Sunteți pe pagina 1din 8

EVALUARE --METODE DE RANDAMENT

1. n care din metodele de randament ar da o mai pentru valoarea de



a) de locuit ntr-un cartier de vile proprietate
b)
@ bloc de birouri .
d) nici una de mai sus
2. Un element de utilizat n analiza veniturilor din chirie pentru
poate.fi:
a) chiria pe mp a ariei totale construite
b) chiria pe
()chiria pe
d) toate cele de mai sus
3. Care din o de estimarea valorii prin randament?
Q venitul net din exploatare (VNE) la rata de capitalizare
b) venitul net din exploatare (VNE) multiplicat cu o de capitalizare
c) chiria pe 10 ani
4. O este unui student de o a sa cu 225.000
Garsoniere similare se n curent cu 325.000 cu un
multiplicator de 70. Care ar.fi o privind valoarea de
a) 15,75 milioane
b) 26,50 milioane
c) 19,00 milioane
(J> 22,75 milioane
5. Principiul de la metoda de randament este:
a) cererea si oferta
b)
@>anticiparea
d) cauze externe
6. Care principiu un pentru ce le va n
viitor?
a)
b)
c)
@ anticiparea
7. Din cele 3 metode de capitalizare a veniturilor, care este cea mai pentru evaluarea
unei case de locuit?
chiriei brute
b)capitalizarea
c) actualizarea fluxurilor
d) nici una din cele de mai sus
8. Rata de capitalizare este cu rata de actualizare atunci cnd:
a) ntotdeauna
b)
c) a valorii este
@ a tuturor fluxurilor viitoare nete este zero
9. Rata de actualizare se la:
fl)randamentul capitalului investit
b) recuperarea capitalului investit
II
c) recuperarea randamentul capitalului investit
10. Tehnica
a) calcularea valorii viitoare a fluxurilor prezente
b) corectarea cu rata
@ calcularea valorii prezente a fluxurilor viitoare
11. Valoarea include:
a) valoarea de utilizare a activelor imobiliare
av valoarea de revnzare a active lor imobiliare
c) valoarea dezmembrare
d) valoarea
12. n cazul n care se "valoarea de prin metoda chiriei,jluxul anual n:
a) chiria
@ chiria de
c) chiria n exces (surplus)
d) chiria pentru contractele n vigoare chiria pentru neocupate
13. Raportul cheltuieli exploatare/venituri exploatare depinde de:
a) managementul
b) sectorul de activitate
c) amplasamentul
@toate (a+b+c)
14. de valoare apare la:
a) metoda directe
b) metoda multiplicatorului chiriei brute
e)metoda veniturilor nete
d) metoda costurilor de nlocuire
15. Tehnicile marginale de evaluare pornesc de la
a) componentele unei sunt neseparabile sub aspectul valorii
6) componentele unei sunt separabile sub aspectul valorii
c) componentele unei sunt intangibile sub aspectul valorii
d) componentele unei sunt complementare sub aspectul valorii
16. Tehnicile marginale de evaluare se
a) componentelor financiare ale unei imobiliare
b) componentelor fizice ale unei imobiliare
c) componentelor juridice ale unei imobiliare
W toate (a+b+c)
17. Profitul impozabil este calculat deducerea din venituri a:
a) dividendelor distribuite
b) ratelor scadente la credite
(Q cheltuielilor de exploatare
d) serviciului datoriei
18. Randamentul capitalului propriu investit n imobiliare este raportul dintre:
tDprofit net capital propriu
b) (profit net - rate scadente) capital propriu
c) venit net din exploatare capital propriu
d)profitul net valoarea
19. Venitul brut venitul total generat de o proprietate:
ti) n de ocupare 100%
b) n de ocupare la nivelul mediu al
c) n de ocupare prin contractele n vigoare
20. 'Rata se la:
a) rata dobnzii bancare la acordarea de credite
b) rata dobnzii bancare la depuneri pe termen lung
c) rata dobnzii de Banca ..
@l)rata dobnzii de stat pe termen lung
21. au efect asupra:
a) randamentului ..... .
valorii nominale a
c) dobnzilor bancare
d) nici una dintre variante
22. este n considerare la evaluare prin:
a) ajustarea valorii finale
"",' ., .' .
@'includerea unei prime suplimentare de risc
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
Dreptul de nchiriere
a)

c)
Clauza de escaladare a chiriei se la:
a) ajustarea a chiriei
() transferarea de asupra
c) prevederea unei chirii procentuale
d) nici una din a), b, c)
Chiria surplus se la:
a) ntre chiria chiria
b) ntre chiria chiria
c) ntre chiria .
ntre chiria chiria
Cheltuielile variabile suni cele, .
(i) la nivel de gqu;lul deocupare
b) pe m.p. de .
c) n de
d) toate variantele prezentate ' .. .
Care NU este
a) de vnzare de
<l?) neadecvarea
c) la'lho111entul >
d) veniturile cheltuielile pe perioada la proprietatea
veniturile generate valoarea nu se vor 1f!;o4ificape durata ei,
rata de capitalizare este:
a) zero
'actualizare'
.. ,
c) mai dect rata de actualizare
d) mai mare dect rata de actuali zare . '.1 .
veniturile generate valoarea vor durata ei, rata de
capitalizare este:
a) zero"
b) cu rata de actualizare
@mai dect rata de actualizare
d) mai mare dect rata de actuali zare
Venitul din nchirierea garajelor ntr-un bloc de apartamente este:
a) din venitul brut efectiv
b) din venitul brut
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
ca alt venit n venitul brut
d) inclus ca surplus de venit n venitul brut efectiv
Chiriile se pe baza celor percepute pentru solicitate similar. Acest fapt este o
reflectare a principiului:
a) echilibrului

c) externe
d) cererii ofertei
Care din factori este important n considerarea pentru
multiplicatorii venitului brut?
a) riscul
b) raportul teren construit/teren liber
c) raportul venituri/cheltuieli
<!t) toate cele de mai sus
O proprietate s-a vndut recent cu 250 milo lei. Gradul de neocupare a fost estimat la 4%, iar
chiria pe la momentul era 45 mil./an. Cheltuielile proprietarului au fost de 13
mil.lei. Care este rata de capitalizare din acest caz?
a) 12,8%
(fj} 12,1 %
c) 13,5%
d) 12,3%
Care din factori NU trebuie n considerare n selectarea ratei de capitalizare?
a) gradul riscului aparent
b) rata de recuperare
c) unor scutiri de taxe
Q) criteriile ale
n metoda fluxurilor actualizate, ipotezele investitorului sunt:
a) limitate
b) revizuite
@simulate
d) criticate
Care ar fi un criteriu de rezonabil n analiza chiriilor pentru o

a) pe birou
b) pe metru de teren
(C). pe metru de
d) pe metru de arie
Care din elemente NU trebuie incluse n cheltuielile variabile?
a)
b)
c) materiale
& asigurare
Care dintre elementele de maijos NU se include n venitul brut
G amortizarea .
b) venitul din chirii
c) venitul din servicii
d) venitul procentual
Venitul total generat de o proprietate la o ocupare de 100% nainte de deducerea
cheltuielilor de exploatare se
a) cash-flow nainte de impozit
b) venitul net din exploatare
c) venitul brut efectiv
@venitul brut
-----_.--------------
40.
41.
42.
43.
44.
45.
46.
47.
48.
49.
Fondul de inclus n cheltuielile de exploatare de pe:
a) costul de . '. , '
(P}costul,denlocuire' " ,
c) costul de minus uzura
d) costul de minus deprecierea
Metoda directe se pe:
a) venitul brut efectiv din ultimul an
9 venitul net din exploatare anual
c) medi',vetiiturilor din ultimii'doi ani
d) venitul prognozat n ultimul an nainte de revnzare
Rata care o ntre venitul net din exploatare anual valoarea se

CI) rata de capitalizare
b) rata
c)
d)\rata de actualizare" ' ,
Tipul de capitalizare care nu face ntre reeuperarea capitalului
fructificarea capitalului se
a) capitalizarea profitului
capitalizarea
c) c::tpitalizarea fondurilor proprii
'd)acru.aHzareafluxuriloifinanciare
n ce tip de contract de nchiriere, toate cheltuielile 1J afara chiriei?
G chirie , '
b) chirie
c) chirie surplus
d) chirie acoperitoare
Primulpas n estimarea veniturilor cheltuielilor este:
(pestimarea venitului brut
b) estimarea venitului brut efectiv
c) estimarea cheltuii!li1or fixe variabile.
d) estimare::rpierderiIot din cauza integrale antrzierilor chiriei
Rata de capitalizare n metoda directe, presupune
ntre proprietatea cele comparabile n
@riscului
b) raportul teren construit/teren liber
c) vrsta ..'
d) toate cele de'mai sus
Cefel de venituri sunt analizate n metodajluxurilor actualizate?
a) venitul mediu anual
b) venitul realizat
@ o serie de venit:urtpmgnozate
d) o medie a veniturilor" din'ultimii 5 ani
Factorul cel mai important n selectarea n final a ratei de actualizare este:
a) norocul
b) riscul

, d) finantarea
, .
n metodajluxurilor actualizate, valoarea de re vnzare este
".' ::.
a) o pentru vnzare
b) un venit periodic
GD un flux financiar distinct
d) un procent din venitul anual
;o. n metodel.ede randament, valoarea se o de capitalizare la:
a) de vnzare brut .
venitul net din exploatare
c) venitul brut efectiv
d) fluxurile financiare nainte de impozitare
51. Care din economice vor face ca rata de capitalizare de la un
an la altul?
a) dobnzilor
dobnzilor
c) chiriilor
d) impozitelor pe
52. O proprietate a fost cu 100 mii. lei. Venitul net anual este de 10 milo lei se
a constant pe 5 ani. Care este rata de fructificare
de un investitor proprietatea se va vinde peste 5 ani cu 100 milo lei?
a) mai mare de 10%
b) mai de 10%
10%
d) poate fi mai mare sau mai cu 10%,
53. n cadrul cheltuielilor de exploatare, cheltuielile fixe sunt cele care:
a) nu se
b) sunt fixe pe durata
e nu se cu gradul de ocupare
a) sunt garantate de
53. n cadrul cheltuielilor de exploatare, cheltuielile fixe sunt cele care:
a) nu se
b) sunt fixe pe durata
@.nu se cu gradul de ocupare
d) sunt garantate de
54. n ipoteza proprietatea un risc de ridicat de veniturile
generate, atunci rata de capitalizare vafi:
a) mai rezultnd o valoare mai
b) mai rezultIid o valoare mai mare
mai mare, rezultnd o valoare mai
d) mai rezultnd o valoare mai mare
55. O de birouri are 10.000 mp utili de nchiriat. Evaluatorul are pentru
cheltuielile de exploatare rata de capitalizare. Care din elemente trebuie le
calculeze? '
a) valoarea terenului
b) costul de nlocuire
)chiria brutij.
d) deprecierea
56. Cele trei elemente importante ale formulei de capitalizare sunt:
a) comparabile, cost, venit
b) fizic, economic
c) venit brut, venit brut efectiv, venit net din exploatare
o valcare, venit net din exploatare
57. O la 300 milioane lei, un venit net lunar de 3 milioane lei. care este rata
de capitalizare?
a) 1%
b) 6%
@12%
d) 20% .
58. Cum va considera' unevalutor, l'enituriledinnchirierea unui bloc 'de
apartamente nchiriate?
li le va include n "alte venituri" n cadrul venitului brut
b) le va ignora pentru sunt venituri de la o proprietate
c) le va din venitul net din exploatare
.I
e
d) le va folosi p'entriIal'educe.cheltuielile de exploatate
59. de capital este:
a) de vnzare minus deprecierea
b) valoarea minus deprecierea
l din vnzarea unui mijloc fix
d} din vnzarea unei ce se scad taxele, costurile de vnzare datoriile
60. Chiria in exces este:
din -contract chiria pe
b) ntre chiria
c) chiria ca un procent din
d) chiria n plus ca urmare a
61. Un proprietar care un venit net din exploatare (VNE) de 60 miL lei/an rate
dobnzi de 40 milo lei/an, a vndut proprietatea' cu 400 ml. lei. Care este rata de
capitalizare? 1-, "
a) 10%
@ 150/9,
c) 5%
d) 25%
62. Care din o de capitalizare mai
mkV "
a) risc mai mare dect normal
b) cheltuieli de exploatare mai mici
..; venit net din exploatare mai mare ",
" (j) valorii n viitor mai mare
63. n evaluarea imobiliare, termenul "cop(talizare"
a) fondurile investite ntr-un proiect --' , "
( conversia ntr-o estimare a valorii, ' ,
c) valoarea prin aplicarea metode de evaluare
d) determinarea capitalului disponibil pentru
64., . Termenul "venitul bTzttefectiv"
a) venitul efectUl .' " .
@ venitul brut minus 'pierderile din neocupare ncasarea chiriilo!:'
c) veniturile n mod real ce se scad toate cheltuielile de exploatare
d) venitul brut pentru ce se pot nchiria
65. Care este rata de capitalizare pentru o proprietate care are raportul valoare teren/valoare
de 10% ratele de capitalizare pentru teren, respectiv de 9% 12%
a) 9,3% " \-
b) 10,5%
@11,7%
d) 12,0%
66. n aplicarea metodei chiriei pentru evaluar,ea -unei imobiliare este
indicat ca, rata de capitalizare:
, a) se estimeze de evahiator pe baza sale
b) se determine prin metoda construirii n trepte
<O se determine de pe din comparabile
67. n cazul unei imobiliare, valorile negative apar:
@ cnd proprietatea un cash-flow negativ, real sau ipotetic
b) cnd proprietatea este sub chiria de
c)
68.
69.
70.
Pentru determinarea valorii reziduale a unei imobiliare acirei valoare n .
timp, se o de capitalizare la cash-flow net din anulfinal: .
'a) cu' tata deactilalizre' .'
.' cu rata de actualizare - rata de a cash-flow net final
c) mai mare dect .rata de actualizare' . , '
in aplicarea metodei chiriei, evaluatorul trebuie determine chdtuielile de
exploatare. in cadrul acestora constituirea fondului de nlocuite
a) cheltuieli fixe
b) cheltuieli variabile
.... cheltuieli distincte
d) niciuna
n cazul unei imobiliare prin metoda chiriei, valoarea
terenului n exces:
a) se scade din valoarea de a
b) nu n considerare
O se la valoarea de a