M-Moire Chapitre 1 Licence

Licence Professionnelle « Droit et Opérations Immobilières »
Partie 1: Les démarches d’urbanismes
Lors de la vente d’un terrain, il est important de s’informer sur les règles d’urbanisme
applicables à celui-ci.
Chapitre 1: Les informations d’urbanismes
Pour obtenir ces informations, il faut se déplacer dans la mairie du lieu de situation du terrain
afin de consulter les documents communaux d’urbanisme. Il est aussi souhaitable de faire une
demande de certificat d’urbanisme pour savoir si le terrain est constructible.
Section 1: Les documents d’urbanismes
Il existe trois documents d’urbanismes dont les communes françaises peuvent se doter.
§1 : La carte communale
1 Présentation
Dés 1978, le ministère de l’équipement avait incité les petites communes à se doter d’un
document permettant l’aménagement du territoire. Ainsi la loi de décentralisation du 7 janvier
1983 instaure la création des MARNU (modalités d’application du règlement national
d’urbanisme). La durée de validité des MARNU est de quatre ans puisque leur but principal
est de régir les communes le temps qu’elles se dotent d’un plan d’occupation des sols.
La loi solidarité et renouvèlement urbain du 13 décembre 2000 supprime les MARNU et les
remplace par les cartes communales.
La carte communale est un document d’urbanisme simplifié. Les communes qui ne disposent
pas d’un plan local d’urbanisme peuvent se doter d’une carte communale. Elle reprend les
règles générales du règlement national d’urbanisme et elle en détermine les modalités
d’application. La carte communale a une validité permanente et elle est approuvé par enquête
publique.
2 Le contenu
« Les cartes communales délimitent les secteurs où les constructions sont autorisées et les
secteurs où les constructions ne sont pas admises, à l’exception de l’adaptation, du
changement de destination, de la réfection ou de l’extension des constructions existantes ou
des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à l’exploitation
agricole ou forestière et à la mise en valeur des ressources naturelles. » Article L 124-2 du
Code de l’Urbanisme
VIGIER Emilie 1 01/07/2009

La carte communale comprend :
• Un rapport de présentation, avec
– Une analyse de l’état initial de l’environnement et une exposition des prévisions de

développement.
– Un exposé des choix retenus au regard de l’urbanisme.
– Une évaluation des incidences des choix de la carte communale sur l’environnement.
• Un ou plusieurs documents graphiques
C’est documents délimitent :

– Les secteurs où les constructions sont autorisées ou interdites. (ce document est
obligatoire)
– Les secteurs réservés à l’implantation d’activités. (ce document est facultatif)
– Les secteurs relatifs à la reconstruction, il s’agit de secteur où la reconstruction ne sera
pas autorisée après un sinistre. (ce document est facultatif)
3 Les effets
La carte communale permet au Maire d’acquérir la compétence en matière d’instruction et de

délivrance des autorisations d’urbanisme.
Elle permet également d’instituer un droit de préemption urbain sur des secteurs de la
commune dans le but de réaliser un aménagement ou un équipement.
La carte communale ne dispose pas d’un règlement propre, ce sont les règles du règlement
national d’urbanisme qui s’applique.
Seuls les documents graphiques sont opposables aux tiers.
Ainsi lorsque la commune de situation du terrain est dotée d’une carte communale, c’est vers
ce document qu’il faut se tourner. Elle permet de savoir dans un premier temps si le terrain est
constructible ou non et dans un deuxième temps de connaître les règles d’urbanisme à
respecter.
§2 : Le plan d’occupation des sols
1 Présentation
Le plan d’occupation des sols (POS) est un document d’urbanisme créé par la loi
d’orientation foncière de 1967. Ce document est voué à disparaître au profit des plans locaux
d’urbanisme (PLU). Cette disparition a été prévu par la loi solidarité et renouvellement
urbains du 13 décembre 2000. Cependant les communes disposent encore d’un POS, celui-ci
conserve toute sa validité juridique jusqu’à la transformation en PLU.
2 Le contenu
Le POS est composé de quatre parties :
• Un rapport de présentation
Il permet d’expliquer les règles contenues dans le règlement et les documents graphiques et il
les met en relation avec les objectifs d’intérêt général.
Le rapport de présentation présente deux parties :
– Le diagnostic du territoire
– Les mesures envisagées par le POS
• Un document graphique
Ce document est une carte qui organise le territoire de la commune en zones.

Il existe deux types de zones :
– Les zones urbaines
Ces zones représentent des secteurs déjà construits ou voués à être densifiés. Elles sont
constructibles immédiatement.
Il existe des zones urbaines spécifiques. Par exemple, des zones réservées aux activités
économiques.
– Les zones naturelles
○ NA : Zone d’urbanisation future
○ NB : Zone urbanisée de fait, dont le renforcement n’est pas prévu
○ NC : Zone agricole
○ ND : Zone protégée
• Le règlement
Il explique pour chaque zone du document graphique, les règles d’urbanisme qui leur sont
applicables.
Il s’établi en quinze articles (R.123-9 Code de L’urbanisme) :
– Article 1 : Type d’occupation ou utilisation des sols interdits
– Article 2 : Type d’occupation ou d’utilisation des sols soumis à des conditions
particulières
– Article 3 : Accès et voiries
– Articles 4 : Desserte par les réseaux (eau, assainissement, électricité)
– Article 5 : Caractéristiques des terrains

– Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
– Articles 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
– Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une
même propriété
– Article 9 : Emprise au sol
– Article 10 : Hauteur maximum des constructions
– Article 11 : Aspect extérieur
– Articles 12 : Stationnement
– Article 13 : Espace libre et plantation, espace boisés classés
– Article 14 : coefficient d’occupation des sols (COS)
– Article 15 : dépassement du coefficient d’occupation des sols
Certains de ces articles n’existent pas dans toutes les zones.
• Les annexes
Elles rappellent notamment les servitudes d’utilité publique applicable sur le territoire de la
commune :
- Les plans de prévention des risques naturels et technologiques (PPR)
- Les plans d’exposition au bruit
- les servitudes liées à l’environnement et au cadre de vie
3 Les effets
Grâce au POS, les communes peuvent délivrer elles même les autorisations d’urbanisme tel
que le permis de construire.
Les communes qui disposent d’un POS peuvent instaurer un droit de préemption urbain sur
des secteurs déterminés du territoire.
Le zonage permet aux propriétaires de terrain de savoir si il est constructible et dans quelles
limites. Il met en évidence les contraintes à respecter tel que la taille des bâtiments, leur
implantation, leur aspect…
§3 : Le plan locale d’urbanisme
1 Présentation
Le plan local d’urbanisme est un document de planification communal.

La loi de solidarité et de renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 substitue les
POS aux PLU.
Le POS était principalement un instrument règlementaire alors que le PLU dispose d’un
projet de développement durable.

2 Le contenu
Le PLU comprend cinq éléments :
• Le rapport de présentation
C’est l’état des lieux du territoire de la commune.

– Il présente le diagnostic établi en prenant en compte les prévisions démographiques,
économique, l’équilibre de l’habitat, les transports et les équipements.
– Il expose les incidences du document sur l’environnement. Il cherche à compenser les
incidences négatives.
– Il permet de justifier les orientations du projet d’aménagement et de développement
durable (PADD)
• Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD)
Le PADD est la création de la loi SRU du 13 décembre 2000.

« Le projet doit défendre des orientations générales d’aménagement et d’urbanisme prévues
pour l’ensemble de la commune ». Article L123-1 du Code de l’Urbanisme
• Le règlement
– Le zonage
Le PLU présente quatre grandes zones :
○ Les zones urbaines (U)

Ce sont les zones où l’urbanisation existe déjà et où il est possible d’implanter de nouvelles
constructions. (Article 123-5 du Code de l’Urbanisme)
○ Les zones à urbaniser (AU)

Elles correspondent aux zones d’urbanisation future. (Article 123-6 du Code de l’Urbanisme)
○ Les Zones agricoles (A)

Ce sont des zones qui protègent les espaces du fait de leur potentiel agricole, biologique ou
écologique. (Article L123-7 du Code de l’Urbanisme)
Les seuls constructions autorisées dans ces zones sont les constructions qui ont un lien avec
l’exploitation agricole.
○ Les zones naturelles et forestières

Ce sont des zones de protections du fait de la qualité des sites, de l’intérêt esthétique,
historique ou écologique.

– Le règlement de la zone
L’article L123-9 du Code de l’urbanisme présente un règlement type par zone.

○ Les articles 1 et 2 : Présentent l’occupation et l’utilisation des sols
○ Les articles 3 et 4 : Fixent les conditions de desserte des terrains
○ L’article 5 : Pose le principe de la superficie minimale des terrains constructibles
○ Les articles 6 à 8 : concerne l’implantation des constructions
○ L’article 9 : l’emprise au sol des constructions (CES)
○ L’article 10 : la hauteur maximale des constructions
○ L’article 11 : L’aspect extérieur des constructions
○ L’article 12 : les aires de stationnement
○ L’article 13 : les espaces libres
○ L’article 14 : fixe le coefficient d’emprise au sol (COS)
• Les documents graphiques
Ils correspondent à la représentation graphique du règlement. Ces documents mettent en

évidence les différentes zones. Ils font apparaître les espaces boisés classés, les secteurs à
risque, les emplacements réservés aux ouvrages publics.
• Les annexes
Elles indiquent à titre d’information sur un ou plusieurs documents graphiques les zones de
préemption, le schéma des réseaux d’eau et d’assainissement, les dispositions du plan de
prévention des risques naturelles (PPRN)…
3 Les effets
Le PLU transfert la compétence au maire pour délivrer les autorisations d’urbanisme.est

Il permet de savoir si un terrain est constructible selon la zone dans laquelle il se situ. Le
zonage renseigne sur les contraintes et les règles applicables en matière de construction.
Le PLU peut fixer une superficie minimum pour pouvoir construire.
ccl
§4 : Les informations particulières
Le vendeur d’un terrain doit aussi prendre en compte certaines informations au sein des
documents vus précédemment qui ne sont pas négligeables.
1 Le droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain permet à la commune d’acquérir un bien immobilier lorsque

celui-ci est sur le point d’être vendu.
• Les objectifs
Les communes peuvent utiliser leur droit de préemption urbain afin de réaliser des actions ou
des opérations d’aménagement en vue par exemple de mettre en œuvre un projet urbain, une
politique locale de l’habitat, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre
l’insalubrité, de mettre en valeur un patrimoine…
• La procédure
Lors de la vente du terrain le notaire doit notifier au titulaire du droit de préemption une
déclaration d’intention d’aliéner (DIA) c'est-à-dire qu’il doit mettre au courent la commune
du projet de cession.
La commune dispose d’un délai de deux mois pour notifier sa décision de préemption. Le
silence de l’administration durant ce délai vaut renonciation au droit de préemption.
Le prix de la préemption est fixé librement par la commune mais elle doit tout de même
demander l’avis du service des domaines (service des impôts chargé des évaluations des biens
immobiliers pour le compte des secteurs publics).
La commune peut alors préempter au prix mentionné dans la DIA soit préempter à un prix
inferieur.
Dans le dernier cas le vendeur dispose de deux mois pour rendre sa décision : soit accepter le
prix, soit refuser de vendre au prix proposé, soit de renoncer d’aliéner.
En cas de refus de vendre au prix proposé le vendeur du terrain peut demander au titulaire du
droit de préemption de saisir le juge de l’expropriation pour qu’il détermine la valeur du
terrain.
Ainsi, il est primordial au moment de la vente d’un terrain de vérifier sur les documents
d’urbanisme si ce dernier ne se situ pas dans le périmètre du droit de préemption urbain de la
commune.
2 Les servitudes d’utilités publiques
Les servitudes d’utilités publiques sont des servitudes administratives. Elles permettent à
l’administration, pour cause d’utilité publique, d’établir des limites au droit de propriété et
d’usage du sol. Leur liste figure à l’article R.126-1 du Code de l’Urbanisme.
Le plan de prévention des risques naturel (PPRN) est une servitude d’utilité publique.
Le PPRN délimite les zones exposées à un risque et il règlemente l’utilisation des sols de ces
zones. Il peut entrainer l’interdiction de construire ou la possibilité de construire sous
certaines conditions. Il peut traiter d’un ou plusieurs risques.
Le PPRN est la seul procédure qui incluse les risques naturels dans l’aménagement.
Le PPRN se compose :

• D’une note de présentation qui présente les raisons de la

prescription du PPR, les risques naturels, les choix du zonage et des mesures réglementaires,
les objectifs retenus pour la prévention des risques.
• De documents graphiques qui expose l’hydro géomorphologie, des informations sur

les risques, un zonage règlementaire.
• D’un règlementqui traite des mesures de prévention, de protection et de sauvegarde

mais aussi des mesures d’interdiction et de prescription.
Les plans de prévention des risques technologiques (PPRT) sont aussi des servitudes d’utilité
publique. Ils permettent de mettre en place une stratégie de maîtrise des risques sur les
territoires accueillant des sites industriels à risques. Leurs buts sont de réduire les risques à la
source et d’instaurer une réglementation de l’urbanisation et des constructions. Le PPRT
délimite un périmètre d’exposition aux risques autour des installations classées à haut risques.
Les projets de constructions peuvent être interdits dans ces zones ou être soumis au respect de
prescriptions. Les communes peuvent définir une zone de préemption urbaine. Les PPRT
peuvent aussi définir des secteurs à l’intérieure des quels l’expropriation peut être déclarée
d’utilité public pour cause de danger grave menaçant la population.
Les servitudes d’utilité publiques doivent être annexées dans les annexes du PLU et à ce titre
le PPRN et le PPRT doivent l’être aussi.
Il est donc important lors de la vente d’un terrain de consulter les annexes du PLU pour savoir
si une réglementation spéciale s’applique à celui-ci.
3 L’alignement
L’alignement dans un souci d’esthétique, de salubrité et du développement urbain, délimite

l’implantation des constructions par rapport au domaine public. C’est un moyen juridique
utilisé par les communes pour moderniser et élargir les voies publiques.
La commune peut fixer une servitude de reculementqui oblige les nouvelles constructions à se
placer derrière la ligne fixée par le plan d’alignement. Ces types de servitudes sont des
servitudes d’utilité publiques. (Article R.126-1 du Code de l’Urbanisme)
La commune qui délivre le permis de construire peut imposer le propriétaire qui souhaite
construire la cession d’une partie de son terrain. L’objectif de cette cession peut être par
exemple l’élargissement, la création des voies publiques.
Cette cession ne peut excéder 10% du terrain et le projet doit être dûment motivé.
La jurisprudence estime que la simple inscription de l’alignement dans les documents
d’urbanisme n’est pas un élément suffisant pour demander la cession gratuite.

Il est donc nécessaire de se renseigner en mairie pour savoir s’il existe un plan d’alignement
et si la commune souhaite opérer à une cession gratuite au moment du permis de construire.
4 les emplacements réservés
L’emplacement réservé peut être considéré comme une option sur des terrains que la
commune souhaite acquérir pour un usage d’intérêt général futur. L’emplacement ne peut être
réservé que s’il prévoit de recevoir des voies publiques, des ouvrages publics, des installations
d’intérêts générales, des espaces verts.
Les PLU présente les emplacements réservés dans leur zonage. Ce sont des zones où
s’applique des règles spéciales. Pour garantir la disponibilité de l’emplacement, les terrains
sont rendus inconstructibles.
Le propriétaire peut décider soit d’utiliser son droit de délaissement c'est-à-dire qu’il va
mettre en demeure la commune d’acquérir le terrain. L’acquisition peut se faire amiable ou en
cas de désaccord par le juge de l’expropriation qui prononce le transfert de propriété et qui
fixe le prix. Soit le propriétaire du terrain peut demander une autorisation pour réaliser des
constructions temporaires.
Préalablement à la vente du terrain, la vérification du zonage en mairie est nécessaire pour

s’assurer que le terrain n’est pas sur une zone d’emplacement réservé.
5 Périmètre des architectes des bâtiments de France (ABF)
L’architecte des bâtiments de France doit donner un avis sur tous les permis de construire de
projet situé dans le champ de visibilité d’un monument historique. Les services instructeurs
doivent systématiquement transmettre à l’architecte des bâtiments de France tous les permis
de construire, dés lors que le projet est dans le périmètre de protection. Le périmètre de
protection s’étale sur un rayon de 500 mètres autour du monument historique. Dans cette
situation le délai d’instruction du permis de construire est de six mois.
Il est nécessaire de vérifier si le terrain à la vente se situ dans l’un de ces périmètre.
Ainsi, préalablement à la vente d’un terrain il est impératif de consulter en mairie les
documents communaux d’urbanisme afin de connaître les règles de constructibilité
applicables au terrain. Il est toute foi conseillé au vendeur de faire une demande de certificat
d’urbanisme qui lui permettra d’avoir toutes les informations relatives au terrain.
Section 2 : Le certificat d’urbanisme
§1 : Présentation
Le certificat d’urbanisme est le document de référence en matière d’information préalable.

Il a été mis en place en 1971 et il a été modifié à plusieurs reprises notamment par la loi SRU
du 13 décembre 2000.
Article L.410-1 du Code de l’Urbanisme dispose que « le certificat d’urbanisme indique les
dispositions d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété et le régime
des taxes et des participations applicables à un terrain ainsi que l’état d’équipement existant
ou prévu. »
§2 : Les différents types de certificat d’urbanisme
1 Le certificat d’urbanisme informatif
Le certificat d’urbanisme informatif permet au requérant de connaître l’état du droit de

l’urbanisme sur le terrain ainsi que les servitudes administratives.
Il ne donne pas d’indication sur l’état des équipements existants ou prévus. Il ne répond à
aucun projet particulier
2 Le certificat d’urbanisme pré opérationnel
Le certificat d’urbanisme pré opérationnel porte sur un projet précis projeté sur le terrain. Le
projet doit être succinctement présenté. La demande doit mettre en évidence la localisation
approximative de la construction et sa destination.
§3 : La procédure
1 La demande
Le certificat d’urbanisme peut être demandé soit par le propriétaire du terrain, son mandataire
soit par toutes personnes intéressées. Il doit être précisé l’identité du pétitionnaire.
La demande doit contenir toutes les informations nécessaire pour déterminé quelles sont les
règles d’urbanisme applicables :
- la situation du terrain
- ses caractéristiques
- sa superficie
2 L’instruction
La demande de certificat d’urbanisme doit être déposée dans la mairie du lieu de situation du
terrain.
La demande de certificat informatif doit être déposée en deux exemplaires et pour le certificat
pré opérationnel en quatre exemplaires.
Le maire est compétent si un document communal d’urbanisme existe dans la commune.
Dans le cas échéant c’est les services de l’état qui sont compétent.

L’instruction pour un certificat informatif est d’un délai de un mois et le délai est de deux
mois pour un certificat pré opérationnel. Le silence de l’administration dépassée ce délai
d’instruction équivaut à un certificat d’urbanisme tacite.
Le vendeur du terrain ou son mandataire devra renseigner les acquéreurs potentiels sur toutes
les informations recueillies dans le certificat d’urbanisme et dans les documents d’urbanisme.
Lors du compromis de vente les autorisations d’urbanisme seront érigées en conditions
suspensives.
Chapitre 2 : Les autorisations d’urbanisme

Les compromis de vente intègre des conditions suspensives relatives aux autorisations
d’urbanismes. Cela signifie que la vente sera réalisée seulement si les acquéreurs du terrain
obtiennent les autorisations d’urbanisme requise à la construction.
Section 1 : La déclaration préalable de division

Depuis le 1er octobre 2007, la procédure de division d’un terrain est désormais soumise à
autorisation d’urbanisme.
Ainsi, lorsqu’un terrain mis en vente résulte d’une division parcellaire, le vendeur devra
procéder à une demande d’autorisation d’urbanisme.
1 le champ d’application
La cession du terrain à bâtir issu d’une division doit être précédée d’une déclaration préalable
dans les conditions suivantes :
- L’opération n’a pas créée plus de deux lots détachés de la parcelle initiale sur les dix
dernières années.
- L’absence de création de voies ou d’espaces communs.
- Le terrain ne doit pas être situé dans un site classé ou dans le périmètre d’un secteur
sauvegardé
Toutes ces conditions sont cumulatives.
Le cas échéant, il faudra demander un permis d’aménager et le détachement va être qualifié
de lotissement.
2 Le dossier
Le formulaire doit préciser :

- L’identité du déclarant
- La localisation et la superficie du terrain
- La nature des travaux
- La destination de la construction projetée

Le dossier doit contenir :

- Le formulaire de déclaration préalable
- Un plan de situation permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la
commune
- Un plan du projet coté en trois dimensions
- Un croquis représentant l’aspect extérieur de la future construction
3 La procédure
L’instruction se fait dans un délai de un mois à compté du dépôt en mairie.

Un affichage doit être fait en mairie et sur le terrain. Un procés verbal de constatation doit être
établi par huissier de justice ou par le garde champêtre territorial de la commune.
Le délai de recours est de deux semaines et quinze jours.
La validité de la déclaration préalable est de deux ans.
Si une interruption des travaux supérieure à un an survient alors la déclaration préalable
devient caduque.
Il est important que le vendeur d’une parcelle détachée face une déclaration préalable avant de
vendre le terrain. Le non respect de cette formalité est passible de sanction civile telle que la
nullité de l’acte de vente et de sanctions pénales tel qu’une amende 18000 E.
Section 2 : Le permis de construire
L’autorisation du permis de construire va être présentée dans le compromis de vente comme

une des conditions suspensives à la vente du terrain à bâtir.
§1 : Présentation
Article L.421-1 du Code l’environnement dispose que « le permis de construire est la règle
pour les constructions nouvelles même si elles ne comportent pas de fondations ». Le
caractère déterminant du permis de construire est la mobilité.
Le permis de construire s’impose aux constructions nouvelles et dans certain cas les
constructions anciennes y sont soumises aussi.
§2 : Le dossier
• Le formulaire
Il doit comporter :
- L’identité du ou des demandeurs, il peut sagir du propriétaire du terrain ou de son
mandataire.
- L’identité de l’architecte du projet cependant le recours à un architecte n’est pas obligatoire
pour une construction qui est inferieur à 170 m².
- la localisation et la superficie du terrain.

- La nature des travaux.
- La surface hors œuvre net (SHON) des constructions projetées. Si le projet se situ sur une
commune qui n’est pas dotée d’un PLU alors le pétitionnaire devra mentionner la surface hors
œuvre brut (SHOB).
• Les éléments du dossier
○ Les éléments obligatoires
- Le formulaire
- Un plan de situation, qui permet de situer le terrain sur la commune.
- Un plan de masse, sur lequel il faut tracer le raccordement à la voirie et aux réseaux.
- Un plan de façades
- Des vues en coupe, qui permettent de visualiser la hauteur de la construction par rapport au
terrain naturel.
- Un dossier paysager avec deux documents graphiques (un proche et un lointain) permettant
d’apprécier l’insertion paysagère, un document graphique mettant en évidence l’insertion du
projet dans l’environnement, une notice explicative de l’impacte visuelle du projet.
○ Les éléments facultatifs

- Une étude d’impacte pour les secteurs sensibles et protégés lorsque le Code de
l’Environnement la prévoie.
- Un document établi par un contrôleur technique pour les zones sismiques lorsque le Code de
la Construction net de l’Habitation le prévoie.
- Une étude préalable lorsque la construction future se situe dans une zone couverte par un
plan de prévention des risques naturels ou technologiques.
§3 : L’instruction
• Le dépôt de la demande
La demande de permis de construire doit être déposée en mairie. Le dépôt donne lieu à un
récépissé.
Il faut déposer quatre exemplaires pour que la mairie les répartisse entre les services
compétents.
La demande de permis de construire doit être affichée en mairie dans un délai de quinze jours
à compté du dépôt.
• Le déroulement de l’instruction
Le service instructeur examine le projet au regard des règle d’urbanisme.

Il vérifie aussi que le dossier est complet. La mairie dispose d’un délai d’un mois pour
demander les éléments manquants du dossier. Le délai d’instruction peut être prorogé
d’autant.
Le délai d’instruction de la demande est de deux mois à compté de la réception du dossier
complet.
Le délai peut être prorogé dans les cas suivant :
- Si il est nécessaire de répondre aux exigences législative et réglementaire prévu dans le
Code de l’Urbanisme, la prorogation est de un mois.
- Si il faut consulter une commission nationale ou régionale, le délai est majoré de deux mois.
- Si il ya lieu de consulter des architectes des bâtiments de France, le délai est prorogé de six
mois.
La décision de la Mairie peut être express c'est-à-dire qu’elle résulte d’un arrêté. Elle est
transmise au pétitionnaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par mail. La
décision peut aussi être tacite. Dans ce cas le silence de la mairie équivaut à une acceptation
du dossier. Attention, le permis de construire peut être accepté sous condition.
• La publicité
La publicité est double.

○ Un affichage en mairie
L’affichage doit avoir lieu dans les huit jours qui suivent la délivrance du permis de construire
et pour un délai de deux mois. Il doit être continu et accessible au public.
○ Un affichage sur le terrain
L’affichage doit être visible de la voie publique. Il doit être continu et durée tout le temps des
travaux.
Il indique le nom du pétitionnaire, la surface du terrain, la SHON (et la SHOB si la commune
n’a pas de document d’urbanisme).
Pour éviter les risques de litige il est préférable de faire constater les panneaux réglementaires
par un huissier de justice.
La publicité a pour objet d’informer les tiers qui peuvent s’opposer au projet. Le délai de
recours des tires est de deux mois à compté de la date la plus tardive des deux dates
d’affichage.
• Les taxes
Le montant des taxes est précisé à titre indicatif dans le permis de construire.
○ La taxe locale d’équipement (TLE)
C’est une imposition forfaitaire grevant les opérations de constructions. Elle permet de
financer les équipements publics rendus nécessaire par cette urbanisation.
Elle est instituée dans les communes de plus de 10 000 mille habitants.
○ La taxe départementale des espaces naturels sensibles
C’est une taxe versée en faveur du département. Elle est facultative et elle peut se cumuler
avec la TLE. Son champ d’application est le même que celui de la TLE. Le produit de la taxe
n’être utilisé que pour financer une politique de protection, de gestion et d’ouvrage au public
des zones sensibles.
○ La taxe départementale pour le conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement
Les conseils départementaux d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE) ont

pour objectif de promouvoir la qualité de l’architecture, de l’urbanisme et de l’environnement.
Ils informent et conseillent gratuitement les particuliers sur la qualité urbanistique et
architecturale d’un projet.
Cette taxe permet le financement de ces services. Elle est facultative.
○ La participation pour voiries et réseaux (PVR)
L’article 46 de la loi SRU dispose que les communes peuvent percevoir des propriétaires de
terrains nouvellement desservis par un aménagements, une contribution correspondant à tout
ou partie du financement des travaux. La loi urbanisme et habitat a étendue la participation
pour voiries et réseaux au financement des améliorations des voiries existantes et des réseaux
le long des voiries existantes.
Elles concernent les terrains situés dans une bande de 80 mètres de part et d’autre de la voirie.
Selon les circonstances géographiques locales cette bande peut varier de 60 à 100 mètres. La
participation est payée par chaque propriétaire au prorata de la surface de son terrain.
○ La participation au raccordement à l’égout
Cette taxe n’est due que si la construction est édifiée postérieurement à la mise en service de
l’égout public.
• La validité du permis de construire
Le permis de construire est valable deux ans. Il devient caduc si les travaux n’ont pas
commencé dans cet intervalle ou si ils ont étés stoppés pour une durée supérieure à un an.
Ainsi, si les acquéreurs du terrain obtiennent les autorisations d’urbanisme requises pour la
construction, la vente pourra se réaliser.

La vente du terrain à bâtir nécessite de réaliser toutes ces démarches d’urbanisme afin de
connaître toutes les règles de constructibilité applicables au terrain, si des règles particulières
peuvent s’appliquer à ce dernier. La vente d’un terrain sera très risquée pour le vendeur ou son
mandataire sans avoir pris connaissance des règles d’urbanisme.
Des démarches techniques doivent aussi être impérativement réalisées afin de connaître la
valeur en surface et en prix du terrain ainsi que les limites et les possibilité de construction.
Partie 2 : Les démarches techniques
Avant d’effectuer la vente d’un terrain il ya plusieurs démarches techniques à réaliser.

Certaine de ces démarches sont obligatoires et d’autres sont facultatives mais vivement
conseillées.
Chapitre 1 : La valeur du terrain
La première étape préalable à la vente d’un terrain est d’évaluer sa valeur en termes de en
prix et de surface constructible.
Section 1 : Le calcul de la surface constructible sur un terrain
COS
Le coefficient d’occupation au sol (COS) est un coefficient fourni par l’administration
permettant de déterminer la densité de construction admise. Il faut consulter le PLU pour
connaître le COS applicable au terrain. Cette information ce trouve à l’article 14 du règlement
de zone du PLU. Il faut donc au préalable déterminé dans quelle zone est situé le terrain.
Le COS est le plus souvent inférieur à un dans les zone pavillonnaires et largement supérieur
à un dans les centre des grandes villes.
SHOB et SHON
« La surface plancher hors œuvre brut (SHOB) d’une construction est égale à la somme des
surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. » Article R.112-2 du Code de
l’Urbanisme.
La surface plancher hors œuvre nette (SHON) correspond à la SHOB à laquelle il faut
déduire :
- Les surfaces occupées par les combles et les sous-sols non aménageables pour l’habitation
ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial.
- Les surfaces des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que les surfaces non closes
situées au rez- de chaussée.
- Une surface égale à 5% des surfaces hors œuvre affectées à l’habitation. Cette surface est
destinée à prendre en compte l’isolation thermique et phonique.
Article R.112-1 du Code de l’Urbanisme dispose que « la densité de construction de
construction qu’il est possible d’édifier sur un terrain constructible est définie par le rapport
entre la surface de plancher hors œuvre nette (SHON) et la surface de terrain sur laquelle elle
est implantée. »
La SHON se calcule en multipliant la surface en m² de la parcelle et le COS.

Par exemple : si une parcelle de terrain correspond à 1000 m² et que le COS est de 0.10 alors
il suffit de réaliser 1OOO x 0.10 = 100 m² SHON
.
Attention dans certaines communes des coefficients d’emprise au sol (CES) ont été mis en
place. Le CES détermine l’impacte des constructions en terme de surface. C’est un moyen
pour les communes de restreindre le bétonnage total d’une parcelle et conserver des espaces
verts.
Pour connaître la valeur du CES applicable au terrain il faut dans un premier temps connaître
la zone correspondante au terrain. Ensuite il faut consulter le règlement de cette zone dans le
PLU. Le CES se trouve à l’article 9 du règlement de zone.
Par exemple si une parcelle est de 1000 m² et que le CES est de 0.25 alors le calcul à réaliser
est 1000 x 0.25 = 250 m²
250 m² est la surface maximum que la construction peut occuper au sol.
Il aussi primordial de vérifier en mairie si la commune n’a pas mi en place un principe de

superficie minimale de terrain pour construire. Ce principe existait déjà sous les POS et la loi
SRU avait limité le recours de cette pratique. La loi Urbanisme et Habitat remet en place ce
principe.
Les communes peuvent fixer une surface minimale pour construire mais elles doivent justifier
cette restriction par des contraintes techniques liées à l’absence d’assainissement collectif, par
la préservation de l’urbanisme traditionnel ou l’intérêt paysager de la zone.
Depuis la loi SRU, la vente d’un terrain issu d’un détachement de parcelle purge la
constructibilité déjà consommé. Le contrôle de la division des terrains bâtis ne se pratique
plus.
Par exemple :
Un terrain d’une surface de 1000 m² et un COS de 0,5.
La SHON est égale à 1000 x 0,5 = 500 m²
La construction existante est de 300 m²
Il reste donc 200 m² à construire cependant si l’on divise le terrain en parcelles de 500 m²
chacune, la nouvelle parcelle va pouvoir bénéficier d’un COS de 0,5 et cela permet de réaliser
une construction de 250 m². 50 m² supplémentaire peuvent être construit.
Ainsi, Lors d’une division de parcelle, le COS s’applique sur la parcelle détaché sans tenir
compte des constructions existantes.
Cependant la loi Urbanisme et Habitat permet aux communes de rétablir la théorie du COS
résiduel.

La surface de construction possible sur le terrain devra être renseignée aux acquéreurs
potentiels. La SHON fait partie des critères à prenndre en compte pour l’évaluation du prix du
terrain.
Section 2 : L’évaluation du terrain
Le prix de vente du terrain doit être déterminé par une évaluation. Cette évaluation peut être
faite soit par un agent immobilier ou soit par un expert et dans ce cas il faut parler d’expertise.
L’évaluation détermine la valeur vénale du terrain. La valeur vénale correspond à la valeur
marchande d’un bien dans une vente de gré à gré.
Il ya plusieurs points à prendre en compte :
- La situation du terrain
- La proximité des commodités
- La proximité des réseaux, la viabilisation
- La surface du terrain et la SHON possible
- les dessertes
- L’exposition et la configuration du terrain
- Les nuisances à proximité
- La vue
Pour évaluer la valeur vénale du terrain il faut prendre en compte une parcelle de base.
La parcelle de base correspond à la moyenne en surface et en prix des parcelles comparables
vendues sur le secteur.
Pour que les références soit fiable il faut consulter :
- Le registre des déclarations d’intention d’aliéner (DIA), en mairie
- Le fichier œil de l’administration fiscale
- La conservation des hypothèques
- Le fichier Préval du marché immobilier des notaires (MIN)
(Les agents immobiliers n’y ont pas accès)
Il faut un minimum de cinq références. La période de référence est de maximum un an.
• Lorsque le terrain est supérieur à la parcelle de Base.
Par exemple : si le terrain est de 1800 m² et que la parcelle de base est de 850 m² à 100 000 E.
Le prix au m² de la parcelle de base est de 118 E/m². (100 000 / 850)
Les étapes :
- Prendre 1/ 3 de la parcelle de base.
850 x 1/3 = 283 m²
- Effectuer une pondération de 40%.
283 x 118 x 40% = 13 357 E

- Retirer de la surface du terrain la valeur de la parcelle de base et la somme correspondant au

1/3 de la parcelle de base.
3500 – 850 – 283 = 2367
2367 m² correspond à la surface qu’il reste à évaluer du terrain.
- Prendre 5/3 de la parcelle de base.
850 x 5/3 = 1416 m²
- Faire une pondération à 20%.
1416 x 118 x 20% = 33 417 E
- Il reste 951 m² à évaluer. (5300 - 850 - 283 - 1416 = 951)
Ce solde est évalué à quatre fois le prix des terres agricoles. Le prix des terres agricoles est de
0.30 E/m².
951 x 1.20 (4 x 0.30) = 1141 E
100 000 + 13 357 + 33 417 + 1141 = 147 7915 E

La valeur vénale du terrain est de 147 7915 E.
• Lorsque le terrain est inférieur à la parcelle de base.
Dans ce cas le terrain à évaluer va devenir la nouvelle parcelle de base virtuelle.

Par exemple :
Le terrain à évaluer est d’une surface de 720 m². La parcelle de base est de1320 m² à un prix
de 85 000 E.
- Il faut dans un premier temps prendre 1/3 de la parcelle de base virtuelle.
720 x 1/3 = 240 m²
- Une pondération de 40% doit être effectuée sur cette zone.
240 x 40 % = 96 m²
- Il faut ensuite déterminer ce qu’il reste à évaluer.
1320 – 720 – 240 = 360 m²
– Une pondération de 20% est à effectuer sur la surface qui reste à évaluer.
360 x 20 % = 72 m²
- 720 + 96 + 72 = 888 m²
- Pour évaluer la valeur du terrain il faut multiplier la surface du terrain avec le prix de la
parcelle de base et diviser par 888 m².
720 x 85 000 = 6 1200 000
6 1200 000 / 888 = 68 919 E
La valeur vénale du terrain est de 68 919 E soit 97 E/m². (68 919/ 720)
Il est important que cette évaluation soit réalisée par un professionnel. Si le prix du terrain est
trop éloigné de la valeur réelle de ce dernier, la vente sera plus difficile et la période avant la
vente risquera d’être plus longue.
Une foi que la valeur du terrain en surface et en prix est déterminée, Il faut recueillir d’autre
s’information notamment auprès de professionnels. Le terrain peut présenter des contraintes
pour l’implantation de la future construction. Il faut donc évaluer les possibilités et les limites
de construction.
Chapitre 2 : Les possibilités et les limites de construction
Certaine informations techniques sont apportées par des professionnels qui interviennent sur
le terrain. Quelque une de ces interventions sont obligatoires. Il est aussi important de savoir
si terrain est grevé par des servitudes et si ce dernier est viabilisé.
Section 1 : L’intervention de professionnels
Préalablement à la vente d’un terrain il est important de savoir la surface exacte du terrain, si
des termites sont présents sur celui-ciet connaître les contraintes du sol. C’est informations
sont données par des professionnels qui interviennent sur le terrain.
§ 1 : Le bornage
1 présentation
Le bornage est une étape obligatoire lors de la vente d’un terrain.

Pour déterminer les limites exactes d’un terrain, il faut faire appel à un géomètre-expert. Le
géomètre est le seul professionnel habilité à établir un bornage.
Le bornage permet de fixer les limites du terrain par des repères matériels appelé bornes.
Le titre de propriété n’atteste que le transfert de propriété d’un propriétaire à un autre et il ne
garantit rarement la surface et les limites du terrain.
Les documents cadastraux sont élaborés pour des raisons fiscales. Le cadastre ne suffit pas à
prouver le droit de propriété, c’est un élément de preuve parmi d’autres.
Les terrains comporte souvent des limites visibles tel que les clôtures, les haies, les talus, les
chemins, les fossés… C’est limites deviennent des éléments de preuves valables qu’au terme
d’une période de trente ans continue et incontestée.
Si le terrain jouxte le domaine public, seul l’autorité administrative est compétente pour
procéder à la délimitation. Dans ce cas il faut effectuer une demande auprès de la mairie dont
dépend la parcelle concernée.
L’article 646 du Code Civil dispose que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage
de leurs propriété contiguës ».
La loi SRU indique que « tout avant-contrat de vente d’un terrain destiné à la construction
d’une maison doit préciser si la description du terrain résulte ou non d’une opération de
bornage. En l’absence de cette mention l’acheteur peut demander la nullité de l’acte pendant
le mois qui suit l’acte authentique. »

2 Le bornage à l’amiable
Lorsque les propriétaires de parcelles contiguës sont d’accord, le bornage est réalisé à
l’amiable.
Un accord préalable doit être signé entre le géomètre et les propriétaires qui souhaitent
faire borner leur terrain. Ce document précise l’identité du professionnel, la mission qui lui est
confiée et la répartition des frais de bornage entre les voisins.
Le géomètre convoque dans un premier temps les propriétaires à une réunion
contradictoire préalable dans laquelle il recueille les arguments de chacun. La convocation se
fait généralement par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le géomètre récupère ensuite les documents pouvant permettre de trouver les limites
de propriété. Il s’agit par exemple des Titre de propriété, des documents cadastraux, des
déclarations de témoin, des coutumes locales et du cadastre. C’est preuves ont des valeurs
inégale et le géomètre doit établir une hiérarchie entre elles.
Il propose ensuite aux voisins concernés un plan détaillé du terrain décrivant les lieux,
les limites séparatives, leur distance par rapport aux constructions existantes et la position des
bornes
Lorsque les propriétaires se sont mis d’accord le géomètre pose les bornes en leur
présence et il dresse un procès-verbal de bornage. Ce document doit être signé par tous les
propriétaires qui en conserveront chacun un exemplaire.
3 Le bornage judiciaire
Le bornage judiciaire est établi lorsque les voisins ne veulent pas établir le bornage ou s’ils ne
sont pas d’accord avec le plan proposé par le géomètre. C’est le tribunal d’instance du lieu de
situation du terrain qui est chargé de l’affaire.
Le juge détermine lui-même un géomètre-expert chargé de réaliser le bornage. A l’issu le
géomètre doit rendre son rapport au greffe du tribunal qui l’approuve et qui ordonne de poser
les bornes. Ensuite le procès-verbal est proposé à la signature des parties. Le tribunal peut
prononcer l’homologation lorsque l’une des parties refuse de signer.
4 Le bornage d’une division parcellaire
Depuis, le 1er octobre 2007, tous les terrains qui sont issu d’une division doivent être bornés
par un géomètre-expert.
De plus, le géomètre conseil sur le choix du découpage en fonction des servitudes, des voies
d’accès et des possibilités de raccordement aux canalisations. Le géomètre établie un plan de
division
La création de la nouvelle parcelle va entrainer de nouvelles limites de propriété. Ainsi il
convient de faire établir par le géomètre un document d’arpentage en vue d’assurer la mise à
jour du cadastre. La parcelle créée va alors avoir son propre numéro cadastral.
5 Les frais de bornage

L’article 646 du Code Civil dispose que « les frais de bornage sont partagés à parts égales
entre les parties. »
Dans la pratique, les voisins peuvent accepter le bornage et refuser de payer leur quote-part
des frais. Le propriétaire qui est à l’initiative de l’opération de bornage doit régler les frais.
Dans un bornage judiciaire, le juge fixe la répartition des frais.
6 La publicité foncière
Pour que le bornage soit opposable aux tiers, il doit être publié à la conservation des
hypothèques.
Si le procès-verbal du bornage amiable a été établi sous seing privée, il ne pourra être publié
qu’après son dépôt au rang des minutes d’un notaire. La publicité ne peut se faire qu’après
l’acte authentique.
§ 2 : L’état parasitaire – les termites
Selon la loi N° 99-471 de juin 1999 un état parasitaire doit être effectué sur les immeubles
non bâtis situés dans une zone à risque ou susceptible de l’être.
Article L133-5 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose que « Lorsque, dans une
ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur
proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones
contaminées ou susceptibles de l'être à court terme.
Un expert vient sur le terrain pour effectuer un diagnostic. Il détermine la présence ou
l’absence de termites.
Ce diagnostic a une durée de validité de six mois.
L’état parasitaire montrant l’absence de termites doit être annexé à l’acte authentique.
§ 3 : L’étude du sol
L’étude de sol permet d’établir un diagnostic précis de l’état du sol. Elle n’est pas obligatoire
mais elle est vivement conseiller. Cette étude est réalisée par un géotechnicien.
Le géotechnicien effectue des sondages sur le terrain qui vont lui permettre de déterminer la
qualité du sol et la nature du sous-sol. L’étude du sol permet aussi de contrôler la stabilité du
sous-sol et de vérifier l’existence ou non de nappes phréatiques.
Pour le vendeur d’un terrain à bâtir l’étude de sol peut être un point fort car elle peut lui
permettre de valoriser son terrain si ce dernier est sain. Le vendeur peut alors informer les
acquéreurs potentiels notamment au sujet des fondations qu’il faudra prévoir au moment de la
construction.
A l’inverse, si le terrain dispose d’une mauvaise qualité du sol, cette information permet au
vendeur d’adapter son prix et surtout d’éviter un quelconque recours des acheteurs.
Section 2 : La viabilisation et les servitudes

Le vendeur du terrain doit informer les acquéreurs potentiels de la viabilisation du terrain. Il

doit leur présenter les servitudes qui grèves le terrain et déterminer avec eux si d’autre son à
prévoir.
§ 1 : La viabilisation
La viabilisation correspond à la possibilité de raccordement aux réseaux de fourniture d’eau,

d’électricité, de téléphone, de gaz et d’assainissement.
Pour avoir des informations sur la viabilité du terrain il faut demander un certificat
d’urbanisme pré-opérationnel. Celui-ci contient toutes les informations sur l’état de la parcelle
notamment sur les équipements publics existants ou prévus. Article L410-1 du Code de
l’Urbanisme.
Il faut aussi consulter le règlement de la zone dont dépend le terrain pour connaître les règles
à respecter.Les articles 3 et 4 de ce règlement fixent les conditions de desserte des terrains par
des voies publiques ou privée, par des réseaux publics d’eau, électricité et assainissement.
De plus, l’article L123-1 du Code de l’Urbanisme dispose que les plans locaux d’urbanisme
comportent un règlement qui peut « fixer une superficie minimale des terrains constructibles
lorsque cette règle est justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d’un
dispositif d’assainissement non collectif… »
L’article 50 du règlement sanitaire départemental impose une surface minimum de terrain de
1000 m² pour toute construction nécessitant la réalisation d’un dispositif d’assainissement
autonome comportant une réinfiltration. Pour les zones concernées par l’assainissement
autonome, L’article 5 du règlement du PLU doit imposer une superficie minimale des terrains
constructibles. Ainsi selon le mode d’assainissement possible et la superficie du terrain, la
constructibilité de ce dernier peut être remise en cause.
Il existe deux types de viabilisation :
- la viabilisation externe qui correspond à la liaison entre la voie publique et la propriété. Elle
est réalisée par les distributeurs et gestionnaires de réseaux. (EDF, GDF, France télécom…)
- la viabilisation interne qui est effectuée par un électricien qui crée la liaison entre la maison
et le coffre situé en limite de propriété.
Le cout de la viabilisation dépend de la distance entre le terrain et le point de raccordement.

Plus la distance de raccordement est grande plus le cout est élevée. Dans le cas ou il faut
creuser une trancher pour amener l’eau, l’électricité, le téléphone il faut compter en moyenne
3500 E.
La viabilisation d’un terrain peut entrainer la création de servitudes. Par exemple des
servitudes de réseaux.
Il est important que le propriétaire du terrain ou son mandataire se renseigne sur la viabilité de
la parcelle préalablement à la vente. Les acquéreurs potentiels souhaite connaître c’est
informations puisque la viabilisation se fait à leur frais.
§ 2 : Les servitudes
1 Présentation
La servitude est une charge imposé à un immeuble appelé le fond servant au profit d’un autre
immeuble, le fond dominant.
• Les éléments constitutifs

- La servitude doit être établie sur deux fonds.
- Les deux fons doivent appartenir à des propriétaires distincts.
- La servitude doit être imposée au fond servant et utile pour le fond dominant.
• Les caractères de la servitude

- La servitude est un droit réel. ( Droit d’une personne exercé directement sur une chose)
- Elle est toujours accessoire au fond, elle ne peut en être détachée.
- Elle est perpétuelle. (Pour déroger à cette règle il faut stipuler dans l’acte le caractère
temporaire de celle-ci.)
- La servitude est indivisible c'est-à-dire qu’elle ne peut s’éteindre en partie.
• Les différents types de servitudes
- Les servitudes continues et discontinues
Les servitudes continues sont celles dont l’usage est continuel sans avoir besoin du fait de
l’homme. Par exemple les servitudes de conduites d’eau, de vue.
Les servitudes discontinues nécessitent l’intervention de l’homme. Par exemple, les servitudes
de passage.
- Les servitudes apparentes et non-apparentes
Les servitudes apparentes sont matérialisées par un ouvrage extérieur. Exemple : la servitude
peut être matérialisée par un chemin, un portail.
Les servitudes non-apparentes ne présentent aucun signe extérieur.
Par exemple, une servitude de non construction.
- Les servitudes positives et négatives
Les servitudes positives permettent au propriétaire du fond dominant d’agir sur le fond
servant. Exemple : une servitude de passage.
Les servitudes négatives représentent l’abstention du propriétaire du fond servant. Exemple :
une servitude de non construction

2 Les servitudes existantes
Le vendeur du terrain doit informer ses acquéreurs potentiels des servitudes existantes sur le
terrain.
Pour connaître les servitudes qui grèvent un terrain, il faut que consulter le titre de propriété
du propriétaire actuel du terrain.
Il est possible de demander un état hypothécaire au bureau des hypothèques. Les servitudes
font l’objet d’une publication, elles sont donc répertoriées dans ce document.
De plus, la servitude est un droit relatif à l’immeuble. En cas de vente l’acquéreur devra la
respecter. Les actes notariés intègre une clause dans l’acte de vente qui impose à l’acquéreur
le respect des servitudes existantes.
3 La création de nouvelles servitudes
La vente d’un terrain issu d’une division parcellaire entraine la plupart du temps la création de
servitudes. Par exemple si le terrain nouvellement créé n’a pas d’accès à la voie publique, une
servitude de passage sera constituée.
Des servitudes sont souvent créées au moment de la viabilisation du terrain. Il s’agit
notamment de servitudes pour faire passer des canalisations.
Certaine servitudes peuvent être obligatoires, ce sont les servitudes légales. Par exemple les
servitudes pour cause d’enclaves.
La création de la servitude se fait généralement de manière conventionnelle c'est-à-dire
qu’une convention est signée entre les deux propriétaires des fonds. Cette convention doit être
établie par un acte authentique et publiée au bureau des hypothèques.
La servitude peut être représentée sur un plan de bornage mais elle n’est pas bornée.
Cependant la servitude doit être représentée sur un plan que les acquéreurs doivent signer au
moment du compromis de vente.
Ainsi, il est important de connaitre si le terrain est viabilisé, le cas échéant quel type de
viabilisation il est possible de réaliser, d’informer les futurs acquéreurs sur les servitudes
qu’ils devront respecter et sur celles qui devront être mise en place.
Les démarches techniques doivent être établies par le vendeur ou son mandataire
préalablement à la vente du terrain. Elles permettront d’avoir des informations
supplémentaires. Elles doivent être communiquées aux acquéreurs potentiels puisqu’elles
leurs permettra de déterminer un projet et de prévoir les couts de ce dernier.


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Partie 1: Les démarches d’urbanismes

Chapitre 1: Les informations d’urbanismes

Section 1: Les documents d’urbanismes

VIGIER Emilie 1 01/07/2009

La carte communale comprend :

• Un rapport de présentation, avec

– Une analyse de l’état initial de l’environnement et une exposition des prévisions de

• Un ou plusieurs documents graphiques

C’est documents délimitent :

La carte communale permet au Maire d’acquérir la compétence en matière d’instruction et de

§2 : Le plan d’occupation des sols

Le POS est composé de quatre parties :

Ce document est une carte qui organise le territoire de la commune en zones.

VIGIER Emilie 3 01/07/2009

§3 : Le plan locale d’urbanisme

Le plan local d’urbanisme est un document de planification communal.

VIGIER Emilie 4 01/07/2009

Le PLU comprend cinq éléments :

C’est l’état des lieux du territoire de la commune.

• Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD)

Le PADD est la création de la loi SRU du 13 décembre 2000.

Le PLU présente quatre grandes zones :

○ Les zones urbaines (U)

○ Les zones à urbaniser (AU)

○ Les Zones agricoles (A)

○ Les zones naturelles et forestières

VIGIER Emilie 5 01/07/2009

L’article L123-9 du Code de l’urbanisme présente un règlement type par zone.

• Les documents graphiques

Ils correspondent à la représentation graphique du règlement. Ces documents mettent en

Le PLU transfert la compétence au maire pour délivrer les autorisations d’urbanisme.est

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1 Le droit de préemption urbain

VIGIER Emilie 6 01/07/2009

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Section 2 : Le certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme est le document de référence en matière d’information préalable.

VIGIER Emilie 9 01/07/2009

§2 : Les différents types de certificat d’urbanisme

1 Le certificat d’urbanisme informatif

Le certificat d’urbanisme informatif permet au requérant de connaître l’état du droit de

2 Le certificat d’urbanisme pré opérationnel

VIGIER Emilie 10 01/07/2009

Chapitre 2 : Les autorisations d’urbanisme

Section 1 : La déclaration préalable de division

Le formulaire doit préciser :

VIGIER Emilie 11 01/07/2009

Le dossier doit contenir :

L’instruction se fait dans un délai de un mois à compté du dépôt en mairie.

Section 2 : Le permis de construire

L’autorisation du permis de construire va être présentée dans le compromis de vente comme

- la localisation et la superficie du terrain.

• Les éléments du dossier