Les instrument durbanismes

Chapitre 01 : Introduction
Dfinition de lurbanisme
On peut dfinir lurbanisme comme lart de concevoir, organiser et raliser de faon volontaire le dveloppement des villes en tenant copte des facteurs gographiques ,socio-conomique ,esthtique institutionnels et culturels susceptibles de le dterminer, plus brivement encore on peut dire que lurbanisme cest la science de lamnagement des villes, do lemploi frquent de lexpression amnagement urbain comme synonyme de urbanisme . Lurbanisme vise a tudier et amliorer le processus de cration et de dveloppement des villes ,cela suppose ncessairement une approche pluridisciplinaire, sa pratique implique lintervention de reprsentation des spcialits les plus diverses (ingnieure ; gographes ; architectes ,gomtres ,conomistes , sociologue, paysagiste, cologiste au sens techniques du terme et bien entendu juristes et politologues Pour lurbaniste la ville ou lagglomration est un groupement de constructions prsentant une certaine continuit et essentiellement destines a lhabitation , au travail et aux changes sociaux , la ville est donc un bien de concentration accuse de lhabitat et des quipements sous limpulsion dimpratifs gographique et de scurit ,de mobiles commerciaux socio-conomiques , institutionnels et politiques . ces

facteurs ont jou successivement ou simultanment dans la formation de chaque ville en matire durbanisme lintrt gnral se traduit par des nomes imposes aux usages , aux oprations aux reste actions durbanisme Donc lintrt gnral impose dans le domaine de lurbanisme comme en dautres domaines, un certain nombres dorientation et de limitation qui se traduisent par des rgle, lapplication de ces rgles donne lien a un contrle susceptible dentrainer des sanctions et cest pour cette raison que la rglementation de lurbanisme vise principalement a faire loir lintrt gnral sur les diffrents intrts catgoriels , les instances comptentes ,les reprsentants de ltat et les lus locaux ont la responsabilits de mettre en place les diffrents dispositifs de contrle destines a nombres lgislatives et rglementaires gnratrice dobligations , ces nombres rsultent des instruments durbanisme qui sont labores sous le signe gde la concertation entre ltat et les collectivits locales .

Schmas dexplication :

A urbaniser H=10 urbanises

NON URBANISABLES

URBANISATION FUTURE H=20

Les secteurs urbaniss :

incluent tous les terrains, mme non dots de toutes les viabilits occups par les constructions agglomres, par leur espaces de prospect et par les emprises des quipement et activits non construits, espaces verts.

Les secteurs urbaniser

incluent tous les terrains destins court et moyen termes, tre urbaniss court et moyen termes , un horizon de dix (10)ans .

les secteurs durbanisation future :

incluent les terrains destins tre urbaniss long terme, un horizon de vingt ans.bn

les secteurs non urbanisables :

sont ceux dans les quels des droits construire peuvent tre dicts mais rglements

dans des proportions limites, compatibles avec lconomie gnrale des territoires des secteur Lurbanisation peut tre considre comme un des phnomnes primordiaux du monde contemporain. Comment seffectuera-t-elle ? Rpondra-t-elle aux aspirations des individus et des groupes, pour atteindre la fois un objectif social et un objectif conomique ? Cest alors que pourra tre dfinie, avec lurbanisme, la notion damnagement de lespace. -Objectif social A partir de la rvolution industrielle de la seconde moiti du XVllle sicle, nous avons pu constater que e libralisme conomique avait provoqu un dveloppement anarchique des villes. Des philosophes, des crivains, des hommes politiques aussi, avaient recherch les formules susceptibles de protger et damliorer les conditions de vie de la population ouvrire. Parmi eux, des noms allaient devenir clbres Engels, Marx notamment, mais aussi lAnglais George qui allait dclencher, en 1870, une attaque contre la proprit prive. Ainsi, apparaissait dj lide dune organisation de lespace mise au service de lhomme et lie au caractre social de toute politique de lhabitation. Mais apparaissait en mme temps la proccupation quaurait bientt le pouvoir de traduire dans loccupation du sol ltat de la socit et de son systme politique. Dans notre systme actuel qui a reconnu toute la population le droit de vivre dans un milieu satisfaisant, il appartient donc aux pouvoirs publics de crer les conditions dun

Objectifs

habitat convenable, incluant le logement et son environnement, et nexcluant pas le milieu de travail. Le rle moteur ne saurait plus tre confi un investisseur la recherche du profit maximum, mais un investisseur Social . Des devoirs nouveaux incombent alors la puissance publique et cela en raison des buts Sociaux de lurbanisme en rponse aux diffrents besoins de la socit urbaine. -Objectif conomique Mais cette socit se trouve galement confronte un problme dont la simplicit en fait apparatre la brutalit. Dun ct, les besoins ne cesseront de crotre : besoins en sol urbanis certes, mais besoins en quipements de plus en plus dispendieux, au premier rang desquels il convient de placer le transport et la sant. De lautre, nous nous trouvons en prsence de ressources limites que cette mme socit accepte de consacrer lamnagement de son cadre de vie, sollicite en mme temps par dautres ncessits investissements de production, consommation prive, voire autres finalits collectives. La puissance publique sera donc conduite envisager les problmes dorganisation de lespace avec une double proccupation, conomique et financire. La premire rpondra la ncessit dobtenir une rpartition optimale de lhabitat et des activits. La seconde conduira un contrle du prix du terrain et une volont de rationaliser les cots. Peut-tre, en cela, laction durbanisme est-elle un investissement rentable justifiant par laugmentation de la valeur des sols lie du reste laugmentation de leur occupation ces paroles de Le Corbusier : Urbaniser nest pas dpenser de argent cest en gagner.

Chapitre 02 :
Les instruments durbanisme en Algrie
INTRODUCTION Les instruments durbanisme, dont il sagit dans ce chapitre, sont les plans durbanisme proprement dits, cest--dire ceux qui concernent lchelle de la partie de ville, de la ville ou de lagglomration. Dans lenvironnement juridique algrien daujourdhui, ce sont le Plan doccupation des sols (P.O.S.) et le Plan directeur damnagement et durbanisme (P.D.A.U.), tels que dfinis par la loi n 90-29, du 1er dcembre 1990, sur lurbanisme et lamnagement et les dcrets n 91-177 et n 91-178, du 28 mai 1991. Ceci dit, ces deux instruments se situent en aval de la planification spatiale. Ils sont prcds par les instruments damnagement des territoires territoire national, avec le Schma national damnagement du territoire (S.N.A.T.) ; territoire rgional, avec les Schmas rgionaux damnagement du territoire (S.R.A.T.) ; territoire wila val,

avec les Plans damnagement de wilaya (P.A.W.). Avant de prsenter les instruments durbanisme, passons rapidement en revue les objectifs des trois types dinstruments damnagement du territoire. Le Schma national damnagement du territoire (S.N.A.T) est lche1le du territoire national. Il est initi par I tat central. Il rgle la distribution. des activits et du peuplement travers le territoire national, en visant une distribution quitable des richesses, notamment pour les rgions du Sud et les rgions frontalires. Cest le S.N.A.T. qui localise les grandes infrastructures intellectuelles, conomiques, de transports et de communications. Les Schmas rgionaux damnagement du territoire (S.R.A.T.) sont lchelle interwilaya, cest--dire des rgions - au nombre de 9. Ils sont initis par lEtat central. Ils distribuent les activits et le peuplement travers la rgion, localisent les infrastructures et les quipements et rglent larmature urbaine rgionale. Les Plans damnagement de wilaya (P.A.W.) sont lchelle de la wilaya et doivent tre initis par les wilayas, dans le respect des dispositions du S.N.A.T. et des S.R.A.T. Ils fixent les vocations des communes des wilayas, distribuent les activits le peuplement travers leurs territoires, en localisant les infrastructures, les zones dactivit conomique et les zones de mise en valeur. Les P.A.W. identifient la hirarchie urbaine dans les wilayas (communes rurales, communes urbaines) et les rythmes durbanisation. Ils dterminent les aires de planification intercommunales, pour les communes fortes solidarits, et distribuent les services publics dans la wilaya. Sans vouloir minimiser limportance de lamnagement du territoire, nous estimons que lurbaniste doit clairement distinguer entre lamnagement des territoires (national,

rgionaux, willaya) et lurbanisme dont lobjet est lorganisation spatiale des villes et dont instruments techniques et juridiques (P.D.A.U. et P.O.S.) - prsents dans ce qui suit - ont des effets plus directs sur lespace que ceux des instruments damnagement des territoires.

Les instruments durbanisme en Algrie

Lvolution du concept de plan durbanisme Suit lvolution gnrale des ides sur la ville et sur le territoire exprimes et produites par la socit moderne et contemporaine
ALBERTO ZUCCHELLI

-OBJECTIFS lenvironnement juridique de la pratique urbanistique en Algrie sinitier aux mthodologies dlaboration des instruments durbanisme en Algrie; identifier les objectifs de chacun des ces instruments, selon son chelle et son objet entrevoir le dcalage existant entre les objectifs thoriques de ces instruments et la ralit de la pratique urbanistique et de lespace urbain; identifier les atouts et les faiblesses des instruments durbanisme en Algrie connatre les dossiers rglementaires et graphiques de ces instruments; connatre les diffrents types de servitudes lgales en urbanisme; dcrire les procdures juridiques dadoption et dapprobation des instruments durbanisme en vigueur.
1. connatre

Le plan directeur damnagement

Le plan directeur damnagement et durbanisme (PD.A.U.) est un plan directeur au sens classique du terme. Il est, la fois : un guide de gestion et de prvision, pour les dcideurs locaux (commune), un programme dquipements et dinfrastructures, pour la ville ou lagglomration, et un zonage du territoire communal. Le P.D.A.U. concerne lchelle de la ville ou de lagglomration, autrement dit lchelle de la commune ou dun groupement de communes ayant de fortes solidarits socioconomiques, morphologiques ou infrastructurelles, il est alors dit intercommunal. Sur le plan juridique, le P.D.A.U. est opposable aux tiers, cest--dire quaucun usage du sol ou construction ne peut se faire en contradiction avec les dispositions du P.D.A.U., sous peine de sanctions. Initi par lautorit locale (lAssemble populaire communale A.P.C.), le P.D.A.U. est obligatoire pour toutes les communes dsirant avoir une politique urbaine ambitieuse, car en son absence, la marge de manuvre de la collectivit se rduit la gestion de lurbanisation sur la base de rgles gnrales trs sommaires et qui seront voques la fin du chapitre. Le P.D.A.U. est un instrument de planification long terme, dans la mesure o il prvoit des urbanisations futures (15-20 ans). Le P.D.A.U. doit faire siennes et respecter les dispositions du S.N.A.T., du S.R.A.T. et du P.A.W. pour la commune ou les communes concernes, en matire de programmes dquipements et dinfrastructures. D autre part, il fixe les rfrences des diffrents P.O.S. de la commune ou des communes concernes, cest--dire les primtres des FO.S raliser.

-Elments de dfinition

et durbanisme (P.DA.U.)

Les principaux objectifs du P.D.A.U. sont: La rationalisation de lutilisation des espaces urbains et priurbains Pour les premiers, il sagit doccuper le sol - par laffectation dactivits, les formes et la densit doccupation - en adquation avec sa valeur relle dans la ville ou lagglomration. Le centre doit se distinguer des secteurs priphriques par la densit leve de son occupation et la nature de ses activits. Pour les seconds, il sagit de prserver les terres et les activits agricoles et de prvoir une urbanisation progressive. La mise en place dune urbanisation protectrice et prventive: Protectrice des primtres sensibles, des sites (naturels ou culturels) et des paysages, et prventive des risques naturels pour les tablissements humains (inondations, glissements de terrain...). La ralisation de lintrt gnral: Par la programmation des quipements collectifs et des infrastructures et lidentification des terrains ncessaires leur localisation. La prvision de lurbanisation future et de ses rgles: Cest lobjectif principal de tout plan directeur (voir paragraphe suivant). Mcanismes de prvision,

-Objectifs

II est bien entendu que pour le P.D.A.U., et pour tout projet durbanisme, il nexiste pas de mthodologie-type dlaboration des prvisions. Ceci sexplique aussi bien par le fait quil nexiste, aujourdhui, aucun monopole des tudes durbanisme; la concurrence dans les tudes ouvre le champ une multitude de bureaux dtudes dont le niveau de comptence,

-Mthodologie :

les mthodes de travail et les rfrences thoriques et pratiques sont forcment diffrents. Ce que nous proposons ici, cest uniquement les grandes lignes dune tude de P.D.A.U.: Les donnes ncessaires pour une tude de P.D.A.U. et le diagnostic : il sagit des donnes statistiques, des anciens documents durbanisme, de toute tude relative laire dtude, les orientations des schmas d amnagement du territoire et, enfin, des orientations et des objectifs de la commande - la commune - et qui reprsentent le projet communal, car il ne faut jamais perdre de vue que laction durbanisme nest pas seulement un action technique, cest aussi une action politique. Le travail de diagnostic reprend, grosso modo, les grandes lignes de la dmarche danalyse - telle que prsente au chapitre 4 - mais avec les simplifications quoprent les chargs de ltude. Car, comme il a t rappel maintes fois, il nexiste pas de dmarche danalyse type et encore moins de dmarche de projet type. Ceci dit, deux lments du diagnostic sont dterminants dans une situation relle de projet et il serait utile de les rappeler car ils ne font souvent pas partie du programme denseignement des universits et des coles darchitecture et durbanisme. Dabord, la connaissance du march foncier notamment la nature de la proprit et les prix de terrains selon les secteurs. Ensuite, ltat des finances locales qui est la rsultante des recettes communales (taxes locales de toute nature), des subventions de lEtat et de la contribution prive cest--dire dagents conomiques qui peuvent ainsi encourager la commune se doter dun P.D.A.U. et se donner, par consquent, des projets durbanisation ambitieux. Ces donnes sont indispensables pour la commune qui apprcie de cette manire son aptitude raliser concrtement le P.D.A.U. et ses objectifs et se fixe ainsi un programme conforme ses possibilits relles. Les propositions damnagement : le

diagnostic permet de mettre en place les mcanismes de la prvision, notamment lidentification des secteurs durbanisation et leur volution future. Comme toute dmarche prospective, llaboration du P.D.A.U. doit envisager plusieurs hypothses dvolution du territoire communal ou variantes de dveloppement. Le choix dfinitif dune variante, par la commune, est conditionn par le projet communal et lvaluation des avantages et des inconvnients de chaque variante sur la base des tendances dvolution souhaitables, de la cohrence dans laffectation des sols, du cot de lurbanisation confront aux finances locales (ralisation des infrastructures, cot de lexpropriation, programmes dquipements) et des domaines dinvestissement souhaits (promotion immobilire, tourisme, industrie...). La variante choisie sera ralise selon un scnario fixant les dlais dexcution des objectifs pour chaque secteur, les dispositions rglementaires (droits de construire et activits, servitudes lgales) et les primtres des P.O.S. et leurs orientations.

-Contenu du P.D.A.U :

Le dossier rglementaire du P.D.A.U. comporte, au minimum: Un rapport dorientation (crit) : dans lequel sont dcrites les grandes lignes du diagnostic, le projet communal et le parti damnagement, desquels dcoule la variante de dveloppement retenue. Ce rapport aborde de manire synthtique lanalyse de ltat initial ainsi que les principales contraintes du site, de lconomie et de lenvironnement. Il dfinit les besoins prvisionnels, par rapport lvolution de la population et des emplois (demande foncire, en quipements et en infrastructures) . Il montre limpact et les incidences quaura lapplication du P.D.A.U. sur la commune, son site et son environnement.

En gnral, un rapport de prsentation doit traiter des questions suivantes, selon le plan type ci-aprs: gnralits; constat de la situation actuelle : population, conomie, quipement, rseaux et assainissement; perspectives de dveloppement : particularits du site, dveloppement de lurbanisation et de la construction au cours des dernires annes, projets et volont de la municipalit; actions entreprendre : programmation, rservation de terrains, investissements. parti damnagement: principes dominants, secteurs, voirie, assainissement... rglement (crit) : qui fixe les affectations des sols (activits dominantes, programmes dquipement, infrastructures) ; les droits de construire les servitudes lgales et dispositions particulires pour certaines parties du territoire communal (pour ces deux points voir la partie consacre au P.O.S.). Des documents graphiques: la partie graphique du P.D.A.U. se compose dun plan de ltat actuel du territoire communal ; dun plan damnagement indiquant les secteurs durbanisation, les parties particulires du territoire et les primtres des futurs P.O.S. ; dun plan des servitudes lgales ; et dun plan dquipement indiquant la voirie, les rseaux deau et d assainissement, les quipements collectifs programms et tout ouvrage dintrt gnrai et dutilit publique prvu sur le territoire communal. Lchelle dtablissement de ces documents est gnralement le 1/20 OO, mais elle dpend en fait de ltendue du territoire de laire dtude ; elle peut tre le 1/50 OO pour les grandes aires dtude intercommunales.
Un

Prsentation simplifie dun plan durbanisme

2.

Procdures rglementaires dlaboration du P.D.A.U.

Avant quil nait force de loi, le P.D.A.U. passe, hormis les phases dtude, par un assez long processus dadoption et dapprobation. Cest le cas de tout instrument durbanisme caractre rglementaire. Ce processus comprend trois phases essentielles : une phase de mise en place, une phase de concertation et dadoption et enfin, une phase dapprobation et de mise en application. Enfin, le P.D.A.U. peut tre rvis en cas de besoin. La mise en place Etant donn que le P.D.A.U. est un instrument communal ou intercommunal de planification, il doit tre initie par lAssemble populaire communale (A.P.C) qui dcide son laboration par dlibration - dlibrations de plusieurs A.P.C. dans le cas

dun P.D.A.U. intercommunal. Cette dlibration doit tre affiche, pendant un mois, au sige de IA.P.C. pour
3.

information. A cette occasion, lA.P.C. doit avoir connaissance des lments qui simposent llaboration du P.D.A.U. , notamment les schmas damnagement existants, les quipements dintrt gnral prvus sur son territoire et les diffrents acteurs auxquels fera appel la concertation, sur la base de la spcificit du territoire communal. LA.P.C. est lorgane cens dtermin un projet communal qui guide les choix damnagement pendant toute la phase des tudes. Aprs dlibration, IA.P.C. informe ladministration de sa dmarche, en notifiant au wali sa dcision dlaborer un P.D.A.U. Le wali entrine la dcision en dlimitant, par arrt, le primtre du P.D.A.U. Dans le cas o ce primtre concerne des communes ne relevant pas de la mme wilaya - donc chappant partiellement la juridiction de chacun des willayas - larrt est pris par les ministres en charge de lurbanisme et des collectivits locales. A partir de l, commence le processus dlaboration du P.D.A.U. La concertation La concertation commence par linformation obligatoire des acteurs publics dont les avis respectifs peuvent conditionner llaboration du P.D.A.U. Il sagit de la Direction locale de lurbanisme et de la construction (D.U.C.) et des services locaux (willaya ) en charge de lagriculture, de lconomie, de lhydraulique, des transports, des travaux publics, de la

4.

Culture, des monuments et sites historiques, des postes et tlcommunications, des eaux et de lnergie. Facultativement, lA.P.C. informe, pour une meilleure implication des acteurs locaux : la chambre de commerce, la chambre dagriculture, les organisations professionnelles et les associations diverses, autrement dit, toute institution qui reprsente des intrts locaux et particuliers importants. LA.P.C. dsigne le bureau dtude qui doit laborer le P.D.A.U. Le monopole des tudes durbanisme ntant plus de mise avec la fin du systme de planification centralis et bureaucratique, le champ des tudes est appel, de plus en plus, devenir un march concurrentiel o saffrontent des acteurs multiples aux comptences et aux rfrences diverses (bureaux darchitecture, d ingnierie, damnagement...). La bonne gestion de cette situation par des dcideurs consciencieux est un gage de qualit des tudes. Le bureau dtude entame llaboration du P.D.A.U. en prenant soin de prendre en charge les recommandations des services publics consults. Car une fois le P.D.A.U. labor et adopt par IA.P.C., ceux-ci disposent dun dlai de deux mois (60 jours) pour mettre des objections qui peuvent entraver ou retarder le processus. Ce dlai coul, lenqute publique est entame. Elle dure 45 jours et est encadre par un commissaire enquteur qui notifie dans un procs-verbal tous les avis et objections mis par des associations ou des citoyens sur les choix du P.D.A.U et dresse des conclusions quant ces avis et objections. Lenqute publique reste mconnue en Algrie cause du peu dintrt que soulvent les questions durbanisme chez les citoyens et des mthodes peu mdiatiques dans la conduite de lenqute publique - cest souvent la non mdiatisation volontaire de lenqute qui est recherche. Ceci dit, lenqute publique, en tant quinstrument de concertation, sera appele avoir une plus grande importance, partir

du moment o les intrts matriels des citadins et des groupes seraient mis en cause (risques dexpropriation, fixation de droits de construire peu avantageux et remettant en cause des droits acquis en matire de densit doccupation ou dactivits possibles...), et o des choix durbanisme risqueraient de porter atteinte la qualit de la vie citadine (projets d infrastructures ou dquipements nuisibles, atteintes lenvironnement). A lissue de lenqute publique, le dossier est adress lautorit politique locale (A.P.C.) et lautorit administrative locale (wali) qui runit lAssemble populaire de wilaya (A.P.C.) pour recueillir son avis sur le dossier de lenqute publique. Enfin, pour avoir force de loi, le P.D.A.U. doit tre approuv par ladministration. Dans le cas, des communes ou associations de communes de moins de 200 000 habitants, larrt est pris par le wali; dans le cas, des communes ou associations de communes ayant entre 200 000 habitants et 500 000 habitants ou ne relevant pas de la mme wilaya, larrt est pris par les ministres en charge de lurbanisme et des collectivits locales ; enfin, dans le cas des communes ou associations de communes de plus de 500 000 habitants, un dcret excutif est pris par le gouvernement, sur proposition du ministre en charge de lurbanisme. Aprs lapprobation, lexistence du P.D.AU. est notifie tous les acteurs concerns par sa mise en uvre : les ministres en charge de lurbanisme et des collectivits locales, ainsi que tous les dpartements ministriels concerns les prsidents de lA.P.C. et de lA.P.W. ; lensemble des services publics locaux mentionns ci-dessus ; les chambres de commerce et dagriculture. A partir de sa notification, le P.D.A.U. acquiert force de loi est devient un instrument durbanisme rglementaire.

-Lapprobation et la mise eu application

La dynamique urbaine est un phnomne difficile matriser et prvoir. Un instrument de prvision long terme, comme le P.D.A.U., quelle que soit sa qualit, peut tre dpass par la dynamique urbaine relle. Dans ce cas, il doit tre rvis pour accompagner des actions durbanisme et une volution urbaine qui lui chappent. Mais, la rvision ne doit pas devenir une chappatoire facile laquelle les dcideurs peuvent avoir recours frquemment ; une telle situation remettrait en cause lutilit mme des instruments durbanisme de prvision et lintrt de leur existence. Par consquent, la loi limite les possibilits de recours la rvision aux cas: dune saturation avant terme des secteurs durbanisation prvus et le dpassement des objectifs prvus par le bouleversement de la situation de la commune; dune adaptation du P.D.A.U. afin quil intgre de nouvelles servitudes ou des projets dintrt national ou gnral (actions durbanisme chappant au plan). Par ailleurs, la loi soumet la rvision du P.D.A.U. au mme long parcours procdurier de son approbation.
5.

-La rvision

-Elments de dfinition et objectifs Elments de dfinition Dans la lgislation algrienne, le P.O.S. proprement dit, na pas exister rglementairement avant 1990, de graves lacunes apparaissaient dans la matrise de lamnagement de dtail. Avec labrogation de linstrument unique de planification et de programmation urbaine qui tait le Plan durbanisme directeur (P.U.D.), se faisait sentir la ncessit dun instrument durbanisme rglementaire permettant de crer

Le plan doccupation des sols (P.O.S.)

larticulation entre lchelle de lurbanisme directeur, et ses grandes orientations, et lchelle des actes durbanisation lchelle des quartiers, de la parcelle ou de groupements de parcelles (construction, lotissement, dmolition). Le Plan doccupation des sols, ou P.O.S. , est un instrument rglementaire de gestion urbaine et communale. Il revt un caractre obligatoire pour la commune qui linitie dans le but de fixer des rgles spcifiques pour lurbanisation de parties ou de la totalit de son territoire et la composition de leur cadre bti. Contrairement au P.D.A.U. , qui est un plan directeur, le P.O.S. est un plan de dtail dont les documents graphiques sont tablis, selon leur nature, au l/2000, 1/1000 ou 1/500. Le P.O.S. est constitu dun ensemble de documents durbanisme qui dfinissent les modalits oprationnelles damnagement et les rgles et servitudes doccupation du sol et de construction pour un territoire communal ou une partie de ce territoire, moyen terme (5 10 ans). Instrument durbanisme rglementaire par excellence, le P.O.S est opposable aux tiers et a, donc, comme le P.D.A.U., force de loi. Cest sur la base du respect ou non de ses dispositions que lacte durbanisme est autoris et quun permis de construire, de lotir ou de dmolir est dlivr. Le P.O.S. constitue, par consquent, un vritable cahier des charges pour les constructeurs, dans un secteur donn, et une rfrence rglementaire pour les pouvoirs publics locaux. Le P.O.S. est le dernier niveau de la dmarche de planification urbaine. Il dpend, dans son laboration, directement, des autres rgles et documents durbanisme de porte nationale ou rgionale (S.N.A.T. et S.R.A.T) et des dispositions du P.D.A.U. qui dfinit les secteurs durbanisation, les rgles gnrales doccupation du sol, les servitudes et les limites mmes des diffrents P.O.S. La cohrence de lamnagement

urbain est tributaire de la compatibilit du P.O.S. avec linstrument qui le prcde dans la hirarchie des chelles damnagement, cest--dire le P.D.A.U. Le P.O.S. est linstrument durbanisme le plus proche des proccupations de larchitecte et de lurbain designer, par son chelle, mais aussi par sa nature. En effet, il dfinit les modalits doccupation morphologique et fonctionnelle de la parcelle, les principales caractristiques morphologiques du bti, voire, dans certains cas, des lments de style urbain et architectural.

-Objectifs

Le P.O.S a pour objet de prciser :

*La forme urbaine. *Lorganisation urbaine. *Les droits de construction. *Les droits dutilisation des sols. *La quantit minimale et maximale de construction autorise (en m de SHON ou en m3 de volume bti). *Les types de constructions et leurs usages. *Les rgles relatives laspect extrieur des constructions. *Les espaces publics, les espaces verts. *Les emplacements rservs aux ouvrages publics et installations dintrt gnral.

*Les tracs et les caractristiques des voies de circulation. *Les servitudes. *Les quartiers, rues, monument et sites protger, rnover et restaurer. *Les terrains agricoles prserver et protger.

-Contenu :

Les objectifs et les dispositions du P.O.S. sont contenus dans un dossier. Le dossier du P.O.S. se compose dune partie rglementaire (crite) et dune partie graphique (plans). Ces deux parties sont indissociables. Un P.O.S. est la fois rglement et plan.

Cette partie crite du dossier du P.O.S. se compose de trois lments : un rapport de prsentation ; un rglement du PO.S. , proprement dit ; et des servitudes lgales. Le rapport de prsentation: H reprend les principales orientations du P.D.A.U. pour le(s) secteur(s) concern(s) en matire de diagnostic de la situation existante et des perspectives dvolution de la commune, le parti damnagement, cest--dire les grandes options du dveloppement et le projet communal. Il montre la compatibilit du P.O.S. avec les orientations des schmas damnagement et du P.D.A.U. Le rglement du P.O.S: Le P.O.S. a une forte composante rglementaire au point quil est souvent assimil, dans la pratique et les discours, au rglement durbanisme. En effet, le rglement est une pice du P.O.S. aussi importante que les documents graphiques, sinon plus, car cest lui qui donne

-Le rglement :

un sens et un contenu juridique ces documents graphiques. La qualit dun rglement de P.O.S. est fonction de sa prise en charge des situations particulires et de son niveau de dtail. En tant quinstrument de dtail et de composition urbaine, un rglement de P.O.S. ne doit pas tre un texte sommaire - tendance gnralement observe. Aussi, il ne doit pas tre trs rigide en ne laissant que peu de place linitiative prive et la crativit des architectes. Comme la rdaction de tout texte de loi, celle du rglement du P.O.S. doit tre claire, prcise, facile lire, ne laissant aucune ambigut permettant des lectures multiples. Le risque tant la remise en cause des dcisions de la collectivit en matire dautorisations (permis de construire, de lotir et de dmolir), ou au contraire, des abus des autorits face aux administrs. Le rglement sapplique aux zones homognes qui sont aussi des zones rglementaires car ayant des rglements spcifiques adapts leur nature. Le rglement aborde les quatre aspects voques ci-dessus : les activits ou type doccupation ; les conditions de construction des parcelles ou conditions doccupation ; la forme urbaine ou forme doccupation ; et enfin, les droits de construire ou densit doccupation. Dans la pratique, le rglement fixe, donc, tous ces aspects lis loccupation des sols, gnralement travers une quinzaine darticles dont les deux premiers dterminent les types doccupation ; suivent les articles relatifs aux conditions doccupation ; ensuite, les articles consacrs La forme doccupation ; et enfin, les articles concernant la densit doccupation. type doccupation du sol: Il sagit de dterminer explicitement: les activits dominantes et les activits encourager, parce que conformes au caractre recherch ou actuel de la zone.
Le

 Les activits interdites parce que incompatibles avec lusage voulu et le caractre de la zone et lui portant atteinte sur les plans du voisinage, de la salubrit de la scurit publiques ou de la protection de lenvironnement physique ou visuel, que ce soit par leur nature, leur importance ou leur aspect. Par exemple, le caractre dune zone centrale ou dune zone rsidentielle est incompatible avec linstallation dune industrie polluante ou risque, dun camping, dun dpt de ferrailles, de dchets ou de vieux vhicules... les activits dont linstallation est soumise des conditions spciales. Ainsi, par exemple, dans les zones centrales ou rsidentielles, il peut sagir de nautoriser linstallation, lextension et la transformation de certaines activits pouvant poser problme quant la protection de lenvironnement (drogueries, postes de peintures, dpts dhydrocarbures lis des garages ou stations services...), que dans les cas o un besoin rel existe. Citons comme autres exemples d activits pouvant tre soumises autorisation spciale, dans certaines zones, sous rserve quelles soient compatibles avec la sauvegarde de lenvironnement, les oprations daffouillements et dexhaussements des sols, labattage des arbres, ou encore, les dfrichements en vue de lexploitation agricole... Enfin, dans des zones caractre spcial o domine un seul type dactivit, dautres activits peuvent tre autorises dans des limites prcises; titre dexemple, dans une zone industrielle, dont les activits dominantes sont les tablissements industriels et artisanaux, les commerces de gros et les entrepts, il peut tre autoris, des habitations avec des surfaces limites ou des installations ncessaires au bon fonctionnement de la zone. Les conditions doccupation : Ce chapitre du rglement du P.O.S. fixe, pour chaque zone homogne, les conditions sine qua non pour quun espace urbain puisse tre considr comme urbanisable ou constructible. Ces conditions concernent: laccs et la voirie : il peut tre exig une largeur minimum, entre alignements, des voies destines la circulation automobile, un accs indirect aux voies de grande circulation

(autoroutes, rocades), une limitation de la longueur dimpasses ventuelles. Dans ces cas, sont pris en compte les exigences de scurit et de lutte contre lincendie que rclame la nature de la zone; les dessertes par les rseaux deau et dassainissement; la rservation despaces libres : il est peut tre exig de rserver un pourcentage minimum de la surface des espaces laisss libres aux pitons (cheminements); les espaces verts : il est peut tre exig de rserver un pourcentage minimum de la surface des parcelles aux espaces verts ; de planter des terrains non construits ; de planter des reculs par rapport lalignement; de constituer des crans boiss autour de certaines installations techniques (citernes gaz...) ou des parkings de surface importante, ou encore de diviser des parkings de trs grande surface par des haies darbres le stationnement : il est peut tre exig de rserver un nombre de places de stationnement par rapport la surface de plancher construite; des conditions particulires peuvent sappliquer aux immeubles existants par exemple linterdiction de toute dmolition, le respect de lharmonie des faades en cas de transformation. La forme doccupation : Le rglement du P.O.S. dtermine des prescription de nature morphologique, pour atteindre un minimum dordonnancement de lespace urbain. Ces prescriptions concernent: le lotissement : la division des sols peut tre conditionne, notamment en termes de surfaces des parcelles limplantation des constructions dans la parcelle par rapport aux voies (alignement ou recul par rapport lalignement) et aux limites de sparation (mitoyennet ou non);

 la hauteur de la construction, par rapport la voie, aux limites de sparation et aux autres constructions de la mme parcelle. La hauteur de la construction peut tre exprime en nombre de niveaux ou en mtres. Dans certains cas, un dpassement exceptionnel de la hauteur prescrite nest pas exclure (drogation). Les recommandations pour laspect extrieur des constructions : chelle architecturale, expression des faades, toitures ou terrasses, matriaux et couleurs... Pour les installations techniques, un aspect satisfaisant peut tre exig, ou encore quelles ne soient pas visibles partir de la voie. Laspect des cltures peut tre unifi pour un nouveau lotissement On peut interdire les cltures daspect rpulsif (comme celle en plaques damiante-ciment, par exemple) ou, au contraire, exiger des cltures crans de verdure... La densit doccupation : Ce chapitre du rglement fixe les possibilits maximales doccupation du sol, ou droits de construire, pour chaque zone. La densit doccupation est exprime par le Coefficient doccupation du sol (C.O.S.) et le Coefficient demprise au sol (C.E.S.), qui se combinent avec les es autres rgles durbanisme. Le Coefficient doccupation du sol (C.O.S.) introduit un rapport entre la surface totale des planchers, considre hors uvre nette, et la surface foncire Dans le calcul du C.O.S. sont exclues toutes les surfaces non habitables ou dcouvertes dune construction. Le C.O.S. constitue le meilleur indicateur de la densit car il met en rapport les surfaces prvues par les diffrents programmes architecturaux et la surface foncire et, par consquent, les capacits daccueil pour les diffrentes zones dune ville. Le C.O.S. est une donne maximale et non absolue du rglement, cest--dire quelle ne

peut tre dpasse, mais on peut par contre construire sur la base de C.O.S. infrieurs ceux prescrits. Le C.O.S. reprsente, aux mains de lurbaniste, un vritable outil dencouragement (incitation) ou de dcouragement (dissuasion) de lurbanisation. Prenons des exemples: Pour prserver une zone non urbanisable (agricole ou naturelle) ou durbanisation future, o gnralement les parcelles sont de grande surface, il est impratif de fixer des C.O.S. trs faibles dits C.O.S. dissuasifs. Au contraire, le C.O.S. doit tre lev (incitateur), pour les zones forte valeur foncire o une urbanisation diffuse serait anticonomique et irrationnelle. Par ailleurs, dans un urbanisme flexible et soucieux des avantages quengendrent des actions durbanisme particulires, le C.O.S. ne doit pas tre un chiffre fig ; des possibilits de dpassement du C.O.S. ou drogations au C.O.S. sont envisageables. Elles peuvent tre inscrites explicitement dans le rglement ou survenir sans quelles ne soient prvues par celui-ci. Citons des cas de figure: Dans une mme zone, on peut dfinir un C.O.S. diffrenci, selon les activits, afin de favoriser un type dactivit par rapport un autre. Pendant un temps, II existait, Paris, un C.O.S. gal 2 pour lhabitat et un C.O.S. gal 4 pour les bureaux ; ctait le rsultat dune politique dencouragement de limmobilier dentreprise, pourvoyeur de ressources fiscales importantes, au dtriment du logement considr comme non rentable. Il existe aussi une technique dite de transfert du C.O.S., cest--dire quun constructeur disposant de deux terrains peut accumuler leurs C.O.S. respectifs dans un seul des deux, augmenter ainsi ses droits de construire et concentrer son investissement. Parfois, il est intressant pour la collectivit de vendre des droits de construire, cest-dire offrir des investisseurs ou des agents conomiques un C.O.S. suprieur au C.O.S. thorique, en contre partie de services bnfiques pour les finances et le

fonctionnement de la ville, notamment la construction dquipements collectifs dintrt gnral ou lamnagement despaces publics intgrs ou adjacents la construction prvue. Cette approche librale de lurbanisme, trs dveloppe aux Etats-Unis, est base sur lopportunit (saisir les occasions qui se prsentent), le financement (prendre largent l o il se trouve et o il peut tre mobilis facilement) et la rentabilit (raliser des objectifs dintrt gnral au moindre cot pour la collectivit). Au cours de la mise en place dun nouveau P.O.S. ou de la rvision dun P. O.S. existant, la collectivit peut accorder, par anticipation, aux constructeurs des C.O.S. diffrents de ceux prvus dans le rglement existant et correspondants aux nouvelles rgles doccupation des sols. Le Coefficient demprise au sol (C.E.S.) : Sa valeur maximale est aussi dtermine par le rglement du P.O.S. Il reprsente le rapport entre la surface au sol de la construction et la surface foncire (pourcentage des surfaces construites par rapport la surface foncire totale). Le C.E.S. est toujours compris entre les valeurs O et 1. Ceux-ci sont tablis partir du plan cadastral, car ils doivent tre dune grande prcision. Lchelle varie pour la majorit de ces documents entre le l/l000 et le l/500.Toutefois, pour les secteurs urbaniss, ils sont tablis au l/50 lexception du plan de situation. Les documents graphiques rglementaires sont: Le plan de situation (1/5000 ou 1/2000): Il montre la localisation des diffrentes zones rglementaires dans le cadre du P.D.A.U. et leurs limites. Le plan topographique: Il est tabli lchelle 1/1000 ou 1/500 et indique les principaux accidents

-Les documents graphiques

topographiques et les courbes de niveaux. carte des contraintes gotechniques et rapport technique annexe: Elle est tablie lchelle 1/1000 ou 1/500 et prcise la rsistance des leur nature. Trs utiles pour le projet architectural et la localisation des btiments selon leur nature et leur taille, les contraintes gotechniques sont souvent msestimes au prix de graves consquences pour lavenir de lurbanisation et la scurit des constructions et de leurs habitants. Lexemple constantinois est instructif ce sujet et nest malheureusement pas le seul. Le plan de ltat de fait: II est tabli lchelle 1/1000 ou 1/500 et montre le cadre bti, les voiries, les rseaux divers et les servitudes existantes. Le plan damnagement gnral: s Il est tabli lchelle 1/1000 ou 1/500 ; cest la pice matresse du dossier. On doit y distinguer: les zones homognes rglementaires (UA, AU, UF, NU); la dominance fonctionnelle des zones et les rservations de terrains pour les infrastructures et les quipements - en indiquant ceux qui sont la charge de lEtat - ; les primtres rservs un usage spcifique ; et les zones dactivits spciales. les servitudes les primtres agricoles prserver; les zones, quartiers, rues, monuments et sites rclamant des mesures particulires de protection, de rnovation, de restauration ou de rhabilitation, comme par exemple les secteurs de sauvegarde; les espaces publics (rues, places) et verts (squares, jardins publics, parcs);
La

Certaines de ces informations sont dj contenues dans les documents graphiques du P.D.A.U., dautres, qui relvent dun plus grand niveau de dtail ne figurent que dans le P.O.S. Le plan de composition urbaine: Il est tabli lchelle 1/1000 ou 1/500 et indique des formes urbaines conformes aux rgles relatives aux formes doccupation. Il propose aussi une prsentation volumtrique des formes urbaines, dans le cadre dune vue axonomtrique ou plan dpannelage. Le niveau dlaboration du plan de composition urbaine est le meilleur cadre indicateur de la qualit dun P.O.S.

-Procdures dapprobation et de rvision du P.O.S

Les procdures rglementaires dadoption et dapprobation du P.O.S. sont les mmes que celle appliques pour le PD.A. U. sauf pour lenqute publique qui, dans ce cas, dure plus longtemps - 60 jours au lieu de 45 jours. Il est clair, ce sujet, que limpact du P.O.S. et de son rglement sur les administrs est plus sensible que celui du P.D.A.U. Lautorisation de tout acte durbanisme est subordonne au respect du rglement du PO.S. Pour la rvision, les cas numrs par le lgislateur sont plus nombreux et mieux dfinis que pour le P.D.A.U. Un P.O.S. peut tre rvis, avant terme, dans les situations suivantes si les objectifs assigns nont pas t atteints - ralisation uniquement du tiers 1/3 des prvisions; si la vtust et la ruine acclre du cadre bti existant limposent; si des phnomnes naturels imprvisibles ont dtrior gravement le cadre bti si, aprs cinq ans, la majorit des propritaires, totalisant au moins la moiti des droits de construire dfinis par le P.O.S. en vigueur le demande, dans le but dassouplir certaines contraintes. Cette disposition introduit une dimension participative des usagers de

lespace urbain dans llaboration dun instrument durbanisme; si la ncessit de crer un projet dintrt gnral le requiert. Cest l une rvision d accompagnement dune action durbanisme.
6.

-Dfinition

Plan damnagement rural PAR

-Contenu

Ensemble de communes dont leurs habitants sont ou peuvent tre unis par une communaut dintrts conomiques et sociaux sur le territoire desquelles peuvent tre envisages des actions concertes. A exclure : une seule commune et un territoire trop vaste.

-Champ dapplication

Document dorientation, sans valeur rglementaire par lui-mme, mais dont les dispositions doivent simposer aux POS qui figurent sur son territoire.

Un rapport gnral : - synthse des tudes ralises, - orientations souhaitables du dveloppement de la zone, e - caractristiques gnrales des quipements Des documents graphiques - prsentation de ltat actuel doccupation des sols et des quipements, - zonage, - localisation des quipements et des actions de dveloppement. Les PAR doivent sinscrire dans es directives damnagement du territoire, Les orientations du dveloppement rgional, les tudes darmature urbaine et es prvisions

des SDAU avec lesquels ils doivent tre compatibles Ils devront tre des documents faciles consulter, ayant aussi un effet pdagogique certain et constituant un vritable instrument de concertation intercommunal, A ct de son rle dorientation dans le dveloppement conomique, le PAR doit tre un instrument facilitant les choix et les chanciers pour une utilisation optimale des dotations financires. Le PAR comprend un rapport gnral (auquel sont annexs des rapports particuliers) et des documents graphiques.

-Rapport gnral
Le rapport gnral fait ra synthse des tudes ralises et prsente les orientations souhaitables du dveloppement de la zone, ainsi que les caractristiques gnrales de ses quipements. Concis dune rdaction claire et dune lecture accessible tous, il sera accompagn de rapports particuliers traitant de questions importantes et mritant une attention plus approfondie Ce rapport gnral verra sa prsentation articule en cinq questions

-PROPOSITIONS DE CREATION DACTIVITES ET DE DVELOPPEMENT DES ACTIVITES ENVIRONNANTES Ces activits seront classes en deux rubriques
activits autres

agricoles et forestires

activits comprenant et lartisanat.

Lindustrie le

commerce et les services loisirs et te tourisme pour la population rsidente et la population saisonnire.

Les

Quelles que soient) les orientations retenues, il importera de se proccuper des consquences dmographiques lies la modernisation des activits - PROPOSITIONS CONCERNANT LES SERVICES Les services collectifs mettre Je disposition de la population, tant permanente que saisonnire, devront tre dfinis en tenant compte de lorganisation du rseau urbain. Sans ngliger les besoins de la population rurale parse. Leur implantation sera conue en fonction du dynamisme du centre de la zone. - PROPOSITIONS POUR LA PRSERVATION ET LA MISE EN VALEUR DES ESPACES NATURELS

Il conviendra ici de prvoir les dispositions prendre pour viter les pollutions et les dgradations de lenvironnement naturel pollution des rivires, ordures mnagres en particulier Des mesures seront prvoir pour la protection de la flore et de la faune, en matire de chasse et de pche, ruais aussi pour le prservation de la qualit du paysage rural. Il conviendra en outre de prvoir toutes mesures contre lrosion des sols et pour la rgularisation du rgime des eaux. Les risques et [es mesures qui en dcoulent pour les zones davalanches seront galement tudis. -PROJET DE PROGRAMME, VALUATION, INCIDENCES CONOMIQUES ET FINANCIRES Il convient ici de prciser que le PAR a lambition daller bien au-del dune simple programmation des quipements. Document dorientation il entend favoriser toutes actions de vulgarisation, dinformation, dorganisation de la production et de la commercialisation et de formation des hommes. Les quipements prvoir correspondront aux domaines suivants communications et tlcommunications, alimentation en eau potable, lectrification, tablissements scolaires, socioculturels, migration, remembrement, reboisement, transformation des produits agricoles Ces quipements auront tre prciss
Par

une description physique et technique

Par

leur cot, en indiquant montant approximatif des travaux, calendrier de ralisation, sources de financement

le le

les Par

lindication des matres douvrage.

Il conviendra de tenir compte, sur ce point, des incidences de la ralisation ventuelle de ces programmes sur les finances des collectivits locales, tant au niveau de linvestissement, qu celui du fonctionnement Cette proccupation permettra de mieux dgager la notion de priorit entre les investissements. Les actions de dveloppement en milieu rural portent sur de longues priodes et le projet de programme devra donc tre trs tal dans le temps, les objectifs devant tre soumis une rvision priodique.

Ces documents seront de deux sortes. Les premiers ont pour objet dexpliciter or dillustrer les documents danalyse. Les seconds, plus importants, sont des cartes de synthse au 1/25000 ou au 1/50000 qui devront traduire les conditions dorganisation du territoire considr et ses liens avec environnement . Elles prsenteront donc un zonage indicatif qui devra inspirer les POS. Ces documents de synthse comprendront

-Documents graphiques

 Etudes prliminaires par quipe de fonctionnaires et de techniciens Mise au point, par commission dtudes, de reprsentants dorganisations professionnelle et de personnes qualifies - Dlibrations des conseils municipaux -Approbation prfectorale.
7.

-Procdure dlaboration

une prsentation de ltat actuel de loccupation du sol et des quipements un zonage du territoire en fonction des activits dvelopper et des objectifs la localisation du projet de programme des quipements et des actions de dveloppement

Zone denvironnement protg ZEP

Zone qui a pour objet la protection de lespace rural, des activits agricoles et des paysages dans les communes ou parties de communes ne disposant pas de rglementation durbanisme, -Procdure Cration par arrt prfectoral, aprs avis du conseil municipal et enqute publique et laboration conjointe par groupe de travail. Impose des contraintes architecturales, pouvant aller jusqu linterdiction de construire -Peut galement entraner application du permis de dmolir et des mesures de protection

-Dfinition

Institue par la loi portant rforme de lurbanisme du 31 dcembre 1976 pour participer la protection et la sauvegarde de lenvironnement en milieu rural.

des espaces boiss Dossier comprenant un rapport de prsentation, des documents graphiques et un rglement.
8.

CONCLUSION

LAlgrie nchappe la rgle contemporaine, selon laquelle lurbanisation lchelle locale, passe par des instruments durbanisme rglementaires dits plans. Malgr les nombreuses critiques qui les rejettent en bloc, aprs lexprience malheureuse dun Urbanisme bureaucratique, symbolis en Algrie par le P.U.D., lurbanisme des instruments et la rglementation urbaine prsentent des cts positifs non ngligeables. Ils sont une garantie minimum et indispensable la sauvegarde de lintrt gnral face la multitude dintrts particuliers. En leur absence, la ville contemporaine, par son chelle et sa cadence de dveloppement, serait dun chaos indescriptible. Un Etat rgulateur, de type libral, qui na plus les moyens de raliser lui-mme le cadre urbain ne peut se passer de ces moyens de contrle de la dynamique urbaine. Ils sont encore plus utiles dans le cas dun pays comme lAlgrie o les tissus urbains sont en voie de formation et de consolidation et qui prsentent des besoins normes en quipements collectifs et en infrastructures ; tout cela rclame rglementation, programma- lion, servitudes et assiettes foncires, et donc des instruments durbanisme. Mais, ces instruments ne doivent pas devenir de simples rpliques des vieux P.U.D. phnomne malheureusement souvent observ. Ils doivent attnuer les effets ngatifs uniformisation de lespace et obligations rigides

- de la rglementation urbaine, en devenant des instruments durbanisme rellement spcifiques, mettant laccent sur les conditions locales, orientant de manire souple les actions durbanisme et les incitant produire une urbanisation qualitative. Le P.O.S., plus que le P.D.A.U., est un instrument adquat pour une rconciliation entre lurbanisme des instruments, ncessaire pour la prvision et la programmation, et un urbanisme enracin, spcifique et qualitatif soucieux de composition urbaine et didentits locales.

Plan de travail :
1-Dfinition de lurbanisme 2-Schmas dexplication 3-Les secteurs urbaniser 4-les secteurs durbanisation future : 5-Objectifs 6-les secteurs non urbanisables
7-Objectif social 8-Objectif conomique

9-Les instruments durbanisme en Algrie

10-P.D.A.U
11-P.O.S

12-C.O.S 13-P.A.R 14-Z.E.P

LES R2F2RANCES :
1-Introduction a lurbanisme oprationnel et a la composition urbaine volume :2

2-cd technique dingnieure

3-institue suprieure de gestion et de planification

4-Thme :droit de lurbanisme (mmoire)

5-le pos de lahmar

6- le p.d.a.u de beni-ounif