Ghid Privind Evaluarea Pentru Garantarea Imprumuturilor - Octombrie 2010 PDF

2010
ANEVAR

Ghid privind evaluarea pentru garantarea
mprumuturilor

ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

2/35

Cuprins

I Expunere de motive ...................................................................................................... 3
1. Abrevieri ...................................................................................................................... 9
2. Definitii ale unor termeni .............................................................................................. 9
II Principii de evaluare a garantiilor reale de natura activelor corporale........................... 12
III Evaluarea n faza acordrii creditului.......................................................................... 16
IV Evaluarea pe parcursul derulrii creditului ................................................................. 17
V. Evaluarea n faza executrii silite ............................................................................... 19
VI. Sanctiuni ................................................................................................................... 20
ANEXE .......................................................................................................................... 21


3/35

I Expunere de motive

Acest ghid privind evaluarea pentru garantarea mprumuturilor se refer la evaluarea
garantiilor reale si a aparut din necesitatea de a ajuta la completarea cadrului reglementativ
referitor la activitatea de creditare n care, pn n prezent, se faceau referiri indirecte la
activitatea de evaluare a garantiilor.
Ghidul urmeaz a fi aplicat de ctre institutiile de credit, evaluatori, auditori financiari si
alti utilizatori ai serviciilor de evaluare n legatur cu activitatea de creditare, n diferitele
faze ale acesteia si reprezint cadrul general pe baza cruia institutiile de credit si vor
elabora propriile norme de evaluare a garantiilor.
n cuprinsul ghidului sunt tratate aspecte legate de: standardele de evaluare, relatia cu alte
standarde profesionale si cu reglementrile BNR, procesul de evaluare, abordri ale
evalurii, raportul de evaluare precum si practicile nepermise (neetice) ale evaluatorilor.
Prezentul ghid prezint cadrul activittii de evaluare:
(1) n faza acordrii creditului;
(2) pe parcursul derulrii creditului;
(3) n faza executrii silite.
Potrivit reglementrilor BNR:
mprumuttorii sunt obligati s elaboreze metodologii pentru determinarea
valorii juste a garantiilor reale primite, avnd n vedere Standardele
Internationale de Raportare Financiar (IFRS). Potrivit acestora, Valoarea just
este suma la care poate fi tranzactionat un activ sau decontat o datorie, de
bunvoie, ntre prti aflate n cunostint de cauz, n cadrul unei tranzactii n
care pretul este determinat obiectiv.
institutiile de credit trebuie s stabileasc cerinte corespunztoare n ceea ce
priveste valoarea si tipul garantiilor corporale, capacitatea de valorificare n
timp util a garantiei si de stabilire n mod obiectiv a unui pret sau a unei valori
de piat, frecventa cu care valoarea bunului poate fi revizuit, incluznd o
expertiz sau o evaluare profesional, si volatilitatea sau o aproximare a
volatilittii valorii garantiei reale.
evaluarea periodic a garantiilor este obligatorie.
Referirile la standardele de evaluare privesc standardele internationale de evaluare,
obligatorii pentru membrii ANEVAR.
Ghidul se adreseaz evaluatorilor externi sau interni ai institutiilor de credit care
elaboreaz rapoartele de evaluare pentru cele trei faze.
Practica evalurii pentru garantarea mprumuturilor a evidentiat cteva aspecte care nu
aveau o ntelegere si clarificare unitar. Ghidul de fat ncearc s clarifice aceste lucruri.

Ghidul si propune totodat s creasc gradul de transparent al relatiei dintre evaluator si
institutia de credit si s delimiteze responsabilittile fiecreia dintre cele dou prti n

4/35

activitatea comun din cadrul procesului de creditare, respectiv activitatea de evaluare a
activelor care se constituie ca garantii ale creditelor.

Principalele aspecte care au fost reglementate n cuprinsul ghidului se refer la:

Comunicarea dintre evaluator si institutia de credit;
Inspectia propriettii;
Derogri de la standardele de evaluare ;
Diferentele existente ntre situatia faptic si situatia reiesit din documente;
Tipul valorii estimate. Valoarea de piat versus Valoarea just;
Verificarea situatiei juridice a bunului evaluat;
Informatiile si documentele necesare elaborrii raportului de evaluare;
Evaluatori interni si evaluatori externi;
Responsabilittile n cazul evaluatorilor externi persoane juridice;
Termenul de realizare a rapoartelor de evaluare;
Adecvarea bunului evaluat pentru garantie bancar;
Procesul de evaluare;
Prezentarea pe scurt a abordrilor evalurii;
Opinia evaluatorului. Numrul de abordri aplicate;
Forma raportului de evaluare;
Necesarul minim de informatii cuprinse n raportul de evaluare;
Semnarea si stampilarea raportului de evaluare;
Verificarea rapoartelor de evaluare;
Verificarea informatiilor utilizate de ctre evaluator;
Moneda n care se exprim opinia;
Influenta TVA asupra valorii estimate;
Evaluarea portofoliilor de garantii pe perioada derulrii creditelor.

Sunt expuse n continuare, motivele avute n vedere la alctuirea principiilor propuse n
acest ghid.

Avnd n vedere numrul mare de persoane, din institutia de credit, care au contact cu
evaluatorul n procesul de evaluare a garantiilor, comunicrile se realizeaz att n scris ct
si telefonic. Pentru ca procesul de comunicare s fie ct mai transparent si eficient, n
cadrul ghidului sunt prezentate aspectele din raportul de evaluare care necesit exclusiv
comunicarea scris.

Pentru inspectia propriettii s-au reglementat cazurile n care aceasta este obligatorie, cine
face inspectia, ce se scrie n raportul de evaluare despre inspectie, etc.

O problem important o reprezint diferentele reiesite n urma inspectiei ntre situatia
faptic si situatia din documente. Evaluatorul va trebui s urmeze instructiunile institutiei
de credit, realizate n scris, n toate aceste situatii.

De regul, tipul de valoare estimat n cadrul raportului de evaluare pentru garantarea
mprumuturilor este valoarea de piat. Sunt ns situatii, n practic, n care evaluatorii au
estimat si alte tipuri de valori n afara valorii de piat. S-a reglementat ca utilizarea unui alt
tip de valoare va putea fi folosit doar la solicitarea scris a institutiei de credit.


5/35

Un alt tip de valoare, regsit frecvent n cadrele de raportare financiar este valoarea just.
Cu privire la garantiile bancare, aceasta reprezint valoarea cu care bunul luat n garantie
este recunoscut n situatiile financiare ale institutiilor de credit. Valoarea just poate fi mai
mic sau cel mult egal cu valoarea de piat.

Scopul evalurii va fi ntotdeauna evaluarea pentru garantarea mprumuturilor. Ghidul
devine aplicabil doar pentru acest scop si nu va fi interpretat ca si cadru general de
evaluare pentu evalurile realizate n alte scopuri: evaluare pentru raportare financiar,
pentru asigurare, pentru vnzare/cumprare, pentru fuziuni etc.

De asemenea sunt multe situatii n care evaluatorului i se cere s exprime separat valoarea
constructiei si valoarea terenului. Alocarea valorii de piat a propriettii imobiliare ntre
teren si constructii este o operatie matematic n urma creia nu rezult valoarea de piat a
componentelor. Aceast actiune este specific evalurii pentru raportare financiar.
Valoarea de asigurare este un scop specific al evalurii, diferit de valoarea pentru
garantarea mprumuturilor, si care nu rezult din raportul de evaluare pentru garantarea
mprumuturilor.

Evalurile imobilizrilor financiare (actiuni, prti sociale), dac este cazul, vor fi realizate
n conformitate cu prevederile din normele interne ale institutiilor de credit si nu au fost
cuprinse n prezentul ghid.

Situatia juridic a bunului de evaluat este primordial n procesul de luare n garantie.
Decizia c un bun este conform pentru garantie bancar trebuie s apartin institutiei de
credit. Evaluatorul are obligatia s descrie ct mai fidel si detaliat bunul de evaluat, n
raportul de evaluare, tinnd cont de instructiunile specifice transmise de ctre banc.
Responsabilitatea final de a accepta un bun n garantie apartine institutiei de credit.

Evaluatorul trebuie s elaboreze si s prezinte bncii si solicitantului de credit, lista cu
documentele si informatiile necesare realizrii evalurii n functie de natura activului de
evaluat. Este foarte important ca informatiile s ii fie puse la dispozitie de ctre institutia
de credit sau dac nu este posibil, si acest lucru se face de ctre solicitantul creditului, setul
de documente trebuie prezentate n acelasi timp si institutiei de credit. Se urmreste ca
informatiile pe care le are la dispozitie evaluatorul s fie cunoscute de ctre institutia de
credit si este de dorit ca aceasta s analizeze documentele de proprietate nainte de a fi
puse la dispozitia evaluatorului.

Avnd n vedere c documentatia are diverse denumiri si c pentru evaluare este necesar
un set minim de informatii, s-a cuprins n ghid o list minim de documente si informatii
necesare realizrii evalurii.

Evalurile pentru garantarea mprumuturilor se realizeaz de evaluatori externi (persoane
fizice sau juridice) sau de evaluatori interni, angajati ai institutiei de credit. n oricare din
situatii, evaluatorii trebuie s respecte standardele de evaluare si prevederile normelor
interne ale bncilor si ale prezentului ghid. Evaluatorii externi trebuie s semneze si s
stampileze raportul de evaluare scriindu-si numele n clar. Cnd evaluatorul extern este
societate comercial, membru corporativ ANEVAR, atunci responsabilitatea asupra
evalurii o are att societatea comercial ct si evaluatorul care a realizat raportul de
evaluare. Acesta poate fi angajat, asociat sau actionar al societtii de evaluare ori un

6/35

colaborator pe baz de contract de prestri servicii respectnd conditia pus persoanelor
fizice de a fi membru titular ANEVAR.

Calitatea valorii propriettilor dintr-un portofoliu de garantii depinde de calitatea
rapoartelor de evaluare utilizate n procesul de creditare. Nivelul calitativ al rapoartelor de
evaluare depinde si de perioada de timp pe care evaluatorul o are la dispozitie. Termenul
de realizare al rapoartelor de evaluare va fi stabilit de ctre institutia de credit si evaluator.
Trebuie precizat ns c fiecare raport de evaluare pentru acordarea creditelor, necesit
inspectia propriettii si apoi culegerea si analiza informatiilor de piat precum si
identificarea tuturor surselor de informatii si a validittii acestora. n aceste conditii
evaluatorul are nevoie de un timp minim necesar astfel nct s deruleze aceste operatiuni
la un nivel calitativ ridicat. Un lucru important de semnalat, mai ales n conditiile curente
ale pietei imobiliare, n care numrul de tranzactii este mai redus, este c identificarea
informatiilor si a surselor de informatii credibile este mai dificil de fcut dar aceasta este o
etap n evaluare de la care nu se poate face rabat. Evaluatorii trebuie s aib n vedere c
dac institutiile de credit o vor cere, s poat fi identificate inclusiv fizic att proprietatea
de evaluat ct si propriettile comparabile, pe baza crora a fost realizat evaluarea. In
acest sens, evaluatorul va mentiona sursa si datele de contact prin care pot fi verificate
informatiile utilizate n evaluare. Prin aceasta se va evita utilizarea n evaluare a unor
proprietti fictive, luate de pe diverse site-uri, fr a se acorda o minim garantie a
veridicittii acestora. Acest lucru s-a putut ntampla, pn n prezent, n special n cazul
evalurii terenurilor unde informatiile accesibile n Romania sunt mai restrnse dect n
alte tri, n care exist baze de date si posibilitatea accesrii si identificrii cu exactitate a
propriettilor utiliznd imagini din satelit si coordonate GPS. Cel putin argumentele de mai
sus au condus la necesitatea stabilirii unui termen minim pentru realizarea rapoartelor de
evaluare pentru garantarea mprumuturilor.

Procesul de evaluare este diferit ca sfer de raportul de evaluare. Chiar dac acesta este
prezentat pe larg n standardele de evaluare si n bibliografia de specialitate, n cuprinsul
ghidului au fost prezentate elementele definitorii ale procesului de evaluare si ale
principalelor etape ale acestuia. Au fost prezentate si cele trei abordri ale evalurii:
comparatii, venit si cost, fr a se intra n detalii legate de metodele de evaluare, incluse n
aceste abordri.

Un element ndelung discutat si frecvent ntlnit n practic l reprezint numrul de
abordri ale evalurii care se aplic n cadrul unei evaluri.

n conditii ideale, cele trei abordri ale evalurii, aplicate pentru evaluarea aceleiasi
proprietti ar trebui s conduc la acelasi rezultat sau la rezultate foarte apropiate. Acest
lucru nu se ntampl ns n practic din multe motive, considerate ca fiind obiective
(cantitatea informatiilor existente la aplicarea abordrilor, adecvarea acestor informatii,
etc). n aceste conditii, n care rezultatele abordrilor prezint un interval de valori, se
impune reconcilierea acestora. Nu se va face niciodat o medie a rezultatelor obtinute prin
diverse abordri. In cadrul procesului de reconciliere evaluatorul analizeaz procesul de
evaluare din fiecare abordare n parte, avnd n vedere cel putin urmatoarele elemente:
cantitatea informatiilor avute la dispozitie, consistenta informatiilor, verificarea
informatiilor, tipul propriettii evaluate, scopul evalurii, etc. n cadrul raportului de
evaluare se va prezenta rezultatul analizei pe fiecare abordare prezentndu-se adecvarea
metodei, gradul de ncredere n rezultatul obtinut, credibilitatea si valabilitatea acestuia.


7/35

Ori de cte ori este posibil se vor aplica metode de evaluare nscrise n cele trei abordri.
cnd nu exist aceast posibilitate se vor aplica doua sau doar o singur metod. Este foarte
important ca n raportul de evaluare s fie prezentate justificri privind neaplicarea uneia
sau a dou abordri. Nu se va aplica niciodat o a doua metod, numai cu caracter formal,
n cazul n care poate fi aplicat doar o singur abordare adecvata si bazat pe informatii de
piat suficiente, verificate si credibile.

Media (aritmetic, geometric, median etc) nu vor fi folosite n exprimarea opiniei finale
nici ntre mai multe abordri si nici ntre mai multe metode ale aceleiasi abordri. Nu va fi
folosit media nici n cazul abordrii prin comparatie ca pas final dup efectuarea
corectiilor asupra propriettilor comparabile fat de proprietatea de evaluat.

n raportul de evaluare va fi prezentat modul n care a fost aplicat fiecare etap a
procesului de evaluare.

n cuprinsul ghidului s-a prezentat att continutul minim de informatii care trebuie s se
regaseasc ntr-un raport de evaluare ct si un raport de evaluare extins.

Se stie c institutiile de credit realizeaz o verificare a rapoartelor de evaluare, pentru uz
intern. Nu a fost analizat n cuprinsul ghidului aceast activitate, fiind considerat ca
apartinnd fiecrei institutii n parte.

Avnd n vedere c si forma raportului de evaluare are elementele de fond comune,
indiferent de institutia de credit, este recomandat ca si rapoartele de verificare interne s
ndeplineasca aceleasi conditii.

Este foarte important ca verificarea rapoartelor de evaluare s fie fcut de ctre un
evaluator membru ANEVAR iar acesta s si decline competenta n conditiile n care nu
are experienta necesar realizrii unei asemenea misiuni.

O alt problem care a fost analizat si cuprins n ghid, este moneda n care se va exprima
opinia final. S-au ntalnit situatii n care chiar dac evaluarea a fost realizat utiliznd
informatii de piat n EURO, opinia final a fost exprimat att n lei ct si n CHF sau n
alt valut. Exprimarea opiniei n mai multe monede n acelasi timp, face ca echilibrul
ntre ele si valabilitatea tuturor s existe doar la momentul exprimrii acestor opinii.
Evolutia ulterioar a valorii propriettii poate fi diferit n diferite monede. De aceea
institutia de credit va trebui s solicite n fiecare caz, care este moneda n care se va
exprima opinia evaluatorului.

Aceeasi propunere de reglementare s-a folosit si n cazul includerii TVA n opinie. Avnd
n vedere c n cazuistica prezent prevederile institutiilor de credit referitoare la TVA sunt
nuantate n functie de mai multi factori (ex. clientul persoan fizic sau persoan juridic)
s-a propus ca evaluatorii s respecte ceea ce institutiile de credit si vor stabili n normele
proprii referitor la acest aspect.

Evaluarea portofoliilor de garantii pe perioada derulrii creditelor a reprezentat o parte
important din necesitatea aparitiei acestui ghid. Structura portofoliilor de garantii poate fi
diferit de la o institutie de credit la alta.


8/35

Avnd n vedere evolutia pietei imobiliare din ultimii 2 ani (2009-2010) precum si efectele
crizei financiare asupra industriei imobiliare romanesti o ntrebare tot mai frecvent a
reprezentat-o ct este valoarea propriettilor imobiliare din portofoliile de garantii ale
institutiilor de credit.

Intentia institutiilor de credit de a evalua individual fiecare garantie din portofoliu nu poate
fi realizat n majoritatea situatiilor, avnd n vedere:
numrul mare de garantii aflate n portofoliu;
operatiunea necesit mult timp;
operatiunea necesit costuri semnificative.

n aceste conditii s-a analizat cum pot fi rezolvate aceste situatii cu tehnicile de evaluare
existente. O solutie provine din abordarea pe baza de comparatii, care prevede c metoda
statistic este una din metodele posibile de evaluare. Aceasta nseamn c acolo unde nu se
fac evaluri individuale, si s-au prezentat n ghid situatiile n care acestea sunt obligatorii,
pot fi aplicate metode statistice (globale).

Diferenta ntre evaluare individual si evaluarea statistic este c la evaluarea individual
se realizeaz un raport de evaluare (simplificat sau extins) referitor la proprietatea
evaluat, iar n evaluarea statistic sau global se realizeaz un raport de evaluare pentru
un grup de proprietti din portofoliul institutiilor de credit care au putut fi aranjate avnd
trsturi comune. Aceste grupuri se numesc populatii statistice.

Un element definitoriu al utilizrii uneia sau alteia din abordri pentru grupuri de garantii
din portofoliul institutiei de credit, o reprezint posibilitatea mprtirii portofoliului n
grupuri omogene. Astfel de grupuri de garantii care ntrunesc trsturile unei populatii
statistice pot fi evaluate prin tehnicile globale. Restul garantiilor se vor evalua individual.

n cadrul evalurii individuale vor fi folosite tehnicile de evaluare cunoscute. Dac
informatiile de piat sunt suficiente, si permit crearea unui model statistic, evaluatorii pot
aplica si metodele statistice n cadrul rapoartelor de evaluare individuale. Evaluatorii vor
prezenta modelul statistic n raportul de evaluare astfel nct institutia de credit s l poat
verifica.

n situatiile n care populatiile statistice au fost identificate, se vor aplica metodologiile de
evaluare globale. Ele se utilizeaz pentru acest gen de evaluri si n alte tri sau n alte
scopuri dect evaluarea pentru garantarea mprumutului (ex. evaluarea pentru impozitare).
Devine foarte important cum va fi realizat modelul statistic si cum va fi aplicat. Un model
statistic corect specificat contine si functiile de autotestare astfel nct, ntr-un model
corect aplicat, rezultatul global respect gradul de probabilitate declarat si care trebuie
agreat de institutia de credit si de auditorul financiar al acesteia.

Trebuie retinut c rezultatul evalurii globale asigur justetea evalurii totale a
portofoliului iar rezultatul final va fi alocat fiecrui bun component al portofoliului.

Avantajele imediate si foarte evidente ale aplicrii tehnicilor statistice n evaluare sunt
automatizarea procesului de evaluare si existenta metodelor de control al rezultatelor
obtinute. Dezavantajul principal const n complexitatea aplicrii solutiilor propuse, fiind
necesar un colectiv de specialisti din diferite domenii - programatori, statisticieni,

9/35

matematicieni, evaluatori, analisti de piat - pentru a concepe si pune n functiune sisteme
de asemenea natur si anvergur.

Prin cele prezentate anterior si prin reglementrile propuse, considerm c s-a analizat
ntregul spectru al problematicii evalurii pe perioada derulrii creditului astfel nct s fie
gsite solutiile cele mai potrivite pentru fiecare portofoliu n parte. n anexa 2 este
prezentat o sintez a tehnicilor statistice, aplicabile n cazul evalurii bunurilor precum si
o bibliografie relevant pentru acest domeniu, astfel nct s fie un sprijin pentru evaluatori
si pentru specialistii cu care acestia vor colabora la elaborarea unor modele statistice
adecvate structurii portofoliilor pe care le vor avea de evaluat.

1. Abrevieri
BNR = Banca National a Romniei
ANEVAR = Asociatia National a Evaluatorilor din Romnia infiintat ca o asociatie
profesional independent care promoveaz metodele si tehnicile de evaluare prevzute de
Standardele Internationale de Evaluare si care actioneaz n interes public, fapt recunoscut
prin HG 1447/09.09.2004
ARB = Asociatia Romn a Bncilor
EPI= specializare ANEVAR care se refer la evaluarea propriettilor imobiliare
EBM = specializare ANEVAR care se refer la evaluarea bunurilor mobile
EI = specializare ANEVAR care se refer la evaluarea de ntreprinderi
SIE = Standardele Internationale de Evaluare
IFRS = Standardele Internationale de Raportare Financiar
IVS 1 = Standardul International de Evaluare cu referire la valoarea de piat
TVA = Taxa pe valoarea adaugat

2. Definiii ale unor termeni

n acceptiunea prezentului ghid, termenii si notiunile utilizate au urmtoarele semnificatii:
Membru titular ANEVAR = persoan fizic, indiferent de cettenie, nationalitate, religie,
sex sau convingeri politice, care prin pregtirea si experienta sa n domeniul evalurii a
dobndit o competent deosebit de ntelegere si rezolvare a problemelor din domeniul
evalurii. Calitatea de membru titular se dovedeste cu legitimatia si parafa emise de
asociatie;
Membru corporativ ANEVAR = persoana juridic, constituit sub form de societate
comercial, cu sediul n Romnia sau ntr-un alt stat membru al Uniunii Europene care
presteaz servicii de evaluare si este interesat n promovarea si dezvoltarea profesiei de
evaluator. Calitatea de membru corporativ se dovedeste prin certificatul emis de
ANEVAR;
Valoarea de pia = Valoare estimat de evaluator si raportat de acesta prin intermediul
raportului de evaluare si care este definit conform Standardelor Internationale de

10/35

Evaluare. Se utilizeaz de regul la raportarea n scopul garantrii unui credit, cu exceptia
cazului n care evaluatorului i se solicit n mod expres raportarea unui alt tip de valoare;
Valoarea just = Valoare atribuit garantiilor, definit conform Standardelor
Internationale de Raportare Financiar (IFRS) si reglementrilor BNR
Alte tipuri de valoare = tipuri de valoare solicitate de institutia de credit, care pot fi
estimate n rapoartele de evaluare n conformitate cu Standardele Internationale de
Evaluare.
Standarde de evaluare = Standardele Internationale de Evaluare, adoptate de Consiliul
pentru Standardele Internationale de Evaluare (IVSC).
Garanii reale = Active corporale sau necorporale care pot fi acceptate n garantie pentru
operatiunile realizate de institutia de credit (de exemplu: ipoteca, gajul cu deposedare,
inclusiv depozitul colateral, gajul fr deposedare etc.). n prezentul ghid se va face
referire numai la garantiile reale corporale.
Active corporale = bunuri imobiliare si bunuri mobile (masini, echipamente, utilaje,
mijloace de transport, stocuri, etc)
Evaluarea garaniilor = stabilirea valorii de piat (sau dup caz a altor tipuri de valoare
cerute de institutiile de credit prin instructiuni exprese) pentru bunurile asupra crora
urmeaz a se constitui garantia sau aflate n portofoliul de garantii al institutiei de credit
Evaluator extern = persoan fizic, membru titular ANEVAR care nu este salariat al
institutiei de credit, sau persoan juridic, membru corporativ ANEVAR semnatare a unui
contract/angajament cadru, cu institutia de credit, pentru care elaboreaz rapoarte de
evaluare n conditiile prezentului ghid.
Evaluator intern = salariat al institutiei de credit care are atributii n evaluarea garantiilor
reale de natura activelor corporale.
Verificarea rapoartelor de evaluare = activitatea de analiz a rapoartelor de evaluare de
ctre institutia de credit.
Pia lichid = o piat pentru care se nregistreaz suficiente tranzactii astfel nct se poate
stabili o valoare de piat pentru bunurile specifice acelei piete.
Solicitant de credit = persoan fizic sau juridic beneficiar de credit sau care solicit
credite.
Instituie de credit = bnci, bnci de economisire si creditare n domeniul locativ, bnci
de credit ipotecar, case centrale ale cooperativelor de credit si institutiilor emitente de
moned electronic, persoane juridice romne (cf Regulament nr.19/24/14.12.2006)
Portofoliu de garanii = totalitatea bunurilor ipotecate/gajate n favoarea institutiei de
credit.
Evaluarea pentru garantarea mprumutului = elaborarea unui raport de evaluare n
scopul garantrii unui mprumut acordat de o institutie de credit
Proces de creditare = procesul prin care se analizeaz, se aprob sau se / respinge ori se
administreaz o facilitate de creditare (credit).
Evaluarea global = evaluarea sistematic a unor grupuri de bunuri utiliznd proceduri
standardizate fr a fi necesar inspectia bunurilor si care se aplic pe parcursul derulrii
creditului

11/35

Evaluare individual = evaluarea unui (unor) bun(uri) n mod individual, cu elaborarea
unui raport de evaluare si cu respectarea n totalitate a procesului de evaluare specificat de
standardele de evaluare.
Populaie statistic = termen utilizat n statistic si care reprezint multimea elementelor
simple sau complexe, de aceeasi natur, care au una sau mai multe nsusiri esentiale
comune, proprii elementelor ct si populatiei privit ca un tot unitar
Norme interne = reglementri interne ale institutiilor de credit.
Procesul de evaluare = totalitatea actiunilor ntreprinse de evaluator n vederea stabilirii
valorii de piat a bunului de evaluat
Abordri n evaluare = metodologiile prevzute de standardele de evaluare si utilizate
pentru stabilirea valorii de piat a bunurilor


12/35

II Principii de evaluare a garaniilor reale de natura activelor corporale

1. Ghidul privind evaluarea garantiilor reale (denumit n continuare Ghidul) urmeaz
a fi aplicat de ctre institutiile de credit, experti evaluatori, auditori financiari si alti
utilizatori ai serviciilor de evaluare n legtur cu activitatea de creditare, n
diferitele faze ale acesteia si reprezint cadrul general pe baza cruia institutiile de
credit si vor elabora propriile norme de evaluare.
2. La evaluarea garantiilor reale materiale, evaluatorul estimeaz valoarea de pia a
acestora. n conditiile unei piete lichide, valoarea de piat este cea mai bun estimare
a valorii juste. Valoarea just poate fi mai mic sau cel mult egal cu valoarea de
piat.
3. n cazul n care nu exist o piat lichid pentru bunurile supuse evalurii pentru
garantarea creditelor, institutiile de credit vor preciza explicit, n normele proprii,
care este tipul de valoare pe care evaluatorul l va estima n toate situatiile n care se
impune elaborarea unui raport de evaluare. n cazul n care nu se precizeaz explicit
acest tip de valoare evaluatorul va refuza evaluarea.
4. Prin contractul cu evaluatorul extern se vor prevedea cerintele specifice ale institutiei
de credit, att n ceea ce priveste evaluarea, ct si n ceea ce priveste raportarea
evalurii n conformitate cu prevederile prezentului Ghid.
5. Institutiile de credit vor adopta normele interne cu respectarea prezentului ghid, n
care se va institui obligatia, pentru evaluatori, s respecte standardele internationale
de evaluare. Orice derogri de la aceste standarde, vor fi definite n normele interne
ale institutiilor de credit si vor respecta prevederile standardelor de evaluare
referitoare la derogri, respectiv vor fi explicate. Prejudiciile cauzate prin impunerea
unor derogri nepermise de standarde vor atrage rspunderea institutiei de credit. n
cazul n care aceste derogri nu sunt solicitate n scris de institutia de credit,
evaluatorul va refuza elaborarea raportului de evaluare. Elaborarea raportului de
evaluare cu derogri de la standarde, nesolicitate de institutia de credit sau cu
nerespectarea derogrilor solicitate va atrage rspunderea evaluatorului.
6. Rapoartele de evaluare pentru garantarea mprumuturilor vor fi elaborate de ctre
evaluatori interni, salariati ai institutiei de credit, care vor avea calitatea de membri
titulari ANEVAR sau de evaluatori externi, care vor fi membri titulari sau membri
corporativi ANEVAR.
7. Activitatea de evaluare pentru garantarea mprumutului se poate desfsura n baza
raporturilor de munc, n cazul evaluatorului intern sau n baza unui contract de
prestri servicii ncheiat ntre evaluatorul extern, n calitate de furnizor de servicii si,
de regul, institutia de credit si/sau solicitantul creditului, n calitate de client. n
ambele situatii institutia de credit este utilizatorul raportului de evaluare. Prin
exceptie, contractul de prestri de servicii poate fi ncheiat ntre evaluatorul extern,
n calitate de furnizor de servicii de evaluare si persoana desemnat de institutia de
credit si/sau solicitantul creditului, cu acordul scris al acestora. Evaluatorii externi si
pot desfasura activitatea, n conditiile legii, ca persoane juridice, membri corporativi
ANEVAR sau persoane fizice, membri titulari ANEVAR.
8. Responsabilitatea pentru prejudiciile cauzate prin realizarea raportului de evaluare
apartine evaluatorului. Atunci cnd evaluatorii externi si desfsoar activitatea, n

13/35

conditiile legii, ca persoane juridice membri corporativi ANEVAR, rspunderea
pentru prejudiciile cauzate n baza raporturilor contractuale apartine, n solidar,
evaluatorului persoan fizic membru titular ANEVAR care elaboreaz raportul de
evaluare si societtii comerciale membru corporativ ANEVAR al crui
angajat/actionar/asociat este evaluatorul sau care a ncheiat un contract de prestri de
servicii de evaluare cu aceast societate.
9. Verificarea situatiei juridice a bunului, astfel cum aceast situatie rezult din
documentele puse la dispozitia evaluatorului nu este de competenta evaluatorului si
nu i va angaja rspunderea.
10. Documentele necesare realizrii raportului de evaluare vor fi puse la dispozitia
evaluatorului de ctre solicitantul creditului prin intermediul sau cu nstiintarea
institutiei de credit, astfel ca n posesia evaluatorului s existe acelasi set de
documente care se afl si n posesia bancii. Evaluatorul trebuie s elaboreze si s
prezinte bncii si solicitantului de credit lista cu documentele si informatiile necesare
realizrii evalurii, n functie de natura activului de evaluat.
11. Dac n timpul inspectiei bunului, evaluatorul constat c exist diferente ntre
situatia faptic si situatia din documentele avute la dispozitie sau c proprietatea de
evaluat nu poate fi identificat va informa n scris institutia de credit si va proceda
conform instructiunilor acesteia, formulate n scris.
12. Termenul de realizare a rapoartelor de evaluare va fi stabilit de ctre institutia de
credit si evaluator si poate varia n functie de aspectele concrete ale propriettii
evaluate. Durata minim pentru elaborarea unui raport de evaluare este de 3 zile
lucrtoare de la data primirii tuturor documentelor necesare elaborrii acestuia.
13. Institutia de credit stabileste dac bunul evaluat este corespunztor pentru a fi
acceptat ca garantie bancar.
14. Activele corporale, care vor fi supuse evalurii, pe baza prevederilor prezentului
ghid sunt, n principal:
- proprietti imobiliare (terenuri, apartamente, locuinte individuale, spatii
comerciale, spatii industriale, birouri, hoteluri, etc);
- bunuri mobile (echipamente, masini si instalatii, mobilier, stocuri, etc );
15. Procesul de evaluare include toate cercetrile, informatiile, rationamentele, analizele
si concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimat. Procesul de evaluare
ncepe atunci cnd evaluatorul accept o misiune de evaluare si ia sfrsit odat cu
prezentarea, ctre client, a concluziilor evalurii.
16. Elementele procesului de evaluare sunt:
1. Definirea problemei
2. Analiza de piat
3. Aplicarea abordarilor n evaluare
4. Reconcilierea rezultatelor si estimarea valorii finale
5. Raportarea valorii
17. Definirea problemei reprezint etapa n care evaluatorul identific: clientul,
destinatarii evalurii, sfera de cuprindere si scopul evalurii (inclusiv definitia tipului
de valoare care se va raporta), data evalurii, caracteristicile propriettii (inclusiv

14/35

localizarea pozitia acesteia) si drepturile de proprietate ce urmeaz a fi evaluate,
precum si orice ipoteze exceptionale sau conditii limitative.
18. Analiza de piat reprezint actiunea de colectare si interpretare a datelor despre
segmentul de piat, cruia i apartine proprietatea, supus evalurii si asigur datele
necesare fiecreia din cele trei abordri ale evalurii.
19. Aplicarea abordrilor n evaluare. Pentru exprimarea unei opinii asupra valorii unui
bun, evaluatorii vor folosi metode specifice, care se ncadreaz n trei abordri
distincte ale evalurii:
Abordarea prin comparatie direct;
Abordarea prin venit;
Abordarea prin cost.
20. Relevanta fiecreia dintre cele trei abordri poate fi diferit n functie de situatia
concret.
21. n abordarea prin comparatie direct, opinia evaluatorului asupra valorii de piat se
formeaz n urma comparrii unor proprietti similare cu proprietatea de evaluat,
care au fost vndute recent sau au fost oferite spre vnzare.
22. n cadrul abordrii prin comparatie direct se utilizeaz tehnici cantitative si/sau
calitative. Acestea pot fi utilizate, att n mod separat ct si n combinatie unele cu
altele.
23. Tehnicile cantitative sunt:
- Tehnici de analiz a datelor (analiza pe perechi de date, analiza grupelor
de date si analiza datelor secundare)
- Analiza statistic
- Analiza grafic
- Analiza tendintelor
24. Tehnicile calitative sunt:
- Analiza comparatiei relative
- Analiza clasamentului
- Interviuri personale
25. Abordarea prin cost: este acea abordare n baza creia proprietatea este evaluat pe
baza comparatiei cu costul aferent construirii unui bun nou sau a unui bun de
substitutie. Costul estimat se ajusteaz prin diminuare pentru deprecierile pe care le
sufer bunul respectiv.
26. Abordarea prin cost devine preponderent relevant cnd lipsa activittii de pe piat
limiteaz aplicarea abordrii prin comparatie direct, precum si n situatia n care
propriettile evaluate nu pot fi evaluate prin abordarea prin venit.
27. Abordarea prin venit reprezint estimarea valorii de piat prin actualizarea
beneficiilor viitoare generabile de bunul supus evalurii.
28. Pentru a ajunge la valoarea terenului, evaluatorul poate folosi mai multe tehnici:
Comparatia direct

15/35

Extractia (prin scdere)
Alocarea (repartizarea)
Parcelarea si adugarea de amenajri si constructii
Tehnica rezidual
Capitalizarea rentei (chiriei) funciare
29. Valorile obtinute prin abordri diferite vor fi reconciliate ntr-o opinie final asupra
valorii.
30. Raportarea valorii definite este ultima etap a procesului de evaluare si rezum
datele analizate, metodele aplicate si rationamentul care a condus la concluzia asupra
valorii.
31. Forma raportului de evaluare va fi stabilit de ctre institutia de credit, prin normele
si metodologiile interne, pe baza prevederilor din prezentul ghid.
32. Structura de baz a raportului de evaluare este urmtoarea:
Sinteza evalurii
Premisele evalurii
Descrierea bunului evaluat
Descrierea pietelor specifice
Abordrile evalurii
Reconcilierea rezultatelor. Concluzii
Anexe
33. Rapoartele de evaluare pot fi rapoarte simplificate sau extinse. Raportul de evaluare
extins poate avea continutul cadru din anexa nr. 1 la prezentul ghid, conform
Standardelor Internationale de Evaluare.
34. Indiferent de forma rapoartelor de evaluare (simplificat sau extins) ele contin cel
putin urmatoarele informatii:
Opinia evaluatorului
Descrierea juridic a propriettii/Descrierea portofoliului de garantii n
cazul evalurii pe durata creditului
Inspectia propriettii
Scopul evalurii (evaluare pentru garantarea imprumuturilor)
Destinatarul evalurii (numele institutiei de credit destinatare)
Tipul valorii estimate
Principalele ipoteze si conditii limitative
Eventuale derogri de la standardele de evaluare
Principalele informatii care au stat la baza abordrilor evalurii
Sursele de informatii
Metodologii de evaluare aplicate
Anexe (fotografii, acte relevante)
Semnturile si stampilele; atunci cnd evaluarea este efectuat de evaluatorii
externi care si desfsoar activitatea, n conditiile legii, ca persoane juridice
membri corporativi ANEVAR raportul de evaluare va fi semnat de ctre
fiecare evaluator n parte si va fi stampilat att cu stampila evaluatorilor, ct
si a societtii comerciale membru corporativ ANEVAR al crei

16/35

angajat/salariat/asociat/colaborator este evaluatorul.
n cazul utilizrii unei aplicatii electronice securizate (raport de evaluare n
forma electronic), raportul de evaluare va fi semnat cu semntura
electronic a evaluatorului.
35. Verificarea rapoartelor de evaluare, pentru uzul intern al institutiei de credit, poate fi
realizat de ctre evaluatori interni sau de ctre evaluatori externi, la solicitarea
institutiei de credit. Aceast actiune va fi realizat de ctre un evaluator, membru
titular ANEVAR, care nu poate fi acelasi cu realizatorul raportului de evaluare
36. Forma raportului de verificare va fi stabilit de ctre fiecare institutie de credit si nu
face obiectul prezentului ghid.
III Evaluarea n faza acordrii creditului
37. Evaluatorul va proceda la evaluare numai pe baza unei instructiuni scrise primite de
la institutia de credit sau de la solicitantul creditului, nsotit de documentele bunului
de evaluat.
38. Inspectia bunului de evaluat este obligatorie. La efectuarea inspectiei este obligatorie
prezenta solicitantului creditului sau a unei persoane desemnate de acesta n acest
scop. n raportul de evaluare se va preciza data inspectiei, sfera (amploarea)
inspectiei, numele persoanei care a realizat-o (evaluatorul sau o alt persoan
desemnat de acesta) si numele solicitantului de credit sau al persoanei desemnate,
care a nsotit evaluatorul la inspectie.
39. Orice neclaritate privind identificarea bunului evaluat precum si orice neconcordant
dintre situatia constatat la inspectie si documentele primite de evaluator vor fi
mentionate expres n raport pe baza instructiunii scrise primite de la institutia de
credit.
40. Setul de documente necesare elaborrii raportului de evaluare include:
Pentru proprietti imobiliare:
o documentul care atest dreptul de proprietate asupra bunului evaluat;
o extras de Carte Funciar;
o documentatia cadastral vizat ANCPI;
o documentatia din care s rezulte suprafata terenului si suprafetele
construite desfsurate si utile ale propriettii;
o certificat de urbanism valid din care s reias posibilittile de dezvoltare
(POT, CUT, destinatie, restrictii, etc) n cazul terenurilor libere de
constructii;
o alte documente specifice n functie de tipul propriettii evaluate (avize,
autorizatii, etc).
n cazul n care documentele prezentate nu reflect situatia constatat la inspectie se vor
solicita documente suplimentare (autorizatie de construire/demolare, autorizatie de
functionare, raport de expertiz tehnic, etc);
Bunuri mobile
o documentul care atest dreptul de proprietate asupra bunului evaluat;

17/35

o documente din care s rezulte elemente de identificare (numr inventar,
serie, etc): balanta mijloacelor fixe, carte de identitate, etc.;
o documente/informatii din care s rezulte caracteristicile fizice si tehnice
ale bunului: capacitate, model, etc.;
o informatii cu privire la regimul si conditiile de exploatare, reparatii
curente/capitale, accidente;
o alte documente specifice n functie de tipul bunului evaluat (avize,
autorizatii, etc.).
41. Aspectele ce vor fi mentionate n raport, cu privire la piat specific, se vor referi la:
Definirea pietei
Cererea
Oferta
Echilibrul pietei
42. Informatiile utilizate la aplicarea abordrilor evalurii trebuie s fie reale si
verificabile, astfel nct, pe baza surselor incluse n raportul de evaluare s poat fi
consultate pentru validarea acestora. Informatiile prezentate vor cuprinde referiri cu
privire la bunurile comparabile, costurile de nlocuire/reconstructie/reproductie, ratele
de capitalizare si actualizare, preturile de tranzactionare/oferte, chirii etc.
43. n cazul abordrii prin comparatia de piat, evaluatorul va utiliza, n raportul de
evaluare, ca si proprietti comparabile, numai tranzactii sau oferte de bunuri care pot fi
identificate.
44. Opinia evaluatorului se va exprima pe baza abordrii n evaluare considerat de
evaluator cea mai relevant, n functie de cantitatea si calitatea informatiilor utilizate n
evaluare, fr ca opinia final s reprezinte media valorilor obtinute prin abordri
diferite sau prin metode diferite n cadrul aceleiasi abordri.
45. Ori de cte ori este posibil vor fi aplicate cel putin dou abordri ale evalurii, fiind
prezentat n raport justificarea neutilizrii celorlalte.
46. Moneda n care se exprim valoarea estimat precum si includerea taxei pe valoarea
adaugat (TVA) n aceast valoare vor fi stabilite, prin cerinte specifice transmise
evaluatorului de ctre institutia de credit utilizatoare a raportului de evaluare.
47. Pentru echipamentele tehnologice, ipoteza n care se face evaluarea, montat pe
amplasament sau demontat, va fi stabilit de institutia de credit.
IV Evaluarea pe parcursul derulrii creditului
48. Pe parcursul derulrii creditelor se vor evalua periodic garantiile existente n
portofoliul de garantii al institutiei de credit.
49. Evaluarea global, pe parcursul derulrii creditului, se realizeaz la termenele
prevzute de normele interne ale institutiilor de credit, cu respectarea frecventei
impuse de reglementrile legale n vigoare, pentru toate garantiile care nu intr sub
incidenta unei evaluri individuale.

18/35

50. Tipul de valoare estimat n cazul evalurilor pe parcursul derulrii creditului este
valoarea de pia.
51. n cazul n care institutia de credit va solicita n scris, un alt tip de valoare, aceasta se
va preciza n raportul de evaluare.
52. Institutiile de credit pot agrea forme simplificate ale rapoartelor de evaluare prin
normele interne.
53. Garantiile din portofoliile institutiilor de credit vor fi evaluate individual sau global.
Evaluarea individual se va realiza atunci cnd nu pot fi realizate evaluri globale sau
n situatiile prevzute la punctul 55.
54. Evalurile globale se vor realiza pentru toate garantiile din portofoliul institutiei de
credit care constituie populatii statistice.
55. Cazuri n care se efectueaz evaluarea individual pe parcursul derulrii creditului:
La analizarea solicitrilor de prelungire, majorare, reesalonare/rescadentare a
creditului aflat n derulare;
La analizarea de operatiuni noi, garantate cu aceleasi garantii, constituite pentru
credite anterioare;
Ori de cate ori solicit institutia de credit, cu respectarea dispozitiile legale n
vigoare.

56. Procesul de evaluare individual a garantiilor pe perioada derulrii creditului este
similar cu cel de la acordarea mprumutului (pct 1 47 din prezentul ghid). institutia
de credit poate decide derogri de la acesta, cum ar fi evaluarea fr inspectia bunului,
cu informarea n scris a evaluatorului. In cazul n care apreciaz c este necesar
inspectia bunurilor, institutia de credit va transmite solicitarea evaluatorului, nsotit de
acceptul proprietarului privind aceast inspectie.
57. Evaluarea global se aplic pentru urmatoarele garantii:
a. Proprietti imobiliare de tipul: apartamente, terenuri intravilane cu destinatie
rezidential, case de locuit individuale;
b. Bunuri mobile de tipul: autovehicule rutiere, mijloace de transport feroviar,
echipamente tehnologice de tipul masini unelte universale;
c. Alte tipuri de bunuri pentru care pot fi identificate populatii statistice.
58. Evaluarea global nu se aplic pentru urmatoarele tipuri de garantii:
a. Proprietti imobiliare specializate de tipul: hale industriale, hoteluri, ferme
agricole, complexe comerciale, alte proprietti generatoare de venituri,
constructii speciale, etc;
b. Bunuri mobile specializate de tipul: linii tehnologice, produse unicat, etc;
c. Alte tipuri de bunuri pentru care nu pot fi identificate populatii statistice.
59. Evaluarea global se realizeaz prin utilizarea metodelor statistice de evaluare. n acest
scop, se va preleva un esantion reprezentativ pentru ntreaga populatie (portofoliu de
garantii), avnd n vedere c este imposibil s se utilizeze ntreaga populatie de date.

19/35

60. Un esantion este reprezentativ pentru ntreaga populatie dac structura lui este identic
sau foarte asemntoare cu structura populatiei din care a fost extras, astfel nct s fie
posibil extrapolarea concluziilor finale la toat populatia din care face parte.
61. Esantionul este reprezentativ dac se utilizeaz un procedeu de esantionare obiectiv,
aleatoriu, cu probabilitate anticipat si dac esantionul are un volum suficient de mare
de date.
62. Evaluarea prin modele statistice cuprinde urmatoarele etape:
identificarea propriettilor subiect;
stabilirea ipotezelor extraordinare, a conditiilor ipotetice si limitative;
managementul datelor si analiza calittii datelor;
stabilirea esantionului reprezentativ;
stratificarea esantionului (n cazul n care acesta nu a fost construit prin
esantionare stratificat);
stabilirea specificatiilor modelului;
calibrarea modelului;
testarea modelului si asigurarea calittii sale;
aplicarea modelului si reconcilierea valorii obtinute;
reconcilierea final.
63. Recomandri privind evaluarea global a portofoliului de garantii bancare, n care sunt
detaliate etapele mentionate la punctul 62 sunt cuprinse n Anexa nr. 2 la prezentul
ghid. Aceste recomandri vor reprezenta baza metodologiei de evaluare global,
elaborat de ctre evaluatori (interni sau externi), care va fi utilizat de ctre institutiile
de credit pentru evaluarea portofoliului de garantii atunci cnd se aplic evaluarea
global.
64. Institutiile de credit se vor asigura c metodologia de evaluare global, realizat de
ctre evaluatori (interni sau externi) si care urmeaz a fi aplicat la evaluarea
portofoliului de garantii, respect cerintele stiintifice privind utilizarea tehnicilor
statistice n evaluare.
65. Conformitatea acestor metodologii va fi verificat de specialisti interni sau externi
care pot cumula experiente din diverse domenii: programatori, statisticieni,
matematicieni, evaluatori, analisti de piat, altii dect cei care au elaborat metodologia
de evaluare.
66. Validarea rezultatului evalurii globale va fi fcut exclusiv prin validarea modelului
statistic si nu prin testarea individual aleatorie a valorii garantiilor componente ale
portofoliului evaluat.
V. Evaluarea n faza executrii silite

67. Faza executrii silite, n sensul prezentului Ghid, se refer att la executarea
individual a garantiilor, efectuat de ctre institutia de credit, n baza contractului de
credit si a accesoriilor acestuia, ct si la executarea concursual a averii debitorului,
care contine bunul subiect al evalurii, n beneficiul tuturor creditorilor acestuia,
aceast executare mbrcnd una dintre formele prevzute de Legea nr 85/2006 cu
modificrile ulterioare, privind procedura insolventei.

20/35

68. Valoarea care se determin n faza de executare silit este valoarea de pia a bunului,
determinat n contextul pietei acelui tip de active. Pentru activele care fac parte din
ansambluri functionale de bunuri, se va tine seama de efectul sinergic al valorii acelui
ansamblu fat de valoarea individual a bunului subiect al evalurii.
69. Evaluarea n faza executrii silite urmeaz acelasi proces ca si evaluarea n cazul
acordrii creditelor.
70. Institutiile de credit vor preciza, n normele interne elaborate pe baza prezentului ghid,
instructiuni speciale, dac e cazul, n vederea evalurii pentru executare silit, pe care
le vor transmite evaluatorilor care primesc aceast misiune.
VI. Sanciuni
71. Nerespectare obligatiilor prevzute n cuprinsul prezentului ghid atrage rspunderea
material, disciplinar, penal sau de alt natur a evaluatorului, n conditiile legii.
72. Institutia de credit va putea s refuze rapoartele care nu respect conditiile impuse de
prezentul ghid.
73. Ori de cate ori institutia de credit constat, n orice mod, din analizarea rapoartelor de
evaluare utilizate, nerespectarea regulilor impuse de prezentul ghid va sesiza
ANEVAR, n vederea dispunerii msurilor ce se impun si are posibilitatea s denunte
unilateral conventia sau acordul cadru ncheiate cu evaluatorul.

21/35

ANEXE

ANEXA 1 Coninutul cadru al raportului de evaluare extins

EPI EBM
I Introducere
Scrisoare de transmitere
Pagina de titlu
Cuprinsul
Rezumatul faptelor principale si al
concluziilor importante
Certificarea evaluatorului. Semnatura
Scrisoare de transmitere
Pagina de titlu
Cuprinsul
Rezumatul faptelor principale si al concluziilor
importante
Certificarea evaluatorului.
Semnatura
II Premizele evaluarii
Ipoteze speciale si conditii limitative
Obiectul,scopul si utilizarea
evaluarii.Instructiunile evaluarii
Drepturile de proprietate evaluate
Baza de evaluare. Tipul valorii estimate
Data estimarii valorii
Moneda raportului
Modalitati de plata
Inspectia proprietatii
Riscul evaluarii
Sursele de informatii utilizate
Clauza de nepublicare
Ipoteze speciale si conditii limitative
Obiectul,scopul si utilizarea evaluarii.Instructiunile
evaluarii
Drepturile de proprietate evaluate
Baza de evaluare. Tipul valorii estimate
Data estimarii valorii
Moneda raportului
Modalitati de plata
Inspectia proprietatii
Riscul evaluarii
Sursele de informatii utilizate
Clauza de nepublicare
III Prezentarea datelor
Identificarea proprietatii. Descrierea
juridica
Identificarea bunurilor mobile evaluate
Date despre zona, oras, vecinatati si
amplasare
Informatii despre amplasament
Descrierea amenajarilor si constructiilor
Date privind impozitele si taxele
Istoric, incluzand vanzarile anterioare si
ofertele sau cotatiile curente
Analiza pietei imobiliare
Identificarea bunurilor evaluate
Descrierea juridic
Date despre amplasare
Descrierea tehnic
Aspecte privind utilizarea
Istoric, incluznd vnzrile anterioare si ofertele
sau cotatiile curente
Analiza pietei bunurilor mobile

IV. Analiza datelor i concluziile
Cea mai buna utilizare a terenului
considerat ca fiind neocupat
Cea mai buna utilizare a proprietatii
considerata cum este construita
Valoarea terenului
Abordarea prin comparatie directa
Abordare prin costuri
Abordare pe baza de venit
Reconcilierea valorilor. Valoarea estimata
propusa, opinia si concluziile
evaluatorului.
Cea mai bun utilizare
Abordarea prin comparatie direct
Abordare prin costuri
Abordare prin venit
Reconcilierea valorilor. Valoarea estimat propus,
opinia si concluziile evaluatorului.


22/35

V Anexe
Calificarile evaluatorului
Descrierea juridica detaliata, daca nu este
inclusa in prezentarea datelor
Date statistice detaliate
Planul de amplasare
Planurile si releveele cladirilor
Fotografii ale proprietatii
Harta orasului, a regiunilor invecinate sau
alte tipuri de harti
Estimarile detaliate ale costurilor de
reconstructie sau de inlocuire a cladirilor
Informatii istorice despre venituri si
cheltuieli
Date despre vanzari si cotatii
Alte informatii considerate adecvate

Calificarile evaluatorului
Descrierea juridic detaliat, dac nu este inclus
n prezentarea datelor
Detalii tehnice
Scheme tehnologice
Fotografii
Estimrile detaliate ale costurilor de reproductie
sau de nlocuire
Informatii istorice despre venituri si cheltuieli
Date despre vnzri si cotatii
Alte informatii considerate adecvate


23/35

ANEXA 2

EVALUAREA GLOBAL A PORTOFOLIILOR DE GARANII BANCARE
- RECOMANDRI -

Introducere

Specialistii evaluatori apeleaz, n prezent, la diverse metode statistice pentru evaluarea
propriettilor imobiliare, o multitudine de solutii pe care statistica matematic le ofer pentru a
fi aplicate si n acest domeniu: MRA - analiza prin regresie multipl, serii de timp, tehnici de
logic fuzzy, ANN - retele neuronale artificiale, NFS - sisteme neuro-fuzzy si altele.
Pe plan international, emerg din diferite colturi ale lumii si din ambele zone de expertiz, att
din mediul academic (universitti, institutii de cercetare) ct si din industrie (bnci, firme de
evaluatori, agentii imobiliare), solutii bazate pe statistica matematic, si chiar mai mult,
simbioze ale acestora cu Sisteme Informatice Geografice (GIS) sau cu aplicatii web.
Avantajele imediate si foarte evidente ale aplicrii acestor solutii n evaluare sunt
automatizarea procesului de evaluare si existenta metodelor de control al rezultatelor obtinute.
Dezavantajul principal const n complexitatea aplicrii solutiilor propuse, fiind necesar un
colectiv de specialisti din diferite domenii - programatori, statisticieni, matematicieni,
evaluatori, analisti de piat - pentru a concepe si pune n functiune sisteme de asemenea natur
si anvergur.

Modele automate de evaluare

Crearea unui AVM model automat de evaluare (Automated Valuation Model) poate fi o
solutie pentru evaluarea portofoliilor de garantii imobiliare detinute de ctre bnci. AVM-urile
sunt soft-uri ce produc estimatori ai valorilor de piat pentru propriettile subiect, n baza
analizei conditiilor de piat si caracteristicilor propriettilor comparabile, informatii de piat
colectate n prealabil. AVM sunt aplicabile n special n cadrul evalurii propriettilor
imobiliare prin comparatii directe de piat
Credibilitatea unui AVM si acuratetea rezultatelor sale depind de cantitatea si calitatea
datelor utilizate n evaluare, de experienta si pregtirea colectivului care proiecteaz si dezvolt
modelul. Cantitatea datelor se refer la volumul esantionului de date utilizate n evaluare. n
ceea ce priveste calitatea datelor, n cadrul procesului de elaborare a unui AVM, este
desemnat o etap special pentru managementul si analiza calittii datelor (a se vedea etapa a
3-a).
Avnd n vedere imposibilitatea utilizrii ntregii populatii de date (ntreg portofoliul), este
necesar s se preleveze un esantion reprezentativ pentru ntreaga populatie. Un esantion este
reprezentativ pentru ntreaga populatie dac structura lui este identic sau foarte asemntoare
cu structura populatiei din care a fost extras, astfel nct s fie posibil extrapolarea
concluziilor finale la toat populatia din care face parte. Esantionul va fi reprezentativ dac se
utilizeaz un procedeu de esantionare obiectiv, aleator, cu probabilitate anticipat si dac
esantionul are un volum suficient de mare de date.
Nota: Pentru propriettile ce formeaz esantionul analizat trebuie s se cunoasc att valorile
de piat estimate prin aplicarea metodelor si tehnicilor de evaluare recomandate de IVS-uri, ct
si caracteristicile acestora.
1. Procedee de eantionare
Cel mai utilizat mod de obtinere a datelor necesare analizei statistice este n prezent sondajul
statistic.

24/35

Sondajul statistic poate fi de tip probabilist (sau aleator) si de tip non-probabilist (sau
nealeator). Diferentele dintre cele dou tipuri de sondaje constau n faptul c, la procedeele
probabiliste, selectarea unittilor necesare pentru esantionare este aleatoare, sub acest aspect
fiecare unitate are o probabilitate cunoscut p si diferit de zero de a se afla n esantion, n timp
ce procedeele non-probabiliste selecteaz unittile judicios pentru ca esantionul s prezinte ct
mai bine caracteristicile esentiale ale populatiei, din care este extras, dar nu se poate cunoaste
probabilitatea unittii de a se afla n acel esantion.
Atenie! Din motivele enumerate mai sus, n evaluarea proprietilor prin metode
statistice nu se recomand sondajul statistic prin metode non-probabiliste.

Fig. 1. Etapele cercetrii prin sondaj statistic
1

Procedee probabiliste de esantionare

a. Eantionarea simpl se preteaz, n special, pentru populatii omogene formate din unitti
simple; esantionul poate fi selectat aplicnd procedeul prin revenire (procedeul bilei revenite)
sau fr revenire (procedeul bilei nerevenite). Prin revenire, unitatea selectat la un moment
dat se plaseaz napoi n populatie, astfel nct fiecare unitate a populatiei are sansa de a fi

1
Statistic: teorie i aplicaii, T. Andrei, S. Stancu, D. Traian Pele, Editura Economic, editia a doua 2002;
Definirea
populatiei
Definirea
esantionului
Metode probabiliste
Metode non-
Esantionarea
Observarea unittilor
din esantion pentru
caracteristicile desemnate
Culegerea datelor
Prelucrarea datelor din
esantion si obtinerea de
indicatori statistici
Prelucrarea
datelor culese
Esantionare
aleatoare?
Concluzii asupra
populatiei observate
Teste statistice pentru
verificarea unor ipoteze
Concluzii asupra populatiei
de referint
Estimarea parametrilor
populatiei cu probabilitatea p
Concluzii
orientative la nivelul
populatiei
Inferenta statistic
NU
DA

25/35

realeas la fiecare selectie, deci probabilitatea este constant. Prin selectare fr revenire,
unitatea aleas nu mai este returnat n populatie, probabilitatea fiind variabil, n sensul
cresterii ei pe msura formrii esantionului.
Dintre cele dou, este mai adecvat esantionarea fr revenire
2
deoarece astfel avem garantia
c toate unittile esantionului vor fi diferite, asa cum este necesar n cazul evalurilor,
neputnd determina valoarea de piat a unei proprietti, utiliznd un esantion format din
aceeasi proprietate comparabil, ns ambele au o deficient major si anume aceea c selectia
este conditionat de abilitatea prin care sunt amestecate elementele populatiei si n mod
obisnuit nu se aplic
3
n evaluare.
b. Eantionarea cu tabele de numere aleatoare utilizeaz tabele Yates sau Kendell. Initial se
numeroteaz toate elementele populatiei si apoi se extrage esantionul pe baza tabelelor.
c. Eantionare sistematic (mecanic) const n ordonarea elementelor dup o caracteristic,
formarea unei liste, mprtirea populatiei n grupe de k unitti (volume egale). k reprezint
pasul de numrare si este
n
N
, iar punctul de start este j k (N - volumul populatiei, n -
volumul esantionului).
d. Eantionarea stratificat. Populatia de date este divizat n straturi cu caracteristici comune,
ca de exemplu: proprietti rezidentiale apartamente, vile, case s.a.; proprietti industriale;
proprietti comerciale spatii birouri, magazine, s.a.; proprietti agricole terenuri arabile,
livezi, ferme agro-zootehnice, s.a.; proprietti specilizate. La nivelul fiecrui strat se face
esantionare aleatoare simpl n vederea construirii esantionului reprezentativ al populatiei.
Acest tip de esantionare se preteaz cel mai bine domeniului imobiliar si este deja utilizat de
ctre evaluatori pentru esantionarea manual a datelor de piat necesare n evaluare, de
exemplu, n functie de vrsta cldirilor, de dimensiunile propriettii sau de locatie.
Prin stratificare se asigur un grad mai ridicat de comparabilitate a propriettilor comparabile
si se pot elimina erorile sistematice sau de selectare inadecvat a propriettilor. Pe de alt
parte, o stratificare exagerat a datelor poate duce la imposibilitatea aplicrii analizei statistice
a datelor.
Se realizeaz n mai multe etape:
1. alegerea variabilei (variabilelor) de control ( tipuri de proprietti imobiliare si eventual
diverse caracteristici ale acestora) dup care se va face stratificarea,
2. definirea straturilor n care se divide populatia,
3. alegerea numrului de straturi n functie de mrimea si natura populatiei, dar nu mai
mult de 7-8 pe caracteristic/criteriu de clasificare
4
,
4. repartizarea volumului esantionului pe straturile definite anterior:
a. fie proportional cu numrul de unitti din acelasi strat al populatiei (numrul de
unitti/strat de esantion s fie proportional cu numrul de unitti/acelasi strat din
populatie):
N
N
p
i
i
= deci
i i
p n n =
n care : N
i
numrul de unitti din populatia de referint, din stratul i
n volumul esantionului
N volumul populatiei

2
Business Statistics in Practice, Bruce L. Bowerman, Richard T. OConnell, McGraw Hill, fourth edition,
2007 - pg. 5.
3
Statistic aplicat pentru modelarea evalurii imobiliare, Iuliu Pasca, Editura Politehnica, 2008 pg. 16
4
Statistica. Teorie i aplicaii, Tudorel Andrei, Stelian Stancu, Daniel Traian Pele, Editura Economic, editia
a doua, 2002 pg. 209

26/35

n
i
numrul de unitti din esantion, n stratul i
b. fie optim (disproportional), tinnd seama att de ponderea fiecrui strat n volumul
total al populatiei, ct si de varianta fiecrui strat:
=
k
i
i i
i i
i
N
N
n n
1
, cu i=1,k
n care : o
i
abaterea standard a variabilei dup care se face stratificarea,
estimat pentru stratul i
5. pentru fiecare strat se genereaz apoi n mod aleatoriu unittile care se vor include n
esantion.

Atenie! O eroare relativ de eantionare, situat sub 5%, ne permite s apreciem c
eantionul este reprezentativ:
% 5 100
m
m x

unde: x - media variabilei analizate la nivelul esantionului (valoarea de piat),
m - media variabilei analizate la nivelul populatiei

2. Volumul eantionului

Modelul automat de evaluare presupune realizarea analizei la nivelul unui esantion de proprietti
imobiliare si generalizarea rezultatelor obtinute (prin inferent statistic) pentru ntreaga populatie
studiat (ntregul portofoliu de garantii bancare). n acest sens este necesar stabilirea mrimii
adecvate a esantionului pe baza cruia se va realiza analiza si evaluarea global a portofoliului de
garantii bancare.
Volumul n al esantionului este influentat de:
eroarea limit maxim admis de reprezentativitate e de 0,3
nivelul de semnificatie , prestabilit uzual la 5%,
dispersia (varianta) caracteristicii n populatie
2
,
volumul populatiei N.
Astfel, volumul esantionului format din caracteristici msurabile are dou forme:
pentru volume mici de esantioane se utilizeaz indicele t:

2
2 2
2 /
e
t
n

=
n care
2
t reprezint indicele Student din tabele statistice t, corespunztor lui /2.

pentru volume mari de esantioane se foloseste indicele z:

2
2 2
2 /
e
z
n

=
2
z se regseste n tabelele statistice z, corespunztor lui /2.

Atenie! Abaterea standard a populatiei, , de cele mai multe ori nu este cunoscut, prin
urmare se poate folosi un estimator al acesteia, cum este abaterea standard s a unui esantion
preliminar, nlocuindu-se n formulele anterioare cu s, sau folosind al unei populatii
similare.
Atenie! Dac n rezultat nu este o valoare rotund, se rotunjeste la urmtorul numr ntreg.

27/35

3. Procesul de elaborare a unui model automat de evaluare (engl. AVM)

Acest proces este prezentat n Standardul pentru modele automate de evaluare
5
elaborat de ctre
International Association of Assessing Officers, un proces complex care necesit o colaborare
strns ntre evaluatori, analisti ai pietei imobiliare, statisticieni si dezvoltatori de soft-uri.
Pornind de la recomandrile fcute n acest standard propunem urmtoarea succesiune de etape
necesare pentru construirea modelului automat de evaluare:
1. identificarea propriettilor subiect (portofoliul de garantii bancare de evaluat);
2. stabilirea ipotezelor extraordinare, a conditiilor ipotetice si limitative;
3. managementul datelor si analiza calittii datelor;
4. stratificarea esantionului (n cazul n care acesta nu a fost construit prin esantionare
stratificat);
5. stabilirea specificatiilor modelului;
6. calibrarea modelului;
7. testarea modelului si asigurarea calittii sale;
8. validarea modelului;
9. aplicarea modelului;
10. verificarea periodic a acuratetei modelului.
Primele dou etape se realizeaz identic ca n cazul evalurii prin procesul clasic.

Etapa a 3-a. Managementul datelor i analiza calitii datelor
Analistul de piat trebuie s utilizeze instrumente statistice pentru a scana n mod sistematic si
iterativ datele de piat, n vederea determinrii lipsurilor, erorilor, incoerentelor, valorilor extreme
(valori aberante) existente n seria de date analizat (analiza calittii datelor).
n sprijinul acestei etape, softurile de analiz statistic ofer tehnici grafice si tehnici cantitative
de explorare a seriilor de date. Aceste tehnici pot fi utilizate n scopul stabilirii gradului de
reprezentativitate a esantionului, pentru identificarea functiei de distristributie a frecventelor
(normal, uniform,
2
, lognormal, Student, Fisher, Poisson etc.) si a caracteristicilor acesteia sau
pentru detectarea valorilor aberante ale seriei analizate.
Astfel, o serie de date poate fi reprezentat sugestiv si apoi analizat vizual foarte rapid prin
intermediul unei game variate de grafice statistice. n functie de informatiile grafice, pe care dorim
s le obtinem si de tipul variabilelor modelului (a se vedea etapa a 5-a), se pot folosi:
- pentru variabile cantitative: histograma, poligonul frecventelor, steam-and-leaf, diagrama
de mprstiere (engl. scatter plots), box-and-wiskers, graficul de normalitate (engl. normal
plot);
- pentru variabile calitative: diagrama n batoane, diagrama circular;
Tehnicile cantitative de analiz a datelor constau n teste statistice (Student, Fisher, ANOVA, Chi-
square, Shapiro-Wilk, Kolmogorov-Smirnov, Man-Withney, Durbin-Watson) si diversi indicatori
statistici cum ar fi indicatorii tendintei centrale (medie, median, mod), respectiv indicatorii
dispersiei datelor n jurul mediei (abaterea medie ptratic, varianta, coeficientul de variatie s.a.).

Nota: Pentru luarea deciziei de stratificare a esantionului este util determinarea gradului de
omogenitate al acestuia. n acest sens se poate calcula coeficientul de variatie (Cv), calculat ca
raport ntre abaterea medie ptratic si media variabilei dup care se va face stratificarea. Se poate
considera ca esantionul este omogen dac mrimea coeficientului de variatie este mai mic sau

5
Standard on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003

28/35

egal dect 0,35. n cazul n care este depsit aceast limit se recomand identificarea cauzelor
eterogeneittii esantionului (existenta unor valori extreme sau tipuri de proprietti cu caracteristici
diferite ce formeaz straturile esantionului).

Etapa a 4-a. Stratificarea
Este procesul prin care propriettile, care formeaz un esantion eterogen, sunt grupate pe tipuri de
proprietti comparabile n functie de caracteristicile fizice si economice ale acestora, n vederea
minimizrii diferentelor din interiorul unui strat si maximizrii diferentelor dintre straturi.

Not: Dup aceast etap, la nivelul fiecrui strat creat n cadrul esantionului analizat se poate
estima media valorilor de piat ale propriettilor, n scopul determinrii indicelului de
crestere/descrestere a valorii de piat a portofoliului de garantii bancare. Pentru estimarea acestui
indice propunem urmtoarea formula (derivat din modul de calcul a indicelui agregat ponderat de
tip Paasche):
100
1
1 , ,
1
, ,
=
m
i
t i t i
m
i
t i t i
p
p
Indice

unde:
p
i,t
= ponderea fiecrui strat n esantionul analizat (a se vedea Esantionarea stratificat);
= media valorilor de piat ale propriettilor din fiecare strat;
m = numrul de straturi din esantionul analizat;
t = momentul actual;
t-1 = momentul la care s-a facut ultima reevaluare.
Cu ajutorul acestui indice se poate identifica existenta unei eventuale diminuri a valorii
portofoliului de garantii bancare, caz n care se dovedeste necesar reevaluarea acestuia cu ajutorul
unui AVM, si ca urmare parcurgerea urmtoarelor etape.

Etapa a 5-a. Stabilirea specificaiilor modelului
Aceast etap se refer la procesul de proiectare a structurii optime a AVM-ului si const n
selectarea variabilelor adecvate si definirea structurii sale. Modelul este proiectat pentru fiecare
strat n parte (sub-esantion de proprietti comparabile).
Evaluatorul poate selecta, din multitudinea de variabile ce caracterizeaz propriettile analizate
(variabile explicative potentiale), pe cele care ar putea avea impact din punct de vedere economic
asupra valorii propriettii (variabila dependent). Cu ct numrul de variabile explicative selectat
este mai mare, cu att creste riscul ca informatia continut de ctre acestea s devin redundant.
Se dovedeste astfel util realizarea unei selectii a variabilelor explicative ce vor fi retinute n
analiz. Pe de alt parte, includerea unui numr prea mic de variabile explicative ar putea
determina ca modelul de regresie s nu explice ndeajuns de fidel evolutia variabilei dependente,
fapt care ar conduce la o deplasare (engl. bias) a estimatorilor (coeficientii de regresie).
Alegerea variabilelor explicative trebuie s se fac de ctre evaluator, nu numai din perspectiva
mrimii coeficientilor de corelatie cu variabila dependent, ci si prin luarea n consideratie a
semnificatiei economice ce ar putea caracteriza legtura dintre variabilele explicative si cea
dependent.
De asemenea, se analizeaz dac exist o corelatie puternic ntre variabilele explicative selectate.
n conditiile n care se identific o astfel de corelatie, va trebui retinut n analiz doar una dintre

29/35

variabilele explicative din grupul celor corelate ntre ele. Se poate opta pentru cea corelat mai
puternic cu variabila dependent. Cu ct valoarea coeficientului de corelatie se apropie de valorile
1, respectiv -1 cu att variabilele sunt mai puternic corelate.
Variabilele pot fi cantitative (sau scalare), se exprim numeric, se msoar pe o scal si fac
obiectul unor operatii aritmetice, sau pot fi variabile calitative (sau categorice), care nu se exprim
numeric (nu se msoar pe o scal) ci prin atribute, dar pot fi codificate numeric pe categorii, si pot
fi de tip:
- nominal, fr ordine intern
- ordinal, cu o anumit ordine intern, necuantificabil, de exemplu: starea cldirii poate fi
foarte bun (codificat cu 0), bun (codificat cu 1), satisfctoare (codificat cu 2)
sau nesatisfctoare (codificat cu 3).
Atenie ! Este foarte important s se identifice i defineasc corect toate variabilele modelului
i apoi s se codifice (transforme) corespunztor variabilele calitative.

n ceea ce priveste structura modelului, aceasta poate fi aditiv (liniar), multiplicativ sau hibrid
(neliniar) (a se analiza Standard on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003).
n structura aditiv, contributia variabilelor explicative este nsumat:
...
2 2 1 1 0
+ + + = x x Y
i

n care:
i
Y - valoarea de piat a propriettii subiect - variabila dependent;
0
- constanta modelului (sau termenul liber);
i
x - variabilele explicative;
i
- coeficientii variabilelor explicative.
n modelul multiplicativ, contributia variabilelor explicative este multiplicat:
......
2 1
2 1 0
=

x x Y
i

Acest tip de model este mai dificil de calibrat, deoarece variabilele trebuie transformate n format
logaritmic, dar avantajul const n faptul c permite aplicarea corectiilor proportional cu valoarea
propriettii subiect.
Modelul hibrid (neliniar) este o combinatie ntre modelul aditiv si cel multiplicativ:
( ) A AT QT AC QC QG Y
i
+ + =
n care:
QG - produsul variabilelor calitative generale (se aplic propriettii ca ntreg);
QC - produsul variabilelor calitative pentru cldire;
AC - suma variabilelor aditive pentru cldire;
QT - produsul variabilelor calitative pentru teren;
AT - suma variabilelor aditive pentru teren;
A - suma altor variabile (variabile aditionale).

Etapa a 6-a. Calibrarea modelului
Calibrarea const n determinarea coeficientilor modelului (parametrii necunoscuti ) proiectat.
Printre metodele de calibrare, cele mai utilizate sunt cele bazate pe metode statistice, precum
regresia liniar multipl sau regresia neliniar.

30/35

Termenul de regresie este folosit pentru descrierea oricrui proces, n care una sau mai multe
variabile cunoscute (caracteristici ale propriettilor analizate) sunt utilizate pentru a determina o
variabil necunoscut (n acest caz valoarea de piat a propriettiilor evaluate) sau pentru
previzionarea valorii acesteia. Variabilele cunoscute sunt denumite variabile explicative, iar
variabilele necunoscute sunt denumite variabile dependente.
Regresia liniar simpl
Regresia liniar simpl se utilizeaz pentru a previziona o variabil dependent, utiliznd o
singur variabil explicativ.
Modelul regresiei liniare simple are forma :

i i i
x y + + =
1 0
, n i , 1 =
n care:
0
constanta, adic valoarea lui y cnd x=0;
1
panta liniei de regresie;
c
i
termenul rezidual (eroarea), cuantific influenta ntmpltoare a altor variabile asupra lui
y
i
si reprezint diferenta ntre valoarea observat (
i
y ) si cea estimat (
i
y ) a variabilei
dependente:

i i i
y y =
Panta liniei de regresie indic valoarea medie cu care se modific y la o schimbare cu o unitate a
valorii x. Dac panta este pozitiv, y creste odat cu cresterea valorii lui x, iar dac este negativ, y
scade odat cu cresterea valorii lui x. Coeficientii modelului,
0
si
1
, precum si termenii
reziduali
i
se pot determina prin diferite metode, printre care metoda celor mai mici ptrate.
Pentru analiza regresiei liniare simple, se parcurg urmtoarele etape:
1. Estimarea parametrilor modelului;
2. Testarea si validarea modelului de regresie;
3. Realizarea de predictii.
Pentru validarea modelul liniar al regresiei simple trebuie respectate o serie de ipoteze (Gauss-
Markov):
varianta termenilor reziduali este constant;
termenii reziduali
i
au media egal cu zero;
termenii reziduali
i
nu sunt corelati ntre ei;
termenii reziduali
i
nu sunt corelati cu variabila explicativ x
i
;
termenii reziduali
i
sunt normal distribuiti.
n acest sens, este necesar realizarea testrii modelului n vederea asigurrii calittii acestuia (a se
vedea etapa a 7-a).
Regresia liniar multipl
Regresia liniar multipl exprim relatia dintre o variabil dependent si cel putin dou variabile
explicative, iar modelul acesteia este:

i mi m i i i
x x x y + + + + + = ...
2 2 1 1 0
, n i , 1 =
formul n care:

0
termenul liber;
1
,
2
,,
m
coeficientii regresiei multiple;
i
termenul rezidual.
Etapele si ipotezele luate n calcul, pentru realizarea modelului de regresie multipl, sunt aceleasi
ca cele specificate n cazul regresiei simple.

31/35

Regresia neliniar
Dac n urma reprezentrii grafice a datelor, prin intermediul diagramei de mprstiere, se
observ c punctele nu sunt grupate de-a lungul unei drepte, atunci se poate considera c
regresia nu este liniar si solutia poate fi aplicarea regresiei neliniare. Regresia neliniar se
foloseste pentru a descrie legtura dintre variabila dependent si variabilele explicative,
considernd c alti factori au o actiune constant si neglijabil asupra variabilei
dependente.
Iat cteva din multitudinea de modele matematice care pot fi utilizate n regresia
neliniar.
Modelul exponential:
i
x
i
i
Y + =
1 0

Modelul logaritmic:
i i i
x Y + + = lg
1 0

Modelul parabolic de gradul doi:
i i i i
x x Y + + + =
2
2 1 0

Etapa a 7-a. Testarea modelului i asigurarea calitii lui
Testarea modelului are rolul de a stabili dac acesta asigur acuratetea si integritatea necesare
pentru ca estimrile, realizate cu ajutorul acestuia, s fie extrapolate prin inferent statistic la
nivelul ntregii populatii de garantii bancare. n acest scop se utilizeaz un set de date despre
propriettile pentru care se cunosc fie preturile de vnzare, fie valorile de piat, pe baza cruia se
va face testarea. Acest set de date, folosit pentru testarea modelului, este cel pe baza cruia a fost
realizat si calibrarea a modelului si reprezint 80% din volumul esantionului (n).
Asa cum am precizat mai sus, exist o multitudine de teste statistice ce pot fi aplicate pentru
obtinerea informatiilor necesare, unele parametrice aplicabile seriilor de date cu distributie a
frecventelor normal, precum testele Student (t), Fisher (F), si altele non-parametrice pentru serii
care nu au distributie a frecventelor normal, precum testele Chi-square, Shapiro-Wilk,
Kolmogorov-Smirnov, Man-Withney, Durbin-Watson.
Atenie ! n practic, etapa de specificare a modelului i cea de calibrare se realizeaz n mod
iterativ: specificarea modelului testarea specificaiilor modelului prin calibrare
corectarea specificaiilor modelului testarea specificaiilor corectate, repetnd aceste
operaii pn cnd se obine nivelul de ncredere proiectat.
Se poate opta pentru includerea tuturor variabilelor considerate explicative n modelul de regresie,
si apoi excluderea/reincluderea iterativ a acestora, analiznd, dup fiecare iteratie, testele statistice
de validare a modelului de regresie si puterea sa explicativ (mrimea coeficientului de
determinare). Aceasta metod este dificil de aplicat n conditiile n care mrimea esantionului de
date este redus (numrul de variabile explicative nu poate fi mai mare dect numrul de date
analizate).
O solutie alternativ este reprezentat de includerea treptat a variabilelor explicative n modelul de
regresie. Dup includerea unei noi variabile explicative se verific testele statistice de validare a
modelului de regresie si puterea sa explicativ (mrimea coeficientului de determinare). Pentru a
stabili care este ordinea de includere a variabilelor explicative n modelul de regresie se pot calcula
coeficientii de corelatie a acestora cu variabila dependent. Prima variabil, inclus n model, va fi
cea caracterizat de coeficientul de corelatie cel mai ridicat.
Interpretarea testelor i a indicatorilor statistici ce caracterizeaz modelul de regresie
Msurarea semnificatiei unui test statistic implic estimarea gradului n care valoarea acestuia,
determinat pe baza observatiilor din esantion, se apropie de cea real ce caracterizeaz ntreaga
populatie din care s-a extras esantionul.

32/35

Probabilitatea p (engl. p-value) asociat testului statistic, estimat la nivelul esantionului, reprezint
probabilitatea de eroare implicat de nerespingerea rezultatului estimat ca fiind valid si
reprezentativ pentru ntreaga populatie studiat. Ca urmare, cu ct aceast probabilitate este mai
ridicat cu att este mai putin plauzibil ca relatia existent ntre variabilele modelului, evidentiat
la nivelul esantionului studiat, s se mentin pentru ntreaga populatie statistic din care a fost
extras acest esantion. Ca rezultat, se accept ipoteza nul, adic valoarea estimat pentru
coeficientul asociat variabilei explicative analizate nu este semnificativ diferit de zero. n
concluzie, acea variabil explicativ nu influenteaz variabila dependent studiat
Nerespingerea sau respingerea ipotezei nule depinde si de nivelul de semnificatie ales (u) pentru
testul statistic evaluat, respectiv a regiunii de respingere asociate acestuia. Acest nivel de
semnificatie reprezint probabilitatea de a realiza o eroare de tip I (respingerea ipotezei nule atunci
cnd aceasta este adevrat). Cu ct valoarea lui u este stabilit la un nivel mai ridicat, cu att
exigentele impuse pentru nerespingerea ipotezei nule (H
0
) sunt mai mari. Majorarea nivelului de
semnificatie duce la cresterea probabilittii de a realiza o eroare de tip II (nerespingerea ipotezei
nule atunci cnd aceasta este fals) si la diminuarea puterii testului statistic realizat. Cel mai
frecvent, nivelul de semnificatie, ales pentru realizarea unui test statistic, este de 5%. n aceast
situatie, probabilitatea p (asociat testului statistic) mai mic dect nivelul de semnificatie al
testului de 5% indic respingerea ipotezei nule.

Exemple de teste statistice utilizate pentru validarea modelelor de regresie
Testul t (Student) este calculat pentru fiecare coeficient al regresiei ca raport ntre valoarea
estimat a acestuia si abatarea sa standard si este utilizat pentru testarea ipotezei nule, conform
creia valorea coeficientului regresiei este egal cu zero.
Cu ajutorul testului F (Fisher) se testeaz ipoteza conform creia mrimile estimate ale
coeficientilor regresiei (exceptnd termenul liber) sunt nule, ceea ce implic testarea
semnificatiei ecuatiei de regresie analizat. Dac probabilitatea p (engl. p-value), asociat
mrimii estimate pentru acest test, este mai mic dect nivelul de semnificatie ales (de exemplu
5%) se respinge ipoteza nul conform creia valorile estimate pentru coeficientii regresiei sunt
statistic egale cu zero.
Coeficientul de determinare al ecuaiei de regresie R
2
, a crui mrime arat proportia n
care variatia valorii variabilei dependente este explicat de ctre variabilele explicative
selectate n ecuatia de regresie. Numrul ridicat de variabile explicative, incluse n model,
poate conduce la valori ridicate ale R
2
, fr s implice n mod direct o putere explicativ mai
mare a ecuatiei de regresie. n acest sens, este recomandabil luarea n considerare a mrimii
afisate pentru R
2
-ajustat ce tine cont, n estimarea valorii sale, de numrul de variabile incluse
n model.
Testarea normalitii legii de distribuie a termenilor reziduali se poate face cu ajutorul
testului Jarque-Bera ce msoar diferenta existent ntre simetria (asimetria) si aplatizarea
(alungirea) seriei fat de cele caracteristice distributiei normale. Un nivel al probabilittii p
(asociat mrimii estimate a testului) < u presupune respingerea ipotezei nule privind distributia
normal a seriei termenilor reziduali, rezultati din ecuatia de regresie.
Homoscedasticitatea termenilor reziduali (varianta constant a valorii acestora) este
analizat cu ajutorul testului dezvoltat de White (1980). Ipoteza nul, asociat testului, implic
lipsa heteroscedasticittii termenilor reziduali, independenta acestora n raport de variabilele
explicative ale modelului, precum si liniaritatea legturii existente ntre variabila dependent si
cele explicative. nclcarea uneia dintre aceste conditii presupune obtinerea unei mrimi
semnificative a testului White (p-value < nivelul de semnificatie al testului, stabilit aprioric
(u)). Ca urmare, un p-value > u implic faptul c nici una dintre aceste trei conditii nu a fost
nclcat. n conditiile n care termenii reziduali sunt heteroscedastici se pot realiza corectiile
propuse de White si estima corect covarianta coeficientilor de regresie chiar si n prezenta
heteroscedasticittii termenilor reziduali.

33/35

Cel mai cunoscut test privind autocorelarea termenilor reziduali este reprezentat de testul
Durbin-Watson, este cel realizat de Durbin si Watson n 1951. Formula sa este urmtoarea:
( )
=
=
=
n
t
t
n
t
t t
DW
1
2
2
2
1

Valoarea calculat a testului se va compara cu valorile sale teoretice d
L
si d
U
, preluate din
tabelul distributiei Durbin-Watson. Regula de decizie, pe baza valorii calculate a testului, este
prezentat n tabelul urmtor:
0<d<d
L
d
L
d d
U
d
U
<d<4 - d
U
4-d
U
d 4- d
L
4 - d
L
<d<4
Autocorelare
pozitiv a
termenilor reziduali
Indecizie Termenii reziduali sunt
independenti
- validarea modelului de
regresie din aceast
perspectiv .
Indecizie Autocorelare
negativ a
termenilor reziduali

O autocorelare cu grad mai mare de unu a termenilor reziduali nu poate fi sesizat prin
intermediul acestui test. Testarea existentei autocorelrii termenilor reziduali poate fi analizat
si prin intermediul testului Q-statistic, respectiv Breusch- Godfrey LM. n cazul Q-statistic, n
cadrul unui tabel sunt raportate valorile estimate ale testului (pentru diferitele lag-uri ale
termenului rezidual) si p-value asociat. Lipsa autocorelrii ntre termenii reziduali va implica
valori ridicate ale acestor p-value. Testul Breusch-Godfrey LM are ca ipotez nul lipsa
autocorelrii ntre termenii reziduali ai ecuatiei de regresie, fiind raportat mrimea estimat a
acestuia si p-value asociat. La fel ca si n cazul testului anterior, un nivel mare al p-value
reprezint o indicatie a lipsei autocorelrii ntre termenii reziduali. n conditiile n care termenii
reziduali sunt autocorelati pot fi realizate corectiile propuse de Newey si West si estima astfel
corect covarianta coeficientilor de regresie chiar si n prezenta heteroscedasticittii si
autocorelrii termenilor reziduali.

Etapa a 8-a. Validarea modelului
Dup ce modelul a fost calibrat si testat se realizeaz validarea acestuia pe baza setului de date
reprezentnd restul de 20% din esantionul analizat, utiliznd teste statistice amintite n etapele 3 si
7.
Etapa a 9-a. Aplicarea modelului
n cadrul modelului automat de evaluare se iau n considerare, ca si valori ale variabilelor
explicative, cele corespunztoare caracteristicilor propriettilor subiect si se estimeaz astfel
valoarea de piat a acestora.

Etapa a 10-a. Verificarea periodic a acurateei modelului
Se recomand verificarea acuratetei modelului prin compararea valorilor de piat estimate, cu
ajutorul acestuia, cu cele estimate prin aplicarea metodelor si tehnicilor de evaluare recomandate
de IVS-uri. Diferentele mari, existente ntre cele dou valori estimate, reprezint un semnal privind
necesitatea actualizrii att a esantionului de analiz ct si a modelului automat de evaluare.

Avantaje i dezavantaje ale utilizrii modelelor automate de evaluare
Printre avantajele modelrii statistice a evalurii propriettilor imobiliare se numr:
permite utilizarea de serii nelimitate de date;

34/35

permite folosirea de variabile, ntr-un numr orict de mare, dac acestea sunt necesare si
relevante;
permite determinarea acuratetei de estimare a valorii, care poate fi exceptional de bun
cnd sunt folosite suficiente date de piat;
asigur evaluri uniforme;
modelul rezultat se poate utiliza att pentru evaluri punctuale (singulare), ct si pentru
evaluare global;
automatizarea procesului de evaluare, deci timp redus de prelucrare si analiz a datelor si
de stabilire a concluziei asupra evalurii;
obiectivitate si eficient.
dar care pot fi atinse doar cu conditia esential ca, la baza modelului, s stea un rationament
statistico-matematic foarte serios si coerent, baza de date s fie permanent actualizat, modelul s
fie testat nainte de a fi efectiv utilizat n evaluare.
Dezavantajele modelrii statistice sunt:
nu poate fi aplicat pentru pietele restrnse, cu putine tranzactii sau pentru pietele atipice;
necesitatea unui bagaj foarte dezvoltat de cunostinte n domeniul statisticii matematice si
al soft-urilor de specialitate.


35/35

Bibliografie recomandat

1. Basic Business Statistics. Concepts and Applications, Berenson M.L., Levine D.M.,
Krehbiel T.C., 9
th
Edition, Pearson Prentice Hall, 2004;
2. Business Statistics in Practice, Bruce L. Bowerman, Richard T. OConnell, McGraw Hill,
fourth edition, 2007;
3. Dicionar de statistic general, Alexandru Isaic-Maniu, Eugen Pecican, Viorel Gh. Vod,
Daniela Stefnescu, Pavel Wagner, Editura Economic, 2003;
4. Mass Appraisal Methods An international perspective for property valuers, Wiley-
Blackwell, 2008;
5. Practical Applications in Appraisal Valuation Modeling, Statistical Methods for Real
Estate Practitioners, M.S. Kane, M.R. Linn, J.A. Johnson, Appraisal Institute, 2004;
6. Standardele Internaionale de Evaluare, International Valuation Standards Committee,
editia a opta, 2007;
7. Standard on Automated Valuation Models (AVMs), International Association of Assessing
Officers, 2003;
8. Standard on Ratio Studies, International Association of Assessing Officers, 2007;
9. Statistical Analysis, S.B. Richmond, second edition, 1964;
10. Statistic aplicat pentru modelarea evalurii imobiliare, Iuliu Pasca, Editura Politehnic,
2008;
11. Statistic: noiuni fundamentale i aplicaii, Vergil Voineagu, Dana Colibab, Giani
Grdinaru, Editura ASE, 2002;
12. Statistic teoretic i economic - note de curs, s.l.drd. Silvia Elena Cristache, Editura
ASE, 2002;
13. Statistic teoretic i economic - teorie i aplicaii, Constantin Anghelache, Editura
Economic, 2004;
14. Statistic: teorie i aplicaii, Tudorel Andrei, Stelian Stancu, Daniel Traian Pele, Editura
Economic, editia a doua, 2002.

Ghid Privind Evaluarea Pentru Garantarea Imprumuturilor - Octombrie 2010 PDF

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Ghid Privind Evaluarea Pentru Garantarea Imprumuturilor - Octombrie 2010 PDF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

2010

t reprezint indicele Student din tabele statistice t, corespunztor lui /2.

z se regseste n tabelele statistice z, corespunztor lui /2.

S-ar putea să vă placă și