Universitatea " Ovidius " Constanta Facultatea de Drept si Stiinte Administrative Specializare Administratie Publica Anul II IFR

Cartea Funciara .Procedura de inscriere in Cartea Funciara

REFERAT

Cartea Funciara.Structura si Obiect

C artea Funciar reprezint cartea de identitate a unui imobil. terenul,
contruc ia ntreag sau o component dintr-o construcie (un apartament, de exemplu) au n acestfel un paaport unic care rmne valabil pe toat durata existenei imobilului, indiferentde faptul c proprietarii se schimb n timp prin vnzare, donaie, motenire sau hotrri judectoreti. Aceast carte de identitate ndeplinete un dublu rol prin:
1 Activitatea de cadastru

Identificarea n mod unic i constant n timp imobilul, indiferent de proprietari. 2.Publicitate imobiliar Asigurarea informrii celorlalte persoane care nu fac partedin clasicele dou p r i ale unui contract cu privire la forma de proprietate sau actele i faptele juridice care privesc imobiluln dreptul civil romn de inspiraie francez, transmiterea dreptului de proprietate de la o persoan la alta nu are nevoie de nscrierea n cartea funciar, ns simpla informare a publicului cu privire la actele i faptele juridice care privescimobilul este de importan vital atunci cnd ne hotrm s achiziionm un imobil. O s i n g u r e x c e p i e e s t e p r e v z u t n l e g e a c i v i l d e a s t z i : d r e p t u l d e i p o t e c n u e s t e valabil dect nscris n cartea funciar. n viitorul Cod civil al Romniei, transmiterea valabil a dreptului de proprietate se va produce nu doar prin simplul acord de voin al prilor ca n prezent ci prin nsinscrierea n cartea funciar. Aceast soluie va satisface nevoia de rigurozitate formal n materia transmiterii dreptului de proprietate, nscrierea n cartea funciar pentru valabilitatea dreptului de proprietate fiind regsit n legislaia civil englez, austriac,german i elveian,iar dreptul de proprietate dob ndit cu bun credin n condiiile legii va fi pe deplin recunoscut indiferent de faptul c actul a fost ncheiat cu o persoan care a nelat dobnditorul cu privire la calitatea sa de proprietar, aciunea nrevendicare a adevratului proprietar fiind astfel paralizat. Identificarea imobilului se face prin alocarea unui num r de carte funciar

 i a unuinum r cadastral unic care r m n valabile pe toat durata existen ei construc iei sau terenului. Publicitatea formei de proprietate i a faptelor sau actelor juridice care privesc imobilul protejeaz pe cei n favoarea crora este efectuat nscrierea ct i pe cei caredoresc s cunoasc starea juridic a imobilului nainte de a-l achiziiona. n acest sens,vor apare n cartea funciar informa ii legate de regimul propriet ii sau acte juridice care privesc imobilul: dac imobilul este bun propriu sau comun, dac exist o ipotec n favoarea unei bnci sau a altui creditor, dac imobilul este afectat de o nchiriere pe unt e r m e n l u n g c a r e t r e b u i e r e s p e c t a t , d a c n u r m a p a r t a j u l u i i a obinerii dreptuluie x c l u s i v d e p r o p r i e t a t e , m a i s u n t d i f e r e n e , d e b a n i c a r e t r e b u i e s c a c h i t a t e celorlali foti co-proprietari, e.t.c Pentru c orice investi ie are nevoie de siguran juridic nc din momentul hot r riiini iale, aceste informa ii sunt extrem de importante pentru cel care dore te s ob in imobilul deoarece dreptul s u de proprietate va fi afectat de sarcinile i not rile dincartea funciar ntr-o asemenea m sur nc t poate determina r spunsul cu privire la viabilitatea economic i de folosin a imobilului. O locuin deja ipotecat sau pentru care mai sunt diferene de bani de achitat celorlali motenitori va putea fi scoas oricnd la vnzare silit de ctre creditori dac sumele de bani indicate nu sunt achitate de ctre fostul proprietar, indiferent de faptul c cel carec u m p r n u e s t e p a r t e n c o n t r a c t u l d e m p r u m u t sau n partaj. O n c h i r i e r e t r e b u i e respectat de noul proprietar dac este menionat n cartea funciar astfel nct cel carecumpr imobilul nu l poate evacua pe chiria pn la expirarea nchirierii.Pe de alt parte, omisiunea de a nscrie n cartea funciar actele i faptele descrise mai sus l va proteja pe cel care dob nde te imobilul deoarece aceste informa ii nu i pot fi invocate sau opuse ntr-o aciune n instan, dobnditorul putndu-le ignora atta vreme ct nu sunt nscrise n cartea funciar, susinnd c nu le cunotea i era, n acest fel, de bun credin. Mai mult dect att, art. 30 alin (1) din Legea privind cadastrul i publicitatea imobiliar protejeaz buna credin a cumprtorului unui imobil atta vreme ct au fost respectatec o n d i i i l e l e g a l e l a n c h e i e r e a a c t u l u i i n u a f o s t n o t a t n i c i o a c i u n e p r i n c a r e s a conteste cuprinsul c r ii funciare sau dac din titlul transmi torului i din cuprinsul c r i i f u n c i a r e n u r e i e s e

v r e o n e c o n c o r d a n n t r e a c e a s t a i s i t u a i a j u r i d i c r e a l , dreptul prezumndu-se a exista n folosul dobnditorului. Aceast prezumie de existen n folosul dob nditorului nu poate salva ntotdeauna dob nditorul de bun credin n f a a u n e i a c i u n i n j us ti i e, ju dec to ri lo r fi in du -l e nec es a re ev al u ri a le t utu ro r circumstan elor cauzei i a contextului individual al fiec rei tranzac ii pentru a putea recunoa te pe deplin dreptul de proprietate astfel dob ndit, instan ele adopt nd pozi ii contrare i neconsecvente cu privire la acest aspect.

Publicitatea Imobiliara. Procedura de inscriere in Cartea Funciara.

Publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din acelasi teritoriu administrativ si se realizeaza de catre oficiile teritoriale pentru imobilelesituate in raza de activitate a acestora Aceasta detine un rol foarte important, intr-un statde drept,asigurand securitatea statica si dinamica a circuitului juridic civil in transmisiunilor succesive ale dreptului de proprietate ale imobilelor si celorlalte drepturi reale imobiliare. Decretul-Lege nr. 115/1938, a consacrat sistemul de publicitate imobiliara bazat pe cartile funciare, fiind aplicat in Transilvania, Banat si nordul Moldovei .

Sistemul real de evidenta

acesta vizeaza imobilul, realizand o precisa de identificare al acestuia si o publicitate integrala in sensul ca sunt inscrise in cartea funciara toate acte si fapte juridice privitoarela bunurile imobile pe care le cuprinde.Prin aparitia Legii cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996 se extinde sistemul de publicitate imobiliara reala bazat pe carti funciare, la nivelul intregii tari. D e asemenea, este de mentionat caracterul real al evidentei, prin care atat partile, cat si tertii interesati sunt n masura sa cunoasca situatia juridica a unui imobil in orice moment (proprietarul, sarcinile imobiliare, ipotecile, urmaririle, indisponibilizarile, modalitatile decare sunt afectate dobandirea dreptului, capacitatea partilor, etc.).Cadastrul

general si sistemul de carte funciara generalizat la nivelul intregii tari , nu au putut fi finalizate, deoarece asa cum s-a demonstrat in practica, aceasta realizare presupune un proces de lunga durata si implica alocarea unor resurse financiare si umaneimportante.Notiunea de Inscrierein cartea funciara in lumina prevederilor Legii nr. 7/1996,trebuie privita ca expresie generala a introducerii in cartea funciara a starilor, actelor ,faptelor si raporturilor juridice. Aceasta expresie generala inglobeaza categorii predefiniteale inscrierii, cum ar fi : intabularea, inscrierea provizorie, notarea, radierea, rectificareas.a , care pot fi clasificate dupa mai multe criterii: 1.Dupa obiectul inscrierii acestea au fost clasificate in trei feluri: intabulare, inscriere provizorie si notare; 2.Dupa natura sau continutul lor, inscrierile sunt propriu-zise si rectificari; 3.Dupacaracterul lor inscrierile sunt definitive si provizori. 4 .Dupa modificarile aduse imobilului inscrierile se impart in transcrieri si reinscrieri; 5.Dupa rolul lor inscrierile se pot clasifica in principale si subsecvente. Aceasta ultima categorie permite examinarea inscrierilor din punctul de vedere al semnificatiei lor in operatiunea de inregistrare a datelor de carte funciara. Inscrierile principale sunt cele prin care se realizeaza evidenta primara, de baza,a situatiei juridice a unui imobil, din aceasta categorie facand parte inscrierea provizorie. Inscrierile subsecvente sunt acele inscrieri care deriva din inscrierile principale,efectuarea unei inscrieri subsecvente fiind conditionata de existenta unei inscrieri principale. In lipsa inscrierii principale neputand fi posibila operarea unei inscrieri subsecvente. Sunt inscrieri subsecvente precum : notarea, radierea, rectificarea, transcrierea,reinscrierea, indreptarea erorilor materiale.

Notarea
Potrivit art. 40 din Legea 7/1996, astfel cum a fost modificata prin Legea 247/2005 ,notarea poarta asupra drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice referitoare lastarea si capacitatea persoanelor, actiunilor si cailor de atac in justitie, precum si amasurilor de indisponibilizare a imobilelor din cartea funciara. Obiectul notarii se distinge in urmatoarele categorii: Starea si capacitatea persoanelor care priveste atat persoanele fizice cat si juridice, care sunt titulare ale unui drept real inscris in cartea funciara.

Actiunile si caile de atac in justitie

care pot fi notate in cartea funciara trebuiesa priveasca un drept real inscris in cartea funciara, caracterizandu-l pe acesta cafiind litigios.Actiunea sau calea de atac trebuie sa aiba legatura cu imobileleinscrise in cartea funciara si drepturile reale aferente, notarea proceselor avanddrept scop informarea tertilor de buna-credinta cu privire la caracterul litigios al bunului pe care doresc sa-l dobandeasca.

Masurile de indisponibilizare au drept efect informarea tertilor asupra limitelor aduse dreptului de dispozitie al titularilor drepturilor reale imobiliare. Acestemasuri sunt: interdictia de instrainare/si/sau grevare a imobilului si modalitatileacestora, dreptul de preemtiune, lucrari de expropriere, sechestu asigurator si judiciar.Prevazuta de art. 84 alin.2 lit. h) din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara interdictia de instrainare si grevare, precum simodalitatile acesteia pot fi notate in cartea funciara daca se dovedeste faptul ca oasemenea interdictie a fost instituita pe cale legala sau conventionala. In ce priveste interdictia de instrainare legala ( de ex. art. 9 din legea 112/1995), notareaeste facultativa, fiind lasata la aprecierea celui interesat, deoarece actele, faptelesau raporturile juridice ce pot face obiectul sau, exista si sunt opozabile fata deterti, indiferent de inscrierea lor in cartea funciara. Drepturile personale care pot fi notate in cartea funciara sunt nascute de reguladin raporturi juridice cu o alta persoana, de natura sa afecteze regimul juridic alimobilului. Acestea sunt: contractul de locatiune, cesiunea veniturilor imobilului pe o perioada mai mare de 3 ani, chitantele de plata ale chiriei pe o perioada maimare de 2 ani, contractele de leasing imobiliar, modalitati juridice care afecteazadreptul inscrisin cartea funciara.s.a. Conditiile in care se poate face notarea in cartea funciara,sunt analizate in functiede cazurile in care notarea se dispune la cererea partilor interesate si cele in care notarease dispune din oficiu. La cererea partilor interesate pot fi notate in cartea funciara actele si faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea si capacitatea persoanelor avand legatura cuimobilele cuprinse in cartea funciara.Inscrierea notarii la cererea partii interesate se dispune in temeiul actelor doveditoare careindeplinesc conditiile prevazute de art. 48 din Lege. Notarea din oficiu
se face la dispozitia instantei de judecata, la cererea organului deurmarire penala sau a registratorului de carte funciara, in b a z a a d r e s e l o r e l i b e r a t e d e acestea, insotite fiind de copii ale actiunilor introductive

sau ordonantei procurorului. De m e n t i o n a t c a a c e s t e n o t a r i s e p o t f a c e s i l a c e r e a p a r t i i i n t e r e s a t e . D i s p o z i t i a n o t a r i i d i n oficiu nu echivaleaza insa cu o impunere ca registratorul sa procedeze la respectiva notare, acesta putand respinge sesizarea de inscriere dupa o fundamentata analiza.R e g i s t r a t o r u l e s t e o b l i g a t s a n o t e z e d i n o f i c i u respingerea cererii de inscriere in carteafunciara, cine a cerut notarea, dreptul sau faptul juridic care a facut obiectul c e r e r i i s i imobilul la care se refera.In cazurile in care se dispune inscrierea din oficiu a notarii apreciem ca se impune comunicarea incheierii de notare partiilor interesate.

Inscrierea provizorie
Inscrierea provizorie in cartea funciara nu confera certitudine in privintadrepturilor reale la care se refera, d c a c c c a o r i d e c a t e o r i n u s u n t i n d e p l i n i t e cerintele pentru intabulare, se va solicita aceasta operatiune. In toate situatiile incare nu sunt indeplinite conditiile pentru intabulare, insa persoana a dobandit und r e t s i d o r e s t e s a - s i a s i g u r e r a n g u l s e r i a l p e n t r u a p u t e a d a c e r t i t u d i n e s a u a - s i justifica dobandirea in viitor, poate cere inscrierea provizorie care are utilitate practica in privinja tuturor drepturilor reale imobiliarc, iar in anumitc situatiin u m a i i n p r i v i n j a d r e p t u l u i d e ipoteca.S e p o a t e s o l i c i t a i n s c r i e r e a p r o v i z o r i e o r i d e c a t e o r i l a c o n s t i t u i r e a , transmiterea, modificarca sau stingerea unui drept real imobiliar, desi au fost indeplinite conditiile pentru vreuna dintre operatiunile juridiee enumerate, totusinu se poate incuviinta intabularea deoarece nu sunt intrunite cerintele prevazutein articolul 45 din I.egca nr. 1 15/1938.Potrivit art. 31 din Legea nr. 7/1996, inscrierea provizorie in cartea funciaras c f a c e i n c a z u l d o b a n d i r i i u n o r drepturi afectate de o conditie suspensiva saud a c a hotararca judccatoreasca pe care se intemeiaza nu e s t e d e f i n i t i v a s i ircvocabila.Situatia tabulara provizorie va fi confirmata, consolidata sau justificata dacaulterior se vor intruni cerintele care au lipsit la inscrierea provizorie.Declaratia de justificarc trebuie sa emane de la titularul dreptului real si prina c c a s t a d c c l a r a r e s e

completeaza datele care au lipsit la intabulare. A c c a s t a declarare o poate da si mostcnitorul titularului d r e p t u l u i , d u p a c u m p e r s o a n a c a r c putea cere justificarea sau mostenitorii acesteia pot face demersuri pentru jusitifcarea inscrierii provizorii.D a c a t i t u l a r u l dreptului refuza sa dea declaratia de justificarc a i n s c r i e r i i provizorii, aceasta se poate cere printr-o actiune in justitie, procesul putand fin o t a t p r i n p r e z e n t a r e a l a b i r o u l d e c a r l e f u n c i a r a a u n u i e x e m p l a r a l c e r e r i i d e chemare in judecata, vizat de instanta de judecata.S u n t s u s c e p t i b i l e d e i n s c r i e r i p r o v i z o r i i h o t a r a r i l e judecatorcti carc nu auramas definitive, ci pot fi atacate prin cailc ordinarc si extraordinare de atac.hotarari prin care se dispune asupra constituirii, stramutarii, m o d i f i c a r i i s a u stingerii unor drepturi reale imobiliare.

Intabularea
Este acea inscriere definitiva in cartea funciara prin care se dobandeste, stramuta, modifica sau stinge un drept real imobiliar (tabular) cu efecte i n s t a n t a n e e s i depline de la data inregistrarii cererii dc inscriere, daca aceasta a fost admisa de biroul dc carte funciara. Deci aceste efecte au loc fara sa fie necesare proceduriultcrioare, de aceea s-a spus ca intabularea este o inscriere neconditionata.In conformitate cu articolul 45 din Legea nr. 115/1938, intabularea se poatea d m i t e d a c a inscrisul original indeplincstc anumite conditii. D i n t r e a c e s t e a , trebuie aratat domiciliul partilor si data intocmirii actului, care poate fi trecutaoriunde in cuprinsul actului. De asemenea, trebuie precizate toate datele de cartef u n c i a r a , f i i n d s u f i c i e n t e n u m a r u l d e c a r t e f u n c i a r a s i a r a t a r e a l o c a l i t a t i i . d a c a toate imobilele cuprinse in acea carte urmeaza sa se instraineze. In caz contrar, t r e b u i e precizat numarul topografic al imobilului p e n t r u c a r e s e s o l i c i t s intabularea. Pentru a se putea d i s p u n e i n t a b u l a r e a c e r u t a . i n s c r i s u l t r e b u i e s a cuprinda consimtamantul expres al titularului dreptului, cuprins intr-

o declaratie p r i n c a r e i s i d a a c o r d u l n e c o n d i t i o n a t p e n t r u i n t a b u l a r e . A c e a s t a d e c l a r a t i e exprcsa trebuie sa fic inclusa in cuprinsul actului juridic sau separat intr-un altinscris sau chiar in cuprinsul cererii de intabulare, in accasta situate trebuind saf i e a r a t a t e d a t a i n s c r i s u l u i in temeiul caruia se cere intabularea, precum s i dreptul ce urmeaza sa fie intabulat. I n t a b u l a r c a s e p o a t e incuviinta si in temeiul unei hotarari j ud ecat oresti definitive irevocabile (art. 46 D.L. 1 1 5 / 1 9 3 8 a r t . 4 9 , a l i n . 2 d i n L e g e a n r . 7 / 1996). care trebuie sa contina elementele de mai sus, precum si in baza unui actadministrativ, in condijiile prevazutc dc lege.

Radierea
Radierea,drepturilor de carte funciara este operatiunea prin care se inscrie stingerea efectelor drepturilor tabulare, ori stingerea cauzei care a determinat inscrierea in carteafunciara. Cazurile de radiere se clasificafuntie de ; 1 obiectul care il vizeaza in.radierea intabularii; 2.radierea inscrierii provizorii; 3.radierea notarii.. Radierea unor drepturi intabulate ( inscrise definitiv) se poate face in baza uneideclaratii de vointa unilaterale provenind de la titularul dreptului( O asemenea situatie,este rar intalnita in practica deoarece are drept consecinta stingerea ireversibila a dreptului) si in baza certificatului de deces in cazul drepturilor ce se sting prin moarteatitularului. Conditiile radierii inscrierii provizorii rezulta din interpretarea per a contrario adispozitiilor art. 51 din Regulament, rezultand urmatoarele cazuri de radiere:a). Implinirea termenului de radiere- in situatia in care s-a efectuat o inscriere provizorie,s i m a i s u n t n e c e s a r e i n s c r i s u r i s u p l i m e n t a r e , o b l i g a t i e c a r e a f o s t p u s a i n v e d e r e solicitantului inscrierii sub sanctiunea decaderii intr-un termen stabilit de registrator, iar solicitantul nu s-a conformat. b). Renuntarea titularului la dreptul inscris provizoriu, fiind necesara indeplinireaconditiilor pentru inscrierea definitiva.c). Cand hotararea de valorificare a inscrierii provizorii a fost respinsa, intelegandu-sehotararea pronuntata in actiunea in justificarea inscrierii provizorii.d). Hotararea judecatoreasca a constatat nevalabilitatea titlului in baza caruia s-a dispusinscrierea provizorie.e). Daca nu s-a facut dovada ca actiunea in justificare a fost pornita in termen, adica laimplinirea conditiei suspensive sau la

expirarea termenului acordat de catre registrator pentru depunerea inscrisurilor suplimentare Radierea notarii Radierea faptelor si drepturilor personale, a litigiilor si altor raporturi referitoare la imobile, se va dispune la cererea partilor sau din oficiu, similar formelor de sesizare careau stat la baza notarii. Constituie temei al radierii notarii incetarea starii de incapacitate a titularului dreptuluireal, incetarea masurilor de indisponibilizare a imobilului , a altor drepturi personale careau determinat notarea.Masura radierii poate fi hotarata din oficiu de catre registratorul de carte funciara,in cazul notarilor care si-au pierdut efectul. De asemenea radierea notarii poate fi cerutade partile interesate in baza actelor doveditoare care sa ateste stingerea drepturilor care audeterminat notarea.

Rectificare inscrierilor de carte funciara

Se poate realiza rectificarea cartii funciare, ori de cate ori cuprinsul cartii funciarenu corespunde in privinta inscrierilor cu situatia juridica a reala a imobilelor. Prinrectificare se urmareste radierea, indreptarea sau mentionarea oricarei operatiuni in carteafunciara care nu corespunde realitatii. Situatiile care pot da nastere rectificarilor de cartef u n c i a r a s u n t c e l e i n c a r e s e c o n s i d e r a c a p r o p r i e t a t e a a f o s t d o b a n d i t a i n a i n t e c a achizitorul sa- si fi inscris dreptul in cartea funciara ( inclusiv vreun alt drept real), sauatunci cand actul juridic in baza caruia s-a facut inscrierea nu exista sau nu este valabil,incheierea registratorului nu este valabila, inscrierea insasi este viciata fiindca nu corespunde actului juridic de baza. Rectificarea mai poate fi dispusa si cand au incetatefectele actului sau faptului juridic ce constituiau temeiul inscrierii valabile, acestearamanand fara suport juridic.Initial rectificarea putea fi dispusa numai in baza unei hotarari judecatoresti, actualmenteaceasta se poate face si pe cale amiabila. Indepartarea erorilor materiale Cu prilejul efectuarii inscrierilor in cartea funciara pot aparea erori evidente materialeintre datele inscrise in cartea funciara si situatia reala a imobilului. Erorile materiale sunt in majoritatea cazurilor rezultatul unor greseli de redactare sau mentionare a uneiinscrieri, aflata in discordanta cu elementele de fapt si de drept care au fost retinute.Aceste erori, se vor indrepta prin incheiere motivata, de catre registrator, la cerere sau dinoficiu, cu comunicarea acestora persoanelor interesate. Efectele inscrierilor in cartea funciara Prin Legea 7/1996 sunt reglementate doua efecte ale inscrierilor in cartea funciara :1.efectul opozabilitatii fata de terti a inscrierilor de la data inregistrarii acestora 2.ordinea inregistrarii cererilor va determina rangul acestora;Efectul de opozibilitate fata de terti il au intotdeauna intabularea si inscrierea provizorie.Exceptii ale efectului de opozabilitate al inscrierilor in cartea funciara suntprevazuteexpres in lege ca fiind: drepturile de proprietate si

celelalte drepturi reale ce provin dinsuccesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune, precum si drepturile reale dobanditede stat si de orice persoana prin efectul legii. In aceste situatii pentru ca titularul acestor drepturi sa poata dispune de ele nu este necesar sa fie inscrise in cartea funciara. Efectul notarii actelor si faptelor juridice consta in faptul ca inscrierile devin, de ladata inregistrarii lor, opozabile tertilor, ele putand fi valorificate de cel in favoarea caruias-a facut notarea, impotriva oricaror persoane interesate, acestea suportand riscul pe caresi l-au asumat neglijand notarea.

Concluzie La sfarsit putem spune ca, Cartea Funciara joaca un rol importatnt societatea actuala. t .Ea reprezint cartea de identitate a unui imobil, teren sau constructiue In ea se pastreaza cele mai importante date privind imobilul achizitionat ,achitat sau vandu.Este pasaportul fiecarui imobil pe durata existentei sale.iar procedure da inscriere in cartea funciaqre este foarte inportatnta,fiecare detalui,document si cerere este pretioasa.

BIBLIOGRAFIE: Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat; Cornelia Munteanu, Ovidiu Ungureanu- Drept civil. Drepturile reale editia a III-arevazuta si adaugita, Editura Rosseti , Bucuresti, 2005 Liviu Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrrile sale, Ed. Lumina Lex,Bucureti, 2004