ANLISE ESPAO-TEMPORAL DO CRESCIMENTO IMOBILIRIO NOS BAIRROS RENATO PARENTE E NOSSA SENHORA DE FTIMA, SOBRAL-CE.

SPACE-TIME ANALYSIS OF PROPERTY GROWTH IN NEIGHBORHOODS, RENATO PARENTE and NOSSA SENHORA DE FATIMA, SOBRAL-CE.

ANLISIS ESPACIO-TEMPORAL DEL CRECIMIENTO INMOBILIARIO EN LOS BARRIOS RENATO PARENTE Y NOSSA SENHORA DE FTIMA, SOBRAL-CE

Manoel Vanderneudo Guedes de Sousa Acadmico do Curso de Geografia, UVA, Sobral-CE, Bolsista ICT-FUNCAP (2010-2011) Email: manoel-guedes@hotmail.com Fabio Souza e Silva da Cunha Professor Permanente do Mestrado Acadmico em Geografia da UVA, Sobral-CE Email: fssdacunha@ig.com.br Virgnia Clia Cavalcante de Holanda Professora Permanente do Mestrado Acadmico em Geografia da UVA, Sobral-CE Professora Colaboradora do Programa de Ps-Graduao em Geografia da UECE, Fortaleza-CE. Bolsista Produtividade FUNCAP (2008-2012) Rua: Adalgisa Frota Parente, Nmero 97. Bairro: Junco. Sobral-CE Email: virginiaholand@hotmail.com

RESUMO Este trabalho tem como objetivo apresentar uma anlise da expanso imobiliria em dois bairros localizados na poro noroeste da cidade de Sobral-CE. Esta regio da cidade considerada atualmente como a principal direo de seu crescimento urbano. Para isso foram realizadas interpretaes visuais de imagens do aplicativo Google Earth referentes aos anos de 2005 e 2010 visando delimitao e caracterizao dos padres espaciais do arruamento, das quadras e das unidades habitacionais identificadas nos loteamentos presentes nestes bairros. As formas dos objetos e feies observadas foram validadas em trabalhos de campo e organizadas em planos de informaes por meio do software gvSIG. Os resultados obtidos para o Bairro Renato Parente demonstraram que a construo de moradias tem se desenvolvido mais rapidamente nos setores leste e central da rea loteada enquanto que no Bairro Nossa Senhora de Ftima destaca-se uma forte concentrao de imveis no extremo leste e a construo de um condomnio de alto padro na parte oeste do loteamento. No levantamento de campo ficou evidenciada a ausncia de estabelecimentos comerciais e/ou de servios em ambos os bairros, caracterizando-os como exclusivamente residenciais, excetuando-se apenas a presena de um clube de lazer no Bairro Renato Parente.

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Palavras-Chave: Expanso Imobilirio. Cidade Mdia. Sobral.

ABSTRACT This paper aims to present an analysis of the housing boom in two neighborhoods located in the northwestern portion of the city of Sobral-CE. This region of the city is currently regarded as the main direction of its urban growth. To this were done visual interpretations of images from Google Earth application for the years 2005 and 2010 aimed at delineation and characterization of the spatial patterns of streets, blocks and of the housing units identified in subdivisions present in these neighborhoods. The shapes of objects and features observed were validated in works of field and organized plans of information through software gvSIG. The results for the neighborhood Renato Parente showed that construction of housings has developed faster in the eastern and central sectors of the area allotted while in Neighborhood Nossa Senhora de Fatima stands out a strong concentration of properties in far east and the construction of a upscale condo on the west side of the subdivision. In the field survey evidenced the absence of commercial establishments and / or services in both districts, characterizing them as exclusively residential, excepting only the presence of a leisure club in District Renato Parente. Keywords: Property Expansion. Medium City. Sobral.

RESUMEN Este estudio tiene como objetivo presentar un anlisis de la expansin inmobiliaria en dos barrios ubicados en la porcin noroeste de la ciudad de Sobral-CE. Esta regin de la ciudad es estimada actualmente como la principal direccin de su crecimiento urbano. Para eso fueron realizadas interpretaciones visuales de imgenes del software Google Earth referentes a los aos de 2005 y 2010 mirando a la delimitacin y a la caracterizacin de los padrones espaciales de ordenacin de las calles, de las cuadras y de las unidades habitacionales identificadas en las parcelaciones presentes en estos barrios. Las formas de los objetos y aspectos observadas fueron vlidas en trabajos de campo y ordenadas en plano de informaciones por medio del software gvSIG. Los resultados obtenidos para el Barrio Renato Parente demostraran que la construccin de viviendas haba desarrollado ms rpidamente en los sectores al este y central de la rea parcelada mientras que en el Barrio Nossa Senhora de Ftima hace nota una fuerte concentracin de inmviles en lo extremo al este y la construccin de un condominio de alto padrn en la parte oeste de la parcelacin. En lo levantamiento de campo estuvo evidenciado la ausencia de establecimientos comerciales y/o de servicios en ambos los barrios, caracterizndolos como exclusivamente residenciales, exceptundoles slo la presencia de un club de ocio en lo Barrio Renato Parente. Palabras Clave: Expansin Inmobiliario; Ciudad Media; Sobral.

1 INTRODUO

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Nos ltimos anos as cidades mdias tem se tornado um importante foco de investimentos que tem atrado muitos profissionais e empresas provenientes de reas metropolitanas e at mesmo de regies distantes. De acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE, 2010), as cidades entre 100 e 500 mil habitantes, so as que mais crescem no pas, numa demonstrao clara da influencia da migrao no processo desse crescimento.

A procura de maior equilbrio interurbano e urbano-regional, a necessidade de se interromper o fluxo migratrio na direo das grandes cidades e metrpoles, a busca de maior eficincia para alguns ramos produtivos e a necessidade de multiplicao de postos avanados de expanso do sistema socioeconmico nacional [...] so os principais objetivos das polticas urbanas que centralizam esforos no apoio ao desenvolvimento das cidades mdias brasileiras. Amorin Filho e Serra (2001, p. 9)

Essas mudanas econmicas e territoriais nas cidades mdias brasileiras as tornam alvos de grandes investimentos pblicos e privados. Por conseguinte, o mercado imobilirio se amplia, alterando a lgica da expanso da cidade e de suas fronteiras habitacionais. Neste cenrio se insere a cidade mdia de Sobral considerada como um ponto luminoso na rede urbana estadual que polariza grande parte da riqueza da regio noroeste do Cear. Este trabalho apresenta uma anlise temporal do desenvolvimento dos bairros Renato Parente e Nossa Senhora de Ftima (Figura 1), que se caracterizam como reas representativas da expanso imobiliria na cidade.

Figura 01. Cartogramas de localizao dos bairros Renato Parente e Nossa Senhora de Ftima em Sobral, Cear.

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Os loteamentos presentes nestes bairros se concentram na parte leste dos mesmos, onde foi delimitada a rea de estudo. Trata-se de um resultado parcial de um subprojeto de pesquisa intitulado: Rebatimento Territorial da Reestruturao Produtiva na Cidade Mdia de S obral CE, o subprojeto permanece abrigado dentro do projeto guarda-chuva: Mutaes Socioeconmicas e Dinmicas Urbanas: Um Estudo das Cidades Mdias Cearenses. no qual se busca compreender a (re)organizao das atividades econmicas e como se apresentam os fixos e os fluxos neste novo panorama de urbanizao. A cidade vem sendo analisada no apenas nos mbitos poltico e econmico, mas principalmente em torno das novas territorialidades que se estabelecem. O mercado imobilirio avana na cidade de Sobral e vlido salientar que no apenas pelo quantitativo populacional que apresenta 147.358 habitantes segundo o censo do IBGE de 2010, mas, sobretudo pelas atividades secundrias e tercirias que desenvolve que a torna um centro regional, convergindo populao de cerca de cinquenta municpios do Norte do Cear. Todas estas transformaes vo conferindo a Sobral uma crescente efervescncia. Desde o incio do sculo XVIII, Sobral se tornou um importante centro de comrcio, com a produo e venda do charque, couro, algodo, leos vegetais, cera e chapu de palha de carnaba. Mais recentemente com a instalao da indstria Grendene (1993) e a caracterizao como cidade universitria com duas universidades pblicas, Universidade Estadual Vale do Acara (UVA), Universidade Federal do Cear (UFC) e Instituto Federal Tecnolgico do Cear (IFCE), duas faculdades particulares, alia-se a isso uma considervel quantidade de outras atividades, ajudando a redefinir a organizao do espao urbano, a cidade passou a atrair uma classe mdia (como empresrios, tcnicos, professores universitrios, mdicos, arquitetos, etc;) que compem o tercirio moderno de uma cidade mdia que se destaca em pleno serto nordestino.

Nas ltimas dcadas, a cidade mdia como ncleo intermedirio entre a cidade grande e a cidade pequena, chama a ateno de pesquisadores, administradores e governantes em vrias partes do mundo. Com as mudanas ocorridas no mbito da economia, da poltica e na esfera social, as cidades mdias so evocadas como atrativas para investimentos que aproveitam vantagens comparativas em um meio onde muitas das condies necessrias produo so encontradas. Alia-se a isso o apelo ao imaginrio que a propaga como espao urbano propcio a uma melhor qualidade de vida em contraponto grande metrpole. (AMORA & COSTA, 2007, p. 346).

Para a leitura das caractersticas de expanso dos dois bairros pesquisados no deixamos de pensar a cidade de Sobral em sua totalidade, o recorte espacial sendo apenas para melhor

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operacionalizar a pesquisa, estruturada em trs momentos. Na etapa inicial foram selecionadas imagens de alta resoluo dos anos de 2005 e 2010, disponveis por meio do aplicativo Google Earth (Figura 2). A interpretao visual dessas imagens possibilitou a elaborao de arquivos vetoriais (formato kml) contendo a delimitao do arruamento, das quadras e a discriminao dos lotes com rea construda. Na segunda etapa foram realizadas verificaes em campo referentes ao padro das residncias e oferta de estabelecimentos comerciais e de servios. Na ltima etapa os arquivos vetoriais foram importados no software gvSIG para a elaborao dos produtos finais. Mas a pesquisa de natureza qualiquantitativa com escolha de alguns conceitos chaves operacionalizveis tais como: cidades mdias e expanso imobiliria. Parte-se do princpio de que os indicadores empricos que nortearam a pesquisa so o aumento do preo do solo urbano e a crescente expanso urbana das ltimas dcadas. Essa expanso urbana sendo em grande parte resultante dos interesses privados;
Na transformao da terra rural em urbana, a especulao desempenha um papel fundamental, papel este potencializado por um conjunto de outros fatores, como: a fiscalizao ineficiente e a legislao permissiva. A especulao responsvel pelo encarecimento da moradia urbana, pelos vazios urbanos, pela sub utilizao da infraestrutura urbana e pelo encarecimento dos transportes. (GONCALVES, 2002, p.1).

Figura 02. Imagens de alta resoluo da rea de estudo, referentes aos anos de 2005 e 2010, obtidas por meio do aplicativo Google Earth.

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2 AS CONTRADIES NA EXPANSO DO MERCADO IMOBILIRIO EM SOBRAL

Um fenmeno importante na configurao da cidade mdia de Sobral a expanso territorial do permetro urbano viabilizado atravs da criao de novos bairros e loteamentos distantes da rea central contribuindo assim para a descentralizao do comrcio e de servios. Este processo tem resultado na especulao de terras na franja urbana. Avanar para os espaos alm trilhos, foi algo que redefiniu o espao de moradia, levando a renovao de algumas reas que historicamente foi secundarizada pelo morador de maior poder aquisitivo, esses reas se tornaram bairros dotados de infra-estrutura e contriburam com o surgimento de novos bairros. No incio de 1980, foi criado oficialmente, na parte Norte da cidade, o bairro Colina da Boa Vista, espao reservado a resistncias de alto nvel, um bairro essencialmente horizontal, para receber a classe mais abastada que comeava a sair do Centro, desde ento o permetro urbano tem se expandido com predomnio de construes horizontais, mas com espao tambm para a verticalizao em alguns pontos prximo ao centro tradicional. Em fins dos anos de 1990, intensificou-se o processo de verticalizao, sobremaneira, nos bairros do Derby, Junco, Campos dos Velhos todos no limite do Bairro centro. Nas reas mais distantes, surgem visivelmente dois tipos de ocupaes, a primeira espontnea e desordenada, com caractersticas de reas de risco, pois, so suscetveis s enchentes e se definem como submoradias que aparecem como reas populares, esto nos interstcios dos bairros oficiais, prximos as lagoas e crregos. O segundo tipo de ocupao tambm distante do centro, porm dentro de uma organizao racional, planejada pelos promotores imobilirios e gesto pblica municipal, responsveis pela criao oficial de novos Bairros no processo de reformulao do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano reformulado em 2011. no contexto dessa expanso, que entram em cena de forma mais intensa os promotores imobilirios, com construo de imveis de todos os tipos. As novas ofertas de moradia se juntam aos velhos e populares puxadinhos ou pequenas Kitchenettes. Esses promotores imobilirios tm capital de origem e montante diversos, o que torna a anlise das suas aes ainda mais complexa conforme apresenta os estudos de Correa, quando analisa o papel dos agentes produtores do espao urbano;

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[...] h desde o proprietrio fundirio que se transforma em construtor e incorporador, ao comerciante prspero que diversifica suas atividades criando uma incorporadora, passando pela empresa industrial, que em momento de crise ou ampliao de seus negcios cria uma subsidiria ligada promoo imobiliria. Grandes bancos e o Estado atuam tambm como promotores imobilirios. (CORRA, 2002., p. 20)

Os promotores imobilirios tambm se preocupam em atender a demanda daqueles que no desejam ou no podem adquirir a casa prpria, a demanda que precisa alugar, tem sido crescente em Sobral, so dois tipos de consumidores de moradia alugada, um oriundo do fluxo vindo para Sobral em funo do emprego industrial oferecido pela indstria de calado Grendene ou universitrios que se renem em grupo para morar e o outro consumidor que vem se formando pelos profissionais que chegam a cidade com o aumento da demanda por servios mais especializados, (HOLANDA, 2007). Nesse contexto possvel inferir que o espao de moradia por aluguel a opo de pessoas com diferentes rendas, entre elas profissionais liberais, funcionrios pblicos, estudantes, operrios assalariados, etc. Os preos do aluguel das casas populares, nas chamadas vilas, variam entre 350 e 450 reais com quatro cmodos: uma sala, um quarto, a cozinha e o banheiro, variando o valor do aluguel muito mais em funo da localizao, quanto mais perto da Indstria Grendene mais alto o preo. J a residncia por aluguel destinada classe mdia e mdia alta varia de acordo com a localizao e nmero de cmodos. O valor do aluguel est em torno de 500 reais, caso seja um apartamento pequeno contendo os seguintes compartimentos: um quarto, um banheiro, sala e cozinha. Para um apartamento mais amplo, com trs quartos, o aluguel chega a 900 reais mais o valor do condomnio. Os apartamentos de trs quartos, se ficarem nas reas de maior circulao, podem atingir a cifra de 1 mil reais. Quanto a opo de compra de imvel novo, os valores so variados, residncia de trs quartos, o valor pode chegar a 200 mil reais, com cerca de 85 metros de rea construda. Se for o dobro dessa rea, o valor pode chegar a 380 mil reais. Essas cifras predominam nos bairros Derby, Campos dos Velhos, Junco e nos bairros pesquisados: Renato Parente e Rosrio de Ftima. Nesses dois ltimos so comuns casas construdas para locao, especulando-se para futura venda. Esses dois bairros esto localizados as margens da rodovia CE 440, que dar acesso a Serra da Meruoca, apresentando, portanto uma paisagem mais buclica e com temperaturas mais amenas, com os ventos soprando ao final da tarde. Essa paisagem vem sendo incorporada ao valor dos imveis, bem como o discurso de fcil acesso a Serrra e ao Centro de Sobral, pois de lados contrrios de forma quase que retilnea dar acesso ao centro da Cidade e a Serra. As construtoras que constroem os imveis nesses bairros, inicialmente pavimentaram ruas distantes da margem da rodovia,

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visando a valorizao dos lotes, fazendo lembrar o que ocorre nas capitais brasileiras litorneas, onde os edifcios so construdos distantes com uma vista azul do mar deslumbrante, depois encoberta pelo cinza do concreto com a construo de novos prdios. Quando se fala em valorizao da terra urbana para fins de construo, os terrenos mais valorizados no esto num espao contguo, se espalham principalmente em seis bairros da cidade, a saber: Campos dos Velhos, Junco, Derby e Domingos Olmpio bairros mais densos populacionalmente e aqueles criados recentemente: Renato Parente e Nossa Senhora de Ftima. Nos quatro primeiros, um lote de 10 x 25 custa entre 80 e 120 mil reais, nos dois ltimos o lote que em 2005 era vendido pelo valor de 10 mil reais, atingiu em 2012 o valor de 48 mil reais. Os empreendimentos condominiais fechados tambm chegam cidade, com oferta que inclui reas verdes acompanhadas de segurana, seguindo assim a tendncia da preferncia nacional, com destaque para o Bairro Nossa Senhora de Ftima. (Figura 3).

Figura 04. Mapa de valorizao urbana segundo os promotores imobilirios.

Evidencia-se por outro lado um dficit habitacional de moradias populares, para amenizar esse dficit vem surgindo projetos gerenciados pela Prefeitura, com financiamentos via Caixa Econmica Federal e Governo Federal. A Prefeitura entra na parceria na escolha do terreno, no levantamento da demanda, na

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seleo dos que recebero as casas e entrega das mesmas. Os projetos mais populares tm se voltado para atender famlias com uma renda de at um salrio mnimo. Seu territrio o lado oposto dos bairros valorizados, com destaque para construes nos Bairros: Alto da Braslia, Sumar, Sinh Sabia e Vila Recanto.

3 UMA PALAVRA A MAIS SOBRE OS BAIRROS RENATO PARENTE E NOSSA SENHORA DE FTIMA

A gnese dos Bairros Renato Parente e Nossa Senhora de Ftima estar ligada a famlia Parente, os bairros foram criados oficialmente em 15 de dezembro de 2005, por meio das Leis N 649 e 647, respectivamente. A (Figura 4), apresenta a evoluo no nmero de edificaes nos dois bairros. No bairro Renato Parente h maior nmero de imveis edificados, enquanto no bairro Nossa Senhora de Ftima predomina muitos terrenos a espera de valorizao.

Esses bairros expandiram-se enormemente com a criao do Programa do Governo Federal: minha casa minha vida no perodo de 2008 a 2010, (Figura 4), mas no podemos inferir que as construes nesses bairros sejam homogneas, apesar da padronizao no uso das cores e da adeso as portas e janelas de vidros elas se diferenciam pela tamanho do lote, da rea construda, do tamanho da garagem, etc.; O Bairro Nossa Senhora de Ftima abriga um condomnio fechado intitulado Living Spaces, fracionado em 104 lotes de 250m cada, nele encontra-se as casas mais suntuosas dos dois bairros. Se de um lado esses loteamentos foram criados com uma infraestrutura mnima exigida para sua oficializao, tais como: calamento, arborizao, canalizao, por outro lado, comea a se avolumar problemas ligados a falta de infraestrutura urbana que demandam planejamento pblico, sendo de conhecimento pblico a precariedade da rede de fornecimento de gua, cuja soluo individualizada fazem os proprietrios construrem caixas sobressalentes. Outros problemas como: limpeza das ruas e coleta de resduos slidos de forma assistemtica, sendo comum lixos jogados nos terrenos vazios e ruas sujas, falta de saneamento bsico. Identificamos que a maioria das casas lanam seus esgotos pelas ruas dos dois bairros, pois falta fiscalizao at mesmo do destino dado aos resduos oriundo da construo civil, etc.;

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Figura 04. Delimitao das edificaes presentes na rea de estudo com base na interpretao visual das imagens do Google Earth e observaes realizadas em campo.

A reformulao do Plano Diretor realizada em 2011, manifesta a inteno de desacelerar o ritmo da construo nos bairros estudados como forma de minimizar os problemas j mencionados, o plano segue os preceitos da construo em reas urbanas a saber: no construir casas geminadas dos dois lados, no construir em todo lote, no dividir lote para construo de dois imveis, entre outros. O acelerado processo da expanso imobiliria visualizado atravs das imagens e constatado em suas nuances nas idas ao campo, nos permitem afirmar que o avano da construo civil na cidade de Sobral, passou por uma ebulio no momento da efetivao do programa minha casa, minha vida, que acabou por imprimir um ritmo de demanda de infraestrutura pblica e privada. A disposio dos lotes e a forma de construir para especular, obedece a lgica at ento comum de cidades de maior escala, primeiro a construo nos espaos mais distante da artria de maior fluxo, onde o sossego dado pela proximidade com a natureza so definidores do morar bem e para muitos a nica possibilidade do financiamento, com o processo de adensamento dessas reas mais distante, as reas prximas a via principal se valorizam intensamente. Entra em cena um novo padro de construo e novos elementos agregam valores aos imveis. As imagens revelam ainda muitos vazios urbanos nos dois bairros estudados, de um lado, terrenos vazios e a expectativa de valorizao e de outro, uma populao a espera de solues para os problemas, fruto da especulao. Mas no identificamos conflitos entre esses atores, pois ambos acreditam que o poder pblico viabilizar as solues.

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4 CONSIDERAES FINAIS

Os resultados demonstram que a deteco de construes em imagens de alta resoluo espacial disponibilizadas pelo aplicativo Google Earth, acompanhadas de procedimentos de validao em campo e integrao efetiva com Sistema de Informaes Geogrficas, como o gvSIG, possibilitam uma avaliao espao-temporal do processo de expanso do ambiente urbano em reas com tendncias de crescimento a exemplo das cidades mdias. A anlise desses resultados pode fornecer subsdios para uma melhor compreenso das variveis envolvidas nesse processo e auxiliar nas aes de parcelamento e regulamentao urbana. Um fenmeno importante na configurao da cidade mdia de Sobral a expanso territorial do permetro urbano viabilizado atravs da criao de novos bairros e loteamentos distantes da rea central contribuindo assim para a descentralizao do comrcio e de servios embora de forma seletiva. Este processo tem resultado na especulao de terras na franja urbana. Assim, a dinmica engendrada pelas cidades mdias brasileiras na atualidade tem contribudo para transformaes no espao urbano, pois estas so focos de investimentos produtivos, convergindo capitais e fluxos migratrios contemporneos (ANDRADE; SERRA, 2001). De acordo com Holanda (2007) o territrio da cidade de Sobral ao acolher cada vez mais rede de fibra tica, TV por assinatura, internet banda larga, cyber caf, lan house, fast food, acrscimo de sinais de telefones celulares, etc.; vai contribuindo para o redesenho do mapa da cidade, pois esses fluxos e fixos se viabilizam em todos os cantos da cidade, fazendo pulsar o movimento e portanto novos usos do territrio. Por conseguinte, torna-se vivel novos loteamentos que acabam por impor alteraes significativas no mercado imobilirio local, sinalizando tambm a descentralizao do espao de morar da classe mdia que se reflete nos padres das residncias construdas. Todavia, importante destacar, que a atuao dos construtores pode ser identificada em vrios pontos da cidade, atravs da criao de novos bairros, construes de condomnios de at trs andares e abertura de loteamentos, sobretudo, nas reas mais distantes do centro tradicional. A intensa expanso imobiliria que tem se direcionado ao sop da Meruoca, vem provocando um rpido aumento do parcelamento do solo. Observa-se que alm dos promotores

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imobilirios o segmento de maior poder de compra tem adquirido terrenos nos Bairros Renato Parente e Nossa Senhora de Ftima como opo de investimentos. Essa expanso na ltima dcada constitui elemento importante para a compreenso das novas configuraes do territrio urbano de Sobral, demandando novos estudos que expliquem esse espraiamento da cidade e analisem o papel e os desafios do poder pblico nesse processo.

Agradecimentos: Os autores agradecem Fundao Cearense de Apoio ao Desenvolvimento Cientfico e Tecnolgico (FUNCAP) pela concesso de bolsas de Produtividade em Pesquisa no Interior e de Iniciao Cientfica e ao Instituto de Apoio ao Desenvolvimento da Universidade Estadual Vale do Acara (IADE/UVA) pelo auxlio financeiro por meio do Programa de Apoio Pesquisa da Universidade Estadual Vale do Acara (PAP/UVA).

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