Urbanizacin, Loteo y Normas de Urbanizacin

Segn la problemtica planteada en el Taller N5 referente a determinar la factibilidad de la propuesta en el proyecto Doihue, que consista en redestinar 154,86 y 114,63 de reas verdes a circulacin con el fin de proyectar una ciclova en el pasaje 5. Para lograr aquello, se propone eliminar la vivienda 5 de la manzana D para que compense el rea verde afectada, siendo esto ltimo una posibilidad a evaluar, desechando el carcter de mandato. Para determinar la factibilidad de la propuesta, ser necesario elaborar el cuadro de clculo de densidad de la situacin original y la proyectada, considerando slo el porcentaje a ceder para las reas verdes. (Ahora se debe explicar el por qu de la elaboracin, considerando sus alcances y limitaciones). Adems de lo anterior, se debe obtener el coeficiente de constructibilidad y el coeficiente de ocupacin del suelo. La finalidad de aquello permite determinar la superficie mxima a construir sobre el terreno independiente del nmero de pisos de la edificacin, en el caso del primero. De este modo, como se trata de un loteo para calcularlo se utilizar la siguiente frmula:

Dado que el proyecto Doihue presenta un total de 104 viviendas, emplazadas en un terreno cuya superficie total es de 23.461,25 y en donde la superficie de los lotes es de 14.095,43 . En el Plano de Loteo se extrajo la informacin correspondiente a la superficie total del terreno y el N total de viviendas; en el Plano de Arquitectura o Clculo se extrajo el rea total de la vivienda. Reemplazando los datos mencionados anteriormente en la frmula, se tiene:

Por tanto, el coeficiente de constructibilidad a aplicar en el predio ser de 0,2. Esto quiere decir que para establecer la cantidad mxima de metros cuadrados a construir en un lote, la superficie total del lote se deber multiplicar por 0,2. Por otra parte, el coeficiente de ocupacin de suelo indica el mximo construible en una propiedad en el primer piso. Sin embargo, el primer piso no siempre es el que se encuentra en un nivel ms prximo al correspondiente al de la calle, sino que ser el que se especifique en los planos existiendo la posibilidad de que el primer piso se ubique ubicarse por sobre el nivel de la calle o bien por debajo de este. Para calcular el coeficiente de ocupacin de suelo se utiliza la frmula dada por:

Reemplazando:

De esta forma, el coeficiente de constructibilidad tendr el mismo valor que el coeficiente de ocupacin de suelo, el que resuelta ser 0,2.

Como el propsito de este ejercicio es comprobar la factibilidad de la redestinacin de reas verdes a circulacin, ser necesario determinar el porcentaje existente en el proyecto de reas destinadas a circulacin y comparar el porcentaje obtenido (real) con el porcentaje que se estipula en la OGUC en el Artculo 2.2.5 el que corresponde a un 30%. Para ello, primeramente se calcular la densidad bruta en base a los dato extrados del Plano de Loteo ms la informacin otorgada por en la OGUC . Del mismo modo, se deber corroborar si tanto las reas verdes como de equipamiento existentes cumplen con el porcentaje mnimo a ceder. Segn la Ordenanza de Urbanismo y Construcciones, en el Artculo 2.2.5 se menciona que: Para satisfacer las necesidades de reas verdes, equipamiento, actividades deportivas y recreacionales y circulacin, a que se refiere el artculo 70 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en los loteos se deber ceder gratuitamente las superficies de terreno que resulten de la aplicacin de la siguiente tabla:

Tabla N 1. Clculo del porcentaje a ceder

La densidad a que se refiere el presente artculo corresponde a densidad bruta, en los trminos definidos en el artculo 1.1.2. de esta Ordenanza. Fuente: Ordenanza de Urbanismo y Construcciones En este caso en particular, al tratarse de un proyecto con construccin simultnea, para calcular la densidad del loteo se considerarn 4 habitantes por viviendas.

[ [ [ Dado a que la densidad obtenida es de 177,02 [ ] ]

] y en vista de que en la Tabla N 1 para

determinar el porcentaje de reas verdes y de equipamiento, existe una diferencia en la forma de calcular estos ltimos de acuerdo a la densidad obtenida, dependiendo si la densidad es menor o mayor a 70 [ ].

La implicancia de establecer dichos porcentajes es que al aplicarlos sobre la superficie total del predio, se obtendrn los metros cuadrados mnimos exigidos tanto de reas verdes como de equipamiento, por lo que al compararlos con los metros cuadrados existentes permitir determinar si cumple con el porcentaje mnimo a ceder segn OGUC. Debido a que el valor de la densidad obtenida es mayor a 70 [ ], las formulas relacionadas

al clculo del porcentaje de reas verdes y de equipamiento son las siguientes:

Reemplazando en ambas:

Obtenidos ambos porcentajes se procede a aplicarlos a la superficie total del predio. Primero se calcularn los metros cuadrados existentes de reas verdes: [ ]

En el caso del rea de equipamiento, el procedimiento es similar al anterior:

Segn la informacin obtenida por medio del Plano de Loteo, se tiene que la superficie real existente correspondiente a reas verdes es de 1776,63[ ], lo que al compararla con los [ ] que se exigen como mnimo se concluye que si cumple con la normativa. Lo mismo ocurre con las reas destinadas a equipamiento, dado a que segn el Plano de Loteo la [ ] mnimos exigidos, al ser superficie existente es de 625,13 [ ]; si se compara con los mayor cumple con lo dispuesto en la OGUC. En relacin al porcentaje de reas destinadas a circulacin y como respuesta a la problemtica inicial del ejercicio, se comparar el rea existente con el mnimo exigido por la OGUC. De esta forma se evaluar la factibilidad de cambiar reas verdes por reas de circulacin.

Glosario Tcnico
rea verde: Superficie de terreno destinada preferentemente al esparcimiento o circulacin peatonal, conformada generalmente por especies vegetales y otros elementos complementarios. Ciclova: Va destinada exclusivamente al trnsito de vehculos menores, tales como, bicicletas, motos de baja cilindrada, triciclos y otros, cuyas caractersticas pueden corresponder a las de ciclopistas o a las de ciclobandas. Coeficiente de constructibilidad: Nmero que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad pblica, fija el mximo de metros cuadrados posibles de construir sobre el terreno. Coeficiente de ocupacin del suelo: Nmero que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad pblica, fija el mximo de metros cuadrados posibles de construir en el nivel de primer piso. Construccin simultnea: Obras de edificacin que se ejecutan conjuntamente con la subdivisin y las obras de urbanizacin del suelo, cuyos permisos y recepciones definitivas parciales o totales se otorgan y cursan respectivamente en forma conjunta. Se entender tambin que existe construccin simultnea en aquellos loteos en que previa autorizacin del Director de Obras Municipales, se garantice la ejecucin de las obras de urbanizacin del suelo, siempre que las obras de edificacin hayan sido ejecutadas y las edificaciones puedan habilitarse independientemente. Densidad: Nmero de unidades (personas, familias, viviendas, locales, metros cuadrados construidos, etc.), por unidad de superficie (predio, lote, manzana, hectrea, etc.). Densidad bruta: Nmero de unidades por unidad de superficie, en que la superficie a considerar es la del predio en que se emplaza el proyecto, ms la superficie exterior, hasta el eje del espacio pblico adyacente, sea ste existente o previsto en el Instrumento de Planificacin Territorial, en una franja de un ancho mximo de 30 m. Densidad neta: Nmero de unidades por unidad de superficie, siendo sta ltima la del predio en que se emplaza el proyecto, descontada, en su caso, la parte afecta a declaracin de utilidad pblica establecida en el respectivo Instrumento de Planificacin Territorial. Equipamiento: Construcciones destinadas a complementar las funciones bsicas de habitar, producir y circular, cualquiera sea su clase o escala. Lote: Superficie de terreno contnua resultante del proceso de divisin y urbanizacin del suelo, o de modificaciones, anexiones o sustracciones de la misma. Loteo de terrenos: Proceso de divisin del suelo, cualquiera sea el nmero de predios resultantes, cuyo proyecto contempla la apertura de nuevas vas pblicas, y su correspondiente urbanizacin. Manzana: Predio o conjunto de predios rodeados de bienes nacionales de uso pblico.

Normas urbansticas: Todas aquellas disposiciones de carcter tcnico derivadas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones de esta Ordenanza y del Instrumento de Planificacin Territorial respectivo aplicables a subdivisiones, loteos y urbanizaciones tales como, ochavos, superficie de subdivisin predial mnima, franjas afectas a declaratoria de utilidad pblica, reas de riesgo y de proteccin, o que afecten a una edificacin tales como, usos de suelo, sistemas de agrupamiento, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupacin de suelo o de los pisos superiores, alturas mximas de edificacin, adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes, densidades mximas, exigencias de estacionamientos, franjas afectas a declaratoria de utilidad pblica, reas de riesgo y de proteccin, o cualquier otra norma de este mismo carcter, contenida en la Ley General de Urbanismo y Construcciones o en esta Ordenanza, aplicables a subdivisiones, loteos y urbanizaciones o a una edificacin. Pasaje: Va destinada al trnsito peatonal con circulacin eventual de vehculos,con salida a otras vas o espacios de uso pblico, y edificada a uno o ambos costados. Predio: Denominacin genrica para referirse a sitios, lotes, macrolotes, terrenos, parcelas, fundos, y similares, de dominio pblico o privado, excluidos los bienes nacionales de uso pblico. Primer piso: Planta o nivel de un edificio que est inmediatamente sobre el nivel del suelo natural o del suelo resultante del proyecto si fuere ms bajo que el terreno natural o inmediatamente bajo ste si parte del piso est parcialmente enterrado en menos de un 50% de sus paramentos exteriores y no cumple las condiciones para ser considerado piso subterrneo. Proyecto: Conjunto de antecedentes de una obra que incluye planos, memorias, especificaciones tcnicas y, si correspondiere, presupuestos. Subdivisin de terrenos: Proceso de divisin del suelo que no requiere la ejecucin de obras de urbanizacin por ser suficientes las existentes, cualquiera sea el nmero de sitios resultantes. Vivienda: Edificacin o unidad destinada al uso habitacional.

Mencionar que calculaste los ecoeficientes porque no se especificaban en el CIP.

Esta cifra es casi siempre igual o menor al Coeficiente de Constructibilidad, y el calculo de este es tambin similar, con la diferencia que solo debe considerarse lo construido en el nivel del primer piso, segn el ejemplo la imagen:

Este resultado debe estar siempre por debajo de lo exigido en el Plan Regulador, lo que se puede conocer solicitando elCertificado de Informes Previos de la propiedad de acuerdo a lo explicado en este articulo.