriva coroziunii i a focului.
Avantajele betonului armat sunt:
- durabilitate mare;
- rezistena la foc i coroziune;
- rezistene mecanice ridicate;
- se realizeaz din materiale aflate n cantiti mari;
- poate realiza aproape n orice forma i dimensiune, prin turnare n forme stabilite la
alegere (cofraje);
- cheltuieli mici de ntreinere ulterioar realizrii.

Dezavantajele betonului armat: greutate proprie a structurii mare;consum mare de energie,
cofraje i manoper;conductivitate termic i fonic mare, ceea ce poate duce la soluii
scumpe de izolare; durata mare de execuie, determinat de timpii de ntrire, uscare i
ajungere la parametrii optimi de lucru; imposibilitatea turnrii materialului la temperaturi
negative.

In construcii, betonul armat se poate utiliza n dou mari categorii:
beton armat monolit (beton armat turnat pe antier direct n cadrul construciei) si
elemente de beton armat prefabricat, care se execut n ntreprinderi specializate i sunt
transportate ulterior n antier, sau sunt turnate chiar n antier i nglobate ulterior n
construcie.

6.5.1.4.4.1.Turnarea structurilor de beton armat
La turnarea unor structuri din beton armat trebuie inut cont de mai muli factori:
- compoziia i tipul betonului precum i tipul armturii s fie n concordan cu
ntrebuinarea sa n cadrul construciei; fundaii, grinzi, stlpi, planee, etc.;
- condiii atmosferice n momentul turnrii: temperatura exterioar (prea mic sau prea
mare), vnt, ploaie, ageni chimici i electrici (care pot produce corodarea armturilor
din beton);
- omogenitatea i compactarea betonului n momentul turnrii.

6.5.1.4.4.2. Elementele structurii
Elementele cele mai importante ale structurii unei construcii realizate cu beton armat sunt:
62
a) Stlpii sunt elemente ale structurii de rezisten dispuse vertical i supuse la solicitri
de compresiune, avnd forme (seciuni) foarte variate (ptrate, dreptunghiulare,
circulare, octogonale, etc.); n general, dimensiunile laturilor sunt multiplii de 5 cm, iar
raportul laturilor este 2,5.
b) Grinzile sunt elemente de rezisten dispuse orizontal sau nclinat i care sunt supuse
la fore de ncovoiere sau tietoare.
c) Plcile elemente de rezisten plane (orizontale sau nclinate) supuse la fore de
ncovoiere sau tietoare, la care raportul ntre laturi determin principiul de armare.
Grosimea plcii este multiplu de 1 cm. i se alege n funcie de deschideri, sarcini la
care este supus placa, izolare termic i fonic etc.
d) Pereii - elemente de rezisten plane, dispuse vertical, realizate monolit sau prefabricat.
O alta noiune important la structurile de rezisten este cadrul din beton armat, care este
realizat dintr-o combinaie de stlpi i grinzi legate ntre ele.
Structurile realizate cu stlpi, grinzi i planee (plci) se numesc structuri n cadre.
Structurile care au perei portani i planee se numesc structuri cu perei portani.
Structurile care au grinzi, stlpi, perei portani i planee se numesc structuri mixte.

6.5.1.4.5. Sistemul de nchidere
Un alt subsistem important al ansamblului cldire este anvelopa sau sistemul de nchidere,
care are rolul de a proteja spaiile construite (inclusiv structura de rezisten), precum i
activitatea umana care se desfoar n interiorul cldirii, de aciunile mediului exterior.
Cel mai important element al acestui subsistem este peretele exterior care poate fi de dou
feluri:
a) perei portani (situaie n care ei fac parte i din sistemul structurii de rezisten);
b) perei neportani.
6.5.1.4.5.1. Perei portani
Pereii portani se pot realiza (ca i structura de rezisten) din mai multe materiale:
- Perei din lemn pentru construcii provizorii, turistice, locuine n zone rurale, sau
montane, etc. Se execut din lemn brut sau prelucrat, din lemn ecarisat sau din produse
finite (PAL, PFL, etc.).
- Perei din zidrie de crmid - se folosesc n mod curent la construcii cu regim redus de
nlime (max. P +4E) i n zone cu grad de protecie antiseismica 8; grosimea pereilor
portani din crmida este 25 cm. (lungimea unei crmizi), fiind determinat de
condiiile minime de rezisten mecanic i de asigurarea izolrii termice; pentru
obinerea unei rezistene mecanice mai mari n pereii portani de zidrie pot fi introduse
armturi (perei portani de zidrie armat) sau se pot ngloba smburi (stlpi) din beton
armat.
- Perei din beton armat turnat monolit - se realizeaz prin turnarea betonului direct n
construcie, n cofraje special realizate. Pereii sunt legai monolit de restul structurii de
rezisten a cldirii, realiznd aa numitele diafragme de beton armat, cu o grosime
minim de 15 cm.;
- Perei din beton armat prefabricat, realizai n mod industrial i apoi nglobai n structura
de rezisten; se folosesc la construcii de max. P + 8E i au grosime de 12 18 cm..
In cele mai multe situaii, pereii exteriori portani se realizeaz n mai multe straturi (cel
puin dou), un strat avnd rol de rezisten, al doilea avnd rol de protecie termica (i
fonic).
63
6.5.1.4.5.2. Perei neportani
Pereii neportani exteriori pot fi realizai dintr-o mare varietate de materiale, cu diferite
caracteristici i funcionaliti:
a) materiale opace, semitransparente, sau transparente;
b) materiale cu funcii de izolare termic, fonic i/sau hidrofug;
c) materiale cu rol estetic;
d) materiale cu rol de etanare;
e) materiale cu rol de protecie n exploatare i antiefracie, etc.
Pereii exteriori neportani pot fi i ei realizai din zidrie (realizat din crmizi pline,
crmizi cu goluri verticale sau orizontale, etc.), din beton celular autoclavizat (BCA), sau
din elemente prefabricate mari. Acetia pot fi i ei realizai n mai multe straturi.
Un alt exemplu de perei exteriori neportani, folosii din ce n ce mai des n ultimul timp,
sunt faadele uoare, realizate ca perei cortin sau panouri de faad.

6.5.1.4.6. Compartimentarea interioar
Un alt subsistem al cldirii este compartimentarea interioar care se poate realiza cu
perei portani sau cu perei neportani (demontabili sau nedemontabili). Pereii neportani
demontabili au avantajul c pot asigura aproape orice compartimentare interioar dorit de
utilizatorul spaiului. Materialele din care se realizeaz pereii interiori neportani pot fi:
a) zidrie din crmid sau BCA, sau panouri de BCA;
b) plci de gips-carton;
c) crmizi de sticl;
d) panouri de material lemnos (PAL, PFL, etc.) sau plastic;
e) panouri de metal, sticl sau combinaii ale acestora, etc.

6.5.1.4.7. Instalaii
Ultimul subsistem important al unei cldiri este subsistemul instalaii, care asigur buna
funcionare a cldirii precum i utilitile necesare bunei desfurri a activitii umane.
Dintre instalaiile cele mai importante ntr-o cldire, amintim:
a) instalaiile de nclzire;
b) instalaiile de apa calda i rece
c) instalaiile de gaz
d) instalaiile electrice de joasa tensiune
e) instalaii de telefonie
f) instalaiile de transport orizontal sau vertical (lifturi, elevatoare, benzi transportoare,
scri rulante, etc.)
g) instalaiile de protecie anti-incendiu i antiefracie;
h} instalaiile de aer condiionat etc.
64

Capitolul. VII Metode de evaluarea a bunurilor imobiliare

7.1. Metoda comparaiei directe
Metoda comparaiei directe este metoda de evaluare care estimeaz valoarea de pia a
unei proprieti, prin studierea pieei imobiliare n scopul de a gsi proprieti similare (nu
neaprat identice) i competitive i prin analiza diferenelor dintre acestea i proprietatea
de evaluat.
Principiul de baza n metoda comparaiei directe este acela c valoarea de pia a unei
proprieti imobiliare este dependent i determinat de preurile la care sunt oferite la
vnzare i de preurile de tranzacionare ale unor proprieti similare (principiul
substituiei un cumprtor nu va da mai mult pe o proprietate dect preul la care el poate
achiziiona o proprietate similar).
Prin compararea proprietii de evaluat cu alte proprieti similare, se analizeaz acele
elemente de asemnare sau de difereniere (elemente fizice; drept de proprietate transferat;
elemente economico-financiare; elemente de poziionare; elemente de interes etc.), care,
prin contribuii diferite, pot influenta valoarea proprietii. Apoi, se vor determina
coreciile care trebuie fcute la preurile de vnzare ale proprietilor respective, pentru a
afla valoarea cutat.
7.1.1 Raportul cerere-ofert pe piaa imobiliar
Raportul dintre cerere i oferta pe piaa imobiliar poate influena o evoluie ascendent
sau descendent a preurilor de tranzacionare. Dac, la un moment dat, apare o cretere a
cererii pentru un anumit tip de imobil, valoarea acestuia crete, determinnd o deplasare a
investiiilor spre acest segment de pia. Construciile care se vor efectua, vor tinde s
satureze piaa, determinnd astfel o scdere a preului (n condiiile n care creterea ofertei
va fi mai mare dect creterea cererii).
n acest fel, se poate vorbi de existenta unor cicluri n evoluia pieei, care nu sunt identice
ca amplitudine a preului sau ca ntindere n timp. n momentul efecturii unei evaluri,
trebuie foarte bine analizat n ce stadiu al unui astfel de ciclu ne aflm pentru a putea
estima care sunt tendinele pe pia.
Principiul schimbrii ne oblig s analizm care au fost evoluiile pe pia i s inem cont
de eventualele modificri ale raportului dintre cerere i ofert care au avut loc ntre
momentul tranzacionrii proprietilor de comparat i momentul evalurii.
Datorit acestor fluctuaii pe pia, metoda comparaiei directe este aplicabil la acele
tipuri de proprieti la care exist suficiente tranzacii recente, cu proprieti comparabile,
ale cror date i informaii sunt sigure i corecte. n acest sens este important, n msura
posibilitilor, ca datele de pia deinute s fie verificate, mai ales dac ele provin de la
teri.
Dac, ns, numrul tranzaciilor cu proprieti similare nu este suficient sau informaiile
nu sunt corecte, atunci aplicarea metodei poate duce la rezultate i concluzii eronate.
Dac avem suficiente tranzacii cu apartamente de 2-3 camere n zona Floreasca, n
blocurile cu suprafee mici, dar trebuie s evalum un apartament de 3 camere, ntr-o vil
n aceeai zona, metoda comparaiei directe poate da erori mari. Chiar dac vom analiza
diferenele de mbuntiri, de suprafee utile, de etaj, de dotri, de sistem de nclzire
(gaze la sobe sau central proprie),de existenta unui garaj, etc., aplicabilitatea metodei este
65
limitat, deoarece proprietile nu sunt similare: cele cu suprafee mici (care sunt foarte
rspndite n Floreasca) pot fi considerate confort II sporit i se adreseaz unui anumit
segment de pia, iar celelalte sunt considerate apartamente de lux, adresndu-se unui alt
segment de pia.
7.1.2. Etapele metodei comparaiei directe
Pentru aplicarea corect a metodei comparaiei directe n evaluarea unei proprieti, este
necesar culegerea, de pe piaa imobiliar, a datelor despre tranzacii efectuate, contracte
i oferte de proprieti considerate comparabile i competitive cu proprietatea respectiv.
Sursele principale de informaii sunt cele legate de operatorii de pe piaa imobiliar
specific proprietii evaluate. Acestea sunt cel mai adesea ageniile imobiliare,
developerii, proprietarii, dar pot fi i periodicele care fac publicitate imobiliar, notarii,
avocaii, etc.
Este bine ca toate aceste surse s fie privite cu atenie (inclusiv raportul lor cu proprietatea
respectiv i cu datele furnizate). Datele obinute trebuie analizate cu obiectivitate, nainte
de a le folosi ntr-o evaluare, deoarece ele pot fi prtinitoare, n favoarea unei anumite
pri implicate n tranzacie i, deci, pot influena negativ procesul de evaluare.

Dac avem de evaluat o vila, ntr-o zona n care un antreprenor are un numr important de
vile deja vndute (similare cu vila noastr), este mai simplu i mai sigur s apelm la
informaiile furnizate de ctre acesta, dect s apelm la informaiile obinute de la teri
despre tranzaciile ntre proprietari. Aceste informaii pot fi i ele verificate, apelnd la
ageniile imobiliare care acioneaz n zona.
Pentru o analiza i o aplicare corecta a metodei comparaiei directe, este necesar
identificarea foarte atent a diferenelor ntre proprietile analizate (inclusiv cea de
evaluat) i a influenelor acestora n preul de tranzacionare.
Pentru identificarea acestor diferene ntre proprieti, este necesar stabilirea unor criterii
de comparaie, adic determinarea acelor elemente care pot influenta valoarea unei
proprieti i a cror influenta poate fi cuantificata. Alegerea lor depinde de natura
proprietii i a datelor de pia disponibile.

Criterii de comparaie pot fi: pre/mp pentru proprieti de locuit; pre/loc pentru
proprieti cultural sportive; pre/camer pentru hoteluri; pre/metru cub pentru depozite;
etc.
Dac avem un produs paletizat, care se poate depozita prin suprapunere, pn la nlimea
de 9 m. i avem trei depozite cu nlimi de 5 m., 9 m. i 12 m., atunci criteriul de
comparaie ntre primele dou ar trebui s fie pre/m
3
iar ntre al 2-lea i al 3-lea ar trebui
s fie pre/m
2
.
Aplicarea mai multor criterii de comparaie poate conduce la rezultate diferite, evaluatorul
fiind nevoit s analizeze i s interpreteze diferenele.
Pe baza criteriilor de comparaie, se determin elementele de comparaie, adic acele
caracteristici ale proprietilor imobiliare care influeneaz preurile de tranzacionare pe
pia.
7.1.3. Elementele metodei de evaluare
Elementele de baza n metoda comparaiei directe sunt:
66
Drepturile de proprietate transmise
Drepturile de proprietate transferate influeneaz valoarea proprietii: n momentul
transferrii, proprietatea poate fi nchiriat, poate fi supus unui drept de ipotec, de clauz
viager, drept de coproprietate, etc.
Condiii de finanare
Definiia valorii de pia recunoate condiia de plat ca fiind plata integral (n numerar).
n condiiile n care cumprtorul obine o finanare sub nivelul pieei, el va fi dispus
probabil s plteasc mai mult i invers.
Condiii de vnzare
Motivaia uneia dintre pri de a realiza tranzacia poate influena valoarea la care se
ncheie aceasta. Dac vnztorul este obligat s vnd intr-un anumit interval de timp, este
posibil ca acesta s o fac sub preul pieei. Dac un cumprtor dorete achiziionarea
unui teren din vecintatea sa, probabil el va fi dispus s plteasc o sum mai mare.
Condiii de pia
Modificrile condiiilor de pia, ntre momentul tranzacionrii proprietii de comparat i
momentul evalurii proprietii n discuie pot influena valoarea de pia. Cauzele acestor
influene pot fi inflaia, modificri ale legislaiei privind taxele, impozitele; modificri ale
condiiilor de construcie, etc.
Localizare
Piaa imobiliar recunoate c una dintre cele mai importante caracteristici ale unei
proprieti, cu influen asupra valorii ei, este locaia, care este interdependent cu
utilizarea proprietii respective: un teren cuprat pentru construcia unui imobil de locuit
are o locaie mai puin bun dac este aezat n imediate vecintate a unei artere foarte
circulate (zgomot, praf, poluare, etc.) i se consider ca avnd o locaie mai bun dac a
fost cumprat pentru construcia unor imobile de birouri (vad, reclam, etc.); diferena de
valoare datorit locaiei i coreciile necesare a fi efectuate se exprim, n general,
procentual i trebuie s exprime creterea sau pierderea n valoare a unei proprieti, n
funcie de locaia sa.
Elemente fizice
Elementele fizice pot avea influene semnificative asupra valorii unei proprieti
imobiliare: diferene n dimensiuni, materiale de construcie, arhitectur, vrst, posibiliti
fizice de extindere, etc. Ctigul sau pierderea n valoare prin prezena sau absena unui
element fizic nu trebuie neaprat s fie egale cu costul adugrii sau nlturrii elementului
respectiv. Sunt situaii n care prezena unui element poate scdea valoarea proprietii
respective.
Caracteristici economice
Sunt elemente specifice proprietilor productoare de profit i pot fi: eficiena
managementului, nivelul cheltuielilor de ntreinere, calitatea chiriaului un chiria
recunoscut pe plan internaional poate crete valoarea unei cldiri nivelul i condiiile de
nchiriere.
Posibilitatea de utilizare
Este necesar sesizarea i evidenierea diferenelor dintre cea mai bun utilizare a
proprietii comparate i cea mai bun utilizare a proprietii de evaluat. De asemenea,
trebuie sesizate eventualele condiionri impuse pentru a se obine cea mai bun utilizare.
Elemente non-imobiliare
67
Elementele non-imobiliare ale unei cldiri pot fi istoria cldirii (dac n acea cldire a
locuit o personalitate sau cldirea a fost proiectat de un arhitect renumit, valoarea ei poate
crete), bunul gust cu care a fost finisat (dou bi pot fi finisate cu gresie i faian de
aceeai calitate, dar ntr-una din bi gresia este asortat cu faiana i cu mobilierul iar n
cealalt nu), etc.
Dup culegerea datelor de pe piaa imobiliar i identificarea elementelor de comparaie,
este necesar aplicarea unor tehnici (sau analize) pentru a stabili dac este necesar
aplicarea unor corecii i apoi pentru cuantificarea acestora. Aceste tehnici pot fi mprite
n tehnici cantitative i tehnici calitative.
Ordinea de aplicare a coreciilor la tranzaciile comparabile este determinat de datele
deinute de pe pia i analiza pe care o face evaluatorul. n general, coreciile procentuale
indicate de primele patru elemente de comparaie (drept de proprietate transferat, condiii
de finanare, condiii de pia i condiii de vnzare), care nu sunt strict dependente de
proprietatea fizic, se aplic secvenial, iar restul coreciilor, care se determin ca fiind
corecii absolute, se aplica cumulativ. Totui, aceasta ordine nu este obligatorie i nici
singura, piaa putnd indica o anumit secven de aplicare, iar evaluatorul poate folosi o
secvena sau alta, indicnd motivele alegerii sale.
7.1.4. Tehnicile cantitative
Tehnicile cantitative aplicate tranzaciilor comparabile pot determina corecii att
procentuale ct i n valoare absolut, care apoi se vor raporta chiar asupra tranzaciilor
comparabile, ntruct se cunoate numai preul acestora. Numai n acest fel se estimeaz
valoarea proprietii evaluate.
Tehnicile cantitative cele mai la ndemna unui agent imobiliar sunt:
Analiza pe perechi de date dou sau mai multe tranzacii sunt analizate pentru a obine
indicaii privind corecia necesar n raport cu un element de comparaie; n cazul n
care este necesar corecia pentru mai multe elemente, atunci va fi nevoie de analiza
mai multor serii de date.
Analiza evoluiilor cnd exista un volum mare de informaii de pe pia, dar nu exist
suficiente tranzacii cu proprieti comparabile, se poate determina influena unor
elemente de comparaie asupra valorii de pia.
Analiza costurilor analizeaz costurile estimate pentru adugarea sau nlturarea unui
element de comparaie.
Considerm dou vile similare: una are garaj i cealalt nu. Dac la cea care nu are
garaj exist posibilitatea (fizic i legal) s i se construiasc un garaj, atunci diferena ntre
valorile celor dou vile se poate determina prin estimarea costurilor de construcie ale
garajului respectiv. Dac, ns, nu se poate construi garajul (lipsa spaiului, legislaia
interzice, etc.), atunci diferena poate fi mai mare dect costurile de construcie.
Alte tehnici cantitative care se mai pot aplica n metoda comparaiei directe sunt analiza
statistica, analiza grafica sau analiza datelor secundare.
7.1.5. Corecii cantitative
Instrumentul principal folosit pentru aplicarea coreciilor cantitative este grila datelor de
pia i este un tablou ce are pe liniile orizontale elementele de comparaie i coreciile
rezultate, iar pe coloane, proprietatea evaluat i proprietile comparabile (aplicaia 1).
Dup ultima linie (ultima corecie aplicat i preul corectat), grila mai cuprinde dou linii:
68
cu totalul coreciilor aplicate (corecie brut) i cu totalul coreciilor, innd cont de semnul
coreciei (corecie net). Aceste dou linii pot ajuta evaluatorul s analizeze ncrederea pe
care o poate avea n tranzaciile comparabile respective (opiunile cele mai bune sunt
tranzaciile cu coreciile brute cele mai mici).
Coreciile care se aplica preurilor proprietilor comparabile se raporteaz la proprietatea
de evaluat: dac proprietatea comparabil (al crei pre de tranzacionare l tim) are un
garaj, n plus fa de proprietatea de evaluat, din preul de tranzacionare al proprietii
respective se scade valoarea garajului, pentru a se deduce valoarea proprietii de evaluat;
dac etajul proprietii comparabile este mai bun dect al celui de evaluat, din preul de
vnzare se scade corecia pentru etaj, pentru a se obine valoarea proprietii de evaluat;
dac finisajele interioare sunt inferioare la proprietatea comparabil, la preul de
tranzacionare al acesteia se adaug corecia pentru finisaje i se determin valoarea
proprietii de evaluat; etc.
Tehnicile calitative (Aplicaia 2) presupun comparaii calitative ntre mai multe proprieti,
fr a se recurge la cuantificri, pentru a se determina dac proprietile respective au
caracteristici inferioare, egale, sau superioare fa de proprietatea evaluat. O variant a
analizei comparaiilor relative este analiza clasamentului, prin care proprietile respective
sunt incluse ntr-un clasament, n ordinea ascendent a atractivitii i apoi este analizat
poziia proprietii evaluate n clasamentul respectiv.
Cele dou tipuri de tehnici, cantitative i calitative, pot fi folosite separat sau n
combinaie.
7.1.6. Alegerea valorii
Alegerea valorii este ultima etapa a analizei, n care,prin aplicarea tehnicilor respective, s-
au obinut dou sau mai multe valori i trebuie exprimat o opinie privind valoarea de
pia a proprietii evaluate. Aceasta opinie a evaluatorului poate fi exprimat ca o singur
valoare sau ca un interval de valori. n ambele situaii, evaluatorul trebuie s-i motiveze
alegerea i s evidenieze raionamentul care l-a condus la rezultatul respectiv. Pentru
aplicarea cu succes a comparaiei directe este ns nevoie de analiza a cel puin 3
proprieti comparabile (de preferin, dac este posibil, chiar mai multe), astfel nct
erorile s fie ct mai mici.

7.2. Metoda randamentului
Metodele de evaluare bazate pe randament constau n tehnici i metode de calcul pentru
analizarea capacitii unei proprieti de a genera venituri i de a produce profit i care
transform veniturile viitoare n valori prezente (valori ale proprietii).
Aceast metod este a doua metod important aplicat fr o baza tiinific de agenii
imobiliari, practica reieit din experiena acumulat pe piaa imobiliar.
Marea majoritate a proprietilor imobiliare pot genera venituri, iar cnd acestea sunt
achiziionate ca investiii, capacitatea lor de a produce profit este un element important
care influeneaz hotrtor valoarea proprietii. De fapt, exista chiar o relaie de
proporionalitate ntre valoarea proprietii i capacitatea s de a produce profit. Un
investitor car~ achiziioneaz o proprietate imobiliar generatoare de profit, schimb de
fapt o suma prezenta de bani pentru dreptul de a primi ctiguri n viitor.
Metoda randamentului ncearc s previzioneze fluxurile viitoare de bani (numite i cash-
flow) i s determine valoarea prezenta a acestora. n aceasta situaie metoda de randament
69
trebuie s tina seama de efectele pe care le pot avea schimbrile anticipate asupra mrimii
fluxurilor viitoare.
In afara de anticiparea fluxurilor viitoare, n metoda randamentului este necesara
determinarea unei rate de actualizare, care transforma veniturile viitoare n valori prezente.
Cnd se aplic tehnici de actualizare trebuie s se in seama i de faptul c evoluia
veniturilor i cheltuielilor generate de o proprietate poate fi diferit fa de cea anticipat
n momentul evalurii; implicit i valoarea proprietii respective poate diferi.
Probabilitatea ca veniturile viitoare anticipate s difere de cele realizate se poate defini ca
fiind grad de risc. n cazul investiiilor cu un grad ridicat de risc, investitorii se ateapt s
realizeze un randament superior. Acest randament mai mare se poate obine ori prin
ctigarea unor venituri mai mari la o investiie data, ori printr-o investiie iniial mai
mic la o valoare a veniturilor dat.

7.2.1. Principiul cererii i ofertei
Principiul cererii i ofertei este foarte important n previzionarea fluxurilor viitoare i n
estimarea randamentului ateptat de investitorii de pe piaa imobiliar. Att fluxurile de
venituri normale (nchirieri), ct i randamentul mediu ateptat sunt determinate de pia.
Dac cererea pentru un anumit tip de proprietate este mare, atunci se presupune c
valoarea chiriei care se poate obine este mai mare i randamentul obinut va fi mai mare.
Dac, ns, oferta este mai mare, randamentul obinut va fi mai mic. Prin urmare, trebuie
inut cont de evoluiile cererii i ofertei, atunci cnd se estimeaz mrimea fluxurilor
viitoare i a randamentului ateptat.
7.2.2. Principiul substituiei
Principiul substituiei ne arat c un investitor nu va achiziiona la aceeai valoare o
proprietate care produce venituri mai mici dect alta. Iar n cazul a dou proprieti
similare, care produc aceleai venituri, o va achiziiona pe cea cu valoare mai mic.
7.2.3. Principiul contribuiei
Principiul contribuiei ne atrage atenia c utilizarea eficient a unei proprieti este
determinat de un echilibru relativ ntre agenii de producie care intervin n procesul de
valorificare a unei proprieti generatoare de venituri. Un dezechilibru n ceea ce privete
utilizarea proprietii (management inferior, capital insuficient, etc.), poate afecta n mod
direct profitul realizat.
7.2.4. Principiul celei mai bune utilizri
Principiul celei mai bune utilizri oblig la o analiz a utilizrilor legale, posibile i
probabile ale proprietii, pentru a determina acea utilizare care aduce maximum de profit
pe unitate investit (randamentul cel mai mare).
Abordarea unei proprieti care produce venituri se poate face pentru estimarea valorii de
pia sau pentru estimarea valorii de investiie, care reprezint valoarea proprietii pentru
un anumit investitor. Valoarea de pia i valoarea de investiie pot fi egale atunci cnd
criteriile specifice unui investitor sunt tipice pe piaa imobiliar pentru tipul de proprietate
avut n vedere.
Ctigurile care rezult din deinerea unui drept de proprietate asupra unui imobil
generator de venituri, includ dreptul de a primi profitul obinut n perioada de deinere,
70
precum i valoarea rezultat din re-vnzarea dreptului asupra imobilului respectiv (valoare
rezidual).
Veniturile cele mai folosite n metoda randamentului sunt:
a) Venit brut potenial (VBP) - venitul potenial total pe care ar putea s-l produc
proprietatea respectiv (utilizare maxim).
b) Venit brut efectiv (VBE) - VBP ajustat cu nerealizrile (pierderile) anticipate (spaiu
neocupat, venituri nerealizate, chirii nepltite, etc.)
c) Venit net din exploatare (VNE) - VBE din care se deduc cheltuielile operaionale; n
multe situaii este necesara o estimare a venitului net din exploatare pentru fiecare an al
perioadei de analiz.
d) Ctig realizat nainte de impozitare (cash flow brut - CFB)- este VNE din care se
deduce serviciul aferent creditelor.
e) Ctig disponibil dup impozitare (cash flow net - CFN)- este ce rmne din cash flow-
ul brut dup plata impozitului pe profit.
f) Valoarea rezidual (VR) - suma pe care investitorul o poate obine la expirarea
perioadei de investiie prin renunarea la dreptul de proprietate deinut (de cele mai
multe ori reprezint chiar valoarea de re-vnzare a imobilului).
La aplicarea metodei de randament se presupune ca obiectivul final al investitorului
este de a recupera integral investiia iniial (return of capital) i de a obine n plus un
profit suplimentar (return ori capital). Msurarea acestor ctiguri se face n principal cu
ajutorul randamentului sau a ratei de ctig (rata de capitalizare).
Termenii cei mai folosii n acest caz sunt:
a) Rata global de capitalizare (Rc) - care se folosete la transformarea unui venit anual
net estimat (VNE) ntr-o estimare a valorii unei proprieti.
b) Rata de actualizare (Ra) - este rata folosit pentru conversia unor fluxuri viitoare n
valori prezente.
c) Randamentul (r) - ia n calcul profitul suplimentar (return on capital) obinut pentru
utilizarea capitalului.
Cele dou mari categorii de evaluri prin metoda randamentului sunt: metode care
folosesc capitalizarea fluxurilor (metoda capitalizrii directe) i metode care folosesc
actualizarea fluxurilor (metoda actualizrii sau a capitalizrii progresive). Aceste dou
categorii folosesc fluxuri diferite i ipoteze de lucru diferite.

7.3. Metoda capitalizarii directe
Este metoda care transforma venitul net anual preconizat (VNE) ntr-o estimare a valorii
proprietii (Val), prin mprirea la rata de capitalizare. n aceast situaie, valoarea
estimat trebuie s reprezinte un nivel care s asigure investitorul c poate obine
recuperarea investiiei iniiale i un profit dat de rata pieei de fructificare a capitalului
(investiiei).
ntruct ratele utilizate n metodele de randament sunt rate previzionale i nu istorice,
percepia pieei asupra schimbrilor viitoare, inclusiv asupra modificrii gradului de risc,
este un element foarte important de care trebuie inut cont cnd sunt selectate aceste rate.
Adecvarea unei anumite rate utilizate nu poate fi demonstrat, dar rata selectat trebuie
neaprat s fie n corelaie cu datele disponibile pe pia (ea trebuie s rezulte dintr-o
analiz comparativ a vnzrilor i fructificrilor estimate ale unor proprieti
comparabile).
71
Rc
VNE
Val sau
Val
VNE
Rc = =
Metoda capitalizrii directe nu ine cont n mod explicit de valoarea rezidual a unei
cldiri, ntruct nu face distincie precis ntre recuperarea capitalului i randamentul su.
Aceast metod nu conine ipoteze explicite ale investitorului despre perioada de deinere,
eventuale modificri ale investiiei iniiale, modelul de evoluie anticipat de investitor, etc.



Totui, rata de capitalizare selectat conine implicit elemente ca recuperarea capitalului
iniial sau un randament satisfctor al capitalului investit.
7.3.1. Rata de capitalizare
Dac notm valoarea unei proprieti ca fiind Val, atunci putem spune c rata de
capitalizare este raportul dintre venitul net al unui an rezultat din exploatarea i valoarea
proprietii respective.
Rata de capitalizare se poate estima prin mai multe procedee, modalitatea aleas
depinznd de cantitatea i calitatea datelor de pia deinute. Procedeele cele mai la
ndemn a fi utilizate sunt: selectarea ratei de capitalizare din tranzacii comparabile,
analiza pe componente ale structurii de finanare, analiza pe componente ale investiiei
teren-cldiri (tehnici reziduale).
7.3.2. Selectarea ratei din tranzacii comparabile
Acest procedeu se utilizeaz atunci cnd sunt disponibile suficiente informaii i date
privind tranzacii comparabile. Informaiile trebuie s cuprind preul tranzaciei, venituri
estimate, cheltuieli estimate, condiii de finanare i condiiile pieei n momentul
efecturii tranzaciei. De asemenea, trebuie inut cont de cash flow-ul ales pentru
prelucrarea datelor, astfel nct el s fie mereu calculat n acelai mod: dac ne raportm la
ctigul anual net din operare, atunci toate tranzaciile se vor raporta la acelai ctig; dac
se opereaz cu venit brut estimat, atunci toate tranzaciile se vor raporta la acest venit.
S presupunem ca avem trei tranzacii comparabile cu proprietatea de evaluat.
Proprietatea A are o valoare de tranzacionare de 150 milioane lei i un venit net obinut
din operare de 22 milioane lei.
Proprietatea B are o valoare de 250 milioane i un venit net de 40 milioane.
Proprietatea C are o valoare de 190 milioane lei i un venit net de 30 milioane.
Proprietatea de evaluat, E, are un venit net din operare de 28 milioane lei. Pentru a estima
valoarea de pia a proprietii E trebuie s determinm care sunt ratele de capitalizare ale
proprietilor comparabile. Pentru aceasta, aplicm formula precedent i introducem
datele ntr-un tabel:

Proprietatea A B C E
Pre (mil. lei) 150 250 190 -
Venit net (mil. lei) 22 40 30 28
Rata de capitalizare Rc (n %) 14,67 16 15,79 -

ntruct proprietile A i C sunt mai apropiate, ca venituri, de proprietatea de evaluat, se
poate aprecia c o rat de capitalizare aplicabil n cazul nostru este cuprins n intervalul
72
15-15,5%, ceea ce ne conduce - innd cont de venitul net - la estimarea unei valori, pentru
proprietatea E , cuprinse n intervalul 180,6 - 186,7 milioane lei.
Estimarea i alegerea ratei de capitalizare Rc trebuie fcut n mod coerent la toate
proprietile analizate, altfel rezultatele obinute fiind eronate. Aceast metod de evaluare
este simpl i prezint un nivel de ncredere ridicat, cu condiia prelucrrii unor informaii
suficiente, sigure i corecte.
7.3.3. Analiza pe componentele structurii de finanare
In multe situaii achiziionarea unor proprieti imobiliare se face cu o structur combinat
de capital: att capital propriu ct i capital atras. n aceast situaie, rata de capitalizare
trebuie sa satisfac randamentul capitalului propriu, dar i randamentul capitalului atras,
fr ca cele dou randamente s fie neaprat egale.
Rata de capitalizare poate fi dedus ca fiind o medie ponderat:
Unde:
C. propriu capitalul propriu
C. credit valoarea creditului iniial
C. total valoarea capitalului total (C. credit + C. propriu)
Rcp rata de capitalizare specific capitalului propriu
Rm rata de capitalizare specific creditului
Rcp - rata de capitalizare a capitalului propriu se poate estima prin analiza tranzaciilor
comparabile i deducerea ratelor capitalului propriu din structurile respective de finanare.
Rm - rata de capitalizare specific creditului poarta denumirea de constanta creditului i
reprezint (n condiiile unui credit rambursat cu anuiti credit cu serviciul de
rambursare constant), raportul dintre serviciul anual al datoriei (valoarea pltit anual i
valoarea iniial a creditului. Valoarea Rm este dependent de dobnd i de termenul de
creditare. Rm este mai mare dect dobnda creditului, deoarece ea ine cont i de
recuperarea creditului. Dac perioada de recuperare a creditului (termenul de creditare)
este foarte mare, atunci Rm tinde ctre dobnda creditului.
7.3.4. Analiza pe componentele investiiei imobiliare
O alt metod de ponderare a ratei de capitalizare este cea care pornete de la
componentele fizice ale proprietii. Dac exist suficiente date i informaii de pe pia,
atunci se pot estima ratele de capitalizare specifice
fiecrui element component. Pentru a putea aplica aceast metod, este nevoie s putem
stabili i aportul fiecrei componente la totalul investiiei. Dac avem toate aceste
elemente, putem deduce rata general de capitalizare
dup o formul similar cu cea de mai jos:
Unde:

Rt rata de capitalizare specific terenului
Ret rata de capitalizare specific cldirii
Rm x
total C
credit C
Rcp x
total C
propriu C
RC
.
.
.
.
+ =
Rct x Pct Rt x Pt Rct x
inv Val
constr Val
Rt x
inv Val
teren Val
RC + = + =
. .
. .
. .
.
73
. .
.
.
.
Rct
Rt x Vt VNE
Vt
Rct
VNEt VNE
Vt
Rct
VNEct
Vconstr Vteren Vtot

+ =

+ = = + =
Pt ponderea terenului din valoarea proprietii
Pct ponderea construciei din val. proprietii
i unde Pt. + Pct = 1
Tehnicile reziduale sunt o form particular a metodelor de analiz pe componente i se
folosesc atunci cnd se cunosc: valoare unei componente, rata sa de capitalizare, venitul
net al ntregii proprieti precum i rata de capitalizare a componentei cu valoare
necunoscut.
Exemplu
S presupunem c avem o proprietate compusa din teren i cldire, cu valoarea terenului
estimat n mod independent. Cunoscnd, de asemenea, ratele de capitalizare ale
elementelor componente (teren, cldire) i venitul net total al ntregii proprieti i
aplicnd formula iniial se poate deduce:


Unde:
Vt valoarea terenului
VNE venit net total obinut din exploatare
Rt, Rct. rate de capitalizare pentru teren i, respectiv, pentru construcie

Pentru aplicarea tehnicilor reziduale, trebuie s dispunem de informaii de pia asupra
unora dintre componentele proprietii, fiind posibil ulterior estimarea celorlalte. Aceeai
tehnic se poate aplica i la analiza pe componente ale structurii de finanare, ns cu
aplicabilitate i utilitate limitate.
7.3.5. Metoda actualizarii fluxurilor
Metoda actualizrii fluxurilor este o tehnic care transform o suit de ctiguri viitoare
(obinute ntr-o perioad mai lung de timp) ntr-o estimare a valorii prezente prin
aplicarea unor rate adecvate de actualizare.
Aceast metod ine cont de cerinele specifice unui anumit investitor, ntruct rata de
actualizare se alege n funcie de cerinele acestuia (atunci cnd difer de cerinele unuia
mediu), perioada de deinere a proprietii poate fi diferit, valoarea rezidual poate
depinde de perioada de deinere, etc.
Dac cerinele specificate sunt n concordan cu cerinele medii pe pia, atunci valoarea
estimat este valoarea de pia, dar dac ele sunt specifice unui anumit investitor, atunci
valoarea estimat este valoare de investiie.
Parcurgerea unei evaluri prin metoda actualizrii fluxurilor presupune:
a) specificarea perioadei de deinere a proprietii;
b) anticiparea tuturor fluxurilor generate de proprietate n fiecare unitate de timp a
perioadei respective (fluxurile pot diferi de la an la an);
determinarea valorii reziduale, care constituie fluxul generat al ultimului interval de timp;
determinarea ratei (ratelor) de actualizare;
estimarea valorii prezente prin actualizarea fluxurilor anticipate, cu ajutorul ratei de
actualizare.
Motivul necesitii actualizrii unor fluxuri viitoare n valori prezente se bazeaz pe
ipoteza c beneficiile viitoare valoreaz mai puin dect dac sunt primite n prezent.
Formula prin care se actualizeaz fluxurile viitoare este:
74
n
a
viitoare Valoare
prezent Valoare
) 1 ( +
=
n
a
CFn
a
CF
a
CF
prezent Valoarea
) 1 ( ) 1 (
2
) 1 (
1
2 1
+
+ +
+
+
+
=

=
+
n
x
X
a
CFx
1
) 1 (
lei prezent Val 000 . 000 . 1
) 5 , 0 1 (
000 . 500 . 1
=
+
=
lei prezent Val 444 . 444
375 . 3
000 . 500 . 1
) 5 , 0 1 (
000 . 500 . 1
3
= =
+
=
lei prezent Val 554 . 555 . 1
) 5 . 0 1 (
000 . 000 . 1
) 5 . 0 1 (
000 . 000 . 1
) 5 , 0 1 (
000 . 000 . 1
3 2 1
=
+
+
+
+
+
=


Unde:
a rata de actualizare; n numrul de perioade de timp dup care va fi obinut ctigul.
Suma primit n viitor poate fi o recuperare integral a investiiei (valoarea rezidual), un
numr de ctiguri periodice (lunare sau anuale, ca n cazul chiriei), sau o combinaie a
celor dou.
Formula dup care se calculeaz valoarea prezent a fluxurilor viitoare este:




Unde:
CFx fluxul aferent perioadei x (va fi primit dup x intervale de timp)
a rata de actualizare
n numrul intervalelor de timp cat este deinuta proprietatea
CFn fluxul aferent ultimului interval de timp i este de multe ori chiar valoarea
rezidual (valoarea de revnzare sau valoarea estimat a investiiei la data revnzrii).
Intervalul de timp cel mai des folosit este anul, dar dac situaia concreta o indica atunci
poate fi ales un alt interval de timp (luna, trimestru, etc.), cu condiia ca i fluxurile s fie
raportate la acelai interval de timp.
Dac ctigul obinut prin rscumprarea unor obligaiuni de stat are valoarea de 1,5
milioane lei (valoarea lor de rscumprare); termenul de rscumprare este de 1 an;
randamentul ateptat este de 50 % pe an, atunci valoarea prezent a titlului respectiv este
de.
Dac, ns rscumprarea obligaiunii se va face peste 3 ani, atunci valoarea prezent a
obligaiunii va fi:

Dac, ns, pn la rscumprarea de peste 3 ani, avem dreptul i la o prim anual de
1.000.000 lei (pe primii doi ani), atunci valoarea prezent a obligaiunii va fi:

Ca i la metoda capitalizrii, n metoda actualizrii,se pot folosi tehnici reziduale.
Alegerea ratei de actualizare este etapa cea mai delicat, deoarece trebuie s fie corelat cu
o perspectiv a viitorului i s in seama de ceea ce ateapt investitorii n anii de deinere
a proprietii.
Rata de actualizare este i o expresie a factorului de risc perceput de investitori. Rata de
actualizare este o rat previzional i deci trebuie s in cont de percepia pieei asupra
riscurilor i schimbrilor viitoare. Dac, pentru o anumit perioad de timp din perioada de
75
deinere, investitorul percepe un risc mai mare, atunci rata de actualizare aferent
perioadei respective poate fi mai mare.

7.4. Metoda costurilor
Metoda costurilor reflect realitatea c, pe pia, participanii recunosc dependen dintre
valoarea unei proprieti i costul de construire. n aceeai idee, investitorii vor corecta
valoarea investiiei, pe care vor s o fac, cu estimarea costurilor necesare pentru a aduce
construcia existent la starea i utilitatea dorit de ei. Mai mult, ei vor face i o comparaie
ntre costurile astfel rezultate (investiie iniiala i costuri de corectare) i costurile estimate
de construire a unei cldiri asemntoare, cu o stare fizic i o utilitate optim.
7.4.1. Principiul substituiei
Principiul substituiei ne arat ca un cumprtor mediu nu va plti mai mult pentru o
proprietate, dect costul de a achiziiona un teren similar i de a construi imediat o cldire
cu o utilitate i atractivitate comparabila.
De asemenea, trebuie inut cont i de evoluia cererii i ofertei, deoarece o schimbare n
sensul creterii foarte mari a ofertei poate duce la scderea valorii de piaa sub costurile de
construcie.
7.4.2. Principiul echilibrului
Principiul echilibrului ne atrage atenia c factorii de contribuie a diferitelor componente
ale proprietatii trebuie s fie ntr-o proporie adecvat, pentru a avea o valoare optim a
proprietii.
7.4.3. Cea mai bun utilizare
Cea mai bun utilizare ne obliga s facem o evaluare a terenului ca fiind liber i disponibil
pentru cea mai bun utilizare i s se estimeze cea mai bun folosinta a ntregii proprieti.
Construciile existente au o valoare egal cu ceea ce ele contribuie la valoarea terenului.
Construciile existente care nu conduc la cea mai bun utilizare terenului au o valoare mai
mica dect costul lor de construcie. Exist situaii cnd ele reduc valoarea terenului cu
costurile de ndeprtare de pe teren i aducerea acestuia n situaia celei mai bune utilizri.
n aceste condiii, se poate aprecia c metoda are i limite n aplicare, n cazul n care nu
este ndeplinit condiia celei mai bune utilizri a terenului, sau cldirea are vechime mare.
O alt limitare este ipoteza realizrii rapide a construciei: dac o construcie se poate
realiza n 2 ani, cu costuri mai mici dect achiziionarea unei proprieti similare, trebuie
inut cont i de ctigurile pe care proprietatea similar le putea aduce n aceti 2 ani. De
asemenea, dac estimm costurile de realizare a unei construcii, trebuie s inem cont c
ele sunt de o anumit valoare, dac construcia se realizeaz ntr-un an i au alt valoare
dac ea se realizeaz n 2 ani.
Cea mai bun utilizare mbrac mai multe aspecte i poate fi analizat dup urmtoarele
situaii:
Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber presupune c terenul este liber sau poate
fi eliberat, ipotez n care pot fi identificate i analizate utilizri poteniale care determin
utilizarea cea mai eficient a terenului (care conduce la valoarea cea mai mare a terenului).
Reglementrile referitoare la construciile de patrimoniu interzic, de cele mai multe ori,
demolarea acestora,dar un regim fiscal special poate duce la creterea valorii lor,
determinnd ca utilizarea actual s fie cea mai bun utilizare.
76
a) Cea mai bun utilizare a terenului considerat ca fiind liber duce la estimarea separat a
valorii terenului (necesar i n tehnicile reziduale) i la identificarea tranzaciilor cu
terenuri libere comparabile.
Exemplul 1 Consider un teren liber de 500 mp. pe care se pot construi dou tipuri de
vile:A o vil unifamilial, al crei cost de construcie (inclusiv profitul antreprenorului)
este de 900 milioane de lei, dar a crei valoare de pia este de 1.500 milioane de lei;
B o vil cu patru apartamente, a cror valoare de pia este de 500 milioane lei per
apartament, cu un cost de construcie total de 1.500 milioane lei.
Preurile terenurilor comparabile, tranzacionate n zona, au fost de un milion/metru
ptrat.
Valoarea rezidual a terenului va fi
Utilizare A Utilizare B
Valoare de piaa 1.500 2.000
Cost de construcie 900 1.500
Valoare rezidual a terenului 600 500
Conform analizei, cea mal bun utilizare a terenului considerat liber este utilizarea
A.
Exemplul 2
Considerm un teren liber pe care se pot construi un centru comercial sau o cldire
de birouri. Datele de pia ne indic o rat de capitalizare de 13%, pentru centrul
comercial, i de 15%, pentru centru administrativ. Estimrile costurilor de
construcie sunt: pentru centrul comercial - 2.500 milioane lei; pentru cldirea de
birouri - 3.000 milioane lei. Veniturile nete anuale estimate sunt de 400 milioane lei,
pentru centru comercial i de 550 milioane lei, pentru centrul administrativ.
Valoarea rezidual a terenului se deduce astfel:
Centru comercial Cldire administrativ
Venit net anual 400 550
Rata de capitalizare 13% 15%
Valoare (metoda capitalizrii) 3.077 3.667
Cost construcie 2.500 3.000
Valoare rezidual teren 577 667
Se poate deduce c cea mal bun utilizare a terenului este construcia unei cldiri de
birouri.

b) Cea mai bun utilizare a terenului construit este determinat de destinatia ce ar trebui
dat unei proprieti prin construciile care exist pe teren. Aceast analiz urmrete s
determine care este utilizarea potenial care aduce maximum de randament proprietii.
Construciile existente pot fi renovate, extinse sau demolate parial, sau chiar schimbarea
radical a tipului de utilizare.
Analiza celei mai bune utilizri a terenului construit ne ajut la identificarea utilizrii care
va da cel mai mare randament al capitalului investit, precum i la identificarea tranzaciilor
cu proprieti comparabile (este greit s se compare o proprietate care are cea mai bun
utilizare ca hotel, cu o proprietate care are cea mai bun utilizare ca birouri)
S considerm un bloc de locuine de confort mai sczut care, prin nchiriere, aduce
un profit net anual de 100 milioane lei. Dac se investete, n cldire, suma de 450
77
milioane lei i se utilizeaz ca o cldire administrativ, se estimeaz un venit net
anual de 250 milioane. Din datele de pe pia se estimeaz o rata de capitalizare de
13%, pentru locuine, i 15%, pentru cldiri de birouri.
Valoarea rezidual a terenului se deduce astfel:
Locuine Birouri
Venit net anual 100 250
Rata de capitalizare 13% 15%
Valoare (metoda capitalizrii) 769 1.333
Cost construcie 400
Valoare rezidual teren 769 933
Este evident c cea mai bun utilizare a proprietii se obine prin conversia sa n
cldire de birouri.
In esen, metoda costurilor se bazeaz pe evaluarea costurilor de construire a unei
proprieti identice cu cea de evaluat
Pentru blocurile construite n perioada comunist, se poate aplica metoda costurilor unitare
de barem, care actualizeaz preurile de vnzare a locuinelor respective prevzute de
Decretul 256 din 14 iulie 1984 cu o rat a inflaiei pentru materiale de construcii,
calculat de Societatea General a Experilor Tehnici.
Dac, ns, construirea unei proprieti identice nu mai este posibil (din motive
legislative, tehnice, lipsa unui teren echivalent, etc.), atunci metoda costurilor nu mai poate
fi aplicat, dect cu riscul unor erori foarte mari. Pe marginea unui lac unde nu mai sunt
terenuri cu ieire direct la lac, valoarea unei vile nu este dat de costurile de construire a
unei proprieti similare; dac, ns, mai sunt terenuri cu ieire direct la lac, valoarea
proprietii respective va fi influenat de costurile directe de construire a unei proprieti
similare. Aceste costuri se pot afla n general de la firmele de construcii care activeaz n
zona respectiv (nu vom ntreba o firma de construcii din Timioara despre costurile de
construire a unei vile n Snagov sau invers).
In acest sens, pentru a afla valoarea unei proprieti prin metoda costurilor, vom aduna la
valoarea terenului (obinut, de exemplu, prin metoda comparaiei directe), costurile de
construire a unei proprieti identice (n care trebuie incluse i beneficiile antreprenorului).

7.5. Analiza rezultatelor
Pentru a realiza o evaluare corect, care s rspund la ntrebrile clientului referitoare la o
proprietate imobiliar, evaluatorul, de regul, aplic mai multe metode de evaluare, fiecare
conducnd la o anumit valoare sau interval de valori. Ca urmare, evaluatorul este nevoit
s analizeze rezultatele alternative, pentru a ajunge la estimarea final a valorii sau a
intervalului de valori.
Conciliere a diferenelor ntre diferite valori, obinute prin diferite metode, poate depinde
de adecvarea metodei de evaluare cu situaia i condiiile impuse de piaa imobiliar, de
precizia i corectitudinea cu care au fost culese datele de piaa n fiecare metoda, de
cantitatea i calitatea informaiilor.
In urma analizrii rezultatelor pe baza criteriilor enunate, evaluatorul estimeaz valoarea
final a imobilului ca o singur valoare, care se numete estimare punctuala, sau ca un
interval de valori, care se numete interval de probabilitate.
78
Dei este o concluzie obiectiv, expert i rezonabil a unui evaluator calificat i pregtit,
o evaluare rmne totui o opinie a acestuia referitoare la cel mai probabil pre obtenabil
ntr-o tranzacie obiectiv i echilibrat din toate punctele de vedere.
7.5.1. Raport de evaluare
Aceast opinie este explicat i argumentat de evaluator ntr-un raport de evaluare, care
trebuie s conin toate etapele parcurse n procesul de evaluare precum i raionamentele
folosite de el pe parcursul procesului.
Raportul de evaluare trebuie s conin, de asemenea, date despre evaluator, despre
pregtirea sa profesional precum i despre experiena sa, pentru a da ncredere n
rezultatele obinute. Cel mai important element care trebuie s apar n raportul de
evaluare, dup valoarea obinut, este data la care a fost ntocmit raportul de evaluare.
79
Capitolul VIII Creditul imobiliar

In cadrul relatiei de imprumut negarantat, debitorul promite plata, iar creditorul este supus
riscului de a nu incasa banii sai, caz de incapacitate de plata sau rea credinta, acesta se
poate indrepta impotriva activelor generale, nenominalizate ale debitorului, care pana la
executare trebuiesc mai intai identificate.
Aceasta nesiguranta a determinat apritia imprumutului garantat de catre un activ detinut de
debitor care in procesul obtinerii imprumutului este nominalizat si recunoscut drept
colateral chiar prin contractul de imprumut.
Garantarea imprumutului cu o proprietate are radacini in istoria antica in care mai intai
creditorul avea posibilitatea de a transforma social debitorul in sclav, iar apoi in dreptul
roman se proceda la vanzarea proprietatii debitorului.
Mai tarziu, deoarece in tarile crestine religia interzicea perceptia dobanzilor, creditorul lua
proprietatea debitorului pe care o exploata pana la plata totala a imprumutului iar creditorii
evrei nefiind legati de perceptia dobanzii, prin intelegere, lasau proprietatea in seama
debitorului aparand astfel situatia juridica a ipotecarii. care avea efect tranzitiv de
proprietate numai in cazul in care debitorul nu poate sa-si plateasca datoria.

Biletul la ordin
In general tarile au adoptat doua principii practice de aplicare a dreptului ipotecar,
pornind de la documentul care se intocmea intre creditor si debitor, sub denumirea de
bilet la ordin care avea calitati de recunoastere a datoriei de catre debitor si chiar
executorii.
Primul fiind cel al titlului prin care se recunostea imediat dreptul creditorului de a prelua
proprietatea debitorului utilizata drept garantie in caz de neplata, pe care o putea vinde, iar
excedentul de valoare era dat debitorului.
Cel de al doilea, principiul garantarii imprumutului consta in aceea ca in caz de neplata,
creditorul se adresa justitiei pentru a pune in vanzare proprietatea utilizata drept garantie si
a satisface astfel creditorul, urmand ca excedentul de valoare obtinuta din vanzare sa
revina debitorului.
In general un bilet la ordin cuprinde urmatoarele clauze:
- Identificarea debitorului;
- Identificarea proprietatii de colateral;
- Recunoasterea datoriei (principal si dobanda):
- Tranzitivitatea dreptului de creanta;
- Derularea platilor;
- Clauza de plata in avans;
- Penalitatile aplicate debitorului;
a) Pentru plata intarziata;
b) Neplata
c) Notificarea de neplata
d) Dreptul privind omisiunea notificarii
e) Penalitati suplimentare;
- Asumarea raspunderii colective de plata;
- Plata imediata a imprumutului in cazul in care are loc instrainarea garantiei;
- Asigurarea debitorului privind proprietatea
80

Executarea garantiei ipotecare poate avea loc in trei moduri:
- Executarea judiciara- cand creditorul solicita curtii vanzarea proprietatii utilizata
drept garantie;
- Executarea nejudiciara- prin care legea acorda imprumutatorului puterea sa vanda
garantia;
- Executarea imediata prin care creditorul primeste titlul de proprietate de indata ce
debitorul nu si-a indeplinit obligatia;
Toate procedurile permit ca excesul din valorificarea garantiei sa revina debitorului, iar
in unele state dau posibilitatea creditorului sa se indrepte si impotriva altor bunuri ale
debitorului in cazul in care prin vanzarea garantiei nu este satisfacut.

8.1. Sursele imprumutului imobiliar contemporan
Piata prin care se initia realatia de imprumuturi garantate prin ipoteci formeaza piata
primara, iar piata prin care aceste imprumuturi sunt la randul lor tranzactionate
formeaza piata secundara ipotecara.
In piata ipotecara se intalnesc urmatorii participanti:
- Banci ipotecare, se gasesc numai in anumite tari, ele initiaza majoritatea finantarilor
primare, si apoi le tranzactioneaza investitorilor in piata secundara, efectuand
legatura dintre acestia si beneficiarii imprumutatori.
- Brokerii imobiliari sunt persoane care fac legatura intre finantatori si beneficiarii de
imprumuturi in piata primara si efectueaza tranzactii cu bunuri imobiliare in piata
secundara.
- Bancile comerciale colecteaza depozite de la investitori pe care le utilizeaza pentru
finantarea proiectelor ipotecare;
- Institutiile de economii cu dobanzi mici;
- Institutiile financiare cu orientare sindicala;
- Fonduri de pensionare;
- Fonduri ipotecare
Este important ca in unele tari participarea la astfel de investitii prezinta facilitate de
impozitare cum ar fi:
- Impunerea directa la investitor a profitului din investitii, eliminand dubla impunere
ca in cazul societatilor comerciale;
- Stimularea activitatii de creditare a investitiilor imobiliare prin deducerea integrala a
dobanzilor si a amortizarii capitalului initial pana la vanzarea obiectivului imobiliar;
- Refinantarea prin piata de capital prin emisiune de valori mobiliare garantate de ipoteci
(commercial mortgage-backed securities (CMBS)
In cazul in care obiectivul imobiliar este destinat exploatarii, acesta trebuie sa furnizeze
suficient venit ca sa plateasca debitul. Astfel daca se ia in calcul venitul (net operating
income) NOI, acesta trebuie sa acopere toate cheltuielile (Debt Service, DS) , la care
se adauga si un plus de 20%, ca siguranta; deci indicatorul rata de acoperire a debitului
(DCR Debt coverage rate). adica DCR = (NOI/DS) trebuie sa fie de minim 1,2.

Din experienta tarilor cu activitate imobiliara se remarca faptul ca procesul finantarilor
din acest domeniu este complex si cuprinde mai multe directii de reglementare, dintre
care mentionam necesitatea existentei urmatoarelor directii:
81
- Finantarile trebuie sa se desfasoare in mod nediscriminatoriu si impun originatorilor
de credite sa raspunda cererilor de finantare intr-un termen limita (30) zile de la
solicitare;
- Protejarea utilizatorilor de credite prin asigurarea unei informatii reale imediate (in
trei zile) privind cat va costa creditul si dobanda efectiva anuala (annual percentage
rate APR);
- Existenta unei perioade de razgandire a beneficiarului fara ca acesta sa fie penalizat
(trei zile);
- Transparenta privind stabilirea tuturor costurilor finantarii si evaluarilor,
imprumutatorul efectuand cererea in aceeiasi zi sau cu o zi inainte de acordarea
creditului pentru a nu se adauga alte costuri. Tranzactionarea numai pe baza unor
documente tipizate sau standardizate care sa cuprinda informatii usor accesibile atat
cumparatorului cat si vanzatorului; dreptul cumparatorului de a inspecta imobilul
inainte de contractare;
- Informarea cumparatorului privind posibilitatea ca imprumutul sau sa fie vandut pe
piata secundara
- Limitarea valorii depozitului initial, de asigurare, si impunerea a taxelor de
cumparare=vanzare.
- Informarea cumparatorului privind riscul de locatie a imobilului intr-o zona
inundabila pentru obtinerea unei asigurari adecvate;
- Vanzatorul trebuie sa demonstreze ca este proprietarul imobilului;
- Evaluarea corecta a imobilului;
- Informatiile privind bonitatea beneficiarului trebuie aratate in caz de refuz al
finantarii;
Calificarea solicitantilor privind imprumuturile trebuie sa aibe la baza sursele de venit,
valoarile nete si istoricul de credit paralel cu cheltuielile sale
Pentru a distribui imprumutul in piata secundara trebuie calculati trei categori de
indicatori
- Ponderea (imprumut/valoare) x100, arata care este riscul imprumutatorului ca
beneficiarul sa nu-si mentina cuvantul in cazul in care valoarea va scade;
- Sursa contributiei la plata initiala, urmareste cat din plata initala a fost efortul
beneficiarului si cat provine de la surse indirect;
- Prima este cunoscuta ca (mortgage debt ratio sau front-end ratio) acoperirea platilor
imprumutului din venit si urmareste ca sa existe suficiente surse ale beneficiarului
pentru a-si achita obligatiile si alte cheltuieli lunare legate de locuinta. Aceasta ia in
calcul pe langa costul lunar al imprumutului (dobanzile si principalul), si totalitatea
cheltuielilor cu asigurarile, impozitul pe proprietate si asigurarea platilor si cele
privind solicitarea imprumutului care nu trebuie sa depaseasca 28-29% din venitul
lunar brut in functie de categoria beneficiarului. Se calculeaza ca pondere a acestor
cheltuieli fata de venitul net dupa formula {[(principal +dobanzi) + (alte cheltuieli)]
/ venit brut} 100.
- Cealalta pondere este numita totala (Total debt ratio sau back-end ratio) care include
si alte cheltuieli ale beneficiarului de imprumut cum ar fi alte obligatii fata de
credite luate anterior care mai au de plata peste 10 rate sau obligatii de intretinere a
copiilor. Se considera ca acestea nu ar trebui sa depseasca 36--41% din venitul brut.

82

8.2. Relatia dintre risc si venit
Relatia dintre risc si venitul din investitii se bazeaza pe existenta ratei fara risc si a faptului
ca orice investitie care este considerata mai riscanta solicita existenta unei prime de risc
mai mare care sa compenseze asumarea acestui risc.
Din punct de vedere al oportunitatii investitiilor financiare si al nesigurantei obtinerii
veniturilor viitoare, cele mai utilizate forme ale riscului sunt cele ale:
- Afacerii sau schimbari ale conditiilor economice ce ar influenta capacitatea
investitiei de a produce venitul asteptat;
- Financiar, care este asociat imposibilitatii fondurilor imprumutate pentru investitii
sa indeplineasca obligatiile fata de proiect sau investitori;
- Inflatiei sau ale puterii de cumparare;
- Lichiditate sau posibilitatea de convertibilitate in numerar a unui activ;

8.3. Valoarea in timp a banilor
Constituie un rezultat matematic al principiului prin care omul este tentat sa aprecieze
mai mult posibilitatea de satisfacere prin consumul curent care este real, comparativ cu
posibilitatea unui consum viitor care capata un grad de incertitudine.
Daca vom considera o valoare matematica prezenta, oarecare, ce reprezinta o marime
aflata intr-un proces dinamic de crestere sau descrestere constanta, pe o anumita
perioada, atunci putem scrie ca la sfarsitul perioadei, aceasta valoare va fi egala cu
suma dintre marimea initiala a ei si a cresterii sau a descresterii sale. Daca avem in
vedere o cresterea (G) exprimata in mod absolut la sfarsitul perioadei, valoarea viitoare
(FV) va fi egala cu valoarea prezenta (PV) plus crestera (G) pe durata de timp luata in
calcul. FV= PF(Gt)
8.3.1. Valoarea viitoare a unei sume de bani
Va creste cu (i) dobanda. In perioada sau numarul de ani (n) astfel ca formula sa de calcul
devine: FV =PV(1+i)
n
In cazul in care debitorul plateste lunar, in formula de calcul trebuiesc introduse
schimbari:
Dobanda (I) trebuie impartita la numarul perioadelor de plata anuala (m); daca platile sunt
lunare m = 12, iar dobanda lunara va fi (i/12, iar perioadele de plata vor deveni produsul
numarului de ani si al platilor anuale, adica (nm)or (12n) iar formula va fi:
(

+ =
nm
m
i
PV FV ) 1 ( (I)
O aplicatie practica a unei cresteri de 10% annual, timp de 3 ani a unei valori de
70.000 Ron va avea urmatorea configuratie data de dobanda compusa:
Dupa un an: 70.000 +(0,1 x 70.000) = 77.000 sau 70.000(1+0,1)= 77.000
In anul al doilea cei 77.000 vor valora: 77.000(1+0,1) = 84,700
In anul al treilea 84,700(1+0,1)= 93.170
Cresterea de 23,170 va reprezinta (23.100/70.000)100 = 33,1% din valoarea initiala.
8.3.2 Valorea prezenta a unei sume de bani care se stie a fi in viitor
Pentru a afla o valoarea prezenta (PV) a unei sume de bani certa care se stie a fi in viitor
(FV), se utilizeaza aceeasi formula de calcul:
83
n
i
FV
PV
) 1 ( +
=
Daca utilizam datele exemplului de mai sus rezultatul nostru devine:
3
) 1 , 0 1 (
170 . 93
+
= PV =
70.000 Ron

In cazul in care platile sunt lunare, numarul perioadelor de plata va fi m = 12 si atunci
dobanda anuala (I) trebuie impartita la numarul platilor si va deveni (i/12, iar numarul
perioadelor de plata (n) va deveni produsul numarului de ani si al platilor anuale adica
(nm). Astfel ca formula generala va fi:
(
(
(
(

+
nm
m
i
FV
PV
) 1 (
(II)
8.3.3. Valoarea prezenta a unei anuitati

In cazul platii anuale va fi valoarea prezenta a unui flux de numerar format dintr-un sir
valoric:

(
(
(
(

=
i
i
A PV
n
) 1 (
1
1


In cazul in care platile sunt lunare, numarul perioadelor de plata va fi (m = 12) si atunci
dobanda anuala (I) trebuie impartita la numarul platilor si acesta va deveni (i/12), iar
numarul perioadelor de plata (n) va deveni produsul numarului de ani si al platilor anuale
adica (nm). Astfel ca formula generala va fi:
(
(
(
(
(
(

=
m
i
m
i
A PVA
nm
) 1 (
1
1
(III)

Daca sumele fiecarei perioade vor fi egale si avem de incasat anual 1000 unitati monetare
pe o perioada totala de trei ani, atunci rezultatul calculului nostru utilizand aceeasi formula
de mai sus ar fi:
85 , 2486
) 1 , 0 1 (
1000
) 1 , 0 1 (
1000
) 1 , 0 1 (
1000
3 2 1
=
+
+
+
+
+
= PV

Atunci, daca un proiect de investitii isi planifica a plati in primii trei ani, un flux de
numerar format din sumele: 500 in primul an, 1000 in anul al doilea si 1500 in al treilea an
se poate determina prin anuitate, care este valoarea ce trebuie sa o investim in acest proiect
ca rentabilitatea noastra sa fie 10%:
84
96 , 407 . 2
) 1 , 0 1 (
1500
) 1 , 0 1 (
1000
) 1 , 0 1 (
500
3 2 1
=
+
+
+
+
+
= PV
iar aplicand avem: 85 , 2486
1 , 0
) 1 , 0 1 (
1
1
1000
3
=
(
(
(
(

= PVA
Aceasta ne arata ca atunci cand avem de incasat o suma anuala (A), putem calcula
pentru o perioada de (n) ani care este valoarea prezenta a acestui imprumut. Daca
presupunem ca incasam annual suma de 16274,54 unitati monetare pentru urmatorii 7
ani, iar dobanda acestui imprumut este de 10%, Atunci valoarea prezenta a acestui flux
de plati va fi de:
28 , 79231
1 , 0
) 1 , 0 1 (
1
1
54 , 16274
7
=
(
(
(
(

= PVA


8.3.4. Valoarea viitoare a unei anuitati
Daca investim cate 100 unitati monetare la sfarsitul fiecarui an pentru o perioada de
cinci ani intr-un cont care plateste o dobanda de 10% pe an vom avea urmatoarea
situatie a contului dupa cei 5 ani:
FV= 100(1+0,1)
4
+ 100(1+0,1)
3
+ 100(1+0,1)
2
+ 100(1+0,1)
1
+ 100(1+0,1)
0
= 610,51
Platile fiind efectuate la sfarsitul anului, in anul al cincilea nu se castiga dobanda pe
ultima depunere; acest calcul se poate efectua prin aplicarea formulei:
(

+
=
i
i
A FVA
n
1 ) 1 (
care aplicata la cazul de mai sus va fi:
51 , 610
1 , 0
1 ) 1 , 0 1 (
100
5
=
(

+
= FVA unitati monetare.

In cazul in care platile sunt lunare, numarul perioadelor de plata va fi m = 12 si atunci
dobanda anuala (I) trebuie impartita la numarul platilor si va deveni (i/12, iar numarul
perioadelor de plata (n) va deveni produsul numarului de ani si al platilor anuale adica
(nm). Astfel ca formula generala va fi:
(
(
(
(

+
=
m
i
m
i
A FVA
nm
1 ) 1 (
(IV)

8.4. Determinarea marimii unei plati de acumulare anuala
Aceasta trebuie sa totalizeze o suma dorita pentru a crea resursa financiara necesara sa
amortizeze o plata la o data viitoare, este cunoscuta si sub denumirea de plati de
amortizarea a unui imprumut sau Sinking Fund Payments(SFP) se utilizeaza formula
urmatoare:
85
(

+
=
1 ) 1 (
n
I
i
FVA SFP Pentru a acumula o suma de 20.000 in cinci ani cu o dobanda
de 10% efectuand plati la inceputul fiecarui an va trebui sa depunem urmatoarea suma:
95 , 3275
1 ) 1 , 0 1 (
1 , 0
20000
5
=
(

+
= SFP
Daca platile sunt lunare, numarul perioadelor de plata va fi m = 12; atunci dobanda
anuala (I) trebuie impartita la numarul platilor (i/12, iar numarul perioadelor de plata
(n) va fi calculat ca produs dintre numarul de ani si numarl platilor anuale, adica (nm),
formula generala fiind:
(
(
(
(

+
=
1 ) 1 (
nm
m
i
m
i
FVA SFP (V)

8.5. Calcularea ratelor pentru imprumuturi
Pentru creditor imprumutul reprezinta o investitie in capacitatea debitorului de a plati
datoria si de aceea da acestuia o valoare prezenta a unei anuitati curente (PVA) sub
forma de imprumut, urmand a primi o anuitate pentru n perioade in viitor.
Pentru debitor, suma imprumutata reprezinta valoarea prezenta a unei serii de plati
viitoare, (PMT) iar suma ramasa de plata va fi in mod continuu considerat ca o valoare
prezenta a acelei anuitati.

Formula de calcul va fi:
(
(
(
(

=
n
i
i
PVA PMT
) 1 (
1
1


Daca avem un imprumut de 100.000 cu dobanda de 10% platibil in zece

ani, calcul va fi urmatorul: 54 . 16274
) 1 , 0 1 (
1
1
1 , 0
100000
10
=
(
(
(
(

= PMT

In general pentru imprumuturile imobiliare debitorul plateste lunar ratele sale si atunci,
in formula de calcul trebuiesc introduse aceste schimbari;
Dobanda (I) trebuie impartita la numarul perioadelor de plata anuala (m); daca platile
sunt lunare m = 12, iar dobanda lunara va fi (i/m).
Durata va fi compusa din: numarul de ani (n) care va trebui inultit cu numarul platilor
(m), va fi de (nm) ceea ce inseamna ca formula generala devine:
86
(
(
(
(
(
(

=
nm
m
i
m
i
PVA PMT
) 1 (
1
1
(VI)

Daca de exemplu luam un credit de 100000 UM cu dobanda (i) de 12% pe o perioada
(m) de 30 ani si cu plata lunara vom avea urmatoarele date:
- Un numar total de plati egal cu 360 adica (12x30);
- Pentru fiecare plata dobanda (i0 va fi divizata cu numarul de plati anuale,
(12%/12luni) care se va scrie: (0,12/12)
In calcul vom avea: 61 , 1028
12
) 12 , 0 1 (
1
1
12
12 , 0
100000
360
=
(
(
(
(
(
(

= PMT
Imprumuturile, in functie de structura ratelor se pot clasifica in doua categorii:
- Imprumuturi cu plata numai a dobanzii - prin care debitorul pe tot parcursul
creditului plateste numai dobanda, iar la maturitate principalul in intregime. Pentru
aceeasi suma si cu aceeasi dobanda si cu aceeasi perioada acest imprumut are costul
mai ridicat fata de cel cu plata principalului esalonata;
- Imprumuturi cu plata esalonata, continua a principalului pe toata perioada
creditului- pot fi cu rate egale pe toata durata creditului sau cu rate variabile; Se
utilizeaza calcul pentru valoarea prezenta a unei anuitati si se determina care este
valoarea imprumutului in oricare dintre perioadele de plata.
In cazul unui imprumut cu rata fixa trebuie mentionat ca orice plata patiala,
anticipata determina o recalculare a schemei de plata, iar scaderea dobanzii pe piata
creeaza posibilitatea refinantarii imprumutului in conditii avantajoase, dar trebuie
comparati diferiti indicatori ai imprumutului.
In acest sens trebuie inteles in primul rand indicatorul atasat imprumutului sub
denumirea de punct al rabatului care reprezinta 1% din valoarea creditului, iar
exprimarea sa absoluta este denumita cheltuiala initiala sau originala de acordare
a imprumutului si este perceputa de creditor pentru verificarile debitorului si a
creditului in vederea acordarii sale. Aceasta face ca debitorul sa aibe si alte
cheltuieli suplimentare care ridica costul creditului, de aceea este important ca
oricarui credit sa i se calculeze si sa se expuna in mod transparent dobanda
efectiva anuala. (APR annualized percentage rate).
Imprumutul cu stabilirea dobanzi in doi pasi (two-step mortgages or reset
mortgages) consta in afisarea unei dobanzi initiale pentru o perioada de catva ani
dupa care se aplica o alta dobanda pe baza randamentului unor titluri de stat, cum ar
fi bilete de tezaur; sau oricare alt indicator general.
Imprumutul cu dobanda ajustabila (Adjustable-rate mortgage, ARM) acel
imprumuturi a caror dobanda este ajustabila continuu fata de variatia unei baze;
trebuie stabilita o marja si un plafon rezonabil de variatie.
87

8.6. Analiza Veniturilor din Exploatarea Proprietatii Imobiliare
Printre avantajele investitiilor imobiliare mentionam:
- Obtinerea unui flux de numerar din chirie, datorita capacitatii bunurilor imobiliare
de a dura mult timp ceea ce face investitia atractiva; Veniturile trebuiesc comparate
cu costurile pentru operare de intretinere, utilitati, asigurari, salarii si impozite
pentru a determina indicatorul fluxului de numerar net.
- Aprecierea valorii proprietatii are efecte pozitive in cazul vanzarii proprietatii.
- Diversificarea portofoliului
- Utilizarea parghiei financiare a imprumutului consta in angajarea unui capital mai
mare in investitii pentru a beneficia de diferentele de randamente si dobanzi.
Astfel daca un investitor poseda 100.000 unitati monetare destinate investitiei in
urmatoarele conditii: marja (raportul) de angajare a creditului este de 1/9, dobanda platita
pentru imprumut este de 11%,iar randamentul la investitiile imobiliare este de 15%
Daca ar utiliza numai capitalul sau personal ar obtine urmatoarele rezultate:
Situatia 1. Investeste numai capitalul propriu de 100.000, obtine un profit de 15.000 unitati
monetare cu randament de 15%;
Situatia 2. Pe langa capitalul propriu de 100.000, imprumuta 900.000 cu dobandade 11%;
Investeste 1.000.000 si obtine venit de 150.000 din care plateste dobanda de (0,11 x
900.000) = 99.000. Total profit 150.000 99.000 = 51.000 deci un randament de 51%.
In orice domeniu decizia de a investi se bazeaza pe comparatia dintre valoarea sa si
costul acesteia fiind reprezentata prin indicatorul valoarea neta actuala (net present
value) NPV, calculate ca diferenta dintre valoarea prezenta a fluxului de numerar
incasat si cea a fluxului de numerar platit, la care se adauga rata de revenire interna
(IRR) internal rate of return. Modul de interpretare al acestui indicator consta in aceea
ca se accepta orice investitie la care intrarea de numerar este mai mare decat iesirea.
Daca avem de investit 10000 si ne asteptam sa obtinem urmatoarele valori:
100,1600,1800,450,12500; si consideram ca o rata de profit satisfacatoare este de 12%,
atunci valoare neta prezenta va fi:
82 , 24 10000
) 12 , 0 1 (
12500
) 12 , 0 1 (
450
) 12 , 0 1 (
1800
) 12 , 0 1 (
1600
) 12 , 0 1 (
100
5 4 3 2 1
=
+
+
+
+
+
+
+
+
+
= NPV
Faptul ca rezultatul este mai mare decat zero investitia valoreaza mai mult decat costa
si se poate accepta.
Daca investitorul are de ales intre doua proiecte de investit poate utiliza pentru alegere
comparatia pe baza NPV astfel:

Nr. Explicatie ProiectulA Proiectul B
1 Investitia initiala 90.000 80.000
2 Flux de numerar anul 1 10.000 9.100
3 Flux de numerar anul 2. 11.100 10.000
4 Flux de numerar anul 3 12.000 11.000
5 Flux de numerar anul 4 12.000 11.000
6 Flux de numerar anul 5 120.000 104.000

1501 000 . 90
) 15 , 1 (
000 . 120
) 15 , 1 (
000 . 12
) 15 , 1 (
000 . 12
) 15 , 1 (
100 . 11
) 15 , 1 (
000 . 10
) (
5 4 3 2 1
= + + + + = A NPV
88

703 000 . 80
) 15 , 1 (
000 . 104
) 15 , 1 (
000 . 11
) 15 , 1 (
000 . 11
) 15 , 1 (
000 . 10
) 15 , 1 (
100 . 9
) (
5 4 3 2 1
= + + + + = B NPV
Rata de revenire interna (IRR internal rate of return) a unei investitii ne arata cand
valoarea neta actuala unui proiect este egala cu zero.

In activitatea imobiliara decizia practica de investitii este argumentata prin utilizarea unui
model (Discounted cash flow model) prin care se agregheaza urmatoarele rezultate:

- Fluxul incasarilor de numerar al veniturilor nete operationale anual (FNVNOA) deci
calculate dupa impozitare ATCF (annual after-tax cash flow from operation) sau
(venituri nete din operare);
- (VCPD) reprezinta valoarea capitalului propriu dedus dupa plata impozitului
- (T) durata detinerii proprietatii imobiliare;
- (i) reprezinta randamentul asteptat de investitor;
- (KI) capitalul propriu initial calculat ca diferenta dintre pretul de cumparare si
debitul utilizat pentru finantarea cumpararii,
Atunci valoarea neta prezenta dupa acest model se va calcula:

KI
i
VCPD
I
FNVNOA
NPV
t
T
t
t

+
+
+
=

) 1 ( ) 1 (
1


Aplicatie: O proprietate formata din patru unitati este achizitionata la pretul de
455.000UM. platind un avans de 25% iar restul fiind finantat printr-un credit ipotecar 7%
dobanda, platibil in rate lunare pe o perioda de 25 ani.
Pentru a afla serviciul datoriei trebuie sa calculam valoarea imprumutului care este de
75% din pretul de achizitie al imobilului; deci (455.000 X 0,75)= 341,250; Aplicand
formula de plata imobiliara asupra acestui imprumut in conditiile in care dobanda (i) este
7%, iar durata va fi compusa din: numarul de ani (n) de 25, imultita cu numarul platilor
anuale (m)12 , deci nm = 300;

(
(
(
(
(
(

=
nm
m
i
m
i
PVA PMT
) 1 (
1
1
(VI) 88 , 411 . 2
)
12
07 , 0
1 (
1
1
12
07 , 0
250 . 341
300
=
(
(
(
(
(
(

= PMT

Suma ratelor anuale va fi de: 2.411,88 x 12 = 28,942,60 = 28.943

Presupunem ca investitorul prevede urmatoarea situatie a veniturilor si cheltuielilor pentru
primul an:
Venituri:
- Venituri din chirie : 1.325 x 4 x 12 = 63.600;
- Cresterea anuala a chiriei 3,5%
Cheltuieli de operare:
89
- Intretinere si reparatii 4.550;
- Impozite pe proprietate 11.375
- Asigurare 3.975;
- Costuri pentru servicii de management 5.520
- Total cheltuieli 25.420
- Cresterea cheltuielilor anuale 3,5%

In vederea calcularii fluxului de numerar, o prima estimare trebuie efectuata asupra
gradului de ocupare a proprietatii care este considerat a fi de 95% , ceea ce inseamna ca
5% vor fi pierderi din neocuparea spatiului. 63.600-(63.600x5/100)= 3.180.
Determinarea cheltuielilor cu dobanda si principalul pentru a stabili cat din acesta este
deductibil la impozitare; pentru toti anii de detinere pe care ii consideram de 5 cand
proprietarul vinde imobilul.

Se intocmeste urmatorul Tabel de Amortizare anuala pentru anii de detinere::

Anul Rata Dobanda Principalul Suma ramasa de plata
0 0 0 0 341250
1 28.943 23.888 5.055 336.195
2 28.943 23.534 5.409 330.786
3 28.943 23.155 5.788 324.998
4 28.943 22.750 6.193 318.805
5 28.943 22.316 6.627 312.178

Pentru a determina amortizarea, prin legea impozitarii investitiilor imobiliare, acestea daca
sunt comerciale se pot amortiza in 39 de ani. iar cele reziidentiale in 27,5 ani.
Deorece pamantul nu este depreciabil, trebuie determinat separat valoarea imbunatatirii,
iar in cazul de fata se considera ca numai constructia are o valoare de 295.000, ceea ce
inseamna ca marimea sau costul amortizarii este de (295.000/27,5)=10.727 pentru fiecare
an intreg.
In primul an se considera ca tranzactia de cumparare s-a efectuat cel mai devreme la 15
ianuarie, iar cea de vanzare dupa cinci ani in decembrie (15) cea ce inseamna ca numai
pentru acesti doi ani va putea amortiza numai 11,5 luni in loc de 12; mentionam ca aceasta
situatie poate fi diferita de la tara la tara si de regula este prevazuta in codul fiscal,
In cazul nostru vom avea: (10.727x11,5)/12 = 10.280 valori pentru primul si ultimul an,
iar pentru restul de ani de detinere se va utiliza valoarea intreaga de 10.727 (anii 2,3 si 4)

Calcularea Fluxului de Numerar al Veniturilor Nete Operationale Anul 1. (FNVNOA):

1 Venitul potential brut (Potential Gross Income) PGI (+) 63.600
2 Pierderi din neocupare spatiului (Vacancy and Credit
Losses)
VCL (-) 3.180
3 Venit brut efectiv (Effective Gross Income) EGI (=) 60.420
4 Cheltuieli de operare (Operating Expenses) OE (-) 25.420
5 Venit net din operare (Net Operating Income) NOI (=) 35.000
6 Rata anuala (Debt Service) DS (-) 28.943
90
7 Flux inainte de impozit (Before-Tax Cash Flow) BTCF (=) 6.057
8 Impozit pe venit (Income Tax) Tax (-) 233
9 Flux de Numerar dupa impozitare (After-Tax Cash Flow) ATCF (=) 5.824
X Calcularea impozitului (Tax Calculation)
1 Venitul net din operare (Net operating Income) NOI (+) 35.000
2 Cheltuieli cu dobanda (Interest expense) Int (-) 23.888
3 Amortizarea capitalului initial (Cost Recovery Allowance
or Depreciation)
CRA (-) 10.280
4 Venit impozabil (Taxable Income) TI (=) 832
5 Rata de impunere (Ordinary Tax Rate) OTR (x) 0,28
6 Impozit (Income Tax) Tax (=) 233

Calcularea fluxului de numerar al veniturilor nete operationale pe cei cinci ani

Anul 1 2 3 4 5
1 PGI (+) 63.600 65.826 68.130 70.514 72.982
2 VCL (-) 3.180 3.291 3.408 3.526 3.649
3 EGI (=) 60.420 62.535 64.723 66.989 69.333
4 OE (-) 25.420 26.310 27.231 28.184 29.170
5 NOI (=) 35.000 36.225 37.493 38.805 40.163
6 DS (-) 28.943 28.943 28.943 28.943 28.943
7 BTCF(=) 6.057 7.282 8.550 9.863 11.221
8 Tax (-) 233 550 1.011 1.492 2.119
9 ATCF (=) 5.824 6.732 7.539 8.371 9.102
1 NOI (+) 35.000 36.225 37.493 38.805 40.163
2 Int (-) 23.888 23.534 23.155 22.750 22.316
3 CRA (-) 10.280 10.727 10.727 10.727 10280
4 TI (=) 832 1.964 3.611 5.328 7.567
5 OTR (x) 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28
8 Tax (=) 233 550 1.011 1.492 2.119

Determinarea valoarii capitalului propriu dedus dupa plata impozitului (VCPD) se
calculeaza astfel:
- Se determinarea pretului brut al vanzarii prin estimarea cresterii pretului de
cumparare actual; In cazul de mai sus pretul de cumparare este de 455.000, care se
prevede a creste cu 2% pe an; cu 12 plati anuale, pe o perioada de 5 ani;
-
(

+ =
nm
m
i
PV FV ) 1 (
(

+ =
60
)
12
02 , 0
1 ( 00 . 455 FV =502.357
Scadem cheltuielile de vanzare (6%) comisioane agent si avocat (30.141) pentru a
avea pretul net de vanzare de 472.215;

- Scadem din pretul net valoarea imprumutului existent la sfarsitul perioadei de cinci
ani, calculul anterior de 311.091, vom obtine capitalul dedus inainte de impozitare
care este in valoare de 161.125;
91
- Din acesta scadem valoarea impozitului pe venitul din capital de (18%) invaloare de
12.592
- Obtinem valoarea capitalului propriu dedus dupa plata impozitului (VCPD)
148.532;
- Deoarece pretul de cumparare a fost de 455.000 din care imprumut 341.250,
capitalul propriu de cumparare a fost de 113.750.
- Daca rata de satisfactie este 10%, atunci valoarea prezenta neta (NPV) va fi
calculata dupa model:

KI
i
VCPD
I
FNVNOA
NPV
t
T
t
t

+
+
+
=

) 1 ( ) 1 (
1


143 . 6 750 . 113
) 1 , 0 1 (
532 . 148
) 1 , 0 1 (
102 . 9
) 1 , 0 1 (
371 . 8
) 1 , 0 1 (
539 . 7
) 1 , 0 1 (
732 . 6
) 1 , 0 1 (
824 . 5
5 5 4 3 2 1
=
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
= NPV

Pentru a calcula impozitul se porneste de la pretul net de vanzare de 472.215 din care se
scade valoarea contabila 402.258 (pretul de cumparare amortizarea) (455.000
52.642=402.258) se obtine castigul de capital de 69.958;
Se aplica rata de impozitare de 18% si se obtine valoarea impozitului de 12.592.

92
ANEXE
Tehnici cantitative
S presupunem c avem de evaluat un apartament, n cartierul Titan, de dou camere
comandate, la etajul 2/10, cu finisajul realizat de constructor la terminarea blocului.
innd cont c suprafaa util a apartamentului este de 44,91 mp. i suprafaa logiei este
de 6,29 mp., suprafaa util realizat este de:
Sur = 44,91 mp. + 6,29 mp. XO,35 = 47,11 mp.
Pentru a putea face evaluarea prin metoda comparaiei directe, am apelat la bncile de date
ale mai multor agenii imobiliare care activeaz pe piaa bucuretean.
Datele i informaiile obinute pot fi sintetizate astfel:
La sfritul lunii martie 1998, s-a vndut (tot n cartierul Titan) un apartament de 2
camere, la etajul 5, din 10. Apartamentul este decomandat, avnd suprafaa util de 45
mp., cu un balcon n suprafa de 2.3 mp. Gradul de finisaj era cel realizat din construcie,
deci similar cu al apartamentului de evaluat. Valoarea tranzaciei a fost de 105.000.000 lei.
In luna iulie 1998, s-a ncheiat un contract de vnzare-cumprare pentru un apartament de
2 camere comandate, situat n str. Barajul Sadului nr. 7, bloc M4, scara C, etaj 9. Blocul
respectiv are tot 10 etaje. Apartamentul are aceleai suprafee i nivel de finisaj cu
apartamentul de evaluat. Valoarea tranzaciei a fost de 100.000.000 lei.
Presupunem c dreptul de proprietate transferat, condiiile de finanare, condiiile de
vnzare i localizarea sunt aceleai; deci, aceste elemente nu necesit corecii.
Plecnd de la aceste informaii, s-a realizat urmtoarea gril a datelor de pia (cu
coreciile raportate la proprietatea de evaluat):
Element de comparaie
Proprietatea
A
Proprietatea
B
Proprietatea
evaluat
Valoarea tranzaciei (mii
lei)
105.000 100.000 ---
Etajul locuinei Etajul 5 Etajul 9 Etajul 2
Corecie pentru etaj +4% + 8% ---
Pre corectat 109.200 108.000 ---
Suprafaa util realizat a
apt.
45,80 mp. 47,11 mp. 47,11 mp.
Corecie pentru suprafa + 3% --- ---
Pre corectat 112.476 108.000 ---
mprire camere
Decomandat
e
Comandate Comandate
Corecie pentru imp. -5% --- ---
Pre corectat 106.852 108.000
Momentul tranzaciei 03/1998 07/1998 ---
Curs ROL/USD al BNR la
data tranzaciei
8395
ROL/USD
8687
ROL/USD
---
Pre corectat (USD) 12.728 USD 12.432 USD ---
Corecie net (%) 2 % 8 % ---
Corecie brut (%) 12 % 8 % ---

93
Avnd n vedere rezultatele obinute i innd cont c la proprietatea B s-au fcut cele mai
puine corecii (are corecia brut cea mai mic) i este mai recent, putem concluziona c
valoarea proprietii rezultate n urma aplicrii metodei comparaiei directe este de 12.500
USD.

Aplicaia 2.
Tehnici calitative
S presupunem c avem de evaluat o cas la curte, cu suprafaa utila de 350 mp., avnd
garaj la demisol, centrala termic pe gaze, un nivel bun de finisaj i cu o arhitectura
normal.
Datele deinute de pe pia despre tranzacii comparabile realizate sunt:
Proprietatea A este o cas cu suprafaa util de 290 mp., cu garaj n curte, cu un grad de
finisaj mai bun dect al proprietii de evaluat, avnd central termic pe pcura (cu
cheltuieli de ntreinere sensibil mai mari), cu o localizare inferioar i cu arhitectur
deosebit; preul de tranzacionare a fost de 1.500 milioane lei.
Proprietatea B are o suprafa util de 400 mp., cu un finisaj superior, central termic pe
gaze, cu garajul aezat la demisolul construciei, cu o arhitectur normal, dar cu o
localizare mai bun; preul de tranzacionare a fost 2.150 mil. lei.
Grila datelor de pia va arta astfel:
Element de comparaie
Proprietatea
A
Proprietatea
B
Proprietatea
evaluat
Suprafaa util (mp) 290 400 350
Pre tranzacionare (mil. lei) 1500 2150 -
Pre/mp (mil. lei) 5,17 5,37 -
Grad de finisaj Superior Superior Normal
Corecie relativ (-) (-)
Localizare Inferioara Mai bun
Corecie (+) (-)
Cheltuieli de ntreinere Mai mari La fel
Corecie (+) nu
Aezare garaj n curte La demisol La demisol
Corecie (+) nu
Arhitectura Deosebit Normal Normal
Corecie (-) nu
Corecie global Pozitiv Negativ

Avnd n vedere c aceste corecii se aplic preului la care s-a realizat fiecare tranzacie,
putem deduce c preul proprietii de evaluat este mai mare dect 5,17 mii lei/mp. (la
proprietatea A ar trebui aplicat o corecie pozitiv), dar mai mic dect 5,37 mil. lei/mp (la
proprietatea B ar trebui aplicat o corecie negativ).
innd cont de aceste rezultate, putem spune ca proprietatea de evaluat are un pre per mp.
cuprins ntre 5,2 i 5,35 mil. lei, adic valoarea proprietii este cuprins ntre 1.820 i
1.870 milioane lei.

94

Antecontract de vanzare-cumparare

Incheiat intre:
Subsemnatul/ Subscrisa
Nume:
Domiciliu/Sediul:
Acte de Identificare:
CNP/ C.U.I /Atribut fiscal
In calitate de proprietar (denumit in continuare (vanzator)
ai
Descriere imobilului (suprafata, localizarea, zona cadastrala, tarlaua 14, parcela, cu numar
cadastral, vecinatati: la Nord, Sud,Est,Vest) (denumit in continuare terenul/imobilul
si
Subsemnatul/ Subscrisa
Nume:
Domiciliu/Sediul:
Acte de Identificare:
CNP/ C.U.I /Atribut fiscal

In calitate de cumparator (denumit in continuare (cumparator)

Subsemnatii vanzatori, am dobandit terenul/imobilul declaram ca terenul este liber de
orice sarcini sau urmariri de orice natura, nu a fost scos din circuitul civil, nu face obiectul
nici unui litigiu si garantam pe cumparator de orice evictiune, conform art.1337 Cod
Civil.
Subsemnati vanzatori, promitem ca vom vinde terenul/imobilul (partial cu
descriere/total) cumparatoarei pana la data de___________
Subscrisa cumparatoare, ma oblig sa cumpar terenul si sa platesc pretul stabilit de
comun acord, care este:
Pretul se va achita astfel la data autentificarii prezentului contract;(partea din prt)
Pretul se va achita prin transfer bancar, in conturile vanzatorilor deschise la
Plata finala de se va achita la data autentificarii contractului de vanzare-cumparare:
Conturile vor fi blocate de Banca, pana la prezentarea la ghiseul Bancii a contractului
de vanzare/cumparare autentificat notarial, de catre ambele parti confirmand astfel
incheierea tranzactiei.
In cazul in care cumparatorul nu prezinta la Banca in ziua autentificarii contractul de
vanzare-cumparare autentificat, pentru a debloca conturile vanzatorului, tranzactia de
vanzare/cumparare este nula de drept din vina cumparatorului, care va pierde sumele
avansate vanzatorului cu titlu de daune-interese..
In cazul in care Banca isi intrerupe activitatea pana la deblocarea conturilor
vanzatorilor, partile vor incheia tranzactia printr-o alta banca agreata de comun acord.
Subscrisa cumparatoare, ma oblig sa (alte obligatii)
In caz de nerespectare a acestui contract de catre vanzatori, acestia se obliga sa
plateasca catre cumparator cu titlu de daune-interese.
95
Subscrisa cumparatoare, cunosc situatia juridica si de fapt a terenului/imobilului ca
fiind cea aratata de vanzatori fara a-i exonera de raspunderea prevazuta de art. 1337 Cod
Civil Roman.
Noi, partile, declaram ca ni s-au pus in vedere dispozitiile art. 4, coroborat cu art.6 din
Ordonanta Guvernului nr.12/1998, privind taxele de timbru notariale si a Legii nr.
87/1997, privind combaterea evaziunii fiscale si cunoastem consecintele nedeclararii
pretului real al vanzarii.
Transmiterea proprietatii de drept si de fapt va avea loc la data autentificarii
contractului de vanzare-cumparare, insotita de finalizarea actiunii de deblocare a
conturilor vanzatorului de catre cumparator.
Subsemnatii, vanzatori declaram ca vom achita la zi, pana la data autentificarii
contractului de vanzare-cumparare a terenului, taxele si impozitele datorate pentru teren si
ca pana la data finalizarii si semnarii contractului de vanzare-cumparare nu vom gaja,
ipoteca sau promite unei alte persoane vreo tranzactie cu terenul/imobilul ce face obiectul
acestui contract.
Subsemnatii, vanzatori ne obligam ca pana la data vanzarii sa facem toate
diligentele sa obtinem toate actele necesare incheierii contractului de vanzare-cumparare:
(Dovada Suprafetei Intravilan Construibil; Extras de Carte Funciara si Certificat Fiscal)
In cazul in care autoritatile legale nu se pronunta eliberand la timp Dovada
Suprafetei de Intravilan Construibil pentru intreaga suparfata mentionata sau celelalte acte
necesare incheierii contractului de vanzare-cumparare, pana la data de __________,
vanzatorii vor solicita cumparatoarei o alta data de semnare a contractului.
Cumparatoarea este in drept sa consimta propunerea vanzatorilor sau sa renunte la
semnarea contractului de vanzare-cumparare, in care caz vanzatorii vor returna
cumparatorului suma platita in avans de ______ impreuna cu dobanzile acumulate in cont.
Decizia cumparatoarei de renuntare sau de semnare a contractului va fi adusa la
cunostinta vanzatorilor prin notificare scrisa in cel mult (cinci) zile lucatoare de la data
propusa pentru semnarea contractului de vanzare-cumparare, iar vanzatorii vor returna
imediat cumparatoarei suma de ___________ impreuna cu dobanzile acumulate in cont.
In cazul in care cumparatoarea nu efectueaza notificare in cele cinci zile,
vanzatorii sunt liberi de obligatiile prezentului contract, vor returna imediat avansul
cumparatoarei, impreuna cu dobanzile acumulate in cont; ei pot continua diligentele
obtinerii aprobarilor de la autoritatile legale privind terenul, propunand cumparatoarei un
alt contract de vanzare-cumparare.
Noi, vanzatorii promitem pana la data semnarii contractului de vanzare-cumparare,
sau expirarea termenului de notificare a cumparatorului privind renuntarea, si sa nu
contactam nici o alta persoana in legatura cu o noua tranzacti a terenului. sa nu utilizam in
nici un fel suma de __________platita de catre cumparatoare ca avans.
Toate prevederile acestui contract se vor aplica si vor fi obligatorii pentru vanzatori,
cumparatoare si succesorii in drept ai acestora.
Nici vanzatorii nici cumparatoarea nu vor fi tinuti raspunzatori pentru neindeplinirea
obligatiilor asumate in prezentul contract datorita unor cazuri de forta majora, asa cum
sunt definite ele in lege.
Partea care invoca forta majora, are obligatia de a dovedi acest lucru si sa notifice in scris
in decurs de maxim 5 (cinci) zile lucratoare de la aparitia cazului de forta majora si este
obligata sa ia toate masurile diminuarii efectelor. Daca nu se va respecta obligatia
96
notificarii, atunci partea care invoca forta majora nu va putea beneficia de avantajele
prevazute de lege in acest caz.
Partea care invoca forta majora se obliga sa notifice pe cealalta parte incetarea
evenimentului cauzator intreruperii contractului in decurs de 15 cinsprezece) zile
lucratoare de la incetarea acestuia.
Plata taxelor aferente prezentului antecontract cade in sarcina cumparatoarei.
Noi, vanzatorii si cumparatoarea, am redactat, dactilografiat si semnat prezentul contract
in limba romana, astazi, data autentificarii, intr-un numar de ____ exemplare, din care
_exemplare s-au remis partilor.

Vanzator:


Cumparator:

97


Contract de comision
nr. din 16.03.2010


Incheiat intre:
1.S.C. ........................... cu sediul social in Bucuresti,
............................................................, reprezentata de ...................................... si
2........................................................... identificat(a) cu BI/CI seria ...... nr..................,
eliberat de Sectia ......... la data de .......................... domiciliat in ............................,
str..................................... nr......., bl........., sc..........., ap.........., sector ............... in
calitate de beneficiar
Subsemnatul ............................................. ma oblig sa achit comisionul firmei ca urmare a
serviciilor prestate prin contractul nr. ........... din .......................... de catre S.C.
............................................................ in valoare de ................ platibili in doua transe dupa
cum urmeaza:
- o prima transa in valoare de ..................., astazi la data semnarii prezentului contract.
- a doua transa in valoare de ....................., la data autentificarii actelor notariale.
De asemenea, sunt de acord cu pierderea sumei achitate ca aconto din comision daca si
numai daca refuz autentificarea contractului de vanzare-cumparare la notariat prin
denuntarea antecontractului.
Plata de va face in lei la cursul BNR al zilei.
Prezentul contract reprezinta titlu executoriu si intra in vigoare de astazi 16.03.2010.
Intarzierea in efectuarea platii catre SC......................................... pune beneficiarul in
ipostaza de a plati atat comisionul cat si daune interese de 0,5% din valoarea acestuia
pentru fiecare zi de intarziere.
Incheiat in doua exemplare, cate unul pentru fiecare parte contractanta la sediul SC
............................ S.R.L.
Subsemnatul .............................. am citit in intregime prezentul contract, i-am inteles
continutul si ma declar de acord cu el.


S.C. ..................... S.R.L.,
prin
........................................,
BENEFICIAR,
........................................




98


Contract de inchiriere
Nr. Data 16.03.2010

I. Partile contractante:

A: .......................... domiciliat(a) in localitatea str. , nr. , bl. ,
sc. , et. , ap. , sector , telefon , nascut(a) la data de in
posesor al BI/CI seria , nr. , eliberat de catre la data de , denumit
in cele ce urmeaza locator
si
B: ............................. domiciliat(a) in localitatea , str. , nr. , bl. , sc.
, et. , ap. , sector , telefon , nascut(a) la data de , in
, posesor BI/CI seria nr. , eliberat de , la data de , in
denumit in cele ce urmeaza locatar si reprezentat al S.C. , cu sediul in ,
telefon/fax , activitatea societatii fiind .

II. Obiectul contractului

Prezentul contract prevede inchirierea de catre LOCATOR LOCATARULUI imobilului
situat in , nr. , bl. , sc. , et. , ap. , sector ,
compus din camere si dependinte din care se inchiriaza camere si
dependinte, imobil aflat in posesia locatorului prin actul , nr. , inregistrat la
.

III. Durata contractului

Prezentul contract se incheie pe o perioada de ani/luni. Contractul intra in vigoare
de la data de .

IV. Plata, conditii si termene de plata

Locatarul va plati locatorului o chirie lunara de . Plata se va face anticipat pe o
perioada de luni plus valoarea unei luni drept garantie. Garantia in valoare de
nu poate fi folosita sau considerata de catre chirias ca plata a chiriei si va fi folosita doar in
cazul in care exista daune sau restante la plata utilitatilor. Garantia se va restitui locatarului
la expirarea contractului de inchiriere. Plata chiriei se va face anticipat la data de 1 ale
fiecarei luni, cash catre la adresa imobilului ce face obiectul prezentului contract.

V. Obligatiile partilor
1. Locatorul va preda locatarului apartamentul nemobilat / mobilat. Pentru cazul in
care apartamentul se va preda mobilat, se va incheia o anexa la prezentul
contract in care se vor specifica inventarul bunurilor existente in apartament la
data predarii/primirii apartamentului.
2. Locatarul va suporta si va despagubi Locatorul pentru orice daune aduse
99
imobilului si bunurilor existente in imobil conform inventarului semnat de
ambele parti.
3. Locatarul va suporta toate cheltuielile legate de intretinerea imobilului
(intretinere, abonament TV cablu- si energie electrica) si ale postului telefonic
cu nr. , pe care locatorul il lasa in imobil.
4. In caz de defectiuni sau orice prejudicii aduse imobilului si care nu sunt din vina
locatarului, locatorul se obliga sa le remedieze pe cheltuiala sa. Orice prejudicii
aduse imobilului de catre locatar vor fi suportate de catre acesta.
5. Locatarul se angajeaza sa nu faca nici un fel de modificari ale imobilului fara
acordul scris al locatorului.

VI. Alte clauze

1. Scopul inchirierii prezentului imobil este exclusiv pentru locuit / firma.
2. Orice modificare a prezentului contract se poate face doar prin intermediul unui
act aditional.
3. Locatarul nu are dreptul sa sub-inchirieze imobilul fara acordul scris al
locatorului.
4. Prezentul contract se completeaza cu dispozitiile legale in materie.
5. Incetarea contractului are loc la sfarsitul perioadei de inchiriere specificate sau
prin acordul scris al ambelor parti. In cazul rezilierii contractului inainte de
sfarsitul perioadei de inchiriere, aceasta nu poate fi facuta decat cu un preaviz de
de zile calendaristice. Partea care nu respecta aceasta conditie va plati
partii vatamate suma de EURO.
6. Prezentul contract nu exclude obligatia proprietarului de a intregistra contractul
la administratia financiara in 15 zile de la data incheierii sale.

VII. Comision intermediere

Pentru serviciile de intermediere prestate de catre SC ............................................. SRL,
pentru inchirierea imobilului ce face obiectul prezentului contract,
1. subsemnatul locator, achit din chiria primita, un comision de 50% calculat din pretul
inchirierii pe o luna, respectiv suma de , platibil in lei la cursul BNR din ziua
platii.
2. subsemnatul locatar, achit un comision de 50% calculat din pretul inchirierii pe o luna,
respectiv suma de , platibil in lei la cursul BNR din ziua platii.

VIII. Clauze speciale

Redactat in 5 exemplare la sediul ...............................liberandu-se 3 exemplare
proprietarului si un exemplar chiriasului.

Proprietar, Chirias,

100


Bibliografie

- Legea Cadastrului si publicitatii imobiliare Nr7 1996 Ed MO 61.26 martie 1996
- Odinul 2371/1997 Regulamentul de Organizare si functionarea abiroirilor de carte
funciara
Ed.MO nr 84/1998
Ordinul 452/1999 Normele tehnice pentru introducerea cadastrului general Ed MO
78/1999
Radu Motica- Anton Trailescu Manual de drept Funciar Ed.All Beck 2001 Bucuresti