Alta Resol. Revista + Valor - RNA #13 - 2013 - Colombia

Pg.
24
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Pg. 14
facToR De
coMeRcialiZacin
conDicin De MeRcaDo
en los sUelos
iMPUesTo PReDial
Vs. caTasTRo
Ao 2013 - N 13 - Una publicacin del Registro Nacional de Avaluadores
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CMO ELEGIR UN AVALUADOR?
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AVALOS RURALES
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AVALOS EN LOS
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AUTORREGULACIN
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PROYECTO DE LEY
N. 183 DE 2013
Pg. 7
Pg. 20
Pg. 15
Pg. 32
FACTOR DE
COMERCIALIZACIN
CONDICIN DE MERCADO
EN LOS SUELOS
IMPUESTO PREDIAL
VS. CATASTRO
ISSN: 2256-2435
eDiToRial
El proyecto de ley del valuador impulsado mayormente por
la Lonja de Medelln y Antioquia, paso su primer escollo, este
fue la plenaria de La Cmara de Representantes y luego entr
en la comisin sexta del Senado de la Repblica, debido a
esto se cit a una mesa de trabajo en la comisin sexta, comi-
sin donde se cont con la participacin de la gran mayora
de los gremios afliados a Fedelonjas.
En conclusin de la misma, surgi un punto de vista intere-
sante, que en opinin personal es un camino perfectamente
viable, congruente a los comentarios realizados por el Minis-
terio de Educacin y seguramente una va ms expedita, para
adelantar la Ley.
Sin dejar de resaltar el espritu percibido de las diferen-
tes intervenciones y siendo an ms perceptible en Mede-
lln, este apunta a estar dentro del mismo espritu que rige
algunas profesiones que tambin propenden alto riesgo para
la sociedad, como los corredores de bolsa, en consideracin
a lo anterior cubrira a los valuadores un rgimen similar al de
otras profesiones, se tendra una institucin de autorregulacin
en pro de mejorar lo construido actualmente, no por criticar
el RNA si no por el escenario en el cual estbamos, es claro
que de llegar a este punto, se debern ajustar puntos que nos
permitan a travs del RNA tener esta responsabilidad, para la
cual estoy absolutamente seguro que estamos preparados,
por esta razn creo que se debe estar atento y guiar
el camino de esta Ley la cual gracias a la dedica-
cin y compromiso ya es una realidad.
Teniendo en cuenta la esencia de la
ley, el Valuador por fn tendra un estatus y
como consecuencia, la responsabilidad de
sus actos dentro del que hacer laboral, lo que
le har un bien inimaginable, ante clientes, sin
hablar de que el pas necesita valuadores res-
ponsables, para poder realizar sus proyectos
con tranquilidad y confanza y sin dejar de un
lado el sector bancario tan importante en la
economa del pas, el cual se fortalecer al te-
ner garantas ms confables.
Nosotros desde el Registro Nacional de
Avaluadores esperamos seguir dentro de este
proceso, adems de ser reconocida la tarea que
hemos realizado en estos 28 aos.
Manuel fernando
alfonso carrillo
Presidente Consejo
Nacional de Avaluadores
PRofesionaliZacin
DiRecToR
conseJo eDiToRial
concePTo GRfico Y Diseo eDiToRial
foToGRafa
MeRcaDeo Y PUbliciDaD
iMPResin
ReGisTRo nacional De aValUaDoRes
*
Manuel Fernando Alfonso Carrillo
Presidente Consejo Nacional de Avaluadores
Francisco Bruno Cavalli Papa
Manuel Fernando Alfonso Carrillo
Germn Noguera
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publicados en esta revista son responsabilidad exclusiva de
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16
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Proyecto de ley nmero 183 de 2013
Artculo Internacional
-Venezuela-
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PRofesionaliZacin Y
ReGUlacin Del aValUaDoR
en coloMbia
Reflexiones sobRe las
DeclaRaciones De ValoR
38 38
41 41
42 42
aPRUeban QUe los aValos
en el Pas sean RealiZaDos
la RenoVacin
iMPUesTo PReDial
Vs. caTasTRo
aGRaDeciMienTos
iMPacTo De los
aValos caTasTRales
conDicin De MeRcaDo
facToR De
coMeRcialiZacin
eVenTos Y
socieDaD
Ante la evidente necesidad de
incrementar las fnanzas municipales
Procesos civiles de ejecucin
donde hay remate de bienes
Los suelos con uso
dotacional
La relacin entre el valor de un bien por mtodo
comparativo del mercado y valor obtenido
Listado de Consejos
Regionales
PRoPUesTa PaRa
el clcUlo Del facToR
De coMeRcialiZacin
(FC) Mtodo Herweet modifcado
La importancia de la actividad valuatoria se
puede evidenciar en diferentes segmentos de
la economa, ya sea en avalos para vender
un inmueble, para gestionar un crdito de
adquisicin de vivienda, con el avalo de
activos para una empresa, de una obra de arte
y esto solo por mencionar algunos.
D
e igual forma, vemos lo importante y delicado que
resultan los dictmenes contratados por el Estado
para la adquisicin de predios para obras y proyec-
tos de utilidad pblica o los avalos necesarios en el proce-
so de actualizacin Catastral de cualquier municipio.
Debido a esto, los conceptos que emiten los valuadores
son fundamentales para el desarrollo del pas y por esta
razn es indispensable la regulacin de su actividad, ya que
son numerosos los casos en donde los sobrecostos por
efectos de conclusiones errneas de valor, repercuten di-
rectamente sobre la evolucin de los proyectos y por su-
puesto en el bolsillo de cada Colombiano. Por esto, las fallas
en los avalos se encuentran entre los costos sociales ms
feDeRico esTRaDa
GaRca
Gerente
LONJA DE PROPIEDAD RAZ
DE MEDELLN Y ANTIOQUIA
PROFESIONALIZACIN
Y REGULACIN DEL
aValUaDoR
en coloMbia
PROYECTO DE LEY NMERO 183 DE 2013
PRoYecTo De leY
nMeRo 183 De 2013
8
dainos que ha tenido que asu-
mir la sociedad, por no tener
un marco en donde sean es-
tablecidas condiciones y reglas
de juego claras para ejecutar
la actividad. Atendiendo este
alto riesgo social mencionado,
cursa una iniciativa legislativa
en el Senado de la Repblica,
que pretende regular y esta-
blecer los requisitos, responsabilidades y competencias m-
nimas requeridas para desempearse como avaluador en
Colombia.
El proyecto de Ley propende por el reconocimiento ge-
neral de la actividad de los avaluadores que, a pesar de su
trascendencia en la economa y el desarrollo del pas, no ha
sido inspeccionada por el Estado, por lo que al da de hoy es
realizada tanto por avaluadores idneos que han recibido
la formacin necesaria para ostentar dicho ttulo, como son
los que pertenecen al Registro Nacional de Avaluadores de
Fedelonjas y la SCA, como tambin por personas que sin el
conocimiento y preparacin que exige cualquier valoracin,
efectan avalos que no cumplen con criterios ticos, tc-
nicos ni profesionales.
Con el Proyecto de Ley se busca presentar una iniciativa
que de manera general dictamine lo referente a la activi-
dad del valuador, generando mecanismos jurdicos y tcni-
cos que permitan la regulacin de dicha actividad. Tambin
es importante resaltar, que este proyecto de ley fortalecer
la educacin y la armonizacin de los valuadores a nivel
intelectual, lo que sin lugar a dudas mejorar la calidad en
los servicios y estabilizar las posiciones de las partes en los
diferentes casos en que se hace necesaria la valuacin.
En la actualidad, las leyes Colombianas no cuentan
con una normatividad que regule la actividad del suje-
to valuador, de aqu, nace la razn de ser este proyecto
de ley, plasmada en el Artculo 1 sugerido, el cual reza:
La presente ley tiene como
objeto regular y establecer las
responsabilidades y compe-
tencias de los avaluadores en
Colombia para prevenir los
riesgos sociales de inequidad,
injusticia, inefciencia, restric-
cin del acceso a la propie-
dad, falta de transparencia y
posible engao a comprado-
res y vendedores o al Estado. Igualmente la presente ley
propende por el reconocimiento general de la actividad
de los avaluadores. La valuacin de bienes debidamente
realizada fomenta la transparencia y equidad entre las
personas y entre estas y el Estado Colombiano.
Otro punto fundamental de la Ley, es el estableci-
miento de un sistema de autorregulacin vigilada, con
el que se espera generar mayor transparencia, equidad
y confanza en el mercado y para l estado sobre la ac-
tividad de la valuacin, sin que ello implique erogaciones
para el erario pblico, ya que hoy, no existe distincin
entre los avaluadores profesionales del RNA, de Fede-
lonjas y la Sociedad Colombiana de Avaluadores (SCA)
un sin nmero de registros existentes, que confunden sin
ningn control, donde en algunos casos las nicas con-
diciones para obtenerlo son cursos cortos, el diligencia-
miento de un formulario y el pago de un dinero.
Esta es precisamente la fnalidad del proyecto de ley,
decretar un Registro Pblico Nacional que exija el cum-
plimiento de requisitos que garanticen la experiencia, el
conocimiento y la tica en los negocios, de modo que se
tengan parmetros claros y unifcacin de criterios para
certifcar a alguien como valuador. De esta manera se
protege al usuario de los avalos, como son: cualquier
ciudadano, una entidad fnanciera o el mismo Estado. As
cuando se contrate un avalo, se podr tener la segu-
ridad de que aquel valuador cumple con los requisitos
necesarios para efectuarlo.
2013
Se expide la ley nmero 183 que trata
de una autorregulacin vigilada para
garantizar el desempeo idneo del
avaluador cumpliendo con los criterios
ticos, tcnicos y profesionales.
Fedelonjas respald aprobacin del proyecto de ley
que permite autorregular la actividad valuatoria y
que fue aprobada por la Plenaria del Senado.
De ahora en adelante el manejo de los avalos en
Colombia tendr mayor control porque se podr
exigir que esta actividad sea realizada por personas
idneas y con conocimientos especcos del tema,
ya que as lo establece el Proyecto de Ley 183 de
2013 que fue aprobado por la Plenaria del Senado.
APRUEBAN QUE LOS AVALOS
EN EL PAS SEAN REALIZADOS
SOLO POR PERSONAS QUE
acReDiTen
conociMienTos
en el
TeMa
feDeRacin coloMbiana De
lonJas De PRoPieDaD RaZ
FEDELONJAS
C
on la presente iniciativa legislativa se busca regular
a las personas que realizan avalos en Colombia,
con el fn de prevenir el riesgo social que repre-
senta un avalo realizado por personas no idneas, y
aplica para quienes acten como avaluadores, valuado-
res, tasadores y dems trminos que se asimilen a estos
utilizados en Colombia.
Deniciones
Para clarifcar el alcance y campo de aplicacin de la nor-
ma, se defnen los principales trminos regulados, como
lo son: Valuacin, Avalo Corporativo, Avaluador, Regis-
tro Abierto de Avaluadores y Sector Inmobiliario.
De la actividad del avaluador
En el Ttulo III se reglamenta la funcin del Avaluador en
cuanto a las actividades que realiza, los requisitos que
debe cumplir para que la misma sea realizada de manera
legal, esto es: inscripcin en el Registro Abierto de Ava-
aPRUeban QUe los
aValos en el Pas
sean RealiZaDos
10
luadores (RAA), y los deberes, postulados ticos, faltas
y sanciones aplicables ante la comisin de infracciones
disciplinarias.
De la autorregulacin de la
actividad del avaluador
El Cuarto Captulo de la iniciativa legislativa aborda el
tema de la autorregulacin vigilada por el Estado, la cual,
busca reducir cargas al Estado y agilizar procesos, ser
realizada por Entidades Reconocidas de Autorregulacin,
las cuales tendrn funciones normativas, de registro, su-
pervisin y disciplinarias, pero todo esto, bajo la supervi-
sin y de acuerdo a los trminos y condiciones que de-
termine el Gobierno Nacional, encargado de establecer
las medidas para el adecuado gobierno de las mismas.
La Superintendencia de Industria y Comercio ser la
entidad gubernamental encargada de reconocer y su-
pervisar como Entidades Reconocidas de Autorregula-
cin, las cuales deben ser entidades sin nimo de lucro y
de objeto exclusivo. Estas entidades de autorregulacin
podrn ser conformadas por avaluadores directamente
o indirectamente, por organizaciones o asociaciones gre-
miales que a su vez tengan entre sus miembros valuado-
res. En todo caso, estas organizaciones, que debern po-
der llegar a todo el territorio nacional, debern cumplir
con los requisitos establecidos en la presente ley.
Disposiciones complementarias
Entre las disposiciones complementarias de la iniciativa
legislativa se defnieron temas de gran importancia para
lograr una aplicacin efectiva de la norma, regulando as
la actividad del avaluador en el sector donde reviste ma-
yor complejidad y riesgo social, como lo es el sector in-
mobiliario. De esta manera se defne la intervencin del
Estado en el sector inmobiliario y las caractersticas que
necesariamente debe tener una entidad para ser reco-
nocida como Lonja de Propiedad Raz, las cuales, entre
otras cosas, por su carcter gremial, no realizan activida-
des comerciales iguales a las de sus afliados.
De igual manera, en este captulo se establece el Da
Nacional del Avaluador y la vigencia de la norma.
La Superintendencia de
Industria y Comercio ser la entidad
gubernamental encargada de
reconocer y supervisar como Entidades
Reconocidas de Autorregulacin,.
ARTCULO INTERNACIONAL
-VENEZUELA-
La heterogeneidad de criterios que
existe sobre el concepto de valor y
la complejidad que est asociada a l,
han permitido la convivencia de dos
corrientes o escuelas de valor: La
Univalente y la Plurivalente.
S
in embargo, cuando se trata del Valor de Mercado
Inmobiliario, el valuador debe estar bien enterado de
la naturaleza de su concepto, enmarcado dentro del
trabajo de investigacin de mercado y debe cumplir con
las normas tcnicas que optimizan su labor profesional.
Un punto de colaboracin para direccionar el enfoque
de este artculo lo constituye el recorrido por la historia
de las declaraciones que sobre el tema del valor se han
hecho en los Congresos de la Unin Panamericana de
Asociaciones de Valuacin (UPAV).
En Diciembre de 1949, con motivo de la Primera
Convencin Panamericana de Valuaciones, en la ciudad
de Lima (Per), se aprob la Resolucin N 20 que re-
comendaba lo siguiente:
1- Que el valor de un inmueble en un momento
dado es nico, cualesquiera que sean los fnes
para los cuales es usado.
2- Este valor es el ideal y el objetivo de la
valuacin es aproximarse lo ms posible a l.
Subrayados de quien suscribe
MiGUel caMacaRo
PReZ, M.sc.
Ingeniero Civil Valuador
mundovalor@gmail.com
REFLEXIONES
sobRe las
DeclaRaciones
De ValoR
12
sufciencia de informacin? y Cmo se mide la pru-
dencia y la coaccin?
Esas condiciones presentes en el concepto de Valor
de Mercado de la norma IVS, adems de ser muy teri-
cas (hasta el presente no hay evidencias empricas que
as lo demuestren), tambin son intangibles, en especial,
cuando se trata de avalos de bienes inmuebles, ya que
ese concepto no se corresponde con la realidad del
mercado inmobiliario.
En el XXV Congreso Panamericano de la UPAV, ce-
lebrado en Miami, USA, en noviembre del 2010, quien
suscribe hizo una presentacin sobre la Importancia del
Como se observ, a partir de 1949, se establece que
el valor de un inmueble es nico, y as se mantuvo hasta
que en el ao 2006, la Declaracin de Fortaleza modi-
fc ese lineamiento e introdujo que el valor de un bien
depende del propsito, esto es, que no es nico. Igual-
mente, en la misma Declaracin, se acoge la defnicin
del Valor de Mercado de la IVS.
El valuador tiene la difcil tarea de expresar en su
opinin el cumplimiento de las condiciones concep-
tuales del Valor de Mercado, por tanto, deber dar res-
puesta a las siguientes interrogantes: Cmo se puede
medir empricamente la disposicin de vender y de
comprar? Cmo se garantiza que la transaccin es li-
bre?, Es la comercializacin adecuada?, Cundo hay
1949
Se establece que el valor de
un inmueble es nico, y as se
mantuvo hasta que en el ao
2006, la Declaracin de Fortaleza
modifc ese lineamiento e
introdujo que el valor de un bien
depende del propsito
En octubre del ao 2000, en el XIX Congreso Pana-
mericano de Valuacin efectuado en la Isla de Margarita
(Venezuela) se recomend la adopcin de las Normas
de la International Valuation Standards (IVS) por parte
de los pases afliados a la UPAV.
En la ciudad de Fortaleza (Brasil) en el ao 2006, en
el XXII Congreso Panamericano de Valuacin, se hace
la Declaracin de Fortaleza, que contiene lo siguiente:
Adems se seala expresamente que:
El valor de un bien depende
del propsito y de la defnicin
que se aplique para el caso
especfco que se analice en el
momento establecido para el
trabajo valuatorio.
La Unin Panamericana de
Asociaciones de Valuacin (UPAV)
acoge la defnicin contenida en la
Norma IVS-1: 3.2 Valor de Merca-
do.- La cuanta estimada por la que
un bien podra intercambiarse en
la fecha de la valuacin, entre un
comprador dispuesto a comprar y
un vendedor dispuesto a vender,
en una transaccin libre tras una
comercializacin adecuada, en la
que las partes han actuado con la
informacin sufciente, de manera
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13
Uso de las Ofertas en las Tasaciones inmobiliarias, y a
manera de refexin introdujo un concepto de Valor In-
mobiliario de Mercado:
El carcter de precio ms probable del concepto
tratado obedece al uso de diversas tcnicas de an-
lisis estadsticos para el tratamiento de los datos de
mercado. Es nico porque se est analizando para
un momento dado. Es independiente porque con-
sidera slo el compor tamiento del mercado inmobi-
liario, no depende de la finalidad de la valuacin. Por
ello, el conocer la naturaleza de los mercados y sus
compor tamientos, son actividades prioritarias de los
valuadores a la hora de emprender trabajos de valo-
racin, en especial, cuando se trata del mercado in-
mobiliario, que es de competencia imperfecta, lo que
hace que el valor de mercado sea una medida difcil
de ser obtenida.
Desde la mitad de la dcada del 70, esa difcultad
se ha mitigado gracias a la introduccin del mtodo
cientfco en la Ingeniera de Valuaciones, lo que impul-
s el uso del Anlisis Multivariante de Datos, las Re-
des Neuronales Ar tifciales, el Anlisis Envolvente de
Datos y las Regresiones Espaciales en los avalos in-
mobiliarios. En un futuro, surgirn nuevas tcnicas que
reimpulsaran ms la labor de investigacin del valua-
dor, para respaldar an ms la probabilidad, la unicidad
y la independencia del Valor Inmobiliario de Mercado;
y lo ms impor tante, esas metodologas coadyuvarn
a for talecer las normas tcnicas en el rea de la Inge-
niera de Valuacin.
Es el precio ms probable, nico e
independiente del objetivo de la va-
luacin, por el cual se podra comer-
cializar un bien inmueble para una
fecha determinada, y se fundamenta
en la interpretacin de los datos pro-
venientes del mercado inmobiliario.
Ante la evidente necesidad
de incrementar las nanzas
municipales es necesario
recurrir un poco a la losofa
de la Ley 14 de 1983 la cual
se sancion precisamente
para fortalecer los scos
municipales, conformada por
siete captulos el primero
de los cuales trata y regula
sobre los asuntos catastrales.
HeRnanDo
acUa caRVaJal
Ingeniero Catastral y Geodesta
Especialista en Avalos
Docente Universidad Distrital
Consultor y Asesor Inmobiliario
E
sta ley se gest como consecuencia de las regulacio-
nes arcaicas que sobre Catastro venan desde 1939
y 1940 (Ley de Catastro No. 65 de 1939 y Decre-
to 1301 de 1940) y a la pobreza tcnica aplicada en
los procesos de formacin y actualizacin catastral que
originaron en su momento avalos catastrales suprema-
mente bajos y consecuentemente, ingresos municipales
por concepto de impuesto predial tambin bajos.
Como se aprecia, pasaron 43 aos para que los le-
gisladores le apuntaran a una regulacin importante so-
bre la gestin catastral pero con ms nfasis y atencin
en los asuntos impositivos juntando temticas que bien
ameritan regulaciones totalmente independientes.
Llevamos pues, 30 aos con una normatividad que
an hoy no se ha cumplido en su totalidad en sus pre-
tensiones, refejando entre otros avalos catastrales muy
bajos en algunos sectores del Pas.
Es de anotar que los avalos catastrales son la base gra-
vable y la fuente primaria e importante para fjar el impues-
to predial; que en la medida que se actualicen los catastros
IMPUESTO
PREDIAL
Vs.
caTasTRo
15
iMPUesTo PReDial
Vs. caTasTRo
de manera peridica y en
tiempos ms cortos, de un
lado, son ms los predios que
tributan y de otro, tributan
ms, benefcindose as esos
fscos municipales; que en la
medida que se fortalezcan
los entes catastrales respon-
sables de las actualizaciones,
esos inventarios prediales y
consecuentemente la infor-
macin derivada de los pro-
cesos en sus aspectos fsicos,
jurdicos y econmicos sern sustancialmente mejores.
De otro lado, no se han revisado los procesos tc-
nicos para valoracin catastral, que desde luego, se tra-
ta de avalos masivos es decir, el procedimiento para la
realizacin de las Zonas Homogneas Fsicas Z.H.F y
Zonas Homogneas Geoeconmicas, todo esto bajo la
Resolucin 070 de 2011 del Instituto Geogrfco Agustn
Codazzi; qu no decir sobre las aplicaciones de los mo-
delos economtricos, la califcacin de las construcciones
la cual se establece mediante un formato (fcha) cuyas
variables y cuerpo de su estructura amerita serias y ver-
daderas reformas. En ese sentido, la Universidad Distrital
adelant una investigacin encontrando altos grados de
subjetividad en las califcaciones de las construcciones
llevando sugerir cambios importantes que redunden en
la objetividad requerida en
estos casos y consecuente-
mente en la determinacin
de mejores valores catastra-
les que tanto preocupan.
No se trata solo de fjar
polticas sobre incrementos
y reajustes al impuesto pre-
dial que no refejan equidad
ni estndares sino muchas
veces intereses particula-
res que quedan en manos
y decisiones de los con-
cejos municipales; se trata
ms bien, de actualizar de
manera tcnica los avalos
catastrales.
De igual manera, es necesa-
rio recurrir a nuestros legislado-
res para proyectar una regula-
cin actualizada y especfca para
el Catastro que incluya desde
luego, el fortalecimiento presu-
puestal de los entes catastrales
responsables de la formacin,
actualizacin y conservacin
de los catastros municipales.
Es necesario recurrir a nuestros
legisladores para proyectar una
regulacin actualizada y
especfca para el Catastro
que incluya el fortalecimiento
presupuestal de los entes
responsables de la
formacin, actualizacin
y conservacin de los
catastros municipales.
eJecUcin
DonDe HaY
ReMaTe De
bienes
IMPACTO DE LOS AVALOS
CATASTRALES EN LOS
PROCESOS CIVILES DE
Partiendo de la base
del impacto que crea
el Avalu y pago con
productos previsto en el
artculo 516 de C. de P. C.
en su inciso quinto que
textualmente previene;
tratndose de bienes
inmuebles, el valor ser
el avalu catastral del
predio incrementado en
un (50%), salvo quien lo
aporte considere que no
es idneo para establecer
su precio real.
Daniel esTeban
GaRces
Garces y Jaramillo Ltda.
E
ste inciso 5to artculo 516 de C. de P. C. nos lleva a
preguntarnos sobre el cmo se determina el valor
catastral. Siendo la respuesta la prevista en el Art-
culo 173 de la ley 136 de 1994, donde las autoridades
catastrales tienen a su cargo las labores de formacin,
actualizacin y conservacin de los catastros, tendientes
a la correcta identifcacin fsica, jurdica y econmica de
los inmuebles.
Segn el artculo 174 de la misma ley; para los fnes de
la formacin y conservacin del castro, el avalu de cada
predio se determinara por la adicin de los avalos par-
ciales practicados independientemente para los terrenos
y para las edifcaciones el comprendidas. El artculo 175
de misma ley prescribe que la autoridades catastrales
tendrn la obligacin de formar catastros o actualizarlos
en el curso de periodos de cinco (5) aos en todos los
17
iMPacTo De los
aValos caTasTRales
el DANE.
El gobierno nacional de-
terminara la proporcin del
reajuste para cada ao a ms tardar el 31 de octubre.
Esta proporcin no podr ser superior a la proporcin
del incremento al ndice nacional promedio de precios
al consumidor que determine el DANE para el perio-
do comprendido entre el 1 de septiembre del respec-
tivo ao y la misma fecha del ao anterior.
Concluido el periodo de cinco (5) aos desde la for-
macin o actualizacin del catastro, no se podr ha-
cer un nuevo reajuste y continuara vigente el ultimo
avalu catastral hasta tanto se cumpla un nuevo acto
de formacin o actualizacin del avalu del respecti-
vo predio.
Este ltimo inciso del artculo 176 es el que para casos
especfcos causa detrimento al patrimonio de particu-
lares ya que en 5 aos los avalos comerciales pueden
tomar aumentos superiores a los prescritos para la ley
dejando a los particulares en posiciones desventajo-
sas en procesos de ejecucin donde hay remate de
bienes ya que es el Juez quien determina si acepta un
dictamen obtenido por cualquiera de las formas men-
cionadas en el inciso 2do del Articulo 516 dentro de
las cuales para tal efecto, se puede contratar directa-
mente con entidades o profesionales especializadas o
un avaluador de la lista ofcial de auxiliares de la justicia.
De los anteriormente expuesto puedo concluir que;
no solo los procedimientos para los avalos ordena-
dos dentro del marco de la Ley 388 de 1997 le hace
falta ser lo ms precisos posibles si no tambin los pro-
municipios del pas, con el fn
de revisar los elementos fsicos
y jurdicos del castro y eliminar
las posibles disparidades en el
avalu catastral originadas en
mutaciones fsicas, variaciones
de uso de productividad, obras
pblicas o condiciones locales
del mercado inmobiliario.
En lo que respecta al reajuste
de avalos, El artculo 176 de la
misma ley previene que; en el intervalo entre los actos
de formacin o actualizacin del catastro, las autorida-
des catastrales reajustaran los avalos catastrales para
vigencias anuales. En donde para calcular la proporcin
de tal reajuste se establecer un ndice de precios de
unidad de rea para cada base los resultados de una
investigacin estadstica representativa del mercado in-
mobiliario, cuya metodologa deber ser aprobada por
136
En el Artculo 173 de la ley 136 de
1994, donde las autoridades
catastrales tienen a
su cargo las labores
de formacin,
actualizacin y
conservacin de los
catastros.
Los avalos comerciales pue-
den tomar aumentos superiores a
los prescritos para la ley dejando a
los particulares en posiciones des-
ventajosas en procesos de ejecu-
cin donde hay remate de bienes.
18
iMPacTo De los aValUos
caTasTRales
Es el Juez quien determina si acepta
un dictamen obtenido por cualquiera
de las formas mencionadas en el inci-
so 2do del Articulo 516
cedimientos para el avalu y pago con produc-
tos determinados en los articulo 516 al 520
del C. de P. C. especfcamente el previsto en el
inicio 5to del Articulo 516 de C. de P. C.
Es de revisar de parte del Instituto Geografco
Agustin Codazi las metodologas utiliza-
das en uno y otro caso a fn de buscar
la integracin de las mismas con el ob-
jetivo que la formacin y actualizacin
catastral logre llevar su defnicin
prevista en el artculo 1 del al re-
solucin No. 660 del 30 de marzo
de 1984 a la realidad. Como el
inventario o censo, debidamente
actualizado y clasifcado, de los bie-
nes inmuebles pertenecientes al Estado
y a los particulares, con el objeto de
lograr su correcta identifcacin fsica,
jurdica, fscal y econmica.
Es tambin de revisar de parte de
nuestra rama legislativa el poder que
le han otorgado a los Jueces en los
procesos de ejecucin donde hay rema-
te de bienes ya que son estos que a su
antojo deciden cual es el avalu para
llevar a cabo el remate. Para los cual
los jueces preferen elegir el avalu
catastral del predio aumentado en
un 50%, previsto en el inciso 5 del
Artculo 516 de C. de P. C. ya
que hace que los bienes objeto
de remate sean ms atractivos
para los rematantes. Y de esta
manera puedan terminar con
mayor prontitud los procesos me-
jorando de esta manera la estadstica
del Juzgado de Conocimiento a costa
del detrimento patrimonial de los eje-
cutados que los nico que les queda es
aceptar con resignacin el mal llamado
debido proceso.
CONDICIN DE
MERCADO EN
los sUelos
con Uso
DoTacional
Desde que el hombre
tiene el criterio de
la propiedad y esta
se hace medible en
trminos de dinero, lo
que hace de los bienes
un elemento transable
y comercializable; a su
vez surge la necesidad
de saber cunto valen
y hasta donde los
interesados en ellos
estaran dispuestos a
pagar por conseguirlos,
para su correspondiente
aprovechamiento y
bienestar.
JoHnnY silVa
anDRs MaRTneZ
Lonja de Propiedad Raz de Bogot
V
isto este elemento como un factor de riqueza
o de complemento al patrimonio (personal),
es necesario medir cuanto es, en trminos de
dinero, la cuanta que un lote de terreno designado
a una condicin de norma dotacional por el inters
de la colectividad y que repercute limitando el po-
sible desarrollo al suelo en la actividad normal del
mercado, con el cual si gozan los predios colindan-
tes, con la misma localizacin y condicin fsica, que
al no estar cobijados por la limitacin de uso, s i
son potenciales de surtir un desarrollo
generalmente en usos ms rentables, fac-
tor que hace por condicin de desarrollo,
aportar un mejor valor que el comprador
estara dispuesto a ofrecer por obtenerlo.
Dado que los inmuebles dotacionales
no hacen parte de un mercado dinmi-
co (con amplia presencia de ofertantes
y demandantes), que generalmente
est reservado a un posible com-
prador El Estado, hace que
presente valores como ya se
mencion inferiores. Pero la pregunta de fondo es
Cul es la diferencia de valor entre un inmueble dota-
cional y un predio en otro uso (comercial, residencial,
etc.) colindante?
Muchos ejercicios se han adelantado al respecto in-
tentando llegar a determinar el mismo, pero con difcul-
tad se encuentra dentro del gremio valuatorio, un pro-
cedimiento metodolgico defnido, lo que repercute en
resultados diferenciales por parte de los ejecutores o
realizadores del estudio.
El hombre reconoce el suelo como un bien limitado,
sobre el cual adelanta todas sus actividades de vida, sos-
tenimiento, recreacin. Recordemos que en teora
de los ilustres David Ricardo y Adam Smith
que han dado defniciones sobre el valor o
el origen del valor, en relacin al nivel de
trabajo que se requiera para generar un
bien, se puede entender como aquel traba-
jo que para el caso de los bienes se infera
para el proceso de transformacin
de un suelo agreste rustico y rural,
en un componente de elementos
urbanos, de redes viales, y servicios
complementarios, como redes de
alcantarillado y servicios pblicos,
que hacen que el suelo urbano
20
conDicin De MeRcaDo en los
sUelos con Uso DoTacional
tome su condicin. Desde este
planteamiento todos los suelos
colindantes tenderan al mismo
valor o a uno muy similar, pero
como bien lo ha enunciado
Adam Smith, los suelos son ca-
ractersticos de la generacin de
renta, y esta depende de lo que
cada suelo es capaz de producir,
que para nuestro caso corresponde a renta segn el uso
permitido, su densidad de ocupacin y desde luego la
altura permitida.
Todo esto nos lleva a preguntarnos, si un terreno
destinado normativamente a un uso dotacional goza de
una localizacin geogrfca, disposicin a servicios y re-
des viales similares a un terreno con uso distinto, no
debera en principio valer lo mismo?, o por lo menos
algo muy similar, pero la nica forma de llegar a esta
consideracin sera llevando los lotes a condiciones de
rentabilidad similar que se puede dar a partir de la re-
glamentacin urbana en trminos de similitud, es decir
un lote no debe presentar permanencia normativa en
el caso de los predios dotacionales, ms aun para aque-
llos predios que no puede acoplarse a los criterios nor-
mativos de la exigencia dotacional, como es el caso de
planes maestros y dems, pero
que como est defnido dota-
cional, tampoco puede adoptar
la condicin normativa de sus
colindantes.
A travs de diferentes casos
particulares, vistos en la Lonja
hemos podido llegar a concluir
que existen condiciones al interior de nuestro ordena-
miento territorial que en algunos casos limitan la inver-
sin de capital en nuestra ciudad, para la ejecucin de
proyectos de gran magnitud o que simplemente generan
condiciones de deterioro en algunas zonas de Bogot;
que en nuestro concepto convierten esttico al territo-
rio, alejando las posibilidades de inversin extranjera o
nacional.
Existe una clara limitacin de desarrollo en la ciudad
generada especfcamente por la condicin de perma-
nencia de los usos dotacionales, este artculo del Plan de
Ordenamiento Territorial de Bogot establece que los
usos como colegios, clnicas, museos, iglesias, entre otros
no pueden ser modifcados a usos comerciales y de ser-
vicios, ocasionando que los inversionistas no pueden lle-
var a cabo sus proyectos.
el hombre reconoce
el suelo como un bien
limitado, sobre el cual
adelanta todas sus acti-
vidades de vida, sosteni-
miento, recreacin.
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21
La explicacin ms clara de
la permanencia a los usos do-
tacionales de escalas metropo-
litana, urbana o zonal existentes
de los inmuebles est dada por
los dotacionales existentes, los
sealados como institucionales
por normas anteriores al POT, y
los que se destinen en un futuro a este uso.
Es evidente que en la ciudad existe una escasez de
usos dotacionales y por esta condicin la administracin
distrital establece la condicin de permanencia, con el fn
de conservar las pocas clnicas, hospitales, colegios, igle-
sias, museos, centros culturales, IPS, y dems que exis-
ten; pero esta insufciencia no se
presenta por la falta de recur-
sos para ser construidos ni por
carencia de inversionistas, sino
por la incongruencia entre dos
instrumentos de planifcacin
(Planes Maestros y Unidades de
Planeamiento Zonal).
Los Planes Maestros son un instrumento de planifca-
cin de primer nivel, fundamentales en la estrategia de
ordenamiento de la ciudad y la regin y que en principio
determina los estndares tanto urbansticos como arqui-
tectnicos para la construccin de los usos dotacionales
as como la programacin de proyectos de inversin sec-
existen condiciones al
interior de nuestro orde-
namiento territorial que
en algunos casos limitan
la inversin de capital
Casos particulares
22
nerada por condiciones normativas licitas, ocasionando
una responsabilidad del estado por dao especial sobre
el inmueble.
En conclusin la permanencia de los usos dotacio-
nales han ocasionado tres condiciones en la ciudad; en
primera medida la minusvala sobre los terrenos que no
pueden ni usar ni edifcar los usos comerciales predomi-
nantes del sector, en segunda instancia existe una limita-
cin en la dinmica inmobiliaria de la ciudad al no poder
ejecutarse proyectos de gran envergadura sobre estos
inmuebles y tercero la falta de coordinacin y articula-
cin entre normas de mayor nivel como son los Planes
Maestros y las Unidades de Planeamiento zonal
torial en corto, mediano y largo plazo; por su parte las
Unidades de Planeamiento zonal son instrumentos de
menor jerarqua que los Planes Maestros y que buscan
precisar la planeacin urbana conforme a las actividades
econmicas y productivas de la capital en menor escala.
Segn lo anterior, si las Unidades de Planeamiento
Zonal permiten el desarrollo de usos dotacionales en
la mayora de zonas, la materializacin del uso debe es-
tar dada a travs de los respectivos Planes Maestros, los
cuales presentan una serie de condicionamientos que
limitan el desarrollo de los mismos, e incluso existe dife-
rencias entre las respectivas ubicaciones de este tipo de
inmuebles en la ciudad, generando falta de articulacin
y una inseguridad jurdica en la expedicin de licencias.
En referencia a la permanencia, es importante consi-
derar que ella ha trabado la dinmica de la ciudad, si so-
bre un antiguo colegio o clnica un inversionista preten-
de construir un nuevo proyecto de carcter importante
para la ciudad, su desarrollo no es posible por accin de
las normas.
De igual manera dicha condicin, establece sobre los
inmuebles una carga urbanstica no compensada y ge-
POT
El Plan de Ordenamiento Territorial de Bogot
establece que los usos como colegios, clnicas,
museos, iglesias, entre otros no pueden ser
modifcados a usos comerciales y de servicios,
ocasionando que los inversionistas no
pueden llevar a cabo sus proyectos.
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EL FACTOR DE
coMeRcialiZacin
1. el factor de comercializacin
Desde hace ms de 30 aos (al menos
en lo que he podido encontrar) existen
innumerables trabajos, estudios,
propuestas y mtodos de colegas
tasadores de la geografa universal, que
han procurado encontrar un Factor que
exprese de manera acertada la relacin
existente entre el valor de un bien por
el mtodo comparativo del mercado y
valor obtenido para el mismo bien por
el mtodo del costo de reposicin o del
costo depreciado.
E
n Colombia, este factor fue denominado segn pue-
de indagar como el Factor de Comercializacin
por el colega y admirado tasador barranquillero
Hernando Weeber Tinoco por lo cual al nombre de
este factor se ha conocido comnmente en el argot de
los tasadores colombianos con el apodo de HERWEET
en referencia a una mezcla de las primeras letras del
nombre y de los apellidos de este recordado y recono-
cido colega.
Es as como desde hace un par de dcadas, aparece en
el uso cotidiano de muchos colegas en Colombia el uso
del Factor de Comercializacin de Herweet y que ade-
ms permite diferenciar este Factor de Comercializacin
de otros de similar aplicacin en otras latitudes pero de
distintas formas e hiptesis de obtencin, pues tambin
he encontrado diversas acepciones y procedimientos
para su clculo que obedecen en muchas oportunidades
a realidades muy particulares tan distintas como pases o
lugares en los que se quiera aplicar.
Lo que en realidad si es comn es el criterio que lo
defne, pues el mismo esta expresado por el cociente
que se genera al dividir el Valor de Comercial de un bien
lUis feRnanDo
ResTRePo GMeZ
Ingeniero Cvil, Especialista en Finanzas
Mster en Gerencia, Constructor,
Interventor, Tasador.
entre el Valor del Costo de reposicin o costo deprecia-
do del mismo bien.

Dnde:
fc: Factor de Comercializacin
Vc: Valor Comercial
cR: Costo de Reproduccin
fc = Vc
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26
el facToR De
coMeRcialiZacin
2. el factor de comercializacin
en bienes inmuebles
Durante aos (un par de dcadas) los tasadores de
todas las regiones han efectuado sus valoraciones de
bienes inmuebles apoyndose fundamentalmente en el
Mtodo Comparativo de mercado, a partir de datos
referentes que permiten la construccin de un modelo
estadstico que le admita al tasador inferir el valor de un
inmueble en estudio a partir de la construccin de una
muestra con la medicin de atributos particulares (como
rea, frente, distancia al centro, to-
pografa, % de construccin etc.),
pero hay ocasiones en que por
falta de informacin, no es po-
sible construir una muestra
confable y se recurre a
otro mtodo que coinci-
de en la manera como la norma
colombiana establece la Valoracin
Catastral de los bienes inmuebles,
que consiste en concluir el valor del bien en estudio,
partiendo de la composicin de dos valoraciones par-
ciales e individuales. Una para el suelo y la otra para las
construcciones.
Siendo as, es prudente que se defna cada uno de es-
tos mtodos para contextualizar cada uno de los mismos
y para ello a continuacin se expone la defnicin textual
con la que es descrito cada uno de ellos en la Resolucin
620 de septiembre del 2008, del Instituto Geogrfco
Agustn Codazzi, quien para la fecha es quien establece
los procedimientos para los avalos ordenados dentro
del marco de la Ley 388 de 1997 en Colombia.
artculo 1.- Mtodo de Comparacin o de
Mercado.
Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor
comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y compa-
rables al del objeto de avalo. Tales ofertas o transaccio-
nes debern ser clasifcadas, analizadas e interpretadas
para llegar a la estimacin del valor comercial.
artculo 3.- Mtodo de Costo de Reposicin.
Es el que busca establecer el valor comercial del bien
objeto de avalo a partir de estimar el costo total de la
construccin a precios de hoy, un bien semejante al del
objeto de avalo, y restarle la depreciacin acumulada.
Al valor as obtenido se le debe adicionar el valor co-
rrespondiente al terreno. Para ello se utilizar la siguiente
frmula:
En donde:
Para el suelo se procede
con la obtencin del valor
por el Mtodo comparativo
de Mercado o por el Mtodo
Residual y para el valor de las
construcciones se usa el M-
todo del costo Depreciado o
costo de Reproduccin.
VR = {ct - D} + Vt
VR: Valor Reposicin
ct: Costo total de la construccin
D: Depreciacin
Vt: Valor del terreno
27
el facToR De
coMeRcialiZacin
fc=
Valor comercial = (Valor Merecado - afectaciones
cR
Para la depreciacin de las construcciones se deben
emplear modelos continuos y no los discontinuos o en
escalera.
artculo 4. Mtodo (tcnica) Residual.
Es el que busca establecer el valor comercial del bien,
normalmente para el terreno, (Valor de Mercado Car-
gas Jurdicas y Urbansticas) a partir de estimar el mon-
to total de las ventas de un proyecto de construccin,
acorde con la reglamentacin urbanstica vigente y de
conformidad con el mercado del bien fnal vendible, en
el terreno objeto de avalo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe des-
contar al monto total de las ventas proyectadas, los cos-
tos totales y la utilidad esperada del proyecto constructi-
vo. Es indispensable que adems de la factibilidad tcnica
y jurdica se evale la factibilidad comercial del proyecto,
es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.
Pargrafo.- Este mtodo (tcnica) debe desa-
rrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, segn
el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedi-
cado a diferentes usos ser el que resulte de destinarlo,
dentro de las posibilidades legales y fsicas, al econmi-
camente ms rentable, o si es susceptible de ser cons-
truido con distintas intensidades edifcatorias, ser el
que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades
legales y fsicas, con la combinacin de intensidades
que permita obtener la mayor rentabilidad, segn las
condiciones de mercado.
Luego la frmula del Factor de Comercializacin para
bienes inmuebles sera:
Dnde:
fc: Factor de comercializacin
Vc: Valor comercial= Valor de
mercado - cargas jurdicas y
urbansticas
cR: Costo de reproduccin
Pargrafo. - Depreciacin.
Es la porcin de la vida til que en
trminos econmicos se debe
descontar al inmueble por el
tiempo de uso, toda vez que se
debe avaluar la vida remanen-
te del bien.
Existen varios sistemas
para estimar la depreciacin,
siendo el ms conocido el Li-
neal, el cual se aplicar en el caso de
las maquinarias adheridas al inmueble.
28
el facToR De
coMeRcialiZacin
3. observacin y
Recomendacin
En el seguimiento y clculo de cada valor se producen
diferentes valores, debido a que el valor del terreno,
normalmente se obtiene o por mercado (comparacin
estadstica de los valores de repercusin de la tierra) o
por el mtodo residual (desarrollo hipottico de poten-
cialidades urbansticas, legales y de mercado).
Sin embargo, muchos colegas como el reconocido In-
geniero venezolano, Abelardo Palaco Herrera mster en
administracin, por all por el ao 1985 en Venezuela y
ms recientemente otros, entre ellos el reconocido Inge-
niero Costarricense Mtro. en Valuacin, Robert Laurent
sobre el Factor de Comercializacin en Costa Rica, en
los que se ha observado que es muy frecuente la aplica-
cin de ese factor de comercializacin, pero incluyendo
dentro del multiplicando al terreno, lo que a juicio de
Palaco, Laurent y otros colegas varios en el continente,
entre los que me incluyo, resultara redundante pues el
terreno es obtenido del mercado y/o del potencial ma-
yor y mejor uso, y en consecuencia, es recomendable
para la aplicacin del Factor de Comercializacin, aislar
el valor del terreno, y emplear el Factor de Comerciali-
zacin, nicamente a las construcciones existentes sobre
el Lote de Terreno.
Resulta obvio que de hacerlo como se sugiere, no
se incurrir en la redundancia de aplicar el factor de co-
mercializacin a un monto que ya es el resultado del
valor comercial del lote y el valor obtenido para el Glo-
bo (Lote + Terreno) quedar de manera exclusiva, alta-
mente vinculado con el benefcio del constructor y del
inversionista.
Al hacerlo, tambin se evita que la verdadera utilidad
empresarial, producto del riego asociado a la construc-
cin, promocin y venta del proyecto inmobiliario, se di-
suelva en un valor que incluya como componente el valor
del terreno, lo que deformara la realidad, creando un fac-
tor poco til al estar sometido a consideraciones sesga-
das o subjetivas, dependiendo del capricho del tasador.
4. atributos particulares del factor
de comercializacin:
El Valor Comercial de un bien obtenido con el apoyo del
factor de comercializacin, hace que este se modifque
con el transcurrir del tiempo segn las caractersticas
siguientes:
Contamos con el ms experto grupo de profesionales que aplican los
mtodos ms modernos con herramientas de ltma tecnologa basados
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29
el facToR De
coMeRcialiZacin
5. condicin de oferta o de Demanda
En la obtencin del Factor aplicable de este criterio, se
debe tener sumo cuidado, y extremado profesionalismo
y experiencia, pues un uso indebido de las clasifcaciones
que correspondan a Condicin de la Oferta y Condi-
cin de la Demanda (Exigua, Baja Balanceada, Excesiva,
Considerable, etc. a la cual corresponde un coefciente es-
pecfco de acuerdo a su estado actual), pudiera generar
un Factor de Comercializacin Irreal, o indebido pues no
se compadecera con la realidad del mercado, ya que es
sumamente importante que la clasifcacin coincida con la
realidad local y que refeje el verdadero Mercado (Oferta
Demanda) para bienes similares al estudiado.
Para atenuar o mitigar la existencia de las distorsiones
que puede generar la mala aplicacin de este criterio, es
sumamente importante que se sustente La Condicin
elegida para cada estado de la Demanda y La Oferta, ya
sea apoyada o referida a estudios tcnicos con aceptacin
vigente y/o conceptos especfcamente realizados por Lon-
jas o Sociedades de Propiedad Raz de Buen prestigio y
con Alto Reconocimiento general de las empresas, gre-
mios u organizaciones de renombre en el rea inmobiliaria.
Una vez determinado y sustentada La Condicin de
la Oferta y La Condicin Demanda, se combinan los fac-
tores obtenidos (Multiplicndolos entre s) para de esta
manera, obtener segn este Criterio (el de Herweet) el
Factor de Comercializacin ms idneo a aplicar al Bien
en concordancia con el mercado existente para el tipo
de bien en estudio.
Como hemos dicho este Factor de Comercializacin
se aplica para equiparar el Valor de un Bien obtenido por
el Mtodo del Costo de Reposicin con el Valor Comer-
cial para el mismo, por lo tanto las consideraciones de
Herweet sobre la oferta y la demanda en el mercado
hay que procurar contextualizarlas para mitigar cualquier
sesgo en su aplicacin.
Por ello de manera emprica, pero producto de con-
sultas, tertulias y encuestas personales con colegas corre-
dores de la propiedad raz de nuestras LONJAS en todo
el pas, he construido una tabla que cuantifca de algu-
na manera, los rangos de la escala cualitativa en los que
Herweet en su momento clasifc los distintos estados
de la Oferta y de la demanda en el mercado inmobiliario.
Aprovechamiento y Uso del inmueble
Obsolescencia Fsica y/o Funcional
Correspondencia del bien valorado con el
ambiente que le rodea (Terminados, Su-
perfcie, Edifcacin, etc.)
Prototipo del emprendimiento (tipo urba-
nizacin, condominio, etc.)
Particularidades del mercado de propie-
dad raz (Oferta y demanda)
Oscilacin y Fluidez del bien en el merca-
do (facilidad de remate o apetencia)
Estrato socioeconmico
Localizacin y disponibilidad de servicios
pblicos
Situaciones polticas, sociales, culturales y
mercantiles del pas
6. expresiones del factor de
comercializacin

Tanto Herweet en Colombia, como Palaco en Venezuela
y Laurent en Costa Rica, coinciden en que el factor de
Comercializacin deba ser NORMALIZADO es decir
su infuencia debera ser expresada como un ndice
.
Por lo anterior el factor de comercializacin puede
encontrar las siguientes expresiones:
1. 0 fc < 1: En construcciones con arquitectura
obsoleta, con entornos incongruentes, o con recesin
inmobiliaria es decir con desequilibrio notable por exce-
siva oferta versus una escasa demanda.
2. fc 1: Es ms comn que el valor comercial
sea superior al valor de reposicin por razones por de-
ms obvias, ya que una inversin con determinado ries-
go fnanciero debe generar benefcios econmicos para
quienes lo asumen. Resulta Lgico en consecuencia que
un inversionista comercialice el bien que construya en
cifra mayor a lo que gast en edifcarla.
3. fc = 1 o muy prximo a 1: Puede ocurrir cuando
los bienes son construidos por encargo, pero que buscan
cubrir necesidades de abrigo solamente, o casos en los que
el trato comprador constructor es muy prxima. Tambin
ocurre cuando por iliquidez del inversionista o del cons-
tructor decide ofrendar su utilidad o parte del benefcio
esperado y posiblemente admitido en el mercado. Cuando
las viviendas tienen obsolescencia funcional ya que hay una
transformacin urbana con cambios de uso, es muy comn
Exigua
Menor que el 1% de los inmuebles en el segmento de
mercado (casas, apartamentos, Bodegas, Lotes)
Escasa Entre el 1% y el 3% de los inmuebles en el segmento de mercado
Baja Entre el 3% y el 5% de los inmuebles en el segmento de mercado
Moderada Entre el 5% y el 7% de los inmuebles en el segmento de mercado
Balanceada Entre el 7% y el 10% de los inmuebles en el segmento de mercado
Regular Entre el 10% y el 15% de los inmuebles en el segmento de mercado
Alta Entre el 15% y el 20% de los inmuebles en el segmento de mercado
Considerable Entre el 20% y el 30% de los inmuebles en el segmento de mercado
Excesiva Mayor del 30% de los inmuebles en el segmento de mercado
encontrar que este factor prcticamente es inocuo, y no in-
cide el valor obtenido del globo Terreno + Construcciones.
7. el criterio de Herweet para el
factor de comercializacin
Despus de muchos estudios, surgi una propuesta co-
nocida en el mundo de la Tasacin Colombiana de Bie-
nes como el Criterio de Herweet el cual combina, la
Condicin de la Oferta, con la Condicin de la Deman-
da, que en un momento determinado aplica a un Bien
Inmueble, dependiendo del Momento Econmico que
viva la actividad inmobiliaria en el segmento del mercado
especfco que aplica para el bien analizado.
Dado esto, a continuacin se presentan los criterios
de la propuesta que involucra la aplicacin de El Crite-
rio de Herweet en la obtencin del Factor de Comer-
cializacin de un Bien Inmueble especfcamente.
Despus de lo anterior y haciendo algunas adaptacio-
nes y adiciones de algunos autores de distintas latitudes,
ms la construccin de tablas empricas por parte del sus-
crito, para contextualizar cuantitativamente las escalas cua-
litativas de Herweet el Factor de Comercializacin sera:
Por lo tanto:
Condicin de
Oferta
Coef. Oferta
Exigua 1.65832
Escasa 1.44224
Baja 1.26493
Moderada 1.11804
Balanceada 1.00000
Regular 0.89443
Alta 0.79056
Considerable 0.69337
Excesiva 0.60302
Condicin de
Demanda
Coef. Oferta
Excesiva 1.65832
Considerable 1.44224
Alta 1.26493
Regular 1.11804
Balanceada 1.00000
Moderada 0.89443
Baja 0.79056
Escasa 0.69337
Exigua 0.60302
fc = Coefciente Oferta x Coefciente de la Demanda
Valor comercial inmueble =
(FC x Valor Construcciones) + Valor Terreno
Factor Comercializacin Criterio de Herweet
SOCIEDAD COLOMBIANA
DE AVALUADORES
III
CONGRESO PANAMERICANO
DE VALUACIN UPAV 2013
I
ENCUENTRO PANAMERICANO
DE VALUACIN DE INTANGIBLES
Cartagena de Indias, Colombia, septiembre 18, 19 y 20
CURSO PRECONGRESO (Septiembre 18 de 2013))
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Normas Internacionales de Valuacin IVS 2011.
Valuacin de Marcas.
Valuacin de Franquicias.
Actividad Valuatoria en el Mundo.
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SOCIEDAD COLOMBIANA ~
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Es una organizacin de carcter gremial, de orden
nacional, creada el 22 de agosto de 1974, con el
propsito de asociar a los profesionales valuadores en
sus especialidades, fomentar la profesionalizacin de la
actividad valuatoria y promover el desarrollo de sus
afiliados, para lo cual cuenta con seccionales en
diferentes regiones del pas.
La Sociedad Colombiana de Avaluadores es fundador del
Registro Nacional de Avaluadores y representa a la
comunidad valuatoria del pas ante la UPAV Unin
panamericana de Asociaciones de Valuacin.
UNIN PANAMERICANA
DE ASOCIACIONES DE VALUACIN UPAV
Es una organizacin que acta como rector del ejercicio y la prctica profesional de la valuacin
en el mbito panamericano con repercusin internacional, lo que ha sido posible gracias al
esfuerzo y constancia de laspersonas e instituciones que le dieron origen y de la continuidad de
accin por las generaciones siguientes y las administraciones de los distintos pases.
Creada como un ente globalizador, con una visin y misin comn en respaldo y pro de la
adecuada formacin y mejoramiento continuo de sus miembros, lo que la
consolida como una de las principales organizaciones multinacionales de valuadores
a nivel mundial.
PROPUESTA PARA
EL CLCULO DEL
facToR De
coMeRcialiZacin
(fc) MToDo
HeRWeeT
MoDificaDo
Esta propuesta parte del trabajo
de Hernando Weeber Tinoco
(Q.E.P.D.) siendo modicado al
incorporarle el Coeciente de
Variacin (CV) y el nmero de
desviaciones estndar (#ds) al
clculo de los diferentes ndices
para cada una de las condiciones
de Oferta y Demanda de la Tabla
de Herweet. Reconociendo con
ello que todos los mercados son
diferentes y dinmicos, y por lo
tanto los ndices de Oferta y
Demanda no deben ser estticos.
P
ara efectuar dicha incorporacin fue necesario ima-
ginarse como podran unirse las dos ciencias que
manejan estos conceptos, el ECONMICO con los
conceptos de Oferta y Demanda (mercado) y el ESTA-
DSTICO con los conceptos de Nmero de Desviacio-
nes Estndar y Coefciente de Variacin (de un mercado
analizado).
Cuando la demanda supera la oferta, el precio del
activo est por encima el valor ms probable (la media)
y cuando la oferta supera la demanda el precio del activo
est por debajo del valor ms probable.
La tabla de Herweet trabaja con califcaciones para
la oferta y la demanda desde EXIGUA hasta EXCESIVA,
las siguientes grfcas incorporan estas condiciones de
la tabla de Herweet, en donde a cada condicin le co-
rresponde una distancia en desviaciones estndar (#ds)
desde el valor medio, positiva a la derecha y negativa a
la izquierda.
Daniel DaMaTo b
RNA 706
ddamato@une.net.co
En sta grca se
unen los conceptos.
PRoPUesTa PaRa el clcUlo Del
facToR De coMeRcialiZacin
33
Condicin Regular
Curva de Demanda se ubica a +0.5#ds y la de
Oferta a -0.5#ds
Condicin Moderada
Curva de Demanda se ubica a -0.5#ds y la de
Oferta a +0.5#ds
Condicin Regular
Curva de Demanda se ubica a +0.5#ds y la de
Oferta a -0.5#ds
Condicin Moderada
Curva de Demanda se ubica a -0.5#ds y la de
Oferta a +0.5#ds
Condicin Alta
Curva de Demanda se ubica a +1#ds y la de
Oferta a -1#ds
Condicin Baja
Curva de Demanda se ubica a -1#ds y la de
Oferta a +1#ds
Condicin Alta
Curva de Demanda se ubica a +1#ds y la de
Oferta a -1#ds
Condicin Baja
Curva de Demanda se ubica a -1#ds y la de
Oferta a +1#ds
Considerada
2
2
2
Escasa
2
3
3
3
3
Excesiva
Exigua
34
En la condicin Balanceada, a las curvas de Oferta y De-
manda les corresponde 0#ds, o sea que se ubican en el
valor medio, el mas probable de la curva normal.
Modelo en excel
Premisas a tener en cuenta para la elaboracin del modelo:
Los nmeros de -3 a + 3 indican la distancia a la cual est
ubicado cada punto del valor medio de la curva normal,
en trminos desviaciones estndar.
Teniendo en cuenta lo anterior se genera un modelo
matemtico y la ecuacin hallada para el clculo de los
ndices de Oferta y Demanda (IO, ID) es la siguiente:

Donde
oferta Demanda
Exigua 3 -3
Escasa 2 -2
Baja 1 -1
Moderada 0,5 -0,5
Balanceada 0 0
Regular -0,5 0,5
Alta -1 1
Considerada -2 2
Excesiva -3 3
Las condiciones de oferta y demanda
son inversas, esto es la condicin de
oferta EXIGUA es igual a la condicin de
demanda EXCESIVA.
Las condiciones de la parte negativa de
la curva (excesiva a moderada) son el
inverso de las condiciones de la parte
positiva de la curva (regular a excesiva).
De tal forma que EXIGUA = 1/EXCE-
SIVA para la curva de oferta (o la de
demanda).
La condicin de BALANCEADA siempre
es igual a 1.
El factor entre el ndice de EXIGUA de
la curva de oferta y el ndice de EXCE-
SIVA de la curva de demanda, debe dar
como resultado un valor igual o superior
al valor mnimo de la curva normal que
est ubicado a -3 desviaciones estndar.
Igualmente el factor entre el ndice de EXI-
GUA de la curva de demanda y el ndice
EXCESIVA de la curva de oferta, debe dar
como resultado un valor igual o inferior al
valor mximo de la curva normal que est
ubicado a +3 desviaciones estndar.
cV: coefciente de Variacin del mercado
#ds: Numero de desviaciones estndar (con
el signo positivo o negativo) donde se encuen-
tra el punto que estamos calculando (Ejemplo:
a -2 desviaciones estndar de la media).
((-0,4056*CV
2
)+(o,4897*CV)-0,0036)*#ds
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Teniendo en cuenta el CV y la distancia de cada punto al valor medio de la curva normal, genera los siguientes n-
dices de oferta y demanda (IO, ID):
Esta tabla (Herwet modicada) cumple
todas las premisas iniciales.
cuando la demanda
supera la oferta, el precio
del activo est por enci-
ma el valor ms proba-
ble (la media) y cuando la
oferta supera la demanda
el precio del activo est
por debajo del valor ms
probable.
CV/#DesvStnd 2% 5% 7,50% 10% 15% 20% 25% 30%
-3 0,982067457 0,94212907 0,91161457 0,88343108 0,83344547 0,79108647 0,7554626 0,72584557
-2 0,988008953 0,96103735 0,94017242 0,92069358 0,88562825 0,85536072 0,82948521 0,8076617
-1 0,993986395 0,98032513 0,96962488 0,95952779 0,94107824 0,92485714 0,91076079 0,8987
-0,5 0,996988663 0,99011369 0,98469533 0,97055489 0,97009187 0,96169493 0,95433788 0,94799789
0 1 1 1 1 1 1 1 1
0,5 1,003020432 1,00998502 1,01554255 1,02087183 1,0308302 1,03983079 1,04784691 1,05485467
1 1,006049988 1,02006974 1,03132667 1,0421793 1,06261091 1,08124808 1,09798315 1,11271837
2 1,012136578 1,04054228 1,06363469 1,08613769 1,12914194 1,1690974 1,20556701 1,23814216
3 1,018259992 1,0614257 1,09695483 1,13195022 1,19983854 1,26408432 1,32369226 1,37770352
Desv. Estndar
Coef. Variacin
36
Con estos datos se elabora la tabla de Herweet mo-
difcada, para el ejemplo el CVm = 12.83% y se obtienen
los IO, ID para cada desviacin estndar y por lo tanto
para cada condicin de oferta y demanda entre Exigua
y Excesiva.
Para este ejemplo el avaluador determin las siguien-
tes condiciones de Oferta y Demanda
condicin oferta: Baja, la estructura societaria y el
clster econmico que ofrece la Promotora no permite
que exista mucha oferta de consultorios en la clnica.
condicin de demanda: Balanceada, los deman-
dantes tienen una demanda acorde con el mercado total.
Oferta Baja: +1 desviacin estndar. ndice
Oferta (IO) = 1.05395734
Demanda balanceada: 0 desviaciones estndar.
ndice Demanda (ID) = 1
FC = ID * IO = 1.05395734 * 1 = 1.05395734
Por lo tanto se obtiene una tabla de Herwet modifca-
da para cada coefciente de variacin del mercado (CV)
que encontremos en el estudio de mercado efectuado.
clculo factor de
comercializacin (fc)
Este Factor, que puede ser mayor, igual o menor a la uni-
dad (1) tiene en cuenta la reposicin fsica del inmueble.
Por lo tanto se deben efectuar los siguientes pasos para
el clculo del Fc.
Clculo del Costo de Reposicin Deprecia-
da (CRD) del inmueble.
Anlisis del mercado de tipo de inmueble
analizado encontrando la desviacin estn-
dar y el coefciente de variacin del merca-
do (CVm).
Determinar la Condicin de Oferta y la
Condicin de demanda, especfca para el
inmueble analizado.
Fc = Valor de mercado / Costo de reproduccin
condicin Demanda oferta
#DS 12,83% #DS 12,83%
Exigua -3 0,85414363 3 1,17076329
Escasa -2 0,90023094 2 1,11082607
Baja -1 0,94880501 1 1,05395734
Moderada -0,5 0,97406622 0,5 1,02662424
Balanceada 0 1 0 1
Regular 0,5 1,02662424 -0,5 0,97406622
Alta 1 1,05395734 -1 0,94880501
Considerada 2 1,11082607 -2 0,90023094
Excesiva 3 1,17076329 -3 0,85414363
Distancias en #ds de la media
oferta Demanda
Exigua 3 -3
Escasa 2 -2
Baja 1 -1
Moderada 0,5 -0,5
Balanceada 0 0
Regular -0,5 0,5
Alta -1 1
Considerada -2 2
Excesiva -3 3
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El mercado inmobiliario y los avalos.
Nivel terico bsico.
Mdulo 2. Conceptos matemticos
bsicos
Matemticos y financieros.
Mdulo 3. Conceptos Normativos
Conceptos bsicos de normatividad urbana y
catastro.
Mdulo 4. Mtodos
Comparativo o de mercado.
De costo o reposicin.
De renta.
En muchas capitales del continente Europeo se han
realizado proyectos de renovacin urbana exitosamente,
lo cual ha hecho que las zonas intervenidas tengan una
excelente valorizacin y una buena acogida por parte de
las personas y empresas que quieren hacer uso de los
sectores renovados.
LA RENOVACIN
Una bUena
inVeRsin
E
n Colombia, especfcamente en la Ciudad de Bogo-
t, se han efectuado hecho proyectos de Renovacin
Urbana como son el Conjunto Santa F, ubicado en
el Centro de Bogot,
En Bogot, se plantea la renovacin urbana, sin embar-
go hasta el presente se cre la Empresa de Renovacin
Urbana, como ente del Distrito, que guiar exitosamen-
te, la renovacin de sectores deprimidos con planeacin.
La Renovacin Urbana se desarrolla por el Estado
(Distrito Capital) y por los particulares, para el efecto los
gremios entre otros la Cmara de la Propiedad Raz, ha
elaborado estudios de prefactibilidad para varias empre-
sas, con los cuales se obtiene el estimado del valor de la
compra de predios que se requieran para el desarrollo
del proyecto, bien sea Plan Parcial, o proyectos de Re-
novacin o Redesarrollo, posteriormente tambin los
avalos Corporativos Comerciales, para con base en es-
tos adquirir los predios ubicados dentro de la infuencia
del plan de renovacin.
GloRia YaMile
bonilla
Cmara de la Propiedad Raz
(Presidenta)
39
la RenoVacin Una
bUena inVeRsin
ferentes estratos sociales y econmicos, con un ahorro
importante, para los constructores, el usuario y para la
ciudad en instalacin de servicios pblicos y urbanismo,
inversin que pesa en el desarrollo urbanstico de los
suelos de expansin urbana y terrenos urbanizables no
urbanizados, cuyo costo incide en el valor fnal de los
inmuebles.
Planes como el del Museo Nacional con su conecti-
vidad por la carrera 6 con la Plaza de Toros, ( hoy un
foco de inseguridad), y su correspondiente cambio de
uso, acoger a los sectores artsticos, de la moda y
restaurantes, lo convierte en un centro cultural con el
consiguiente atractivo para intelectuales, turistas y en
general las personas interesadas en actividades recrea-
tivas e intelectuales y por supuesto tendr una impor-
tante valorizacin econmica y de mejor vivir para las
personas que lo habitan y lo visitan.
El Plan Zonal del Centro, es un apoyo defnitivo para
planear la renovacin, teniendo en cuenta que el Cen-
tro de Bogot, con localidades como la Candelaria, La
Magdalena, el sector de la Plaza de Toros y sus barrios
circunvecinos, tienen un potencial inmenso de desarrollo
en Renovacin Urbana, esto soportado en las nuevas
vas diseadas para el Centro, especialmente la Avenida
Comuneros, que irradiar la remodelacin e interven-
cin ordenada, en los barrios Santa Barbara, Las Cruces,
Egipto entre otros del sector y por ende Renovacin.
El Centro habitado por personas de los estratos al-
tos, que con el pasar del tiempo migraron hacia otros
sectores de la Ciudad, lo mismo que la casas matrices
de Empresas especialmente del sector fnanciero, que
tuvieron su sede en el Centro y se desplazaron primero
a la Avenida Chile (Calle 72) y luego a la Calle 100, este
desplazamiento produjo que muchos de los edifcios
que ocupaban hoy se encuentren sin uso, adems de un
deterioro importante del mismo.
La Renovacin Urbana dirigida en principio al Centro
de Bogot, debera restaurar y recuperar tanto las dife-
rentes construcciones levantadas en edifcios de altura,
como los sectores que hoy deprimidos tienen un con
alto ndice de inseguridad, para acoger poblacin de di-
el Plan Zonal del centro, es
un apoyo denitivo para planear la
renovacin, teniendo en cuenta que
el centro de bogot, con localidades
como la candelaria, la Magdalena,
el sector de la Plaza de Toros y sus
barrios circunvecinos.
clasificaDos
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la RenoVacin Una
bUena inVeRsin
Plan Parcial Estacin Central ubicado entre las Calle
26 y 24 y la Carrera 12 y la Carrera 17, colindando con
el Cementerio Central, en el van a desarrollar vivienda
VIS, al oriente de la Avenida Carcas, al oriente de la Ca-
rcas se va en ofcinas y comercio y en el sector Univer-
sidad INCA y el edifcio de Fonade se planea desarrollar
en usos dotacionales
El Plan Parcial de San Victorino, que renovar ste
Centro Industrial y Comercial, ubicado en el Centro de
la Ciudad y que hoy, a pesar de su desarrollo comercial,
requiere una Renovacin en su urbanismo e infraestruc-
tura para hacerlo un Centro Comercial e Industrial ms
importante y que incluya viviendas VIS y VIP y otros usos
permitidos como son los dotacionales.
El Plan Parcial Proscenio ubicado entre las Calles 86 y
87 A. y las Carreras 13 a y 15, el cual est aprobado para
desarrollar vivienda, comercio, ofcinas hoteles y centros
culturales, reactivar el sector que vena deteriorndose.
Se estn proyectando diferentes planes de renova-
cin urbano como son la Calle 72, Antiguo Country, Chi-
c, Siete de Agosto, Chapinero, no obstante lo anterior
son muy pocos los planes de renovacin urbana que han
sido aprobados por la Secretara de Planeacin Distrital,
por lo cual para crear suelo en la ciudad, es indispensable
que ste ente agilice los proceso para el estudio y apro-
bacin de estos.
Como conclusin la Renovacin Urbana, mejora las
ciudades, trae valorizacin, incide en la seguridad de las
diferentes zonas, atrae inversionistas, son una inversin
importante para los compradores, arrendatarios, usua-
rios de los inmuebles y para la ciudad con la inversin
en servicios y urbanismo, mejora la calidad de vida de
sus habitantes, recupera los sectores que fueron im-
portantes tanto econmica como arquitectnicamente,
hoy deprimidos por el pasar del tiempo y los cambios
en el urbanismo, recuperar la historia de la Ciudad y
seguramente mantendr los sectores deprimidos o en
proceso de deterioro social y econmico, activos las 24
horas del da.
aGRaDeciMienTos
conseJos ReGionales
El R.N.A quiere agrade-
cerle el compromiso y el
enorme trabajo que hacen
las personas de los distin-
tos consejos regionales del
pas. Ellos son:
Presidente: Ditter Ral Castrilln O.
Vicepresidente: Fernando Duque Becerra
Secretario administrativo: Federico Estrada G.
Secretario general: Isabel Cristina Lpez G.
Representante de la scda: Ricardo Castrilln R.
Vocal: Juan C Posada Saldarriaga
Presidente: Jorge Luis Fernndez P.
Vicepresidente: Luis R. Hoyos Garca
Secretario: Carlos Vlez Paz
Vocal: Cecilia Restrepo de Bustamante
Vocal: Gabriel Rodrguez Osorio
Presidente: Diego Andrs Hernndez S.
Vicepresidente: Carlos Arturo Calero C.
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Vocal: Carlos Enrique Moreno Alzate
Vocal: Carlos Andrs Silva Daz
Presidente: Guillermo Rico Ospina
Vicepresidente: Oscar Galindo M.
Secretaria: Martha Lised Ros
Vocal: Flavio Jos Lugo Buenda
Vocal: lvaro Garca Ronderos
Presidente: Jaime Alberto Forero Pez
Secretario: Oscar Julio Gmez Gallego
Vocal: Gabriel Muoz
Vocal: Dionicio Saravia Betancourt
Vocal: Gustavo Garca Arango
Vocal: Armando Vega
Presidente: Csar Augusto Vallejo
Vicepresidente: Orlando Caicedo
Vocal: Pablo Andrs Guerrero
Vocal: Fernando Delgado
Vocal: Luis Meneses Marroqun
Presidente: Victor Rafael Francisco V.
Vicepresidente: Francisco Edgar Realpe
Secretario: Yasir Velsquez Parra
Vocal: Aura Ins Conto de Surez
Vocal: Francisco Antonio Valencia Garca
Presidente: Pedro Ernesto Rodrguez A.
Vicepresidente: Blanca L. Agudelo B.
Secretaria: Constanza Parra
Vocal: Fernando Vsquez Escandn
Vocal: Felipe Karol Pernet Pineda
Presidente: Alberto Forero Osorio
Vicepresidente: Germn A. Sandoval
Secretario: Julio Csar rdila
Miembro: Jos Ramn Garca Rey
Miembro: Jaime Pinilla Medina
Miembro: Wilson Daz Tello
Presidente: Beatriz Barrios Arrazola
Vicepresidente: Eduardo Jos Ustariz A.
Vocal: Fernando Doria Guell
Vocal: Abelardo Alvrez Benitez
Presidente: Nelson Uribe Prez
Vicepresidente: Luis Camargo
Secretario: Jorge Valderrama
Vocal: Juan Carlos Rojas
Presidente: Ivn Sierra Meja
Secretario: Ariel Alfonso Daza Romero
Vocal: Luis Efran Prez
Vocal: Efran Orozco Andrade
Presidente: Acisclo Burgos Sarmiento
Vicepresidente: Eduardo Slazar E.
Secretario: Jaime Gutierrez Aguirre
Vocal: Gustavo Jaramillo Villegas
Vocal: Francisco Javier Londoo Grajales
Vocal: Jairo Meja Serna
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Vicepresidente: Jairo Contreras M.
Secretario: Gerardo Rueda Ramrez
Vocal: Jos Luis Villamizar Maldonado
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Presidente: Felix Trujillo Trujillo
Delegado: Gabriel Prdomo Pinzn
Delegado: Fabio Salzar Ramrez
Presidente: Octavio Giraldo Ramrez
Vicepresidente: Arturo Naranjo Vlez
Vocal: Javier Osorio Jaramillo
Secretaria: Mara Luisa Lpez Quintero
Vocal: Eduardo Lpez Murillo
Vocal: Hernando Varn
Presidente: Manuel Eduardo Moreno T.
Secretario: Francisco Cavalli Papa
Vocal: Sergio Delgado
Vocal: Jos Alberto Ponce
Vocal: Ral Garay Mora
Presidente: Ivn Arturo Adarve Gmez
Secretario: Luis Alberto Alfonso
Miembro: Jos Carrizosa Alajmo
Miembro: Jorge Enrique Franco Can
Miembro: Gabriel Jimnez Garca
Miembro: Oscar Chavarra
111
Ditter Ral Castrilln O. Ditter Ral Castrilln O.
44444
Jorge Luis Fernndez P. Jorge Luis Fernndez P. Jorge Luis Fernndez P. Jorge Luis Fernndez P. Jorge Luis Fernndez P. Jorge Luis Fernndez P.
88888
5
Nelson Uribe Prez Nelson Uribe Prez
Luis Camargo Luis Camargo
999999999
6666
Acisclo Burgos Sarmiento Acisclo Burgos Sarmiento Acisclo Burgos Sarmiento Acisclo Burgos Sarmiento Acisclo Burgos Sarmiento Acisclo Burgos Sarmiento
Eduardo Slazar E. Eduardo Slazar E.
10 10 10 10 10 10 10
14 14 14 14 14 14
Alberto Forero Osorio Alberto Forero Osorio Alberto Forero Osorio Alberto Forero Osorio Alberto Forero Osorio Alberto Forero Osorio
Vicepresidente: Vicepresidente: Germn A. Sandoval Germn A. Sandoval Germn A. Sandoval Germn A. Sandoval Germn A. Sandoval Germn A. Sandoval
18 18 18 18
12 12 12 12
11 11 11 11
Octavio Giraldo Ramrez Octavio Giraldo Ramrez Octavio Giraldo Ramrez Octavio Giraldo Ramrez
13 13 13 13 13 13
Pedro Ernesto Rodrguez A. Pedro Ernesto Rodrguez A. Pedro Ernesto Rodrguez A. Pedro Ernesto Rodrguez A. Pedro Ernesto Rodrguez A. Pedro Ernesto Rodrguez A. Pedro Ernesto Rodrguez A. Pedro Ernesto Rodrguez A. Pedro Ernesto Rodrguez A. Pedro Ernesto Rodrguez A. Pedro Ernesto Rodrguez A. Pedro Ernesto Rodrguez A.
Blanca L. Agudelo B. Blanca L. Agudelo B. Blanca L. Agudelo B. Blanca L. Agudelo B. Blanca L. Agudelo B. Blanca L. Agudelo B. Blanca L. Agudelo B. Blanca L. Agudelo B. Blanca L. Agudelo B. Blanca L. Agudelo B.
7
Felix Trujillo Trujillo Felix Trujillo Trujillo
Gabriel Prdomo Pinzn Gabriel Prdomo Pinzn
antioquia
boyac y casanare
Magdalena
san andrs,
Providencia y
santa catalina
Valle del
cauca
bolvar
llanos orientales
Risaralda
Tolima
atlntico y Guajira
caldas
n. de santander y
arauca
santander
nario y Putumayo
bogot y
cundinamarca
Huila
Quindo
sucre, cesar
y crdoba
choc
eVenTos
Y socieDaD
eVenTos Y
socieDaD
42
CONSEJO NACIONAL RNA MAYO 24 DE 2013
Taller pre exmenes Villavicencio 16 de marzo
de 2013
Taller pre exmenes Bogot 12 de Abril de 2013
RNA, presidente y directora ejecutiva
Lonja Llanos
Mesa de trabajo en la
comisin sexta del con-
greso de la repblica por
Presidente Lonja
Huila y RNA
Encuentro
nacional
de avalos
ciudad de
Medelln
mayo 17 de
2013
Y socieDaD
eVenTos Y
socieDaD
43
CONSEJO NACIONAL RNA MAYO 24 DE 2013
Taller pre exmenes Tulu 13 de Abril de 2013
Taller pre exmenes Huila Abril 22 de 2013
Lonja de Propiedad Raz del Quindo y RNA
Directora ejecutiva
Lonja de Tulua y RNA
Taller pre
exmenes en
Quindo abril
19 de 2013.
medio de la cual se crea
y se fomenta la profesin
de valuador
El Registro Nacional de Avaluadores es el
avalos en colombia
nico organizador normalizador en el tema de
www.rna.org.co
direccion@rna.org.co
Calle 121 N 7 A-72
Telfono: 620 5023 / 310 3346607
La normalizacin en el
R.N.A., es el proceso que
establece para la actividad
valuatoria requisitos, guas y
directrices encaminados a
proveer soluciones reales o
potenciales de acuerdo con
las necesidades del mercado
a travs del consenso.
La Usn aVsa
(UNIDAD SECTORIAL DE
NORMALIZACIN DE LA
ACTIVIDAD VALUATORIA Y
EL SERVICIO DE AVALOS) ha
desarrollado las siguientes normas
y guas tcnicas relacionadas con la
actividad valuatoria en Colombia:
NTS S03 CONTENIDO DE INFORMES DE VALUACIN
NTS S04 CDIGO DE CONDUCTA DEL VALUADOR
NTS 101
CONTENIDO DE INFORMES DE VALUACIN DE BIENES
INMUEBLES URBANOS
NTS 102
CONTENIDO DE INFORMES DE VALUACIN DE BIENES
INMUEBLES RURALES
GTS G02 CONCEPTOS Y PRINCIPIOS GENERALES DE VALUACIN
GTS E02 VALUACIN DE DERECHOS DE ARRENDAMIENTO
GTS E03 VALUACIN DE MAQUINARIA, PLANTA Y EQUIPO
NTS S01
BASES PARA LA DETERMINACIN DE VALOR DE
MERCADO
NTS S02
BASES PARA LA DETERMINACIN DE VALORES
DISTINTOS AL VALOR DE MERCADO
GTS E01 VALUACIN DE BIENES INMUEBLES
GTS E05 VALUACIN DE ACTIVOS INTANGIBLES
GTS E04 VALUACIN DE BIENES INMUEBLES RURALES
NTS A02 VALUACIN PARA GARANTIA DE CREDITOS

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