EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Y LA DOBLE INMATRICULACION DE FINCAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

I N D I C E
EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO I.- FUNDAMENTO II.- NATURALEZA III.- CONCEPTO IV.- SUS CLASES V.- EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Y EL EJERCICIO DE LA FACULTAD DISPOSITIVA VI.- FORMULACION LEGAL: EL ARTICULO 20 DE LA LEY HIPOTECARIA VII.- APLICACIN REGISTRAL DEL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O REQUISITO DE LA PREVIA INSCRIPCION VIII.- EL TRACTO SUCESIVO ABREVIADO IX.- EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO X.- INTERRUPCION DEL TRACTO SUCESIVO Y REANUDACION DE LA VIDA REGISTRAL LA DOBLE INMATRICULACION DE FINCAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA DOBLE TITULARIDAD REGISTRAL I.- CONCEPTO II.- CLASES III.- EFECTOS IV.- MEDIOS DE SOLUCION 3 3 3 4 5 5 6 7 9 11 14

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BIBLIOGRAFIA

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EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Y LA DOBLE INMATRICULACION DE FINCAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. I.- FUNDAMENTO. La calificacin por el Registrador de los ttulos presentados en el Registro, como operacin previa a su inscripcin, fundamental en nuestro sistema hipotecario, abarca tanto el control de legalidad de dichos ttulos como el examen del contenido del Registro, por los obstculos que puedan derivar del mismo para la prctica del asiento solicitado. Pero el examen del contenido registral y el establecimiento de su exacta conexin con el nuevo ttulo presentado a inscripcin seran de difcil o imposible ejecucin en una situacin de desorden tabular. As ocurra en nuestro antiguo sistema de Contaduras de Hipotecas, en que se registraban los ttulos por orden de entrada en la oficina, pero sin establecer discriminacin alguna en los asientos por razn de las fincas ni de sus titulares. El tracto sucesivo viene a establecer un orden registral, al exigir la identidad personal y real en la correlacin ttulo inscribible-Registro, y al ordenar sucesivamente los asientos, dentro de cada folio, sobre la base de un nexo causal entre la titularidad registral del transferente y la del adquirente que pretende inscribir. II.- NATURALEZA. Existen dos corrientes en cuanto a naturaleza del principio de tracto sucesivo. 1 El tracto como requisito de la inscripcin: la verdadera

Autores como SANZ FERNANDEZ, y ms recientemente LACRUZ BERDEJO, consideran que el tracto sucesivo no es un autntico principio hipotecario, sino un requisito de la inscripcin. 2 El tracto como principio hipotecario: En esta corriente GONZALEZ, que configur como uno de los grandes la Exposicin de Motivos formul los principios Prembulo de la Ley de tracto sucesivo. III.- CONCEPTO. Para ROCA SASTRE, el principio de tracto sucesivo exige que el historial jurdico de cada finca figure en el Registro sin solucin de continuidad, de manera que el transmitente de hoy sea el adquirente de ayer, y el adquirente de hoy sea el transmitente de maana. El principio de tracto sucesivo viene impuesto por el sistema de folio registral, propio de nuestro ordenamiento hipotecario, que implica la llevanza del Registro por fincas, y que pretende el mayor paralelismo posible entre el contenido del Registro y la realidad jurdica extrarregistral. Para lograr este objetivo es preciso que el historial jurdico de cada finca inmatriculada est constituido por titulares registrales que hayan adquirido el dominio o algn derecho real sobre la misma que se sigan unos a otros sin solucin de continuidad. JOSE MANUEL GARCIA GARCIA define el principio de tracto sucesivo como aquel principio hipotecario en cuya virtud, para que se pueda inscribir, anotar, cancelar o consignar por nota marginal un derecho o una situacin jurdica inscribible, es necesario que conste previamente inscrito o anotado dicho derecho a nombre de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorgue el acto o contrato o contra la cual se dirija un procedimiento judicial o administrativo. ANTONIO MANZANO SOLANO define descriptivamente el principio de tracto sucesivo como una tcnica operativa del sistema de folio real, que trata de establecer el orden entre los asientos, como complemento del orden entre las fincas, mediante el encadenamiento sucesivo o simultneo de los ttulos inscribibles, sobre la base de la previa o 4 podemos situar a DON JERONIMO al principio de tracto sucesivo principios hipotecarios. Y aunque de la Ley Hipotecaria de 1861 slo de publicidad y especialidad, el 1944 ya mencion al principio de

simultnea inscripcin del ttulo del transferente en el momento de la inscripcin del ttulo del adquirente, aunque el acto dispositivo sea anterior, como presupuesto estructural para la produccin de los efectos esenciales del sistema. IV.- SUS CLASES. NUEZ LAGOS distingue entre tracto sucesivo formal, material y abreviado: a) El tracto sucesivo formal viene constituido por la cadena de asientos practicados en el folio registral de cada finca en virtud de los ttulos presentados, de manera que cada ttulo que llega al Registro produce un asiento. b) El tracto sucesivo material o sustantivo es la cadena de titulares registrales, o sujetos de derecho a quienes se atribuyen los derechos inscritos, de forma que cada asiento lleva un titular. c) El tracto abreviado tiene lugar cuando un mismo asiento comprende varios actos o transmisiones. Supone una excepcin a la regla general de coincidencia del tracto formal y material y nicamente se admite en los supuestos previstos legalmente. V.- EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Y EL EJERCICIO DE LA FACULTAD DISPOSITIVA. La llevanza del Registro por fincas o sistema de folio real se completa con el principio de tracto sucesivo que, impone que, dentro de cada folio registral, los asientos tengan una previa relacin jurdica o nexo causal de causante a sucesor, o lo que es lo mismo, que para practicar la inscripcin a favor de un determinado adquirente o causahabiente, debe constar previamente registrado el ttulo de su transmitente o causante. Esta cadena o eslabonamiento de causante a sucesor constituye la esencia del principio de tracto. No obstante, el tracto sucesivo no impone la necesaria coincidencia entre la titularidad registral y el ejercicio de la facultad dispositiva por parte del dueo o titular del derecho. El ejercicio del poder dispositivo es independiente de que conste inscrito el derecho del 5

disponente. Es posible que el verdadero dueo otorgue el acto dispositivo primero y, despus, inscriba su adquisicin en el Registro. Lo imprescindible para que el adquirente en virtud de dicho acto dispositivo pueda inscribir su adquisicin es que, al tiempo de presentar su ttulo en el Registro, conste previamente inscrita la adquisicin de su transmitente o que se inscriba simultneamente. Aparte de la claridad en el contenido de los asientos del Registro y su contribucin a los efectos generales de nuestro sistema hipotecario, el principio de tracto sucesivo produce efectos especficos: 1 Para el que solicita la inscripcin, el rechazo o cierre del Registro a los ttulos presentados a inscripcin, si no aparece cumplido el requisito de la previa inscripcin a favor del transferente. Este efecto supone negar provisional o definitivamente la publicidad registral y todos sus efectos sustantivos, como el principio de fe pblica registral y el de legitimacin. 2 Para el titular inscrito, la seguridad de que no podr inscribirse ningn ttulo si l no aparece como disponente. VI.- FORMULACION HIPOTECARIA. LEGAL: EL ARTICULO 20 DE LA LEY

El prrafo primero del artculo 20 de la Ley Hipotecaria recoge la regla general del principio de tracto sucesivo al establecer: Para inscribir o anotar ttulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dems derechos reales sobre inmuebles, deber constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Se recogen en este precepto aplicacin del tracto sucesivo: los tres mbitos de

1 Ambito subjetivo: La previa inscripcin ha de constar a favor de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos, luego debe haber una identidad absoluta entre la persona que otorgue o contra la cual se dirija el acto inscribible y el titular registral. Debe tenerse en cuenta que el principio de tracto se aplica no slo a los actos otorgados voluntariamente por el titular registral, sino tambin a los que pueden tener un 6

carcter forzoso, como la enajenacin derivada de un procedimiento de ejecucin o una expropiacin forzosa. Por ello, es ms propio hablar de previa inscripcin a favor de la persona que otorgue o haya de resultar perjudicada por el acto inscribible. 2 Ambito objetivo: Debe estar inscrito el derecho de la persona que otorga la transmisin o gravamen, existiendo coincidencia entre el derecho, tal y como consta en el ttulo y en la inscripcin, y entre la finca, tanto la que es objeto del derecho en el ttulo como la que figura en el folio registral. Sin embargo, el artculo 20 no obliga al Registrador a comprobar la preexistencia del derecho de la persona que en el ttulo presentado a inscripcin figure como disponente, sino que ha de limitarse a comprobar si tal derecho consta inscrito a su favor. 3 Ambito formal: Aunque el artculo 20 slo alude a los asientos de inscripcin o anotacin, tambin es aplicable a los asientos de cancelacin y de nota marginal. VII.- APLICACIN REGISTRAL DEL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O REQUISITO DE LA PREVIA INSCRIPCION. Los prrafos segundo y tercero del artculo 20 recogen las normas de actuacin del Registrador cuando no se cumple el principio de tracto sucesivo. En la aplicacin prctica por el Registrador del requisito de previa inscripcin, cabe distinguir cuatro supuestos: 1 Que conste inscrito el derecho a favor del otorgante. En este caso, de no existir otros obstculos que lo impidan, el Registrador extender el asiento solicitado. 2 Que conste inscrito el derecho a favor de persona distinta y sin enlace con el otorgante del documento. Al efecto dispone el prrafo segundo del artculo 20 que: En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisin o gravamen, los Registradores denegarn la inscripcin solicitada. Por tanto, si resulta incumplido el tracto sucesivo, porque el titular registral no coincide con el otorgante del ttulo que se presenta a inscripcin, el Registrador tiene que denegar la inscripcin. 7

3 Que conste inscrito el derecho a favor de persona distinta, pero que tenga un enlace con el otorgante del documento. Segn el artculo 105 del Reglamento Hipotecario: No obstante lo dispuesto en el prrafo 2 del artculo 20 de la Ley, los Registradores podrn suspender la inscripcin de los documentos en los que se declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resultare tal circunstancia del Registro y del referido documento, y a solicitud del presentante extender anotacin preventiva por defecto subsanable. Este precepto supone que el Registrador no ha de denegar, sino suspender la inscripcin del ttulo, cuando el otorgante del documento presentado a inscripcin no coincida con el titular registral pero s tenga con l una relacin de causahabiente. Aunque algunos autores estiman que por causahabiente slo debe entenderse al heredero, la Direccin General de los Registros y del Notariado y la doctrina mayoritaria interpretan en sentido amplio la expresin. Y, en consecuencia, consideran como causahabiente a todo aqul cuyo derecho dimane directamente del titular registral, sea a ttulo universal o singular, oneroso o lucrativo. Por tanto, esta concepcin amplia del causahabiente permite al Registrador suspender la inscripcin siempre que no haya tenido acceso al Registro una transmisin o gravamen intermedio, es decir, que no se haya presentado para su inscripcin el ttulo en el que el ahora otorgante del ttulo suspendido adquiri su derecho del actual titular registral. La misma norma se consagra en la regla 1 del artculo 140 del Reglamento Hipotecario para las anotaciones de embargo: 1 Si la propiedad de la finca embargada apareciese inscrita a favor de una persona que no sea aqulla contra quien se hubiese decretado el embargo, se denegar o suspender la anotacin, segn los casos. 4 Que no conste inscrito a favor de persona alguna porque la finca no est inmatriculada. El tercer prrafo Hipotecaria establece que: favor de persona alguna acredite fuera inscribible del artculo 20 de la Ley Cuando no resultare inscrito a el expresado derecho y no se con arreglo al artculo 205, los 8

Registradores harn anotacin preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistir durante el plazo que seala el artculo 96 de esta Ley. Este prrafo recoge el supuesto de falta de cumplimiento del principio de tracto sucesivo porque la finca no se encuentra inmatriculada, lo cual supone que dicha finca no ha tenido acceso todava al Registro, por lo que no existe ningn titular registral vigente. Si el ttulo presentado fuese inscribible conforme artculo 205 de la Ley Hipotecaria, que regula inmatriculacin de fincas por ttulo pblico adquisicin, se procedera a la inmatriculacin de finca. al la de la

Si el ttulo no permitiera inmatricular la finca, el titular de cualquier derecho constituido sobre finca cuyo dueo no hubiere inscrito su dominio, puede acudir al procedimiento previsto en el artculo 312 del Reglamento Hipotecario, en el que se establece un requerimiento notarial o judicial al dueo de la finca para que inscriba su propiedad y, de no atenderlo, se regula la manera en que el interesado en el ttulo suspendido puede obtener los ttulos de propiedad del dueo y su posterior inscripcin. VIII.- EL TRACTO SUCESIVO ABREVIADO. El tracto sucesivo abreviado tiene lugar cuando se permite que, en un mismo asiento, consten a la vez varios actos dispositivos, destacndose el ltimo de ellos, que es el que constata la titularidad registral vigente. Slo tiene lugar en los supuestos previstos legalmente y se fundamenta en la necesidad de simplificar el historial registral de las fincas y de evitar la proliferacin de asientos temporales que no tienen trascendencia para los terceros adquirentes. Entre otros supuestos, cabe sealar los siguientes: 1 Ventas o cesiones a un coheredero. Segn el nmero 2 del prrafo quinto del repetido artculo 20: Tampoco ser precisa dicha inscripcin previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: 2 Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripcin que se haga habr de expresarse dicha previa adjudicacin pro indiviso con referencia al ttulo en que as constare. Este caso se justifica por el propsito de evitar una inscripcin que recoja exclusivamente la previa 9

adjudicacin. Para practicar el asiento debern presentarse tanto el ttulo que recoja la previa adjudicacin como el que formalice la venta o cesin. La doctrina tambin lo considera aplicable en el supuesto de que un heredero ceda a los dems su derecho hereditario. 2 Particiones hereditarias formalizadas despus de fallecido algn coheredero. El prrafo sexto del artculo 20 dispone que: Cuando en una particin de herencia, verificada despus del fallecimiento de algn heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de ste los bienes que a aqul correspondan, deber practicarse la inscripcin a favor de los adjudicatarios, pero hacindose constar en ella las transmisiones realizadas. Este prrafo recoge el llamado derecho de transmisin, en que un heredero fallece sin aceptar ni repudiar la herencia del causante, formulado en el artculo 1006 del Cdigo Civil. La referencia en el precepto a que se hagan constar en la inscripcin las transmisiones realizadas, implica que se ha querido seguir la teora clsica de la sucesin por derecho de transmisin, es decir, que el transmisionario no hereda directamente al primer causante, sino a travs del transmitente. La transmisin intermedia se hace constar en el cuerpo de la inscripcin, pero en el acta de inscripcin debe figurar como titular registral el transmisario, haciendo constar el ttulo hereditario que le corresponda respecto al transmitente, y aadiendo en virtud del derecho de transmisin expresado. La jurisprudencia justifica este supuesto para evitar inscripciones que, por ser solamente transitorias y formularias, no tienen finalidad prctica. Adems, el transmitente no llega a ser adquirente, aunque los bienes pasen por su patrimonio hasta el transmisario. 3 Inscripcin de varias transmisiones hereditarias sucesivas. Este supuesto ha sido admitido por la Direccin General de los Registros y del Notariado, con la misma justificacin que los casos anteriores. Consiste en que, en un mismo asiento, se recojan diversas transmisiones por va de herencia, bien a favor de una pluralidad de herederos o a favor de un nico heredero, que se han formalizado en un mismo ttulo. En la prctica, es frecuente el caso de inscribir simultneamente la particin de herencia por fallecimiento del padre y de la madre. 4 Anotacin preventiva de embargo en procedimientos seguidos contra herederos ciertos del deudor. El artculo 166 del Reglamento Hipotecario en su nmero 1 dispone que: Si se pidiese anotacin preventiva de embargo en 10

procedimientos seguidos contra herederos ciertos y determinados del deudor, tambin por obligaciones de ste, se consignarn, adems, las circunstancias personales de aqullos. En este caso, dado el carcter urgente y provisional de la anotacin de embargo, se permite practicar la anotacin cuando el titular registral es el deudor, pero el procedimiento se sigue contra sus herederos ciertos y determinados, que son los embargados, sin hacer previa inscripcin a favor de stos, pero s se consignan los particulares de la transmisin hereditaria. Por tanto, extinguida la anotacin, quedar tambin extinguida la consignacin registral de la transmisin hereditaria, y, en caso de enajenacin de la finca ejecutada como consecuencia de la ejecucin, ser necesaria la previa inscripcin a favor de los herederos o legatarios ejecutados. IX.- EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Las excepciones al principio de tracto sucesivo son siempre excepciones al tracto formal, nunca al material, pues se explican por la innecesariedad de que el Registro publique una titularidad transitoria que autoriza a una persona para la realizacin del acto. a) Representacin y figuras afines. Consagrada en el prrafo cuarto del artculo 20 de la Ley Hipotecaria: No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y dems personas que con carcter temporal acten como rganos de representacin y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes. La aplicacin de este precepto exige dos requisitos: 1 Que se acte como rgano de representacin, y que se trate de una representacin directa, ya que las simples titularidades de disposicin o fiduciarias requieren la previa inscripcin. 2 Que concurra el requisito de la temporalidad, pues si la representacin es permanente, la inscripcin previa a favor del representante es imprescindible. Los mandatarios y representantes o apoderados no tienen ningn derecho subjetivo sino una legitimacin para actuar en nombre del poderdante, y por ello, la previa inscripcin ha de constar a favor de este ltimo. No obstante, si se trata de representacin indirecta, por 11

haber actuado en el negocio el representante en nombre propio, la inscripcin se habr practicado a nombre del mismo, y ser necesario un ulterior negocio jurdico para practicar la inscripcin a favor del representado. b) Ratificacin de contratos privados. Se recoge en el nmero 1 del prrafo cuarto del artculo 20: Tampoco ser precisa dicha inscripcin previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: 1 Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por ste. Realizada una venta en documento privado por el causante de una herencia lo procedente es que los herederos eleven a pblico el documento privado, pero no que inscriban los bienes a su favor, porque los bienes que fueron objeto de la venta ya no formaban parte del caudal relicto y por lo tanto no les pertenecan. Seala ROCA SASTRE que los herederos, al ratificar la enajenacin ya realizada por su causante, actan simplemente como continuadores o representantes de aqul, cumpliendo el ineludible deber de habilitar al adquirente de un ttulo idneo para la inscripcin. Aunque la finca siga inscrita a favor del causante, se trata de una inexactitud registral, que no atribuye a los herederos el dominio sobre la finca, pues el causante es un titular aparente, pero sin contenido patrimonial alguno. No obstante, para otorgar el ttulo, los herederos han de justificar documentalmente su condicin de tales, con el correspondiente testamento, contrato sucesorio o declaracin judicial o notarial de herederos. Y, en esta circunstancia, algunos autores ven el cumplimiento, aunque sea matizado, del principio de tracto. c) Testimonio de autos de adjudicacin. El nmero 3 del mismo precepto dispone: Tampoco ser precisa dicha inscripcin previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: 3 Cuando se trate de testimonios de autos de adjudicacin o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecucin de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante. La jurisprudencia estima aplicable esta norma a diversos supuestos de ejecucin seguidos contra el causante en su inicio y posteriormente contra los herederos, o tambin iniciada y seguida contra los mismos por deudas de aqul.

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En el caso de que los herederos sean conocidos, se sigue el procedimiento en forma nominal contra los mismos, debiendo justificarse su calidad de tales. Por tanto, sera un supuesto de tracto abreviado. Si fueran desconocidos, el sistema es seguir el procedimiento contra los herederos indeterminados del deudor o contra quien tenga la representacin de la posible herencia yacente. Entonces, aparece una autntica excepcin al principio de tracto sucesivo, pues al no constar los herederos, slo se alude en la inscripcin al fallecimiento del deudor y al hecho de haber sido demandados los herederos indeterminados. d) Anotaciones preventivas de embargo o prohibicin de disponer en procedimientos penales. Segn el ltimo prrafo del artculo 20 de la Ley Hipotecaria, no podr tomarse anotacin de demanda, embargo o prohibicin de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aqulla contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales podr tomarse anotacin de embargo preventivo o de prohibicin de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, hacindolo constar en el mandamiento. El primer inciso reitera la regla general de cumplimiento del principio de tracto sucesivo, mientras que el segundo inciso establece una autntica excepcin a la misma, que slo resultar aplicable cuando concurran todos y cada uno de los requisitos del precepto: procedimiento criminal, anotacin de embargo preventivo o prohibicin de disponer, medida cautelar, y constancia en el mandamiento de que existen indicios racionales de que el verdadero titular es el imputado. e) Anotacin preventiva de embargo en procedimientos seguidos contra herederos indeterminados del deudor. El artculo 166 del Reglamento Hipotecario en su nmero 1 dispone que: Si se pidiese anotacin preventiva de embargo en procedimientos seguidos contra herederos indeterminados del deudor, por responsabilidades del mismo, se expresar la fecha del fallecimiento de ste. El fundamento de este precepto es la idea doctrinal y jurisprudencial de que caben demandas contra la herencia yacente y herederos indeterminados del deudor, dado que los acreedores no pueden depender de que los herederos acepten la herencia, ni pueden tener la carga de acreditar quines sean. Por ello, la defensa que tienen los herederos es 13

precisamente la constancia de su derecho en el Registro, con lo que, al constar con nombre, apellidos y domicilio, no sera anotable el embargo dirigido contra herederos indeterminados. f) Modificacin hipotecaria y enajenacin simultnea. Segn el artculo 49 del Reglamento Hipotecario, cuando en el ttulo presentado se forme una finca de dos o ms, o se segregue parte de alguna con objeto de enajenarla, se practicar una sola inscripcin en la que se comprendan la agrupacin o segregacin y su enajenacin. En este caso, se recogen en un mismo asiento un acto de modificacin la agrupacin o segregacin- y un acto de disposicin la enajenacin. g) Actos dispositivos realizados por los herederos en la proindivisin. Del artculo 209 del Reglamento Hipotecario se deduce que los actos dispositivos realizados por los herederos durante la proindivisin de la herencia pueden inscribirse a favor del adquirente sin necesidad de la previa inscripcin a nombre de aqullos, siempre que se cumpla la condicin de que se hallen inscritos a nombre del causante. h) Periodo de reconstitucin del Registro. La Ley de 15 de agosto de 1873 establece la suspensin del artculo 20 de la Ley Hipotecaria durante la fase de reconstitucin de los Registros de la Propiedad destruidos. Para ROCA SASTRE, ms que una verdadera excepcin al tracto sucesivo, se trata de una suspensin o paralizacin de sus efectos por las circunstancias especiales del caso. Lo cierto es que durante el periodo de reconstitucin de un Registro destruido no se aplica el principio de tracto. X.- INTERRUPCION DEL TRACTO SUCESIVO Y REANUDACION DE LA VIDA REGISTRAL. El principio de voluntariedad de la inscripcin favorece el fenmeno de la interrupcin del tracto sucesivo al dejar de inscribirse los actos sucesivos o posteriores a las primeras inscripciones. La primera frmula para reanudar el tracto interrumpido consiste en presentar en el Registro todos los ttulos en los que se han formalizado los diferentes actos inscribibles y que no han tenido acceso al mismo para proceder a su inscripcin.

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Sin embargo, hay ocasiones en las que no es posible acudir a esta solucin, porque alguna transmisin intermedia no ha sido objeto de formalizacin documental con acceso al Registro, o se decide prescindir de la misma por su complejidad o por su alto coste. Para estos supuestos, el artculo 200 de la Ley Hipotecaria dispone que la reanudacin del tracto sucesivo interrumpido se verificar mediante acta de notoriedad o expediente de dominio. A estos dos medios, cabra aadir otros como: 1- El juicio declarativo ordinario; 2- El procedimiento judicial de rectificacin del Registro previsto en el apartado a) del artculo 40 de la Ley Hipotecaria; 3- El procedimiento ejecutivo, especialmente por dbitos fiscales; y 4- El ttulo administrativo de reparcelacin y compensacin. Vamos a centrarnos solamente en los dos procedimientos previstos en el artculo 200. A) Las actas de notoriedad. Las actas de notoriedad para reanudacin del tracto sucesivo interrumpido se tramitarn conforme a lo dispuesto en la legislacin notarial, con las especialidades contempladas en el artculo 203 de la Ley Hipotecaria. De este precepto cabe destacar que deben ser notificados todos los titulares de cualquier derecho sobre la finca, as como el ltimo titular registral, o sus causahabientes, y el titular catastral. Sin embargo, estas actas han tenido poca aplicacin en la prctica porque la regla 8 del citado artculo 203 requiere la aprobacin judicial y la regla 9 establece la intervencin judicial en caso de oposicin a la tramitacin del acta. En base al artculo 204 de la misma Ley, las actas de notoriedad tramitadas a fines de la reanudacin del tracto sucesivo slo podrn inscribirse cuando las inscripciones contradictorias tengan ms de treinta aos de antigedad, sin haber sufrido alteracin, y el Notario hubiese notificado personalmente su tramitacin a los titulares de las mismas o a sus causahabientes. Sin embargo, el artculo 295 de su Reglamento aade: si dichos asientos contradictorios son de menos de treinta aos de antigedad, no sern inscribibles las actas, a menos que el titular de aqullas o sus causahabientes lo consientan ante el Notario expresa o tcitamente. Se entender que hay consentimiento tcito cuando el titular o sus causahabientes hayan comparecido ante el Notario sin formular ni anunciar oposicin.

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B) El expediente de dominio. El expediente de dominio para la reanudacin del tracto sucesivo interrumpido se tramitar con arreglo al artculo 201 de la Ley Hipotecaria, de cuyos trmites merecen researse la necesaria aportacin de certificacin catastral de la finca y de certificacin registral que contendr la ltima inscripcin de dominio y todas las dems que estuvieren vigentes y la notificacin al titular catastral, a los titulares de cualquier derecho sobre la finca, as como al ltimo titular registral, o sus causahabientes. Segn el artculo 202 de la citada Ley, los expedientes tramitados con arreglo al artculo anterior sern inscribibles, aunque en el Registro apareciesen inscripciones contradictorias, siempre que stas tengan ms de treinta aos de antigedad y el titular de las mismas haya sido citado en debida forma y no hubiese formulado oposicin. Tambin sern inscribibles, aunque las inscripciones contradictorias sean de menos de treinta aos de antigedad, si el titular de las mismas o sus causahabientes hubieren sido odos en el expediente. Si el titular del asiento contradictorio de menos de treinta aos de antigedad o sus causahabientes no comparecieren despus de haber sido citados tres veces -una de ellas, al menos, personalmente-, se les tendr por renunciantes a los derechos que pudieran asistirles en el expediente, y ste ser tambin inscribible. La inscripcin contradictoria constituye un obstculo para la inscripcin del expediente de dominio, por lo que ser preciso cancelarla y, a estos efectos, el artculo 286 del Reglamento seala: El auto aprobatorio del expediente de dominio, cuando se trate de reanudacin del tracto sucesivo interrumpido, dispondr la cancelacin de las inscripciones contradictorias a que se refiere el artculo 202 de la Ley, y necesariamente expresar que se han observado los requisitos exigidos, segn los casos, por el citado artculo y la forma en que se hubieren practicado las citaciones de la regla 3 del artculo 201 de la misma Ley. De lo expuesto se deduce que, tanto en las actas de notoriedad como en el expediente de dominio, en aras al 16

cumplimiento del principio de tutela judicial efectiva, que prohibe la indefensin, proclamado en el artculo 24 de la Constitucin, son fundamentales las notificaciones al ltimo titular registral o sus causahabientes, ya que la inscripcin de ambos medios de reanudacin del tracto interrumpido supone la cancelacin de la ltima inscripcin de dominio vigente.

LA DOBLE INMATRICULACION DE FINCAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA DOBLE TITULARIDAD REGISTRAL. I.- CONCEPTO. Para DIEZ PICAZO la doble inmatriculacin es el hecho de que una misma finca se encuentre inmatriculada en dos folios independientes uno de otro. La inmatriculacin puede ser plural si se ha producido ms de dos veces. Existe doble inmatriculacin cuando las dos fincas son absolutamente idnticas entre s, aunque sus respectivas descripciones, especialmente en cuanto a linderos, estn hechas de una manera diferente. Tambin hay doble inmatriculacin si una de las fincas coincide slo parcialmente o se encuentra superpuesta con respecto a otra. En opinin de ROCA SASTRE, la doble inmatriculacin de fincas constituye un estado patolgico o irregular que se produce a veces en el Registro de la Propiedad, consistente en que una misma finca o parte de ella conste inmatriculada dos o ms veces en hojas, folios o registros particulares diferentes dentro de un mismo Ayuntamiento o Seccin del propio Registro. II.- CLASES. La doble inmatriculacin puede presentar dos supuestos distintos: 1 Doble inmatriculacin a favor de la misma persona. En este caso, nos encontramos con un supuesto de doble inmatriculacin, porque la misma finca consta inscrita en dos o ms folios registrales diferentes, pero con un nico titular registral, porque en todos los folios la finca figura inscrita a nombre de la misma persona.

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2 Doble inmatriculacin a favor de distintas personas. En este supuesto, nos encontramos ante un caso de doble inmatriculacin, porque la misma finca consta inscrita en dos o ms folios registrales diferentes, y ante varios titulares registrales, porque en cada folio la finca figura inscrita a nombre de diferentes personas. III.- EFECTOS. Mientras no se advierta la situacin de doble inmatriculacin, el titular registral nico de la finca doblemente inmatriculada podr realizar actos dispositivos sobre ambas fincas registrales, por lo que podra desembocar en un supuesto de doble inmatriculacin a favor de diferentes personas, protegidas, en su caso, por el principio de fe pblica registral del artculo 34 de la Ley Hipotecaria. En la situacin de doble inmatriculacin y varios titulares registrales, todos y cada uno de dichos titulares estaran legitimados registralmente para disponer, con la posibilidad de aparicin de un tercer adquirente protegido por el citado principio de fe pblica. IV.- MEDIOS DE SOLUCION. El artculo 313 del Reglamento Hipotecario recoge los medios para rectificar las situaciones de doble inmatriculacin, distinguiendo segn haya uno o varios titulares registrales y, de ser varios, si existe o no acuerdo entre ellos. 1 Doble inmatriculacin y un nico titular registral. Segn la regla 1 del artculo 313, cuando la finca o, en su caso, las cuotas o participaciones indivisas inscritas en diferentes folios, lo estuvieren a favor de la misma persona, la contradiccin podr salvarse, a solicitud de sta, mediante el traslado en su caso por el Registrador, de las inscripciones o asientos posteriores al folio registral ms antiguo, extendiendo al final del ms moderno un asiento de cierre del mismo. Si hubiese titulares de asientos posteriores afectados por el traslado ser preciso el consentimiento de stos expresado en escritura pblica. Se trata del supuesto de doble inmatriculacin de solucin ms sencilla, ya que, al existir un nico titular 18

registral, basta la solicitud del mismo para cancelar el folio registral ms moderno, y por tanto, abierto con posterioridad a la misma finca, y trasladar los asientos de este ltimo a aqul. Slo se exige consentimiento en escritura pblica para los posibles titulares de asientos posteriores afectados por el traslado. 2 Doble inmatriculacin a favor de varios registrales, existiendo acuerdo entre ellos. titulares

Para este caso, la regla 2 del mismo precepto indica que Si la doble inmatriculacin lo fuere a favor de personas distintas y existiere acuerdo entre ellas, a solicitud suya y con la conformidad, en su caso, de todos los interesados, expresada en escritura pblica, se proceder a cancelar o rectificar el folio convenido. Dado que existen varios titulares registrales slo uno de ellos puede quedar como titular registral vigente, por lo que, en virtud de escritura pblica, podrn determinar cul de dichas titularidades debe prevalecer, o cules de ellas en caso de doble inmatriculacin parcial. Las operaciones registrales a practicar pueden ser diversas. As, en el caso de existir un folio registral con una ltima inscripcin de dominio que no es concorde con la realidad extrarregistral, sin contener asiento alguno vigente relativo a cualquier derecho real a favor de otras personas, se proceder a cancelar el citado folio registral. En cambio, si se trata de una doble inmatriculacin parcial, habra que describir la porcin afectada y la parte restante y cancelar, en su caso, el folio slo parcialmente. 3 Doble inmatriculacin a favor de varios registrales, no existiendo acuerdo entre ellos. titulares

Seala la regla 3 del reiterado artculo 313: El titular de cualquier derecho real inscrito sobre las fincas registrales afectadas por la doble inmatriculacin, directamente o a falta del acuerdo previsto en la regla anterior, podr acudir al Juez de Primera Instancia del lugar en que radique fsicamente la finca, para que, con citacin de los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la finca, dicte auto ordenando que se extienda nota expresiva de la posible existencia de doble inmatriculacin al margen de ambas inscripciones, pudiendo exigir la caucin que estime adecuada para asegurar los perjuicios que se pudieran derivar. En el auto se 19

reservarn a los interesados las acciones de que se consideren asistidos sobre declaracin del mejor derecho al inmueble, que podrn ejercitar en el juicio declarativo correspondiente. Dicha nota caducar al ao de su fecha, salvo que antes se hubiere anotado la demanda interpuesta en el correspondiente juicio declarativo. Esta regla no soluciona el problema de la doble inmatriculacin, pues se limita a publicar la existencia de la misma, y nicamente evita la posible aparicin de un tercero protegido por la fe pblica registral. Se trata de una nota cautelar y sujeta a caducidad que nicamente puede practicarse en virtud de mandato judicial. Para la doctrina, la cuestin fundamental estriba en determinar cul de los dos titulares registrales es el titular legtimo o cul puede ser el orden preferencial entre ellos. Se aportan dos soluciones al efecto: 1 Solucin civilista. Mantenida por Don JERONIMO GONZALEZ, al entender que son aplicables las normas de Derecho civil, porque la recproca neutralizacin de los efectos de la fe pblica elimina la aplicacin de las normas de Derecho registral, con lo que se transforma la cuestin en un problema dominical y exige el ejercicio de una accin declarativa del dominio o reivindicatoria. 2 Solucin hipotecarista. Defendida por ROCA SASTRE y SANZ FERNANDEZ, supone la aplicacin de la normativa hipotecaria y, para ello, ser preciso llevar a cabo un contraste entre ambos folios registrales y determinar cul de ellos tiene en su origen un vicio o una inexactitud. Ello puede llevar a descubrir que los mismos proceden de una misma persona y, si bien en este caso la prioridad registral no es decisiva, s que puede jugar en el terreno de la prueba del dominio por la presuncin del artculo 38 de la Ley Hipotecaria, como seala LACRUZ BERDEJO. Tambin puede llevar a la conclusin de que existen terceros protegidos por el artculo 34 de la misma Ley, en cuyo caso debe prevalecer el protegido. La jurisprudencia sigue mayoritariamente la solucin civilista, indicando que debe prevalecer el ttulo ms antiguo con inscripcin registral anterior y acreditado tracto sucesivo. Pero, en ocasiones, hace prevalecer al tercero del artculo 34 de la Ley Hipotecaria. Y no faltan 20

sentencias que aplican el principio prior tempore potior iure, haciendo prevalecer la hoja registral de la inmatriculacin ms antigua.

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B I B L I O G R A F I A

LEYES HIPOTECARIAS Y REGISTRALES DE ESPAA. FUENTES Y EVOLUCION. Centro de Estudios Hipotecarios del Ilustre Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa. ESTUDIOS Ortiz. SOBRE DERECHO HIPOTECARIO. Jos Mara Chico y

DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO PARA INICIACION Y UNO DE UNIVERSITARIOS. Antonio Manzano Solano. DERECHO HIPOTECARIO. Ramn Mara Roca Sastre. DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL O HIPOTECARIO. Garca Garca. Jos Manuel Y DEL

CODIGO DE LEGISLACION INMOBILIARIA, HIPOTECARIA REGISTRO MERCANTIL. Jos Manuel Garca Garca.

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