CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, REGULADO POR LA LEGISLACION CIVIL Y POR LA LEGISLACION COMERCIAL.

El contrato de arrendamiento es uno de los contratos que en nuestra cotidianidad observamos con mayor frecuencia, sin que esto sea motivo de pensar que las otras modalidades de contratos, no tienen igual importancia. Ahora bien, encontramos que el cdigo civil establece a partir de su artculo 1973 todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento, sin embargo no es solo este cdigo el que legisla sobre el contrato de arrendamiento, pues en el cdigo de comercio de nuestro pas a partir del artculo 515 establece la conceptualizacin sobre establecimientos de comercio, derivndose con posterioridad las formas de contratos comerciales, en este breve escrito pretendemos realizar las principales diferencias entre estos dos contratos de arrendamiento (en la legislacin civil y comercial). Inicialmente, el contrato de arrendamiento tiene distintas regulaciones dependiendo del bien objeto a arrendar, ya sea de arrendamiento de vivienda urbana, rular (legislacin civil) o de establecimiento de comercio, de bienes muebles (legislacin comercial). es importante aclarar que se entiende por contrato de arrendamiento, aquel contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a conceder el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, a cambio de un precio o canon de arrendamiento. La parte que proporciona el goce se denomina arrendador y la persona que paga el canon de arrendamiento se llama arrendatario. Nos enfocaremos en el contrato de arrendamiento que se efecta en el tema en curso para bienes inmuebles teniendo como fin la vivienda urbana y/o rural; y los de la legislacin comercial, como el arrendamiento que se otorga con fines mercantiles, ya sea en locales comerciales u oficinas. El arrendamiento de vivienda, es aquel que es dedicado a satisfacer las necesidades permanentes ya sea de una familia, de los conyugues, de hijos, mientras que Los arrendamientos de local comercial son aquellos celebrados para desarrollar en el inmueble arrendado actividades industriales, comerciales, artesanales, profesionales, recreativas, asistenciales, culturales o docentes. Con relacin a la renovacin en establecimiento de comercio, tal como lo establece el artculo 518 del cdigo de comercio, El empresario que a ttulo de arrendamiento haya ocupado no menos de dos aos consecutivos un inmueble

con un mismo establecimiento de comercio, tendr derecho a la renovacin del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: 1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; 2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitacin o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y 3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o demolido por su estado de ruina o para la construccin de una obra nueva. Tambin se debe resaltar que con relacin al orden civil el contrato de arrendamiento. No obstante el derecho a la prorroga que tiene el arrendatario existen tres excepciones a favor del arrendador: a. Cuando el propietario o poseedor necesite ocuparlo para su propia vivienda o habitacin por un trmino no inferior a un ao. b. Cuando haya que demoler el inmueble para efectuar una nueva construccin o cuando sea necesario desocuparla para ejecutar obras para su reparacin. c. Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa.

Al respecto ha dicho la Corte suprema de justicia en sentencia de octubre 8 de 1997: El derecho a la renovacin del contrato para el comerciante que haya ocupado el inmueble con un mismo establecimiento mercantil por lapso no inferior a dos aos consecutivos, derecho este respecto del cual, precis la Corte en sentencia de su sala Plena proferida el 20 de noviembre de 1971, que no ha de confundirse con la prrroga del contrato, pues el renovado es uno nuevo, que puede acordarse o celebrarse con sujecin a las circunstancias especialmente en cuanto aprecio y utilizacin de la cosa arrendada. Esta diferencia no slo ha de tenerse en cuenta respecto al contrato de arrendamiento de un local comercial, sino que se ha de tener en cuenta en cualquier tipo de contrato, ya que la diferencia entre renovar y prorrogar es de

aplicacin general y podra dar pie a interpretaciones distintas, y por supuesto a diferencias sustanciales entre las partes. En el contrato de arrendamiento en legislacin comercial, encontramos los de locales comerciales, los de oficina o bodegas, mientras que en la legislacin civil podemos destacar inicialmente el de vivienda urbana y vivienda rural En el contrato comercial, el arrendador para poder desahuciar al arrendatario, deber avisarle con no menos de seis meses de anticipacin, a la terminacin del contrato, so pena de que se considere prorrogado el contrato por las mismas condiciones del inicial. Distinto es en el contrato de arrendamiento civil, ya que el desahucio debe realizarse con 3 meses de anticipacin. Cuando en civil no se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podr hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticindoselo anticipadamente. La anticipacin se ajustar al perodo o medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por da, semana, mes, el desahucio ser respectivamente de un da, de una semana, de un mes. Con relacin al subarriendo en civil, el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podr el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros trminos que los estipulados con el arrendatario directo. Mientras que en los contratos de arrendamiento de carcter comercial, Con relacin al subarriendo, el artculo 523 del Cdigo de Comercio, prev el subarriendo hasta la mitad del inmueble, sin necesidad de autorizacin, pero sin lesionar los derechos del arrendador o darle una destinacin diferente a la prevista en el contrato. El arrendatario podr subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitacin. La corte constitucional mediante sentencia T-537 de 2009, realiza una especfica caracterstica sobre el contrato de arrendamiento en comercial : Dentro de los aspectos del arrendamiento comercial contemplados en el Cdigo de Comercio, se encuentran: (i) el derecho de renovacin del contrato luego de haberlo ocupado por dos aos consecutivos (artculo 518), cuyas diferencias surgidas al momento de la renovacin se decidirn por el procedimiento verbal (artculo 519); (ii) en caso que el arrendador necesite el inmueble para su vivienda o para reconstruirlo o repararlo se prev el desahucio por lo menos con seis meses de anticipacin (artculo 520); (iii) en el arrendamiento de los locales nuevos o reparados, se

prefiere al anterior arrendatario sin pago de prima (artculo 521) o con pago de indemnizacin en caso que no se le d en arriendo el nuevo local o sea utilizado para actividades similares (artculo 522). En el contrato de arrendamiento de local, oficina o bodega la normatividad que aplica es la norma mercantil o las normas de la legislacin mercantil o Cdigo de Comercio, junto con las clusulas contractuales. Esta ltima es muy importante y de gran relevancia en los contratos de arrendamiento comercial ya que estamos frente a un contrato de arrendamiento mercantil, y como tal hay una libertad contractual. Hay que indicar que la legislacin comercial solamente ayuda a cubrir ciertos espacios de ese contrato mercantil, pero realmente el grueso de las disposiciones son contractuales, es decir que son de mutuo acuerdo la periodicidad, los incrementos, las condiciones, las primas en caso de destrate o en caso de pedir el inmueble antes de tiempo y dems. En este caso no hay tanta libertad contractual. Existe pero es muy limitada puesto que prima la Ley 820 de 2003, la cual es una norma mucho ms amplia sobre este tema. Por lo tanto, aunque existen clusulas contractuales o se pueden pactar ciertas condiciones particulares entre arrendador y arrendatario en el contrato de vivienda, realmente existe una norma superior que es demasiado amplia como la Ley 820, qu poco permite aplicar condiciones particulares en un contrato de vivienda. Todo lo contrario a esa libertad en el arrendamiento mercantil de locales, oficinas o bodegas. Pagar el canon de arrendamiento es una de las obligaciones principales del arrendatario, el incumplimiento de esta obligacin trae como consecuencia que el arrendador de por terminado de manera unilateral el contrato. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana el canon de arrendamiento no puede superar el 1% del valor comercial del bien inmueble, o si el arriendo se trata de una parte del bien inmueble, entonces no se podr superar el 1% del valor comercial de la parte que se de en arriendo, segn lo establecido en el artculo 18 de la ley 820 de 2003, el cual establece lo siguiente: El precio mensual del arrendamiento ser fijado por las partes en moneda legal pero no podr exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de l que se d en arriendo. La estimacin comercial para efectos del presente artculo no podr exceder el equivalente a dos (2) veces el avalo catastral vigente.

Por otro lado haciendo referencia al incremento del canon de arrendamiento para bienes inmuebles de uso comercial, es de suma importancia aclarar que este no est regulado por la ley, de suerte que el incremento depender de la voluntad de las partes. La ley 820 de 2003 en su artculo 20, se limit a regular el incremento del canon para inmuebles arrendados que sean utilizados como vivienda, ms no contempl los inmuebles destinados a usos comerciales. Esa falta de regulacin legal, hace que el incremento del canon de arrendamientos en locales, oficinas y dems inmuebles de uso comercial, dependa exclusivamente de lo pactado en el contrato de arrendamiento, pudindose pactar incrementos muy superiores al incremento de la inflacin, y en cualquier fecha o tiempo transcurrido. La ley se preocup de proteger de los abusos de los arrendadores nicamente a las familias, ms no a los negocios, de modo que poco se puede hacer si un arrendador decide hacer incrementos exorbitantes en el arrendamiento, una estrategia regularmente utilizada para correr al arrendatario cuando el arrendador quiere hacerse al inmueble nuevamente para un objetivo que supone ms rentable. Para hacer mencin acerca de la terminacin unilateral del contrato de arrendamiento es fundamental indicar que as como existen causales para que el arrendador pueda dar por terminado el contrato de arrendamiento, la ley tambin otorga esta facultad al arrendatario. La legislacin colombiana ha previsto de manera muy puntual, las obligaciones reciprocas que tanto arrendador como arrendatario adquieren al momento de suscribir un contrato de arrendamiento, las cuales a su vez pueden ser ampliadas y estar en favor de los intereses de una sola de las partes tanto para la celebracin de contratos civiles o comerciales. Respeto a lo anterior, el artculo 1982 del Cdigo Civil establece tres obligaciones puntuales que se encuentran a cargo del arrendador y que a continuacin se citan as: 1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2. A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. 3. A librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada. Frente a la segunda obligacin a cargo del arrendador, nuestro ordenamiento legal se ocupa de sealar que durante el arrendamiento del bien, el arrendador estar

obligado a mantener a ste en buen estado y esto significa que el arrendador deber efectuar todas las reparaciones necesarias y an las locativas si los daos corresponden a hechos de fuerza mayor o caso fortuito o por la mala calidad del bien, de esto podemos decir que en un Contrato de Arrendamiento Comercial, este puede ser terminado unilateralmente por parte del arrendatario cuando alguna de estas obligaciones no se cumple, sea porque las condiciones del lugar no se ajustan a las necesidades de este o no se entreg lo que se comprometi el arrendador a entregar. Adems el arrendador tiene la posibilidad de dar respuesta a esta terminacin y puede objetar que los requerimientos que pidi el arrendatario se cumplen y por lo tanto la terminacin se puede considerar como nula. Aqu surge entonces que el problema jurdico debe definirse sobre si el bien inmueble arrendado cumple o no con el fin para el cual fue arrendado que corresponde a conceder el goce del inmueble para el desarrollo del objeto social del arrendatario. El arrendatario tiene derecho a la terminacin del arrendamiento y aun a la rescisin del contrato, segn los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y an en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa despus del contrato, pero sin culpa del arrendatario. Como conclusin podemos decir que el arrendatario de un bien inmueble tiene todo el derecho a terminar de manera unilateral el Contrato de Arrendamiento Comercial y esto debe hacerlo bajo unos argumentos fuertes sobre las inconveniencias que le ha trado el inmueble para cumplir su razn social.

Por: Katherine Barrera, Kelly Iturriago, Luis Miguel Gmez, Mayra Pea y Rosa Sandoval. Estudiantes de Sptimo Semestre de Derecho, Universidad del Magdalena. Para la ctedra de Contratos II.