Anlisis bsico econmico-financiero de Inmobiliaria de Inversiones, S. A.

El balance. El balance es un inventario establecido en un momento dado de todo lo que la empresa posee (activo) y de todo lo que debe (pasivo exigible). La diferencia entre activo y pasivo exigible es la situacin neta de la empresa.
Pasivo exigible + Capitales propios = Total igual al Activo

Financieramente el pasivo representa el origen de las fuentes de financiacin y el activo representa el empleo de los fondos. El balance de situacin de la empresa a 31 de diciembre es el siguiente:
Balance de situacin
Activo Inmovilizado inmaterial
Gastos de establecimiento Otras inmovilizaciones Amortizaciones 60.101 360.607 -12.000

Pasivo 408.708 Fondos propios

Capital suscrito Reservas Perdidas y ganancias 125.000.000 10.246.965 4.541.661

139.788.626

Inmovilizado material
Terrenos y construcciones Instalaciones tcnicas Otras instalaciones Amortizaciones 155.069.679 35.161.857 9.290.489 -37.161.956

162.360.069

Provisiones pensiones y obligaciones Otras provisiones Acreedores a largo plazo

Deudas con entidades de crdito 43.247.752

90.267 1.311 43.247.752

Inmovilizaciones financieras
Cartera de valores Otras inversiones financieras 7.500.000 1.635.200

9.135.200

Otros acreedores
Fianzas recibidas a largo plazo 60.000

60.000

Acreedores a corto plazo Existencias

Obras en curso Anticipos 2.893.188 60.304

103.540
103.540

2.953.492

Deudas con entidades de crdito

Acreedores comerciales 190.674

Anticipos por pedidos Deudas por compras y servicios 12.418 23.432

35.850

Deudores
Clientes por ventas y prest. Servicios Deudores varios 160.327 30.347

Otras deudas no comerciales 9.000.000 928.771 184.976.914 Total pasivo

Administraciones Pblicas Remuneraciones pendientes 1.620.000 29.568

1.649.568

Inversiones financieras temporales Tesorera Total activo

184.976.914

Las principales agrupaciones en el balance son las siguientes: Fondos propios. Patrimonio de la empresa.
Fondos propios Capital suscrito Reservas Perdidas y ganancias 125.000.000 10.246.965 4.541.661 139.788.626

Activo fijo. Son elementos que la empresa necesita para su actividad y que se mantienen en su balance durante varios ejercicios.

Activo fijo Inmovilizado inmaterial Inmovilizado material Inmovilizaciones financieras 408.708 162.360.069 9.135.200

171.903.977

Activo circulante. Son elementos que la empresa necesita y utiliza directamente en su actividad. Suelen mantenerse en el balance en perodos menores de un ao.
Activo circulante Existencias Deudores Inver. Financ.Temporales Tesorera 13.072.937 2.953.492 190.674 9.000.000 928.771

Exigible a largo plazo. Partidas exigibles a plazos superiores a un ao.

Exigible a largo plazo Provi. y oblig. A largo Otras provisiones Acreedores a largo plazo Otros acreedores 43.399.330 90.267 1.311 43.247.752 60.000

Exigible a corto plazo. Partidas exigibles a plazo menor de un ao.

Exigible a corto plazo Acreedores a corto plazo Acreedores comerciales Otras deudas no comerciales 1.788.958 103.540 35.850 1.649.568

Consecuentemente:
Total activo Activo fijo Activo circulante Total pasivo Fondos propios Exigible a largo plazo Exigible a corto plazo 139.788.626 43.399.330 1.788.958 171.903.977 13.072.937 184.976.914 184.976.914

Hay dos premisas fundamentales que el balance de la empresa debe de cumplir: Los fondos propios deben de ser siempre positivos. Como norma general el activo circulante tiene que ser siempre mayor que el exigible a corto plazo.

Los fondos propios, como se comenta anteriormente, forman el patrimonio de la empresa y proceden de dos fuentes: Aportaciones de los socios que constituyen el capital Beneficios no repartidos e incorporados al pasivo como reservas.

No existe norma que determine el volumen de fondos propios. La empresa deber de buscar un equilibrio entre rentabilidad y solvencia. A mayor importe de fondos propios, mayor ser la solvencia de la empresa, pero probablemente ser menor su rentabilidad financiera o lo que es lo mismo, rentabilidad sobre fondos propios. La rentabilidad sobre fondos propios se mide mediante el ratio denominado ROE (Returm on equity) ROE (Rentabilidad fondos propios) =
Beneficio Fondos propios

Esta rentabilidad que al menos en parte ser la remuneracin a los accionistas, constituye un coste para la empresa. La cuenta de resultados a 31 de diciembre es la siguiente:
Cuenta de resultados
Gastos Gastos de explotacin
Energa, agua y combustibles Reparacin y conservacin Servicios exteriores Seguros Gastos comunidad Tributos 2.350.600 2.123.130 1.315.720 345.800 18.030 850.315

Ingresos 7.003.595 Ingresos de explotacin

Ingresos por alquileres Ingresos por repercusin de gastos Ingresos por prestacin de servicios 20.034.567 5.252.696 60.101

25.347.364

Ingresos por inmovilizaciones financieras

Cartera de valores 375.000 73.584 280.380 Otras inversiones financieras Inversiones financieras temporales

728.964

Gastos de personal y generales

Sueldos y salarios Cargas sociales Otros gastos 360.607 147.849 215.618

724.074

Resultados extraordinarios Total ingresos

3.318.700 29.395.028 16.217.940

5.676.279 10.541.661

Dotacin amortizaciones Gastos financieros

Entidades de crdito a largo Entidades de crdito a corto 1.729.910 3.313

3.716.196 Beneficio 1.733.223

Impuestos Beneficio neto

Total gastos

13.177.088

La cuenta de resultados engloba las operaciones del ejercicio correspondiente, independientemente que se haya realizado su cobro/pago o no. Criterio de devengo. Por otra parte, adems de los cobros y pagos, la cuenta de resultados contempla otra serie de partidas econmicas que no implican salida de capital, pero si una prdida econmica que afecta a la empresa y consecuentemente hay que reflejar. Amortizaciones. Prdida de valor estimada que sufren los elementos del inmovilizado de la empresa. Provisiones. Prdida de valor que en un momento dado puede sufrir algn elemento del activo. Tambin se considerarn las provisiones que haya que realizar por pagos que pueden surgir en el futuro, como dotaciones por alguna demanda judicial, impuestos reclamados por la Hacienda Pblica, etc. Puesto que la cuenta de resultados recoge todos los ingresos y gastos, hay que distinguir tambin entre: Resultados ordinarios. Son los obtenidos por la actividad normal y ordinaria actividad. de la

Resultados extraordinarios. Representan movimientos econmicos puntuales en un momento determinado. No tienen porque repetirse en el tiempo. El resultado despus de impuestos, resultado neto, se reflejar en el pasivo del balance. En su caso habr que descontar el importe abonado a los accionistas en concepto de dividendos.

Anlisis econmico financiero de Inmobiliaria de Inversiones S.A.

Ecuacin fundamental de la rentabilidad. Para cualquier estudio de rentabilidad es bsico tener presente la ecuacin fundamental. La expresin matemtica es la siguiente:
Beneficio Activo total = Beneficio Ventas x Ventas Activo total

Rentabilidad = Margen La expresin del primer trmino la empresa.

Beneficio Activo total

Rotacin

representa la rentabilidad econmica de

Dicha rentabilidad la podemos determinar antes o despus de impuestos. La expresin del segundo trmino ventas realizadas. As mismo la expresin
Ventas Activo total
Beneficio Ventas

relaciona el beneficio obtenido con las

relaciona las ventas con el activo total.

La rentabilidad de los capitales totales de una empresa depender: 1 Del beneficio obtenido por cada um. vendida. 2 Del nmero de um. vendidas por cada um. invertida. La variacin de la rentabilidad total puede deberse a un cambio en los mrgenes de beneficio conseguido de las ventas, o a un cambio en el nmero de las rotaciones del activo. Por supuesto tambin a un cambio en ambos simultaneamente. Supongamos una empresa cuyo activo es de 1.000 um. vende por un importe de 400 um obteniendo un beneficio de 100 um.
100 1.000 100 = x 400 1.000 400

La empresa puede mejorar la rentabilidad vendiendo por el mismo importe total mejorando los mrgenes o vendiendo por importes mayores, manteniendo el margen. Esta claro que para obtener una rentabilidad determinada, la empresa puede simultanear ambas alternativas. Rentabilidad de las ventas. Margen.
Beneficio Ventas

La rentabilidad de las ventas es un factor de la rentabilidad del activo total. La variacin de la rentabilidad de las ventas esta influenciada, tal y como se comenta enteriormente, por una variacin en el precio de venta unitario manteniendo constantes sus costes. Por otra parte, por una variacin de los costes unitarios manteniendo constante el precio de venta. Al primero de los casos se denomina factor comercial y al segundo, factor industrial. Rotacin del activo total.
Ventas Activo total

Representa las rotaciones del activo total que obtiene la empresa. Es un indicador de la eficiencia en la gestin de los bienes de activo. La variacin de este ratio puede deberse: Incremento de ventas en mayor proporcin que el activo. Incrementar las ventas sin incrementar el activo. Incrementar las ventas reduciendo el activo. Reducir el activo sin incrementar las ventas. La empresa que sin variar sus mrgenes ni el volumen de negocio, pueda reducir la inversin fundamentalmente en circulante, mejorara sustancialmente la rentabilidad total del activo. Es conveniente desglosar separadamente los dos bloques que representan el activo total. Rotaciones del activo fijo. Rotaciones del activo circulante. Rotacin del activo fijo.
Ventas Activo fijo

La evolucin de este ratio nos determinar si la gestin de las inversiones en activo fijo mejora o empeora. El valor que debe de tomarse del activo fijo es el valor neto. Valor realmente invertido. Rotacin del activo circulante.
Ventas Activo circulante

La influencia que puede tener sobre la rotacin, tanto el activo fijo como circulante, puede ser la misma. Son los importes en circulante los que hay que controlar de manera mas exaustiva ya que es mas practico actuar sobre estos valores que sobre los valores fijos. Se puede actuar de forma ms inmediata. Hay que tener en cuenta que las inversiones en activo fijo suelen tener la particularidad de ser en muchos casos prcticamente irreversibles. Es de suma importancia la distincin de ambos factores cuando comparemos previsiones en el control presupuestario. Es fundamental tenerlos en cuenta a la hora de establecer presupuestos o proyecciones futuras ya que es necesario indicar cuales son los puntos bsicos en los que se deba de actuar.

Rentabilidad econmica. (Sobre total del activo) Margen: Beneficio de las ventas: Ventas totales Gastos de las ventas Amortizaciones (25.347.364 7.003.595 3.716.196) = 14.627.573 Ventas: Total ventas = 25.347.364
Beneficio Ventas

Margen =

14.627.573 25.347.364

= 57,71

Rotacin: Ventas: Total ventas = 25.347.364 Activo: Total activo = 184.976.914

Ventas

25.347.364

Rotacin =

Activo total

184.976.914

= 0,137

Rentabilidad econmica antes de impuestos: Rentabilidad = Margen x Rotacin Rentabilidad = 57,71 x 0,137 = 7,91

Rentabilidad econmica despus de impuestos. (Impuestos 35%) Rentabilidad = 57,71 x 0,137 x (1-0,35) = 5,14 Estructura financiera. La rentabilidad de la empresa depender de la capacidad que tenga de obtener beneficios. Dicha rentabilidad pasara a remunerar los capitales propios que hayan sido puestos a su disposicin. Esta remuneracin tambin depender de la estructura financiera que haya adoptado. El activo total de la sociedad puede estar financiado: Con capitales propios. Con capitales ajenos. Si se financia con capitales propios, la empresa no tiene la obligacin legal de remunerar a dichos capitales. Esta remuneracin vendr determinada por los resultados. Se considerarn costes implcitos. Los capitales propios considerados sern: Capital invertido por los accionistas + Reservas + Resultados no repartidos Si la financiacin se realiza con capitales ajenos, estos tienen un coste explicito. Coste que podramos definir como legal. Sern los intereses que tendr que abonar la empresa a los concesionarios de los crditos. Existen otros capitales que aunque son ajenos normalmente, no tendrn coste para la empresa: Crditos concedidos por proveedores. Acreedores.

Administraciones Pblicas. Periodo de tiempo entre que se produce la obligacin de pago y pago efectivo. La empresa puede maximizar la rentabilidad de los capitales propios financindose al mximo con capitales ajenos o exigibles, siempre que el coste de estos capitales sea menor que la rentabilidad econmica de la misma. En cualquier caso hay que tener siempre presente la seguridad financiera. A medida que aumentamos los capitales exigibles estamos rebajando la seguridad financiera de la sociedad. El diferencial entre su rentabilidad econmica y el coste de la deuda remunerar los capitales propios. En caso de que el coste de los capitales exigibles fuese mayor que la rentabilidad econmica, por cada um utilizada de este capital tendr que abonar la totalidad del rendimiento obtenido por la misma mas otra parte que tendr que ser abonada del rendimiento de los capitales propios. Si esta situacin se prolongase en el tiempo, nos llevara a la liquidacin de la empresa. Participacin de los capitales propios en la financiacin de la empresa:
Activo total Capitales propios X 100

O lo que es lo mismo: Grado de autonoma

Capitales propios Activo total X 100

Los capitales propios estn determinados por: Capital + Reservas + Prdidas y ganancias. (125.000.000 + 10.246.965 + 4.541.661)
139.788.626 184.976.914 X 100 = 75,57 %

Tanto en un caso como en otro, el ratio nos indicar la medida en que la empresa esta financiada con capitales propios. De la misma forma la financiacin mediante capitales ajenos o grado de dependencia nos vendr determinado por el siguiente ratio:
Exigible Activo total X 100

Los capitales exigibles los constituyen: Exigible a largo plazo + Exigible a corto plazo. (43.247.752 + 90.267 + 1.311 + 60.000)+ (103.540 + 35.850 + 1.649.568)
( 43.399.330 + 1.788.958 ) 184.976.914 X 100 = 24,43 %

El grado de autonoma ms el grado de dependencia nos determina el total (100%) de los capitales de los que dispone la empresa para su financiacin. As mismo el grado de apalancamiento esta determinado por:

Recursos exigibles Pasivo total

43.399.330 + 1.788.958 X 100 = 24,43% 184.976.614

Como se puede comprobar este ratio es igual que el que se denomina grado de dependencia. Autonoma mxima. Esta situacin se producir cuando los capitales ajenos son nulos. Es una situacin anormal en la empresa. Aunque los accionistas pudiesen aportar el 100% de los capitales necesarios para el desarrollo de las actividades, puede ser interesante acudir a capitales ajenos con objeto de mejorar la rentabilidad financiera. Zona de dependencia. La totalidad del activo esta financiado con capitales ajenos. Tampoco es una situacin normal, aunque se puede llegar a ella por prdidas continuadas. Autonoma normal. Se producir cuando parte de los capitales son propios y parte ajenos. No existe norma alguna al respecto, por lo tanto unos como otros podrn variar entre 0% y 100%. Depender de la tipologa de la empresa y del mercado de capitales. Limite de autonoma. Esta situacin se plantear cuando el capital propio es negativo. El capital ajeno es superior al activo total. El grado de dependencia es superior a 100%. Situacin complicada ya que la empresa se encontrara en quiebra. Tanto el grado de dependencia como el de autonoma no sern constantes a lo largo de la vida de la empresa. Depender: De aumentos o disminuciones del capital propio. De aumentos o disminuciones de capitales ajenos.

Como complemento a la situacin de autonoma, podemos determinar el exigible respecto a los recursos propios aportados. Endeudamiento total. Relaciona el total exigible respecto a los recursos propios.
Exigible a largo + Exigible a corto Recursos propios
43.399.330 + 1.788.958 139.788.626

X 100

X 100 = 32,33%

Endeudamiento a corto. Relaciona las deudas a corto plazo con el total de recursos propios Exigible a corto X 100 Recursos propios
1.788.958 139.788.626 X 100 = 1,28%

Endeudamiento a largo. Al igual que el ratio anterior, relaciona las deudas a largo plazo con los recursos propios. Exigible a largo X 100 Recursos propios
43.399.330 X 100 = 31,05% 139.788.626

Anlisis financiero. Siempre que el coste de los capitales ajenos tengan un coste menor que la rentabilidad econmica proporcionada por la empresa ser interesante utilizar estos capitales. Aunque econmicamente esta solucin pueda ser muy interesante, puede tambin que no sea tan aconsejable desde el punto de vista financiero. Si aumentamos la dependencia de capitales ajenos, estaremos disminuyendo la seguridad financiera de la empresa. En este caso, tanto los proveedores como las entidades financieras, procuraran no arriesgar con una empresa que no ofrezca ciertas garantas. Con objeto de determinar el equilibrio de los medios financieros que mantengan saneada la situacin financiera de la empresa, determinaremos una serie de ratios: - La estructura. Determinar los bienes de que dispone la empresa y los medios de financiacin de los mismos. - La solvencia. Es la capacidad que tiene la empresa para hacer frente a sus compromisos a largo plazo. - La liquidez. Es la capacidad que tiene la empresa para hacer frente a sus compromisos a medio plazo. - La tesorera. La capacidad que tiene la empresa para hacer frente a sus compromisos de inmediato. La condicin fundamental para que la empresa pueda hacer frente a los compromisos adquiridos a largo plazo, es que el total activo y total pasivo se encuentren en equilibrio. Las dos condiciones exigibles para esta situacin de equilibrio son: El activo fijo debe de estar financiado con capitales permanentes. Que el activo circulante este financiado con capitales a corto plazo.
Activo Pasivo

Activo fijo

Capitales propios Inmovilizado Capitales ajenos a largo Realizable Disponible

Pasivo fijo

Activo circulante

Capitales ajenos a corto Proveedores, acreedores

Pasivo circulante

Si el activo fijo lo financiamos en parte con capitales a corto plazo, se podra poner en peligro la estabilidad de la empresa puesto que al vencer estos capitales, para hacer frente al pago de los mismos, tendra que liquidar parte del inmovilizado o declararse en suspensin de pagos. En el caso de tener que liquidar parte del inmovilizado, disminuira la capacidad productiva de la empresa. Hay que tener en cuenta un detalle sobre el activo circulante. Hay parte de este activo que no se podr liquidar de forma inmediata, ya que se necesitara para el desarrollo diario de la actividad de la empresa. Esta parte de circulante hay que considerarlo tambin como capital permanente. As mismo suele ser normal que el activo circulante sea mayor que el pasivo circulante, como consecuencia, esta situacin hace que la financiacin del mismo sea realizada con capitales permanentes. No existen normas que determinen la relacin perfecta entre el activo fijo y el activo circulante. Depender de la tipologa de empresa. En empresas dedicadas a la promocin para venta, el activo circulante suele prevalecer sobre el activo fijo. En caso de empresas dedicadas a inversin inmobiliaria suele ser el caso contrario. Fondo de maniobra. La diferencia entre el activo circulante y el pasivo circulante se denomina fondo de maniobra. Es la parte del activo circulante financiado con recursos a largo.

Para que la empresa pueda atender a sus compromisos de pago a corto plazo, el fondo de maniobra debe de ser siempre positivo. En todo caso no debe de ser excesivamente amplio ya que su mantenimiento conlleva un coste financiero.
.

Activo circulante Pasivo circulante (Exigible a corto) 13.072.937 1.788.958 = 11.283.979 Tambin podemos obtenerlo: Pasivo fijo Activo fijo 183.187.956 171.903.977 = 11.283.979 - Coeficientes de financiacin. Determinar que bienes del activo estarn financiados con capitales propios y ajenos. Coeficiente de financiacin del activo fijo :
Capitales permanentes Activo fijo
Capital propio + Capitales ajenos a largo Activo fijo X 100

X 100

(139.788.626 + 43.399.330) 171.903.977

X 100 = 106,57%

Nos determina cuantas um. de capitales permanentes estn financiando 100 um de activo fijo. Este ratio puede situarse entre los siguientes lmites:

Menor de 100%. Los capitales permanentes no son capaces de financiar el 100% del activo fijo. Parte de dicho activo estarn financiado con capitales a corto plazo. Igual a 100%. Los capitales permanentes estn financiando exclusivamente el activo fijo. Superior a 100%. Significa que parte del activo circulante esta financiado con capitales permanentes.

El valor de este ratio debe de ser siempre superior a 100%. En caso contrario parte del activo fijo estara financiando con capitales a corto. Situacin no recomendable ya que para atender al vencimiento de los capitales de financiacin no dispondramos de capitales a corto para hacer frente a los compromisos. Tendramos que desinvertir activo permanentes. En estos casos se suelen asumir prstamos a corto (puente). Si esta situacin es puntual no suelen existir mayores problemas, pero si la situacin permanece en el tiempo, terminara con la empresa en quiebra. Coeficiente de financiacin del circulante:
Exigible a corto Activo circulante
1.788.958 X 100 = 13,68% 13.072.937

X 100

Indica cuantas um. de capital exigible a corto estn financiando 100 um. de capital circulante. Inferior a 100%. El exigible a corto es insuficiente para financiar el 100% del activo circulante. Parte de dicho activo estar financiado con capitales permanentes. Igual a 100%. El activo circulante esta financiado exclusivamente con capitales a corto. Superior a 100%. Adems del circulante, parte de los capitales a corto estn financiando el activo fijo.

El valor de este ratio debe de ser siempre inferior a 100%. - Indice de solvencia. Tanto los acreedores como la empresa misma estn interesados en saber si dicha empresa esta en condiciones de hacer frente a sus obligaciones de pago. Para que esta situacin sea positiva, el activo tiene que ser igual o mayor que el pasivo exigible.

Total activo Pasivo exigible

184.976.914 (43.399.330 + 1.788.958) = 4,09

El valor de este ratio puede ser: Superior a 1. La empresa garantiza las deudas que tenga contradas. Lo que tiene (activo) es superior a lo que debe (pasivo exigible). Igual a 1. La empresa se encuentra en el lmite de garantizar sus deudas.

Menor de 1. La empresa se encuentra en situacin de quiebra. - Solvencia tcnica o liquidez. Se refiere a la solvencia que la empresa tiene a corto y medio plazo. Relaciona el activo circulante con el pasivo circulante. Este ratio nos proporciona un detalle ms cercano de las posibilidades que tiene la empresa de hacer frente a los vencimientos de pago.
Activo circulante Pasivo circulante
13.072.937 1.788.958 X 100 = 7,31%

El activo circulante y el pasivo circulante generalmente no estn compuestos por partidas homogneas en cuanto al momento de realizacin y exigibilidad. Tenemos que tener presente que el activo circulante se compone de: - Realizable. La liquidez puede conseguirse a corto y medio plazo. - Disponible. Valores inmediatamente realizables. Como consecuencia una idea ms concreta nos la proporciona el ratio de tesorera. Relaciona el disponible ms el realizable a corto plazo con el exigible dentro del mismo perodo.
Disponible + Realizable Exigible a corto
Disponible: Existencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.953.492 Deudores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190.674 Realizable: Inversiones financieras temporales . . 9.000.000 Tesorera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 928.771 Exigible a corto: Acreedores a corto . . . . . . . . . . . . . . . 103.540 Acreedores comerciales . . . . . . . . . . . 35.850 Otras deudas . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.649.568

9.928.771 + 3.144.166 1.788.958 = 7,31

As mismo si se quiere determinar exactamente las posibilidades de pago de forma inmediata determinaremos el ratio de tesorera en sentido estricto.
Disponible Exigible a corto
9.928.771 1.788.958 = 5,55

En situaciones momentneas el ratio de tesorera puede que no sea bueno, pero si la solvencia tcnica es buena, la empresa no se vera comprometida ya que puede

acordar un retraso de pago a proveedores o resolverlo mediante un crdito tipo puente. - Liquidez. Indica en que medida es fcilmente convertible en liquidez el activo de la sociedad.
Disponible + Realizable Activo total X 100

3.144.166 + 9.928.771 184.976.914 X 100 = 7,10%

Este ratio indica cuantas um. de cada 100 um. de activo se encuentran en situacin de liquidez. Hasta este momento se ha analizado el balance de la empresa. Mediante la ecuacin fundamental hemos determinado la rentabilidad que la misma nos proporciona. Relacionando directamente dicho balance con la correspondiente cuenta de resultados podremos determinar tambin la rentabilidad que dicha empresa esta proporcionando a sus accionistas. Con objeto de no sesgar los resultados es necesario descontar de la cuenta de resultados aquellos que sean extraordinarios. Determinaremos dicha rentabilidad bajo dos aspectos: - Rentabilidad econmica - Rentabilidad financiera La rentabilidad econmica relaciona los resultados de la empresa con el activo total. Podemos determinarla antes de impuestos o despus de impuestos. Rentabilidad econmica antes de impuestos: Se considerarn los resultados antes de coste de la deuda (intereses) y antes de impuestos.

Beneficio antes de intereses y antes de impuestos: 16.217.940 3.318.700 + 1.733.223 = 14.632.463

Beneficio antes de intereses y antes de impuestos. Activo total

14.632.463 184.976.914 X 100 = 7,91%

X 100

Rentabilidad econmica despus de impuestos. Se considerarn lo resultados entes del coste de deuda y despus de impuestos. En este caso se considera un 35% de impuestos sobre beneficio.
Beneficio antes de intereses y despus de impuestos. Activo total X 100

Beneficio antes de intereses y despus de impuestos: (16.217.940 3.318.700 + 1.733.223) x (1 0,35) = 9.511.101

9.511.101 184.976.914

X 100 = 5,14%

Rentabilidad financiera. La rentabilidad financiera relaciona el resultado de la cuenta de resultados despus de intereses y despus de impuestos con el capital propio aportado por los socios.
Beneficio despus de intereses y despus de impuestos Capital propio x 100

Beneficio despus de intereses y despus de impuestos = (16.217.940 3.318.700) x (1 0,35) = 8.384.506

8.384.506 139.788.626 X 100 = 6,00%

Coste ponderado de financiacin. Tasa de Descuento. Con objeto de determinar la Tasa mnima de Descuento que la empresa debe de aplicar a sus proyectos, calcularemos el coste ponderado de financiacin, teniendo en cuenta solamente los capitales permanentes, tanto propios como exigibles. Los beneficios correspondientes a los accionistas por el aporte de capital y los intereses abonados por la financiacin exigible, suponen un coste para la empresa. Al igual que en el caso de la rentabilidad, deberemos de deducir los rendimiento extraordinarios.
(Cap.Propio x Coste) + (Cap.Exigible x Coste) (Cap.Propio) + (Cap.Exigible) x 100

Coste del capital propio antes de impuestos = 16.217.940 3.318.700 = 12.899.240 Capital propio = 125.000.000 + 10.246.965 + 4.541.661 = 139.788.628 Capital exigible a largo plazo = 90.267 + 1.311 + 43.247.752 + 60.000 = 43.399.330 Coste del capital exigible a largo plazo = 1.729.910
12.899.240 + 1.729.910 139.788.626 + 43.399.330 X 100 = 7,98%

- CashFlow. En trminos generales es la capacidad que tiene la empresa para generar tesorera. Varias alternativas de determinar el Cash-Flow. No tiene que coincidir con el beneficio, ya que este vendr influenciado por las amortizaciones y en su caso por las provisiones realizadas. - Cash_Flow. Fondos generados por operaciones. (FGO)

Resultado despus de impuestos + Amortizaciones

C.F. = 10.541.661 + 3.716.196 = 14.257.857

- Cash-Flow operativo. Capacidad de generar recursos financieros. (CFO). Tesorera generada antes del coste de la financiacin externa e impuestos.
Cash-Flow + Gastos financieros + Impuestos
C.F.O. = 14.257.857 + 1.733.224 + 5.676.279 = 21.667.359

Estructura del Pasivo. La estructura del pasivo puede ser totalmente flexible, aunque debe de cumplir una serie de condiciones bsicas: El activo fijo o a largo plazo, debe de estar financiado con pasivo fijo o a largo plazo. El pasivo fijo puede estar formado por capitales propios y endeudamiento Si la empresa financiara inmovilizaciones a largo con fondos exigibles a corto estara en situacin peligrosa. Debe de mantener la situacin de que el pasivo a largo plazo financie parte del activo circulante mediante el fondo de maniobra. Bajo esta situacin, la empresa tendr asegurada la liquidez ya que el activo circulante ser superior a las deudas a corto plazo. Esquemticamente la estructura del pasivo de Inversiones Inmobiliarias S.A. es la siguiente:

Fondo de maniobra
Activo Pasivo

Capitales fijos
Inmovilizado inmaterial Inmovilizado material Inmovilizaciones financieras 408.708 162.360.069 9.135.200 Total Activo Fijo 171.903.977 Capital suscrito Reservas Perdidas y ganancias Provisiones y Obli. a largo Otras provisiones Acreedores a largo plazo Otros acreedores 125.000.000 10.246.965 4.541.661 90.267 1.311 43.247.752 60.000 Total Pasivo Fijo 183.187.956

Activo fijo 171.903.977 Pasivo fijo 183.187.956

Capitales circulantes
Existencias Deudores Inver.Finan.Temporales Tesorera 2.953.492 190.674 9.000.000 928.771 Total Activo Circulante 13.072.937

Activo circulante 13.072.937 Pasivo circulante 1.788.958

Fondo de maniobra

Acreedores a corto plazo 103.540 Acreedores comerciales 35.850 Otras deudas no comerciales 1.649.568 Total Pasivo Circulante 1.788.958

Fondo de maniobra Activo circulante pasivo circulante (13.072.937 1.788.958) = 11.283.879 Pasivo fijo Activo fijo (183.187.956 171.903.977) = 11.283.879

Total Activo 184.976.914

Total Pasivo 184.976.914

Puesto que el pasivo estar compuesto por fondos propios y exigibles, la empresa deber de buscar un equilibrio entre ambos. Este equilibrio depender de los criterios que adopte entre: Solvencia. Rentabilidad.

A medida que aumente el peso de fondos propios, mayor ser la solvencia y viceversa. En cualquier caso, la empresa solo debe de acudir a endeudamiento, si el coste del mismo es inferior a la rentabilidad que obtenga de dicho endeudamiento. En ese caso se producir un apalancamiento positivo. Respecto de los fondos propios su nivel debe de permitir a la empresa disfrutar de un determinado margen de seguridad para poder absorber las prdidas que en su caso pudiesen producirse. Por otra parte tampoco debe de ser excesivo, ya que penalizara la rentabilidad.

H. Serrano (2012)