EVALUARE IMOBILIARA CURS 1 11.10.

.2012 Abordarea prin costuri Aceasta abordare are in vedere evaluarea costurilor de nlocuire sau a costului de reconstrucie a construciei ce se evalueaz. Costul de reconstrucie (de nlocuire) = costul necesar pentru a construi cu preturile curente de la data evalurii o copie identica a cldirii evaluate prin aceleai procedee tehnologice cu aceleai materiale si aceeai manopera si stare de depreciere ca si construcia evaluata. Costurile ce trebuiesc luate in considerare in aceasta abordare sunt: - costuri directe: cuprind valoarea materialului, utilajelor, manoperei, profitul si cheltuielile de regie, cheltuielile de organizare de antier, costurile de asigurare, cheltuieli cu subantreprizele. - costuri indirecte: cu privire la cheltuieli referitoare la certificate de urbanism si autorizaie de construcie, proiectare, verificare si expertiza tehnica, dirigenie de antier, dobnzi de credite bancare, costuri cu dezafectarea antierului, costuri cu marketing si administraie, comisioane de vnzare si de transfer a societii. Conform standardelor internaionale de evaluare deprecierea unei cldiri reprezint pierderi de valoare fata de costul de construire sau de reconstrucie ce pot avea loc din cauze fizice, funcionale sau externe. Aceste deprecieri reprezint diferena intre costul de nlocuire iniial (sau teoretic) si costul de nlocuire de la data evalurii. Deprecierea din cauze fizice reprezint pierderi de valoare datorate uzurii fizice a vechimii cldirii sau datorita diferitelor defecte ce apar pe durata funcionarii. Pentru evaluarea acestei deprecieri fizice se pot folosi mai multe metode: 1. Metoda bazata pe durata de viaa de funcionare a cldirii stabilita prin HG 2139/2004, ce se refera la catalogul cu privire la clasificarea si duratele normale de funcionare a mijloacelor fizice. In cadrul acestui catalog se disting urmtoarele durate normale de funcionare: - pentru cldiri de locuit si administraie: intre 40-60 ani - pentru cldiri comerciale: 32-48 ani - pentru cldiri industriale: 40-60 ani - pentru cldiri agricole: 24-36 ani In cazul in care cldirile au beneficiat de lucrri de ntreinere si reparaii, se iau in considerare valorile maximale ale duratelor.
1

Aceasta metoda de evaluare este foarte simplista dar nu tine seama de starea tehnica, alctuirea structurala si materialele folosite. 2. Metoda legata de evaluarea deprecierii fizice recuperabile exprima costul necesar pentru readucerea elementelor de construcie degradate la starea iniiala, cu preturile de la data evalurii, daca costul reparaiilor nu depete costul elementului in stare iniiala. valoarea de valoarea de Ex. valoare nlocuire nlocuire reparaii stare iniiala rmasa nvelitoare 3507 lei 390 lei 3157 degradata Zugrveli 1750 lei 1900 lei 0 degradate valoarea deprecierii recuperabile = 2250 lei Metoda de evaluarea a unei deprecieri fizice nerecuperabile are in vedere costurile elementelor ce nu pot fi recuperate.

Element Covor PVC Stlp degradat beton

Durata efectiva 4 4

Durata Cost de de nlocuire catalog 10 80 7 Euro 160 Euro

Deprecierea fizica nerecuperabila 7x0.4 = 2.8 Euro 160x0.05 = 8 Euro 10.8 Euro

Deprecierea funcionala Poate fi la rndul ei recuperabila si nerecuperabila. a) Deprecierea recuperabila pierderi de valoare pentru nlocuirea sau modernizarea unui element existent sau pentru realizarea acelui element ... a fi realizat la data edificrii construciei. Acest cost al deprecierii funcionale recuperabile se deprecieaz cu uzura funcionala a elementului, dar se majoreaz cu costul .... respectiv costul de modernizare si al instalrii.
2

ex. cost instalaie nvechita 1400 lei cost uzura fizica cost catalog 8 1400 x 8 = 1120 lei ????? valoarea nlocuita rmasa 280 lei + cost dem. 280 lei cost montare inst. noua 560 lei ____________ pierdere total 1120 lei b) Deprecierea funcionala nerecuperabila costurile ce au in vedere deficiente de dotare sau supradimensionare ale elementelor nejustificate Deficiente de natura externa acestea sunt cauzate de influente negative de amplasament, de condiii ale pieei locale, de vecintatea. Aplicaie Sa se determine deprecierea si valoarea de nlocuire rmasa a unei cldiri cunoscndu-se costul de nlocuire de 500.000 Euro, vechime efectiva de 13 ani, o durata normala de 50 de ani si un cost al reparaiilor elementelor recuperabile de 25.000 Euro. cost nlocuire 500.000 25.000 = 475.000 Euro deprecierea conform catalog 475.000 * 13/50 = 123.500 Euro valoarea de nlocuire rmasa 475.000 123.500 = 351.500 Euro Deprecieri stabilite prin acte normative In Romania exista normativul P135/1999, aprobat de MLPAT. Aceste deprecieri fizice sunt stabilite in baza catalogului din HG 2139/2004, considerndu-se ca toate construciile au beneficiat de reparaii curente si capitale, precum si lucrri de ntreinere si reparare. Sunt neglijate uzurile funcionale si externe. Tot in acest normativ se au in vedere urmtoarele stri tehnice ale cldirii: - stare tehnica foarte buna daca construcia a beneficiat de lucrri de ntreinere si reparaii capitale si curente - stare tehnica buna daca construcia a beneficiat de lucrri de ntreinere si reparaii curente - stare tehnica satisfctoare daca construcia a beneficiat numai de lucrri de ntreinere periodica, fr reparaii de nici un fel.
3

Alta clasificare: - mediu normal - mediu agresiv, cu umiditate ridicata sau cu temperaturi nalte - mediu cu coroziuni ridicate - mediu puternic agresiv cnd acioneaz toate 3 concomitent Tot prin acest normativ se stabilesc urmtoarele metode: 1) Metoda statistica (sau metoda tabelara) in care pentru diferite tipuri de cldiri cu diferite tipuri de structuri constructive, de stri tehnice si medii in care se afla aceste construcii, se dau procente de uzura pentru diferitele grade de uzura. Aplicaie Sa se evalueze gradul de uzura a unei cldiri industriale cu structura de beton intr-un mediu de folosina agresiv, cu o stare tehnica buna si cu o vechime de 32 de ani. conform anexa catalog 30 ani uzura 34% 35 ani uzura 41 % coeficientul de uzura pentru 32 de ani:

2) Metoda bazata pe starea tehnica reala a subansamblurilor ce alctuiesc o cldire - structura de rezistenta (fundaii, stlpi, planee, grinzi, perei structurali) - anvelopa (tmplrie, arpante, nvelitoare) - finisaje - instalaii Cldiri Cldiri Cldiri Cldiri de locuit comerciale industriale agricole Structura de 40% 60% 50% 58% rezistenta Anvelopa 17% 20% 22% 25% Finisaje 25% 8% 8% 5% Instalaii 18% 12% 20% 12% Duratele pe categorii de elemente sunt precizate si in GE 032/1997 cu privire la duratele de viaa normata ale elementelor de construcii.
4

Aplicaie Sa se determine gradul de uzura fizica a unei cldiri de locuit cu structura de zidrie de crmid, cu o stare tehnica buna, vechimea tehnica de 50 de ani, in condiii normale de exploatare, in care s-au nlocuit toate finisajele, s-au nlocuit 50% din instalaii, 40% din elementele de anvelopa, iar pentru restul elementelor s-a apreciat un grad de uzura de 40%. Uzura Structura de rezistenta Anvelopa Finisaje Instalaii 40% 17% 25% 18% 52% 40%*0.6 0 40%*0.5

Gradul de uzura mediu = 40*0.52 + 17*0.4*0.6 + 25*0 + 18*0.4*0.5 = 28.48%

EVALUARE IMOBILIARA CURS 2 25.10.2012 Metode utilizate in abordarea prin costuri Cele 3 metode sunt: 1. Metoda costurilor unitare 2. Metoda costurilor segregate 3. Metoda devizelor 1. Metoda costurilor unitare se bazeaz pe principiul asimilrii sau a substituiei costurilor de nlocuire sau reconstrucie a unei construcii similare cu cea care se evalueaz. In aceasta metoda se utilizeaz cataloage de preturi editate de ANEVAR prin IROVAL 2010 (2 volume de pe site-ul Anevar). Costurile evideniate in aceste cataloage nglobeaz distinct materialele, manopera, transporturile, respectiv coeficienii de ???? si de recapitulatie, stabilii de ???? de structuri (infrastructura, suprastructura, finisaje, instalaii, etc.). Toate acestea conin si TVA. Particularitate: conin si costuri statistice
5

stabilite ca o medie pentru diferite tipuri de alctuiri. Dup stabilirea costului de nlocuire trebuie aplicat coeficientul de uzura conform P 135/1999. Aplicaie Sa se evalueze valoarea de nlocuire a unei construcii cu regim S+P+E+M, cu urmtoarele caracteristici tehnice: fundaie din beton, structura portanta din zidrie de crmid, zona seismica 8, arpanta lemn, nvelitoare Lindab, Sc = 90 mp, Sd = 315 mp, finisaje superioare si obinuite, distanta de transport a materialelor 20 km. Infrastructura: 90 mp x 275.4 /mp x 1.00 x 0.928 = 24427.79 Suprastructura parter etaj 157.9 /mp x 1.003 x 0.928 = 34566.12 mansarda Finisaje interioare: 79912.33 Finisaje exterioare: 8621.87 Instalaii: - electrice: 5976.11 - sanitare: 5524.69 - termice: 10722.74 Rezulta valoare de nlocuire totala: 199058.92 Gradul de uzura (conform normativ P135/1999) - structura de rezistenta (40%): 31% - anvelopa (nvelitoare + tmplrie 17%): 40% - finisaje (25%): 80% - instalaii (18%): 50% Gradul de uzura ponderat: 0.4 x 31 + 0.17 x 40 + 0.25 x 80 + 0.18 x 50 = 48.20 % Valoarea depreciata: 199058.92 x 0.482 = 95946.40 Valoarea de nlocuire rmasa: 199058.92 95946.40 = 103112.52 2. Metoda costurilor segregate se bazeaz pe costurile reale necesare pentru execuia unor grupuri de lucrri. Pentru fiecare dintre aceste categorii de costuri se aplica coeficieni de uzura difereniai in funcie de uzura fiecrei categorii de lucrri. Costurile acestor lucrri se obin pe baza informaiilor obinute de la antierele ce executa lucrri similare. Costuri segregate = costuri reale de execuie (nu au nici o legtura cu valoarea de piaa a construciei daca se valorifica prin vnzare).
6

Aplicaie Sa se evalueze valoarea de nlocuire a unei construcii P+E+M cu fundaii din beton, zidari portanta, Su=400 m2, vechime 60 ani. Denumire lucrare 1. Excavaie 2. Umpluturi 3. Beton armat 4. Hidroizolaii Cantitate totala 388 m3 64 m3 137.7 m3 92.7 m2 Costuri totale 18545 lei 1413 lei 658.64 lei 45 370 lei

TOTAL 5 215 641 lei Uzura conform P 135/1999, 60 ani (rmne 0.4 din 100%) Valoare de nlocuit rmasa: 5 215 641 x 0.4 = 2 086 256 lei Profit minim (50%): 104 312 lei TVA (24%): 525 736 lei Total: 2 710 304 lei Abordarea prin capitalizarea veniturilor Metodele de evaluare pe baza de venit sau randament se utilizeaz pentru evaluarea cldirilor generatoare de venituri prin nchiriere (spatii comerciale, depozite, cldiri de locuit). La baza abordrii pe baza de venit trebuie sa se tina seama de facturi ce pot influenta valoarea cldirii: 1) posibilitatea previzionrii fluxurilor viitoare de venit precum si a elementelor ce pot afecta mrimea veniturilor. 2) cererea, oferta si concurenta pot determina reducerea randamentului (venitului) mediu obinut in urma nchirierii cldirii. 3) substituia ce exprima ca randamentul unui capital investit si chiria obinuta sunt determinate de randamentul si chiria realizata de o proprietate similara cu proprietatea evaluata. Factorii externi ce pot influenta pozitiv/negativ ????? proprietatii generatoare de venituri. - chiriile pentru apartamentele rezideniale sunt influenate major de calitatea si prezenta transportului in comun, zone comerciale nvecinate.
7

- chiriile pentru spatii comerciale sunt influenate de amplasamentele in zonele comerciale, existenta locurilor de parcare, existenta vitrinelor la strada. Valoarea de piaa exprimata prin capitalizare coincide cu valoarea de investiie pentru un investitor atta timp cat nu intervin factori subiectivi ai investitorului dispus sa plteasc mai mult ca si valoarea de piaa. Veniturile rezultate in urma deinerii unei proprietti generatoare de venituri pot proveni din urma categoriilor de fluxuri de venit: venit brut potenial = venitul total generat de proprietate in condiiile unui grad de utilizare integral al propriettii si fr a se lua in considerare eventualele costuri de exploatare. venitul net din exploatare = venitul anual anticipat dup scoaterea tuturor cheltuielilor de exploatare, dar naintea amortizrii si a ratelor pentru un eventual credit ipotecar cash-flow disponibil nainte de impozitare = partea din venitul net dup achitarea ratelor si a dobnzilor aferente creditelor, dar nainte de achitarea impozitului pe profit. valoarea reziduala = suma rmasa pentru investitor la expirarea duratei de investiie; poate fi calculata nainte sau dup reducerea impozitului si a soldului de ipoteca. Obiectivul final al oricrui investitor este acela de a obine un ctig care sa depeasc investiia iniiala. Acest ctig poate fi evideniat sub forma unor rate de fructificare, care pot fi de 2 tipuri: 1) Rate de ctiguri anuale 2) Rate de ctig investiional 1. Ratele ctigurilor anuale = raportul dintre un flux anual generat de proprietate si valoarea propriettii

Aceste rate ale ctigurilor pot fi evideniate sub 2 forme:

2. Rata de ctig investiional se aplica de regula in cazul existentei unor serii de ctiguri anuale (se exprima in procente). Aceste rate sunt:
8

 rata dobnzii se refera la costul investiional al unei investiii finanate prin credite rata de actualizare utilizata pentru transformarea fluxurilor viitoare de rentabilitate: rata de fructificare a capitalului care egaleaz valoarea prezenta a unor fluxuri viitoare cu capitalul investit Curs 3 CONTRACTELE DE NCHIRIERE Reprezint documente prin care un locator (proprietar) nchiriaz dreptul de proprietate i utilizare ctre un locatar (chiria) pe o perioad stabilit prin contract. Aceste contracte pot fi: a. contracte cu chirie fix ce prevede meninerea aceleai chirii pe ntreaga durat a contractului b. contracte cu clauze de ajustare periodic ce prevede modaliti de ajustare a valorii chiriei n anumite momente cum sunt: - n funcie de criteriul specificat, avndu-se n vedere o chirie progresiv ca urmare a creterii valorilor proprietilor pe termen lung, sau o chirie degresiv, ca urmare a scderii intereselor pt. nchirieri. O alt clauz: - n funcie de o evaluare periodic a valorii proprietii, ce permite ajustarea periodic a chiriei n funcie de valoarea proprietii i n baza evoluiei pieei chiriilor. - n funcie de un indice ce prevede o clauz de ajustare n funcie de un indice economic specificat n contract, cum ar fi indicele de consum stabilit de INS. c. contractele cu chirie procentual n care chiria este stabilit pe baza unui procent fie din volumul afacerii locatarului (chiriaului), fie n baza unui profit sau ctig realizat de locatar (chiria). Tipuri de chirii: 1. chiria contractual cea specificat n contract 2. chiria de pia cea pt. care o proprietate se poate nchiria ntr-o pia a chiriilor la data evalurii 3. chiria surplus ce reprezint o diferen ntre chiria contractual i chiria de pia la data evalurii i apare ca urmare a unei negocieri ntre proprietar i chiria. Aceast diferen de chirie se evalueaz separat i se capitalizeaz la rate mai mari dect chiria pieei
9

4. chiria procentual reprezint cea stabilit conform unei clauze procentuale dintr-un contract i se utilizeaz n cazul nchirierii spaiilor comerciale, care se nchiriaz pe baza unui procent din volumul vnzrilor 5. chiria suplimentar reprezint tot o chirie procentual ce se pltete peste un nivel minim stabilit i care poate fi mai mare sau mai mic dect chiria de pia. n vederea evalurii valorilor de pia a chiriilor se pot utiliza 2 procedee de calcul: a.) cel de evaluare a proprietii la nivelul chiriei de pia i apoi se obine o reducere de valoare datorit unei diferene ntre chiria contractual i chiria de pia, lundu-se n considerare rate de capitalizare utilizate la alte tranzacii similare b.) metoda de evaluare a proprietii pe baza chiriei contractuale pt. spaii nchiriate, n timp ce pt. restul spaiilor nenchiriate se are n vedere valoarea chiriei de pia. n procesele de evaluare a unei proprieti se iau n considerare numai chiriile aferente unei proprieti comparabile. Aceste chirii a unor proprieti comparabile pot fi la rndul lor corectate dup aceleai criterii ca n cazul coreciilor efectuate pt. stabilirea valorilor de pia. Elementele ce afecteaz coreciile sunt n afara drepturilor de proprietate i alte caracteristici cum ar fi amplasamentul, caracteristici specifice proprietilor nchiriate, destinaia proprietii, respectiv componente nonimobiliare. Posibilitile de previziune a veniturilor atribuite unei proprieti n funcie de informaiile furnizate de piaa chiriilor, se pot stabili previziuni de ctiguri n funcie de exploatarea proprietii, cum sunt: venitul brut potenial (reprezint venitul teoretic sau ipotetic venitul brut efectiv - reprezint venitul total generat de o proprietate dup deducerea sau scderea cheltuielilor, respectiv a condiiilor de neocupare pe o perioad de timp , sau a condiiilor n care chiriaul nu-i achit obligaiile. Astfel venitul anual ncasat conform venitului brut potenial se reduce fie prin pierderi datorit neocuprii spaiilor fie prin pierderi datorite chiriailor neplatnici. De regul aceste pierderi se calculeaz sub forma unor cote procentuale din venitul brut potenial funcie de ipotezele de calcul pt. perioada de calcul luat n considerare. venituri provenite din diferite servicii prestate de chiriai (antene colective, garaje, parcri etc.)
10

Posibiliti de prevedere a cheltuielilor de exploatare a unei proprieti - aceste cheltuieli conin cheltuieli necesare pt. meninerea proprietii la un nivel normal de exploatare (funcionare). n cazul acestor cheltuieli se disting urmtoarele tipuri: cheltuieli fixe - ce nu depind de nivelul de ocupare a proprietii i trebuie achitate, indiferent dac sunt ocupate sau nu (cheltuieli. de impozit, asigurare etc.) cheltuieli variabile acele cheltuieli. care se modific n funcie de volumul serviciilor prestate a.) cheltuieli de management i administraie : sunt cheltuielile de exploatare ce se determin pe baza unor contracte de management i care pot fi apreciate ca i cote procentuale din venitul brut b.) comisionul de ncheiere reprezint plile fcute ctre ageniile imobiliare , intermediare la nchiriere c.) cheltuieli cu utilitile pt. zonele comune (scri de acces, parcri) d.) cheltuieli salariale (administrator, portar, curenie etc.) e.) cheltuieli de ntreinere i reparaii - acestea acoper cheltuielile curente sau ocazionale pt. reparaii la utiliti , zugrveli exterioare, acoperi (cheltuieli. fcute la prile comune). f.) cheltuieli pt. fondurile de reparaii capitale sau pt. fonduri de nlocuire au n vedere costurile necesare pt. nlocuirea anumitor elemente din proprietate a cror durat de exploatare a fost depit. Diferena ntre venitul brut efectiv i cheltuieli de exploatare reprezint venitul net din exploatare. Acest venit net din exploatare trebuie luat n considerare la evaluarea valorii de pia pe baza capitalizrii veniturilor. Rata cheltuielilor de exploatare este raportul ntre cheltuieli de exploatare i venitul brut efectiv. Nu se iau in considerare la cheltuieli de exploatare urmtoarele: amortizrile fiscale, impozitul pe profit, costuri specifice administraiei, amenzi, sau un aport suplimentar de capital. Metode de randament sau de capitalizare a veniturilor Pt. evaluarea valorii de pia a unei proprieti prin abordarea pe baz de venit , se utilizeaz 2 metode de evaluare:
11

1. Metoda capitalizrii directe 2. Metoda actualizrii fluxurilor de venit Fiecare din cele 2 metode implic ipoteze diferite privind relaiile dintre ctigurile ateptate de ctre locatori i evaluarea proprietii. 1. Metoda capitalizrii directe Reprezint o metod de randament, prin care se transform un venit net ateptat pe perioada unui an, pt. estimarea valorii proprietii printr-o operaie de capitalizare, ce const n mprirea venitului net estimat cu o rat de capitalizare sau prin nmulirea aceluiai venit net cu un multiplicator ce reprezint inversul ratei de capitalizare. Rc=VNE(an) / Val. de piaa a prop.(sau val. de tranzacie) Rc= rata de capitalizare VNE= venit net efectiv Ra=profit anual pt. 1 aciune / val. de piaa a aciunii Ra= rata de actualizare (se ia ntotdeauna din piaa bursiera , de capitalizare) Evaluarea ratei de capitalizare se poate face prin mai multe procedee: a. Cel preluat din tranzacii comparabile - prin acest procedeu se utilizeaz informaiile existente din piee chiriilor cu privire la tranzacii ( de nchiriere, comparabile sau la oferte de chirii , se au n vedere preuri de tranzacionare , cheltuieli estimate i alte condiii de finanare sau de plat. - pt. fiecare proprietate comparabil se determin rata de capitalizare , iar estimarea ratei de capitalizare pt. proprietatea evaluat depinde de diferenele dintre proprietile comparabile i proprietatea care se evalueaz. Astfel, dac veniturile nete din exploatare pt. comparabile sunt apropiate de cele ale subiectului, rata de capitalizare adoptat reprezint o medie a ratelor proprietilor comparabile. Dac veniturile nete sunt diferite ntre proprietile comparabile i proprietatea comparat, se adopt rata de capitalizare a proprietii cu valoare net efectiv cea mai apropiat de valoarea net a proprietii evaluate.
12

Curs 4 Capitalizarea veniturilor: rata de capitalizare: Comparaii de piaa Tehnici reziduale Metoda comparaiei de piaa pentru evaluarea ratei de capitalizare VNE=VB-CE =4960 Euro/an -3 tranzacii: A B C Pre tranzacionare 145000 140000 150000 VNE 4860 (Euro/an) 5670 6480 R0 (%) 3.4 4.05 4.3 Comparabila A are venitul cel mai apropiat de proprietatea noastr (daca erau toate asemntoare se fcea media) Daca nu exista informaii cu privire la venitul net efectiv, in schimb exista informaii concludente despre venitul brut efectiv VBE (VB=Cheltuieli/luna x 12luni) Durata de utilizare 90% VBE=VB x 0.9 Pentru aceasta rata de cap. Se poate aplica Multiplicatorul VBE: Rata cheltuielilor de exploatare:

Aplicaii 1.Sa se calculeze rata de capitalizare a unei proprieti utilizndu-se multiplicatorul MVBE , cunoscnd preul de vnzare (sau de tranzacionare) de 450 000Euro, VB=80 000Euro, gradul de ocupare 90% si cheltuieli totale 35 000Euro.

Rata de capitalizare utilizata la evaluarea acestei proprieti este 8.22% 2.Sa se evalueze o proprietate cunoscndu-se: (venit net din exploatare) VNE=50000Euro si urmtoarele informaii cu privire la 5 proprieti comparabile cu proprietatea ce se evalueaz:
13

Pre tranzacie (euro) 595000 220000 430000 500000 1140000 VNE (Euro) 62500 20000 44900 52300 125000 R0 (%) 10.5 9.1 10.4 10.5 11 Excludem extremitile si facem o medie: rezulta 10.5% Euro 3. Sa se evalueze venitul net obinut in urma valorificrii a 7 parcele de teren ce pot fi vndute astfel: 4 parcele se pot vinde cu 120 000Euro/parcela si 3 parcele se pot vinde cu 110000Euro/parcela. Cheltuielile de exploatare necesare se estimeaz la urmtoarele: - autorizri si rezonri (PUZ): 12 000Euro - lucrri de amenajare si sistematizare: 119 000Euro - autorizaii si documentaii: 9000Euro - proiectarea si dirigenia: 5% din costul de amenajare (119000)= 5950Euro - comisioanele de vnzare: 7% din preul de vnzare(830000)=58900Euro - profitul investitorului: 22% din preul de vnzare(830000)=182600Euro VB=125000*4+110000*3=830 000Euro Total cheltuieli=386650Euro VNE=850000-386650=443350Euro 4. O cldire comerciala cu suprafaa utila de 200mp este utilizata prin nchiriere. Cunoscndu-se: chiria de piaa este de 20Euro/mp, si se prevede o cretere de 4% in anii urmtori, gradul de neocupare este de 3%, taxele de proprietate 250Euro/an, iar costul asigurrii 150Euro/an, cheltuieli administrative sunt de 2.5% din VBE, celelalte cheltuieli reprezint 400Euro/an, prevzndu-se o cretere 5%/an in anii urmtori. Valoarea de vnzare se estimeaz cu un multiplicator de VB de 10% iar rata de actualizare este 12%. a)Sa se calculeze VB potenial in anul 3 de exploatare (VB=20Euro/mpx200mpx12luni) anul 1 2 3 4 5 6 VB 48000 49920 51916 53992 56151 58397 b)Stabilirea VB Efectiv in anul 6 (VBE=VBx0.97) anul 1 2 3 4 5 6 VBE 46560 48422 50359 52372 54466 56645
14

c)Costul de administrare in anul 2 (=2.5% din VBE) anul 1 2 3 4 5 6 C. admin. 1164 1211 1259 1309 1362 1416 d)Cheltuieli variabile fr administraie in anul 4 anul 1 2 3 4 5 6 Ch. Variabile 400 420 441 463 486 511 e)Sa se determine VN Exploatare in anul 5 (VNE=VBE - cheltuieli) anul 1 2 3 4 5 6 VNE 44596 46392 48259 50200 52219 54318 f)Valoarea de revnzare anticipata Val. revnzare =VB in anul 6 : MVB=58397:0.1=583970Euro g) Sa se determine val. Proprietii pt. rata de capitalizare R0=12% 295983/12%= 2466525Euro Evaluarea ratei de capitalizare prin tehnica reziduala Aceasta tehnica este similara cu tehnica de evaluare pentru evaluarea terenurilor libere de construcii. In adoptarea acestei tehnici trebuie parcurse etapele: a) Selectarea unor rate de capitalizare adecvate pentru fiecare din cele doua componente ale proprietii teren si construcie, in vederea obinerii veniturilor nete pentru fiecare din cele doua componente (construcie si teren) b) Deducerea venitului net aferent componentei cunoscute din VN total in vederea determinrii venitului rezidual disponibil pentru componenta necunoscuta a proprietii c) Etapa capitalizrii profitului rezidual, cu o rata de capitalizare aferenta componentei necunoscute a proprietii in vederea determinrii valorii de piaa a acestei componente d) Adugarea valorii de piaa a componentei cunoscute din proprietate la componenta reziduala determinata prin evaluare.
15