El acceso a la vivienda para las familias de bajos ingresos1.

Recuperacin urbana mediante un modelo de gestin e intervencin pblico privado

Arq. Guillermo L. Cristofani Maestra de Desarrollo de Emprendimientos Inmobiliarios Escuela de Economa y Negocios Internacionales Universidad de Belgrano

Registrado en la Direccin Nacional del Derecho de Autor Exp. N 788905/09.

NDICE GENERAL
PROLOGO 1 Introduccin Marco Conceptual de la Investigacin 1.1 1.2 2 Breve Resea Histrica: Las ciudades latinoamericanas Produccin de ciudad y la transformacin social del hbitat

Evolucin del parque habitacional en la Argentina 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 Buenos Aires entre los aos de la inmigracin crecimiento y desarrollo urbano El Estado Benefactor Hacia una nueva evolucin de la vivienda, polticas del estado Post Welfare Democracia y la dcada del 90. La actualidad, y el escenario futuro

Caractersticas socioeconmicas de los hogares y el dficit de vivienda 3.1 3.2 La situacin habitacional Latinoamericana 3.1.1 Escenario actual: algunas conclusiones La Ciudad de Buenos Aires: caractersticas de la jurisdiccin 3.2.1 Poblacin - Hogares 3.2.2 Rgimen de tenencia 3.2.3 Dficit de Vivienda Algunas Conclusiones.

3.3 4

Definicin de la demanda 4.1 4.2 Anlisis de la Poblacin: La Clase Social 4.1.1 La pobreza: formas de definirlas y calcularlas. La tendencia a la desigualdad, cambios en la distribucin de ingresos. 4.2.1 La Nueva Pobreza, una categora heterogenia. 4.2.2 La Invisibilidad de la nueva pobreza. Identificacin de la Demanda Caractersticas socioeconmicas Algunas conclusiones en el anlisis

4.3 4.4 5

Financiamiento y acceso a la vivienda para hogares de menores ingresos 5.1 El Financiamiento en pases en desarrollo 5.1.1 El acceso a la vivienda en la Argentina 5.1.2 La vivienda en crisis y post crisis Alternativas de fortalecimiento para los instrumentos de crditos hipotecarios y el ahorro. 5.2.1 Vinculaciones del crdito con subsidios habitacionales y ahorro previo 5.2.2 Motivaciones para el ahorro 5.2.3 Aspectos que determinan el ahorro financiero en los grupos de menores ingresos. 5.2.4 Resultados estadsticos y economtricos de algunos casos

5.2

Situacin del mercado para hogares de bajos ingresos 6.1 6.2 Urbanizacin vs. Mercado inmobiliario social Produccin de tierra urbana social 6.2.1 El Mercado Inmobiliario de los 90 y la Ciudad Invisible del siglo XXI 6.2.2 Vacios urbanos - rea de nueva centralidad para sectores populares? Estrategias e instrumentos para la intervencin

6.3

6.4 7

6.3.1 Ley 71, Consejo del Plan Urbano Ambiental PUA 6.3.2 Decreto 23871/44 del Poder Ejecutivo Nacional Recurso de bienes. 6.3.3 Ley 341 Polticas de acceso a la vivienda para uso exclusivo y permanente de hogares de escasos ingresos. Reflexiones para el esquema de financiamiento

Estructura de Gestin 7.1 7.2 7.3 Las sociedades de capital mixto publico-privado Las sociedades pblicas Instrumentos para el financiamiento de inversores 7.3.1 Garantas pblicas o prstamos 7.3.2 Subsidios cruzados 7.3.3 Incremento en los ingresos tributarios. 7.3.4 Derechos de desarrollo transferibles 7.3.5 Mercado de Capitales Algunos ejemplos de aplicacin de estos instrumentos Algunas conclusiones y reflexiones. Metodologa y estructuracin de la propuesta 8.1 8.2 8.3 Determinantes microeconmicos del acceso a la vivienda Metodologa y Estructura de Gestin Definicin de la variable y datos utilizados: PROPUESTA

7.4 7.5 8

La recuperacin de reas degradas para el acceso a la vivienda de familias de bajos Ingresos, una alternativa posible. 9.1 Implementacin de las soluciones planteadas

BIBLIOGRAFIA Bibliografa consultada Website ANEXOS ANEXO I ANEXO II Anexo Metodolgico Cuadro 1 Distribucin de los hogares y variacin porcentual
Total pas segn provincias Ao 1991 y 2001 Cuadro 2 Viviendas empadronadas y distribucin porcentual Total pas segn provincias Ao 1980, 1991 y 2001 Cuadro 3 Variacin porcentual de las viviendas empadronadas Total pas y jurisdiccin Ao 1991 y 2001 Cuadro 4 Total Viviendas empadronadas 1960, 1970, 1980, 1991, 2001 Grafico 1 Evolucin de la poblacin por sexo y grupos de edad en la ciudad de Buenos Aires censo 1914/ 1947/ 1991 y 2001 Grafico 2 Proyeccin de poblacin evolucin 1980 2010

ANEXO III

ANEXO IV ANEXO V

Ciudad de Buenos segn barrios y distritos escolares Cuadro 1 Variacin porcentual de los hogares segn barrio Ao 1991 y 2001 Cuadro 2 Variacin porcentual de poblacin segn barrio Ao 1991 y 2001 Ciudad de Buenos Aires valores inmobiliarios para Capital Federal Cuadro 1 Hogares y poblacin segn escala de ingresos, Ciudad de Bs As. 2007 Cuadro 2 Hogares segn escala de ingresos total familia. Total aglomerados Mayo 2002

ANEXO VI ANEXO VII

Cuadro 3 Hogares segn escala de ingresos total familia. Total aglomerados 2007 Grafico 1 Estructura social Argentina 2007 Grafico 2 Estructura NSE Cuadro 1 Ranking de prstamos hipotecarios por entidad Cuadro 2 Evolucin de la tasa de inters prstamos hipotecarios durante perodo 1993/2001 Grfico 1 Participacin del crdito al sector privado y de los hipotecarios respecto al PIB
(1994-2006).

Grafico 2 Participacin del Financiamiento Bancario Hipotecario respecto a las compras de

inmuebles registrales en la Ciudad de Buenos Aires (1990/2007)

ANEXO VIII

Grafico 1 Ciudad de Bs As. Acumulado anual cantidad total de escrituras traslativas

de dominio 1998-2008

Grafico 2 Ciudad de Bs as. Cantidad de compraventa totales anuales

con hipotecas y sun hipotecas

Grafico 3 Ciudad de Bs As porcentaje de participacin de las hipotecas en operaciones de

compra venta sobre acumulado

ANEXO IX ANEXO X ANEXO XI ANEXO XII ANEXO XIII

Grafico 4 Escrituras Hipotecas Cancelaciones Modelos de movilizacin de recursos financieros para la vivienda Impacto del subsidio habitacional directo Grafico 1 Evolucin del valor del metro cuadrado (1977/2007) Grafico 2 Evolucin del costo de construccin Dic. 1991 Oct. 2008 Grafico 1 Modelo residencia en altura Grafico 2 Programa ayudas urgente Simulador de Prestamos Banco Ciudad Cuadro 1 Uso Residencial. Superficie solicitada para obra nueva por zona Cuadro 2 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos a estrenar dos ambientes por m 2 por
barrio CABA 2 quincena de Julio 2005. Cuadro 3 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos usados dos ambientes por m 2 por barrio CABA 2 quincena de Julio 2005. Cuadro 4 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos a estrenar dos ambientes por m 2 por barrio CABA 2 quincena de Julio 2007. Grafico 1 Ubicacin geogrfica en la ciudad. Evolucin de precios Julio, Octubre 2006/ Enero Abril Julio 2007 Cuadro 5 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos usados dos ambientes por m 2 por barrio CABA 2 quincena de Julio 2007. Grafico 2 Ubicacin geogrfica en la ciudad. Cuadro 6 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos y diferencia de variacin interanual. Entre operaciones nuevos y usados de dos ambientes. CABA 2006 - 2007. Cuadro 1 Precios departamentos en alquiler por barrio CABA 2 quincena de Julio 2007. Grafico 1 Ubicacin geogrfica en la ciudad.

ANEXO XIV ANEXO XV ANEXO XVI ANEXO XVII ANEXO XVIII ANEXO XIX ANEXO XX

Mercado de Tierras Programas del IVC Relevamiento de las propuestas La institucin Legal del Fideicomiso Comunicados Banco Central Artculos

INDICE DE CUADROS Cuadro I Cuadro II Cuadro III Cuadro IV Cuadro V Cuadro VI Distribucin de la poblacin urbana y rural en Latinoamrica. Anlisis del dficit habitacional Latinoamrica (cualitativo y cuantitativo). Distribucin poblacional por perodos 1947-2001. Total de hogares y su variacin porcentual perodo 1991 2001. Distribucin de barrios segn porcentual de hogares Ao 1991 2001. Distribucin de rgimen de tenencia.

Cuadro VII Cuadro VIII Cuadro IX Cuadro X Cuadro XI Cuadro XII Cuadro XIII Cuadro XIV Cuadro XV Cuadro XVI Cuadro XVII Cuadro XVIII

Dficit d vivienda y su variacin porcentual por perodos 1980 1990 2001. Crecimiento poblacin y parque habitacional. Distribucin del estado de vivienda en la Ciudad de Buenos Aires. Distribucin de Barrios segn porcentual del dficit. Anlisis del dficit habitacional Ciudad de Buenos Aires (cualitativo y cuantitativo). Estructura social y distribucin de ingresos. Crditos Hipotecarios en Latinoamrica. Crecimiento de actividad inmobiliaria segn perodos. Productos ofrecidos banca pblica / privada. Cuota Alquiler vs Crdito hipotecario cuota ingreso Distribucin territorial de la superficie residencial Variacin del precio promedio del suelo por barrios

INDICE DE GRAFICOS Evolucin poblacional en la Ciudad de Buenos Aires 1991 2001 Incidencia de viviendas usadas y deficitarias Distribucin de ingreso vs Evolucin de Salario. Pobreza, Indigencia y Desempleo vs Evolucin Salario Pirmide de la estructura social. Pirmide de la estructura social vs Escala de ingreso. Valor m2/ Ingresos vs Evolucin salario. PIB construccin vs PIB general. Departamentos nuevos vs Departamentos usados. Evolucin alquileres. Evolucin centros urbanos Intervenciones fragmentadas Valor promedio departamentos nuevos por barrios Valor promedio departamentos usados por barrios. Grafico XIV Mapa de viviendas desocupadas vs viviendas deficitarias. Grafico XV Esquema de sociedades de capital mixtos Grafico XVI Esquema de sociedades pblicas. Grafico XVII Evolucin de esquema de gestin. Grafico XVIII Esquema propuesta Grafico XIX Ubicacin de terrenos propuestos Grafico XX Esquema legal. Grafico I Grafico II Grafico III Grafico IV Grafico V Grafico VI Grafico VII Grafico VIII Grafico IX Grafico X Grafico XI Grafico XII Grafico XIII

Agradecimientos
Esta tesis, si bien ha requerido de esfuerzo y mucha dedicacin por parte del autor, no hubiese sido posible su finalizacin sin la cooperacin desinteresada de todas y cada una de las personas que a continuacin citar y muchas de las cuales han sido un soporte muy fuerte. Mi ms sincero agradecimiento a la Decana Arq. Mnica Fernandez, al Director Arq. Fernando Burone, al Director de Tesis Arq. Gervasio Ruiz de Gopegui y a los profesores Lic. Ricardo Piegari y Arq. Raul Beati a quienes debo el realizar la Maestria en una Universidad tan prestigiosa como lo es la Universidad de Belgrano. De la misma forma un especial agradecimiento al Banco Santander Ro por el apoyo econmico que me brindo para poder iniciar esta especializacin profesional en su primer etapa, la Arq Mabel Modanesi por tener la paciencia ante mis dudas de novato y escuchar atentamente los problemas que a lo largo de esta Tesis surgieron y resolvimos en conjunto y al Sr. Walter Pane y Srta. Luciana Condoluci por la ayuda con las imgenes y grficos. Hoy y siempre a mis padres porque a pesar de no estar presentes fsicamente, se que procuraron mi bienestar desde un principio y est claro que si no fuese por el esfuerzo realizado por ellos, mis estudios de tercer ciclo no hubiesen sido posible, a mi abuela Querubina y mi hermano Jorge quienes todos los das alentaron a que me especializara, tambin a toda mi familia que desde el primer momento me brindaron y me brindan todo el apoyo, colaboracin y cario sin ningn inters. Un agradecimiento especial al Dr. Carlos Canepa de la Direccin General de Asuntos Jurdicos, la Lic. Erika Carlsson de Unidad Ministro y la Lic. Myriam Selman de la Coordinacin Tcnica de Asistencia Social Directa pertenecientes al Ministerio de Desarrollo Social, al Sr. Alejandro Navarro por sus consejos que me permitieron arribar a la luz del camino, su colaboracin que estuvo a cada instante, su paciencia ante mis enojos y el apoyo incondicional brindado desde siempre, la Arq. Maria Laura Calle porque en su compaa las cosas malas se convierten en buenas, la tristeza se transforma en alegra y la soledad no existe, a mis compaeros del Ministerio por hacerme rer y brindarme su amistad. No quisiera olvidarme de Lucas, Marcelo, Laura, Maria Silvia, Fernanda, Silvia, Adriana, Fernanda C., Andrea, Laurita, Diana, Fernando, Mariana, Luciana, Fernanda, Jabo y a todas y cada una de las personas que han vivido conmigo la realizacin de esta tesis, con sus altos y bajos y que no necesito nombrar porque tanto ellas como yo sabemos que desde los ms profundo de mi corazn les agradezco el haberme brindado todo el apoyo, colaboracin, nimo y sobre todo cario y amistad.

Resumen
El objetivo de este trabajo es mostrar como con la instrumentacin de estrategias de gestiones pblico-privadas es posible abordar y dar respuesta a la problemtica habitacional para familias de bajos ingresos generando a su vez oportunidades de inversin. La transformacin que tuvo el mercado de vivienda, consecuencia del empobrecimiento poblacional durante las ltimas dcadas profundizada con la crisis ocurrida del 2001, donde los propietarios pierden su vivienda, los inquilinos no pueden alquilar y se ven forzados a mudarse a una pensin o los habitantes de hoteles y pensiones buscan refugio en una casa tomada, es an un tema a resolver. Las soluciones a gran escala operadas desde el Gobierno a travs de programas de mejoramiento habitacional e infraestructura bsica, demandan una fuerte inversin por parte del Estado no existiendo en ellas desarrollos habitacionales integrados con claras polticas de planificacin urbana y regulacin de los mercados de suelo aumentando aun ms los conflictos entre ciudad y vivienda. Por otra parte el financiamiento crediticio como alternativa privada resulta en el mediano plazo imposible ante el descalce que existe entre salario vs valor vivienda conformndose en otra propuesta insuficiente para cubrir las necesidades de esta franja importante de la poblacin invisible ante un Estado ausente y a los mercados de financieros. Por tal motivo la propuesta intenta demostrar la viabilidad de utilizar tierras e inmuebles ociosos o abandonados en poder de entidades pblicas o privadas localizados en reas centrales de la ciudad donde estos enclaves suponen una oferta cuantitativamente importante y un potencial de actividad como oferta efectiva para desarrollar viviendas destinadas a familias de bajos recursos aprovechando la posibilidad de movilizar el stock existente. Se propone que el Estado junto con entidades privadas configure el nuevo escenario en la generacin de inversiones y nuevos proyectos habitacionales. Todo esto articulado con una poltica urbana cuyas principales energas se concentran en mejorar el desarrollo de ciudades funcionales, equitativas, eficientes y socialmente integradas con viviendas que reconozcan la diversidad de la demanda. Una vez ms se reformula el cuadro de participacin de los interesados donde se reorganizan los roles que tendrn los actores intervinientes: El Estado como promotor de polticas territoriales, el financiamiento otorgado por las entidades pblicas o privadas y las familias populares como destinatarios de las viviendas. De esta forma, este modelo de gestin plantea en un escenario actual promover la reformulacin de nuevas reas de centralidad como nueva forma de oxigenacin de vivienda activando circuitos de financiamiento que permita que una franja poblacional se sienta incluida en la sociedad.

Sommario
L'obiettivo di questo lavoro di mostrare come con la strumentazione delle strategie delle amministrazioni pubbliche -private possibile avvicinarsi e dare alla risposta problematica a residenziale per le famiglie del reddito basso che genera pure le occasioni dell'investimento. La trasformazione che ha avuta il mercato della casa, conseguenza della popolazione l'impoverimento durante le ultime decadi ha approfondetto con la crisi accaduta del 2001, dove i proprietari perdono la loro casa, che i renters non pu affittare e sono essi stessi mudar forzato una pensione o gli abitanti degli hotel e delle pensioni cercano il rifugio in una casa presa, ancora a conforme a risolvono. Le soluzioni su vasta scala hanno funzionato a partire dal governo con i programmi di miglioramento residenziale e l'infrastruttura di base, ancor pi richiede un forte investimento da parte della condizione che non esiste in loro gli sviluppi residenziali integrati con le politiche libere della progettazione urbana e la regolazione dei mercati di messa a terra che aumentano i conflitti fra la citt e la casa. Da un lato il finanziamento di accreditamento poich l'alternativa prevalso esso nel termine impossibile medio prima toglie che la casa esiste fra lo stipendio contro il valore che soddisfatto in un'altra proposta insufficiente per riguardare i bisogni di questa striscia importante della popolazione invisibile prima di una condizione assente ed ai mercati dei finanzieri. Da tale motivo la proposta prova a dimostrare l'attuabilit alla terra di uso ed alle costruzioni al minimo o di sinistra nel potere delle organizzazioni pubbliche o sfavorite individuate nelle zone centrali della citt in cui queste zone franche suppongono quantitativamente un rifornimento importante ed in un potenziale di attivit come efficace rifornimento sviluppare le case destinate alle famiglie delle risorse basse che sono utili la possibilit della mobilitazione delle azione attuali. Si ha precisato che la condizione con le organizzazioni riservate forma la nuova scena nella generazione di investimenti e di nuovi progetti residenziali. Tutto questo ha articolato con una politica urbana di cui le energie principali sono concentrate nel miglioramento dello sviluppo delle citt funzionali, giuste, efficienti e socialmente sono integrate con le case che riconoscono la diversit della richiesta. Ancora una volta l'immagine di partecipazione di quelle interessate riformulata dove i rulli sono riorganizzati che avranno gli attori d'intervento: La condizione come il promotore delle politiche territoriali, il finanziamento assegnato dal pubblico di organizzazioni o sfavorito e le famiglie popolari gradicono i adressees delle case. Di questa forma, questo modello dell'amministrazione si alza in una scena attuale per promuovere la nuova formulazione delle zone nuove di centralidad come nuova forma di circuiti d'attivazione di ossigenazione della casa di finanziamento che permette quel una popolazione che la striscia ritiene includente nella societ.

Abstract
The objective of this work is to show as with the instrumentation of strategies of public-private managements it is possible to approach and to give problematic answer to residential for families of the low income generating as well opportunities of investment. The transformation that had the house market, consequence of the population impoverishment during the last decades deepened with the happened crisis of the 2001, where the proprietors lose their house, the renters cannot rent and they are themselves forced mudar a pension or the inhabitants of hotels and pensions look for refuge in a taken house, is still a subject to solve. The solutions on a large scale operated from the Government through programs of residential improvement and basic infrastructure, even more demand a strong investment on the part of the State not existing in them residential developments integrated with clear policies of urban planning and regulation of the ground markets increasing the conflicts between city and house. On the other hand the credit financing as alternative prevailed it is in the medium impossible term before takes off that house exists between wage versus value being satisfied in another insufficient proposal to cover the needs with this important strip of the invisible population before an absent State and to the markets of financiers. By such reason the proposal tries to demonstrate the viability to use idle or left earth and buildings in the power of located public or deprived organizations in central areas of the city where these enclaves suppose an important supply quantitatively and a potential of activity like effective supply to develop houses destined to families of low resources being useful the possibility of mobilizing the existing stock. One sets out that the State along with private organizations forms the new scene in the generation of investments and new residential projects. All this articulated with an urban policy whose main energies are concentrated in improving the development of functional, equitable, efficient cities and socially integrated with houses that recognize the diversity of the demand. Once again the picture of participation of the interested ones is reformulated where the rolls are reorganized that will have the intervening actors: The State like promoter of territorial policies, the financing granted by the organizations public or deprived and the popular families like adressees of the houses. Of this form, this model of management raises in a present scene to promote the reformulation of new areas of centralidad as new form of house oxygenation activating circuits of financing that allows that a population strip feels including in the society.

Director de Tesis
Gervasio Ruiz de Gopegui Arquitecto. Universidad de Belgrano. Master en Direccin de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (M.D.I).Universidad Politcnica de Madrid - Espaa. Posgrado en Project Management. Instituto Tecnolgico Buenos Aires. (I.T.B.A). Posgrado en Real Estate Business. Real Estate Institute. New York University - Estados Unidos.

Asesores Tcnicos
Mabel Modanesi / rea Vivienda evolucin Arquitecta. Universidad Nacional de Rosario Especialista en Planificacin Urbana y Regional - CEUR-SAP Asesora Administrador General Instituto Vivienda Provincia de Buenos Aires Coordinadora Acadmica Posgrado Hbitat y Pobreza Urbana en Amrica Latina. FADU -UBA. Coordinadora Instituto de Hbitat y Vivienda Social. CPAU. Universidad de Morn. Directora Instituto de Vivienda y Medioambiente. Universidad de Morn. Co-Directora Programa de Investigacin-Accin-Desarrollo de Taller de Vivienda Social. Consejera Acadmica.

Arq. Raul Beati / reas Economa y Administracin Arquitecto. Universidad de Buenos Aires Profesor Adjunto de Gestin de Proyectos FADU UBA Profesor Invitado Maestra en Gestin de Emprendimientos Inmobiliarios UB Profesor Coordinador del Mdulo de Gestin Estratgica de Proyectos GED FADU UBA Profesor de Gestin de Proyectos en el Posgrado de Identidad Corporativa FADU - UBA Myriam Selman / rea Social Lic. en Trabajo Social. Especialista en Ciencias Sociales, Educacin y Nuevas Tecnologas. FLACSO Integrante del Equipo Profesional de la Subsecretara de Abordaje Territorial. Ministerio de Desarrollo Social. Docente - investigadora de la Universidad Nacional de La Matanza Asesora de organizaciones de la sociedad civil

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Presentacin del tema a desarrollar

El proceso de transformacin que tuvo el mercado de vivienda, consecuencia del empobrecimiento poblacional durante la ltima dcada profundizada con la crisis ocurrida del 2001, donde los propietarios pierden su vivienda, los inquilinos no pueden alquilar y se ven forzados a mudarse con sus familias o los habitantes de hoteles y pensiones buscan refugio en una casa tomada es aun un tema a resolver. Las soluciones operadas desde el Gobierno a travs de programas de mejoramiento habitacional e infraestructura bsica, demandan una fuerte inversin por parte del Estado no existiendo en ellas acciones de gran impacto que sean eficientes en mejorar la calidad de vida y dar respuesta a las necesidades de las familias populares o tambin llamados nuevos pobres 2. Este sector de la poblacin ha sufrido durante los ltimos aos los constantes cambios institucionales y las variables sobre la poltica salarial poniendo en crisis el modelo de vivienda y desnudando la relacin entre burocracia estatal y el sector empresarial. De esta forma se propone que el Estado junto con entidades privadas configuren un nuevo escenario en la generacin de inversiones y nuevos proyectos habitacionales. Todo esto articulado con una poltica urbana cuyas principales energas se concentran en mejorar el desarrollo de ciudades transformndolas para que sean ms funcionales, equitativas, eficientes y socialmente integradas con viviendas inclusivas que reconozcan la diversidad de la demanda. Este trabajo intenta demostrar la viabilidad de utilizar tierras e inmuebles ociosos o abandonados dentro de la Ciudad de Buenos Aires en poder del Estado o privados localizados en reas centrales o zonas degradadas, donde estos enclaves suponen una oferta cuantitativamente importante y un potencial de actividad como oferta efectiva para alojar viviendas destinadas a familias de bajos recursos. De esta manera se trata de aprovechar la posibilidad de movilizar el stock existente, reutilizando la infraestructura y espacios pblicos y ofreciendo una solucin para las familias de bajos ingresos. CAMPO*
Economa Arquitectura

TEMA
Coparticipacin

EJES
Vivienda /Tierra/ Inmuebles

PROYECTO
Gestin Pblico- Privada

* Se deriva en el Urbanismo como proceso de transformacin del rea a trabajar reas de nueva c entralidad

Palabras claves: Rehabilitacin edilicia vs. Reinsercin Urbana. Rentabilidad econmica vs. Rentabilidad social. Mercado de capitales vs. Economa social.

Objetivos
La propuesta radica en proponer un modelo de gestin e instrumentos destinados a mejorar y proporcionar el desarrollo de ciudades funcionales, equitativas y socialmente integradas, con
2

La historia de la evolucin de las familias de clase media y bajas en la Argentina tienen en comn un mismo elemento, el deterioro de la situacin alcanzada en el pasado, pero, simultneamente son diferentes entre s porque en cada una de ellas la cada comienza y termina en distintos lugares haciendo que estas prdidas visibles y muy sentidas signifiquen un cambio total del estilo de vida: sacrificio de lo secundario para proteger en ltima instancia lo bsico. En estos cambios los ingresos marcan un lmite entre quienes pueden acceder a una canasta bsica de bienes y servicios y quienes no pueden hacerlo, cruzando la lnea en algn momento. Cada uno pertenece a un grupo diferente que conforman este universo, estn los pobres estructurales, es decir los pobres de antigua data, que en el pasado haban podido escapar de la miseria y que recayeron en ella en la ltima dcada; estn aquellas familias que nunca fueron pobres ni imaginaron que podran- y caen por consecuencias de otras variables relacionadas con la crisis como: el desempleo, la falta de ingresos, la precariedad laboral ellos son aquellos llamados empobrecidos y por ltimo estn aquellas familias de clase media que si bien sufren una impresionante movilidad descendente, no llegan a atravesar la lnea de pobreza, no son rigurosamente pobres ni empobrecidos, sino los nuevos pobres. Esquivel, Valeria y Roxana Maurizio, Nuevo rgimen econmico y equidad Revista Laboratorio, Argentina 2006

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viviendas que reconozcan la diversidad de la demanda acelerando la solucin de las familias del sector informal; generando un mecanismo que pueda resolver el dficit habitacional con la rehabilitacin de edificios, utilizacin de suelo vacante, avanzando en la modernizacin de la gestin urbana a travs de instrumentos legales y normativos junto con el desarrollo de una planificacin territorial y consolidando la asociacin pblico privada para generar nuevas alternativas de inversin. Conforme a esto se pretende: Mitigar la situacin de las familias que viven en condiciones de precariedad. Disminuir el dficit habitacional y focalizar una inversin en sectores medios-bajos. Modernizar la gestin de las ciudades actualizando los instrumentos de gestin. Mejorar la calidad de vida en las ciudades poniendo en valor las reas degradadas.

Antecedentes
Los procesos de cambio en la urbanizacin comenzaron a ocurrir en Amrica Latina a partir de la dcada 40, en ese momento la urbanizacin se dirigi hacia la expansin perifrica acompaado con el traslado de las actividades industriales desde las reas centrales tradicionales hacia localizaciones con mejores facilidades de acceso y donde se pueden construir instalaciones capaces de acoger las nuevas tecnologas3 dejando amplias zonas desafectadas en el rea central. En la actualidad este cambio se efecta hacia la ciudad existente pasando de esta manera de una tendencia exgena y centrfuga del desarrollo urbano, hacia una endgena y centrpeta. Con esta vuelta a la urbe construida los sectores abandonados, que fueron ocupados o intrusados por actividades y servicios de menor productividad y por familias populares que habitan, sin costos, las residencias degradadas, cobraron un peso singular y su naturaleza cambio plantendose nuevos retos y mecanismos de intervencin. Estos enclaves suponen una oferta cualitativa y cuantitativamente importante sumado al potencial de actividad evidente en funcin de su buena posicin respecto del sistema de accesos de la Ciudad, su vinculacin a importantes ejes viarios y la proximidad a puntos de intercambio entre sistemas de transporte urbano, metropolitano e incluso internacional. La disponibilidad a distinto plazo de estos paquetes de suelo urbano, permitieron sentar las bases para una estrategia de progresiva incorporacin a la Ciudad. Es ah donde reformulo el pensamiento del Arq. Ral F. Wagner4 y considero en pensar a estas zonas como suelo para usos urbanos sociales: vivienda para poblacin de bajos ingresos, donde se utilizaran las infraestructuras pblicas y equipamientos colectivos existentes.. esta idea me resulta interesante al considerar que en la actualidad estos sectores de la ciudad se encuentran ocupados por familias populares y considerando el efecto que provoco el urbanismo de la dcada del 90 sera importante reconsiderar un esquema de urbanizacin en estas zonas y pensar si : Estas reas degradadas pueden ser vistas como un potencial espacio de crecimiento y conformacin de vivienda para familias de bajos ingresos? o Qu puede pasar con las reas de nuevas centralidad en este contexto? Intentar responder estas preguntas me llevo a formular una hiptesis respecto de su posible devenir donde la idea de pensar si se podra estar viviendo el aparecimiento de nuevas formas de
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Los gobiernos urbanos acompaaron estas tendencias de los mercados inmobiliarios con planes de desarrollo urbanstico que destinaban suelo de la periferia para las nuevas urbanizaciones y recalifican reas urbanizadas dotndola de servicios para los nuevos centros favoreciendo de este modo el crecimiento por extensin y la policentralidad de la estructura urbana. Mejorando las condiciones de accesibilidad a los servicios para los ciudadanos al acercar estas actividades a sus lugares de residencia y reducir los desplazamientos y congestin. Regulando el crecimiento de los precios del suelo en el ncleo de mxima actividad al proponer nuevos emplazamientos con funciones centrales que diversifican la oferta y reducen la presin sobre el ncleo ms tradicional. Rojas, 2004.
4

Investigador Docente de la Universidad de Gral. Sarmiento.

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oxigenacin de vivienda a partir de reutilizar estas reas abandonadas y degradadas que cuentan con un alto porcentajes de inmuebles ociosos a la espera de ser utilizados como suelo latente. De esta manera la recuperacin de estas sectores como nuevas viviendas es de conveniencia para toda la comunidad, ya que la falta de tierra vacante hace imprescindible la incorporacin de estos nuevos vacios urbanos como tierra latente para poder dar respuesta a la emergencia habitacional5 en que se encuentra la ciudad6. En este contexto y sumando lo manifiesto por el Lic. Gustavo Riofrio7 quien plantea que La vivienda se debe construir con la hiptesis urbana y, la hiptesis urbana es densificar me reformulo mi pensamiento y considero que la vivienda se debe construir con la hiptesis urbana y, en este caso, la hiptesis urbana es reutilizar los inmuebles vacantes o refuncionalizar las reas degradadas como posible disparador de nuevas modalidades de viviendas para los sectores populares. Con este planteo y considerando la exclusin de estos sectores de la poblacin por parte del Estado o los mercados de capitales me pregunto si Existen incentivos para el acceso a la vivienda en zonas degradadas para familias de bajos ingresos? y a esto sumo una de las preguntas de la tesis de Mike Davis8: estas reas son el destino definitivo de una poblacin excedente..? considerando a la poblacin excedente como las familias de bajos ingresos.

HIPOTESIS
La viabilidad de utilizar tierras e inmuebles ociosos o abandonados, ante la escasez de suelo, del dominio Pblico o privado dentro de sectores degradados de la ciudad es una alternativa posible para la produccin de vivienda popular. La caractersticas de estos barrios y sus inmuebles evidencian por su condicin de uso un gran contraste social, econmico y cultural con su entorno inmediato considerando un error limitar las intervenciones urbanas en estas zonas a negocios inmobiliarios para familias medias, medias/altas como los efectuados en la dcada del 90 ya que estas situaciones asimtricas son generadoras de mayor segregacin socio espacial en los sectores populares. Incluir estos grupos humanos, ms vulnerables, a la trama urbana recalificando estos sectores es un objetivo a efectuar. A partir de lo expuesto se considera que la configuracin de una asociacin pblico privada permitir articular estos bolsones deteriorados con la ciudad formal y consolidada, recalificando espacios y conformando un tejido social inclusivo.
5

Se define como EMERGENCIA HABITACIONAL, (EH), al proceso particular que se desarrolla dentro de los lmites de la Ciudad de Buenos Aires y que afecta tambin a la poblacin de varias de las grandes conurbaciones del pas. En este proceso, el porcentaje de la poblacin que pasa a vivir en situaciones de dficit habitacional crece por encima de los indicadores propios que lo definen en trminos generales. Esto es que ms all de las carencias generadas por la situacin socioeconmica y los componentes culturales y urbanos, la combinacin de deficiencia en las polticas de hbitat y vivienda, la dinmica migratoria, el inadecuado manejo de tierras e inmuebles tanto pblicos como privados y la compleja trama de relaciones entre la Ciudad y el resto del rea Metropolitana, adquiere una dinmica de crecimiento indita. En el proceso que va desde la crisis del 2001 a la renovacin institucional de Octubre de 2007, el progresivo agravamiento de la EH ha transformado el carcter del as llamado problema de la vivienda en la Ciudad de Buenos Aires, llevndolo a los primeros planos de la deman da social. Diagnostico de la Emergencia Habitacional en la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, FADU, Julio 2008.
6

En Junio del 2004 por medio de Ley 1408/04 se declara Ley de Emergencia Habitacional. a la Ciudad de Buenos Aires, por un plazo de tres aos a partir de su promulgacin. Se entiende por Emergencia Habitacional a la situacin en que se encuentran los siguientes grupos familiares y/o personas: Ocupantes de casas o edificios con sentencia judicial firme de desalojo, utilizados con uso manifiesto de vivienda nica y que no posean otros bienes inmuebles a su nombre, Habitantes de Ncleos Habitacionales Transitorios y asentamientos de la Ciudad, Ocupantes de viviendas en situacin de hacinamiento, inhabitables o en estado obsoleto, Alojados en hoteles o pensiones, En situacin de calle. En Diciembre del 2008 se aprob la Ley 2973 por la cual se suspendan los desalojos de inmuebles propiedad del Estado porteo mientas rija la emergencia habitacional, que por otra ley (la 1408) fue fijada hasta octubre de 2010. La norma tambin obligaba al Poder Ejecutivo a presentar dentro de los 90 das, un plan para solucionar progresivamente el dficit habitacional y creaba una comisin de seguimiento integrada por legisladores, varias ONG y la Defensora del Pueblo, para garantizar el cumplimiento de ese plan.
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Socilogo, Universidad Nacional Mayor de San Marcos (Per 1971), Urbanista, Universidad de Grenoble II (Francia 1981), Diploma en Planificacin para el Gnero, DPU (Gran Bretaa 1986). Ex Director General: Oficina Metropolitana de Asentamientos Humanos, Municipalidad de Lima Metropolitana. Miembro de: Desco, Centro de Estudios y Promocin del Desarrollo, Escuela Mayor de Gestin Municipal.
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Urbanista e historiadora americano

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El desarrollo de esta gestin propiciara una nueva tendencia en la ciudad de manera que ya no se encaren obras nuevas y de gran porte en un momento en que la plaza est saturada, sino que se trabaje en el mejoramiento, reciclado de los edificios existentes y utilizacin de suelo urbano ocioso para la generacin de viviendas a precio razonable conjuntamente con una alternativa de inversin para el sector privado que contenga nuevas oportunidades de creacin de empleo y el fomento en los hogares populares para acceder al mercado financiero.

Mapa de actores
Actores Directos caracterizados por el poder de gestin
ONABE Gobierno Local o Nacional Bancos Pblicos

Entidades Publicas Unidad de Inter. Integral Entidades Privadas

Banco de Inmuebles Base de Beneficiarios

Prop. Inmuebles Empresas Bancos Privados

Actores Indirectos son los beneficiarios de la operatoria

Aquellas que se encuentran por debajo de la canasta tpica de la clase media y por encima de la lnea de pobreza que, de acuerdo a las Censos del GCBA primer trimestre del 2008, alcanzan a un 39,4% de la poblacin y sus ingresos estn entre $ 1400 a $ 3200.

Familias de bajos ingreso

Metodologa
La operatoria posibilita a los sectores de menores recursos y aquellos no calificados para obtener crdito, combinar calidad y cantidad en el sueo de la vivienda de la siguiente manera: 1 Conformada la sociedad Pblico Privada se crear la Unidad de Intervencin Integral entendida como instrumento de gestin, con idoneidad para ejecutar y dinmica propia, determinar las misiones y funciones de cada sector para articular oferta y demanda. La vinculacin entre la oferta de suelo ocioso y la Unidad Integral se har efectiva a travs del Catlogo de inmuebles para finalmente dar respuesta a la demanda de vivienda mediante diferentes estructuras de financiamiento. 2 Se conformara el Catlogo de suelo e inmuebles con actualizacin permanente. Se incorporarn los inmuebles propiedad del Estado Nacional o local, los inmuebles privados como as tambin los provenientes de herencias vacantes. 3. La calificacin de la demanda se orientar en funcin de los ingresos que estarn de acuerdo a la Direccin de estadsticas del GCBA entre en 4 y 7 decil (nuevos pobres) 4 De acuerdo a los ingresos por hogar se determinar la estructura de financiamiento ms adecuada para las unidades de vivienda a entregar entre 45 a 60 m2. Donde se efectuara el pago en dos secuencias 1 Hipoteca por el pago de la construccin y 2 Hipoteca por el pago del terreno o inmueble cedido por el Estado o privado.

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De esta manera se trata de integrar el producto generando una sumatoria de proyectos y no slo acciones, con el fin de obtener una mejora habitacional y urbana que se concretar en su intervencin final con la entrega del ttulo de propiedad a cada habitante. En este sentido se estudiar: El Estado como orientador de recursos econmicos a los sectores no formales, asistiendo y brindando apoyo social y tcnico a las familias beneficiarias, efectuando el monitoreo y control de las operatorias a implementar para la comunidad, atendiendo la demanda para las familias que se encuentren en Situacin Crtica Habitacional. Creacin de una Unidad de Intervencin Integral UII, determinar las misiones y funciones de cada sector (cesiones de inmuebles, cualificacin del patrimonio inmobiliario en funcin de los segmentos socioeconmicos) con la autoridad necesaria para actuar como receptor - focalizador de toda iniciativa pblico-privada cuya finalidad se orienta al posicionamiento de los inmuebles como fuente de inversin para la Ciudad. Confeccin de catlogo de inmuebles Publico / Privado para su rehabilitacin. Anlisis de la Ley 71/98 y su modificatoria Ley 1251/04 Proyecto de Ley, incorporacin al Cdigo de Planeamiento Urbano del al Ciudad de Buenos Aires al Capitulo 4.13 Recuperacin de edificios existentes con planos aprobados con anterioridad al 1/05/77. Ley 341/00 y su modificatoria 964. Aplicacin del Decreto 23871/44 Normas para asegurar la indisponibilidad de inmuebles y mejoras realizadas por subsidios realizados por el Estado.

Marco temporal
El marco temporal de este trabajo se focaliza sobre el anlisis de la problemtica para el acceso a la vivienda de sectores medios bajos en el mbito de la Ciudad de Buenos Aires dentro de perodo comprendido luego a la crisis de 2001. Debido a limitantes metodolgica, y luego de la crisis econmica mundial ocurrida en octubre del 2008 la informacin analizada est referida al ltimo semestre del 2007 primer trimestre 2008.

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1 Introduccin
Analizando la situacin habitacional de nuestro pas y considerando no slo las condiciones deficitarias de vivienda que grandes grupos de la poblacin padecen sino tambin las distintas polticas de vivienda encaradas a lo largo de la historia para darle respuesta, es probable inferir la escasez de una poltica habitacional como poltica de Estado compatible con el sistema econmico que sea eficiente en aportar a mejorar la calidad de vida y dar respuesta a las necesidades de las personas de bajos ingresos. Este sector de la poblacin ha sufrido durante los ltimos aos los constantes cambios institucionales y las variables sobre la poltica salarial poniendo en crisis el modelo de vivienda y desnudando la relacin entre burocracia estatal y el sector empresarial. Hoy la situacin presenta un panorama donde los salarios pesificados han tratado de recuperar sus valores histricos no logrando cubrir a una demanda dolarizada donde es necesario que se tomen medidas tendientes a equiparar este descalce del lado de la oferta a travs de regulaciones por parte del Estado y de mecanismos en el mercado. Para tal fin este trabajo intenta enumerar distintas estrategias a ser utilizadas conjuntamente entre la intervencin estatal y la colaboracin de entidades privadas. Marco Conceptual de la Investigacin La situacin de las familias populares frente a las polticas de vivienda durante los ltimos aos muestra una exclusin por parte del Estado, el mercado inmobiliario, financiero y sobre todo dentro de la ciudad. Segn manifiesta el Arq. R. Fernndez Wagner hay que comenzar a plantear estrategias del derecho a la ciudad donde no est restringido e incluso negado para algunos sectores de la poblacin siendo una ciudad socialmente inclusiva. Tambin es importante reformular las condiciones de libre mercado y los intereses individuales de los propietarios y de todos aquellos que permiten que la ciudad se convierta en un escenario para la especulacin y las ganancias individuales sin lmites. Una solucin a este problema es planteado por Wagner como la determinacin de zonas urbanas especiales: de inters social colocando al Estado como urbanizador sustituyendo al propietario del suelo. Es importante sealar adems lo manifestado por Lic. Jorge Fiori9 en cuanto a la urbanizacin de asentamientos informales revalorizando el diseo y el urbanismo como instrumento de conectividad fsica y de inclusin social. Fortaleciendo las colaboraciones Pblico - Privadas y efectuando una restructuracin del sistema financiero de vivienda: done exista una regulacin para las tasas de inters para que se apliquen por debajo de las tasas de mercado para sectores con alta vulnerabilidad. Ante esta situacin es importante destacar el trabajo realizado en la reconversin del Centro de Trujillo en Per all se explica cmo los procesos de envejecimiento, deterioro y decadencia de la ciudad son inevitables y, las zonas centrales, son las primeras en sufrirlos. Como resultado, se observa la prdida de poblacin y crecientes discontinuidades demogrficas, espacios vacos que desarticulan la trama urbana y el tejido social, induciendo a un clima de inseguridad pblica que retroalimenta el proceso de decadencia. En el Centro Histrico alrededor del 50% de los predios estn destinados a usos de vivienda, es probable que una cifra cercana al 30% del rea total ocupada, entre el primer piso y niveles
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Socilogo que se especializa en vivienda y desarrollo urbano. Trabaja en instituciones acadmicas tanto en Chile, Brasil e Inglaterra. Conferencista en varias universidades latinoamericanas y europeas. Investiga y publica en el desarrollo urbano y asuntos polticos sociales.

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superiores, sea dedicada a vivienda, en muchos casos compartiendo usos con el comercio y los servicios. El Plan de Usos del Suelo del Centro Histrico, plant potenciar el uso habitacional, preferentemente para los niveles medio y alto por las calidades de los servicios que ofreca el Centro Histrico. Sin embargo, no toda el rea residencial presentaban condiciones de habitabilidad adecuadas y parte importante de las edificaciones antiguas tenan condicin de tugurios y debilidad estructural que podan ser fatales en caso de episodios ssmicos de intensidad, siendo necesaria en estos casos una intervencin conveniente. El Plan consider que los usos residenciales deban mantenerse y potenciarse en la misma textura mixta (viviendacomercio) como as tambin la complejidad social que hasta el momento posea sin diferenciar la localizacin con relacin a las categoras sociales de los ocupantes. La modificacin de la calidad de las viviendas en el Centro Histrico fue respetuosa tanto de la trama urbana y de la proporcin de sus espacios pblicos, como de las tipologas arquitectnicas que caracterizan al rea. El desafo para los diseadores fue que no se trata de una copla de estilos sino de una creacin dentro de contextos culturales.

1.1 Breve Resea Histrica: Las ciudades latinoamericanas

Durante todo el siglo XVI, Amrica Latina, se constituyo en un campo frtil para reproducir el mundo europeo de ciudades y para experimentar la construccin de utopas, respetando los principios de orden del espacio construido por las culturas autctonas o destruyendo, reubicando poblaciones e implantando el nuevo modelo de produccin del espacio para fortalecer el desarrollo del sistema de dominacin colonial. De esta manera se construy una vasta red de ciudades10 que aseguraban el control territorial y el mantenimiento del vnculo con la metrpoli. La distribucin espacial de las ciudades obedeci a las necesidades de los poderes coloniales, de tal modo que los colonos espaoles y portugueses se establecieron ya sea en lugares apropiados para el comercio (como Salvador de Baha o Buenos Aires), donde el trabajo local fuera abundante (Bogot), donde ya existiesen asentamientos importantes (Ciudad de Mxico), ciudades de tierra adentro (Santiago) o donde hubiese importantes lugares de culto de la poblacin indgena (Quito). Este proceso dej a la regin bien dotada de asentamientos urbanos que albergaron a la administracin colonial y controlaron el comercio y la explotacin de los recursos naturales de la regin. La independencia poltica de las colonias no introdujo cambios significativos en la estructura heredada pero s modific el papel de algunas ciudades, otorgndoles mayor relevancia a las capitales nacionales, donde se concentraban las nuevas elites locales. En Buenos Aires surge entonces una burguesa urbana criolla que se encargar ms delante de llevar a cabo las revoluciones urbanas del siglo XIX y transformar el orden formal de la ciudad de Indias, imprimindole un nuevo sello. Al final del siglo XIX y durante la primera mitad del siglo XX las ciudades se transforman11 por el aporte de inmigraciones diferentes, por el desarrollo de enclaves industriales y nuevas construcciones y servicios urbanos. El aumento de poblacin va acompaado de la segregacin urbana, las clases populares afirman su presencia sobre reas cada vez ms extensas pero en condiciones inferiores a las existentes en los espacios ocupados
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Ms que un hecho fsico, la ciudad fue concebida como un instrumento del proyecto colonial asentado sobre bases polticas, jurdicas, teolgicas y econmicas establecidas en las Leyes de Indias. Despus de numerosos ensayos realizados a partir de 1502 en las islas del Caribe, en Mxico y la regin andina, apareci seis dcadas ms tarde la sistematizacin de la experiencia urbanstica colonial en las Ordenanzas de Felipe II, el marco institucional con el cual se asegur la unidad de un modelo y los principios de una nueva sociedad. Las actas de fundacin, los procedimientos para la distribucin de tierras y la constitucin de ayuntamientos para la organizacin municipal, fueron el soporte para la traza y la edificacin material de las ciudades de los conquistadores.
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Es el tiempo de los primeros ensanches urbanos y tambin de las primeras acciones de transformacin de las reas centrales, son los primeros proyectos de renovacin urbana que conoce el continente. Algunos centros tradicionales fueron objeto de proyectos de ordenamiento urbano inspirados en mayor o menor medida en las transformaciones de las ciudades europeas, --en el Pars de Haussman o en la Barcelona de Cerd-.

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por las clases de medias y altas. Paulatinamente la ciudad tradicional se fue transformando en una "ciudad de masas". En la mayora de las ciudades el centro cambia de funcin, las familias con mayor nivel econmico emigran hacia nuevos barrios elegantes, producto de la parcelacin de propiedades rurales mejor ubicadas, mientras en los centros se intensifica el uso del suelo a travs de la subdivisin de casonas y palacetes que dan cabida a viviendas combinadas con comercios y servicios. Los propios dueos o los especuladores urbanos impulsaron el negocio del inquilinato o conventillos, la primera manifestacin de hbitat de masas que ofrece el mercado inmobiliario. Hacia la mitad del siglo XX las grandes ciudades comienzan a experimentar un proceso de deterioro progresivo, algunos de los cuales apenas empiezan a recuperarse en fechas recientes. Las reas centrales que se haban convertido en espacios receptores de poblacin migrante, por efecto de refuncionalizacin de la ciudad, comienzan a vaciarse de su poblacin residente, siendo algunas reas perifricas las que pasan a ser los espacios alternativos para recibir a las nuevas masas inmigrantes. As las expansiones metropolitanas son comunes durante la segunda mitad del siglo XX.

1.2 Produccin de ciudad y la transformacin social del hbitat

Las teoras urbanas del siglo XIX fueron remontadas en la centuria siguiente cuando se torno imperiosa la necesidad de buscar respuesta a los problemas de escasez de viviendas. Las ciudades resultantes surgieron de la combinatoria, que adquiri matices diferentes entre la accin pblica y la especulacin inmobiliaria, en manos privadas. En Europa luego de la Gran Guerra tuvo lugar, el proceso de transformacin de la ciudad que estuvo acompaado con la construccin de la vivienda obrera moderna12, considerada as por las cantidades masivas ejecutadas y por los medios empleados: municipalizacin de los suelos, racionalizacin de los medios y de la tcnica constructiva y planificacin a largo plazo, los trabajadores tuvieron que aguardar hasta el fin de la guerra para convertirse en interlocutores polticos para la definicin de la ciudad. En la segunda postguerra, el aumento de la injerencia del Estado en la cuestin de la vivienda acompao procesos sociales y culturales complejos, como el acceso de grandes sectores de la sociedad a pautas de bienestar y confort de las que antes no participaban. Mientras tanto en Amrica Latina, durante la dcada del cuarenta, el patrn de urbanizacin se dirigi hacia la expansin perifrica. La marcha de las clases de mayor renta empujada en cierta medida por la emigracin de las clases populares a las ciudades en busca de mejores oportunidades de trabajo y acceso a los servicios bsicos ausentes en reas rurales provoc la concentracin de la poblacin y de la actividad econmica conduciendo en muchos casos a la formacin de complejas ciudades-regin, donde los centros urbanos se vean afectados pronto por los problemas derivados de la falta de renovacin de los tejidos. Con esta vuelta de prioridad a la urbe construida la ciudad cobra un sentido diferente, planteando nuevos retos vinculados a las accesibilidades, a las centralidades intra-urbanas, a las simbologas existentes y a las relaciones sociales que le dan sustento. De esta forma se revaloriza las areas degradadas o marginales y plantea el reto de desarrollar nuevas metodologas, tcnicas y conceptos que sustenten otros esquemas de interpretacin y actuacin sobre ellos. La transformacin sustancial acompaada con los procesos de urbanizacin y las polticas de bienestar fueron acompaados de una expansin del poder pblico hacia reas que antes quedaban fuera de su incumbencia, como las pautas del habitar, la familia, la educacin y el ocio.
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P. Panerai, las Expansiones de msterdam: 1913-1934 en P. Panerai y otros, Formas urbanas: de la manzana en bloque , Barcelona, Gili 1982 p.75

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Esta tendencia, comn en otros pases durante esos aos, tuvo lugar en la Argentina a mediados del siglo XX.

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 La vivienda obrera, al perfeccionar las condiciones de vida de la poblacin y asegurar las bases materiales de la organizacin familiar, constituye el mas importante motivo de su afincamiento en que se asienta la prosperidad colectiva y se consolidan los caracteres propios de la nacionalidad Un paso gigantesco: del conventillo a la vivienda sana y confortable, Noviembre 1949

2 Evolucin del parque habitacional en la Argentina.

2.1 Buenos Aires entre los aos de la inmigracin, crecimiento y desarrollo urbano. En nuestro pas el problema habitacional para los sectores de trabajo, aquello que en el siglo XIX se denominaba la cuestin de la vivienda, comenz a formar parte de las polticas pblicas en las primeras dcadas del siglo XX, con motivo del asentamiento masivo de la poblacin inmigrante y el traslado de la poblacin rural a las ciudades con la expansin de la industria. La estrategia de localizacin que se ha tomado para ambos grupos fue diferente, principalmente cntrico en el primer caso, mayoritariamente suburbana en el segundo. El grado de consolidacin urbana de la ciudad y la infraestructura de servicios y transportes, constituan factores determinantes para el establecimiento de los nuevos residentes. La necesidad de alojar a los recin llegados gener una primera crisis en la vivienda que fue subsanada principalmente a travs de la iniciativa privada. En las zonas ms consolidadas de una ciudad an en formacin, las modalidades ms extendidas, si bien no las nicas, fueron la casa chorizo y el conventillo, sumndoseles las habitaciones en hoteles baratos o fondas, la propia fbrica, taller o comercio y una diversidad de viviendas autoconstruidas13. Dentro de las diferentes soluciones la casa chorizo y el conventillo constituyeron dos respuestas arquitectnicas bien diferenciadas que implicaban tambin otro conjunto de distinciones. La casa chorizo haba sido una instancia superadora del conventillo o inquilinato en tanto era expresin del casapropismo. En una sociedad con gran movilidad ascendente, la bsqueda de la casa propia se emparentaba con una tica del esfuerzo y la autosuperacin, por lo que el mejoramiento de los modos de habitar era un logro solo alcanzable para los ms esforzados, los ms capaces y los ms ahorrativos. Aboy, 2005. Ya en 1886 y con la concrecin de los proyectos de las primeras viviendas obreras se haba creado el Banco Hipotecario Nacional (BHN), el cual otorgaba crditos a mnimos sectores altos de la sociedad, respondiendo coherentemente a la poltica liberal vigente por esos aos que estableca el derecho a la propiedad como absoluto y perpetuo, sin ningn control estatal a las empresas privadas responsables de la construccin. Fue en 1915 y a partir de las luchas del Movimiento Obrero organizado cuando el Estado comenz a ejercer un rol ms activo regulando el mercado de la vivienda para los sectores de bajos ingresos mediante la sancin de la primera ley de congelamiento de alquileres y la prohibicin de desalojos en Capital Federal y Territorios Nacionales en 1923 y luego, con la construccin de viviendas sociales mediante la Comisin Nacional de Casas Baratas14. A mediados de la dcada del 40, mediante la Ley de Propiedad Horizontal15, se permiti el acceso a la propiedad en altura en las reas centrales urbanas, y cobr relevancia el rol del Banco

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Sobre las diferentes modalidades del habitar, vase R. Gonzlez Leandri, La nueva identidad de los sectores populares, en A . Cataruzza, Crisis

econmica, avance del estado e incertidumbre poltica (1930-1943). Establecida mediante la Ley 9677, la Comisin de Casas Baratas fue un mbito de experimentacin de nuevos tipos de vivienda, mas compactos, que tomaron distancia formal del conventillo y de la casa chorizo y que incorporaron criterios de asoleamiento, ventilacin y especializacin de funciones. La ausencia de separacin funcional en los ambientes de la casa chorizo comenz a ser vista con recelo, por oposicin a la cre ciente complejizacin funcional de las viviendas. El impacto de la modernizacin se haba manifestado, en primer instancia, en las viviendas de los sectores acomodados y significo la separacin ntidas dentro de las casas entre los espacios pblicos y los reservados a la intimidad. Viviendas para el pueblo; Aboy, 2005
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Ley 13.512 de 1948

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Hipotecario Nacional (BHN)16 que se encarg de financiar ms extendidamente el acceso a la vivienda de los sectores medios con crditos a treinta aos de plazo. Al mismo tiempo, el Estado nacional organiz la construccin de barrios modelo (como Ciudad Evita) destinados a los trabajadores, incentivando la industria de la construccin fundamentalmente ligada a este tipo de emprendimientos sociales. 2.2 El Estado Benefactor A partir del primer gobierno peronista (1946-55) se incorporaron las polticas sociales a las polticas pblicas como neta responsabilidad del Estado, siendo la poltica de vivienda (Primer Plan Quinquenal 1947-51; Segundo Plan Quinquenal 1953-57) un eje fundamental dentro de las polticas propias del Estado17 lo cual forz el carcter corporativo del Estado Benefactor posibilitando el acceso de amplios sectores de la poblacin a ocupar un espacio dentro de la estructura poltico-social del pas, respondiendo no slo a objetivos del Estado y los intereses del capital nacional industrial, sino a la promocin del sector de la construccin como sector de acumulacin. Con el derrocamiento del gobierno, en 1955, la intervencin estatal se redujo proponiendo el descongelamiento gradual de los alquileres, el financiamiento del Banco Hipotecario Nacional slo se bas en el ahorro, se gener un apoyo favorable a las empresas mientras se reducan los fondos estatales y subsidios a sectores medios-bajos as como la superficie construida y se impuls una poltica erradicadora frente al problema habitacional y social que constituan las villas, lo cual mostr resultados desalentadores, para este sector social. Durante la poltica del radicalismo entre 1963 y 1966 (Gobierno de Illia) se replante la cuestin habitacional a nivel del discurso poltico como un mbito donde el Estado deba intervenir. Se cre as por primera vez un Organismo con rango de secretara de estado: la Secretara de Vivienda en el mbito del Ministerio de Economa y se impulsaron varios programas (Plan Federal de Vivienda financiado por el BID, tramitado durante el gobierno de Frondizi) que privilegiaron la construccin de conjuntos habitacionales. Ambas medidas respondieron a la intencin de paliar la crisis a travs de la construccin como medio de reactivacin para el pas, concibiendo al problema de la vivienda como mero problema financiero. El golpe de estado de 1966 impuls un perodo de hegemona poltica de los sectores que posean el predominio en el plano econmico-social. En 1969 y hasta el 76 la poltica de vivienda llevada a cabo por el Estado nacional adquiri las caractersticas de la desarrollada por los pases centrales: el Estado constructor a travs de sistemas centralizados de provisin de vivienda. En este sentido el Plan Vivienda Econmica Argentina VEA18 implantado por la Secretara de Vivienda a travs del Banco Hipotecario y el Plan de erradicacin de Villas de emergencia PEVE, que puso fin a las reivindicaciones villeras, que promovan la construccin de grandes conjuntos (a fin de incentivar el desarrollo de tcnicas de construccin masiva, racional , modulada y normalizada). Estos programas con algunas modificaciones y cambio de nombre (el PEVE paso a llamarse Alborada y el Plan VEA pasa a ser el Plan 17 de Octubre) continuaron hasta 1976. Yujnovsky, 1984.

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Desde 1948, y en solo tres aos, el BHN escritur 130.000 prstamos y en 1952 haba construido 217.000 viviendas. Los planes de pago eran a treinta aos con un inters del 5,75% anual. Desde el ao 1943, los crditos de fomento pasan a ser la operacin con mayor participacin relativa en la actividad del BHN. Esta participacin seguir aumentando hasta el ao 1953, Lopez, 2000.
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Las reformas constitucionales del 49 y del 57 establecieron el derecho a la vivienda digna, no como derecho general sino como derecho propio de los trabajadores y de la ancianidad. El Plan VEA es la primer operatoria nacional de construccin masiva de vivienda. Ante el surgimiento del nuevo plan el empresariado de la construccin de viviendas, en 1973 crea una nueva institucin: CAVERA Cmara de la Vivienda Econmica de la Republica Argentina, hoy Cmara de la Vivienda y Equipamiento Urbano de la Republica Argentina.

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Los gobiernos militares de transicin (1970-73) intervinieron en el tema habitacional de manera populista y clientelista para evitar focos de conflictos. Pero la falta de disponibilidad de recursos impuls la creacin del FONAVI (Fondo Nacional de la Vivienda) 19 como un nuevo mecanismo para atender las necesidades de infraestructura social y vivienda de amplios sectores de la poblacin que no accedan a los mecanismos del mercado. Bajo este contexto, el gobierno peronista de 1973 estableci metas de redistribucin del ingreso para favorecer a los trabajadores y la recuperacin de la soberana de decisin econmica, semejantes a los formulados en el perodo 1946-1955. Se continuaron los planes ya existentes y se promovi al sector del capital local de construccin de viviendas, como parte de un proceso de expansin del mercado interno y de reduccin del desempleo. Se ampli el financiamiento y el crdito pblico, especialmente hacia la construccin de conjuntos habitacionales (solo el 20% de los fondos se asignaron a la vivienda individual), y se ampli la superficie construida, permitiendo el acceso de capas ms amplias de la poblacin a los prstamos. Gargantini, 2005. Sin embargo y a pesar de los logros alcanzado, estas metas mutaron bajo la conduccin de Isabel Pern en autoritarismo poltico, erradicacin y supresin a movilizaciones villeras, estmulos al capital extranjero, prejuicios a los asalariados, vaco de poder, indisciplina, inflacin, disgregacin social y subversin que culmin con el golpe del 76. Yujnovsky, 1984. 2.3 Hacia una nueva evolucin de la viviendas, polticas del estado Post Welfare El golpe militar de 1976 instal en el pas una de las pocas ms oscuras de nuestra historia. El advenimiento de las fuerzas armadas al poder y sus consecuentes gobiernos autoritarios del autodenominado Proceso de Reorganizacin Nacional llev adelante polticas que continuaron las tendencias esbozadas en la organizacin territorial de la etapa de la industrializacin sustitutiva de importaciones. Los gobiernos militares anteriores, de 1955 a 1973, haban otorgado un rol influyente en la configuracin territorial a la planificacin del desarrollo en materia de energa. Considerada esta un factor clave en la concepcin desarrollista, se haba organizado una planificacin estatal de obras en los organismos pblicos, trascendiendo a los diferentes gobierno. En tal sentido en este gobierno se contina e intensifica el desarrollo de los grandes proyectos energticos aumentando la participacin de la hidroelectricidad e incrementando el desarrollo de la energa atmica. Paralelamente se fortalecieron la industria del acero y la nueva produccin de aluminio. Cabe agregar a este inventario las grandes obras realizadas para el Mundial de Ftbol de 197820, la faranica obra de las autopistas, el cinturn ecolgico, el completamiento de la Avenida 9 de Julio, la reserva ecolgica, los grandes parques y los conjuntos habitacionales. Tras este listado subyace tambin que el modo de ejecutar las intervenciones territoriales no obedece a un plan integral, maestro y/o estratgico, sino a una suma de planes sectoriales. El carcter autoritario y tecnocrtico de estas intervenciones se expresar tambin mediante la escasa consideracin por el tejido urbano preexistente, el patrimonio urbano y arquitectnico y por las opiniones y necesidades de la poblacin particularmente afectada. Pero por detrs de la visibilidad de las polticas urbanas centradas en las grandes obras en este perodo tendr lugar tambin otro conjunto de polticas pblicas y acciones de tipo estructural. Especficamente el
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La ley N 19.929 de 1972 tuvo como objetivo la creacin de un fondo con destino especfico a ser manejado por el gobierno nacional que, con los modelos de gestin de aquel momento era la forma de asegurar recursos para actividades establecidas claramente para que no pudieran ser empleados con otros fines. La Ley especificaba en su artculo 4 que se financiaran viviendas econmicas de inters social (definido vagamente como: "quienes no alcancen a cubrir la amortizacin de una vivienda econmica en 30 aos"). Sus recursos se integraban con un gravamen del 1.5% sobre venta del ganado vacuno a faenar, el gravamen de emergencia sobre inmuebles urbanos (solo para el ao 1972) y un gravamen del 2.5% sobre las remuneraciones de sueldos y salarios, mas los fondos provenientes de la recuperacin de los prestamos (Yujnovsky, 1984) reservndose el gob ierno el control de Fondo y la asignacin directa de las diferentes operatorias.
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La construccin de estadios en Mendoza, Mar del Palta y Crdoba, remodelaciones en Buenos Aires y Rosario y la construccin del edificio para Argentina Televisora Color (ATC).

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modo en que el Estado oper sobre las relaciones de apropiacin y uso del suelo urbano, es decir sobre la relacin entre poblacin, parque habitacional construido y terrenos posibles de ser habitados. En este aspecto lo ocurrido con los alquileres marco un cambio profundo en la sociedad argentina. A partir de junio de 1976 se sanciona la Ley 21.342 y se termina con la intervencin estatal en el mercado de los alquileres. La ley cuyos fundamentos proponan devolver rentabilidad a la inversin inmobiliaria y un aliento para la industria de la construccin, provoc un aumento de los alquileres de 3 a 6 veces que una gran proporcin de las familias inquilinas, que la anterior ley amparaba, no pudo afrontar. El drama social desencadenado por el sinceramiento del mercado de alquileres hizo que las autoridades militaras relativizaran las cifras de los afectados mientras que los camiones de mudanza y los operativos de desalojo21 se convertan en parte del paisaje y de la vida cotidiana de los sectores mas vulnerables de las clases medias bajas y trabajadoras. Algo similar ocurri con los habitantes de las villas22 de la Capital Federal cuando en agosto de 1976 se anunci el congelamiento de las villas de emergencias existentes en la ciudad, por lo que no se permita la construccin o ampliacin de las viviendas. En julio de 1977 se sancion la Ordenanza N 33.652, que dispona a la Comisin Municipal de la Vivienda CMV como el organismo ejecutor de un plan integral de erradicacin. Lo mas notorio de este procedimiento fue su naturaleza estigmatizante y socialmente excluyente que quedo grabado en la historia donde los expulsados del centro engrosaron la poblacin de algunos conjuntos habitacionales construidos en esos aos. Lo sucedido en la Capital Federal se complement en gran medida, aunque mas rezagadamente en sus efectos en el tiempo, con el Decreto Ley de ordenamiento territorial de la Provincia de Buenos Aires N 8912, que signific el fin de los llamados Loteos Populares que producan desarrolladores de mediana y pequea escala, sin gran inversin de capital, generando nuevos barrios a partir de la subdivisin de tierras sin infraestructura. En este marco la Ley 8912 de 1977, an vigente, constituy el instrumento rector del ordenamiento del territorio de la provincia de Buenos Aires, particularmente centrado en la regulacin de usos, ocupacin, subdivisin y equipamiento del suelo. Esta ley fue el ms acabado instrumento legal de su tipo implementado en el pas con principios y disposiciones de ordenamiento territorial y usos del suelo. La ley muestra la clara preocupacin por intentar disminuir los efectos indeseables del mercado sobre la ciudad legal y simultneamente una sensible despreocupacin por garantizar la equidad al acceso del espacio urbano poniendo fin a la oferta de suelo urbano a las clases trabajadoras y los mas pobres. En relacin a la vivienda la poltica habitacional se enmarc en un corte neo liberal con programas de vivienda pblica dirigidos a dos sectores sociales: con capacidad de ahorro pero que requeran financiacin a largo plazo mediante el Banco Hipotecario Nacional, el cual tuvo una notoria reduccin de su participacin luego de la Ley FONAVI y para la poblacin de recursos insuficientes definida como: quienes no alcancen a cubrir la amortizacin de una vivienda
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A mediados de 1978 se vaticin que no habra ms de medio centenar de desalojos en toda la Capital federal, lo que result falso, ya que, por ejemplo, en uno solo de los cincuenta juzgados de la Capital, en 1979, se iniciaron 430 juicios de desalojo, se dictaron 250 sentencias y 60 de ellas ordenaron el desalojo con uso de la fuerza pblica. Asimismo, los diarios del 78 informaban que el costo de la construccin haba aumentado en un 45% (contra un 25% de las provisiones oficiales) y en un 30% los nuevos alquileres. . Tal fue el impacto de esta Ley de Locaciones Urbanas que entre 1978 y 1979 se anunci que el Banco Hipotecario podra en marcha una operatoria especial de crdito para la vivienda (N 501) para los afectados por los desalojos. Finalmente esta result inaccesible para la mayor parte de los desalojados. R. Fernandez Wagner, 2008.
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Las villas de Buenos Aires Tuvieron origen en la crisis de 1930. Para 1956 el Estado reconoca que en la ciudad existan 21 villas en las que vivan 33.920 personas y en todo el AMBA se estimaba que llegaba a 78.430 habitantes. Cuando se instal la dictadura de 1976, la poblacin de las villas de la Capital era de 224.885 habitantes, crecimiento engrosado por la crisis econmica de 1975. Tras los desalojos ms violentos pasaron a 165.312 a fines de 1977 y en 1978 (antes del Mundial de futbol) a 115.236. Para 1979 ya se haba reducido a un cuarto , 51.845, para llegar a 1980 a 40.533 y finalmente en 1981 a solo 16.008 habitantes. De 13 villas que haba en Capital en 1976, tres fueron totalmente arrasadas y las dems reducidas a unos pocos ocupantes. R. Fernandez Wagner, 2008.

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econmica en 30 aos a travs de la Secretara de Vivienda. De esta manera y con fondos del FONAVI23 se construyeron unas 5.500 viviendas en 1976, cifra que se duplic en 1977 y llega a casi 17.000 en 1978 y 197924. En cuanto al sector financiero en 1977, se efecto una reforma que liberaron las tasas de inters dejando al mercado su fijacin. Esta disposicin inaugur la poca de la plata dulce, caracterizada por la agresiva expansin del sector financiero centrado en la poltica cambiara y el establecimiento de altas tasas de inters lo cual gener una captura del ahorro interno por parte del sector financiero que se expandi creando ms compaas financieras y bancos. Esta liberacin fulmin la produccin, pues nada renda tanto como colocar la plata a inters. As desapreci la inversin de pequeos y medianos ahorristas en construccin de vivienda para sectores medios, que desde los 50 haba permitido edificar al menos 60.000 viviendas por ao y sostener un nivel de actividad del sector construccin muy alto. Otra disposicin complementaria, e igualmente destructiva, fue la Circular 1.050 del Banco Central, que estableca la aplicacin de una clusula de reajuste (indexacin) del capital adeudado. Una tasa Activa extremamente positiva permita una correccin temporal de la base del crdito atado a la fluctuacin del mercado, autorizando a las entidades bancarias a otorgar crditos a particulares sin fijar de antemano los intereses. La Circular llevo a que miles de ahorristas terminaran pagando tasas usurarias o que debieran entregar sus empresas, campos o viviendas al banco. Los intereses fijados por el mercado, tuvieron tasas que llegaron a ms del 100 por ciento al ao, lo que tornaba impagables los prstamos. La junta militar de 1981 realiz una nueva devaluacin del peso, lo que produjo que el salario real cayera y que se indexaran los crditos hipotecarios hasta ms de un 11 por ciento. Los prstamos hipotecarios sufrieron sucesivos reajustes de plazos y aumentos de la tasa de inters, con usurarias actualizaciones mensuales de acuerdo a la inflacin; esto trajo como consecuencia que el peso de la cuota aument del 20% hasta el 60 % de los salarios de los hogares trabajadores. 2.4 Democracia y la dcada del 90. El gobierno que asumi tras el fin del Proceso militar recibi un legado social y econmico dramtico. El golpe que la poltica de Martnez de Hoz le haba dado al salario real determin que el ingreso de los trabajadores nunca volviera a recuperarse: de hecho, entre 1976 y 1980 cay un 40 % acentundose la pauperizacin de los sectores medios, la creciente precarizacin laboral, la tercerizacin del empleo y la elevacin del costo de vida, lo cual afecto considerablemente a la produccin especulativa de la vivienda y repercuti fuertemente en el incremento de hogares deficitarios. Los ms afectados por esa cada fueron los empleados pblicos y los obreros industriales, que sufrieron en sus bolsillos el derrumbe de la industria nacional. La instalacin de la democracia continu con el eje neoliberal capitalista siguiendo con la atencin diferenciada de sectores. Este proceso se vio reflejado en la poltica habitacional del FONAVI donde la crisis local del empleo era absorbida por el Estado con salario indirecto en ayudas sociales y/o la adjudicacin de una vivienda en un Barrio FONAVI. As de este modo, en tiempos donde el avance de la recesin haba paralizado la construccin privada (circunscribiendo su mercado slo a las clases medias-altas y altas provinciales), la construccin de nuevos Barrios FONAVI vino a contribuir el desarrollo de la actividad econmica. Pero estas viviendas ya no eran destinadas a los ms pobres, como prometa la ley original de 1972 y su reforma de 1977. El FONAVI tuvo entonces, en los 80, la funcin de dar alojamiento a los sectores medios provinciales.
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Durante el Gobierno de facto se produce la modificacin de la Ley FONAVI a travs de la Ley N21.581, en ella se dio curso a una contribucin salarial hacia el Fondo del 5% a aportar en partes iguales por empleadores y empleados, ms aportes de los trabajadores autnomos (20%). Luego vuelve a duplicarse en 1980 alcanzando unas 32.000 viviendas terminadas anuales El resto de la dcada del 80 se promediaran unas 30.000 viviendas por ao con pido en 1982 y 1983 cuando la cifra aumenta a 35.023 y 40.743 unidades respectivamente. Raul Fernandez Wagner, Democracia y Ciudad 2008.

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La dcada del 90 se caracteriz como el perodo en que se realizaron profundas transformaciones para las ciudades y las condiciones de vida urbana en Argentina. Cambios que en este tiempo cuentan con un estado que deja de liderar el desarrollo para pasar a ser facilitador del mercado. En este marco el Banco Hipotecario Nacional y el FONAVI25 fueron reestructurados promoviendo al sector privado y dejando en manos del mercado a los sectores sociales antes subsidiados por el Estado. Todo esto favoreci una mayor focalizacin que acot al mximo el nmero de destinatarios de las polticas pblicas, colaborando con la pauperizacin de la clase media, aquellos individuos que tenan un ingreso inferior a la lnea de canasta tpica de la clase media pero no llegaban a estar debajo de la lnea de pobreza Minujin-Anguita, 2004; esta nueva clase social eran antiguos destinatarios de dichas polticas que ante las transformaciones descriptas comenzaron a sentir el desamparo estatal ya que con estas medidas se trat de incrementar la competitividad del sector privado ante la globalizacin y la apertura de la economa. Con la Ley de Convertibilidad en 1991, se promovieron varios proyectos de nuevas leyes de vivienda en las cuales se encontraba la Ley 24.441, de Financiamiento de la Vivienda y la Construccin, impulsada por el Ministerio de Economa. A nivel financiero lo ms novedoso es la introduccin de de tres mecanismos : uno es el fideicomiso para el financiamiento hipotecario como conducto de ahorro pblico mediante los procedimientos de securitizacin, que regula la ejecucin de hipotecas con 60 das de mora y reposicin del inmueble en 15 das; el segundo es el contrato leasing, es decir de locacin con opcin a compra a ejercer por el tomador, y el tercero es la regulacin de las letras hipotecarias como ttulos de valores con garantas inmobiliarias. Esta ley se promulg en marzo de 1995, y tuvo una aplicacin restringida. El FONAVI, en este marco, cobra un mayor respaldo en su desempeo como sistema, pero con una tendencia a acentuar un funcionamiento pro-mercado, alejndose de la original concepcin de vivienda social26 y como conjunto de problemas autoimplicados27, razn por la cual, tras la descentralizacin28 de 1992, sus productos se destinara al igual que la dcada anterior a sectores medios, pues la pauta de la presin por el recupero (pago de cuotas) fue mayor. De esta forma, si bien no hubo en el perodo una poltica de vivienda que intentara asegurar su provisin a toda la poblacin se intent construir un sistema de provisin del tipo de los estados europeos. Coherente con la poltica impulsada, los crditos hipotecarios (que exigan al demandante afrontar entre el 20 al 25 % del valor de la vivienda a adquirir) marcaron una evolucin notoria para este
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El cambio que se introdujo en 1991 en el FONAVI, fue la eliminacin de los gravmenes del 5% de las remuneraciones a cargo del empleador (con el objetivo de bajar costos laborales) y se los reemplaz por un impuesto a los combustibles lquidos y al gas natural (ley 23.966). La Ley 24.464 cre el Sistema Federal de la Vivienda SFV cuyo objetivo es facilitar las condiciones necesarias para posibilitar a la poblacin de recursos insuficientes, en forma rpida y eficiente el acceso a la vivienda digan (art 1). El FONAVI y los recursos obtenidos de la Ley 23.966 pasan a formar parte de Sistema Federal de Vivienda.
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El proceso descentralizador resinti an ms el funcin amiento de las estructuras tcnicas de la entonces Secretara de Vivienda, impidindole actuar en el futuro en la coordinacin y monitoreo de las obras y desembolsos de ejecucin En el corto plazo, se verificaron fuertes desvos de los presuntos fondos especficos por parte de los gobiernos provinciales a gastos corrientes. Esta situacin se sincer a partir del ao 2000, ratificada por ley 25.400, donde se autoriza a las provincias a disponer libremente el 50% del total de aportes recibidos. En febrero del ao 2001 se ampla esta dispensa al 100% de los fondos percibidos, eliminndose paralelamente el piso anual acordado de 900 millones de pesos destinados a vivienda social y descendiendo el presupuesto 2002 a 594 millones. En el presupuesto del ao 2003 se redujo nuevamente a 400 millones con libre disponibilidad de los fondos (Herzer, 2005).
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Las transferencias de los recursos a las jurisdicciones revisten el carcter de automticas, distribuyndose, a medida de su acreditacin, conforme los coeficientes de distribucin determinados en el Art. 5 de la Ley 24.464 sancionada en marzo de 1995. El control del destino de los recursos transferidos a las diferentes jurisdicciones, es realizado a travs de la Subsecretara de Desarrollo Urbano y Vivienda, cumplimentando lo dispuesto por el Art. 9 de la Ley 24.464 y lo determinado en el Decreto 2.483/93 en el cual se establece que el Poder Ejecutivo, a travs del rgano competente en materia de vivienda, auditar al finalizar cada ejercicio fiscal la aplicacin realizada en cada jurisdiccin del Fondo Nacional de la Vivienda, ya sean stos de transferencias automticas o de recuperos. Con la descentralizacin la Secretara de Vivienda ejerci un rol de administrador, La asignacin de los cupos

a las provincias se efectu teniendo en cuenta diagnsticos de dficit habitacional y de caractersticas socio-econmicas efectuados centralmente, as como los potenciales beneficiarios quedaban definidos mediante procedimientos tcnicos tambin centralizados- en base al ingreso familiar, el nmero de personas y la composicin de la familia () Reciban mas puntaje las familias numerosas y con situacin habitacional deficita ria. Las unidades podan ser asignadas en venta mediante crditos con plazo cierto (hasta 30 aos), con plazo incierto o tambin comodato y prstamo de uso , Yujnovsky, s/f, los
Institutos Provinciales como ejecutores y el Banco Hipotecario Nacional como entidad intermedia.

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perodo (producto de la estabilidad alcanzada a partir de la Convertibilidad), pero resultaron solo accesibles a grupos familiares con empleos formales e ingresos superiores a $/U$S 1500, lo cual le otorgaba capacidad de ahorro. 2.5 La actualidad y un escenario futuro Luego del segundo milenio comenz un perodo caracterizado por la transicin y la crisis polticoeconmica. Con mayora opositora en el Congreso y en las gobernaciones provinciales, el gobierno radical de principios del siglo XXI se caracteriz por un aletargamiento y lentitud en las respuestas. No solo continu con la lnea poltica y econmica impuesta en 1989, sino que se orient a profundizar la situacin con un mayor ajuste en el gasto pblico. El gobierno de la Alianza consigui ordenar la macroeconoma, el cierre sin rojos de las cuentas pblicas, por primera vez en dos aos con un supervit de 726,6 millones de pesos, es uno de los logros que el gobierno si pudo exhibir en el rubro de la macroeconoma; el record de la recaudacin impositiva, que fue la ms alta de la historia, alcanzando una recaudacin record y el cierre de las cuentas fiscales sin dficit. Sin embargo no se pudo reflejar esto en el campo social, la desocupacin trep al 15,4% y casi cuatro de cada diez argentinos siguieron viviendo en la pobreza, los recursos que ingresaron al estado por va de los ajustes no se asignaron a los sectores ms vulnerables de la sociedad, sino a cumplir los compromisos asumidos con los organismos financieros internacionales. Rodriguez-Boyadjin, 2000. En julio del 2001 mediante el dictado de la Ley 25.453 llamada de Dficit cero se modific sustancialmente la dinmica de utilizacin de fondos pblicos, sucedindose a partir de entonces numerosos recortes presupuestarios lo cual profundizaron la recesin econmica y en un incremento de los niveles de pobreza e indigencia. No hubo aumento del presupuesto social y todos los nuevos programas fueron, en verdad, producto de la fusin y el cambio de etiquetas de los ya existentes y los programas habitacionales integrales vieron reducir abruptamente los recursos de contraparte nacional, por lo que se limitaron a cubrir el costo de las obras iniciadas con escasas posibilidades de atender a otros sectores. El acorralamiento de ahorros particulares, la indiscriminada emisin de bonos nacionales y provinciales, y la fuga de capitales al extranjero en manos de financiadoras y entes bancarios internacionales, precipitaron la renuncia anticipada del presidente electo. La posterior sucesin de diferentes ejecutivos agudiz an ms la crisis imperante hasta el llamado a futuras elecciones. En los primeros meses del 2002 se suprimi la Convertibilidad 29 y tras ella la moneda nacional devalu tres veces su valor. La devaluacin del tipo de cambio real en el 2002 con respecto al nivel de convertibilidad era de 158 % , como consecuencia de esa modificacin cambiaria, los prstamos hipotecarios antes denominados en dlares se convirtieron a pesos, a la paridad uno a uno, muy por debajo del tipo de cambio del mercado. A esta decisin de poltica econmica se la conoce como pesificacin, y se aplic a las deudas bancarias y no bancarias. Ello signific un importante subsidio a los deudores que result compensado por la prdida real de los depositantes, una prdida casi absoluta del patrimonio del sistema bancario y la colocacin de un bono del Estado que dara algn margen de maniobra para la continuidad (contable) del sistema.. Cristini- Moya, 2004. Esto, junto a la inflacin generada por un mercado interno basado mayoritariamente en importaciones a precio dlar, termin de socavar el nivel de ingresos de la poblacin y acentuar la polarizacin productiva, econmica y social entre los ms adinerados y las nuevas clases ya iniciada en los 80. De este modo la clase media queda inmersa en la heterogeneidad de la
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Ley 23.928 Convertibilidad, 27/03/91. Ley 25.445 Modificacin Rgimen Cambiario, 25/06/01

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pobreza30 antes reservada nicamente a la poblacin con necesidades bsicas insatisfechas, conocidos como pobres estructurales. El llamado a elecciones en marzo del 2003 favoreci cierta oxigenacin en el panorama poltico y en ese contexto, el actual gobierno nacional ha hecho frente a las pretensiones internacionales amparado en el apoyo popular y en un perfil anti-corrupcin. De esta manera se inicia una nueva etapa de polticas sociales y especialmente en trminos de vivienda volviendo al centralismo del gobierno nacional con recursos del tesoro. El Fondo Nacional de la Vivienda FONAVI haba quedado desfinanciado y casi totalmente paralizado desde el ao 2000. Tras unos tibios ensayos a principios de la nueva gestin en 2003, a fines de 2004 el nuevo gobierno, a travs del Ministerio de Infraestructura, Vivienda y Servicios Pblico de la Nacin , puso en marcha una nueva poltica habitacional de importante magnitud cuyo estandarte es el denominado Programa Federal de Construccin de Viviendas, que se propona a edificar 120.000 viviendas nuevas en todo el pas entre 2004 y 2006, a fin de fortalecer el proceso de reactivacin econmica mediante la contratacin de obras en las empresas del sector de la construccin para promover la generacin de 360.000 puestos de trabajos genuinos y adicionalmente reducir la el dficit habitacional. El Federal como se lo conoce, es un programa cuyo diseo es rgido, con un producto nico: la construccin de viviendas de superficie mnima (45 m2) con infraestructura. Para marzo del 2007 se haba lanzado una segunda fase, ms ambiciosa an, : el Programa Federal II, que planteaba construir 250.000 viviendas entre 2007 y 2009, para lo cual aumenta el fondo a ejecutar con un carcter de ejecucin plurianual, basado en fideicomisos que eluden los presupuestos anuales, continuando el sistema de cupos territoriales. Esta fase II se propone continuar apalancando el crecimiento del sector de la construccin, que ya super el 30% anual entre 2003 y 2006. Este impulso constructor tiene un alcance cuantitativo que, adems, es positivo por la demanda de dotacin de servicios de infraestructura y equipamientos sociales, la expansin de las redes de agua y cloacales y las mejoras en el espacio pblico, lo cual consolida reas urbanas que permanecan en la irregularidad y a medio urbanizar por aos. Pero la construccin masiva de viviendas sin polticas de suelos y acorde con la planificacin urbana y otros instrumentos urbansticos organizados en tal sentido tiene consecuencias negativas y/o contraproducentes. Se sortea circunstancialmente la crtica disponibilidad de suelo de propiedad pblica para la construccin de viviendas en las grandes ciudades y en la RMBA, en particular, mediante la asociacin de las empresas con propietarios de grandes parcelas para licitar juntos el terreno y el proyecto de barrio, lo cual es obvio dada la existencia de abundante suelo urbano vacante y en engorde por parte de propietarios privados, pero aumenta an ms la especulacin31. De esta manera, la poltica habitacional se inserta en una nebulosa de indefinicin y crisis polticoeconmica sin llegar a poner en marcha estrategias integrales para hacer frente a la situacin que se padece. A esta situacin se suma el traspaso, durante el gobierno de la Alianza, de la
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Para la medicin de la pobreza se toma como parmetro la Encuesta Permanente de Hogares. Anexos II y III. El clculo de los hogares y personas bajo la Lnea de Pobreza (LP) se elabora en base a datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH). A partir de los ingresos de los hogares se establece si stos tienen capacidad de satisfacer por medio de la compra de bienes y servicios un conjunto de necesidades alimentarias y no alimentarias consideradas esenciales. El procedimiento parte de utilizar una Canasta Bsica de Alimentos (CBA) y ampliarla con la inclusin de bienes y servicios no alimentarios (vestimenta, transporte, educacin, salud, etc.) con el fin de obte ner el valor de la Canasta Bsica Total (CBT). El procedimiento y otros aspectos metodolgicos de la medicin de la pobreza y la indigencia, se pueden consultar en el Anexo Metodolgico de la informacin de prensa: Incidencia de la Pobreza y de la Indigencia en los aglomerados urbanos, Octubre de 2001. EPH, INDEC.
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La tierra ofertada, en la primera fase del Federal, estuvo en relacin a la tasa de ganancia y conveniencia de los grupos de empresarios, que determinan la ubicacin de los barrios, en detrimento de la planificacin y la decisin de los gobiernos locales. Adems, los empresarios tendieron a privilegiar tierras ms alejadas, especulando con las parcelas aledaas, en funcin de capturar la valuacin extraordinaria que la dotacin de servicios provocar. R. Fernandez Wagner, 2008.

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Subsecretara de Desarrollo Urbano y Vivienda desde la Secretaria de Desarrollo Social al Ministerio de Economa, y actualmente a la Secretara de Obras Pblicas del Ministerio de Planificacin Federal, Inversin Pblica y Servicios de la Nacin marcando una nueva concepcin de la vivienda, sin llegar a cuestionar las causas fundamentales de dicho problema, que pertenecen sin dudas al complejo campo social

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3 Caracterstica socio-habitacional de los hogares y el dficit de vivienda

Toda poltica estatal implica un conjunto de tomas de posicin, tcitas o explicitas, de diferentes agencias e instancias del aparato estatal que expresan una determinada modalidad de intervencin del Estado, en relacin con una cuestin que despierta la atencin, inters o movilizacin de actores de la sociedad civil Oslak y ODonnell, 1982

Entendiendo las palabras de Oslak y ODonnell resulta necesario, luego de comprender la evolucin del parque habitacional en Argentina, conocer en profundidad esa cuestin que despierta, inters o movilizacin entre los actores de la toda sociedad. Ya que, con este previo conocimiento, los juicios que se pudieran emitir resultan estar fundados. Por tal motivo el estudio de las polticas habitacionales nos permite analizar crticamente la situacin socio-habitacional para luego establecer, a partir de estos dos ejes, posibles lineamientos que permitan dar solucin al problema del hbitat. Gargantini, 2004. La vivienda no es una simple mercanca que se pone en el mercado, y que una vez vendida se convierte en patrimonio o en capital que vuelve a ser invertida, reproducindose a s mismo y generando notables beneficios a quienes disponen de los instrumentos de poder necesarios para su organizacin y control, es un bien que al ser habitado se convierte en hogar, lo que lo transforma en algo personal e intimo que pasa a formar parte de la vida social como espacio privilegiado de la vida humana. Alcal, 1995. Representa la principal inversin y el patrimonio ms importante de las familias de ingresos medios y medios bajos y, en algunos casos, constituye incluso una fuente de ingresos. Es por ello que no puede entenderse ni estudiarse al margen de la estructura social o del estilo de vida de sus habitantes. El anlisis de la situacin habitacional de una regin determinada consiste no solo en el estudio de las distintas polticas de vivienda llevadas a cabo a lo largo de los perodos temporales considerados, sino adems, de las distintas condiciones de vivienda resultantes de los procesos socio-econmicos acontecidos en dicho universo. Yujnovsky, 1984. De esta manera resulta interesante incluir en el anlisis, indicadores sociales, demogrficos, laborales y econmicos, a fin de definir e identificar la situacin que caracteriza la vivienda en nuestro pas.

3.1 La situacin habitacional latinoamericana

Desde la ltima dcada del siglo XX en Amrica, conjuntamente con el resto del mundo, comienza a gestarse un profundo cambio y realineamiento internacional, donde las transformaciones en el contexto poltico y econmico impactaron fuertemente en el mbito social, dejndolo desprovisto no solo de recursos sino tambin de contencin. En 1900 no haba ninguna ciudad en la regin Latinoamericana urbana y rural con un milln de habitantes sin embargo, para el ao 2000, cuatro de ellas, Ciudad de Mxico, Buenos Aires, San Pablo y Santiago de Chile, estaban entre las diez ciudades ms grandes del mundo, conformando las mega aglomeraciones urbanas de ms de 10 millones de habitantes32. Este crecimiento ha generado grandes problemas en el proceso de urbanizacin de las reas urbanas y un fuerte impacto negativo sobre el entorno natural. A medida que se expanden, las ciudades demandan de sus territorios volmenes crecientes de bienes y servicios ambientales ocupando todo el suelo incluso las reas marginales o degradadas desarrollando de esta manera
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Ciudad de Mxico 16,8mill., San Pablo 16,6mill., la regin metropolitana de Buenos Aires 13mill. y Ro de Janeiro 10,3mill. CEPAL. Boletn Demogrfico. Amrica Latina Proyecciones de Poblacin Urbana y Rural 1970 2025.

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condiciones deficitarias de vivienda y representando un deterioro en la calidad ambiental y del habitat. Esto ha implicado que a nivel mundial afecte a ms de 4.000 millones de personas mientras que en Amrica Latina llega a 35.000.000 o, segn fuentes ms pesimistas, a 50.000.000 unidades deficitarias. De las estadsticas analizadas Latinoamrica se ubica como la segunda regin ms urbanizada del planeta, con un 77% de su poblacin habitando actualmente en zonas urbanas y donde la mayor parte se concentra en la poblacin de los estratos de ingresos ms bajos. En el Cuadro I se observa la distribucin de la poblacin urbana y rural en Latinoamrica considerando a tres de los pases que han experimentado el mayor crecimiento demogrfico Cuadro I
Periodo
1980 1990/1 2001

Argentina Urbana Rural (2)

23.192.892 4.754.554 27.947.446 28.436.110 4.179.418 32.615.528 32.431.950 3.828.180 36.260.130

Distribucin de la Poblacin Chile Mxico Urbana Rural (2) Urbana Rural

s/d s/d 10.848.000 2.251.000 13.231.803 12.822.261 2.195.499 15.017.760 s/d s/d s/d s/d

(2)

Latinoamrica (1) Urbana Rural (2)

62.900.000 73.000.000 135.900.000 121.700.000 78.500.000 200.200.000 125.800.000 78.200.000 204.000.000

59.464.000 23.762.000 81.249.645 72.801.000 24.682.000 97.483.000

(1) Amrica Latina, Amrica del Sur, Amrica Central e Islas del Caribe. (2) Poblacin Rural, se toma la poblacin agrupada y dispersa. Fuente: Elaboracin propia sobre base a datos tabulados CEPAL.

El hecho de que la pobreza se est urbanizando trae consigo problemas adicionales de marginacin, desigualdad y fundamentalmente de precariedad habitacional que no puede ser ignorado. Un nmero cada vez mayor de personas viven en las ciudades sin seguridad jurdica de la tenencia de sus viviendas, en condiciones precarias, insalubres y peligrosas y con un dficit creciente respecto a la provisin de servicios. Una de las razones que ha llevado a la poblacin a esta situacin ha sido el aumento en los precios de la tierra urbana con respecto al aumento de la renta de los habitantes y la carencia de submercados especficos que permitan un acceso mayor por parte de la poblacin de menores recursos. desde sus inicios, las ciudades han surgido mediante concentraciones geogrficas y sociales de un producto excedente. La urbanizacin siempre ha sido, por lo tanto, un fenmeno de clase, ya que los excedentes son extrados de algn sitio y de alguien, mientras que el control sobre su utilizacin habitualmente radica en pocas manos. Esta situacin general persiste bajo el capitalismo, por supuesto; pero dado que la urbanizacin depende de la movilizacin del producto excedente, surge una conexin ntima entre el desarrollo del capitalismo y la urbanizacin. Los capitalistas tienen que producir un producto excedente a fin de producir plusvalor; ste a su vez debe reinvertirse para generar ms plusvalor. El resultado de la reinversin continuada es la expansin de la produccin de excedente a un tipo de inters compuesto, y de ah proceden las curvas logsticas (dinero, produccin y poblacin) vinculadas a la historia de la acumulacin de capital, que es replicada por la senda de crecimiento de la urbanizacin en el capitalismo David Harvey33. En nuestro pas existe un dficit habitacional de 2 millones de viviendas donde la atencin a las necesidades bsicas de este problema es un componente esencial de cualquier esquema de polticas pblicas. Los mecanismos utilizados para la evaluacin de la situacin habitacional difieren de acuerdo a su precariedad, si bien existe una nocin genrica de dficit habitacional, la complejidad de la situacin requiere diferenciar tipos y formas. Para este trabajo se toma el criterio
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David Harvey. El derecho a la ciudad. http://www.hic-net.org/content/david%20harvey.pdf.

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basado en la calidad y cantidad para lo cual resulta primordial efectuar la distincin entre diferencias cualitativas y cuantitativas. El primero incluye aquellos criterios que observen el bajo estndar de la vivienda y la posibilidad que tienen de ser mejoradas mediante reparaciones, cambios de materiales, ampliaciones de superficie o conexin a servicios bsicos dficit cualitativo, el segundo observa aquellas viviendas que por su estado deben ser reemplazadas (construir) para que todas las unidades demandantes (hogares y/o familias) dispongan de una vivienda adecuada para su uso exclusivo dficit cuantitativo. El clculo de ambos tipos supone complejas definiciones metodolgicas en la seleccin y discriminacin de estndares, en variables relativas como tambin de opciones a la hora de establecer las necesidades que plantea la estructura de hogares y familias. En todo caso, el resultado final es definir la modalidad requerida para dar soluciones y/o propuestas sobre el tema (Anexo I, Anexo Metodolgico). Este anlisis se ve reflejado en el Cuadro II donde se aprecia que, en la mayora de los casos, las necesidades de tipo cuantitativo superan bastante al dficit cualitativo. Si bien dicha tendencia puede discutirse (en particular en lo referente a la medicin de las necesidades cuantitativas derivadas de la cohabitacin de familias y del criterio para fijar necesidad de reemplazo de una vivienda), claramente las cifras dan cuenta de una situacin real. Para la mayora de los pases en transicin demogrfica avanzada resulta que, una gran cantidad de viviendas deben ser construidas en contraposicin a las habilitadas o consolidadas materialmente. Cuadro II
Pas Argentina Chile Mxico Argentina Chile Mxico Ao 1990 1990 1990 2000 2000 2000 Viviendas Permanentes (000 miles ) 8.519 3.098 16.184 9.713 3.900 9.713 Dficit Cualitativo % 4,6 9,6 21,4 5,9 13 29,7 Dficit Cuantitativo % 17,6 13,2 19,00 27,1 19,6 22,3

Fuente: Elaboracin propia sobre base a datos tabulados CEPAL.

Para poder reducir la brecha estructural sealada hay que implementar nuevas herramientas en el mercado que permitan oportunidades en el acceso a la vivienda para todos estos pases de la regin, que no cuentan con un financiamiento acorde y carecen de polticas pblicas. 3.1.1 Escenario actual: algunas conclusiones El seguimiento de fuentes de informacin (estadsticas, censos, encuestas, etc.) que permiten conocer caractersticas y distribucin, constituyen la base fundamental a la hora de delinear una propuesta. Si bien los datos provisorios de las ltimas encuestas manifiestan un aumento del porcentaje de hogares en situacin deficitaria, para Argentina, se presenta una situacin habitacional caracterizada por un 27,1 % de viviendas nuevas para la poblacin adicionndole un 5,9 % de viviendas precarias considerando que un 33% del parque habitacional existente, 3.205.290 viviendas, se encuentran en condiciones deficitarias. Esta situacin ir en aumento considerando que para el 2010 el incremento llegue a un 40% de viviendas que padecern situaciones deficitarias, donde de ese porcentaje ms de la mitad necesitan una vivienda nueva mientras que el resto resolveran su problema entra la refaccin o solo debern ampliar o mudarse Estas cifras que a nivel matemtico estadstico parecen describir porcentajes framente numricos, no resultan ser ms que claras manifestaciones del

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deterioro progresivo de la situacin socioeconmica del pas, incrementada por la aguda crisis de estos ltimos aos. Este escenario es el que debe ser conocido a fin de poder analizar crticamente si las acciones desarrolladas y en curso cumplen con el efecto deseado, o si, por el contrario las polticas implementadas han diferido ampliamente a las necesidades planteadas por la realidad nacional, por tal motivo y para acotar el anlisis este trabajo, se sustentar sobre datos referidos al rea denominada Gran Buenos Aires en funcin del marco geogrfico focalizado principalmente en el mbito de la Ciudad de Buenos Aires34.

3.2 La Ciudad de Buenos Aires: caractersticas de la Jurisdiccin

La fisonoma de la Ciudad de Buenos Aires est teida por dos hechos de ndole distinta que se vinculan entre s dndole el carcter de una gran metrpoli. Uno es de orden institucional (adems de ser una jurisdiccin provincial como el resto de las provincias argentinas, es la sede del gobierno federal y por consiguiente la capital de la Repblica Argentina) y el otro es de carcter urbano pues territorialmente es un continuo con los partidos del Gran Buenos Aires si bien poseen un lmite jurisdiccional que lo conforma la Av. Gral. Paz y Riachuelo. Cualquiera sea el criterio que se aplique (fsico o funcional) para delimitar el territorio, la ciudad de Buenos Aires aparece siempre como parte integrante de una entidad urbana mayor, ya sea la que conceptualmente se ha definido como ciudad metropolitana o el territorio que en trminos ms restrictivos los ltimos censos han delimitado como el Gran Buenos Aires35 y es en este contexto en que debe analizarse la composicin y evolucin de la poblacin, los hogares y las viviendas. 3.2.1 Poblacin - Hogares Desde 1947 la poblacin en la Ciudad de Buenos Aires no presenta importantes variaciones en su crecimiento, siendo esta fecha la que registra la cifra ms elevada 2.981.043 habitantes en tanto en el 2001 se observa la cantidad ms baja del perodo con una cifra que llega a 2.776.138 habitantes36 con una densidad promedio de 13.679.6 habitantes por Km2 37, distribuida diferencialmente por los distintos barrios38 que conforman la ciudad llegando a un 43,4% del total. En la comparacin de los datos entre 1991/2001 se observa que del total de barrios existentes en la ciudad slo cinco no presentan prdida de habitantes: Nueva Pompeya (13.2%), Villa Soldati (11,5%), Villa Lugano (7,2%), Villa Luro (3,6%) y Flores (2,5%) a diferencia de: San Nicols (17.9), San Telmo (- 17.7%), Recoleta (- 16.7%), Montserrat (- 16.2%), Palermo (- 12.3%), Constitucin (-11.1%) donde se registra la mayor variacin porcentual negativa (ANEXO III, Cuadro 1). Caso contrario ocurre en la provincia de Buenos Aires donde el crecimiento metropolitano continu tambin hacia el conurbano. Los partidos del Gran Buenos Aires pasan de tener 1.741.338 habitantes a 8.684.437 habitantes, disminuyendo progresivamente la incidencia de los habitantes de la Ciudad de Buenos Aires tanto en el aglomerado como en el total pas: en el total pas disminuye de 18,7% en 1947 a 7,6% en el ao 2001. en el aglomerado Gran Buenos disminuye de 63.1% en 1947 a 24,2% en el ao 2001.

34 35 36 37 38

De aqu en adelante nos referiremos a la Ciudad de Buenos Aires como CBA. El INDEC define como Gran Buenos Aires al conjunto de 24 partidos del GBA ms la Ciudad de Buenos Aires.

En este sentido cabe efectuar algunas observaciones: los censos argentinos son censos de hecho (no de derecho) y se asigna a una jurisdiccin la poblacin que est presente a las cero hora del da del relevamiento (con este criterio se tiende a captar la poblacin nocturna o residente). La superficie de la Ciudad de Buenos Aires alcanza 203.0 Km 2. La ciudad de Buenos Aires esta integrada por 48 barrios y 21 distritos escolares que contienen sectores de ms de un barrio.

32

Esta situacin se muestra en el Cuadro III donde detallan los diferentes perodos, tanto a nivel nacional (total pas) como en la Regin Metropolitana (Ciudad de Buenos Aires, Gran Buenos Aires y Regin Pampeana) que agrupa el 66,5 % de la poblacin total del pas (INDEC, 2001). Cuadro III
Jurisdiccin Total Pas Gran Buenos Aires Total 24 Partidos del Gran Buenos Aires Ciudad de Buenos Aires Poblacin
1947 (1) 15.893.811 4.722.381 1.741.338 2.981.043 1960 (1) 20.013.793 6.639.045 3.772.411 2.866.634 1970 (1) 23.364.431 8.352.900 5.380.447 2.972.453 1980 (2) 27.947.446 9.766.030 6.843.201 2.922.829 1991 (2) 32.615.528 10.918.027 7.952.624 2.965.403 2001 (2) 36.260.130 11.460.575 8.684.437 2.776.138

(1) INDEC Anuario Estadstico de la Repblica Argentina 2002-2003 Vol. 18 y Censo Nacional de Poblacin y Vivienda 1980, Serie D Poblacin. Poblacin por jurisdiccin en los censos nacionales. (2) INDEC. Censo Nacional de Poblacin Hogares y Vivienda, ao 2001.. Elaboracin: Proyecto Indicadores y Aplicaci n de la informacin sobre vivienda en Argentina, Instituto de Estudios sobre la Ciencia y la Tecnologa, Universidad Nacional de Quilmes. Subsecretara de Desa rrollo Urbano y Vivienda. Fuente: Relevamiento propio en base a datos tabulados del INDEC Distribucin Absoluta y porcentual de la poblacin total del pas por ao

Una resultante del fenmeno sealado es que no se presentan variaciones significativas durante ms de cinco dcadas, intercalndose valores de signo negativo y positivo entre las seis fechas censales de referencia y aprecindose una disminucin fuerte entre el perodo que va entre 1991 y 2001 con el - 6.4%39. Este decrecimiento dentro de la Ciudad de Buenos Aires se vio reflejado en cambios dentro de la configuracin de sus habitantes, donde se pone en evidencia el proceso gradual de envejecimiento de las personas de ms de 65 aos como as tambin el incremento de poblacin entre los 25 y 40 aos, dato destacable para tener en cuenta en el anlisis del perfil de la demanda que se necesita para las futuras nuevas viviendas. En el Grafico I se representa la evolucin explicada. (Ver Anexo II Grafico 1) Grafico I
Ciudad de Buenos Aires comparativo ao 1991 2001

Poblacin Extranjeros

Poblacin Nativos

FUENTE Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Distribucin porcentual de la poblacin segn grupos de edad Ao 1991 2001 ANEXO II Grafico 1 y 2

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A este respecto, anlisis realizados por CEPAL (1995) , concluyen, que la desaceleracin del crecimiento de la poblacin propio de los pases de transicin demogrfica avanzada como Argentina -no disminuye la demanda por vivienda a mediano plazo, debido a que los hogares dentro de este proceso, crecen a un ritmo ms acelerado. Este crecimiento est ligado al aumento de la tasa de Jefatura de Hogar a partir del tramo de edad de 40 a 44 aos, que solo decrece a los 80 aos y muestra la importancia del rango de edad adulta a efectos de los requerimientos habitacionales, an cuando la poblacin crezca a un ritmo ms lento.

33

Complementariamente resulta interesante destacar que, si bien hubo un decrecimiento en la poblacin total, no ocurre lo mismo en la cantidad de hogares que habitan en la ciudad40 donde se registra un crecimiento de 0.1 % (1.000 hogares)41, muy por debajo del 9,8% que registran los Partidos del Gran Buenos Aires. ( ver cuadro IV). Cuadro IV
Total de hogares y su variacin porcentual en el perodo 1991/2001 Total Pas y Jurisdiccin Jurisdiccin
Total Pas Gran Buenos Aires Total 24 Partidos del Gran Buenos Aires Ciudad de Buenos Aires
Fuente: elaboracin propia en base a datos tabulados INDEC ANEXO II

Hogares 1991
8.927.289 3.196.180 2.172.716 1.023.464

2001
10.075.814 3.409.488 2.384.948 1.024.540

Var. %
12,90 6,70 9,80 0,10

Estos hogares distribuido se encuentra distribuidos en Villa Soldati 14.6% y Nueva Pompeya 10.7%, dejando el conjunto de barrios con variaciones negativas a Recoleta (-8.1%) y San Nicols (-7.5%). En el cuadro siguiente se distribuye positiva de barrios en crecimiento: Cuadro V
Barrios segn variacin porcentual de los hogares. Ao 1991/2001. Ciudad de Buenos Aires Barrios
Villa Soldati, Nueva Pompeya, Nuez, Villa Lugano, Flores Villa Luro, Villa Urquiza, Barracas, San Cristobal, Villa santa Rita Belgrano, Constitucin , Caballito, Monte Castro, Coghlan, Balvanera, Chacarita Floresta, Saavedra, Villa Crespo, Villa del Parque, Villa Pueyrredon, Colegiales, Villa Real, Palermo, Villa General Mitre, Liniers, Vlez Sarsfield, Almagro, Parque Avellaneda, Montserrat, Villa Devoto, Mataderos, Boedo, Versalles. Paternal, Villa Ortuzar, Parque Patricios, Chacabuco, Villa Riachuelo, Agronoma, Boca Retiro, San Telmo, San Nicols, Recoleta
Fuente: INDEC, Censo 2001 Anexo III, Cuadro 1.

Variacin % 1991/2001
14,6 a 7,2 6,0 a 3,6 1,6 a 0,2 -0,3 a -2,0 -3,3 a -4,9 -5,1 a -8,1

El tipo de hogares analizados dan como resultado un descenso en aquellos del tipo extendidos o allegados (integrados por un ncleo conyugal primario mas otros parientes o no parientes) y la consecuente formacin de familias ms pequeas o del tipo nuclear con una cifra que llega a los 268.501 habitantes de los cuales el 66.1% est conformado por mujeres42 y el 62.3% de los hogares tiene como jefe del mismo un varn, relacin que se modifica en los hogares cuyos jefes se ubican en el grupo de mayor edad (65 aos y ms) ya que estos representan el 22.6% dentro del total de jefes varones y en el caso de hogares con jefatura femenina las mujeres jefas mayores de la edad indicada, alcanzan al 38.2%. De esta manera resulta que la mitad del total de hogares de la ciudad est integrado por una o dos personas (50.6% y 54.7% en 1991 y 2001 respectivamente) notndose que para los de mayor tamao (ms de tres personas modalidades de co-habitacin como estrategia para hacer frentes a las crisis de los ltimos aos) disminuyen en trminos relativos pasando del 30.4% en 1991 al 26.7% en el ao 2001 con una disminucin en valores absolutos de 25.000 hogares.

40 41 42

Hay que tener presente que en el Censo del 2001 se registraron casi un 10% de viviendas donde el motivo de no realizacin de la entrevista indica que sus ocupantes estaban temporalmente ausentes. Se considera Hogar al grupo de personas, parientes o no, que vivan bajo un mismo techo, de acuerdo a un rgimen familiar, compartiendo gastos de alimentacin. INDEC, Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda.

34

3.2.2 Rgimen de tenencia. El rgimen de tenencia de la vivienda es considerado un indicador de estabilidad residencial en tanto muestra las posibilidades de seguridad en la disposicin o acceso a la vivienda a lo largo del tiempo. Dicha estabilidad se define habitualmente por el tiempo de residencia y por la situacin legal de tenencia u ocupacin. Cuadro VI
Rgimen de Tenencia
Total Ciudad Propietario de la vivienda y el terreno Propietario de la vivienda solamente Inquilino Ocupante por prstamo o trabajo Otra situacin

Total de Hogares Absoluto %

1.024.231 692.210 14.051 227.545 70.420 20.005 100,0 67,6 1,4 22,2 6,8 2,0

En nuestro pas son consideradas como formas legales de tenencia y por consiguiente ms estables la propiedad de la vivienda y el terreno, inquilino y ocupante por trabajo. En esta situacin se encuentra el 92.3% de los hogares donde: 67.6% de los hogares es propietario43, el 22.2% es inquilino y el 2.4% ocupa su vivienda por relaciones de trabajo. Cuadro VI 3.2.3 Dficit de vivienda Consideradas las variables de alta incidencia en la determinacin del nivel social resulta necesario analizar el nivel de precariedad de las viviendas. De acuerdo a los datos tabulados el total de viviendas empadronadas44 en la Ciudad de Buenos Aires segn el ltimo censo alcanza a 1.350.154 viviendas. Durante el ltimo perodo (1980 2001) el total de viviendas se increment en 261.809 unidades, lo que implica un crecimiento porcentual del 24.1%. Si bien al comparar esta variacin con la que se registra en los partidos del Gran Buenos Aires 36.9% la misma es relativamente menor tal crecimiento es en s un dato destacable. En 21 aos se produce un incremento equivalente a un cuarto del parque habitacional en relacin a la poblacin que muestra un decrecimiento de acuerdo al Cuadro VII. Cuadro VII
Jurisdiccin Gran Buenos Aires Partido de Gran Buenos Aires Ciudad de Buenos Aires 1980 3.015.894 1.927.549 1.088.345 1991 3.517.066 2.308.401 1.208.665 2001 3.988.155 2.638.001 1.350.154 Var% 80/1991 16.6 19.8 11.1 Var % 91/2001 13.4 14.3 11.7 Var % 80/2001 32.2 36.9 24.1

Fuente: Elaboracin propia en base a datos tabulados INDEC, Censo 2001 Anexo II, Cuadro 2 y 3.

La evolucin de las viviendas de la Ciudad de Buenos Aires contrasta con el comportamiento tanto de la poblacin como de los hogares: las viviendas registran una variacin del 11,0% entre 1980 /1991 y 11,7% entre 1991/2001, y los valores que corresponden al crecimiento de la poblacin
43 44

Histricamente la forma de tenencia propietario de vivienda y terreno ha sido la modalidad predominante en la provincia al igual que en el total pas.

A partir del Censo Nacional de Poblacin y Vivienda de 1960, se comenz a empadronar las viviendas que no se encontraban ocupadas, diferenciando entre temporalmente no ocupadas y desocupadas.

35

son, respectivamente, del 1,5% y - 6,4%. Estas tendencias de crecimiento claramente diferenciales en la poblacin y en el parque habitacional se reflejan en el Cuadro VIII. Cuadro VIII
Ciudad de Buenos Aires Poblacin Viviendas Empadronadas Valoracin porcentual 1970/1980 1980/1991 1,7 1,5 18,0 11,0

1960/1970 3,7 35,6

1991/2001 -6,4 11,7

Fuente: Elaboracin propia en base a datos tabulados INDEC, Censo 2001 Anexo II, Cuadro 4.

Para el ao 2001 el total de viviendas empadronadas asciende a 1.008.867 unidades en las que se realiz la entrevista que estaban ocupadas por alguno de los integrantes del hogar (viviendas ocupadas) quedando 341.287 sin poder tomar contacto con algn propietario, denominadas viviendas desocupadas. De acuerdo a estos datos en la Ciudad de Buenos Aires las viviendas ocupadas crecieron el 8.8% (90.109 unidades) en tanto el aumento que registraron las viviendas desocupadas equivale al 101.2% (171.700 unidades). Cuadro IX
Viviendas Ocupadas 1.008.867 (74,7%) Viviendas en Buen estado 951.273 (70,4 %) Viviendas en mal estado2 57.594 (4,3%) Departamentos 71,03 % Casas 23 % Casas recuperables 1% Inquilinatos 2 % Piezas de Hotel 1,8 % Otros, 0.5 %

Parque de viviendas 1.350.154

Viviendas Desocupadas1 341.287 (25,3 %)

Fuente elaboracin propia en base de datos tabulados de INDEC
(1)

La incidencia de las viviendas definidas como desocupadas sobre el total del parque de la jurisdiccin pas del 15.6% en 198045, al 17.8% en 1991 y al 25.3% en el 2001.
(2)

El ltimo estudio serio sobre el tema lo realiz la Defensora del Pueblo de la ciudad a mediados del ao 2008. En aquel relevamiento precis que en la Capital unas 150.000 personas viven en villas de emergencia; otras 200.000 ocupan inmuebles tomados, 70.000 viven en inquilinatos y otras 70.000 residen en hospedajes o alojamientos. A stas se suman unas 120.000 personas alojadas en viviendas de familiares, habitaciones rentadas o hacinadas en vivienda propia. Todo esto comprende un universo de personas sin casa propia que representa el 20% de los habitantes de la ciudad de Buenos Aires. Diario La Nacin enero 2009.

Comparando estos datos con los Partidos del Gran Buenos Aires resulta que en tanto, el conjunto de viviendas desocupadas no muestra variaciones muy significativas entre ambas jurisdicciones (112.1% y 101.2%), s resultan importantes en el parque habitacional ocupado: 9.8% en la Ciudad de Buenos Aires y 29.5% en los Partidos del Gran Buenos Aires. Definido tipo y caractersticas se cruz la informacin obtenida con su distribucin dentro de las distintas jurisdicciones o barrios que posee la Ciudad identificando as barrio y porcentaje de dficit habitacional46 en cada uno.

45 46

El censo de 1980 relev 1.088.345 viviendas de las cuales 169.587 son unidades que se contabilizaron como viviendas desocupadas.

Mtodo de clasificacin de la vivienda: Estado no deficitario y deficitario. Para este ltimo se consideran viviendas tipo rancho, pieza de inquilinato, piezas en hotel, local no construido para habitacin , vivienda mvil, Casas Tipo B (sin provisin de agua ; o con piso de tierra u otro material que no sea cermica, baldosa, mosaico, mrmol, madera o alfombra, cemento o ladrillo fija); las viviendas deficitarias a su vez pueden dividirse en no criticas (que pueden ser re-acondicionadas mediante la colocacin de sistemas de eliminacin de excretas adecuados, la terminacin de los pisos y/o el abastecimiento de agua por caeras en el interior de las mismas) o crticas (no pueden ser reacondicionadas debido a la mala calidad de los materiales con que han sido construidas). Ministerio de Desarrollo Social, Secretara de Gestin y Articulacin Institucional, Enero 2006.

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Cuadro X
Porcentaje Viviendas deficitarias 2001
14,6 a 7,2 6,0 a 3,6 1,6 a 0,2 -0,3 a -2,0 -3,3 a -4,9

Barrios
Barracas, La Boca, Nueva Pompeya, Villa Lugano, Villa Soldati Retiro, Villa Riachuelo, Montserrat, Constitucin, Parque Avellaneda Boedo, San Nicolas, Paternal, Chacarita, Parque Patricios, Mataderos, San Cristbal, Flores, San Telmo Villa Urquiza, Versalles, Recoleta, Villa General Mitre, Villa Luro, Agronoma, Villa Pueyrredon, Villa Real, Villa Crespo, Saavedra, Velez Sarsfield, Parque Chacabuco, Monte Castro, Liniers, Almagro, Villa Ortuzar, Balvaneras, Belgrano, Caballito, Villa del Parque, Colegiales, Palermo, Villa Devoto, Nuez, Floresta, Coghlan, Villa Santa Rita

Fuente: INDEC, Censo 2001 Anexo III, Cuadro 1. Nota. Para el ao 2008 los barrios donde todava proliferan las casas tomadas son La Boca, San Telmo (ocupaba el primer lugar hasta hace unos cuatro aos), Almagro, Montserrat, Floresta, Palermo Viejo, Villa Crespo, y Mataderos. Segn el IVC (Instituto de la Vivienda de la Ciudad), el dficit habitacional asciende a las 70.000 viviendas. Fuente Inmobidiario 22 de enero 2009.

Los resultados arrojaron que los barrios de la zona sur son los que cuenta con el mayor porcentaje de viviendas deficitarias y de acuerdo al Cuadro IX en el perodo 2001/05 la Ciudad de Buenos Aires se encontraba con 1.008.867 viviendas ocupando llegando a el 92, 4 % del parque total : Cuadro XI
Jurisdiccin Ciudad de Buenos Aires Ao 2001/05 Viviendas Permanentes 1.008.867 Dficit Cualitativo % 4,4 Dficit Cuantitativo % 3,2

Fuente elaboracin propia en base de datos tabulados de INDEC - CEPAL Nota para comienzos del 2009 se considera que existen 12.000 casas tomadas en la Ciudad de Buenos Aires, en los 90 eran 3000, donde el 40% son estatales. En las viviendas tomadas se estima que existe una ocupacin de 10 personas por vivienda como mnimo. El Gobierno de la Ciudad estima que el 10% de la poblacin en la Ciudad vive en villas, asentamientos y casas tomadas. Fuente Inmobidiario 22 de enero 2009.

En este caso a diferencia a nivel nacional las cifras dan cuenta de una situacin resulta una mayor proporcin de viviendas que deben ser consolidadas materialmente en contraposicin a las construidas, debindose a la consolidad de la Ciudad como Jurisdiccin. En el Grafico II se observa cual fue la incidencia de las viviendas desocupadas y viviendas deficitarias en cada barrio en el ao 2001, donde de acuerdo al anlisis existe una franja en la zona sur de importantes ndices de vacancia y dficit coincidiendo adems con el menor ndice o valor por m2 segn lo publicado en Reporte Inmobiliario 2007 ver ANEXO IV.

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Grafico II
Barrio Nueva Pompeya Villa Soldati Villa Lugano Barracas La Boca Liniers
Viviendas desocupadas %

14,6 a 7,2 1,6 a 0,2 -3,3 a -4,9 -0,3 a -2,0

Mapa de ubicacin de viviendas desocupadas

Mapa de ubicacin de viviendas deficitarias

Barrio Nueva Pompeya Villa Soldati Villa Lugano Barracas La Boca Liniers
Fuente: Elaboracin propia en base de datos Ministerio de Planificacin y Reporte Inmobiliario.

Viviendas deficitarias %

74,9 a 57,8

93,8 a 90,3

3.3 Algunas conclusiones

Crecimiento del 24% del parque habitacional en relacin al crecimiento poblacional que disminuyo -6,4%. Poblacin Hogares % %
Ciudad de Buenos Aires Gran Buenos Aires Pais -6,4 9,2 11,2 0,1 6,7 12,9

Si se observ un incremento de poblacin entre 25 y 40 aos. Incremento de hogares pauperizados, es decir, aquellos que han experimentado un deterioro en el ingreso producto de la crisis econmico-social. Las viviendas en hogares pauperizados, se localizan en la franja Sur de la ciudad coincidente con el rea con mayor incidencia en crecimiento de hogares. En dicho franja, preferentemente industrial.

38

Viviendas de calidad constructiva insuficiente Viviendas desocupadas Personas entre 25 y 45 aos

25,3 % Viviendas desocupadas 11,7 % Incremento de hogares (empadronados) 16,1 a 1,5 % Viviendas deficitarias 20,7 a 18 % Viviendas en hotelados o pensiones 39 % Personas entre 25 a 45 aos Incremento de hogares 20,8 a 11 % Viviendas con calidad constructivas insuficiente

1.350.154 Viviendas

Viviendas en hotelados o pensiones

Viviendas deficitarias

Hogares con 2 o + adultos mayores Hogares que cohabitan

Hogares con hacinamiento

15, 8 a 9,5 % Hogares con hacinamiento

22,2 % Inquilinos

Inquilinos

1.024.231 Hogares

14,6 a 7, 2 % Incremento de hogares 54,7 % Hogares nucleares (1 o 2 Personas)

Hogares nucleares

Incremento de hogares

3% Hogares que cohabitan

19 % Hogares con 2 mayores de 18 aos

Fuente: Elaboracin propia en base de datos INDEC. Censo Nacional de Poblacin Hogares y Vivienda, ao 2001, Ministerio de Planificacin y Reporte Inmobiliario.

39

"La sociologa interpretativa o comprensiva considera al individuo y su

accin como su unidad bsica. Como su tomo, si puedo permitirme emplear excepcionalmente esta discutible comparacin (...) en consecuencia la teora de la sociologa consiste en reducir estos conceptos a acciones comprensibles, es decir, sin excepcin, aplicables a las acciones de hombres individuales participantes" El espritu protestante y la accin social, Max Weber

4 Definicin de la demanda
En todas las sociedades antiguas y modernas pero sobre todo en estas ltimas, los individuos se agrupan dando forma a diferentes estratos, grupos o clases sociales. Qu tipo de grupos se creen, cmo se conforman y que relaciones establecen entre ellos determinar en buena medida la configuracin de una sociedad, lo que la sociologa ha llamado tradicionalmente estructura social. Dicho de otro modo podemos decir que toda sociedad constituye un sistema de posiciones desiguales y jerarquizadas (situadas en orden especfico que implica primaca o ventaja de unas sobre otras), derivados de un contexto institucional, que es preexistente a los individuos y que puede ser modificado por ellos mediante la accin. Esas desigualdades se construyen en virtud de diferentes dimensiones, de las que la economa es la que suele analizarse ms frecuentemente, en relacin con el concepto de clase social. Del Cueto, Luzzi, 2008. En este contexto es importante explorar la estructura social Argentina47 con su creciente fragmentacin y distancias que se han producido entre los grupos sociales y el consiguiente aumento de la heterogeneidad entre e internamente de cada clase que contribuyeron al deterioro general de las condiciones de trabajo y el aumento de la pobreza. Para tal fin se trabajar sobre las lneas generales en las que se desarroll el concepto de clase social a travs de los trabajos pioneros de Marx, Weber y Bell, entre otros.

4.1 Anlisis de la Poblacin La clase social

Clase social48 es una forma de estratificacin social en la cual un grupo de individuos comparten una caracterstica comn que los vincula socioeconmicamente, sea por su funcin productiva o "social", poder adquisitivo o "econmico" o por la posicin dentro de la burocracia en una organizacin destinada a tales fines. Estos vnculos pueden generar o ser generados por intereses u objetivos que se consideren comunes y que refuercen la solidaridad interpersonal. La formacin de un sistema de clases depende del hecho de que las funciones sociales de las mismas sean, independientemente de la existencia de una vinculacin orgnica, mutuamente dependientes a un marco social mayor. El conjunto de las clases sociales y sus relaciones, forman un sistema que es tpico de las sociedades industriales modernas. En este tipo de sociedad se reconoce una mayor movilidad, dentro de las clases y entre ellas, que en otros sistemas de estratificacin social; es decir, la
47

A mediados de la dcada de 1950, Gino Germani escribi el primer estudio sistemtico sobre la estructura social Argentina, a partir de un trabajo minucioso sobre las estadsticas disponibles en la poca mostrando una definicin del concepto estructura social que distingue de la estructura cultural, formada por los elementos que integran la cultura de una sociedad o grupos: costumbres, usos sociales, instituciones y creencias.
48

Las clases sociales, segn Marx, pueden entenderse de dos formas, sea como: grupos de individuos que se definen por una misma categorizacin de sus formas de relacionarse con los medios materiales de produccin, o una conciencia de clase entendida como la creencia en una comunidad de intereses entre un tipo especfico de relaciones socioeconmicas. La doctrina marxista intenta descubrir la objetividad de la existencia de las clases (clasificaciones) socialmente relevantes a travs de la formacin de intereses subjetivos yuxtapuestos a las mismas y en contraposicin a otros grupos de intereses comprendidos en forma similar, apareciendo las clases sociales como dualidades antagnicas en un contexto histrico de conflicto cuyo eje central es el materialismo histrico. De ese enfrentamiento mediado por la historia surge la lucha de clases que es la manifestacin misma del conflicto de los intereses econmicos de los individuos, este enfrentamiento se materializa en la formacin de dos grandes clases caracterizadas por esta "distribucin": el proletariado y la burguesa. Max Weber en cambio contribuy a atender la complejizacin social de occidente en el siglo XX (aparicin de capas medias, burocracia, etc.) y comprender desde una lgica de la accin social y la racionalidad. Siempre se lo considerar con un crtico fuerte de Marx (como la sociologa funcionalista lo hizo creer desde Talcott Parsons) an siendo ste liberal y cercano al mundo religioso. La diferencia de ambos est ms bien en el enfoque ms reduccionista dado al marco terico de Marx (primaca del factor material-econmico para explicar el capitalismo) algo que Weber trata de refutar a travs de sus tesis sobre el espritu protestante y la accin social, que es el individualismo en oposicin a la supremaca de lo colectivo, lo social, de Marx.

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experiencia de ascenso y descenso o el movimiento en sentido horizontal. Sin embargo, pese a estas posibilidades de movimiento, el sistema de clases no cuestiona la desigualdad en s misma, sobre todo en pases del tercer mundo donde existen combinaciones de clases y estamentos, develando un ethos colonial. De esta manera la clase social a la que pertenece un individuo determina sus oportunidades, y se define por aspectos que no solo se limitan a la situacin econmica tambin incluyen las maneras de comportarse, los gustos, el lenguaje, las opiniones. Incluso las creencias ticas y religiosas suelen corresponderse con las de un estatus social o (posicin social). Un sistema de clases es por lo tanto, una jerarquizacin colectiva, donde el criterio de pertenencia lo determina la relacin del individuo con la actividad econmica, y principalmente, su lugar respecto de los medios de produccin y con su herencia familiar, pudindola clasificarla en tres escalas, altas, medias y populares. 4.1.1 La Pobreza: formas de definirlas y calcularlas Si bien la existencia de la clase o los segmentos socialmente considerados como pobres no es un fenmeno nuevo en la sociedad argentina, la pobreza49, como tal, constituye un tema de estudio relativamente reciente en nuestro pas. En el pasado esta relativa falta de inters por el tema se deba al hecho de que o bien no se consideraba a la pobreza como un problema socialmente relevante, o bien se la consideraba una situacin transitoria, que la propia dinmica econmica sera capaz de remediar a travs de la incorporacin de la poblacin pobre al mercado de trabajo y del acceso a los beneficios sociales que el empleo proporcionaba. Recin en la dcada del 60 se comenz a hablar de bolsones de pobreza, lo que denotaba la idea de que la pobreza se circunscriba en algunas reas urbanas: las villas50. Esta situacin se modific hacia la dcada del 80, cuando en plena transicin democrtica una serie de investigadores comenzaron a interrogarse sobre la pobreza y a preguntarse por las diferentes maneras de definirla o intentar delimitarla. De esta manera mientras que en los aos 70 la existencia de la poblacin pobre sola ser considerada como una manifestacin de las disfuncionalidades de la economa capitalistas, a partir de los aos 80 la pobreza comenz a ser entendida como una consecuencia normal de un modelo de acumulacin que supona, entre muchos otros rasgos propios, altos niveles de desempleo, subempleo, informalidad y precariedad laboral. Pero qu es lo que indica que un individuo, una familia o un grupo sean pobres? y Cmo se mide la pobreza? Ante este interrogante, la formulacin de indicadores supone siempre una simplificacin y una abstraccin de determinados rasgos o elementos como expresin de una realidad compleja. Pero existen diferentes maneras de definir y calcular la pobreza las cuales han variado a lo largo del tiempo difiriendo los mtodos utilizados en cada pas. En la Argentina y con el advenimiento de la democracia en 1984 se elabor el primer mapa de pobreza con el mtodo de necesidades
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Hasta el siglo XIX eran considerados pobres y menesterosos exclusivamente los incapacitados para trabajar: enfermeros e impedidos, mujeres solas con numerosa prole, ancianos solos, etc. Con el advenimiento de la era industrial y la urbanizacin se ampla el concepto de pobreza a aquellos que viven en condiciones miserables independientes de su capacidad para trabajar.
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Una estimacin de CEPAL, para 1970, utilizando el mtodo de lnea de pobreza (LP) ubica en un 3 % el total de hogares pobres. El mtodo de LP consiste en establecer si determinado hogar o individuo est por encima o por debajo de una canasta bsica de bienes y servicios, elegidos respetando las pautas culturales de consumo de una sociedad en un momento histrico determinado. Segn el mtodo de LP seran pobres a quellos hogares o personas con ingresos inferiores a ese valor, en la medida en que no pueden cubrir el costo de esa canasta de bienes y servicios con sus ingresos. Se denominan indigentes aquellos cuyos ingresos no alcanzan a cubrir ni si la porcin de alimentos. Existen diversas variantes metodolgicas para la definicin de la L.P. pero en trminos generales se puede concebir como un momento monetario mnimo o bsico que una persona o familia requiere para vivir dignamente

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bsicas insatisfechas NBI que consista en establecer la existencia de manifestaciones materiales que evidencian falta de acceso a ciertos tipos de servicios, como por ejemplo la vivienda, salud, educacin entre otros51. De esta manera con el mtodo de la lnea de la pobreza52 LP, calculada a partir de una canasta bsica, y con el criterio del NBI se comenzaran a caracterizar a los hogares pauperizados. La utilizacin de ambos mtodos, como se han analizados, permite observar la evolucin y composicin de los diferentes grupos de hogares que conforman el universo de la pobreza 53 definiendo a aquellos que se ubican por debajo de la LP y que sufren carencias en el NBI pobres estructurales, pobreza estructural o pobreza histrica, mientras aquellos que si bien estn por encima de la LP pero segn el criterio de NBI cuentan con carencias corresponden al grupo pauperizado. A fines de la dcada del 80 se realiz un estudio cuantitativo y cualitativo que incluy una encuesta de dimensiones significativas, orientado a caracterizar el problema de la pobreza urbana en la Argentina (INDEC, 1990). El Censo Nacional de Poblacin y Vivienda de 1991 ha permitido elaborar un nuevo mapa de pobreza y estimacin del nivel de pobreza a partir de la Encuesta Permanente de Hogares. Si bien esta temtica requerira de mayor atencin, una serie de estudios sobre distribucin del ingreso y sobre pobreza permiten afirmar la significacin de este problema en el pas y el profundo empobrecimiento que han sufrido los sectores medios. Los ltimos informes elaborados en el censo del 2001 determinan que el ingreso medio del conjunto de la poblacin cay en las ltimas dcadas alrededor de un 40%, lo que significa que para la gran mayora de las familias el monto real de dinero con el que cuenta por mes se ha reducido brutalmente. Como todo promedio este porcentaje implica que algunos vieron reducir sus ingresos en ms de un 50 %, otros 30 % mientras que algunos pocos lo incrementaron. Una parte sustancial de estas familias corresponde a los nuevos pobres y un porcentaje importante de ellas tiene dificultades para cubrir sus necesidades bsicas.

4.2 La tendencia a la desigualdad - Cambios de la distribucin de ingresos

Durante buena parte del siglo XX, Argentina se distingui de sus vecinos latinoamericanos por evidenciar altos niveles de integracin social y bajos niveles de desigualdad. Esta situacin era el producto de una confluencia de factores que fue marcada por las condiciones creadas por el proceso de industrializacin por sustitucin de importaciones iniciado en la dcada de 1930 y profundizado a partir de la llegada del peronismo al poder en 1946. Acompao a este proceso la situacin laboral donde el peso (mayor que en otros pases) de los puestos de trabajos asalariados, el desempleo reducido, el relativamente alto poder de compra de los salarios y la escasa segmentacin entre diferentes sectores y calificaciones daban una cierta homogeneidad a las clases. No se puede dejar de mencionar que el desarrollo por parte del Estado con polticas de pretensin universalista en educacin y salud y de un sistema de seguridad social ligado al empleo formal y articulados con la accin de los sindicatos acompao al esquema. Donde una de las
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(Es necesario definir niveles mnimos que indiquen una valoracin subjetiva de los distintos grados de satisfaccin de necesidades consideradas como bsicas en determinado momento de desarrollo de una sociedad. En consecuencia seran pobres aquellos hogares que no alcanza n a satisfacer algunas necesidades definidas como bsicas. Este estudio puso en evidencia fuertes diferencias sociales y regionales que caracterizaban al pas y se consider que ambos mtodos medan lo mismo. Sin embargo diferentes estudios sealaron diferencias en la magnitud de la pobreza segn el mtodo de medicin que se utilice) La nueva pobreza en la Argentina, A Minujin, G Kessler.
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A fines del siglo XIX y con la finalidad de comenzar a medir a la pobreza un naviero ingls, Charles Booth, describi la situacin social en Londres haciendo un smil con la lnea de la flotacin de los barcos estableciendo una distincin entre los que estaban por encima y los que estaban por debajo de la lnea de pobreza LP.
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Mtodo integrado de pobreza MIP: a travs de la combinacin de los dos mtodos, NBI LP, se construye una tipologa mediante la cual es posible identificar aquellos hogares que no presentan condiciones de pobreza, aquellos que se encuentran en situacin de pobreza , aquellos que se encuentran en situacin de pobreza reciente, nuevos pobres (solo por ingresos), pobreza estructural y crnica (pobres tanto por ingreso como por NBI), Ministerio de Desarrollo Social, Secretara de Gestin y Articulacin Institucional, Enero 2006.

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consecuencias ms notorias que tuvo esta configuracin fue la activacin de un importante proceso de movilidad social ascendente, cuyo resultado ms sobresaliente fue la conformacin de una extensa clase media. Si bien en los aos 50 pudieron observarse algunos cambios en relacin con el patrn establecido en los 40 (fundamentalmente en lo que se refiere a las caractersticas del mercado de trabajo) fueron las transformaciones operadas durante la ltima dcada militar (1976-1983) las que modificaron radicalmente aquella situacin. Los cambios institucionales que se produjeron en el gobierno de facto provocaron que la poltica salarial tienda deliberadamente a quebrar la relativa homogeneidad que llevaba. Las medidas implementadas promovieron un desmesurado aumento en la dispersin salarial que medida por el coeficiente de Gini54 entre 1974 y 1980 aumento 7.7 puntos porcentuales (0.321 a 0.345). El deterioro de los salarios reales durante el perodo dictatorial y el impacto de un proceso de inflacin creciente continuaron durante los 80 provocando en el plano econmico una aun ms fuerte disminucin de los salarios, del nivel de actividad, el remplazo parcial de la moneda nacional por el dlar y la cada de la recaudacin fiscal. El pas llego a la dcada de 1990 con una situacin muy diferente de la registrada diez o quince aos antes. Si bien el desempleo no superaba el 8%, los bajos niveles de la actividad hicieron que el crecimiento de la poblacin econmicamente activa durante los aos 80 fuera lento. Al mismo tiempo, la disminucin del empleo asalariado observada desde mediados de los 70 estuvo acompaada por un crecimiento de trabajo por cuenta propia (cuentapropista) y el empleo en pequeos establecimientos, lo cual redundo en una baja de la productividad. Por ltimo, el empleo no registrado o en negro experiment en este perodo un crecimiento importante, que incidi tanto en niveles de los salarios como en la posibilidad de los trabajadores a acceder a la cobertura de salud y los beneficios de la seguridad asociados al empleo formal. Las consecuencias de esta situacin no tardaron en hacerse sentir. En primer lugar, la tasa de desocupacin pas del 8% de la poblacin activa al comienzo del perodo a 15,2 % en 2001, llegando a 18,5% en 1995. En segundo lugar, el subempleo tambin aument, pasando del 8,6% de los activos en 1991 a 14,5% en 2001. En tercer trmino, la proporcin del empleo no registrado o en negro, que representaba 26,5% del empleo total en 1990, alcanz el 35% en 1999. En cuarto lugar se observ una creciente dispersin de las remuneraciones, incrementndose la diferencia entre las correspondientes a los trabajadores ms y menos calificados. Como consecuencia de estos procesos, tambin se elev considerablemente el grado de inestabilidad laboral, es decir, la alternancia frecuente del perodo de empleo y desempleo sealando entradas y salidas peridicas del mercado de trabajo, lo que constituy uno de los rasgos centrales de la dcada. En cuanto a la distribucin de ingreso, el impacto de las reformas supuso un incremento de la brecha existente entre los ms ricos y los ms pobres. Los datos disponibles para el Gran Buenos Aires muestran que mientras en 1991 los ingresos familiares del 10% ms rico de la poblacin eran 22,1 veces mayor que los del 10% ms pobre, en 1999 los primeros eran 32,9 veces superiores a los segundos. Adems, mientras que en 1991 el 16,2% de los hogares se encontraba bajo la lnea de pobreza, en 2000 ese porcentaje ascenda a 25,2% de los hogares. Tras cinco aos de recesin, y con un dbil nivel de inversin externa, la situacin econmica y social se agravaba al promediar el 2001. Luego de la crisis, no solo se agudiz el nivel de pobreza y la informalidad55 sino que tambin se modific la composicin de la estructura social marcando
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Coeficiente de Gini: ndice que sirve para medir la distribucin del ingreso dentro de una sociedad. Puede adoptar valores entre cero y uno; el primer caso correspondera a una distribucin completamente igualitaria o uniforme de los ingresos, en tanto que el valor de uno se presentara en el caso de una distribucin totalmente desigual
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El concepto de informalidad que se ha adoptado es el desarrollado por la OIT, que la define como una forma de producir tpicamente en pequea escala y con una organizacin rudimentaria, con una nula o escasa separacin entre capital y trabajo. En este trabajo se considera informal al conjunto conformado por los trabajadores cuentapropistas no profesionales, los trabajadores familiares sin remuneracin, los patrones y los asalariados de

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la desigualdad de ingresos y las diferencias de bienestar. La distancia de ingresos familiares per cpita entre el 20% ms rico de la poblacin y el 25% ms pobre pas de 10 veces en 1991 a 20 veces a fines de 2001, en tanto el coeficiente Gini de estos ingresos se increment un 7% (pas de 0,478 a 0,512), Esquivel y Maurizio, 2006. (Ver grafico III) Grafico III
DISTRIBUCION INGRESO Gini 1974-2005* EVOLUCION SALARIO 1940-2007**

Fuente * CEDLAS 2006 ** FIDE Fundacin de investigaciones para el desarrollo econmico, octubre 2007

Segn las estadsticas56 un 25% de la poblacin cuentan con ingresos que no superan los $ 344 conformando el grupo indigente, por arriba se ubican las familias populares con remuneraciones que llegan hasta los $ 1.100. Recin a partir de esta cifra se empieza a hablar de sectores de clase media y por ltimo la clase alta que suma ingresos familiares por arriba de los $2.500, este crecimiento de la desigualdad estuvo acompaado de un empeoramiento de los indicadores que tienen relacin con el mercado laboral. Dentro del 20% que queda encuadrado la clase alta hay un sector, que representa el 5% superior, que son los que de verdad podran encuadrarse por sentido comn como los ricos. 4.2.1 La Nueva Pobreza, una categora heterogenia La historia de la evolucin de las familias de clase media en la Argentina tienen en comn un mismo elemento, el deterioro de la situacin alcanzada en el pasado, pero, simultneamente son diferentes entre s porque en cada una de ellas la cada comienza y termina en distintos lugares haciendo que estas prdidas visibles y muy sentidas signifiquen un cambio total del estilo de vida: sacrificio de lo secundario para proteger en ltima instancia lo bsico. Estas variables se vieron reflejadas durante las dcadas del ochenta y del noventa como consecuencia del proceso de crisis, estabilizacin y ajuste que nuestro pas comenz a sufrir en 1976. Hacia el fin de la dictadura militar dos fueron los rasgos caractersticos de la estructura social: el primero, el aumento y la creciente heterogeneidad de la pobreza; el segundo la consolidacin de un proceso de polarizacin social visible en un empeoramiento en la distribucin de los ingresos. Inciden en estos dos fenmenos: la cada generalizada de los salarios reales en diferentes grupos de ocupaciones, el aumento de la dispersin salarial entre categoras sumados con un largo perodo de alta inflacin coronado por dos crisis hiperinflacionarias, en 1989 y 1990.

establecimientos con hasta cinco ocupados. Las dos primeras categoras de ocupacin integran el empleo de los denominadas unidades productivas familiares y las dos segundas el de las microempresas. El sector formal esta integrado por el conjunto de los patrones y los asalariados de los establecimientos con ms de cinco ocupados y por los trabajadores cuentapropistas profesionales. Conceptualmente el sector pblico est excluido del sector formal, pero por limitaciones de orden emprico el mismo no ha podido desglosarse del sector formal. El servicio domstico no esta en ninguno de los sectores previamente mencionados.
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INDEC EPH, Encuesta Permanente de Hogares, Hogares segn escala de ingreso total familiar. Total de Aglomerados urbanos. Mayo 2002 Ver ANEXO V Cuadro 2.

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Ms adelante el proceso de ajuste neoliberal implementado en la dcada de 1990 consolid esta tendencia provocando la evolucin de los llamados pobres por ingresos que ponen de manifiesto la consecuencia de estos cambios (ver Grafico IV). Grafico IV
POBREZA, INDIGENCIA Y DESEMPLEO* EVOLUCION SALARIO (Bruto) en U$S (bruto)**

Fuente * Banco Mundial, INDEC ** OJF & Asociados, Base INDEC Y MECOM, Mayo 2008 (evolucin salario bruto desde la salida de la convertibilidad)

En estos cambios los ingresos marcan un lmite entre quienes pueden acceder a una canasta bsica de bienes y servicios y quienes no pueden hacerlo, cruzando la lnea en algn momento. Cada uno pertenece a un grupo diferente que conforman este universo, estn los pobres estructurales, es decir los pobres de antigua data, que en el pasado haban podido escapar de la miseria y que recayeron en ella en la ltima dcada; estn aquellas familias que nunca fueron pobres ni imaginaron que podran- y caen por consecuencias de otras variables relacionadas con la crisis como: el desempleo, la falta de ingresos, la precariedad laboral llamados empobrecidos y por ltimo estn aquellas familias que si bien sufren una impresionante movilidad horizontal, no llegan a atravesar la lnea de pobreza, no son rigurosamente pobres ni empobrecidos, sino pobres por ingresos. Esta heterogeneidad en la pobreza alude a que, a diferencia del pasado, cuando se consideran las trayectorias familiares y los recursos de los que dispone cada familia se registran diferencias importantes en el interior del conjunto de la poblacin pobre. Ms especficamente, con este rasgo se apunta a sealar un nuevo fenmeno, indito en la sociedad argentina: el del empobrecimiento de la clase media. Se hace visible entonces una nueva pobreza, aquellos quienes cayeron perdiendo el ingreso pero estn dotados de recursos en trminos de saberes, habilidades o disposiciones (lo que habitualmente se conoce como capital cultural), de relaciones sociales (el denominado capital social) y notablemente ms ricos que los de los grupos tradicionalmente considerador pobres (ver grafico V). El valor del capital social y cultural que los nuevos pobres poseen depende de la trayectoria y sus orgenes familiares, es decir difiere la utilidad potencial de un empobrecido miembro de la clase media de un pobre de vieja data. En la nueva pobreza, la presencia de un mayor capital social y cultural marcar alguna diferencia pero no deben dejar de verse los lmites de este tipo de recursos ya que pueden proveer soluciones puntuales a determinadas carencias y -no a todas- y nada se asegura que su duracin sea para siempre. Esta falta de uniformidad puede a veces desorientarnos, pues estamos ms habituados a la pobreza tradicional que cubre todas las esferas de la vida: salud, educacin, tiempo libre, etc. Una exclusin en todas las reas que lleva a la exclusin integra de las personas que lo sufren. En la

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nueva pobreza, por su heterogeneidad, la miseria y la exclusin son relativas porque hay quienes sufren la exclusin en algunas esferas de su vida social mientras en otras estn incluidas Grafico V

Sin NBI Sin LP Clase Media NBI sin LP Pauperizados Nuevos Pobres Pobres por ingresos NBI con LP Empobrecidos NBI y LP Pobres estructurales
Fuente: elaboracin propia con base de datos INDEC, SIEMPRO, e infobaeprofesionales.com (consultora CCR)

Pero cules son las causas que llevaron al empobrecimiento de una parte de los sectores medios? Distintas variables pueden identificar o explicar la pauperizacin de estos sectores. Algunas estn vinculadas a la situacin del empleo, sealadas durante las ltimas dcadas (la crisis del Plan Austral implementado por el gobierno de Raul Alfonsn, la hiperinflacin de 1989 y la de 1990, la crisis del 2001). Otras con la salida del mercado de trabajo de uno de los miembros que aportaba ingresos al hogar, ya sea por prdida del empleo o en el caso de las mujeres, por el abandono de la condicin de ocupada ante el nacimiento de los hijos. En tercer trmino fue el resultado de una disminucin de los ingresos, por cambio de trabajo como en el caso de los antiguos trabajadores en relacin de dependencia que, ante la prdida de su puesto de trabajo, pasan a desempear una peor remunerada, usualmente por cuenta propia. En este pasaje al trabajo independiente los trabajadores no solamente pierden ingresos, sino que tambin se ven privados de beneficios que suelen estar asociados al trabajo asalariado en condiciones de estabilidad, principalmente la obra social, las vacaciones pagas, el salario familiar y las licencias por enfermedad y maternidad. En consecuencia y ante estas variables luego de la crisis del 2001 los valores del empobrecimiento de la poblacin llego a que: entre octubre de 2001 y mayo de 2002 el salario real de los trabajadores disminuy un 26,5% en el Gran Buenos Aires. La recuperacin de estos indicadores para el segundo semestre del 2003 logro una disminucin hasta el 15,4% y hasta el 12,6% en el mismo perodo de 2004. Para el primer trimestre del 2007, tomando como referencia los datos de la Encuesta Permanente de Hogares EPH57 para total de aglomerados urbanos58, donde los persistentes niveles de desigualdad, respecto de la distribucin del ingreso, contina marcando profundamente la estructura social argentina. Los datos reflejan, (ver grafico VI), que donde el 40,3 % de la poblacin ubicada entre el 4y 7 decil se la considera clase media recuperada representada por
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Encuesta Permanente de Hogares EPH Hogares segn escala de ingreso total familiar, total de aglomerados urbanos, primer trimestre 2007, elaborada por el INDEC. El Aglomerado Gran Buenos Aires es el mayor conjunto urbano del pas. Abarca la Ciudad de Buenos Aires y se extiende sobre el territorio de la Provincia de Buenos Aires, integrando la superficie total de 14 partidos, ms la superficie parcial de otros 16 (esto sin contar una muy pequea participacin de los partidos de Cauelas y La Plata). La diferencia entre el Gran Buenos Aires y el Aglomerado Gran Buenos Aires es que el primero alude a un conjunto de partidos (ms la Ciudad de Buenos Aires) tomados en su totalidad, mientras el segundo alude a un rea que se va moviendo con el tiempo y que incluye a algunos partidos de manera parcial.

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el segmento que percibe ingresos mensuales mnimos de $1.000 y mximos de $2.300. Para el mismo grafico pero enfocando en la Ciudad de Buenos Aires observamos que la clase media recuperada con el 39,4% est representada por el segmento que percibe ingresos mnimos de $ 1.422 y mximos de $ 3.200. Grafico VI

Fuente elaboracin propia en base de datos del INDEC Encuesta Permanente de Hogares EPH Hogares segn escala de ingreso total familiar, total de aglomerados urbanos, primer trimestre 2007, Direccin general de Estadsticas y Censos (GCBA Ministerio de Hacienda) Encuesta Anual de Hogares Onda 2007 e infobaeprofesionales.com (consultora CCR) Ver Anexo V Cuadro 1 y 3; ANEXO VI Grafico I.

De acuerdo a los datos expuestos para el total de aglomerados existen 2.889.000 hogares percibiendo un ingreso medio $ 1.548 y para la Ciudad de Buenos Aires 385.300 hogares que involucran a 945.000 habitantes con un ingreso promedio de $ 2.230. 4.2.2 La invisibilidad de la nueva pobreza La nueva pobreza es una miseria difusa dispersa en grandes ciudades, mientras los viejos pobres viven en barrios y enclaves reconocibles por todos, los nuevos pobres no. Casi cualquier barrio, prcticamente cualquier edificio de clase media puede albergarlos. Es una pobreza privada de puertas adentro, que busca evitar y ocultarse de la mirada de los otros y que pretende mantener dentro del mbito restringido las relaciones ms cercanas. Esta dispersin y desorientacin que produce transforma a la pobreza en una pobreza invisible. Ms all de una sensacin generalizada, bastante acorde con la realidad, de que todos son nuevos pobres, no se sabe muy bien de que se trata la nueva pobreza. Sobre todo porque est ausente de la agenda pblica: a diferencia de los que ocurre con en muchos pases desarrollados, ac no se discute ni siquiera se toma en cuenta la posibilidad de implementar polticas pblicas especificas para estos sectores. El gran ausente en el escenario de la nueva pobreza es el Estado quien abandono a sus ciudadanos justamente cuando ms lo necesitaba, el Estado de Malestar59, donde en la ltima dcada tantos cientos de miles de habitantes de nuestro pas no pudieron evitar que su ingreso caiga en el territorio de la pobreza debido no solo al tipo de polticas de estabilizacin y ajustes llevadas a cabo, sino a la inexistencia de polticas pblicas preventivas a las que se puede recurrir. De esta manera, los nuevos pobres viven una experiencia de desproteccin social, que se vincula a la vez con el hecho de que su empobrecimiento significa, en trminos ms generales, el
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Ver Eduardo Bustelo

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derrumbe de la promesa de igualdad de oportunidades en que la clase media haba credo desde mediados del siglo XX, y que ya, no aparece como vlida para sus hijos. Pero no debe olvidarse que, los nuevos pobres conforman un estrato hbrido: si bien se asemejan a la poblacin pobre en cuanto a su nivel de ingresos, su insercin en el mercado de trabajo y su acceso a la cobertura social, comparten con los sectores medios otros rasgos, como el nivel educativo y la composicin de la familia. Esto determina la definicin de estrategias particulares, frente a la situacin de la pobreza, en las cuales el capital cultural y social de que dispongan las familias cumplir un rol central.

4.3 Identificacin de la Demanda Caractersticas socioeconmicas

Ms all de esta distincin en la forma de comprender las clases sociales, tambin es necesario analizar las maneras en que la nocin de clase es habitualmente utilizada en los estudios empricos que tienen por objeto el anlisis de la estructura social Argentina. El uso del concepto de clase social, muchas veces se reduce a su posible traduccin estadstica, que no necesariamente sigue criterios que se postulan en el nivel conceptual. En la estructura social de la Argentina Germani establece una serie de determinantes de las clases sociales, dentro de los cuales distingue entre criterios estructurales y psicosociales 60. Pero si de estadsticas se trata, esta representacin habitual en trminos de clase convive con otra, igualmente frecuente, en trminos de estratos de nivel socioeconmicos61. Ella es la ms frecuente en los estudios de opinin pblica y mercado. En este caso no se trata de identificar clases como grupos que forman parte de una identidad comn sino sealar sectores de la poblacin que comparten determinadas caractersticas objetivas como por ejemplo el tipo de consumo. Como consecuencia de esto, se recalificaron los estratos poblacionales conforme a la concentracin de riqueza de cada uno adecuado a las actuales circunstancias. (ver cuadro XII).

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Forman parte de los primeros el prestigio segn el cual se ordenan las ocupaciones, el nivel econmico (expresado en trminos de ingresos) y las caractersticas personales referidas al tipo y grado de instruccin. Componen los segundos la autodefinicin de los miembros de cada ocupacin con una clase determinada, es decir, como se ubican los individuos a s mismos en relacin con la estructura de clases de una sociedad, y el sistema de valores, normas y actitudes que caracterizan a los individuos de cada clase. Sin embargo, a la hora de realizar su anlisis de la estructura social de nuestro pas hacia finales de la dcada de 1950, y limitado por la escasez de las fuentes y datos disponibles, su definicin de las clases se reduce a la identificacin entre estructura ocupacional y estructura de clase, de tal forma que cada una de stas se define en funcin del tipo de ocupacin de los individuos que la componen: patrones, empresarios y empleadores para las clases altas; profesionales liberales, trabajadores por cuenta propia de ciertas ramas y empelados para las clases medias; obreros, aprendices y el resto de los trabajadores por cuenta propia para las clases populares.
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Los Niveles Socio-Econmicos NSE (como estratificaciones de los hogares de la poblacin urbana) , cuyo objetivo es reconstruir de modo indirecto el nivel de ingreso de los hogares. Histricamente, los procedimientos utilizados nunca fueron consensuados Ya en un plano de sistematizacin para su aplicacin en la prctica, desde fines de la dcada del 80, la Asociacin Argentina de Marketing AAM se ha abocado, primero a la elaboracin, y luego a sucesivas revisiones y ajustes del NSE. Se cre de tal forma el NSE 1991, que fue posteriormente ajustado en 1994 y 1996. En el ao 2002, la AAM procedi a elaborar una nueva versin del NSE. En funcin del particular momento en que se llev a cabo dicho trabajo, y con la finalidad de facilitar la comparacin con los lineamientos de la Encuesta permanente de hogares EPH de clasificacin de los hogares en deciles de ingreso, dicha versin se bas en un nuevo criterio. En el 2004 se procedi a una revisin del informe y para el 2005 se comenz la ejecucin del plan 2005 2006. En consecuencia en el 2006 fue adoptada una nueva forma de calcular el NSE que modifica el peso asignado al nivel educativo respecto de la ocupacin y elimina la consideracin del patrimonio de los hogares medido a travs del acceso a ciertos bienes de consumo durable. En su lugar, pasan a ser indicadores relevantes la cobertura mdica del principal sostn del hogar, la intensidad laboral del mismo (si es ocupado pleno o suboc upado) y el porcentaje de miembros del hogar que aportan ingresos. El ndice da como resultado una escala de siete niveles (A, B, C1, C2, D, y E), los cuales se corresponden con sectores de nivel socioeconmico alto (AB), medio - alto (C1), medio medio (C2), medio bajo (C3) y bajo (D y E) Ver ANEXO VI

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Cuadro XII
Estrato Social Clase Alta Clase Media Alta Clase Media Tpica Clase Media Recuperada Clase Baja
Ingreso Total aglomerado Familiar $ Poblacin Total Aglomerado % Ingreso Total GCBA Familiar $ Poblacin GCBA %

60.500 4.300 4.300 3.000 3.000 2.300 2.300 1.000 1.000 5

11,1 11,3 11,0 40,3 25,8

50.000 - 5.830 5.800 4.075 4.070 3.226 3.200 1.422 1.420 0

12,3 12,2 11,7 39,4 24,3

ndice NSE ABC1 C2 C3 D1 D2/E

Fuente Elaboracin propia en base de datos de la Comisin de Investigacin de Mercado de la Asociacin Argentina de Marketing, INDEC Encuesta Permanente de Hogares EPH Hogares segn escala de ingreso total familiar, total de aglomerados urbanos, primer trimestre 2007, Direccin general de Estadsticas y Censos (GCBA Ministerio de Hacienda) Encuesta Anual de Hogares Onda 2007 e infobaeprofesionales.com (consultora CCR) Ver Anexo V Cuadro 1 y 2 ; VI Grafico 2.

Debe entenderse que no todos los grupos que conforman los estratos socioeconmico constituyen una demanda potencial para adquirir una vivienda62, parte de ellos cuentan con una vivienda propia y no requieren mudarse en el corto a mediano plazo; como as tambin hay algunos casos de personas que no cuenten con vivienda y que, actualmente, no estn interesadas en adquirirlas. Pero si existe una franja ubicada prxima a la base de la pirmide BdP con necesidades de vivienda refirindonos en este caso a las familias llamadas nuevos pobres. Uno de los principales problemas que posee esta demanda esta vinculado al desfasaje que existe entre el precio de las propiedades (que se encuentra estipulado en dlares y, segn la zona, por encima de los valores existentes durante la Convertibilidad) y el salario de referencia, expresado en pesos y sujeto a una volatilidad en trminos reales (poder adquisitivo)63 dado el escenario inflacionario que afecta a la Argentina. (ver grafico VII) Grafico VII
Valor m2 U$S vs Ingresos en U$S EVOLUCION SALARIO (Bruto) en U$S

Fuente * ReporteInmobiliario.com en base a datos de Gimnez Zapiola y Toribio Achaval - Ingresos dlares: Toribio Achabal en base a datos INDEC ** OJF & Asociados, Base INDEC Y MECOM, Mayo 2008

La percepcin de una inflacin persistente incide en las conductas y expectativas de los diversos actores vinculados a la problemtica ya que se imposibilita para el acceso al mercado hipotecario.
62

En este sentido, la Cmara Argentina de la Construccin -CAC16- ha efectuado un estudio mediante el cual determina que para el perodo 2007-2017 existe una necesidad de construir 3,9 millones de viviendas (que abarcan todos los estratos de la poblacin) y se traducen en un monto de $415.000 millones en obras nuevas. No obstante, dado que la inversin en mantenimiento se estima, segn INDEC 1993, en un 13,1% de la inversin en obra, el monto total a invertir en viviendas para la mencionada dcada sera de $469.000 millones, de los cuales $ 46.000 millones corresponderan a lo que se denomina vivienda social (y estara a cargo del gobierno destinados para aquellas personas que se ubican entre el 1 y 3 decil). En consecuencia, el monto a invertir en el desarrollo de vivienda para el resto de la poblacin es de $ 423.000 millones, Cosentino, Maurer, 2007.
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() En trminos de poder adquisitivo, en la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires de elevada valoracin inmobiliaria relativa-, el salario promedio durante junio medido en dlares alcanz para adquirir 47% del valor del M de una vivienda nueva. En otros barrios representativos, tales como Caballito, dicho porcentaje ascendi a un 55% promedio, mientras que en Almagro lo hizo a un 60%. () Informe de la Construccin y el mercado inmobiliario, Instituto de Economa , Facultad de Ciencias Econmicas, Septiembre 2008.

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En este sentido, se evidencia una dicotoma clara (una contradiccin de intereses): mientras ese contexto inflacionario hace que las personas deseen tomar crditos a tasa fija y a largo plazo, las entidades financieras, que estn fondeadas fundamentalmente con obligaciones de corto plazo, y con pocas posibilidades de extender la maturity de dichas obligaciones, no se encuentran en condiciones de prestar a largo plazo y a tasa fija, tal cual surge de las expectativas de demanda. Atender a esta poblacin con necesidades diferentes se convierte entonces en un desafo importante. Surge as el concepto que muestra la importancia econmica del sector al considerar todo su gasto consolidado como la oportunidad de destapar un mercado que no accede a un mnimo de productos y servicios. En este sentido la combinacin de las capacidades de gobiernos y empresas ha probado ser muy efectiva. Pero para ello deben unificar visiones, que no siempre son coincidentes debido a distintas experiencias de cada uno64.

4.4 Algunas conclusiones del anlisis

La nueva clase social, denominada nuevos pobres, si bien ha tenido una fuerte prdida de salario respecto a su situacin anterior tomada como base antes de la crisis del 2001, cuenta con un capital social y cultural que le permite de acuerdo a su trayectoria el acceso a ciertos bienes y servicios. En los ltimos aos el nivel de pobreza decrece al igual que los salarios y este ltimo si bien trata de alcanzar sus valores de la crisis no ha podido hasta el momento igualarlo Fuerte aumento del coeficiente de distribucin y de la clase media recuperada, nuevos pobres tanto en la Ciudad de Buenos Aires como a nivel nacional considerando el total de aglomerados Fuerte descalce de salario vs m2 de construccin De acuerdo a los valores y a pesar de los esfuerzos en planes de viviendas oficiales, la resolucin del problema habitacional para los sectores vulnerables de la poblacin no puede ser resuelta exclusivamente por parte del Estado. Resulta necesario implementar polticas que integren y alienten a la actividad privada en la produccin de un mayor nmero de unidades habitacionales para un amplio sector de la poblacin que no estn al alcance de las mismas.

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Nuestra investigacin sobre la calidad de vida consisti en el estudio, en trminos concretos, de la satisfaccin de necesidades bsicas insatisfechas y del acceso al consumo de bienes y servicios considerados mnimos. Debe por tal punto reflejar una visin generalizada sobre el conjunto de las condiciones sociales en la que se desarrolla su vida la poblacin de la ciudad Aspectos metodolgicos de la investigacin Luis Beccaria

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El Estado otorgara los beneficios de la seguridad social, que tendr

carcter de integral e irrenunciable. En especial, la ley establecer: el seguro social obligatorio, que estar a cargo de entidades nacionales o provinciales con autonoma financiera y econmica, administradas por los interesados con participacin del Estado, sin que pueda existir superposicin de aportes; jubilaciones y pensiones mviles; la proteccin integral de la familia; la defensa del bien de familia; la compensacin econmica familiar y el acceso a una vivienda digna. Constitucin de la Nacin Argentina, Art. 14 Bis

5 Financiamiento y acceso a la vivienda para hogares de menores ingresos 5.1 El Financiamiento en pases en desarrollo.
El crecimiento poblacional y la creciente urbanizacin que ha registrado y experimentar el mundo en los prximos aos, representa un gran reto para todos los estados en materia de vivienda, infraestructura y acceso a servicios. Si bien el problema de la vivienda es comn a muchos pases, resulta ms preocupante en pases en desarrollo donde alcanza estadsticas alarmantes y constituye una dificultad de raz estructural. Amrica Latina se ubic como la segunda regin ms urbanizada del planeta, con un 77% de su poblacin habitando actualmente en ciudades donde la mayor parte del crecimiento se concentra en los estratos de ingresos ms bajos. El hecho de que la pobreza se est urbanizando trae consigo problemas adicionales de marginacin y desigualdad que no pueden ser ignorados. La atencin a las necesidades de vivienda es un componente esencial de cualquier esquema de polticas pblicas y en los ltimos aos se ha convertido en una prioridad en la agenda internacional. Muchos de los pases en desarrollo que han tomado medidas en este tema se han enfocado prioritariamente a la implementacin de programas para la vivienda social. Sin embargo, la demanda masiva de vivienda y la disposicin limitada de recursos pblicos han recortado el alcance de estos programas. En Amrica Latina las polticas y mecanismos utilizados para paliar el dficit habitacional difieren entre pases pero disponen de caractersticas comunes a la hora de acceder al financiamiento segn se observa en el cuadro XIII. Cuadro XIII Crdito Hipotecario Argentina Chile Mxico
Denominacin Mercado Local Unidad de Fomento Mercado Local Plazo Promedio 15 a 20 aos 15 aos 20 aos Tasas 12 a 17 % 5a7% 11,1 %

Fuente: Elaboracin propia en base de datos CEFID

En Chile el mercado de vivienda, convive con un sistema tripartito de financiamiento basado en el ahorro privado donde se incentiva a polticas en favor del ahorro de las familias, ya sea para recibir asistencia estatal o para los que optan por el mecanismo de mercado. El compromiso de ahorrar se valora no slo por la disminucin en los fondos que debe asignar el Estado, sino tambin porque destaca la participacin y el esfuerzo de las familias. Otro sistema es el relacionado al subsidio habitacional directo otorgado por el Estado donde se dispone de distintos programas habitacionales, a travs de los cuales se adquiere viviendas (bsicas privadas), o demanda en licitacin pblica su construccin para posteriormente asignarlas a los postulantes seleccionados mediante criterios sociales y econmicos. El caso ms emblemtico lo representa el Fondo Solidario de Vivienda (FSV), programa habitacional del

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Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile (MINVI) destinado a dar solucin habitacional a las familias que se encuentran por debajo de la lnea de pobreza. Por ltimo encontramos al crdito hipotecario de largo plazo donde existen diversos productos que, o bien se diferencian segn la tasa de inters, fija o variable65 o segn el instrumento financiero, mutuo hipotecario, endosable o no, o crdito con Letras de Crdito Hipotecarias (LCH)66. Por otra parte el desarrollo del mercado hipotecario chileno fue acompaado de manera decisiva por los fondos de pensin, que invirtieron ms del 20% de su cartera en dichos instrumentos, lo que permiti un mayor fondeo del financiamiento hipotecario, traducindose en bajas tasas de inters y plazos ms convenientes. Otro rasgo distintivo del caso chileno, es el mecanismo de indexacin que se aplica tanto para los instrumentos de captacin de fondos como para los crditos. Consiste en una unidad de cuenta indexada con la inflacin con un mes de rezago, denominada unidad de fomento (UF)67. Este sistema financiero chileno sobresale respecto de otros mercados latinoamericanos por exhibir moderados costos en la recuperacin de las garantas reales en caso de ejecucin judicial, cuyos plazos promedios se estiman entre 12 y 18 meses. El resultado de este conjunto de polticas por parte del Estado, del sector privado y financiero, permiti contribuir a reducir moderadamente el dficit habitacional chileno. La poltica habitacional ha logrado reducir el dficit cualitativo: se observaron grandes avances en los ndices de infraestructura, calidad y tipo de vivienda, para el 2002, respecto del ao 1992() tambin se pudo comprobar que el dficit est fuertemente asociado a la poblacin ms vulnerable (quintiles I y II) la cual representa ms del 50% de los hogares que sufren algn tipo de dficit. Galaz Sanhueza, 2005. En el caso de Mxico, las necesidades habitacionales estn atendidas por actores pblicos y privados que, si bien han generado diversos productos, no alcanzan para solucionar el problema estructural del acceso a una vivienda digna por parte de los sectores de menores ingresos. El Gobierno Federal comprometi como programa de vivienda y meta para el 2006, alcanzar un ritmo anual de financiamiento de 750 mil unidades habitacionales. Para alcanzar esta meta, fue necesario transformar las condiciones jurdicas, administrativas, financieras y de coordinacin prevalecientes, lo que impuls cambios, mediante un proceso de reingeniera en todos los organismos financieros de vivienda (INFONAVIT, FOVISSSTE, y FONHAPO), la integracin de un esquema de subsidios (los que fueron otorgados en forma implcita o complementaria) y una coordinacin institucional efectiva, as como ajustes para disponer de recursos adicionales destinados a otorgar ms crditos. Conjuntamente con estos cambios, en el ao 2001 se cre la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), sustituto del Fondo de Operacin y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI), institucin financiera perteneciente a la Banca de Desarrollo, estableciendo condiciones que permiten

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La tasa pactada se modifica de acuerdo a un factor variable, por ejemplo una tasa de referencia conocida como Tasa Activa Bancaria (TAB), publicada por la Asociacin de Bancos e Instituciones Financieras. Generalmente se utiliza la Tasa TAB en unidades de fomento (UF) a 360 das, y a ese factor se le agrega un spread. Al 26/9/2007 la tasa TAB se ubicaba en un valor de 3,22%.
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Estos prstamos pueden ser a tasa fija o variable y el importe financiado alcanza un mximo del 75% del valor de la propieda d, mientras que el plazo de amortizacin puede llegar hasta 30 aos. Para el caso de los mutuos hipotecarios endosables o no endosables, su caracterstica diferencial respecto al producto sealado anteriormente, es su gran flexibilidad en cuanto a las condiciones de plazo, relacin prstamo/valor y cuota/ingreso, como as tambin, los seguros, tasas etc., que se fijan libremente entre las partes, Bancomer .
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Es una unidad de cuenta indexada a la inflacin del mes inmediatamente anterior al perodo que se calcula. Fue creada en 1967 (1UF=100) y a la fecha 26/09/2007 es de $19.151. Antes del da 9 de cada mes el Banco Central de Chile entrega pblicamente el valor de la UF diaria para el perodo comprendido entre el 10 del mes en curso y el 9 del mes siguiente, registrando una variacin entre ambas fechas equivalente a la variacin del ndice de precios al consumidor del mes inmediatamente anterior.

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canalizar recursos adicionales al mercado hipotecario provenientes del sector privado, mediante las SOFOLES68 y la Banca, para incrementar el financiamiento hipotecario. Toda esta transformacin ha mostrado que entre 2002 y 2005 se registraron mximos histricos consecutivos en el otorgamiento crediticio para adquisicin de vivienda, por parte de los cuatro organismos nacionales (INFONAVIT, SHF, FOVISSSTE y FONHAPO). El mercado de financiacin de la vivienda se encuentra fuertemente respaldado en la accin de los principales entes pblicos69 y en especial del INFONAVIT70. A esta situacin se le suma la participacin del sector privado en el financiamiento a la vivienda como en el caso de la banca que siendo casi nula para el 2000 tuvo un fuerte crecimiento a travs de los crditos hipotecarios otorgados por las SOFOLES. Otro rasgo que caracteriza al mercado mexicano, es la existencia de seguros de crditos hipotecarios, que consisten en mecanismos para transferir a una aseguradora el riesgo de crdito en este tipo de prstamos, permitiendo mejorar los estndares de otorgamiento, promoviendo la competencia en precio y calidad. No hay que olvidar al Fondo de Operacin y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI)71, que administra el Programa Especial de Crdito y Subsidios a la Vivienda (PROSAVI) por el cual se subsidia a familias de menores ingresos72. Todas estas caractersticas destacan a Mxico como lder en la regin en materia de titulizacin alcanzando en el ao 2004 el 69% del total de emisiones de la regin, constituyendo el 75% de su portafolio activos titulizados provenientes de los crditos para la construccin y para adquisicin de vivienda. CEFIDER, 2007 En Argentina la poltica de vivienda estuvo condicionada por la insuficiencia de recursos presupuestarios (gran parte de ellos tuvieron como destino el pago de la deuda externa) y por los lmites que significaron la obtencin de crditos internacionales, aplicados a programas especficos de solucin parcial del problema de la falta de vivienda. Por otra parte, la inflacin, que soport por aos la economa argentina, contribuy a impactar negativamente tanto en el desarrollo de mecanismos de financiamiento como en la capacidad de ahorro de las familias.

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Sociedad Financiera de Objeto Limitado (SOFOL). Es una sociedad annima autorizada por la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico. Su propsito es captar recursos provenientes de la colocacin de instrumentos inscriptos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios con el propsito de otorgar crditos a determinada actividad o sector: consumo, crdito automotriz, educacin, servicios financieros e hipotecarios, entre otras.
69

Otro instrumento es el FOVI, Fideicomiso Pblico constituido en 1963 por el Gobierno Federal a travs de la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico en el Banco de Mxico, el cual es administrado por la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crdito S.N.C. (PROSAVI) a partir del 26 de febrero de 2002 P. Dentro de sus fines se encuentra el otorgar apoyos financieros y garantas para la construccin y adquisicin de vivienda de inters social, canalizando los recursos a travs de los intermediarios financieros, siendo stos las instituciones de banca mltiple y las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES) del ramo hipotecario e inmobiliario, registradas ante FOVI. Los recursos del financiamiento se asignan a travs del sistema de subastas a las que estn llamados los promotores de vivienda registrados en FOVI, as como los intermediarios financieros autorizados (Fundacin Centro de Investigacin y Documentacin de la Casa CIDOC y Sociedad Hipotecaria Federal SHF, 2006). Este programa se propone apoyar la compra de vivienda nueva para los jefes de familia, tanto asalariados como aquellos que trabajan por su cuenta, que tienen ingresos no mayores a 5 veces el salario mnimo mensual del Distrito Federal, con una asignacin transparente de los crditos mediante concursos en donde se ofertan. Por su parte, el Gobierno Federal otorga un subsidio para complementar el ahorro previo, que representa el 20% o ms del valor de las viviendas ofrecidas en el programa.
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Este organismo pblico se fondea a travs del aporte que efectan los empleadores de un 5% sobre la masa salarial de sus empleados y que es considerado como un impuesto, otorgando luego crditos a los trabajadores del sector privado. El Instituto es parte del sistema de ahorro para el retiro mexicano y las principales caractersticas radican en: plazos de hasta 30 aos, tasa de inters fija y funcin directa del ingreso del trabajador en cantidad de veces el salario mnimo (VSM), exigiendo garanta hipotecaria a favor del Instituto, el cual contrata y paga un seguro para casos de muerte o incapacidad permanente del deudor. CEFIDAR, 2007.
71

Fideicomiso Pblico constituido en 1963 por el Gobierno Federal a travs de la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico en el Banco de Mxico, el cual es administrado por la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crdito S.N.C. a partir del 26 de febrero de 2002. Dentro de sus fines se encuentra el otorgar apoyos financieros y garantas para la construccin y adquisicin de vivienda de inters social, canalizando los recursos a travs de los intermediarios financieros, siendo stos las instituciones de banca mltiple y las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES) del ramo hipotecario e inmobiliario, registradas ante FOVI. Los recursos del financiamiento se asignan a travs del sistema de subastas a las que estn llamados los promotores de vivienda registrados en FOVI, as como los intermediarios financieros autorizados (Fundacin Centro de Investigacin y Documentacin de la Casa CIDOC y Sociedad Hipotecaria Federal SHF, 2006).
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Este programa se propone apoyar la compra de vivienda nueva para los jefes de familia, tanto asalariados como aquellos que trabajan por su cuenta, que tienen ingresos no mayores a 5 veces el salario mnimo mensual del Distrito Federal, con una asignacin transparente de los crditos mediante concursos en donde se ofertan.

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5.1.1 El acceso a la vivienda en la Argentina Los principales antecedentes se remontan a comienzos del siglo pasado. La crisis urbana tuvo su impacto en la Ciudad de Buenos Aires como resultado de las restricciones que padecieron en las condiciones de vida los inmigrantes europeos. A partir de all, el Estado comenz a ejercer un rol ms activo, regulando el mercado de la vivienda para los sectores de bajos ingresos mediante la sancin de la primera ley de congelamiento de alquileres y luego, con la construccin de viviendas sociales mediante la Comisin Nacional de Casas Baratas. A mediados de la dcada del 40, mediante la Ley de Propiedad Horizontal, se permiti el acceso a la propiedad en altura en las reas centrales urbanas, y cobr relevancia el rol del Banco Hipotecario Nacional73, que se encarg de financiar ms extendidamente el acceso a la vivienda de los sectores medios con crditos a treinta aos de plazo. Al mismo tiempo, el Estado nacional organiz la construccin de barrios modelo (como Ciudad Evita) destinados a los trabajadores, incentivando la industria de la construccin fundamentalmente ligada a este tipo de emprendimientos sociales. El "derecho a la vivienda" fue incorporado en la Constitucin reformada en 1949, iniciando el gobierno una poltica de accin directa mediante la construccin de viviendas destinadas a los sectores de menores recursos, instalndose en el horizonte de anhelos de amplios sectores de la sociedad argentina el acceso a la vivienda como un objetivo alcanzable con la ayuda del Estado, visto por primera vez como garante de los derechos de los trabajadores74. En las dcadas del setenta y ochenta, el Estado instrument la poltica de vivienda a travs de un mayor impulso a la oferta de construcciones con destino a los sectores de menores recursos, con el desarrollo del FONAVI75 y otros planes menores de vivienda y, por el lado del financiamiento a la demanda, a travs del aporte del Banco Hipotecario Nacional76. En los noventa se produce un cambio sustancial en la concepcin del modo de resolucin de este problema, ofreciendo una mayor participacin al sector privado. En consecuencia se produce la privatizacin del Banco Hipotecario Nacional y se introducen cambios en los mecanismos recaudatorios del FONAVI77, descentralizacin mediante. Tras la crisis del ao 2001, el Estado decidi unificar los programas que estaban bajo la rbita de la Secretara de Desarrollo Social en la Subsecretara de Desarrollo Urbano y Vivienda trasladndola a la Secretara de Obras Pblicas del Ministerio de Planificacin Federal Inversin Pblica y Servicios de la Nacin y, como accin

73

Desde 1943, y en solo tres aos, el BHN escritur 130.000 prstamos y en 1952 haba construido 217.000 viviendas. Los planes de pago eran a treinta aos con un inters del 5,75% anual. Desde el ao 1943, los crditos de fomento pasan a ser la operacin con mayor participacin relativa en la actividad del BHN. Esta participacin seguir aumentando hasta el ao 1953, Lopez, 2000.
74

se consolidaron las instituciones del Estado de Bienestar, en el estilo argentino, que fuera de los de mayor alcance en Amrica Latina a partir de los aos 50. La vivienda social fue creciendo en importancia en la agenda pblica, primero con la Comisin Nacional de la Vivienda en 1955, luego con la organizacin del Fondo Federal de la Vivienda en 1959, hasta llegar en 1965 a la creacin de la Secretaria de Estado de Vivienda dependiente primero del Ministerio de Economa y luego del de Bienestar Social. El camino constitutivo de un sistema centralizado de provisin de vivienda social comenz con la creacin del Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI) en 1972, Cravino, Fernndez Wagner y Varela, 2002.
75

en el caso del FONAVI, el regular desempeo result entre otras causas debido a los bajos niveles registrados en la recuperacin de los fondos otorgados por parte del organismo, conjuntamente con altos costos y menor calidad de vivienda social. A su vez, los altos ndices inflacionarios generaron distorsiones en el funcionamiento del sistema con mayor nfasis en el sector construccin, que debi detener la ejecucin de obras cada vez que se negociaban ajustes en los costos Cristini y Moya, 2004.
76

Este perodo se caracteriz por ser una poca de altas tasas de inflacin e inters. Dichas cuestiones no permitieron un desarrollo significativo de la construccin, del inmobiliario, del crdito general, y del hipotecario en particular. Para afrontar el descalce, el BHN tuvo que recurrir a la asistencia de redescuentos por parte de la autoridad monetaria, que eran acompaados por elevadas tasas de inters ajustadas por inflacin, llegando a generar altos niveles de morosidad en la cartera, tornndose en insostenible su funcionamiento. Los programas antiinflacionarios aplicados durante gran parte de la dcada del 80 , y en especial sobre el final de la misma, indujeron diversas medidas tendientes a restringir la expansin de prstamos hacia las entidades financieras a fin de aumentar el grado de control de la oferta monetaria CEFIDAR, 2007.
77

En el ao 1997, con la Ley N21.581, se dio curso al Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI), en donde se precisan y enmarcan sus actividades, determinndose que sus recursos deban ser destinados a financiar total o parcialmente la construccin de viviendas econmicas para familias de ingresos insuficientes y la ejecucin de obras de infraestructura. En este sentido se aumentan los recursos, llevando los aportes al 5% de la nmina salarial, especificndose no slo los destinos, sino tambin acotando los destinatarios de las inversiones a las familias de recursos insuficientes, y generando la creacin de organismos autrquicos en las jurisdicciones, responsables de la ejecucin de los programas financiados con dichos fondos especficos.

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complementaria se incorporaron programas federales78 mientras que la banca pblica comenz a ejercer un rol testigo en la oferta de financiamiento79. 5.1.2 La vivienda en crisis o post crisis. El ao 2001 fue traumtico para la economa en general y para el sistema financiero en particular con un largo proceso recesivo y con la devaluacin de la moneda local se produjo la imposibilidad de pago de numerosos agentes econmicos que haban contrado crditos hipotecarios en dlares percibiendo sus ingresos en pesos. Como resultado de ello los poderes ejecutivo y legislativo se vieron obligados a intervenir en materia de ejecuciones hipotecarias evitando que las entidades financieras se enfrentaran al imperativo de disponer la ejecucin de las hipotecas, al mismo tiempo que se pesificaban los crditos dolarizados. A partir de ese momento se sucedieron una serie de leyes tendientes a dar solucin al problema80. Esta situacin dej como principales seales de deterioro una cada acumulada del PIB del orden del 15,6% y un profundo proceso de desintermediacin financiera, traducindose en una fuerte cada de los depsitos y de los prstamos. (ver grafico VIII y ver grafico en Anexo VII Grafico 1) Grafico VIII

Fuente: Reporte Inmobiliario, ndices.

78 79

Para consultar especficamente cada uno de ellos y estado de avance de los programas ver www.vivienda.gov.ar

El Estado resign una herramienta de regulacin importante y tuvo que sustituirla, en la medida de sus posibilidades, con el protagonismo de otras entidades pblicas. stas ejercieron un rol testigo en materia de precios y en consecuencia el Banco de la Nacin Argentina pas a ocupar un espacio preponderante. La seal ms evidente es el avance al primer lugar del ranking de bancos en sta lnea crediticia, y el fuerte crecimiento de los bancos Provincia de Buenos Aires y Ciudad de Buenos Aires, aos despus, fundamentalmente a la salida de la crisis del ao 2001
80

En enero de 2002, se sancion la Ley 25.563 de concursos y quiebras, suspendiendo por el plazo de 180 das la totalidad de las ejecuciones judiciales o extrajudiciales, incluidas las hipotecarias y prendarias de cualquier origen, incluso las previstas en la Ley 24.441. En setiembre, la Ley 25.640 prorrogara el plazo de suspensin durante 90 das ms, en noviembre de 2006 la Ley 26.167 de Emergencia Pblica suspendi los trmites de ejecucin de sentencias judiciales, subastas judiciales y extrajudiciales, los desalojos en cualquiera de sus modalidades, y cualquier otro procedimiento que tenga por objeto el desapoderamiento de los inmuebles protegidos en la ley. Acto seguido, se sancion la Ley 26.177, que dispuso la creacin de la Unidad de Reestructuracin que funcionaria en el mbito del Ministerio de Economa y tuvo por objeto el anlisis y propuesta de reestructuracin de la totalidad de los mutuos hipotecarios pactados entre los adjudicatarios y el ex Banco Hipotecario Nacional, antes de la vigencia de la convertibilidad. En sesin parlamentaria de mayo de 2007 se prorrog la suspensin de ejecuciones a dichos deudores hasta tanto se expida la Unidad de Reestructuracin.

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Sobre finales del ao 2002 comienza la economa a exhibir sntomas de cambios81. Las polticas activas en materia de vivienda social por parte del Estado se centraron en el abordaje sectorial sin otras disposiciones de polticas ms estructurales sobre las formas de propiedad, sus derechos y obligaciones y sobre el desempeo del mercado. Para el 2004 se puso en marcha el Programa Federal de Construccin de Viviendas82 donde se proponan edificar 120.000 viviendas nuevas en todo el pas entre el 2004-2006 a fin de fortalecer el proceso de reactivacin econmica mediante la contratacin de obras en las empresas del sector de la construccin para promover la generacin de puestos genuinos de trabajo, este crecimiento estuvo acompaado en el sector privado con el repunte del crdito hipotecario. Si bien el otorgamiento de nuevos prstamos hipotecarios con destino a vivienda evidenci una modesta pero auspiciosa recuperacin fue para finales del ao 2005 el momento en que el crdito hipotecario comenz a despegar a un ritmo moderado. Esta tendencia fue acompaada por un decidido avance de las entidades bancarias en el ofrecimiento de productos hipotecarios en moneda local83 a largo plazo y a tasas reales sustancialmente ms bajas que en la convertibilidad, donde en algunos casos lleg a treinta aos, en trminos reales, y con ampliacin del porcentaje de financiacin respecto al valor de la propiedad en alguna lnea puntual84. Este repunte se reflej en la Ciudad de Buenos Aires para el 2005 donde el 42% de la construccin se enfoco para el segmento ABC1, distribuyndose el resto de la segmentacin en calidades de tipo sencilla y confortable. Por otra parte, durante el 2006, las obras destinadas a vivienda de caractersticas suntuarias representaron el 37% del total, Reporte Inmobiliario, 2007. Este crecimiento de la actividad inmobiliaria se dio en ausencia de financiacin hipotecaria, manifestado por la cantidad de escrituras efectuadas con hipotecas en la Ciudad de Buenos Aires que apenas lleg al 8,7%, muy bajo en relacin a los valores registrados en la dcada anterior. (ver cuadro XIV y ANEXO VII Grafico 2) Cuadro XIV Perodo
1990 1997 2000 2001 2002 2007

Escrituras
83.247 103.887 90.625 79.762 82.662 98.025

Hipotecas
5.664 29.106 23.628 20.353 3.256 8.586

Cancelaciones
17.212 34.475 28.493 27.066 39.214 18.208

Hipotecas /Escrituras
6,8 % 28,0 % 26,1 % 25,5 % 3,9 % 8,7 %

Fuente: Elaboracin propia en base de datos Reporte Inmobiliario y Cmara Inmobiliaria Argentina, Perodo 2007 Ver Anexo VIII Grafico 1, 2, 3 y 4

81

Como hecho caracterstico del mercado inmobiliario durante los aos 2002 y 2003, ante la cada en el valor de las propiedades (medidos en dlares) en los meses siguientes a la crisis, y ante la falta de activos financieros suficientemente slidos como para proteger sus ahorros, los agentes econmicos provocaron una mayor demanda en la compra de inmuebles con los fondos que haban retira do del sistema financiero, ya sea por el efecto goteo del corralito, amparos u otros mecanismos.
82

El Federal como se lo conoce, es un programa cuyo diseo es rgido, con un producto nico: construccin de viviendas superficie mnima (45m 2) con infraestructura. El monto total financiado ascenda a 3.875 millones de pesos en dos aos, cuadruplicando el FONAVI, ver Fernandez W agner, Democracia y Ciudad, 2008.
83

A diferencia de lo ocurrido en la dcada de los noventa, ms del 90% de la intermediacin banc aria se realiza en moneda local, lo cual revela un claro avance en el proceso de consolidacin de las funciones de medio de pago y reserva de valor de la moneda nacional. La leccin de los noventa resulta muy clara en cuanto a los elevados costos que finalmente acarrea alentar crecientes niveles de intermediacin sobre la base de admitir la generalizacin de instrumentos financieros dolarizados en el sistema bancario domstico (Bleger, 2005).
84

El rpido descenso de la inflacin y el fuerte crecimiento en el nivel de actividad econmica potenciaron los proyectos de construccin, fundamentalmente dirigidos a la edificacin de viviendas para el segmento ABC1 (clase alta y media alta). Esto se dio por el lado de la oferta, a consecuencia de los bajos costos en dlares (mano de obra y materiales) y por el lado de la demanda a travs del ingreso de capitales con fines de especulacin, ya que el valor del metro cuadrado en dlares se convirti en una oportunidad para los inversionistas internacionales. La recuperacin del sector de la construccin en general, y la destinada al sector viviendas en particular, tuvo un impulso significativo que se reflej en la evolucin del PIB de la construccin. El mismo pas de un 3,6% del PIB en el ao 2002 al 6,3% del PIB en el ao 2006, superando los valores promedio alcanzados durante la dcada del noventa.

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En tal sentido, las entidades bancarias promovieron la aparicin de nuevos productos con el fin de incrementar la oferta de financiamiento con destino a la adquisicin de viviendas, el que no fue suficiente para ampliar la participacin a los sectores medios bajos de la poblacin, en el objetivo primordial de alcanzar la vivienda propia 85, ver cuadro XV. Cuadro XV Productos ofrecidos por Banca Pblica
Banco
Linea Financiacin Monto Mnimo Monto Maximo Sistema TNA Fija (1) Plazo Max. TF TNA Variable (1) Plazo Max.TV TNA Combinada (1) Plazo Max. TC Relacion Cuota ingreso 30% 30% 30% 30% Vivienda de uso permanente 12,46% 20 aos 11,46% 20 aos 11,46% 20 aos

Nacion
Nacion Clasicos Nacin Premiun Nacion Convenios Macin Mi casa Vivienda Unica 90% 10.000,00 300.000,00

Ciudad
Ciudad vivienda 75% Ciudad casa ahorro 100%

BAPRO
Prestamos hipotecarios 80% $ 20.000,00 $ 400.000,00 Frances

75% 2a / 80% 2b 80% 2a / 85% 2b 80% 2a / 85% 2b $ 10.000,00 $ $ 200.000,00 $ 500.000,00 $ 300.000,00 $ Frances

$ 500.000,00 $ 200.000,00 Frances

9,50%
hasta el 31 /12/2011

12,50% 10aos 8% 20 aos 9,5%/ 8% 20 aos 40% Vivienda de uso permanente 40% Vivienda de uso permanente 30% 8% 20 aos 11,25% 20 aos

Objeto

Vivienda de uso Vivienda de uso Vivienda de uso permanente permanente permanente

Adquisicin

NOTA: (1) TNA mxima correspondiente a plazos mximos (2a) Vivienda usada / (2b) Vivienda nueva

Productos ofrecidos Banca Privada

Banco
Linea Financiacin Monto Mnimo Monto Maximo Sistema TNA Fija (1) Plazo Max. TF TNA Variable (1) Plazo Max.TV TNA Combinada Plazo Max. TC Relacion Cuota ingreso
(1)

Santander
Prestamos con garanta hipotecaria 50% $ 10.000,00 $ 300.000,00 Super Hipoteca 80% 10.000,00 500.000,00 Super Hipoteca flexible 80% $ 10.000,00 $ 500.000,00 Aleman

Hipotecario
Linea tradicional 75% 10.000,00 sin maximo Frances 9,75%
20 aos

BBVA
Hipoteca Flexible 100% $ 200.000,00 $

Galicia
Creditos Inmobiliairos 70% 700.000,00

$ $

Frances/ Aleman 15,75% 10 aos 14,75% 10 aos

13,70% 10aos 8,70% 25 aos 12,50% 20 aos

13,70% 10 aos 12,20% 10 aos 11,00% 10 aos 30%

10,50% 15 aos 11,5% / 13,5% 10 aos 35% 10,5% / 14,75% 25 aos 35% 35%

8,75% 20 aos

35%

30% 1 Vivienda

Objeto

No especificado

Vivienda de uso permamnete

Compra o construccin

Viivenda de uso permamnete

(tambien 2 vivienda y compra de hipotecas)

No especificado

NOTA: (1) TNA mxima correspondiente a plazos mximos Fuente: Elaboracin propia en base a de datos publicados porcada entidad.

85

Si observamos que el monto promedio de los crditos otorgados por parte del universo bancario durante el ao 2006 se situ en valores aproximados a los $90.000, el valor a pagar por la cuota mensual de los mismos alcanz a los $1.000 aproximadamente, implicando requerimientos de ingresos promedio no inferiores a los $3.200, Los crditos ms cercanos, diario La Nacin, marzo 2007.

57

Bajo este escenario, y considerando el alto grado de informalidad de la economa, el Banco Central BCRA dispuso flexibilizar la evaluacin crediticia, permitiendo calificar como sujeto de crdito a un mayor nmero de personas fsicas y autorizando un mayor volumen de financiamiento. La norma permita que las entidades bancarias financiaran hasta un 80% del valor de la propiedad mientras que el cambio permiti incrementar dicho lmite hasta un 90% en el caso de los crditos hasta $300mil y un 100% para los crditos de hasta $200mil 86. Esto evit tener que realizar, previamente, un nivel de ahorro significativo al futuro tomador del crdito para completar el valor total de la propiedad a comprar. Pero los crecientes valores alcanzados en el precio de las propiedades, dificultaron el acceso al financiamiento bancario de amplios sectores de la poblacin, enfocando muchas de las operaciones de crdito hipotecario a los sectores con mayor capacidad adquisitiva (ver grfico Anexo X Grafico 1). Este aumento en el valor de los inmuebles, como consecuencia de una mayor demanda y a inversiones especulativas, impact tanto en el precio de las unidades nuevas como usadas (ver grafico IX), potenciando la suba de los alquileres. Grafico IX
Dtos nuevos vs Dtos usados

Evolucin del precio de los departamentos nuevos y usados en el prerdo (1991/2006) Base 1991=100 Fuente: elaboracin en base a datos del Centro de Estudios Avanzados UADE

Por tal motivo, el gobierno conjuntamente con las entidades bancarias (en especial las que estn bajo la rbita estatal) impulsaron el lanzamiento de lneas de crdito hipotecarias cuyas cuotas mensuales representasen para el futuro tomador valores similares a los que ya estaban haciendo frente con el valor de su alquiler (ver cuadro XVI).

86

Comunicacin A 4551 del Banco Central de la Repblica Argentina. Conjuntamente se modifico el Manual de Originacin y administracin de Prestamos queda expreso taxativamente que los prstamos hipotecarios debern ser otorgados en pesos, con un plazo mximo de 30 aos y bajo la modalidad del sistema francs o alemn. La periodicidad debe ser mensual, y deber incluir el monto total de la cuota del prstamo hipotecario, los conceptos referidos a capital, intereses, gastos, comisiones, primas de seguro e impuestos. Asimismo, para la consideracin del ingreso neto, al establecer la relacin cuota/ingreso del solicitante debern deducirse los pagos de impuestos nacionales, provinciales o municipales que graven los ingresos declarados como as tambin las contribuciones previsionales. Complementariamente se estableci un conjunto de normas con el fin de mantener un grado de homogenizacin de las hipotecas a fin de poder ser sujetas a futuras titulizacione s MOyAP, Comunicacin A 4637 BCRA.

58

Cuadro XVI Valor Propiedad 55 m2 Usado

40.150,00 52.250,00 43.725,00 59.950,00 60.500,00 77.000,00

Periodo
2000 $=U$S 2005 3$=1U$S 2007 3.15$=1U$S

Barrio
Almagro Palermo Almagro Palermo Almagro Palermo

Alquiler
295,00 430,00 310,00 495,00 380,00 595,00

Cuota / Ingreso
364,00 474,00 380,00 527,00 650,00 833,00 1500,00 1500,00 900,00 900,00 825,00 825,00

Fuente Elaboracin propia en base a datos Reporte Inmobiliario, Banco Central de la Nacin y CEDEM ver ANEXO XIII y XIV Nota La tasa vari de acuerdo a cada perodo tomndose un LTV 70 % y relacin cuota ingreso 30 %: 2000 TNA 9%, Tasa Fija - Plazo 240 meses TEA 17,25 2005 TNA 8,5%, Tasa Fija - Plazo 240 meses TEA 9,38 2007 TNA 12 %, Tasa Fija - Plazo 240 meses TEA 15,54

Esta modalidad no implic un incremento sustantivo del crdito hipotecario, dado que en parte las condiciones requeridas para el otorgamiento era la presentacin por parte del inquilino del contrato de alquiler con toda la formalidad que necesita en trminos legales y fiscales, situacin que no todos los locatarios estaban en condiciones de asumir; por otra parte las dificultades para hacer coincidir el valor de la cuota con el alquiler requerira la bsqueda de una zona geogrfica para su futura propiedad que registre valores sensiblemente ms bajos, en costo del metro cuadrado, respecto al valor de plaza de su actual vivienda alquilada. En este marco, la mayor diferencia que se establece entre el pago de una cuota de un prstamo hipotecario respecto al pago del alquiler potenci el incremento en la demanda de viviendas en alquiler como nica alternativa para un sustantivo sector de la poblacin que necesita satisfacer la necesidad de vivienda. En consecuencia, ante un insuficiente crecimiento de la oferta de viviendas en alquiler y una mayor demanda, la resultante fue un aumento del precio de las viviendas en arrendamiento (ver grafico X y ver ANEXO XIII y XIV) sumndose un incremento en el problema habitacional. Grafico X

Fuente: Rentas brutas anuales por alquiles promedio Dep. 2/3 amb. Cap. Fed. 1980 2007, Reporte Inmobiliario, ver ANEXO XIII Y XIV

En la esfera pblica para marzo del 2007 el Estado lanza la segunda fase, ms ambiciosa aun, del Programa Federal donde se planteaba construir 250.000 viviendas entre 2007-2009. Esta etapa, en proceso de diseo, se suma a la ya demorada fase I que evidenci cuellos de botellas a causa de su gestin centralizada, conflictos con empresas y con la poblacin.

59

En sntesis esta situacin muestra cada vez ms la poca respuesta que existe para los segmentos populares tanto sea del sector pblico o privado ya que la intervencin del Estado termina siendo inconclusa, a causa de una poltica de diseo y ejecucin centralizada donde propone una subordinacin de los actores locales a un formato nico de respuesta no articulando con la Planificacin, volviendo a construir conjuntos de gran tamao reproduciendo ciudades dormitorio, basndose en una poltica donde no se regulan los mercados (suelo urbano y parque construido), el destinatario de las viviendas (en algunos programas) es relativamente impreciso y, donde an, cuesta determinar si la asignacin de la vivienda constituir un subsidio total, parcial, o se prev su recobro por completo , R. Fernandez Wagner, 2009 y la participacin privada no encuentra un esquema de financiamiento flexible y accesible para esta segmento poblacional tan afectado por los intereses del mercado. Bajo este contexto y ante los valores y estadsticas enunciadas de los ltimos aos intento mostrar, en condiciones de mercado reales, qu posibilidad pueden tener una familia de bajos ingresos para acceder a una vivienda. De esta manera y por medio de un simulador analizo que cantidad de m2 pueden adquirir; a tales efectos los supuestos utilizados son: Se considera la Encuesta Anual de Hogares Onda 2007 de la Direccin Nacional de Estadsticas y Censos del GCBA -ltimo dato disponible- seleccionando de la misma el cuadro que agrupa a los hogares segn escala de ingreso total familiar (ver ANEXO V Cuadro 1). Respecto al valor del metro cuadrado se utiliz valor m2 de mercado US$ 540,00 Reporte Inmobiliario 2007 (ver ANEXO X Grafico 2). Se estableci como dimensin de la vivienda los siguientes parmetros87: Departamento vivienda de dos ambientes 60 m2. Se tom una relacin cuota ingreso del 30%, que resulta la ms utilizada del mercado y las condiciones de acceso al prstamo hipotecario del banco que ofreca las mejores condiciones (ver ANEXO XII, cuadro Banco Ciudad de Buenos Aires, Simulador de prstamo). No se consider el descuento correspondiente al pago de los impuestos nacionales, provinciales y/o municipales en el valor de la cuota mensual del prstamo. Financiamiento por el 75% del valor de la propiedad a adquirir, por ser el ms favorable, considerando que las familias cuentan con un ahorro previo. Para la determinacin del monto de crdito asignado segn la cuota a pagar mensualmente se utiliz el sistema francs, para un plazo de 20 aos, T.N.A. Tasa Nominal Anual Variable: 12,5%, TEA Tasa Efectiva Anual: 13,24% - C.F.T.T.E.A. - Costo Financiero Total expresado en Tasa Efectiva Anual, I.V.A. : 15% Incluye: Comisin Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), - Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo. Un valor en la cotizacin del dlar de $3,15 al 28/12/0788.

87 88

Reporte Inmobiliario, diciembre 2007 ver ANEXO XI El Banco Central cierra 2007 con rcord de reservas. Diario La Nacin Diciembre 2007.

60

Financiamiento para construccin sin valor terreno

Decil Escala de Ingresos* Hogares Poblacin miles Ingreso medio $ Ingreso medio U$S Mximo Relacin cuota crdito a ingreso 30 % otorgar en en Pesos pesos m2 a construir Ahorro previo (Anticipo) Mximo de m2 a construir

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

0 750 754 1099 1100 1420 1422 1796 1800 2100 2120 2650 2650 3200 3236 4070 4075 5800 5830 50000

96.400 89.200 103.300 94.000 101.600 93.200 96.500 95.600 96.500 95.900

1969 2010 2229 2263 2352 2509 2601 2623 2707 2644

380 925 1260 1610 1950 2385 2925 3653 4935 27.900

120 294 400 510 619 757 928 1120 1566 8856

114 278 378 483 585 716 878 1096 1481 8370 31.500 38.200 46700 57200 71.500 96.600 19 23 28 34 43 58 10.500 12.733 15.567 19.067 23.833 32.200 25 30 37 45 56 76

Fuente: Direccin General de estadsticas y Censos (GCBA Ministerio de Hacienda). Encuesta Anual de Hogares Onda 2007 Elaboracin propia en base de a INDEC, datos informacin valor m 2 Reporte Inmobiliario ver ANEXO XIII

En el anlisis podemos observar que a pesar de la implementacin de diferentes alternativas que arriben al financiamiento de la vivienda todava no se puede dar una respuesta a un nmero importante de hogares (385.000) cuyos ingresos mensuales se hallan en el rango que abarca entre $1.420,00 y $ 3.200,00. Por tal motivo las familias de bajos ingresos siguen siendo invisibles ante la situacin no existiendo crditos hipotecarios que se ajusten a sus necesidades y posibilidades. Esta invisibilidad se puede trasladar en que: El valor de los inmuebles est establecido en dlares, contra ingresos en pesos sujetos adems al riesgo de erosin real. El requerimiento de una relacin cuota-ingreso preestablecida y la falta de opciones para que las familias de bajos ingresos, que no cuenta con capacidad de generacin de ahorro, pueda cubrir con capital propio el porcentaje de la vivienda que no financian los bancos (entre el 25% y el 30% del valor del inmueble que se desee adquirir). Las condiciones de los crditos a la vivienda que ofrece el sistema financiero estn determinados de forma tal que el segmento objetivo ha quedado constituido por personas que pertenecen a los tres ltimos deciles de la poblacin (clase media, media-alta y clase alta); mientras que las acciones emprendidas por el gobierno para solucionar el dficit habitacional apuntan prcticamente en forma exclusiva al segmento poblacional de menores recursos, (tres primeros deciles).En consecuencia, la demanda hipotecaria de la clase media baja se encuentra totalmente desatendida, tanto en trminos de oferta crediticia como de polticas pblicas especficas. Por tal motivo se plantea la necesidad de la intervencin pblica donde el Estado debe cumplir el rol de promotor e institucionalizador de los mercados necesitando desarrollar una solucin para el dficit habitacional. Del diagnstico se desprende que uno de los problemas esta vinculado al financiamiento de la demanda hipotecaria donde sobre esta base sera interesante poder: Fomentar mediante polticas y mecanismos especficos un mayor involucramiento del mercado de capitales en el financiamiento de largo plazo de la demanda de crdito hipotecario.

61

 Implementar soluciones que promuevan una mejor oferta de crdito hipotecario para la vivienda de los sectores ms vulnerables, a partir de promover una mayor masificacin de los esquemas de orginacin y securitizacin de crditos hipotecarios que cuenten con determinada cobertura de riesgos crticos Implementar un esquema de garantas que permita cubrir el riesgo de repago asociado al crdito hipotecario destinado a la demanda objetivo Instrumentar un vehculo de cobertura de tasas para adaptar los requerimientos de la oferta y demanda de crdito hipotecario para la vivienda, posibilitando la originacin crediticia a tasa variable y el repago por parte del deudor a tasa fija. Bajo estos lineamientos se intenta dar respuesta al gran problema que existe en el acceso a la vivienda de este sector poblacional con la posibilidad de arribar a crditos hipotecarios que sean accesibles, fomentando la implementacin del ahorro obtenido con la participacin y el esfuerzo de las familias como medio para compensar o disminuir los fondos que debe asignar el Estado.

5.2 Alternativas de fortalecimiento para los instrumentos de crditos hipotecarios y el ahorro

Como se ha visto en el financiamiento de la vivienda dos son los aspectos que se deben considerar a fin de que sean viables y sostenibles. Por un lado, deben ofrecer rentabilidad a los agentes que participan en el mercado y por el otro deben ser adecuadas a la capacidad de pago de los potenciales prestatarios; en caso contrario, la poblacin con menores ingresos quedarn al margen de las operaciones del mercado. Dado que ambos objetivos no son necesariamente compatibles, fundamentalmente para tomadores con ingresos bajos, se necesita la intervencin subsidiara del Estado que minimice esta brecha cuota ingreso. Aunque no siempre, para dar una solucin a este problema, se produce la intervencin del Estado, tambin se han ensayado soluciones que han procurado crear mayor espacio para la gestin privada en la construccin y el financiamiento de viviendas y han reservado al Estado, un rol fundamentalmente normativo y subsidiario. Lo cierto es que existe una clara tendencia a reevaluar los esquemas institucionales para la movilizacin de recursos hacia el sector habitacional. Buscando asegurar un mayor volumen de crditos hipotecarios habitacionales y procurar que los recursos se obtengan en condiciones de plazo compatibles con el financiamiento de viviendas. De esta manera se trata de desplazar y no descartar el modelo tradicional, circunscrito al mercado financiero para otorgar crditos habitacionales de largo plazo, para completarlo con un esquema que obtenga recursos tanto del mercado financiero como del mercado de capital, a travs de mecanismos tradicionales de captacin de ahorros familiares y de mecanismos de captacin de ahorros institucionales, para originar crditos hipotecarios que puedan ser securitizados. Arrieta, 2005 (Ver ANEXO IX). Este esquema emergente tratar de contribuir a resolver el problema de descalce de plazos y diseminar los riesgos para poder insertarse como una nueva herramienta de mercado 5.2.1 Vinculaciones del crdito con subsidios habitacionales y ahorro previo El obstculo principal para solucionar el dficit habitacional que aqueja a las familias de bajos ingresos ha sido su dificultad de acceder a las oportunidades de financiamiento existentes, provocadas por tres razones bsicas: Una relacin cuota/ingreso que, si bien a priori puede resultar razonable, no es suficiente para que las familias de bajos ingresos accedan a los montos necesarios para adquirir una vivienda que le sea funcional.

62

 Plazos de financiacin inadecuados, sumados adems a las altas tasas de inters. Requerimiento de contar con fondos para efectuar el pago inicial, porque el financiamiento no cubre el 100% del valor, que se traduce en una exigencia de ahorro que no puede ser cubierta por los estratos medios de la poblacin. Su insuficiente capacidad adquisitiva, que les impide transformar su enorme demanda potencial en una demanda efectiva. Es clara entonces la insuficiencia del binomio ahorro previo/crdito hipotecario para concretar el acceso a la vivienda de los sectores de menores ingresos, aunque esto s puede ser factible en los estratos de ingresos ms elevados. Una posible solucin a utilizar sera la implementacin de esquemas tripartitos. Sus componentes son: el ahorro previo de los adquirientes, un subsidio a la oferta otorgado por el Estado o privados y subsidio a la Demanda a partir de mecanismos de ajustes en las tasas. Surge entonces tres alternativas complementarias para contribuir a perfeccionar el mercado crediticio desde el foco de solucionar la brecha existente entre el requerimiento de las entidades financieras en relacin a la cobertura que desean obtener por los prstamos a otorgar y la realidad econmica imperante que se traduce en una relacin de ms de 6 veces entre el valor de la propiedad a adquirir y el sueldo anual de las familias de bajos ingresos: 1. Generar un mecanismo de ahorro previo que permita cubrir el porcentaje que se requiere como down payment (que oscila en torno al 20% del valor de la propiedad). 2. Esquema de cobertura de tasas donde el Estado Nacional, realiza aportes lquidos por va presupuestaria, fondos FONAVI, a fin de implementar un esquema que permita disminuir el denominado riesgo de tasa de inters, de forma tal que las entidades financieras puedan originar crditos a tasa variable y los deudores pagar una tasa fija89. 3. Aportes de bienes, como puede ser el caso de un terreno sobre el cual se puedan efectuar los desarrollos inmobiliarios. Este aporte debera representar, al menos, el 15% del monto de cada obra. El objetivo central del esquema tripartito ser colaborar con la capacidad adquisitiva de las familias de menores ingresos, segmento donde se concentra el grueso de la demanda potencial de vivienda, para permitir que estas familias puedan resolver su problema habitacional a travs del mercado, accediendo a una vivienda que satisfaga sus aspiraciones y que sea compatible con su esfuerzo propio y sus posibilidades econmicas. En este esquema se considera que el subsidio a la oferta ser claramente ms eficiente que los subsidios a la demanda (en la forma de viviendas provistas por el Estado), debido a que significan menores prdidas en el bienestar del consumidor, menores prdidas en la soberana del consumidor y menores costos en la facilitacin de una vivienda. Ante este nuevo escenario se reformula la simulacin para el acceso a una vivienda considerando en este caso los siguientes supuestos: Se considera la Encuesta Anual de Hogares Onda 2007 de la Direccin Nacional de Estadsticas y Censos del GCBA -ltimo dato disponible- seleccionando de la misma el cuadro que agrupa a los hogares segn escala de ingreso total familiar (ver ANEXO V Cuadro 1).
89

Un esquema de cobertura de tasas (ya sea bajo un formato de swap o cup) puede institucionalizarse como un producto financiero que se adquiere en un mercado especfico (con oferentes y demandantes de contratos de cobertura y donde la participacin pblica se oriente a desempear un papel de market maker) o directamente se puede considerar la posibilidad de instrumentar un Fondo de Garanta que ofrezca la cobertura del denominado riesgo de tasas de inters. Crdito de vivienda para clase media Lic. Cosentino Diciembre 2007

63

 Respecto al valor del metro cuadrado se utiliz lo que se utilizaron para las viviendas Plan Federal II, acordes al target analizado (US$ 370,00) (ver www.minplan.gov.ar). Se estableci como dimensin para la habitabilidad los siguientes parmetros90: Vivienda de tres ambientes 55 m2 , Se tom una relacin cuota ingreso del 30%, que resulta la ms utilizada del mercado y las condiciones de acceso al prstamo hipotecario del banco que ofreca las mejores condiciones (ver ANEXO XI, cuadro Banco Ciudad de Buenos Aires, Simulador de prstamo). No se consider el descuento correspondiente al pago de los impuestos nacionales, provinciales y/o municipales en el valor de la cuota mensual del prstamo. Financiamiento por el 75% del valor de la propiedad a adquirir, por ser el ms favorable con un subsidio habitacional que cubre el ahorro previo. Para la determinacin del monto de crdito asignado segn la cuota a pagar mensualmente se utiliz el sistema francs, para un plazo de 20 aos, T.N.A. Tasa Nominal Anual Variable subsidiada por el Estado : 9,5%, TEA Tasa Efectiva Anual: 9,93 % - C.F.T.T.E.A. - Costo Financiero Total expresado en Tasa Efectiva Anual, I.V.A. incluido: 9,72 % Incluye: Comisin Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), - Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo. Un valor en la cotizacin del dlar de $3,15 al 28/12/0791.
Financiamiento para construccin sin valor terreno
Decil Escala de Ingresos* Hogares Poblacin miles Ingreso medio $ Ingreso medio U$S Mximo Relacin cuota crdito a ingreso 30 % otorgar en en Pesos pesos m2 a construir Ahorro previo (Anticipo) Mximo de m2 a construir

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

0 750 754 1099 1100 1420 1422 1796 1800 2100 2120 2650 2650 3200 3236 4070 4075 5800 5830 50000

96.400 89.200 103.300 94.000 101.600 93.200 96.500 95.600 96.500 95.900

1969 2010 2229 2263 2352 2509 2601 2623 2707 2644

380 925 1260 1610 1950 2385 2925 3653 4935 27.900

120 294 400 510 619 757 928 1120 1566 8856

114 278 378 483 585 716 878 1096 1481 8370 37.700 45.700 55900 68500 85.500 115.700 32 39 48 59 73 100 12.567 15.233 18.633 22.833 28.500 38.567 43 52 64 78 105 141

Fuente: Direccin General de estadsticas y Censos (GCBA Ministerio de Hacienda). Encuesta Anual de Hogares Onda 2007 Elaboracin propia en base de a INDEC, datos informacin valor m2 reporte inmobiliario, anlisis CEFIDAR En rango califican hogares para vivienda de 24 m2 /48 m2 de acuerdo a prototipo utilizado en Ministerio de Desarrollo Social ver ANEXO XI Grafico 2 y para vivienda de 40/ 60 m2 de acuerdo prototipo Plan Federal II En rango califican hogares para vivienda de 60 m2 de acuerdo prototipo Reporte Inmobiliario ver ANEXO XI Grafico I

Del anlisis se observa que la participacin conjunta del Estado y la entidad Bancaria posibilita el acceso al crdito de las familias de bajos ingresos para los deciles entre el rango 4 y 7 estudiados
90 91

Prototipos utilizados en el Ministerio de Desarrollo Social, Subsecretaria de Coordinacin Programa Ayudas Urgentes ver ANEXO XI y Plan Federal de vivienda , La Nacin Julio 2004, El Banco Central cierra 2007 con rcord de reservas. Diario La Nacin Diciembre 2007.

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en (Definicin de Demanda). No obstante, el rol del sector pblico en cuanto a la promocin de desarrollos de proyectos de viviendas es importante. En tal sentido, se puede considerar el fomento de una mayor profundidad de lneas bancarias, una mayor proliferacin de instrumentos en el mercado de capitales o una mayor amplitud y escalabilidad de los esquemas de movilizacin de recursos dentro de los sectores constructivos, inmobiliarios y de inversores particulares. Queda verificar las posibilidades y los factores que las familias de bajos ingresos cuentan para obtener ahorros que le permitan desarrollar fondos para acceder a los crditos de mercado y poder asi efectuar el pago inicial que requieren las entidades financieras para el otorgamiento del crdito y alcanzar el valor de la vivienda no financiable por la entidad bancaria. 5.2.2 Motivaciones para el ahorro Entendiendo que la participacin conjunta del Estado y entidad bancaria podran mermar los obstculos en el acceso al crdito para vivienda hay otro punto a considerar en este esquema que esta vinculado con el ahorro privado de las familias. Un anlisis complejo que para la mayora de las personas est rodeado de incertidumbre respecto de los ingresos futuros, la esperanza de vida, los probables problemas de salud, etc. y la miopa con que se enfrenta el futuro, ligada al hecho que el nico costo de una mala decisin en este sentido es el de ajustarse a un nivel de vida ms bajo. Sin embargo, estudios sobre el tema identifican algunos motivos, bastante heterogneos, por los cuales las familias estn dispuestas a sacrificar consumo presente con el objeto de mejorar su futuro bienestar. La heterogeneidad est asociada tanto a caractersticas socioeconmicas, los niveles de ingreso y la etapa de vida de las personas92, como a las condiciones y hbitos de la poblacin de cada pas. Dentro de las razones que tienen todas familias y en especial las de menores ingresos para ahorrar est la de contar con alguna alternativa de carcter metdico que vincule este ahorro a un destino especfico. Una de ellas puede ser la educacin, porque permite la acumulacin de riqueza en capital humano, el acceso a mejores oportunidades laborales y constituye, por ende, un medio para mejorar el ingreso permanente, elevar el estndar de vida y permitir la movilidad social. Otra motivacin es la formacin de un monto de capital de trabajo, a fin de desarrollar alguna actividad productiva como microempresario, que permita mejorar sus perspectivas de ingresos en el corto o mediano plazo. Pero la ms importante de todas, por ser la posibilidad de acceder a un bien altamente valorado, por su baja liquidez y por su reducida propensin a ser consumido Errzuriz, 200193 es la vivienda. Indudablemente un factor que aparece como importante para que las familias canalicen sus ahorros es contar con alguna alternativa de carcter metdica que vinculo ese ahorro a un destino especifico. Para que esto pueda canalizarse las familias deben efectuar sus ahorros dentro del sistema financiero, y para que esto suceda el mercado debe presentar confianza en trminos de su solvencia y liquidez, y contar con reglas del juego claras y estables en el tiempo.

92

La Teora del Ciclo de Vida (TCV) se basa en un modelo de optimizacin intertemporal para predecir el comportamiento del consumo del individuo a lo largo de su vida. A su vez, dado el comportamiento del ingreso, se pueden hacer predicciones sobre la trayectoria del ahorro en las distintas etapas de la vida Max U(u(C1),u(C2),...,u(CT)) sujeto a: (Ct-Yt)/(1+rt)t A. La principal conclusin obtenida mediante la utilizacin de la ecuacin de Euler (u(Ct) = [(1+rt)/(1+)] u(Ct+1)) es que el consumo en un perodo dado no depende del ingreso contemporneo. Adicionalmente, si y r son iguales, la utilidad marginal (u) ser igual en todos los perodos y, suponiendo que la funcin de utilidad o preferencias no vara con la edad u otra variable contempornea, el nivel de consumo ser constante a lo largo de la vida del individuo. As, los perfiles de ingreso y consumo quedarn como los del grfico 3.1 en que el ingreso, por las predicciones de la teora del capital humano, es creciente en la primera etapa de la vida laboral del individuo, gracias a la experiencia acumulada, y luego decrece por la accin de la obsolescencia y la depreciacin. Entonces, el individuo se endeudar al principio de su vida activa y luego ahorrar para pagar sus deudas previas y acumular fondos para cubrir la brecha ingreso gasto que previene para el futuro. As el comportamiento del ahorro tendra una forma de U invertida al igual que la curva que describe la evolucin de los ingresos.
93

La inversin en vivienda es, por lo general, el activo de mayor rentabilidad social relativa para las familias de menores ingresos.

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5.2.3 Aspectos que determinan el ahorro financiero en los grupos de menores ingresos La incorporacin de las familias de bajos ingreso al ahorro financiero esta sujeto a una serie de elementos que, del anlisis de los instrumentos disponibles en el mercado, el ms apropiado para la captacin son las cajas de ahorro. Si bien adolecen de una gran debilidad, la elevada preferencia por la liquidez que prevalece en estos sectores, implica que la disposicin a mantener depsitos en caja de ahorro en el sistema bancario depende de la inexistencia de restricciones. Para la incorporacin a las familias a este mecanismo de ahorro previo es necesario considerar: La disponibilidad de instrumentos alternativos La rentabilidad o retorno de estos instrumentos, que a su vez esta condicionada por: - La diferencial de tasas de inters y la existencia de montos no remunerables - El esquema de reajustabilidad (en economas inflacionarias) - El rgimen tributario en lo que se refiere a exenciones para ahorros de bajo monto - Las comisiones que cobran las instituciones financieras El riesgo y los mecanismos para absorberlos, por ejemplo mediante sistemas de seguros estatales para ahorros de bajo monto La liquidez de estos ahorros, que depende de los lmites establecidos para el retiro de los fondos y/o la penalidad impuesta por retiros Los requisitos en cuanto a montos mnimos de apertura para las cuentas y depsitos de ahorro La cobertura geogrfica de las instituciones financieras Los beneficios adicionales de los pequeos ahorrantes, como seguros de vida, tarjetas de dbito y crdito, consultas de saldo por ventanilla, etc. El haber desarrollado hbitos de ahorro De todo lo enunciado el poder desarrollar una cultura del ahorro a travs de polticas de fomento institucional en el tiempo permitir introducir a este segmento en el mercado hipotecario y as iniciar un crculo virtuoso con destino final, la vivienda. 5.2.4 Resultados estadsticos y economtricos de algunos casos Slo se dispone de informacin para los estudios de caso de Chile y Uruguay94. El estudio llevado a cabo por el Banco Estado de Chile revela que el ahorro en esta institucin es principalmente personal y familiar. Se distribuye equitativamente entre hombres y mujeres, y es realizado por personas adultas, en un alto porcentaje mayores de 55 aos o entre 36 y 55 aos. Los ahorrantes provienen en su mayora del sector asalariado y le siguen en importancia las dueas de casa y el sector informal. Entre las motivaciones para ahorrar que tienen las familias de menores ingresos destacan la compra de una vivienda, el contar con medios financieros para enfrentar la vejez y la disponibilidad de un fondo para la educacin de los hijos. En este estudio el ingreso result ser una variable significativa y correlacionada con las libretas de ahorro del Banco Estado de Chile.
94

El ahorro familiar en chile, E. Errazuriz, F. Ochoa, E. Olivares, 2001; Alternativas de polticas para fortalecer el ahorro de los hogares de menores ingresos: el caso de Uruguay, F. Lorenzo, R Osimani, 2201; Promoviendo el ahorro de los grupos de menores ingresos: experiencias latinoamericanas, R. Szalachman, 2003

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En Uruguay, el nivel de ingreso corriente del hogar es la variable ms importante en la explicacin del comportamiento del ahorro. En ese pas, la propensin marginal a ahorrar para los hogares de menores ingresos es inferior a la observada en el resto de los hogares. La tasa de inters de los depsitos de ahorro en libretas del Banco Estado de Chile parece no tener efecto sobre este tipo de instrumento, en cambio la tasa de inters de los depsitos a plazo si afecta positivamente a estos ltimos. Respecto de la cobertura geogrfica, la variable crecimiento de las sucursales result significativa y positiva en el caso del Banco Estado de Chile. La edad es una variable que esta positivamente correlacionada con el ahorro para el caso uruguayo, sin embargo no se observa evidencia a favor de la existencia de una relacin del tipo U invertida como postula la teora del ciclo de vida. En sntesis si bien la evidencia es escasa, el ahorro de los grupos de menos acomodados estara relacionado positivamente con variables tales como el ingreso corriente de estas personas, y la cobertura geogrfica de las instituciones financieras, en tanto que es menos claro el impacto que tiene la tasa de inters.

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La ciudad es uno de los productos ms extraordinarios que ha creado la humanidad. Por definicin es multifuncional, concentra la diversidad y est en permanente construccin-reconstruccin, porque nunca se acaba; se trata de un producto social en proceso de cambio constante que tiene historia. Fernando Carrin.

6 Situacin del mercado para hogares de bajos ingresos

En Latinoamrica el mercado de suelo urbano constituye uno de los aspectos de ms inters y preocupacin para los planificadores urbanos la razn de esta preocupacin tiene una explicacin simple: los desajustes estructurales entre la oferta y las necesidades de tierra urbanizada de la poblacin afectad principalmente a los ms pobres Geisse, 1986. La mayora de las ciudades latinoamericanas ocupan hoy un territorio hasta diez veces mayor del que tenan en los primeros 400 aos de su desarrollo. Las relativamente bajas densidades que predominan en la estructura urbana de la regin, con un promedio de menos de 80 habitantes por hectrea Bertaud y Malpezzi, 2002, hacen que los ms de 400 millones de habitantes urbanos que habr al trmino de la primera dcada del siglo XXI ocupen un espacio urbanizado de ms de 5 millones de hectreas. Este proceso de crecimiento, irreversible e incontenible, comenz a ocurrir a partir de la dcada 40. En ese momento la urbanizacin se dirigi hacia la expansin perifrica acompaado con el traslado de las actividades industriales desde las reas centrales tradicionales hacia localizaciones con mejores facilidades de acceso y donde se pueden construir instalaciones capaces de acoger las nuevas tecnologas95 dejando amplias zonas desafectadas en el rea central. En los aos 80 el cambio se realiz hacia la ciudad existente pasando de esta manera de una tendencia exgena y centrfuga del desarrollo urbano, hacia una endgena y centrpeta. El vasto territorio urbanizado contiene as reas en muy diversos niveles de consolidacin; las reas centrales, densamente ocupadas, muchas veces rodeadas de barrios residenciales y reas industriales en deterioro o abandonadas; prxima zonas que originalmente fueron perifricas pero que como resultado de la expansin de la mancha urbanizada se han consolidado como polos de nueva centralidad urbana y finalmente la periferia en pleno proceso de incorporacin a usos urbanos, unas como barrios plenamente consolidados de viviendas para familias de ingresos medianos y altos, y otras como periferias precarias en proceso gradual de consolidacin por medios informales ocupadas por familias de ingresos bajos. Esta ocupacin de nuevo suelo perifrico beneficiosos desde el punto de vista privado96 origina grandes costos para la sociedad, asociados a ampliar el suministro de servicios pblicos y los generados por el desplazamiento diario de personas y productos a un territorio urbanizado en constante aumento, que para las familias de bajos ingresos genera una erogacin importante de gastos razn que redefine as la urbanizacin en la ciudad a partir de las areas centrales.
95

Los gobiernos urbanos acompaaron estas tendencias de los mercados inmobiliarios con planes de desarrollo urbanstico que destinaban suelo de la periferia para las nuevas urbanizaciones y recalifican reas urbanizadas dotndola de servicios para los nuevos centros favoreciendo de este modo el crecimiento por extensin y la policentralidad de la estructura urbana. Mejorando las condiciones de accesibilidad a los servicios para los ciudadanos al acercar estas actividades a sus lugares de residencia y reducir los desplazamientos y congestin. Regulando el crecimiento de los precios del suelo en el ncleo de mxima actividad al proponer nuevos emplazamientos con funciones centrales que diversifican la oferta y reducen la presin sobre el ncleo ms tradicional. Rojas, 2004.
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A pesar de la conveniencia del crecimiento compacto, destinado para familias de bajos ingresos, las preferencias de las familias de ingresos ms altos manifiestan una marcada preferencia por viviendas localizadas en barrios perifricos que les ofrezcan las amenidades modernas de las viviendas nuevas en subdivisiones del tipo barrio jardn Esto no solo requiere de grandes extensiones de suelo, usualmente slo disponibles en las reas que se incorporan a usos urbanos en la periferia sino adems reducen la incidencia del costo del suelo en el precio de venta de las propiedades. Por otra parte se tiene un gran control sobre el proceso de produccin de espacio construido, ya que el acceso a la tierra vacante, a la espera de mayor valorizacin, sin vender o sin poder ocupar por problemas econmicos, Clichevsky, 2001 en la periferia, no requiere las complejas negociaciones con mltiples propietarios que caracteriza a las reas centrales.

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En la Ciudad de Buenos Aires con esta vuelta a la urbe construida los sectores abandonados que fueron ocupados o intrusados por actividades y servicios de menor productividad y por familias populares que habitan, sin costos, las residencias degradadas, cobraron un peso singular y su naturaleza cambio plantendose nuevos retos y mecanismos de intervencin. Estos enclaves suponen una oferta cualitativa y cuantitativamente importante sumado al potencial de actividad evidente en funcin de su buena posicin respecto del sistema de accesos de la Ciudad, su vinculacin a importantes ejes viarios y la proximidad a puntos de intercambio entre sistemas de transporte urbano, metropolitano e incluso internacional. La disponibilidad a distinto plazo de estos paquetes de suelo urbano, permiten sentar las bases para una estrategia de progresiva incorporacin de esta tierra vacante97 a la Ciudad. Grafico XI
AREA DEGRADADA Zona Industrial NUEVA CENTRALIDAD edificios vacantes Barrios Populares Centro

Zona Industrial

Centro antiguo

Barrios Altos Centro nuevo

Barrios Cerrados

Barrios Cerrados

Bolsn de pobreza Nuevo Distrito Industrial

Centro nuevo Centro antiguo

AREA DEGRADADA NUEVA CENTRALIDAD Barrios Populares Zona Industrial edificios vacantes

Fuente: Elaboracin propia en base de datos Programa de Habita y pobreza urbana en Amrica Latina, UBA

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Se entiende por tierra vacante a la tierra privada no utilizada y que se encuentra subdividida en parcelas denominadas urbanas segn la legislacin vigente, dentro del permetro de la aglomeracin y que podran ser utilizadas para fines residenciales, industriales, comerciales y de servicios, as como a la tierra de propiedad fiscal que ha sido desafectada de sus anteriores usos. No incluye reas no posibles de ser utilizadas para dichos fines, como las de proteccin ecolgica y las de usos pblico, mientras mantengan dicho uso.

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6.1 Urbanizacin vs Mercado inmobiliario social. La posibilidad de ejercer el derecho al espacio urbano reconoce un gradiente que va desde la propiedad hasta la ocupacin ilegal amparada o tolerada por el Estado, pasando por una serie de situaciones intermedias en las que dicho derecho sufre limitaciones temporales, contractuales, o de otra ndole. Esto plantea una primera diferenciacin entre sectores de la poblacin con diferentes ttulos para el ejercicio del derecho al espacio, que no se agota en la dicotoma propietarios - no propietarios. En tal sentido el dominio ejercido sobre el espacio urbano posibilita el usufructo de los bienes implantados sobre el mismo. Sin embargo, el derecho ejercido permite adems el acceso a un sinnmero de otros bienes y servicios, en virtud de la relacin espacial entre stos y el lugar de residencia o actividad. En otras palabras, el derecho al espacio conlleva a diversas externalidades estrechamente ligadas a la localizacin de la vivienda o la infraestructura econmica, tales como la educacin, la recreacin, la fuente de trabajo, la atencin de la salud, el transporte o los servicios pblicos. En la medida en que estos bienes y servicios tengan una distribucin geogrfica desigual, las posibilidades de acceso a los mismos segn lugar de residencia o actividad variarn correspondientemente. Por lo tanto, el derecho al espacio urbano debe entenderse como un derecho al goce de las oportunidades sociales y econmicas asociadas a la localizacin de la vivienda o actividad. Perder o sufrir la restriccin a este derecho puede suponer, adems del desarraigo fsico, el deterioro de las condiciones de vida material de cada uno de los planos en que existan externalidades vinculadas con la localizacin espacial. Esto marca, entonces una segunda distincin: el derecho al espacio se ejerce sobre bienes desigualmente situados respecto del acceso a oportunidades econmicas o a la satisfaccin de necesidades de la vida material. Naturalmente, las diversas posibilidades que ofrecen distintas localizaciones del espacio urbano determinan su valorizacin diferencial. En contraste con las tierras rurales, cuyo valor esta determinado fundamentalmente por sus cualidades intrnsecas o por su distancia respecto a los mercados, la tierra urbana adquiere valor en funcin de su acceso a oportunidades econmicas y al goce o disposicin de ciertos bienes y servicios. Por lo tanto, en los procesos de urbanizacin se verifica una tendencia general a la ocupacin, y ms rpida valorizacin, de aquellas tierras cuya localizacin resulta ms privilegiada en los trminos analizados. Y una vez ocupado un determinado espacio, la demanda futura se desplaza hacia las zonas adyacentes que conforman su periferia. En este desplazamiento, que va extendiendo el radio urbano, la ocupacin del espacio no va acompaada normalmente por un correspondiente desarrollo de la infraestructura urbana. Ello es particularmente notorio en las megalpolis latinoamericanas, donde la extensin del equipamiento y los servicios crece a un ritmo muy inferior al de suburbanizacin. Exceptuando ciertas islas residenciales ubicadas generalmente en el primer anillo suburbano, a medida que se avanza desde el ncleo central hacia la periferia del rea metropolitana de estas grandes urbes, el equipamiento y la infraestructura de servicios resultan ms precarios o, simplemente, no existen. En las reas marginales, aunque no necesariamente a gran distancia del ncleo central, no existen redes de distribucin de agua corriente, y la que se obtienen es escasa o se halla contaminada. No existen tampoco cloacas, desages o pavimentos. A veces ni siquiera luz elctrica, siendo una prctica difundida el enganche a la red pblica. El gas, cuando puede ser transportado, se obtiene slo en garrafas. Los residuos se queman a cielo abierto, y donde existe recoleccin el servicio es habitualmente contratado privadamente por los propios vecinos. No existen hospitales cercanos y las escasas escuelas distribuyen sus atestadas aulas en tres, y hasta cuatro, turnos. El alumbrado pblico es deficiente y la vigilancia policial casi nula. El transporte al centro de la metrpoli, lugar de trabajo habitual de esa poblacin, es oneroso,
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insume un tiempo excesivo y se efecta en condiciones infrahumanas. Naturalmente el paisaje urbano en esas zonas acusa la presencia de construcciones precarias, industrias contaminantes, barro, basura y aguas servidas; y la ausencia de espacios verdes, de caminos transitables, de planificacin urbana. Vivir, o sobrevivir, se convierte en una fastidiosa rutina. Obtener agua, hacer fuego, respirar aire puro, conservar la salud, viajar, educarse, gozar del tiempo libre, procurarse en fin aquellos elementos de la existencia cotidiana que definen la tan mentada calidad de vida, pierden aqu la automaticidad o naturalidad que es propia de los mismos en las reas urbanas ms privilegiadas. La estructura espacial urbana tiende as a reproducir y yuxtaponerse a la estructura social. Si bien esta reproduccin puede presentar puntos de fractura, en general los sectores sociales de mayores ingresos y riquezas ocupan, en la distribucin espacial, las zonas ms privilegiadas en trminos de localizacin y accesos a servicios, en tanto las clases populares se concentran en las zonas urbanizadas ms marginales. Aunque este hecho es por dems evidente, y su observacin resulta casi tautolgica al discriminar los atributos que distinguen a una clase social, su misma evidencia es el resultado de una lucha permanente por el derecho al espacio urbano, que ofrece alternativas variadas y que se resuelve, casi nunca definitivamente, a travs de mltiples y contradictorias tomas de posicin por parte de los actores involucrados. En las grandes urbes norteamericanas y europeas, el desarrollo en la periferia de una infraestructura urbana y medios de comunicacin adecuados con el ncleo central, favoreci y promovi el proceso de suburbanizacin entre los sectores de altos ingresos, que hallaron as una respuesta al deterioro, pero especialmente a la popularizacin, de la ciudad. En Amrica Latina y mucho mas acentuadamente en Buenos Aires, la estructuracin urbana se apart del patrn clsico. El patrn predominante tendi a concentrar a los pobres urbanos en suburbios crecientemente alejados del centro metropolitano. La periferia de la ciudad se convirti en una especie de rin destinado a mantener un equilibrio socialmente gravoso, en el que las reas suburbanas sirven de precario dormitorio de una poblacin dependiente de las oportunidades y privilegios que sigue concentrando el centro. Esto no fue un proceso natural o espontaneo sino, fundamentalmente, de los mecanismos de que se vali la burguesa urbana para continuar ejerciendo este desigual derecho al uso y disposicin del espacio. No obstante, la lucha por el derecho al espacio urbano no se agot en el plano estrictamente econmico. As como la poltica pblica sirvi como instrumento de la burguesa urbana para preservarla de la invasin popular tambin result a veces, contradictoriamente, la llave que facilit a los sectores populares el acceso a la ciudad. Los procesos de urbanizacin ntimamente relacionados con la estructura productiva, crearon por su propia dinmica ciertos desfasajes e incongruencias entre la estructura de clases y la estructura de ocupacin del espacio. La existencia de tierras baldas, fiscales o no (ver ANEXO XV), susceptibles de invasin y transformacin en villas de emergencias; el dictado de legislacin de emergencia prorrogando contratos de locacin de inquilinos de bajos recursos; el natural deterioro de ciertas viviendas centralmente localizadas que se convirtieron en alojamiento transitorio y precario de sectores populares; o la subsistencia dentro de la ciudad de zonas industriales cuyos establecimientos empleaban fuerzas de trabajo tradicionalmente radicada en sus inmediaciones, fueron entre otras, algunas de las situaciones que tendieron a producir tales divergencias. De esta manera los sectores populares lograron filtrarse en los intersticios del corazn urbano, accediendo a un derecho de ocupacin de su ncleo central sobre la base de un ttulo generalmente precario. Esta cua popular, incrustada en la ciudad paso as a ser una anomala aumentando la inseguridad burguesa. La respuesta espontanea de los sectores de mayores ingresos fue la jerarquizacin del espacio. Abandonando ciertas zonas y concentrndose en otras, atrajeron con su dinero e influencia los servicios, las opciones recreativas, el equipamiento urbano, al tiempo que producan el xodo, degradacin y el deterioro de los barrios abandonados.
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En la Ciudad de Buenos Aires, la polarizacin social producida en las ltimas dcadas, producto de la implementacin del paquete de polticas urbanas a partir de 197798, trae como consecuencia la elitizacin y la dispersin de las familias de bajos ingresos que apelaron a soluciones ms precarias reubicndose en casas de parientes, hoteles - pensin o en busca de tierras econmicamente accesibles (villas, que luego fueron expulsados de la ciudad a los partidos del AMBA99). La adopcin de estas polticas cercen progresivamente el derecho al espacio urbano de los sectores populares donde a partir de la dcada del 80 fueron tomando preponderancia las ocupaciones ilegales originndose en pequea escala por inquilinos desalojados. Ya en vsperas del perodo democrtico con el resurgimiento de los partidos polticos y de ciertos movimientos y organizaciones populares, la toma de casas se intensific ante el incremento notorio de los desalojos y la posibilidad, para los desalojados, de iniciar el operativo retorno sobre la ciudad. La toma de baldos e inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires alude a individuos o familias de sectores populares que rompen candado100 y organizan su vida cotidiana en viviendas pblicas o privadas abandonadas; piezas de inquilinatos que devienen intrusadas por el cese de pago; depsitos o fabricas cerradas u otros lugares ociosos de la ciudad, sin mediar vinculo legal con sus propietarios. Carman, 2006

6.2 Produccin de tierra urbana social

Buenos Aires desde sus orgenes, 1536 - 1580, fue una ciudad marginal con imagen de pequea aldea, ya para el siglo XIX y junto con el resto del territorio se configura en un pas agro exportador que con la apertura de capitales, la construccin de la red ferroviaria e incorporando los poblados de Belgrano y Flores101 transforman a la pequea aldea en la capital de la regin. Con el tiempo un proceso de metropolizacin comienza a desarrollarse tanto en la ciudad como en la periferia en dos momentos diferentes: el primero (1895 1914) y luego de la dcada del 30 junto a un cambio de industrializacin sustitutiva de importaciones que adquiere importancia durante los primeros gobiernos peronistas. Desde fines del siglo XIX comienza a percibirse con mayor intensidad las consecuencias urbanas de la incorporacin plena de la Argentina al mercado mundial. La persistente oleada inmigratoria europea, la mayor de Amrica Latina, no solo expandi vertiginosamente el nmero de habitantes de la ciudad sino que produjo adems un intenso proceso de urbanizacin (servicios pblicos, parque, escuelas, hospitales, etc). Desde luego, los flujos migratorios ya eran considerables desde haca algunas dcadas pero su impacto sobre la estructura urbana se manifestaba principalmente en la alta concentracin de poblacin y el consecuente aumento de las densidades. A partir de 1895, comenz a manifestarse una tendencia hacia una forma de suburbanizacin caracterizada por la dispersin residencial y disminucin de las densidades medias, acompaadas por un rpido aumento de la superficie de aglomeracin. En este proceso, tendieron a agudizarse los problemas habitacionales ya que la actividad constructora avanz a un ritmo muy inferior al del crecimiento demogrfico. Ello se manifest primero en el sector cntrico de la ciudad (conocido
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Algunas polticas adoptadas por el gobierno militar a partir de 1976 tuvieron fuerte impacto sobre la distribucin espacial y las condiciones de vida de los sectores populares de Buenos Aires: la ley de alquileres de 1977 y la modificacin del Cdigo de Planeamiento Urbano en 1977 crearon serias restricciones al acceso a la vivienda urbana por parte de la poblacin de bajos ingresos. La primera que intervino sobre la relacin propietario/inquilino en defensa de la propiedad privada y de la indexacin de alquileres, impact abruptamente sobre sectores populares residentes en inquilinatos de la ciudad. Los efectos ms contundentes se visualizaron hacia 1978, cuando los contratos dilatados que amparaban a sectores afectados comenzaron a vencer, y los juicios de desalojos a implementarse Carman , 2006
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Desalojos producidos por la aplicacin de la ley de alquileres, erradicacin forzosa de villas miseria y construccin de obras pblicas como la autopista de la ciudad de Buenos Aires y el Camino del Buen Ayre.
100 101

La expresin de romper candado alude a la prctica de encontrar casas deshabitadas y forzar su cerradura para instalarse a vivir clandestinamente en su interior. Carman, 2006 La ciudad paso a ser capital en 1880, cuando se federaliza, fijando los lmites en 1887.

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como Barrio Sur), cuyo creciente deterioro contrastaba con los ndices ms holgados de hacinamiento que registraba el barrio Norte, por entonces la zona a la que se haba trasladado definitivamente la alta burguesa. Con el tiempo la expansin radial hacia la periferia del rea metropolitana tendera a conservar esta separacin, al concentrarse los sectores de la alta burguesa en la zona suburbana del norte de la ciudad y ubicarse hacia el sur y el oeste el proletariado y la pequea burguesa. La forma en que se organiz el negocio de tierras afianz este patrn. La extensin del transporte urbano, en particular el sistema ferroviario102, permiti la venta de lotes en nuevas reas urbanizadas. De esta manera desde los inicios del siglo XX la forma de produccin de tierra a partir de loteos no deja de ser preponderante en la produccin de ciudades incrementndose de manera importante desde los aos cuarenta, debido a la especulacin terminal y/o institucional, consistente en la venta por parte de los terratenientes de grandes extensiones a los empresarios de la especulacin urbana103, muchas veces antes de que se hicieran efectiva la inversin pblico - privada en equipamiento, lo que constituyo el mecanismo bsico de la produccin del suelo 104. Es importante aclarar que el movimiento de suburbanizacin se realiz gracias a la financiacin a largo plazo ofrecida por los vendedores de lotes105 (hasta 150 meses), la proteccin del Estado a los compradores, la existencia de crditos accesibles para vivienda a travs de las lneas del Banco Hipotecario Nacional -BHN-, y el subsidio al transporte masivo. En el perodo de entreguerra, la densidad de Buenos Aires sufre un considerable aumento debido a que la poblacin crece ms aceleradamente que la expansin de la superficie metropolitana. La segunda Guerra Mundial y la intensificacin del proceso de sustitucin de importaciones, produce una fuerte concentracin de las actividades industriales y de servicios en el Gran Buenos Aires, atrayendo flujos migratorios desde el interior del pas. De esta forma, las migraciones internas sustituyen a la inmigracin extranjera, prcticamente interrumpida a raz de la guerra, dando un nuevo impulso al proceso de suburbanizacin. Las migraciones internas que en 1936 representaban el 16% de la poblacin metropolitana, pasan a constituir en 1947 el 37% de dicha poblacin producindose una reduccin de densidades en la ciudad con el consiguiente incremento en la superficie metropolitana. Este proceso de metropolizacin en el AMBA, increment el nmero de propietarios que pasa de 43% en 1947 a 67% en 1960, siendo ms evidente en la dcada del 70 y mostrando una gran brecha entre los sectores de mayores ingresos (localizados en la primer corona hacia el norte) y la periferia, peor servida, donde habitan los sectores de menor nivel de ingresos106. Esto aumento se mantiene constante hasta que en la dcada del 90 emerge la suburbanizacin de las elite.

102

La red ferroviaria Argentina, que se inicia con 10 km en 1857, alcanza 9.254 km para 1890 y tiene su pico de construccin (sobre todo por empresas inglesas) entre 1890 y 1918, cuando llega a 35.883 km. Entre 1920 y 1930 el principal constructor fue el Estado, que tendi 4.238 km en las regiones ms apartadas del pas. Nacionalizados los ferrocarriles en 1846, la red llego en 1960 a tener 44.180 km, siendo la ms extensa de Latinoamrica. Democracia y ciudad, Procesos y polticas urbanas en las ciudades argentinas (1983-2008) Ral Fernandez Wagner.
103

El sector privado fue y es el mayor productor de tierra urbana; aunque histricamente el Estado era un gran propietario, ha "producido" tierra para los sectores pobres urbanos de manera asistemtica, y dependiendo de los objetivos de los gobiernos. Las ofertas han sido distintas: como demandante, ha comprado en muchas ocasiones tierra a precios monoplicos, para conjuntos habitacionales, o para desarrollo de programas de banco de tierra o regularizacin. En cuanto a su comercializacin, no ha ocurrido lo mismo, ha vendido o donado tierras para la poblacin que ha ocupado las mismas generando loteos regularizados, para dar respuesta a las polticas de ajuste o han sido vendidas para mejorar el dficit habitacional destinando las mismas a sectores pobres. Clichevsky, 1991; 1999a.
104

Se vendan directamente pueblos enteros, como Laferrre, en La Matanza, o San Antonio de Padua. Este pueblo, alrededor de la estacin que lleva su nombre, fue rematado y vendido por uno de las inmobiliarias ms importantes de la poca, que tambin financi la estacin del FFCC, tal como lo comenta el mismo rematador. Rodolfo J.W. Vinelli: "Aquellos loteos que hicieron historia", La Nacin, 7/6/97
105 106

Con 6 cuotas de sea la familia tena la posesin; se entregaban 10.000 ladrillos a los primeros 50 compradores, para promocionar los loteos. Clichevsky, 1991. En 1991, el 42% de los habitantes estaban desprovistos -en sus viviendas- del servicio de agua corriente por red, y el 55% estaban fuera de la red de desages cloacales. Por otra parte, los escasos desages cloacales definen que una gran cantidad de desages pluviales sean utilizados como alcantarillado a cielo abierto, que, junto con la cantidad de basurales clandestinos, definen reas de alta contaminacin ambiental.

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En ese contexto algunas reas que en un momento pertenecieron a la periferia ganan en centralidad y se hacen atractivas para localizar actividades comerciales y de servicios a la poblacin residente para construir residencias en alta densidad para familias que prefieren vivir cerca de estos nuevos espacios centrales. El funcionamiento de los mercados inmobiliarios107 incrementa el valor del suelo producindose as un proceso de segregacin social en el espacio impulsado por la lgica de los mercados del suelo, que fijan el valor inmobiliario de esos espacios, desplazando a las familias de menores ingresos que no pueden acceder a ellos, Sabatini, 2000; Smolka, 2001. 6.2.1 El Mercado Inmobiliario de los 90 y la Ciudad Invisible del Siglo XXI. Est claro que el mercado inmobiliario no es un mercado de competencia perfecta ya que no es un mercado transparente. Por otra parte, la intervencin del Estado es un elemento central en cuanto a la fijacin de normativa y a la promocin o provisin de infraestructura bsica o transporte, que modifican los valores del suelo sin que el propietario intervenga. De esta manera la ciudad se convierte en un bien complejo por lo que el valor de un terreno solo se explica con su ubicacin o entorno (localizacin) y con el mercado (generando competitividad). Con esta mirada las plusvalas generadas por este binomio entorno mercado provocaron impactos de envergadura y funcionalidad en la Argentina, a partir del Plan de Convertibilidad en 1991, generando un nuevo paradigma respecto a las polticas urbanas y dando lugar a una nueva forma de ver los espacios: reas brillantes (rentables) y reas opacas (no rentables) ambas vinculadas a intervenciones urbanas pblicas y privadas. Esta mirada provoc un cambio en el proceso de urbanizacin donde el urbanismo reglamentario pas a tomar un criterio estratgico (operacional y fragmentado), sin marco jurdico, priorizando el rea central de la ciudad. Mignaqui - Elguezabal, 1997. Grafico XII

Fuente: Elaboracin propia en base de trabajo tesis Daniel Kozak: Fragmentos Urbanos en Buenos Aires publicado en Caf de las ciudades.

Con esta estructuracin comenz una corriente de inversiones del capital hacia el mercado inmobiliario debido a las nuevas posibilidades de rentabilidad respondiendo en distintas localizaciones y con distinta densidad de uso las necesidades de vivienda, empleo y acceso a
107

En los submercados de clubes de campo, "nuticas", barrios cerrados y en los ltimos dos aos, chacras, se han incorporado fuertes capitales concentrados de origen no inmobiliario, como cadenas comerciales, financiero, etc Clichevsky, 1991.

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servicios de una poblacin en aumento y con creciente diversidad de preferencias y capacidad de consumo. En el rea metropolitana claramente se pudo adoptar una mejor perspectiva a partir de nuevas tipologas habitacionales. Las preferencias de las familias ms solventes fueron por ms espacio y amenidades modernas como los countries y barrios cerrados (adems de chacras y barrios con marinas) y hasta ciudades privadas como Nordelta. Las acciones pblicas de suministro de vivienda para familias de pocos ingresos, cuando se implementaron, originaron el desplazamiento de las mismas a las zonas de menor valor inmobiliario para reducir la incidencia del valor del suelo en los costos de construccin de nuevas viviendas y as satisfacer a un mayor nmero de familias con presupuestos limitados. La construccin informal de viviendas sigui esta lgica al ocupar los terrenos menos valorados de las zonas de expansin de las ciudades o sus reas intersticiales. Ducci, 2000. En la Ciudad de Buenos Aires, donde es de destacar que no existe informacin sobre terrenos vacos, estando la misma casi totalmente ocupada108, Clichevsky, 1999, los emprendimientos para sectores medios altos y altos adquirieron otra tipologa: las torres o condominios con servicios recreativos y de seguridad que no se dieron de forma igual en toda la ciudad, sino que se ubicaron en zonas de precio intermedio del suelo y con disponibilidad, a partir de manzanas o fracciones de manzanas, por lo general fabricas sin actividad (producto de la ley de radicacin de industria de la ltima dictadura militar). Estos emprendimientos residenciales109 ocuparon en la Ciudad durante los ltimos perodos el 80% de la superficie en zonas del Oeste110 y Norte de la Ciudad. Cuadro XVII
Uso residencial. Superficie solicitada para obras nuevas por zona (en porcentaje). Ciudad de Buenos Aires. Aos 1998-2007 Centro 1998 1999 2001 2002 2003 2005 2007 0,9 11,4 1,4 0 9,3 14,3 4,8 Norte 32,4 35,1 45,3 34,3 36,9 35,8 27,9 Oeste 57,7 42,2 37,9 45,3 43,1 46 59,6 Sur 9,0 10,6 15,3 20,5 10,5 3,6 7,7

Perodo

Fuente: Elaboracin propia en base de datos Direccin General de Estadstica y Censos con datos de DGFOyC y CEDEM. Ver Anexo XIII

Este boom inmobiliario en las zonas menos anegadas se entiende por la aparicin de los crditos hipotecarios gracias a una baja importante de las tasas de inters y la posibilidad de tomar prstamos en moneda extranjera (Ley de Convertibilidad) y la dcada del 90 y la alta rentabilidad en las operatorias an luego de la crisis del 2001.
108 109 110

Los escasos terrenos disponibles son consecuencia de la obsolescencia y por lo tanto de la demolicin de construcciones antiguas; algunos de los mismos poseen usos transitorios como estacionamientos, hasta tanto posean ocupacin permanente. La superficie residencial incluye las viviendas nuevas que surgen de los permisos de ampliacin, y la no residencial abarca la superficie de otros destinos, as como la de locales de univiviendas y multiviviendas En la zona Oeste se incluyen: Agronoma, Almagro, Balvanera, Boedo, Caballito, Chacarita, Constitucin, Flores, Floresta, Liniers, Monte Castro, Parque Chacabuco, Paternal, San Cristbal, Vlez Sarsfield, Versalles, Villa Crespo, Villa del Parque, Villa Devoto, Villa General Mitre, Villa Luro, Villa Ortzar, Villa Pueyrredn, Villa Real, Villa Santa Rita y Villa Urquiza; en la zona Norte: Belgrano, Coghlan, Colegiales, Nuez, Palermo, Recoleta y Saavedra; en la zona Sur: Barracas, Boca, Mataderos, Nueva Pompeya, Parque Avellaneda, Parque Patricios, San Telmo, Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Soldati; mientras que la zona Centro incluye los barrios de Montserrat, Puerto Madero, Retiro y San Nicols.

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Cuadro XVIII
Barrio TOTAL
Zona Norte Belgrano Palermo Recoleta Zona Centro Zona Oeste Villa Crespo Almagro Zona Sur

Perodo
2001
555 927 947 1127 1479 1322 525 567 616 382

2002
274 440 504 647 618 763 257 226 296 160

2003
388 706 856 806 1447 515 375 316 387 235

2005
551/722 1210 1400 1818 1883 640 579 603,4 743 385

2007
955 1660 1654 2010 2124 1205 780 989 945 590

Segmento

ABC1 C2

C3 D1

Fuente: Elaboracin propia en base de datos Direccin General de Estadstica y Censos con datos de DGFOyC y CEDEM.

Esto haca ms seguras las operaciones a los bancos y el efecto conjunto fue el incremento de los precios de los inmuebles que junto con la estabilizacin econmica, presentaba ciclos de alza y baja. (ver grfico XIII) Grafico XIII Valor m2 promedio dptos. nuevos
Barrio Almagro Belgrano Nez Palermo Valor m promedio deptos. nuevos 2/3 amb* 2005 2007 U$S 1.052,00 U$S 1.387,00 U$S 1.250,00 U$S 1.097,00 U$S 1.256,00 U$S 1.620,00 U$S 1.460,00 U$S 1.750,00
2

Variacin % 31,8 29,6 33 39,3

Barrio Barracas Parque Patricios San Telmo

Valor m promedio deptos. nuevos 2/3 amb* 2005 2007 U$S 790,00 U$S 970,00 U$S 710,00 U$S 900,00 U$S 950,00 U$S 1200,00

Variacin % 22,7 33,8 33,3

* Valores a Diciembre 2005, 2007 Anexo IV y XIII. Fuente: Elaboracin propia en base de datos Ministerio de Planificacin, Reporte Inmobiliario y CEDEM.

Los valores ms altos fueron en Recoleta, Barrio Norte y Belgrano, donde los precios varan desde U$S 1.175 a U$S 1.450, mientras que los precios ms bajos se concentraron en zona sur Barracas, Balvanera San Telmo, asiento de numerosas villas y donde las familias de menores ingresos habitan, sin costos, las residencias abandonadas, con valores entre U$S 900 a U$S 1.100 y salarios que oscilan de acuerdo a los puestos entre $ 1.400 y $ 3.200111.

111

Reporte Inmobiliario, 2007

76

Grafico XIII Valor m2 promedio dptos usados

Barrio Almagro Belgrano Nez Palermo Valor m promedio deptos. usados 2/3 amb* 2005 2007 U$S 862,00 U$S 1.185,00 U$S 1.150,00 U$S 1.000,00 U$S 1.090,00 U$S 1.325,00 U$S 1.175,00 U$S 1.400,00
2

Variacin % 37,4 15,2 17,5 28,4

Barrio Barracas Parque Patricios San Telmo

Valor m promedio deptos. usados 2/3 amb* 2005 2007 U$S 735,00 U$S 930,00 U$S 690,00 U$S 895,00 U$S 935,00 U$S 1.140,00

Variacin % 26,5 35,5 27,3

* Valores a Diciembre 2005, 2007 Anexo IV y XIII. Fuente: Elaboracin propia en base de datos Ministerio de Planificacin, Reporte Inmobiliario y CEDEM.

Estos indicadores muestran la jerarqua intra urbana de la ciudad, donde la zona norte muestra mayor dinamismo, junto con algunas del oeste, explicitando cierta heterogeneidad que obliga a polarizar totalmente la ciudad, (norte-sur). Se suma a este mercado inmobiliario aquellos sectores que antes posean poco peso, y que eran receptoras de grandes equipamientos de consumo, ocio, espectculo y turismo112, que fueron puestos en el mercado con ventajas diferenciales para el desarrollo de negocios privados. Como ejemplos encontramos: la renovacin de Puerto Madero113, la privatizacin del zoolgico, la construccin de nuevas vas rpidas, la demolicin del Albergue Warnes o la propuesta de remodelacin en la zona del antiguo mercado del Abasto. Mignaqui - Elguezabal, 1997. Se suma a esto la privatizacin del predio correspondiente a la Ciudad Deportiva de la Boca, llamado actualmente Santa Mara del Plata114 y ms recientemente, en el ao 2000, la conformacin de la Corporacin del Sur115, con poder de decisin de buena parte de la zona sur de la ciudad, entre ellas la de privatizar tierras publicas. Por otra parte el gobierno local plante una serie de programas (rehabilitacin de la Avenida de Mayo116 y de los barrios de San Telmo, La Boca117 y Barracas) o normas de proteccin histrica, que intentaron disminuir la brecha entre las condiciones urbanas del norte y del sur de la Capital. Sin embargo ninguna de las acciones han logrado su objetivo orientndose algunas de estas polticas en el paradigma de recuperacin de patrimonio histrico y la rehabilitacin, Faccioso, 2000. Todas estas intervenciones no han demostrado capacidad de derrame hacia las zonas degradadas del entorno y produciendo al mismo tiempo el desplazamiento de los grupos que anteriormente lo ocupaban, generando as el fenmeno conocido de gentrificacin118, dando lugar
112 113 114 115 116 117

Ilustrado por Nez Ruiz de Gopegui en el caso de Puerto Madero y Costanera Sur (2001). Para un anlisis de los grandes proyectos urbanos de Retiro y Puerto Madero ver Cuenya (2004). Se plantea hacer un barrio cerrado que constar de varias torres y se utilizarn las 70 has de que se dispone. La corporacin es una empresa del Estado para promover el desarrollo econmico y territorial. Acta sobre 15 barrios del sur de la ciudad. Programa de Recuperacin de Avenida de Mayo, PRAM.

El Programa recua. Boca se plante originalmente incidir en las siguientes variables: inundabilidad, infraestructura, hbitat, espacios pblicos, tierra vacante, identidad y vida social y asociativa. Dicho programa comenz cuando Surez Lastra era Intendente de la Ciudad, pero cobr mayor fuerza en la gestin de Carlos Grosso. Cont con financiamiento externo del gobierno francs (programa de recuperacin franco - argentina)
118

La palabra gentrificacin procede del ingls gentry y significa, literalmente, aburguesamiento. Este concepto viene a definir el proceso mediante el cual un barrio de clase obrera, que ha sufrido una situacin previa de abandono y degradacin del casero, vive un proceso de revalorizacin que implica la expulsin de sus habitantes tradicionales y su sustitucin por habitantes de clase media-alta. El proceso implica la sustitucin de la poblacin, de la tipologa de viviendas y de las actividades comerciales y productivas, la sustitucin, por ejemplo, de talleres y tascas por bares y tiendas de diseo. El mvil de este fenmeno es la ganancia especulativa obtenida a travs del cambio sufrido en el valor del suelo entre la fase de abandono de la zona y su

77

a la aparicin de un nuevo escenario social que tuvo fuertes reflejos e impactos en la configuracin de la ciudad aumentando el nmero de poblacin viviendo en zonas degradadas o casas tomadas119. Si se observa el mapa, pareciera ser el espejo del mtodo del NBI, por lo tanto, se trata de una ciudad polarizada que muestra en dos lenguajes una misma problemtica. Se conforma una mayor diferencia socio espacial y una ciudad invisible a las inversiones para el mercado inmobiliario de los pobres urbanos. La posibilidad de compra para estos sectores a precio de mercado son prcticamente imposibles, y la cantidad de tierra urbana destinada a familias de bajos ingresos no parece que aumentar, por lo menos a corto plazo. Para ellos las posibilidades como fuente de acceso a la vivienda es la venta de terrenos en parcelas rurales indivisas, o en loteos clandestinos o irregulares que, por sus propias caractersticas son muy difcil de conocerlos o iniciando operatorias en la zona sur de la ciudad.
Segmento

Estrato Social

Pirmide Social

ndice ndice NSE NSE

ABC1 C2 C3

Estructura Social Urbana de Bs As.

Zona

Predio Promedio m2/ periodo* 2005 2007

Clase Alta Clase Media Alta Clase Media Tpica

Norte Centro

1210 640 579

1660 1205 780

Canasta Bsica

Oeste

Clase Media Recupera

D1

Lnea de Pobreza

Sur

385
AMBA

590

Clase Baja

D2/E

AMBA

AMBA

Fuente: Elaboracin propia en base de datos Ministerio de Planificacin, Reporte Inmobiliario y CEDEM infobaeprofesionales.com (consultora CCR). * Precios en Dlares Estadounidenses 1U$S = $ 3.15

Por lo tanto la recuperacin de estas reas deterioradas, utilizadas como nuevas viviendas, es de conveniencia para toda la comunidad ya que la falta de tierra vacante hace imprescindible la incorporacin de estos nuevos vacios urbanos como tierra latente para poder dar respuesta a la emergencia habitacional en que se encuentra la ciudad. 6.2.2 Vacos Urbanos reas de nueva centralidad para familias populares? Las transformaciones econmicas y el cierre de empresas por la necesidad de modernizar los procesos productivos con miras a mejorar su eficacia y competitividad, dejan abandonadas o subutilizadas instalaciones, edificios y tierras centrales. La existencia de estos vacios urbanos con sus activos abandonados hace posible la utilizacin de los mismos como suelo vacante para operatorias inmobiliarias. Considerando que estos sectores por su bajo valor estn ocupados por un amplio sector de la poblacin con ingresos por debajo de la canasta bsica hace posible pensar a estas zonas como suelo para usos urbanos sociales: vivienda para poblacin de bajos ingresos, donde se utilizaran las infraestructuras pblicas y equipamientos colectivos existentes.. reconsiderando un esquema de urbanizacin pensar en :
posterior revalorizacin. El abandono o desvalorizacin previa del barrio, tanto por parte del capital inmobiliario como por parte de la administracin, tiende a considerarse requisito fundamental para la aparicin de este proceso, aunque dicho abandono aparece en muchos barrios obreros ms o menos degradados. A su vez, la revalorizacin del barrio puede venir dada por planes de rehabilitacin de la administracin pblica o por el desarrollo de zonas nobles prximas a los barrios afectados que provocan cambios en el valor del suelo de su entorno. Otros aspectos que facilitan el desarrollo del proceso son la existencia de una poblacin envejecida o el predominio del alquiler sobre la propiedad (lo que facilita los desalojos masivos). Asimismo, es un proceso que se desarrolla a lo largo de muchos aos, habitualmente comprende varias dcadas. Hbitat International Coalition, America Latina: www.hic-al.org/documentos/gentrificacion.doc
119

El ltimo estudio serio sobre el tema lo realiz la Defensora del Pueblo de la ciudad a mediados del ao pasado. Aquel relevamiento precis que en la Capital unas 150.000 personas viven en villas de emergencia; otras 200.000 ocupan inmuebles tomados, 70.000 viven en inquilinatos y otras 70.000 residen en hospedajes o alojamientos. A stas se suman unas 120.000 personas alojadas en viviendas de familiares, habitaciones rentadas o hacinadas en vivienda propia. Todo esto comprenden un universo de personas sin casa propia que representa el 20% de los habitantes de la ciudad de Buenos Aires, Diario La Nacin 21/01/09.

78

Estas reas degradadas pueden ser vistas como un potencial espacio de crecimiento y conformacin de vivienda para familias de bajos ingresos? o Qu puede pasar con las reas de nuevas centralidad en este contexto? Intentar responder estas preguntas me llevo a formular una hiptesis respecto de su posible devenir donde la idea de pensar si se podra estar viviendo el aparecimiento de nuevas formas de oxigenacin de vivienda a partir de estas reas abandonadas y degradadas que cuentan con un alto porcentajes de inmuebles ociosos a la espera de ser utilizados como suelo latente (ver grafico XIV). De esta manera la recuperacin de estos sectores como nuevas viviendas es de conveniencia para toda la comunidad, ya que la falta de tierra vacante hace imprescindible la incorporacin de nuevos vacios urbanos como tierra latente para poder dar respuesta a la emergencia habitacional en que se encuentra la ciudad. Esta operatoria slo puede abordarse por medio de una accin conjunta pblico privada, donde el sector pblico es el actor social responsable de procurar el bien comn y es el nico con la capacidad de desarrollar una visin a largo plazo y poseer los instrumentos necesarios para abordar el problema de coordinacin que los actores privados enfrentan en estas reas. El mayor desafo para el sector pblico ser no solo mitigar la problemtica de la vivienda por medio de intervenciones puntuales sino coordinar y lograr que los actores privados del desarrollo urbano120 entren en un crculo (reformando el marco normativo e invirtiendo recursos pblicos en las reas de recuperacin) y cuenten con voluntad de trabajar concertadamente compartiendo riesgos y beneficios.

120

Uno de los principales obstculos a la inversin privada en reas de recuperacin urbana es el mayor riesgo (real o percibido) que enfrentan los inversores interesados en ellas. Ese obstculo se ha superado modificando el perfil de riesgo - retorno de las inversiones privadas a travs de mecanismos de poltica econmica y fiscal como incentivos tributarios o subsidios directos, e instrumentos de gestin, como promover la accin concertada de los actores pblicos y privados. Los casos analizados ofrecen numerosos ejemplos del uso de estos instrumentos para superar ese obstculo. La Empresa del Centro Histrico de Quito asumi riesgos comerciales al emprender, en asociacin con propietarios e inversores privados, inversiones pioneras para demostrar la factibilidad de vender espacio comercial rehabilitado y de nueva planta en el centro histrico de la ciudad Volver al Centro, 2004.

79

Grafico XIV
Barrio Nueva Pompeya Villa Soldati Villa Lugano La Boca Liniers Barracas
* Valores a Diciembre 2007 Anexo IV

Valor m promedio deptos. usados 2/3 amb* U$S 850,00 U$S 850,00 U$S 850,00 U$S 830,00 U$S 910,00 U$S 930,00

Mapa de ubicacin de viviendas desocupadas

Mapa de ubicacin de viviendas deficitarias Viviendas desocupadas % Viviendas deficitarias %

Barrio Nueva Pompeya Villa Soldati Villa Lugano Barracas La Boca Liniers

14,6 a 7,2 74,9 a 57,8 1,6 a 0,2 -3,3 a -4,9 -0,3 a -2,0

93,8 a 90,3

Fuente: Elaboracin propia en base de datos Ministerio de Planificacin y Reporte Inmobiliario.

Para ello, tendr que generar un entorno que atraiga a familias y empresas a instalarse en las reas involucradas desencadenando procesos autosostenidos de recuperacin de activos inmobiliarios y desarrollo de terrenos baldos. El gobierno deber recurrir a herramientas e instrumentos legislativos121 traducidos en programas integrados de recuperacin urbana122 que, aunque promovidos por el sector pblico, cuentan con amplia participacin de la comunidad y los inversores inmobiliarios. Estos procesos han desarrollado en algunas ciudades123 situaciones exitosas donde las reas centrales beneficiadas han pasado de la situacin de deterioro o abandono en que se
121

Los instrumentos que se usen para ejecutarlo dependen en no menor medida de la tradicin legislativa y urbanstica del pas donde tiene lugar. sta determina no slo la naturaleza de las relaciones entre los distintos niveles de gobierno que tienen incidencia sobre el desarrollo urbano y sus respectivas atribuciones, sino tambin la forma como los sectores pblico y privado pueden cooperar en la planificacin y ejecucin de los programas de recuperacin urbana. Newman y Thornley (1996) distinguen cuatro familias o tradiciones en los ordenamientos jurdicos y administrativos de Europa occidental: las tradiciones britnica, napolenica, germnica y escandinava. De stas, la tradicin napolenica fue traspasada a Amrica Latina, con variaciones entre los pases que pertenecieron a la rbita imperial espaola, y a Brasil, por la influencia portuguesa. Interesa adems mencionar brevemente las caractersticas de las familias britnica y germnica por cuanto enmarcan algunos de los casos analizados y hacen posible el uso de instrumentos de asociacin pblicoprivada que son de inters operativo para la mejor ejecucin de programas de recuperacin urbana. La tradicin jurdica britnica est basada en el Derecho Consuetudinario (Common Law), que construye la legislacin sobre la base de precedentes jurdicos y cuyo ordenamiento administrativo en el orden local entrega el poder de decisin a comits polticos. Esta tradicin tiene marcadas diferencias con la tradicin napolenica, que tiende a usar normas jurdicas abstractas que codifican por adelantado las situaciones sujetas al imperio de la ley. La tradicin administrativa concede ms autoridad al ejecutivo y a la estructura administrativa que lo sustenta. La tradicin germnica, fuertemente influida por la ley romana, otorga gran importancia a la Constitucin escrita pero evolucion en un contexto de dbil autoridad centralizada que condujo a que las distintas regiones (lnder) tengan sus propias constituciones, que muestran variaciones en la forma como establecen las relaciones entre los niveles de gobierno, provincias o condados (kreise) y comunidades o pueblos (gemeinden). Vale mencionar que por razones histricas existen en Alemania ciudades como Bremen y Hamburgo con rango de regin (lnder). Eduardo Rojas, 2004
122 123

Se entiende por recuperacin urbana el proceso a travs del cual se promueve el mejor uso en trminos sociales y econmicos de una zona urbana central que padece deterioro social, econmico y fsico e infrautilizacin de sus activos, edificios, suelo, infraestructura o espacios pblicos. Se conocen experiencias en grandes ciudades tanto de pases desarrollados, como Londres, Pars y Washington, como de pases en desarrollo, como Buenos Aires y Santiago de Chile.

80

encontraban a una situacin anloga a las reas en activo proceso de crecimiento y desarrollo de sus respectivas ciudades, reas en las que el sector privado realiza regularmente inversiones inmobiliarias en respuesta a la demanda de una gran variedad de actores (familias de diferentes niveles de ingreso, comercios y empresas de distinta ndole) y en las que existe una adecuada dotacin de servicios de utilidad pblica y el sector pblico construye y mantiene infraestructura, espacios pblicos y servicios urbanos, financiados con los impuestos generados por el desarrollo inmobiliario.

6.3 Estrategias e instrumentos para la intervencin

Una forma de paliar los efectos negativos del aburguesamiento de los barrios consiste en procurar que todos los residentes, que estn interesados, participen en el propio proceso de diseo. Si bien esta participacin no siempre impedir el desplazamiento, al menos s asegurar (como es deseable si se maneja profesionalmente), que las soluciones ofrezcan opciones fsicas o econmicas a los residentes que decidan vender sus intereses de la zona de rehabilitacin. Esta estrategia es importante desde el punto de vista del sector pblico y sobre todo del gobierno local, ya que el desplazamiento forzado simplemente traslada el problema de estas familias a otro sector dentro o en la periferia de la ciudad. Por esta razn, el problema del aburguesamiento no debe tratarse como una externalidad sino como un efecto propio del proyecto. Las posibles soluciones para que estos procesos de recuperacin sean factibles y sostenibles en el tiempo es que se generen incentivos para que los mercados inmobiliarios124 se muevan en una direccin que resulte coherente con los objetivos pblicos. Es decir que las reas de recuperacin deben generar oportunidades de negocio rentables que resulten al menos tan atractivas como las ofrecidas por el desarrollo de la periferia. Entre las alternativas posibles y utilizando soluciones aplicadas en ciudades de pases desarrollados se podra implementar aquellas que dan acceso a los beneficiarios a viviendas con algunas limitaciones sobre su propiedad por no requerir grandes subsidios. Una forma de aplicar estas soluciones sera promover la construccin de vivienda a precios accesibles a la poblacin de bajos ingresos generando la utilizacin del uso de la zonificacin inclusiva (Inclusionary Zoning), donde la normativa de uso del suelo y edificacin requiere que los inversores destinen un cierto porcentaje de la vivienda construida en el rea de recuperacin, sea de nueva planta o de rehabilitacin. Este tipo de legislacin es utilizada en el Reino Unido, Francia y Espaa donde estas extracciones estn generalmente asociadas al otorgamiento de bonos de constructibilidad para incentivar a los inversores inmobiliarios a atenerse a la zonificacin. Para mantener las viviendas as construidas en el mercado de la vivienda de precio moderado stas se venden con gravmenes que dan al gobierno local la primera opcin de compra en caso de venta.

124

Entre los incentivos para la promocin de inversiones inmobiliarias se han usado subsidios directos a la demanda, generalmente para promover inversiones en vivienda en reas de recuperacin, como en el caso de Santiago de Chile con el uso del Subsidio de Remodelacin otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo del Gobierno central, que hace un aporte no reembolsable a los compradores de viviendas en reas de recuperacin y que cubre una parte del valor de venta de las propiedades (hasta el 20%, dependiendo del valor de la propiedad). La existencia de este subsidio atrajo familias de ingresos medianos a comprar viviendas en el rea central con sus ahorros, el subsidio y prstamos hipotecarios otorgados por la banca privada. El aumento de la demanda potenciado por la disponibilidad del subsidio super la reticencia inicial de los promotores privados, cuyas inversiones han contribuido a recuperar en 10 aos una porcin significativa del suelo vacante disponible en el primer anillo de crecimiento de la ciudad. Tambin se han usado subsidios cruzados que traspasan parte de las utilidades que obtienen los negocios inmobiliarios en reas con alta demanda en los mercados inmobiliarios para financiar inversiones (o cubrir parte de las prdidas) en reas de recuperacin. Una forma de estos subsidios, usada en Nueva York y otras ciudades de los Estados Unidos, ofrece a inversores interesados en invertir en reas de alta rentabilidad y rpido crecimiento de la ciudad la posibilidad de invertir en reas de recuperacin (o de vivienda de precio moderado) como condicin para obtener bonificaciones en los coeficientes de constructibilidad. Los incentivos directos pueden tambin tomar la forma de incentivos tributarios, como los crditos al impuesto federal al ingreso que concede el Gobierno de los Estados Unidos a quienes invierten en la recuperacin de edificios patrimoniales, sean edificios histricos designados por el Gobierno federal (crdito tributario del 20% de la inversin en obras que renen las condiciones exigidas) o edificios construidos antes de 1936 (crdito del 10%). Los proyectos son supervisados por el Servicio Nacional de Parques del Ministerio del Interior y los crditos tributarios otorgados pueden ser vendidos en el mercado, lo que los hace ms atractivos para los inversores. La municipalidad de Recife, en el Brasil (al igual que otros municipios brasileos) exime del impuesto de servicios a las actividades econmicas que se establezcan en inmuebles recuperados en las reas prioritarias, como el Polo Bom Jesus en el centro histrico de la ciudad. Esta exencin es un incentivo a los usuarios y no a los propietarios del suelo, ya que beneficia a los comercios y empresas que se establecen en el rea de recuperacin independientemente de su condicin de tenencia (propietario o arrendatario). Asimismo, la municipalidad subsidia a los propietarios con la exencin por 10 aos del impuesto territorial a los inmuebles recuperados (Rojas, 1999).

81

Otra variante son los condominios en que la propiedad del suelo es retenida por un promotor sin fines de lucro, denominado Fideicomisos Comunitarios de Tierras (Community Land Trusts), donde se limita la incidencia del incremento del valor del suelo en el valor de mercado de las viviendas y las hace accesibles a familias de menores ingresos. El promotor sin fines de lucro absorbe la prdida en la valoracin de la propiedad y traspasa el beneficio a familias de bajos ingresos calificados. En otros casos, la propiedad se organiza como una cooperativa en que el acceso a las viviendas se logra comprando acciones de la cooperativa o subsidiando a la misma, lo que tambin limita el incremento del precio de la tierra. Estas modalidades de acceso a la vivienda enfrentan problemas de financiamiento prolongado, generando en primer lugar crditos a largo plazo para su refuncionalizacin y una segunda hipoteca para la compra de la tierra, por cuanto no son las preferidas por los bancos que otorgan prstamos hipotecarios por lo que generalmente requieren financiamiento inicial de los gobiernos locales. La Repblica Argentina, se ha caracterizado histricamente por no contar ni con una poltica urbana explcita a nivel nacional ni con una ley de suelo y ordenamiento territorial como sucede en otros pases latinoamericanos de rgimen federal como Brasil y Mxico. Sin embargo cuenta con un conjunto de instrumentos legales y normativos que inciden y condicionan de manera sectorial e indirecta, pero a veces importante, la gestin provincial y local del territorio125. En la ciudad de Buenos Aires se est trabajando con la incorporacin de algunas Leyes y reformas al Cdigo que permitan la participacin de actores pblicos y privados en sectores deteriorados y en la actualizacin de la base de datos sobre inmuebles pblicos a los efectos de centralizar la informacin que contempla todo lo referente a titularidad (registral y de catastro), ocupacin (uso actual y dependencia ocupante), valor patrimonial (avalo y tasacin) y edificacin (superficie del terreno, superficie cubierta, comodidades y estado e ocupacin) y en lo referente de aquellos inmuebles en desusos a efectos de ser rehabilitados para una posterior designacin de nuevos usos. 6.3.1 Ley N 71 - Consejo del Plan Urbano Ambiental PUA126 Esta Ley establece que el organismo encargado de la formulacin y actualizacin del Plan Urbano Ambiental ser el Consejo del Plan Urbano Ambiental, creando nuevos instrumentos de gestin alentando y estableciendo como objetivos y criterios orientadores en el artculo 14 a la problemtica actual. La reestructuracin, densificacin y renovacin urbana del rea Sur, para equilibrar la sobreocupacin del rea Norte. Fomentando, a partir de distintos incentivos, la radicacin de nuevas actividades que concurran a la renovacin de reas industriales obsoletas y a la revitalizacin de reas residenciales degradadas. Mejorando la accesibilidad, la infraestructura y los espacios pblicos. La necesidad sobre la mejora de las condiciones del hbitat de los sectores de menores ingresos y/o con desventajas ambientales mediante una diversidad de polticas que respondan a las distintas situaciones existentes. La creacin de nuevos instrumentos de gestin urbano- ambiental, tanto de ndole interjurisdiccional como de nivel local para el desarrollo de herramientas y formas organizacionales de gestin incrementando la cooperacin pblico-privada en proyectos y
125

Entre ellas y de manera muy resumida se destacan: ley 12.665 de la Comisin Nacional de Museos, Monumentos y Lugares Histricos, leyes 13.512 y 19.724 de Propiedad Horizontal y de Prehorizontalidad, ley 22.351 de Parques Nacionales, ley 24.374 de Regularizacin dominial, ley 24.464 de Creacin del Sistema Nacional de la Vivienda, ley 25.675 de Poltica Ambiental Nacional, ley 25.997 de Poltica Nacional de Turismo, etc.
126

Sancionada en Septiembre de 1998 establece que el organismo encargado de la formulacin y actualizacin del Plan Urbano Ambiental ser el Consejo del Plan Urbano Ambiental, con competencia en ordenamiento territorial y ambiental de acuerdo con lo establecido en los artculos 27, 29 y 104 inciso 22 de la Constitucin de la Ciudad de Buenos Aires, que funcionar en el mbito del Poder Ejecutivo.

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actuaciones. Fortalecimiento de las estructuras de regulacin, control y poder de polica del sector pblico; establecer polticas crediticias y tributarias diferenciadas, para poner en valor el patrimonio histrico y reciclar aquellas zonas que arquitectnicamente lo requieran e impulsar el desarrollo de nuevas actividades en las zonas degradadas. Junto a estos impulsos se promueve la creacin de un banco de inmuebles y un fondo para tierras urbanas y estmulos de financiamiento para el desarrollo de programas de infraestructura, equipamiento y/o renovacin urbana. Estas entidades, generalmente relacionadas con el mbito estatal, cuya misin y funcin es construir una visin estratgica respecto de la problemtica de los recursos patrimoniales del Estado127, otorgaran un aprovechamiento integral de los recursos inmobiliarios y a la vez, tenderan a generar oferta efectiva proponiendo metodologas para asignar adecuadamente estos recursos en relacin a la demanda social. Es importante destacar que adems de incluir los inmuebles pblicos se considera la posibilidad de incorporar aquellos que estn en manos de privados o pertenezcan a otras jurisdicciones y cuyos propietarios quieran venderlos, cederlos, permutarlos, concesionarlos o integrarlos como aportes de capital en sociedades de desarrollo con participacin del Gobierno. En referencia a esta situacin en el ao 2004 y dentro de la Ley 1251 donde se transforma el Instituto Municipal de la Vivienda, creado por la Ley 17.174, en el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires IVC, se menciona: Art. 8 Banco de Inmuebles: crase el Banco de Inmuebles, conformado por los inmuebles que el Gobierno de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, el Estado Nacional, Provincial o Municipal o entidades privadas transfieran al IVC y que sean aptos para vivienda. Art. 9 Transferencia de Inmuebles: El Poder Ejecutivo debe remitir a la Legislatura de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, en un plazo mximo de noventa (90) das de promulgada la presente, un listado de inmuebles de su dominio que no tengan destino especfico y sean aptos para el desarrollo de planes de vivienda, para la aprobacin de su transferencia al Banco creado en el artculo precedente, segn lo establecido en el artculo 82, inciso 4 de la Constitucin de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires A nivel Nacional y mediante el Decreto N 835/04 se crea el Registro denominado "Banco Social de Tierras", en el mbito de la Comisin de Tierras Fiscales Nacionales donde se incorpora toda la informacin sobre inmuebles de dominio privado del Estado Nacional que puedan ser afectados a fines sociales. La implementacin de estas normas que incluyen tambin toda prdida de patrimonio inmobiliario mediante prescripcin adquisitiva, inmuebles abandonados por parte de particulares o del Estado o herencias vacantes128 permiten al Estado Nacional o municipios locales utilizarla como una herramienta ms, no solo de informacin, sino como un instrumento para dar respuesta, en el corto plazo, a la necesidad por la falta de suelo considerando a estos inmuebles como suelo vacante latente, donde a travs de los proyectos urbanos y la recuperacin de edificios

127 128

De acuerdo al relevamiento efectuado por el Gobierno de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires al mes de abril del 2008, se han contabilizado 1038 inmuebles pblicos ociosos. La Nacin 13 de Abril 2008. El Cdigo Civil contempla que los bienes muebles e inmuebles pertenecientes a una persona fsica sin sucesor legtimo o testamentario constituyen una herencia vacante y que una vez finalizado el proceso judicial correspondiente, dichos bienes pasan al dominio privado del Estado Nacional, En la Constitucin Nacional se establece en el art. 75 inc. 5 y 30 las atribuciones del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Dentro de la Ciudad de Buenos Aires se establece el rgimen de herencias vacantes con la Ley 52 sancionada en agosto de 1998

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abandonados localizados bsicamente en reas degradadas de las ciudades.la ciudad cuenta como fuente al acceso a la vivienda de los segmentos bajos129. 6.3.2 Decreto N 23.871/44 del Poder Ejecutivo Nacional Recurso de bienes130. Este Decreto determina que los subsidios destinados para ejecutar obras de recuperacin o rehabilitacin edilicia sean transferidos a terceros; desnaturalizando as el propsito tenido en vista al otorgar el correspondiente subsidio. En tal virtud, el Poder Ejecutivo dispuso que el importe de los subsidios otorgados por el Estado o que este conceda a entidades semipblicas y privadas deben ser censados por el Registro de Bienes del Estado bajo condicin que los caracteriza, adems se especifica que los inmuebles que pertenecen a dichas entidades y que hayan sido adquiridos, construidos o refaccionados total o parcialmente con fondos de subsidios no podrn ser transferidos sin previa comprobacin documentada por la entidad respectiva de que ha reintegrado al Fisco dichos fondos. De esta manera las medidas tomadas evidencian en la prctica, la necesidad de ser complementadas por otras cuya operacin garantice al estado el fin propuesto de indisponibilidad de los inmuebles rehabilitados. 6.3.3 Ley N 341 Polticas de acceso a la Vivienda para uso exclusivo y permanente de hogares de escasos recursos131 La Ley 341 surge como instrumento de polticas para acceso a vivienda de uso exclusivo y permanente de hogares de bajos ingresos que se encuentren en situacin crtica habitacional132. Se considera como destinatario a personas individuales o incorporadas en procesos de organizacin colectiva verificables, cooperativas, mutuales u organizaciones de la sociedad civil. La ayuda se efectivizar mediante subsidios o crditos con garanta hipotecaria a favor del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires. En sus artculos 4 y 5 se determina que el monto a financiar se destinar a personas que acrediten no ser propietarios de ningn inmueble y que quiera comprar inmuebles para su rehabilitacin. En el ao 2002 la Ley fue modificada mediante la Ley 964 en lo que refiere a monto lmite para el financiamiento de viviendas, as como la participacin de organizaciones sociales estableciendo requisitos de acceso a la operatoria. Se crea adems en el mbito de la autoridad de aplicacin, la comisin de control evaluacin y seguimiento de la operatoria implementada. Con la crisis del 2001 la Ley se transform en una valiosa herramienta apropiada por un amplio espectro de organizaciones, movimientos y por cientos de familias ocupantes e inquilinas, que entre 2001 y 2007133 permiti el despliegue de un incipiente movimiento cooperativo.

6.4 Reflexiones para el esquema de rehabilitacin urbana

A partir del anlisis de la situacin de la oferta y valores de suelo en la ciudad de Buenos Aires podemos concluir que el abandono de las reas del sur de la ciudad, producto de la fractura social y del cese y traslado de las industria a reas ms efectivas, conforma un importante espacio latente para su reutilizacin y puesta en valor para una nuevas formas de oxigenacin de
129 130 131

La rehabilitacin de los mismos configura un instrumento mediante el cual podra dara respuesta al dficit habitacional, utilizando espacio ocioso dentro de la trama urbana, donde con un marco jurdico apropiado se podra atraer la inversin privada. Sancionado en septiembre de 1944, modifica el Decreto 19.256/44 y dispone Normas para asegurar la indisponibilidad de inmuebles adquiridos y mejoras realizadas con subsidios otorgados por el Estado. Sancionada en febrero del 2000, donde a travs de la Comisin Municipal de la Vivienda, hoy Instituto de la vivienda de la Ciudad de Buenos Aires IVC, instrumentar polticas de acceso a vivienda para uso exclusivo y permanente de hogares de escasos recursos en situacin crtica habitacional, asumidos como destinatarios individuales o incorporadas en procesos de organizacin colectiva verificables, a travs de cooperativas, mutuales o asociaciones civiles sin fines de lucro, mediante subsidios o crditos con garanta hipotecaria
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Entre 1995/97, articulando recursos de un pequeo programa nacional de la Subsecretara de Vivienda (Programa 17) se constituyo el primer reciclaje por autogestin de la ciudad de Buenos Aires, cooperativa La Unin, conjunto de vivienda localizado en Azopardo 92. Durante ese perodo 2564 familias adquirieron 110 inmuebles de localizacin urbana consolidada, 4 proyectos se finalizaron (339 viviendas), 33 Proyectos estn en ejecucin (885 viviendas), 61 proyectos tienes previsin presupuestaria acordada con Nacin (flexibilizacin del Programa Federal de Vivienda), 398 cooperativas y aociaciones (8591 familias) estn impulsando proyectos en distintas etapas, Informe septiembre 2007 del IVC en el marco de la Mesa de Seguimiento de la Ley 341.

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vivienda social. Es importante la intervencin por parte del Estado para poder reutilizar estos espacios, donde en la mayora ocupan volmenes de tierras importantes. Respecto a la existencia de stock de tierra, para conseguir mayores beneficios fututos, es importante tomar ciertas consideraciones para utilizacin o reutilizacin y evitar situaciones de sobrevaloraciones capitalistas y segregacin socio espacial en un futuro. En tal sentido tomar medidas tendientes a la incorporacin de estos enclaves a un registro con datos fehacientes de los mismos y a los que se les incluyan normativas de regulacin y estrategias de concertacin con el sector privado para su utilizacin es una tarea aun a resolver. De esta manera se podra contemplar que: Tierras Privadas

I.

Las tierra en loteos individuales, inmuebles en desusos, etc. cuyos propietarios - empresas urbanizadoras, no las hayan ofertado, o las hayan ofertado, pero no vendido. Los alternativas a utilizar seran:

Si los propietarios no son deudores de impuestos y tasas: aumento del Impuesto

inmobiliario, hasta valores que sea imposible de solventar por los propietarios, y por lo tanto, stos resuelvan vender, aunque sea a bajos precios. De esta manera la poblacin de bajos ingresos pueda acceder a la compra de un lote en el mercado. Si los propietarios son deudores de impuestos y tasas, el Estado podra implementar: expropiacin de las tierras que no pagan impuestos, polticas de canje de tierras e incentivos por condonacin de tasas municipales. En ambos casos, el Estado comienza a poseer reserva de tierra - inmuebles y puede venderla o subsidiarla a la poblacin pobre. II. La tierra comprada en loteos, inmuebles abandonados en zonas carenciadas, etc. que sus propietarios no pueden ocuparla o utilizarlos por problemas econmicos. Se podra instrumentar :

Crdito para financiar la expansin de actividades productivas o la compra de viviendas. Subsidio para vivienda o materiales aplicando el Proyecto de Ley de Recuperacin de edificios existentes. La aplicacin de los instrumentos de modelos pblicos privados, de acuerdo a La Ley 71 donde se impulse la puesta en valor de nuevos barrios y la rehabilitacin de inmuebles ociosos hara posible pensar en nuevas propuestas que articulen gestin de suelos, crdito e inversin y rehabilitacin urbana para el acceso a la vivienda de los nuevos pobres. Tierras Pblicas I. El estado Nacional o local puede realizar aportes de bienes sobre el cual puedan efectuarse desarrollos inmobiliarios de vivienda.

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 las estrategias de articulacin urbana en torno al problema de abordaje de la relacin entre lo formal y lo informal no consiste en eliminar el problema (trasladar la villa de lugar) por ser imposible hoy debido a la magnitud de los recursos necesarios y al grado de imbricancia entre lo formal y lo informal; ni en integrarla simplemente, cosa tambin imposible. La estrategia consiste en intentar encontrar pasajes entre lo formal y lo informal a travs de una topologa diferente, ni de rechazo ni de integracin, sino de pliegue de inclusin, funcionando como bisagra, como nexo Jorge Mario Juregui

7 Estructura de Gestin
La formulacin de planes estratgicos ha sido una contribucin importante para establecer acuerdos donde se desarrollan nuevas instancias institucionales de articulacin que dan garanta de las inversiones. Si bien persiste en el sector empresario una tendencia a trasladar la esfera de lo pbico sobre mbitos privados, el desarrollo de intervenciones urbanas de nueva generacin fortalece otra tendencia, que busca coordinar las iniciativas en funcin de objetivos concertados. En la mayor parte de las ciudades la posibilidad de acceder a la vivienda de acuerdo a los parmetros de oferta y demanda, no es viable para partes significativas de la poblacin, que solo acceden a estos productos a travs de circuito de produccin informal, o a travs de la mediacin de programas estatales. La expansin de grandes emprendimientos privados, descarga sobre el Estado el compromiso de atender las necesidades del resto de la poblacin, que la oferta inmobiliaria orienta hacia barriadas de urbanizacin precaria o sectores deteriorados de la ciudad consolidada. El Estado tiene por lo tanto la necesidad de ensanchar el campo de actuacin134, buscando formulas que le permita que el sector de bienes races resulte accesible a un espectro ms amplio de la poblacin. La hiptesis de incorporar incentivos a la produccin que permitan multiplicar la envergadura de la oferta agrega un nuevo ingrediente, donde los recursos de la poltica social ayuden al desarrollo de emprendimientos. Por otro lado la magnitud de las inversiones necesarias y la eficiente asignacin de costos entre los beneficiarios hacen necesaria la participacin privada135 en el financiamiento, comercializacin, operacin y mantenimiento de las obras. Asimismo, la participacin y apoyo de la comunidad es un requisito para asegurar el apoyo a largo plazo a las iniciativas de recuperacin y para orientarlas a responder a las necesidades y prioridades de la comunidad. La confluencia productiva de estos actores, tan dismiles en sus objetivos, recursos y modalidades operativas, es un gran desafo, donde la promocin de inversiones privadas requiere, adems, un entorno regulador claro y estable e intervenciones pblicas de promocin e incentivo a la movilizacin de recursos privados. Para lo cual, existe un conjunto de instrumentos urbansticos y de financiamiento tiles en la ejecucin de programas de recuperacin urbana siendo eficaces en la atraccin de capitales privados y en la movilizacin de los recursos de las comunidades para generar empleo e ingreso, recuperar activos deteriorados y desarrollar tierras vacantes en reas de recuperacin urbana.

134

El Estado Nacional delega parte de su poder en los niveles inferiores de gobierno. Esta situacin puede ser beneficiosa ya que se acercan las decisiones al nivel ms prximo al ciudadano. El mbito local permite comprender mejor las necesidades del lugar, responder ms fcilmente a las situaciones favorables y articular con mayor eficacia las acciones entre las distintas instituciones.
135

Conformada por inversores, (individuales e institucionales: Sociedades para Desarrollo de Proyectos, Fondos Inmobiliarios, Fondos de Pensiones, etc) desarrolladores (developer o promotores), entidades financieras, responsables de producto, responsables de proyecto, constructoras y comercializadores.

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7.1 Las sociedades de capital mixto pblico-privado.

La forma mixta de gestin y financiamiento de proyectos para la recuperacin urbana son las empresas de capital mixto. Este modelo de asociacin responde bien a las necesidades de la recuperacin de reas urbanas centrales dado que combina eficazmente capacidades tanto del sector pblico como del sector privado para emprender tareas tan variadas como: consolidar suelo por medio de compras e intercambios de parcelas; captar para fines pblicos los aumentos del valor del suelo resultantes de las acciones de recuperacin; construir o rehabilitar espacio para usos residenciales, de servicios, comerciales y productivos, y luego comercializarlo y administrarlo; y asegurar la participacin de la comunidad en las decisiones y beneficios de los procesos de recuperacin. Existiendo una amplia gama de asociaciones pblico-privadas encontramos en un extremo aquellas que estn ampliamente dominadas por el sector pblico136, el Estado aporta el financiamiento, toma las decisiones y asume todos los riesgos; en el otro se ubican las formas de asociacin en las que la participacin del sector pblico se reduce a proporcionar subsidios que permiten a los socios privados obtener utilidades que les hagan atractivo el negocio, donde, el sector pblico, logra sus objetivos a travs de la accin del sector privado pero asumiendo el costo de los subsidios. Sea cual sea la intervencin el sector pblico es el socio que hace mayores aportes de recursos y quien tiene el control operativo de las sociedades, pero tambin permite una amplia participacin del sector privado, que hace inversiones significativas con la expectativa de obtener ganancias y participar en las decisiones137. (ver grafico XV) Grafico XV

Entidad Pblica

Celebran un contrato para un propsito especfico con una estructura en la que ambos son asociados

REHABILITACION URBANA
Consolidar suelo Captar aumentos del valor de tierra Construir o rehabilitar edificios para vivienda

Entidad Privada

Las bondades o problemas de estas asociaciones deben ser evaluadas desde la perspectiva de la ganancia que representan para la sociedad, es decir, de los beneficios que la comunidad obtiene de la concrecin del proyecto. Es importante saber que, como en todo otro negocio, no hay ganancias gratuitas y que siempre es posible que uno de los socios gane ms que el otro, o que uno o los dos pierdan. Cuando esta asimetra perjudica al socio pblico138 no significa necesariamente que sea el resultado de ineficacia o corrupcin, las prdidas del socio pblico
136 137 138

Los programas de vivienda social de Glasgow (Escocia), donde el sector privado est representado por organizaciones sin fines de lucro cuya accin se limita a coordinar las actividades del programa Entre estas sociedades figuran empresas de capital mixto, fideicomisos y corporaciones para el desarrollo urbano. El Estado pone tierra de su propiedad a disposicin de los promotores privados a precios muy por debajo del precio de mercado.

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pueden ser el costo que est dispuesto a pagar por obtener los fines pblicos que persigue; recuperacin urbana con el fin de promover la construccin de viviendas accesibles a las familias de ingresos medianos y bajos. En estricto rigor los socios privados deberan estar en condiciones de asumir tambin la mayor parte del riesgo comercial de las operaciones ya que en sus operaciones normales estn habituados a asumir este riesgo y sus utilidades dependen de su buen manejo. Por tal motivo la gestin de los riesgos es un factor esencial a la hora de alcanzar el xito o fracasar en la ejecucin de acciones en asociacin entre los sectores pblico y privado. La mala identificacin de los riesgos en las operaciones no slo aumenta la incertidumbre sobre los resultados (donde los socios privados son particularmente sensibles), sino que suele conducir a asignar los riesgos en forma inadecuada o provocar tensiones entre los socios producto de una asimetra en la distribucin, difciles de administrar una vez iniciada la ejecucin de los proyectos.

7.2 Las sociedades pblicas.

Las sociedades especializadas de propiedad pblica han sido ampliamente usadas para la ejecucin de programas de recuperacin urbana. Surgen del inters compartido de diversos organismos pblicos por el desarrollo de un rea urbana central, como en el caso de la Corporacin Puerto Madero de Buenos Aires, en Argentina, donde se aunaron los intereses del Gobierno central y los de la ciudad, o del hecho de que los organismos participantes son propietarios de tierra en el rea y deben cooperar para desarrollarla, como ocurri en Bilbao (Espaa). Tambin hay sociedades o corporaciones pblicas nacidas de la voluntad de un rgano de gobierno interesado en el desarrollo del rea, como es el caso de la Corporacin de Desarrollo de Santiago, controlada por la municipalidad de Santiago de Chile, aunque hay otros casos de sociedades creadas por niveles estaduales o federales de gobierno (la Corporacin de Desarrollo de la Avenida Pensilvania (Pennsylvania Avenue Development Corporation), en Washington, D.C. (Estados Unidos). La caracterstica principal de esas sociedades es que, aunque son controladas completamente por entidades del sector pblico, tienen capacidad de funcionar como sociedades privadas con la misma flexibilidad para operar con bienes inmuebles que sus contrapartes privadas. Adicionalmente, algunas reciben el mandato de ejecutar, a nombre y por encargo del gobierno, funciones propias del aparato pblico, como la adquisicin contenciosa de suelo para fines de utilidad pblica o la aplicacin de normativas de uso del suelo y edificacin en su rea de influencia. (ver grafico XVI) Grafico XVI
Crean una sociedad para un propsito especfico conformada por programas de recuperacin

REHABILITACION URBANA
Consolidar suelo Captar aumentos del valor de tierra Construir o rehabilitar edificios para vivienda

Entidad Pblica

Dado que la creacin, capitalizacin y puesta en marcha de este tipo de sociedades es un resorte del gobierno, este tipo de arreglos institucionales son particularmente interesantes para los pases de Amrica Latina, regin en la que las empresas de desarrollo inmobiliario estn poco desarrolladas y que por consiguiente enfrentan problemas para crear y poner en funcionamiento sociedades de capital mixto pblico-privado.

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7.3 Instrumentos para el financiamiento de inversiones.

Como todo instrumento de fomento que navega en las aguas intermedias entre el sector pblico (con sus objetivos de promover el bien pblico) y el sector privado (con sus objetivos de lucro), son de compleja ejecucin y tienen el riesgo de distorsionar los mercados o constituirse en compromisos contingentes de gran magnitud para el gobierno. Por esta razn, su uso debe ser estrictamente regulado y debe proveerse informacin completa y actualizada sobre los compromisos adquiridos por el gobierno con su utilizacin. Esto permite ejercer un mejor control por parte de los representantes electos y los organismos de la comunidad en representacin de los contribuyentes, que en definitiva son quienes pagan por los costos que acarrea su uso. 7.3.1 Garantas pblicas o prstamos. Este tipo de instrumento establece una garanta sobre devolucin a los prstamos solicitados al sector privado por el Estado Local (Municipio) para inversiones en recuperacin de reas urbanas deterioradas. Las garantas cubren prstamos con plazos de devolucin de hasta 20 aos. Esas garantas reducen el costo de los fondos para los municipios, ya que les permiten negociar una tasa de inters similar a la de una solicitud de prstamo. La garanta utilizada permite al Estado dar un fuerte incentivo a la inversin en reas urbanas deprimidas sin hacer desembolsos en efectivo. En Estado Unidos este tipo de garanta es utilizada desde 1974 como Garanta Federal, donde las operaciones realizadas son controladas por el Fondo de Prstamos para el Desarrollo Econmico (Economic Development Loan Fund; EDLF) adoptando la forma de un proceso tpico de titularizacin de prstamos. Los flujos de repago de un conjunto de prstamos individuales se mancomunan y venden en el mercado secundario. As, los prstamos concedidos para desarrollo urbano, en particular sus futuros flujos de efectivo, pueden reagruparse y venderse transformndose en recursos disponibles para nuevas inversiones. El Fondo de Prstamos funciona conjuntamente con otros instrumentos de subsidio como el Programa de Transferencias en Bloque para el Desarrollo Comunitario (Community Development Block Grant Program; CDBGP), que facilita recursos a los municipios para inversiones en el desarrollo de comunidades de bajos ingresos y reas deterioradas de las ciudades invirtiendo en adquisicin de propiedades, rehabilitacin de propiedades pblicas, rehabilitacin de viviendas, actividades de desarrollo econmico, adquisicin, construccin, reconstruccin o instalacin de instalaciones pblicas, y mejora de obras pblicas. Este procedimiento aporta enormes ventajas al Estado porque no necesita realizar desembolsos de su presupuesto en tanto libera capital adicional para inversiones y secundariamente crea confianza en el desarrollo de las reas beneficiadas, por cuanto el sector privado interpreta estas operaciones como seales concretas de que el Estado quiere favorecer el desarrollo de estas reas mostrando una mayor disposicin a invertir en ellas. 7.3.2 Subsidios cruzados Los planes de subsidios cruzados permiten a una Entidad Pblica hacer uso de utilidades obtenidas con operaciones inmobiliarias comercialmente viables para subvencionar proyectos de orientacin social. Tales planes proporcionan al Estado un mecanismo para aumentar sus ingresos sin subir los impuestos y designarlos para fines de desarrollo. El caso del programa de recuperacin de Bilbao es ilustrativo del uso de este mecanismo, ya que la Sociedad Ra 2000 financia con el rendimiento de las operaciones de suelo rentables el costo del 25% del suelo desarrollado que tiene que ceder al gobierno para la construccin de vivienda social. En ciertos aspectos, los subsidios cruzados son un enfoque opuesto al de las sociedades pblicoprivadas. En lugar de permitir al sector privado quedarse con los beneficios de un proyecto con xito, es el propio Estado quien utiliza las utilidades para financiar proyectos de inters social, sea

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proporcionar vivienda accesible para poblacin de bajos ingresos o construir parques y espacios pblicos. Casi todos los proyectos que tienen el potencial de convertirse en una sociedad pblico privada tambin lo tienen de formar parte de un plan de subsidios cruzados. Para un gobierno local o nacional, el mtodo ms directo de organizar un plan de subsidios cruzados es crear una entidad semiautnoma que acta como agente inmobiliario primario. Ese organismo de nueva creacin consigue dinero a travs de los medios habituales as como con la emisin de bonos, que, en el caso de Estados Unidos, estn exentos del pago de impuestos por ser emitidos por entidades municipales. La nueva autoridad puede transferir las utilidades al Estado sea como una transferencia directa a los fondos generales del gobierno o como una transferencia con asignacin a un proyecto especfico. Para que un plan de subsidios cruzados resulte exitoso tienen que tener un mercado inmobiliario desarrollado y en crecimiento, el sector pblico debe tener acceso a suficiente capital a largo plazo para permitir a la autoridad creada para estos fines financiar proyectos de escala adecuada que generen suficientes beneficios con los que subvencionar otros proyectos, y la posibilidad de que haya una parcela de tierra sin desarrollar controlada por el Estado y que pueda generar beneficios sustanciales. El uso de este mecanismo de financiamiento implica un riesgo poltico ya que hace depender el desarrollo de proyectos de vivienda para familias de bajos ingresos, del xito de proyectos en reas generalmente de altos ingresos. Se puede as perder el apoyo poltico para subvencionar los proyectos en las zonas ms desfavorecidas a travs de la recaudacin general de impuestos. Asimismo, y tal como ocurri en el proyecto de Battery Park en Nueva York, los acuerdos iniciales para la asignacin de fondos a fines especficos pueden verse afectados por presiones posteriores para dedicar los beneficios a gastos generales de operaciones gubernamentales. 7.3.3 Incrementos en los ingresos tributarios. Este mtodo de financiamiento basado en subidas de impuestos (tax increment financing; TIF) consiste en asignar una parte del aumento de los impuestos futuros que generar una determinada zona de la ciudad (distrito impositivo o taxing district TD) al financiamiento de inversiones en esa zona. El financiamiento se obtiene de fuentes comerciales, generalmente a travs de la emisin de bonos, y el pago de los intereses y el principal de la deuda son respaldados con los ingresos futuros de los impuestos, que se incrementarn como resultado de la valorizacin de las propiedades y la mayor actividad econmica o residencial producida por las mejoras financiadas con los recursos obtenidos. Se trata de un mtodo de autofinanciacin por el cual la inversin en instalaciones pblicas permitir, o estimular, actividades gravables del sector privado que a cambio generarn los ingresos tributarios adicionales que se usarn para pagar las mejoras. Generalmente se emiten bonos para financiar la adquisicin de suelo y su posterior desarrollo, la construccin y mejora de espacios pblicos, y el mejoramiento de la infraestructura. Los ingresos por impuestos a la propiedad que recibe el Estado pueden ser traspasados a la autoridad designada para ejecutar el proyecto de desarrollo o retenidos por el; en todo caso, el Gobierno local (municipio) es quien determina el distrito, objeto del proyecto de desarrollo local financiado con el incremento de impuestos, mide el rendimiento tributario del rea antes del proyecto (equalized assessed valuation; EAV) y hace los ajustes posteriores a las tasaciones de las propiedades para tomar en cuenta la valorizacin estimulada por el proyecto. El aumento en ingresos por impuestos se utiliza para financiar los costos de las obras, generalmente emitiendo ttulos de deuda respaldados por esos incrementos. Una vez que se completan los trabajos y se paga la deuda que los financi, el distrito TIF se disuelve y los recursos tributarios adicionales vuelven a disposicin de la autoridad local.

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En la Ciudad de Buenos Aires el concepto de incremento en los ingresos tributarios se relaciona con plusvala urbana, entendiendo por plusvalas a aquellos incrementos del valor de la tierra atribuible a los esfuerzos de la comunidad para convertirlos en recaudacin pblica por la va fiscal (a travs de impuestos, tasas, contribuciones y otras formas) o ms directamente en mejoramientos en beneficio de los ocupantes y la comunidad en general. Esas plusvalas resultan en general de acciones ajenas al propietario (los incrementos de valor de la tierra debido a mejoramientos realizados por los propietarios son la excepcin), y ms notablemente derivan de la actuacin pblica, sea a travs de inversiones en infraestructura o de decisiones regulatorias sobre el uso del suelo urbano. A pesar de eso, estos incrementos del valor de la tierra, sin una intervencin por parte del sector pblico para su recuperacin, son apropiados en forma privada por los propietarios de la tierra beneficiada139. Sumado a l encontramos el principio de prevalencia del inters general sobre el particular, que va dirigido a proteger valores superiores y desde el cual es posible limitar tambin el derecho de propiedad. Tales principios, sumados a los de la funcin pblica del urbanismo y la distribucin equitativa de las cargas y beneficios, son la base y fundamento de la recuperacin de plusvalas. El Estado no puede permitir que los beneficios derivados de sus actuaciones urbansticas se generen nica y exclusivamente para los propietarios de los terrenos; debe, en cumplimiento de estos principios, repartir los beneficios entre los propietarios y la comunidad140. Los instrumentos de recuperacin de plusvalas ms usados son los tributos, en todas sus modalidades de impuestos, tasas y contribuciones. Dentro de las tasas que son consideradas como instrumentos de recuperacin de plusvalas, la ms importante es la que se paga para obtener permisos de construccin. En cuanto a las contribuciones, este instrumento obedece necesariamente a un beneficio recibido, representado en un mayor valor de los bienes como consecuencia de una obra pblica o la prestacin de una funcin pblica que beneficia especialmente a un grupo determinado141. Dentro de los instrumentos regulatorios encontramos la participacin en plusvala, la bonificacin por zonificacin o bonos de densidad, la zonificacin inclusiva, la venta de derechos sobre edificios o suelo creado, los certificados de un derecho potencial a construir, la transferencia de derechos de construccin, las cesiones obligatorias, la expropiacin, las iniciativas de reajuste de tierras y las acciones pblico/privadas. 7.3.4 Derechos de desarrollo transferible Los programas de derechos de desarrollo transmisibles son instrumentos de control de uso del suelo que permiten a propietarios de terrenos transferir todo o parte del volumen edificable autorizado por la norma en una parcela de tierra especfica a otra parcela como compensacin por alguna restriccin impuesta al desarrollo de la parcela original o como incentivo para promover inversiones socialmente convenientes, Lassar, 1989. El programa DDT puede tambin adoptar la forma de aumento del volumen de construccin autorizado (bonos) en parcelas en buenas localizaciones a cambio de un compromiso de inversin

139 140 141

Definicin de Martim Smolka, "Recuperacin de plusvalas en Amrica Latina", Ed. Eurolibros 2001

La participacin en plusvala: es un derecho del Estado a participar en los incrementos del valor de los terrenos resultantes de acciones administrativas, como cambios en la categorizacin de la tierra, cambios de uso y mayor edificabilidad que generan ganancias para el propietario. En este caso la inversin pblica se manifiesta bajo la figura de contribucin especial de mejoras, el Estado recibe de los propietarios dicha contribucin por la valorizacin resultante de sus bienes como consecuencia de la ejecucin de obras pblicas.

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en zonas con menos inters142. Ampliamente utilizado en la proteccin de edificios histricos y para promover la construccin de vivienda econmica por parte del sector privado, el mecanismo de transferir derechos de desarrollo puede emplearse para promover inversin privada en reas de recuperacin y tambin para proteger tierras agrcolas y reas de valor ecolgico o cultural. En estos casos, la restriccin impuesta a los propietarios sobre el desarrollo de las tierras protegidas se ve compensada con permisos de desarrollo en otras reas. Esos permisos pueden ser transados en el mercado, de modo que adquieren valor incluso cuando los propietarios beneficiados no tienen propiedades donde aplicarlos. Los programas de DDT pueden ser una herramienta de recuperacin urbana muy eficaz a la hora de alentar a promotores privados a financiar proyectos de inters pblico utilizando la capacidad del municipio de reglamentar el uso y la intensidad de uso del suelo Ziegler, 1996. El desafo consiste en gestionar esos programas de forma justa, equitativa, transparente y procurando el bien pblico, ya que son muy proclives a la corrupcin habida cuenta de los beneficios econmicos que pueden llegar a generar para propietarios e inversores. En los programas de DDT los terrenos que tienen asignados derechos de desarrollo que pueden ser traspasados se denominan parcelas de origen mientras que las que estn a la espera de recibir esos derechos se llaman parcelas receptoras. En algunos casos, las parcelas de origen pueden estar sujetas a restricciones de desarrollo e incluso excluidas de cualquier posibilidad de desarrollo (como ocurre en las reas de proteccin patrimonial o ecolgica). Estos terrenos con asignaciones especiales permiten al propietario de una parcela de origen vender sus derechos de construccin a otra persona o a un banco de derechos de desarrollo, o transferirlos a otro terreno de su propiedad. Cualquiera de estas opciones compensa al propietario de los derechos de la restriccin de desarrollo que pesan sobre su solar, si bien cabe tambin la posibilidad de conceder al propietario derechos adicionales de desarrollo como compensacin por construir en un terreno menos atractivo. Para que este mecanismo funcione con eficacia es necesario que existan reas de atraccin para la inversin privada y que la normativa urbanstica vigente autorice estas transacciones. 7.3.5 Mercado de Capitales La organizacin del mercado de capitales143 permite que el dinero del pblico inversor, se canalice hacia quienes necesiten del mismo para implementar sus proyectos de crecimiento, ya sea el Estado, empresas o a travs de la oferta pblica, demostrado su efectividad para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Caracterizado por dos estructuras est dividido en intermediado, cuando la transferencia de los recursos de los ahorradores a las inversiones se realiza por medio de instituciones tales como bancos, corporaciones financieras, etc (mercado de crditos: crditos hipotecarios). y no intermediado (o de instrumentos mercado de valores: Fideicomisos) cuando la transferencia de los recursos se realiza directamente a travs de instrumentos. El mercado de crdito se basa en la cesin temporal de recursos a cambio del pago de un tipo de inters pactado previamente, devolviendo el monto de dinero prestado, ms el inters en un periodo de tiempo determinado. Dentro de este mercado estn los prstamos (ya sean concedidos por entidades financieras o por la banca oficial) y los crditos sindicados (estos crditos son concedidos por varios bancos). Existen diferentes tipos de financiamiento de acuerdo con las necesidades de ambas partes (segn el destino, garanta, plazo y tipo de inters) encontrando entre ellas los prstamos y crditos.
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Este instrumento denominado suelo creado se utiliza en Brasil, San Pablo, donde se aplica a partir de fijar un potencial constructivo para cada parcela, agotado el mismo requiere del pago de un derecho adicional cuya recaudacin a travs del Fondo de Urbanismo se destina a la construccin de infraestructura pblica, mejoras ambientales y planes de vivienda social.
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El Mercado de Capitales comprende, la transferencia original o primaria, de recursos a mediano y largo plazo y de capital de riesgo que tiene lugar va el sistema bancario y financiero y a travs de los Mercados de Valores.

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En un prstamo, el cliente (titular del prstamo) recibe de la institucin financiera o banco una cantidad determinada de dinero que debe devolver ntegramente al vencimiento. Los intereses, comisiones y gastos se liquidan al principio de la operacin. Mientras que en el caso de un crdito, el prestamista pone a disposicin del deudor una determinada cantidad de dinero hasta cierto lmite, de la que puede disponer en la medida que lo necesite, pagando intereses nicamente por la parte del crdito que est utilizando. Al vencimiento, el cliente devuelve el saldo en ese momento y los gastos son liquidados en funcin del saldo medio que ha utilizado. Entre las lneas de crdito ms comunes se destacan los Hipotecarios144. Un crdito Hipotecario es aquel que se otorga para la compra de una vivienda, terreno, construccin o ampliacin de una propiedad ya existente, a cambio de una hipoteca sobre el bien que se est adquiriendo o refaccionando. En algunos casos, se suele incluir tambin una segunda propiedad propia o de terceros como garanta del crdito, si ocurre que el monto solicitado supera la capacidad de pago que puede demostrar el solicitante del crdito. A la hora de otorgar el crdito, se tienen en cuenta varios factores: ingreso del solicitante (la cuota no supera al 30 % o 40 % del ingreso individual o por grupo familiar), monto145 y plazo a cancelar el crdito, si se trata de compra de vivienda o refaccin ampliacin. Los sistemas de amortizacin utilizados en crditos hipotecarios generalmente son el francs o alemn. La necesidad de encontrar nuevas tcnicas para el desarrollo de emprendimientos cuyo financiamiento requiere inversiones importantes ha propiciado la innovacin en las nuevas herramientas con cierto grado de sofisticacin. En los mercados de valores donde las operaciones de financiacin se efectan mediante las transacciones de diferentes ttulos valores podemos encontrar nuevos instrumentos que representan una excelente alternativa avalada por la experiencia internacional en el mbito inmobiliario. El Fideicomiso146 es una alternativa con riesgos claramente acotados sin limitar la capacidad de endeudamiento de las empresas en escenarios de restriccin del crdito bancario. El fideicomiso es un contrato entre dos partes (fiduciante y fiduciario) que involucra a un tercero (beneficiario) en el cual se establecen obligaciones y derechos sobre la base de la mutua confianza de sus actores. Dicho contrato existe cuando el titular del bien transmite la propiedad fiduciaria a la otra parte para que sta cumpla los trminos del mandato recibido. Este instrumento cuenta con la ventaja de aislar bienes, flujos de fondos o derechos, en un patrimonio independiente para distintas finalidades, en caso de la quiebra del fiduciante y/o del fiduciario esta no implica la del fideicomiso; otra caracterstica es la mejora del costo del endeudamiento en la medida que disminuye, ante riesgo de incumplimiento entre las partes, el fiduciario puede actuar sin necesidad de recurrir a la justicia; brinda la transparencia necesaria para el manejo de fondos de terceros; en el caso de fideicomisos financieros, permite la emisin de ttulos valores o certificados de participacin con llegada al mercado de capitales y brinda, en ciertos casos, un marco impositivo ms favorable. De esta manera, el fideicomiso provee una amplia gama de posibilidades para el desarrollo de negocios protegiendo los activos involucrados de situaciones ajenas a las actividades especificadas en el contrato.

144

Una hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato y que sirve para garantizar una deuda u obligacin y por tanto es un contrato accesorio a otro que es el principal. De este modo, la hipoteca garantiza al acreditante (banco o entidad crediticia) el pago del crdito mediante el remate judicial del bien, previa demanda y sentencia condenatoria en contra del acreditado (solicitante). Aunque el bien hipotecado suele ser el inmueble objeto del crdito o bien un inmueble distinto de propiedad del acreditado o de un tercero que hubiere aceptado constituir la hipoteca sobre su bien, en muy determinadas ocasiones suelen incluirse otro tipo de bienes no inmuebles.
145 146

En algunos pases (y tambin dependiendo del monto solicitado) puede equivaler hasta al 100% del valor de la propiedad, mientras que en otros casos alcanza a cubrir el 70% y hasta 80% del valor del bien inmueble. De acuerdo con el artculo 1 de la Ley N 24.441 Financiamiento de la vivienda y la construccin sancionada en el ao 1995: "habr fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condicin al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario".

93

Entre los utilizados para esquemas inmobiliarios encontramos los fideicomisos inmobiliarios y los fideicomisos de garanta. Los primeros se utilizan para la ejecucin de proyectos inmobiliarios que requieren la presencia de varias partes con intereses contrapuestos, los fideicomisos de garanta en cambio, pueden utilizarse en reemplazo de la hipoteca en funcin de garanta de una deuda. Otra alternativa tambin utilizada en el mercado de valores para emprendimientos inmobiliarios es el Leasing147, aplicada como herramienta en el mercado residencial por organismos estatales de Chile, Colombia y Ecuador. Se trata de convenio que celebran un arrendador y un arrendatario, mediante el cual se concede a ste el derecho de uso y goce temporal de un bien particular, sea mueble o inmueble, que pertenece al primero, por un tiempo especfico y a cambio de pagos predeterminados, generalmente peridicos confirindole la opcin de compra. En nuestro pas no es muy utilizado actualmente, los bancos se muestran reticentes respecto de la posibilidad de instrumentar esta herramienta ante la escalada del valor de los alquileres y la brecha que separa el valor de las propiedades vs. el ingreso de las familias, restringiendo la posibilidad de calificar para un crdito hipotecario.

7.4 Algunos ejemplos de aplicacin de estos instrumentos

Dentro de los instrumentos analizados y un ejemplo destacado de asociacin pblicoprivada es la que se us en el proceso de rehabilitacin de Ciutat Vella (Ciudad Antigua) en Barcelona (Espaa), que sufra un avanzado estado de deterioro fsico, decadencia econmica y reduccin de poblacin. La ejecucin del programa de recuperacin durante el periodo 1988-1999 fue de responsabilidad de Promoci Ciutat Vella S.A., una empresa municipal de capital mixto y con autonoma jurdica para expropiar propiedades en nombre del gobierno local y al mismo tiempo llevar adelante negocios inmobiliarios como una empresa privada (Dalmau, 1998). En 2000 se fund una empresa sucesora, Foment de Ciutat Vella S.A., con una participacin del sector privado del 40% de las acciones. La municipalidad de Quito (Ecuador) cre en 1996 la Empresa del Centro Histrico (ECH) para enfrentar el deterioro del centro histrico de la ciudad, declarado Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO. El capital social de la ECH se constituy con los aportes en efectivo y bienes de dos socios: la Fundacin Caspicara, organizacin de la sociedad civil ocupada en la preservacin del patrimonio, que participa con un 10% de las acciones de la empresa; y el municipio metropolitano de Quito, que controla el 90% de la sociedad. Las actividades de la ECH han sido muy variadas, y van desde la ejecucin de proyectos por encargo de la municipalidad hasta la administracin de inmuebles municipales que no se desea vender, pasando por el desarrollo de proyectos en asociacin con el sector privado usando el capital traspasado por los socios: inmuebles de propiedad municipal y producto efectivo de la contratacin de un prstamo con el Banco Interamericano de Desarrollo. En cuanto a las corporaciones pblicas se encuentra la sociedad Ra 2000 Es una sociedad annima de capital pblico en la que participan en partes iguales el Gobierno central de Espaa a travs del Ministerio de Fomento y empresas dependientes del mismo (Sociedad Pblica Empresarial del Suelo, Autoridad Portuaria de Bilbao y Empresa de Ferrocarriles RENFE y FEVE) y las administraciones vascas (Gobierno vasco, Diputacin Foral de Vizcaya y los Municipios de Bilbao y Baracaldo). El objetivo de la Sociedad es recuperar zonas degradadas o reas industriales en declive del Bilbao metropolitano, a travs de la coordinacin y ejecucin de actuaciones que integran urbanismo, transporte y medio ambiente.

147

Sancionada en el ao 2000 por medio de la Ley 25.248 establece: Contrato de Leasing - Concepto. Objeto. Responsabilidades, acciones y garantas en la adquisicin del bien. Oponibilidad. Opcin de compra. Aspectos impositivos de bienes destinados al leasing.

94

7.5 Algunas conclusiones y reflexiones.

Las intervenciones mixtas cuando funcionan eficientemente, generan incentivos para la inversin privada y la participacin de la comunidad en los programas de recuperacin de reas urbanas. En la medida en que se desarrolle un adecuado sistema de controles y se equilibren los incentivos de acuerdo con los cuales funcionan los socios estas formas de asociacin permiten al sector pblico conducir el proceso sin tener que ejecutar todas las acciones. Los proyectos ganan en eficiencia en la medida que se logra una distribucin eficaz de responsabilidades, esto es que los actores se hacen cargo de las tareas para las cuales tienen mayores ventajas: el sector pblico en el suministro de infraestructura, la regulacin y consolidacin del suelo y el sector privado, en el financiamiento y la ejecucin de inversiones inmobiliarias; las organizaciones de la comunidad, en el suministro de apoyo poltico al uso de recursos pblicos y la canalizacin de las demandas sociales. No obstante de sus ventajas las estructuras mixtas no estn exentas de problemas. El sector privado se embarca en estos proyectos siempre y cuando perciba posibilidades de rendimiento atractivas para sus inversiones. Esto conduce a razonar que estas sociedades no son ms que mecanismos para traspasar subsidios a los promotores inmobiliarios generando proyectos con ms intervenciones de recuperacin fsica y desarrollo inmobiliario que acciones de recomposicin de la estructura social y econmica. A tal efecto el plan de recuperacin urbana debe equilibrar objetivos de inters pblico y social con oportunidades para inversiones e incentivos rentables.

95

8 Metodologa y estructuracin de la propuesta

Luego de analizar la situacin habitacional, la demanda, la oferta y las variables de articulacin en las asociaciones pblico - privado comenzamos a abordar el tema mediante un caso terico. A tal fin y considerando que los objetivos inicialmente anunciados fueron: Mitigar la situacin de las familias que viven en condiciones de precariedad. Disminuir el dficit habitacional y focalizar una inversin en sectores medios-bajos. Modernizar la gestin de las ciudades actualizando los instrumentos de gestin. Mejorar la calidad de vida en las ciudades poniendo en valor las reas degradadas.

y, entendiendo que la nueva poltica habitacional no ha podido mejorar la calidad de las viviendas, disminuir el dficit habitacional y optimizar la focalizacin de recursos para los sectores con escasa capacidad adquisitiva queda planteada la hiptesis a partir de la cual se intentar demostrar que La viabilidad de utilizar tierras e inmuebles ociosos o abandonados, ante la escases de suelo, del dominio Pblico o privado dentro de sectores degradados de la ciudad es una alternativa posible para la produccin de vivienda popular. .estos barrios y sus inmuebles evidencian por su condicin de uso un gran contraste social, econmico y cultural con su entorno inmediato, considerando un error limitar las intervenciones urbanas en estas zonas a negocios inmobiliarios para familias medias, medias/altas como los efectuados en la dcada del 90 ya que estas situaciones asimtricas son generadoras de mayor segregacin socio espacial en los sectores afectados. . incluir estos grupos humanos ms vulnerables a la trama urbana y recalificando estos espacios es un objetivo a efectuar. Por lo tanto a partir de lo expuesto la configuracin de una asociacin pblico privada permitir articular estos bolsones deteriorados con la ciudad formal y consolidada, recalificando espacios y conformando un tejido social inclusivo. El desarrollo de esta gestin propiciara una nueva tendencia en la ciudad de manera que ya no se encaren obras nuevas y de gran porte en un momento en que la plaza est saturada, sino que se trabaje en el mejoramiento ampliacin y reciclado de los edificios existente generando viviendas a precio razonable y produccin social, conjuntamente con una alternativa de inversin para el sector privado con nuevas oportunidades de creacin de empleo y el fomento en los hogares populares para acceder al mercado financiero.

8.1 Determinantes microeconmicos del acceso a la vivienda

La hiptesis que se maneja radica en proponer instrumentos destinados a mejorar y proporcionar el desarrollo de ciudades funcionales, equitativas y socialmente integradas, con viviendas que reconozcan la diversidad de la demanda. Como partida del trabajo se utiliza la ecuacin econmica tradicional para el desarrollo de proyectos de vivienda de familias medias donde: seleccionado el terreno se confeccionarn los gastos por la construccin correspondiente y se calculara la ganancia que genera esta operatoria por las ventas de las unidades. La solucin de este operatoria a finales de la dcada del 90 para las familias medias se planteaba ofreciendo una mayor participacin al sector privado debido a que el contexto de estabilidad generaba un recupero de la inversin que provocaba una financiacin de hasta el 80 % del valor total de la vivienda y el desarrollista recuperaba la inversin ms la ganancia. Esta situacin haba relegado la aplicacin de los programas de vivienda social para familias carenciadas.

96

Tras la crisis del ao 2001, el Estado unifica programas y como accin introduce polticas de gestin para complementar la oferta de soluciones habitacionales148. En la rbita privada el sistema financiero entr en un proceso recesivo donde el repunte se inicio a mediados del 2004 con el otorgamiento de nuevos prstamos hipotecarios con destino a vivienda donde financiando solamente se daba hasta el 70% del valor de la vivienda Esta situacin muestra cada vez ms la poca respuesta que hay para los segmentos populares tanto sea del sector pblico o privado ya que la intervencin del Estado termina siendo inconclusa, a causa de una poltica de diseo y ejecucin centralizada donde propone una subordinacin de los actores locales a un formato nico de respuesta no articulando con la Planificacin, volviendo a construir conjuntos de gran tamao reproduciendo ciudades dormitorio, basndose en una poltica donde no se regulan los mercados (suelo urbano y parque construido), el destinatario de las viviendas (en algunos programas) es relativamente impreciso y, donde an, cuesta determinar si la asignacin de la vivienda constituir un subsidio total, parcial, o se prev su recobro por completo , R. Fernandez Wagner, 2009 y la participacin privada no encuentra un esquema de financiamiento flexible y accesible para esta segmento poblacional tan afectado por los intereses del mercado.

8.2 Metodologa y Estructura de Gestin

Considerando que la respuesta al problema habitacional para los sectores de trabajo en el siglo XIX se dio bajo la rbita privada con el slogan la cuestin de la vivienda y a inicios d el siglo XX comenz a formar parte de las polticas pblicas implementadas por el Estado mediante la sancin de la primera ley de congelamiento de alquileres y con la construccin de viviendas dignas iniciadas con la Comisin Nacional de Casas Baratas los sucesivos Planes Quinquenales y el FONAVI, se entiende que en el siglo XXI la asociacin pblico privada es un modelo que bien podra responder a la necesidad de la poblacin en estudio otorgando viviendas adecuadas y completas de bienes y servicios. Este modelo149 responde bien a las necesidades para la recuperacin de reas urbanas centrales dado que combina eficazmente capacidades tanto del sector pblico como del sector privado para emprender tareas tan variadas como: consolidar suelo por medio de compras e intercambios de parcelas; captar para fines pblicos los aumentos del valor del suelo resultantes de las acciones de recuperacin; construir o rehabilitar espacio para usos residenciales, de servicios, comerciales y productivos para luego comercializarlo y administrarlo; y asegurar la participacin de la comunidad en las decisiones y beneficios de los procesos de recuperacin. De esta manera por un lado esta el Estado que tiene la necesidad de ensanchar el campo de actuacin150, buscando formulas que le permita que el sector de bienes races resulte accesible a un espectro ms amplio de la poblacin y por otro lado la magnitud de las inversiones necesarias y la eficiente asignacin de costos entre los beneficiarios hacen que sea necesaria la participacin privada151 en el financiamiento, comercializacin, operacin y mantenimiento de las obras.
148

Con el objetivo de reactivar las obras paralizadas del FONAVI se crearon el Programa Federal de fortalecimiento y optimizacin del recupero de cuota FONAVI Programa Federal de reactivacin de obras FONAVI, Con el propsito de generar trabajo mediante cooperativas, Programa Federal de Emergencia Habitacional, Otros programas Programa Federal de Solidaridad Habitacional, Programa Federal de Mejoramiento Habitacional e Infraestructura Bsica Programa Federal de recuperacin de zonas afectadas por las inundaciones, PROMEBA (Programa de Mejoramiento de Barrios) Programa Federal de Construccin de Viviendas, Programa Federal de Mejoramiento de Vivienda - MEJOR VIVIR- (para ampliar ver Subsecretara de Desarrollo Urbano y Vivienda: www.vivienda.gov.ar).
149 150

Entre estas sociedades figuran empresas de capital mixto, fideicomisos y corporaciones para el desarrollo urbano.

El Estado Nacional delega parte de su poder en los niveles inferiores de gobierno. Esta situacin puede ser beneficiosa ya que se acercan las decisiones al nivel ms prximo al ciudadano. El mbito local permite comprender mejor las necesidades del lugar, responder ms fcilmente a las situaciones favorables y articular con mayor eficacia las acciones entre las distintas instituciones.
151

Conformada por inversores, (individuales e institucionales: Sociedades para Desarrollo de Proyectos, Fondos Inmobiliarios, Fondos de Pensiones, etc) desarrolladores (developer o promotores), entidades financieras, responsables de producto, responsables de proyecto, constructoras y comercializadores.

97

Asimismo, la participacin y apoyo de la comunidad es un requisito para asegurar el apoyo a largo plazo a las iniciativas de recuperacin y para orientarlas a responder a las necesidades y prioridades de la comunidad.(ver grafico XVII) Grafico XVII
Siglo XIX La cuestin de la vivienda Siglo XX
Construccin de viviendas dignas

COLONIA SOLA

REMEDIO DE ESCALADA

COLONIA OBRERA NUEVA POMPEYA

BARRIO SAAVEDRA

LOS PERALES

PIEDRABUENA

PLAN FEDERAL

Entidad Privada

Siglo XXI
Asociacin de entidades con el fin de construir viviendas adecuadas

Entidad Pblica

En este esquema de asociacin la metodologa a implementar sera: 1 Conformada la sociedad Pblico Privada152 se crear el organismo de control: Unidad de Intervencin Integral entendida como instrumento de gestin, con idoneidad para ejecutar y dinmica propia, determinar las misiones y funciones de cada sector para articular oferta y demanda. La vinculacin entre la oferta de suelo y la Unidad Integral se har efectiva a travs del Catlogo de inmuebles con el que finalmente se dar respuesta a la demanda de vivienda mediante diferentes estructuras de financiamiento. 2 Se efecta el inventario de tierra a partir de la figura del Catlogo de Inmuebles con actualizacin permanente. Se incorporarn los inmuebles propiedad del Estado Nacional o local, los inmuebles privados como as tambin los provenientes de herencias vacantes. 3. La calificacin de la demanda se orientar en funcin de los ingresos que estarn de acuerdo a la Direccin de estadsticas del GCBA entre en 4 y 7 decil (nuevos pobres) 4 De acuerdo a los ingresos por hogar se determinar la estructura de financiamiento ms adecuada para las unidades de vivienda a entregar entre 60 a 45 m2. Donde se efectuara el pago en dos secuencias 1 Hipoteca por el pago de la construccin y 2 Hipoteca por el pago del terreno o inmueble cedido por el Estado o privado. ( ver grafico XVIII)

152

En agosto del 2005 se aprueba el Decreto 965/05 REGIMEN NACIONAL DE ASOCIACION PUBLICO-PRIVADA, Aprubase el citado Rgimen, destinado a facilitar la asociacin entre el Sector Pblico y el Sector Privado para el desarrollo de proyectos de infraestructura y servicios, compartiendo los riesgos y mejorando la agilidad de las operaciones. Creacin de una Comisin de Evaluacin y Desarrollo de Asociaciones Pblico-Privadas. Procedimiento que deber observar el organismo de la Administracin Pblica que propicie una propuesta de asociacin. Autoridad de aplicacin..

98

Grafico XVIII

Entidad Pblica Nacional o Local Entidad Privada

Subsidio de Tierra

OFERTA
Inmuebles ociosos del Estado o Privados

- Cero costo de mantenimiento - Venta del inmueble o tierra

Celebran un contrato para un propsito especfico con una estructura en la que ambos son asociados

Consolidar suelo, aumentos en valor tierra Mejoramiento de la recaudacin impositiva Mejoramiento social cultural urbansticos Construir o rehabilitar edificios para vivienda

REHABILITACION URBANA

Financiacin
Entidad Pblica Nacional o Local Entidad Privada

DEMANDA
- Tasas - Potenciales nuevos clientes Familias de Bajos ingresos

Efectuando la ejecucin de los diferentes pasos las bondades o problemas de estas asociaciones deben ser evaluadas desde la perspectiva de la ganancia que representan para la sociedad, es decir, los beneficios que la comunidad obtiene de la concrecin del proyecto. En este caso la propuesta utilizada generar un recupero de las zonas a travs de la transferencia de suelo vacante a la Unidad de Intervencin Integral, bajo la figura del Catalogo o Banco de Inmuebles proyectando a este modelo de gestin Pblico - Privado como orientador de recursos econmicos, asistiendo y brindando apoyo social y tcnico a las familias beneficiarias, efectuando el monitoreo y control de las operatoria y con la proporcin de las entidades bancarias de los crditos hipotecario para la ejecucin de los trabajos necesario en la rehabilitacin y compra de suelo captando adems futuros clientes en su cartera.

8.3 Definicin de la variable y datos utilizados: PROPUESTA

La variable dependiente, las familias de bajos ingresos, fue definida como el ingreso de los hogares. La clasificacin de un hogar como perteneciente a dicho segmento se adopt por el criterio establecido por el Ministerio de Hacienda, Direccin de Estadstica y Censos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires: un hogar es considerado como familias de bajos ingresos si su nivel de ingreso corriente mensual es inferior a $ 3.200,00 y superior a $ 1.422,00, (ver grafico VI, Definicin de la demanda). Para la demostracin de la hiptesis se trabajar en primer lugar sobre el anlisis econmico comparativo de dos casos, uno localizado en el barrio de Almagro, con caractersticas residenciales e identificado para familias de clase media recuperada, denominado Propuesta I y un modelo de estudio emplazado en el barrio de Barracas dentro del eje sur de la ciudad, con caractersticas residenciales pero en alto grado de deterioro, por el traslado de las industrias y el abandono de los inmuebles, denominado Propuesta II.

99

Grafico XIX

Almagro Barrio Barracas

215 a 450
Incidencia m2 construccin % Viviendas deficitarias %

190 a 380

La seleccin de los barrios esta basada en las diferencias urbano - ambiental que poseen, el primero, Almagro, cuenta con una excelente accesibilidad buenos medios de transporte sobre avenidas, cercana a estacin terminal de Once del Ferrocarril Sarmiento y avenidas de trnsito rpido como Daz Vlez, Rivadavia y Corriente. Sobre estas avenidas se ubica el rea de equipamiento comercial con una superficie compatible con las necesidades de la zona y que tienden a la actividad comercial minorista, siendo el polo principal la Av. Corriente, seguido por Av Rivadavia. Almagro es un barrio que se encuentra consolidado con caractersticas homogneas y una demanda cuyo target es de poder adquisitivo medio a medio bajo. La manzana de estudio se encuentra en proceso de formacin y consolidacin. Fsicamente, se puede describir como residencial con borde comercial, donde los usos le otorgan homogeneidad urbana. Se observan edificios nuevos y existentes, viviendas en PH de cierta antigedad con buen grado de conservacin, edificios en construccin y lotes disponibles. El carcter es netamente residencial con caractersticas de barrio. El hecho de tener esta propiedad barrial le otorga una identidad propia producto de una comunidad que comparte similares intereses, nivel econmico y perfil sociocultural. Con respecto a la demanda, el hecho de ubicarse cercano a Caballito y Flores le confiere un potencial de crecimiento a travs de la migracin de barrios vecinos de target medios Respecto a Barracas cuenta con una excelente accesibilidad y prximo a buenos medios de transporte, avenidas, autopista, cercano a estacin terminal de Constitucin del Ferrocarril Roca y avenidas de trnsito rpido como Suarez, Vlez Sarsfield y Montes de Oca. Ubicndose sobre esta ltima el rea de equipamiento comercial con una superficie compatible con las necesidades de la zona.

100

Barracas a diferencia de Almagro es un barrio que se encuentra en proceso de transformacin debido al movimientos de las empresas hacia nuevas localizaciones y con una demanda cuyo target es de poder adquisitivo medio bajo a bajo. La manzana de estudio se encuentra en proceso de formacin y cuenta con gran cantidad de lotes e inmuebles desocupados. Fsicamente, se puede describir como residencial, donde los diferentes usos le otorgan una gran diversidad urbana. Se observan, viviendas en PH de cierta antigedad con un regular grado de conservacin, estructuras, edificios o galpones en desuso y abandonados y lotes de gran envergadura disponibles. Con caractersticas de barrio y muy prximo al centro de la ciudad le confiere una zona de carcter especial sumado. El proyecto a desarrollar corresponde a un edificio entre medianeras de ocho pisos ms retiro sobre un lote de 8,60 mts. de frente, compuesto por tres departamentos por piso entre uno y dos ambientes con una superficie promedio de promedio de 45 m2 y 60 m2 respectivamente llegando a un total de 24 unidades funcionales. Se prevee la construccin de un sum y espacio parquizado El costo de construccin para la Propuesta I asciende a la suma de U$S 540153 y un valor de U$S 420,00154 para la Propuesta II. El valor de venta155 de las unidades de 3 ambientes se estimara en U$S 81.000 para la Propuesta I y U$S 57.000 para el modelo terico, Propuesta II. De esta forma en el anlisis econmico se obtiene:

Fuente Propuesta I Estudio L Vinograd 4953-3215, Lote: Medrano 216 Propuesta II Puebla Inmobiliaria 4304-5050, Lote Arcamendia 772 (Suarez 2000).

153 154 155

ndice costo de la construccin, Anexo X Grafico 2, Diciembre 2007, Reporte inmobiliario. Valores utilizados para el Plan Federal.

Los valores fueron obtenidos de acuerdo a un sondeo por el CEDEM Ministerio de Produccin del GCBA en base a un sondeo del sistema Buscainmueble ver ANEXO XIII y Reporte Inmobiliario ver ANEXO IV.

101

Informacin sobre el terreno Propuesta I

DESCRIPCION Unidad m2 U$S U$S/m2 m2 U$S U$S 60 1.350,00 81.000,00 Cantidad 300 600.000,00 352 Valor Mercado

Informacin sobre el terreno Propuesta II

DESCRIPCION Unidad m2 U$S U$S/m2 m2 U$S U$S 60 950,00 57.000,00 Cantidad 300 320.000 188 Valor Mercado

Terreno
Superficie Precio Incidencia *

Terreno
Superficie Precio Incidencia *

Unidades
Superficie Precio m Precio Total
2

Unidades
Superficie Precio m2 Precio Total

Ecuacin econmica
DESCRIPCION Cantidad U$S/m2 UNITARIO U$S/m2 TOTAL $ 600.000,00
1706 10,50% 8% 2% 1,50% 1,50% 540

Incidencia Inversin

DESCRIPCION

Cantidad

U$S/m2 UNITARIO

U$S/m2 TOTAL $ 320.000,00

Incidencia Inversin

INVERSION
TERRENO CONSTRUCCION
CONSTRUCCION M2 IVA HONORARIOS PROYECTO GASTOS COMERCIALES GASTOS NOTARIALES VARIOS TOTAL

INVERSION 35%
TERRENO CONSTRUCCION $ 921.240,00 $ 96.730,20 $ 73.699,20 $ 18.424,80 $ 13.818,60 $ 13.818,60 $ 1.137.731,40
CONSTRUCCION M2 IVA HONORARIOS PROYECTO GASTOS COMERCIALES GASTOS NOTARIALES VARIOS 1706 10,50% 8% 2% 1,50% 1,50% 420

27%

65%

TOTAL

$ 716.520,00 $ 75.234,60 $ 57.321,60 $ 14.330,40 $ 10.747,80 $ 10.747,80 $ 884.902,20

73%

TOTAL VENTA
m2 cubiertos m2 descubiertos cocheras
1630 76 10 1350 400 13000

$ 1.737.731,40

100%

TOTAL VENTA

$ 1.204.902,20

100%

$ 2.200.500,00 $ 30.400,00 $ 130.000,00

m2 cubiertos m2 descubiertos cocheras

1630 76 10

950 350 4500

$ 1.548.500,00 $ 26.600,00 $ 45.000,00

TOTAL MARGEN BRUTO

$ 2.360.900,00 $ 623.168,60 35,86%

TOTAL MARGEN BRUTO

$ 1.620.100,00 $ 415.197,80 34,46%

Obteniendo los valores de referencia para el proyecto y si bien los mrgenes brutos de ganancia son similares se aprecia una clara variacin en la incidencia del suelo para la Propuesta II donde arroja casi un 30 % menos del valor que en la zona central, esto impactar en el precio de venta final. Arribando a estos valores se contina con el anlisis del financiamiento para adquirir las viviendas, donde se utilizarn los parmetro que estaban en vigencia para el 2007/08156 vistos en el capitulo Financiamiento y acceso a la vivienda para hogares de menores ingresos contemplando los cambios efectuados por el BCRA respecto al crdito de vivienda. En tal sentido con la promocin de nuevos productos de crditos con el fin de incrementar la oferta de financiamiento con destino a la adquisicin de viviendas el Banco Central BCRA dispuso flexibilizar la evaluacin crediticia, permitiendo calificar como sujeto de crdito a un mayor nmero de personas fsicas y autorizando un mayor volumen de financiamiento, esto no resulto suficiente para ampliar la participacin a los sectores medios bajos de la poblacin. La norma permita que las entidades bancarias financiaran hasta un 80% del valor de la propiedad mientras que el cambio permiti incrementar dicho lmite hasta un 90% en el caso de los crditos hasta $300mil y un 100% para los crditos de hasta $200mil157. Esto evitara realizar un ahorro previo al futuro tomador para completar el valor total de la propiedad a comprar. Conjuntamente con estos anuncios se otorgaron incentivos extras destinados a la construccin de viviendas a partir de la devolucin anticipada del Impuesto al Valor Agregado para empresas constructoras...

156 157

Debido a limitancias metodolgicas este trabajo utilizar la base de informacin referida hasta Diciembre 2007 , 1 Trimestre 2008.

Comunicacin A 4551 del Banco Central de la Repblica Argentina. Conjuntamente se modifico el Manual de Originacin y administracin de Prestamos.

102

Financiamiento Banca Publica - Propuesta I

Anticipo por ahorro previo $
Banco Nacion $ $ 255.150,00 $ 75% 191.362,50 $ 11,46% 240 30% 8.934,67 $ 2.680,40 $ Banco Ciudad 255.150,00 $ 75% 191.362,50 $ 8,00% 240 40% 5.347,23 $ 2.138,89

Financiamiento Banca Publica - Propuesta II

63.787,50
BAPRO 255.150,00 80% 204.120,00 11,25% 240 30% -

Anticipo por ahorro previo

$
Banco Nacion $ $ 179.550,00 $ 75% 134.662,50 $ 11,46% 240 30% 6.287,37 $ 1.886,21 $ Banco Ciudad 179.550,00 $ 75% 134.662,50 $ 8,00% 240 40% 3.762,85 $ 1.505,14

44.887,50
BAPRO 179.550,00 80% 143.640,00 11,25% 240 30% -

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Variable Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Variable Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

VENTA
Escala de Ingreso Relacion cuota ingreso $ $

VENTA
Escala de Ingreso Relacion cuota ingreso $ $

Financiamiento Banca Privada - Propuesta I

Anticipo por ahorro previo $
Santanderio $ $ 255.150,00 $ 80% 204.120,00 $ 10,50% 180 35% $ $ Hipotecario 255.150,00 $ 75% 191.362,50 $ 8,75% 240 35% 7.508,47 $ 2.252,54 BBVA 255.150,00 $ 100% 255.150,00 $ 8,70% 300 30% $

Financiamiento Banca Privada - Propuesta II

63.787,50
Galicia 255.150,00 70% 178.605,00 12.20% 120 30% -

Anticipo por ahorro previo

$
Santanderio $ $ 179.550,00 $ 80% 143.640,00 $ 10,50% 180 35% $ $ Hipotecario 179.550,00 $ 75% 134.662,50 $ 8,75% 240 35% 5.283,73 $ 1.585,12 BBVA 179.550,00 $ 100% 179.550,00 $ 8,70% 300 30% $

69.103,12
Galicia 179.550,00 70% 125.685,00 12.20% 120 30% -

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Variable Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Variable Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

VENTA
Escala de Ingreso Relacion cuota ingreso $

VENTA
Escala de Ingreso Relacion cuota ingreso $

Nota Financiamiento Sistema Francs, para un plazo de 20 aos, se incluye: Comisin Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), - Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo.

En este contexto claramente se ve que la relacin cuota ingreso supera los parmetros necesarios para estar dentro de la escala de ingresos analizadas, entendiendo que ninguna de las propuestas permiten el acceso a la vivienda para las familias de bajos ingresos. Por tal motivo se procede a realizar un nuevo anlisis econmico solamente con la Propuesta II, donde en condiciones de mercado el valor de suelo e incidencia en el m2 de construccin es sensiblemente menor que en la anterior propuesta. Se utilizar un esquema de financiamiento estructurado de proyecto -Project Finance158mediante modelo de gestin mixto: pblico-privado aplicando para la constitucin de la sociedad el Decreto 965/05 donde se habilita a ambas entidades para el desarrollo de proyectos de infraestructura y servicios compartiendo los riesgos de las operaciones y mejorando la agilidad de las mismas, el agente de control creado, la Unidad de intervencin integral UII, efectuar el anlisis de los futuros beneficiarios, quien constituidos en una cooperativa se les har efectivo un subsidio que se traduce en la entrega de tierra o inmueble (ahorro previo) de acuerdo a lo estipulado en el Decreto 23871/44 que forman parte del Catlogo de inmuebles159 utilizados. Efectivizada la entrega del suelo la construccin de las unidades se beneficiar con incentivos a partir de la devolucin anticipada del Impuesto al Valor Agregado que repercuten sensiblemente en el valor final de las unidades.

158

Los esquemas de financiamiento estructurado de proyectos de infraestructura -Project Finance- pueden ser definidos como aquellas estructuras en las cuales el financiamiento est direccionado a una unidad econmica o proyecto especfico, dnde la principal fuente de repago est constituida por los ingresos que se originen como consecuencia de la ejecucin del mencionado proyecto o de la puesta en marcha de la unidad econmica a financiar. Lic. Cosentino, Abril 2005.
159

Determinar la propiedad del terreno: a. En el caso en que el terreno resulte de propiedad Nacional, se deber interactuar con el Organismo Nacional de Administracin de Bienes (ONABE) a los efectos de obtener la cesin del mencionado terreno, tanto a favor del municipio como directamente al Fideicomiso en cuestin b. En el caso en que el terreno seleccionado resulte de propiedad municipal, no resulta necesario efectuar ninguna solicitud particular ante dicho organismo

103

Informacin sobre el terreno

DESCRIPCION Unidad Cantidad Valor Mercado Valor Subsidiado

Terreno
Superficie Precio Incidencia * m U$S U$S/m 2 m2 U$S U$S 60 950,00 57.000,00 580,00 34.800,00
2

300 320.000,00 188 320.000,00 188

El costo del suelo es un factor DETERMINANTE para el desarrollo de los emprendimientos . La reduccin de su costo hara posible disminuir el valor de la vivienda

Unidades
Superficie Precio m 2 Precio Total

Ecuacin econmica
DESCRIPCION Cantidad U$S/m 2 UNITARIO U$S/m 2 TOTAL Incidencia Inversin

Entidad Pblica

Unidad Intervencin Integral Banco de Beneficiarios Catalogo Inmuebles

Entidad Privada

INVERSION
TERRENO CONSTRUCCION
CONSTRUCCION M2 IVA exento HONORARIOS PROYECTO GASTOS COMERCIALES GASTOS NOTARIALES VARIOS TOTAL 8% 2% 1,50% 1,50% 1706 420

0%

$ 716.520,00 $ 57.321,60 $ 14.330,40 $ 10.747,80 $ 10.747,80 $ 809.667,60

Subsidio de tierra (aporte de inmuebles vacantes )

100%

Incentivos en los impuestos y a la construccin

Valor Subsidiado

TOTAL VENTA
m2 cubiertos m2 descubiertos cocheras
1630 76 10 580 300 4500

$ 809.667,60
$ 945.400,00 $ 22.800,00 $ 45.000,00

100%

Valor Mercado

TOTAL MARGEN BRUTO

$ 1.013.200,00 $ 203.532,40 25,14%

950,00 57.000,00

580,00 34.800,00

FUENTE : Propuesta II Puebla Inmobiliaria 4304-5050, Lote Arcamendia 772 (Suarez 2000) . Reporte Inmobiliario valores ndices mercado 2008

El financiamiento160 de las unidades se efectuar con una estructura donde su marco legal estar sujeto bajo la estructura fiduciaria (Fideicomiso de Administracin Ver ANEXO XVIII) que se implementar de acuerdo al siguiente esquema: Fiduciante, organismo gerenciador de los bienes o tierras a utilizar UII Fideicomiso, conformado por la gestin mixta Entidad Pblica y Entidad Privada (Inversor: empresa constructora, inversores institucionales privados, inversores privados underwriter ttulos de deuda senior- ; Prestador de servicios) Fiduciario, persona jurdica con condiciones de idoneidad encargada del desarrollo de la obra por medio del server operativo y de la venta de las viviendas a travs del server comercial. Ser el responsable de retribuir a los inversores el capital ms el rendimiento Beneficiarios, familias de bajos ingresos que se benefician con el proyecto y quienes efectuarn los pagos en la cuenta fiduciaria

160

Con respecto al financiamiento de la vivienda, resulta necesario hacer referencia a los cambios normativos producidos a partir del ao 2006 mencionando las disposiciones tendientes a fomentar el desarrollo del crdito implementadas por el Banco Central de la Repblica Argentina. En Febrero el Banco Central de la Repblica Argentina habilit mediante la Comunicacin "A" 4491 a los bancos y dems entidades financieras para considerar a los fideicomisos de garanta constituidos con el objeto de respaldar el pago de prstamos otorgados por las entidades financieras para la construccin de viviendas, como garanta preferida B asimilndolos a una hipoteca en primer grado sobre inmuebles. A fines del mismo mes, la Comunicacin A 4501 permiti a las entidades financieras un tratamiento para sus garantas similar al que tiene una hipoteca, pero no slo referido a los fideicomisos que tengan por finalidad garantizar la financiacin para la construccin de viviendas, sino tambin para aquellos que tengan por finalidad garantizar la construccin de cualquier desarrollo inmobiliario, siempre que cuente con un inmueble como activo fideicomitido. De este modo, se busca incentivar los prstamos de ms largo plazo. En el mes de Julio la Comunicacin "A" 4551 se orient a flexibilizar la exigencia de capital mnimo de los prstamos hipotecarios.

104

Grafico XX
Entidad Pblica Nacional o Local

FIDUCIANTE
OFERTA
Inmuebles o ociosos Onabe o municipio

FIDEICOMISO

Consolidar suelo, aumentos en valor tierra Mejoramiento de la recaudacin impositiva Mejoramiento social cultural urbansticos Construir o rehabilitar edificios para vivienda

Server Operativo

FIDUCIARIO
Server comercial

Entidad Pblica Nacional o Local Entidad Privada

BENEFICIAIRIO
DEMANDA
Familias de Bajos ingresos

Bajo este esquema se formular la estructura financiera que contar con los siguientes componentes: 1. Ahorro previo que permita cubrir el porcentaje que se requiere como down payment (que oscila en torno al 25% del valor de la propiedad) para cubrir el anticipo de los futuros propietarios. Ser otorgado por el Estado de acuerdo a las necesidades del beneficiario. El mismo ser devuelta concluido el pago de la 1 Etapa. 2. Aportes de bienes por parte de la UII - catlogo de inmuebles - sobre el cual se efecta el desarrollo inmobiliario. Este aporte debera representar, al menos, el 15% del monto de cada obra. Y ser cancelado en la 2 Etapa 3. Esquema de cobertura de tasas donde el Estado Nacional, realiza aportes lquidos por va presupuestaria, fondos FONAVI, a fin de implementar un esquema que permita disminuir el denominado riesgo de tasa de inters, de forma tal que las entidades financieras puedan originar crditos a tasa variable y los deudores pagar una tasa fija. Se efectuara el pago en dos secuencias: 1 Etapa Hipoteca por el pago de la construccin 2 Etapa hipoteca por pago del terreno - Ahorro previo En este esquema se considera que el subsidio a la oferta ser claramente ms eficiente que los subsidios a la demanda (en la forma de viviendas provistas por el Estado), debido a que significan menores prdidas en el bienestar del consumidor, menores prdidas en la soberana del consumidor y menores costos en la facilitacin de una vivienda. Ante este nuevo escenario se reformula la simulacin para el acceso a una vivienda considerando en este caso los siguientes supuestos

105

Financiamiento de los departamentos Banca Pblica

Financiamiento Banca Publica - Dto 60 m2
Anticipo por ahorro previo 15 % Boleto 24 cuotas $ $ $
Banco Nacion $ $ 109.620,00 $ 75% 82.215,00 $ 11,46% 240 30% 3.296,53 $ Banco Ciudad 109.620,00 $ 75% 82.215,00 $ 8,00% 240 40% 2.013,50 $

Financiamiento Banca Publica - Dto 45 m2

27.405,00 4.110,75 970,00
BAPRO 109.620,00 80% 87.696,00 11,25% 240 30% -

Anticipo por ahorro previo 15 % Boleto 24 cuotas

$ $ $
Banco Nacion $ $ 82.215,00 $ 75% 61.661,25 $ 11,46% 240 30% 2.472,40 $ Banco Ciudad 82.215,00 $ 75% 61.661,25 $ 8,00% 240 40% 1.510,13 $

20.553,75 3.083,00 727,00

BAPRO 82.215,00 80% 65.772,00 11,25% 240 30% -

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Variable Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Variable Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

VENTA
Escala de Ingreso $

VENTA
Escala de Ingreso $

Relacion cuota ingreso

988,96 $

805,40

Relacion cuota ingreso

741,72 $

604,05

Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada Sistema Francs, se incluye: Comisin Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exento

Banca Privada
Financiamiento Banca Privada - Dto 60 m2
Anticipo por ahorro previo 15 % Boleto 24 cuotas $ $ $
Santanderio $ $ 109.620,00 $ 80% 87.696,00 $ 10,50% 180 35% $ Hipotecario 109.620,00 $ 75% 82.215,00 $ 8,75% 240 35% 2.811,97 $ BBVA 109.620,00 $ 100% 109.620,00 $ 8,70% 300 30% $

Financiamiento Banca Privada - Dto 45 m2

27.405,00 4.110,75 970,00
Galicia 109.620,00 70% 76.734,00 12.20% 120 30% -

Anticipo por ahorro previo 15 % Boleto 24 cuotas

$ $ $
Santanderio $ $ 82.215,00 $ 80% 65.772,00 $ 10,50% 180 35% $ Hipotecario 82.215,00 $ 75% 61.661,25 $ 8,75% 240 35% 2.108,97 $ BBVA 82.215,00 $ 100% 82.215,00 $ 8,70% 300 30% $

20.553,75 3.083,00 727,00

Galicia 82.215,00 70% 57.550,50 12.20% 120 30% -

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Variable Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Variable Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

VENTA
Escala de Ingreso $

VENTA
Escala de Ingreso $

Relacion cuota ingreso

843,59

Relacion cuota ingreso

632,69

Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada Sistema Francs, se incluye: Comisin Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exento

Financiamiento - Dto 60 m2
Anticipo por ahorro previo 15 % Boleto 24 cuotas $ $ $
Banco Nacion $ $ 109.620,00 $ 75% 82.215,00 $ 11,46% 240 30% 3.296,53 $ Banco Ciudad 109.620,00 $ 75% 82.215,00 $ 8,00% 240 40% 2.013,50 $

Financiamiento de las unidades

27.405,00 4.110,75 970,00
Hipotecario 109.620,00 75% 82.215,00 8,75% 240 35% 2.811,97

Anticipo por ahorro previo $ 27.405,00

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Variable Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

VENTA
Escala de Ingreso $

Relacion cuota ingreso

988,96 $

805,40 $

843,59

Ingresos $ 3.200,00 / $ 2.050,00 Cuota promedio $ 890,00 Anticipo por ahorro previo $ 20.553,75

Financiamiento - Dto 45 m2
Anticipo por ahorro previo 15 % Boleto 24 cuotas $ $ $
Banco Nacion $ $ 82.215,00 $ 75% 61.661,25 $ 11,46% 240 30% 2.472,40 $ Banco Ciudad 82.215,00 $ 75% 61.661,25 $ 8,00% 240 40% 1.510,13 $

20.553,75 3.083,00 727,00

Hipotecario 82.215,00 75% 61.661,25 8,75% 240 35% 2.108,97

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Variable Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

VENTA
Escala de Ingreso $

Relacion cuota ingreso

741,72 $

604,05 $

632,69

Ingresos $ 2.472,40 / $ 1.510.13 Cuota promedio $ 700,00

FUENTE : Elaboracin propia en base a simuladores de crditos bancarios . Cotizacin 1U$S = $ 3,15. Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada Sistema Francs, se incluye: Comisin Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exentos.

106

Financiamiento del terreno Banca Pblica

Financiamiento Banca Publica - Suelo Dto 60 m2
Anticipo para escrituracin $
Banco Nacion $ $ $ 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $ Banco Ciudad 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $

Financiamiento Banca Publica - Suelo Dto 45 m2

14.975,00
BAPRO 109.620,00 41.895,00 59.900,00

Anticipo por ahorro previo

$
Banco Nacion $ $ $ 82.215,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $ Banco Ciudad 82.215,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $

14.975,00
BAPRO 82.215,00 41.895,00 59.900,00

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno actualizado Ahorro previo Ahorro previo actualizado Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno actualizado Ahorro previo Ahorro previo actualizado Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

75% 44.925,00 $ 11,46% 120 30% 2.313,20 $

75% 44.925,00 $ 8,00% 120 40% 1.524,63 $

80% 47.920,00 11,25% 120 30% -

75% 44.925,00 $ 11,46% 120 30% 2.313,20 $

75% 44.925,00 $ 8,00% 120 40% 1.524,63 $

80% 47.920,00 11,25% 120 30% -

VENTA
Escala de Ingreso $

VENTA
Escala de Ingreso $

Relacion cuota ingreso

693,96 $

609,85

Relacion cuota ingreso

693,96 $

609,85

Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada Sistema Francs, se incluye: Comisin Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exento

Banca Privada
Financiamiento Banca Privada - Suelo Dto 60 m2
Anticipo para escrituracin $
Santanderio $ $ $ 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $ Hipotecario 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $ BBVA 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $

Financiamiento Banca Privada - Suelo Dto 45 m2

14.975,00
Galicia 109.620,00 41.895,00 59.900,00

Anticipo por ahorro previo

$
Santanderio $ $ $ 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $ Hipotecario 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $ BBVA 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $

14.975,00
Galicia 109.620,00 41.895,00 59.900,00

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno actualizado Ahorro previo Ahorro previo actualizado Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno actualizado Ahorro previo Ahorro previo actualizado Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

80% 47.920,00 $ 10,50% 120 35% $

75% 44.925,00 $ 8,75% 120 35% 2.091,73 $

100% 59.900,00 $ 8,70% 120 30% $

70% 41.930,00 12.20% 120 30% -

80% 47.920,00 $ 10,50% 120 35% $

75% 44.925,00 $ 8,75% 120 35% 2.091,73 $

100% 59.900,00 $ 8,70% 120 30% $

70% 41.930,00 12.20% 120 30% -

VENTA
Escala de Ingreso $

VENTA
Escala de Ingreso $

Relacion cuota ingreso

627,52

Relacion cuota ingreso

627,52

Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada Sistema Francs, se incluye: Comisin Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exento

Financiamiento del suelo

Financiamiento - Suelo Dto 60 m
Anticipo para escrituracin
2

$
Banco Nacion $ $ $ 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $ Banco Ciudad 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $

14.975,00
Hipotecario 109.620,00 41.895,00 59.900,00

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno actualizado Ahorro previo Ahorro previo actualizado Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

75% 44.925,00 $ 11,46% 120 30% 2.313,20 $

75% 44.925,00 $ 8,00% 120 40% 1.524,63 $

75% 44.925,00 8,75% 120 35% 2.091,73

VENTA
Escala de Ingreso $

Anticipo para escrituracin $ 14.975,00

Relacion cuota ingreso

693,96 $

609,85 $
2

627,52

Financiamiento - Suelo Dto 45 m

Anticipo para escrituracin

$
Banco Nacion $ $ $ 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $ Banco Ciudad 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $

14.975,00
Hipotecario 109.620,00 41.895,00 59.900,00

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno actualizado Ahorro previo Ahorro previo actualizado Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

Ingresos $ 2.313,00 / $ 1.524,63 Cuota promedio $ 690,00

75% 44.925,00 $ 11,46% 120 30% 2.313,20 $

75% 44.925,00 $ 8,00% 120 40% 1.524,63 $

75% 44.925,00 8,75% 120 35% 2.091,73

VENTA
Escala de Ingreso $

Relacion cuota ingreso

693,96 $

609,85 $

627,52

FUENTE : Elaboracin propia en base a simuladores de crditos bancarios . Cotizacin 1U$S = $ 3,15. Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada Sistema Francs, se incluye: Comisin Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exentos.

107

Financiamiento del terreno ms ahorro previo Banca Pblica

Financiamiento Banca Publica - Suelo + Ahorro Previo Dto 60 m
Anticipo para escrituracin $
Banco Nacion $ $ $ 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $ Banco Ciudad 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $
2

Financiamiento Banca Publica - Suelo + Ahorro Previo Dto 45 m

Anticipo por ahorro previo $
Banco Nacion $ $ $ 82.215,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $ Banco Ciudad 82.215,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $

24.775,00
BAPRO 109.620,00 41.895,00 59.900,00

22.322,00
BAPRO 82.215,00 41.895,00 59.900,00

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno actualizado Ahorro previo Ahorro previo actualizado Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno actualizado Ahorro previo Ahorro previo actualizado Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

$
$ $

27.405,00 $
39.200,00 $ 75% 74.325,00 $ 11,46% 240 30% 2.980,17 $

27.405,00 $
39.200,00 $ 75% 74.325,00 $ 8,00% 240 40% 1.820,28 $

27.405,00
39.200,00 80% 65.772,00 11,25% 240 30% -

$
$ $

20.553,75 $
29.385,00 $ 75% 66.964,00 $ 11,46% 240 30% 2.685,00 $

20.553,75 $
29.385,00 $ 75% 66.964,00 $ 8,00% 240 40% 1.640,00 $

20.553,75
29.385,00 80% 71.428,00 11,25% 240 30% -

VENTA
Escala de Ingreso $

VENTA
Escala de Ingreso $

Relacion cuota ingreso

894,05 $

728,11

Relacion cuota ingreso

805,50 $

656,00

Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada Sistema Francs, se incluye: Comisin Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exento

Banca Privada
Financiamiento Banca Privada - Suelo + Ahorro Previo Dto 60 m2
Anticipo para escrituracin $
Santanderio $ $ $ 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $ Hipotecario 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $ BBVA 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $

Financiamiento Banca Privada - Suelo + Ahorro Previo Dto 45 m2

69.103,12
Galicia 109.620,00 41.895,00 59.900,00

Anticipo por ahorro previo

$
Santanderio $ $ $ 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $ Hipotecario 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $ BBVA 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $

69.103,12
Galicia 109.620,00 41.895,00 59.900,00

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno actualizado Ahorro previo Ahorro previo actualizado Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno actualizado Ahorro previo Ahorro previo actualizado Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

$
$ $

27.405,00 $
39.200,00 $ 80% 65.772,00 $ 10,50% 180 35% $ $

27.405,00 $
39.200,00 $ 75% 74.325,00 $ 8,75% 240 35% 2.542,10 $ 762,63

27.405,00 $
39.200,00 $ 100% 99.100,00 $ 8,70% 300 30% $

27.405,00
39.200,00 70% 69.370,00 12.20% 120 30% -

$
$ $

20.553,75 $
29.385,00 $ 80% 71.428,00 $ 10,50% 180 35% $ $

20.553,75 $
29.385,00 $ 75% 66.964,00 $ 8,75% 240 35% 2.290,33 $ 687,10

20.553,75 $
29.385,00 $ 100% 89.285,00 $ 8,70% 300 30% $

20.553,75
29.385,00 70% 62.499,50 12.20% 120 30% -

VENTA
Escala de Ingreso Relacion cuota ingreso $

VENTA
Escala de Ingreso Relacion cuota ingreso $

Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada Sistema Francs, se incluye: Comisin Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exento

108

Financiamiento Suelo + Ahorro Previo Dto 60 m

Anticipo para escrituracin

$
Banco Nacion $ $ $ 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $ Banco Ciudad 109.620,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $

24.775,00
Hipotecario 109.620,00 41.895,00 59.900,00

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno actualizado Ahorro previo Ahorro previo actualizado Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

Anticipo para escrituracin $ 24.775,00

$
$ $

27.405,00 $
39.200,00 $ 75% 74.325,00 $ 11,46% 240 30% 2.980,17 $

27.405,00 $
39.200,00 $ 75% 74.325,00 $ 8,00% 240 40% 1.820,28 $

27.405,00
39.200,00 75% 74.325,00 8,75% 240 35% 2.542,10

VENTA
Escala de Ingreso $

Relacion cuota ingreso

894,05 $

728,11 $
2

762,63

Ingresos $ 2.980,17 / $ 1.820,28 Cuota promedio $ 790,00 Anticipo para escrituracin $ 22.322,00

Financiamiento Suelo + Ahorro Previo Dto 45 m

Anticipo por escrituracion

$
Banco Nacion $ $ $ 82.215,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $ Banco Ciudad 82.215,00 $ 41.895,00 $ 59.900,00 $

22.322,00
Hipotecario 109.620,00 41.895,00 59.900,00

Financiamiento
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) Valor terreno actualizado Ahorro previo Ahorro previo actualizado Financiacin (LTV) Credito a asignar Tasa Plazo (meses) Relacion cuota ingreso

$
$ $

20.553,75 $
29.385,00 $ 75% 66.964,00 $ 11,46% 240 30% 2.685,00 $

20.553,75 $
29.385,00 $ 75% 66.964,00 $ 8,00% 240 40% 1.640,00 $

20.553,75
29.385,00 75% 66.964,00 8,75% 240 35% 2.290,33

VENTA
Escala de Ingreso $

Relacion cuota ingreso

805,50 $

656,00 $

687,10

Ingresos $ 2.685,00 / $ 1.640,0 Cuota promedio $ 750,00

FUENTE : Elaboracin propia en base a simuladores de crditos bancarios . Cotizacin 1U$S = $ 3,15. Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada Sistema Francs, se incluye: Comisin Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exentos.

De esta manera la operatoria bajo un esquema de asociacin mixta permitira:

Facilitar el acceso a la vivienda a familias de bajos ingresos por medio del mercado financiero con el otorgamiento de crditos hipotecarios y el financiamiento a plazos prolongados que garanticen que las cuotas mensuales no superen el 30% de los ingresos del grupo familiar y a plazos prolongados.

La reutilizacin de inmuebles ociosos, estructuras (obras paralizadas) o edificaciones preexistentes (fabrica galpones, etc), en poder del Estado o privados permite compensar la escasez de tierras libres en la ciudad donde se reutilizacin permite consolidar la trama urbana existente, generando ciudades sustentables. La revitalizacin de los inmuebles convertidos en vivienda desencadena en un proceso de integracin fsica y social teniendo como resultado el acceso a la vivienda y la adecuacin urbano ambiental de los barrios involucrados. Lograr no solo el recupero en la operatoria de los inmuebles cedidos sino el mejoramiento impositivo de los sectores involucrados. El incentivo de la rehabilitacin y reconversin urbana de la ciudad en reas degradadas.

109

9 La recuperacin de reas degradas para el acceso a la vivienda de familias de bajos ingresos, una alternativa posible.
En funcin de dar respuesta a este modelo la propuesta plasmada en el presente trabajo tiene como objetivo el desarrollo de instrumentos que permitan a las familias de bajos ingresos acceder a la vivienda propia. Claramente, la situacin actual no favorece a este segmento que olvidada por el Estado y por los mercados financieros no encuentra ofertas que se ajusten a sus necesidades. Por tal motivo se entiende que las acciones encaradas desde una gestin mixta pblico privada pueden arribar a una solucin donde involucrando de forma inteligente a los distintos actores intervinientes y desarrollando una estrategia acorde al problema se acorta la brecha que existe entre mercado suelo. Como respuesta a este binomio se plantea una nueva alternativa basada en la prestacin de servicios financieros que respondan a la integracin y no estigmatizacin de estos sectores con el mercado de capitales junto a una estructura legal que posibilite el incremento del ahorro interno destinado a canalizar los recursos hacia a la inversin. Se acompaa a este esquema con un diseo de reformulacin urbana donde a partir de la utilizacin de un gran nmero de inmuebles ociosos que con el manejo sustentable y responsable de los recursos naturales, patrimoniales y energticos de la ciudad se recuperan aquellos sectores que hayan perdido funcionalidad para la generacin de una nueva modalidad de crecimiento y oxigenacin de vivienda. Es decir, la tesis de la recuperacin de reas degradadas es no construir museos sino lugares residenciales donde la poblacin pueda acogerse y pueda vivir. En ese sentido no se trata de conservar el patrimonio construido sino de transformarlo y sumarle el valor del pasado como valor a lo que existe porque, en esa medida, no solo se genera una mejor calidad de vivienda sino que se construye un patrimonio edificado apropiado social y democrticamente. Tomar medidas tendientes a la incorporacin de estos enclaves, como capital bsico de suelo a la espera de ser utilizada, es una tarea aun a resolver. La poca informacin del tema hasta el momento y la fuerte voluntad de concretar la confeccin de un registro que contenga datos fehacientes y actualizados lleva a la creacin de un Catalogo de inmuebles con la sola misin de comenzar a relevar este patrimonio ocioso como pilar de la operatoria donde a partir de esta se pueda efectivizar una propuesta de crecimiento urbano compacto de vivienda y ciudad, entendiendo que sin produccin de suelo no hay vivienda y producir vivienda es producir ciudad. Para finalizar, es importante remarcar que las asociaciones mixtas representan una oportunidad estratgica en la bsqueda de soluciones como puente para el fomento a la vivienda. Los efectos derrame esperados en trminos de actividad econmica, empleo, inversin y desarrollo productivo -adems de los ingresos por servicios transaccionales que los originantes crediticios podran generar- fundamenta su implementacin.

9.1 Implementacin de las soluciones planteadas.

La implementacin de las propuestas aqu plasmadas implica que en las asociaciones mixtas sus integrantes deban organizar un plan de accin que posibilite rpidos avances en la secuencia de actividades: 1. El involucramiento de la banca, sobre todo de las entidades pblicas, es central. Se necesita generar un consenso con los bancos respecto de la consistencia de la propuesta que potencie su entramado institucional y permita viabilizar la implementacin de las ingenieras financieras propuestas.

110

2. El hecho de que actualmente para la construccin de estos emprendimientos estamos en serios cuellos de botella ante la ausencia de insumos bsicos: la disponibilidad de tierra. Hace fundamental la realizacin de un inventario general de tierras a partir de la creacin de un Catalogo de Inmuebles con el fin de producir tierras sin destruirla, es decir poder contar con suelo como recurso genuino de la ciudad. 3. Finalmente, resultarn centrales las acciones que desempee el sector pblico en pos de coordinar una efectiva implementacin de cada una de las soluciones de ingeniera financiera planteadas, concientizando de que las mismas constituyen elementos crticos para potenciar un desarrollo sostenible del mercado de crdito hipotecario ampliando la base de clientes potenciales con la incorporacin de grupos que tradicionalmente son rechazados por su incapacidad de acreditar ingresos permanentes y que constituyen una porcin significativa de la demanda potencial de vivienda.

111

BIBLIOGRAFIA
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115

Documentacin consultada
Ley N 71 - Consejo del Plan Urbano Ambiental PUA Decreto N 23.871/44 del Poder Ejecutivo Nacional Recurso de bienes Ley N 341 Polticas de acceso a la Vivienda para uso exclusivo y permanente de hogares de escasos recursos

WEBSITE
Banco Central de la Republica Argentina: www.bcra.gov.ar www.bcra.com.ar Banco Ciudad: www.bancociudad.com.ar Banco Provincia BAPRO: www.bapro.com.ar Banco Nacin: www.bna.com.ar Banco Hipotecario: www.hipotecario.com.ar Cmara Inmobiliaria Argentina: www.cia.org.ar Centro de Estudios para el Desarrollo Econmico Metropolitano www.cedem.gov.ar Gobierno de la Ciudad de Buenos Aire: www.gbca.gov.ar Instituto Nacional de estadsticas y Censo INDEC. www.indec.gov.ar Reporte Inmobiliario: www.reporteinmobiliario.com

116

ANEXO
ANEXO I ANEXO II Anexo Metodolgico Cuadro 1 Distribucin de los hogares y variacin porcentual
Total pas segn provincias Ao 1991 y 2001 Cuadro 2 Viviendas empadronadas y distribucin porcentual Total pas segn provincias Ao 1980, 1991 y 2001 Cuadro 3 Variacin porcentual de las viviendas empadronadas Total pas y jurisdiccin Ao 1991 y 2001 Cuadro 4 Total Viviendas empadronadas 1960, 1970, 1980, 1991, 2001 Grafico 1 Evolucin de la poblacin por sexo y grupos de edad en la ciudad de Buenos Aires censo 1914/ 1947/ 1991 y 2001 Grafico 2 Proyeccin de poblacin evolucin 1980 2010

ANEXO III

ANEXO IV ANEXO V

ANEXO VI ANEXO VII

Ciudad de Buenos segn barrios y distritos escolares Cuadro 1 Variacin porcentual de los hogares segn barrio Ao 1991 y 2001 Cuadro 2 Variacin porcentual de poblacin segn barrio Ao 1991 y 2001 Ciudad de Buenos Aires valores inmobiliarios para Capital Federal Cuadro 1 Hogares y poblacin segn escala de ingresos, Ciudad de Bs As. 2007 Cuadro 2 Hogares segn escala de ingresos total familia. Total aglomerados Mayo 2002 Cuadro 3 Hogares segn escala de ingresos total familia. Total aglomerados 2007 Grafico 1 Estructura social Argentina 2007 Grafico 2 Estructura NSE Cuadro I Ranking de prstamos hipotecarios por entidad Cuadro 2 Evolucin de la tasa de inters prstamos hipotecarios durante perodo 1993/2001 Grfico 1 Participacin del crdito al sector privado y de los hipotecarios respecto al PIB
(1994-2006).

Grafico 2 Participacin del Financiamiento Bancario Hipotecario respecto a las compras de

inmuebles registrales en la Ciudad de Buenos Aires (1990/2007)

ANEXO VIII

Grafico 1 Ciudad de Bs As. Acumulado anual cantidad total de escrituras traslativas

de dominio 1998-2008

Grafico 2 Ciudad de Bs as. Cantidad de compraventa totales anuales

con hipotecas y sun hipotecas

Grafico 3 Ciudad de Bs As porcentaje de participacin de las hipotecas en operaciones de

compra venta sobre acumulado

ANEXO IX ANEXO X ANEXO XI ANEXO XII ANEXO XIII

Grafico 4 Escrituras Hipotecas Cancelaciones Modelos de movilizacin de recursos financieros para la vivienda Impacto del subsidio habitacional directo Grafico 1 Evolucin del valor del metro cuadrado (1977/2007) Grafico 2 Evolucin del costo de construccin Dic. 1991 Oct. 2008 Grafico 1 Modelo residencia en altura Grafico 2 Programa ayudas urgente Simulador de Prestamos Banco Ciudad Cuadro 1 Uso Residencial. Superficie solicitada para obra nueva por zona Cuadro 2 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos a estrenar dos ambientes por m 2 por
barrio CABA 2 quincena de Julio 2005.

Cuadro 3 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos usados dos ambientes por m 2 por barrio
CABA 2 quincena de Julio 2005.

Cuadro 4 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos a estrenar dos ambientes por m 2 por
barrio CABA 2 quincena de Julio 2007.

Grafico 1 Ubicacin geogrfica en la ciudad.

Evolucin de precios Julio, Octubre 2006/ Enero Abril Julio 2007

117

Cuadro 5 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos usados dos ambientes por m 2 por barrio
CABA 2 quincena de Julio 2007.

Grafico 2 Ubicacin geogrfica en la ciudad. Cuadro 6 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos y diferencia de variacin interanual. ANEXO XIV ANEXO XV ANEXO XVI ANEXO XVII ANEXO XVIII ANEXO XIX ANEXO XX
Entre operaciones nuevos y usados de dos ambientes. CABA 2006 - 2007. Cuadro 1 Precios departamentos en alquiler por barrio CABA 2 quincena de Julio 2007. Grafico 1 Ubicacin geogrfica en la ciudad.

Mercado de Tierras Programas del IVC Relevamiento de las propuestas La institucin Legal del Fideicomiso Comunicados Banco Central Artculos

118

ANEXO I
Anexo Metodolgico I
( As como la vivienda es una construccin social tambin lo es la conceptualizacin respecto de lo que se entiende por una vivienda que satisfaga las necesidades bsicas de las personas que la habitan y la identificacin de indicadores para medir los niveles de satisfaccin que logran las viviendas en un momento y lugar dados. Las necesidades habitacionales varan con cada sociedad y los grupos que la integran y se definen en el devenir histrico, razn por la cual, los servicios conforman un sistema evolutivo donde interactan adems de los componentes fsicos, los diversos sistemas sociales. La vigencia de lo que se considera una vivienda adecuada va cambiando como parte de estos procesos y las representaciones que se tienen sobre ellos ).161 Consecuente con esta lnea de pensamiento, la descripcin y anlisis de la Situacin Habitacional se sustenta en un abordaje integral respecto al concepto de vivienda y sus funciones, siendo el resultado de la aplicacin de una serie de Indicadores sobre Hbitat162 a la informacin relevada en el Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda del ao 2001 La metodologa contempla la articulacin de las dimensiones bsicas requeridas para una caracterizacin integral de la situacin habitacional: los atributos, caractersticas y la condicin de ocupacin de las viviendas y la calidad de la situacin habitacional. En el modelo operacional para el anlisis de la situacin habitacional se refiere al dficit diferenciando dentro del dficit a: dficit cuantitativo (las unidades que deben incorporarse al parque para que todos los hogares accedan a una vivienda definida como adecuada) y el dficit cualitativo (las viviendas que debe mejorarse, ampliarse o completarse) en virtud de que la poltica habitacional debe atender tanto a la produccin de vivienda nueva como a la rehabilitacin y consolidacin del parque habitacional existente. Para este trabajo se toma en consideracin los valores que se obtienen del dficit cuantitativo por lo que se requiere: a) diferenciar aquellas unidades de vivienda cuyos materiales constructivos representan el escaln ms crtico de precariedad, por cuanto no brindan adecuada proteccin ni condiciones de seguridad, y por lo tanto requieren ser reemplazadas. b) estimar la demanda potencial de unidades en funcin de la relacin entre cantidad de hogares y cantidad de viviendas. c) estimar demanda potencial por hogares en viviendas de alquiler

161

Liljesthrm, M y Robert, F (2005) en su trabajo La construccin social del concepto de accesibilidad urbana efectan la siguiente cita: A efectos de ilustrar las limitaciones culturales en cuanto a la percepcin de lo `necesario y `posible, resulta oportuno citar algunas polmicas urbansticas del siglo XIX relacionadas con la oferta de equipamiento sanitario en Pars. En ellas pueden percibirse rasgos de ese sentido comn imperante en el tratamiento de las necesidades, no tan suntuarias, de algunos segmentos de la poblacin. Su utilidad deriva justamente que en que el paso del tiempo ha erosionado algunos de los componentes de esas percepciones: `Durante la sesin de la Comisin de las viviendas insalubres de Pars, el 16 de abril de 1883,...[un ingeniero].... se enfrent con la propuesta de algunos de sus colegas que se conformaban con el porcentaje, totalmente emprico, de un retrete para veinticinco personas, y tuvo el valor de denunciar este nmero como causa inevitable de insalubridad. Le pareca indispensable que cada vivienda estuviese dotada de su propio retrete. Pero era consciente de lo `radical y totalment e revolucionaria que esta exigencia iba a parecer a mucha gente.
162

Los indicadores utilizados se basan en la metodologa diseada en el proyecto Mapa de Situacin Habitacional de la Repblica Argentina 1 EE90 (2003)5, con las adecuaciones y ajustes realizados en la etapa de revisin y sintetizados en el Anexo Metodolgico (esquema operacional IAIVA).

119

ANEXO II
Cuadro 1. Distribucin de los hogares y variacin porcentual. Total pas segn provincias. Aos 1991 y 2001.

Fuente: (1) INDEC, Censo Nacional de Poblacin y Vivienda 1991, Cuadro V15p. (2) INDEC, Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, Cuadro 5.1 Nota: No se incluye el censo de 1980 porque la unidad de empadronamiento es la Vivienda. * Incluye hogares censados en calle.

120

Cuadro 2. Viviendas empadronadas (en las que se realiz entrevista y en las que no se realiz) y distribucin porcentual. Total pas segn provincia. Ao 1980, 1991 y 2001

Fuente: (3) INDEC Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Viviendas 2001. Cuadro 3.5.

121

Cuadro 3. Variacin porcentual de las viviendas empadronadas. Total pas y jurisdiccin Ao 1991 y 2001

Fuente: 1980: INDEC. Censo Nacional de Poblacin y Vivienda 1980, Serie C Vivienda, Tomo 1, Cuadro 1. 1991: INDEC. Censo Nacional de Poblacin y Vivienda 1991. Serie B para Total del Pas y Provincias, Cuadro V13-P. 2001: Para Total: INDEC Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Viviendas 2001, Cuadro 3.4 Nota: Incluye las unidades de habitacin que no estn ocupadas por un Hogar a la fecha de referencia del censo.

122

Cuadro 4. Total de viviendas empadronadas (ocupadas y desocupadas) 1960-1970-1980-1991-2001. Ciudad de Buenos Aires

Fuente: (1) INDEC. Censo Nacional de Vivienda 1960 - Cuadro 17. Tomo II. (2) INDEC. Censo Nacional de Poblacin, Familias y Viviendas. 1970. Compendio de resultados provisionales. Cuadro 1.1 (3) INDEC. Censos Nacionales de Poblacin Hogares y Vivienda 1980 - 1991 - 2001.. Tabulados Especiales. Elaboracin: Proyecto Indicadores y Aplicacin de la informacin sobre vivienda en Argentina, Instituto de E studios sobre la Ciencia y la Tecnologa, Universidad Nacional de Quilmes. Subsecretara de Desarrollo Urbano y Vivienda. Anexo 2, Cuadros 8 y 9.

Grafico 1 Evolucin de la poblacin por sexo y grupos de edad en la ciudad de Buenos Aires censos 1914/1947/ 1991 y 2001
Ciudad de Buenos Aires ao 1914 Ciudad de Buenos Aires ao 1947

Ciudad de Buenos Aires ao 1991

Ciudad de Buenos Aires ao 2001

Fuente: Direccin General de Estadsticas y Censo GCBA

123

Grafico 2 Proyeccin de poblacin evolucin 1980 - 2010

Fuente: Direccin General de Estadsticas y Censo GCBA

124

ANEXO III
Ciudad de Buenos Aires segn barrios y distritos escolares.

Fuente: INDEC, Censo Nacional de Poblacin y Vivienda 1991. Resultados definitivos serie H. Barrios de Capital Federal. Referencias Administrativas, institucionales, ambientales y culturales. (*) Gobierno de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires.

http://mapa.buenosaires.gov.ar/sig/index.phtml.

125

Cuadro 1. Variacin porcentual de los hogares segn barrio de la Ciudad de Buenos Aires. Aos 1991 y 2001

Fuente: (1) INDEC, Censo Nacional de Poblacin y Vivienda 1991. Resultados definitivos serie H N1. Barrios de Capital Federal. (2).Fuente: INDEC, Censo 2001. Base de datos versin 1.2.

126

Cuadro 2. Variacin porcentual de la poblacin segn barrio de la Ciudad de Buenos Aires. Aos 1991 y 2001

127

ANEXO IV

Fuente: Reporte Inmobiliario, Valores inmobiliarios para Capital Federal- valores m2 promedio departamentos usados 2/3 ambientes. Valor de la tierra. Incidencia por m2 construible para distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires.

128

ANEXO V
Cuadro 1
Hogares y poblacin segn escala de Ingreso Total Familiar del hogar (ITF).Ciudad de Buenos Aires. Ao 2007 Escala de ingreso Promedio de Poblacin segn decil de lmite Porcentaje Ingreso Total Ingreso Total Familiar al Porcentaje lmite inferior superior Hogares de hogares Familiar que pertenece su hogar de personas $0 $ 750 96.400 10 $ 532 178.700 7,5 $ 754 $ 1.099 89.200 9,3 $ 935 186.200 7,8 $ 1.100 $ 1.420 103.300 10,7 $ 1.246 219.100 9,1 $ 1.422 $ 1.796 94.000 9,8 $ 1.583 207.900 8,7 $ 1.800 $ 2.100 101.600 10,6 $ 1.956 240.000 10 $ 2.120 $ 2.650 93.200 9,7 $ 2.420 239.600 10 $ 2.660 $ 3.200 96.500 10 $ 2.931 257.800 10,8 $ 3.236 $ 4.070 95.600 9,9 $ 3.693 280.600 11,7 $ 4.075 $ 5.800 96.500 10 $ 4.892 291.700 12,2 $ 5.830 $ 50.000 95.900 10 $ 9.042 295.800 12,3

Decil 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Notas: Se excluye a los hogares con declaracin parcial de ingresos. Se incluye a los hogares sin ingresos. Los grupos que conforman cada decil de hogares no tienen exactamente el mismo tamao debido a los valores empatados en los lmites de rango de la variable ITF. El mtodo de asignacin de rango a estos casos ha sido el de la media. Las personas fueron clasificadas segn el decil al que pertenece su hogar. Las estimaciones de totales de hogares y de personas se presentan redondeadas. Advertencia en el uso de estos resultados: Si se pretente utilizar estos resultados para comparar o sustituir en alguna medida informacin con origen en la EPH, es fundamental reparar en que: - En primer lugar, el tratamiento de las varibles de ingreso (casos sin dato, etc.) difiere en uno y otro relevamiento. - En segundo lugar, el criterio de construccin de deciles de itf que aqu se presenta, no reproduce aquel con el que el INDEC presenta resultados de ingresos en los informes de prensa.

Fuente: Direccin General de Estadstica y Censos (GCBA - Ministerio de Hacienda). Encuesta Anual de Hogares. Onda 2007

Cuadro 2
Hogares segn escala de ingreso total fam iliar Total de aglom erados urbanos. Mayo 2002

Escala de ingreso Nmero de decil Desde 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Hogares con ingresos Hogares sin ingresos Ingresos parciales y ns/nr Hogares con activos no autorrespondentes Total de hogares y poblacin -- Valor cero. 5 150 250 344 427 540 680 842 1.100 1.670 en pesos Hasta 150 250 344 427 540 680 842 1.100 1.670 50.000

Hogares por decil 572.713 573.186 572.946 573.017 572.108 573.749 572.931 572.494 573.053 573.588 5.729.785 208.938 862.756 -6.801.479

Porcentaje de hogares

Poblacin por decil 1.913.127 1.802.995 1.829.909 2.011.507 2.000.269 2.022.266 1.991.289 2.127.267 2.028.840 2.101.732

Porcentaje de personas 9,6 9,1 9,2 10,1 10,1 10,2 10,0 10,7 10,2 10,6 100,0

Ingreso total por decil en miles de pesos 58.298 116.773 167.865 220.340 276.247 348.624 431.964 551.401 768.260 1.678.466 4.618.238

Porcentaje del ingreso 1,3 2,5 3,6 4,8 6,0 7,5 9,4 11,9 16,6 36,3 100,0

Ingreso medio por decil en pesos 102 204 293 385 483 608 754 963 1.341 2.926 806

84,2 3,1 12,7 -100,0

19.829.201 674.950 2.992.924 -23.497.075

El TOTAL EPH incluye los aglomerados Gran Buenos Aires (GBA=Ciudad de Buenos Aires y Partidos del Conurbano); Gran La Plata;Baha Blanca-Cerri;Gran Rosario;Gran Santa Fe;Gran Paran ;Posadas;Gran Resistencia Comodoro Rivadavia-Rada Tilly; Gran Mendoza; Corrientes; Gran Crdoba; Concordia; Formosa; Neuqun-Plottier Santiago del Estero-La Banda; Jujuy-Palpal;Ro Gallegos; Gran Catamarca; Salta; La Rioja; San Luis-El Chorrillo Gran San Juan;Gran Tucumn-Taf Viejo;Santa Rosa-Toay; Ushuaia-Ro Grande; Mar del Plata-Batn; Ro Cuarto Nota: el ingreso total fam iliar se calcula sumando los ingresos totales individuales de todos los componentes del hogar exceptuando el ingreso del servicio domstico que vive en el hogar ("con cama adentro") Para construir los deciles se ordena a los hogares perceptores de ingresos de menor a mayor en base al ingreso total familiar y se los divide en diez grupos de igual tamao. El que contiene a los hogares con ingresos ms bajos se denomina decil 1 mientras que el ltimo grupo o decil 10 contiene a los hogares con mayores ingresos. Los intervalos de cada decil se obtienen tomando el monto ms bajo y ms alto registrado en cada tramo declico. Como la variable ingreso presenta gran frecuencia en valores tpicos y dado que la variable de corte de la escala es el 10 % de los hogares, puede suceder que hogares con los mismos ingresos queden clasificados parte en un tramo de la escala y parte en el siguiente, en cuyo caso, el lmite superior e inferior de deciles sucesivos tendrn el mismo valor. Cuando en un hogar uno de sus miembros no responde alguno o la totalidad de sus ingresos personales, este hogar no es considerado en el clculo de los deciles, apareciendo en la fila "Ingresos parciales y Ns/Nr". Los montos estn expresados en trminos corrientes de la moneda de curso legal del perodo considerado. Fuente: INDEC. Encuesta Permanente de Hogares.

129

Cuadro 3
EPH: informacin preliminar. Hogares segn escala de ingreso total familiar. Total de aglomerados urbanos. Primer trimestre 2007.
Escala de ingreso Nmero de decil Desde Hasta Hogares por decil (en miles) 721 721 719 721 721 719 721 721 719 720 7.205 78 98,9 1,1 --7.282 100,0 Porcentaje de hogares (en miles) 1.969 2.010 2.229 2.263 2.352 2.509 2.601 2.623 2.707 2.644 23.908 190 --24.098 Poblacin Porcentaje de personas 8,2 8,4 9,3 9,5 9,8 10,5 10,9 11,0 11,3 11,1 100,0 Ingreso total por decil (en miles) 243.029 450.142 620.913 782.857 989.026 1.201.766 1.488.001 1.916.691 2.551.464 4.810.994 15.054.883 Porcentaje del ingreso 1,6 3,0 4,1 5,2 6,6 8,0 9,9 12,7 16,9 32 100,0 Ingreso medio por decil 337 624 863 1.085 1.372 1.671 2.064 2.659 3.547 6.678 2.090

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Hogares CON Ingresos Hogares SIN Ingresos Ingresos Parciales y Ns/Nr Entrevistas no realizadas TOTAL DE HOGARES -- Valor cero

5 500 750 1.000 1.200 1.500 1.850 2.300 3.000 4.300

500 750 1.000 1.200 1.500 1.850 2.300 3.000 4.300 60.500

Nota: para minimizar el efecto de la no respuesta se asign a los no respondentes el comportamiento de los respondentes por estrato de la muestra. Fuente: INDEC, Encuesta Permanente de Hogares

130

ANEXO VI
Para la definicin de las clases la fuente ms precisa proviene de los estudios realizados por la Asociacin Argentina de Marketing y publicados por dicha institucin en sus trabajos ndice de nivel socio econmico argentino del ao 1996 y Nivel Socio Econmico 2006(NSE 2006). En la primera de estas publicaciones la AAM dividi la estructura socio econmica de la poblacin en siete clases, que identific con letras y nmeros (concepto ampliamente difundido hoy): AB C1 C2 - C3 - D1 - D2 E

Los ndices de Nivel Socio Econmico definido por la AAM en el ao 1996 se basaban en los siguientes indicadores: Nivel Educacional del Principal Sostn del Hogar (PSH) Nivel Ocupacional del PSH Patrimonio del Hogar (posesin de Bienes y Servicios, posesin de Automvil) Aos despus (2002, 2004 y 2006) la AAM volvi a analizar el tema del nivel socio econmico argentino, oportunidades en que realiz revisiones completas de los criterios utilizados para la estratificacin, basndose en nuevas ponderaciones aplicadas a las variables que tradicionalmente han sido utilizadas (educacin, ocupacin y posesin de bienes) y en las consultas realizadas a diversos y destacados especialistas en la materia. Como consecuencia de dichos estudios la AAM acord nuevos criterios con relacin al enfoque metodolgico para el Nivel Socio Econmico 2006, segn las siguientes premisas: Basarse en el concepto tradicional de capacidad de consumo del hogar. Tomar como base para el anlisis la informacin de la EPH (Encuesta Permanente de Hogares que realiza el INDEC) por su confiabilidad, magnitud y alcance. (Al respecto, merece recordarse que el NSE 2006 fue elaborado por la AAM entre los aos 2005 y 2006) Considerar adems todas las variables sociales y culturales indicativas de la posicin social del hogar, en tanto estn disponibles en la EPH. Que sea aplicable en un futuro por todos los actores del mercado. Que sea definible fcilmente. Que sea comparable con anteriores versiones. Y factible de empalmar con mediciones y estadsticas oficiales. Luego de una minuciosa seleccin de muestras y de invitar a un conjunto de expertos en el campo de la investigacin de mercado, estableci los siguientes criterios, variables y categoras, ajustando la variable Educacin, segn la siguiente incidencia: 75% Ocupacin 25% Educacin

131

Grafico 1

Fuente infobaeprofesional.com

Grafico 2

Fuente: infobaeprofesional.com, Noviembre 2006

132

ANEXO VII
Cuadro 1 Ranking de prstamos hipotecarios por entidad

Fuente: CEFIDAR

Cuadro 2 Evolucin de la tasa de inters prstamos hipotecarios durante periodo 1993/2001

Fuente: CEFIDAR

133

Grafico 1 Participacin del crdito al sector privado y de los hipotecarios respecto al PIB (1994 2006)

Fuente: CEFIDAR, en base de datos BCRA y Mecom

Grafico 2
Participacin del Financiamiento Bancario Hipotecario respecto a las compras de inmuebles registradas en la Ciudad de Buenos Aires (1990/2007)

Fuente: CEFIDAR, en base de datos Cmara Argentina Inmobiliaria

134

ANEXO VIII
Grafico 1

Fuente: Reporte Inmobiliario.

Grafico 2

Fuente: Reporte Inmobiliario.

Grafico 3

Fuente: Reporte Inmobiliario.

135

Grafico 4

Fuente: Cmara Inmobiliaria Argentina, Ao 2007

136

ANEXO IX
Modelos de movilizacin de recursos financieros para la vivienda El modelo ms tradicional de movilizacin de recursos financieros para la vivienda es aquel que se basa en la intermediacin del sistema financiero (grfico 1). En l participan bancos o entidades financieras de espectro mltiple, es decir, que financian diversas actividades, incluida la habitacional, o, como sucedi antao y sucede todava en muchos pases latinoamericanos, instituciones financieras especializadas en otorgar crditos hipotecarios para la vivienda. Como fuente primaria de fondos para este propsito, estas ltimas captan los ahorros de las familias, principalmente mediante depsitos a plazos relativamente cortos. Los crditos originados por estas instituciones permanecen como activos en sus balances durante todo el perodo de vigencia. Las instituciones prestamistas tambin se encargan de la administracin y cobranza de dichos crditos. En otras palabras, desempean todas las funciones del proceso hipotecario: captacin de recursos, y originacin y administracin de crditos. El hecho de que estas instituciones otorguen crditos de largo plazo con ahorros de corto plazo conlleva riesgos potenciales de descalce de plazos, y posiblemente de tasas, cuando imperen topes a las tasas de inters para los crditos hipotecarios; estos riesgos se concentran en las instituciones prestamistas. Con miras a atraer mayores recursos financieros hacia el sector vivienda, teniendo en cuenta que los mercados de capital cuentan con nuevos agentes inversionistas y ms fondos de largo plazo, y a lograr que los plazos de dichos recursos calcen adecuadamente con los plazos de las colocaciones que financian, se viene prestando creciente atencin a un modelo emergente de movilizacin de recursos. ste se basa en el desarrollo de un mercado secundario de hipotecas, en el cual los crditos para vivienda son primero vendidos, por lo general a entes especializados en adquirir hipotecas de diferentes prestamistas, con cuyo respaldo se emiten ttulos y valores que son adquiridos por inversionistas (generalmente institucionales) en los mercados de capital (grfico 2). Este proceso de cesin de hipotecas y su posterior securitizacin permite, en primer lugar, una rotacin ms rpida de los recursos que manejan las instituciones prestamistas, ya que dichos activos salen de sus balances antes de su vencimiento, a cambio de recursos para originar nuevos crditos y, en segundo lugar, establece un vnculo entre el financiamiento de la vivienda y los mercados de capital, lo que favorece la transformacin de plazos que se precisa en el primer caso. En la versin ms sofisticada de este modelo se produce una tendencia a la especializacin de funciones dentro del proceso hipotecario: la institucin prestamista pasa a ser fundamentalmente un ente que origina crditos, cuyos riesgos son trasladados y difundidos en el mercado de capital, diversificando sus fuentes de recursos e incluso traspasando la administracin de los crditos a los entes especializados que puedan surgir.
Fuente El crdito hipotecario y el acceso a la vivienda para los hogares de menores ingresos Gerardo M Gonzlez Arrieta, 2005

137

Impacto del Subsidio habitacional directo El impacto de los subsidios habitacionales directos sobre las posibilidades adquisitivas de los beneficiarios se representa en el grafico. Para simplificar el anlisis, se supone que la canasta de consumo de la familia en cuestin est compuesta por dos bienes: la vivienda y el resto de los bienes163. Dado su nivel de ingreso (mensual), dicha familia tiene un conjunto factible de consumo representado por el rea AOB y, en funcin de sus preferencias, elige, por ejemplo, la canasta C (consume OD de vivienda y OE de otros bienes). Se supone que esta familia resulta beneficiaria de un subsidio habitacional, con lo cual su conjunto factible de consumo se ampla y ahora es representado por el rea AOFG. Se produce entonces un incremento del ingreso real de esta familia que desplaza la lnea de presupuesto, denotada ahora por la recta FG; esta recta se trunca en el punto G, dado que el subsidio slo puede utilizarse para consumir vivienda (el subsidio no es entregado en dinero y, por lo tanto, no es fungible). En el grfico representa el caso de una familia beneficiaria de un subsidio habitacional directo obtenido. Como se trata de un subsidio que es aportado por el Estado de manera parcial y metdica en el tiempo, lo ms probable es que la eleccin de la nueva canasta de consumo se ubique en el tramo HI, pudiendo servir el subsidio para agregarlo al presupuesto y obtener una vivienda mejor y de mayor valor (punto H), o para liberar parte del presupuesto que utiliza la familia beneficiaria para pagar arriendo, por el equivalente del subsidio, y dedicarlo a consumir ms de los otros bienes (punto I), o bien para una combinacin de ambas cosas (tramo HI).
Fuente El crdito hipotecario y el acceso a la vivienda para los hogares de menores ingresos Gerardo M Gonzlez Arrieta, 2005

163

Segn el Teorema del Bien Compuesto de Hicks, si un grupo de bienes mantiene sus precios relativos constantes, puede considerarse como un solo bien.

138

ANEXO X
Grafico1 Evolucin del valor del metro cuadrado (1977/2007), medido en dlares constantes a precio 1977)

Fuente: elaboracin propia en base de datos de Reporte Inmobiliario

Grafico 2

Fuente: Reporte Inmobiliario. Evolucin Costo de Construccin: Octubre 2008

139

ANEXO XI
Grafico 1

Fuente: Reporteinmobiliairio , Diciembre 2007

Grafico 2

Fuente: Ministerio de Desarrollo Social. Subsecretaria de Coordinacin, Programa Ayudas Urgentes, 2003

140

ANEXOXII

141

ANEXO XIII
Cuadro 1

142

Cuadro 2

Cuadro 3

143

Cuadro 4

Grafico 1

144

Cuadro 5

Grafico 2

145

Cuadro 6

146

ANEXO XIV
Cuadro 1

Grafico 1

147

ANEXO XV
Mercado de Tierras
La Tierra Fiscal Es imposible conocer con exactitud la cantidad de tierra fiscal164 vacante debido a que no existe un banco pblico con datos actualizados. Las mismas son de uso pblico o de uso privado, siendo stas ltimas las que pueden ser reutilizadas de manera indiscutible, dado que las primeras deben desafectarse del uso pblico, lo que presenta no slo problemas legales sino sociales entendiendo que una porcin importante constituyen plazas, parques, etc. Pero la utilizacin de las tierras de uso privado no es tampoco fcil, debido a que parte de las mismas pertenecen a los diferentes organismos de Defensa, los cuales deben declarar su innecesaridad del uso actual a los fines de ser colocadas en el mercado. Clichevsky, 1999. Hasta 1989 poco se ha innovado sobre el rgimen de la tierra fiscal; a partir de esa fecha, en coincidencia con la Reforma del Estado, la Ley de Emergencia Econmica y la crisis fiscal, el Estado comienza a vender parcialmente sus tierras como objeto de proyecto e implementacin de polticas urbanas. En el caso de la Ciudad de Buenos Aires son utilizados loteos para grandes construcciones como ha ocurrido con Puerto Madero y Retiro y a travs del Plan Arraigo165 se han realizados regulaciones dominiales a la poblacin que habita en villas miseria en tierras del Estado166. La tierra fiscal existente en los partidos del AMBA pertenece al gobierno nacional, al Ejrcito167, a la Empresa Ferrocarriles Argentinos (FFCC)- actualmente privatizada-, a la provincia de Buenos Aires y a los municipios, incluida la Capital Federal, que posee tierras en varios municipios que de la Provincia de Buenos Aires. Frente a este basto universo de tierras e inmuebles se ha constituido una UTE- Unin Transitoria de Empresas- entre tres grandes agentes inmobiliarios, para asesorar al Estado en la venta de los inmuebles que an estn en su poder. Clichevsky, 1999. El Estado regulador o fuente de comercializacin El Estado nacional no ha regulado, histricamente, el mercado de tierras urbanas, sea ste "formal" o "informal", excepto por la legislacin sobre comercializacin de lotes vendidos a mensualidades para la poblacin de bajos ingresos168, ni lo hace actualmente, Clichevsky, 1999. Los Planes Directores o Cdigos de Planeamiento elaborados a partir de 1977169 en los 24 Partidos del AMBA no han definido el accionar de los mismos sobre la tierra vacante existente o la
164 165

La denominacin "tierra fiscal" utilizada en el presente trabajo engloba a todas las tierras de propiedad estatal, independientemente qu sector del Estado sea su propietario especfico y del status jurdico que las mismas posean. Ley 23967/91: "Transferencias de Tierras Fiscales". art. 1: Las tierras propiedad del Estado Nacional, sus empresas y entes descentralizados o de otro ente donde el Estado Nacional tenga participacin total o mayoritaria de capital o en la formacin de las decisiones societarias ocupadas por viviendas permanentes sern transferidas a los Estado Provinciales y a la Municipalidad de Buenos Aires, para su posterior venta a los actuales ocupantes o incorporacin a los planes provinciales de vivienda social, para familias de recursos insuficientes"
166

COMISION NACIONAL DE TIERRAS FISCALES "PROGRAMA ARRAIGO" y ESCRIBANIA GENERAL DE GOBIERNO DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES En el marco de la "Regularizacin Dominial" de la Provincia de Buenos Aires, la Escribana General de Gobierno ha firmado un convenio de colaboracin y asistencia tcnica con la Comisin Nacional de Tierras Fiscales "Programa Arraigo", dependiente del Ministerio de Desarrollo Social de la Nacin. Dicho Convenio tiene por objeto hacer efectivo el convenio General celebrado entre la mencionada Comisin y la Provincia de Buenos Aires, aprobado por Decreto del Poder Ejecutivo Provincial Nmero 1.717/02. Con la firma del presente convenio se pretende la regularizacin dominial de asentamientos y villas de emergencia radicadas en tierras fiscales nacionales ubicadas en la Provincia de Buenos Aires. Escribana General de Gobierno presta as su colaboracin a este proceso de reordenamiento urbano mediante el otorgamiento y posterior entrega de la escritura traslativa de dominio , a los ocupantes de las tierras incorporadas al "Programa Arraigo" en la Provincia de Buenos Aires.
167

Las tierras del Ejrcito Nacional Argentino involucran un total de 1770 Hectreas comprendidas en el AMBA. El grado de concentracin de estas tierras es muy alto, ya que entre Campo de Mayo -980 Has- y el Aeropuerto de Morn -619 Has-, suman el 94% del total de las tierras de propiedad militar. Pero dificultades de orden jurdico imposibilitan la venta de las tierras de Campo de Mayo ya que por tratarse de una donacin, su desafectacin para fines militares podra derivar en que los herederos de los donantes reclamaran su devolucin, al producirse una modificacin del uso para el cual fue donado.
168 169

La Ley Nacional N 14.005/50. La misma fue modificada en 1984, por Ley N 23.073 y en 1985, por Ley N 23.266.

El primer instrumento importante en materia de planificacin fue el Decreto N 1011/44, que establece que todo plano de subdivisin tiene que ser probado por la Direccin de Geodesia, Catastro y Tierras. El Decreto N 7015/44, reglamentario de la Ley N 3.487 no ejerce control efectivo al mercado

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futura170 como as tampoco ha habido, hasta los aos setenta, una definicin de permetro urbano futuro, que delimite el rea urbana, fuera de la cual no se podra lotear. La expansin horizontal slo posee el lmite establecido por la lgica de los loteadores, sean ellos propietarios rurales o agentes urbanizadores. En 1977 se aprueba la Ley N 8912, por la cual se prohben loteos sin obras de infraestructura171 y se definen dimensiones mnimas: 300 m2 para lote urbano. Impone a los municipios la definicin de reas para distintos usos, reglamentando asimismo los loteos para "clubes de campo". Esta legislacin se aprueba cuando ya la oferta de lotes sin infraestructura es muy grande y la restriccin de la demanda de tierra es importante, dadas las condiciones socio-econmicas a partir de los aos setenta. En la ciudad de Buenos Aires, desde 1944 y hasta 1977, se regulaba el uso y ocupacin del suelo por medio del Cdigo de Edificacin172 (los loteos se haban terminado de realizar cuando fue aprobado). La sancin del Cdigo de Planeamiento en 1977, tampoco ha significado un cambio sobre la no poltica hacia las tierras vacantes173. Solamente menciona que, para los grandes terrenos (mayores de 2.500 m2) definirn normas de construccin especficas; pero, en la mayora de los casos, se trata de terrenos en los cuales ya haba construcciones y las mismas fueron demolidas.

dadas las exenciones a que da lugar y las limitaciones que establece. Posteriormente, el Decreto N1 21.891/49 define la prohibicin de lotear tierras inundables, o de aguas insalubres.
170 171 172

Por ejemplo, no se ha implementado legislacin prohibiendo la existencia de tierra vacante por ms de x aos, con lo cual, la misma puede permanecer de esa manera por tiempo indefinido. Agua por red, desages cloacales y pluviales, pavimentacin, red elctrica. En 1944, despus de un largo perodo de gestacin y discusin que se remonta a 1934, mediante Decreto Ley 9343/44 entro en vigencia el Cdigo de Edificacin, que sustituira al Reglamento de Construccin de 1928 . La nueva normativa era presentad por el gobierno revolucionario como un avance de la intervencin del Estado en las formas de desarrollo de la ciudad y en la definicin de la propiedad privada.
173

El Cdigo de Planeamiento Urbano, sancionado en el ao 1977, es el instrumento mediante el cual se rige la planificacin, gestin y seguimiento de las cuestiones urbansticas y ambientales vinculadas al territorio de la Ciudad de Buenos Aires. Dicha normativa se aplica a la propiedad privada, pblica y a la de las personas de derecho pblico cualquiera fuere la afectacin de sus bienes. Sus alcances corresponde a todos aquellos asuntos relacionados directa o indirectamente con el uso del suelo, de los edificios, estructuras e instalaciones, la apertura y ensanche de vas pblicas, la subdivisin y englobamiento de parcelas, los volmenes edificables, el tejido urbano, la preservacin de los mbitos histricos, arquitectnicos, ambientales y paisajsticos y con todos aquellos aspectos que tengan relacin con el ordenamiento urbanstico del territorio de la Ciudad.

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ANEXO XVI Programas del IVC

El Instituto de Vivienda de la Ciudad asume la planificacin y el desarrollo de los planes de acceso a la vivienda a travs de la construccin, urbanizacin de tierras y la promocin de la vida comunitaria de sus habitantes, facilitando el acceso a la vivienda, mediante polticas de crdito y operatorias que permitan el desarrollo de planes habitacionales o proyectos constructivos, promoviendo polticas y acciones autogestivas y cogestivas. Entiende adems en la urbanizacin de villas, asentamientos y ncleos habitacionales transitorios. Asimismo, asume la ejecucin de polticas en coordinacin con otros organismos de la Regin Metropolitana de Buenos Aires.

Programa de Recuperacin Urbana de Edificios Existentes

El objetivo de este programa es la construccin de viviendas aprovechando estructuras o edificaciones preexistentes en el mbito de la Ciudad de Buenos Aires. Para ello el IVC comprar, a travs del sistema de licitacin pblica, edificaciones que han quedado como obras paralizadas (estructuras) o edificios con otra finalidad original que puedan ser convertidos en viviendas (fbricas, galpones, etc.). Este programa permitir:

Compensar la escasez de tierras libres en la Ciudad de Buenos Aires consolidando la trama urbana existente. Incentivar la rehabilitacin y reconversin urbana de la Ciudad de Buenos Aires, en particular la zona sur.

Hay dos variantes de implementacin de esta operatoria:

Compromiso de compra. Compromiso de compra y financiamiento.

En el primer el caso el pago de las viviendas deber efectivizarse al momento de la traslacin del dominio de las mismas al IVC. En el segundo, se adelantar parte del pago de las viviendas a medida que se certifiquen los avances de obra pautados y se completar el mismo al momento de la traslacin de dominio al IVC. En ambos casos, las empresas debern presentar los proyectos de continuacin y conclusin de las obras de acuerdo a la normativa vigente. La seleccin de las mismas se realizar mediante un proceso de licitacin.

Programa de Rehabilitacin del Hbitat de La Boca

Conventillos Propiedad del IVC
El Programa est orientado a mejorar las condiciones de habitabilidad en los conventillos, revalorizando el hbitat y la arquitectura popular como patrimonio histrico y cultural de la ciudad. De los 21 conventillos propiedad del IVC en los cuales viven 280 familias, 7 ya fueron rehabilitados: 3 de ellos han sido reciclados y en 4 se ejecut obra nueva. Durante el perodo de obra, las familias fueron alojadas en los 4 hogares de trnsito con los que cuenta el organismo. Durante los prximos 2 aos se prev concluir con la rehabilitacin de los 14 conventillos restantes, beneficiando a 182 familias. Estas obras comenzarn en el ao 2006, con posterioridad a la refaccin de los hogares de trnsito. Est previsto tambin encarar diversas obras en algunos de los inquilinatos que fueran comprados en el marco de la Resolucin 525/SS/97. La operatoria, instrumentada a travs de la ex Comisin Municipal de la Vivienda,

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consisti en el otorgamiento de crditos con garanta hipotecaria, destinados a financiar la compra de viviendas por parte de familias en emergencia habitacional.

Programa Nuestra Casa (de Ahorro Previo para Organizaciones Sociales)

El Programa Nuestra Casa es una iniciativa del Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, cuyo objetivo es dar solucin al problema del dficit habitacional de la ciudad. Se propone la articulacin entre el Estado y la demanda de la poblacin objetivo, a partir de la participacin de organizaciones sociales, (sindicatos, mutuales) que nucleen a las familias solicitantes y organicen la relacin entre stas y el IVC, colaborando en aquello que haga a la mejor concrecin de cada proyecto, a la vez que cumpla sus objetivos sociales. La etapa inicial del proyecto abarcar la construccin de ms de 1.200 viviendas, por un monto superior a los $ 130 millones, de los cuales se prev la ejecucin de $ 28 millones en el presente ejercicio. Los destinatarios son grupos familiares con ingresos mensuales promedio ubicados en la franja entre $ 800 / $ 2.200 aproximadamente, pertenecientes a una organizacin sin fines de lucro, mutual o sindicato. Se dar prioridad a las organizaciones con experiencia comprobable en la prestacin de beneficios para sus miembros, con estructura institucional y administrativa acorde. La construccin y financiacin de las viviendas estar a cargo del IVC y para la ejecucin de las mismas se llamar a licitacin pblica. El monto mximo de financiamiento es hasta el 93% del valor de la propiedad, el plazo mximo de financiacin no puede superar los 30 aos, las cuotas mensuales no pueden ser mayores al 30% del ingreso familiar de los solicitantes la tasa de inters vara entre el 1% y el 4% y se deber constituir garanta hipotecaria a favor del IVC.

Crditos individuales
Esta operatoria, al igual que el Programa de Autogestin para la Vivienda, ha sido establecida conforme a lo sancionado a travs de la Ley 341 de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires en el ao 2000 y su modificacin del ao 2002, Ley 964. Pueden acceder a este crdito slo aquellas familias de escasos recursos en situacin crtica habitacional sentencia firme de desalojo, necesidad de mudarse a causa de una enfermedad grave de uno de los integrantes del grupo familiar- o en alguna de las situaciones especiales - situaciones de violencia familiar, ex soldados conscriptos que acrediten su condicin de combatientes en el teatro de operaciones de las Islas Malvinas y Atlntico Sur, madre o padre sola/o con hijos menores de edad -, segn la definicin contemplada en la misma normativa. Los crditos son para la compra de vivienda nica y permanente en el mbito de la Ciudad de Buenos Aires. El monto mximo del crdito es de $75.000 por grupo familiar, pudiendo cubrir entre el 80% y 100% del valor de la propiedad. En consecuencia, el valor mximo de la propiedad a adquirir es de $93.750, de acuerdo a la tasacin que efecten los peritos del Banco de la Ciudad. Los crditos son con garanta hipotecaria a favor del IVC y la devolucin es en cuotas mensuales no superiores al 20% del ingreso total familiar, con un plazo mximo de 30 aos y a una tasa de inters entre 0% y 4% anual.Estos crditos estn orientados a familias con ingresos mnimos de $ 1.040. Para dar cuenta de los mismos slo se exige declaracin jurada de ingresos. Los solicitantes debern acreditar 2 aos de residencia en la Ciudad de Buenos, as como toda documentacin que amerite estar incluido en algunas de las situaciones contempladas en la Ley.
Fuente.: www.ccgsm.gov.ar/areas/planeamiento_obras/vivienda/programas

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ANEXO XVII
Relevamiento de las propuestas Propuesta I

Fuente Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires Unidad de sistema de Informacin Geogrfica ASI www.buenosaires.gov.ar

Propuesta II

Fuente Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires Unidad de sistema de Informacin Geogrfica ASI www.buenosaires.gov.ar

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Proyecto
PISO P.B. 1 UNIDAD AMBIENTES A B C A B C A B C A B C A B C A B C A B C A B C 3 AMB 1 1/2 AMB 1 1/2 AMB 3 AMB 1 1/2 AMB 1 1/2 AMB 3 AMB 1 1/2 AMB 1 1/2 AMB 3 AMB 1 1/2 AMB 1 1/2 AMB 3 AMB 1 1/2 AMB 1 1/2 AMB 3 AMB 1 1/2 AMB 1 1/2 AMB 3 AMB 1 1/2 AMB 1 1/2 AMB 3 AMB 1 1/2 AMB 1 1/2 AMB SUPERFICIE
CUBIERTA SEMICUBIERTA TOTAL PROPIA

PISO P.B. 1

DESCRIPCION Acceso nucleo mas muro

SUPERFICIE 64 42

60 45 45 60 45 45 60 45 45 60 45 45 60 45 45 60 45 45 60 45 45 60 45 45 1200

4,5 2,5 2,5 4,5 2,5 2,5 4,5 2,5 2,5 4,5 2,5 2,5 4,5 2,5 2,5 4,5 2,5 2,5 4,5 2,5 2,5 4,5 2,5 2,5 76

64,5 47,5 47,5 64,5 47,5 47,5 64,5 47,5 47,5 64,5 47,5 47,5 64,5 47,5 47,5 64,5 47,5 47,5 64,5 47,5 47,5 64,5 47,5 47,5 1276

nucleo mas muro

42

nucleo mas muro

42

nucleo mas muro

42

nucleo mas muro

42

nucleo mas muro

42

nucleo mas muro

42

nucleo mas muro

42

TOTAL

9 porteria - servicos TOTAL

30 430

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ANEXO XVIII
La institucin Legal del Fideicomiso El fideicomiso es el patrimonio de separado que permite afectar bienes a una determinada finalidad. Es una institucin conocida desde el derecho romano aunque en nuestro medio, si bien tena sancin legislativa en algunos artculos del cdigo civil, no tuvo acogida favorable por parte de los operadores jurdicos y la judicatura por su confusa e incompleta regulacin. Ello, hasta el ao 1995, ao en que el congreso sancion la Ley 24.441. Esta ley, bajo el confuso ttulo de Ley Para el Financiamiento de la Vivienda y la Construccin, recre en nuestro sistema jurdico la figura legal del fideicomiso, tomndola de sus antecedentes latinoamericanos inmediatos. El denominado fideicomiso latinoamericano, a diferencia del consagrado en el derecho romano, importa la creacin de un patrimonio separado del fiduciario, eliminando y acotando el riesgo, en dicha gestin nicamente, a los bienes que lo constituyan. Una de las mayores dificultades del fideicomiso romano era que, al ser un contrato basado nicamente en la confianza que el constituyente tuviere hacia el fiduciario, los bienes que se le transmitan a ste ingresaban a su patrimonio y conformaba la prenda comn de sus acreedores. La figura receptada por el derecho argentino, de las fuentes mencionadas, reconoce la existencia de la propiedad fiduciaria, la cual constituye un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario. Este es el avance capital y la verdadera piedra angular del fideicomiso latinoamericano, hbrido entre aquel y el trust del derecho anglosajn. La constitucin de una propiedad diferente de la del constituyente (fiduciante) y de quien tiene a su cargo administrarla, destinada a su vez a una finalidad especfica, es el mecanismo jurdico que permite estructurar toda una gama de productos financieros cuyo repago gire sobre el flujo de fondos producido por un conjunto de bienes. As, la evaluacin de riesgo del proyecto se centra no ya en la calidad del sujeto desarrollador o del titular de los activos, sino en los activos mismos. De este modo, es posible lograr calificaciones ms altas para algunos proyectos que las que obtendran los propios titulares de los bienes. El fideicomiso, as considerado, es una figura que pertenece al derecho privado (civil y comercial) y se constituye siempre mediante un acto de voluntad de uno o dos sujetos. Ello, no obstante, no impide su utilizacin o implementacin por parte del Estado, slo que en este caso -como sucede en todos los contratos en que interviene el Estado- algunas particularidades del rgimen de derecho privado ceden ante las especificidades y limitaciones que plantea el derecho pblico. De esta manera, la sola presencia del fideicomiso estatal impone el estudio y la exgesis de un complejo de normas de orden pblico que se entrecruzan y relacionan de mltiples maneras con el plexo que le es natural a la figura. A esta natural complejidad se debe agregar que, en virtud de nuestro sistema federal, el derecho administrativo es de carcter local, es decir que cada jurisdiccin dicta su propio estatuto, y si bien es posible realizar una caracterizacin de trazo grueso sobre los principales elementos que entran en juego, el anlisis estilizado siempre deber centrarse en el marco jurdico de una determinada jurisdiccin. El Vehculo Fiduciario: Conceptos Generales El Fideicomiso, conforme ha sido regulado por nuestra legislacin, puede ser creado mediante testamento o contrato. En este trabajo, centraremos nicamente en la figura cuando es creada mediante la celebracin de un contrato, dado que si bien los principios rectores de la figura son los mismos en ambos casos, fuerza reconocer que responde a finalidades marcadamente diferentes. Aqu enfocaremos la atencin en el fideicomiso como vehculo de inversin. As diremos que el fideicomiso, como todo contrato, responde a los lineamientos establecidos en al art. 1137 del

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Cdigo Civil174. Ello, aunque parezca trivial, es esencial dado que en los albores de nuestra legislacin de fideicomiso, antes de la sancin de la ley 24.441, se discuta encendidamente si era posible la constitucin de fideicomiso por acto unilateral o la autoafectacin de bienes en fideicomiso175. Desde la sancin de la ley 24.441, y dada la naturaleza contractual que tiene la constitucin de fideicomiso inter vivos, ha quedado claramente establecido que el fideicomiso debe constituirse entre dos personas (o mejor, partes) diferentes176. As, entonces, el fideicomiso, en lo que aqu interesa es un contrato celebrado entre partes (como mnimo, dos) en el cual una de ellas, el Fiduciante, transmite en propiedad fiduciaria bienes y/o derechos a otra, el Fiduciario, para que ste los administre del modo estipulado en el contrato de fideicomiso, conforme los fines establecidos en el mismo177 y en beneficio del Beneficiario. Segn la ley 24.441 la constitucin de un Fideicomiso importa el establecimiento de un patrimonio de afectacin especfica178, lo que viene a romper con el principio varias veces secular de la unidad de patrimonio179. As, y en virtud de lo establecido en el art. 15180 de la citada ley, los Bienes Fideicomitidos constituyen un patrimonio separado y no estn sujetos a la Ley 24.522 (Concursos y Quiebras). La propia ley establece que los bienes los bienes del Fiduciario no respondern por las obligaciones contradas en la ejecucin del Fideicomiso, las que slo sern satisfechas con los Bienes Fideicomitidos. La insuficiencia de los Bienes Fideicomitidos para atender a estas obligaciones, no dar lugar a la declaracin de su quiebra. En tal supuesto, y a falta de otros recursos provistos por el Fiduciante o el Beneficiario segn previsiones contractuales, proceder su liquidacin, la que estar a cargo del Fiduciario, quien deber enajenar los bienes que lo integren y entregar el producido a los acreedores conforme el orden de privilegios previsto para la quiebra." Grficamente, la estructura fiduciaria y sus principales actores se encuentran caracterizados en el esquema que se presenta a continuacin.

El Fiduciante transfiere la propiedad fiduciaria de los Bienes Fideicomitidos El Fiduciario administra los bienes en funcin de lo estipulado en el Contrato y en favor del Beneficiario El Beneficiario tiene derecho a los beneficios que se obtengan con la administracin de los Bienes Fideicomitidos El Fideicomisario recibe el remante a la extincin del Fideicomiso

174 175 176

Art 1137. habr contrato cuando varias personas se pone de acuerdo sobre una declaracin de voluntad comn destinada a reglar sus derechos. Es decir, un fideicomiso donde la calidad de fiduciante y fiduciario fueran reunidas por un mismo sujeto de derecho.

El Beneficiario no es parte sino un tercero que se incorpora al contrato mediante su aceptacin. A su respecto rige lo establecido en el art. 504 del Cdigo Civil: Si en la obligacin se hubiere estipulado alguna ventaja a favor de un tercero, este podr exigir el cumplimiento de la obligacin, si la hubiere aceptado y hcholo saber al obligado antes de ser revocada."
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El art. 1 de la Ley 24.441 dice: Habr fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condicin al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.
178

El art. 14 de la Ley 24.441 dice: Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del Fiduciario y del Fiduciante 179 Si bien el fideicomiso ya era conocido en el derecho romano, en sus dos variantes de fideicomiso cum amico y fideicomiso cum creditote, no posea la virtualidad de constituir un patrimonio de afectacin separado del fiduciante y del fiduciario. As, el fiduciante se hallaba sometido al riesgo de ver el fideicomiso sujeto a los avatares patrimoniales del fiduciario, dado que los bienes transmitidos en fideicomiso podan ser agredidos por los acreedores de este. La creacin del patrimonio de afectacin es una caracterstica del fideicomiso anglosajn, denominado trust. El fideicomiso argentino toma sus caracteres del denominado fideicomiso latinoamericano, una creacin hbrida entre el fideicomiso romano y el trust de los anglosajones que ha dado resultados.
180

El art. 15 de la Ley estipula que Los bienes fideicomitidos quedarn ex entos de la accin singular o colectiva de los acreedores del fiduciario. Tampoco podrn agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo la accin de fraude. Los acreedores del Beneficiario podrn ejercer sus derechos sobre los frutos de los bienes fideicomitidos y subrogarse en sus derechos.

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Por otra parte, otro aspecto central en la caracterizacin de la figura es la condicin de quien revista la calidad de Fiduciario. As, si bien de acuerdo a la ley Argentina casi cualquiera puede ser fiduciario, pues la ley no exige otra capacidad que la necesaria para ejercer el comercio, la consideracin de su actuacin est sometida a estndares ms rigurosos que para el resto de los sujetos. En efecto, el articulo 6 de la ley establece que "el fiduciario deber cumplir las obligaciones impuestas por la ley o la convencin con la prudencia y diligencia de un buen hombre de negocios que acta sobre la base de la confianza depositada en l." As, respecto del criterio para evaluar la conducta del Fiduciario, ser aplicable la doctrina judicial elaborada en torno del artculo 59 de la Ley de Sociedades Comerciales (Ley N 19.550), que introdujo en nuestro medio el estndar del buen hombre de negocios. Estos dos elementos, el patrimonio separado o de afectacin y la profesionalidad del Fiduciario, permiten aseverar que el Fideicomiso se muestra especialmente apto para generar instrumentos de inversin y financiamiento de elevada flexibilidad a travs de esquemas innovativos en la administracin de riesgos. Desde el punto de vista de los financiadores, stas estructuras les permiten mejorar su exposicin de riesgo, al disminuir o eliminar: El riesgo legal derivado de la posibilidad de concurso o quiebra de la empresa financiada. El riesgo de default en funcin de la posibilidad de estructurar esquemas de garantas y formas de cobro especficas. El riesgo de evaluacin a partir de la complejidad de evaluar las fuentes y usos de fondos provenientes de distintas unidades de negocio. El riesgo derivado de la discrecionalidad del deudor en el manejo del flujo de fondos consolidado.

A su vez, la posibilidad de lograr un diseo instrumental a medida permite conciliar las expectativas de retorno ajustadas por riesgo del inversor y los requerimientos de los demandantes de financiamiento. En ste sentido, la existencia de una figura cuyos intereses no estn en juego, el Administrador Fiduciario, le otorga transparencia al vehculo (dado que los inversores cuentan con un agente externo que controle sus garantas). As, y en virtud de las caractersticas propias de cada Fideicomiso, dado que el contrato puede detallar en forma exhaustiva las obligaciones del Fiduciario, ste ltimo podr poseer una discrecionalidad acotada respecto de los Bienes Fideicomitidos porque tiene definido ex ante la totalidad de los procesos y funciones que debe realizar. Por ello, el Fideicomiso implica la suscripcin de un contrato en el cual se establece que los bienes que aporta el Fiduciante deben ser utilizados para el cumplimiento de un fin especfico y en una forma determinada por parte del Fiduciario, y esa forma de utilizacin es establecida por el Fiduciante. En caso de incumplimiento por parte del Administrador Fiduciario, el contrato puede establecer que tanto el Fiduciante como los inversores poseen la facultad de removerlo. Esta figura legal tiene la particularidad de permitir un diseo tailor made, ajustable a las particularidades de cada proyecto que se decida implementar. Se trata de instrumentos muy dctiles, su utilizacin permite atraer inversores de distintas clases (pblicos, privados e institucionales) que encuentran en ste vehculo una seguridad particular para su inversin, ya que -por construccin- se evitan asumir ciertos riesgos implcitos en las estructuras tradicionales de financiamiento.
Fuente.: Ingenieras Financieras Innovativas para el Desarrollo de Proyectos de Infraestructura, Lic. Adrin Cosentino Abrill 2005

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ANEXO XIX

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ANEXO XX

Informacin general
Lunes 02.03.2009

Inhumaron los restos de los seis nios muertos en el incendio de La Boca

Ocurri esta maana en el cementerio de la Chacarita; vivan con sus padres y otras siete familias en un edificio usurpado
Los restos de los seis hermanos de entre 1 y 13 aos que fallecieron en el incendio de un edificio tomado en el barrio porteo de La Boca fueron inhumados hoy en el Cementerio de La Chacarita. La inhumacin se realiz a las 11.30, donde amigos y familiares dieron el ltimo adis a los nios fallecidos ayer en un trgico incendio que se produjo por causas que se investigan y donde tambin resultaron heridas otras 12 personas. Los cuerpos fueron velados durante la noche en una funeraria de la avenida Almirante Brown al 1200. La tragedia ocurri a las 3.30 de ayer en la antigua sucursal del ex Banco Italia y Ro de la Plata, ubicada en la esquina de Surez y Almirante Brown, que se encontraba tomada desde al menos ocho aos por familias de humilde condicin social. A raz del incendio fallecieron dos nenas de 1 y 4 aos, y cuatro varones de 7, 9, 11 y 13 aos, quienes residan junto a sus padres y otra hermana en el lugar. Combatieron las llamas del incendio cinco dotaciones de bomberos de la Polica Federal y del cuartel voluntario de La Boca. El fuego se expandi dentro del lugar rpidamente debido a que haba casillas de madera y muchos cartones sobre la sucursal bancaria, donde vivan 28 personas (16 menores y 12 adultos). Si bien en un principio se desconoca el paradero de los seis hermanos, que haban sido reportados como desaparecidos por sus padres, finalmente se conoci el trgico final. Pasadas las 10.30, los bomberos tras extinguir el fuego encontraron los cuerpos de los seis hermanos, que fueron retirados del ex banco. Agencias DyN y Tlam
Fuente: www.lanacion.com.ar

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Casas tomadas, una realidad que crece

Una realidad que muestra en carne viva las diferencias sociales, la desadministracin por parte del Estado (trabajo no coordinado de los gobiernos Nacional y de la Ciudad), el reclamo por derechos (ej derecho a una vivienda digna Art 14bis Const Nac) pero sin obligaciones, y el poco respeto a la propiedad privada (y a la estatal). Llegamos a comienzos de 2009 con una estadstica que estremece: 12.000 (en los 90 eran 3000) casas tomadas en la Ciudad de Buenos Aires (40% son estatales). En las viviendas tomadas se estima una ocupacin de 10 personas por vivienda como mnimo. El Gobierno de la Ciudad estima que el 10% de la poblacin en la Ciudad vive en villas, asentamientos y casas tomadas. Los barrios donde todava proliferan las casas tomadas: La Boca, San Telmo (ocupaba el primer lugar hasta hace unos cuatro aos), Almagro, Montserrat, Floresta, Palermo Viejo, Villa Crespo, y Mataderos. Segn el IVC (Instituto de la Vivienda de la Ciudad), el dficit habitacional asciende a las 70.000 viviendas. En este submundo inmobiliario prevalecen la informalidad y las ms variadas (y sutiles) formas delictivas que cuentan con el OK de polticos, jueces, y abogados inescrupulosos. Para colmo el Gobierno trata de erradicar algunas zonas con subsidios, que suelen alentar ms usurpaciones

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Fuente, www.inmobidiario.com.ar

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