Fede With Reales

PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES
UDA 1
1. Concepto de derecho real: concepcin clsica.
Concepto: Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligacin negativa), naciendo para el caso de violacin una accin real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi. Concepcin clsica: establece una distincin intrnseca entre d. reales y personales: los primeros crean una relacin directa, inmediata, con la cosa que es su objeto y de la cual puede el titular sacar el provecho que le corresponde por s mismo, sin ningn intermediario; los segundos tienen por objeto la actividad de un sujeto determinado o determinable, obligado a dar, hacer o no hacer algo (prestacin) y la cosa es slo mediatamente su objeto, interponindose entre ella y el titular del derecho creditorio, la persona del deudor. No son casos dudosos sino que se ubican en una zona intermedia entre los d. reales y los derechos personales. Ius ad rem: o derecho a la cosa, proviene originalmente del derecho cannico. Hace referencia a una expectativa de d. real o d. real imperfecto. Actualmente la nocin del derecho a la cosa tiene sentido en regmenes corno el nuestro, que exigen la tradicin para la adquisicin del d. real por parte del acreedor, y designa su concreta expectativa de convertirse en titular de la cosa debida. En ejercicio del derecho a la cosa el acreedor de la entrega de un inmueble podra adoptar medidas cautelares destinadas a asegurarla. D. reales in faciendo: estn descartados en nuestro ordenamiento, ya que no puede ser tenida como contenido de un d. real ninguna prestacin a cargo de persona determinada aunque consista en un non faciendo (no hacer), ms an, si es un faciendo (hacer). Es imposible en nuestro derecho civil admitir una situacin intermedia entre el d. real y el personal en cuya virtud el titular de una relacin jurdica real (o de una relacin posesoria) estuviese obligado a un faciendo en beneficio de otro, que constituya el contenido de un d. real en cabeza de este.
2. Situaciones intermedias: Ius ad rem; d. reales in faciendo.
3. Distincin conceptual: D. reales, derechos personales. La cuestin en el derecho romano. Ubicacin de los d. reales en el CC.
Podemos agrupar las ideas acerca de la distincin conceptual entre d. reales y personales en dos criterios: uno filosfico-jurdico y uno histrico. El primero de estos criterios considera que d. reales y derechos personales son dos categoras del pensamiento jurdico por lo que no pueden faltar en ningn derecho y en cualquiera de sus pocas. El histrico, en cambio, entiende que esta distincin no existi en un comienzo del derecho sino que se trata de conceptos fundamentales de la ciencia jurdica que aparecen en las historias de los derechos positivos en un determinado momento, segn sus respectivas evoluciones. El origen de la distincin conceptual entre ambos derechos o categoras de derechos lo podemos encontrar en la Ley Poetelia Papiria (a. 300 A.C.) por la cual, se comenz a dirigir la ejecucin contra el patrimonio del deudor y no contra la persona del mismo, como era anteriormente. Distincin a travs de las acciones: La practicidad de los romanos hizo que no clasificaran los derechos sino las acciones (con lo cual clasificaban indirectamente aquellos, debido a que las acciones tienden a proteger derechos). As, la actio in rem tcitamente, protega los d. reales y la actio in personam los derechos personales. Por los glosadores y los 1 DE 113
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postglosadores se llega a la conclusin de que los derechos protegidos por las acciones in rem no podan ser otros que los ius in rem y las acciones in personam los ius in personam. Ttulo 4: De los derechos reales. Aunque en la nota al art. 497 definimos los derechos reales, tratando ahora especialmente de ellos diremos con Demolombe, que derecho real, es el que crea entre la persona y la cosa una relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto. Se llama, al contrario, derecho personal, aquel que slo crea una relacin entre la persona a la cual el derecho pertenece, y otra persona que se obliga hacia ella, por razn de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa relacin se encuentren tres elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho que es el objeto. Los derechos reales comprenden los derechos sobre un objeto existente; los derechos personales, comprenden los derechos a una prestacin, es decir, a un objeto que tiene necesidad de ser realizado por una accin. La persona a la cual pertenece un derecho real, puede reivindicar el objeto contra todo poseedor; la que tiene un derecho personal no puede perseguir sino a la persona obligada a la accin o a la prestacin. Cuando muchas personas han adquirido en diversas pocas sobre el mismo objeto el mismo derecho real, el derecho anterior es preferido al derecho posterior, mas el derecho personal anterior no es preferido al derecho personal posterior.
4. Distintas concepciones sobre los d. reales: a) Concepcin clsica (Ortoln, Mackeldey, Demolombe)
El concepto tradicional del derecho real ius in rem se puede enunciar as: facultad que compete al hombre sobre la cosa sin consideracin a determinada persona. A dicha concepcin clsica se le formula como crtica que habla de sujeto activo cuando en realidad no hay sujeto pasivo. El criterio que se sigue para calificar el derecho real es el aspecto econmico; para la calificacin del derecho personal, el aspecto jurdico. Autores que forman parte de esta teora o concepcin clsica: - Ortolan: Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. O en trminos ms sencillos, un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestacin cualquiera, a dar, suministrar, o hacer o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor - Demolombe: (citado por Vlez) Derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona, que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto." - Mackeldey: "Derecho real es el que nos pertenece inmediatamente sobre una cosa sometida por razn del mismo a nuestro poder legal y a nuestra voluntad, bien sea bajo todos los conceptos (se refiere aqu al dominio y al condominio) o bajo algunos solamente (se refiere aqu a los dems derechos reales, desmembraciones de aqul).
5. Concepto de derecho real: Teora unitaria personalista, o de la obligacin pasivamente universal. Su crtica
Teora unitaria personalista: El derecho real es aquel que establece una relacin jurdica entre una persona como sujeto activo y todas las otras como sujetos pasivos, relacin que tiene la misma naturaleza que la de las obligaciones propiamente dichas; la obligacin impuesta a todos menos al titular del derecho real es puramente negativa: consiste en abstenerse de todo lo que pueda perturbar el ejercicio pacfico del derecho por su titular. Crtica: esta concepcin tiene el inconveniente de sealar como caracterstico de los d. reales, un aspecto que es comn a todos los derechos, es decir, el deber a cargo de toda la 2 DE 113

sociedad de respetar los derechos ajenos, y, adems, define al derecho real por su contenido negativo, despreciando lo que hay en l de tpico que es, precisamente, el seoro del titular sobre la cosa. Por otra parte, esta pretendida obligacin que ligara al titular del derecho real con los otros miembros de la sociedad no sera de la misma naturaleza que la que liga a deudor y acreedor en los derechos personales; pues no tiene naturaleza patrimonial, no figura en el pasivo del patrimonio de esos miembros obligados a respetar el derecho real, como figurara, por ejemplo, una obligacin de no hacer. Efectivamente: si yo me obligo a no hacer algo, me privo por ello de un derecho que me perteneca; pero el hecho de que deba respetar los d. reales de los dems, no implica la privacin de ninguna facultad por mi parte.
6. Relaciones entre los d. reales y personales.
Entre los d. reales y personales, podemos mencionar las siguientes relaciones: 1. Los derechos personales pueden ser fuente de los d. reales. Ejemplo: el dominio puede adquirirse a travs de una compraventa; el usufructo puede constituirse por contrato, al igual que el uso y la habitacin y las servidumbres. Los d. reales de garanta slo pueden ser convencionalmente constituidos. 2. Los d. reales de garanta son accesorios y sirven para garantizar el pago de los derechos creditorios. 3. Existen disposiciones regulatorias del estatuto de los d. reales que crean obligaciones semejantes a las que establecen las normas que rigen los derechos personales. 4. Respecto de los ttulos de crdito, concurren un d. real sobre el ttulo o instrumento, que es una cosa, y un derecho personal, que se encuentra incorporado al ttulo, cuya posesin es indispensable para poder ejercerlo.
7. Comparacin analtica de los d. reales y creditorios. Semejanzas y diferencias.
La distincin entre d. reales y personales, aceptada dentro de la concepcin clsica, es la que ha sido establecida en forma categrica por nuestro cdigo. La nica semejanza es que ambos pertenecen a la categora de los derechos patrimoniales: stos son aquellos "objetos inmateriales susceptibles de valor" (art. 2312), o sea todos los derechos que pueden valuarse pecuniariamente. Las diferencias son: a) Carcter absoluto, en cuanto a que mientras que los d. reales son oponibles erga omnes, es decir que son absolutos, los derechos personales son oponibles, en principio, slo al deudor. b) Relacin directa e inmediata con la cosa, el titular de un d. real puede decir "tengo", en tanto el titular de un derecho personal (el acreedor) slo puede afirmar "he de tener". c) Creacin legal exclusiva, pues "los d. reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros d. reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer". Para las obligaciones impera la autonoma de la voluntad d) Perpetuidad, en el sentido de que el titular del d. real no lo pierde por su inaccin, tanto que si alguien adquiere el d. real ajeno por prescripcin adquisitiva o usucapin, lo hace en virtud de su accin, no de la sola inaccin del propietario. e) Adquisicin por tradicin, salvo el caso de sucesin hereditaria y sin perjuicio de la exigencia de la inscripcin en ciertos supuestos aunque sea de observar que la tradicin, en rigor, es necesaria slo cuando se trata de d. reales ejercibles por la posesin (en sentido lato), y de all que no se la requiera en la hipoteca. f) Prescripcin: Los d. reales pueden adquirirse por la posesin continuada (se pueden usucapir), calificada o no por el justo ttulo y la buena fe, durante el trmino requerido FEDERICO A. WITH UG 135 3 DE 113

por la ley. Los derechos personales no se adquieren por prescripcin; slo rige, respecto de ellos, la prescripcin extintiva g) Ius persequendi, o facultad de perseguir la cosa aunque est en manos de terceros. h) Ius preferendi, o sea preferencia a favor del titular ms antiguo cuando concurren varios pretendientes sobre la misma cosa, lo que no ocurre en materia de derechos crediticios, pues entonces las preferencias obedecen a otras razones. i) Abandono: Posibilidad que permite al titular del d. real exonerarse de las cargas que gravan la cosa sobre la que recae el derecho, mediante el acto unilateral de su renuncia o abandono; facultad de la que carece el titular de un derecho personal. j) En cuanto a su sancin: los d. reales se protegen a travs de las "acciones reales" que se ejercen adversus omnes. Los creditorios, por medio de acciones personales que se dirigen slo contra el deudor.
8. Casos Dudosos entre D. reales y Creditorios: La posesin, la locacin, la hipoteca, los privilegios y el derecho de retencin.
Posesin. Se discute si la posesin es un hecho o un derecho. Y an encasillndolo como derecho, algunos piensan que es un derecho personal, atento que engendra acciones puramente personales, que seran los interdictos y otros, mirando la relacin directa que existe entre el poseedor y la cosa poseda, como d. real. Todava otros sostienen que es un derecho mixto: real por la relacin directa que establece entre el poseedor y la cosa poseda, y personal por el alcance de las defensas que otorga. Para nuestro ordenamiento es un hecho. Locacin. Para nuestro CC la locacin es un derecho personal; el locatario no tiene facultades que pueda ejercer en forma inmediata sobre la cosa, sino que en esa relacin se interpone el locador. Otra postura considera a la locacin una obligacin propter rem, aunque entonces deberamos enfrentar la dificultad de que nada dice el Cdigo en relacin a la situacin del locador originario, es decir, que aparece el problema de saber si en virtud de la enajenacin queda liberado ste del contrato, subrogndose en sus derechos y obligaciones el nuevo propietario o si quedan obligados conjuntamente ambos. Finalmente otros, teniendo en cuenta el rgimen de emergencia en materia de locaciones, consideran que las locaciones comprendidas en el mismo estn "fuertemente impregnadas de un carcter real". Hipoteca: En nuestro Derecho no existen dudas acerca de que se trata de un d. real. Se ha sostenido, sin embargo, que la hipoteca constituye un derecho personal, dado que no existira desmembracin alguna del derecho del constituyente, ni tampoco relacin directa e inmediata con la cosa, caracterstica de los d. reales, por parte del acreedor hipotecario. Se ha dicho tambin que, recayendo en verdad el derecho de hipoteca ms bien sobre el valor de la cosa que sobre sta directamente, teniendo en cuenta que el titular slo tiene el derecho de hacer vender el inmueble para cobrarse con su producido, estaramos en presencia de un d. real de segundo grado. Privilegios: La distincin clara que determina la clarificacin en punto a este caso dudoso es simple: en nuestro derecho los privilegios no son inherentes a las cosas a que se refieren, en consecuencia, los privilegios no son derechos reales sino calidades de las cosas a que se refieren, o cualidades del crdito. Derecho de retencin: Algunos derechos reales de garanta otorgan a sus titulares la facultad de retener la cosa sobre la que recaen, son ellos la prenda y la anticresis. El derecho de retencin, segn el CC es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesin de ella hasta el pago de lo que le es debido por razn de esa misma cosa, por su propietario si es un inmueble y an por un tercero si se trata de cosa mueble. Con el mismo argumento para el caso de los privilegios afirmamos que el carcter del derecho de retencin es personal (an cuando en realidad se trata de una excepcin procesal, pero en orden a la distincin que apuntamos cabe englobarlo como personal). FEDERICO A. WITH UG 135 4 DE 113

9. Las Obligaciones Reales: Concepto. Diferencia con las cargas reales. La cuestin en el art. 497 del CC.
Aqu nos enfrentaramos con una categora de derechos patrimoniales intermedia entre los personales y los reales. Se tratara de obligaciones, pues tienen un deudor que debe una prestacin determinada y positiva, de hacer o de dar, y al cual debe recurrir el acreedor para obtenerla. La aproximacin a los d. reales surgira del hecho de que la calidad de deudor o acreedor depende de una relacin de seoro con una cosa: se es deudor o acreedor en tanto y en cuanto esa relacin de seoro subsista. Si ella se extingue por cualquier causa que no sea achacable a culpa del deudor (abandono, venta, prdida, etc.), cesa tambin la calidad de deudor o acreedor, que pasa a la cabeza del nuevo titular de la relacin sobre la cosa, quedando desobligado el anterior titular. Por eso se las llama tambin (adems de obligaciones propter rem o "reales"), obligaciones "ambulatorias", dado que "viajan" o "ambulan" junto con esa relacin real. Su origen es exclusivamente legal: se trata de obligaciones "ex lege". Obligaciones propter rem: En ciertas obligaciones la persona del deudor es determinada por su relacin con una cosa; se trata de las obligaciones propter rem. Son obligaciones que descansan sobre determinada relacin de seoro sobre una cosa, y nacen, se desplazan y se extinguen con esa relacin de seoro. Es decir: resulta deudor quien es actualmente dueo o poseedor de una cosa. Por esa dependencia de una relacin real, la obligacin propter rem es tambin denominada real, y en virtud de que el sujeto pasivo es uno u otro, segn sea el titular de la relacin real, se la designa como ambulatoria o cabalgante. En nuestro CC el art. 497, rechaza este tipo de obligaciones. Sin embargo otros establecen obligaciones respecto de la misma cosa, y Obligaciones que pasan del autor al sucesor. Ejemplos: a) la obligacin del condmino de pagar proporcionalmente los gastos de la cosa comn, b) el crdito por medianera, c) El tenedor de un ttulo al portador puede exigir el pago al deudor del mismo. Cargas o gravmenes reales: Las cargas reales es el aspecto pasivo de los d. reales sobre la cosa ajena, as el usufructo, el uso, la habitacin es un d. real para el usufructuario, el usuario, etc., pero es una carga real para el titular de dominio que ve limitado su derecho sobre la cosa por la constitucin de esos d. reales. La hipoteca se ha considerado que es una carga real, como tambin los impuestos que gravan la propiedad. Las cargas reales no son lo mismo que las obligaciones reales ni que las obligaciones personales.
10. Obligaciones reales. Caracteres.
Segn una definicin, son obligaciones que descansan sobre determinada situacin de seoro sobre una cosa y nacen, se desplazan o extinguen con esa relacin de seoro. Caracteres: a) Afectan al titular de una determinada relacin de seoro; b) Abandono: facultad del titular de la relacin de seoro para liberarse, mientras no abandona responde con todo su patrimonio.
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11. Enumeracin de los d. reales. D. reales enumerados por el cdigo. El art. 2503 y su nota, carcter de la enumeracin. El art. 2614, su interpretacin y crtica.
a) Dominio: D. real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona. b) Condominio: Es el d. real por el cual dos o ms personas son titulares de una cosa por una parte indivisa. c) Usufructo: Es el d. real en virtud del cual una persona puede usar, gozar y percibir los frutos de una cosa de otro, sin alterar la sustancia. FEDERICO A. WITH UG 135 5 DE 113

d) Uso: Es el d. real en el que existe la facultad de usar de una cosa ajena, de percibir sus frutos pero limitado a las necesidades del usuario y de su familia. e) Habitacin: Es un d. real de uso con la peculiaridad de que la cosa objeto del d. real es una habitacin, un inmueble susceptible de habitacin y la facultad consiste en que el usuario habite el inmueble, l y su familia. f) Servidumbres activas: En este d. real hay dos fundos, uno que se llama dominante y es el que recibe el beneficio y uno llamado sirviente que es el que otorga el beneficio. g) Hipoteca: Es el d. real que recae sobre una cosa inmueble destinado a garantizar el cumplimiento de una obligacin cualquiera (cualquier tipo de obligacin). h) Prenda: La prenda tiene de similitud con la hipoteca que ambos son d. reales de garanta, accesorios, pero son dismiles en cuanto al objeto puesto que la prenda recae sobre una cosa mueble. i) Anticresis: Es un d. real de garanta, sobre la cosa ajena; se asemeja a la hipoteca en cuanto al objeto pues slo puede ser una cosa inmueble y a la prenda en cuanto la cosa pasa a poder del acreedor anticresista. j) Superficie forestal (Ley 25509): por medio de este d. real se va permitir la explotacin de grandes superficies de tierra destina a la silvicultura, a la explotacin de los bosques. k) Propiedad horizontal (Ley 13512): es el d. real que tiene dos proyecciones: como un dominio de una unidad funcional de un inmueble con facultades exclusivas, pero moderadas en funcin del conjunto y como un condominio forzoso, con caractersticas especiales, sobre las partes comunes. Carcter de la enumeracin: El art. 2052 establece que la lista del art. 2503 es numerus clausus. Los particulares no pueden crear otros d. reales distintos a los establecidos en la ley, ni modificar por pactos privados las normas que los rigen, porque las normas relativas a los d. reales no son meramente supletorias de la voluntad de las partes, sino que se le imponen, en tanto y en cuanto ellas mismas no dispongan lo contrario. Art. 2614: establece una serie de derechos prohibidos o autorizados por el trmino de 5 aos: (enfiteusis, superficie, censos, rentas y vinculaciones), la doctrina discute sobre cuales son unos y otros, salvo para el caso de la vinculaciones que estn terminantemente prohibidas.
12. Breve nocin de cada d. real. Modalidades. Figuras afines.
Dominio: Pleno o perfecto: cuando la cosa no est gravada con ningn derecho real ni tampoco est sujeto a plazo o condicin resolutoria. Imperfecto: cuando est gravado por un derecho real o sometido a plazo o condicin resolutoria. Condominio: Comn: aqul en el cual cualquiera de los condminos en cualquier momento puede pedir la divisin, poniendo fin al condominio mediante la accin de divisin del mismo. Es el condominio sin indivisin forzosa. Con indivisin forzosa. Indivisin convencional: las partes as lo convienen, el plazo que establece la ley es por cinco aos. Se puede convenir la indivisin por cinco aos, vencidos stos, renovarlo por cinco aos ms y as sucesivamente. Indivisin legal: no se basa en la voluntad de las partes sino en las especiales caractersticas que reviste la cosa sobre la que recae el condominio. Los casos son: * Muros, cercos y pozos, paredes medianeras; * Accesorios indispensables para el uso de dos o ms propiedades; * Condominio por confusin de lmites Hipoteca:
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H. Cambiaria: con pagars hipotecarios. Deben mencionarse en la escritura pblica e inscribirse en el Registro. Se cancela adjuntando los pagars el constituyente al Registro. Preanotacin hipotecaria: Anticipos a cuenta de futuro prstamo con garanta hipotecaria. Solo en bancos oficiales Anotacin hipotecaria: solo en el BHN. Es una hipoteca global que se divide automticamente a cargo de los adjudicatarios Prenda: Con registro: presenta la caracterstica que la cosa prendada contina en poder del constituyente de la prenda, como si fuera la hipoteca de una cosa mueble. Tcita: art. 3.218: si existiese por parte del deudor que ha dado a prenda, otra deuda al mismo acreedor, contratada con posterioridad, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no est obligado a devolver la prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque no hubiese estipulacin de afectar la cosa al pago de la segunda Anticrtica: Tiene por objeto un mueble y la particularidad de que el acreedor puede usar la cosa, pudiendo cubrir los intereses con ese uso y tambin el capital
13. Rgimen legal de los d. reales. La autonoma de la voluntad en los d. reales. Incidencia del orden pblico. Creacin, fuente y tipicidad de los d. reales.
A diferencia de lo que ocurre con los derechos personales, en los cuales rige el principio de la autonoma de la voluntad, en los d. reales impera el principio del orden pblico. Slo pueden ser creados y reglamentados por ley, y su interpretacin no puede ser nunca analgica. No existe dentro de nuestro ordenamiento legal un derecho real si ste no es creado por la ley. Sin embargo, creacin legal de los derechos reales no quiere decir que la nica fuente de estos derechos sea la ley: cuando hablamos de la ley como nica fuente de los derechos reales atendemos a la fuente creadora, cuando hablamos de la causa fuente la ley slo juega como una fuente ms, entre las que se encuentra, de manera principal, la voluntad de los particulares. Es por ello que se dice que la autonoma de la voluntad en los derechos reales juega en el mbito de la fuente de ellos. El orden pblico alude a una categora o clase de disposiciones de fundamental inters para el pueblo, para la Nacin, para la sociedad entera. As tiene dicho la jurisprudencia que "... la importancia poltica, econmica y social de los derechos reales determina que su regulacin legal est presidida por la accin del orden pblico, que viene a ser su connotacin dominante. No hay duda que son de orden pblico las normas estatutarias, que hacen a la esencia del derecho real. Tales las que enumeran taxativamente las figuras tipos, como las que reglamentan su contenido. Tipicidad: La nocin de tipicidad de los derechos reales, y la funcin creadora de la ley respecto de las figuras tipo, sumada a la consecuente prohibicin de modificar los d. reales existentes, nos lleva de la mano a admitir que, si no encaja perfectamente en las figuras creadas por el CC, entonces es un nuevo d. real, creado por una ley especfica, lo que concuerda con el principio sentado en el art. 2502.
14. Clasificacin de los d. reales. Distintos criterios (en relacin al sujeto, al objeto, a la causa, al contenido, a su funcin, en relacin a otras pautas).
En relacin al sujeto: 1) D. reales exclusivos o no exclusivos: segn que admitan o no pluralidad de titulares sobre el mismo objeto Exclusivos: dominio, usufructo, propiedad horizontal. No exclusivos: d. reales de garanta y servidumbres. 2) D. reales de titularidad limitada o no a las personas de relacin existencia visible (personas fsicas). FEDERICO A. WITH UG 135 7 DE 113

El uso y la habitacin no admiten como titular a personas de existencia ideal 3) D. reales absolutos y relativos. Los d. reales de hipoteca, los que recaen sobre cosas muebles registrables y los d. reales sobre inmuebles, para ser oponibles a terceros (logrando ser absolutos), deben publicitarse cumpliendo los recaudos de la inscripcin en el Registro de Propiedad. En relacin al objeto: 1) D. reales sobre la cosa propia o sobre la cosa ajena. 2) D. reales que pueden tener por objeto, cosas muebles e inmuebles, o slo muebles o slo inmuebles. 3) D. reales sobre cosas con valor en s mismas y cosas representativas de valor. 4) D. reales que pueden recaer o no sobre cosas fungibles o consumibles. 5) D. reales que recaen sobre la cosa propia o sobre no propia (d. reales que recaen sobre cosas que no tienen dueo). Con relacin a la causa: 1) D. reales perpetuos o temporarios. Temporarios: usufructo, uso, habitacin, servidumbres, personales y las reales si se las limit en el tiempo o si se extingue la utilidad. Perpetuos: dominio, condominio, propiedad horizontal. 2) D. reales vitalicios o no vitalicios 3) D. reales extinguibles o no por el no uso 4) D. reales transmisibles o intransmisibles (segn que admitan o relacin no mutaciones en sus titulares). 5) D. reales verdaderos o putativos, segn que sus titulares tengan o no, en todos los casos, frente a todos sin excepcin, el derecho de ejercerlos. 6) D. reales que admiten o no como fuente a la ley, los nicos que la admiten son el usufructo (usufructo legal del art. 287) y la habitacin (derecho real de habitacin del cnyuge suprstite del art. 3573 bis). 7) D. reales registrables o no. 8) D. reales forzosos o no forzosos, son forzosos el condominio de paredes, cercas y fosos y las servidumbres forzosas. Con relacin a su funcin: 1) D. reales principales o accesorios en funcin de garanta. 2) D. reales principales o accesorios en funcin de la accesoriedad de su objeto; ste ltimo supuesto es el del condominio de accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades y el condominio de indivisin forzosa que integra el concepto de propiedad horizontal. 3) D. reales principales accesorios en funcin de su dependen de la posesin de un inmueble; el nico derecho real accesorio con este alcance es la servidumbre. 4) D. reales que pueden o no tener la calidad de alimenticios; segn que tengan o no idoneidad para que la obtencin del beneficio que reportan a su titular cumplan la funcin de satisfacer las necesidades imprescindibles para su subsistencia. Con relacin a otras pautas: 1) D. reales provisionales o definitivos. 2) D. reales que admiten o no la pluralidad de d. reales sobre la misma cosa y en cabeza del mismo titular. 3) D. reales del derecho civil o de otros derechos. 4) D. reales propios o impropios. UDA 3
15. El sujeto de los d. reales. Capacidad.
Sujeto: El nico sujeto de los derechos civiles en general, y de los derechos reales, en particular, es la persona. Encontrndose los derechos reales en la esfera de los derechos FEDERICO A. WITH UG 135 8 DE 113

patrimoniales, el principio general es que toda clase de personas, de existencia visible o ideal sin distingos de nacionalidad, pueden ser sujetos de los derechos reales, pero caben algunas distinciones en cuanto a la calidad de los sujetos o al nmero de ellos. Distinciones respecto de la calidad de los sujetos a) Personas de existencia ideal: existen derechos reales de goce y disfrute de la cosa ajena que son temporales y en los cuales se ha establecido como tiempo mximo para su duracin, la vida del titular del derecho. Para el supuesto de las personas jurdicas que pueden ser ilimitadas en el tiempo de duracin el cdigo ha establecido trminos mximos de titularidad. As, respecto al usufructo, este trmino mximo es de 20 aos lo mismo que para la servidumbre. Las personas de existencia ideal quedan excluidas de los derechos de uso y habitacin por cuanto sus contenidos son pautas que slo corresponden a las personas de existencia visible, en cuanto se hace referencia a las necesidades del usuario o del habitador y sus familiares o a las necesidades personales del usuario, sus hbitos o estado de salud. b) Extranjeros: En virtud de la Ley de creacin de Zonas de Seguridad en todo el territorio de la Nacin, se restringe (respecto de derechos personales y reales) la posibilidad de su titularidad por ciudadanos extranjeros, como modo de complementar previsiones territoriales de la defensa nacional. Capacidad: rigen las normas generales en la materia, salvo en lo que se refiere a la posesin, puesto que se autoriza a los menores que tengan 10 aos de edad, a adquirir la posesin por s mismos.
16. Concepto de Cosa. El artculo 2311 y su nota. Concepto de cosa en el Derecho Romano.
Se llaman cosas en el CC los objetos materiales susceptibles de tener un valor. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin. Vlez en la nota al art. 2311 aclaraba: Freitas pone al art. 317 de su proyecto de Cdigo, una larga nota demostrando que slo deben entenderse por cosas los objetos materiales, y que la divisin en cosas corporales e incorporales, atribuyendo a la palabra cosas cuanto puede ser objeto de derechos, aceptada generalmente, ha confundido todas las ideas, produciendo una perturbacin constante en la inteligencia y aplicacin de las leyes civiles. La palabra cosas, en la flexibilidad indefinida de sus acepciones, comprende en verdad todo lo que existe; no slo los objetos que pueden ser la propiedad del hombre, sino todo lo que en la naturaleza escapa a esta apropiacin exclusiva: el mar, el aire, el sol, etc. Mas como objeto de los derechos privados, debemos limitar la extensin de esta palabra a lo que puede tener un valor entre los bienes de los particulares. As, todos los bienes son cosas, pero no todas las cosas son bienes. La cosa es el gnero, el bien es una especie. Para el D. Romano, a diferencia de nuestro ordenamiento, la palabra cosa se aplicaba para designar tanto a objetos corporales como incorporales.
17. Los bienes: el art. 2312 y su nota. Diferencias con el derecho francs. Patrimonio: concepto y breves nociones.
Art. 2312: Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. El conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio . Y en la nota dice Vlez "que el 'patrimonio' es la universalidad jurdica de sus derechos reales y personales, bajo la relacin de valor pecuniario, es decir, como bienes". Tanto de la literalidad del artculo, como del contexto de la nota, parece indudable que el patrimonio est integrado slo por derechos (reales o creditorios). Sin embargo, la generalidad de la doctrina entiende que en la universalidad est comprendido tambin el pasivo, o sea las deudas. Derecho Francs: en Francia la palabra "cosa" constituye el gnero y comprende todo lo que existe en la naturaleza y cae bajo la apreciacin de los sentidos; en cambio, "bienes" FEDERICO A. WITH UG 135 9 DE 113

son aquellas cosas capaces de procurar al hombre una ventaja propia y exclusiva, es decir, que existen en cantidad limitada y son susceptibles de apropiacin.
18. Cosas. La energa: concepto y naturaleza. La jurisprudencia anterior al decreto- ley 17.711. El agregado al art.2311, su anlisis y crtica.
Concepto: Un cuerpo posee energa cuando tiene capacidad de producir trabajo, esto es, de vencer una fuerza a lo largo de un camino recorrido. Vlez no tuvo en cuenta a la energa al redactar su art. 2311, porque en su poca, sta se consideraba unida a la materia y bastaban, en consecuencia, las normas aplicables a aqulla. En cambio, respecto del tpico de la naturaleza jurdica de la energa tanto la doctrina como la jurisprudencia, aparecan divididas. La ley 17.711 agreg al art. 2311 del Cdigo Civil, el siguiente prrafo: "Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin". El inters que conduce a que se declare de aplicacin a la energa las normas relativas a las cosas es el de determinar la viabilidad del contrato de compraventa a su respecto y posibilitar un mejor encuadramiento de la sustraccin de la energa en la figura del delito de hurto. As, se ha decidido que: "...la electricidad es una cosa y por lo tanto el que conecte un cable de electricidad con la red general, sin autorizacin, cae en la figura del delito de hurto establecida por el Cdigo Penal". La reforma, en este sentido, tiende a solucionar problemas interpretativos en torno a la naturaleza de la energa y ello explica que legisle sobre ella por referencia, sin adoptar posicin sobre su esencia. Pero se ha quedado a mitad de camino pues la energa debi ser objeto de una normativa especfica, dentro del derecho civil.
19. Situaciones especiales con relacin al objeto de los d. reales: el cuerpo humano. El cadver.
El cuerpo humano no encuadra dentro del concepto de cosa que da el art. 2311, ya que, si bien puede ser considerado un objeto material, no es susceptible de apreciacin pecuniaria. Tampoco es un bien, por igual razn, se encuentra fuera del comercio jurdico. Sobre el cuerpo humano se tendra un derecho personalsimo y extrapatrimonial. Ahora bien, hay partes del cuerpo del hombre que separadas definitivamente del mismo no afectan en forma permanente la integridad fsica, las que s pueden ser consideradas cosas en cuanto son susceptibles de actos jurdicos sobre las mismas (sera el caso de la leche materna, el semen, los cabellos, la sangre. No son pasibles de ser objeto de actos jurdicos el corazn, las glndulas sexuales si disminuyere la capacidad de reproduccin, etc. En nuestro derecho se debe tener muy presente la ley referente a los trasplantes e implantes de rganos, que regula la posibilidad de su ablacin, las condiciones que deben reunir dador y receptor y las responsabilidades que asumen los mdicos intervinientes. El consentimiento con relacin a las partes del cuerpo humano debe prestarlo el titular. Si ste est imposibilitado de otorgarlo lo harn sus representantes o parientes cercanos ms prximos, siendo de aplicacin las reglas de la tutela o curatela. El cadver: segn el CC, un despojo mortal no es una cosa en el sentido legal de esta palabra porque carece de valor pecuniario. Segn la jurisprudencia: En razn de la especial naturaleza jurdica de los cadveres, no se pueden aplicar a ellos las normas comunes sobre posesin y propiedad, pues no constituyen una cosa en el sentido legal de la palabra, ni son sujetos de derechos, lo cual tambin les impide tener una adecuada proteccin en las normas del derecho positivo vigente, pues salvo disposiciones de carcter administrativo sobre autopsias, inhumaciones, traslacin de restos, etc., no existen otras sobre la materia". Con la sancin de la ley 21.541 el cadver humano puede concebirse como cosa 'extra comercium' de indisponibilidad relativa art. 2338, Cd. Civil, en virtud de que puede FEDERICO A. WITH UG 135 10 DE 113

disponerse para otros fines que los naturales, si media autorizacin previa del titular del cuerpo o de sus parientes inmediatos". En cuanto al destino ulterior de los restos mortales, debe atenderse ante todo a la voluntad expresa o tcita del causante, aun cuando pugne con la voluntad de sus parientes. Relativamente al uso mdico del cadver y segn llevamos expuesto, debe tenerse en cuenta la voluntad del muerto. En caso de que sta no se haya manifestado, pensamos que quienes pueden disponer acerca de l son aquellos a quienes se reconoce el derecho de custodia de los restos
20. Situaciones especiales con relacin al objeto de los d. reales: sepulcros y conjuntos de cosas.
Naturaleza jurdica: se debe distinguir entre la tumba (cosa) y el derecho que puede corresponder sobre la misma. Como tumba son bienes comprendidos dentro del dominio pblico municipal, siendo por lo tanto imprescriptibles e inalienables, a menos que se produzca su desafectacin. Derecho sobre sepulcros: no existe dificultad cuando se trata de sepulcros ubicados en predios particulares o de entidades privadas. El derecho real, en tal caso, recae sobre la finca o predio donde est ubicado el sepulcro. Los cementerios municipales, en cambio, por pertenecer al dominio pblico del municipio son incompatibles con la existencia de derechos reales sobre los sepulcros existentes en ellos. Ello no obsta a que el municipio otorgue sobre las parcelas destinadas a la construccin de sepulcros, panteones o mausoleos, derechos que son verdaderas concesiones administrativas. Conjunto de cosas: se refirieren a las universalidades, segn lo expresa Vlez en la nota al 2312 una pluralidad de bienes exteriores que pueda ser considerada como una unidad, se llama universalidad y hay dos especies: a) universitas facti (de hecho) cuando es por la voluntad o intencin del propietario, b) universitas juris: cuando es por el derecho. Ninguna de las dos especies puede constituirse en objeto de un derecho real, el que siempre recaer sobre cosas singulares o particulares. En el supuesto de la universalidad de hecho, el derecho real, la posesin y la tradicin para adquirirlos estarn referidos a cada una de las cosas que la integran y no al conjunto.
21. Clasificacin de las cosas en el CC, en relacin a s mismas: cosas muebles e inmuebles.
Las cosas consideradas en s mismas: una primera clasificacin, de mayor trascendencia en cuanto a sus consecuencias en nuestro derecho, separa la tierra y lo adherido o afectado a ella de las dems cosas. Los objetos del primer grupo se llaman inmuebles y los otros muebles. Cosas inmuebles por su naturaleza: segn el art. 2314: Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por s mismos inmovilizadas, como el suelo y todas las partes slidas o fluidas que forman su superficie y profundidad, todo lo que est incorporado al suelo de una manera orgnica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre. Cosas muebles por su naturaleza: segn el art. 2318: Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea movindose por s mismas, sea que slo se muevan por una fuerza externa, con excepcin de las que sean accesorias a los inmuebles.
22. Clasificacin de las cosas en el CC.
Las cosas segn el CC pueden ser: Cosas muebles o inmuebles: Muebles. Se clasifican en Por su naturaleza: art. 2318: Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea movindose por s mismas, sea que slo se muevan por una fuerza externa, con excepcin de las que sean accesorias a los inmuebles. FEDERICO A. WITH UG 135 11 DE 113

Por su carcter representativo art. 2319 ltima parte: todos los instrumentos pblicos o privados de donde constare la adquisicin de derechos personales. Inmuebles Por su naturaleza (art.2314) Por accesin - Fsica (art. 2315) - Moral (art. 2316) Por su carcter representativo (art. 2317) Cosas fungibles o no fungibles: Fungibles. Segn el art. 2324: Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de una especie equivale a otro individuo de la misma especie, y que pueden sustituirse las unas por las otras de la misma calidad y en igual cantidad. No fungibles: son aquellas que no pueden sustituirse las unas por las otras, son cosas dotadas de una cierta individualidad propia, lo cual impide que an siendo de la misma especie, una de ellas pueda hacer las veces de la otra. Ej. un libro que puede tener un valor de afeccin especial por haber sido obsequio de una persona querida, o por tener una dedicatoria honrosa. Cosas consumibles y no consumibles: Consumibles. Art. 2325 1ra. Parte: Son cosas consumibles aquellas cuya existencia termina con el primer uso y las que terminan para quien deja de poseerlas por no distinguirse en su individualidad No consumibles. Art. 2325 1ra. Parte: Son cosas no consumibles las que no dejan de existir por el primer uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles de consumirse o de deteriorarse despus de algn tiempo. Cosas divisibles e indivisibles: Divisibles. Art.2326: son cosas divisibles, aqullas que sin ser destruidas enteramente pueden ser divididas en porciones reales, cada una de las cuales forma un todo homogneo y anlogo tanto a las otras partes como a la cosa misma Indivisibles: las que por su naturaleza no pueden dividirse en partes homogneas y, adems, las que por razones econmicas no pueden ser divididas sin afectar su uso y aprovechamiento. Aunque la disposicin tiene carcter general, es claro que la preocupacin esencial que inspir a esta norma es poner fin al minifundio. El agregado deja librado a las autoridades locales la fijacin de la superficie mnima de las unidades econmicas. Cosas dentro y fuera del comercio: Cosas dentro del comercio. El art. 2336 establece que: que estn en el comercio todas las cosas cuya enajenacin no fuere expresamente prohibida o dependiente de una autorizacin pblica. La palabra comercio no alude a la actividad especfica mercantil, sino a la posibilidad de enajenar vlidamente una cosa (sea por un acto civil o mercantil). Cosas fuera del comercio: Art. 2337: Las cosas estn fuera del comercio, o por su inenajenabilidad absoluta o por su inenajenabilidad relativa. Son absolutamente inenajenables: 1. Las cosas cuya venta o enajenacin fuere expresamente prohibida por la ley. 2. Las cosas cuya enajenacin se hubiere prohibido por actos entre vivos o disposiciones de ltima voluntad, en cuanto este Cdigo permita tales prohibiciones. Art. 2338. Son relativamente inenajenables las que necesiten una autorizacin previa para su enajenacin. Clasificacin de las cosas en relacin a las personas: El criterio de esta clasificacin radica en la persona a quien las cosas pertenecen: FEDERICO A. WITH UG 135 12 DE 113

1. Del Estado (nacional o provincial), subdivididas en cosas del dominio pblico y cosas del dominio privado del estado. 2. De las Municipalidades. 3. De la Iglesia. 4. De los particulares. 5. Cosas susceptibles de apreciacin privada.
23. Cosas inmuebles por accesin fsica y moral.
Inmuebles por accesin fsica: las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con tal que esta adhesin tenga el carcter de perpetuidad. - Se trata de cosas que por su naturaleza han comenzado siendo muebles, es el caso de los materiales de construccin: ladrillos, cemento, etc. - Pero la obra del hombre ha transformado esa naturaleza mvil adhirindolo al suelo, por cuya accin las cosas dejan de ser muebles y se convierten en inmuebles. Por ej. edificios. - La adhesin fsica al suelo debe ser perpetua. Perpetuidad se asimila a estable. - Finalmente, la adhesin de las cosas al suelo no debe ser en mira a la profesin del propietario, por ej.: el instrumental empotrado de un dentista. As resulta del art. 2322. Inmuebles por accesin moral: segn el art. 2316. Son tambin inmuebles las cosas muebles que se encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de ste, sin estarlo fsicamente. Se trata de cosas muebles puestas en un inmueble para su explotacin, uso o comodidad, el vnculo que existe entre estas cosas y el inmueble, es el mismo que une lo accesorio a lo principal. Por ej. Ejemplo: los tiles de labranza de una estancia, los muebles que constituyen el ajuar de una casa, etc. La ley, al establecer que estas cosas son inmuebles, lo ha hecho teniendo en cuenta que ellos estn ntimamente unidas al inmueble donde se encuentran y que sera imposible separarlas de l, sin perjudicar sus condiciones de explotacin, uso o comodidad. Inmuebles por naturaleza: segn el art. 2314: Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por s mismos inmovilizadas, como el suelo y todas las partes slidas o fluidas que forman su superficie y profundidad, todo lo que est incorporado al suelo de una manera orgnica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre. Es posible, entonces, anotar tres subgrupos: a) El suelo. Con sus partes slidas y fluidas, ej.: los ros y sus cauces, las canteras y las minas, etc. b) Todo lo que est incorporado al suelo de una manera orgnica es decir los vegetales, pero si las plantas estn colocadas transitoriamente para ser luego trasladadas, no son inmuebles: es el caso de los almcigos. c) Todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre. Por esto no son inmuebles los tesoros. Inmuebles por su carcter representativo: El art. 2317 dice: Son inmuebles por su carcter representativo los instrumentos pblicos de donde constare la adquisicin de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusin de los derechos reales de hipoteca y anticresis.
24. Cosas inmuebles por naturaleza. Cosas inmuebles por su carcter representativo.
25. Clasificacin de las cosas fuera del CC: registrables y no registrables. Concepto, importancia, casos en que se aplica.
Se hace alusin en el art 1277 a otra categora de cosas: las registrables y las no registrables.
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Las cosas registrables son aquellas que dada la finalidad econmica por su utilidad e importancia hacen indispensable la constatacin de sus cambios de titularidad en un instrumento de publicidad formal o registral. Las cosas no registrables son las que por su poca importancia para las necesidades del trfico jurdico y el crdito en general, estn sometidas a las normas generales de publicidad en cuanto a los cambios o alteraciones de la titularidad sobre las mismas. Los efectos jurdicos de las cosas registrables son: a) Forma de publicidad de la transmisin. Las cosas registrables quedan sujetas a un modo operacional de adquisicin (ttulo y modo) prefijado por la ley. Los inmuebles deben transferirse mediante escritura pblica y tradicin, y deben inscribirse para su oponibilidad a terceros. Los derechos y muebles registrables deben cumplir slo con la registracin, ya que ello tiene efectos constitutivos y suple la tradicin, ej.: automotores. Los muebles no registrables quedan sometidos a la tradicin, luego de lo cual basta la buena fe, y se aplica el aforismo posesin vale ttulo. b) Oponibilidad a terceros. En las cosas registrables los derechos reales no sern oponibles a terceros mientras no estn registrados. c) Consentimiento conyugal: Si se trata de cosas registrables, es indispensable para disponer de ellos el consentimiento de ambos cnyuges. UDA 4
26. Concepto de causa: la teora de los hechos y actos jurdicos reales.
La relacin jurdica real, como toda relacin jurdica, tiene cuatro elementos: sujeto, objeto, causa y forma. Cuando hablamos de causa nos referimos a la causa fuente y para adentrarnos en el concepto de causa en los derechos reales tenemos que ir a los conceptos de hecho y acto jurdico. La causa en los derechos reales son los hechos jurdicos reales y los actos jurdicos reales. Hecho jurdico: es todo acontecimiento susceptible de producir efectos jurdicos, ya sea la adquisicin, modificacin o extincin de derechos. Clasificacin: - Naturales: sin la intervencin del hombre, como puede ser un nacimiento (consolida a la persona como titular de derechos), granizo, inundaciones (podran producir daos en bienes asegurados). - Humanos. Voluntarios: realizados con discernimiento, intencin y voluntad. Ilcitos: contrarios a la ley, causan un dao. o Delito: con dolo o voluntad de producir dao o Cuasidelito: con culpa (imprudencia, negligencia, imprevisin) Lcitos o Simples hechos jurdicos: ir de pesca. o Actos jurdicos: producidos con voluntad de producir efectos jurdicos. Involuntarios: les falta alguno de los atributos de la voluntad. Acto jurdico: son los actos voluntarios lcitos que tienen por finalidad inmediata la produccin de efectos jurdicos. Acto jurdico real: es el acto voluntario lcito que tiene por fin inmediato producir la adquisicin, modificacin transferencia o extincin de derechos reales. Titulo: Es el acto jurdico causal. Pero en el caso de adquisicin de inmuebles se requiere una forma expresa que es la escritura pblica. Este acto jurdico causal no tiene por efecto inmediato producir la adquisicin de derechos reales porque para ello requiere de otro elemento que es el modo, o sea la tradicin. 14 DE 113
27. Ttulo y modo

Como supuesto de derecho real que se adquiere solamente por el ttulo tenemos a la hipoteca donde el acto jurdico real es la escritura pblica de constitucin de hipoteca. Modo: casi nunca el contrato es un acto jurdico real, el acto jurdico real ser la tradicin posterior al acto. En los sistemas de ttulo y modo la tradicin es traslativa de dominio (la tradicin es el acto jurdico real). En el supuesto de las servidumbres el primer uso constituye la tradicin, porque stas no se ejercen por la posesin sino por el uso; ahora bien, dndose el caso de servidumbres donde la limitacin consiste en el no uso, un "non faciendo", estos derechos reales se constituirn por el ttulo; en tales casos, de excepcin, la escritura pblica que es el acto jurdico causal, es tambin el acto jurdico real. Entre nosotros la tradicin desempea no slo una funcin de publicidad sino tambin constitutiva al derecho real; no existe derecho real ni entre las partes ni frente a terceros antes de la tradicin. Los requisitos de la tradicin son tres: 1) Que el tradens sea propietario de la cosa; 2) que el tradens y el accipiens tengan capacidad; y 3) que la tradicin se efecte por ttulo suficiente para transmitir el dominio.
28. Ttulo: concepto, clases.
Concepto: podemos definirlo desde dos puntos de vista: 1) Sustantivo (material); acto jurdico causal 2) Adjetivo (formal): documento portante del negocio. Es acto jurdico causal suficiente, por ej., compraventa, donacin, permuta, cualquier acto traslativo no declarativo. Es el documento portante del negocio jurdico causal. Cuando hablamos de ttulo podemos encontrar distintos niveles: Ttulo perfecto: es un ttulo que no merece objecin. Sus requisitos son: Sujeto: ste debe ser capaz y adems legitimado (porque puede ser un sujeto capaz que no est legitimado en cuyo caso se afecta la perfeccin del ttulo). Objeto: el ttulo debe ser aplicado a la cosa que quiero transmitir. Causa: debe ser suficiente, debe ser un ttulo traslativo; si tiene vicios o defectos el acto jurdico causal, el defecto del ttulo radica en la causa. Forma: es ttulo perfecto el que cumple todas las solemnidades exigidas por la ley. Ser perfecto cuando los cuatro elementos: sujeto, objeto, causa y forma no tienen defectos. Ttulo putativo: es un caso especial de posesin de buena fe. Se da cuando: I) No existe ttulo, pero el poseedor est convencido, por ignorancia o error de hecho excusable, que existe. As, un heredero instituido en un testamento, que posee los bienes de la herencia, ignorando la existencia de un testamento posterior, que revoca al primero. II) El ttulo existe, pero no se aplica a la cosa poseda. Es tpico el siguiente ejemplo: A compra un terreno en un loteo, toma posesin, se le otorga la escritura; luego se plantea un litigio en el cual, despus de estudios y mensuras se llega a la conclusin de que la escritura y el acto jurdico que ella representa (ttulo) no se refieren en verdad al lote posedo sino a otro. Justo ttulo: es todo acto jurdico vlido, revestido de las formas legales que sera idneo para constituir el derecho real que se intenta prescribir, si no fuera porque el trasmitente no es el verdadero propietario o titular del derecho, o sindolo, no tiene capacidad para trasmitirlo.
29. Modo, la tradicin, concepto, forma, clases. Tradicin de la posesin y del dominio.
Concepto: La tradicin es un acto jurdico bilateral, pero no un contrato destinado segn la doctrina ms generalizada a dar vida a derechos creditorios, sino ms FEDERICO A. WITH UG 135 15 DE 113

bien un acto jurdico real, ya que se trata de un acto jurdico que da nacimiento, modifica o extingue derechos reales. Forma: La tradicin debe consistir en actos materiales ya sea realizados voluntariamente tanto por el tradens cuanto por el accipiens; o por el tradens con consentimiento (expreso o tcito) del accipiens; o, al revs, por el accipiens con consentimiento del tradens. Estos actos materiales deben ser tales que pongan al adquirente en posicin de disponer y actuar fsicamente sobre la cosa. Tradicin de la posesin: El principio est sentado en el art. 2377 que, despus de expresar que la posesin se adquiere tambin por la tradicin de las cosas, aade: "Habr tradicin, cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiese". Como dijimos anteriormente lo que se entrega es la cosa y no la posesin. La presencia exigida de dos voluntades complementarias asigna a la tradicin todo el aspecto de un acuerdo de voluntades, pero el acuerdo de voluntades por s solo no basta, como no bastan las simples declaraciones. Es necesaria la entrega y en esa entrega, que el precepto exige que sea voluntaria, es donde reside el ncleo de la tradicin Tradicin del dominio: Los arts. 2601 a 2603 fijan los requisitos que debe reunir la tradicin traslativa del dominio para tener eficacia como tal: a) que sea hecha por el propietario (o su representante); b) que ste tenga capacidad para enajenar y el que reciba sea capaz para adquirir, y c) que la transmisin se haga por ttulo suficiente para transferir el dominio.
30. El principio de nemo plus iuris en los d. reales: el Art. 1050 CC.
El principio de nemo plus iuris en derechos reales implica un principio general (no slo jurdico sino tambin lgico) de que nadie puede trasmitir aquello que no tiene. El principio se halla receptado en el art. 3270 que dispone: "Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba; y recprocamente". A su vez el art. 2603 recalca: "Los nicos derechos que pueden transmitirse por la tradicin, son los que son propios del que la hace". Supongamos el caso de una compraventa de un inmueble, una parte paga el precio y la otra entrega el inmueble, si anulamos el acto y lo privamos de efectos, cul es la consecuencia? el que recibi el dinero lo devuelve y quien recibi el inmueble lo devuelve tambin, se restituye las prestaciones al margen de las indemnizaciones por daos y perjuicios que puedan corresponder. El art. 1050 prescribe que: La nulidad pronunciada por los jueces vuelve las cosas al mismo o igual estado en que se hallaban antes del acto anulado. El art. 1051 atiende la situacin de los terceros: Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual, salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable. A diferencia de lo que ocurre con los bienes inmuebles, el art. 3271 hace inaplicable el principio nemo plus iuris a los bienes muebles. La posibilidad de adquirir una cosa de manos de quien no es el verdadero propietario, est consagrada en el art. 2412: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquiera accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida. Vale decir que mediando buena fe y no tratndose de cosa robada o perdida, y a lo que se debe agregar que la adquisicin sea a ttulo oneroso (art. 2778), justifican la excepcin al principio nemo plus iuris en los bienes muebles consagrada por el art. 3271.
31. El principio de nemo plus iuris en los d. reales: en las cosas muebles y en las inmuebles .
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32. Principio de convalidacin.
Una persona constituye o trasmite un derecho real que no tena derecho a constituir o trasmitir. En virtud del principio del nemo plus iuris, consagrado por el art. 3270 CC, esa constitucin carecera de validez. Sin embargo, si posteriormente el constituyente o transmitente adquiere ese derecho, por el principio de convalidacin, la constitucin o trasmisin se valida retroactivamente y se considera como si desde el momento en que se efectu hubiera existido ese derecho en cabeza del constituyente o transmitente. Criterio general adoptado por el CC: es el vertido en el art. 2504: "Si el que constituy o trasmiti un derecho real que no tena derecho a trasmitir o constituir, lo adquiriese despus, entindese que trasmiti o constituy un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la trasmisin o constitucin". UDA 5
33. La posesin. Concepto y elementos.
Concepto: La posesin es el poder o seoro que el hombre ejerce de una manera efectiva e independiente sobre las cosas, con el fin de utilizarlas econmicamente, poder que jurdicamente se protege, con prescindencia de la cuestin de saber si corresponde o no a la existencia de un derecho. Definicin legal: Habr posesin cuando una persona, por s o por otros, tenga una cosa bajo su poder, con la intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. Elementos: Corpus: es la posibilidad fsica de actuar sobre la cosa, de disponer fsicamente de ella y de defenderla de cualquier accin extraa. Animus: es la intencin de ejercer la propiedad para s mismo. Naturaleza jurdica: Dentro de nuestro ordenamiento jurdico la posesin es un hecho, no slo porque as surge del texto de la ley sino porque es la interpretacin que, desde el punto de vista finalstico, mejor conviene. Funciones que cumple la posesin: Ihering fue quien enunci las distintas funciones jurdicas de la posesin, que luego sus continuadores sintetizaron en las siguientes: a) Es contenido de un derecho, porque es uno de los aspectos ms importantes de los derechos reales que se ejercen por la posesin, en cuanto constituye el medio indispensable para realizar todos los fines prcticos de aquellos que, sin la posesin, quedaran vacos de contenido til. b) Es requisito para el nacimiento de un derecho. As, tanto en la tradicin como en la prescripcin adquisitiva y en la ocupacin, la posesin se presenta como exigencia ineludible a la adquisicin de derechos reales. c) Es fundamento de un derecho: La posesin en s misma, independientemente de que est respaldada por un ttulo es protegida de toda turbacin o privacin aun contra el mismo propietario.
34. Naturaleza jurdica de la posesin en el CC. Funciones que cumple la posesin.
35. Clasificacin de la posesin: legtima e ilegtima, de buena y de mala fe. Posesin viciosa.
Si tomamos en cuenta la causa o el acto jurdico que da nacimiento a la posesin la podemos clasificar en legtima e ilegtima. Legtima: cuando es el ejercicio de un d. real constituido de conformidad con las disposiciones del Cdigo. Es decir, legalmente constituido, cuando se ha observado todo lo relativo al modo, forma de darle nacimiento y capacidad de la persona constituyente del d. real. Ilegtima: se dan, segn el CC los siguientes casos: 1) Cuando el ttulo no existe: entendiendo por ttulo la causa-fuente suficiente que segn la ley es capaz de trasmitir o de entregar la posesin, o sea el acto o FEDERICO A. WITH UG 135 17 DE 113

hecho jurdico por el cual se va a adquirir la posesin. Cuando no hay ttulo la posesin es ilegtima. 2) Cuando el ttulo es nulo: en los actos nulos la posesin es ilegtima desde el mismo momento de la celebracin del acto; mientras en el anulable, hasta tanto se declare su nulidad no podemos hablar de ilegitimidad de la posesin. De conformidad a la redaccin del artculo, se ha optado por introducir nicamente a los casos de actos nulos; as, cuando la posesin es adquirida por actos nulos, es ilegtima. 3) Cuando fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir d. reales: El modo por el que se adquiere el d. real es la tradicin, la que tiene una serie de condiciones y requisitos; si no se cumplen con los requisitos de la tradicin, el modo es insuficiente y la posesin ilegtima. 4) Cuando se adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa: por ejemplo, cuando una persona que no es la propietaria me la trasmite. Recordar lo dispuesto por el art. 3270 segn el cual nadie puede trasmitir un derecho mejor ni ms extenso que el que tiene. 5) Cuando, an teniendo derecho a poseer la cosa, no tiene derecho a trasmitirla, por ej. tratndose de un incapaz. De buena o de mala fe: Adems, la posesin ilegtima puede ser de buena o mala fe. De buena fe: cuando el poseedor por ignorancia o error de hecho excusable se persuadiere de su legitimidad. De mala fe: Ser considerado poseedor de mala fe el que compr la cosa hurtada o perdida a personas sospechosas que no acostumbraba a vender cosas semejantes o que no tena capacidad o medios para adquirirla y El vicio de forma en el ttulo hace suponer la mala fe en el poseedor. Pero todas estas presunciones son iuris tantum, o sea que son vlidas hasta tanto no se demuestre lo contrario. Posesin viciosa: art. 2364: La posesin ser viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por hurto, estelionato o abuso de confianza; y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o clandestinamente; y siendo precaria, cuando se tuviese por un abuso de confianza. Hurto (o robo): consiste en el apoderamiento ilegtimo de una cosa total o parcialmente ajena. Estelionato: incurre en estelionato el que hubiere contratado sobre cosas ajenas como propias, si no hiciere tradicin de ellas; o quien hubiere contratado de mala fe sobre cosas litigiosas, pignoradas, hipotecadas o embargadas, como si estuviesen libres, siempre que la otra parte hubiese aceptado la promesa de buena fe. Abuso de confianza: el que con perjuicio de otro se apropiare, no entregare, o no restituyere a su debido tiempo, cosas muebles, dinero, o valores ajenos, que tuviera bajo su poder o custodia por un ttulo que provoca la obligacin de entregar o devolver. Violencia: ocurre cuendo la adquisicin de la posesin fue llevada a cabo por vas de hecho acompaada de violencia corporal o moral. La violencia la puede ejercer tanto la persona que va a ocupar la posesin o bien un agente de l con o sin su consentimiento, pero luego ratificada expresa o tcitamente, y la violencia va a ser ejercida contra el dueo de la cosa, el que est poseyendo, o bien contra otra persona que posee a nombre del dueo (sera el caso del mandatario). Clandestinidad: hay posesin clandestina cuando los actos por los cuales se tom o se contino fueron ocultos, o se tom en ausencia del poseedor o se tomaron precauciones para sustraerla de los que tenan derecho a oponerse.
36. La coposesin.
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Al igual que el dominio, la posesin es exclusiva. Segn el art. 2401 dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden recaer sobre una misma cosa, as, dos personas no pueden poseer el todo a ttulo de propietario. El art. 2409, a su vez, expresa que dos o ms personas pueden tomar en comn la posesin de una cosa indivisible y cada una de ellas adquiere la posesin de toda la cosa (parece difcil entender como pueda poseerse una parte indivisa cuando no se tiene derecho a una parte material determinada y la posesin implica precisamente , el poder de hecho sobre la cosa; pero para concebir esto es necesario tener presente que la posesin comprende el goce pleno de las cosas que se traduce en utilidades y stas admiten divisin.
37. La cuasiposesin: Concepto, distintas opiniones acerca de su existencia en el CC.
El principio de que dos personas no pueden tener sobre la misma cosa dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, no excluye, como advertimos, que pueda haber dos posesiones de distinta naturaleza. Empleando el trmino "posesin" en un sentido amplio, es innegable que pueden coexistir, sin superponerse, dos posesiones de distinta naturaleza, como por ejemplo el ya dado del nudo-propietario y el usufructuario. El trmino "cuasiposesin" se ha aplicado en dos sentidos distintos: a) para distinguir la posesin que ejercen los titulares de derechos reales sobre cosa ajena, o mejor dicho, cuando se ejerce la posesin con el nimo de exteriorizar tales derechos y no con animus domini, y para calificar el hecho posesorio cuando no recae sobre cosas sino sobre bienes o derechos que, en rigor, no pueden ser susceptibles de posesin propiamente dicha. No es pacfica la doctrina en cuanto a la admisin de la cuasiposesin dentro del CC. Para la tesis afirmativa, el argumento est dado por la referencia del art. 3961, que habla de la adquisicin de la posesin o de la cuasiposesin. En otras normas se legisla sobre ella englobndola en la voz "posesin" que, en sentido lato, es comprensiva de la cuasiposesin. La tesis negativa destaca la amplitud que da el Cdigo al trmino "posesin" con funcin de ejercicio y exteriorizacin de los derechos reales (que se ejercen por la posesin) y no slo del dominio.
38. Presunciones en materia de posesin: Distintas presunciones (arts. 2363, 2351, 2362, 4003). Presunciones en materia de actos posesorios.
El CC dispone que para que haya posesin, adems del corpus, se requiere un elemento especial, que lo denomina animus domini; este elemento presenta en la prctica un grave inconveniente: la prueba de la existencia de dicho elemento. Del articulado del CC se desprenden una serie de presunciones: El 2363 que dispone que el poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin sino en el caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a la posesin. El posee porque posee. Esto significa que el que tiene la cosa bajo su poder (corpus) nada tiene que justificar, se lo presume poseedor, y quien aduce lo contrario, tendr a su cargo la prueba. El 2353 dice que nadie puede cambiar por su propia voluntad la causa de la posesin. El 2362 que precepta todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de su posesin, hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma. El 4003 que establece la presuncin de que el poseedor actual, que acompaa en apoyo de su posesin un ttulo traslativo de la propiedad, ha posedo desde la fecha del ttulo, si no se probara lo contrario. Sintticamente se desprenden las siguientes presunciones iuris tantum: a) Posesin se presume (2363). b) Presuncin de que su posesin es de buena fe (2362). 19 DE 113

c) Si su posesin es respaldada por un ttulo, que posee desde la fecha del mismo, siempre que sea un ttulo traslativo del dominio. d) Adems, se establece la innecesaridad del poseedor de exhibir su ttulo, salvo los casos expresamente sealados en contrario. e) La imposibilidad de cambiar la causa de su posesin a no ser en algunos supuestos. El art. 2384 del Cdigo de Vlez dispone que son actos posesorios de cosas inmuebles, su cultura, su percepcin de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se haga, y en general, su ocupacin, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerlo en alguna de sus partes Con respecto a la parte del artculo que dispone que basta ejercer los actos posesorios en alguna parte del fundo, ello es as slo en los casos en que se adquiere la posesin con el consentimiento del poseedor anterior; en cambio, cuando la posesin se adquiere por la violencia, el usurpador slo puede considerarse poseedor de la parte que efectivamente se ha apoderado. El usurpador adquiere piedra a piedra. La enumeracin de los actos posesorios es meramente enunciativa, no obstante lo cual son bastante equvocas, ya que el cultivo de un fundo, por ejemplo, puede ser hecho tanto por un poseedor como por un tenedor. Se discute acerca de si probada la existencia de estos actos posesorios demostrativos del corpus, se presume el animus.
39. Tenencia: concepto y clases. Distintos casos de tenencia, art. 2462.
Para la escuela clsica la tenencia es la detencin de la cosa, o el poder de hecho sobre ella pero reconociendo en otra persona la facultad de someterla al ejercicio de un d. real. El tenedor tiene el corpus, es decir, ejerce un poder fsico efectivo sobre la cosa, pero carece de animus domini, pues reconoce la propiedad en otro. Clases: Absoluta: cuando la cosa, por estar fuera del comercio, no puede ser poseda por ninguna persona. La tenencia absoluta se refiere a aquellas cosas del dominio pblico del Estado las cuales no pueden ser objeto de una posesin pero si -en principio- de un uso general por parte de la comunidad. Este tipo de relaciones excluye la aplicacin del cdigo civil y su estudio compete al derecho administrativo. Relativa: cuando el tenedor reconoce la posesin de otra persona en la cosa que l detenta. Se subdivide en: a) Interesada: cuando el tenedor tiene inters personal en conservar la cosa para l mismo, porque saca algn provecho para s de la cosa. Ej.: el locatario, el comodatario. Est tipificada por el art. 2462 inc. Io Cd. Civil. b) Desinteresada: aparece cuando el tenedor, careciendo del derecho de usar y gozar de la cosa, no tiene inters en la tenencia. El art. 2462 contiene la enumeracin legal de los casos de tenencia: 1. Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario, o comodatario. 2. Los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante. 3. El que transmiti la propiedad de la cosa, y se constituy poseedor a nombre del adquirente. 4. El que continu en poseer la cosa despus de haber cesado el derecho de poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo, o el acreedor anticresista. 5. El que contina en poseer la cosa despus de la sentencia que anulase su ttulo, o que le negase el derecho de poseerla. 6. El que continuase en poseer la cosa despus de reconocer que la posesin o el derecho de poseerla pertenece a otro. Segn la reforma que introdujo la ley 17711, el tenedor est legitimado tambin, junto con el poseedor, para intentar las acciones policiales del CC, por expresa disposicin de los artculos reformados 2469 (accin policial de manutencin) y 2490 (accin de despojo).
40. La tenencia luego de la reforma por el Decreto-Ley 17711
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Art. 2469: La posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendr accin judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales. Art. 2490. Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligacin de producir ttulo alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque fuere dueo del bien. Exceptase de esta disposicin a quien es tenedor en inters ajeno o en razn de una relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad. UDA 6
41. Adquisicin de la posesin por causa de muerte (arts. 3410 y 3418)
Art. 3410. Cuando la sucesin tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cnyuge, el heredero entra en posesin de la herencia desde el da de la muerte del autor de la sucesin sin ninguna formalidad o intervencin de los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesin y su llamamiento a la herencia Art. 3418. El heredero sucede no slo en la propiedad sino tambin en la posesin del difunto. La posesin que ste tena se le transfiere con todas sus ventajas y sus vicios. El heredero puede ejercer las acciones posesorias del difunto, aun antes de haber tomado de hecho posesin de los objetos hereditarios, sin estar obligado a dar otras pruebas que las que se podran exigir al difunto. Se deben distinguir dos supuestos: a. Sucesin a ttulo universal: Como el heredero contina la persona del causante, conforme al art. 3417 nos encontraramos no en presencia de dos posesiones distintas que podran accederse o unirse sino en el caso de una misma posesin (la del fallecido) que se contina en su heredero con sus mismas cualidades o vicios, porque de acuerdo a la ficcin legal, ste y aqul son una misma persona. b. Sucesin a ttulo singular: aqu si las posesiones estn separadas ab initio y, en ciertos casos (cuando se encuentren reunidos los requisitos legales) se pueden unir, sumar o accederse. Requisitos: a) ninguna de las posesiones debe ser viciosa; b) no deben estar separadas por una posesin viciosa.
42. Adquisicin de la posesin por actos unilaterales: la aprehensin, la ocupacin y la desposesin.
La aprehensin: debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad fsica de tomarla. La ocupacin y la desposesin: Es un modo unilateral de adquirir la posesin de cosas muebles e inmuebles, contra la voluntad del actual poseedor. Es unilateral porque la adquisicin se realiza por la sola voluntad del adquirente. Si se trata de cosas muebles este modo de adquisicin ocurre por hurto o estelionato, y en el caso de los inmuebles si fue violenta o clandestina. Tambin se da se da en el supuesto de robo. Adems, tambin hay desposesin en caso de abuso de confianza, es decir, cuando el tenedor que est obligado a restituir la cosa intervierte unilateralmente el ttulo y se convierte en poseedor.
43. Adquisicin de la posesin por representantes.
La posibilidad de adquirir la posesin por intermedio de representante se establece en el art. 2351 al definir a la posesin alude a que una persona tenga una cosa bajo su poder por s o por otro; es evidente que ese otro es el representante de la posesin del poseedor. El representante puede ser voluntario o necesario. a. Representante voluntario: Sabido es que en la adquisicin de la posesin se necesitan los dos elementos, tanto el corpus como el animus, lo que tambin es necesario para el supuesto en que la adquisicin sea por representante con la nica particularidad de que, en tal caso, cuando se realizan los actos materiales se produce un desdoblamiento de dichos elementos. El animus existe en la persona del representado, quien ser el que en 21 DE 113

definitiva adquiera la posesin, mientras que el corpus se concreta en la persona del representante, quien toma la cosa para su mandante. b. El animus existe desde el momento en que una persona le otorga un mandato a otra para que adquiera la posesin en su nombre. El corpus aparece cuando el mandatario cumple con su cometido y toma la cosa para su mandante, en ese instante los dos elementos de la posesin se encuentran reunidos. c. Gestor de negocios: Cuando la adquisicin de la posesin en nombre de otra se hace sin tener la representacin de sta es necesaria la posterior ratificacin de aqul en cuyo nombre se actu. La persona en cuyo nombre se obr debe ratificar lo actuado por el tercero si pretende convertirse en poseedor. En este supuesto el corpus aparece ante que el otro elemento; el animus aparece cuando el interesado ratifica lo actuado. La ratificacin opera con efecto retroactivo, es decir, la posesin se estima adquirida al da en que fue tomada por el gestor oficioso. d. Representante legal o necesario: Son los supuestos en que el adquirente sea un incapaz o bien una persona jurdica. 1) Personas incapaces: dice el CC son incapaces de adquirir la posesin por s mismos los que no tienen uso completo de su razn, como los dementes, fatuos y menores de diez aos; pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores. Esta norma se aplica para el caso de adquisicin unilateral de la posesin porque para los supuestos de adquisicin bilateral, tradicin, se requiere la plena capacidad, es decir, la necesaria para celebrar actos jurdicos. La enumeracin es meramente enunciativa y agregar los ebrios, drogados, hipnotizados, etc. 2) Personas jurdicas: pueden adquirir la posesin; pero no por s mismas sino que deben hacerlo por intermedio de sus representantes legales. Para la determinacin de quienes revisten el carcter de representantes de la persona jurdica habr que atender a lo que dicen las leyes y los respectivos estatutos.
44. Traditio brevi manu y constituto posesorio.
La Traditio brevi manu tiene lugar cuando: a. quien se encuentra en la tenencia de la cosa, por la realizacin de un acto jurdico se transforma en poseedor, como es el caso del locatario que compra la finca que arrienda; b. o cuando alguien posee a nombre de una persona y pasa a poseer a nombre de una tercera. Es el caso del propietario de un inmueble alquilado que lo vende a un tercero, el locatario antes posea a nombre del vendedor y ahora pasa a poseer a nombre del comprador. Constituto posesorio: Aparece cuando el poseedor trasmite a otro la posesin pero queda como tenedor de la cosa; es el caso de quien vende un inmueble de su propiedad y queda como locatario del mismo, para cualquier observador la situacin del transmitente respecto a la cosa no ha variado, sin que medie tradicin, el adquirente adquiere la posesin. Precisamente por el carcter oculto es que el constituto posesorio ha sido resistido an a pesar de la evidente conveniencia econmica del mismo. La accesin de posesiones es la posibilidad de unir o sumar la posesin que una persona ejerce o ha ejercido, con la del anterior o de los anteriores poseedores. Si la sucesin es a ttulo universal no es necesario recurrir a esta figura, ya que el heredero ocupa, respecto de los bienes, la misma posicin que tena el causante. En consecuencia se entiende que se trata de una misma posesin. Si la sucesin es a ttulo singular pueden unirse las posesiones siempre que se renan los requisitos establecidos en el CC. Tal posibilidad es facultativa, ya que si se unen, la posesin posterior participar de las cualidades y de los vicios de la anterior y puede ocurrir que esto no convenga al nuevo poseedor. El inters en unirlas reside en la necesidad de aumentar el lapso por el cual se reputa poseedor, a los
45. Adquisicin de la posesin. Accesin de posesiones (arts. 2475, 2476, 4004 y 4005).
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fines del ejercicio de las acciones posesorias propiamente dichas (anualidad) o la de usucapir. Requisitos: para que dos posesiones puedan unirse es necesario: a) que ninguna de ellas sea viciosa; b) que no estn separadas por una posesin viciosa, y c) que la una derive de la otra, o sea que haya una transmisin de la posesin o entrega de la cosa.
46. Conservacin y prdida de la posesin: Opinin de Ihering y Savigny. Normas del CC al respecto.
El hecho posesorio requiere de la presencia de los dos elementos que la teora clsica considera indispensables para su existencia (corpus y animus); es lgico que la desaparicin de uno de ellos, y con mayor razn la de ambos, determine la cesacin de la relacin posesoria. La discrepancia doctrinaria de Ihering con Savigny, que se trasluce tambin en el tema, versa sobre la necesidad de que deba concurrir la prdida de los dos elementos o si basta la prdida de uno de ellos para la prdida la posesin o, en otras palabras, si la posesin puede conservarse "solo animo" o "solo corpore". En sntesis, Savigny sostiene que la posesin puede ser conservada por la simple voluntad de no abandonarla, que denota la necesidad de una voluntad opuesta a la expresada al adquirirla. Mientras ella no se manifiesta, persisten las condiciones originarias. La teora objetiva critica esta posicin, sosteniendo que no es necesario indagar sobre la existencia de los elementos que pudieron tener importancia en el acto de adquisicin, sino verificar si el poseedor contina conducindose como lo hara un propietario respecto de cosas semejantes. Normas del CC al respecto: conservacin: "La posesin -dice el art. 2445- se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por s o por otro. La voluntad de conservar la posesin se juzga que contina mientras no se haya manifestado una voluntad contraria". El principio que la norma sienta es la recepcin clara de la doctrina subjetiva de la necesidad de un animus in contrarium actus. Consecuencia de esta regla es que el poseedor conserva la posesin aunque haya perdido la cosa, mientras conserva la esperanza probable de encontrarla y mientras mantenga la voluntad de poseer cuando la cosa permanece en el lugar donde el poseedor la guard, aunque l no recuerde dnde la puso y aunque se trate de heredad ajena. La posesin se conserva igualmente cuando fallecida la persona que posea a nombre de un tercero, los herederos continan en la posesin aunque creyeran que la propiedad y la posesin pertenecan al autor o causahabiente Prdida: La prdida de la posesin puede ser por causas absolutas o relativas. Se pierde en forma absoluta cuando el objeto se destruye o desaparece fsicamente. Es relativa cuando se abandona la posesin o sta pasa a ser ejercida por otra persona. La prdida de la posesin puede derivar de causales relativas al objeto, por la voluntad de la persona que posee, o por la accin de un tercero. Concepto: es el cambio de la causa o ttulo en virtud del cual se est poseyendo o teniendo la cosa. El 2353 dispone que nadie pueda cambiar por s mismo ni por el transcurso de tiempo la causa de la posesin. El que comenz a poseer por s y como propietario de la cosa, contina poseyendo como tal, mientras que no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro se presume que contina poseyendo por l mismo ttulo, mientras no se pruebe lo contrario. Este concepto se completa con el artculo 2354, que dispone que tampoco se puede cambiar por la propia voluntad, ni por el transcurso del tiempo las cualidades ni los vicios de la posesin; tal como ella comenz, tal continuar siempre, mientras no se cree un nuevo ttulo de adquisicin. 23 DE 113
47. Interversin de ttulo. Concepto. Requisitos.

Las excepciones a lo dispuesto por los arts. 2353 y 2354 pueden darse mediante actos jurdicos: a) De comn acuerdo entre poseedor y tenedor, en los casos de traditio brevi manu y constituto possessorio. b) Por intermedio de un juez, ya sea por actos entre vivos o actos mortis causa c) Por acto unilateral del tenedor Para que exista interversin del ttulo, no bastan las simples manifestaciones de la voluntad, como se desprende de la norma del art. 2447, sino que la actitud debe consistir en hechos exteriores que impliquen una verdadera contradiccin a los derechos del propietario, un verdadero alzamiento contra su derecho, que puede revestir la forma judicial, aunque no es necesario que se plantee un litigio, o actos de fuerza que impidan al propietario el ejercicio de su derecho. Estos actos, por lo tanto, deben revestir un carcter ostensible e inequvoco para tener la consecuencia que la interversin apareja, cual es la de convertir la tenencia en posesin. UDA 7
48. Accin reivindicatoria en materia de bienes muebles: Cuando procede. Naturaleza jurdica de la adquisicin.
Art. 2412: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida. Es decir que, reunidas las dos condiciones del art. 2412, posesin + buena fe, la ley atribuye al poseedor el carcter de propietario y, por ello, la posibilidad de repeler la reivindicacin del ex dueo. Sin embargo, si examinamos las normas relativas a la accin reivindicatora, nos encontramos con el art. 2767 que declara que para repeler la accin reivindicatoria del propietario, es necesario que el poseedor la haya adquirido a ttulo oneroso, pues si lo fue a ttulo gratuito, la reivindicacin es procedente, a pesar de la posesin de buena fe. Ahora bien, segn el art. 2412 los nicos requisitos que deben reunirse para dar lugar a la presuncin de propiedad son: la posesin y la buena fe; slo para paralizar la accin reivindicatoria, es decir, slo frente al propietario anterior se requiere, adems, el ttulo oneroso. En resumen: el poseedor de buena fe es propietario frente a todos, la haya adquirido a ttulo oneroso o gratuito, pero en el ltimo caso no lo ser frente al propietario. Naturaleza jurdica: Se ha discutido la naturaleza jurdica de esta institucin pudiendo sistematizarse la de la doctrina en tres posiciones fundamentales: a) la de quienes aducen que se trata de una prescripcin instantnea; b) los que sostienen que es una presuncin de propiedad, y c) los que afirman que se trata de una atribucin del dominio ministerio legis, o adquisicin legal de la propiedad.
49. Corolarios del art. 2412 del CC: arts. 2413 y 2414 del CC.. Excepciones al art. 2412 dentro del Cdigo.
Corolarios al art. 2412: Art. 2413. Las acciones de resolucin, nulidad, o rescisin a que se halla sometido el precedente poseedor no pueden dirigirse contra el poseedor actual de buena fe. No podrn dirigirse contra l porque el poseedor actual de buena fe se ha convertido en propietario por obra del 2412 perdiendo, simultneamente, su derecho real el anterior propietario. Art. 2414. La presuncin de propiedad no puede ser invocada por la persona que se encuentre en virtud de un contrato o de un acto lcito o ilcito, obligada a la restitucin de la cosa. No podr invocarla porque, o se trata de un tenedor, que no puede ampararse en el 2412, que requiere posesin, o se trata de un poseedor de mala fe. Excepciones dentro del CC: FEDERICO A. WITH UG 135 24 DE 113

1. Cosas robadas o perdidas a) Principio general: si se trata de cosas robadas o perdidas, y aunque las haya adquirido a ttulo oneroso, su poseedor, aunque sea de buena fe, no est a cubierto de la reivindicacin. b) Supuestos de reembolso al tercer poseedor: En principio, el propietario que reivindica una cosa mueble robada o perdida, nada debe desembolsar a favor del poseedor actual, aunque sea de buena fe y a ttulo oneroso. c) Usucapin: tratndose de cosas robadas o perdidas, si bien su propietario puede siempre reivindicarlas, la accin slo le corresponde por el trmino de 3 aos, contados desde la fecha del robo o prdida. 2. Art. 2415 a) Muebles del Estado general o de los Estados particulares: se refiere a bienes del dominio pblico. Estos bienes son inalienables, sustrados al comercio jurdico del derecho privado48, y, por lo tanto, no son susceptibles de posesin. b) Accesorios de un inmueble reivindicado: por el principio de que las cosas accesorias siguen la suerte de la principal y porque "la propiedad de una cosa comprende simultneamente la de los accesorios que se encuentran en ella natural o artificialmente unidos. 3. Caso especial del privilegio del locador: art. 3885: "Si los muebles gravados con el privilegio hubiesen sido sustrados de la casa alquilada, el propietario de ella puede, durante un mes, hacerlos embargar, para hacer efectivo el privilegio, aunque el poseedor de ellos sea de buena fe. UDA 8
50. La proteccin posesoria en el CC: Fuentes. Principios fundamentales. Derecho a la posesin fundada en un ttulo (art. 2468).
Fuentes: En esta materia Vlez acudi al Derecho romano, el Derecho espaol, el Derecho francs, ste inspirado en el romano, pero a travs de las modificaciones acontecidas durante la Edad Media, la obra de Freitas, el Cdigo Civil de Chile, redactado por Andrs Bello y el Cdigo de Austria. Principios fundamentales: Estn contenidos en el art. 2468 y en la primera parte del art. 2469 CC. Estas disposiciones concretan el basamento de todo estado de derecho: la interdiccin de la violencia privada; la erradicacin de la justicia por mano propia, aunque se sea titular de un derecho. Art. 2468: derecho a la posesin fundada en un ttulo: vas legales para adquirirla: Esta norma determina que por ms que exista un ttulo vlido que otorgue derecho a la posesin, sta no se puede tomar de propia autoridad, sino que debe reclamarse por las correspondientes vas legales. Supongamos que A compra a B un campo. El contrato de compraventa, debidamente formalizado en escritura pblica da derecho a obtener la entrega de la cosa, que perfeccionar el dominio en cabeza de A. Si esa entrega no se realiza, A, no puede tomar la posesin del campo por s mismo (art. 2468), sino que la tiene que reclamar por las "vas legales". Le corresponde una accin personal por cumplimiento del contrato. Existen otros recursos que permitan lograr la entrega de la cosa por medio de un trmite ms rpido que el juicio por cumplimiento? Si la cosa est en manos del vendedor, se sostiene podra intentarse contra l el interdicto de adquirir, regulado por la ley procesal en el captulo destinado a los interdictos posesorios. Si bien cierta jurisprudencia ha admitido este interdicto, Mariani de Vidal lo considera inaplicable.
51. Interdicto de adquirir la posesin.
52. Defensa Privada de la Posesin y de la tenencia (art. 2470 del CC). Casos. Requisitos. Lmites.
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Art. 2470. El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde; y el que fuese desposedo podr recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los lmites de la propia defensa. 1. A quines se concede Las palabras hecho de la posesin con las que se inicia la norma, han sido interpretadas como que se refieren al corpus de la posesin; la legitimacin activa sera amplsima: comprendera no slo a los poseedores de cualquier clase, aun viciosos, sino tambin a los tenedores y aun a los que estn en relacin con la cosa por vnculo de dependencia, hospedaje u hospitalidad. 2. En qu casos se concede: se otorga la defensa en caso de desposesin, y tambin en los supuestos de turbacin, porque la turbacin no es sino una desposesin en marcha y porque el CC otorga el derecho de protegerse en la posesin propia, sin hacer distinciones en cuanto a la categora del ataque. No debe mediar intervalo de tiempo entre el ataque y la defensa y los medios empleados para hacerla efectiva deben guardar una relacin razonable con aqul. Adems, para legitimar esta vindicta por mano propia, es menester que los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde. Este remedio se otorga en supuestos en que medie violencia. Esto parece refirmado por las propias palabras de la ley: "repulsar la fuerza". Pero, se otorga slo en casos de desposesin violenta? Para la mayora, as es, puesto que en caso de desposesin clandestina, no podra darse el requisito de la inmediatez entre el despojo y el recupero, indispensable para legitimar la autodefensa.
53. Defensa judicial de la posesin: Concepto de Turbacin y Despojo.
Concepto de turbacin. Est definido en el art. 2496: Slo habr turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intencin de poseer, actos de posesin de los que no resultase una exclusin absoluta del poseedor. Se completa el concepto en el art. 2497, 1er prr.: Si el acto de la turbacin no tuviese por objeto hacerse poseedor el que lo ejecuta, la accin del poseedor ser juzgada como indemnizacin de dao y no como accin posesoria. Desde el punto de vista de la proteccin posesoria, no toda molestia que se provoque respecto de la cosa poseda representa una turbacin. Para que exista una verdadera turbacin es necesario que el agente tenga propsitos de poseer o de limitar la posesin, y que estos actos sean de hecho. Si realiza actos que signifiquen un dao o un desmedro de la posesin, pero que no tienen aquella finalidad, la va indicada es invocar una accin personal de daos y perjuicios y no la accin posesoria, ya que la posesin no ha sido afectada. Concepto de despojo: Tambin llamado desposesin; est definido en el art. 2497, 2do prr.: Si el acto tuviese el efecto de excluir absolutamente al poseedor de la posesin, la accin ser juzgada como despojo. Se discute si el despojo significa desposesin violenta (tesis restringida) o si por el contrario, si adems de la desposesin violenta abarca la clandestina o por abuso de confianza para el caso de los inmuebles y al hurto y al estelionato, para los muebles (tesis amplia). Despojo significa privacin total o parcial de una cosa. Si un tercero realiza actos posesorios sin impedir que el poseedor tambin los realice simultneamente, hay turbacin y no despojo. Sin embargo, esto no requiere necesariamente la exclusin del anterior poseedor de toda la cosa; basta que lo excluya de una de sus partes, como puede ser una habitacin de un inmueble. El despojo debe haber sido realizado con violencia, abuso de confianza o clandestinidad (para el caso de las cosas inmuebles) o violencia, hurto o estelionato para el caso de las cosas muebles.
54. Accin de despojo.
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Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligacin de producir ttulo alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque fuera dueo del bien. Exceptase de esta disposicin a quien es tenedor en inters ajeno o en razn de una relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad. Juzgada la accin, el demandado debe ser condenado a restituir el inmueble con todos sus accesorios, con indemnizacin al poseedor de todas las prdidas e intereses y de los gastos causados en el juicio, hasta la total ejecucin de las sentencias .
55. Acciones posesorias propiamente dichas: Requisitos.
El que se encuentra en una relacin interesada con la cosa, sea poseedor o tenedor interesado, puede sufrir dos ataques: turbacin o desposesin (tambin denominada despojo). Existen entonces dos tipos de lesiones que la posesin puede sufrir en manos de su titular, las cuales tienen las siguientes formas de proteccin judicial: a) Una accin posesoria (tcnica o propiamente dicha) de mantener, destinada a proteger al poseedor contra turbaciones que no importen excluirlo de la posesin. Es la Accin de manutencin (art. 2495) b) Una accin posesoria (en el mismo sentido) de recuperar que ampara al poseedor contra actos de desposesin absoluta (aunque sea parcial, respecto de la cosa). Es la Accin de Restitucin (arts. 2496 y 2497) c) Una accin policial, o interdicto de retener, que ampara al poseedor (o tenedor) contra turbaciones. Es la Accin Policial de Manutencin (art. 2469) d) Una accin policial de recobrar, o interdicto, que ampara al poseedor (o tenedor) contra actos de desposesin absoluta (total o parcial). Es la Accin de Despojo: (Arts. 2490 a 2494). Se consideran acciones posesorias propiamente dichas la a) accin de manutencin (para el caso de turbacin) y la b) accin de restitucin (para el caso de desposesin). Las otras 2 se consideran acciones policiales. Requisitos: Posesin. En primer lugar, la legitimacin activa corresponde nicamente a los poseedores en sentido estricto, es decir aquellos que tienen la cosa con la intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. La buena fe no es requerida para el ejercicio de las acciones posesorias, pero si fuere de mala fe, los caracteres que debe reunir la posesin implican la necesidad de que ella no sea viciosa. Anualidad. Para computar el ao que exige la norma del art. 2473, el poseedor actual puede unir su posesin al anterior cuando se dan las condiciones para que proceda la accesin de posesiones. Este extremo no se cumple cuando la posesin es carente de continuidad o cuando ha existido una interrupcin. El art. 2477 expresa: La posesin no tiene necesidad de ser anual, cuando es turbada por el que no es un poseedor anual, y que no tiene sobre la cosa ningn derecho de posesin". Ausencia de vicios. Se exige que la posesin no tenga los vicios de ser precaria, violenta o clandestina Pblica. Se exige que la posesin no sea clandestina, el art. 2479 que establece: "Para que la posesin d lugar a las acciones posesorias debe ser pblica" Pacfica. El art. 2478, dice: "Para que la posesin d acciones posesorias, debe haber sido adquirida sin violencia; y aunque no haya sido violenta en su principio, no haber sido turbada durante el ao en que se adquiri por violencias reiteradas". No precaria. La precariedad no es un vicio en s, pero el precarista que, intervirtiendo el ttulo, se alza con la posesin, es un poseedor vicioso por abuso de confianza. Continuidad. Lo importante, a los efectos de la continuidad, es que medien actos que la exterioricen y no existan otros que impliquen abandono de la posesin, o circunstancias que autoricen a presumirlo. No interrupcin. la interrupcin puede emanar de actos del propio poseedor, o de un tercero. La interrupcin puede ser de carcter civil o natural. FEDERICO A. WITH UG 135 27 DE 113

56. Acciones posesorias: accin de obra nueva. Interdicto de obra nueva.
La opinin mayoritaria entiende que se trata de una accin autnoma an cuando el cdigo la regula haciendo remisin a la accin de mantener o a la de despojo. Es que, no siempre la obra nueva hecha en terrenos que no corresponden al poseedor, se realiza con el nimo exigido por el art. 2496 para la turbacin; y cuando la obra se realiza en terrenos del accionante, no por ello tendr siempre el alcance de excluir en forma absoluta al poseedor, por lo que no se dan los supuestos de una y otra lesin. Se dan 2 casos: a) Obra nueva en terrenos del poseedor afectado: implica una intromisin en su propiedad o posesin por lo que el Cdigo asimila esta variante a la accin de despojo. La obra nueva puede consistir tanto en construccin comenzada en terrenos o inmuebles del poseedor, segn el art. 2498, como en destruccin de las obras existentes. Dice el Art. 2498: Si la turbacin en la posesin consistiese en obra nueva, que se comenzara a hacer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en destruccin de las obras existentes, la accin posesoria ser juzgada como accin de despojo. El objeto puede ser solamente una cosa inmueble. Es irrelevante que se cause un perjuicio al poseedor o que la obra implique un beneficio para el innovador. Legitimacin activa: poseedor de un inmueble, propietario, usufructuario, etc. Legitimacin pasiva: la persona que ha comenzado la obra o destruido la existente. Objeto: un inmueble sobre el cual recae la posesin. Objeto de la accin: restablecimiento de las cosas al estado anterior. b) Obra nueva en terrenos que no son del poseedor: El autor de la obra nueva puede estar construyendo en su propio terreno una obra que afecte la posesin de otra, causndole un perjuicio que no tenga obligacin de soportar. Establece el art. 2499 que Habr turbacin de la posesin, cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesin de ste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva. Son requisitos para la procedencia de la accin: a) que se trata de una obra iniciada pero no terminada; b) que se realice en inmuebles que no sean del accionante; c) que resulte un perjuicio o menoscabo para la posesin; y d) que implique un beneficio para el agente. Si se tratara de una obra terminada la accin que corresponde es la de mantener. Es imprescindible la existencia de inters para accionar. Legitimacin activa: poseedor de un inmueble, propietario, copropietario, etc. Legitimacin pasiva: el autor de la obra, pudiendo o no ser poseedor del terreno donde ella se ejecuta. Objeto: recae sobre inmuebles. Interdicto de obra nueva. Es la pretensin procesal en cuya virtud el poseedor o tenedor de un inmueble que es turbado en su posesin o tenencia por una obra nueva que afectare a ese bien, reclama que la obra se suspenda durante la tramitacin del proceso y se ordene destruir en la sentencia. Tiene fundamento en los arts. 2498, 2499 y 2500 del CC. y procede, por le tanto, si la turbacin en la posesin o en la tenencia consisten en: 1) Una obra nueva que se comienza a hacer en el inmueble respecto del cual el demandante ejerce la posesin o tenencia; 2) La destruccin de las obras existentes en ese inmueble; 3) Una obra nueva que se comienza a hacer en otros inmuebles, siempre que la posesin o tenencia del actor sufra menoscabo que ceda en beneficio del que ejecuta la obra nueva (p.ej. obstaculizacin del ejercicio de una servidumbre).
57. Accin de dao temido.
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Concepto. - El prr. 2 del art. 2499 por la ley 17.711 que dice: "Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares". La mayora de la doctrina entiende como ms adecuada la denominacin denuncia de dao temido. El agregado al art. 2499 estara contradiccin con el art. 1132 (El propietario de una heredad contigua a un edificio que amenace ruina, no puede pedir al dueo de ste garanta alguna por el perjuicio eventual que podr causarle su ruina. Tampoco puede exigirle que repare o haga demoler el edificio) el que no ha sido derogado. En deficiente tcnica la ley 17.711 omiti armonizar las disposiciones del cdigo reformado con los agregados introducidos por la reforma. Naturaleza: Se trata de una accin extraposesoria ya que su ejercicio no depende, por lo menos exclusivamente, de una relacin con la cosa. Desde otro punto de vista es una accin cautelar y de efecto provisional. Legitimacin activa: Amplia, compete a todo el que tema un dao a sus bienes. Siendo una accin de carcter subsidiario, no debe internarse cuando se encuentra remedio por otra va, p.ej. las que regulan las restricciones del dominio referidas al inters recproco de los vecinos. Legitimacin pasiva: Corresponde al propietario o poseedor de la cosa que amenace ruina o dao, sigue a la cosa en manos de quien se encuentre. Presupuestos: El riesgo debe ser grave y probable aun cuando no es necesario que sea inminente. El dao no debe haberse producido porque en tal caso la accin que corresponde es la de daos y perjuicios. Objeto: Segn la mayora de la doctrina la cosa que amenace ruina o dao debe ser inmueble; sin embargo, el Cdigo, despus de citar el edificio, se refiere a otra cosa sin distinguir. El objeto puede referirse a rboles, antenas, instalaciones elctricas o telefnicas, edificaciones de todo tipo, etc. Finalidad de la accin: Es de naturaleza cautelar, provisional y subsidiaria y, por lo tanto, debe cesar apenas el peligro o riesgo desaparezca o se instaure la accin correspondiente. Puede decretarse inaudita parte, cuando se trate de medidas jurdicas o materiales que no importen destruccin o menoscabo de la construccin existente.
58. Los interdictos. Concepto. Disposiciones en los cdigos de procedimiento. Los interdictos y las acciones posesorias.
Concepto: son aquellas acciones que nacen con motivo de la perturbacin o despojo de la posesin o tenencia de un bien mueble o inmueble, o de una obra nueva que afectare a un inmueble, y cuya finalidad consiste en obtener una decisin judicial que ampare o restituya la posesin o la tenencia u ordene la suspensin definitiva o destruccin de la obra. Clases: el CPCCN dispone que los interdictos slo podrn intentarse: 1) Para adquirir la posesin; 2) Para retener la posesin o tenencia; 3) Para recobrar la posesin o tenencia; 4) Para impedir una obra nueva (art. 606). El CPCCN somete a las acciones posesorias al trmite del juicio ordinario, y a los interdictos al trmite del juicio sumarsimo, pero descarta la posibilidad de que, sustanciada y decidida una accin posesoria o un interdicto, la parte vencida plantee la cuestin posesoria en un proceso posterior. Por consiguiente, tanto en el supuesto de las acciones posesorias como en el de los interdictos, las sentencias recadas en los respectivos procesos producen eficacia de cosa juzgada en lo que atae al tema de la posesin, pudiendo el vencido ejercer nicamente la correspondiente accin real. El ius possidendi es el derecho de poseer. Tienen ius possidendi los que tienen derecho de poseer, es decir, los poseedores legtimos. 29 DE 113
59. Petitorio y posesorio: El ius possidendi y el ius possessionis .

El ius possessionis est constituido por los derechos que emanan del sustrato fctico que constituye la posesin. Esencialmente, los efectos jurdicos de la posesin son: las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir. El "ius possidendi" se ventila en el juicio petitorio (la nota al art. 2482 dice: "las acciones petitorias son las que tienen por fin un derecho real"): estamos en presencia de las acciones reales, juicios ordinarios con amplitud de defensa y prueba, donde la decisin tendr por fundamento principal los ttulos presentados y ser definitiva. El "ius possessionis", por su parte, se ventila en el juicio posesorio (son acciones posesorias en sentido estricto, acciones policiales y/o interdictos procesales) que tramitan por el procedimiento sumario o sumarsimo. La decisin dictada tiene por base exclusivamente a la posesin. El ttulo slo podra servir para establecer la naturaleza, eficacia o extensin de la posesin, por ej.: si existiera accesin de posesiones, si se discutiera la calidad de poseedor o tenedor, o para distinguir entre posesin exclusiva y coposesin, etc.; pero no puede determinar en forma nica la resolucin del juez. Esta, por otra parte, es esencialmente provisoria y no impide la posterior iniciacin del petitorio, donde la misma cuestin puede ser ventilada y se decidir definitivamente. El CC establece el principio de que el juicio petitorio y el posesorio no son acumulables. La disposicin expresa: "El que tuviere derecho de poseer y fuere turbado o despojado en su posesin, puede intentar la accin real que le competa, o servirse de las acciones posesorias, pero no podr acumular el petitorio y el posesorio...", y agrega: "Si intentase accin real, perder el derecho a intentar las acciones posesorias; pero si usase de las acciones posesorias, podr usar despus de la accin real". UDA 9
60. Concepto legal de dominio. Art. 2506. Anlisis y crtica de la definicin. Plasticidad del dominio.
Concepto legal: "Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona." Es el ms amplio derecho de seoro que puede tenerse sobre una cosa, el derecho real que confiere la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre su objeto. Con ello no quiere expresarse que es un derecho ilimitado y sujeto al arbitrio individual, ya que, como todo derecho, el dominio tiene un estatuto regulador que implica la existencia de restricciones a la exclusiva voluntad del titular y que conforma su contenido normal. Este derecho de propiedad, aunque absoluto, encuentra limitaciones en el derecho de los dems y en la existencia de ciertos intereses que estn por encima de los particulares, a los cuales, en definitiva stos deben subordinarse. Crtica: La definicin peca por exceso ya que en cualquier derecho real la cosa est sometida a la voluntad y accin de una persona (sobre todo en los que se ejercen por la posesin), por ello, ms es una definicin propia de los derechos reales y no del dominio. Esta definicin tambin peca por defecto puesto que, si se la puede someter a la accin, tambin a la omisin (el dominio se ejerce no solo por actos positivos sino tambin cuando no se usa). Plasticidad: Se habla de la plasticidad del dominio, o del fenmeno de comprensin del dominio, como un resorte que cuando lo aprietan se oprime, pero cuando cesa la opresin el resorte recupera automtica e inmediatamente su plena elasticidad. La mayor compresin que puede sufrir el dominio es la nuda propiedad, solo quedan en manos del propietario la sustancia del dominio y la facultad de disponer.
61. Clasificacin del dominio: dominio perfecto e imperfecto. Clases de dominio imperfecto: breve nocin de cada uno.
Dominio perfecto e imperfecto: Es pleno o perfecto cuando es perpetuo y la cosa no est gravada con ningn derecho real hacia otras personas. Es imperfecto en los siguientes casos:
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Dominio fiduciario: existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario ha recibido un bien, singularmente determinado, de una persona llamada constituyente del fideicomiso, con el fin de que, al trmino de un cierto plazo o al cumplimiento de determinada condicin (resolutoria) lo trasmita, a su vez, a un tercero, denominado fideicomisario. Dominio revocable: es aqul que se tiene sujeto a una condicin o plazo resolutorios, nunca suspensivos (puesto que en tal caso, el dominio no habra nacido). La cosa no pasa a un tercero, como en el caso anterior, sino que vuelve a manos del trasmitente. Dominio desmembrado: se da cuando su titular ha constituido un derecho real, de disfrute o de garanta, a favor de otro sobre su propia cosa. El dominio fiduciario y el revocable minoran el carcter perpetuo del dominio, mientras que en el desmembrado se encuentra afectado el carcter absoluto.
62. Caracteres del dominio: exclusivo y perpetuo. El art. 2510. Excepciones a la no limitacin temporal del dominio.
Absoluto: Aqu este trmino no est tomado en el sentido de "oponible erga omnes", pues desde ese punto de vista todos los derechos reales lo son, sino en este otro: el dominio es el derecho real que otorga a su titular la mayor cantidad de facultades posibles sobre una cosa; lo cual no impide la existencia de restricciones que, configurando el estatuto normal del dominio, no alcanzan a borrar este carcter. Exclusivo: Dos personas no pueden tener en el todo el dominio de una cosa; si embargo existen disposiciones que tipifican una restriccin a dichas facultades, como la servidumbre legal de paso. Tambin en ocasiones la facultad de encerrarse se convierte en obligacin, como en lugares de cerramiento forzoso como en el caso de la medianera. Son otros corolarios del carcter exclusivo que reviste el dominio, lo dispuesto por el art. 2523, que concuerda con la norma del art. 2805. Perpetuo: El derecho de dominio no requiere que se lo ejercite para conservarlo, es decir, que no se extingue por el no uso, a diferencia de otros derechos reales, cuyo no ejercicio acarrea su prdida: as, el usufructo se extingue por el no uso durante diez aos; igualmente el uso y la habitacin a los que aplican las normas sobre extincin del usufructo y las servidumbres. Art. 2510. El dominio es perpetuo, y subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de l. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningn acto de propiedad, aunque est en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que ste pueda adquirir la propiedad por la prescripcin. Si una persona posey durante el tiempo necesario para prescribir (20 aos), la solucin de la parte final del artculo se justifica dado que no pueden coexistir dos derechos de dominio (carcter exclusivo), es decir que apenas el poseedor logr usucapir, el anterior propietario perdi ipso iure su dominio. La sentencia que haga lugar a la prescripcin tiene efecto declarativo, pues el derecho existe desde el cumplimiento del plazo. De este modo se concilian perfectamente el carcter perpetuo del dominio y el instituto de la prescripcin. La perpetuidad del dominio tiene el sentido de que ste, como consecuencia de ella, no se pierde por el no uso, como podra acontecer con las servidumbres y con el usufructo.
63. Extensin del dominio.
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Suelo: segn el art. 2518: "La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio areo sobre el suelo en lneas perpendiculares...". Se establece adems la presuncin de que todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en la superficie o en el interior de un terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno y que a l le pertenecen. Se trata de una presuncin iuris tantum. Sin embargo, la propiedad de obras en el espacio areo de un terreno no causa la presuncin de la propiedad del terreno. Accesorios: segn el art. 2520: "La propiedad de una cosa comprende simultneamente la de los accesorios que se encuentran en ella, natural o artificialmente unidos." Frutos y productos: frutos son los que la cosa produce sin alteracin de su sustancia y productos, por el contrario, no son sino una porcin desprendida de la sustancia misma de la cosa. Los frutos naturales e industriales y las producciones orgnicas de la cosa (productos) no son accesorios de la cosa, sino que forman un todo con ella: art. 2329 y su nota; ltima parte. En cambio, los frutos civiles son cosas accesorias. Al propietario le corresponden los frutos de cualquier clase como los productos, porque, o forman parte de la cosa, o son accesorios de ella. UDA 10
64. Limitaciones al dominio slo en el inters pblico: El art. 2611 y su nota. Clases de limitaciones, restricciones administrativas, servidumbre administrativa y expropiacin. Diferencias.
Art. 2611. Las restricciones impuestas al dominio privado slo en el inters pblico, son regidas por el derecho administrativo. Nota al art. 2611: Las restricciones impuestas al dominio por slo el inters pblico, por la salubridad o seguridad del pueblo, o en consideracin a la religin, aunque se ven en casi todos los Cdigos, son extraas al Derecho Civil. Es cierto que las restricciones establecidas teniendo en mira el inters pblico tienen su fuente ms importante en el Derecho Administrativo, pero hay que considerar que esta fuente no es exclusiva. Lo demuestran numerosas disposiciones del CC, que crean restricciones a la propiedad privada en el inters de la sociedad: expropiacin; clusulas de inalienabilidad; el principio del numerus clausus en materia de derechos reales; todas las normas relativas al derecho de aguas, inclusive las atinentes al "camino de sirga". Clasificacin: la clasificacin de las restricciones y lmites uniformemente admitida es la que las distingue entre las que se fundamentan en consideraciones de inters pblico y aquellas impuestas por razones de vecindad. Restricciones administrativas: Se caracterizan por su nmero ilimitado y su diversidad de fuentes, pudiendo recaer sobre toda clase de cosas. El propietario en el ejercicio de su derecho tiene deberes y responsabilidades para con la colectividad que muchas veces se exteriorizan mediante normas que reglamentan el uso y goce de los bienes. Cuando se habla de restricciones legales se emplea la palabra ley en sentido lato, comprensiva de decretos, nacionales y provinciales, y aun de ordenanzas o reglamentos municipales, que tienen en esta esfera amplio campo de aplicacin. Las restricciones administrativas no dan origen a indemnizacin alguna a favor del particular, salvo que importen una desmembracin -de tal grado- que constituyan un verdadero menoscabo para la integridad del derecho, en cuyo caso podr juzgarse configurada una verdadera servidumbre administrativa o, en su caso, dar lugar a la procedencia de una expropiacin indirecta. Servidumbres administrativas: tienen caractersticas especiales que las distinguen de las civiles, por ejemplo, subsisten con independencia de la posesin de un fundo y determinan un sacrificio del fundo de un particular, en inters o beneficio de la comunidad y no slo del constituyente. Estas circunstancias las acercan ms a la restriccin y, por tanto, es necesario diferenciarlas.
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La servidumbre presupone la existencia de un titular de un derecho determinado, mientras que en la restriccin administrativa no existe incorporacin de parte alguna del dominio del particular al dominio pblico ni hay desmembramiento de la propiedad. Expropiacin: es el acto por el cual el Estado priva al titular de su derecho de propiedad, con un fin de utilidad pblica y mediante el pago de una justa indemnizacin y de los perjuicios que se sigan inmediatamente de ella. Hay autores que sostienen que la expropiacin es una de las restricciones del dominio, pero tal tesis no es aceptable en la medida en que la expropiacin tiende al allanamiento del dominio mediando justa y previa indemnizacin y no se puede sostener que es una limitacin lo que lleva a la extincin del derecho. Las restricciones por otra parte no generan, en principio, derecho a indemnizacin.
65. Restricciones al dominio en el inters pblico reguladas en el CC .
El art. 2611 afirma que "Las restricciones impuestas al dominio privado slo en el inters pblico, son regidas por el derecho administrativo". Y dice la primera parte de su nota: "Las restricciones impuestas al dominio por slo el inters pblico, por la salubridad o seguridad del pueblo, o en consideracin a la religin, aunque se ven en casi todos los Cdigos, son extraas al Derecho Civil." Sin embargo, no es el D. Administrativo la nica fuente de restricciones al dominio en inters pblico: hay numerosas disposiciones del CC, que crean restricciones a la propiedad privada en el inters de la sociedad: los artculos relativos a expropiacin; los referentes a clusulas de inalienabilidad; los que establecen el principio del numerus clausus en materia de d. reales; todas las normas relativas al derecho de aguas, inclusive las atinentes al "camino de sirga". Resulta entonces que la clasificacin de las restricciones y lmites uniformemente admitida es la que las distingue entre las que se fundamentan en consideraciones de inters pblico y aquellas impuestas por razones de vecindad. Y respecto de las primeras, si bien el art. 2611 pareciera indicar que solo las impone el D. Administrativo, el articulado del CC muestra varios ejemplos en contrario.
66. Restricciones en inters pblico: Restricciones a la libre disponibilidad. Clusula de no enajenar. Inhibiciones Voluntarias.
Art.2612.- El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenacin ser vlida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto puede constituir contra l. El art. est referido a la clusula de no enajenar expresando este artculo que no es vlida la clusula de no enajenar, y agregando a continuacin que si la enajenacin se hiciera, tendr plena validez, sin perjuicio de la responsabilidad que pudiera ocasionarse para quien no cumpli con esa clusula. Parecera que puede surgir una contradiccin, porque si la clusula no es vlida, no se alcanza a advertir por qu, el incumplimiento genera para el incumplidor una obligacin de indemnizar. Este artculo debe ser interpretado en concordancia con una norma en materia de compraventa, cuando se habla de las clusulas que pueden pactarse en un contrato de compraventa: Art.1364.- Es prohibida la clusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna; mas no a una persona determinada. Cmo podran conciliarse estos dos textos sin que haya contradiccin? En primer lugar, el art. 1364 se est refiriendo a la compraventa y el 2612 est dentro de la esfera de las restricciones al dominio fundadas en el inters pblico. El art. 1364 se aplica cuando se celebra una compraventa y se pacta como clusula del contrato la obligacin del comprador de no enajenar el inmueble. Si la clusula es de no enajenar a persona alguna esa clusula no vale, y si el comprador vende o transfiere la propiedad, la enajenacin vale y no hay ningn tipo de responsabilidad por daos y perjuicios 33 DE 113

porque la clusula de no enajenar a persona alguna es nula. En cambio, si en el contrato de compraventa yo pacto que no se puede vender el inmueble a cierta persona o a persona determinada, la clusula es vlida. En cambio, el art. 2612 presupone la clusula de no enajenar la cosa pero no como clusula del contrato de compraventa sino como un contrato celebrado en s mismo. Art.2613.- Los donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores en sus derechos, que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en testamento, por mayor trmino que el de diez aos. El donante o testador pueden imponer como condicin de la donacin, que la cosa no sea transferida, pero por un plazo no mayor de diez aos. La doctrina y jurisprudencia tienen entendido que por ese plazo de diez aos la cosa: no es susceptible de enajenacin ni de constitucin de algn derecho real del que pueda derivarse la subasta de la cosa, el inmueble es inembargable durante esos 10 aos y no puede ser rematado judicialmente por deudas. Inhibiciones temporarias: suelen inscribirse en los Registros de la Propiedad, con relacin a inmuebles determinados, como un modo de garantizar el pago de un crdito, y que tienen precisamente por fin impedir la enajenacin del bien sin desinteresar previamente a aqul a cuyo favor se anot la inhibicin voluntaria. A pesar de que tal sera el fin tenido en mira por acreedor y deudor (impedir la enajenacin) parecera que tales enajenaciones seran totalmente vlidas, de conformidad al 2612 y que el Registro, en consecuencia, y a pesar de existir esa inhibicin voluntaria, debera inscribir las trasmisiones.
67. Rgimen legal de los inmuebles ubicados en zonas de seguridad.
Se llama Zona de Seguridad a aquellas franjas de terreno que tienen una ubicacin estratgica, tanto en la frontera terrestre como en la martima, que por esa ubicacin hacen a la seguridad de la defensa nacional. Pueden ser: a)Zonas de Seguridad de Fronteras, que son las ubicadas en los puntos fronterizos terrestres o martimos, b)aquellas que se extienden circundando algunos establecimientos militares o estratgicos y son fijados por el Poder Ejecutivo Nacional. Limitaciones a los inmuebles ubicados en esas zonas. Se crea la Comisin Nacional de Zonas de Seguridad de Fronteras a la que le compete delimitar cuales son las fajas de terreno que se encuentran comprendidas, y cules son las poblaciones que podran quedar exceptuadas de las limitaciones a las que se encuentran sometidas. En sntesis, de por s todo inmueble est sometido a limitaciones, en virtud del orden pblico. Los inmuebles ubicados en zonas de seguridad con mayor razn: la restriccin consiste en que no se puede efectuar la transferencia de un derecho personal o real por el cual se otorgue la posesin o tenencia de un inmueble ubicado en zonas de seguridad, sin la previa conformidad de la Comisin. En materia de servidumbre, en virtud de la Ley 14.027, los propietarios de estos inmuebles estn obligados a: 1) Permitir el libre desplazamiento por esos inmuebles (ius ambulandi), a Gendarmera o Polica Federal. 2) Permitir que se instalen los puestos que fueren necesarios para el control de los pasos fronterizos. Estas servidumbres por estar establecidas en virtud del inters pblico, se rigen por el derecho administrativo. UDA 11
68. Restricciones en el inters privado de los vecinos: naturaleza de la accin del vecino perjudicado.
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Obligaciones propter rem son las que siguen a la cosa, pero no todas las obligaciones inherentes a la posesin son obligaciones propter rem porque hay una relacin de gnero a especie. As, toda obligacin propter rem es inherente a la posesin pero no toda obligacin inherente a la posesin es propter rem. En tal sentido vemos que las que corresponden a los arts. 2418 y 2419 son obligaciones inherentes a la posesin pero no son obligaciones propter rem; las que corresponden al Ttulo VI si son propter rem. Art.2418.- El que tuviere posesin de cosas inmuebles, tendr para con sus vecinos o terceros, las obligaciones impuestas en el Ttulo VI de este Libro. Art.2419.- Son tambin obligaciones inherentes a la posesin de las cosas inmuebles, las servidumbres pasivas, la hipoteca, y la restitucin de la cosa, cuando el poseedor fuese acreedor anticresista. Tambin las cargas de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor. En consecuencia, todas las restricciones y lmites al dominio fundadas en el inters privado generan para el titular del fundo, una Obligacin Propter Rem y, simultneamente, un crdito propter rem. La accin puede ser ejercida por quien est en relacin real con la cosa y tambin contra quien est en relacin personal con la cosa porque se trata de obligaciones inherentes a la posesin. Entonces, se puede accionar contra el propietario, el comprador por boleto de compraventa, el usufructuario, y la accin puede deducirla el propietario, el adquirente por boleto, el usufructuario. Tiene importancia distinguir la obligacin propter rem de las personales. Puedo demandar por que cese la molestia, por ej., y por los daos y perjuicios ocasionados por la molestia. En tal caso hay dos acciones, y si el que gener las molestias transfiere la cosa, la obligacin por el cese de las molestias pasa al que tiene la cosa, pero no se desobliga por los daos y perjuicios ocasionados porque sta no pasa con la cosa. El que gener las molestias responde por los daos ocasionados y el que recibe la cosa responder por los que l ocasione de ah en ms. Puede darse el caso que se plantee la prescripcin, porque la obligacin por los daos, sabemos, prescribe a los 2 aos, en cambio la propter rem no prescribe. Debe tenerse presente que el legislador supone que los inmuebles tienen un uso normal y ordinario. Lo que sale de este marco genera una responsabilidad de tipo objetivo basada en la idea de que quien goza los beneficios de una actividad, debe cargar con los perjuicios que ella ocasiona a los dems. Algo de ello hay en el sistema actual del 2.618 que prescinde de la idea de culpa.
69. Restricciones en el inters privado de los vecinos: obras, trabajos, instalaciones, excavaciones o fosos.
Art. 2616: "Todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la cada o los materiales que de ellos se desprendan no puedan daar a los vecinos o transentes, bajo la pena de satisfacer los daos e intereses que por su negligencia les causare." Tienen atinencia con el asunto los arts. referidos a la accin de "denuncia de dao temido". Art. 2620: "Los trabajos o las obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo o un ataque a su derecho de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas que gozaban hasta entonces, no les dan derecho para una indemnizacin de daos y perjuicios." Art. 2627: "Si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios u otro servicio provisorio en el inmueble del vecino, el dueo de ste no tendr derecho para impedirlo, siendo a cargo del que construyese la obra la indemnizacin del dao que causare."
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Art. 3077: "El que para edificar o reparar su casa tenga necesidad indispensable de hacer pasar sus obreros por la del vecino, puede obligar a ste a sufrirlo con la condicin de satisfacerle cualquier perjuicio que se le cause."
70. Restricciones en el inters privado de los vecinos: plantacin de rboles y arbustos.
Art. 2628: "El propietario de una heredad no puede tener en ella rboles sino a distancia de tres metros de la lnea divisoria con el vecino, sea la propiedad de este predio rstico o urbano, est o no cercado o aunque sean ambas heredades de bosques. Arbustos no pueden tenerse sino a distancia de un metro. Art. 2629: "Si las ramas de algunos rboles se extendiesen sobre las construcciones, jardines o patios vecinos, el dueo de stos tendr derecho para pedir que se corten en todo lo que se extendiesen en su propiedad, y si fuesen las races las que se extendiesen en el suelo vecino, el dueo del suelo podr hacerlas cortar por s mismo, aunque los rboles, en uno y otro caso estn a las distancias fijadas por la ley". La jurisprudencia al respecto ha dispuesto: No corresponde acoger el pedido del vecino para que se retiren los rboles plantados junto al muro divisorio, a menor distancia que la permitida por el art. 2628 CC, si la colocacin de los mismos no ocasiona dao, molestia o inconveniente para el fundo lindero. Cuando se invoca el art. 2628 CC, con un mvil divorciado del fundamento de toda restriccin al dominio, se incurre en un acto antifuncional, en un abuso del derecho."
71. Restricciones al dominio reguladas en el Cdigo Civil: goteraje y desague de aguas pluviales o servidas.
Goteraje: Art. 2630: "Los propietarios de terrenos o edificios estn obligados, despus de la promulgacin de este Cdigo, a construir los techos que en adelante hicieren, de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle o sitios pblicos, y no sobre el suelo del vecino." Si se quisiera imponer al fundo vecino que recibiera el goteraje de los techos, debera constituirse una servidumbre de goteraje que es siempre convencional. Art. 2631: Cuando por la costumbre del pueblo, los edificios se hallen construidos de manera que las goteras de una parte de los tejados caigan sobre el suelo ajeno, el dueo del suelo no tiene derecho para impedirlo. Una construccin semejante no importa una servidumbre del predio que recibe las goteras, y el dueo de l puede hacer construcciones sobre la pared divisoria que priven el goteraje del predio vecino, pero con la obligacin de hacer las obras necesarias para que el agua caiga en el predio en que antes caa. La importancia de considerar restriccin y no servidumbre a la presente, implica que si por cualquier causa la vieja construccin desapareciese, la nueva tendra que encuadrarse en el art. 2630, cosa que no ocurrira de tratarse de una servidumbre. Aguas servidas: Art. 2633. El propietario est obligado en todas circunstancias a tomar las medidas necesarias para hacer correr las aguas que no sean pluviales o de fuentes, sobre terreno que le pertenezca o sobre la va pblica. Art. 2632. El propietario de una heredad por ningn trabajo u obra puede hacer correr por el fundo vecino las aguas de pozos que l tenga en su heredad, ni las del servicio de su casa, salvo lo que en adelante se dispone sobre las aguas naturales o artificiales que hubiesen sido llevadas, o sacadas all para las necesidades de establecimientos industriales. La ltima parte del art. 2632 apunta a las normas del CC que se refieren a las servidumbres de "desage" y de "avenamiento" (reguladas entre las "servidumbres de recibir aguas de los predios ajenos), que pueden ser legales o convencionales; debindose pagar, en el primer caso, una "justa indemnizacin" FEDERICO A. WITH UG 135 36 DE 113

que si hay discrepancia establecer en definitiva el juez, y en el segundo, la que convengan los propietarios.
72. Restricciones en el inters privado de los vecinos: excavaciones y fosos.
Excavaciones y fosos: No se los puede hacer si ellos pudieran causar al fundo vecino la ruina de edificios, o de plantaciones, o desmoronamientos de tierra. Art.2615: El propietario de un fundo no puede hacer excavaciones ni abrir fosos en su terreno que puedan causar la ruina de los edificios o plantaciones existentes en el fundo vecino, o de producir desmoronamientos de tierra. Cerca de una pared medianera o divisoria: No se puede hacer pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad, establos, depsitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se mueven por vapor u otras fbricas o empresas peligrosas a la seguridad, solidez o salubridad de los edificios, o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas por los reglamentos y usos del pas y a falta de estos, a juicio de peritos (art. 2621). El que quiera hacer una chimenea, fogn u hogar, debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedras de 16 cm. de espesor (art. 2622) y un contramuro de 30 cm. de espesor, si lo que quiere hacer son pozos con cualquier objeto que sea (art. 2624), debiendo dejar un vaco de 16 cm. con la pared, quien quiera hacer un horno o fragua (art. 2623). Se denominan luces las ventanas o aberturas que sirven para dar luz a las habitaciones, pero que no permiten mirar sobre el fundo vecino, y vistas a aquellas aberturas o ventanas que permiten una visin total del fundo vecino. El Cdigo ha reglamentado las construcciones de luces o "luceras" y de vistas, teniendo en mira la proteccin de la intimidad y en beneficio recproco de los vecinos. Distingue, en principio, dos situaciones: paredes medianeras y no medianeras. Paredes medianeras son aquellas que se encuentran en condominio y respecto de las cuales ambos vecinos condminos se encuentran en un pie de perfecta igualdad, lo que impide a uno de los vecinos hacer abertura alguna sin consentimiento del otro vecino. Art. 2654: "Ningn medianero podr abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin consentimiento del otro condmino." No pueden, pues, en las paredes medianeras, abrirse ni luces ni vistas, puesto que estas paredes estn destinadas a separar a los vecinos. Naturalmente que dicha prohibicin no obstar a que puedan abrirse luces y vistas con consentimiento del otro condmino. En ese caso, la luz o la vista implicarn una servidumbre atpica. En las paredes no medianeras debemos distinguir segn se trate de luces o vistas. Luces: Las paredes no medianeras pueden estar construidas con uno de sus extremos tocando la lnea separativa de los fundos ("pared contigua") o ms o menos alejada de dicha lnea. Si se trata de pared contigua rige el art. 2655: El dueo de una pared no medianera contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces, a tres metros de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con reja de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas. La jurisprudencia ha determinado que "...pueden permitirse aberturas a menos de 3 metros de la lnea divisoria, siempre que de las mismas slo se pueda utilizar luz y aire, pero no vistas sobre el fundo lindero, dado que el propsito de la ley al prohibir que se abran ventanas, balcones o voladizos a menos de la distancia que se indica, es el de impedir la existencia de vistas sobre el predio vecino. 37 DE 113
73. Restricciones en el inters privado de los vecinos: luces y vistas.

Art. 2656: Esas luces no constituyen una servidumbre, y el dueo de la finca o propiedad contigua, puede adquirir la medianera de la pared, y cerrar las ventanas de luces, siempre que edifique apoyndose en la pared medianera. Las luces de que venimos hablando no constituyen una servidumbre, a menos que, por aplicacin del art. 3000 CC, se hayan creado como tales. Art. 2657: El que goza de la luz por ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que las cierre y le prive de la luz. UDA 12
74. Apropiacin: concepto. Cosas susceptibles de apropiacin. Rgimen de las cosas perdidas. Tesoros
Concepto: Existe apropiacin cuando se aprehende una cosa con nimo de hacerse dueo de la misma. En cuanto al concepto de aprehensin, art. 2374: La aprehensin debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad fsica de tomarla. La aprehensin slo servir para adquirir el dominio cuando: 1. El adquirente tenga capacidad de adquirir; la doctrina uniformemente entiende que esta capacidad es la exigida para la adquisicin de la posesin por s (Art. 2392. Son incapaces de adquirir la posesin por s mismos los que no tienen uso completo de su razn, como los dementes, fatuos y menores de diez aos; pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores. 2. La cosa sea susceptible de apropiacin. A) Cosas sin dueo y abandonadas: Solamente entran en esta categora de cosas susceptibles de apropiacin: las cosas muebles sin dueo, es decir, las que nunca tuvieron dueo (ejemplo: los animales salvajes) y las cosas muebles abandonadas por sus dueos, es decir, "aquellas de cuya posesin (el dueo) se desprende materialmente con la mira de no continuar en el dominio de ellas. Vale decir que este es un modo de adquisicin de cosas muebles. Los inmuebles no son susceptibles de apropiacin, no slo porque lo dispone expresamente el CC, sino porque los inmuebles nunca carecen de dueo ya que, si no pertenecen a particulares, son del dominio privado del Estado. B) Cosas perdidas: Para que exista "cosa perdida" son necesarios dos requisitos: a. Objetivo o material, reflejado en el hecho de que la cosa se encuentre expuesta a las miradas de todos y accesible a cualquiera, pero que no es el lugar destinado a conservarla; b. Subjetivo, consistente en la negligencia o descuido, pero que excluya la idea de renunciar a los derechos sobre ella, como ocurre cuando la cosa es arrojada por quien no quiere tenerla ms por suya. Las cosas perdidas no son susceptibles de adquirirse por apropiacin, puesto que tienen dueo. No hace al rgimen jurdico aplicable la causa de la prdida, es decir tanto da que ella se deba a caso fortuito o a negligencia del dueo. Se rigen por idnticas normas los bienes a los que una persona tiene derecho, pero lo ignora. Por ejemplo, caso de fondos pertenecientes a un concurso y que sus acreedores ignoraban, tiene derecho de recompensa quien denuncia su existencia. Art. 2533: "el que hubiera hallado una cosa perdida tiene derecho a ser pagado de los gastos hechos en ella y a una recompensa por el hallazgo. El propietario puede exonerarse de todo reclamo cedindola al que la hall". Para que el hallazgo genere derecho a recompensa debe ser fortuito y accidental, en el sentido de que entre el propietario y el hallador no debe mediar relacin alguna de hecho o de derecho que implique la facilidad de hallar o de buscar el objeto de que se posesione el hallador. As, no tendran derecho a recompensa, los guardianes u 38 DE 113

ordenanzas de una oficina o casa privada; los conductores de vehculos; el personal del servicio pblico de transporte; la azafata de una aeronave, etc. C) Caza: Segn el art. 2540 "es otra manera de apropiacin", relativa a animales bravos o salvajes (cosas muebles sin dueo). La propiedad de los animales salvajes o bravos se adquiere por apropiacin porque son cosas sin dueo; y se pierde, segn el art. 2605 "cuando recuperan su antigua libertad". Considera el Cdigo que la apropiacin se produce cuando el cazador toma al animal, muerto o vivo, o ste hubiese cado en las trampas puestas por l y aunque otro lo aprehendiese en este ltimo supuesto, debe entregarlo al cazador porque a l le pertenece. A pesar de no existir propiamente aprehensin (y por tanto, adquisicin del dominio) mientras el cazador fuere en persecucin de la presa por l herida28 tiene prelacin frente a cualquiera que la tome materialmente. No se puede cazar sino en terrenos propios, o en terrenos ajenos que no estn cercados, plantados o cultivados y segn los reglamentos de polica. En cambio, si se caza en terrenos cercados, plantados o cultivados, sin permiso del dueo, la ley atribuye la propiedad, como sancin para el cazador, al dueo del fundo. D)Pesca: Dice el art. 2547: "La pesca es tambin otra manera de apropiacin, cuando el pez fuere tomado por el pescador o hubiere cado en sus redes." Los arts. 2527 y 2343 hablan de la naturaleza de res nullius de "los peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos navegables", ya que nos dicen que son susceptibles de apropiacin privada y sabemos que de este modo de adquirir slo son pasibles las cosas muebles que no tienen dueo. Es libre la pesca en las aguas de uso pblico, naturalmente tal derecho sometido a las normas del Cdigo y a las reglamentaciones que dicte la "autoridad local" E) Tesoros: Definicin: Art. 2551: "Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueo conocido y que est oculto o enterrado en un inmueble, sea de creacin antigua o reciente, con excepcin de los objetos que se encuentren en los sepulcros o en los lugares pblicos destinados a la sepultura de los muertos." Se trata de una res nullius y de all que su adquisicin se regule en el captulo relativo a la apropiacin. El tesoro es una cosa mueble. Quines pueden buscar tesoros: Naturalmente, el propietario, en fundo propio. El copropietario, en el fundo sujeto a copropiedad. Los poseedores imperfectos: el usufructuario, el usuario, el habitador y el acreedor anticresista. El tenedor, siempre que cuente con permiso del dueo o de su representante. Siendo una res nullius el tesoro en verdad correspondera en su totalidad al que lo descubriera por apropiacin. Sin embargo, por razones de equidad, la mitad del tesoro pertenece al descubridor, por apropiacin. La otra mitad pertenece al dueo del fundo, y se tratara de una adquisicin lege. Por eso es que, quien encuentra un tesoro en fundo propio lo adquiere, la mitad como descubridor y la otra mitad en su carcter de propietario del fundo. Descubridor del tesoro es el primero que lo hace visible, aunque no lo tome, pero siempre que se trate de tesoros encontrados casualmente.
75. Modos de adquirir el dominio: Accesin. Concepto. Art. 2751. Casos: Aluvin. Avulsin.
Art. 2571: "Se adquiere el dominio por accesin cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciera a otra cosa por adherencia natural o artificial." Slo cuando una cosa distinta se adhiere, natural o artificialmente, a otra de nuestra propiedad, podemos decir que hemos adquirido algo nuevo "a ttulo de accesin", que algo nuevo se ha agregado a lo que ya se tena. Por el contrario, en relacin con los accesorios, se es propietario de ellos porque la propiedad se extiende a los accesorios, y no por un nuevo ttulo. Aluvin: es una forma de acrecentamiento de los inmuebles por la accin del agua de los ros. Debe tratarse de terrenos confinantes con ros o arroyos; no juega este instituto cuando el ro ha sido canalizado y sus mrgenes estn formadas por diques artificiales, FEDERICO A. WITH UG 135 39 DE 113

caso en el cual, el acrecentamiento aprovechara al Estado, ni tampoco en relacin a los terrenos linderos con aguas durmientes (lagos, lagunas, etctera). Para que se produzca el acrecimiento y, en consecuencia la accesin, es menester que la tierra no se encuentre separada de la heredad por una corriente de agua no intermitente que haga parte del ro, pues de lo contrario y por inmediata que se encuentre a la ribera de ste, no constituye aluvin. El acrecentamiento debe haberse realizado por efecto espontneo de las aguas. No constituye aluvin la reunin de la tierra, por inmediata que se encuentre a la ribera de un ro, cuando est separada por una corriente de agua que haga parte del ro y que no sea intermitente. Tampoco constituyen aluvin las arenas o fango que se encuentran comprendidas en los lmites del lecho del ro, determinado por la lnea a que llegan las ms altas aguas en su estado normal. Aluvin por acarreo: Art. 2572: Son accesorios de los terrenos confinantes con la ribera de los ros, los acrecentamientos de tierra que reciban paulatina e insensiblemente por efecto de la corrientes de las aguas, y pertenecen a los dueos de las heredades ribereas. Siendo en las costas del mar o de ros navegables, pertenecen al Estado. Aluvin por abandono: nos encontramos con dos supuestos: a) Aquel en el cual el ro se recuesta sobre la orilla opuesta dejando parte del cauce seco. El cauce deja de ser tal y ya no formar parte del ro. b) Aquel en el cual el ro no corre ms por un determinado cauce, dejndolo totalmente abandonado, ya sea porque comenz a correr por otro cauce o por haberse secado. No existe ninguna norma expresa que regule esta situacin. Propiedad del aluvin: El terreno de aluvin pertenece a los propietarios ribereos del ro o arroyo. Si el terreno de aluvin se forma a lo largo de varias heredades: Art. 2582: "la divisin se hace entre los propietarios que pueden tener derecho a ella, en proporcin del ancho que cada una de las heredades presente sobre el antiguo ro Avulsin: Se origina en una fuerza sbita. Se produce cuando, a raz de sta, un ro o arroyo, sin distincin entre navegables y no navegables, lleva una cosa susceptible de adherencia natural, como tierra, arena o plantas y las une (por adjuncin o superposicin) a un campo inferior o a un fundo situado en la ribera opuesta. Si se trata de cosas no susceptibles de adherencia natural (por ej.: un arado, maderas, etc.), se aplican las disposiciones relativas a cosas perdidas. El propietario del fundo del cual se han desprendido las cosas susceptibles de adherencia natural, conserva su propiedad y puede reivindicarlas, siempre que pueda individualizarlas, mas este derecho cesar en dos supuestos: a) Desde que las cosas desligadas por avulsin se adhirieran naturalmente al terreno ribereo en que fueron a parar. b) Al prescribir la accin reivindicatora, que para este supuesto especial tiene sealado un plazo de prescripcin de 6 meses; ello, an antes de que se produzca la situacin anterior. En ambas hiptesis, el dueo del terreno al que fueron a parar esas cosas, adquiere su dominio por accesin.
76. Especificacin: concepto. Artculo 2567. Soluciones legales.
Concepto: lo da el art. 2567: "Adquirese el dominio por la transformacin o especificacin, cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo, con la materia de otro con la intencin de apropirselo." La importancia de la especificacin es prcticamente nula teniendo en cuenta lo dispuesto por el art. 2412 CC: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquiera accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida, por cuyo juego el especificador tendr una ms eficaz defensa. 40 DE 113

El CC concede la propiedad de la nueva especie al especificador, sin perjuicio del deber de indemnizar al dueo de la materia: si el especificador es de buena fe y la cosa no puede volver a su forma anterior. En los dems casos, la ley otorga una opcin al dueo de la materia para: 1) tomar el nuevo objeto, previo pago al especificador de su trabajo, si era de buena fe, o slo del mayor valor que hubiera tomado por ese trabajo, si es de mala fe; o 2) exigir el valor de la materia, si es de buena fe el especificador o la indemnizacin de todo dao y la accin criminal a que hubiese lugar, en caso de mala fe, quedando, en ambos casos, la nueva especie de propiedad del transformador. Estas disposiciones regirn slo en el caso de que no resulte aplicable el art. 2412.
77. Modos de adquirir el dominio: Edificacin, siembra y plantacin. Migracin de animales domesticados. Adjuncin, mezcla y confusin.
Edificacin y plantacin: Art. 2519: Todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en la superficie o en el interior de un terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno, y que a l le pertenecen, si no se probare lo contrario. Esta prueba puede ser dada por testigos, cualquiera que sea el valor de los trabajos. Por aplicacin de esta regla el dueo del terreno se hace en principio, dueo de lo edificado o plantado en l, aunque fuera con materiales ajenos. Siembra, edificacin o plantacin en terreno propio con materiales ajenos: El dueo del terreno se hace propietario de lo edificado, sembrado, etc., y de las semillas, etc., en todos los casos. Pero si ulteriormente estas ltimas se separasen, el dueo de las semillas, etc., podr reivindicarlas si le conviniere. En cuanto a las indemnizaciones debidas se distingue: si el edificador es de buena fe, est obligado a pagar al propietario el valor de las semillas, etc. Si es de mala fe debe, adems, indemnizar todos los daos y perjuicios que hubiere causado y si hubiere lugar, a las consecuencias de la acusacin criminal. Siembra, edificacin o plantacin en terreno ajeno, con materiales propios: Si hay buena fe del edificante, el dueo del terreno tendr derecho para hacer suya la obra, previas las indemnizaciones correspondientes al edificante de buena fe, sin que ste pueda destruir lo que hubiese edificado, no consintindolo el dueo del terreno. Si hay mala fe por parte del edificante, el dueo del terreno puede pedir la demolicin de la obra y la reposicin de las cosas a su estado primitivo, a costa del edificante. Pero si quisiere conservar lo hecho, debe el mayor valor adquirido por el inmueble. Animales domesticados: son los animales salvajes que se han subyugado a la dependencia del hombre. Mientras conservaren ese hbito, sern animales domsticos; perdindola, sern animales salvajes. Ej.: el jabal o el lobo si he logrado amansarlos. Accesin: Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad, emigraren y contrajesen la costumbre de vivir en otro inmueble, el dueo de ste adquiere el dominio de ellos, con tal que no se haya valido de algn artificio para atraerlos. El antiguo dueo no tendr accin alguna para reivindicarlos, ni para exigir ninguna indemnizacin. Si hubo artificio para atraerlos, su dueo tendr derecho para reivindicarlos, si puede conocer la identidad de ellos. En caso contrario, tendr derecho a ser indemnizado de su prdida. Adjuncin, mezcla y confusin: concepto. Es una forma de adquisicin del dominio por accesin, que se produce cuando se unen dos cosas muebles pertenecientes a distintos propietarios, de tal modo que forman un solo cuerpo, siempre que no haya habido acuerdo entre los propietarios, pues en tal caso, la nueva cosa pertenecera a ambos en condominio. En la adjuncin las dos cosas muebles se unen sin fusionarse (p.ej.: una perla que se engarza con platino para hacer un anillo). En la mezcla y la confusin, hay fusin de ambas cosas y ordinariamente no podrn separarse; la mezcla se refiere a slidos (ej.: dos FEDERICO A. WITH UG 135 41 DE 113

medidas de trigo de distintos dueos); la confusin, a lquidos (p.ej.: vinos de diferente calidad pertenecientes a dos personas distintas). En la mayor parte de los casos, resultar de aplicacin el principio del art. 2412, salvo en el caso de mala fe o de cosas robadas o perdidas.
78. Tradicin traslativa de dominio: concepto. Diferencia con la tradicin de la posesin. Requisitos. Tradicin e inscripcin registral.
Concepto: La tradicin es un modo de adquirir el dominio en forma derivada. Consiste en la entrega de la cosa que hace una persona a otra persona y que sta acepta. En nuestro ordenamiento la tradicin desempea no slo una funcin de publicidad sino tambin constitutiva del derecho real: no existe derecho real ni entre partes ni frente a terceros antes de la tradicin. Art. 577: Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real. Diferencia con la tradicin de la posesin: la tradicin como modo de adquirir el dominio difiere sustancialmente de la tradicin como modo de tomar posesin, ya que en sta se debe analizar si existe o no alguna vinculacin entre tradicin y ttulo y de existir, determinar cul es la naturaleza de esa vinculacin. En la posesin no es necesaria la existencia de un derecho. Requisitos: son tres: 1) que el tradens sea propietario de la cosa; 2) que tradens y accipiens tengan capacidad y 3) que la tradicin se efecte por ttulo suficiente para trasmitir el dominio. 1) Para que la tradicin tenga la virtualidad de trasmitir el dominio, el tradens debe ser propietario, puesto que de lo contrario, no podra trasmitir aquel derecho. Sin embargo, a veces, la tradicin hecha por un no propietario puede hacer adquirir la propiedad al accipiens y entonces tendramos una persona que adquiere un derecho mejor que el que tena quien se lo trasmiti y que, por la tradicin se habran trasladado derechos que no son "los propios del que la hace". Este es el caso del tercer adquirente a ttulo oneroso de de buena fe. Art. 1051: Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual, salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable. 2) Debe existir capacidad para enajenar, para quien hace la tradicin y capacidad para adquirir de quien la recibe. No se operar la adquisicin en cabeza del accipiens si el tradens, al momento de la transmisin, no tena capacidad para disponer, an cuando la tuviere al momento de realizar el acto jurdico idneo para transmitir el dominio. El accipiens debe sumarle a su capacidad la intencin de hacerse propietario de la cosa. Siendo un acto jurdico real, admite la representacin tanto en la figura del tradens como del accipiens: habr que estar a la capacidad de las partes. 3) Debe haber ttulo suficiente para transferir el dominio: es el acto jurdico revestido de todas las condiciones de fondo y forma exigidas por la ley, y que sea idneo para servir de fundamento a la transmisin del dominio. Por lo general, ser un contrato (compraventa, donacin), pero tambin puede serlo otro acto jurdico como el pago por entrega de bienes. No es ttulo suficiente la locacin o el comodato porque slo pueden servir de antecedente a un derecho personal y no son aptos para trasmitir el dominio ni la posesin sino slo la tenencia. Tradicin e inscripcin registral: El ttulo suficiente ms la capacidad de las partes ms la tradicin como modo suficiente, hace nacer en cabeza del accipiens el derecho real de dominio, pero ste no ser oponible frente a terceros mientras no est registrado; es decir, mientras no est debidamente inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. La inscripcin se exige al solo efecto de su publicidad y de la oponibilidad frente a terceros, es decir, tiene meros efectos declarativos (del derecho real existente) y no constitutivos de l. FEDERICO A. WITH UG 135 42 DE 113

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79. Usucapin inmobiliaria: clases, requisitos comunes: posesin, tiempo.
Concepto. Llamamos prescripcin adquisitiva o usucapin a la adquisicin del dominio (u otro derecho real) por la posesin (stricto sensu) continua e ininterrumpida, pblica y pacfica, por el plazo que fija la ley. El plazo variar segn que, adems de los elementos mencionados, se agreguen los de justo ttulo y buena fe (diez aos) o que falten ambos o alguno de ellos (veinte aos). Definicin legal: Art.3948: La prescripcin para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la ley. El fundamento de la prescripcin adquisitiva es consolidar situaciones fcticas, como medio de favorecer la seguridad jurdica, liquidando situaciones inestables, dando certeza a los derechos y poniendo en claro la composicin del patrimonio, con lo cual se propende a la paz y el orden social. Clases. La usucapin que recae sobre cosas inmuebles admiten dos clases de prescripcin: la ordinaria o corta y la extraordinaria o larga. En la primera se exigen mayores requisitos, pero se privilegia al poseedor con una sensible reduccin del plazo. En la segunda, los requisitos son menores, pero el plazo es dilatado. Posesin: La posesin requerida a los efectos de usucapir es la posesin del art. 2351: Habr posesin de las cosas, cuando alguna persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, vale decir, con sus dos elementos posesin, el corpus y el animus domini. Para la adquisicin del dominio por usucapin no basta que se acredite un relativo desinters por el inmueble por parte del propietario, sino que es necesario que el usucapiente demuestre cules son los actos posesorios realizados por l y si se mantuvo en la posesin en forma continua. Si los actos posesorios no aparecen como inequvocos, esto es, como propios de quien posee para s, la prueba del corpus no hace presumir la del animus. Adems la posesin no debe ser viciosa, debe ser continua e ininterrumpida. Tiempo: el poseedor no necesita acreditar el nmero de aos de posesin requeridos por s, sino que puede aprovecharse de la posesin de sus antecesores, siempre que se renan los requisitos propios de la accesin de posesiones.
80. Modos de adquirir el dominio: Usucapin larga. Requisitos.
Prescripcin extraordinaria o larga. Las dos normas que la refieren son: a) el art. 4015 que dice: "Prescrbese tambin la propiedad de cosas inmuebles y dems derechos reales por la posesin continua de veinte aos, con nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de ttulo y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripcin se necesita ttulo". b) el art. 4016 que expresa: "Al que ha posedo durante veinte aos sin interrupcin alguna, no puede oponrsele ni la falta del ttulo ni su nulidad, ni la mala fe en la posesin". Requisitos: En rigor, para la adquisicin de la propiedad por prescripcin extraordinaria, slo son necesarios los requisitos de posesin y veinte aos y a su cumplimiento, la propiedad ha dejado de pertenecer al antiguo dueo y ahora corresponde al usucapiente. El juicio de prescripcin adquisitiva: La demanda debe estar dirigida contra el propietario o el poseedor, y resulta interruptiva aunque sea interpuesta ante juez incompetente, o aunque sea defectuosa o, tambin, cuando el demandante carezca de representacin legal suficiente para estar en juicio. La sentencia que haga lugar a la prescripcin tiene efecto declarativo, pues el derecho existe desde el cumplimiento del plazo.
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81. Modos de adquirir el dominio: Usucapin breve. Concepto. Requisitos: a) Justo ttulo, b) Buena Fe. El plazo. Efectos.
Para poder usucapir un inmueble por la va ms breve, que es de 10 aos, aparte de los elementos comunes a toda prescripcin adquisitiva, posesin y tiempo, se requieren otros dos elementos que son: el justo ttulo y la buena fe. a) Justo ttulo. La exigencia del justo ttulo est establecida en el art. 3999: "El que adquiere un inmueble con buena fe y justo titulo prescribe la propiedad por la posesin continua de diez aos". El justo ttulo debe estar rodeado de todas las formalidades extrnsecas y ser tambin un ttulo traslativo del dominio, o sea que el negocio jurdico debe tener ese efecto: compraventa, permuta, donacin, etc. La propiedad no se ha adquirido en razn de que la persona de quien emana no era el verdadero propietario y, por lo tanto, atento el principio de que nadie puede transmitir a otro un derecho que no tiene, la transmisin no pudo operarse en esas condiciones. b) La buena fe. Es un elemento distinto al justo ttulo pero no independiente. La falta de justo ttulo, o los vicios de forma de ste, excluyen la buena fe a los efectos de la prescripcin. La existencia del justo ttulo hace presumir la buena fe, pero esta presuncin es iuris tantum. La parte que alega la inexistencia de buena fe, a quien corresponda probarla.
82. Usucapin de muebles: Cdigo Civil, Cdigo de Comercio, el caso del poseedor de mala fe. Usucapin de muebles registrables.
El Cdigo no contempl la prescripcin para adquirir cosas muebles. Por el contrario, el codificador en la nota al art. 3948 expresa: "En las cosas muebles, valiendo la posesin por ttulo, no tenemos prescripcin de cosas muebles". El Cdigo de Comercio, en su art. 477, haba establecido un trmino de prescripcin de tres aos para la adquisicin de la propiedad de una cosa mueble, que hubiera sido poseda de buena fe, siendo robada o perdida. Incorporada a la reforma de 1968, el art. 4016 bis dice: "El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua". Poseedor de mala fe: no se encuentra prevista. Las posibles soluciones son dos: 1) Improcedencia de la prescripcin. 2) Prescripcin posible, que se apoya en los art. 4015 y 4016. Este es el criterio que nos parece ms adecuado, porque tal es el rgimen de los inmuebles cuyos poseedores, aun cuando hayan arribado a la posesin a travs de un hecho delictuoso (u.g. usurpacin), pueden adquirir el dominio por el transcurso de veinte aos. Usucapin de muebles registrables: Para las cosas muebles robadas o perdidas, mediando buena fe, el plazo es de dos o tres aos, segn sea la cosa registrable o no, en materia de automotores la prescripcin tena un plazo de tres aos; lo que fue modificado por la ley 22.977 art. 4to, que lo redujo a dos aos para los automotores hurtados o robados, siempre que el poseedor fuere de buena fe y lo tuviera inscripto a su nombre. UDA 14
83. Dominio desmembrado: distintos supuestos. El caso de la hipoteca.
Se da toda vez que sobre la cosa existen constituidos derechos reales de disfrute o de garanta a favor de terceras personas, en cuya virtud ellas pueden usar y/o gozar de la cosa, limitando de esa manera las facultades del propietario. Como a consecuencia de estos gravmenes se han desgajado o desmembrado ciertas facultades del derecho de dominio, las que restan en cabeza del propietario constituyen lo que se conoce como dominio desmembrado, directo o tambin nuda propiedad. FEDERICO A. WITH UG 135 44 DE 113

Casos: Cuando existe sobre una cosa un derecho real de disfrute (usufructo, uso o habitacin o servidumbre) o uno de garanta (hipoteca, prenda o anticresis) aqu nos encontramos en presencia: por un lado, de un dominio desmembrado (el del titular de la cosa gravada) y por el otro, de una desmembracin del dominio (la del titular de ese derecho real que grava la cosa).
84. Dominio revocable: clusulas que tornan revocable el dominio: a) clusulas expresas; b) clusulas tcitas. Efectos de la revocacin del dominio
El dominio revocable es el que est sujeto a una condicin o plazo resolutorio, o que ha sido transmitido en virtud de un ttulo revocable a voluntad del transmitente o puede serlo por una causa inherente al ttulo. a) Clusulas expresas: 1) Cuando por una clusula contractual, el dominio queda sujeto a revocacin por voluntad del transmitente. Por ejemplo, venta con pacto de retroventa o con clusula de poder arrepentirse. la revocacin se opera por la manifestacin de dicha voluntad 2) Cuando la revocacin est sujeta al cumplimiento de una clusula legal que conste en el acto jurdico que transmiti el dominio (art. 2668). Por ejemplo, caso de supernacencia de hijos, causal legal que debe estar expresamente estipulada como condicin. 3) Cuando la sujecin es a una condicin resolutiva o plazo resolutivo (art. 2668). Probado el cumplimiento de la condicin o cumplido el plazo, en su caso, la revocacin se produce de pleno derecho. b) Clusulas tcitas: Cuando la causal de revocacin est explcita en el propio ttulo. En este caso no es necesario que conste en el acto de transmisin; por ejemplo, revocacin por ingratitud del donatario o legatario o por inejecucin de los cargos que se les impusieron. La revocacin debe ser declarada en juicio, cuando las partes no estn de acuerdo en la existencia de los hechos de que dependa. Efectos: Vencido el plazo resolutorio, o cumplida la condicin resolutoria, nace para el dueo la obligacin de restituir la cosa a su anterior propietario. El acaecimiento del evento resolutorio opera, en principio, con efectos retroactivos: aquellos actos de disposicin realizados por el dueo imperfecto quedan sin efecto, y el que recobra el dominio de la cosa no tiene que respetarlos. Art. 2669: "La revocacin del dominio tendr siempre efecto retroactivo al da en que se adquiri, si no hubiere en la ley58 o en los actos jurdicos que la establecieron disposicin expresa en contrario." Inmuebles: salvo disposicin legal o contractual en contrario, la resolucin del dominio tiene efecto retroactivo y "el antiguo propietario est autorizado a tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario desposedo, o el tercer poseedor. Muebles: La revocacin no tiene efecto retroactivo, puesto que entra aqu a jugar el principio del art. 2412 y slo tendra tal consecuencia cuando ste no resultara aplicable en razn de la mala fe del adquirente.
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85. Bien de Familia: requisitos en cuanto al inmueble y en cuanto al constituyente.
Concepto: El bien de familia implica una restriccin o lmite al dominio constituida por el instituyente en beneficio de la familia. Es una institucin que se orienta a la proteccin del ncleo familiar beneficiario para asegurar su vivienda o sustento, o ambas cosas. La afectacin de un inmueble al rgimen de bien de familia significa una modificacin del derecho de dominio que sobre l, tiene el constituyente. El titular que afecta el inmueble restringe las facultades que tiene sobre l. FEDERICO A. WITH UG 135 45 DE 113

Debe tenerse presente que, salvo los casos excepcionales en que el bien de familia se constituye por testamento o por donacin, transmitindose el dominio a ms de una persona, el derecho real de dominio permanece en cabeza del constituyente sin participacin de su familia. An en el caso de que la afectacin sea solicitada por los condminos del inmueble, dicho condominio no se extiende a los parientes beneficiarios. Es imprescindible la inscripcin en el Registro de la Propiedad, que tiene efecto constitutivo y a partir de ese momento la afectacin es oponible a terceros. Requisitos del inmueble: Slo un inmueble puede ser afectado al rgimen de bien de familia y, segn su ubicacin, puede ser urbano o rural, y su valor no debe exceder de las necesidades del sustento y vivienda de la familia del constituyente, segn normas que se establecern reglamentariamente (ley 14.394). Las provincias pueden establecer dicho valor de acuerdo con el nivel econmico local. No hay una pauta rgida para el valor de la finca, sino flexible, para que pueda adaptarse a las circunstancias de tiempo y lugar. Requisitos del constituyente: 1) Debe ser dueo del inmueble, si hay un condominio es necesaria la decisin unnime de todos los condminos (segn el Cdigo Civil los actos de disposicin deben ser realizados con el consenso de todos los condminos). Debe existir entre los condominios el parentesco exigido por el art. 36. 2) Debe tener capacidad para disponer a ttulo oneroso y si es casado, el asentimiento del cnyuge, si pretende afectar un inmueble ganancial o un propio, en tanto sea el asiento del hogar conyugal y existan hijos menores o incapaces, incluso disuelta la sociedad conyugal (art. 1277). 3) Debe justificar quines constituyen la familia que conviven con l. Para la ley familia es la constituida por l, el cnyuge, descendientes, ascendientes, hijos adoptivos y en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad (es decir, hermanos, tos y vecinos). Respecto a stos ltimos existe obligacin de cohabitar en el inmueble afectado al rgimen de bien de familia, en cambio para los primeros no, en cuanto pueden vivir en otro lugar. Recordemos que, de todos modos, la familia puede estar constituida por dos personas (p.ej. matrimonio, o dos hermanos, o madre-hijo). 4) Tan slo puede afectarse al rgimen un inmueble (segn la normativa nacional se exige una declaracin jurada de que no tiene otro inmueble afectado al rgimen. Si resultare propietario de dos inmuebles sometidos a este rgimen, debe optar por la subsistencia de la inscripcin del beneficio para uno solo, bajo apercibimiento de mantenerse como bien de familia el constituido en primer trmino). UDA 16
86. Condominio: concepto. Comunidad y condominio. Objeto de la comunidad. Diferencias de comunidad y comunidad hereditaria. Transformacin de la comunidad hereditaria en condominio por el transcurso del tiempo.
Concepto: Art. 2673 lo define: El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
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Objeto de la comunidad: Puede tener por objeto un bien o un conjunto de bienes, en el sentido del Art. 2312 (objetos inmateriales + cosas). Cuando el objeto de la comunidad son derechos que recaen sobre un bien, se habla propiamente de comunidad, en tanto que cuando recae sobre una cosa se habla de condominio. Comunidad y Condominio: Hay comunidad cuando varias personas tienen idnticos derechos sobre una cosa, o cuando tienen derechos de la misma naturaleza sobre un conjunto de bienes. Pero no siempre que existan derechos de naturaleza anloga o idntica sobre una misma cosa, habr comunidad: existen casos en que esos derechos son excluyentes de tal modo que cada uno conserva su individualidad, por ej. el caso de dos o ms hipotecas constituidas sobre la misma cosa. Los acreedores hipotecarios no tienen ninguna comunidad entre s por cuanto sus derechos son excluyentes entre unos y otros. Para que exista comunidad es necesario que existan dos o ms personas con derechos iguales. La comunidad puede estar referida tanto a derechos reales o creditorios, a patrimonios o partes alcuotas de ellos. La relacin entre comunidad y condominio entonces es de gnero a especie: el condominio es una comunidad existente entre los copropietarios de una misma cosa siendo necesario que el condominio recaiga sobre una cosa; as el art. 2674 dice: No es condominio la comunin de bienes que no sean cosas. Los titulares cualitativamente tienen un derecho igual, pero cuantitativamente puede variar. Ejemplo: En un condominio Juan puede ser titular de un 50% de la cosa y Pedro, ser titular del otro 50%; los derechos de ambos son cualitativa y cuantitativamente iguales; pero puede suceder que Juan sea titular de un 30%, en tanto que Pedro lo sea del 70% restante, en cuyo supuesto nos encontramos con que los derechos de Juan y Pedro son cualitativamente iguales pero cuantitativamente distintos. No existira comunidad en el supuesto del derecho real de usufructo, en donde una persona ejerce sus derechos como usufructuario y otra, como nudo propietario: son derechos cualitativamente distintos. Diferencias con la comunidad hereditaria: en la comunidad hereditaria existe un conjunto de bienes y de cosas que se tienen a ttulo de herederos y no de condminos. La comunidad hereditaria nace una vez producido el fallecimiento de una persona y se prolonga hasta la particin de los bienes de la sucesin. En caso de desacuerdo entre los herederos, decide la cuestin el juez, en tanto que en el Condominio en el supuesto de divergencias entre los condminos, rige el sistema de mayora. En la comunidad hereditaria, es juez competente el del ltimo domicilio del causante; en tanto que en el condominio de inmuebles es juez competente el del lugar de situacin del inmueble. Transformacin de la comunidad hereditaria en condominio por el transcurso del tiempo: Existe una corriente jurisprudencial y doctrinaria que entiende que si la situacin de indivisin de la comunidad hereditaria se prolonga en el tiempo, se podra inferir que los coherederos han constituido tcitamente un condominio entre ellos. Estimamos que se trata de una teora errnea desde que las fuentes del condominio estn expresamente establecidas en la ley. Mientras no se haya realizado la particin de los bienes de la herencia, ese conjunto de bienes forma una comunidad y no un condominio.
87. Facultades de los condminos respecto de la parte indivisa: Principio general. Enajenacin. Hipoteca de la parte indivisa. Usufructo, uso y habitacin.
Facultades de los condminos con respecto a la parte indivisa: el art. 2676 dice: Cada condmino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerla sin el consentimiento de los dems copropietarios. Principio general: es que las facultades que tiene el condmino sobre la parte indivisa son amplias. 47 DE 113

El art. 2677 enumera las facultades que tienen los condminos: Cada condmino puede enajenar su parte indivisa y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisin entre los comuneros Enajenar: la enajenacin puede ser tanto por actos gratuitos (donacin) u onerosos (venta). Los otros condminos no pueden oponerse ni tampoco tienen un derecho de preferencia sobre esa parte indivisa que el condmino quiere vender. El que adquiere la parte indivisa del condmino pasa a formar parte del condominio y reemplaza al condmino que transfiri su cuota de la parte indivisa. Hipoteca de la parte indivisa: dispone el CC al respecto: - Art. 2678: Cada uno de los condminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble comn, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la particin y no tendr efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin. - Art. 3123: Cada uno de los condminos de un inmueble puede hipotecar su parte indivisa en el inmueble comn, o en una parte materialmente determinada del inmueble, pero los efectos de tal constitucin quedan subordinados al resultado de la particin o licitacin entre los condminos. - Art. 3124: Cuando el copropietario que no ha hipotecado sino su parte indivisa, viene a ser por la divisin o licitacin, propietario de la totalidad del inmueble comn; la hipoteca queda limitada a la parte indivisa que el constituyente tena en el inmueble. Usufructo: El condmino puede constituir usufructo sobre su parte indivisa, de conformidad a lo dispuesto por el Art. 2843: El usufructo puede establecerse por el condmino del fundo posedo en comn con otros, de su parte indivisa. La constitucin de este usufructo por parte del condmino, slo procede en tanto y en cuanto no perjudique los derechos de los dems condminos. As el usufructuario de la cuota indivisa gozar de las facultades o participar en los frutos en la proporcin que hubiere correspondido al condmino que constituy el derecho real de usufructo. Uso y habitacin: la aplicacin a estos derechos de las normas del usufructo permite extenderlas al uso y a la habitacin.
88. Facultades de los condminos respecto de la parte indivisa: embargo, arrendamiento. Acciones posesorias y petitorias.
Embargo: As como el condmino puede enajenar su parte indivisa, los acreedores del condmino pueden embargar esa parte indivisa y ejecutarla, sin tener que esperar el resultado de la particin para poder cobrar sus crditos. Alguna doctrina y jurisprudencia interpret que sera perjudicial para el condominio la incorporacin de un tercero extrao como lo es el adquirente en una subasta-, pero no puede olvidarse que el condmino puede vender su parte indivisa a cualquier persona, no necesitando del consentimiento de los otros condminos. Arrendamiento: El art. 1512 prohbe totalmente el arrendamiento de la parte indivisa, salvo por supuesto que cuente con el consentimiento de todos los condminos. Acciones posesorias: el ejercicio de las acciones posesorias emana de la coposesin y no del condominio. El art. 2489 faculta a los copropietarios a ejercer las acciones posesorias sin necesidad del concurso de los otros copropietarios, y aunque el artculo hace referencia nicamente a los inmuebles, tal facultad se extiende tambin con respecto a las cosas muebles. La accin tambin puede dirigirse contra los otros coposeedores que turbndolo en el goce comn manifestasen pretensiones a un derecho exclusivo sobre el inmueble. Accin Reivindicatoria: Conforme al Art. 2761: Son tambin reivindicables las partes ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno de los condminos contra cada uno de los co-poseedores, Es decir que el condmino puede reivindicar su parte indivisa contra los otros condminos. Pero qu ocurre si la accin reivindicatoria va estar dirigida contra un tercero, no ya contra otro condmino? Un sector considera que el condmino tendra derecho a reivindicar FEDERICO A. WITH UG 135 48 DE 113

solo su parte indivisa, y no la totalidad de la cosa comn. En tanto que actualmente la jurisprudencia considera que el condmino puede ejercer la accin reivindicatoria por la totalidad de la cosa. Accin Negatoria: est contemplada en el art. 2800: Compete a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida. Puede ejercerla el condmino tanto contra los otros condminos como contra los terceros, por su parte indivisa.
89. Facultades de los condminos sobre la cosa comn: principio general, requisitos, actos materiales y actos jurdicos.
Principio General: Las facultades de los condminos con relacin a la cosa comn son restringidas. El art. 2680 dice: Ninguno de los condminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiere hacer a este respecto. Y el art. 2684: Todo condmino puede gozar de la cosa comn conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su inters particular. El condmino puede usar y gozar de la cosa comn pero con las siguientes requisitos: 1) usar de acuerdo al destino de la cosa; 2) no debe afectar al inters particular de la cosa y 3) el uso que haga de la cosa no puede ir en menoscabo del igual derecho que tienen los otros condminos. Actos Materiales: El art. 2681 dispone que Ninguno de los condminos puede hacer en la cosa comn innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros. Lo que al condmino se le prohbe realizar son actos materiales sobre la cosa comn que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. As, no podra realizar actos que cambien el destino de la cosa o que causen perjuicios a los dems. Pero los actos de administracin, conservatorios o reparatorios s puede realizarlos. Actos Jurdicos: El art. 2682 establece: El condmino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningn valor. En general cabe destacar que sta prohibicin de realizar actos jurdicos puede ser subsanada en virtud de lo establecido por el art. 2683: si por el resultado de la divisin del todo o parte de la cosa comn le tocase en su lote. Art. 2683.- Sin embargo, la enajenacin, constitucin de servidumbres o hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condminos vendrn a ser parcial o integralmente eficaces, si por el resultado de la divisin el todo o parte de la cosa comn le tocase en su lote.
90. Obligaciones de los condminos: contribucin a los gastos de reparacin y contribucin. Deudas contradas en pro de la comunidad.
Contribucin a los gastos de reparacin y conservacin: Art.2685. Todo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn; pero pueden librarse de esta obligacin por el abandono de su derecho de propiedad. El CC determina que los condminos deben responder por los gastos de conservacin y de reparacin en proporcin a sus partes. Partes en el sentido de parte indivisa sin perjuicio de que los condminos puedan estipular entre ellos una manera distinta de responder. Se trata de un caso de obligacin proptem rem. En la segunda parte del art. citado faculta al condmino de liberarse de la obligacin 49 DE 113

de contribuir con stos gastos por el abandono de su derecho de propiedad. Desde luego que este abandono debe ser oportuno, formulndose al tiempo de realizarse el requerimiento, y siempre y cuando la necesidad de la reparacin o conservacin no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo, ello por aplicacin de las reglas de medianera. Ahora bien a quin beneficia la parte de la cosa que fue abandonada por el condmino que no quiere contribuir a los gastos de conservacin y reparacin? Se han sustentado diversas teoras: 1) Hay quienes dicen que esa cuota incrementa las cuotas de los restantes condminos automticamente. 2) Otros sostienen que la parte indivisa abandonada, si es de un inmueble pasar al dominio privado del Estado y si se trata de cosas muebles, se convertir en res nullius, susceptible de apropiacin. 3) Acrecienta nicamente las cuotas de los condminos que afrontaron los gastos. Si el condmino no paga la deuda al condmino/s que efectuaron el gasto, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 2686 deber pagar los intereses de la deuda que corren desde el desembolso y el condmino que pag tendr derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago. El derecho de retencin implica la posibilidad de excluir al condmino del uso y goce de la cosa comn y adems impide la divisin del condominio. Art. 2685: Todo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn; pero pueden librarse de esta obligacin por el abandono de su derecho de propiedad. Deudas contradas en pro de la comunidad: Cuando la deuda es contrada por uno solo de los condminos: l es el responsable, l responde frente al acreedor por cuanto el condominio no es una persona colectiva y desde luego, tendr accin de reembolso respecto de los dems condminos. Si la deuda es contrada por varios condminos: ellos respondern frente al acreedor. Si la deuda es contrada colectivamente por todos los condminos, sin estipularse solidaridad y sin expresin de las cuotas, estn obligados al acreedor por partes iguales. Si se ha pactado la solidaridad cualquiera de los acreedores puede reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de los deudores.
91. Condominio: administracin de la cosa comn, mayoras, empate, designacin del administrador.
Administracin de la cosa comn: Cuando la cosa por su naturaleza no fuera susceptible de un uso comn, o cuando alguno de los condminos se opone a su uso se puede proceder a la divisin de la cosa comn; pero si no se hace uso del derecho de pedir la divisin, los condminos en asamblea decidirn si la cosa va a ser dada en administracin, en arrendamiento o en alquiler. Art. 2699: Siendo imposible por la calidad de la cosa comn o por la oposicin de alguno de los condminos, el uso o goce de la cosa comn o la posesin comn, resolvern todos, si la cosa debe ser puesta en administracin, o alquilada o arrendada. Ejemplos: cuando son muchos los titulares de una casa habitacin de dimensiones reducidas se advierte que por la naturaleza de la cosa no pueden todos los condminos tener el uso y goce de ella. Tambin en el supuesto que alguno de los condminos se oponga al destino que se le est dando a la cosa, o a que sea usada por los otros condminos. En estos supuestos siempre est presente la posibilidad de que el condmino pida la particin de ese condominio, pero la ley abre la posibilidad de que en caso de no pedirse la divisin, los condminos se renan y decidan sobre el futuro de la cosa, objeto del condominio. El artculo 2699 dice que resolvern todos, lo que se vincula con el qurum necesario para adoptar las decisiones. El empleo del trmino resolvern todos ha provocado discrepancia doctrinaria sobre los problemas que pueden presentarse si uno de los condminos no se presenta. FEDERICO A. WITH UG 135 50 DE 113

El art. 2703 establece que ninguna determinacin ser vlida si no fuese tomada en reunin de todos los condminos o sus legtimos representantes, con lo cual bastara que uno solo no se presente para que fracase la deliberacin. Algunos autores consideran que si uno no est presente cuando se toma la decisin, sta no tiene valor. Otros, piensan que el Juez debe designar un representante del ausente. Hay quienes propician la citacin de los renuentes bajo apercibimiento de celebrarse la asamblea con los asistentes. Mayora: No es una mayora numrica, por cabeza, sino referida al valor, de la parte de los condminos en la cosa comn. Art. 2704 La mayora no ser numrica sino en proporcin de los valores de la parte de los condminos en la cosa comn, aunque corresponda a uno solo de ellos. Esta mayora que requiere la norma no es la simple mayora, sino la mayora absoluta, es decir que exceda el valor de la mitad de la cosa. Si no se logra esa mayora absoluta, nada se puede hacer. Art. 2705: La mayora ser absoluta, es decir, debe exceder el valor de la mitad de la cosa. No habiendo mayora absoluta nada se har. Qu ocurre cuando la mayora se concentra en un slo condmino? Se transformara en el nico rbitro de las decisiones y los dems deberan acatar su voluntad, por eso la doctrina y la jurisprudencia entienden que en este supuesto, la minora se encuentra facultada para acudir al juez a fin de que resuelva la controversia. Caso de empate: Si realizada la votacin hay empate, los condminos pueden decidir la cuestin por la suerte o bien designando rbitros, pero estas soluciones no han tenido eco en nuestro sistema, pues la forma habitual de superar las diferencias es la decisin judicial. Art.2706: Habiendo empate y no prefiriendo los condminos la decisin por la suerte o por rbitros, decidir el juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros. Designacin de administrador: Los condminos pueden decidir si la cosa es dada en locacin o en administracin por mayora absoluta. Si deciden someterla a administracin, el administrador ser designado tambin por mayora absoluta, al igual que su remocin. El administrador puede ser uno de los condminos o bien un tercero. Si el administrador es uno de los condminos, se lo reputa mandatario de los otros y se aplican las disposiciones sobre el mandato y no la del socio administrador. Si el administrador es un tercero, tambin se aplican las reglas del mandato. Art.2701 El condmino que ejerciere la administracin ser reputado mandatario de los otros, aplicndosele las disposiciones sobre el mandato, y no las disposiciones sobre el socio administrador.
92. Condominio sin indivisin forzosa: cargas reales; insolvencia de algn condmino.
Cargas reales: Art. 2689 En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condmino est obligado por el todo de la deuda. Cuando se trata de deudas originadas en cargas reales que graven la cosa, cada condmino responde por la totalidad de la deuda, ello en virtud de la indivisibilidad de la carga real. El artculo hace mencin como ejemplo a la hipoteca. Otros ejemplos seran: la prenda, la anticresis, hacindose extensible tambin a los impuestos y contribuciones que recaen sobre la cosa. Insolvencia de algn condmino: El art. 2690 dispone: Cuando entre los condminos hubiere alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse en proporcin del inters que tengan en ella y segn el cual hubieren contribuido a satisfacer la parte del crdito que corresponda al insolvente.
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Este artculo se aplica nicamente en la relacin interna entre los condminos, pues frente a los acreedores, si uno de los condminos resulta insolvente por una obligacin simplemente mancomunada, su insolvencia debe ser soportada por el acreedor. Se aplica nicamente a las deudas contradas en pro de la comunidad y no en los supuestos de deudas particulares de los condminos. Los intrpretes han considerado que deben darse los siguientes requisitos: 1) que no haya otros acreedores. 2) que el deudor no tenga otros bienes. 3) que la deuda del condmino sea superior al valor de su parte indivisa.
93. Extincin del condominio: Modo tpico del condominio. La Particin: naturaleza, clases y efectos. Formas de realizarla. Quienes pueden realizarla.
Extincin del Condominio: el condominio es un dominio con sujeto mltiple. Se extingue por los mismos modos que el dominio, admitindose la divisin entre modos absolutos y relativos. Dentro de los absolutos tenemos, entre otros, los supuestos de que si la cosa de destruye o si es puesta fuera del comercio. Entre los relativos, si la cosa es vendida por todos los condminos. Pero el modo tpico de extincin del condominio es la particin. La particin: es la transformacin de esa parte ideal en un lote material. Naturaleza: Se ha discutido en doctrina si es: una accin real: se fundan en que dicha accin persigue la extincin de un derecho real y el nacimiento de otro derecho real, pone en movimiento el derecho de condominio. una accin personal: dicen que se trata de una accin que tiende a que se cumpla una obligacin establecida por la ley a los condminos. La importancia de saber cul es la naturaleza jurdica de la accin de divisin es a los efectos de determinar la competencia del juez, cuestin sta que es resuelta por el CPCCN al disponer que ser competente el juez del lugar donde estuviere situada la cosa, conveniencia sta que es manifiesta si se tiene en cuenta que puede ser necesario la realizacin de pericias, de tasaciones, de inspecciones oculares o bien, la exhibicin de la cosa cuando se trata de muebles. Clases de particin. Puede ser: Judicial Cuando hay entre los condminos incapaces, o ausentes, o no se ponen de acuerdo en la forma de efectuarse la particin o cuando un tercero tenga un inters jurdico (ej. acreedor hipotecario). Extrajudicial. Cuando todos los condminos, son personas mayores y se ponen de acuerdo en la manera en que se realizar la divisin de la cosa comn. El acuerdo puede constar en instrumento pblico o en instrumento privado, pero necesita la homologacin del Juez. Efectos de la particin: Los efectos son declarativos y no constitutivos de la propiedad y cada condmino es considerado como propietario exclusivo respecto a lo que le toc en la particin, y que los otros condminos nunca tuvieron derecho alguno sobre la cosa. Art.2695: La divisin entre los copropietarios es slo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada condmino debe ser considerado como que hubiere sido, desde el origen de la indivisin, propietario exclusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote, y como que nunca hubiese tenido ningn derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros condminos. Formas de realizar la particin: La divisin del condominio puede realizarse en especie o por la venta de la cosa. Si los condminos resuelven la divisin de la cosa en especie y el objeto del condominio sea divisible, cada uno de los condminos resulta adjudicatario de una parte o lote (art. 3475 bis), pero sta especie de divisin no podr efectivizarse: a) cuando la divisin produzca la destruccin de la cosa, o cuando no resulten porciones reales que constituyan un todo homogneo y anlogo a las otras partes y a la cosa;
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b) cuando convierta en antieconmico su uso o aprovechamiento de las partes, o cuando en materia de inmuebles no se alcance la superficie mnima de la unidad econmica (art. 2326). La divisin por venta, cualquiera sea la naturaleza de la cosa podr ser llevada a cabo mediante acuerdo unnime. Todos los condminos se ponen de acuerdo y venden la cosa, sea por venta privada o en subasta pblica. Otra forma de realizarse la divisin de los inmuebles ha sido someterlo al rgimen de propiedad horizontal. Supongamos un inmueble que es de propiedad de dos personas que quieren dividir ese condominio, pero ocurre que las medidas mnimas del inmueble no alcanzan a configurar una unidad econmica, entonces sometiendo el mismo al rgimen de propiedad horizontal, salvan el escollo de las medidas mnimas exigidas por la legislacin y as surgiran dos unidades funcionales, que se repartiran entre ellos.El art. 2692 autoriza a los copropietarios a pedir en cualquier momento la divisin de la cosa comn, en los supuestos de condominio sin indivisin forzosa: el codificador procur desalentar la subsistencia de los condominios, ya que entenda que obstaculizaban la explotacin de las riquezas. Quienes pueden pedir la particin: Desde luego que cualquiera de los condminos tiene la facultad de pedir la divisin de la cosa comn. Art. 2692: Cada copropietario est autorizado a pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una indivisin forzosa. Tambin pueden pedirla los acreedores de los condminos, entendiendo algunos autores que habra una especie de subrogacin; otros dicen que los acreedores ejercen esta accin por derecho propio. Esta facultad de reclamar la divisin es de orden pblico y en consecuencia est prohibida la renuncia a solicitar la particin de una manera indefinida, aunque est permitido convenir la indivisin por un trmino que no exceda de cinco aos. De igual modo la accin de particin es imprescriptible (art. 4019, inc. 3) y las reglas relativas a la divisin de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce se aplican a la particin (art. 2698).
94. Divisin del condominio mediante el sistema de propiedad horizontal.
Planteo: Existe un inmueble cuyas caractersticas fsicas lo hacen susceptible de ser sometido al rgimen de la ley 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal), vale decir, que puede ser dividido en unidades con independencia funcional y salida a la va pblica, directamente o por un pasaje comn. Dicho inmueble pertenece en propiedad a varias personas, ya sea porque lo adquirieron por un acto entre vivos, condominio comn, o por una trasmisin mortis causa, comunidad hereditaria. Uno de los condminos o coherederos pide la particin de dicho condominio. Ahora bien, de conformidad con el art. 3475 bis, que recepta un principio uniformemente consagrado por la jurisprudencia, "existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podr exigir por los coherederos la venta de ellos. La divisin de los bienes no podr hacerse cuando convierta en antieconmico el aprovechamiento de las partes, segn lo dispuesto en el art. 2326. Y aqu llegamos al interrogante fundamental: sera posible, mediante la sujecin del inmueble al rgimen de la ley de propiedad horizontal, concretar la particin en especie de un condominio, cualquiera sea su origen? La jurisprudencia contest afirmativamente la cuestin, salvo en los casos en que las unidades resultantes no respetaran el principio de equivalencia de las partes divisas con las indivisas. UDA 17
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95. Condominio por confusin de lmites: Concepto. La Accin de deslinde. Objeto. Naturaleza. Particin. Requisitos. Distincin con la reivindicacin. Casos a los que se aplica. A Quin y contra quien se da la accin.
Los derechos sobre bienes inmuebles deben estar determinados con exactitud en su extensin superficial y en sus lmites y linderos. Esto se da cuando los ttulos y los instrumentos que los acreditan contienen sus medidas exactas, precisando la longitud de cada uno de sus lados, grado de amplitud de sus ngulos, superficie, entre otros. Concepto: La confusin se da cuando las partes no saben con exactitud, sobre el terreno, por dnde pasa la lnea separativa de los predios, sea porque no existen seales separativas o porque stas hayan desaparecido por accin del tiempo o por el hecho del hombre o, en fin, por un evento natural. La accin de deslinde: Esta accin procede en los supuestos que existan lmites confundidos. Los vecinos tienen esta va legal para que se investiguen y demarquen los lmites. Objeto: Que los lmites se investiguen y demarquen. La investigacin supone el anlisis de los inmuebles contiguos, de los vestigios. Luego viene la operacin tcnica de ubicar los respectivos ttulos en el terreno y despus determinar los lmites, o sea efectuar el deslinde y finalmente se procede a demarcar la lnea divisoria mediante la colocacin de seales que la constaten y perpeten, o sea amojonar. Naturaleza jurdica: se discute la naturaleza jurdica de la accin de deslinde. 1) Algunos autores consideran que estamos en presencia de una accin real en la cual se discute el derecho mismo de los linderos para determinar hasta dnde llega la propiedad de cada uno de ellos. 2) Otros piensan que se trata de una accin personal, porque no est en juego ni el dominio ni su desmembracin, sino que se trata de un trmite judicial que obliga al vecino a participar en la investigacin y sealamiento de los lmites. 3) Una tercera postura estima que se trata de una accin mixta, ya que importa particin de la cosa comn y envuelve una reivindicacin. En realidad la discusin doctrinaria carece de inters prctico por cuanto la razn de establecer la naturaleza jurdica de una accin judicial es a fin de determinar cul es el juez competente para intervenir en la controversia y si la accin es prescriptible o no. Requisitos: Para que se d esta situacin se debe tratar de: a) heredades contiguas; 5) los predios deben ser rsticos (en el sentido de no edificados y no de rurales); c) el litigio no debe versar sobre el alcance de los ttulos, y d) el lmite no debe estar determinado sobre el terreno por ausencia o desaparicin de las seales demarcatorias. Distincin con la reivindicacin: a) En la accin de deslinde ambas partes estn de acuerdo en la existencia de una zona confusa de sus lmites; en cambio en la accin reivindicatoria, existe controversia sobre los lmites. b) En la accin de deslinde, ambas partes son actores y demandados a la vez y por lo tanto sobre ambos pesa la carga de la prueba. En la accin reivindicatoria, una de las partes es la actora y la otra la demandada. La actora deber probar su derecho, el peso de la carga reposa en ella. c) En caso de duda, cuando no se pueda precisar los lmites separativos, en la accin de deslinde el Juez deber fallar segn su criterio; en tanto que en el juicio reivindicatorio si la actora no ha podido probar sus derechos, el juez rechazar la demanda. d) El objeto en la accin de deslinde es la demarcacin e investigacin de los lmites; en tanto que el objeto de la accin reivindicatoria es la restitucin de parte del terreno a su verdadero dueo. A quien se da la accin y contra quien se da: segn el art.2749, esta accin compete nicamente a los que tengan derechos reales sobre el terreno, contra el propietario del fundo contiguo. FEDERICO A. WITH UG 135 54 DE 113

La accin compete entonces a los que tengan derecho real sobre el terreno, es decir al titular del dominio, del condominio, del usufructo, al usuario, al habitador, al acreedor anticresista. Para que la sentencia sea oponible al propietario, si la accin es intentada por un usufructuario o un usuario, el demandado puede exigir la intervencin del propietario. Para el caso del acreedor hipotecario y el poseedor por boleto de compraventa, la doctrina no se pone de acuerdo. No tienen el ejercicio de la accin, el locatario ni el arrendatario por cuanto ellos tienen un derecho personal sobre la cosa y no un derecho real.
96. Condominio por confusin de lmites: Ejecucin del deslinde por va judicial. Determinacin de la lnea de deslinde, efectos y gastos del deslinde. Deslinde y mensura.
Ejecucin del deslinde por va judicial: segn el art. 2754: El deslinde judicial se har por agrimensor, y la tramitacin del juicio, ser la que prescriban las leyes de procedimiento. Se realiza con la intervencin de un agrimensor y conforme las disposiciones del Cdigo de Procedimientos. La prueba a producirse en el juicio de deslinde va a estar dada a) por los ttulos: medio probatorio de mayor valor. b) los vestigios antiguos o signos materiales reveladores de la ubicacin del lmite, como ser restos de cercos, alambrados, mojones, etc. c) la posesin: ser una prueba importante si el lmite verdadero no surge ni de los ttulos ni de los vestigios antiguos. Efectos del deslinde: La sentencia o la escritura pblica otorgada por personas capaces y la mensura practicada, homologada por juez competente, sirven como ttulo de propiedad, vale decir que ser parte integrante accesoria o complementaria del ttulo de dominio de cada uno de los colindantes. El deslinde pone fin a la incertidumbre. Gastos del deslinde: Los gastos de amojonamiento o de demarcacin son comunes porque ambos vecinos se benefician, con independencia de la superficie del terreno. Ello rige si el frente de cada uno de ellos es igual, pero si los frentes tuvieran extensiones distintas, los gastos debern ser soportados proporcionalmente por los sucesivos frentistas. Los gastos del deslinde sern en proporcin a la extensin del terreno que le corresponde a cada uno. En cuanto a las costas del juicio, se entiende que las mismas deben imponerse por el orden causado, por tratarse de contingencias hechas en inters comn. Deslinde y mensura: El deslinde es la determinacin de la lnea separativa de las heredades. La mensura es una operacin tcnica que ubica sobre el terreno un inmueble de acuerdo a su ttulo dndole forma geomtrica y la extensin de su rea. La mensura debe ceirse a las indicaciones del ttulo sin acordar una extensin mayor o menor.
97. Condominio por acuerdo o por contrato.
Se dan en 3 casos: a. Pacto de indivisin por cinco aos renovable. El art. 2693 dice los condminos no pueden renunciar de una manera indefinida al derecho de pedir la divisin pero le es permitido convenir la suspensin de la divisin, por un trmino que no exceda de cinco aos, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente. Son los condminos los que convienen en que la cosa objeto del condominio, no ser dividida. El trmino mximo de esta indivisin es de cinco aos los que pueden ser renovables todas las veces que se quiera. Si los condminos han convenido una indivisin por el trmino de cinco aos o menos, rige ese plazo. Si han convenido por un trmino mayor (por ej. por ocho aos): corresponde reducir el plazo al mximo exigible. Es decir que transcurrido los cinco aos, cualquier condmino puede pedir la divisin de la cosa comn, an cuando se hubiere pactado la indivisin por ocho aos. Si se convino un plazo incierto se entiende que la indivisin se extingue a los cinco aos. Si los condminos no han estipulado un plazo tenemos 2 posturas: 55 DE 113

- Se caera dentro de la prohibicin genrica del art. 2693, o sea la prohibicin de renunciar por parte de los condminos de una manera indefinida a la divisin de la cosa, por lo que negaron toda eficacia a dicha clusula. - Deba aplicarse el plazo mximo de cinco aos, previstos por la legislacin. El artculo faculta a los condminos a acordar la renovacin del plazo legal de cinco aos pero esta renovacin de la indivisin debe ser manifestada en forma inequvoca, no tcita. El trmino a partir del cual se computa la renovacin del acuerdo de indivisin corre desde la fecha en que se celebr el nuevo acuerdo. As, si se pact la indivisin en el ao 1990 por cinco aos (el plazo vencera en 1995), pero en el ao 1993 acuerdan la renovacin del plazo de indivisin por 5 aos ms, el trmino de la indivisin se computa desde 1993, venciendo el mismo en 1998 (y no el ao 2000). b. Pacto de indivisin entre coherederos respecto de los bienes hereditarios: est legislado por la Ley 14.394. Faculta a los coherederos a convenir la indivisin de los bienes pertenecientes al causante por un trmino mximo de 10 aos, plazo ste que puede ser renovado. En el supuesto que medie causas justificadas, cualquiera de los herederos antes del vencimiento del plazo puede pedir la particin. Algunos autores entienden que estara legislando sobre la comunidad hereditaria, que como vimos no es lo mismo que el condominio. c. Donacin de una cosa a ms de un donatorio con clusula de indivisin por cinco aos: puede suceder que el donante done una cosa imponiendo que permanezca indivisa durante el trmino de hasta cinco aos. Siendo la donacin un contrato, estamos en presencia de una indivisin de origen convencional. Art.2694.- Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por donacin o por testamento, el testador o donante puede poner la condicin de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo.
98. Condominio de accesorios de dos o ms propiedades. Concepto, naturaleza jurdica de esa situacin. Facultades de los condminos.
Condominio de accesorios de dos o ms propiedades: El art. 2710 dice: Habr indivisin forzosa cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condminos podr pedir la divisin. Supongamos un pasillo que sirve de entrada a dos casas, cuyos propietarios son distintos. La cosa afectada como accesorio, sera el pasillo. Slo sobre ese pasillo recaera el condominio, no sobre las casas, que seran de personas distintas. Y ese pasillo resulta ser indispensable para poder ingresar a los inmuebles. Los requisitos surgen del mismo artculo 2710, son: a) existencia de dos o ms inmuebles de propietarios distintos; b) que exista condominio sobre las cosas accesorias; c) que esa cosa est afectada como accesorios indispensables al uso comn de las dos heredades. Resulta necesario que sobre esa cosa exista un condominio: si la cosa, el pasillo es de propiedad exclusiva de uno de los titulares de los inmuebles, para su utilizacin por el otro vecino sera menester el establecimiento de una servidumbre. En el ejemplo del pasillo, si el terreno sobre el cual se asienta ese pasillo es de propiedad de uno solo, el titular del otro fundo que necesitare pasar por aquel para llegar a la va pblica, tendr derecho a constituir a su favor una servidumbre de paso y en consecuencia, se aplicaran las normas relativas a la servidumbre y no las del condominio. Ser en consecuencia una cuestin de hecho a determinar en cada caso concreto. Ejemplos sobre los cuales puede recaer el condominio de accesorios de dos o ms propietarios: bebederos, diques, patios, callejones, pozos, pasajes, galeras, caminos comunes que se dejen al dividirse la tierra, fondos de edificios, etc. 56 DE 113

Naturaleza jurdica de esa situacin: El art. 2711 dice que en tales casos los derechos que corresponden a los condminos no son a ttulo de servidumbre, sino a ttulo de condominio. No hay una servidumbre sino un condominio por cuanto no hay una heredad dominante y otra sirviente. En la servidumbre existe un solo propietario y sobre el fundo recae el derecho del vecino a hacer un uso limitado o a gozar de una ventaja o utilidad; en tanto que en el condominio forzoso, los titulares de los fundos tienen un derecho comn y de la misma naturaleza. Facultades de los condminos: Estn contempladas en el art. 2712, que concede a los condminos derechos ms extensos que los que le competen en un condominio comn. Art.2712: Cada uno de los condminos puede usar de la totalidad de la cosa comn y de sus diversas partes como de una cosa propia, bajo la condicin de no hacerla servir a otros usos que aquellos a que est destinada, y de no embarazar al derecho igual de los condminos. Los condminos pueden usar de la cosa comn como de una cosa propia, con las siguientes limitaciones: 1) el uso de la cosa deber ser realizado conforme al destino de la cosa comn. En primer lugar el destino de la cosa ser el que hayan acordado los condminos. Si los condminos no se ponen de acuerdo, el destino de la cosa estar determinado por la naturaleza misma de la cosa. Si la cosa es susceptible de varios usos, el destino estar determinado por el uso al cual ha sido afectada. 2) el uso de cada condmino no puede embarazar derecho igual de los otros condminos. 3) no puede usarse la cosa sino para las necesidades de las heredades en el inters de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa. Actos Materiales: La posibilidad de realizar actos materiales en la cosa accesoria por parte de los condminos es amplia. As, cada copropietario de un patio puede elevar edificios, abrir puertas o ventanas, instalar cables, caos, etc. sin el consentimiento de los otros condminos, pero siempre teniendo en cuenta las limitaciones a las que hicimos referencia anteriormente. Inclusive pueden realizar verdaderas mejoras en la cosa comn. Actos jurdicos: el derecho por parte de los condminos de disponer de la cosa accesoria es restringido. Carecen de la facultad de enajenar libremente su parte indivisa como puede hacerlo el propietario de parte indivisa del condominio comn, puesto que la cosa es accesoria a la heredad y por lo tanto est al servicio de esa heredad. El copropietario enajenar esa parte indivisa conjuntamente cuando enajene la heredad. Los condminos tienen derecho a administrar la cosa comn y se aplican las reglas del condominio. UDA 18
99. Muro contiguo o privado: rgimen jurdico.
Muro contiguo: Es el construido por uno solo de los vecinos, en un lugar de cerramiento forzoso, ntegramente en su terreno y pagando l todos los gastos que ha demandado su construccin. Rgimen jurdico: regido por los artculos 2728 y 2736. Art. 2728: El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria. Art. 2736.- Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianera en toda la extensin de la pared, o slo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como est construida, o de la porcin de que adquiera medianera, como tambin la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podr limitar la adquisicin a slo una porcin del espesor de la pared. Si FEDERICO A. WITH UG 135 57 DE 113

slo quisiera adquirir la porcin de la altura que deben tener las paredes divisorias, est obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. El valor computable de la medianera ser el de la fecha de la demanda o constitucin en mora. Normativas legales que establecen lo siguiente: - Facultan al vecino que ha construido la pared a reclamarle al otro vecino, siempre que haga uso de ella, el pago de la mitad del valor de la pared y del terreno- Faculta al vecino que no construy la pared a adquirir la medianera. Esta facultad de comprar la medianera es perpetua. Conforme a lo dispuesto por el art. 2728 el dueo del muro contiguo en principio no tiene facultades para requerir el reembolso de la mitad de la pared y de la mitad del terreno sobre el que se construy, porque se entiende que renunci a la facultad conferida por el art. 2725, de construirla en el lmite separativo de las heredades. Recin va a poder reclamarle el reembolso cuando quien no construy la pared quiera servirse de la pared divisoria. Entonces el problema consiste en determinar qu debe entenderse por servirse de la pared. Una primer postura considera que por el solo hecho de que esa pared le sirve para cerrar sus heredades, ya la pared le sirve al vecino, an cuando no haga un uso de esa pared y entonces el vecino constructor podra reclamarle el pago de la mitad del valor de la pared y del terreno sobre la que se asienta. Segn la postura intermedia entiende que la pared sirve al vecino cuando hace una utilizacin especfica de la pared, p.ej. cuando apoya una construccin, cuando construye un cuarto o cuando instala caeras. No se servira de la pared cuando por ejemplo coloca clavos para colgar una jaula o para tender un alambre para colgar ropas. Esta es hoy la postura aceptada. Otra postura doctrinal entiende que cuando el cdigo habla de servirse de la pared, es cuando el vecino carga sobre la pared, por ej.: cuando asienta construcciones en esa pared.
100. Medianera Urbana: Construccin sin previo requerimiento. Derecho al cobro. Prescripcin. Uso de la pared despus de prescripta la accin.
La obligacin de cerrar las heredades est contemplada en el art. 2726: Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construccin y conservacin de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus heredades contiguas, que estn situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales. Art.2727: El vecino requerido para contribuir a la construccin de una pared divisoria, o a su conservacin en el caso del artculo anterior, puede librarse de esa obligacin, cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianera. Por un lado entonces el vecino puede obligar al otro vecino a construir una pared de cerramiento forzoso, pero el cdigo faculta tambin al vecino que no quiere construir la pared a liberarse de esta obligacin. Esa liberacin la va a efectivizar mediante el derecho de abandono, es decir, cediendo la mitad del terreno sobre el cual la pared debe asentarse. Art.2725: El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar an no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas. El art. 2725 faculta a una persona que va a construir una pared divisoria en un pueblo o arrabal (en una zona urbana) a asentar la mitad de la pared en el terreno del vecino siempre y cuando la pared sea de piedra o ladrillo, o de otro material durable. Construccin sin previo requerimiento: No es necesario que el vecino constructor le requiera previamente al otro vecino que construya el muro. Puede sin notificacin previa FEDERICO A. WITH UG 135 58 DE 113

alguna, llevar un buen da los materiales y comenzar a levantar la pared. Desde luego que tal actitud no es lo prudente ya que puede crear conflictos entre los vecinos. Si formula previamente el requerimiento, puede suceder que el vecino requerido acepte y contribuya a los gastos de los materiales y de mano de obra, evitando as futuros problemas en la relacin de vecindad. El vecino requerido no puede oponerse a la construccin de esa pared, salvo que p.ej. pretenda suplir la pared con alambrados o con ligustros. En este caso, el vecino que no ha sido requerido debe igualmente contribuir a sufragar la mitad de los gastos que insumi la construccin. Para liberarse del deber de reembolso de los gastos de construccin el vecino no requerido previamente, pero en cuyo terreno se asienta la mitad de la pared puede, cediendo el terreno y renunciando a la medianera, liberarse de la contribucin, siempre y cuando no se haya servido de la pared mediante el apoyo de alguna construccin. Prescripcin: surgen 2 interrogantes: a) Desde cundo nace el derecho de condominio sobre el muro? y b) Desde cundo nace el derecho a reclamar el reembolso del valor de la pared? Teniendo en cuenta la respuesta a estos interrogante surge otro: c) qu tipo de prescripcin juega en la materia: la adquisitiva, la liberatoria, o ambas? a) El condominio nace desde el momento en que se lo levanta, por aplicacin de los principios que gobiernan la accesin. b) A favor del que construy el muro ntegramente a su costa pero asentndolo en el lmite separativo de las fincas nace un derecho de crdito, que es el derecho a reembolsarse los gastos relativos a la mitad del muro que tambin nacera con la construccin de la pared. c) La prescripcin es adquisitiva, no correspondiendo la prescripcin liberatoria. La obligacin al pago prescribe a los 10 aos. Uso de la pared despus de prescripta la accin: a partir del nuevo art. 4022: "La prescripcin operada con relacin a la obligacin establecida en el art. 2726 puede ser invocada para eximirse de abonar la medianera en el supuesto del art. 2736, hasta la altura del muro de cerramiento forzoso." Es decir que, luego de operada la prescripcin, el vecino que no contribuy al pago de la construccin del muro medianero forzoso adquiere los derechos de medianera.
101. Prueba en materia de medianera: Presunciones. Prueba en contrario. Derechos y obligaciones de los condminos.
Presunciones en materia de medianera: Art. 2717: Un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el lmite separativo de las dos heredades. Art. 2718: Toda pared o muro que sirve de separacin de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el trmino del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta ltima construccin, se reputa que pertenece exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos pblicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianera de toda la pared, o de que aqulla no existe ni en la parte ms baja del edificio. En el 2718 dice que cuando un muro separa dos heredades, se lo considera medianero hasta donde alcanzare la altura del menor o sea hasta donde llegue la altura del edificio menos elevado. Si bien el artculo habla de edificio, comprende toda otra clase de construccin, tales como un galpn de zinc, apoyado en parantes de madera, etc. La medianera llega entonces hasta el edificio de menor elevacin. Es una presuncin iuris tantum que puede ser desvirtuada por prueba en contrario, que puede consistir en instrumentos pblicos, instrumentos privados o signos materiales que demuestren la medianera en toda la pared o de que aquella no existe en parte alguna. Cuando se ofrezcan como prueba instrumentos pblicos o privados resulta necesario que intervengan FEDERICO A. WITH UG 135 59 DE 113

en ese acto los dos vecinos y no que se trate de una declaracin unilateral de voluntad (art. 2720). Art. 2719: La medianera de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etc. aunque stos se encuentren cerrados por todos sus lados. Se aplica en los supuestos en que una pared divida dos patios o dos jardines o dos quintas. La jurisprudencia ha resuelto que la presuncin establecida en el 2718 se aplica tambin para el supuesto de muros prolongados en profundidad, o sea que sern medianeros hasta la profundidad en que los dos edificios lo necesiten. Otro problema que se presenta es si la presuncin establecida en el art. 2718 se aplica cualquiera sea la ubicacin del muro que separa dos edificios, es decir tanto para los encaballados como para los contiguos. Segn algunos autores las presunciones juegan para toda clase de muros, porque el artculo no hace distincin alguna. Otro sector de la doctrina entiende que las presunciones slo se refieren a la pared medianera, rigiendo para el muro contiguo el art. 2519, que presume que las construcciones pertenecen al dueo del terreno sobre las que se asientan. Derechos y obligaciones: El principio general surge de la primera parte del art. 2730: "La medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella est destinada segn su naturaleza...". Lgicamente, como es un derecho de condominio, aparte de la limitacin de respetar la naturaleza a que est destinada la pared, el condmino no puede usarla de un modo que afecte su solidez o cause deterioros en ella, o que afecte el derecho de la otra parte. As el art. 2731, en una enunciacin ejemplificativa, faculta al condmino a arrimar toda clase de construcciones, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho del otro vecino de hacerlos retirar hasta el eje de la pared en el caso de que l tambin quiera colocarlos. Estas facultades estn actualmente reglamentadas por las normas de la construccin y deben ejercerse segn el principio que impide el ejercicio antifuncional del derecho (art. 1071). La norma del art. 2731 otorga al condmino el derecho de colocar chimeneas y abrir nichos o embutir armarios aun pasando el centro de la pared, con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared. En lo que respecta a la colocacin de chimeneas, a que hace referencia el artculo, deben tenerse en cuenta los preceptos del propio Cdigo que contienen restricciones sobre aislacin (art. 2622). Consideracin especial merece la norma que faculta a cada uno de los condminos a alzar a su costa, sin necesidad de indemnizar al otro por el exceso de carga que deba soportar el muro (art, 2732). Se plantean diversos supuestos: a) si la pared puede soportar la carga la solucin est dada por la norma citada, o sea que el muro se puede sobreelevar sin necesidad de indemnizacin; b) si la pared no la soporta, el que pretenda elevarla, debe construirla a su costa y, si la debe hacer de mayor espesor, debe tomar el excedente de su propio terreno. En tal caso, el vecino no puede reclamar indemnizacin por las molestias que le cause la ejecucin de los trabajos (art. 2733). El muro reconstruido es medianero hasta la altura del anterior en todo su espesor, pero si la pared es luego demolida, el que la construy recupera el excedente del terreno que utiliz para aumentar el espesor (art. 2734), y c) el vecino siempre puede adquirir el resto de la medianera, o sea la parte alzada abonando la mitad de los gastos y, en su caso, la mitad del terreno que se tom para aumentar el espesor de la pared. Este derecho del vecino no est subordinado a la utilizacin o a la necesidad de servirse de la pared, pues el adquirente no tiene por qu invocar motivos para la adquisicin.
102. Medianera rural.
La medianera rural puede consistir en muros, pero ello no es obligatorio, siendo ms frecuente que haya otro tipo de divisorios, como fosas, cercos, setos, alambrado, etc. 60 DE 113

Tampoco para el CC es obligatorio el cerramiento, aunque los cdigos rurales suelen establecer y reglamentar la forma de cercar las heredades. La obligacin de cercar surge cuando las heredades contiguas estn ambas "encerradas" o, hablando ms propiamente, cuando el cerco de cada una de ellas circunda la totalidad de su permetro. En tal caso, el cerco divisorio de ellas debe hacerse a comunidad de gastos. As el art. 2742 dispone: "En las campaas los cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos, si las dos heredades se encerraren. Cuando una de las heredades est sin cerco alguno, el dueo de ella no est obligado a contribuir para las paredes, fosos o cercos divisorios". El legislador ha tenido en cuenta que, por las grandes extensiones de los predios rurales, hay circunstancias en que los vecinos carecen de inters en cercar y es por ello que, si uno de ellos construye su cerco, el otro tiene obligacin de contribuir si su predio est cercado en el resto del permetro y no cuando carece de cerco alguno. El problema se plantea cuando existe un cerco parcial o cuando el vecino lindero construye con posterioridad el cerco en los lmites restantes. Entendemos que, salvo lo que dispongan los cdigos rurales, mientras no haya cerramiento total no habr obligacin de contribuir. Ella nacer cuando se complete la obra circundante, aunque ello se haga con otro tipo de materiales o cerramientos. Cuando los dos predios estn cercados totalmente, el cerramiento que los separa se presume medianero, salvo prueba en contrario. rboles medianeros. El art. 2745 expresa: "Los rboles existentes en cercos o zanjas medianeras, se presume que son tambin medianeros...". Esta presuncin es iuris tantum, aplicndose las normas generales referentes al condominio forzoso y a la medianera, con la particularidad de que el artculo da la facultad a cada uno de los condminos de exigir que sean arrancados si le causare perjuicio y, en el caso de que cayesen por algn accidente, no podrn ser replantados sin consentimiento del otro vecino. "Lo mismo -agrega el art. 2745- se observar respecto de los rboles comunes por estar su tronco en el extremo de dos terrenos de diversos dueos". UDA 19
103. Propiedad Horizontal: concepto; ventajas e inconvenientes; naturaleza jurdica.
Concepto: la propiedad horizontal es el derecho real que consiste en el dominio de una unidad de un inmueble con facultades exclusivas, pero moderadas en funcin del conjunto, y un condominio forzoso sobre las partes comunes con caractersticas especiales. Esas partes comunes, sobre las cuales cada propietario de unidad tiene una porcin indivisa o un derecho proporcional al valor de su unidad, tienen la finalidad de hacer posible el ejercicio funcional de su derecho exclusivo y hacer ms confortable el uso y goce de la cosa. Ventajas e inconvenientes: Ventajas sociales: posibilidad de obtener una casa propia, ya que el rgimen de la propiedad horizontal lo hace ms accesible. Ventajas econmicas: la adquisicin de un departamento resulta ms econmico que la de una casa. Se abarata el precio de construccin del edificio (compras de materiales, instalaciones elctricas, sanitarias, efectuadas en comn, resultando adems ms barato el terreno). Ventajas jurdicas: Antes de la sancin de la ley 13512 se presentaban problemas para dividir el acervo hereditario de una persona fallecida. Por ejemplo, si al morir la persona era duea solamente de un solo inmueble como el art. 2617, prohiba la divisin horizontal, forzosamente el inmueble deba adjudicarse en condominio a los herederos o bien stos tenan que vender la casa, para repartirse el precio obtenido entre ellos. En cambio, en la actualidad el problema puede solucionarse sometiendo el inmueble al rgimen de la 61 DE 113

propiedad horizontal y as cada uno de los herederos podr recibir una unidad funcional. Tambin es una manera de procederse a la divisin del condominio. Inconvenientes: El departamento crea en realidad un estilo de vida y de relacin que no siempre es bien comprendido por aquellos que viven en barrios de viviendas independientes, con espacios verdes individuales a su disposicin, patios, jardines, etctera. Los problemas comunes, las diferencias y afinidades se disimulan o se exageran segn el caso. La necesidad de peregrinar los fines de semana, o cualquier breve perodo de vacaciones, en busca de expansin, suele presentarse como una necesidad, especialmente para los ocupantes de pequeos departamentos. Naturaleza Jurdica: Las teoras ms importantes son dos: 1) se trata de un dominio integrado con un condominio de indivisin forzosa y 2) es un derecho real autnomo. 1) Dominio integrado con un condominio de indivisin forzosa: Dicen los autores que ello surge claramente de la Ley 13512 porque en los arts. 1, 2, 4, 5 y 6 al hacer referencia a las partes de propiedad exclusiva se utiliza el vocablo por propietarios; en cambio cuando habla de las partes comunes, la ley se refiere a los copropietarios. El dominio recaera sobre las partes exclusivas, en tanto que el condominio de indivisin forzosa tendra por asiento o por objeto las partes comunes y si bien consideran que el dominio sufre una serie de restricciones, stas no llegan a desnaturalizar la esencia misma del derecho de dominio, por cuanto la propiedad privada que nosotros conocemos tambin sufre una serie de limitaciones o de restricciones. Dominio y condominio se encuentran indisolublemente unidos, guardando una relacin de principal a accesorio. Lo principal sera el dominio y lo accesorio, el condominio. Si bien en teora, sta doctrina puede resultar convincente, los problemas se plantean cuando se trata de resolver los problemas prcticos de la propiedad horizontal. 2) Derecho real autnomo: se trata de un derecho sui generis, en la cual se combinan dos formas jurdicas distintas (dominio y condominio), cuya unidad de destino las rene en un todo indivisible, de tal manera que resulta imposible ser propietario de una porcin exclusiva, sin serlo tambin de la parte comn correspondiente. La estructura jurdica de ste derecho real autnomo se configura en lo siguiente: a) Propiedad exclusiva sobre el piso o departamento, pero con limitaciones con relacin al conjunto del edificio; b) Copropiedad sobre las cosas de uso comn indispensables para la existencia y conservacin del edificio; c) Indivisin forzosa sobre los bienes comunes; d) Unidad jurdica y de destino. La doctrina mayoritaria participa de ste criterio considerando que la Propiedad Horizontal es un derecho real autnomo, con caractersticas especiales y distintas a los derechos reales existentes. Otras posturas: 3) Se trata de una servidumbre. Tiene su origen en el Derecho Francs. No resulta aceptable en nuestro derecho: en la propiedad horizontal no existe un fundo dominante y uno sirviente. 4) Se trata de una sociedad. Tiene su origen en el derecho norteamericano, que habla de corporaciones: jams podemos hablar de sociedad con relacin a las partes de uso privativo, no existe una afectio societatis ni el nimo de lucro. 5) Es un derecho de superficie, pero el derecho de superficie implica una desmembracin del dominio que no se da en la propiedad horizontal. 6) Se trata de un derecho real de enfiteusis o bien de un derecho de usufructo: no resiste el menor anlisis desde que se tratan de derechos reales que se ejercen sobre cosas ajenas. FEDERICO A. WITH UG 135 62 DE 113

7) Es un condominio (con base en la ley italiana), pero no slo sobre las partes comunes, sino tambin sobre la unidad funcional. Pero la ley, con relacin a las partes privativas, habla de dueo exclusivo.
104. Propiedad horizontal. El objeto: El edificio. Las propiedades verticales divididas por departamento. Los clubes de campo. Los parques industriales.
Objeto: Est establecido en el Art. 1 de la Ley: Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn, podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms de una persona. Se hace referencia a: - Los distintos pisos de un edificio; supongamos un edificio de cinco pisos, de los cuales cada piso pertenece a un propietario distinto. - Distintos departamentos de un mismo piso: es el supuesto ms comn. Un edificio que tiene varios pisos y en cada piso existen dos o ms departamentos. - Departamentos de un edificio de una sola planta: En este supuesto se rompe un poco la idea tradicional de propiedad horizontal; el requisito de tener dos o ms pisos no es necesario, puede ser edificios de una sola planta. Esas unidades funcionales no necesariamente deben estar uno pegado al otro, lo esencial es que exista un elemento comn a todos ellos, que ser el terreno en donde se asientan las edificaciones. Este tercer supuesto que estamos viendo ha dado lugar a que se critique la denominacin propiedad horizontal, ya que en estos supuestos sera posible la elevacin de los edificios, por lo que pareciera ms apropiada la denominacin propiedad por pisos o propiedad por departamentos. Clubes de Campo: (Tambin denominados Country o Barrio Privado) Es un complejo recreativo residencial ubicado en una extensin suburbana, limitada en el espacio e integrada por lotes independientes entre s, que cuenta con una entrada comn y est dotado de espacios destinados a actividades deportivas, culturales y sociales, siendo las viviendas de uso transitorio y debiendo existir entre el rea de viviendas y el rea deportiva, cultural y social una relacin funcional y jurdica que convierta al club de campo en un todo inescindible. La necesidad de adecuar los clubes de campo a algunas de las figuras jurdicas para solucionar los problemas que plantean, ha hecho acudir tanto a figuras jurdicas de los derechos personales, donde rige la autonoma de la voluntad, pero tambin se ha buscado la solucin dentro de los derechos reales, como por ej. al usufructo, a la servidumbre, al condominio, al dominio revocable, al derecho de superficie (pese a que est prohibido) y tambin desde luego se busc la solucin afectando al inmueble al rgimen de propiedad horizontal. As las unidades privativas estaran configuradas por las casas o construcciones destinadas a residencia transitoria de sus titulares; en tanto que el resto de las instalaciones (canchas, pileta, vestuarios, calles, y dems reas de esparcimiento) vendran a ser las cosas comunes. A fin de someter un club de campo al rgimen de la propiedad horizontal, habr que distinguir si los lotes destinados a vivienda se encuentran construidos o no, porque si las viviendas particulares no se encuentran construidas, no podra someterse el club de campo al rgimen de la propiedad horizontal, por cuanto no existiran unidades funcionales- requisito indispensable. Ahora bien, en el supuesto que estn terminadas las instalaciones comunes y algunas de las unidades funcionales, pero no todas, podran someterse al rgimen de la propiedad horizontal y a medida que se vayan terminando de construir las unidades funcionales, debern ir sometindose al rgimen de propiedad horizontal, es decir, habra una propiedad horizontal por etapas. 63 DE 113

Parques Industriales: La creacin, instalacin y promocin de parques industriales se rige por las normas del derecho pblico; en tanto que las relaciones entre los industriales entran dentro de la rbita del derecho privado.
105. Propiedad horizontal: el reglamento, naturaleza jurdica, sancin, distintos supuestos y mayoras requeridas, forma, contenido.
Reglamento de copropiedad: Art. 9: Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin, por acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento slo podr modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta modificacin deber tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extrao, que tendr facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podr elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo; b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su remocin; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica; c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o expensas comunes; d) La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que presidir la reunin, las mayoras necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratndose de los casos en que en esta ley se exige una mayora especial. Tenemos entonces que, adems del edificio, la ley exige que se redacte un reglamento en Escritura Pblica y que el mismo se inscriba en el Registro de la Propiedad. Este reglamento constituye un verdadero estatuto inmobiliario, regulador de facultades y obligaciones de la comunidad. El reglamento va a ser la ley de las partes, va a determinar y deslindar las partes de propiedad exclusiva y las partes comunes y su otorgamiento es el antecedente necesario para la ulterior suscripcin de escrituras pblicas traslativas de dominio de cada piso o departamento. Cualquier problema que se presente con relacin a un inmueble sometido al rgimen de propiedad horizontal es necesario que en primer lugar se estudie el Reglamento de Copropiedad y Administracin de ese edificio. Y recin si el problema no puede solucionarse con el Reglamento, habr de acudirse a la Ley. 13.512. Naturaleza jurdica: El reglamento de copropiedad tiene naturaleza contractual, por encajar dentro de la figura contemplada por el art. 1137, como lo reconoce uniformemente doctrina y jurisprudencia e inclusive surge de la propia ley, cuyo art. 9 dice que "al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin". Sancin del reglamento: De conformidad al art. 9 de la ley 13.512, el reglamento debe ser redactado y sancionado por todas las personas que van a constituir el futuro consorcio de propietarios. En estos supuestos y teniendo en cuenta el carcter de contrato que reviste el acto de sancin del primer reglamento, la mayora requerida para ello ser la de la unanimidad, puesto que de lo contrario faltara el consentimiento, que es un elemento esencial en todo contrato. En el caso de falta de acuerdo, se debe recurrir a la justicia, la que asesorada por peritos que habrn de conciliar los intereses. Forma del reglamento: La ley determina que debe ser hecho en escritura pblica, ya que se trata de un supuesto de derechos reales sobre inmuebles, y adems debe estar inscripto en el Registro de la Propiedad. Se trata de una formalidad de cumplimiento ineludible para que pueda funcionar el rgimen de propiedad horizontal. 64 DE 113

Si no se inscribe en el Registro, no podr registrarse ttulo alguno por el que se constituya o transfiera el dominio u otro derecho real sobre las unidades funcionales hasta que esa exigencia se cumpla. Contenido del reglamento Art. 9 de la Ley 13512 y Art. 3 del Decreto 18734. Se puede distinguir entre las clusulas que tienen una finalidad organizativa, o sea la de asegurar el funcionamiento de los rganos del consorcio y las que tienden a establecer la contribucin de los copropietarios determinando la proporcin en funcin del valor de sus unidades, salvo convencin en contrario. As el reglamento debe contener obligatoriamente lo siguiente: 1) La designacin de un administrador y la determinacin de las bases de su remuneracin. 2) La forma de convocar la asamblea, mayoras necesarias para modificar el reglamento y otras resoluciones para las cuales la ley no exija una mayora especial. 3) Persona que ha de presidir las reuniones o asambleas, formas de computar los votos. 4) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos y expensas comunes. Por su parte el decreto Reglamentario establece las siguientes clusulas indispensables: 5) Especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva, o sea el ncleo habitacional, lo que compone la unidad funcional y la unidad complementaria. 6) Determinacin de la proporcin que corresponde a cada piso o departamento con relacin al valor del conjunto: generalmente esa proporcin sirve para determinar el pago de las expensas, como as tambin para el supuesto de que se demuela el edificio, la proporcin que le va a corresponder a cada copropietario. Enumeracin de las cosas comunes: 7) Uso de las cosas y servicios comunes: es decir cmo se van a usar las cosas comunes, ej. si el patio va a ser usado por todos o si slo ser del uso exclusivo de algn copropietario, si los perros podrn pasear por el jardn, etc. 8) Destino de las diferentes partes del inmueble: comercio, vivienda, oficinas, consultorios. 9) Cargas comunes y contribucin de las mismas: o sea lo que cada uno va a pagar por expensas. 10) La designacin del administrador. 11) Forma y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y extraordinarias; es decir, cundo, cmo, dnde se realizarn, cmputo de votos, rgimen de mayoras necesarias. 12) Persona que ha de certificar los testimonios de las actas de asamblea del consorcio, quin emite el certificado de expensas para proceder al cobro judicial de las mismas. 13) Constitucin de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble: ello a los fines de poder citarlos para las asambleas. Todas estas clusulas necesariamente deben ser tratadas en el Reglamento, sin perjuicio que se incluyan otras de acuerdo a las necesidades de cada edificio.
106. Propiedad horizontal: consorcio de propietarios, concepto y naturaleza.
Concepto: El conjunto de todos los propietarios de las unidades de un edificio conforma el llamado "consorcio de propietarios", sea que habiten en la unidad o fuera de ella, o la destinen a otro fin, dndola en locacin, usufructo, etc. No se debe confundir el consorcio, que es el ente, con la reunin de estos propietarios en la asamblea, que es el rgano bsico del consorcio. El consorcio existe aunque la asamblea no se rena, y los propietarios forman parte de l aunque no asistan a dichas reuniones, pues la existencia del consorcio es independiente del funcionamiento de sus rganos. FEDERICO A. WITH UG 135 65 DE 113

Naturaleza jurdica: Se ha planteado el problema de saber si existe o no un ente distinto de los copropietarios, y si tal ente est dotado o no de personalidad jurdica. El problema tiene una gran importancia prctica porque ya que en el caso que se tenga que demandar al conjunto de propietarios, si decimos que el consorcio es un sujeto de derecho, bastar con demandar al consorcio del edificio. Al respecto se han dado dos opiniones: a) una que se pronuncia por el reconocimiento de la existencia del "consorcio" como entidad diferenciada de los copropietarios y atribuyndole personalidad, hacia la que se ha volcado masivamente la jurisprudencia, y b) otra que se inclina por la negativa. a) A partir de que la ley 17.711 reform al Art. 33, se estableci que las personas jurdicas pueden ser pblicas o privadas, al hacer referencia a las de carcter privado menciona a las entidades que conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque no requieran autorizacin expresa del estado para funcionar. La mayora de la doctrina y de la jurisprudencia incluy al consorcio dentro de esta categora de personas jurdicas. Tambin le reconocieron al consorcio un patrimonio propio, separado del patrimonio de los consorcistas, y su responsabilidad civil. b) Quienes sostienen la tesis negativa se apoyan en las normas de los incisos a y b de los arts. 9 y 11, que hablan del representante de los propietarios, refirindose al Administrador, y el art. 10 que lo nombra como "representante de los condminos". A este argumento se agrega que los propietarios son condminos de las partes comunes y que el condominio carece de personalidad.
107. Propiedad Horizontal: Administracin: El Administrador. Exigencia legal. Designacin. Funciones. Facultades. Remocin.
Administrador: Es el rgano ejecutivo del consorcio. La Ley establece que es el representante de los copropietarios, pero como consideramos que el consorcio es sujeto de derecho, podemos decir que el administrador es el representante del consorcio. Exigencia legal: El art. 9 establece como una clusula obligatoria del Reglamento la designacin de un representante de los copropietarios, o sea la del administrador. Designacin: Debe ser designado en el Reglamento y como habamos dicho el reglamento debe ser sancionado por unanimidad, por lo que la primera designacin del administrador forzosamente deber ser por unanimidad de votos de los copropietarios. Para las designaciones subsiguientes no es necesaria la unanimidad, pero se discute si se requiere mayora de dos tercios o simple mayora. Quienes consideran que requiere una mayora de las dos terceras partes, dicen que al nombrar un nuevo administrador se est reformando el reglamento. Otro sector entiende que ac no se est modificando el reglamento, que el reglamento lo que debe prever es la designacin de un administrador, y en consecuencia estiman que basta la simple mayora. Pero no olvidemos que en materia de propiedad horizontal, el reglamento es la ley para las partes, por lo tanto si se debe designar un nuevo administrador ser necesario la mayora que establezca el reglamento para tal fin. Si fija una mayora especial habr que estar a esa mayora, pero si no la fija, bastar la simple mayora. El administrador puede ser un miembro del consorcio (que es lo que ocurre generalmente en los edificios de pocos departamentos designndose en forma rotativa) y tambin puede ser un tercero, y puede ser tanto una persona fsica o una persona jurdica. La designacin del primer administrador constar en Escritura Pblica, por cuanto la misma se efectuar al redactarse el reglamento. Para las subsiguientes designaciones el art. 9 inc. B establece que el nombramiento del reemplazante tambin debe realizarse por escritura pblica. En la prctica ocurre que reunida la asamblea, se designa el administrador, dejndose constancia en el acta, pero no se hace la escritura pblica de designacin de administrador. Se ha entendido que la designacin del administrador mediante escritura pblica es a los efectos que dicha designacin produzca efectos frente a los terceros; en 66 DE 113

tanto que entre los copropietarios, la designacin realizada en acta de asamblea, sera suficiente. Funciones y facultades: en principio se debe estar a lo que dice el reglamento. El principio general es que el administrador es un mandatario del consorcio. Art. 11: El representante de los propietarios actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aqullos. Est, adems, obligado a asegurar el edificio contra incendio. La ley prev las siguientes facultades: 1) Administrar las cosas de aprovechamiento comn. 2) Recaudacin y empleo de fondos necesarios: es decir realizar todos aquellos actos de administracin que implican el cobro de las expensas, el pago de los gastos. 3) Elegir el personal del servicio de la casa y despedirlo: ello implica que para elegir al portero o para despedirlo no es necesario la convocacin de una asamblea, basta que el administrador lo decida. Comprende la vigilancia, control y disciplina del personal, tambin fija la remuneracin. 4) Actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase. 5) Contratar un seguro del edificio contra incendio. El Art. 8 dice que los gastos de la prima del seguro son a cargo de los copropietarios, pero si los copropietarios no le aportan al administrador para el pago la prima, bastar con que el administrador los intime, les presente el presupuesto y si los copropietarios no abonan la prima, queda exonerado de responsabilidad. El seguro se contrata sobre la totalidad del edificio y no solo sobre las partes de propiedad comn. Y la obligacin de contratar el seguro es una obligacin independiente a que el cargo de administrador sea remunerado o no. 6) Convocar a las asambleas y citar a los propietarios en los domicilios constituidos (Art. 3 del Derecho Reglamentario). 7) Llevar libros de actas y expedir copias certificadas de las mismas a pedido de cualquiera de los copropietarios. 8) Expedir certificaciones de deudas por expensas. 9) Conservar los ttulos del inmueble, los libros del consorcio, el registro del domicilio de los propietarios y toda otra documentacin. 10) Rendir cuentas documentadas de su gestin con la periodicidad que determine el reglamento o en su defecto, cuando se lo requiera la asamblea.
108. Propiedad Horizontal: La Asamblea. Concepto. Clases. Convocatoria, citacin,
deliberacin; qurum. votacin, mayoras especiales; efectos de las decisiones. Asamblea: Es el rgano deliberativo del consorcio; su convocatoria se realiza en la forma que determine el reglamento (art. 9o, inc. d), es la autoridad mxima del consorcio y le compete resolver todas las cuestiones que no estn atribuidas a otro rgano. Efectos de las decisiones: Las resoluciones adoptadas por la mayora suficiente que exija la ley o el reglamento, segn el caso, obliga a la minora y a los consorcistas disidentes individualmente considerados, en lo que atae a la vida del consorcio, hayan o no asistido a la reunin. Clases: pueden ser ordinarias o extraordinarias. - La asamblea ordinaria es aquella que se realiza por lo menos una vez al ao, para el tratamiento de las cuestiones que requieren cierta regularidad, p.ej. presupuesto de gastos, analizar la gestin del administrador, solicitar rendicin de cuentas del administrador, etc. - La asamblea extraordinaria se celebra para el tratamiento de alguna gestin urgente, se rene a pedido del administrador o por convocatoria del nmero mnimo que exija el Reglamento y se deben tratar los puntos del orden del da. Convocatoria: El inc. d del art. 9o de la ley expresa que el reglamento debe contener "la forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que presidir la FEDERICO A. WITH UG 135 67 DE 113

reunin...". A su vez el inc. 8 del art. 3 del decreto reglamentario fija como contenido del reglamento: "Forma y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; quorum; mayoras necesarias para modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones; cmputo de los votos; representacin". La convocatoria puede realizarse por iniciativa del administrador o de los propietarios. Tratndose de asambleas extraordinarias el reglamento puede establecer un nmero necesario de propietarios para obligar a la convocatoria. Citacin: debe hacerse al domicilio constituido, conforme al registro que a tal efecto lleve el administrador, de los propietarios que no habitan el inmueble, y en las unidades respectivas para los que ocupen los departamentos o no hayan constituido un domicilio especial. El decreto reglamentario al referirse a la constitucin del domicilio la exige para los que "no hayan de habitar el inmueble", pero debe entenderse que, si no hay constituido domicilio especial, la citacin se cumple en los locales u oficinas que los propietarios ocupen, aunque no las habiten. La citacin debe designar el carcter de la asamblea y contener el orden del da o temario a tratar, no pudiendo la asamblea considerar, y menos an resolver, temas o cuestiones que no se encuentren insertos en el temario so pena de nulidad. La nulidad puede ser planteada por los que no concurrieron al acto y por quienes estando presentes se opusieron al tratamiento de los temas por no estar incluidos en el orden del da. Quorum: El quorum necesario no puede ser menor a la mayora exigida por la ley o por el reglamento para tomar las decisiones de que se trate, ya que las mayoras se computan en relacin con la totalidad de los integrantes del consorcio y no por la de los presentes. El cmputo, tanto para determinar el quorum como para establecer la mayora, deber hacerse por unidades o por valores, segn que la ley exija una u otra magnitud para calcularlos. Cuando la ley establece el cmputo del valor, como en el caso de vetustez (art. 16), el que debe tenerse en cuenta es el fijado como proporcin de cada unidad con relacin al del edificio. Mayoras especiales: La ley establece cuatro tipos de mayoras segn la naturaleza de los temas a tratarse, pudiendo el reglamento fijar una mayora distinta pero nunca menor a la prevista por la ley. Unanimidad: para hipotecar el terreno comn, para realizar obras nuevas que afecten el inmueble, o en el caso de venta de cosas comunes o la constitucin de otros derechos reales sobre el edificio. Dos tercios: la ley impone este mnimo (art. 9) que debe establecer el reglamento para el caso de su propia modificacin. Mayora absoluta, ms de la mitad de los copropietarios, para resolver asuntos de inters comn y para el caso de destruccin total o parcial de ms de las dos terceras partes del valor. Mayora absoluta especial: necesaria en el supuesto de vetustez del edificio, la decisin de demolerlo y vender el terreno y los materiales debe adoptarse por mayora absoluta, pero el cmputo de votos se realiza teniendo en cuenta el valor. Reiteramos que, para computar el valor, se debe tener en cuenta la proporcin que tiene asignada la unidad. UDA 20
109. Propiedad horizontal: Uso de las partes comunes por los copropietarios, por un copropietario y por terceros.
Art. 2: Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio, o indispensables para mantener su seguridad Art. 3: Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legtimo derecho de los dems. El derecho de cada propietario 68 DE 113

sobre los bienes comunes, ser proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijar por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribucin fiscal. Con respecto a las cosas comunes, estas pueden estar afectadas al uso exclusivo de uno o ms propietarios: esa afectacin exclusiva que tiene que estar determinada en el reglamento de Copropiedad y en ese supuesto slo el titular de esa unidad funcional puede usar y gozar de esa cosa comn que se le dio el uso exclusivo. Uso de los bienes comunes por un tercero: Ningn copropietario puede ceder, por su sola voluntad, el uso de los bienes comunes a un tercero. Yo no podra cederle a una amiga el uso de la cochera, por cuanto el uso de las cosas comunes, est ntimamente ligado con la unidad funcional. Pero nada impide que el consorcio como sujeto de derechos y mediando resolucin tomada en asamblea vlidamente constituida pueda afectar las cosas comunes al uso de terceras personas, que pueden ser los mismos consorcistas o alguien extrao al edificio, p.ej. alguien que arriende paredes u otros espacios libres para publicidad. As, la ley ha establecido que los derechos de cada copropietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso.
110. Propiedad Horizontal: Cosas o partes comunes: problemas que plantea. Enumeracin del art. 2 de la ley 13.512.
Cosas o partes comunes: son de propiedad comn y de uso comn, todos tienen derecho de usar de ellas, pero ese uso va a tener dos limitaciones: la cosa deber: a) Ser usada conforme a su destino y; b) deber respetarse el derecho igual que tienen los otros copropietarios. a) Con relacin al destino, en general no se presentan problemas. Entonces los propietarios debern usar de esas cosas comunes conforme a su destino: la pileta para baarse y no para criadero de truchas; el ascensor para subir y no para instalar un kiosco de venta de panchitos. Respecto de aquellas cosas que tienen un destino principal y un destino accesorio, p.ej. el caso de la pared medianera del edificio; el destino principal, desde luego, es de sostn del edificio, pero tambin puede tener un destino accesorio, p.ej. que sirva para publicidad. Siempre y en todos los casos, una vez ms lo repetimos, deber acudirse al reglamento, si ste permite la colocacin de carteles o del aparato de aire acondicionado, no hay problema. Si el reglamento no prev la situacin: debe tenerse presente que el Art. 5 de la Ley prohbe cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. En general, la jurisprudencia permite la colocacin de aparatos de aire acondicionado y si se trata de carteles o de una placa, podr colocarse si no convierte en un mamarracho la pared. b) La segunda limitacin que tienen los copropietarios es que el ejercicio de su derecho no puede limitar el ejercicio igual que tienen los otros copropietarios. Si bien el derecho de propiedad horizontal es un derecho real autnomo, en ste son de aplicacin analgica las normas que rigen el condominio: no podra uno solo de los copropietarios usar de la cosa comn, an cuando fuere conforme a su destino, pero que con ese uso menoscabe el derecho igual que tienen los otros copropietarios. En general, ser una cuestin de hecho que habr que determinar en cada caso concreto, resultando conveniente que se establezca un reglamento interno para el uso de las cosas comunes. Enumeracin del art. 2 de la ley 13.512: el art. 2 enumera las cosas comunes, aclarando que la lista no es taxativa. a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galeras, vestbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines; b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o fra, refrigeracin, etc.; FEDERICO A. WITH UG 135 69 DE 113

a) Los locales para alojamiento del portero y portera; b) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos; c) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn.
111. Propiedad Horizontal: derechos de los copropietarios sobre las cosas exclusivas. Facultades materiales y jurdicas. Prohibiciones.
Derechos sobre las cosas exclusivas: Rige el principio general establecido en el Art. 4 de la Ley:Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dems, enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos reales o personales sobre el mismo. Facultades jurdicas: son amplias y absolutas, pueden venderla, alquilarla, hipotecarla, alquilarla, etc., sin necesidad del consentimiento de los dems copropietarios. Desde luego que la venta de la unidad funcional trae aparejada la venta de las cosas comunes. No se podr vender la escalera y quedarme con el departamento. En el supuesto de locacin de la unidad funcional, el locatario est obligado a respetar el destino fijado a la unidad locada, en el Reglamento y ello an cuando el contrato de locacin nada diga sobre el particular (art. 6 inc. a de la Ley). Art. 6.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administracin; En lo referente a los bienes comunes, los inquilinos pueden usar y gozar de ellos como si fuera el titular pero sin intervenir -en principio- en la administracin, ni participar de las cargas comunes, ni asistir a las asambleas. Con relacin al usufructo, las relaciones entre usufructuario y nudo propietario son las mismas que se establecen en los supuestos comunes de usufructo, pero es el nudo propietario quien deber concurrir a las asambleas para ejercer tales derechos que la ley reserva a los titulares del derecho de propiedad. En tanto que si se trata de cuestiones de simple administracin o goce comn, el usufructuario es quien deber asistir a las asambleas y emitir su voto. Facultades materiales: son amplias y casi son las mismas que tienen el titular del dominio comn, siempre y cuando no se afecte la seguridad del edificio o los servicios comunes (Art. 5 de la Ley). Prohibiciones: Art. 5: Cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto. Esta sera la primera limitacin. Adems no pueden destinarlo al piso o departamento para un destino distinto al establecido en el reglamento o destinarlo a usos contrarios a la moral o a las buenas costumbres (Art. 6 - inc. a). Art. 6; Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administracin; b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio. As si el reglamento establece que el destino de las unidades funcionales sera para vivienda, no podr el copropietario instalar un negocio o un consultorio y en el supuesto que as ocurriera de acuerdo al art. 15 el consorcio tiene facultades para prohibirle esa actividad.
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Asimismo, no puede perturbar con ruidos o de cualquier otra forma la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderas peligrosos o perjudiciales para el edificio (Art. 6 inc. b). Dentro de esto cabe el problema de los animales domsticos. Existen reglamentos que prohben la tenencia de ellos y otros no prevn nada: habr que ver la situacin en cada caso concreto,
112. Propiedad Horizontal. Los artculos 5 y 6: Titulares de la accin, competencia, procedimiento.
Art. 15: En caso de violacin por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artculo 6, el representante o los propietarios afectados formularn la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarsimo la transgresin, se impondr al culpable pena de arresto hasta veinte das o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos. El juez adoptar adems las disposiciones necesarias para que cese la infraccin, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pblica si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podr ser desalojado en caso de reincidencia. La accin respectiva podr ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicacin de estas penas no obstar el ejercicio de la accin civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados. No hay duda que el consorcio tiene el ejercicio de la accin. Pero con respecto a los copropietarios, si bien los autores entienden que tambin gozan del ejercicio de accionar, unos entienden que slo podr ejercerla cuando acredite la existencia de un perjuicio En tanto otros autores, estiman que la accin le compete al copropietario an cuando no pueda acreditar un perjuicio por cuanto el accionar contrario a los Arts. 5 y 6 implica una violacin al Reglamento. En definitiva ser una cuestin a determinar en cada caso en particular. El juicio tramitar por la va del interdicto y el juez podr imponer multas y arrestos hasta veinte das y dems medidas necesarias para que cese la infraccin. En el supuesto que el departamento estuviera ocupado por quien no sea su titular, se puede llegar incluso al desalojo del ocupante.
113. Propiedad Horizontal. Obligaciones de los propietarios en razn de las partes comunes.
Art. 8: Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o departamentos, salvo convencin en contrario, las expensas de administracin y reparacin de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Estn obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio comn y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolucin de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce ms cmodo o de mayor renta. Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectnico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamacin formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trmite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolucin de la mayora no ser por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad. Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposicin de los dems, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservacin o reparacin de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podr tambin, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren tiles. En su caso, podr ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado. Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por FEDERICO A. WITH UG 135 71 DE 113

renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece. El criterio correcto ser repartir los gastos: en proporcin al valor del departamento, respecto de aquellos bienes que presten a sus dueos un servicio indivisible (puertas de entrada, escaleras generales, ascensores, cimientos, techos) ;la ley no dice cual es el criterio que se establecer, pero en el reglamento debe estar establecido, teniendo en cuenta la superficie cubierta, el nmero de habitaciones, la altura, comodidades, ubicacin, etc. Desde luego que para fijar el valor no se tiene en cuenta las obras de embellecimiento o confort que efecte cada copropietario. en proporcin al uso que cada uno pueda hacer de ellos, nicamente cuando se trate de cosas que puedan servir a los copropietarios en maneras diversas o de un uso perfectamente divisible conforme al tipo arquitectnico de la construccin (ej. servicios de calefaccin). El principio de la divisibilidad de acuerdo al uso, es justo por el principio de la equidad, ya que quien recibe el beneficio debe lgicamente soportar los gastos de reparacin. Tal es el caso de que a los dueos de los departamentos o locales ubicados en la planta baja, se los exima de pagar los gastos de uso del ascensor (pero no los gastos de conservacin).
114. Propiedad horizontal: expensas comunes, concepto, privilegio, situacin del adquirente en subasta judicial.
Concepto: Son las que corresponden al mantenimiento eficiente de los servicios comunes y a los gastos de administracin. Comprenden los honorarios del administrador, la retribucin de los empleados de maestranza, el sueldo del encargado de portera, el combustible y la energa para los servicios de calefaccin central y de refrigeracin central, si los hubiere, ascensores, porteros elctricos, cableados y caeras generales, antenas colectivas o satelitales, etctera. Privilegio: El crdito goza del privilegio previsto en el art. 3901, que determina el rango y ubicacin. Tambin se mantiene el derecho de retencin y, en este caso, la ley se remite al art. 2686, o sea a la facultad otorgada a los condminos por los gastos de reparacin y conservacin de la cosa. Situacin del adquirente en subasta judicial: El tema es si la persona que adquiere el inmueble en una subasta judicial responde o no por las deudas en concepto de expensas anteriores a su adquisicin. En general la jurisprudencia entiende que an cuando el departamento o piso haya sido adquirido en un remate, lo mismo el que lo adquiere debe responder por las expensas adeudadas con anterioridad. Ello en virtud de que el art. 17 dispone que la obligacin sigue siempre al dominio, sin distinguir por qu modo se adquiere el mismo. Es por ello que resulta conveniente que cuando se efecte el remate de una unidad funcional el juez solicite al consorcio un certificado sobre el estado de deuda en concepto de expensas, haciendo conocer su monto en la publicacin de edictos. Innovaciones y mejoras: Son todas aquellas obras que se realizan para obtener una mayor renta o bien para obtener una mayor comodidad de uso y goce de las cosas comunes. Ejemplos: transformacin de un techo en terraza, revestimiento de paredes con mrmoles, destinar la planta baja para alquiler de locales o para la instalacin de un restaurant. Sobre ste tema existira una contradiccin entre los arts. 7 y 8 de la Ley.
115. Propiedad Horizontal: innovaciones y mejoras. Sobreelevacin. Stanos y excavaciones.
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El art. 7 dice que toda obra nueva que afecte al inmueble necesita del consentimiento de todos los propietarios; en tanto el art. 8 -en los supuestos de innovaciones- habla mayoras y minoras. Se entiende que obra nueva es sinnimo de innovaciones, toda obra nueva significa una innovacin y una innovacin es una obra nueva y que entre los arts. 7 y 8 de la ley no existe contradiccin, por cuanto el art. 7 se aplicar en aquellos supuestos en que la obra nueva beneficie nicamente a uno solo de los copropietarios, es decir se va a realizar una obra nueva, una innovacin, una mejora sobre un bien que es de propiedad comn, pero que va a beneficiar a uno o dos copropietarios, se necesitar el consentimiento de todos los copropietarios, por ej. si va a desplazar la puerta de su departamento, construir una habitacin para el uso de uno solo de los dueos en la terraza del edificio. Y el art. 8 se aplicara en aquellos supuestos en que las obras, las innovaciones, las mejoras se realicen en cosas de propiedad comn, pero que va a beneficiar a la totalidad de los copropietarios, entonces ya no va a ser necesaria la unanimidad sino que bastar con las mayoras legales o estatutarias. Entonces las innovaciones y mejoras sobre los bienes comunes podrn ser realizadas siempre y cuando la decisin sea tomada en asamblea, con las mayoras necesarias, pero sta facultad tienen un lmite y es que estas innovaciones no irroguen un costo excesivo, que no sean contrarias a la ley o al reglamento y adems que no sean perjudiciales a la seguridad y solidez del edificio. En estos casos, la minora que est en desacuerdo con la obra que se realizar puede acudir al juez por la va del interdicto de obra nueva para hacer valer sus derechos, exponiendo y probando las razones por las cuales se oponen a que se efecte la obra. Sobreelevacin: El art. 7 prohbe al propietario del ltimo piso elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos. Pero mediante el consentimiento de todos los copropietarios y siempre que se respeten las reglamentaciones municipales y las condiciones de seguridad del edificio lo permitan, nada impide la posibilidad de edificar otros pisos sobre el edificio. Este derecho de sobreelevar puede ser ejercido tanto por todos los copropietarios, como ser cedido al dueo del ltimo piso o an a terceros. Stanos y excavaciones: El art. 7 prohbe al propietario de la planta baja o subsuelo hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, stanos, etc. Resulta aplicable lo dicho anteriormente con relacin a los techos. Ahora si el stano pertenece al dominio exclusivo de determinados propietarios, el titular podr realizar en su fraccin los trabajos que considere conveniente o necesarios, sin previa autorizacin, siempre que con ellos no perjudique la solidez o seguridad de la casa.
116. Extincin de la propiedad horizontal: Ruina o destruccin. Vetustez. Concentracin. Abandono. Desafectacin por unanimidad.
Destruccin: "En caso de destruccin total o parcial de ms de dos terceras partes delvalor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayora no lo resolviera as, podr recurrirse a la autoridad judicial. Si la destruccin fuere menor, la mayora puede obligar a la minora a contribuir a la reconstruccin, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minora, a adquirir la parte de sta, segn valuacin judicial." Respecto del "valor" aludido por la norma, se han propuesto varios sistemas: el que establece la proporcin teniendo en cuenta el valor de la parte destruida en relacin a la subsistente; el que se inclina por el valor venal del edificio posterior a la destruccin, comparndolo con el anterior, y el que tiene en cuenta la directiva marcada por el art. 3 de la ley: el valor total (del cual deben haber desaparecido las dos terceras partes) est dado por la suma de los valores asignados a las unidades segn el reglamento de copropiedad o, en su defecto, por el "aforo inmobiliario" a los efectos del impuesto o contribucin fiscal", debiendo destacarse que las valuaciones individuales a los efectos del pago de los FEDERICO A. WITH UG 135 73 DE 113

impuestos se practicarn computndose no slo las partes privativas sino tambin 'la parte proporcional indivisa de los bienes comunes. Habindose producido la destruccin total o de ms de las dos terceras partes del valor, el sistema de propiedad horizontal se extingue, naciendo un condominio sobre el terreno y los materiales respecto del cual la ley establece el modo de partirlo. Concentracin o Confusin. Tiene lugar cuando los distintos pisos o departamentos que integran el edificio pasan al patrimonio de un propietario nico. Pero para que el sistema concluya definitivamente el interesado debe solicitar la correspondiente inscripcin en el Registro; en caso contrario, el edificio seguir afectado al rgimen de propiedad horizontal, teniendo el propietario la facultad de vender nuevamente las unidades. Vetustez: En el supuesto de vetustez del edificio, 'la mayora de copropietarios que representen ms de la mitad del valor puede resolver: o bien la demolicin y venta de los materiales y del terreno, distribuyndose entre los copropietarios lo obtenido segn el porcentual correspondiente a cada uno, o bien la reconstruccin. En este ltimo supuesto, la minora que no quiera contribuir no puede ser obligada a ello, pero la mayora puede adquirir sus derechos, segn valuacin judicial. La semejanza con el supuesto de destruccin de menos de las dos terceras partes del valor es evidente; la nica diferencia se encuentra en el cmputo de las mayoras: por valores en un caso, por unidades en otro, por lo que hubiera sido conveniente unificar en una sola disposicin el rgimen aplicable a ambas hiptesis. La determinacin de cundo el edificio est vetusto a los efectos del juego del art. 16 es una cuestin de hecho, susceptible de originar serios problemas, dado la imprecisin del concepto de "vetustez" que consagra la norma. Abandono: "Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece." Vale decir que, en principio, el nico abandono que est prohibido es el que realiza el copropietario para liberarse de contribuir al pago de las expensas comunes. Fuera de este supuesto, el abandono est permitido y es uno de los modos de extincin del derecho de propiedad horizontal. El alcance de la disposicin del art. 8 no es la de prohibir el abandono, sino la de no permitir que el abandono traiga aparejada la liberacin de la contribucin al pago de las expensas comunes, ya que el artculo establece, en resumen, que el copropietario no podra liberarse por el abandono. Desafectacin por unanimidad: La desafectacin puede tener lugar tambin por decisin unnime de todos los copropietarios, sea para enajenarlo en bloque o para demolerlo aunque no se den los extremos de destruccin o vetustez. UDA 21
117. Prehorizontalidad: los contratos de futuras unidades, clusulas especiales, registracin de los boletos, conflicto con un poseedor.
Ley 19724 art. 10. - El propietario debe tener a disposicin de los adquirentes de unidades: a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorg la escritura de afectacin, de los elementos enumerados en el artculo 3 y de las escrituras de hipoteca; b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotacin en el Registro de la Propiedad Inmueble; c) La informacin relativa al desarrollo material de la obra; d) La informacin relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho de exigir la exhibicin de los comprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al da aquellos servicios o impuestos puede retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravmenes, deducindolos de su deuda hacia el vendedor. FEDERICO A. WITH UG 135 74 DE 113

Clusulas especiales: Art. 14. - Los contratos sern redactados en forma clara y fcilmente legible. Las clusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicacin, o intimacin o suspender su ejecucin o la de la obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer excepciones, clusulas compromisorias o de prrroga de la jurisdiccin judicial, as como los supuestos previstos en los incs. f) y h) del art. 13, slo tendrn efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente en clusula especial, firmada por ste. Registracin de los boletos: Art. 12. - El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdiccin del inmueble afectado, ponindose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato. Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s a ste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros. Conflicto con un poseedor: La posesin otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado.
118. Hipoteca de un inmueble afectado al rgimen de prehorizontalidad .
Segn el art. 21 del la ley 19724: "Los derechos reales constituidos por el propietario de un inmueble afectado en infraccin a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e inoponibles a los adquirentes." La ley permite la constitucin de hipoteca sobre el inmueble afectado, pero contiene disposiciones tendientes a evitar el manejo fraudulento de los crditos. Si la hipoteca fue constituida antes de la afectacin: el propietario debe acreditar que est al da con los servicios de la deuda. Puede constituirse hipoteca con posterioridad a la afectacin, siempre que se haya hecho reserva en el contrato. Si no se ha hecho reserva en el contrato, ser necesaria la conformidad de todos los adquirentes, otorgndosele facultad al juez para autorizarlo a constituir este derecho real, a favor de persona determinada, si acreditara justa causa. La ley sanciona con la ineficacia de los derechos reales constituidos en violacin de lo dispuesto en ella y consagra su inoponibilidad hacia los adquirentes. Los adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el acreedor hipotecario les proporcionen informacin detallada por escrito sobre el cumplimiento de sus obligaciones recprocas. Por otro lado, los adquirentes pueden abonar directamente al acreedor la parte proporcional de la deuda correspondiente a la unidad adquirida, supuesto en que queda subrogado en el derecho del acreedor hasta la concurrencia de la suma pagada, la que puede compensar con lo que adeude por el precio de la venta. El acreedor hipotecario puede otorgar cancelaciones parciales al escriturarse las unidades, lo que implica una derogacin del principio de la indivisibilidad de la hipoteca (art. 3112 C.C.). UDA 22
119. Servidumbre: concepto y tipicidad. Servidumbre de trnsito. Servidumbre de agua.
Concepto legal. Est expresado en el art. 2970 que dice: "Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad. Consiste en una utilidad que presta o proporciona un fundo, un inmueble, un predio, en favor de otro inmueble, que es el que recibe la ventaja o beneficio. El fundo que presta el beneficio, se llama fundo sirviente y el fundo que recibe el beneficio se denomina fundo dominante. FEDERICO A. WITH UG 135 75 DE 113

La servidumbre es derecho real para el titular del fundo dominante, porque l y slo l, es titular del derecho real de servidumbre. El propietario del fundo sirviente no tiene un derecho real sino que su predio soporta una carga real. Caracteres: es un derecho real, sobre cosa ajena, indivisible y perpetuo. Las servidumbres pueden consistir en O non faciendo: o sea, en una obligacin a cargo del propietario del fundo de abstenerse de realizar algo que como propietario del fundo poda realizar p.ej. de no edificar ms all de determinada altura. O in patiendo: el propietario del fundo sirviente est obligado a soportar que un tercero titular del fundo dominante realice ciertos actos en su terreno (p.ej. permitir que personas y cosas transiten por su finca, o permitir que otras personas saquen agua de su represa). Pero, en ningn caso la servidumbre podra consistir en un in faciendo, que el dueo del inmueble sirviente tenga a su cargo una obligacin de hacer, porque ello importara una obligacin personal, ajena al contenido del derecho real Tipicidad: art. 3000: Se pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restriccin a la libertad de otros derechos reales sobre los inmuebles, aunque la utilidad sea de mero recreo; pero si ella no procura alguna ventaja a aqul a cuyo favor se establece, es de ningn valor. Este art. se pronuncia por la atipicidad, ya que aunque el CC dedica un ttulo ntegro a regular las "servidumbres en particular", por obra de la norma mencionada se permite la creacin de otras distintas de las legisladas en el citado Ttulo. Servidumbre de trnsito: es la que otorga al propietario del fundo dominante la facultad de utilizar un sector del fundo sirviente para transitar por l, transportando los elementos necesarios para la explotacin de su predio con los vehculos adecuados para ello. Se puede establecer con carcter forzoso cuando el predio que pretende ser dominante se encuentre encerrado o convencionalmente cuando no lo est. Se entiende por encerramiento la falta de salida a la va pblica o cuando dicha salida es insuficiente para la explotacin. Servidumbre de acueducto: Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas (por canales o tuberas) en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas. Art.3082.- Toda heredad est sujeta a la servidumbre de acueducto en favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o en favor de un pueblo que las necesite para el servicio domstico de sus habitantes, o en favor de un establecimiento industrial, con el cargo de una justa indemnizacin. Las aguas comprendidas en la servidumbre de acueducto son tanto las aguas del dominio privado como las aguas del dominio pblico e inclusive las aguas de vertientes, naturales o artificiales. Esta servidumbre puede ser establecida por acuerdo de voluntades, pero si es necesaria y los dueos de las fincas linderas se nieguen a constituirla, el CC le impone carcter obligatorio. Sern forzosas: a) cuando se trate de una heredad que carezca de las aguas necesarias para su cultivo; b) cuando el agua sea necesaria para el uso domstico de los habitantes de un pueblo c) cuando el agua sea necesaria para el funcionamiento de un establecimiento industrial.
120. Clasificacin de las servidumbres: Activas y Pasivas. Reales y personales. Continuas y discontinuas. Aparentes y no aparentes.
Servidumbre activa y pasiva: para que haya una servidumbre activa tienen que existir dos fundos: obviamente el sirviente, desde cuyo punto de vista la servidumbre ser pasiva, y tambin el dominante, desde cuyo ngulo la servidumbre ser activa, y que es el que da lugar a la clasificacin. Vale decir que la misma servidumbre es a un tiempo activa mirada FEDERICO A. WITH UG 135 76 DE 113

desde el punto de vista del fundo dominante, y pasiva con respecto al fundo sirviente. En otras palabras: toda servidumbre activa implica una pasiva. El propietario del fundo sirviente no tiene un derecho real sino que su predio soporta una carga real. No activas: Es una categora que proviene del Derecho Romano. No son propiamente servidumbres ya que, si bien existe un fundo sirviente, lo cual es indispensable, no hay fundo dominante, vale decir que las ventajas que se obtienen del fundo sirviente lo son por una persona que no es poseedora de fundo ninguno. A esta categora, suele llamrselas "servidumbres no activas", justamente para indicar la inexistencia de fundo dominante. Dentro de esta categora podra incluirse al usufructo, al uso y a la habitacin. Reales: tambin llamadas prediales. Segn el art. 2971, "servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera". De la propia norma surge que es necesaria la existencia de dos inmuebles: el dominante que es el que obtiene la ventaja, y el sirviente, que soporta la carga. Personales: Segn el art. 2972, "servidumbre personal es la que se constituye en utilidad de alguna persona determinada, sin dependencia de la posesin de un inmueble, y que acaba con ella". La ventaja se obtiene directamente por una persona "sin dependencia de la posesin de inmueble alguno", nos indica que en las servidumbres personales puede o no haber fundo dominante, puesto que su existencia no es indispensable, como lo es en las reales, para la configuracin de la servidumbre que tratamos. Si existe fundo dominante la servidumbre ser activa-pasiva propiamente dicha, y la diferencia con las reales radicar en que en la primera la carga beneficia a una persona determinada, poseedora del fundo dominante, acabando con ella, mientras que en las ltimas, la carga se establece en beneficio directo del fundo dominante. Si no existe fundo dominante, la servidumbre ser no activa-pasiva en sentido amplio y aqu podramos ubicar al usufructo, al uso y a la habitacin. Continuas: son las que no requieren el hecho del hombre para su ejercicio, p.ej. la servidumbre de vista, an cuando el hombre no mire desde el fundo dominante al fundo sirviente, sta es continua porque la puede ejercer permanentemente en cualquier momento. Discontinuas: necesitan para su ejercicio del hecho actual del hombre. P.ej.: servidumbre de trnsito, si el hombre no pasa, la servidumbre no se ejerce Aparentes: Una servidumbre es aparente cuando se manifiesta a travs de signos exteriores o visibles. P.ej. Una servidumbre de trnsito. Una servidumbre de vista puede ser aparente cuando se manifiesta por una puerta, una ventana, etc. No aparentes: cuando no se manifiesta por ningn signo externo; p.ej.: la prohibicin de elevar un edificio a una altura determinada.
121. Constitucin de las servidumbres. Quines pueden constituir servidumbre.
Las fuentes de constitucin de servidumbres pueden ser: a) el contrato (oneroso o gratuito): Como las servidumbres siempre recaen sobre inmuebles debern ser constituidas por escritura pblica y para su oponibilidad frente a los terceros debern inscribirse en el Registro de la Propiedad, la que se registrar tanto en la matrcula correspondiente al fundo dominante, como en la matrcula del fundo sirviente. b) la disposicin de ltima voluntad: Un testamento puede ser fuente de una servidumbre mediante un legado. Ej. el propietario del fundo sirviente lega al dueo del fundo dominante, solamente la servidumbre, reservando la nuda propiedad para su heredero o legatario. c) el acto de reconocimiento (constitucin unilateral); d) el destino de padre de familia: Se llama destino del padre de familia la disposicin que el propietario de dos o ms heredades ha hecho para su uso respectivo. P.ej. Un propietario de dos inmuebles contiguos, en uno de los cuales tiene su casa y en el otro una represa, cuya agua abastece la casa. En este caso no puede haber una servidumbre 77 DE 113

sobre la propia casa. Pero si con posterioridad el dueo transfiere uno de los inmuebles, o los dos a terceras personas, el obstculo jurdico para la existencia de la servidumbre desaparece y la ley considera que existe una servidumbre constituida como si fuera por ttulo, si ella es continua y aparente. e) servidumbre que revive: Aqu la servidumbre exista, pero se extingui por confusin; si las heredades vuelven a quedar en manos de diferentes propietarios, la servidumbre renace, aunque en el ttulo no se diga nada. En este caso slo se requiere que esa primitiva servidumbre haya sido aparente. f) la prescripcin adquisitiva: Slo se pueden constituir servidumbres por prescripcin en las servidumbres continuas y aparentes. P.ej. una acequia que lleva agua a un fundo durante 20 aos. g) Legal o judicial: Se llama servidumbre de origen legal por cuanto el propietario del fundo dominante puede exigir al propietario del fundo sirviente la constitucin de la servidumbre a su favor, y en el supuesto en que el propietario se niegue, quien tiene que recibir el beneficio podr acudir al Juez y pedir que se constituya la servidumbre. P. ej.: Un fundo encerrado, que no tenga salida a la va pblica o que su salida sea insuficiente para su explotacin Adems del titular del dominio, debemos analizar otros supuestos: El condmino, pero como todo derecho real que constituye un condmino, la servidumbre se encontrar sujeta a la particin. En principio, el condmino no puede constituir servidumbres, ya que ello implicara el ejercicio de un derecho de propiedad. Si an as, lo hiciera, los dems condminos pueden oponerse. Pero si como resultado, de la participacin del condominio, le toc el lote en propiedad, entonces esa servidumbre constituida por el condmino sera vlida. El usufructuario puede constituirla, pero dura lo que dura el usufructo. El nudo propietario puede constituir, pero ella no le ser oponible al usufructuario, salvo que ste la acepte. Se puede constituir servidumbre sobre un fundo hipotecario? Si se puede, pero la servidumbre no le ser oponible al acreedor hipotecario, lo que significa que ste puede rematar el inmueble libre de toda servidumbre.
122. Servidumbres. Derechos y obligaciones: a) Del propietario del predio dominante. Acciones reales y posesorias. B) del propietario de la heredad sirviente. Cambio del lugar de la servidumbre. Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. Divisin de la heredad sirviente.
a) Los derechos y obligaciones del propietario del fundo dominante se determinan en primer lugar por lo que se establezca en el ttulo constitutivo de la servidumbre, y slo en el supuesto en que en el ttulo no se hubiera previsto una situacin, entonces rigen las normativas del CC. P.ej.: si no se estableci el lugar por donde se ejercer el derecho de paso, el titular del fundo sirviente es quien determinar el lugar por donde se realizar ese paso y ello por cuanto en caso de duda debe estarse a favor del propietario del fundo sirviente. Entonces la servidumbre se ejerce de acuerdo a lo establecido por el ttulo: Si fue constituida por escritura pblica, la extensin de los derechos del propietario del fundo dominante va a estar dada por lo que se diga en esa escritura pblica. Si es por destino del padre de familia, la servidumbre va a ser ejercida conforme a la funcin para la cual est destinada, lo que ser una cuestin a determinar en cada caso concreto. Si ha sido constituida por usucapin (prescripcin adquisitiva), como en ste supuesto no existe un ttulo el ejercicio de la servidumbre se realizar de acuerdo a la forma de ejercerla en los hechos. Cuando no surge del ttulo o las clusulas son oscuras y no puede determinarse con claridad la forma en que el propietario va a ejercer el derecho de servidumbre, en primer FEDERICO A. WITH UG 135 78 DE 113

lugar tenemos que recurrir a las costumbres, al uso local. Y si no nos aclara la cuestin, entonces tenemos que ir al fin de la servidumbre, es decir tenemos que ver para qu ha sido constituida la servidumbre y siempre desde luego tratando que se cause el menor perjuicio posible al titular del fundo sirviente y teniendo presente que en caso de duda debe estarse a favor del fundo sirviente. Acciones reales y posesorias: el titular de una servidumbre tiene tanto acciones reales como posesorias y tambin la defensa extrajudicial. Si la servidumbre es continua y aparente, se pueden ejercer las acciones posesorias sin necesidad de presentar ttulo alguno, demostrando nicamente el ejercicio de la servidumbre y el despojo o turbacin. En cambio, si la servidumbre no es continua y aparente, no podran ejercer las acciones posesorias, a menos que el actor acompaara el pertinente ttulo del que surgiera que tiene derecho a la servidumbre. b) Obligaciones del propietario de la heredad sirviente: debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de actos de disposicin o de goce, que puedan impedir el uso de ella; y si es afirmativa est obligado a sufrir de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autorice a hacer. As si se trata de la servidumbre negativa de no edificar a ms de cierta altura, el propietario de la heredad sirviente debe abstenerse de toda clase de construcciones u obras que pasen de la altura estipulada. Tambin se dispone que el dueo del suelo no puede menoscabar el uso de la servidumbre constituida. As como el titular del fundo dominante debe abstenerse de todo acto de agravacin de la servidumbre, el propietario de la heredad sirviente no puede hacer menos cmodo el ejercicio de la servidumbre. P.ej. el titular del fundo dominante no podr realizar plantaciones en el terreno por el cual debe pasarse. Y en el caso que el propietario del fundo sirviente no diera cumplimiento a su obligacin, la ley dispone las siguientes sanciones: restablecer las cosas al estado anterior y a su costa y el resarcimiento de los daos y perjuicios ocasionados Derechos: Cumpliendo con la obligacin de tolerar o abstenerse, que se deriva de la servidumbre, el propietario de la heredad sirviente conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes a la propiedad. Cambio del lugar de la servidumbre: no habiendo aceptacin por parte del dominante en lo que respecta al cambio del lugar, el dueo del predio sirviente debe recurrir al juez, por cuanto no podra hacer el cambio por s mismo, ya que si as lo hiciera, el titular de la servidumbre tendra a su disposicin la respectiva accin posesoria y aun la defensa extrajudicial, adems de la accin confesoria. Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre: El propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, est obligado a restablecer a su costa las cosas a su antiguo estado, y en su caso a ser condenado a satisfacer daos y perjuicios. Si la heredad sirviente hubiese pasado a manos de un sucesor particular, ste est obligado a sufrir el restablecimiento del antiguo estado de cosas; pero no podr ser condenado a hacerlo a su costa Divisin de la heredad sirviente: "Si la heredad sirviente pasare a pertenecer a dos o ms poseedores separados y la servidumbre se ejerciere sobre una parte de ella, las otras partes quedan libres."
123. Extincin de las servidumbres: Renuncia. Confusin. No reportar utilidad.
Renuncia: Puede ser expresa o tcita. La renuncia de la servidumbre real debe ser realizada desde luego por el titular del fundo dominante. O La renuncia expresa debe ser realizada en escritura pblica. No necesita ser aceptada por el titular del fundo dominante. O La renuncia tcita tiene lugar cuando el titular del fundo sirviente realiza con autorizacin escrita del dominante obras permanentes que estorben el ejercicio de la 79 DE 113

servidumbre. No existe renuncia tcita cuando hay una tolerancia de parte del titular del fundo dominante, ni la ejecucin de ellas por el mismo. Confusin: Se produce en todos los casos en que la propiedad del fundo sirviente y del fundo dominante se concentra en las mismas manos, por cuanto nadie puede constituir servidumbres sobre su propia cosa. Pero cuando no se trate de una confusin total donde no se adquiere la calidad de nico dueo de ambos predios, la servidumbre no se extingue, como en el caso del condmino o de la sociedad conyugal. No reportar utilidad: Las servidumbres exigen la condicin sine qua non de que ellas se establezcan en el inters directo de la heredad dominante, para utilidad y comodidad de ellas. Si desaparece el inters o la utilidad que reporta la servidumbre, el derecho real se extingue. Por ej. si se trata de una servidumbre de sacar piedras, y la cantera se agota. Tambin la servidumbre se extingue en aquellos supuestos en los cuales a causa de ruina o cambios sobrevenidos en algunas de las heredades resulte absolutamente imposible el ejercicio de la servidumbre, p.ej. si se seca la fuente de agua. Pero si el ejercicio de la servidumbre no llega a ser absolutamente imposible, sino solamente ms incmodo, la servidumbre subsiste, p.ej. en el caso de una servidumbre de paso si todava se puede pasar a pie, pero no en auto.
124. Usufructo: Concepto. Objeto. El cuasiusufructo. Constitucin, formas, capacidad, modalidades. Duracin.
Definicin legal: El usufructo es el derecho real de usar y gozar una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia. La caracterstica esencial es que se trata de un derecho real de usar y gozar una cosa ajena, es decir siempre recae sobre cosa ajena. El usufructuario tiene una limitacin que consiste en que no puede alterar la sustancia de la cosa ni tampoco el destino de la cosa. La sustancia de la cosa es aquella que hace que la cosa sea una y no otra cosa. En el caso de los inmuebles, parecera difcil alterar la sustancia de ellos, por eso es que la ley le da el mismo valor a la alteracin del destino, por ejemplo, el usufructuario no cumplira con su obligacin de no alterar la sustancia si a un viedo lo convierte en un campo para pastoreo o en un trigal. Objeto: pueden ser tanto las cosas muebles, como las cosas inmuebles. Cuasiusufructo: en este caso el usufructuario deber devolver igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad, pero no las mismas cosas que se le dieron. En realidad adquiere la propiedad de esas cosas y se encuentra facultado para disponer de tales cosas como mejor le parezca. Siempre cuando hablamos de usufructo hacemos referencia a una cosa ajena, en cambio en el cuasiusufructo, la cosa sobre la que recae ya no es ajena, se permite disponer de l. Adems, en el caso del usufructo, al nudo propietario le queda la titularidad del dominio sobre la cosa, pero en el supuesto del cuasiusufructo, como el propietario me entrega la totalidad de la cosa a m, y en base al cuasiusufructo yo puedo consumirla o enajenarla, a l slo le queda un crdito para que yo le devuelva una cosa de la misma especie y calidad. Definicin: es el derecho real sobre cosa propia en virtud del cual una parte entrega a la otra (cuasiusufructuario) una cosa fungible (o consumible) que se le trasmite en propiedad, teniendo sobre ella todas las facultades inherentes al dominio, pudiendo por tanto, disponer de ella en la forma ms amplia, con la obligacin de que, terminado el usufructo, debe devolver a la otra parte una cosa de la misma especie o calidad o el valor estimativo que se le hubiere adjudicado en el inventario. Constitucin: El CC establece que el usufructo se constituye por: 1. Por contrato que puede ser oneroso o gratuito. a) En el supuesto del contrato oneroso puede ser que se enajene la nuda propiedad y que la persona se reserve el usufructo; b) que la persona enajene el usufructo y que se quede con la nuda propiedad; 80 DE 113

que una persona venda la nuda propiedad a otra y a una tercera el usufructo. Se trata de un contrato atpico, an cuando las partes hablen de venta, transaccin, permuta o particin. Por contrato gratuito: pero en lugar de enajenar, el titular del dominio dona. 2. Por actos de ltima voluntad: El usufructo es establecido por testamento, cuando el testador lega el usufructo a una persona y reserva a nuda propiedad para su heredero; o bien cuando lega a uno la nuda propiedad y a otro el goce de la cosa (usufructo); o bien cuando entrega al legatario slo la nuda propiedad. 3. Por prescripcin (usucapin): Es una forma de constituirse el usufructo un poco extraa, por cuanto si alguien ha posedo una cosa por el transcurso de los 20 aos lo ms comn ser que durante ese lapso ha posedo a ttulo de dueo y no de usufructuario, de manera que resulta difcil que una persona se limite a adquirir el usufructo por prescripcin cuando podra adquirir el dominio. 4. Por la ley: que es el usufructo que tienen los padres sobre los bienes de sus hijos menores de edad, sujetos a la patria potestad. Por ltimo cabe destacar que el usufructo nunca puede tener origen judicial. Los jueces no pueden constituir usufructo, por ejemplo, en una particin. Los herederos o condminos pueden convenir en la particin que la nuda propiedad se adjudique a uno y el usufructo a otro, pero en este supuesto, el usufructo tendra origen convencional. Forma de constitucin: Cuando el usufructo recaiga sobre un inmueble deber constituirse por escritura pblica y para que sea oponible frente a los terceros requiere la inscripcin en los Registros de la Propiedad, salvo el supuesto de usufructo legal, el cual no tiene dependencia de ningn acto de adquisicin. Capacidad Para constituir el usufructo por contrato oneroso, la ley exige que se la tenga para vender y si fuera por contrato gratuito, ser la capacidad para donar. Para constituir usufructo por actos de ltima voluntad, el cdigo exige tener capacidad para hacer testamento, por lo que lo pueden constituirlos los menores de 18 aos. En cuanto a la capacidad para adquirir el usufructo, el CC exige la capacidad para adquirir bienes de la misma especie cuando el usufructo sea oneroso y en cuanto a la capacidad para adquirir usufructo en el supuesto de actos a ttulo gratuito, el cdigo no dice nada, por lo que habr de remitirse a la capacidad exigida para recibir donaciones, si fuere por contrato, y a la requerida por testamento, cuando el usufructo se constituye por actos de ltima voluntad. Modalidades: El propietario puede constituir el derecho de usufructo en forma pura y simple o bien bajo condiciones con cargos o sin ellos, a partir de cierto da o hasta cierta poca, es decir con todas las modalidades que juzgue conveniente. Puede ser establecido en forma conjunta o simultnea en favor de muchas personas, por partes separadas o indivisas, pero no puede constituirlo en favor de varias personas llamadas a gozarlo sucesivamente unas despus de otras aunque estas personas existan al tiempo de la constitucin del usufructo, por cuanto de lo contrario se prolongara. Siendo dos o ms los usufructuarios, no habr entre ellos derecho de acrecer, a menos que en el instrumento constitutivo del usufructo se estipulare o dispusiere expresamente lo contrario. Esto significa que si muere uno de los usufructuarios, su parte indivisa en el usufructo vuelve al nudo propietario, no acrecentando la parte que le corresponde en el usufructo al suprstite. Pero si en el acto constitutivo se estableci el derecho de acrecer, producida la muerte de uno, su parte indivisa en el usufructo no vuelve al nudo propietario, sino que acrecer el usufructo del otro. El usufructo puede estar sujeto a un plazo resolutorio: si es a favor de una persona jurdica, el plazo mximo es de 20 aos; si es a favor de una persona fsica y no se fij plazo se entiende que es por la vida del titular. Puede estar sujeto a una condicin resolutoria. En el supuesto que estuviera sujeto a una condicin o plazo suspensivo, la regla es que el usufructo no puede constituirse bajo estas FEDERICO A. WITH UG 135 81 DE 113 c)

modalidades, salvo que sta modalidad tenga su origen en un testamento, cuando la condicin o el plazo vence despus del fallecimiento del testador. El usufructo no puede ser constituido bajo una condicin suspensiva o a plazo suspensivo, a menos que, siendo hecho por disposicin de ltima voluntad, la condicin se cumpla o el plazo se venza despus del fallecimiento del testador. El fundamento es que de permitirse sta modalidad, el nudo propietario no cuidara ni mejorara la propiedad, que cumplida la condicin o el plazo, otro recibira para usufructuar; pero en el caso de testamento, el propietario no dejar de cuidar o de mejorar la cosa, ya que tiene el dominio de ella hasta su muerte. Duracin del usufructo: en el caso de las personas fsicas, usufructo es un derecho real temporal. En el supuesto de que las partes hayan convenido un tiempo de duracin, ese plazo ser la duracin del usufructo, pero si no lo convinieron el plazo ser la vida de la persona. Si se hubiera constituido el usufructo por un tiempo determinado, pero antes muere el usufructuario, con la muerte de este se extingue el usufructo. En el supuesto de las personas de existencia ideal o jurdica, el plazo mximo de duracin del usufructo es de 20 aos, pero puede extinguirse antes de ese plazo, por la extincin de la persona jurdica.
125. Concepto de usufructo de crditos; usufructo universal.
En este tipo de usufructo el goce consistir en la obtencin por parte del usufructuario de los frutos civiles de las sumas adeudadas, o sea los intereses: "Los bienes que no son cosas slo pueden ser objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados por sus respectivos instrumentos...". Esta exigencia tiende a evitar que se desnaturalice el usufructo como derecho real, entendindose que el derecho recae sobre el instrumento (que es una cosa). Usufructo universal: "El usufructo es universal cuando comprende una universalidad de bienes o una parte alcuota de la universalidad." Recordemos que la nota al art. 2312 CC distingue dos clases de universalidades de bienes: de derecho y de hecho. El patrimonio es de la primera especie; y entendemos que en este aspecto el CC se refiere a una universalidad de derecho, pues el usufructo sobre una universalidad de hecho no se diferencia del usufructo a ttulo singular. Quizs la nica fuente de este cuasiusufructo sean el testamento y la ley, y a pesar de que nuestro Cdigo admite su constitucin por contrato, es muy difcil imaginar la constitucin de un usufructo de un patrimonio o de una parte alcuota de l por ese medio, ya que en verdad, lo que podra hacerse por contrato es constituir un usufructo sobre determinados bienes, sin perjuicio de que ellos constituyan todos los que posea el nudo propietario, pero en este caso se tratara de un usufructo particular. Slo debera permitirse la constitucin de estos usufructos universales por testamento o por ley. El ejemplo tpico de un cuasiusufructo sobre un patrimonio lo da el art. 2816: usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos menores.
126. Obligaciones del usufructuario antes de entrar en el uso y goce de los bienes.
Son dos las obligaciones impuestas por el Cdigo: hacer un inventario y prestar fianza. Inventario: El art. 2846 dispone que debe hacerse un inventario de los muebles y un estado de los inmuebles. El inventario comprende la enumeracin y descripcin detallada de las cosas que se comprenden en el usufructo, debiendo realizarse por escrito. En el caso de los inmuebles el cdigo habla de un estado porque la descripcin del inmueble surgir de la escritura pblica que instrumente el ttulo del usufructo. Debe realizarse en presencia del titular del dominio o de su representante, pero si el propietario estuviere ausente o no hubiese designado representante, el juez designar el representante que presenciar el acto. Si tanto el usufructuario como el nudo propietario son personas mayores de edad y capaces, el acto puede ser realizado en instrumento privado, suscripto por las partes. 82 DE 113

Si hay menores de edad o incapaces, el inventario debe realizarse ante un escribano pblico y en presencia de dos testigos. Los gastos del inventario corren por cuenta del usufructuario. Qu ocurre en el supuesto que no se realice el inventario o el estado del inmueble? La falta de cumplimiento no deja sin efecto los derechos del usufructuario, pero la ley presume que los bienes se hallaban en buen estado cuando los recibi Adems el nudo propietario puede solicitar la confeccin del inventario en cualquier momento. Fianza: El usufructuario, antes de entrar en el uso de la cosa sujeta al usufructo, debe dar fianza de que gozar de ella, y la conservar de conformidad a las leyes, y que llenar cumplidamente todas las obligaciones que le son impuestas por este Cdigo o por el ttulo constitutivo del usufructo, y que devolver la cosa acabado el usufructo. La fianza puede ser dispensada por la voluntad de los constituyentes del usufructo. Su finalidad es la de garantizar al nudo propietario el goce y conservacin de la cosa conforme a la ley, el cumplimiento de todas las obligaciones emergentes del usufructo y la devolucin de la cosa al finalizar el usufructo. El art. 2854 faculta a reemplazar la fianza por prendas o depsitos en bancos pblicos, pero no por hipotecas. Debe otorgarse antes de entrar en el uso de la cosa. En el supuesto que el usufructuario no preste la fianza, el nudo propietario podr negar la entrega de la cosa. Y si ha entregado la cosa al usufructuario, puede exigrsela en cualquier momento. Y qu ocurre si pese a serle exigida la fianza por el nudo propietario, el usufructuario no cumple con su obligacin? En tal supuesto el juez podr fijarle un trmino para el cumplimiento de la obligacin con el apercibimiento del siguiente art. 2856. Si el usufructuario no diere la fianza en el trmino que le seale el juez, los bienes inmuebles sern dados en arrendamiento, o puestos en secuestro, bajo la garanta de un encargado de hacer las reparaciones y entregar el excedente de los alquileres o arrendamiento al usufructuario. Si el usufructo consiste en dinero, ser colocado a inters, o empleado en compra de rentas del Estado. Las mercaderas sern vendidas, y se colocar su producto como el dinero. El propietario puede exonerarse de tener a disposicin del usufructuario los muebles que se deterioran por el uso, y exigir que sean vendidos, y se coloque el precio como el dinero. El propietario puede, sin embargo, conservar los objetos del usufructo hasta que el usufructuario d la fianza, sin estar obligado a pagar el inters por su valor estimativo.
127. Usufructo: obligaciones del usufructuario y obligaciones del nudo propietario.
1) Debe usar la cosa como lo hara el dueo de ella y conforme al destino que tena la cosa cuando se la afecta al usufructo. El usufructuario debe conservar la cosa, efectuando todas aquellas reparaciones que sean necesarias al inmueble o a la cosa para que se mantengan en el mismo estado en que se concedieron, evitando que se deteriore. No podr demoler construcciones, ni cambiar la forma exterior de las casas, ni modificar el destino, aunque en el cambio de destino sea beneficioso. 2) Deber de informacin: el cdigo consagra la obligacin del usufructuario de poner en conocimiento los actos de los terceros que perturben los derechos del nudo propietario. Si no cumple, ser responsable por los daos ocasionados por su culpa. 3) Pagar o contribuir a pagar.- El usufructuario debe hacer ejecutar a su costa las reparaciones necesarias para la conservacin de la cosa. Aun est obligado a las reparaciones extraordinarias, cuando se hacen necesarias por la falta de reparaciones de conservacin, desde que se recibi de las cosas pertenecientes al usufructo, o cuando ellas son causadas por su culpa. O sea que tambin el usufructuario est obligado por las reparaciones extraordinarias, cuando stas se deben realizar por no haber efectuado las reparaciones ordinarias o cuando son causadas por su culpa. Se consideran tambin reparaciones extraordinarias las FEDERICO A. WITH UG 135 83 DE 113

que fueren indispensables para restablecer los bienes que se hayan deteriorado por vejez o por caso fortuito. Con respecto a los impuestos, tasas y contribuciones, el usufructuario debe pagar lo que recaen sobre los bienes sujetos al usufructo y los que gravan a los frutos que la cosa d. (Obras Sanitarias, alumbrado, limpieza, impuesto inmobiliario paga el usufructuario). Pero frente al Estado el nico obligado es el nudo propietario, que es contra quien se inicia el juicio y quien deber pagar, sin perjuicio de su derecho de repeticin contra el usufructuario. Obligaciones del nudo propietario: 1) Entregar la cosa: El nudo propietario deber entregar la cosa al usufructuario, con todos los accesorios en el estado en que se hallare, an cuando no pueda servir para el uso y goce en propio de su destino por haberse deteriorado. Por ejemplo: Si se trata de un campo deber entregar tambin los tiles de labranza y los animales destinados a sta tarea y otras cosas que se hallan en l para esos fines. No se consideran accesorios de la cosa, las cras que sigan a las madres ni los ttulos de propiedad. 2) No cambiar el destino de la cosa: El nudo propietario no puede realizar nada que cause un dao en el goce del usufructuario. No puede cambiar la forma de la cosa, ni levantar nuevas construcciones, ni extraer piedras o arenas, ni destruir las cosas. No puede tampoco cortar rboles grandes, aunque no produzcan frutos, desde luego que tampoco puede cortar los rboles chicos. 3) Debe garantizar al usufructuario el uso y goce pacfico de la cosa en el supuesto que el usufructo fuere oneroso. Pero en el caso del usufructo gratuito o que recae sobre cosas fungibles, la obligacin de garanta no rige.
128. Derechos del usufructuario: poderes jurdicos, poderes materiales.
Los derechos del usufructuario pueden ser materiales o jurdicos: Poderes materiales: a) Posesin: el usufructuario puede poseer la cosa objeto del usufructo. b) Derecho de uso y goce: Puede usar, percibir frutos naturales industriales o civiles y gozar de los objetos, es decir consagra el ius fruendi y el ius utendi. Si bien el artculo utiliza la expresin como el propietario mismo, siempre tendr la valla que le impide alterar la sustancia y respetar el destino al cual se encontraba afectada. Frutos: Los frutos naturales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo pertenecen al usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al propietario, y si estn vendidos, el precio corresponde tambin al propietario. Ni uno ni otro tienen que hacerse abono alguno por razn de labores, semillas u otros gastos semejantes, salvo los derechos de los terceros que hubiesen empleado su trabajo o su dinero en la produccin de los frutos. Lo que se deba por esta razn debe ser satisfecho por el que perciba los frutos. Los frutos civiles se adquieren da por da, y pertenecen al usufructuario en proporcin del tiempo que dure el usufructo, aunque no los hubiese percibido. Productos: estos no pueden ser extrados por el usufructuario, porque son aquellos que la cosa produce pero con disminucin de su sustancia. Canteras y minas: con relacin a las minas de tercera categora, como canteras, pertenecen al propietario de la superficie, y si ste constituye usufructo, el usufructuario tiene derecho sobre ellas siempre que formen la principal explotacin de la tierra. rboles y montes: el usufructuario puede hacer los cortes ordinarios que hara el propietario. Pero no puede cortar los rboles frutales o de adorno o que guarnecen caminos o dan sombra a las casas, ello por cuanto el usufructuario no puede alterar la sustancia de la cosa Accesin y aluvin: Si durante el usufructo la cosa se beneficia por aumentos que reciba por accesin, estos aumentos benefician al usufructuario. FEDERICO A. WITH UG 135 84 DE 113

Tesoros: Los tesoros no pertenecen al usufructuario, sino al nudo propietario. Y en caso de que sea el descubridor del tesoro, tendr los derechos del descubridor no correspondindole nada a ttulo de usufructuario. c) Derechos a hacer mejoras: El usufructuario puede realizar mejoras en la cosa, siempre que no se altere su sustancia. Las mejoras pueden ser tiles, necesarias y voluntarias. No puede exigir que el nudo propietario las haga. Terminado el usufructo puede retirarlas, si ello no ocasiona un perjuicio a la propiedad, facultndolo adems la legislacin a compensar el valor de ellas con el de los deterioros que est obligado a pagar, pero se ha interpretado que la facultad de compensar se va a hacer efectiva en aquellos supuestos en los cuales el propietario se niega a que las mejoras sean retiradas por el usufructuario al finalizar el usufructo. Poderes jurdicos Hay que distinguir las facultades de administracin de las facultades de disposicin. a) De administracin: El usufructuario tiene amplias facultades de administracin, pudiendo realizar todos aquellos actos de administracin necesarios o convenientes para la mejor explotacin de la cosa dada en usufructo, sea la cosa mueble o inmueble. Los contratos que celebre terminan al fin del usufructo, por lo que raramente tienen lugar en la prctica. Cuando alquila o arrienda el usufructuario es quien percibe los alquileres. b) De disposicin: son muy limitados, en razn de que el usufructuario no tiene facultades para enajenar la cosa. Puede ceder el ejercicio del derecho de usufructo a ttulo oneroso o gratuito. Este contrato concluye cuando finaliza el usufructo. Puede constituir anticresis, pero la existencia de este derecho queda supeditado a la duracin del usufructo. No puede constituir hipoteca por no ser dueo. Puede establecer servidumbre sobre el inmueble usufructuario pero slo por el tiempo que dure el usufructo. Los acreedores pueden embargar el usufructo. Puede conceder derechos de menor contenido como derechos reales de uso, de habitacin, pero estn limitados a la duracin del usufructo. c) Acciones: El usufructuario puede ejercer todas las acciones que tengan por objeto la realizacin de los derechos que corresponden al usufructo; y puede tambin, para asegurar el ejercicio pacfico de su derecho, intentar las diversas acciones posesorias que el nudo propietario estara autorizado a intentar.
129. Derecho de uso: concepto, modalidades, el caso anmalo de uso .
Definicin legal: "El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia ". Concepto: es un derecho real, en cuya virtud se establece una relacin directa e inmediata entre el titular y la cosa. Adems es un derecho real sobre cosa ajena y confiere al usuario la facultad de: a) o bien de servirse de la cosa, es decir de utilizarla en todas las aplicaciones que segn su naturaleza y su destino le corresponden; b) o bien, la facultad de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Es por ello que se dice que el uso es un derecho de usufructo restringido a las necesidades del usuario y de su familia. Caracteres: temporario, vitalicio, (o sea no se transmite por causa de muerte), esencialmente personal (ya que en principio no puede ser transmitido a ttulo de cesin o locacin) e indivisible. Objeto: El uso puede recaer tanto sobre cosas muebles o inmuebles, pero no pueden ser cosas muebles fungibles. La nica condicin es que la cosa proporcione alguna ventaja o satisfaccin econmica, an cuando se trate de un mero placer. Modalidades: La ley distingue segn se trate de un fundo, de sus frutos, del uso de cosas muebles y del uso de animales. FEDERICO A. WITH UG 135 85 DE 113

1) Fundo. Cuando lo dado en uso es un fundo, el derecho comprende no slo el terreno sino tambin los accesorios. 2) Frutos. Puede ser que se d el uso de los frutos del fundo, con exclusin del fundo mismo, que en tal caso quedar en posesin del constituyente del derecho, sea propietario o usufructuario. 3) Animales. Como en el caso del usufructo el Cdigo se ocupa del usufructo de animales, distinguiendo segn sean concedidos en uso individualmente o formando conjuntos, como rebaos, piaras, etctera. 4) Muebles en general. El art. 2964 se ocupa del uso de las cosas muebles en general, reiterando que el usuario slo puede emplearlas en su servicio personal y en el de su familia, prohibiendo la cesin del uso aunque se trate de objetos que el propietario tuviere la costumbre de alquilar. El caso anmalo de uso: regulado por el art. 2958: El que tiene el uso de los frutos de un fundo, tiene derecho a usar de todos los frutos naturales que produzca. Pero si los frutos provienen del trabajo del propietario o usufructuario, slo tiene derecho a usar de los frutos, pagados que sean todos los costos para producirlos.
130. Derecho de Habitacin: concepto. Derecho de habitacin del cnyuge suprstite (Ley 20.978).
Concepto: Cuando el derecho de uso consiste en la facultad de morar en una casa, el derecho de uso recibe el nombre especial de derecho de habitacin. Este derecho tiene tambin como lmite las necesidades propias del titular del derecho, es decir, del habitador y de su familia. Est definido en el art. 2948 2do. parr. Definicin legal: art. 2948: El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este Cdigo, derecho de habitacin. Caracteres: temporario, vitalicio, (o sea no se transmite por causa de muerte), esencialmente personal (ya que en principio no puede ser transmitido a ttulo de cesin o locacin) e indivisible. Objeto: el derecho real de habitacin slo puede recaer sobre un inmueble edificado. Derecho de habitacin del cnyuge suprstite: art. 3573 bis: "Si a la muerte del causante ste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimacin no sobrepasare el indicado como lmite mximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con vocacin hereditaria o como legatarios, el cnyuge suprstite tendr derecho real de habitacin en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perder si el cnyuge suprstite contrajere nuevas nupcias". Fundamento: Este derecho real de habitacin conferido al cnyuge sobreviviente persigue un propsito asistencial que resulta ciertamente loable, pues responde a sentimientos de justicia el tratar de que el cnyuge sobreviviente no se vea privado de habitar el nico inmueble que, en vida, haya constituido la sede del hogar conyugal, frente a requerimientos de particin, en especie o por venta, de coherederos o legatarios. El propsito de la ley es asegurar su casa al cnyuge sobreviviente, aunque sin impedir la adjudicacin del bien como medio de concluir con la indivisin hereditaria: quien resulte adjudicatario quedar como nudo propietario correspondiendo el dominio til al cnyuge.
131. Derecho Real de Superficie Forestal. Breves Nociones.
Concepto. El derecho real de superficie forestal que se crea es descripto como "un derecho real autnomo sobre cosa propia temporario", constituido "sobre un inmueble susceptible de forestacin o silvicultura". El art. 1 de la ley determina 86 DE 113

que el derecho creado lo es "de conformidad al rgimen previsto en la Ley de Inversiones para Bosques Cultivados y a lo establecido en la presente ley". El nuevo derecho real autorizado no podra ser constituido sino en el marco de las previsiones de la Ley de Inversiones para Bosques Cultivados (ley 25.080) y sobre inmuebles susceptibles de forestacin o silvicultura, cabiendo observar a ese efecto las prescripciones de la Ley de Defensa Forestal. Ley de Inversiones para Bosques Cultivados. La ley instituye un rgimen de promocin de las inversiones que se efecten en nuevos emprendimientos forestales y en las ampliaciones de los bosques existentes, rgimen del que se podrn, asimismo, beneficiar las instalaciones de nuevos proyectos forestoindustriales y las ampliaciones de los existentes, siempre que se aumente la oferta maderera a travs de la implantacin de nuevos bosques. Podrn ser beneficiarlas las personas fsicas o jurdicas que realicen efectivas inversiones en las actividades objeto de la ley. UDA 23
132. Garantas reales y personales: Concepto. Importancia econmica. Los privilegios, el derecho de retencin y los d. reales de garanta.
La fianza, que es la garanta personal por excelencia, implica asignar, como modo de asegurar el resultado de la obligacin, la responsabilidad patrimonial genrica de otra persona, para el caso de incumplimiento de la obligacin. Est claro que, en este caso, el deudor debe cumplir con la prestacin debida y en caso de incumplimiento imputable responde primeramente con los bienes que conforman el activo de su patrimonio, salvo que el fiador hubiere renunciado al beneficio de excusin, y si stos no son suficientes, la ejecucin forzosa podr dirigirse contra los bienes que conforman el activo del patrimonio del fiador. La garanta real permite sustraer, de ese universo de cosas traficables que es el patrimonio, uno o ms bienes o cosas, perfectamente individualizados, y consagrarlos, por un tramo de valor determinado, a asegurar el resultado de la obligacin -no el cumplimiento- precisamente en caso de incumplimiento. Las ventajas de las garantas reales sobre las personales son las siguientes: a) la insolvencia del deudor no incide sobre la garanta real en forma directa, mientras que la personal no evita la disminucin de la responsabilidad producida por la insolvencia del deudor; b) la garanta real tiene inherencia, en su carcter de carga, con la cosa sobre la que recae transmitindose con ella; c) la garanta real sustrae de la masa la cosa en el tramo de valor especficamente determinado (lo que justifica el concurso especial), y d) la garanta real no excluye la responsabilidad patrimonial subsidiaria por la parte del dbito que no alcanzare a cubrir la garanta real. Privilegios: Entre los derechos reales de garata legislados por el CC, el de hipoteca y el de prenda confieren al acreedor un privilegio. O sea que, en caso de ejecucin que recaiga sobre la cosa objeto del derecho real, los acreedores mencionados gozan de una prelacin sobre el producido de la subasta para hacer efectivos sus crditos, incluso sobre los gastos del concurso y los honorarios del sndico. Pero no debe confundirse el derecho real con el privilegio que lleva anexo y que tiene la finalidad de hacer excepcin al principio de igualdad de tratamiento en igualdad de condiciones para los acreedores. Derecho de retencin: El art. 3245 expresa, respecto de la anticresis: "El acreedor est autorizado a retener el inmueble que le ha sido entregado en anticresis, hasta el pago ntegro de su crdito principal y accesorio. El derecho de retencin del acreedor es indivisible, como el que resulta de la prenda". Esta facultad del acreedor es el eje sobre el que descansa el derecho real de anticresis. La posesin le permite retirar los frutos de la cosa y, la retencin de ella hasta hacerse ntegro pago de su crdito, le permite mantener la garanta. Hace, por tanto, a la eficacia misma del derecho. 87 DE 113

133. Hipoteca: concepto y naturaleza jurdica. Caracteres.
Definicin legal: "La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del deudor." Esta definicin h a sido criticada: a) como vaga, ya que no indica cmo se realiza la seguridad que confiere al crdito (a travs del derecho de persecucin y el privilegio); b) porque no contempla el supuesto de que el constituyente no sea el deudor sino un tercero (hiptesis recogida por el art. 3121) y c) porque debi referirse a "inmuebles" o a "cosas inmuebles" y no a "bienes inmuebles", ya que slo las cosas son susceptibles de clasificarse en muebles o inmuebles, y tambin slo ellas, y no los derechos, pueden ser objeto de la hipoteca. Naturaleza jurdica: el CC establece sin lugar a dudas de que se trata de un derecho real. Cierta doctrina ha sostenido en su lugar que es un derecho personal, y otra tesis procesalista ha afirmado que no es un instituto del derecho de fondo, sino un mero derecho procesal. Tesis que la considera un derecho personal: - Porque en el caso de la hipoteca la cosa permanece en poder del constituyente de la hipoteca y en consecuencia no se da la relacin directa e inmediata entre la persona y la cosa. - El derecho del acreedor de caer sobre la cosa, nace recin cuando el deudor incurre en incumplimiento y el derecho que tiene el acreedor es de hacer vender la cosa y cobrarse por su producido. Por lo que parecera que el derecho del acreedor recaera ms sobre el precio o valor econmico de la cosa y como sabemos el objeto del derecho real es la cosa y no el valor. - Por otra parte la hipoteca es accesoria de un derecho personal y si lo accesorio sigue la suerte de lo principal, la hipoteca sera "personal" y no real. Crtica a esta postura: Si bien, en la hipoteca no hay una relacin directa entre la cosa y el titular del derecho real lo cierto, el titular del dominio sufre una limitacin en beneficio de otro. La hipoteca es un accesorio de una obligacin y no una obligacin accesoria. Tesis procesalista: no consideran que es una institucin del derecho civil, sino que es un medio de ejecucin acelerado para el cobro de un derecho. Crtica: slo contempla a la hipoteca en el momento de su incumplimiento, pero la hipoteca no slo produce efectos en el momento del incumplimiento sino que tambin produce efectos desde el momento de la constitucin y an despus. Caracteres: Los caracteres esenciales de la hipoteca son: que es un derecho real, accesorio y convencional, que debe ser inscripto par a resultar oponible a terceros y que goza de especialidad. El carcter natural es la indivisibilidad.
134. Constitucin de la hipoteca: enunciaciones, contrato hipotecario, condiciones de forma, condiciones de fondo. Hipoteca sobre inmueble ajeno.
Enunciaciones: El art. 3131 dispone cules son las clusulas que debe contener una escritura de hipoteca: El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1- el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin legal, y el lugar de su establecimiento; 2- la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3- la situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4- la cantidad cierta de la deuda. Contrato hipotecario: la nica fuente de la hipoteca es el contrato. La doctrina es uniforme en este aspecto dada la claridad del CC. El contrato tiene por nico objeto la constitucin del derecho real de hipoteca y queda concluido con la firma de la escritura pblica y la FEDERICO A. WITH UG 135 88 DE 113

aceptacin del acreedor, la inscripcin tiene efectos de oponibilidad a terceros pero no tiene carcter constitutivo. No debe confundirse el contrato que genera la obligacin principal, con el contrato por el cual se constituy la hipoteca. La hipoteca como toda convencin que reviste el carcter de contrato necesita el acuerdo de voluntades de las partes y as el art. 3130 exige que la hipoteca sea aceptada por el acreedor. Las partes en el contrato de hipoteca son siempre el constituyente o hipotecante (que puede ser el mismo deudor o un tercero) y el acreedor. La constitucin de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor en el mismo acto, si l interviene en la escritura pblica de constitucin o con posterioridad. Requisitos de forma: Escritura pblica. El principio es que la hipoteca slo puede constituirse por escritura pblica. Esta es exigida por la ley ad solemnitatem, pero esta formalidad rige para la constitucin de la hipoteca, o sea para el contrato constitutivo de la garanta real, y no para los instrumentos que estn destinados a probar la obligacin garantizada, que pueden ser pblicos o privados.
135. Hipoteca: carcter accesorio.
El carcter accesorio de la hipoteca surge de los trminos de la ley que establece que la misma se constituye en seguridad de un crdito, garantizando tanto una obligacin pura y simple, como una condicional, a plazo o eventual, pudiendo ser establecida por un tercero y an para garantizar una obligacin natural. Si no hay crdito en dinero no puede haber hipoteca y como consecuencia de ello extinguida la obligacin principal, extinguida la deuda, se extingue la hipoteca. La hipoteca es un derecho accesorio, y no una obligacin accesoria, lo que Vlez recalca en diversas notas, porque si fuese una obligacin accesoria sera una obligacin real y "a todo derecho personal corresponde una obligacin personal y no hay obligacin que corresponda a derechos reales. sta obligacin debe estar a su vez determinada en sus elementos esenciales o sea: sujeto, objeto y causa. As el art. 3131 en su inc. 2 seala que debe estar determinada la obligacin a la cual accede: nombre, apellido del acreedor, etc., y en el inc. 2 expresa que debe contener "el contrato al que accede, con lo que el cdigo est diciendo que debe individualizarse donde est instrumentada la obligacin que da origen a la constitucin de la hipoteca. La hipoteca puede garantizar tanto obligaciones a plazo, como obligaciones eventuales, condicionales o futuras.
136. Caracteres de la hipoteca: la indivisibilidad, art. 3112 y ley 11725.
Este carcter se concreta diciendo que en su virtud "cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella". La indivisibilidad tiene lugar tanto activa (desde el punto de vista del acreedor) como pasivamente (desde el punto de vista del deudor). Consecuencias de la indivisibilidad 1. Aun cuando se haya pagado parte de la deuda, la hipoteca sigue afectando la totalidad de la cosa o cosas hipotecadas, de modo que puede ejecutarse toda(s) la(s) cosa(s) gravada(s), para lograr el pago del saldo deudor, por reducido que sea, porque "toda la cosa hipotecada est afectada a! pago de cada parte de la deuda". 2. Si hay varios deudores, el que tenga la cosa hipotecada en su poder puede ser demandado por el todo de la deuda, aunque ofrezca pagar su parte, porque "toda la cosa hipotecada est afectada al pago de la deuda" 3. Si hay varias cosas hipotecadas al mismo crdito, el acreedor puede ejecutar una sola de ellas por el todo de la deuda, porque "cada parte de la cosa est afectada al pago de toda la deuda". FEDERICO A. WITH UG 135 89 DE 113

4. Como la indivisibilidad tiene lugar no slo pasiva, sino tambin activamente, si existen varios coacreedores hipotecarios en relacin a un inmueble, el pago de la porcin de uno deja subsistente la garanta en favor de los otros que, si bien no pueden demandar ms que su parte en el crdito, por esa parte pueden ejecutar todo el inmueble gravado, pues "toda la cosa est afectada a cada parte de la deuda". La indivisibilidad es un carcter natural de la hipoteca, que juega salvo pacto en contrario; vale decir que puede ser dejado de lado por las partes. La divisibilidad de la hipoteca no afecta la divisibilidad del crdito. Como la hipoteca es un accesorio del crdito, su indivisibilidad no influye sobre la divisibilidad de ste, que siempre revista tal carcter, ya que se trata de una obligacin de dar sumas de dinero. De all resultan los siguientes corolarios: 1. Si ejercida la accin hipotecaria por el todo, y ejecutado el inmueble(s), el precio obtenido no alcanzara a satisfacer la totalidad del crdito y quedara un saldo deudor, como ya la garanta se habra extinguido y dado que el crdito es divisible, a cada codeudor slo se le puede reclamar su parte. 2. Segn el art. 3993: "la demanda entablada contra uno de los coherederos no interrumpe la prescripcin respecto de los otros, aun cuando se trate de una deuda hipotecaria, si la demanda no se ha dirigido contra el tenedor del inmueble hipotecado". 3. Existiendo varios acreedores, cada uno puede demandar al deudor slo por la parte que a l le corresponde en el crdito, y no por el todo, aunque para lograr el pago de esa parte del crdito, puede ejecutar toda la cosa hipotecada.
137. Hipoteca: especialidad en cuanto al objeto y en cuanto al crdito.
Especialidad en cuanto al objeto: Dice el CC: "No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinada..." Significa que la cosa hipotecada debe estar perfectamente individualizada. Ello tiene por finalidad que tanto el deudor, como el acreedor, y los terceros conozcan perfectamente qu es lo que se hipoteca. En realidad este requisito de la especialidad con relacin al objeto se ha extendido a todos los derechos reales constituidos sobre inmuebles. El art. 3131 dispone tambin en el inc. 3 que la hipoteca debe contener la situacin de la finca y sus linderos. Y el art. 3132 establece que una designacin colectiva de los inmuebles del deudor no sera vlida para cumplimentar el requisito de la especialidad en cuanto al objeto. As no sera vlida la hipoteca sobre los bienes que tenga Juan en la localidad de Rosario, es necesario que exista una precisin sobre el inmueble hipotecado. La sancin a la falta de las enunciaciones exigidas por la ley es la nulidad, que no slo puede plantear el acreedor, sino tambin el propio deudor y que traer aparejada la nulidad de la hipoteca, pero no la nulidad de la deuda garantizada con la hipoteca. Esta individualizacin debe ser hecha en el acto constitutivo, es decir en la escritura pblica. Especialidad en cuanto al crdito: Dice el CC: "No puede constituirse hipotecasino por una suma de dinero tambin cierta y determinada..." Todo ello indica que fuera o por encima de esa suma, que debe determinarse ciertamente en el acto constitutivo, la garanta no existe. As, por ejemplo, si se tratara de una obligacin de hacer garantizada con hipoteca, como podra ser, pongamos por caso, la de levantar un edificio en un tiempo determinado; o si se tratara de una obligacin de reparar daos causados, pero cuyo monto an no est calculado; en el acto constitutivo de la hipoteca debera indicarse u n a cierta suma de dinero p.ej. $ 10.000 y esa sola suma, ese solo "mximum" sera el respaldado por la garanta hipotecaria. Por el resto, nos encontraramos frente a un simple crdito quirografario. Y as, si en el caso de los daos stos alcanzaran a $ 15.000-. $ 10.000 gozarn de privilegio, no as los $ 5.000 restantes. 90 DE 113

138. Objeto de la hipoteca: arts. 3108 y 3109. Extensin de la hipoteca: mejoras, construcciones, ventajas, alquileres, indemnizaciones y seguro.
Art. 3108. La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del deudor. Art. 3109. No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinada. Si el crdito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. Art.3110. La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estn unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vaco; a las ventajas que resulten de la extincin de las cargas o servidumbres que deba el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no estn sujetas a la hipoteca.
139. Hipoteca en garanta de obligaciones: a) De hacer, b) de no hacer; c) condicionales; d) eventuales; e) de una generalidad de obligaciones. Las hipotecas abiertas. Las hipotecas en moneda extranjera.
El art. 3153 dispone que "la hipoteca garantiza los crditos a trmino, condicionales, o eventuales de una manera tan completa como los crditos puros y simples" y el art. 3109, segunda parte dice que "si el crdito es condicional o indeterminado en su valor o si la obligacin es eventual o si ella consiste en hacer o no hacer o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca". Es decir que pueden garantizarse con hipoteca toda clase de crditos. Obligaciones de hacer y de no hacer: Lo debido consiste en una actividad o inactividad del deudor que est precisado a ajustar su conducta. En funcin de las modalidades que pueden afectar a las obligaciones, stas se clasifican en puras y simples o modales. Estas ltimas a su vez, segn el tipo de modalidad que presenten pueden ser obligaciones condicionales, obligaciones a plazo u obligaciones con cargo. Obligaciones condicionales o eventuales: El art. 3109 permite la constitucin de hipotecas para garantizar obligaciones condicionales o eventuales, pero era fundamental en esos casos establecer un monto hasta el cual se iba a responder. Si la obligacin que fundamenta el contrato de hipoteca es condicional, la hipoteca como es lgico tambin ser condicional. Si la hipoteca fuese por una obligacin condicional y la condicin se cumpliese, tendr un efecto retroactivo al da de la convencin hipotecaria. La retroactividad es de rigor en toda obligacin sujeta a condicin suspensiva y si ella se cumpliese la hipoteca corre igual suerte, produciendo sus efectos retroactivamente. Hipotecas abiertas: son hipotecas en garanta de crditos indeterminados, sin indicacin concreta de la causa fuente de la obligacin (presente o futura) a la cual accede la hipoteca. En nuestro derecho vigente no aparece admitida la constitucin de hipotecas abiertas o de mximo, atento la forma en que el CC regula los principios de especialidad y accesoriedad. En efecto, a fin de respetar aquellos principios no basta con expresar en el contrato hipotecario la determinacin del monto mximo hasta el cual el valor del inmueble aparecer comprometido por la hipoteca, sino que, adems, resulta indispensable que se mencione o describa la causa fuente de la obligacin garantizada Las hipotecas en moneda extranjera: los arts. 3108 y 3109 exigen que la hipoteca se constituya por una suma cierta y determinada en dinero. Cabra preguntarse si la moneda extranjera es o no dinero a los efectos de la fijacin de la responsabilidad hipotecaria, o, en 91 DE 113

otras palabras, si la suma de dinero cierta y determinada a la que se refieren aquellas normas puede ser expresada en moneda extranjera. La realidad negocial actual llev a que la doctrina se fuera inclinando por apartarse del esquema clsico que calificaba de dinero slo a la moneda nacional para concluir considerando dinero tambin a la moneda extranjera.
140. Hipoteca por el condmino.
El art. 2678 del C.C. dispone que: Cada uno de los condminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble comn, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la particin y no tendr efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin. Y el art. 3123 establece el mismo principio: Cada uno de los condminos de un inmueble puede hipotecar su parte indivisa en el inmueble comn, o en una parte materialmente determinada del inmueble, pero los efectos de tal constitucin quedan subordinados al resultado de la particin o licitacin entre los condminos. Y el art. 3124 dice: Cuando el copropietario que no ha hipotecado sino su parte indivisa, viene a ser por la divisin o licitacin, propietario de la totalidad del inmueble comn; la hipoteca queda limitada a la parte indivisa que el constituyente tena en el inmueble. El condmino puede hipotecar su parte indivisa, pero queda sujeta al resultado de la particin. Si efectuada la particin ese inmueble sobre cuya parte indivisa el condmino constituy la hipoteca no le es adjudicado a l, la hipoteca carece de valor. Esto tiene que ver con los efectos que produce la divisin del condominio. La particin tiene efecto declarativo o constitutivo. Ahora bien, la hipoteca sobre la parte indivisa plantea una serie de interrogantes: 1. Qu derechos tiene el acreedor hipotecario sobre esa parte indivisa? Se han sustentado distintas teoras: Un sector de la doctrina dice que el derecho del acreedor hipotecario est sometido a una condicin suspensiva (que ese inmueble le toque en lote una vez realizada la particin): no habra una verdadera constitucin de hipoteca. Otro sector, dice que hay una condicin resolutoria: sostienen que la hipoteca existe, aunque consideran que no es posible la ejecucin hipotecaria hasta que medie particin y adjudicacin al hipotecante. Otros autores entienden que no existe condicin alguna. Simplemente el efecto que establece el artculo de someter la validez de la hipoteca al resultado de la particin, es una consecuencia o un efecto del carcter declarativo de la particin. 2. Y qu derechos tiene el acreedor hipotecario antes de la particin? puede ejecutar la hipoteca? Para los que opinan que la hipoteca constituida por el condmino es una hipoteca sujeta a una condicin suspensiva, el acreedor hipotecario no podra ejecutar la hipoteca, ya que aquella no existe mientras no se cumpla la condicin. Los que sostienen que se trata de una hipoteca sujeta a una condicin resolutoria, deberan responder la pregunta por la afirmativa, pero no obstante ello niegan tal facultad al acreedor hipotecario. En realidad el art. 2678 no habla de la existencia de una condicin, por lo tanto la hipoteca constituida por el condmino sobre la parte indivisa es plenamente vlida, y en consecuencia siendo vlida puede ser ejecutada. El acreedor hipotecario puede iniciar la ejecucin hipotecaria, solicitar el embargo de la parte indivisa y subastarla. Resultara absurdo que el acreedor quirografario pueda embargar y subastar la parte indivisa (art. 2677) y el acreedor hipotecario, que tiene un derecho real sobre la cosa, no pudiera hacerlo. Ahora bien, cuando el artculo hace referencia, a que el resultado de ella queda subordinado al resultado de la particin, se refiere a aquellos supuestos en los cuales el acreedor hipotecario no hubiere ejecutado la parte indivisa antes de la particin. En FEDERICO A. WITH UG 135 92 DE 113

cuyo caso si el inmueble no toca en lote al condmino constituyente de la hipoteca, la hipoteca no tiene efecto. 3. el acreedor hipotecario debe o no tener participacin o intervencin en la particin del condominio? Desde luego que el acreedor hipotecario puede intervenir espontneamente en los trmites de la particin y an puede solicitarla judicialmente, a fin de evitar que los condminos se pongan de acuerdo y as se desbaraten los derechos que aquel tiene sobre el inmueble. Pero, es necesario notificar la particin al acreedor hipotecario? Una postura considera que es necesaria la participacin del acreedor hipotecario en la particin, de lo contrario la misma sera nula. Otra postura tambin considera necesaria dicha participacin, pero estima que en el supuesto de no haberlo notificado, la particin no es nula, sino que sera oponible al acreedor. Otros autores dicen que no hay norma alguna que establezca la obligacin de dar intervencin al acreedor hipotecario, pero resulta necesario que intervenga en el acto de particin, a fin de vigilar que no se cometan fraudes a sus derechos, estando incluso facultado para pedir la divisin judicial. 4. Otro problema: Qu pasa cuando el condmino por el resultado de la particin recibe en su lote otros bienes o dinero? Se puede hacer efectivo el derecho de preferencia del acreedor hipotecario sobre esos bienes? Algunos autores estiman que s sera posible en virtud de existir una especie de subrogacin real, pero una vez que esos bienes han salido del patrimonio del deudor hipotecario ya no sera posible. Otros rechazan ese criterio por cuanto en materia de privilegios la interpretacin es restrictiva y si la ley expresamente no establece que hay subrogacin real, el intrprete no puede crearla. UDA 24
141. Efectos de la hipoteca entre partes. Actos de disposicin material. Actos de disposicin jurdica. Locacin del inmueble hipotecado.
Facultades del propietario. El art. 3157 dice: "El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningn acto de desposesin material o jurdica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado". El deudor propietario del inmueble hipotecado conserva todas las facultades inherentes al derecho de propiedad, pero no puede realizar actos jurdicos o materiales que disminuyan el valor del inmueble o que causen detrimentos a los derechos del acreedor. La venta del inmueble hipotecado no est prohibida. En el pacto hipotecario no se podra estipular la prohibicin de venderse el inmueble y en caso que as se hubiera convenido esa clusula es nula. El acreedor hipotecario no podra oponerse a la venta ya que tiene el ius persequendi y en consecuencia al momento de subastarse el mismo, no le interesa quien sea el titular del dominio. No podra, en cambio, venderse el inmueble cuando ello pueda causar un perjuicio al acreedor hipotecario, por ejemplo, si se realiza la venta en lotes y ello disminuye el valor del inmueble. Facultades del acreedor hipotecario antes del vencimiento de la obligacin. Naturalmente que, establecida la limitacin a la propiedad, tendiente a evitar que el titular del dominio altere el valor del bien en detrimento de la garanta, la ley debe establecer tambin cules son los medios idneos con que cuenta el titular de la hipoteca, para impedir tales actos, o recomponer los valores en caso de que aqullos se hayan consumado. En tal aspecto, dice el art. 3158 que "todo acreedor hipotecario, aunque su crdito sea a trmino o subordinado a una condicin, tiene derecho a asegurar su crdito, pidiendo las FEDERICO A. WITH UG 135 93 DE 113

medidas correspondientes contra los actos sobre que dispone el artculo anterior ( que disminuyan el valor del bien hipotecado). La norma se refiere al caso en que los actos no han sido consumados y por cualquier medio el acreedor se entera que se proyectan llevar a cabo. Por ejemplo, cuando se ha pedido una autorizacin para demoler un edificio en todo o en parte. Mas si el deterioro ya se hubiere producido, el Cdigo prev dos soluciones: que se proceda a su estimacin y exija el depsito del monto estimado, y que se demande un suplemento a la hipoteca. Si el deudor no satisface la pretensin del acreedor de depositar el monto de los deterioros, o no otorga el suplemento a la hipoteca, el CC dispone una sancin que consiste en que el deudor debe cancelar la deuda antes del vencimiento. Caso especial de la locacin Generalmente las partes estipulan que est prohibida la locacin del inmueble o ceder su uso por cualquier ttulo. Si el contrato de locacin es posterior a la constitucin de la hipoteca: el contrato le es inoponible al acreedor y ste puede solicitar que el inmueble sea subastado libre de ocupantes. Ello, por cuanto al estar inscripta la hipoteca en el Registro de la Propiedad, el locatario debi conocer la prohibicin de arrendar. Si la hipoteca no contiene una clusula prohibitiva de locacin: pareciera que el deudor hipotecario puede arrendarlo, ya que no existe una disposicin expresa que lo prohba. En principio, entonces, hay que respetar el contrato de locacin, salvo que por ejemplo dicho contrato tenga un plazo de duracin que excede lo normal, ya que ello va en detrimento de las garantas del acreedor. Ser el Juez el que resuelva en cada caso concreto. Ahora bien, si cuando se constituye la hipoteca el inmueble ya estaba dado en locacin, el acreedor hipotecario deber respetar el contrato de locacin.
142. Hipoteca: relaciones entre acreedor y terceros adquirentes: Asuncin de deuda por el adquirente. Sin asuncin. Efectos de la enajenacin. Derecho del tercero poseedor.
Cuando el deudor hipotecario enajena el inmueble aparece un tercero en el juego de relaciones y una vez transmitida la cosa, tendremos 1- un deudor que ha dejado de ser propietario de la cosa, 2- el acreedor hipotecario 3- y el tercero que es adquirente y poseedor del inmueble hipotecado, es decir un nuevo propietario. En materia de obligaciones exista la figura llamada "Delegacin de deuda", en donde intervienen tres personas, el delegante, el delegatario y el acreedor. Esto en el campo de las obligaciones, pero qu pasa cuando se enajena el inmueble hipotecado? Mara: acreedora hipotecaria; Juan: deudor hipotecario, constituyente de la hipoteca y Pedro: el tercero que compra el inmueble a Juan. Pueden presentarse distintas posibilidades: a) Juan transfiere el inmueble a Pedro y, este (Pedro) adems de adquirir el inmueble, toma a su cargo la deuda hipotecaria. Mara en la misma escritura traslativa del dominio o en otro instrumento acepta al nuevo deudor (Pedro) y lo libera a Juan. Es el supuesto de delegacin perfecta en el mbito de las obligaciones. Y qu accin tiene Mara? Tiene una accin hipotecaria directa y una accin personal contra Pedro y ya no tiene accin hipotecaria ni una accin personal contra Juan. b) Juan transfiere el inmueble a Pedro y Pedro toma a su cargo la deuda hipotecaria, Mara lo acepta como deudor hipotecario, pero no lo libera a Juan. Qu acciones tiene Mara? Mara tiene una accin personal contra Juan y contra Pedro tiene una accin personal (lo acept como deudor de la obligacin) y una accin hipotecaria (la enajenacin del inmueble gravado no priva al acreedor del derecho de perseguirlo de manos de quien se halla, pidiendo su ejecucin y venta como podra hacerlo contra el deudor). 94 DE 113

c) Juan vende el inmueble hipotecado, Pedro no toma su cargo la deuda, por lo que no es deudor de Mara. Qu acciones tiene Mara? Mara tiene una accin personal contra Juan (que es quien contrajo la obligacin) y contra Pedro tiene una accin hipotecaria. Pese a que Pedro no es deudor de Mara, si Juan no le paga la deuda a Mara esta puede rematarle el inmueble para cobrarse su crdito. Cmo es el procedimiento de la ejecucin hipotecaria en este ltimo supuesto? Mara inicia la ejecucin y le intima de pago a Juan (es el nico deudor de la obligacin, ya que Pedro no asumi la deuda). Juan no paga la deuda. Se dicta sentencia de remate contra Juan (no puede dictarse sentencia de remate contra Pedro por cuanto l no es deudor y por lo tanto no puede ser condenado). Luego se intima a Pedro (llamado por el cdigo tercero poseedor) para que dentro del plazo de cinco das pague la deuda o haga abandono del inmueble bajo apercibimiento de que la ejecucin se seguir tambin contra l. Si Pedro paga la deuda, se termin el problema de Mara; Si Pedro hace abandono del inmueble, se ordena el remate del mismo y si Pedro no dice nada, el inmueble ser rematado a fin de que Mara cobre su crdito con el producido en la subasta. Los otros bienes pertenecientes al patrimonio de Pedro no responden por la deuda hipotecaria, ya que l no asumi la deuda. Distinto hubiere sido el supuesto si Pedro asuma la deuda, en tal caso si rematado el inmueble, el precio obtenido en la subasta no cubre el crdito de Mara, la acreedora podr embargar y rematar otros bienes de Pedro. Derecho del tercero poseedor: Si el tercer poseedor paga el crdito hipotecario, "queda subrogado en las hipotecas que el acreedor a quien hubiere pagado tema por su crdito, no slo sobre el inmueble librado, sino tambin sobre otros inmuebles hipotecados al mismo crdito, sin necesidad de que el acreedor hipotecario le ceda sus acciones".
143. Prenda y anticresis: concepto y breves nociones de sus caractersticas fundamentales.
Prenda. Concepto: Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda. Slo pueden prendarse las cosas muebles, y no se puede establecer un derecho de prenda sin el nacimiento, al menos simultneo de un crdito vlido. Siempre se constituye en seguridad (garanta) de una deuda. Caracteres del derecho real de prenda: es real (solo existe si se entrega la cosa), accesorio (se extingue con la extincin de la obligacin principal), convencional (solo puede crearse por contrato). Caracteres del contrato de prenda: el contrato por el cual se constituye el derecho real de prenda es un contrato real, unilateral y es a ttulo oneroso. Forma. Entre las partes, el nico requisito es la tradicin de la cosa, pudiendo acreditarse la constitucin de la prenda por cualquier medio de prueba. Respecto de terceros, para su oponibilidad, debe constar en instrumento pblico o en instrumento privado que tenga fecha cierta. Anticresis. Concepto: "El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por l, ponindole en posesin de un inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses. Caracteres: real, convencional, accesoria y a ttulo oneroso Son requisitos para la constitucin del derecho: 1) La existencia de un crdito especialmente determinado. 2) Que el derecho recaiga sobre cosa inmueble. 3) Que el acreedor anticresista sea puesto en posesin del bien. 4) Que el acreedor sea autorizado a
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percibir los frutos para imputarlos a los intereses, si estuvieran pactados, y al capital si excedieren aqullos o slo al capital si no se hubieren pactado intereses. Presupuestos de fondo. Son condiciones de fondo que el constituyente de la anticresis sea propietario del inmueble o pueda disponer de los frutos. En este sentido cabe sealar que la calidad de usufructuario basta para la constitucin del derecho. La capacidad para disponer del inmueble o del derecho sobre los frutos es otra de las condiciones exigidas. No es suficiente el poder de administrar. Forma: Ya hemos expresado que a los efectos de la validez entre las partes no es necesaria otra formalidad que la entrega de la cosa, siendo susceptible de acreditarse, cualquiera que sea la importancia del crdito, por la confesin del deudor o del acreedor. La escritura y su inscripcin en el registro son imprescindibles para la oponibilidad a terceros.
144. Derecho real de prenda: objeto. Constitucin. Derechos del acreedor.
Objeto. Pueden ser objeto del derecho de prenda las cosas muebles y los crditos. Tanto las cosas como los crditos deben estar en el comercio. No pueden ser dados en prenda, en consecuencia, las cosas del dominio pblico ni los crditos que por su naturaleza no sean cesibles. El crdito adems debe constar por escrito, y el perfeccionamiento del contrato exige que se entregue el instrumento del crdito, objeto de la prenda, al acreedor prendario, de tal modo que queda legitimado en la tenencia. Si se trata de un crdito al portador, bastar la simple entrega, si es transmisible por endoso deber cumplirse la cadena de ellos, si no es transmisible por esa va, debe ser notificado al deudor. Condiciones para su constitucin: Propiedad de la cosa: En principio, slo quien es propietario de la cosa puede darla en prenda, pero tal principio no es absoluto como en la hipoteca. Ello es una consecuencia de la diferencia en cuanto al objeto del derecho real al que, siendo mueble en el caso de la prenda, le es aplicable el principio del art. 2412. En tal sentido, el art. 3213 dispone: "El acreedor que de buena fe ha recibido del deudor un objeto del cual ste no era propietario, puede, si la cosa no fuese perdida o robada, negar su entrega al verdadero propietario". Concuerda dicho artculo con el art. 2781 que faculta al acreedor que de buena fe ha recibido en prenda una cosa mueble a repulsar, hasta el pago de su crdito, la reivindicacin dirigida contra l por el propietario. Capacidad. Para constituir la prenda se exige la capacidad para enajenar. La razn es que al constituirse este derecho real queda implcita la facultad del acreedor, en caso de incumplimiento, de hacer vender la cosa para satisfacerse con el precio. Quien recibe la prenda debe tener la capacidad para contratar, pues se obliga a conservarla y restituirla una vez pagada la deuda. Entrega de la cosa. La entrega de la cosa es esencial para el perfeccionamiento del contrato, tanto entre las partes como para la constitucin del derecho real y su eficacia frente a terceros. Sin esta entrega, al no existir el derecho real, el acreedor no podra hacer valer el privilegio que confiere la prenda. Tratndose de un crdito (objeto de la prenda), debe entregarse el ttulo de crdito y notificarse al deudor del crdito prendado, lo que avienta la posibilidad de que ste pague mal. Derechos del acreedor: De poseer la cosa. Aunque no tenga el animus domini, el acreedor prendario es considerado poseedor (o cuasiposeedor) legtimo, pero no le es lcito servirse de la cosa, salvo que lo consienta el propietario. Si el acreedor abusare de la cosa, ejerciendo un derecho que no le concierne, el deudor puede pedir el secuestro del objeto prendado. De retener. El deudor no puede reclamar la devolucin de la prenda, mientras no pague la deuda, los intereses y las expensas hechas. El pago debe ser integral y comprende las expensas, es decir, los gastos necesarios para la conservacin de la cosa. La palabra 96 DE 113

"pago" est empleada en sentido amplio y alude a los medios de extincin de las obligaciones De recuperar. - En el caso de que el acreedor perdiera la tenencia de la cosa, est legitimado para ejercer las acciones para recuperarla contra cualquiera que la tenga, incluso contra su dueo. La ley le acuerda las defensas, tanto en el plano posesorio como en el petitorio. Privilegio: se refiere al privilegio del acreedor prendario para ser pagado de su crdito con el privilegio que la ley le acuerda. El derecho del acreedor se limita a ejercer su privilegio sobre el precio de la cosa; el art. 3889 establece explcitamente el privilegio: "La prenda da al acreedor el derecho de hacerse pagar con preferencia a los otros acreedores, salvo las excepciones que en este ttulo se establecen. El privilegio no subsiste, cuando la prenda ha salido del poder del acreedor". Tiene derecho a iniciar la ejecucin prendaria en el caso que el deudor no pague la deuda y cobra su crdito con privilegio en caso de existir otros acreedores, sea que la subasta se realice en la propia ejecucin prendaria, sea que la pida un tercero en otro expediente.
145. Extincin y Cancelacin de la Hipoteca: Extincin, causales. Cancelacin, concepto y forma.
Extincin: Siendo la hipoteca un derecho accesorio, todas las causales que originen la extincin de la deuda que garantiza, acarrearn su propia extincin, (p.ej. pago, prescripcin, transaccin, etc.) no as a la inversa, con lo cual va dicho que existen causas propias de extincin de la hipoteca, que no afectan al crdito, y casos en los que la hipoteca se extingue por extincin de la deuda. Causales: Segn el art. 724 las obligaciones se extinguen: a) por el pago; b) por la novacin; c) por la compensacin; d) por la transaccin; e) por la confusin; f) por la renuncia de los derechos del acreedor; g) por la remisin de la deuda; h) por la imposibilidad del pago. Particularidades que establece el cdigo para las causales de extincin de la deuda. a) Pago: La hipoteca se extingue por el pago efectuado por el deudor que consiste regularmente en la devolucin del prstamo o del dinero. El pago debe ser total, ya que por el principio de la indivisibilidad de la hipoteca la totalidad de la cosa sigue respondiendo por la totalidad de la deuda. El pago parcial solo reduce la deuda pero no reduce la hipoteca. Si el pago es efectuado por un tercero que se subroga en los derechos del acreedor, la hipoteca no se extingue. En el supuesto de pago por consignacin es necesario que el acreedor preste su consentimiento con la consignacin o que el Juez, mediante sentencia le hubiere dado fuerza de pago. b) Novacin de la deuda: Existe novacin cuando se produce la transformacin de una obligacin en otra, causando la extincin de la primera con todos sus accesorios y sus obligaciones accesorias, a menos que el acreedor por una reserva expresa impida la extincin de los privilegios e hipotecas del antiguo crdito, los que entonces pasan a la nueva. Art.3190.- Si el acreedor, novando la primera obligacin con su deudor, se hubiere reservado la hipoteca que estaba constituida en seguridad de su crdito, la hipoteca contina garantizando la nueva obligacin. e) Fianza: Confusin: El art. 3191 dispone: "La hipoteca dada por el fiador subsiste, aun cuando la fianza se extinga por la confusin". Si se renen en una misma persona las calidades de acreedor y de deudor, la confusin extingue la obligacin accesoria del fiador. Si en cambio se renen en una misma persona las calidades de deudor y fiador, quedan subsistentes las hipotecas y todas las seguridades
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Causas propias de extincin de la hipoteca: En estos supuestos ya no se toma en consideracin la deuda hipotecaria, sino el objeto sobre el cual se ejerce el gravamen y el derecho mismo Dominio imperfecto (resoluble o revocable). El art. 3125 expresa: "El que no tiene sobre un inmueble ms que un derecho sujeto a una condicin, rescisin o resolucin, no puede constituir hipotecas sino sometidas a las mismas condiciones, aunque as no se exprese". La hipoteca constituida por el titular de un dominio imperfecto es vlida, pero no puede tener ms amplitud que la que el propio titular puede darle. Destruccin: Cuando se produce la destruccin de los edificios, la hipoteca no se extingue sino que subsiste, pero slo sobre el suelo, si la destruccin es total, ya que los escombros recuperan su condicin de cosas muebles. Si la destruccin es parcial, la hipoteca subsiste sobre la parte que ha quedado construida y, si el edificio es reconstruido, la hipoteca vuelve a gravarlo. Es una consecuencia del principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. En el caso de que el mar o un ro ivada el terreno en forma total, la hipoteca se extingue. Expropiacin por causa de utilidad pblica. En tal supuesto, el derecho de garanta se traslada a la indemnizacin que debe pagar el sujeto expropiante. Esto significa que la hipoteca se extingue cesando el derecho de persecucin pero subsistiendo el privilegio sobre el monto de la indemnizacin. Subasta pblica. En la ejecucin de un inmueble, sea que se produzca en un juicio promovido por un acreedor hipotecario o por un acreedor comn, cuando se ha realizado el remate pblico y se ha adjudicado el bien al mejor postor, deben cancelarse las hipotecas, con citacin de los acreedores. Renuncia: no se debe confundir la renuncia al crdito o la remisin de la deuda, con la renuncia a la hipoteca, pues esta ltima no afecta a la obligacin principal. Art.3193.- La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en escritura pblica, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelacin de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendr derecho a pedir que as se anote en el registro hipotecario o toma de razn, y en la escritura de la deuda. La renuncia es un derecho real unilateral y formal (requiere escritura pblica). Confusin de las cualidades de propietario y acreedor: Segn el art.3198. Si la propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidos en la misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente. Cancelacin. Concepto: es el acto por el cual se deja sin efecto la inscripcin de la hipoteca en el Registro. La hipoteca nace y se extingue independientemente de que est o no anotada en el Registro. La inscripcin hace a la oponibilidad a terceros. Una vez inscripta contina vigente en el Registro, pese a la extincin de la hipoteca, hasta el transcurso de 20 aos, pero si la hipoteca se ha extinguido el dueo del inmueble tendr inters en dejar sin efecto o anular la inscripcin del gravamen y ello se logra mediante la cancelacin de la hipoteca. Forma: El CC no expresa que la cancelacin deba ser hecha por escritura pblica, pero la costumbre y la seguridad de las transacciones as lo aconsejan, aunque tericamente podra realizarse mediante una presentacin formal ante el registro, con autenticacin de firmas. La cancelacin puede ser voluntaria o por decisin judicial. UDA 25
146. La Accin Reivindicatoria: Concepto. Personas contra quien se dirige. Aptitud para ejercerla: Comprador a quien no se le hizo tradicin: a) posesin de la cosa en poder del vendedor; b) de un tercero.
Concepto: La accin reivindicatoria es la que se confiere a quien, afirmndose titular de un derecho real con derecho a poseer (ius possidendi), pretende, ante el desconocimiento de 98 DE 113

su derecho, la declaracin de certeza de ste y la entrega de la cosa consecuente o simplemente lo segundo, si no mediara tal desconocimiento. Legitimacin pasiva: En principio, la accin reivindicatoria procede contra el poseedor de la cosa. Se ha caracterizado a esta accin como la que compete al propietario que no posee contra el poseedor que no es propietario. Legitimacin activa: el primer legitimado es el titular de un derecho de dominio, pero ello no excluye que puedan tener legitimacin iure proprio otros titulares de derechos reales sobre cosa propia como el titular de la propiedad horizontal, el condmino, el heredero, legatario, cesionario, comprador sin tradicin; y quienes la ejercen en nombre del propietario pero en inters propio. Comprador a quien no se le ha hecho tradicin de la cosa. Para la constitucin de los derechos reales son necesarios el ttulo y el modo, y recordamos tambin que, en la transferencia de la propiedad de las cosas en general, por actos entre vivos, la tradicin es, en nuestro derecho (salvo excepciones), el modo constitutivo. Por otro lado, la compraventa es un contrato consensual que queda perfeccionado con el solo consentimiento. a) Posesin de la cosa en poder del vendedor: la pretensin del adquirente emerge del contrato que da nacimiento a las recprocas obligaciones de dar la cosa y de pagar el precio. La accin de entrega es pues de naturaleza personal o creditoria y, respecto de la cosa, no es otra que la que consiste en exigir el cumplimiento del dbito del vendedor. b) Posesin de la cosa en poder de un tercero. La doctrina se dividi en las siguientes posturas: 1) Antes de que se produzca la tradicin, el adquirente de un inmueble a cuyo favor se otorg la escritura traslativa, carece del derecho de intentar la accin reivindicatoria contra un tercero, ya que dicha accin nace del derecho de dominio sobre la cosa, y antes de la tradicin el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real. 2) Si bien el comprador no puede reivindicar antes de la tradicin, porque no tiene el dominio, podra hacerlo en nombre del vendedor pero en su inters propio, o bien subrogndose en los derechos de ste. 3) Analizando los principios que gobiernan los contratos, la compraventa, aunque no medie la tradicin, importa la cesin implcita de la accin real, o sea que el acreedor puede ejercer todos los derechos y acciones de su deudor (con excepcin de los que sean inherentes a su persona); estos derechos y acciones incluyen la accin de reivindicacin. 4) Aunque no se pruebe la tradicin, el comprador puede ejercer la accin reivindicatoria cuando el reivindicado no presenta ttulo o presenta un ttulo nulo, salvo que ste pruebe que ni el reivindicante ni sus antecesores han tenido la posesin de la cosa reivindicada. La postura que finalmente adopt la jurisprudencia, se apoy la postura 3) ya que si al enajenar la cosa el vendedor no se reserva sobre ella ningn derecho, debe entenderse que se desprende, a favor del comprador, de todas las acciones que tena a su respecto. Por obra de este traspaso implcito de los derechos y acciones del vendedor al comprador, pueden stos ampararse en la posesin de su causante, adquiriendo de tal modo la posibilidad jurdica de reivindicar.
147. Juicio de reivindicacin: medidas cautelares, medidas de seguridad, prueba, sentencia.
Dado que la reivindicacin versa sobre una cosa cierta y determinada que, segn sea mueble o inmueble, puede correr peligro de destruirse, deteriorarse, ser enajenada o gravada, etc., tanto el Cdigo de fondo como los cdigos procesales autorizan medidas cautelares, destinadas a procurar que el derecho del reivindicante no se torne ilusorio. Medidas cautelares y de seguridad: Embargo preventivo. El CPCC prev en su art. 210, inc. 4o, expresamente esta medida para la accin reivindicatoria.
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Medida preliminar (cosa mueble). Antes de iniciar el juicio, o en cualquier estado de ste, las partes pueden pedir, en el primer caso como medida preliminar, que se exhiba la cosa mueble que se pretenda por accin real. Secuestro: si la cosa fuera mueble, y hubiese motivos para temer que se pierda o deteriore en manos del poseedor, el reivindicante puede pedir el secuestro de ella. Anotacin de litis: es una medida de seguridad a favor de quien la obtiene, precisamente por la publicidad que implica. No impide la transferencia del bien afectado por ella, pero el adquirente ser informado por el escribano de la existencia de la anotacin y podr enterarse de la naturaleza y estado del pleito, no pudiendo en consecuencia ampararse en la presuncin de buena fe si quien pidi la medida triunfa en el proceso Medida genrica. El CC contempla la posibilidad de decretar una medida que impida al poseedor el deterioro de la cosa, sea mueble o inmueble, mientras se sustancia el juicio. Prueba: En la reivindicacin rige el principio general segn el cual la carga de la prueba incumbe al actor. Se sigue de ello que, mientras el reivindicante no pruebe su derecho, la cosa permanecer en poder del poseedor. La existencia y prueba del ttulo constituye la clave fundamental, y su aporte es decisivo en la solucin del litigio. Sentencia: Las leyes procesales actan esta garanta mediante el llamado "juicio ordinario". Ello es as porque la sentencia que en dicho juicio recae tendr la fuerza de la cosa juzgada, una vez precluidas o agotadas todas las instancias. El objeto principal de la pretensin es la restitucin de la cosa al verdadero propietario, por lo cual dicha pretensin no es la de obtener una sentencia meramente declarativa sino de condena. En el caso de inmuebles, el demandado condenado a restituirlo, satisface la sentencia dejndolo desocupado y en estado que el reivindicante pueda entrar en su posesin.
148. Accin confesoria y Accin negatoria: concepto, legitimacin activa y pasiva.
Accin confesoria: Concepto. La accin confesoria se confiere cuando el titular de un derecho sobre cosa ajena es impedido de ejercer, en todas o en alguna de sus facultades, dicho derecho real o un derecho inherente a la posesin, o en otros trminos, cuando el propietario de la cosa impide el ejercicio al titular de un gravamen, una servidumbre o una restriccin al dominio. Legitimacin activa: los poseedores de inmuebles con derecho de poseer cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesin. Legitimacin pasiva: se da contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesin de otro o sus servidumbres activas. Accin negatoria: Concepto. La accin negatoria se confiere a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida, siempre que no sea desposedo totalmente del inmueble, en cuyo caso corresponde la accin reivindicatoria. Legitimacin activa: Los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesin, sean sobre cosa propia: dominio, condominio y propiedad horizontal; o sobre cosa ajena: usufructo, uso, habitacin y anticresis, estn legitimados activamente para ejercer esta accin. Legitimacin pasiva: "se da contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueo del inmueble, arrogndose sobre l alguna servidumbre indebida. UDA 26
149. Publicidad. Concepto. La publicidad y los d. reales. Sistemas de publicidad. La posesin y la publicidad.
Concepto de publicidad registral. Es aquella publicidad jurdica (da a conocer hechos jurdicos y su finalidad es la produccin de efectos jurdicos) que se obtiene por medio de un rgano especfico, llamado registro.
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La publicidad y los derechos reales: Revistiendo los derechos reales el carcter de absolutos, es decir, debiendo respetarse por todos, es menester que ellos sean conocidos, y ese conocimiento se cumple a travs de su publicidad. Segn Velez: "Por la naturaleza de las cosas... se comprende desde el primer momento que el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que esos signos deben ser tan visibles y tan pblicos como sea posible. No se concibe que una sociedad est obligada a respetar un derecho que no conoce." La publicidad cumple, adems, una importante funcin en orden al comercio jurdico y al desarrollo del crdito, dado que permite conocer el estado patrimonial del titular, beneficiando de tal modo, no slo a ste sino a toda la sociedad. Sistemas de publicidad: se clasifican en registrales y no registrales: No registrales: Aqu la publicidad se cumple no a travs de la inscripcin en registros sino por otros medios. As, en el sistema francs originario del Cdigo Civil el derecho real se trasmita por la sola fuerza del contrato, y la celebracin de ste, en consecuencia, constitua suficiente publicidad. Registrales: Si bien la tradicin puede servir como sistema de publicidad en comunidades pequeas, se torna totalmente ineficaz cuando no media tal circunstancia, puesto que la tradicin queda en estos casos prcticamente oculta, como la celebracin del contrato. Se vuelve entonces indispensable contar con otro medio de poner en conocimiento de los terceros la existencia del derecho real, y este medio son los registros, en los cuales deben inscribirse todos los derechos reales que se constituyen, as como su trasmisin y extincin. Ello, en un primer momento, slo funcion para los inmuebles. Mas el incremento cada vez mayor de la riqueza mobiliaria oblig a que aparecieran tambin registros destinados a las cosas muebles, originndose la categora de las "cosas muebles registrables", teniendo en cuenta la gran importancia econmico jurdica que muchos de ellos revisten, p.ej. automotores, aeronaves, buques, etc. La posesin y la publicidad. El tema a debatir es si la posesin derivada de la tradicin puede, en ciertos casos en materia inmobiliaria, constituirse en un modo de publicidad registral y, en consecuencia, si esa posesin puede ser opuesta a terceros. La jurisprudencia en el caso "TODROS" determin que cuando entran en colisin la publicidad posesoria y la publicidad registral inmobiliaria triunfa la primera en el tiempo, siempre que sea de buena fe.
150. Publicidad registral: Distintas clases de registros.
Se pueden distinguir cinco clases de registros: a) Registro de hechos: el registro anota y da a conocer simplemente un hecho, por ejemplo el Registro Civil cuando inscribe el nacimiento o la muerte de una persona. La inscripcin no le agrega un elemento ms al hecho, el cual se ha producido con independencia de su registracin. sta tiene como fin facilitar la prueba del hecho ocurrido y nada ms. b) Registro de actos y contratos: el acto jurdico o el contrato no existen si no se celebran en el registro en el cual quedan incorporados; por ejemplo, el matrimonio no existe si no se celebra en el Registro Civil y ante el oficial pblico competente para actuar en ese registro. Tambin es de actos y contratos el registro notarial a cargo de un escribano, por concesin del Estado. autorizada por un escribano pblico titular o adscripto a un registro notarial, y que acta en la esfera de su competencia. c) Registro de documentos. es una variedad del registro de hechos. Por documento se entiende a una cosa mueble representativa de un hecho. En lugar de ser registrado el hecho, lo que se registra es la cosa que contiene el hecho: se registra el documento como un hecho, incorporndolo pero sin someterlo a un anlisis o calificacin, salvo en lo 101 DE 113

concerniente a la propia competencia del registro. Son ejemplo de este tipo de registros el de testamentos, el de mandatos, etc. d) Registro de ttulos: es una variedad del registro de actos y contratos. Mientras en el registro de actos y contratos, stos no existen si la voluntad no es expresada directamente ante el registrador, en el de ttulos el acto o el contrato existe aunque haya sido celebrado, fuera del registro, si se realiz ante otro funcionario (juez o escribano) que ha sometido el acto o contrato al pertinente examen de legalidad. El acto o contrato ingresa en el registro incorporado a un documento, pero en estos casos el documento no es considerado como un hecho, sino como un elemento portante de un negocio jurdico causal (ttulo) que es, en definitiva, el objeto de la registracin. e) Registro de derechos: esta clase de registros no existe en nuestro sistema jurdico y slo es posible en aquellos que, como el sistema alemn, mediante el llamado acto abstracto de enajenacin, logran separar la causa del negocio, del efecto, esto es de la transmisin, siendo esto ltimo lo registrable en este tipo de registros. Otra clasificacin, segn su naturaleza y finalidad: a) Personales y reales. Los primeros tienen fundamentalmente en miras al sujeto (personas fsicas o jurdicas) y no al objeto de la registracin. Es personal cuando su eje es el sujeto titular. Las registraciones personales pueden referirse a aspectos generales de la persona y no en relacin a bienes determinados. Los reales son aquellos que se refieren al objeto de la registracin, generalmente las cosas, sean stas muebles o inmuebles. b) De transcripcin y de inscripcin. En los primeros, la registracin se efecta mediante la transcripcin literal e ntegra del documento, o por medio de su incorporacin o la de una copia. Es propio de los registros de documentos. Como ejemplo se puede citar al Registro de Mandatos. En el registro de inscripcin, en cambio, el asiento se practica realizando un extracto de las constancias que, segn la ley, deben ser publicadas; las que, tratndose de derechos reales, son las llamadas constancias de trascendencia real. c) Declarativos y constitutivos. La distincin radica en cuanto a si el acto que se inscribe existe o no como tal, antes de practicarse la correspondiente inscripcin. En los llamados registros declarativos, el derecho existe antes que ingrese el documento. La inscripcin hace que ese derecho existente pase a ser oponible a ciertos terceros. Un caso de registro declarativo es el de la Propiedad Inmueble. La inscripcin es constitutiva cuando el derecho nace con ella. En nuestro sistema, el registro de automotores es constitutivo.
151. Derecho registral inmobiliario: Nocin. Terminologa. Concepto. Caracteres. Relaciones con otras ramas del derecho.
Concepto: es el conjunto de normas y principios que regulan la organizacin, el funcionamiento y los efectos de la publicidad registral, en funcin de la constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales sobre inmuebles. Su objeto es la publicidad de ciertos hechos y actos para dar seguridad a relaciones nacidas extraregistralmente. La razn de ser del derecho registral inmobiliario es el de ser un instrumento de seguridad. Terminologa. Algunos autores espaoles lo denominan derecho hipotecario. Esta terminologa esta hoy totalmente superada, y es adems incorrecta, pues es demasiado restringida al excluir a los otros derechos reales referidos a inmuebles. Asimismo, es demasiado amplio, pues no todo el derecho hipotecario es el objeto de su estudio. La mayora de los autores espaoles hablan de derecho inmobiliario registral, terminologa que es criticable, ya que lo registral no se limita a lo inmobiliario, siendo que esta registracin inmobiliaria es slo una especie del gnero derecho registral. De ah deriva como terminologa correcta la de derecho registral inmobiliario, la que hoy cuenta con mayor aceptacin.
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Relaciones del Derecho registral con otras ramas del derecho: El Derecho Registral se aparta del Derecho Civil y hasta en algunas oportunidades lo complementa introduciendo nuevos elementos. Derecho Comercial: El Cdigo de Comercio ha establecido la existencia de un Registro especial para anotar la condicin de comerciantes y rubricar los libros mercantiles. La Ley de Sociedades Comerciales que crea el Registro Nacional de Sociedades por Acciones. La transferencia de fondos de comercios en donde interviene el Registro Pblico de Comercio. Derecho Administrativo: En nuestro pas los Registros inscriptores son organismos estatales, dependiendo del Ministerio de Economa o del Ministerio de Justicia, o de Gobierno. Su personal integra los cuadros administrativos, existiendo un control a cargo del estado, el que se ejerce en el mbito del Derecho Administrativo. Derecho Tributario: En todo lo relativo a los impuestos y sellados que debern abonarse para la registracin. Derecho Penal: Las leyes sobre Patentes y Marcas, Propiedad Intelectual, Prenda sin Desplazamiento y Registro de Automotores contienen sanciones de tipo penal que coadyuvan a la tutela jurdica emanada de esas disposiciones. Derecho Procesal: Las leyes que organizan el funcionamiento de los registros incluyen en sus normativas reglas procesales o bien remiten a las normas contenidas en los Cdigos de Procedimiento. Derecho Notarial: La gran mayora de documentos que se presentan para la registracin son de origen notarial, es por ellos que a los notarios les interesa sobremanera el buen funcionamiento de los Registros, ya que estos complementan su labor, en especial los registros Inmobiliarios.
152. Sistemas registrales: sistema francs, alemn, suizo y australiano (Torrens).
Concepto. Cuando se habla de sistemas regstrales se hace referencia a las diferentes formas en que se pueden organizar los registros inmobiliarios, as como tambin a los diferentes efectos que en stos puede tener la inscripcin, no slo en cuanto a ser declarativa o constitutiva, sino tambin en lo concerniente a la proteccin de los terceros. Sistema Francs: En el derecho francs con el Cdigo de Napolen la distincin entre ttulo y modo desaparece y tanto los derechos reales como los derechos personales se adquieren por el mero transcurso del tiempo. En la Revolucin Francesa se ordena la inscripcin de las hipotecas que luego se extendi a las transmisiones inmobiliarias y ms adelante en 1855 se orden la transcripcin de la constitucin de derechos reales sobre inmuebles, incluso de ciertos derechos personales (arrendamientos) pero siempre que se tratara de actos entre vivos. El sistema de registracin francesa es meramente declarativo y en consecuencia lo que estaba inscripto resultaba oponible a terceros. La inscripcin se realizaba en forma cronolgica personal, es decir no exista el sistema del folio real. En las ltimas dcadas se ha ido volcando el sistema del folio personal al folio real, la inscripcin ahora es obligatoria y se inscriben tanto las transferencias por actos entre vivos como las que tienen su origen por causa de muerte. Sistema Alemn: Se caracteriza por ser un sistema que utiliza el folio real, cada inmueble tiene una hoja registral en donde se inscribe todo lo relacionado con l. La inscripcin es constitutiva, es decir el derecho real no existe en tanto y en cuanto no se encuentre inscripto. Es el ejemplo tpico de Registro de derechos, no registra el acto jurdico causal contenido en el documento sino lo que registran es el derecho real. El sistema alemn consagra la fe pblica registral y en consecuencia si un tercero de buena fe se apoya en una informacin registral por ms que esa informacin sea inexacta la 103 DE 113

adquisicin queda perfeccionada, siendo suficiente su buena fe y haberse apoyado en la informacin proporcionada por el Registro. Adems, la inscripcin es un presupuesto para la adquisicin del dominio. En este sistema el tercero tiene una mayor proteccin si es de buena fe y a ttulo oneroso a travs de la Fe Pblica Registral. Sistema suizo: es similar al sistema alemn. La inscripcin es constitutiva y no declarativa. Es real y no personal. Sistema Australiano o Torrens: La matriculacin del inmueble es un requisito fundamental para que funcione el sistema, la que se inicia a peticin del propietario. El Registro realiza un minucioso anlisis de los ttulos y de la configuracin fsica del inmueble, luego de lo cual se da una oportunidad a los terceros para que puedan formular oposiciones al pedido de matriculacin. Si nadie se opone y todo est en orden, el registro emite el llamado certificado de ttulo por duplicado, uno le entrega al titular del dominio y constituye su ttulo de propiedad, mientras que el otro ejemplar queda en el registro. Para transferir el dominio, se presenta en el registro el acto jurdico causal y el certificado de ttulo y si todo est en orden anula el certificado anterior y emite un nuevo certificado. Ellos consideran que con cada transmisin, el dominio vuelve al Estado, que es quien lo transmite al nuevo titular y en el supuesto de inexactitudes, el Estado abona una indemnizacin. Es real pues toma al inmueble como unidad y no slo es constitutivo, sino tambin convalidante, puesto que purga al ttulo de cualquier nulidad al entenderse que la cosa vuelve al dominio del estado cada vez que se efecta una transferencia.
153. Derecho Registral: El art. 2505 CC, su fuente, crtica y su complementacin por el decreto-ley 17.801
Fuente: La recomendacin n 9 aprobada en el III Congreso Nacional de Derecho Civil, celebrado en Crdoba, es la fuente inmediata del art. 2505. La redaccin del art. 2505 no ha sido feliz y encierra en s misma una grave contradiccin entre su primera parte y el ltimo prrafo. El texto propuesto era para el agregado de un nuevo art. 4052. La tradicin requerida para la adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda y en todos los dems casos esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. En los casos de transmisin hereditaria la inscripcin tendr efecto retroactivo a la fecha de fallecimiento del causante. La recomendacin propone una inscripcin constitutiva, salvo en los casos en que la adquisicin se opera sin tradicin, y por ende no son supuestos de aplicacin de la teora del ttulo y del modo". El texto del art. 2505 segn la ley 17.711: " La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas". Crtica: a) En la parte 1 de la recomendacin n 9, la inscripcin perfecciona a la tradicin, es un elemento de la tradicin. En cambio, en la parte 1 del art. 2505, la inscripcin perfecciona la adquisicin, ya no es un elemento de la tradicin, sino que es un requisito, adems de la tradicin. Pero al igual que el prr. 1 de la recomendacin n 9, el del art. 2505 consagra una inscripcin constitutiva, ya que sin inscripcin no hay adquisicin. En la parte 2 se advierte la contradiccin con la fuente. En efecto, el prr. 2 de la recomendacin empezaba diciendo "en los dems casos", lo que es suprimido en el art. 2505. b) La contradiccin en cuanto al efecto de la inscripcin se disipa cuando el art. 2505, en su parte 1, dice que las adquisiciones slo se perfeccionan con la inscripcin del ttulo en el registro, y consagra una inscripcin constitutiva. En cambio cuando en la parte 2 104 DE 113

expresa que las adquisiciones sern oponibles con la registracin, consagra un sistema declarativo. c) La contradiccin apuntada en el art. 2505 fue puesta de inmediato de resalto por los primeros comentarios a la reforma. El tema se subsan con el dictado de la ley nacional de registros, 17.801, que en su art. 2 establece claramente que la inscripcin es a los fines de la oponibilidad a terceros. Este texto completa al art. 2505.
154. Rgimen registral de los automotores. Caso de buena fe en la venta de los automotores, denuncia de venta.
Automotor: cosa mueble, que est provista de un mecanismo de autopropulsin, incorporado en su cuerpo o vinculada a ste, que se desplaza fundamentalmente por tierra, destinada al transporte de personas o cosas. Naturaleza jurdica: En el actual rgimen legal argentino, los automotores son cosas muebles registrables. El art. 1 del Decreto Ley 6582/58 dice que "la transmisin del dominio de los automotores deber formalizarse por instrumento pblico o privado y slo producir efectos entre las partes y con relacin a terceros desde la fecha de su inscripcin en el Registro de Propiedad del Automotor". Si no se inscribe el ttulo no se operar la transmisin, aunque se haya hecho entrega de la posesin. A la inversa, la inscripcin es suficiente para transferir el dominio aunque no se haya hecho tradicin del vehculo. La falta de inscripcin puede acarrear graves consecuencias a las partes, por ejemplo, el comprador, aunque haya recibido la posesin del automotor, como todava no es propietario estar siempre expuesto a que los acreedores del vendedor embarguen el vehculo que contina perteneciendo a la persona a cuyo nombre figura inscripto (caso muy comn en tribunales). Por su parte, el vendedor que ha entregado la posesin del automvil sin que se haya efectuado la transferencia por va de la pertinente inscripcin, corre el riesgo de que con el vehculo se ocasionen daos a terceros y que la vctima dirija su accin contra l, que contina siendo el propietario de la cosa mientras no se registre la transferencia. Resumiendo: a) La propiedad del automotor se transmite por la inscripcin registral que tiene carcter constitutivo. b) El ttulo slo engendra derechos personales a cargo de las partes. c) La entrega de la posesin resulta insuficiente, y la falta de inscripcin puede resultar perjudicial tanto para el vendedor como para el comprador. d) La transferencia registral del dominio, mientras se conserva la posesin efectiva del automotor, puede crear una grave presuncin de simulacin del acto. Caso de buena fe: el artculo 4016 bis del CC establece lo siguiente: "El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya trasferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas, en ambos casos la posesin debe ser de buena fe y contina". A su vez el art. 4 del Rgimen Jurdico del Automotor establece: El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado, podr repeler la accin reivindicatoria transcurridos DOS (2) aos de la inscripcin, siempre que durante ese lapso lo hubiese posedo de buena fe y en forma continua. Denuncia de venta: es la comunicacin efectuada por el titular de un dominio al haber entregado el rodado a otra persona en carcter de poseedor o tenedor (en ste caso no se trata de haber prestado el vehculo en forma momentnea, sino una entrega del uso y goce de la cosa originada en un acto jurdico registrable como puede ser el leasing o el usufructo). Una vez efectuada la entrega del automotor al comprador y sea cual fuere el FEDERICO A. WITH UG 135 105 DE 113

tiempo transcurrido desde ese hecho, el vendedor titular registral podr comunicar esa circunstancia al registro seccional donde aqul estuviese radicado. Es necesaria debido a lo prescripto en el art. 27 del Rgimen Jurdico del Automotor: hasta tanto se inscriba la transferencia el transmitente ser civilmente responsable por los daos y perjuicios que se produzcan con el automotor en su carcter de dueo de la cosa. No obstante, si con anterioridad al hecho que motive su responsabilidad el transmitente hubiere comunicado al registro que hizo tradicin del automotor, se reputar que el adquirente o quienes de ste ltimo hubiesen recibido el uso, la tenencia o la posesin de aquel, revisten con relacin al transmitente el carcter de terceros por quien l no debe responder y que el automotor fue usado contra su voluntad. UDA 27
155. Anlisis del Decreto-Ley 17.801: a) Documentos inscribibles; requisitos. B) Naturaleza jurdica y efectos de la inscripcin.
a) Deben ser anotados o inscriptos, segn el art. 2 los siguientes documentos: 1. Los que constituyan, trasmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. 2. Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares. 3. Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales Los requisitos que deben reunir esos documentos para poder acceder al Registro son: "Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn legalmente corresponda", "Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien est facultado para hacerlo, "Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento practicable. En cuanto a los instrumentos privados, ellos no pueden ser registrados, salvo los casos excepcionales y expresos que establezcan las leyes, como por ejemplo en el rgimen de prehorizontalidad. b) La inscripcin corresponde a los efectos de la publicidad y oponibilidad a terceros de los ttulos que se inscriben. Vale decir que tiene una funcin declarativa y no constitutiva del derecho real. Adems la inscripcin no subsana los defectos del ttulo: la fe pblica registral slo cabe en el aspecto formal y puede ser dejada sin efecto si la anotacin no concuerda con la realidad jurdica extrarregistral. El Registro no procede de oficio, sino a solicitud o instancia de partes interesadas, de all que este principio se denomine tambin "de la instancia". La intervencin del Registro es siempre "rogada", peticionada, ya sea para lograr el asiento inicial o cambios en la titularidad registral. Existen algunas excepciones a este principio: 1- La inscripcin de la hipoteca caduca de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, al vencimiento del plazo legal (o sea a los veinte aos a contar de la toma de razn, de conformidad a lo dispuesto en el CC) si antes no se renovare. 2- las anotaciones de embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares tambin caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, a los cinco aos de la toma de razn, salvo disposicin en contrario de las leves. 3- las anotaciones provisionales previstas por la ley, como el caso de documentos observados por el Registro que se inscriben provisoriamente, en principio por ciento ochenta das renovables, y el caso de documentos rechazados por el Registro, de cuya presentacin se deja constancia, por el mismo plazo que el de las inscripciones previsionales. 106 DE 113
156. Derecho Registral inmobiliario: Principio de rogacin.

4- Las anotaciones sobre expedicin de certificados, cuyos efectos se extienden por el plazo de validez del certificado ms el que se otorga para inscribir el ttulo.
157. Derecho Registral Inmobiliario: Peticin de inscripcin. Forma de la peticin. Asiento de presentacin. Desistimiento de la Inscripcin.
De acuerdo al principio de rogacin, toda modificacin de una determinada situacin registral debe ser pedida (instada) por una persona especialmente legitimada para ello. El registro no procede de oficio, sino a pedido de parte legitimada. Legitimacin: la ley dispone que estn legitimadas las siguientes personas: a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal; b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar; c) a ciertas y determinadas personas facultadas por la ley. Forma: la ley dispone que la peticin sea redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la reglamentacin local. Asiento de presentacin: existe una vinculacin entre el principio de rogacin y el asiento de presentacin en el libro diario. nicamente efectuando el asiento se habr rogado inscripcin o anotacin y por ende slo as tiene exteriorizacin registral la rogacin. Un documento inscribible que se halla dentro del registro, si no ha tenido entrada en el libro diario, o asiento de presentacin, no puede ser inscripto, puesto que carece de vitalsimos efectos que le confiere la constancia de presentacin. Desistimiento de la Inscripcin: La accin de rogacin, en principio, no es obligatoria, pero una vez iniciada contina de oficio. Ahora bien, al no ser obligatoria nada obsta a que se la desista. El desistimiento es la peticin que se efecta en el registro para que se interrumpa el examen del documento cuya inscripcin o anotacin se rog, o se deje sin efecto la calificacin producida. Es factible el desistimiento del trmite inscriptorio si se pide dentro del lapso que pudiera mediar entre el asiento de presentacin del documento y su registracin. La doctrina discute si es vlido el desistimiento cuando se produce despus de la inscripcin del documento.
158. Principio de legalidad. Concepto. La Funcin calificadora. Alcance. Jurisprudencia. Formas extrnsecas.
Principio de legalidad: consiste en la facultad que tiene el registro de examinar el ttulo cuya toma de razn se solicita, para verificar si rene los requisitos exigidos para poder ser inscripto, y que se efectivizan a travs de la llamada "calificacin registral", que puede aceptar el ttulo o rechazarlo, y en este ltimo caso, provisional o definitivamente. La facultad de calificacin que compete al registrado tendr mayor o menor amplitud segn los alcances que cada orden jurdico otorgue a la inscripcin, convalidatoria o no de los del ttulo, respecto de terceros. Lmites: la ley dispone que el Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos. El tema acerca de cules son los lmites al ejercicio de la funcin calificadora del registro en nuestro sistema es polmico. La jurisprudencia, a partir del caso Feldman, (donde se decida si el consentimiento conyugal hace o no a las formas extrnsecas y es por lo tanto observable por los Registros), resolvi que "en la ley existen argumentos significativos que permiten extender la calificacin del registrador ms all de las formas extrnsecas para penetrar en cierta medida en el contenido del acto. Este principio establece que entre dos documentos que ingresen al Registro va a tener prioridad el que primero ingrese en el tiempo. Clases: la prioridad puede ser excluyente o no excluyente
159. Principio de Prioridad.
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o Excluyente: se configura cuando se trata de derechos incompatibles entre s, como sera el caso de ingreso de dos documentos que instrumenten, cada uno de ellos, la venta del mismo inmueble a dos adquirentes diferentes, o que uno instrumente la venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas personas. En este caso el documento que tiene prioridad se inscribir, rechazndose sin inscribir el otro o No excluyente o de rango: se produce cuando ingresan en el registro documentos que instrumentan derechos compatibles entre s, como sera el caso de dos hipotecas relativas al mismo inmueble, o una hipoteca y un usufructo, o un usufructo y un embargo, etctera. En este caso, ambos documentos se inscriben, pero el que ingresa primero tendr prioridad en cuanto al rango sobre el ingresado posteriormente. La extensin del certificado provoca una reserva a favor del requirente si ste presenta a inscripcin un instrumento otorgado en el plazo de vigencia de la certificacin y la inscripcin se produce en el trmino, pues el pedido de certificacin tiene el efecto de anotacin preventiva. O sea que el documento queda inscripto a la fecha del pedido. El principio de prioridad puede ser alterado por voluntad de las partes, que permite sustraerse del orden temporal "mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida.
160. Derecho Registral: Inscripcin provisoria. Plazos. Prrroga. Inscripcin Condicional. El contencioso registral.
Inscripcin provisoria: en base a la funcin calificadora del Registro, en el caso de que de la calificacin resulte un documento con defecto subsanable, el registro deber inscribir el documento en forma provisoria por el trmino de ciento ochenta das, plazo durante el cual debern rectificarse los defectos. Plazos: si el interesado acepta la observacin, durante los ciento ochenta das pueden ocurrir estas circunstancias: a) Que se subsane el defecto, en cuyo caso la inscripcin provisoria se transforma en definitiva, y con efectos retroactivos a la fecha de expedicin del certificado, si se cumpli al respecto con todos los recaudos de ley. b) Que no se subsane el documento, pero antes de vencer los ciento ochenta das se solicite en forma fundada una prrroga de la inscripcin provisoria. Si el registro concede la prrroga, lo que debe ser hecho por perodo determinado, durante ste subsiste la inscripcin provisoria con todos sus efectos. c) Si no se concede la prrroga o si directamente vencidos los ciento ochenta das el defecto no se subsana y se presenta el documento nuevamente para su inscripcin, sta caduca de pleno derecho, con la consecuencia de que deja de ser oponible a terceros. Si el requirente no estuviere de acuerdo con la inscripcin provisoria por ciento ochenta das, deber solicitar al Registro que rectifique la decisin, agregando que cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local, la que deber fijar tambin los plazos mximos dentro de los cuales debern sustanciarse los recursos. Inscripcin condicional: la anotacin en el correspondiente folio del inmueble, de la expedicin de un certificado para la realizacin de un determinado acto, produce los efectos de una anotacin preventiva, que causa una reserva de prioridad para el derecho que resulte de aquel acto, siempre que ste se instrumentara e inscribiera dentro de los plazos legales; quien solicit y obtuvo a su favor el certificado, tiene asegurada prioridad a su favor, pero no que el Registro quede paralizado durante el lapso indicado. Pueden expedirse otros certificados e ingresar anotaciones preventivas aunque en forma condicional, ya que, de concertarse e inscribirse en el plazo legal el negocio jurdico en gestin as publicitado tendr prioridad sobre dichas certificaciones y anotaciones. Contencioso registral: cuando el Registro inscribe el documento en forma provisoria, el adquirente tiene el recurso de recalificacin. Se discute si tambin corresponde el recurso FEDERICO A. WITH UG 135 108 DE 113

de recalificacin en el caso de rechazo del documento por considerarlo el Registro viciado de nulidad absoluta; en este caso el adquirente cuenta con los recursos administrativos de Reconsideracin y luego el Jerrquico. Si luego de contestar el director del registro en forma negativa, se cierra la va administrativa, con lo que le queda al interesado la va contenciosa, llamada contencioso registral.
161. Derecho registral: principio de matriculacin: concepto. Inmuebles del dominio pblico. El folio real, nocin, elementos que contiene. Subdivisin y unificacin de inmuebles.
Concepto: a fines de cumplir con el principio de especialidad, es el procedimiento que, tomando como base una inscripcin de dominio, tiene por objeto el ingreso en forma originaria o por vuelco al nuevo sistema de un inmueble al registro, abriendo folio donde se le determina y se le da una caracterstica de ordenamiento que, mientras no se presente otro documento pblico posterior que modifique dicha determinacin, permanece inalterable. Dominio pblico: Quedan excluidos de la matriculacin los inmuebles del dominio pblico; puesto que, por tratarse de cosas fuera del comercio, no pueden ser objeto de derechos reales, as como tambin revisten la categora de bienes inembargables. Folio real: La matriculacin se cumple destinando a cada inmueble un folio especial con una caracterstica de ordenamiento, que servir para designarlo. Se contrapone al folio personal, cuando a cada folio se lo individualiza en base el titular del derecho. Elementos: Una vez matriculado el inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarn: a) Las posteriores trasmisiones de dominio; b) las hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones que se relacionen con el dominio; c) las cancelaciones o extinciones que corresponda; d) las constancias de las certificaciones expedidas. El folio real permanecer inalterable en tanto no se modifique la configuracin fsica del inmueble como consecuencia de su anexin a otro inmueble, su subdivisin o su unificacin con otro. Casos: a) Subdivisin. De un inmueble surgen dos o ms inmuebles. Es necesario confeccionar y aprobar un plano al efecto. Luego de ello se procede a la anulacin del folio correspondiente al inmueble subdividido y se confeccionan tantos nuevos folios como nuevos inmuebles resulten de la subdivisin. b) Anexin y unificacin. De varios inmuebles surge uno solo. Tambin es exigencia la confeccin y aprobacin de un plano al efecto. Luego de ello se anulan los folios correspondientes a los inmuebles anexados o unificados y se confecciona uno nuevo en base a los datos resultantes del plano, colocndose la nueva titularidad que surge del instrumento jurdico o portante del negocio que genera la unificacin.
162. Derecho Registral: Certificado con reserva de prioridad: plazo de validez del certificado; certificado usado por distinto escribano o para un acto distinto; escritura sin certificado.
Reserva de prioridad: Es una proteccin que la ley le acuerda al futuro adquirente de un derecho real, por la cual, si el negocio jurdico causal es otorgado bajo ciertas condiciones de modo, tiempo y lugar que fija la ley, el derecho real resultante ser oponible a terceros con efecto retroactivo a la fecha en que se expidi el certificado exigido para dicho acto. Plazo de validez. El plazo de validez de los certificados vara en funcin del lugar donde tiene radicada su oficina el escribano o funcionario pblico que autorizar el acto para el cual se solicita el certificado. En tal sentido, la ley fija como plazo de validez el de quince, veinticinco o treinta das, segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por 109 DE 113

escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del mbito de la provincia. Efectos del vencimiento del plazo. Los plazos de validez del certificado se cuentan por das corridos y son perentorios. Producido su vencimiento los efectos son: 1) Respecto de la prioridad. Si el certificado no fue usado se pierde la reserva de prioridad y todas aquellas inscripciones o anotaciones practicadas en forma condicional por efecto del bloqueo, pasan a revestir el carcter de definitivas. 2) Respecto de la validez de la escritura. Si la escritura se autoriza cuando ya ha vencido el plazo de validez del certificado, la escritura ser igualmente vlida, pero sus efectos respecto de terceros interesados correr a partir de la fecha de su presentacin. Certificado utilizado por distinto escribano: En principio, el certificado debe ser usado por el escribano o funcionario solicitante y a los fines para los cuales lo requiri. Excepciones admitidas. 1) Cuando es utilizado por el reemplazante legal del escribano o funcionario que lo solicit. 2) Cuando es utilizado por el escribano adscripto al registro, y lo haba solicitado el titular o viceversa. 3) Cuando en la solicitud se indica que el certificado va a ser utilizado por otro escribano, indicndose en ella el nombre, domicilio y registro de quien en definitiva va a autorizar el documento. Cabe preguntarse qu incidencia tiene el hecho de que el certificado sea usado por un escribano distinto a quien lo solicit, ms all de los casos admitidos. Se ha sealado al respecto que se pierde la reserva de prioridad si el certificado es usado por un registro notarial diferente de aquel para el cual fue solicitado. Certificado usado para un acto distinto: En principio el certificado debe ser usado para autorizar el acto para el cual fue requerido y que debe ser individualizado en la solicitud. El tipo de acto de que se trata es un elemento fundamental del negocio jurdico en gestin. Si no obstante ello, con el certificado solicitado el funcionario autoriza un acto diferente, la conclusin que cabe es la siguiente: si el "acto dispositivo es de mayor extensin que aquel para el cual se solicit" se pierden los efectos de la reserva de prioridad. Esto es as porque la alteracin del acto puede perjudicar los derechos de terceros interesados que han obtenido una anotacin condicional. En sntesis, se pierde la reserva de prioridad cuando el certificado es usado por un escribano distinto del requirente, salvo los casos permitidos, y cuando es usado para un acto distinto de mayor extensin para el que se solicit primitivamente. Escritura sin certificado: dice la ley: "ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias registradas. No obstante la obligatoriedad que resulta de la ley, una escritura que se otorgare sin haber sido solicitado el pertinente certificado ser igualmente vlida, ya que las causas de nulidad de las escrituras estn establecidas en los arts. 1004 y 1005 del CC. El art. 1004, parte 2, expresa que la inobservancia de formalidades que no sean las de los arts. 1004 y 1005, "no anula las escrituras, pero los escribanos o funcionarios pblicos, pueden ser penados por sus omisiones con una multa". La falta de certificado traer como consecuencia que la escritura slo ser oponible a los terceros interesados desde el momento de su presentacin en el registro, no gozando de la reserva de prioridad indirecta ni del efecto retroactivo de la inscripcin.
163. Derecho Registral Inmobiliario: bloqueo o cierre registral.
El despacho de un certificado se dice que produce un "cierre" o "bloqueo registral", que favorece a quien solicit el certificado, registral el cual tiene de esta forma garantizado que la situacin registral no variar y permanecer para l, tal cual era a la fecha de expedicin del certificado, durante todo el plazo establecido. La expresin "bloqueo" o "cierre", slo significa que quien solicit y 110 DE 113

obtuvo a su favor el certificado, tiene asegurada prioridad a su favor, pero no que el Registro quede paralizado durante el lapso indicado. Pueden expedirse otros certificados e ingresar anotaciones preventivas (p.ej., embargos) aunque en forma condicional, ya que, de concertarse e inscribirse en el plazo legal el negocio jurdico en gestin as publicitado tendr prioridad sobre dichas certificaciones y anotaciones.
164. El Tracto sucesivo: Concepto. Tracto abreviado, distintos supuestos. Principios de prioridad de rango.
Principio de tracto sucesivo: Tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares regstrales, de modo tal que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros, sin solucin de continuidad: "cada nueva inscripcin se apoya en otra anterior, que resulta ser su antecedente legtimo." El requisito de que cada nueva inscripcin se sustente en un acto otorgado por el titular inscripto no juega en el caso de matriculacin de u n inmueble no matriculado o cuando se produce la adquisicin de un inmueble matriculado por usucapin. Las excepciones a este principio conforman el "Tracto abreviado". Tracto abreviado: es una modalidad del tracto sucesivo por la que se permite concentrar en un asiento nico dos o ms transmisiones operadas desde el titular inscripto. No son una excepcin a la regla general, sino slo al rigor de su manifestacin formal. La ley contina exigiendo el perfecto encadenamiento entre el antecedente y el consecuente, es decir, se exige la continuidad del tracto. La ley enuncia cuatro supuestos: a) "Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre. b) "cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cnyuge". c) "cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios" d) "Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y se refieran a negocios jurdicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios". La doctrina discute si esta lista es taxativa o enunciativa. Si aceptamos que en nuestro sistema la inscripcin es declarativa y que, por consiguiente, el tracto sucesivo es un tema que no atae a la disposicin del derecho inscripto, sino a la forma de practicar los asientos en el registro, resulta indiscutible el carcter enunciativo de las hiptesis de tracto abreviado. Principios de prioridad de rango: a) Principio general en materia de convenciones sobre el rango: las convenciones sobre el rango encuadran en el principio general del art. 1197 del CC y por ende, cualquier negociacin en este aspecto, es vlida en tanto no sea contraria al orden pblico, la moral y las buenas costumbres. b) Modificaciones legales al principio de prioridad: 1. Reserva de prioridad: Es una proteccin que la ley le acuerda al futuro adquirente de un derecho real, por la cual, si el negocio jurdico causal es otorgado bajo ciertas condiciones de modo, tiempo y lugar que fija la ley, el derecho real resultante ser oponible a terceros con efecto retroactivo a la fecha en que se expidi el certificado. 2. Efecto retroactivo de la inscripcin: La ley dispone que "las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco das contados desde su otorgamiento, se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin". FEDERICO A. WITH UG 135 111 DE 113

165. Derecho Registral Inmobiliario: Reserva de rango; posposicin; permuta y coparticipacin de rango.
Reserva de rango. Es una convencin hecha entre el propietario del bien hipotecado y el acreedor hipotecario, en el momento de constituir la hipoteca, por la cual el constituyente se reserva el derecho de constituir otra hipoteca, la que pasar a tener rango preferente a la que se constituye en ese momento. Todos los derechos reales que sean compatibles entre s. Posposicin de rango. Es un convenio sobre el rango en virtud del cual el titular de un derecho inscripto, de rango compatible, acepta retroceder en ste en favor de otro derecho que se constituye por ese acto. Si son varios los derechos inscriptos que se posponen, todos los titulares deben dar su conformidad. Permuta de rango. Es el intercambio del rango entre dos derechos inscriptos, p.ej. el intercambio de rango de dos hipotecas inscriptas o de una hipoteca y un usufructo, o de una hipoteca y un embargo, etc. Si entre los dos derechos que permutan su rango existen otros intermedios tambin inscriptos, es necesario el consentimiento de los titulares de estos derechos, en tanto y en cuanto puedan resultar perjudicados por la permuta. Este perjuicio se produce si, p.ej., en una permuta de rango entre dos hipotecas, una en primer grado y otra en tercero, la que asciende en rango es de un monto mayor a la otra, lo que perjudica entonces a la de segundo grado. Coparticipacin de rango. Se produce cuando dos o ms hipotecas tienen el mismo rango, a pesar de tener diferentes fechas de constitucin y de ingreso en el registro. La coparticipacin puede darse entre dos o ms hipotecas ya constituidas o que se constituyen en ese momento, o tambin entre una hipoteca ya constituida o que se constituye en ese acto y otra u otras a constituirse en el futuro, en cuyo caso la coparticipacin es una variante de la reserva de rango.
166. Derecho registral: rectificacin de asientos. Caducidad de inscripciones. Anotaciones personales.
Rectificacin de asientos: se entiende por inexactitud del Registro todo desacuerdo que exista entre lo registrado y la realidad jurdica extraregistral. La inexactitud puede deberse: a)A error u omisin en el documento inscripto (p.ej. si se menciona en la escritura de compraventa que se ha anotado en el Registro que el comprador es soltero, siendo casado) en cuyo caso el asiento registral se rectificar siempre que se acompae con la pertinente solicitud documento de igual naturaleza que el que la motiv o resolucin judicial con los elementos necesarios a los efectos de la rectificacin. b)A error u omisin material en la inscripcin misma con respecto al documento ingresado. En tal caso, se proceder a su rectificacin, teniendo a la vista el mencionado documento. Caducidad de inscripciones: segn el art. 37 sin necesidad de peticin alguna, caducan de pleno derecho: a)La inscripcin de la hipoteca, si antes no se renovare, al vencimiento del plazo legal que, como sabemos, es de 20 aos. b)Las que se refieran a medidas cautelares, tales como embargos e inhibiciones, a los 5 aos, salvo disposicin contraria a las leyes. Anotaciones personales: Adems de los folios o fichas correspondientes a cada inmueble, el Registro deber tener secciones donde se tomar nota de inhibiciones e interdicciones de las personas para disponer libremente de sus bienes, y todas las circunstancias personales que de acuerdo con las leyes incidan sobre la disponibilidad jurdica de los inmuebles. Estas anotaciones de tipo personal debern ser relacionadas, si fuera procedente, con el folio del inmueble que corresponda. Los oficios que ordenen la inscripcin de inhibiciones e 112 DE 113

interdicciones, deben reunir requisitos estipulados por la ley a los efectos de una completa individualizacin de las personas, para conjurar el riesgo de los homnimos.
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2. Situaciones intermedias: Ius ad rem; d. reales in faciendo.

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27. Ttulo y modo

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34. Naturaleza jurdica de la posesin en el CC. Funciones que cumple la posesin.

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40. La tenencia luego de la reforma por el Decreto-Ley 17711

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47. Interversin de ttulo. Concepto. Requisitos.

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51. Interdicto de adquirir la posesin.

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54. Accin de despojo.

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57. Accin de dao temido.

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59. Petitorio y posesorio: El ius possidendi y el ius possessionis .

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63. Extensin del dominio.

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