Master SICPI, anul II, sem.

1 Principii i metode de evaluare

RAPORT DE EVALUARE
Acest material are caracter strict didactic

Proprietate de tip: apartament Adresa: Pitesti, strada Calea Bucureti, nr. 15, bloc 21, Scara C, etaj 1, apartament 6, jude ul Arge

Student: Manu Costin-Sebastian Grupa: 1 Anul universitar: 20122013

Datele, informaiile i coninutul prezentului raport sunt confideniale i nu pot fi copiate n parte sau n totalitate sau transmise unor teri fr acordul scris i prealabil al evaluatorului i clientului.

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

CUPRINS

CAP. 1. SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE... ................................................3 CAP. 2. SFERA MISIUNII DE EVALUARE. ......................................................4 2.1. Identificarea i competena evaluatorului.............. .................................4 2.2. Identificarea clientului. Identificarea utilizatorului desemnat........... ..............4 2.3. Obiectul i scopul evalurii............... .............................................4 2.4. Tipul valorii estimate.. ...................................................4 2.5. Data evalurii. Data raportului. Data inspeciei.....................................................5 2.6. Moneda n care se exprim valoarea estimat........................................5 2.7. Amploarea investigaiilor. Inspecia proprietii. ..............................5 2.8. Natura i sursa informaiilor utilizate n evaluare...............................................6 2.9. Ipoteze i ipoteze speciale... ...............................................................6 2.10. Declaraie de conformitate...................... .........................................7 CAP. 3. IDENTIFICAREA I DESCRIEREA PROPRIETII ..............................................7 3.1. Prezentare general..... ....................................................7 3.2. Date despre vecinti i localizare......... ............................................7 3.3. Situaia juridic.................. ...............................................8 3.4. Descrierea terenului........................ ..........................................8 3.5. Descrierea construciilor i a amenajrilor.............................................................8 CAP. 4. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE........ ..............................................................8 4.1. Analiza cererii probabile............................................ ........................................8

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

4.2. Analiza ofertei competitive................... ............................................8 4.3. Echilibrul pieei..................................... ............................................9 CAP. 5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI..................................................................9 CAP. 6. APLICAREA ABORDRILOR N EVALUARE...........................................................9 6.1. Aplicarea abordrii prin pia..................................................................................9 6.2. Aplicarea abordrii prin cost.........................................................................12 CAP. 7. OPINIA FINAL ASUPRA VALORII...... ........................................................13 CAP. 8. ANEXE........................................................................................... ...................13

1. SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

Obiectul raportului de evaluare: proprietatea imobiliar de tip apartament; Drept de proprietate evaluat: drept absolut; Adresa proprietii imobiliare subiect: Pitesti, Strada Calea Bucureti, Nr. 15, Bloc 21, Scara C, Etaj 1, Apartament 6, Jude ul Arge; Clientul raportului de evaluare: Dinu Eugeniu i soia, Dinu Elena; Utilizatorul raportului de evaluare: scop didactic; Scopul evalurii: scop didactic; Tipul valorii estimate: 39500 EUR. Data evalurii: 01.02.2013.

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

Rezultatul evalurii prin abordarea prin pia: 39500 EUR Rezultatul evalurii prin abordarea prin cost: 36000 EUR Opinia final asupra valorii: VALOAREA DE PIA A PROPRIETII IMOBILIARE VALABIL LA DATA EVALURII ESTE 172985 Lei, respectiv 39500 Euro
La un curs de schimb valutar de 4.3771 Lei/Euro, comunicat de ctre BNR pentru data de 01.02.2013.

Raportul a fost elaborat pe baza Standardelor ANEVAR* n vigoare la data ntocmirii raportului.
*ANEVAR www.anevar.ro Uniunea Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia,

Data: 01.02.2013 Evaluator, membru titular ANEVAR, nr. legitimaie 1712** Manu Costin-Sebastian** **Scop didactic, date fictive

2. SFERA MISIUNII DE EVALUARE 2.1 Identificarea i competena evaluatorului

Evaluatorul: Manu Costin-Sebastian, expert evaluator de proprieti imobiliare, membru titular ANEVAR, nr. legitimaie 1712.

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

Declaraie Prin prezenta, evaluatorul declar faptul c deine cunotinele i experiena necesare efecturii n mod competent a lucrrii de evaluare a proprietii imobiliare subiect i poate oferi o evaluare obiectiv i imparial. La data acestui raport, subsemnatul a ndeplinit cerinele Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia privind instruirea profesional continu. Data: 01.02.2013 Evaluator, membru titular legitimaie 1712, ANEVAR, nr.

Manu Costin-Sebastian

2.2 Identificarea clientului. Identificarea utilizatorului desemnat

Clientul prezentului raport de evaluare: Dinu Eugeniu Utilizatorul desemnat al prezentului raport de evaluare: UTCBGeodezie, scop didactic

2.3 Obiectul i scopul evalurii

Obiectul apartament. evalurii l constituie proprietatea imobiliar de tip

Scopul evalurii (utilizarea desemnat) este estimarea valorii de pia a proprietii n scop didactic. Conform Standardelor ANEVAR n vigoare, proprietatea imobiliar reprezint terenul i toate elementele care sunt o parte natural a acestuia, de exemplu copaci i minerale, elementele care au fost ataate terenului, cum ar fi cldirile i construciile de pe amplasament i toate elementele permanent ataate cldirilor, de exemplu echipamentele mecanice i electrice care asigur funcionarea unei cldiri, aflate att n subsol, ct i deasupra solului.

2.4 Tipul valorii estimate

Tipul valorii care urmeaz a fi estimat ntr-o misiune de evaluare este stabilit n funcie de obiectul i scopul evalurii.

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

Avnd n vedere faptul c scopul evalurii este transferul dreptului de proprietate, tipul valorii care urmeaz a fi estimat este valoarea de pia, a crei definiie - conform Standardelor ANEVAR n vigoare la data evalurii - este urmtoarea: Suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

2.5 Data evalurii. Data raportului. Data inspeciei

Data evalurii* reprezint data la care este valabil opinia asupra valorii i este 01.02.2013. Data raportului de evaluare este 01.02.2013. Data inspeciei proprietii a fost 01.02.2013.
* Opinia final asupra valorii proprietii subiect are o valabilitate redus n timp din cauza schimbrilor inevitabile care survin pe piaa imobiliar i n economia unei ri, factori cu impact asupra valorii.

2.6 Moneda n care se exprim valoarea estimat

Opinia final asupra valorii este prezentat n Lei i n Euro. Cursul de schimb valutar utilizat pentru exprimarea opiniei finale asupra valorii i n Euro este de 4.3771 Lei pentru un Euro, curs comunicat de ctre BNR pentru data de 01.02.2013, data evalurii.

2.7 Amploarea investigaiilor. Inspecia proprietii.

Inspecia proprietii a fost realizat de ctre evaluator la data de 01.02.2013 n prezena proprietarului. La aceast dat evaluatorul a vizitat proprietatea imobiliar identificnd-o pe baza dosarului cadastral pus la dispoziie de ctre proprietar, a inspectat vecintile acesteia i proprietatea n sine, n totalitate, ocazie cu care a preluat i fotografii (ataate n Anex) ce pun n eviden starea vecintilor i a proprietii la data evalurii. n urma efecturii inspeciei proprietii, evaluatorul a constatat c:

Imobilul este n stare bun din punct de vedere structural, nu prezint degradri de natur fizic, chimic, mirosuri neplcute, urme vizibile de deteriorare. existena unei centrale termice;

Exist imbuntiri efectuate asupra proprietii precum:

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

geam termopan; izolare termic.

2.8 Natura i sursa informaiilor utilizate n evaluare

Informaii utilizate n evaluare: Situaia tehnico-juridic a proprietii imobiliare Date despre piaa imobiliar specific: preuri de tranzacie cu proprieti imobiliare comparabile, nivelul chiriilor, grade de ocupare, rate de capitalizare etc. Indici de actualizare a costurilor. Sursele informaiilor utilizate n evaluare: Informaiile legate de situaia tehnico-juridic a proprietii imobiliare evaluate au fost furnizate de ctre proprietar pe baza actului care atest dreptul de proprietate asupra proprietii i a documentaiei cadastrale Informaiile legate de tranzaciile cu proprieti imobiliare comparabile au fost preluate fie din baza de date a evaluatorului fie au fost furnizate de ctre agenii imobiliare ndrumare ANEVAR: Costuri de reconstrucie, costuri de nlocuire. Cldiri rezideniale, Metoda costurilor segregate, mpreun cu Indici de actualizare. Cataloage de costuri- editura ANEVAR.

2.9

Ipoteze i ipoteze speciale

La baza evalurii au stat o serie de ipoteze/ipoteze speciale, asumate de ctre evaluator pe durata realizrii evalurii i raportrii valorii, prezentate n cele ce urmeaz: Nu am realizat o expertiza structurii si a celorlalte elemente de constructie si nici nu am inspectat acele parti acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate in stare tehnica buna. Nu-mi pot exprima o opinie asupra starii tehnice a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie inteles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirii; Presupun ca nu exista nici un fel de contaminanti si costul activitatilor de decontaminare nu afecteaza valoarea; nu am fost informat de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta contaminantilor sau a materialelor periculoase; Nu am realizat nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminantilor. Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale proprietatii, solulului, sau structurii care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii; Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

2.10 Declaraie de conformitate

Declaraie Prin prezenta, evaluatorul declar faptul c analizele, opiniile i concluziile sale, precum i raportul de evaluare au fost efectuate n conformitate cu Standardele ANEVAR n vigoare la data evalurii, i anume: Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) ediia 2011, elaborate de ctre Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) i adoptate de ctre ANEVAR, mpreun cu Ghidurile de evaluare (GE), respectiv Ghidurile metodologice de evaluare (GME) ediia 2012, elaborate de ctre ANEVAR. De asemenea, evaluatorul declar faptul c a respectat Codul de etic al profesiei de evaluator autorizat. Data: 01.02.2013 Evaluator, membru titular legitimaie 1712*, Sebastian* *Scop didactic, date fictive ANEVAR, nr.

Manu Costin-

3. IDENTIFICAREA PROPRIETII 3.1 Prezentare general

Proprietatea imobiliar care face obiectul prezentului raport de evaluare const dintr-un apartament avnd trei camere cu suprafat util 52.14 mp, balcon cu suprafa de 2.62 mp, suprafaa total a imobilului fiind de 55.76 mp.

3.2 Date despre vecinti i localizare

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

Proprietatea imobiliar subiect este localizat n municipiul Piteti, strada Calea Bucureti, nr. 15, bloc 21, Scara C, etaj 1, apartament 6, judeul Arge. n vecintate exist coala General numrul 10, precum i Piaa agroalimentar ,,Ceair.

3.3 Situaia juridic

Conform Contractului de Vanzare-Cumparare nr. 7094/20.05.1991, dreptul de proprietate asupra proprietii este un drept absolut.

3.5 Descrierea construciei

S-au constatat urmtoarele:

Construcia a fost realizat n anul 1985; Amprenta la sol a cldirii din care face parte imobilul subiect este de 848.25 mp, clatirea avand 5 nivleluri, P+4E; Din punct de vedere structural cladirea este de tip fagure, structura de rezisten fiind din beton; Condiia fizic a construciei este bun, neexistnd urme vizibile de uzur; Ca utilitate funcional cladirea este una rezidenial.

4. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE

Piaa imobiliar este format dintr-un grup de persoane sau de firme aflate n contact n vederea efecturii de tranzacii imobiliare. Tipul de pia imobiliar avut n vedere n procesul de evaluare a proprietii imobiliare subiect i analizat n acest capitol este piaa imobiliar rezidenial pentru apartamente cu 3 camere.

4.1 Analiza cererii

n oraul Piteti cererea de proprieti de tipul proprietii subiect nregistreaz o stagnare, cu viitoare tendine de scdere datorit crizei financiare i inspririi accesului la creditele imobiliare. n municipiul

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

Piteti apartamente cu trei camere de tipul proprietii subiect de tranzacioneaz cu preuri cuprinse ntre 45000 EUR i 55000 EUR, funcie de zona i mbuntirile aduse imobilului

4.2 Analiza ofertei competitive

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra sunt in contact unii cu altii in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. Oferta reprezint totalitatea drepturilor reale imobiliare disponibile pentru vnzare sau nchiriere, la diferite preuri, n cadrul unei anumite piee, ntr-un anumit interval de timp, n situaia n care costurile cu fora de munc i costurile de producie rmn constante. n oraul Piteti, oferta de proprieti de tipul proprietii subiect nregistreaz o cretere.

4.3 Echilibrul pieei

Echilibrul pieei reprezint echilibrul teoretic spre care tind cererea i oferta de proprieti imobiliare pe termen lung - un echilibru care este rareori atins; echilibrul creat n orice moment dat de interaciunea dintre participanii pe pia, respectiv vnztorii care reprezint oferta de proprieti i cumprtorii care reprezint cererea de proprieti. O pia activ este o pia ce se caracterizeaz printr-o cerere n cretere, un decalaj n ofert i o cretere a preurilor. O pia n depresiune (stagnant) este o pia n care o scdere a cererii este nsoit de o supraofert i de o scdere a preurilor. n oraul Piteti, piaa proprietilor de tipul proprietii subiect este o pia stagnat.

5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI CMBU

Cea mai bun utilizare reprezint utilizarea probabil, rezonabil i legal a unui teren liber sau a unei proprieti construite, care este fizic posibil, fundamentat n mod adecvat, fezabil financiar i care determin cea mai mare valoare. Deoarece scopul prezentei evaluri este acela de a determina valoarea de pia a proprietii, prin analiza CMBU se urmrete identificarea celei mai profitabile utilizri a acesteia.

10

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru condiii: trebuie s fie posibil fizic, permis legal, fezabil financiar i maxim productiv. Dat fiind faptul c imobilul subiect a crui evaluare se realizeaz este un apartament situat ntr-o cladire rezidential se determn ca fiind cea mai bun utilizare aceea de imobil locativ, alte posibiliti precum amenajarea spaiului n scop comercial, servicii (cabinet madical individual, birou de arhitectur, salon cosmetic) fiind impropii datorit amplasrii la etajul 1 al cldirii, si a parcrii cladirii, nefezabil pentru scopuri comerciale.

6. APLICAREA ABORDRILOR N EVALUARE 6.1. Aplicarea abordrii prin pia

Abordarea prin comparatia vanzarilor anterioare este utila cand exista un numar de proprietati similare care au fost vandute recent. Utilizand aceasta metoda, un evaluator poate ajunge la o valoare, comparand proprietatea pe care o evalueaza (proprietatea subiect) cu alte proprietati similare, numite tranzactii comparabile. Preturile de vanzare ale proprietatilor ce sunt considerate ca fiind cele mai comparabile, au tendinta de a indica un interval in care se va situa si valoarea proprietatii subiect. Abordarea prin comparaie a fost aplicata atat pentru determinarea valorii imobilului si se bazeaza pe nivelul preturilor de piata tranzactionate in zona. Folosind informatiile legate de tranzactii de proprietati construite similare a putut fi efectuata analiza prin comparatii pentru intreaga proprietate Premiza majora a metodei comparatiei directe este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este direct in relatie cu preturile unor proprietati competitive si comparabile. Informatiile privind vanzarile comparabile sunt corectate pentru a reflecta diferentele intre fiecare proprietate comparabila si proprietatea de evaluat. Elementele de comparatie includ drepturile de proprietate transmise, conditiile de finantare, conditiile de vanzare, cheltuielile imediate dupa achizitionare, conditiile de piata, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, si componentele non-imobiliare ale vanzarii. Anunuri imobiliare similare imobilului subiect supus curentei evaluri:

11

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

1. http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/pitesti/popasapca/apartament-de-vanzare-3-camere-X4BB0003I? lista=13025338

2. http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/pitesti/caleabucuresti/apartament-de-vanzare-3-camere-X08L1006G? lista=13025365

3. http://www.galaxyimob.ro/vanzare-apartament-3-camere-

calea-bucuresti-pitesti-glx650922-30446.html

Rezultatul aplicarii metodei apordrii prim comparaie:

12

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

VALOAREA ESTIMATA P RIN COMP ARATII DIRECTE

CRITERII
PR ET (EU R ) Crite rii
1 .O FERTA DE VANZARE NEGO CIAB ILA Variatie (corectie) -3 % -3 % -3 % Valoarea corectata 4 8,5 00 5 6,2 60 2 . S UPRAFATA, mp 5 2 .1 4 65 68 Valoarea corectata 3 8,9 04 4 3,1 38 3 . Nr. CAMERE 3 camere s imilar s imilar Variatie (corectie) 0% 0% Valoarea corectata 3 8,9 04 4 3,1 38 4 . DATA VANZARII recent recent Variatie (corectie) 0% 0% Valoarea corectata 3 8,9 04 4 3,1 38 5 . ZO NA centrala s imilar s imilar Variatie (corectie) 0% 0% Valoarea corectata 3 8,9 04 4 3,1 38 6 . ETAJ 5 /8 2 /4 1 /4 Variatie (corectie) 0% 0% Valoarea corectata 3 8,9 04 4 3,1 38 7 . VECHIME B LO C (ani) 23 27 Variatie (corectie) 0% -2 .50 % Valoarea corectata 3 8,9 04 4 2,0 60 8 . FINIS AJ E s uperioare s uperioare s uperioare Variatie (corectie) 0% 0% Valoarea corectata 3 8,9 04 4 2,0 60 9 . CENTRALA TERMICA DA DA DA Variatie (corectie) 0 0 Valoarea corectata 3 8,9 04 4 2,0 60 TO TAL CO RECTII -1 1 ,0 9 6 -1 5 ,9 4 0 Valoarea adoptata: COMPARAB ILA 2 valoarea cu cele mai mici corectii

SUB IECT COM P ARAB ILA 1 C OM P ARAB ILA 2 C OM P ARAB ILA 3

5 0,0 00 5 8,0 00 3 9,9 00

3 8,7 03
52

3 8,8 07
s imilar

0% 3 8,8 07
recent

0% 3 8,8 07
s imilar

0% 3 8,8 07
4 /4

-5% 3 6,8 67
-

0% 3 6,8 67
s uperioare

0% 3 6,8 67
DA

0 3 6,8 67
-3 ,0 3 3 172895.45

V adoptat (ro tunjit)

1 eu r = 4,5206 ro n

3 9,5 00

6.2. Aplicarea abordrii prin cost

S-a efectuat prin deducerea deprecierii fizice din valoarea de inlocuire, rezultand valoarea ramasa actuala a constructiei. Abordarea prin cost este bazata pe ipoteza ca participantii pe piata fac legatura intre valoare si cost. In aceasta abordare, valoarea unei proprietati imobiliare se estimeaza prin adaugarea valoarii terenului la valoarea costului de constructie pentru reproducerea sau inlocuirea constructiilor existente si apoi scazand deprecierea (deteriorarea fizica si neadecvarea functionala) aparuta din diferite cauze. Se include in valoarea estimata profitul normal ce il obtine antreprenorul. Aceasta abordare este

13

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

deosebit de utila in evaluarea unor constructii noi sau aproape noi si pentru acele proprietati care nu se vand frecvent pe piata. Rezultatele acestei abordari pot fi folosite pentru comparatii cu rezultatele altor metode ce se pot aplica.

VALOAREA ESTIMATA PRIN COST DE INLOCUIRE NET

Nr. crt. ELEMENTE DE CALCUL
1 2 3 4 5 6 7
7.1

U.M.
EURO / mp Su mp mp mp mp EURO Corectii % EURO % EURO % EURO RON / 1 EURO EURO RON

VALOARE
700.00 52.14 3.62 1.27 53.41 37,385 -20.00 29,908 20.00 35,890 0.00 35,890 4.3771 36,000 157,576

Cost unitar (Su = suprafata utila) Suprafata de baza de calcul Suprafata de calcul balcon Corectie suprafata utila balcon Total suprafata de calcul COST DE INLOCUIRE - depreciere fizica valoarea corectata - depreciere/apreciere functie de amplasament valoarea corectata - corectie pentru etaj valoarea corectata Curs de schimb la data evaluarii

7.2

7.3

8 9

V adoptat (rotunjit)

7. OPINIA FINAL ASUPRA VALORII

Estimarea valorii de pia a proprietii subiect s-a realizat aplicnd.... Rezultatul evalurii prin aplicarea: abordrii prin pia: 39500 EUR abordrii prin cost: 36000 EUR

Avnd n vedere faptul c exist un numr crescut de imobile cu caracteristici asemntoare imobilului evaluat tranzac ionate recent, opinia final asupra valorii este:

14

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

VALOAREA DE PIA A PROPRIETII IMOBILIARE VALABIL LA DATA EVALURII ESTE 172985 Lei, respectiv 39500 Euro
La un curs de schimb valutar de 4.3771 Lei/Euro, comunicat de ctre BNR pentru data de 01.02.2013.

8. ANEXE

15