En el caso de los resultados obtenidos en el cuadro N 03, es oportuno recurrir a la calificacin que se hace a las demandas, ya sea esta

fundada o infundada. De las tres demandas resueltas por el segundo juzgado civil en 2011, dos fueron declaradas infundadas, en ellas se trataba de una maniobra para burlar la obligacin contrada por los deudores, sin embargo no deja de preocupar lo sucedido en el expediente 3826-11 tramitado con intervencin del secretario Garca aunque en primera instancia fue declarada infundada, se aprecia que los demandados Cornejo Chirinos, vendieron el inmueble el tercerista Leslyc Abarca Salas por el precio de U$ 18000 U.S.A. venta contenida en escritura pblica el 3 de abril de 1994, sin embargo el demandante obvio inscribir su adquisicin, y el ejecutante, en funcin de la publicidad que da el registro procedi a inscribir una medida cautelar del embargo preventivo en forma de inscripcin del 50% del inmueble; es obvio que de lo que apareca en el registro, el demandado Cornejo era el propietario, aunque en realidad no lo era, es necesario aclarar que la parte demandante argument el hecho de que no estaba obligado a inscribir su ttulo, que las inscripciones son declarativas y de ninguna manera constitutivas, por otro lado el demandado argument que actu al amparo de la fe pblica registral y resulta ser tercero de registro. Por otro lado hemos encontrado casos en los que el juzgado ampara estas demandas cuando la antigedad de traslado de dominio conste en instrumento de fecha cierta; como en el caso tramitado en el expediente 4285-11, seguido por ante el segundo juzgado civil con intervencin del secretario judicial Garca, declarada fundada, en funcin de los siguientes hechos, uno de los demandados, antiguos propietarios del inmuebles gravan el mismo, garantizando con hipoteca un mutuo; hipoteca que se inscribe el 04 de setiembre del 2010, la transferencia del dominio a favor del demandante se encuentra contenida en una escritura pblica de fecha 03 de junio del 2010,y que no se logr inscribir su dominio ya que fue rechazada por cuestiones de mensura del terreno , al menos en primera instancia logro amparo y el demandado no fue considerado tercero registral; se evidencia aqu los problemas del propietario formal y real. Caso similar encontramos en el expediente 1587-2012, tramitado por ante el segundo juzgado civil con intervencin del secretario judicial Cupi, declarado fundado en primera instancia en el 2012, hasta aqu la concurrencia de propietarios es notoria, en todos los casos fundados es obvio que el acreedor qued burlado, pese a que este se haba basado en la informacin que brindaba los registros pblicos, y por otro lado los demandantes no estn obligados a inscribir su adquisicin.

Cuadro Nro. 4 Demandas de tercera excluyente de dominio tramitada por ante el cuarto juzgado civil de Arequipa. 2011 Total demandas de tercera 2 excluyente de dominio

sentenciadas Fundadas Infundadas 1 1

Fuente. Segundo juzgado civil de Arequipa En este juzgado el criterio no difiere mucho del usado en el segundo juzgado, en esta oportunidad, en el proceso 2960-11 tramitado con intervencin del secretario Barreda, la demanda de tercera fue declarada fundada, pese a que del registro as como la constitucin de la hipoteca no hace mencin a la limitacin del derecho de propiedad, pues resulta que el demandado y otorgado del hipoteca haba enajenado los aires del inmueble el 30 de noviembre de 1988, segn escritura pblica, se aprecia notablemente como el acreedor es burlado. Otro indicador que hemos usado son los procesos de reivindicacin Aunque es necesario aclarar que el nmero de procesos por esta causa son escasos, no por ello dejan de ser importantes, a continuacin veamos el presente cuadro en el que se aprecia las causas durante 2011 y 2012. Cuadro Nro. 5 Demandas de Reivindicacin de inmuebles sentenciados por el segundo juzgado civil de Arequipa 2011 Total demandas de 1 2012 7

Reivindicacin resueltas Con concurrencia de 0 2

propietarios Sin concurrencia de 1 5

propietarios

Fuente. Segundo juzgado civil de Arequipa El caso de reivindicacin sentenciada en el 2011, no tiene relevancia para nuestro estudio por cuanto se trata de un contrato de promesa de venta, con pretensin acumulada de restitucin de la posesin, la sentencia expedida en primera instancia declaro fundada la pretensin del demandante. En el 2012, en el segundo juzgado civil encontramos dos casos de reivindicacin resueltos, en los que ambas partes alegan tener el mejor derecho de propiedad independientemente de que sean declaradas fundadas e infundadas; por ejemplo el caso tramitado en el expediente 2516-2011 con intervencin del secretario judicial Quispe, por ejemplo el demandante afirma aqu que adquiri el inmueble segn escritura pblica el 20 de mayo de 1983 del concejo distrital de Cerro Colorado que anterior a este contrato el demandante y demandado celebraron un contrato simulado por el que transfera la propiedad al demandado, argumenta a su favor el actor que al momento de enajenar el bien, an era propietario y que en el mismo no intervino su esposa; sin embargo los demandados afirman que si son los propietarios, y con fecha con 13 de noviembre de 1979, por resolucin 37979 expedida por el municipio de Cerro Colorado se adjudic en venta el inmueble a favor del demandante; y con fecha 31 de marzo de 1983 por contrato de compra y venta que figura en instrumento privado, el demandante vendi el inmueble sub Litis a los emplazados y que en el mismo no particip la cnyuge del enajenante por cuanto era analfabeta, aqu es necesario hacer ver que el concejo distrital de Cerro Colorado vuelve a otorgar una escritura de compra y venta a favor del demandante con fecha 20 de mayo de 1983, anulando el anterior; por su parte el juzgado realiza la inspeccin judicial del caso encontrado a los demandados en posesin del inmueble y en funcin de que se ha

declarado la nulidad del documento privado; con estos fundamentos devino en infundada en los seguidos por Isidro Huamn Mayta y Asuncin Uscamayta Navinta, sobre reivindicacin en contra de Angel Torres Uscamayta y Ernestina Carbajal de Torres. Es ilustrativo el caso, pues pese a que se declar infundado, a no dudarlo la parte demandante

iniciar el proceso de nulidad del contrato privado, y por el lado del demandado har lo propio con la prescripcin adquisitiva del dominio o formacin del ttulo supletorio. Otro caso que merece nuestra atencin es el del expediente 646-11 tramitado con la intervencin del secretario judicial Pineda sobre reivindicacin; encontramos aqu otro caso documentado de concurrencia de propietarios. Esta demanda fue infundada; veamos por qu: La demandante por escritura pblica de fecha 12 de noviembre de 2012, que contiene le anticipo de legitima realizado por sus padres a su favor, le transfieren el dominio del predio sub Litis, transferencia que es inscrita en la ficha 7209 de los registro pblicos, as mismo los emplazados fueron anteriormente restituidos en la posesin del inmueble por orden del segundo juzgado especializado en lo penal el 17 de mayo de 1987; por su parte los demandados alegan haber comprado la mitad del inmueble a los padres de la demandante 1978 por el monto de la adquisicin (S/. 8000), que fue verbal en un inicio y que el 16 de julio de 1982, se formaliza la venta en una minuta donde aparece la huella digital de la demandante en su calidad de testigo, por otro lado los demandados alegan haber posedo el inmueble desde hace ms de 17 aos, presentan declaraciones del pago del impuesto predial, recibos del pago de otros servicios; en opinin del juzgado solo han acreditado su derecho de posesin; por esos fundamentos declar fundada la demanda sobre reivindicacin en los seguidos por Isabel Cohara Chambi en contra de Eleuterio Quispe Alvarez y esposa. Por nuestra parte creemos que la propiedad de la parte demandada requera de declaracin, pues en va de accin pudo reconvenir la prescripcin adquisitiva de dominio, no lo hizo. Los otros cinco casos de reivindicacin no tienen mayor relevancia para nuestro estudio.

Cuadro Nro. 6 CASOS DE DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES EN LA OFICINA REGIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS DE AREQUIPA 2011 2012

Total de casos de duplicidad 27 presentados Casos resueltos Nmero de casos 24 de 23

72

18 14

duplicidad comprobada *

Fuente. Gerencia Tcnica Registral ORRRA.

*Consiga cifras con respecto a los casos resueltos. Otro tema que es materia del presente trabajo de investigacin es el referente a la duplicidad de partidas registrales, como quiera que hemos definido este trmino, delimitado sus alcances, procederemos a apreciar el cuadro N 6. En 2011, de los 24 casos resueltos por los registros pblicos de Arequipa, en 23 de ellos se acredit la existencia de duplicidad de inscripciones en el Registro de la Propiedad Inmueble; durante 2012, el problema no difiere mucho, pues de los 72 casos detectados o denunciados, solo se han resuelto 18 hasta setiembre de 1998, fecha en que se sac esta informacin; de estos, 14 resultaron ser casos de duplicidad registral comprobada, si bien los reglamentos han establecido el mecanismo adecuado por el cual subsanar estos problemas, esto era una excepcin que deba ser episdica y ello no resta la desconfianza que genera el sistema, no slo por su propia causa, sino por otras circunstancias que consideramos sustanciales. El asunto es grave, y desde ya muestra deficiencias de orden catastral que bien pueden provenir de alguno de los rganos encargados de acreditar la veracidad de la existencia y dimensiones de los predios, ya sea desde los concejos municipales o del Ministerio de agricultura, que son los que generalmente remiten copias certificadas de los planos aprobados y en funcin de los cuales se practica las inmatriculaciones, y recordemos que en el campo urbano son los primeros los que tienen

la responsabilidad de realizar el catastro municipal, sin embargo los registro pblicos no pueden dejar de tener responsabilidad por cuanto segn su estructura orgnica tienen una oficina de catastro, que debe calificar la veracidad de los datos que se consigna en las solicitudes de inmatriculacin. El problema de las duplicidades de partidas registrales en el fondo conducen a problemas de concurrencia de propietarios, que obviamente crea externalidades que encarecen los costos de transaccin, pues la seguridad que deben brindar lo Registros Pblicos son cuestionados no sin razn, y genera conflictos y litigios. De acuerdo a lo dicho lneas arriba vamos a usar el procedimiento explicado y demostrativo con los siguientes tres casos que sobre duplicidad de partidas registrales hemos trado para el presente trabajo de investigacin, y en funcin del cuadro de arriba glosado ms la aplicacin del mtodo deductivo trataremos de generalizar sus resultados. Los casos que a continuacin veremos han sido seleccionados por las siguientes razones; el primero de ellos, porque muestra los problemas que genera la duplicidad de partidas registrales; el segundo, lo hemos seleccionado por la trascendencia del problema, pues en l se encuentra en juego un bien de dominio pblico, inalienable e imprescriptible en el que deben de desarrollarse obras de inters social, como es el caso de la planta de tratamiento de agua potable N 02 y por el hecho de que el organismo que origin este conflicto es un gobierno local que us fraudulentamente un mecanismo de habilitacin urbana tipo saneamiento fsico legal sobre terrenos afectados y que nunca estuvieron ocupados. Por ltimo hemos trado el caso, de cmo va la modificacin de un instrumento auxiliar y tcnico, se logra modificar un estado de derecho que consta en un ttulo vlido, en el cual al parecer actu negligentemente alguna autoridad del Catastro Rural, y en la que con apresuramientos fue sorprendido el registrador pblico. A continuacin pasemos a hacer la tarea demostrativa y explicativa. Caso 1.- Tenemos los hechos documentados en el proceso civil 4582-95, sobre prescripcin adquisitiva de dominio, tramitado por ante el 1er Juzgado Especializado en lo Civil de Arequipa, con intervencin del secretario judicial Dr. Roberto Vargas Gonzles; en el que se aprecia una duplicidad de inscripciones sobre un mismo inmueble en las fichas 44848 del 15 de julio de 1986 y en la 46483 del 3 de agosto de 1987, pese a que era notorio que se referan al mismo predio, el registrador practic esta ltima, alegando que no haba superposicin en vista de que las colindancias eran diferentes, a pesar de que el nmero del inmueble era el mismo, la misma calle, el mismo distrito; de igual criterio fue la Junta de Vigilancia, pues en su opinin no se trataba del mismo, ya que uno era delimitado a travs de puntos cardinales y el otro por relacin de vecindad (derecha, izquierda, fondo y frente), este argumento subjetivo no se hubiera presentado si se hubiera tratado de registradores ms avisado y de existir el catastro respectivo. Esta observacin no ha pasado inadvertida a la Superior Sala Civil, que ha declarado nula sentencia expedida en primera instancia que declaraba adquirido el bien inmueble por prescripcin y ha ordenado practicar las investigaciones respectivas.

Caso2.- Este ha sido ubicado en el expediente 38-98 tramitado por ante la Primera Sala Civil, sobre una accin de Amparo interpuesta contra el Concejo Provincial de Arequipa, resulta ser que el asentamiento Asociacin de Pequeos Industriales Artesana i Vivienda Seor de los Milagros, aparece inscrito en la ficha 353061 de la propiedad Inmueble de los Registros Pblicos de Arequipa, partida en la que se dice que ste se encuentra poblado y que sus habitantes se encuentran viviendo en sus respectivos lotes, al menos hasta 1992, fecha en la que se expide la resolucin municipal 326-92-R que aprueba y ordena la inscripcin de un plano de lotizacin y manzaneo replanteado y as podra colegirse del incompleto legajo formado para darle acogida registral. En este proceso se hace mencin a una instruccin por usurpacin, en el que hemos podido apreciar que el inmueble en el que supuestamente deba levantarse ese asentamiento humano resulta ser un terreno baldo hasta no hace mucho, como se puede ver de las vistas fotogrficas que aparecen en la instruccin 273-97, seguido por ante el 2do Juzgado Especializado Penal, con intervencin del secretario judicial Dr. Martn Crdenas, en la que los supuestos pobladores de este fantasmal asentamiento humano son procesados por usurpacin por los propietarios desposesionados de ese predio; los procesados han sido condenados por el delito de usurpacin agravada y se dispone la devolucin de la posesin del predio usurpado. Por otro lado, al parecer hay un problema adicional en que habra responsabilidad de la Oficina de los Registros Pblicos, pues resulta que aproximadamente un 40% del rea inmatriculada en la ficha antes mencionada se encontrara reservada para la planta de tratamiento N 2 de agua potable de SEDAPAR, segn se aprecia de la ficha 352977; este hecho ha motivado la discreta intervencin de la Contralora, la que ha conminado a la autoridad municipal para que solucione el problema, es notorio el problema social que ha generado la dolosa actuacin del Municipio, en la que no deja de tener responsabilidad los Registros Pblicos pues la partida de SEDAPAR es mucho ms antigua; sin embargo el registro esgrime como medio de defensa el hecho de que en su catastro no aparece superposicin alguna, pese a que en el legajo de la partida registral 353061 el jefe de catastro informaba al registrados de que haba superposicin con otras propiedades colindantes, desoyendo esto se practica la inscripcin y hoy tenemos un problema de inters pblico que afecta a todos. Para agravar el problema, SEDAPAR solicita la cancelacin de la ficha 353061 de la propiedad inmueble , y se resuelve el asunto con su relacin a una partida que nada tena que ver con el reclamo como es la ficha 352851, que efectivamente es una propiedad colindante con la de SEDAPAR, pero de ninguna manera se trata de la partida registral 353061, en tal sentido, al Empresa de Saneamiento, insiste en que el predio reservado esta usurpado, conforme han opinado sus tcnicos que anteriormente haban amojonado el inmueble con criterios de triangulacin de coordenadas UTM han ubicado sus lindero. Expuesta el caso de este modo, la necesidad de implementar el catastro urbano es de inters pblico. Caso3.- Otro caso documentado lo tenemos en el expediente 723-96 sobre reivindicacin

seguido por ante el 2do Juzgado Especializado en lo Civil de Arequipa con intervencin del secretario judicial Dr. Iquira, en la que la autoridad administrativa del catastro del sector agricultura, en trmite administrativo en el que nicamente

particip el demandante, sin citacin de los colindantes y poseedores, logra que la oficina de catastro modifique el plano respectivo de la unidad predial, y ordene su inscripcin en los registros pblicos, cosa que efectivamente logra, pues la unidad catastral de su vecino ya no cuenta con 0.2100 hectreas, sino 0.0210 hectreas, logrando increment la unidad del demandante en una cantidad igual a la disminucin que sufri la anterior unidad catastral. El aumento de este fraude viene tramitando la demanda de reivindicacin glosada, teniendo como nico sustento una prueba anticipada sobre ubicacin y ocupantes del predio que posee su vecino perjudicado y el plano catastral modificado por agricultura. En este caso se evidencia la existencia del catastro rural, pero notamos descuido por parte del registrador, que no debi practicar la inscripcin, pues si al parecer haba una modificacin en la realidad, esta no se haba realizado en la esfera del derecho, pues se trataba de actos cuyo saneamiento ya haban concluido haca buen tiempo en la va administrativa, que en todo caso la competencia para su modificacin corresponda a las partes y en la ltima instancia al poder judicial, o de ser el caso al Programa Especial de Titulacin.

Cuadro Nro. 7 MUNICIPALIDADES QUE CUENTAN CON CATASTRO URBANO CUENTA CON CATASTRO URBANO Concejo Provincial de Arequipa NO

Concejo Distrital de Yanahuara

NO

Concejo Distrital de Miraflores

NO

Concejo Distrital de Mariano Melgar

NO

Concejo Distrital de Paucarpata

NO

Fuente. Municipalidad Provincial de Arequipa, Municipalidades distritales de Miraflores, Mariano Melgar, Yanahuara y Paucarpata.

Otro dato de vital importancia en el tratamiento de nuestro trabajo de investigacin era saber cul ha sido el desarrollo del catastro urbano. Como apreciamos en el cuadro que antecede, reunimos a varias municipalidades de la provincia de Arequipa, en ningn caso contaban con el registro respectivo, por tanto era imposible determinar el grado de desarrollo del mismo, pues se implementacin an no se ha producido, pese a que como hemos visto en el captulo segundo, este tiene asegurada su existencia segn dispone la ley orgnica de municipalidades y el decreto legislativo 776, sin mencionar otras normas de inferior jerarqua que obligan a su implementacin, actualizacin y desarrollo. Por el lado del catastro rural, por informe que nos proporcion el Arq. Cceres, Jefe de la Oficina de Catastro Rural, el catastro se implement desde 1970, al amparo de la del decreto ley 17716, y que a la actualidad todos los valles de la costa se encuentran totalmente catastrados, y que en aquella oportunidad ya se utiliz la fotografa area, la misma que era tomada en forma exclusiva y excluyente por la Fuerza Area del Per. El levantamiento que se hizo en aquella oportunidad fue en funcin de lo que declaraban los poseedores que encontraban en el fundo, en aquel entonces no hubo preocupacin en recolectar informacin con respecto a los ttulos con que posean. Sin embargo en la actualidad se est realizando una campaa para actualizar el catastro, se est usando la fotografa area, las mismas que son escaneadas y procesadas con los modernos sistemas informticos que simplifican el trabajo de levantamiento; no solo se encarga de empadronar, sino que tambin se recolecta informacin sobre la legitimidad de la posesin que se ejerce, para ello existe el Programa Especial de Titulacin que hace trabajo de campo y verificacin de la informacin que entregan los poseedores a travs de diversos formularios. Con respecto a la provincia de Arequipa, todos los sectores que realizan explotacin agrcola se encuentran totalmente catastrados, debemos de aclarar que se usa el catastro parcelario, en el que cada predio cuenta con su cdigo respectivo y la asignacin la nomenclatura universal de etiquetado que hace sencilla su ubicacin.