NBR 14653-2 - Avaliação de Bens - 2 - Imóveis Urbanos PDF

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NORMA BRASILEIRA
ABNT NBR 14653-2

Primeira edio 31.05.2004
Vlida a partir de 30.06.2004
Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos

Assets appraisal Part 2: Appraisal of urban real estate
Palavras-chave: Avaliao. Imvel Descriptor: Appraisal ICS 03.080.99
Nmero de referncia ABNT NBR 14653-2:2004 34 pginas

ABNT 2004
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Sumrio
Pgina
Prefcio............................................................................................................................................................... iv 1 2 3 4 5 6 7 7.1 7.2 7.3 7.3.1 7.3.2 7.3.3 7.3.4 7.3.5 8 8.1 8.2 8.2.1 8.2.2 8.2.3 8.2.4 8.3 8.3.1 8.3.2 9 9.1 9.2 9.2.1 9.2.2 9.2.3 9.2.4 9.3 9.4 9.5 10 10.1 10.2 10.3 11 11.1 11.1.1 11.1.2 11.2 Objetivo ..................................................................................................................................................1 Referncias normativas ........................................................................................................................1 Definies ..............................................................................................................................................1 Smbolos e abreviaturas .......................................................................................................................5 Classificao dos imveis urbanos ....................................................................................................5 Procedimentos de excelncia ..............................................................................................................6 Atividades bsicas ................................................................................................................................6 Documentao.......................................................................................................................................7 Legislao a consultar..........................................................................................................................7 Vistoria ...................................................................................................................................................7 Caracterizao da regio......................................................................................................................7 Caracterizao do terreno ....................................................................................................................7 Caracterizao das edificaes e benfeitorias ..................................................................................7 Edificaes e benfeitorias no documentadas ..................................................................................8 Situaes especiais ..............................................................................................................................8 Procedimentos metodolgicos............................................................................................................8 Procedimentos gerais ...........................................................................................................................8 Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos ..........................................9 Mtodo comparativo direto de dados de mercado ............................................................................9 Mtodo involutivo................................................................................................................................11 Mtodo da renda..................................................................................................................................12 Mtodo evolutivo .................................................................................................................................13 Mtodos para identificar o custo de um imvel...............................................................................14 Mtodo da quantificao do custo ....................................................................................................14 Mtodo comparativo direto de custo ................................................................................................15 Especificao das avaliaes ............................................................................................................16 Generalidades......................................................................................................................................16 Mtodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo ...................16 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear ......................16 Graus de preciso no caso de utilizao de modelos de regresso linear ..................................18 Graus de fundamentao com o uso do tratamento por fatores ...................................................18 Grau de preciso para o tratamento por fatores..............................................................................19 Mtodo da quantificao de custo ....................................................................................................20 Mtodo involutivo................................................................................................................................21 Mtodo evolutivo .................................................................................................................................22 Apresentao do laudo de avaliao ................................................................................................23 Laudo de avaliao completo ............................................................................................................23 Laudo de avaliao simplificado .......................................................................................................24 Anexos..................................................................................................................................................24 Procedimentos especficos................................................................................................................24 Desapropriaes .................................................................................................................................24 Classificao das desapropriaes ..................................................................................................24 Critrios................................................................................................................................................24 Servides .............................................................................................................................................25
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11.2.1 Classificao ....................................................................................................................................... 25 11.2.2 Critrios ............................................................................................................................................... 25 11.3 Glebas urbanizveis ........................................................................................................................... 26 11.4 Procedimentos especficos para a avaliao de aluguis ............................................................. 26 11.4.1 Por comparao direta....................................................................................................................... 26 11.4.2 Pela remunerao do capital ............................................................................................................. 26 11.4.3 Reformas ............................................................................................................................................. 27 11.5 Liquidao forada ............................................................................................................................. 27 Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear ........................ 28 A.1 Introduo ........................................................................................................................................... 28 A.2 Pressupostos bsicos........................................................................................................................ 28 A.2.2 Verificao dos pressupostos do modelo ....................................................................................... 29 A.3 Testes de significncia ...................................................................................................................... 30 A.4 Poder de explicao ........................................................................................................................... 31 A.5 Campo de arbtrio ............................................................................................................................... 31 A.6 Cdigos alocados ............................................................................................................................... 31 A.7 Diferentes agrupamentos .................................................................................................................. 31 A.8 Apresentao do modelo................................................................................................................... 31 Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilizao de tratamento por fatores ................................... 32 Anexo C (informativo) Referncias bibliogrficas ......................................................................................... 33
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Prefcio
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) o Frum Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalizao Setorial (ABNT/ONS) e das Comisses de Estudo Especiais Temporrias (ABNT/CEET), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros). A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comit Brasileiro de Construo Civil (ABNT/CB02), pela Comisso de Estudo de Avaliao na Construo Civil (CE02:134.02). O Projeto circulou em Consulta Pblica conforme Edital n 06 de 30.06.2003, com o nmero Projeto 02:134.02-001-2. Esta Norma, sob o ttulo geral "Avaliao de bens", tem a previso de conter as seguintes partes: Parte 1 Procedimentos gerais Parte 2 Imveis urbanos Parte 3 Imveis rurais Parte 4 Empreendimentos Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da norma de avaliao de bens ABNT NBR 14653-1:2001 no que diz respeito avaliao de imveis urbanos, inclusive glebas urbanizveis, unidades padronizadas e servides urbanas. Esta parte da ABNT NBR 14653 contm os anexos A e B, de carter normativo, e o anexo C, de carter informativo.
0 Introduo
Esta parte da ABNT NBR 14653 visa complementar os conceitos, mtodos e procedimentos gerais para os servios tcnicos de avaliao de imveis urbanos.
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Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos
Objetivo
Esta parte da ABNT NBR 14653 fixa as diretrizes para avaliao de imveis urbanos, quanto a: a) b) c) d) e) f) classificao da sua natureza; instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas; descrio das atividades bsicas; definio da metodologia bsica; especificao das avaliaes; requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de avaliao.
Referncias normativas
As normas relacionadas a seguir contm disposies que, ao serem citadas neste texto, constituem prescries para esta parte da ABNT NBR 14653. As edies indicadas estavam em vigor no momento desta publicao. Como toda norma est sujeita a reviso, recomenda-se queles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a convenincia de se usarem as edies mais recentes das normas citadas a seguir. A ABNT possui a informao das normas em vigor em um dado momento. Resoluo do CONMETRO n 12, de 12.10.1988 Quadro Geral de Unidades de Medida Leis Federais ns 6766/79 e 9785/99, que dispem sobre o parcelamento do solo urbano Decreto-Lei n 9760/46, que dispe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha ABNT NBR 12721:1999 Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcios em condomnio Procedimento ABNT NBR 14653-1:2001 Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais ABNT NBR 14653-4:2002 Avaliao de bens Parte 4: Empreendimentos
Definies
Para os efeitos desta parte da ABNT NBR 14653, aplicam-se as definies da ABNT NBR 14653-1 e as seguintes: 3.1 aproveitamento eficiente: Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia, observada a tendncia mercadolgica nas circunvizinhanas, entre os diversos usos permitidos pela legislao pertinente.
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3.2
rea de servido: Parte do imvel serviente diretamente atingida pela servido.
3.3 rea total de construo: Resultante do somatrio da rea real privativa e da rea comum atribudas a uma unidade autnoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721. 3.4 rea til da unidade: rea real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtrada a rea ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeam ou dificultem sua utilizao. 3.5 BDI: Percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construo. 3.6 cdigos alocados: Ordenao numeral (notas ou pesos) para diferenciar as caractersticas qualitativas dos imveis. 3.7 conciliao: Adoo do valor final, devidamente justificado, em funo dos resultados obtidos, quando utilizado mais de um mtodo. 3.8 defeitos construtivos: Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaa potencial sade ou segurana do usurio, decorrentes de falhas do projeto, do servio ou do material aplicado na execuo da construo. 3.9 depreciao fsica: Perda de valor em funo do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deteriorao ou mutilao. 3.10 desmembramento: Subdiviso de um terreno em lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem o prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes. 3.11 domnio: Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de algum. 3.12 domnio direto: Aquele pertencente ao proprietrio do imvel sob o instituto da enfiteuse. 3.13 domnio pleno: Domnio total, que a soma do domnio til com o domnio direto. 3.14 domnio til: Direito atribudo ao enfiteuta de se utilizar do imvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econmicos. 3.15 edifcio: Construo com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitaes multifamiliares. 3.16 equipamento comunitrio: Benfeitoria que visa atender s necessidades bsicas de sade, educao, transporte, segurana ou lazer da comunidade. 3.17 entidades tcnicas reconhecidas: Organizaes e instituies, representativas dos engenheiros de avaliaes e registradas no sistema CONFEA/CREA. 3.18 estado de conservao: Situao fsica de um bem em decorrncia de sua manuteno. 3.19 frao ideal: Percentual pertencente a cada um dos compradores (condminos) no terreno e nas coisas comuns da edificao. 3.20 frente projetada: Menor projeo da frente real sobre a normal a um dos lados, quando estes so convergentes na direo dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva. 3.21 frente real: Projeo horizontal da linha divisria do imvel com a via de acesso. 3.22 frente de referncia: Frente da situao paradigma adotada.
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3.23 gabarito de altura: Altura mxima de uma edificao permitida legalmente para um determinado local. 3.24 gleba urbanizvel: Terreno passvel de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, atravs de loteamento, desmembramento ou implantao de empreendimento. 3.25 idade aparente: Idade atribuda ao imvel de modo a refletir sua utilizao, funcionalidade, partido arquitetnico, materiais empregados, entre outros. 3.26 idade real: Tempo decorrido desde a concluso de fato da construo at a data de referncia. 3.27 imvel alodial: Aquele livre de quaisquer nus, encargos, foros ou penses. 3.28 imvel de referncia: Dado de mercado com caractersticas comparveis s do imvel avaliando. 3.29 imvel dominante: Imvel que impe restrio a outro por servido (por exemplo: lote encravado). 3.30 imvel paradigma: Imvel hipottico cujas caractersticas so adotadas como padro representativo da regio ou referencial da avaliao. 3.31 imvel com vocao urbana: Imvel em local com caractersticas, uso, ocupao, acesso e melhoramentos pblicos disponveis que possibilitam sua utilizao imediata para fins urbanos. 3.32 imvel urbano: Imvel situado dentro do permetro urbano definido em lei. 3.33 imvel serviente: Imvel que sofre restrio imposta por servido. 3.34 infra-estrutura bsica: Equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio, abastecimento de gua potvel, de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de acesso. 3.35 lote: Poro de terreno resultante de parcelamento do solo urbano. 3.36 loteamento: Subdiviso de gleba em lotes destinados a edificaes, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes. 3.37 luvas: Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferncia do contrato de locao, a ttulo de remunerao do ponto comercial. 3.38 manuteno: Aes preventivas ou corretivas necessrias para preservar as condies normais de utilizao de um bem. 3.39 modelo dinmico: Modelo no qual as despesas e receitas so previstas ao longo do tempo, com base em fluxo de caixa. 3.40 modelo esttico: Modelo que utiliza frmulas simplificadas e que no leva em conta o tempo de ocorrncia das despesas e receitas. 3.41 outlier: Ponto atpico, identificado como estranho massa de dados, que, ao ser retirado, melhora a qualidade de ajustamento do modelo analisado. 3.42 padro construtivo: Qualidade das benfeitorias em funo das especificaes dos projetos, de materiais, execuo e mo-de-obra efetivamente utilizados na construo. 3.43 p-direito: Distncia vertical livre entre o piso e o teto. 3.44 percentual de comprometimento de rea: Relao entre a rea objeto de gravame e a rea total do imvel.
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3.45 percentual de comprometimento de valor: Relao entre os valores da rea atingida por um gravame, antes e depois da sua instituio. 3.46 planta de valores: Representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro quadrado de terreno ou do imvel numa mesma data. 3.47 plo de influncia: Local que, por suas caractersticas, influencia os valores dos imveis, na medida de sua proximidade. 3.48 ponto comercial: Bem intangvel que agrega valor ao imvel comercial, decorrente de sua localizao e expectativa de explorao comercial. 3.49 ponto influenciante: Ponto atpico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parmetros estimados ou a estrutura linear do modelo. 3.50 posse: Deteno ou ocupao, com ou sem fruio, de coisa ou direito. 3.51 profundidade equivalente: Resultado numrico da diviso da rea de um lote pela sua frente projetada principal. 3.52 quota-parte: Valor atribudo a uma frao ideal. 3.53 renda: Fruto da explorao de bens ou direitos, ou aplicao de capital. 3.54 segmento de rea diretamente desmembrvel: Parte de um terreno com frente para vias ou logradouros pblicos oficiais, passvel de aproveitamento econmico e legal. 3.55 terreno de fundo: Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pblica por um corredor de acesso. 3.56 terreno encravado: Aquele que no se comunica com a via pblica. 3.57 terreno interno: Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessrio da malha viria do Municpio ou de propriedade de particulares, e que no consta oficialmente na Planta Genrica de Valores do Municpio. 3.58 terrenos acrescidos de marinha: Terrenos que se formarem, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha. 3.59 terrenos de marinha: Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posio da linha do preamar-mdio de 1831, que: a) b) so situados no continente, na costa martima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, at onde se faa sentir a influncia das mars; contornam as ilhas situadas em zonas onde se faa sentir a influncia das mars.
3.60 testada: Medida da frente. 3.61 unidade imobiliria padronizada: Imvel de ocorrncia usual e repetitiva no mercado imobilirio, comprovada atravs de pesquisa especfica, e identificado de acordo com suas caractersticas construtivas. 3.62 valor deprecivel: Diferena entre o custo de reproduo da benfeitoria e o seu valor residual. 3.63 variveis-chave: Variveis que, a priori e tradicionalmente, so importantes para a formao do valor do imvel. 3.64 variveis independentes: Variveis que do contedo lgico formao do valor do imvel objeto da avaliao.
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3.65 variveis qualitativas: Variveis que no podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padro construtivo, estado de conservao, qualidade do solo). 3.66 variveis quantitativas: Variveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: rea privativa, nmero de quartos, nmero de vagas de garagem). 3.67 varivel dependente: Varivel que se pretende explicar pelas variveis independentes. 3.68 varivel dicotmica: Varivel que assume apenas dois valores. 3.69 varivel proxy: Varivel utilizada para substituir outra de difcil mensurao e que se presume guardar com ela relao de pertinncia. 3.70 vcio: Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou servios, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuzos materiais ao consumidor. 3.71 vcio construtivo: Vcio que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construo ou de execuo. 3.72 vcio de utilizao: Vcio que decorre de utilizao inadequada ou falha na manuteno. 3.73 vocao do imvel: Uso economicamente mais adequado de determinado imvel em funo das caractersticas prprias e do entorno, respeitadas as limitaes legais.
Smbolos e abreviaturas
As notaes adotadas pelo engenheiro de avaliaes devem ser devidamente explicitadas no laudo ou parecer tcnico, indicando-se tambm suas respectivas unidades de medida, de acordo com a Resoluo do CONMETRO n 12, de 12.10.1988.
5
5.1
Classificao dos imveis urbanos

Quanto ao uso:
a) residencial; b) comercial; c) industrial; d) institucional; e) misto. 5.2 Quanto ao tipo do imvel, entre outros:
a) terreno (lote ou gleba); b) apartamento; c) casa; d) escritrio (sala ou andar corrido); e) loja;
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f)
galpo;
g) vaga de garagem; h) misto; i) j) hotis e motis; hospitais;
k) escolas; l) cinemas e teatros;
m) clubes recreativos; n) prdios industriais. 5.3 Quanto ao agrupamento dos imveis:
a) loteamento; b) condomnio de casas; c) prdio de apartamentos; d) conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos); e) conjunto de salas comerciais; f) prdio comercial;
g) conjunto de prdios comerciais; h) conjunto de unidades comerciais; i) complexo industrial.
Procedimentos de excelncia
Consultar a seo 6 da ABNT NBR 14653-1:2001.
Atividades bsicas
recomendvel que o engenheiro de avaliaes ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliao esclarea aspectos essenciais para definir o mtodo avaliatrio e eventuais nveis de fundamentao e preciso que se pretende atingir, entre outros: finalidade: locao, aquisio, doao, alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros; objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locao; outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedio, valor de liquidao forada, valor de desmonte (ver definio na ABNT NBR 14653-4); indicadores de viabilidade e outros;
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prazo limite para apresentao do laudo; condies a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.
7.1
Documentao
Reportar-se a 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.
7.2
Legislao a consultar
Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restries (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imvel.
7.3
Vistoria
Alm do disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, observar, no que couber, o descrito em 7.3.1 a 7.3.5. 7.3.1 Caracterizao da regio Aspectos gerais: anlise das condies econmicas, polticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atpicos ou estigmas. Aspectos fsicos: condies de relevo, natureza predominante do solo e condies ambientais. Localizao: situao no contexto urbano, com indicao dos principais plos de influncia. Uso e ocupao do solo: confrontar a ocupao existente com as leis de zoneamento e uso do solo do municpio, para concluir sobre as tendncias de modificao a curto e mdio prazo. Infra-estrutura urbana: sistema virio, transporte coletivo, coleta de resduos slidos, gua potvel, energia eltrica, telefone, redes de cabeamento para transmisso de dados, comunicao e televiso, esgotamento sanitrio, guas pluviais e gs canalizado. Atividades existentes: comrcio, indstria e servio. Equipamentos comunitrios: segurana, educao, sade, cultura e lazer. Caracterizao do terreno Localizao: situao na regio e via pblica, com indicao de limites e confrontaes. Utilizao atual e vocao, em confronto com a legislao em vigor. Aspectos fsicos: dimenses, forma, topografia, superfcie, solo. Infra-estrutura urbana disponvel. Restries fsicas e legais ao aproveitamento. Caracterizao das edificaes e benfeitorias Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos, comparados com a documentao disponvel. Aspectos arquitetnicos, paisagsticos e funcionais, inclusive conforto ambiental.
7.3.2 7.3.3
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7.3.4
Adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para a regio. Condies de ocupao. Edificaes e benfeitorias no documentadas
No caso da existncia de edificaes e benfeitorias que no constem na documentao, observar o disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1. 7.3.5 7.3.5.1 Situaes especiais Vistoria por amostragem
Na avaliao de conjunto de unidades autnomas padronizadas, permitida vistoria interna por amostragem aleatria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de um percentual mnimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia. 7.3.5.2 Impossibilidade de vistoria
Quando no for possvel o acesso do avaliador ao interior do imvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliao. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliao pode prosseguir com base nos elementos que for possvel obter ou fornecidos pelo contratante, tais como: a) descrio interna; b) no caso de apartamentos, escritrios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de reas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifcio e informaes da respectiva administrao; c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa. As consideraes hipotticas sobre o imvel que configuram a situao paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliao. 7.3.5.3 Planta de valores
Nas avaliaes em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com o objetivo de aferir os critrios e percepes considerados no cadastro.
Procedimentos metodolgicos
Na aplicao dos mtodos avaliatrios referidos na seo 8 da ABNT NBR 14653-1:2001, recomendam-se os procedimentos metodolgicos relacionados em 8.1 a 8.3.
8.1
8.1.1
Procedimentos gerais
Observar 7.5 da ABNT NBR 14653-1:2001.
8.1.2 Quando couber e o objetivo for a identificao do valor de mercado, recomendvel que sejam apresentadas consideraes quanto ao aproveitamento eficiente do imvel. 8.1.3 Nos mercados em transio recomendvel a anlise e diagnstico da situao do mercado, eventualmente com a adoo de outro enfoque, procedendo-se conciliao. 8.1.4 Mtodos utilizados no detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamentados no trabalho.
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8.2
8.2.1
Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos

Mtodo comparativo direto de dados de mercado Planejamento da pesquisa
8.2.1.1
No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende a composio de uma amostra representativa de dados de mercado de imveis com caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda a evidncia disponvel. Esta etapa que envolve estrutura e estratgia da pesquisa deve iniciar-se pela caracterizao e delimitao do mercado em anlise, com o auxlio de teorias e conceitos existentes ou hipteses advindas de experincias adquiridas pelo avaliador sobre a formao do valor. Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes para explicar a formao de valor e estabelecidas as supostas relaes entre si e com a varivel dependente. A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da amostragem e s tcnicas a serem utilizadas na coleta e anlise dos dados, como a seleo e abordagem de fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise (quantitativa ou qualitativa) e a elaborao dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros). 8.2.1.2 8.2.1.2.1 Identificao das variveis do modelo Varivel dependente
Para a especificao correta da varivel dependente, necessria uma investigao no mercado em relao sua conduta e s formas de expresso dos preos (por exemplo, preo total ou unitrio, moeda de referncia, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida. 8.2.1.2.2 Variveis independentes
As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (por exemplo: rea, frente), de localizao (como bairro, logradouro, distncia a plo de influncia, entre outros) e econmicas (como oferta ou transao, poca e condio do negcio vista ou a prazo). Devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes e vice-versa. Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas. As diferenas qualitativas das caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: a) por meio de codificao, com o emprego de variveis dicotmicas (por exemplo: aplicao de condies booleanas do tipo maior do que ou menor do que, sim ou no); b) pelo emprego de variveis proxy (por exemplo: padro construtivo expresso pelo custo unitrio bsico); c) por meio de cdigos alocados (por exemplo: padro construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3). 8.2.1.3 8.2.1.3.1 Levantamento de dados de mercado Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.
8.2.1.3.2 O levantamento de dados tem como objetivo a obteno de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatrio. Nesta etapa o engenheiro de avaliaes investiga o mercado, coleta dados e informaes confiveis preferentemente a respeito de negociaes realizadas e ofertas, contemporneas data de referncia da avaliao, com suas principais caractersticas econmicas, fsicas e de localizao.
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8.2.1.3.3 As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possvel. A necessidade de identificao das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No caso de avaliaes judiciais, obrigatria a identificao das fontes. 8.2.1.3.4 Os dados de oferta so indicaes importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preos e, sempre que possvel, quantific-las pelo confronto com dados de transaes. 8.2.1.3.5 Na amostragem deve-se sopesar o uso de informaes que impliquem opinies subjetivas do informante e recomenda-se: a) visitar cada imvel tomado como referncia, com o intuito de verificar, tanto quanto possvel, todas as informaes de interesse; b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos; c) confrontar as informaes das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados. 8.2.1.4 8.2.1.4.1 Tratamento de dados Preliminares
recomendvel, preliminarmente, a sumarizao das informaes obtidas sob a forma de grficos que mostrem as distribuies de freqncia para cada uma das variveis, bem como as relaes entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilbrio da amostra, a influncia das possveis variveis-chave sobre os preos e a forma de variao, possveis dependncias entre elas, identificao de pontos atpicos, entre outros. Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenas a priori do engenheiro de avaliaes, bem como permitir a formulao de novas hipteses. Nos casos de transformao de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preo vista, esta deve ser realizada com a adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida e representativa da mdia praticada pelo mercado, data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte. No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em funo da qualidade e da quantidade de dados e informaes disponveis: tratamento por fatores: homogeneizao por fatores e critrios, fundamentados por estudos conforme 8.2.1.4.2, e posterior anlise estatstica dos resultados homogeneizados; tratamento cientfico: tratamento de evidncias empricas pelo uso de metodologia cientfica que leve induo de modelo validado para o comportamento do mercado.
Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma representao simplificada do mercado, uma vez que no considera todas as suas informaes. Por isso, precisam ser tomados cuidados cientficos na sua elaborao, desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo, at o exame final dos resultados. O poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do grfico de preos observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos prximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validao. 8.2.1.4.2 Tratamento por fatores
Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas e revisados em perodos mximos de dois anos, e devem especificar claramente a regio para a qual so aplicveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneizao medidos no mercado, desde que o estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliao.
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A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a: a) b) c) d) correta identificao dos dados de mercado, com endereo completo, especificao e quantificao das principais variveis levantadas, mesmo aquelas no utilizadas no modelo; iseno e identificao das fontes de informao, esta ltima no caso de avaliaes judiciais, de forma a permitir a sua conferncia; nmero de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentao; sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, no que diz respeito sua situao, destinao, ao grau de aproveitamento e s caractersticas fsicas.
No caso de utilizao de tratamento por fatores, deve ser observado o anexo B. 8.2.1.4.3 Tratamento cientfico
Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formao de valores, devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. Quando necessrio, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercusso na classificao dos graus de fundamentao e preciso. Outras ferramentas analticas para a induo do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliaes, tais como redes neurais artificiais, regresso espacial e anlise envoltria de dados, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente. No caso de utilizao de modelos de regresso linear, deve ser observado o anexo A. 8.2.2 Mtodo involutivo
O mtodo involutivo, conforme definido em 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, compreende as etapas descritas em 8.2.2.1 a 8.2.2.10. 8.2.2.1 Vistoria
Deve ser realizada de acordo com 7.3. 8.2.2.2 Projeto hipottico
Na concepo do projeto hipottico, o engenheiro de avaliaes deve verificar o aproveitamento eficiente para o imvel avaliando, como definido em 3.1. 8.2.2.3 Pesquisa de valores
A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobilirio projetado para a situao hipottica adotada e sua variao ao longo do tempo. 8.2.2.4 Previso de receitas
As receitas de venda das unidades do projeto hipottico so calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.2.2.3, considerados a eventual valorizao imobiliria, a forma de comercializao e o tempo de absoro no mercado.
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8.2.2.5
Levantamento do custo de produo do projeto hipottico
Este levantamento corresponde apurao dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaborao e aprovao de projetos, necessrios transformao do imvel para as condies do projeto hipottico. 8.2.2.6 Previso de despesas adicionais
Podem ser includas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas: a) compra do imvel; b) administrao do empreendimento, inclusive vigilncia; c) impostos e taxas; d) publicidade; e) a comercializao das unidades. 8.2.2.7 Margem de lucro do incorporador
Quando for usada margem de lucro em modelos que no utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que est diretamente ligado quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estticos deve ter relao com o que praticado no mercado. 8.2.2.8 Prazos
No caso de adoo de modelos dinmicos, recomenda-se que: a) o prazo para a execuo do projeto hipottico seja compatvel com as suas caractersticas fsicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condies mercadolgicas; b) o prazo para a venda das unidades seja compatvel com a estrutura, conduta e desempenho do mercado. 8.2.2.9 Taxas
No caso de adoo de modelos dinmicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorizao imobiliria, de evoluo de custos e despesas, de juros do capital investido e a mnima de atratividade. 8.2.2.10 Modelo
A avaliao poder ser realizada com a utilizao dos seguintes modelos, em ordem de preferncia: a) por fluxos de caixa especficos; b) com a aplicao de modelos simplificados dinmicos; c) com a aplicao de modelos estticos. 8.2.3 Mtodo da renda
As avaliaes de empreendimentos de base imobiliria (hotis, shopping centers e outros) devem observar as prescries da ABNT NBR 14653-4. No caso de avaliao de imvel que no se enquadre na situao anterior, devem ser observados os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4.
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8.2.3.1
Estimao das receitas e despesas
Em funo do tipo de imvel que se pretende avaliar so levantadas todas as despesas necessrias sua manuteno e operao, impostos etc., e receitas provenientes da sua explorao. 8.2.3.2 Montagem do fluxo de caixa
A montagem do fluxo de caixa feita com base nas despesas e receitas previstas para o imvel e suas respectivas pocas. 8.2.3.3 Estabelecimento da taxa mnima de atratividade
Esta taxa estimada em funo das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e, tambm, dos riscos do negcio. 8.2.3.4 Estimao do valor do imvel
O valor mximo estimado para o imvel representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa mnima de atratividade. 8.2.4 Mtodo evolutivo
8.2.4.1 A composio do valor total do imvel avaliando pode ser obtida atravs da conjugao de mtodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reproduo das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercializao, ou seja: VI = ( VT + VB ) . FC onde: VI o valor do imvel; VT o valor do terreno; VB o valor da benfeitoria; FC o fator de comercializao. 8.2.4.2 a) b) c) A aplicao do mtodo evolutivo exige que:
o valor do terreno seja determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo mtodo involutivo; as benfeitorias sejam apropriadas pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo mtodo da quantificao de custo; o fator de comercializao seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao.
8.2.4.3 Quando o imvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento eficiente preponderante, o engenheiro de avaliaes deve analisar a adequao das benfeitorias, ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do terreno e explicitar os clculos correspondentes. 8.2.4.4 Quando puder ser empregado, o mtodo evolutivo pode ser considerado como mtodo eletivo para a avaliao de imveis cujas caractersticas sui generis impliquem a inexistncia de dados de mercado em nmero suficiente para a aplicao do mtodo comparativo direto de dados de mercado.
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8.3
Mtodos para identificar o custo de um imvel
Os mtodos a seguir so recomendados para a identificao do custo de todos os tipos de imveis, inclusive os que compem os empreendimentos objeto da ABNT NBR 14653-4. 8.3.1 Mtodo da quantificao do custo
Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitrio bsico de construo ou por oramento, com citao das fontes consultadas. 8.3.1.1 8.3.1.1.1 Identificao de custo pelo custo unitrio bsico (ABNT NBR 12721) Vistoria
Tem como objetivo principal examinar as especificaes dos materiais aplicados, para estimao do padro construtivo, a tipologia, o estado de conservao e a idade aparente. 8.3.1.1.2 Clculo da rea equivalente de construo
A rea equivalente de construo deve ser calculada de acordo com a seguinte frmula, em consonncia com o previsto na ABNT NBR 12721 para os casos de prdios em condomnio:
S = Ap + ( Aq i Pi )
i n
Onde: S a rea equivalente de construo; Ap a rea construda padro; Aqi a rea construda de padro diferente; Pi o percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de padro diferente e a rea padro, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721. 8.3.1.1.3 Estimao do custo de construo
Para a estimao do custo de construo, pode-se aplicar o modelo a seguir:

C = [CUB + OE + OI + (OFe OFd ) S ](1 + A )(1 + F )(1 + L )
Onde: C o custo unitrio de construo por metro quadrado de rea equivalente de construo; CUB o custo unitrio bsico; OE o oramento de elevadores; OI o oramento de instalaes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteo contra incndio, centrais de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizao, projetos etc.; OFe o oramento de fundaes especiais;
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OFd o oramento de fundaes diretas; S a rea equivalente de construo, de acordo com a ABNT NBR 12721; A a taxa de administrao da obra; F o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo da construo; L o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora. 8.3.1.2 8.3.1.2.1 Identificao do custo pelo oramento detalhado Vistoria
A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificaes dos materiais aplicados, o estado de conservao e a idade aparente. 8.3.1.2.2 Levantamento dos quantitativos
Nesta etapa so levantados todos os quantitativos de materiais e servios aplicados na obra. 8.3.1.2.3 Pesquisa de custos
De acordo com as especificaes dos materiais e servios utilizados para execuo da benfeitoria, coletamse os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas. 8.3.1.2.4 Preenchimento da planilha oramentria
O preenchimento da planilha deve ser de acordo com o modelo sugerido na ABNT NBR 12721, onde so discriminados todos os servios, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unitrio, o custo total e a fonte de consulta. 8.3.1.3 Depreciao fsica
O clculo da depreciao fsica pode ser realizado de forma analtica por meio de oramento necessrio recomposio do imvel na condio de novo ou por meio da aplicao de coeficiente de depreciao, que leve em conta a idade e o estado de conservao. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor deprecivel. 8.3.1.4 Custo de reedio da benfeitoria
O custo de reedio da benfeitoria o resultado da subtrao do custo de reproduo da parcela relativa depreciao. 8.3.2 Mtodo comparativo direto de custo
A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos deve considerar uma amostra composta por imveis de projetos semelhantes, a partir da qual so elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do mtodo comparativo direto de dados de mercado.
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9
9.1
Especificao das avaliaes

Generalidades
9.1.1 A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentao. Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por isso, no passvel de fixao a priori. 9.1.2 No caso de informaes insuficientes para a utilizao dos mtodos previstos nesta Norma, conforme 8.1.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, o trabalho no deve ser classificado quanto fundamentao e preciso, e deve ser considerado parecer tcnico, como definido em 3.34 da ABNT NBR 14653-1:2001. 9.1.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser dispensados de especificao, em comum acordo entre as partes.
9.2
9.2.1
Mtodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo

Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear
Conforme a tabela 1. Tabela 1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear Item Descrio Caracterizao do imvel avaliando Grau III Completa quanto a todas as variveis analisadas Caractersticas conferidas pelo autor do laudo 6 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem, com foto II Completa quanto s variveis utilizadas no modelo Caractersticas conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo 4 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo I Adoo de situao paradigma Podem ser utilizadas caractersticas fornecidas por terceiros 3 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo
Coleta de dados de mercado
Quantidade mnima de dados de mercado efetivamente utilizados
Identificao dos dados de mercado
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Tabela 1 (concluso) Item Descrio III Grau II Admitida para apenas uma varivel, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior b) o valor estimado no ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida varivel Nvel de significncia (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) Nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos realizados
Observar subseo 9.1.
Admitida, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior b) o valor estimado no ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variveis, simultaneamente
Extrapolao
No admitida
10%
20%
30%
7
NOTA
1%
5%
10%
9.2.1.1 a) b)
Para atingir o grau III, so obrigatrias:
apresentao do laudo na modalidade completa; discusso do modelo, verificadas a coerncia da variao das variveis em relao ao mercado, bem como suas elasticidades no ponto de estimao.
9.2.1.2 A utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso implica a obteno, no mximo, de grau II de fundamentao. 9.2.1.3 A utilizao de tratamento prvio por fatores de homogeneizao, para a transformao de variveis em modelos de regresso, implica a obteno, no mximo, de grau II de fundamentao. 9.2.1.4 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: a) na tabela 1, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e sete itens; b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos;
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c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo tabela 2. Tabela 2 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear Graus Pontos mnimos Itens obrigatrios no grau correspondente III 18 3, 5, 6 e 7, com os demais no mnimo no grau II II 11 3, 5, 6 e 7 no mnimo no grau II I 7 Todos, no mnimo no grau I
9.2.2
Graus de preciso no caso de utilizao de modelos de regresso linear
Conforme a tabela 3. Tabela 3 Grau de preciso da estimativa do valor no caso de utilizao de modelos de regresso linear Descrio Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa
NOTA Observar subseo 9.1.
Grau III 30% II 30% - 50% I > 50%
9.2.2.1 A utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso implica a obteno, no mximo, de grau II de preciso. 9.2.3 Graus de fundamentao com o uso do tratamento por fatores
Conforme a tabela 4. Tabela 4 Graus de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores Item Descrio III 1 Caracterizao do imvel avaliando Completa quanto a todas as variveis analisadas Caractersticas conferidas pelo autor do laudo Grau II Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Caractersticas conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo 6 I Adoo de situao paradigma Podem ser utilizadas caractersticas fornecidas por terceiros 3
Coleta de dados de mercado Quantidade mnima de dados de mercado efetivamente utilizados
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Tabela 4 (concluso) Item Descrio III Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas, com foto No admitida Grau II Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas Admitida para apenas uma varivel 0,80 a 1,20 I Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados correspondentes aos fatores utilizados Admitida
Identificao dos dados de mercado
Extrapolao conforme B.5.2 Intervalo admissvel de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores
6
NOTA
0,90 a 1,10
0,50 a 1,50
9.2.3.1
Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.
9.2.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: a) b) c) na tabela 5, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens; o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos; o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo tabela 5. Tabela 5 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de tratamento por fatores Graus Pontos mnimos Itens obrigatrios no grau correspondente
III 15 Itens 3, 5 e 6, com os demais no mnimo no grau II
II 9 Item 3, 5 e 6 no mnimo no grau II
I 6 todos, no mnimo no grau I
9.2.4
Grau de preciso para o tratamento por fatores
Conforme a tabela 6.
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Tabela 6 Graus de preciso da estimativa de valor no caso de utilizao de tratamento por fatores Descrio Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa
Grau III 30% II 30%-50% >50% I
9.3
Mtodo da quantificao de custo
Conforme a tabela 7. Tabela 7 Graus de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da quantificao de custo de benfeitorias Graus Item Descrio III II Pela utilizao de custo unitrio bsico para projeto semelhante ao projeto padro Justificado Calculada por mtodos tcnicos consagrados, considerando-se idade, vida til e estado de conservao I Pela utilizao de custo unitrio bsico para projeto diferente do projeto padro, com os devidos ajustes Arbitrado
Estimativa do custo direto
Pela elaborao de oramento, no mnimo sinttico Calculado Calculada por levantamento do custo de recuperao do bem, para deix-lo no estado de novo
BDI
Depreciao fsica
Arbitrada
NOTA
9.3.1
9.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: a) b) c) na tabela 7, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens; o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos; o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo tabela 8.
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Tabela 8 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da quantificao do custo de benfeitorias Graus Pontos mnimos Itens obrigatrios no grau correspondente
NOTA
III 7 1, com os demais no mnimo no grau II
II 5 1 e 2, no mnimo no grau II
I 3 todos, no mnimo no grau I
9.4
Mtodo involutivo
Conforme tabela 9. Tabela 9 Graus de fundamentao no caso da utilizao do mtodo involutivo Item Descrio Nvel de detalhamento do projeto hipottico Preo de venda das unidades do projeto hipottico Estimativa dos custos de produo Grau III Anteprojeto ou projeto bsico No mnimo grau II de fundamentao no mtodo comparativo Grau III de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Fundamentados com dados obtidos no mercado Fundamentadas com dados obtidos no mercado Dinmico com fluxo de caixa De estrutura, conjuntura, tendncias e conduta Mnimo de 3 Simulaes com discusso do comportamento do modelo II Estudo preliminar Grau I de fundamentao no mtodo comparativo Grau II de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Justificados I Aproveitamento, ocupao e usos presumidos Estimativa Grau I de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Arbitrados
Prazos
5 6 7
Taxas Modelo Anlise setorial e diagnstico de mercado Cenrios Anlises de sensibilidade do modelo
Justificadas Dinmico com equaes predefinidas Da conjuntura
Arbitradas Esttico Sintticos da conjuntura 1
2 Simulaes com identificao das variveis mais significativas
Sem simulao
NOTA
21
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9.4.1
9.4.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: a) na tabela 9, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e nove itens; b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos; c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo tabela 10. Tabela 10 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo involutivo Graus Pontos mnimos Itens obrigatrios no grau correspondente III 22 2,6,7 e 8, com os demais no mnimo no grau II II 13 2,6,7 e 8, no mnimo no grau II I 9 Todos, no mnimo no grau I
9.5
Mtodo evolutivo
Conforme a tabela 11. Tabela 11 Graus de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo Item Descrio Grau III Grau III de fundamentao no mtodo comparativo ou no involutivo Grau III de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Inferido em mercado semelhante II Grau II de fundamentao no mtodo comparativo ou no involutivo Grau II de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Justificado I Grau I de fundamentao no mtodo comparativo ou no involutivo Grau I de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Arbitrado
Estimativa do valor do terreno
Estimativa dos custos de reedio Fator de comercializao

Observar seo 9.1.
3
NOTA
22
ABNT NBR 14653-2:2004
9.5.1
9.5.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: a) b) c) na tabela 11, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens; o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos; o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo tabela 12.
Quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15% do valor total do imvel, poder ser adotado para este item, independentemente do grau atingido em sua avaliao, dois pontos. Tabela 12 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo Graus Pontos mnimos Itens obrigatrios no grau correspondente III 8 1 e 2, com o 3 no mnimo no grau II II 5 1 e 2, no mnimo no grau II I 3 Todos, no mnimo no grau I
10 Apresentao do laudo de avaliao

10.1 Laudo de avaliao completo
O laudo de avaliao completo deve conter no mnimo os seguintes itens: a) b) c) d) e) f) g) h) identificao do solicitante; finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante; objetivo da avaliao; pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - Atender ao disposto em 7.2. da ABNT NBR 14653-1:2001; identificao e caracterizao do imvel ABNT NBR 14653-1:2001, no que couber; avaliando Atender ao disposto em 7.3 da
diagnstico do mercado - Relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001; indicao do(s) mtodo(s) ABNT NBR 14653-1:2001; e procedimento(s) utilizado(s) Relatar conforme seo 8 da
especificao da avaliao - Indicar a especificao atingida, com relao aos graus de fundamentao e preciso, conforme seo 9. Quando solicitado pelo contratante, deve ser apresentado demonstrativo da pontuao atingida; tratamento dos dados e identificao do resultado - Explicitar os clculos efetuados, o campo de arbtrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o grfico de preos observados versus valores estimados pelo modelo, conforme 8.2.1.4.1;
i)
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j) k)
resultado da avaliao e sua data de referncia; qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao.
10.2 Laudo de avaliao simplificado

O laudo de avaliao simplificado deve atender no mnimo, de forma resumida, aos itens a) a h) de 10.1 da ABNT NBR 14653-1:2001.
10.3 Anexos
Para a identificao do valor de mercado, podem ser includos, de acordo com o grau de fundamentao, os seguintes anexos: documentao dominial, fotografias do imvel avaliando, plantas, identificao dos dados de mercado, memria de calculo ou relatrios originais dos programas computacionais utilizados.
11 Procedimentos especficos
11.1 Desapropriaes
11.1.1 Classificao das desapropriaes 11.1.1.1 Quanto extenso:
total: aquela que atinge o imvel em sua totalidade, ou cujo remanescente seja inaproveitvel; parcial: aquela que atinge parte do imvel; Quanto durao: temporria; permanente.
11.1.2 Critrios 11.1.2.1 Nas desapropriaes totais, as avaliaes devem ser realizadas com a utilizao dos mtodos previstos nesta Norma. Quando o custo de reedio for superior ao valor de mercado, o engenheiro de avaliaes dever apresentar os dois resultados, a titulo de subsdio. 11.1.2.2 Nas desapropriaes parciais, o critrio bsico o da diferena entre as avaliaes do imvel original e do imvel remanescente, na mesma data de referncia (critrio antes e depois). Devem ser apreciadas circunstncias especiais, quando relevantes, tais como alteraes de forma, uso, acessibilidade, ocupao e aproveitamento. 11.1.2.3 No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptao do remanescente, possvel desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso de ser necessria desocupao temporria para a execuo dos servios. 11.1.2.4 Se o engenheiro de avaliaes considerar como inaproveitvel o remanescente do imvel, esta condio deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado. 11.1.2.5 Nas desapropriaes temporrias, as indenizaes devem considerar a renda que seria auferida pelo imvel, durante o perodo correspondente, bem como eventuais perdas adicionais.
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11.2 Servides
11.2.1 Classificao 11.2.1.1 Quanto natureza, entre outras:
administrativa ou pblica, quando o titular da servido for o Poder Pblico ou seu preposto, sem que exista um imvel serviendo; predial, quando a restrio for imposta a um imvel serviente para uso e utilidade do imvel serviendo. Quanto finalidade, entre outras:
11.2.1.2
passagem de pedestres e veculos; passagem de linhas de transmisso; passagem de tubulaes. Quanto interveno fsica:
11.2.1.3
aparente, quando h interveno fsica; no aparente, quando no h interveno fsica. Quanto durao:
11.2.1.4
temporria; perptua.
11.2.2 Critrios 11.2.2.1 O valor da indenizao pela presena de servido corresponde perda do valor do imvel decorrente das restries a ele impostas, calculadas alternativamente por: a) diferena entre as avaliaes do imvel original e do imvel serviente, na mesma data de referncia (critrio antes e depois), com considerao de circunstncias especiais, tais como alteraes de uso, ocupao, acessibilidade e aproveitamento; b) diferena entre os valores presentes dos rendimentos imobilirios lquidos relativos ao uso do imvel antes e depois da instituio da servido. 11.2.2.2 Prejuzos causados s benfeitorias atingidas pela faixa de servido devem ser avaliados.
11.2.2.3 Perdas adicionais decorrentes da instituio da servido no imvel, como a cessao de atividade econmica, devem ser consideradas, quando solicitadas.
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11.3 Glebas urbanizveis

11.3.1 A avaliao das glebas urbanizveis deve ser feita preferivelmente com a utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado. 11.3.2 Quando for utilizado o mtodo involutivo: a) recomenda-se considerar a viabilidade legal da implantao do parcelamento do solo simulado, respeitadas as restries da Lei 6766 e das leis estaduais e municipais atinentes ao uso e ocupao do solo, com destaque para os parmetros fsicos e urbansticos exigidos para o loteamento, tais como o percentual mximo de reas vendveis, infra-estrutura mnima, leitos carroveis, declives mximos etc.; recomenda-se considerar a possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou logradouros pblicos oficiais, desde que legalmente viveis e economicamente vantajosos, com loteamento da rea remanescente; devem-se considerar o estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, tais como a existncia de direitos reais e possessrios, informados pelo contratante; caso a gleba urbanizvel seja avaliada como empreendimento, devem ser seguidos os preceitos da ABNT NBR 14653-4; quando houver dvidas sobre a viabilidade da urbanizao da gleba, recomenda-se verificar o seu valor por meio de seus frutos, tais como locao, arrendamento etc.
b)
c) d) e)
11.4 Procedimentos especficos para a avaliao de aluguis

11.4.1 Por comparao direta 11.4.1.1 Trata-se do procedimento preferencial, usualmente empregado em aes renovatrias e revisionais. Para a sua aplicao exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locaes de imveis semelhantes. 11.4.1.2 Especial ateno deve ser dada quando forem comparados aluguis com distintos perodos de reajuste ou estgios do contrato, admitindo-se os seguintes procedimentos: a) b) tornar os dados homogneos, com o auxlio de modelos que levem em conta a previso inflacionria; utilizar modelos de regresso com variveis que considerem as diferenas contratuais ou o estgio do contrato.
11.4.1.3 No caso de antecipao de aluguis, devem ser adicionados aos aluguis nominais acrscimos constantes, financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado. 11.4.2 Pela remunerao do capital 11.4.2.1 Neste caso, o aluguel determinado em funo do valor do imvel, podendo ser empregado em casos de imveis isolados e atpicos, para os quais a utilizao da comparao direta seja impraticvel. 11.4.2.2 Sua utilizao exige a determinao da taxa de remunerao e do valor do imvel.
11.4.2.3 A taxa de remunerao deve ser objeto de pesquisa especfica para cada caso, pois varia para cada tipo de imvel, localizao e, tambm, ao longo do tempo, dependendo da conjuntura econmica.
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11.4.3 Reformas O custo de reformas que beneficiem o imvel alugado pode ser amortizado em forma de desconto do aluguel, durante prazo compatvel.
11.5 Liquidao forada

Quando solicitado, alm do valor de mercado, pode constar no laudo de avaliao o valor para liquidao forada, para uma certa data, adotando-se critrios acordados entre contratantes e contratados.
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Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear
A.1 Introduo
A.1.1 A tcnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma varivel dependente em relao a outras que so responsveis pela variabilidade observada nos preos a anlise de regresso. A.1.2 No modelo linear para representar o mercado, a varivel dependente expressa por uma combinao linear das variveis independentes, em escala original ou transformadas, e respectivas estimativas dos parmetros populacionais, acrescida de erro aleatrio, oriundo de variaes do comportamento humano habilidades diversas de negociao, desejos, necessidades, compulses, caprichos, ansiedades, diferenas de poder aquisitivo, entre outros imperfeies acidentais de observao ou de medida e efeitos de variveis irrelevantes no includas no modelo. A.1.3 Com base em uma amostra extrada do mercado, os parmetros populacionais so estimados por inferncia estatstica. A.1.4 Na modelagem, devem ser expostas as hipteses relativas aos comportamentos das variveis dependentes e independentes, com base no conhecimento que o engenheiro de avaliaes tem a respeito do mercado, quando sero formuladas as hipteses nula e alternativa para cada parmetro.
A.2 Pressupostos bsicos

A.2.1 Ressalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regresso, de observar os seus pressupostos bsicos, apresentados a seguir, principalmente no que concerne sua especificao, normalidade, homocedasticidadede, no-multicolinearidade, no-autocorrelao, independncia e inexistncia de pontos atpicos, com o objetivo de obter avaliaes no-tendenciosas, eficientes e consistentes: a) para evitar a micronumerosidade, o nmero mnimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes critrios, com respeito ao nmero de variveis independentes (k):
n 3 (k+1) ni 5, at duas variveis dicotmicas ou trs cdigos alocados para a mesma caracterstica; ni 3, para 3 ou mais variveis dicotmicas ou quatro ou mais cdigos alocados para a mesma caracterstica onde ni o nmero de dados de mesma caracterstica, no caso de utilizao de variveis dicotmicas ou de cdigos alocados, ou nmero de valores observados distintos para cada uma das variveis quantitativas; b) c) d) e) os erros so variveis aleatrias com varincia constante, ou seja, homocedsticos; os erros so variveis aleatrias com distribuio normal; os erros so no-autocorrelacionados, isto , so independentes sob a condio de normalidade; no devem existir erros de especificao no modelo, isto , todas as variveis importantes devem estar incorporadas inclusive as decorrentes de interao e nenhuma varivel irrelevante deve estar presente no modelo;
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f)
em caso de correlao linear elevada entre quaisquer subconjuntos de variveis independentes, isto , multicolinearidade, deve-se examinar a coerncia das caractersticas do imvel avaliando com a estrutura de multicolinearidade inferida, vedada a utilizao do modelo em caso de incoerncia; no deve existir nenhuma correlao entre o erro aleatrio e as variveis independentes do modelo. possveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser investigados e sua retirada fica condicionada apresentao de justificativas.
g) h)
A.2.2 Verificao dos pressupostos do modelo

A.2.2.1 Linearidade
Deve ser analisado, primeiramente, o comportamento grfico da varivel dependente em relao a cada varivel independente, em escala original. Isto pode orientar o avaliador na transformao a adotar. Existem formas estatsticas de se buscar a transformao mais adequada, como, por exemplo, os procedimentos de Box e Cox. As transformaes utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto quanto possvel, refletir o comportamento do mercado, com preferncia pelas transformaes mais simples de variveis, que resultem em modelo satisfatrio. Aps as transformaes realizadas, se houver, examina-se a linearidade do modelo, pela construo de grficos dos valores observados para a varivel dependente versus cada varivel independente, com as respectivas transformaes. A.2.2.2 Normalidade
A verificao da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas: a) b) c) pelo exame de histograma dos resduos amostrais padronizados, com o objetivo de verificar se sua forma guarda semelhana com a da curva normal; pela anlise do grfico de resduos padronizados versus valores ajustados, que deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [-2;+2 ]. pela comparao da freqncia relativa dos resduos amostrais padronizados nos intervalos de [-1;+1], [1,64;+1,64 ] e [-1,96;+1,96 ], com as probabilidades da distribuio normal padro nos mesmos intervalos, ou seja, 68%, 90% e 95%; pelo exame do grfico dos resduos ordenados padronizados versus quantis da distribuio normal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante; pelos testes de aderncia no-paramtricos, como, por Kolmogorov-Smirnov ajustado por Stephens e o de Jarque-Bera. Homocedasticidade exemplo, o qui-quadrado, o de
d) e)
A.2.2.3
A verificao da homocedasticidade pode ser feita, entre outros, por meio dos seguintes processos: a) b) anlise grfica dos resduos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente, sem nenhum padro definido; pelos testes de Park e de White.
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A.2.2.4
Verificao da autocorrelao
O exame da autocorrelao deve ser precedido pelo pr-ordenamento dos elementos amostrais, em relao a cada uma das variveis independentes possivelmente causadoras do problema ou em relao aos valores ajustados. Sua verificao pode ser feita: a) b) pela anlise do grfico dos resduos cotejados com os valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padro definido; pelo Teste de Durbin-Watson, considerando o pr-ordenamento anteriormente citado. Colinearidade ou multicolinearidade
A.2.2.5
A.2.2.5.1 Uma forte dependncia linear entre duas ou mais variveis independentes provoca degeneraes no modelo e limita a sua utilizao. As varincias das estimativas dos parmetros podem ser muito grandes e acarretar a aceitao da hiptese nula e a eliminao de variveis fundamentais. A.2.2.5.2 Para verificao da multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, analisar a matriz das correlaes, que espelha as dependncias lineares de primeira ordem entre as variveis independentes, com ateno especial para resultados superiores a 0,80. Como tambm possvel ocorrer multicolinearidade, mesmo quando a matriz de correlao apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, tambm, verificar o correlacionamento de cada varivel com subconjuntos de outras variveis independentes, por meio de regresses auxiliares. A.2.2.5.3 Para tratar dados na presena de multicolinearidade, recomendvel que sejam tomadas medidas corretivas, como a ampliao da amostra ou adoo de tcnicas estatsticas mais avanadas, a exemplo do uso de regresso de componentes principais. A.2.2.5.4 Nos casos em que o imvel avaliando segue os padres estruturais do modelo, a existncia de multicolinearidade pode ser negligenciada, desde que adotada a estimativa pontual. A.2.2.6 Pontos influenciantes ou outliers
A existncia desses pontos atpicos pode ser verificada pelo grfico dos resduos versus cada varivel independente, como tambm em relao aos valores ajustados, ou usando tcnicas estatsticas mais avanadas, como a estatstica de Cook para detectar pontos influenciantes.
A.3 Testes de significncia

A.3.1 A significncia individual dos parmetros das variveis do modelo deve ser submetida ao teste t de Student, em conformidade com as hipteses estabelecidas quando da construo do modelo. A.3.2 A hiptese nula do modelo deve ser submetida ao teste F de Snedecor e rejeitada ao nvel mximo de significncia de 1%. A.3.3 A significncia de subconjuntos de parmetros, quando pertinente, pode ser testada pela anlise da varincia particionada, com a utilizao do teste da razo de verossimilhana. A.3.4 Os nveis de significncia utilizados nos testes citados nesta subseo sero compatveis com a especificao da avaliao.
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A.4 Poder de explicao

Em uma mesma amostra, a explicao do modelo pode ser aferida pelo seu coeficiente de determinao. Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o aumento do nmero de variveis independentes e no leva em conta o nmero de graus de liberdade perdidos a cada parmetro estimado, recomendvel considerar tambm o coeficiente de determinao ajustado.
A.5 Campo de arbtrio

O campo de arbtrio corresponde semi-amplitude de 15% em torno da estimativa pontual adotada. Caso no seja adotada a estimativa pontual, o engenheiro de avaliaes deve justificar sua escolha.
A.6 Cdigos alocados

Recomenda-se considerar tantas variveis dicotmicas quantas forem necessrias para descrever as diferenas qualitativas, em lugar da utilizao de cdigos alocados, especialmente quando a quantidade de dados abundante e pode-se preservar os graus de liberdade necessrios modelagem estatstica, definidos nesta Norma. A utilizao de cdigos alocados tolerada nos seguintes casos, na seguinte ordem de prioridade: a) b) quando seus valores so extrados da amostra com a utilizao de variveis dicotmicas; quando so utilizados nmeros naturais em ordem crescente das caractersticas possveis, com valor inicial igual a 1, sem a utilizao de transformaes, ou seja, na escala original.
A.7 Diferentes agrupamentos

No caso de utilizao no mesmo modelo de regresso de diferentes agrupamentos (tipologia, mercados, localizao, usos etc.), recomenda-se verificar a independncia entre os agrupamentos, entre as variveis utilizadas e possveis interaes entre elas.
A.8 Apresentao do modelo

A varivel dependente no modelo de regresso deve ser apresentada no laudo na forma no transformada.
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Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilizao de tratamento por fatores
B.1 Neste tratamento de dados, aplicvel ao Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, admitida a priori a validade da existncia de relaes fixas entre os atributos especficos e os respectivos preos. B.1.1 Para isso, so utilizados fatores de homogeneizao calculados conforme 8.2.1.4.2, por metodologia cientfica, que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangncia espacial e temporal. B.2 a) b) recomendvel que sejam utilizados dados de mercado: com atributos mais semelhantes possveis aos do imvel avaliando; que sejam contemporneos. Nos casos de exame de dados no contemporneos, desaconselhvel a atualizao do mercado imobilirio atravs de ndices econmicos, quando no houver paridade entre eles, devendo, neste caso, o preo ser atualizado mediante consulta direta fonte. Quando a atualizao na forma mencionada for impraticvel, s ser admitida a correo dos dados por ndices resultantes de pesquisa no mercado.
B.2.1 Para a utilizao deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneizao, calculados em relao ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50. B.2.2 O preo homogeneizado, resultado da aplicao de todos os fatores de homogeneizao ao preo original, deve estar contido no intervalo de 0,50 a 1,50. B.3 Aps a homogeneizao, devem ser utilizados critrios estatsticos consagrados de eliminao de dados discrepantes, para o saneamento da amostra. B.4 O campo de arbtrio corresponde ao intervalo compreendido entre o valor mximo e mnimo dos preos homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 10% em torno do valor calculado. Caso no seja adotado o valor calculado, o engenheiro de avaliaes deve justificar sua escolha. B.5 Os fatores de homogeneizao devem apresentar, para cada tipologia, os seus critrios de apurao e respectivos campos de aplicao, bem como a abrangncia regional e temporal. B.5.1 Os fatores de homogeneizao no podem ser utilizados fora de sua tipologia, campo de aplicao e abrangncias regional e temporal. B.5.2 As caractersticas quantitativas, ou expressas por variveis proxy, do imvel avaliando no devem ultrapassar em 50%, para mais ou para menos, respectivamente, os limites superior e inferior observados na amostra. Para as demais caractersticas qualitativas vedada a extrapolao em relao aos limites amostrais. B.5.3 A fonte dos fatores utilizados na homogeneizao deve ser explicitada no trabalho avaliatrio.
B.6 Os fatores de homogeneizao que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores no devem ser utilizados.
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Anexo C (informativo) Referncias bibliogrficas
Legislao aplicvel a aluguis Lei n 10.406, de 10/01/2002 Institui o Cdigo Civil (especialmente o Captulo V, artigos 565 a 578 Da locao de coisas); Lei n 8.178 de 01/03/1991 - Estabelece regras sobre preos e salrios, e d outras providncias; Lei n 8.245, de 18/10/1991 Dispe sobre as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes; Lei n 8.880, de 27/05/1994 Dispe sobre o programa de Estabilizao Econmica e o Sistema Monetrio Nacional, instituiu a Unidade Real de Valor (URV); Lei n 9.069, de 29/06/1995 - Dispe sobre o Plano Real, o Sistema Monetrio Nacional, estabelece as regras e condies de emisso do Real e os critrios para converso das obrigaes para o Real, e d outras providncias. Bibliografia a) b) c) d) e) f) g) h) i) j) k) l) Appraisal Institute The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institute, 1996; Bain, Joe S.- Industrial Organization (1968). Industrial Organization, John Wiley and Sons, 1968; Berrini, L.C. Avaliao de Imveis, Livraria Freitas Bastos, 1957; Castro, C. Moura A Prtica da Pesquisa, Mc Graw-Hill, 1977; Champness, P. (TEGOVA) Normas Europeas Aprobadas sobre Tasacin de Bienes Inmuebles, CSCAE/ATASA, 1998; Damodaran, A. Avaliao de Investimentos Ferramentas para Avaliar qualquer Ativo - Qualitymark Editora, 1997; Dantas, Rubens A. Engenharia de Avaliaes - Uma Introduo Metodologia Cientfica, Pini, 1998; Gujarati, D. Econometria Bsica Makron Books, 2000; Henderson e Quandt Teoria Microeconmica - Uma abordagem matemtica, McGrawHill, 1994; Horngren, C. T., G. Foster, e S. M. Datar Cost Accounting: a Managerial Emphasis, Prentice Hall, 1999; IBAPE-SP Norma para Avaliao de Imveis Urbanos - 1995, IBAPE-SP, 1995; IBAPE-SP Glossrio de Terminologia Bsica Aplicvel Engenharia de Avaliaes e Percias do IBAPE-SP, IBAPE-SP, 2002;
m) International Valuation Standards Committee International Valuation Standards 2002, IVSC, 2002; n) Johnston, J. Mtodos Economtricos, Atlas, 1974;
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o) p) q) r) s) t) u) v)
Kmenta, J. Elementos de Econometria Atlas, 1978; Law, A., Kelton, W.D. Simulation Modeling and Analysis, McGrawHill, 1991; Maddala, G.S. Econometrics, McGraw-Hill, 1977; Netter, J. e Wasserman, W. Applied Linear Statistical Models Richard D. Irwin, 1974; Richardson, H.W., Economia Urbana, Intercincia, 1978; Ross, Stephen A., Westerfield, R. e Jaffe, J.F. Administrao Financeira: Corporate Finance, Atlas (1995); Simonsen, M.H. - Teoria Microeconmica, FGV, 1979; Smith, H., Tschappat, C. e Racster, R. Real Estate and Urban Development, Irwin, 1977;
w) Van Horne, J.C.- Financial Management and Policy, Prentice Hall, 1998; x) Wonnacott, R. e Wonnacott, T., Fundamentos de Estatstica, Livros Tcnicos e Cientficos Editora, 1985.
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Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos

Palavras-chave: Avaliao. Imvel Descriptor: Appraisal ICS 03.080.99

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Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos

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rea de servido: Parte do imvel serviente diretamente atingida pela servido.

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Classificao dos imveis urbanos

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g) vaga de garagem; h) misto; i) j) hotis e motis; hospitais;

k) escolas; l) cinemas e teatros;

m) clubes recreativos; n) prdios industriais. 5.3 Quanto ao agrupamento dos imveis:

g) conjunto de prdios comerciais; h) conjunto de unidades comerciais; i) complexo industrial.

Consultar a seo 6 da ABNT NBR 14653-1:2001.

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Reportar-se a 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.

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Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos

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Deve ser realizada de acordo com 7.3. 8.2.2.2 Projeto hipottico

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Levantamento do custo de produo do projeto hipottico

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Estimao das receitas e despesas

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Mtodos para identificar o custo de um imvel

Para a estimao do custo de construo, pode-se aplicar o modelo a seguir:

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Especificao das avaliaes

Mtodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo