IBAPE XII COBREAP CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS, BELO HORIZONTE/MG

DETERMINAO CIENTFICA DO FATOR DE HOMOGENEIZAO: O caso do Fator de Homogeneizao de Pavimentao/Drenagem no bairro do Intermares, municpio de Cabedelo, no Estado da Paraba.

BRAZ, Emmanuel Carlos de Araujo Engenheiro Civil, CREA/PB n 3.809/D Rua Maria das Graas Alencar, 167, Joo Pessoa/PB, tel (083)245-3290

RESUMO

Este trabalho foi desenvolvido como princpio de estudo para a definio de fatores, conforme preceitua a nova Norma Brasileira de Avaliaes NBR-14653-2, a partir da experincia acumulada em diversas avaliaes de imvel efetuadas no Bairro de Intermares, no municpio de Cabedelo, Estado da Paraba, onde procuramos estabelecer o fator de pavimentao, encontrando o percentual que a infra-estrutura (Pavimentao) interfere nos preos dos imveis da localidade. A partir de dados de imveis vendidos e ofertados, obtidos no mercado, montamos modelo estatstico, com o estabelecimento da equao de regresso, onde comprovamos nossa tese evidenciada nos parmetros de anlise (correlaes, colinearidade, anlise de resduos, significncia, etc). Donde conclumos que esta tese pode ser aceita para imveis localizados no bairro em questo, quando poderemos utilizar a equao encontrada para definio dos fatores de homogeneizao.

INTRODUO A nova Norma Brasileira de Engenharia de Avaliaes, a NBR-14563-parte 2, atualmente em processo de votao nacional, prev que a definio de fatores de homogeneizao, dever ser atravs de tratamento cientfico elaborado pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas e por elas publicados, que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangncia espacial e temporal. Desta forma efetuamos um estudo preliminar cuja finalidade foi demonstrar como poderemos obter FATORES DE HOMOGENEIZAO, atravs de macro modelos. Assim, calculamos o fator de homogeneizao de Pavimentao, uma vez que constatamos que a regio estudada bastante carente desta infra-estrutura e, ao mesmo tempo era desejado, medir em quanto ocorre esta variao. Com este trabalho, esperamos estar contribuindo para demonstrar a viabilidade de determinao dos fatores com base em estudos e tratamentos cientficos, de forma a atender a nova norma de avaliaes, quando de sua publicao, e o abandono definitivo dos ditos fatores consagrados, que no so representativos da realidade do mercado.

1. CONSIDERAES PRELIMINARES O bairro de Intermares, encontra-se localizado no extremo sul da cidade de Cabedelo, cidade porturia do Estado da Paraba, sendo banhado por mar, possuindo um traado urbanstico definido, com reas de lazer, sendo um bairro limtrofe entre o municpio de Joo Pessoa e Cabedelo. A regio servida por energia em alta e baixa tenso, pavimentao e drenagem superficial em algumas ruas, rede de distribuio de gua, rede de esgoto sanitrio, telecomunicao mvel e fixa e transporte coletivo tendo equipamentos comunitrios do tipo: escolas, academias de ginsticas, padarias, supermercados, comrcio bsico, bares, shopping center e postos de gasolina com lojas de convenincias. um bairro onde a ocorrncia de dados encontra-se quase que a sua totalidade de apartamentos. Assim, todo o trabalho foi fundamentado em pesquisas de apartamentos. Possu um fluxo de acesso satisfatrio, uma vez que a BR-230, estrada que corta o Estado da Paraba de Leste a Oeste e a Avenida Afonso Pena situada no bairro do Bessa na cidade de Joo Pessoa, suas principais vias de acesso. Desde a implantao do loteamento, foi uma rea valorizada, mesmo sem toda a infra-estrutura necessria inicialmente que se foi agregada de forma continua. A observao do comportamento do mercado imobilirio, tem demonstrado que cada vez mais, os fatores de homogeneizao utilizada de forma emprica, tem levado a achismos e ocasionado dvidas quanto ao valor projetado. Sua utilizao indiscriminada, sem que seja observado cada mercado onde se encontra inserido o imvel em estudo, tem provocado discrdia e gerado dvidas de forma a por em questionamento a seriedade com que o trabalho de um avaliador necessitar estar pautado. Essa premissa, tem buscado cada vez mais aos avaliadores, uma comprovao lgica e fundamentada de forma a no por em risco todo o seu trabalho. Foi assim, que procuramos estudar o mercado imobilirio desta localidade, de forma a gerar um fator de homogeneizao, que atendesse aos novos princpios estabelecidos pela nova Norma Brasileira de Avaliaes (NBR-14.563-2) e despertasse nos seus profissionais uma necessidade da pesquisa. Para iniciarmos o trabalho, tnhamos como expectativa no mercado da regio em estudo, que quando um imvel encontra-se executado numa rua onde possu pavimentao, este imvel tende a valorizar, ao passo que no possuindo tende a desvalorizar. Contudo, no temos definido a que proporo existe esta valorizao. Para estabelecer esta proporcionalidade efetuamos um estudo na qual utilizando-se da ferramenta que os avanos da microinformtica e do uso disseminado de metodologia cientifica e tratamento de dados, atravs da estatstica inferencial, tem nos ocasionado formulamos algumas premissas importantes, para a definio das diversas variveis relacionadas na comprovao do que ora teorizamos. 2. COLETA DOS DADOS O primeiro passo foi obter informaes do mercado de forma a tirarmos concluses sobre ele. No que se refere s informaes do mercado imobilirio, a coleta de dados constitui-se, sem dvida, tarefa mais rdua para comprovao de qualquer base terica. Vale ressaltar que o mercado imobilirio do bairro de Intermares, formado pela sua grande maioria por apartamentos representando mais de 95 % (noventa e cinco por cento) das ocorrncias, motivo que nos levou a concentrar a pesquisa em informaes de apartamentos.

Para a realizao do presente, elaboramos uma pesquisa fundamentada no seguinte: - Coletas de dados junto s empresas imobilirias e pessoas fsicas atravs de ofertas e transaes entre vendedores/compradores. - Banco de dados disponveis pelo profissional responsvel. - Vistoria in loco dos dados coletados. A base amostral coletada, identificada e analisada segundo diversas variveis de influncia, foi distribuda num perodo de pesquisa de Fevereiro/01 a Junho/03. Estes dados, bem como o resultado do clculo estatstico elaborado, encontra-se no decorrer e em anexo ao presente trabalho. As informaes obtidas foram checadas de forma que as mesmas so confiveis. 2.1 ESCOLHA DE VARIVEIS As variveis que influenciam o mercado imobilirio de apartamento no bairro de Intermares, esto representadas pelas caractersticas fsicas dos imveis e situao geogrfica dos mesmos dentro da malha urbana. Classificamos as caractersticas fsicas e locacionais em variveis com a seguinte definio: Quantitativas: rea privativa do apartamento; nmero de dormitrios, data do evento, distncia ao mar, vagas de garagem, distncia ao mar e nvel. Qualitativas: Padro de Acabamento, Estado de Conservao, Equipamentos. Dicotmicas: Pavimentao e oferta/transao, Em qualquer modelagem estatstica, a escolha de variveis deve estar centrada nas caractersticas quantitativas e dicotmicas, evitando-se ao mximo os vetores qualitativos. Objetivando o uso prtico de experimento, as caractersticas fsicas a serem escolhidas para compor uma amostragem satisfatria, devem ser aquelas de fcil obteno e que possam ser medidas quantitativamente. Desta forma, o presente modelo foi efetuado levando em considerao os dados de apartamento, uma vez que os mesmos foram considerados representativos do mercado imobilirio local e assim, mensuramos o percentual de valorizao da pavimentao no bairro. A seguir explicitaremos o tratamento dos dados efetuados. O resultado final desta etapa contabilizou um elenco de informaes, dentre os quais 86 (Oitenta e seis) eventos foram passveis de aproveitamento, sendo os restantes rejeitados por apresentarem-se incompletos e/ou inconsistentes. Estes dados, bem como o resultado do clculo estatstico elaborado, encontra-se no decorrer e em anexo ao presente trabalho. As informaes obtidas foram checadas de forma que as mesmas so confiveis. Informaes Complementares: Nmero de variveis: 11 Nmero de variveis consideradas: 11 Nmero de dados: 100 Nmero de dados considerados: 86 Ao estudar o comportamento de cada varivel, devemos concentrar inicialmente, no sinal da variao, ou seja, se um acrscimo relativo efetuado numa determinada varivel, provocar um acrscimo ou decrscimo no preo unitrio do apartamento estimado como resposta na funo, mantidas as demais variveis inalteradas. Desta forma ao escolher cada varivel, verificamos o seu comportamento e analisamos os seus grficos, no sentido de termos o efeito por ele produzido.

REA PRIVATIVA Varivel quantitativa, que indica a rea interna do apartamento, considerando as suas paredes, expressa em metro quadrado. Para o caso em estudo, considerando o valor mdio das reas privativas pesquisadas e acrescentando na sua amplitude de 10 % (dez por cento), verifica-se um decrscimo na ordem de 4,32 % no seu preo unitrio (varivel dependente), mantendo as demais variveis constantes. Assim, observamos pelo grfico, que quanto maior a rea privativa da unidade, menor o preo por metro quadrado. A projeo do modelo para esta varivel comportou-se da forma demonstrada no grfico abaixo:
P roje o p/re a P riva tiva
1.050 1.000 950 900 850 800 750 700 650 600 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

NVEL Varivel Quantitativa que indica o nvel em que se encontra o apartamento pesquisado, tomando como referncia o nmero 10 (dez) e acrescendo um ponto para cada pavimento, quando possuir elevador e decrescendo um ponto, quando no possuir elevador. Para o caso em estudo, considerando o valor mdio do nvel dos apartamentos pesquisados e acrescendo na sua amplitude de 10 % (dez por cento), verifica-se um acrscimo na ordem 0,80 % % no seu preo unitrio (varivel dependente), mantendo as demais variveis constantes. Assim, observamos pelo grfico, que quanto mais alta for a unidade, maior o preo por metro quadrado. Para melhor ilustrao, temos o exemplo a seguir: Apartamento com elevador situado no 6 andar 10 + 6 = 16; - Apartamento sem elevador situado no 3 andar 10 3 = 7. A projeo do modelo para esta varivel comportou-se da forma demonstrada no grfico abaixo:

P roje o p/Nve l

640 630 620 610 600 590 580 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

NMERO DE DORMITRIOS Varivel quantitativa que indica a quantidade de dormitrios sociais de cada apartamento. Para o caso em estudo, considerando o valor mdio do nmero de dormitrios dos apartamentos pesquisados e acrescentando na sua amplitude de 10 % (dez por cento), verifica-se um acrscimo na ordem de 3,96 % no seu preo unitrio (varivel dependente), mantendo as demais variveis constantes. Assim, observamos pelo grfico, que quanto mais dormitrios possuir a unidade, maior o preo por metro quadrado.
P roje o p/Nm e ro de Dorm itrios
750 700 650 600 550

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EQUIPAMENTOS - varivel qualitativa que expressa os tipos de equipamentos existentes na edificao e no prprio apartamento, assumindo os valores: Equipamentos do Apartamento: Interfone - 01 gua Quente - 02 Hidromassagem - 04 Piscina - 10 Gs Central - 07 Armrios - 05

P roje o p/Nve l

640 630 620 610 600 590 580 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

NMERO DE DORMITRIOS Varivel quantitativa que indica a quantidade de dormitrios sociais de cada apartamento. Para o caso em estudo, considerando o valor mdio do nmero de dormitrios dos apartamentos pesquisados e acrescentando na sua amplitude de 10 % (dez por cento), verifica-se um acrscimo na ordem de 3,96 % no seu preo unitrio (varivel dependente), mantendo as demais variveis constantes. Assim, observamos pelo grfico, que quanto mais dormitrios possuir a unidade, maior o preo por metro quadrado.
P roje o p/Nm e ro de Dorm itrios
750 700 650 600 550

10

EQUIPAMENTOS - varivel qualitativa que expressa os tipos de equipamentos existentes na edificao e no prprio apartamento, assumindo os valores: Equipamentos do Apartamento: Interfone - 01 gua Quente - 02 Hidromassagem - 04 Piscina - 10 Gs Central - 07 Armrios - 05

Equipamentos da Edificao: Salo festas - 08 Portaria - 02 Pilotis - 01 Play Ground/Quadra - 07 Piscina - 10 Grupo Gerador - 05 Para o caso em estudo, considerando o valor mdio dos equipamentos dos apartamentos pesquisados e acrescentando na sua amplitude de 10 % (dez por cento), verifica-se um acrscimo na ordem de 2,03 % no seu preo unitrio (varivel dependente), mantendo as demais variveis constantes. Assim, observamos pelo grfico, que quanto mais equipamentos possuir a unidade, maior o preo por metro quadrado. A projeo do modelo para esta varivel comportou-se da forma demonstrada no grfico abaixo:
P roje o p/Equipa m e ntos
700 680 660 640 620 600 580 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

VAGAS DE GARAGEM Varivel quantitativa que indica a quantidade de vagas de garagem existente para cada apartamento. Para o caso em estudo, considerando o valor mdio das vagas de garagens dos apartamentos pesquisados e acrescentando na sua amplitude de 10 % (dez por cento), verifica-se um acrscimo na ordem de 1,17 % no seu preo unitrio (varivel dependente), mantendo as demais variveis constantes. Assim, observamos pelo grfico, que quanto mais vagas de garagem possuir a unidade, maior o preo por metro quadrado. A projeo do modelo para esta varivel comportou-se da forma demonstrada no grfico abaixo:

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P roje o p/V a ga s de Ga ra ge m
690 680 670 660 650 640 630 620 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

ESTADO DE CONSERVAO- varivel qualitativa que expressa o estado fsico do imvel, assumindo os valores: ESTADO DE CONSERVAO 3Fachadas 2circulaes 1Unidade 100 X X X Imvel novo 80 Boa 60 Regular 50 Reparos Simples 20 Reparos Importantes 10 Ruim OBSERVAO: a pontuao ser a soma ponderada das observaes em vistoria. Exemplo: FACHADAS - 100 x 3; CIRCULAES- 100 x 2 e UNIDADE 100 x 1 ; PONTUAO TOTAL= 600. Para o caso em estudo, considerando o valor mdio do estado de conservao dos apartamentos pesquisados e acrescentando na sua amplitude de 10 % (dez por cento), verifica-se um acrscimo na ordem de 3,71 % no seu preo unitrio (varivel dependente), mantendo as demais variveis constantes. Assim, observamos pelo grfico, que quanto melhor o estado de conservao possuir a unidade, maior o preo por metro quadrado. . A projeo do modelo para esta varivel comportou-se da forma demonstrada no grfico abaixo:

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P roje o p/Esta do de Conse rva o

680 660 640 620 600 580 560 540 520 500 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

PADRO DE ACABAMENTO - varivel qualitativa que expressa o seu Padro de Acabamento, assumindo os valores: PADRO DE ACABAMENTO 3Fachadas 2Circulaes 1 Unidade 100 90 70 60 40 30 15 Luxo Alto Normal/Alto Normal Normal/Baixo Baixo Mnimo

x X

OBSERVAO: a pontuao ser a soma ponderada das observaes em vistoria. Exemplo: FACHADAS - 70 x 3; CIRCULAES- 70 x 2 e UNIDADE 50 x 1; PONTUAO TOTAL= 400. Para o caso em estudo, considerando o valor mdio do padro de acabamento dos apartamentos pesquisados e acrescentando na sua amplitude de 10 % (dez por cento), verifica-se um acrscimo na ordem de 2,82 % no seu preo unitrio (varivel dependente), mantendo as demais variveis constantes. Assim, observamos pelo grfico, que quanto melhor o padro de acabamento possuir a unidade, maior o preo por metro quadrado. A projeo do modelo para esta varivel comportou-se da forma demonstrada no grfico abaixo:

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P roje o p/P a dr o de Aca ba m e nto

740 720 700 680 660 640 620 600 580 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

OFERTA/TRANSAO - Varivel dummy ou dicotmica, que indica se o terreno foi ofertado ou transacionado, assumindo 1,00 para o ofertado e 0,000 para o transacionado. Para o caso em estudo, considerando o valor 0,00 para as transaes de cada apartamento pesquisado e acrescentando 1,00 para as ofertas de cada apartamento pesquisado, verifica-se um acrscimo na ordem de 8,01 % no seu preo unitrio (varivel dependente), mantendo as demais variveis constantes. Assim, observamos pelo grfico, que quando o imvel constituir uma oferta o seu preo por metro quadrado aumentado. A projeo do modelo para esta varivel comportou-se da forma demonstrada no grfico abaixo:
P roje o p/Ofe rta /Tra nsa o
680 675 670 665 660 655 650 645 640 635 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

DISTNCIA AO MAR Varivel quantitativa que mede a quantidade de quadra em que o imvel encontra-se em relao ao mar. Para o caso em estudo, considerando o valor mdio da distncia ao mar de cada apartamento pesquisado e acrescentando na sua amplitude de 10 % (dez por cento), verifica-se um decrscimo na ordem de 0,96 % no seu preo unitrio (varivel

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dependente), mantendo as demais variveis constantes. Assim, observamos pelo grfico, que quanto mais distante do mar o imvel pesquisa estiver menor o seu preo por metro quadrado. A projeo do modelo para esta varivel comportou-se da forma demonstrada no grfico abaixo:

P roje o p/Dist ncia a o m a r

680 670 660 650 640 630 620 610 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

PAVIMENTAO Varivel dammy ou dicotmica que estabelece que se a Rua onde se encontra o imvel possu drenagem e pavimentao ou no, assumindo 0,00 quando no possuir e 1,00, quando possuir. Para o caso em estudo, considerando o valor 0,00 para os apartamentos pesquisados que no possuem pavimentao e acrescentando 1,00 para os que possuem pavimentao, verifica-se um acrscimo na ordem de 6,25 % no seu preo unitrio (varivel dependente), mantendo as demais variveis constantes. Assim, observamos pelo grfico, que quando o imvel possuir pavimentao o seu preo por metro quadrado aumentado. A projeo do modelo para esta varivel comportou-se da forma demonstrada no grfico abaixo:
P roje o p/Dre na ge m /P a vim e nta o
670 665 660 655 650 645 640 635 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

3. TRATAMENTO ESTATSTICO 3.1 ANLISE DE RESDUOS

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A impreciso, inerente s informaes do mercado imobilirio, pode acarretar um elevado nvel de incerteza nos resultados encontrados. Com isto, as amostras, com volume significativo de informaes, dificilmente encontram na funo estimativa uma resposta satisfatria para todos os eventos amostrados. O tratamento estatstico pode indicar atravs de outilers, algumas situaes atpicas no identificadas durante a coleta de dados. Neste caso, cada evento deve ser criteriosamente criticado antes de sua eliminao da amostra. Por outro lado, quando um nmero expressivo de dados desprezado, pode-se estar na presena de algum fenmeno no identificado, recomendando-se, neste caso, uma nova anlise das variveis utilizadas. De qualquer maneira, a presena deste outilers no modelo inferido no representa necessariamente, um prejuzo para a funo estimativa, aconselhando-se a anlise dos desvios relativos dos dados em relao mdia estimada, buscando sempre um equilbrio na disperso dos pontos em torno desta mdia estimada. No caso em estudo, tivemos a presena de um outilier que tentamos elimin-lo. Verificamos que a sua simples eliminao acarretaria em outras demais, todos eles apartamentos pesquisados que possuam pavimentao, provocando com isso numa eliminao de dados que so imprescindveis para uma anlise consubstanciada do presente estudo. Desta forma entendemos que a sua permanncia seria imprescindvel para a finalizao do presente trabalho.Na tabela abaixo e no grfico subseqente, mostraremos como a distribuio aleatria em torno da mdia ocorreu. Vejamos: Valor Valor Resduo Resduo Resduo/DP Observado Calculado Relativo 725,81 848,01 -122,20 -16,84 -2,02 921,05 793,70 127,34 13,83 1,94 875,00 991,35 -116,35 -13,30 -1,62 983,60 855,27 128,32 13,05 1,82 833,33 936,38 -103,05 -12,37 -1,52 1.029,41 907,15 122,25 11,88 1,65 1.029,41 907,15 122,25 11,88 1,65 724,64 810,20 -85,56 -11,81 -1,45 838,09 744,09 94,00 11,22 1,55 603,45 668,25 -64,80 -10,74 -1,33 590,91 528,93 61,97 10,49 1,44 696,83 769,83 -73,00 -10,48 -1,30 642,85 704,73 -61,87 -9,63 -1,20 819,04 740,51 78,53 9,59 1,31 772,53 846,27 -73,74 -9,55 -1,19 750,00 678,75 71,24 9,50 1,30 941,18 851,99 89,18 9,48 1,30 888,89 805,08 83,80 9,43 1,29 753,01 823,54 -70,53 -9,37 -1,17 666,67 728,70 -62,03 -9,31 -1,16 762,50 692,84 69,65 9,13 1,25 562,50 613,48 -50,98 -9,06 -1,13

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Valor Observado 625,00 900,00 500,00 607,14 600,00 615,38 813,25 833,33 1.015,80 778,99 555,55 727,27 925,00 685,71 781,25 575,00 752,21 633,33 725,81 555,55 656,00 740,74 687,50 833,33 671,64 523,81 714,04 818,18 900,00 608,69 638,30 565,21 632,18 617,64 833,33 863,64 747,83 576,92 842,10 588,23 588,24 837,50

Valor Resduo Resduo Resduo/DP Calculado Relativo 681,07 -56,07 -8,97 -1,12 822,60 77,39 8,60 1,17 542,78 -42,78 -8,56 -1,07 555,55 51,58 8,50 1,16 650,78 -50,78 -8,46 -1,06 564,10 51,27 8,33 1,13 745,68 67,56 8,31 1,13 766,21 67,12 8,05 1,09 1.095,44 -79,64 -7,84 -0,98 839,96 -60,97 -7,83 -0,98 598,41 -42,86 -7,72 -0,97 779,61 -52,34 -7,20 -0,90 859,24 65,75 7,11 0,96 733,71 -47,99 -7,00 -0,88 728,18 53,06 6,79 0,92 613,48 -38,48 -6,69 -0,84 703,06 49,14 6,53 0,88 593,25 40,07 6,33 0,85 771,30 -45,49 -6,27 -0,79 590,40 -34,84 -6,27 -0,79 696,56 -40,56 -6,18 -0,78 695,09 45,64 6,16 0,83 647,09 40,40 5,88 0,79 786,29 47,03 5,64 0,76 636,57 35,06 5,22 0,70 497,97 25,84 4,93 0,66 748,76 -34,72 -4,86 -0,62 779,61 38,56 4,71 0,63 859,24 40,75 4,53 0,60 635,66 -26,96 -4,43 -0,56 666,20 -27,90 -4,37 -0,56 588,53 -23,31 -4,13 -0,53 657,02 -24,83 -3,93 -0,50 640,54 -22,89 -3,71 -0,47 802,59 30,73 3,69 0,49 895,03 -31,39 -3,64 -0,46 774,51 -26,68 -3,57 -0,46 557,51 19,40 3,36 0,45 814,75 27,35 3,25 0,43 607,28 -19,05 -3,24 -0,41 607,28 -19,04 -3,24 -0,41 811,89 25,60 3,06 0,40

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Valor Observado 500,00 986,36 619,05 500,00 521,00 722,89 779,77 723,80 898,87 714,29 777,87 825,00 825,00 504,76 596,83 625,00 827,59 625,00 632,91 609,19 812,50 812,50

Valor Calculado 515,20 957,28 636,34 513,73 535,17 739,13 763,68 738,46 916,47 728,16 790,29 811,89 811,89 497,97 591,08 619,18 833,49 623,46 634,06 608,30 811,89 811,89

Resduo Resduo Relativo -15,20 -3,04 29,07 2,95 -17,29 -2,79 -13,73 -2,75 -14,17 -2,72 -16,24 -2,25 16,08 2,06 -14,65 -2,03 -17,60 -1,96 -13,87 -1,94 -12,42 -1,60 13,10 1,59 13,10 1,59 6,79 1,35 5,75 0,96 5,81 0,93 -5,90 -0,71 1,53 0,25 -1,15 -0,18 0,88 0,15 0,60 0,07 0,60 0,07

Resduo/DP -0,39 0,39 -0,36 -0,35 -0,35 -0,29 0,27 -0,26 -0,25 -0,25 -0,21 0,21 0,21 0,18 0,13 0,12 -0,09 0,03 -0,02 0,02 0,01 0,01

Os resduos do modelo apresentam-se de forma aleatria, quando plotados no grfico resduos versus preos ajustados, o que nos leva a concluir que no h violao dos pressupostos bsicos, no que diz respeito a homocedasticidade e independncia. Grfico dos Resduos
Re s d uo s da var ive l Pr e o/m 2 86 26 63 62 20 5 68 18 61 88 229 87 74 21 7 69 49 91 50 1 17 15 95 44 35 82 27 55 41 14 70 59 40 39 81 28 83 77 51 38 45 37 19 0 60 99 90 25 94 24 22 32 76 47 54 1113 36 4 31 3 75 57 85 8 65 23 92 80 84 46 97 9 10 16 43 67 34 42 -1 58 98 64 6 2 89 -2 6,3 6,4 6,5 6,6 6,7 100

71 72

6,8

6,9

17

3.2 COLINEARIDADES A presena de colinearidades nocivas pode representar um dos principais defeitos apresentados por funes estimativas. Este defeito est caracterizado na natureza das informaes utilizadas, ou seja, quanto maior a rea maior a quantidade de nmeros de dormitrios. Sabe-se que a utilizao de modelos altamente colinear estar justificada apenas para situaes em que o imvel a ser avaliado contenha atributos com as mesmas caractersticas colineares do modelo. Caso contrrio, a estimativa pode apresentar resultados bastante distorcidos e com nvel de incerteza elevado. Para o caso especfico, temos um mercado onde as caractersticas dos seus imveis so muito parecidas, por constituir num mercado com pouco tempo de formao (apartamentos com idade de at 10 anos). Correlaes entre variveis
rea Privativa Nvel Nmero de Dormitrios Equipamentos Vagas de Garagem Estado de Conservao Padro de Acabamento Oferta/Transao Distncia ao mar Drenagem/Pavimentao Preo/m2 Nvel Nmero de Dormitrios Equipamentos Vagas de Garagem Estado de Conservao Padro de Acabamento

Isoladas
0,53 -0,84 -0,66 -0,68 -0,05 -0,70 -0,04 0,13 0,11 -0,37 -0,43 -0,60 -0,32 -0,35 -0,38

Influncia
0,39 0,71 0,27 0,17 0,34 0,53 0,12 0,35 0,11 0,60 0,19 0,26 0,16 0,01 0,22

Correlaes entre variveis

Oferta/Transao Distncia ao mar Drenagem/Pavimentao Preo/m2 Nmero de Dormitrios Equipamentos Vagas de Garagem Estado de Conservao Padro de Acabamento Oferta/Transao Distncia ao mar Drenagem/Pavimentao Preo/m2 Equipamentos Vagas de Garagem Estado de Conservao Padro de Acabamento Oferta/Transao Distncia ao mar Drenagem/Pavimentao

Isoladas
0,01 -0,07 0,28 -0,44 0,63 0,67 0,02 0,63 0,10 -0,06 -0,14 0,46 0,57 0,21 0,60 0,14 -0,18 -0,06

Influncia
0,21 0,10 0,27 0,26 0,02 0,08 0,39 0,27 0,04 0,31 0,11 0,44 0,01 0,22 0,08 0,07 0,01 0,01

18

Preo/m2 Vagas de Garagem Estado de Conservao Padro de Acabamento Oferta/Transao Distncia ao mar Drenagem/Pavimentao Preo/m2 Estado de Conservao Padro de Acabamento Oferta/Transao Distncia ao mar Drenagem/Pavimentao Preo/m2 Padro de Acabamento Oferta/Transao Distncia ao mar Drenagem/Pavimentao Preo/m2 Oferta/Transao Distncia ao mar Drenagem/Pavimentao Preo/m2 Distncia ao mar Drenagem/Pavimentao Preo/m2 Drenagem/Pavimentao Preo/m2

0,66 0,12 0,75 0,16 -0,12 -0,18 0,56 0,22 0,08 0,25 -0,29 0,56 -0,04 0,04 -0,07 0,62 -0,37 -0,20 0,31 -0,41 -0,16 -0,05

0,43 0,15 0,33 0,01 0,11 0,27 0,20 0,22 0,12 0,33 0,25 0,68 0,27 0,34 0,02 0,52 0,31 0,42 0,35 0,38 0,30 0,26

4.3 COEFICIENTE DE CORRELAO O Coeficiente de Correlao informa a dependncia linear entre a varivel dependente (Preo/m2) e as variveis independentes (rea Privativa, , Nvel, Nmero de Dormitrios, Equipamentos, Vagas de Garagem, Estado de Conservao, Padro de Acabamento, Oferta/Transao, Distncia ao mar e Drenagem/Pavimentao), sendo caracterizada como uma importante medida estatstica na anlise do modelo. Quando este resultado zera, diz-se que a correlao nula, e quando o mesmo atinge 1, temos uma correlao perfeita, ou seja as variveis independentes esto explicando o preo, o que ideal. O modelo apresentou um coeficiente de correlao de 0,9226967 significando dizer que estatisticamente temos uma correlao forte, concluindo-se assim que as variveis adotadas explicam o Preo/m.

4.4 COEFICIENTE DE DETERMINAO O Coeficiente de Determinao indica a proporo da variao de Y que explicada pela equao de regresso. O modelo responde por 85,14 % da formao do valor do imvel para regio pesquisada, sendo que 14,86 % podem ser atribudos a outras variveis, imprecises, vcios de informaes, bem como perturbao aleatria, assim podemos afirmar que as variveis adotadas explicam em 85,14 % os preos praticados no mercado.

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4.5 ANLISE DA VARINCIA Analisada a hiptese nula da regresso da equao atravs do modelo no programa SISREG, a significncia ficou inferior a 1%, podendo-se afirmar que a equao representativa do mercado. Resultados Estatsticos obtido do SISREG: Fisher-Snedecor: 42,96 Confiabilidade Mnima: 0,99 Significncia: 0,01 4.6 TESTE DE HIPTESES NULA DE REGRESSORES O desenvolvimento de modelos com o enfoque deste estudo atende a idia de estimativas aproximadas, efetuadas de forma instantneas. Embora possam servir com referncia, devem ser incorporados de informaes especficas do mercado que se analisa, para formulao de trabalhos avaliatrios com nvel de preciso Rigoroso ou especial. No nosso caso, a aceitao das variveis explicativas com nvel de significncia abaixo de 10 % atendeu aos requisitos preconizados na NBR-5676/90. Assim, foram rejeitadas as hipteses que estimadores dos parmetros no seriam representativos com nveis de significncia abaixo de 10 % para todas as variveis do modelo. Observamos ainda, que a varivel rea privativa tem explicado melhor o preo/m . Outilers do Modelo: 1 Regressores Equao T-Observado Sig.
1/x 1/x x x x x x x ln(x) x 6,54 -2,30 4,23 4,08 1,76 8,06 5,30 3,24 -2,76 2,35 0,01 2,41 0,01 0,01 8,33 0,01 0,01 0,18 0,73 2,14

rea Privativa Nvel Nmero de Dormitrios Equipamentos Vagas de Garagem Estado de Conservao Padro de Acabamento Oferta/Transao Distncia ao mar Drenagem/Pavimentao

4.6 NORMALIDADE DOS RESDUOS Verificou-se que 65% dos resduos padronizados encontram-se no intervalo [-1,1], 94% [1,64;1,64, 98% [-1,96;1,96], o que indica indcios a favor da distribuio normal para os erros aleatrios do modelo, apesar de no encontrar-se totalmente dentro dos parmetros de normalidade, contudo mostra que os dados encontram-se distribudos dentro de intervalos admissveis da curva de distribuio Normal, conforme podemos observar no grfico abaixo.

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Dis tr ib uio Fr e qu n cia 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0,05 0 -3 -2 -1 0 1 2 3

. EQUAO DA RETA DE REGRESSO A equao obtida, segundo a inferncia estatstica, pode ser considerada um modelo estatstico/ matemtico que permite a interpolao onde se verificam: Equao de Regresso: ln (Preo/m2) = +4,945069317 +28,3612137 / rea Privativa -1,163528543 / Nvel +0,09701172571 * Nmero de Dormitrios +0,00457147383 * Equipamentos +0,03869753977 * Vagas de Garagem +0,001213322123 * Estado de Conservao +0,0009919431276 * Padro de Acabamento +0,07703448724 * Oferta/Transao -0,06846724729 * ln (Distncia ao mar) +0,06065383005 * Drenagem/Pavimentao

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CONCLUSO E RECOMENDAO Ao aplicarmos os novos conceitos da Norma Brasileira de Avaliaes NBR 14.653-2, quanto ao estudo da utilizao de FATORES DE HOMOGENEIZAO com a aplicao de conceitos cientficos, estaremos sinalizando para a frmula que deveremos adotar inicialmente como FATOR DE HOMOGENEIZAO DE PAVIMENTAO, para modelos de apartamento no Bairro de Intermares, situados no municpio de Cabedelo, Estado da Paraba. Como o regressor utilizado foi uma varivel do tipo Dummy, a aplicao da frmula indica acrscimo no valor do imvel na ordem de 6,25 % (seis vrgula vinte e cinco por cento), ou seja, o trabalho apresentado demonstra o que, intuitivamente, j sabamos, isto , a pavimentao que se encontra executado numa rua tem interferncia direta na valorizao do imvel. No anexo, o ensaio usado para comprovao da teoria proposta, com apresentao da tabela de dados dos elementos pesquisados, equao de regresso e tabela dos resduos, juntamente com o relatrio fotogrfico do Bairro em estudo. Finalmente, esclarecemos que o presente estudo sinaliza a um percentual, entretanto no dever ser adotado antes de sua confirmao atravs de um estudo mais aprofundado por parte de Instituto legalmente reconhecido, conforme prev a Norma. Assim, o presente trabalho procurou mostrar como poderemos utilizar estudos cientficos para estabelecimentos de FATORE S DE HOMOGENEIZAO.

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BIBLIOGRAFIA
KMENTA, Jan (1978). Elementos de Econometria Atlas DANTAS, Rubens Alves (1999). Engenharia de Avaliaes Uma Introduo Metodologia Cientfica Pini. SPIEGEL, Murray R. (1979). Estatstica MCGraw Hill do Brasil S/a. HOFFMANN/VIEIRA, Rodolfo/Snia (1987) Anlise de Regresso Hucitec. FONSECA/MARTINS/TOLEDO, Jairo/Gilberto/Geraldo (1986). Estatstica Aplicada ATLAS. ABUNAHMAN, Sergio Antonio (2000). Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes Editora PINI. MEYER, Paul L. (2000). Probabilidade Aplicaes Estatstica Livros Tcnicos e Cientficos Editora. FIKER, Jos (1997). Avaliao de Imveis Urbanos Editora PINI. MOREIRA, Alberto Llio (2001). Princpios de Engenharia de Avaliaes Editora PINI.

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CURRCULO SUMRIO
NOME: Emmanuel Carlos de Arajo Braz Crea n 3.809-D/PB Universidade Federal da Paraba Engenharia Civil Janeiro/80 Rua Maria das Graas Alencar, 167 Bessa Joo Pessoa/PB Fone/Fax-(83)245-3290

GRADUAO:

DATA: ENDEREO PROFISSIONAL:

ATIVIDADES PROFISIONAIS DESEMPENHADAS Engenheiro do Quadro de Profissionais da Caixa Econmica Federal Paraba, desde Maio/85; Responsvel pela rea da Engenharia em diversos perodos de 85 a 95; Instrutor em Engenharia de Avaliaes de Imveis para a Caixa Econmica Federal, onde ministrou diversos cursos aos Engenheiros do quadro da CAIXA; Ministrou diversos cursos na rea de Engenharia de Avaliaes de Imveis em diversas cidades brasileiras; CONSULTOR de diversas incorporadoras e empresas, envolvendo Engenharia de Avaliaes, pertinentes a imveis comerciais (lojas, escritrios e prdios) e residenciais; Profissional liberal onde atua em diversos trabalhos de Avaliaes de Imveis para as diversas Instituies Financeiras (Banco do Brasil, Unibanco, Banco Real e Bradesco).

CURSOS E EVENTOS QUE PARTICIPOU Avaliar 2000 Seminrio sobre avaliaes de imveis; Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias Guarapari/ES; Avaliar 2002 Seminrio sobre avaliaes de imveis; Diversos encontros preparatrios para formatao de cursos de Engenharia de Avaliaes de Imveis na Caixa Econmica Federal; Diversos Cursos de Especializao em Engenharia de Avaliao;

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RELATRIO FOTOGRFICO DA REA DE ESTUDO

Vista Area do Bairro de Intermares, na cidade de Cabedelo, mostrando nos fundos da foto o limite entre a cidade de Joo Pessoa e Cabedelo. A Esquerda da foto, mostra a BR230 que corta o Estado da Paraba de Leste a Oeste

Detalhe do incio do Bairro de Intermares, mostrando ao fundo da foto o esturio do Rio Paraba, e a BR230, com o incio de edificaes.

Vista do Bairro de Intermares, sendo observado na foto, a praia de Intermares, a Avenida Litornea, possuindo infraestrutura com pavimentao.

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Vista rea da rea em estudo, sendo observado a Avenida Mar Vermelho, que interliga a BR-230 com a Avenida Atlntica, avenida esta de beira mar, ambas pavimentadas.

Detalhe das ruas Oceano Pacifico e Oceano Indico. Sendo a primeira j pavimentada e a segunda com parcial pavimentao, sendo mostrado outras Ruas sem a pavimenta necessria.

Avenida Oceano Atlntico. Avenida Oceano Pacifico

Avenida Oceano Indico

Avenida Mar Vermelho

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RESDUOS - ANEXO I
Dado 100 86 72 26 6 63 62 64 20 98 89 58 16 18 42 5 61 88 34 43 68 67 10 87 97 2 9 29 74 21 71 46 84 80 7 23 49 65 69 91 8 Valor Observado 725,81 921,05 875,00 983,60 833,33 1029,41 1029,41 724,64 838,09 603,45 590,91 696,83 642,85 819,04 772,53 750,00 941,18 888,89 753,01 666,67 762,50 562,50 625,00 900,00 500,00 607,14 600,00 615,38 813,25 833,33 1015,80 778,99 555,55 727,27 925,00 685,71 781,25 575,00 752,21 633,33 555,55 Valor Calculado 848,01 793,70 991,35 855,27 936,38 907,15 907,15 810,20 744,09 668,25 528,93 769,83 704,73 740,51 846,27 678,75 851,99 805,08 823,54 728,70 692,84 613,48 681,07 822,60 542,78 555,55 650,78 564,10 745,68 766,21 1095,44 839,96 598,41 779,61 859,24 733,71 728,18 613,48 703,06 593,25 590,40 Resduos -122,20 127,34 -116,35 128,32 -103,05 122,25 122,25 -85,56 94,00 -64,80 61,97 -73,00 -61,87 78,53 -73,74 71,24 89,18 83,80 -70,53 -62,03 69,65 -50,98 -56,07 77,39 -42,78 51,58 -50,78 51,27 67,56 67,12 -79,64 -60,97 -42,86 -52,34 65,75 -47,99 53,06 -38,48 49,14 40,07 -34,84 Resduo Relativo -16,84 13,83 -13,30 13,05 -12,37 11,88 11,88 -11,81 11,22 -10,74 10,49 -10,48 -9,63 9,59 -9,55 9,50 9,48 9,43 -9,37 -9,31 9,13 -9,06 -8,97 8,60 -8,56 8,50 -8,46 8,33 8,31 8,05 -7,84 -7,83 -7,72 -7,20 7,11 -7,00 6,79 -6,69 6,53 6,33 -6,27 Resduo/DP -2,02 1,94 -1,62 1,82 -1,52 1,65 1,65 -1,45 1,55 -1,33 1,44 -1,30 -1,20 1,31 -1,19 1,30 1,30 1,29 -1,17 -1,16 1,25 -1,13 -1,12 1,17 -1,07 1,16 -1,06 1,13 1,13 1,09 -0,98 -0,98 -0,97 -0,90 0,96 -0,88 0,92 -0,84 0,88 0,85 -0,79

27

Dado 85 50 17 15 95 44 57 35 82 3 75 4 13 11 27 36 54 55 14 31 76 41 22 70 47 24 32 94 59 25 90 99 60 39 40 81 28 77 45 51 19 83 37 38

Valor Observado 656,00 740,74 687,50 833,33 671,64 523,81 714,04 818,18 900,00 608,69 638,30 565,21 632,18 617,64 833,33 863,64 747,83 576,92 842,10 588,23 588,24 837,50 500,00 986,36 619,05 500,00 521,00 722,89 779,77 723,80 898,87 714,29 777,87 825,00 825,00 504,76 596,83 625,00 827,59 625,00 632,91 609,19 812,50 812,50

Valor Calculado 696,56 695,09 647,09 786,29 636,57 497,97 748,76 779,61 859,24 635,66 666,20 588,53 657,02 640,54 802,59 895,03 774,51 557,51 814,75 607,28 607,28 811,89 515,20 957,28 636,34 513,73 535,17 739,13 763,68 738,46 916,47 728,16 790,29 811,89 811,89 497,97 591,08 619,18 833,49 623,46 634,06 608,30 811,89 811,89

Resduos -40,56 45,64 40,40 47,03 35,06 25,84 -34,72 38,56 40,75 -26,96 -27,90 -23,31 -24,83 -22,89 30,73 -31,39 -26,68 19,40 27,35 -19,05 -19,04 25,60 -15,20 29,07 -17,29 -13,73 -14,17 -16,24 16,08 -14,65 -17,60 -13,87 -12,42 13,10 13,10 6,79 5,75 5,81 -5,90 1,53 -1,15 0,88 0,60 0,60

Resduo Relativo -6,18 6,16 5,88 5,64 5,22 4,93 -4,86 4,71 4,53 -4,43 -4,37 -4,13 -3,93 -3,71 3,69 -3,64 -3,57 3,36 3,25 -3,24 -3,24 3,06 -3,04 2,95 -2,79 -2,75 -2,72 -2,25 2,06 -2,03 -1,96 -1,94 -1,60 1,59 1,59 1,35 0,96 0,93 -0,71 0,25 -0,18 0,15 0,07 0,07

Resduo/DP -0,78 0,83 0,79 0,76 0,70 0,66 -0,62 0,63 0,60 -0,56 -0,56 -0,53 -0,50 -0,47 0,49 -0,46 -0,46 0,45 0,43 -0,41 -0,41 0,40 -0,39 0,39 -0,36 -0,35 -0,35 -0,29 0,27 -0,26 -0,25 -0,25 -0,21 0,21 0,21 0,18 0,13 0,12 -0,09 0,03 -0,02 0,02 0,01 0,01

TABELA DE DADOS - ANEXO II

dado *1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 *12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 Endereo R Oceano Atlantico,1394-Ed Monterrey-102 R GOlfo Bengala-Ed Joana Machado-304 Av Mar Sibria,160-Ed Parati-404 Av Mar Sibria,160-Ed Parati-504 R Oceano Indico-Ed Atol ROcas-701 R Oceano Indico-Ed Vila Blanca-201-A R Golfo de Cook-Ed Mont Blanc-701 R Golfo de Catis-Ed Melville-501 Observao Marcilio-9983-0383 Execut-241-7171 Fbio-9332-4008 Luciana-246-7051 Bruno-248-1557 Eduardo-247-0215 Elvis-9984-1227 Marcilio-9982-4543 rea Nvel privativa 248 70 69 69 200 360 200 90 80 40 68 108 87 190 240 70 80 105 158 105 120 60 105 130 105 122 240 201,06 130 11 7 14 14 17 12 17 13 14 7 12 13 13 13 12 14 11 21 16 23 18 8 18 14 20 18 18 12 15 N Vaga de Estado Padro Equipam Oferta/Tr Distncia Pavimen Preo/ Dormitr Garage Conserv Acabam entos ansao ao mar tao m2 io m ao ento 4 2 2 2 3 5 3 3 2 1 2 3 2 3 4 2 3 3 4 3 3 2 3 3 3 3 4 3 3 39 9 19 19 29 34 27 4 8 4 12 14 4 34 34 11 19 34 14 34 34 4 34 4 34 34 27 22 8 4 1 1 1 2 4 2 1 1 1 1 1 1 2 2 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 2 4 2 2 480 480 480 480 480 480 600 480 600 480 480 480 600 600 480 600 480 600 480 600 480 440 600 440 600 600 480 480 480 420 300 300 300 420 540 540 300 300 300 300 300 300 420 500 300 300 360 300 360 420 300 360 300 360 360 520 420 360 1 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 0 1 0 0 1 0 1 0 0 0 1 4 4 4 3 3 4 4 5 3 2 2 2 2 3 4 4 6 2 6 3 5 6 4 6 2 3 3 4 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 725,80 607,14 608,69 565,21 750,00 833,33 925,00 555,55 600,00 625,00 617,64 833,33 632,18 842,10 833,33 642,85 687,50 819,04 632,91 838,09 833,33 500,00 685,71 500,00 723,80 983,60 833,33 596,83 615,38

R Golfo Valncia,1257-Res Marbello-403 Ronildo-241-5500 R Golfo So Fernando-Ed Villagio Di PavenaJS-246-9565 302 R Oceano Pacifico,1094-Ed Araruama-203 R Oceano Pacifico-Ed Shalon-301 R Oceano Pacifico-Ed Aloisio Graneiro-302 R Oceano Pacifico-Costa marina Res-301 R Oceano Indico,1252-Res Antilhas-201 R Mar Bring,98-Res Ampalius-401 Av Marcaa,252-Ed Porto D`Espanha-102 R Oceano Pacifico,1428-Ed Villa do Sol-603 Res Papilon-801 R Golfo de Aden-Res Solar I-201 R Mar Cspio-Ed Calha Mar-401 Res Aruba - 801 R Oceano Indico, 470-Apto 801-Res Vila Burguese R Oceano Indico-Res Atol das Rocas-Apto 202 R Golfo de Cook,251-Res Michelangelo-501 PCM'S-243-3055 Fabrizio-248-2733 Odineide-224-9166 Damasio-247-3111 Lira-244-4435 Lira-244-4435 Junior-246-3728 Escorel Terezinha-3042-0825 Ciga-246-4647 Edson-9982-1331 Marcia Paulo Macedo

Av Mar Antilhas-Ed Principes de Micenas-1004 Akropolis Engenharia Av Mar Antilhas-Ed Principes de Micenas-1304 Osny-9982-0380

Av Mar Antilhas-Ed Principes de Macenas-803 Osny-9982-0308 Av Mar Antilhas-Ed Principe de Micenas-1003 Akropolis Engenharia

29

dado *30 31 32 *33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 *48 49 50 51 *52 *53 54 55 *56 57 58 59 60 61

Endereo R Mar Caspio,90-Ed Calha Mar-Apto 401 Av Mar Vermelho-Res Cienfuegos-Apto 202 R Golfo Riga,15-Res Tiireno-Apto 304 Av. Oceano Pacfico-apto 302 R. Golfo de Guin-apto 101 Av. Oceano Pacfico-apto 401 Av. Oceano ndico-apto 401 Av. Mar Negro-apto 301 Av. Mar Negro-apto 303 Av. Mar Negro-apto 401 Av. Mar Negro-apto 403 Av. Mar Negro-apto 501 Av. Mar Negro-apto 201 Av. Mar Negro-apto 201 Av. Golfo de Cadis-apto 103 Av. Golfo de Cadis-apto 101 Av. Oceano ndico-apto 802 Av. Oceano ndico-apto 301 Av. Oceano ndico-apto 01 Av. Mar Bltico-apto 202 Av. Oceano ndico-apto 202 Av. Oceano Pacfico-apto 204 Av. Mar Vermelho/Oceano Pacifico-apto 703 Av. Mar de Behring-apto 501 R. Golfo da Noruega-apto s/n Av. Mar Cspio-apto 501 R. Mar Cspio-apto 603 A R. Golfo de Guin-apto 203 R. Golfo de Guin-apto 103 R. Golfo de Guin-apto 303 R. Golfo de Guin-apto 102 Av. Oceano Pacfico-apto 602

Observao Tereza Moraes Edson Boa Ventura Silva Ed. Alusio Guerreir Ed. Saint Paul Ed. Strauss Ed. Antilhas Ed. Supremos Ed. Supremos Ed. Supremos Ed. Supremos Ed. Supremos Ed. Supremos Ed. Cayo Largo Ed. Sonata Vero Ed. Catamar Res. Cancun Ed. Calamares Res. Intermares Ed. Galpagos Ed. Roma Garden Ed. Carnivalle Ed. Saint Laurent Ed. Guardamares Ed. Princpe de Mice Ed. Calhamar Res. Monte Plaza Ed. Ampalius II Ed. Ampalius II Res. Atlante Plaza Res. Atlante Plaza Res. Niemeyer

rea Nvel privativa 129,92 136 76 58 166 220 220 160 160 160 160 160 233 120 105 145 276 210 55 128 135 120 166 120 115 130 64,14 58,12 58,12 89,77 80,99 170 14 12 13 7 22 18 20 19 19 19 19 19 19 20 7 20 19 22 7 19 19 15 19 21 25 16 20 15 15 15 15 18

N Vaga de Estado Padro Equipam Oferta/Tr Distncia Pavimen Preo/ Dormitr Garage Conserv Acabam entos ansao ao mar tao m2 io m ao ento 3 3 3 2 3 4 3 3 3 3 3 3 4 3 3 4 4 3 2 3 3 3 3 3 3 3 2 2 2 3 3 4 8 17 4 4 34 34 43 27 27 27 27 27 27 24 4 43 44 39 4 34 22 22 27 22 34 9 4 11 11 29 29 27 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 2 2 2 0,5 2 2 1,5 2 1 1 1 0,5 1 1 1 1 2 440 480 460 480 600 480 480 600 600 600 600 600 600 480 440 480 480 480 480 480 480 480 480 480 600 480 600 600 600 600 600 600 300 400 260 300 420 420 500 420 420 420 420 420 420 420 300 420 500 300 300 400 420 300 540 300 420 300 300 300 300 300 300 420 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 4 4 5 1 4 2 1 3 3 3 3 3 3 2 4 4 3 3 4 4 4 3 3 5 6 4 5 6 4 5 5 5 0 1 0 1 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 423,33 588,23 521,00 1000,00 753,01 818,18 863,64 812,50 812,50 825,00 825,00 837,50 772,53 666,67 523,81 827,59 778,99 619,05 300,00 781,25 740,74 625,00 1084,34 833,33 747,83 576,92 935,45 714,04 696,83 779,77 777,87 941,18

30

dado 62 63 64 65 *66 67 68 69 70 71 72 *73 74 75 76 77 *78 *79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 *93

Endereo Av. Oceano Pacfico-apto s/n Av. Oceano Pacfico-apto 201 Av. Oceano Pacfico-apto701 Av. Oceano Pacfico-apto 101 Av. Oceano Pacfico-apto 101 Av. Oceano Pacfico-apto 403 R. Golfo de Tuns-apto 403 R. Golfo de Tuns-apto 104 Av. Oceano ndico-apto 501 Av. Oceano ndico-apto 901 Av. Oceano ndico-apto 201 Sem nome-apto 302 Avenida Mar Vermelho - 2 andar Avenida Mar Vermelho - 5 andar-nascente Av Mar Vermelho - Apto 201 Av Mar Vermelho - Apto 501 Av Mar Vermelho - Apto 401 Av. Oceano Pacfico-apto 302 Av. Oceano Pacfico-apto 401 Av. Golfo de Cadis-apto 103 R Golfo de Cook-Ed Mont Blanc-701 Av Oceano Pacifico - Apto 302-Ed Monterrey R Golfo de Candis-Apto 402-Ed Catamar Av Oceano Atlantico, 132-Apto102 Av Oceano Atlantico, 172 - Apto 306 Av Oceano Atlantico, s/n-Apto 203 Av Oceano Pacifico, 1094-Apto 101 Av Oceano Pacifico, 1436- Apto 501 Av Oceano Pacifico, 1268-apto 701 Av Golfo deGuin, 68-Apto 304 Rua Mar de Bering, 98-Apto 103 Av Mar Vermelho,173-Apto 403

Observao Res. Niemeyer Res. Niemeyer Ed. Mayara Res. Ponta de Pedra Ed. Praia Norte Res. Ponta de Pedra Res. Ilha de Capri Res. Ilha de Capri Res. Marselle Res. Marselle Res. Marselle Ed. Costa Atlntico Ed Saint Laurent Ed Servilha Ed Cienfuegos Ed Cienfuegos Ed Piemont Ed. Alusio Guerreir Ed. Strauss Ed. Sonata Vero Elvis-9984-1227 Odineide-9983-8463 Lira Ed Samambaia Ed Karigma Intermares Residence Ed Ed Araruama Ed Mari Ed Costa marine Ed Oceano Mar Ed Ampalius Ed Servilha

rea Nvel privativa 170 170 414 80 115 80 120 113 220 443 220 215 166 94 136 136 76 58 220 105 200 87 162 125 76 62 54 110 178 60 62 86 18 18 17 15 14 15 20 20 19 19 19 13 12 15 12 15 14 7 18 7 17 13 14 11 13 8 11 15 17 7 11 14

N Vaga de Estado Padro Equipam Oferta/Tr Distncia Pavimen Preo/ Dormitr Garage Conserv Acabam entos ansao ao mar tao m2 io m ao ento 4 4 4 2 3 2 3 3 4 5 4 4 3 3 3 3 2 2 4 3 3 2 3 3 3 2 2 3 3 2 2 3 27 27 48 12 9 12 39 39 34 48 34 29 27 17 17 17 19 4 34 4 27 4 27 29 22 13 14 14 44 4 11 12 2 2 3 1 1 1 1 1 2 3 2 2 2 1 1 1 1 1 2 1 2 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 600 600 480 480 480 480 480 480 600 600 600 600 480 480 480 480 480 480 480 440 600 600 480 480 480 600 480 300 600 480 600 420 420 420 420 300 300 300 300 300 540 540 540 420 540 360 400 400 360 300 420 300 540 300 420 300 300 300 360 300 400 260 300 300 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 5 5 3 1 3 3 4 4 4 1 2 4 4 2 4 1 1 1 2 2 2 4 4 3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1029,41 1029,41 724,64 575,00 478,26 562,50 762,50 752,21 986,36 1015,80 875,00 1232,56 813,25 638,30 588,24 625,00 763,16 1000,00 727,27 504,76 900,00 609,19 555,55 656,00 921,05 900,00 888,89 590,91 898,87 633,33 725,81 872,09

31

dado 94 95 *96 97 98 99 100

Endereo

Observao

rea Nvel privativa 166 67 220 130 116 140 248 11 15 13 14 11 13 12

N Vaga de Estado Padro Equipam Oferta/Tr Distncia Pavimen Preo/ Dormitr Garage Conserv Acabam entos ansao ao mar tao m2 io m ao ento 3 2 3 3 3 3 4 27 19 43 9 32 32 39 2 1 2 1 1 2 2 480 480 480 480 420 480 480 540 300 500 300 300 300 420 0 0 0 0 1 1 1 3 4 1 4 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 722,89 671,64 1000,00 500,00 603,45 714,29 725,81

Av Mar Vermelho c/ Oceano Pacifico-Apto 102 Ed Saint Laurent Av Mar Vermelho -Apto 501 Av Oceano Indico - Apto 301 Av Mar Cspio-Apto 403 Av Oceano Atlantico-Apto 104 Av Oceano Atlantico-Apto 302 Av Oceano Atlantico, 1394-Apto 201 Ed Piemont Ed Antilhas Ed Calhamar Ed Saquarema Ed Barramares Ed Monterrey

32