PUBLICITATE IMOBILIARA Capitolul I.

Notiuni introductive Publicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin care se evidentiaz situatia material si juridic a imobilelor, n mod public, pentru a ocroti securitatea static si securitatea dinamic a circuitului civil referitor la asemenea bunuri Publicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mijloacelor juridice care au ca scop evidenta si opozabilitatea fat de terti a actelor juridice prin care se constituie, se transmit si se sting drepturile reale imobiliare. Datorit conditiilor istorice, n tara noast nu a existat un sistem unic de publicitate imobiliar, ci dou asemenea sisteme, dup cum urmeaz: Sistemul personal de publicitate imobiliar, n vechiul Regat al Romniei, nainte de 1918; Sistemul real de publicitate, n Transilvania, Banat, Crisana, Bucovina de Sud, Bucuresti, Ilfov si Constanta. Prin Legea nr.7/1996 a cadastrului si publicittii imobiliare, cu modificrile si completrile ulterioare s-a adoptat sistemul real de publicitate imobiliar, bazat pe institutia crtilor funciare; noua reglementare avea ca scop introducerea unui sistem unic si unitar de publicitate imobiliar pentru ntreaga tar, care s nlocuiasc sistemele de publicitate existente. Capitolul II. SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIAR N DREPTUL ROMNESC 1. Publicitatea imobiliar n dreptul romnesc 1. Prezentarea general a sistemelor de publicitate imobiliar Pn n anul 1996, n tara noastr au existat patru sisteme de publicitate imobiliar: a) sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni reglementat de Codul civil si Codul de procedur civil, aplicabil n Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia, Dobrogea); b) sistemul crtilor funciare reglementat, n a doua jumtate a secolului al XIX-lea, de legislatia ungar si austriac, iar ulterior de Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozitiilor referitoare la crtile funciare si Legea nr. 241/1947 pentru punerea n aplicare n Transilvania a Legii pentru unificarea dispozitiilor privitoare la crtile funciare din 27 aprilie 1938, aplicabil n Transilvania, Banat si Bucovina; c) sistemul intermediar al crtilor de publicitate funciar, reglementat prin Decretul-Lege nr. 115/1938 si Decretul nr. 242/1947, aplicat n unele localitti din fostul judet Ilfov si n Bucuresti; d) sistemul intermediar de evident funciar, reglementat de Legea nr. 163/1946, aplicabil n Transilvania, n localittile unde crtile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza rzboiului. Initial, registrele de publicitate imobiliar au fost tinute de tribunale, apoi de judectorii, iar ulterior, dup 1960, de notariatele de stat. n anul 1995, prin Legea nr. 36/1995 a notarilor publici si activittii notariale, atributiile de publicitate imobiliar, registrele de transcriptiuni si inscriptiuni, crtile funciare au trecut la judectoriile n circumscriptia crora se afl notariatele de stat. Prin Ordonanta de urgent a Guvernului nr.41/2004 pentru modificarea si completarea Legii cadastrului si publicittii imobiliare nr. 7/1996, publicitatea imobiliar, care era organizat si coordonat de Ministerul Justitiei, n cadrul atributiilor de administrare a justitiei, ca serviciu public, a fost preluat de Agentia National de Cadastru si Publicitate Imobiliar, institutie aflat n subordinea Ministerului Administratiei si Internelor. Activitatea de publicitate imobiliar desfsurat de birourile de carte funciar ale judectoriilor a fost preluat de birourile de cadastru si publicitate imobiliar, subordonate oficiilor judetene de cadastru si publicitate imobiliar si a Municipiului Bucuresti, aflate la rndul lor n subordinea Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliar.

 2. Sistemul de publicitate prin registrele de transcriptiuni si inscriptiuni (sistemul personal de publicitate imobiliar) 2. Registrele de transcriptiuni si inscriptiuni Legea dispune ca pentru realizarea operatiunilor de publicitate imobiliar s existe dou registre: unul de transcriptiuni n care se transcriu actele translative si constitutive de drepturi reale si unul de inscriptiuni pentru privilegii si ipoteci. Pentru a cunoaste situatia juridic a unui imobil trebuie consultate ambele registre. 3. nregistrrile efectuate n registrele de transcriptiuni si inscriptiuni n acest sistem de publicitate exist dou categorii de nregistrri: transcriptiuni (transcrieri), care se opereaz n registrele de transcriptiuni si inscriptiuni (nscrieri) care se opereaz n registrul de inscriptiuni. A. Transcrierile: au ca obiect copierea integral a actelor juridice prin care se transfer dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie sau se stinge un drept real principal. B. nscrierile. nscrierile constau n consemnarea unor mentiuni, clauze, din actele juridice supuse transcrierii, referitoare la privilegiile speciale si la ipoteci; avnd rolul de a-i proteja pe creditori de insolvabilitatea debitorilor lor. 4. Efectele transcrierii si nscrierii Toate actele juridice translative sau constitutive de drepturi produc efecte fat de prti si succesorii lor n drepturi, chiar dac nu au fost transcrise. Fat de terti, ns, actul juridic este inopozabil dac nu este supus transcrierii. Asadar, efectul acestor nregistrri este de a asigura opozabilitatea actului juridic fat de terti. 3. Sistemul de publicitate prin crti funciare (sistemul real de publicitate imobiliar) 5. Notiunea, structura si obiectul crtii funciare Sintagma carte funciar are mai multe ntelesuri: a) nscris sau document de publicitate imobiliar nscrisul sau actul care descrie imobilele si arat drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile precum si persoanele nscrise sau mentionate ca titulare ale acestor drepturi; b) registru funciar totalitatea crtilor funciare ale unei localitti alctuind registrele funciare ale acelei localitti; c) institutie juridic totalitatea normelor juridice care reglementeaz n mod unitar si omogen publicitatea drepturilor reale imobiliare prin crtile funciare. n sistemul de publicitate prin crti funciare fiecare imobil are propria sa carte funciar unde sunt consemnate toate modificrile care intervin cu privire la situatia material si juridic a imobilului. n unele situatii, prevzute de lege, se nscriu n cartea funciar unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice care au legtur cu imobilul. Cartea funciar este alctuit dintr-un titlu si trei prti sau foi. Cartea funciar se ntregeste cu planul, nscrisurile privitoare la nscrieri si registrul de intrare (art. 6, Decretul-Lege nr. 115/1938). Obiectul crtii funciare se refer la nscrierile fcute n cartea funciar, adic drepturile reale imobiliare si drepturile de creant, actele, faptele si raporturile juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar. Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar se numesc drepturi tabulare. Drepturile extratabulare se dobndesc, se modific si se sting fr nscriere n cartea funciar, n cazurile expres prevzute de lege. Astfel, se dobndesc fr nscriere n cartea funciar drepturile care provin din succesiune, accesiune, vnzare silit si expropriere (art. 26 Decretul-Lege nr. 115/1938).

6. Principiile crtilor funciare Regimul juridic al crtilor funciare este guvernat de anumite principii: A. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar. B. Principiul publicittii integrale. C. Principiul legalittii. D. Principiul oficialittii. E. Principiul priorittii. F. Principiul relativittii. G. Principiul forei probante. 7. nscrierile n cartea funciar Conform Decretului-Lege nr. 115/1938, art. 5, nscrierile n cartea funciar sunt de trei feluri: - ntabularea, - nscrierea provizorie - notarea. 8. Actiunile de carte funciar A. Actiunea n prestatie tabular. B. Actiunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar. Capitolul III. NOILE CRTI FUNCIARE 1. Organizarea si conducerea cadastrului Legea nr. 7/1996, cu modificrile si completrile ulterioare, reglementeaz distinct cadastrul general si cadastrele de specialitate n Titlul I denumit Regimul general al cadastrului si publicitii imobiliare. 9. Organizarea cadastrului general Cadastrul general este definit ca fiind sistemul unitar si obligatoriu de evident tehnic, economic si juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul trii (art. 1 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, cu modificrile si completrile ulterioare). Sistemul de evident al cadastrului general are ca finalitate nscrierea n registrul de publicitate imobiliar. Cadastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei unitti administrativ-teritoriale: comun, oras, municipiu, judet si la nivelul ntregii tri. Prin sistemul de cadastru general se realizeaz: a) identificarea, descrierea si nregistrarea n documentele cadastrale, a imobilelor prin natura lor, msurarea si reprezentarea acestora pe hri si planuri cadastrale, precum si stocarea datelor pe suporturi informatice; b) identificarea si nregistrarea tuturor proprietarilor si a altor detintori legali de imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv; c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite si taxe pentru stabilirea corect a obligatiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate. 10. Organizarea cadastrelor de specialitate Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evident si inventariere sistematic a bunurilor imobile sub aspect tehnic si economic, cu respectarea normelor tehnice privind suprafata, categoria de folosint si proprietarul. Cadastrele ntocmite la nivelul unittilor administrativteritoriale, comun, oras, municipiu, alctuiesc baza tehnic a crtilor funciare. Conform art. 10 din Legea nr. 7/1996 republicat, lucrrile tehnice de cadastru, la nivelul localittilor, constau n:

a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unittii administrativteritoriale si a limitelor intravilane componente; b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, n lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar si determinarea formei si dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecrei unitti administrativ-teritoriale; c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instantelor judectoresti; d) ntocmirea documentelor tehnice cadastrale. Documentele tehnice ale cadastrului general, care se ntocmesc la nivelul comunelor, oraselor si municipiilor, sunt: a) registrul cadastral al imobilelor; b) indexul alfabetic al proprietarilor; c) registrul cadastral al proprietarilor; d) planul cadastral si anexele la partea I a crtii funciare. 2. Organizarea si conducerea crtilor funciare 11. Organizarea evidentei juridice a drepturilor imobiliare Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de evident al cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din acelasi teritoriu administrativ si se realizeaz de ctre oficiile de cadastru si publicitate imobiliar, pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora (art. 17 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, cu modificrile si completrile ulterioare). 12. Organizarea si conducerea oficiilor judetene si a birourilor de cadastru si publicitate imobilar Dup cum am precizat, n urma reorganizrii oficiilor judetene de cadastru, geodezie si cartografie si a birourilor de carte funciar, la nivelul fiecrui judet si n municipiul Bucuresti, activitatea de cadastru este organizat si condus de oficiile de cadastru si publicitate imobiliar, unitti cu personalitate juridic n subordinea Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliar. n cadrul Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliar functioneaz Directia de publicitate imobiliar care organizeaz, coordoneaz si controleaz activitatea de publicitate imobiliar din cadrul oficiilor teritoriale, n vederea respectrii legilor si reglementrilor n materie. La nivelul fiecrui jude si n municipiul Bucuresti, s-au nfiintat n temeiul legii, oficiile de cadastru si publicitate imobiliar, ca unitti cu personalitate juridic n subordinea Agentiei Nationale, prin reorganizarea fostelor oficii judetene de cadastru, geodezie si cartografie si al municipiului Bucuresti si a birourilor de carte funciar din cadrul judectoriilor. Totodat, la nivelul unittilor administrativ-teritoriale, s-au nfiintat birouri de cadastru si publicitate imobiliar, n subordonarea oficiilor teritoriale. 3. Caracteristicile generale ale noilor crti funciare. Notiunea de carte funciar 12. Caracteristici generale Cartea funciar este un sistem real si complet de publicitate imobiliar. Evidenta juridic se tine pe imobile, iar nu pe persoane si totodat se asigur publicitatea integral a tuturor transmisiunilor si constituirilor de drepturi reale imobiliare. Crtile funciare se ntocmesc si se numeroteaz pe teritoriul administrativ al fiecrei localitti, comun, oras sau municipiu. Totalitatea crtilor funciare ntocmite si numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localitti alctuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliar al acelui teritoriu, si se tine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raz teritorial de activitate este situat imobilul respectiv. Art. 17 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, cu modificrile si completrile ulterioare, dispune c registrul cadastral de publicitate imobiliar se ntregeste cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al imobilelor si numrul de ordine al crtilor funciare n care sunt nscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor si cu o map n care se pstreaz

cererile de nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii. 13. Notiunea de carte funciar n sens restrns, cartea funciar este un nscris autentic cu caracter public care cuprinde descrierea imobilelor si artarea drepturilor reale corespunztoare, precum si indicarea, dup caz, a drepturilor de creant, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar, fie n vederea opozabilittii lor fat de terti, fie numai n scopul informrii oricror persoane interesate. n sens larg, prin carte funciar se ntelege att cartea funciar propriu-zis, adic foile (colile) de evident juridic, ct si documentele cu care aceasta se ntregeste: planul de identificare a imobilelor, nscrisurile privitoare la nscriere si registrul special de intrare. 4. Structura crtii funciare Cartea funciar este alctuit din titlu si din trei prti. 14. Titlul crtii funciare Titlul crtii funciare indic numrul ei si numele localittii n care este situat imobilul. 15. Cuprinsul crtii funciare Cele trei prti ale crtii funciare sunt numerotate cu litere latine astfel: - A. Partea I referitoare la descrierea imobilelor; - B. Partea a II-a referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate; - C. Partea a III-a referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate si sarcini. 5. Obiectul crtii funciare Obiectul crtii funciare reprezint obiectul nscrierilor n cartea funciar, adic drepturile reale imobiliare si, dup caz, drepturile de creant, actele, faptele sau raporturile juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar. Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar se numesc drepturi tabulare. Obiectul drepturilor tabulare l constituie imobilul. Actele si faptele juridice referitoare la drepturile personale, la starea si capacitatea persoanelor aflate n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, se vor putea nscrie, la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terte persoane (art. 38 din Legea nr. 7/1996, cu modificrile si completrile ulterioare). 6. Principiile crtilor funciare A. Principiul publicittii integrale a drepturilor reale B. Principiul relativittii C. Principiul neutralittii (disponibilittii) D. Principiul legalittii E. Principiul specialittii F. Principiul opozabilittii fat de terti a nscrierii dobndirii, modificrii sau stingerii drepturilor imobiliare G. Principiul priorittii nscrierilor H. Principiul fortei probante absolute a nscrierilor de drepturi reale. 7. nscrierile n cartea funciar 16. Notiunea de nscriere n cartea funciar Notiunea de nscriere are dou sensuri: a) n sens larg, notiunea de nscriere se refer la totalitatea mentiunilor care se pot face n cartea funciar (descrieri, consemnri, nregistrri de la data deschiderii crtii, descrierea imobilelor, artarea proprietarului sau a proprietarilor succesivi, a titularilor de alte drepturi reale, a sarcinilor etc.),

b) n sens restrns, notiunea de nscriere se refer la cele trei categorii de nscrieri: intabularea, nscrierea provizorie si notarea. 17. Felurile nscrierilor n cartea funciar Clasificarea nscrierilor nscrierile n cartea funciar se clasific n functie de mai multe criterii: a) n functie de obiectul lor, nscrierile se clasific n: - ntabularea, - nscrierea provizorie, - notarea; b) n functie de continutul lor, nscrierile se clasific n: - nscrieri propriu-zise, - rectificri; c) dup cum sunt sau nu conditionate de justificarea lor ulterioar, nscrierile se clasific n: - nscriere definitiv, - nscriere provizorie; d) n functie de efectele juridice produse, nscrierile se clasific n: - nscrieri cu efect de opozabilitate fat de terti, - nscrieri cu efect de informare pentru terti; e) n functie de modificrile aduse unui corp de proprietate nscris n cartea funciar, nscrierile se clasific: - nscrieri, - renscrieri, - transcrieri; f) n functie de natura documentelor cadastrale care stau la baza lor, nscrierile se clasific n: - nscrieri cu caracter nedefinitiv, - nscrieri cu caracter definitiv. 18. Efectele nscrierilor n cartea funciar A. Efectul ntabulrii si a nscrierii provizorii: Principalul efect al nscrierilor drepturilor reale n cartea funciar l constituie opozabilitatea acestor drepturi fat de terti. B. Efectele notrii: Actele si faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea si capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, vor putea fi nscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terte persoane (art. 38 din Legea nr. 7/1996, cu modificrile si completrile ulterioare). 19. Actiunile de carte funciar Actiunile de carte funciar sunt actiunile n justitie care au ca obiect nscrierile n cartea funciar. Legea nr. 7/1996, cu modificrile si completrile ulterioare, reglementeaz dou tipuri de actiuni de carte funciar: - actiunea n prestatie tabular, - actiunea n rectificare. 9. Procedura de nscriere n cartea funciar Procedura de nscriere n cartea funciar este reglementat de art. 49-57 din Legea nr. 7/1996, cu modificrile si completrile ulterioare, precum si de actele normative emise n baza ei, dispozitii care sunt completate de reglementrile generale n materie necontencioas prevzute de Codul de procedur civil, dar si cele de procedur contencioas n msura n care nu contravin naturii necontencioase a cererii.