Sunteți pe pagina 1din 7

Uzucapiunea (prescriptia achizitiva) Notiunea si natura juridica a uzucapiunii

Codul civil actual trateaza uzucapiunea printre modurile importante de dobandire a drepturilor reale. Reglementand diferitele moduri prin care se dobandeste proprietatea, Codul civil, in art.645, prevede ca proprietatea se mai poate dobandi, printre altele, si prin prescriptie. De semenea, art.1837 Cod civil dispune ca prescriptia achizitiva este un mijloc de a dobandi proprietatea. Desi existent in alte legislatii straine, cuvantul uzucapiune nu se regaseste in Codul nostru civil. Ca mod de dobandire a proprietatii, uzucapiunea se intemeiaza pe faptul posesiei indelungate a imobilului. Nu se poate vorbi de uzucapiune in absenta posesiei. Pentru a produce efecte juridice, mai este necesar ca posesia sa fie utila, adica sa indeplineasca conditiile prevazute de art. 1847 Cod civil. Posesiunea exprima o aparenta de proprietate, pentru ca de multe ori posesorul este chiar proprietarul bunului respectiv. Uneori, posesorul nu este proprietarul bunului si nici macar un detentor precar. Posedand bunul in termenul si in conditiile prevazute de lege, posesorul urmareste sa dobandeasca astfel proprietatea asupra bunului respectiv. Cel mai important caracter al uzucapiunii este faptul ca ea constituie o adevarata sanctiune impotriva proprietarului initial, care a manifestat dezinteres fata de bun, dand posibilitatea unei alte persoane sa se comporte ca un adevarat proprietar fata de bun. Uzucapiunea sanctioneaza lipsa de diligenta a proprietarului, neglijenta sa, faptul de a fi abandonat bunul si a fi renuntat la exercitarea dreptului sau de proprietate. Este adevarat ca dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, dar si abandonarea indelungata a bunului si posedarea acestuia de catre o alta persoana, nu poate fi lasata fara efecte juridice. Deci, nu neuzul duce la pierderea dreptului de proprietate, ci posesia bunului de catre o alta persoana, in timpul si conditiile prevazute de lege. Cu alte cuvinte, proprietarul poate sa nu-si exercite dreptul sau de proprietate oricat de mult timp, chiar si mai mult de 30 de ani, dreptul sau nu va fi pierdut, atat timp cat nici o alta pesoana nu poseda bunul imobil cu intentia de a-l uzucapa. Este incontestabil ca in timpul posesiei exista doar o aparenta de proprietate. In tot acest timp, posesorul se afla totusi intr-o situatie incerta, deoarece permanent exista pericolul ca adevaratul proprietar sa faca acte de intrerupere a prescriptiei achizitive. De abia la implinirea termenului se poate vorbi de o consolidare a dreptului de proprietate cand, intr-un eventual litigiu, proprietarul initial nu are nici o sansa in fata celui care a dobandit proprietatea prin uzucapiune. Proba dreptului de proprietate este dificila, fie ca dobanditorul bunului si-a pierdut titlul sau, sau acest titlu este indoielnic, nepermitand dovedirea dreptului de proprietate. In aceste conditii, posesia indelungata consolideaza dreptul de proprietate si proprietarul nu va mai trebui sa faca dovada decat a posesiei in termenul si conditiile legii. Uzucapiunea este definita ca fiind acel mod de dobandire a proprietatii sau a altor drepturi reale, prin posedarea neintrerupta a imobilului in termenul si conditiile prevazute de lege. Prescriptia achizitiva si prescriptia extinctiva.

Nu trebuie sa se confunde prescriptia achizitiva cu prescriptia extinctiva. In timp ce prescriptia achizitiva este un mod de dobandire a proprietatii sau a altor drepturi reale, prescriptia extinctiva este doar un mijloc de stingere a dreptului material la actiune, prin neexercitarea dreptului in termenul stabilit de lege. Creditorului inactiv nu-i mai este ocrotit dreptul sau pe calea actiunii in justitie si nu are nici posibilitatea de a obtine executarea silita a obligatiei corelative lui. Prescriptia achizitiva este reglementata de Codul civil, iar prescriptia extinctiva reglementata de Decretul nr. 167/1958, modificat in anul 1960, prin Decretul nr. 218/1960. De mentionat este faptul ca, anterior Decretului nr. 167/1958, prescriptia extinctiva a fost reglementata de Codul civil, in Titlu XX al Cartii a III-a. Desi Decretul 167/1958 constituie dreptul comun in materie, cu toate acestea, unele prevederi din Codul civil continua sa fie aplicabile, cum ar fi, de exemplu, cele privind calcularea termenelor de prescriptie. In ce priveste intinderea termenelor, ele difera in cadrul fiecarei prescriptii in parte. Uzucapiunea are ca obiect bunuri imobiliare, pe cand prescriptia extinctiva se aplica de regula, la drepturile la actiune in sens material. Implinirea uzucapiunii permite posesorului care a dobandit dreptul de proprietate prin posesie indelungata sa promoveze o actiune in revendicare impotriva care i-ar contesta dreptul, pe cand prescriptia extinctiva ofera posibilitatea celui impotriva caruia este indreptata actiunea, sa paralizeze actiunea pe cale de exceptie.

Domeniul de aplicare al uzucapiunii Vor putea fi dobandite prin uzucapiune: - imobilele - uzufructul, uzul, abitatia, superficia si servitutile continue si aparente. Este absolut necesar ca bunurile sa se afle in circuitul civil, cu alte cuvinte, sa nu fi fost declarate inalienabile. De fiecarea data cand legiuitorul intelege sa declare un bun inalienabil, dreptul asupra lui este, de regula, imprescriptibil. Ca o exceptie de la aceasta regula, este cazul servitutilor neaparente si discontinue care, desi sunt in circuitul civil, sunt imprescriptibile achizitiv. Nu vor putea fi dobandite prin uzucapiune bunurile care fac parte din domeniul public, indiferent daca titular este statul sau unitatile administrativ-teritoriale. Sunt imprescriptibile si bunurile care nu apartin nimanui, cum ar fi aerul, lumina etc., terenurile fata de straini, precum si starea civila a unei persoane (in acest din urma caz, subliniem faptul ca starea civila a unei persoane nu poate fi dobandita sau pierduta prin efectul prescriptiei). Bunurile aflate in domeniul privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale vor putea fi dobandite prin uzucapiune, de orice persoana fizica sau juridica. In acest art. 1845 Cod civil dispune ca: "Statul, stabilimentele publice si comunele, in ceea ce priveste domeniul lor privat, sunt supuse la aceleasi prescriptii ca particularii si, ca si acestia, le pot opune". Acest text se coroboreaza cu art.41 alin.2 din Constitutie care prevede ca "Proprietaea privata este ocrotita in mod egal de lege, indiferent de titular". Uzucapiunea va opera indiferent de titularul dreptului de proprietate privata, indiferent daca acesta este statul, comuna, orasul, municipiul sau judetul. Necesitatea existentei posesiei pentru a se putea uzucapa

Potrivit prevederii cuprinsa in art. 1846 Cod civil, orice prescriptie este intemeiata pe faptul posesiei. Posesia este temelia prescriptiei achizitive, constituie singurul temei al uzucapiunii de 30 de ani (atunci cand nu exista un just titlu si buna-credinta). In mod obisnuit, posesia este reunita cu proprietatea, situatie in care posesia constituie exercitiul dreptului de proprietate. Uneori, in ceea ce prives,te acelasi bun, posesia poate apartine unei persoane, dreptul de proprietate altei persoane. Posesiunea este o stare de fapt, asa incat cel care invoca posesiunea va trebui sa faca dovada ei (art.1169 Cod civil). Cele doua elemente constitutive ale posesiei sunt: corpus si animus. Nu este suficient sa existe doar o detentie materiala a imobilului, ci si intentia de a dobandi dreptul de proprietate asupra bunului respectiv. In materia uzucapiunii nu este suficienta simpla posesie, ci mai este necesar ca aceasta sa fie utila. O posesie viciata sau o detentie precara nu va avea niciodata ca efect dobandirea dreptului de proprietate prin prescriptia achizitiva. O posesie precara (adica in calitate de locatar, depozitar, uzufructuar etc.) nu poate constitui fundamentul uzucapiunii (art.1853 alin.2 Cod civil). Tot o posesie precara este si aceea exercitata prin ingaduinta sau toleranta proprietarului (art.1853 alin.3 Cod civil); Sunt considerate acte de intervertire a posesiei: reparatiile facute de un coindivizar pe numele sau, edificarea unor constructii de catre coindivizar, inchirierea sau arendarea facuta de coindivizar pe numele sau, faptul coindivizarului de a inscrie imobilul in rolurile fiscale, pe numele sau, orice act de dispozitie sau administrare din care sa rezulte intentia neindoielnica a coproprietarului de a se comporta ca singurul titular al dreptului de proprietate. O posesie utila este cea care intruneste cumulativ conditiile prevazute de art. 1847 Cod civil.

Uzucapiunea in sistemul Codului civil


In sistemul Codului civil, uzucapiunea este de doua feluri: 1. Uzucapiunea lunga de 30 de ani (art.1890-1894). Prin prescriptia de 30 de ani poate fi dobandit dreptul de proprietate sau un alt drept real principal. Potrivit prevederilor art. 1890 Cod civil, pentru a putea uzucapa in acest termen, sunt necesare doua conditii: - sa existe o posesie utila; - posesia sa se fi exercitat timp de 30 de ani, fiind lipsit de relevanta daca uzucapantul a fost de buna-credinta sau rea-credinta. Posesorul nu trebuie deci sa faca dovada bunei sale credinte sau sa prezinte vreun titlu in sprijinul posesiei sale. Existenta unui titlu, care ar face din posesor un detentor precar, ar impiedica uzucapiunea. Ceea ce cere legea, este ca posesia sa fie utila, adica sa intruneasca toate calitatile prevazute de art. 1847 Cod civil. 2. Uzucapiunea scurta de la 10 pana la 20 de ani (art.1895-1902 Cod civil). Art.1895 Cod civil prevede ca se poate dobandi dreptul de proprietate prin uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani, daca uzucapantul este de buna-credinta si poseda just titlu. Textul mai adauga ca, posesia sa se fi exercitat numai asupra unui bun determinat iar uzucapantul, pentru a putea prescrie proprietatea in termen de 10 ani, trebuie ca adevaratul proprietar sa fi locuit in

raza de activitate a tribunalului unde se afla imobilul si in termen de 20 de ani, daca locuieste in afara de tribunalul in raza careia este situat imobilul. Insusi art. 1895 Cod civil dispune expres ca posesia trebuie sa se exercite numai asupra unui "nemiscator determinat", ceea ce inseamna ca uzucapiunea nu se aplica unei universalitati de imobile. De exemplu, cel care stapaneste universalitatea bunurilor care alcatuieste o succesiune, chiar daca cuprinde mai multe imobile, nu poate uzucapa in 10-20 de ani. Pe langa faptul ca este necesar ca imobilul sa fie determinat, mai trebuie ca el se afle in circuitul civil. Poate face obiectul posesiei orice bun imobil proprietate privata, indiferent de titular. In termen de 10-20 de ani, in conditiile legii, se poate uzucapa si in ce priveste imobilele care fac parte din domeniul privat al statului, comunei, orasului, municipiului ori judetului. In ce priveste uzufructul, este posibila uzucapiunea de 10-20 de ani. Aceeasi solutie se aplica abitatiei si uzului (in acest din urma caz, cand obiectul este imobil). Numai servitutile continue si aparente vor putea fi dobandite prin posesiunea de 30 de ani; in consecinta, servitutile nu vor putea fi dobandite prin prescriptia achizitiva scurta de 10-20 de ani. Pentru a putea opera uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani, este necesar sa fie intrunite cumulativ urmatoarele conditii: - posesia sa se exercite asupra unui imobil determinat aflat in circuitul civil - posesorul sa fie de buna-credinta - posesorul sa aiba un just titlu. In continuare, vom analiza toate aceste conditii. a) Posesia sa se exercite asupra unui bun determinat. Este absolut necesar ca posesia sa se exercite numai asupra unor bunuri imobile determinate. b) Posesorul sa fie de buna-credinta. Este o conditie esentiala pentru a putea uzucapa in 10 pana la 20 de ani. Spre deosebire de Codul civil francez, Codul nostru civil, in art.1898, arata ca, "Buna-credinta este credinta posesorului ca, cel de la care a dobandit imobilul, avea toate insusirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea". Posesorul l-a tratat pe transmitator ca si cum ar fi fost adevaratul proprietar al imobilului. Cea mai mica indoiala a posesorului cu privire la calitatea de proprietar al transmitatorului, va face sa fie considerat de rea-credinta. Buna-credinta se va intemeia pe un titlu, ale carui eventuale vicii posesorul sa nu le fi cunoscut. c) Posesia sa se intemeieze pe un just titlu. Justul titlu este un act juridic prin care se transfera dreptul de proprietate, de la o persoana la alta (ex.: vanzarea, schimbul, donatia, legatul particular etc.)dar care provine de la un neproprietar. Orice alt act care nu este translativ de proprietate, nu poate constitui un just titlu.

Uzucapiunea in sistemul de carte funciara


In teritoriile tarii unde se aplica sistemul de publicitate de transcriptiuni si inscriptiuni, uzucapiunea este reglementata de Codul civil. Dimpotriva in zonele unde publicitatea imobiliara se efectua in regim de carte funciara, dreptul de proprietate putea fi dobandit prin uzucapiune numai in conditiile art. 27 si 28 din Decretul nr. 115/1938. Art.27 dispune ca in situatia in care s-a inscris in cartea funciara un titlu nevalabil, drepturile reale vor putea fi dobandite prin uzucapiune daca uzucapantul le-a posedat cu bunacredinta timp de 10 ani. Acest caz mai este denumit si uzucapiunea tabulara.

Art.28 dispune ca cel care a posedat imobilul, in conditiile legii, o perioada de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate intabulat, va putea solicita intabularea dreptului dobandit prin uzucapiune. In acest caz uzucapiunea a fost denumita uzucapiune extratabulara. Art.130 din Decretul-Lege nr. 115/1938 reglementeaza procedura intabularii dreptului real care a fost dobandit prin uzucapiune. Este controversata problema daca este posibila uzucapiunea fara inscriere in cartea funciara. S-a considerat ca uzucapiunea poate duce la dobandirea proprietatii fara inscrierea in cartea funciara, dar numai daca s-a stabilit, prin hotarare judecatoreasca indeplinirea conditiilor legale de fond. Deci, in conditiile art.28 din DecretulLege 115/1938, dobandirea dreptului de proprietate este posibila si fara inscrierea in cartea funciara, intabularea dreptului de proprietate dobandit prin uzucapiune va avea loc dupa indeplinirea uzucapiunii.

Suspendarea prescriptiei achizitive


Spre deosebire de intrerupere, in cazul suspendarii prescriptiei achizitive, perioada de timp care a curs pana in momentul intervenirii cauzei de suspendare, se va calcula in continuare, dupa incetarea cauzei de suspendare, pana la implinirea termenului. In cazul suspendarii, prescriptia achizitiva isi opreste temporar cursul, aceasta perioada fiind echivalenta cu cea in care actioneaza cauza de suspendare. In prezent, cauzele de suspendare ale prescriptiei achizitive sunt reglementate de art. 13 si 14 din Decretul nr. 167/1958 care reglementeaza cauzele de suspendare a prescriptiei extinctive, ce sunt aplicabile si in materia prescriptiei achizitive. Ca si in cazul intreruperii, cazurile de suspendare sunt limitativ prevazute de lege si ele sunt urmatoarele: - impiedicarea posesorului actual, printr-un caz de forta majora, sa faca acte de intrerupere a prescriptiei; - adevaratul proprietar sau uzucapantul se afla inrolati in cadrul fortelor armate ale Romaniei, iar acestea se gasesc pe picior de razboi; - prescriptia achizitiva nu va curge intre cei care administreaza bunurile altora ale caror bunuri le sunt administrate, atat timp cat nu au fost date si aprobate socotelile intre acestia (de exemplu, intre curator si cel aflat sub curatela, intre tutore si cel aflat sub tutela etc.). - prescriptia achizitiva nu va curge impotriva celui lipsit de capacitate de exercitiu, atata vreme cat nu au reprezentant legal si nici impotriva celui cu capacitate de exercitiu restransa, atat timp cat nu are cine sa-i incuviinteze actele; - prescriptia achizitiva nu curge intre soti in timpul casatoriei.

Jonctiunea posesiilor
Ar fi greu de imaginat uzucapiunea daca posesia ar trebui exercitata de aceeasi persoana. De exemplu, persoanele in varsta ar fi obiectiv in imposibilitatea de a mai uzucapa. Pe drept cuvant, legiuitorul a admis unirea posesiei posesorului actual cu cea a autorului sau. In acest sens, art. 1859 Cod civil prevede ca: "In toate cazurile cand posesiunea aceluiasi lucru trece pe rand in mai multe maini, fiecare posesor incepe in persoana sa o noua posesiune, fara a distinge daca stramutarea acestei posesiuni s-a facut in mod singular sau universal, lucrativ sau oneros"; iar art. 1860 Cod civil, dispune ca, "Orice posesor posterior are facultatea, spre a putea opune prescriptia, sa uneasca posesiunea sa cu posesiunea autorului sau".

Sunt trei situatii in care este posibila aparitia jonctiunii posesiilor: 1. Situatia cand posesia actualului posesor este de aceasi natura cu cea a autorului sau. In acest caz nu exista nici o dificultate, deoarece se va putea uzucapa atat 10-20 de ani sau in 30 de ani, prin reunirea posesiilor. 2. Situatia cand autorul era de buna-credinta si avea just titlu, iar posesorul actual este de rea-credinta. In acest caz, chiar daca autorul ar fi putut uzucapa in 10-20 ani, actualul posesor nu va putea dobandi dreptul de proprietate asupra imobilului decat prin prescriptia achizitiva de 30 de ani. 3. situatia in care autorul era de rea-credinta, iar posesorul actual este de buna-credinta si are just titlu. Posesorul subsecvent va avea un drept de optiune. Astfel daca va dori sa reuneasca posesia sa cu cea a autorului sau, jonctiunea este posibila, dar uzucapiunea va trebui sa aiba loc numai in termen de 30 de ani. Daca va opta pentru uzucapiunea scurta de 10-20 de ani (deoarece poseda just titlu si este de buna-credinta), atunci trebui sa inceapa o noua posesie in numele sau. Exceptand situatia cand, in temeiul art.1860 Cod civil, posesorul actual poate opta pentru jonctiunea posesiilor, art.1859 Cod civil dispune ca orice mostenitor universal, cu titlu universal, particular sau singular (de exemplu: cumparator, donatar, legatar), nu va mai continua posesiunea autorului. In ce priveste calitatea transmitatorului posesiunii este incontestabil ca si acesta va trebui, la randul sau, sa fie un simplu posesor si nu un titular al dreptului de proprietate. Jonctiunea posesiilor nu este obligatorie pentru actualul posesor; el o poate refuza, situatie in care va incepe o noua posesie. De asemenea, dobandirea posesiei bunului de la autor trebuie sa fi avut loc in temeiul unui raport juridic cu efect translativ. Mai este necesar ca actualul posesor sa fie succesor al autorului sau. Este exclusa jonctiunea posesiilor atunci cand bunul a fost uzurpat de actualul posesor sau autorul a fost un simplu detentor precar al bunului.

Efectele si modalitatile de invocare ale uzuzcapiunii


Cel mai important efect al uzucapiunii consta in faptul ca posesorul imobilului dobandeste dreptul de proprietate asupra bunului respectiv. In acest moment, dreptul de proprietate al fostului proprietar se stinge. Mai mult, dreptul de proprietate al uzucapantului va fi liberat de orice fel de sarcini, in sensul ca eventualele drepturi pe care le aveau tertele persoane asupra bunului, anterior uzucapiunii, se sting ca efect al acesteia. Explicatia rezida in caracterul originar al acestui mod specific de dobandire al proprietatii. Deosebit de important este faptul ca uzucapiunea are efect retroactiv, in sensul ca uzucapantul va dobandi dreptul de proprietate din momentul in care a inceput sa curga prescriptia achizitiva. Practic, cel care a uzucapat se va putea adresa instantei judecatoresti cu o actiune in constatare, intemeiata pe dispozitiile art. 111 Cod procedura civila, pentru a se constata dreptul sau de proprietate sau, dupa caz, al altui drept real dobandit prin uzucapiune. Uzucapiunea va putea fi invocata si pe cale de exceptie atunci cand, dupa implinirea conditiilor uzucapiunii, uzucapantul este chemat in judecata de fostul proprietar cu o cerere de revendicare. Invocand astfel uzucapiunea el va paraliza definitiv actiunea indreptata impotriva sa. Conform art. 1838 Cod civil nu se poate renunta la prescriptia achizitiva decat la implinirea ei. Nu se va confunda insa renuntarea anticipata la prescriptie, cu recunoasterea facuta de posesor cu privire la precaritatea posesiei sale. Renuntarea la prescriptie poate fi expresa sau

tacita, iar posesorul trebuie sa fie capabil de a renunta. Renuntarea la uzucapiune nu este insa echivalenta cu o instrainare a bunului. De asemenea, art. 1841 Cod civil dispune ca, judecatorii nu pot aplica din oficiu prescriptia achizitiva, daca cel interesat nu a invocat-o.