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PRINCPIO DA LEGALIDADE E REGISTRO DE IMVEIS FLAUZILINO ARAJO DOS SANTOS

1. Oficial de Registro de Imveis de So Paulo-SP

SUMARIO: 1. Consideraes iniciais - 2. Introduo - 3. Princpios registrais - 4. Princpio da legalidade - 5. Natureza da funo registral de qualificao - 6. Os limites da qualificao registral - 7. Concluso.

1. Consideraes iniciais

O direito registral imobilirio brasileiro tem levado consigo notria fama de ser obtuso e de difcil compreenso, tanto pela clausura de seus operadores, quanto por preconceitos movidos por razes subjacentes. Isso torna o Brasil to prdigo no desenvolvimento de outras reas do direito carente de uma doutrina nacional acerca do Registro de Imveis1, que seja capaz de se impor no mundo jurdico com grandeza tal que espanque aquela idia errnea, anacrnica e carcomida de que o nosso sistema registral no passa de mais um canal de burocracia et cetera.

Ver DIP, Ricardo. Registro de Imveis (vrios estudos). Porto Alegre: IRIB/Srgio Antonio Fabris Editor, 2005. p. 182 que fala da ausncia de uma comunidade cientfica que, altura das necessidades presentes, fundasse de modo idneo a autonomia dos diferentes segmentos do direito registral (em particular, o direito registral imobilirio), transitando suas concluses, em base objetiva, aos centros decisrios judiciais, de que emanam importantes reflexos, incluindo os polticos. Afirma, ainda, que no h propriamente um pensamento cientfico do registro imobilirio: comunidade exige permanncia, comunicao persistente e unidade estvel (comunidade).

H que se considerar ser essa uma idia isolada2, pois sustentada por alguns poucos prisioneiros de seus prprios conceitos, afastados da realidade e que viajam na contramo da nossa histria socioeconmica, negando-se a ver o Brasil como um pas capaz de estar na vanguarda mundial, apto a disputar e liderar mercados nos quatro cantos do mundo e atrair investimentos e divisas dentro do novo modelo de crescimento econmico global, cujo comportamento j nos garante um lugar de eleio no mapa do futuro. H um abafado clamor pelo desenvolvimento de uma teoria registral apta a convencer os aplicadores da lei da exata dimenso desse instituto, que, subestimada, culmina na penalizao da comunidade produtiva para a qual o registro imobilirio dirige seus raios de blindagem da segurana jurdica do trfico imobilirio, em proporo direta preocupao manifestada pela sociedade civil, no que se relaciona credibilidade interna e externa do pas e ao seu bem-estar econmico e social.3 Num passado ainda recente, viveu-se um perodo em que as principais reformas estiveram ausentes e a resoluo dos grandes problemas nacionais era sucessivamente adiada. Grandes mudanas j ocorreram. O Estado tem, forosamente, reduzido o seu peso na economia. Obviamente, todos ns pugnamos por um Estado forte, capaz, moderno, eficiente, mas que no seja tutelar. Eis a razo por que os servios pblicos esto sofrendo um processo de desburocratizao, tornando-se mais eficazes. H unanimidade quanto necessidade de se acabar com a administrao pblica lenta, pesada, intervencionista e sobre2

Os atores envolvidos na construo de uma conjuntura favorvel para o desenvolvimento do pas rejeitam a velha lamechice ideologicamente estatizante. Como asseverou o saudoso Miguel Reale, na Exposio de Motivos do Anteprojeto do Cdigo Civil: Muito embora sejamos partcipes de uma 'sociedade em mudana', j fizemos, no Brasil, a nossa opo pelo sistema e o estilo de vida mais condizentes com as nossas aspiraes e os valores de nossa formao histrica. Se reconhecemos os imperativos de uma Democracia Social, repudiamos todas as formas de coletivismo ou estatalismo absorventes e totalitrios. Essa firme diretriz no s nos oferece condies adequadas colocao dos problemas bsicos de nossa vida civil, como nos impe o dever de assegurar, nesse sentido, a linha de nosso desenvolvimento. Dirio do Congresso Nacional Seo I, 13.06.1975. 3 O Instituto de Registro de Imveis do Brasil IRIB tem sido fator catalisador para que essa mudana acontea, principalmente por meio do dilogo que mantm com importantes setores governamentais, jurdicos, da cadeia produtiva do pas e com organismos internacionais, alm da vasta produo bibliogrfica especializada. Acrescente-se, ainda, como elemento coadjuvante para o xito na busca desse ideal, o provimento dos cargos de Registrador de Imveis via concurso pblico, de provas e ttulos, na medida em que oxigena o sistema com a outorga de delegaes de registros para profissionais oriundos de outras carreiras jurdicas.

regulamentada. Existe uma palavra muito importante para servios pblicos concedidos: regulao.4 Regulao mais do que um vocbulo corrente entre fornecedores e consumidores de servios pblicos e de chamamento responsabilidade institucional. uma via de mo nica na qual trafegam os interesses de administrados, concedentes e concessionrios de servios pblicos. No h mais caminho para retorno ao modelo da administrao pblica ortodoxa, porque os cidados, agora no apenas cidados, mas tambm clientes, pois so usurios dos servios pblicos, no toleram mais a ineficincia ou a inrcia administrativa. Essa circunstncia reclama regenerao e contextualizao dos servios prestados pelos Registros de Imveis no pas. Temos que responder uma pergunta: o que podemos fazer para melhorar o Registro de Imveis no Brasil?5 A autonomia de gesto administrativa e financeira do notrio e do registrador, bem como sua condio de profissional de direito, foram afirmadas pela Lei 8.935 de 18.11.19946 como elementos de sinalizao da evoluo pela qual o Direito Administrativo passou nos ltimos anos. Nesse contexto, ganhou relevo o estudo das Agncias Reguladoras como novo instrumento para a regulao das atividades econmicas e de mercados, sobretudo a questo relativa extenso do poder normativo do rgo regulador.7
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O ato de regular visa estimular os investimentos necessrios ao desenvolvimento da atividade concedida, promovendo o bem-estar dos usurios de servios pblicos e propiciando a eficincia econmica. 5 A emergncia da sociedade do conhecimento condicionada e induzida pela Internet reclama, para a eficcia da publicidade registral, a absoro pelo Sistema de Registro Imobilirio das Novas Tecnologias da Informao e Comunicao (NTICs) e a construo de uma infraestrutura institucional para interconexo em rede de todos os Registros de Imveis do pas. Essa expectativa da sociedade est consubstancia na Portaria 149, de 05.07.2007, da Ex-Presidente do Conselho Nacional de Justia (CNJ), Ministra Ellen Gracie, que instituiu grupo de trabalho, do qual o autor participa como representante da Associao dos Registradores de Imveis de So Paulo (ARISP), com o objetivo de desenvolver funcionalidades tecnolgicas voltadas integrao das bases de dados das serventias extrajudiciais com os rgos do Poder Judicirio. (Publicado no DJ de 10.07.2007, seo 1, p. 24). 6 Dispe o art. 21 da Lei 8.935/94 que o gerenciamento administrativo e financeiro dos Servios Notariais e de Registro de responsabilidade exclusiva do respectivo titular, inclusive no que diz respeito s despesas de custeio, investimento e pessoal, cabendo-lhe estabelecer normas, condies e obrigaes relativas atribuio de funes e de remunerao de seus prepostos de modo a obter a melhor qualidade na prestao dos Servios. 7 O Registro Civil das Pessoas Naturais do Estado de So Paulo, por meio da Associao dos Registradores de Pessoas Naturais de So Paulo Arpen-SP, d excelente e pioneiro exemplo de alto impacto, ao fazer visitas de inspeo do funcionamento das serventias que recebem ressarcimento dos atos gratuitos de registro civil ou que recebem subvenes (caso das

2. Introduo

Embora o presente estudo tenha por finalidade e limite abordar o princpio da legalidade no Sistema de Registro de Imveis, vamos adentrar no tema atravs de uma preliminar viso panormica. De forma geral, o Registro de Imveis se apresenta no universo jurdico nacional com uma estrutura de inatacvel lgica interna, regida pelos chamados princpios registrais, os quais, no obstante tenham como gnese os princpios gerais de direito, se distinguem da generalidade desses, em virtude da sua aplicabilidade in concreto, como resposta direta da legislao, ou por esta induzida, para problemas prticos. O que so princpios de direito? Vejamos primeiramente a lio de Miguel Reale, ao ensinar que princpios so certos enunciados lgicos admitidos como condio ou base de validade das demais asseres que compem dado campo do saber.8 Princpio definido tambm como proposio posta no incio de uma deduo, no sendo deduzida de nenhuma outra do sistema considerado e, por conseguinte, colocada at nova ordem fora de discusso.9 Segundo o dicionarista De Plcido e Silva, os princpios revelam o conjunto de regras ou preceitos, que se fixam para servir de norma a toda espcie de ao jurdica, traando, assim, a conduta a ser tida em qualquer operao jurdica.10 Denso o comentrio tecido por Celso Antonio Bandeira de Mello acerca dos princpios em geral. Diz ele: princpio , por definio, mandamento nuclear de um
serventias deficitrias). Essas visitas tm por objetivo auditar o tipo de atendimento que essas serventias prestam. Como o IRIB mantm uma dignssima Comisso de tica, composta pelos respeitadssimos oficiais Ademar Fioranelli (SP), Erclia Maria Moraes Soares (TO) e Paulo de Siqueira Campos (PE), no restam dvidas de que j podemos acionar o Conselho de tica para apreciar pontuadas situaes relativas aos deveres de casa, para casos em que a lio de casa no feita, ou mal feita. Essa uma proposta que tenho sustentado publicamente, desde o XXXI Encontro do IRIB (2004). 8 REALE, Miguel. Lies Preliminares de Direito. 19 ed. So Paulo: Saraiva, 1991. p. 300. 9 LALANDE, Andr. Vocabulrio Tcnico e Crtico da Filosofia. So Paulo: Martins Fontes, 1999. p. 861. 10 SILVA, De Plcido e. Vocabulrio Jurdico. 13 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997. p. 639.

sistema, verdadeiro alicerce dele, disposio fundamental que se irradia sobre diferentes normas, compondo-lhes o esprito e servindo de critrio para a sua exata compreenso e inteligncia, exatamente por definir a lgica e a racionalidade do sistema normativo, no que lhe confere a tnica e lhe d sentido harmnico. o conhecimento dos princpios que preside a inteleco das diferentes partes componentes do todo unitrio que h por nome sistema jurdico positivo.11 Augustin A. Gordillo garante que um princpio muito mais importante do que uma lei. Segundo o autor, el principio establece una direccin estimativa, un sentido axiolgico, de valoracin, de espritu. El principio exige que tanto la ley como el acto administrativo respeten sus lmites y adems tengan su mismo contenido, sigan su misma direccin, realicen su mismo espritu.12 Antes disso, Gmur j afirmara que a segurana jurdica, objetivo superior da legislao, depende mais dos princpios cristalizados em normas escritas do que da roupagem mais ou menos apropriada em que se apresentam.13 No Brasil, assim como na maioria dos pases que adotam sistemas jurdicos de origem romanstica, os princpios so considerados como fonte subsidiria do direito. Por isso, no art. 4. da LICC, no art. 8. da CLT e no art. 126 do CPC, os princpios aparecem como uma das formas de suprimento de lacunas. Mais do que isso, dispe a Constituio da Repblica que os direitos e garantias nela expressos no excluem outros decorrentes do regime e dos princpios por ela adotados... ( 1. do art. 5.). Resta, assim, revelada a gigantesca importncia de um princpio no sistema jurdico, j que os princpios no so meros acessrios interpretativos, seno os pontos fundamentais que servem de base para a inspirao, elaborao, interpretao e aplicao do direito e, estejam implcita ou explicitamente no direito, aplicam-se cogentemente a todos os casos concretos.14
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BANDEIRA DE MELLO, Celso Antnio. Elementos de Direito Administrativo. So Paulo: RT, 1981. p. 230. 12 GORDILLO, Augustn. Tratado de derecho administrativo. tomo 1, vol. 12. 4 ed. Buenos Aires (Argentina): Ediciones Macchi, 1984. 13 Apud MAXIMILIANO, Carlos. Hermenutica e Aplicao do Direito. 11 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1991. p. 124. 14 Conforme Amauri Mascaro Nascimento, uma concepo positivista leva identificao dos princpios com as normas previstas nos ordenamentos jurdicos, nas quais aqueles se encontram, expressam-se e tm os seus meios de exteriorizao, em alguns sistemas caracterizados como

Os princpios podem ser classificados como universais ou onivalentes, regionais ou plurivalentes, monovalentes e setoriais. Onivalentes so os princpios lgicos, razo de ser do prprio pensamento humano, quando aplicveis a todas as cincias. Por exemplo: princpio da identidade no possvel uma coisa ser e no ser ao mesmo tempo. So princpios plurivalentes aqueles comuns aplicveis a algumas cincias que guardam semelhana entre si, como o princpio da causalidade, das cincias naturais: causa corresponde dado efeito. J os princpios monovalentes so os que servem de fundamento apenas a uma cincia; como por exemplo, o princpio da legalidade, que informa toda a cincia do Direito: a lei submete a todos. Por fim, h os princpios setoriais, que so os princpios de um ramo de cincia, podendo-se usar a expresso, tambm, para designar os princpios prprios de um setor.15 No campo do Direito, cada ramo autnomo, pblico ou privado, ao receber autonomia, informado por um conjunto de princpios os princpios setoriais, que garantem as caractersticas do novo ramo.16 Embora o Direito Registral Imobilirio no seja concebido como disciplina jurdica independente, seno como parte integrante do Direito Civil, dentro deste, em razo de suas caractersticas especiais, de seus princpios substantivos prprios e dos

tcnica de integrao de lacunas; uma posio jusnaturalista leva s concepes dos princpios como valores transcendentes ao direito positivo, acima deste e com funes retificadoras de suas injustias. NASCIMENTO, Amauri Mascaro. Curso de Direito Processual do Trabalho. So Paulo: Saraiva, 1998. p. 96. Carnelutti, todavia, j salientava que os princpios gerais do direito no so algo que exista fora, seno dentro do prprio direito escrito, j que derivam das normas estabelecidas. Encontram-se dentro do direito escrito como o lcool no vinho: so o esprito ou a essncia da lei. CARNELLUTTI, Francesco. I sistema di Diritto Processuale Civile; I. Funzione e Composizione Del Processo. Pdua, 1936. p. 120. 15 Essa a classificao oferecida por Jos Cretella Jnior, ao aludir sobre a principiologia administrativa, ou cannica, como o conjunto de postulados bsicos que garantem a autonomia de um sistema dentro do universo jurdico, mantendo-se firme e slida, a despeito da variao de normas (CRETELLA JR., Jos. Curso de direito administrativo. Rio de Janeiro: Forense, 1995. p. 6) e por Amauri Mascaro Nascimento (NASCIMENTO, Amauri Mascaro. Curso de Direito Processual do Trabalho. So Paulo: Saraiva, 1998. p. 96). 16 CRETELLA JR., op. cit., p. 6.

fins peculiares que busca, tem sido configurado como um setor jurdico com relativa autonomia.17 Angel Cristbal Montes refere-se a autores que j vem o Direito Registral Imobilirio como um ramo independente do Direito, dotado de genuna e prpria substantividade, os quais consideram que sua autonomia constitui simplesmente uma nova manifestao do processo de desintegrao que o Direito civil acusa h tempo e preconiza que: No se deve esquecer que o vigoroso impulso que se est dando para a sistematizao e tratamento unitrio do fenmeno publicitrio (fazendo-se rebaixar esfera estritamente patrimonial a que por tradio vem sendo reduzido) permite prever que em um futuro, talvez no muito longnquo, haja necessidade de formar um novo ramo jurdico, de aspecto marcadamente pblico e dotado de independncia, que se ocupe do agrupamento e regulamentao unitria do fenmeno publicitrio em suas diversas manifestaes e campos de atuao, parte da qual deveria ser, necessariamente, o Direito imobilirio registral.18

3. Princpios registrais

Entende-se por princpios registrais regras, critrios e idias fundamentais que servem de base ao Sistema de Registro Imobilirio de um pas, tecnicamente desenvolvidos a partir de seu arcabouo jurdico, para consecuo das finalidades da instituio registral, qual seja, a segurana mxima do trfego imobilirio, que traz em seu bojo o desenvolvimento e a segurana econmica.19

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MONTES, Angel Cristbal. Direito imobilirio registral. Trad. Francisco Tost. Porto Alegre: IRIB/Sergio Antonio Fabris Editor, 2005. p. 147. 18 Idem. 19 O XIII Congresso Internacional de Direito Registral patrocinado pelo Cinder (Centro Internacional de Direito Registral), celebrado em 2001 em Punta del Este, Repblica do Uruguai aprovou a seguinte concluso: A segurana jurdica incorpora sempre segurana econmica, mas a inversa no verdadeira, visto que impossvel, por definio, a segurana econmica incorporar a jurdica, pois o adquirente desapossado recebe uma compensao mas perde o bem. Isto confirma-se empiricamente por duas vias: por um lado, ao observar que os seguros de ttulos no cobrem o valor do bem, mas, sim, e to s, uma parte ou todo o preo da compra. Assim, o seguro do proprietrio no costuma cobrir as mais-valias, o seguro do credor s cobre a importncia do crdito hipotecrio, tanto que as aplices costumam incluir excees to

Pela tica do Direito Comparado, pode-se afirmar que os princpios registrais, na qualidade de diretrizes gerais, no so um produto lidimamente nacional. So, ao contrrio, resultado de tcnica que transcende as fronteiras de cada pas, vlidos para todas as naes que perseguem um bom sistema de trfico imobilirio. Tendo como suporte o registro de segurana jurdica, cujos princpios emigram para o universo jurdico de cada nao mediante o fenmeno da recepo, de conformidade com o seu ordenamento positivo, ainda que por induo, porque no explicitamente enunciados em preceitos legais.20 Sobre essa caracterstica dos princpios ensina Norberto Bobbio que: Ao lado dos princpios gerais h os no expressos, ou seja, aqueles que se podem tirar por abstrao de normas especficas ou pelo menos no muito gerais: so princpios, ou normas generalssimas, formuladas pelo intrprete, que busca colher, comparando normas aparentemente diversas entre si, aquilo a que comumente se chama o esprito do sistema.21 A Carta de Buenos Aires, produzida no I Congresso Internacional de Direito Registral, patrocinado pelo Cinder (Centro Internacional de Direito Registral), celebrado naquela cidade em 1972, proclamou que los princpios del Derecho Registral son las orientaciones fundamentales, que informan esta disciplina y dan la pauta em la solucin de los problemas jurdicos planteados em el Derecho positivo. Com efeito, embora no se possa afirmar peremptoriamente que os princpios registrais sempre precedem as normas positivas, pois, salvo excees, so essas que os consagram, sua fluncia orienta a atividade legiferante como explicao doutrinria ou jurisprudencial e, em um segundo momento, aps a edio da norma positiva, os princpios explicaro a verdadeira dimenso da publicidade legalmente acolhida pela via legislativa.

complexas, chegando a dizer que estas asseguram apenas que foi feito pela companhia seguradora um exame cuidadoso do ttulo e elencados todos seus defeitos. Por outro lado, os mecanismos de segurana econmica desenvolvem-se numa relao inversa aos da segurana jurdica proporcionados pelos diversos sistemas. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel312a.asp> Acesso em: 12 maio 2006. 20 PREZ LASALA, Jos Lus. Derecho Inmobiliario Registral: su desarrollo en los pases latinoamericanos. Buenos Aires: Depalma, 1965. p. 103. 21 BOBBIO, Norberto. Teoria do Ordenamento Jurdico. Trad. Maria Celeste C. J. Santos. 10 ed. Braslia: Ed. da Universidade de Braslia, 1999. p. 159.

Como indica Jos Luis Prez Lasala, face ao domnio do imprio da lei sobre os princpios registrais, no se pode falar em princpios em geral aplicveis a todas as legislaes, seno que cada princpio deve ser cientificamente aferido dentro das particularidades do sistema jurdico do pas.22 Antonio R. Coghlan adverte que la diversidad de regmenes registrales existente es elocuentemente indicativa de la diferencia en cuanto a los principios que los informan. Es ms, ni siquiera los sistemas que recogen los mismos principios necesariamente les otorgan el mismo vuelo, isto es, igual tratamiento por la ley.23 Deve ser considerado que o valor terico e a eficcia prtica dos princpios registrais ultrapassam um simples exerccio acadmico, pois orientam tanto o intrprete como, por exemplo, no exame de caso concreto para decretao de nulidade independentemente de ao direta na forma do art. 214 da Lei de Registros Pblicos , quanto o legislador em sua atividade tpica.24 Alis, quanto ao valor terico e utilidade prtica dos princpios registrrios, indica Roca Sastre, baseado em Jernimo Gonzlez, que eles orientan al juzgador, economizan preceptos, facilitan el estudio de la materia y elevan las investigaciones a la categoria de cientficas, ou servem, pelo menos, para facilitar la investigacin de las radicales orientaciones del sistema.25 Ainda que todos os estudiosos do Direito Registral Imobilirio brasileiro sejam unnimes em ordinariamente pontuar princpios registrais e classific-los como vigas mestras do edifcio registral, a determinao do nmero desses princpios, embora se mantenha nos limites de nosso ordenamento jurdico, no se apresenta sistematizada e metodicamente catalogada, at porque envolve vasta e diversificada gama acerca da importncia, extenso e alcance do tema.

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PREZ LASALA, op. cit., p. 104. COGHLAN, Antonio R. Teoria General de Derecho Inmobiliario Registral. Buenos Aires (Argentina): Abeledo-Perrot, 1995. p. 13. 24 Maria Helena Leonel Gandolfo, ao aludir sobre a importncia prtica dos princpios gerais no Direito Registral Imobilirio brasileiro em palestra proferida no curso realizado durante o XXVII Encontro dos Oficiais de Registro de Imveis do Brasil, em Vitria, ES (07.08.2000) , asseverou que a falta de observncia dos princpios gerais que muitas vezes impossibilita o registro dos ttulos, ocasionando devolues inevitveis, quase sempre recebidas com desagrado e inconformidade pelos interessados. 25 ROCA SASTRE, Ramn Maria. Derecho Hipotecrio. tomo I. 7 ed. Barcelona (Espanha): Bosch, 1979. p. 184.

Dessa forma, a enumerao dos princpios registrais apresenta variaes relativas determinao, ou denominao; algumas delas resultam da agregao de princpios, outras, verdadeiros subprincpios. Acertadamente, reconheceu lvaro Melo Filho que a diversidade de princpios no advm do fato de que uns sejam mais cientficos do que outros, mas das circunstncias de que seus arautos conduzem o raciocnio por vias diferentes, e no consideram as mesmas questes da mesma forma.26 Desprendido de nimo sistematizante27, apresento trs listas de princpios que informam o sistema de registro de imveis, elaboradas de acordo com uma classificao que leva em conta a interconectividade de atributos encontrados em um ato de registro, os quais, embora se apresentem distintos, so pragmaticamente relacionados. Dizem respeito aos princpios que informam os requisitos do registro, aos princpios que informam os efeitos do registro e aos princpios administrativos do registro. A) a) b) c) d) e) f) Princpios que informam os requisitos do registro Princpio da rogao ou instncia Princpio da disponibilidade Princpio da continuidade Princpio da legalidade Princpio da especialidade Princpio da unitariedade

B) a) b) c) d) e)

Princpios que informam os efeitos do registro Princpio da publicidade Princpio da prioridade Princpio da inscrio Princpio da presuno Princpio de usucapio secundum tabulas

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MELO FILHO, lvaro. Princpios do direito registral imobilirio. Revista de Direito Imobilirio, So Paulo:RT/IRIB, n. 17/18, jan-dez. 1986. p. 28. 27 Por favor, no vejam nessa confisso nem pseudo-humildade, nem tampouco desapreo aos mritos da sistematizao dos princpios registrrios, j empreendido por alguns estudiosos do tema, mas uma tentativa de contribuio e disposio para suportar opinies contrrias. Como autocrtica.

C) a) b) c) d) e) f)

Princpios administrativos do registro Princpio de autotutela Princpio da moralidade Princpio da igualdade Princpio da eficincia Princpio da motivao Princpio da razoabilidade

4. Princpio da legalidade

A noo do princpio da legalidade, no Registro de Imveis, diz respeito ao comportamento do Registrador, ao permitir o acesso ao lbum registral apenas para os ttulos juridicamente vlidos para esse fim e que renam os requisitos legais para sua registrabilidade e a conseqente interdio provisria daqueles que carecem de aditamentos ou retificaes e definitiva, daqueles que possuem defeitos insanveis.28 Essa subordinao a pautas legais previamente fixadas para manifestao de condutas que criem, modifiquem ou extingam situaes juridicamente postas no exclusiva da temtica registral, mas resulta da prpria aspirao humana por estabilidade, confiana, paz e certeza de que todo o comportamento para obteno de um resultado regulamentado para a hiptese ter a legalidade como filtro, vetor e limite. Em matria registral, na medida em que essa confrontao praticada pelo Registrador, exsurge da um juzo de aprovao ou de desqualificao do negcio
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A distino se faz importante para o efeito de se conceder ou no a prorrogao dos efeitos da prenotao. Como afirmei em Algumas linhas sobre a prenotao, prorrogar a vigncia dos efeitos da prenotao, vencido o trintdio, a parte nevrlgica da questo. De pronto atente-se que a prorrogao do prazo dos efeitos da prenotao dever ser por mais trinta dias ou pelo prazo que for fixado. Uma prorrogao indefinida sine die, ou muito prolongada, pode se constituir em burla aos princpios registrais. A prorrogao do prazo dos efeitos da prenotao ou a repristinao desses efeitos, sob a alegao da ocorrncia de fora maior ou de fato inevitvel, imprevisvel ou estranho vontade do interessado, que o impossibilitou de cumprir as exigncias legais dentro do prazo do artigo 205 da LRP, dever ser apurada em procedimento prprio, visto que pelas repercusses jurdicas que produz no permite que venha basear-se em vagas lembranas pessoais do oficial e em outros elementos desse tipo. Mas de rigor a devida formalizao, legitimando assim seus resultados, e ainda porque sero analisados aspectos intrnsecos que determinaro se houve omisso ou negligncia por parte do interessado. Revista de Direito Imobilirio n. 43, So Paulo: RT/IRIB, jan/abr. 1988.

jurdico que trafega com destino ao lbum registral em perseguio da publicidade erga omnes, decorrente de sua inscrio. Esse controle de legalidade exercido pelo Registrador realizado pelo procedimento da qualificao registral e implica na efetiva constatao se determinada situao jurgena rene ou no as qualidades necessrias para gerar o direito que pretende, pronunciando sua legalidade mediante a admissibilidade do ttulo ou, se for o caso, a ausncia circunstancial ou definitiva desse atributo, por meio da respectiva Nota de Exigncia ou de Devoluo. Sobre a qualificao registral imobiliria, diz Ricardo Dip que ela o juzo prudencial, positivo ou negativo, da potncia de um ttulo em ordem sua inscrio predial, importando no imprio de seu registro ou de sua irregistrao.29 Jos Luis Prez Lasala pondera que, segundo Jernimo Gonzlez, se no existisse a funo qualificadora, os assentos do registro somente serviriam para enganar o pblico, favorecendo o trfico ilcito e provocando novos litgios.30 Por sua posio na estrutura jurdica nacional como fiador da autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos que lhe so acometidos pela legislao (cf. art. 1 da Lei 6.015/73), em sede registral, a qualificao empreendida pelo Registrador se constitui, concretamente, em uma apreciao tcnica imparcial, que transcende aos interesses privados ocasionalmente em jogo, visto que da publicidade registral emerge, claramente, o interesse pblico de obter a satisfao de certos fins comunitrios com a mxima dose de credibilidade, alm do que, se lanar um ato indevido, fica sujeito responsabilizao civil, penal e administrativa. Reafirmo que aptido do Registro Imobilirio ser um instrumento de segurana e no deve macular o seu prestgio tornando-se um outdoor de fantasias e fraudes, mediante o abrigo em seus livros ou arquivos de ttulos ou documentos que instrumentem ilegalidades ou arbitrariedades; assim como no deve permitir que se defraude a confiana haurida, metas que so atingidas atravs da depurao jurdica dos

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DIP, op. cit., p. 186. PREZ LASALA, op. cit., p. 167.

atos com vocao registral via minuciosa qualificao, a fim de que somente acessem o sistema aqueles que se mostrarem idneos.31 Roca Sastre comenta que: si en un buen sistema de Registro la nulidad de un ttulo inscrito es inoperante en cuanto pueda perjudicar a un tercero adquirente de buena fe, es evidente la necesidad de evitar, en cuanto sea posible, que los ttulos nulos puedan llegar a ser inscritos, No ocurre as en los sistemas de transcripcin, en los cuales en ningn caso la registracin de un ttulo nulo puede impedir que su nulidad afecte a tercero, pues el Registro se desentiende de los vicios Del documento registrado, y ste vale por lo que valiere. Por tal motivo en estos sistemas el Registrador est reducido al papel de un simple autmata o mero archivero.32 Afrnio Carvalho, ao aludir sobre a presuno registral33, lembra que o registro no tem a virtude de limpar o ttulo que lhe d origem, sanando os vcios jurdicomateriais que o inquinam, nem a de suprir faculdade de disposio. A inscrio no passa uma esponja no passado, no torna lquido o domnio ou qualquer outro direito real. Ao afirmar que o exame prvio da legalidade faz com que o pblico confie plenamente no registro, diz o autor: diante dessa contingncia, cumpre interpor entre o ttulo e a inscrio um mecanismo que assegure, tanto quanto possvel, a correspondncia entre a titularidade presuntiva e a titularidade verdadeira, entre a situao registral e a situao jurdica, a bem da estabilidade dos negcios imobilirios. Esse mecanismo h de funcionar como um filtro que, entrada do registro, impea a passagem de ttulos que rompam a malha

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SANTOS, Flauzilino Arajo dos. Os problemas mais comuns encontrados nos contratospadro dos loteamentos urbanos. Disponvel em: <www.primeirosp.com.br> Acesso em: 18.10.2006 e na Revista de Direito Imobilirio n. 47: So Paulo, RT/IRIB, julho/dez 1999. 32 ROCA SASTRE, op. cit., p. 255. 33 O princpio da presuno que tem como efeito inverso do nus da prova, desde o art. 859 do Cdigo Civil de 1916, o qual dispunha, in verbis, presume-se pertencer o direito real pessoa, em cujo nome se inscreveu, ou transcreveu, mantido com maior nfase no atual Cdigo Civil ante o enunciado do 2 do art. 1.245, segundo o qual enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imvel, podendo evoluir para a usucapio secundun tabulas, desde que presentes o lapso temporal e a boa-f, nos termos do 5 do art. 214 da Lei 6.015/73, introduzido pela Lei n. 10.931 de 02.08.2004.

da lei, quer porque o disponente carea da faculdade de dispor, quer porque a disposio esteja carregada de vcios ostensivos.34 Essa inescusvel obrigao, no entanto, no decorre somente da funo registrria de oferecer segurana jurdica sociedade, o que seria suficiente por si s, mas tambm de expressas disposies legais s quais o Registrador encontra-se vinculado preceptivamente, cujo vetor o princpio constitucional de segurana jurdica. A regra vem implcita no art. 1.496 do CC e no art. 198 da Lei 6.015/73, subentendendo-se o exame da legalidade como dever do Registrador efetuar o estudo prvio dos documentos que pretendam acessar o registro.35 O Regulamento de 1939 (Decreto 4.857), que precedeu a atual Lei de Registros Pblicos, foi mais claro quando normatizou o assunto, dispondo no art. 215 que tomada a nota de apresentao e conferido o nmero de ordem, em conformidade com o art. 200, o oficial verificar a legalidade e a validade do ttulo, procedendo ao seu registro, se o mesmo estiver em conformidade com a lei, tendo naquela poca fixado no 1 o prazo improrrogvel de cinco dias para efetivao dessa verificao.

5. Natureza da funo registral de qualificao

A determinao da natureza jurdica da funo qualificadora do Registrador tem sido objeto de teses dspares. Ricardo Dip, que melhor se ocupou do tema, aponta quatro correntes que, de um modo geral, disputam o acerto, filiando-se ltima: a) jurisdicional; b) administrativo; c) de jurisdio voluntria; d) singular ou especial.36 Com efeito, quando o Registrador examina um ttulo e o declara conforme a lei e lhe d abrigo no arquivo registral imobilirio ou o desqualifica, a exemplo da
34 35

CARVALHO, Afrnio de. Registro de Imveis. Rio de Janeiro: Forense, 1997. p. 226. MONTES, op. cit., p. 281. O autor reproduz a expresso de Gmez Pavn, para quem a qualificao no um privilgio nem um direito do Oficial de Registro. um dever que a Lei lhe confiou: a alma de seus deveres e a razo mesma de sua existncia. 36 DIP, op. cit., p. 179-188. O autor conclui: Desse modo, no se estorva a pluralidade de noes construtivas em torno da instituio social do registro: de um lado, preserva-se a aferio correcional por meio de coordenao, com a fiscalizao judicirio-administrativa da prestao contnua e regular dos servios; de outro, fomentando-se um reto conceito corporativo, de sorte que colgios profissionais possam dar contributo ao desenvolvimento tico, tcnico e cientfico das funes e atividades registrais; mais alm, a primazia jurisdicional, garantia maior dos direitos.

atividade judicial saneadora do processo, pratica ato tpico de jurisdio voluntria, imparcial, com independncia e soberania. Por outro ngulo, ao considerar-se que o Registrador est adstrito ao ordenamento jurdico positivo e aos princpios por ele adotados, mesmo que por induo, no lhe sendo facultado, em razo do estreito limite da qualificao, valer-se de elementos subsidirios para construo de seu juzo fora do direito normativo (como por exemplo, do direito costumeiro, do direito comparado, da determinao eqitativa do direito etc.), tem comportamento tpico da prtica de ato administrativo, sujeitandose, inclusive, aos princpios informativos do Direito Administrativo. O que muito bem salienta Adriano Damsio, o administrador pblico somente poder fazer o que estiver expressamente autorizado em lei e nas demais espcies normativas, inexistindo, pois, incidncia de sua vontade subjetiva.37 A tendncia da moderna doutrina registral configurar a funo qualificadora como um tertius genus, uma funo hbrida, com caractersticas prprias, as quais, somadas a outras assemelhadas de institutos tpicos, conferem qualificao uma natureza jurdica sui generis, singular ou especial.38 Pelo carter que representa, a atividade qualificadora do Oficial de Registro expressa o princpio da legalidade em sua plenitude, inclusive no que tange a sua influncia na atividade legiferante, como explicao doutrinria ou jurisprudencial para edio de normas que disciplinaro a atividade registral futura. Ento, podem ser afirmados os seguintes aspectos:

a)

A qualificao registral tem uma funo criativa. A qualificao

efetivada pelo Registrador d azo funo criativa do Registro Imobilirio, voltada para o desenvolvimento da cincia jurdica no campo dos negcios imobilirios, onde atua de forma especfica ao apontar, de modo concreto, atos da vida real que ainda no contam com o expresso respaldo do direito positivo. Nesse mister detecta, com preciso, as carncias do sistema jurdico de instrumentos legais necessrios para o fomento das atividades econmicas imobilirias. Assim, orienta, com apuro tcnico e fundamento
37

DAMSIO, Adriano. Limite das medidas provisrias. In: MOTA DE SOUZA, Carlos Aurlio (coord.). Medidas Provisrias e segurana jurdica. So Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2003. p. 68. 38 CHICO Y ORTIZ, Jos Mara. Estudios sobre derecho hipotecario. 4 ed. tomo I. Madrid: Marcial Pons, p. 536-537.

nas prticas de mercado, a necessria regulamentao legal das atividades que tm imveis por objeto, via processo legislativo, a fim de possibilitar o acesso de novos negcios imobilirios ao Registro de Imveis, dotando-os de segurana. Com efeito, os Servios de Registros de Imveis funcionam como um laboratrio de experimentos jurdicos. Na medida em que seus operadores manuseiam o direito vivo, e novos negcios e requerimentos sociais que aportam em busca da proteo registral, so capazes de detectar situaes ligadas ao trfego imobilirio que reclamam suporte legal compatvel com a estrutura econmica e jurdica do pas e at com o Direito Comparado. Os encarregados dos Registros de Imveis so juristas especializados na matria e, por se concentrarem em oferecer as garantias e a segurana do Registro, de acordo com o princpio da legalidade, gozam naturalmente de capacidade construtiva de orientao para a edio de novos procedimentos, tipos e figuras jurdicas e o aperfeioamento dos existentes.

b)

uma funo unipessoal. Mesmo que o ttulo tenha sido qualificado por

outro Registrador, ao proceder o ato registral, toda responsabilidade vai se concentrar na pessoa do Registrador autor ou que autorizou a confeco do ato. Releva-se ser de fundamental importncia, no caso de assuno de uma nova serventia registral, com relao aos ttulos que foram qualificados pelo Registrador antecessor, mas que ainda esto em fase de processamento, que o novel Registrador proceda a nova qualificao desses ttulos.

c)

uma atuao com responsabilidade pessoal. Mesmo havendo

autorizao qualificadora do ttulo para substitutos ou escreventes na forma do art. 20 da Lei n. 8.935/94, a responsabilidade civil, penal e administrativa permanece concentrada na pessoa do Registrador (art. 22), o qual no pode invocar como excludente, eventual possibilidade dos atos registrais terem sido praticados em discrepncia com sua opinio.39 Deve, outrossim, abster-se de qualificar qualquer documento em que haja interesse pessoal, interesse de seu cnjuge ou de parentes, na linha reta, ou na colateral, consangneos ou afins, at o terceiro grau (Lei 8.935/94, art. 27). Nessa hiptese, a
39

De conformidade com o art. 24 da Lei n. 8.935/94, a responsabilidade criminal ser individualizada, aplicando-se, no que couber, a legislao relativa aos crimes contra a administrao pblica.

qualificao dever ser feita pelo substituto designado para responder pelo respectivo servio nas ausncias e impedimentos do Registrador (art. 20, 5) ou, na falta ou impedimento deste, por Oficial ad hoc.

d)

uma funo inescusvel. Sendo a qualificao um ato necessrio, o

Registrador no pode alegar dificuldades em razo da profundidade ou novidade da matria, obscuridade legislativa, existncia de lacunas na lei, dificuldades de pesquisas, divergncia doutrinria ou jurisprudencial, da consulta a rgos de assessoria, entidades de classe ou ao Poder Fiscalizador. Parece-nos que no h como o Registrador se recusar a proclamar sua deciso, motivado por eventual estado de perplexidade, por semelhante problema no ter ainda aportado em sua serventia ou no constar na literatura jurdica ou no ter sido enfrentado pelos tribunais. Ao caracterizar o comportamento do Registrador ante a qualificao registral, Jos Mara Chico y Ortiz diz que lvaro DOrs habla de imperplejidad o postura que sabe resolver las cuestiones, llegar al fondo del problema y darle solucin atravs de una decin reglada que se ajusta a la norma.40 uma funo independente.41 Embora o Registrador esteja sujeito

e)

fiscalizao permanente do Poder Judicirio e mantenha vnculos com entidades de classe (Anoreg, Arisp, IRIB etc.) e relacionamento profissional com outros registradores e operadores do direito, ao exercer a qualificao, converte-se em autoridade nica que decide por si mesma se o ato pode ou no ser registrado ou averbado. Essa independncia se manifesta no contedo de sua deciso, j que no est vinculado nem mesmo ao que decidiu em caso anterior e semelhante, at porque deve ter em mente que erros pretritos, no justificam erros futuros. O Registrador tambm no pode ficar impressionado com qualificao diversa de outro Registrador (como, por exemplo, no caso de um ttulo que envolva imveis de circunscries diversas e j tenha sido julgado apto por outro Registrador), com orientao de instituies de classe ou com decises administrativas ou jurisdicionais para casos anlogos, salvante quando h carter
40 41

CHICO Y ORTIZ, op. cit., p. 539. Ricardo Dip baseia-se em Hernndez Gil, para quem a sentena prudencial de qualificao, emitida em ordem ao atendimento da segurana jurdica, reclama a independncia decisria de seu agente, a mesma independncia que tem o Juiz para proferir suas decises. DIP, op. cit., p. 178.

normativo decretado pelo Juzo competente. Em caso de coao para que o Registrador pratique qualquer assento em agresso a sua convico jurdica, sem instaurao do devido processo legal de dvida, o Oficial poder se socorrer de mandado de segurana para ver cessado o constrangimento. Quando o Registrador, interpretando

razoavelmente a lei, toma determinada deciso, fundamentando-a, seguramente, est no exerccio de sua independncia jurdica como profissional do direito que . Qualquer aluno de primeiro ano do curso de Direito, j nas aulas iniciais de Teoria Geral do Direito, aprende que o contraste de opinies no direito fundamental para o prprio crescimento do direito. Podemos, nessa hiptese, falar em reparao de eventuais danos causados por sua deciso, jamais em falta administrativa a ser punida pelo rgo censor. Por bvio, salvo se agiu dolosamente (ou com imprudncia ou negligncia, quem sabe at em certas hipteses caracterizadas por impercia).

f)

funo indelegvel. Somente pode ser exercida pelo Registrador

encarregado da serventia como titular ou designado. No h como o Oficial de Registro se elidir da qualificao, transladando a competncia e a responsabilidade para o Juiz Corregedor guisa de consulta. Essa uma prtica juridicamente reprovvel e representa uma demonstrao de pouca capacidade do Registrador, alm de violao dos deveres de Registrador.42 Conforme a Lei de Registros Pblicos, o Juiz somente tem poder de qualificao registral mediante a instaurao do competente Procedimento Administrativo da Dvida. No h como o Registrador se exonerar concretamente da responsabilidade de qualificao que lhe atribuda, nem mesmo pela via transversa da consulta a rgos superiores.

g)

A qualificao registral deve ostentar o signo de integralidade. dever

do Registrador de Imveis proceder ao exame exaustivo do ttulo exibido, quer seja uma escritura notarial, um ttulo judicial, um contrato particular com ou sem fora de escritura pblica, um requerimento etc., sob pena de incorrer em responsabilidade. A qualificao deve abranger completamente a situao examinada, em todos os seus aspectos relevantes para a registrao ou seu indeferimento, permitindo quer a certeza
42

Destaca-se no rol de deveres do Registrador, proceder de forma a dignificar a funo exercida, previsto no inciso V do art. 5 da Lei 8.935/94. Aqui, sim, pelo descumprimento desse dever, temos uma infrao disciplinar caracterizada (Art. 31, V).

correspondente aptido registrria, quer a indicao integral das deficincias para a inscrio perseguida.43 certo que nem sempre a qualificao registral empreendida pelo Oficial compreendida em seu verdadeiro sentido e alcance, tal como prevista no ordenamento legal vigente, principalmente por notrios e por magistrados. Tanto que no poucos registradores colecionam histrias de insatisfaes manifestas por colegas notrios ou j passaram pelo constrangimento de serem intimados de decises judiciais por despachos como cumpra-se imediatamente sob pena de desobedincia (ou de pena de priso). Simplesmente porque, ao examinarem um determinado ttulo judicial, o consideraram inapto para a prtica do ato de registro ou de averbao determinado pelo Juiz ou mesmo emitiram uma nota com exigncia de retificao ou aditamento do ttulo para o efeito de afastar bice que impedia a prtica do ato determinado.44 Parece-nos que vrios fatores, embora distintos, se completam e corroboram essa situao, para que se instale e leve certos grupos a pugnarem pela limitao do controle de legalidade exercido pelo Oficial via qualificao, notadamente em relao aos ttulos judiciais e as escrituras pblicas. Citarei apenas dois deles.

a) Qualificaes homeopticas (em pequenas doses, a conta gotas): Quando for o caso de formulao de exigncias, essas devem ser formuladas de uma nica vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com indicao dos suportes normativos em que se apoiou o Oficial no momento da qualificao do ttulo, visto que o Registrador est adstrito aos limites fixados pela legislao princpio da legalidade , sob pena de incorrer em responsabilidade. So reprovadas as exigncias em doses homeopticas sem fundamentao legal ou baseadas em hipteses. Alm de causar insegurana, levam ao descrdito a atividade registrria e maculam a qualidade do servio pblico prestado em delegao. A ressalva que se faz apenas na especialssima hiptese de, cumpridas as

43 44

DIP, op. cit., p. 178. A desqualificao de ttulo judicial, que viole os princpios registrrios bsicos e torne insegura e descontrolada a escriturao do flio real, no caracteriza a figura do crime de desobedincia previsto no art. 330 do Cdigo Penal, porquanto, esse tipo pressupe a oposio dolosa e injustificada a uma ordem legal e tal conjunto de elementos no restar integrado quando rejeitado o ttulo, em decorrncia de bice registrrio. (cf. parecer do Juiz Marcelo Fortes Barbosa Filho no Processo n. 9002/2000 da Comarca de Americana, publicado no DOJ de 11.4.2000, p. 3).

exigncias, surgirem novos elementos, obrigando o Registrador a formular outras exigncias.

b) Notas de exigncias inexpressivas: Existe uma infeliz prtica registral de devoluo do ttulo ou emisso da Nota de Exigncia de forma resumida (p.e., apresentar certido de casamento dos executados), por vezes at em papeletas grampeadas no ttulo, sem a imprescindvel exposio das razes e dos fundamentos que justificam a tomada de deciso do Oficial Registrador na edio do ato de negao de acesso do ttulo judicial ao caderno registral. O Oficial deve considerar que, em virtude de sua condio de delegado do servio pblico, operando em nome do poder que o credenciou para o exerccio de uma atividade essencial, os atos que pratica em razo de seu ofcio so atos administrativos. Esses atos, para regular ingresso no mundo jurdico, devem ser estruturados nos princpios que norteiam, informam e fundamentam o Direito Administrativo, impondose, portanto, que no seu pronunciamento, consubstanciado em eventual Nota de Devoluo do Ttulo Judicial, fiquem estampadas de maneira precisa e clara as razes de fato e de direito que o levaram a proceder daquele modo. Faz-se oportuno lembrar que o uso na justificativa da devoluo do ttulo de expresses genricas como para os devidos fins, para fins de direito, e outras assemelhadas, no servem para motivar o ato de interdio do ttulo pelo oficial registrador, configurando mera logomaquia.45 A Constituio Federal, no seu art. 37, preceitua que a Administrao Pblica obedecer aos princpios da legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficincia. Na mesma direo, a Constituio Paulista, em seu art. 111, amplia esse rol acrescentando, de forma explcita, os princpios da razoabilidade, finalidade, motivao e interesse pblico, como de observncia obrigatria pela Administrao Pblica direta, indireta e fundacional, includos nessa categoria de entes pblicos, por conseqente lgico, os servios delegados de notas e de registro. Ensina Celso Antnio que:

45

CRETELLA JNIOR, Jos. Dos atos administrativos. n. 140. Rio de Janeiro: Forense, 1995. p. 270.

Violar um princpio muito mais grave que transgredir uma norma qualquer. A desateno ao princpio implica ofensa no apenas a um especfico mandamento obrigatrio, mas a todo o sistema de comandos. a mais grave forma de ilegalidade ou inconstitucionalidade, conforme o escalo do princpio atingido, porque representa insurgncia contra todo o sistema, subverso de seus valores fundamentais, contumlia irremissvel a seu arcabouo lgico e corroso a sua estrutura mestra.46 Urge, ento, que o Registrador de Imveis estruture a Nota de Exigncia nos termos estabelecidos pela Lei de Registros Pblicos, por outras normas jurdicas pertinentes e pelos princpios de direito registral e de direito administrativo, sob pena de ficar o ato inquinado de vcio de legalidade e adentrar de forma precria no mundo jurdico, com sua validade comprometida, podendo at ser por esse abortado, j que no se tolera a inrcia ou o relaxo administrativo.

6. Os limites da qualificao registral

A extenso e determinao dos limites da qualificao registral estabelece certa polmica entre os operadores e constitui-se tema agitado perante as Corregedorias em casos concretos, por meio de representaes e suscitaes de dvidas. Esse rigoroso controle de legalidade preconizado deve ser levado a efeito em condies psicologicamente favorveis ao acesso do ttulo ao registro, obviamente sem menosprezo s condies normativas aplicveis, todavia, com o mximo de boa vontade, como instrui Serpa Lopes. Um princpio devem todos ter em vista, quer Oficial de Registro, quer o prprio Juiz: em matria de Registro de Imveis toda a interpretao deve tender para facilitar e no para dificultar o acesso dos ttulos ao Registro, de modo que toda propriedade imobiliria, e todos os direitos sobre ela recados fiquem sob o amparo do regime do Registro Imobilirio e participem dos seus benefcios.47

46

BANDEIRA DE MELLO, Celso Antnio. Curso de Direito Administrativo. So Paulo: Malheiros, 2000, p. 748.
47

SERPA LOPES, Miguel Maria. Tratado dos registros pblicos. vol. II. 3 ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1955. p. 346.

Por ser a tarefa qualificadora eminentemente profissional, por conseqncia, seu contedo e alcance deve ser essencialmente jurdico. No h espao para improvisaes, conjecturas e suposies, inclusive pseudos pruridos de conscincia que possam levar o Oficial de Registro a formalizar exigncias que nem a lei, nem as normas tcnicas prevem. Muito pelo contrrio, ao Registrador deve interessar que as partes, dentro do que o Ordenamento prev, consigam inscrever todos os fatos e publicar todos os direitos que quiseram constituir. Como delegado do servio pblico, e pela natureza jurdica do ato qualificador, emergem conceitos de Direito Administrativo que devem ser venerados pelo Oficial de Registro, entre os quais relevante mencionar os princpios da impessoalidade, da moralidade, da finalidade, eficincia, motivao e da razoabilidade. Importa afirmar que a inobservncia de quaisquer dessas condutas se caracteriza como um comportamento ilegal, que deve ser corrigido pelo Poder Fiscalizador ou na via jurisdicional. Existem correntes doutrinrias que defendem menor rigidez funcional na qualificao, restringindo-a ao controle das formas extrnsecas do ttulo. Parece-nos, todavia, que a perspectiva jurdica de nosso Ordenamento marcadamente mais ampla, abarcando na apreciao da viabilidade de um registro, alm da legitimidade dos interessados e da regularidade formal dos ttulos, tambm e especialmente a validade dos atos neles contidos, mediante subordinao a preceitos de ordem pblica, como, por exemplo, o Cdigo de Defesa do Consumidor e a outras leis federais, estaduais e municipais que disciplinam matrias perifricas.48

a)

Legitimidade dos interessados

Sem solicitao da parte ou autoridade, o Oficial no pratica atos registrais, salvante, os de ofcio. Em conformidade com o art. 13 da Lei 6.015/73, os atos de registro sero praticados por requerimento verbal ou escrito dos interessados, ou por ordem judicial, ou a requerimento do Ministrio Pblico.

48

Embora seja de competncia privativa da Unio legislar sobre registros pblicos, certo que os estados, os municpios e o Distrito Federal tambm legislam, dentro da competncia constitucional, sobre temas que devem ser observados na qualificao registral. A propsito, no cabe ao Registrador apreciar inconstitucionalidade de norma legal, campo reservado ao Poder Judicirio.

Interessado, na dico da Lei de Registros Pblicos, no se confunde com apresentante ou portador. Estes podem ser quaisquer pessoas que estejam de posse do ttulo, enquanto interessado aquele que, direta ou indiretamente, tenha legtimo interesse no movimento ou mutao do registro, que dever ser cabalmente demonstrado. Walter Ceneviva explica que diretamente interessado aquele em cujo nome ser feito o registro; indiretamente interessado quem seja atingvel em seu direito se ocorrer o registro.49 Em linhas gerais, alm da legitimidade da ordem judicial e do requerimento do Ministrio Pblico, esto aptos para formular requerimentos registrais na condio de interessado: a) o titular ou o transmitente do direito inscrito; b) c) d) o que o adquire; o que tenha representao legal de qualquer deles50; o que tenha interesse jurdico no direito objeto do requerimento.

A importncia prtica dessa distino pode ser verificada no caso de impugnao de dvida suscitada, reservada ao interessado, no podendo ser oposta pelo mero apresentante, nos termos do art. 199 da Lei 6.015/73, embora possa este requerla perante o Oficial.

b)

Controle da forma extrnseca dos ttulos

O primeiro ponto a ser considerado na qualificao do ttulo quanto a sua origem. De forma geral, os ttulos que so admitidos a Registro podem ser (A) pblico ou (B) particular. A planilha que segue apresenta alguns itens gerais que podem auxiliar o trabalho do Registrador ou se preposto no desenvolvimento da qualificao registral, todavia, no o fazemos de maneira exaustiva, visto que cada caso deve ser concretamente analisado.
49

CENEVIVA, Walter. Lei dos registros pblicos comentada. n. 508. 6 ed. So Paulo: Saraiva, 1988. p. 435. 50 Por representao legal, considero os casos de representao por procurao, representao legal (pais, tutores e curadores), representao por contrato social e os agentes polticos.

A. Pblico A.1 Escrituras notariais O ttulo foi apresentado no original? H higidez no texto? Emendas, rasuras e entrelinhas? Foram ressalvadas? Consta a data, livro e folhas da escritura? O ttulo est devidamente assinado, com suas folhas numeradas e rubricadas

pelo notrio? A assinatura do tabelio confere com a do carto de autgrafos depositado no

cartrio? (Em caso negativo, solicitar reconhecimento de firma em tabelio local). Sendo o tabelio desconhecido, consultar a regularidade da delegao notarial no Cadastro Nacional de Serventias Pblicas e Privadas do Brasil do Ministrio da Justia pela Internet, no endereo http://www.mj.gov.br. No caso de retificao, ratificao ou aditamento, est acompanhado do ttulo

retificado, ratificado ou aditado? o caso de verificao de papel de segurana ou de selo notarial? Est entre ttulos admissveis no registro (LRP, arts. 221 e 291, 1)?

A.2 Ttulos Judiciais O ttulo foi apresentado no original? A autoridade Judiciria era competente? Em Formais de Partilha e Cartas de Sentena, verificar se constam termos de

abertura e encerramento e se esto assinados pelo Juiz de Direito e pelo funcionrio judicial encarregado; verificar as folhas, se seguem numerao seqencial ordinria at a folha de encerramento e se esto devidamente numeradas e rubricadas pelo escrevente judicial. No Estado de So Paulo, face preceito expresso nas Normas de Servios, verificar se a assinatura do Juiz foi devidamente reconhecida pelo Escrivo Diretor do feito. De qualquer forma, caso entenda, exigir o reconhecimento de firma da assinatura do Juiz de Direito. Igual ateno dever ser dispensada para o Mandado Judicial. Est entre ttulos admissveis no registro (LRP, arts. 221 e 291, 1)?

A.3 Ttulos Administrativos Foi apresentado no original ou por certido? H higidez no texto? Emendas, rasuras e entrelinhas? Foram ressalvadas? Era a hiptese de expedio de ttulo administrativo? Est devidamente assinado pelo funcionrio competente ou autoridade? H comprovante da nomeao? Est devidamente legalizado?

B. Instrumentos Particulares Foi apresentado no original? H higidez no texto? Emendas, rasuras e entrelinhas? Foram ressalvadas? No caso de negcios que versem sobre direito real, o instrumento foi lavrado

dentro dos limites legais? Visto que, para os negcios imobilirios com valores superiores a 30 vezes o maior salrio mnimo vigente no pas, essencial para o ato escritura pblica (CC, art. 108). Consta do ttulo local e data? Todas as pessoas que figuram no prembulo do ttulo constam do rol de

assinaturas? Constam testemunhas instrumentrias (se for o caso)? Todas as assinaturas (signatrios e testemunhas) esto devidamente

reconhecidas por tabelio que tenha carto de autgrafos na serventia (Lei 6.015/73, art. 221, II e art. 246, pargrafo nico)? Eventuais documentos estrangeiros anexados esto devidamente traduzidos

para o portugus e registrados com seu original na forma do art. 148 da LRP? Quantas vias foram apresentadas (Lei 6.015/73, art. 194)? H regularidade nas representaes por procuraes, alvars, contratos ou

estatutos etc.? O ttulo est elencado entre instrumentos admissveis no Registro de Imveis

(LRP, arts. 221 e 291, 1)?

B.1. Instrumentos particulares com fora de escritura pblica Alm das indagaes do item anterior, o negcio enquadra-se nas hipteses

legais em que o instrumento particular tem fora de escritura pblica ou caso de dispensa da escritura pblica em razo do valor do contrato?

c) Verificao das condies intrnsecas do ttulo

A. Pblicos A.1 Escrituras Notariais As partes contratantes e os intervenientes esto perfeitamente qualificados (art.

176, LRP)? Se o outorgante casado sob regime de bens que o exija, h outorga uxria ou

anuncia marital? Todas as pessoas que figuram no prembulo do ttulo constam do rol de

assinaturas? Judicial? Se esplio, houve autorizao por Alvar Judicial (CPC, art. 992, I)? A Se menor ou interdito, h regular representao? caso de exigir Alvar

certido do bito foi anexada? Consta o estado civil do de cujus por ocasio do falecimento? Em caso de mandato, a certido da procurao foi expedida a menos de 90

dias? A procurao pblica? O transmitente ou devedor o adquirente da transcrio ou registro anterior? Os dados qualificativos dos alienantes ou devedores e outros elementos de

identificao afirmados pelo notrio sob a f pblica permitem segura identificao e conseqente afastamento de homonmia? O estado e a capacidade civil do transmitente ou devedor esto atualizados? O transmitente est com seus bens disponveis? O transmitente condmino? Transmite apenas parte ideal ou poro certa? H coincidncia na descrio do imvel?51

51

O 13, acrescentado ao art. 213 da Lei 6.015/73 pela Lei 10.931, de 02.08.2004, permite que, no havendo dvida quanto identificao do imvel, o ttulo anterior retificao poder ser

Em caso de registro de loteamento, o loteador proprietrio singular? Se no,

o loteamento promovido pelo conjunto de co-proprietrios? Em caso de registro de incorporao, o incorporador do edifcio tem qualidade

para legitimar-se como tal (Lei 4.591/64, art. 31)? O memorial de loteamento est instrudo com a documentao legalmente

exigida (Lei 6.766/79, art. 18)? O contrato-padro cumpre as regras protetivas do consumidor?52 O memorial de incorporao est instrudo com a documentao legalmente

exigida (Lei 4.591/64, art. 32)? O incorporador optou por depositar contrato-padro? Cumpre as regras protetivas do consumidor? Consta o valor atribudo pelas partes ao negcio jurdico? O valor venal

maior que o valor do negcio (para efeito de cobrana dos emolumentos e meno no texto do registro)? Foram pagos os impostos? Apresentou as certides negativas fiscais ou declarao que permita a

dispensa? Consta do ttulo apresentao ou dispensa das certides elencadas na Lei

7.433/85, regulamentada pelo Decreto 93.240/86? Foi emitida a DOI para a Secretaria da Receita Federal? Existe algum pacto adjeto de hipoteca ou contrato de alienao fiduciria? Em caso de doao feito para o donatrio e seu cnjuge ou de forma

individual? Houve imposio de clusulas restritivas? Em caso positivo h meno que o imvel sai da parte disponvel do doador ou justa causa para imposio das clusulas? So elas vitalcias ou temporrias? H reserva de usufruto ou o doador possui outros bens que garantem sua subsistncia? Se a doao foi feita a mais de uma pessoa existe clusula de acrscimo?

levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrio. 52 Sugiro como leitura complementar o trabalho de minha autoria denominado Os problemas mais comuns encontrados nos contratos-padro de parcelamentos urbanos, publicado na Revista de Direito Imobilirio n. 47. So Paulo: RT/IRIB, julho/dez 1999 e disponvel em http://www.primeirosp.com.br. Acesso em 12 maio 2006.

A.2 Ttulos Judiciais Trata-se de Ttulo Judicial ou de Ordem Judicial?53 O procedimento permitia a expedio da Ordem Judicial? No seria lgico que

em ao diversa fosse expedido Mandado relativo situao registral que no foi objeto de apreciao. Existe congruncia da ordem constante do Mandado Judicial com os autos e a

sentena? H informao quanto ao trnsito em julgado da deciso judicial? Foram recolhidos os impostos? O estado civil do proprietrio o mesmo constante do ttulo? A descrio do imvel coincide com a constante da matrcula? O bem se encontrava disponvel ou houve a expressa apreciao judicial da

hiptese? Em caso de penhora/arresto/seqestro de bem de scio ou de pessoa estranha

execuo houve a expressa deciso judicial de desconsiderao da personalidade jurdica da empresa, fraude execuo ou responsabilizao patrimonial na ao em relao ao titular de domnio? Todos os titulares de direitos reais foram regularmente intimados/notificados

da existncia ao? Era caso de intimao do cnjuge Era caso de intimao de credor hipotecrio?

Por ser sucesso testamentria a partilha obedeceu s clusulas testamentrias ou houve a expressa e inequvoca apreciao judicial para o efeito de modificao das disposies de ltima vontade?

B. Instrumentos particulares com ou sem fora de escritura pblica - Alm das indagaes do item anterior, o negcio enquadra-se nas hipteses legais em que o instrumento particular tem fora de escritura pblica ou caso de dispensa da escritura pblica em razo do valor do contrato?
53

Sugiro como leitura complementar o trabalho de minha autoria denominado Sobre a qualificao de ttulos judiciais no Brasil, publicado na Revista de Direito Imobilirio n. 56. So Paulo: RT/IRIB, jan/jun. 2004.

- Em caso de mandato, a certido da procurao foi expedida a menos de 90 dias? - A procurao pblica? - Os poderes so expressos e o ato est dentro dos limites dos poderes concedidos? - A assinatura do tabelio foi conferida? - o caso de verificao da autenticidade do papel do traslado e de selos? - Foram verificados os comunicados da Corregedoria Geral da Justia sobre procuraes falsificadas? Sendo o tabelio desconhecido, consultar a regularidade da delegao notarial no Cadastro Nacional de Serventias Pblicas e Privadas do Brasil do Ministrio da Justia pela Internet no endereo http://www.mj.gov.br. Conforme a hiptese, aconselhvel verificao diretamente junto ao cartrio onde constar ter sido lavrado o instrumento da autenticidade da procurao, por via telefnica (o nmero deve ser colhido em pesquisa telefnica efetivada em repositrio oficial, desprezado o nmero constante do instrumento, j que registra-se casos de falsidade) e conferir, com acuidade, a absoluta coincidncia dos dados de identificao dos outorgantes em relao aos da transcrio, ou registro anterior.

7. Concluso

Este trabalho apenas um ligeiro ensaio sobre o tema, visto do ngulo prtico de um Oficial Registrador de Imveis, que acredita que as crises da instituio registral com a opinio pblica so induzidas por razes subjacentes e podem ser debeladas por meio da democratizao do conhecimento da atividade e da boa prestao de servios aos utentes dos Registros Imobilirios. Na verdade, o tema princpio da legalidade - abre interminveis perspectivas de abordagens, todavia, limitaes pessoais e circunstanciais recomendam um ponto final, que deve ser tido apenas como uma vrgula, porque outros estudiosos podero melhorar este trabalho mediante indicaes crticas das devidas correes, as quais sero bem recebidas pelo autor, bem como ampli-lo mediante aprofundamento do estudo do contedo do princpio da legalidade no Direito Registral imobilirio. Se estas linhas motivarem mais algum neste Pas a refletir sobre o futuro da atividade delegada do servio pblico, exemplarmente exercida pelos Registradores Imobilirios brasileiros, sem as amarras da burocratizao operacional prpria da

mquina estatal, os quais, com seu labor, cercam a sociedade civil de segurana jurdica em suas relaes pessoais e patrimoniais, o objetivo deste estudo j ter sido alcanado. Muito obrigado a todos!