tictn.

+teur ot copnopnrcrE

ntt

200 eurynoNs

propri6taires lorsque ces 6l6ments sont ins_ i de la copropri6t6.

,ies peuvent donc 6tre adopt6es, comme on : critdre de I'utilit6 que ce service ou cet 616e lot. mais sur le critdre de I'int6rt que les nts peuvent retirer d payer le moins de char_

CrNQurinnn PARTIE
L^q.

rvroorFICATIoN DES MILLrDuns DE cHARGES

OU DES Nf,PANTTUONS DE CHARGES

i que malheureusement les critdres retenus

quitables.

Poun CoNcLURE
ces diffdrends et

ce flou qui ne peut :onflit, il n'existe qu'une seule solution. ssons de le dire: l6gif6rer en dtablissant
des rEgles claires et identiques potrr tous.

Chapitre 29. R6partitions ill6gales ou douteuses Chapitre 30. Cas oir les millibmes sont ill6gaux (ne sont pas calcul6s en fonction des dispositions de Ia loi du 10 juiltet 1965) Chapitre 31. Cas oi les milliimes de charges appliqu6s ont 6t6 mal calcul6s Chapitre 32. Modification des millibmes aprbs modification de I'usage d'un lot Chapitre 33. Cas oir il y a division des lots Chapitre 34. Cas oi il Y a cr6ation d'un sYndicat secondaire Chapitre 35. Cas oir il y a scission de copropri6t6
aette nouvelle partie est 6videmment trds importante car trbs :ombreuses sont les questions concernant la modification des ::illiEmes de charges:

. Comment? . Dans quelles limites?

euand?

'

A quel co0t?

l.{"lheureusement, =Jevantes. -'u'rait le faire

on va le voir, les r6ponses sont souvent

Ld encore, la loi, au lieu de pr6senter - comme elle - des rbgles claires permettant d'effectuer simple:ent les changements et d'adapter les millibmes en fonction de

148

Lr nEct.Eunur r:n

COPROPRIETE TI,I 2OO QTJESTION,\

l'.volution des lots ct des immeubres, soit n'est pas suffisammerr claire' soit ne favorise pas res aclaptations, ce qui a ensuite crcs cons6quences n6gatives sur la vie de la copropri6t6. Avant de commen,
raison ma.jeure mise en dvitlence dans la porti" p.".ea"nt"' l'absence_.'obligation, pour les .eaacteurs cl,un rdglem""ip"Uii" avant Ie 3l d.cembre 2002.d'indiquer la faEon
a"ont

Cnaprrnn 29

auxmodiric",,"",:::";lf ,3,*i";iXti"1:::ffi

j;T,i?T"jl:
r",

RnpnnuTIoNS ILLEGALES OU DOUTEUSES

Un des problbmes compliquds pos6s par les <millibmes>> et, peutOtre le moins bien trait6 (par la loi et les commentateurs), est celui des r6partitions douteuses en matidre de charges, ce qui oblige d se poser deux questions:

mes ont 6td d6termin6s.

.itir

obli96 d'indiquer:

calcul. les m'lidmes de ra copropri6t6

un exemple: une ancienne loge est vendue; comment flenon,s d6terminer simplement ses millibm"r"ulo^ qu,on n"-ruir'f,,, quels sont les diff6rents coefficients retenus par

celui qui avait Si cerui-ci avait 6tc

. .

Qu'est-ce qui est douteux ou i1l6ga1? Comment faire changer ce qui est douteux ou ill6gal? 1. Quelques exemples

quel type de superficie il avait retenu: quels coefficients de situation; quels coefficients de consistance,

millidmes

il n'y aurait aucun probrdme pour ditcrminer trds rapidement

etc.:

A. Exon6ration des boutiques concernant le ravalement de la fagade d'un immeuble

rcs

tlc .,,,,,r,,rniil :]:,:]ffil:,tll;,1;;t "rr.rrl It'r'rlrr 'lIrkicelrrrr'c r(x)-r. N,,,,, w.,.,.,',,rs rIrriilcrrrs tlrr.ir t,xisrt. rl'rrtrlrt's v('r'r'l)as rr riri't'sirar('r'. rr';rrrlt.s lrrr'rr'rrit.s.tr rrrlr.r.r.rrri'rrs ;t torrilt'r si I'orr vt.rrl;rrlltlllt.r llr loi lrrrr t,ril,t.nt.t.s rlt.l;r jrrsltt.t. t'lt'ttrt'rrlltrtt. t.l rlrt lron,.t.rt.,

irrrrrrt'rr'lcs tf,,,,,

('crtcs' la ;rublicatiott_<rbligiltoil'c clcs r0glcs dc calcul clcs nrillii, lr.rcs'btc,rc par'r'AnC, crans Ic cacrrc-crc r.rticrc 76 crc I'l.i 20(x)-120[i rru r3 crctccrrrlrc 2(xx), v, r)c']rcrtrc lrrogrcssivt, 'r" rrrcnl tlc r.dsorrrlr.c lcs pr.oblinrcr; ,.tr,,i, ."1,,

lcs millidmes d,ascenscur.s aclapt.s ir cc rot ct, rr cncorc. faute crc clispo,ser des bases de carcrrl clc I'cxpcrt. il liruclra soit tlitonner soit to;; rcfairc
I

avoir rr alf'ccter d ce nouveau rot des ,,'iriie,n"r J" charge diff.rents rrtl ccnx appliquis aux < grenicrs > (on revie ndrii sur cette anomalic ). <ln sc demande comment calculcr

Autrc excmplc: des greniers sont translormds cn ,ogement; m6me parler cle I'impossibilit6 juridique

doit soit <<bricoler> (cl6te;iner 1", miliiO_", ,,d ,a.;*'lr;;, comparaison avec un local <<comparable>>). soit tout recarculer!

affecter

la loge. Mais comme on ne le sait pas, on

De trds nombreux rdglements de copropri6td ant6rieurs

la loi de

1965 (voire post6rieurs!) incluent une clause exon6rant les Iocaux commerciaux du rez-de-chaussde des frais de ravalement.

slrrrs

qu,il peut y

l)ans l'esprit des r6dacteurs de ces rdglements de copropri6t6, I'cxon6ration 6tait justifi6e par le fait que - les vitrines des boutiques 6tant des parties privatives dont l'entretien est h la charge tlcs commergants - il 6tait normal de les exon6rer des frais de lavalement du <<reste>> de I'immeuble. l.c problbme est le suivant: la faqade 6tant une partie commune gdnirale, tous les lots doivent participer d son entretien (sur la base tlc I'article 10 de la loi du 10 juillet 1965), ce qui fait que I'exon6ration dont b6n6ficiaient les boutiques est parfaitement illdgale.

It. Flxon6ration

l.

,tgf

des locaux du rez-de-chauss6e conccrnant I'entretien et l'6clairage de l'escalier ct dc Ia cagc d'escalier

Li'l cncorc. rlans la nlcsr.lfc Oir lcs locaux du rez-de-chauss6e

n'utili-

\('nl l)rs I't:st'irlicr', ccrllins rtrlirclcttrs rlc rdglcrncnts cle copropri6t6 onl ('lu lxrrrvoil lcs tlispcrrst'r rlc lottlt'llrrrlicilxrliort ir ccs h'ais. Or,

150

Lr: nicrr:.*teNr

nr copnopnEru

nN

200 eItESl'roN\

Il(;purtitions

ill[ gales

ou douteuses

I5t

I'escalier est aussi une partie commune g6n6rale et les frais conccr. nant son entretien doivent 6tre r6partis sur tous les lots en fonction des millidmes de charges g6n6rales. La seule exception d ce plin cipe admise par la Cour de cassation consiste pour le r6dacteur clLr rdglement de copropridtd d 6riger I'escalier en partie commune spd ciale aux seuls propridtaires des 6tages ce qui exclut par essence lcs copropri6taires du rez-de-chauss6e de la r6partition. Mais quelqucs d6cisions isoldes sdment la confusion de temps i autre. On a

spticiales (r6sultant du rbglement de copropri6t6 ou de la loi) ou tlu moins qui ne tient pas compte de la d6finition des parlies comnlunes g6n6rales ou sp6ciales du rdglement'

Or, cela g6ne beaucoup de gens, de nombreux rdglements de que copropri6t6 pr6voyant des grilles de charges sp6ciales sans

."r gtill"t
sp6ciales.

soient justifides par I'existence de parties communes

li

un deuxiBme cas de r6partition ill6gale.

C. Parkings souterrains

Autre grand

<<classique>>:

<<parkings>>, des

celui de I'exondration, pour les lots frais d'entretien du gros cuvre de I'immeuble.

lixemple: un rbglement de copropri6t6 va pr6voir une grille de charges <parkings> souterrains sans que cela ne repose sur l'"^i-stence de parties communes sp6ciales (ce qui aurait pu 6tre lc cas,le r6dacteur du rbglement pouvant faire ce qu'il veut)' I-aquestionestdesavoirsicettegrilleestl6gale(conformedla
question' toi Oe tqOS) ou non. On comprend I'importance de cette inapplicaet car, si cette grille n'est pas l6gale, elle rend ill6gaux

2. Pourquoi ces exon6rations sont-elles <ill6gales>>?

Nous I'avons d6jd dit: les r6dacteurs sont souvent partis de I'id6e que certaines parties communes n'avaient aucune utilit6 pour ces lots, d'oir la volont6 de les exondrer. Le seul probldme est que - dans le droit de la copropri6t6, comme nous l,avons vu dans la premidre partie de ce guide - la notion d'utilitd ne peut concerner que les 6quipements ou les services et non les parties communes.

peut bles de trbs nombreux rdglements de copropri6t6, ce qui g6n6rer un contentieux important. une A priori,la r6ponse ne devrait souffrir d'aucune ambigurt6: d6finition une gritl" a" chargis sp6ciales qui n'est pas appuy6e sur de parties communes sp6ciales est ill6gale' Mais comme cette justifier conclusion est gnante, de nombreux juristes essayent de en possibles sont sp6ciales lc fait que dei grilles de charges
I'absence de parties communes sp6ciales'

Dds lors, les exon6rations appliqu6es d partir de ce critdre non pr6vu par la loi sont <ill6gales>.

3. Les contorsions des juristes

I1 a

ll est int6ressant de voir sur quoi s'appuie leur argument juridique; de cn fait, celui-ci repose uniquement sur le deuxidme paragraphe l'article24delaloiquidit:<Lorsquelerbglementdecopropri6t6
met d la charge de certains copropri6taires seulement les d6penses d'entretien d'une partie de I'immeuble ["']

fallu environ 20 ans pour que la cour de cassation rencle prati-

quement impossibles les exon6rations dont nous venons de parler.

ticiper aux charges concernant les parties communes telles

qu'elles sont d6finies au rdglement de copropri6t6 (ou i d6faut par la loi), en fonction de ses millibmes de charges communes.

Cette jurisprudence veut dire trbs clairement que chacun doit par_

parties Des juristes malins ont lu ceci: <<Mme en l'absence de pr6voir peut copropri6t6 .ornirrun", spdciales, le rdglement de
des charges communes sP6ciales.>

"'

L'ennui de cette jurisprudence (de bon sens) est celui-ci: elle semble constater l'inexistence de toute grille de charges qui n'est pas justifi6e par la ddfinition des parties communes g6n6rales ou

Ainsi, avec cette interpr6tation, ces juristes contribuent ) introcluire une complication suppl6mentaire. car il est bien 6vident qu'une fois que l'on a dit que les <grilles de charges spdciales> iiaient possibles, on n'a pas pour autant dit si telle ou telle grille
6tait ou non l6gale
!

152

La nEcrtunNT DE coPRoPzuirrt nN 200 gunsnoN's

lt

; 1

tr t r t i t,i

tt

i!

l!Yl!::ry'''"

r53

:Y:: lots
de

si 1'on reprend la grille

qui exondre les lots du rez-dequ'elle est ill6ga1e, la Cour de caschauss6e, on sait maintenant sation s'6tant prononc6e b plusieurs reprises sur ce point' Mais pour les autres? Devra-t-on aller chaque fois au tribunal?
<<escalier>>

. Une situation que l'on pourra qualifier de

que de dispenser ces chaussde de son entretien I'entretien de la toiture'

juste: ainsi' un

4. Comment sortir de cette imPasse?

On le sait: soit on adopte une rdgle claire:

sp6ciales b des parkings rbglement p'euoy'tni O"'s-"t'u'g"' computting n'est pas une partie souterrains f*C*" tl l" que les charges O"f"nO un" togiqu" du fait mune sp6cial"l utilisation sp6cifique' sont li6es )r une v6ritable

sp6ciale que si definies par le rdglement de copropri6t6; mais cela rend <ill6gaux> bien des rbglements; soitonacceptequelesr6dacteursintroduisentdesgrilles de charges sp6ciales sans qu'il y ait pour autant de d6finition expresse cles parties communes sp6ciales' mais cela laisse la place d I'arbitraire. La solution serait, ld encore, d'introduire dans la loi la clarification ndcessaire. Ainsi, la loi pourrait introduire les dispositions
suivantes:

il ne peut y avoir de grille sp6ciales sont communes parties les

I
r

tcs charges que l' on renvore extincteurs' sprinklers) et rxrfie de parking automatique' .l,,nc i, la notion d'utilit6' <ill6gale> et

sp6ciales repr6sente souvent )'ailleurs, une partie de ces charges (pT

;;;;;;itri":

d.

6q:]n"-"it

:^"'"p::

('c

ldpartition

pouuoit adapter leur comportement copropri6tai.", 'yndit' J" l'autre)' "t (dans un sens comme dans sans l6galisme excessif est essentielle pour favoriser l,'adaptation de ce comportement en utilimun'f"stement injustes' tune 6volution o"' 'efuiiiion' allons ddvelopper maintenant' sant les moyens qu" nou'
ses droits? 6. Comment faire valoir

<linj.uste> et clistinguo entre r6partition Il doit permettre aux est 6videmment douteux'
<<juste>>

I'absence de parties communes sp6ciales, le rdglement de copropri6t6 peut pr6voir des charges communes sp6ciales dbs tois qre ces charges conespondent )r une partie commune dont I'usage est exclusif d certains copropri6taires"'
<<En

Ainsi, on r6soudrait les probldmes et 6viterait les abus' 5. En attendant, dans quels cas agir?
En fait, on peut distinguer

face d'une r6partition manifestement l)ds lors que vous Otes en parttes justifi6e par la d6finition des ..ill6gale> lqui n'"'t pas pas les dispositions de l'articommunes ,petiut"' "l """"tp"t'" compu"l"ip" e i'entretien des parties cle 10 qui veut que th*;; vous titiffid'm"' <le charges gdn6rales)' rnunes en fonction i" t"t solutions: avez le choix entre trois

dans la r6alit6

deux situations:

' ' '

du rbglement de Corriger vous-mOme les dispositions

coProPri6t6' nullit6 du g6n6rale de statuer sur la Demander )r l'assembl6e substituer des rbgles legales' rdglement d" ;;;;;;i;t6"et

Une situation injuste et i1l6ga1e: c'est celle d6crite dans les exemples d'exon6ration donn6s plus haut; dans ce cas' le

rdglement-SanSS'appuyersuruned6finitionsp6cialedes
parties communes - va r6partir les charges sur une partie des copropri6taires, et ce au m6pris de la logique et de 1'6quit6:

Aller

en

justice'

il Lst 6vident qu'une cage d'escalier fait partie du gros (tllvrc; il est aussi absurde de dispenser les lots du rez-de-

dispositions du rbglement A. Corriger soi'mOme les que si la vioque cela. ne doit 6tre fait Pr6cisons imm6diatement sans discussion' lation de la loi est 6vidente'

Ir

154

Lr nEarnunxr

DE

copRopn6rE r,w 200 eUESTIoNS

It,t

!t:!,',

i,

ir,,rt

il

Ii g

155

Dans ce cas, on peut s'appuyer sur I'article 43 dela loi de 1965 qui stipule: <<Toutes les clauses d'un rEglement de copropri6t6 qui sont contraires d la loi sont r6put6es non 6crites>>. Si une clause est r6put6e non 6crite, donc inexistante, cela signifie trds clairement qu'elle peut ne pas 6tre appliqude, et ce sans

la reprdsentation t'lauscs simples (par exemple celles concernant sont nulassemblie g6n6rale), dbs lors qu'elles sont illdgales' .'u lcs imm6diatement. Ainsi,

p""onn"

en France ne pr6tend

qu'il

qui forcerait un lirut qu'un juge r6pute ill6gale une disposition g6n6rale l'assembl6e d t',rproprietuire" b choisir un mandataire
parmi les seuls copropri6taires
(
!

qu'un juge ait )r constater lui-m6me au pr6alable cette inexistence. Il faut n6anmoins agir en respectant quelques rdgles: 1. Faire savoir au syndic (par lettre recommand6e avec avis de rdception) que le rdglement est contraire iL la loi (pour ce faire, il sera bon de citer une jurisprudence, d'oi I'importance de vous faire conseiller et de faire contr6ler I'illdgalit6 manifeste que vous entendez mettre en avant, ce que I'ARC peut vous fournir). 2. L'informer que vous allez appliquer, et sans attendre, une r6partition conforme b la loi. 3. Lui demander de bien vouloir mettre d I'ordre du jour de la prochaine assembl6e g6n6rale une r6solution qui pr6voira: de constater I'inexistence de la clause; de mettre en place de nouvelles rbgles en conformitd avec la loi. 4. Informer le syndic que, s'il d6cide de vous assigner judiciairement, vous ferez valoir votre point de vue au juge par ,.voie d'exception>. Il y a, en effet, deux moyens de faire valoir judiciairement son droit : soit agir en premier (attaquer en justice donc agir par voie d'action principale>); soit se laisser attaquer et, alors, faire valoir que I'on s'est content6 de se conformer i la loi (c'est ce que I'on appelle <agir par voie d'exception>).
<<

pas toujours oblilcla prouve bien que le passage par le juge n'est pout lesquels il peut I certaini 1l,,toii". Cependani, dans

uY'

"ut' qu'il est pr6fdrable r.iuut" ou possibilit6 d'interpr6tation, disons un juge' par litige monde de faire trancher le
lx)ur tout ie

l|. Saisir I'assemblde g6n6rale

ou si on se Si I'on ne veut pas <<se faire justice )r soi-m6me>' au syndic de hcurte d un mur, on peut se contenter de demander attendre' et g6ndrale soumettre le problEme ir 1'assembl6e laisser l,ir encore, il faudra pr6parer ses arguments et surtout de part sa de de refus cntendre ir l'assembl6e g6n6rale qu'en cas se mettre en conformit6, elle s'expose: soit !r une <<auto correction>> de votre paft; (voir point suivant) ' soit ir une action iudiciaire de votre part
'l'outefois, si par mauvais conseil ou mauvaise foi' I'assembl6e il serait souhaitag6n6rale confirmait la clause pourtant ill6gale' dans le d6lai de d6cision cette [t" O" contester judiciairement

si depuis un arr6t dcux mois pr6vu par I'article 42 delaloi' m0me 6tre-oppos6e plus peut rlu 27 septembr" 2000,Ia prescription ne que la clause ir un copropri6taire qui demande )r faire constater vot6e est inexistante.

A noter: certains juristes estiment que - m6me si le rdglement est ill6gal et ma1gr6 l'article 43 qui r6pute non 6crites les clauses ill6gales - le syndic est oblig6 d'appliquer la clause tant qu'elle n'a pas 6t6 attaqu6e en justice et qu'un juge ne I'a pas d6clar6e ill6gale. Ces juristes ont h la fois tort et raison: ils ont tort dEs lors que la clause est h I'6vidence ill6gale sans interpr6tation possible. La preuve en est que ces m6mes juristes admettent bien que des

C. Agir en justice
indiqu6, il unfin, si vous ne voulez ou ne pouvez agir comme
vous faudra alors agir en justice pour: ill6gale; faire constater par le juge que la r6partition est

lui faire produire une grille l6gale'

qui peuvent 6tre conH6las, ce type de proc6dure g6ndre des frais egutd au pr6judice subi par le copropri6taire' s6quents

('tt.t olt

lcs

ntilli2ntes srtrtl illy'gaur

157

CHlprrnB 30

Cns ou r,rs urlr,rivtEs soNT rr,r,fcnux (Nr soNT PAS cnr,cur,ns

EN FONCTION DES DISPOSITIONS DE LA Lor DU 10 1965)

pr6voit une grille cle millidmes de copropri6t6; de I'utilisation prdcise que ces millidmes tiennent compte commerciale des lots; de comme grille de charges la grille des millidmes
reprend coproPri6t6.
(

rulllnr

En matiEre de calcul de millibmes, on doit distinguer deux situations trEs diff6rentes :

. Celle oi les millidmes

de rdpartition.

ont 6t6 mal calcul6s, c'est-h-dire oi ils ont 6t6 calcul6s en respectant les dispositions de l'article
10 mais des erreurs de calcul ou de report ont fauss6la

coprovu que si la loi permettait que les millidmes de la prohibait elle lots' pridt6 tiennent compte de 1'utilisation des de milliBmes des ,dlCr"n"" i l'utilisaiion des lots pour le calcul gdn6rales' dans charges cles grille la que charges. Cela signifie rx)tre exemple, sera inexistante' des charges est r6pul.orsque la loi n'a pas 6td respect6e,la grille de condition pour faire tcc non dcrite et ii n'y a put O" d6lais ni dans vrloir ses droits (d6lais ei conditions que nous examinerons sont ouvertes aux lc chapitre suivant). Dds lors, trois possibilit6s
)r', on a

grille

copropri6taires:

. Celle oD les millidmes ont 6t6 calcul6s sans tenir compte du

tout des dispositions de l'article 10.
Dans le premier cas, il y a simplement erreur pouvant entrainer 6ventuellement des corrections ou des rectifications sur la base

l.

si Soit ils ddcident de rectifier eux-mmes la situation aux participer c'est possible (par exemple: ils refusent de pour savolr I'uti1it6; pas ont chargls d'ascenseur s'ils n'en .o*l,"nt justifier cette action d'auto-rectification' nous

de I'action en rdvision pour l6sion de plus du quart que nous

allons 6voquer. Dans le deuxidme cas, il y a ill6galit6 entrainant la nullit6 6ventuelle. C'est le deuxidme cas que nous allons examiner maintenant. Donnons quelques exemples pour expliquer ce dont

2.

vous renvoyons au chapitre pr6c6dent)' le vote d'une Soit ils soumettent i I'assembl6e g6n6rale 6tablie: grille, car il est n6cessaire qu'une grille entibre soit

de s'il n'y a pas de grille d'ascenseur qui tienne compte ce cas' une critbre d'utilit6, il faut bien en cr6er une; dans

grille <ldgale> peut 6tre propos6e et adopt6e par I'assemblde g6n6rale.

il s'agit:

1. Un lot du rez-de-chauss6e se voit attribuer des milliEmes de charges d'ascenseur (alors qu'il n'y a mOme pas de
sous-sol).

3. Soit, enfin, ils vont en justice

mer

et engagent une act-ron en (diffdrente nullitd de l'article 43 delaloi du 10 juillet 1965 pour faire nomde I'action en r6vision que nous verrons) (mais' encore une un expert qui va 6laborer une grille

2. Les millidmes

g6n6raux servent de grille d'ascenseur.

I'assembl6e fois, la voie judiciaire n'est pas indispensable'

Dans les deux cas, le critbre <d'utilit6> n'ayant pas 6t6 respect6, les millidmes appliqu6s le sont sur une base non l6gale. On peut 6galement donner un exemple concernant les calculs de charges g6n6rales, en citant un rdglement qui:

sur des critdres g6n6rale pouvant accepter une grille bas6e judiciaire est uniqueir6cis; le seul int6r6t de la d6marche

judiciaires, ment d,6viter les contestations, elles.momes d'engager" ')' qu'un copropri6taire pourrait 6tre tentd

158

Lt nEcrcunxr

DE copRopRtErE s^t

200 euESTroNs

Se pose tout de m6me le probldme de la majorit6 n6cessaire au vote de cette nouvelle grille de rdpartition des charges. Certains juristes considbrent qu'une nouvelle grille de r6partition ne peut 6tre adoptde qu'd l'unanimit6 des copropri6taires. Nous conseillons, quant d nous, de faire voter cette grille d la majorit6

CHaptrnn 31

Cm ou r,ns MTLLIEMES

DE CHARGES

simple. Un copropri6taire absent ou opposant pourra toujours engager auprbs du tribunal de grande instance une proc6dure d'annulation de cette d6cision. Le syndicat des copropri6taires devra alors demander au juge de consid6rer la r6partition ant6rieure comme r6put6e non 6crite, par le biais d'une demande reconventionnelle, et d'en 6tablir une nouvelle conforme aux dispositions ldgales.

APPLTQUBS ONT ETE MAL CALCULES

Tous les guides sur la copropri6t6 consacrent des pages et des pages h ce problbme et encombrent inutilement l'esprit des cofroptetaires, ceci d'autant plus que la <r6vision> des millibpratiquement impossible et d'ailleurs, dans les faits' rn"t "tt actuellement rarissime pour ne pas dire inexistante'
Nous allons donc faire bref.
Que dit la loi (article

l2,l'

alin6,a): <Dans les cinq ans de la

publi-

*tiott du rdglement de copropri6td fichier immobilier, chaque propri6taire peut poursuivre en justice la r6vision de la r6partition

i",

.hurg"r ii tu putt correspondant i son lot est sup6rieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant d celle d'un autre copropri6taire est inf6rieure de plus d'un quart, dans l'une ou I'autre des concat6gories de charges, d celle qui r6sulterait d'une r6partition forme aux dispositions de I'article 10. si I'action est reconnue fond6e, le tribunal procdde d la nouvelle r6partition des charges>>. Commentaires:

1. Comme on le voit, il n'y a r6vision que s'il y a une effeur

d'au moins 25
o/ol

Constatonsd'abordquecetauxestexcessivement6lev6 (comment une loi peut-elle rendre llgale une erreur d'un quart?); constatons ensuite que ce taux est presque impossiblehd6tecter,enraisondufait-toujours-quelesbases de calcul des experts ne sont pas accessibles (si ce n'est' depuis le vote de la loi du 13d6cembre 2000, pour les rdglements publi6s depuis le 31 d6cembre 2O02); enfin 6tant donn6 I'arbitraire qui rdgne dans ce domaine, comme nous I'avons vu - il reste difficile, voire impossible' de prouver une (elTeur>>'

160

ln nilctrutur on

copnopruErE nn 200 euESTroNs

oi

les milli\mes de charges appliquds ont

iti

mal calculds

I6I

2. C'est pourquoi

anormal>>.

cette disposition de la loi reste, pour nous, relativement hypocrite et, au lieu de r6p6ter, comme le font tous les commentateurs de ra roi: <Ill est po*iut" r.viser les grilres de charges h telle et telle conditionrr, nous pr6f6rons dire: <La loi a rendu pratiquement impos_ sibles les contestations de charges, ce qui est tout d fait

et conclut

la n6cessit6 d'adapter les grilles qu'il a 6ta-

i"

, ce que fait g6n6ralement le tribunal.

proc6dure permet souvent de tourner I'action en r6vision : par I'article t2 delaloi du 10 juillet 1965, mais elle est al6atoire et n6cessite que le copropri6taire demandeur avance des sommes non n6gligeables, notamment 'expertise.

le cott

de

Il faudrait pouvoir r6introduire cette possibilit6, ce qui suppose_ rait trois conditions:
1. Des
bases simplifi6es, claires, objectives (non subjectives) concernant le calcul des millidmes de charge lvtir pour cela la 4" partie).

i\

2. Une obligation selon laquelle tous les

rdglements de copropri6t6 devraient fournir en annexe, les Jalculs ayant permis d'aboutir aux millidmes (ce que nous avons partiel_ lement obtenu-pour les rdglements de copropriAe p"Ufig, depuis le 31 d6cembre 2OO2).
ramende

3. une tol6rance d'ereur

(5
Vo

un chiffre raisonnable

par exemple).

Toutefois, il convient de noter que, devant cette situation de para_ lysie crd6e par la loi, les tribunaux tendent h interprdter, d,un" manidre de plus en plus lib6rale,l'action en nullitd 0", gritt", a" r6partition des charges. Et, comme nous l'avons indi{u6, cette action n,est soumise, elle, i aucune condition de d6lai o,, d,6"art minimum. Les tribunaux saisis en cas d'anomalie d'affectation

d6terminer

entre les lots de copropri6t6 nomment un expert judiciaire

de charges

articles 5 er 10 de la loi du

"fir-JJ si les grilles de r6partition sont conformes aux l0juillet 1965.

C91-expert ne pouvant d6terminer les modalit6s de calcul de ces grilles, celles-ci n'6tant pas annex6es au rbglement de copro_ pi6t,il dtablit <<ses>> grilles et procdde h une comparaison.

S'il existe des diff6rences, ce qui est souvent le cas, il considbre que les grilles en vigueur ne sont pas conformes aux dispositions